Monografa

Escuela N17 Crucero general Belgrano

Contrato Compra-Venta

Autor: Mariana Caldern

Profesor: Mnica Quinteros
Fecha: 16 de noviembre del 2017

Materia: DERECHO.
 ndice General:

Monografa portada. Pgina 1

ndice General. Pgina 2
Prlogo. Pgina 3
Introduccin. Pgina 4
Importancia. Pgina 6.
Caractersticas. Pgina 7
Historia. Pgina 8
Funcin econmica. Pgina 9
Especies.
Compraventa civil. Pgina 10
Compraventa mercantil. Pgina 11 y 12.
Compraventa con reserva de dominio. Pgina
12
Compraventa en abonos
Compraventa con pacto de referencia
Compraventa con pacto de no vender a
determinada persona
Compraventa de esperanza
Compraventa de cosa esperada
Compraventa judicial
 Prlogo

Este es un estudio de investigacin sobre el acuerdo que firman el comprador y

el vendedor de la propiedad, y que establece el precio de venta y los trminos de
la transaccin se conoce como Contrato de Compraventa.

Al planificar adquirir o vender una propiedad, hay elementos esenciales que se

deben incluir en el mencionado contrato y que debes tomar en cuenta para
asegurar una transaccin gil y sin complicaciones para cualquiera de las partes.
 Introduccin

El mtodo es un contrato consensual, bilateral, oneroso y tpico en virtud del cual

una de las partes (vendedor) se obliga a dar algo en favor de la otra (comprador) a
cambio de un precio en dinero.

En l se debern:
1. Especificar si el precio de venta se establece por el valor de la tasacin o si ser
por otro precio estipulado por las partes, independientemente del valor tasado.
Esto, debido a que la institucin hipotecaria siempre otorgar el financiamiento a
base del precio de venta o la tasacin, lo que sea menor.

2. Gastos de cierre. Salvo pacto en contrario, el vendedor podr escoger al

abogado de la compraventa y deber pagar sus honorarios. A su vez, asumir los
gastos de la cancelacin la cual, por lo general, la tramita el abogado del banco. El
comprador, por su parte, pagar los gastos de la escritura de hipoteca. Por lo
general, en proyectos nuevos los gastos tienden a ser cubiertos en su totalidad por
el comprador.

3. Establecer las circunstancias segn las cuales se le devolver al comprador el

pago de la Opcin de Compra. Por ejemplo, si el prstamo es denegado, si hay
problemas legales que impiden el cierre libre de gravmenes o si hay reparaciones
mayores que atenten contra la estructura de la propiedad, entre otros.

4. Pactar la fecha de entrega de la propiedad. Si la entrega ser al cierre o si ser

una semana despus del cierre. Esto es muy importante para que el vendedor
sepa cundo debe desalojar y el comprador pueda hacer sus planes de posesin
del inmueble.

5. Lista detallada de los enseres y/o muebles que incluye la propiedad.

6. De haber un corredor, deber indicar quin asumir la comisin del corredor y la
cantidad o por ciento aplicable.

7. De haber algn gravamen sobre la propiedad, como embargos federales, del

CRIM o cualquier otro, se debe indicar quin ser responsable de pagarla.

8. Validar que el mantenimiento del condominio o urbanizacin, de ser aplicable,

est al da. De lo contrario, el contrato debe establecer quin ser responsable por
la deuda.

9. Trmino de vigencia del contrato. Es recomendable que nunca sea menor de 60

das.

Para ayudarte en este proceso, adems de un banquero, debes buscar el servicio

experto de un corredor de bienes races, recomend la ejecutiva.

De esta manera te asegurars de evitar posibles problemas derivados de un

contrato incompleto o no claro en caso de que existan problemas con el bien
adquirido o vendido.
 Importancia

