INGENIERA ECONMICA II

ESCUELA PROFESIONAL
DE INGENIERIA CIVIL

TASACIN DE EDIFICIO
MULTIFAMILIAR MIRASOL
Docente:

Ing.Emilio de la Rosa Ros

Responsables:
Becerra Hernndez Ana Julia
Guevara Dvila Javier
Vasquez Limo Luis Manuel

Lambayeque, 05 de diciembre del 2013

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ECONOMICA II

INDICE
I. MARCO TEORICO: REGLAMENTO NACIONAL DE METRADOS
TITULO I: DISPOSICIONES GENERALES
TITULO II: VALUACION DE PREDIOS
- CAPTULO A: ALCANCES Y FINES
- CAPTULO B: MEMORIA DESCRIPTIVA
- CAPTULO C: VALUACIN DEL TERRENO
- CAPTULO D: VALUACION DE LAS EDIFICACIONES PRINCIPALES, OBRAS
COMPLEMENTARIAS EINSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES
- CAPTULO E: VALOR TOTAL DEL PREDIO ARTCULO II.E.35
- CAPTULO F: VALUACION DE EDIFICACIONES BAJO EL REGIMEN DE
UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD
COMUN
II. ANALISIS DE TASACION: EDIFICIO RESIDENCIAL LAS DALIAS
MEMORIA DESCRIPTIVA
VALUACION
VALUACIN COMERCIAL DE INMUEBLE
FOTOGRAFIA DEL INMUEBLE VALUADO

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MARCO TEORICO:
REGLAMENTO NACIONAL DE
METRADOS (TITULO I-II)

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REGLAMENTO NACIONAL DE
TASACIONES DEL PER
TTULO I: DISPOSICIONES GENERALES

CAPTULO NICO

ARTCULO I.01

El Reglamento Nacional de Tasaciones del Per tiene por finalidad establecer los
criterios, conceptos, definiciones y procedimientos tcnicos normativos para
formularla valuacin de bienes inmuebles y muebles.

ARTCULO I.02

Se entiende por tasacin o valuacin al procedimiento mediante el cual el perito

valuador estudia el bien, analiza y dictaminan sus cualidades y caractersticas en
determinada fecha, para establecer la estimacin del valor razonable y justo del bien
de acuerdo a las normas del presente reglamento.

ARTCULO I.03

Para los efectos de este reglamento y segn lo dispuesto en el art. 885 del Cdigo Civil
son bienes inmuebles:

- El suelo, el subsuelo y el sobresuelo.

- El mar, los lagos, los ros, los manantiales, las corrientes de agua y las aguas
vivas o estanciales.
- Las minas, canteras y depsitos de hidrocarburos.
- Las naves y aeronaves.
- Los diques y muelles.
- Los pontones, plataformas y edificios flotantes.
- Las concesiones para explotar servicios pblicos.
- Las concesiones mineras obtenidas por particulares

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- Las estaciones, vas de ferrocarriles y el material rodante afectado al servicio.

- Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro.
- Los dems bienes a los que la ley les confiere tal calidad.

Para los efectos de este reglamento y segn lo dispuesto en el art. 886 del cdigo civil
son bienes muebles:

- Los vehculos terrestres de cualquier ndole.

- Las fuerzas naturales susceptibles de apropiacin.
- Las construcciones en terreno ajeno hechas para un fin temporal.
- Los materiales de construccin o procedentes de una demolicin si no estn
unidos al suelo.
- Los ttulos valores de cualquier clase o los instrumentos donde conste la
adquisicin de crditos o derechos personales.
- Los derechos patrimoniales de autor, de inventor, de patentes, nombres,
marcas y otros similares.
- Las rentas o pensiones de cualquier clase.
- Las acciones o participaciones que cada socio tenga en sociedades o
asociaciones, aunque a stas pertenezcan bienes inmuebles.
- Los dems bienes que puedan llevarse de un lugar a otro.
- Los dems bienes a los que la Ley les confiere tal calidad.

ARTCULO I.04

Este reglamento alcanza a los bienes que pueden ser objeto de medida y cuyo valor
puede determinarse aplicando mtodos directos (comparacin, costo), indirectos
(renta, valor actual) u otros debidamente sustentados. Contiene a travs de ttulos
especiales, normas para diferentes tipos de propiedades que pueden ser objeto de
valuacin en las condiciones mencionadas. Dichos ttulos podrn contener elementos
de bienes inmuebles y de bienes muebles indistintamente. Conforme se presenten
nuevos requerimientos y se completen los estudios tcnicos del caso, este reglamento
se ampliar con ttulos referidos a diversos bienes o procedimientos valuatorios.

ARTCULO I.05

El campo de aplicacin de este reglamento y la sujecin a sus normas alcanza a todo el

territorio de la Repblica.

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ARTCULO I.06

El uso de este reglamento es obligatorio en los casos en que se trate de practicar una
Evaluacin comercial o reglamentaria en la que el Estado interviene en alguna
medida y para la ejecucin de valuaciones reglamentarias que sean solicitadas por
terceros.

ARTCULO I.07

Para los efectos de la aplicacin de las disposiciones y normas del presente reglamento
en los procesos valuatorios, se distingue con el nombre de tasacin o valuacin
reglamentaria, cuando los valores que se utilizan en la pericia corresponden a los
aranceles o valores unitarios oficiales de terrenos y de edificacin que son aprobados
por los dispositivos legales correspondientes. Se denomina tasacin o valuacin
comercial cuando los valores corresponden a los del libre mercado.

