Turismo e Imobiliário Nas Metrópoles

Turismo e Imobilirio nas Metrpoles
Eustgio Wanderley Correia Dantas

Angela Lcia Ferreira
Maria do Livramento Miranda Clementino
Turismo e Imobilirio
nas Metrpoles
Copyright Eustgio Wanderley Correia Dantas, Angela Lcia Ferreira e
Maria do Livramento Miranda Clementino, 2010
Editor: Joo Baptista Pinto
Capa: Yuri Alcantara
Diagramo: Francisco Macedo
Reviso: Marcia Xavier de Brito
CIP-BRASIL. CATALOGAO-NA-FONTE
SINDICATO NACIONAL DOS EDITORES DE LIVROS, RJ
T846
Turismo e imobilirio nas metrpoles / Eustgio Wanderley Correia Dantas, Angela
Lcia Ferreira, Maria do Livramento Miranda Clementino [coordenao]. - Rio de Janeiro:
Letra Capital, 2010.
224 p.: il. - (Metrpoles; v.1)
Inclui bibliografia
ISBN 978-85-7785-074-7
1. Turismo - Brasil, Nordeste. 2. Regies metropolitanas - Brasil, Nordeste. 3. Costa -
Brasil, Nordeste. 4. Mercado imobilirio - Brasil, Nordeste. I. Dantas, Eustgio Wanderley
Correia, 1964-. II. Ferreira, Angela Lcia, 1951-. III.Clementino, Maria do Livramento M.
(Maria do Livramento Miranda), 1950-. IV. Srie.
10-4022. CDD: 338.479109813
CDU: 338.48(812/813)
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SUMRIO
9 Introduo
15 PARTE I
Turismo no Nordeste Brasileiro
17 CAPTULO 1
Antecedentes do Turismo no Nordeste
35 CAPTULO 2
Programa de Desenvolvimento do Turismo no Nordeste
Brasileiro (1995 a 2005); Prodetur-NE, o Divisor de guas
55 CAPTULO 3
Efeitos do PRODETUR na Reestruturao do Espao
69 PARTE II
Papel da Vilegiatura na Configurao Espacial
da Metrpole Nordestina
71 CAPTULO 1
Reflexes sobre a Vilegiatura Martima nos Trpicos
Alexandre Queiroz Pereira
85 CAPTULO 2
Urbanizao Litornea das Metrpoles Nordestinas Brasileiras
Andreia Panizza
115 PARTE III
Imobilirio Turstico e Investimentos Privados
117 CAPTULO 1
A Estruturao do Turismo e do Imobilirio nas
Metrpoles Nordestinas: Conceitos Bsicos e Antecedentes
Alexsandro Ferreira Cardoso da Silva
131 CAPTULO 2
Estratgias dos Investimentos Estrangeiros no Nordeste
171 CAPTULO 3
Estratgias do Mercado e Investimento Privado
Imobilirio Turstico
191 Consideraes Finais

213 Referncias Bibliogrficas

Introduo
A indicao de imagem positiva da Regio Nordeste do Brasil a partir

do final dos anos 1980, associada possibilidade de explorao tu-
rstica das paisagens litorneas tropicais, induz polticas de desenvolvimento
econmico cujos desdobramentos se do, grosso modo, na estruturao das
metrpoles nordestinas, cujos desdobramentos levaram a reestruturaes no
mercado imobilirio, na economia de servios e na nfase de polticas ter-
ritoriais voltadas para uma maior competitividade urbana, com as demais
metrpoles nordestinas. Nasce, dessa forma, a metfora da Cidade do Sol, a
destoar de quadro preexistente, no qual a atividade turstica era pouco din-
mica e no devidamente contemplada nas polticas de desenvolvimento eco-
nmico. Em conformidade com citada valorizao, as metrpoles litorneas
nordestinas transformaram-se em pontos de recepo e de distribuio do
fluxo turstico, colocando os espaos litorneos de todos os municpios sob
a dependncia direta das capitais e sem a dependncia direta do polo me-
9
Eustgio Wanderley Correia Dantas | Angela Lucia Ferreira
tropolitano, relativizando a importncia das sedes municipais que compe

a Regio institucionalizada. Efetiva-se uma dominao paralela zona de
praia, baseada em vultosos investimentos motivados pelo interesse turstico
associado ao imobilirio. Nessa perspectiva, o espao litorneo se transforma
em mercadoria nobre, justificando modificaes socioespaciais a implicar na
ocupao do territrio por novos atores e na expulso gradativa dos habitan-
tes tradicionais cujo poder de mobilizao reduzido ou inexistente.
Tal articulao do turismo com o imobilirio, e seu desdobramento so-
cioespacial na metrpole, motivou desenvolvimento de estudo comparativo-
entre as regies metropolitanas nordestinas onde o fenmeno se mostra mais
dinmico: Regies Metropolitanas de Fortaleza, Natal, Recife e Salvador.
Turismo e Imobilirio nas Metrpoles, consiste em um ensaio rea-
lizado por um conjunto de pesquisadores preocupados em lidar com um
tema contemporneo. Algo que no se esgota na presente obra, posto se
tratar de um fenmeno recente cuja discusso apenas se inicia no Nor-
deste brasileiro. A obra estrutura-se em trs partes: Parte I Turismo no
Nordeste Brasileiro, Parte II Configurao Espacial e Modificaes no
Territrio Metropolitano, Parte III Imobilirio Turstico e Investimen-
tos Privados.
Na primeira parte, trabalha-se com, de um lado, a caracterizao do
turismo no Nordeste e, de outro, a anlise das estratgias e dos programas
de desenvolvimento do turismo implementadas, a partir dos anos 1990, nas
regies litorneas do Cear, do Rio Grande do Norte, de Pernambuco e da
Bahia e seus desdobramentos na reestruturao da rede urbana regional e
do padro de ocupao do solo urbano, com nfase nas metrpoles. Nesses
termos, as capitais metropolitanas nordestinas adquirem nova feio dian-
te da trama tecida pela gesto urbana, a lidar cotidianamente com conflitos
que resvalam na lgica da valorizao usurria do territrio. Percebe-se
que as gestes estaduais e municipais primam pelo investimento em obras
virias e equipamentos urbanos de grande porte. Objetivam, grosso modo,
a modernizao do espao litorneo no sentido de permitir maior atrati-
vidade para os visitantes e empreendedores, dado que acaba por alimentar
um processo de especulao imobiliria e agravar as desigualdades sociais.
Na segunda parte, reflete-se sobre o fenmeno da vilegiatura marti-
ma, prtica social com interface na apropriao da zona de praia e respon-
10
Introduo
svel pelos primeiros movimentos de ocupao e valorizao dos espaos

litorneos nordestinos. Efetivada na Regio a partir dos primeiros decnios
do sculo XX, passa por grandes transformaes nos ltimos tempos, com
conseqncia na implementao e no fortalecimento de vetores de expan-
so delineadores do processo de metropolizao, iniciado no Nordeste nos
anos 1970. Ao trabalhar com dados do IBGE (1991 e 2000) sobre as residn-
cias secundrias (residncias de uso ocasional), constri-se leitura indica-
dora de novo padro de ocupao das zonas de praia dos Estados do Cear,
do Rio Grande do Norte, de Pernambuco e da Bahia: de natureza urbana,
predominantemente metropolitano e responsvel pelo espalhamento do te-
cido urbano metropolitano. Nele contamos com a colaborao de Alexan-
dre Queiroz Pereira e Andrea Panizza, pesquisadores associados ao Ncleo
Fortaleza do Observatrio das Metrpoles.
Na terceira parte, analisa-se o capital imobilirio, indutor da forma-
o e consolidao de modalidade de produo espacial recente, intitulada
pelo mercado de turismo imobilirio. Tal modalidade articula padres de
empreendimentos imobilirios tradicionais a modernos: empreendimen-
tos imobilirios (residencial de uso ocasional) associados a novos equipa-
mentos (hotis, flats, shoppings, restaurantes), localizados anteriormente
no polo principal da regio metropolitana (capital) e dispersos atualmente
em pontos especficos da zona litornea metropolitana. A flexibilidade de
capitais desse setor d-se na capacidade de adaptao s novas estratgias
de captao de recursos (sobremaneira no estrangeiro) e s formas alter-
nativas de divulgao promocional. Na sua construo contamos com a
colaborao do pesquisador do Observatrio das Metrpoles, Alexssandro
Ferreira Cardoso da Silva.
Uma economia sinergtica que permite diversificar o uso de espaos
litorneos por intermdio da articulao entre a indstria de construo
civil e o ramo hoteleiro, por exemplo.
Desse modo, o desenvolvimento da atividade turstica e da vilegiatu-
ra no Nordeste contribuem na gerao da nova lgica de urbanizao na
zona costeira, alm de acirrar os processos de segregao no espao das
metrpoles. A estratgia do mercado, ao agir nesse segmento litorneo, re-
vela uma atuao sinergtica entre as prticas do turismo em associao
com o imobilirio (formal e de alta qualidade) por meio da solvncia de
11
Eustgio Wanderley Correia Dantas | Angela Lucia Ferreira
problemas comuns na utilizao do espao/destino turstico, isto , a sazo-

nalidade e o alto custo de produo dos produtos imobilirios e tursticos
(condhotis, resorts, etc.). O capital envolvido nessa transformao possui
origem nacional e estrangeira, adaptada a uma competitividade nacional
e internacional, expondo as pontes de integrao com uma expanso das
atividades globais do turismo e seu impacto regional. Dessa associao, do
investimento direto do capital estrangeiro (nas metrpoles nordestinas) e
da estratgia de comercializao e marketing, fortalece-se o imobilirio-tu-
rstico como um mecanismo de atuao baseado na valorizao do espao,
na captao de novas fontes de financiamento (privado) e na apropriao
da paisagem, como elemento de agregao de valor ao destino litorneo.
Efeitos inovadores, de 2002 em diante, possuem forte impacto na estrutu-
rao regional por meio da formao de novos projetos urbansticos em
reas at ento pouco ocupadas.
Em relao configurao espacial, podemos dizer que estamos dian-
te de um processo de insero fragmentar e fragmentador do territrio das
metrpoles nordestinas, contribuindo para a formao de enclaves. Esse
processo configura uma estrutura urbana que denota forte tendncia de
crescimento da segregao residencial, resultado da aquisio de imveis
das reas mais valorizadas por investidores locais e estrangeiros que expul-
sam a populao pobre para reas antigas e menos valorizadas.
Com o presente percurso anlitico-expositivo, evidencia-se o fen-
meno de metropolizao desencadeado por apropriao do territrio pelo
turismo e pela vilegiatura, ambos articulados ao setor imobilirio na pro-
duo e na comercializao de empreendimentos no Nordeste.
A estrutura em Rede do Observatrio das Metrpoles, potencializada
em escala regional com a participao direta dos ncleos de Fortaleza, Natal
e Recife, e indireta de Salvador, a contar respectivamnte com a coordenao
de Eustgio Dantas, Angela Ferreira, Angela Sousa e Gilberto Corso, garan-
tiu construo de procedimentos metodolgicos voltados a uma pesquisa
que vem se desenvolvendo e se desdobrando desde 2004. A compreenso
do processo imobilirio e turstico no litoral nordestino, nos ltimos anos,
exigiu a sistematizao e coleta de dados quantitativos e qualitativos suficien-
tes ao estabelecimento de estudo mais abrangente, na perspectiva regional e,
concomitantemente especfica, ao destacar cada uma das metrpoles.
12
Introduo
Os Resultados dessa pesquisa, financiada pelo Instituto do Milnio do

CNPq, foram disponibilizados em relatrio cientfico (http://observatorio-
dasmetropoles.net/), com apresentao do conjunto de dados relacionados
temtica do imobilirio turstico. Citado documento foi a base da cons-
truo da presente obra, consistindo no substrato balizador das reflexes
tericas aqui realizadas.
Assim, o desvelamento tanto dos processos fsicoterritoriais quanto a
discusso das estratgias e agentes envolvidos, permitiro a formulao de
novas questes de pesquisa, novas sinalizaes s polticas pblicas territo-
riais contribuindo, dessa forma, para alimentar a continuidade dos estudos
sobre o impacto das atividades do imobilirio-turstico na base metropoli-
tana (expandida) no nordeste brasileiro.
13
parte I
TURISMO NO NORDESTE BRASILEIRO
Captulo 1
A apreenso dos desdobramentos dos fluxos tursticos em escala

internacional no se restringe simples estrutura espacial ilus-
trada pela noo de centro-periferia, sendo conveniente considerar uma
organizao funcional mundial onde intervm os Estados, as empresas e
os indivduos, enquadrados em trs grupos principais: pases em vias de
desenvolvimento, sistema comercial e organismos internacionais, respon-
sveis pelo estabelecimento de acordos visando ao estabelecimento de uma
conexo internacional (Cazes, 1989).
Vislumbra-se que, embora o verdadeiro poder de escolha seja do
sistema comercial e as instituies internacionais exeram importante
papel no processo de homogeneizao progressiva dos comportamentos
dos pases em via de desenvolvimento, o papel destes ltimos no deve ser
subestimado.
17
A articulao evidenciada representa fenmeno tornado mundial, e

ilustra as especificidades de insero de cada pas em via de desenvolvi-
mento na economia turstica. Tal nfase permite adotar perspectiva que
contrape duas escalas: uma geral e outra local, indicando um ponto de
inflexo capaz de potencializar os estudos relativos valorizao turstica.
Trata-se da utilizao da noo de histria espacial seletiva, proposta por
Santos (1985), para compreender a caracterstica de insero dessas econo-
mias na economia mundial.
Afeitos realidade da Amrica, necessrio precisar ser a ocupao
do territrio desses pases enquadrada em dinmica mundial. Nela o litoral
constitui, nos primrdios, o ponto de contato entre essas civilizaes e
os europeus. Atualmente, com a gerao de novos fluxos de informaes
e inovaes, que se materializam seletivamente no espao, observa-se
processo de valorizao turstica diversa e concentrada, principalmente nas
zonas de praia dos pases tropicais.
Nessa parcela do continente trs dinmicas so representativas dessa
diversidade. A primeira, ligada aos pases cujo fenmeno de valorizao
turstica resulta diretamente de forte demanda dos pases desenvolvidos.
A segunda, relativa aos pases conhecedores de uma influncia tanto do
turismo internacional como do nacional. A terceira, concernente aos pases
onde existe fraco fluxo turstico de origem externa, e cuja demanda local
reina quase em absoluto.
A primeira dinmica enquadra-se perfeitamente no que ocorre nas
Antilhas, local no qual a valorizao dos espaos tursticos resulta de
demanda externa: o estabelecimento de um fluxo turstico internacional
produzido desde os anos 1960 com o advento do turismo de massa nos
pases desenvolvidos.
Na Geografia do Turismo considera-se a citada dinmica como repre-
sentativa da realidade vivenciada nos pases em via de desenvolvimento. Essa
abordagem da Geografia recorre a uma anlise quantitativa, construindo um
quadro a no estimar, como deveria, os fluxos de ordem secundria, prin-
cipalmente o conjunto de pases possuidores de um mercado relativamente
forte, em que a elite local e at a classe mdia se deleitam como turistas.
A diferenciao comentada revela a complexidade e as especificidades
do processo de valorizao dos espaos litorneos na Amrica, e mais espe-
18
cificamente nos pases em via de desenvolvimento. Necessrio torna-se

considerar os fluxos tursticos nacionais como indutores de transforma-
es espaciais, sociais, econmicas e culturais do grupo de pases inclusos
na segunda e terceira dinmicas.
A segunda dinmica representativa do Mxico, pas no qual o
desenvolvimento do turismo est ligado concomitantemente a fluxos de
carter externo e interno. O fluxo externo originrio, principalmente,
dos Estados Unidos. Tal gnero de turismo iniciou-se, se for considerado
o caso de Puerto Vallarta no estado mexicano de Jalisco, no final dos anos
1940, com a chegada de turistas americanos (EVANS, 1979, p. 302). Esses
fluxos externos suscitaram, aps adoo de poltica de desenvolvimento do
turismo em 1969, a construo de uma infraestrutura turstica (notada-
mente a instaurao de centros tursticos regionais, com a construo de
um aeroporto internacional e de uma via moderna asseguradora da ligao
com a grande artria da Costa Oeste) que favoreceu igualmente a atividade
turstica em escala nacional.
Essa espcie de turismo gera-se com a instaurao do direito a tirar frias
no Mxico e, complementarmente, com a ao dos sindicatos, a criarem as
viagens organizadas a preos populares, contribuindo para a incremen-
tao do nmero de turistas mexicanos em Vallarta, principalmente no
vero, momento de baixa estao, ou na Pscoa, com um fluxo turstico cujo
volume corresponde a aproximadamente 25% do volume total. A situao
to inusitada que Evans (1979, p. 306) afirma serem os turistas mexicanos
mais numerosos que os cidados e [...] encontram-se em todos os lugares.
Tal caracterstica permite estabelecer diversas atividades de grupos econ-
micos originrios das grandes cidades do Mxico (KADT, 1979).
Nesses termos, constata-se forte influncia do turismo nacional
associado ao turismo de origem externa. Segundo dados divulgados pelo
Mxico, em 1994, a participao do turismo interno e externo representa,
respectivamente, 76,9% e 23,1%. Os dados situam o pas, em escala inter-
nacional, no dcimo lugar em volume de turista e em dcimo segundo em
termos de divisas (JORNAL O POVO, 21/08/1997).
A terceira dinmica pode ser representada pelo Brasil, pas no qual,
diferentemente do ocorrido nos pases inscritos na primeira e segunda
dinmicas, no so pensadas polticas pblicas nacionais referentes s
19
potencialidades tursticas. No Brasil a prioridade era a de desenvolver o

Pas a expensas da indstria, considerada pelos governantes, at meados
dos anos 1980, como sinnimo de desenvolvimento. Tratando-se, conse-
quentemente, de paradigma marcante nas polticas pblicas nacionais e em
articulao mentalidade da poca: indicadora do turismo como nica
opo de micropases que no dispem de outras riquezas pases que s
possuem praias, dunas e sol a explorar, sobretudo como mercadoria turs-
tica (KADT, 1979).
A poltica de desenvolvimento baseada na indstria implicou a
reduo do raio de ao das polticas tursticas no Pas, e atingiu somente
algumas cidades, como o Rio de Janeiro, onde tal poltica pontual investe
na constituio de uma infraestrutura turstica que a distingue em escala
internacional.
Em contrapartida, com a adoo de modelo de desenvolvimento,
constata-se a formao de mercado interno relativamente forte cuja base
a classe mdia. Somada elite, tradicionalmente consumidora de lugares
tursticos e de lazer, a classe mdia garante a ampliao da atividade turs-
tica em escala internacional, bem como a consolidao dessa atividade em
escala nacional.
Ao se observar esses fluxos no Brasil, pode-se fazer duas pondera-
es sobre noes empregadas na geografia do turismo: de bacia geogrfica
(CAZES, 1989) e de zonas de influncia emergentes (MIOSSEC, 1977).
Cazes (1989), com base na noo de bacia geogrfica, contribui para
a compreenso do processo de gerao e distribuio dos fluxos tursticos
internacionais e de seus consequentes impactos nos trpicos. Ele percebe,
com o aumento do fluxo turstico internacional nos ps-anos 1960, a
formao de uma estrutura espacial mundial fundamentada nesses fluxos
e suscitadora da produo de bacias internacionais, gerando recortes espa-
ciais caracterizados pela formao, no entorno dos pases desenvolvidos,
de vastas aurolas ou coroas resultantes da especializao e da estruturao
da funo de recepo.
Nesses termos, Cazes (1989) faz meno estruturao de trs bacias
internacionais: a do grupo Estados Unidos/Canad, a dos principais pases
da Europa Ocidental Industrializada e, por ltimo, a do grupo Japo/
Austrlia/Nova Zelndia.
20
A bacia correspondente nossa escala de anlise a do grupo Estados

Unidos/Canad. Denominada de norte-americana, estende-se princi-
palmente nas Antilhas e na Amrica Central, com fluxos tursticos menos
importantes na Amrica do Sul e no Pacfico. Uma das caractersticas dessa
bacia a diminuio dos fluxos com o aumento da distncia e a existncia
de tutela de outras bacias: a bacia europeia, no caso das Grandes Antilhas
e sobretudo das Pequenas Antilhas, e a bacia japonesa, no caso do Pacfico.
Conforme Cazes (1989), a varivel distncia um fator preponde-
rante na constituio da bacia americana, e determina o grau de depen-
dncia do turismo em relao aos pases emissores os Estados Unidos e
o Canad. Assim, enfatiza-se a existncia de grande influncia dos orga-
nismos internacionais no processo de turistificao dos pases situados nas
Antilhas e seu entorno, ao inverso do ocorrido na Amrica Latina, onde
os fluxos tursticos correspondem a porcentagens modestas. Nesse grupo
de pases, medida que a varivel distncia determina a queda dos fluxos
originrios dos pases emissores, tem-se a intensificao dos movimentos
inter-regionais, denotando grupo de pases em situao intermediria
(segundo terminologia do Banco Mundial), nos quais se nota desenvolvi-
mento progressivo do turismo interno, praticado pela elite e classe mdia,
e a intensificao do turismo para o estrangeiro, j praticado tradicional-
mente pelas elites.
As transformaes socioeconmicas ocorridas no citado bloco de
pases incrementam fluxo turstico de carter interno e externo, notada-
mente na implementao de fluxos inter-regionais, assinalado por Miossec
(1977, p. 43-44) quando remete constituio de zonas de influncia emer-
gentes, indicando o Brasil como integrante do grupo dos trs principais
emissores do Hemisfrio Sul.
Para se ter ideia da inscrio do Brasil nesse grupo de pases, de acordo
com a anlise de dados fornecidos pela Polcia Federal e pela EMBRATUR,
realizada por Dantas (2000), as razes da viagem da maioria dos brasileiros
ao estrangeiro foram tursticas: 68,30% em 1993; 67,70% em 1994; 67,10%
em 1995 e 62,90% em 1996.
Com base em dados da EMBRATUR, esses fluxos tursticos so dire-
cionados principalmente para a Amrica do Norte, Europa e Amrica do
Sul. Do fluxo total, o mais importante concerne Amrica do Norte, com
21
53,40% em 1993, 53,00% em 1994, 61,00% em 1995 e 63,90% em 1996.

A segunda destinao turstica a Europa, com indicao de um perodo
estvel, entre 1993 e 1994 (com 26,60% do fluxo total), e uma tendncia
de baixa ps 1995, quando o citado fluxo passa de 42,80% para 30,80%. A
ltima destinao turstica, e no menos importante, a Amrica do Sul,
com um fluxo estvel entre 1995 e 1996 (17,60% do fluxo total), seguido
de ligeira baixa em 1995 e 1996, anos em que os fluxos so de, respectiva-
mente, 15,70% e de 15,00% (DANTAS, 2000).
A considerao desses movimentos nos conduz a fazer advertncias
s anlises baseadas em perspectiva dicotmica, indicadora dos pases seja
como emissores ou receptores (CAZES, 1992, p. 35).
No referente aos fluxos de origem inter-regional direcionados para
o Brasil, os turistas provenientes da Amrica do Sul refletem a situao
mencionada. Temos, em 2004 e 2005, constituio de fluxos externos
originrios da Argentina, Uruguai, Paraguai e Chile, ocupando, respecti-
vamente, a primeira, quarta, oitava e dcima posies entre os principais
emissores de turistas para o Brasil (Tabela 1). Fluxo a representar 39,5%
(2004) e 39,1% (2005) do volume total.
Ao tomar cincia dessa importncia e pautado em dados de pesquisa
realizada pela EMBRATUR (1995-1996), DANTAS (2000) procedeu
caracterizao desses fluxos no territrio brasileiro, considerando as
cidades preferidas por argentinos, uruguaios, paraguaios e chilenos.
Os turistas argentinos concentravam-se principalmente nas Regies
Sul e nas zonas litorneas. As nicas excees so SantAnna do Livra-
mento e Gramado, com fraca concentrao desse fluxo, e Foz do Iguau, a
segunda cidade eleita por esses turistas no Brasil. O fluxo para o Nordeste
reduzido em termos relativos e exclusivamente concentrado em cidades
litorneas de Salvador e Fortaleza.
Os turistas uruguaios tinham comportamento prximo do dos argen-
tinos. Eles se concentram sobremaneira na regio Sul e nas cidades lito-
rneas. A diferena notada a escolha de Belo Horizonte, no Sudeste, e a
ausncia de fluxo em Fortaleza, cidade substituda por Salvador (com fraca
frequentao) no Nordeste.
22
Tabela 1 Principais Emissores de Turistas para o Brasil - 2004/2005
PASES 2004 2005

EMISSORES N de Turistas % Ranking N de Turistas % Ranking
ARGENTINA 922.484 23 1 992.299 22 1
USA 705.997 17 2 793.559 18 2
PORTUGAL 336.988 8,3 3 357.640 8 3
URUGUAI 309.732 7,6 4 341.647 7,7 4
ALEMANHA 294.989 7,3 5 308.598 6,9 5
ITLIA 276.563 6,8 6 303.878 6,8 6
FRANA 224.160 5,5 7 252.099 5,7 7
23
PARAGUAI 204.758 5,1 8 249.030 5,6 8
ESPANHA 155.421 3,8 9 172.979 3,9 9
CHILE 155.026 3,8 10 169.953 3,8 10
INGLATERRA 150.336 3,7 11 169.514 3,8 11
HOLANDA 102.480 2,5 12 109.708 2,5 12

SUA 83.113 2,1 13 89.789 2 13
CANAD 66.895 1,7 14 75.100 1,7 14
MXICO 65.707 1,6 15 73.118 1,6 15
TOTAL 4.054.649 4.458.911
Fonte: DFP e EMBRATUR - 2004 e 2005

Os turistas paraguaios encontravam-se mais dispersos no territrio

nacional. Esse fluxo engloba todas as regies brasileiras, embora com
fraca frequentao em Braslia, no Centro-Oeste, em Manaus, na regio
Norte, bem como em outras regies tocadas pelo fluxo argentino. A nica
diferena a constatao da forte concentrao desse fluxo em So Paulo,
primeira destinao, seguida de Salvador, no Nordeste brasileiro, e do Rio
de Janeiro, na Regio Sudeste. Fortaleza tambm afetada por esse fluxo,
embora com fraca intensidade.
O fluxo de turistas chilenos concentra-se igualmente no Sul e Sudeste,
com fraca frequentao no Nordeste, regio na qual as principais cidades
visitadas so Salvador, Recife e Fortaleza.
Grosso modo, ao se considerar anlise dos fluxos tursticos prove-
nientes da Amrica do Sul, tem-se forte participao das cidades litorneas
na atrao de fluxos tursticos e forte concentrao nas regies Sul e Sudeste.
Em virtude das extenses continentais do territrio brasileiro, a
Regio Nordeste aproxima-se de comportamento notado nas Antilhas,
dependente do transporte areo para incremento dos fluxos tursticos.
Dessa maneira, os movimentos mais importantes para a regio derivam
de alm-mar, dado enunciado na dependncia da regio em relao ao trans-
porte areo. A anlise do volume de passageiros no Nordeste evidencia o
supracitado. Pautado em levantamento da Empresa Brasileira de Infraestru-
tura Aeroporturia (INFRAERO), nota-se fluxo alicerado tanto na desti-
nao (nacional e internacional) como na natureza do transporte (regular
ou no regular voo charter), ambos nos anos de 2003 e 2004. Evidencia-se
dinamismo do transporte areo no Nordeste, podendo estabelecer anlise
representativa da participao dele na escala do Brasil e do comportamento
de cada um dos Estados do Nordeste.
No concernente participao do transporte areo nordestino no Brasil,
notadamente os desembarques totais, percebe-se no domnio do: a) Trans-
porte areo nacional participao na ordem de 17%, a saber: 17,79% em
2003 (5.470.122 passageiros contra 30.742.037), 17,41% em 2004 (6.367.104
passageiros contra 36.566.585) (Tabela 3); b) Transporte areo internacional
participao menor do que a nacional, variando da casa dos 4% a 7%, espe-
cificamente 4,87% em 2003 (262.299 passageiros contra 5.375.343) e 7,33%
em 2004 (450.385 passageiros contra 6.138.217) (Tabela 2).
24
Tabela 2 Transporte Areo Nacional: movimentao de passageiros.
Embarque e Desembarque nos Aeroportos do NE, 2003 - 2004
MOVIMENTAO DE PASSAGEIROS 2003 MOVIMENTAO DE PASSAGEIROS 2004
UF Embarque Desembarque Embarque Desembarque
No No No
Regular No regular Total Regular Total Regular Total Regular Total
regular regular regular
MA 192.502 35.662 228.164 192.311 34.317 226.628 250.103 37.636 287.739 251.897 36.582 288.479
PI 87.043 18.692 105.735 87.496 17.527 105.023 98.809 24.163 122.972 97.145 24.347 121.492
CE 674.124 126.491 800.615 739.565 126.078 865.643 784.129 149.590 933.719 856.364 152.701 1.009.065
RN 302.999 78.045 381.044 300.580 74.967 375.547 362.456 104.473 466.929 373.632 102.388 476.020
PB 104.440 23.479 127.919 110.535 24.225 134.760 114.923 22.991 137.914 110.071 25.269 135.340
PE 1.116.404 118.057 1.234.461 1.341.033 115.255 1.456.288 1.295.912 105.332 1.401.244 1.576.790 111.873 1.688.663
25
AL 192.263 62.166 254.429 193.625 65.887 259.512 240.280 74.861 315.141 243.793 73.717 317.510
SE 132.128 31.840 163.968 133.688 33.174 166.862 138.244 23.370 161.614 136.455 23.908 160.363
BA 1.514.288 120.927 1.635.215 1.740.754 139.105 1.879.859 1.695.428 150.151 1.845.579 2.009.557 160.615 2.170.172
NE 4.316.191 615.359 4.931.550 4.839.587 630.535 5.470.122 4.980.284 692.567 5.672.851 5.655.704 711.400 6.367.104
BR 27.413.262 2.213.027 29.626.289 28.534.658 2.207.379 30.742.037 30.908.115 2.772.974 33.681.089 33.751.557 2.815.028 36.566.585
Fonte: Empresa Brasileira de Infra-Estrutura Aeroporturia - INFRAERO, Anurio Estatstico da Embratur, 2004.
Nota: Os dados incluem desembarque de passageiros residentes e no residentes no Brasil.

Na considerao dos voos charters evidencia-se fluxo de carter

eminentemente turstico. Nesse domnio, a participao do Nordeste
em relao ao Brasil, nos termos indicados acima (desembarque), mais
significativo. Os voos dessa natureza dispem na dimenso do: a) Trans-
porte areo nacional percentuais da ordem de 20%, 630.535 passageiros
no Nordeste contra 2.207.379 no Brasil, 28,56% do fluxo total de 2003, e
711.400 passageiros no Nordeste contra 2.815.028 no Brasil, 25,27% do
fluxo total de 2004 (Tabela 3); b) Transporte areo internacional percen-
tuais mais elevados, da ordem de 60%, mais detalhadamente, 61,78% em
2003 (106.333 passageiros contra 172.105 no Brasil) e 65,68% em 2004
(214.975 passageiros contra 327.273 no Brasil) (Tabela 3).
Tal comportamento representaria lgicas diferenciadas envolvendo a
atividade turstica na escala do Pas e internacional. A primeira, caracters-
tica de pases de dimenses continentais, evidencia dependncia do trans-
porte areo no estabelecimento de relaes internas, marcante desde o final
da segunda guerra mundial. Para Dacharry (1981), tratar-se-ia da incluso,
na lgica do transporte areo, da clientela de lazer. Representaria, nesses
termos, ampliao do volume de voos em atendimento s demandas resul-
tantes das transformaes polticas, sociais e econmicas ocorridas no Brasil
e fundadas na dimenso tecnolgica (o avio).
No Nordeste, em virtude das dimenses continentais do Brasil, o
fluxo direcionado para as capitais nordestinas , a exemplo do acontecido
em destinaes insulares, fortemente dependente do transporte areo. O
paradoxo da continentalidade evidenciando quadro prximo do vivido
em regies como as Antilhas e nas quais o sucesso da poltica turstica
em escala internacional est associado, tambm, constituio de aparato
capaz de viabilizar os fluxos a longa distncia. A diferena que interna-
mente o Brasil dispe de empresas areas consolidadas, concentrando-se os
esforos dos governantes, principalmente, na construo de aeroportos, de
preferncia, no padro internacional.
A segunda lgica se deve incluso recente do Nordeste no mercado
turstico internacional. Para tanto, e no sentido de viabilizar o deslocamento
de turistas em distncias intercontinentais, o recurso do voo charter um
complemento importantssimo na ampliao da capacidade de atrao de
fluxos externos. Tal dinmica reforada, de um lado, com construo de
26
Tabela 3 Transporte Areo Internacional: movimentao de passageiros.
Embarque e Desembarque nos Aeroportos do NE, 2003 - 2004
Movimentao de Passageiros 2003 Movimentao de Passageiros 2004
UF Embarque Desembarque Embarque Desembarque

No No
Regular Total Regular Total Regular No regular Total Regular No regular Total
regular regular
AL - 13.014 13.014 - 11.598 11.598 - 12.622 12.622 - 10.831 10.831
BA 65.294 5.451 70.745 60.203 4.326 64.529 104.925 29.980 134.905 111.744 34.482 146.226
CE 43.843 33.477 77.320 43.223 35.823 79.046 62.559 63.494 126.053 63.979 62.863 126.842
MA - 68 68 - 75 75 - 121 121 - 163 163
PB - 13 13 - 10 10 - 10 10 - 9 9
PE 55.887 7.968 63.855 51.501 8.090 59.591 57.409 20.051 77.460 53.106 19.866 72.972
27
PI - 60 60 - 60 60 - - - - - -
RN 1.235 49.551 50.786 1.039 46.190 47.229 5.205 86.445 91.650 6.580 86.491 93.071
SE - 168 168 - 161 161 1 172 173 1 270 271
NE 166.259 109.770 276.029 155.966 106.333 262.299 230.099 212.895 442.994 235.410 214.975 450.385
BR 4.398.537 173.066 4.571.603 5.203.193 172.150 5.375.343 4.680.891 321.257 5.002.148 5.810.944 327.273 6.138.217
Fonte: Empresa Brasileira de Infra-Estrutura Aeroporturia - INFRAERO, Anurio Estatstico da Embratur, 2004.
Nota: dados incluem desembarque de passageiros residentes e no residentes no Brasil.

