Sunteți pe pagina 1din 12

Efectele

contractului de
vanzare
cumparare
Obligaiile
vnztorului.

INTRODUCERE

Art. 1294, Cod civil, defineste vanzarea ca fiind o conventie prin care doua parti se
obliga intre sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru si aceasta a plati celei dintai
pretul lui. Asa intelege legiuitorul, la epoca editarii Codului civil, a defini contractul de
vanzare-cumparare, prin sublinierea celor mai importante doua efecte ale acestuia,
transmiterea proprietatii, care in majoritatea cazurilor coincide cu momentul predarii lucrului
vandut si plata pretului. Depasind insa sfera acestei definitii, contractul de vanzare-cumparare
presupune cu mult mai multe aspecte, cele mai importante dintre ele, in ceea ce priveste
efectele sale, urmand a fi prezentate in cele ce urmeaza. Astfel, pe langa predarea lucrului
vandut, cumparatorul se obliga de asemeni a garanta in contra evictiunii si a viciilor, iar
cumparatorul, pe langa a plati pretul, se obliga si la luarea in primire a lucrului si suportarea
cheltuielilor ocazionate de vanzare.

I. Obligatiile vanzatorului

Doctrina juridica privitoare la materia contractului de vanzare cumparare distinge


doua obligatii principale ale vanzatorului fata de cumparator: predarea lucrului vandut si
garantia contra evictiunii si a viciilor. Cu toate ca aceste doua obligatii sunt singurele definite
de legiuitor prin articolul 1313, Cod civil (Vanzatorul are doua obligatii principale, a preda
lucrul si a raspunde de dansul), contractul de vanzare cumparare, fiind emanatia vointei
partilor, poate naste si obligatii secundare de natura a reglementa aspectele transferului de
proprietate sau poate chiar face abstractie de textul legii, in favoarea uneia sau alteia dintre
parti.
Cu toate ca pe de o parte, textul articolului 1313 din Codul civil nu face referire decat
la cele doua obligatii principale ale vanzatorului, iar pe de alta parte vointa partilor poate face
abstractie de normele generale privind cele doua obligatii, contractul de vanzare cumparare va
obliga intotdeauna vanzatorul la transferul proprietatii catre cumparator, fie prin insasi
incheierea sa (regula) ori daca acest lucru nu s-a intamplat la acel moment, prin acte ori fapte
ulterioare care se definesc sub forma de obligatii contractuale (exceptia).

1. Predarea lucrului vandut

Page 1 of 12
1.1 Obligatia principala de predare
Articolul 1314 din Codul civil defineste predarea ca fiind stramutarea lucrului
vandut in puterea si posesiunea cumparatorului, cu alte cuvinte, punerea lucrului vandut la
dispozitia acestuia din urma. Unii autori insa, avand in vedere faptul ca proprietatea se
transmite, de regula, in momentul incheierii contractului, critica formularea articolului mai
inainte mentionat, sustinand ca predarea nu coincide neaparat cu transferul de proprietate si
deci nici cu transferul posesiei (posesia fiind transferata catre cumparator la acelasi moment
cu proprietatea). Predarea lucrului face deci mai degraba referire la simpla detentie a
cumparatorului asupra lucrului vandut (Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte
speciale, Ed. Universul Juridic, Bucuresti, 2001).
Din punct de vedere al modului de executare, predarea presupune fie o atitudine
pasiva a vanzatorului, fie una activa in vederea indeplinirii acestei obligatii. Atunci cand
cumparatorul are deja in detentie lucrul ori cand lucrul este la indemna lui, concursul
vanzatorului nu mai este necesar pentru efectuarea predarii. Lucrul se considera predat in
acest caz, chiar si fara realizarea efectiva a actelor de predare. Insa, in cazul in care
proprietarul este si detinator de facto al lucrului vandut, acesta are obligatia de a intreprinde
acte sau fapte pozitive, necesare pentru intrarea cumparatorului in stapanirea efectiva a
lucrului (de exemplu individualizarea si predarea lucrurilor de gen, predarea autoturismului, a
cheilor si actelor de inmatriculare ale acestuia, etc.)
Din punct de vedere al termenului si al dovezii de predare si in cazul contractului de
vanzare cumparare opereaza regulile generale privitaoare la executarea obligatiilor. Astfel,
predarea lucrului se efectueaza la termenul specificat de parti in contract; in cazul in care nu
se fac precizari in acest sens, lucrul va fi predat imediat.
In lipsa unor stipulatii exprese, obligatia de predare a lucrului este cherabila, nu
portabila. Aceasta se face de regula la locul la care se afla lucrul in momentul incheierii
contractului (daca lucrul este individualizat) sau la domiciliul vanzatorului, articolul 1104
Cod civil: Plata trebuie a se face in locul aratat in conventie. Daca locul nu este aratat, plata,
in privinta lucrurilor certe si determinate, se va face in locul in care se gasea obiectul
obligatiei in timpul contractarii. In orice alt caz, plata se face la domiciliul debitorului.
Conform articolului 1317, Cod civil, costurile de predare (cantarire, masurare,
numarare, transport la locatia stabilita prin contract, etc.) sunt in sarcina vanzatorului iar cele
aferente ridicarii (transport, incarcare, descarcare), in sarcina cumparatorului. Partile insa pot
deroga de la aceste norme si stabili, functie de particularitatile contractului, prevederi
contradictorii celor reglementate de legiuitor.
Din punct de vedere al obiectului predarii, vanzatorul este obligat sa predea lucrul
vandut in masura determinata prin contract. Astfel, daca lucrul e determinat si existent in
momentul vanzarii, el va trebui predat in starea la care se afla in momentul vanzarii Cod
civil, articolul 1324, iar daca lucrul e de gen sau viitor, in cantitatea si calitatea ori conform
altor criterii specificate in contract.
Cateva precizari insa trebuiesc facute cu referire la vanzarea imobilelor, unde Codul civil
prevede reguli speciale, operationale in lipsa de prevederi specifice.
Astfel, articolul 1327, Cod civil, prevede ca daca imobilul s-a vandut cu aratare de cuprinsul
sau si pe atat masura, vanzatorul se obliga a preda cumparatorului cuprinsul aratat in
contract. In cazul in care acest lucru nu este posibil (difera suprafata reala a terenului fata de
cea prevazuta in contract, spre exemplu), cumparatorul poate, fie sa ceara completarea
suprafetei cu o alta parcela de teren invecinata, proprieteate a vanzatorului fie sa ceara
scaderea pretului (in cazul in care suprafata reala este mai mica), ori sa plateasca suma
aferenta diferentei de teren (daca suprafata e mai mare cu pana la a 20-a parte din suprafata
contractata). In ambele cazuri insa, cumparatorul poate cere rezolutiunea contractului, daca
terenul nu poate fi folosit in scopul si cu destinatia avuta in vedere la incheierea contractului
sau daca suprafata reala depaseste a douazacea parte din cea contractata.
Tot in acest sens, articolul 1329, Cod civil, distinge: In toate cazurile de vanzare, facuta altfel
decat pe atat masura, fie vanzarea de un corp cert si limitat, fie de mai multe fonduri distincte
si separate, fie conceputa cu expresia masurii inaintea desemnarii obiectului, sau din contra,