ARTCULO I.08

Se denomina perito valuador al profesional colegiado que en razn de sus estudios

superiores y a su experiencia, est debidamente capacitado para efectuar la valuacin
de un bien. Esta disposicin, en cuanto a la condicin de colegiado, no es aplicable en
los casos de campos de actividad que no son materia de colegiacin.

ARTCULO I.09

El perito valuador debe indicar con precisin la fecha de la informacin tcnica y de

precios que est utilizando. Cuando es retrospectiva, debe resaltarse tal condicin.

ARTCULO I.10

El documento que contiene la valuacin de un bien constituye el informe tcnico de

tasacin que deber ser firmado por el profesional responsable; y debe constar de
tres grandes secciones: memoria descriptiva, valuacin y anexos. En cada ttulo de
ste reglamento se desarrollar la informacin requerida para cada una de estas
secciones.

ARTCULO I.11

El valor comercial es el que se obtiene por la compra - venta de un bien en la fecha de

valuacin, en consideracin a las compras ventas de bienes similares y a las
caractersticas del bien valuado. El valor de realizacin es el que se obtiene por la
compra - venta de un bien, tomando como base el valor comercial y aplicndole un
factor, en consideracin a la necesidad de realizar el bien en el menor tiempo posible,
el mismo que debe ser justificado por el perito.

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TTULO II: VALUACION DE PREDIOS URBANOS

CAPTULO A: ALCANCES Y FINES

ARTCULO II.A.01

Se considera predios a los terrenos, as como a las edificaciones e instalaciones fijas y

permanentes que constituyan parte integrante de ellos y que no pudieran ser
separadas, sin alterar, deteriorar o destruir la edificacin.

ARTCULO II. A.02

Considerase terreno urbano al que est situado en centro poblado y se destine a

vivienda, comercio, industria o cualquier otro fin urbano; as como los terrenos sin
edificar, siempre que cuenten con los servicios generales propios del centro poblado y
los que tengan terminadas y recibidas sus obras de habilitacin urbana, estn o no
habilitadas legalmente.

ARTCULO II. A.03

Se entiende por edificaciones a las construcciones o fbricas en general.

ARTCULO II. A.04

Son obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes todas las que se

encuentran adheridas fsicamente al suelo o a la construccin, y no pueden ser
separadas de stos sin destruir, deteriorar, ni alterar el valor del predio porque son
parte integrante y funcional de ste, tales como cercos, instalaciones de bombeo,
cisternas, tanques elevados, instalaciones exteriores elctricas y sanitarias, ascensores,
instalaciones contra incendios, instalaciones de aire acondicionado, piscinas, muros de
contencin, subestacin elctrica, pozos para agua o desage, pavimentos y pisos
exteriores, zonas de estacionamiento, zonas de recreacin, y otros que a juicio del
perito valuador puedan ser calificados como tales.

ARTCULO II.A.05

Los valores arancelarios o valores unitarios oficiales por metro cuadrado de terreno
urbano, son aquellos que han sido determinados por el Ex Consejo Nacional de
Tasaciones - CONATA, ahora Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento y
aprobados por los dispositivos legales correspondientes.

ARTCULO II.A.06

La valuacin del predio urbano consiste en la determinacin del valor de todos sus
componentes, en trminos de terreno, edificaciones, obras complementarias e

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instalaciones fijas y permanentes. A estos valores de los componentes fsicos, si

corresponden al estado de similar nuevo, se les aplicar, segn los casos, los factores
de depreciacin por antigedad y estado de conservacin que estn determinados
en el presente reglamento. En el caso de una valuacin reglamentaria se utilizar los
valores unitarios oficiales de terreno y de edificacin aprobados por el dispositivo
legal pertinente. Cuando se trata de una valuacin comercial se determinar en base
a los valores obtenidos en el estudio de mercado con el mtodo utilizado, adems si
los hubiere, se adicionar aquellos factores que se considere pertinentes, los mismos
que debern ser justificados por el perito.

ARTCULO II.A.07

En el caso de la valuacin reglamentaria de las obras complementarias e

instalaciones fijas y permanentes, de estar ubicadas en una edificacin techada e
incluidas en los cuadros de los valores unitarios oficiales de edificacin, se valorizara de
conformidad a dichos cuadros, de no estar incluidas en los cuadros mencionados o ser
exteriores a la edificacin techada se deber efectuar los correspondientes anlisis de
costos unitarios de las partidas que conforman la obra o instalacin, con precios a la
fecha de los valores unitarios oficiales de edificacin, exclusivamente al costo directo
real, es decir sin tomar en cuenta gastos generales, direccin tcnica, utilidad e
impuestos; y a este resultado se le aplicar el factor de oficializacin aprobado por los
dispositivos legales correspondientes. Se llama factor de oficializacin a la cantidad
por la que hay que multiplicar el costo directo real de las obras complementarias e
instalaciones fijas y permanentes.

ARTCULO II.A.08

El informe de la valuacin, debe desarrollar los siguientes rubros:

- Memoria descriptiva.
- Valuacin.
- Valuacin del terreno.
- Valuacin de las edificaciones
- Valuacin de las obras complementarias.

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- Valuacin de instalaciones fijas y permanentes Intangibles, si los hubiere

- Cuadro resumen general de las valuaciones
- Anexos
- Fotografas, si se requieren
- Otros

CAPTULO B: MEMORIA DESCRIPTIVA

ARTCULO II.B.09

La memoria descriptiva comprende:

- Nombre del propietario o posesionario.

- Nombre de la persona que solicita la tasacin.
- Objeto de la tasacin y metodologa o reglamentacin empleada.
- Fecha a la cual est referida la tasacin.
- Ubicacin.
- Linderos y permetro
- rea del terreno
- Zonificacin y uso actual del predio.
- Infraestructura de servicios urbanos que afecten al predio.
- Caractersticas del entorno del predio.
- Descripcin de la distribucin de las plantas.
- Descripcin de la edificacin.
- Antigedad de la construccin.
- Estado de conservacin.
- Servidumbres, si las hubiere.
- Anlisis de la documentacin registral.
- Observaciones.

ARTCULO II.B.10

Para la ubicacin de un predio se consignar el departamento, la provincia y el distrito

a los que pertenece, el nombre de la urbanizacin, asociacin, cooperativa,
asentamiento humano, u otras denominaciones del sitio; el nombre de las vas

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pblicas a las cuales les da frente y, eventualmente, el o los nombres anteriores; la

numeracin municipal o la denominacin de la manzana y lote correspondientes. De
no existir o desconocerse la numeracin municipal o la identificacin del lote y
manzana dentro de la urbanizacin, asociacin, cooperativa o asentamiento humano
en el que est situado, se indicar la distancia entre la esquina y el extremo ms
prximo del predio, siguiendo la lnea de fachada, con indicacin de las vas pblicas de
referencia.

ARTCULO II.B.11

La descripcin de un terreno deber precisar su forma geomtrica; las medidas,

colindancias y cambios de direccin de los linderos a partir de su frente principal,
prosiguiendo por los costados derecho e izquierdo entrando y finalizando por el fondo.

ARTCULO II.B.12

El rea del terreno existente dentro de los linderos descritos ser expresada en
sistema mtrico decimal.

ARTCULO II.B.13

Se describir la forma de ocupacin existente en el predio a travs de la siguiente

informacin mnima: Destino y uso del predio y, en su caso, nmero de plantas
construidas; Distribucin de los ambientes de cada planta por niveles; reas ocupadas,
techadas y sin techar, por planta y en total. (Cuadro general de reas techadas y
libres).

ARTCULO II.B.14

En la descripcin de las reas edificadas se indicar en forma ordenada, segn los

casos, los sistemas y materiales empleados en la construccin de las partidas
principales, tales como:

- Cimentacin
- Elementos estructurales
- Muros y columnas

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- Techos y coberturas
- Pisos y contrapisos
- Contrazcalos y revestimientos
- Carpintera de puertas, ventanas, rejas, barandas, roperos
empotrados,muebles fijos, etc.
- Vidrios
- Pinturas
- Cerrajera
- Instalaciones sanitarias
- Instalaciones mecnicas y elctricas
- Instalaciones telefnicas
- Instalaciones complementarias permanentes, si las hubiese, como:
- Instalaciones especiales
- Ascensores, aire acondicionado, sistema de alarmas, sistemas de bombeo de
agua y tanques cisterna etc.
- Obras complementarias.
- Otros.

ARTCULO II.B.15

El estado de conservacin de la edificacin ser calificado como muy bueno, bueno,

regular, malo o muy malo, de conformidad con la evaluacin derivada de los rubros
mencionados en el artculo II.B.14 y que se definen de la siguiente forma:

- Muy bueno: Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y que

no presentan deterioro alguno.
- Bueno: Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y solo tienen
ligeros deterioros en los acabados debido al uso normal.
- Regular: Las edificaciones que reciben mantenimiento espordico, cuya
estructura no tiene deterioro y si lo tienen, no la compromete y es subsanable;
o que los acabados e instalaciones tienen deterioros visibles debido al uso
normal.

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- Malo.- Las edificaciones que no reciben mantenimiento regular; cuya

estructura acusa deterioros que la comprometen aunque sin peligro de
desplome y que los acabados e instalaciones tienen visibles desperfectos.
- Muy malo.- Las edificaciones en que las estructuras presentan un deterioro tal
que hace presumir su colapso y que su nico valor es el de los materiales
recuperables.

ARTCULO II.B.16

Se considerar las servidumbres y los derechos consignados en los respectivos ttulos

de propiedad y los que sean apreciados por el perito como factores que afectan al
predio como dominante o sirviente.

ARTCULO II.B.17

Se asumir como antigedad de la edificacin el tiempo que tiene de construida la

totalidad o las partes de la misma, de acuerdo a la informacin que podr obtenerse
de cualquiera de los siguientes documentos:

- Declaratoria de fbrica.
- Certificado de conformidad de obra
- Licencia de construccin, ms plazo de ejecucin.
- El registro ms antiguo en la propiedad inmueble, slo en los casos en que la
construccin haya sido hecha antes de la fecha obligatoria de presentacin
delos documentos sealados precedentemente.
- Declaracin jurada de autovaluo. A falta de esta informacin, el perito
apreciar la antigedad sobre la base de los factores concurrentes que debern
ser indicados en el informe de valuacin.

ARTCULO II.B.18

En observaciones se consignar todas las explicaciones de detalle que conduzcan a

aclarar conceptos o particularidades, as como las que el perito considere pertinentes.

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ARTCULO II.B.19

El perito debe dejar constancia de los documentos que haya tenido a su alcance para
efectuar la valuacin, tales como ttulos de propiedad; fichas regstrales; declaratoria
de fbrica; escritura de independizacin y reglamento interno en los casos de unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, as como otros
documentos que sean pertinentes.

CAPTULO C: VALUACIN DEL TERRENO

ARTCULO II.C.20

Para determinar el valor del terreno (VT) en el caso de una valuacin reglamentaria,
se tomar como base el valor unitario oficial del terreno urbano o arancel urbano; y en
el caso de la tasacin comercial, se tomar como base el valor unitario obtenido del
estudio del mercado inmobiliario de la zona.

ARTCULO II.C.21

A falta de valores unitarios oficiales de terrenos o valor arancelario en el caso

devaluaciones reglamentarias o a falta de mercado inmobiliario en la zona en el caso
devaluaciones comerciales, se adoptar como tal el que se obtenga por comparacin
con otro terreno que tenga la misma zonificacin, que posea similares obras de
infraestructura urbana, que corresponda al mismo nivel socioeconmico y que se
encuentre ubicado en lugares prximos al terreno materia de valuacin, o en su
defecto, el perito calcular el valor en base a criterios objetivos y tcnicos.

ARTCULO II.C.22

El lote de terreno urbano que tenga un solo frente a va pblica, se valuar de la

siguiente manera: El rea hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor,
se multiplica por el valor unitario de terreno. El exceso del rea, si hubiera, se
multiplica por el 50 % del valor del terreno. En caso de ser necesario se aplicar los
artculos II.C.27, II.C.28 y II.C+.29 del presente reglamento.

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ARTCULO II.C.23

El lote de terreno urbano que tenga ms de un frente a va pblica, se valuar de la

siguiente manera: El rea total del terreno se dividir en partes proporcionales a cada
uno de sus frentes y se proceder con cada porcin de rea en la forma que se indica
en el artculo II.C.22 sumndose luego los resultados parciales. Se considerar como
frente nico separadamente cada uno de los frentes que tiene el terreno y se les
aplicar el procedimiento sealado en el artculo II.C.22. El valor del lote del terreno
ser el que resulte mayor de la comparacin de los casos a) y b)

ARTCULO II.C.24

La valuacin de un lote de terreno urbano que tenga frente a un pasadizo comn o va

de dominio privado en condominio, se obtiene sumando al valor del rea del dominio
exclusivo el valor que le corresponde del pasadizo comn, conforme al siguiente
procedimiento:

El valor del rea del dominio exclusivo se obtiene aplicando el procedimiento del
artculo II.C.22 pero con un Supuesto valor urbano (SVU), el mismo que se determina
como sigue:

= (1.00 0.01)
3.00

En la que:

- SVU = Supuesto valor urbano de la va de dominio privado.

- VT = Valor del terreno de la va pblica desde la que se accede a la va de
dominio privado.
- a = Ancho de la va de dominio privado expresado en metros y centmetros,
medida en el lindero de sta con la va pblica.
Si la relacin a/3.00 resulta mayor de 1.0 se asumir una unidad (1.0) como
valor de la misma.

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- d = Distancia de la va pblica hasta el vrtice ms cercano del terreno materia

devaluacin, expresado en metros y submltiplos, medida sobre las lneas de
propiedad colindantes con la va de dominio privado.
Si el supuesto valor urbano (SVU) resultar menor de 0.5 VT se desechar ste,
considerndose como mnimo 0.5 VT. La va de dominio privado o pasadizo
comn, se valoriza de acuerdo al procedimiento sealado en el artculo II.C.22 y
el resultado obtenido se reparte proporcionalmente al rea o en su defecto al
frente del lote materia de valuacin. Si a la va de dominio privado es posible
acceder desde dos o ms vas pblicas, para cada una de ellas se seguir el
procedimiento sealado anteriormente, escogindose el valor que resulte
mayor.

ARTCULO II.C.25

La valuacin de un terreno que no tenga acceso por va pblica ni por va privada en

condominio sino a travs de un predio de propiedad de terceros mediante una
servidumbre de paso, se efectuar de la manera sealada en el inciso a) del
artculoII.C.24 del presente reglamento, multiplicndose el supuesto valor urbano
(SVU) por el coeficiente 0.8. El resultado final no podr ser menor de 0.4 VT.

ARTCULO II.C.26

La restriccin de uso que soporte un predio, derivado de la servidumbre de paso a

favor de terceros, castigar el valor del terreno del predio sirviente con un coeficiente
entre 0.99 y 0.90, a criterio del perito, de acuerdo con las condiciones de la
servidumbre.

ARTCULO II.C.27

La valuacin de los terrenos que tengan un frente menor al lote normativo mnimo
vigente, ser reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente Fr =
frente/6.

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ARTCULO II.C.28

La valuacin de los terrenos que tengan una profundidad o fondo promedio menor a
quince (15) metros, ser reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente
Fo=fondo/15

ARTCULO II.C.29

Si un inmueble se encuentra situado parte en tierra firme y parte en mar, lago o ro,
solo se considerar como valor del inmueble la parte no inundable del rea,
sealndose como lmite entre sta y la martima, lacustre o fluvial, el nivel de la ms
alta marea o creciente ordinaria.

ARTCULO II.C.30

La tolerancia aceptable en las diferencias de medicin que encuentra un perito con

relacin a la que figura en los ttulos de propiedad, son las siguientes:

- En medidas lineales
o En terreno plano 0.5%
o En terreno accidentado 0.8%
- En reas
o En terrenos de forma regular 2.0%
o En terrenos de forma irregular 2.5%

En caso que las medidas lineales y reas estn fuera de las tolerancias, el perito dejar
constancia de la diferencia y ejecutar la valuacin de acuerdo a las medidas y reas
que figuran en los ttulos de propiedad o certificados que correspondan.

CAPTULO D: VALUACION DE LAS EDIFICACIONES PRINCIPALES,

OBRAS COMPLEMENTARIAS EINSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES

ARTCULO II.D.31

En la valuacin de las edificaciones (VE) se incluir la totalidad de las construcciones

existentes, tanto edificaciones principales como las obras complementarias y las

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instalaciones fijas y permanentes. Para este efecto se tomar en cuenta los siguientes
factores:

En el caso de la valuacin reglamentaria, el rea techada (AT) y los valores unitarios de

edificacin (VUE) que, segn los casos sern los valores oficiales que hayan sido
aprobados por autoridad competente y que estn vigentes a la fecha de la valuacin;
en el caso de la valuacin comercial, los que obtenga el perito como resultado de su
propio anlisis y estudio del mercado inmobiliario de la zona, aplicando los factores de
depreciacin.

Depreciacin (D) por antigedad y estado de conservacin, segn el material

predominante.

El valor de la edificacin (VE) se obtiene deduciendo la depreciacin (D) del

valorsimilar nuevo (VSN):

VE = VSN - D

El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el rea techada (AT) por el valorunitario
de edificacin (VUE)

VSN = AT x VUE

La depreciacin (D) se determina tomando del valor similar nuevo (VSN) un

porcentaje(P) por antigedad y estado de conservacin que vara de acuerdo al
material deconstruccin predominante.

D = P / 100 x AT x VUE

El valor de la edificacin ser el resultante de la aplicacin de la siguiente frmula:

VE = AT x VUE (1-P /100)

Los porcentajes que se usan para el clculo de la depreciacin aparecen en las tablas
N 1, 2, 3 y 4, segn sea el caso. El perito deber estimar y justificar los porcentajes de

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depreciacin que no se encuentren tabulados y en el caso de calificar como muy malo

un estado de conservacin, establecer a su criterio dicho porcentaje o le fijar un
valor relativo, tal como lo seala el artculo II.D.34.

ARTCULO II.D.32

Las edificaciones con caractersticas o usos especiales, las obras complementarias, las
instalaciones fijas y permanentes, as como las construcciones inconclusas, se valuarn
de acuerdo a los elementos que las conforman; y las depreciaciones por antigedad y
estado de conservacin sern estimadas por el perito, en concordancia con las
caractersticas y vida til de dichas obras. Para el caso de valuaciones reglamentarias
se aplicar el factor de oficializacin vigente conforme a lo estipulado en el artculo
II.A.07.

ARTCULO II.D.33

Podr considerarse una edificacin en desuso cuando ya no se utiliza para el objeto a

que fue destinado, valundola con valor relativo en funcin de su aprovechamiento o
utilizacin para otros fines, o bien declarndolo sin valor cuando no pueda ser
aprovechado de manera alguna. Tratndose de obras en proceso de edificacin o no
terminadas, el perito valuar las partes construidas de la edificacin con los valores por
partidas o aplicando un precio unitario al rea total de la obra si el avance es uniforme.

ARTCULO II.D.34

La depreciacin se determinar de acuerdo a los usos predominantes, con los

porcentajes que se establece en las siguientes tablas. Cuando se trate de edificaciones
especiales o con sistemas constructivos no convencionales, el perito determinar el
porcentaje de depreciacin por antigedad y uso, debiendo fundamentar el criterio
tcnico adoptado.

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TABLA N 1:

PORCENTAJES PARA EL CLCULO DE LA DEPRECIACION POR ANTIGEDAD Y ESTADO

DE CONSERVACIN SEGN EL MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA
CASAS

El perito deber estimar los porcentajes no tabulados.

NOTA: En el caso de la calificacin del estado de conservacin muy malo, el perito

establecer a su criterio el porcentaje de depreciacin

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TABLA N 2

PORCENTAJES PARA EL CLCULO DE LA DEPRECIACION POR ANTIGEDAD Y ESTADO

DE CONSERVACIN SEGN ELMATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA
TIENDAS, DEPOSITOS, CENTROS DE RECREACIN o ESPARCIMIENTO, CLUBS SOCIALES
O INSTITUCIONES

El perito deber estimar los porcentajes no tabulados.

NOTA: En el caso de la calificacin del estado de conservacin muy malo, el perito

establecer a su criterio el porcentaje de depreciacin.

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TABLA N 3:

PORCENTAJES PARA EL CLCULO DE LA DEPRECIACION POR ANTIGEDAD Y

ESTADODE CONSERVACIN SEGN ELMATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE
PARAEDIFICIOS OFICINAS

El perito deber estimar los porcentajes no tabulados.

NOTA: En el caso de la calificacin del estado de conservacin muy malo, el perito

establecer a su criterio el porcentaje de depreciacin.

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TABLA N 4

PORCENTAJES PARA EL CLCULO DE LA DEPRECIACION POR ANTIGEDAD Y ESTADO

DE CONSERVACION SEGN EL MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA
CLINICAS, HOSPITALES, CINES, INDUSTRIAS, COLEGIOS, TALLERES

* El perito deber estimar los porcentajes no tabulados.

NOTA: En el caso de la calificacin del estado de conservacin muy malo, el perito

establecer a su criterio el porcentaje de depreciacin.

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CAPTULO E: VALOR TOTAL DEL PREDIO ARTCULO II.E.35

El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente expresin:

VTP = VT + VE + VI + VOC

En donde:

- VTP = Valor total del predio.

- VT = Valor del terreno
- VE = Valor de la edificacin
- VI = Valor de las instalaciones fijas del predio.
- VOC = Valor de las obras complementarias

Solo en el caso de valuaciones comerciales, de ser pertinente y debidamente

sustentado, el perito aadir el monto de los bienes intangibles al valor total del
predio

ARTCULO II.E.36

Los anexos comprenden los planos explicativos, fotografas y otros documentos que el
perito considere necesarios para fundamentar los valores adoptados.

CAPTULO F: VALUACION DE EDIFICACIONES BAJO EL REGIMEN DE

UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE
PROPIEDAD COMUN

ARTCULO II.F.37

En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn,

el terreno matriz es un bien comn y pertenece a todas las unidades inmobiliarias
independizadas. Para su valuacin por unidad inmobiliaria se proceder de la siguiente
manera:(a) Se asignar a cada unidad el valor proporcional del terreno que
corresponda al porcentaje de participacin que, segn los ttulos de propiedad o el
reglamento interno del inmueble en su conjunto, estn debidamente registrados.(b)
En caso que en los ttulos de propiedad no se indique los porcentajes de participacin

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de cada una de las secciones del bien, se prorratear el valor total del terreno entre las
secciones del edificio o conjunto, proporcionalmente al rea de uso exclusivo de cada
uno.

ARTCULO II.F.38

En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn,

el valor de la edificacin se obtendr aplicando todas las disposiciones que estn
fijadas en el Ttulo II de este reglamento. Para el efecto, deber considerarse tanto las
reas propias de uso privado, como las que le corresponden a la seccin por las obras
o reas techadas que son de uso comn, de acuerdo con el porcentaje de bienes
comunes.

ARTCULO II.F.39

En caso que no se pueda determinar el valor de las reas comunes o no se conozca el

porcentaje que le corresponde a la unidad inmobiliaria por valuar, el valor de las reas
comunes de la misma se calcular en base al 15 % del valor de la unidad inmobiliaria
de uso exclusivo. El Perito determinar el porcentaje correspondiente en aquellos
casos especiales.

ARTCULO II.F.40

El valor total de la unidad independizada es la sumatoria del valor de la parte del

terreno matriz que le corresponde, ms el valor de la edificacin de su uso exclusivo y
el de la parte de los bienes comunes que igualmente le corresponde.

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VALOR PREDIAL DE UN INMUEBLE

Consiste en la determinacin del valor del predio en todos sus componentes,

en trminos de terreno, edificaciones, obras complementarias en instalaciones
fijas y permanentes.
La valorizacin predial llamada tambin tasacin o valuacin es el
procedimiento mediante el cual el perito tasador estudia el bien, analiza y
dictaminan sus cualidades y caractersticas en determinada fecha para
establecer la estimacin del valor razonable y justo del bien de acuerdo a las
normas del presente reglamento.
A los valores de los componentes fsicos se les aplica los factores de
depreciacin por antigedad y estado de conservacin que estn determinados
en el Reglamento Nacional de Tasaciones.

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PORCENTAJES PARA EL CLCULO DE LA DEPRECIACIN POR ANTIGEDAD Y ESTADO DE

CONSERVACIN SEGN EL MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA CASAS

Los terrenos siempre tienden a subir su valor con el tiempo, ya que al crecer las
ciudades estas quedan cada vez ms cntricas.
La valorizacin de un predio llamada tambin tasacin o valuacin, puede ser:
I. La valorizacin o valuacin reglamentaria
Es aquella en donde se utilizan los Valores Unitarios Oficiales de terreno y de
edificacin aprobados por el dispositivo o norma legal vigente( estos son
publicados en el Diario Oficial El Peruano).

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II. La valorizacin o valuacin comercial

Es aquella que se determina en base a los valores obtenidos en el estudio de
mercado adicionando factores que se consideren pertinentes

VALOR ARANCELARIO DE TERRENOS

Llamados tambin valores unitarios oficiales por metro cuadrado de terreno urbano
,son aquellos que han sido determinados por el ex Consejo Nacional de Tasaciones
(CONATA) , actualmente lo determina el Ministerio de Vivienda , Construccin y
Saneamiento y son aprobados por los dispositivos legales correspondientes. Son
publicados en el Diario Oficial El Peruano.

ARTCULO II.C.22

El lote de terreno urbano que tenga un solo frente a va pblica, se valuar de la

siguiente manera: El rea hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera
menor, se multiplica por el valor unitario de terreno. El exceso del rea, si hubiera,
se multiplica por el 50 % del valor del terreno. En caso de ser necesario se aplicar
los artculos II.C.27, II.C.28 y II.C+.29 del presente reglamento.

Impuesto Predial

Artculo 887 del Cdigo Civil

El Impuesto Predial es aquel tributo de periodicidad anual que se aplica al valor
de los predios urbanos y rsticos, en base a su valor de autoavalo; se
consideran predios a los terrenos, las edificaciones (casas, edificios, etc.) e
instalaciones fijas y permanentes (piscina, losa, etc.) que constituyen partes
integrantes del mismo, que no puedan ser separados sin alterar, deteriorar o
destruir la edificacin.
Conforme al artculo 887 del Cdigo Civil, son partes integrantes las que no
pueden ser separadas sin destruir, deteriorar o alterar el bien.

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VALOR COMERCIAL DE UN INMUEBLE

Es el precio ms probable por el cual ste se transara en un mercado donde el

comprador y vendedor actuaran libremente, con el conocimiento de las condiciones
fsicas y jurdicas que afectan el bien. Es decir el valor comercial corresponde a lo que
determine el libre mercado.

Para determinar el valor comercial de un inmueble se conjugan varios factores como

son:

Investigacin del mercado inmobiliario, ofertas y transferencias realizadas en la

zona.
Entorno del inmueble, constituido por vas de acceso, zonificacin, predio
circundantes o vecinos, el uso del sector (puede ser residencial, comercial, etc.),
equipamiento urbano, estrato socio-econmico.

Anlisis interpretativo

Un inmueble A, con las mismas dimensiones de terreno y similares caractersticas de

edificacin que un inmueble B no necesariamente tendrn el mismo valor comercial
ya que se analizara cunto vale por ejemplo el metro cuadrado de terreno comercial en
determinada ubicacin ya sea avenida o calle , tambin se analizara que tipo de vas
principales o secundarias existen para llegar a dicho inmueble, de igual modo se
analizara en que zonas se ubican los inmuebles es decir si es zona comercial, residencial
o de servicios pblicos ( por ejemplo puede estar cerca a colegios, hospitales, centros
comerciales, etc).

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ANALISIS DE TASACION:
EDIFICIO RESIDENCIAL MIRASOL

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TASACIN-EDIFICI MIRASL
TASACIN REGLAMENTARIA DE UN PREDIO URBANO

1. MEMORIA DESCRIPTIVA

1.1. Nombre del Propietario

Es propiedad de la CONSTRUCTORA COSAC E.I.R.L. con su representante
legal Sr. Jos Adolfo Samilln Castillo.
1.2. Nombre de la persona que solicita la tasacin.
Ing. Emilio de la Rosa Ros.
1.3. Objeto de la tasacin y Reglamentacin empleada.
Es objeto de la presente tasacin particular, determinar el valor
razonable del predio urbano en estudio para fines acadmicos,
formulando la valuacin de acuerdo al Reglamento Nacional de
Tasaciones del Per (R.M N 126-2007- VIVIENDA).
1.4. Fecha de tasacin
Setiembre del 2014.
1.5. Ubicacin
El Predio urbano est ubicado en la Urb. Las Vias Mz C Lote 10 -
Chiclayo.
1.6. Linderos y Permetro
Los linderos son los siguientes:

Por el frente: con la calle N03, con 8.00 ml.

Por la derecha entrando: con el lote 11, con 18.30 ml.
Por la izquierda entrando: con el lote 09, con 18.30ml.
Por el fondo: con propiedad particular, con 8.00 ml

Los linderos mencionados suman un permetro de 52.6 ml.

1.7. rea del terreno

Los linderos mencionados encierran un rea de ciento cuarenta y seis

metros cuadrados (146.00m2)

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1.8. Zonificacin y uso actual del predio.

El predio tiene zonificacin residencial de Densidad Media (RDM) y tiene

uso de vivienda Multifamiliar.

1.9. Infraestructura de servicios urbanos que posee el predio.

El predio en estudio cuenta actualmente con instalaciones de agua Fra y

caliente, desage y energa elctrica.

1.10. Caractersticas del entorno del predio

El predio urbano est ubicado entre dos lotes en la que no hay

construccin alguna, y la parte posterior limita con una vivienda.

1.11. Descripcin de la distribucin de las plantas.

El predio urbano cuenta con edificacin de 5 plantas + azotea, de

acuerdo a la siguiente distribucin:

PRIMER NIVEL:

Comprende 02 cajones de estacionamiento, escalera para los pisos

superiores hall de ingreso, Departamento 101 (sala, comedor, cocina,
jardn, 01 bao completo, 02 dormitorios con closet; 01 dormitorio con
closet y bao completo incorporado, patio, lavandera y tendal)

NIVEL TIPICO (2 -3- 4-5 NIVEL):

Comprende tres pozos de luz, escalera para los pisos superiores, hall de
ingreso, Departamento tpico 201-301-401-501 (sala comedor, cocina,
lavandera, hall ntimo, 01 bao completo, 02 dormitorios con closet y
01 dormitorio con closet y bao completo incorporado).

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1.12. Descripcin de la edificacin.

Cimentacin.- Esta hecha a base de zapatas aisladas con vigas de

conexin de concreto armado de resistencia 210kg/cm2.

Muros y columnas.- Los muros de todos los niveles son de ladrillo

pandereta tarrajeados y pintados, con columnas de amarre de concreto
armado.

Techos y coberturas.- Los techos son losas aligeradas de seccin tpica

tarrajeados con mortero, apoyado sobre muro portantes.

Pisos y contra pisos.- En la primera hasta la quinta planta son de

cermico nacional (porcelanato).

Revestimientos: Los muros en la primera hasta la quinta planta estn

revestidos con mortero (mezcla de cemento- arena) y pintados.

Carpintera de Puertas y Ventanas.- En todos los niveles, la puerta de

entrada es una hoja batiente de madera contraplacada; ventanas de
aluminio y vidrio crudo semidoble reflejante con sistema directo. Las
puertas interiores son contra placadas de madera cedro y las ventanas
son de vidrio con perfiles de aluminio (y vidrio crudo semidoble
reflejante con sistema directo). Se cuenta a partir del segundo nivel con
mamparas (dos hojas corredizas, dos hojas fijas, de aluminio negro-
vidrio crudo semidoble bronce).

Pinturas.- En la primera y segunda planta los muros estn pintados a

base de pintura ltex lavable.

Baos.- en primera planta hay 1 baos completo con scalo de

cermica, y de igual manera hasta el quinto nivel.

1.13. Antigedad de la construccin.

La edificacin tiene una antigedad de cinco (03) aos. Por lo tanto le

corresponde un porcentaje de depreciacin del 5 %.

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1.14. Estado de conservacin.

Teniendo en consideracin el Art. II.B.15 del Reglamento Nacional de

Tasaciones del Per (R.M N 126-2007- VIVIENDA), el estado de
conservacin de la edificacin en estudio, califica como BUENO.

1.15. Anlisis de la documentacin registral.

Para realizar la presente valuacin o tasacin se ha tenido en cuenta el

correspondiente Ttulo de Propiedad, cuyo Cdigo del predio es
P10084521, del Registro Predial Urbano.

2. VALUACION

2.1. Tasacin del terreno

Teniendo en cuenta el Valor Arancelario Oficial del terreno urbano el

frente del lote y el rea del terreno calculamos el valor del terreno de
acuerdo al ARTCULO II.C.22 del reglamento de tasaciones.
TASACION
rea total del Terreno : 146.00 m2
rea techada primer nivel: 111.11 m2
rea techada segundo nivel: 111.11 m2
rea techada tercero nivel: 111.11 m2
rea techada cuarto nivel: 111.11 m2
rea techada quinto nivel: 111.11 m2
Porcentaje de depreciacin: 5.00%

VALUACION
Tasacin del terreno
Frente del Terreno = 8.00 m
rea Total del Terreno = 146.00 m2
rea igual al triple cuadrado del frente = 192.00 m2
Exceso de rea = 46.00 m2
Valor Arancelario oficial del terreno = S/. 500.00 /m2
Porcentaje de depreciacin = 5.00%

Valor del Terreno = S/. 107500.00

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2.2. Tasacin de la edificacin

De acuerdo a los Valores Unitarios Oficiales de Edificacin para la Costa

con RESOLUCION MINISTERIAL N 2777-2013--VIVIENDA para el ao fiscal
2014, publicado en El Diario Oficial El Peruano , obtenemos lo siguiente:

Tasacin de la edificacin

-Primer al quinto Nivel: Material de concreto armado en buen estado

-rea Techada Primer y al quinto Nivel = 111.11 m2

ELEMENTOS Tipo Valor / M2.

Muros y columnas C 193.72
Techos C 142.90
Pisos D 81.48
Puertas y Ventanas C 80.71
Revestimientos F 53.40
Baos C 45.45
Instalaciones Elect. Y sanit. E 53.50
Total : S/. 651.16

Valor por M2 depreciado = S/. 618.60

2.3. Valor Total del predio

El valor de la edificacin ser

= 5 2 = S/. 343 663.23

Valor total del predio

El valor del predio urbano es:

VTP = VT+VE = s/. 451 163.23

VTP= Cuatrocientos cincuenta y un mil ciento sesenta y tres y 23/100 Nuevos Soles

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VALUACIN COMERCIAL DE INMUEBLE: EDIFICIO MIRASOL

1) VALUACION DEL TERRENO: VT

Para la determinacin del valor unitario comercial del terreno, se ha tenido en
cuenta el estudio del mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el predio.
Segn los valores comerciales actuales y a criterio del perito, el terreno en la
Urb. Las Vias - Chiclayo, da como resultado un Valor Comercial del
terreno/m2 de s/. 600.00.

Por lo tanto en aplicacin del artculo II F.40 del Reglamento Nacional

de Tasaciones del Per, tenemos: VT/M2= S/. 600.00 /m2
Por lo tanto el Valor del terreno VT es = S/. 87 600.00

2) VALOR DE LA EDIFICACION: VE
De acuerdo a las caractersticas constructivas y de acabados de la edificacin y a
los valores /m2 de construccin de edificaciones en Chiclayo se estima un valor
unitario de la edificacin de: USD$900/m2, los mismos que al aplicrseles la
depreciacin se convierten en los siguientes valores:

VE = rea*Valor Unitario*(1-depreciacion) = S/.265 997.34

3) VALOR DEL PREDIO: VTP

El valor del Predio (VTP), ser igual a la sumatoria del Valor del Terreno (VT)
ms el Valor de la Edificacin (VE).

VTP= VT+VE

4) VALOR COMERCIAL DEL PREDIO: VCP

VCP= S/ 353 597.34

SON:

VCP= Trescientos cincuenta y tres mil Quinientos noventa y siete 34/100 soles.

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FOTOGRAFIA DEL INMUEBLE VALUADO: EDIFICIO MIRASOL

VISTA GENERAL DEL EDIFICIO MULTIFAMILIAR MIRASOL

Urb. Las Vias Chiclayo

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ANEXOS:
PLANOS DE EDIFICIO RESIDENCIAL
MIRASOL

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