aeroportos internacionais e, de outro lado, com a transformao dos j exis-

tentes condio de internacional. Significa, nesses termos, ampliao de
padro restrito, at final dos anos 1980, s capitais nordestinas de Recife e
Salvador. Na atualidade, em virtude de poltica de desenvolvimento agressiva
adotada no Cear e Rio Grande do Norte, as capitais de Fortaleza e Natal
incluem-se no quadro dos voos internacionais, revezando em importncia
com as cidades anteriormente citadas.
A racionalidade supramencionada norteia aes dos governantes
no sentido de construir condies objetivas constituio do Nordeste
como regio turstica, dado representativo da implementao, de um lado,
de estratgias concernentes instituio da ideia da vocao turstica da
regio e, de outro, da adoo de polticas pblicas voltadas principalmente
ao reforo da infraestrutura.
A idia da vocao turstica: modificao do imaginrio

social nordestino face ao advento do turismo litorneo
Tem-se, no Nordeste brasileiro, a transformao de uma regio no

turstica em uma regio com vocao turstica em perodo curto de
tempo, aproximadamente 20 anos. A problemtica de valorizao contem-
pornea das zonas de praia nos trpicos instaurou discusses que abalaram
a imagem tradicional da Regio, com passagem de imagem associada
pobreza para outra de carter sobretudo turstica, vinculada ao sol, s
jangadas e aos coqueirais (ALMEIDA, 1994).
Tal abalo se relaciona a processo de valorizao das zonas de praia
dos Pases do Sul, em via de desenvolvimento, como destinao turstica,
dado denotador do que Cazes (1999) denomina turistificao dos litorais.
Tal fenmeno coloca em xeque mate o imaginrio social representativo dos
discursos regionalistas associados Regio Nordeste, notadamente aqueles
inscritos em quadro natural e histrico responsvel pela produo de toda
uma srie de mitos do qual ele se nutre.
28
A modificao do olhar da sociedade local face ao semirido marca

a consubstanciao do conflito entre dois quadros simblicos contradi-
trios. O primeiro quadro simblico, o mais antigo, indica um discurso
que refora um conjunto de imagens negativas do semirido em benefcio
da oligarquia agrria. O segundo quadro, o mais recente, indica um novo
discurso relacionado virtualidade dos espaos semiridos, construindo
uma imagem positiva vinculada aos interesses de um grupo de empreen-
dedores ligados agricultura irrigada e naquilo que nos interessa direta-
mente o turismo.
A atividade turstica, no final dos anos 1980, recebe especial ateno
nas polticas de desenvolvimento adotadas pelos Estados nordestinos. No
cerne do PRODETUR-NE, projeto de dimenso regional, so alavancadas
polticas pblicas de carter local (estadual), evidenciadoras do turismo
como atividade econmica associada pauta de desenvolvimento da
Regio. Grosso modo, o presente quadro destoa do preexistente, no qual a
atividade turstica era pouco explorada e no contemplada nas polticas de
desenvolvimento econmico.
O intento deste trabalho o de apreender os elementos motiva-
dores da transformao de uma regio no turstica em uma regio
com vocao. O cerne da anlise ser o de vincular a opo ou no por
dadas polticas pblicas de desenvolvimento s representaes coletivas
que a sociedade local tem do semirido. Desse modo, a compreenso da
passagem supracitada explicar-se- ao recorrer interpretao do imagi-
nrio social nordestino no tempo, enfatizando sua redefinio nos ltimos
anos, graas indicao do semirido como virtualidade e em contrapo-
sio imagem associada seca, sinnimo de misria, fome... Essa trans-
formao de carter simblico potencializar quadro poltico (reforma
constitucional) e econmico (nos termos do city marketing) que dar
margem ao processo de turistificao do Nordeste.
29
Quadro simblico reforando imagem negativa

do semirido
O discurso fundamentador da imagem negativa do semirido encontra

suas razes em documentos antigos (principalmente as cartas reais) e relatos
de viagem pautados em abordagem determinista, remetendo a um quadro
natural perverso, marcado pela semiaridez e pelas secas cclicas, vitimador
do homem. O quadro socioespacial especfico evidenciado a partir dessa
ideia fundadora, aquele marcado por um tipo de organizao espacial e por
um sistema de atores atrelados s especificidades do ecossistema semirido.
A oligarquia do Nordeste soube tirar proveito de discurso de carter
determinista para se inserir em modelo de constituio de um Estado
Nacional. Essa insero, fundada sob um discurso regionalista, nasce,
conforme Castro (1997a), das clivagens da dominao da Regio Sudeste,
e significa simplesmente uma luta por recursos capazes de fundamentar
o poder simblico de afirmao e de identidade da elite face aos outros
segmentos da sociedade local.
A insero obtida em virtude desse discurso regionalista evidencia
um sistema socioespacial dependente das ajudas e subvenes do governo
federal, permitindo, grosso modo: a construo de vias capazes de promover
a integrao do serto ao mercado; o estabelecimento e/ou a criao de
organismos pblicos federais no Nordeste; a poltica de industrializao
dos anos 1960.
Nessa poca, diferentemente de outras cidades litorneas dos pases
em via de desenvolvimento, as cidades litorneas do Nordeste no se
enquadram em fenmeno de valorizao turstica. Os fluxos notados nessa
Regio so reduzidos, de carter fortemente nacional, e concentrados em
certas cidades. Salvador o principal exemplo.
Tal orientao vincula-se ao modelo de desenvolvimento adotado
no Brasil. Ao contrrio de pases como o Mxico, no qual a indstria e o
turismo so associados aos planos de desenvolvimento, no Brasil a ativi-
dade turstica no suscita, at a primeira metade dos anos 1980, uma pol-
tica global de desenvolvimento.
No Nordeste brasileiro, as polticas engajadas em matria de turismo
so, por conseguinte, pontuais e desarticuladas. Para Paiva (1998), elas
30
representam, inicialmente, polticas empreendidas pela CTI/NE, ONG

criada em 1969, e, posteriormente, polticas publicitrias realizadas pelo
BNB na difuso do Nordeste como destinao turstica. Na escala nacional,
a EMBRATUR, criada em 1966, no escapa a essa regra. Ela focava suas
aes nos centros tradicionais de recepo, difundindo-os precariamente
devido inexistncia de recursos e ausncia de um plano estratgico de
marketing em escala internacional.
O Brasil optou por uma nica via de desenvolvimento, contida
inicialmente nos planos de Substituio de Importaes dos anos 1940 e
continuada pelo governo militar dos anos 1960 at incio dos anos 1980.
Conforme orientaes da SUDENE, esse gnero de poltica, essencialmente
fundada na industrializao, atingiu o Nordeste nos anos 1960.
O quadro de secundarizao da atividade turstica tratado, no caso
da oligarquia cearense, por Coriolano (1989). Na anlise dos planos de
governo dos anos 1970, ela indica um quadro fazendo, de um lado, refe-
rncia superficial ao turismo, o Plano de Governo do Estado do Cear
(PLAGEC/1971), primeiro plano mencionando a atividade turstica no
Cear e que se limita a sublinhar a falta de infraestrutura turstica e, de
outro lado, tomando conscincia de sua importncia, o Plano Quinquenal
de Desenvolvimento do Estado do Cear de 1975 (PLANDECE/1975), o
primeiro plano definindo os objetivos do desenvolvimento turstico no
Cear, o II Plano de Metas Governamentais de 1979 (II PLAMEG/1979),
o Plano Integrado de Desenvolvimento Turstico do Estado do Cear
de 1979 (PIDT-CE/1979), que apresenta um diagnstico detalhado dos
espaos tursticos no Cear.
Pode-se concluir que, influenciados por um quadro de imagens nega-
tivas associadas ao semirido, a elite local se tornou prisioneira de lgica de
valorizao associada a essa zona. A valorizao do espao nordestino s se
justificava, nessa poca, com a realizao de polticas pblicas de planeja-
mento do espao, associadas ao imaginrio social da seca e racionalidade:
a) do DNOCS, visando combater os problemas gerados pelas secas com a
construo de vias e principalmente de audes; b) da SUDENE, buscando
superar os problemas da Regio com a industrializao, instalando fbricas
nas capitais, privilegiando cidades como Salvador, Recife e Fortaleza e refor-
ando, consequentemente, o desequilbrio socioespacial na escala estadual.
31
Paradoxalmente, tal fortalecimento, associado formao de quadro

socioespacial especfico, basilar na constituio das prticas martimas
modernas: os banhos de mar e, em especial, a vilegiatura. Percebe-se a
ecloso de um gnero de maritimidade relacionada demanda local de
grupo fortemente marcado pelos costumes europeus (elite), dado represen-
tativo de conflito institudo com prticas martimas preexistentes (tradicio-
nais): o porto e principalmente a pesca (DANTAS, 2004).
A indicao da indstria como mola motriz da poltica de desenvolvi-
mento econmico regional suscita fracos investimentos na construo de
quadro favorvel explorao turstica. Os governos locais, seduzidos pelo
paradigma da industrializao, so induzidos a colocar em segundo plano
ou simplesmente negligenciar as potencialidades tursticas do Nordeste.
Os esforos so concentrados, durante esse perodo, no sentido de obter
subvenes do governo federal para o estabelecimento de indstrias.
Quadro simblico reforando imagem positiva

do semirido
Em virtude da falncia do modelo de Estado Moderno no Brasil,

na segunda metade dos anos 1980, as polticas pblicas de planejamento
indicadas anteriormente se mostram inadequadas. Com a reforma consti-
tucional de 1988, o modelo centralizador e ditatorial de governo substi-
tudo por modelo democrtico a permitir, de um lado, a transferncia de
recursos controlados pelo governo central para os estados e municpios e,
de outro lado, a possibilidade de captao direta de recursos financeiros
no estrangeiro. Esses dois aspectos so basilares na constituio de racio-
nalidade contempornea, na qual os Estados brasileiros passam a estru-
turar e assegurar as polticas locais de desenvolvimento. Significa fim de
modelo representativo de uma articulao dependente das escalas local
e regional escala nacional, na medida em que a reforma constitucional
permitiu o estabelecimento de relaes mais amplas, integrando a escala
internacional.
32
A insero do Nordeste nessa escala implica no abalo do imaginrio da

seca como tragdia, haja vista seu contedo simblico encontrar-se racio-
nalmente esgotado (CASTRO, 1997b), no ter peso face racionalidade que
inclui o Brasil no sistema mundo como produtor de tecnologia intermedi-
ria e aberto s inovaes tecnolgicas (BECKER; EGLER, 1992).
Para Castro (1999b), tal abalo consubstancia novo espao de produo,
um espao econmico, social e poltico de resistncia fundado na agricul-
tura irrigada e no turismo, que evidencia novos atores regionais: de um
lado, segmento importante da elite poltica, notadamente os detentores de
grande poder de assimilao e reproduo e, de outro, pequeno nmero de
empreendedores privados e funcionrios da administrao pblica.
Os atores supracitados so agentes e depositrios de novo discurso,
veiculado no meio empresarial por revistas e jornais que exploram aspectos
ligados s possibilidades oferecidas pelo Nordeste aos investimentos privados,
tanto no que concerne aos seus recursos naturais como sua localizao
(proximidade) em relao ao mercado internacional.
Assim, indica-se discurso de carter tcnico associado ao semirido
e versando sobre: a) a ausncia de chuvas e as taxas de insolao elevadas
como dado importante e positivo no desenvolvimento da agricultura irri-
gada o primeiro aspecto impedindo a reproduo dos insetos nocivos e o
segundo associado fertilidade do solo, permitindo o aumento da produ-
tividade agrcola; b) a paisagem litornea e o clima como importantes
mercadorias turstica as belas paisagens e o sol (sinnimo de ausncia de
chuvas associado a temperaturas elevadas).
Embora os atores at ento evidenciados abalem o pacto oligrquico
existente na Regio, eles no conseguem tomar o poder em escala regional,
diferentemente do ocorrido com a oligarquia algodoeira pecuarista do
serto ao desbancar os senhores de engenho da Zona da Mata (OLIVEIRA,
1981). Aqueles atores so frgeis em termos polticos, dado gerador de
necessidade de estabelecimento de alianas com outros segmentos pol-
ticos e administrativos para obter representatividade.
O recurso ao ocorrido no Cear ilustra bem as transformaes suce-
didas no sentido de viabilizar a atividade turstica na Regio. Nesse Estado,
as alianas polticas conduziram grupo de empresrios originrios do
Centro Industrial do Cear (CIC) ao poder. Constata-se o sucesso de estra-
33
tgia empreendida em 1978, com a eleio do presidente do CIC indepen-

dente da Federao das Indstrias do Estado do Cear (FIEC), e relacio-
nada a interesse de jovens empresrios em estabelecer um dilogo com o
governo uma busca de insero poltica.
O Cear torna-se um paradigma para a Regio Nordeste, ao apostar
em prticas polticas inovadoras como o Programa de Desenvolvimento do
Turismo em Zona Prioritria do Cear (PRODETURIS) de 1989. O citado
projeto valoriza as praias como mercadoria turstica antes do Programa de
Ao Para o Desenvolvimento do Turismo do Nordeste (PRODETUR-NE)
de 1992, caracterizando-se, portanto, como pioneiro nesse domnio e total-
mente financiado pelo governo do Cear, que o considera como um guia
para os empreendedores, um indicador para os programas oficiais e para as
polticas de planejamento turstico do litoral cearense.
O novo pacto oligrquico no Nordeste possibilita a obteno de
recursos financeiros em escala internacional, a partir de parcerias estabele-
cidas entre os governos locais/organismos regionais (notadamente o Banco
do Nordeste) e os organismos internacionais de financiamento, principal-
mente o Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID).
34
Captulo 2
Programa de Desenvolvimento do Turismo
no Nordeste Brasileiro (1995 a 2005):
PRODETUR-NE, o Divisor de guas.
N egociaes preparatrias voltadas adoo de polticas de

investimentos integrados e macios no turismo nordestino
(envolvendo SUDENE, BID, BNB, EMBRATUR e CTI NE) aconteceram
a partir de 1992 e consolidaram-se aps o Plano Nacional de Turismo
de 1996, que passa a compor o Avana Brasil (1999), programa federal
de incentivo a investimentos estratgicos do governo federal, pautado na
rea de Turismo no PRODETUR, nica fonte de investimentos concen-
trados (FONSECA, 2005).
O PRODETUR tem como agente executor-financeiro o Banco do
Nordeste, contando com investimentos previstos para cinco anos; em sua
35
Programa de Desenvolvimento do Turismo no Nordeste Brasileiro (1995 a 2005); Prodetur-NE...
primeira fase da ordem de US$ 800 milhes, 50% provenientes do BID e

50% dos governos estaduais e locais (advindos do Fundo de Participao
Estadual (com retorno em 25 anos): especificamente os Estados nordes-
tinos e o Estado de Minas Gerais.
Em articulao com os governos estaduais em foco, o Banco do
Nordeste do Brasil (BNB) e o Banco Interamericano de Desenvolvimento
(BID) iniciaram as operaes para viabilizar o PRODETUR/NE em 1994.
Pautado em Programa Global de Investimentos Mltiplos de natureza
descentralizada, objetivavam atender a metas estipuladas no Manual Opera-
cional do BID, especificamente voltadas gerao de emprego e renda, com
o reforo, a ampliao e a constituio de poltica sustentvel do setor turs-
tico. Desse modo, montou-se uma Unidade Executora Central no Banco
do Nordeste do Brasil, voltada coordenao regional, ao suporte e fisca-
lizao das aes implementadas nos Estados nordestinos.
Grosso modo, a implementao do PRODETUR/NE coincide com o
redimensionamento do Banco do Nordeste do Brasil a partir de 1995. De
instituio com participao histrica, desde a dcada de 1950, no deline-
amento das polticas de industrializao (implantao e gesto de projetos
industriais na Regio) centradas no apoio ao setor privado, adota mais recen-
temente papel estratgico no financiamento e acompanhamento de projetos
de desenvolvimento (no caso em questo o PRODETUR) articulados a insti-
tuies internacionais e aos governos estaduais.
Como implementao de primeira fase do PRODETUR, deu-se
investimentos macios em infraestrutura urbana e de alcance regional
(estradas, aeroportos, saneamento, entre outros), alm de servios pblicos
e de apoio s administraes pblicas (prefeituras e governos estaduais),
atendendo a objetivos constantes nos Termos do Contrato de Emprstimo
n.841/OC-BR (BID e BNB, 1994): a) fortalecer os rgos estaduais e muni-
cipais de promoo do turismo, criando um ambiente propcio recepo
de novos investimentos; b) melhorar a coleta e o tratamento de resduos
slidos, gua servida, esgoto, alm de recuperar reas ambientais degra-
dadas; c) criar ou melhorar as vias rodovirias e aerovirias, otimizando as
linhas de conexo intrarregional e urbanas; d) focalizar nos produtos turs-
ticos como centros histricos, praias, parques, aproveitando o binmio
natureza-cultura.
36
Anlise Regional dos Investimentos
Os investimentos pblicos so os alavancadores da poltica de desen-

volvimento do turismo no Nordeste brasileiro. Conforme o BNDS, na
primeira fase do PRODETUR, at o ano de 2005, previa-se investimentos
da ordem de 900 milhes de reais nos Estados nordestinos, distribudas as
maiores parcelas para a Bahia (300 milhes de reais) e o Cear (160 milhes
de reais), totalizando 51% do volume de recursos totais. Os restantes 49%
distribudos, em ordem decrescente, entre os Estados de Sergipe (76 milhes
de reais), do Maranho (74 milhes de reais), de Alagoas (71 milhes de
reais), de Pernambuco (64 milhes de reais), da Paraba (54 milhes de
reais), do Piau (54 milhes de reais) e do Rio Grande do Norte (47 milhes
de reais) (Tabela 4).
Baseado em Relatrio Final do BNB, esse quadro muda; percebe-se,
grosso modo, distribuio real dos recursos (investidos) com valores supe-
riores aos previstos. Nessa distribuio, continuam a se destacar os Estados
da Bahia (139,06 milhes de dlares) e do Cear (88,339 milhes de dlares),
correspondendo a 57,33% do volume de recursos totais, cabendo os restantes
42,67% aos demais Estados em ordem decrescente: Sergipe (32,604 milhes
de dlares), Pernambuco (30,763 milhes de dlares), Alagoas (27,612
milhes de dlares), Maranho (26,599 milhes de dlares), Rio Grande do
Norte (22,333 milhes de dlares), Paraba (19,997 milhes de dlares) e
Piau (8,849 milhes de dlares) (Tabela 4).
No redimensionamento da distribuio de recursos do PRODETUR
I, na comparao entre valores previstos e investidos, merecem destaque
Pernambuco e Rio Grande do Norte. Os dois Estados, no tocante aos valores
previstos, ocupavam, respectivamente, a sexta e a ltima posio, passando
a ocupar, na considerao dos valores investidos, a quarta e stima posies.
No concernente aos valores investidos pelos governos locais em
parceria com organismos regionais e nacionais, torna-se impossvel compa-
rao entre os valores previstos e investidos. A no indicao dos valores
previstos para a totalidade dos Estados inviabiliza anlise comparativa perti-
nente. Entretanto, interessante frisar participao forte de dados estados.
Bahia (75,505 milhes de dlares) e Cear (53,428 milhes de dlares)
37
Tabela 4 Investimentos do PRODETUR I e dos Governos Locais
PREVISTO (*) INVESTIDO (**)

(milhes R$) (milhes U$)
ESTADO
BID LOCAL BID LOCAL
ALAGOAS 71 - 27,612 14,756
BAHIA 300 200 139,06 75,505
CEARA 160 - 88,339 53,428
MARANHO 74 - 26,599 14,345
38
PARAIBA 54 295 19,997 12,786
PERNAMBUCO 64 4,1 30,763 11,212
PIAUI 54 - 8,849 12,274
RIO GRANDE DO NORTE 47 - 22,333 15,907
SERGIPE 76 282,981 32,604 18,153
TOTAL 900 - 396,602 229,366
Fonte: (*) BNDS, 2005 e (**) Relatrio Final do BNB, 2005.

Figura 1 Valores Aplicados Pelo PRODETUR I Por Componente e Fonte
39
Fonte: BNB, 2005.

continuam na liderana, concentrando 56,21% do total. Dos demais convm

ressaltar desenvoltura do governo do Rio Grande do Norte (15,907 milhes
de dlares), que ocupa a quarta posio, suplantando Alagoas (14,746 milhes
de dlares), Maranho (14,345 milhes de dlares), Paraba (12,786 milhes
de dlares), Piau (12,274 milhes de dlares) e Pernambuco (11,212 milhes
de dlares), perdendo unicamente para o terceiro classificado, Sergipe (18,153
milhes de dlares) (Tabela 4).
Os valores envolvidos, alm de distribuio desigual por Estado, so
direcionados a componentes diferenciados, englobando, nos termos indi-
cados pelo Relatrio Final do BNB, quatro componentes: componente A,
desenvolvimento institucional; componente B, obras mltiplas em infraes-
trutura bsica e servios pblicos; componente C, melhoramento de aero-
portos; componente D, estudos e projetos.
A considerao da varivel componente indica quadro caracterizador
de investimentos concentrados em infraestrutura potencializadora da ativi-
dade turstica no Nordeste. Percebe-se, na anlise da Figura 1, importncia
dos investimentos, na ordem decrescente, nos quesitos aeroporto, sanea-
mento e transporte, considerados os valores investidos pelo BID e local.
No cmputo geral, o primeiro e terceiro quesitos somados correspondem
a US$ 218,625 milhes (BID) e US$ 147,032 milhes (local), suplantando
os valores atribudos ao quesito saneamento: US$ 118,256 milhes (BID)
e US$ 43,012 milhes (local). Tal racionalidade deslancha na caracteri-
zao de racionalidade determinante da produo de espao da circulao,
fundamentado na construo de aeroportos associados s vias litorneas,
os primeiros especializados na recepo de fluxos tursticos e as segundas
garantidoras da distribuio desses fluxos nos espaos litorneos.
O volume de recursos supramencionado por componente alavancou
poltica de constituio dos Polos de Desenvolvimento de Turismo no
Nordeste brasileiro, perfazendo um total de 12 polos concentrados nos
nove Estados nordestinos: Maranho (Polo So Luis), Piau (Polo Costa do
Delta), Cear (Polo Cear Costa do Sol), Rio Grande do Norte (Polo Costa
das Dunas), Paraba (Polo Costa das Piscinas), Pernambuco (Polo Costa dos
Arrecifes), Alagoas (Polo Costa Dourada), Sergipe (Polo Costa dos Coquei-
rais) e Bahia (Polos Salvador e Entorno, Litoral Sul, Costa do Descobrimento
e Chapada da Diamantina), o nico a dispor de polo turstico de carter no
litorneo (Chapada da Diamantina) (Figura 2).
40
Figura 2 Plos de Turismo no Nordeste Brasileiro
Fonte: PNOT, 2006.
41
A distribuio dos recursos por componente no PRODETUR I d-se

de forma desigual na Regio, destacando quadro no qual se sobressaem,
no concernente aos componentes com maiores impactos na lgica de valo-
rao do solo (aeroporto, saneamento e transporte), os Estados da Bahia e do
Cear, seguidos de Pernambuco e do Rio Grande do Norte.
Principais efeitos do PRODETUR/NE na Bahia, Cear,

Pernambuco e Rio Grande do Norte, conforme
componente: aeroporto, saneamento e transporte
Com os recursos advindos do PRODETUR I, verificam-se transforma-

es espaciais nos Estados em foco, posto tais recursos serem condio tanto
atrao e distribuio dos fluxos tursticos como implantao dos empre-
endimentos tursticos receptivos. O xito das polticas empreendidas pelos
Estados se evidencia na capacidade deles em se destacar em relao s outras
destinaes tursticas nordestinas. Uma verdadeira dana das cadeiras,
na qual os Estados se revezam constantemente entre os primeiros lugares.
Sobressaem, porm, Bahia, Pernambuco, Cear e Rio Grande do Norte.
Componente aeroporto
Considerando o componente aeroporto, percebe-se uma concentrao

dos investimentos na Bahia (47,03%) e no Cear (32,75%), no total corres-
pondente a 79,78% dos recursos totais investidos. Pernambuco (1,39%) e Rio
Grande do Norte (9,03%) recebem 10,42% desses investimentos. Os restantes
9,80% so distribudos entre os demais Estados nordestinos (Tabela 5).
Os Estados supramencionados inserem-se em trs lgicas de inves-
timento. A primeira, privilegiando a capital, nos casos da Bahia, do Cear
e de Pernambuco, com construo/reforma de aeroportos em Salvador
42
Tabela 5 PRODETUR/NE I : Investimentos no melhoramento de aeroportos
nos Estados da Bahia, Pernambuco, Rio Grande do Norte e Cear (EM US$)
F O NT E DE R ECURS O S
UF %* TO T AL DE RECURS O S
BID LO CA L
B ahia 47,03 105.084.218,89 55.810.757,43 49.273.461,46
P ernam buc o 1,39 3.104.380,43 1.505.203,93 1.599.176,50
R io G rande do Norte 9,03 20.180.612,56 7.770.250,59 12.410.361,97
C ear 32,75 73.187.239,58 39.097.678,44 34.089.561,14
D em ais E stados do N E 9,80 21.903.227,22 4.496.868,89 17.406.358,33
P RO DET UR (T O T AL ALCAN ADO ) 100,00 223.459.678,68 108.680.759,28 114.778.919,40
Fonte: BNB, 2005.
(*) Porcentagem relativa ao total de investimento em toda a rea de investimento do PRODETUR-I
43
(Aeroporto Dep. Lus Eduardo Magalhes), Fortaleza (Aeroporto Pinto

Martins) e Recife (Aeroporto de Guararapes ptio de aeronaves). A
segunda, situando-se na regio metropolitana, envolvendo tanto os casos
mencionados anteriormente como o do Rio Grande do Norte, com cons-
truo de aeroporto no municpio de Parnamirim (Aeroporto Augusto
Severo), vizinho capital. A terceira, representativa unicamente da Bahia,
cujos investimentos se do em dois outros municpios distantes da capital
e fora da metrpole: os aeroportos de Lenis e Porto Seguro, respecti-
vamente nos Polos de Turismo do Litoral Sul e Costa do Descobrimento
(Quadro 1).
No bojo do PRODETUR I, convm ressaltar, ainda, a construo,
reforma ou ampliao de aeroportos nas cidades de So Luiz e Aracaju,
bem como a passagem de aeroportos da qualidade de regionais de inter-
nacionais, especificamente o Aeroporto Cunha Machado/MA, Aeroporto
Pinto Martins/CE e Aeroporto de Porto Seguro/BA.
Componente transporte
No componente transporte, o comportamento notado na Regio no

diferenciado do relacionado aos investimentos no quesito aeroporto,
embora os valores no se concentrem nas mesmas propores. A Bahia
(33,10%) continua concentrando maior volume de investimentos, seguida
do Cear (17,29%), ambos perfazendo 50,39% dos recursos investidos no
Nordeste. Pernambuco e Rio Grande do Norte recebem, respectivamente,
8,89% e 5,73% dos recursos totais investidos. Os demais Estados nordes-
tinos dispem, nesses termos, de maior participao, concentrando 34,99%
do total de recursos investidos.
Gnero de investimento evidenciado culmina na construo de conjunto
de vias litorneas paralelas s zonas de praia (Estruturante/CE, RN-063/
RN, SE-100/SE, BA-001 Ilhus-Itacar) e de conjunto de vias secundrias
ligando as vias litorneas s zonas de praia dos municpios litorneos. Repre-
sentam ao pautada em volume de recursos concentrados, em ordem de
44
Quadro 1 PRODETUR/NE I Investimentos em Aeroportos
Bahia, Cear, Rio Grande do Norte e Pernambuco
Estado/Municipio Fonte de Recursos

Descrio do Projeto
Contemplado
Total BID LOCAL
BAHIA
Lenois Aeroporto de Lenois 4.952.999,99 2.972.000,00 1.980.999,99
Porto Seguro Aeroporto de Porto Seguro 5.480.350,81 5.480.350,81 0,00
Salvador Aeroporto Dep. Lus Eduardo Magalhes 94.650.868,10 47.358.406,47 47.292.461,47
Total 105.084.218,90 55.810.757,28 49.273.461,46
CEAR
45
Fortaleza Aeroporto Pinto Martins 73.187.239,58 39.097.678,44 34.089.561,14
Total 73.187.239,58 39.097.678,44 34.089.561,14
RIO GRANDE DO NORTE
Parnamirim Aeroporto Augusto Severo 20.180,612,56 7.770.250,59 12.410.361,97
Total 20.180.612,56 7.770.250,59 12.410.361,97

PERNAMBUCO
Recife Aeroporto Guararapes (ptio aeronaves) 3.104.380,43 1.505.203,93 1.599.176,50
Total 3.104.380,43 1.505.203,93 1.599.176,50
Fonte: BNB, 2005.
importncia: na Bahia nos municpios de Belmonte, Santa Cruz de Cabrlia,

Belmonte e Porto Seguro, na Costa do Descobrimento e nos municpios de
Valena, Itacar, Uruuca e Ilhus no Litoral Sul (U$S 45.553.542,44 contra
U$S 47,065 milhes previstos no PRODETUR I); no Cear nos municpios
de Caucaia, So Gonalo do Amarante (constantes na Regio Metropolitana
de Fortaleza), Paracuru, Paraipaba, Trairi e Itapipoca (U$S 23.150.884,12
contra U$S 24,588 milhes previstos no PRODETUR I), sitos na zona prio-
ritria de interveno a oeste de Fortaleza; em Pernambuco nos munic-
pios de Ipojuc, Sirinhaem e Tamandar no sul do Estado (U$S 7.887.128,73
contra U$S 12,637 milhes previstos no PRODETUR I); no Rio Grande do
Norte nos municpios de Extremoz, Parnamirim, Nsia Floresta (localizados
na Regio Metropolitana de Natal) e Timbau do Sul na zona sul do Estado
(U$S 29.124.608,59 contra U$S 8,153 milhes previstos no PRODETUR I)
(Quadro 2). Os valores aplicados gravitaram em torno, prximos, do previsto
no PRODETUR I, com exceo do Rio Grande do Norte, cujo valor comen-
tado suplanta o previsto em 20,971 milhes (aproximadamente 2,5 vezes
superior) , denotando grande volume de recursos advindos de outras fontes
e utilizados pelo governo na ampliao do sistema de vias a tornar acess-
veis as zonas de praia dos municpios litorneos aos segmentos desejosos por
espaos de lazer e turismo.
No delineamento do sistema virio litorneo, Rio Grande do Norte e
Cear contemplam municpios litorneos constantes em suas metrpoles, trs
(Extremoz, Parnamirim e Nsia Floresta) dos cinco existentes no primeiro
caso, e dois (Caucaia e So Gonalo do Amarante) dos quatro no segundo. A
racionalidade notada na Bahia e em Pernambuco diferenciada; em ambos
Estados os municpios prestigiados localizam-se fora da metrpole. A cons-
tante em todos os casos se refere ao delineamento de tais projetos na zona de
praia, faixa estreita de terra a compor a zona costeira.
46
Componente saneamento
No componente saneamento, a concentrao dos investimentos se

d de forma menos concentrada na Regio. Bahia com maior volume de
investimentos (28,91%), Cear (19,62%), correspondendo a 48,53% dos
recursos investidos no Nordeste. Pernambuco e Rio Grande do Norte
recebem, respectivamente, 6,07% e 3,52% dos recursos. Os Estados restantes
dispem de maior participao, em comparao aos demais componentes,
com 41,89% dos recursos investidos (Tabela 4).
Os investimentos em saneamento na Bahia acontecem principalmente
na Costa do Descobrimento, nos municpios de Belmonte, Santa Cruz de
Cabrlia e Porto Seguro (maiores investimentos); exceo a essa regra so
Itacar e Mata So Joo, sitos, respectivamente, no Litoral Sul e Norte do
Estado. No Cear, os investimentos seguem a lgica constante dos inves-
timentos em transporte, distribudos entre os municpios do litoral oeste:
Caucaia, So Gonalo do Amarante, Paracuru, Paraipaba, Trairi e Itapi-
poca. Em Pernambuco, concentram-se em dois municpios: a capital (o
Centro Histrico) e Sinham, este com maior volume de investimentos
(Quadro 3). No Rio Grande do Norte, o nico municpio contemplado foi
a capital, na rea da Via Costeira e Ponta Negra, o ltimo a concentrar o
grosso dos investimentos.
A poltica de saneamento nos Estados tratados converge, portanto,
para um conjunto de municpios litorneos, notadamente cidades (sedes)
e distritos litorneos. Convm destacar a importncia que esse gnero de
interveno adquire na valorao do solo urbano, dado a comprovar na
anlise do preo do solo urbano dos lugares contemplados.
47
Tabela 6 - PRODETUR/NE I: Investimentos em Transporte nos Estados da Bahia,
Pernambuco, Rio Grande do Norte e Cear (em US$)
F O NT E DE RE CURSO S
UF %* T O T AL DE REC URSO S
BID LO CAL
B ahia 33,10 47.065.997,62 34.685.979,22 12.380.018,40
P ernam buc o 8,89 12.637.155,28 9.767.943,36 2.869.211,92
R io G rande do Norte 5,73 8.153.000,11 6.891.614,05 1.261.386,06
C ear 17,29 24.588.422,68 14.584.015,56 10.004.407,12
Fonte: BNB, 2005.
48
Alm do PRODETUR I
O PRODETUR I caracteriza-se como o divisor de guas no que

concerne s polticas pblicas relacionadas ao desenvolvimento da ativi-
dade turstica em escala regional. Com aes marcantes no domnio logs-
tico, alavanca transformaes importantes no ordenamento territorial da
Regio Nordeste, com nfase na sua zona costeira.
Finalizado em 2005 aponta para a segunda verso, o PRODETUR II de
2006, com incio de desembolso financeiro em 2007. A nfase apresentada
no domnio da gesto, embora ainda previstos recursos para infraestru-
tura. O destaque dado na busca de qualificao dos polos j consolidados.
Os componentes financiveis no PRODETUR II so: 1. Fortaleci-
mento da gesto municipal em turismo (dotar os municpios integrantes
dos polos de desenvolvimento com os instrumentos legais, fiscais e admi-
nistrativos necessrios a sua consolidao); 2. Planejamento, Treinamento
(ampliao na oferta de cursos de capacitao) e infraestrutura (principal-
mente no sentido de corrigir problemas ainda existentes nesse domnio); 3.
Fomento ao setor privado (parceria pblico-privado).
Cada Estado dever rever seu Plano de Desenvolvimento Integrado
de Turismo Sustentvel (PDITS), de forma a orientar a gesto e a aplicao
dos recursos do BID e da contrapartida, assim como ampliar as reas de
interesse turstico por meio de um estudo mais aprofundado do setor.
Somente assim os recursos sero liberados, cabendo a atuao do Banco do
Nordeste para coordenar, administrar e acompanhar as Unidades Execu-
toras Municipais e Estaduais.
Acompanhando o direcionamento de recursos pblicos, no
PRODETUR/NE II, os recursos sero destinados aos Estados de Pernam-
buco (75 milhes de reais), do Cear (60 milhes de reais), da Bahia (39
milhes de reais), do Rio Grande do Norte (21,3 milhes de reais) e Piau
(15 milhes de reais) (Tabela 5).
Para os demais Estados, h previso de destinao de recursos futuros e
associados, principalmente, a polticas de gesto e administrativas, embora em
alguns casos ainda sejam destinados recursos infraestrutura, como no caso
do Cear, com consubstanciao de lgica de ordenao turstica regional,
49
Quadro 2 PRODETUR/NE I - Investimentos em transporte

Fonte de Recursos
Municipios Contemplados Descrio do Projeto
Total BID LOCAL
BAHIA
Valena Acesso Virio do Aeroporto/Atrac. Valena 68.961,46 60.424,68 8.536,78
Porto Seguro Atracadouro de Porto Seguro: Apaga-Fogo 150.005,19 130.808,42 19.196,77
Sta Cruz de Calbria Atracadouro de Santa Cruz de Cabrlia: Tombador
256.131,99 256.131,99 0,00
Itacar, Urucuca e Ilhus Rodovia BA 001: Ilhus a Itacar 17.873.372,91 14.395.175,53 3.478.197,38
Porto Seguro Rodovia Porto Seguro a Trancoso 18.894.371,65 18.597.720,74 296.650,91
Rodovia Santa Cruz de Cabrlia a Belmonte 8.310.699,24
Santa Cruz de Cabrlia e Belmonte 0,00 8.310.699,24
Total 45.553.542,44 33.440.261,36 12.113.281,08
CEAR
Caucaia Rodovia CE 085: Contorno Caucaia/Tabuleiro2.121.706,11
Grande (trecho2)1.263.684,39 858.021,72
Caucaia Rodovia CE 085: Cumbuco a Lagoa do Banana516.174,20 499.339,59 16.834,61
Caucaia Rodovia Entr. CE-085/ Entr. Do Garrote (trecho835.280,05
1) 418.521,77 416.758,28
Trairi Rodovia CE 085: Entr. CE 162/Trairi (acesso Trairi)
632.431,99
(Trecho2) 281.097,16 351.334,83
Trairi Rodovia Entr. Ce-162/Gualdrapas (trecho 10) 985.254,86 344.093,87 641.160,99
Trairi Rodovia Trairi/Entr. Munda-Flexeiras 757.627,78 739.769,63 17.858,15
Trairi Rodovia Munda/Guajiru 1.944.908,17 1.913.347,74 31.560,43
S.G.Amarante Rodovia CE 085: Entr. CE 421/So Gonalo 2.064.428,46
do Amarante (trecho758.192,35
4) 1.306.236,11
S.G.Amarante 1.055.120,32
Rodovia CE 085: So Gonalo do Amarante/Entr. 517.128,41
CE 341 (trecho 5) 537.991,91
S.G.Amarante Rodovia Pecm/Entronc. Taba/So Gonalo do 214.823,94
Amarante 211.133,61 3.690,33
S.G.Amarante Rodovia Pecm/Entronc. Taba/Siup-I 427.322,57 423.872,15 3.450,42
S.G.Amarante Rodovia Pecm/Entronc. Taba/Siup-Siup-II 263.747,36 259.385,15 4.362,21
Itapipoca Rodovia CE 168: Barrento/Baleia (trecho 15)2.700.411,91 1.392.512,23 1.307.899,68
Itapipoca Rodovia Entr. CE-085-Gualdrapas/Barrento (trecho
3.279.650,63
11) 1.737.903,13 1.541.747,50
Itapipoca Rodovia Itapipoca/Barrento (trecho 12) 1.207.877,16 660.694,46 547.182,70
Paracuru Rodovia Entr. Acesso Paraipaba/Camburo (trecho
446.605,51
8) 232.964,84 213.640,67
Paracuru Rodovia Entr. CE-085/ Entr. Acesso Paraipaba853.802,61
(trecho 7) 539.773,35 314.029,26
Paraipaba Rodovia Entr. CE-085/ (Camburo)/ Entr. CE-162 (trcho 9)
882.129,38 723.520,62 158.608,76
Paraipaba Rodovia Entr. CE-341/Entr. CE-085 (1 variante)
961.380,11
(trecho 6) 177.091,25 784.288,86
Paraipaba Rodovia Paraipaba/Lagoinha (trecho 13) 1.000.201,00 495.623,51 504.577,49
Total 23.150.884,12 13.589.649,21 9.561.234,91
RIO GRANDE DO NORTE
Extremoz Implantao e Ligao Entroncamento BR 101673.679,65
- Pitangui (RN 305)/
673.229,02
Jacum 450,63
Extremoz Rodovia BR 101: Muri 257.278,92 102.471,83 154.807,09
Extremoz Rodovia BR 101: Pitangui 208.211,26 65.183,03 143.028,23
Parnamirim Rodovia Entroncamento RN 313: Nova Parnamirim 529.175,62 254.385,45 274.790,17
Goianinha, Timbau do Sul Rodovia Goianinha/Timbau do Sul 379.816,28 344.099,33 35.716,95
Parnamirim Rodovia Nova Parnamirim/ Entrocamento BR 101 312.039,90 228.325,53 83.714,37
Parnamirim Rodovia Nova Parnamirim/ Rota do Sol 191.555,43 185.148,73 6.406,70
Parnamirim Rodovia RN 313: Trecho Pium/BR 101 744.123,76 744.123,76 0,00
Nisia Floresta Rodovia RN 063: Binrio Pirangi do Sul 819.520,01 819.520,01 0,00
Nisia Floresta Rodovia RN 063: Barra da Tabatinga/Barreta 999.221,24 999.221,24 0,00
Nisia Floresta Rodovia RN 063: trecho Pirangi do Sul/Barra de859.102,40
Tabatinga 692.927,96 166.174,44
Total 29.124.608,59 18.698.285,10 10.426.323,49
PERNAMBUCO
Sirinhaem Recuperao da Rodovia PE 061 669.946,79 535.449,61 134.497,18
Tamandar Recuperao da Rodovia PE 076 406.783,34 248.725,79 158.057,55
Ipojuca Via de acesso a Muro Alto 480.832,77 332.586,06 148.246,71
Rio Formoso, Tamandar Via de Penetrao Sul (Entr. PE-060/Praia dos
1.401.286,82
Carneiros) 1.310.361,22 90.925,60
Tamandar Via Litornea dos Carneiros 695.985,09 693.538,38 2.446,71
Rio Formoso, Sirinhaem Via Litornea Guadalupe/Acessos (Sistema 4.232.293,92
Virio de Guadalupe)
4.232.293,92 0,00
Total 7.887.128,73 7.352.954,98 534.173,75
Fonte: BNB, 2005.
50
Tabela 7 - PRODETUR/NE I : Investimentos em Saneamento nos Estados da Bahia,
Pernambuco, Rio Grande do Norte e Cear (em US$)
F O NT E DE RE CURSO S
UF %* T O T AL DE REC URSO S
BID LO CAL
B ahia 28,91 46.617.830,00 40.306.033,86 6.311.796,14
P ernam buc o 6,07 9.784.867,39 8.509.963,08 1.274.904,31
R io G rande do Norte 3,52 5.675.622,16 4.918.402,24 757.219,92
C ear 19,62 31.641.130,85 29.234.799,69 2.406.331,16
51
Quadro 3 PRODETUR/NE I: Investimentos em saneamento

Fonte de Recursos
Municipios Contemplados Descrio do Projeto
Total BID LOCAL
BAHIA
Porto Seguro Arraial da Ajuda - SAA 632.506,92 0,00 632.506,92
Belmonte Belmonte - SAA 118.176,88 0,00 118.176,88
Sta Cruz Cabralia Coroa Vermelha - SAA 276.029,59 276.029,59 0,00
Mata de So Joo Costa do Saiupe - SAA 3.018.779,44 0,00 3.018.779,44
Porto Seguro Porto Seguro(setor B e C) - SAA 4.245.369,21 4.245.369,21 0,00
Porto Seguro Porto Seguro(setor A) 4.427.246,44 4.232.201,03 195.045,41
Sta.Cruz Barbalia Sta Cruz Cabralia - SAA 668.322,20 620.457,29 47.864,91
Porto Seguro Trancoso - SAA 328.562,53 0,00 328.562,53
Porto Seguro Arraial da Ajuda - SES 2.767.333,68 2.765.615,46 1.718,22
Belmonte Belmonte - SES 3.858.296,28 2.993.846,90 864.449,38
Sta Cruz Cabralia Coroa Vermelha - SES 899.025,19 877.104,14 21.921,05
Mata de So Joo Costa do Saiupe - SES 1.454.124,00 1.454.124,00 0,00
Itacar Itacar - SES 360.965,63 357.142,86 3.822,77
Porto Seguro Porto Seguro(setor A) - SES 7.639.903,50 7.380.202,79 259.700,71
Porto Seguro Porto Seguro(setor B e C) - SES 7.142.233,15 7.086.126,93 56.106,22
Mata de So Joo Praia do Forte - SES 1.054.702,94 1.054.502,79 200,15
Sta Cruz Cabralia Sta Cruz Cabralia - SES 2.655.545,77 2.645.972,12 9.573,65
Porto Seguro Trancoso - SES 991.301,49 966.716,47 24.585,02
Total 42.538.424,84 36.955.411,58 5.583.013,26
CEAR
Itapipoca Baleia e Pedrinhas - SAA e SES(Itapipoca) 515.646,60 511.982,89 3.663,71
Itapipoca Barrento - SAA e SES 299.800,90 298.207,55 1.593,35
Itapipoca Itapipoca - SAA(TA12) - Implantao e Ampliao
3.195.476,44 2.970.464,97 225.011,47
Paraipaba Lagoinha - SAA e SES 1.304.820,01 1.060.367,00 244.453,01
Itapipoca Marinheiros - SAA e SES(Itapipoca 250.395,93 247.384,75 3.011,18
Paracuru Paracuru - SAA e SES(TA02- 1Contrato e TA
3.297.750,79
17 - 2Contrato)
2.762.416,01 535.334,78
Paraipaba Paraipaba - SAA e SES(TA02-1Contrato e TA-17-2Contrato)
2.112.543,39 1.880.563,62 231.979,77
So G.Amarante Pecm - SAA e SES 1.963.124,24 1.646.120,05 317.004,19
Caucaia Praias Oeste - SAA(Iparana,Icara,Pacheco,Tabuba
5.710.960,17
e Cumbuco
5.585.596,05
I e II 125.364,12
S.G.Amarante S.G.Amarante - SAA e SES 2.037.929,32 1.944.694,90 93.234,42
Trairi Trairi - SAA(TA 11) 610.605,31 537.103,50 73.501,81
Trairi Drenagem de guas Pluviais do Plo Lagamar do 22.929,19
Trairi 0,00 22.929,19
Caucaia Caucaia - SES 4.738.375,46 4.525.064,75 213.310,71
Itapipoca Itapipoca - SES (TA12) - Implantao e Ampliao
5.580.773,08 5.264.833,63 315.939,45
Total 31.641.130,83 29.234.799,67 2.406.331,16
RIO GRANDE DO NORTE
Natal Ponta Negra - SES(incluindo drenagem pluvial
4.827.756,07
- 5,2 km de rede)
4.070.536,15 757.219,92
Natal Via Costeira - SES(Ponta Negra) 847.866,09 847.866,09 0,00
Total 5.675.622,16 4.918.402,24 757.219,92
PERNAMBUCO
Recife Centro Historico de Recife - SAA 1.052.357,90 832.259,87 220.098,03
Rio Formoso Rio Formoso - SAA 914.796,40 580.333,04 334.463,36
Rio Formoso Rio Formoso / PE - SAA e SES - Energizao 87.989,66 67.074,11 20.915,55
Recife Centro Historico de Recife - SES (3) 391.870,23 373.432,00 18.438,23
Rio Formoso Rio Formoso/PE - SES 2.015.813,60 1.416.182,92 599.630,68
Rio Formoso Rio Formoso/PE - SES - Construo de kits sanitrios
53.320,47 39.418,17 13.902,30
Rio Formoso Rio Formoso/PE - SES - Ligaes hidrossanitrias
52.945,94 31.879,26 21.066,68
Sirinham Sirinharm,Barra de Sirinharm, St Amaro de
5.215.775,19
Sirinhaem - SES
5.169.385,71
(4) 46.389,48
Total 9.784.869,39 8.509.965,08 1.274.904,31
Fonte: BNB, 2005.
52
Tabela 8 - Contratao de Subemprstimo PRODETUR/NE II
ESTADO VALOR DO FINANCIAMENTO (R$)
Rio Grande do Norte 21.300.000,00
Bahia 39.000.000,00
Cear 60.000.000,00
Pernambuco 75.000.000,00
Minas Gerais 27.500.000,00
53
Piau 15.000.000,00
TOTAL 237.800.000,00
ao associar as destinaes tursticas do extremo oeste com as do Delta do

Parnaba, no Piau, e as dos Lenis Maranhenses, no Maranho. Nesse
domnio h previso de construo de vias e inclusive de aeroporto para dar
vazo aos fluxos tursticos da rea evidenciada.
Em Pernambuco, vrios projetos encontram-se em execuo: Sistemas
de Abastecimento de gua e de Esgotamento Sanitrio de Tamandar;
Elaborao do projeto de Sinalizao Turstica do Polo Costa dos Arrecifes
e Implantao e Pavimentao de Ciclovias; Pista de Cooper e Intersees
na Rod PE 009 N. Sra. do /Porto de Galinhas.
No Cear, diversos projetos esto em fase de execuo: Rodovias
Barrento-Aracatiara e Aracatiara-Itarema, Rodovias Jijoca-Parazinho e Para-
zinho-Granja; Rodovia Amontada-Aracatiara-Icara; e Rodovia Granja-Vio-
sa do Cear.
Na Bahia foram executados: Restaurao do Palacete Martins Catarino
para implantao do Museu Rodin, Restaurao do Forte Santo Antnio Alm
do Carmo, e Sinalizao Turstica da Costa do Descobrimento. H previso
de execuo dos projetos de: Urbanizao do Polo Turstico e Hoteleiro de
Armao; Implantao da Rodovia Camamu-Itacar; Recuperao da Nova
Sede do IPAC; Capacitao Empresarial e Profissional da Costa do Descobri-
mento; Plano de Recuperao das reas Degradadas da Rodovia Cabrlia-
Belmonte; Implantao de APAs (Guaibim-Valena, Carava-Trancoso, Baa
de Camamu, Ponta da Baleia-Abrolhos); Avaliao Regional de Resduos
Slidos na Costa do Descobrimento e Avaliao Regional de Resduos Slidos
no Circuito do Diamante.
No Rio Grande do Norte elaborou-se Base Cartogrfica do Polo Costa
das Dunas, encontrando-se em execuo os projetos de: Implantao do
Sistema de Esgotamento Sanitrio de Cotovelo e Pirangi, Correo de
Passivos Ambientais (PRAD) de trechos Rodovirios, Rodovia Tibau do Sul
Pipa e Implantao da Sinalizao Turstica do Polo Costa das Dunas.
54
Captulo 3
Efeitos do PRODETUR na Reestruturao
do Espao
A conjugao de aeroporto, saneamento e transporte, de forte

impacto na lgica de valorao do solo na zona costeira, gera
quadro peculiar e denotador de racionalidade concentradora das aes
do Estado no espao, gerando lgica de fragmentao representativa do
pinamento de parcelas especficas do territrio e associada s polticas de
desenvolvimento do turismo.
As capitais nordestinas em foco se aperfeioam como pontos de
recepo e distribuio do fluxo turstico litorneo, dado resultante da
implantao, nessas capitais, dos aeroportos, portes de entrada dos turistas
na Regio (Figuras 3, 4 e 5). As excees regra no inviabilizam tal cons-
tatao. Rio Grande do Norte, com construo de aeroporto no municpio
55
de Parnamirim (Figura 6), associado dinmica metropolitana que favo-

rece manuteno de Natal como ponto de recepo e distribuio do fluxo
turstico no Estado. Bahia, a dispor de dois outros aeroportos, em Ilhus e
Porto Seguro (Figura 5), ambos com papel complementar ao de Salvador,
permanecendo a capital com papel de destaque na lgica evidenciada.
Os demais municpios litorneos, sobretudo os distritos litorneos,
so foco de polticas de urbanizao centradas na construo de vias,
estabelecimento de rede eltrica, telefnica e saneamento, reforando sua
relao com a capital e seu aprimoramento como mercadoria turstica.
No Cear, com investimentos na costa oeste: Caucaia, So Gonalo do
Amarante, Paracuru, Paraipaba, Trairi e Itapipoca (Figura 3). Em Pernam-
buco, no litoral sul, nos municpios de Sirinharm, Tamandar e Ipojuca
(Figura 4). Na Bahia, nos municpios de Belmonte, Santa Cruz de Cabrlia,
Belmonte e Porto Seguro, na Costa do Descobrimento e nos municpios de
Valena, Itacar, Uruuca e Ilhus, no litoral sul (Figura 5). No Rio Grande
do Norte, nos municpios metropolitanos de Extremoz, Parnamirim, Nsia
Floresta, alm de Timbau do Sul, na zona sul do estado (Figura 6).
No caso das capitais, percebe-se claramente que os investimentos da
iniciativa privada beneficiam-se dos investimentos pblicos no domnio
da infraestrutura turstica, consolidando e ou diversificando suas aes na
zona costeira. Tal racionalidade evidencia-se em dados relacionados ao
setor hoteleiro. Essa atividade se beneficia imediatamente da nova lgica de
ordenao do territrio, implantando unidades hoteleiras, principalmente
nas capitais litorneas nordestinas.
Lamentavelmente, posto que os dados apresentados pelo PDITS do
Polo Costa dos Arrecifes se relacionam totalidade de Pernambuco, no
h a possibilidade de estabelecimento de anlise comparativa entre todas
as capitais nordestinas analisadas. A passagem do absoluto para o relativo
fragiliza-se. Entretanto, desconsiderando os dados de Pernambuco (eviden-
ciados em escala estadual e no municipal) e a no indicao de dados
completos sobre Joo Pessoa, ressalta-se: a) concentrao importante de
empreendimentos nas cidades de Salvador (BA), com 292, e Fortaleza (CE),
com 229; b) participao destacada de Natal, com 159 estabelecimentos
hoteleiros, nmero bem acima do registrado nas outras capitais nordes-
tinas: Aracaju (64), So Lus (43), Macei (28) e Teresina (14) (Tabela 6).
56
Figura 3 - Recursos do PRODETUR aplicados por componente no Cear,
nos termos do Relatrio do Banco do Nordeste, 2005
57
Figura 4 Recursos do PRODETUR aplicados por componente
em Pernambuco, nos termos do Relatrio do Banco do Nordeste, 2005
58
Figura 5 Recursos do PRODETUR aplicados por componente na Bahia,
59
Figura 6 Recursos do PRODETUR aplicados por componente no Rio Grande do Norte,
60
A primeira varivel, relacionada a Salvador e Fortaleza, reflete nuanas

apontadas pelos investimentos pblicos nos Estados nordestinos. A
segunda varivel, a de Natal, reverte tal indicativa ao suplantar Aracaju,
cujo estado o quarto em volume de investimentos pblicos, no total de
estabelecimentos hoteleiros. Na competio instituda entre as cidades
litorneas nordestinas, no sentido de atrair investimentos com o produto
turstico praia, supe-se que a cidade de Aracaju no consegue deslanchar,
posto continuar eclipsada pela metrpole de Salvador e pelas investidas de
seus governantes.
O cruzamento dos investimentos pblicos com os privados nas capi-
tais nordestinas implica na sua insero no cenrio das principais desti-
naes tursticas do Pas, sendo indicadas, em pesquisa realizada pela
EMBRATUR, entre as quinze cidades mais visitadas nos anos de 2004 e
2005. Salvador ocupa a terceira posio em 2004 e passa quinta em 2005.
Fortaleza, da sexta posio cai para a stima. Natal obtm resultado positivo
subindo cinco posies, da dcima terceira para a oitava. Recife se mantm
na dcima primeira posio. Dado interessante na Regio a indicao de
Porto Seguro na Bahia na dcima quinta posio nos anos em foco, certa-
mente como resultado de poltica de desenvolvimento do turismo singular
no Estado, convergindo para outras reas alm da capital e no sentido de
reforar seu papel como destinao turstica (Quadro 3).
Nos demais municpios litorneos o quadro mais complexo. Os
investimentos privados no convergem necessariamente para as mesmas
parcelas do territrio tratadas no PRODETUR-NE. Embora alguns gover-
nantes nordestinos tendam a fortalecer os fronts de modernizao preexis-
tentes e, em alguns casos, incorpore simplesmente um ou outro municpio
litorneo, a ao predominantemente adotada nos Estados considerados
foi a de carter indutor, direcionando os investimentos em infraestrutura
bsica para reas ainda no incorporadas dinmica de valorizao dos
espaos litorneos com o fim de atrair investimentos privados. Trata-se
do notado no Cear e em Pernambuco, cujas aes se voltaram s zonas
prioritrias, em trecho do litoral oeste, no primeiro caso, e do litoral sul,
no segundo. Bahia e Rio Grande do Norte adotam quadros diversos: o
primeiro reforando zonas j incorporadas lgica turstica, notadamente
Porto Seguro e Ilhus, e o segundo concentrando maior volume de inves-
61
Tabela 9 - Investimentos Privados: estabelecimentos hoteleiros, unidades Habitacionais (Uhs),
nmero de leitos, taxa de ocupao anual das capitais da Regio Nordeste
NMERO
UHS NMERO LEITOS ANO REFERNCIA TAXA OCUPAO ANUAL
ESTABELECIMENTOS
So Lus 43 2.134 - 2003 51% (2003)
Teresina 14 807 1.531 2002 -*
Fortaleza 229 9.619 22.510 2002 50,3% (2002)
Natal 159 7.604 15.401 2000 -
Joo Pessoa - - - - 51,6% (2003 ***
62
Pernambuco ** 644 15.954 40.537 2002 62,4% (2001)
Macei 28 - - 2002 68,5% (2001)
Aracaju 64 2.026 - 2000 -

Salvador 292 10.472 22.516 2000 61,8% (2001)
Fonte: PDITS dos estados nordestinos para o PRODETUR/NE-II.

(*) O PDITS do Plo Costa do Delta disponibiliza os valores de taxa de ocupao para alta estao (92%) e baixa estao (35%).
(**) O PDITS do Plo Costa dos Arrecifes disponibiliza dados referentes a todo o estado.
(***) Dado disponibilizado pela Empresa Paraibana de Turismo S. A. PBTur.
Quadro 4 - Cidades mais visitadas no Brasil: 2004 e 2005
CIDADES MAIS VISITADAS (lazer) 2004 Posio 2005 posio
Rio de Janeiro - RJ 33,9 1 31,5 1

Foz do Iguau - PR 21,7 2 17,0 2
So Paulo - SP 13,6 4 13,6 3
Florianpolis- SC 11,9 5 12,1 4
Salvador - BA 14,2 3 11,5 5
Balnerio Cambori 6,1 7 6,7 6
Fortaleza - CE 6,5 6 6,4 7
63
Natal - RN 2,7 13 5,8 8
Armao dos Bzios - RJ 5,8 8 5,4 9
Manaus - AM 4,0 9 4,0 10
Recife - PE 3,5 11 3,2 11
Curitiba - PR 4,0 10 3,2 12

Bombinhas - SC 2,6 14 3,1 13
Parati - RJ 2,9 12 2,2 14
Porto Seguro - BA 2,6 15 2,1 15
Outros 63,7 - 58,9 -
Total 199,8 - 186,7 -
Fonte: EMBRATUR fluxo internacional 2004 (4.793.703) e 2005 (5.358.170).
timentos nos municpios litorneos metropolitanos, com exceo daqueles

sitos ao norte e de um municpio fora da metrpole, ao sul.
A poltica adotada pelos governos nordestinos converge no sentido de
criar condies objetivas para atrao de fluxos tursticos. Dessa maneira,
h beneficiamento do imobilirio associado aos empreendimentos hote-
leiros, cuja estratgia fundamental a da fixao nas metrpoles e em
alguns pontos estratgicos do territrio. Na capital implanta-se volume
mais do que significativo de hotis. Resorts e pousadas predominam nos
municpios de natureza turstica: na Bahia, Porto Seguro e Ilhus; no Cear,
Jericoacoara e Canoa Quebrada; em Pernambuco, Porto de Galinhas; no
Rio Grande do Norte, Pipa.
Atualmente o turismo apresenta-se, no Nordeste, como gerador
de desenvolvimento, podendo resolver os problemas de emprego e de
dficit econmico, algo semelhante ao ocorrido nas Antilhas dos anos
1960-1970. A partir das experincias vividas nessa rea, percebe-se que
a relao entre turismo e desenvolvimento econmico no evidente.
Para Ascher (1984), o turismo: a) utiliza uma mo-de-obra qualificada
sem criar empregos locais; b) permite to somente o desenvolvimento
de subempregos; c) contribui ainda para certa instabilidade econmica
e social, pela atividade ser sazonal; d) suscita a construo de um quadro
de dependncia dos pases em relao aos tours oprateurs que dominam
esse setor em escala mundial, com o estabelecimento de cadeias hoteleiras
e o controle do transporte areo.
Independentemente desses perigos, a crena nos benefcios do turismo
se sobrepe e provoca no Nordeste um boom turstico, alicerado por pol-
ticas pblicas de valorizao das zonas de praia. Em conformidade com essa
lgica de valorizao, as cidades litorneas nordestinas so transformadas em
pontos de recepo e de distribuio do fluxo turstico, colocando os espaos
litorneos de todos os municpios dos estados sob a dependncia direta das
capitais e sem a mediao de outros centros urbanos intermedirios. Grosso
modo, significa lgica de dominao paralela zona de praia, prolongando-se
sobre o litoral e baseada no aeroporto, que se adiciona antiga lgica de domi-
nao perpendicular, partindo do litoral para o serto e baseada no porto.
Essa racionalidade apresenta problemas teoria das cidades, prin-
cipalmente no que concerne construo de uma teoria unitria. Se nos
64
anos 1980 Claval (1981) evocava a importncia das pesquisas acerca da

vida martima na construo de uma teoria unitria, atualmente, esta
constatao torna-se mais evidente e adquire uma outra dimenso: aquela
relacionada a uma rede urbana paralela zona costeira que se baseia na
demanda turstica litornea e atinge o espao nordestino.
A indicao dessa lgica de dominao paralela transforma as zonas
de praia em mercadoria nobre, dado que implica na modificao radical
da paisagem litornea. Com as novas prticas martimas ligadas ao vera-
neio e ao turismo, as paisagens associadas pesca e ao porto se encon-
tram abaladas. A zona marcada pela presena dos portos e dos vilarejos
de pescadores afetada atualmente pela construo de novas formas (dos
estabelecimentos tursticos somando-se s residncias secundrias) acom-
panhando toda a linha costeira. Essas novas formas provocam a insero
de novos atores e a expulso dos antigos habitantes, bem como o fortaleci-
mento dos movimentos de resistncia.
Essa transformao empreendida a partir das capitais nordestinas,
cidades litorneas martimas que se justificam na descoberta do turismo
como atividade rentvel. Nasce, indubitavelmente, a metfora da Cidade do
Sol, em conformidade com os projetos de planejamento que as transformam,
gradativamente, em importantes destinaes tursticas.
De uma imagem derivada de uma conscincia comum de pertenci-
mento (CLAVAL, 1981), cujos elementos fundadores figuram em docu-
mentos antigos e em relatos de viagens, passa-se para um controle das
imagens das cidades atravs de uma poltica de marketing baseada na
mdia e, principalmente, na televiso. Em outros termos, surgem outros
elementos constitutivos das imagens das cidades.
As imagens das cidades centravam-se anteriormente sobre uma
tomada de conscincia de um comportamento de grupo com base espacial,
dado que suscitava uma solidariedade global que criava uma conscincia
comum de pertencimento, levando os habitantes a vislumbrar algo que o
tornava diferente de um cidado de outras paragens (CLAVAL, 1981).
As imagens veiculadas atualmente obedecem a uma outra lgica,
reveladora de outras escalas e parmetros. No Nordeste, aps final dos
anos 1980, podemos falar de articulao das cidades com escalas mais
amplas, inclusive a internacional, definidas pelo desejo de torn-las
65
competitivas em relao a outras cidades. Para tanto, cada cidade procura

se impor com a elaborao de uma imagem especfica e associada, no caso
em evidncia, ao turismo litorneo, notadamente nos termos propostos
por Dantas (2000), ao indicar, no caso de Fortaleza, a evidenciao de uma
cidade litornea martima cujos elementos humanos e naturais so valo-
rizados como mercadoria turstica. Observa-se, portanto, a construo de
uma imagem turstica da cidade.
A construo da imagem turstica das cidades litorneas nordestinas,
principalmente das capitais, insere-se na mesma racionalidade das outras
cidades litorneas dos pases em via de desenvolvimento, ou seja, conforme
modelo internacional de desenvolvimento do turismo.
Remetendo imagem de Fortaleza, tratar-se-ia de imagem conce-
bida alm daquela de nao, inscrita no sistema mundo, e construda pela
nova elite poltica local em conformidade com uma conscincia turstica
que a torna o espelho do novo governo. Assim, ela ultrapassa, a exemplo da
Espanha, o contexto estritamente turstico e econmico e revela a propa-
ganda poltica, ao se utilizar da publicidade para responder aos critrios do
desenvolvimento econmico e anunciar a modernizao (DANTAS, 2002a).
Podemos falar, portanto, de um turismo que se desenvolve em virtude
da ao conjugada entre publicidade e propaganda. Essa relao sublinhada
por Domenach (1979), ao afirmar que a propaganda, embora se diferencie da
publicidade por ter um objetivo poltico e no simplesmente comercial, dela
se aproxima na medida em procura criar, transformar ou confirmar opinies
utilizando-se, em parte, dos mesmos meios.
Essa filiao forma opinies tanto internas (em escala local) como
externas (em escala regional, nacional e internacional). A opinio interna
marcada pela criao de uma conscincia turstica buscando convencer os
habitantes da vocao turstica dos estados e das capitais. A opinio externa
marcada pelo fortalecimento da imagem turstica das cidades, transfor-
madas em paraso para os turistas amantes de praias.
A formao de opinio, conforme a publicidade/propaganda, suscita
a construo de uma imagem de marca baseada nas vantagens clim-
ticas. Procura-se, assim, construir uma imagem para difundir o processo
de modernizao, dado comprometedor da imagem trgica associada ao
imaginrio social da seca, que impedia o desenvolvimento do turismo.
66
Embora o sucesso econmico incite a transformar as capitais litor-

neas nordestinas em destinao turstica, a sociedade local no se reco-
nhece nesse novo quadro que lhe foi oferecido.
Crticas so dirigidas aos empreendedores tursticos que no
mostram aos turistas a verdadeira cidade, rica de histria cujo testemunho
oferecido pelo patrimnio arquitetural. Essa crtica testemunha abalo da
imagem que a sociedade possua dela mesma: relacionada histria de um
Estado e de uma cidade.
Em um segundo plano, crticas derivam igualmente dos pescadores
que se organizam em movimentos de luta pela terra. Embora a expulso
progressiva desses pescadores e a importante transformao de seu gnero
de vida sejam uma tendncia evidente, no podemos reduzir a realidade
a esse nico aspecto. O movimento de expulso provoca movimentos de
resistncia que continuam a se multiplicar.
Esses movimentos se fortalecem como crtica ao modelo de desenvol-
vimento adotado. Trata-se da apresentao de outra demanda, aquela dos
pescadores que lutam para garantir sua sobrevivncia como habitantes das
zonas de praia.
Peculiar nesse movimento que os pescadores, atravs da luta pela
terra, redescobrem o mar. A redescoberta do mar refora sua luta, j que
representa sua fora. O mar seu elemento, seu conhecimento antigo. no
mar que o pescador reconhecido e l onde ele pode melhor se exprimir.
no mar que ele pode ser compreendido e se reencontrar.
Enfrentando o oceano selvagem do Brasil, os pescadores apresentam
suas reivindicaes. A jangada, seu instrumento de trabalho, se transforma
em meio de comunicao simblica que refora a luta desses homens
mpares. Esses movimentos correspondem luta pelo direito diferena,
ao direito de se apropriar das zonas de praia como locus de produo.
Nota-se, portanto, uma espcie em via de extino (o pescador); deve ser
mostrado sociedade inteira que as zonas de praia no podem ser limi-
tadas aos banhos de mar e aos banhos de sol.
Em conformidade com a racionalidade supracitada se consolidam
as polticas pblicas voltadas para o turismo, possibilitando que grupos
polticos mais avanados possam suplantar a racionalidade desenvolvi-
mentista baseada na indstria de carter determinista. O turismo litorneo
67
apresenta-se, portanto, como tbua de salvao para a Regio, atendendo,

de um lado, uma demanda econmica e, de outro lado, poltica. Pautado
na teoria do marketing, que associa publicidade e propaganda, aponta-se
para a construo de uma imagem turstica da Regio na qual as capitais
se inscrevem na mesma largura de onda das cidades litorneas dos pases
em via de desenvolvimento, fato que contribui elaborao e promoo
de uma imagem buscando assegurar o sucesso dos novos lugares de frias,
bem como a atrao de investimentos estrangeiros e do apoio internacional.
Essa prtica incita a impor as capitais nordestinas como destinao
turstica e suscita taxas de urbanizao elevadas dos espaos litorneos,
cujas consequncias so percebidas na tnica da organizao espacial em
voga, com uma reestruturao urbana que refora as relaes das capitais
diretamente, e sem mediaes, com as zonas de praia dos municpios lito-
rneos. Garante-se, portanto, substrato para o estabelecimento de compe-
tio das cidades nordestinas (capitais) em escala internacional e no sentido
de atrair maior contingente de turistas, volume de recursos e nmero de
empreendimentos tursticos.
A implementao do PRODETUR balizou, grosso modo, lgica de
diversificao do mercado de terra urbano nas metrpoles nordestinas em
foco. A demanda por solo urbano associada aos investimentos hoteleiros,
principalmente nas capitais das metrpoles nordestinas, acrescenta-se a
fenmenos pr-existentes: demanda por lazer e habitao, respectivamente,
no caso da vilegiatura martima e pelo efeito moda de morar na praia.
68
parte II
PAPEL DA VILEGIATURA NA CONFIGURAO
ESPACIAL DA METRPOLE NORDESTINA
Captulo 1
Reflexes sobre a Vilegiatura Martima nos
Trpicos
A valorizao dos espaos litorneos, associada consolidao das

prticas martimas modernas nos trpicos, conduz a delinea-
mento de lgica de ocupao e ordenao do territrio centrada em espao
restrito e anteriormente ignorado pela elite e classe mdia.
O morar na praia, permanentemente ou ocasionalmente, torna-se
moda, e implica o redimensionamento das cidades litorneas, cujo arca-
bouo estrutural voltava-se para o interior e ignorava as zonas de praia.
Nesses espaos concentravam-se as populaes tradicionais, as quais desen-
volviam prticas como a pesca ou outras associadas s atividades portu-
71
Reflexes sobre a Vigiliatura Martima nos Trpicos
rias. Para essas zonas convergiram, tambm, populaes menos abastadas,

que as elegeram como lugar de moradia. At o sculo XIX, o estabelecer-se
na praia, ou visit-la, no era concebido pela elite local, salvo quando se
dirigia s regies porturias para se deslocar Europa, e eventualmente
a outras capitais brasileiras, ou, ainda, para receber amigos e produtos de
consumo esperados ansiosamente.
Mencionado quadro comea a se modificar com a consolidao
das prticas martimas modernas associadas ao tratamento teraputico:
a fadiga da elite curada pelos banhos de mar e o tratamento de doenas
pulmonares. A primeira, pautada nas qualidades curativas da gua do
mar, e a segunda, na qualidade do ar dos ambientes litorneos. Ambas no
suscitam lgica de urbanizao marcante dos espaos litorneos. Apenas
constituem fenmeno de interveno pontual que no coloca em xeque as
prticas martimas tradicionais (a pesca e o porto). No Brasil, o banho de
mar no gozava das mesmas dimenses dos banhos de mar no Ocidente,
provavelmente em virtude da fraca eficcia a ele atribuda pelo discurso
mdico local, que ressaltava, sobretudo, as qualidades curativas conferidas
ao clima associadas teoria lavoisiana do bem respirar (DANTAS, 2004).
Com a descoberta das zonas de praia pelos vilegiaturistas, esse quadro
de urbanizao pontual e pouco expressiva muda, paulatinamente, desde o
incio do sculo XX. Se at aquele momento o morar na praia era atributo
exclusivo das populaes tradicionais e pobres, estabelecidas em vilarejos de
pescadores, a chegada dos vilegiaturistas, animados pelo anseio em estabe-
lecer-se na praia, impe nova racionalidade.
Primeiro Movimento: a descoberta das zonas de praia

pelos vilegiaturistas (primeira metade do sculo XX)
Esse gnero de uso instaura nova lgica de ocupao do espao que

associa a demanda de uma sociedade de lazer emergente demanda por
zonas de trabalho (pescadores) e por habitao (dos migrantes vindos do
serto). Assiste-se inaugurao de quadro caracterstico das zonas de
72
Eustgio Wanderley Correia Dantas | Alexandre Queiroz Pereira
praia na poca em foco, com o enunciamento de quadro conflitual que

desencoraja a continuidade da apropriao das zonas de praia pelas classes
modestas e os pescadores, posto colocar em evidncia duas lgicas de
apropriao e ocupao: uma ligada ao espao da produo, e outra ao do
consumo (LEFEBVRE, 1986). No primeiro caso, do espao da produo,
a natureza transformada representava um dom, uma resposta a certas
necessidades dos indivduos. Essa lgica provocou a mudana dos espaos
litorneos em lugar de trabalho, de festa e de habitao dos pescadores e
migrantes. No segundo caso, aquele do espao do consumo, assiste-se
transformao da natureza em mercadoria oferecida aos amantes de praia.
Nessa nova realidade, a lgica de apropriao ora analisada, relativa
s classes mais modestas e, principalmente, s classes abastadas, constri
modelo caracterstico de valorizao das zonas de praia nas capitais dos
Estados nordestinos. Inicia-se o processo de urbanizao das zonas de
praia como resultado da demanda por espaos de lazer.
A vilegiatura martima representa instaurao de racionalidade asso-
ciada sociedade do cio nos trpicos. Sua natureza consiste em desloca-
mento com o objetivo de estabelecer-se (fixar-se) em espao privilegiado
para seu exerccio (zonas de praia). Incrementa-se, nesses termos, lgica
dspare da preexistente, na qual esses sujeitos estabeleciam-se no serto e
nas serras, com suas famosas chcaras e stios. O objeto de desejo desse
novo vilegiaturista a obteno da segunda residncia, construda nas
praias das capitais nordestinas.
Com a chegada desses novos usurios, as zonas de praia das cidades
mais dinmicas do Nordeste so reanimadas. Tal dado implica a imple-
mentao de poltica de urbanizao acentuada. A ligao das referidas
zonas cidade por linhas de bonde corresponde a um marco que possibilita
aumento dos fluxos de pessoas s zonas de praia no sentido de se deliciar
com o exerccio das prticas martimas modernas, notadamente o banho
de mar com carter recreativo e os passeios beira-mar (DANTAS, 2002).
Desde suas origens, a vilegiatura incapaz de conviver longamente
com prticas martimas de outra natureza. Onde ela se instala gera
conflitos. Os pobres tendem a ser expulsos, relegados a espaos menos
valorizados, longe da praia e dos seus instrumentos de trabalho (sitos nos
portos de jangada).
73
Concentrado nas capitais nordestinas, esse movimento amplia-se

aps a segunda metade do sculo XX. Ento, a vilegiatura martima extra-
pola os limites da capital, deixa de ser fenmeno de carter citadino, incor-
porando reas rurais dos municpios vizinhos. Os primeiros vilegiaturistas
(pioneiros) descobrem novos espaos de sociabilidade e, na sequncia,
os empreendedores imobilirios aproveitam-se do efeito de moda para
oferecer loteamentos, sem nenhuma infraestrutura, aos seguidores desses
amantes de praia (vilegiatura de massa).
Segundo Movimento: extrapolamento dos limites

da cidade (segunda metade do sculo XX incio
sculo XXI)
O extrapolamento dos limites das capitais resulta, tambm, da din-

mica evidenciada por Claval (2004), aquela na qual a ideia de morar na
beira-mar se torna moda para a elite. Denota, pois, emergncia de processo
de especulao imobiliria que incrementa o mercado de terra das zonas
de praia. Contudo, o estabelecer-se ocasionalmente, em uma segunda resi-
dncia, perde em fora para o morar permanentemente, em uma primeira
residncia. Desse modo, a vilegiatura martima escapa tessitura urbana,
incorporando reas litorneas dos municpios vizinhos das capitais e, no
tempo, da totalidade dos municpios litorneos dos Estados em foco.
Expanso Inicial da Vilegiatura Martima:

a espontaneidade da ao do vilegiaturista
(anos 1960-1970)
Esse segundo momento de consolidao da vilegiatura, sobretudo a

expanso inicial, de carter espontneo, sem planejamento, dado compli-
cador para a essncia da vilegiatura. Por tratar-se de atividade gestada na
74
cidade, necessita dispor de infraestrutura basilar para a utilizao dos uten-

slios trazidos pelo vilegiaturista para as zonas de praia. Eles no vivem
como os habitantes tradicionais; sua vida regida pelo urbano. Embora de
natureza espontnea, sua permanncia s se torna possvel com a implan-
tao de infraestrutura. Mas o poder poltico desse segmento transfere para
o Estado o nus do estabelecimento de sistema de vias, eltrico e de tele-
fonia, entre outros.
Apesar de ser de carter espontneo, suscitou fenmeno marcante de
urbanizao das zonas de praia dos municpios litorneos dos Estados da
Bahia, de Pernambuco, do Rio Grande do Norte e Cear. Grosso modo,
implica a consolidao de um modelo inicialmente ocorrido nas capitais,
cuja dimenso atinge a escala regional. Geram-se, a exemplo do modelo
bsico, conflitos em toda a extenso do litoral nordestino.
Como fenmeno demandador de infraestrutura, ele suscita ampliao
da tessitura urbana na franja litornea (zonas de praia), a ponto de ser
mencionado por Pereira (2006) como um dos vetores de expanso da
metrpole nos seus primrdios, leia-se capital e sua zona de influncia
direta, anos 1960-1970. Nesse mesmo sentido, Mello e Vogel (2004), em
estudo desenvolvido sobre Maric-RJ (1975 a 1995), remetem a transfor-
maes ocorridas nas zonas de praia como resultantes de demanda gerada
no cerne da metrpole.
Tal racionalidade resulta da necessidade generalizada de lazer e
inerente, nos termos propostos por Lefebvre (1961), civilizao industrial
moderna. Indica-se quadro diferente do apresentado por Moraes (2007),
ao vincular lgica de crescimento urbano nas cidades litorneas, nos anos
1950, ao simples estabelecimento das indstrias associadas zona portu-
ria, com seus impactos positivos e negativos sobre a sociedade e o meio.
A indicao do lazer como demanda gerada e imanente da civilizao
industrial fragiliza tese indicativa da indstria (secundrio) como regente
de lgica de organizao territorial dos espaos litorneos, fragilidade
reforada ao se apreender dinmica econmica de cidades como o Rio de
Janeiro, sempre dependente do setor tercirio local (RIBEIRO, 2001).
A premissa fortalecida ao considerar realidade vivenciada no
Nordeste brasileiro. Nessa Regio, a indstria s ser implantada no final
dos anos 1960, com o advento da SUDENE. Cidades como Salvador,
75
Recife e Fortaleza tm sua economia diversificada, em ordem decrescente

de importncia, com o estabelecimento de parque industrial. Entretanto,
sua participao se d como complemento ao forte setor tercirio que
se instala na Regio e em virtude da implantao de organismos esta-
duais nas capitais nordestinas: SUDENE, DNOCS, BNB, Universidades
Pblicas, entre outros.
Esses organismos so responsveis pela formao de classe mdia
emergente, demandadora de segundas residncias nos espaos litorneos.
Grosso modo, pode-se falar, na poca, de demanda interna (concentrada
na capital) por zonas de praia associada necessidade generalizada por
lazer. Acrescenta-se, nesses termos, a movimento de carter elitista, dos
primeiros vilegiaturistas, fluxo significativo de amantes de praias advindos
do substrato mdio da sociedade local, citadina. Referido segmento tem
sua demanda por reas de lazer possibilitada graas srie de programas
para facilitar a obteno de imveis ligados ao Sistema Financeiro da
Habitao pensado pelo governo militar.
Com apoio em arcabouo metodolgico construdo por Carlos (2001,
p. 13), incorpora-se noo de produo a dimenso da vida do homem,
com sua multiplicidade de aspectos no reduzidos simplesmente dimenso
econmica. Aponta-se, assim, a noo de reproduo ao entendimento da
sociedade em seu movimento mais amplo, (...) fora da esfera da produo
de mercadoria e do mundo do trabalho, estendendo-se ao plano do habitar
e do lazer, aspectos aqui desenvolvidos no concernente demanda por resi-
dncias secundrias nas zonas de praia.
Nessa perspectiva, os antigos espaos de vilegiatura nas capitais so
substitudos por espaos de moradia, e o uso ocasional das zonas de praia
das capitais comea a perder importncia em relao ao uso permanente.
Morar na praia torna-se um objeto de desejo similar ao antigo hbito de
veranear. Tal desejo, reforado pelo mercado imobilirio, redimensiona
esses espaos e torna difcil a permanncia de residncias secundrias.
Diante da situao, a nica opo foi a de buscar espaos fora da cidade,
mediante eleio de antigas reas ocupadas por populaes tradicionais,
tais como locus de habitao e de trabalho, como espaos de vilegiatura.
Os primeiros municpios a receberem essa onda de vilegiaturistas foram
os municpios vizinhos das capitais nordestinas em foco. Dessa maneira,
76
torna-se comum entre os especialistas, quando lidam com a sociedade

do cio, remeter ideia da fuga da cidade como condio vilegiatura,
necessidade de lazer.
Expanso Contempornea da Vilegiatura Martima: lgica

beneficiada pelo planejamento estatal e investimentos
privados (final anos 1980 anos 2000)
Com o Programa de Desenvolvimento do Turismo no Nordeste