Page 2 of 12
nici vanzatorul n-are drept la adaos de pret, pentru excedent, nici cumparatorul, la scadere
pentru lipsa, decat in cazul cand, excedentul sau lipsa pretuieste o a douazecea parte din pretul
total al vanzarii. Astfel, doar daca diferenta reprezinta cel putin a douazecea parte din pret,
opereaza sporirea sau diminuarea pretului. Mai mult, singurul caz in care cumparatorul poate
cere rezolutiunea contractului cu referire la acest articol, este doar situatia in care suprafata
reala este mai mare decat a douazecea parte decat cea contractata. Daca insa suprafata este
mai mica (cu mai mult decat a duazecea parte din suprafata contractata) cumparatorul nu mai
poate cere rezolutiunea contractului si nici completarea suprafetei cu un lot invecinat,
proprietate a vanzatorului. In acest caz, diminuarea pretului este singura optiune la indemana
sa.
Rezolutiunea contractului atrage dupa sine si dreptul cumparatorului de a cere restituirea
costurilor vanzarii si dreptul de a solicita daune-interese. Pastrarea terenului insa, obliga
cumparatorul la plata dobanzilor pentru suplimentul de pret.
Conform articolului 1334, Cod civil, dreptul la actiune privind majorarea sau scaderea
pretului, precum si rezolutiunea vanzarii se prescriu intr-un an de la data incheierii
contractului.
Pentru ca proprietatea lucrului se transmite la momentul incheierii contractului, daca
termenul de predare este ulterior acestui moment, vanzatorul este obligat, in lipsa stipulatiilor
contractuale contrare, la predarea fructelor culese ulterior momentului transferului de
proprietate, odata cu predarea lucrului vandut. In acest caz, vanzatorul are insa dreptul de ai se
restitui cheltuielile legate de producerea fructelor.

1.2 Obligatia accesorie predarii


Asa cum aratam la punctul precedent, articolul 1324, Cod civil, statueaza obligatia
vanzatorului de a preda lucrul vandut in starea in care se afla la momentul incheierii
contractului. In acest sens, vanzatorul are obligatia de a conserva lucrul pana la momentul
predarii. Mai mult, aceasta obligatie ii revine vanzatorului chiar daca transferul proprietatii se
face ulterior incheierii contractului, in acest sens articolul 1074, Cod civil, mentionand:
obligatia de a da cuprinde pe aceea de a preda lucrul si de a-l conserva pana la predare...
Daca pana la momentul predarii, lucrul piere sau este deteriorat, vanzatorul va raspunde
pentru acesta ca un depozitar, in afara cazului in care a intervenit forta majora, sau daunele
aduse lucrului se datoreaza unei cauze straine, exoneratoare de raspundere.
Conform articolului 1618, Cod civil, proprietarul este insa obligat la plata cheltuielilor
ocazionate de intretinerea lucrului, daca proprietatea a fost transmisa in momentul incheierii
contractului de vanzare cumparare, conservarea facandu-se in numele si pe seama lui:
deponentul este indatorit in a intoarce depozitarului toate spezele facute pentru pastrarea
lucrulu idepozitat, si de a-l dezdauna de toate pierderile casunate lui din cauza depozitului.

1.3 Sanctiunea nerespectarii obligatiei de a preda lucrul


In cazul in care, din culpa sa, vanzatorul nu preda lucrul, obiect al contractului de
vanzare cumparare, cumparatorul poate cere rezolutiunea contractului cu daune-interese ori
executarea in natura a contractului, conform articolului 1320, Cod civil. Daca executarea in
natura (punerea in posesie a cumparatorului) nu este posibila, vanzatorul este obligat la plata
daunelor interese conform articolului 1075, Cod civil: orice obligatie de a face ori de a nu
face se schimba in dezdaunari, in caz de neexecutare din partea debitorului, sau conform
articolului 1077, Cod civil, este obligat la suportarea cheltuielilor cu procurarea lucrului de
catre cumparator de la terti: nefiind indeplinita obligatia de a face, creditorul poate asemenea
sa fie autorizat de a o aduce el la indeplinire, cu cheltuiala debitorului.
Daca insa vanzatorul preda lucrul dar la un termen ulterior decat cel stipulat in contract,
cumparatorul poate, conform articolului 1321, Cod civil, pretinde doar daune interese,
socotote din momentul punerii in intarziere a vanzatorului.

2. Garantia contra evictiunii

Page 3 of 12
Articolul 1336, Cod civil, precizeaza intinderea garantiei la care este obligat vanzatorul cu
referire la lucrul vandut: vanzatorul raspunde catre cumparator: 1. de linistita posesiune a
lucrului, 2. de viciile aceluiasi lucru. Altfel spus, vanzatorul este obligat de legiuitor a
asigura cumparatorului stapanirea linistita (adica contra evictiunii) si utila folosinta (adica
contra viciilor) a lucrului.
Notiunea de evictiune defineste pierderea proprietatii lucrului, in total sau in parte, sau
tulburarea cumparatorului in exercitarea prerogativelor de proprietar. Articolul 1337, Cod
civil, stipuleaza ca: vanzatorul este de drept obligat, dupa natura contractului de vanzare, a
raspunde catre cumparator de evictiunea totala sau partiala a lucrului vandut sau de sarcinile
la care s-ar pretinde supus acel obiect si care n-ar fi declarate la facerea contractului. Mai
mult, obligatia de garantie a vanzatorului contra evictiunii exista nu numai catre cumparator,
ci conform faptului ca odata cu lucrul se transmit asupra subdobanditorilor si toate drepturile
legate de acel lucru, aceasta obligatie persista si fata de subdobanditorii lucrului, fie ei si cu
titlu gratuit.