Este contrato es el que tiene mayor importancia entre los de su clase porque se
trata del contrato tipo traslativo de dominio y, adems, porque constituye la
principal forma moderna de adquisicin de riqueza; es decir, tanto en su funcin
jurdica como econmica, debe merecer un estudio especial.
Como contrato tipo de los traslativos de dominio, aplicaremos sus reglas
principales a la permuta; sufrirn estas modificaciones esenciales en la donacin;
tambin recurriremos a la compraventa para explicar ciertas especialidades del
mutuo, de la sociedad, de la transaccin y de la renta vitalicia.
Por otra parte, la compraventa constituye el medio primordial de adquirir el
dominio. Las formas de adquisicin del dominio estn representadas por el
contrato, la herencia, la prescripcin, la ocupacin, la accesin, la adjudicacin y la
ley. El contrato es en el derecho moderno la forma principal de adquirir la
propiedad dentro de los contratos traslativos de dominio.
La compraventa en el derecho latino moderno, que deriva del Cdigo Napolen,
es un contrato traslativo de dominio, que se define como el contrato por virtud del
cual una parte, llamada vendedor, transmite la propiedad de una cosa o de un
derecho a otra, llamada comprador, mediante el pago de un precio cierto y en
dinero.
 Caractersticas

Un contrato de compraventa es un contrato:

Bilateral. Es un contrato bilateral porque engendra derechos y obligaciones
para ambas partes.
Oneroso. Porque confiere provechos y gravmenes tambin recprocos.
Conmutativo. Generalmente es conmutativo, por cuanto que las
prestaciones son ciertas y determinadas al realizar el contrato.
Consensual. La compraventa es un contrato consensual para muebles y
formal para inmuebles. En materia de muebles no se requiere formalidad
alguna para la validez del acto; es decir, se aceptan las distintas formas de
manifestacin de la voluntad dentro del consentimiento tcito y expreso. En
el tcito, se admite que por hechos indubitables la compraventa de bienes
muebles se forme y constituya, generalmente en aquellos casos en que se
tome la cosa y se deposita el precio: hecho indubitable de la manifestacin
de la voluntad para celebrar el contrato. En cuanto al consentimiento
expreso, se acepta que verbalmente, la compraventa pueda celebrarse por
seas, o por escrito si as se prefiere, sin que sea menester esta formalidad
para los bienes muebles. En cuanto a los inmuebles, el contrato siempre
debe constar por escrito, pero el documento puede ser pblico o privado,
dependiendo el importe.
Principal. Existe por s solo, pues no depende de otro contrato.
 Historia

En el derecho romano es el convenio de cambiar una cosa (merx) que se

entregara al comprador (emptor) por una cantidad de dinero (pretium) que se
pagara al vendedor (venditor). De hecho, la forma ms primitiva de compraventa
consisti en el trueque de cosa y precio. Un tipo paradigmtico de negocio de
"toma y daca". Este se realizaba con el simple intercambio manual para la compra
de res nec manicipi y adoptaba la forma solemne de manicipatio para la compra
de res manicipi.3
En el derecho griego exiga para la perfeccin de la compraventa, el pago del
precio o la forma escrita; en la compra de gnero futuro el pago anticipado era
prstamo de dinero. esto repercuti en la jurisprudencia romana, quien lleg
admitir la perfeccin del contrato por el simple consentimiento, presentndose
como simultneas las obligaciones de entregar y pagar.
Gayo, en su obra Institutas, define el contrato de compraventa - emtio venditio -
como un contrato consensual por el que una persona denominada vendedor
(venditor), se obliga a transmitir la libre y pacifica posesin y el disfrute til (habere
licere) que tiene sobre una cosa (merx), a otra persona denominada comprador
(emptor), a cambio de una cantidad cierta de dinero (pretium).4
 Funcin Econmica

Mediante el contrato, los intereses de las partes "se combinan de manera que
cada cual halla su satisfaccin; de esto deriva, en el conjunto, un incremento de
utilidad, de la que participan en varias medidas cada uno de los contratantes".
De lege ferenda, se propicia que "la regulacin de los contratos [sea hecha]
conforme a la finalidad econmica y social que procura satisfacer el negocio".
El contrato es el instrumento prctico que realiza las ms variadas finalidades de
la vida econmica, sirviendo para satisfacer las necesidades humanas.
Desenvuelve al mximo su poder vinculante dentro de una economa capitalista
liberal. Los principios fundamentales que caracterizan esta concepcin, en el
mbito jurdico, son:
1- La propiedad privada de todos los bienes, que otorga a su titular, el mximum
de facultades que puede tener el sujeto sobre los bienes.
2- La libertad econmica ms absoluta, que se manifiesta en los principios de la
libre empresa, de la libre competencia y de la libertad de trabajo. En lo especfico
la autonoma de la voluntad, en sus dos aspectos: libertad de contratar y libertad
contractual y su consecuencia, la fuerza vinculante del contrato, as celebrado.