(PRODETUR-NE), aponta-se fortalecimento do Estado local (governos locais
estaduais), com indicao de projetos prprios, definidores de suas aes
estratgicas e de suas reas prioritrias. Cada Estado, com seu PRODETUR
(verso Bahia, Cear, Pernambuco e Rio Grande do Norte), passa a captar
recursos, nacionais e estrangeiros, no sentido de suscitar desenvolvimento da
atividade turstica, principalmente a internacional.
Nesse momento, o espao anteriormente apropriado e consumido
pela elite local e classe mdia oferecido a novos usurios, depositrios de
nova prtica martima moderna, o turismo litorneo. No intento de incluir o
Nordeste no sistema mundo, como destinao turstica, apresentam-se pol-
ticas de desenvolvimento valorativas dos ambientes litorneos cujos desdo-
bramentos suscitam intervenes infraestruturais e institucionais.
Os valores envolvidos, alm de distribuio desigual por Estado, so
direcionados a componentes diferenciados, englobando, nos termos indi-
cados pelo Relatrio Final do Banco do Nordeste do Brasil, quatro compo-
nentes: componente A, desenvolvimento institucional; componente B, obras
mltiplas em infraestrutura bsica e servios pblicos; componente C, melho-
ramento de aeroportos; componente D, estudos e projetos.
A considerao da varivel componente indica quadro caracterizador
de investimentos concentrados em infraestrutura potencializadora da
atividade turstica nordestina. Percebe-se importncia dos investimentos
do BID e local, na ordem decrescente, nos quesitos aeroportos, saneamento
e transportes. No cmputo geral, os quesitos aeroportos e transportes
77
somados correspondem a US$ 218,625 milhes (BID) e US$ 147,032

milhes (local). Portanto, suplantam os valores atribudos ao quesito sanea-
mento: US$ 118,256 milhes (BID) e US$ 43,012 milhes (local). O motivo
da destinao desses valores deslancha na caracterizao de racionalidade
determinante da produo de espao da circulao, fundamentado na
construo de aeroportos associados s vias litorneas, os primeiros espe-
cializados na recepo de fluxos tursticos e as segundas garantidoras da
distribuio desses fluxos nos espaos litorneos.
Mencionada racionalidade mais visvel nos Estados da Bahia (BA) e
do Cear (CE), cujos investimentos em aeroportos (46,8% na BA e 34,2%
no CE) e transportes (51,6% na BA e 26,2% no CE), com indicao dos
valores envolvidos nas polticas adotadas nos dois Estados, refletem nveis
de concentrao superiores aos valores investidos nos demais Estados do
Nordeste (Tabela 1).
Com os recursos advindos do PRODETUR 1, verificam-se avanos
nos Estados, pois tais recursos so condio tanto atrao e distribuio
dos fluxos tursticos como implantao dos empreendimentos tursticos
receptivos. O xito das polticas empreendidas pelos Estados se evidencia
na capacidade deles em se destacar em relao s outras destinaes turs-
ticas nordestinas.
Deixando leitura analtica de tal poltica parte, o que chama a
ateno so os desdobramentos resultantes da agregao dos benefcios
infraestruturais pelo setor imobilirio, por alimentarem uma srie de
empreendimentos especializados na oferta de residncias secundrias
aos vilegiaturistas (locais, nacionais e internacionais) amantes de praia.
Nessa perspectiva, o mercado imobilirio intensifica-se e incorpora reas
cada vez maiores, paralelamente faixa de praia. Diante dessa intensifi-
cao, os consumidores dos espaos litorneos perdem sua condio de
aventureiros, e tornam-se mais exigentes quanto infraestrutura exis-
tente no lugar.
Trata-se de desdobramento pouco estudado cujos primeiros resul-
tados se materializam nos anos 1990 e 2000, apresentando quadro que
implica o reforo quantitativo (em termos numrico e espacial) e o redi-
mensionamento qualitativo (de carter local ao acrscimo de demanda
externa nacional e internacional) da vilegiatura no Nordeste.
78
Quanto ao desdobramento de carter quantitativo, pode ser apreen-

dido na anlise sobre residncia secundria. Os dados que oficialmente
quantificam e localizam as segundas residncias no Brasil so originados
do Censo Demogrfico realizado pelo Instituto Brasileiro de Geografia
e Estatstica (IBGE). Contudo, o instituto recenseador no se utiliza da
terminologia segunda residncia, mas, sim, da denominao domiclio de
uso ocasional. Esse termo conceituado tecnicamente como domiclio
particular permanente que na data de referncia servia ocasionalmente de
moradia, ou seja, usado para descanso de fins de semana, frias ou outro
fim, mesmo que, na data de referncia, seus ocupantes ocasionais esti-
vessem presentes (BRASIL, 2003, p. 233). Na elaborao do conceito, o
rgo responsvel indica alguns exemplos de uso. Todavia, o que realmente
prepondera na classificao a constatao da sazonalidade da ocupao.
De acordo com o IBGE, os domiclios recenseados se dividem em dois
grupos: domiclios coletivos e domiclios particulares. O segundo grupo
ainda subdividido em duas espcies: domiclio particular ocupado e
domiclio particular no-ocupado, sendo esta ltima espcie subclassifi-
cada como fechado, vago ou de uso ocasional. No entanto, anteriormente
ao Censo de 1980, no existia a terminologia domiclio de uso ocasional,
sendo esse tipo caracterizado como domiclio fechado.
Como observado, os Estados analisados contam com 244.084 resi-
dncias secundrias em 1991 e 376.294 em 2000, isto , 68,1% do cons-
tante na Regio Nordeste. Sua distribuio se d desigualmente, pois a
Bahia conta com maior participao (126.176 residncias secundrias
em 1991 e 193.062 em 2000), seguida de Pernambuco (58.870 em 1991 e
85.291 em 2000), Cear (39.462 em 1991 e 64.620 em 2000) e Rio Grande
do Norte (19.576 em 1990 e 33.321 em 2000). Nesses termos, apresenta-se
quadro com variao intercensitria positiva, cuja mdia dos Estados
de 54,1%. Menciona-se, tambm, mdia elevada suplantada pelos Estados
do Rio Grande do Norte e do Cear, com variaes respectivas de 70,2%
e 63,8%, valores acima dos notados na Bahia (53%) e em Pernambuco
(44,9%). Demonstra-se dinamismo do fenmeno, com variao positiva
em nveis acima dos 40%, bem como reforo de quadro preexistente em
Estados com valores absolutos menores, notadamente Rio Grande do
Norte e Cear, cujas variaes atingiram mais de 60% (Tabela 2).
79
Tabela 1: Investimentos PRODETUR-NE 1 em dlares, por Estado,
componentes e porcentagem, segundo o total de investimentos
Recup. e Recup.
LOCALI-
Total % Transportes % Saneamento % Aeroportos % proteo % patrimnio %
DADE
ambiental histrico
BA 203.350.590,88 43,3 45.553.542,44 51,6 42.538.424,84 35,8 100.131.218,91 46,8 6.087.803,30 23,9 9.039.601,39 39,3
CE 132.921.253,32 28,3 23.150.884,12 26,2 31.641.130,83 26,6 73.187.239,58 34,2 4.941.998,79 19,4 0,00 -
80
RN 33.288.511,85 7,1 5.973.724,47 6,8 5.675.622,16 4,8 20.180.612,56 9,4 1.458.552,66 5,7 0,00 -
PE 30.973.373,16 6,6 7.887.128,73 8,9 6.660.003,32 5,6 3.104.380,43 1,4 0,00 0,0 13.321.860,68 58,0
Demais
68.948.420,46 14,7 5.738.047,80 6,5 32.262.140,64 27,2 17.406.358,33 8,1 12.931.318,49 50,9 610.555,20 2,7
Estados
Total 469.482.149,67 100 88.303.327,56 18,8 118.777.321,79 25,3214.009.809,81 45,6 25.419.673,24 5,4 22.972.017,27 4,9
Fonte: BNB, 2005.

Essa variao positiva refora algumas tendncias, tais como: valorizao

dos espaos litorneos em detrimento dos no litorneos; intensificao do
fenmeno em escala regional (da metrpole); adensamento de ocupao nas
capitais metropolitanas. As duas primeiras tendncias percebidas na primeira
expanso da vilegiatura e a ltima, caracterstica do momento contempo-
rneo, segunda expanso, sero discutidas com maior nfase.
Valorizao dos espaos litorneos em detrimento

dos no litorneos
Todos os Estados apontam aumento percentual das residncias secun-

drias em municpios litorneos e queda percentual dos municpios no lito-
rneos. Na Bahia e em Pernambuco, Estados nos quais as residncias secun-
drias em municpios no litorneos tm participao superior aos litorneos,
percebe-se crescimento de 1,9% (BA) e 4,1% (PE) nos municpios litorneos
e decrscimo da mesma ordem nos no litorneos. No Rio Grande do Norte
e no Cear, Estados nos quais as residncias secundrias em municpios no
litorneos tm participao inferior aos litorneos em 2000, tem-se cresci-
mento de 2% (RN) e 3,8% (CE) de participao nos municpios litorneos,
contra queda nos no litorneos nos mesmos valores.
nfase dada aos municpios litorneos apreendida com estabeleci-
mento de relao entre contingente de residncias secundrias e nmero
de municpios litorneos. Mencionados municpios, em menor nmero,
dispem de taxa de concentrao (TC = B (total residncias secundrias)/A
(total municpios litorneos) mais elevada. A taxa de concentrao mdia
de todos os municpios considerados sempre abaixo da registrada nos
municpios litorneos e acima da dos no litorneos. No Rio Grande do
Norte, a taxa mdia de 128,8 (1991) e 200,7 (2000), contra 522,3 (1991)
e 764 (2000) dos municpios litorneos. No Cear, tem-se taxa mdia
de 221,7 (1991) e 351,2 (2000) e dos municpios litorneos de 1.017,70 e
1.621,20 respectivamente. Na Bahia, a taxa mdia 212,28 (1991) e 315,2
(2000) e a dos municpios litorneos de 1.241,49 (1991) e 1.997,70 (2000).
81
Tabela 2: Residncia secundria na Bahia, Pernambuco, Cear e Rio Grande do Norte
total, por municpio litorneo e no litorneo, taxa de concentrao e variao intercensitria
1991 2000 Variao
LOCALIDADE Total Total res. Taxa Taxa

Total mun. Total res. inter-censitria
mun. secund. centrao % concentrao %
(A) secund. (B) (%)
(A) (B) (B/A) (B/A)
RN 152 19.576 128,8 100 166 33.321 200,7 100 70,2

Municpios litorneos 19 9.924 522,3 50,7 23 17.571 764 52,7 77,1
Mun. no litorneos 133 9.652 72,6 49,3 143 15.750 110,1 47,3 63,2
CE 178 39.462 221,7 100 184 64.620 351,2 100 63,8
82
Municpios litorneos 18 18.318 1.017,70 46,4 20 32.423 1.621,20 50,2 77,0
Mun. no litorneos 160 21.144 132,2 53,6 164 32.197 196,3 49,8 52,3
PE 168 58.870 350,4 100 185 85.291 461 100 44,9

Mun. no litorneos 156 35.001 224,4 59,5 171 47.221 276,1 55,4 34,9
BA 415 126.176 304 100 415 193.062 465,2 100 53,0

Mun. no litorneos 378 80.241 212,28 63,6 378 119.147 315,20 61,7 48,5
Total 244.084 376.294 54,1
Fonte: IBGE, Sinopses Preliminares dos Censos de 1991 e 2000.
Em Pernambuco o quadro no diferente, e registram-se a as taxas mais

elevadas, 350,4 (1991) e 461 (2000) para as taxas mdias e 1.989,10 (1991) e
2.719,30 (2000) para a taxa dos municpios litorneos (Tabela 2).
Contudo, o reforo da alocao do fenmeno da residncia secun-
dria no litoral converge para o notado no quadro nacional, cujos maiores
contingentes concentram-se, de acordo com o IBGE, em vinte municpios
brasileiros de carter litorneo (IBGE, 2000).
83
Captulo 2
Urbanizao Litornea das Metrpoles
Nordestinas Brasileiras
Andreia Panizza
N o perodo em foco, a vilegiatura mostra-se como fenmeno de

carter metropolitano e associada, principalmente, aos espaos
litorneos. Tem-se reforo de tendncia apresentada no momento da
primeira expanso dessa atividade de lazer, com a constituio de uma vile-
giatura martima metropolitana nos Estados do Rio Grande do Norte, do
Cear, de Pernambuco e da Bahia.
No primeiro caso, do Rio Grande do Norte, sua regio metropoli-
tana dispe: em 1991, de 6.910 residncias secundrias, das quais 6.157
85
em municpios litorneos (89,1% do total); em 2000, de 12.802 residncias

secundrias, das quais 11.426 situam-se nos municpios litorneos (89,2%
do total).
No segundo caso, do Cear, a regio metropolitana conta: em 1991,
com 14.370 residncias secundrias, 11.843 (82,4%) delas situadas em
municpios litorneos; em 2000, passa a 24.649, das quais 20.840 (84,5%) em
municpios litorneos. Tais valores representam 62% (1991) e 65% (2000)
das residncias litorneas existentes no Estado.
No terceiro caso, de Pernambuco, sua regio metropolitana possui: em
1991, um total de 21.968 residncias secundrias, das quais 20.862 (92,2%)
localizadas em municpios litorneos; em 2000, atinge 31.321 residncias
secundrias, com 28.975 (92,4%) delas situadas em municpios litorneos.
No ltimo caso, a Bahia, sua regio metropolitana conta: em 1991,
com 29.108 residncias secundrias, sendo 28.652 (98,43%) inseridas em
municpios litorneos; em 2000, com 43.900 residncias do gnero, das
quais 43.345 (98,74%) pertencentes a municpios litorneos.
Os valores indicados nas regies metropolitanas em foco, compa-
rados ao volume de residncias secundrias litorneas em seus Estados,
tm as seguintes representatividades para as regies metropolitanas: de
Recife, 84,9% e 76,1%; de Natal, 62% e 65%; de Fortaleza, 64,6% e 64,3%; de
Salvador, 62,4% e 58,8%. Todos os valores correspondem respectivamente
ao censo de 1991 e 2000.
De todas as regies metropolitanas, a nica a registrar aumento na
participao das residncias secundrias litorneas metropolitanas em
relao s do Estado foi Natal, com acrscimo de trs pontos percentuais
no interstcio 1991-2000. As demais registraram queda: na casa dos oito
pontos para Recife, dos trs para Bahia e dos trs dcimos para Forta-
leza. Tal quadro, longe de significar perda de relevncia do fenmeno
na condio de metropolitano litorneo, evidencia de fato a consubstan-
ciao de lgica de dependncia e articulao entre os espaos litorneos
do Estado. As vias litorneas construdas e articuladas aos aeroportos,
tanto no sentido de cooptar e distribuir fluxos tursticos como de estabe-
lecer relao de dominao da metrpole (notadamente a capital) sobre a
zona costeira, permitem, tambm, expanso da segunda residncia alm
dos seus limites iniciais, municpios vizinhos da capital. Desse tipo de
86
Eustgio Wanderley Correia Dantas | Alexandre Queiroz Pereira | Andreia Panizza
uso, so potencializadoras as melhorias nas vias de acesso e infraestrutura

bsica (energia eltrica, telefonia, entre outras) ao propiciar expanso espa-
cial sem precedentes. Tal afirmao no fragiliza, pelo contrrio, refora,
tendncia de valorizao dos espaos litorneos pela vilegiatura uma
atividade marcantemente rural nos primrdios e atualmente martima e
urbana (vilegiatura martima de forte conotao metropolitana).
Desse modo, as quatro metrpoles apresentam movimento prximo,
embora os valores envolvidos sejam diferentes. Em termos relativos, compa-
radas com as residncias secundrias de natureza rural, as de natureza urbana
sobressaem, com menor participao no Rio Grande do Norte (65,94% em
1991 e 65,35% em 2000), participao intermediria na Bahia (74,96% em
1991 e 80,04% em 2000) e no Cear (79,79% em 1991 e 83,89% em 2000), e
maior participao em Pernambuco (84,11% em 1991 e 89,83% em 2000).
Como mostram os dados, a maioria dos Estados apresenta percentual supe-
rior no ano de 2000, se comparado a 1991, com exceo do Rio Grande do
Norte (queda de 0,59% em termos relativos, apesar de o crescimento das
segundas residncias em termos absolutos ter sido positivo) (Figura 3).
Adensamento de ocupao nas capitais metropolitanas
O fenmeno contemporneo de consolidao da vilegiatura mar-

tima metropolitana em foco possibilita reviso da mxima indicadora da
segunda residncia como prtica com vistas fuga da cidade e procura de
tranquilidade em ambientes onricos, entre os quais os espaos litorneos
adquirem relevncia. Ela evidencia varivel singular de valorizao dos
espaos litorneos que aponta para a importncia das capitais metropoli-
tanas nordestinas como depositrias das residncias secundrias. Embora
oscilem entre elas, as frequncias (indicadas em seis classes) mais elevadas
correspondem, grosso modo, s capitais.
No caso da Regio Metropolitana de Salvador, o nico municpio cons-
tante na frequncia de 29,7% a 35,6%, evidenciadora da porcentagem de
residncias secundrias conforme o contingente total, Salvador, seguido
87
Figura 3 Segundas residncias nos municpios litorneos dos Estados da Bahia, Pernambuco,
Rio Grande do Norte e Cear, por natureza do domiclio (urbano e rural), 1991 e 2000
88
de Camaari (frequncia 23% a 29,7%) e Vera Cruz (na classe de 12% a

17,9% em 1991 e 17,9 a 23% em 2000). Os demais municpios metropoli-
tanos tm participao menos importante, nas duas classes mais baixas: de
0,2% a 6,1% e de 6,1% a 12% (Figura 4).
Na Regio Metropolitana de Fortaleza, a comparao entre dados
de 1991 e 2000 indica quadro peculiar. No primeiro ano, h existncia de
dois municpios com frequncia de 23,8% a 29,7: Fortaleza e Caucaia. No
segundo ano, aproxima-se do indicado em Salvador, com participao de
Fortaleza, a capital, na classe mais elevada: 29,7% a 35,6%. Dos demais
municpios merecem destaque Aquiraz, incluso na frequncia de 17,9% a
23,8%, seguido dos outros, que oscilam de 0,2 a 6,1 e de 6,1% a 12% (no
caso de So Gonalo do Amarante) (Figura 5).
Em parte, a Regio Metropolitana de Recife assemelha-se ao compor-
tamento inicial de Fortaleza, metrpole na qual a capital desfruta de papel
de destaque com outro municpio em 1991. Na referida metrpole, Recife
participa, em 1991, na classe de 17,9% a 23,8%, juntamente com Paulista
e Itamarac, seguidos de Jaboato dos Guararapes na classe de 12% a
17,9%. Em 2000, a capital persiste na mesma frequncia, acompanhada to
somente de Itamarac, no extremo norte da metrpole. Paulista cai para a
frequncia abaixo, a de 12% a 17,9%. Os demais municpios inserem-se nas
duas ltimas classes: 0,2% a 6,1% e 6,1% a 12% (Figura 6).
A Regio Metropolitana de Natal dispe de comportamento diferen-
ciado das demais. Nela, a capital no se inclui na classe de maior frequncia,
pois perde posio para o municpio litorneo de Nsia Floresta, com parti-
cipao entre 23,8% e 29,7%. Inserida na frequncia de 17,9% a 23,8%, a
capital seguida, em 1991, dos municpios limtrofes de Parnamirim (ao sul)
e Extremoz (ao norte). Este ltimo, em 2000, passa a participar da mesma
frequncia da capital (17,9% a 23,8%). Os demais municpios participam das
duas classes mais baixas: 0,2% a 6,1% e 6,1% a 12% (Figura 7).
A participao da maioria das capitais em classes mais elevadas e
sua regio metropolitana (29,7% a 35,6% para Salvador em 1991 e 2000, e
Fortaleza em 2000; 23,8% a 29,7% para Fortaleza em 1991; 17,9% a 23,8%
no caso de Recife em 1991 e 2000) seria suficiente ao reforo da tese da vile-
giatura martima como evento marcantemente metropolitano e associado,
sobretudo, capital. Natal consistiria, nessa perspectiva, mera exceo
89
regra. Entretanto, convm ressaltar as possveis razes desse comporta-

mento, resultante das especificidades da lgica de ordenao do territrio
da capital potiguar. Nela foi implantada zona de proteo pelos militares,
atualmente zona de proteo ambiental, dado que reduziu, substancial-
mente, a possibilidade de oferta de terreno beira-mar na cidade. Tal
lgica induziu ocupao e incorporao de outras reas, principalmente
dos municpios prximos, adquirindo Nsia Floresta e Extremoz papis de
destaque na consolidao da vilegiatura.
Contudo, a ideia do morar ocasionalmente, dispor de segunda resi-
dncia, fora da capital, deve ser revista. Trata-se de quadro caracterstico da
primeira expanso, anos 1960-1970. No perodo atual, as capitais nordes-
tinas tm participao significativa, em termos absolutos, nesse domnio.
Ao morar permanentemente (habitar na zona de praia como efeito de
moda), retoma-se, com fora, o morar ocasionalmente (vilegiatura mar-
tima). O presente movimento refora o mercado imobilirio, sempre vido
em abarcar nova clientela, especificamente a dos lazeres.
A Vilegiatura se Impe: quando o imobilirio articula o

morar ocasionalmente demanda turstica
Os dados de 1991 e 2000 apontam para quadro no vislumbrado pelos

governantes das metrpoles nordestinas. Como movimento efmero resul-
tante da natureza sazonal do turismo, a busca de insero da Regio na
dinmica turstica nacional e internacional foi sempre apreendida na pers-
pectiva clssica.
Dos fluxos tursticos de massa movidos pelo simples anseio de viajar,
sobressai a existncia de grupos nacionais e estrangeiros movidos por outros
anseios, notadamente o dos vilegiaturistas. Desejosos de se estabelecerem
em localidades escolhidas, adquirindo uma segunda residncia, eles impem
racionalidade que interage-redimensiona o mercado de terra local. Se o
estabelecer-se na capital no era atraente para seus moradores, sequiosos
de usufrur de outros espaos litorneos, distantes do lugar de trabalho e
90
Figura 2
91
Figura 3
92
Figura 4
93
Figura 5
94
habitao, com a chegada de novos usurios esse impasse rompido. Como

espao de lazer, as capitais so alvo dos projetos de consumo de vilegiatu-
ristas procedentes de outras paragens, gerando mercado expressivo de venda
de imveis de uso ocasional.
A origem do vilegiaturista apresenta-se como varivel importante na
apreenso do desdobramento do mercado de terra nas zonas de praia nas
metrpoles nordestinas. Pela origem possvel apreender dimenso espa-
cial das demandas do grupo a que pertencem: vilegiaturistas autctones
(do lugar) e alctones (nacionais e internacionais).
Para os vilegiaturistas autctones, as capitais das metrpoles no se
constituem como espao prioritrio de desejo. Seu interesse volta-se, em
um primeiro momento, para os municpios litorneos vizinhos e, poste-
riormente, com o incremento da infraestrutura urbana, para os demais
municpios litorneos. Nesse segmento, convm destacar movimento
menos marcante de demanda por residncias secundrias na capital e rela-
cionado aos habitantes de outros municpios da metrpole.
Para os vilegiaturistas alctones, tanto as capitais das metrpoles
como as demais localidades litorneas mostram-se como espao de efeti-
vao do desejo de obter uma segunda residncia. Posto ser de natureza
urbana, a vilegiatura martima efetiva-se com tranquilidade tanto nas
cidades grandes como nas mdias, pequenas e nos vilarejos. O nico obje-
tivo o de dispor da ambincia martima com todo o conforto caracters-
tico da sociedade urbana.
Mas o morar ocasionalmente ou permanentemente nas zonas de praia
das metrpoles nordestinas diversifica o mercado imobilirio. vida em morar
na praia, a clientela induz valorizao dos espaos litorneos nas capitais e, na
contemporaneidade, nas antigas reas de vilegiatura, situadas nos municpios
vizinhos. Acrescenta-se a essa clientela, no caso das capitais, vilegiaturistas
alctones desejosos de espaos de lazer nos espaos litorneos, dado tambm
verdadeiro para os demais municpios litorneos.
Nesse contexto, a demanda por espaos de lazer nas zonas de praia
nordestinas motivadora de aes, direcionadas por grupo de empreende-
dores, os quais se especializam ao longo do tempo, a princpio atendendo
a uma demanda local, principalmente de uma classe mdia que segue
movimento iniciado pela elite; e recentemente alcanando a uma demanda
95
externa (de brasileiros e estrangeiros que descobrem as paragens litorneas

dos Estados nordestinos).
Tal enfoque merece um tratamento detalhado, apreendendo o desdo-
bramento dessa demanda no territrio nordestino, especificamente nas
metrpoles. Entretanto, a dificuldade de obteno de dados junto s muni-
cipalidades envolvidas conduz a realizar, mera e simplesmente, uma abor-
dagem parcial, centrada na Regio Metropolitana de Fortaleza. Nesses
termos, apresenta-se quadro caracterstico de uma parcela da Regio, cuja
desmistificao poder auxiliar na evidenciao da problemtica em foco.
Embora os dados obtidos junto s prefeituras dos municpios litor-
neos cearenses no representem grau de refinamento esperado, por apre-
sentar deficincias na indicao do nmero total de proprietrios ou no
detalhamento de dados relacionados aos segmentos de vilegiaturistas, sua
anlise (Tabela 9) possibilita a apreenso da vilegiatura autctone e alc-
tone. Isso justificaria a inexistncia do cadastro de contribuintes origin-
rios de fora do Pas e do Estado, no caso respectivo de Fortaleza e Caucaia.
Os dados de Caucaia revelam o grau de importncia dos contribuintes de
Fortaleza. No cadastro do IPTU, os proprietrios so exclusivamente origi-
nrios da capital, 19.837 contribuintes, no constando informaes quanto
a outras procedncias. Contudo, os dados de Fortaleza indicam as dimen-
ses autctones, com 580 contribuintes, e alctones, de carter nacional,
com 487. Aquiraz apresenta quadro mais complexo, tanto em termos quan-
titativos como do tipo de contribuinte: autctone 59.593, de Fortaleza, e
1.602, do Cear; alctone 1.034 , de origem nacional, e 20, internacionais.
Embora pouco ou nem sequer evidenciada nos arquivos das munici-
palidades em foco, percebe-se, nos ltimos anos, aquecimento do mercado
imobilirio pela vilegiatura martima originria do exterior, em plena cons-
tituio na Regio e mobilizadora de volume razovel de recursos prove-
nientes do estrangeiro e em associao com grupos locais-regionais.
A presena desses capitais na Regio indica quadro pouco conside-
rado pela bibliografia. Primeiro, por tratar-se de fenmeno recente na
histria da Regio. Segundo, em virtude de a anlise da realidade pelos
estudiosos do turismo no se voltar apreenso das zonas de interseco
entre dois movimentos: o do turismo litorneo e o da vilegiatura martima.
Grosso modo, a no apreenso dessa interseco suscita reflexo em torno
96
Tabela 3: Contribuintes no residentes nos municpios litorneos e inscritos no cadastro do IPTU
Fortaleza, Aquiraz, Caucaia e So Gonalo do Amarante - 2007
Municpios litorneos/contribuintes IPTU

ORIGEM
Fortaleza Aquiraz Caucaia So Gonalo do Amarante*
Fortaleza - 59.593 19.837 -
Cear 580 1.602 - -
Nordeste 227 135 - -
Norte 33 59 - -
97
Sul 3 45 - -
Sudeste 218 624 - -
Centro-Oeste 3 171 - -
Argentina - 1 - -
Portugal - 18 - -
Frana - 1 - -
* Estgio organizacional pouco avanado do municpio impediu obteno dos dados.
Fonte: Secretaria de Planejamento e Finanas dos Municpios de Caucaia, Fortaleza, Aquiraz e So Gonalo do Amarante, 2007.
das polticas de desenvolvimento associadas unicamente ao turismo recep-

tivo e aos seus impactos no espao.
Somente nos ltimos anos emergem discursos concernentes impor-
tncia da vilegiatura como dimenso econmica. O mercado imobilirio
a reinventa, e disponibiliza a segunda residncia aos amantes de praia,
articulando-a indstria turstica nos momentos de alta estao (hospe-
dagem extra-hoteleira).
Esse gnero de comportamento apreendido no atendimento de
demanda por hospedagem gerada pelo fluxo turstico via Fortaleza. No
perodo compreendido entre 1997 e 2005, a segunda residncia, embora
perca em importncia para o setor hoteleiro, se mantm prxima dos valores
notados nesse setor. De 1997 a 2000 ela varia de 48,4% (1998) a 53,5% (1997).
De 2001 a 2005 tal participao diminui, oscilando de 39,6% (2003) a 46,8%
(2002). Apesar da queda, os valores citados permanecem significativos, e
denotam a importncia da segunda residncia no atendimento da demanda
turstica por hospedagem (Tabela 11).
Grupo privado de Portugal, representado pelo Banco Privado Portu-
gus, indica virtualidade desse segmento no Cear, enfatizando investi-
mentos do gnero no Brasil da ordem de 20 bilhes, dos quais 350 milhes
destinados ao complexo turstico Aquiraz Riviera, e 250 milhes em
projetos imobilirios na Prainha e na Lagoa do Catu, ambos na Regio
Metropolitana de Fortaleza. A tese apresentada por eles a dos projetos de
segunda residncia aportando maior ganho para o Estado, posto implicar
a criao de demanda por servios locais (funcionrios e manuteno) e a
gerao de impostos (IPTU, ISS, entre outros).
Outro dado a destacar, na divulgao desse gnero de empreendi-
mento, a possibilidade do proprietrio da residncia secundria obter
renda extra com o aluguel do imvel em poca de alta estao (casa/apar-
tamento aluguel), um acrscimo sua natureza clssica e associada ao
usufruto de espaos de lazer (casa prpria) (Tabela 11).
Mas a importncia da vilegiatura na capital e nos municpios lito-
rneos nordestinos no pode conduzir anlise homogeneizadora. Seus
impactos so inversamente proporcionais dimenso do ncleo urbano.
Sua presena mais marcante nos vilarejos do que nas cidades grandes.
Nos primeiros ela se impe na paisagem, revertendo a dinmica de reas
98
anteriormente rurais, que se constituem, sob o peso de processo de urbani-

zao intenso, em urbanas. Nas segundas, sua presena na paisagem no
marcante. Ela se dilui numa massa urbana que torna sua apreenso difcil.
Tal dificuldade de apreenso conduz os especialistas a se voltarem anlise
do fenmeno fora da grande cidade, indicando-o, grosso modo, como
representativo dos vilarejos, das pequenas cidades.
Essa complexidade pode ser apreendida a partir de adoo de anlise
comparativa entre a residncia secundria (uso ocasional) e o domiclio
particular (uso permanente). Na indicao de abordagem alm do absoluto
(restringindo a residncia secundria a ela mesma), englobando o relativo,
apresenta-se quadro diferenciado do observado anteriormente.
Na relao residncias secundrias e domiclios particulares, as capi-
tais apresentam porcentagens pouco significativas nos quatro Estados.
Nesse caso, as porcentagens das capitais das Regies Metropolitanas de
Fortaleza, Natal, Recife e Salvador se enquadram na classe inferior da
legenda (0,4% a 10,7%).
No conjunto, a Regio Metropolitana de Fortaleza apresenta as
menores porcentagens de residncias secundrias segundo o total de domi-
clios particulares. Os ndices variam nas duas classes inferiores, ou seja,
entre 0,4% e 21,4%. Fortaleza, em 1991, apresenta somente 0,92% de resi-
dncias secundrias conforme o total de domiclios particulares; em 2000,
1,29%. Nesse caso, os valores mais significativos so dos municpios de
Aquiraz (18,39% em 1991 e 21,14% em 2000), So Gonalo do Amarante
(14,2% em 1991 e 14,68% em 2000) e Caucaia (8,34% em 1991 e 8,3% em
2000). Portanto, os dois primeiros municpios representam a classe de
porcentagem mais elevada (10,7% a 21,4%) da Regio. Exceo lgica de
valorizao dos espaos litorneos Eusbio (12,14% em 1991 e 10,61%).
Concorreu no primeiro ano com So Gonalo do Amarante e Aquiraz e
manteve taxas superiores a Caucaia. Apesar de no ser um municpio lito-
rneo, tal comportamento explica-se por se beneficiar da ambincia lito-
rnea de Aquiraz, regio do Porto das Dunas (Figura 9).
Amplitude muito prxima encontrada nos municpios litorneos do
Estado do Cear, cuja porcentagem de residncias secundrias segundo o
total de domiclios particulares varia entre 0,8% e 21,6%, abarcando, tambm,
as duas classes inferiores da legenda. Apesar da criao de novos municpios
99
Tabela 4: Perfil da demanda turstica via Fortaleza. Demanda de hospedagem - 1997 a 2005
MEIOS DE HOSPEDAGEM 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Total 100,0 100 100 100 100 100 100 100 100
Hoteleira subtotal 46,5 51,6 49,2 48,2 54,5 53,2 60,4 53,3 54,1
Hotel 37,0 44,2 39,7 35,9 41 34,6 42,6 36,6 34,6
Apart-Hotel 2,7 2,7 2,3 3,8 5,2 4,2 4,1 2,1 2
Pousada 6,6 4,4 7 8,3 6,8 13,8 13,4 14,2 17,2
100
Albergue 0,2 0,3 0,2 0,2 1,4 0,6 0,3 0,4 0,3
Extra-hoteleira subtotal 53,5 48,4 50,8 51,8 45,5 46,8 39,6 46,7 45,9
Casa parentes/Amigo 44,7 41,3 42,8 38,6 34,3 38 33 37,1 36,9
Casa prpria 3,0 1,7 2,7 3,5 2,4 3,3 2,2 4,7 3,5
Casa/Apto. aluguel 2,1 1,4 1,9 3,6 4,3 3,7 2,5 3,6 2,2
Outros 3,7 4 3,4 6,1 4,5 1,8 1,9 1,3 3,3
Fonte: Secretaria de Turismo do Cear.

litorneos (Fortim, desmembrado de Aracati, e Jijoca de Jericoacoara, de

Cruz), os ndices encontrados em 1991 e 2000 so muito prximos. A nica
exceo regra Icapu (sito na divisa do Cear com Rio Grande do Norte),
que em 1991 possui de 0,8% a 11,2% residncias secundrias segundo o
nmero total de domiclios particulares, e em 2000 registra a porcentagem
de 11,2% a 21,6% (Figura 10).
Comparativamente a Fortaleza, a Regio Metropolitana de Natal
possui uma situao mais diversificada. Nsia Floresta sobressai, com
porcentagem mais elevada de residncias secundrias segundo o total
de domiclios particulares (classe de 32,1% a 42,4%). Trata-se de muni-
cpio limtrofe (sul) da regio metropolitana. O segundo municpio mais
importante no setor norte, Extremoz, adquire destaque somente em 1991,
quando se insere na classe de 21,4% a 32,1%. Experimentou, ento, aumento
expressivo no nmero de domiclios particulares e consequente reduo
na porcentagem de residncias secundrias, passando de 25,76% em 1991
para somente 3,61% em 2000. Situao contrastante encontrada em
Cear-Mirim, onde houve reduo do nmero de domiclios particulares,
pequeno aumento do nmero de residncias secundrias e, por consequ-
ncia, aumento na porcentagem de residncias secundrias segundo o total
de domiclios, de 4,63% em 1991, para 10,3% em 2000 (Figura 11).
No conjunto dos municpios litorneos, Grossos, Touros e Maxaran-
guape se inserem na mesma classe de Nsia Floresta. Em 1991, Grossos,
com 34,03%; em 2000, Maxaranguape e Touros, com respectivamente
33,46% e 33,57%. Dado peculiar a emergncia de Tibau no cenrio.
Desmembrado de Grossos, em 1997, dispe da maior frequncia de resi-
dncias secundrias em relao aos domiclios particulares dos munic-
pios litorneos do Estado (63,2%). Aps desmembramento, Grossos perde
destaque, e Tibau se beneficia da proximidade em relao a Mossor e ao
interior da Paraba (Figura 12).
Na Regio Metropolitana de Recife, a exemplo do ocorrido em Forta-
leza e Natal, os municpios limtrofes se destacam dos demais (inclusos na
classe inferior de 0,4% a 10,7%). Os destaques so: Ipojuca (ao sul), com
14,6% em 1991 e 14,9% em 2000; Itamarac (ao norte), incluso na classe
mais elevada, com 62% em 1991 e 60% em 2000. Ao se observar o conjunto
dos municpios litorneos, percebem-se valores mais expressivos para alm
101
da regio metropolitana. Em direo ao sul, sobressai Tamandar, eman-

cipado em 1997 de Rio Formoso, com 41%. Uma porcentagem menos
expressiva encontra-se na direo norte, Goiana, com 12% em 1991 e 16%
em 2000 (Figuras 13 e 14).
Em relao aos demais municpios, a Regio Metropolitana de Salvador
dispe de comportamento singular. A lgica da linearidade, evidenciadora
de frequncias importantes em seus limites, fragilizada. Nela as frequn-
cias mais elevadas concentram-se na hinterlndia de Salvador, na regio do
Recncavo Baiano, denotando nesses termos forte frequncia nos munic-
pios localizados em seu extremo sul. Ao se considerar os municpios lito-
rneos, destacam-se Vera Cruz (42,4% a 52,8%, nos dois anos) e Itaparica
(32% a 42,4%) (municpios metropolitanos) e, ao mesmo tempo, Saubara
(da classe 32% a 42,4% em 1991, para a classe de 42,4% a 52,8%). Os outros
municpios litorneos inserem-se nas duas classes inferiores (0,8% a 11,2% e
11,2% a 21,6%) (Figuras 15 e 16).
Conforme demonstra a anlise dos dados, nas capitais as residncias
secundrias se diluem entre os domiclios particulares. As capitais das
regies metropolitanas estudadas registram menos de 2% de residncias
secundrias segundo o nmero de domiclios particulares; exceto Salvador,
com 2,04% em 2000.
Tanto na Regio Metropolitana de Fortaleza quanto na de Natal encon-
tram-se mecanismos denotadores da transformao de uso ocasional em
permanente. Caucaia (CE) e Extremoz (RN) so bons exemplos dessa trans-
formao em marcha. O melhoramento das vias de acesso e a relativa proxi-
midade com suas capitais possibilitam concorrncia efetiva entre os usos
supramencionados e em favor do relacionado ao uso permanente. Tal fato
evidenciado no aumento de 63.636 domiclios particulares em Extremoz,
entre 1991 e 2000; tambm explica a reduo na porcentagem de residncias
secundrias de 25,76% para 3,61%, no mesmo perodo. Em Caucaia, referido
mecanismo ainda no foi evidenciado pelos nmeros; porm, os fatores para
ativar o processo esto postos. Essa hiptese deve ser verificada com os dados
do prximo censo.
Como observado, os municpios das regies metropolitanas os quais
se destacam com porcentagens mais elevadas encontram-se nas Regies
de Recife e Salvador. Porcentagens superiores a 50% de residncias secun-
102
Figura 6
103
Figura 7
104
Figura 8
105
Figura 9 Urbanizao Litornea das Metrpoles Nordestinas Brasileiras
106
Figura 10
107
Figura 11
108
Figura 12
109
Figura 13
110
drias segundo o nmero de domiclios particulares so encontradas, no

perodo estudado, em Itamarac (PE) e Vera Cruz (BA).
Ainda como notado, a Regio Metropolitana de Fortaleza apresenta
baixas porcentagens. Verificou-se maior dinamismo fora da regio metro-
politana nos municpios da divisa do Cear com o Rio Grande do Norte:
Icapu (8,39% em 1991 e 12,61% em 2000) e Tibau (63,19 em 2000). Em
1991, Tibau estava ligado ao municpio de Grossos, quando esse j contava
com 34% de residncias secundrias. Com o desmembramento, Tibau
passou a ter mais de 60% de residncias secundrias (dado de 2000). Essa
regio parece ter um dinamismo prprio, talvez ligado a Mossor (RN).
O mar e o martimo tornam-se, no final do sculo XX, verdadeiro
fenmeno de sociedade. Atraem especial ateno dos cientistas sociais,
desejosos de apreender o desdobramento de lgica de valorizao dos
espaos litorneos, que se consolida na medida em que acontece a propa-
gao das prticas martimas modernas, representativas de novas possibi-
lidades de ordenamento e de uso dos espaos litorneos pela sociedade.
Quando mudanas paulatinas nas representaes sociais desmistificam
o, at ento, desconhecido, os espaos beira-mar tornam-se objetos de
desejo. Concomitantemente, o desenvolvimento de novas tecnologias de
comunicao, distribuio de energia e transporte aceleram o tempo,
encurtando os espaos. Os meios de comunicao de massa (especial-
mente a televiso) constroem imagens segundo as quais as zonas de praia
so caracterizadas como parasos terrestres.
No final do sculo XIX, incio do sculo XX, no cerne do sonho pelo
mar, d-se a implementao das prticas martimas modernas no Brasil
pela elite, cujos desdobramentos vo possibilitar aproximao gradativa
da sociedade local em relao aos espaos litorneos. Tal movimento
consolida-se com a vilegiatura martima e, mais recentemente, com o
turismo litorneo.
A primeira prtica martima moderna caracteriza-se por extrapolar
pioneiramente os limites das capitais (locus nos quais as prticas martimas
modernas foram gestadas), instaurando nas zonas de praia dos municpios
litorneos, inicialmente os vizinhos e atualmente a totalidade daqueles
inscritos na zona costeira, conflito com populaes tradicionais, sobretudo
os pescadores artesanais.
111
De prtica martima delineada na capital e resultante de demanda da

elite local sequiosa por espaos litorneos, percebe-se no tempo, como resul-
tado de transformaes no domnio socioeconmico (ampliao da classe
mdia no Pas) e tecnolgico (implantao de infraestrutura urbana alm da
cidade, notadamente viria, energtica e de telecomunicao), tendncia de
incorporao crescente e gradual da totalidade das zonas de praia dos muni-
cpios litorneos componentes da zona costeira brasileira.
Nos termos ora mencionados percebe-se intensificao de processo
de incorporao das zonas de praia tessitura urbana em funo de duas
racionalidades: a da capital e a da metrpole.
O primeiro movimento, caracterstico da primeira metade do sculo
XX e relacionado aos limites da capital. O segundo, delineado a partir da
segunda metade do sculo XX, extrapola os limites da cidade (capital) e
incorpora a metrpole.
Como prtica martima moderna, a vilegiatura exerccio das popula-
es citadinas e funciona como um dos elementos de constituio da socie-
dade urbana. Os maiores ndices de proprietrios de segundas residncias
advm dos grandes aglomerados urbanos. No contexto internacional, Cols
e Cabrerizo (2004) indicam, no caso espanhol, dados que corroboram essa
premissa. Concebe-se ntima ligao entre a vilegiatura e a urbanizao
litornea (MORAES, 2007).
Entre as prticas sociais desenvolvidas na zona costeira, a vilegiatura
melhor representa a expanso do tecido urbano metropolitano. A conso-
lidao das relaes da sociedade com o mar e o martimo, seguida da
propagao dessas relaes nos demais espaos, respalda-se na instituio
da urbanizao e expanso da metrpole.
Ao mesmo tempo, a construo de segundas residncias no litoral
constitui vetor considervel de espalhamento do urbano, tanto em relao s
formas espaciais, quanto s novas condies de vida. Associadas aos parce-
lamentos urbanos, s vias rodovirias bem estruturadas, e s prprias edifi-
caes de segundas residncias, dispersas ou aglomeradas (PANIZZA et al.,
2004; PANIZZA, 2005), as formas atendem s necessidades recreativas dos
moradores metropolitanos. Desta feita, tais construtos so exemplos repre-
sentativos da materializao do urbano no espao litorneo. A partir desse
fenmeno, a sociedade urbana na metrpole, principalmente em sua cidade
112
ncleo, cria elos mais fortes com os demais municpios litorneos: metropo-
litanos e no-metropolitanos.
Na vilegiatura martima do Nordeste brasileiro se evidencia desdo-
bramento de demanda por espaos de cio, especificamente litorneos,
que nascem na cidade e extrapolam seu domnio. Gestam, assim, uma rede
urbana paralela zona de praia, tendente a se densificar no tempo, como
expresso das metrpoles em constituio. Com tal incremento apresenta-
se lgica de organizao espacial paralela zona de praia, baseada no aero-
porto e nas vias litorneas, permitindo prolongamento sobre o litoral. Tal
lgica, diametralmente diferenciada da reinante at ento, coloca as zonas
de praia dos Estados em foco sob a dependncia direta das capitais e sem
mediao de centros urbanos intermedirios, gestando rede urbana para-
lela zona de praia inclinada a se densificar no tempo, como expresso das
metrpoles em constituio.
Com a vilegiatura martima, associada na contemporaneidade ao
turismo litorneo, as zonas de praia das cidades litorneas tropicais so
redescobertas. A cidade e seus citadinos redescobrem parte esquecida em
suas geografias, denotando necessidade de releitura do arcabouo terico
metodolgico at ento empregado na anlise urbana. Resta-nos suplantar
tradio nos estudos empreendidos; a de descartar, veementemente, o lado
mar, direcionando o olhar para a parte continental em consonncia com
o enfoque empreendido por aqueles que estudam as cidades continentais,
matrizes do saber urbano, evidenciadas na bibliografia bsica do gnero.
113
parte III
IMOBILIRIO TURSTICO E
INVESTIMENTOS PRIVADOS
Captulo 1
A Estruturao do Turismo e do Imobilirio
nas Metrpoles Nordestinas: Conceitos
Bsicos e Antecedentes
R ecentemente no Nordeste brasileiro uma nova dinmica de atuao

do mercado imobilirio tomou forma, principalmente nas metr-
poles e em seu litoral. Caracterizada pelo aumento na intensidade dos neg-
cios imobilirios, pela produo de novas reas de expanso urbana e turs-
tica, e pela expressividade dos impactos socioambientais, essa nova dinmica
revela cada vez mais o imbricamento do segmento turismo e do setor imobi-
lirio, denominado aqui como imobilirio-turstico.
117
A Estruturao do Turismo e do Imobilirio nas Metrpoles Nordestinas: Conceitos Bsicos...
Tal fenmeno possui um duplo carter inovador. Primeiro, por colo-

car em evidncia novas prticas e novas estratgias existentes na incor-
porao imobiliria recente, com intensidades diferentes e com espe-
cificidades historicamente determinadas (no perodo de 2001 a 2007)
em quatro metrpoles nordestinas Salvador, Recife, Fortaleza e Natal.
Segundo, por destacar mudanas significativas na escala de atuao e capi-
talizao das empresas imobilirias sobre esses territrios. Nos dois cap-
tulos subsequentes, tais inovaes so detalhadas tanto no aspecto das
estratgias quanto no referente ao capital envolvido. Entretanto, antes de
tal detalhamento, importante pontuar breves notas sobre a relevncia
da produo desse imobilirio-turstico nas metrpoles nordestinas, sua
relao com a produo imobiliria convencional e com as formas ante-
riores de atuao do mercado imobilirio. Nesse sentido pergunta-se: o que
ocorreu nos ltimos seis anos trata-se de uma relevante reestruturao do
prprio segmento imobilirio ou apenas uma diversificao de atividades
do turismo, a partir de uma demanda externa? Quais as diferenas signi-
ficativas que o imobilirio-turstico evidencia a ponto de se propor uma
conceituao prpria a esse segmento do imobilirio? Como a entrada do
imobilirio-turstico influencia o processo recente de expanso do espao
metropolitano das cidades?
Tais questes so fundamentais, pois delas passa a depender uma das
hipteses de sustentao do conceito de imobilirio-turstico, qual seja, a
ideia de uma sinergia existente entre o circuito de incorporao imobili-
ria e de valorizao turstica, desafio que se mostra importante uma vez
que, at o presente momento, a literatura acadmica trata de forma sepa-
rada a anlise dos dois circuitos. Pela tica dos estudos sobre o mercado
imobilirio, o turismo apenas uma face da demanda existente; j pelo
vis das anlises sobre o turismo, o mercado imobilirio um elo na cadeia
de produo dos equipamentos (basicamente entendida como construo
civil). Por esse motivo, visita-se embora de forma inicial elementos
conceituais importantes relacionados ao turismo e ao imobilirio.
118
Angela Lcia Ferreira | Alexsandro Ferreira Cardoso da Silva
Modificaes no turismo (dcadas de 1980 e 1990)
Antes de evidenciar a situao das atividades tursticas nas dcadas

anteriores 1980 e 1990 necessrio abordar uma conceituao bsica
do que aqui se chamar turista genrico. Para os estudos sobre o Turismo,
via de regra, a figura principal e fundamental a capacidade do turista em
flexionar os atributos da oferta e demanda dos destinos. O turista genrico
um agente molecular com capacidade ilimitada de deslocamento, alvo
das Polticas Pblicas e estratgias empresariais do turismo, das pesquisas
de demanda e competitividade, que ajustam cada produto turstico-espa-
cial (praia, montanha, rio, cidade, centro histrico, ou outro) a um desejo
de deslocamento desse turista. Tal desejo envolve diferentes gostos e gastos
tursticos, medidos basicamente na ponta do destino, e que so tradu-
zidos em grficos de fluxos de embarques e desembarques. O objetivo
primordial do estudo estratgico do turista genrico compreender sua
tipologia para, assim, focalizar na comercializao do produto turstico-
espacial, adequando os territrios ao tipo de demanda potencial e latente
no mercado emissor.
Para caracterizar esse turista genrico possvel buscar em alguns
autores elementos de reflexo sobre as caractersticas do turismo e do turista
como, por exemplo, no trabalho de Guilherme Lohmann e Alexandre
Panosso Netto (2008), com destaque demanda:
Em turismo, o conceito de demanda compreende os indivduos cujas
necessidades incluem o consumo e a experincia dos lugares. Turistas
compram suvenires e roupas, usam servios, tais como meio de hospeda-
gens e parques de diverses. No entanto, seus motivos principais geralmente
recaem sobre o destino turstico em si, uma vez que um turista em Paris
ou em Roma poder querer experimentar a atmosfera que l existe e se
tornar parte da comunidade local. O consumo de lugares tursticos mani-
festa-se como a experincia subjetiva do turista (LOHMANN e PANOSSO
NETTO, 2008, p. 237).
Existe uma necessidade de ajustar oferta e demanda no turismo,
como em qualquer setor econmico. No ajuste, o lugar deve ser transfor-
mado, passando de mero recurso para atrativo e, finalmente, produto.
119
neste ltimo que se materializa a mercadoria comercializada, disponvel ao

consumo nacional, regional ou internacional.
Ao final da dcada de 1970 surgem as primeiras polticas estatais no
Brasil de apoio ao setor turstico, por meio de investimentos na transfor-
mao dos atrativos em produtos. Dentro de uma poltica econmica
nacional/regional alguns fundos especficos como o Fundo de Investimento
do Nordeste (FINOR) passaram a apoiar empreendimentos hoteleiros
nas capitais com maiores possibilidades de capturar o turista genrico. A
Empresa Brasileira de Turismo (EMBRATUR), rgo estatal de promoo
do turismo do Governo Federal, delineava, naquele momento, os eixos dessa
poltica de investimentos, levando aos estados e municpios obras e formas
inovadoras ( poca) de publicidade e comercializao (BENI, 2006).
Entretanto, segundo Mrio Carlos Beni (2006), a EMBRATUR foca-
lizou a estratgia de demanda no turista internacional (com hotis de luxo)
em vez do mercado interno. Isso vinha de encontro ao cenrio mundial,
uma vez que no final da dcada de 1970 se configurava uma crise econ-
mica que frustrou as expectativas do mercado turstico e do Estado. Apesar
disso, e por meio de pesados subsdios pblicos, ocorreu a instalao em
toda a zona costeira nordestina de projetos de grande envergadura funda-
mentados na concentrao (formao de cluster) do sistema hoteleiro de
luxo integrado em trechos da orla martima, que s vieram a gerar recursos
efetivos em meados da dcada de 1990.
No Rio Grande do Norte, um exemplo desse perodo foi a implan-
tao pelo governo do Estado, a partir de 1980, do megaprojeto Parque das
Dunas e Via Costeira PD/VC. A Via Costeira ocupou frao do litoral do
municpio de Natal, consistindo na disposio de hotis paralelos linha
de praia e ao cordo dunar. O modo de viabilizao do Projeto PD/VC foi
dirigido pelo governo do Estado do Rio Grande do Norte, com a forma-
lizao de Unidades Tursticas a partir da desapropriao dos terrenos e
da redao de termos de concesso, alm dos financiamentos iniciativa
privada que, desse modo, entrou como aplicador dos recursos pblicos.
Somente em meados da dcada de 1980 se iniciou a construo de equi-
pamentos hoteleiros, e at o presente momento (2009) no se alcanou a
totalidade do que estava previsto. Em contrapartida, no litoral sul (munic-
pios de Nsia Floresta e Parnamirim), as residncias de uso ocasional para
120
moradores de Natal foram construdas mais intensamente nas dcadas de

1980 e 1990, com a ausncia ou a pouca eficincia, no entanto, de instru-
mentos de controle e planejamento municipal ou estadual. No caso do RN,
o PRODETUR/NE-I possui um papel de ampliar a capacidade de desloca-
mento pelo litoral sul, alm de inserir nos municpios costeiros um novo
fluxo de visitantes nacionais e estrangeiros modificando, assim, o perfil do
turismo estadual a partir de 1999.
Na Bahia, o destaque foi o Projeto Linha Verde (rodovia BA-099),
concludo em 1993, ligando a Regio Metropolitana de Salvador com os
municpios do litoral norte do Estado (Mata de So Joo, Entre Rios, Espla-
nada, Conde e Jandara). A Linha Verde viabilizou, em 2000, o megaprojeto
Costa do Saupe, marco na implantao de resorts do tipo all inclusive na
regio . O litoral norte da Bahia, at a dcada de 1980, havia sofrido pouca
presso do turismo sobre suas reas ambientais naturais. Entretanto, com
a melhoria do acesso virio pela BA-099, um movimento de construo de
residncias secundrias intensifica-se a partir de meados da dcada de 1990.
A Linha Verde e a Costa do Saupe foram fundamentais para a configurao
do Polo Costa dos Coqueiros, definido pelo PRODETUR/NE-I, inclusive
por se constituir na maior ncora turstica do litoral norte da Bahia.
J em Pernambuco, o incio da ocupao litornea sul no foi devido
aos grandes projetos tursticos, mas, sim, produo intensiva do mercado
imobilirio de lotes e casas destinadas a moradores ocasionais, da metrpole
recifense, notadamente em Ipojuca. Esse modo de integrao ao turismo
ser responsvel por drsticas modificaes socioambientais no litoral at a
consolidao do Polo Costa Dourada e dos investimentos do PRODETUR/
NE-I a partir de 1995 (ANJOS, 2005).
No Cear, desde 1982 o Plano de Metas Governamentais estadual
destaca o turismo como importante fonte de investimentos, principal-
mente internacionais. Entretanto, como aponta Cleide Bernal (2004, p. 72),
apenas em 1990 ocorre a dinamizao do turismo em Fortaleza, e de 1995
em diante nas diversas reas costeiras, com a implantao das aes do
PRODETUR/NE-I.
Nesse quadro geral das polticas de turismo para a regio, pode-se
observar que o turismo no Nordeste brasileiro, como setor econmico repre-
sentativo, ainda recente e a urbanizao da orla, de forma mais intensa,
121
por segundas residncias data de pouco mais de 25 anos. A fragilidade dos

estudos e das pesquisas antes de 1990 sobre o perfil do turista e a falta de infor-
mao so fatores que contriburam para a pouca estruturao do mercado
nas dcadas anteriores. A forte presena do poder pblico na elaborao de
polticas, projetos e implantao de infraestrutura constituiu-se uma marca
relevante no cenrio de ampliao do turismo nos municpios das regies
metropolitanas do . Assim, o Estado apresenta um papel protagonista no
apoio ao trade turstico nas reas estudadas e o investimento privado bastante
dependente das linhas de financiamento e das decises do governo federal,
estadual e, em menor grau, o municipal.
Entretanto, cabe destacar uma transio (a partir de 1990) no turismo
nordestino marcada pela entrada de novas formas de hospedagens extra-
hoteleiras. Isso no significa a superao da tipologia quarto de hotel
(Unidades Hoteleiras UHs), pelo contrrio, coloca a implantao de
projetos de uso misto, articulando residncias secundrias, formas de
partilha e fracionamento de UHs e at mesmo a comercializao de lotes,
chals e apartamentos integrados em um mesmo complexo turstico e de
lazer. Estudo do Ministrio do Turismo e da Fundao Getlio Vargas
aponta que em 2005 foram lanados , no segmento de segundas residn-
cias, 10.003 unidades contra 16.446 em 2007. Para o Nordeste, o estudo
apontou que cerca de 40% do estoque produzido vendido para turistas
estrangeiros que se tornam proprietrios (MTUR/FGV, 2008, p. 24).
Modificaes no Imobilirio (dcadas de 1980 e 1990)
O volume crescente no nmero de turistas, ou o chamado turismo

de massa, um fenmeno novo (posterior a 1980) no Nordeste brasileiro,
com excees singulares, como Salvador.
J a intensificao da produo imobiliria para o mercado, seja com
financiamento pblico ou privado, foi responsvel pela expanso urbana
das cidades a partir de meados do sculo XX, de modo formal ou informal,
e pela ampliao do tecido urbano das metrpoles nordestinas, fato larga-
122
mente estudado e pesquisado em abordagens gerais e nos estudos especficos

em cada localidade . No objetivo deste trabalho historiar tal processo, mas
apenas contextualizar a atuao do setor no perodo que antecede transfor-
maes do setor imobilirio e dos investimentos privados realizados recen-
temente vinculados a atividade turstica, principalmente nas reas litorneas.
Se nos estudos do turismo o turista genrico o agente principal da
dinamizao do setor, no imobilirio a cadeia de produo de casas, lotes,
apartamentos, lojas, assenta-se na figura do incorporador. Esse agente
comeou a ser analisado mais de perto ainda na dcada de 1980 em diversos
estudos que demonstravam sua capacidade de arregimentar funes antes
em separado, isto , de obteno do terreno, do financiamento e da comer-
cializao do imvel.
A figura desse promotor imobilirio firma-se no esteio da reestrutu-
rao do setor da construo civil trazida pelos pesados investimentos do
Banco Nacional da Habitao (BNH) a partir de 1964. Com a falncia do
BNH e as mudanas no Sistema Financeiro da Habitao (SFH), em meados
dos anos de 1980, todo o setor se reestrutura e a incorporao imobili-
ria tende a dominar a produo formal do imobilirio. Nesse momento o
controle sobre o solo urbano fundamental, pois a restrio a seu acesso e
o domnio das melhores localizaes dentro da cidade tornam-se o prin-
cipal ativo do capital incorporador que relega construo civil apenas a
reprodutibilidade tcnica da produo.
Os obstculos expanso das atividades do imobilirio via de regra
apresentam-se duplamente: na ausncia de crdito e na escassez de terra
qualificada para atividades urbanas. O primeiro diz respeito necessria
oferta de crdito, para financiar o imvel em longo prazo. Esse obstculo
foi superado at 1986, ano do encerramento das atividades do BNH, ento
maior garantidor da liquidez do mercado habitacional, que favoreceu a
acumulao de capital utilizado na dcada de 1990. Nesse momento, o
Setor se reestrutura; parte dele vai se autofinanciar, e outra parte passa
a depender das linhas de crdito da Caixa Econmica Federal, surgindo
novas formas de solver o problema do crdito e do financiamento (como a
criao de cooperativas, sistemas condominiais, consrcios, entre outras).
O segundo obstculo foi de certa forma resolvido pela interveno do
Estado na instalao de infraestrutura e servios urbanos, embora distri-
123
budos de modo desigual social e espacialmente nas cidades, ou seja,

investindo-se mais em alguns bairros do que em outros (principalmente
em reas litorneas, mais valorizadas).
Outro elemento que se deve ressaltar a diminuio na produo
direta da moradia pelo Estado em finais de 1980 e na dcada de 1990.
Tal contexto alinha-se com a perspectiva neoliberal adotada em relao
promoo habitacional, que passa a ser entendida como questo preponde-
rante ao mercado. Isso acirrou as desigualdades socioespaciais nas metr-
poles e para alm delas, nos municpios vizinhos. Uma das consequncias
foi a valorizao dos terrenos litorneos nas cidades nordestinas, reas
nobres, dotadas dos maiores preos por m.
Enquanto a populao urbana de menor poder aquisitivo encontra nos
loteamentos clandestinos, favelas e coabitao a soluo do seu problema
habitacional, a classe mdia e alta disputava, encastelados nos prdios de apar-
tamentos, as melhores localizaes nos novos centros em eixos comerciais
mais prximos s zonas residenciais da classe mdia e na orla martima.
O capital que d sustentao a essa produo essencialmente local
ou, no mximo, regional, em grande parte acumulado anteriormente, no
perodo de atuao do BNH. Observa-se que h uma relao direta, ento,
entre a acumulao de base local e a oferta de novas unidades nas metr-
poles. Sua relao social ainda quase que exclusivamente direcionada
produo da habitao, sendo residual no caso ordestino os investi-
mentos no Tercirio, como shopping centers, que s iro se intensificar a
partir de meados dos anos de 1990.
Nesse sentido, importante retomar estudos de casos empricos que
observaram o desenvolvimento especfico do fenmeno no litoral nordestino,
notadamente nas cidades de Fortaleza e de Natal. Essas duas cidades possuem
momentos mais evidentes de transio e do papel da expanso da economia
urbana via capital imobilirio, principalmente devido pouca fora da sua
economia industrial ou agrcola (diferentemente de Salvador e Recife).
Cleide Bernal (2004) demonstra que em Fortaleza o bairro litorneo
de Meireles e tambm em Aldeota, passam a receber apartamentos da
elite local e novos hotis, construdos j na dcada de 1990. Ali ocorreu
tambm o fortalecimento do setor tercirio com a implantao de Shop-
ping Centers, atraindo vrias lojas do centro de Fortaleza (BERNAL, 2004).
124
Uma srie de investimentos pblicos em melhorias urbanas para o turismo

elevou ainda mais o preo do solo na orla martima; o calado na praia
de Iracema em 1992, reforma da Ponte dos Ingleses em 1994 e o Centro
Drago do Mar em 1998, reforaram a proximidade do mar como funda-
mental ao capital imobilirio. A autora finaliza sua pesquisa colocando que
no incio do sculo XXI presente o aumento de relaes financeiras entre
o turismo e o mercado imobilirio, principalmente na produo dos flats e
apartamentos de segunda residncia (BERNAL, 2004).
Tal concluso tambm verificada em outro estudo sobre o imobi-
lirio em Natal-RN nas dcadas de 1980 e 1990. Angela Lcia Ferreira
(1992 e 1996) mostra como as incorporadoras conseguiram se capitalizar
nas dcadas de 1970 e 1980, por meio da promoo pblica da moradia;
tal capitalizao foi fundamental a partir de 1986, quando diminui o
financiamento via Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo (SBPE) e
ocorre uma reestruturao do mercado imobilirio com base na produo
intensiva de apartamentos para a classe mdia e alta, em bairros da regio
sul. Observa-se, ao final do perodo estudado por Ferreira (1996), a
presena em Natal de vrias construtoras e incorporadas investindo seus
excedentes na construo de hotis no bairro de Ponta Negra e na Via
Costeira a partir de 1985, alm da perspectiva apresentadas pelos empre-
srios, quando entrevistados, de entrar no ramo do turismo.
Outra evidncia de um processo de mudana pode ser observada no
conjunto habitacional Ponta Negra, situado no bairro homnimo. Esse
conjunto, que fora construdo no final da dcada de 1970, com recursos
do BNH, para a populao de renda mdia, passa, dez anos depois, a
concentrar atividades relacionadas ao turismo com a transformao de
residncias em bares, restaurantes e pousadas. Assim como na praia de
Iracema em Fortaleza, a rea da Orla do bairro de Ponta Negra tambm
passa por uma interveno urbanstica e melhoramento ambiental,
elevando ainda mais o preo dos imveis e terrenos na regio. Ao final
dos anos de 1990, constata-se a consolidao de outro eixo de expanso
imobiliria em direo orla martima, especialmente nos bairros de
Areia Preta e Ponta Negra, configurando o incio de um novo perfil da
demanda, interessado na fruio da paisagem natural (que se dar via
construo de flats e apartamentos de uso ocasional).
125
O surgimento do imobilirio-turstico: novas relaes
Realizada a contextualizao acima, podemos sintetizar os dois setores

e seus efeitos nas metrpoles nordestinas estudadas conforme o quadro 1:
O Quadro 1 auxilia na tarefa de definir uma reestruturao do turismo
e do imobilirio enquanto setores isolados, em uma perspectiva nova de
formao de um imbricamento de setores de origens do capital e o
surgimento do imobilirio-turstico entre os perodos de 2001 a 2006. At
ento, verifica-se que os setores funcionam de modo desarticulado, cada um
influenciado pela sua lgica prpria de atuao, isto , o turismo apenas foca-
lizando o turista genrico (com seu problema estrutural de sazonalidade) e o
imobilirio preocupado com a captura da renda do morador local para seu
financiamento e giro de longo prazo, seja prprio ou nos bancos estatais.
Isso no significa que essas caractersticas cessaram ou foram modi-
ficadas completamente ps 2001, pelo contrrio; apenas evidencia-se que
uma inovao na escala, financiamento e demanda forou uma superpo-
sio inovadora entre Turismo e Imobilirio, tornando imperativa a criao
da expresso turismo imobilirio pelo mercado, mesmo que do ponto de
vista acadmico tais conceitos ainda no estejam refinados e aqui ainda
tratado como imobilirio-turstico.
A escala no ser mais intraurbana ou concentrada em pontos do
territrio (seja pelo turismo ou imobilirio) e, sim, abarcar toda a linha
de praia estadual, uma vez que a tipologia dos projetos (Cf. PARTE III,
Captulo III, a seguir) passar a exigir reas acima de dois hectares. Isso
levar a profundas modificaes na expanso da mancha urbana metro-
politana, com fortes impactos sobre o meio ambiente, a zona rural e os
recursos hdricos dos municpios.
Em seguida, modifica-se tambm a procedncia do financiamento
destinado produo, pois o imobilirio-turstico no precisa depender da
renda local para a sua valorizao e o seu giro, necessitando do lanamento
de pontes financeiras complexas para a sua implantao e o seu giro
rpido do capital, principalmente na captao internacional (Cf. PARTE
III, Captulo II, a seguir). As decises gerenciais e logsticas so tomadas
fora do ambiente de produo do equipamento residencial ou turstico,
126
Quadro 1 Sntese das caractersitcas do turismo e do imobilirio nas decadas de 1980 e 1990
Turismo Imobilirio
(Dcadas de 1980-1990) (Dcadas de 1980-1990)
Processo de acumulao de capital gerado pela promoo de

Baseado no turismo como elemento genrico que deve ser
SFH. Definido pelo maior controle do capital incorporador na
atrado para um lugar aprazvel, onde ir gastar parte de sua
produo scio-espacial. nfase na produo e comercializao
renda em lazer, equipamentos de hospedagem, transporte e
da moradia para a classe mdia e alta local. Tem caracterstica
alimentao. uma cadeia de prestao de servios.
comercial e fundiria.
127
Relaes espaciais Relaes espaciais
(Dcadas de 1980-1990) (Dcadas de 1980-1990)
Fortalecimento das novas centralidades, da verticalizao en-

Produo de unidades hoteleiras concentradas na orla martima
quanto tipologia para unidades condominiais, proximidade da
da regio metropolitana, integrada por vias de acesso rodovirio.
orla martima como forma de valorizao do imvel (localizao
privilegiada).
mesmo que as empresas sejam locais, pois a lgica de valorizao do imobili-

rio-turstico essencialmente financeira (ativos de curto prazo de retorno).
Mas talvez a modificao mais importante e determinante se d na
esfera da demanda. O Turista Genrico deixa de ser preponderante no
momento em que agrupamentos de segundas residncias para estrangeiros
(ou nacionais) constroem novas relaes de propriedade, total ou parcial,
com o territrio. Suas motivaes de viagem e investimento e a prpria
linha que separa esses dois conceitos tornam-se mais tnues, permitindo
variaes nas oportunidades, nas ofertas e nos atrativos tursticos. A hospe-
dagem convencional (com suas Unidades Hoteleiras) sofre a concorrncia
de um adversrio de difcil controle a segunda moradia para demanda
externa que at ento era residual e para uma clientela local.
Ao retornar ao Quadro 01, v-se que o elemento em comum entre
turismo e imobilirio era o territrio, isto , a disputa pelo controle da linha
de praia, tanto para o mercado residencial quanto para a hotelaria conven-
cional, prioritria. Essa disputa impulsiona os valores fundirios exis-
tentes nas metrpoles nordestinas com consequncias no apenas para o
trade turstico, mas para todo o conjunto da populao, uma vez que, ao
aumentar o preo dos terrenos na orla martima o mesmo se propaga, como
em ondas, para todo o conjunto urbano, inclusive para suas periferias.
Assim, constitui uma tese importante neste debate: as dinmicas do
imobilirio-turstico embora no substituam os conceitos e as relaes
espaciais do Turismo e do Imobilirio apresentam-se como reestrutu-
raes parciais do mercado de turismo e do imobilirio, modificando a
escala da atuao urbana/regional desses setores, ligando-se diretamente
com uma demanda internacional. Novas formas de propriedade e relaes
de posse so criadas em territrios onde o capital incorporador anterior-
mente no nutria interesse devido pouca capacidade de gerao de lucros
ou como fatores de reproduo do capital (principalmente em municpios
litorneos basicamente agrrios). Por fim, gera um outro imbricamento
social-econmico-urbano de complexidade antes no observada no
Nordeste brasileiro, isto , urbanizaes extensivas all inclusive e dire-
cionadas por lgicas globais.
Se tais reestruturaes iro durar ou se consolidar em mdio prazo,
ainda cedo para afirmar. Entretanto, seus efeitos socioeconmicos, espa-
128
ciais e legislativos j realizaram em pouco menos de uma dcada modifica-

es importantes que no podem ser desconsideradas nem pela academia
nem pelo mercado. A proposta dos dois captulos seguintes , ento,
alimentar esse debate com dados e anlises, esperando com isso fomentar
novas pesquisas e reflexes sobre esse fenmeno recente nas Regies
Metropolitanas nordestinas.
129
Captulo 2
Investimentos Estrangeiros no Nordeste e o
Imobilirio-Turstico
O processo continuado de financeirizao da economia mundial

tem avanado cada vez mais sobre setores at ento considerados
tradicionais como a agricultura e a construo civil, resistentes a moder-
nizaes intensas. O mercado financeiro passa a ser atuante no apenas nas
cidades globais, mas em todos os espaos alinhados com a lgica de recu-
perao rpida dos investimentos, direcionados pela maior e mais rpida
rentabilidade. Ocorrem, assim, modificaes na complexidade das prticas
endgenas ao mercado (ambiente corporativo) ou s naes (baseadas na
transnacionalidade das decises empresariais e governamentais), como
aponta Chesnais (2005). A subordinao cada vez maior dos mercados
lgica das finanas compromete a base real da economia, dimenso em
131
que as pessoas vivenciam seus empregos e suas atividades no cotidiano;

para ampliar essa permeabilidade, delicados e complexos elementos (como
os derivativos de cmbio, hedge funds, entre outros) passaram a operar e a
influenciar o funcionamento dos mercados com riscos no apenas para os
aplicadores, mas para toda a sociedade.
No Brasil, a partir de 2002, uma nova rede financeira instvel e susce-
tvel a crises formada por fundos de penso, fundos mtuos, bancos e
corretoras, buscaram manter portflios cada vez mais recheados de papis
e opes de investimento, levando as empresas da economia real a abrir
seu capital no mercado acionrio (Initial Public Offering), administrados
externamente por mecanismos de securitizao. O capital financeiro se
desdobra tanto no aspecto meramente das finanas como tambm em uma
dimenso produtiva, no momento em que empresas passam a se associar
com corretoras e administradoras de fundos mtuos: Com a consoli-
dao do processo de financeirizao da economia, os ativos financeiros
ganharam um carter permanente na carteira dos agentes econmicos e,
por conseguinte, na gesto da riqueza capitalista (PAIVA, 2007, p.45).
Expresses como boom e crash se tornaram comuns nos noticirios do
mundo inteiro com repercusses tambm no espao social das metrpoles.
Nas cidades e tambm no espao regional novos produtos comearam a
ser implantados, no apenas pela ao individual do mesmo agente capita-
lista (o incorporador), mas por um conjunto de agentes orientados tambm
pela dinmica financeira global, em maior ou menor escala. Com o sentido
de revelar essa dinmica, observam-se neste captulo os fluxos de transfe-
rncia estrangeira de investimentos no Brasil e no Nordeste, to importantes
para a economia no perodo de 2002 a 2007.
Nesse contexto de ampliao do financeiro sobre a produo e repro-
duo do espao da cidade contempornea, necessrio ter em conta os
processos de homogeneizao, hierarquizao e fragmentao; espaos e
culturas homogneas, articuladas por uma cada vez maior transformao
da natureza em mercadoria; hierarquizao e polarizao social, na medida
em que o acesso mercadoria acirra a disputa pela propriedade (e as rendas
advindas dessa propriedade), no apenas espacial, mas tambm intelec-
tual, cultural, etc.; a fragmentao revela-se no tecido urbano e social, nos
enclaves fortificados, nas favelas, nos guetos, em um retalhar constante do
espao construdo.
132
Tais elementos apoiam-se em processos de acumulao urbana, na

criao de novos territrios alheios s dinmicas locais, e nas respostas
sociais que repercutem a partir dos dois primeiros. nesse sentido que
a anlise de David Harvey parte da compreenso sobre a acumulao do
capital tendo como foco a questo geogrfica, pois sem as possibilidades
expanso geogrfica, reorganizao espacial e ao desenvolvimento
geogrfico desigual, o capitalismo h muito teria cessado de funcionar
como sistema econmico-poltico (HARVEY, 2004, p.40).
A acumulao do capital, atualmente, encontra na (re)criao de
reas ou novos territrios condies propcias para a transformao dos
elementos naturais em mercadoria, seja pela apropriao direta dos seus
elementos paisagsticos ou das singularidades ambientais existentes rios,
praias, montanhas que se constituem como ativos associados s merca-
dorias e aos servios disponveis, na construo civil e no turismo.
A lgica da valorizao do ambiente turstico passa pela velocidade
que tal ambiente possui em ampliar a liquidez do bem produzido, ou da
capacidade de capturar rendas disponveis, pela prestao dos servios
ligados com as diversas esferas da economia do turismo. A relao entre
imobilirio e turismo, nessa lgica, atua na formao de sinergia e parce-
rias, otimizando o giro dos produtos, aumentando a liquidez e a veloci-
dade de comercializao. nesse elemento entre capital-territrio que o
imobilirio e o turismo podem se encontrar.
A financeirizao do capital atua nessa lgica de valorizao, mas no
apenas ele e, sim, outras formas de capital agregam-se buscando novas
lucratividades e maior liquidez:
Hotis de capital estrangeiro, shopping-centers, centro de convenes,

bares, restaurantes e casas de show produzem o cenrio da atualidade em
ntida contradio com os espaos residenciais e industriais apontando
os lugares de integrao ao sistema hegemnico internacional e refor-
ando o papel da metrpole como n de uma rede numa hierarquia espa-
cial altamente excludente, com a desconcentrao do processo produtivo
e o aprofundamento da centralizao do capital no centro da metrpole.
(CARLOS, 2006, p. 81).
133
Em So Paulo, como aponta Mariana Fix (2007), esse fenmeno advm

desde os anos de 1990 e j se reestrutura; nas cidades e regies menos desen-
volvidas, tais caractersticas se apresentam de modo quase indito; no caso
do Nordeste brasileiro, esto na passagem da anterior dependncia exclu-
siva do mercado imobilirio renda local (ou melhor, acumulao local),
de modo hegemnico, passando a uma nova dependncia articulada agora
com rendas advindas do exterior (estrangeiro ou estrangeiro/nacional).
Nas atividades do imobilirio-turstico, os novos agentes atuantes buscam
diversificar seus produtos ofertados e as fontes de captao de recursos, prin-
cipalmente no cenrio internacional.
No Nordeste brasileiro, h alguns anos, a formao de projetos imobi-
lirios e tursticos foi dinamizada pela atrao de investimentos estrangeiros
em Estados como Bahia, Cear, Rio Grande do Norte e Pernambuco, seja
para compra de terrenos, construo de unidades, seja para administrao de
equipamentos j instalados. O objetivo deste captulo , por um lado, compre-
ender a reestruturao do setor imobilirio tradicional a partir da entrada de
capitais estrangeiros no Brasil (nos quatro Estados analisados) e, por outro,
compreender a articulao do capital turstico com o capital imobilirio,
os limites e as intersees entre ambos. Para tanto, utilizou-se como fontes
bsicas de pesquisa a entrada de capital estrangeiro no Brasil (registrado pelo
Banco Central do Brasil) e o volume de investimentos privados em quatro
Estados do Nordeste Cear, Rio Grande do Norte, Pernambuco e Bahia.
Investimentos Estrangeiros na Amrica Latina

e no Brasil
A busca continuada do capital pela expanso de sua acumulao passa

pela incorporao de novos territrios como base fsica, combustvel de
queima, mesmo que possuam como articuladores os fundos financeiros.
A Amrica Latina destaca-se desde a dcada de 1990 como regio atra-
tiva aos investimentos internacionais, com pequena variao entre 1996
e 2001; os dados quantitativos desses investimentos na Amrica Latina e
134
Caribe, entretanto, indicam que a partir de 2002 a regio continuou sendo

extremamente atrativa ao mercado internacional. O crescente volume
de investimentos estrangeiros na regio da Amrica Latina e do Caribe
(Figura 1) ocorreu tambm motivado pela nova escala global de operaes
das empresas fora do ambiente regional, notadamente nos mercados da
Europa e dos Estados Unidos, por meio de abertura de filiais e captao de
parceiros para novos negcios. Em parte, isso foi responsvel pelo aumento
no fluxo de investimento estrangeiro na regio, que cresceu 46% contra
36% no restante do mundo (CEPAL, 2008, p.12).
O Brasil destacou-se como maior receptor desses investimentos, com
US$ 15 bilhes em 2007, seguido por Mxico, Chile e Colmbia, tendo nas
commodities o principal produto de interesse.
Em um segundo patamar de interesse do mercado externo est a cons-
truo civil, notadamente em sua capacidade de inovao e diversificao
de produtos e operaes, tanto para o setor residencial e o comercial, como
para os setores de servios pblicos e privados. Reflete CEPAL que,
Cada vez ms empresas transnacionales y locales han incremen-

tando su capacidad e inters en emprender proyectos en la regin que
requieren interaccin entre ingeniera, finanzas y los servicios que se
proveen a partir de la base fsica construida (ventas de inmuebles resi-
denciales, comercio, turismo, servicios pblicos). Estas empresas han
podido aprovechar las oportunidades generadas por una regin en
crecimiento, el mejor acceso de la poblacin al crdito, el atractivo de la
regin como destino turstico e iniciativas nacionales de desarrollo de
la infraestructura logstica y de servicios bsicos (CEPAL, 2008, p. 49).
A estabilidade e o fortalecimento do euro face ao dlar e s moedas

latino-americanas estimularam novas frentes de investimento interconti-
nental nas reas de turismo e construo, principalmente nos anos de 2004
a 2007, antes da crise do imobilirio em 2008. O mercado residencial na
Amrica Latina entre 2004 e 2007 foi o setor que mais inovou na atrao
de novos investidores e empresas, vidos em complementar seus negcios
desenvolvidos j na Europa ou nos Estados Unidos. Por exemplo, algumas
empresas da Espanha (como o Grupo Lar y Fadesa) passaram a investir
135
Figura 1. Amrica Latina e Caribe: investimento estrangeiro (1990-2007)
136
Fonte: CEPAL, 2008, p.14

Nota: organizado pelos autores
pesadamente no Mxico, observando o dficit habitacional dos mais jovens,

de modo a diversificar a carteira tradicional de clientes (CEPAL, 2008, p. 50).
No Brasil, em 2007, passou-se pelo boom de investimentos no setor
imobilirio e na construo civil, como um sinal de vitalidade da economia
nacional, mas tambm do momento favorvel que o mundo atravessava.
Nesse sentido, o Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo SBPE
registrou entre janeiro e abril de 2007 um recorde de investimentos, 71%
a mais do que 2006; o setor imobilirio atraiu R$ 11 bilhes entre 2000 e
2007 para ofertas iniciais de aes IPOs, ganhando do agronegcio (R$
4 bilhes), alm da concesso de R$ 16 bilhes em crdito imobilirio at
2006, com previso de R$ 40 bilhes at 2010 (EXAME, 2007a, p. 24). Havia
um transbordamento de liquidez no setor construtivo, atraindo cada vez
mais empresas e investidores individuais no sentido de comprarem imveis
(segundas residncias) ou lojas comerciais.
Segundo Fbio Nogueira, ento diretor da Brazilian Mortgages:
Estou nesse mercado h quase 20 anos e pela primeira vez vejo inves-
tidores estrangeiros entrarem no Brasil sem fazer hedge [proteo
usual em investimentos de maior risco no financeiro], sinal que esto
confiantes no longo prazo (EXAME, 2007a, p. 28).
Nesse mesmo momento, o turismo brasileiro (embora ainda defici-

trio em relao aos demais destinos mundiais) tambm foi alavancado
pela onda de investimentos no Brasil, seja pela chegada de novas redes
hoteleiras, seja pelo porte dos projetos de resorts (com at oito campos
de golf com 18 buracos). Desde 2004, empresas portuguesas e espanholas,
como Pestana e Vila Gal, Sol Meli, NH e Riu y Barcel, diversificam seus
lanamentos nas praias do Nordeste integrando resorts, segundas residn-
cias e complexos de lazer e esporte. Dessa relao, o setor imobilirio-turs-
tico fortaleceu-se cada vez mais, como o prprio CEPAL indica:
El sector inmobiliario turstico ha sido muy importante en trminos

relativos en Centroamrica. En Costa Rica, desde hace algunos aos
este rubro se destaca entre los principales destinos de la IED que ingresa
al pas (CEPAL, 2008, p. 50).
137
Figura 2. Evoluo do IDE no Brasil 1990-1999
138
Fonte: Banco Central do Brasil

Nota: Organizado por EMBRATUR (2008, p.10) e reelaborado pelo autor
Figura 3. Evoluo do IDE no Brasil 2000 a 2007
139

Nota: Organizado por EMBRATUR (2008, p.10) e reelaborado pelo autor
Figura 4. Brasil: investimento estrangeiro por setores econmicos (2001-2007)
140
Fonte: Banco do Brasil

Figura 5. Brasil: crescimento absoluto do IED (2000 2007) em US$ milhes
141
Fonte: BANCO CENTRAL DO BRASIL

No se pode perder de vista que essas entradas de capital estrangeiro

no Nordeste brasileiro resultaram do reforo do mercado de capitais, seu
crescimento e desenvolvimento, em grande parte auxiliado pelas polticas
econmicas desenvolvidas na ltima dcada. Se observarmos a parti-
cipao do Brasil nos fluxos mundiais de IED, destinados aos pases em
desenvolvimento, constata-se que a participao brasileira, que represen-
tava entre 18% e 30% nos anos 1970, cai durante toda a dcada de 1980,
reduzindo-se a 6,3% em 1987. Essa queda continua at o incio dos anos de
1990, voltando a crescer a partir de 1994 e 1998, puxada pela estabilidade
econmica alcanada nos anos 1990.
A partir da segunda metade da dcada 90 do sculo passado, e com
a estabilizao monetria da economia, observa-se (Figura 2) um cresci-
mento nas entradas de capital estrangeiro e a maior importncia delas no
PIB brasileiro.
A anlise dos setores econmicos mais atrativos tambm significa-
tiva; a Indstria deixa de ser buscada para investimento externo, que passa
a se concentrar no setor de servios, o qual j no ano de 1996 ultrapassa
os 70% de participao global. A partir da segunda metade dos anos 90
do sculo passado, o Brasil se tornou o terceiro destino preferencial dos
investimentos diretos no mundo, perdendo apenas para a China e os EUA,
locomotivas da economia global.
Considerando dados da United Nations Conference on Trade and
Development UNCTAD (2007), o investimento global caiu nos mesmos
anos em que ocorreu o declnio no Brasil em 2002 e 2003, ou seja, a reduo
dessas entradas externas na economia brasileira se deve muito mais por
causa do contexto econmico mundial do que pelas causas polticas, mesmo
considerando o clima de crise pr-eleio do Governo Lula. Passados
esses obstculos, entretanto, a economia voltou a crescer e os investimentos
alcanaram US$ 34,6 bilhes em 2007.
Considerando o ano de 2007, os setores agropecurio e de extrao
mineral foram responsveis por aproximadamente 15% dos investimentos
no Brasil, sendo que as atividades do Petrleo (e seus servios) tornaram-
se cada vez mais atrativas ao estrangeiro. No setor secundrio, alimentos
e bebidas, qumicos e montagem de veculos foram tambm importantes
pelo aumento do IED em 2006 e 2007. Mas a crescente performance do
142
setor de servios, com exceo de 2004, como atrativo aos investimentos

estrangeiros foi fundamental para reforar a cadeia do turismo no Brasil
e no Nordeste.
Assim, o setor de servios mostrou-se ativo e dinmico na participao
da economia brasileira, ampliando sua presena de pouco mais de 30% em
1995 para quase 50% em 2007. Ainda dados da UNCTAD, mostraram que
o Brasil ficou em segundo lugar na classificao como pas de maior cres-
cimento no IED, puxado pelo setor de servios, que representou, em 2007,
49,6% do total investido.
Investimento no Nordeste brasileiro
Os dados dos Censos de Estoque de Capital Estrangeiro, feitos pelo

Banco Central no perodo de 1995 e 2000, permitem observar que a partici-
pao relativa do Nordeste no investimento estrangeiro apresentou decrs-
cimo na dcada de 1990 de 3,88% em 1995 para 3,09% em 2000; entretanto,
em termos absolutos, representou aumento significativo, passando de
US$ 1,6 bilho para US$ 3,1 bilhes, ou variao de 96,91%. Observando
a distribuio IED, constata-se que do volume aplicado no Nordeste, em
geral, os investimentos so pequenos e concentrados (Tabela 2).
Em 1995, predominava a concentrao na Bahia (39,9%) e no Mara-
nho (34,2%), que respondiam por mais de 74% de todo o IED nordestino.
Entretanto, nos anos seguintes, ocorreu uma diminuio dessa concen-
trao; em 2000, a Bahia continuou liderando com 25,8%, mas com perdas,
seguido pelo Maranho (23,4%); ambos perderam posies quanto parti-
cipao no volume de ingressos, sem, no entanto, perder em volumes abso-
lutos os recursos externos (Tabela 3).
Em 2005, porm, ocorreram modificaes importantes quanto ao
peso relativo dos Estados: a Bahia voltou a ser majoritrio (57,5%), seguido
agora de Pernambuco (27,7%), Cear (6,09%) e Rio Grande do Norte
(3,92%); as modificaes no RN e MA foram impactantes para as respec-
tivas economias regionais, pois o RN passou de inexpressivos 0,5% para
143
Tabela 1 - Brasil: Investimentos Estrangeiros Diretos segundo Setores Econmicos
Estoque
Ingressos (em milhes de dlares)
(em milhes de dlares)
Atividade
Econmica
1995 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Agric., pecuria e
924,99 2.401,08 1.493,55 637,86 1.487,01 1.072,82 2.194,37 1.363,12 4.982,07
ext. mineral.
144
Indstria 27.907,09 34.725,62 7.000,98 7.555,30 4.506,02 10.707,82 6.402,81 8.743,78 12.166,08
Servios 12.863,54 65.887,81 12.547,17 10.585,15 6.909,37 8.484,70 12.924,38 12.124,40 16.556,44
Total 41.695,62 103.014,51 21.041,70 18.778,30 12.902,41 20.265,34 21.521,57 22.231,30 33.704,58

NOTA 1: Ingressos de investimentos e converses de emprstimos e de financiamentos em investimento direto com base nos registros cons-
tantes, no mdulo IED, do sistema RDE (Registro Declaratrio Eletrnico). Converses em dlares s paridades histricas.
NOTA 2. Organizado por William Eufrsio Nunes Pereira.
Tabela 2 - Brasil: Distribuio do estoque IED por regies brasileiras (em US$ mil) em 1995, 2000 e 2005
Regio 1995 2000 2005
NORTE 840.714 1.571.463 2.114.092
NORDESTE 1.618.480 3.187.045 5.510.824
CENTRO-OESTE 217.951 1.303.687 2.472.534
145
SUDESTE 36.682.852 89.321.612 139.709.697
SUL 2.283.847 7.528.555 12.919.543

Total 41.643.844 102.912.362 162.726.690

Nota: segundo a localizao do maior imobilizado do declarante
Nota. Organizado por William Eufrsio Nunes Pereira e pelo autor.
Tabela 3 Nordeste: Participao do estoque de IED dos Estados no total da Regio (em %) 1995, 2000 e 2005
TOTAL
ANO AL BA CE MA PB PE PI RN SE
NE
1995 11,9 39,9 8,8 34,2 1,1 2,8 0,3 0,8 0,2 100,0
146
2000 2,4 25,8 17,5 23,4 3,5 25,1 0,3 0,5 1,5 100,0
2005 0,08 57,55 6,09 3,23 0,15 27,71 0,41 3,92 0,85 100,0
Fonte: Banco Central do Brasil. Censo de Capitais Estrangeiros perodos-base 1995/2000

Nota. Organizado por William Eufrsio Nunes Pereira e pelo autor.
quase 4% em pouco mais de cinco anos, e o Maranho saiu de 23% em 2000

para menos de 3% em 2005.
Mesmo permanecendo a participao do Nordeste muito baixa
em relao ao volume total de IED no Brasil, a distribuio absoluta de
recursos entre os Estados da Regio melhorou na ltima dcada (1995-
2005), sendo a nica exceo Alagoas, que perdeu IED tanto em nmeros
absolutos quanto relativos.
Estudo comparativo das economias do Cear,

Rio Grande do Norte, Pernambuco e Bahia
Como visto acima, nos quatro Estados nordestinos com melhor

desempenho na ltima dcada foram a Bahia, Pernambuco, o Cear e
o Rio Grande do Norte; no por coincidncia, so nesses Estados que o
imobilirio-turstico tem se apresentado mais fortemente a partir de 2002 a
2007, com projetos de resorts, condomnios residenciais para estrangeiros
e condhoteis.
A constante melhora no grau de investimento (investment grade)
mostrou-se fundamental para a economia brasileira como um todo, favo-
recendo no apenas os centros tradicionais (Sul e Sudeste) mas tambm as
regies Nordeste e Norte, historicamente mais atrasadas. Sem um parque
industrial diversificado com exceo da Bahia e de Pernambuco , os
Estados nordestinos passaram a investir no Turismo como elemento de
atrao do capital internacional, em constante fluxo ps-crise de 11 de
setembro de 2001. Porm, junto com esse turismo vieram no apenas os
hotis e as pousadas, mas tambm um parque residencial de segunda resi-
dncia, direcionado principalmente ao Europeu.
Para medir essa transformao e o fluxo desse capital nos quatro
Estados em foco, optou-se por uma fonte de dados confivel, que a relao
mensal de entradas contabilizadas pelo Banco Central do Brasil BACEN.
Mesmo com alguns problemas, como apontado por Franco (2005), os
dados fornecidos pelo Banco Central do Brasil, devido a sua formalidade
147
e regularidade, permitiram realizar estudos que mostraram a direo e a

magnitude dos ingressos em relao s economias dos respectivos Estados
da BA, do CE, do RN e de PE.
Assim, importante primeiramente definir o que seja esse capital
estrangeiro pelo Banco Central do Brasil, que o fez atravs da Circular
2.997, de 15 de agosto de 2000:
Art. 2 (...) as participaes, no capital social de empresas no Pas,

pertencentes a pessoas fsicas ou jurdicas residentes, domiciliadas ou
com sede no exterior, integralizadas ou adquiridas na forma da legis-
lao em vigor, bem como o capital destacado de empresas estrangeiras
autorizadas a operar no Pas .
O artigo 1 do Decreto 55.762/65 define capital estrangeiro como:
Art. 1 Para o efeito deste decreto, consideram-se capitais estrangeiros

os bens, mquinas e equipamentos, entrados no Pas sem dispndio
inicial de divisas, destinados produo de bens ou servios, assim
como os recursos financeiros ou monetrios ingressados para apli-
cao em atividades econmicas, desde que pertenam, em ambas as
hipteses, a pessoas fsicas ou jurdicas residentes, domiciliadas ou com
sede no exterior.
Para viabilizar a comparao, foram categorizadas todas as movimen-

taes de capital estrangeiro, registradas pelo Banco Central, no perodo
de 2001 a 2007; entretanto, os dados do Banco Central no especificam a
unidade geogrfica municpio ou localidade, sendo necessrio um trata-
mento das informaes por Estado e por setorizao criada pela nossa meto-
dologia, com o intuito de delimitar o imobilirio-turstico com uma exis-
tncia especfica; esse procedimento importante por sinalizar as atividades
do turismo e do imobilirio imbricadas diretamente.
A organizao e a setorizao econmica dos investimentos foram
ento realizadas pelo tipo de atividade afim de cada empresa estrangeira e
nacional, em nove eixos:
148
Petrleo e Energia empresas cujos investimentos se destinam

produo e/ou distribuio de energia (elica ou eltrica), perfurao,
ao refino ou distribuio de derivados do Petrleo;
Turismo e Imobilirio empresas cujos investimentos so voltados
para a implantao de unidades hoteleiras, condomnios fechados, resorts,
flats, parcelamento do solo ou para atividades similares (resorts, hotis,
condhoteis, entre outros empreendimentos);
Agrcola empresas cujos capitais relacionam-se com o agrone-
gcio (cana-de-acar e fruticultura, por exemplo);
Petrleo/Energia capitais investidos no setor petrolfero ou de
gerao de energia (trmica ou hidroeltrica);
Alimentos e Bebidas basicamente investimentos no setor de
transformao de alimentos, como peixes e fabricao de engarrafados;
Industrial investimentos no setor txtil ou de maquinrio,
voltados para o parque fabril do Estado;
Equipamentos eletrnicos e hospitalares empresas que inves-
tiram na aquisio de mquinas sofisticadas, voltadas para o ramo hospi-
talar de alta tecnologia;
Financeiro empresas financeiras cujas entradas se davam exclu-
sivamente para Bancos e/ou Financeiras, sem definio clara de produto ou
servio;
Outros em um pequeno nmero de registros, no se encaixam
em nenhum grupo acima ou no foi possvel identificar a finalidade do
investimento.
Aps a setorizao, os clculos seguiram agrupamento de meses, sendo
as anlises realizadas por ano no perodo de 2001 a 2007. O resultado foi uma
tabela geral com setores, total de investimentos, nmero de pases investi-
dores e crescimento do investimento. Os valores das diversas moedas estran-
geiras foram equacionados e homogeneizados em dlar americano. Mesmo
que nos ltimos anos tenha ocorrido uma significativa apreciao do dlar
(1999/2002), essa apreciao foi revertida nos anos seguintes (2003/2007),
em grande parte devido ao crescimento nos ingressos de IED.
149
Um dos setores apresentou-se de forma a desviar a curva mdia de

investimentos devido aos altos valores envolvidos. O setor de Petrleo e
Energia apresenta entradas de valores que chegam, quando aparecem em
algum dos anos, a 80% ou 90% do total. Como o objetivo deste item
examinar o peso do Turismo e Imobilirio, decidiu-se excluir, em alguns
momentos, o setor Petrleo/Energia da anlise como forma de equilibrar
os investimentos.
Principais Resultados do Estudo Comparativo
Cear (2001-2007)
Um primeiro destaque, ainda no ano de 2001, a forte presena de

entradas (US$ 180,5 milhes) para o setor Financeiro; essas entradas dimi-
nuram a participao relativa dos setores produtivos na economia do Cear
nesse ano, estando acima do Industrial e do Agrcola. Entretanto, ao anali-
sarmos a natureza dessas entradas, percebe-se a forte interferncia do Governo
do Estado e do Banco do Nordeste como principais receptores das emisses
de Bancos Internacionais (provavelmente operaes de emprstimo).
No setor Financeiro, destaca-se a forte presena das empresas de Facto-
ring, com entradas de quase US$ 2,3 milhes. Outro elemento que chama a
ateno a pouca participao em 2001 do setor energtico, fato isolado,
pois, a partir de 2002, Petrleo e Energia sero responsveis por quase 86%
(em 2005) das entradas, tendo uma queda considervel em 2007 (16,63%).
A partir de 2002, as operaes financeiras diminuem de intensidade,
assim como todo o conjunto dos setores, com exceo do Agrcola, com
uma leve subida de US$ 18 milhes para US$ 36 milhes (3,47% para
4,51%, conforme Tabela 05).
Considerando os dados da Tabela 06 (que exclui Petrleo e Energia),
os dados revelam um setor Industrial competitivo nos anos de 2002 a 2005,
com perdas em 2006 (28,99%) e 2007 (apenas 4,89%); por outro lado,
nesses dois ltimos anos o Turismo e Imobilirio ampliou sua atrao com
150
19,35% em 2006 para 33,77% em 2007. Em termos absolutos, h um cres-

cente de US$ 29,82 milhes em 2005, passando para US$ 37,61 milhes
em 2006 e alcanando um recorde em 2007 com US$ 153 milhes, muito
acima do Industrial e Agrcola. Ainda em 2007, as transaes financeiras
do Governo do Estado com bancos internacionais elevam para 51,40% a
participao dessas entradas, totalizando US$ 234 milhes.
Em comparao ao PIB estadual, a participao da entrada de capital
estrangeiro no Cear tem mantido uma mdia de 3,42% (2001-2005), com
pico em 2002 (nos outros Estados) de 4,34%, embora em 2007 tenha sido o
valor mais baixo de participao, com apenas 2,82%.
Rio Grande do Norte (2001-2007)
Nos ltimos sete anos, o investimento estrangeiro no Estado do Rio

Grande do Norte, embora se concentre ainda no segmento de Petrleo e
Energia, tem se ampliado significativamente principalmente nas atividades
relacionadas ao Turismo e Imobilirio resorts, condomnios residen-
ciais de segunda residncia e hotelaria. Entre 2001 e 2007, a participao
mdia foi de 28,8% do imobilirio-turstico, apresentando pico de mais de
74% em 2006. O segmento de Petrleo e Energia e o Turismo e Imobili-
rio predominam sobre o Agrcola e Industrial, em especial devido exis-
tncia de campos de explorao de petrleo (nos municpios da Regio
Norte do Estado) e da larga penetrao realizada por capitais estrangeiros
no mercado imobilirio do litoral oriental.
Em 2001 e 2002, a participao relativa do investimento externo no
PIB do Estado ultrapassou 5,4%, declinando posteriormente para prximo
de 1,0% (2005) nos anos seguintes. Esse declnio apenas relativo, pois o
PIB do Estado cresceu significativamente no perodo, enquanto o ingresso
de IED, depois de declnio sequencial entre 2001 e 2003, voltou a crescer
em volumes absolutos, embora no tenha ainda recuperado os volumes
aplicados no ano de 2001.
Quando se comparam os valores em dlares em 2007 com relao a
2001, especificamente do Turismo Imobilirio, verifica-se um crescimento
151
Tabela 4 Cear: Entrada de capital estrangeiro por setor econmico (2001-2007)
SETORES ANOS E VALORES (em US$)
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
PeE 3.100.000.00 213.029.693.00 654.387.627.89 958.788.069.15 1.078.202.133.70 786.505.755.18 90.845.769.70
AeB 54.120.378.88 35.406.927.76 11.924.605.55 12.650.000.00 - 3.625.400.00 2.438.662.00
AeI 61.644.224.97 18.326.348.40 36.109.127.38 24.838.868.00 41.616.346.72 6.254.624.81 15.542.789.01
IND. 161.648.074.23 95.471.761.29 58.663.514.57 128.305.929.38 95.219.741.74 56.353.418.50 22.253.640.84
TeI 10.356.000.00 18.481.157.17 20.960.524.21 15.588.431.41 29.822.486.32 37.619.175.45 153.800.798.37
152
EeH 5.680.358.51 2.437.131.73 8.163.038.72 2.576.648.61 4.366.725.38 3.525.141.83 305.500.00
FINAN 180.498.458.31 132.218.476.44 7.625.951.61 6.749.104.41 30.336.00 56.222.864.10 234.086.073.47
Outros 13.612.770.40 12.648.113.74 3.489.224.19 15.145.187.82 11.671.576.93 30.779.552.88 26.997.718.19
TOTAL 490.660.265.30 528.019.609.53 801.323.614.12 1.164.642.238.78 1.260.929.346.79 980.885.932.75 546.270.951.58


Nota: elaborao do autor.
LEGENDA:
P e E Petrleo e Energia; A e B Alimentos e Bebidas; A e I Agrcola e Agroindustrial ; IND. Industrial; T e I Turismo e Imobilirio;
E e H Equipamentos Eltricos e Hospitalares; FINAN. Financeiro
Tabela 5 Cear: Entrada de capital estrangeiro por setor econmico (2001-2007)
SETORES ANOS E VALORES (em %)
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
PeE 0.63 40.35 81.66 82.32 85.51 80.18 16.63
AeB 11.03 6.71 1.49 1.09 0.00 0.37 0.45
AeI 12.56 3.47 4.51 2.13 3.30 0.64 2.85
IND. 32.95 18.08 7.32 11.02 7.55 5.75 4.07
TeI 2.11 3.50 2.62 1.34 2.37 3.84 28.15
153
EeH 1.16 0.46 1.02 0.22 0.35 0.36 0.06
FINAN 36.79 25.04 0.95 0.58 0.00 5.73 42.85
Outros 2.77 2.40 0.44 1.30 0.93 3.14 4.94

TOTAL 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

LEGENDA:
Tabela 6 Cear: Entrada de capital estrangeiro por setor econmico (2001-2007) excluindo Petrleo e Energia (em %)
SETORES ANOS E VALORES (em %)
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
AeB 11.10 11.24 8.12 6.15 - 1.87 0.54
AeI 12.64 5.82 24.57 12.07 22.78 3.22 3.41
IND. 33.15 30.31 39.92 62.33 52.11 28.99 4.89
TeI 2.12 5.87 14.27 7.57 16.32 19.35 33.77
154
EeH 1.17 0.77 5.56 1.25 2.39 1.81 0.07
FINAN 37.02 41.98 5.19 3.28 0.02 28.92 51,40
Outros 2.79 4.02 2.37 7.36 6.39 15.83 5,93
TOTAL 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00


Nota: elaborao dos autores.
LEGENDA:
A e B Alimentos e Bebidas; A e I Agrcola e Agroindustrial; IND. Industrial; T e I Turismo e Imobilirio;
de mais de nove vezes. Esse segmento assume para o Rio Grande do Norte
papel importante no crescimento da economia, devido ao fato de ele tanto
apresentar volumes elevados como tambm se constituir em uma atividade
de forte poder de gerao de empregos, como, ainda, concentrar-se em
grande parte no litoral.
Pernambuco (2001-2007)
No Estado de Pernambuco, a concentrao do capital estrangeiro,

nos ltimos anos, ocorreu no setor de Petrleo/energia, sendo responsvel
por aproximadamente 39% dos ingressos. Esse segmento tem se mostrado
preponderante tambm em todos os Estados analisados.
Em relao distribuio dos investimentos por setores econmicos,
em Pernambuco, diferentemente do Rio Grande do Norte e do Cear, apre-
senta-se uma distribuio menos concentrada entre os segmentos.
As entradas de capital estrangeiro em Pernambuco representavam
pouco mais de 1% do PIB em 2001, passando a quase 10% em 2002,
baixando para 2,54% em 2003, 2,82% em 2004 e 1,42% do PIB em 2005.
Em 2002, as entradas de capital estrangeiro que se destacam so os setores
de Petrleo e Energia, Agrcola e Industrial que, juntos, somam quase US$
900 milhes; em 2002 tambm que se registram as primeiras entradas de
capital estrangeiro para o Turismo e Imobilirio (US$ 2,35 milhes).
O setor imobilirio-turstico em Pernambuco no to representativo
no conjunto dos investimentos atuantes no Estado, sendo bastante forte
ainda o Industrial e Agrcola. O comportamento do capital estrangeiro para
o Turismo e Imobilirio, entretanto, apresentou no ano de 2006 um cresci-
mento expressivo com mais de 1.000% em relao a 2002; atpico, devido a
uma entrada de 20 milhes de dlares para uma nica empresa envolvida
com Shoppings Centers, construo civil, comunicao e mercado imobili-
rio. Outro evento atpico ocorre em 2007, quando quase 80% dos valores
correspondem a remessas de um investidor portugus para uma empresa
de incorporao imobiliria.
155
Tabela 7 Rio Grande do Norte: Entrada de capital estrangeiro por setor econmico (2001-2007)

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
PeE 200.590.150.00 95.112.216.50 - 96.627.756.10 26.000.000.00 - 61.869.195.26
AeB 1.030.823.23 5.864.773.29 27.000.00 238.148.25 3.523.501.64 7.492.860.32 191.431.91
AeI 2.580.000.00 6.213.589.00 606.531.39 2.566.041.89 24.514.556.94 10.191.890.00 564.480.66
IND. 4.153.992.55 99.990.59 8.238.325.51 1.138.752.66 1.272.951.45 500.000.00 302.210.20
TeI 10.355.947.40 2.214.459.18 8.153.610.14 24.477.033.45 37.188.720.19 61.683.547.21 96.718.864.93
156
EeH 4.252.439.00 3.082.767.03 3.381.180.80 2.201.960.52 4.718.208.94 9.353.93 1.203.910.00
FINAN - - 192.762.98 - - - -
Outros 3.178.469.36 1.256.404.04 3.340.821.77 2.268.758.74 353.706.00 3.136.075.33 700.822.89
TOTAL 226.141.821.54 113.844.199.63 23.940.232.59 129.518.451.61 97.571.645.16 83.013.726.79 161.550.915.85


LEGENDA:
Tabela 8 Rio Grande do Norte: Entrada de capital estrangeiro por setor econmico (2001-2007)
ANOS E VALORES (em %)

SETORES
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
PeE 88.70 83.55 - 74.61 26.65 - 38.30
AeB 0.46 5.15 0.11 0.18 3.61 9.03 0.12
AeI 1.14 5.46 2.53 1.98 25.12 12.28 0.35
IND. 1.84 0.09 34.41 0.88 1.30 0.60 0.19
TeI 4.58 1.95 34.06 18.90 38.11 74.31 59.87
157
EeH 1.88 2.71 14.12 1.70 4.84 0.01 0.75
FINAN - - 0.81 - - - -
Outros 1.41 1.10 13.95 1.75 0.36 3.78 0.43

TOTAL 100.00 100.00 99.99 100.00 100.00 100.00 100.00

LEGENDA:
Tabela 9 Rio Grande do Norte: entrada de capital estrangeiro por setor econmico,
excluindo Petrleo e Energia (2001-2007)

SETORES
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
AeB 4.03 31.31 0.11 0.72 4.92 9.03 0.19
AeI 10.10 33.17 2.53 7.80 34.25 12.28 0.57
IND. 16.26 0.53 34.41 3.46 1.78 0.60 0.30
158
TeI 40.53 11.82 34.06 74.42 51.96 74.31 97.03
EeH 16.64 16.46 14.12 6.69 6.59 0.01 1.21
FINAN - - 0.81 - - - -
Outros 12.44 6.71 13.95 6.90 0.49 3.78 0.70

TOTAL 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00

LEGENDA:
A e B Alimentos e Bebidas; A e I Agrcola e Agroindustrial ; IND. Industrial; T e I Turismo e Imobilirio;
Tabela 10 Pernambuco: Entrada de capital estrangeiro por setor econmico (2001-2007)
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
PeE 52.469.076,67 544.110.332,97 147.425.682,91 151.778.293,23 41.476.417,42 78.464.558,05 194.521.400,85
AeB 10.213.225,17 163.047.402,00 105.141.359,69 237.357.052,41 16.453.248,90 29.220.594,29 11.057.377,52
AeI - - 4.845.477,91 4.719.959,90 68.050.313,04 98.539.584,58 174.440.000,00
IND. 28.292.413,05 137.626.980,90 29.801.319,22 44.944.002,38 54.713.344,62 27.415.376,14 10.263.693,97
159
TeI - 2.350.000,00 2.849.500,00 959.205,52 1.252.800,00 24.323.904,41 4.798.787,17
EeH 7.102.276,27 12.693.531,39 12.406.004,43 3.331.505,08 3.068.327,17 6.536.498,54 4.569.805,00
FINAN 7.286.443,16 7.102.121,39 4.047.807,44 2.727.501,54 53.440.791,17 12.988.470,00 51.322.193,00

Outros 32.655.466,97 61.511.705,31 35.451.604,02 10.519.546,15 71.052.651,80 162.440.827,24 55.855.566,15
TOTAL 138.018.901,29 928.442.073,96 341.968.755,62 456.337.066,21 309.507.894,12 439.929.813,25 506.828.823,66

LEGENDA:
P e E Petrleo e Energia; A e B Alimentos e Bebidas; A e I Agrcola e Agroindustrial IND. Industrial; T e I Turismo e Imobilirio;
Tabela 11 Pernambuco: Entrada de capital estrangeiro por setor econmico (2001-2007)

SETORES
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
PeE 38,02 58,60 43,11 33,26 13,40 17,84 38,02
AeB 7,40 17,56 30,75 52,01 5,32 6,64 7,40
AeI - - 1,42 1,03 21,99 22,40 -
IND. 20,50 14,82 8,71 9,85 17,68 6,23 20,50
TeI 0,25 0,83 0,21 0,40 5,53
160
EeH 5,15 1,37 3,63 0,73 0,99 1,49 5,15
FINAN 5,28 0,76 1,18 0,60 17,27 2,95 5,28
Outros 23,66 6,63 10,37 2,31 22,96 36,92 23,66
TOTAL 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00


LEGENDA
P e E Petrleo e Energia; A e B Alimentos e Bebidas; A e I Agrcola e Agroindustrial IND. Industrial; T e I Turismo e Imobilirio;
Tabela 12 Pernambuco: Entrada de capital estrangeiro por setor econmico,
com exceo do Petrleo e Energia (2001-2007)

SETORES
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
AeB 11,94 42,42 54,05 77,93 6,14 8,08 11,94
AeI - - 2,49 1,55 25,39 27,26 -
IND. 33,07 35,81 15,32 14,76 20,41 7,58 33,07
TeI - 0,61 1,46 0,31 0,47 6,73 -
161
EeH 8,30 3,30 6,38 1,09 1,14 1,81 8,30
FINAN 8,52 1,85 2,08 0,90 19,94 3,59 8,52
Outros 38,17 16,00 18,22 3,45 26,51 44,94 38,17

TOTAL 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Nota: elaborao dos autores
LEGENDA:
E e H Equipamentos Eltricos e Hospitalares;
FINAN. Financeiro
Bahia (2001-2007)
Entre 2001 e 2007 foram US$ 14,64 bilhes em entradas no Estado da

Bahia, enquanto em Pernambuco foram US$ 3,1 bilhes, no Rio Grande do
Norte US$ 0,83 bilho, e no Cear US$ 5,77 bilhes. Em termos referen-
ciais, esse volume de investimentos representou 6,21% do PIB baiano em
2001, 15,90% em 2002 e, a partir desse ano, uma mdia de 6,10% at 2005.
Desse modo, percebe-se, assim como para outros Estados comparados,
que tais entradas so importantes, mas no fundamentais para o funciona-
mento da economia estadual, ao contrrio do que se verificou para o Cear
e o Rio Grande do Norte.
No ano de 2001, o setor Industrial e as atividades financeiras se desta-
caram apresentando, respectivamente, 39,5% e 14,39% do total, reduzindo
em 2002 devido ao fortalecimento do setor de Petrleo e Energia; nos anos
seguintes (2004-2007), o Setor Industrial manteve-se acima dos 70% de
peso no total de dlares estrangeiros que entraram no Estado. Os inves-
timentos estrangeiros em Turismo e Imobilirio, na Bahia, so os maiores
em termos absolutos, totalizando US$ 476 milhes no perodo de anlise;
entretanto, em termos relativos economia baiana, tais valores correspon-
deram a apenas 3,26% (2001-2007), enquanto o Industrial responde em
mdia por 65% das entradas de capital estrangeiro.
Em 2006, ocorreram as maiores entradas de capital, em volume, com
US$ 243 milhes, baixando para US$ 49,69 milhes, menores valores em
Pernambuco diferentemente do que ocorreu no Rio Grande do Norte e
Cear, que cresceram em volume. Entre 2001 e 2002, Portugal foi quase o
nico pas de origem dos capitais; em 2003, o Reino Unido aparece forte-
mente, seguido da Espanha que passa a rivalizar com Portugal, com algumas
entradas da Jamaica, Sua e Frana. De modo geral, as empresas de Portugal
e Espanha so os maiores emissores para o Turismo e Imobilirio.
162
Tabela 13 Bahia: Entrada de capital estrangeiro por setor econmico (2001-2007)
ANOS E VALORES (em US$)

SETORES
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
PeE 101.549.849.70 718.677.772.98 407.029.105.84 24.071.373.17 275.741.139.07 391.090.634.90 163.200.00
AeB 33.601.137.71 32.911.989.76 51.993.094.89 68.545.057.98 3.247.078.57 2.000.000.00 19.800.000.00
AeI 7.454.906.67 2.800.276.44 4.224.417.15 2.517.584.47 13.658.916.80 5.170.700.00 28.953.262.94
IND. 542.778.416.33 1.061.533.481.86 801.418.211.63 1.622.834.979.16 1.920.501.814.25 2.037.599.546.45 1.523.842.312.92
TeI 11.797.575.50 23.311.979.20 42.284.139.00 16.147.789.89 89.964.095.00 243.743.934.74 49.699.086.49
163
EeH 13.683.513.69 11.887.721.10 8.643.584.30 7.892.282.80 10.516.331.56 9.265.339.56 19.519.653.65
FINAN 197.611.994.53 759.754.149.26 83.486.182.26 6.090.938.21 1.297.550.69 7.363.810.92 23.502.242.19
Outros 464.776.013.59 45.956.916.17 48.616.068.45 66.920.433.52 97.060.735.18 159.029.420.09 398.601.269.69

TOTAL 1.373.253.407.72 2.656.834.286.77 1.447.694.803.52 1.815.020.439.20 2.411.987.661.12 2.855.263.386.66 2.064.081.027.88

LEGENDA:
P e E Petrleo e Energia; A e B Alimentos e Bebidas; A e I Agrcola e Agroindustrial ; IND. Industrial; T e I Turismo e Imobilirio; E
e H Equipamentos Eltricos e Hospitalares; FINAN. Financeiro
Tabela 14 Bahia: Entrada de capital estrangeiro por setor econmico (2001-2007)

SETORES
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
PeE 7.39 27.05 28.12 1.33 11.43 13.70 0.01
AeB 2.45 1.24 3.59 3.78 0.13 0.07 0.96
AeI 0.54 0.11 0.29 0.14 0.57 0.18 1.40
IND. 39.53 39.95 55.36 89.41 79.62 71.36 73.83
TeI 0.86 0.88 2.92 0.89 3.73 8.54 2.41
164
EeH 1.00 0.45 0.60 0.43 0.44 0.32 0.95
FINAN 14.39 28.60 5.77 0.34 0.05 0.26 1.14
Outros 33.84 1.73 3.36 3.69 4.02 5.57 19.31
TOTAL 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00


LEGENDA:
Tabela 15 Bahia: Entrada de capital estrangeiro por setor econmico, com exceo do Petrleo e Energia (2001-2007)

SETORES
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
AeB 2.64 1.70 5.00 3.83 0.15 0.08 0.96
AeI 0.59 0.14 0.41 0.14 0.64 0.21 1.40
IND. 42.68 54.77 77.01 90.61 89.90 82.69 73.83
TeI 0.93 1.20 4.06 0.90 4.21 9.89 2.41
165
EeH 1.08 0.61 0.83 0.44 0.49 0.38 0.95
FINAN 15.54 39.20 8.02 0.34 0.06 0.30 1.14
Outros 36.55 2.37 4.67 3.74 4.54 6.45 19.31

TOTAL 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00

Nota: elaborao do autor
LEGENDA:
A ltima dcada foi importante para a economia brasileira no sentido

de ela se consolidar como um destino alternativo para os investimentos
estrangeiros no mundo, alm de reforar sua liderana na Amrica Latina.
Nos trs primeiros anos do sculo atual, a crise vivenciada pelo mundo
trouxe um rearranjo setorial nos fluxos de capital global circulante que
passou a alimentar a acumulao no Brasil e de modo inovador o Nordeste
brasileiro. Tal inovao est relacionada com a escala, intensidade e din-
mica dessa atratividade, baseada na relao estreita entre investimentos
tursticos e imobilirios.
Entre 2003 e 2007, entretanto, ocorre uma retomada dos ingressos dos
investimentos, reforando o setor industrial da Bahia e de Pernambuco,
mas apresentando o Turismo e Imobilirio como pontas de lana do cres-
cimento econmico do Rio Grande do Norte e do Cear.
Nesse sentido, se considerarmos apenas o peso do setor de Turismo
e Imobilirio na economia nordestina, percebe-se que existem diferenas
significativas na capacidade de atrao de capital nos quatro Estados, por
um lado, e a importncia econmica que esses investimentos assumem.
Dos quatro Estados, a Bahia consegue atrair a maior quantidade de volume
absoluto de capital, embora tais volumes no sejam representativos em
relao aos demais setores econmicos (apenas em 2006 apresentou quase
10% do total de entradas estrangeiras). Isso significa que embora impor-
tante, a complexidade da economia da Bahia (petroqumica, por exemplo)
responsvel por uma maior diversidade e opes de investimento, mais
afeitas a investimentos de longo prazo, com maior imobilizao de recursos.
Menos representativo ainda Pernambuco, onde, alm de baixos
valores absolutos (o maior ano tambm foi em 2006, com US$ 24 milhes),
em termos relativos tambm no representativo (com no mximo 6,73%
em 2006). O Rio Grande do Norte, por sua vez, apresenta os valores abso-
lutos mais baixos que os da Bahia, mas em compensao suas entradas de
capital so constantes e crescentes em relao aos outros Estados. Alm
disso, o RN destaca-se de todos os outros, pois o seu Turismo Imobilirio
bastante significativo em comparao aos outros setores econmicos; em
2001 representava 40,53% do total e em 2007 quase a totalidade: (97%) das
entradas de capital estrangeiro foram direcionadas ao Turismo e Imobili-
rio, demonstrando uma grande dependncia desse setor (Tabela 16).
166
Por fim, o Cear, assim como o Rio Grande do Norte, tem ampliado
consideravelmente a participao relativa ao Turismo Imobilirio na entrada
de capital estrangeiro no Estado; desde 2001 os investimentos aumentaram,
chegando a US$ 153 milhes em 2007, superando o Rio Grande do Norte
(US$ 96 milhes); tambm em termos relativos, o Turismo e Imobilirio
apresenta crescimento expressivo, passando de apenas 7,57% em 2004 para
33,77% em 2007, demonstrando maior vitalidade do que setores tradicio-
nais como Agronegcio ou Industrial, que perderam poder de atrao dos
capitais externos.
Bahia e Pernambuco diminuram seu volume de capital estrangeiro
em Turismo e Imobilirio, enquanto Rio Grande do Norte e Cear o
ampliaram; esse fato no pode demonstrar um arrefecimento dos inves-
timentos no imobilirio em 2007, mas, sim, uma maior capacidade de
atrao de novos interessados em adquirir estoques de terras nesses dois
Estados que, at recentemente, no apresentavam vitalidade econmica no
setor imobilirio capaz de rivalizar com os principais polos de Salvador e
Recife. Com os investimentos fortes no turismo, modificando a estrutura
interna dessas regies, foi possvel um maior flego e a descoberta de
reas com baixo valor do solo, maior proximidade dos principais emis-
sores (Portugal e Espanha), e menor concorrncia por grandes glebas (na
perspectiva de um setor industrial mais forte); esses fatores combinados
parecem explicar a manuteno da atratividade do RN e CE em compa-
rao com a diminuio na BA e em PE.
A crise financeiro-imobiliria (a partir do segundo semestre de 2008)
atual pode vir a reduzir esse significativo crescimento do segmento, nos
prximos anos, caso a recesso mundial se aprofunde, implicando em
abruptas redues no volume de investimento. Essa reduo dos inves-
timentos, ocasionando um retardamento dos projetos j em andamento,
deve reduzir a oferta no curto e mdio prazo, causando presses sobre a
oferta que repercutiram nos preos, afastando mais ainda os compradores,
que, tambm temerosos com a recesso, podem vir a adiar suas compras.
Em geral, os ingressos de capital estrangeiro nos quadro Estados apre-
sentam um crescimento positivo, com oscilaes entre 2002 e 2003, recu-
perao entre 2004 a 2006 e queda no volume total, entre 2006 e 2007 (com
exceo de Pernambuco e Rio Grande do Norte). Essas variaes so bem
167
mais sensveis para o Turismo Imobilirio que se retrai mais facilmente em

um cenrio de crise ou incerteza (como em 2002).
O crescimento contnuo dos ingressos em um segmento significa que
se revela promissor e lucrativo, estimulando o crescimento do investimento
em Turismo e Imobilirio. No perodo de estudo, possvel observar tal
oscilao e da mesma forma o crescimento contnuo de ingressos em deter-
minados segmentos econmicos preferenciais; entretanto, pela sua vulne-
rabilidade externa, o imobilirio-turstico apresenta-se em uma situao
de expectativa em relao ao cenrio internacional de 2009 em diante,
embora sua escala de atuao tenha modificado os territrios litorneos
dos Estados nordestinos nos ltimos cinco anos.
168
Tabela 16 Capital estrangeiro em Turismo e Imobilirio nos quatro Estados pesquisados,
em relao ao total de investimento, excluindo Petrleo e Energia (2001-2007) em %
Estado 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
BA 0.93 1.20 4.06 0.90 4.21 9.89 2.41
PE - 0,61 1,46 0,31 0,47 6,73 -
169
CE 2.12 5.87 14.27 7.57 16.32 19.35 33.77
RN 40.53 11.82 34.06 74.42 51.96 74.31 97.03


Captulo 3
Estratgias do Mercado e Investimento
Privado Imobilirio Turstico no Nordeste
Brasileiro
O ano de 2008, especificamente em seu ltimo trimestre, foi

marcado pelo estouro de uma bolha imobiliria que acabou por
desencadear uma crise econmica global de propores histricas. Precipi-
tada pelos movimentos de injuno do mercado financeiro e imobilirio,
a crise partiu do contexto local norte-americano, passando pela Europa
Ocidental, sia e Amrica Latina notadamente nas metrpoles, globais
ou no dissolvendo volumes bilionrios de ativos e lanando para os
demais setores da economia real fagulhas do incndio financeiro. No h,
at o presente, indicadores precisos de sua durabilidade, extenso e escala,
171
Estratgias do Mercado e Investimento Privado Imobilirio Turstico
embora o Fundo Monetrio Internacional compreenda que at 2010 os

preos dos imveis apresentaro baixa, perda de novos investimentos e
consequente desemprego.
Embora as consequncias ainda no estejam completamente delimi-
tadas, as origens da bolha imobiliria so conhecidas desde 2003, quando
o Federal Reserve baixou os juros ao rs do cho, tendo efeito direto sobre
a atratividade do financiamento dos imveis com altos riscos subprime.
Durante esse perodo, a globalizao permitiu a disseminao de novos
comportamentos dos investidores internacionais procura de ativos imobili-
rios com alta liquidez. Entre 2001 e 2007, os mercados nacionais na Europa
e na Amrica Latina foram impactados por uma onda de projetos, condom-
nios fechados, resorts, flats e variaes de produtos para venda ou aluguel,
no para atender a uma demanda do dficit habitacional, mas como investi-
mento de retorno rpido.
Se esse contexto razoavelmente identificado para as grandes metr-
poles, ainda so poucas as anlises sobre os efeitos do boom imobilirio
internacional em territrios ainda no explorados, como o Nordeste brasi-
leiro. Pergunta-se, por exemplo: quais os novos produtos e estratgias e o
alcance do mercado imobilirio (nacional e internacional) implementados
na Regio Nordeste nesse perodo? Que impactos nas Regies Metropo-
litanas, e em seu espao urbano, a dinmica imobiliria contempornea
causou? possvel compreender o boom imobilirio como face da intensi-
dade econmica mundial? Tais questes abrem a possibilidade de debater
as transformaes no territrio das metrpoles nordestinas notadamente
Salvador, Recife, Natal e Fortaleza , tendo o mercado imobilirio como
agente transformador conjuntamente com a dinmica no setor do turismo.
A essa injuno, d-se o nome de imobilirio-turstico, que responde pelas
diversas formas de articulao financeira, operacional e produtiva entre os
setores da promoo imobiliria e do turismo.
Mas por que o turismo atendeu a esse papel de dinamizar o mercado
imobilirio no Nordeste brasileiro? Que pontes e estratgias de comer-
cializao os dois setores possuem, a ponto de transformar os territrios
para alm das metrpoles? Tais questionamentos necessitam ao mesmo
tempo de novos suportes tericos e base emprica para que as respostas
possam apresentar uma problematizao especfica, indicando uma face
172
ou parcela do mercado imobilirio que, se no atende totalidade dos

processos, indica uma inflexo importante no cenrio contemporneo,
no devendo assim ser desconsiderada. Esse ajuste inicial torna-se rele-
vante pela tendncia em considerar que tais novos efeitos e relaes so
meras acomodaes da experiente indstria da construo civil, atuante h
dcadas na incorporao e promoo imobiliria.
No presente captulo, e a partir de pesquisas de maior flego , apresen-
tamos como hiptese principal que o Nordeste brasileiro no perodo de
2001 a 2007 foi inserido em uma estratgia de investimentos imobilirio-
tursticos, com a incorporao de formas novas de capitalizao, comerciali-
zao e promoo imobiliria que, por sua vez, revelaram uma nova ponta
de lana do desenvolvimento econmico-regional (de forma no prevista no
Planejamento Urbano nacional ou local).
Foi o prprio mercado que impulsionou o turismo imobilirio a
partir de uma base de investimentos pblicos voltados ao turismo, indi-
cando uma sinergia entre o capital existente no setor turstico internacional
e o capital imobilirio de base nacional e estrangeira. Tal sinergia est anco-
rada em trs elementos chaves: criao do turismo imobilirio como marca
e conceito, formulao de mix de produtos para solvncia de problemas
estruturais, e formao de estoques de terra como ativos.
O mercado nordestino descobre o turismo residencial
Em 2006 foi realizado em Macei o I Nordeste Invest, evento promo-

vido pela Associao para o Desenvolvimento Imobilirio e Turstico no
Nordeste Brasileiro ADIT. O encontro reuniu empresrios do setor imobi-
lirio, turstico, governamental e financeiro em rodadas de apresentaes e
negcios. A partir da, anualmente o evento tem ocorrido com uma presena
cada vez maior de agentes do governo e empresariado, sendo que em 2009
contou com a participao do Presidente da Repblica e dos governadores
do Nordeste. Mas o que exatamente o setor imobilirio-turstico na viso
do mercado, posto que na literatura acadmica tal fenmeno ainda no se
173
apresenta consolidado? A primeira Carta de Macei (em 2006) sintetiza tal

percepo de modo bastante claro:
No Nordeste, o mercado imobilirio e o turismo esto mudando. Essa

no uma previso baseada em experincias otimistas, mas, pelo
contrrio, uma constatao da realidade atual da regio, aonde os cres-
centes e bilionrios investimentos nacionais e, principalmente, interna-
cionais conduzem o Nordeste no rumo de se tornar dentro dos prximos
anos um dos mais importantes destinos tursticos e de segunda resi-
dncia no mundo. Essa verdadeira revoluo, baseada no incremento em
larga escala dos investimentos tursticos na regio, ter impacto direto e
proporcional no mercado imobilirio nordestino e at brasileiro, j que
o vetor de expanso do setor se voltar para o Nordeste, em funo de
seus produtos cada vez mais possurem como pblico-alvo o mercado
internacional, no se restringindo mais ao seu mercado local (Carta de
Macei, NORDESTE INVEST, 2006, grifo nosso).
As causas dessa mudana no foram determinadas por uma nica

ocorrncia isolada, mas pela conjuno de fatores de ordem global; em
primeiro lugar os eventos ocorridos entre 2001 e 2004, com o impacto do
terrorismo na economia americana e mundial e o tsunami na Tailndia, que
reorientou os investimentos do turismo internacional para fora da sia.
justamente nesse perodo que a remessa de dinheiro estrangeiro intensifi-
cada para o Nordeste, principalmente advinda da Europa, pois o euro, valo-
rizado em relao ao real, tornava extremamente atraente investimentos no
Brasil como um todo. Em segundo lugar, o mercado imobilirio interna-
cional continuava seu boom de investimentos e crescimento nos preos dos
imveis, fato que alimentava ainda mais a abertura de capital das empresas
de construo civil indicando ao pequeno investidor uma nova linha de
investimento de alta liquidez; em terceiro, a saturao (e especulao) nas
reas tradicionais de turismo imobilirio europeu, como tambm na costa
mediterrnea e no Golfo do Mxico, exigia a abertura de novas frentes de
valorizao de capital. A conjuno desses fatores em um curto espao de
tempo tornou os territrios litorneos da Amrica Latina at ento inex-
pressivos para o turismo residencial internacional extremamente atrativos
em nova fase da promoo imobiliria.
174
Em fases anteriores sobejamente conhecido o mercado de segundas

residncias ou as casas de veraneio, baseadas na vilegiatura martima tanto
no Sudeste quanto no Nordeste brasileiro ; as casas de praia e de campo
destinadas s frias, aos fins de semana e feriados esto presentes na cultura
das cidades normalmente associadas ao modo de vida da classe mdia. Na
Europa, a segunda residncia desde a dcada de 1970 tema de discusses
envolvendo setores da economia, governo e sociedade civil, com debates
na Comunidade Econmica Europeia (CEP, 1991). Ento, o que mudou?
Pode-se resumir o teor da mudana a partir de trs fatores: intensidade do
fenmeno, alternativas de estruturao do negcio, e portflio dos produtos
ofertados. Veremos cada um deles com o objetivo de demonstrar as formas
pela qual o mercado imobilirio criou um novo eixo de acumulao urbana
nas praias nordestinas.
O mercado imobilirio e o turismo articulados:

intensidades
A poltica de apoio ao turismo no Nordeste algo que remonta aos anos

de 1970; entretanto, foi a partir do PRODETUR-NE que os principais gargalos
competitividade comearam a ser desobstrudos com a reforma dos aero-
portos, expanso da malha viria intrarregional e melhorias urbanas em sane-
amento ambiental. Entre 1996 e 2001 as obras financiadas pelo PRODETUR-
NE (primeira fase) ampliaram a capacidade de recepo de turistas, trazendo
principalmente o estrangeiro para Estados at ento visitados apenas por
brasileiros. Voos diretos entre capitais nordestinas e cidades europeias, como
no caso de Natal e Lisboa, permitiram um fluxo novo e intenso de moeda
estrangeira trazida de forma individual pelo turista genrico, isto , visitante
interessado apenas nas belezas naturais e na fruio do binmio sol-mar.
De modo no orientado, tais turistas comearam a comprar aparta-
mentos e flats (entre 1999 e 20001) para se estabelecerem por mais tempo,
sem depender da rede hoteleira convencional ou das operadoras de viagem
(Cf. SILVA; BENTES SOBRINHO; CLEMENTINO, 2006). De modo quase
175
surpreendente, o mercado imobilirio descobriu que havia um movimento

econmico acontecendo, embora no tivessem produtos especficos para
oferecer, como pde ser observado no caso de Natal-RN, uma das capitais
mais afetadas, na fala do ento presidente do SECOVI:
Para ns foi uma surpresa, em questo de dois anos o cenrio mudou.

Todo mundo passou a comprar/vender imveis, principalmente para
estrangeiros. O turismo foi o grande alavancador do processo, mas hoje
no apenas o turismo. Natal visto como um ponto de qualidade
de vida, belezas naturais, para atrair pessoas procurando empreendi-
mentos voltados para pessoas de meia-idade (Renato Alexandre apud
RIO GRANDE DO NORTE, 2006) .
Os imveis continuavam sendo produzidos pelo mercado local

para compradores locais ou, no mximo, brasileiros vindos do Sudeste
em busca de um novo modo de vida; entretanto, surgiu uma demanda
nova lastreada pelo euro e pelo dlar e que ps em um patamar diferen-
ciado, fazendo explodir os valores dos imveis nas capitais nordestinas
a partir de 2001, principalmente em Fortaleza, Natal, Salvador e Recife.
Essas capitais haviam recebido pesados investimentos em infraestrutura
turstica pelo PRODETUR-NE e pelos governos estaduais focalizando
a rede hoteleira tradicional hotel, pousada e resort. A intensidade da
produo e comercializao de imveis no estava apenas ampliada, mas
a ocupao de reas fora das capitais levou as Regies Metropolitanas s
novas tipologias voltadas para a sinergia entre o turismo convencional e
as ofertas residenciais.
Terrenos que at 2001 eram comercializados em hectares passaram a ser
sobrevalorizados em m2 por todo o litoral, e a venda de glebas para estran-
geiros antecedeu a produo dos resorts, flats e condomnios em uma velo-
cidade e escala no conhecidas anteriormente. Em 2006 e 2007 a atrao de
moeda estrangeira pelo Brasil tem se dado principalmente no setor imobili-
rio e na construo civil; em 2006, para todo o Brasil, entraram como Inves-
timento Estrangeiro Direto IED 2,78 bilhes de dlares, sendo 50,7% exclu-
sivamente para o ramo imobilirio (CARTA CAPITAL, 2007, p. 12); o caso
do Rio Grande do Norte, por exemplo, singular tanto na escala quanto nas
176
formas de estruturao do imobilirio-turstico; os dados do Banco Central

indicam que apenas para o primeiro semestre de 2006 o Estado do Rio
Grande do Norte foi o principal destino desse investimento, frente de So
Paulo (CARTA CAPITAL, 2007, p. 9).
At a dcada de 1990, as tradicionais casas de veraneio seguiam um
padro de ocupao e produo baseado na capacidade da renda circulante
dentro das reas metropolitanas; isso de certa forma limitava a capacidade
de expanso do mercado imobilirio para alm da produo molecular da
casa ou, no mximo, da abertura e venda de lotes nas reas de praia. Havia
uma separao entre o circuito residencial e da hotelaria convencional,
mesmo em metrpoles como Salvador e Recife; os grandes hotis e resorts,
nas dcadas de 1980 e 1990 foram apostas no modelo all inclusive, muito
influenciadas pelo pioneirismo da Costa do Saupe (na Bahia) ou da Via
Costeira (no Rio Grande do Norte). Ainda no era possvel evidenciar o
termo turismo residencial, pois esses circuitos mantinham sua produo
separada em termos de financiamento, comercializao e demanda
, embora com possveis pontes de conexo; foi uma dessas pontes, a
demanda, que permitiu ao mercado diferenciar o produto turismo imobi-
lirio do restante da produo da construo civil.
Em turismo, a demanda est associada ao total de pessoas com
recursos e disposio de consumir lugares tursticos e , normalmente,
baseada como real (nmero de pessoas que chegam aos destinos e saem
deles) ou potencial (nmero de pessoas que poderiam visitar algum
destino). Vrios fatores como o preo do transporte, a renda fami-
liar, o clima, a infraestrutura disponvel, entre outros, podem influen-
ciar a demanda turstica, inclusive as crises econmicas ou naturais
(LOHMANN; NETTO, 2008).
Em relao s segundas residncias, a quantificao da demanda
mais complexa, pois envolve decises de ordem imobiliria (localizao,
tipologia, oferta, infraestrutura, status, para citar algumas) e turstica. Em
um primeiro momento no Brasil a produo de residncias secundrias
ou de uso ocasional, nos termos do IBGE representou a expanso,
para alm dos limites da capital, de um modo de vida baseado no lazer do
morador urbano. Se considerarmos apenas o dado censitrio do IBGE, nos
Estados da Bahia, de Pernambuco, do Rio Grande do Norte e do Cear, em
177
2000, existiam 376.294 domiclios de uso ocasional, basicamente em muni-

cpios costeiros. Na ltima dcada, ocorreu uma intensificao na cons-
truo de segundas residncias nos quatro Estados analisados (Cf. Parte III
deste volume). No caso da Regio Metropolitana do Natal, em 1991 exis-
tiam 6.910 domiclios de uso ocasional (89,1% apenas no litoral) e em 2000
esse nmero passa para 12.802 domiclios (variao de 85,26%). Na metr-
pole de Fortaleza eram 14.370 residncias secundrias, e em 2000 passa
para 24.649 (variao de 71,53%), sendo 84,5% delas litorneas. A Regio
Metropolitana do Recife dispunha em 1991 de um estoque de 21.968 resi-
dncias secundrias contra 31.321 em 2000 (variao de 42%) e, por fim,
na Regio Metropolitana de Salvador eram 29.108 domiclios ocasionais
em 1991, passando para 43.900 em 2000 (variao de 53%).
Tais nmeros indicam que o fenmeno da segunda residncia em
espaos litorneos algo j consolidado h dcadas nas quatro metrpoles
nordestinas, tanto em escala quanto em crescimento. Em relao s trans-
formaes desse perodo, comparadas com essa nova fase, a segunda resi-
dncia produzida at ento possua funo bastante parecida com a anlise
terica apresentada por J. O. J Lundgren (em 1974) no trabalho On access
to recreational lands in Dinamic metropolitan Hinterlands, comentado por
D. Pearce (2003). Utilizando o estudo de caso das reas tursticas no Canad,
Lundgren produziu um modelo-esquema com trs fases, em que evidencia
uma relao entre o centro (polo) urbano e as reas de segunda residncia.
Na primeira fase, o prprio crescimento da cidade cria uma necessidade
das famlias em procurar (a certa distncia) uma rea residencial equidis-
tante desse centro e de uma rea de lazer (lago, praia, campo, ou outra). Na
segunda fase, o centro urbano cresce (sua populao e rea fsica) criando
um segundo anel que acaba por absorver o ncleo de segundas residn-
cias que se torna, assim, um bairro desse centro expandido; no mesmo
momento, o ncleo de residncias secundrias tambm se expande, em um
movimento centrfugo. Lundgren sugere que a expanso para dentro de
carter mais urbano, enquanto o impulso para fora ainda retm as carac-
tersticas do desenvolvimento caracterstico das casas de veraneio ou de
frias (PEARCE, 2003, p. 331). Na terceira fase, quando o ncleo de resi-
dncias secundrias se consolida como bairro, uma nova rea para segundas
residncias criada, absorvendo uma nova demanda por veraneio ou frias.
178
Sylvio Bandeira (SILVA, 2001) j havia observado tambm que na

reflexo de W. Cristaller ocorre uma exceo, quando esse autor se refere ao
turismo. Para Cristaller, o turismo e seus agentes no procuravam se instalar
no centro e, sim, na rea da periferia, buscando qualidades opostas ao adensa-
mento e ao excesso de funes urbanas. Isso no significa, entretanto, a inexis-
tncia de limites ao modelo turstico-perifrico: necessrio tambm atender
capacidade de deslocamento e oferta de servios bsicos, dois fatores que
compem a capacidade de localizao do empreendimento turstico. Tambm
necessrio compor a cesta de decises do agente econmico: custo e tempo
de deslocamento, e preo do solo.
Ento o que mudou? Entre 2001 e 2007, uma nova fase da produo
imobiliria passa a no se ajustar completamente aos modelos citados acima
ou intensidade verificada nas dcadas de 1980 e 1990. Um processo articu-
lado envolvendo no mais a demanda das metrpoles (sua classe de renda
mdia e alta), e, sim, uma demanda nacional e internacional, utilizando para
isso as mesmas rotas e estratgias da captao turstica. Trata-se, portanto, de
uma produo regional ancorada em rendas externas e relaes sociais esta-
belecidas fora da metrpole, embora utilize a paisagem, os recursos naturais
e a infraestrutura disponvel na linha de praia. Em um primeiro momento,
a ocupao por essa nova lgica ocorreu pela venda de casas de veraneio
ao turista genrico, que passou a ser um proprietrio; em um segundo
momento, o mercado organizou-se de modo a comprar grandes glebas
(fazendas, stios, chcaras) como estoque de terras, para transformao em
condomnios fechados, condhoteis, resorts e loteamentos.
Esse processo tambm contou com a participao ativa do Estado, no
apenas no financiamento da infraestrutura de acesso (pelo PRODETUR-
NE), mas tambm nos municpios, cujos Planos Diretores mais recentes
transformaram as reas litorneas de zona rural em urbana, permitindo,
assim, o parcelamento do solo em lotes (m2), ao contrrio do mdulo rural
(em hectares). Um intenso processo de valorizao fundiria de maneira
quase silenciosa se processou no Nordeste brasileiro, lanando dezenas
de milhares de lotes urbanizados onde antes habitavam pequenas comu-
nidades rurais (agricultores, pescadores, quilombolas, entre outras).
Uma das primeiras manifestaes na mdia nacional, em 2005, trazia
matria intitulada O nordeste dos europeus (VEJA, 2005) que dizia:
179
O Nordeste brasileiro encontrou sua vocao: a de ser o paraso tropical

onde europeus gastam e investem seus euros. Portugueses, espanhis,
franceses, italianos, alemes e escandinavos esto invadindo a regio
para fazer negcios, passar as frias ou para desfrutar a aposentadoria
num clima agradvel e preos mais em conta do que os europeus. O
movimento possui duas vertentes. A primeira o avano do turismo resi-
dencial. Alguns milhares de estrangeiros esto comprando apartamentos
e casas do lado de c do Atlntico para veraneio ou mesmo para morar
em definitivo (VEJA, 2005, p. 121).
Em 2005, no Estado do Cear, 30% dos imveis novos com valor acima
de R$ 50 mil era adquirido por estrangeiros. No Rio Grande do Norte, os
europeus compravam 40% das casas e apartamentos novos vendidos em
2004 (VEJA, 2005, p. 121)
Pelo valor que pagaria por um apartamento de 100 metros quadrados

em Madri, um aposentado espanhol pode comprar duas coberturas com
quatro sutes de frente para o mar em Joo Pessoa, na Paraba. Europeus
de classe mdia baixa que vivem espremidos em minsculos imveis na
periferia em seu pas ficam encantados em poder comprar casas amplas,
a poucos metros da praia, em um lugar onde h sol na maior parte do ano
e onde todas as semanas passa um pescador oferecendo lagosta a 17 reais
o quilo, diz o corretor de imveis cearense Arnaldo Jorge Vidal, que nos
ltimos quatro anos se especializou em vender casas a portugueses em
Fortaleza (VEJA, 2005, p. 123).
J em 2006, os Estados com maior nmero de empreendimentos era o

Rio Grande do Norte e a Bahia, seguidos de perto pelo Estado do Cear; nos
Estados de Alagoas, Sergipe, da Paraba e de Pernambuco tais investimentos
eram mais raros. Os compradores isolados eram originrios de Portugal,
Espanha, Noruega e Itlia, vindos em voos charters, que se tornaram comuns
depois das reformas nos aeroportos das capitais nordestinas.
Pesquisa do Anurio de Turismo Exame (2007-2008) registra que
at 2009 estavam previstos investimentos de R$ 2,2 bilhes em projetos
tursticos, apenas advindos de Portugal, com 100% aplicados no Nordeste
180
(EXAME, 2007, p. 57). Os 150 projetos previstos para investimentos

tursticos-imobilirios mobilizaro R$ 6,8 bilhes para 2009, dos quais
70% esto previstos para o Nordeste, com destaque para a Bahia, com 43
novos empreendimentos. E esses nmeros consideram apenas os empre-
endimentos de maior porte e quantidade de unidades residenciais, pois
o nmero de loteamentos e condomnios instalados ao redor dos resorts
tambm expressivo.
No Cear atualmente existem pelo menos 20 grandes e complexos
projetos, como, por exemplo, o Aquiraz Golf e Resort (em 300 ha esto
previstos cinco hotis, campos de golf e vrios condomnios residenciais)
e o Vila Gal Resort (investimento de R$ 250 milhes); em Pernambuco,
o Grupo Pestana tem previsto investimento de U$S 70 milhes em aparta-
mentos associados hotelaria; no Rio Grande do Norte, at 2006, haviam
sido lanadas (no exatamente construdas) quase 2.000 unidades de
segundas residncias; em Salvador, considerando apenas a capital, foram
lanados 7.000 novos imveis entre 2007 e 2008, com VGV de R$ 2 bilhes
(SAMPAIO, 2009, p. 35); ainda na Bahia, na Costa dos Coqueiros, nos
ltimos quatro anos foram investidos R$ 1,5 bilho em hotelaria, condo-
mnios e chals, chegando os terrenos a ser comercializados a R$ 1.500
o m2 (SAMPAIO, 2009, p. 35). Observada a intensidade do fenmeno,
importante tambm compreender a inovao na estrutura dos negcios.
Reestruturao do negcio imobilirio-turstico
Um segundo fator na mudana verificada no imobilirio nordes-

tino mais recente a estrutura de promoo, comercializao e financia-
mento que as empresas passaram a empreender no sentido de participar
do turismo residencial. Isso no significa a paralisao das outras formas
de promoo e incorporao ao mercado interno; pelo contrrio, denota
uma diversificao de linhas de produo ajustadas s especificidades do
negcio imobilirio articulado ao turstico.
possvel identificar essa mudana a partir do mercado internacional,
em que h tempos j existia de fato uma tendncia de investimentos no
181
imobilirio-turstico, indicando tambm uma nova estratgia internacional

em curso, uma mudana nos investidores internacionais.
Em 2004, dois anos antes da criao da Associao para Desenvol-
vimento do Imobilirio e Turstico do Nordeste ADIT e da Carta de
Macei, uma das mais importantes consultorias imobilirias do mundo a
Knight Frank divulgava em boletim anual (KNIGHT FRANK; GRUBB &
ELLIS, 2004) que a tendncia geral para o mercado imobilirio era a conti-
nuada diminuio no preo dos imveis para 2004 e 2005, em virtude da
contaminao do mercado financeiro. Nesse sentido, a consultoria indicava
novos investimentos na Amrica Latina, principalmente no Chile, Brasil e
Mxico, como forma de diversificao e oportunidades; o mais importante
nesse item a nfase no mercado residencial em uma perspectiva mundial.
A confiana era tanta que a consultoria reforava a possibilidade inclusive
nos Estados Unidos e no Reino Unido:
With the exception of some of the troubled economies of Asia and

the emerging markets of Africa, nearly all residential markets have
seen significant price enhancement over the past one to two years. In
the US and the UK, forecasts of collapse have proved unfounded and
the market continues to move steadily forward (KNIGHT FRANK;
GRUBB & ELLIS, 2004, p. 27, grifo nosso).
O mercado residencial mundial era indicado como um ambiente

seguro, em que os valores poupados em euro e dlar poderiam se abrigar das
turbulncias econmicas internacionais, advindas do mercado financeiro.
Demographic and life-style changes continue to be principal drivers

in the nature and pattern of residential provision. Ageing populations,
urban living, metro lifestyles, holiday homes and international retire-
ment are just some of the many factors which have influenced deve-
lopment and investment. Construction and planning have become
more innovative and cross-border in consequence (KNIGHT FRANK;
GRUBB & ELLIS, 2004, p. 27).
Portugal e Espanha passaram a ser, a partir de 2005, os pases de onde
182
provm a maior quantidade de investimentos tursticos no Nordeste brasi-

leiro. Desde o incio dos anos de 1980 que esses dois pases, em especial a
Espanha, apresentam um boom imobilirio motivado pelo investimento
estrangeiro europeu (Ingleses e Alemes). Em 2007, os recursos na produo
de imveis j alcanaram 18% do PIB na Espanha, enquanto em Portugal foi
de 12% (Comisin Europea; AMECO ). Considerando apenas a Espanha,
entre 1994 a 2005, a produo na indstria da construo civil cresceu 49%
contra 34% do PIB nacional.
A compreenso do boom imobilirio espanhol entre 2000 e 2007
est relacionada com o crescimento econmico da Unio Europeia como um
todo e com a financeirizao das transaes dos ativos imobilirios; as aes
das empresas de construo civil e vendas imobilirias haviam subido nos
ltimos anos a um ritmo de 15% ao ano de 1999 a 2005. Miguel Hernndez,
diretor do Programa Superior de Gestin de Empresas Inmobiliarias de la
Escuela de Negocios Instituto de Empresa, em Madrid, afirmou que:
Estbamos muy sorprendidos por las cotizaciones de algunas empresas

y el valor que haban adquirido en los ltimos aos. Este tipo de
compaas deben valorarse en funcin de sus activos y no como
ocurre en otros sectores slo por las expectativas (In UNIVERSIA
KNOWLWDGE WARTON, 2007).
As aes haviam subido devido ao interesse em investimentos na

produo de segundas residncias, voltados para a competio regional
europeia. O excedente desse capital que no se imobilizou na pennsula
ibrica foi reinvestido tambm por Portugal para a Amrica Latina,
especialmente para o Nordeste brasileiro.
Nesse sentido, comenta Santiago Herreros de Tejada, organizador do
Salo Imobilirio de Madri:
Por causa da desacelerao do mercado imobilirio na Espanha, o inte-

resse por parte dos promotores espanhis nas oportunidades de inves-
timento fora da Espanha vem aumentando de forma importante nos
ltimos anos. Em 2006, mais de 750 milhes de Euros foram investidos
por companhias espanholas no desenvolvimento das atividades imobi-
183
lirias fora da Espanha. Muito desses investimentos, devido s opor-

tunidades que oferece o Brasil, esto sendo encaminhados para esse
mercado. s dar uma olhada nos grandes investimentos que os incor-
poradores nacionais esto fazendo no Nordeste tais como o Sanches e o
Grupo Nicolas Mateos (NEGCIO IMOBILIRIO, 2008, p. 16).
Perguntado pelo interesse do Nordeste brasileiro para o mercado

imobilirio espanhol, Tejada enumera quatro pontos para ele fundamen-
tais: a) preo e revalorizaes previstas dos investimentos, num entorno
privilegiado e com clima excepcional; b) globalizao do mercado imobi-
lirio e do turismo com voos diretos para o Nordeste; c) Internet, que
permite acesso rpido s informaes; d) novas linhas reas regulares, com
baixo custo.
Grande parte do estmulo nos ltimos trs anos do mercado imobili-
rio no Nordeste pelo investimento estrangeiro decorre da capitalizao
de empresas do setor da construo civil, associada aos produtos tursticos.
O crescimento do setor imobilirio tambm foi provocado por uma

tendncia consolidada mundo afora. A unio entre o turismo e o
mercado imobilirio, com um crescimento da produo de segundas
residncias, j observadas no Sul, Sudeste e Nordeste (NEGCIO
IMOBILIRIO, 2008, p. 33).
Segundo o presidente da ADIT, Felipe Cavalcanti, h dois tipos

bsicos de investidores imobilirio-tursticos, sendo o primeiro tipo
referente apenas ao comprador de casa de descanso, veraneio ou frias,
que s fecha o negcio depois de visitar algumas vezes o local; nesse caso,
o empreendimento deve ser em destino turstico j consolidado, com fcil
acesso aos aeroportos. O segundo tipo o aposentado, mais cauteloso,
que v a casa ou o apartamento como segurana financeira (NEGCIO
Esse ambiente de negcios resultou na abertura de algumas empresas
e associaes voltadas exclusivamente para o setor imobilirio e turstico;
como exemplo, destaca-se a Invest Tur Brasil Desenvolvimento Imobili-
rio Turstico S.A., com o objetivo de explorar o setor de desenvolvimento
184
imobilirio turstico com foco em turismo de lazer e de negcios, incluindo

hotis e desenvolvimento imobilirio para segunda residncia, bem como
atividades relacionadas a esses objetivos.
As estratgias bsicas da Invest Tur so:
a) Valorizao Imobiliria a partir da Explorao Turstica valori-

zao de suas propriedades imobilirias, agregando valor por meio da
implantao de empreendimentos imobilirios tais como condomnios
residenciais, torres de escritrios ou centros comerciais, explorao
turstica, que inclui, sem limitao, resorts e hotis com centros de
convenes, bem como o desenvolvimento de novos destinos tursticos;
b) Seleo Criteriosa de Investimentos a Companhia considera vari-

veis tais como demanda potencial, custo de aquisio e de desenvol-
vimento, rentabilidade, potenciais de riscos no desenvolvimento do
projeto, entre outras;
c) Atuao por Meio de Parcerias o plano de negcios da Companhia

prev atuao por meio de parcerias com investidores locais e interna-
cionais;
d) Diversificao Geogrfica a Companhia entende que a costa brasi-

leira e eventualmente regies tursticas com atrativos especiais como
a Amaznia, a Chapada dos Veadeiros, a Chapada Diamantina e o
Pantanal apresentam, atualmente, maior potencial turstico.
O boom imobilirio dos ltimos quatro anos teve impacto no apenas

nas estratgias dos empreendedores, mas tambm nas estratgias da classe
poltica do Nordeste, abrindo novas possibilidades de estabelecer uma
guerra de competitividade; passou a ser relativamente comum a ida de
governadores e prefeitos do Nordeste a eventos internacionais de vendas
imobilirias. Em 2005, no Salo Imobilirio de Lisboa SIL 2005, a Bahia
e Paraba levaram apresentaes especiais com a presena de polticos e
governadores, na tentativa de vender com maior segurana os atrativos
dos seus Estados.
185
Em 2007, a governadora do Rio Grande do Norte foi apresentar