2.1 Garantia contra evictiunii rezultand din fapte personale


Chiar daca majoritatea reglementarilor din Codul civil fac referire la garantarea
contra evictiuniii provenind de la un tert, primul care trebuie sa nu perturbe cumparatorul in
stapanirea linistita a lucrului, este vanzatorul. Articloul 1339, prevede in acest sens ca in nici
un mod vanzatorul nu se poate sustrage de la raspunderea pentru evictiunea care ar rezulta
dintr-un fapt personal al sau; orice conventie contrara este nula. Asadar, vanzatorul este
obligat de lege a nu intreprinde fapte ori acte, anterioare vanzarii, dar tainuite fata de
cumparator sau ulterioare vanzarii, dar neprevazute in contract, de natura a perturba linistita
folosinta a lucrului. Aceste fapte pot fi intreprinse direct, de catre vanzator, cu referire la
persoana cumparatorului (deposedarea cumparatorului de o parte din terenul vandut sau
invocarea unui drept de abitatie asupra imobilului instrainat) sau de catre un tert, ca rezultat al
unor actiuni ale vanzatorului (vinderea aceluiasi lucru la doua persoane care poate atrage
evictiunea uneia dintre ele de catre cealalta).
Perturbarea nu poate fi nici de fapt nici de drept, cumparatorul putand, in ambele
cazuri, a se apara impotriva faptelor de eveictiune ale vanzatorului prin invocarea exceptiei de
garantie, conforma careia cine trebuie sa garanteze pentru evictiune, nu poate sa evinga (quem
de evictione tenet actio, eundem agentem repellit exceptio). Aceasta obligatie, fiind de natura
patrimoniala, se va transmite si succesorilor universali sau cu titlu universal, care, la randul
lor nu vor putea evinge pe cumparator. Daca insa succesorii vanzatorului sunt cu titlu
particular, acestia nu mai sunt tinuti de obligatia de garantie contra evictiunii, deoarece ei nu
sunt tinuti nici de obligatiile autorului lor.

2.2 Garantia contra evictiunii rezultand din fapta unui tert


Daca tulburarea folosirii bunului apare din partea unui tert, vanzatorul este obligat a il
apara pe cumparator in contra evictiunii, in cazul in care acesta nu reuseste, fiind obligat sa
suporte cinsecintele evictiunii.
Obligatia de garantie contra evictiunii rezultand din fapta unui tert opereaza daca sunt
respectate cumulativ trei conditii: tulburarea folosintei sa fie de drept, cauza evictiunii sa fie
anterioara incheierii contractului si cauza evictiunii sa nu fi fost cunoscuta de catre
cumparator.
In acest sens, vanzatorul este obligat la a garanta pe cumparator impotriva evictiunii,
numai daca tulburarea din partea tertului este de drept. Dreptul poate fi unul real (dreptul de
proprietate sau de uzufruct, spre exemplu) sau unul de creanta.
In cazul drepturilor reale, vanzatorul raspunde pentru existenta servitutilor nedeclarate si
neaparente sau pentru inexistenta lor, daca lucrul vandut este fondul dominant. In cazul
ipotecilor si privilegiilor, obligatia de garantie se declanseaza numai daca debitorul principal
nu isi plateste datoria si creditorul trece la realizarea creantei (Francisc Deak, Tratat de drept
civil. Contracte speciale, Ed. Universul Juridic, Bucuresti, 2001). In cazul lucrurilor mobile,
vanzatorul este de asemeni obligat la garantia contra evictiunii din partea unui tert, in baza
articolului 1909, Cod civil: ... cel ce a pierdut sau cel carui s-a furat un lucru, poate sa-l

Page 4 of 12
revendice in curs de trei ani, din ziua cand l-a pierdut sau cand i s-a furat, de la cel la care-l
gaseste, ramanand acestuia recurs in contra celui de la care il are.
In cazul drepturilor de creanta, atunci cand acestea pot fi opozabile cumparatorului si in
masura in care cumparatorul nu a avut stiinta de ele, vanzatorul este de asemeni tinut a
garanta pe cumparator impotriva evictiunii.
Chemarea cumparatorului in judecata de catre un tert, cu referire la dreptul dobandit asupra
lucrului cumparat, obliga vanzatorul la intreprinderea de acte menite a il apara pe cumparator.
De regula, evictiunea este consecinta unei actiuni in justitie, fie intentata de tert impotriva
cumparatoruli si castigata, fie de catre cumparator impotriva tertului si pierduta. Sunt insa si
cazuri in care, comportamentul cumparatorului cu privire la pretentiile invocate de tert denota
existenta evictiunii, fara ca aceasta sa fie consacrata printr-o actiune in justitie.
Daca insa tulburarea de catre un tert a folosintei lucrului nu este de jure ci de facto,
vanzatorul nu mai este obligat la garantarea in contra evictiunii. Cumparatorul poate, in acest
caz, a se apara in nume propriu, avand la indemana actiuni posesorii sau altele similare.
Cea de a doua conditie necesara pentru ca vanzatorul sa garanteze pe cumparator
impotriva evictiunii rezultand din fapta unui tert, este ca tulburarea sa fi avut o cauza
anterioara vanzarii. Daca aceasta cauza este ulterioara, vanzatorul va raspunde numai daca
evictiunea provine dintr-un fapt personal, asa cum aratam la punctul precedent. Daca
evictiunea are la baza uzucapiunea inceputa chiar anterior, vanzatorul va fi de asemeni
exonerat de obligatia garantiei in contra evictiunii, deoarece se considera ca cumparatorul era
in drept a intrerupe prescriptia achititiva (afara de faptul cand aceasta era iminenta).
In cele din urma, pentru a benficia de garantia contra evictiunii datorate de fapta unui
tert, cumparatorul nu trebuie sa fi stiut de existenta cauzei evictiunii. Daca el a avut cunostinta
de cauza, contractul capata un caracter aleator si exonereaza vanzatorul de la garantarea
contra evictiunii, presupunandu-se ca cumparatorul a acceptat acest risc. Vanzatorului insa ii
revine obligatia de a demonstra cunoasterea cazuzei de catre cumparator.

2.3 Natura si operativitatea garantiei


Cu referire la garantarea contra evictiunii, vanzatorului ii revine in primul rand o
obligatie de a nu face, adica a se abtine de la acte sau fapte care sa tulbure folosinta linistita a
bunului, asa cum am aratat mai sus. In cazul in care dreptul cumparatorului este amenintat de
un tert, obligatia vanzatorului cu privire la asigurarea garantiei contra evictiunii este
dimpotriva, un ac6tiva, de a face. In acest sens, daca un tert intenteaza o actiune in justitie
impotriva cumparatorului, acesta din urma este obligat a il introduce in proces si pe vanzator
(tocmai in scopul exercitarii obligatiei de garantare impotriva evictiunii). Daca acest lucru nu
se intampla si cumparatorul pierde procesul, el este indreptatit a se intoarce impotriva
vanzatorului printr-o actiune in garantie pentru evictiune. De data aceasta insa, vanzatorul
poate invoca exceptia procesului rau condus si poate fi exonerat de garantia contra evictiunii,
daca dovedeste ca, fiind introdus in procesul cu tertul, ar fi avut mijloace pentru a respinge
pretentiile acestuia (articolul 1351, Cod civil). Daca insa nu poate dovedi acest lucru,
vanzatorul este obligat sa suporte pagubele pricinuite cumparatorului, la fel ca in cazul in care
evictiunea s-a produs deja, vanzatorului revinindu-i obligatia de a da.

2.4 Efectele garantiei in caz de evictiune consumata


In cazul evictiunii, intinderea drepturilor cumparatorului impotriva vanzatorului sunt
stabilite prin lege, dupa caz, daca evictiunea a fost totala ori partiala.
Astfel, daca evictiunea a fost totala, vanztorul este obligat la restituirea integrala a pretului
primit, chiar daca valoarea lucrului s-a diminuat din cauze fortuite ori din neglijenta
cumparatorului, deoarece cuparatorul are dreptul de a fi neglijent cu lucrul pe care il
considera al sau (mai putin cazul in care stricaciunile aduse lucrului ar fi adus profit acestuia).
De asemeni, vanzatorul va plati pretul intreg primit si in cazul in care subdobanditorul ar fi
obtinut lucrul la un pret mai mic sau cu titlu gratuit, in baza faptului ca drepturile
cumparatorului legate de lucru, se transmit asupra subdobanditorului.
In plus, conform articolului 1341, vanzatorul este obligat a plati cumparatorului si valoarea
fructelor pe care a fost obligat a le inapoia tertului, deoarece fata de vanzator, cumparatorul

Page 5 of 12
ramane in continuare de buna-credinta, chiar daca a luat la cunostinta de dreptul altuia asupra
lucrului.
De asemeni, vanzatorul va inapoia cumparatorului si cheltuielile de judecata pricinuite de
actiunea din care a rezultat evictiunea sau din cea in regres, impotriva vanzatorului si a
costurilor aferente incheierii contractului de vanzare cumparare.
O ultima obligatie in acest sens a vanzatorului, face referire la plata daunelor-interese, dupa
regulile contractului de vanzare cumparare sau a dreptului comun (articolul 1350, Cod civil),
dupa cum urmeaza:
Vanzatorul, de buna sau rea-credinta este obligat la plata sporului de valoare dobandit de
lucru, indiferent daca cresterea in valoare putea sau nu fi anticipata ori se datoreaza sau nu
cumparatorului (articolul 1344, Cod civil).
De asemeni, vanzatorul va garanta sau va plati cumparatorului costurile aferente cheltuielior
necesare si utile facute pentru conservarea si sporirea valorii lucrului, iar daca a fost de rea-
credinta, si pe cele voluptorii( articolele 1345 si 1346 Cod civil). Deoarece tertul evingator
este cel care beneficiaza de rezultatul cheltuielilor necesare si utile, acesta va fi primul obligat
la plata acestora fata de cumparator, in limita sporului de valoare, iar vanzatorul va fi garant
in subsidiar. Plata cheltuielilor voluptorii revin insa in intregime vanzatorului de rea-credinta.
Daca evictiunea a fost partiala, cumparatorul are dreptul de a cere rezolutiunea
vanzarii sau mentinerea ei cu primirea de despagubiri.
In cazul evictiunii asupra unei parti din lucrul cumparat, daca acea parte este atat de
importanta incat cumparatorul nu ar fi cumparat in masura in care putea sa prevada evictinea,
el este indreptatit a cere rezolutiunea contractului cu predarea partii ramase dupa evictiune si
primirea pretului intreg platit si costurile aferente, asa cum am aratat in cazul evictiunii totale.
In cazul in care cumparatorul nu cere sau nu obtine rezolutiunea vanzarii, acesta este
indreptatit la primirea pretului valorii pierdute, raportat la momentul evictiunii si nu la
momentul incheierii contractului de vanzare cumparare.
Mai mult, daca lucrul cumparat se dovedeste a fi grevat de servituti ori alte drepturi si
cumparatorul nu cere rezolutiunea conform articolului 1349, acesta are dreptul de a primi
daune-interese in conditiile dreptului comun.
Actiunea in garantie pentru evictiune a cumparatorului se prescrie in termenul general de
prescriptie, care curge de la data producerii evictiunii.

2.5 Modificari conventionale ale garantiei contra evictiunii


Articolul 1338, Cod civil, prevede faptul ca: partile pot prin conventie sa adauge, sa
micsoreze sau sa stearga obligatia de evictiune. Astfel, legiuitorul ofera posibilitatea partilor
de a agrava, atenua sau exonera partile de efectele obligatiei de garantie contra evictiunii, cu
anumite limitari insa.
In ceea ce priveste agravarea raspunderii vanzatorului pentru faptele proprii, ale tertilor sau
chiar pentru forta majora, legea nu prevede limitari, insa aceste clauze agravante, fiind de
stricta interpretare, trebuiesc a fi formulate clar pentru ca in caz de interpretabilitate, va opera
garantia de drept (cea reglementata de legiuitor) in detrimentul garantiei de fapt,
conventionala (emanatie a vointei partilor).
Cu privire la exonerarea de respundere a vanzatorului, legea prevede insa doua
limitari, pe care le-am atins si la punctele anterioare: prima face referire la imposibilitatea
inlaturarii ori micsorarii obligatiei de garantie contra evictiunii rezultate din fapte personale
ale vanzatorului iar cea de a doua, la posibilitatea exonerarii totale sau partiale pentru fapta
unui tert, cu obligatia insa, de a restitui pretul catre cumparator (afara de cazul in care acesta a
cunoscut, la incheierea contractului, pericolul evictiunii si a cumparat pe riscul sau), clauze
contrare cu referire la acele situatii fiind lovite de nulitate.

3. Garantia conta viciilor lucrului vandut

Din punct de vedere al obligatiei vanzatorului de a asigura folosinta utila a lucrului


vandut, articloul 1352, Cod civil, face precizarea: vanzatorul este supus la raspundere pentru

Page 6 of 12
viciile ascunse ale lucrului vandut, daca din cauza acelora, lucrul nu este bun de intrebuitat,
dupa destinarea sa, sau intrebuintarea sa e atat de micsorata, incat se poate presupune ca
cumparatorul nu l-ar fi cumparat, sau n-ar fi dat pe dansul ceea ce a dat, de i-ar fi cunoscut
viciile. Astfel, cumparatorul are in principiu doua optiuni, fie reducerea pretului, fie
rezolutiunea contractului, care in materie de vicii ale lucrului vandut se numeste actiune
redhibitorie.
Pentru ca garantia contra viciilor lucrului vandut sa opereze, trebuie in primul rand ca
viciul sa fie ascuns. Articolul 1353, Cod civil, precizeaza ca vanzatorul nu este raspunzator
de viciile aparente si despre care cumparatorul a putut singur sa se convinga. Astfel,
cumparatorul este culpabil daca nu a cunoscut viciul, dar printr-o verificare normala si atenta
ar fi putut sa il cunoasca. Practica judecatoreasca stabileste posibilitatea cumparatorului de a
fi luat la cunostinta de viciile lucrului, raportandu-se la cumparatorul prudent si diligent,
calitatile sau neajunsurile personale ale cumparatorului in cauza, neconstituind criterii
conform carora viciile sunt catalogate drept ascunse ori nu.
Daca insa vanzatorul a adus la cunostinta cumparatorului viciile lucrului vandut, indiferent de
natura acestora si cumparatorul a decis a incheia contractul de vanzare cumparare, nemaifiind
vorba de vicii ascunse, acestea nu mai pot fi imputate vanzatorului.
In al doilea rand, trebuie ca viciul sa fi existat in momentul incheierii contractului de
vanzare cumparare, chiar daca predarea lucrului se face ulterior. Vanzatorul nu va raspunde
pentru viciile ivite ulterior, deoarece proprietatea asupra lucrului a fost deja transmisa
cumparatorului, vanzatorul actionand in continuare ca un depozitar. Daca insa, momentul
incheirii contractului nu coincide cu transferul de proprietate, vanzatorul este responsabil de
vicii pana la momentul efectuarii transferului.
Si in cele din urma, vicul sa fie grav, din cauza lui, lucrul sa fie impropriu
intrebuintarii la care este destinat dupa natura, astfel incat, in cunostinta de cauza,
cumparatorul nu l-ar mai fi contractat, respectiv, ar fi platit un pret mai mic pentru achizitia
lui.
Articolul 1354, Cod civil, reglementeaza de asemeni faptul ca necunoasterea sau cunoasterea
viciului de catre vanzator nu limiteaza raspunderea acestuia ci doar stabileste intinderea
raspunderii lui. Dovedirea celor trei elemente amintite insa, revine in sarcina cumparatorului.
Ca ultima precizare in acest sens, mentionam faptul ca nu exista obligatia de garantie contra
viciilor, in cazul vanzarii prin licitatie publica care se face prin intermediul justitiei (conform
articolului 1360, Cod civil) si in cazul vanzarii de drepturi succesorale, daca vanzatorul nu s-
a obligat sa garanteze continutul universalitatii (el raspunzand numai de calitatea sa de
mostenitor, nu si de calitatea bunurilor aflate in mostenire - articolul 1399, Cod civil).

3.1 Efectele si intinderea raspunderii vanzatorului pentru vicii


Asa cum mentionam la punctul anterior, intinderea raspunderii vanzatorului pentru
vicii, variaza functie de buna sau reaua sa credinta si tot din aceste considerente, cumparatorul
va fi sau nu indreptatit la solicitarea de daune-interese. In cazul in care viciul este anterior
incheierii contractului, ascuns si grav, cumparatorul va putea opta intre actiunea redhibitorie
sau cea estimatorie, cerand desfacerea contractului respectiv scaderea pretului. In cazul in
care viciul care afecteaza bunul nu e atat de grav incat acesta sa nu poata fi folosit conform
destinatiei sale, jurisprudenta incurajeaza cumparatorii a solicita dimunuarea pretului si nu
rezolutiunea contractului. Daca insa cumparatorul cere rezolutiunea contractului, instanta va
aprecia, de la caz, la caz, daca actiunea este fondata (luand in considerare gravitatea viciului)
sau daca cumparatorul exercita abuziv acest drept de optiune (acordand numai o reducere din
pret).
Actiunea redhibitorie poate fi exercitata si de catre subdobanditorul lucrului cumparat si
obliga intotdeuna pe vanzator la restituirea integrala a pretului si a cheltuielilor cumpararii.
Actiunea estimatorie ofera cumparatorului posibilitatea de a primi diferenta de pret
corespondenta reducerii valorii bunului datorate viciului, diferenta estimandu-se prin
expertiza.

Page 7 of 12
In ambele situatii, cumparatorul poate solicita daune-interese, atat timp cat vanzatorul este de
rea-credinta, buna-credinta neobligand pe acesta la plata daunelor-interese, admitandu-se
faptul ca viciile, in natura lor sunt imprevizibile.
In afara insa de aceste doua posibilitati aflate la indemana cumparatorului, practica judiciara
consacra o a treia, mai putin intalnita si anume inlaturarea viciilor (remedierea
defectiunilor)de catre sau in contul vanzatorului, daca costurile cu aceasta nu ar fi nejustificat
de mari.
In cazul in care lucrul afectat de vicii piere din aceasta cauza, vanzatorul este obligat la plata
intreaga a pretului si a cheltuielilor vanzarii (platite de cumparator) si eventual la plata de
daune-interese (doar in masura in care a fost de rea-credinta). Daca insa lucrul afectat de vicii
piere din ratiuni imputabile cumparatorului ori fortuit, vanzatorul va fi exonerat de
raspunderea pentru vicii.

3.2 Termenul de intentare a actiunilor


Articolul 5 din Decretul nr. 167/1958 prevede faptul ca dreptul la actiunea privitoare la
viciile ascunse ale unui lucru transmis... se prescrie prin implinirea unui termen de 6 luni, in
cazul in care viciile nu au fost ascunse cu viclenie, cu alte cuvinte, in cazul in care
vanzatorul a fost de buna-credinta. Daca insa vanzatorul a fost de rea-credinta, actiunea
cumparatorului impotriva sa (cu privire la dreptul de a fi garantat impotriva viciilor) se
prescrie in termenul general de prescriptie (3 ani). Termenul de intentare a actiunii incepe a
curge din momentul descoperirii viciilor, moment care va trebui sa fie nu mai tarziu de un an
de la data predarii lucrurilor sau, in cazul constructiilor, nu mai tarziu de 3 ani de la predare.
Termenele de un an, respectiv trei ani, nu trebuiesc privite ca sporind perioada de prescriptie
ci ca termene legale generale de garantie pentru descopeirea viciilor ascunse. Astfel ca, spre
exemplu, daca viciul a fost descoperit imediat dupa predare dar actiunea redhibitorie sau cea
estimatorie a fost introdusa la opt luni de la descoperirea viciilor, aceasta va fi respinsa ca
prescrisa, chiar daca nu a trecut un an de la predarea lucrului. Daca viciile nu au fost invocate
in termenul de prescriptie, ele nu mai pot fi invocate nici pe cale de exceptie in cadrul unei
actiuni neprescrise a vanzatorului (spre exemplu pentru plata pretului).

3.3 Modificari conventionale ale garantiei pentru vicii


Dat fiind faptul ca normele prevazute anterior si care reglementeaza existenta,
conditiile, efectele si intinderea obligatiei de garantie pentru vicii, au caracter supletiv, ele pot
fi inlaturate, limitate ori agravate, functie de vointa partilor.
Clauzele de limitare sau de inlaturare a garantiei pentru vicii, opereaza numai in cazul
in care vanzatorul a fost de buna-credinta. Daca vanzatorul insa a fost de rea-dredinta, aceste
clauze sunt nule. Demonstrarea relei-credinte va cadea in sarcina cumparatorului, acesta
avand la dispozitie orice mijloace de proba, incluziv prezumptiile.
Daca vanzatorul este de buna-credinta, partile se pot invoi a limita sau chiar a inlatura
garantia contra viciilor, singurele limite impuse de lege fiind cele cu privire la termenul de
prescriptie a actiunilor redhibitorii, respectiv estimatorii, care nu va fi altul decat cel stipulat
de Decretul nr. 167/1958.
In ceea ce priveste agravarea garantiei pentru vicii, vointa partilor poate de asemeni
face referire la clauze in acest sens, fara existenta unei limitari: spre exemplu, vanzatorul
poate a se obliga sa raspunda si de viciile aparente ori cele aparute ulterior vanzarii (de obicei
in cazul vanzarilor de autotursime). Daca insa se obliga a garanta si contra acestor vicii, intr-
un temen mai mic decat cel stabilit pentru descoperirea viciilor ascunse, vanzatorul nu este
exonerat de raspundere pentru viciile descoperite in termenul legal, decat daca acest lucru s-a
stipulat expres in contract. Suntem in acest caz in fata a doua clauze, una de agravare (prin
asumarea de catre vanzator a unor obligatii suplimentare de garantie) si una de limitare (prin
diminuarea termenului in care cumparatorul poate descoperi viciile ascunse ale bunului).
II Obligatiile cumparatorului

Conform Codului civil, cumparatorul are doua obligatii principale: plata pretului si
luarea in primirea lucurului cumparat. La aceste doua se mai adauga, in lipsa de stipulari

Page 8 of 12
contrare si suportarea cheltuielilor ocazionate de vanzare si altele ce au ca emanatie vointa
contractuala a partilor.

1. Plata pretului

1.1 Locul si data platii


Tot Codul civil, face doua precizari importante in ceea ce priveste locul si data platii:
articolul 1361 prevede faptul ca principala obligatie a cumparatorului este a plati pretul la
ziua si la locul determinat prin contract iar articolul urmator: daca nu s-a determinat nimic
in privinta aceasta prin contract, cumparatorul este dator a plati la locul si la timpul in care se
face predarea lucrului. Observam ca textul articolului 1362 este contrar regulilor general in
materie de obligatii, stipuland faptul ca plata se face la locul si data predarii lucrului
(domiciliul vanzatorului sau locul la care se afla bunul la momentul incheierii contractului) si
nu la domiciliul debitorului (cumparatorulu), asa cum prevede articolul 1104, Cod civil. Daca
insa plata se face ulterior predarii si in contract nu exista stipulatii cu privire la locul efectuarii
platii, dispozitiile articolului 1104, Cod civil sunt cele care se aplica. Mai mult, articolul
amintit preziceaza faptul ca plata pretului se va efectua, in lipsa de stipulatii contradictorii, la
momentul predarii bunului, contrar reglementarilor generale in materie de obligatii, unde in
lipsa de termen, plata se poate cere imediat. In schimb, termenul prevazut numai pentru plata
pretului nu afecteaza obligatia vanzatorului de predare. Modalitatile de plata a pretului (plati
succesive, plata la scadenta, etc.) pot varia, insa cumparatorul poate, in toate cazurile in care
are motive temeinice de a se te me de vreo evictiune, a suspenda plata pretului, pana la
momentul cand vanzatorul va inlatura cauza tulburarii sau ii va plati o cautiune (afara de
situatia in care in contract s-a stipulat obligatia cumparatorului de a plati pretul lucrului si in
aceste conditii).

1.2 Dobanda pretului


Articolul 1363, Cod civil, precizeaza cele trei situatii in care cumparatorul este
obligat la plata dobanzilor pana la efectiva achitare a pretului: daca aceasta s-a cuprins
anume in contract, daca lucrul vandut si predat produce fructe sau alte venituri, daca
cumparatorul a fost interpelat a plati. In acest dupa urma caz, dobanda nu curge decat din
momentul interpelarii. Acestea sunt singurele situatii in care cumparatorul va plati dobanzi
pentru neplata integrala a pretului.

1.3 Sanctiunea neplatii pretului


Neplata integrala ori partiala a pretului lasa vanzatorului mai multe optiuni, una dintre
ele fiind obligarea cumparatorului la executarea in natura a obligatiei. Aceasta este aproape
intotdeauna posibila, dat fiind faptul ca are ca obiect o suma de bani, singurul caz in care nu
ar fi realizabila fiind provocata de insolvabilitatea debitorului. Actiunea are caracter personal
si se prescrie in termenul general de 3 ani.
In caz de neplata a pretului, vanzatorul poate, de asemeni, sa invoce exceptia de
neexecutare si sa refuze predarea lucrului vandut. Daca insa cumparatorul beneficiaza de un
termen suspensiv, vanzatorul nu mai este indreptatit a invoca exceptia si va fi obligat la a
preda lucrul catre cumparator, in temeiul articolului 1322, Cod civil. Articolul 1323, Cod
civil, insa completeaza dispozitia anterioara si precizeaza ca in cazul in care cumparatorul ar
beneficia de acest termen suspensiv daca daca el a cazut in faliment sau in nesolvabilitate,
vanzatorul nu mai este tinut a ii preda lucrul.
O alta optiune a vanzatorului, in caz de neplata a pretului, este solicitarea rezolutiunii
contractului si plata dobanzilor, conform articlolelor 1365, 1020 si 1021, Cod civil, cu
urmatoarele trei precizari:
1. In cazul imobileleor, instanta nu poate acorda un temen de gratie daca vanzatorul este in
pericol de a pierde lucrul si pretul. In cazul in care nu ar exista acest pericol, instanta poate

Page 9 of 12
acorda doar un singur termen, la care, daca cumparatorul nu plateste, se produce rezolutiunea
de drept a contractului.
2. In cazul existentei unui pact comisoriu expres care sa prevada rezolutiunea de drept a
contractului in cazul neplatii pretului si daca s-a efectuat punerea in intarziere a
cumparatorului (care nici in acest caz nu a respectat obligatia platii pretului) instanta nu
trebuie sa mai intervina pentru a se rezilia contractul. Mai mult, nici punerea in intarziere a
cumparatorului nu este obligatorie pentru constatarea rezolutiunii in acest caz, daca printr-un
pact comisoriu de ultim grad, partile prevad in acest sens.
3. Asa cum prevede Codul civil in articolul 1368, actiunea rezolutorie pentru neplata pretului,
este una reala, care urmareste lucrul vandut si nu persoana si care produce deci efecte si
asupra tertilor dobanditori. Articolul urmator insa, clarifica principiul mai inainte mentionat,
aducand trei precizari: a) rezolutiunea ramane fara efect in contra autoritatilor publice, b) fata
de tertul adjudecatar in vanzari silite si c) dreptul de a cere rezolutiunea pentru neplata
pretului nu este opozabil tertilor dobanditori de drepturi reale care au indeplinit actele
necesare pentru ca drepturile lor sa fie opozabile tertilor, decat daca vanzatorul a indeplinit
cerintele legii pentru conservarea privilegiului sau de vanzator.
2. Luarea in primire a lucrului vandut

Obligatiei vanzatorului de a preda lucrul vandut, ii corespunde obligatia


cumparatorului de a lua in primire acelasi lucru, la acelasi loc si la aceeasi data.
In cazul in care cumparatorul nu isi respecta obligatia in cauza, vanzatorul poate cere instantei
obligarea acestuia la luarea in primire a lucrului sau incuviintarea ca sa-l depuna intr-un alt
loc, pe cheltuiala cumparatorului, daca are nevoie de locul in care se gaseste lucurul.
Si in acest caz, rezolutiunea contractului se poate cere pe cale judecatoreasca, sau
poate opera de drept in cazul existentei unui pact comisoriu in acest sens. Prin derogare de la
regula procedurii judiciare in ceea ce priveste rezolutiunea, in cazul lucrurilor perisabile sau a
altor lucruri mobile a caror valoare fluctueaza, avand in vedere importanta respectarii
termenului de luare in primire, Codul civil prevede rezolutiunea de drept a contractului fara
punerea in intarziere a cumparatorului, daca in contract s-a stipulat un termen pentru ridicare
si nerespectarea termenului nu se datoreaza faptei sale. Prevederile articolului 1370, opereaza
insa numai in favoarea vanzatorului, cumparatorul neputand invoca aceasta rezolutiune pentru
a se elibera de obligatia de a plati pretul. Nici vanzatorul, in cazul in care ar vinde si unui tert,
nu ar putea retine pretul incasat de la primul cumparator, putand cere doar daune-interese
potrivit regulilor generale.

3. Suportarea cheltuielilor vanzarii

Pe langa plata pretului, in lipsa unor stipulatii contrare, cumpoaratorul mai este obligat si la
plata cheltuielor legate de vanzare (taxe de timbru, taxe notariale, de autentificare, de
publicitate imobiliara, etc.). Pretentiile cumparatorului cu privire la suportarea acestor
cheltuieli de catre vanzator care nu au la baza stipulatii exprese in contract, vor trebui
dovedite, simplele prezumptii nefiind indeajuns. In raport cu tertii insa, acest principiu nu este
operativ. Atat timp cat una din parti isi angajeaza obligatii fata de un tert, cu privire la costuri
ale vanzarii (spre exeplu redactarea contractului de vanzare-cumparare), ea este tinuta a isi
respecta obligatia, operand prevderile dreptului comun si nu cele ale articolului 1035, Cod
civil. Daca insa una dintre parti, contrar obligatiilor contractuale sau cele reglementate de
Codul civil in acest sens, suporta cheltuilile ocazionate de vanzare (integral ori partial), va
avea la indemana actiunea in regres asupra celeilalte parti.

CONCLUZII

Contractul de vanzare-cumparare este unul dintre cele mai intalnite in cotidian.


Cunoasterea efectelor pe care contractul le are si felul in care acestea se rasfrang asupra
partilor cat si aspectele asupra carora legiuitorul ofera partilor posibilitatea de a deroga de la

Page 10 of 12
reglementarile de drept, pot constitui reale avantaje in practica de zi cu zi.Transmiterea
proprietatii si a riscurilor in contractele de vanzare-cumparare comerciala in care ambele
parti au cetatenie sau nationalitate romana
Principalul efect al contractului de vanzare-cumparare il constituie transmiterea dreptului
de proprietate asupra lucrului de la vanzator la cumparator. Transmiterea dreptului de
proprietate se realizeaza de indata ce partile s-au invoit asupra lucrului si asupra pretului,
chiar daca lucrul nu s-a predat si pretul nu s-a incasat. De la aceasta data, riscul pieirii bunului
vandut ramane in sarcina dobanditorului, chiar daca bunul nu a fost inca predat de catre
vanzator. Ca atare, daca bunul piere in mod fortuit, deci din cauze neimputabile vanzatorului,
cumparatorul nu poate cere returnarea pretului, daca acesta a fost platit. Bineinteles, partile
pot, prin derogare de la aceasta regula, sa stabileasca prin contract transmiterea dreptului de
proprietate numai in momentul predarii bunului ori al platii pretului, intrucat regula enuntata
are caracter dispozitiv, nu imperativ. Cazuri in care regula este aceea ca dreptul de proprietate
asupra bunurilor vandute se transmite ulterior incheierii contractului sunt: vanzarea lucrurilor
determinate generic, vanzarea bunurilor viitoare, vanzarea cu termen sau conditie. In aceste
cazuri, regula este transmiterea proprietatii asupra bunului vandut ulterior incheierii
contractului, iar exceptia consta in transmiterea de drept a proprietatii bunului vandut de la
data realizarii acordului de vointa asupra lucrului si a pretului. Transmiterea dreptului de
proprietate si a riscului pieirii bunului vandut in cazul vanzarii bunurilor determinate generic
se realizeaza in momentul individualizarii acestora. Individualizarea bunurilor de gen se
realizeaza prin numarare, cantarire si masurare. Riscurile sunt suportate de vanzator pana la
individualizare. In cazul bunurilor viitoare, dreptul de proprietate nu se poate transmite in
momentul incheierii contractului, deoarece bunurile nu exista inca, transmiterea proprietatii
si a riscurilor urmand sa aiba loc in viitor, cand acestea vor exista prin fabricare, recoltare etc.
In cazul contractului cu termen sau conditie, transmiterea proprietatii opereaza la implinirea
termenului stipulat in contract, la indeplinirea sau neindeplinirea conditiei prevazute. Daca
bunul vandut piere fortuit inainte de indeplinirea unei conditii suspensive (cand de
indeplinirea conditiei depinde incheierea contractului de vanzare), riscul este suportat in mod
diferit: daca piere total, riscul il suporta vanzatorul, iar daca piere partial, riscul revine
cumparatorului. In cazul unei conditii rezolutorii (indeplinirea conditiei duce la desfiintarea
retroactiva a contractului), transmiterea dreptului de proprietate opereaza din momentul
incheierii contractului, insa, la momentul indeplinirii conditiei, contractul se desfiinteaza
retroactiv si bunul revine la primul proprietar.

6.2 Transmiterea proprietatii si a riscurilor in contractele de vanzare-cumparare comerciala


in care una dintre parti are cetatenie sau nationalitate straina
6.2.1 Am vazut ca, in dreptul roman, transmiterea proprietatii bunului vandut de la vanzator la
cumparator are loc prin simplul efect al incheierii contractului. De la aceasta regula exista
exceptiile amintite mai sus: vanzarile de bunuri generice sau de bunuri viitoare; inserarea in
contract a unei clauze exprese relative la transmiterea proprietatii bunului vandut la un alt
moment. In alte sisteme de drept, transmiterea proprietatii are loc sau la momentul incheierii
contractului, sau la momentul predarii bunului vandut. De regula, atunci cand una dintre
partile contractului este straina, transmiterea proprietatii este stabilita de parti, in functie de
specificul contractului. . In stransa legatura cu transmiterea dreptului de proprietate apare si
problema transmiterii riscurilor. In unele legislatii, riscul neexecutarii contractului se
transmite odata cu dreptul de proprietate. Astfel, riscurile vor fi suportate de cumparator, care
devine proprietar al lucrului vandut, potrivit regulii res perit domino. Pierderea sau
deteriorarea fortuita a bunului ramane in sarcina debitorului obligatiei imposibil de executat.
In alte legislatii, transmiterea riscurilor este distincta de transferul dreptului de proprietate.
Astfel, riscurile se transmit cumparatorului fie din momentul incheierii contractului, fie din
momentul individualizarii bunului, fie din momentul predarii bunului vandut. In situatia in
care una dintre partile contractului de vanzare-cumparare comerciala este straina, de
regula, partile determina transmiterea riscurilor prin includerea in contract a unor clauze tip
uzuale. In aceasta categorie se inscriu regulile Incoterms, conform carora fiecarei modalitati
de vanzare ii corespunde un anumit moment in care se produce transferul riscurilor.

Page 11 of 12
Page 12 of 12