La compra venta resulta ser el medio ms eficaz y prctico por el cual se

intercambia la riqueza. La aparicin de la moneda trajo como consecuencia el
nacimiento del contrato de compra venta, precisando con mayor realismo el valor
econmico de las contraprestaciones, ya que la concepcin primitiva de los
valores al ganado o a la pecunia, daba a los contratantes una aproximacin en las
contraprestaciones, pero no con la misma precisin de la moneda merced de los
valores fraccionarios.
 Especies

Compraventa Civil: Est regulado y definido en el Cdigo Civil; as el art.

1445 dispone: Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se
obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto,
en dinero o signo que lo represente.

Ejemplo de Compraventa civil: una persona compra en una tienda un aparato de

aire acondicionado para su casa.

El artculo 1967.4 del Cdigo Civil establece que el plazo de prescripcin para el
cumplimiento de la obligacin de pago de la cosa vendida ser de TRES AOS.

Artculo 1967.4 Cdigo Civil: Por el transcurso de tres aos prescriben las
acciones para el cumplimiento de las obligaciones siguientes: 4) La de abonar a
los posaderos la comida y habitacin, y a los mercaderes el precio de los gneros
vendidos a otros que no lo sean, o que sindolo se dediquen a distinto trfico.

El artculo 1967.4 del Cdigo Civil establece que el plazo de prescripcin para el
cumplimiento de la obligacin de pago de la cosa vendida ser de TRES AOS.

IMPORTANTE: El plazo de prescripcin de 5 aos (por remisin al art. 1964

Cdigo Civil) ha sido cambiado en octubre de 2015, pasando de 15 aos a 5 aos.
Os recomendamos la lectura de nuestro artculo prescripcin de las acciones
personales donde explicamos con ejemplos como ha de aplicarse.
Compraventa Mercantil: Est regulado por el Cdigo de Comercio; as el
art. 325 dispone: Ser mercantil la compraventa de cosas muebles para
revenderlas, bien en la misma forma que se compraron, o bien en otra diferente,
con nimo de lucrarse en la reventa.

Definida como la compraventa de bienes o muebles para revenderlas, bien en la

misma forma que se compraron o bien en otra diferente, con nimo de lucrarse en
la reventa.

Las DIFERENCIAS por tanto entre la compraventa civil y mercantil, podramos

resumirlas en las siguientes:

1.- Se regulan en Cdigos distintos.

2.- La compraventa mercantil se refiere exclusivamente a cosas muebles (no

entran los inmuebles).

3.- La intencin de la persona que compra mediante una compraventa mercantil

es la de REVENDER nuevamente las cosas adquiridas con nimo de lucro (de
ganar dinero o enriquecerse).

Ejemplo de Compraventa Mercantil: una persona compra 40 aparatos de aire

acondicionado en una fbrica para revenderlos e instalarlos a particulares.

dudas entre compraventa civil y mercantil: Una empresa que se dedica a la

venta de hortalizas compra 4 aparatos de aire acondicionado para sus
instalaciones. En este caso, la empresa no se dedica a vender aparatos de aire
acondicionado sino a la venta de hortalizas; ahora bien, como quiera que la
empresa compra dichos aparatos para su actividad y por tanto para lucrarse y
obtener un beneficio con la venta de las hortalizas, estaramos frente a una
compraventa mercantil.

El Cdigo de Comercio (compraventa mercantil) establece que aunque estemos

frente a una compraventa definida en el citado art. 325, NO SE CONSIDERAR
compraventa mercantil (artculo 326 C. Comercio);
 Las compras de efectos destinados al consumo del comprador o de la persona
por cuyo encargo se adquirieren.
Las ventas que hicieren los propietarios y los labradores o ganaderos, de los
frutos o productos de sus cosechas o ganados, o de las especies en que se les
paguen las rentas.
Las ventas que, de los objetos construidos o fabricados por los artesanos,
hicieren stos en sus talleres.
La reventa que haga cualquier persona no comerciante del resto de los acopios
que hizo para su consumo.

El artculo 943 del Cdigo de Comercio establece un plazo (por remisin al art.
1964 Cdigo Civil) de prescripcin de CINCO AOS.

Compraventa con reserva de dominio: