Eb DireitoRegistal

O direito registal* uma matria particularmente melindrosa e, por vezes, at
temida, pelos prticos do Direito.
Nos ltimos anos tem sido objecto de alguma ateno em acces de formao
contnua, merecendo destaque o Colquio especificamente a ela dedicado, que
teve lugar no passado ms de Fevereiro, organizado pelo Centro de Estudos
Judicirios (CEJ), em parceria com o Instituto dos Registos e Notariado, I.P. (IRN) e
o Centro de Estudos Notariais e Registais da Faculdade de Direito da Universidade
de Coimbra (CENOR). Neste Colquio abordaram-se algumas das questes mais
referenciadas pelos profissionais envolvidos e em relao s quais se tm
diagnosticado maiores dificuldades.
Com a habitual colaborao dos oradores, aqui se renem os textos e vdeos de

todas as intervenes (do Colquio de 2017 e dos Temas de Direito Civil de Maio de
2014), que fazem deste e-book uma obra que passar a ser de consulta obrigatria
para quem se confronte com a temtica.
Com este propsito, incluem-se ainda os seguintes Anexos:
Compilao dos Acrdos de Uniformizao de Jurisprudncia do STJ e de alguns

Acrdos do Tribunal Constitucional sobre a matria;
Os textos (disponibilizados pelos Autores, a quem se agradece) das intervenes

do Juiz Conselheiro Salazar Casanova e da Dra. Madalena Teixeira na Conferncia
(organizada pelo IRN e pelo CENOR) "O Registo Predial e a Jurisprudncia dos
Tribunais" (que teve lugar no dia 4 de Outubro de 2017), bem como as "Concluses"
que dela derivaram, assim se reiterando uma colaborao que muito honra o CEJ;
O artigo da Professora Mnica Jardim ("Revisitando o art. 291 do Cdigo Civil"),

aqui republicado com a sua especial autorizao que merece expresso
reconhecimento -, e que constitui outro relevante elemento de estudo.
Assim se cumpre o objectivo das publicaes do CEJ: potenciar e divulgar as aces

de formao realizadas e disponibilizar a magistrados e restante
comunidade jurdica contedos de excelncia que lhes possam ser teis no dia-a-dia.
(ETL)
* O CEJ optou pela grafia do portugus europeu (por referncia a "registo"), embora a grafia "registral"
seja tambm aceite.
Ficha Tcnica
Nome:
Direito Registal
Jurisdio Civil:
Gabriela Cunha Rodrigues (Juza Desembargadora, Docente do CEJ e Coordenadora da
Jurisdio)
Laurinda Gemas (Juza Desembargadora e Docente do CEJ)
Estrela Chaby (Juza de Direito e Docente do CEJ)
Margarida Paz (Procuradora da Repblica e Docente do CEJ)
Ana Rita Pecorelli (Procuradora da Repblica e Docente do CEJ)
Patrcia Helena Costa (Juza de Direito e Docente do CEJ)
Coleo:
Formao Contnua
Plano de Formao 2013/2014:
Temas de Direito Civil e de Processo Civil 16, 23 e 30 de maio 2014 (programa)
Plano de Formao 2016/2017:
Direito Registal 24 de fevereiro de 2017 (programa)

Organizao: CEJ em parceria com o Instituto dos Registos e do Notariado e o Centro de Estudos
Notariais e Registais (FDUC)
Conferncia Registo Predial e a Jurisprudncia dos Tribunais 4 de outubro de 2017

(programa)
Conceo e organizao:
Laurinda Gemas
Estrela Chaby
Intervenientes:
Mnica Jardim (Professora da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra e Presidente do
Centro de Estudos Notariais e Registais da Faculdade de Direito de Coimbra)
Ezagy Martins (Juiz Desembargador no Tribunal da Relao de Lisboa)
Madalena Teixeira (Professora da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra e Presidente

do Centro de Estudos Notariais e Registais da Faculdade de Direito de Coimbra)
Mouteira Guerreiro [Conservador do Registo Predial (Aposentado) e Professor da Universidade

Portucalense]
Blandina Soares (Conservadora dos Registos e Membro do Conselho Consultivo do Instituto dos
Registos e Notariado, I.P.)
Desde 15 de setembro de 2017.

Anexo II
Jos Salazar Casanova (Juiz Conselheiro, Vice-Presidente do Supremo Tribunal de Justia)
Madalena Teixeira (Professora da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra e Presidente
do Centro de Estudos Notariais e Registais da Faculdade de Direito de Coimbra)
Anexo III
Mnica Jardim (Professora da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra e Presidente do
Centro de Estudos Notariais e Registais da Faculdade de Direito de Coimbra)
Reviso final:
Edgar Taborda Lopes Juiz Desembargador, Coordenador do Departamento da Formao do
CEJ
Ana Caapo Departamento da Formao do CEJ
Notas:
Para a visualizao correta dos e-books recomenda-se o seu descarregamento e a utilizao do

programa Adobe Acrobat Reader.
Foi respeitada a opo dos autores na utilizao ou no do novo Acordo Ortogrfico.
Os contedos e textos constantes desta obra, bem como as opinies pessoais aqui expressas, so
da exclusiva responsabilidade dos seus Autores no vinculando nem necessariamente
correspondendo posio do Centro de Estudos Judicirios relativamente s temticas
abordadas.
A reproduo total ou parcial dos seus contedos e textos est autorizada sempre que seja
devidamente citada a respetiva origem.
Forma de citao de um livro eletrnico (NP4054):
AUTOR(ES) Ttulo [Em linha]. a ed. Edio. Local de edio: Editor, ano de
edio.
[Consult. Data de consulta]. Disponvel na internet:<URL:>. ISBN.
Exemplo:
Direito Bancrio [Em linha]. Lisboa: Centro de Estudos Judicirios, 2015.
[Consult. 12 mar. 2015].
Disponvel na
internet:<URL:http://www.cej.mj.pt/cej/recursos/ebooks/civil/Direito_Bancario.pdf.
ISBN 978-972-9122-98-9.
Registo das revises efetuadas ao e-book
Identificao da verso Data de atualizao

1. edio 25/10/2017
Direito Registal
ndice
1. De novo o registo provisrio de aquisio de direitos e de constituio

de hipoteca 9
Mnica Jardim
2. Impugnao judicial das decises do Conservador no mbito do 81

Registo Predial
Ezagy Martins
3. O registo predial das aes judiciais 99

Madalena Teixeira
4. Equvocos mais frequentes a propsito do registo predial

117
Mouteira Guerreiro
5. Dificuldades praticas no registo das acoes e decisoes judiciais

147
Blandina Soares
6. O efeito do registo das aces e respectivas sentenas que

167
as julguem procedentes
Mnica Jardim
191
Anexo I
Acrdos de Uniformizao de Jurisprudncia do Supremo Tribunal de 193

Justia
197
Anexo II
Notas sobre o Registo Predial na jurisprudncia do Supremo Tribunal de

199
Justia
Jos Salazar Casanova
Qualificao registal dos factos jurdicos subsequentes ao registo

provisrio de aquisio 207
Madalena Teixeira
Concluses 213
Anexo III 217
Revisitando o art. 291. do Cdigo Civil 219

Mnica Jardim
DIREITO REGISTAL
1. De Novo, O Registo Provisrio de Aquisio de Direitos e de Constituio de Hipoteca
DE NOVO, O REGISTO PROVISRIO DE AQUISIO DE DIREITOS

E DE CONSTITUIO DE HIPOTECA 1
Mnica Jardim
1. Nota prvia e resenha da evoluo legislativa da figura.

2. O problema real que o registo provisrio de aquisio de um direito ou de constituio de hipoteca
voluntria tende a resolver e as questes que tem suscitado.
2.1. Crtica ao actual n. 3 do art. 47. do Cd. Reg. Pred., em virtude do qual o registo provisrio de
aquisio de direitos pode ser lavrado com base na declarao de inteno de alienar contida num
contrato-promessa, independentemente da declarao de vontade positivamente manifestada do
promitente alienante em ver alterada a situao tabular.
2.2. Anlise de duas questes fundamentais em matria de registo provisrio de aquisio de direitos e
de constituio voluntria de hipoteca:
I Em que medida o nosso sistema de direito substantivo suporta a possibilidade de se reservar a
prioridade para um direito que ainda no foi transferido para a esfera jurdica de determinada pessoa
ou que ainda nem sequer foi constitudo?
II Quais os efeitos que devem ser reconhecidos ao registo provisrio de aquisio de um direito ou de
constituio de hipoteca voluntria?
2.2.1. O registo provisrio de aquisio de direitos na perspectiva do Conselho Tcnico dos Registos e do
Notariado.
2.2.2. O registo provisrio de aquisio de direitos na perspectiva do Supremo Tribunal de Justia.
2.2.3. O registo provisrio de aquisio de direitos e de constituio de hipoteca na nossa perspectiva e
resposta questo de saber em que medida o nosso sistema de direito substantivo suporta a
possibilidade de se reservar a prioridade para um direito que ainda no foi transferido para a esfera
jurdica de determinada pessoa ou que ainda nem sequer foi constitudo.
2.2.4. O registo provisrio de aquisio de direitos e de constituio de hipoteca na nossa perspectiva e
tomada de posio sobre os efeitos que devem ser reconhecidos ao registo provisrio de aquisio de
direitos e ao registo provisrio de constituio de hipoteca voluntria.
2.2.4.1. Explicitao da posio assumida nos termos da qual apenas os factos posteriores que assentem
na vontade do titular registal definitivamente inscrito so provisoriamente ineficazes perante o titular
da inscrio provisria.
Os factos praticados contra o titular registal definitivo, aps o registo provisrio de aquisio de
direitos ou de constituio de hipoteca, no vem a sua eficcia substantiva afectada?
Os terceiros que hajam adquirido, antes do registo provisrio de aquisio de direitos ou de
constituio de hipoteca, direitos incompatveis que no tenham sido publicitados, nem por isso vem
os respectivos ttulos aquisitivos ficarem privados da respectiva eficcia substantiva?
2.2.4.2. Apresentao e explicitao da posio assumida em algumas hipteses que podem ocorrer na
prtica e que ainda no foram objecto de anlise.
2.2.4.3. Nota final: o registo provisrio de aquisio de direitos e de constituio de hipoteca, o registo
da aco de execuo especfica de um contrato-promessa, meramente obrigacional, tendente
constituio ou transmisso de um direito real e o registo do contrato-promessa dotado de eficcia
real.
Vdeo.
1
Esta comunicao corresponde interveno do autor na Ao de Formao Direito Registal, decorrida a
24 de fevereiro de 2017, no Centro de Estudos Judicirios.
Professora da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra e Presidente do Centro de Estudos

Notariais e Registais da Faculdade de Direito de Coimbra.
11
DIREITO REGISTAL
1. Nota prvia e resenha da evoluo legislativa da figura
No ordenamento jurdico portugus, tal como na maioria dos ordenamentos jurdicos

europeus, a prioridade registal, em regra, no pode ser concebida sem o direito.
Consequentemente, para que o efeito prelativo ou preferencial ocorra quer a inscrio
assuma, como em regra ocorre, uma funo declarativa (registo consolidativo), quer assuma o
papel de modus adquirendi (registo constitutivo) , suposto que o titular registal, para alm
de poder invocar a prioridade registal, efectivamente haja adquirido o direito.
No entanto, o ordenamento jurdico portugus admite, desde h muito tempo, a inscrio

provisria de aquisio de direitos e de constituio de hipoteca a favor de pessoa certa, antes
de titulado um determinado contrato e, assim, a dissociao entre a titularidade da posio
registal e a do direito.
De facto, atravs do registo provisrio de aquisio de direitos ou de constituio de hipoteca

voluntria publicita-se um direito real ainda no existente na esfera jurdica daquele que passa
a constar como titular registal, no se publicita um direito real ou um direito de crdito j
existente.
O que se inscreve a aquisio do direito de propriedade ou de um direito real de gozo

limitado ou a constituio de uma hipoteca voluntria, mas o ttulo que serve de base a este
registo no um facto jurdico aquisitivo do correspondente direito real, pois tal ttulo ainda
no existe; espera-se que venha a existir e a produzir os correspondentes efeitos reais.
Assim, tal inscrio provisria envolve a atribuio ao titular registal de uma posio que no
lhe prpria, uma vez que essa pertence ao titular do direito e este ainda no existe na sua
esfera jurdica. por isso que a inscrio feita provisoriamente por natureza ela publicita
um direito antes de o correspondente facto aquisitivo ocorrer (v.g., a compra e venda, a
doao, o contrato ou negcio jurdico unilateral constitutivo da hipoteca, etc.).
Deste modo, entre ns, desde longa data, admitida a possibilidade de, antes de ser
celebrado um certo e determinado negcio jurdico-real e durante os seus preliminares, ser
dada publicidade ao direito que dele h-de resultar, criando-se, consequentemente, um
obstculo registal eficcia de um posterior assento de um outro negcio jurdico posterior e
incompatvel com aquele que se encontra em gestao, subtraindo, assim, na prtica, o bem
imvel ao trfico jurdico durante um perodo determinado 2.
2
Dizemos na prtica porque, em face das disposies legais vigentes entre ns, ao longo dos tempos, o
registo provisrio de aquisio de direitos e de constituio de hipoteca voluntria nunca impediu,
obviamente, a posterior celebrao de negcios jurdicos por aquele que permanecia titular do direito.
Acresce que o registo provisrio de aquisio de direitos tambm nunca impediu a realizao de registos
posteriores total ou parcialmente incompatveis com ele, que publicitassem factos nos quais o sujeito passivo
fosse o titular do registo definitivo que fundou ou suportou tabularmente o registo provisrio. De facto,
apenas conduziu a que tais registos fossem lavrados, em regra, como provisrios (at 1984, como provisrios
por dvidas; posteriormente, como provisrios por natureza). Por seu turno, o registo provisrio de hipoteca
voluntria nunca obstou inscrio definitiva de factos jurdicos atravs dos quais o titular registal
definitivamente inscrito alienasse ou onerasse o seu direito, uma vez que o prprio registo definitivo da
hipoteca nunca o impediu.
12
DIREITO REGISTAL
Do ponto de vista registal, a inscrio provisria representa uma reserva de lugar, uma
salvaguarda de prioridade condicionada futura realizao de um determinado contrato
produtor de efeitos reais.
Ilustremos o acabado de referir com dois exemplos.
Se A quiser vender a B o seu prdio x e B tiver receio que ele o venha a alienar ou a constituir
um direito real menor de gozo a favor de outrem, A pode desde logo garantir a B que, mesmo
que tal venha a ocorrer, estes factos jurdicos sero perante si inoponveis. Basta, para tanto,
que emita, nos termos previstos por lei, uma declarao tendente feitura do registo
provisrio de aquisio do direito de propriedade, do prdio x, a favor de B.
Lavrado o registo provisrio de aquisio a favor de B, este ficar seguro de que, se A vender o
bem a C ou constituir um direito de usufruto a favor deste, C obter o registo do
correspondente facto aquisitivo, mas este ser lavrado apenas como provisrio por natureza
(art. 92., n. 2, b), do Cd. Reg. Pred.) e caducar logo que o registo provisrio de B seja
convertido em definitivo (cfr. art. 92., n. 6 e n. 7, do Cd. Reg. Pred.), uma vez que, a partir
dessa data, o Registo passar a publicitar definitivamente o direito real adquirido por B,
atravs de assento que beneficiar da prioridade do registo provisrio de aquisio 3.
Por outro lado, se A pretender celebrar com B um contrato de mtuo com hipoteca, poder
declarar que pretende que seja efectuado o registo provisrio de uma hipoteca voluntria,
sobre o seu bem imvel x, a favor de B. Lavrado este registo, B estar seguro em face de uma
futura alienao ou onerao do devedor, enquanto no for celebrado o negcio jurdico
constitutivo da hipoteca, porquanto, mesmo que, entretanto, A venda o bem a C ou constitua
um direito de hipoteca a favor deste, no obstante C conseguir obter o registo definitivo do
correspondente facto aquisitivo, a verdade que no ver assegurada a respectiva
oponibilidade e prioridade perante B. De facto, logo que o registo a favor de B seja convertido
em definitivo, ter a data do registo provisrio e, por isso, a sua hipoteca gozar de
preferncia sobre qualquer direito publicitado posteriormente 4.
Em face do exposto, no temos dvidas em afirmar que o registo provisrio em anlise se

traduz numa reserva de prioridade prpria causal 5, ou seja, uma reserva de prioridade para
uma inscrio de um negcio jurdico futuro concreto 6.
3
Do ponto de vista substantivo, como veremos, no primeiro caso, o direito de C no pode subsistir, porque
totalmente incompatvel com o de B; no segundo, sendo apenas parcialmente incompatvel, menos amplo
do que o deste e no pode, por isso, ficar por ele onerado. Por isso, em ambos os casos, o direito de C decair
aps a converso do registo provisrio em definitivo.
4
Consequentemente, do ponto de vista do direito substantivo, como referiremos, no primeiro caso, C ver o
seu direito real de gozo ficar onerado pela hipoteca de B, e, no segundo caso, C ver a sua hipoteca graduada
aps a de B.
5
A figura da reserva de preferncia/prioridade conduz a que a prioridade registal assuma eficcia substantiva
autnoma, na medida em que garante a eficcia de um direito que ainda no existe na esfera jurdica daquele
que passa a beneficiar de proteco registal.
Pode falar-se de uma figura genrica de reserva de preferncia que engloba todos os casos em que um
determinado direito tem eficcia em face de terceiros antes de constar do registo.
Mas, a reserva de preferncia pode ter na sua base um direito de crdito destinado a permitir a aquisio de
um direito real, um pedido tendente aquisio de um direito real (formulado numa aco judicial), etc., ou,
13
DIREITO REGISTAL
ao invs, um direito meramente projectado e portanto inexistente no momento em que a reserva

efectuada.
Na primeira hiptese, o assento registal, do qual resulta a reserva de prioridade, assegura um direito real
futuro e garante, desde logo, um direito de crdito ou uma pretenso, j existente na esfera jurdica do futuro
titular registal, que no pode aceder ao Registo atravs de um assento definitivo. Neste caso, rigorosamente,
o futuro direito real s garantido e s v a sua oponibilidade, desde logo assegurada, perante direitos
incompatveis que venham a constituir-se e a aceder ao Registo com prioridade, porque o assento registal
provisrio protege, tambm, o direito de crdito ou a pretenso que o antecede, perante tais direitos, ao
determinar a sua ineficcia relativa. Tanto assim que o registo provisrio no publicita o direito real futuro,
publicita, isso sim, a pretenso (nomeadamente, se feita valer numa aco judicial) ou o direito de crdito,
apenas aparentemente fundado, mas actual. Por isso, denominamos esta reserva de prioridade como reserva
em sentido imprprio. So exemplos tpicos de reserva de prioridade em sentido imprprio, nomeadamente,
o assento de prenotao no direito austraco, o registo da domanda di accertamento giudiziale della
sottoscrizione di scrittura privata em Itlia, etc..
Ao invs, na segunda hiptese, a reserva de prioridade limita-se a garantir ou a assegurar um direito futuro.
O assento registal provisrio, do qual resulta a reserva, no publicita nem garante qualquer pretenso ou
direito j existente na esfera jurdica do beneficiado, ou seja, do futuro titular registal; a reserva solicitada
antes ou independentemente de ter sido celebrado um qualquer negcio. Por isso, denominamos esta
reserva como reserva de prioridade em sentido prprio.
A figura da reserva de prioridade registal em sentido prprio, nos ordenamentos jurdicos que a admitem,
traduz-se, em traos largos, no seguinte: antes de ser celebrado o negcio jurdico tendente transmisso ou
constituio de um direito real e durante os seus preliminares, d-se, provisoriamente, publicidade ao direito
que dele h-de resultar, criando-se, consequentemente, um obstculo registal que impede o registo ou que
impede o registo definitivo e incondicional de um facto jurdico contraditrio com aquele que se encontra em
gestao, subtraindo, assim, na prtica, o bem imvel ao trfico jurdico durante um perodo determinado.
A reserva de prioridade em sentido prprio visa, portanto, a proteco de um negcio futuro, delimitado ou
no. Pretende assegurar o adquirente vindouro perante a inscrio de factos jurdicos que venham a ocorrer
entre o momento em que consulta o Registo e o momento em que ser celebrado o negcio jurdico produtor
de efeitos reais na sua esfera jurdica e o correspondente registo definitivo. Assim sendo, destina-se a garantir
a eficcia, em face de terceiros, de um direito, que ainda no existe na esfera jurdica daquele que passa a
beneficiar de proteco registal.
Convm distinguir as seguintes modalidades de reserva de prioridade em sentido prprio:
A) A reserva abstracta de prioridade. A reserva abstracta de prioridade a que se produz, a pedido do
titular registal, desconectada de um futuro negcio jurdico concreto.
B) A reserva de prioridade causal. A reserva de prioridade causal a que se refere a um negcio jurdico
concreto, de tal forma que se especificam no assento correspondente as caractersticas essenciais do dito
negcio. Nesta hiptese a reserva supe um projecto de transmisso ou onerao que pode ser a favor de
pessoa certa e determinada, ou no. No entanto, o negcio com prioridade reservada carece em absoluto de
existncia; no existe qualquer negcio j perfeito, cuja existncia e eficcia seja anterior reserva de
prioridade (So exemplos tpicos de reserva de prioridade em sentido prprio, nos ordenamentos da civil law,
nomeadamente, a Anmerkung der Rangordnung der beabsichtigten Veruerung do ordenamento jurdico
austraco ( 53 a 58 da GBG austraca) e a figura anloga, existente no sistema tabular vigente em certas
zonas de Itlia, annotazione dellordine di grado (arts. 53 a 58 da Legge Tabulare).
Para mais pormenores sobre a Reserva de Prioridade nos ordenamentos jurdicos europeus, vide MNICA
JARDIM, Efeitos Substantivos do Registo Predial, ob.cit., p. 109 e ss.).
6
Ao registo provisrio em apreo nunca foi assinalada a lata funo de garantir a prioridade de um acto tipo,
mas sim a de garantir a prioridade de um acto certo e determinado em todos os seus elementos essenciais. De
facto, o negcio que deve lograr a proteco da garantia registal um negcio certo, cujos elementos so
fixados com a inscrio provisria. Por isso, quando o negcio que vem a ser celebrado no coincide, nos seus
elementos essenciais, ao inscrito, no pode beneficiar da reserva de prioridade, no se verificando,
consequentemente, a converso do registo provisrio em definitivo. Exceptua-se o caso de ter ocorrido a
rectificao do registo provisrio inexacto, quando for o caso, pedida antes do pedido de converso ou
simultaneamente com ele, mas sempre de harmonia com as exigncias e garantias da lei registral. (Cfr. o
parecer do Conselho Tcnico da Direco-Geral dos Registos e do Notariado proferido no processo n. 45/93
R.P.4, recolhido na base de dados da DGRN Direco-Geral dos Registos e do Notariado Publicaes
BRN, II caderno, 9/2001, [on-line] consultado em 4 de Novembro de 2003. Disponvel:
http://www.dgrn.mj.pt/BRN_1995-2001/htm).
14
DIREITO REGISTAL
Vejamos com o pormenor devido a evoluo histrica desta reserva de prioridade prpria
causal.
J a Lei hypothecaria de 4 de Julho de 1863, no captulo II, art. 53., reconhecia a possibilidade
de requerer registo provisrio a quem quisesse constituir hipoteca sobre os seus prdios ou
direitos prediais.
Segundo o art. 54., tal registo era feito vista de simples declaraes escriptas e assignadas
pelos donos dos prdios a que diziam respeito, sendo a assinatura reconhecida por tabelio 7.
O registo provisrio, de acordo com o art. 56., convertia-se em definitivo pela apresentao
do ttulo legal para ser registado relativo ao facto sobre que versava o registo, e uma vez
convertido conservava o mesmo nmero de ordem com que havia sido feito 8.
Segundo o art. 59., o registo provisrio extinguia-se caso no fosse convertido em definitivo
ou renovado como provisrio no prazo de um ano 9.
Posteriormente, o Cdigo de Seabra, atravs do art. 967., veio alargar a possibilidade de
reserva de prioridade em sentido prprio ao admitir, para alm do registo provisrio de todas
as hipotecas voluntrias e das hipotecas legais mencionadas nos n.os 3 e 6 do art. 906. 10, o
registo provisrio dos nus reais 11 e das transmisses por efeito de contrato.
Segundo o art. 969., tais registos eram realizados 12 em presena de simples declaraes
escritas e assinadas pelo possuidor do prdio a que respeitavam, sendo a letra e a assinatura
reconhecidas por tabelio. Se o possuidor do prdio no soubesse ou no pudesse escrever, o
registo era lavrado em presena de declarao escrita por terceira pessoa, a rgo do
declarante, e pela mesma assinada, e por duas testemunhas na presena do mesmo
declarante e de um tabelio, que, assim, o certificava e reconhecia as assinaturas no prprio
documento 13- 14- 15.
7
No mesmo sentido, cfr. art. 105. do Regulamento Geral da Lei Hypothecaria, de 4 de Agosto de 1864.
8
Cfr. tambm os arts. 106. e 111. do Regulamento Geral da Lei Hypothecaria, de 4 de Agosto de 1864.
9
Refira-se, a ttulo de curiosidade, que a Lei hipotecria portuguesa no encontrou nesta matria qualquer
inspirao na Lei espanhola de 1863.
10
A redaco do n. 3 e do n. 6 do art. 906. do Cdigo de Seabra a que de seguida se transcreve.
3. A mulher casada por contrato dotal, nos bens do marido, para pagamento dos valores mobilirios dotais
e dos alfinetes estipulados.
()
6. Os estabelecimentos de crdito predial, para pagamento de seus ttulos, nos bens que os mesmos ttulos
designam.
11
Ou seja, nos termos do 2 do n. 6 do art. 949. do Cdigo de Seabra, na sua verso original: a servido e o
compscuo; o uso a habitao e o usufruto; a enfiteuse e sub-enfiteuse; o censo e o quinho; o dote; o
arrendamento por mais de um ano, havendo adiantamento da renda, e por mais de quatro no o havendo; a
consignao de rendimentos para pagamento de quantia determinada ou por determinado nmero de anos.
12
Excepo feita ao da hipoteca de que tratava o n. 3 do art. 906. do Cdigo de Seabra.
13
Saliente-se que, desde o Regulamento de 1898, as referidas declaraes podiam ser dadas no
requerimento em que se pedisse o registo, devendo, no obstante, serem cumpridas as mesmas
formalidades (cfr. o art. 110. do Regulamento de 1898, o art. 94. do Regulamento de 1922, o art. 218. do
Cd. Reg. Pred. de Maro de 1928, o art. 207. do Cd. Reg. Pred. de Setembro de 1928; o art. 206. do Cd.
Reg. Pred. de 1929). A partir de 1959 o legislador deixou de fazer referncia expressa a esta possibilidade,
mas a verdade que, como nada o impedia, as declaraes continuaram a ser feitas no requerimento de
15
DIREITO REGISTAL
O art. 973. do Cdigo de Seabra continuou, obviamente, a prever que o registo quando
convertido em definitivo conservava a ordem de prioridade que tinha como provisrio. Por seu
turno, o art. 974. manteve a previso referente extino do registo provisrio, caso este no
fosse convertido em definitivo ou renovado como provisrio no prazo de um ano.
Por fim, o art. 990. veio admitir a possibilidade de o registo provisrio, de hipoteca e de
transmisso por efeito de contrato ser cancelado vista de declarao autntica ou
autenticada dos interessados 16.
registo. Com o Cdigo do Registo Predial de 1984 foram criados os impressos de modelo aprovado e a prtica
de fazer constar as referidas declaraes no prprio impresso modelo B manteve-se at actualidade.
14
Ainda segundo o mesmo artigo, as ditas declaraes deviam ser feitas com a individuao necessria, para
que se pudesse lavrar o registo da inscrio, e tambm o da descrio, se ainda no o houvesse. Tal
demonstra, claramente, que em causa estava uma reserva de prioridade causal, pois, conforme prescrevia o
art. 960.:
O extrato, quanto inscrio predial alm do nmero de ordem e da data por ano, ms e dia, assim do
ttulo, como da sua apresentao no registo, deve conter:
1 O nome, estado, profisso e domiclio:
1 Do possuidor, nas hipotecas (...);
2 Do transmitente, nos ttulos de transmisso;
(...)
2 O nome, estado, profisso e domiclio:
1 Das pessoas a favor de quem so constitudas as hipotecas e os nus reais (...)
2 Da pessoa a favor de quem a transmisso feita nas transmisses de bens imobilirios;
(...)
3 A quantia assegurada pela hipoteca (...)
4 As condies que acompanham a hipoteca, transmisso ou o nus real (...).
15
Refira-se que o Cdigo de Registo Predial de Maro de 1928 veio admitir a possibilidade de as declaraes
escritas ou escritas e assinadas a rogo tambm serem prestadas por termo lavrado na conservatria,
competindo, nesse caso, ao conservador o que cabia ao notrio certificar se tivesse de fazer o
reconhecimento (cfr. art. 212.).
O Cdigo de Registo Predial de Setembro de 1928, no art. 201., por seu turno, por um lado, veio estatuir que
as declaraes feitas pelos donos dos prdios a onerar ou a transmitir tinham de ser assinadas no s pelos
seus autores, mas ainda por duas testemunhas. Por outro lado, de acordo com o que era tradicional, afastou
a possibilidade das declaraes escritas ou escritas e assinadas a rogo serem prestadas por termo lavrado na
conservatria.
A redaco do art. 201. a que de seguida se transcreve: O registo provisrio da hipoteca voluntria, da
hipoteca legal a favor de estabelecimentos de crdito predial para pagamento dos seus ttulos e o de nus
real e transmisso por efeito de contrato pode ser feito em vista de declaraes assinadas pelos donos dos
prdios a onerar ou a transmitir e por duas testemunhas.
1 Quando os declarantes no souberem ou no puderem escrever, sero as declaraes assinadas por
outra pessoa a seu rogo, uma a rogo de cada, considerando-se, para este efeito, marido e mulher como duas
pessoas, e igualmente por duas testemunhas no acto do reconhecimento, bem como a identidade de todos.
2. Em qualquer destes casos sero as assinaturas reconhecidas na prpria declarao por um notrio, que
certificar a presena dos declarantes, dos rogados e das testemunhas
3 As declaraes a que ste artigo se refere devem ser feitas com a individuao necessria para que possa
lavrar-se a inscrio e tambm as descries que tenham de ser feitas.
O Cdigo do Registo Predial de 1929. deixou de exigir a interveno de qualquer testemunha sempre que as
declaraes fossem feitas e assinadas pelos titulares dos direitos.
16
No esclarecendo o Cdigo o que se deveria entender por interessados o titular do registo definitivo e o
titular do registo provisrio ou, apenas, este ltimo? , foi o art. 112. do Regulamento de 1898 que veio
esclarecer a questo, estatuindo, de forma expressa, que o registo provisrio s podia ser cancelado a pedido
da pessoa a favor da qual tivesse sido feito. Soluo que se manteve durante toda a vigncia do Cdigo de
Seabra (Cfr. o art. 96. do Regulamento de 1922, o art. 220. do Cd. Reg. Pred. de Maro de 1928; o 8. do
art. 208. do Cd. Reg. Pred. de Setembro de 1928; o 7. do art. 207. do Cd. Reg. Pred. de 1929; o art.
122. do Cd. Reg. Pred. de 1959) e at a actualidade.
16
DIREITO REGISTAL
Aps a reforma do Cdigo Civil 17 que, alm do mais, alterou a definio de nus real, o Cdigo
de Registo Predial de 1959, por um lado, veio restringir o registo provisrio de nus reais, feito
com base em simples declaraes, ao registo provisrio de constituio de hipoteca voluntria.
Por outro lado, continuou a permitir, de forma expressa e genrica, o registo provisrio de
transmisso contratual de direitos reais 18, admitindo, assim, o registo provisrio de aquisio
derivada translativa no s do direito de propriedade, mas, tambm, de outros direitos reais
de gozo que deixaram de ser considerados como nus. Por fim, deixou de admitir o registo
provisrio de constituio de direitos reais de gozo limitados 19.
Refira-se, ainda, que este diploma ampliou para cento e oitenta dias o prazo durante o qual o
registo haveria de ser convertido em definitivo, sob pena de caducar automaticamente 20.
O Cdigo Civil de 1967 deixou de regular o registo provisrio de aquisio de direitos e de

constituio de hipoteca voluntria, passando esta matria a estar unicamente regulada no
Cdigo de Registo Predial (cfr. art. 126. e 179., j) e n)) 21. Este diploma, atravs do art. 11.,
reduziu o prazo de vigncia do registo provisrio de transmisso contratual e de constituio
de hipoteca voluntria para seis meses o prazo de vigncia para os registos provisrios em
geral 22.
Quanto aos restantes aspectos, pode afirmar-se que o Cd. Reg. Pred. de 1967 manteve, com
meras alteraes de redaco, o disposto no Cdigo de 1959 23 a propsito do registo de
aquisio (derivada translativa) de direitos e de constituio de hipoteca voluntria.
17
Realizada, como se sabe, em 1930, atravs do Dec.-Lei n. 19:126 de 16 de Dezembro.
18
Art. 949., n. 5, 1.
a) S se reputam direitos reais, para efeitos do n. 1 dste artigo, o domnio ou propriedade imvel e as
propriedades imperfeitas imobilirias, enumeradas no art. 2187. do Cdigo Civil.
19
De facto, segundo o art. 122. (Documentos para o registo provisrio previsto na alnea p) do artigo 176. e
na segunda parte da alnea o) do mesmo artigo):
1. O registo provisrio de hipoteca voluntria ou de transmisso contratual, requerido antes de lavrado o
contrato, ser efectuado em face de declarao escrita pelo proprietrio ou pelo titular dos respectivos
direitos e assinada pelo mesmo, perante o notrio, com reconhecimento da letra e da assinatura.
2. A declarao poder ser escrita por terceiro e apenas assinada pelo declarante, devendo, porm, neste
caso o notrio certificar ainda, no reconhecimento da assinatura, ter o signatrio confirmado que o contedo
da declarao exprime a sua vontade.
Se o declarante no souber ou no puder assinar, poder a declarao ser assinada por outrem, a seu rogo,
devendo a assinatura ser reconhecida pelo notrio, depois de a declarao ser lida ao rogante e este
confirmar que o respectivo contedo exprime a sua vontade.
20
Cfr. art. 11. do Cdigo de Registo Predial de 1959.
21
O n. 2 do art. 126. do Cd. Reg. Pred. de 1967 mandava aplicar s referidas declaraes o disposto nos
n.os 3 e 4 do art. 118. do mesmo diploma legal, admitindo, assim, que a declarao fosse escrita por terceiro
e apenas assinada pelo declarante ou escrita e assinada por terceiro. Na primeira hiptese, o signatrio tinha
de confirmar o contedo da declarao ao notrio; na segunda, a declarao era lida ao rogante e este tinha
de confirmar o seu contedo.
22
Como resulta do exposto, o prazo de vigncia do registo provisrio de aquisio era de um ano (cfr. art.
136. do Decreto de 14 de Maio de 1868; o art. 151. do Regulamento de 20 de Julho de 1898; o art. 147. do
Decreto n. 8:437 de 21 de Outubro de 1922; o art. 293. do Cd. Reg. Pred. de Maro de 1928; o art. 275.
do Cd. Reg. Pred. de Setembro de 1928; o art. 271. do Cd. Reg. Pred. de 4 Julho de 1929) at entrada em
vigor do Cdigo do Registo Predial de 1959, entretanto este diploma estendeu para cento e oitenta dias o
prazo durante o qual o registo provisrio haveria de ser convertido (cfr. art. 11.). Mas, com o Cdigo do
Registo Predial de 1967 o prazo de vigncia do registo provisrio, inclusive o de aquisio, foi reduzido para
seis meses, nos termos do art. 11..
23
Cfr. arts. 126., 133., 179. a. j) e n) do Cd. Reg. Pred. de 1967.
17
DIREITO REGISTAL
O Cdigo do Registo Predial de 1984, no art. 47. sob a epgrafe aquisio e hipoteca antes
de lavrado o contrato , voltou a admitir, claramente, o registo provisrio de constituio de
direitos reais de gozo, a par do registo provisrio de transmisso da propriedade e de direitos
reais de gozo 24, bem como de constituio de hipoteca.
Acresce que passou a exigir somente o reconhecimento presencial de assinatura (j no o

reconhecimento da letra) para a declarao que servia de base ao registo provisrio de
aquisio (derivada translativa ou constitutiva) de um direito ou de um registo provisrio de
constituio de hipoteca voluntria.
Por fim, introduziu a possibilidade de o registo provisrio de aquisio derivada translativa ser
feito com base em contrato-promessa de alienao 25, acompanhado do reconhecimento
presencial da assinatura do titular do direito e promitente alienante 26.
O contrato-promessa de alienao passou, assim, a servir de base a um registo provisrio de

aquisio (derivada translativa) de direitos 27. Isto porque se entendeu que dele constava a
24
Caso, obviamente, tal direito fosse transmissvel.
Como consabido, no transmissvel o direito de uso e habitao, em virtude do seu carcter intuitu
personae (cfr. art. 1488. do Cdigo Civil). As servides prediais, por fora do princpio da inseparabilidade,
no podem ser transmitidas sem que o seja o direito de propriedade do prdio dominante (cfr. art. 1545. do
Cdigo Civil). Nas doaes com proibio de alienar ou com substituio fideicomissria o donatrio no pode
transmitir o direito sobre a coisa doada (cfr. art. 962. do Cdigo Civil). Havendo substituio fideicomissria
ou fideicomisso irregular previsto na al. a) do art. 2295. o herdeiro ou o legatrio no podem, em princpio,
dispor dos bens hereditrios (cfr. arts. 2286 a 2296.), etc..
Fora das hipteses previstas na lei e daquelas em que se permite que as partes convencionem a
inalienabilidade (cfr., por exemplo, o art. 1444.), quer o direito de propriedade, quer os restantes direitos
reais de gozo so, como se sabe, transmissveis e a imposio de inalienabilidade que seja introduzida no seu
ttulo produz, em princpio, efeitos meramente obrigacionais, nos termos do art. 1306. do Cdigo Civil, uma
vez que viola o princpio do numerus clausus. (A propsito do princpio da tipicidade, do numerus clausus e
dos tipos abertos vide, por todos: PIRES DE LIMA/ANTUNES VARELA, Cdigo Civil Anotado, vol. III, 2. ed. rev.
e act., Coimbra, Coimbra Editora,1987, p. 95 e ss.; OLIVEIRA ASCENSO, A Tipicidade dos Direitos Reais,
Lisboa, Livraria Petrony. 1968, p. 19 a 200 e 304 a 345; ORLANDO DE CARVALHO, Direito das Coisas, Coimbra,
Centelha, 1977, p. 243 e ss.; MENEZES CORDEIRO, Direitos Reais, Lisboa, Lex, 1993 (reimpresso da edio de
1979), p. 331; HENRIQUE MESQUITA, Direitos Reais, Sumrios das Lies ao Curso de 1966-1967, Coimbra,
Joo Abrantes, 1967, p. 49 e 50).
25
No se alcana a razo que conduziu o legislador a limitar a possibilidade de o registo provisrio ser feito
com base em contrato-promessa apenas na hiptese de em causa estar um registo provisrio de aquisio
derivada translativa de direitos e no quando em causa esteja um registo provisrio de constituio de um
direito real menor de gozo ou de uma hipoteca voluntria.
26
Assim, na sua verso inicial, o art. 47. estatua:
1 O registo provisrio de aquisio de um direito ou de constituio de hipoteca voluntria, antes de
titulado o negcio, feito com base em declarao do proprietrio ou titular do direito, com reconhecimento
presencial da assinatura.
2 O registo provisrio de aquisio pode tambm ser feito com base em contrato promessa de alienao,
legalizado nos mesmos termos.
27
O contrato-promessa de alienao que passou a servir de base a um registo provisrio de aquisio
(derivada translativa) de direitos foi o contrato-promessa dotado de eficcia meramente obrigacional, mas
tambm o contrato-promessa dotado de eficcia real, uma vez que o legislador no distinguia (nem
distingue) e nada obrigava (nem obriga) as partes a solicitar o registo definitivo com base no contrato-
promessa.
Neste sentido vide o Parecer do Conselho Tcnico dos Registos e do Notariado proferido no processo
R.P.135/2006 DSJ-CT, recolhido na base de dados do Instituto dos Registos e do Notariado Doutrina
Pareceres do Conselho Tcnico, Registo Predial/Casa Pronta, 2006, [on-line] consultado em 3 Novembro de
2011. Disponvel: http://www.irn.mj.pt/IRN/sections/irn/doutrina/pareceres/predial/2006).
18
DIREITO REGISTAL
declarao de inteno de alienar que era um pressuposto genrico da feitura do registo

provisrio de aquisio (derivada translativa) de direitos 28, e at uma declarao de inteno
especialmente qualificada: pois quem se obrigava a alienar manifestava porque o mais
continha o menos a inteno de alienar 29.
Precisamente porque a declarao de inteno de alienar era o elemento relevante, e no o

contrato-promessa, o registo provisrio no podia ser lavrado com base em tal contrato se no
se verificasse o reconhecimento presencial da assinatura daquele que emitia a declarao de
inteno de alienar, ou seja, o promitente alienante 30.
Em resumo, o registo provisrio de aquisio de direitos ou era lavrado com base na

declarao, tendente alterao da situao tabular, proferida pelo titular registal que
tambm declarava que pretendia, no futuro, alienar ou onerar o seu direito atravs de um
negcio concreto ou de um acto certo e determinado em todos os seus elementos essenciais;
ou era efectuado com base em declarao de inteno de alienar contida num contrato-
promessa. Mas, quer num caso, quer no outro, exigia-se o reconhecimento presencial da
assinatura daquele que emitia a respectiva declarao.
28
De facto, antes da entrada em vigor do Cdigo do Registo Predial de 1984, como referimos, o registo
provisrio de aquisio translativa de direitos apenas podia ser lavrado com base em declarao do
proprietrio ou titular do direito tendente alterao da situao tabular, mas este s a emitia se tivesse
inteno de alienar o seu direito atravs de um negcio concreto, ou seja, de um acto certo e determinado
em todos os seus elementos essenciais, elementos esses que eram fixados com a inscrio provisria. Por
isso, a referida declarao, tendente alterao da situao tabular, era acompanhada ou continha a
declarao de inteno de alienar no futuro.
29
A doutrina, a jurisprudncia e o Conselho Tcnico da Direco-Geral dos Registos e do Notariado, antes da
entrada em vigor do Dec.-Lei 116/2008, sempre afirmaram, de forma unnime, e bem, que quando o registo
provisrio de aquisio era realizado com base na apresentao de um contrato-promessa de alienao, o
ttulo que servia de base inscrio de aquisio no era esse contrato, mas a declarao de inteno de
alienar, do titular registal, que nele estava contida.
30
Como se sabe, com o objectivo declarado de impedir que, sem conhecimento do promitente comprador,
pudessem ser objecto de promessa de venda prdios de construo clandestina, o Dec.-Lei n. 236/80, de 18
de Julho, rectificado em 29 de Julho do mesmo ano (Dirio da Repblica, I Srie, de 12 de Agosto de 1980),
aditou ao art. 410. o n. 3. e nele estatuiu que, quando em causa estivesse um contrato-promessa relativo
celebrao de contrato de compra e venda de prdio urbano, ou de fraco autnoma, j construdo, em
construo ou a construir, era imprescindvel a certificao, pelo notrio, da existncia da licena de
construo ou de utilizao do imvel e o reconhecimento presencial das assinaturas das partes.
Segundo a melhor doutrina, o n. 3 do art. 410. era aplicvel s promessas relativas celebrao de
contrato oneroso () tpico ou atpico, de alienao ou constituio de direito real (de gozo ou de garantia).
(Cfr. MENEZES CORDEIRO, O novo regime do contrato-promessa (comentrio s alteraes aparentemente
introduzidas pelo Decreto-Lei n. 236/80, de 18 de Julho, ao Cdigo Civil), Boletim do Ministrio da Justia, n.
306, 1981, Maio, p. 30 e ss.; idem, O novssimo regime do contrato-promessa, Colectnea de Jurisprudncia,
Ano XII, 1987, T. II, p. 11; CALVO DA SILVA, Sinal e Contrato-Promessa (do Decreto-Lei n. 236/80 ao Decreto-
Lei n. 379/86), 12. ed., rev. e aum., Coimbra, Almedina 1999, p. 65 e ss.). Ou seja, defendia-se que a
disciplina da promessa de compra e venda, tal como a disciplina da venda (aqui, alis, por fora de disposio
expressa: art. 939.), funcionava como paradigma de todos os contratos-promessa que tivessem por objecto a
celebrao de contrato oneroso. (Cfr. PIRES DE LIMA/ANTUNES VARELA, Cdigo Civil Anotado, vol. I, 4. ed.
rev. e act., Coimbra, Coimbra Editora, 1987, p. 382).
Consequentemente, na prtica, o registo provisrio de aquisio, lavrado com base na declarao de inteno
de alienar contida num contrato-promessa, apenas supunha o reconhecimento presencial da assinatura do
promitente-alienante, enquanto formalidade exclusiva de tal declarao, quando o contrato-promessa no
fosse relativo celebrao de um contrato de alienao onerosa de um direito real que tivesse por objecto
um prdio urbano ou de fraco autnoma.
19
DIREITO REGISTAL
Acresce que o registo provisrio de aquisio de direitos, quando lavrado com base na
declarao de inteno de alienar contida num contrato-promessa, mantinha-se em vigor pelo
mesmo prazo de um registo provisrio de aquisio lavrado com base na declarao prevista
no n. 1 do art. 47. do Cd. Reg. Pred. quer fosse autnoma quer inserta na requisio da
feitura do pedido e, tambm, no era susceptvel de renovao.
Portanto, na nossa perspectiva, adiantamos, o legislador limitou-se a admitir que o contrato-

promessa de alienao, fosse o continente da declarao de inteno de alienar a qual era
um dos pressupostos do registo provisrio de aquisio de direitos , no introduzindo, nessa
hiptese, qualquer alterao ao regime do registo provisrio em apreo e, desconsiderando,
portanto, o facto de j ter sido assumida uma obrigao de alienao.
Com o Dec.-Lei n. 355/85, foi alterado o art. 92., referente provisoriedade por natureza,
passando o n. 3 deste artigo a prever um prazo excepcional de vigncia para o registo
provisrio de aquisio baseado em contrato-promessa de alienao trs anos , renovvel
por perodos de igual durao, a pedido dos interessados, mediante documento que
comprovasse a subsistncia da razo da provisoriedade.
Em virtude de tal alterao legislativa, como evidente, o registo provisrio de aquisio

passou a poder manter-se em vigor at data da celebrao do contrato prometido. Na nossa
perspectiva, tal ficou a dever-se ao facto de o legislador ter passado a dar relevncia
obrigao de celebrar o contrato definitivo e ter pretendido dar a possibilidade ao credor de,
atravs do registo provisrio, garantir a satisfao do seu crdito in natura.
O Decreto-Lei n. 60/90 alterou o art. 47. ao prescindir do reconhecimento presencial da

assinatura do declarante, sempre que a referida assinatura fosse feita, em qualquer momento,
na presena do funcionrio da conservatria competente para o registo 31. No entanto,
excepo feita a essa hiptese, o referido diploma continuou a exigir o reconhecimento
presencial da assinatura do declarante, como formalidade prpria da declarao prevista no
n. 1 do referido preceito legal tendente alterao da situao tabular, bem como da
declarao de inteno de alienar contida num contrato-promessa 32- 33.
31
Como, na prtica, as declaraes j eram na sua grande maioria prestadas no impresso-requisio, claro
que boa parte dos titulares dos direitos deixou de recorrer aos cartrios notariais, tendo passado a assinar as
declaraes na presena do funcionrio da conservatria competente para o registo.
32
No mesmo sentido cfr. o parecer do Conselho Tcnico da Direco-Geral dos Registos e do Notariado
proferido no processo n. R.P. 134/99-DSJ/CT, recolhido na base de dados da DGRN Direco-Geral dos
Registos e do Notariado Publicaes BRN, II caderno, 3/2000, [on-line] consultado em 6 de Novembro de
2003. Disponvel: http://www.dgrn.mj.pt/BRN_1995-2001/htm).
33
Como se sabe o Dec.-Lei n. 379/86, de 11 de Novembro, veio alterar a redaco do n. 3 do art. 410., por
um lado, para, na sequncia daquela que j era a interpretao da doutrina, expressamente, vir exigir a
certificao, pelo notrio, da licena de utilizao ou de construo do imvel e o reconhecimento presencial
da assinatura do promitente ou promitentes sempre que em causa estivesse um contrato-promessa cujo
objecto fosse um contrato oneroso de transmisso ou constituio de direito real sobre edifcio, ou fraco
autnoma dele, j construdo, em construo ou a construir. E, por outro, para substituir a expresso prdio
urbano pela expresso edifcio sem que, efectivamente, o legislador tivesse a inteno de afastar a aplicao
do preceito aos casos em que os contraentes tivessem em vista, no s o edifcio, mas ainda os terrenos que
lhe servissem de logradouro ou os ptios ou jardins que lhe servissem de anexo. (Sobre esta modificao,
vide, por todos: PIRES DE LIMA/ANTUNES VARELA, Cdigo Civil Anotado, vol. I, ob. cit., p. 383- 384; CALVO
DA SILVA, Sinal e Contrato-Promessa (do Decreto-Lei n. 236/80 ao Decreto-Lei n. 379/86), ob. cit., p. 65-66).
20
DIREITO REGISTAL
Com o Dec.-Lei 533/99, o legislador nacional, alterando a redaco do art. 47., veio abdicar do
reconhecimento presencial da assinatura do declarante quando o registo provisrio de
aquisio fosse feito com base na declarao de inteno de alienar contida num contrato-
promessa.
Provavelmente, tal ter ocorrido apenas porque, na maioria das hipteses, o registo provisrio
de aquisio era lavrado com base numa declarao de inteno de alienar contida num
contrato-promessa, cujas assinaturas j se encontravam reconhecidas, nos termos do n. 3 do
art. 410. do Cdigo Civil 34. No entanto, a verdade que, com a alterao do art. 47. do Cd.
Reg. Pred., a declarao de inteno de alienar contida num contrato-promessa, para servir de
base ao registo provisrio, deixou de pressupor, como formalidade prpria, o reconhecimento
da assinatura do declarante, ao contrrio do que ocorria com a declarao do titular do
direito prevista no n. 1 do art. 47. do Cd. Reg. Pred..
Assim, o legislador passou a considerar suficiente, para que fosse lavrado o registo provisrio
de aquisio, com base na declarao de inteno de alienar contida num contrato-promessa,
o cumprimento das formalidades impostas ao prprio contrato-promessa que contivesse tal
declarao.
Deste modo, sempre que em causa estivesse um contrato-promessa no previsto no n. 3 do

art. 410. do Cdigo Civil (v.g., um contrato-promessa que tivesse por objecto a celebrao de
um contrato de alienao a ttulo gratuito ou um contrato oneroso que tivesse por objecto um
prdio rstico), o registo provisrio de aquisio era, naturalmente, lavrado apesar de no ter
havido o reconhecimento da assinatura daquele que havia emitido a declarao de inteno
de alienar ou onerar 35.
Consequentemente, no obstante a nova redaco do n. 3, do art. 410., as hipteses em que o registo

provisrio de aquisio, lavrado com base na declarao de inteno de alienar contida num contrato-
promessa, pressupunha o reconhecimento presencial da assinatura do promitente-alienante enquanto
formalidade exclusiva ou prpria de tal declarao para o registo, mantiveram-se exactamente as mesmas.
34
A redaco do art. 47. do Decreto-Lei 533/99 era a que de seguida se transcreve.
1 O registo provisrio de aquisio de um direito ou de constituio de hipoteca voluntria, antes de
titulado o negcio, feito com base em declarao do proprietrio ou titular do direito.
2 A assinatura do declarante deve ser reconhecida presencialmente, salvo se for feita na presena do
funcionrio da conservatria competente para o registo.
3 O registo provisrio de aquisio pode tambm ser feito com base em contrato-promessa de
alienao.
35
Na verdade, de acordo com o Conselho Tcnico da Direco-Geral dos Registos e do Notariado o no
cumprimento de tal formalidade s obstava ao registo provisrio de aquisio quando este fosse lavrado com
base na declarao prevista no n. 1 do art. 47. do Cd. Reg. Pred., e isto, naturalmente, se tal declarao
no fosse assinada na presena do funcionrio da conservatria competente para o registo.
De facto, o Conselho Tcnico dos Registos e do Notariado, no parecer proferido no processo n. RP 296/2000.
DSJ-CT, depois de afirmar que a alterao da regra do n. 3 do art. 47. do Cdigo de Registo Predial apenas
teve em vista aceitar os requisitos e os efeitos que a lei substantiva considera inerentes ao contrato-
promessa, concluiu: o contrato-promessa de compra e venda de edifcio que no contenha as formalidades
exigidas pelo art. 410., n. 3 do Cdigo Civil enferma de uma nulidade mista ou atpica (e no de uma
nulidade absoluta ou manifesta), pelo que, por tal motivo, no pode ser recusado o registo provisrio de
aquisio [do direito de propriedade], pedido com base em contrato-promessa de compra e venda de edifcio
que no tenha o reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes, nem a certificao, pelo
notrio, da existncia de licena de construo ou de utilizao arts. 47., n. 3, 68. e 69., n. 1, al. d) do
Cdigo de Registo Predial. (Cfr. o parecer do Conselho Tcnico da Direco-Geral dos Registos e do
Notariado proferido no processo n. RP 296/2000.DSJ-CT, recolhido na base de dados da DGRN Direco-
21
DIREITO REGISTAL
Refira-se, por ltimo, que o Dec.-Lei 533/99 introduziu um preceito sobre a caducidade do
registo provisrio de aquisio realizado com base em contrato-promessa de alienao, que
ficou a corresponder ao n. 4 do art. 92., nos termos do qual:
A inscrio referida na alnea g) do n. 1, quando baseada em contrato-promessa de alienao,

podia ser renovada por perodos de seis meses e at um ano aps o termo do prazo fixado
para a celebrao do contrato prometido, com base em documento que comprovasse o
consentimento das partes.
Desta forma, o Decreto-Lei em apreo, por um lado, suprimiu o prazo excepcional de vigncia
que o anterior diploma reconhecia ao registo provisrio de aquisio quando baseado em
declarao de inteno de alienar contida num contrato-promessa, limitando, assim,
fortemente, o seu prazo de vigncia de trs anos para seis meses ; por outro, tornou claro
que a renovao no podia ocorrer com base na vontade de apenas uma das partes do
contrato 36 (reduzindo, assim, drasticamente, a possibilidade da sua renovao); e, por ltimo,
Geral dos Registos e do Notariado Publicaes BRN, II caderno, 10/2001, [on-line] consultado em 6 de
Maio de 2011. Disponvel: http://www.dgrn.mj.pt/BRN_1995-2001/htm. Introduzimos a expresso entre
parntesis recto e sublinhmos).
No entanto, se bem entendemos a lgica do parecer, caso o contrato-promessa que no contivesse o
reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes viesse a ser declarado nulo, ter-se-ia de
concluir que a declarao de inteno de alienar, com base na qual tinha sido lavrado o registo provisrio de
aquisio, afinal no tinha um suporte formal vlido e, por isso, o registo era nulo.
Recordamos, por fim, que o parecer acabado de referir seguiu os Assentos do Supremo Tribunal de Justia, de
28 de Junho de 1994 e de 1 de Fevereiro de 1995. De facto, recordamos que, de acordo com o Assento de 28
de Junho de 1994, no domnio do n. 3, do art. 410., do Cdigo Civil (redaco do Decreto-Lei n. 236/80, de
18 de Julho), a omisso das formalidades previstas nesse nmero no pode ser invocada por terceiros., uma
vez que no est em causa o interesse geral na invalidade do negcio por carncia nele das devidas
formalidades, mas apenas o particular interesse do promitentecomprador, que a lei quis essencialmente
proteger () em moldes de qualificao jurdica est-se, pois, em face de nulidade atpica, com vista
proteco apenas do promitente-comprador, e que por isso no poder ser invocvel por terceiros, nem
oficiosamente conhecida.
Por seu turno, no Assento de 1 de Fevereiro de 1995 afirmou-se: No domnio do n. 3 do art. 410. do Cdigo
Civil (redaco do Decreto-Lei n. 236/80, de 18 de Julho), a omisso das formalidades previstas nesse
nmero no pode ser oficiosamente conhecida pelo tribunal.
Sobre a invalidade correspondente omisso das formalidades impostas pelo n. 3 do art. 410. do Cdigo
Civil, vide, ainda, por todos, CALVO DA SILVA, Sinal e Contrato-Promessa (do Decreto-Lei n. 236/80 ao
Decreto-Lei n. 379/86), ob. cit., p. 69 e ss.).
36
No parecer do Conselho Tcnico da Direco-Geral dos Registos e do Notariado manifestada proferido no
processo n. 146/1998 DSJ-CT, recolhido na base de dados da DGRN Direco-Geral dos Registos e do
Notariado Publicaes BRN, II caderno, 5/1999, [on-line] consultado em 27 de Outubro de 2004.
Disponvel: http://www.dgrn.mj.pt/BRN_1995-2001/htm.), afirmou-se que a renovao do registo provisrio
de aquisio no supunha acordo das partes do contrato-promessa. De facto, no referido parecer pode ler-se:
tem de entender-se que o documento em causa se destina apenas a explicitar que ainda no existe o ttulo
final, necessrio converso do registo. Isto : que a aco continua pendente, ou que no transitou em
julgado, ou que a escritura no foi celebrada, enfim, que no foi praticado qualquer dos actos indispensveis
para, no caso, a inscrio poder ser convertida.
Seria mesmo contrrio finalidade da lei que, evidentemente, visa garantir que o interessado continue a
gozar da proteco registral e da prioridade correspondente inicial apresentao da inscrio provisria
que, para obter a renovao do registo, houvesse necessidade de celebrar um novo acordo com a (soit-
disant) parte-contrria: v.g., com o outro contraente que presumivelmente poder querer fugir ao
cumprimento e que, por certo, no se dispor a assinar qualquer conveno.
22
DIREITO REGISTAL
limitou o perodo de tempo durante o qual a renovao podia ocorrer um ano aps o termo
do prazo para a celebrao do contrato 37- 38.
Por fim 39, o Dec.-Lei 116/2008, por um lado, limitou a possibilidade de ser lavrado um registo
provisrio de aquisio de direitos ou de constituio de hipoteca com base em declarao do
proprietrio ou titular do direito tendente alterao da situao tabular, assinada na
presena do funcionrio da conservatria competente para os registos, uma vez que
anteriormente tal era possvel mesmo que o declarante assinasse em data anterior ao pedido
do registo e actualmente a declarao h-de ser assinada no momento do pedido.
Por outro lado, esse diploma legal veio inovar, ao estatuir que o registo provisrio de aquisio
de um direito (s) no pode ser feito com base em declarao de alienar contida num
contrato-promessa quando exista conveno em contrrio, deixando, deste modo, claro que o
facto de a declarao de inteno de alienar no ser acompanhada de uma declarao de
vontade, do titular registal, tendente realizao do registo, no obsta realizao do
mesmo 40.
37
Refira-se ainda que, na vigncia do Cdigo do Registo Predial de 1984, a possibilidade de ser
voluntariamente cancelado um registo provisrio de aquisio ou de constituio de hipoteca voluntria se
encontrava prevista no art. 59., na mesma linha dos anteriores diplomas (cfr. nomeadamente o art. 133. do
Cd. Reg. Pred. de 1967), mas de forma mais pormenorizada, uma vez que com o Cdigo do Registo Predial
de 1984 surgiram os registos provisrios por natureza previstos no art. 92., n. 2, b), ou seja, os registos que
passaram a ser lavrados como provisrios por estarem dependentes de qualquer inscrio provisria.
A redaco do art. 59. do Cd. Reg. Pred. de 1984 era a que seguida se transcreve:
1 O cancelamento dos registos provisrios feito mediante consentimento do respectivo titular, prestado
em declarao com reconhecimento presencial da assinatura.
2 No caso de existirem registos dependentes dos referidos no nmero anterior igualmente necessrio o
consentimento dos respectivos titulares, prestado em declarao com idntica formalidade.
38
No obstante, como evidente, o registo provisrio pode manter-se em vigor durante um enorme perodo
de tempo. De facto, tudo depende do acordado quanto ao termo do prazo para a celebrao do contrato
prometido.
Por fim, recordamos que, de acordo com a posio assumida pelo Conselho Tcnico dos Registos e do
Notariado, no estando ainda fixado o prazo para a celebrao do contrato prometido, o registo provisrio
de aquisio baseado em contrato-promessa meramente obrigacional vigorar pelo prazo de seis meses, nos
termos do n. 3 do art. 11. do C.R.P., e renovvel por um perodo de igual durao, considerando que a) na
lgica do regime da renovao razovel que s partes seja legtimo socorrerrem-se do prazo legal de um
ano para renovarem o registo provisrio, e b) aquele prazo de um ano ter que ser contado a partir da data
do contrato-promessa, que assim se ficciona como data do vencimento da obrigao de contratar. (Cfr.
concluso III do parecer do Conselho Tcnico da Direco-Geral dos Registos e do Notariado proferido no
processo n. 140/2001 DSJ-CT, Boletim dos Registos e do Notariado, II caderno, 2/2002, [on-line] consultado
em 4 de Maio de 2011. Disponvel: http://www.dgrn.mj.pt/BRN_1995-2001/htm. No mesmo sentido vide
ainda o parecer do Conselho Tcnico dos Registos e do Notariado proferido no processo n. R.P. 92/2010 SJC-
CT, recolhido na base de dados do Instituto dos Registos e do Notariado Doutrina Pareceres do Conselho
Tcnico, Registo Predial/Casa Pronta, 2010, [on-line] consultado em 3 Novembro de 2011. Disponvel:
http://www.irn.mj.pt/IRN/sections/irn/doutrina/pareceres/predial/2010), bem como o parecer do Conselho
Tcnico dos Registos e do Notariado proferido no processo n. RP 19/2011 SJC-CT, recolhido na base de dados
do Instituto dos Registos e do Notariado Doutrina Pareceres do Conselho Tcnico, Registo Predial/Casa
Pronta, 2011, [on-line] consultado em 5 Novembro de 2011. Disponvel:
http://www.irn.mj.pt/IRN/sections/irn/doutrina/pareceres/predial/2010).
39
Sublinhe-se que as alteraes introduzidas no Cdigo de Registo Predial pelo 322-A/2001, de 14 de
Dezembro, 323/2001, de 17 de Dezembro, 38/2003, de 08 de Maro, 194/2003, de 23 de Agosto, pela Lei n.
6/2006, de 27 de Fevereiro e pelo Decreto-Lei n. 263-A/2007, de 23 de Julho, no envolveram o registo
provisrio de aquisio de direitos e de constituio de hipoteca voluntria.
40
Quanto ao prazo de vigncia do registo provisrio e possibilidade da sua renovao, manteve-se o
preceituado anteriormente (cfr. art. 92., n. 4).
23
DIREITO REGISTAL
A actual redaco do art. 47. do Cd. Reg. Pred. a que de seguida se reproduz:
1 O registo provisrio de aquisio de um direito ou de constituio de hipoteca

voluntria, antes de titulado o negcio, feito com base em declarao do
proprietrio ou titular do direito.
2 A assinatura do declarante deve ser reconhecida presencialmente, salvo se for feita

perante funcionrio dos servios de registos no momento do pedido.
3 O registo provisrio de aquisio pode tambm ser feito com base em contrato-
promessa, salvo conveno em contrrio. 41
2. O problema real que o registo provisrio de aquisio de um direito ou de constituio de

hipoteca voluntria tende a resolver e as questes que tem suscitado
Como referimos, traduzindo-se o registo provisrio de aquisio de direitos, bem como o

registo provisrio de constituio de hipoteca voluntria, do ponto de vista registal, numa
reserva de prioridade prpria e causal, pretende assegurar o futuro adquirente de que a
situao registal permanecer (para si) inalterada entre o momento em que feito o registo
provisrio e o momento em que, efectivamente, obtm o direito a que tal registo confere
publicidade. Ou, rigorosamente, na nossa perspectiva, adiantamos, pretende proteger o futuro
adquirente contra factos jurdicos aquisitivos que assentem na vontade do seu futuro
alienante ou onerante e que venham a ocorrer e a ser registados entre o momento em que
consultou o Registo e o momento em que o assento definitivo feito a seu favor.
Sendo este o objectivo da figura, a sua consagrao no nosso ordenamento jurdico parece de
louvar 42. Mas, quando se analisa com mais pormenor esta hiptese de reserva de prioridade
em sentido prprio, vrias questes se colocam, nomeadamente:
Em que medida o nosso sistema de direito substantivo suporta a possibilidade de se reservar a

prioridade para um direito que ainda no foi transferido para a esfera jurdica de determinada
pessoa ou que ainda nem sequer foi constitudo?
Refira-se, por ltimo, que foi alterado o preceito regulador do cancelamento voluntrio do registo provisrio
de aquisio de direitos e de constituio de hipoteca voluntria, nos termos que passamos a transcrever:
Artigo 59.
1 - O cancelamento dos registos provisrios por natureza, de aquisio e de hipoteca voluntria e o
cancelamento dos registos provisrios por dvidas de factos no sujeitos a registo obrigatrio so feitos com
base em declarao do respectivo titular.
2 - A assinatura do declarante deve ser reconhecida presencialmente, salvo se for feita perante funcionrio
dos servios de registo no momento do pedido.
3 - No caso de existirem registos dependentes dos registos referidos no n. 1 igualmente necessrio o
consentimento dos respectivos titulares, prestado em declarao com idntica formalidade.
41
Sublinhmos.
42
No obstante, saliente-se que, actualmente, data, hora e minutos, da celebrao do negcio com eficcia
real, um pretenso adquirente pode e deve ser informado pelo titulador de todos os registos em vigor sobre o
prdio em questo, uma vez que com a informatizao do Registo o titulador pode, com toda a facilidade,
obter tal informao.
24
DIREITO REGISTAL
Quais os efeitos que devem ser reconhecidos ao registo provisrio de aquisio de um direito
ou de constituio de hipoteca voluntria?
As respostas a estas questes apenas tm sido dadas a propsito do registo provisrio de

aquisio do direito de propriedade e no tm sido unvocas. De facto, as opinies dividem-se,
maxime entre o Supremo Tribunal de Justia e o Conselho Tcnico dos Registos e do Notariado
(actual Conselho Consultivo do Instituto dos Registos e do Notariado). Porque assim , antes
de expormos ao nosso entendimento, comearemos por apresentar a opinio que j foi
manifestada por estas duas instncias 43.
Acresce que, primeiro criticaremos a opo feita pelo legislador, no n. 3. do art. 47. do Cd.
Reg. Pred., atravs do Decreto-Lei 116/2008, de prescindir da vontade do promitente
alienante em ver alterada a situao tabular, admitindo que, na ausncia de conveno em
contrrio, o registo provisrio de aquisio possa ser lavrado com base na mera declarao de
inteno de alienar contida num contrato-promessa.
2.1. Crtica ao actual n. 3 do art. 47. do Cd. Reg. Pred., em virtude do qual o registo
provisrio de aquisio de direitos pode ser lavrado com base na declarao de inteno de
alienar contida num contrato-promessa, independentemente da declarao de vontade
positivamente manifestada do promitente alienante em ver alterada a situao tabular.
Antes do Cdigo do Registo Predial de 1984, ningum podia ter dvidas de que o registo
provisrio de aquisio translativa de direitos, tal como o registo provisrio de constituio de
hipoteca voluntria, era lavrado de acordo com a vontade do titular do registo definitivo, uma
vez que o registo provisrio apenas podia ser feito com base na sua declarao de inteno em
ver alterada a situao tabular, atravs da feitura do registo provisrio de aquisio, a favor do
futuro adquirente do correspondente direito. E isto, no obstante, tal declarao dever ser
acompanhada ou revelar, tambm e necessariamente, a declarao de inteno de alienar ou
onerar o direito atravs de um acto certo e determinado em todos os seus elementos
essenciais, uma vez que, como resulta claramente da lei e j salientmos, apenas pode
beneficiar da proteco da garantia registal um sujeito activo determinado de um futuro
negcio concreto ou certo nos seus elementos essenciais.
43
Desconhecemos qualquer deciso proferida, por uma destas instncias, a propsito do registo provisrio de
constituio de hipoteca. Provavelmente, tal ficar-se- a dever ao facto de a generalidade dos registos
provisrios de constituio de hipoteca ser precedida pela feitura de registos provisrios de aquisio a favor
do devedor. O que conduz, obviamente, a que os problemas se coloquem, sempre, a propsito do prvio
registo provisrio de aquisio.
Acresce que tambm no conhecemos qualquer deciso destas instncias a propsito de um registo
provisrio de aquisio constitutiva de um direito real de gozo limitado e quanto ao registo provisrio de
aquisio translativa de um direito real de gozo limitado apenas tivemos acesso ao parecer do Conselho
Tcnico proferido no processo 94/2009 SJC-CT a propsito de um registo provisrio de aquisio de um
direito de superfcie, o que, naturalmente, revela a escassa relevncia prtica destes registos. (Cfr. parecer do
Conselho Tcnico dos Registos e do Notariado proferido no processo 94/2009 SJC-CT, recolhido na base de
dados do Instituto dos Registos e do Notariado Doutrina Pareceres do Conselho Tcnico, Registo
Predial/Casa Pronta, 2009, [on-line] consultado em 3 Novembro de 2011. Disponvel:
25
DIREITO REGISTAL
A partir da entrada em vigor do Cdigo do Registo Predial de 1984, na prtica, surgiram

dvidas relacionadas com a declarao contida no contrato-promessa de alienao que
passou a servir de base feitura do registo provisrio de aquisio de direitos, uma vez que
tal declarao de inteno de alienar podia ser emitida sem que o seu autor pretendesse, por
qualquer forma, ver alterada a situao tabular. O mesmo dizer, sem que o seu autor
tivesse vontade de que a mesma viesse a servir de ttulo para a feitura do registo provisrio
de aquisio de direitos. Por isso, colocou-se a questo de saber em que medida a vontade
do titular do direito e titular registal inscrito era relevante para que fosse lavrado o registo
provisrio de aquisio de direitos com base na declarao de inteno de alienar contida
num contrato-promessa.
Quando a declarao de inteno de alienar inserta no contrato-promessa no fosse

acompanhada da declarao de inteno em ver alterada a situao registal, o que ocorria
amide, tal devia ser considerado relevante, obstando a que fosse lavrado o registo provisrio
de aquisio?
Ou, ao invs, a possibilidade de ser lavrado o registo provisrio de aquisio com base na
declarao inserta no contrato-promessa de alienao seria uma consequncia imposta por lei
margem da vontade do declarante?
Podendo a situao registal ser alterada independentemente da vontade deste e mesmo

contra a sua vontade porque a situao tabular podia ser alterada a pedido de qualquer
interessado desde que o pedido fosse acompanhado do contrato-promessa que continha a
declarao de inteno de alienar, no sendo exigvel qualquer declarao de inteno do
promitente em ver alterada a situao registal?
As opinies dividiam-se e, na prtica, por um lado, alguns conservadores entendiam que era
imprescindvel a declarao de vontade do titular registal em ver alterada a situao tabular.
Por isso, sempre que do contrato-promessa no resultasse tal vontade, apenas lavravam o
registo provisrio de aquisio se o pedido de registo fosse efectuado pelo promitente
alienante, uma vez que atravs desse pedido ele manifestava vontade em ver alterada a
situao tabular 44.
Por outro lado, boa parte dos conservadores lavrava o registo provisrio de aquisio com
base apenas no contrato-promessa que continha a declarao de inteno de alienar,
actuando, assim, em conformidade com a letra da lei que no exigia que a declarao de
inteno de alienar contida no contrato-promessa fosse acompanhada de uma manifestao
de vontade do promitente adquirente em ver alterada a situao tabular e com a posio
assumida, nesta matria, pelo Conselho Tcnico dos Registos e do Notariado.
Efectivamente, o Conselho Tcnico reconhecia legitimidade para requerer o registo provisrio

de aquisio de direitos ao promitente adquirente ou a quem, no sendo parte do contrato-
promessa de alienao, tivesse interesse em tal assento, mesmo que do contrato-promessa
44
Desta forma, na verdade, no se distinguia a questo da legitimidade para solicitar o registo provisrio de
aquisio com a da necessidade de previamente ser emitida declarao de vontade tendente sua feitura.
26
DIREITO REGISTAL
no resultasse, por qualquer forma, a vontade, do promitente alienante e titular do registo

definitivo, em ver alterada a situao tabular. Consequentemente, na perspectiva do Conselho
Tcnico, o registo provisrio de aquisio derivada translativa podia ser lavrado com base
numa declarao, do titular registal definitivamente inscrito, manifestando a vontade de ver
alterada a situao registal, acompanhada, necessariamente, da inteno de alienar o seu
direito atravs de um acto certo e determinado em todos os seus elementos essenciais; ou, em
alternativa, com base numa declarao de inteno de alienar contida num contrato-
promessa, onde o promitente alienante apenas se tivesse obrigado a celebrar o contrato
definitivo, sem, portanto, haver manifestado qualquer vontade em ver alterada a situao
tabular.
Quanto a ns, no era esta a melhor interpretao da lei. De facto, no obstante no termos,
actualmente, qualquer dvida de que tinha legitimidade para solicitar a feitura do registo
provisrio de aquisio de direitos fundado em declarao de inteno de alienar contida em
contrato-promessa quer o futuro alienante, quer o futuro adquirente, quer quem no sendo
parte do contrato-promessa tivesse interesse na realizao de tal assento provisrio de
aquisio 45, na nossa perspectiva, antes da entrada em vigor do Dec.-Lei 116/2008, as
45
Afirmamos que a legitimidade para solicitar a feitura do registo provisrio de aquisio de direitos, fundado
na declarao de inteno de alienar contida num contrato promessa, no competia apenas ao promitente
alienante, mas, tambm, ao promitente adquirente ou a qualquer pessoa interessada na realizao do
mesmo (por exemplo, um futuro credor hipotecrio do promitente adquirente), porque na ausncia de
norma expressa sobre quem tinha legitimidade para requerer o registo provisrio de aquisio de direitos
entendemos que o art. 36. do Cd. Reg. Pred. no podia deixar de ser considerado aplicvel. Ou seja, na falta
de norma especial, no vemos como poderia deixar de ser aplicada a regra geral, nos termos da qual tinham
legitimidade para pedir o registo os sujeitos, activos ou passivos, da respectiva relao jurdica a inscrever e,
em geral, todas as pessoas que nele tivessem interesse.
Portanto, tal preceito legal devia ser considerado aplicvel quer na hiptese de ser pedida a feitura de um
registo definitivo, quer de um registo provisrio previsto na lei e, como entre estes constava o registo
provisrio de aquisio de direitos lavrado com base em contrato-promessa de alienao, tambm na
hiptese de este ser o registo requerido. Porque assim era, quando em causa estivesse um registo
provisrio de aquisio de direitos, porque atravs de tal registo se inscrevia (e inscreve) um facto jurdico
aquisitivo ainda no verificado (v.g., contrato de compra e venda, doao, etc.) e se dava (e d) publicidade
a uma relao jurdica ainda no existente e a um direito ainda inexistente na esfera jurdica daquele que
passava (e passa) a ser titular do registo provisrio de aquisio, dever-se-ia afirmar que o art. 36. no
pressupunha (nem pressupe) uma relao jurdica j existente ou, com mais rigor, um facto jurdico j
existente do qual resultasse uma relao jurdica. Efectivamente, ter-se-ia de reconhecer que o referido
preceito apenas supunha uma relao jurdica que resultasse de um facto susceptvel de ser inscrito, mesmo
que este ainda no tivesse ocorrido e, consequentemente, tal relao ainda no existisse, desde que, no
obstante, pudesse ser inscrita provisoriamente por natureza.
Consequentemente, havia de ser reconhecida legitimidade a um terceiro interessado na feitura do registo
provisrio de aquisio de direitos lavrado com base num contrato-promessa de alienao, bem como ao
promissrio/futuro adquirente, uma vez que no obstante, data da solicitao do registo provisrio
ainda no existir um qualquer facto jurdico aquisitivo do qual resultasse uma relao jurdica
registalmente relevante o interesse do requerente haveria de ser apurado tendo em conta o facto jurdico
eventual e futuro j susceptvel de ser inscrito e o promissrio teria de ser considerado sujeito activo da
futura relao jurdica que j podia ser inscrita provisoriamente.
Em resumo, o art. 36. do Cd. Reg. Pred. reconhecia legitimidade a quem fosse sujeito activo ou passivo da
relao jurdica a inscrever e, em geral, a todas as pessoas que nele tivessem interesse. Ora, atravs do
registo provisrio de aquisio de direitos inscrevia-se (e inscreve-se) uma relao jurdica ainda no
existente, logo deveria (e deve) ser reconhecida legitimidade para solicitar o registo ao futuro sujeito passivo
aquele que pretendia (ou pretenda), no futuro, alienar o seu direito , ou activo aquele que pretendia (ou
pretenda), no futuro, tornar-se titular do direito , bem como, a qualquer interessado no respectivo assento
registal.
27
DIREITO REGISTAL
Refira-se que, nos pronunciamos em sentido contrrio em O registo provisrio de aquisio, loc. cit., p. 9,
afirmando:
O ttulo que serve de base a esta inscrio provisria a declarao proferida pelo titular registal que
pretende transmitir ou onerar, no futuro, o seu direito.
()
[M]esmo quando o registo provisrio de aquisio realizado com base na apresentao de um contrato-
promessa, o ttulo que serve de base inscrio de aquisio no esse contrato-promessa, gerador de uma
relao jurdica obrigacional insusceptvel de ser inscrita, mas a declarao do titular registal que nele est
contida.
()
Porque assim , entendemos que apenas deve ser reconhecida legitimidade para requerer o registo
provisrio de aquisio ao titular registal, mesmo quando exista contrato-promessa. Na verdade, no
obstante o art. 36 do Cd. Reg. Pred. reconhecer legitimidade a quem seja sujeito activo ou passivo da
relao jurdica a inscrever, consideramos que este artigo supe que a dita relao jurdica j exista, o que
nesta hiptese no ocorre.
Em idntico sentido vide ISABEL PEREIRA MENDES, Cdigo do Registo Predial, 9. ed., Coimbra, Almedina,
1999, p. 47, que afirma: A disposio do n. 3 do art. 47. tem suscitado algumas dvidas que, a nosso ver,
no se justificam. No contrato-promessa de alienao as partes limitam-se a prometer realizar futuramente
um contrato pelo qual se transmitir um direito real a favor do promitente adquirente. No existe entre os
promitentes um vnculo que envolva a transferncia de um direito real. Logo, no pode invocar-se o disposto
no art. 36, a fim de fundamentar a legitimidade do promitente adquirente para requisitar registo provisrio
de aquisio, sem que intervenha o promitente-alienante. Em nosso critrio, o registo provisrio de aquisio,
antes de titulado o negcio, pode ser baseado no contrato-promessa de alienao nos termos do n. 3 do art.
47., mas tem que ser requisitado pelo promitente alienante. (Sublinhmos).
Cfr., ainda, o acrdo da Relao de Coimbra de 25 de Junho de 2002, Colectnea de Jurisprudncia, Ano
XXVII, T.III 2002, p. 36 e ss., onde se pode ler:
Como decorre do preceituado no art. 68. do Cdigo de Registo Predial (...), compete ao Conservador
apreciar a viabilidade do pedido de registo, em face das disposies legais aplicveis, dos documentos
apresentados e dos registos anteriores, verificando especialmente a identidade do prdio, a legitimidade dos
interessados, a regularidade formal dos ttulos e a validade dos actos dispositivos neles contidos. Nos termos
do art. 70., o registo deve ser feito provisoriamente por dvidas quando exista motivo que, no sendo
fundamento de recusa, obste ao registo do acto tal como pedido. A recusa do registo pode ocorrer nos
casos previstos no art. 69..
E de harmonia com o disposto no n. 1 do art. 43., s podem ser registados os factos constantes de
documentos que legalmente os comprovem. Permite-se, contudo, no art. 47. e independentemente da
existncia de qualquer contrato com eficcia real (quoad effectum), a feitura do registo provisrio de
aquisio mediante a declarao do proprietrio ou titular do direito. Como o registo provisrio de aquisio
pode ser feito com base em contrato-promessa, como prev o n. 3 do art. 47..
Portanto, trata-se de um registo de aquisio feito numa fase pr-contratual, a ser feito provisoriamente por
natureza, como impe a alnea g) do art. 92., e cuja inscrio provisria renovvel por perodos de 6 meses
e at um ano aps o termo do prazo fixado para a celebrao do contrato prometido, com base em
documento que comprove o consentimento das partes. O registo provisrio de aquisio feito nos termos do
art. 47. visa proteger os contraentes, antes de o negcio ser em definitivo titulado, permitindo-lhes, desde
logo, salvaguardar a prioridade, de harmonia com o estabelecido no n. 3 do art. 6.. So, portanto, registos
que tm principalmente uma funo cautelar e que se podem fazer com base em declarao do proprietrio
ou titular do direito (...) Representa tal dispositivo uma afirmao do princpio do consentimento formal,
segundo o qual, o simples consentimento do titular inscrito, quando apenas dirigido a prtica de um
determinado acto de registo, e independente de qualquer acordo ou ttulo substantivo, bastante para
produzir a constituio ou extino de um direito real.
O contrato-promessa aludido no n. 3 do art. 47. que pode servir de base ao registo provisrio por natureza
de aquisio de um direito, no se confunde com o contrato-promessa com eficcia real, previsto no art. 413
do Cdigo Civil e aludido na alnea f) do n. 2, que est obrigatoriamente sujeito a registo.
Aqui no se regista provisoriamente a aquisio, mas facto registado antes o contrato-promessa e em
termos definitivos.
()
Serve o exposto para concluir que no tendo intervindo, no caso ajuizado, o promitente alienante nos
pedidos de registo de aquisio das citadas fraces autnomas, mas apenas a ora Recorrente, falece
logicamente a declarao ou consentimento daquele que a pedra angular do registo provisrio de
aquisio aludido no art. 47.. Da que os pedidos de registo, ao abrigo da alnea b) do n. 1. do art.
28
DIREITO REGISTAL
declaraes que podiam servir de base feitura do registo provisrio de aquisio eram
sempre declaraes que se fundavam na vontade do titular registal inscrito em ver alterada a
situao tabular. E, portanto, a declarao de inteno de alienar contida num contrato-
promessa s deveria servir de base a um registo provisrio de aquisio de direitos se fosse
acompanhada de uma manifestao de vontade do titular registal definitivamente inscrito no
sentido de ver alterada a situao registal. Assim, contrariamente ao Conselho Tcnico,
consideramos que o registo provisrio de aquisio s podia ser lavrado com base na
declarao de inteno de alienar contida num contrato-promessa se esta tivesse sido emitida
com o objectivo de servir, tambm, de base feitura do registo provisrio ou se tivesse sido
completada com uma declarao de vontade do titular registal definitivo em ver alterada a
situao tabular 46.
Isto porque, por um lado, sendo certo que a declarao de inteno de alienar contida num
contrato-promessa no contm a manifestao de vontade do promitente alienante
tendente alterao da situao registal existente e, por outro, reconhecendo-se que o
registo provisrio de aquisio limitava a eficcia dos actos posteriores que se revelassem
incompatveis com o futuro direito daquele a favor de quem a inscrio era lavrada, no se
podia dar por assente, sem mais, que o legislador de 1984 tinha pretendido que a feitura do
registo provisrio de aquisio, com base em contrato-promessa de alienao, dependesse
apenas da declarao de inteno de alienar nele contida, desconsiderando, inclusive, o
69., at deveriam ter sido recusados por ser manifesto que o facto a aquisio no estava titulada nos
documentos apresentados, nos termos e para efeitos do art. 47.. Os contratos-promessa apresentados, de
per se e isoladamente, apenas tm a consequncia jurdica apontada no art. 410. do Cdigo Civil, e s
cumulados com a imprescindvel interveno do promitente alienante na requisio podem basear o registo
provisrio de aquisio a favor do promitente adquirente. E, de harmonia com o preceituado na alnea b)
do art. 16., nulo o registo lavrado com base em ttulos insuficientes para a prova legal do facto
registado. (Sublinhmos).
46
SEABRA DE MAGALHES, Formulrio do Registo Predial, actualizado e anotado, Coimbra, Almedina, 1972,
p.148, considerava que o registo provisrio de aquisio, que na altura no podia ser lavrado com base na
declarao de inteno de alienar contida num contrato-promessa, constitua uma aflorao do chamado
princpio do consentimento formal do direito alemo, segundo o qual o consentimento do titular inscrito,
endereado prtica de um determinado acto de registo e independentemente de qualquer acordo ou ttulo
substantivo, bastante para produzir a constituio, modificao ou extino de um direito real.
No concordamos com SEABRA DE MAGALHES porque, na Alemanha, o princpio do consentimento no tem
tal amplitude. De facto, como j referimos, a contradio existente entre o 19 do GBO e o 873 do BGB s
pode ser superada se se entender que a constituio, transmisso ou onerao de um direito real se pode
inscrever com base no mero consentimento formal, mas que s ter plena existncia jurdica quando se
verifique o acordo e a inscrio. Efectivamente, sem acordo real a inscrio no pode operar a mutao
jurdica, provoca um erro registal e, consequentemente, pode ser eliminado atravs da rectificao. Ao invs,
em Portugal, como decorre do at agora exposto, o registo provisrio de aquisio supe que ainda no
exista o contrato real, no conduz a qualquer inexactido registal (em sentido rigoroso) e deixa de existir,
porque convertido, logo que seja celebrado tal contrato e requerido o correspondente registo, ou porque
caduca.
No obstante, evidente que, na nossa perspectiva, o ttulo que fundava o registo provisrio de aquisio
nacional, at entrada em vigor do Dec.-Lei 116/2008, se aproximava, sempre, do consentimento formal
exigido pelo 19 da GBO, na estrita medida em que ambos se traduziam numa declarao de vontade
unilateral e receptcia que tinha como destinatrio concreto o registador. Por isso, concordvamos com
CATARINO NUNES, Cdigo do Registo Predial Anotado, Coimbra, Coimbra Editora, 1968, p. 74, quando a
propsito do registo provisrio de aquisio afirma:
A situao prevista (...) uma simples declarao unilateral de vontade, cujo destinatrio o prprio
conservador (...).
29
DIREITO REGISTAL
facto de num concreto contrato-promessa ter sido afirmado que no se pretendia que fosse
lavrado o registo provisrio de aquisio de direitos.
Assim, em nossa opinio, quando o legislador, em 1984, admitiu a possibilidade de o registo

provisrio de aquisio ser lavrado com base em contrato-promessa de alienao, no
pretendeu tornar desnecessria a declarao de vontade do promitente, titular registal
inscrito, em ver alterada a situao tabular. Visou, apenas, facilitar a actuao do titular
registal que pretendesse ver alterada a situao tabular, atravs da feitura do registo
provisrio, deixando de lhe exigir que manifestasse tambm a inteno de alienar o bem no
futuro atravs de um negcio certo em todos os seus elementos, sempre que, previamente, j
o houvesse feito, atravs da celebrao de um contrato-promessa de alienao.
Portanto, e em resumo, na nossa perspectiva, antes do Dec.-Lei 116/2008, o ttulo em que se

baseava a feitura de um qualquer registo provisrio de aquisio translativa era, sempre, a
vontade, do titular registal inscrito, em ver alterada a situao tabular, acompanhada de
uma declarao de inteno de alienar o direito no futuro.
Ocorre que, como j referimos, o Dec.-Lei 116/2008 alterou a redaco do n. 3 do art. 47.
do Cd. Reg. Pred. e, desse modo, o legislador veio deixar claro que o registo provisrio de
aquisio de direitos pode ser lavrado com base na declarao de inteno de alienar
contida num contrato-promessa, independentemente da declarao de vontade
positivamente manifestada do promitente alienante em ver alterada a situao tabular.
Porque assim , hoje, no subsistem dvidas de que pode perfeitamente ocorrer a situao
que de seguida se descreve:
A, proprietrio de um prdio urbano, pretendeu celebrar com B um contrato-

promessa de compra e venda;
A exigiu a B um sinal simblico de 1000 Euros;
B pretendeu dotar o referido contrato-promessa de eficcia em face de terceiros,

nos termos do art. 413 do Cdigo Civil;
A recusou-se, pois no afastou a hiptese de vender o dito prdio a outra pessoa,

caso esta lhe oferecesse um preo que considerasse vantajoso, tendo em conta a
obrigao, imposta por lei, de entregar a B o sinal em dobro;
Acabou por ser celebrado um contrato-promessa com eficcia meramente

obrigacional, fixando-se a data da celebrao da escritura de compra e venda para dali
a um ano;
B dirigiu-se conservatria do Registo Predial e com base no contrato-promessa

requereu a seu favor um registo provisrio de aquisio;
30
DIREITO REGISTAL
A, decorrido um ms sobre a data da celebrao do contrato-promessa meramente

obrigacional com B, alienou o bem a C 47;
C requereu o registo da aquisio e este foi lavrado como provisrio por natureza, de
acordo com o prescrito na al. b) do n. 2 do art. 92. 48.
No podemos concordar com a opo feita, hoje como ontem, entendemos que a vontade do
promitente alienante em ver alterada a situao tabular, atravs do registo provisrio de
aquisio, deveria ser considerada imprescindvel e que, consequentemente, a eventual
alterao tabular gerada pelo registo provisrio no devia ser havida como um possvel
efeito, ex lege, do contrato-promessa ou da declarao de inteno de alienar nele contida,
sempre que inexistisse conveno em contrrio 49.
Por isso, perante a controvrsia existente, na nossa ptica, dever-se-ia ter consagrado a
soluo oposta, ou seja, estatuir que o registo provisrio de aquisio de direitos s podia ser
lavrado com base em declarao de inteno de alienar contida num contrato-promessa, se
tal declarao fosse acompanhada de uma declarao de vontade do promitente alienante
tendente alterao da situao tabular existente 50.
47
Recordamos que, a propsito do dever de no romper injustificadamente as negociaes, SOUSA RIBEIRO
afirma que o que responsabiliza no a no celebrao do contrato, em si mesma, mas sim, a contradio
entre essa deciso e o comportamento anterior, gerador, por aco ou omisso, da convico fundada de que
o contrato seria concludo.
Ou seja, a boa f no impe que quem inicia negociaes as leve a bom termo. Mas impe que entre nelas
com seriedade de propsitos, numa predisposio de respeito pelo seu sentido funcional, e que a sua
conduo seja feita com lisura e suficiente considerao pelos interesses do parceiro negocial. O que obriga,
quanto a este ponto, a no criar levianamente ou a contrariar expectativas de concluso, quando no se est
seguro de as poder satisfazer.
Por isso, SOUSA RIBEIRO conclui: () a no concluso s sancionvel porque em contradio com a
anterior conduta negocial. O mesmo dizer, porque consubstancia um venire contra factum proprium. (Cfr.
SOUSA RIBEIRO, Responsabilidade pr-contratual Breves consideraes sobre a natureza e o regime, in ARS
IVDICANDI, Estudos em homenagem ao Prof. Doutor Manuel Henrique Mesquita, vol. II, Boletim da Faculdade
de Direito, STVDIA IVRIDICA 95, AD HONOREM 4, Coimbra, Coimbra Editora, 2009, p. 760 a 761 e 764).
48
Sublinhe-se, ainda, que segundo o Conselho Tcnico, se B, tomando conhecimento do ocorrido, intentasse
aco de execuo especfica e solicitasse o seu registo este devia ser lavrado por averbamento (nos termos
da alnea c) do n. 2 do art. 101. do Cd. Reg. Pred.), pois completaria a inscrio anterior quanto alterao
da perspectiva de titular a aquisio e, a partir do averbamento, a inscrio passaria a valer como inscrio de
aco. Acresce que tal aco de execuo especfica deveria ser julgada procedente, em virtude do prvio
registo provisrio de aquisio, e, consequentemente, caducaria o registo feito a favor de C (cfr. o n. 6 do
art. 92. do Cd. Reg. Pred. de 1984, na sua verso original) ficando A obrigado a indemniz-lo. (Cfr. parecer
do Conselho Tcnico da Direco-Geral dos Registos e do Notariado proferido no Processo n. 101/96 R.P.4,
Boletim dos Registos e do Notariado, II caderno, n. 7/97, p. 5 e ss.).
49
De acordo com a actual redaco do n. 3 do art. 47. do Cd. Reg. Pred., parece-nos claro que, na falta de
conveno em contrrio, o comportamento omissivo, ou inaco, das partes do contrato promessa se traduz
num mero comportamento juridicamente relevante e no eficiente, sendo as consequncias, portanto,
produzidas ex lege. (Relaccionado com esta questo, a propsito do tipo do valor do silncio, vide PAULO
MOTA PINTO, Declarao Tcita e Comportamento Concludente no Negcio Jurdico, Coimbra, Almedina,
1995, p. 402 e ss.).
50
Acrescente-se que, na nossa perspectiva, tal declarao de vontade, de acordo com a regra geral, no teria
de ser manifestada de forma expressa e nada deveria obstar a que fosse emitida posteriormente celebrao
do contrato-promessa nomeadamente em documento complementar ou em declarao idntica prevista
no n. 1 do art. 47. do Cd. Reg. Pred. no acompanhada de nova declarao de inteno de alienar desde
que o fosse antes de ser lavrado o registo provisrio de aquisio.
31
DIREITO REGISTAL
De seguida, passamos a expor as razes que fundamentam a nossa posio.
I. Aceitar a irrelevncia da vontade manifestada positivamente do promitente alienante

em ver alterada a situao registal supe, obviamente, dar por assente que as declaraes
com base nas quais pode ser lavrado o registo provisrio de aquisio translativa de direitos,
afinal, so muitssimo diferentes: a declarao de inteno, do titular registal
definitivamente inscrito, em ver alterada a situao tabular que contm ou revela, tambm,
necessariamente, a inteno de alienar o seu direito atravs de um acto certo e determinado
em todos os seus elementos essenciais; a declarao de inteno de alienar contida num
contrato-promessa, onde o promitente alienante e titular registal definitivo apenas se
tenha obrigado a celebrar o contrato definitivo, sem, portanto, haver manifestado qualquer
vontade em ver alterada a situao tabular.
Ora, no vislumbramos qualquer justificao para que o legislador tenha admitido dois
ttulos to diversos, para basear a feitura do registo provisrio de aquisio translativa de
direitos, sobretudo quando o referido registo produz exactamente os mesmos efeitos, quer
se funde numa declarao, quer na outra 51.
II. Tendo em conta o princpio da instncia, a no obrigatoriedade do registo provisrio e a

regra sobre a legitimidade para requerer um registo, negar relevncia falta de vontade do
titular registal inscrito e promitente alienante em ver alterada a situao tabular traduz-se, na
prtica, em atribuir relevncia vontade do promitente adquirente, ou vontade de um
terceiro interessado, em ver alterada tal situao.
De facto, tendo o promitente adquirente ou um terceiro interessado em solicitar o registo

provisrio de aquisio de direitos legitimidade para o fazer, afirmar que este registo pode ser
lavrado, sem que previamente tenha havido qualquer manifestao de vontade do promitente
alienante em ver alterada a situao tabular, conduz a que se d relevncia vontade do
promitente adquirente ou vontade de um terceiro interessado.
Mas, assim sendo, afinal, na prtica, o registo provisrio de aquisio no lavrado com base
na mera declarao de inteno de alienar contida no contrato-promessa, mas sim nesta e na
vontade daquele que o requeira por pretender ver alterada a situao registal existente.
III. A soluo legal actualmente adoptada no se harmoniza com o preceituado no n. 4 do art.

92 do Cd. Reg. Pred., onde se exige para a renovao da inscrio do registo provisrio de
aquisio, baseada em contrato-promessa de alienao, documento que comprove o
consentimento das partes, no bastando um pedido formulado por um dos interessados 52, o
51
Na verdade, na nossa perspectiva, antes do Dec.-Lei 116/2008, para alm de em causa estarem declaraes
substancialmente idnticas, at 1999, tinham, inclusive, de obedecer s mesmas formalidades.
52
Foi, como j referimos, o Decreto-Lei 533/99 que, introduzindo esta exigncia, veio deixar claro que a
renovao no pode ocorrer com base na vontade de apenas uma das partes do contrato.
Relembramos que, em face da expresso anteriormente utilizada pelo legislador, no n. 3 do art. 92 do
Decreto-Lei n. 355/85 a pedido dos interessados o Conselho Tcnico da Direco Geral dos Registos e
do Notariado defendia que a circunstncia de ser usado o plural interessados no preceito em questo no
significava, necessariamente, uma referncia a ambas as partes do contrato-promessa. At porque, quando a
32
DIREITO REGISTAL
mesmo dizer na prtica, sendo insuficiente um pedido formulado pelo promitente

adquirente que quem, obviamente, tem interesse na renovao do perodo de vigncia da
inscrio.
De facto, cumpre perguntar:
Por que razo o legislador exige, de seis em seis meses, a manifestao de vontade do
promitente alienante para a renovao do perodo de vigncia do registo provisrio de
aquisio, lavrado com base na declarao de inteno de alienar contida no contrato-
promessa, quando considera tal vontade irrelevante para a feitura do respectivo registo?
Tal no implica considerar mais relevante a renovao do perodo de vigncia da inscrio do

que a prpria inscrio?
Poder-se- afirmar que o promitente alienante ao celebrar o contrato-promessa com eficcia

meramente obrigacional sabia, ou devia saber, que a declarao de inteno de alienar nele
contida podia servir de base feitura do registo provisrio durante o perodo de vigncia
inicial legalmente previsto e se, ainda assim, optou por celebr-lo, foi porque se conformou
com os efeitos decorrentes da lei nomeadamente, com a possibilidade de ser lavrado o
registo provisrio de aquisio de direitos e de este se manter em vigor, independentemente
da sua vontade, durante o prazo inicial legalmente previsto. Mas, como a declarao de
inteno de alienar ou onerar contida no contrato-promessa nunca foi suficiente para a
renovao do perodo de vigncia do registo, findo o prazo inicial, a renovao s poderia
ocorrer mantendo-se em vigor o registo provisrio por mais seis meses mediante a
apresentao de documento que comprovasse a subsistncia da razo da provisoriedade,
acompanhado da manifestao da vontade das partes. No entanto, consideramos que tal
argumento no procede, porquanto, sendo certo que, de acordo com a Teoria dos efeitos
prtico-jurdicos, os autores dos negcios jurdicos no tm de representar de forma completa
os efeitos jurdicos correspondentes sua vontade de ver produzidos efeitos prticos, uma vez
que esses efeitos jurdicos completos sero determinados pela lei, tambm incontestvel
que a lei no pode determinar efeitos jurdicos que descaracterizem o negcio jurdico em
lei fala em interessados no registo quer normalmente reportar-se aos beneficirios desse mesmo registo ou
queles que, embora indirectamente, tenham interesse em tal registo.
Neste sentido vide, para alm do parecer, j citado, do Conselho Tcnico da Direco-Geral dos Registos e do
Notariado manifestada proferido no processo n. 146/1998 DSJ-CT, recolhido na base de dados da DGRN
Direco-Geral dos Registos e do Notariado Publicaes BRN, II caderno, 5/1999, [on-line] consultado em
27 de Outubro de 2004. Disponvel: http://www.dgrn.mj.pt/BRN_1995-2001/htm), o parecer do Conselho
Tcnico da Direco-Geral dos Registos e do Notariado proferido no processo n. 213/2000 DSJ-CT, recolhido
na base de dados da DGRN Direco-Geral dos Registos e do Notariado Publicaes BRN, II caderno,
5/2001, in http://www.dgrn.mj.pt/BRN_1995-2001/htm.
Actualmente, o Conselho Tcnico dos Registos e do Notariado defende que o que se regista por
averbamento inscrio para obter a renovao o acordo de vontade das partes em renovar o registo,
enquanto facto impeditivo da caducidade. (Cfr. parecer do Conselho Tcnico dos Registos e do Notariado
proferido no processo R.P. 269/2009 SJC-CT, recolhido na base de dados do Instituto dos Registos e do
Notariado Doutrina Pareceres do Conselho Tcnico, Registo Predial/Casa Pronta, 2009, [on-line]
consultado em 3 Novembro de 2011. Disponvel:
33
DIREITO REGISTAL
causa no caso em concreto, o contrato-promessa de alienao, em regra, meramente

obrigacional 53.
Acresce que o referido argumento no permite afastar a constatao de que o legislador

consagrou solues contraditrias, uma vez que no se pode conciliar o facto de a vontade das
partes do contrato-promessa ou, mais especificamente, a vontade do promitente alienante ser
considerada irrelevante para que a declarao de inteno de alienar do promitente e titular
registal definitivo permita a feitura do registo provisrio, mas j no para que tal registo
subsista 54, exigindo-se, inclusive, para a renovao, que ocorra nova manifestao de vontade
de seis em seis meses. E, assim, acabou por dar mais relevncia manuteno dos efeitos do
registo provisrio de aquisio de direitos, lavrado com base na declarao de inteno de
alienar contida no contrato-promessa, do que a feitura do mesmo registo e consequente
produo de efeitos durante o seu perodo de vigncia inicial.
IV. Tendo o promitente adquirente, ou um terceiro interessado, legitimidade para solicitar o

registo independentemente do facto do titular registal ter manifestado vontade em ver
alterada a situao registal, tal implica atribuir-lhes o poder de alterar um registo alheio, uma
vez que o registo provisrio de aquisio priva, como muito bem salienta o Conselho Tcnico,
o at ali titular dos benefcios inerentes sua posio registal, em prol do futuro adquirente.
Efectivamente, encontrando o registo provisrio de aquisio o seu suporte registal no registo
feito a favor do promitente alienante, a sua feitura, na nossa perspectiva, adiantamos,
impossibilita provisoriamente:
i) O nascimento ou surgimento de direitos adquiridos com base na vontade do titular

registal definitivo e titular do direito que sejam incompatveis com a pretenso do
autor , sempre que a sua existncia dependa do respectivo assento registal definitivo
(v.g., hipotecas voluntrias);
ii) A oponibilidade a terceiros de direitos pessoais que o legislador admite que

acedam ao Registo (v.g., o direito do promissrio de um contrato-promessa dotado de
eficcia real; o direito do preferente decorrente de um pacto dotado de eficcia
real), uma vez que tal oponibilidade supe uma inscrio definitiva.
53
A este propsito, vide MOTA PINTO, Teoria Geral do Direito Civil, 3. edio, actualizada, Coimbra, Coimbra
Editora, 1988, p. 381 e 382 e p. 384.
54
Saliente-se que idntica contradio no existe pelo facto de a vontade do promitente adquirente poder ser
irrelevante para a realizao do registo provisrio, nomeadamente por no ser ele a solicitar a feitura do
registo provisrio, uma vez que a lei ao admitir que o registo provisrio seja feito sem que o seu futuro titular
manifeste vontade nesse sentido s o faz porque o referido registo apenas lhe pode ser favorvel, nunca
prejudicial.
De qualquer forma, evidente que, na prtica, aquele que pretende alienar no futuro nunca solicita a feitura
do registo provisrio de aquisio se tal no lhe tiver sido pedido (ou imposto) pelo futuro adquirente que,
assim, pretende ver a sua posio fortalecida.
Acresce que a lei, desde sempre, como j referimos, concedeu ao titular do registo provisrio de aquisio de
direitos, tal como ao titular do registo provisrio de constituio de hipoteca voluntria, a possibilidade de, a
qualquer momento, obter o cancelamento do mesmo, com base em simples declarao, no concedendo,
pelo menos desde o Regulamento de 1898, igual possibilidade quele que havia manifestado a inteno de
alienar ou onerar.
34
DIREITO REGISTAL
Acresce que o registo provisrio de aquisio torna provisoriamente inoponveis os factos

jurdicos, incompatveis com o direito provisoriamente publicitado, que sejam praticados
posteriormente pelo titular registal definitivo, sempre que o registo de tais factos assuma uma
funo meramente consolidativa.
Ora, segundo o nosso entendimento, atribuir tal poder ao promitente adquirente ou a um

terceiro interessado harmoniza-se mal com o art. 34. do Cd. Reg. Pred., uma vez que, no
obstante ser evidente que o titular registal, pelo facto de o ser, no pode ser considerado
dono do seu registo no sentido de a situao registal no poder ser alterada apenas com
base na sua vontade, uma vez que incontestvel que o pode ser contra a sua vontade,
tambm nos parece claro que tal s deveria acontecer quando aquele que pretendesse alterar
a situao registal existente j fosse, efectivamente, o titular de um direito susceptvel de
aceder ao Registo 55 ou tivesse um interesse legtimo em ver alterada a situao tabular e o
mesmo fosse juridicamente mais valorado do que o interesse do titular registal tal como
ocorre, por exemplo, quando um credor pretende inscrever uma hipoteca legal ou judicial,
para assim a adquirir, ou quando em causa esteja um registo provisrio de uma aco.
Mas, no caso em apreo, evidente que o promitente adquirente ainda no titular de um

qualquer direito susceptvel de ser publicitado pelo Registo e, na nossa perspectiva, o seu
interesse em que seja lavrado o registo provisrio de aquisio no devia ser mais valorado do
que o interesse legtimo do promitente alienante e titular do direito real em no ver alterada a
situao tabular.
V. Permitir que o registo provisrio de aquisio seja lavrado com base na declarao de
inteno de alienar contida num contrato-promessa acompanhada da manifestao de
vontade do promitente alienante em ver alterada a situao tabular era a nica
interpretao compatvel com a soberania caracterstica dos direitos reais, uma vez que
consideramos absolutamente inconcebvel que um terceiro possa, independentemente da
vontade positiva do titular do direito real, alterar a sua situao registal para, assim, tornar,
face a si, ineficazes os actos praticados, posteriormente, por aquele que detm o domnio56.
De facto, nada justifica que tal limitao de eficcia substantiva e, portanto, a alterao do
estatuto do direito real, possa ocorrer independentemente da declarao de vontade
positivamente manifestada do titular do direito real inscrito.
claro que contra tal argumento sempre se poder afirmar que em causa no est um terceiro
a actuar livremente, mas sim um terceiro a actuar ao abrigo da lei que lhe atribui legitimidade
para requerer o registo. Mas, ento, de novo, surge a questo de saber o que justifica que uma
55
Por exemplo, aps a celebrao de um contrato de compra e venda ou de doao evidente que a vontade
do adquirente em ver alterada a situao registal h-de ser protegida, sem que seja necessria qualquer
prvia declarao de vontade do disponente no mesmo sentido, uma vez que, entre ns, vigora o sistema do
ttulo, como resulta do art. 408., n.1, do Cdigo Civil e no est consagrado o princpio do consentimento
formal do at ali titular registal, precisamente porque quando o registo requerido este j no o titular do
direito e a harmonia entre a situao registal e extra-registal no pode depender da sua vontade em consentir
ou no na inscrio a favor do adquirente.
56
Uma pessoa domina (beherrscht) um objecto, no quando pode interferir nele, mas quando,
simultaneamente, pode excluir os outros de interferncias ou intromisses concorrenciais (Cfr. HENRIQUE
MESQUITA, Obrigaes Reais e nus Reais, Coimbra, Almedina, 1990, p. 62).
35
DIREITO REGISTAL
disposio legal ponha em causa a soberania dos direitos reais de gozo limitados e inclusive do
direito de propriedade, quando os interesses em confronto so estritamente privados e o
interesse do promitente alienante corresponde titularidade de um direito real, enquanto que
o interesse do promitente adquirente ou de um terceiro interessado, no mximo,
corresponder titularidade de um direito de crdito 57.
Por ltimo, refira-se que quanto mais efeitos substantivos se reconheam ao registo provisrio
de aquisio mais fora ganham os argumentos supra referidos.
2.2. Anlise de duas questes fundamentais em matria de registo provisrio de aquisio

de direitos e de constituio voluntria de hipoteca:
I Em que medida o nosso sistema de direito substantivo suporta a possibilidade de se
reservar a prioridade para um direito que ainda no foi transferido para a esfera jurdica de
determinada pessoa ou que ainda nem sequer foi constitudo?
II Quais os efeitos que devem ser reconhecidos ao registo provisrio de aquisio de um
direito ou de constituio de hipoteca voluntria?
Como j referimos, as respostas a estas questes apenas tm sido dadas a propsito do registo
provisrio de aquisio do direito de propriedade e no tm sido unvocas. De facto, as
opinies dividem-se, sobretudo entre o Conselho Tcnico dos Registos e do Notariado (actual
Conselho Consultivo do Instituto dos Registos e do Notariado) e o Supremo Tribunal de Justia.
Por isso, comearemos por apresentar a opinio que tem sido manifestada por estas duas
instncias e s depois passaremos a expor o nosso entendimento, no obstante j termos
implicitamente adiantado que consideramos que o registo provisrio de aquisio gera a
ineficcia substantiva, provisria, dos actos praticados posteriormente pelo titular do registo
definitivo e titular do direito que sejam incompatveis com o direito registado provisoriamente.
Ineficcia essa que atinge consequencialmente os actos praticados pelos subadquirentes do
titular registal definitivo assim se protegendo o titular de tal inscrio provisria , mas no
dos actos praticados por um terceiro contra o titular do registo definitivo.
2.2.1. O registo provisrio de aquisio de um direito na perspectiva do Conselho Tcnico

dos Registos e do Notariado 58
57
Lembramos que, nos termos do art. 62., n. 1 da Constituio da Repblica Portuguesa, a todos
garantido o direito de propriedade privada e sua transmisso em vida ou por morte. Por seu turno, o art.
1305. do Cdigo Civil estatui que o proprietrio goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruio
e disposio das coisas que lhe pertencem, dentro dos limites da lei e com observncia das restries por ela
impostas e, como se sabe, este preceito legal deve considerar-se extensivo a todos os direitos reais, no que
diz respeito ao poder de disposio (Neste sentido vide MENEZES CORDEIRO, Direitos Reais, ob.cit., p. 521 e
522).
Ora, como evidente, o poder ou faculdade de disposio dos titulares de direitos reais s est em absoluto
acautelado quando no se negue eficcia aos actos de disposio por eles praticados. Consequentemente, a
ineficcia de tais actos h-de fundar-se em direitos ou interesses muitssimo valorados pela lei ( o que
acontece, por exemplo, com a penhora, pois, como se sabe, os bens uma vez aprendidos, deixam,
juridicamente, de poder ser alienados, onerados ou dados de arrendamento em detrimento da execu.
58
O actual Conselho Consultivo do Instituto dos Registos e do Notariado, tanto quanto sabemos, nunca se
pronuncionou sobre as referidas questes.
36
DIREITO REGISTAL
Segundo o Conselho Tcnico dos Registos e do Notariado, o registo provisrio de aquisio

significa uma reserva de lugar, tem um fim cautelar e de pr-proteco tabular. Ou seja,
apesar de a transferncia do direito real se operar com o contrato futuro, e no com a
declarao do titular registal ou com o contrato-promessa, aquele que passa a ser titular do
registo provisrio de aquisio pode opor a terceiros o direito que adquirir por efeito do
futuro contrato a partir do registo provisrio, de acordo com o art. 5. e 6. do Cd. Reg. Pred..
Um registo, ainda que provisrio, pode (porque a lei assim quis) conferir uma eficcia e
uma oponibilidade perante terceiros desde a data em que lavrado. S que, porque
provisrio, tais efeitos esto condicionados sua converso em definitivo, dentro do
prazo da sua vigncia 59. Ou, noutra perspectiva, essa prevalncia que constitui uma mais-
valia, uma garantia tabular, resolver-se- se e quando vierem a extinguir-se os efeitos
desta inscrio por caducidade ou por cancelamento (art. 10. do Cd. Reg. Pred.).
Do afirmado decorrem, na perspectiva do Conselho Tcnico dos Registos e do Notariado, as

seguintes consequncias:
I. Inter partes a transferncia ou constituio do direito real d-se por efeito do contrato (cfr.
art. 408., n. 1, Cdigo Civil), mas, perante terceiros, aps a converso, tudo se passa como
se o direito tivesse ingressado no patrimnio do adquirente a partir do registo provisrio. Ou
seja, em face de terceiros, aps a converso, como se o titular inscrito tivesse adquirido
eficazmente na data em que efectuou o registo provisrio.
II. Enquanto vigorar o registo provisrio de aquisio [do direito de propriedade] e essa
situao perdurar at o registo caducar, ser convertido ou cancelado com base,
nomeadamente, em deciso judicial no pode ser lavrado registo com carcter definitivo de
facto a ele sujeito, seja a partir do titular da inscrio definitiva de aquisio, seja a partir do
titular da inscrio provisria de aquisio. A partir daquele, porque com o registo provisrio
da aquisio (...) os efeitos da inscrio de que titular como que esto suspensos de uma sua
transferncia para a referida inscrio (provisria) de aquisio, que ocorrer se e quando esta
se converter em definitiva, mas passando o seu titular a ocupar a posio de proprietrio
inscrito, at ento ocupada pelo titular anterior, desde a data do registo provisrio convertido.
Mas tambm a partir do titular do registo provisrio de aquisio, porque este s ser
definitivamente proprietrio inscrito, e ento, como se disse, com efeitos a partir da data do
registo provisrio, se e quando a converso deste registo ocorrer.
Torna-se assim patente que o registo de qualquer um desses factos depende da sorte que tiver
o registo provisrio de aquisio (...). Pois, se este vier a ser convertido em definitivo,
converter-se-o tambm os registos dos factos que entretanto tiverem sido lavrados,
provisoriamente, a partir do titular do registo de que dependem, caducando, em
contrapartida, os registos de factos tambm entretanto lavrados, provisoriamente, a partir do
59
Cfr., entre outros, os pareceres do Conselho Tcnico da Direco-Geral dos Registos e do Notariado
proferidos, respectivamente, nos processos n. R.P. 105/97 DSJ-CT, Boletim dos Registos e do Notariado, II
caderno, 7/1998, p. 27 e n. R.Co 13/99 DSJ, Boletim dos Registos e do Notariado, II caderno, 4/2000, p. 35 e
ss..
37
DIREITO REGISTAL
titular da inscrio definitiva de aquisio que v os seus efeitos transferidos por fora daquela
converso. Pelo contrrio, caducando ou sendo cancelado tal registo provisrio de aquisio,
convertem-se em definitivos estes ltimos.
por isso que, em qualquer dessas situaes, o registo directa ou indirectamente dependente
deve ser lavrado com carcter de provisoriedade por natureza nos termos da alnea b) do n. 2
do art. 92. do CRP (norma especial) e no como provisrio por dvidas nos termos do art.
70. do mesmo Cdigo (regra geral) por forma a que, mantendo-se os registos dependentes
em vigor pelo prazo do registo provisrio de que dependem, se processem os mecanismos
automticos de converso e de caducidade 60.
III. O titular do registo provisrio de aquisio tambm tem de ser protegido em relao a
qualquer penhora ou arresto que venham a ser ordenados contra aquele que ainda ,
efectivamente, o proprietrio do prdio, pois se o registo for convertido conserva a prioridade
que tinha como provisrio. Consequentemente, quando existir registo provisrio de aquisio
a favor de pessoa diversa do executado ou do requerido, qualquer uma dessas providncias
dever ser registada provisoriamente por natureza, nos termos do art. 92, n. 2, b), e no nos
termos da alnea a) do n. 2 do art. 92. 61, para evitar o desencadeamento dos mecanismos
previstos no art. 119. do Cd. Reg. Pred., uma vez que o titular do registo provisrio de
aquisio pode, efectivamente, ainda no ter adquirido o direito real 62.
Convertida em definitiva a inscrio provisria de aquisio, o registo de garantia (do arresto,
da penhora, etc.) ser oficiosamente actualizado quanto provisoriedade por natureza, que
passar a ser a da alnea a) do n. 2 do art. 92. do Cd. Reg. Pred. (cfr. o n. 8 do art. 92. do
Cd. Reg. Pred.). Ao invs, cancelada ou atingida pela caducidade a inscrio provisria de
aquisio, o registo de garantia ser oficiosamente convertido em definitivo (cfr. art. 92., n.
6, do Cd. Reg. Pred.) 63.
60
Cfr. o parecer do Conselho Tcnico da Direco-Geral dos Registos e do Notariado proferido no processo n.
R.P. 52/99 DSJ-CT, Boletim dos Registos e do Notariado, II caderno, 11/1999, p. 16.
A expresso entre parntesis rectos nossa e resulta claramente do parecer.
61
A provisoriedade da alnea a), do n. 2, do referido artigo, visa, como j referimos, o suprimento de
deficincia que obsta observncia do princpio do trato sucessivo, tal como estabelecido no art. 34., n. 4,
por uma forma tabularmente menos exigente (o mecanismo previsto no art. 119.) do que aquela que
normalmente seria necessria para o conseguir, ou seja, a inscrio de aquisio a favor do executado.
62
De acordo com o n. 1 do art. 119. do Cd. Reg. Pred., havendo registo provisrio de arresto ou penhora
de bens inscritos a favor de pessoa diversa do arrestado ou executado (o que possvel em virtude da
excepo ao princpio da legitimao registal consagrada na al. a), do n. 2, do art. 9. do Cd. Reg. Pred.), o
juiz deve ordenar a citao do titular inscrito para declarar, no prazo de dez dias, se o prdio ou o direito
(ainda) lhe pertence. Se o citado declarar que os bens lhe no pertencem ou no fizer qualquer declarao,
ser expedida certido do facto conservatria para converso oficiosa do registo (cfr. o n. 3 do art. 119.
do Cd. Reg. Pred.). Se o citado declarar que os bens (ainda) lhe pertencem, o juiz remeter os interessados
para os meios processuais comuns ou seja, aco em que seja dirimida entre as partes a questo da
titularidade do prdio , expedindo-se igualmente certido do facto, com a data da notificao da declarao,
para ser anotada no registo (cfr. n. 4 do mesmo artigo). O registo da aco declarativa na vigncia do registo
provisrio anotado neste e prorroga o respectivo prazo at que seja cancelado o registo da aco (cfr. n.
5). No caso de procedncia da aco, pode o interessado pedir a converso do registo no prazo de dez dias a
contar do trnsito em julgado (cfr. n. 6).
63
R.P. 210/2001 DSJCT, recolhido na base de dados da DGRN Direco-Geral dos Registos e do Notariado
Publicaes BRN, II caderno, 8/2002, [on-line] consultado em 3 de Maio de 2011. Disponvel:
http://www.dgrn.mj.pt/BRN_1995-2001/htm.
38
DIREITO REGISTAL
IV. Quando o registo provisrio de aquisio se baseia num contrato-promessa e

posteriormente o promitente comprador intenta aco de execuo especfica, o pedido de
registo desta aco no deve dar azo a uma nova inscrio. Pois, mostrando-se j inscrita
cautelarmente, e em vigor, a aquisio decorrente de contrato a titular, no faz sentido que se
proceda a nova inscrio de um facto que, apesar de distinto a aco , visa tambm a
titulao do contrato, embora agora de forma coactiva. O respectivo registo deve ser feito por
averbamento (cfr. art. 100., n. 1, do Cd. Reg. Pred.) daquela outra inscrio, de modo a
complet-la com a introduo dos efeitos pretendidos na aco.
Desta forma, a inscrio provisria de aquisio passa a vigorar como inscrio de aco e,
consequentemente, a vigncia e a provisoriedade dessa inscrio passam a estar sujeitas ao
regime legal de aco, tal como fica a constar daquele averbamento 64.
Cabe ainda referir que o Conselho Tcnico dos Registos e do Notariado considera que as
concluses supra referidas em nada so abaladas pelo argumento, amide utilizado, de que a
simples declarao do proprietrio ou o contrato-promessa sem eficcia real s gera direitos
de natureza puramente obrigacional. Pois afirma: se verdade que, inexistindo registo, esses
so os nicos efeitos que se verificam, tambm verdade que uma vez realizada a inscrio
provisria por natureza de aquisio, com suporte naqueles apontados ttulos, ela passa a ser
invocvel perante terceiros, uma vez que, no sistema registal portugus, o registo acrescenta
eficcia inter partes do facto registado a oponibilidade deste a terceiros a partir da data do
registo, por fora do n. 1 do art. 5. e do art. 6., ambos do Cd. Reg. Pred..
Donde derivava, logicamente, que os factos sujeitos a registo que no tenham sido registados
oportunamente, no so oponveis a terceiros que tenham antecipado no registo os seus
direitos, mesmo que estes tenham sido adquiridos posteriormente constituio daqueles
Segundo este Parecer no colhe o argumento de que aplicando-se desde logo a alnea a) ir ganhar-se
tempo, evitando-se os possveis prejuzos que a morosidade da Justia ocasiona, nomeadamente ao titular
inscrito, uma vez que o registo do arresto constitui um factor de depreciao do bem sobre que incide,
desvalorizando-o. No ir tambm ganhar-se em economia processual, pois, independentemente do
cumprimento do mecanismo do art. 119. do CRP, poder o requerente ou o exequente propor e registar a
aco declarativa prevista no n. 5 deste artigo, antes de lhes ser notificada a declarao dos titulares
inscritos de que o prdio lhes pertence. Tm assim o direito de atacar a posio dos titulares inscritos,
independentemente do comportamento que estes venham a adoptar na sequncia do cumprimento do
normativo do art. 119. do CRP.
O direito (potestativo) [dos requerentes do arresto ou] dos exequentes instaurao da aco declarativa
no nasce com a declarao dos titulares inscritos de que o prdio lhes pertence. Este direito ingressa na
esfera jurdica [dos requerentes do arresto ou] dos exequentes a partir do momento em que, pretendendo
efectuar o registo [do arresto ou] da penhora, se deparam com o registo de um facto incompatvel.
O requerente [ou exequente] poder assim obter o suprimento da interveno do titular inscrito, alcanando
o pretendido efeito de o convencer bem como ao prprio requerido ou executado de que o prdio deste
e no daquele. (As expresses entre parntesis rectos so nossas).
64
110/96 R.P. 4, recolhido na base de dados da DGRN Direco-Geral dos Registos e do Notariado
Publicaes BRN, II caderno, 7/97, [on-line] consultados em 3 de Outubro de 2003. Disponvel:
Vide ainda os pareceres do mesmo Conselho proferidos nos processos n. 94/92 e n. 213/2000 DJS-CT,
recolhidos na base de dados da DGRN Direco-Geral dos Registos e do Notariado Publicaes BRN, II
caderno, respectivamente, 7/2002 e 5/2001, [on-line] consultado em 3 de Maio de 2011. Disponveis:
39
DIREITO REGISTAL
factos. Pois ento, o que releva para efeitos de oponibilidade ou eficcia contra terceiros a
data do registo e no o momento da constituio do facto ou da aquisio do direito 65.
Fazer tbua rasa destes efeitos e da funo do registo provisrio seria pura e simplesmente
retirar qualquer utilidade a este registo, o que implicaria deixar sair pela janela aquilo que o
legislador fez entrar pela porta em nome e pelo interesse da segurana do comrcio jurdico.
Em resumo, na perspectiva do Conselho Tcnico dos Registos e do Notariado, o registo

provisrio de aquisio, do ponto de vista da eficcia substantiva em face de terceiros que
tenham adquirido direitos do, ou contra o, ainda proprietrio do bem, pouco ou nada diverge
do registo definitivo do contrato-promessa dotado de eficcia real 66. Existindo apenas, por
fora da lei, diversidade quanto tcnica ou procedimento registal subsequente a cada um
desses registos.
2.2.2. O registo provisrio de aquisio na perspectiva do Supremo Tribunal de Justias
O Supremo Tribunal de Justia, atravs do acrdo de 15/05/2001 67, manifestou opinio

idntica do Conselho Tcnico dos Registos e do Notariado, afirmando que, uma vez
celebrado um contrato-promessa de compra e venda de um imvel e obtida a inscrio
provisria da aquisio, ao abrigo do art. 92., n.. 1, g) do Cd. Reg. Pred., a posterior
aquisio por escritura pblica, antes da caducidade desse registo, mantm a prioridade que j
tinha como provisria, nos termos do art. 6., n. 3 do mesmo diploma. E que, assim sendo,
mesmo que tenha sido efectuada e registada a penhora desse imvel, antes de celebrada a
escritura de compra e venda, mas depois de efectuada aquela inscrio provisria, nem por
isso a venda ineficaz relativamente ao exequente.
65
R.P.148/98 CT, Boletim dos Registos e do Notariado, II caderno, 5/99, p. 9, onde ainda afirmado que De
outro modo, nem sequer se compreenderia a admissibilidade dos registos provisrios por natureza pelo
menos na forma to alargada quanto no citado art. 92., n. 1, e com a natureza dos motivos que esto na
sua base como tambm ficaria por explicar todo o regime de provisoriedade a que esto sujeitos os registos
pedidos na dependncia (directa ou indirecta) de outros registos provisrios (seja qual for a sua natureza ou
motivao) ou na pendncia de impugnao de recusa de actos anteriormente pedidos ou enquanto no se
verificar a caducidade do direito de impugnar.
66
No parecer proferido pelo Conselho Tcnico da Direco-Geral dos Registos e do Notariado no processo n.
175/2000 DSJ, recolhido na base de dados da DGRN Direco-Geral dos Registos e do Notariado
Publicaes BRN, I caderno, 12/2001, [on-line] consultado em 3 de Maio de 2011. Disponvel:
http://www.dgrn.mj.pt/BRN_1995-2001/htm, afirma-se de forma expressa: Como ensina HENRIQUE
MESQUITA, em relao promessa de alienao com eficcia real, mas com total aplicao situao
controvertida (o itlico nosso):
Por efeito da promessa, o respectivo beneficirio apenas titular de um direito de natureza creditria: o
direito de exigir do promitente a celebrao do contrato definitivo, podendo conseguir esse resultado atravs
da execuo especfica, nos termos do artigo 830. (do Cdigo Civil).
Encontrando-se, porm, tal direito inscrito no registo, torna-se, por essa via, oponvel a terceiros. O registo
no modifica a natureza do direito inscrito: apenas lhe amplia os efeitos. Em vez de um direito que esgota
toda a sua eficcia no plano das relaes entre credor e devedor (como prprio dos direitos creditrios),
estamos perante um direito que, mesmo sem revestir natureza real, se impe ao respeito de terceiros. (...)
trata-se, no de um ius in re, mas de um direito de crdito fortemente tutelado.
67
Cfr. sumrio do acrdo do Supremo Tribunal de Justia de 15 de Maio de 2001, [on-line] consultado em 14
de Outubro de 2003. Disponvel: http://www.dgsi.pt/jstj.nsf..
40
DIREITO REGISTAL
Entretanto, a 25/06/2002, o Supremo Tribunal de Justia veio adoptar um entendimento

diametralmente oposto 68.
Vejamos com mais pormenor:
A questo em apreo era a de saber qual o valor a atribuir ao registo provisrio por natureza,
da aquisio de metade indivisa de um imvel, com base em contrato-promessa de compra e
venda ao qual no tinha sido atribuda eficcia real, em confronto com um registo posterior
de um arresto decretado em processo de execuo, quando o contrato prometido ainda no
tinha sido celebrado.
Na 1. instncia entendeu-se que o registo do arresto prevalecia sobre o registo provisrio de

aquisio com base em contrato-promessa de compra e venda, desenvolvendo-se o raciocnio
que de seguida se apresenta:
Se, segundo o Supremo Tribunal de Justia, mesmo no caso de registo da aco, a venda
anterior de um imvel, registada posteriormente, obsta execuo especfica, por maioria de
razo no se deve atribuir fora a um registo de um contrato-promessa no dotado de
eficcia real.
Consequentemente, ao ter sido efectuado o registo do arresto e ao ter sido mandado cumprir
o disposto no art. 119. do Cd. Reg. Pred., a titular do registo provisrio de aquisio no
podia ter declarado que a metade indivisa lhe pertencia, pois, na data do arresto e do seu
registo, no era proprietria da referida metade indivisa, mas apenas promitente compradora.
Tal implicava que o arresto fosse registado de forma definitiva e que a titular do registo
provisrio de aquisio, quando viesse a adquirir a metade indivisa, visse essa aquisio
onerada com o arresto, uma vez que a transmisso efectuada aps o registo do arresto
ineficaz em relao a este.
A 2. instncia entendeu de modo diverso, com a seguinte fundamentao:
No obstante a celebrao do contrato prometido ter, efectivamente, ocorrido aps a data do

arresto e do correspondente registo, como foi registada provisoriamente por natureza a
aquisio com base no contrato-promessa, o registo convertido em definitivo conservou a
prioridade que tinha como provisrio, nos termos do n. 3 do art. 6. do Cd. Reg. Pred.,
fazendo, consequentemente, retroagir a aquisio da propriedade data do registo provisrio,
muito anterior data do arresto em causa, sendo, por isso, o negcio de alienao, que serviu
de base converso, eficaz perante o arresto.
O Supremo Tribunal de Justia, por seu turno, considerou que assistia razo 1. instncia,
declarando:
68
Cfr. acrdo do Supremo Tribunal de Justia de 25 de Junho de 2002, [on-line] consultado em 14 de
Outubro de 2003. Disponvel: http://www.dgsi.pt/jstj.nsf..
41
DIREITO REGISTAL
(...) O contrato-promessa de compra e venda que determinou o registo de aquisio

provisria da propriedade de metade indivisa do imvel em causa no tem eficcia
real, quer porque tal efeito no lhe foi atribudo pelas partes, quer porque s o poderia
ter sido atravs de escritura pblica.
Esta consequncia no pode ser afastada pelo facto de o art. 6., n. 3, do Cdigo do
Registo Predial atribuir ao registo definitivo a prioridade que tinha como provisrio.
Sem eficcia real do contrato-promessa de compra e venda de imveis apenas

resultam direitos obrigacionais, j que a propriedade apenas se transfere com a
celebrao da escritura, nos termos das disposies conjugadas dos arts. 408., n. 1,
1316. e 1317., al. a), do Cdigo Civil.
Da que o simples registo provisrio de aquisio com base em contrato-promessa no

possa ter o efeito de fazer retroagir a aquisio da propriedade do registo provisrio.
F-lo se o direito substantivo o permitir, isto se do contrato resultar uma garantia ou

direito real, no se dele apenas resultarem direitos de natureza obrigacional.
Acresce que, nos termos do disposto no art. 622., n. 1, do Cdigo Civil, os actos de
disposio dos bens arrestados so ineficazes em relao ao requerente do arresto, de
acordo com as regras prprias da penhora, cujos efeitos so extensivos ao arresto.
Isto , o arresto ainda que registado provisoriamente, e no o devia ter sido com base
na alnea a), do n. 2 do art. 92., do Cd. Reg. Pred., porquanto a propriedade no
estava registada a favor de pessoa diversa do arrestado, produz logo os seus efeitos de
ineficcia de actos de disposio em relao ao requerente, mesmo antes da sua
converso em penhora.
Isto , na data do registo do arresto, 28 de Maio de 1998, a Recorrida no era
proprietria da metade indivisa do imvel prometido vender e cuja escritura s foi
celebrada em 18 de Maro de 1999.
Da que ao ser citada, em 17 de Fevereiro de 1999, nos termos e para os efeitos do

disposto no art. 119., do Cdigo do Registo Predial, a R no podia dizer que a
metade indivisa lhe pertencia (...).
Em resumo, o Supremo Tribunal de Justia, com base no Cdigo Civil, deu por assente que o
simples registo provisrio de aquisio no pode ter o efeito de fazer retroagir a aquisio da
propriedade data do dito registo provisrio, por isso, no caso em apreo, considerou que o
registo do arresto no devia ter sido feito como provisrio por natureza nos termos da al. a),
do n. 2 do art. 92. do Cd. Reg. Pred., sendo, assim, inaplicvel o art. 119. do mesmo
diploma, e afirmou que o dito arresto prevalecia sobre a alienao posteriormente feita a
favor da titular do registo provisrio.
42
DIREITO REGISTAL
Mais recentemente, o Supremo Tribunal de Justia, numa hiptese em que teve de se

pronunciar sobre o valor a atribuir ao registo provisrio de aquisio, lavrado com base em um
contrato-promessa meramente obrigacional, em confronto com uma penhora, sem negar ao
registo provisrio de aquisio qualquer funo de reserva de prioridade, proferiu o acrdo
de 20/11/2016, em cujo sumrio se pode ler:
I O registo provisrio da aquisio de um imvel que tem por ttulo a declarao de

celebrao de um contrato-promessa de compra e venda com eficcia meramente
obrigacional no lhe confere eficcia real e no o torna oponvel a terceiros.
II A aquisio da propriedade desse imvel por contrato de compra e venda

outorgado a 13-01-2005 no retroage, assim, data da inscrio daquele registo
provisrio, ocorrida a 28-10-2004, no obstante a regra do art. 6. do CRgP.
III Por consequncia, o registo da penhora desse imvel ocorrido a 10-12-2004,

oponvel ao adquirente posterior do imvel art. 819. do CC.
Extrapolando o raciocnio desenvolvido pelo Supremo Tribunal de Justia, para uma hiptese
em que, em confronto estivesse um registo provisrio de aquisio e um registo de um facto
aquisitivo incompatvel, a favor de um terceiro, com base na vontade do proprietrio do bem,
chegamos concluso de que o Supremo Tribunal de Justia, com base no art. 408., n. 1, do
Cdigo Civil, teria reconhecido prevalncia ao direito do terceiro, considerando a alienao ou
onerao posteriormente feita a favor da titular do registo provisrio como uma alienao ou
onerao de coisa alheia.
Portanto, se bem entendemos, o Supremo Tribunal de Justia, nega ao registo provisrio de

aquisio, bem como ao registo provisrio de constituio de hipoteca, uma qualquer funo
de pr-proteco tabular ou de reserva de prioridade e, consequentemente, um qualquer
efeito em face de um direito de terceiro 69.
69
A interpretao, por ns feita, da posio do Supremo Tribunal de Justia confirmada pelo acrdo de
11/02/2015, em cujo sumrio, alm do mais se pode ler:
V - O registo provisrio de aquisio de uma fraco autnoma, antes de titulado o negcio, pode ser feito,
nos termos do art. 47., n.s1 e 3, do CRgP, com base em declarao do proprietrio inscrito ou titular do
direito ou com base em contrato promessa de compra e venda e constitui uma reserva de prioridade (cfr. art.
6., n. 3, do mesmo diploma) condicionada futura realizao do contrato produtor de efeitos reais (vg., o
contrato de compra e venda), sendo o correspondente efeito registral (a converso em definitivo), a par da
caducidade daquele ou do seu cancelamento, um dos meios de remover a provisoriedade.
VI - Dado que o registo referido em V apenas tem como efeito, aquando da sua converso em definitivo, a
preservao da prioridade que aquele tinha enquanto provisrio, nada impede que, enquanto perdurar a
provisoriedade, se proceda alienao da fraco autnoma a ele sujeita.
VII - O registo da aco de execuo especfica do contrato-promessa de compra e venda dos autos (que
era desprovido de eficcia real) conferiria aos recorrentes prioridade e oponibilidade perante
o registo provisrio de que terceiros eram beneficirios, ao passo que o registo definitivo
da aquisio (sendo de notar que a recorrente foi, mediante processo de fixao judicial do prazo, cominada a
comparecer em oficina pblica para celebrar o contrato definitivo e interpelada, por diversas vezes, para
marcar a data para esse efeito) importaria a caducidade (por incompatibilidade funcional e tcnica
com registo posterior) daqueloutro registo, sendo, pois, de concluir que a impossibilidade de cumprir o
contrato-promessa de compra e venda apenas se verifica a partir do momento em que a dita fraco foi
43
DIREITO REGISTAL
2.2.3. O registo provisrio de aquisio de direitos e de constituio de hipoteca na

nossa perspectiva e resposta questo de saber em que medida o nosso sistema de
direito substantivo suporta a possibilidade de se reservar a prioridade para um direito
que ainda no foi transferido para a esfera jurdica de determinada pessoa ou que ainda
nem sequer foi constitudo
Na nossa perspectiva, como j adiantmos, o registo provisrio de aquisio de direitos e

de constituio de hipoteca, do ponto de vista registal, traduz-se numa reserva de lugar
ou numa salvaguarda de prioridade condicionada futura realizao de um determinado
negcio produtor de efeitos reais. Reserva essa a que tem de reconhecer-se,
naturalmente, efeitos substantivos 70, pois admitir que o registo provisrio de aquisio de
direitos e de constituio de hipoteca se limita a aspectos meramente registais, sem
prejudicar a prioridade substantiva, implica torn-lo absolutamente ineficaz, para alm de
altamente enganador para quem o solicita e por ele paga. A afirmao evidente quando
se tem em conta que tal reserva s conduziria a um aparente regime de segurana
provisria, j que, em caso de coliso de interesses, a questo da prioridade substantiva
teria de ser, sempre, resolvida pelos tribunais, e estes, em caso de incompatibilidade
entre um direito nascido e consumado perante as regras de direito civil e outro
simplesmente projectado e anunciado, dariam preferncia, indubitavelmente, ao
primeiro, com desprestgio para a norma de direito registal 71.
Nem se diga que ao registo de aquisio de direitos e de constituio de hipoteca no

podem ser reconhecidas consequncias substantivas, na medida em que nenhuma norma
do Cdigo Civil lhe reconhece tal eficcia, uma vez que, se verdade que o Direito
Registal direito adjectivo ao servio do direito substantivo, tambm inegvel que
qualquer sistema registal produz efeitos substantivos. Acresce que, como comemos por
afirmar e iremos explicitar, em causa est uma reserva de prioridade prpria e causal que
indubitavelmente produz feitos substantivos.
No concordamos, portanto, com a argumentao avanada pelos mais actuais acrdos

do Supremo Tribunal de Justia.
No obstante, tambm no perfilhamos a posio do Conselho Tcnico dos Registos e do

Notariado, segundo a qual o registo provisrio de aquisio, do ponto de vista da eficcia
substantiva em face de terceiros que adquirido direitos do ou contra o ainda proprietrio do
vendida aos beneficirios deste ltimo registo. (Cfr. acrdo do Supremo Tribunal de Justia de 11 de
Fevereiro 2015, [on-line] consultado em 2 Outubro de 2017. Disponvel: http://www.dgsi.pt/jstj.nsf..
70
Em sentido contrrio, CARVALHO FERNANDES, Efeitos do registo da aco de execuo especfica do
contrato-promessa, in Estudos dedicados ao Prof. Doutor Mrio Jlio de Almeida Costa, Universidade Catlica
Editora, Lisboa, 2002, p. 933 e ss., p. 950-951, considera que o registo provisrio de aquisio, lavrado com
base num contrato-promessa, no retira validade e eficcia a uma alienao a terceiro, conduzindo apenas a
que o registo deste seja lavrado como provisrio enquanto aquele no for cancelado ou caducar.
71
No mesmo sentido se pronunciam ARNAIZ EGUREN/CABELLO DE LOS COBOS Y MANCHA/CANALS BRAGE, La
certificacin con efectos de cierre registral o de reserva de prioridad, Revista Crtica de Derecho Inmobiliario,
n. 621, 1994, p. 668, mas para afirmar que no deve ser admitida, no sistema registal espanhol, a reserva de
prioridade prpria.
44
DIREITO REGISTAL
bem, no diverge do registo definitivo do tenham contrato-promessa dotado de eficcia

real.
Acrescente-se que tambm no reconhecemos ao registo provisrio de constituio de

hipoteca os mesmos efeitos que ao contrato promessa dotado de eficcia real que tenha por
objecto a constituio de uma hipoteca voluntria.
2.2.4. O registo provisrio de aquisio de direitos e de constituio de hipoteca na nossa

perspectiva e tomada de posio sobre os efeitos que devem ser reconhecidos ao registo
provisrio de aquisio de direitos e ao registo provisrio de constituio de hipoteca
voluntria.
O legislador portugus no teve a inteno de equiparar a eficcia do registo provisrio de

aquisio de direitos e de constituio de hipoteca voluntria, em face de terceiros, eficcia
do contrato-promessa dotado de eficcia real. Desde logo, porque a consagrao legislativa
do registo provisrio de aquisio de direitos e de constituio de hipoteca bem mais antiga
do que a admissibilidade do contrato-promessa dotado de eficcia real. Por outro lado, o
legislador quando admitiu o contrato-promessa dotado de eficcia real no lhe pretendeu
atribuir a funo e os efeitos j antes reconhecidos ao registo provisrio de aquisio de
direitos e de constituio de hipoteca. Isso mesmo resulta da evoluo legislativa ocorrida
quer em matria de registo provisrio de aquisio de direitos e de constituio de hipoteca
quer em matria de contrato-promessa.
Analisemos a referida evoluo legislativa.
Como j se referiu, foi a Lei hipotecria de 1863 que veio reconhecer a quem quisesse
constituir hipoteca sobre os seus prdios ou direitos prediais a possibilidade de requerer
registo provisrio vista de simples declaraes escriptas e assignadas pelos donos dos
prdios a que diziam respeito, sendo a assinatura reconhecida por tabelio. E foi o Cdigo de
Seabra que, atravs do art. 967., admitiu pela primeira vez o registo provisrio das
transmisses por efeito de contrato, exigindo, nos termos do art. 969., que tal registo fosse
feito em presena de simples declaraes escritas e assinadas pelo possuidor do prdio,
sendo a letra e a assinatura reconhecidas por tabelio 72.
72
E foi, tambm, o Cdigo de Seabra que, pela primeira vez, atravs do art. 1548., autonomizou o contrato-
promessa do contrato de compra e venda, no o sujeitando a qualquer forma.
Salienta-se ainda que s com a reforma do Cdigo Civil, operada pelo Decreto-Lei n. 19126, de 16 de
Dezembro de 1930, que aditou ao art. 1548., um pargrafo, que a validade do contrato-promessa de
compra e venda de bens imobilirios passou a depender da sua celebrao por escrito.
Posteriormente, o actual Cdigo Civil, na sua verso primitiva de 1966, com o n. 2 do art. 410., veio exigir
que o contrato-promessa revestisse a forma de documento particular e fosse assinado pelos promitentes
sempre que o contrato prometido fosse um contrato para o qual se exigisse a forma documental. E, como j
referimos, o Decreto-Lei n. 236/80, de 18 de Julho, veio aditar ao art. 410. um n. 3, impondo suplementares
formalidades para alguns contratos-promessa os relativos celebrao de contrato de compra e venda de
prdio urbano, ou de fraco autnoma, j construdo, em construo ou a construir e as exigncias
adicionais consubstanciavam-se no reconhecimento presencial das assinaturas das partes e na certificao,
pelo notrio, da existncia da licena de construo ou de utilizao do imvel. Por fim, o Decreto-Lei n.
379/86, de 11 de Novembro, estendeu tais exigncias adicionais a todos os contratos-promessa sempre que o
45
DIREITO REGISTAL
Por seu turno, foi o actual Cdigo Civil, na sua verso primitiva de 1966, que, atravs do art.
413., veio admitir o contrato-promessa dotado de eficcia real, exigindo s partes, que
pretendessem dotar o contrato de tal eficcia, que o reduzissem a escritura pblica e
estatuindo que a promessa s produziria efeitos em relao a terceiros depois de registada.
Pois bem, se a inteno do legislador tivesse sido a de atribuir ao registo do contrato-promessa

dotado de eficcia real os mesmos efeitos substantivos que reconhecia ao registo provisrio
de aquisio de direitos e de constituio de hipoteca, por que que haveria de exigir que o
contrato-promessa fosse reduzido a escritura pblica?
Por outro lado, cabe perguntar: se essa tivesse sido a inteno do legislador, at que ponto a
novidade legislativa seria vista pelos particulares como algo de vantajoso? De facto, quem
despenderia o seu dinheiro numa escritura pblica para obter os mesmos efeitos substantivos
que obteria com uma declarao escrita e assinada pelo titular do direito, ou pelo proprietrio,
com reconhecimento presencial da letra e da assinatura pelo notrio, nos termos do art. 126.
do Cd. Reg. Pred. de 1967?
Acresce que, como salientmos, o Cdigo do Registo Predial de 1984 veio admitir a
possibilidade de o registo provisrio de aquisio ser feito com base em contrato-promessa de
alienao com reconhecimento presencial das assinaturas. E o Dec.-Lei n. 355/85 veio prever
um prazo excepcional de vigncia para o registo provisrio de aquisio baseado em contrato-
promessa de alienao trs anos , renovvel por (inmeros) perodos de igual durao, a
pedido dos interessados, mediante documento que comprovasse a subsistncia da razo da
provisoriedade.
Mantendo-se, no obstante, inclume o art. 413. do Cdigo Civil, nos termos do qual, as
partes caso pretendessem atribuir eficcia real ao contrato-promessa o deviam reduzir a
escritura pblica e efectuar o correspondente registo para que a promessa fosse eficaz em
face de terceiros.
E, em 1986, quando, atravs do Dec.-Lei 379/86, foi reformulado integralmente o art. 413. do
Cdigo Civil, a dita reformulao no visou, como se sabe, reduzir as exigncias impostas para
se dotar um contrato-promessa de eficcia real. Muito pelo contrrio, a reformulao do
referido artigo trouxe consigo novas exigncias: a declarao expressa de que as partes
pretendem dotar o contrato-promessa de eficcia erga omnes; a inscrio (definitiva) no
registo 73.
contrato prometido fosse um contrato oneroso de transmisso ou constituio de direito real sobre edifcio,
ou fraco autnoma, j construdo, em construo ou a construir.
73
O n. 1, do art. 413. passou a ter a redaco que de seguida se transcreve.
promessa de transmisso ou constituio de direitos reais sobre bens imveis, ou mveis sujeitos a
registo, podem as partes atribuir eficcia real, mediante declarao expressa e inscrio no registo. (O itlico
nosso).
Estabeleceu-se, assim, que a eficcia real depende, por um lado, de declarao expressa, excluindo-se,
assim, a possibilidade de uma declarao tcita (cfr. art. 217., n. 1, do Cdigo Civil), mesmo que os factos
reveladores da vontade das partes constem do documento exigido no n. 2 do art. 413.. E, por outro lado, do
registo.
46
DIREITO REGISTAL
Ao invs, o Decreto-Lei n. 60/90 veio prescindir do reconhecimento presencial da assinatura

do declarante, sempre que a referida assinatura fosse feita na presena do funcionrio da
conservatria competente para o registo e o Dec.-Lei 533/99, de 11 de Dezembro, atravs do
qual se procedeu republicao integral do Cdigo do Registo Predial, veio facilitar o ingresso
do registo provisrio de aquisio, quando fundado em contrato-promessa de alienao, ao
prescindir do reconhecimento presencial das assinaturas dos outorgantes 74.
Por fim, o Dec.-Lei 116/2009, ao alterar o art. 413. do Cdigo Civil, no obstante ter vindo a
admitir que o contrato promessa dotado de eficcia real possa constar de documento
particular autenticado e, assim, no necessariamente de escritura pblica, continua a exigir
a declarao expressa de que as partes pretendem dotar o contrato-promessa de tal eficcia,
bem como a inscrio (definitiva) no registo. Ao invs, como referimos, atravs do mesmo
diploma legal, o legislador, ao modificar o n. 3 do art. 47. do Cd. Reg. Pred., veio deixar
claro que o registo provisrio de aquisio de direitos s no pode ser lavrado apenas com
base na mera declarao de inteno de alienar contida num contrato-promessa se houver
conveno em contrrio, assim prescindindo da declarao de vontade positivamente
manifestada do promitente alienante em ver alterada a situao tabular.
Pois bem, da diversidade de exigncias formuladas pelo legislador, ao longo dos tempos,
consoante em causa esteja um registo provisrio de aquisio de direitos e de constituio de
hipoteca ou um registo de um contrato-promessa dotado de eficcia real, tm de ser
retiradas consequncias. Pois, se verdade que negar eficcia substantiva ao registo
provisrio de aquisio de direitos e de constituio de hipoteca implica retirar qualquer
utilidade a estes registos, deixando, assim, sair pela janela aquilo que o legislador fez entrar
pela porta em nome e no interesse da segurana do comrcio jurdico, tambm verdade que,
reconhecer ao registo provisrio de aquisio de direitos e de constituio de hipoteca os
mesmos efeitos que ao registo do contrato-promessa dotado de eficcia real deixar entrar
pela janela aquilo que o legislador, no Cdigo Civil, impediu que entrasse pela porta.
Sobretudo quando se sabe que o legislador s foi to exigente, no domnio do contrato-
promessa dotado de eficcia em face de terceiros, porque pretendeu assegurar-se de que as
partes, ao celebrarem o dito contrato, estariam perfeitamente esclarecidas do que a
eficcia real, ideia que ainda hoje no faz parte do patrimnio cultural comum.
E nem se diga que as exigncias formuladas pelo legislador so diversas, consoante os casos,
porque num caso estamos perante um registo provisrio por natureza; enquanto que no outro
MENEZES CORDEIRO defende que a expresso declarao expressa deve ser entendida no sentido de
declarao especfica ou suplementar, a tanto dirigida e no de declarao no tcita, uma vez seria
incompreensvel que o direito de propriedade se pudesse transmitir em moldes expressos ou tcitos, nos
termos gerais do art. 217./1, enquanto a constituio de mera promessa exigisse declarao expressa.
Acresce que, segundo este Autor, o registo do contrato promesa, no qual as partes declarem atribuir eficcia
real ao direito do promissrio no pressuposto da eficcia real de tal contrato, apenas condio de
oponibilidade a terceiros. (Cfr. MENEZES CORDEIRO, O novssimo regime do contrato-promessa, Colectnea
de Jurisprudncia, Ano XII, 1987, T. II, p. 12).
74
No obstante, como referimos, haver suprimido o prazo excepcional de vigncia que o anterior diploma
reconhecia ao registo provisrio de aquisio quando baseado em contrato-promessa de alienao, limitando
o seu prazo de vigncia de trs anos para seis meses e ter estatudo de forma expressa que a renovao
no podia ocorrer com base na vontade de apenas uma das partes do contrato.
47
DIREITO REGISTAL
est em causa um registo definitivo, desde logo porque, como sabido, o registo do contrato-
promessa dotado de eficcia real, apesar de ser lavrado como definitivo, s assume
relevncia substantiva, produzindo os efeitos que lhe so caractersticos, enquanto no for
lavrado o registo do contrato prometido, o mesmo dizer por um certo lapso de tempo ou
provisoriamente.
Segundo o nosso entendimento, a diversidade de exigncias formuladas pelo legislador,

consoante os casos, resulta do facto de o legislador nacional no ter reconhecido ao contrato-
promessa dotado de eficcia real a mesma funo e efeitos que reconhecia ao registo
provisrio de aquisio de direitos e de constituio de hipoteca 75. E que o facto de um dos
registos ser definitivo e o outro provisrio tambm consequncia da sua diversa funo.
Esclarecendo e concretizando:
Na nossa perspectiva, na esteira de HENRIQUE MESQUITA 76, o registo do contrato-promessa

dotado de eficcia em face de terceiros, ou de eficcia real, atribui ao direito de crdito
75
ALMEIDA COSTA, Contrato-Promessa, Uma Sntese do Regime Vigente, 8. ed., rev. e aum., Coimbra,
Almedina, 2004, p. 50, nota 68, sustenta que pensada ou inadvertidamente, o legislador no conciliou de
maneira clara que se impunha eficcia real do contrato-promessa com o regime do registo provisrio. Na
verdade, admite-se o registo provisrio de aquisio de um direito ou de constituio de hipoteca
voluntria, antes de titulado o negcio (art. 47., n. 1, do Cd. do Reg. Pred.; ver o n. 3, em que se prev o
registo provisrio com base num contrato-promessa). Caso se transforme esse registo provisrio em
definitivo, a aquisio do direito, ou a eficcia da hipoteca, retroage data do registo provisrio (art. 6., n.os
1 e 3, do Cdigo do Reg. Pred.). Pode, portanto, o registo provisrio de um contrato-promessa sem eficcia
real antecipar os efeitos da sentena que julgue procedente a aco de execuo especfica para um
momento anterior ao do registo da prpria aco em que a sentena foi proferida. () O art. 47. do Cd.
Reg. Pred. est assim muito perto da prenotao (Vormerkung) do direito alemo (...). No se alcana
outro entendimento que d sentido, nas hipteses consideradas, ao registo provisrio; idem, Anotao ao
acrdo 4/98 do Supremo Tribunal de Justia, loc. cit., p. 246.
76
Segundo HENRIQUE MESQUITA para explicar a eficcia, em relao a terceiros, de uma promessa de
alienao ou onerao assumida nos termos do art. 413., no se torna necessrio recorrer ao conceito do
direito real de aquisio, nem, to pouco, fazer retroagir os efeitos do contrato prometido data da inscrio
da promessa no registo.
Por efeito da promessa, o respectivo beneficirio apenas titular de um direito de natureza creditria: o
direito de exigir do promitente a celebrao do contrato definitivo, podendo conseguir esse resultado atravs
da execuo especfica, nos termos do art. 830..
Encontrando-se, porm, tal direito inscrito no registo, torna-se, por essa via, oponvel a terceiros. O registo
no modifica a natureza do direito inscrito: apenas lhe amplia os efeitos. Em vez de um direito que esgota
toda a sua eficcia no plano das relaes entre credor e devedor (como prprio dos direitos creditrios),
estamos perante um direito que, mesmo sem revestir natureza real, se impe ao respeito de terceiros). ()
Se, por conseguinte, algum adquirir do promitente o direito real que este se obrigou a transmitir ao
promissrio (ou a constituir em favor deste), tal aquisio no produz efeitos em relao ao beneficirio da
promessa.
()
Sendo a promessa, aps a sua inscrio no registo, oponvel a terceiros, qualquer acto de alienao praticado
pelo promitente que o impossibilite de cumprir a obrigao assumida (a obrigao de realizar o contrato
definitivo) ineficaz em relao ao promissrio e, por isso, este poder fazer valer o seu direito direito de
crdito, insista-se , pela via da execuo especfica, como se nenhuma alienao houvesse sido realizada. A
ineficcia tem precisamente como consequncia que tudo dever passar-se, nas relaes entre promissrio e
promitente, como se o objecto do contrato prometido continuasse a pertencer a este. O promitente no
pode, portanto, afastar a execuo especfica com o fundamento de que est impossibilitado de cumprir, por
ter alienado a favor de terceiro a coisa que se obrigou a transmitir ao promissrio. E o terceiro, por seu turno,
tambm no pode alegar que a sua aquisio foi feita e inscrita no registo em data anterior da celebrao,
48
DIREITO REGISTAL
decorrente do contrato-promessa uma eficcia equiparada dos direitos reais, afastando,

assim, o perigo de ele vir a ser inviabilizado, no todo ou em parte, por actos de alienao ou de
onerao do objecto do contrato prometido registados posteriormente, pois estes so,
perante si, ineficazes.
Consideramos, portanto, que o legislador, ao admitir o acesso ao Registo do contrato-

promessa, ao qual as partes pretenderam atribuir eficcia real, permitiu que fosse
publicitado definitivamente pelo Registo um direito de crdito j existente, porque visou
proteg-lo. Ou, com mais rigor, pretendeu proteger o titular de tal direito de crdito, em
conformidade com a vontade manifestada pelas partes do contrato-promessa de forma
expressa.
Aps o registo definitivo do contrato-promessa, o direito de crdito do promitente adquirente

torna-se oponvel a terceiros para efeitos do art. 5. do Cd. Reg. Pred., prevalecendo, por
isso, em face dos actos dispositivos conflituantes que no beneficiem de prioridade registal,
quer assentem, quer no, num acto de vontade do titular registal e, ainda, quer tenham
ocorrido antes ou depois do registo definitivo do contrato-promessa 77- 78.
De facto, o promissrio que obtm o registo definitivo com prioridade v o seu direito de
crdito contra o promitente tornar-se oponvel a terceiros e, portanto, perante um titular de
um direito real anteriormente constitudo mas no registado. No entanto, como j referimos,
entendemos que este direito (o real) no se extingue, nem fica onerado, enquanto no for
celebrado o contrato prometido. Efectivamente, segundo o nosso entendimento, tal direito
real passa apenas a ser ineficaz perante a pretenso do promissrio, uma vez que nada
pela via da execuo especfica, do contrato prometido, uma vez que essa aquisio ineficaz em relao ao
promissrio.
()
A aquisio feita pelo terceiro no deve, por conseguinte, ser considerada nula, mas apenas ineficaz. O
negcio que viola a promessa no enferma de qualquer vcio intrnseco nos seus elementos essenciais.
Sucede apenas que, muito embora validamente celebrado, ele no pode produzir efeitos contra o
promissrio, em virtude de este ter adquirido, em momento anterior, um direito conflituante que, apesar de
revestir natureza meramente creditria, eficaz em relao a terceiros.
De acordo com este entendimento, se o contrato-promessa vier a ser declarado nulo anulado ou resolvido, ou
se o crdito do promissrio se extinguir por causa diferente do cumprimento (v.g., por remisso), nenhuma
razo existe para que o negcio feito entre o promitente e o terceiro, at ento relativamente ineficaz, no
produza todos os seus efeitos. (Cfr. MANUEL HENRIQUE MESQUITA, Obrigaes Reais e nus Reais, ob. cit.,
p. 252 a 256).
77
Assim, por exemplo, se A aliena a B o prdio urbano x; B no solicita o registo. Em seguida, A celebra com C
um contrato-promessa, dotado de eficcia real, de transmisso do direito de propriedade sobre o prdio x e
tal facto jurdico inscrito definitivamente no Registo. Prevalecer o direito de C, porque inscrito em primeiro
lugar, uma vez que B e C so terceiros para efeitos de registo (art. 5., n. 4, do Cd. Reg. Pred.).
78
Precisamente porque no se trata de um direito real, mas antes do direito prestao, deve entender-se
que, enquanto no for efectuado o registo a que alude o n. 1 do art. 413., o promissrio que tenha
convencionado com o promitente dotar a promessa de eficcia real em caso algum poder opor o seu
direito a um terceiro que entretanto adquira o objecto do contrato prometido (A, por exemplo, prometeu,
com eficcia real e pela forma legalmente exigida, vender determinado prdio a B; este, porm, no registou
a promessa e A vendeu o imvel a C). Mesmo que o terceiro no tenha registado o negcio aquisitivo,
titular de um direito real, que prevalece sobre qualquer direito de crdito com ele incompatvel. Alienando o
objecto do contrato prometido, o promitente viola apenas uma obrigao a que estava vinculado, colocando-
se em situao que o impossibilita de cumprir. (Cfr. HENRIQUE MESQUITA, Obrigaes Reais e nus Reais,
ob. cit., nota 190 da p. 253).
49
DIREITO REGISTAL
garante, por exemplo, que o crdito do promissrio no se extinga por causa diferente do
cumprimento (v.g., por remisso) e, caso tal no ocorra, bvio que a pretenso creditria do
promissrio est plenamente assegurada pela ineficcia do direito real.
Acresce que o registo do contrato-promessa dotado de eficcia real, ao garantir a pretenso

creditria celebrao do contrato prometido, assegura tambm o direito real que pode vir a
ser adquirido no futuro perante direitos que venham a constituir-se e a aceder ao Registo aps
a sua data (a do registo do contrato-promessa dotado de eficcia real).
Efectivamente, o eventual e futuro direito real garantido e v a sua oponibilidade

imediatamente assegurada perante direitos que venham a constituir-se e a aceder ao Registo,
porque o registo do contrato-promessa dotado de eficcia real protege a pretenso creditria
que o antecede, perante tais direitos, ao determinar a ineficcia destes e ao guardar lugar
para si. Por outra via, o direito real que venha a ser adquirido com a celebrao do contrato
prometido e aceda ao Registo prevalece em face de direitos reais incompatveis constitudos e
registados anteriormente , mas aps o registo do contrato-promessa , em virtude da
ineficcia anterior de tais direitos perante a pretenso creditria que o antecedeu. Ineficcia
essa que foi gerada pelo registo definitivo do contrato-promessa dotado de eficcia real 79.
Refira-se, ainda, que a inscrio definitiva do contrato-promessa ao qual as partes tenham

atribudo eficcia real no impede a inscrio definitiva de posteriores actos incompatveis
que venham a ser celebrados entre o promitente alienante ou onerante e um terceiro, uma
vez que tais actos so perfeitamente vlidos, mas, porque inoponveis ao promitente
adquirente que beneficia da prioridade registal , no podem constituir obstculo ao registo
definitivo do contrato prometido que venha a ser celebrado, voluntariamente ou no mbito de
uma aco de execuo especfica.
79
Concretizando, se A, titular registal inscrito, promete vender a B, um determinado imvel, atribuindo as
partes eficcia real ao contrato o que supe a sua inscrio definitiva no Registo e, de seguida, A vende
o referido imvel a C, este (C) adquire o direito validamente e o registo definitivo do contrato-promessa no
constituiu obstculo registal a que venha obter, tambm, a inscrio definitiva do facto aquisitivo em que
interveio, uma vez que o titular do direito de propriedade continua a ser A e, consequentemente, tal assento
no viola, por qualquer forma, o princpio do trato sucessivo. Mas, como tal facto, e correspondente registo,
so ineficazes perante B que primeiro obteve o registo, logo que este celebre o contrato definitivo com A, ou
obtenha sentena que julgue procedente uma aco de execuo especfica, obter a inscrio definitiva da
sua aquisio, uma vez que esta consequncia directa da inscrio do contrato promessa (cfr. parte final do
n. 4, do art. 34. do Cd. Reg. Pred.).
Do mesmo modo, se A, titular registal inscrito, prometer vender a B, o imvel x, atribuindo as partes eficcia
real ao contrato o que supe a sua inscrio definitiva no Registo e, de seguida, o referido imvel for
penhorado numa aco executiva intentada contra A, nada obsta ao registo definitivo da penhora, bem como
dos actos de disposio dos bens penhorados. Mas, como tais factos e correspondentes registos so
inoponveis a B, logo que este celebre o contrato definitivo com A, ou obtenha sentena que julgue
procedente uma aco de execuo especfica, obter a inscrio definitiva da sua aquisio, uma vez que
esta consequncia directa da inscrio do contrato promessa (cfr. parte final do n. 4, do art. 34. do Cd.
Reg. Pred.).
Cfr. pareceres do Conselho Tcnico da Direco-Geral dos Registos e do Notariado proferido nos processos:
Proc. N. 94/92 R.P.4, P. R.P. 64/2000 DSJ-CT e Proc. 140/2001 DJS-CT, recolhidos na base de dados da DGRN
Direco-Geral dos Registos e do Notariado Publicaes BRN, II caderno, respectivamente, 7/2002,
9/2000 e 2/2002, [on-line] consultado em 30 de Outubro de 2004. Disponveis:
50
DIREITO REGISTAL
Por isso, HENRIQUE MESQUITA afirma que o registo do contrato-promessa a que as partes
tenham pretendido atribuir eficcia real assume uma funo prxima da Vormerkung do
direito alemo 80.
No entanto, como resulta do exposto, do ponto de vista registal, o registo do contrato-

promessa dotado de eficcia real distingue-se da pr-inscrio ou Vormerkung alem, pois,
enquanto este lavrado como provisrio, consubstanciando uma reserva de prioridade em
sentido imprprio lato sensu, aquele, como j se referiu, lavrado como definitivo (cfr. al. f) do
art. 2. do Cd. Reg. Pred.), tornando o direito de crdito oponvel em face de terceiros e
permitindo ao seu titular beneficiar da tutela concedida pelo art. 5. do Reg.Pred. 81.
Ao invs, atravs do registo provisrio de aquisio de direitos e de constituio de hipoteca,

como j sublinhmos, no se inscreve um facto jurdico j ocorrido e, consequentemente, no
se torna oponvel a terceiros para efeitos do art. 5. do Cd. Reg. Pred. , um direito que j
exista na esfera jurdica daquele que passa a ser, provisoriamente, titular registal.
De facto, repetimos, atravs do registo provisrio de aquisio de direitos e de constituio de

hipoteca inscreve-se a aquisio do direito de propriedade ou de um direito real de gozo
limitado ou a constituio de uma hipoteca voluntria, antes do respectivo facto aquisitivo
ocorrer e, portanto, no se d publicidade a qualquer pretenso ou direito de crdito j
existente, mas sim a um direito real que ainda no existe na esfera jurdica daquele que passa
a constar como titular registal. Porque assim , o registo provisrio de aquisio de direitos e
de constituio de hipoteca garante um direito que ainda no existe na esfera jurdica daquele
que passa a beneficiar de proteco registal, distinguindo-se claramente do registo do
contrato-promessa dotado de eficcia real.
O registo provisrio em apreo pretende assegurar que o terceiro que, no futuro, venha a
adquirir o direito de propriedade ou um direito real de gozo limitado do titular registal
definitivamente inscrito, ou veja constituda por este, a seu favor, uma hipoteca voluntria
ver prevalecer o referido direito, perante quem, eventualmente, antes da celebrao do
negcio jurdico projectado e produtor de efeitos jurdico-reais, pretenda adquirir e obter o
registo de um direito total ou parcialmente incompatvel com o provisoriamente publicitado.
Do ponto de vista registal, tal objectivo atingido, nomeadamente, porque:
I Na vigncia do registo provisrio de aquisio de direitos reais i) os direitos pessoais que o

legislador admite que acedam ao Registo para, assim, se tornarem oponveis a terceiros no
obtm tal oponibilidade; ii) no surgem direitos que sejam incompatveis com o direito
provisoriamente publicitados cuja existncia dependa do assento registal definitivo.
80
Cfr. HENRIQUE MESQUITA, Obrigaes Reais e nus Reais, ob. cit., p. 256 e ss.
Sobre a Vormerkung do direito alemo vide infra p. 101 a 105 e notas respectivas.
81
Tal diversidade, provavelmente, ter-se- ficado a dever ao facto de o legislador portugus, ao contrrio do
alemo, ter optado por permitir o acesso ao Registo de certos direitos de crdito, admitindo, assim, que estes
se tornem oponveis a terceiros.
51
DIREITO REGISTAL
Tal fica a dever-se ao facto de o potencial adquirente apenas conseguir obter um registo
provisrio por natureza, precisamente em virtude do prvio registo provisrio de aquisio,
nos termos da al. b) do n. 2 do art. 92. do Cod.Reg.Pred..
Por conseguinte, na vigncia do referido registo provisrio, o titular do registo definitivo no

consegue, por exemplo, celebrar um contrato-promessa ou um pacto de preferncia dotado
de eficcia real dirigido transmisso do seu direito real de gozo, nem constituir a favor de
outrem uma hipoteca convencional, porque, como j se referiu, o registo definitivo um
elemento essencial para que o direito do promissrio ou do preferente seja oponvel a
terceiros e assume a funo de modo para a aquisio da hipoteca.
Sublinhe-se que, ocorrendo a aquisio do direito real por parte do titular do registo provisrio
de aquisio, nos termos no n. 7 do art. 92. do Cd. Reg. Pred., a converso do registo em
definitivo determina a caducidade da referida inscrio provisria incompatvel, salvo se outra
for a consequncia da requalificao.
Acresce que, na vigncia do registo provisrio de aquisio de direitos, no obstante o titular

registal definitivo, validamente, poder transmitir ou constituir um direito real, cuja existncia
no dependa da feitura do assento registal definitivo, a favor de um terceiro, esta aquisio
no prejudicar o titular do registo provisrio.
Nomeadamente 82, porque:
Se o direito real incompatvel for menos amplo do que o publicitado pelo registo
provisrio 83 ou se tiver o mesmo contedo (ou a mesma espessura) 84, apenas poder
ser inscrito provisoriamente por natureza, em cumprimento do princpio do trato
sucessivo, nos termos da al. b) do n. 2 do art. 92. do Cd. Reg. Pred. e a sorte de tal
assento ficar dependente do que venha a ocorrer ao registo provisrio de aquisio
de direitos, caducando logo que o registo provisrio de aquisio se converta em
definitivo (cfr. n. 7. do art. 92. do Cd. Reg. Pred.), porquanto, a partir dessa data, o
Registo passa a publicitar definitivamente o direito real adquirido pelo at ali titular do
registo provisrio de aquisio, e o assento definitivo beneficia da prioridade da
inscrio provisria.
Se o direito real incompatvel for mais amplo do que o publicitado pelo registo
provisrio, desde que seja aquele que at ali esteve inscrito definitivamente e
suportou o registo provisrio, poder ser registado definitivamente 85, uma vez que o
princpio do trato sucessivo no o impede; mas, a verdade que o adquirente de tal
direito no ver assegurada a respectiva oponibilidade perante o titular do registo
82
Temos conscincia de que no conseguimos esgotar a anlise de todas as eventuais hipteses que podem
ocorrer na prtica.
83
Por exemplo, se o direito real incompatvel for o de usufruto e o publicitado pelo registo provisrio de
aquisio for a propriedade.
84
Salvo quando o respectivo exerccio no produz qualquer interferncia no outro direito.
85
Por exemplo, se o direito real incompatvel for a propriedade e o publicitado pelo registo provisrio de
aquisio for o usufruto que onera tal propriedade.
52
DIREITO REGISTAL
provisrio de aquisio de direitos, porquanto, logo que este adquira o direito real, at
ali registado provisoriamente, e obtenha o respectivo registo, tal assento beneficiar
da prioridade do registo provisrio de aquisio (cfr. n. 3 do art. 6. do Cd. Reg.
Pred.) e, consequentemente, o direito real mais amplo tornar-se- inoponvel perante
o novo titular registal definitivo.
II Na vigncia de um registo provisrio de constituio de hipoteca 86, apesar de,

naturalmente, o titular do direito definitivamente inscrito no estar impedido de celebrar, por
exemplo, um contrato-promessa ou um pacto de preferncia, dirigido transmisso do seu
direito real de gozo, no qual se declare que o direito do promissrio ou do preferente sero
dotados de eficcia real, nem estar, naturalmente, impossibilitado de alienar ou onerar
validamente o seu direito e no obstante tais factos jurdicos poderem aceder ao Registo
atravs de um assento definitivo (do mesmo modo como um terceiro pode adquirir uma
hipoteca legal, judicial ou um direito real de garantia derivado de uma penhora o que supe
que obtenha o respectivo registo definitivo uma vez que a prpria constituio da hipoteca
no impede que tais factos ocorram e sejam publicitados definitivamente), a verdade que o
adquirente de tais direitos no v assegurada a respectiva oponibilidade e prioridade perante
o titular do registo provisrio de constituio de hipoteca, pois logo que este adquira a
hipoteca, at ali publicitada provisoriamente, e obtenha o respectivo registo, tal assento
beneficiar da prioridade do registo provisrio de aquisio (cfr. n. 3 do art. 6. do Cd. Reg.
Pred.) e, consequentemente, o terceiro adquirente ver o seu direito tornar-se em definitivo
inoponvel perante a hipoteca ou ser graduado aps esta.
Sendo inegvel a realidade exposta do ponto de vista registal, cumpre determinar o seu
suporte substantivo.
Na nossa perspectiva, s se pode afirmar que o registo provisrio de aquisio de direitos e de

constituio de hipoteca produz efeitos substantivos se se afirmar, pelo menos, que o mesmo
importa a ineficcia substantiva provisria dos futuros factos que o titular do direito e do
registo definitivo venha a praticar e que se revelem total ou parcialmente incompatveis com o
direito que a inscrio provisria publicita 87. Factos esses que, surgindo com base na vontade
do titular registal definitivo e aps o registo provisrio de aquisio de direitos ou de
constituio de hipoteca, caso fossem substantivamente eficazes, frustrariam o objectivo
visado com a feitura de tal inscrio provisria 88.
Ora, efectivamente, entendemos que o registo provisrio de aquisio de direitos ou de

constituio de hipoteca gera a ineficcia substantiva provisria dos factos acabados de
86
Tal como na vigncia de um registo provisrio de uma aco de execuo especfica de um contrato-
promessa, meramente obrigacional, de constituio de uma hipoteca.
87
Bem como a ineficcia substantiva provisria dos futuros factos praticados por um subadquirente do titular
do registo definitivo.
88
Refira-se que tal limitao da eficcia substantiva dos factos posteriores que assentem na vontade do
titular do registo definitivo, decorrente da feitura do registo provisrio, quer este haja sido lavrado com base
na vontade do titular registal inscrito, quer de um terceiro, no viola o princpio da taxatividade consagrado
no art. 1036. do Cdigo Civil, uma vez que encontra o seu suporte numa norma de direito registal com
efeitos substantivos.
53
DIREITO REGISTAL
referir 89. Ineficcia essa que se tornar definitiva, na medida do necessrio, logo que venha a
ser adquirido o direito real e o registo at ali provisrio se converta em definitivo.
Concretizando. Segundo o nosso entendimento:
O novo titular do direito real de gozo publicitado definitivamente e at ali titular do registo
provisrio de aquisio no v o seu direito real de gozo decair ou ficar onerado em virtude de
um direito incompatvel que, na vigncia do assento provisrio, o titular registal definitivo
voluntariamente tenha pretendido constituir, transmitir ou dotar de eficcia real. Isto
porque os ttulos aquisitivos de tais direitos sempre foram, perante si, ineficazes, precisamente
para que no pudessem frustar ou prejudicar a sua pretenso de adquirir o direito real de
gozo 90. Por isso, logo que este direito seja adquirido e publicitado, aqueles ttulos contitutivos
conflituantes (o negcio hipotecrio, o contrato-promessa dotado de eficcia real, o pacto
de preferncia dotado de eficcia real, o negcio de transmisso ou de constituio de um
usufruto, a compra e venda, etc.) tornam-se definitivamente ineficazes na medida do
necessrio e, consequentemente, o terceiro adquirente, poder, nomeadamente, ver:
i) O direito real de garantia que o titular do registo definitivo pretendeu constituir e
que no conseguiu, por apenas poder ser inscrito provisoriamente (v.g., hipoteca
convencional), tornar-se definitivamente ineficaz;
ii) O seu direito de crdito celebrao do contrato prometido ou o seu direito de

preferncia, dotado de eficcia real, tornarem-se definitivamente ineficaz;
iii) O seu direito real de gozo decair se for menos amplo ou tiver o mesmo contedo
que o direito real de gozo do novo titular registal definitivo;
iv) O seu direito real de gozo, mais amplo do que o direito real de gozo do novo titular
registal definitivo, ficar onerado por este, desde que seja o direito cujo registo, at ali,
suportava o registo provisrio de aquisio.
O novo titular da hipoteca e at ali titular do registo provisrio de constituio de hipoteca no

v o seu direito de garantia decair em virtude de um direito incompatvel que, na vigncia do
assento provisrio, o titular registal definitivo tenha pretendido constituir, transmitir ou dotar
de eficcia real, nem v o seu direito ficar graduado depois de um outro direito real de
garantia, constitudo pelo titular registal definitivo, porque os ttulos aquisitivos de tais direitos
89
Ao invs, como veremos, em nossa opinio, os factos praticados contra o titular registal definitivo, aps o
registo provisrio de aquisio de direitos ou de constituio de hipoteca, no vem a sua eficcia
substantiva afectada. Acresce que, na nossa perspectiva, os terceiros que hajam adquirido, antes do registo
provisrio de aquisio de direitos ou de constituio de hipoteca, direitos incompatveis que no tenham
sido publicitados, nem por isso vem os respectivos ttulos aquisitivos ficarem privados da respectiva
eficcia substantiva.
90
Naturalmente e pelas mesma razes, como j referimos, o novo titular do direito real de gozo publicitado
definitivamente e at ali titular do registo provisrio de aquisio tambm no v o seu direito real de gozo
decair ou ficar onerado em virtude de um direito incompatvel que, na vigncia do assento provisrio, um
subadquirente do titular registal definitivo voluntariamente tenha pretendido constituir, transmitir ou dotar
de eficcia real.
54
DIREITO REGISTAL
sempre foram, perante si, ineficazes, precisamente para que estes no pudessem beneficiar de
oponibilidade e de prioridade 91.
Por isso, logo que a hipoteca seja adquirida, os referidos ttulos aquisitivos conflituantes (o
negcio de transmisso ou de constituio de um usufruto, a compra e venda, o contrato-
promessa dotado de eficcia real, o pacto de preferncia dotado de eficcia real, o
negcio hipotecrio, etc.) tornam-se definitivamente ineficazes na medida do necessrio e,
consequentemente, o terceiro adquirente poder, nomeadamente, ver:
i) O seu direito real de gozo ficar onerado pela hipoteca, se tiver sido esse o direito
hipotecado;
ii) O seu direito real de gozo ser ineficaz perante a hipoteca, se no tiver sido esse o
direito hipotecado 92;
iii) O seu direito de crdito celebrao do contrato prometido e o seu direito de

preferncia dotados de eficcia real tornarem-se ineficazes perante o credor
hipotecrio;
iv) O seu direito real de garantia ser graduado posteriormente.
Ilustremos o acabado de expor com duas hipteses.
1. hiptese A, proprietrio do prdio urbano x e titular registal inscrito, solicita o registo

provisrio de aquisio do direito de propriedade sobre o referido prdio a favor de B com
base na declarao de inteno de alienar contida em contrato-promessa. Posteriormente A
aliena o bem em causa a C, sendo este negcio registado provisoriamente, de acordo com o
art. 92., n. 2, b), do Cd. Reg. Pred.. Se A, de seguida, alienar, novamente, o bem a B, ou se a
pedido de B for decretada a execuo especfica do contrato, quando for solicitado o registo
desta aquisio o registo provisrio converter-se- em definitivo (merc da excepo
consagrada na parte final do n. 2 do art. 34. do Cd. Reg. Pred.), conservando a prioridade
que tinha como provisrio (cfr. o n. 3 do art. 6. do mesmo diploma legal) e,
consequentemente, caducar o registo de C, de acordo com o n. 7 do art. 92. do Cd. Reg.
Pred..
Como resulta do exposto, a posio jurdica de B prevalecer sobre a de C, em virtude do

registo provisrio de aquisio.
91
Obviamente e pelas mesma razes, o novo titular da hipoteca e at ali titular do registo provisrio de
constituio de hipoteca tambm no v o seu direito de garantia decair em virtude de um direito
incompatvel que, na vigncia do assento provisrio, um subadquirente do titular registal definitivo tenha
pretendido constituir, transmitir ou dotar de eficcia real, nem v o seu direito ficar graduado depois de um
outro direito real de garantia, constitudo por um subadquirente do titular registal definitivo.
92
Por exemplo, se o direito real incompatvel for um usufruto adquirido, mediante aquisio derivada
constitutiva, e a hipoteca tiver por objecto o direito de propriedade plena.
55
DIREITO REGISTAL
E a explicao para tal desfecho, como referimos, esta: a feitura do registo provisrio de
aquisio do direito de propriedade a favor de B gerou a ineficcia substantiva provisria dos
actos de alienao ou de onerao que A posteriormente viesse a praticar e se viessem a
revelar incompatveis com o futuro direito de B; tal limitao de eficcia, surgindo com o
registo, nasceu e tornou-se pblica em simultneo e, portanto, C antes de celebrar com A o
negcio tendente aquisio de um direito incompatvel com a projectada aquisio de B foi
informado de que o respectivo ttulo aquisitivo 93, apesar de vlido, seria substantivamente
ineficaz no confronto de B, e que, por isso, o correspondente registo apenas poderia ser feito
como provisrio por natureza na medida em que o registo provisrio de aquisio publicitava
um direito com igual contedo ou espessura. Mais: foi informado de que tal ttulo aquisitivo,
porque provisoriamente ineficaz em face de B, no geraria a impossibilidade de cumprimento
do contrato-promessa, podendo, consequentemente, o contrato prometido ser vlida e
eficazmente celebrado, quer voluntariamente, quer no mbito de uma aco de execuo
especfica e que uma vez registado definitivamente o direito de B o ttulo aquisitivo
incompatvel se tornaria definitivamente ineficaz e o respectivo registo caducaria.
Assim sendo, optando C por celebrar o negcio com A, no poder depois vir alegar ter
adquirido, por mero efeito do contrato (cfr. art. 408. do Cdigo Civil), o direito real antes de
B, pois, como diversas vezes j referimos, os direitos reais transmitem-se por mero efeito do
contrato e tornam-se eficazes erga omnes, mas suposto que o referido contrato exista, seja
vlido e eficaz, e neste caso o negcio perante B ineficaz 94. Por outro lado, de nada adiantar
a C vir invocar o registo feito a seu favor, pois este nunca beneficiou de prioridade em face do
registo provisrio de aquisio, ao invs, esteve sempre dependente da sorte que este viesse a
ter.
Por ltimo, refira-se que, no obstante o direito de B prevalecer, no temos dvidas de que
este apenas foi adquirido na data da celebrao do contrato prometido, mesmo em face de
C 95.
Afastamo-nos, assim, da posio do Conselho Tcnico dos Registos e do Notariado e

concordamos com o Supremo Tribunal de Justia quando afirma que o simples registo
provisrio de aquisio com base em contrato-promessa no tem o efeito de fazer retroagir a
aquisio da propriedade data do registo provisrio. Consideramos necessrio distinguir o
acto de aquisio em face do correspondente registo, bem como os efeitos de um perante os
93
Foi informado pelo Registo e, ainda, pelo titulador que tenha dado forma ao acto em que (C) interveio
como titular activo. Uma vez que, os tituladores, no exerccio da sua funo de acessria jurdica, antes de
reduzirem os documentos forma de escritura publica ou de autenticarem os documentos particulares
devem aceder informao registal e transmiti-la s partes do futuro negcio jurdico.
94
No mbito de uma aco de execuo especfica A tambm no poder invocar, procedentemente, a
impossibilidade de cumprimento decorrente da alienao feita a C, uma vez que esta ocorreu durante o
perodo em que os seus actos de alienao ou de onerao a favor de terceiro estavam privados de eficcia.
95
Quem considerar que, aps a converso, o beneficiado com o registo provisrio de aquisio , em face de
C, o verdadeiro titular do direito desde a data deste registo, tem de passar a tratar a alienao feita por A a C
como venda de coisa alheia e tem que reconhecer a B, e no a C, o direito aos frutos que a coisa produziu
entre a data em que foi celebrado o negcio com o terceiro e a data em que ocorreu a converso em
definitivo do registo provisrio de aquisio.
No obstante, claro que C ter sempre a possibilidade de invocar o direito aos frutos percebidos enquanto
possuidor de boa f, de acordo com o art. 1270., n. 1, ambos do Cdigo Civil.
56
DIREITO REGISTAL
efeitos do outro; pois se verdade que, por fora do n. 3 do art. 6. do Cd. Reg. Pred., os
efeitos do registo definitivo retroagem data do registo provisrio, tambm verdade que a
aquisio do direito, entre ns, no , em regra, um efeito do registo definitivo, mas sim um
efeito do acordo de vontades.
Mas tal no obsta, quer do ponto de vista substantivo quer do ponto de vista registal,
prevalncia do direito de B em face de C, pois, na nossa perspectiva, o facto aquisitivo de C
comeou por ser provisoriamente ineficaz perante B, o que permitiu que este adquirisse o
direito, cujo registo definitivo gerou a ineficcia definitiva de tal facto aquisitivo e a
consequente extino do direito de C.
Em resumo, apesar de chegarmos ao mesmo resultado prtico que o Conselho Tcnico dos
Registos e do Notariado, no defendemos que o que justifica a prevalncia do direito de B em
face do de C seja o facto de B poder opor a C o direito que apenas vir a adquirir no futuro,
porque aps a converso tudo se vai passar como se o direito tivesse ingressado no seu
patrimnio a partir do registo provisrio da aquisio. Consideramos, ao invs, que o que
justifica a prevalncia do direito de B em face do de C o facto de o registo provisrio de
aquisio, por si s, independentemente da converso, gerar a ineficcia substantiva
(provisria) de quaisquer negcios incompatveis que venham a ser celebrados pelo titular da
inscrio definitiva. Embora, obviamente, tal limitao de eficcia num primeiro momento
esteja condicionada resolutivamente, s se estabilizando e tornando permanente ou definitiva
aps o registo definitivo tempestivo do contrato para o qual foi reservada a prioridade 96.
2. hiptese A, proprietrio do prdio urbano x e titular registal inscrito, solicita o registo

provisrio de constituio de hipoteca sobre o referido prdio a favor do banco Y com base na
declarao prevista no n. 1 do art. 47. do Cd. Reg. Pred. ou seja, com base na declarao
de inteno em ver alterada a situao tabular que contm ou revela, tambm,
necessariamente, a inteno de onerar o seu direito atravs de um acto certo e determinado
em todos os seus elementos essenciais. Posteriormente, A aliena o bem em causa a C, sendo
este negcio registado definitivamente, uma vez que a tal no se ope o princpio do trato
sucessivo porquanto, quer registalmente quer substantivamente, C adquire a propriedade
daquele que era o titular do direito. No entanto, se A, de seguida, celebrar o negcio
hipotecrio com o banco Y, quando for solicitado o registo da hipoteca, o registo provisrio
converter-se- em definitivo (merc da excepo consagrada na parte final do n. 2 do art.
34. do Cd. Reg. Pred.), conservando a prioridade que tinha como provisrio (cfr. o n. 3 do
art. 6. do mesmo diploma legal) e, consequentemente, o registo lavrado a favor de C tornar-
se- definitivamente inoponvel perante o banco Y e o direito de propriedade de C ficar
onerado com a hipoteca a favor do banco Y.
96
Ou, noutra perspectiva, embora, obviamente, tal limitao de eficcia deixe de existir logo que o registo
provisrio de aquisio caduque em virtude de no ser solicitada a sua converso em registo definitivo quer
por impossibilidade decorrente do facto de no ter sido celebrado o contrato para o qual foi reservada a
prioridade, quer por descuido do interessado e, consequentemente, os negcios celebrados posteriormente
ao registo provisrio de aquisio, pelo titular da inscrio definitiva se tornem plenamente eficazes e passem
a beneficiar tambm, em princpio, de registo definitivo (cfr. art. 92., n. 8, do Cd. Reg. Pred.).
57
DIREITO REGISTAL
Como resulta do exposto, a posio jurdica do banco Y prevalecer sobre a de C, em virtude

do registo provisrio de constituio de hipoteca.
Isto porque, como referimos, a feitura do registo provisrio de constituio de hipoteca a favor
do banco Y gerou a ineficcia substantiva provisria dos actos de alienao ou de onerao
que A posteriormente praticasse e se revelassem incompatveis com o futuro direito do banco
Y. Tal limitao de eficcia, surgindo com o registo, nasceu e tornou-se pblica em simultneo
e, portanto, C antes de celebrar com A o negcio tendente aquisio de um direito
incompatvel com a projectada aquisio da hipoteca por parte do banco Y foi informado de
que o respectivo ttulo aquisitivo, apesar de vlido, seria substantivamente ineficaz no
confronto do banco Y e que, apesar do correspondente registo poder ser lavrado como
definitivo, no asseguraria a respectiva oponibilidade perante o titular registal provisrio, uma
vez que, sendo celebrado o negcio hipotecrio e efectuado o respectivo registo, o banco Y
adquiriria a hipoteca e, consequentemente, o seu ttulo aquisitivo (o de C) tornar-se-ia
definitivamente ineficaz perante o banco Y e o direito de propriedade por si adquirido ficaria
onerado com a hipoteca a favor deste.
Em face de todo o exposto e em resumo, segundo o nosso entendimento, o registo provisrio

de aquisio de direitos e de constituio de hipoteca distinguindo-se claramente do registo
do contrato-promessa dotado de eficcia real consubstancia, como comemos por referir,
uma reserva de prioridade registal em sentido prprio; reserva esta que causal 97.
Por isso, reconhecemos ao registo provisrio de aquisio de direitos e de constituio de

hipoteca voluntria uma funo similar da Anmerkung der Rangordung do direito austraco e
da annotazione dellordine di grado do direito italiano, no obstante estas figuras
envolverem um acto registal que publicita a inteno de alienar ou onerar e nunca impede a
feitura de futuros registos definitivos. Diferentemente, os nossos registos provisrios em
apreo, como resulta do acabado de expor, publicitam um facto jurdico produtor de efeitos
reais que ainda no ocorreu e, tratando-se de registo provisrio de aquisio de direitos,
impossibilita o registo definitivo de um negcio hipotecrio, de um contrato-promessa ou de
um pacto de preferncia que as partes pretenderam dotar de eficcia real, bem como de
posteriores actos jurdicos constitutivos ou translativos de direitos reais que tenham o mesmo
contedo (ou a mesma espessura) do direito publicitado pelo registo provisrio.
Acresce que, tal como j resulta do anteriormente afirmado, o registo provisrio de aquisio
de direitos e o de constituio de hipoteca se distinguem da Anmerkung der Rangordung do
direito austraco e da annotazione dellordine di grado do direito italiano, porque sempre
uma reserva de prioridade prpria causal, enquanto aquelas podem constituir situaes de
reserva de prioridade prpria abstracta.
2.2.4.1. Explicitao da posio assumida nos termos da qual apenas os factos posteriores
que assentem na vontade do titular registal definitivamente inscrito so provisoriamente
97
Sobre a reserva de prioridade em sentido prprio cfr. nota 5.
58
DIREITO REGISTAL
ineficazes perante o titular da inscrio provisria. No obstante todo o exposto,

evidente que ficou por explicar por que razo afirmmos que apenas os factos posteriores
que assentem na vontade do titular registal definitivamente inscrito so provisoriamente
ineficazes perante o titular da inscrio provisria, tornando-se tal ineficcia definitiva, na
medida do necessrio, logo que seja lavrado o registo definitivo que beneficia da prioridade
do assento provisrio.
Por outra via, ficaram por responder as duas questes que de seguida se apresentam.
Os factos praticados contra o titular registal definitivo, aps o registo provisrio de
aquisio de direitos ou de constituio de hipoteca, no vem a sua eficcia substantiva
afectada?
Os terceiros que hajam adquirido, antes do registo provisrio de aquisio de direitos
ou de constituio de hipoteca, direitos incompatveis que no tenham sido publicitados,
nem por isso vem os respectivos ttulos aquisitivos ficarem privados da respectiva eficcia
substantiva?
No podendo, naturalmente, prosseguir este estudo sem responder s questes apresentadas,

passamos de seguida a faz-lo, sublinhando que em causa no est um conflito susceptvel de
ser resolvido pelo art. 5. do Cd. Reg. Pred., uma vez que o titular de um dos registos
provisrios em anlise no pode ser considerado um terceiro, para efeitos do referido preceito
legal. Por um lado, porque no titular de um qualquer direito data em que ocorre a
aquisio incompatvel e, por outro, porque no titular de um assento registal definitivo.
Consequentemente, a resposta a estas questes passar apenas pela delimitao do mbito
da reserva de prioridade em sentido prprio, consubstanciada pelo registo provisrio de
aquisio de direitos e de aquisio de hipoteca.
Os factos praticados contra o titular registal definitivo, aps o registo provisrio de

aquisio de direitos ou de constituio de hipoteca, no vem a sua eficcia substantiva
afectada? Tendo em conta, por um lado, o princpio da causalidade e, por outro, o facto de
a prevalncia ou a preferncia entre direitos no poder ficar, pura e simplesmente,
dependente da vontade do titular registal definitivamente inscrito na feitura do registo
provisrio caso este seja lavrado com base na declarao de inteno em ver alterada a
situao registal ou da vontade deste ou do seu eventual futuro adquirente ou, ainda, de
um terceiro interessado caso o registo provisrio de aquisio seja lavrado com base na
inteno de alienar contida num contrato-promessa , na nossa perspectiva, s os actos
voluntrios praticados posteriormente pelo titular registal definitivo so afectados, sendo
provisoriamente ineficazes perante o titular do registo provisrio.
E isto, apesar de, com base nas normas de direito registal se poder defender precisamente o
oposto, uma vez que na vigncia do registo provisrio de aquisio a inscrio de tais
providncias apenas pode ser lavrada como provisria por natureza, nos termos da al. b) do
n. 2 do art. 92. do Cd. Reg. Pred. e na vigncia do registo provisrio de constituio de
hipoteca, no obstante as inscries poderem ser lavradas como definitivas, a verdade que
59
DIREITO REGISTAL
o arrestante, penhorante, etc., no vem tabularmente assegurada a sua posio jurdica

perante o titular do registo provisrio.
De facto, na nossa perspectiva, o legislador permite, atravs do registo provisrio de aquisio

de direitos e de constituio de hipoteca voluntria, que seja limitada a eficcia substantiva de
actos posteriores, praticados pelo titular registal inscrito definitivamente, que se revelem
incompatveis com o direito que vir a nascer na esfera jurdica daquele a favor de quem
feita a inscrio provisria, ficando, por isso, aquele (o titular registal definitivo), desde logo,
privado dos benefcios inerentes sua posio registal, em proveito do futuro adquirente.
No obstante, segundo o nosso entendimento, o titular registal inscrito definitivamente ou

este, o eventual futuro adquirente ou um terceiro interessado na feitura do registo provisrio,
se em causa estiver um registo provisrio de aquisio lavrado com base na inteno de
alienar contida num contrato-promessa apenas tem a faculdade de, atravs de tal assento,
obter a limitao da eficcia substantiva dos factos posteriores que assentem na sua vontade
(do titular do registo definitivo), no podendo, atravs do registo provisrio, conseguir que os
factos jurdicos que estejam na esfera de disponibilidade de outrem tambm vejam a sua
eficcia substantiva limitada.
Portanto, em resumo, na nossa opinio, a limitao da eficcia substantiva que resulta do

registo provisrio de aquisio e de constituio de hipoteca apenas opera em face de
posteriores direitos incompatveis que assentem em ttulo dispositivo proveniente do titular
inscrito, no assegurando, consequentemente, o futuro adquirente em face de actos
praticados por terceiros contra o titular do registo definitivo (v.g., arresto, penhora, declarao
de insolvncia), j que no razovel supor que o legislador tenha pretendido atribuir ao
titular registal inscrito, ao seu eventual futuro adquirente ou a um terceiro interessado a
possibilidade de limitar a eficcia substantiva de uma eventual e futura actuao legtima de
um terceiro.
Primeiro, porque equiparar os que actuam contra o titular registal queles que dele adquirem
voluntariamente admitir que ao titular registal definitivo ou a este, ao seu eventual futuro
adquirente ou a um terceiro interessado na feitura do registo provisrio, se em causa estiver
um registo provisrio de aquisio lavrado com base na inteno de alienar contida num
contrato-promessa assiste a possibilidade de, atravs do registo provisrio de aquisio,
subtrair, na prtica, um determinado bem da garantia patrimonial dos seus credores 98 e
atravs do registo provisrio de constituio de hipoteca, limitar ou reduzir tal garantia, no
obstante tal bem continuar no seu patrimnio. O que implica uma alterao ao princpio,
98
Sem colocar o dito bem, acrescente-se, merc dos credores daquele que beneficia do registo provisrio
de aquisio, uma vez que, caso estes pretendam satisfazer os seus crditos custa do valor do bem em
causa, o registo do arresto, da penhora ou da declarao de insolvncia ser feito como provisrio por
natureza (cfr. al. a) do n. 2 do art. 92. do Cd. Reg. Pred.) sendo aplicvel o art. 119. do Cdigo Civil,
podendo, portanto, o titular registal inscrito definitivamente vir a provar que a alienao projectada ainda
no ocorreu. E mesmo que, por qualquer motivo, no se cumpra o prescrito no art. 119. do Cd. Reg. Pred.,
o titular inscrito definitivamente pode sempre defender o seu direito deduzindo embargos de terceiro no
mbito da aco executiva, apresentando reclamao para restituio e separao no mbito do processo de
insolvncia, intentando aco para a restituio e separao de bens que h-de ser apensada ao processo de
insolvncia ou intentando uma aco de reivindicao.
60
DIREITO REGISTAL
essencial, da responsabilidade patrimonial universal consagrado no art. 601. do Cdigo Civil e

envolve, obviamente, uma situao de privilgio injustificado 99.
Segundo, porque no nos parece plausvel que o legislador, por um lado, tenha prescrito que
aps o arresto, a penhora ou a declarao de insolvncia os actos praticados pelo devedor,
apesar de vlidos, seriam ineficazes 100 em face do requerente, do exequente ou da massa
insolvente e, por outro, tivesse atribudo ao dito devedor a possibilidade de, sem dispor ou
onerar o bem, atravs de um registo provisrio de aquisio ou de constituio de hipoteca,
obter o resultado inverso, ou seja, o de eliminar, em face do beneficiado com o registo
provisrio de aquisio ou de constituio de hipoteca, a eficcia daquelas providncias que
viessem a surgir no futuro, assegurando, assim, a eficcia do acto de disposio ou onerao
posterior.
Por ltimo, rejeitamos a ideia de que o registo provisrio de aquisio e de constituio de

hipoteca gera a ineficcia substantiva do arresto, da penhora ou da declarao de insolvncia,
porque entendemos que tal desvirtuaria o objectivo para o qual, na nossa perspectiva, foi
criada esta figura. Ou seja, o de permitir ao titular inscrito que pretende alienar o seu direito
apenas no futuro, assegurar, desde logo, o futuro adquirente perante actos de alienao ou de
onerao que possa vir a praticar voluntariamente, tornando-os ineficazes face quele 101.
99
E contra este argumento no procede a afirmao segundo a qual os credores tm sempre ao seu dispor a
aco de nulidade e a aco de impugnao pauliana (cfr. art. 605. e arts. 610. e ss. do Cdigo Civil),
enquanto meios de conservao da garantia patrimonial para reagir contra a declarao do seu devedor que
esteve na base da feitura do registo provisrio. De facto, mesmo que se entenda que a declarao tendente
obteno do registo provisrio pode ser alvo de uma destas aces, o que no nos parece nada lquido,
sempre se h-de reconhecer que, com tal afirmao, se est a admitir que o titular registal pode,
efectivamente, mediante a solicitao do registo provisrio subtrair, na prtica, um determinado bem da
garantia patrimonial dos seus credores ou reduzir tal garantia, limitando-se apenas essa possibilidade
dizendo: mas o acto h-de ser vlido e dele no h-de resultar a impossibilidade para o credor de obter a
satisfao integral do seu crdito, ou o agravamento dessa impossibilidade.
100
Cfr. os arts. 622. e 819. do Cdigo Civil e os art. 81., n. 6, do Cdigo da Insolvncia e da Recuperao de
Empresas.
101
Tambm com base neste argumento defendemos que em caso de conflito entre o titular do registo
provisrio de aquisio ou de constituio de hipoteca e um credor que tenha registado uma hipoteca legal
ou judicial posteriormente quele registo, mas antes da aquisio do direito por parte do beneficiado com o
registo provisrio, deve prevalecer a posio jurdica do credor.
Nesta hiptese, o credor depois de obter o registo da hipoteca legal ou judicial (que, como vimos, ser
lavrado como provisrio, se em causa estiver um registo provisrio de aquisio de direitos e como definitivo,
se em causa estiver um registo provisrio de constituio de hipoteca) deve, consoante o registo provisria
em causa, imediatamente: i) intentar e registar aco declarativa tendente ao reconhecimento de que o bem
no pertence ao titular do registo provisrio de aquisio, continuando, ao invs, a fazer parte do activo
patrimonial do seu devedor e declarao de que o registo provisrio de aquisio no causa a ineficcia
substantiva do ttulo hipotecrio, porque no consubstancia uma reserva de prioridade perante os actos
praticados, legitimamente, por terceiros contra o titular registal definitivo; ii) intentar e registar aco
declarativa tendente ao reconhecimento de que a hipoteca voluntria no pertence ao titular do registo
provisrio e declarao de que o registo provisrio de constituio de hipoteca no pode conduzir a que a
sua garantia a hipoteca legal ou judicial seja posteriormente graduada, porque no consubstancia uma
reserva de prioridade perante os actos praticados, legitimamente, por terceiros contra o titular registal
definitivo.
61
DIREITO REGISTAL
Consequentemente, reafirmamos que, em caso de conflito entre o beneficiado com um registo

provisrio de aquisio ou de constituio de hipoteca e os credores do titular registal
definitivo, deve prevalecer a posio jurdica destes 102- 103.
102
Neste sentido, em Itlia, a propsito da annotazione dellordine di grado prevista na Legge Tavolare, vide,
por todos: GABRIELLLI, La publicit inmobiliare del contratto preliminare, Rivista di Diritto Civile, Jul.-Ag.,
1997, p. 535. e Libri fondiari, , Novsimo Digesto Italiano, Appendice, V, Torino, UTET, 1983, p. 959 e 960;
GABRIELLI/TOMMASEO, Commentario della Legge Tabulare, Milano, Giuffr, 1999, p. 530.
Refira-se, no entanto, que esta posio contestada por alguns Autores italianos que entendem que a mesma
envolve, nomeadamente, para o credor que intenta a aco executiva e obtm a penhora, uma maior tutela
do que aquela que oferecida ao terceiro adquirente que funda a sua aquisio num acto voluntrio do
proprietrio. (Neste sentido, vide: LUCIANO SAMPIETRO, Il ripristino dellannotazione dellordine di grado nel
sistema tavolare, Rivista di Diritto Civile, 1975, 2. parte,, p. 598).
Saliente-se que, na nossa perspectiva, este argumento no pode assumir relevncia no obstante,
obviamente, considerarmos inegvel que a posio por ns defendida e pela doutrina italiana citada envolve
para os que actuam contra o titular registal definitivo uma maior tutela do que aquela que oferecida ao
terceiro que adquire um direito com base na sua vontade (a do titular registal definitivo) , uma vez que no
nos podemos esquecer que o terceiro que se prepara para celebrar um negcio de aquisio ou onerao
com o titular registal, aps ter sido lavrado o registo provisrio, informado de que tal negcio ser ineficaz
em face do titular do registo provisrio e, portanto, quando o celebra, f-lo com conscincia dos riscos que
corre. Enquanto que os credores que actuam contra o titular registal definitivo solicitando uma das
providncias em apreo, fazem-no porque confiam no facto de o valor do dito bem continuar a responder
pelas dvidas do seu devedor, uma vez que o direito no chegou a sair do patrimnio deste, no foi onerado,
nem foi objecto de um contrato-promessa dotado de eficcia real.
103
Em sentido contrrio, BRANDO PROENA, Para a necessidade de uma melhor tutela dos promitentes-
adquirentes de bens imveis (maxime, com fim habitacional), Cadernos de Direito Privado, n. 22, Abr.-Jun.,
2008, p. 23, a propsito do registo provisrio de aquisio lavrado com base em contrato-promessa
meramente obrigacional, afirma: Ao dotar-se o registo provisrio de uma eficcia substantiva, parece-nos
paradoxal que se afirme uma soluo dual, ou seja, que, havendo penhora, a converso do registo provisrio
em definitivo seja irrelevante, no atingindo a eficcia daquela, mas j essa mesma converso opere a
ineficcia do registo provisrio de aquisio feito a favor do terceiro com quem o promitente-alienante tenha,
entretanto, contratado definitivamente. que convm no esquecer que o fim cautelar e de pr-tutela
inerente ao registo provisrio pretende assegurar fundamentalmente o cumprimento da promessa face no
s s interferncias de terceiros (cmplices ou no do promitente-alienante), mas tambm perante os
poderes de agresso dos credores daquele mesmo promitente e que no tenha garantias anteriores ao
registo. Dizer-se meramente que o registo provisrio acaba por enfraquecer a garantia patrimonial do crdito
ver o problema apenas do lado do promitente-alienante, esquecendo o crdito nascido da Lex contractus e
a necessidade de tutelar o promitente que manifestou uma vontade aquisitiva.
Acrescente-se ainda que este Autor, ob. e loc. cit., p. 24 e 25, no ignorando alguma complexidade quanto
natureza e mbito de oponibilidade do registo provisrio de aquisio (sobretudo no confronto com o
registo definitivo a que se refere o art. 413.) defende ainda que no domnio dos contratos-promessa
correspondentes a interesses definitivos de contratao (em funo dos bens em causa e de clausulado
sintomtico), o instrumento do registo provisrio de aquisio, que resulta da combinao dos arts. 47.,
n. 3, e 92., n.os 1, alnea g), e 4, do CRegP, podia substituir com vantagem o mecanismo da eficcia real da
promessa, tendo em conta a menor onerosidade do processo e o semelhante efeito de oponibilidade aos
terceiros que essa inscrio provisria (confirmada pelo registo do contrato definitivo ou da sentena de
execuo especfica) no pode deixar de assegurar.
()
Para l das proteces de natureza formal constantes do art. 410., n. 3 do CC, e em nome da necessria
tutela dos promitentes-adquirentes, deveria ser desburocratizado ou substitudo o regime do art. 413.,
aproveitando-se o estatudo no Cdigo do Registo Predial, potenciando-se a eficcia de tal acto de inscrio,
porventura com o repensar dos prazos das renovaes provisrias e com a admisso do averbamento no s
da deciso final, mas tambm da aco de execuo especfica. Com este procedimento legislativo
(conducente, em ltima anlise, ao estabelecimento de um regime legal nico para a inscrio no registo do
contrato e sua eficcia relativamente a terceiros) deixaria de se poder confrontar o regime e a aparente
melhor tutela do art. 413. com o ambiente normativo em que se processa a inscrio do direito do
promitente-comprador (com base no contrato existente) e a sua aproximao ao chamado efeito de pr-
anotao no registo.
62
DIREITO REGISTAL
Portanto e em resumo, segundo o nosso entendimento, o registo provisrio de aquisio de

direitos e de constituio de hipoteca no consubstancia uma reserva de prioridade perante os
actos praticados, legitimamente, por terceiros contra o titular registal definitivo 104.
Entendemos que esta a interpretao mais conforme com o preceituado no art. 9. do

Cdigo Civil, segundo o qual: a interpretao no deve cingir-se letra da lei, mas reconstituir
a partir dos textos o pensamento legislativo, tendo, sobretudo em conta a unidade do sistema
jurdico, as circunstncias em que a lei foi elaborada e as condies especficas do tempo em
que aplicada.
Ilustremos o acabado de expor com uma hiptese.
A, proprietrio do prdio x e titular registal inscrito, solicita o registo provisrio de aquisio de

tal direito a favor de B; posteriormente, o dito prdio alvo de uma penhora.
Quid iuris?
Como resulta do inicialmente afirmado, concordamos com o Conselho Tcnico dos Registos e
do Notariado quando considera que, existindo registo provisrio de aquisio a favor de
104
No mesmo sentido j se pronunciou o Tribunal da Relao do Porto no acrdo de 1 de Fevereiro de 2011
onde na quinta concluso se pode ler:
A limitao decorrente da existncia de um prvio registo provisrio de aquisio apenas opera em face de
posteriores direitos incompatveis que assentem em ttulo dispositivo proveniente do titular inscrito, no
assegurando, portanto, o futuro adquirente face a actos legitimamente praticados por terceiros contra o
titular do registo definitivo (v.g., arresto, penhora ou apreenso em processo de insolvncia (acrdo do
Tribunal da Relao do Porto, de 1 de Fevereiro de 2011, [on-line] consultado em 28 de Julho de 2011.
Disponvel: http://www.dgsi.pt/jtrp.nsf.).
Vide ainda o acrdo de 12 de Maio de 2011 do Supremo Tribunal de Justia, onde se pode ler:
Sumrio:
()
2. A inscrio no registo, provisrio por natureza, da aquisio feita com base no contrato-promessa de
compra e venda no permite ultrapassar a falta dos requisitos legalmente exigidos para a atribuio de
eficcia real.
3. No se verificando os requisitos especialmente previstos pelo artigo 106 do Cdigo da Insolvncia e da
Recuperao de Empresas, aplicvel o disposto no artigo 102 recusa de cumprimento de um contrato-
promessa de compra e venda, por parte do administrador da insolvncia.
4. Sendo legtima a recusa, tem de improceder o pedido de execuo especfica do contrato-promessa.
()
Tratando-se de uma aco de execuo especfica de um contrato-promessa de compra e venda, e de uma
situao de insolvncia do promitente-vendedor, cumpre efectivamente comear por avaliar os efeitos da
declarao de insolvncia luz do regime especialmente desenhado pelo artigo 106 do CIRE.
A inscrio no registo (provisrio por natureza) da aquisio por fora do contrato-promessa, a que a Autora
se refere, no pode ter a virtualidade de se substituir a uma eficcia que a lei exige que decorra de um acordo
expresso e formal. Caso contrrio, um acto unilateral de uma das partes (da promitente-compradora, no caso)
seria suficiente para alterar os efeitos do contrato (de obrigacionais para reais) e para ultrapassar exigncias
de forma que so imperativas (cfr. n. 1 do artigo 364 e artigo 220 do Cdigo Civil). Para alm disso, no
houve tradio. Diferentemente do regime anterior, constante do n. 2 do artigo 164-A do Cdigo dos
Processos Especiais de Recuperao da Empresa e de Falncia (nele aditado pelo Decreto-Lei n. 315/98, de
20 de Outubro), a lei vigente passou a exigir expressamente a tradio da coisa de cuja promessa de venda se
trata, para que no seja possvel recusar a celebrao do contrato definitivo. (Cfr. acrdo do Supremo
Tribunal de Justia, de 12 de Maio de 2011, [on-line] consultado em 28 de Julho de 2011. Disponvel:
http://www.dgsi.pt/jstj.nsf.).
63
DIREITO REGISTAL
pessoa diversa do requerido ou do executado, a penhora tal como o arresto e a declarao

de insolvncia deve ser registada provisoriamente por natureza, nos termos do art. 92, n.
2, b) sob pena de no se cumprir o disposto no n. 4 do art. 34. do Cd. Reg. Pred. 105- 106.
No entanto, segundo o nosso entendimento, o credor, depois de obter o registo provisrio de
penhora (nos termos da al. b) do n. 2 do art. 92.), pode e deve intentar e registar aco
declarativa, contra A e B, formulando os seguintes pedidos:
O reconhecimento do direito de propriedade do seu devedor sobre o bem

penhorado, o mesmo dizer o reconhecimento de que o bem penhorado faz parte do
activo patrimonial do seu devedor e, portanto, ainda no pertence ao titular do registo
provisrio de aquisio;
A declarao da ineficcia do registo provisrio de aquisio perante si, ou com mais

rigor, declarao de que o registo provisrio de aquisio no causa a ineficcia
substantiva da penhora, porque no consubstancia uma reserva de prioridade perante
os actos praticados, legitimamente, por terceiros contra o titular registal definitivo;
105
Para alm de entendermos que o conservador no pode tomar outra atitude em face do princpio do trato
sucessivo, consideramos que esta a atitude mais razovel tendo em conta que ao conservador no compete
decidir qual o melhor direito, o que viria a fazer, caso efectuasse como definitivo o registo do arresto, da
penhora ou da declarao de insolvncia.
106
No nosso trabalho, O registo provisrio de aquisio, loc. cit., p. 19, indevidamente, afirmmos que aps o
registo provisrio de aquisio de direitos o registo do arresto, da penhora ou da declarao de insolvncia
era lavrado como provisrio nos termos da al. a) do n. 2 do art. 92. do Cd. Reg. Pred., no obstante,
actualmente concordamos com a posio na altura por ns desconhecida defendida pelo Conselho
Tcnico dos Registos e do Notariado no parecer, j anteriormente citado, proferido no processo n. R.P.
210/2001 DSJCT e, portanto, consideramos que, aps o registo provisrio de aquisio, o registo de um
eventual arresto, penhora ou declarao de insolvncia deve ser lavrado provisoriamente por natureza, mas
nos termos da al. b) do n. 2 do art. 92 do Cd. Reg. Pred. (Cfr. o parecer do Conselho Tcnico da Direco-
Geral dos Registos e do Notariado proferido no processo n. R.P. 210/2001 DSJCT, recolhido na base de
dados da DGRN Direco-Geral dos Registos e do Notariado Publicaes BRN, II caderno, 8/2002, [on-
line] consultado em 3 de Maio de 2011. Disponvel: http://www.dgrn.mj.pt/BRN_1995-2001/htm., bem como
o Parecer do Conselho Tcnico dos Registos e do Notariado proferido no processo R.P. 99/2010 SJC-CT,
recolhido na base de dados do Instituto dos Registos e do Notariado Doutrina Pareceres do Conselho
Tcnico, Registo Predial/Casa Pronta, 2010, [on-line] consultado em 3 Novembro de 2011. Disponvel:
Sublinhe-se que o facto de o registo do arresto, da penhora ou da declarao de insolvncia no ser feito ao
abrigo da al. a) do n. 2 do art. 92. do Cd. Reg. Pred., mas ao abrigo da al. b), em nada prejudica o titular do
registo provisrio de aquisio, porquanto, mesmo que se defendesse a aplicao da alnea a), no se poderia
reconhecer ao titular do registo provisrio de aquisio ainda que continuasse a pretender a referida
aquisio a possibilidade de vir ao processo declarar que o direito lhe pertencia, quando citado nos termos
do n. 1 do art. 119. do Cd. Reg. Pred.. E, caso o fizesse pelos meios processuais comuns, o litgio havia de
ser resolvido, naturalmente, contra si, uma vez que, no obstante o registo provisrio de aquisio, aps a
converso conservar a prioridade que tinha como provisrio e, assim, fazer retroagir os efeitos do registo
definitivo, no faz retroagir a aquisio do direito.
verdade que se o registo do arresto, da penhora ou da declarao de insolvncia fosse lavrado como
provisrio em virtude da al. a) do n. 2 do art. 92. do Cd. Reg. Pred., o titular inscrito provisoriamente seria
citado, ao abrigo do art. 119. do Cd. Reg. Pred. e, caso j houvesse adquirido o direito, teria a oportunidade
de o afirmar, sendo, depois, o arrestante, o penhorante, etc. remetido para os meios processuais comuns,
podendo o titular do registo provisrio, nesse processo, fazer prova da sua aquisio. No entanto, afirmando-
se que o registo do arresto, da penhora ou da declarao de insolvncia deve ser feito como provisrio, nos
termos da al. b) do n. 2 do art. 92. do Cd. Reg. Pred. no se impe ao titular do registo provisrio de
aquisio que, afinal, j haja adquirido, o nus de recorrer ao processo comum, uma vez que lhe basta
solicitar a feitura do registo definitivo para que este, em princpio, seja lavrado, no o impedindo o registo de
tais providncias (cfr. parte final do n. 4 do art. 34. do Cd. Reg. Pred.).
64
DIREITO REGISTAL
A declarao da ineficcia do eventual futuro facto aquisitivo a favor de B, caso este

venha a ocorrer;
A converso do registo da penhora em definitivo.
Acresce que o exequente deve dar conhecimento de que props e registou a referida aco
declarativa no mbito da aco executiva que, em princpio, prosseguir, no obstante a
penhora ter sido lavrada como provisria (cfr. n. 4 do art. 755. do Cd. Proc. Civil).
Consideramos que a aco declarativa proposta pelo credor, contra A e B, h-de ser julgada
procedente porquanto, por um lado, como referimos, no nos parece de aceitar a afirmao
segundo a qual o titular do registo provisrio de aquisio pode opor o direito que vir a
adquirir no futuro, porque, aps a converso, tudo se passar como se o direito tivesse
ingressado no seu patrimnio a partir da data do registo provisrio. De facto, o registo
provisrio de aquisio, uma vez convertido, conserva a prioridade que tinha como provisrio
e, assim, faz retroagir os efeitos do registo definitivo, mas no faz retroagir a aquisio do
direito que, repetimos, no um dos efeitos do registo definitivo. Por outro lado, porque
defendemos que o registo provisrio de aquisio, tal como o registo provisrio de
constituio de hipoteca, no consubstancia uma reserva de prioridade perante os actos
praticados por terceiros, legitimamente, contra o titular registal definitivo.
Portanto, no final, deve prevalecer a posio jurdica do credor do titular registal definitivo e
no a do titular do registo provisrio de aquisio 107.
Mas, vejamos com mais pormenor o que pode ocorrer na prtica:
Se na pendncia das aces, declarativa e executiva, o registo provisrio de aquisio

caducar, a penhora converter-se- em definitiva e o exequente, que deixar de ter
interesse no prosseguimento da aco declarativa, certamente vir pedir a desistncia
desta instncia.
Se, ao invs, na pendncia das aces, declarativa e executiva, o registo provisrio de

aquisio se converter em definitivo, em virtude da aquisio do direito real, o registo
da penhora at ali lavrado como provisrio nos termos da al. b) do n. 2 do Cd. Reg.
Pred., ser requalificado, passando a ser provisrio por natureza nos termos da al. a)
do n. 2 do mesmo preceito legal (cfr. a parte final do n. 7. do art. 92. do Cd. Reg.
Pred.) dando, assim, azo aplicao do art. 119. do Cd. Reg. Pred.
107
Defendemos, obviamente, a mesma soluo quando o conflito surja entre os credores do beneficiado com
um registo provisrio de aquisio e os credores do, ainda, titular registal definitivo, ou seja, entendemos que
devem prevalecer os interesses dos credores deste.
Para melhor compreenso do acabado de afirmar, imaginemos a seguinte hiptese:
A, proprietrio do prdio x e titular registal inscrito, solicita um registo provisrio de aquisio a favor de B;
posteriormente, na vigncia do registo provisrio de aquisio, o prdio x arrestado por C, credor de B, e
nomeado penhora por D, credor de A.
Ora bem, entendemos que, no obstante o registo da penhora ser posterior ao registo do arresto, deve ser
aquela a prevalecer, pois, prevalecendo a penhora em face do titular do registo provisrio de aquisio, tem
necessariamente de prevalecer em face de quem obteve um registo suportado por aquele.
65
DIREITO REGISTAL
Ora, de acordo com o previsto neste preceito legal, no mbito do processo executivo, o titular
registal definitivamente inscrito o anterior titular do registo provisrio de aquisio e actual
titular do direito deve ser citado para vir declarar, no prazo de 10 dias, se o bem lhe
pertence.
Aps tal citao, pode ocorrer uma das situaes que de seguida se apresentam:
O citado, no obstante j ser o titular do direito, nada diz e, por isso, o registo da
penhora oficiosamente convertido em definitivo (cfr. n. 3 do art. 119. do Cd. Reg.
Pred.).
Provavelmente, nesta hiptese, o exequente deixar de ter interesse no prosseguimento da

aco declarativa e, por certo, pedir a desistncia desta instncia.
O citado declara que o bem lhe pertence.
Neste caso, naturalmente, o juiz do processo executivo que previamente foi informado de
que o executado intentou e registou a aco declarativa supra referida , no o remeter para
os meios processuais comuns, nos termos do n. 4 do art. 119. do Cd. Reg. Pred., ficar, isso
sim, a aguardar pelo termo da referida aco proposta contra A e contra B.
Ora, pelas razes que j apresentamos, a aco declarativa deve ser julgada procedente e,
consequentemente, aps o registo da sentena lavrado por averbamento ao registo da aco
, como o Registo passa a publicitar definitivamente que o direito de propriedade pertence a
A, o registo da penhora deve ser convertido em definitivo, podendo o bem ser vendido,
adjudicado, etc. no mbito da aco executiva.
O facto de, aps a penhora, o titular registal inscrito definitivamente (A) alienar o prdio a B e
de este obter a converso do registo provisrio em definitivo no assume qualquer relevncia.
Primeiro, porque, se o registo provisrio de aquisio no limita a eficcia de uma providncia
requerida por um terceiro contra o titular do registo definitivo, evidente que a sua converso
no consolida qualquer limitao de eficcia em face de tal terceiro. Segundo, porque a
referida converso no faz retroagir os efeitos do facto aquisitivo, no podendo, portanto, B
vir alegar que adquiriu o direito antes do registo feito a favor do credor. Terceiro, porque, se
verdade que a converso faz retroagir os efeitos do registo definitivo data do registo
provisrio, e que um desses efeitos o de o registo consolidar a eficcia do negcio,
assegurando a sua manuteno em face de actos posteriores incompatveis, tambm
verdade que, quando a data do registo anterior data da celebrao do negcio como aqui
ocorre , o registo s consolida os efeitos do negcio jurdico a partir da data em que ele for
celebrado, no assegurando, portanto, a sua manuteno em face de actos incompatveis e
plenamente eficazes praticados anteriormente 108.
108
No obstante, a verdade que o registo da penhora desde que o registo provisrio de aquisio no
caduque s se converter em definitivo depois do trnsito em julgado da sentena que julgue procedente a
aco declarativa. Ora, tal pode demorar longo tempo e durante o mesmo, na aco executiva, no poder
66
DIREITO REGISTAL
Por fim, sublinhe-se que o acabado de afirmar no implica qualquer violao ao princpio do
trato sucessivo, uma vez que este apenas impe a interveno do titular inscrito mesmo que
este apenas beneficie de um registo provisrio , mas tal interveno no tem de ser
voluntria e B interveio na aco, uma vez que esta foi proposta, no s contra A, mas tambm
contra si.
Depois de explicitada a nossa posio sobre esta matria Os factos praticados contra o titular
registal definitivo, aps o registo provisrio de aquisio ou de constituio de hipoteca, no
vem a sua eficcia substantiva afectada , no podemos deixar de sublinhar que bem
sabemos que a maioria dos registos provisrios de aquisio, nas ltimas dcadas, tm sido
lavrados com base em declarao de inteno de alienar contida num contrato-promessa, a
pedido do promitente adquirente, e por imposio da instituio bancria que se
disponibilizou a financiar a celebrao do contrato prometido. Instituio bancria que, desta
forma, pretende ver criada uma situao registal que suporte, desde logo, um pedido de
registo provisrio de constituio de hipoteca a seu favor, porque supe que ao registo
provisrio de aquisio sero reconhecidos os mesmos efeitos que ao registo do contrato-
promessa dotado de eficcia real. Consequentemente, temos perfeita conscincia de que a
soluo por ns defendida, caso resultasse de forma expressa de uma disposio legal,
conduziria a um decrscimo significativo do nmero de registos provisrios de aquisio e
perturbaria a concesso de crdito, uma vez que as instituies bancrias querem estar
seguras, desde a data do contrato-promessa, de que obtero a satisfao do seu futuro
crdito, custa do valor do bem objecto do contrato-promessa, com prioridade perante
outros credores do seu cliente e ainda perante os credores do promitente alienante caso estes
requeiram, por exemplo, o arresto ou nomeiem penhora o dito bem.
No obstante, no cremos que tal problema durasse por muito tempo, pois, para atingir o
mesmo objectivo, as instituies bancrias s teriam que passar a exigir que o contrato-
promessa, celebrado pelo seu cliente, fosse dotado de eficcia real que, actualmente,
como se sabe, pode ser reduzido a escritura publica ou constar de documento particular
autenticado. Desta forma, no obstante, deixarem de poder beneficiar de um registo
provisrio de constituio de hipoteca, estariam seguras de que o direito de crdito do seu
cliente, em face do promitente alienante, prevaleceria perante actos dispositivos
conflituantes, quer estes assentassem quer no num acto de vontade do promitente-
alienante. E, consequentemente, estariam seguras de que prevaleceria uma hipoteca a seu
favor, desde que esta fosse titulada e registada imediatamente a seguir celebrao e registo
do contrato prometido.
ocorrer a adjudicao dos bens penhorados, a consignao de rendimentos ou a respectiva venda. Por isso,
entendemos que, caso a soluo por ns defendida viesse a estar consagrada legalmente, deveria tambm
passar a estar previsto que o registo do arresto, da penhora ou da declarao de insolvncia devia ser lavrado
como definitivo, no obstante o prvio registo provisrio de aquisio de direitos (ou de constituio de
hipoteca).
Sublinhe-se que a soluo acabada de sugerir em nada prejudicaria, no final, o titular do registo provisrio de
aquisio que j tivesse adquirido o direito antes do registo das referidas providncias, uma vez que este
sempre poderia deduzir embargos execuo e fazer prova de que havia adquirido o direito, sendo,
consequentemente, levantada a penhora sobre o bem em causa. E, mesmo que no o fizesse, nada o
impediria de intentar aco de reivindicao aps a adjudicao ou a venda no processo executivo, nos
termos do art. 825. do C.C. e dos arts. 839., al. d), 724. e 725., todos do Cd. Proc. Civil.
67
DIREITO REGISTAL
Por fim, no podemos terminar a anlise da questo em apreo Os factos praticados contra o
titular registal definitivo, aps o registo provisrio de aquisio ou de constituio de hipoteca,
no vem a sua eficcia substantiva afectada? sem sublinhar, que a reserva de prioridade
gerada pelo registo provisrio de aquisio de direitos e de constituio de hipoteca mais
restrita do que a reserva de prioridade gerada pelo registo provisrio da aco de execuo
especfica de um contrato-promessa meramente obrigacional, uma vez que o registo da aco
ou, mais rigorosamente, o registo do pedido nela formulado tem por efeito tornar os actos
de disposio posteriores, praticados por ou contra o ru, relativamente ineficazes na medida
em que frustrem ou prejudiquem a pretenso creditria actual e exigvel do autor 109.
No entanto, tal no pode causar perplexidade para quem tenha conscincia de que em causa
esto reservas de prioridade diferentes que garantem ou asseguram direitos diversos.
O registo provisrio de aquisio de direitos ou de constituio de hipoteca voluntria, como j

referimos, garante um direito real antes de o correspondente facto aquisitivo ocorrer e,
portanto, um direito ainda inexistente na esfera jurdica daquele que passa a constar como
titular registal.
Por seu turno, o registo provisrio da aco de execuo especfica de um contrato-promessa

meramente obrigacional, no obstante tambm guardar o lugar para um direito que ainda
no nasceu, mas que h-de vir a nascer, assegura tambm, desde logo, direitos insusceptveis
de acederem ao registo: o direito prestao in natura e o direito execuo especfica. Na
verdade, o registo da aco de execuo especfica garante a pretenso creditria celebrao
do contrato prometido j exigvel na esfera jurdica do autor, mas que no pode aceder ao
registo e, desse modo, assegura o direito real que pode vir a ser adquirido no futuro e que,
caso o seja, beneficiar da prioridade registal do assento provisrio da aco 110.
Por isso se afirmou que o registo provisrio de aquisio de direitos e de constituio de

hipoteca consubstancia uma reserva em sentido prprio, ao invs, o registo provisrio da
aco de execuo especfica de um contrato-promessa meramente obrigacional
consubstancia uma reserva de prioridade imprpria lato sensu.
No assegurando o registo provisrio de aquisio de direitos e de constituio de hipoteca

um qualquer direito real ou de crdito j existente na esfera jurdica de quem passa a
beneficiar da inscrio provisria 111, na nossa ptica, faz todo o sentido que no conceda uma
tutela idntica do registo provisrio da aco de execuo especfica de um contrato-
promessa meramente obrigacional que visa assegurar uma pretenso creditria actual e
109
Sobre a reserva de prioridade gerada pelo registo provisrio da aco de execuo especfica, vide Mnica
Jardim, Efeitos Substantivos do Registo Predial, ob. cit., p. 653 e ss..
110
Ibidem.
111
Na verdade, quando o registo provisrio de aquisio ou de constituio de hipoteca lavrado com base
em declarao do titular registal definitivo que assim pretende ver alterada a situao tabular, aquele que
passa a beneficiar da inscrio provisria, em regra, nem sequer titular de qualquer pretenso creditria.
Acresce que, quando o registo provisrio de aquisio de direitos lavrado com base na declarao de
inteno de alienar contida num contrato-promessa, apesar de aquele que passa a beneficiar da inscrio
provisria j ser titular de um direito de crdito, na generalidade das hipteses, o respectivo cumprimento
ainda no pode ser judicialmente exigido.
68
DIREITO REGISTAL
exigvel. Por isso, segundo o nosso entendimento, o titular do registo provisrio de aquisio
de direitos e de constituio de hipoteca voluntria, ao contrrio do autor da aco de
execuo especfica registada, no est seguro perante actos praticados, legitimamente, por
terceiros contra o titular registal definitivo 112- 113.
112
O entendimento assumido em nada se relacciona com o facto de o legislador portugus ter consagrado
uma concepo restrita de terceiros, no n. 4 do art. 5. do Cd. Reg. Pred., uma vez que, como comemos
por referir, o titular do registo provisrio de aquisio de direitos ou de constituio de hipoteca no pode ser
considerado um terceiro, para efeitos do art. 5. do Cd. Reg. Pred., desde logo porque no titular de um
qualquer direito data em que ocorre a aquisio incompatvel, nem titular de um assento registal
definitivo.
113
Tendo em conta a diversidade de efeitos que reconhecemos ao registo provisrio da aco de execuo
especfica de um contrato-promessa meramente obrigacional e ao registo provisrio de aquisio de direitos
(ou de constituio de hipoteca), obviamente, no podemos concordar com a posio defendida pelo
Conselho Tcnico dos Registos e do Notariado, no parecer, nos termos da qual quando o registo provisrio de
aquisio se baseia num contrato-promessa e posteriormente o promitente comprador intenta aco de
execuo especfica, o pedido de registo desta aco no deve dar azo a uma nova inscrio, uma vez que,
mostrando-se j inscrita cautelarmente, e em vigor, a aquisio decorrente de contrato a titular, no faz
sentido que se proceda a nova inscrio de um facto que, apesar de distinto a aco , visa tambm a
titulao do contrato, embora agora de forma coactiva. Ou, por outra via, na perspectiva do Conselho
Tcnico, no faz sentido uma nova inscrio quando certo que o registo da aco de execuo especfica
no tem contedo substancialmente diverso daquele que resulta do registo provisrio de aquisio. Por isso,
o respectivo registo deve ser feito por averbamento (cfr. art. 100., n. 1, do Cd. Reg. Pred.) inscrio do
registo provisrio de aquisio de direitos lavrada com base no contrato-promessa, de modo a complet-la
com a introduo dos efeitos pretendidos na aco e, desse modo, a inscrio provisria de aquisio passa a
vigorar como inscrio de aco, ocorrendo, assim, como que a converso do registo provisrio de
aquisio em registo tambm provisrio de aco e, consequentemente, a vigncia e a provisoriedade dessa
inscrio passam a estar sujeitas ao regime legal da aco, tal como fica a constar daquele averbamento.
(Vide o parecer referido na nota 65).
De facto, aceitar tal posio implicaria admitir que, aps o averbamento da aco, o titular do registo
provisrio de aquisio passaria a estar seguro contra actos praticados legitimamente contra o titular registal
definitivo. Ora, no podemos aceitar tal entendimento; de facto, em nossa opinio, se o registo da aco de
execuo especfica do contrato-promessa for feito por averbamento ao registo provisrio de aquisio, s-lo-
contra legem, uma vez que no se limitar a completar a inscrio, mas ampliar os efeitos da inscrio.
De qualquer forma, sempre se acrescentar que, mesmo que se reconhecesse ao registo provisrio da aco
de execuo especfica os mesmos efeitos que ao registo provisrio de aquisio de direitos, no se poderia
aceitar a posio defendida pelo Conselho Tcnico.
Nomeadamente, pelas razes que de seguida se apresentam.
Um averbamento inscrio no pode ampliar a substncia da inscrio, apenas pode completar a dita
inscrio, de acordo com o art. 100., n. 1, do Cd.Reg.Ped. e, no caso em concreto, no se trataria de
completar a inscrio, uma vez que, desse modo, se ampliaria o tempo durante o qual o registo provisrio
produziria os seus efeitos.
Mais, desde o Dec.-Lei n. 116/2008, ampliar-se-ia tal perodo de tempo sem limite pr-fixado, uma vez que o
registo da aco no tem de ser convertido e subsiste at deciso final, sendo nessa altura convertido ou
cancelado.
Efectuar o registo da aco de execuo especfica por averbamento ao registo provisrio de aquisio de
direitos, porque implicaria ampliar o tempo durante o qual tal registo provisrio produziria os seus efeitos,
traduzir-se-ia na violao da lei que estatui que a renovao do registo provisrio de aquisio depende da
vontade do sujeito passivo e activo do futuro acto jurdico produtor de efeitos reais.
Afirmar que o registo provisrio de aquisio, lavrado com base na declarao de inteno contida num
contrato-promessa, se converteria em registo da aco de execuo especfica implicaria aceitar que aquele
registo j tinha em si substncia para a referida converso e que, portanto, pelo menos em potncia, j visava
a realizao coactiva do contrato prometido.
A posio defendida pelo Conselho Tcnico implicaria reconhecer que o registo da aco de execuo
especfica conduziria a uma converso provisria do registo provisrio de aquisio. Ora, a lei no prev
qualquer converso provisria do registo em causa.
A posio defendida pelo Conselho Tcnico implicaria reconhecer que o registo da aco de execuo
especfica por averbamento teria duas valncias: num primeiro momento, seria ttulo para a converso
69
DIREITO REGISTAL
Os terceiros que hajam adquirido, antes do registo provisrio de aquisio de direitos

ou de constituio de hipoteca, direitos incompatveis que no tenham sido publicitados,
nem por isso vem os respectivos ttulos aquisitivos ficarem privados da respectiva eficcia
substantiva? Tambm esta pergunta nos merece resposta afirmativa, por um lado,
porque, como sublinhmos, inexiste um conflito de terceiros para efeitos do art. 5. do Cd.
Reg. Pred. e, por outro, porque o registo provisrio em apreo, nesta situao, na nossa
perspectiva, no consubstancia uma reserva de prioridade em sentido prprio. Por
conseguinte, entendemos que, sempre que o titular do direito no seja o titular do registo
definitivo em que se funda o registo provisrio, este no gera a ineficcia substantiva
provisria do ttulo aquisitivo do direito no registado.
Isto porque, o pressuposto bsico para que o registo provisrio de aquisio de direitos possa
gerar a ineficcia substantiva de actos de alienao ou onerao do titular registal
definitivamente inscrito que tais actos sejam praticados posteriormente pelo verdadeiro
titular do direito. Quando, data em que lavrado o registo provisrio, o titular registal
definitivamente inscrito j no o titular do direito susceptvel de ser alienado ou onerado, a
referida inscrio provisria ser desprovida de efeitos, uma vez que o registo provisrio no
pode tolher retroactivamente de eficcia um acto que foi celebrado vlida e eficazmente,
porque inexistia uma qualquer reserva de prioridade 114. Recordamos que a reserva de
prioridade pretende assegurar o adquirente vindouro perante a inscrio de factos jurdicos
provisria no prevista na lei do registo provisrio de aquisio; num segundo momento, depois de
decorrido o prazo de caducidade do registo provisrio de aquisio, passaria a assumir, sozinha, o papel de
publicitar o futuro e eventual facto aquisitivo.
Por fim, cumpre salientar que se a inscrio da aco de execuo especfica fosse feita por averbamento
inscrio do registo provisrio de aquisio, tal como se tivesse sido o registo da aco de execuo especfica
a ser feito data do registo provisrio de aquisio de direitos, tal nunca poderia conduziria a que fossem
prejudicados todos aqueles que tivessem adquirido entre a data do registo provisrio de aquisio e a data do
registo provisrio da aco de execuo especfica, uma vez que, tais adquirentes no poderiam deixar de ver
os seus registos convertidos em definitivos, aps o decurso do prazo vigncia do registo provisrio de
aquisio.
Sublinhe-se que afirmar o contrrio implica aceitar que a ineficcia substantiva dos negcios incompatveis
com o registo provisrio de aquisio ab initio est condicionada resolutivamente no celebrao do
contrato dentro do prazo de vigncia previsto por lei para o qual foi reservada a prioridade, mas que, em
virtude do averbamento do registo da aco de execuo especfica, o prazo para a verificao do evento
resolutivo ampliado, mantendo-se, por isso, a referida ineficcia e assim se assegurando a efectiva
verificao do evento resolutivo: a celebrao do contrato para o qual foi reservada a prioridade.
Saliente-se que o acabado de afirmar j foi defendido, implicitamente, no parecer do Conselho Tcnico dos
Registos e do Notariado proferido no processo R.P. 293/2007 DSJ-CT, onde se pode ler:
Admitido averbamento inscrio de aquisio fundada em contrato-promessa de alienao, que amplie a
sua substncia, face possibilidade de prorrogao dos efeitos do registo para alm do prazo fixado
inicialmente, h que considerar, no momento da qualificao do respectivo pedido (art. 68., CRP), a
eventual existncia de registos anteriores (lavrados aps a feitura do registo provisrio), relativamente aos
quais o mesmo seja ineficaz ou inoponvel ou que, por absoluta incompatibilidade, dem causa sua
excluso, incluindo-se, neste ltimo, o caso de registo de transmisso de propriedade a favor de pessoa
diversa do promitente-adquirente. (Cfr. parecer do Conselho Tcnico dos Registos e do Notariado proferido
no processo R.P. 293/2007 DSJ-CT, recolhido na base de dados do Instituto dos Registos e do Notariado
Doutrina Pareceres do Conselho Tcnico, Registo Predial/Casa Pronta, 2007, [on-line] consultado em 3
Novembro de 2011. Disponvel: http://www.irn.mj.pt/IRN/sections/irn/doutrina/pareceres/predial/2007).
114
Como evidente, quanto a actos posteriores, praticados pelo titular registal e no titular do direito, o
registo provisrio tambm no pode gerar a sua ineficcia. Na verdade tais actos sempre seriam nulos (e
ineficazes perante o titular do direito) e, como evidente, o registo provisrio s pode privar de eficcia um
acto vlido e eficaz.
70
DIREITO REGISTAL
que venham a ocorrer entre o momento em que consulta o Registo e o momento em que ser
celebrado o negcio jurdico produtor de efeitos reais na sua esfera jurdica e o
correspondente registo definitivo.
Consequentemente, nada impedir o verdadeiro titular do direito de reagir atravs de uma

aco declarativa na qual solicite o reconhecimento do seu direito de propriedade e a
declarao de que o registo provisrio de aquisio no gerou a ineficcia substantiva do seu
ttulo aquisitivo, uma vez que tal registo sempre foi, perante si, absolutamente ineficaz.
Para melhor compreenso do acabado de referir, quanto a ttulos aquisitivos anteriores no

registados, analisemos uma hiptese.
A, proprietrio do prdio x e titular registal inscrito, celebra com B um contrato de

compra e venda tendo por objecto o referido prdio; posteriormente, A, aproveitando-
se do facto de no ter sido solicitada a inscrio no registo daquele facto aquisitivo e
de, consequentemente, continuar a constar como titular registal, requer um registo
provisrio de aquisio a favor de C. E, posteriormente, aliena o bem a C, que obtm a
converso em definitivo do registo provisrio.
Como evidente, se B, antes da converso em definitivo do registo provisrio, requerer a

feitura do registo do seu facto aquisitivo, apenas obter um registo provisrio por natureza,
nos termos do art. 92., n. 2, al. b), do Cd. Reg. Pred., pois, como referimos, quando consta
do Registo uma inscrio provisria de aquisio, enquanto ela vigorar, no pode ser lavrado
um registo com carcter definitivo de um facto onde intervenha como alienante ou onerante o
titular da inscrio definitiva que solicitou a inscrio provisria, uma vez que no podem
ingressar e coexistir no Registo duas (ou mais) situaes conflituantes entre si para o mesmo
espao jurdico, mesmo quando a primeira das referidas situaes o seja apenas com carcter
de provisoriedade, por se tratar de uma inscrio de aquisio no titulada. Assim sendo, de
nada adiantar a B provar ao conservador que o facto aquisitivo em que interveio ocorreu em
data anterior do registo provisrio de aquisio. O conservador no pode deixar de ter em
conta o princpio do trato sucessivo estabelecido no art. 34., n. 4, do Cd. Reg. Pred.,
segundo o qual no possvel efectuar uma nova inscrio definitiva sem que haja a
interveno no facto a registar do titular inscrito, mesmo que este beneficie apenas de um
registo provisrio.
Mas B pode e deve reagir contra a situao registal existente. Poder faz-lo da seguinte
forma: intenta e regista 115 uma aco declarativa, contra A e C tendente ao reconhecimento
do seu direito de propriedade sobre o bem objecto do registo provisrio de aquisio e a
ineficcia do registo provisrio perante si.
115
Cfr. a al. a) do n. 1 do art. 92. e a al. b) do art. 3., ambos do Cd. Reg. Pred..
71
DIREITO REGISTAL
B poder ainda pedir a declarao da ineficcia do eventual futuro facto aquisitivo a favor de
C, caso este venha a ocorrer, uma vez que o mesmo se traduzir numa alienao de coisa
alheia 116.
Nesta aco, B provar que, na data do registo provisrio de aquisio, j era o proprietrio do
bem, de acordo com o art. 408., n. 1, do Cdigo Civil, direito este que era, naturalmente,
oponvel erga omnes, no obstante no ter acedido ao Registo, e que, consequentemente, o
registo provisrio de aquisio no gerou a ineficcia do seu titulo aquisitivo, sendo, isso sim,
perante si, absolutamente ineficaz. Isto porque o registo provisrio no pode ter a virtualidade
de tolher retroactivamente de eficcia um acto celebrado vlida e eficazmente, em data em
que no existia uma qualquer reserva de prioridade.
Em face de tais pedidos, de nada adiantar a C invocar que, data do registo provisrio de
aquisio, o direito de B no era publicitado pelo Registo, sendo, por isso, inoponvel a
terceiros, uma vez que, como diversas vezes referimos, em causa no est um conflito de
terceiros, para efeitos do art. 5. do Cd. Reg. Pred..
C apenas titular de uma posio registal, no titular de um qualquer direito susceptvel de

ser inscrito no registo e nem sequer beneficia de um assento definitivo, logo no terceiro.
No entanto, cumpre sublinhar que, se B pretender reagir apenas aps a converso em

definitivo do registo provisrio de aquisio feito a favor de C, j no ter sucesso. De facto,
nesse caso estaremos perante uma hiptese tpica de dupla venda, com o simples pormenor
de a segunda alienao voluntria ter sido precedida por um registo provisrio de aquisio,
devendo, consequentemente, prevalecer o direito de C em face do de B, desde que o
respectivo ttulo aquisitivo o facto jurdico que esteve na base da converso no padea de
outra causa de invalidade para alm da ilegitimidade do tradens decorrente da anterior
disposio vlida 117.
O facto de a segunda alienao ter sido precedida por um registo provisrio de aquisio
apenas introduz uma novidade face hiptese tradicional de dupla venda, a saber: o efeito
aquisitivo, decorrente do art. 5. do Cd. Reg. Pred., no ocorre na data do registo, mas sim na
116
Poder ainda formular o pedido de cancelamento do registo provisrio de aquisio e de um eventual
averbamento tendente converso deste registo em definitivo, mas em bom rigor no necessita de o fazer,
uma vez que, sendo julgada procedente a aco, a sentena pode ser registada no obstante a existncia do
registo provisrio de aquisio ou do registo definitivo de aquisio a favor de B , pois a tal no obstar o
princpio do trato sucessivo, dado que a aco declarativa foi proposta tambm contra B, e com o registo da
sentena o seu direito de propriedade passar a estar definitivamente publicitado pelo registo.
117
Ao invs, se o registo provisrio de aquisio tiver sido lavrado com base em declarao de quem nunca
tenha intentado adquirir o direito e apenas haja constado como titular registal por ter obtido o registo
mediante a apresentao de um ttulo falso, mesmo que ocorra a sua converso em definitivo, o titular do
direito poder reagir, uma vez que o actual titular registal e anterior titular do registo provisrio no beneficia
da tutela do art. 5. do Cd. Reg. Pred., uma vez que, previamente, no ser protegido quer pelo art. 291.
do Cdigo Civil, quer pelo n. 2 do art. 17. do Cd. Reg. Pred. perante a inexistncia do facto jurdico
aquisitivo do seu causante. Pois, como se sabe, o art. 291. do Cdigo Civil no protege os terceiros em face
da inexistncia mas apenas, perante a nulidade ou a anulabilidade e o n. 2 do art. 17. do Cd. Reg. Pred.
s tutela definitiva e efectivamente os terceiros perante um vcio intrinsecamente registal que no decorra da
falsidade do registo, j no perante um vcio registal que seja consequncia de um vcio substantivo.
72
DIREITO REGISTAL
data em que o negcio entre A e C tiver sido celebrado. Porquanto, o segundo adquirente (C),
tendo solicitado previamente o registo provisrio de aquisio, quando requerer o
averbamento do facto aquisitivo ver os efeitos do registo definitivo retrotrarem-se data do
registo provisrio (cfr. o n. 3 do art. 6. do Cd. Reg. Pred.) e, assim, ser considerado como
titular registal definitivo antes da data do negcio jurdico em que interveio. No entanto, o
efeito aquisitivo do registo, decorrente do art. 5. do Cd. Reg. Pred., no se produzir nessa
data, mas apenas na data do negcio jurdico; uma vez que, como vimos, tal efeito s ocorre
por fora de um facto aquisitivo complexo que supe, para alm do registo, necessariamente,
o negcio jurdico.
2.2.4.2. Apresentao e explicitao da posio assumida em algumas hipteses que podem

ocorrer na prtica e que ainda no foram objecto de anlise
1. Hiptese: A, proprietrio do prdio x e titular registal inscrito, solicita o registo provisrio

de aquisio do direito de propriedade a favor de B. Ainda na vigncia do registo provisrio,
aliena validamente o bem a B, mas, antes de ocorrer a converso do registo provisrio em
definitivo o dito prdio alvo de uma penhora 118. B, tomando conhecimento do ocorrido,
solicita a converso do registo provisrio em definitivo e a mesma ocorre (cfr. a parte final do
n. 4 do art. 34. do Cd. Reg. Pred.).
Quid iuris?
Nesta hiptese, entendemos que B tem toda a legitimidade para vir deduzir embargos de
terceiro na aco executiva e que estes devem ser julgados procedentes e levantada a
penhora, pois os direitos reais adquirem-se por mero efeito do contrato (cfr. art. 408. do
Cdigo Civil).
Acresce que, uma vez convertido em definitivo, o registo conserva a prioridade que tinha
como provisrio e, portanto, o facto aquisitivo de B beneficia de prioridade em face da
penhora.
Assim, apesar de considerarmos que o registo provisrio de aquisio no gera a ineficcia

substantiva dos actos praticados por terceiros contra o titular do registo definitivo, de
entendermos que a sua converso em definitivo no estabiliza e torna permanente qualquer
ineficcia substantiva dos referidos actos uma vez que esta nunca existiu e de negarmos,
referida converso, o poder de fazer retroagir os efeitos do acto aquisitivo data do registo
provisrio, no podemos negar, porque tal decorre de forma expressa do n. 3 do art. 6. do
Cd. Reg. Pred., que os efeitos do registo definitivo da aquisio retroagem data do registo
provisrio. Ora, um dos efeitos que se reconhece ao registo definitivo feito pelo primeiro
adquirente o de consolidar a sua aquisio, ao assegurar-lhe a manuteno da plena eficcia
interna e externa do acto em que interveio em face de actos posteriores incompatveis.
118
Caso a alienao tivesse ocorrido aps a caducidade do registo provisrio de aquisio, este deixaria,
obviamente, de ter relevncia para a soluo do conflito, sendo este resolvido a favor de B, de acordo com a
concepo restrita de terceiros consagrada no n. 4 do art. 5. do Cd. Reg. Pred..
73
DIREITO REGISTAL
Consequentemente, temos de reconhecer que, com a converso do registo, B viu consolidada

a eficcia externa do seu direito real desde a data em que celebrou o negcio aquisitivo, no
podendo tal eficcia ser afectada por tal penhora.
Em resumo, o direito de B prevalece, pois beneficia no s da prioridade substantiva, como

tambm da prioridade registal.
2 Hiptese: A, proprietrio do prdio urbano x e titular registal inscrito, solicita o registo

provisrio de aquisio do direito de propriedade a favor de B; posteriormente, celebra um
contrato-promessa de compra e venda do prdio com C, incorre em mora e este, na vigncia
do registo provisrio de aquisio, intenta uma aco de execuo especfica.
Quid iuris?
Sem prescindir do afirmado anteriormente quanto manuteno da eficcia substantiva dos

actos praticados contra o titular inscrito definitivamente, aps a existncia de um registo
provisrio de aquisio , entendemos que, nesta hiptese, deve prevalecer a posio jurdica
do titular do registo provisrio de aquisio. Tal acontece quer esteja em causa uma aco de
execuo especfica tendente ao cumprimento de um contrato-promessa meramente
obrigacional, quer uma aco de execuo especfica tendente ao cumprimento de um
contrato-promessa que se pretendeu dotado de eficcia real, mas que s foi registado aps
o registo provisrio de aquisio e que, consequentemente, o foi como provisrio por
natureza, de acordo com a al. b) do n. 2 do art. 92. do Cd. Reg. Pred..
Vejamos com mais pormenor:
Sub-hiptese A O contrato-promessa celebrado entre A e C dotado de eficcia simples ou

meramente obrigacional.
Atravs da aco de execuo especfica, como se sabe, o autor requer ao tribunal a prolao
de uma sentena que produza os efeitos da declarao negocial do faltoso. Por outras
palavras, o autor pede ao tribunal que realize, coactivamente, mediante sentena, a prestao
que o devedor no cumpriu, no estando impossibilitado de cumprir.
Ora, na sub-hiptese em apreo, o registo provisrio de aquisio feito a favor de B no gera a

impossibilidade de cumprimento do contrato prometido, gera apenas, na nossa perspectiva, a
ineficcia relativa (em face de B) do contrato prometido, caso este venha a ser celebrado. E tal
ineficcia poder cessar, caso o registo provisrio de aquisio venha a caducar.
Consequentemente, entendemos que nada obsta procedncia da aco de execuo
especfica.
Mas, como se sabe, o tribunal quando decreta a execuo especfica substitui-se ao

promitente alienante, dando como produzidos os efeitos que resultariam da declarao
negocial a cuja emisso ele estava vinculado. E, no caso em concreto, se A emitisse,
voluntariamente, a declarao negocial em falta, o negcio com C seria celebrado
74
DIREITO REGISTAL
validamente, mas seria ineficaz em face de B. Consequentemente, se o negcio for celebrado

no mbito da aco de execuo especfica tambm ser ineficaz perante B 119.
Sub-hiptese B A e C pretenderam dotar o contrato-promessa de eficcia real.
No obstante A e C terem pretendido dotar o contrato-promessa de eficcia real,

entendemos que deve prevalecer a posio jurdica do beneficiado com o registo provisrio de
aquisio.
De facto, na nossa perspectiva, o registo provisrio de aquisio no limita apenas a eficcia

substantiva dos actos de alienao ou de onerao que o titular registal definitivo venha a
praticar no futuro, tambm limita a eficcia dos contratos-promessa que as partes tenham
pretendido dotar de eficcia real; porquanto, do ponto de vista substantivo, no seria
coerente que o registo provisrio de aquisio limitasse a eficcia dos actos de alienao ou de
onerao praticados posteriormente pelo titular registal definitivo, mas deixasse inclume a
eficcia de um contrato-promessa dotado de eficcia erga omnes, uma vez que tal contrato
asseguraria o cumprimento do direito de crdito alienao ou constituio de um direito real
mesmo em face do titular do registo provisrio de aquisio.
Acresce que, assumindo o registo do contrato-promessa dotado de eficcia real o papel de

tornar o direito de crdito dele decorrente oponvel a terceiros, ampliando, assim, os efeitos
de tal direito, h que afirmar que o direito de crdito de C nunca se tornou oponvel perante
B, uma vez que, como referimos, havendo um prvio registo provisrio de aquisio, o
contrato-promessa apenas ter sido registado provisoriamente por natureza, nunca tendo,
por isso, chegado a obter eficcia real, uma vez que esta depende, alm do mais, do
assento registal definitivo do contrato.
Em virtude do exposto, afirmmos que na vigncia do registo provisrio de aquisio de

direitos reais os direitos pessoais que o legislador admite que acedam ao Registo para,
assim, se tornarem oponveis a terceiros no obtm tal oponibilidade.
Consequentemente, a soluo desta sub-hiptese a mesma que enuncimos para a

anterior 120.
119
Por isso, se o registo provisrio de aquisio feito a favor de B tivesse sido lavrado com base numa
declarao de inteno de alienar contida num contrato-promessa e A se recusasse a cumprir
voluntariamente, nada impediria B de intentar e ver julgada procedente uma aco de execuo especfica.
120
Soluo idntica teria a seguinte hiptese:
A, proprietrio do prdio urbano x e titular registal inscrito, solicita o registo provisrio de aquisio do
direito de propriedade a favor de B; posteriormente celebra um pacto de preferncia dotado de eficcia
real com C e, de seguida, aliena o prdio a B. C, tomando conhecimento da situao, intenta aco de
preferncia.
Tambm nesta hiptese, entendemos que deve prevalecer a posio jurdica do beneficiado com o registo
provisrio de aquisio (B), no obstante as partes terem pretendido dotar o pacto de eficcia real, uma vez
que tambm este negcio s ter sido registado como provisrio por natureza, de acordo com a al. b) do n. 2
do art. 92. do Cd. Reg. Pred. e, portanto, nunca chegou a obter eficcia em face de terceiros. Por isso, C no
tem direito ao pedido formulado na aco de preferncia, no podendo subrogar-se na posio de B.
75
DIREITO REGISTAL
Refira-se, por ltimo, que defender soluo contrria, em qualquer das sub-hipteses,
implicaria abrir a porta a eventuais falsas aces de execuo especfica, intentadas por
promitentes adquirentes com prvio acordo do titular do registo definitivo/promitente
alienante ou onerante, como forma de eliminarem, antes do decurso do perodo de vigncia
do registo provisrio de aquisio, o efeito gerado por este: a ineficcia dos factos jurdicos
incompatveis com o direito por si publicitado, lesando-se assim o beneficirio do registo
provisrio de aquisio e privando este registo de qualquer efeito 121.
2.2.4.3. Nota final: o registo provisrio de aquisio de direitos e de constituio de

hipoteca, o registo da aco de execuo especfica de um contrato-promessa, meramente
obrigacional, tendente constituio ou transmisso de um direito real e o registo do
No podemos terminar a anlise do registo provisrio de aquisio de direitos e de

constituio de hipoteca sem sublinhar que o sistema registal portugus consagra, a par do
registo provisrio de aquisio, mais duas inscries que guardam o lugar a um direito que
ainda no existe na esfera jurdica daquele que passa a beneficiar da inscrio registal,
assegurando o pretenso adquirente e titular registal de que a sua eventual e futura aquisio
no ser inviabilizada, no todo ou em parte, por um facto aquisitivo incompatvel: o registo da
aco de execuo especifica de um contrato-promessa, meramente obrigacional, tendente
constituio ou transmisso de um direito real e o registo do contrato-promessa dotado de
eficcia real.
Apesar deste ponto de contacto, as trs inscries em apreo distinguem-se claramente,

quando se tem em conta, alm do mais, os seguintes aspectos:
1- O facto jurdico inscrito;
2 - O(s) direito(s) garantido(s);
3 - O modo atravs do qual prestada a garantia;
4 - Os factos jurdicos incompatveis perante os quais o(s) referido(s) direito(s) (ou

so) garantido(s).
Vejamos com mais pormenor, embora muito sumariamente:
Atravs do registo provisrio de aquisio de direitos e de constituio de hipoteca

inscreve-se a aquisio do direito de propriedade ou de um direito real de gozo limitado
ou a constituio de uma hipoteca voluntria, antes de o respectivo facto aquisitivo
ocorrer.
121
Como resulta do anteriormente exposto, se em causa no estivesse um contrato-promessa dotado de
eficcia real, mas um pacto de preferncia dotado de eficcia real.
76
DIREITO REGISTAL
O registo provisrio de aquisio de direitos e de constituio de hipoteca no garante

qualquer direito de crdito ou real j existente, mas sim um direito real que ainda no existe
na esfera jurdica daquele que passa a constar como titular registal.
O registo provisrio de aquisio de direitos, bem como o registo provisrio de constituio de

hipoteca voluntria, protege o futuro adquirente, porque gera a ineficcia substantiva
provisria dos factos jurdicos incompatveis com o direito real provisoriamente publicitado.
Ineficcia essa que se torna definitiva, na medida do necessrio, logo que ocorra a converso
do assento em definitivo.
Mas, s gera a ineficcia dos factos jurdicos incompatveis que sejam posteriores sua data e,
em regra, que assentem na vontade do titular registal definitivo e titular registal (ou de um seu
subadquirente).
Por todo o exposto, afirmmos que o registo provisrio de aquisio de direitos e de

constituio de hipoteca consubstancia uma reserva de prioridade em sentido prprio, mas
no perante actos incompatveis anteriores, nem, em regra, perante actos praticados contra a
vontade do titular registal definitivo e titular registal.
Atravs do registo provisrio da aco de execuo especfica de um contrato-

promessa, meramente obrigacional, tendente constituio ou transmisso de um
direito real inscreve-se o pedido nela formulado.
O registo da aco de execuo especfica em apreo garante a pretenso creditria, actual e

exigvel, celebrao do contrato prometido. Assim, assegura, desde logo, direitos
insusceptveis de acederem ao registo o direito prestao in natura e o direito execuo
especfica e tambm o direito real que pode vir a ser adquirido no futuro e que, caso o seja,
beneficiar da prioridade registal do assento provisrio da aco.
O registo provisrio da aco de execuo especfica de um contrato-promessa, meramente

obrigacional, tendente constituio ou transmisso de um direito real protege o autor da
aco porque gera a ineficcia substantiva provisria dos factos jurdicos praticados pelo
ru/promitente ou por um seu subadquirente que sejam incompatveis com a pretenso
obrigacional feita valer em juzo. E a ineficcia de tais factos torna-se definitiva, na medida do
necessrio, logo que o autor adquira o direito real, atravs do contrato celebrado
coactivamente pela sentena que julgue procedente a aco, e obtenha o registo definitivo.
Portanto, o autor da aco de execuo especfica prioritariamente registada que veja julgado
procedente o seu pedido e que obtenha o registo da respectiva sentena, dando assim
publicidade ao direito emergente do contrato coercivamente celebrado, no beneficia nem
carece da tutela do art. 5. do Cd. Reg. Pred., perante adquirentes, na pendncia da aco j
registada, de direitos incompatveis, porque, para todos os efeitos, adquire a domino.
No entanto, o registo provisrio da aco em apreo apenas gera a ineficcia dos factos
jurdicos incompatveis que sejam posteriores sua data. Mas, quanto a estes os actos
77
DIREITO REGISTAL
incompatveis posteriores , gera tal ineficcia quer assentem quer no na vontade do titular
registal definitivo e titular registal (ou de um seu subadquirente).
Em virtude do exposto, entendemos que o registo da aco de execuo especfica de um

contrato-promessa, meramente obrigacional, tendente constituio ou transmisso de um
direito real consubstancia uma reserva de prioridade em sentido imprprio lato sensu, mas no
perante actos incompatveis anteriores 122.
Atravs do registo do contrato-promessa dotado de eficcia em face de terceiros, ou

de eficcia real, inscreve-se, definitivamente, esse contrato.
O registo do contrato-promessa dotado de eficcia real garante a pretenso creditria

celebrao do contrato prometido e assegura tambm o direito real que pode vir a ser
adquirido no futuro.
O registo definitivo em apreo garante o titular registal, porque atribui ao direito de crdito
decorrente do contrato-promessa uma eficcia equiparada dos direitos reais, afastando, por
conseguinte, o perigo de ele vir a ser inviabilizado, no todo ou em parte, por actos de
alienao ou de onerao do objecto do contrato prometido registados posteriormente.
Deste modo, o direito real que venha a ser adquirido com a celebrao do contrato prometido
e aceda ao Registo prevalece em face de direitos reais incompatveis anteriormente
constitudos, mas apenas publicitados aps o registo do contrato-promessa dotado de eficcia
real, em virtude da ineficcia anterior de tais direitos perante a pretenso creditria que o
antecedeu. Ineficcia essa que foi gerada pelo registo definitivo do contrato-promessa dotado
de eficcia real.
Ou seja, aps o registo definitivo do contrato-promessa, o direito de crdito do promitente

adquirente torna-se oponvel a terceiros para efeitos do art. 5. do Cd. Reg. Pred. 123.
Acresce que o direito real que venha a ser adquirido com a celebrao do contrato prometido
e aceda ao Registo prevalece em face de direitos reais incompatveis constitudos aps a
inscrio definitiva do contrato-promessa dotado de eficcia real, uma vez que esta inscrio
gera a inoponibilidade de posteriores actos incompatveis que venham a ser celebrados entre
o promitente alienante ou onerante ou por um seu subadquirente, porquanto o promitente
adquirente beneficia de um registo definitivo prioritrio.
Portanto, aps o registo definitivo do contrato-promessa, o direito de crdito do promitente

adquirente prevalece em face dos actos dispositivos conflituantes que no beneficiem de
prioridade registal, quer assentem ou no num acto de vontade do titular registal (ou de um
122
Sobre o Registo provisrio da aco de execuo especfica vide MNICA JARDIM, Efeitos Substantivos do
Registo Predial, ob. cit. p. 653 e ss..
123
No entanto, entendemos que o direito real incompatvel, anteriormente constitudo mas no registado
com prioridade, no se extingue, nem fica onerado, enquanto no for celebrado o contrato prometido.
Efectivamente, segundo o nosso entendimento, tal direito real passa apenas a ser ineficaz perante a
pretenso do promissrio.
78
DIREITO REGISTAL
seu subadquirente) e, ainda, quer tenham ocorrido antes ou depois do registo definitivo do
Em concluso, tendo em conta os aspectos tomados em considerao, o registo provisrio de

aquisio de direitos e de constituio de hipoteca apenas se aproxima do registo provisrio
da aco de execuo especfica de um contrato-promessa, meramente obrigacional, tendente
constituio ou transmisso de um direito real quanto ao modo como prestada a garantia
ao direito protegido e afasta-se completamente do registo do contrato-promessa dotado de
eficcia real.
Por sua vez, o registo provisrio da aco de execuo especfica de um contrato-promessa,

meramente obrigacional, tendente constituio ou transmisso de um direito real aproxima-
se apenas em certa medida do registo definitivo do contrato-promessa dotado de eficcia
real quanto aos direitos que garante. Uma vez que, tal como este ltimo, assegura a
pretenso creditria celebrao do contrato prometido e tambm o direito real que pode vir
a ser adquirido no futuro, mas, ao contrrio deste, apenas garante a pretenso creditria e ,
consequentemente, o direito real que pode vir a ser adquirido no futuro se esta j fo r actual
e exigvel 124.
Vdeo da apresentao
https://educast.fccn.pt/vod/clips/1ltfb8c54o/flash.html
124
Sobre o registo do contrato promessa dotado de eficcia real vide p. 46 a 49 e ss..
79
DIREITO REGISTAL
2. Impugnao judicial das decises do Conservador no mbito do Registo Predial
IMPUGNAO JUDICIAL DAS DECISES DO CONSERVADOR

NO MBITO DO REGISTO PREDIAL 1
Ezagy Martins
1. Apresenta o ttulo VII do Cdigo do Registo Predial, como epgrafe, Da impugnao das
decises do Conservador.
Sendo porm e desde j, de assinalar o seguinte:
No apenas naquela parte da sistemtica do referido diploma compreendendo os artigos

140 a 149 - que se prev a impugnao de decises do Conservador;
A recusa de retificao de registo apenas pode ser apreciada no processo prprio regulado
nos artigos 120 a 132-A, como ressalva o n. 2 do citado artigo 140;
Naquele mesmo ttulo trata-se no s da impugnao da deciso de recusa da prtica do ato

de registo nos termos requeridos, como tambm da impugnao de recusa de emisso de
certides, no artigo 147-C;
Contempla-se, afinal, a impugnao em via de recurso hierrquico, com eventual

impugnao judicial subsequente de despacho proferido por funcionrio que no seja o
conservador, vd. artigo 142 - A, n. 1;
Finalmente, contrape-se, no mesmo ttulo sem que tal se observe rigorosamente noutros
locais sistemticos a impugnao judicial, da deciso do conservador, ao recurso das
decises judiciais que sobre tal impugnao venham a ser proferidas, cfr. v.g. artigos 145 e
147, n. 1, e 117-I e 117-J.
Isto posto:
2. Como referem Rui Janurio e Antnio Gameiro, 2 Na apreciao dos pedidos que lhe so
dirigidos, o conservador atm-se regra do artigo 68 do Cdigo do Registo Predial (princpio
da legalidade) tomando uma deciso na respetiva qualificao, isto deferindo, ou,
indeferindo, total, ou, parcialmente o requerido. Logicamente que poder errar, ou ter uma
opinio no aceitvel.
Contra esse eventual erro as pessoas a quem a lei confere legitimidade para o efeito podero
reagir, pelas vias previstas.
1
Juiz Desembargador no Tribunal da Relao de Lisboa.

2
In Direito Registral Predial, Quid Juris, 2016, pgs. 278-279.
83
DIREITO REGISTAL
Nesta linha dispe-se no citado artigo 140, n. 1, que A deciso da recusa da prtica do ato
de registo nos termos requeridos pode ser impugnada mediante a interposio de recurso
hierrquico para o conselho diretivo do Instituto dos Registos e do Notariado, I.P., ou
mediante impugnao judicial para o tribunal da rea de circunscrio a que pertence o
servio de registo.
Em sntese, dos fundamentos de impugnao, no mbito de vigncia da atual redao do

Cdigo do Registo Predial sendo que apenas a epgrafe sofreu alterao relativamente ao
pretrito referem os mesmos Rui Janurio e Antnio Gameiro, 3 que:
O recurso admissvel quando:
a) O conservador se tenha recusado a praticar o ato requerido;
b) Tenha efetuado provisoriamente por dvida, ato de que haja sido requerido registo
definitivo;
c) Tenha efetuado provisoriamente por dvida, ato de que haja sido requerido o
registo provisrio por natureza;
d)Tenha lavrado registo em condies diversas das requeridas.
Para alm desses casos, ainda no domnio do Cdigo do Registo Predial na redao anterior
introduzida pelo DL n. 116/2008, de 4 de julho, assinalava Isabel Ferreira Quelha Geraldes, 4
que Contrariamente ao que uma leitura acrtica e apressada do artigo 140. nos poderia
induzir, a rejeio da apresentao do pedido de registo tambm susceptvel de impugnao,
apesar de no estar directamente contemplada na lei..
Com aquele Decreto-Lei, e permanecendo com as alteraes introduzidas pela Lei n.

125/2013, de 30-08, entrada em vigor a 2013-09-01, passou porm a estar expressamente
prevista a possibilidade de recurso da deciso do Conservador que rejeite a apresentao do
pedido de registo, no artigo 66, n. 3, do Cdigo do Registo Predial:
A rejeio deve ser fundamentada em despacho a notificar ao interessado, para efeitos de

impugnao, nos termos do disposto nos artigos 140. e seguintes, aplicando-se-lhe, com as
devidas adaptaes, as disposies relativas recusa..
Sendo que os casos que originam rejeio da apresentao so os taxativamente enumerados

no n. 1, daquele artigo 66, a saber:
a) (Revogado)
b) Quando os documentos no respeitarem a ato de registo Predial;
3
Ibidem.
4
In Impugnao das Decises do Conservador nos Registos, Almedina, 2002, pg. 67.
84
DIREITO REGISTAL
c) Quando no tiverem sido indicados no pedido de registo o nome e residncia do

apresentante e tais elementos no puderem ser recolhidos dos documentos
apresentados ou por qualquer outro meio idneo, designadamente por comunicao
com o apresentante;
d) Salvo nos casos de retificao de registo e de anotao no oficiosa prevista na lei,

quando o pedido escrito no for feito no modelo aprovado, se dele no constarem os
elementos necessrios e a sua omisso no for suprvel por qualquer meio idneo,
designadamente por comunicao com o apresentante;
e) Quando nenhum preparo tiver sido feito;
f) Quando for possvel verificar no momento da apresentao que o facto constante do

documento j est registado.
*
A impugnao ser sempre admissvel independentemente da deciso proferida acarretar ou
no prejuzos de ordem econmica ou outros ao impugnante.
2.1. Note-se que como de resto tambm d nota Joaquim de Seabra Lopes 5 foi j suscitada
a questo da constitucionalidade da norma do artigo 140, n. 1, na medida em que determina
que o, ento, recurso contencioso, agora impugnao judicial, tenha lugar para o tribunal de
comarca e no para a jurisdio administrativa.
Sendo porm que o Tribunal Constitucional, no Acrdo n. 284/03, de 29 de maio de 2003,6

decidiu no julgar inconstitucional a norma do artigo 140, n. 1, do Cdigo do Registo
Predial, na parte em que define o tribunal competente para conhecer dos recursos contenciosos
dos atos dos conservadores..
E, desse modo, na considerao de que quer se aceite a natureza jurisdicional ou para-judicial

dos actos de que emergiu o presente recurso (como pretendem o Director-Geral dos Registos e
do Notariado e a Conservadora da Conservatria do Registo Predial de Coimbra:), quer se
entenda que eles configuram verdadeiros actos administrativos, como parecem sustentar os
recorrentes (), a verdade que, como se salienta nas contra-alegaes do Ministrio Pblico
(), tais actos esto estritamente ligados a uma actividade de administrao pblica de
direitos privados e eficcia e oponibilidade dos efeitos dos negcios jurdicos referentes a
bens imveis, havendo consequentemente uma conexo relevante entre tais actos e o direito
privado, legitimadora da sua apreciao pelos tribunais comuns, como alis j tradio no
nosso direito.
5
In Direito dos Registos e do Notariado, 2016, 8 Ed., Almedina, pg. 516.
6
Proc. n. 5/03, Relatora: Maria Helena Brito, in
http://www.tribunalconstitucional.pt/tc/acordaos/20030284.html.
85
DIREITO REGISTAL
Anteriormente, e no confronto do Cdigo do Registo Predial na verso vigente em 1994,

aquela questo era tratada, em parecer do Conselho Tcnico do Instituto dos Registos e do
Notariado, constante do Proc. n. 58/93 R.P.4, 7 relatado por Mouteira Guerreiro, no qual se
concluiu, designadamente, que:
1) Os actos tpicos praticados por conservadores e notrios no so actos

administrativos.
2) So, sim, actos que se inserem no mbito do direito privado, tendo uma natureza
jurisdicional ou para-judicial, pois tm por finalidade titular e publicitar de um modo
autntico e juridicamente eficaz o estado civil e os direitos individuais das pessoas
singulares ou colectivas.
3) O Cdigo do Procedimento Administrativo tem aplicao quanto aos actos

administrativos, visando os recursos hierrquicos nele previstos impugnar tais actos.
4) Das decises proferidas quanto aos actos administrativos cabe recurso hierrquico
at ao respectivo Ministro ou Secretrio de Estado e, deste, recurso contencioso para
a Supremo Tribunal Administrativo.
5) Os recursos previstos nos Cdigos e demais leis que versam os actos tpicos
praticados por Conservadores e Notrios so interpostos em fase denominada
"hierrquica" - no obstante no estar aqui em causa uma afirmao de hierarquia -
para o Director-Geral dos Registos e do Notariado e, na contenciosa; para os Tribunais
comuns.
6) As certificaes e as contas emolumentares, que tm uma natureza administrativa,

no se incluem no conceito de actos notariais e registrais tpicos.
7) Deste modo, a estas, so-lhes aplicveis as disposies contidas no Cdigo do

Procedimento Administrativo, na parte referente ao recurso hierrquico, o qual pode
ser interposto at deciso ministerial, que , nos termos constitucionais, passvel
ainda de recurso contencioso para o Supremo Tribunal Administrativo.
() (grifado nosso).
2.2. O assim concludo no tocante s certificaes encontra previso expressa no citado artigo
147-C, n. 6, disposio nos termos da qual A impugnao judicial prevista no n. 1 (da
recusa de emisso de certido) dirigida ao tribunal administrativo com jurisdio sobre a
rea da circunscrio da conservatria e rege-se pelo disposto na legislao processual
aplicvel..
7
In Regesta (revista de direito registral), 2 Semestre, 1994, pg. 75.
86
DIREITO REGISTAL
Sendo de assinalar que com reporte vigncia do Cdigo do Registo Predial na redao
anterior introduzida pelo Decreto-Lei n. 125/2013, de 30/08 e assim no confronto de um
artigo 147-C, n. 1, que dispunha assistir ao interessado o direito de recorrer
hierarquicamente ou de impugnar judicialmente, por erro, a liquidao da conta dos actos ou a
aplicao da tabela emolumentar, bem como de pedir a condenao na passagem de certido,
quando o funcionrio a recuse, julgou o Supremo Tribunal de Justia em Acrdo de 21-01-
2014, 8 que:
I. da competncia dos Tribunais comuns o conhecimento da impugnao judicial

concernente liquidao da conta efectuada pela Conservatria do Registo Predial,
por actos praticados no mbito da sua competncia.
II. No obstante os emolumentos devidos pela prestao dos servios poderem ter a
natureza de taxa, enquanto dispndio devido pela contraprestao de um servio
pblico, constituindo a retribuio dos actos praticados quer em sede de registos, quer
em sede notarial sendo calculada com base nos custos efectivos dos servios prestados,
tendo em ateno a natureza dos actos e a sua complexidade, no admitem as
disposies que a regem, qualquer tipo de interpretao extensiva, nem integrao
analgica, artigos 3 e 4 do RERN.
III. Tais emolumentos transcendem a noo de receitas fiscais estaduais, regionais ou

locais, e parafiscais, incluindo o indeferimento total ou parcial de reclamaes desses
actos, a que se alude no artigo 49 do ETAF, estas sim, compreendidas no mbito da
competncia dos Tribunais Fiscais.
IV. A norma constante do artigo 147-A do CRPredial de carcter injuntivo.
Desde que aquele artigo 147-C, n. 1, prevendo agora expressamente a impugnao

na jurisdio administrativa da recusa de passagem de certido, nada refere quanto
impugnao da liquidao da conta dos atos ou a aplicao da tabela emolumentar nem,
assim, do despacho do conservador que decidir eventual reclamao daquela liquidao ou
aplicao pareceria apontar, nessa parte, no sentido decidido pelo sobredito Acrdo.
Porm, ponto que importa ter presente o regime estabelecido no Decreto-Lei n. 201/2015,
de 17 de Setembro, cujo artigo 1, n. 1, aprova o MODELO DE CONTABILIDADE DOS SERVIOS
DE REGISTO DO INSTITUTO DOS REGISTOS E DO NOTARIADO.
Assim sendo que da conjugao dos seus artigos 6, 8, 9 e 10, resulta que havendo lugar
elaborao de conta de emolumentos Em relao a cada ato efetuado ou documento emitido
pelos servios de registo, Os interessados podem reclamar, verbalmente ou por escrito,
perante o servio de registo que elaborou a conta contra qualquer erro na mesma no prazo de
cinco dias teis a contar da data em que tiveram conhecimento da conta., e O servio de
8
Proc. 129/13.5TBBRG.G1.S1, Relator: ANA PAULA BOULAROT, in www.dgsi.pt/jstj.nsf.
87
DIREITO REGISTAL
registo aprecia no prazo de trs dias teis a reclamao formulada e, se a desatender, notifica
o reclamante do despacho.
Assistindo ao interessado o direito de recorrer hierarquicamente para o conselho diretivo do

IRN, I. P., ou de impugnar judicialmente para o tribunal tributrio, por erro, a liquidao da
conta dos atos ou a aplicao da tabela emolumentar, no prazo de 15 dias teis a contar da
data em que teve conhecimento da conta..
E No caso de ter existido prvia reclamao da conta, aquele prazo conta-se da data da
notificao do despacho que indeferiu a reclamao..
Sendo a impugnao da conta sempre submetida apreciao do conservador, o qual deve

proferir, no prazo de cinco dias teis, despacho a sustentar ou a reparar a elaborao da conta,
dele notificando o recorrente., e Sendo sustentada a conta elaborada, o processo deve ser
remetido entidade competente, no prazo de dois dias teis, instrudo com cpia da conta e
dos documentos necessrios sua apreciao..
3. Retomando a impugnao nos quadros do artigo 140, n. 1, temos que em qualquer dos
casos recurso hierrquico ou impugnao judicial o prazo de interposio de 30 dias a
contar da notificao do despacho respetivo, que ser de recusa do registo ou de
provisoriedade por dvidas, a que se refere o artigo 71, por remisso do artigo 141, n. 1.
Tendo legitimidade para o dito recurso e para a impugnao judicial o apresentante do

registo ou a pessoa que por ele tenha sido representada, vd. n. 4, do mesmo artigo 141.
O recurso hierrquico ou a impugnao judicial interpem-se por meio de requerimento, em

que so expostos os seus fundamentos. A interposio de recurso hierrquico ou de
impugnao judicial considera-se feita com a apresentao das respetivas peties no servio
de registo a que pertencia o funcionrio que proferiu a deciso recorrida, vd. artigo 142, n.s
1 e 2.
Impugnada a deciso, e independentemente da categoria funcional de quem tiver emitido o

despacho recorrido, este submetido apreciao do conservador, o qual deve proferir, no
prazo de 10 dias, despacho a sustentar ou reparar a deciso, dele notificando o recorrente,
artigo 142-A, n. 1.
Devendo tal notificao ser acompanhada do envio ou da entrega ao notificando de cpia dos
documentos juntos ao processo (n. 2 do mesmo artigo).
Sendo sustentada a deciso, o processo deve ser remetido entidade competente, no prazo
de cinco dias, instrudo com cpia do despacho de qualificao do registo e dos documentos
necessrios sua apreciao (n. 3).
88
DIREITO REGISTAL
A tramitao do recurso hierrquico, tal como a da impugnao judicial e os respetivos

envios, ao tribunal competente, pode ser efetuada eletronicamente nos termos definidos em
portaria, cfr. artigos 142-A, n. 4 e 153-A, n. 1.
Importa reter que nos termos do n. 3 do artigo 141, A interposio da impugnao judicial
faz precludir o direito de interpor recurso hierrquico e equivale desistncia deste, quando j
interposto..
Mas j a inversa no verdadeira, e posto que Tendo o recurso hierrquico sido julgado
improcedente o interessado pode ainda impugnar judicialmente a deciso de qualificao do
ato de registo, vd. artigo 145, n. 1.
Caso este em que A impugnao judicial proposta mediante apresentao do requerimento

no servio de registo competente, no prazo de 20 dias a contar da notificao da deciso que
tiver julgado improcedente o recurso hierrquico (n. 2).
Sendo que nesta hiptese, O processo remetido ao tribunal no prazo de cinco dias, instrudo
com o de recurso hierrquico (n. 3).
Chama-se a ateno para o facto de que no caso de improcedncia do recurso hierrquico a

possibilidade de impugnao judicial subsequente ser, na literalidade do preceito artigo
145, n. 1 restrita deciso de qualificao do ato de registo.
Quando na redao do preceito anterior introduzida pelo Decreto-Lei 116/2008, de 24 de

julho, se previa a possibilidade de interposio de recurso contencioso da deciso do
conservador, tout court.
Tal circunstncia no dever porm levar-nos a interpretar o preceito como excluindo a

possibilidade de impugnao judicial subsequente no caso de improcedncia do recurso
hierrquico naquelas outras hipteses de decises do conservador que, como visto, esto
afinal contempladas nol artigo 140, n. 1, e poderiam ter constitudo objeto de impugnao
judicial inicial.
Os referidos prazos de impugnao hierrquica ou judicial so continuados sendo-lhes

aplicveis, subsidiariamente, e com as necessrias adaptaes, o disposto no Cdigo de
Processo Civil, cfr. artigos 155, n. 2 e 156.
4. Recebido em juzo e independentemente de despacho, o processo vai com vista ao

Ministrio Pblico artigo 146, n. 1 para emisso de parecer, por se tratar de processo
envolvendo o interesse pblico, sendo que a omisso dessa vista integrar nulidade
processual, nos termos do artigo 195, n. 1, do Cdigo de Processo Civil, que no do artigo
194, e por isso que se no trata a de interveno meramente acessria.
89
DIREITO REGISTAL
Em Acrdo da Relao de Lisboa, de 29-06-2010, 9 julgou-se que A falta de notificao ao

recorrente do parecer emitido pelo MP ao abrigo do disposto no art. 146, n. 1, do C.R.P., no
viola o princpio do contraditrio quando em tal parecer o MP no levanta qualquer questo de
direito nova (arts. 3 e 3-A, do Cdigo de Processo Civil)..
O juiz que tenha intervindo em processo com o qual a questo controvertida esteja de alguma
forma relacionada, fica impedido de julgar o recurso, cfr. n. 2 cit. artigo 146.
O que poder ocorrer, v.g., no caso de recusa do conservador em registar uma ao.
5. Da sentena que venha a julgar a impugnao judicial podem sempre interpor recurso que
ser de apelao para a Relao, com efeito suspensivo, o impugnante, o conservador que
sustenta, o Presidente do Instituto dos Registos e do Notariado, I. P., e o Ministrio Pblico, vd.
artigos 147, n. 1 e 156, do Cdigo do Registo Predial, e 644, do Cdigo de Processo Civil).
Sendo o prazo de interposio de 30 dias a contar da notificao. (n. 3).
Para alm dos casos em que sempre admissvel recurso, do acrdo da Relao cabe, ainda,
recurso para o Supremo Tribunal de Justia nas seguintes situaes:
a) Quando esteja em causa uma questo cuja apreciao, pela sua relevncia jurdica,
seja claramente necessria para uma melhor aplicao do direito;
b) Quando estejam em causa interesses de particular relevncia social;
c) Quando o acrdo da Relao esteja em contradio com outro, j transitado em

julgado, proferido por qualquer Relao ou pelo Supremo Tribunal de Justia, no
domnio da mesma legislao e sobre a mesma questo fundamental de direito, salvo
se tiver sido proferido acrdo de uniformizao de jurisprudncia com ele
conforme., vd. n. 5 do mesmo artigo.
De assinalar que os casos assim contemplados nas vrias alneas do n. 5 daquele artigo 147,
correspondem aos previstos no artigo 672, n. 1, alneas a), b), e c), do Cdigo de Processo
Civil, legitimando a interposio de recurso de revista excecional.
E que os casos em que sempre admissvel recurso, independentemente do valor da causa e

da sucumbncia so os enunciados nas vrias alneas do n. 2 do artigo 629, do Cdigo de
Processo Civil.
Impondo-se articular, no plano da delimitao de previses, o da alnea d) do n. 2 desse artigo

629, com o da alnea c), do n. 1 do sobredito artigo 672.
9
Proc. 711/09.5TBPTS.L1-1, Relator: MANUEL MARQUES, in www.dgsi.pt/jtrl.nsf.
90
DIREITO REGISTAL
Tendo presente que de acordo com o disposto no artigo 147-A, o valor da ao o do facto
cujo registo foi recusado ou feito provisoriamente.
Sendo que, como tem vindo a julgar o Supremo Tribunal de Justia, 10 no se afigura que um
entendimento no sentido de se admitir recurso de revista, ao abrigo do artigo 629., n. 2,
alnea d), do CPC, independentemente do valor da causa, seja razoavelmente sustentvel no
mbito do mecanismo legal de uniformizao seletiva, adotado pelo nosso sistema recursrio,
e ainda que parea existir alguma coincidncia entre a alnea d) do n. 2 do artigo 629. e a
alnea c) do n. 1 do artigo 672., em especial no desenho do fundamento ali previsto, uma e
outra apresentam condicionantes distintas: enquanto que, na primeira, a admissibilidade do
recurso depende do no cabimento de recurso ordinrio por motivo estranho alada do
tribunal recorrido; a segunda depende apenas da verificao de dupla conforme, nos casos em
que haveria lugar a revista normal..
6. Como antecipado j, podem ser proferidas decises pelo conservador que, no se

reconduzindo aos quadros das que recusem a prtica do ato de registo nos termos requeridos
contempladas no artigo 140, n. 1 sejam ainda passveis de impugnao judicial.
o caso das que proferidas sejam em alguns dos processos de suprimento, nos de retificao
do registo, e, de algum modo, nos de reconstituio do registo, por via de reforma.
Assim, e no que aos meios de suprimento respeita, consagram-se no Cdigo do Registo

Predial:
a) A justificao relativa ao trato sucessivo, para primeira inscrio, ou para

suprimento da interveno do titular inscrito, mediante escritura de justificao
notarial ou deciso proferida no mbito do processo de justificao previsto, no
captulo I, do ttulo VI, daquele Cdigo, cfr. artigo 116, n.s 1 e 2;
b) A justificao relativa ao cancelamento pedido pelo titular inscrito do registo de

quaisquer nus ou encargos, quando no seja possvel obter documento comprovativo
da respetiva extino, e a relativa ao registo de mera posse, vd. artigo 118, n.s 1 e 2.
O suprimento em caso de arresto, penhora ou declarao de insolvncia de que trata

o artigo 119 - opera-se por via da converso oficiosa, na sequncia de comunicao
do tribunal, ou a requerimento do interessado, consoante os casos, vd., maxime, n.s
3, 4 e 6.
7. No que tange legitimidade para a impugnao judicial das decises finais proferidas no
mbito da justificao de que tratam os referidos artigos 116 e 118, rege o artigo 117 -I, n.
1, que O M. P. e qualquer interessado podem recorrer da deciso do conservador para o
10
Cfr. Acrdo de 24-11-2016, proc. 1655/13.1TJPRT.P1.S1, Relator: TOM GOMES, in www.dgsi.pt/acstj.nsf,
e jurisprudncia a citada.
91
DIREITO REGISTAL
tribunal de 1. instncia competente na rea da circunscrio a que pertence a conservatria

onde pende o processo..
De acordo com a literalidade do n. 2, do mesmo artigo 117-I, O prazo para a impugnao,

que tem efeito suspensivo, o do artigo 685 do Cdigo de Processo Civil.
Tratando-se do artigo 685 do anterior Cdigo de Processo Civil, a que corresponde o artigo
638, do novo Cdigo de Processo Civil. Sendo assim o prazo regra, para tal impugnao, de 30
dias.
Sem deixar de se assinalar que o legislador teve j ocasio de alterar a redao do preceito em
conformidade, j que alterou disposies vrias do Cdigo do Registo Predial atravs de
interveno operada com o Decreto-Lei n. 125/2013, de 30-08, posterior Lei n. 41/2013, de
26 de junho, que aprovou o novo Cdigo de Processo Civil.
Efetuando-se aquela impugnao por meio de requerimento onde so expostos os respetivos

fundamentos (n. 3) a presentar no servio de registo em que o processo se encontra
pendente, sendo o processo remetido entidade competente no mesmo dia em que for
recebido (n. 4).
E recebido o processo so notificados os interessados para, no prazo de 10 dias, impugnarem

os fundamentos do recurso artigo 117 J, n. 1 sendo que no havendo lugar a qualquer
notificao ou findo aquele prazo, vai o processo com vista ao M. P. (n. 2).
Cabendo recurso da sentena que venha a ser proferida no tribunal de 1. instncia, para o
tribunal da Relao, para o qual tm legitimidade os interessados e o Ministrio Pblico, cfr.
artigo 117-L, n. 1.
Tendo aquele, efeito suspensivo, e devendo ser interposto no prazo de 30 dias, (n. 2).
No tocante recorribilidade do acrdo da Relao, rege o n. 3 daquele artigo 117-L, de teor

igual ao do n. 5 do artigo 147, j abordado supra.
Note-se que quanto ao recurso para a Relao assim previsto no artigo 117-L, n. 1, no se
refere diversamente do que ocorre no artigo 147 - que aquele sempre admissvel.
Afigurando-se-nos, porm e na ausncia de razes que justificassem uma diversidade de

regimes que aquela circunstncia literal no tem o alcance de restringir a admissibilidade de
recurso para a Relao no caso de deciso proferida em processo de justificao.
O processo de justificao, aps o trnsito em julgado da sentena ou do acrdo proferidos,

devolvido conservatria, vd. artigo 117-M.
92
DIREITO REGISTAL
De notar ainda que o processo de justificao, se for deduzida oposio nos quadros do
artigo 117-H, n. 1, ainda e sempre do Cdigo do Registo Predial declarado findo, sendo
os interessados remetidos para os meios judiciais.
7.1. Quanto ao recurso das decises do conservador, no mbito do processo de suprimento de

que trata o j citado artigo 119, negada a converso do registo requerida pelo interessado,
parece que ser de submeter a hiptese previso do artigo 140, do Cdigo do Registo
Predial.
7.2. A disciplina da justificao relativa a prdios abrangidos por emparcelamento objeto de

legislao prpria a saber, a Lei n. 111/2015, de 27 de agosto, que estabelece o Regime
Jurdico de Estruturao Fundiria e regula o emparcelamento rural, como um dos
instrumentos da estruturao fundiria, e cujo artigo 2. estabelece como direito subsidirio
nas matrias da presente lei, o Cdigo do Procedimento Administrativo. para que remete o
n. 3 do citado artigo 118.
Transcendendo por isso o objeto desta exposio.
8. Quanto ao processo de retificao do registo de que se trata no Captulo II do mesmo

Ttulo VI esto em causa os registos inexatos (vd. artigo 18), os registos indevidamente
lavrados e os registos indevidamente efetuados, cfr. artigo 121, n.s 1 e 2.
Podendo assim ser retificadas as seguintes categorias de registos errados:
1 Registos inexatos por se mostrarem lavrados em desconformidade com o ttulo

que lhes serviu se base, ou enfermarem de deficincias provenientes desse ttulo que
no sejam causa de nulidade.
2 Registos indevidamente efetuados que enfermem de nulidade nos termos das

alneas b) e d), do artigo 16..
3 Registos indevidamente lavrados que no estejam includos no n. 2 e escapem a

um conceito restrito de inexatido.
4 Registos nulos por violao do princpio do trato sucessivo.
5 Registos lanados em ficha distinta daquela em que deveriam ter sido lavrados.
No sentido de a retificao ter lugar por iniciativa do conservador ou a pedido de qualquer

interessado, ainda que no inscrito vd. artigo 121, n. 1 quanto a todas as figuradas
hipteses, no obstante a aparente restrio aos casos de registos inexatos ou indevidamente
93
DIREITO REGISTAL
lavrados, pronuncia-se, aparentemente, Isabel Pereira Mendes, no seu j citado Cdigo do

Registo Predial Anotado, pg. 411.
Pois bem, tanto o despacho do conservador que indefira liminarmente o requerimento de

retificao, como a deciso final do conservador sobre o pedido de retificao, podem ser
impugnadas mediante a interposio de recurso hierrquico para o conselho diretivo do
Instituto dos Registos e do Notariado, I.P., ou mediante impugnao judicial para o tribunal da
comarca da rea da circunscrio a que pertence o servio de registo, vd. artigos 127, n. 2 e
131, n. 1.
Tendo legitimidade para recorrer hierarquicamente ou impugnar judicialmente a deciso do

conservador qualquer interessado e o Ministrio Pblico, vd. n. 4 do cit. artigo 131.
Sendo que tambm aqui A interposio da impugnao judicial por algum dos interessados
faz precludir o seu direito interposio de recurso hierrquico, e equivale desistncia deste,
quando por si j interposto., cfr. n. 2 do mesmo artigo 131.
Mas com a particularidade decorrente da pluralidade de interessados que aqui se pode

verificar, vd. artigo 129, n.s 1 e 2 relativamente ao regime de impugnao dos artigos 140
e seguintes, de a interposio da impugnao judicial por algum dos interessados determinar
a suspenso do processo de recurso hierrquico anteriormente interposto por qualquer outro
interessado, at ao trnsito em julgado da deciso que ponha termo quela impugnao. (n.
3 do artigo 131).
O recurso hierrquico e a impugnao judicial tm efeito suspensivo, e devem ser interpostos

no prazo de 10 dias, por meio de requerimento apresentado no servio de registo onde foi
proferida a deciso impugnada (cfr. n.s 5 e 6).
Sendo que apresentada a impugnao, so notificados os interessados para, no prazo de 10

dias, impugnarem os seus fundamentos.
E, no havendo lugar a qualquer notificao ou findo o referido prazo de 10 dias, o processo

remetido entidade (administrativa ou judicial, consoante o caso) competente, vd. artigo
131-A., sendo que anteriormente reforma introduzida pelo Decreto-Lei n. 125/2013, de 30-
08 que aditou aquele artigo a aludida notificao era ordenada pelo juiz, depois de
recebido o processo em juzo.
Por igual em matria de retificao do registo, valendo a regra de que Tendo o recurso
hierrquico sido julgado improcedente o interessado pode ainda impugnar judicialmente a
deciso sobre o pedido de retificao, vd. artigo 131-C, n. 1.
Mas j se tal recurso tiver sido julgado procedente pode qualquer outro interessado, na parte
que lhe for desfavorvel, impugnar judicialmente a deciso nele proferida., (n. 2).
94
DIREITO REGISTAL
Sendo a impugnao proposta mediante apresentao do requerimento no servio de registo

competente, no prazo de 10 dias a contar da data da notificao da deciso (n. 3).
E O processo remetido ao tribunal no prazo de dois dias, instrudo com o processo de recurso
hierrquico (n. 4).
O artigo 132 tem redao igual do j citado artigo 146, impondo-se assim, tambm aqui, a
prvia vista ao M. P. para emisso de parecer, e a proibio de o juiz que tenha intervindo no
processo donde conste o ato cujo registo est em causa, julgar a impugnao judicial.
Do mesmo modo, no artigo 132-A se prev que da sentena proferida pelo tribunal de 1
instncia possam interpor recurso para o tribunal da Relao, os interessados, o conservador e
o M. P. (n. 1).
Sendo o prazo de 30 dias e tendo aquele efeito suspensivo (n. 2).
A possibilidade de recurso do Acrdo da Relao para o Supremo Tribunal de Justia est

contemplada no n. 3 do mesmo artigo 132-A, em termos absolutamente idnticos aos
estabelecidos no n. 5 do artigo 147, valendo pois aqui o que ali a propsito se assinalou.
E tambm o processo de retificao, aps o trnsito em julgado da sentena ou do acrdo
proferidos, devolvido conservatria, vd. artigo 132-B.
9. Da reconstituio do registo, Em caso de extravio ou inutilizao dos suportes

documentais, tratam os artigos 133 a 139.
Prevendo-se a reconstituio dos registos por reproduo a partir dos arquivos existentes, por
reelaborao do registo com base nos respetivos documentos, ou por reforma dos aludidos
suportes, cfr. artigo 133.
Apenas nos casos em que o registo no possa ser reconstitudo por reproduo ou por
reelaborao, se recorrendo reforma, vd. artigo 136.
No se tratando aqui, rigorosamente, de uma impugnao de deciso do conservador, mas da

eventual reclamao que concluda a reforma dos respetivos suportes, participado o facto
ao M. P., e aps nova citao edital, por este promovida, dos interessados, para examinarem
os registos reconstitudos e apresentarem na conservatria, no prazo de 30 dias, as suas
reclamaes venha a ser efetivada.
Sendo as reclamaes, devidamente instrudas, remetidas, para deciso, ao tribunal

competente, com a informao do conservador, vd. artigo 138, n. 4.
***
95
DIREITO REGISTAL
10. De notar que o interessado impugnante dever, em todos os considerados casos, ser
representado por advogado, ex vi do disposto no artigo 40, n. 1, alneas b) e c), do Cdigo de
Processo Civil, ex vi do artigo 156, do Cdigo do Registo Predial.
J no que respeita ao Conservador que sustentou, e ao presidente do Instituto dos Registos e

do Notariado, I.P. cfr. cit. artigo 147, n. 1, do Cdigo do Registo Predial a questo da
necessidade do seu patrocnio judicirio no se tem colocado
Sendo contudo dada nota em Parecer daquele Instituto no P. C. P. 34/2010 SJC CT,
aprovado em sesso do Conselho Tcnico de 20 de Outubro de 2010, e homologado pelo
Exmo. Presidente do mesmo Instituto em 22.10.10 de uma deciso judicial, 11 em que se
julgou que, no obstante a legitimidade conferida naquele artigo 147, ao Presidente do
Instituto dos Registos e do Notariado, I.P., para recorrer, o mesmo tinha de constituir
advogado, por fora do disposto no artigo 32, n. 1, alnea c), do anterior Cdigo de Processo
Civil.
Escrevendo-se em tal Parecer que no faz sentido a exigncia de constituio de advogado

pelo conservador que sustentou a deciso registal, e, ou, pelo presidente do Instituto dos
Registos e Notariado, I.P., no recurso de sentena que apreciou aquela deciso registal.
E, desse modo, na considerao de que a legitimidade conferida pela lei () simultnea mas
autonomamente, ao conservador, ao presidente do Instituto dos Registos e Notariado, I.P. e
ao M. P. visa certamente a defesa e realizao do interesse pblico e no a realizao de
interesses de natureza privada, para alm de que no existe na hiptese () conflito directo
de interesses, no faltando quelas entidades os conhecimentos tcnicos necessrios
exacta valorao das razes que lhes assistem em face do direito aplicvel.
Nem sendo as mesmas do ponto de vista estritamente tcnico () partes.
Sendo reconhecido, em Acrdo da Relao de Coimbra de 02-03-2010, 12 que V A relao

processual registal estabelece-se entre o apresentante e a conservatria, o que funda, desde
logo, a interveno do conservador na instncia judicial, quer na primeira instncia quer na
fase recursiva. VI Por isso, o Conservador do Registo Predial est legitimado a responder s
alegaes de um Recorrente em processo registal/impugnao judicial..
Sendo tal legitimao, e no contexto do Acrdo, para responder de per si.
11. Em matria de tributao do recurso, mais exatamente no que interessa a eventual

responsabilidade tributria do Conservador, e do Presidente do IRN, I.P., assinala-se a
existncia de Parecer daquele Instituto, apresentado no P R.P. 242/2008 SJC-CT, aprovado em
sesso do Conselho Tcnico de 25 de Junho de 2009 e homologado pelo Exmo. Presidente do
mesmo Instituto, em 30.06.2009, onde se analisam vrias hipteses configurveis, nas diversas
instncias.
11
Proferida no proc. n. 195/09.8TBTS, que correu termos no Tribunal Judicial de Ponta do Sol.
12
Proc. 593/09.7TBAVR.C1, Relator: CECLIA AGANTE, in www.dgsi.pt/jtrc.nsf.
96
DIREITO REGISTAL
E assim, designadamente, na hiptese de o Conservador e/ou o Presidente do I.R.N., I.P. no

recorrerem da deciso da 1 instncia, mas contra-alegarem, no devero suportar taxa de
justia cfr. artigo 15, n. 1, alnea a), do Regulamento das Custas Processuais mas, caso o
recorrente obtenha vencimento, dever a taxa paga pelo recorrente ser-lhes imputada, a final
vd. artigos 527, n.s 1 e 2, 530, n. 1, e 533, n. 1 e 2, alnea a), do Cdigo de Processo
Civil sendo que o responsvel pelo pagamento sempre ser o Departamento Financeiro do
I.R.N., I.P.
Vdeo da apresentao
https://educast.fccn.pt/vod/clips/bfrdrlb63/flash.html
97
DIREITO REGISTAL
3. O registo predial das aes judiciais
O REGISTO PREDIAL DAS AES JUDICIAIS1
Madalena Teixeira
1. Introduo.
2. Critrio de registabilidade das aes judiciais; 2.1. Do critrio legal; 2.2. Da densificao do critrio
legal.
3. Parmetros da qualificao registal; 3.1. Deciso sobre a registabilidade da ao judicial; 3.2. Os
limites da qualificao registal; 3.3. O princpio do trato sucessivo como limite positivo da qualificao.
4. A funo do registo provisrio da ao judicial.
5. Os efeitos do registo das aes judiciais em relao a terceiros.
6. Concluso.
Referncias bibliogrficas. Vdeo.
1. Introduo
Sobre o tema do registo das aes judiciais j muito se tem escrito entre ns, muitas vezes em
sentido divergente ou em vrias direes, sobretudo quando se trata de delimitar e articular o
mbito de atuao de cada um dos operadores (tribunais e servios de registo); quando est
em causa definir a relevncia do registo provisrio da ao judicial; ou quando se procura
sinalizar os efeitos produzidos pelo registo da ao judicial convertida em definitivo, com base
em sentena transitada em julgado que a julgue procedente.
Naturalmente, no temos a pretenso de ultrapassar aqui todas as barreiras interpretativas,

ou de nos pormos absolutamente de acordo sobre a generalidade das questes que se
colocam a propsito do registo das aes judiciais. No entanto, duas convices teremos
todos:
A convico de que a discusso conjunta e a troca de perspetivas nos permitiro sempre

chegar a melhores decises, desde logo porque nos foram a pr em causa a certeza adquirida
e porque nos obrigam a testar o peso ou a firmeza dos nossos argumentos.
E, acima de tudo, a certeza de que cada um de ns, enquanto jurista, buscar sempre a
soluo vlida; nas impressivas palavras de Oliveira Ascenso, procurar sempre chegar
soluo que deve ser 2.
2. Critrio de registabilidade das aes judiciais
2.1. Do critrio legal
1
Esta comunicao corresponde interveno da autora na Ao de Formao Direito Registal, decorrida a

2
O Direito Introduo e Teoria Geral, 13. ed., Almedina, Coimbra, p. 225.
101
DIREITO REGISTAL
No tema que nos ocupa, a primeira questo que exigir uma resposta vlida, ou a resposta que
deve ser, precisamente a questo de saber quando que uma ao judicial est sujeita a
registo.
Sabendo-se que a base do nosso ordenamento jurdico a lei e o direito objetivo, , pois, no
Cdigo do Registo Predial (CRP), enquanto suporte da globalidade ordenada das regras e dos
princpios enformadores do sistema de registo predial, que encontramos a primeira fonte do
direito que nos habilitar resposta.
Diz-nos ento o art. 3. do CRP que esto sujeitas a registo:
As aes judiciais que tenham por fim, principal ou acessrio, o reconhecimento, a

constituio, a modificao ou a extino de alguns dos direitos referidos no elenco do
art. 2. do mesmo Cdigo (al.a);
As aes de impugnao pauliana (al.a);
E as aes que tenham por fim, principal ou acessrio, a reforma, a declarao de

nulidade ou a anulao de um registo ou do seu cancelamento (al.b) 3.
Como vemos, o critrio que nos habilita a decidir sobre a registabilidade das aes judiciais
estritamente normativo, pelo que no valer qualquer deciso exclusivamente fundada nas
circunstncias do caso concreto ou num critrio de utilidade, porventura cheio de boas
intenes, mas no menos carregado de imprevisibilidade e de incerteza.
Como se sublinhou no acrdo n. 6/2004 do Supremo Tribunal de Justia 4, saber se um ato

ou no registvel depende da vontade do legislador, quer essa vontade se encontre vertida no
CRP quer em lei avulsa. No ser, pois, pela natureza da situao a registar que devemos
averiguar da sua registabilidade; ser sim pela interpretao da lei que regula o registo e
define o seu mbito.
2.2. Da densificao do critrio legal
A dificuldade no est, por isso, na localizao do critrio legal generalizante que dever ser
mobilizado pelo decisor para apurar da sujeio a registo de uma determinada ao judicial,
mas na interpretao ou densificao desse critrio e na sua aplicao ao caso concreto,
concretamente quanto est em causa empregar o art. 3./1/a)/1. parte do CRP, uma vez que
a letra da lei suficientemente ampla para acolher tudo quanto se quiser e, por isso, s por
si, poder conduzir a resultados interpretativos absurdos 5.
3
Sublinhamos a contrao do para assinalar que o preceito legal se refere, nesta parte, ao que tenha
por fim a declarao de nulidade ou de anulao do averbamento de cancelamento do registo, e no, como
por vezes e inadvertidamente se v escrito, ao que tenha por fim o cancelamento do registo.
4
Publicado no DR n. 164, I Srie, de 14 de julho de 2004.
5
Neste sentido, NUNES, CATARINO, Cdigo do Registo Predial Anotado, 1968, pp. 175/176.
102
DIREITO REGISTAL
Cientes desta dificuldade, ainda assim, temos rejeitado resolver a questo da registabilidade
em funo do tipo de ao judicial, porque entendemos que no na distino processual,
entre ao de condenao, ao constitutiva ou ao de simples apreciao, que assenta o
critrio do art. 3./1/a)/1. parte do CRP.
Por outro lado, tambm temos resistido ideia de diviso entre aes reais e aes pessoais
(art. 581./4 do CPC), para aceitar o registo de umas e recusar o registo das outras, desde logo,
porque no s de direitos reais que se compe a situao jurdica dos prdios revelada pelo
registo e porque no no fundamento da ao, mas no seu efeito, que radica o critrio de
registabilidade 6.
Considerando que a vocao do registo , antes de mais, tornar cognoscvel por terceiros 7
certos factos jurdicos que estes partida desconhecem, por neles no terem participado, e
permitir que, com base no conhecimento desses factos, se possa extrair uma concluso acerca
da situao jurdica do prdio, , pois, pelo subsdio finalstico que nos temos guiado para
densificar a regra contida no art. 3./1/a)/1. parte do CRP.
Temos, por isso, alinhado, em termos gerais, com o entendimento proposto por Oliveira
Ascenso e Paula Costa e Silva, no sentido de que dever ser registada, nos termos do art.
3./1/a)/1. parte do CRP, toda a ao cujo efeito til tenha interferncia sobre a estrutura
objetiva ou subjetiva de um direito sujeito a registo 8.
Claro que s aes judiciais com esta finalidade, e s demais indicadas no art. 3./1/b) do CRP,
h que juntar a ao de impugnao pauliana, que o legislador da reforma do registo predial
levada a cabo pelo Decreto-Lei n. 116/2008, de 4 de julho, entendeu por bem inserir no leque
das aes registveis, com o propsito, alis mal conseguido 9, de apaziguar a comunidade
jurdica quanto a questo que tanta tinta fez correr 10.
6
Veja-se o exemplo da ao de execuo especfica de um contrato de promessa meramente obrigacional,
que est indiscutivelmente sujeita a registo, no porque radique num direito real (ao invs, a pretenso do
autor funda-se num direito de crdito), mas porque tem por finalidade a constituio ou a transmisso de um
direito real.
7
A designao de terceiros aqui utilizada em sentido genrico, querendo significar todos aqueles que no
participaram nos atos jurdicos sujeitos a registo e a quem o conhecimento da situao jurdica dos prdios
interessa. Nos mesmos termos, FERNANDES, LUS A. CARVALHO, Lies de Direitos Reais, 4. ed. rev. e at.,
Quid Juris? Sociedade Editora, Lisboa, 2003, pp. 86/87.
8
Cfr. Alienao a terceiro de prdio objecto de contrato-promessa e registo de aco de execuo
especfica, Anotao ao acrdo do STJ, de 1991/05/08, ROA, Ano 52, 1992, I, pp. 202/205, e parecer do
Conselho Tcnico (atualmente, Conselho Consultivo) do IRN, I.P., proferido no processo n. R.P. 30/98 DSJ-CT.
9
Dizemos mal conseguido porque permanecem a discusso e a dvida sobre a funo ou o efeito deste
registo.
10
Cfr. parecer n. 36/2000, da Procuradoria Geral da Repblica, publicado no DR de 30/03/2001.
103
DIREITO REGISTAL
3. Parmetros da qualificao registal
3.1. Deciso sobre a registabilidade da ao judicial
Seja qual for a categoria jurdica a que pertena a ao judicial, , pois, na providncia
processual requerida ao tribunal, e que o requerente considera adequada tutela do seu
interesse, que devemos atentar, para efeitos de se apurar se uma concreta ao est ou no
sujeita a registo.
O foco da nossa ateno deve ento incidir sobre o pedido, porque, verdadeiramente, o objeto
da publicidade registal (o que interessa dar a conhecer a terceiros) no o ato processual ou a
pendncia do litgio, mas a pretenso deduzida, seja pelo autor, na petio inicial, seja pelo
ru, em sede de reconveno, seja por um terceiro que, por exemplo, queira discutir a
titularidade do direito de fundo no mbito de uma ao executiva (atravs da deduo de
embargos de terceiro) 11. Ponto que tal pedido ou pretenso vise um daqueles efeitos que se
encontram previstos no art. 3. do CRP 12.
Ao afirmar que o objeto da publicidade o pedido deduzido na ao judicial, visamos,

sobretudo, acentuar que, substantivamente, nesse pedido que radica o efeito recognitivo,
aquisitivo, modificativo ou extintivo relevante, e que da sua procedncia que resulta a
alterao da situao jurdica do prdio. Porm, o objeto da instncia de registo e o facto
jurdico a inscrever no deixam de ser a ao judicial.
Da que no se considere legalmente admissvel que o interessado destaque do articulado o

pedido ou pedidos que pretenda ver publicitados, porquanto ao conservador, na sua
atividade de qualificao, que compete verificar quais os pedidos que devem figurar no extrato
da inscrio da ao judicial, segundo um critrio de legalidade, e no de convenincia ou de
oportunidade manifestada pelo interessado.
Ao interessado pertence-lhe pedir o registo da ao, segundo o princpio da instncia fixado no

art. 41. CRP, que continua a dominar o nosso sistema de registo, e pertence-lhe fazer a prova
do facto jurdico, mediante apresentao de um dos documentos que, de forma especial, se
encontram previstos no art. 53. do CRP.
Diz-se, neste art. 53. do CRP, que o registo provisrio da ao judicial feito:
11
A referncia ao autor, feita no alinhamento do texto, -o apenas por facilidade de escrita, posto que, no
plano processual, pode ser outra a qualificao do sujeito que formula a pretenso relevante para o registo.
Em face do disposto no art. 3. do CRP, fundamental apenas que estejamos diante de uma pretenso
regularmente deduzida em juzo, independentemente da forma que assumir ou do meio processual utilizado
por uma das partes em litgio contra outra, e desde que se vise obter do tribunal uma deciso que,
apreciando tal pretenso, forme caso julgado e seja de molde a produzir um dos efeitos previstos no aludido
normativo. Cfr. a este propsito, pareceres do Conselho Consultivo do IRN, I.P., proferidos nos processos R.P.
37/99 DSJ-CT (BRN 9/99, Caderno II) e C.P. 19/2015 STJ-CC (disponvel em www.irn.mj.pt).
12
Neste sentido, NUNES, CATARINO, Cdigo, cit., p. 189, e JARDIM, MNICA, Efeitos Substantivos do Registo
Predial, Almedina, Coimbra, pp. 632/633.
104
DIREITO REGISTAL
1) Com base em certido do teor do articulado ou em duplicado deste, acompanhado

de prova da sua apresentao a juzo;
2) Com base em comunicao efetuada pelo tribunal, acompanhada de cpia do

articulado;
3) Ou, quando a apresentao for feita pelo mandatrio judicial, com base em cpia do
articulado e de declarao da sua prvia ou simultnea apresentao em juzo com
indicao da respetiva data.
Ora, recebida esta prova, a primeira tarefa do conservador consiste, assim, na anlise do seu
contedo, para o efeito de verificar se algum ou alguns dos pedidos assume relevncia registal,
de acordo com o critrio legal contido no art. 3. do CRP.
ento o mesmo pedido, ou conjunto de pedidos, que, no plano judicial, conforma o objeto do
processo e condiciona o contedo da deciso de mrito, impedindo a condenao em
quantidade superior ou em objeto diverso do que se pedir (arts. 608./2 e 609./1) 13, que
constitui o primeiro ponto de apreciao do conservador, no para avaliar da sua viabilidade
(porque essa tarefa competncia e monoplio judicial), mas para decidir da sua
registabilidade.
Como a lei no admite que o interessado se limite a formular o pedido, e antes lhe exige que
apresente uma fundamentao, de facto e de direito 14, para a sua pretenso, bvio que o
conservador no dever tomar o pedido na sua forma literal, desligado do contexto factual e
jurdico que o domina, sob pena de a informao registal ficar aqum da realidade processual
ou de o juzo de qualificao incidir sobre um significado que no descreve corretamente a
inteno do autor.
O pedido consubstancia uma declarao, e essa declarao, como qualquer texto, necessita de
ser interpretada 15, tomando-se como ponto de partida, mas tambm como limite, o enunciado
do pedido. Porm, importa ter sempre presente que a causa de pedir que individualiza a
pretenso do autor, para o efeito da conformao do objeto do processo 16.
Por isso, h muito que se vem escrevendo em pareceres do Conselho Consultivo do IRN, I.P.,
que no a expresso literal do pedido que deve ser reproduzida na inscrio da ao judicial,
13
Cfr., a este propsito, FREITAS, JOS LEBRE DE, A Ao Declarativa Comum luz do Cdigo de Processo Civil
de 2013, 3. ed., Coimbra Editora, Coimbra, 2013, p. 38.
14
No obstante o condicionamento do princpio do dispositivo que se elicia do art. 552./1/d) do CPC, por
confronto com o art. 467./1/d) do Cdigo revogado, no deixa de se impor o nus de alegao dos factos
essenciais que constituem a causa de pedir e as razes de direito que servem de fundamento ao. Sobre o
ponto, PINTO, RUI, Notas ao Cdigo de Processo Civil, Coimbra Editora, Coimbra, 2014, p. 339.
15
Como refere ASCENSO/JOS DE OLIVEIRA, O Direito, cit., p. 391, a propsito da interpretao da lei, at
para se concluir que a disposio legal evidente necessrio um trabalho de interpretao, embora quase
instantneo, e com base nele que se afirma que o texto no suscita problemas particulares. O mesmo se
passa, a nosso ver, com a interpretao de qualquer texto, incluindo o que respeita ao pedido dirigido ao
tribunal.
16
FREITAS, JOS LEBRE DE, A Ao Declarativa Comum, cit., p. 44.
105
DIREITO REGISTAL
mas o resultado da interpretao do pedido luz da causa de pedir, desde que, claro est, o
sentido e alcance apurado encontre no texto do pedido um mnimo de correspondncia 17.
Obviamente, ao tribunal que cabe a ltima palavra sobre o valor e alcance dos pedidos
deduzidos nas aes judiciais, pelo que pode suceder, em caso de procedncia da ao, que a
parte dispositiva da sentena divirja da leitura do pedido feita pelo conservador; que falte
coincidncia entre o pedido revelado pelo registo e o pedido considerado na sentena. E que,
portanto, a inscrio de ao judicial no possa ser convertida em inscrio da deciso judicial.
Ainda assim, apesar do efeito negativo que uma tal desconformidade interpretativa pode
implicar, imperioso notar que o registo da ao judicial antecede a interveno decisria do
tribunal e que qualificar um pedido de registo de ao judicial , antes de mais, decidir sobre a
sua efetiva sujeio a registo, pelo que ao conservador, enquanto decisor e aplicador do
direito, exigido que se no abstenha da atividade de interpretao, pois s desse modo
cumprir o princpio da legalidade nsito no art. 68. do CRP.
Naturalmente, referimo-nos muitas vezes ao pedido, no singular, por mera comodidade

discursiva, pois, como se sabe, uma s ao judicial pode conter vrios pedidos, cumulativos
ou subsidirios, e todos eles podero interessar ao registo predial, segundo o critrio de
registabilidade posto no art. 3. do CRP.
Hiptese recorrente de pedidos em relao de subsidiariedade a que junta o pedido de

declarao de nulidade do negcio jurdico de transmisso do prdio ao pedido de
impugnao pauliana, ambos sujeitos a registo; o primeiro, porque visa a apreciao da
eficcia de um negcio jurdico sujeito a registo, e o segundo, o da impugnao pauliana, por
se encontrar expressamente previsto na letra do art. 3./1/a)/2. parte do CRP.
Como j tem sido salientado, ao formular dois pedidos em relao de subsidiariedade, o que os
autores esto a solicitar ao tribunal apenas a procedncia de um deles, na certeza de que a
procedncia de um afasta ou impede em absoluto a possibilidade de procedncia de qualquer
dos outros 18.
Logo, se ambos os pedidos (o principal e o subsidirio) merecerem enquadramento no art. 3.

do CRP, caber inseri-los no extrato da inscrio da ao judicial com expressa referncia dita
relao de subsidiariedade existente entre eles, de modo a que quem consulte o registo
compreenda que a publicidade que se visa acautelar, na expectativa da procedncia da ao,
incidir, a final, apenas sobre um deles 19.
17
Cfr., entre outros, o parecer do Conselho Tcnico do IRN, I.P., proferido no Processo R.P. 12/98 DSJ-CT,
publicado no BRN n. 5/98, Caderno II, pp. 33 e ss.
18
Cfr. Acrdo do Tribunal da Relao de Coimbra (processo n. 267/11.9TBOFR.C1).
19
Parecer do Conselho Consultivo do IRN, I.P., proferido no processo R.P. 70/2015 STJSR-CC, disponvel em
www.irn.mj.pt.
106
DIREITO REGISTAL
Outro caso de pluralidade de pedidos o que ocorre quando a ao judicial visa a impugnao
de um facto jurdico j registado e, simultaneamente, se pede o cancelamento do registo 20.
Conquanto esteja em causa um pedido que no tem autonomia na estrutura da ao, e que
antes se deve ligar, como consequncia, ao pedido principal (esse, sim, objeto de publicidade
registal, desde que enquadrvel no art. 3. do CRP), no deixam de ser perturbadores os
termos, muitas vezes acrticos e potenciadores de resultados contraditrios, em que esse
pedido aparece inserido nas aes judiciais 21.
Por isso, parece relevante destacar, aqui, que o pedido de cancelamento do registo s dever
ser formulado quando se invoque um vcio do registo, que implique a sua expurgao da ficha
de registo, ou quando esteja em causa a impugnao de um facto jurdico j registado, e,
portanto, quando se vise a extino desse facto (no a mera modificao, como acontece na
ao de preferncia, ou um escopo obrigacional, como na impugnao pauliana, que, como se
sabe, deixa intocado o efeito real do negcio jurdico e inclume o seu registo).
Considerando que o cancelamento do registo s pode ser feito com base em deciso judicial
que julgue extinto um facto registado; que declare nulo ou anulado um registo; ou que
especifique o concreto registo a cancelar (arts. 13. e 101./4 do CRP), no devero, a nosso
ver, ser judicialmente aceites pretenses genricas, como as que se analisam no pedido de
cancelamento de quaisquer registos eventualmente efetuados ou a efetuar sobre o prdio, e
que o servio de registo, pela indeterminao que encerram, no possa, depois, acolher.
3.2. Os limites da qualificao registal
Como j referimos, perante o pedido de registo da ao judicial, impe-se ao conservador, no

mbito da atividade de qualificao, a funo de interpretar o pedido luz da causa de pedir,
no para antecipar o seu mrito, mas para decidir sobre a sua relevncia registal.
ponto indiscutvel que no pertence ao conservador, seno ao juiz, a competncia para

sindicar os pressupostos processuais e apreciar as questes de fundo (apurando da sua
conformidade e coerncia legais), e que, por isso, sero imprprios quaisquer motivos de
recusa ou de dvidas do registo que se traduzam num juzo de valor sobre a viabilidade da
pretenso deduzida em juzo.
Isso no significa, naturalmente, que a ao judicial, por corresponder a um conflito de

interesses que compete ao tribunal dirimir, deva ficar a salvo do princpio da legalidade que
enforma o sistema de registo predial e que, sobre o pedido de registo respetivo, no deva
incidir o ato de qualificao previsto no art. 68. do CRP.
20
De acordo com o art. 8. do CRP, na redao dada pelo Decreto-Lei n. 116/2008, este pedido no tem que
ser feito de forma expressa, presumindo-se implcito no prprio pedido principal.
21
Cfr., por exemplo, os casos descritos nos pareceres proferidos nos processos R.P. 20/98 DSJ-CT (BRN n.
8/98, caderno II) e R.P. 30/98 DSJ-CT (BRN n. 10/98, caderno II).
107
DIREITO REGISTAL
Em face das normas reguladoras do registo predial, no constitui interferncia na esfera de

competncia dos tribunais, mas aplicao do princpio da legalidade (art. 68. do CRP),
prossecuo do escopo de segurana e de certeza do registo predial (art. 1. do CRP), e
cumprimento dos deveres funcionais do conservador:
Apreciar a questo da registabilidade da ao e da sua articulao com a situao

tabular em vigor;
Verificar a identidade do prdio, confrontando os elementos descritivos constantes
do articulado processual com a informao que consta no registo;
E assegurar o cumprimento de princpios basilares do sistema de registo, como so

os princpios da prioridade (art. 6. do CRP) e o princpio do trato sucessivo (art. 34./4
do CRP).
3.3. O princpio do trato sucessivo como limite positivo da qualificao
Um dos princpios que mais vezes tem sido convocado no domnio da qualificao das aes
judiciais precisamente o princpio do trato sucessivo, na modalidade da continuidade das
inscries, que, no fundo, garante ao titular inscrito do direito que se visa adquirir, modificar,
limitar ou extinguir em juzo; ao titular inscrito de um direito de natureza e espessura iguais ao
direito que se pretende judicialmente reconhecido; ou ao titular do registo que se visa
expurgar da ficha, que o facto jurdico (ao judicial) no pode ingressar plenamente no registo
sem a sua interveno (art. 34./4 do CRP).
Como atrs se referiu, ao juiz que cabe apreciar os pressupostos processuais e, portanto, o
juiz que decide se autor e ru so as partes legtimas, ou as partes exatas 22.
Porm, quando se exige a interveno do titular inscrito na ao judicial, no se est a sindicar

este pressuposto processual ou a fazer qualquer tipo de acertamento acerca do direito que
deve prevalecer, mas to somente a reclamar a aplicao dos princpios que comandam o
processo de registo e que, nas palavras de Carvalho Fernandes, constituem a via para uma
realizao efetiva da funo e da finalidade do registo predial 23.
Trata-se aqui de um princpio que gravita em torno do princpio da prioridade (art. 6. do CRP)
e da presuno derivada do registo a que se refere o art. 7. do CRP, onde expressamente se
consagra que o registo definitivo constitui presuno de que o direito existe e pertence ao
titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define.
Ora, se o registo confere ao titular inscrito este grau de proteo, bem se compreende que
nenhum ato de registo, seja ele qual for (e que no seja consequncia de outro anteriormente
inscrito), deva ingressar no registo sua revelia.
22
A expresso usada, a partir de HENCKEL, por VARELA, ANTUNES et. al., Manual de Processo Civil, 2. ed.,
rev. e at., Coimbra Editora, Coimbra, p. 129.
23
Lies de Direitos Reais, cit., p. 116.
108
DIREITO REGISTAL
Assim se passa tambm com o registo das aes judiciais, mesmo quando esteja em causa o
reconhecimento do direito fundado em aquisio originria 24, e, como tal, se vise romper com
a linha de trato sucessivo ou inaugurar uma nova, uma vez que a exigncia da interveno do
titular inscrito na ao se justificar ento na necessidade de ilidir a presuno derivada do
registo a seu favor.
No obstante a tendncia crescente dos profissionais do foro para compreender a relevncia

do registo das aes judiciais e assegurar os requisitos necessrios viabilidade do registo, a
verdade que continuam a existir alguns casos de aes judiciais que suscitam dificuldades de
registo fundadas no incumprimento do trato sucessivo.
Quando assim acontea, as solues a mobilizar podero variar em funo das circunstncias
do caso concreto e da natureza do facto jurdico ou da causa em que assente a pretenso do
autor, implicando ou o reatamento do trato sucessivo ou o rompimento da linha em curso,
iniciando-se, com a converso em definitivo do registo da ao, uma nova linha de trato
sucessivo, a partir do autor.
Assim, quando o facto jurdico de que proceda a pretenso deduzida na ao derive de pessoa
(ru) que adquiriu do titular inscrito, em princpio ter de ser obtida a feitura do registo em
falta a favor do ru, reatando-se, com isso, a linha de trato sucessivo. No bastar, neste caso,
a mera apresentao em juzo do ttulo comprovativo da aquisio do direito a favor do dito
ru, porquanto, em regra, o princpio do trato sucessivo atua, no plano das aquisies
derivadas, numa linha contnua de inscries capaz de tornar cognoscvel por terceiros cada
uma das vicissitudes do direito, a sua causa e os seus sujeitos, permitindo, desta forma, que o
registo predial se torne reflexo, ordenado e encadeado, da situao jurdica do prdio.
Quando esteja em causa o reconhecimento do direito fundado, por exemplo, em aquisio

originria, a soluo a mobilizar pelo autor ser ento de ndole processual, normalmente, por
via da interveno provocada (art. 316. do CPC), sendo que, para efeitos de superao das
deficincias do pedido de registo da ao judicial, bastar que se comprove a apresentao em
juzo do respetivo requerimento, devendo fazer-se constar do extrato da inscrio da dita ao
judicial as circunstncias em que o titular inscrito foi chamado demanda 25.
24
A propsito da ao que vise o reconhecimento do direito de propriedade com fundamento em aquisio
por usucapio, no ser deslocado lembrar aqui que, no tendo havido registo prvio desta ao, o facto
jurdico a inscrever, com base na procedncia do pedido nela formulado, a deciso judicial de
reconhecimento do direito de propriedade, e no a aquisio por usucapio. Porm, como se acentuou, entre
outros, no parecer proferido no processo R.P. 234/2011 SJC-CT, na esteira do entendimento j firmado no
processo R.P. 119/98 DSJ-CT (ambos disponveis em www.irn.mj.pt), no deixa de ser idntica a eficcia que
se extrai da inscrio de aquisio ou do registo do reconhecimento do direito de propriedade, quer ao nvel
do trato sucessivo (art. 34./4 do CRP) quer da presuno de titularidade do direito a que alude o art. 7. do
CRP.
25
Sobre a desnecessidade de se aguardar pela deciso que vier a recair sobre esse requerimento, cfr. acrdo
do Tribunal da Relao de Lisboa, de 1991-06-27 (Agravo n. 3343/91), citado no parecer do Conselho Tcnico
do IRN, I.P., proferido no processo R.P. 181/2000 DSJ-CT (BRN 2/2001, Caderno II), onde tambm se aconselha
uma referncia tabular expressa da interveno provocada.
109
DIREITO REGISTAL
Naturalmente, a apreciao da viabilidade da interveno provocada, do ponto de vista da

estrutura da ao judicial em causa, da competncia exclusiva do juiz do processo, podendo
por isso acontecer que a mesma no venha a ser admitida.
Se assim ocorrer, bvio que a relao processual patenteada pelo registo, onde o titular
inscrito aparece como sujeito passivo, deixa de existir, donde, extinta a instncia em relao
ao dito titular inscrito, desaparece a base do registo da ao, e o seu desfecho s poder ser o
cancelamento.
4. A funo do registo provisrio da ao judicial
Comemos por sublinhar que a registabilidade das aes judiciais depende do seu
enquadramento no art. 3. do CRP, e tambm j dissemos que as aes judiciais, embora
encerrem pretenses cujo mrito s aos tribunais compete apreciar, no se encontram, ainda
assim, excludas do campo da qualificao registal, pois, como qualquer facto jurdico trazido a
registo, s podero receber proteo tabular se no suscitarem dvidas quanto identidade
do prdio e se, do seu contedo e estrutura, no resultar incumprimento de princpios que do
corpo e sentido ao sistema de registo predial, como o princpio do trato sucessivo.
Por convenincia expositiva, deixmos para o fim a razo de ser do registo das aes judiciais,
embora esta seja, talvez, a questo nuclear no tema em apreo.
A este propsito, comeamos por sublinhar que a inscrio da ao judicial s se justifica na

perspetiva da obteno de uma deciso de procedncia do pedido, essa, sim, geradora dos
efeitos previstos no art. 3. do CRP, sendo que o que se visa, a final, o registo da prpria
deciso judicial 26.
Da que, na sua conceo tcnica, o registo comece por ser provisrio (por ainda s haver uma
pretenso de alterao da situao jurdica do prdio) e de sinalizao do facto que inicia o iter
tendente obteno do efeito pretendido, e, em face da deciso judicial de procedncia
transitada em julgado, se transmute depois, com a sua converso em definitivo, em registo
dessa deciso, passando a valer como publicitao definitiva do efeito alcanado.
Mas, se a ao judicial , por definio, um pleito por resolver, ou uma situao pendente, de
que serve a sua inscrio, se, aos terceiros que contactam o registo predial, nada de definitivo
podemos adiantar sobre a alterao da situao jurdica do prdio que com ela se visa obter?
Pois bem, a inscrio provisria serve na justa medida em que, de acordo com o art. 6./3 do
CRP, o registo convertido em definitivo conserva a prioridade que tinha como provisrio. Logo,
26
Lembramos que tambm a sentena homologatria da transao (art. 290./3 CPC) poder servir de base
converso do registo provisrio de ao judicial, desde que o seu contedo se contenha nos limites do
pedido. Cfr., entre outros, pareceres emitidos nos processos R.P. 109 e 110/97 DSJ-CT e R.P. 22/2000 DSJ-CT,
publicados no BRN 4/98, Caderno II, e no BRN 9/2000, Caderno II, respetivamente. Sobre o valor da transao
judicial para efeitos de registo, cfr. ainda o parecer proferido no processo R.P. 91/2012 SJC- CT, disponvel em
www.irn.mj.pt.
110
DIREITO REGISTAL
o registo provisrio da ao acaba por desempenhar a importante funo de reservar o lugar

para o registo da prpria deciso judicial transitada em julgado.
O mesmo dizer que o registo da ao judicial, uma vez convertido em definitivo, permitir
antecipar a prioridade tabular do efeito obtido com a procedncia da ao, desde que esse
efeito seja ainda aquele que foi sinalizado no extrato da inscrio da ao e na meno relativa
ao pedido (art. 95./1/g)/2. parte do CRP).
Quando ocorra uma alterao do pedido que consubstancie uma modificao ou uma
ampliao do efeito pretendido, h que promover uma nova inscrio de ao judicial e obter,
dessa forma, a competente reserva de lugar para o novo pedido, tornando-se imprestvel o
registo feito anteriormente 27. Bem se compreende que assim seja, para no sacrificar o
princpio da prioridade, que , consabidamente, o esteio de todo o sistema de registo predial.
O pedido formulado na ao constitui, pois, o alfa e o mega do registo das aes judiciais,
porque com base nele que se decide sobre o registo da ao judicial, e porque por ele que
se guia a converso em definitivo deste registo, uma vez que s a deciso judicial que se
contenha nos limites do pedido mencionado na inscrio da ao judicial poder ingressar por
averbamento a esta inscrio e beneficiar da reserva de lugar por ela criada.
Ainda a propsito da finalidade ou funo do registo provisrio das aes judiciais, no

podemos deixar de convir que, atravs do registo de uma ao judicial, no se constitui um
novo direito, e que, antes da converso desse registo, o que se divulga apenas uma
determinada situao jurdica de contencioso judicial 28.
Contudo, ser tambm inegvel que a vigncia desse registo, ainda que provisrio, a sua
funo cautelar e a considerao do efeito pretendido pelo autor permitem, desde logo,
neutralizar o ingresso de factos jurdicos incompatveis, por via do j aludido princpio do trato
sucessivo, que aqui opera por via da provisoriedade por natureza prevista no art. 92./2/b) do
CRP, fazendo-se depender a sorte dos registos incompatveis da sorte do registo provisrio
de ao judicial antecedente, nos termos definidos nos n.s 7 e 8 do mesmo art. 92..
Ainda assim, mais uma vez repetimos, o princpio do trato sucessivo reveste natureza
meramente formal, e, como tal, no visa decidir qual o melhor direito, de entre os que so
conflituantes, nem definir o efeito substantivo decorrente do registo da ao em causa em
relao a terceiros.
5. Os efeitos do registo das aes judiciais em relao a terceiros
Com efeito, o ponto mais controverso em matria de registo das aes judiciais ser, sem
dvida, o que respeita aos seus efeitos em relao a terceiros. este o plano mais caro aos
27
Se j tiver havido apreciao de mrito, transitada em julgado, que defira o novo pedido, o registo a
requerer h de versar ento sobre a prpria deciso judicial.
28
Neste sentido, JARDIM, MNICA, Efeitos Substantivos do Registo Predial, cit., p. 654.
111
DIREITO REGISTAL
tribunais, porque, em regra, ao juiz, e no ao conservador, que os comandos normativos

relativos aos efeitos substantivos do registo das aes em relao a terceiros so dirigidos. E
porque nos tribunais, e no nos servios de registo, que se faz o acertamento dos direitos e
se decide precisamente qual o direito que deve prevalecer, dentre os que so conflituantes.
, pois, nos tribunais, e nesse momento crtico do acertamento judicial dos direitos, que as
teorias se vergam realidade, cabendo ao juiz, enquanto aplicador do direito, encontrar o
critrio normativo que h de constituir a mxima de deciso, e, apelando de novo s palavras
de Oliveira Ascenso, julgar segundo o direito objetivo, que no aquele que outros lhe
recomendem ou imponham, mas aquele que, em conscincia, lhe aparea como verdadeiro29.
Isto no significa, naturalmente, que o labor da doutrina no seja, o mais das vezes, a
luminria de que ns, os prticos do direito, nos socorremos, em busca das possveis maneiras
de ver e das explicaes necessrias boa compreenso das normas.
Ora, exatamente por uma referncia, necessariamente perfunctria, a algumas das

concluses retiradas pela doutrina mais recente, abrangente e incisiva sobre a matria, que
aqui deixamos sinalizado o problema dos efeitos do registo das aes judiciais em relao a
terceiros 30.
Assim, o primeiro aspeto a destacar o que se relaciona com a compreenso do art. 263./3
do CPC 31, que, alinhando com o entendimento doutrinrio aqui concitado, deve ver a sua
funo recentrada no plano processual e deixar de ser mobilizado como critrio normativo
para a fixao dos efeitos do registo das aes contra terceiros.
Isto, porque, por um lado, este preceito legal tem o seu mbito limitado transmisso
derivada de coisa ou direito litigioso e, por isso, no de molde a albergar todo o leque de
aes registveis, e, por outro, porque versa sobre a posio daquele que adquiriu na
pendncia da ao e que, diante do registo prioritrio da ao, passa a ser havido como parte
processual, e no como terceiro 32.
Neste fio de pensamento, o critrio normativo regulador do efeito do registo das aes
judiciais ter, ao invs, de ser encontrado no disposto no art. 5./1 do CRP (onde se dispe que
os factos sujeitos a registo s produzem efeitos em relao a terceiros depois da data do
respetivo registo), e no Cdigo Civil, aplicando-se o que nele se encontre estatudo a
propsito do alcance da sentena que julgue procedente a ao em causa; e o que na soluo
de direito substantivo a vertida eventualmente se disponha acerca do valor a atribuir ao
registo desta ao 33.
29
O Direito, cit., p. 320.
30
Acompanhamos de perto JARDIM, MNICA, Efeitos Substantivos do Registo Predial, cit., pp. 632 e ss.,
ressaltando a recolha doutrinria e jurisprudencial feita pela autora, bem com a sua anlise crtica.
31
Para uma perspetiva alargada e abrangente do tema da transmisso da coisa ou direito litigioso, embora
em termos nem sempre coincidentes com o expendido em Efeitos Substantivos do Registo Predial, parece-nos
imprescindvel a leitura de SILVA, PAULA COSTA E, Repensando a Transmisso da Coisa ou Direito em Litgio,
Coimbra Editora, Coimbra, 2009.
32
Efeitos Substantivos do Registo Predial, cit., pp. 655 e 685, n. 1322 e ss.
33
Efeitos Substantivos do Registo Predial, cit., pp. 655/656.
112
DIREITO REGISTAL
Desta articulao necessria logo decorre, naturalmente, que o efeito do registo da ao no

sempre o mesmo.
Como referiu Carlos Ferreira de Almeida 34, a publicidade tende a possuir, como efeito mnimo,
a oponibilidade em relao a terceiros, e essa a regra quase geral do nosso direito.
Ora, precisamente a palavra quase que aqui se assume como decisiva, desde que
queiramos subscrever o entendimento de que o efeito do registo da ao no uniforme; que,
portanto, pode variar consoante a ao em causa, e desde que queiramos constatar que a
funo do registo da ao pode mesmo limitar-se a uma mera publicidade notcia.
Fazendo uma smula breve, e meramente exemplificativa, dos efeitos que o registo da ao
judicial pode promover:
A) A precedncia do registo da ao judicial, convertido em definitivo, pode garantir a

eficcia direta da sentena que a julgue procedente contra os subadquirentes do ru:
Esto nestas condies as sentenas que sejam de molde a produzir um efeito

substantivo contra esses subadquirentes, independentemente do registo, em virtude da
relao de prejudicialidade ou dependncia existente entre a relao jurdica julgada e a
relao jurdica da qual o terceiro parte. Assim acontece, por exemplo, com a ao de
reivindicao, a ao de inexistncia e a ao de preferncia.
Aqui, o registo prioritrio da ao no produz um efeito substantivo contra os terceiros,

porque este efeito j existe independentemente do registo. O registo prioritrio da ao
limita-se a assegurar a eficcia direta da sentena em relao a esses terceiros.
Esto igualmente nestas condies as sentenas que, por via da prioridade do registo
da ao respetiva, vm alargadas a sua eficcia substantiva contra terceiros que tenham
adquirido antes da interposio da ao e no tenham procedido ao registo do seu
direito, servindo de exemplo a ao de resoluo e o disposto no art. 435./2 do CC.
Aqui, o registo prioritrio da ao determina um novo efeito substantivo da sentena

que atinge o terceiro adquirente.
Tambm esto nestas condies as sentenas de declarao de nulidade ou de

anulao de negcio jurdico, nos termos do art. 291. do CC, quando a ao respetiva
tenha sido registada com prioridade.
B) O registo da ao de declarao de nulidade ou de anulao de negcio jurdico que

no beneficie de prioridade pode, ainda assim, consolidar os efeitos substantivos da
sentena em relao a terceiros, desde que estes tenham adquiridos de m f ou a ttulo
gratuito.
34
Publicidade e Teoria dos Registos, Coimbra, 1966, p. 333.
113
DIREITO REGISTAL
C) O registo da ao de declarao de nulidade ou de anulao de negcio jurdico que

no beneficie de prioridade pode consolidar os efeitos substanciais da sentena em
relao aos subadquirentes a ttulo oneroso, de boa f, desde que a ao tenha sido
registada dentro dos trs anos posteriores concluso do negcio.
D) O registo da ao judicial pode limitar-se a exercer uma funo de mera publicidade

notcia, alertando terceiros para a existncia do litgio.
Ser o caso da ao de impugnao pauliana, de cuja procedncia s resultam efeitos

meramente obrigacionais, e que, no seu trao substantivo, demanda que o credor s
possa exercer o seu direito contra os subadquirentes em ao contra eles intentada (art.
613. do CC).
6. Concluso
Feito este percurso breve, resta-nos sublinhar que o tema do registo predial das aes judiciais
suficientemente complexo para prescindir de uma densificao argumentativa e de uma
reflexo adicional, designadamente quando estejam em causa situaes mais particulares,
com a que respeita ao registo da ao de execuo especfica.
Reconhecemos que a tarefa nunca est concluda e tomamos por certa a afirmao de que
para ns, juristas, a dialtica entre a superao da dvida e o pr em causa a certeza adquirida
h de ser permanente.
Para encerrar, no encontramos, por isso, melhores palavras do que as de Orlando de

Carvalho, quando impressivamente afirma que nenhum direito definitivamente facto, ao
invs, sempre alguma coisa em construo.
Referncias bibliogrficas
ALMEIDA, CARLOS FERREIRA DE, Publicidade e Teoria dos Registos, Coimbra, 1966;
ASCENSO, OLIVEIRA, O Direito Introduo e Teoria Geral, 13. ed., Almedina, Coimbra;
ASCENSO, OLIVEIRA/SILVA, PAULA COSTA E, Alienao a terceiro de prdio objecto de

contrato-promessa e registo de aco de execuo especfica, Anotao ao acrdo do STJ, de
1991/05/08, ROA, Ano 52, 1992, I;
FERNANDES, LUS A. CARVALHO, Lies de Direitos Reais, 4. ed. rev. e at., Quid Juris?
Sociedade Editora, Lisboa, 2003;
114
DIREITO REGISTAL
FREITAS, JOS LEBRE DE, A Ao Declarativa Comum luz do Cdigo de Processo Civil de
2013, 3. ed., Coimbra Editora, Coimbra;
JARDIM, MNICA, Efeitos Substantivos do Registo Predial, Almedina, Coimbra, 2013;

NUNES, CATARINO, Cdigo do Registo Predial Anotado, 1968;
PINTO, RUI, Notas ao Cdigo de Processo Civil, Coimbra Editora, Coimbra, 2014;
SILVA, PAULA COSTA E, Repensando a Transmisso da Coisa ou Direito em Litgio, Coimbra

Editora, Coimbra, 2009;
VARELA, ANTUNES et. al., Manual de Processo Civil, 2. ed., rev. e at., Coimbra Editora,
Coimbra.
Vdeo da apresentao
https://educast.fccn.pt/vod/clips/2bjghj7hlh/flash.html
115
DIREITO REGISTAL
EQUVOCOS MAIS FREQUENTES A PROPSITO DO REGISTO PREDIAL 1
J. A. Mouteira Guerreiro
1. Decorreram j mais de 27 anos desde que se iniciaram os Cursos de Extenso Universitria

e de Formao como uma das etapas necessrias para o ingresso na carreira de conservador
e de notrio. Estes cursos foram estabelecidos, quase 11 anos depois da publicao do
diploma que criou o CEJ 2, na Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra, sem depois
nunca dela terem sido deslocados. Sempre foram exigentes, tendo uma componente de
cadeiras tericas, ministrada por professores daquela Faculdade e outra de prticas lecionada
por conservadores e notrios reconhecidos e tidos como aptos para aquela finalidade.
Recordo-me que um dos primeiros auditores desses cursos que possivelmente se considerava
competente e temos de lhe dar alguma razo, visto que j tinha passado o crivo inicial da
admisso, conseguindo-a entre mais de 2.000 candidatos para apenas 50 vagas confessou-
me que considerava excessivo ter de voltar a estudar quase todo o Direito quando j tinha
concludo o curso e at com muito boa nota.
Tentei explicar-lhe que os Registos e o Notariado tambm lidam com muitas reas do Direito e
bem assim os motivos pelos quais devia estudar mais aprofundadamente vrios ramos
jurdicos, razes essas que, claro, aqui no vou repetir, mas que, indubitavelmente, teriam
uma bem maior pertinncia caso se tratasse de auditores do CEJ.
Mas lembrei-me deste episdio a propsito do que penso representar um dos mais frequentes
equvocos sobre o Registo Predial.
que o estudo deste tem sido abordado apenas na cadeira de Direitos Reais e no captulo da
publicidade destes Direitos. Tambm entre a maioria dos autores que publicaram lies sobre
a matria, bem como em muitos dos acrdos que se pronunciaram sobre o objetivo do
Registo, vai-se repetindo que este o de conferir publicidade aos Direitos Reais, ensinando-se,
na esteira da clssica explicao de CARLOS FERREIRA DE ALMEIDA na sua excelente monografia
Publicidade e Teoria dos Registos, que se trata da publicidade organizada ou racionalizada,
em contraposio com a publicidade espontnea da posse.
1
Conservador do Registo Predial (Aposentado) e Professor da Universidade Portucalense.

2
Como sabido o Centro de Estudos Judicirios foi criado pelo Decreto-Lei n. 374-A/79, de 10 de setembro,
e os os Cursos de Extenso Universitria e de Formao pelo Decreto-Lei n. 92/90, de 17 de maro,
depois alterado pelo Decreto-Lei n. 206/97, de 12 de agosto. Antes da publicao deste diploma o Ministro
da Justia da altura chegou a considerar a hiptese dessa formao se fazer numa seco do CEJ, ideia que
depois foi (e bem) rejeitada.
119
DIREITO REGISTAL
E devo dizer que at vigncia do atual Cdigo do Registo Predial 3 esta interpretao estava
certa, at porque correspondia ao que diziam os textos legais.
Contudo, reafirmando aqui o que tenho procurado mostrar noutras oportunidades,

presentemente no assim. A finalidade do registo deixou de ser apenas a daquela
publicitao. E isto por diversas razes.
A primeira e a fundamental que a anterior legislao, que motivou aquela correta

assero, mudou e mudou substancialmente. Uma outra a de que a publicitao dos direitos,
que sem dvida se continua a inscrever nos fins do registo, est hoje em dia muito longe de se
confinar aos Direitos Reais.
Dissemos que a legislao mudou porque em todos os diplomas legais que precederam o atual
Cdigo do Registo Predial (C. R. Pred.) e a este diploma que nos passaremos a referir
sempre que no indicarmos outro como foi, mais recentemente, o caso do Cdigo de 1959 e
depois do de 1967, publicado logo aps a promulgao do Cdigo Civil e que vigorou
praticamente intocado durante largos anos, dizia-se que o Registo tinha por finalidade cito
textualmente dar publicidade aos direitos inerentes s coisas imveis. E a epgrafe do
artigo 1 desse e dos anteriores cdigos enunciava: finalidade do registo. Repito:
finalidade, expresso claramente formulada pelo legislador no singular.
Todavia, como recordei, a lei mudou. Antes, mas sobretudo depois do Cdigo de 83 que
nunca entrou em vigor , foram apresentadas diversas sugestes e a Associao dos
Conservadores produziu estudos (em alguns dos quais tive o grato ensejo de participar), aps o
que o Ministrio da Justia aceitou rever profunda e estruturalmente o sistema do Registo e,
em consequncia, veio finalmente a ser publicado o atual Cdigo. Neste, logo no artigo 1, a
prpria epgrafe do preceito passou a dizer fins do registo. Note-se: no como
ancestralmente uma nica finalidade, mas fins, agora explicitamente referidos no plural.
Quer dizer: a lei consagrou, na prpria epgrafe do preceito, uma forma plural indicativa de
que as finalidades do registo passaram a ser mais do que aquele anterior, nico e clssico
objetivo publicitrio. Depois, o artigo esclarece, por um lado, que a publicidade se refere
agora, amplamente, situao jurdica dos prdios e no, como na anterior redao, to-
s ao Direito das Coisas e ainda o que para mim o mais significativo de tudo , que o
Registo passou a ter em vista obter (na expresso legal) a segurana do comrcio jurdico
imobilirio.
Vemos, portanto, que depois de diversa evoluo e de muito debate, incluindo os rduos
trabalhos preparatrios, a alterao foi pensada e profunda e no podemos passar por ela
3
Falamos em vigncia e no em publicao, visto que foi publicado o anterior Decreto lei n 305/83, de 29 de
junho que foi considerado bastante revolucionrio , tendo aprovado um Cdigo que (como adiante
dizemos) nunca chegou a entrar em vigor. No entanto, j ento se procurou modernizar o sistema registral
e adapt-lo, em primeiro lugar, s exigncias de segurana e celeridade, hoje postas pela natureza do nosso
comrcio jurdico e valorizao de f pblica registral, como se l no Prembulo.
120
DIREITO REGISTAL
desconsiderando-a 4, visto que, como evidente, temos de conferir lei o indispensvel

destaque, sobretudo se, como foi o caso, cada palavra dela foi debatida e bem refletida.
Uma outra razo, que outrossim relevante, tem a ver com a multiplicidade de direitos que
atualmente o Registo Predial visa acautelar e tornar oponveis e que no se circunscrevem,
como outrora volto a transcrever ipsis verbis aos direitos inerentes s coisas imveis.
Trata-se presentemente, como reza o artigo 1, da situao jurdica dos prdios. Sublinho:
toda a situao jurdica relevante referente aos imveis e no s os Direitos Reais.
Para exemplificar menciono apenas, alm dos Direitos das Coisas, os casos de registo do
contrato-promessa meramente obrigacional, o dos diversos factos relativos aos direitos
administrativo e do urbanismo, como o caso do loteamento urbano que passou a fazer parte
do quotidiano de qualquer conservatria, e bem assim ao de vrios outros factos, incluindo
algumas aes no reais, como a ao pauliana que agora at ficou expressamente prevista na
alnea a) do artigo 3 do Cdigo.
Em suma: a lei passou a querer que o Registo desse a conhecer a verdade sobre qualquer
inscritvel situao jurdica dos prdios 5 e no apenas, como anteriormente, a de dar
publicidade aos direitos inerentes s coisas imveis.
Quanto a esta bsica matria dos fins do Registo, conceda-se-me ainda que transcreva
FERNANDO MNDEZ quando no seu livro De la Publicidad Contractual a la Titulacin Registral diz
o seguinte: no novo Registo a inscrio no publica o Direito: o Direito. Seguidamente diz
que o fim meramente publicitrio do Registo s admissvel caso se entenda que este se limita
a tornar eficaz a escritura pblica atravs da sua publicitao erga omnes. Ora, no assim. E
explica: o Registo hoje forma parte do sistema aquisitivo 6.
Embora a expresso o Registo Direito para qualquer sistema registral designadamente

para o portugus ou o espanhol nos parea desadequada e apenas uma metfora de efeito
enftico (at porque no estamos a falar do sistema germnico), no entanto o esclarecimento
de FERNANDO MNDEZ de que hoje em dia o Registo forma parte do sistema aquisitivo, j a
meu ver representa uma real concluso cientfica.
Na verdade, julgo que temos de achar certssimas essas palavras, considerando que luz do
atual normativo (como h anos tenho procurado defender), passou a vigorar entre ns no um
simples acto translativo, mas sim um processo. Creio que esta interpretao correta
principalmente em consequncia de terem sido introduzidos os princpios da legitimao
4
Ao que nos tem sido dado perceber, tem havido uma certa corrente jurisprudencial (qui dominante, como
parece decorrer do conhecido Acrdo Uniformizador n 3/99) que, v.g. sobre o conceito de terceiro, poucos
efeitos reconhece ao registo definitivo de aquisio.
5
SEABRA LOPES diz o seguinte: A possibilidade de conhecer com verdade a situao jurdica de pessoas e coisas
constitui elemento essencial confiana no estabelecimento de relaes jurdicas e consequentemente
confiana na vida em sociedade E, no pargrafo seguinte, acrescenta: A estabilidade econmica e social
reclama de facto a disponibilidade de mecanismos que garantam a possibilidade de conhecimento das
situaes jurdicas, de um conhecimento qualificado que permita obter uma certeza jurdica (Cf. LOPES,
Joaquim Seabra: Direito dos Registos e do Notariado, 7 ed., Almedina, 2014, p. 9).
6
Cf. GONZLEZ, Fernando Mndez, De la publicidad contractual a la titulacin registral El largo proceso hacia
el Registro de la Propiedad. Pamplona: Thompson: Civitas, 2008, pp. 27/28 ( mas itlico nosso).
121
DIREITO REGISTAL
dispositiva que obriga a que o transmitente ou o onerante demonstre atravs do Registo que
est legitimado para poder dispor, visto que, como doutrinou MENEZES CORDEIRO, o artigo 9/1
do C. Reg. Pred. veio condicionar a prpria alienabilidade dos direitos existncia prvia do
registo a favor do alienante 7 e em 2008 o da obrigatoriedade de registar, pelo qual, a
finalizar o processo aquisitivo, passou a ser obrigatrio registar a aquisio, obrigao que
recai em primeiro lugar sobre os prprios tituladores.
No se pode igualmente esquecer que a verificao da legalidade do contrato deixou de estar

centrada na fase da feitura do ttulo que, como se sabe, pode agora ser o simples documento
particular autenticado , o que fatalmente significou transferi-la principalmente para a fase do
registo.
Com efeito, a obrigatoriedade de titulao dos atos e contratos por escritura pblica ou por
outro documento autntico credvel e facilmente cognoscvel por todos, foi expressamente
excluda pela lei e o documento particular, podendo ser feito por qualquer pessoa no
identificada 8, ainda que ignore completamente o que um negcio jurdico, considerado
bastante. Depois, muitas vezes sumarssimamente autenticado, sendo certo que, apesar da
ininteligibilidade de toda esta conjuntura (!), a autenticao ao contrrio do que devia ser, na
prtica em pouco mais consiste do que na aposio de um carimbo, sem uma indagao e
muito menos aprofundada da real vontade das partes, j que a lei considera suficiente que
estas digam que j leram o documento particular e conhecem o que nele est escrito. Alm
disso, esses ttulos apesar de ter sido institudo (e bem) o seu depsito eletrnico,
permanecem privados e os seus exemplares so os que as prprias partes possuem.
Mas ainda, a propsito dos fins do Registo, recordo que no Curso de Direitos Reais RUI PINTO
DUARTE (que dos poucos professores de Direito que indica quais so atualmente as diversas
finalidades que o Registo Predial prossegue, mas que aqui no irei pormenorizar) menciona
alguns, tais como a garantia do crdito, a eficcia prtica das decises judiciais relativas a
imveis, mormente em relao a quem no foi parte nos processos, o desenvolvimento dos
mercados imobilirios, a proteo de imveis no comrcio jurdico, a facilitao das reformas
fundirias, a promoo do desenvolvimento imobilirio e do planeamento urbanstico e das
infraestruturas, bem como da gesto ambiental, a produo de dados estatsticos e a
7
Seguidamente, este Autor diz: Com isso no se instituiu, apenas, a referida restrio autonomia privada.
Conseguiu-se um processo que equivale a submeter os negcios com eficcia real relativos a prdios
sindicncia prvia dos servios pblicos do registo, com o relevo material que tal situao envolve. Cf.
CORDEIRO, Antnio Menezes: Evoluo Juscientfica e Direitos Reais, in Revista da Ordem dos Advogados,
Ano 45, pp. 71-112 (a parte transcrita de p. 109).
8
RUI PINTO DUARTE escreveu: Na dcada de 90, submetemos a alguns colegas vrias verses de um
documento intitulado Um Programa para a Justia: Algumas Sugestes, do que constava a seguinte
proposta: diminuio do nmero de actos que tm de revestir a forma de escritura pblica. Contudo,
acrescenta, o Dec.-Lei 116/2008, alargou o leque das entidades com competncia para realizar a
autenticao de documentos particulares. A nosso ver, esse leque demasiado amplo: as categorias de
entidades em causa compreendem muitas pessoas que no tm a preparao necessria para proceder
autenticao de documentos. E refere ainda que, em alguns casos, no se ops substituio da escritura
pblica pelo de termo de autenticao, sempre que em tal termo intervenha tambm advogado que declare
ter sido o autor do texto do acto. (Cf. DUARTE, Rui Pinto, A Reforma do Registo Predial de Julho de 2008. in
Revista do Notariado, n 1, maio de 2009, ISNN1647-2969, pp. 5-33. A parte transcrita de pp. 14/15 e nota
15. Este estudo est igualmente disponvel em: www.fd.unl.pt/docentes_docs/ma/rpd_MA_7722.pdf).
122
DIREITO REGISTAL
facilitao da informao imobiliria. Refere tambm em alguns dos seus importantes

trabalhos, que foi publicado pelo Conselho Econmico e Social das Naes Unidas o
documento n HBP/1998/8 no qual se concluiu que os registos pblicos de imveis tm vrias
finalidades e so cito literalmente indispensveis ao desenvolvimento social. claro que
este documento daquele relevante Organismo internacional tem um incontornvel valor e
relevo que no pode ser menosprezado. E nas suas Lies este Professor conclui afirmando:
no cremos necessrio acrescentar o que quer que seja para demonstrar os benefcios
resultantes dos registos pblicos de imveis 9.
Todavia, ainda que se questione esta conceo, o que nos parece indiscutvel que de todos
os apontados objetivos faz parte o fundamental desgnio da segurana do comrcio jurdico
imobilirio, j que passou a estar expressamente consignado na lei, pelo que se mostra
necessrio que este relevante propsito legislativo seja reconhecido pelos causdicos em geral
e, designadamente, pela nossa Jurisprudncia.
que os direitos sobre imveis se registam e devem registar-se no apenas para serem
conhecidos e publicitados erga omnes, mas agora, como se verifica, tambm para que quem
contrata possa ter a segurana de que esses direitos so os que realmente existem e os que se
acham assumidos pelo Ordenamento. Ou seja. Na parte final deste artigo 1, corroborada pela
introduo de vrias outras disposies de que falaremos, a lei intentou garantir que a
publicitao se faa de modo a salvaguardar quanto possvel a verdade da existncia e da
licitude dos direitos inscritos. Ora, esta a segurana jurdica que est em causa, bem como a
confiana que lhe inerente e dela decorre e que no domnio dos negcios jurdicos
imobilirios possibilita a firmeza do Direito, o desenvolvimento econmico e a estabilidade
social, que gera uma consequente diminuio da conflitualidade.
Note-se que na nossa atual Sociedade da Informao e do Conhecimento o que afirmei

ganhou foros de irrefutabilidade. Recordemos que cada vez mais se exige que sejam feitos
registos referentes aos mais variados assuntos 10, que os mesmos sejam informatizados, que
contenham as menes consideradas relevantes e ainda que sejam internacionalmente
atendveis.
2. Num artigo que recentemente escrevi e que foi publicado na revista O Direito 11, entre
outros assuntos, tambm procurei abordar algumas das mais frequentes questes sobre o
9
Cf. DUARTE, Rui Pinto: Curso de Direitos Reais, 3 ed. Principia, 2013, pp. 137-138. Esta referncia consta
igualmente do ponto 8 (com a epgrafe A relevncia do registo predial) do referido trabalho deste
Professor publicado no n 1 da Revista do Notariado. A frase textual : Os registos pblicos dos imveis
so indispensveis ao desenvolvimento social. Como o Conselho Econmico e Social da Naes Unidas
sumariou num dos documentos em que abordou o assunto (em nota indica que o documento intitulado
Social and Economic Benefits of Good Land Administration HBP/1998/8). Consultvel em
www.un.org.docs/ecosoc) Cf. DUARTE, Rui Pinto: referida A reforma do registo predial de Julho de 2008. A
citao de p. 28.
10
No so apenas os mais conhecidos registos postais, de eleitores, de identificao criminal, de
associaes , mas muitos outros que inclusivamente diretivas comunitrias preveem e que se torna
suprfluo mencionar.
11
Refiro-me ao artigo publicado a pp. 485 e ss. da Revista O Direito, ano 147, 2015-II, ISSN 0873-4372.
123
DIREITO REGISTAL
Registo Predial que se me afiguram confusa e repetidamente apresentadas muitas das quais
com o aparente intuito de desvalorizar o papel do Registo. Uma das habituais alegaes
consiste em asseverar que o nosso sistema registral 12 meramente declarativo.
Ora, a meu ver no o e por diversas razes.
A ideia do registo ser meramente declarativo comeou por decorrer da prpria redao do
artigo 4 do Cdigo, que tem a epgrafe eficcia entre as partes e cujo contedo idntico
ao de correspondentes disposies dos cdigos anteriores. Face do disposto no n 1, os factos
sujeitos a registo, ainda que no inscritos, podem ser invocados entre as partes e o n 2 diz
que se excetuam os factos constitutivos de hipoteca.
Ora esta expresso excetuam tem sido sempre interpretada no sentido de que aquele n 2
uma norma excecional, o que se me afigura inexato por trs razes.
1) Em primeiro lugar, a norma excecional , como ensinava BATISTA MACHADO, a que

representa um jus singulare oposto ao regime-regra 13. E em outros reputados
autores, assim como em decises da Jurisprudncia, lemos sensivelmente o mesmo.
Tambm o Conselho Consultivo da Procuradoria Geral da Repblica, designadamente
no parecer de 5 de dezembro de 1991, citando JOS TAVARES, declara que o preceito da
lei excepcional o oposto ou contrrio ao da lei geral 14.
Ora, para o Registo Predial, a inscrio da hipoteca nunca deve ser considerada
singulare e o seu registo contrrio ao da regra geral. Para o concluir basta
recordarmos que o moderno Registo nasceu precisamente para registar as hipotecas
sobre prdios certos e determinados e as leis codificadas que o regulamentaram
chamaram-se, tal como em Espanha, leis hipotecrias e ainda hoje nesse e noutros
pases o direito registral denominado direito hipotecrio.
Acresce que os demais registos, a comear pelo de propriedade, seguindo-se-lhe os

outros, que passaram a ser feitos anos depois do de hipoteca e utilizando
exatamente a mesma tcnica.
Consequentemente, ao invs do que se tem defendido, no penso que devamos

interpretar a expresso excetuam-se referida no n 2 do artigo 4 no sentido tcnico-
jurdico definido no artigo 11 do Cdigo Civil.
2) Uma segunda razo consiste nisto: mesmo falando-se de registo constitutivo tal
como o conceito tem sido interpretado, verifica-se que o sistema registral portugus
constitutivo em diversas situaes que no apenas nas de hipoteca, mormente na
12
Na nota 2, a pg. 29 do meu livro Ensaio sobre a Problemtica da Titulao e do Registo Luz do Direito
Portugus indico os motivos pelos quais continuo a optar pelo adjetivo registral, ainda que a expresso
registal tambm se afigure correta (Cf. GUERREIRO, J. A. Mouteira, citado Ensaio Coimbra Editora, 2014,
ISBN 978-972-32-2219-7).
13
Cf: MACHADO, Joo Baptista - Introduo ao Direito e ao Discurso Legitimador. Coimbra: Almedina, 1985.
ISBN 9789724004716, p. 94.
14
Cf. Parecer da PGR n 78/91 in Dirio da Repblica n 111, II srie; Suplemento, 14-05-1992, pp. 4286 e ss.
124
DIREITO REGISTAL
hipoteca legal, como acontece quando o direito no existe se o registo no for feito.
Esse o caso de alguns nus, tais como: o do condicionamento da construo, o do
no fracionamento (previstos no artigo 6/7 da Lei do Loteamento: D.L. 555/99,
republicado pelo D.L de 9/9), o de renncia indemnizao previsto na al. t) do artigo
2/1 do Cdigo, alm de vrias outras hipteses previstas na lei, por exemplo, as
inscries de determinadas operaes de transformao fundiria, para nem sequer
referirmos o caso do registo da penhora, visto que j suscitou alguma polmica, muito
embora depois do que dito no Acrdo do Supremo de 12 de janeiro de 2012
(ANTNIO JOAQUIM PIARRA) 15 seja difcil demonstrar que no constitutivo.
Em suma: h bastantes registos, alm dos de hipoteca, que mesmo segundo a

conceo habitualmente adotada, so constitutivos, pelo que aquela nunca seria uma
hiptese excecional.
3) O terceiro motivo respeita ao sentido dos conceitos de constitutivo e declarativo

habitualmente adotados e que no me parece coerente que continuem a ser definidos
de modo exatamente igual ao que exposto pela doutrina germnica.
Creio que nos devemos recordar de que, apesar do reconhecido mrito e

profundidade dessa doutrina, a realidade que ela foi concebida e estruturada de
harmonia com o prprio Ordenamento jurdico e registral desses pases,
designadamente do da Alemanha, o qual , consabidamente, muito diferente do que
vigora nos latinos, como o caso do portugus.
O sistema alemo reconhecido como constitutivo, como dizem credveis autores

versados no tema caso de GARCIA GARCIA, que passo a citar , porque para a
transmisso, modificao e extino de direitos reais imobilirios elemento
necessrio e fundamental a inscrio no Registo (o Eintragung) 16. Quer dizer: o
direito real s nasce com o registo. Se este no for feito o direito que porventura possa
existir tem apenas uma natureza obrigacional.
por isso que para alguns autores que tm esta conceo germnica como o caso
de HEINRICH HRSTER e de MARIA ISABEL MENRES CAMPOS , nem sequer a inscrio de
hipoteca legal se considera constitutiva, mas apenas uma condio de eficcia da
mesma 17.
Depois de uma recente interveno que fiz na Universidade do Minho tive ocasio de falar
com o Professor HRSTER que a propsito me manifestou a opinio de que nem sequer o
15
Este Acrdo consultvel, alm de www.dgsi.pt/jstj.nsf em www.stj.pt/jurisprudencia/basedados e
http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/86b217824d0a8eaa80257ab4005180e8?
16
Cf. GARCIA GARCIA, Jose Manuel - Derecho Inmobilirio Registral o Hipotecario. Madrid: Editorial Civitas,
1988. Vol. I., p. 382.
17
Coerentemente com esta conceo, MARIA ISABEL H. MENRES CAMPOS, entende tal como HEINRICH HRSTER e
na esteira do ensino deste Professor que, mesmo na hipoteca, o registo no constitutivo, mas apenas uma
condio de eficcia da mesma. (Cf. CAMPOS, Maria Isabel Helbling Menres, Da Hipoteca. Coimbra:
Almedina, 2003, sobretudo pp. 184-189).
125
DIREITO REGISTAL
registo de casamento se deve considerar constitutivo 18. E no deixamos de reconhecer que no

sentido criativo do acto que nasceu, de um ist geboren alemo, o intrnseco elo nupcial
realmente teve a sua gnese, nasceu com o sim dos nubentes e no com a feitura do registo.
No entanto, sendo o registo obrigatrio, sem o assento ser lavrado o casamento no pode ser
invocado (artigo 1669 do C.C.), pelo que tais nubentes, para quaisquer efeitos,
inclusivamente pblicos, luz do nosso sistema jurdico no so havidos como casados.
Em suma: creio que o entendimento a respeito do que se tem de entender por registo
constitutivo no deve ser o tradicional de cariz germnico, mas sim um outro que melhor se
compatibiliza com o direito substantivo de raiz latina e, por isso, no caso do nosso Registo
Predial penso que registo constitutivo o que constitui um suporte essencial, que se mostra
necessrio ou at indispensvel no para o nascimento, como no sistema germnico, mas sim
para a invocabilidade ou para a exequibilidade do Direito 19. Deste modo, uma vez que este no
se pode efetivar se o facto no tiver sido registado, na prtica, no tem valia nem existe ao
servio daqueles mesmos que possuem tal Direito. Reportando-nos ao prprio texto do artigo
4, n 1, diremos que ininvocvel entre as prprias partes ou seus herdeiros. este, ao que
me parece, o sentido da disposio e o que ocorre em vrios casos, como, em minha opinio,
face ao que dispe o artigo 62, n 1 do Cdigo do Notariado, no da transmisso de fraes
autnomas de uma propriedade horizontal constituda antes do dia da alienao das mesmas.
Nessas hipteses, dir-se-ia que a constitutividade do registo est relacionada com a

possibilidade prtica do exerccio do Direito e no com o seu nascimento, em conformidade
com o conceito germnico.
Por conseguinte, no s porque o registo da hipoteca essencial, como porque alm dela
temos outros registos nitidamente constitutivos, como ainda porque h vrios casos em que
sem a correspondente inscrio o Direito no exequvel, teremos de concluir que o sistema
registral portugus no meramente declarativo. Tambm reconheo que no determinada
e tipicamente constitutivo.
De modo esquemtico, pelas sobreditas razes, tenho procurado defender a ideia de que o
nosso sistema complexo, podendo-se dizer semi-constitutivo ou semi-declarativo, visto que
nuns casos declarativo, mas noutros que, como se comprova, no constituem exceo
alguma claramente constitutivo.
18
claro que nesse sentido extremo (para alm do ponto de vista moral) o casamento nasce com o sim
dos cnjuges, ou seja, ganha existncia atravs da vontade de casar e da sua manifestao e no pelo Registo.
No entanto, temos tambm de ver que o ato ininvocvel pelos prprios nubentes (e neste sentido no tem
existncia social) se no houver o assento de casamento. Por isso, em tal caso, esses nubentes para qualquer
fim (salvo, em certos casos, o impedimento de bigamia ou o casamento putativo) e mormente atento o
disposto no art 2 do Cd. do Reg. Civil, so havidos como solteiros. Da que me parea terico, entre ns
desligado da realidade (e at fictcio) considerar que este registo no constitutivo.
19
Nesta perspetiva considero que, mesmo etimologicamente e desculpando-se-me esta incurso na
filologia a expresso constitutivo provm do verbo constituir e do latim constituere que no se refere
ao nascimento ou ao facto de criar. O significado destas palavras corresponde aos timos latinos ortus
nasci e creare, ou seja, no nosso caso, ao ato de dar existncia ao Direito. No entanto, constituir significa
mais precisamente dar uma estrutura, organizar, reunir e ordenar vrias partes para formar um todo
coerente.
126
DIREITO REGISTAL
Por ltimo, gostaria de acentuar que o facto de um registo ter efeito declarativo ou
constitutivo no tem a importncia que habitualmente lhe dada. De facto, verifica-se que,
como bem diz MNICA JARDIM, alicerando a sua afirmao com exemplos concretos, que
importantes efeitos do registo como (cito) o princpio da f pblica registal ou a forte tutela
concedida aos terceiros no depende, por qualquer forma, do facto de ser reconhecida ao
registo uma funo constitutiva (). 20
5 Uma outra ideia normalmente aceite e repetida por quase todos a de que a usucapio
deve prevalecer sobre o Registo. Isto com base no disposto no n1 do artigo 1268 do Cdigo
Civil, conforme h anos foi explicado por OLIVEIRA ASCENSO que sintetizou a sua ilao na
conhecida frase: a base de toda a nossa ordem imobiliria no est no registo mas na
usucapio.
Trata-se de um tema para o qual j h anos e em vrias oportunidades, tenho procurado

sensibilizar os juristas. Fi-lo talvez por ter tido a experincia de vrios casos em que a
invocao da usucapio serviu, como depois se comprovou, para justificar mentiras e por
verificar que hoje em dia poucos so os que sequer conhecem quem vive paredes meias
consigo e muito menos se esse o proprietrio ou o arrendatrio e se possui, ou no, em seu
prprio nome e interesse.
Sendo certo que no velho mundo em que nem se sonhava com a internet e em que quase
todos os possuidores eram bem conhecidos e tambm numa grande parte do Pas poucas
pessoas registavam as suas aquisies, tal afirmao alicerada naquela disposio do Cdigo
Civil, era justificada e justificvel. Contudo, como tenho procurado expor, nos dias de hoje em
que se vive pressa e em que ningum conhece quanto mais no seja o vizinho do lado, que
lhe indiferente, no sabendo sequer o seu nome e nem to-pouco consegue dizer e muito
menos com um mnimo de certeza e verdade quem so os reais possuidores dos prdios,
tem-me parecido que no devermos continuar a sustentar que a indicada e ancestral
concluso continua a representar um axioma inultrapassvel a que todos temos de chegar
enquanto no for revogada ou alterada a referida norma.
Alm disso, est longe de se confirmar o indispensvel carter ostensivo e pblico da posse e
que ela seja cognoscvel pelos interessados. Alis, o prprio Professor OLIVEIRA ASCENSO
recorda que na Alemanha a usucapio hoje em dia um instituto de muito escassa
relevncia 21, o que a meu ver est relacionado no apenas com o radicalmente diferente
sistema registral germnico, mas corresponde outrossim ao inexistente conhecimento dos
possuidores e consequente irrealidade atual dos bsicos pressupostos da usucapio e das
situaes de facto. Realisticamente, entre ns tambm se afigura notrio que o mesmo se
verifica.
20
(Cf. JARDIM, Mnica Vanderleia Alves de Sousa: Efeitos Substantivos do Registo Predial Terceiros para
Efeitos de Registo, Almedina, 2013, pp. 889-890).
21
Este Professor, sustentando que a base de toda a nossa ordem imobiliria no est no registo mas na
usucapio, todavia afirma: Na Alemanha, pelo contrrio, a Ersitzung instituto de muito escassa relevncia.
(Cf. ASCENSO, Jos de Oliveira, Direito CivilReais, 5 ed. refundida, Coimbra: Coimbra Editora, 2012, n 187,
p. 382, nota [1]).
127
DIREITO REGISTAL
A opinio que em variadas ocasies tenho tentado sustentar a de que as normas vigentes,
sobressaindo as do mbito constitucional, conduzem concluso de que no a usucapio
que deve prevalecer sobre o Registo, mas sim o contrrio. Tenho-o defendido, embora
sujeitando-me a azedas crticas por parte de quem considera que a usucapio deve continuar a
desempenhar um papel absolutamente icnico nos direitos reais e tem de se afirmar e
perdurar, fazendo lembrar (com a devida vnia pelo apreo que merecem a civilizao e o
pensamento indianos) a clebre vaca sagrada que h-de circular livremente e prosseguir
intocvel, ainda que derrube todas as bancas dos pobres negociantes. Ou seja, para esses
autores, a to questionada usucapio deve permanecer decisiva e intocavelmente
representativa, ultrapassando os documentos, os instrumentos pblicos e os registos por mais
credveis que estes se revelem.
No entanto, a consagrada valia da usucapio e a sua potencialidade para a publicitao dos

direitos de propriedade e sobretudo para a segurana do comrcio jurdico imobilirio , como
se comprova e resulta das hodiernas circunstncias, uma mera reminiscncia do passado.
Para se aquilatar da veracidade desta afirmao dever-se- igualmente e antes de mais

recordar que para se poder invocar a usucapio sempre necessrio que a mesma seja
demostrada e declarada. E como? Extrajudicialmente apenas o poderia ser atravs da escritura
pblica ou do procedimento registral da justificao. Todavia, como ficou decidido e fixado no
conhecido Acrdo Uniformizador n. 1/2008, nestes casos a usucapio no fica comprovada e
at a inscrio nela baseada no pode beneficiar da presuno do registo decorrente do
artigo 7. do Cdigo do Registo Predial.
Deste modo, luz da orientao jurisprudencial, para que a usucapio possa ser demonstrada,
resulta indispensvel que o seja atravs de uma deciso judicial transitada em julgado. A via
extrajudicial foi declarada insuficiente e temos de reconhecer que, a despeito de todas as
polmicas e crticas que esse Aresto suscitou, o certo que atravs de tal via nunca se poderia
formar um caso julgado, o que manifestamente seria indispensvel para poder haver uma
ulterior indiscutibilidade da usucapio.
Refletindo sobre este assunto, passei a defender uma outra linha de argumentao que me
parece concludente.
Vejamos: sendo o nico caminho seguro o do reconhecimento atravs de ao judicial, torna-

se necessrio aguardar que a mesma seja decidida e que transite em julgado, o que
necessariamente demora certo tempo, possivelmente anos, mas nunca menos de alguns
meses.
Todavia, tambm se verifica o seguinte:
1) Em caso de transmisso de imvel, necessrio comprovar ex ante da outorga

do documento que o transmitente est legitimado para tanto e, portanto, se ele o
titular do direito por usucapio e invoca essa causa aquisitiva, para que tal
128
DIREITO REGISTAL
demonstrao fique devidamente feita, ter de aguardar o trnsito em julgado da ao

que lhe reconhea esse direito.
2) Dever-se- igualmente refletir sobre um outro princpio, que ainda ter de se

considerar mais significativo, porque est constitucionalmente consagrado no artigo
62, da Constituio, cuja parte essencial do n 1 peo licena para recordar: A todos
garantido direito propriedade privada e sua transmisso em vida ou por morte.
Deste modo, a norma constitucional confere o direito transmisso da propriedade, o

qual, evidentemente, no pode ser ilcito ou precrio. Caso contrrio isso equivaleria a
no conferir tal direito. Tem, pois, de concluir-se que esta transmisso de que fala o
texto constitucional no pode ser incerta ou ilegal, mas necessariamente, como os
Constitucionalistas ensinam, deve ser legal, segura e atempada. Acentuamos estes
pontos: transmisso vlida, fivel e em tempo adequado.
3) No entanto, se a transmisso s se pde concretizar em prazo admissvel porque o

transmitente apenas demonstrou, como a lei consente, que estava legitimado por ter
o prdio registado a seu favor com base na usucapio documentada em mero
instrumento extrajudicial de justificao, o transmissrio, se for considerado vlido e
vigente o n 1 do artigo 1268 do Cdigo Civil, arrisca-se sempre a ficar sem o imvel
que adquiriu, caso aparea um terceiro que invoque a usucapio, alegando que a sua
posse anterior desse registo.
Por conseguinte, socorrendo-nos de uma elementar lgica silogstica, teramos de concluir que
para algum poder realizar uma aquisio segura no sentido de que aps a aquisio o
adquirente no pudesse correr o risco de se ver desapossado do imvel adquirido nunca
bastaria a indicada prova conferida pela escritura de justificao e respetivo registo. Seria
sempre necessrio que previamente se obtivesse uma deciso judicial reconhecendo que o
transmitente tinha a titularidade do prdio, no havendo qualquer posse anterior que fosse
invocvel. E, aps o trnsito em julgado, essa deciso devia ser registada para que tambm
ficasse assegurada a sua oponibilidade erga omnes. E s depois de tudo isso que se poderia
afirmar que o adquirente podia fazer uma aquisio legalmente segura.
Todavia, a notria demora de todo este procedimento, sabendo-se tambm que de modo
algum seria vivel que a ao judicial viesse a ser instaurada, decidida e transitasse em julgado
em dias ou sequer em breves meses, isto , num tempo til normal, leva-nos a concluir que,
para a pretendida transao poder ser segura, nunca seria atempada, mormente nos nossos
dias em que as transaes imobilirias, para que se possam concretizar, no podem deixar de
ser cleres. Consequentemente, no se cumpria o preceito constitucional.
Ento quid juris?
Em primeiro lugar, apesar de os textos legais habitualmente tardarem em se atualizar,

tambm sou daqueles que pensam que a interpretao do Direito deve estar sempre ao
servio da vida, adaptando-se por forma a conseguir dar resposta realidade social, histrica
129
DIREITO REGISTAL
e concreta. Em segundo lugar temos de perceber que hoje vivemos num Mundo Novo,
inteiramente diferente daquele que viu nascer o Cdigo Civil. Por ltimo, creio que quando
determinada norma perdeu a sua razo de ser, est em contradio insanvel com outras
posteriormente publicadas e at contraria um preceito constitucional, devemos lanar mo do
derradeiro trunfo que o intrprete possui: a interpretao ab-rogante de tal norma.
Em suma: por todos estes motivos que me parece que a velha mxima de OLIVEIRA ASCENSO:
a base de toda a nossa ordem imobiliria no est no registo mas na usucapio est hoje em
dia manifestamente ultrapassada, mesmo porque o sobredito artigo 1268 do Cdigo Civil,
para novamente citar uma frase deste Professor, uma norma morta, porque j na realidade
nenhum sentido alberga 22. Consequentemente, impe-se a sua referida interpretao
revogatria.
Dito isto, tambm reconheo que, em casos limite, pode haver necessidade de recorrer
figura da usucapio e de a titular extrajudicialmente como ltimo recurso para suprir a
inexistncia de ttulos ou a impossibilidade prtica de os obter. Contudo, como procuramos
demonstrar, tal no deve servir para que algum consiga sobrepor-se a existentes e vlidos
ttulos e registos. Isso, alis, e ao que me dado perceber, serviria sobretudo para beneficiar
quem no cumpre a regular titulao dos negcios e at favorecer a clandestinidade do
trfego imobilirio.
Gostaria de tocar num outro ponto, apesar de se poder considerar como um lugar comum.
Sabemos que a internet s h pouco fez 25 anos. No entanto, iniciou uma nova poca histrica
que alguns consideram idntica originada com a inveno da escrita, a qual, ao tempo,
tambm constituiu um revolucionrio processo de comunicao. Alm disso, presentemente
as velhas tertlias e as quotidianas conversas entre vizinhos que muito bem se conheciam
deram lugar s redes sociais, s horas passadas ao computador, aos tablets e a outros
aparelhos, bem como troca de e-mails entre pessoas que jamais se viram e que apenas usam
esses meios para se manifestar e conviver.
Contudo, a verdade que todos vivemos em sociedade e temos de a repensar e de a ajuizar

luz das novas realidades e no daquelas que existiam numa poca que terminou. Por isso,
concluo este tema com uma pergunta retrica: para presentemente se adquirir um imvel e
conhecer a sua situao jurdica a algum algum dia passaria pela cabea, que em vez de
consultar o Registo, devesse andar a indagar, mormente junto dos vizinhos, quem o
possuidor e se ele realmente o proprietrio, ou se foi feita alguma penhora ou constitudo
um encargo que onere o prdio?
Ento, realisticamente, o que feito da velha, mas ainda insistentemente valorizada e

ensinada publicidade espontnea da posse?
22
Cf., ASCENSO, Jos de Oliveira, O Direito Introduo e Teoria Geral, Coimbra: Almedina, 1993, p. 413.
130
DIREITO REGISTAL
6 Um diferente motivo de habituais divergncias e talvez de mal-entendidos a propsito do

Registo diz respeito ao papel que nele tm as descries. Para ir diretamente ao tema, recordo
que, luz do nosso sistema, elas so meramente referenciais da identidade do prdio e no de
quaisquer menes, factos ou direitos que sobre ele possam incidir. Por isso a Jurisprudncia
tem decidido e muito bem que os fundamentais efeitos do Registo, especialmente o da
presuno de verdade, no so aplicveis s descries, mas sim s inscries.
Contudo, por vezes, tem-se procurado fundamentar a depreciao dos efeitos do registo
alegando que h prdios no descritos e outros que tm descries duplicadas, havendo ainda
vrios registos pblicos imobilirios. Trata-se de assuntos distintos, mas que referirei
conjuntamente no s porque todos eles dizem respeito descrio, mas outrossim para
simplificar uma exposio que necessariamente se quer breve, mas que, mea culpa, no
consigo sintetizar mais.
6.1. Antes de prosseguir direi que nenhum desses temas tem diretamente a ver com os efeitos
do registo e, quanto ao primeiro, evidente que se o prdio no estiver descrito tambm no
existe qualquer informao ou consequncia de natureza registral. Quem dela quiser beneficiar
ter necessariamente de promover o registo em falta.
, alm disso, uma mera afirmao que est em grande parte ultrapassada, que no
corresponde realidade atual, sobretudo devido aos aludidos princpios que introduziram a
obrigatoriedade de registar indireta e direta, bem como total informatizao dos registos 23 e
ao acesso imediato s bases matriciais (em sentido amplo, incluindo as cadastrais).
Relembremos que h mais de trinta anos, com a introduo do princpio da legitimao

dispositiva, o Registo passou a ser indiretamente obrigatrio 24 em todo o Pas e tambm
decorreram j cerca de nove anos desde que o legislador imps a obrigatoriedade de registar,
responsabilizando para tal, em primeiro lugar os prprios tituladores, seguidamente as partes,
depois Tribunais, o Ministrio Pblico e os agentes de execuo. Da que, mesmo nas zonas do
Pas onde o registo foi outrora facultativo e havia uma enorme quantidade de prdios que no
estavam registados, a realidade que so hoje muito raros os casos em que se descobre que
um prdio no est descrito 25. Esta assero corroborada pelo facto, comprovado
23
A informatizao foi conseguida em todo o Pas desde a reforma de 2008 em muitssimo pouco tempo com
a abnegada dedicao de conservadores e funcionrios trabalhando, como si dizer-se, dia e noite e muitos
deles sem receber quaisquer suplementos, tendo abrangido no s os atos pendentes, mas todos os que
constavam de livros e arquivos desde 1940, portanto h mais de 75 anos. Mas se porventura, nalguma
rarssima situao, se tornar necessrio recorrer a um registo ainda anterior, mesmo que seja do sculo XIX,
esse ato muito antigo e todos os que dele dependam so tambm imediatamente informatizados.
24
A primeira vez que lemos este qualificativo foi no Cdigo de Registo Predial, Anotado de ISABEL MENDES e
BRANCA AMARAL, onde bem se explica que o registo obrigatrio que apenas vigorava em alguns concelhos do
Pas, foi substitudo por uma obrigatoriedade indirecta que se estende a todo territrio nacional (Cf.
MENDES, Isabel Pereira e AMARAL Branca, Cdigo de Registo Predial, Anotado, Coimbra, Almedina, 1984,
p.23).
25
No nos reportamos, evidentemente, aos prdios urbanos que foram edificados em terrenos descritos,
uma vez que tais construes tm ingresso no sistema registral por averbamento s descries dos respetivos
terrenos e, portanto, no se trata dos prdios no descritos a que nos estamos a referir. A descrio pode
estar desatualizada, mas , e continua sempre a ser, a do solo (esteja, ou no, nele implantada uma
131
DIREITO REGISTAL
estatisticamente, de ser muitssimo menor o nmero de certides negativas passadas na

generalidade das conservatrias do Pas.
6.2. No tocante duplicao de descries hoje em dia eventualidade rara e habitualmente

detetvel visto que os servios registrais esto informatizados h quase dez anos verifica-se
que o Cdigo contm solues para resolver o problema se ele registral, designadamente a
indicada no artigo 86 e, por outro lado, esse incidente no interfere tabularmente com os
registos constantes das inscries e, portanto, no tem propriamente a ver com os efeitos do
registo. Na realidade, das duas uma: ou se tratou de lapso, h acordo das partes e a
inutilizao da descrio duplicada prevista na lei resolve definitivamente o problema, ou
houve alguma fraude, subsiste um conflito de interesses e ento, como bem alegou CATARINO
NUNES, o caso s pode ser resolvido por via judicial 26. Com efeito (como tenho procurado
sublinhar) no se pode querer visto que at seria inconstitucional que seja atravs do
Registo que se solucionem quaisquer questes litigiosas.
A recente publicao do Acrdo Uniformizador n 1/2017 que trata aprofundada e

doutamente de determinado caso de uma duplicao de descries incompatveis, parece-me
que valida este entendimento. Assim, quando tal ocorre e se verifica que subsiste um conflito
de interesses, parece-me que o problema no pode ser resolvido atravs do recurso ao direito
registral incluindo pela aplicao dos princpios da prioridade ou do trato sucessivo , mas
sim do direito substantivo. que, verificando-se que afinal permanece subjacente um litgio,
este, at constitucionalmente, s pode ser dirimido pela via judicial.
O referido Acrdo decidiu: Uniformizar a jurisprudncia nos seguintes termos: Verificando-

se uma dupla descrio, total ou parcial, do mesmo prdio, nenhum dos titulares registais
poder invocar a seu favor a presuno que resulta do artigo 7. do Cdigo do Registo Predial,
devendo o conflito ser resolvido com a aplicao exclusiva dos princpios e das regras de
direito substantivo, a no ser que se demonstre a fraude de quem invoca uma das
presunes.
Como decorre do que referi, no posso deixar de estar mais de acordo com esta Deciso, visto
que tambm me parece que no a qualquer sistema de registo e com recurso direto aos
princpios de registo que cabe e que deve caber resolver conflitos ou, em caso da
incompatibilidade de situaes tabulares, decidir qual o melhor direito. Por isso, creio que
estas situaes no podem ser solucionadas atravs do processo de retificao previsto nos
art.s 120 e ss. do Cdigo do Registo Predial.
Estes casos constituem, evidentemente, um grave mal (um cancro) que urge resolver.
Contudo, pelas muito brevemente expostas razes, no havendo acordo dos interessados e
edificao). Note-se ainda que quando pedida alguma certido negativa, alm da busca ter de ser rigorosa,
a meno do prdio passa a ficar inserida no sistema (art 25, n 2 do C.Reg.Pred. cuja orientao, apesar
da incompreensvel revogao do preceito, se mantm ex vi da boa interpretao que nas conservatrias
feita do art 31 do DL n 116/2008).
26
Cf. NUNES, Alberto Catarino: Cdigo do Registo Predial, Anotado. Coimbra: Atlntida Editora, 1968, p. 388.
132
DIREITO REGISTAL
no podendo tais hipteses ser sanadas atravs do sistema de registo, penso, todavia, que
devem ser minimizadas por um alerta ao comrcio jurdico que, por exemplo, fique
imediatamente a constar de uma anotao um pouco mais completa do que a literalmente
referida no n 2 do artigo 86 do Cdigo. Julgo que o supracitado Acrdo Uniformizador o
consente e mesmo, ainda que indiretamente, o aconselha. Assim, havendo duplicao de
descries incompatveis, referir-se-ia em ambas que est suspensa a presuno que resulta
do artigo 7. at estar decidida a questo.
Para concluir este ponto recordo que uma remota possibilidade da existncia de prdios no
descritos ou duplicados 27 pode ocorrer sempre 28, trate-se de um sistema registral pouco
evoludo ou de um moderno, desenvolvido e dotado dos mais importantes efeitos 29 e no a
vaga ou remota possibilidade dessa ocorrncia, at por fraude, que permite sustentar que tal
sistema no credvel e que no produz os seus essenciais efeitos. Alis, afigura-se-me que as
consequncias e as causas destas situaes tm alguma semelhana com as da nulidade
previstas no artigo 16 do mencionado Cdigo, em definitivo inevitveis em todos os sistemas.
6.3. No que diz respeito alegada existncia de vrios registos pblicos, citando-se a
propsito as matrizes e o Cadastro, trata-se a meu ver de uma afirmao que, embora antiga 30
e habitualmente repetida mesmo por abalizados juristas 31, no corresponde realidade, ou
melhor, ao entendimento do que so registos imobilirios, hipotecrios ou prediais.
27
A experincia prtica tem demonstrado que quando (hoje esporadicamente) se verifica a duplicao de
descries numa delas j no h inscries em vigor ou, quando as h, no so incompatveis (dado o caso
mais comum da primeira descrio ter o artigo matricial antigo e o prdio estar registado a favor de um
antepossuidor), no se suscitando, salvo em rarssimas hipteses, questes que s judicialmente tenham de
ser dirimidas.
28
O caso concreto que motivou o citado Acrdo Uniformizador diz respeito aos prdios mistos que (muito
sinteticamente) se achavam:
a) Um deles inscrito sob o artigo 1022 da matriz predial urbana e artigo 359 da matriz rstica da freguesia de
Aires, Felgueiras e descrito na Conservatria do Registo Predial de Felgueiras sob os n.s 11/140585 e
536/25119;
b) O outro situado no lugar de Telhado, freguesia de Torno, Lousada, inscrito na matriz predial urbana sob o
artigo 1048 e na rstica sob o artigo 1088, descrito na Conservatria do Registo Predial de Lousada sob o n.
620/180699.
Ora, interrogo-me: como seria possvel em qualquer sistema de registo detetar que um prdio inscrito na
matriz ou at na matriz cadastral numa freguesia de determinado concelho, constitusse afinal duplicao
de um outro inscrito na matriz de outra freguesia e de diferente concelho?
29
Como so, reconhecidos pela generalidade dos autores, os casos dos registos espanhol e norte-italiano
(este de tipo germnico). No entanto, h em Espanha vrios casos de prdios omissos e os prprios art.s 8 e
243 da Ley Hipotecaria e o art 42 do Regulamento indicam como deve ser feita a primeira descrio dos
prdios, estabelecendo, portanto, as regras para a descrio inicial de prdios omissos.
30
No comentrio Lei Hipotecria de 1 de julho de 1863 diz A. A. FERREIRA DE MELO: O cadastro, como o
registo hipotecrio, tambm um registo pblico[do que, como se disse, discordamos]. Mas depois explica
que o fim diverso dos dois registos exige, j se v, condies diferentes, e ao cadastro cabe a
determinao de um valor geral, uniforme e determinado em todo o pais pela produo e rendimento dos
prdios e o levantamento topogrfico de todo o territrio por grandes e pequenas triangulaes (Cf.:
MELLO, Antnio Augusto Ferreira de: Comentrio Crtico Explicativo Lei Hypothecaria Portugueza. Porto:
Tipografia de Antnio Augusto Leal, 1864, pp. 43/44).
31
o caso de RUI PINTO DUARTE, cujas fundamentadas consideraes sobre os temas registrais, em geral, ao
que nos dado perceber, merecem toda a aceitao e elogio. No entanto, quanto ao assunto ora em causa,
este Professor diz: Em Portugal, continuam a existir vrios registos pblicos de imveis: para alm do registo
predial () h tambm as matrizes prediais e o cadastro predial. (Cf. citado Curso de Direitos Reais, p. 138).
133
DIREITO REGISTAL
Estes so registos com efeitos jurdicos gerais, no de informao fctica ou at de mera

notcia. As velhas matrizes e o Cadastro no so registos nesse sentido jurdico, mas mais
propriamente enumeraes ou inventariaes da situao de facto dos imveis, que quanto
quelas, so relacionados e valorados com finalidade fiscal, sendo tambm a presuno de
titularidade dos prdios delas constante feita apenas com valia e objetivo exclusivamente
tributrio, como esclarece o artigo 12, n 5, do Cdigo do IMI. Alm disso, as suas vrias
imprecises mostram-se evidentes. Recorde-se que os dados nelas referidos so
frequentemente indicados por simples louvados a quem no so exigveis habilitaes
especficas para tais fins.
Relativamente ao Cadastro e extensivamente s dele derivadas matrizes cadastrais ,

embora realizado com muitssimo maior rigor, por engenheiros, topgrafos e tcnicos
credenciados, no tem os mesmos conceitos nem os propsitos do Registo. que este,
mormente para o conhecimento e segurana do comrcio jurdico, publicita os direitos que
incidem sobre cada prdio no domnio privado, considerado como uma coisa imvel e
autnoma sobre a qual incidem os direitos, e portanto, de harmonia com o princpio da
especialidade inteiramente diferenciado de qualquer outro 32, ao passo que o Cadastro no
tem em vista a situao jurdica do prdio individual, mas antes a realidade fctica do
conjunto dos imveis do territrio nacional , ainda que j h muitos anos esteja implantado
apenas numa parte do Pas e que (ao contrrio do Registo quase sempre lavrado em breves
dias 33) a sua morosidade seja evidente 34. Mas o certo que no releva basicamente um
determinado imvel concreto. Importa-lhe sobretudo a tecnicamente denominada parcela
cadastral 35, visto que sobre ela ou sobre um acervo delas que possvel elaborar estudos e
planos territoriais.
32
Como se sabe, este princpio diz-nos que o direito real que incide sobre um prdio distinto do que tem
por objeto um outro. Deste modo, sobre cada prdio individualizado e referido na descrio registral que se
publicitam os direitos e que se organizam os sistemas, como o nosso, do denominado flio real, os quais
permitem assinalar que cada um deles tenha o seu prprio historial jurdico e fctico separado de qualquer
outro (Vide: GARCIA GARCIA, Jos Manuel, Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario, Tomo I, Madrid:
Editorial Civitas, S.A., 1988, ISBN 84-7398-573-7, p. 552). que, como tambm justamente se fez notar, no
se pode manter um direito real se o seu objeto mudar: no juridicamente possvel transferir o mesmo direito
real de uma coisa para outra.(Vide: JUSTO, A. Santos, Direitos Reais, Coimbra Editora, 2007, ISBN 978-972-
32-1470-3, p. 22. O Autor indica que esta a passagem de MENEZES CORDEIRO, Antnio, in Direitos Reais, Lisboa,
Lex,1993, ISBN: 9789729495144, p. 329).
33
Temos conhecimento de muitas conservatrias onde os registos so lavrados no prprio dia e no
conhecemos casos (ao contrrio do que em tempos acontecia frequentemente) em que presentemente
sejam ultrapassados os prazos previstos no art 75 do Cdigo (10 dias ou, havendo urgncia prevista no n 3,
no prprio dia).
34
E mesmo nas zonas do Pas em que est implantado, quando ocorrem alteraes fsicas nos prdios (v.g. na
sua demarcao) os interessados tm grande dificuldade em conseguir essas alteraes no Cadastro.
35
A respeito das diferentes concees cadastral e registral, cito brevemente estas consideraes de RAFAEL
ARNAIZ: A diferena fundamental entre o conceito registral e civil de prdio e o de parcela cadastral consiste
na finalidade do grupo normativo destinado sua regulamentao. E adiante esclarece: O Registo da
Propriedade forma-se sempre prdio por prdio na medida em que o titular do domnio sobre cada um dos
fundos ou prdios pretende que a sua titularidade resulte protegida pelo conjunto de presunes registrais.
() Pelo contrrio na formao da parcela cadastral nunca se segue o procedimento individualizado () [ e,
consequentemente, nesse sentido], cada zona objeto de um conjunto de trabalhos cadastrais que ilustram
o mapa completo de um termo municipal ou de algum dos seus setores. (Cf. ARNAIZ EGUREN, Rafael,
Terreno y Edificacin, Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad. Editorial Aranzadi, 2010, ISBN 978-84-470-
3470-3, pp.82/83).
134
DIREITO REGISTAL
Vejamos o que nos diz a lei e antes de mais o Decreto-Lei n 172/95 de 18 de julho,
que aprovou o Regulamento do Cadastro Predial. Diz o artigo 1, n 2: Designa-se por
cadastro predial o conjunto de dados que caracterizam e identificam os prdios existentes em
territrio nacional. Por seu turno, O prembulo do ulterior Decreto-Lei n 224/2007, de 31 de
maio, que instituiu o SINERGIC, explica a propsito deste: trata-se de um sistema de
informao predial nico que condense, de forma sistemtica, a realidade factual da
propriedade imobiliria com o registo predial, as inscries matriciais e as informaes
cadastrais (itlico nosso).
Em diversos textos, quer da lei quere dos prprios Servios cadastrais, verificamos que ao
Cadastro incumbe referenciar a realidade factual imobiliria. Dito de outro modo: cabe-lhe
assinalar a existncia da situao de facto de todos os imveis - no sentido amplo desta
expresso o que, em especial, permite identificar os solos, cartograf-los e elaborar planos
territoriais, viabilizaes essas que o Registo no tem a possibilidade nem a funo de
proporcionar 36. Ademais, as descries, sendo meramente referenciais da identidade dos
prdios para em relao a elas serem lavradas as inscries, contm em geral menes
mnimas (apenas as referidas no artigo 82) 37, no constando sequer o valor nem os limites ou
a demarcao dos prdios, elementos estes que so essenciais para o Cadastro 38.
Mas voltemos ao Decreto-Lei n 224/2007 cujo artigo 6 tem a epgrafe conceitos. Na alnea
s) define-se prdio como a parte delimitada do solo juridicamente autnoma, abrangendo
as guas, plantaes, edifcios e construes de qualquer natureza nela incorporados ou
assentes com carcter de permanncia. Ora, alm do que se disse, para o Registo, tal como
para a lei civil e fiscal , por um lado, essencial a distino entre prdio rstico e urbano e, pelo
outro, no so qualificveis como prdios as plantaes, guas, arbustos e realidades
semelhantes, havendo ainda a indicada necessidade registral de o prdio permanecer no
comrcio jurdico. No assim para o Cadastro ao qual importam todas aquelas indiferenciadas
realidades imobilirias, tanto pblicas como privadas, j que lhe cabe fazer o seu
levantamento geral na totalidade do territrio.
Por seu turno, a alnea u) daquele artigo define titulares cadastrais como a pessoa ou
pessoas, singulares ou coletivas, pblicas ou privadas, proprietrias do prdio, no todo, em
36
Recorde-se que atravs do Registo no sequer possvel saber quais so as descries anexas de um
determinado prdio para que pudessem formar uma parcela cadastral. Os prdios foram sendo descritos
media que um primeiro registo era pedido, cabendo-lhes nmeros sequenciais, e aquele a que foi atribudo o
nmero seguinte pode estar num outro estremo daquela freguesia.
37
Esta a soluo do nosso sistema, mas no a de outros, como at o caso do espanhol ou do brasileiro.
face do que dispe a Lei Hipotecaria espanhola (v.g. no art 9/1) pode inclusivamente completar-se a
identificao do prdio com uma base grfica.
38
O Artigo 16 do indicado Decreto-Lei n 172/95 integrado no captulo relativo execuo do cadastro,
tem a epgrafe Demarcao dos prdios e o citado Dec-Lei 224/2007 dedica-lhe mesmo a Seco II do
segundo Captulo, que tambm tem como epgrafe demarcao dos prdios. Acresce que o n 3 do art 12
refere que as estremas so assinaladas por marcos e das regras tcnicas de execuo do Cadastro constam os
trabalhos de campo, considerados essenciais, os quais tambm compreendem a localizao de marcos. Alm
disso, os elementos fsicos e cartogrficos das parcelas cadastrais so igualmente corroborados por outros
suportes tcnicos, tais como navegao por satlite, dados fotogrficos, estudos de geodesia, cartografia,
fotogrametria e topografia. Cabe referir que os Servios incluem ainda o Sistema Nacional de Informao
Geogrfica (SNIG).
135
DIREITO REGISTAL
parte ou em regime de propriedade horizontal, os detentores de posse (), bem como, no

caso dos baldios, os compartes.
Todavia, para os fins do Registo obviamente impossvel englobar esta mescla de direitos
completamente distintos num conceito unitrio, tal como este diploma faz ao definir titular
cadastral. que so todos eles notoriamente dissemelhantes, no se podem equiparar ao
direito de propriedade, tm regimes jurdicos e registos diversificados e nem to-pouco
permitem explicar o que registralmente se pode entender por titular inscrito. E basta dizer s
isto, sem sequer aludir importante questo da situao jurdica dos prdios, como no caso
dos penhorados, hipotecados ou sobre os quais incidem muitos outros direitos, nus e
encargos.
De facto, como j procuramos demonstrar, para o Cadastro importa inventariar toda a

realidade factual e geogrfica do territrio, englobando rios, estradas, baldios e tudo o mais
que se situe no solo, mas no inscrever a situao jurdica dos prdios, sendo-lhe irrelevantes
os vrios direitos e a sua distino, bem como os correlativos efeitos no comrcio jurdico, ao
passo que para o Registo estes so essenciais, visto que uma instituio ao servio do direito
privado e, como disse, apenas se podem registar prdios que estejam no comrcio jurdico 39.
Numa recente conferncia em que tive ocasio de pormenorizar estes aspetos procurei frisar
que Cadastro e Registo no so concorrentes mas complementares 40, cabendo quele e como
diz a lei, definir a realidade factual dos imveis, isto , apenas a situao de facto de todos eles
e ao Registo a situao de direito dos prdios que esto no comrcio jurdico.
A concluir direi que o Cadastro um relevante Instituto ao qual incumbe fundamentalmente

fazer a listagem e demonstrao geo-topogrfica do conjunto dos imveis pblicos e privados
existentes no territrio nacional, os quais arrola, configura e ordena nos termos legalmente
definidos. Neste sentido e para tanto organiza, por cada concelho, uma relao cartogrfica de
parcelas cadastrais contendo cada uma a delimitao dos prdios que as integram, os quais
tambm classifica e cataloga com as menes e especificaes legalmente previstas. Trata-se
consequentemente de uma instituio de fundamental importncia para a gesto e o
ordenamento do territrio, bem como para o conhecimento de factos concernentes ao solo, s
edificaes, s reas naturais e aos acidentes ocorridos numa zona do Pas 41, mas no para o
registo ou inscrio das situaes jurdicas respeitantes a um determinado prdio, nem to-
pouco para efetuar ou assegurar qualquer transao a ele referente.
39
Note-se que, como bem explicou CATARINO NUNES, no se descrevem guas, rvores ou arbustos e, muito
menos, direitos, mas apenas prdios que permaneam no comrcio jurdico, visto que o registo predial um
instituto do direito privado e para o direito privado. Supe as atividades econmico-jurdicas particulares.
(Cf. NUNES, Catarino: Cdigo do Registo Predial, Anotado, Coimbra: Atlntida Editora, 1968, pp. 11/ 12).
40
Tratou-se da conferncia (em vias de publicao) com o ttulo Cadastro e Registo so compatveis e no
oponentes e foi feita em 30 novembro ltimo no mbito da II Conferncia Ibrica em Registos e Notariado
realizada na Escola Superior de Tecnologia e Gesto de Felgueiras.
41
por isso que quando necessrio desafetar determinado conjunto de prdios zonas protegidas (v.g a
reserva agrcola e a ecolgica), bem como a avaliao de incndios e catstrofes da maior utilidade, quando
a j exista o Cadastro, a respetiva consulta dos seus dados de facto.
136
DIREITO REGISTAL
7. Outros argumentos, que se consideram oriundos de uma doutrina da antiga Escola de

Coimbra e que, entre outros conceituados autores, como ORLANDO DE CARVALHO, tiveram
acalorado apoio, mas que na prtica induzem a uma desvalorizao dos efeitos do Registo,
sobretudo porque se quer compar-lo com os do sistema germnico, so, alm da deficiente
proteo de terceiros, a conceo de que entre ns apenas se registam as vicissitudes do
domnio e as mudanas de titularidade, dirigindo-se os registos publicidade e no garantia
dos direitos 42.
Procuramos mostrar que atualmente estas ideias passaram a ser contrrias s disposies da
lei e, relativamente ao que se pensa que se regista e ao que um registo de direitos, adiante
referir-nos-emos a esta questo. De momento, qui devamos ter uma sumarssima palavra
sobre outras opinies no menos faladas, mas que nos parecem igualmente desajustadas do
normativo vigente. Referimo-nos a determinadas ideias provindas do Cdigo de Seabra e da
poca do liberalismo, tais como as referentes transmisso por mero efeito do contrato e ao
princpio da liberdade de forma.
7.1. Comeando por este, diria que hoje no corresponde verdade, visto que para os imveis
no h qualquer liberdade de forma e, sem intolerncia, mas com verdade, permitam-me
insistir: quem continuar a dizer que h essa total liberdade no est atualizado. que
unicamente no que concerne transmisso de alguns bens mveis e de consumo, mas se a
transao no se processar pela internet, que a expresso verbal pode ser bastante. Mas
apenas nesse caso e s quanto a esses bens mveis. De resto, quanto a todos os imveis, como
decorre, entre outras normas, dos artigos 875, 939 e 947 do Cdigo Civil (C.C.), verifica-se
que para qualquer acto ou negcio jurdico referente sua constituio, transmisso ou
onerao a lei exige em qualquer caso uma conveno formalizada, no mnimo atravs de
documento escrito 43, mesmo que se trate de simples contrato-promessa meramente
obrigacional 44. De modo que no sendo cumprida a formalizao legal mnima o ato ou o
negcio nulo. Por conseguinte, penso que desacertado e contrrio lei vigente persistir-se
em proclamar que o comportamento declarativo por regra consensual e que a exigncia de
forma ou de certo procedimento a exceo.
42
Este argumento, passou a ser contrrio ao expresso normativo vigente e o mesmo que se expunha no
tempo do anterior C.Reg.Pred. em que havia razo para o sustentar, mas que alguns autores e arestos,
inclusive do S.T.J., continuam a defender apesar de a lei ter mudado como no texto se dir, mormente na al.
d) e de presentemente a finalidade do registo no ser unicamente a de dar publicidade aos direitos
inerentes s coisas imveis.
43
O qual se apresenta sempre como res signata, constituindo uma realidade declarativa e probatria que
tem uma forma juridicamente relevante ou suscetvel de adquirir relevncia jurdica (Cf. TORRE, Maria Enza
la, Contributo alla Teoria Giuridica del Documento. Milano: Giuffr Editore, 2004, pp.13/14). Note-se que
tambm quaisquer atos ou contratos feitos atravs da internet so sempre escritos, mas, alm disso, como
sabido, devem obedecer a convnios internacionais e a regras comunitrias, nas quais se estabelecem
diversas formalidades, havidas como necessrias e a chaves securitrias.
44
claro que nos casos referidos no n 3 do art 410 do C.C. imposta uma formalizao mais exigente.
137
DIREITO REGISTAL
7.2. No que tange ao consensualismo, mesmo se unicamente se tiverem em conta as causas

aquisitivas contratuais no se afigura generalizvel como tem sido notado 45 a ideia de que
os bens se transmitem sempre por efeito do contrato, apesar da referncia feita pelo artigo
408/1 do C.C.
Por outro lado, esta disposio legal no estabelece um princpio jurdico, no apresentando o
grau de abstrao e natureza normogentica [nem o grau de generalizao e de relevncia
jurdica] inerente aos princpios, sendo apenas, quando muito, uma regra do regime do
direito 46 e, mesmo como regra, tem, segundo o entendimento que se cr suficientemente
fundamentado, mera natureza supletiva. Mais: aquilo a que o legislador chama de princpio
da consensualidade ou consensualismo, no ordenamento jurdico portugus, no passa de
uma regra lgica, supletiva, e residual 47.
Alm disso, manifestamos j a opinio de que presentemente a transmisso dos imveis no

se circunscreve a um ato, mas envolve um processo aquisitivo que termina com o registo.
Recordo que, como bem referiu RUI PINTO DUARTE, a passagem do Registo Predial a obrigatrio,
deveria ter levado o legislador a reequacionar o papel do mesmo registo na constituio ou
transmisso dos direitos a ele submetidos, visto que (cito) nenhuma razo h para, no que
toca aos imveis submetidos ao registo, manter a regra do artigo 408 do C.C. Todavia, apesar
do legislador no ter tocado nessa disposio (diz o mesmo Autor), agora claro no apenas
que o processo de constituio ou transmisso de direitos sobre prdios s termina com o
registo dos factos a ele submetidos, como que esse registo um aspeto central. Se no o fosse,
porque seria obrigatrio e competiria s entidades a que compete? 48.
45
Como explica CARLOS FERREIRA DE ALMEIDA, as chamadas excepes abrangem um nmero impressionante
de contratos translativos (Cf. ALMEIDA, Carlos Ferreira Transmisso contratual da propriedade entre o
mito da consensualidade e a realidade de mltiplos regimes, in Themis, Ano VI, n 11 (2005), pp, 5-18). Sobre
este tema muito se tem escrito e as opinies so dspares e algumas como o caso de MNICA JARDIM -
contrrias supracitada (Cf. JARDIM, Mnica Vanderleia Alves de Sousa: citados Efeitos Substantivos do
Registo Predial Terceiros para Efeitos de Registo, , pp.419 e ss.).
46
As citaes so de MIMOSO, Maria Joo e RODRIGUES, Ricardo Alexandre Cardoso, em Reconfigurao do
Consensualismo Contratual: as aes tituladas nominativas e os limites transmisso, p. 12 (consultvel em
http://julgar.pt/author/maria-joao-mimoso/). A locuo integral a seguinte: O consensualismo, no sendo
um verdadeiro princpio estruturante do sistema, no apresentando o grau de abstrao e natureza
normogentica, essenciais aos princpios estruturantes, assume-se como disciplina regra em sede contratual
(itlico nosso). Dizem estes Autores, citando GOMES CANOTILHO: os princpios so fundamento de regras, isto ,
so normas que esto na base ou constituem a ratio de regras jurdicas, desempenhando, por isso, uma
funo normogentica fundamentante (idem), o que no caso do preceito em causa, como nesse estudo se
explica.
47
Esta foi a concluso a que, entre outros, chegaram CARLOS FERREIRA DE ALMEIDA (Cf. ALMEIDA, Carlos Ferreira
de, citada Transmisso contratual da propriedade, bem como ASSUNO CRISTAS, MARIANA GOUVEIA e VITOR
PEREIRA NEVES no estudo em direito comparado sobre Transmisso da Propriedade e Contrato, no qual
manifestam o entendimento de que a propriedade, por regra (que, no entanto, uma regra supletiva) se
transmite por efeito do contrato. Mas, no final explicitam: no direito portugus, a regra tambm a da
supletividade do momento da transmisso( Cf., destes Autores, Transmisso da Propriedade e Contrato,
Coimbra: Almedina, 2001, p. 132). Tambm MARIA CLARA SOTTOMAYOR, na sua tese Invalidade e Registo conclui
(concluso 6) dizendo que se trata de um princpio supletivo (Cf. SOTTOMAYOR, Maria Clara - Invalidade
e Registo: A Proteo do Terceiro Adquirente de Boa F. Coimbra: Almedina, 2010. ISBN 978-972-40-4231, p.
920).
48
Cf. DUARTE, Rui Pinto: cit. Curso de Direitos Reais, p.146, mas itlico nosso. Cf. ainda cit. A reforma do
registo predial de Julho, p. 31. Tambm nos parece evidente que o registo do ttulo complementa
necessariamente o processo aquisitivo.
138
DIREITO REGISTAL
Por isso, e uma vez que este artigo 408/1 est em contradio insanvel com as posteriores e
supracitadas normas legais, bem como o indispensvel respaldo constitucional de que j
falmos o propsito da posse, perdeu a razo de ser pelo que, tambm aqui, se afigura
pertinente a sua interpretao ab-rogante.
De qualquer modo, ainda que no se concorde com tudo o que referimos e se considere que
ainda est consagrado na lei civil um princpio de consensualidade, no isso que interfere nos
efeitos que tem um determinado sistema de registo 49, nem to pouco permite concluir que ele
um registo de documentos ou um registo de direitos, como procuraremos mostrar.
7.3. Conexo com o tema do consensualismo est o velho conceito de que para a aquisio da
propriedade imobiliria se torna bastante a existncia do ttulo, no sendo exigvel a tradio
ou um modo. Assim, para se produzir o efeito real no seria indispensvel haver ttulo e
modo.
A conceo clssica e que ainda domina a de que entre ns vigora o puro sistema de ttulo,
uma vez que o direito real se constitui e se transfere por mero efeito do contrato, no sendo
necessria a prtica de qualquer ato ou trmite ulterior.
Tal como referi a propsito do efeito declarativo ou constitutivo do registo, penso que tem raiz
germnica esta posio que defende s poder existir um sistema de ttulo e modo quando,
para nascer o direito real essencial que, depois do ttulo, seja posteriormente realizado um
determinado ato. Todavia, como sabemos, o nosso sistema registral de raiz latina, pelo que
se me afigura mais consentneo com esse fundamento o ponto de vista que entende no ser
decisivo haver o aludido nascimento do direito, sendo igualmente relevante considerar se para
a sua eficcia , ou no, exigvel algum comportamento posterior. Este o entendimento que
defendo, sendo desnecessrio repetir aqui alguns dos argumentos j expostos.
No caso, pensamos que pelo menos a presente obrigatoriedade de registar constitui um

procedimento legalmente imposto aps a titulao e neste sentido um modo 50 e, por
isso, creio que o sistema portugus no se deve considerar como sendo especificamente
apenas de ttulo.
8. Tema distinto, mas sem dvida de grande importncia e sobre o qual foram publicados
inmeros artigos e defendidas brilhantes teses e argumentos o da proteo de terceiros
conferida pelo Registo.
49
Afigura-se-nos que esta tambm a opinio de MNICA JARDIM dado que considera que no a existncia de
um sistema de ttulo ou de ttulo e modo que interfere com o princpio da f pblica registral (Cf. JARDIM,
Mnica Vanderleia Alves de Sousa: citados Efeitos Substantivos do Registo Predial Terceiros para Efeitos de
Registo, v.g. em observaes finais, a p. 889).
50
O conceito de modo nasceu, como sabido, a propsito dos encargos impostos em liberalidades. No
entanto, parece poder afirmar-se que existe um modo quando obrigatrio adoptar um certo
comportamento (Cf. ANDRADE, Manuel Augusto Domingues de: Teoria Geral da Relao Jurdica. Coimbra:
Almedina, 1987. Vol. II, p. 393).
139
DIREITO REGISTAL
Simplificando quanto me possvel, direi telegraficamente que, apesar da revogao que j

foi cognominada como anmala do Acrdo Uniformizador n 15/97, de 20 de maio (TOM
DE CARVALHO) pelo posterior n 3/99, de 10 de julho (PEREIRA DA GRAA) e depois corroborado
pelo n 4 do artigo 5 do C. Reg. Pred. que foi aditado (ou, como ironicamente se chegou a
comentar, metido a martelo no artigo) para aderir ao conceito restrito de terceiro defendido
por MANUEL DE ANDRADE - no que a prpria Jurisprudncia desde sempre se tem mostrado
hesitante, como se verifica desde logo pelos muitos votos de vencido daquele posterior
Acrdo -, ao que me dado perceber, no permite retirar o alcance geral da norma bsica do
n 1 do artigo 5 51 como tambm resulta do carcter meramente interpretativo daquele n 4 52,
nem pode igualmente significar que o legislador quis deixar desprotegidos os terceiros - os
vrios terceiros 53 que confiaram no Registo.
E isso o que tambm decorre dos outros princpios acolhidos pelo nosso sistema (de que
daremos um apontamento) e das atuais disposies que, evidentemente, tm de ser ,
designadamente as dos art.s 1, 8-A e 9 - consideradas em consonncia com os conceitos
de oponibilidade e de terceiros. Todas elas, como inicialmente se referiu, alteraram
significativamente o normativo que constava dos anteriores cdigos, alteraes que, embora
essenciais, no temos visto salientadas.
9. O ltimo dos equvocos que nestas Jornadas me propus abordar diz respeito qualificao
do nosso Registo Predial como registo de documentos (o deed system) ou como registo de
direitos (conhecido como title system).
sabido que s este ltimo permite obter uma efetiva garantia dos direitos inscritos e tem a
virtualidade de defender terceiros.
Em traos muito gerais recordo que, como referi no recente artigo a que fiz aluso, a questo
afinal bastante simples: o registo de documentos aquele em que apenas so publicitados os
documentos. Tem certas caractersticas que no permitem conferir-lhe nem eficcia nem
certeza, designadamente porque a tcnica a do flio pessoal, sendo os factos registveis
limitados aos negcios inter vivos e, alm disso, no so cumpridos fundamentais princpios,
51
Sendo certo que as excees do n 2 no devem ser vistas como exceo ao princpio geral do n 1, visto
que respeitam a factos que por definio se verificam e produzem efeitos necessariamente fora do registo.
52
Como dito em alguns acrdos do STJ (consultveis em www.stj.pt/jurisprudencia/basedados). A ttulo de
exemplo, veja-se o Acrdo de 23-01-2001 (MOITINHO DE ALMEIDA) que conclui: O n. 4 do art. 5 do CRgP,
introduzido pelo DL n. 533/99, de 11/12, norma interpretativa, que se integra na lei interpretanda, no se
verificando qualquer das ressalvas previstas no art. 13, n. 1, do CC; e o Acrdo de 01-06-2006 (PEREIRA DA
SILVA) que, a propsito do conceito restrito de terceiro, refere: (), tendo recebido consagrao no n. 4 do
art. 5. do CRgP, com a redaco que lhe foi dada pelo DL n. 533/99, de 11 de dezembro, norma de natureza
interpretativa.
53
Como se tem observado [e tambm o fez MNICA JARDIM na sua citada tese Efeitos substantivos], h
vrios terceiros. S os previstos no C.R.Pred. sero, alm dos do art 5, os do art 17, n 2 e do art 122.
Contudo, afigura-se-nos descabido e mesmo incomportvel citar, num simples artigo, os vrios
entendimentos e os doutos trabalhos que entre ns tm vindo a lume a propsito (e a despropsito) do
debatidssimo conceito de terceiro, at porque, sendo tema muito importante, tambm no deixa (hlas!) de
ser quase o nico que doutrinariamente aprofundado a propsito do Registo Predial. Parece-me, pois, que
sobre ele aqui nada mais ser oportuno dizer.
140
DIREITO REGISTAL
tais como o do trato sucessivo e o da legalidade, visto que a qualificao circunscrita aos
aspetos formais. Por conseguinte, a inscrio apenas produz efeitos de mera divulgao dos
factos inscritos. Esquematicamente, diz-se que um registo de documentos aquele em que
apenas se publicitam os prprios documentos e no os direitos que neles esto titulados.
Em contraposio com estas caractersticas, no registo de direitos publicam-se os direitos

que se mostrem titulados 54. Por isso, a tcnica registral a do flio real, o princpio da
legalidade observado integralmente (isto , quer nos aspetos formais, quer tambm nos
substantivos) e aplicam-se todos os fundamentais princpios, designadamente os do trato
sucessivo, da prioridade, da presuno de verdade e da legalidade. Alm disso, a proteo de
terceiros consistente e adequada ao sistema jurdico do direito substantivo. Alguns autores
indicam ainda que so registos onde s tem acesso o documento autntico ou dotado de fora
probatria plena, prevalecendo o direito inscrito face ao que no est registado 55.
Quanto ao registo de direitos podemos ainda citar a opinio de NUES LAGOS que considerava
que este sistema existe quando se inscrevem actos que, ao ingressar no Registo, se
convertem em direitos 56 e a mais recente de ALEXANDRA GONALVES MARQUES que a meu ver
muito bem sintetizou explicitando deste modo: No sistema de registo de direitos, a
informao contida nos registos refere-se ao prprio direito, e no ao ttulo em que este se
apoia, conforme sucede nos sistemas de registo de documentos 57.
No entanto, alm destas simples caracterizaes h quem considere que o conceito de registo
de direitos equivale ao de registo de f pblica por estar relacionado com o elevado grau de
proteo conferido a terceiros. Mas, ao que penso, o conceito estrito de f pblica registral
distinto e apenas prprio de certos sistemas, como o germnico ou o Torrens 58.
54
Como bem se explica, e adiante se referir, inscrevem-se factos, com base em documentos, para se
publicitarem direitos e no se transcrevem nem se registam os documentos ou extratos do contedo dos
documentos ( semelhana do sistema italiano de transcrizione) que ingressem acriticamente no Registo.
53
Citando NICOLS NOGUEROLES, dir-se- que: o Registo a prova da propriedade: no se trata s de de
publicar, mas tambm de garantir o publicado. (Cf. NOGUEROLES, Niclas: La evolucin de los sistemas
registrales en Europa, in Noticias de la Unin Europea, Wolters Kluwer; Ano XXII, Febrero, 2007, n 265, p.
322).
56
A referencia de NEZ LAGOS, Rafael: El Registro de la propiedad espaol, trabalho apresentado no I
Congresso Internacional de Direito Notarial: Buenos Aires, 1948 (e tambm referido em
http://www.unav.edu.ar/campus/micrositio/foro_ponencias/ponencia_urbaneja.pdf ). Poderamos dizer que,
neste sentido, o Registo predial portugus indubitavelmente um Registo de Direitos: os factos inscritos
publicitam direitos sem que, para tanto, a lei exija a tradio ou outro adicional requisito.
57
Cf.: MARQUES, Alexandra Gonalves, A transmisso da propriedade em Portugal: a questo informacional
subjacente ao registo predial in O Direito, 143 (2011), pp. 93-134 57 Cf. NOGUEROLES, Niclas: La
evolucin de los sistemas registrales en Europa, in Noticias de la Unin Europea, Wolters Kluwer; Ano XXII,
Febrero, 2007, n 265, p. 322.
58
Esta opinio, ao que ora nos parece (chegamos a ter outra ideia), est ligada aos sistemas constitutivos, de
tipo germnico - segundo os quais o direito s existe quando for inscrito , e no a um Registo de Direitos,
cujas caractersticas so outras. H registos que penso no serem de f pblica (naquele sentido) e, no
entanto, so e devem ser considerados como Registos de Direitos (caso do espanhol). Ora, a f pblica no
sentido estrito que releva para a qualificao de um tipo de Registo, o incondicional crdito pblico
decorrente de o Direito no existir se no tiver sido registado, como prprio da inscrio tipicamente
constitutiva, mas no tem diretamente a ver com o elevado grau de proteo conferido ao terceiro, que pode
igualmente existir num sistema de Registo de Direitos sem que a inscrio seja sempre constitutiva.
141
DIREITO REGISTAL
Ao que me dado perceber, no tocante ao registo de direitos, crucial a circunstncia de a

inscrio, luz do ordenamento jurdico, revelar que ingressou no sistema registral o Direito
que foi titulado tendo-se apurado que o mesmo est suficientemente comprovado. Deste
modo, o documento teve um mero efeito instrutrio, destinando-se to-s a fazer prova da
existncia do Direito. Por conseguinte, unicamente quando o registador considerou que
realmente o comprova 59, ento e s nesse caso que admitir que seja efetuada a
inscrio, mas se entender que no faz prova bastante ou que contm invalidades, ilegalidades
ou ilegitimidades, recusar o ato e, quando muito, em certos casos, efetuar o registo
provisoriamente.
Em suma: o mbito do princpio da legalidade concretiza-se atravs da incorporao no

sistema registral de determinada situao jurdica imobiliria, ou da sua denegao, deciso
esta que s legitimada pela qualificao livre, isenta e responsvel dos correspondentes
pedidos de registo supervisionada pelo conservador 60. E este quando admite, ou no, que um
facto seja registado, no deve obedincia a ningum, designadamente ao Presidente do IRN ou
ao Ministro da Justia que no podem dar qualquer ordem concreta no sentido de o
conservador fazer ou no fazer determinado registo. As decises deste so unicamente
passveis de recurso, o que, consabidamente, caso muito diferente. Por isso, a doutrina
considera que, embora no sendo uma funo judicial, no entanto se exerce [deve exercer-se,
acrescentaramos] com uma independncia semelhante 61, por forma a poder cumprir o que se
tem designado como funo legitimadora do Estado 62.
CARVALHO FERNANDES diz que para apreciar a legalidade substancial cito impe-se tambm
ao conservador a obrigao de se pronunciar sobre a viabilidade do pedido de registo,
59
Na apreciao da prova apenas h que contar com a exceo, necessariamente existente em todos os
sistemas, da sentena judicial transitada em julgado, visto que esta define o Direito e, portanto, o seu
contedo decisrio59 no pode ser reapreciado pelo Registador.
60
Utilizamos a expresso supervisionada pelo conservador, visto que num excessivo af de simplificao
de certo modo equivalente , por vezes desacertada, desjudicializao de certas matrias - o legislador
admitiu que os oficiais de registo (que so funcionrios hierarquicamente subordinados aos quais no se
aplicam os princpios de independncia e iseno que referimos no texto) tivessem competncia para praticar
determinados atos de registo (art 75-A/2). Contudo, a meu ver, tal no significa que a qualificao do
pedido de registo constante do anterior captulo V no deva ser sempre supervisionado pelo conservador
que no apenas competente para a qualificao jurdica de todos os atos, independentemente destes
poderem ser praticados pelos oficiais de registo, como tambm responsvel por todo o servio realizado na
conservatria.
61
Esta afirmao tornou-se paradigmtica, ao que se nos afigura, desde que h anos foi sustentada pelos
conhecidos catedrticos madrilenos LACRUZ BERDEJO e SANCHO REBULLIDA (Cf: LACRUZ BERDEJO, Jos Luis e SANCHO
REBULLIDA, Francisco de Asis Derecho Inmobiliario Registral - Elementos de Derecho Civil III, bis. Barcelona:
Librera Bosch 1984, p. 305). O primeiro Autor tratou ainda mais detalhadamente o tema no artigo Dictamen
sobre la naturaleza de la funcin registral y la figura del registrador (cf. LACRUZ BERDEJO, Jos Luis, cit. artigo, in
Revista Critica de Derecho Inmobiliario, n 530, enero - febrero 1979, ISSN : 0210-0444), pp.75-186..
62
A propsito da funo do conservador, num artigo que a Scientia Ivridica publicou, escrevi: a competncia
decisria [do conservador] no pode estar limitada por quaisquer balizas que no sejam as decorrentes da
Lei. () S possuindo uma estrutura independente que garanta o controlo prioritrio dos direitos e das
transaces que se poder proporcionar o alicerce infra-estrutural necessrio credibilidade e eficcia
dessas mesmas transaces. [o que no aconteceria] se o conservador no pudesse apreciar livre, autnoma
e isentamente da possibilidade de lavrar o registo [cumprindo assim] a funo legitimadora do Estado [que]
complementa e alicera o prprio Estado de Direito. (Cf.: GUERREIRO, J. A. Mouteira: O Estatuto do
Conservador, in Scientia Ivridica, janeiro-abril de 2002, pp. 123 e ss.).
142
DIREITO REGISTAL
tomando em conta a validade substancial dos actos a registar. Neste sentido tem uma funo
prxima da do juiz 63.
Portanto, nestes sistemas torna-se possvel que o Registo produza no apenas o efeito de
publicitar o Direito, como ainda tal como determina o artigo 7 o de resultar da inscrio
definitiva a presuno de que o Direito existe e pertence ao titular inscrito nos exatos termos
que constam da inscrio. E, como tem sido demonstrado, esta no deve ser entendida como
uma comum presuno que possa ser elidvel em qualquer hiptese 64. que s assim se torna
vivel e credvel que o sistema registral garanta a segurana do comrcio jurdico imobilirio,
fundamental objetivo que, como recordei, passou a constituir no Cdigo vigente um expresso
intuito do legislador.
Creio que no deve objetar-se dizendo que tal presuno pode sempre ser elidida em caso de
erro ou de nulidade do registo. Certamente que sim, mas essas hipteses so nica e
taxativamente as previstas no art. 16. E no isso que permite pr em causa a geral
credibilidade da inscrio registral 65. Alis, como sabido, em Processo Civil pode haver causas
de nulidade da sentena. Mas essas so as enumeradas no artigo 615 desse Cdigo e
evidente que no tal remota possibilidade que consente duvidar do respeito e do
generalizado acatamento que deve merecer a deciso judicial.
Em resumo: apesar das conhecidas dvidas levantadas por alguma Jurisprudncia e pela
Doutrina, creio que pode objetivamente afirmar-se que o Registo Predial portugus um
Registo de Direitos 66, designadamente porque os publicita erga omnes e de modo totalmente
informatizado e tambm porque comprova a sua existncia. E isto ocorre dada simultnea
aplicabilidade de todos os princpios que o regem. Alm dos essenciais princpios da
legalidade, da prioridade e da obrigatoriedade recordo outros, como o que garante que os
factos inscritos esto devidamente documentados (artigo 43/1); e que os sujeitos ativos e
passivos dos atos e dos negcios jurdicos publicitados tm a capacidade e a legitimidade
necessrias, estando alm disso legitimados para dispor (art.s. 9/1 e 68) e ainda que o acto
s pde ter sido registado por ter sido comprovado um nexo causal para tal legalmente
bastante (artigo 34).
63
Cf. FERNANDES, Lus Alberto Carvalho - Lies de Direitos Reais. Lisboa: Quid Juris, 6 ed., reimp., 2010,
ISBN 978-972-724-428-7, pp.117/8.
64
Explicou SANZ FERNNDEZ (citado por LACRUZ BERDEJO e SANCHO REBULLIDA) que a prova necessria para elidir
esta presuno legal pode to-s consistir num dos seguintes cinco pontos:1) nulidade, falsidade ou erro do
assento; 2) nulidade, falsidade ou defeito do ttulo; 3) falta de conformidade da inscrio com o ttulo () no
seu contedo real; 4) existncia de ttulos posteriores que tiverem modificado o que baseou o registo vigente;
5) extino do direito inscrito. (Cf. in referido Derecho Inmobiliario Registral p. 145). Concordamos,
atendendo a que se afigura pertinente fazer a interpretao ab-rogante do art 1268/1 do C.C.
65
Ainda que eventualmente um s caso grave pudesse perturbar a credibilidade dos registos, a verdade
que, ao que conseguimos apurar, em todo o ano findo no ocorreu qualquer um. No entanto, nesse mesmo
ano foram efetuadas 805.982 inscries (sendo 574.117 de aquisio e 231865 de outros factos) e 73.425
subinscries!
66
So, alm dos da presuno de verdade, e da presuno de exatido (art7), todos os outros, incluindo os
da legitimao dispositiva e da oponibilidade a terceiros (Os factos sujeitos a registo s produzem efeitos
contra terceiros depois da data do respectivo registo: art 5/1). Mas a sincrnica coexistncia de todos os
princpios acolhidos pela lei que melhor comprova ser o Registo portugus reconhecido, mesmo
internacionalmente, como um Registo de Direitos.
143
DIREITO REGISTAL
E poder-se- dizer que esta relevante qualidade do sistema registral portugus tambm hoje
em dia internacionalmente reconhecida 67.
Note-se que no nosso tempo, em que a internacionalizao da contratao e das transaes

imobilirias constitui uma realidade indesmentvel, este reconhecimento essencial. Havendo
uma generalizada e assumida segurana jurdica, todos beneficiam: proprietrios, credores,
contraentes, o mercado imobilirio e a sociedade em geral. Alm disso ou principalmente - a
autenticidade das situaes jurdicas documentadas e a sua fidedignidade uma vez que foram
rigorosamente qualificadas pelos registadores, a meu ver tambm s facilita a prpria
administrao da Justia.
Sobre o Registo de Direitos direi ainda que na presente era da informtica e da internet s ele
est jurdica e tecnicamente apto para sustentar e difundir (nacional e internacionalmente)
uma informao credvel.
10. A concluir consintam-me que note o seguinte: nesta breve interveno apenas pretendi
contribuir para proporcionar aos nossos magistrados e aos auditores do CEJ alguns tpicos e
elementos de reflexo que possam ter utilidade e constituir um incentivo para aprofundar
uma matria especializada a respeito da qual, como se sabe, a Jurisprudncia tem tido
divergentes opinies, por vezes aliceradas em clssica doutrina e em diversos estudos que
hoje em dia, a vrios ttulos, j se mostram francamente ultrapassados.
Espero que certas consideraes que teci possam ter dado uma pequena achega aos auditores
quando se ocuparem do estudo do direito registral e bem assim abreviados elementos no
sentido de tentar cooperar com o Ministrio Pblico que frequentemente lida com os
registos - e com a prpria Judicatura que, como sabemos, a todo o momento est empenhada
na rdua e complexa busca das melhores decises.
67
A ttulo de exemplo refiro o que em 22 de maio de 2013 foi deliberado na XVII Assembleia Geral da ELRA-
EUROPEAN LAND REGISTRY ASSOCIATION. Cito: Portuguese land registry is a Title system67, ou seja, o
Registo Predial portugus um Registo de Direitos. (Consultvel em: http://www.elra.eu/2013/05/xvii-elra-
general-assembly/).
144
DIREITO REGISTAL
Vdeo da apresentao
https://educast.fccn.pt/vod/clips/1ltfb8c62m/flash.html
145
DIREITO REGISTAL
DIFICULDADES PRTICAS
NO REGISTO DAS AES E DECISES JUDICIAIS 1_2
Blandina Soares
1. Introduo. 2. O enquadramento legal do pedido de registo das aes/decises no Cdigo do Registo

Predial e em legislao conexa. 3. A notificao da qualificao de um registo promovido pelo tribunal.
Exemplo prtico. 4. A comunicao para suprimento de deficincias de um registo promovido pelo
tribunal. Exemplos prticos. 5. O pedido enquanto resultado da interpretao do conjunto do articulado.
Exemplos prticos. 6. A registabilidade das aes. Exemplos prticos. 7. O princpio da legalidade nas
aes. Exemplos prticos. 8. O princpio do trato sucessivo nas aes. Exemplos prticos. 9. Concluso.
Vdeo.
1. Introduo
Como se sabe, os Tribunais so rgos de soberania [artigo 110., n. 1, da Constituio da

Repblica Portuguesa (CRepP)] com competncia para administrar a justia em nome do povo
(artigo 202., n. 1, CRepP 3), sendo cada tribunal um rgo de soberania de per si, dotados da
respetiva autoridade e titulares exclusivos da funo jurisdicional. Em consequncia,
determina o artigo 205., n. 2, da CRepP que As decises dos tribunais so obrigatrias para
todas as entidades pblicas e privadas e prevalecem sobre as de quaisquer outras
autoridades. 4-5
1
Esta comunicao corresponde interveno da autora na Ao de Formao Direito Registal, decorrida a
2
Este texto pretende abordar algumas questes prticas do registo das aes e decises, no mbito do
registo predial. Por agora, no faremos referncia, quer aos procedimentos e respetivas providncias,
previstos no artigo 3., d) e e), do Cdigo do Registo Predial, quer matria no mbito do registo comercial
(cfr. artigo 9. do Cdigo do Registo Comercial).
Conservadora dos Registos e Membro do Conselho Consultivo do Instituto dos Registos e Notariado, I.P..
3
No mesmo sentido, o artigo 2., n. 1, da Lei da Organizao do Sistema Judicirio (LOSJ), aprovada pela Lei
n. 62/2013, de 26-08 e com declarao de retificao n. 42/2013, de 24-10.
4
Cfr. ainda o artigo 24., n. 2, da LOSJ.
5
Como expem JORGE MIRANDA e RUI MEDEIROS (Constituio Portuguesa Anotada, Tomo III, Coimbra: Coimbra
Editora, 2007, p. 77, anotao ao artigo 205.): A Constituio recusa assim uma soluo em que a resoluo
jurisdicional dos conflitos, no cumprimento da funo constitucionalmente confiada aos tribunais, possa ficar
dependente da boa vontade dos destinatrios da deciso jurisdicional ou de terceiros. Alis, em rigor, a
eventual sujeio da autoridade das decises judiciais vontade de entidades estranhas aos rgos da funo
jurisdicional dificilmente se harmonizaria com o princpio da separao de poderes. Por isso, as decises dos
tribunais, no s so obrigatrias e vinculam todas as entidades pblicas e privadas, como prevalecem sobre
outras decises provenientes de qualquer outra autoridade.
Para J.J. GOMES CANOTILHO e VITAL MOREIRA (Constituio da Repblica Portuguesa Anotada, Volume II, Coimbra:
Coimbra Editora, 2010, 4. Ed. revista, pp. 528-529, anotao ao artigo 205.) o preceito do n. 2 [artigo 205]
compreende duas normas conceitualmente distintas: a) a obrigatoriedade das decises dos tribunais para
todas as entidades (pblicas e privadas) e b) a prevalncia das decises dos tribunais sobre as de quaisquer
outras autoridades. O princpio da obrigatoriedade aponta para a ilicitude das condutas das entidades
pblicas desrespeitadoras das decises judiciais, quer por ao (atos contrrios ou desconformes com as
decises), quer por omisso (inexecuo das decises judiciais).
149
DIREITO REGISTAL
O principal corolrio da obrigatoriedade e prevalncia das decises dos Tribunais, embora nele
no se esgote, o instituto do caso julgado 6. O artigo 619. do CPC estabelece o valor da
sentena transitada em julgado: Transitada em julgado a sentena ou o despacho saneador
que decida do mrito da causa, a deciso sobre a relao material controvertida fica a ter fora
obrigatria dentro do processo e fora dele nos limites fixados pelos artigos 580. e 581., sem
prejuzo do disposto nos artigos 696. a 702.. 7 Portanto, quando a sentena tenha sido de
mrito, forma-se o caso julgado formal e material (com efeitos dentro e fora do processo) 8.
No crculo da qualificao registal isso significa que so insindicveis pelo conservador as

questes que incidam sobre o mrito da causa e das decises judiciais, bem como as que se
relacionem com a verificao dos pressupostos processuais da ao, por caberem na
competncia exclusiva dos Tribunais 9.
Porm, a obrigatoriedade e prevalncia das decises dos Tribunais e a fora de caso julgado,
que a lei associa s decises judiciais, no podem afastar a observncia das regras registais,
porque alm de o seu cumprimento ser fundamental para os fins do registo, i. , para a
publicidade registal com vista segurana do comrcio jurdico imobilirio [artigo 1. do
Cdigo do Registo Predial (CRP)], e para a garantia da oponibilidade a terceiros dos direitos
inscritos, so tambm imperativas e vinculatrias para o conservador.
Da a submisso do registo das aes/decises ao princpio da legalidade (artigo 68. do CRP) 10

e nomeadamente ao princpio do trato sucessivo contido no artigo 34., n. 4, do CRP, no
sentido de que na ao/deciso deve intervir o titular inscrito, desde o incio ou
posteriormente chamado como interveniente principal 11-12.
6
Cfr. JORGE MIRANDA e RUI MEDEIROS, op. cit., pp. 77-78.
7
Cfr. ainda os artigos 627. e 628. do CPC.
8
Cfr. JOS LEBRE DE FREITAS, A Ao Declarativa Comum [], cit., pp. 338 e ss.
9
Neste sentido vide SILVA PEREIRA O Princpio da Legalidade do Registo das Decises Finais e a Fora do Caso
Julgado, p. 1, in http://cenor.fd.uc.pt/site/ (Publicaes).
10
Sobre o princpio da legalidade cfr. Processo R. P. 74/2013 STJ-CC, disponvel em
http://www.irn.mj.pt/sections/irn/doutrina/. Todos os processos a que nos referirmos, posteriores a 2005,
so aqui consultveis. Os outros, em http://www.irn.mj.pt/IRN/sections/irn/legislacao/publicacao-de-brn/.
Para MNICA JARDIM, Efeitos substantivos do Registo Predial Terceiros para Efeitos de Registo, Coimbra:
Almedina, 2013, pp. 494-495: A funo qualificadora, desempenhada pelo conservador portugus, o meio
indispensvel para que o princpio da legalidade atue. De facto, atravs do exerccio da funo qualificadora,
o conservador efetua uma depurao dos atos que chamado a registar, assegurando que o Registo no seja
um mero arquivo de documentos, mas o crivo por onde s passam os atos que o ordenamento jurdico
consente.
11
Quanto aplicabilidade do princpio do trato sucessivo nas aes/decises cfr., entre outros, Proc. 92/96
R.P. 4, BRN 8/1997; Proc. R.P. 27/99 DSJ-CT, BRN 10/99; Proc. R.P. 294/2000 DSJ-CT, BRN 7/2001; Proc. R.P.
75/2002 DSJ-CT, BRN 9/2002; Proc. n R.P. 47/2004 DSJ-CT, BRN 11/2004, Proc. R.P. 92 e 93/2006 DSJ-CT,
Proc. R.P. 192/2011 SJC-CT e mais recentemente, Proc. R.P. 58/2014 STJ-CC. Na doutrina, cfr. CATARINO NUNES,
Cdigo do Registo Predial Anotado, Coimbra: [S.n.], 1968, p. 235; LUS GONZAGA DAS NEVES SILVA PEREIRA, Do
registo das aces e Registo das aces (efeitos), ambos disponveis em http://cenor.fd.uc.pt/site/
(Publicaes), ISABEL PEREIRA MENDES, Repercusso no registo das aes dos princpios de direito registral,
Estudos sobre Registo Predial, Coimbra: Almedina, 1999, pp. 79-100; J. A. MOUTEIRA GUERREIRO, Temas de
Registos e de Notariado, Publicidade e princpios do registo, Coimbra: Almedina, 2010, p. 51.
No citado Proc. R.P. 92 e 93/2006 DSJ, afirmou-se: Trata-se, como repetidamente tem vindo a afirmar-se, de
um princpio meramente formal, que no visa decidir em definitivo qual o melhor direito entre os que so
conflituantes, vlido para todos os efeitos de registo, sejam eles quais forem, cuja aplicabilidade se suscita,
150
DIREITO REGISTAL
2. O enquadramento legal do pedido de registo das aes/decises no Cdigo do Registo

Predial e em legislao conexa
Antes de qualquer outro, o artigo 3. do CRP sujeita a registo:
Na alnea a) do n. 1, as aes que tenham por fim, principal ou acessrio, o

reconhecimento, a constituio, a modificao ou a extino de algum dos direitos referidos
no artigo 2. [Factos sujeitos a registo], bem como as aes de impugnao pauliana 13;
Na alnea b), as aes que tenham por fim, principal ou acessrio, a reforma, a declarao de
nulidade ou a anulao de um registo ou do seu cancelamento e, na alnea c), as decises
finais das aes referidas, logo que transitem em julgado.
De modo que, em face das alneas a) e c) citadas, a registabilidade da ao determina-se pelos

efeitos que a ao visa produzir no contedo ou na estrutura (subjetiva ou objetiva) de algum
dos direitos referidos no artigo 2. do CRP 14.
Depois, o artigo 8. do CRP, de acordo com o qual a impugnao dos factos registados faz
presumir o pedido de cancelamento do respetivo registo. Na verdade, este preceito decorre
do artigo 7. do CRP, do princpio da presuno de verdade ou exatido, pois se o registo
definitivo constitui presuno de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos
termos em que o registo o define, coerentemente, a impugnao judicial desse registo faz
presumir o pedido do seu cancelamento.
Em virtude dos efeitos do registo das aes e respetivas decises designadamente o efeito
estabelecido no n. 1 do artigo 5. do CRP que assegura a oponibilidade a terceiros dos direitos
inscritos o artigo 8.-A, n. 1, b), do CRP determina a obrigatoriedade do seu registo 15-16. So
quer no caso do registo provisrio de ao antecmara que da deciso final - , quer na eventualidade do
registo da prpria deciso judicial, se a ao no tiver sido oportunamente registada [].
12
Sobre a interveno de terceiros vide SALVADOR DA COSTA, Os Incidentes da Instncia, Coimbra: Almedina,
2013, 6. ed., pp. 65 e ss.
13
Quanto aos efeitos da ao de impugnao pauliana vide MNICA JARDIM, O Efeito do Registo das Aces e
Respectivas Sentenas que as Julguem Procedentes, Maio, 2014, pp. 10-14, in http://cenor.fd.uc.pt/site/ e
Efeitos substantivos do Registo Predial Terceiros para Efeitos de Registo, cit., pp. 687-690.
14
Cfr. LUS GONZAGA DAS NEVES SILVA PEREIRA, Do registo das aces, cit., pp. 2 a 5. Levantando a a questo de
saber porque e para que que se registam tais aes, fundamentando-se essencialmente nos artigos 1., 5.,
6., n.s 1 e 3, 7. e 92., n. 1, a), do CRP, escreve em resposta: A funo do registo da ao , pois, a de
asseverar ao autor que os efeitos materiais da sentena que lhe for favorvel vincularo todos aqueles no
intervenientes na ao que, no tendo registado a aquisio antes do registo da ao, hajam adquirido ou
venham a adquirir sobre a coisa litigiosa direitos incompatveis com aquele que o autor pretende fazer valer
em juzo. Donde resulta que o registo da ao, quando prioritrio, assegura desde logo a exequibilidade da
deciso final em relao a terceiros ou erga omnes.
15
Salvo as aes de impugnao pauliana, o que no deixa de estar relacionado com os efeitos que se
atribuem ao seu registo.
16
A alterao ao CRP operada pelo Decreto-Lei 116/2008, de 4 de julho, aditou-lhe, entre outros, os artigos
8.-A a 8.-D, os quais introduziram a obrigatoriedade do registo. As razes que estiveram na origem da
instituio de um sistema de registo predial obrigatrio foram, nomeadamente, a necessidade de obteno
de uma coincidncia, to ampla quanto possvel, entre a realidade substantiva e a realidade registal e a
manuteno de uma informao registal o mais atualizada possvel. Ora, referindo-se o artigo 8.-A
obrigatoriedade do registo, questionou a doutrina se esta obrigatoriedade integraria um dos princpios de
151
DIREITO REGISTAL
sujeitos da obrigao de registar, os tribunais, devendo ser efetuada a comunicao para o

registo das aes aludidas nas alneas a) e b) do artigo 3. at ao termo do prazo de 10 dias
aps a data da audincia de julgamento e para o registo das decises finais no prazo de um
ms a contar da data do respetivo trnsito em julgado [artigos 8.-B, n. 3, a) e 8.-C, n.s 3 e 4
do CRP], sem que haja qualquer sano pecuniria pelo incumprimento ou pelo cumprimento
tardio de tal obrigao (artigo 8.-D, n.s 1 e 2, do CRP).
Acresce que, por fora do disposto no artigo 151., n. 4, do CRP, os tribunais, no que respeita
comunicao das aes e decises, so dispensados do pagamento prvio dos emolumentos
e taxas, devendo estas quantias entrar em regra de custas.
No seguimento, num sentido amplo, o registo das aes pode efetuar-se em duas fases: numa
fase prvia ou cautelar, com base em certido de teor do articulado (petio inicial ou
reconveno, por exemplo) ou em duplicado deste, acompanhado de prova da sua
apresentao a juzo, ou com base em comunicao efetuada pelo tribunal, acompanhada de
cpia do articulado, nos termos do disposto no n. 1 do artigo 53. do CRP 17; ou numa fase
definitiva, perante a deciso judicial, sendo que neste caso o documento para registo a
certido da deciso ou a comunicao efetuada pelo tribunal acompanhada da cpia da
deciso, como determina o artigo 53.-A do CRP.
Por conseguinte, as aes registam-se em termos provisrios por natureza [artigo 92., n. 1,
a), CRP], uma vez que estamos perante um litgio, numa fase controvertida, ainda por
resolver 18, porm, contrariamente a outros registos provisrios, no esto sujeitas a qualquer
prazo de caducidade [artigo 92., n. 11, CRP], visto que ficaro a aguardar a deciso definitiva
do pleito [artigo 3., n. 1, c), CRP]. S assim no ocorrer se, por qualquer motivo (artigo 68.
do CRP), o registo de ao for qualificado tambm como provisrio por dvidas, pois nesse
caso, ficar sujeito ao prazo de caducidade geral determinado no artigo 11., n. 3, do CRP, ou
seja, de seis meses.
O registo da deciso final que julgue procedente a ao, quando a ao est inscrita, efetuar-
se- por averbamento respetiva inscrio 19 [artigo 101., n. 2, c), CRP]. No existindo ao
registo. Para MOUTEIRA GUERREIRO, a obrigatoriedade de promover o registo ficou normativamente

estabelecida na lei e o incumprimento respetivo sancionado (J. A. MOUTEIRA GUERREIRO, Ensaio sobre a
Problemtica da Titulao e do Registo luz do Direito Portugus, Coimbra: Coimbra Editora, 2014, pp. 505-
506).
17
Se a apresentao for feita pelo mandatrio judicial, estabelece ainda o n. 2 do artigo 53., que
suficiente a entrega da cpia do articulado e de declarao da sua prvia ou simultnea apresentao em
juzo com indicao da respetiva data.
18
Cfr. J. A. MOUTEIRA GUERREIRO, Noes de Direito Registral Predial e Comercial, 2. Edio, Coimbra: Coimbra
Editora, 1994, pp. 59-63.
19
Com o averbamento de converso, o efeito da sentena retrotrai data do registo da ao, nos termos do
disposto no artigo 6., n. 3, do CRP. Por isso se afirma que a partir do momento em que o registo provisrio
da ao realizado, nenhum outro interessado poder prevalecer-se, contra o titular do direito
provisoriamente inscrito, dos direitos que sobre o mesmo prdio venha a adquirir depois ou dos que,
adquiridos antes, no tenha, entretanto, registado. Vide LUS GONZAGA DAS NEVES SILVA PEREIRA, Do registo das
aces, p. 3.
152
DIREITO REGISTAL
inscrita, a deciso final, desde que transitada em julgado, normalmente encerrar um registo
definitivo 20.
A converso em definitiva da inscrio de ao e do mesmo modo a inscrio de deciso final

em que se julgue modificado ou extinto um facto registado, ou se declare nulo ou anulado
um registo, determina o correspondente averbamento oficioso de alterao ou cancelamento
artigo 101., n. 4, do CRP.
No registo de ao, para alm da essencial identificao dos sujeitos ativos e passivos 21 que
so, respetivamente, os autores e rus na ao, exige ainda o artigo 95., n. 1, g), do CRP,
como requisito especial, a meno do pedido. J o registo definitivo da deciso judicial deve
conter, como meno especial, a parte dispositiva.
Sem, no momento, nos determos em nenhuma ao em especial, apontamos alguns exemplos

de pedido 22:
Condenao, por parte dos rus, a reconhecerem o direito de propriedade dos

autores sobre o prdio;
Anulao do legado que em testamento pblico de 10/02/2004, outorgado no

Cartrio Notarial de Lisboa, A, fez a favor do ru marido, e consequente cancelamento
da inscrio de aquisio efetuada pela AP. 25 de 2015/02/02;
Declarao de constituio, a favor do prdio X, de uma servido legal de passagem,

de p e carro, imposta no prdio Y, a qual deve exercer-se atravs de uma faixa com
dois metros de largura e em toda a extenso da extrema norte do pretenso prdio
serviente;
Declarao de se achar j verificada a condio suspensiva aposta no contrato de

venda que os rus fizeram ao autor, por escritura pblica de 10/02/2004, a fls. X, do
Livro Y, do Cartrio Notarial do Porto;
Sentena que produza os efeitos da declarao negocial dos rus, a que estes esto
adstritos por contrato-promessa de compra e venda celebrado com o autor.
Por fim, de acordo com o artigo 59., n. 5, do CRP, o cancelamento do registo provisrio de
ao feito: ou com base em certido da deciso transitada em julgado que absolva o ru do
pedido ou da instncia, a julgue extinta ou a declare interrompida; ou em comunicao
20
CATARINO NUNES (Cdigo do Registo Predial Anotado, Coimbra: [S.n.], 1968, p. 201) exprimia: A base da
converso ou do registo definitivo a situao definida por sentena. O documento que deve acompanhar e
titular o pedido a certido da sentena com trnsito. E autoriza o registo definitivo ou a converso na
medida do julgado. Se o pedido foi julgado procedente s em parte, n nessa parte autoriza a converso.
21
Cfr. o artigo 93. do CRP quanto aos requisitos gerais de qualquer inscrio.
22
Cfr. SEABRA DE MAGALHES, Formulrio do Registo Predial, Coimbra: Almedina, 1972, pp. 171 e ss.
153
DIREITO REGISTAL
efetuada pelo tribunal, acompanhada da cpia daquela deciso e indicao do respetivo

trnsito em julgado.
No que concerne ao modo de efetuar o pedido do registo predial, no caso dos tribunais, a
comunicao, o artigo 2., n. 3, da Portaria n. 621/2008, de 18-07 (Regulamentao dos
Pedidos de Registo Predial), estabelece que o pedido de registo efetuado por escrito pelos
tribunais, quer seja apresentado presencialmente ou por correio, no carece de utilizar o
modelo aprovado, sem prejuzo de dever conter a indicao do pedido e dos prdios a que
respeita (artigo 2., n. 4, e artigo 3. da Portaria).
3. A notificao da qualificao de um registo promovido pelo tribunal. Exemplo prtico
Como vimos, obrigatrio submeter a registo as aes e decises referidas no artigo 3., salvo
as aes de impugnao pauliana e certos procedimentos, sendo que sujeitos da obrigao de
registar so, no caso, os tribunais.
Por fora do princpio da instncia, com assento no artigo 41. do CRP, por regra, o registo
feito a pedido de quem tenha legitimidade, s se podendo efetuar aps a formulao de um
pedido. Contudo, como exceo ao princpio, h uma srie de casos de oficiosidade previstos
na lei 23. Precisamente, a atuao do Tribunal na promoo do registo de aes e decises
insere-se no mbito de uma oficiosidade externa, norteada pelo interesse pblico de dar a
conhecer o facto para feitos de registo, no sendo adequado atribuir-se ao Tribunal a
qualidade de apresentante para efeitos quer de notificao dos despachos de recusa e
provisoriedade (artigo 71. do CRP) quer de legitimidade para a impugnao hierrquica ou
judicial (artigo 141., n. 4) 24.
Por conseguinte, nestes casos, o sujeito ativo, que o titular de um interesse direto no registo,
dever ser o destinatrio da notificao do despacho de recusa ou de provisoriedade por
dvidas, ou, salvo no caso previsto na alnea a) do n. 1 do artigo 92. do CRP, da qualificao
do registo como provisrio por natureza, para que, querendo, possa interpor recurso
hierrquico ou impugnao judicial.
Isto, naturalmente, sem prejuzo de o sentido da deciso ser igualmente comunicado ao

Tribunal, integrando o processo judicial em causa.
Exemplo 1:
O Tribunal X efetuou comunicao para registo provisrio de ao Conservatria do Registo

Predial do mesmo concelho, com ofcio em que solicita o registo de ao sobre o prdio Y,
anexando cpia da petio inicial. Na ao, de reivindicao, a autora arroga-se proprietria
desse prdio, o qual j se encontra inscrito a seu favor, pedindo que lhe seja reconhecido o
direito de propriedade.
23
Cfr. artigos 97., 92., ns 7 e 8, 101., ns 4 e 5, 148., n. 4 e 149. do CRP.
24
Cfr. Processo C. P. 32/2010 SJC-CT.
154
DIREITO REGISTAL
Em abstrato, a ao de reivindicao, que tem por fim fazer reconhecer o direito de

propriedade e restabelecer a situao anterior violao, estar sujeita a registo, nos termos
da alnea a) do artigo 3. do CRP, sem o qual no produz efeitos em relao a terceiros. No
entanto, no estar sujeita a registo se o prdio que dela objeto j est inscrito em nome do
autor, especialmente se nela no se invocar um modo de aquisio do direito diverso do que
figura na inscrio do facto aquisitivo 25.
No caso, foi o registo de ao recusado com fundamento no facto de no estar sujeita a

registo, ao abrigo da norma contida no artigo 69., n. 1, c), ltima parte, do CRP.
Por conseguinte, a notificao do despacho de recusa deve ser efetuada ao sujeito ativo do
facto. Desse modo, a deciso de recusa do registo de ao deve ser notificada, no ao Tribunal
X, mas autora, para que esta, querendo, interponha recurso hierrquico ou impugnao
judicial, devendo, no entanto, a deciso ser igualmente comunicada ao Tribunal, pois tal
informao pode ser importante para o processo em causa.
4. A comunicao para suprimento de deficincias de um registo promovido pelo tribunal.

Exemplos prticos
O procedimento de suprimento de deficincias, previsto no artigo 73. do CRP, foi introduzido

pelo Cdigo de 1984, numa perspetiva de simplificao e modernizao da atividade registal,
e, tendo sido objeto de algumas intervenes legislativas, atualmente um procedimento
obrigatrio que deixou de estar na disponibilidade do conservador e que deve ocorrer
previamente feitura do registo.
Assim, no mbito da qualificao de um pedido de registo, sempre que possvel, as suas

deficincias devem ser supridas oficiosamente com base nos documentos apresentados ou j
existentes no servio de registo competente ou por acesso direto informao constante da
base de dados das entidades ou servios da Administrao Pblica artigo 73., n. 1. Nesta
medida, possvel completar-se ou corrigir-se uma deficincia da requisio de registo, desde
que tal no envolva a formulao de um novo pedido, relativo a um facto diverso no contedo,
nos efeitos jurdicos e no contedo normativo; acrescentar-se ao processo de registo
elementos colhidos dos documentos arquivados ou j existentes na conservatria, como, por
exemplo, uma procurao, contanto que novamente referenciada na requisio de registo
(artigo 43., n. 2 do CRP); ou aceder-se a bases de dados, como ser o caso da consulta a uma
ficha de registo comercial ou a um assento de registo civil.
Se as deficincias do pedido de registo no puderem ser sanadas nos termos apontados e

tratando-se de deficincia que no envolva novo pedido de registo, nem constitua motivo de
recusa nos termos das alneas c) a e) do n. 1 do artigo 69., o servio de registo comunica este
facto ao interessado, devidamente fundamentado, por escrito, por correio eletrnico ou sob
25
Cfr. Processo R.P. 105/97 DSJ-CT, BRN 6/98, p. 27; Processo n. R.P. 17/2002 DSJ-CT, BRN 11/2002, p. 4;
Processo n. R.P. 84/2003 DSJ-CT, BRN 11/2003, p. 19; Processo R. P. 149/2008 SJC-CT e Processo R. P.
266/2008 SJC-CT, entre outros.
155
DIREITO REGISTAL
registo postal, para que, no prazo de cinco dias, proceda a tal suprimento, sob pena de o
registo ser lavrado como provisrio ou recusado artigo 73., n. 2.
Em extrema sntese, os documentos que iro ser objeto de apreciao aquando da anlise da
viabilidade do pedido de registo so os que tenham sido inicialmente apresentados pelos
interessados (artigos 42., 43. e 60., do CRP), cuja falta tenha sido suprida oficiosamente
(artigo 73., n. 1), ou agrupados em resultado de suprimento de deficincias (artigo 73., ns
2, 3 e 6), sendo certo que o suprimento s pode ter como fim a qualificao favorvel do
pedido de registo.
Temos, assim, num contexto de formao da deciso registal, a hiptese da comunicao ao

interessado para eliminao de obstculos feitura do registo. Ora, no caso de o registo ter
sido promovido pelo tribunal, a interlocuo para o suprimento de deficincias dever ser
estabelecida com o interessado, o sujeito ativo, sem prejuzo da sua comunicao simultnea
ao Tribunal, permitindo ao juiz do processo judicial respetivo a iniciativa de superar as
deficincias do pedido de registo.
Exemplo 2:
O Tribunal X efetuou comunicao para registo da deciso final de ao Conservatria do

Registo Predial Y, anexando cpia daquela, sem conter qualquer meno acerca do trnsito em
julgado da respetiva sentena.
O servio de registo deve comunicar ao sujeito ativo (do facto jurdico a lanar na ficha de
registo, i. , da deciso judicial), para, no prazo de 5 dias, apresentar documento comprovativo
de que a sentena transitou em julgado, fundamentando com o disposto nos artigos 73., n. 2
e 3., n. 1, al. c), do CRP. Deve, igualmente, comunicar tal facto ao tribunal, podendo a ser
tomada a iniciativa de suprimento da deficincia, j que, no exemplo figurado, o tribunal o
natural detentor dessa informao.
De qualquer modo, ainda antes de receber qualquer comunicao, pode o interessado, por sua
iniciativa 26, desencadear ele prprio o processo de suprimento de deficincias, completando o
processo de registo com documento que assevere o trnsito em julgado da sentena;
Ou, aps a comunicao, pode solicitar expressamente (pessoalmente, por escrito, por correio
eletrnico ou sob registo postal) ao servio de registo, dentro do mesmo prazo de 5 dias, que
diligencie pela obteno do documento junto do tribunal, devendo o servio de registo ser
posteriormente reembolsado de eventuais pagamentos efetuados (cfr. artigo 73., n.s 3 e 4).
26
O suprimento de deficincias um procedimento de hetero-iniciativa. Pode ler-se no processo R.P.
154/2009 SJC-CT (nota 2): Apesar de o texto da lei no se ocupar da iniciativa do interessado nem utilizar o
conceito de apresentao complementar, cremos que no foi propsito do legislador denegar ao
interessado a iniciativa no desencadeamento do processo de suprimento de deficincias e tornar o suprimento
de deficincias num procedimento de iniciativa exclusiva do servio de registo.
156
DIREITO REGISTAL
Exemplo 3:
O Tribunal X efetuou comunicao para registo da deciso final de ao Conservatria do

Registo Predial Y, anexando cpia daquela e identificando o prdio objeto do registo pela
inscrio matricial. Contudo, para alm de resultar do ofcio que estava em causa prdio no
descrito no registo, a cpia de deciso final no continha qualquer informao relativa ao
prdio, remetendo expressamente para a identificao constante da petio inicial.
O servio de registo deve comunicar ao sujeito ativo para, no prazo de 5 dias, apresentar
certido da petio inicial de onde conste a identificao do prdio, pois em face do disposto
no artigo 44., n. 1, b), do CRP, obrigatrio que dos atos que contenham factos sujeitos a
registo conste o nmero da descrio dos prdios ou, como na hiptese apresentada, as
menes necessrias sua descrio, quando o prdio ainda no se encontre descrito.
Do mesmo modo, a comunicao deve seguir para o tribunal.
5. O pedido enquanto resultado da interpretao do conjunto do articulado. Exemplos

prticos
Como j se disse, os registos da ao e da deciso judicial efetuam-se com base nos ttulos
referidos nos artigos 53. e 53.-A, do CRP, respetivamente, obrigando o artigo 95., n. 1, g),
do CRP, a que o registo de ao tenha como requisito especial, a meno do pedido e o registo
definitivo da deciso judicial a parte dispositiva.
Ora, em face desta ltima norma, poderamos ser levados a pensar que para o registo de ao
apenas interessa ao conservador conhecer o pedido ou os pedidos tais como esto formulados
no articulado. Se assim fosse bastaria ao conservador, como ttulo suficiente para registo, uma
certido meramente comprovativa dos pedidos explicitamente formulados na petio, mas j
no, como a lei exige, certido de teor, duplicado ou cpia do articulado.
Por conseguinte, tendo por base a documentao exigida para o registo, o que se inscreve nas
aes sim o pedido formulado, isto , a pretenso, mas o seu contedo deve ser extrado do
contexto do articulado, apreciada a causa de pedir, e no somente do pedido expressis verbis
a enunciado, apreendendo o conservador o real sentido e alcance do pedido formulado, e
decidindo que a ao est sujeita a registo sempre que possua relevncia registal, sem prejuzo
de competir ao tribunal a fixao definitiva do seu sentido e alcance 27.
Exemplo 4:
A pediu o registo de ao de impugnao pauliana sobre o prdio 2000/20160108, da

freguesia da Foz do Douro, concelho do Porto 28, juntando para o efeito um duplicado da
27
Cfr. Processo 107/96, R.P. 4, BRN 7/97, p. 36, e Processo R. P. 7/2008 SJC-CT.
28
Os prdios a que nos referirmos nos exemplos so de criao imaginria.
157
DIREITO REGISTAL
petio inicial, com nota de entrada na secretaria judicial e cpias dos respetivos documentos,
e prova matricial.
Do teor do articulado, extrai-se explicitamente um pedido principal de impugnao pauliana e

um pedido subsidirio de declarao de nulidade do negcio translativo do direito de
propriedade, fundada na simulao. Contudo, a pretenso do autor manifestada no pedido foi
a seguinte: Nestes termos, deve a presente ao ser julgada procedente por provada e, em
consequncia, ser declarado o direito do A. restituio, na medida do seu interesse, do prdio
urbano identificado nesta petio inicial, sendo reconhecido o direito do A. a executar tal bem
no patrimnio da 2. R, com as legais consequncias.
nosso entendimento que ambos os pedidos, tal como constam do teor do articulado, devem
ser levados a registo, uma vez que ambos se enquadram no artigo 3., alnea a), do CRP.
Exemplo 5:
B requereu na Conservatria do Registo Predial Z o registo de ao sobre o prdio n.

3000/20020225, da freguesia de Lordelo do Ouro, concelho do Porto, apresentando duplicado
da petio inicial, com os seguintes pedidos: a) ser reconhecido ao autor o direito legal de
preferncia na alienao do prdio, formalizada por escritura pblica de compra e venda, de
17 de janeiro de 2015, entre a 1. R e os 2s Rus; b) ser cancelado o registo de aquisio a
favor dos 2s Rus. O prdio em causa encontra-se registado a favor dos 2s Rus, por compra
1. R.
Assim, foi efetuado o pedido de reconhecimento do direito legal de preferncia, bem como o
pedido de cancelamento do registo de aquisio a favor do terceiro adquirente (2s Rus).
Contudo, a converso em definitiva da inscrio de ao de preferncia ir determinar o

averbamento oficioso de modificao do sujeito ativo inscrio de aquisio efetuada a favor
do terceiro adquirente cfr. artigo 101., n. 4, do CRP.
Pois, de acordo com certa doutrina 29, o direito que assiste ao preferente o de se substituir ao
terceiro adquirente na posio que este ocupa no contrato celebrado com o obrigado
preferncia, tudo se passando juridicamente, aps a substituio e pelo que respeita
titularidade do direito transmitido, como se o contrato de alienao houvesse sido celebrado
com o preferente.
Nesta medida, embora o pedido de cancelamento possa parecer contraditrio com o pedido
de reconhecimento do direito legal de preferncia, no h dvida de que a ao de preferncia
est sujeita a registo em virtude dos efeitos que a respetiva deciso poder produzir na
estrutura subjetiva (modificao) do direito de propriedade.
29
Cfr. MANUEL HENRIQUE MESQUITA, Obrigaes Reais e nus Reais, Coimbra: Almedina, 1997, p. 220.
158
DIREITO REGISTAL
Logo, analisado, pelo conservador, o pedido principal e a causa de pedir, no deve considerar o
pedido de cancelamento efetuado, nem o inscrever enquanto pedido.
6. A registabilidade das aes. Exemplos prticos
Chegados aqui, recordmos que em face em face das alneas a) e c) do artigo 3. do CRP, a
registabilidade das aes determina-se pelos efeitos que a ao visa produzir no contedo ou
na estrutura (subjetiva ou objetiva) de algum dos direitos referidos no artigo 2. do CRP. Assim,
como compreensvel, no esto sujeitas a registo predial, nomeadamente, as aes de
divrcio sem consentimento do outro cnjuge, as aes de regulao do exerccio das
responsabilidades parentais, ou as aes para investigao da paternidade. Vejamos outros
exemplos do que foi entendido em pareceres do Conselho Tcnico do IRN, I.P. (atual Conselho
Consultivo).
Exemplo 6:
Na Conservatria do Registo Predial M foi requerido registo de ao cujo pedido, constante da

petio inicial, consistia no seguinte: condenao da r a desimpedir a parte da Rua do Freixo
ocupada pela obra em construo, demolindo a parte desta necessria reposio da
circulao e passagem existentes na data do incio da obra, de pessoas e coisas, incluindo
veculos motorizados ligeiros e pesados e dos bombeiros.
Se, nos termos da alnea a) do n. 1 do artigo 3., esto sujeitas a registo as aes que tenham
por fim, principal ou acessrio, o reconhecimento, a constituio, a modificao ou a extino
de algum dos direitos referidos no artigo 2., no estar sujeita a registo, por no estar em
causa nenhum destes direitos, a ao que visa apenas obrigar a r a um comportamento, ou
seja, a demolir a parte da obra em construo sobre a via pblica, para repor a circulao e
passagem, por esse modo, da autora e dos demais moradores e outros interessados.
Exemplo 7:
Na Conservatria do Registo Predial M foi requerido registo de ao sobre o prdio descrito

sob o n. 1000/20040102, da freguesia X, concelho X. O pedido da ao consubstancia-se no
seguinte:
a) Declarar-se que o prdio urbano dos rus, descrito na Conservatria sob o n.

1000/20040102, da freguesia X, concelho X, em vez de 7500 m2, tem a rea de 6000
m2;
b) Declarar-se que o prdio da autora, descrito na Conservatria sob o n.

1001/20040102, da freguesia X, concelho X, em vez de 3000 m2, tem a rea de 4500
m2.
159
DIREITO REGISTAL
Resulta ainda da prpria petio inicial que o que se discute na ao a extenso dos prdios
confinantes e que, afinal, esto em causa a exata localizao, a extenso e os limites dos dois
prdios.
Assim, esta ao de demarcao no est sujeita a registo por apenas se discutirem os limites
ou estremas do prdio e no a sua titularidade. Na ao de demarcao no se discute o ttulo
de aquisio do prdio de que a faixa faz parte, mas a extenso do prdio possudo.
Diversamente, na ao de reivindicao, por exemplo quando o autor pede o reconhecimento

do direito de propriedade porque o adquiriu por usucapio, compra e venda, doao, etc., est
em causa o prprio ttulo de aquisio 30.
Exemplo 8:
Na Conservatria do Registo Predial O, sobre o prdio descrito sob o n. 2000/20040102, da

freguesia X, concelho X, existe inscrio de ao em que os Autores solicitam a alterao do
exerccio de uma servido de passagem, passando a mesma a exercer-se pelo prdio dos Rus.
Os Rus contestaram e deduziram pedido reconvencional em que pediram que fossem
canceladas todas as inscries vigentes sobre o prdio dos Autores e inutilizada a respetiva
descrio, tendo tambm este pedido sido inscrito no registo. Posteriormente, os Autores vm
pedir o registo de ampliao do pedido (265., n. 2, do CPC), com o seguinte contedo: deve
ordenar-se o cancelamento do registo do pedido reconvencional promovido pelos rus, na
medida em que conflitua com o dos autores.
Nos termos do disposto na alnea b) do n. 1 do artigo 3., esto sujeitas a registo as aes que
tenham por fim, principal ou acessrio, a reforma, a declarao de nulidade ou a anulao de
um registo ou do seu cancelamento, mas enquanto registo concreto e existente, pelo que este
pedido no est sujeito a registo. Acresce que o registo provisrio da reconveno ser feito,
ou com base em certido da deciso transitada em julgado que absolva os autores do pedido
ou da instncia, a julgue extinta ou a declare interrompida; ou em comunicao efetuada pelo
tribunal, acompanhada da cpia daquela deciso e indicao do respetivo trnsito em julgado.
Exemplo 9:
O pedido da ao, que se pretende venha a constar do registo, o seguinte: deve a presente
ao ser julgada procedente e, em consequncia, deve ser declarada a nulidade por simulao
do contrato de compra e venda celebrado entre o 1. e o 2. R.R., embora unicamente no
respeitante ao preo declarado, declarando-se a validade do contrato, com todas as demais
clusulas, pelo preo efetivamente pago e recebido.
Perante o pedido formulado, em que se pede a nulidade por simulao do valor do negcio,
exclusivamente quanto ao preo, mantendo-se a validade em tudo o mais, evidente que no
30
Cfr. PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA, Cdigo Civil Anotado (com a colaborao de M. HENRIQUE MESQUITA) Vol.
III, 2. Ed., Coimbra: Coimbra Editora, 1987, p. 199.
160
DIREITO REGISTAL
se est perante uma ao com reflexos registrais, na medida em que a sua deciso favorvel
em nada alterar o que consta do registo.
S est sujeita a registo, nos termos do artigo 3., n. 1, alnea a), a ao que implique uma
alterao do contedo ou da estrutura de um direito real, com o que, no est sujeita a registo
a ao em que se pede a declarao de nulidade, por simulao do preo, de uma compra e
venda, mas apenas quanto ao quantitativo do preo, mantendo-se em tudo o mais o negcio
celebrado.
Exemplo 10:
Na Conservatria do Registo Predial P foi requerido registo de ao, juntando-se duplicado do

articulado de oposio mediante embargos de terceiro, acompanhado de prova da sua
apresentao a juzo.
Em face do disposto nos artigos 344., 347., 348. do CPC e essencialmente do disposto no
artigo 349. do CPC, de acordo com o qual a sentena de mrito proferida nos embargos
constitui, nos termos gerais, caso julgado quanto existncia e titularidade do direito invocado
pelo embargante ou por algum dos embargados, parece no poder deixar de concluir-se que
os embargos de terceiro so uma verdadeira ao, embora revistam a natureza de incidente
de oposio. Assim, os embargos esto sujeitos a registo, enquadrando-se no artigo 3., n. 1,
a) do CRP, quando tenham tambm por finalidade o reconhecimento de algum dos direitos
referidos no artigo 2. do mesmo Cdigo 31.
Exemplo 11:
Na Conservatria do Registo Predial Q foi apresentada, para registo provisrio de ao, petio
inicial onde a autora pede a declarao de nulidade de testamento outorgado pelo titular
inscrito marido, com o consentimento do cnjuge mulher, atravs do qual aquele deixou aos
seus netos o prdio descrito sob o n. 4000/20040102. Acontece que sobre o prdio ainda no
se encontra inscrito o direito de propriedade a favor dos legatrios. Ser essa ao registvel?
No h dvida que uma ao judicial que se destine a obter a nulidade de um testamento pelo
qual se disps de um direito de propriedade sobre determinado imvel est sujeito a registo,
nos termos do disposto no artigo 3., n. 1, a), do CRP, pois destinando-se a apreciar a validade
do negcio jurdico, poder originar a extino do direito de propriedade. E se o facto jurdico
impugnado o registo de aquisio por legado a favor dos netos ainda no se encontrar
registado, estar, do mesmo modo, sujeita a registo, pois, da conjugao dos artigos 3., 1, a) e
2. do CRP basta que o facto jurdico esteja, ele prprio, sujeito a registo 32.
31
pacfica a natureza de verdadeira ao declarativa dos embargos de terceiro. Cfr. Processos R.P. 134/98
DSJ-CT, R.P. 108/99 DSJ-CT e R.P. 220/2007 DSJ-CT. Vide ainda SALVADOR DA COSTA, Os Incidentes da Instncia,
cit., pp. 153 e ss.
32
Cfr. Processo 117/2016 STJSR-CC.
161
DIREITO REGISTAL
7. O princpio da legalidade nas aes. Exemplos prticos
Como vimos, o registo das aes e decises est sujeito ao princpio da legalidade, tal como
consta do artigo 68. do CRP. O conservador deve verificar, nomeadamente, a identidade do
prdio em face dos documentos apresentados e dos registos anteriores.
Exemplo 12:
Foi pedido registo provisrio de ao proposta contra o titular inscrito em que se peticiona a
anulao do contrato translativo do direito de propriedade a favor deste. Na petio inicial o
prdio urbano identificado tal como consta da descrio predial, mas h uma diferena na
rea com a constante na inscrio matricial, que excede 40%.
Exigindo o artigo 28. do CRP, nomeadamente quanto rea dos prdios, harmonizao entre
a descrio e a inscrio matricial, pressupondo que o mecanismo de suprimentos de
deficincias encetado pelo conservador no surtiu efeito, o registo de ao, para alm de
provisrio por natureza, seria a qualificar tambm como provisrio por dvidas.
Contudo, se na prpria petio inicial fosse levantada a questo da identidade do prdio e

designadamente a da divergncia de rea, essa questo, porque iria ser apreciada pelo juiz do
processo, no poderia conduzir provisoriedade por dvidas do registo 33.
Exemplo 13:
Foi pedido registo provisrio de ao sobre o prdio descrito na Conservatria do Registo

Predial X sob o n. 500/, composto de casa com logradouro e que resultou da anexao de dois
prdios, o 200/ (que correspondia casa) e o 100/ (que correspondia ao logradouro). Contudo,
na petio inicial pedido o reconhecimento do direito de propriedade do prdio descrito sob
o n. 200/, com a identificao que tinha antes da anexao, sem qualquer aluso na petio
inicial sua atual identificao e situao jurdica.
O registo de ao no pode ser efetuado apenas como provisrio por natureza, porquanto, no
articulado, deveria ter-se em conta a situao registal do prdio.
8. O princpio do trato sucessivo nas aes. Exemplos prticos
No mbito ainda do juzo sobre a legalidade, para que a sentena produza o seu efeito em
relao a terceiros tambm indispensvel que o registo da ao ou da deciso judicial no
viole o princpio do trato sucessivo consagrado no artigo 34., n. 4, do CRP.
Exemplo 14:
O prdio n. 600/ tem o seguinte histrico, estando em vigor a ltima inscrio:
33
Cfr. Processo 51/96 R.P. 4, BRN 6/1996.
162
DIREITO REGISTAL
Ap. 20/20040505 Aquisio a favor de A;

Ap. 21/20040505 Aquisio a favor de B;
Ap. 10/20100505 Aquisio a favor de C.
proposta uma ao por D, na qual se pede que seja declarada a nulidade do contrato de
compra e venda celebrado entre os Rus A e B.
Da aplicao do trato sucessivo ao registo das aes, na sua modalidade da continuidade das
inscries, resulta que: estando o prdio registado a favor de C e no tendo este intervindo na
ao, o registo tem de ser qualificado tambm como provisrio por dvidas.
Para a remoo das dvidas suscitadas basta que se faa prova de que, entretanto, o titular
inscrito foi chamado a intervir na ao em causa.
Exemplo 15:
O prdio n. 800/ tem o seguinte histrico:

Ap. 10/20040505 Aquisio a favor de B, por compra a A;
Ap. 11/20040505 Constituio de Propriedade Horizontal.
O prdio n. 800/ - A :
Ap. 15/20100505 Aquisio a favor de C, por compra a B.
O prdio n. 800/ - B :
Ap. 16/20100505 Aquisio a favor de D, por compra a B.
proposta uma ao por E, contra A e B, pedindo a declarao de nulidade do contrato de

compra e venda titulado por escritura pblica entre A e B e o consequente cancelamento do
registo de aquisio a favor de B, do registo de constituio de propriedade horizontal e de
todas as inscries posteriores sobre o mesmo prdio e sobre as suas fraes autnomas.
O registo de ao ser qualificado como provisrio por dvidas (artigo 7. e 34., n. 4, do CRP)
se C e D no forem demandados na ao, isto , sem a interveno desses titulares inscritos 34.
Exemplo 16:
O prdio n. 500/ tem inscrio de aquisio a favor de A. B, que comprova documentalmente

ser o seu nico herdeiro, prope ao contra C, na qual pede o reconhecimento do direito de
propriedade de uma parcela integrada no prdio que foi abusivamente ocupada.
No se verifica violao do princpio do trato sucessivo no registo da ao, porquanto o autor,

mediante a juno de documento comprovativo, demonstra na petio inicial que o nico
herdeiro do titular inscrito.
34
Cfr. ISABEL PEREIRA MENDES, Repercusso no registo das aes dos princpios de direito registral, Estudos
sobre Registo Predial, pp. cit.
163
DIREITO REGISTAL
Exemplo 17:
Com base em certido emitida pelo Tribunal Y comprovativa de transao homologada por
sentena judicial, em que se declara transferido para A o direito de propriedade, A pediu na
Conservatria do Registo Predial Y, o registo de aquisio a seu favor.
Considerando existir registada sobre o prdio ao judicial provisria por natureza, em que
eram Autora e Ru as mesmas partes que transigiram, e que a transao comprovada por
aquela certido judicial versava sobre o pedido formulado naquela ao, a Conservatria
convolou aquele pedido de registo de aquisio para pedido de converso do referido registo
de ao com base no dever de assessoria que configura uma das vertentes do procedimento
de suprimento de deficincias porm, qualificando-o, recusou a converso alegando que o
prdio no se encontrava registado a favor do Ru demandado na ao, o que provocava
violao do princpio do trato sucessivo.
Contudo, no momento em que a ao vem a registo que o conservador deve proceder

apreciao imposta pelo princpio da legalidade e designadamente, pelo princpio do trato
sucessivo. Se a ao tem apenas a qualificao de provisria por natureza, nos termos da
alnea a) do n. 1 do artigo 92. do CRP, e a deciso homologatria de transao produziu o
efeito real de transmisso do direito de propriedade do Ru para a Autora, transitada em
julgado, nada obstaria ao averbamento inscrio da ao da deciso final.
Mas, se no momento em que a ao veio a registo, a Autora juntou, com a petio inicial,
documento com que pretende comprovar que o Ru adquiriu o direito de propriedade do
titular inscrito no registo, no existe, efetivamente, violao do princpio do trato sucessivo.
Diversa seria a hiptese seguinte: para o registo de ao foi provocada e comprovada a

interveno do titular inscrito no registo. Todavia, apesar de provocada e comprovada
aquando do registo da ao, resulta do teor da deciso judicial que no foi admitida, sendo a
deciso proferida em ao que correu contra outrem que no o titular inscrito. Neste caso, a
qualificao incide sobre a prpria deciso, pelo que deve recusar-se a converso da ao 35.
9. Concluso
Como fcil de ver, as nossas reflexes so quase exclusivamente de teor prtico. Como
salientou SILVA PEREIRA em 2004, se h tema de registo predial que tem vindo a gerar polmica
quer na doutrina quer na jurisprudncia, esse sem dvida o que respeita ao registo das aes.
Esperamos, de algum modo, ter contribudo para que o pedido ou a comunicao do registo
das aes e decises se torne menos receoso, sabendo que o registo assegura a oponibilidade
a terceiros dos direitos validamente adquiridos.
35
Cfr. Processo R.P. 58/2014 STJ-CC.
164
DIREITO REGISTAL
Vdeo da apresentao
https://educast.fccn.pt/vod/clips/qmymbwq2s/flash.html
165
DIREITO REGISTAL
6. O Efeito do Registo das Aces e Respectivas Sentenas que as Julguem Procedentes
O EFEITO DO REGISTO DAS ACES E RESPECTIVAS SENTENAS

QUE AS JULGUEM PROCEDENTES 1
Mnica Jardim
1. Introduo.
2. O registo da aco e os seus efeitos versus o n. 3 do art. 263. do Cdigo de Processo Civil.
3. O registo da aco e os seus efeitos na actualidade; 3.1. O registo da aco, quando prioritrio, pode
garantir apenas eficcia directa da sentena que a julgue procedente e tambm seja registada contra
terceiros subadquirentes do ru e assegurar, ainda, a exequibilidade da sentena quando condenatria;
3.2. O registo prioritrio da aco pode no garantir a eficcia directa da sentena que a julgue procedente e
que tambm seja registada contra um terceiro que haja adquirido do ru, nem assegurar a sua eventual
eficcia executiva, uma vez que pode no alterar nem ampliar os efeitos substanciais da sentena que a
venha a julgar procedente; 3.3. O registo da aco pode assumir, somente, uma funo de publicidade
notcia; 3.4. O registo prioritrio da aco, contra terceiros que hajam adquirido pendente litem, pode limitar-
se a garantir a eficcia directa da sentena que a julgue procedente e tambm seja registada , bem como a
sua exequibilidade, quando condenatria. Mas, contra terceiros adquirentes ante litem, pode atribuir
sentena que a julgue procedente e que tambm aceda ao Registo um efeito substantivo novo e
desfavorvel, estendendo, assim, os seus limites subjectivos e assegurando a sua eventual exequibilidade
contra tais terceiros; 3.5. O registo prioritrio da aco, contra terceiros que hajam adquirido pendente litem,
pode consolidar os efeitos substanciais da sentena que a julgue procedente e tambm seja registada e
garantir a sua eficcia directa e exequibilidade. Mas, contra adquirentes ante litem, pode atribuir sentena
que a julgue procedente e que tambm aceda ao Registo um efeito substantivo novo e desfavorvel,
estendendo, assim, os seus limites subjectivos e assegurando a sua eventual exequibilidade contra tais
terceiros; 3.5. O registo da aco pode consolidar os efeitos substanciais da sentena que a julgue procedente
e que tambm seja registada perante terceiros subadquirentes do ru a ttulo oneroso e de boa f e
garantir tambm a eficcia directa da referida sentena contra tais terceiros.
4. Bibliografia.
Vdeo.
1. Introduo
Actualmente, ao contrrio do que ocorria na vigncia do Cdigo de Seabra, o efeito do registo

das aces no uniforme 2. De facto, varia consoante a aco 3.
Vejamos com o pormenor devido.
1
Esta comunicao corresponde interveno da autora na Ao de Formao do CEJ "Temas de Direito Civil
e de Processo Civil ", decorrida a 16, 23 e 30 de maio 2014.
Professora da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra e Presidente do Centro de Estudos Notariais

e Registais da Faculdade de Direito de Coimbra.
2
A propsito do efeito do efeito do registo das aces na vigncia do Cdigo de Seabra vide MNICA JARDIM,
Efeitos Substantivos do Registo Predial Terceiros para Efeitos de Registo, Almedina, Coimbra, 2013, p. 367 e
ss..
3
E isto independentemente de em causa estar um assento registal provisrio de contedo negativo que
alerte para a eventualidade de a situao jurdico-real ser diversa daquela que o Registo publica (v.g. o registo
da aco de inexistncia, de uma aco nulidade ou de aco de anulao) e, consequentemente, da
possibilidade de esta vir a ser alterada ou, ao invs, um assento registal provisrio de contedo positivo,
como por exemplo, o um registo de uma aco de execuo especfica.
169
DIREITO REGISTAL
Na vigncia do Cdigo de Seabra, o assento prioritrio da aco apenas assegurava que a

futura sentena, depois de registada, produziria os seus efeitos directos e, quando
condenatria, seria exequvel no confronto dos subadquirentes do ru. Ou seja, no confronto
de terceiros juridicamente interessados contra quem a sentena, mesmo na ausncia do
registo, sempre produziria efeitos reflexos, em virtude da relao de
prejudicialidade/dependncia existente entre a relao jurdica sobre a qual havia recado a
deciso judicial e a relao jurdica da qual tais terceiros eram partes 4.
Efectivamente, se, no obstante o art. 951. do Cdigo de Seabra (que consagrava a

inoponibilidade a terceiros dos factos sujeitos a registo e no registados), as sentenas que
julgavam procedentes as aces no registadas produziam os seus efeitos substanciais contra
os subadquirentes do ru, tal s podia significar tal como afirmava a doutrina e a
jurisprudencia 5 - que ao registo das aces era reconhecido um efeito processual: o de
assegurar a eficcia directa da sentena, que tambm acedesse ao Registo, contra terceiros,
bem como a sua exequibilidade, quando condenatria.
De facto, sempre se considerou que os terceiros que tivessem adquirido direitos do ru e

houvessem obtido o registo do respectivo facto aquisitivo antes da inscrio da aco apenas
no eram afectados pela eficcia directa e, quando condenatria, pela eficcia executiva da
sentena proferida numa aco no proposta contra si 6, ou seja, sempre se entendeu que o
4
O nexo de prejudicialidade-dependncia existe quando uma relao constitui pressuposto ou elemento
essencial doutra relao jurdica. ()
Quando o caso julgado incide sbre uma relao que prejudicial quanto a outras, visto que dependem
daquela, no podem deixar de sofrer o efeito da deciso proferida. (ALBERTO DOS REIS, Eficcia do caso
julgado em relao a terceiros, Boletim da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra, vol. XVII, p. 237).
5
Na doutrina vide, entre outros: DIAS FERREIRA, Cdigo Civil Portuguez, vol. II, Coimbra, Imprensa da
Universidade, 1895, p. 217; REIS MAIA, Direito Geral das Obrigaes, Companhia Editora do Minho, Barcelos,
1926, p. 540; GUILHERME MOREIRA, Instituies de Direito Civil Portugus, vol. I, Parte Geral, Imprensa da
Universidade, Coimbra, p. 527 e ss.; VAZ SERRA, Hipoteca, Boletim do Ministrio da Justia, 1957, n. 62, p.
7, 8 e 48; idem, Enriquecimento sem causa, Boletim do Ministrio da Justia, n. 81, p. 40-41, nota 44-a;
MANUEL DE ANDRADE, Revista de Legislao e de Jurisprudncia, Ano 63., p. 307 e Teoria Geral da Relao
Jurdica, vol. II, Facto Jurdico em Especial - Negcio Jurdico, reimp., Coimbra Editora, Coimbra, 1974, p. 18;
RUI DE ALARCO, Invalidade dos negcios jurdicos Anteprojecto para o novo Cdigo Civil, Boletim do
Ministrio da Justia, 89., p. 243; MANUEL SALVADOR, Terceiro e os Efeitos dos Actos ou Contratos A Boa
F nos Contratos, Escola da Cadeia Penitenciria de Lisboa, Lisboa, 1962, p. 123 e ss., p. 155 a 175, p. 191 e
ss., p. 244 e nota 329, p. 350 e ss., etc..
Na jurisprudncia vide, entre outros, acrdos do Supremo Tribunal de Justia: de 21 de Fevereiro de 1890,
Direito, XXVIII, p. 246; de 9 de Janeiro de 1891, Boletim dos Tribunaes, 1891, n. 235, p. 263; de Junho de
1901, Revista de Legislao e de Jurisprudncia, XLI, p. 223; de 12 de Abril de 1932, Revista de Legislao e
Jurisprudncia, Ano 65., p. 124; de 10 de Novembro de 1944, Boletim Oficial, Ano 4., p. 583; de 26 de
Outubro de 1946, Vida Judiciria, 9., p. 460; de 25 de Maro de 1949, Boletim do Ministrio da Justia, n.
12, p. 278; de 3 de Julho de 1951, Boletim do Ministrio da Justia, n. 26, p. 165; de 2 de Outubro de 1951,
Boletim do Ministrio da Justia, n. 60, p. 485; de 13 de Maio de 1952, Boletim do Ministrio da Justia, n.
31, p. 365; de 3 de Janeiro de 1953, Boletim do Ministrio da Justia, n. 35, p. 217; de 1 de Julho de 1953,
Boletim do Ministrio da Justia, n. 50, p. 425; de 16 de Julho de 1957, Boletim do Ministrio da Justia, 69.,
p. 551; de 21 de Julho de 1959, Boletim do Ministrio da Justia, 89., p. 489.
6
Por todos, vide: Revista de Legislao e de Jurisprudncia, Ano 31., p. 244; ALBERTO DOS REIS, Comentrio
ao Cdigo de Processo Civil, vol. III, Coimbra, Coimbra Editora, 1946, p. 82; idem, Revista de Legislao e de
Jurisprudncia, Ano 84., p. 139 e Ano 69., p. 332; MANUEL DE ANDRADE, Noes Elementares de Processo
Civil, Coimbra Editora, Coimbra, 1956, p. 293, nota 1; MANUEL SALVADOR, Terceiro e os Efeitos dos Actos ou
Contratos A Boa F nos Contratos, ob. cit. nota 364 e p. 350 e ss.; PEDRO PITTA, Revista de Notariado de
Registo Predial, 1941, n. 7, p. 97 e ss..
170
DIREITO REGISTAL
terceiro apenas beneficiava de uma proteco processual que no o colocava numa posio
inabalvel. Consequentemente, afirmava-se que o autor da aco, e verdadeiro titular do
direito, que obtivesse uma sentena favorvel numa aco sujeita a registo e no registada (ou
no registada com prioridade), no estava, por qualquer forma, impedido de posteriormente
intentar contra o terceiro (subadquirente do ru) e titular registal uma nova aco
declarativa 7- 8.
Ao invs, hoje, repetimos no se pode afirmar que o registo de qualquer aco garante sempre
a eficcia directa da sentena que a julgue procedente e tambm seja registada contra
terceiros subadquirentes do ru, mas que se limita a assegurar tal eficcia directa.
2. O registo da aco e os seus efeitos versus o n. 3 do art. 263. do Cdigo de Processo Civil
Antes de explicitarmos o acabado de afirmar, cumpre referir que, para ns, inequvoco que
os efeitos do registo das aces perante terceiros no decorrem, por qualquer forma, do
estatudo no n. 3 do art. 263. do Cd. Proc. Civil, tal como no decorriam do n. 3 do art.
271. do anterior Cd. Proc. Civil, nem do n. 2 do art. 271. dos Cdigos de 1939 e de 1961 9.
Consideramos que os efeitos do registo das aces perante terceiros no decorrem, por
qualquer forma, do estatudo no n. 3 do art. 263. do Cd. Proc. Civil, uma vez que este
7
Provavelmente por isso, rara era a aco, sujeita a registo levada aos livros (Cfr. CATARINO NUNES, Cdigo
do Registo Predial Anotado, Atlntida Editora, 1968, p. 173).
8
A doutrina e a jurisprudncia, na vigncia do Cdigo de Seabra, alm do referido no texto, consideravam que
o titular de um direito, mesmo que nunca tivesse constado como titular registal e tambm no houvesse
obtido um assento registal que alertasse para a discrepncia entre a realidade tabular e extratabular, veria a
sua posio jurdica prevalecer em face de um terceiro que visse a sua posio jurdica afectada
consenquencialmente pela inexistncia ou pela invalidade do facto jurdico aquisitivo do seu dante causa.
Uma vez que afirmavam que tal decorria do princpio nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse
habet e do princpio resoluto iuris dantis resolutur ius accipiens.
claro que aplicando o princpio nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet hiptese de
dupla venda do mesmo bem imvel, feita sucessivamente pelo mesma pessoa a favor de diversos
adquirentes, a primeira venda devia prevalecer, uma vez que a segunda era nula por se traduzir numa venda
a non domino. No entanto, tal no ocorria, porque o legislador portugus, nesta hiptese, estatua de forma
expressa em sentido contrrio.
Acrescente-se que o legislador no poderia ter actuado de outro modo, uma vez que, instituindo um sistema
registal, no podia negar aos terceiros a proteco mnima que lhes concedida pelos sistemas registais mais
fracos.
Como consabido, o mnimo de garantia que qualquer Registo imobilirio oferece a chamada fora
negativa ou preclusiva da publicidade: aquele que pretende adquirir sabe que, se inscrever a sua aquisio no
Registo, fica a salvo dos ataques de qualquer terceiro que haja adquirido um direito incompatvel do
mesmo dante causa, que no tenha obtido o registo a seu favor ou que o tenha obtido posteriormente a si
em virtude da primeira dimenso da inoponibilidade, anteriormente explicitada. (A este propsito,
MOUTEIRA GUERREIRO, O registo como instrumento de proteco das garantias do aproveitamento
econmico das coisas, Temas de Registos e de Notariado, Centro de Investigao Jurdico Econmica,
Almedina, Coimbra, 2010, p. 277 e ss., afirma: sistemas registais (referentes aos registos imobilirios)
devem ser considerados apenas os que, como minmo, tenham o denominado efeito de mera oponibilidade
.
9
Em sentido contrrio, entre outros, vide: ISABEL QUELHAS, Registo das Aces, disponvel na internet via
http://www.fd.uc.pt/cenor/images/textos/publicacoes/20100730_Registo_de_Accoes.pdf, p. 5; SILVA
PEREIRA, Registo das aces (Efeitos), disponvel na internet via
http://www.fd.uc.pt/cenor/images/textos/publicacoes/20100730_DOC070314-004.pdf, p. 6.
171
DIREITO REGISTAL
preceito legal para alm de s ser aplicvel quando na pendncia da aco ocorra a
transmisso da coisa ou do direito litigioso no assegura que a sentena produza os seus
efeitos em face de um terceiro (o adquirente da coisa ou direito litigioso). Ao invs, de acordo
com tal preceito legal, a sentena produz efeitos directos contra o subadquirente do ru
porque ele havido como parte processual e no como um terceiro.
Acresce que a parte final do n. 3 do art. 263. do Cd. Proc. Civil apenas consagra uma
excepo ao regime da substituio processual, para a hiptese de o adquirente haver obtido
com prioridade o registo e, assim, ter conseguido tornar o seu facto aquisitivo
processualmente oponvel ao pedido formulado pelo autor da aco, assegurando-se,
consequentemente, de que assumir, se quiser, a posio de terceiro perante a lide.
Portanto, o n. 3 do art. 263. do actual Cd. Proc. Civil, tal como os seus antecedentes, no
o preceito que fixa os efeitos do registo das aces contra terceiros. , isso sim, uma norma
que se limita, na primeira parte, a prever o que mera consequncia do facto de o adquirente
se ter habilitado ou ter sido substitudo pelo transmitente e, na parte final, a introduzir uma
excepo ao regime da substituio processual em virtude das regras registais.
3. O registo da aco e os seus efeitos na actualidade
Posto isto, regressemos ao inicialmente afirmado.
Actualmente no se pode defender que o registo de qualquer aco garante sempre a eficcia
directa da sentena que a julgue procedente e tambm seja registada contra terceiros
subadquirentes do ru, mas que se limita a assegurar tal eficcia directa.
Porquanto:
Por um lado, no temos dvidas de que existem aces que, no obstante estarem sujeitas a
registo, as respectivas inscries provisrias no conduzem eficcia directa das sentenas
que as julguem procedentes e tambm sejam registadas contra terceiros, no intervenientes
no processo, que adquiram direitos sobre a coisa, mesmo que na pendncia do pleito. Isto
porque, uma sentena, proferida numa aco registada com prioridade, na nossa perspectiva,
s processualmente oponvel a terceiros no intervenientes na lide se produzir contra eles
um efeito substantivo ou substancial. Ora, acontece que, actualmente, ao contrrio do que
ocorria na vigncia do Cdigo de Seabra, nem todas as sentenas, proferidas em aces
sujeitas a registo e prioritariamente inscritas, produzem um efeito substantivo ou substancial
contra terceiros subadquirentes do ru no intervenientes na lide.
Por outro lado, na vigncia do actual Cdigo Civil, o registo de determinadas aces no se
limita a garantir a eficcia directa da sentena, que julgue procedente a lide e tambm seja
registada, perante terceiros.
172
DIREITO REGISTAL
Na verdade, como comeamos por referir, o efeito do registo da aco, ou a funo por si
desempenhada, no uniforme: varia consoante a aco em causa. E, o mximo que se pode
defender que o efeito do registo de uma aco, em regra, determinado pelo n. 1 do art.
5. do Cd. Reg. Pred. , nos termos do qual o registo da aco garante que a futura sentena,
depois de registada, produzir os seus efeitos substantivos directamente contra os
subadquirentes do ru 10 em conjugao, naturalmente, com o estatudo no Cdigo Civil a
propsito da sentena que julgue procedente a lide em causa, bem como, pelo estatudo, ou
no, por este diploma legal, sobre a inscrio registal da referida aco.
Traduzindo-se, claramente, em excepes a esta regra, nomeadamente, o registo da aco de

execuo especfica de um contrato-promessa meramente obrigacional tendente
constituio ou transmisso de um direito real e o registo da aco de impugnao pauliana.
Concretizando e exemplificando.
3.1. O registo da aco, quando prioritrio, pode garantir apenas eficcia directa da
sentena que a julgue procedente e tambm seja registada contra terceiros
subadquirentes do ru e assegurar, ainda, a exequibilidade da sentena quando
condenatria.
Efectivamente, o registo da aco pode assumir apenas a funo do registo da aco na

vigncia do Cdigo de Seabra, ou seja, quando prioritrio, garantir a eficcia directa da
sentena que a julgue procedente e tambm seja registada contra terceiros
subadquirentes do ru afastando, portanto, a regra segundo a qual a sentena s produz
efeitos directos inter partes , e assegurar, ainda, a exequibilidade da sentena quando
condenatria.
o que ocorre sempre que a sentena produza efeitos substanciais reflexos contra um terceiro
independentemente do registo da aco e da sua converso em definitivo, em virtude da
relao de prejudicialidade/dependncia existente entre a relao jurdica sobre a qual recaie
a deciso judicial e a relao jurdica da qual parte o terceiro.
Assim, por exemplo, uma sentena que julgue procedente uma aco de reivindicao causa,
inelutavelmente, prejuzo aos subadquirentes do ru, quer tenham adquirido antes, quer
depois, de proposta a aco e independentemente do facto de haverem obtido com prioridade
o registo do respectivo facto aquisitivo, porquanto, aps o trnsito em julgado da aco de
reivindicao, torna-se inquestionvel que o ru nunca foi o proprietrio da coisa e, portanto,
que o seu subadquirente adquiriu a non domino.
10
Assim, o legislador, ao introduzir o n. 4 do art. 5. do Cd. Reg. Pred., nos termos do qual terceiros, para
efeitos de registo, so aqueles que tenham adquirido de um autor comum direitos incompatveis entre si,
parece ter-se esquecido de que a expresso terceiros utilizada no n. 1 do mesmo preceito legal tambm
inclui os subadquirentes do ru, no intervenientes na lide, de uma aco sujeita a registo.
173
DIREITO REGISTAL
Do mesmo modo, se em causa estiver uma sentena que julgue procedente uma aco de
preferncia, uma vez que tambm esta gera, necessariamente, prejuzo ao subadquirente do
ru que haja adquirido do obrigado preferncia, quer tenha adquirido antes, quer depois,
de proposta a aco e independentemente do facto de haver obtido com prioridade o registo
do respectivo facto aquisitivo, uma vez que, aps o trnsito em julgado da aco de
preferncia, o adquirente do obrigado prelao substitudo pelo preferente com eficcia ex
tunc e, portanto, o seu subadquirente havido como um adquirente a non domino 11.
3.2. O registo prioritrio da aco pode no garantir a eficcia directa da sentena que a
julgue procedente e que tambm seja registada contra um terceiro que haja adquirido do
ru, nem assegurar a sua eventual eficcia executiva, uma vez que pode no alterar nem
ampliar os efeitos substanciais da sentena que a venha a julgar procedente.
O registo prioritrio da aco no garante a eficcia directa da sentena que a julgue

procedente e que tambm seja registada contra um terceiro que haja adquirido do ru, nem
assegura a sua eventual eficcia executiva, porque no altera nem amplia os efeitos
substanciais da sentena que a venha a julgar procedente, quando em causa est o registo
prioritrio da aco de execuo especfica quer em causa esteja um contrato-promessa
com eficcia real, quer meramente obrigacional e tendente constituio ou transmisso de
um direito real.
Na verdade, a sentena que julgue procedente a aco de execuo especfica produz apenas
um efeito: a realizao coerciva da prestao obrigacional que o devedor no cumpriu, ou seja,
a celebrao do contrato prometido. Portanto, a sentena que julgue procedente uma aco
de execuo especfica, prioritariamente registada, no produz um qualquer efeito substantivo
reflexo contra um eventual subadquirente (imediato ou mediato) 12 do ru de um direito total
ou parcialmente incompatvel com a pretenso do autor. Isto porque, entre a relao
obrigacional julgada e a relao real de que o subadquirente do ru faz parte no existe um
qualquer nexo de prejudicialidade/dependncia. Na verdade, o referido subadquirente um
terceiro juridicamente interessado, titular de uma relao real incompatvel e independente
em face da relao obrigacional sobre a qual recai a sentena que julgue procedente a aco.
Consequentemente os efeitos substantivos que a sentena produz no o atingem nem o
obrigam.
Mais, a sentena que julgue procedente a aco de execuo especfica registada no produz
para alm dos efeitos substantivos que lhe so tpicos um qualquer novo efeito substantivo
contra os subadquirentes do ru, nem v, consequentemente, ampliada a sua eficcia
subjectiva.
11
A propsito da aco de preferncia, por todos, vide: VAZ SERRA, Anotao ao acrdo do Supremo
Tribunal de Justia de 20 de Junho de 1969, loc. cit., p. 469; ANTUNES VARELA, Anotao ao acrdo do
Supremo Tribunal de Justia de 20 de Junho de 1969, loc. cit., p. 487 e ss.).
12
Nesta matria, sempre que utilizarmos a expresso subadquirente do ru estaremos a fazer referncia quer
aos seus adquirentes imediatos quer aos mediatos.
174
DIREITO REGISTAL
Acrescente-se, ainda, que se em causa estiver o registo da aco de execuo especfica de um

contrato-promessa dotado de eficcia real, tal registo, depois de convertido em definitivo,
no produz um qualquer novo efeito substantivo contra os subadquirentes do ru, porque,
substantivamente, nada acrescenta ao registo do prprio contrato-promessa ao qual as partes
tenham atribudo eficcia perante terceiros.
Contra, no se afirme que o terceiro que haja adquirido um direito incompatvel o ver decair
ou ficar onerado aps o registo da sentena que julgue procedente a aco, porquanto, sendo
tal inquestionvel, tambm inegvel que no uma consequncia do efeito substantivo
gerado pela sentena, mas sim da aquisio do direito incompatvel pelo autor decorrente da
celebrao coactiva do contrato e esta (a aquisio do direito) no minimamente
assegurada pelo registo da aco mas, apenas, pelo registo do contrato-promessa dotado de
eficcia real.
Por fim, segundo o nosso entendimento, ao registo de uma aco de execuo especfica de
um contrato-promessa, meramente obrigacional, de transmisso ou constituio de um direito
real de gozo, por si s (ou seja, independentemente do registo da sentena) deve ser
reconhecida a funo de garantir a possibilidade de cumprimento da pretenso obrigacional
tal como esta existia no momento em que foi lavrado 13.
Portanto, entendemos que a este registo, provisrio por natureza, deve reconhecer-se o papel
de conservar intactas as condies de cumprimento existentes no momento em que o mesmo
solicitado, ou seja, manter a situao existente no momento em que lavrado.
Ora, s se pode reconhecer esta funo ao regiso da aco de execuo especfica se se

afirmar que este registo gera, perante o autor da aco, a ineficcia substantiva provisria dos
ttulos aquisitivos de direitos a favor de terceiros (fundem-se ou no na vontade do
ru/promitente). Ttulos aquisitivos esses que, surgindo na pendncia da lide, caso fossem
substantivamente eficazes, frustrariam ou prejudicariam a pretenso obrigacional do autor
feita valer em juzo. E isto porque s assim se conservam intactas, at ao momento da
execuo da sentena que julgue procedente a aco, as condies de cumprimento existentes
no momento em que o registo a favor do autor solicitado ou, por outra via, porque s assim
se garante, efectivamente, a pretenso actual e exigvel do autor da aco.
Acresce que tem de se reconhecer que a ineficcia de tais ttulos aquisitivos se torna definitiva,
na medida do necessrio, logo que o autor adquira o direito real, atravs do contrato
celebrado coactivamente pela sentena que julgue procedente a aco , e obtenha o
registo definitivo. Por isso, o direito adquirido aps o registo de uma aco de execuo
especfica de um contrato-promessa meramente obrigacional, torna-se definitivamente
ineficaz e decai ou fica onerado. No entanto, sublinhmos, tal no ocorre em virtude da
eficcia substantiva da sentena, mas sim, porque o registo da aco gera a ineficcia
provisria dos ttulos aquisitivos incompatveis com a pretenso creditria feita valer em juzo
13
Para mais pormenores sobre ao registo de uma aco de execuo especfica de um contrato-promessa,
meramente obrigacional, de transmisso ou constituio de um direito real de gozo vide MNICA JARDIM,
Efeitos Substantivos do Registo Predial Terceiros para Efeitos de Registo, ob. cit., 2013, p. 632 e ss..
175
DIREITO REGISTAL
e, depois, uma vez julgada procedente a aco, o autor vitorioso, publicita o seu direito real e,
assim, torna definitiva tal ineficcia.
verdade que o autor vitorioso publicita o seu direito real, decorrente da celebrao coactiva
do contrato, atravs do registo da sentena, mas tal no altera em nada o afirmado. Isto
porque, como evidente, no se pode confundir o efeito substantivo da sentena que julgue
procedente a aco de execuo especfica a celebrao coerciva do contrato prometido
com o efeito decorrente de tal contrato a aquisio do direito real.
Ora, quem segue este entendimento, como ns, no pode negar que o registo provisrio em
apreo consubstancia uma reserva de prioridade em sentido imprprio lato sensu perante
actos incompatveis posteriores.
De facto, o registo da aco de execuo especfica guarda o lugar para um direito que ainda
no nasceu, mas que h-de vir a nascer, e garante, tambm, desde logo, direitos insusceptveis
de acederem ao registo: o direito prestao in natura e o direito execuo especfica.
Ou seja, o registo da aco de execuo especfica, anunciando registalmente uma pretenso

obrigacional de mutao real, assume a funo de uma reserva de prioridade em sentido
imprprio lato sensu, uma vez que garante a pretenso creditria celebrao do contrato
prometido j exigvel na esfera jurdica do autor, mas que no pode aceder ao registo e,
assim, assegura o direito real que pode vir a ser adquirido no futuro e que, caso o seja,
beneficiar da prioridade registal do assento provisrio da aco 14.
Deste modo, o eventual e futuro direito real garantido e v a sua oponibilidade

imediatamente assegurada perante direitos que venham a constituir-se e a aceder ao Registo,
porque o assento registal provisrio por natureza protege a pretenso creditria actual e
exigvel que o antecede, perante tais direitos, ao determinar a ineficcia relativa destes e ao
guardar lugar para si. O mesmo dizer que a prevalncia do direito real adquirido pelo autor
vitorioso, em face de direitos reais anteriormente constitudos, no mais do que a concreo
de tal ineficcia anterior.
3.3. O registo da aco pode assumir, somente, uma funo de publicidade notcia.
14
Em causa no est uma reserva de prioridade em sentido prprio, uma vez que tal assento no se limita a
assegurar o autor, enquanto eventual futuro adquirente de um direito real, perante a inscrio de factos
jurdicos que venham a ocorrer entre o momento em que consulta o Registo e o momento em que venha a
ser proferida e registada a sentena que julgue procedente a aco, garante tambm a pretenso exigvel de
que j titular.
Mas tambm no se pode afirmar que em causa esteja uma reserva de prioridade em sentido imprprio strito
sensu, uma vez que no se limita a assegurar o direito de crdito prestao in natura e o direito execuo
especfica j existentes na esfera jurdica do autor da aco, garante ainda a oponibilidade do futuro direito
real que venha a ser adquirido em virtude da celebrao coactiva do contrato prometido e que seja
publicitado mediante a converso do registo da aco em definitivo aps o averbamento da sentena. De
facto, em causa no est apenas uma prioridade obtida; se assim fosse, nada justificaria a necessidade de o
direito real adquirido coactivamente, atravs da sentena, tambm aceder ao registo.
Para mais pormenores sobre a figura da reserva da prioridade vide MNICA JARDIM, Efeitos Substantivos do
Registo Predial Terceiros para Efeitos de Registo, ob. cit., p. 109 e ss..
176
DIREITO REGISTAL
O registo da aco no assume a funo do registo da aco na vigncia do Cdigo de Seabra

mas, somente, uma funo de publicidade notcia, sempre que, mesmo beneficiando de
prioridade, o registo da aco, por um lado, no garanta a eficcia directa da sentena que a
julgue procedente e tambm seja registada contra terceiros subadquirentes do ru no
afastando, portanto, a regra segundo a qual a sentena s produz efeitos directos inter partes.
E, por outro, quando tal registo no consubstancie uma reserva de prioridade em sentido
imprprio lato sensu.
Assim, por exemplo, o assento prioritrio da aco pauliana. De facto, no obstante o

legislador, atravs do Dec.-Lei 116/2008, ter sujeitado a aco de impugnao pauliana a
registo (embora no obrigatrio), no alterou o regime substantivo previsto no art. 613. do
Cdigo Civil. Consequentemente, o subadquirente beneficia sempre da proteco que a lei
atribui ao adquirente a ttulo oneroso e de boa f, no sendo atingido pela sentena que
defina o direito entre o credor e o transmitente, mesmo que esta tenha sido precedida pelo
registo prioritrio da aco.
Portanto, o legislador continua a condicionar o xito da aco de impugnao pauliana, contra

os subadquirentes mediatos, ao facto de estes haverem adquirido a ttulo gratuito ou a ttulo
oneroso, mas de m f e, desse modo, acautela os interesses dos subadquirentes mediatos a
ttulo oneroso e de boa f, quer tenham adquirido antes ou depois da propositura da aco e
mesmo que no tenham obtido o registo do seu facto aquisitivo.
Na verdade, tal como na vigncia do Cdigo Civil anterior (cfr. art. 1037. do Cdigo de
Seabra), os subadquirentes mediatos que adquiram a ttulo oneroso, na pendncia da aco j
registada, nem por isso podem ser havidos como de m f e, se de boa f, no podem sofrer
prejuzo. Isto porque, o legislador no estatuiu que a aquisio posterior ao registo da pauliana
equivale m f do adquirente, ao contrrio do que, por exemplo, determina quanto aco
de simulao (cfr. art. 243. do Cdigo Civil).
Em resumo, a inscrio prioritria da aco em apreo no conduz, por qualquer forma,

alterao do regime substantivo e, por isso, segundo o nosso entendimento, no pode
produzir outro efeito para alm da mera publicidade notcia. 15
15
Por ser esclarecedor, passamos a citar, parcialmente, o parecer do Conselho Tcnico da Direco-Geral dos
Registos e do Notariado proferido no processo n R.P. 19/98-DSJ-CT, no qual se defendeu a no sujeio a
registo da aco de impugnao pauliana, alm do mais, por tal registo apenas poder assumir a funo de
mera publicidade notcia. (Cfr. parecer do Conselho Tcnico dos Registos e do Notariado proferido no
processo n R.P. 19/98-DSJ-CT, recolhido na base de dados da DGRN Direco-Geral dos Registos e do
Notariado Publicaes BRN, II caderno, 4/1999, disponvel na internet via:
http://www.dgrn.mj.pt/BRN_1995-2001/htm, consultado em 2 de Maro de 2011. Disponvel).
A procedncia da aco pauliana individual deixa intocada a validade da transmisso que por efeito do acto
impugnado se processou a favor do ru adquirente e, consequentemente, inclume o registo que estendeu a
sua eficcia a terceiros. ()
A aco pauliana tem hoje no nosso direito carcter pessoal e escopo indemnizatrio e da sua procedncia
resultam apenas efeitos meramente obrigacionais, limitando-se a eliminar, atravs da responsabilizao do
terceiro que de m-f se locupletou (adquirente), o dano sofrido pelo credor impugnante como consequncia
do acto impugnado, que, no mais, fica intacto (vd. Henrique Mesquita, in Revista de Legislao e de
Jurisprudncia, ano 128., p.p. 222 a 224 e Autores a citados).
177
DIREITO REGISTAL
Ora, a natureza obrigacional do direito do credor (a ser indemnizado nos termos sobreditos) confina os
efeitos da procedncia da aco inter partes (credor e terceiro adquirente demandado na aco), efeitos
esses que por isso so insusceptveis de atingirem eventuais subadquirentes, relativamente aos quais o credor
s pode exercer aquele direito em aco adrede contra eles intentada visando que contra eles tambm se
verifiquem os requisitos gerais da impugnao pauliana (art. 613. do CC).
E cremos que este ponto extraordinariamente importante para o tema de que agora nos ocupamos.
que entre os interesses do credor prejudicado com os actos de alienao praticados pelo devedor e os
daqueles subadquirentes (a ttulo oneroso) que tenham procedido de boa-f, no obstante o vencimento na
impugnao daqueles actos, o legislador d prevalncia absoluta a estes ltimos.
O que desde logo significa que no nosso ordenamento jurdico, contrariamente ao que sucede com o Cdigo
Civil italiano - onde, para alm de se lhe atribuir um efeito de ineficcia do acto em funo do credor,
mantendo-se embora os bens no patrimnio do adquirente, se sujeita a aco a registo que torna aquele
efeito oponvel aos subadquirentes posteriores, independentemente do seu estado (subjectivo) de
conscincia relativamente ao prejuzo que os respectivos actos causam ao credor, mesmo quando o direito
adquirido seja a ttulo oneroso (art.s 2901., 2902. e 2652., n. 5) , o subadquirente (em iguais
circunstncias) desfruta sempre da proteco que a lei dispensa ao adquirente a ttulo oneroso e de boa-f,
mesmo que, ao admitir-se de jure constituto o registo da aco pauliana, esta tenha sido registada (art.s
612., n.s 1 e 2, e 613., n.s 1, b), e 2, do CC).
Certo que j se pretendeu que o registo da aco pauliana condicionado alis procedncia desta -
constituiria presuno juris et de jure da m-f por parte do subadquirente (que assim no teria de ser
apurada), sempre que o registo de aco antecedesse o registo das transmisses posteriores ao acto
impugnado.
Todavia, tal perspectiva tabular contraria frontalmente pelo que de rejeitar o regime jurdico a que est
sujeita a impugnao das posteriores transmisses ou constituio de direitos na medida em que se exige,
como seu requisito no caso de a nova aquisio ser a ttulo oneroso, a m-f enquanto efectiva conscincia
do prejuzo que o acto causa ao credor (art 612 do CC) e essa um estado subjectivo (quer do alienante,
quer do adquirente) com o qual no interferem os efeitos, objectivos e automticos, do registo.
Alis, cremos que tal presuno s poderia valer relativamente aos subadquirentes posteriores ao registo da
aco e no tambm relativamente queles que lhe foram anteriores (embora com registo posterior ao da
aco).
Como tambm houve quem tivesse intentado aplicar impugnao pauliana o art. 435, n 2, do CC, que
prev o registo da aco de resoluo de contratos.
O registo da aco pauliana tornaria assim oponvel o direito nela exercido o direito de o credor a ser
indemnizado a que atrs nos referimos a terceiro que no tenha registado o seu direito antes daquele
registo.
Todavia, julgamos que tal soluo no de aceitar.
E no o , desde logo, porque ela contrariaria o regime jurdico a que esto sujeitas as posteriores
transmisses e constituies de direitos quanto sua impugnao pelo credor nos termos a que j aludimos.
Depois, porque nenhum paralelismo (ou analogia) existe entre a aco resolutria e a impugnao pauliana.
Visando situaes e finalidades muito distintas, a lei equipara, quanto aos seus efeitos, a resoluo nulidade
ou anulabilidade dos negcios jurdicos com as ressalvas constantes da lei, enquanto na procedncia da
impugnao pauliana deixa intactas a validade e a eficcia do acto impugnado. Da que bem se compreenda
que a lei ligue ao registo da aco resolutiva os assinalados efeitos de oponibilidade a terceiros, que j no se
justificam numa aco de cariz meramente pessoal e de escopo indemnizatrio como a aco pauliana.
Finalmente, porque chegaramos ao absurdo de tornar oponvel o referido direito indemnizatrio a quem
tivesse eventualmente adquirido o seu direito mesmo antes de celebrado o acto impugnado, mas que no
tivesse registado ainda a sua aquisio data em que a aco pauliana ingressou no registo.
Cremos ter assim demonstrado que, mesmo a admitir-se repete-se de jure constituto o registo da aco
pauliana, este no poderia alcanar o efeito tpico que no nosso sistema registral prprio do registo: a
oponibilidade a terceiros do facto inscrito a partir da data do seu registo.
()
Assim na falta de disposio legal que determine a sua sujeio a registo, ser que a mera publicidade-notcia
poder justificar, mesmo no plano do direito constitudo, a admissibilidade da aco em causa a registo?
Pela afirmativa se pronunciou Menezes Cordeiro, de modo a que a publicidade registral d a conhecer ao
pblico a precisa situao dos bens (Revista da Ordem dos Advogados, ano 51, p. 567).
Por nossa parte, julgamos porm no haver motivo para tal.
No evidentemente porque o sistema registral em vigor no nosso ordenamento jurdico no conhea casos de
eficcia tabular reduzida quela publicidade-notcia (designadamente, ao nvel das anotaes).
178
DIREITO REGISTAL
3.4. O registo prioritrio da aco, contra terceiros que hajam adquirido pendente litem,
pode limitar-se a garantir a eficcia directa da sentena que a julgue procedente e tambm
Mas essencialmente porque esses casos devem constituir a excepo relativamente regra geral contida no
art. 5. do CRP (arvorada alis em princpio enformador do nosso direito registral), segundo a qual o registo
confere, a partir da sua data, ao facto inscrito eficcia relativamente a terceiros.
Quando no imposto por lei, o registo que escape a esta regra no pode deixar de constituir um elemento
perturbador da clareza do registo, dificultando a sua leitura e a interpretao do sentido e alcance dos
registos em vigor, com todas as consequncias nocivas que da advm para a segurana do comrcio jurdico
imobilirio, que precisamente ao registo predial cabe garantir.
Importa, por isso, que haja lei a determinar o registo com eficcia reduzida publicidade-notcia para que o
facto possa ingressar efectivamente nas tbuas (cfr. art. 11. do CC).
De resto, para qu prevenir terceiros quando os seus interesses esto j protegidos pelo prprio regime
previsto na lei substantiva para a impugnao das transmisses e da constituio de direitos ocorridas
posteriormente ao acto impugnado e, designadamente, no art. 613. do CC.
E do ponto de vista do credor impugnante tambm se no vislumbra interesse juridicamente relevante a
justificar a admissibilidade do registo da aco pauliana, pois dele no pode retirar outros benefcios ou
vantagens que no lhe advenham da prpria procedncia da aco.
Bem pelo contrrio, registando a aco, poderia mesmo criar dificuldades para provar a m-f do
subadquirente, que poder ento, eventualmente, invocar a falta de conscincia do prejuzo que o respectivo
acto causava ao credor por estar convencido de que o registo da aco assegurava a prioridade do direito do
credor nele publicitado, por fora dos prprios princpios que enformam o registo e, nomeadamente, dos que
se contm nos art.s 5. e 6. do CRP, atrs aludidos.
Assim, em face de todas estas razes e ao arrepio mesmo de anterior entendimento perfilhado por este
Conselho consideramos, na senda alis da doutrina expendida por Henrique Mesquita no seu citado estudo,
que a aco pauliana, no nosso ordenamento jurdico, no est sujeita nem passvel de registo.
(sublinhmos).
A propsito da no sujeio a registo da aco de impugnao pauliana, antes da entrada em vigor do Dec.-
Lei 116/2008, vide, ainda: o parecer do Conselho Tcnico dos Registos e do Notariado proferido no processo
R. P. 150/2005 DSJ-CT onde se afirmou, alm do mais, que: no obstante se possa entender o direito do
credor impugnante como um encargo ao direito de propriedade, o mesmo no se enquadra na previso da
alnea u) do n. 1 do artigo 2. do CRP, pela simples razo de no se encontrar especialmente prevista na lei a
sua sujeio a registo. (Cfr. parecer do Conselho Tcnico dos Registos e do Notariado proferido no processo
R. P. 150/2005 DSJ-CT, recolhido na base de dados do Instituto dos Registos e do Notariado Doutrina
Pareceres do Conselho Tcnico, Registo Predial/Casa Pronta, 2005, disponvel na internet via
http://www.irn.mj.pt/IRN/sections/irn/doutrina/pareceres/predial/2005), consultado em 3 Novembro de
2011; o acrdo do Tribunal Constitucional n. 273/2004, publicado no Dirio da Repblica, II Srie, n. 134,
de 8 de Junho de 2004, que decidiu: no julgar inconstitucional a norma que se extrai dos artigos 2., n. 1,
alnea u) e 3., n. 1 alnea a), do Cdigo do Registo Predial, quando interpretada em termos de no admitir o
registo da aco de impugnao pauliana; o acrdo de uniformizao de jurisprudncia 6/2004, publicado
no Dirio da Repblica, I Srie-A, n. 164, de 14 de Julho de 2004; HENRIQUE MESQUITA, Anotao ao
acrdo do Supremo Tribunal de Justia de 17 de Janeiro de 1995, Revista de Legislao e de Jurisprudncia,
Ano 128, n.os 3856-3857, respectivamente, p. 218 e ss. e p. 251 e ss.; QUIRINO SOARES, O problema do registo
da aco pauliana acrdo de uniformizao de jurisprudncia n. 6/2004 de 27.5.2003, Proc. 1174/2002,
Cadernos de Direito Privado, n. 22, Abr.-Jun, 2008, p. 35 e ss..
Refira-se que QUIRINO SOARES pronunciando-se sobre a funo da inscrio da aco pauliana caso o
legislador tivesse previsto o seu registo, tal como acabou por ocorrer com o Dec.-Lei 116/2008, depois de
defender que o registo da pauliana nunca poderia cumprir a funo declarativa/consolidativa de desencadear
um efeito de oponibilidade em relao a estranhos causa, termina a sua anotao afirmando:
O registo da aco pauliana seria, portanto, uma inutilidade, pois no dispensaria o credor de intentar uma
subsequente aco autnoma contra o subadquirente, na qual lhe caberia alegar e provar o requisito da m
f relativamente transmisso posterior, realizada na pendncia da causa, e, tambm, o montante da dvida.
Precisamente porque intil, o registo seria provavelmente fonte de falsas expectativas e de equvocos para
credores que confiassem numa funo declarativa/consolidativa e numa fora presuntiva que a lei, ao fim e
ao cabo, lhe no atribui.
Em face do exposto, mantm-se completamente vlido o afirmado por HENRIQUE MESQUITA no estudo
referido, ou seja, se o credor impugnante quiser precaver-se contra o perigo de o demandado, na pendncia
do pleito, alienar os bens que adquiriu do devedor, frustrando desse modo a satisfao do crdito, s poder
consegui-lo pela via de uma providncia cautelar, designadamente pela via de um arresto.
179
DIREITO REGISTAL
seja registada , bem como a sua exequibilidade, quando condenatria. Mas, contra
terceiros adquirentes ante litem, pode atribuir sentena que a julgue procedente e que
tambm aceda ao Registo um efeito substantivo novo e desfavorvel, estendendo, assim,
os seus limites subjectivos e assegurando a sua eventual exequibilidade contra tais terceiros.
O registo prioritrio da aco, contra terceiros que hajam adquirido pendente litem, limita-se
a garantir a eficcia directa da sentena que a julgue procedente e tambm seja registada ,
bem como a sua exequibilidade, quando condenatria, mas, contra terceiros adquirentes ante
litem, atribui sentena que a julgue procedente e que tambm aceda ao Registo um efeito
substantivo novo e desfavorvel, estendendo, assim, os seus limites subjectivos e assegurando
a sua eventual exequibilidade contra tais terceiros quando em causa esteja, por exemplo, uma
sentena proferida numa aco de revogao de uma doao.
Na vigncia do actual Cdigo Civil, o legislador continua a reconhecer apenas efeitos ex nunc
revogao da doao, mesmo inter partes, por isso, no art. 978. do Cdigo Civil, de forma
expressa, estatui que os efeitos da revogao retrotraem-se data da proposio da aco.
Acresce que, de acordo com o art. 979. do mesmo diploma legal, a revogao da doao no
afecta terceiros que hajam adquirido, anteriormente demanda, direitos reais sobre os bens
doados, sem prejuzo das regras relativas ao registo.
Assim sendo, quando em causa esteja uma aco de revogao da doao no sujeita a
registo, pacfico que os terceiros adquirentes na pendncia da aco so prejudicados pela
sentena que a julgue procedente, uma vez que adquirem em data posterior da produo
dos efeitos da revogao e, portanto, a non domino.
Ao invs, os terceiros adquirentes ante litem quer tenham adquirido de boa ou m f, a

ttulo gratuito ou oneroso no so atingidos pela cessao da eficcia da doao.
Quando em causa esteja uma aco de revogao da doao sujeita a registo o legislador
portugus, perante os adquirentes pendente litem, continua a reconhecer ao registo prioritrio
da aco apenas a funo de garantir a eficcia directa da sentena que a julgue procedente e
tambm seja registada.
De facto, tal como na vigncia do Cdigo de Seabra, na ausncia do registo da aco de

revogao da doao, os direitos dos terceiros adquiridos na pendncia da aco, mesmo que
tenham acedido ao Registo com prioridade, so afectados pela cessao da eficcia da doao
que ocorre data da propositura da aco , uma vez que para todos os efeitos adquirem a
non domino.
Efectivamente, na nossa perspectiva, o legislador no pretendeu que a falta de prioridade do

registo da aco exclusse a eficcia reflexa da sentena perante os adquirentes pendente
litem, por isso, no art. 979. do Cdigo Civil, apenas se referiu aos adquirentes ante litem,
estatuindo que a revogao da doao no afecta terceiros que hajam adquirido,
anteriormente demanda, direitos reais sobre os bens doados, sem prejuzo das regras
relativas ao registo e, portanto, a contrario, que a revogao da doao afecta terceiros que
180
DIREITO REGISTAL
hajam adquirido, posteriormente data da proposio da aco, direitos reais sobre os bens
doados, mesmo que tenham obtido o registo do respectivo facto aquisitivo com prioridade.
Portanto, o legislador nacional, perante os terceiros subadquirentes do ru na pendncia da

aco, no atribui ao registo prioritrio da aco de revogao o efeito de consolidar os efeitos
substanciais da sentena que a julgue procedente e tambm seja registada. Continua, isso
sim, tal como no Cdigo de Seabra, a reconhecer-lhe apenas a funo de garantir a eficcia
directa da sentena que a julgue procedente e tambm seja registada.
Ao invs, perante os adquirentes ante litem, o actual Cdigo Civil inovou, uma vez que passou
a reconhecer ao registo prioritrio da aco a funo de atribuir sentena que a julgue
procedente e que tambm aceda ao Registo um efeito substantivo novo e desfavorvel e de
garantir a sua eficcia directa, bem como, a de assegurar a sua eventual exequibilidade contra
tais terceiros.
De facto, actualmente, ao contrrio do que ocorria na vigncia do Cdigo de Seabra, os

terceiros adquirentes ante litem que no obtenham com prioridade o registo dos respectivos
factos aquisitivos so prejudicados pela revogao da doao, vendo os seus direitos
extinguirem-se, desde que a aco tenha sido registada, bem como a respectiva sentena.
Porque assim , o registo em apreo derroga a regra geral segundo a qual a revogao apenas
produz efeitos ex nunc mesmo inter partes e estende os limites subjectivos da eficcia da
sentena que a julgue procedente aos adquirentes ante litem.
Contrariamente, na ausncia do registo prioritrio da aco de revogao vale a regra geral: a

revogao da doao no afecta terceiros que hajam adquirido anteriormente demanda. E,
portanto, os terceiros adquirentes ante litem independentemente da aquisio ter ocorrido
de boa ou de m f, a ttulo gratuto ou oneroso gozam de uma posio inatacvel, uma vez
que o legislador no reconhece eficcia ex tunc revogao da doao.
Por fim, na hiptese de nem a aco nem a aquisio ante litem acederem ao registo, valem,
naturalmente, as regras do direito substantivo puro e, obviamente, os direitos adquiridos
pelo terceiro com base num acto de per se vlido e eficaz, ocorrido antes da citao do ru,
no sero afectados pela revogao da doao 16.
3.5. O registo prioritrio da aco, contra terceiros que hajam adquirido pendente litem,
pode consolidar os efeitos substanciais da sentena que a julgue procedente e tambm seja
registada e garantir a sua eficcia directa e exequibilidade. Mas, contra adquirentes ante
litem, pode atribuir sentena que a julgue procedente e que tambm aceda ao Registo
um efeito substantivo novo e desfavorvel, estendendo, assim, os seus limites subjectivos e
assegurando a sua eventual exequibilidade contra tais terceiros.
16
Sobre o efeito do registo da aco de revogao da doao na vigncia do Cdigo de Seabra vide MNICA
JARDIM, Efeitos Substantivos do Registo Predial Terceiros para Efeitos de Registo, ob. cit., 2013, nota 733 e
p. 694 e ss..
181
DIREITO REGISTAL
O registo prioritrio da aco, contra terceiros que hajam adquirido pendente litem, consolida
os efeitos substanciais da sentena que a julgue procedente e tambm seja registada e
garante a sua eficcia directa e exequibilidade. Mas, contra adquirentes ante litem, atribui
sentena que a julgue procedente e que tambm aceda ao Registo um efeito substantivo
novo e desfavorvel, estendendo, assim, os seus limites subjectivos e assegurando a sua
eventual exequibilidade contra tais terceiros quando em causa esteja, por exemplo, uma
sentena proferida numa aco na qual se exera o direito potestativo de resoluo, uma vez
que, no obstante o n. 1 do art. 435. do Cdigo Civil estatuir que a resoluo, ainda que
expressamente convencionada, no prejudica os direitos adquiridos por terceiro, de acordo
com o n. 2 do mesmo preceito legal, o registo da aco de resoluo que respeite a bens
imveis ou a mveis sujeitos a registo, torna o direito de resoluo oponvel a terceiro que no
tenha registado o seu direito antes do registo da aco.
Vejamos com mais pormenor.
Na vigncia do actual Cdigo Civil, a doutrina continua a afirmar que, em caso de litgio, o
tribunal chamado, no a decretar a resoluo, mas a verificar se ela juridicamente ocorreu,
isto , se se reuniram as condies necessrias para o credor poder romper o contrato por sua
vontade unilateral.
Porque assim , quando em causa esteja uma aco de resoluo que respeite a bens mveis
simples, pacfico que os terceiros adquirentes na pendncia da aco so prejudicados pela
sentena que a julgue procedente uma vez que adquirem em data posterior da produo
dos efeitos da resoluo , ou seja, depois da data da citao do ru e, portanto, a non
domino.
Quanto eventual possibilidade de os efeitos da resoluo retrotrarem data da celebrao

do negcio ineficaz, afectando assim terceiros adquirentes ante litem, o actual Cdigo Civil, de
forma expressa, no a reconhece 17, quando em causa esteja uma aco de resoluo no
sujeita a registo, no sendo, portanto, os terceiros adquirentes ante litem quer tenham
adquirido de boa ou m f, a ttulo gratuito ou oneroso atingidos pela cessao da eficcia
do negcio jurdico do seu dante causa (cfr. o n. 2 do art. 435. do Cdigo Civil). Isto porque, o
legislador considerou que a cessao dos efeitos do facto jurdico-real em que interveio o
dante causa, em princpio, no pode afectar os direitos adquiridos pelo terceiro com base num
acto de per se vlido e eficaz ocorrido antes da citao do ru.
Ao invs, quando em causa esteja uma aco de resoluo que respeite a bens imveis ou
mveis sujeitos a registo, como j afirmmos, o n. 2 do art. 435. do Cdigo Civil estatui que o
registo da aco de resoluo torna o direito de resoluo oponvel a terceiro que no tenha
registado o seu direito com prioridade.
17
Como se sabe, a resoluo tem, em princpio, efeito retroactivo entre as partes (cfr. n. 1 do art. 433. do
Cdigo Civil). No entanto, esta regra envolve desvios, uma vez que, nos termos do art. 434., n. 1, segunda
parte, do mesmo diploma legal, a resoluo no tem efeito retroactivo entre as partes se tal contrariar a sua
vontade ou a finalidade da resoluo.
182
DIREITO REGISTAL
No delimitando o legislador o elenco de terceiros se apenas os adquirentes ante litem ou,

ao invs, tambm os adquirentes pendente litem entendemos que se refere a ambos. Por
isso, segundo o nosso entendimento, perante adquirentes pendente litem, o legislador
portugus deixou de reconhecer ao registo prioritrio da aco de resoluo apenas a funo
de garantir a eficcia directa da sentena declarativa que a julgue procedente e tambm seja
registada, tendo atribudo a tal assento o efeito de consolidar os efeitos substanciais da
sentena declarativa que a julgue procedente e que tambm aceda ao Registo.
Explicitando:
Sendo certo, como referimos, que um adquirente pendente litem prejudicado pela resoluo
porque adquire em data posterior da sua verificao que coincide com a da citao do ru
, se o legislador, atravs do n. 2 do art. 435. do Cdigo Civil, apenas tivesse pretendido
referir-se aos terceiros adquirentes ante litem que no houvessem obtido o respectivo registo
com prioridade, por certo, t-lo-ia dito de forma expressa, uma vez que, perante os
adquirentes pendente litem, o registo da aco produziria o efeito decorrente do n. 1 do art.
5. do Cd. Reg. Pred., asseguraria a eficcia directa da sentena que a julgasse procedente e
tambm fosse registada no introduzindo, assim, qualquer excepo ao regime substantivo.
No tendo o legislador restringido o elenco de terceiros, somos levados a concluir que

pretendeu que o registo da aco fosse imprescindvel para consolidar a eficcia substantiva
da resoluo perante um terceiro adquirente pendente litem e garantir a eficcia directa da
sentena, bem como a sua exequibilidade, quando condenatria.
Ou, noutra perspectiva, pretendeu que na ausncia do registo da aco um adquirente

pendente litem no fosse afectado pela resoluo do negcio jurdico do seu dante causa,
desde que tivesse obtido o respectivo registo.
Efectivamente, consideramos que, se o legislador no tivesse visado que a falta de prioridade

do registo da aco de resoluo exclusse a eficcia reflexa da sentena, perante os
adquirentes pendente litem, no se teria limitado a afirmar que o registo da aco torna o
direito de resoluo oponvel a terceiro que no tenha registado o seu direito com prioridade;
teria, isso sim, de forma mais precisa, estatudo: o direito de resoluo no oponvel a
terceiro adquirente ante litem que no tenha registado o seu direito antes do registo da
aco. 18
Assim sendo, na nossa perspectiva, o autor da aco, que pretenda assegurar-se que a
extino do negcio jurdico produzir efeitos perante o subadquirente do ru pendente litem,
deve solicitar prontamente o registo da aco.
18
Como se sabe, a resoluo tem, em princpio, efeito retroactivo entre as partes (cfr. n. 1 do art. 433. do
Cdigo Civil). No entanto, esta regra envolve desvios, uma vez que, nos termos do art. 434., n. 1, segunda
parte, do mesmo diploma legal, a resoluo no tem efeito retroactivo entre as partes se tal contrariar a sua
vontade ou a finalidade da resoluo.
183
DIREITO REGISTAL
Por fim, na hiptese de nem a aco nem a aquisio pendente litem acederem ao registo,
valem, naturalmente, as regras do direito substantivo puro, ou seja, a resoluo ocorre na
data da citao do ru e o adquirente pendente litem h-de ser havido como um adquirente a
non domino.
Perante os adquirentes ante litem, por seu turno, o actual Cdigo Civil, na esteira da legislao
italiana, tambm inovou, uma vez que passou a reconhecer ao registo prioritrio da aco a
funo de atribuir sentena que a julgue procedente e que tambm aceda ao Registo um
efeito substantivo novo e desfavorvel e de garantir a sua eficcia directa, bem como, a de
assegurar a sua eventual exequibilidade contra tais terceiros.
Concretizando. Actualmente, ao contrrio do que ocorria na vigncia do Cdigo de Seabra, o

registo prioritrio da aco de resoluo atribui sentena que a julgue procedente um efeito
novo e desfavorvel em face de terceiros adquirentes ante litem, uma vez que, como resulta
claramente do n. 2 do art. 435. do Cdigo Civil, estes so prejudicados pela extino do facto
jurdico aquisitivo do seu dante causa e pela cessao dos respectivos efeitos, vendo,
consequentemente, extintos os seus direitos. Porque assim , o registo em apreo derroga a
regra geral da irretroactividade real da resoluo e estende os limites subjectivos da eficcia
da sentena que a julgue procedente aos adquirentes ante litem, no obstante inexistir um
qualquer nexo de prejudicialidade/dependncia entre a relao jurdica de que so sujeitos
activos e aquela que julgada.
Ao invs, na ausncia do registo prioritrio da aco de resoluo, os terceiros adquirentes

ante litem que tenham obtido o registo dos respectivos factos aquisitivos
independentemente da aquisio ter ocorrido de boa ou de m f, a ttulo gratuito ou oneroso
gozam de uma posio inatacvel, uma vez que o legislador no reconhece eficcia ex tunc
resoluo e, portanto, inexiste, do ponto de vista substancial, qualquer nexo de
prejudicialidade/dependncia entre a posio jurdica do seu dante causa e a sua, no
podendo, obviamente, o registo da aco desprovido de prioridade alterar esta realidade.
Por ltimo, na hiptese de nem a aco nem a aquisio ante litem acederem ao registo,
valem, naturalmente, as regras do direito substantivo puro e, obviamente, os direitos
adquiridos pelo terceiro com base num acto de per se vlido e eficaz, ocorrido antes da citao
do ru, no sero afectados pela resoluo 19.
3.5. O registo da aco pode consolidar os efeitos substanciais da sentena que a julgue
procedente e que tambm seja registada perante terceiros subadquirentes do ru a ttulo
oneroso e de boa f e garantir tambm a eficcia directa da referida sentena contra tais
terceiros.
O registo da aco consolida os efeitos substanciais da sentena que a julgue procedente e

que tambm seja registada perante terceiros subadquirentes do ru a ttulo oneroso e de
19
Sobre o efeito do registo da aco de revogao da doao na vigncia do Cdigo de Seabra vide MNICA
JARDIM, Efeitos Substantivos do Registo Predial Terceiros para Efeitos de Registo, ob. cit., p. 698 e ss..
184
DIREITO REGISTAL
boa f e garante tambm a eficcia directa da referida sentena contra tais terceiros em
duas hipteses:
I Quando em causa esteja uma sentena de declarao de nulidade ou anulao de

um negcio jurdico que tenha por objecto um imvel ou mvel sujeito a registo (cfr.
art. 291. do Cdigo Civil).
II Quando em causa esteja uma sentena de declarao de nulidade de um registo
(cfr. art. 17. do Cd. Reg. Pred.).
Vejamos cada uma das hipteses referidas.
I Quando em causa esteja uma sentena de declarao de nulidade ou anulao de

um negcio jurdico que tenha por objecto um imvel ou mvel sujeito a registo,
sempre que o registo da respectiva aco seja obtido dentro do prazo previsto na lei
substantiva (mesmo que posteriormente ao registo lavrado a favor do terceiro) pode
consolidar os efeitos substanciais da sentena que a julgue procedente e que tambm
seja registada perante terceiros subadquirentes do ru a ttulo oneroso e de boa f e
garantir tambm a eficcia directa da referida sentena contra tais terceiros. Isto
porque, tal assento assume o papel de elemento impeditivo de uma facti-species
aquisitiva complexa a favor dos subadquirentes do ru a ttulo oneroso e de boa f,
assegurando, assim, o funcionamento da regra nemo plus iuris.
Acresce que o registo de uma destas aces, precisamente porque consolida os efeitos
substanciais da sentena perante tais subadquirentes do ru, tambm garante a eficcia
directa da sentena contra eles, bem como a sua exequibilidade, quando condenatria.
Como se sabe, a sentena que julgue procedente uma destas aces prejudica sempre o
direito do avente causa do ru que haja adquirido e ou obtido o registo do seu direito depois
do registo da aco. De facto, tendo o subadquirente do ru obtido o registo do seu facto
aquisitivo, aps o registo da aco, tal registo, desprovido de prioridade, no o pode proteger
perante o princpio nemo plus iuris.
E, a sentena que julgue procedente uma destas aces pode, ainda, prejudicar o direito do
subadquirente do ru que haja adquirido e obtido o registo do seu direito com prioridade. Pois,
como se sabe, a eficcia ex tunc da nulidade ou da anulabilidade apenas pode ser limitada
porque a lei prev uma facti-species aquisitiva especial.
Concretizando: a declarao de nulidade ou de anulao de um negcio sujeito a registo s

no prejudica os direitos adquiridos por terceiros de boa f, a ttulo oneroso, que tenham
acedido ao Registo com prioridade, se a aco no for proposta e registada nos trs anos
posteriores celebrao do negcio originariamente invlido.
De facto, o registo prvio a favor do terceiro, juntamente com os demais elementos a boa f
do terceiro; a onerosidade da aquisio; o registo prioritrio do facto aquisitivo; o decurso
de um lapso de tempo sobre a data da concluso do negcio cuja validade impugnada
185
DIREITO REGISTAL
funciona como elemento impeditivo do funcionamento da regra nemo plus iuris ad alium
transferre potest e como co-elemento de uma facti-species aquisitiva complexa e de formao
progressiva.
Por seu turno, o registo posterior da aco lavrado antes do decurso do prazo previsto na lei,
caso a mesma venha a ser julgada procedente, funciona como elemento impeditivo da facti-
species aquisitiva complexa a favor de terceiro 20.
II Quando em causa esteja uma sentena de declarao de nulidade de um registo, o

registo prioritrio da aco pode consolidar os efeitos substanciais da sentena que a
julgue procedente e que tambm seja registada e garantir tambm a eficcia
directa da referida sentena perante os adquirentes do ru a ttulo oneroso e de boa f.
Isto porque, nos termos do n. 2 do art. 17. do Cd. Reg. Pred., a declarao de
nulidade do registo s no prejudica os direitos adquiridos a ttulo oneroso por
terceiro de boa f se o registo dos correspondentes factos for anterior ao registo da
aco de nulidade.
O Cdigo do Registo Predial, atravs deste preceito legal, tutela os terceiros adquirentes de
boa f e a ttulo oneroso que obtenham com prioridade o registo dos respectivos factos
jurdicos perante a inscrio da aco de nulidade registal , porque no permite que sejam
prejudicados reflexamente, pela declarao de nulidade de um registo que haja suportado o
seu.
De facto, desde 1967 21, o preceito nos termos do qual a declarao da nulidade do registo no
prejudica os direitos adquiridos por terceiros adquirentes de boa f a ttulo oneroso com
registo prioritrio perante a inscrio da aco deixou de ter natureza meramente
processual. Ou seja, os terceiros em causa no so aqueles contra quem a aco no foi
intentada e que, porque beneficiam de registo prioritrio, no podem ser afectados pela
eficcia directa da sentena que venha a ser proferida mas, apenas, pela sua eficcia reflexa.
Os terceiros so, isso sim, desde 1967, os no titulares do registo originariamente invlido que
poderiam ver prejudicada a sua posio jurdica, em virtude da declarao de nulidade
consequencial dos respectivos registos.
Consequentemente, um adquirente a ttulo oneroso e de boa f que beneficie de registo

prioritrio no prejudicado pela declarao de nulidade de um registo que haja suportado o
seu, mesmo que o interessado tambm proponha contra ele a respectiva aco e solicite a
declarao de nulidade consequencial do respectivo registo 22.
20
Para mais detalhes sobre os efeitos do registo das aces de nulidade e de anulabilidade substantivas vide
MNICA JARDIM, Efeitos Substantivos do Registo Predial Terceiros para Efeitos de Registo, ob. cit., p. 70 e
ss..
21
Sobre o efeito do registo da aco de nulidade registal na vigncia do Cdigo de Seabra vide MNICA
JARDIM, Efeitos Substantivos do Registo Predial Terceiros para Efeitos de Registo, ob. cit., p. 39 e ss..
22
E, naturalmente, tambm no ser prejudicado, se aps ser julgada procedente a aco de nulidade
registal, no proposta contra si, o interessado propuser contra ele uma nova aco na qual invoque que o seu
registo consequencialmente nulo porque lavrado com violao do trato sucessivo.
Portanto, quer numa hiptese quer noutra, o registo prioritrio do terceiro, adquirente a ttulo oneroso e de
boa f, apesar de viciado no ser declarado nulo.
186
DIREITO REGISTAL
No entanto, cumpre acrescentar que, apesar de entendermos que, em face do direito

constitudo, um vcio registal pode s-lo intrnseca ou extrinsecamente o mesmo dizer, por
si e em si, ou, ao invs, em consequncia de um vcio substantivo (v.g., inexistncia, nulidade
ou anulao do facto inscrito) 23, tambm defendemos que sempre que um facto jurdico aceda
ao Registo e padea de inexistncia, seja nulo ou venha a ser anulado em causa esto dois
actos viciados: o facto jurdico inscrito e o assento registal. E cada um desses actos est
inquinado por vcios diversos.
Efectivamente, o facto jurdico inscrito padece do vcio substantivo; o registo, por seu turno,
extrinsecamente nulo, porque lavrado com base num ttulo falso ou com base num ttulo
insuficiente para a prova legal do facto registado (cfr. a parte final da al. a) e a al. b) do Cd.
Reg. Pred.) e, portanto, padece de uma nulidade (extrnseca) consequencial.
Ora, parece-nos evidente que cada um destes vcios tem o seu respectivo regime.
Assim, em nossa opinio, no obstante um registo poder ser intrnseca ou extrinsecamente

nulo, nos termos do art. 16. do Cd. Reg. Pred. e o n. 2 do art. 17. do Cd. Reg. Pred.
conceder tutela a um terceiro adquirente de boa f e a ttulo oneroso perante qualquer
registo nulo que haja suportado a feitura do seu e, portanto, tambm perante um assento
extrinsecamente invlido, a verdade que, se em causa estiver um vcio registal extrnseco,
no h necessidade de compatibilizar ou harmonizar o art. 17. do Cd. Reg. Pred. com o art.
291. do Cdigo Civil, porquanto aquele preceito legal se aplica nulidade registal, nunca
invalidade substantiva que lhe tenha dado causa.
Porque assim , no temos dvidas de que o preceito legal que tutela os terceiros perante o
vcio registal, o n. 2 do art. 17. do Cd. Reg. Pred., no concede (no pode conceder)
qualquer proteco aos terceiros perante a inexistncia ou a invalidade do facto jurdico
inscrito que seja a causa da invalidade registal.
Por outra via, sendo o vcio registal mera consequncia do vcio substantivo, na nossa
perspectiva, um terceiro s pode beneficiar da tutela concedida pelo n. 2 do art. 17. do Cd.
Reg. Pred. perante o vcio registal, j no perante a inexistncia ou a invalidade substantiva,
uma vez que no h-de ser o regime que tutela os terceiros perante uma consequncia da
inexistncia ou da invalidade substancial o mesmo dizer, em face da nulidade registal
extrnseca a determinar o regime que tutela os terceiros perante a prpria inexistncia ou a
invalidade substancial ou seja, em face da causa da nulidade registal. Ou, de forma
sincopada, no pode ser o regime da consequncia a determinar o regime da causa.
23
Um registo extrinsecamente nulo, nomeadamente, quando tiver sido lavrado com base num ttulo nulo
ou que venha a ser anulado, porquanto, tendo em conta a eficcia retroactiva da nulidade e da anulabilidade,
ter-sede afirmar que o registo, afinal, foi lavrado com base em ttulo insuficiente para a prova do facto
inscrito (cfr. al. b) do art. 16. do Cd. Reg. Pred.); e, por maioria de razo, um registo extrinsecamente nulo
quando tiver sido lavrado com base num ttulo falso que seja o continente de um negcio materialmente
inexistente (cfr. al. a) do art. 16. do Cd. Reg. Pred.).
187
DIREITO REGISTAL
Por fim, no podemos deixar de salientar que existindo uma invalidade registal extrnseca,
como a mesma mera consequncia do vcio substantivo, o regime deste que, a final,
assume relevncia sempre que um terceiro necessite de tutela.
Isto porque, sempre que um facto jurdico aceda ao Registo e padea de inexistncia, seja nulo
ou anulado, como referimos, existem dois vcios: o substantivo e o registal; ora se, de seguida,
ocorrer um novo facto jurdico que tenha como sujeito passivo aquele em que interveio como
sujeito activo no anterior e se tambm este facto aceder ao registo, naturalmente, tambm o
novo acto jurdico e respectivo registo estaro inquinados consequencialmente.
Efectivamente, o novo facto jurdico aquele em que intervm o terceiro como sujeito activo
substancialmente nulo, porque a non domino; o correspondente registo, por seu turno,
extrinsecamente nulo, porque lavrado com base num ttulo nulo, portanto, insuficiente para a
prova legal do facto registado. Porque assim , o sujeito activo do novo facto jurdico e titular
registal, terceiro perante o primeiro facto jurdico e correspondente registo extrinsecamente
nulo, s poder ser definitiva e efectivamente protegido se puder beneficiar da tutela do art.
291. do Cdigo Civil e, assim, no obstante ter participado de um negcio
consequencialmente nulo, adquirir o direito, mediante aquisio derivada a non domino. Caso
contrrio o negcio em que interveio pode ser, a todo o tempo, declarado nulo e o respectivo
registo cancelado.
Salientamos que, na nossa perspectiva, se o negcio anterior padecer de uma causa de

inexistncia, o terceiro, adquirente a non domino, no obstante ter obtido o registo do seu
facto aquisitivo com prioridade perante o registo da aco, nunca beneficia da tutela do art.
291. do Cdigo Civil 24.
Por fim, cumpre sublinhar que quando em causa esteja um registo intrinsecamente nulo
porque falso, o terceiro tambm no ser tutelado definitivamente atravs do n. 2 do art.
17. do Cd. Reg. Pred.. Porquanto, sendo o registo falso, afinal, o facto jurdico inscrito no
chegou a ocorrer, havendo inexistncia material do mesmo.
4. Bibliografia citada
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Teoria Geral da Relao Jurdica, vol. II, Facto Jurdico em Especial Negcio Jurdico, reimp.,
Coimbra Editora, Coimbra, 1974;
24
Para mais detalhes sobre o efeito do registo da aco de nulidade registal vide MNICA JARDIM, Efeitos
Substantivos do Registo Predial Terceiros para Efeitos de Registo, ob. cit., p. 740 e ss..
188
DIREITO REGISTAL
GUERREIRO, JOS AUGUSTO MOUTEIRA O registo como instrumento de proteco das

garantias do aproveitamento econmico das coisas, Temas de Registos e de Notariado,
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189
DIREITO REGISTAL
SILVA FERRO, FRANCISCO ANTNIO FERNANDES DA, Registo, Dicionrio Elementar

Remissivo ao Cdigo Civil Portuguez, Lisboa, 1869, p. 136;
Terceiros, Dicionrio Elementar Remissivo ao Cdigo Civil Portuguez, Lisboa, 1869, p. 175;
SOARES, ANTNIO QUIRINO, O problema do registo da aco pauliana acrdo de

uniformizao de jurisprudncia n. 6/2004 de 27.5.2003, Proc. 1174/2002, Cadernos de
Direito Privado, n. 22, Abr.-Jun, 2008, p. 35 e ss.;
VARELA, ANTUNES Anotao ao acrdo do Supremo Tribunal de Justia de 20 de Junho de

1969, Revista de Legislao e de Jurisprudncia, ano 103., p. 475 e ss. e p. 483 e ss.).
Abstract: In this study, we take a stand about the effect of registration of a demand and
respective decision, and we defend that the effect of the actions registration is not uniform,
contrary to what occurred in the presence of Portuguese Civil Code of 1866 - when registration
of any demand always ensure the direct effect of the decision against "third parties"
subsequent purchasers from the defendant, instead, only such direct effect is ensured thereby.
As evidence of that, the following effects of registration of legal actions and the decisions
holding them admissible are pointed out: rei vindication action; preference action; compulsory
enforcement action; revocatory action; action to revoke donation; resolution action; invalidity
action; action concerning invalidity of (land) registration.
Keywords: Land Registration Law; The effect of demands registration; art. 5 of Land
Regitration Code.
190
DIREITO REGISTAL
Jurisprudncia
JURISPRUDNCIA
ACRDOS DE UNIFORMIZAO DE JURISPRUDNCIA DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIA
Assento n. 7/93
A Caixa Geral de Depsitos no est isenta de emolumentos por actos de registo predial, nem
dos respectivos preparos no mbito do Cdigo do Registo Predial de 1984.
Texto Integral: Dirio da Repblica
https://dre.pt/application/dir/pdf1sdip/1993/11/274A00/64846489.pdf
Acrdo n. 15/97
Terceiros, para efeitos de registo predial, so todos os que, tendo obtido registo de um direito
sobre determinado prdio, veriam esse direito ser arredado por qualquer facto jurdico
anterior no registado ou registado posteriormente.
20.05.1997
Proc. n. 87 159 - 1. Seco
Tom de Carvalho (relator)
DR 152/97 SRIE I-A, de 1997-07-04
Acrdo n. 4/98
A execuo especfica do contrato-promessa sem eficcia real, nos termos do artigo 830. do
Cdigo Civil, no admitida no caso de impossibilidade de cumprimento por o promitente-
vendedor haver transmitido o seu direito real sobre a coisa objecto do contrato prometido
antes de registada a aco de execuo especfica, ainda que o terceiro adquirente no haja
obtido o registo da aquisio antes do registo da aco; o registo da aco no confere
eficcia real promessa.
05.11.1998
Proc. n. 86 931 - 2. Seco
Agostinho Manuel Pontes de Sousa Ins (relator)
DR 291/98 SRIE I-A, de 1998-12-18
193
DIREITO REGISTAL
Jurisprudncia
Acrdo n. 3/99
Terceiros, para efeitos do disposto no artigo 5. do Cdigo do Registo Predial, so os
adquirentes de boa f, de um mesmo transmitente comum, de direitos incompatveis, sobre a
mesma coisa.
18.05.1999
Proc. n. 1050/98 - 2. Seco
Jos Pereira da Graa (relator)
DR 159/99 SRIE I-A, de 1999-07-10 1
https://dre.pt/application/file/a/375514
Acrdo n. 6/2004 2
A aco pauliana individual no est sujeita a registo predial.
27.05.2003
Proc. n. 1174/2002
Armando Loureno (relator)
DR 164 SRIE I-A, de 2004-07-14
Acrdo n. 1/2008
Na aco de impugnao de escritura de justificao notarial prevista nos artigos 116., n.1,
do Cdigo do Registo Predial e 89. e 101. do Cdigo do Notariado, tendo sido os rus que
nela afirmaram a aquisio, por usucapio, do direito de propriedade sobre um imvel,
inscrito definitivamente no registo, a seu favor, com base nessa escritura, incumbe-lhes a
prova dos factos constitutivos do seu direito, sem poderem beneficiar da presuno do registo
1
Este Acrdo foi objeto da Declarao de Retificao n. 11/1999, de 21 de julho de 1999 (DR 182/99 SRIE
I-A, de 1999-08-06), a qual no alterou o indicado texto do Acrdo, consignando to-s "o nome do
conselheiro relator Jos Pereira da Graa, que, por lapso, no foi indicado (...)".
O Decreto-Lei n. 533/99, de 11 de dezembro, acrescentou um n. 4 ao art. 5 do Cdigo do Registo Predial,
consagrando legislativamente a doutrina deste acrdo.
2
O Decreto-Lei n. 116/2008, de 4 de julho, alterou a redao do artigo 3., n. 1, alnea a), do Cdigo do
Registo Predial, o qual passou a prever que tambm esto sujeitas a registo as aes de impugnao pauliana.
194
DIREITO REGISTAL
Jurisprudncia
decorrente do artigo 7. do Cdigo do Registo Predial.

04.12.2007
Azevedo Ramos (relator)
DR 63 SRIE I de 2008-03-31
https://dre.pt/application/dir/pdf1sdip/2008/03/06300/0187101879.pdf
Acrdo n. 10/2008
A aco executiva na qual se penhorou um veculo automvel, sobre o qual incide registo
dereserva de propriedade a favor do exequente, no pode prosseguir para as fases de
concurso de credores e da venda, sem que este promova e comprove a inscrio, no registo
automvel, da extino da referida reserva.
Paulo S (Relator)
DR 222 SRIE I de 2008-11-14
O acrdo foi objeto da Declarao de Retificao n. 70/2008 (DR n. 230, SRIE I de 2008-
11-26)
Acrdo n. 1/2017
Verificando-se uma dupla descrio, total ou parcial, do mesmo prdio, nenhum dos titulares
registais poder invocar a seu favor a presuno que resulta do artigo 7. do Cdigo do
Registo Predial, devendo o conflito ser resolvido com a aplicao exclusiva dos princpios e das
regras de direito substantivo, a no ser que se demonstre a fraude de quem invoca uma das
presunes;
Jlio Gomes (Relator)
DR 38 SRIE I de 2017-02-22
195
DIREITO REGISTAL
Notas sobre o Registo Predial na jurisprudncia do Supremo Tribunal de Justia
NOTAS SOBRE O REGISTO PREDIAL NA JURISPRUDNCIA

DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIA 1
Jos Salazar Casanova
1. Introduo.
2. Jurisprudncia Uniformizada.
3. Questes pacficas na jurisprudncia.
4. Usucapio e direito do urbanismo.
5. Noo de terceiro em registo predial.
6. Comprador de imvel com base em venda judicial e comprador do mesmo imvel com base na venda
feita pelo proprietrio.
7. Acesso na posse e registo atributivo.
8. Concluso
1. Introduo
A jurisprudncia dos tribunais no pode deixar de refletir as dvidas e questes que se

suscitam em torno de vrios institutos, debatendo-se hoje cada vez mais a necessidade de se
encontrar um ponto de equilbrio entre a segurana e a certeza que as decises dos tribunais
devem proporcionar e o acompanhamento de novas perspetivas num esforo de adaptao e
atualizao interpretativa de normas.
O registo predial visa proporcionar a segurana e certeza que so indispensveis a toda a vida
negocial, o que s por si j fundamental, contribuindo decisivamente para a estabilidade das
prprias relaes humanas; sabe-se que as incertezas relacionadas com o patrimnio
determinam conflitos que, se no constituem a causa principal, so seguramente uma das
principais causas da prtica de atos muito graves, perpetrados, inclusivamente no seio das
famlias, destruindo irreparavelmente os mais fortes laos que esto na base da sociedade
humana.
O tecnicismo que necessariamente comanda determinados institutos, mormente o registo

predial, no nos deve fazer todavia esquecer que as solues seguidas nunca so neutras,
importando sempre consequncias nas relaes da vida.
No surpreende, assim, que essa referida tenso entre a segurana que se deseja num registo
predial que continua a ser meramente declarativo e a necessidade de se assegurar proteo s
relaes negociais, que se geram e desenvolvem com base na confiana ditada pelo registo,
suscite solues legais que determinam fundadas dvidas interpretativas que por vezes so
causa de decises jurisprudenciais desencontradas; no surpreende igualmente que o prprio
registo predial, na sua aplicao concreta, origine patologias que em si impem uma soluo
interpretativa.
1
Interveno de J .F. Salazar Casanova na Conferncia Registo Predial e a Jurisprudncia dos Tribunais
realizado no Instituto do Registo e Notariado em Lisboa no dia 4-10-2017.
Juiz Conselheiro, Vice-Presidente do Supremo Tribunal de Justia.
199
DIREITO REGISTAL
Como sabido, a uniformizao de jurisprudncia tem sido chamada a solucionar muitas

questes conexionadas ou com projeo no registo predial.
2. Jurisprudncia Uniformizada
Recorda-se o AUJ do STJ 20-5-1997 2 que decidiu que terceiros, para efeitos de registo predial,
so todos os que, tendo obtido registo de um direito sobre determinado prdio, veriam esse
direito ser arredado por qualquer facto jurdico anterior no registado ou registado
posteriormente e que foi substitudo em 18-5-1999 3 por novo AUJ que firmou a
jurisprudncia de que terceiros, para efeitos do disposto no artigo 5 do Cdigo de Registo
Predial, so os adquirentes, de boa f, de um mesmo transmitente comum, de direitos
incompatveis sobre a mesma coisa.
Ainda no domnio da jurisprudncia uniformizada, recordem-se os seguintes AUJ:
O AUJ 6/2004 4 que no sujeita a registo predial a ao de impugnao pauliana;
O AUJ de 4-12-2007 5 que considerou que na aco de impugnao de escritura de

justificao notarial prevista nos artigos 116., n. 1, do Cdigo do Registo Predial e
89. e 101. do Cdigo do Notariado, tendo sido os rus que nela afirmaram a
aquisio, por usucapio, do direito de propriedade sobre um imvel, inscrito
definitivamente no registo, a seu favor, com base nessa escritura, incumbe-lhes a
prova dos factos constitutivos do seu direito, sem poderem beneficiar da presuno do
registo decorrente do artigo 7. do Cdigo do Registo Predial;
O AUJ de 23-2-2016 6 que considerou que verificando-se uma dupla descrio, total
ou parcial, do mesmo prdio, nenhum dos titulares registais poder invocar a seu favor
a presuno que resulta do artigo 7. do Cdigo do Registo Predial, devendo o conflito
ser resolvido com a aplicao exclusiva dos princpios e das regras de direito
substantivo, a no ser que se demonstre a fraude de quem invoca uma das
presunes.
3. Questes pacficas na jurisprudncia
Algumas questes so hoje pacficas na jurisprudncia. o caso do entendimento de que os

elementos integrantes da descrio predial, designadamente rea, confrontaes ou limites
dos imveis registados no beneficiam da presuno de verdade do artigo 7. do CRP. 7
2
Ac. n. 15/97 de 20-5-1997 publicado no DR. I-A, n. 152/97, de 4 de julho de 1997, pg. 3295.
3
Ac.n. 3/99 de 18-5-1999 publicado no DR,I-A de 10-7-1999, pg. 4354.
4
Ac. n. 6/2004, de 27-5-2003, publicado no DR,I-A, n. 164 de 14-7-2004.
5
Ac. n. 1/2008, de 4-12-2007, publicado no DR, n.63, I Srie de 31-3-2008.
6
Ac. n. 1/2017 de 23-2-2016, DR n. 38/2017,I Srie, de 22-2-2017.
7
ACSTJ de 5-1-2007, rel. Custdio Montes, revista n. 4663/06, de 22-3-2007, rel. Alves Velho, revista n.
409/07, de 28-6-2007, rel. Pereira da Silva, revista n. 1097/2007, de 5-7-2007, rel. Mota Miranda, revista n.
200
DIREITO REGISTAL
Considera a jurisprudncia que no afasta o entendimento exposto o facto de os elementos

da descrio predial se reportarem a alvar de loteamento 8 ou aos termos de concesso de
licena camarria para construo. 9
De igual modo as certides matriciais e da Conservatria no fazem prova plena quanto

composio dos prdios, confrontaes, reas e localizao geogrfica 10 e bem assim as
escrituras notariais 11.
No entanto, nada obsta a que os elementos da descrio conjugados com outros meios de
prova relevem para a determinao da rea e confrontaes, inserindo-se tal atividade no
mbito dos poderes de facto da Relao no sindicveis pelo STJ. 12
4. Usucapio e direito do urbanismo
O STJ aceita que a usucapio seja invocada de modo implcito 13.
J no pacfico o entendimento, pelo menos se for assumido em termos absolutos, que a

usucapio no impedida ainda que haja irregularidades ou vcios de natureza formal relativos
alienao ou transferncia da coisa para o novo titular tais como os referentes ao
emparcelamento ou fracionamento 14.
Com efeito, recentemente o STJ pronunciou-se no sentido de que no admissvel usucapio

com base na posse sobre parcelas de terreno objeto de diviso com desrespeito das regras
urbansticas designadamente atinentes a loteamento ou destaques 15 mas tambm se
pronunciou no sentido de que a usucapio serve para legalizar situaes de facto ilegais e,
por isso, a violao de regras urbansticas incluindo as atinentes ao loteamento, no obsta
invocao e reconhecimento da usucapio 16.
1104/07, de 18-10-2007, rel. Azevedo Ramos, revista n. 2983/07, de 2-6-2009, rel. Azevedo Ramos, revista
n. 212/09, de 18-6-2009, rel. Oliveira Rocha, revista n. 246/09, de 12-1-2012, rel. Granja da Fonseca, revista
n. 136/05, de 26-4-2012, rel. Tavares Paiva, revista n. 1724/04, de 31-5-2012, rel. Lopes do Rego, revista n.
38/12, de 6-11-2012 e 27-11-2012, rel. Fonseca Ramos, revista n. 86/04 e 2336/04, de 27-11-2012, rel. Joo
Camilo, revista n. 82/05, de 10-1-2013, rel. Tavares de Paiva, revista n. 1/04, de 4-7-2013, rel. Sousa Leite,
revista n. 4167/07, de 25-2-2014, rel. Joo Camilo, revista n. 1792/04, de 18-6-2014, rel. Joo Trindade,
revista n. 334/2002, de 22-1-2015, rel. Maria dos Prazeres Beleza, revista n. 24/09.
8
ACSTJ de 4-12-2012, rel. Sousa Leite, revista n. 7510/07.
9
ACSTJ de 5-2-2013, rel. Salreta Pereira, revista n. 181/04.
10
ACSTJ de 9-2-2012, rel. Azevedo Ramos, revista n. 5291/04, de 20-1-2009, rel. Moreira Alves, revista n.
3681/08, de 5-2-2013, rel. Salreta Pereira, revista n. 181/04, de 28-2-2013, rel. Joo Bernardo, incidente n.
1800/06.
11
ACSTJ de 8-5-2013, rel. Oliveira Vasconcelos, revista n. 219/04, de 12-9-2013 e de 15-12-2015, rel.
Gregrio da Silva Jesus, revista n. 3317/06 e 453/05.
12
ACSTJ de 7-2-2013, rel. Tavares de Paiva, revista n. 4217/06, de 21-2-2016, rel. Lopes do Rego, revista n.
6500/07.
13
ACSTJ de 24-4-2007, rel. Sebastio Pvoas, revista n. 853/07, de 12-1-2012, rel. Granja da Fonseca, revista
n. 136/05.
14
ACSTJ de 12-1-2012, rel. Granja da Fonseca, revista n. 136/05.
15
ACSTJ de 26-1-2016, rel. Sebastio Pvoas, revista n. 5434/09.
16
ACSTJ de 6-4-2017, rel. Nunes Ribeiro, revista n. 1578/11; similarmente o ACSTJ de 4-12-2014, rel.
Fernandes do Vale, revista 314/2000.
201
DIREITO REGISTAL
No que respeita aquisio originria da propriedade com base na usucapio parece pacfico o
entendimento de que a presuno derivada do registo cede, mesmo relativamente a
terceiros, pela aquisio fundada na usucapio. 17
5. Noo de terceiro em registo predial
A noo de terceiro que nos dada pelo registo predial, designadamente por fora do disposto
no artigo 5./4 com a redao dada pelo Decreto-Lei n. 533/99, de 11 de dezembro,
publicado na sequncia do mencionado AUJ de 18-5-1999, no abrangente se tivermos em
vista outros preceitos e, por isso, o STJ decidiu que o comprador de imvel que o adquiriu do
titular que obteve o registo por via de justificao notarial terceiro para efeitos do artigo
291. do CC relativamente quele que se arroga a propriedade do imvel impugnando a
justificao notarial. 18
Ainda quanto a este preceito artigo 291. do CC decidiu-se que ele no protege o terceiro
adquirente, que beneficia dos requisitos previstos no n.1, caso no tenha sido o verdadeiro
proprietrio a iniciar a cadeia de negcios nulos, como ser o caso de um sujeito obter um
registo falso e alienar o bem a um terceiro. 19
6. Comprador de imvel com base em venda judicial e comprador do mesmo imvel com
base na venda feita pelo proprietrio
No que respeita ao prprio mbito de aplicao do artigo 5./4 do CRP, a jurisprudncia no

tem sido pacfica quanto a saber se so terceiros o adquirente do imvel no mbito da venda
judicial e que registou a aquisio e o comprador que o adquiriu, no o registando, ao
respetivo proprietrio que viu entretanto ser penhorado e vendido o imvel em execuo
judicial.
O entendimento interpretativo do artigo 5./4 do CRP segundo o qual o comprador na venda

voluntria e o comprador na venda executiva no so terceiros para efeitos de registo no foi
julgado inconstitucional. 20
Tem sido seguido por vrios acrdos do STJ. 21
17
ACSTJ de 4-10-2007, rel. Oliveira Rocha, revista n. 2468/07, de 21-6-2007, rel. Maria dos Prazeres Beleza,
revista n. 1552/07, de 6-10-2009, rel. Nuno Cameira, revista n. 241/2009, de 1-3-2012, rel. Silva Gonalves,
revista n. 158/2000, de 3-10-2013, rel. Martins de Sousa, revista n. 1499/06, de 14-11-2013, rel. Serra
Batista, revista n. 74/07, de 2-12-2013, rel. Ana Paula Boularot, revista n. 47/1999, de 20-11-2014, rel. Serra
Baptista, revista n. 271/2002, de 8-9-2015, rel. Maria Clara Sottomayor, revista n. 154/06, de 3-3-2016, rel.
Orlando Afonso.
18
ACSTJ de 9-2-2012, rel. Fernando Bento, revista n. 73/07.
19
ACSTJ de 19-4-2016, rel. Maria Clara Sottomayor, revista n. 5800/12.
20
ACTC n. 35/05 de 8-7-2009, rel. Vtor Gomes, no DR, n. 159, II Srie, de 18-9-2009.
21
ACSTJ de 9-1-2007, rel. Sousa Leite, revista n. 1510/06, de 11-9-2008, rel. Oliveira Vasconcelos, revista
n.2065/08, de 8-1-2009, rel. Joo Bernardo, revista n. 3877/08, de 1-3-2007, rel. Paulo S, revista n.
4768/06, de 23-10-2007, rel. Silva Salazar, registo n. 2380/07, de 6-3-2008, rel. Alberto Sobrinho, revista
202
DIREITO REGISTAL
De acordo com esse entendimento, improcede a ao de reivindicao proposta pelos

adquirentes de imvel em venda judicial que demandaram aqueles que tinham adquirido
anteriormente ao proprietrio o mesmo imvel que foi objeto de venda judicial, sendo a
penhora do imvel posterior compra e venda no judicial celebrada entre o vendedor
entretanto executado.
A ao sempre improcederia ainda que se considerassem terceiros o adquirente com base em

venda judicial e o adquirente com base em compra e venda realizada pelo proprietrio que em
execuo viu ser penhorado o imvel. que, no caso, o registo da compra e venda no judicial
foi inscrito anteriormente (15-10-2007) ao registo da compra e venda judicial (8-2-2006). 22
No unnime o entendimento de que o adquirente de imvel com base em venda judicial

no terceiro face ao que adquiriu do proprietrio. Assim, por exemplo, no ACSTJ de 16-10-
2008 23 considerou-se que so terceiros o adquirente por compra e venda e o adquirente em
venda judicial, entendimento diferente se impondo no caso de estarmos apenas face a arresto,
penhora ou hipoteca judicial, meros direitos de garantia. 24
Refira-se que o STJ j entendeu que, para alm de no serem terceiros o adquirente da compra
e venda celebrada com o vendedor executado e o adquirente da compra e venda judicial,
tambm no so terceiros os adquirentes em duas vendas executivas do mesmo imvel. 25
Refira-se, por se considerar que no implica reserva de propriedade fora das relaes
vendedor/comprador, que o registo de contrato-promessa com eficcia meramente
obrigacional no oponvel penhora ulteriormente registada e, consequentemente, ao
adquirente do imvel com base nessa penhora. 26
Julgou-se, por conseguinte, procedente a ao em que o autor pretendia que se reconhecesse

o direito de executar o prdio no patrimnio do ru por ser ineficaz relativamente ao autor a
venda do prdio (13-1-2005) subsequente ao registo da penhora (10-12-2004) que o autor
obtivera, apesar de este ser posterior ao registo provisrio de aquisio do contrato-promessa
(28-10-2004) com eficcia meramente obrigacional.
358/2008, de 12-1-2012, rel. Serra Baptista, revista n. 74/1999, de 6-11-2012, rel. Antnio Piarra, revista n.
786/07, de 12-1-2012, revista n. 121/09, rel. Silva Gonalves, de 24-9-2013, rel. Paulo S, revista n. 2907/07,
de 1-7-2014, rel. Gregrio da Silva Jesus, revista n. 86067/05, de 17-12-2014, rel. Paulo S, revista n. 202-
C/2000.
22
ACSTJ de 1-3-2007, rel. Paulo S, revista n. 4768/06, de 23-10-2007, rel. Silva Salazar, revista n. 2380/07,
de 6-3-2008, rel. Alberto Sobrinho, revista n. 358/2008, de 12-1-2012, rel. Serra Baptista, revista n.
74/1999, de 6-11-2012, rel. Antnio Piarra, revista n. 786/07, de 12-1-2012, revista n.121/09, rel. Silva
Gonalves, de 24-9-2013, rel. Paulo S, revista n. 2907/07, de 1-7-2014, rel. Gregrio da Silva Jesus, revista
n. 86067/05, de 17-12-2014, rel. Paulo S, revista n. 202-C/2000.
23
Ac. do STJ de 16-10-2008, rel. Pires da Rosa, revista n. 4936/07.
24
Neste mesmo sentido, vejam-se os ACSTJ de 22-2-2011, rel. Salreta Pereira, revista n. 800/03 e tambm o
ACSTJ de 30-6-2011, rel. lvaro Rodrigues, revista n. 5443/04.
25
ACSTJ de 30-9-2014, rel. Mrio Mendes, revista n. 3959/05.
26
ACSTJ de 29-11-2016, rel. Nuno Cameira, revista n. 7046/06.
203
DIREITO REGISTAL
Saliente-se ainda que no caso de hipoteca voluntria registada sobre determinados imveis,
ela prevalece sobre escritura de doao anterior, no registada, incidente sobre esses mesmos
imveis. 27
7. Acesso na posse e registo atributivo
No que respeita acesso da posse tendo em vista a aquisio por usucapio (artigo 1256. do
Cdigo Civil) que, por conseguinte, no encontra o seu fundamento na sucesso esta a
determinar transmisso da posse tem o STJ entendido para que haja acesso que tem de
haver um ato translativo da posse formalmente vlido entre os dois possuidores. 28
Recente jurisprudncia admite, porm, a acesso com base na entrega da coisa, mera traditio,
sem que releve a inobservncia formal do ato translativo. 29
A acesso na posse pressupe homogeneidade e continuidade das posses a somar.
Por isso, o STJ pronunciou-se no sentido de que a cesso da posse no se pode verificar entre a
posse do construtor/vendedor que incidiu sobre um bem um terreno e a posse sobre as
fraes autnomas que passaram a integrar o imvel faltando desde logo a homogeneidade
das posses que a lei impe. 30
Foi suscitado no STJ pedido de uniformizao de jurisprudncia tendo em vista a prolao de

acrdo AUJ sobre esta questo; o recurso foi j admitido, aguardando-se que, decorridos os
vistos, o Presidente do Supremo Tribunal de Justia determine a inscrio em tabela para
apreciao pelo Plenrio das Seces Cveis.
No queramos deixar de salientar que no est em causa, como evidente, a possibilidade de

o adquirente que obteve o imvel por via de ttulo substancialmente invlido poder adquirir
por usucapio, ou seja, ainda que se entenda que a acesso na posse no permitida por no
ser titulada a posse do sucessor, o adquirente no deixa de ser possuidor da coisa s que, para
efeitos de usucapio, no beneficia do tempo da posse dos seus antecessores.
Atente-se que, a verificar-se a aquisio por fora do primeiro registo inscrito da aquisio em
nome do segundo adquirente, quando este e o primeiro adquirente so terceiros entre si
27
ACSTJ de 30-9-2010, rel. Maria dos Prazeres Beleza, revista n. 91-G/1990.
28
ACSTJ de 14-5-2002, rel. Azevedo Ramos, revista n. 1125/02, de 20-11-2003, rel. Quirino Soares, revista
3014/2003, de 22-11-2005, rel. Sousa Leite, revista n. 3304/05, de 27-11-2007, rel. Alves Velho, revista n.
3815/2007, de 9-12-2008, rel. Cardoso de Albuquerque, revista n. 2419/06, de 25-3-2009, rel. Urbano Dias,
revista n. 524/2009, de 23-9-2010, rel. Orlando Afonso, revista n. 2265/06, de 7-4-2011, rel. Fonseca
Ramos, revista n. 956/07, de 11-1-2001, rel. Joo Camilo, revista n. 540/03, de 2-3-2011, rel. Bettencourt
Faria, revista n. 603/07, de 7-6-2011, rel. Azevedo Ramos, revista n. 567/07, de 18-10-2012, rel. Tavares de
Paiva, revista n. 5978/08, de 27-3-2014, rel. Oliveira Vasconcelos, revista n. 389/06, de 17-12-2014, rel.
Fernanda Isabel, revista n. 164/2000, de 16-2-2016, rel. Martins de Sousa, revista n. 1051/07.
29
Veja-se o ACSTJ de 2-12-2014, rel. Garcia Calejo, revista n. 94/07, de 14-7-2016, rel. Pinto de Almeida,
revista n. 56/04, de 29-11-2016, rel. Nuno Cameira, revista n. 322/13.
30
ACSTJ de 17-12-2014, rel. Fernanda Isabel, revista n. 164/2000.
204
DIREITO REGISTAL
caso de registo atributivo fica vedado ao primeiro adquirente invocar a nulidade do contrato
de compra e venda com fundamento na venda de coisa alheia. 31
No se questionando que o designado registo atributivo no prevalece sobre a usucapio,

daqui se v a importncia prtica do entendimento que vem sendo perfilhado nalguns
acrdos que admitem que a acesso da posse seja invocvel com sucesso por parte de quem
adquiriu a posse com base em ttulo diverso da sucesso por morte; a ser assim, aceita-se,
portanto, a acesso da posse ou, mais simplesmente, aceita-se que se some a posse do
antecessor posse daquele que recebeu do antecessor a coisa por ttulo em abstrato idneo
para a transmisso da coisa independentemente da sua validade substancial e formal.
A posse, no caso de a aquisio da coisa ser feita por ttulo formalmente invlido, uma posse
no titulada porque assim o prescreve o artigo 1259./1 do Cdigo Civil. Sendo uma posse no
titulada, aquele que adquiriu derivadamente a coisa, no deixa de adquirir a posse; o que no
pode, de acordo com o entendimento tradicional, digamos assim, juntar a sua posse do
antecessor.
Se o puder fazer, reduzem-se significativamente os casos em que, de entre os adquirentes da

coisa de um transmitente comum, o primeiro que no registou no possa somar com sucesso a
sua posse dos antecessores por forma a invocar a usucapio.
8. Concluso
As questes atinentes ao registo predial continuam pois na ordem do dia. No se verifica

ainda, portanto, num domnio to importante desejada estabilidade.
O registo no proporciona, salvo profunda alterao legislativa que se justifica cada vez mais
em pleno dealbar do sculo XXI - na era da revoluo digital -, a segurana indispensvel aos
adquirentes de imveis que, confiando no registo, realizam opes negociais que muitas vezes
so fundamentais para a vida de cada um.
31
ACSTJ de 21-6-2007, rel. Salvador da Costa, revista n. 1847/07, de 5-7-2007, rel. Maria dos Prazeres Beleza,
revista n. 1361/07.
205
DIREITO REGISTAL
Qualificao registal dos factos jurdicos subsequentes ao registo provisrio de aquisio
QUALIFICAO REGISTAL DOS FACTOS JURDICOS

SUBSEQUENTES AO REGISTO PROVISRIO DE AQUISIO 1
Madalena Teixeira
1. Introduo.
2. Da admissibilidade do registo provisrio de aquisio.
3. Dos efeitos substantivos do registo provisrio de aquisio.
4. O mbito da qualificao registal.
5. O argumento da ineficcia relativa.
6. Concluso.
1. Introduo
Sucede, por vezes, sermos confrontados com decises judiciais tomadas no mbito do
processo especial de impugnao das decises do conservador (arts. 140. e seguintes do
Cdigo do Registo Predial) que mandam qualificar os registos de arresto ou de penhora como
definitivos, apesar da pr-existncia de um registo provisrio de aquisio a favor de pessoa
diversa do requerido ou do executado 2.
Estas decises so tomadas com fundamento na ineficcia relativa do registo provisrio de

aquisio em relao ao credor, sem se atentar no princpio do trato sucessivo (art. 34./4 do
Cdigo do Registo Predial) e na garantia que dele deriva para o titular do dito registo
provisrio, confundindo-se, assim, a deciso registal com a deciso sobre o direito substantivo.
Naturalmente, o nosso propsito no o de obter aqui uma resposta nica para os problemas
suscitados pelo registo provisrio de aquisio, rectius, pela falta de um quadro normativo que
nos permita deslindar, com robustez interpretativa bastante, o valor substantivo deste registo,
pela simples razo de que no Direito custam as certezas adquiridas ou as solues
inquestionveis.
A nossa inteno apenas a de salientar que, seja qual for a posio que se queira assumir a
propsito da eficcia substantiva do registo provisrio de aquisio, no no processo de
registo atinente aos factos jurdicos subsequentes que tenham por sujeito passivo o titular
definitivamente inscrito que caber compuls-la, porquanto no esse o lugar processual
adequado para a deciso sobre o direito que deve prevalecer.
No fundo, o que queremos fazer aqui uma distino, to clara quanto possvel, dos planos de
atuao e dos mecanismos legais que devem ser mobilizados quando o que est em causa no
1
Esta comunicao corresponde interveno apresentado pela autora na Conferncia O Registo Predial e a
Jurisprudncia dos Tribunais, de 4 de outubro de 2017, organizada pelo IRN, I.P., e pelo CENOR.

2
Serve de exemplo, entre outros, o Acrdo do Tribunal da Relao de Guimares (processo n.
2820/14.0TBBRG.G1).
207
DIREITO REGISTAL
discutir o melhor direito, ou seja, o direito que deve prevalecer, mas to somente decidir
sobre uma determinada prioridade registal, concretamente sobre a posio ou garantia
daquele que primeiro obteve o registo a seu favor.
2. Da admissibilidade do registo provisrio de aquisio
Como se sabe, em face das disposies conjugadas dos arts. 47. e 92./1/g) do Cdigo do
Registo Predial, o registo de aquisio pode ser efetuado antes de titulado o contrato, com
base em declarao do proprietrio ou em contrato-promessa de alienao, que no contenha
conveno em contrrio, cabendo-lhe a qualificao de provisrio por natureza, justamente
por ainda no se encontrar formalizado o negcio jurdico correspondente.
Tambm se sabe, em face do disposto no art. 6./3 do Cdigo do Registo Predial, que, uma vez
titulado o negcio jurdico e obtido o averbamento de converso do registo provisrio de
aquisio, o registo convertido em definitivo conserva a prioridade que tinha como provisrio,
tudo se passando, do ponto de vista da prioridade registal, como se o direito tivesse sido
inscrito, ab initio, como definitivo.
3. Dos efeitos substantivos do registo provisrio de aquisio
Porm, o que o Cdigo do Registo Predial no diz, nem nenhuma outra norma se encarrega de
esclarecer, que peso ou eficcia substantiva se deve atribuir a este registo, designadamente
quando o direito do titular respetivo se confronte com direitos incompatveis de terceiros
decorrentes de atos de alienao ou de onerao praticados pelo titular definitivamente
inscrito ou contra ele (v.g. atos de arresto ou penhora dos bens ou direitos em causa).
Assim, saber se o legislador quis atribuir ao registo provisrio de aquisio, antes de titulado o
contrato, efeitos substantivos equivalentes ao da promessa de alienao com eficcia real ou
efeitos substantivos mais limitados questo que no vemos tratada na letra da lei e que s
conseguimos ver resolvida atravs do esforo de compreenso feito pelos acadmicos e pela
jurisprudncia.
No que ao labor doutrinrio diz respeito, destacam-se, pela acuidade e pelo investimento na
concreta questo que nos ocupa, a posio de Mnica Jardim 3, na qual amide se tem
alicerado a jurisprudncia sobre o tema, e a de Jos Carlos Brando Proena 4, que,
apresentando alguns argumentos de sinal contrrio tese de Mnica Jardim, parece
propugnar uma tutela mais forte ou abrangente do titular do registo provisrio de aquisio.
3
Efeitos Substantivos do Registo Predial Terceiros para Efeitos de Registo, Almedina, Coimbra, 2013, pp. 836
e ss.
4
Para a necessidade de uma melhor tutela dos promitentes-adquirentes de bens imveis (maxime, com fim
habitacional), Cadernos de Direito Privado, n. 22, abril/junho 2008, pp. 3 e ss.
208
DIREITO REGISTAL
4. O mbito da qualificao registal
Acontece que, independentemente do entendimento que o conservador do registo predial

possa ter acerca do valor substantivo do registo provisrio de aquisio ou do mrito que o
seu fio de pensamento sobre a questo possa evidenciar, no no plano da qualificao
registal, vale dizer, no no momento em que se est a apreciar a viabilidade de um registo
posterior, como, por exemplo, o registo da penhora ou o registo do arresto contra o titular
definitivamente inscrito, que o caber convocar.
No cabe ao conservador faz-lo, mas, salvo o devido respeito, tambm no o cabe ao juiz,
quando tem que decidir sobre o mrito da qualificao registal, pela simples razo de que no
no processo de registo, e, por isso, tambm no na ao de impugnao judicial da deciso
tomada no processo de registo, que se deve decidir qual o direito mais forte; se o do titular
provisoriamente inscrito, se o do credor.
A nosso ver, existindo um registo provisrio de aquisio, antes de titulado o contrato, que
beneficie de prioridade registal, aquilo que importa assegurar ao titular desse registo
provisrio to somente a possibilidade de manter a sua posio registal at ser convencido,
na sede prpria e com garantia do exerccio do contraditrio, que o seu direito deve ceder.
Logo, o que h a fazer, no processo de registo, mobilizar as normas e os princpios que

enformam o sistema de registo predial, e no fazer o acertamento do melhor direito, ou
escolher o direito mais forte, porquanto esse acertamento e essa escolha s podero ser feitos
pelo tribunal, porm, noutra fonte decisria e num plano processual distinto.
O mesmo dizer que tal ponderao deve ser feita pelo tribunal quando se est a apreciar o
pedido formulado numa ao declarativa comum, que vise apurar da eficcia substantiva do
registo provisrio de aquisio em face de terceiros ou da oponibilidade do direito do credor
em face do titular do registo provisrio de aquisio, com todas as garantias processuais
implicadas, nomeadamente, o direito de contestar, mas que essa ponderao j no cabe
quando se est a apreciar o mrito de uma qualificao registal, no mbito da impugnao
judicial das decises do conservador, desde logo porque os comandos legislativos so outros.
Com efeito, perante um qualquer pedido de registo, seja uma penhora, um arresto, uma
aquisio ou uma hipoteca, por isso, quer se trate de atos coercivos, quer estejam em causa
atos voluntrios, o que a lei impe ao conservador a aplicao do princpio da legalidade
expressamente consagrado no art. 68. do Cdigo do Registo Predial.
Donde, a mais do apuramento da validade formal e substantiva dos atos, da verificao da

identidade do prdio e da legitimidade dos interessados, o que, muito claramente, se exige, no
aludido art. 68., que se aprecie a viabilidade do pedido em face dos registos anteriores.
Ora, apreciar a viabilidade do pedido em face dos registos anteriores implica, precisamente,
observar a prioridade registal (art. 6. do Cdigo do Registo Predial) e aplicar o princpio do
trato sucessivo (art. 34./4 do Cdigo do Registo Predial), que um princpio basilar de todo o
209
DIREITO REGISTAL
sistema de registo predial 5, j que nele que radica a garantia dada ao titular inscrito de que
nenhum facto jurdico poder ingressar definitivamente sem a sua interveno.
claro que a posio tabular do titular do registo provisrio de aquisio, antes de titulado o
contrato, precria. Trata-se de um registo provisrio e, em princpio, de um direito ainda por
adquirir. Contudo, no deixa de ser o mesmo princpio do trato sucessivo a garantir, atravs da
provisoriedade por natureza prevista na al. b) do n. 2 do art. 92. do Cdigo do Registo
Predial, que nenhum registo incompatvel se far como definitivo enquanto o registo
provisrio de aquisio no se extinguir, por caducidade ou cancelamento, ou sem que o seu
titular possa fazer a defesa da sua posio no meio judicial adequado.
, pois, no princpio do trato sucessivo que repousa, no a certeza da prevalncia do direito ou

da sua oponibilidade em relao a terceiros, mas a garantia de que a posio que um
determinado sujeito ocupa na ficha de registo no poder ser alterada sem o seu
consentimento ou sem a possibilidade de oposio.
E precisamente esta provisoriedade por natureza, prevista na al. b) do n. 2 do art. 92. do

Cdigo do Registo Predial, que pode e deve ser acionada no mbito da qualificao de um
registo de arresto ou de penhora, que tenha como sujeito passivo o titular definitivamente
inscrito, mas que, ao mesmo tempo, se confronte com a inscrio provisria do direito
arrestado ou penhorado a favor de outrem.
5. O argumento da ineficcia relativa
importante frisar que a provisoriedade por natureza do arresto ou da penhora assenta num
princpio meramente formal. Esta provisoriedade no traduz uma preferncia substantiva do
direito do titular do registo provisrio de aquisio em relao ao direito do credor, nem
significa que o credor tenha de permanecer espera do desfecho do registo provisrio de
aquisio para fazer valer o seu direito.
Assim, o credor que esteja convencido da oponibilidade do seu direito, e se reveja, portanto,
na tese que nega eficcia substantiva ao registo provisrio de aquisio quando estejam em
causa factos jurdicos praticados contra o titular inscrito, pode e deve reagir.
S que a via adequada para reagir no o processo de impugnao da deciso do conservador,

tomada a propsito do pedido de registo a seu favor, mas a competente ao comum,
destinada a apurar se essa oponibilidade ou no real, face s vrias interpretaes
possveis em torno do valor do registo provisrio de aquisio.
5
Como lapidarmente escreveu Lus Carvalho Fernandes, Lies de Direitos Reais, 4. ed. rev. e at., Quid Juris?
Sociedade Editora, Lisboa, 2003, p. 116, o princpio do trato sucessivo e o princpio da prioridade so
princpios fundamentais do sistema de registo, porque atravs deles que se realiza a funo e se assegura o
escopo do registo predial (art. 1. do Cdigo do Registo Predial), e por intermdio deles que se efetiva a
presuno derivada do registo a que se refere o art. 7. do Cdigo do Registo Predial.
210
DIREITO REGISTAL
Esclarecendo, perante a provisoriedade por natureza (art. 92./2/b) do Cdigo do Registo

Predial) do registo do arresto ou da penhora, por incompatibilidade com o registo provisrio
de aquisio, o que o credor pode fazer interpor uma ao declarativa comum na qual figure
como ru o titular do registo provisrio de aquisio.
O pedido a formular nessa ao dever ento consistir na declarao de ineficcia do registo

provisrio de aquisio em relao ao autor, de modo a viabilizar a converso em definitivo do
registo do arresto ou da penhora fora do esquema previsto no art. 92. do Cdigo do Registo
Predial. Por se tratar de uma ineficcia relativa, bvio que no deve ser pedido o
cancelamento do registo provisrio de aquisio, que deve poder continuar a produzir os seus
efeitos em relao a outros terceiros, que no o autor.
Depois disto, diante da procedncia desta ao e do seu trnsito em julgado, poder ento
proceder-se converso em definitivo do registo do arresto ou da penhora, porque ento tudo
se passa, em relao ao credor, como se o registo provisrio de aquisio no existisse.
Como j dissemos, o que o credor no pode querer, nem os tribunais devero, na nossa
opinio, aceitar, que essa questo seja decidida pelo conservador, que uma entidade
administrativa, sem competncia para fazer o acertamento de direitos, ainda para mais,
atravs de um processo e de uma estrutura impugnatria que no contemplam o direito ao
contraditrio.
E no ser o facto de o credor optar pela impugnao judicial da deciso do conservador, em

vez do recurso hierrquico, a mudar o que quer que seja, pois, apesar de o foro passar a ser o
judicial e de a entidade decisora ter j competncia jurisdicional, continua a no estar
assegurado o princpio do trato sucessivo e o direito de oposio do titular do registo
provisrio de aquisio.
Como se sabe, o quadro normativo que vale para o juiz o mesmo que vale para o
conservador, e, portanto, bom de ver que aquilo que no pode ser decidido pelo
conservador na fase da qualificao, tambm no pode ser decidido pelo juiz na fase da
impugnao judicial dessa qualificao, donde, por mais cristalina que a tese da ineficcia
relativa se apresente aos olhos do credor e do tribunal, importa ter presente que o registo
provisrio de aquisio foi inscrito em primeiro lugar e, portanto, o mnimo de tutela que se
pode conceder a quem tem prioridade registal que esta prioridade no ceda sua revelia.
Para ser de outra forma, ou seja, para se permitir o ingresso definitivo do arresto ou da
penhora revelia do titular do registo provisrio de aquisio, apesar da prioridade deste
registo, seria necessrio que existisse uma norma de exceo ou de ressalva ao princpio do
trato sucessivo que fosse acompanhada de uma regulao legal, expressa e esclarecedora,
acerca dos efeitos substantivos do registo provisrio de aquisio.
Sucede que essa norma no existe na arquitetura do sistema de registo, pelo que, na falta
desse compromisso legal, permitir o ingresso definitivo de um facto jurdico incompatvel com
outro anteriormente inscrito, a pretexto de uma oponibilidade que invocada pelo credor e
211
DIREITO REGISTAL
aceite pelo tribunal, sem se dar ao titular previamente inscrito a possibilidade de conhecer o
processo onde tudo se decide e o direito de nele atuar, representa, de uma assentada, a
negao do princpio da prioridade registal e da presuno de titularidade derivada do registo.
Constitui, no fundo, a negao do direito de defesa e suas derivaes, to caro Constituio
da Repblica, muito concretamente, a negao do princpio da equidade e do direito
fundamental jurisdio.
6. Concluso
Dito isto, perante uma impugnao (hierrquica ou judicial) da provisoriedade por natureza do
registo de arresto ou de penhora (art. 92./2/b) do Cdigo do Registo Predial) que use como
argumento a ineficcia relativa do registo provisrio de aquisio, o despacho de sustentao
a emitir pelo conservador deve dedicar-se sobretudo a esta distino entre o mbito da
deciso registal, seja qual for a instncia ou a qualidade do decisor, e a dimenso substantiva
assente no acertamento do direito que deve prevalecer em caso de conflito, a qual s poder
ser decidida na ao comum 6.
No obstante, haver que ter sempre presente o dever de acatamento das decises dos
tribunais consagrado no art. 205. da Constituio da Repblica Portuguesa e, portanto, a
fora vinculativa do contedo decisrio da sentena proferida no processo de impugnao
judicial da deciso do conservador, logo que essa sentena se torne definitiva e insuscetvel de
recurso, mesmo que esse contedo signifique a feitura do registo do arresto ou da penhora
como definitivo revelia do titular provisoriamente inscrito.
6
Para o efeito, damos conta do parecer do Conselho Consultivo do IRN, I.P., emitido no processo C.P. 8/2017
STJ-CC, que, no essencial, reflete a linha de pensamento e o entendimento postos no texto, ao qual foi junta
declarao de Mnica Jardim acompanhando o essencial do contedo nele vertido.
212
DIREITO REGISTAL
Concluses da Conferncia O Registo Predial e a Jurisprudncia dos Tribunais
CONCLUSES DA CONFERNCIA
O REGISTO PREDIAL E A JURISPRUDNCIA DOS TRIBUNAIS
O IRN, I.P., em parceria com o CENOR, promoveu, no dia 4 de outubro, a conferncia

subordinada ao tema mencionado supra, que teve lugar no auditrio do IGFEJ, nas instalaes
do Campus de Justia, em Lisboa.
A conferncia teve como principal objetivo a reapreciao da questo da qualificao registal

dos registos de factos jurdicos praticados contra o titular definitivamente inscrito,
designadamente dos registos de arresto ou de penhora que tm por sujeito passivo o titular
definitivamente inscrito, quando exista registo provisrio de aquisio do direito arrestado
ou penhorado, antes de titulado o negcio jurdico, visando-se uma estabilidade em torno da
questo, atravs de uma ponderao da funo e do objeto registal.
Dos temas apresentados, extramos as seguintes concluses:
Tema I O Registo Predial na Jurisprudncia do Supremo Tribunal de Justia 3/99 JOS

SALAZAR CASANOVA (Vice-Presidente do STJ)
1 necessrio um ponto de equilbrio entre a segurana e a certeza que o registo predial

procura assegurar e a jurisprudncia dos tribunais relativa s relaes negociais, para o que se
torna fundamental uma cooperao entre as diferentes instituies;
2 O registo predial origina patologias na sua aplicao concreta, como revelam os vrios
acrdos de uniformizao de jurisprudncia do Supremo Tribunal de Justia,
designadamente: o n. 15/97, de 20 de maio, alterado posteriormente pelo acrdo n. 3/99,
de 18 de maio, respeitantes ao conceito de terceiros para efeitos de registo; o n. 6/2004, de
27 de maio, que fixou jurisprudncia no sentido de que a ao pauliana individual no est
sujeita a registo; o n. 1/2008, de 4 de dezembro de 2007, no sentido de que os adquirentes
por usucapio no podem beneficiar da presuno constante do artigo 7. do Cdigo do
Registo Predial (CRP), e o n. 1/2017, de 23 de fevereiro de 2016, o qual sentenciou que,
havendo dupla descrio, total ou parcial, do mesmo prdio, nenhum dos titulares registais
poder invocar a seu favor a presuno que resulta do artigo 7. do CRP, devendo o conflito
ser resolvido com a aplicao exclusiva dos princpios e das regras de direito substantivo, a no
ser que se demonstre a fraude de quem invoca uma das presunes.
213
DIREITO REGISTAL
Tema II Do registo provisrio de aquisio. Efeitos substantivos MNICA JARDIM

(Professora de Diretos Reais (FDUC)
1 O legislador no quis atribuir ao registo provisrio de aquisio os mesmos efeitos do

contrato-promessa dotado de eficcia real. No entanto, tm de ser retirados alguns efeitos
substantivos do registo provisrio de aquisio, nomeadamente atribuir ao titular registal a
capacidade de autolimitar a eficcia dos seus atos futuros que possam afetar a celebrao do
negcio definitivo;
2 A limitao da eficcia substantiva que resulta do registo provisrio de aquisio apenas

opera em face de posteriores direitos incompatveis que assentem em ttulo dispositivo
proveniente do titular inscrito, no assegurando o futuro adquirente em face de atos
praticados por terceiros contra o titular do registo definitivo (arresto, penhora, declarao de
insolvncia), nem contra atos anteriores no registados, j que no razovel supor que o
legislador tenha pretendido atribuir ao titular registal inscrito a possibilidade de limitar a
eficcia substantiva de uma eventual e futura atuao de terceiro;
3 No entanto, face ao estatudo nos artigos 6., 34., n. 4, e 92., n. 2, alnea b), do CRP,
impe-se, quer o conservador do registo predial em sede qualificao, quer ao tribunal, ao
apreciar a impugnao judicial das decises do conservador, a qualificao como provisrio
por natureza, nos termos da alnea b), do n. 2, do artigo 92., do CRP, do registo que tenha
como sujeito passivo o titular definitivamente inscrito, por manifesta incompatibilidade com o
registo provisrio de aquisio;
4 Ao conservador no compete decidir qual o melhor direito o que estaria a fazer caso
efetuasse o registo do arresto, penhora ou declarao de insolvncia como definitivo mas
sim aplicar os princpios e normas registais acima referidas;
5 A definio dos efeitos substantivos do registo provisrio de aquisio e a resoluo do

conflito de interesses em tabela eventualmente pela declarao da ineficcia relativa
daquele registo apenas podem ocorrer no tribunal, no mbito de uma ao declarativa
comum, na qual deve ser dada ao titular do registo provisrio de aquisio a possibilidade de
intervir, exercendo o seu direito ao contraditrio.
Tema III Do registo provisrio de aquisio. Qualificao registal dos factos subsequentes
MADALENA TEIXEIRA (Membro do Conselho Consultivo do IRN, I.P.)
1 fundamental distinguir entre o plano da qualificao registal deciso que deve ser
tomada no mbito do processo de registo, seja pelo conservador, seja pelo tribunal em sede
de impugnao judicial da deciso daquele e a dimenso substantiva definio de qual o
direito que deve prevalecer em caso de conflito, o que s pelo tribunal, numa ao declarativa
comum, pode ser apreciado;
214
DIREITO REGISTAL
2 No plano estritamente registal devem unicamente aplicar-se as normas e princpios que

regem o registo predial, designadamente os princpios da prioridade registal [artigo 6. do
Cdigo do Registo Predial (CRP)] e do trato sucessivo (artigo 34., n. 4, do CRP), que permitem
efetivar a presuno definida no artigo 7. do CRP e garantir a quem tem uma posio
prioritria no registo que nenhum direito incompatvel ingressa definitivamente sem a sua
interveno, e no considerar os efeitos substantivos do registo provisrio de aquisio ou
definir o melhor direito, de entre os que conflituem ou possam conflituar com o direito ainda
por adquirir pelo titular provisoriamente inscrito;
3 Por conseguinte, o conservador, em sede de qualificao, e o tribunal, no mbito da

impugnao judicial das decises do conservador, perante um pedido de registo de facto
jurdico incompatvel com o registo provisrio de aquisio (penhora, arresto ou declarao de
insolvncia), que tenha como sujeito passivo o titular definitivamente inscrito, devem decidir
aplicar o normativo concernente do CRP [artigo 92., n. 2, alnea b)];
4 Aos tribunais, na sede prpria, que a ao comum, caber a apreciao dos efeitos
substantivos do registo provisrio de aquisio, isto , a deciso sobre o conflito de interesses
e ou de direitos, procurando assegurar-se a interveno do titular do registo provisrio de
aquisio;
5 Em extrema sntese, deve, assim, ser feita uma distino muito precisa entre o plano da
qualificao registal, seja qual for a instncia ou a qualidade do decisor, e o acertamento do
direito que deve prevalecer em caso de conflito, o qual s poder competir ao tribunal em
ao declarativa comum e no no mbito da impugnao das decises do conservador, onde o
objeto continua a ser o pedido de registo e o quadro normativo continua a exigir a aplicao
dos mesmos princpios registais.
215
DIREITO REGISTAL
Revisitando o art. 291. do Cdigo Civil
REVISITANDO O ART. 291. DO CDIGO CIVIL *

Mnica Jardim
1. Nota Prvia.
2. Os trabalhos preparatrios do art. 291. do Cdigo Civil.
3. A ratio legis do art. 291. do Cdigo Civil.
4. Os requisitos que devem estar preenchidos para que o terceiro no seja afectado pela eficcia
retroactiva da nulidade ou da anulabilidade.
5. Justificao terica, ou explicao ao nvel do direito substantivo, da tutela concedida pelo art. 291.
do Cdigo Civil aos terceiros que renem os requisitos previstos por lei.
6. O art. 243. do Cdigo Civil versus o art. 291. do mesmo diploma legal.
7. Explicitao dos efeitos do registo das aces de nulidade e de anulabilidade substantivas na
actualidade.
1. Nota Prvia
Na vigncia do Cdigo de Seabra o sistema registal no visava proteger, definitivamente, o

terceiro que, integrando-se numa e mesma cadeia de transmisses, pudesse ver a sua posio
afectada por vcios que afectassem um acto anterior quele em que tivesse participado. De
facto, o Registo, em Portugal, no garantia ao possvel adquirente que o potencial alienante ou
onerante fosse o titular do direito e o princpio nemo plus iuris in alium transferre potest quam
ipse habet conduzia a que se negasse a tutela aos terceiros em face de uma invalidade
consequencial que afectasse o facto jurdico no qual fosse interveniente.
Por isso, quando uma aco de nulidade ou de anulabilidade substantiva estava sujeita a
registo, no era por fora do registo da sentena que beneficiava da prioridade da inscrio
da aco que os terceiros subadquirentes do ru viam a sua posio jurdico-substantiva
afectada, mas sim em virtude do direito substantivo. Por isso, no era em virtude do registo
que o autor de uma aco de nulidade ou de anulabilidade, de um contrato que tivesse por
objecto um imvel ou mvel sujeito a registo, aps obter ganho de causa, podia exigir a
restituio da coisa a um adquirente do ru, mas sim em virtude da eficcia retroactiva real
da nulidade ou da anulabilidade. De facto, o registo prioritrio da aco no consolidava a
oponibilidade que a futura sentena j teria em face de terceiros garantia, isso sim, a
eficcia directa contra terceiros, afastando, portanto, a regra segundo a qual a sentena s
produzia efeitos directos inter partes.
Em consonncia, o facto de uma aco de nulidade ou de anulabilidade sujeita a registo no

ser publicitada com prioridade no conduzia supresso dos efeitos substanciais da sentena
que nela viesse a ser proferida em face de um terceiro subadquirente do ru. Portanto, a
Republicao.
* Repensamos, completamos e, em parte, reproduzimos o afirmado por ns in Efeitos Substantivos do Registo
Predial Terceiros para Efeitos de Registo, Coimbra, Almedina, 2013, p. 705 e ss..
Mnica Jardim, Professora auxiliar da Faculdade de Direito de Coimbra, Investigadora do Instituto Jurdico
da Faculdade de Direito de Coimbra no Grupo 4 Risco, Transparncia e Litigiosidade e Presidente do Centro
de Estudos Notariais e Registais.
219
DIREITO REGISTAL
ausncia do registo da aco no afectava a eficcia reflexa da sentena perante os

subadquirentes do ru.
Acresce que, no obstante o direito registal estatuir que as nulidades do registo e as do seu
cancelamento, mesmo que de fundo ou consequenciais de uma invalidade substantiva, apenas
desde a data do registo da correspondente aco de nulidade prejudicavam os terceiros que
ao tempo de tal registo ainda no constassem como titulares inscritos, a verdade que
aqueles que no fossem sujeitos activos de um registo extrinsecamente nulo
(consequencialmente nulo em virtude de um vcio do facto jurdico inscrito) podiam ver a sua
posio jurdica afectada em virtude da invalidade substantiva. Assim, nomeadamente, se em
causa estivesse um registo nulo em virtude da inexistncia, da nulidade ou da anulao do
facto publicitado, o terceiro que tivesse obtido o registo do seu facto aquisitivo com
prioridade, perante o registo da aco, podia ser prejudicado. Ponto era que a respectiva
aco tambm fosse proposta contra si e nela se reconhecesse a invalidade consequencial do
negcio em que interveio ou, em alternativa, que posteriormente fosse intentada uma aco
contra si e a sentena reconhecesse o direito do autor, a nulidade consequencial da aquisio
do terceiro, bem como a do correspondente registo.
Ora, sendo esta a opo legal na vigncia do Cdigo de Seabra, evidente que a mesma no
podia deixar de entravar o trfico jurdico e o desenvolvimento da economia, uma vez que
quem pretendesse adquirir um direito real sobre o bem imvel ou mvel sujeito a registo tinha
de se assegurar muitas vezes atravs de longas e dispendiosas indagaes que o seu futuro
dante causa preenchia os pressupostos da usucapio, uma vez que s assim estaria seguro
caso a aquisio derivada do seu dante causa viesse a ser impugnada e destruda com eficcia
retroactiva real.
Visando obviar a este inconveniente, sem deixar desprotegido o verdadeiro titular do direito, o
legislador nacional depois de, no art. 289. do Cdigo Civil, ter reafirmado a eficcia
retroactiva real da nulidade e da anulabilidade substantiva , no art. 291. do mesmo diploma
legal, como se sabe, passou a tutelar certos terceiros, obstando a que o respectivo facto
aquisitivo veja a sua valia posta em causa em virtude da declarao de nulidade ou da
anulao de um acto anterior quele em que intervieram. 1
Em concreto, atravs do referido preceito legal, o legislador portugus, por um lado,

continuou a atribuir inscrio prioritria da aco de nulidade 2 ou de anulao 3 a funo de
1
Exemplificando:
A titular proprietrio de um bem imvel, atravs de um contrato nulo ou anulvel, doa o referido imvel a B.
B, por sua vez, vende-o a C. Posteriormente declarado nulo ou anulado o negcio celebrado entre A e B.
De acordo com o art. 289. do Cdigo Civil, a nulidade e a anulabilidade tm eficcia retroactiva real
afectando, portanto, terceiros, consequentemente, C ver o negcio em que interveio ser declarado nulo por
se traduzir numa compra e venda a non domino (cfr. arts. 892. do Cdigo Civil). Mas, se preencher os
requisitos previstos no art. 291., o seu direito no ser prejudicado.
Portanto, a finalidade do art. 291. do Cdigo Civil salvaguardar os efeitos de alguns negcios, ao exceptuar
as aquisies de determinados terceiros da regra geral do art. 289., do mesmo diploma legal, e,
consequentemente, introduzir uma excepo ao princpio nemo plus iuris ad alium transferre potest quam
ipse habet.
2
RUI DE ALARCO distingue a inexistncia perante a nulidade afirmando:
220
DIREITO REGISTAL
garantir a eficcia directa da sentena que a julgue procedente e que tambm seja registada
perante todos os subadquirentes do ru. Mas, por outro, passou a atribuir ao registo no
prioritrio da aco, desde que obtido dentro do prazo previsto na lei, o papel de consolidar os
efeitos substanciais da sentena que a julgue procedente e que tambm seja registada
perante terceiros subadquirentes do ru a ttulo oneroso, de boa f e titulares registais.
Cumpre explicar o acabado de referir. No entanto, porque entendemos que no o podemos

fazer, com rigor, sem previamente analisar, mesmo que sucintamente, o art. 291. do Cdigo
Civil, de seguida, passamos: a relembrar os trabalhos preparatrios deste preceito legal; a
apresentar a sua ratio legis; a referir os requisitos que devem estar preenchidos para que o
terceiro no seja afectado pela eficcia retroactiva da nulidade ou da anulabilidade; a
apresentar a justificao terica, ou explicao ao nvel do direito substantivo, da tutela
concedida aos terceiros que renem os requisitos previstos por lei; e a analisar o art. 243. do
Cdigo Civil versus o art. 291. do mesmo diploma legal.
S depois de feito este percurso, explicitaremos o afirmado a propsito do efeito da inscrio

de uma aco de nulidade ou de anulabilidade de um negcio jurdico que tenha por objecto
bens imveis ou mveis sujeitos a registo.
2. Os trabalhos preparatrios do art. 291. do Cdigo Civil 4
DE ALARCO, considerando manifestamente insuficiente a proteco concedida, pelo

funcionamento das normas da usucapio, a terceiros (e, at, aos interesses gerais do trfico
jurdico), quando fosse invlido o negcio jurdico do dante causa (imediato ou mediato) 5,
buscou uma soluo que concedesse uma maior tutela a tais interesses.
O denominado negcio inexistente no pode produzir quaisquer efeitos como negcio jurdico. Nem os
efeitos que lhe caberiam a ttulo directo ou principal, nem sequer outros efeitos meramente indirectos,
secundrios ou laterais, como ser convertido noutro negcio ou valor como justo ttulo para efeito de
usucapio.
()
Na nulidade, no est excluda a eventualidade de o negcio, embora excepcionalmente, vir a ser sanado,
acabando, por surtir a sua eficcia prpria, nem a possibilidade de, na falta dessa sanao, se produzirem
certos efeitos indirectos ou laterais () na nulidade pode, deste modo, haver relevncia do negcio qua
tale () (Cfr. RUI DE ALARCO, A invalidade do negcio jurdico, Boletim da Faculdade de Direito, Estudos
em Homenagem ao Prof. Doutor J.J. Teixeira Ribeiro, III, 1983, p. 611 e ss.).
3
A propsito da distino entre a nulidade e a anulabidade, por todos, vide RUI DE ALARCO, A invalidade
do negcio jurdico, loc. cit., p. 624, que passamos a transcrever.
Dever falar-se de nulidade de um negcio jurdico sempre que se esteja em face de um negcio afectado
por um vcio gentico que o torne inapto para a produo dos efeitos a que se destina, de tal forma que essa
produo seja automaticamente excluda, em regra desde o incio e de modo absoluto e insanvel. Por sua
vez, dir-se- anulvel o negcio afectado por um vcio gentico que o priva, em regra retroactivamente, dos
efeitos a que se destina, se a pessoa ou as pessoas para tanto legitimadas obtiverem nesse sentido uma
deciso judicial ou o acordo da contraparte.
(Do mesmo Autor e sobre a distino em apreo vide, ainda, A Confirmao dos Negcios Anulveis, vol. I,
Coimbra, Atlntida Editora, S.A.R.L., 1971, p. 45 a 49 e p. 69-70).
4
Cfr. RUI DE ALARCO, Invalidade dos negcios jurdicos Anteprojecto para o novo Cdigo Civil, Boletim
do Ministrio da Justia, n. 89, Out., 1959, p. 199 e ss..
5
RUI DE ALARCO, Invalidade dos negcios jurdicos Anteprojecto para o novo Cdigo Civil, loc, cit, nota
110 da p. 244.
221
DIREITO REGISTAL
Comeou por analisar as solues consagradas no ordenamento jurdico alemo e no italiano,

as quais nos escusamos de apresentar 6, e concluiu:
[N]o se nos afigura que deva ir-se to longe nessa proteco como o direito germnico
para mais sendo certo que o sistema do nosso registo imobilirio no oferece as garantias de
exactido que oferece o sistema alemo , nem mesmo como o direito italiano. Propendemos
antes para um sistema de inoponibilidade mais prudente, mais brando que o desses
ordenamentos menos distante, por conseguinte, da soluo tradicional. 7
Por isso, no 1., 1. parte do projecto-lei, apresentou a seguinte proposta:
A nulidade ou a anulao de um negcio jurdico destinado a atribuir direitos sobre imveis

ou mveis, para os quais exista registo, no prejudica os direitos que, sobre esses mesmos
bens, terceiros de boa f tenham adquirido por negcio a ttulo oneroso, uma vez que tal
aquisio se mostre registada antes de feito o registo da aco de nulidade ou de anulao. 8
Como resulta da proposta transcrita, o Autor do projecto confinou a tutela aos terceiros de
boa f 9, adquirentes a ttulo oneroso 10, de bens sujeitos a registo, que obtivessem a inscrio
registal das respectivas aquisies antes de feito o registo da aco de nulidade ou de
anulao. 11
Mas, RUI DE ALARCO, com o intuito declarado de conseguir um justo equilbrio entre os
interesses contrapostos, props ainda:
Os direitos de terceiros no sero, todavia, ressalvados, desde que a aco de nulidade ou de

anulao seja proposta e registada dentro do prazo de trs anos a contar da data do negcio
invlido. 12
Assim, manifestou o entendimento de que, dentro do prazo proposto, devia ser dada
prevalncia aos interessados na nulidade ou na anulao; depois de transcorrido o prazo,
deviam prevalecer os interesses dos terceiros que reunissem os requisitos antes enunciados.
6
Sobre as solues consagradas no ordenamento jurdico alemo - onde est consgarado o princpio da f
pblica registal - e no italiano que inspirou a redaco do nosso art. 291. -, vide: MNICA JARDIM, Efeitos
Substantivos do Registo Predial Terceiros para efeitos do Registo, Coimbra, Almedina, 2013, p. 191 a 196 e
p. 269 a 275 ss., respectivamente.
7
RUI DE ALARCO, Invalidade dos negcios jurdicos Anteprojecto para o novo Cdigo Civil, Boletim do
Ministrio da Justia, loc. cit., nota 110 da p. 224. (Colocmos em itlico).
8
Colocmos em Itlico para salientar que apenas foi proposta a tutela dos terceiros adquirentes por negcio
jurdico, o que como se sabe no resulta da letra do art. 291..
9
Acresce que RUI DE ALARCO props que a mesma fosse em sentido tico, que assumisse relevncia data
da aquisio e que dissesse respeito ao desconhecimento do vcio que inquinava o negcio do seu dante
causa.
10
Tal ficou a dever-se ao facto de entender que no devia ser levada demasiado longe a proteco de
terceiros, com sacrifcio dos interessados na nulidade ou na anulabilidade.
11
A este propsito RUI DE ALARCO esclareceu que propunha esta exigncia por inspirao do Cdigo
italiano, e como meio de incentivar o registo.
12
Colocmos em itlico, tendo em conta que, como referiremos, actualmente no pacfica a ideia segundo a
qual o prazo de trs anos se conta desde a data da celebrao do negcio que padece da invalidade
originria.
222
DIREITO REGISTAL
3. A ratio legis do art. 291. do Cdigo Civil
No decorrendo a tutela concedida, pelo art. 291. do Cdigo Civil, aos terceiros de boa f, de
um efeito mnimo e necessrio de todo e qualquer sistema registal ao contrrio do que
ocorre com a tutela concedida pelo art. 5. do Cd. Reg. Pred. 13 no se pode deixar de
apresentar a sua ratio legis.
Ora, tendo em conta que a redaco do art. 291. praticamente no se afastou da proposta
apresentada no anteprojecto elaborado por RUI DE ALARCO, no temos dvidas em afirmar
que, atravs deste preceito legal, se visou tutelar os interesses dos terceiros adquirentes de
boa f a ttulo oneroso e os interesses do trfico jurdico em geral, perante a eficcia
retroactiva da nulidade ou da anulao do negcio jurdico do seu dante causa.
Mas, em simultneo, por um lado, pretendeu-se estimular a obteno da inscrio registal

numa poca em que o registo s era obrigatrio nos concelhos submetidos ao cadastro
geomtrico da propriedade rstica , por isso a tutela dos terceiros ficou condicionada ao
registo prioritrio do respectivo facto aquisitivo 14. E, por outro, no se quis desproteger por
completo o verdadeiro titular do direito privando-o imediatamente dele e os restantes
interessados na invalidade; isto comprovado pelo facto de a proteco do terceiro que
preencha os requisitos previstos no n. 1 do art. 291. no ser automtica, mantendo-se a
13
A partir do momento em que um dado ordenamento jurdico, tentando harmonizar a segurana jurdica ou do
direito e a segurana do trfico, impe o acesso ao Registo como condio para que ocorra a aquisio,
modificao ou extino dos direitos reais, ou para que a situao jurdico-real consolide definitivamente a
eficcia erga omnes, j anteriormente obtida, perante certos e determinados terceiros, evidente que da
realizao do respectivo assento registal definitivo depende a oponibilidade erga omnes.
A oponibilidade erga omnes , assim, o efeito bsico da publicidade registal. E ela que explica,
historicamente, o surgimento do Registo.
Mas, afirmando-se que os terceiros so afectados ou prejudicados pelas situaes jurdicas publicadas,
ainda que no tenham tido conhecimento efectivo delas porque a publicidade registal gera cognoscibilidade
geral , tambm se tem de afirmar que no so oponveis, aos terceiros adquirentes, as situaes jurdicas
no publicadas que eram susceptveis de o ter sido para, assim, obterem ou consolidarem a oponibilidade ,
dado que eles nunca estiveram colocados em posio de conhec-las. Por outra via, se a inscrio registal faz
com que as situaes jurdico-reais produzam ou consolidem a oponibilidade erga omnes que lhes
conatural, a ausncia da inscrio registal impede que as situaes jurdicas, susceptveis de serem registadas,
que no tenham acedido ao Registo, produzam ou continuem a produzir tal eficcia, gerando, assim, a sua
inoponibilidade, em face de terceiros que beneficiem de um assento registal definitivo.
Por isso se afirma que o mnimo de garantia que qualquer Registo imobilirio oferece a chamada fora
negativa ou preclusiva da publicidade: aquele que pretende adquirir sabe que, se inscrever a sua aquisio no
Registo, fica a salvo dos ataques de qualquer terceiro que haja adquirido um direito incompatvel do mesmo
dante causa, que no tenha obtido a respectiva inscrio registal a seu favor ou que a tenha obtido
posteriormente a si.
Ora, a causa ou o fundamento do art. 5. do Cd. Reg. Pred., bem como o dos artigos homlogos existentes
em outros ordenamentos jurdicos, no se encontra em qualquer disposio de carcter substantivo, mas sim
na consagrao de um sistema registal. Por outra via, no se justifica procurar no direito substantivo a causa
para uma soluo que inerente ao estabelecimento de um qualquer sistema registal.
14
Registo este que, como evidente, h-de ser definitivo e no pode padecer de uma causa de inexistncia
ou de outra causa de nulidade registal para alm da decorrente do facto de publicitar um negcio
consequencialmente nulo, em virtude da eficcia retroactiva real da nulidade ou da anulao do negcio
anterior.
223
DIREITO REGISTAL
tutela do proprietrio e de quem mais possa arguir a invalidade durante um perodo de trs
anos aps a concluso do negcio invlido 15.
Consequentemente, no mbito do art. 291., o critrio da prioridade do registo predial,

lavrado a favor do terceiro de boa f e adquirente a ttulo oneroso, tem apenas um valor
secundrio, na medida em que, apesar de a aquisio do terceiro dever ser registada antes do
registo da aco de nulidade ou anulao, para que o terceiro possa beneficiar da proteco
legal, a referida inscrio prioritria no se revela suficiente. De facto, mesmo que a aco seja
proposta e inscrita aps o registo lavrado a favor do terceiro, desde que o seja durante o prazo
de trs anos previsto na lei, o terceiro afectado pela eficcia reflexa da sentena, no se
verificando qualquer excepo ao princpio nemo plus iuris ad alium transferre potest quam
ipse habet.
4. Os requisitos que devem estar preenchidos para que o terceiro no seja afectado pela
eficcia retroactiva da nulidade ou da anulabilidade
O art. 291. apenas visa proteger as pessoas que, por fora da invalidade, vem o seu direito
em risco porque o seu causante ou autor, em virtude dela, careceria de legitimidade para o
transmitir ou constituir (ilegitimidade do tradens) 16. Se a aquisio do terceiro, alm desta
invalidade, padecer de uma invalidade prpria ou directa, no consequencial, o terceiro j no
merece tutela.
Por isso, habitual definir-se terceiros para efeitos do art. 291. do Cdigo Civil como aqueles
que, integrando-se numa e mesma cadeia de transmisses, veriam a sua posio afectada por
uma ou vrias causas de invalidade anteriores ao acto em que foram intervenientes. 17
Acresce que, como resulta do at agora afirmado, o terceiro apenas protegido, perante a
eficcia retroactiva da nulidade ou da anulabilidade de um negcio anterior quele em que
15
Por isso, ANTUNES VARELA afirma: A nova disciplina instituda pelo artigo 291. do Cdigo Civil pode ser
assim retratada sob um duplo prisma de observao.Por um lado, a disposio legal confirma a falta de valor
constitutivo (autnomo) do registo, na medida em que durante os trs anos posteriores concluso de
qualquer contrato no defende o titular do direito formalmente inscrito nos livros do registo predial contra os
efeitos da nulidade ou da anulao do contrato que tenha servido de pressuposto sua aquisio.()
Por outro lado, o novo preceito legal representa uma primeira e significativa conquista do registo contra o
regime tradicional da nulidade e da anulao.()
A exigncia do carcter oneroso da aquisio e da boa f do adquirente da coisa no representa uma
limitao fora anteriormente atribuda ao registo, mas, bem pelo contrrio, um triunfo, uma vitria, uma
conquista em suma (embora limitada e condicionada), do registo sobre a eficcia (extintiva ou destruidora)
reconhecida no direito anterior declarao de nulidade (absoluta ou relativa).
(Cfr. ANTUNES VARELA, Anotao ao acrdo do Supremo Tribunal de Justia de 4 de Maro de 1982,
Revista de Legislao e de Jurisprudncia, ano 118., p. 310-311. Colocmos em itlico a palavra constitutivo,
uma vez que foi usada pelo Autor como sinnima de atributivo).
16
ORLANDO DE CARVALHO, Teoria Geral do Direito Civil: Sumrios Desenvolvidos Para Uso dos Alunos do 2.
Ano, 1. Turma, do Curso Jurdico de 1980/1981, Coimbra, policopiada, 1981, p. 134-135.
17
ORLANDO DE CARVALHO, Teoria Geral do Direito Civil: Sumrios Desenvolvidos, ob. cit., p. 135.
No mesmo sentido, entre outros, vide: COUTO GONALVES, A aplicao do artigo 291., n. 2, do Cdigo Civil
a terceiro para efeitos de registo, Cadernos de Direito Privado, n. 9, Jan./Mar., 2005, p. 51.
224
DIREITO REGISTAL
interveio (j no, por exemplo, perante a inexistncia 18- 19), se tiver adquirido um bem imvel
ou um mvel sujeito a registo, de boa f em sentido tico, a ttulo oneroso 20 e se houver
obtido o registo (definitivo e vlido 21) da sua aquisio em data anterior da inscrio da
18
Vide, por todos: ORLANDO DE CARVALHO, Teoria Geral do Direito Civil: Sumrios Desenvolvidos, ob. cit., p.
141; MOTA PINTO, Teoria Geral do Direito Civil, actualizada por Pinto Monteiro e Paulo Mota Pinto, Coimbra,
Coimbra Editora, 2005, p. 370; PEDRO PAIS DE VASCONCELOS, Teoria Geral do Direito Civil, 4. ed., Coimbra,
Almedina, 2007, p. 748.
Sublinhe-se que MARIA CLARA SOTTOMAYOR, Invalidade e Registo A Proteco do Terceiro Adquirente de
Boa F, Coimbra, Almedina, 2010, p. 691 e concluso 47 considera que a frmula legal declarao de
nulidade ou anulao, utilizada no n. 1 do art. 291., abrange a nulidade agravada, no caso de coaco
fsica e da declarao no sria, pois quer o coagido quer o declarante tm conscincia do negcio ou da
aparncia de negcio que celebraram, recaindo sobre eles o nus de reagir contra a nulidade agravada do
negcio, devendo o terceiro subadquirente beneficiar da proteco do art. 291. perante a inrcia dos
legitimados para a invocar.
19
No sentido de que no se aplica o art. 291 a negcios ineficazes porque realizados por quem no tem
poderes de representao, vide MOTA PINTO, Teoria Geral do Direito Civil, actualizada por Pinto Monteiro e
Paulo Mota Pinto, ob. cit., p. 370, nota 444.
No mesmo sentido, na jurisprudncia vide: acrdo da Relao de vora de 8 de Dezembro de 1990,
Colectnea de Jurisprudncia, 1990, T.V, p. 269; acrdo Relao de Coimbra, 20 de Junho de 1995,
Colectnea de Jurisprudncia, 1995, T. III, p. 44.
Saliente-se, ainda, que em caso de conflito entre um terceiro subadquirente de boa f que obtenha o registo
definitivo e o titular de um direito de preferncia, prevalece este, desde que em causa esteja um direito de
preferncia legal que, como se sabe, no est sujeito a registo sob pena de inoponibilidade ou um direito
de preferncia convencional que tenha acedido ao Registo e, assim, se tenha tornado oponvel em face de
terceiros, nomeadamente em face do subadquirente (imediatos e mediatos) do obrigado preferncia. Na
verdade, o negcio atravs do qual foi violada a obrigao de dar preferncia e no qual interveio o dante
causa do terceiro subadquirente de boa f perante o titular do direito de preferncia ineficaz.
Acresce que, exercida triunfantemente a preferncia, o adquirente do obrigado preferncia substitudo
pelo preferente com eficcia ex tunc. Consequentemente, todos os actos de disposio praticados por si
passam a ser havidas como disposies a non domino, e, como tais, estaro feridos de nulidade, no podendo
prevalecer sobre o direito adquirido pelo preferente. O mesmo dizer que a aquisio de um terceiro de
boa f do adquirente imediato do vinculado preferncia nula, decaindo perante o direito do preferente.
Mas, tal no pode causar estranheza, uma vez que o titular da preferncia e o adquirente do obrigado
adquirem, sobre a mesma coisa, do mesmo autor ou causante, direitos incompatveis e, portanto, antes de
resolvermos o conflito entre o titular do direito de preferncia e o terceiro subadquirente de boa f, temos,
necessariamente, de resolver tal conflito prvio. Ora, sendo evidente que este primeiro conflito resolvido a
favor do titular do direito de preferncia eficaz perante terceiros e que, portanto, o direito do preferente
prevalece, decaindo o direito do adquirente do vinculado preferncia, naturalmente os subadquirentes
deste so afectados pela desproteco intercorrente. (A este propsito vide o afirmado por MNICA JARDIM,
Efeitos Substantivos do Registo Predial Terceiros para Efeitos do Registo, ob. cit., p. 537 a 539. A propsito
de um conflito deste tipo vide, ainda: acrdo do Supremo Tribunal de Justia de 21 de Janeiro de 1992,
Boletim do Ministrio da Justia, n. 413, 1992, p. 514 e ss.; acrdo do Supremo Tribunal de Justia de 9 de
Dezembro de 2004, [em linha]. [Consultado em 18 de Setembro de 2011). Disponvel:
http://www.dgsi.pt/jstj.nsf.
20
MARIA CLARA SOTTOMAYOR, Invalidade e Registo A Proteco do Terceiro Adquirente de Boa F, ob. cit.,
p. 622 e concluso 41, entende que o terceiro adquirente de boa f protegido pelo art. 291. pode ser o
credor, titular de uma hipoteca judicial um credor exequente, com registo da penhora, ou um adquirente em
hasta pblica (venda executiva), pois o critrio decisivo para o funcionamento da norma no a forma
negocial, mas a boa f do terceiro na titularidade do transmitente.
Ao invs, defendendo que, para funcionar o art. 291., deve verificar-se um acto de disposio negocial ferido
de ilegitimidade, no se verificando o efeito aquisitivo em relao a actos no negociais, como por exemplo, a
penhora ou a hipoteca judicial, vide OLIVEIRA ASCENSO, Direito Civil, Reais, (reimpresso), Coimbra, Coimbra
Editora, 2000, p. 376-377.
21
Colocamos a expresso vlido entre aspas, uma vez que o registo, efectivamente, extrinsecamente nulo,
pois, sendo o negcio anterior nulo ou tendo sido anulado, o registo d publicidade a um negcio
consequencialmente nulo e, portanto, publicita um facto jurdico com base em ttulo insuficiente (cfr. al. b) do
art. 16. do Cd. Reg. Pred.).
225
DIREITO REGISTAL
aco de nulidade ou de anulao ou ao registo do acordo das partes acerca dessa invalidade.
Por ltimo, como resulta do exposto, mesmo verificados todos estes requisitos, o terceiro ver
decair o seu direito em virtude da eficcia retroactiva da nulidade e da anulabilidade se, nos
trs anos consecutivos ao negcio nulo ou anulvel for proposta a respectiva aco de
invalidade 22, desde que, obviamente, a anulabilidade ainda possa ser arguida. 23
Sendo pacfico que a tutela do terceiro depende da verificao de todos estes requisitos,
alguns Autores entendem ainda que o registo em nome do dante causa do adquirente de boa
f tem que ser anterior data da celebrao do negcio 24. Acresce que no h acordo quer da
doutrina quer da jurisprudncia sobre alguns dos requisitos enunciados.
No entanto, segundo o nosso entendimento, a invalidade registal deixa de existir quando o terceiro adquire
em virtude da tutela concedida pelo art. 291. do Cdigo Civil como se explicitar, atravs de aquisio
derivada legal a non domino e o registo continua a dar publicidade ao direito tal como se o mesmo tivesse
sido adquirido em virtude de uma aquisio derivada negocial a domino.
Entendemos ainda que, no obstante, aps a declarao de nulidade ou a anulao do negcio
originariamente invlido, o respectivo registo ser cancelado, o terceiro que beneficie da tutela do 291. do
Cdigo Civil no pode ver o seu registo declarado nulo porque lavrado com violao do trato sucessivo.
22
Recordamos que em Itlia o prazo durante o qual a aco de invalidade no pode ser proposta e registada,
sob pena de o terceiro no ser tutelado, conta-se a partir da data do registo do negcio originariamente
invlido e no da data da sua celebrao.
23
Quando o negcio originariamente invlido seja anulvel, o art. 291. no amplia para trs anos o prazo
para arguir a anulabilidade, alm do mais, porque tal seria contrrio aos interesses do terceiro.
Consequentemente, o legislador, quando fixou o prazo de trs anos, partiu, obviamente, do pressuposto de
que sendo o negcio anulvel a anulabilidade ainda podia ser arguida, tendo em conta a data em que o
contrato foi cumprido ou o facto de nunca ter chegado a s-lo, bem como a data da cessao do vcio.
Na verdade, quando em causa esteja um negcio originariamente anulvel, se a anulabilidade no for arguida
dentro do prazo previsto por lei que, como se sabe, em regra, de um ano a contar da cessao do vcio
(cfr. n. 1 do art. 287. do Cdigo Civil), podendo ser inferior o vcio sanado e, consequentemente, o
negcio em que intervm o terceiro absolutamente vlido, no necessitando este da tutela concedida pelo
art. 291. do Cdigo Civil e adquirindo o direito mesmo que actue de m f, a ttulo gratuito e no obtenha o
registo do respectivo facto aquisitivo.
24
Neste sentido se pronuncia OLIVEIRA ASCENSO, Direito Civil, Reais, ob. cit., p. 377 e ss., idem, A
desconformidade do registo predial com a realidade e o efeito atributivo, loc. cit., p. 12-16, uma vez que
entende que o fundamento da aquisio do terceiro o princpio da f pblica do registo.
No entanto, acrescenta:
Nada impede, porm, a aplicao que literal do art. 291. do Cdigo Civil queles casos,
tendencialmente cada vez menos numerosos, em que o terceiro a primeira pessoa a pretender obter uma
inscrio relativa ao imvel em causa. Nestes casos, a observncia do disposto no art. 9./n. 1 do Cdigo do
Registo Predial, implicar o recurso aos meios de justificao previstos no art. 116. deste diploma e, por
isso, s logicamente se pode falar em registo preexistente. Razo pela qual a boa f do terceiro se apreciar
nos termos literais do n. 3 do art. 291..
Vide ainda JOS ALBERTO GONZLEZ, A Realidade Registal Predial Para Terceiros, Lisboa: Quid Juris, 2006, p.
319, que sustenta que a preexistncia do registo a favor do causante pressuposto de proteco de terceiro
tanto nas situaes lineares como nas situaes triangulares e que a tutela do terceiro s se justifica quando
este, no momento da aquisio, confia que o seu dante causa titular do direito.
Na jurisprudncia vide o Acrdo do Supremo Tribunal de Justia de 26 de Outubro de 2010, [em linha].
[Consultado em 18 de Setembro de 2011]. Disponvel: http://www.dgsi.pt/jstj.nsf., em cujo sumrio se pode
ler:
I - O terceiro adquirente fica, nos termos daquela disposio legal, protegido pelo registo pblico, desde que
se verifiquem os requisitos a enunciados. Mas ser sempre necessrio que o negcio invlido conste do
registo.
Na nossa perspectiva, ao invs, como resultar do que afirmaremos no texto, o art. 291. do Cdigo Civil, tal
como o art. 5. do Cd. Reg. Pred., no exige o registo prvio da aquisio do transmitente e caso tal registo
seja realizado aps a aquisio do terceiro de boa f e mesmo depois do registo definitivo (indevido)
lavrado a favor deste cfr. n. 4 do art. 121. do Cd. Reg. Pred. , nada obsta tutela do terceiro. Por agora,
limitamo-nos a afirmar que, na nossa opinio, que o legislador no teve inteno de condicionar a tutela do
226
DIREITO REGISTAL
Assim, nomeadamente, quanto ao requisito da boa f e do prazo de trs anos sem que seja
proposta e registada a aco de nulidade ou de anulao. Vejamos o que se tem defendido a
propsito destes dois requisitos.
I - A boa f do terceiro Sendo certo que, no momento da aquisio, o terceiro h-de estar de
boa f, em sentido tico considerando a lei (cfr. n. 3 do art. 291.) 25, portanto, insuficiente a
boa f em sentido psicolgico , no existe, no entanto, acordo quanto questo de saber se a
boa f depende, ou no, do facto de data da aquisio do terceiro o seu dante causa constar
com titular registal.
De acordo com a letra da lei, a boa f consiste no desconhecimento, sem culpa, do vcio do
negcio nulo ou anulvel. Ora, assim sendo, na nossa perspectiva, tal como o terceiro pode
estar de m f no obstante o seu dante causa em data anterior ter obtido o registo do
respectivo facto aquisitivo, o terceiro, data da sua aquisio, tambm pode ignorar, sem
culpa, o vcio e, portanto, confiar na titularidade do transmitente, mesmo que este no haja
obtido o registo do seu facto aquisitivo, no beneficiando, por isso, da presuno da
titularidade do direito.
Em resumo, segundo o nosso entendimento, sendo a lei clara quando associa a boa f
apenas ignorncia dos vcios do ttulo, a existncia ou no do registo, a favor do
transmitente, no pode assumir relevncia aquando da determinao da boa ou m f do
terceiro, sob pena de se actuar contra legem. 26
291. do Cdigo Civil ao facto de estar lavrado o registo prvio a favor do disponente, uma vez que, apenas no
Cdigo do Registo Predial de 1984, foi consagrado o princpio da legitimao registal, no art. 9., do Cd. Reg.
Pred., nos termos do qual as entidades com competncia para titular os factos jurdicos de que resulte
transmisso de direitos ou constituio de encargos sobre imveis s o devem fazer se os bens estiverem
inscritos a favor da pessoa de quem se adquire o direito ou contra a qual se constitui o encargo, salvo se se
verificar uma das excepes previstas nos ns. 2 e 3 do mesmo preceito legal.
CARVALHO FERNANDES tambm no exige o registo prvio a favor do dante causa para que o terceiro possa
beneficiar da tutela do art. 291.. De facto, segundo este Autor, a no exigncia de tal requisito no art. 291.
do Cdigo Civil, ao contrrio do que ocorre no art. 17. do Cd. Reg. Pred., o elemento que permite
delimitar o campo de aplicao de cada um dos artigos referidos. (CARVALHO FERNANDES, Lies de Direitos
Reais, , 6. ed., reimp., Lisboa, Quid Juris, 2010, p. 151-152). Em idntico sentido, vide MENEZES CORDEIRO,
Tratado de Direito Civil Portugus, I, Parte Geral, T. I, Introduo Doutrina Geral Negcio Jurdico, Lisboa,
Lex, 1993 (reimpresso da edio de 1979), p. 876.
Na jurisprudncia, considerando que o art. 291. no exige o registo da aquisio intermdia para que o
ltimo adquirente, que procede ao registo, veja a sua aquisio consolidada, vide o Acrdo do Supremo
Tribunal de Justia de 5 de Julho de 2007, [em linha]. [Consultado em 17 de Setembro de 2011]. Disponvel:
http://www.dgsi.pt/jstj.nsf..
25
Segundo o n. 3 do art. 291. do Cdigo Civil, h boa f quando o terceiro adquirente desconhecia sem culpa o
vcio do negcio nulo ou anulvel.
26
Em sentido idntico, embora implicitamente e em poca em que no vigorava o princpio da legitimo,
manifesta-se ORLANDO DE CARVALHO, uma vez que, ao enumerar os requisitos que devem estar preenchidos
para que o terceiro beneficie da tutela do art. 291., no se refere ao registo prvio a favor do autor ou
causante como elemento do qual dependa a boa f do terceiro. (Cfr. ORLANDO DE CARVALHO, Teoria Geral do
Direito Civil, ob. cit., p. 141).
Em sentido contrrio, vide HRSTER, Efeitos do registo terceiros aquisio a non domino, loc. cit., p.
131.
MARIA CLARA SOTTOMAYOR, embora no defenda que o registo prvio a favor do causante do terceiro seja
pressuposto da boa f deste, afirma que:
[A] falta de registo, a favor do alienante, no momento da celebrao do negcio com o terceiro, um factor
a ter em conta para a determinao da boa ou m f do terceiro, pois pode implicar que, em determinadas
227
DIREITO REGISTAL
Todavia, o terceiro s no afectado pela eficcia retroactiva da nulidade ou da anulao do

negcio anterior se for titular registal definitivo e se o seu registo for vlido 27, o que supe,
em princpio, que o registo do antecessor seja lavrado. Mas, no obstante a consagrao entre
ns do princpio da legitimao registal e do princpio do trato sucessivo, o registo a favor do
dante causa do terceiro pode ser lavrado aps a aquisio deste e at depois do seu registo.
E isto no constitui obstculo tutela concedida ao terceiro, salvo se, nesta ltima hiptese,
for proposta e registada a aco de nulidade do registo do terceiro por este ter sido lavrado
como definitivo e, portanto, em violao do princpio do trato sucessivo , antes de o mesmo
ser rectificado (cfr. n. 4 do art. 121. do Cd. Reg. Pred.).
Explicitando.
inegvel que, de acordo com o princpio da legitimao registal, o registo prvio, a favor do
sujeito passivo, um pressuposto para a titulao do acto. No entanto, como se sabe, existem
excepes, previstas por lei, a este princpio. 28
Ora, sendo titulado o acto, sem que o registo esteja previamente lavrado a favor do dante causa,
por se verificar uma das excepes ao princpio da legitimao, nada impede que o adquirente
obtenha a inscrio registal definitiva do seu facto aquisitivo, bastando, para tanto, que actue
circunstncias, tendo ele, mesmo assim, celebrado o negcio, e procedido ao registo do ttulo do alienante, o
desconhecimento do vcio do negcio originrio seja culposo. Portanto, a existncia ou no do registo, a favor
do transmitente, contribui para a determinao do estado subjectivo do terceiro e para a avaliao do
carcter culposo ou no culposo da sua boa f.
(MARIA CLARA SOTTOMAYOR, Invalidade e Registo A Proteco do Terceiro Adquirente de Boa F, ob. cit., p.
759).
27
Cfr. nota 21.
28
As excepes a este princpio encontram-se consagradas no n. 2 do art. 9. do Cd. Reg. Pred., no n. 3 do
art. 54. e na al. a) do actual Cd. Not.. Como refere JOO BASTOS:
[F]oram consagradas umas tantas que se aplicam aos prdios de todos os concelhos do pas, e foi
introduzida uma outra excepo que se aplica apenas aos prdios situados em concelhos onde nunca vigorou
o registo predial obrigatrio.
Quanto s primeiras, temos as seguintes: a expropriao, a venda executiva, a penhora, o arresto, a
apreenso em processo de insolvncia, outras providncias que afectem a livre disposio dos imveis, os
actos de transmisso ou onerao outorgados por quem tenha adquirido, em instrumento lavrado no mesmo
dia, os bens transmitidos ou onerados, e os casos de urgncia devidamente justificada por perigo de vida dos
outorgantes (a que o actual Cdigo do Notariado acrescentou, no art. 54., n. 3, b), a urgncia motivada por
extravio ou inutilizao do registo causados por incndio, inundao ou outra calamidade como tal
reconhecida por despacho do Ministro da Justia).
Quanto outra excepo, ela concerne precisamente ao primeiro acto de transmisso posterior a 1 de
Outubro de 1984 (data da entrada em vigor do Cdigo), que poder ser livremente ou seja, sem
observncia da dita regra geral praticado, desde que seja exibido documento comprovativo, ou feita
justificao simultnea, do direito da pessoa de quem se adquire.
Por fim, na hiptese de transmisso pelos nicos herdeiros de prdios no descritos ou descritos sem
inscrio de aquisio que faam parte da herana, a al. a) do art. 55. do Cd.Not. consagra mais uma
excepo regra da legitimao. Trata-se aqui de uma verdadeira excepo, porquanto se nos afigura
indiscutvel que na hiptese considerada ocorre um acto de transmisso. (Cfr. JOO BASTOS, A reforma do
registo predial no mbito dos princpios da legitimao e do trato sucessivo, [em linha]. [Consultado em 16
Dezembro de de 2010]. Disponvel:
http://www.fd.uc.pt/cenor/images/textos/publicacoes/20100730_Reforma_do_Registo_Predial_legitimacao
_trato_sucessivo.pdf, p. 3 e ss.).
228
DIREITO REGISTAL
em conformidade com o princpio do trato sucessivo (cfr. art. 34. do Cd. Reg. Pred.). 29 Porque
assim , naturalmente, nada impede que o terceiro de boa f possa vir a beneficiar da tutela do
art. 291. do Cdigo Civil.
Acresce que, na nossa perspectiva, o mesmo poder ocorrer caso o acto seja titulado em
violao ao princpio da legitimao registal, uma vez que, segundo o nosso entendimento, a
violao do princpio da legitimao no gera a nulidade formal do negcio jurdico. 30 Portanto,
29
Se em causa estiver um prdio no descrito ou descrito sem inscrio de aquisio, de reconhecimento de
direito susceptvel de ser transmitido ou de mera posse em vigor, o adquirente pode obter o registo definitivo
a seu favor, nos termos dos n.os 1 e 2 do art. 34. do Cd. Reg. Pred. que consagram o princpio do trato
sucessivo na modalidade de inscrio prvia.
Em concreto:
O registo definitivo de constituio de encargos por negcio jurdico depende da prvia inscrio dos bens em
nome de quem os onera (cfr. o n. 1 do art. 34. do Cd. Reg. Pred. de 1984 que manteve a regra j fixada
pelo n. 1 do art. 13. do Cd. Reg. Pred. de 1967).
Por seu turno, o registo definitivo de aquisio de direitos por negcio jurdico s depende da prvia inscrio
dos bens em nome de quem os transmite quando o documento comprovativo do direito do transmitente no
tenha sido apresentado perante o servio de registo. Portanto, dispensa-se, em qualquer caso, a inscrio
prvia em nome do transmitente, sempre que o processo do registo de aquisio tenha sido instrudo com o
referido documento (cfr. o n. 2 do art. 34. do Cd. Reg. Pred.).
Refira-se que esta ltima regra, ao contrrio da primeira, foi introduzida pelo Dec.Lei 116/2008.
Na verso inicial do Cdigo do Registo Predial de 1984, o registo definitivo de aquisio de direitos dependia
tal como na vigncia do Cdigo do Registo Predial de 1967 (cfr. n. 1 do art. 13.) , em regra, da prvia
inscrio dos bens em nome de quem os transmitisse (cfr. n. 1 do art. 34. do Dec.-Lei). De facto, o art. 35.
apenas dispensava a inscrio prvia em nome do transmitente para os registos de negcios jurdicos de
aquisio nos casos em que tivesse havido justificao do direito e para os registos de negcios jurdicos de
aquisio titulados antes de 1 de Janeiro de 1984
Posteriormente, em virtude do Dec.-Lei. n. 60/90, de 14 de Fevereiro, o registo definitivo em apreo deixou
de depender da prvia inscrio dos bens em nome de quem os transmitisse, salvo se em causa estivesse uma
aquisio de direitos ocorrida nos termos da alnea c) do n. 2 do art. 9. do Cd. Reg. Pred..
(Para uma anlise da evoluo legal acabada de referir, vide JOO BASTOS, A reforma do registo predial no
mbito dos princpios da legitimao e do trato sucessivo, [em linha]. [Consultado em 16 Dezembro de 2010.]
Disponvel:
http://www.fd.uc.pt/cenor/images/textos/publicacoes/20100730_Reforma_do_Registo_Predial_legitimacao
_trato_sucessivo.pdf. p. 10).
Tratando-se de um prdio descrito com inscrio em vigor, nos termos do n. 4 do art. 34. do actual Cd. Reg.
Pred. que consagra o princpio do trato sucessivo na segunda modalidade , o adquirente pode obter a
inscrio registal definitiva do seu facto aquisitivo desde que obtenha previamente o registo a favor do seu
dante causa e, assim, reate o trato sucessivo.
Refira-se que o mesmo j era estatudo na verso originria do Cdigo do Registo Predial de 1984 (cfr. o n. 2 do
art. 34.), bem como na vigncia do Cdigo do Registo Predial de 1967 (cfr. n. 2 do art. 13.).
30
No existindo invalidade formal, quando o alienante era, efectivamente, o titular do direito, o negcio
vlido.
Quando, ao invs, o alienante no era o titular do direito e, por isso, no constava como titular registal, o
negcio , obviamente, invlido, mas tal invalidade substancial, decorre da disposio de um bem alheio, no
da violao de um princpio de direito registal. Mas, se o alienante no era o titular do direito porque
anteriormente j havia disposto dele a favor de um terceiro que no obteve o registo, no obstante a invalidade,
o segundo adquirente, a favor de quem seja lavrado o registo definitivo, ser tutelado pelo art. 5. do Cd. Reg.
Pred., nos termos gerais.
Neste sentido, vide CARVALHO FERNANDES, Lies de Direitos Reais, ob. cit., p. 125-126.
Refira-se que o Conselho Tcnico da Direco-Geral dos Registos e do Notariado, pronunciando-se sobre as
consequncias da infraco ao princpio consagrado no art. 9. do Cd. Reg. Pred., defendeu que a
transmisso de um direito com infraco ao princpio da legitimao () no implica a invalidade do acto,
229
DIREITO REGISTAL
mesmo nesta hiptese, o terceiro de boa f pode legitimamente obter o registo definitivo do seu
facto aquisitivo e vir a beneficiar da tutela do art. 291..
Mais, caso o terceiro de boa f solicite a inscrio do seu facto aquisitivo sem dar cumprimento
ao estatudo no art. 34. do Cd. Reg. Pred., tal no conduzir recusa do registo. De facto, o
registo ser lavrado como provisrio por dvidas (cfr. o art. 70. e o n. 4 do art. 34., ambos
do Cd. Reg. Pred. 31) e ser convertido em definitivo se, no prazo da sua vigncia, for
efectuado o registo a favor do alienante. O que permitir ao terceiro de boa f, a final, ser
tutelado pelo art. 291. do Cdigo Civil.
E, na hiptese, excepcional, de ser efectuado indevidamente o registo definitivo a favor do

terceiro de boa f porque em violao do princpio do trato sucessivo , tal registo padecer
de nulidade (cfr. al. e) do art. 16. do Cd. Reg. Pred. 32), mas ser rectificado logo que seja
realizado o registo do facto aquisitivo do seu causante (cfr. n. 4 do art. 121. do Cd. Reg.
Pred. 33) desde que em data anterior no seja proposta e registada a respectiva aco de
nulidade do registo.
Ainda quanto ao requisito da boa f, cumpre salientar que, segundo o nosso entendimento, o
facto de o terceiro ver decair o seu direito, sempre que no obtenha o registo vlido do seu
facto jurdico aquisitivo antes de ser lavrada a inscrio da aco de nulidade ou de anulao
do negcio jurdico, no pode conduzir a que se afirme que tal ocorre porque o terceiro no
momento da aquisio est de m f 34.
De facto, o conhecimento do registo da aco no sinnimo de m f em sentido tico,

porquanto apenas gera a cognoscibilidade do facto registado, ou seja, do pedido. Assim, o
registo da aco alerta o terceiro para a possibilidade de o negcio jurdico em que interveio o
seu dante causa ser nulo ou anulvel, mas no torna cognoscvel tal vcio (que pode nem
sequer existir).
Acresce que, na nossa perspectiva, o registo da aco no gera uma presuno legal absoluta
de conhecimento ou de m f. O acabado de afirmar torna-se claro quando se sabe que
tambm v o seu direito decair o terceiro que tenha adquirido antes da pendncia da aco
desde que no haja obtido prioritariamente o seu registo. Assim, consideramos mais razovel
o entendimento nos termos do qual, perante o registo prioritrio da aco, a lei prescinde da
m f do terceiro, sujeitando-o eficcia retroactiva real da nulidade ou da anulao.
tendo meras consequncias disciplinares (cfr. concluso 1. do parecer emitido no Processo R.P. 33/99,
Boletim dos Registos e do Notariado, n. 9/99, p. 23 e ss.).
31
Na vigncia do Cdigo do Registo Predial de 1967, cfr. n. 2 do art. 178. e n. 2 do art. 13..
32
Na vigncia do Cdigo do Registo Predial de 1967, cfr. al. f) do art. 83..
33
O que no ocorria na vigncia do Cdigo do Registo Predial de 1967.
34
Em sentido contrrio manifestou-se RUI DE ALARCO, Invalidade dos negcios jurdicos Anteprojecto para
o novo Cdigo Civil, loc. cit., p. 247, considerando que o terceiro que adquirisse aps o registo da aco
estaria, necessariamente, de m f.
230
DIREITO REGISTAL
II - O prazo de caducidade de trs anos durante o qual a aco de nulidade ou de anulao

pode ser registada fazendo decair o direito do terceiro, no obstante este ter obtido a
inscrio do seu facto aquisitivo com prioridade 35. Da lei no resulta de forma expressa o
termo inicial da contagem do prazo de caducidade para propor a aco de invalidade, por isso
existe alguma divergncia doutrinal e jurisprudencial a este propsito. De facto, h quem
defenda que o prazo de caducidade de trs anos deve ser contado a partir do negcio cuja
invalidade afecta consequencialmente a posio jurdica do terceiro e quem sustente que tal
prazo apenas se pode contar a partir da data da celebrao do negcio em que interveio o
terceiro.36
Quem defende esta segunda posio entende que s faz sentido comear a contar o prazo
quando e se existir algum terceiro que preencha os requisitos de proteco enunciados pelo
preceito legal. 37
Ao invs, a maioria da doutrina portuguesa e bem, segundo o nosso entendimento

sustenta a primeira posio referida. Ou seja, o prazo deve contar-se a partir da realizao do
negcio invlido causador da cadeia de invalidades. Por um lado, porque o n. 2 do art. 291.
s susceptvel de ser entendido luz da proteco de terceiros, e o adquirente de boa f,
naturalmente, no terceiro perante o negcio em que interveio. Por outro, porque admitir
que a contagem do prazo de trs anos se faa a partir da data do negcio em que interveio o
terceiro implica desresponsabilizar os interessados na invalidao do negcio originrio,
35
De facto, tal como em Itlia, o prazo de caducidade, com a particularidade de esta no se referir ao direito
de propor a aco, mas eliminar a eficcia da aco e da sentena que a julgue procedente perante terceiros
de boa f.
Efectivamente, determinando a lei que a contagem do prazo comea a partir da data no negcio invlido e
no a partir do momento em que o vcio cesse, resulta claro que a lei prescinde do facto de o direito poder ou
no ser exercido e nega, consequentemente, relevncia aos factos suspensivos. Portanto, torna-se inequvoco
que em causa est um prazo de caducidade.
Sublinhe-se, por fim, que tendo em conta o exposto, evidente que o legislador, ao limitar a eficcia
retroactiva da invalidade em face do terceiro adquirente a ttulo gratuito, no pretendeu necessariamente
sancionar a inrcia do interessado, uma vez que esta pode dever-se ao facto de o vcio que serve de
fundamento invalidade ainda no ter cessado.
36
Em Itlia, o prazo varia consoante em causa estejam bens imveis cinco anos ou bens mveis trs
anos , mas que a lei determina de forma expressa o termo inicial da sua contagem: a data do registo do acto
impugnado, ou seja, a data da transcrio do negcio originariamente invlido, no a data do negcio em que
interveio o terceiro ou a data da sua transcrio. (Cfr. o n. 6 do art. 2652 e o n. 3 do art. 2690 do Codice
Civile).
37
Neste sentido, vide JOS ALBERTO GONZLEZ, A Realidade Registal Predial Para Terceiros, Lisboa, Quid
Juris, 2006, p. 450-451, que afirma que s se e quando existe um terceiro o verdadeiro titular fica com o nus
de invocar a invalidade do negcio.
Este Autor recusa ainda que a contagem do prazo se inicie a partir da data do ltimo negcio que padea de
uma invalidade prpria, porque, se assim fosse, trs anos seria um prazo relativamente curto para invocar a
nulidade e relativamente longo para invocar a anulabilidade, parecendo, assim, esquecer-se que o art. 291.
no amplia o prazo para arguir a anulabilidade.
Refira-se que tambm PEDRO PAIS DE VASCONCELOS, Teoria Geral do Direito Civil, Coimbra, Almedina, 2007,
p. 747-748 afirma que o prazo se conta a partir da concluso do negcio celebrado pelo terceiro de boa f. No
entanto, este Autor no apresenta qualquer explicao para a posio adoptada.
Na jurisprudncia, em idntico sentido, vide os acrdos do Supremo Tribunal de Justia de 25 de Maro de
2003, de 19 de Fevereiro de 2004, e de 26 de Outubro de 2004, [em linha]. [Consultados em 18 de Setembro
de 2011]. Disponveis: http://www.dgsi.pt/jstj.nsf.) E, ainda o Acrdo da Relao de Lisboa de 10 de Abril de
2014 e o Acrdo da Relao de Guimares de 24 de Abril de 2014, [em linha]. [Consultados em 18 de Janeiro
de 2016]. Disponveis: http://www.dgsi.pt/jtrl.nsf. e http://www.dgsi.pt/jtrg.nsf.)
231
DIREITO REGISTAL
destruir o equilbrio de interesses visado pelo art. 291., contrariar a finalidade protectora
deste preceito legal e desincentivar o registo por parte dos terceiros adquirentes de boa f. 38
5. Justificao terica, ou explicao ao nvel do direito substantivo, da tutela concedida pelo

art. 291. do Cdigo Civil aos terceiros que renem os requisitos previstos por lei. Cumpre
agora procurar uma explicao, ao nvel do direito substantivo, para o facto de o terceiro de
boa f, em virtude da tutela concedida pelo art. 291. do Cdigo Civil, ver o seu direito
adquirido a non domino, ou, se se preferir, o seu no direito, prevalecer em face do verdadeiro
titular.
Tradicionalmente, a doutrina portuguesa limitava-se a integrar a aquisio do terceiro de boa

f entre as excepes ao princpio da retroactividade dos efeitos da nulidade e da anulao
(art. 289., n. 1) e, consequentemente, entre as excepes ao princpio nemo plus iuris ad
alium transferre potest quam ipse habet 39, considerando, portanto, que a aquisio do terceiro
de boa f, ocorrida ao abrigo do art. 291. do Cdigo Civil, era uma aquisio derivada a non
domino.
Entretanto, foram apresentadas algumas teorias mais elaboradas sobre a tutela concedida aos
terceiros de boa f. Passamos, de seguida a exp-las, bem como a posio por ns adoptada 40.
38
Por todos, vide: MOTA PINTO, Teoria Geral do Direito Civil, actualizada por Pinto Monteiro e Paulo Mota
Pinto, ob. cit., p. 370; OLIVEIRA ASCENSO, Direito Civil, Reais, ob. cit., p. 369; MENEZES CORDEIRO, Tratado
de Direito Civil Portugus, I, Parte Geral, T. I, Introduo Doutrina Geral Negcio Jurdico, 3. ed.
aumentada e inteiramente revista, Coimbra, Almedina, 2005, p. 876; CARVALHO FERNANDES, Lies de
Direitos Reais, ob. cit., p. 151; HRSTER, Ignorare legis est lata culpa, in Festschrift fr CLAUS-WILHELM
CANARIS, Mnchen, C.H. Beck, 2007, p. 679 a 681; LUS COUTO GONALVES, A aplicao do artigo 291., n.
2, do Cdigo Civil a terceiro para efeitos de registo, Cadernos de Direito Privado, n. 9, p. 53; MARIA CLARA
SOTTOMAYOR, Invalidade e Registo A Proteco do Terceiro Adquirente de Boa F, ob. cit., p. 756.
39
MANUEL DE ANDRADE, Teoria Geral da Relao Jurdica, vol. II, , p. 19-20; PIRES DE LIMA/ANTUNES VARELA,
Cdigo Civil Anotado, vol. I, , Facto Jurdico em Especial Negcio Jurdico, Reimpresso, Coimbra, Coimbra
Editora, 1974, p. 267; ORLANDO DE CARVALHO, Teoria Geral do Direito Civil: Sumrios Desenvolvidos, ob. cit.,
p. 135; MOTA PINTO, Teoria Geral do Direito Civil, 3. edio, actualizada, Coimbra, Coimbra Editora, 1988, p.
370-371; RUI DE ALARCO, Invalidade dos Negcios Jurdicos Anteprojecto para o novo Cdigo Civil, loc.
cit., p. 243, nota 109.
40
No apresentaremos algumas teorias j defendidas em Itlia, tal como: a teoria da legitimao aparente, a
teoria da aparncia e a tese da eficcia sanante do erro, nem a teoria da publicidade sanante. Isto porque,
todas elas partem do pressuposto de que o terceiro de boa f, para se tornar titular do direito, h-de adquirir
do titular registal inscrito. Ora, na nossa perspectiva tal no um dos requisitos impostos pelo art. 2652, n. 6,
do Codice Civile. Acresce que, perante o art. 291. do Cdigo Civil portugus, no temos dvidas de que a
tutela do terceiro de boa f no depende do facto de data da aquisio o alienante ser o titular registal.
(Para uma anlise crtica das teorias referidas vide MARIA CLARA SOTTOMAYOR, Invalidade e Registo A
Proteco do Terceiro Adquirente de Boa F, ob. cit., p. 817 a 827).
Sublinhamos, no entanto que, em Itlia, alguns Autores defendem que a aquisio a favor do terceiro de boa
f uma consequncia directa do negcio invlido. Isto porque, adoptam a doutrina da eficcia excepcional
do acto nulo segundo a qual um acto nulo pode ser idneo para que ocorra a aquisio de um direito, a favor
de um terceiro de boa f, ou para produzir o efeito negocial.
A doutrina da eficcia excepcional do acto nulo, contestando a ideia tradicional da irrelevncia ou da
ineficcia total do negcio nulo, afirma que a realidade jurdica e o direito positivo demonstram que o
negcio nulo pode produzir efeitos correspondentes aos efeitos negociais do negcio vlido. Assim, por
exemplo, ao admitir a confirmao da doao e do testamento nulo (arts. 799 e 590 do Cdigo Civil), a
possibilidade de converso do negcio nulo (art. 1424 do Cdigo Civil), etc..
232
DIREITO REGISTAL
A) Teoria segundo a qual o art. 291. do Cdigo Civil tem duas funes, consoante o negcio
que padea da invalidade prpria seja nulo ou anulvel:
A de reforar e ampliar o direito legal adquirido pelo terceiro de relativo para absoluto, na
primeira hiptese; na segunda, a de impedir, no caso de anulao, o regresso do direito
contratualmente adquirido antiga titularidade, ao transformar em definitiva uma aquisio
instvel provisria. Segundo HRSTER 41, quando o negcio que padece de uma invalidade
prpria nulo, o terceiro adquirente, que justifica a sua boa f na titularidade de quem lhe
transmitiu o direito com o desconhecimento sem culpa do vcio do negcio precedente, no
adquire a propriedade por via contratual; adquire, isso sim, um direito legal relativo perante o
alienante no legitimado, ao abrigo da 2. parte do art. 892., o qual reconhecido, com
eficcia erga omnes, no estreito condicionalismo do art. 291. do Cdigo Civil.
Ou seja, segundo este Autor, a inoponibilidade da nulidade, entre as partes, no tem apenas
um significado meramente processual, mas tambm um significado material, traduzido no
reconhecimento, por fora da lei, de um direito legal relativo, ao adquirente de boa f que
apenas pode ser oposto ao alienante no legitimado. Direito este que, em virtude do art.
291., reforado e ampliado, atravs do registo, tornando-se absoluto, no sendo, por isso, o
adquirente de boa f afectado pela retroactividade da nulidade do negcio jurdico e,
consequentemente, vendo prevalecer o seu direito sobre o do verdadeiro proprietrio.
Assim, num primeiro momento, o terceiro no afectado pela eficcia retroactiva da nulidade,
em virtude da sua boa f, uma vez que se torna titular de um direito legal relativo em face do
vendedor. Mas, num segundo momento, tal direito relativo completado e fortalecido, no
mbito do art. 291., mediante o registo, e obtm efeitos absolutos.
Portanto, a proteco do terceiro realiza-se em duas fases: primeiro criada a raiz do seu
direito no domnio do art. 892. do Cdigo Civil (mas apenas se o negcio for a ttulo oneroso);
Portanto, como afirma MARIA CLARA SOTTOMAYOR, Invalidade e Registo A Proteco do Terceiro
Adquirente de Boa F, ob. cit., p. 829:
[E]sta tese recusa uma noo de nulidade, como uma figura essencialmente regulada pela lgica e que
assenta numa tipificao rgida do acto nulo ou num conceito unitrio de acto nulo, propondo uma noo de
nulidade varivel, com uma pluralidade de significados, de acordo com os dados do direito positivo
Sobre a doutrina da eficcia excepcional do acto nulo, por todos, vide: FILANTI, Inesistenza e Nullit del
Negozio Giuridico, Napoli, Jovene, 1983; MONTICELLI, Contratto Nullo e Fattispecie Giuridica, Padova, A. Dott,
1995, p. 84-85; SACCO/DE NOVA, Il Contratto, II, Torino, UTET, 2004, p. 499-502, 510-515).
Contra esta tese, alm do mais, j se argumentou que:
Distingue a regra da excepo, acabando por dissolver a regra na excepo (vide GIOVANNI, La Nullit nella
Logica del Diritto, Napoli, Morano, 1964, p. 42);
A referida eficcia excepcional do contrato nulo deriva de uma actividade ou de um acto ulterior dos
sujeitos interessados e no do prprio contrato. (Vide, por todos: ARGIROFFI, Caducazione del Contratto ad
Effetti Reali, Napoli, Edizioni Scientifiche Italiane, 1984, p. 162; CAPRIOLI, La Conferma Delle Disposizioni
Testamentarie e Delle Donazioni Nulle, Milano, Edizioni Scientifiche Italiane, 1985, p. 100; FINZI, Studi Sulle
Nullit del Negozio Giuridico, I, Bologna, ZANICHELLI, 1920, p. 71-72).
A contestao oposio entre contrato nulo e contrato vlido cria o perigo da destruio do sistema e da
arbitrariedade, uma vez que os juristas no podem prescindir de um sistema conceptual de regras, necessrio
para enquadrar a realidade, segundo categorias, e para encontrar solues novas. (Vide CIAN, Il contratto di
Rodolfo Sacco, Revista di Derecho Civile, 1977, p. 455).
41
Cfr. HRSTER, A funo do registo como meio de proteco do trfico jurdico, loc. cit., p. 297 e ss..
233
DIREITO REGISTAL
em seguida, no mbito do art. 291. do Cdigo Civil, aquele direito adquirido completado e
fortalecido mediante o registo, obtendo efeitos absolutos.
Assim, quando o negcio que padece de uma invalidade prpria nulo, o registo lavrado a
favor do terceiro adquirente de boa f e a ttulo oneroso , no mbito do art. 291. do Cdigo
Civil, gera efeitos constitutivos complementares ou secundrios exactamente iguais aos que
se produzem, na perspectiva do Autor, na hiptese prevista pelo art. 5. do Cd.Reg.Pred..
Segundo HRSTER,
[E]sta igualdade dos efeitos lgica: em ambos os condicionalismos trata-se de

superar as consequncias de uma nulidade para proteger um terceiro adquirente
de boa f, ao fortalecer, por via registral, em absoluto, o seu direito relativo,
inicialmente constitudo na ordem substantiva. 42
Refira-se por fim que, segundo HRSTER, a aquisio do direito, por parte do terceiro de boa
f, se traduz numa aquisio originria que ocorre no momento do registo, mas que s se
consolida decorridos os trs anos previstos na lei, sobre a data do negcio nulo em virtude de
uma causa de invalidade prpria, sem que seja proposta a respectiva aco de nulidade 43.
Por seu turno, na perspectiva de HRSTER, quando o negcio que padea de um vcio prprio,
no consequencial, seja anulvel, o terceiro de boa f no adquire um qualquer direito relativo
ao abrigo do 892. do Cdigo Civil; adquire, isso sim, um direito absoluto provisrio que se
torna definitivo, verificados que sejam os requisitos do art. 291. do Cdigo Civil.
De facto, segundo este Autor, uma vez verificados os pressupostos enunciados no referido
preceito legal, o terceiro de boa f no v o seu direito afectado pela eficcia retroactiva da
anulao e, portanto, a sua aquisio mantm-se.
Significa isto, designadamente, que a propriedade adquirida pelo terceiro

adquirente, mantm o seu carcter de provisoriedade pelo menos durante os
primeiros trs anos subsequentes ao negcio anulvel. () Passados aqueles trs
anos, por via registral e de acordo com as correspondentes regras de prioridade,
especificadas no n. 1 do art. 291. do C.C., que a provisoriedade da aquisio do
terceiro se consolida em definitivo 44.
Por fim, cumpre sublinhar que esta tese defendida por HRSTER porque parte do
pressuposto de que no desempenhando a inscrio, em Portugal, uma funo constitutiva,
no se pode encontrar no sistema registal a justificao para o facto de o terceiro de boa f ver
prevalecer a sua posio jurdica em face do verdadeiro titular do direito 45.
42
HRSTER, A funo do registo como meio de proteco do trfico jurdico, loc. cit., p. 299.
43
Cfr. HRSTER, A funo do registo como meio de proteco do trfico jurdico, loc. cit., nota 44, p. 308.
44
Cfr. idem, p. 301, e nota (55), p. 309-310; idem, A Parte Geral do Cdigo Civil Portugus, Teoria Geral do
Direito Civil Portugus, Coimbra, 2000 (reimpresso de 1992). p. 213-214.
45
Cfr. HRSTER, A funo do registo como meio de proteco do trfico jurdico, loc. cit., p. 276.
234
DIREITO REGISTAL
No podemos concordar com este Autor, independentemente de considerarmos que o art.

291. no se consagra, sequer parcialmente, o princpio da f pblica registal 46. Porquanto, a
46
O Princpio da f pblica Registal o princpio segundo o qual, a favor de terceiros de boa f, o contedo
dos livros do Registo ntegro e exacto, ainda que seus assentos no correspondam realidade jurdica extra-
registal. Este princpio protege, assim, os terceiros que confiaram no contedo registal, desde que preencham
as restantes condies exigidas pela lei.
O princpio de f pblica registal impede, em relao aos terceiros de boa f e titulares registais, a prova do
facto contrrio ao constante do Registo, garante-lhes a existncia, a extenso e a titularidade dos direitos
reais registados e, portanto, assegura-lhes a manuteno da sua aquisio.
Tal no implica que o negcio real em que interveio o seu dante causa no possa ser declarado inexistente,
nulo, ser anulado ou desprovido de eficcia, pois a inscrio, apesar de, nestes sistemas, gerar a presuno de
que o Registo exacto e ntegro a favor do titular registal, no sana os vcios ou limitaes dos actos ou
negcios inscritos. Significa, no entanto, que a referida inexistncia, nulidade, anulao, etc. no ser dotada
de eficcia retroactiva real plena e que, consequentemente, no prejudicar o terceiro que adquiriu,
cumprindo os requisitos estabelecidos na lei, permanecendo este, portanto, como titular do direito.
Por outro lado, tal tambm no impede que o registo, lavrado a favor do dante causa, que padea de vcios
intrinsecamente registais, possa ser declarado nulo ou rectificado, mas implica que a declarao de nulidade
ou rectificao de tal registo intrinsecamente viciado no afecte a posio jurdica do terceiro.
Como resulta do exposto, a proteco derivada do princpio da f pblica registal supe, sempre, a verificao
dos requisitos que de seguida se enunciam.
Que algum tenha adquirido de boa f, daquele que constava como titular registal.
Que, data da aquisio a qual varia, naturalmente, consoante o sistema em causa reconhea, ou no,
inscrio carcter constitutivo o Registo no seja completo ou exacto e, por isso, no reflicta fielmente a
real situao jurdica do imvel.
Que o terceiro adquirente haja obtido o registo a seu favor.
Verificados esses pressupostos, e os demais previstos em cada uma das legislaes registais, a f pblica do
Registo produz um duplo efeito:
1. As inscries consideram-se completas ou ntegras: o terceiro no pode ser prejudicado por factos
jurdicos que o Registo no publique no momento de sua aquisio, isto , os factos jurdicos no publicitados
antes da inscrio feita a favor do terceiro so havidos, face a si, como inexistentes.
2. As inscries consideram-se exactas: o terceiro adquire o direito com a extenso e contedo com que o
mesmo aparece publicitado, sendo mantido na sua aquisio mesmo que o seu dante causa, afinal, nunca
tenha sido titular do direito ou, tendo-o sido, depois tenha visto o seu facto aquisitivo destrudo com eficcia
retroactiva real. Assim, por exemplo, se C obtiver o registo de uma hipoteca, confiando no contedo do
Registo, nos termos do qual o direito de propriedade pertence a B, obtm o referido direito real de garantia,
ainda que, posteriormente, o facto aquisitivo de B venha a ser declarado inexiste, nulo, seja anulado ou
resolvido em virtude de uma causa no constante do Registo. E se, por exemplo, A celebrar um negcio
jurdico vlido tendente constituio de uma hipoteca, no valor de x, a favor de B, e este obtiver o registo a
seu favor, mas da inscrio registal constar um valor superior a x, e, de seguida, B transmitir a C o direito de
hipoteca, sendo este facto jurdico registado, A ficar com o seu direito real, efectivamente, onerado com
uma hipoteca de valor correspondente cifra inscrita.
Acresce que, por fora da f pblica, o terceiro no est apenas garantido quanto ao facto de o seu dante
causa ter efectivamente adquirido o direito que o Registo publicita, est tambm seguro de que tal direito
ainda se mantm na esfera jurdica do seu dante causa pois, no tendo sido cancelada a inscrio deste, os
seus efeitos mantm-se.
Assim, por exemplo, se um direito de usufruto se tiver extinguido mas a respectiva inscrio registal
permanecer em vigor, e se o ex-usufruturio constituir sobre o seu direito uma hipoteca, o credor ser
protegido, adquirindo, efectivamente, o direito real de hipoteca (enquanto subsistir a inscrio, ante o
terceiro o direito inscrito existe, ainda que este j esteja extinto na realidade jurdica extratabular).
Por fim, como a inscrio se extingue mediante o cancelamento, perante um terceiro o direito cancelado no
existe ainda que o mesmo, efectivamente, subsista na realidade jurdica extratabular. Portanto, se A adquirir
um direito de propriedade que, anteriormente, esteve onerado com uma hipoteca devidamente registada,
mas cuja inscrio j havia sido cancelada data da aquisio da propriedade, adquire este direito livre e
desonerado e, assim, manter o seu direito, mesmo que o referido cancelamento tenha ocorrido
indevidamente, uma vez que a inscrio da hipoteca, indevidamente cancelada, no poder vir a ser
restabelecida com prejuzo para A.
Em resumo, para o terceiro, que preencha os requisitos impostos por lei, para beneficiar do funcionamento
do princpio da f pblica registal, a inscrio vale ttulo.
235
DIREITO REGISTAL
consagrao deste princpio no depende do facto de o sistema registal atribuir ao registo uma
funo constitutiva.
Tanto assim que quer o sistema registal grego quer o holands so sistemas de ttulo e
modo, sendo o modo o registo, e nenhum deles consagra o princpio da f pblica registal.
Por outro lado, os ordenamentos que consagram a inscrio constitutiva e consagram o

princpio da f pblica registal, assim concedendo a proteco mxima ao terceiro, fazem-no
quer o verdadeiro titular do direito haja adquirido mediante uma forma de aquisio em
relao qual o registo assuma o papel de modo ou integre um modo complexo, quer no. Ou
seja, o terceiro tambm est tutelado em face de quem haja adquirido um direito margem
do sistema registal, mas que a ele devesse ter acedido para consolidar a sua eficcia (por
exemplo, por aquisio mortis causa a ttulo de herana ou mediante aquisio originria,
etc.). Mais, o terceiro est garantido pelo princpio da f pblica registal mesmo que o seu
dante causa tenha participado num facto jurdico, em abstracto, aquisitivo de um direito real
sujeito a registo apenas sob pena de inoponibilidade.
Por fim, existem sistemas registais que consagram o princpio da f pblica registal e nos quais
a inscrio declarativa, como o sistema espanhol.
Por isso afirmmos que no existe uma correlao lgica e necessria entre a atribuio ao
registo de uma funo constitutiva e a adopo do pricpio da f pblica registal. 47
Acresce que existem ordenamentos jurdicos que, apesar de no consagrarem o princpio da f

pblica registal, tutelam o terceiro adquirente em face de uma invalidade do facto jurdico do
seu dante causa, verificados que sejam determinados pressupostos.
Mas, cumpre chamar a ateno para o facto de existirem seis aspectos que modelam os efeitos da f pblica:
a) o terceiro pode ser imediatamente tutelado, logo que obtenha o registo a seu favor ou, ao invs, apenas
ser tutelado decorrido um determinado lapso de tempo durante o qual o verdadeiro titular do direito pode
reagir;
b) o terceiro pode ser tutelado independentemente da forma como adquire o seu direito ou, ao invs, apenas
na hiptese de adquirir mediante negcio jurdico;
c) o terceiro pode ser tutelado apenas na hiptese de adquirir mediante negcio jurdico oneroso;
d) a consagrao de excepes ao funcionamento do princpio ou seja, direitos que, apesar de no
constarem do Registo, no so afectados pelo funcionamento do princpio da f pblica;
e) a boa f exigvel ao terceiro adquirente pode ser a boa f em sentido psicolgico ou em sentido tico;
f) a extenso do princpio da f pblica pode abranger apenas os assentos registais ou, tambm, os
documentos apresentados aquando da solicitao da inscrio e que ficam arquivados.
47
Na verdade, o princpio da f pblica registal s se encontra acolhido em sistemas registais que consagram
as presunes, ilidveis, de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que
consta do Registo. Presunes estas que, por sua vez, s se encontram acolhidas nos sistemas registais que
adoptam o princpio da legalidade no seu sentido mais amplo.
Consequentemente, pode afirmar-se que o princpio da legalidade em sentido amplo e rigoroso que
sustenta a consagrao das referidas presunes e em boa medida o princpio da f pblica. O que
perfeitamente razovel, porque, como evidente, s pode ser garantido o que houver sido previamente
avaliado ou controlado.
236
DIREITO REGISTAL
o que ocorre no ordenamento jurdico holands, onde o terceiro, no beneficiando de uma

posio inatacvel, protegido em face de uma invalidade anterior ao acto em que interveio
em hipteses muito limitadas (cfr. o art. 24 do Cdigo Civil).
E o que acontece tambm no sistema italiano, onde o legislador, apesar de no consagrar o

princpio da f pblica, nem atribuir ao registo, em regra, uma funo constitutiva, tutela o
terceiro de boa f perante certos vcios que afectam a validade do facto aquisitivo do seu
dante causa, sempre que obtenha o registo do seu facto aquisitivo antes do registo da aco
e desde que se verifiquem os restantes pressupostos previstos na lei (cfr. art. 2652, n. 6 do
Cdigo Civil).
Refira-se ainda que, quando o negcio que padea de um vcio prprio seja nulo, no aderimos
tese apresentada por HRSTER, pelas razes que, de seguida, se apresentam:
O terceiro adquirente de boa f que obtm o registo definitivo beneficia da tutela concedida
pelo art. 291. do Cd. Reg. Pred., vendo a sua posio jurdica prevalecer perante a do
verdadeiro proprietrio, como j referimos e nos escusamos de repetir, independentemente
de o seu dante causa ser, ou no, data da aquisio, o titular registal.
A lei, em matria de venda de coisa alheia como prpria, limita-se a no reconhecer

legitimidade ao vendedor para invocar procedentemente a nulidade, protegendo, deste modo,
o comprador de boa f, mas no lhe atribui um qualquer direito legal relativo.
De qualquer modo, sempre se acrescentar que, na nossa perspectiva, seria no mnimo

estranho que o efeito decorrente da invalidade do negcio , ou seja, a inoponibilidade da
nulidade ao adquirente de boa f e o correspondente direito legal relativo e no o efeito
visado pelas partes atravs de tal negcio pudesse, no final, ser a base da aquisio do direito
real acordado pelas partes no contrato nulo.
Ainda que se entendesse que o comprador de boa f adquire um direito e no a mera

possibilidade de invocar uma excepo processual apenas perante o alienante, tal direito seria
um mero direito de crdito insusceptvel de ser publicitado pelo Registo 48.
Mas, segundo esta tese, no esse direito de crdito que publicitado pelo Registo e,
portanto, no tal direito que se torna oponvel a terceiros. , isso sim, o direito real que no
existia na esfera jurdica do terceiro de boa f. Efectivamente, o facto jurdico inscrito o
negcio aquisitivo do direito real, no a eventual aquisio ex lege do direito de crdito
insusceptvel, alis, de ser inscrita.
No entanto, de acordo com a teoria em anlise, o assento registal que publicita este direito
real inexistente refora e torna o tal direito de crdito eficaz erga omnes, conduzindo
aquisio do direito real publicitado.
48
De facto, tal eventual direito de crdito no poderia ser publicitado pelo Registo, uma vez que no um dos
direitos relativos que o legislador admitiu que acedessem ao Registo por forma a tornarem-se oponveis
perante terceiros.
237
DIREITO REGISTAL
Ora, perante o acabado de referir, inevitavelmente surge a seguinte questo: como que o
assento registal se limita a reforar ou a ampliar a eficcia do direito relativo, se conduz
aquisio do direito real?
Na nossa perspectiva, perante esta questo incontornvel, quem aceite tal tese h-de
reconhecer que o assento registal definitivo de um direito real, no pertencente ao respectivo
titular, transforma o direito de crdito deste no direito real publicitado. Por outras palavras,
ter de concluir que o registo definitivo no se limita a conservar um direito relativo e a torn-
lo oponvel perante terceiros, mas que o converte num direito real, e isto no obstante no lhe
dar publicidade, uma vez que o direito publicitado o direito real adquirido a non domino.
Mas esta concluso suscita uma nova questo. A saber:
Como que o registo converte o direito de crdito em direito real, no obstante no lhe dar
publicidade.
Pois bem, como unanimemente reconhecido pela doutrina, o registo no tem a virtualidade
de alterar a natureza jurdica de um direito, no podendo, consequentemente, converter um
direito de crdito publicitado num direito real. Assim sendo, por maioria de razo, entendemos
que no deve ser reconhecida ao registo a capacidade de converter um direito de crdito no
publicitado num direito real cujo facto jurdico haja sido inscrito.
No concebemos, portanto, a possibilidade de o titular de um direito de crdito, pelo facto de

obter o registo de um direito real, se tornar titular deste.
Recusamos, consequentemente, a tese em apreo, alm do mais, porque a mesma pressupe

que o titular de um direito de crdito, caso obtenha o registo de um direito real, se torna
titular deste, e isto, no obstante recusar efeitos constitutivos primrios e efeitos atributivos
ao registo definitivo.
Segundo o nosso entendimento, mais coerente afirmar que o terceiro de boa f , caso
obtenha o registo definitivo do respectivo facto aquisitivo atempadamente adquire,
efectivamente, o direito real, desempenhando, por isso, o registo, nesta hiptese, uma funo
atributiva.
Sublinhe-se ainda que, como se explicitar, no concordamos com HRSTER quando afirma
que em causa est uma forma de aquisio legal originria que produz efeitos ex tunc.
Por ltimo, quando o negcio que padece de um vcio prprio seja anulvel, para alm das
razes inicialmente expostas, no aderimos tese apresentada por HRSTER 49 porque, sendo
certo que o terceiro que no intervm no negcio anulvel adquire um direito eficaz erga
omnes (uma vez que o seu dante causa, data da celebrao do negcio, efectivamente
49
Nos termos da qual o art. 291. do Cdigo Civil tem a funo de impedir, caso ocorra a anulao, o regresso
do direito contratualmente adquirido antiga titularidade, ao transformar em definitiva uma aquisio
instvel provisria, decorridos que sejam trs anos sobre a celebrao do negcio anulado.
238
DIREITO REGISTAL
titular do direito), tambm inquestionvel que, aps a anulao do negcio jurdico em que
interveio como sujeito activo o seu dante causa, este, para todos os efeitos, como se nunca
tivesse sido titular do direito em virtude da eficcia retroactiva da anulao e, portanto,
todos os actos de alienao ou onerao por si praticados passam a ser havidos como actos de
disposio a non domino. Consequentemente, aps a anulao do negcio originariamente
invlido, o negcio em que interveio o terceiro considerado, inevitavelmente, um negcio
nulo, porque a non domino 50. Ora, assim sendo, no obstante o terceiro que preencha os
requisitos previstos no art. 291. no ver o seu direito prejudicado em virtude da
retroactividade da anulao, no se pode afirmar que tal ocorra porque o 291. transforma em
definitiva a aquisio do terceiro que at ali foi instvel e provisria. Isto porque, tal implica
aceitar que, em virtude do art. 291., o negcio em que interveio o terceiro no passou, por
fora da anulao do negcio anterior, a ser um negcio a non domino, o que, na nossa
perspectiva, no corresponde verdade.
Portanto, como aps a anulao do negcio originariamente anulvel, o negcio em que

interveio o terceiro, por fora do estatudo no art. 289., se torna, inelutavelmente, um
negcio a non domino, o art. 291. do Cdigo Civil concede ao terceiro que preencha todos
os requisitos legais exactamente a mesma tutela que concede a um terceiro, caso o negcio
antecedente que padea de um vcio prprio seja nulo.
Em face do exposto, como evidente, no aceitamos a afirmao nos termos da qual o art.
291. do Cdigo Civil tem duas funes, consoante o negcio que padece de um vcio prprio
seja nulo ou anulvel.
B) Teoria segundo a qual o art. 291. do Cdigo Civil, independentemente do facto de o

negcio originariamente invlido ser nulo ou anulvel, tem por funo reforar e ampliar o
direito legal adquirido pelo terceiro de relativo para absoluto.
Esta teoria defendida por CLARA SOTTOMAYOR 51 que, distanciando-se de HRSTER 52, no
distingue a tutela concedida pelo art. 291. ao terceiro, consoante em causa esteja um negcio
originariamente nulo ou anulvel. Na verdade, segundo esta Autora, quer numa hiptese quer
noutra, o terceiro protegido pelo art. 892. do Cdigo Civil, do mesmo modo que um terceiro
para efeito do art. 5. do Cd. Reg. Pred..
De facto, a propsito do art. 291. do Cdigo Civil esta Autora entende que a proteco do
terceiro se realiza, sempre, em duas fases: na primeira, no mbito do art. 892., nasce na
esfera jurdica do adquirente de boa f um direito relativo que a raiz do direito absoluto;
50
No mesmo sentido, se pronuncia MARIA CLARA SOTTOMAYOR, Invalidade e Registo A Proteco do
Terceiro Adquirente de Boa F, ob. cit., p. 846-847.
51
Cfr. MARIA CLARA SOTTOMAYOR, Invalidade e Registo A Proteco do Terceiro Adquirente de Boa F, ob.
cit., p. 864-865
52
cit., p. 846-847, que afirma: A retroactividade dos efeitos da invalidade (art. 289., n. 1) provoca o carcter
de alienao de bens alheios de todos os negcios subsequentes e a falta de legitimidade do transmitente
para dispor. No caso de uma cadeia de transmisses, em que a primeira nula ou anulvel, os ttulos
subseqentes no padecem da mesma causa de invalidade do negcio anterior.
239
DIREITO REGISTAL
na segunda, o direito relativo, anteriormente adquirido, completado, reforado e fortalecido,

atravs do registo, obtendo efeitos absolutos. 53
Sublinhmos, ainda, que MARIA CLARA SOTTOMAYOR, ao contrrio do defendido por HRSTER,
entende que o referido direito relativo adquirido pelo terceiro em virtude da celebrao do
contrato parcialmente nulo, nos termos do art. 892., e no por fora da lei, porquanto, na sua
ptica, a alienao de bens alheios um negcio parcialmente nulo que produz feitos
negociais. Por isso, afirma que no termo de uma cadeia de negcios invlidos, o terceiro
adquire:
Um direito relativo, oponvel inter partes, ampliado pelo registo e consolidado

pelo decurso do prazo de trs anos, a contar da data da concluso do primeiro
negcio invlido. Este direito previamente adquirido pelo terceiro, e no
prejudicado pela declarao de nulidade ou pela anulao, , assim, um direito
adquirido, fora do mbito do art. 291., por fora do contrato parcialmente nulo,
nos termos do art. 892., e protegido pela lei, num momento posterior. 54
Deste modo, CLARA SOTTOMAYOR, por um lado, sustenta que o decurso do prazo de trs
anos, sobre a data do negcio originariamente invlido, assume apenas a funo de tornar
inatacvel a posio do terceiro 55. E, por outro, defende que, uma vez adquirido o direito pelo
registo, os efeitos da aquisio retroagem data do ttulo invlido porque se trata da
converso ou alargamento de um direito relativo de origem contratual em direito real.
Por fim, a propsito da natureza da aquisio em causa, depois de afirmar que se trata de uma
aquisio com aspectos negociais e legais, que no se encaixa completamente, nem no
conceito de aquisio derivada nem no conceito de aquisio originria, defende que em causa
est uma aquisio sui generis, de tipo misto 56.
Tambm no concordamos com esta tese. Primeiro, porque no concordamos com CLARA
SOTTOMAYOR sobre as consequncias de uma venda de coisa alheia. Segundo, porque contra
a tese, segundo a qual o art. 291. do Cdigo Civil, independentemente do facto de o negcio
originariamente invlido tem por funo reforar e ampliar o direito legal adquirido pelo
terceiro de relativo para absoluto, valem as objeces levantadas tese de HRSTER, a
propsito do 291. do Cdigo Civil quando o negcio originariamente invlido padea de
53
Segundo CLARA SOTTOMAYOR:
[O] direito relativo uma figura prxima do direito de crdito, na medida em que consiste no poder de
oposio, perante a invocao da nulidade do negcio pelo alienante, e no poder de exigir a este a entrega da
coisa, o cumprimento da obrigao de convalidao do contrato ou uma indemnizao para a hiptese de
incumprimento.
(Cfr. MARIA CLARA SOTTOMAYOR, Invalidade e Registo A Proteco do Terceiro Adquirente de Boa F, ob.
cit., p. 881 e ss., vide ainda, p. 761 e 762).
54
p. 882.
55
MARIA CLARA SOTTOMAYOR, Invalidade e Registo A Proteco do Terceiro Adquirente de Boa F, ob. cit.,,
p. 762.
56
p. 917.
240
DIREITO REGISTAL
nulidade. Terceiro, porque nos distanciamos de CLARA SOTTOMAYOR quando defende que o
terceiro de boa f adquire com eficcia ex tunc. Por fim, porque, como veremos, segundo a
nossa opinio, em causa est uma aquisio derivada a non domino sui generis e no uma
aquisio sui generis de tipo misto.
Evitando repeties, vejamos com o pormenor devido o que fundamenta a nossa primeira
afirmao e sustentemos sumariamente a terceira. 57
I - No concordamos com a tese segundo a qua a venda de coisa alheia como prpria ,
apenas, parcialmente nula.
CLARA SOTTOMAYOR contra a posio maioritria da doutrina segundo a qual a compra e

venda civil de coisa alheia total ou absolutamente nula, salvaguardada a hiptese prevista no
art. 902. do Cdigo Civil defende que tal como a doutrina tem defendido a ciso dos
efeitos do negcio jurdico entre as partes e em relao a terceiros, atravs da teoria da
inoponibilidade dos negcios no registados, () a melhor forma de explicar o regime da
venda de bens alheios recorrer a uma ciso dos efeitos jurdicos do negcio nulo, admitindo
que h consequncias jurdicas que no se produzem, em virtude da nulidade, e outras que se
produzem, por no contradizerem a finalidade da norma que consagra a nulidade. 58
Por isso, a Autora assume o entendimento segundo o qual a venda de bens alheios um
negcio que padece de nulidade parcial quanto a algumas das suas consequncias jurdicas.
Para facilitar a compreenso da tese em apreo passamos a citar a Autora.
O contrato parcialmente nulo, porque no produz o seu efeito real tpico, , no

entanto, fonte de obrigaes negociais, como o dever de entrega da coisa e a
obrigao de pagar o preo; a obrigao de convalidao do contrato (arts 895. e
897.) e o dever de indemnizar o comprador pelo no cumprimento ou pelo
cumprimento tardio desta obrigao, assim como pelo facto de o contrato no ser
vlido desde o incio (arts. 898. a 900.).
()
Trata-se, em nossa opinio, de efeitos negociais, que resultam do contrato nulo,
e so imputveis vontade das partes. Uma vez que a nulidade no pode ser
declarada oficiosamente pelo tribunal e que o contrato nulo susceptvel de
execuo voluntria ou coerciva, por iniciativa do comprador de boa f, desde que
o verdadeiro proprietrio no reivindique a coisa, temos, neste contexto, um
crculo restrito, em que a venda de bens alheios um negcio parcialmente
vlido, quanto a algumas das suas consequncias jurdicas.
()
Relativamente obrigao de convalidao (art. 897.), cremos tratar-se de um
efeito negocial do contrato nulo, produzindo-se o efeito real, depois da
convalidao, nos termos do art. 895., como um efeito produzido pelo contrato
57
Cfr. supra p. 18 a 24 a propsito da segunda afirmao e a p. 43 a 46 a propsito da ltima.
58
cit., p. 846.
241
DIREITO REGISTAL
convalidado, a que a lei atribui efeitos transmissivos automticos, a favor do

comprador, com eficcia retroactiva data da celebrao do contrato nulo. 59
Ainda segundo CLARA SOTTOMAYOR, inoponibilidade da nulidade ao terceiro adquirente de

boa f corresponde um direito legal relativo adquirido pelo terceiro, por fora da sua boa f.
Ou seja:
[O] instrumento de proteco do comprador de boa f no consiste, apenas, em

meios processuais de defesa, como a recusa de legitimidade ao vendedor para
invocar a nulidade e a possibilidade de o comprador de boa f opor uma
excepo, contra o vendedor a inoponibilidade da nulidade. defesa processual
corresponde o reconhecimento legal de um direito relativo do comprador contra
o vendedor, de acordo com o processo de substancializao das figuras
meramente processuais. 60
Portanto, na sua opinio, a inoponibilidade da nulidade, entre as partes, no tem apenas um

significado processual, mas tambm um significado material. Traduz-se no reconhecimento,
por fora da lei, de um direito legal relativo, ao adquirente de boa f, na medida em que, entre
as partes, tudo se passa como se o negcio tivesse sido validamente celebrado. 61
Por fim, segundo esta Autora, o adquirente de boa f titular de um direito relativo que se
apresenta como uma figura prxima do direito de crdito, na medida em que consiste no
poder de oposio, perante a invocao da nulidade do negcio, pelo alienante, e no poder de
exigir, a este, a entrega da coisa, o cumprimento da obrigao de convalidao do contrato ou
uma indemnizao para a hiptese de incumprimento 62- 63.
No subscrevemos a tese de CLARA SOTTOMAYOR, pois, na nossa perspectiva, de acordo com

as normas legais e com o resultado da sua correcta interpretao, a venda de coisa alheia
nula: totalmente nula, no apenas parcialmente nula.
De facto, consideramos que os argumentos avanados por CLARA SOTTOMAYOR, em defesa da

tese da nulidade parcial, no procedem.
59
p. 858-859.
60
p. 858.
61
p. 864.
62
p. 864.
63
A posio jurdica do adquirente de boa f, porque cede perante a reivindicao do verdadeiro
proprietrio, , contudo, muito frgil. A inoponibilidade relativa de pouco servir a este adquirente, se no
representar uma fase de um processo aquisitivo que lhe conceder um direito absoluto. Este direito relativo
converte-se em direito absoluto por efeito da prioridade do registo. (MARIA CLARA SOTTOMAYOR,
Invalidade e Registo A Proteco do Terceiro Adquirente de Boa F, ob. cit., p. 865).
242
DIREITO REGISTAL
Concretizando:
A) No concordamos com a doutrina que afirma que antes do registo os direitos reais apenas
produzem efeitos inter partes e s depois passam a ser eficazes erga omnes. De facto, segundo
o nosso entendimento, os direitos reais so sempre eficazes erga omnes, no existem direitos
reais apenas eficazes inter partes; o registo, entre ns, limita-se a consolidar a eficcia erga
omnes, e, quando o mesmo no lavrado, se o direito do terceiro registal prevalece, tal no
constitui qualquer excepo eficcia, preferncia e sequela do direito real primeiramente
constitudo, mas no registado, pela simples razo de que, nesse caso, em benefcio do
terceiro registal, tal direito real deixa de existir ou sofre uma contraco.
Porque assim , naturalmente, consideramos que a referida doutrina no pode dar um

qualquer suporte tese de que a venda de coisa alheia apenas parcialmente nula.
B) Afirmar que a venda de coisa alheia parcialmente nula, segundo o nosso entendimento,
contra legem.
A venda civil de coisa alheia totalmente nula, porque tal resultou de uma clara opo do
legislador portugus aquando da redaco do actual Cdigo Civil 64.
Nem se diga, como CLARA SOTTOMAYOR que:
A distino entre o regime da nulidade e o regime que resultaria da validade do

negcio jurdico no muito grande, como demonstra o regime da venda
comercial de coisa alheia, vlida, segundo o art. 467. do Cdigo Comercial, por
razes de celeridade do trfico jurdico.
Uma vez que:
No caso da venda de bens alheios, a lei parte do princpio da nulidade, mas a

nulidade atenuada pela possibilidade de convalidao e pelo regime da
inoponibilidade entre as partes, produzindo o contrato nulo alguns efeitos
jurdico-negociais (). Na venda comercial, apesar da regra da validade, o
vendedor assume tambm a obrigao de adquirir a propriedade da coisa
vendida. Na falta de cumprimento desta obrigao, o negcio no produz efeitos:
estamos perante uma violao do contrato e o vendedor tem o dever de
indemnizao dos prejuzos causados ao comprador, sendo o seu montante
calculado de acordo com os mesmos critrios. 65.
64
p. 865.
Vide, ainda, PAULO MOTA PINTO, Interesse Contratual Negativo e Interesse Contratual Positivo, vol. II,
Coimbra, Coimbra Editora, 2008, p. 1210 e ss..
65
cit., p. 862.
243
DIREITO REGISTAL
Efectivamente, tal argumento no procede, desde logo, por um lado, porque esquece a
circunstncia de o vendedor s estar obrigado a adquirir a coisa vendida, nos termos do art.
897., n. 1, do Cdigo Civil, para assim convalidar a venda, quando o comprador esteja de boa
f, o que, como se sabe, no ocorre na compra e venda comercial de coisa alheia.
E, por outro, porque no d qualquer relevncia ao facto de o legislador reconhecer

legitimidade para arguir a nulidade: ao vendedor de boa f em face do comprador de m f; ao
comprador que no tenha actuado com dolo , perante o vendedor independentemente
da boa ou m f deste 66; a qualquer eventual terceiro, com interesse legtimo.
Segundo o nosso entendimento, podendo a nulidade ser arguida por uma das partes 67, ou por
um terceiro com legtimo interesse, no se pode afirmar que a ininvocabilidade da nulidade
pelo alienante perante o comprador de boa f implique a validade, mesmo que parcial, da
venda.
Nem se argumente que tambm na venda civil de coisa relativamente futura o negcio apenas
produz ab initio efeitos obrigacionais, s produzindo efeitos reais quando a coisa adquirida
pelo alienante e nunca os produzindo se a referida aquisio no chegar a ocorrer, uma vez
que, nessa hiptese, o legislador admitiu a validade da venda, precisamente, por em causa
estar uma coisa futura. Ou seja, a venda de coisa relativamente futura s vlida porque a
coisa j existe e, apesar de ainda no estar em poder do disponente no momento da
declarao negocial, este j ter uma legtima expectativa de vir a adquiri-la e o contrato ser
realizado na perspectiva ou suposio (de ambas as partes) de que ela vir a entrar no
patrimnio do alienante. Ao invs, o legislador determinou a nulidade da venda civil de coisa
alheia, porque o disponente no tem a legtima expectativa de vir a adquiri-la e o contrato no
realizado na perspectiva ou suposio (de ambas as partes) de que ela vir a entrar no
patrimnio do alienante (cfr. art. 893. do Cdigo Civil, nos termos do qual, a venda de bens
alheios fica, porm, sujeita ao regime da venda de bens futuros, se as partes os considerarem
nesta qualidade).
Sublinhe-se, ainda, que admitir que a venda de coisa alheia apenas parcialmente
nula, porque atinge apenas os seus efeitos reais, implica admitir como que uma reduo do
negcio jurdico 68.
No podemos aceitar tal soluo, uma vez que, como se sabe, quando um contrato padece de
nulidade parcial pode ser objecto de reduo, salvo quando se mostre que este no teria sido
concludo sem a parte viciada. Acresce que a reduo s pode ocorrer se a parte s do
66
Saliente-se que quanto ao comprador, para que ele perca o direito de opor a nulidade ao vendedor (),
no basta que conhea a verdadeira titularidade da coisa. necessrio ainda que ele tenha induzido o
alienante em erro ou que, apercebendo-se do erro, o tenha dissimulado, para manter o vendedor na sua falsa
convico. (Cfr. PIRES DE LIMA/ANTUNES VARELA, Cdigo Civil anotado, vol. II, 5. ed., Coimbra, Coimbra
Editora, 1997, p. 185).
67
Por isso, quando em causa est uma venda civil de coisa alheia, no se pode afirmar, como o faz a Autora,
que inter partes tudo se passa como se o negcio tivesse sido validamente celebrado.
68
Que, acrescente-se, no acautela sequer o interesse das partes que demonstrem que o contrato no teria
sido concludo sem a parte viciada.
244
DIREITO REGISTAL
negcio assegurar a realizao da inteno prtica que determinou as partes sua celebrao.
Ou, por outras palavras, a reduo h-de permitir a subsistncia do negcio, assegurar a
manuteno do seu contedo (embora reduzido), nunca podendo, consequentemente,
conduzir descaracterizao do tipo contratual. Ora, o efeito real da compra e venda no
resulta de uma parte autonomizvel do contrato que possa ser eliminada mantendo-se a parte
restante (a referente aos efeitos obrigacionais), tal como se o efeito real fosse estabelecido
numa clusula autonomizvel do negcio.
Na nossa perspectiva, o contrato de compra e venda uno, simultaneamente obrigacional e

dispositivo, e, por isso, a invalidade decorrente do facto de a coisa ser alheia no pode afectar
apenas os efeitos reais, no podendo, por isso, ser havida como meramente parcial.
Em resumo, no se pode admitir tal espcie de reduo, uma vez que a mesma conduziria a
que se aceitasse que o negcio perdesse o seu elemento mais essencial o efeito real ,
envolvendo, assim, na nossa perspectiva, o desaparecimento do contrato de compra e
venda.
Acrescente-se, ainda, que tal reduo tambm no seria compatvel com a previso legal de
convalidao do negcio. De facto, como que o contrato poderia ser parcialmente vlido,
porque objecto de reduo da parte viciada , ou seja, da parte que visava produzir efeitos
reais , mas, depois, ser convalidado e ressurgir como contrato de compra e venda, caso fosse
eliminado o vcio que afectava a referida parte real previamente excluda?
Saliente-se, por fim, que na vigncia do Cdigo de Seabra a doutrina que se recusava a admitir
a nulidade da venda de coisa alheia nunca afirmou a sua validade parcial, de facto, como j
referimos, ou defendia que em causa estava um contrato vlido mas resolvel, ou um contrato
que padecia de nulidade relativa que correspondia actual anulabilidade, no a nulidade
parcial.
C) Segundo CLARA SOTTOMAYOR, como referimos, o contrato de compra e venda de coisa

alheia faz surgir, por si s, na esfera jurdica do alienante, a obrigao de convalidar o contrato
ou de adquirir o direito ou a coisa e a obrigao de proceder respectiva entrega, e, na esfera
jurdica do adquirente, a obrigao de efectuar o pagamento. Mais, segundo esta Autora, o
contrato, parcialmente nulo, susceptvel de execuo voluntria ou coerciva, por iniciativa do
comprador de boa f, desde que o verdadeiro proprietrio no reivindique a coisa.
Ns, ao invs, consideramos que o reconhecimento de efeitos obrigacionais venda civil de

coisa alheia contraria a finalidade da norma que consagra a nulidade e o regime previsto na lei.
Vejamos com mais pormenor.
1) Quanto obrigao que impende sobre o vendedor quando o comprador esteja de boa f
de adquirir o direito vendido para, assim, sanar a nulidade da venda, ou convalidar o negcio
(cfr. art. 897., n. 1, do Cdigo Civil), no um efeito essencial do contrato de compra e
venda civil de coisa alheia, , isso sim, uma consequncia do vcio do contrato e tem por fonte
245
DIREITO REGISTAL
prpria e directa a lei. Tanto assim que o incumprimento da obrigao de sanar a nulidade da
venda imposta pelo art. 897. do Cdigo Civil d origem a uma obrigao de indemnizao
diversa daquela que resulta do facto de ter sido celebrado um contrato nulo.
Acresce que, de acordo com o art. 903. do Cdigo Civil, o art. 889. do mesmo diploma legal
pode ser derrogado, mediante conveno das partes inserta no prprio contrato de compra e
venda, desde que o vendedor no actue com dolo, consequentemente, pode no existir a
obrigao de convalidao do contrato nulo, no obstante o comprador estar de boa f 69.
Assim sendo, admitir que a venda de coisa alheia apenas parcialmente nula, mesmo quando
tenha sido derrogada a obrigao de convalidao, reconhecer a existncia de um contrato
de compra e venda quando certo que este nunca vir a produzir efeitos reais. Ora, na nossa
perspectiva, tal inadmissvel, uma vez que, quando ab initio, no momento da celebrao do
contrato, j est definitiva e irremediavelmente posta em causa a produo dos efeitos reais
no obstante o comprador o ignorar , no vemos como se possa afirmar que em causa ainda
est um contrato de compra e venda vlido, mesmo que s parcialmente.
2) No que diz respeito obrigao de entrega da coisa, na nossa perspectiva, ela no existe na
esfera jurdica do vendedor em virtude da celebrao do contrato de compra e venda de coisa
alheia, apenas passando a existir quando ocorre a convalidao do mesmo convalidao esta
que depende sempre da colaborao do verdadeiro proprietrio e que apenas opera, quando
opera, ex nunc. 70
Portanto, sendo a coisa alheia, enquanto assim permanecer, no h obrigao de entrega.
69
Nos termos da lei, a aquisio no pode j conduzir convalidao (cfr. art. 896. do Cdigo Civil), nas
seguintes hipteses:
Pedido judicial de declarao da nulidade do contrato, formulado por um dos contraentes contra o outro;
Restituio do preo ou pagamento da indemnizao, no todo ou em parte, com aceitao do credor;
Transaco entre os contraentes, na qual se reconhea a nulidade do contrato;
Declarao escrita, feita por um dos estipulantes ao outro, de que no quer que o contrato deixe de ser
declarado nulo.
Hipteses estas que se traduzem num impedimento convalidao porque, de forma expressa ou implcita,
uma das partes (ou ambas) j, previamente, manifestou a vontade de radicar ou consolidar a nulidade do
contrato. (Vide RAL VENTURA, O contrato de compra e venda no Cdigo Civil. Venda de bens alheios
Venda com expedio, Revista da Ordem dos Advogados, 1980, p. 315).
Refira-se, por fim, que o n. 2 do artigo em apreo, tendo em conta o estatudo no art. 892, prescreve que
os dois primeiros casos apresentados no assumem relevncia se forem praticados pela parte que no pode
invocar a nulidade.
70
Segundo o nosso entendimento, aps a convalidao, a aquisio da coisa ou do direito apenas produz
efeitos ex nunc. A este propsito cumpre ainda lembrar que considerar o adquirente de coisa alheia, aps a
convalidao do negcio, como o verdadeiro titular do direito desde a data da celebrao da compra e venda,
alm do mais, implica: reconhecer-lhe legitimidade para intentar aco tendente reparao dos danos
causados por um terceiro entre a data da compra e venda e a data da convalidao; imputar-lhe, em
princpio, a responsabilidade pelos danos causados pela runa do edifcio ou de outra obra (cfr., por exemplo,
o art. 492. do Cdigo Civil); atribuir quele, e no ao at ali proprietrio da coisa, o direito de fruio entre a
data da celebrao do contrato de compra e venda de coisa alheia e a sua convalidao no obstante, como
evidente, o at ali proprietrio da coisa sempre ter a possibilidade de, ao abrigo do 1270., n. 1, do Cdigo
Civil, fazer seus os frutos percebidos enquanto possuidor de boa f.
246
DIREITO REGISTAL
Na verdade, o legislador no impe a obrigao de entrega, mas sim a de convalidao; s

depois de esta estar cumprida surge a obrigao de entrega.
Nem podia ser de outra forma!
De facto, como que o legislador poderia impor uma obrigao de entrega de uma coisa
alheia?
Por que razo a entrega da coisa poderia ocorrer voluntria e at coercivamente,

independentemente da vontade do verdadeiro proprietrio enquanto este no reivindicasse a
coisa, quando se sabe que a aco de reivindicao imprescritvel?
Como que o Tribunal poderia condenar o vendedor a entregar a coisa pertencente a outrem,
o mesmo dizer, a realizar um acto legalmente impossvel?
3) Por fim, entendemos que no existe qualquer obrigao, a cargo do comprador, de efectuar
o pagamento, uma vez que a propriedade ainda no lhe foi transmitida (porque no pertencia
e ainda no pertence ao vendedor) e no existe qualquer expectativa de que o venha a ser,
uma vez que a obrigao de convalidao do contrato no pode ser cumprida contra a vontade
e sem a colaborao do verdadeiro proprietrio.
Ou seja, no nosso ponto de vista, a obrigao de pagamento apenas surge, tal como a
obrigao de entrega, se ocorrer a convalidao do contrato.
Efectivamente, a que propsito imporia o legislador tal obrigao ao comprador, mesmo que
de boa f, fazendo-o correr o risco, no s de nunca vir a adquirir a coisa, mas, ainda, de no
conseguir reaver o dinheiro entregue a ttulo de pagamento?
Mais, sendo certo, na nossa perspectiva, que o vendedor no pode, legitimamente, efectuar a
entrega da coisa, porque esta no lhe pertence, que sentido faria impor ao comprador a
obrigao de efectuar o pagamento, quando a lei consagra a exceptio non adimplenti
contractus (cfr. 428.)?
Por ltimo, refira-se que a prpria lei reconhece indirectamente a inexistncia da obrigao de
efectuar o pagamento antes da convalidao do contrato, ao estatuir que, caso tenha havido
pagamento, o comprador de boa f pode exigir a restituio e ainda tem direito a ser
indemnizado (cfr. art. 894.) 71.
D) Segundo CLARA SOTTOMAYOR, o adquirente de boa f titular de um direito relativo, em

virtude, precisamente, da sua boa f. Direito relativo que, afirma, se apresenta como:
71
No entanto, evidente que os princpios gerais, expressos no art. 289., sobre os efeitos da nulidade, so,
em certa medida, afastados pelo art. 894. quando o comprador tenha agido de m f, isto , com
conhecimento de que a coisa era alheia, uma vez que, nesse caso, no pode, por argumento a contrario, pedir
a restituio integral do preo, tendo apenas o direito de pedir, com base nos arts. 473. e seguintes, aquilo
com que o vendedor se locupletou.
247
DIREITO REGISTAL
[U]ma figura prxima do direito de crdito, na medida em que consiste no poder

de oposio, perante a invocao da nulidade do negcio, pelo alienante, e no
poder de exigir, a este, a entrega da coisa, o cumprimento da obrigao de
convalidao do contrato ou uma indemnizao para a hiptese de
incumprimento.
No podemos concordar.
Primeiro, porque no reconhecemos ao poder de oposio, perante a invocao da nulidade,

a natureza de um direito relativo prximo do direito de crdito.
Explicitando.
Na nossa perspectiva, a lei limita-se a no reconhecer legitimidade ao vendedor para invocar

procedentemente a nulidade, protegendo, deste modo, o comprador de boa f. A lei no
impe ao vendedor qualquer dever jurdico de no invocar a nulidade. Se tal dever existisse, o
vendedor poderia viol-lo e, portanto, obter a declarao de nulidade. Ora, tal no ocorre!
Assim, porque no existe um dever jurdico a cargo do vendedor de no invocar a nulidade,

tambm o comprador de boa f no titular de qualquer direito correspectivo.
Inexiste, portanto, qualquer relao jurdica, prxima de uma relao creditcia, por fora da
qual ao comprador seja atribudo o poder de exigir que o vendedor no invoque a nulidade do
negcio.
Na verdade, caso o vendedor venha a arguir, ilegitimamente, a nulidade, entendemos que o

comprador de boa f apenas tem a possibilidade de invocar uma excepo peremptria. No
mais!
Em resumo, o legislador ao no atribuir legitimidade ao vendedor para invocar a nulidade,

perante o comprador de boa f, no pretendeu estabelecer entre eles qualquer relao
intersubjectiva.
Segundo, porque, como acabmos de referir, antes da convalidao, o vendedor no est

obrigado a entregar a coisa alheia ou, noutra perspectiva, o comprador de boa f no titular
do direito entrega da coisa. O mesmo dizer que, o direito entrega da coisa s surge na
esfera jurdica do comprador quando este j proprietrio dela, porque o negcio j deixou de
ser invlido e j ocorreu a transmisso do direito real, ou seja, num momento em que a
nulidade j no pode ser arguida por quem quer que seja.
Em resumo, o perodo de tempo durante o qual o vendedor no pode arguir a nulidade da

venda, no coincide nunca com aquele durante o qual o comprador tem direito a que lhe seja
entregue a coisa. Assim, na esfera jurdica do comprador nunca coexistem o poder de se opor
invocao da nulidade por parte do comprador e o direito entrega da coisa.
248
DIREITO REGISTAL
Terceiro, porque, no obstante impender sobre o vendedor, perante o comprador de boa f,

a obrigao de convalidar o negcio nulo obrigao esta que, como j diversas vezes
referimos, na nossa opinio, tem por fonte prpria e directa apenas a lei -, o seu cumprimento
depende da colaborao do verdadeiro proprietrio. Consequentemente, apesar de o
comprador de boa f ter direito a ver convalidado o contrato, no pode exigir o seu
cumprimento coactivo. De facto, se o proprietrio se recusar a alienar o bem ao vendedor,
nada mais restar ao comprador de boa f do que o direito a ser indemnizado pelo
incumprimento da obrigao de convalidao.
Quarto, porque, como j o dissemos, o direito a ser indemnizado pela no convalidao do

contrato no decorre do facto de ter sido celebrado um contrato nulo cuja nulidade no
pode ser invocada pelo vendedor , ou de forma mais abreviada, no um efeito do contrato,
, isso sim, uma consequncia decorrente do no cumprimento da obrigao de convalidao
imposta por lei.
Em face do exposto, podemos concluir que do contrato de compra e venda de coisa alheia, em
si e por si, apenas decorre para o comprador o poder de se opor, atravs de uma excepo
peremptria, arguio da nulidade por parte do vendedor e o direito a ser indemnizado pela
celebrao de um contrato nulo.
De facto, a lei que a fonte do direito convalidao do contrato, bem como, do direito a
ser ressarcido pelos danos decorrentes do no cumprimento da obrigao de convalidao e o
direito de entrega da coisa decorre da convalidao do contrato. Acresce que, destes trs
direitos, apenas o de receber uma indemnizao pelo incumprimento da obrigao de
convalidao apresenta alguma certeza de vir a ser satisfeito. E, ainda assim, tal certeza pode
no corresponder, na prtica, ao efectivo ressarcimento, uma vez que o vendedor pode ser
insolvente 72.
E) Quinto, no nosso ordenamento jurdico so muito frequentes os desvios ao regime

estatudo nos arts. 286. a 294., sendo comuns, portanto, as nulidades e anulabilidades
atpicas. De tal forma que RUI DE ALARCO afirma que perfeitamente se concebem, tanto de
iure condendo como de iure condito (), pelo menos, nulidades sanveis e anulabilidades
insanveis, bem como anulabilidades absolutas 73.
72
Recordamos, ainda, que, de acordo com o art. 903. do Cdigo Civil, o art. 889. e o art. 900. (do mesmo
diploma legal) podem ser derrogados, mediante conveno das partes, desde que o vendedor no actue com
dolo. Consequentemente, no obstante o comprador estar de boa f pode nem sequer ter o direito
convalidao do contrato nulo e, consequentemente, o direito a ser indemnizado em caso de no
convalidao do contrato, bem como, no obstante poder ser titular do direito convalidao do contrato,
no ter o direito a ser indemnizado em caso de no convalidao.
Saliente-se, por fim, que as convenes previstas nos nos. 1. e 2. do art. 903. do Cdigo Civil supem que
os contraentes previram a possibilidade de a venda ser nula por a coisa vendida no pertencer ao
vendedor e, por isso, estabeleceram um regime diferente do resultante da lei, mas no implicam, como
evidente, a m f ou o dolo dos contraentes. De facto, o legislador, ao admitir a derrogao do regime legal
da compra e venda de coisa alheia, partiu do pressuposto de que a simples previso de que a venda pode ser
nula no destri a boa f dos contraentes, uma vez que todos os preceitos que podem ser derrogados
supem a boa f de um dos estipulantes.
73
RUI DE ALARCO, Sobre a invalidade do negcio jurdico, in Estudos em Homenagem ao Prof. Doutor J. J.
Teixeira Ribeiro, III, Boletim da Faculdade de Direito, Coimbra, p. 620.
249
DIREITO REGISTAL
Por isso, reafirmamos, consideramos que a venda de coisa alheia, no obstante estar sujeita a
um regime atpico, totalmente nula.
II - Segundo CLARA SOTTOMAYOR o terceiro de boa f adquire com eficcia ex tunc.

Ao invs, na nossa perspectiva, como melhor explicaremos, o direito apenas adquirido
quando se encontram verificados os dois requisitos: o registo e o decurso do prazo sobre a
data da celebrao do contrato originariamente invlido, sem que seja proposta e registada a
aco de invalidade do negcio originariamente nulo ou anulvel. E, uma vez ocorrida a
aquisio a favor do terceiro, entendemos que a mesma produz efeitos ex nunc e no ex tunc.
C) A doutrina da facti-species complexa de produo sucessiva.
OLIVEIRA ASCENSO 74 e CARVALHO FERNANDES 75 tendo em conta, por um lado, que o

negcio jurdico nulo e, por isso, na sua perspectiva completamente inidneo para produzir
os efeitos previstos na lei para o negcio vlido e, por outro, que o registo no gera a
sanao da sua invalidade, consideram que a aquisio do terceiro no ocorre em virtude da
celebrao do negcio jurdico, assumindo este apenas relevncia enquanto um dos
elementos de um facto complexo produtor de efeitos jurdicos, do qual o registo tambm um
dos elementos imprescindveis.
De facto, segundo estes Autores, em virtude da tutela concedida pelo art. 291. do Cdigo
Civil, o terceiro adquire derivadamente o direito e tal aquisio consubstancia um caso de
publicidade atributiva, ou aquisitiva, resultante de uma facti-species complexa de produo
sucessiva 76.
74
Cfr. OLIVEIRA ASCENSO, Direito Civil, Reais, ob. cit., p. 372 e ss..
75
Cfr. CARVALHO FERNANDES, Lies de Direitos Reais, ob. cit., p. 144; CARVALHO FERNANDES, Teoria Geral
do Direito Civil II, Fontes, Contedo e Garantia da Relao Jurdica, 4. ed., rev. e act., Lisboa, Universidade
Catlica Editora, 2007, p. 505.
Na esteira de CARVALHO FERNANDES, vide ANA MARIA TAVEIRA DA FONSECA, Publicidade espontnea e
publicidade provocada de direitos reais sobre imveis, , Cadernos de Direito Privado, n. 20, p. 24 e ss..
76
Em Itlia, a doutrina maioritria perante o art. 2652, n. 6 do Cdigo Civil tambm defende que um
terceiro cujo facto aquisitivo tem por objecto um bem imvel ou um mvel sujeito a registo pode ser tutelado
em face de vcios que afectam o facto jurdico aquisitivo do seu dante causa, porque o legislador admitiu a
interrupo do nexo de dependncia entre a sua posio (do terceiro avente causa) e a do seu dante causa,
desde que se verifiquem, cumulativamente, um conjunto de requisitos que conduzam aquisio do direito
por parte do terceiro, atravs de uma facti-species aquisitiva complexa e de formao sucessiva.
A facti-species aquisitiva complexa de formao sucessiva, em Itlia, de acordo com estatudo no art. 2652, n.
6, constituda por: um negcio invlido (o negcio viciado de nulidade ou de anulabilidade), a boa f do
terceiro ( irrelevante o facto do seu dante causa ter adquirido de boa ou m f); o registo da aquisio do
terceiro; a transcrio do facto jurdico aquisitivo impugnado que pode ocorrer aps a celebrao do
negcio consequencialmente invlido; a no propositura da aco de invalidade durante um lapso de tempo
sobre a data do registo do facto jurdico impugnado.
Refira-se, ainda, que a doutrina, em regra, considera que os elementos da facti-species complexa e de
formao sucessiva concorrem todos com o mesmo valor para o efeito aquisitivo.
Por fim, a doutrina italiana maioritria defende que em causa est uma aquisio derivada a non domino. (Por
todos, vide: ARGIROFFI, Ripetizione di Cosa Determinate e Acquisto a Domino della Propriet, Milano, Giuffr,
1980, p. 132-133 e 137; BIANCA, Diritto Civile, 3, Il Contratto, 2 edizione, Milano, Giuffr, 2000, p. 589;
BIGLIAZZI GERI/BRECCIA/BUSNELLI/NATOLI, Il Sistema Giuridico Italiano, Diritto Civile, I, 2, Fatti e Atti
Giuridici, Torino, UTET, 1992, p. 838, nota 57; CAPRIOLI, La Conferma delle Disposizioni Testamentarie e delle
Donazioni Nulle, Milano, Edizioni Scientifiche Italiane, 1985, p.103; LUIGI MENGONI, Gli Acquisti A Non
Domino, , Milano, Giuffr, 1975, p. 304; idem, Natura giuridica degli acquisti a non domino, Rivista
250
DIREITO REGISTAL
Por isso, naturalmente, consideram que o terceiro apenas no afectado pela eficcia
retroactiva da nulidade ou da anulao e, por isso, adquire o direito, caso se verifiquem,
cumulativamente, todos os elementos da referida facti-species complexa.
Acresce que, segundo estes Autores, a facti-species complexa de produo sucessiva supe a
verificao dos seguintes elementos 77:
Ser terceiro perante o negcio originariamente invlido;
Ser titular de um direito real;
Ter adquirido esse direito de boa f;
Ter adquirido esse direito a ttulo oneroso;
Ser o objecto do direito coisa sujeita a registo;
Ser o registo da aquisio anterior ao registo da aco ou do acordo sobre a invalidade

do negcio;
Verificar-se a propositura e o registo da aco de invalidade decorridos mais de trs anos sobre
a data da celebrao do negcio originariamente invlido 78.
Nesta ptica, se bem interpretamos o afirmado pelos Autores, o terceiro de boa f no

adquire o direito na data do registo. Ou seja, o decurso do prazo de trs anos, sem que seja
proposta e registada a aco tendente invalidade, no apenas o pressuposto para que o
direito, previamente adquirido, se consolide na esfera jurdica do terceiro. Ao invs, um
dos requisitos para que a aquisio ocorra. Portanto, mesmo que se verifiquem os restantes
requisitos, no se pode afirmar que o terceiro adquire o direito real antes do decurso do prazo,
previsto por lei, aps a concluso do negcio originariamente invlido 79.
Trimestrale di Diritto e Procedura Civile, 1963, p. 154; TRIOLA, Della Tutela Dei Diritti La Trascrizione,
Enciclopedia Del Diritto, XLIV, Milano, Giuffr, 1992, p. 202).
77
Como j referimos, segundo OLIVEIRA ASCENSO, alm dos requisitos que passaremos a enunciar, o
terceiro apenas beneficia da tutela do art. 291. do Cdigo Civil se adquirir do titular registal inscrito.
78
OLIVEIRA ASCENSO, Direito Civil, Reais, ob. cit., p. 369-370; CARVALHO FERNANDES, Teoria Geral do
Direito Civil II, Fontes, Contedo e Garantia da Relao Jurdica, 4. ed., rev. e act., Lisboa, Universidade
Catlica Editora, 2007, p. 505 e Lies de Direitos Reais, p. 151.
79
OLIVEIRA ASCENSO, a este propsito afirma:
[O]s direitos de terceiro no so todavia reconhecidos se a aco foi proposta e registada dentro dos trs anos
posteriores concluso do negcio.
A aco que se refere a aco de anulao ou declarao de nulidade do acto de que deriva o
direito do disponente. Desde que ela seja intentada dentro de trs anos, a nulidade ou anulao do 1.
negcio traz a invalidade sequencial do 2., embora este tenha sido registado antes da interposio da aco de
nulidade ou anulao.
uma cautela curiosa da nossa lei. Protege o adquirente de boa f, mas tambm alberga dvidas quanto real boa
f desse adquirente. Por isso f-lo passar um purgatrio de trs anos, aps a subaquisio. Se for entretanto
intentada aco de nulidade ou anulao, d-se prevalncia titularidade substantiva. Se no for, a necessidade
de levar a um assentamento da situao permite o efeito aquisitivo do registo.
251
DIREITO REGISTAL
D) Posio adoptada
Tal como OLIVEIRA ASCENSO e CARVALHO FERNANDES, consideramos que o art. 291.
consagra um facto aquisitivo complexo de formao sucessiva; por isso, como j afirmmos,
segundo o nosso entendimento, a aquisio do terceiro de boa f no ocorre no momento em
que obtm o registo do respectivo facto aquisitivo.
Na nossa perspectiva, o decurso do prazo, sobre a data da concluso do negcio

originariamente invlido sem que seja proposta e registada a respectiva aco de invalidade
no se limita a consolidar, na esfera jurdica do terceiro, o direito que este j previamente
adquiriu quando obteve o registo do respectivo facto aquisitivo. , isso sim, um elemento
imprescindvel do facto aquisitivo complexo de formao sucessiva 80.
Por isso afirmmos que, estando verificados os restantes requisitos legais, o terceiro s
adquire o direito quando obtenha o registo (definitivo e vlido 81) e decorra, ou j tenha
decorrido, o prazo sobre a data da celebrao do contrato originariamente invlido sem que
seja, ou j tenha sido, proposta e registada a respectiva aco de invalidade 82- 83.
Fundamentamos a nossa posio, por um lado, nos trabalhos preparatrios do art. 291., uma
vez que RUI DE ALARCO afirmou, de forma expressa, que a exigncia do registo a favor do
terceiro de boa f se inspirava na soluo italiana e visava incentivar a obteno da inscrio
registal. Por outro, na letra da lei. E, por fim, no facto de o nosso sistema registal no assegurar
ao pretenso adquirente que o facto aquisitivo do seu dante causa vlido, justificando-se, por
(Cfr. OLIVEIRA ASCENSO, Direito Civil, Reais, ob. cit., p. 369; idem, A desconformidade do registo predial com
a realidade e o efeito atributivo, loc. cit., p. 16).
Tambm CARVALHO FERNANDES parece considerar que o decurso do prazo imposto por lei, sem que seja
proposta e registada a aco tendendente invalidade do negcio um requisito essencial para a aquisio do
terceiro e no apenas o pressuposto para que o direito, previamente adquirido, se consolide na esfera
jurdica do terceiro, nomeadamente, porque, quando distingue o campo de aplicao do art. 291. do Cdigo
Civil e do n. 2 do art. 17. do Cd. Reg. Pred., afirma:
No exigindo o art. 291. a existncia do registo a favor de E, para se tutelar F, j se pode compreender o facto
de merecer menos considerao a confiana por este depositada na bondade da sua aquisio; dai o maior rigor
do regime para tutela de F, traduzido no j enunciado requisito temporal. (Cfr. CARVALHO FERNANDES,
Lies de Direitos Reais, ob. cit., p. 152).
80
Neste sentido, vide ORLANDO DE CARVALHO, Teoria Geral do Direito Civil: Sumrios Desenvolvidos, ob. cit.
p. 146. De facto, a posio assumida por este Autor resulta, claramente, do segundo exemplo apresentado,
atravs de esquema, a propsito da aplicao exclusiva do art. 291., onde afirma: aquisio em 1985 (o acto
nulo BC: 1982 + 3).
No mesmo sentido se pronuncia PINTO MONTEIRO no seu ensino oral.
81
Cfr. nota 21.
82
Prazo esse que, como j se referiu, sempre de trs anos sobre a data da concluso de um negcio nulo,
mas que pode ser igual ou inferior a trs anos se em causa estiver um negcio originariamente anulvel, uma
vez que o prazo para arguir a anulabilidade comea a correr a partir do momento em que o contrato se
encontra cumprido e aps a cessao do vicio (cfr. art. 287. do Cdigo Civil).
83
Sublinhe-se que o legislador, quando se refere ao decurso do prazo para arguir a nulidade ou a anulabilidade
como requisito para que o terceiro beneficie da tutela do art. 291., est, obviamente, a referir-se hiptese de
a aco no ser intentada por qualquer legitimado e no apenas pelo verdadeiro titular do direito.
Se assim no fosse, a tutela prevista no art. 291. poderia ver-se esvaziada. De facto, bastaria que o sujeito
passivo do acto originariamente nulo, aps o registo a favor do terceiro e do decurso dos trs anos sobre a
concluso do negcio, conseguisse alienar validamente o bem a um terceiro o que, naturalmente, suporia, em
princpio, a violao do princpio da legitimao registal.
252
DIREITO REGISTAL
isso, que o legislador no art. 291. do Cdigo Civil seja mais exigente do que no art. 5. do Cd.
Reg. Pred., no permitindo que o terceiro adquira o direito logo que obtenha o registo do
respectivo facto aquisitivo.
Efectivamente, o nosso sistema registal limita-se a garantir ao pretenso adquirente que, caso o
direito tenha existido na esfera jurdica do seu dante causa, este ainda o conserva, com o
mesmo contedo e amplitude 84. Prova do acabado de afirmar o facto de o terceiro no estar
garantido contra a inexistncia do facto aquisitivo do pretenso dante causa, mas apenas
perante a nulidade ou anulao do respectivo facto jurdico 85.
Portanto e em resumo, no concebemos que o legislador tenha tutelado o terceiro de boa f e

adquirente a ttulo oneroso, afastado a regra da retroactividade da invalidade consagrada no
art. 289., concedendo-lhe o direito logo que obtenha a respectiva inscrio registal, mas que
tenha sujeitado a aquisio de tal direito condio resolutiva de vir a ser proposta, no prazo
legal, a aco de invalidade do negcio originariamente nulo ou anulvel.
No entanto, como evidente, numa situao concreta, o terceiro pode adquirir o direito
data da feitura do registo do respectivo facto aquisitivo; para que tal ocorra basta que em
causa esteja, um negcio originariamente nulo por exemplo, porque absolutamente
simulado ou contrrio aos bons costumes concludo h mais de trs anos.
Sendo certo, na nossa perspectiva, que o art. 291. consagra um facto aquisitivo complexo de
formao sucessiva, concordamos com a maioria da doutrina nacional quando afirma que em
causa est uma excepo ao princpio nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse
habet e, portanto, no uma forma de aquisio originria, mas sim uma forma de aquisio
derivada a non domino 86.
Defendemos esta posio no obstante a aquisio ocorrer sem a colaborao do titular

afectado e o direito adquirido no se fundar ou filiar em qualquer direito anteriormente
existente na esfera jurdica do disponente , por um lado, porque o negcio celebrado pelo
terceiro adquirente de boa f, apesar de nulo, porque a non domino, constitui um requisito
essencial para a aquisio do direito, na medida em que so os seus termos que determinam o
contedo e a amplitude do direito adquirido pelo segundo adquirente.
Por outro lado, porque se o negcio em que interveio o adquirente de boa f padecer de
algum vcio prprio, ou no consequencial, que gere a sua inexistncia ou invalidade, o
verdadeiro titular do direito, naturalmente, intentar a correspondente aco judicial, para,
assim, demonstrar que o terceiro de boa f, afinal, no um terceiro para efeitos do art. 291.
84
No mesmo sentido, vide: VAZ SERRA, Anotao ao acrdo do Supremo Tribunal de Justia, de 12 de Julho
de 1963, Revista de Legislao e de Jurisprudncia, ano 97., p. 57; idem, Anotao ao acrdo do Supremo
Tribunal de Justia, de 11 de Fevereiro de 1969, Revista de Legislao e de Jurisprudncia, ano 101., p. 165.
85
Como j referimos, segundo MARIA CLARA SOTTOMAYOR, Invalidade e Registo A Proteco do Terceiro
Adquirente de Boa F, ob. cit., p. 691 e concluso 47 a frmula legal declarao de nulidade ou anulao,
utilizada no n. 1 do art. 291., abrange a nulidade agravada, no caso de coaco fsica e da declarao no
sria.
86
Por todos, vide: MANUEL DE ANDRADE, Teoria Geral da Relao Jurdica, vol. II, Facto Jurdico em Especial -
Negcio Jurdico, ob. cit., p. 19-20; MOTA PINTO, Teoria Geral do Direito Civil, 4. ed., por Antnio Pinto
Monteiro e Paulo Mota Pinto, Coimbra, Coimbra Editora, 2005, p. 365 e ss..
253
DIREITO REGISTAL
do Cdigo Civil. Mais, independentemente de o sujeito passivo do negcio originariamente

inexistente ou invlido arguir o vcio prprio do segundo negcio, se este for inexistente ou,
por iniciativa de outro legitimado, vier a ser declarado nulo ou anulado, o terceiro no
beneficiar da tutela do art. 291..
De facto, este artigo apenas protege aquele que, integrando-se numa e mesma cadeia de
transmisses, poderia ver o seu direito afectado por uma invalidade anterior ao acto em que
interveio, ou seja, por uma invalidade de um acto em relao ao qual terceiro; j no protege
o adquirente de boa f perante invalidades prprias, ou no consequenciais, do acto em que
interveio, pois em relao a este parte, no terceiro.
Por isso, habitual afirmar que a validade do negcio em que intervm o adquirente de boa
f requisito fundamental, sem a qual no se produz a aquisio do direito real ao abrigo do
art. 291. 87.
Acresce que, se o negcio originariamente invlido no tiver sido celebrado com o verdadeiro
titular do direito, naturalmente, ser nulo inter partes e no produzir qualquer efeito perante
o verdadeiro proprietrio, podendo este a todo o tempo defender o seu direito eficaz erga
omnes. No podendo, portanto, o terceiro de boa f adquirir um qualquer direito real ao
abrigo do art. 291..
Por fim, de acordo com a maioria da doutrina e jurisprudncia nacionais, mesmo que o
negcio originariamente viciado tenha sido celebrado com o verdadeiro titular do direito, se
em causa estiver algum vcio que acarrete a sua inexistncia, o terceiro de boa f no
beneficiar de qualquer tutela.
No obstante o acabado de afirmar, reconhecemos que em causa no est uma aquisio

derivada prevista no Cdigo Civil, mas sim uma aquisio derivada peculiar.
De facto, afirmar que em causa est uma normal aquisio derivada, porque se baseia nica
e exclusivamente no negcio jurdico, no corresponde verdade, pois enquanto no se
verificam todos os requisitos da facti-species complexa sucessiva, como j afirmmos, o
terceiro de boa f no adquire o direito.
87
Como evidente, o registo lavrado a favor do adquirente de boa f h-de ser uma inscrio definitiva que
no padea de inexistncia ou de uma causa de nulidade estritamente registal e prpria, ou seja, no
consequencial.
De facto, se o registo do adquirente de boa f padecer de uma causa de nulidade estritamente registal no
consequencial e, por isso, for cancelado, o direito do sujeito passivo do acto originariamente invlido o
verdadeiro titular do direito prevalecer, uma vez que faltar um elemento do facto complexo de produo
sucessiva.
Ao invs, se o registo for consequencialmente nulo por violar o princpio do trato sucessivo, em virtude de
uma inscrio anterior, em que se tenha fundado, padecer de uma nulidade registal, o segundo adquirente,
efectivamente, tornar-se- titular do direito ao abrigo do art. 291. do Cdigo Civil; uma vez que,
previamente, beneficiar da tutela do art. 17. do Cd. Reg. Pred. no sendo, por isso, prejudicado pela
eficcia retroactiva da declarao de nulidade do registo anterior invlido e, assim, ficando a salvo da
possibilidade do seu registo vir a ser declarado nulo.
254
DIREITO REGISTAL
Em resumo, sendo para ns claro que em causa no est uma aquisio originria, tambm
no podemos afirmar tal como no o fazemos no domnio do art. 5. do Cd. Reg. Pred.
que se trata de uma normal aquisio derivada.
Tendo em conta a funo desempenhada por todos os requisitos impostos pelo art. 291. para
que o terceiro adquira o direito, parece-nos mais coerente colocar em relevo a natureza
especial da aquisio derivada, qualificando-a como aquisio derivada a non domino peculiar
ou sui generis.
Em concreto, na nossa perspectiva, estamos perante uma aquisio derivada a non domino
peculiar ou sui generis a non domino que ocorre por fora da lei, assumindo, portanto,
natureza legal e no negocial. Na verdade, a aquisio do segundo adquirente resulta de uma
facti-species aquisitiva autnoma, facti-species essa que legal, complexa e de formao
sucessiva, uma vez que todos os requisitos enumerados no art. 291. se revelam elementos
imprescindveis. 88
Em consequncia do acabado de afirmar e porque consideramos que nada justifica soluo

contrria, entendemos que os efeitos da aquisio do terceiro apenas se produzem ex nunc. 89-
90
88
No obstante, no temos dvidas de que o legislador s introduziu o art. 291. no Cdigo Civil, porque
pretendeu tutelar os adquirentes de boa f perante a regra da eficcia retroactiva real da nulidade e da
anulabilidade.
89
Neste sentido, vide OLIVEIRA ASCENSO, A desconformidade do registo predial com a realidade e o efeito
atributivo, Cadernos de Direito Privado, n. 31, p. 18.
Ao invs, MARIA CLARA SOTTOMAYOR, Invalidade e Registo A Proteco do Terceiro Adquirente de Boa F,
ob. cit., p. 762, defende a eficcia retroactiva da aquisio afirmando: () se este efeito aquisitivo no for
retroactivo, podem surgir, para o terceiro, graves problemas, se o dominus tiver feito, em momento posterior
transmisso ao terceiro de boa f, mas anterior ao decurso do prazo de trs anos, previsto no art. 291., n.
2, alienaes do mesmo bem a outros sujeitos, que registando imediatamente a sua aquisio, impeam o
efeito aquisitivo previsto, no art. 291..
No podemos concordar, uma vez que, enquanto o terceiro no obtm o registo do seu facto aquisitivo
com prioridade, no goza de tutela concedida pelo art. 291., quer perante o sujeito passivo do negcio
invlido quer, consequentemente, perante os seus eventuais subadquirentes.
Na verdade, na hiptese apresentada por esta Autora, no a alienao posterior a outro sujeito que impede
o efeito aquisitivo previsto no art. 291. do Cdigo Civil, mas sim o facto de a mesma aceder com prioridade
ao Registo, em virtude da passividade do terceiro. Efectivamente, o terceiro s no adquire o direito
porque no obteve o registo do respectivo facto aquisitivo.
Ora, assim sendo, rigorosamente, o que impossibilita a aquisio do terceiro o facto de este nunca ter sido
considerado como tal (como terceiro) para efeitos do art. 291. do Cdigo Civil.
Por fim, cumpre sublinhar que, no ocorrendo a aquisio a favor do terceiro, no encontramos justificao
para sustentar a sua eficcia ex tunc. De facto, se a aquisio no se verifica, naturalmente, no produz
quaisquer efeitos: nem ex nunc, nem ex tunc.
90
Recordamos que, de acordo com a segunda parte do n. 1 do art. 289. do Cdigo Civil, sempre que o
terceiro beneficie da tutela do art. 291. e, por isso, no ocorra a restituio em espcie, o sujeito activo do
acto originariamente invlido deve ressarcir o at ali titular do direito, entregando-lhe o valor correspondente
a tudo o que tiver sido prestado. Portanto, no se pode afirmar, com rigor, que, entre a data do negcio que
padece da invalidade prpria e a data da aquisio pelo terceiro, o risco corre por conta do at ali titular do
direito.
No entanto, com evidente, ocorrendo a aquisio a favor do terceiro de boa f e a ttulo oneroso, aquele
que disps do bem a seu favor no tem de lhe restituir o valor recebido.
Acresce que, se o negcio originariamente invlido tiver sido realizado a ttulo oneroso, o sujeito activo do
acto originariamente invlido que disps do bem a favor do terceiro, aps a declarao de nulidade ou a
255
DIREITO REGISTAL
Por fim, cumpre salientar que, tal como na aquisio do terceiro para efeitos do art. 5. do
Cd. Reg. Pred. 91, no identificamos na aquisio fundada no art. 291. do Cdigo Civil uma
qualquer excepo caracterstica da sequela e da preferncia/prevalncia, ao contrrio do
que muitas vezes se encontra afirmado na doutrina nacional. Isto porque, o adquirente de boa
f que beneficie da tutela do art. 291., efectivamente, adquire o direito e,
consequentemente, o sujeito passivo do facto jurdico originariamente invlido, o at ali titular
do direito, deixa de o ser ou v o seu direito contrado, uma vez que sobre uma mesma coisa
no podem incidir direitos reais total ou parcialmente conflituantes. E, assim sendo, no
razovel falar da eficcia erga omnes, da sequela e da preferncia/prevalncia a propsito de
um direito que j no existe na esfera jurdica do sujeito passivo do facto jurdico
originariamente invlido, ou torna-se impossvel fazer referncia a tais caractersticas, quando
tal direito foi onerado ou contrado pelo surgimento de outro menor, em virtude do art. 291.
do Cdigo Civil. 92
6. O art. 243. do Cdigo Civil versus o art. 291. do mesmo diploma legal
O actual Cdigo Civil consagrou o princpio segundo o qual a simulao no pode ser oposta
pelo simulador a um terceiro que de boa f haja adquirido a ttulo oneroso ou gratuito
direitos do titular aparente (cfr. n. 1 do art. 243. do Cdigo Civil). Deste modo, adoptou uma
posio muito mais restritiva do que aquela que era defendida pela doutrina na vigncia do
Cdigo de Seabra, pois, apesar da ausncia de disposio expressa, defendia-se que o terceiro
anulao, tambm tem direito a receber o valor por si entregue, podendo, por isso, libertar-se da sua
obrigao, perante o at ali titular do direito, por meio de compensao (cfr. art. 847.).
Lembramos ainda que, em virtude do n. 3 do art. 289. do Cdigo Civil, aplicvel o disposto nos arts. 1269.
e ss., do mesmo diploma legal.
Consequentemente, sempre que o terceiro para efeitos do art. 291. do Cdigo Civil seja possuidor,
considerado possuidor de boa f, uma vez que se no momento da aquisio do direito desconhecia, sem
culpa, o vcio do negcio nulo ou anulvel (cfr. n. 3 do art. 291. do Cdigo civil) e, por maioria de razo, no
momento da aquisio da posse desconhecia que lesava o direito de outrem (cfr. n. 1 do art. 1260. do
Cdigo Civil).
Consequentemente, o terceiro para efeitos do art. 291. do Cdigo Civil e possuidor faz seus os frutos
percebidos e no responde pelos frutos percepiendos (cfr., respectivamente, o n. 1 do art. 1270. e o art.
1271., ambos do Cdigo Civil). Por fim, quanto aos frutos pendentes e s benfeitorias realizadas, como se
torna titular do direito e no tem de restituir a coisa, no se aplicam, respectivamente, o n. 2 do art. 1270. e
o art. 1273., ambos do Cdigo Civil.
91
MNICA JARDIM, Efeitos Substantivos do Registo Predial Terceiros para Efeitos do Registo, ob. cit., p. 541.
92
Por isso se, por exemplo, A, proprietrio do prdio x, celebrar com B uma compra e venda nula, porque
contrria aos bons costumes e, de seguida, B alienar o dito prdio a C adquirente de boa f, a ttulo
oneroso que se torna titular registal , caso este (C) venha a doar o referido prdio a D, decorridos trs anos
sobre a concluso do negcio invlido sem que seja proposta a aco de nulidade, o D no ter de restituir o
prdio a A, apesar de no ser um terceiro para efeitos do art. 291..
De facto, se A intentar uma aco de reivindicao contra D, invocando ser o titular do direito porque o
negcio que celebrou com B teve um fim, comum a ambas as partes, contrrio aos bons costumes e solicitar
a restituio do prdio x, bastar a D provar que C data em que lhe doou o prdio x j havia beneficiado da
tutela do art. 291. e que, portanto, j era titular do direito, para legitimamente se poder recusar a entregar o
referido imvel, porquanto, desse modo, provar que adquiriu a domino.
Portanto, A ver a aco de reivindicao ser julgada improcedente, no em virtude de uma qualquer
excepo sequela ou caracterstica da preferncia do seu direito real, mas porque, desde data anterior ao
negcio em que interveio D, o direito de propriedade j no existia na sua esfera jurdica, tendo passado a
pertencer a C que beneficiou da tutela do art. 291. e depois a D.
256
DIREITO REGISTAL
de boa f, que houvesse adquirido a ttulo oneroso ou gratuito do adquirente aparente,

estava protegido contra a simulao, independentemente de quem a invocasse (simuladores;
aventi causa dos simuladores; credores do simulado alienante, ).
Como resulta do acabado de afirmar, na esteira de boa parte da doutrina nacional,

entendemos que o art. 243. do Cdigo Civil apenas se refere arguio da simulao pelos
simuladores contra terceiros de boa f e que, portanto, os restantes legitimados, interessados
na nulidade do negcio simulado excepo feita, claro est, aos representantes do simulador
no esto impedidos de a arguir (por exemplo, os credores do simulador, os herdeiros
prejudicados pela simulao, etc.). Consequentemente, a tutela concedida pelo art. 243.
quele que adquire do simulado adquirente, antes do registo da aco de simulao 93,
precria, ao contrrio da concedida pelo art. 291, uma vez que no envolve uma excepo ao
princpio nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet ou, por outra via, uma
excepo aos efeitos retroactivos da declarao de nulidade do negcio simulado 94.
93
Na hiptese de a aco de simulao j estar registada, aplica-se sempre o regime da m f, no obstante o
terceiro poder de facto, apesar do registo da aco, ignorar a simulao.
Neste sentido, vide MENEZES CORDEIRO, Da Boa F no Direito Civil, Coimbra, Almedina, 1997. p. 484-485.
Segundo este Autor o terceiro que adquire do simulado adquirente pode estar de boa f, apesar do registo da
aco, uma vez que, no pode necessariamente inferir-se a sua m f da inscrio da aco. Por isso, defende
que onde se l, no n. 3 do art. 243. do Cdigo Civil, considera-se sempre de m f, deve ler-se aplica-se
sempre o regime da m f.
94
Cfr. MOTA PINTO, Teoria Geral do Direito Civil, actualizada por Pinto Monteiro e Paulo Mota Pinto, ob. cit., p.
480-481.
No mesmo sentido, por todos, vide: PIRES DE LIMA/ANTUNES VARELA, Cdigo Civil Anotado, vol. I, 4. ed. rev.
e act., Coimbra, Coimbra Editora, 1987, p. 230; CASTRO MENDES, Direito Civil, Teoria Geral, vol. III, Lisboa,
AAFDL, 1979, p. 346-347; MENEZES CORDEIRO, Da Boa F no Direito Civil, ob. cit., p. 483, nota 214;
CARVALHO FERNANDES, Estudos sobre A Simulao, Lisboa, Quid Juris, 2004, p. 118; idem, Teoria Geral do
Direito Civil, II, Fontes, Contedo e Garantia da Relao Jurdica, 4. ed., rev. e act., Lisboa, Universidade
Catlica Editora, 2007, p. 329-330; HRSTER, Nulidade do negcio e terceiro de boa f, Colectnea de
Jurisprudncia, Tomo III, 2004, p. 17; idem, A Parte Geral do Cdigo Civil Portugus, Teoria Geral do Direito
Civil Portugus, Coimbra, 2000 (reimpresso de 1992), p. 538, n. 892; MARIA CLARA SOTTOMAYOR,
Invalidade e Registo A Proteco do Terceiro Adquirente de Boa F, ob. cit., p. 579 e ss..
Na Jurisprudncia, neste sentido, vide acrdo do Supremo Tribunal de Justia de 9 de Maio de 2002,
Colectnea de Jurisprudncia Acrdos do Supremo Tribunal de Justia, 2002, T. II, p. 45 e ss.; acrdo do
Supremo Tribunal de Justia de 25 de Maro de 2003, Colectnea de Jurisprudncia Acrdos do Supremo
Tribunal de Justia, 2004, T. I, p. 133 a 136; acrdo do Supremo Tribunal de Justia de 26 de Outubro de
2004, Colectnea de Jurisprudncia Acrdos do Supremo Tribunal de Justia, 2004, T. III, p. 78 e ss.
Em sentido contrrio, por todos, vide ORLANDO DE CARVALHO, Teoria Geral do Direito Civil: Sumrios
Desenvolvidos, ob. cit., p. 136 e ss., maxime p. 142 e 143, para quem os terceiros adquirentes de boa f dos
simuladores beneficiam de uma especial tutela, em face dos terceiros em geral perante uma aco de
nulidade, uma vez que apenas se lhes exige a boa f em sentido psicolgico (o desconhecimento efectivo da
simulao, com ou sem culpa, no momento em que o terceiro realiza a aquisio do seu direito) no em
sentido tico como ocorre no 291. , sendo irrelevante: o facto de haverem adquirido um imvel ou mvel
sujeito a registo ou, ao invs, um mvel simples; terem ou no obtido o registo, antes do registo da aco,
tratando-se de bens sujeitos a registo; o facto de a aquisio ser a ttulo oneroso ou gratuito. Acresce que a
tutela especial de que beneficiam os terceiros adquirentes de boa f dos simuladores imediata (desde a
data da aquisio).
Portanto, de acordo com ORLANDO DE CARVALHO, o Cdigo Civil portugus, tal como o italiano, mas de
forma muito mais ampla, tutela o terceiro adquirente do simulado adquirente sem lhe exigir que preencha
todos os requisitos de que depende a tutela do terceiro perante as outras hipteses de nulidade.
Saliente-se que esta tese defendida por ORLANDO DE CARVALHO com base no argumento de que se o
terceiro s estivesse protegido contra os simuladores, a possibilidade de conluio, entre o simulador alienante
e qualquer outro interessado em invocar a nulidade, inutilizaria, na prtica, a proteco do terceiro.
257
DIREITO REGISTAL
A favor desta posio invoca-se a letra da lei e o facto de esta proteco do terceiro s se
justificar quando a nulidade for invocada por quem intencionalmente criou a situao
reprovvel que lhe deu origem, ou seja, os simuladores. Bem como a circunstncia de nos
trabalhos preparatrios do Cdigo Civil de 1966 95 se ter pretendido regular os conflitos entre
terceiros interessados na nulidade do acto simulado e terceiros interessados na validade do
acto simulado e a reviso definitiva ter excludo essa regulamentao.
De facto, o art. 4. do anteprojecto que regulava os conflitos de interesses entre terceiros

previa que, havendo credores comuns do simulador alienante e credores comuns do
adquirente fictcio, se dava preferncia aos interesses destes ltimos, salvo se os crditos de
uns e de outros fossem anteriores ao negcio simulado. E, mesmo neste caso, tinham ainda
preferncia os credores do adquirente que houvessem obtido penhora ou arresto sobre os
bens objecto do negcio simulado, antes de proposta a aco de simulao pelos credores do
alienante.
Acresce que, um eventual conflito entre os subadquirentes do fictcio adquirente e

subadquirentes do simulador alienante se resolvia considerando o negcio simulado como
verdadeiro.
Ao contrrio, o Cdigo Civil de 1966, nas normas relativas ao regime jurdico do negcio
simulado, no previu a hiptese de ser um terceiro a arguir a nulidade do negcio simulado
contra um terceiro adquirente de boa f, mas, no art. 605., atribuiu, em geral, aos credores
legitimidade para arguir a nulidade do negcio celebrado pelo devedor, no exigindo prova da
insolvncia deste 96.
Portanto e em resumo, entende-se que a proteco concedida, pelo art. 243. do Cdigo Civil
aos terceiros de boa f, verifica-se apenas nas relaes entre estes e os simuladores,
continuando a aplicar-se, fora destas relaes, o regime geral da nulidade. Assim, reconhece-
se aos outros interessados em invocar a nulidade do negcio simulado legitimidade para arguir
a simulao contra terceiros e afirma-se que estes, caso no preencham os requisitos do 291.,
vero o seu direito decair.
7. Os efeitos do registo das aces de nulidade e de anulabilidade substantivas na

actualidade
Por fim, refira-se que OLIVEIRA ASCENSO, Teoria Geral do Direito Civil, vol. II, Aces e Factos Jurdicos, ob.
cit., p. 203 e p. 230, assume uma posio intermdia, uma vez que estende a proibio de invocar a nulidade
aos terceiros de m f, por fora do esprito da lei, com vista a evitar a frustrao da proteco do art. 243.,
que resultaria do facto de o simulador transferir os seus direitos para outra pessoa que invocaria a nulidade
perante o adquirente de boa f do simulado adquirente.
95
Cfr. RUI DE ALARCO, Simulao Anteprojecto para o novo Cdigo Civil, Boletim do Ministrio da Justia,
n. 84, 1959, p. 322 e ss..
96
ORLANDO DE CARVALHO, Teoria Geral do Direito Civil: Sumrios Desenvolvidos, ob. cit., p. 140, afirma que o
referido art. 4. do projecto foi eliminado, da letra expressa da lei, por mero lapso da comisso revisora.
258
DIREITO REGISTAL
Cumpre agora explicar o inicialmente afirmado a propsito dos efeitos do registo da aco de
nulidade e de anulao.
A sentena que julgue procedente uma destas aces prejudica sempre o direito do avente
causa do ru que haja adquirido e ou obtido o registo do seu direito depois do registo da
aco. De facto, tendo o subadquirente do ru obtido o registo do seu facto aquisitivo, aps o
registo da aco, tal registo, desprovido de prioridade, no o pode proteger perante o
princpio nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet: o seu direito depende,
quanto sua constituio, do direito do ru, consequentemente, sendo este destrudo, o seu
ttulo deixa de ter qualquer suporte. Assim, o subaquirente ver afectada a valia do seu
direito.
Mas, como vimos, a sentena que julgue procedente uma destas aces nem sempre
prejudica o direito do subadquirente do ru que haja adquirido e obtido o registo do seu direito
antes do registo da aco.
De facto, estas aces, sendo julgadas procedentes, apenas eventualmente prejudicaro

aqueles que hajam adquirido e obtido o correspondente registo antes do registo da aco.
Ou, noutra ptica, a eficcia ex tunc da nulidade ou da anulabilidade, eventualmente, pode ser
limitada, uma vez que a lei prev uma facti-species aquisitiva especial. Concretizando:
A declarao de nulidade ou de anulao de um negcio sujeito a registo no prejudica os

direitos adquiridos por terceiros de boa f, a ttulo oneroso, que tenham acedido ao Registo
com prioridade, sempre que a aco no seja proposta e registada nos trs anos posteriores
celebrao do negcio originariamente invlido.
Assim, o registo prvio a favor do terceiro, juntamente com os demais elementos a boa f do
terceiro; a onerosidade da aquisio; o registo prioritrio do facto aquisitivo; o decurso de
um lapso de tempo sobre a data da concluso do negcio cuja validade impugnada
funciona como elemento impeditivo do funcionamento da regra nemo plus iuris ad alium
transferre potest e como co-elemento de uma facti-species aquisitiva complexa e de formao
progressiva.
Por seu turno, o registo prioritrio da aco, ou o registo posterior da aco lavrado antes do
decurso do prazo previsto na lei, caso a mesma venha a ser julgada procedente, funciona como
elemento impeditivo da facti-species aquisitiva complexa a favor de terceiro.
Portanto, como comeamos por afirmar, o registo da aco, quando prioritrio, desempenha a
funo de garantir a eficcia directa da sentena que a julgue procedente e que tambm seja
registada contra todos os subadquirentes do ru97 e, quando no beneficie de prioridade,
97
Sublinhe-se que, se a aco for registada com prioridade, produzir efeitos directos, quer o terceiro adquira
pendente litem quer ante litem, uma vez que, sendo tambm este (o adquirente ante litem) afectado pela
eficcia da sentena, em virtude de no se quebrar o nexo de prejudicialidade dependncia, nada justifica
que a sentena que julgue procedente a aco e tambm aceda ao registo apenas produza contra ele efeitos
reflexos e que se imponha ao autor da aco a propositura de uma nova aco.
259
DIREITO REGISTAL
consolida os efeitos substanciais da referida sentena contra terceiros subadquirentes do ru a

ttulo oneroso, de boa f e titulares registais 98- 99.
98
Porque a aquisio do direito por parte do terceiro, atravs da facti-species aquisitiva complexa e de
formao sucessiva supe o registo do seu facto aquisitivo, evidente que, se nem a aco nem o facto
aquisitivo do terceiro acederem ao Registo, o direito do autor da aco prevalecer. No obstante a sentena
no produzir os seus efeitos directamente contra o terceiro.
99
Sublinhe-se que, se a aco for inscrita aps o registo do facto aquisitivo do terceiro e tambm for
solicitada a declarao de nulidade (consequencial) do acto em que este interveio e o cancelamento do
respectivo registo, o respectivo assento s no ser lavrado por dvidas, de acordo com o princpio do trato
sucessivo, se a aco tambm for proposta contra tal terceiro.
De facto, ao princpio do trato sucessivo, na modalidade da continuidade de inscries, no domnio do registo
de aces, impe que se comprove a interveno na lide dos titulares dos registos fundados nos factos
jurdicos cuja validade directamente discutida.
Sendo a inscrio da aco lavrada por dvidas, caso estas no sejam removidas, o mesmo dizer, caso o
terceiro no seja chamado aco a ttulo de parte principal, naturalmente, caducar e, depois, sendo a
aco julgada procedente, tambm no poder ser lavrada como definitiva a inscrio da respectiva sentena,
acabando por caducar. (Neste sentido, vide o parecer do Conselho Tcnico dos Registos e do Notariado
proferido no processo RP 56/99 CT, recolhido na base de dados da DGRN Direco-Geral dos Registos e do
Notariado Publicaes BRN, II caderno, 11/1999, [em linha]. [Consultado em 4 Maio de 2007]. Disponvel:
http://www.dgrn.mj.pt/BRN_1995-2001/htm.).
Contrariamente, se a aco for inscrita aps o registo do facto aquisitivo do terceiro, mas no for solicitada a
declarao de nulidade do acto em que este interveio, nem o cancelamento do respectivo registo, o facto de
a aco no ser proposta contra o terceiro no coloca em causa o princpio do trato sucessivo, mas no final,
sendo a aco julgada procedente, no se pode cancelar a inscrio lavrada a favor de tal terceiro que no
teve na aco a interveno processual adequada , sob pena de serem violadas as presunes decorrentes
do registo. Por isso, apenas poder ser objecto de cancelamento a inscrio do facto jurdico declarado
invlido. (Neste sentido, vide o parecer proferido no processo RP 293/2004-DSJ-CT, recolhido na base de
dados do Instituto dos Registos e do Notariado Doutrina Pareceres do Conselho Tcnico, Registo
Predial/Casa Pronta, 2004, [em linha]. [Consultado em 5 Novembro de 2011]. Disponvel:
http://www.irn.mj.pt/IRN/sections/irn/doutrina/pareceres/predial/2004 e o parecer proferido no processo R.
P. 92 e 93/2006 DSJ-CT, recolhido na base de dados do Instituto dos Registos e do Notariado Doutrina
Pareceres do Conselho Tcnico, Registo Predial/Casa Pronta, 2006, [em linha]. [Consultado em 5 Novembro
de 2011]. Disponvel: http://www.irn.mj.pt/IRN/sections/irn/doutrina/pareceres/predial/2006).
260
Ttulo:
Direito Registal
Ano de Publicao: 2017
ISBN: 978-989-8815-82-8
Srie: Formao Contnua
Edio: Centro de Estudos Judicirios
Largo do Limoeiro
1149-048 Lisboa
cej@mail.cej.mj.pt

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2. Impugnao judicial das decises do Conservador no mbito do 81

3. O registo predial das aes judiciais 99

4. Equvocos mais frequentes a propsito do registo predial

5. Dificuldades praticas no registo das acoes e decisoes judiciais

6. O efeito do registo das aces e respectivas sentenas que

Acrdos de Uniformizao de Jurisprudncia do Supremo Tribunal de 193

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Revisitando o art. 291. do Cdigo Civil 219

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