Confederao Espanhola das Organizaes Empresarias (CEOE) e ao Salo
Imobilirio de Madri as potencialidades do Estado, e atrair novos projetos
tursticos-imobilrios.
Novas configuraes e ampliao do portiflio
A intensidade na produo do turismo residencial no Nordeste, portanto,

alcanou uma escala singular em relao ao Brasil, participante de uma
carteira de projetos internacionais, entre 2001 e 2008. A crise atual parece ter
refreado o mpeto desses investimentos, embora os analistas divirjam ainda
sobre quo afetado esse mercado ser no futuro . Considerando apenas o
perodo de boom imobilirio-turstico no Nordeste, percebem-se tambm
modificaes na configurao e na tipologia dos projetos ajustados agora
ao gosto internacional. O mercado de arquitetura, movelaria, design e cons-
truo civil tem procurado se adaptar a gostos e estilos diferenciados; na
maioria das vezes os grandes empreendimentos acima de 10 Ha e com mais
de 500 UHs necessitam de um ou vrios campos de golf. No Brasil existem
107 campos de golf, sendo 28% apenas em empreendimentos imobilirios-
tursticos em funcionamento e 30 desses campos em projeto, a maioria nos
Estados da Bahia, do Rio Grande do Norte e Cear.
O esporte se tornou componente obrigatrio em empreendimentos
tursticos voltados para o mercado europeu. Seja uma segunda residncia
ou resort, o campo funciona como um chamariz. como se ele funcio-
nasse como uma ncora para puxar e desenvolver o turismo (NEGCIO
Do ponto de vista arquitetnico, os projetos passam por modificaes
com o uso de ao e vidro, materiais at ento inexistentes nas praias brasi-
leiras devido dificuldade em sua manuteno; as construes passam a
ter varandas espaosas, maior nfase nas salas de estar do que nas cozinha,
os imveis no mximo possuem dois quartos. A cultura dos novos mora-
dores internacionais tambm influencia nos projetos, com os italianos
186
buscando espaos ensolarados e abertos, e os portugueses espaos mais

fechados para a famlia.
A relao do turista genrico tambm modificada, na medida em
que ele, ao comprar um imvel em um dado territrio, cria um vnculo no
apenas no momento da fruio do espao, mas tambm permanente, ou seja,
durante o ano todo, com obrigaes financeiras de manuteno e pagamento
de impostos. No esteio dessa nova relao, surgem empresas de adminis-
trao fsica e contbil da casa ou do apartamento.
Uma tendncia identificada no perfil dos grandes empreendimentos
a focalizao em projetos high-end, isto , destinados a um alto padro de
consumo e com servios complexos includos servios nem sempre dispo-
nveis na metrpole como parques aquticos, clnicas mdicas e estticas.
Outra inovao a venda fracionada das unidades, comum no mercado
internacional (utilizada por aproximadamente 350 empreendimentos no
mundo), mas pouco conhecida no Brasil. No Nordeste comeam a surgir
resorts e condomnios tursticos e residenciais apoiados nesse modelo (em
Itacar-BA e Porto de Galinhas-PE). Na venda fracionada, um pool de
compradores divide os custos de aquisio e manuteno (taxa de adminis-
trao) de um apartamento ou flat, programando sua visitao durante o ano.
Alm do uso direto, o coproprietrio pode alugar seu imvel a terceiros, sendo
uma possibilidade de auferir renda. Outro modelo, similar e mais comum,
o time-share em que no ocorre necessariamente propriedade, apenas
negocia-se o uso previamente agendado. Uma terceira variao o Condhotel
ou CondoResort que , na verdade, um condomnio residencial turstico que
pode ser comercializado e alugado quando e como interessar ao proprietrio.
importante sinalizar a forma de contato entre o comprador e o
lanamento turstico-imobilirio; dados da Embratur e da Fundao
Getlio Vargas indicam que 30% dos estrangeiros que compraram imveis
no Brasil utilizaram a internet para conhecer os projetos residenciais e
23% procuraram a imobiliria diretamente. Feiras, revistas especializas e
intensivo marketing fora do Pas tm se mostrado eficazes na captao do
investidor ou turista residencial, diferente do turista genrico original
(dcada de 1990 e incio dos anos 2000), que negociava a compra direta-
mente com o dono da casa ou morador local (REVISTA VIDA IMOBILI-
RIA, 2009, p. 39).
187
O perfil das empresas imobilirias e tursticas tambm se ajusta a esse

padro de turista residencial, com a criao de atendimento bilngue ou
trilngue, parceria com agncias de viagens, participao em eventos inter-
nacionais e mix de produtos a depender do pas do comprador.
Por fim, essa nova dinmica no Nordeste brasileiro tem trazido alte-
raes no uso e na ocupao do solo, na maioria das vezes em municpios
que at recentemente s possuam atividades rurais; reas sem planeja-
mento urbano e controle, esto claramente ficando associadas a problemas
ambientais srios, at podendo prejudicar os prprios elementos natu-
rais que geraram ou contriburam para a expanso da atividade turs-
tica, mostrando deseconomias para toda a populao, alm da perda de
elementos insubstituveis na flora e fauna. Na configurao urbana desses
municpios, a linha de praia se torna a rea mais densa e ocupada, at
mesmo superior sede municipal, pelas segundas residncias com novas
necessidades de atendimento das redes de infraestrutura, segurana e fisca-
lizao. Esses so custos pblicos que no esto sendo levados em conta no
momento da aprovao da grande maioria dos projetos, reforando assim
os efeitos de segregao e excluso residencial anteriormente existentes.
Embora o termo turismo residencial no seja ainda aceito de modo
corrente nos manuais de turismo que no o reconhecem como legtimo
, o mercado imobilirio h algum tempo no tem dvida de seu poder de
comercializao e efetividade de implementao. O trade hoteleiro conven-
cional tambm se preocupa com seu crescimento, pois, embora atraia um
nmero maior de turistas aos destinos, reduz a ocupao nas UHs.
Por outro lado, a promoo do imobilirio-turstico no um movi-
mento abstrato ou dissociado da realidade das metrpoles nordestinas,
sendo necessrio o aprofundamento dos estudos e das reflexes (seja pelo
Turismo, Geografia ou Planejamento Urbano), com o objetivo de cada vez
mais especificar as diferenas e as semelhanas das novas estratgias conso-
lidadas, em comparao ao Imobilirio ou ao Turismo stricto sensu.
Um primeiro elemento de impacto reside na questo habitacional, pois
as estratgias apontadas acima envolvem movimentos paralelos de valori-
zao da terra, transformao de uso (rural para urbano) e redirecionamento
dos investimentos pblicos, acarretando menor capacidade do Estado em
enfrentar o dficit habitacional, j que agora os pobres urbanos sofrem presso
188
de deslocamentos para alm da mancha metropolitana no apenas nos vazios

urbanos, mas, tambm, na periferia mais distante. As pequenas propriedades
urbanas ou rurais so contaminadas pelos preos especulativos nivelados
em euro ou dlar , praticamente impossibilitando classe mdia ocupar as
reas litorneas; essa classe mdia, ento, ir pressionar a periferia da metr-
pole, expulsando para mais alm a faixa de pobreza. Essa uma dinmica
nova que acirra o processo de excluso socioterritorial, isto , se o processo de
sobrevalorizao dos imveis continuar, a poltica pblica de construo de
moradias tornar-se- invivel.
Um segundo elemento decorrente das novas estratgias o impacto
ambiental. A grande maioria dos projetos do turismo residencial depende
fortemente da apropriao privada da paisagem e dos recursos naturais;
dunas, lagoas, rios, praia e restingas precisam ser envolvidos no interior
dos empreendimentos, pois o turista residencial necessita ter um contato
direto com esses ativos; qualquer projeto que no incorpore esses elementos
no seu portflio ir perder em competitividade. Pela escala de cada projeto
(a maioria acima de 50 Ha), e pelos equipamentos de lazer associados (o
campo de golf, por exemplo, tornou-se um fator de deciso na compra do
imvel), o uso da gua, a forma de tratamento de resduos e o consumo de
energia so elementos de disputa tanto para as comunidades locais quanto
para as estrangeiras. nesse sentido que a nova Carta de Macei proposta
no Nordeste Invest 2009 e indicada para todos os governadores do
Nordeste tenha dois pontos bsicos: ampliao da malha area regional e
agilidade nos processos de licenciamento ambiental, especificamente soli-
citando ao IBAMA a desconcentrao para que as superintendncias esta-
duais sejam responsveis pelo licenciamento ambiental.
O terceiro elemento de corte econmico. Viu-se acima (Captulo II,
Parte II) a importncia dos investimentos estrangeiros no Nordeste, pelo
turismo residencial. Os governos estaduais esto fortemente pelo menos at
2008 orientados a investir seus esforos polticos e financeiros na dinami-
zao da atrao de imobilirias, construtoras e operadoras nacionais e inter-
nacionais para atuao em seus Estados. Caso a atratividade da economia se
d apenas pelo setor do imobilirio-turstico, corre-se srio risco de vulne-
rabilidades ainda maior no futuro devido ao carter especulativo, de curto
prazo e da volatilidade da demanda. No apenas devemos observar as novas
189
estratgias do mercado privado, mas ainda vigiar se as Polticas Pblicas esto

sendo reorientadas para facilitar esse novo processo de acumulao urbana
no Nordeste brasileiro.
Por fim, a durabilidade e a extenso da atual crise financeira podero
afetar de modo definitivo ou parcial as estratgias aqui apontadas, embora os
ltimos cinco anos tenham sido responsveis por modificaes profundas
no territrio fsico das metrpoles nordestinas estudadas, isto , mesmo
que esse boom no retorne aos patamares anteriores, o territrio litorneo
j foi impactado, seja pelas transformaes fsicas, legais, seja pela valori-
zao nos preos do solo.
Esses elementos so fundamentais para pensarmos os temas das
futuras pesquisas, tendo como parmetro a compreenso sobre processos,
fundamentos e estratgias globais tanto do setor imobilirio, do turismo ou
do imobilirio-turstico de modo associado.
190
Consideraes Finais
C arece de reflexo o recente fenmeno de entrelaamento do

setor turstico com o imobilirio no Nordeste do Brasil. Esse
entrelaamento est baseado no turismo de segunda residncia e na diver-
sificao da infraestrutura turstica: hotis, flats, condhoteis e condo-
mnios fechados. Desde o incio deste sculo vem crescendo, a cada dia,
o turismo residencial na parte da orla atlntica e ensolarada do Brasil
porque a conjuntura de forte procura por parte dos turistas estrangeiros
que compram aqui imveis baratos (cerca de 40% da oferta de imveis
na orla martima mais prxima s capitais estaduais), tendo em vista o
elevado poder aquisitivo de suas moedas euro ou dlar no mercado
local. Essa forte demanda de imveis por parte de estrangeiros, europeus
principalmente, nos remete a pensar numa conjuntura de significativa
191
Consideraes Finais
procura em quantidade e com uma crescente diferenciao de produto

fazendo crescer o setor em todo o planeta. FERRO (2004) explica esse
momento na Europa pelo decrscimo das taxas de juros internacionais,
de acirrada concorrncia bancria, de crise, e de forte volatilidade nos
mercados financeiros (bolsas). Assim, a habitao, para alm de seu valor
de uso, transforma-se num produto financeiro interessante em termos de
aplicao de poupana ou investimento. Aqui, no Brasil, no alm-mar, do
outro lado do Atlntico, como uma segunda residncia ora destinada s
frias em paraso ensolarado, ora destinada ampliao da renda doms-
tica, pela possibilidade de arrendamento (aluguel) do imvel durante todo
ano num pool de hotelaria ou hospitalidade turstica. certo que a recente
e atual crise financeira americana crise imobiliria j est afetando esse
movimento especulativo.
Do lado da procura, que se estende aos estrangeiros e a outros turistas
no-residentes, verificam-se claras mudanas de atitude: segunda resi-
dncia, escolha de novas tipologias habitacionais, acessibilidade a novos
locais, com a elevao do rendimento mdio e com escolhas que definem
trajetrias de distino social: procura de paisagem, de natureza, de
verde, de ar puro, de condomnios fechados, de novas sociabilidades.
Nos aglomerados urbanos fortemente atrativos, em cidades litorneas
como Recife, Salvador, Natal e Fortaleza, de grande procura turstica, a
demanda aumenta ainda mais porque maior a expectativa de valorizao
do investimento. Natal destaca-se, tambm, por ser o ponto mais proje-
tado do Brasil sobre o Atlntico Sul e, desse modo, o trajeto mais curto em
horas de voo da Europa para o Brasil. Do lado da oferta local e regional,
assiste-se a uma clara segmentao dos mercados, a um marketing agres-
sivo e direcionado (feito l fora), e criao permanente de expectativas
quanto segurana, qualidade construtiva, aos novos materiais, ao equi-
pamento sofisticado, acelerando a mobilidade residencial e a circulao
de pessoas.
Diferentemente do Nordeste do Brasil, em algumas reas balnereas do
Velho Continente como as Ilhas Baleares, a Costa Mediterrnea e mesmo
da sia, essa conjugao j vem dando mostras de desacelerao, atribuda por
Ferro (2004) ao endividamento das famlias, crdito mal parado, construo
vazia por vender. No entanto, essa no , ainda, a situao do que vem aconte-
192
cendo em cidades litorneas a exemplo de Natal, Recife, Fortaleza, Salvador e

Macei. Pelo menos, antes de estourar a crise imobiliria americana.
Pretende-se contribuir para a compreenso desse recente fenmeno
de entrelaamento do setor turstico com o imobilirio no Nordeste do
Brasil. A pergunta principal a seguinte: trata-se de um turismo com
efeito metropolizador ? Ou podemos apreender o fenmeno como metro-
polizao turstica? Sabemos que essas questes so mais amplas que a
pretenso deste trabalho Aqui iremos perseguir a ideia de que se trata de
um turismo residencial como nova modalidade do turismo de segunda
residncia, que est muito mais prximo do setor imobilirio do que do
turismo propriamente dito e, como tal, caracterizado como um turismo
com efeito metropolizador.
O ensaio se prope a sistematizar a intensidade do fenmeno da segunda
residncia para fins de turismo e lazer de estrangeiros (turismo residencial)
em 4 cidades metropolitanas do Nordeste brasileiro: Salvador, Recife, Forta-
leza e Natal, situadas em poro extrema do territrio brasileiro no Atln-
tico Regio Nordeste , onde o fenmeno do turismo residencial tem se
mostrado com muito vigor e animado o mercado imobilirio.
Turismo e ptrias transnacionais
O turismo , sem dvida, um fenmeno de grande expresso nos dias

atuais. Ganhou ainda mais impulso com a formao das grandes cidades
mundiais as metrpoles. Com o processo de globalizao, ou seja, com
o incremento das relaes econmicas, polticas, sociais e culturais em
uma escala planetria, as foras de um turismo com efeito metropolizador
parecem aumentar a cada dia.
Na ltima metade do sculo XX, o turismo assume importncia signi-
ficativa na economia mundial. Segundo Lipietz, aps a Segunda Guerra
Mundial o regime de acumulao baseado no consumo de massa gene-
ralizou-se, orientado por um modo de regulao monopolista que incor-
porava o crescimento do consumo popular, em contrapartida aos ganhos
193
Consideraes Finais
de produtividade. A generalizao do modelo fordista como sistema de

produo acarreta a formao de mercados de consumo de massa globais,
incrementando uma srie de atividades internacionais, entre elas o sistema
bancrio e o turismo.
O turismo mostrava-se como um promissor setor econmico, expan-
dindo-se, aglutinando profisses e generalizando o consumo do produto
turstico. Isso significa que as viagens na categoria de atividades recrea-
tivas, antes um privilgio de segmentos sociais mais abastados, tornaram-
se acessveis a amplas faixas da populao; ou seja:
Quando viagens internacionais se tornam uma necessidade, e no

mais uma exceo, quando os noticirios de televiso se referem mais
a lugares distantes do que cidade do espectador, quando as emoes
so eriadas pelas desgraas sofridas por pessoas inteiramente estra-
nhas, o que acontece em outro lugar se torna um ingrediente crucial
na modelagem da vida da pessoa. Fica impossvel decidir o que fazer, a
menos que se conhea a experincia do outro.
No mbito mundial, desde o incio da dcada de 1970, o capitalismo

iniciou a profunda crise do denominado padro de acumulao fordista, do
padro monetrio mundial acordado em Breton Woods e do Estado do bem-
estar social. A nova ordem que gradativamente passou a ser erigida desde
ento, embora no possa ser derivada da crise, ocorreu em simultaneidade
emergncia de uma nova Revoluo Tecnolgica a da Tecnologia da Infor-
mao que passou a ser referida como um imperativo o qual comeou a
exigir categoricamente mudanas de cunho social.
Com o agravamento da competio internacional, a constituio dos
chamados Grandes Blocos (EUA-Canad, UE e Japo-Sudeste Asitico)
ampliou ainda mais os gigantescos fluxos de capitais Norte-Norte (Estados
Unidos/Japo/MCE) durante a dcada de 1980, mantendo ainda em nveis
elevados os fluxos para a Coreia e o Sudeste Asitico. Com isso, dissemi-
naram no mundo um novo neologismo econmico a globalizao dos
mercados , tentando vender a falsa ideia de que o paraso seria para todos.
O Sistema Financeiro Internacional, para poder aplicar parte de seu
enorme excedente financeiro que cresceu muito desde a dcada de 1950,
194
ressuscitou o liberalismo, preconizando polticas neoliberais que, resumi-

damente, contemplam, fundamentalmente: desregulamentao para os
fluxos internacionais de capital, ruptura dos monoplios pblicos, privati-
zao, abertura comercial e flexibilizao das relaes de trabalho.
Assim, a partir dos anos 80, estendem-se a todos os pases as trocas
internacionais de bens e servios como motor do crescimento econmico
e da hegemonia dos circuitos financeiros na organizao dos fluxos inter-
nacionais dos capitais. Nesse contexto, o turismo destaca-se como uma
das atividades mais dinmicas da economia mundial: mobiliza fluxo de
servios, capitais e populao. As atividades da economia do turismo iden-
tificam-se com os segmentos mais globalizados, em desempenho crescente
do mercado financeiro e dos servios avanados.
Abordagens tericas e pesquisas empricas ressaltam a importncia
em se empreender esforos na compreenso no apenas dos efeitos locais
do Turismo, mas tambm da insero global dos territrios turistificados,
e dos deslocamentos efetuados por citadinos de sociedades de capitalismo
avanado, como a Europa cosmopolitas para novas ptrias transnacio-
nais. De certo modo, os que alcanam socialmente essa mobilidade so
pessoas que desempenham funes de ponta naquilo que Castels deno-
mina funes de controle e comando da economia (CASTELS, 1999). Ao
estabelecer redes, organizaes ou instituies de carter transnacional e
visitar regularmente familiares na velha ptria, criam vnculos entre pases
de origem e a sociedade de adoo, contribuindo ao mesmo tempo para
a exportao de modos de vida; normas e pretenses ocidentais the west
and the rest se encontram umas com as outras.
Devido aos novos meios de comunicao e novas tecnologias de
transportes, as distncias comeam a se encurtar, no sentido estritamente
quantitativo, mesmo que no sejam acompanhadas em sua dimenso
social. Em lugares remotos, h cada vez mais possibilidades e formas
de encontro entre pessoas de diferentes pases e idiomas. Nesse sentido,
a distncia geogrfica j no significa necessariamente o mesmo que
distncia social. Mas, vale aqui lembrar que processos de fragmentao
social acontecem mais rpidos que processos de fragmentao espa-
cial. As esperanas e os sonhos de migrao, de circulao turstica, se
traduzem em aes prticas, para alguns poucos; ou seja, a globalizao
195
Consideraes Finais
cultural significa que a fantasia se converte em uma prtica social para

alguns privilegiados do planeta Terra.
A esse movimento de globalizao se agregam os fluxos do turismo
mundial que, em certo sentido, provocam um efeito similar. O que os autc-
tones percebem um sem nmero de turistas que passam semanas inteiras
sem fazer nada, que se permitem o luxo de alojar-se em hotis e comer em
restaurantes, contratar e conhecer lugares em excurses, contratar massagens,
comprar lembranas, artesanato, provocando mudanas nas escalas de valores
das sociedades receptoras sem nem sempre integr-las.
Em muitas regies tursticas do mundo se constata como jovens
mulheres e homens entram no crescente negcio do turismo sexual e
de romances temporrios, de frias, no somente para ganhar dinheiro de
modo rpido, mas tambm movidos pela esperana de encontrar parceiro
para uma relao mais duradoura, ou at para conseguir passaporte para um
pas dito desenvolvido. Infelizmente, o projeto migratrio est experimen-
tando um auge mundial, convertendo-se na esperana sem fim de jovens dos
pases pobres. Os estudos sobre migraes internacionais mostram que cada
vez mais pessoas tm a migrao como forma da histria imediata de suas
famlias e de sua vida (RAMOS, 2003).
Segundo BECK e BECK-GERNSHEIN (2008), as prticas culturais
nas sociedades de imigrao mostram experincias e acontecimentos
de carter cosmopolita que se generalizam cada vez mais e nas quais as
pessoas tm vrias ptrias, podem desenvolver e vivenciar vrios vnculos
culturais e sociais, e que, ao faz-lo, subvertem criativamente os padres
de separao nacional e tnica, projetando, dessa forma, seu prprio
mundo mais alm das fronteiras de um Estado nacional. Para os autores
mencionados, j no se faz referncia s promessas da sociedade global de
consumo unicamente como sendo o espao de possibilidades que oferece
um pas. Deriva dele o mpeto de derrubar as fronteiras entre o primeiro
mundo e o resto do planeta; ou seja, as sociedades do mundo desenvolvido
no concebem sua gerao exclusivamente no marco do Estado nacional,
e nas suas premissas prevalece a gerao que os autores chamam de patch-
work. Internet, televiso, turismo, publicidade so recursos decisivos para
captar as esperanas e os sonhos, os medos e as desiluses, as aes e as
reaes da gerao global.
196
A segunda residncia no Nordeste do Brasil:

a efervescncia do litoral
A litoralizao e a sequncia de aglomeraes urbanas na extenso do

litoral brasileiro litoral Atlntico forma um grande filamento descontnuo
de cidades de todos os tamanhos borda do mar. Entretanto, essa ocupao
costeira no uniforme; conforma um verdadeiro arquiplago demogrfico
e revela um padro de assentamento que vem dos tempos coloniais, ou seja,
com rarssimas excees os primeiros assentamentos lusitanos em terras
brasileiras localizaram-se na zona costeira. Segundo MORAES (2006, p.
32), tratava-se do estabelecimento de uma ocupao pontual em que cada
porto polarizava uma varivel poro de espao na hinterlndia. Nesses
espaos concentravam-se as populaes tradicionais, as quais desenvolviam
prticas artesanais como a pesca ou outras atividades econmicas associadas
s atividades porturias. As beiras de praia e os vilarejos litorneos abri-
gavam, tambm, populaes menos abastadas que os elegiam como lugar de
moradia. At o sculo XIX, o estabelecer-se na praia, ou mesmo visit-la, no
era costume da elite nordestina.
No Nordeste, dois conjuntos mais expressivos de ocupao do espao
litorneo foram formados durante o perodo colonial: a) o conjunto do
litoral oriental, rea ento polarizada por Olinda e Recife. Essa rea, oriunda
do sculo aucareiro (1570-1670), apresenta uma rede de ncleos urbanos
litorneos localizados na desembocadura dos rios que banham a regio; b)
o conjunto do recncavo baiano, rea polarizada pela cidade de Salvador,
sede do governo-geral durante boa parte do perodo colonial. Zona tambm
produtora de acar, mas apresentando uma pauta exportadora mais diver-
sificada. Tambm exibe um conjunto de ncleos urbanos na desembocadura
dos rios que vertem para a baa de Todos os Santos e litoral imediato.
No Nordeste, esses eixos bem definidos de ocupao do litoral s
vieram a sofrer alguma mudana no Ps-Segunda Grande Guerra, com a
industrializao dos anos 60 e 70. O rebatimento no litoral do novo padro
de acumulao culmina com a consolidao do domnio econmico urbano
industrial. A entrada do capital estrangeiro, a desconcentrao espria da
indstria nacional concentrada no Sudeste para o Nordeste a partir dos anos
197
Consideraes Finais
1970, a acelerao de setores industriais e de matrias-primas minerais que

exigem o transporte martimo, de certo modo, reafirmam o padro pontual
e concentrado da urbanizao precedente no Nordeste. No que diz respeito
aos efeitos sociais, a influncia da industrializao via mercado de empregos
sobre a dinmica populacional refora a dinmica indstria/crescimento
urbano, resultando na conformao das atuais regies metropolitanas na
zona costeira nordestina.
Cabe destacar, desse novo momento, o surgimento do fenmeno da
segunda residncia, altamente disseminado em longos espaos do entorno
das capitais estaduais e das grandes aglomeraes do litoral. As residncias
de veraneio so apontadas (MORAES, 2007, p. 38) como o fator numeri-
camente mais expressivo da urbanizao litornea, pois ocorrem ao longo
de toda a costa, revelando um dinamismo que se mantm mesmo em per-
odos de crise acentuada da construo civil no Pas. Os chamados veranistas
descobrem novos espaos de sociabilidade e, na sequncia, os empreende-
dores imobilirios aproveitam-se do efeito de moda para oferecer lotea-
mentos sem nenhuma infraestrutura (DANTAS, 2006).
Essa expanso inicial de carter espontneo, sem planejamento, dado
complicador para aquilo que DANTAS (2006) chama de vilegiatura, pois
trata-se de atividade gestada na cidade, que necessita de dispor de infraes-
trutura basilar para a utilizao dos utenslios trazidos da cidade para as
zonas de praia. Os veranistas no vivem como os habitantes tradicionais;
sua vida regida pelo habitat urbano. Embora de natureza espontnea, sua
permanncia na casa de veraneio s se torna possvel com a implantao
de infraestrutura. Mas o poder poltico desse segmento transfere para o
Estado o nus do estabelecimento de sistemas de vias de acesso: eltrico e
de telefonia, entre outros. Como fenmeno demandador de infraestrutura,
ele suscita ampliao do tecido urbano no filamento do oceano, a ponto de
ser considerado como um dos vetores de crescimento das capitais e metr-
poles nordestinas e sua zona de influncia direta, nos 1960 e 1970. A urba-
nizao das zonas de praia dos municpios litorneos dos Estados da Bahia,
de Pernambuco, do Rio Grande do Norte e do Cear, grosso modo, implica
a consolidao desse modelo.
Essa variao positiva refora algumas tendncias, tais como: valo-
rizao dos espaos litorneos em detrimento dos no litorneos; inten-
198
sificao do fenmeno em escala regional (da metrpole); adensamento

de ocupao nas capitais metropolitanas. As duas primeiras tendncias
so percebidas na primeira expanso da atividade de veraneio e a ltima
tendncia, caracterstica do momento atual (turismo residencial), ser
discutida com maior nfase.
A atividade de veraneio teve, pois, carter impactante sobre a costa
litornea em vrios aspectos: a) em termos ambientais, principalmente em
relao capacidade (ou incapacidade) dos poderes pblicos de regularem
o uso do solo e estabelecerem uma poltica urbana compatvel com as exign-
cias do novo ordenamento territorial; b) no aspecto social, a atividade desor-
ganiza a sociabilidade das localidades costeiras e inaugura um mercado de
terras vido e muito especulativo, gerador de conflitos e tenses. Alm disso,
os poucos empregos que gera so sazonais.
O novo momento: 2 residncia e turismo
As expresses segunda residncia, segunda moradia residncia

secundria e moradia secundria escondem diferentes significados e
interpretaes por trs da aparente simplicidade de sua compreenso.
Talvez aqui no sejam nem o lugar nem a ocasio mais adequados para
entrar na discusso sobre a multivariedade desses termos, e, sim, no que a
literatura tem chamado recentemente de turismo residencial, que faz refe-
rncia com mais exatido ao uso mais habitual que se d maioria das
moradias secundrias. A expresso turismo residencial tende a substituir
ao que comumente chamamos de segunda residncia ou moradia secun-
dria porque consegue agregar um novo contedo cultural: aquele incor-
porado pela ideia de uma gerao global.
VINAS (2008) entende por turismo residencial a modalidade turstica
em que as pessoas que a pratica elegem um destino ou uma localidade que
no seja forosamente turstica per si, onde fazem uso de uma moradia em
que se hospedam e realizam atividades de cio e entretenimento (VINAS,
2008, p. 1). O mesmo autor afirma que os promotores imobilirios definem
199
Consideraes Finais
como turismo residencial o que na verdade so operaes imobilirias:

atividade econmica que se dedica urbanizao, construo e venda de
imveis tursticos-residenciais que no compem o setor hoteleiro tradi-
cional, cujos usurios os utilizam como alojamento para veranear ou residir,
de forma permanente ou no, fora de seus lugares de residncia habitual e
que respondem a novas formas de mobilidade e residncia das sociedades
ditas mais avanadas. O autor ainda assinala que as nicas diferenas entre o
turista residencial e o turista tradicional so que o primeiro faz uso de resi-
dncia prpria ou alugada durante um tempo de permanncia geralmente
maior e que seu objetivo um lazer ligado a uma melhor qualidade de vida.
Reconhece que as principais caractersticas comuns em ambas as tipologias
so a maior permanncia e a recorrncia que estabelecem com o territrio.
A diferena em relao s modalidades tradicionais do turismo deve
ser buscada no fato de que o turista tradicional utiliza estruturas tradicio-
nais, hoteleiras, e no geral no recorre a uma estrutura habitacional (casa ou
apartamento) que compra ou arrenda fora do sistema hoteleiro. Do mesmo
modo, essas novas formas de alojamento no se situam necessariamente em
um lugar turstico da moda, de modo que esse residente turista no parti-
cipa da mesma forma da vida turstica do consumo turstico prprio desses
lugares, muito embora eles se confundam.
O turismo residencial ou turismo de segunda residncia constitui,
portanto, parte de uma realidade mais ampla. Inclui necessariamente
o fenmeno da segunda residncia; porm nem sempre que se utiliza
uma segunda residncia se pode falar de turismo residencial. H mesmo
quem afirme que quando falamos de turismo residencial no estamos
tratando do turismo propriamente dito, encontrando-se o primeiro
muito mais prximo daquilo que chamamos de imobilirio-turstico.
Pases em desenvolvimento, como o Brasil, percebem no turismo uma
porta de entrada no mundo globalizado por meio da exposio das singu-
laridades do seu territrio natural, notadamente dos espaos litorneos
considerados raridades. A costa atlntica brasileira tem mais de 7.000 km
de belas praias, enseadas, falsias e dunas. S a costa nordestina tem mais de
3.300 km. Como os recursos naturais so fundamentais para a competitivi-
dade desse turismo de massa litorneo, os conflitos socioespaciais surgem
na relao entre o territrio j ocupado e a construo (redefinio) de um
200
novo territrio do turismo global. A intensidade dos conflitos decorre das

especificidades dos elementos envolvidos, da escala de atuao e da impor-
tncia econmica do setor em cada Estado ou localidade; a descoberta de
novas reas, at ento sem valor econmico internacional, leva a um debate
sobre a explorao econmica e a especulao dessas reas (FERREIRA E
SILVA, 2006). Essa situao caracterstica do Nordeste brasileiro, especi-
ficamente do seu litoral, que desde meados dos anos de 1990 tem se cons-
titudo como uma zona de investimentos (pblicos e privados, nacionais e
estrangeiros) no setor turstico.
No Brasil, a atividade turstica, desde o final dos anos 1980, vem rece-
bendo especial ateno nas polticas de desenvolvimento adotadas pelos
Estados nordestinos. Atravs do PRODETUR-NE, projeto de dimenso
regional, elas so alavancadas pelas polticas pblicas de carter local (esta-
dual) e incentivadoras do turismo como atividade econmica associada
pauta de desenvolvimento da Regio. Nasce, dessa forma, a metfora da
Cidade do Sol, em conformidade com os projetos de planejamento que
transformam, gradativamente, as cidades em importantes destinaes
tursticas cujo apelo mais forte sol e mar.
De certa maneira, o presente quadro destoa do preexistente, no qual a
atividade turstica era pouco dinmica e pouco contemplada nas polticas de
desenvolvimento econmico. A partir de 1995, com o PRODETUR-NE, esse
quadro vem se transformando rapidamente. De 2003 para c, o Nordeste
passa a importante destinao do turismo internacional.
Em conformidade com essa lgica de valorizao, as cidades litorneas
nordestinas so transformadas em pontos de recepo e de distribuio do
fluxo turstico, colocando os espaos litorneos de todos os municpios sob
a dependncia direta das capitais estaduais e sem a mediao de outros
centros urbanos intermedirios. Tal processo significa a lgica de domi-
nao paralela zona de praia, ao filamento do oceano, configurando uma
certa integrao costeira dessas localidades.
A praia transformada em mercadoria nobre, levando a importantes
modificaes socioespaciais nas reas litorneas. Essas novas formas
de ocupao do territrio provocam o surgimento de novos atores e a
expulso dos antigos habitantes; a atrao populacional do interior para
essas localidades costeiras (no sentido de ocupar novas vagas de trabalho),
201
Consideraes Finais
bem como uma tendncia ao fortalecimento dos movimentos de resis-

tncia em algumas comunidades.
Em relao ao capital imobilirio, pode-se perceber a formao e a
consolidao de uma nova forma de produo espacial, destinada a uma
modalidade de consumo que est sendo chamada, pelo mercado, de turismo
imobilirio. Tal nova modalidade parece se ajustar a um padro inter-rela-
cional entre tradicionais empreendimentos imobilirios (residencial) e novos
equipamentos (hotis, flats, shoppings, restaurantes), localizados no apenas
nas sedes metropolitanas e nas capitais estaduais, mas em diversos pontos
estratgicos na zona litornea. Um dos fatores que parece assumir certa rele-
vncia nesse processo a modificao do capital imobilirio face s transfor-
maes econmicas tanto locais como, sobretudo, internacionais.
Europeus no Nordeste do Brasil: Salvador, Recife,

Fortaleza e Natal
Em reportagem na Revista VEJA (2005) pode-se ver a dimenso do

que no Nordeste est sendo chamado de turismo imobilirio:
O Nordeste brasileiro encontrou sua vocao: a de ser o paraso tropical

onde europeus gastam e investem seus Euros. Portugueses, espanhis,
franceses, italianos, alemes e escandinavos esto invadindo a regio
para fazer negcios, passar as frias ou para desfrutar a aposentadoria
(...). Alguns milhares de estrangeiros esto comprando apartamentos e
casas do lado de c do Atlntico para veraneio ou mesmo para morar
em definitivo. No Cear, trs de cada dez imveis so adquiridos por
estrangeiros. No Rio Grande do Norte, os europeus compraram 40%
das casas e apartamentos vendidos no ltimo ano.
Como consequncia desse movimento, cresce o nmero de resorts,

flats, pousadas, condomnios fechados, entre outros equipamentos,
voltados exclusivamente para um pblico no-local, principalmente
202
europeus, mas tambm das regies Sul-Sudeste do Brasil. Em Pernam-

buco, Bahia, Cear e Rio Grande do Norte, embora os dados divulgados
pelo setor imobilirio no sejam unificados nem suas fontes e seus
critrios explicitados, em mdia 30% dos lanamentos imobilirios dos
ltimos anos tm se voltado para alm de um novo pblico: principal-
mente para a criao e a ocupao de novos espaos habitacionais, recon-
figurando o tecido socioespacial das cidades litorneas.
O marketing turstico foi fundamental para incentivar o turista a se
interessar e a se tornar proprietrio de imveis: alm da mdia, as princi-
pais imobilirias montam stands nos principais shoppings da cidade e em
eventos internacionais, possuem sites na Internet e parte de seus funcion-
rios so bilngues. Isso j denota uma maior profissionalizao e moder-
nizao do setor imobilirio, que aos poucos deixa de ser uma atividade
gerenciada por capitais familiares ou do comrcio e passa a introduzir
novas estratgias de captao de recursos e de vendas. Essas estratgias
de marketing do imobilirio-turstico so cada vez mais utilizadas para
comercializar empreendimentos residenciais, apresentando novas formas e
espaos de moradia, a partir de lanamentos de resorts, condomnios hori-
zontais ou flats, algumas vezes lanados diretamente no mercado europeu.
Estudo realizado por FERREIRA e SILVA (2006) mostra que o imobili-
rio- turstico j extrapola o filamento costeiro da Regio Metropolitana de
Natal. Os autores localizaram os empreendimentos com mais de 2 hectares
de rea e identificaram, tambm, a procedncia do capital, constatando a
prevalncia de capitais europeus: portugueses, espanhis e noruegueses.
Desde meados dos anos 1990 que o turismo vem modificando seu
perfil no Nordeste: de turismo interno a turismo internacional. A deciso
do governo FHC de criar uma demanda de fluxos tursticos emissores para
inserir a Regio nos mercados internacionais de capitais foi consolidada
atravs dos investimentos em infraestrutura do PRODETUR. No por
acaso que os grandes bancos, inclusive os de capital estrangeiro sediados
no Brasil, aproveitam o cenrio favorvel para realizar investimentos,
lanando-se no mercado financeiro nacional e entrando no segmento
crdito imobilirio com uma grande voracidade. Bradesco, Santander, Real
e Banco do Brasil, alm da Caixa Econmica, apresentaram desempenho
203
Tabela 1 Recursos destinados ao financiamento imobilirio por Banco (Em R$ bilhes)
Bancos 2006 2007 2008
Bradesco 2,14 4,19 5,30
Caixa 13,20 15,20 19,30
Real 1,30 2,70 3,50
Santander 1,50 2,00 3,00
FONTE: Valor Setorial Mercado Imobilirio, maio 2008.
204
() Estimativa.
Consideraes Finais
excepcional entre 2006 e 2008. Conforme a Tabela 1, entre 2005 e 2006 o

total dos recursos destinados ao crdito imobilirio no Brasil, declarado
pelos bancos que operam nesse segmento, elevou-se em 92,5%, chegando a
R$ 9,34 bilhes, e entre 2006 e 2007 subiu 95,8%, atingindo R$ 18,28 bilhes.
No mesmo sentido, forma-se um consenso entre empreendedores,
corretores e especialistas que a Regio Nordeste ser um dos maiores destinos
tursticos e de segunda residncia do mundo, dentro de alguns anos:
No Nordeste, o mercado imobilirio e o turismo esto mudando.

Essa no uma previso baseada em experincias otimistas, mas,
pelo contrrio, uma constatao da realidade atual da regio, aonde
os crescentes e bilionrios investimentos nacionais e, principalmente,
internacionais conduzem o Nordeste no rumo de se tornar dentro
dos prximos anos um dos mais importantes destinos tursticos e de
segunda residncia no mundo. Essa verdadeira revoluo, baseada no
incremento em larga escala dos investimentos tursticos na regio, ter
impacto direto e proporcional no mercado imobilirio nordestino e at
brasileiro, j que o vetor de expanso do setor se voltar para o Nordeste,
em funo de seus produtos cada vez mais possurem como pblico-
alvo o mercado internacional, no se restringindo mais ao seu mercado
local (CARTA DE MACEI, 2006, p. 1, NORDESTE INVEST).
Algumas explicaes para isso so: a) ser a Regio a nica regio

tropical do planeta no afetada por terrorismo ou desastres naturais
(como o tzunami ocorrido na sia em 2003); b) ter mais de 3.300 km de
praias tropicais, paradisacas, com paisagens deslumbrantes, com mais
de 300 dias de sol por ano; c) ter um povo hospitaleiro; d) possuir um
sistema de sade privado de excelente qualidade; e) ter uma culinria
variada e cultura popular diversificada; f) apresentar baixo custo de vida
e os preos extremamente atraentes no mercado imobilirio. Pesquisa
realizada pelos promotores tursticos aponta que daqui a seis anos o
Nordeste ir receber mais de 4 mil novas unidades de resorts, 310 dos
quais sero empreendimentos imobilirios-tursticos tipo high-end, ou
seja, voltados para pblico de alto poder aquisitivo (Adit Nordeste Clip-
ping Eletrnico/ 21.06.2008).
205
Consideraes Finais
No Nordeste, os preos dos imveis no mercado imobilirio so atra-

entes ao comprador externo e extremamente vantajoso ao capital imobi-
lirio local ou internacional. Terras antes sem qualquer valor econmico
so adquiridas em hectare para ser repassadas no mercado imobilirio-
turstico em metro quadrado. Como a costa nordestina muito extensa, h
variaes de preos dependendo da localidade e de seus principais atrativos
naturais, notadamente a paisagem.
No cenrio internacional, a crise que se estabeleceu desde 2007 sobre
a economia norte-americana vem colocando em cheque a expanso capita-
lista em escala mundial. O editor-chefe da edio internacional da revista
Newsweek , Fareed ZAKARIA, afirma que as companhias no tm mais
certeza de que investimentos em novas fbricas e novos equipamentos
produziro lucros; apesar das montanhas de dinheiro que tm, elas no
esto investindo. Os recursos que costumavam aplicar nos Estados Unidos,
agora vo para os mercados emergentes, at porque as taxas de juros esto
muito baixas naquele mercado, que garante rentabilidade certa no Brasil e,
possivelmente nesses outros pases.
Entre 2000 e 2007, o Brasil conseguiu atrair maiores volumes de capital
estrangeiro para seus diversos setores da economia, superando uma tendncia
de queda na Amrica Latina. O Nordeste se destacou, principalmente pela
capacidade de atrao de investimentos para o setor turstico e imobilirio.
Esse processo no , entretanto, homogneo, tendo maiores impactos no Cear
e Rio Grande do Norte do que na Bahia ou em Pernambuco (economias esta-
duais com diferentes estgios de desenvolvimento e complexidades). Percebe-
se que esse novo momento causou modificaes nas estratgias de atuao e
na intensidade de produo do mercado imobilirio que, somado ao turismo,
alcana nova capacidade de financiamento, sem depender da renda local.
As empresas (construtoras ou incorporadoras) se reestruturam para
dar conta da produo imobiliria-turstica: setor de promoo e vendas
(trilngue), Internet, feiras internacionais, uso de tecnologias novas, entre
outras estratgias. Pde-se constatar que existem novos capitais envolvidos
na produo do imobilirio, advindos do circuito financeiro, de servios e
do turismo, e a formao de um novo agente-tipo capaz de diminuir os
obstculos comuns construo civil, ao mesmo tempo que capta recursos
no setor de turismo. O volume dos investimentos altera o valor do solo
206
em todo o litoral do Nordeste, causando impactos na estruturao urba-

nstica, ambiental, legal e socioeconmica, principalmente nos municpios
menores. Por fim, verificou-se as relaes entre os movimentos do capital
financeiro, do capital turstico de origem internacional e suas articulaes
com o mercado imobilirio, alterando e influenciando o mapa socioes-
pacial dos polos metropolitanos, sendo um novo elemento da segregao
residencial (preo do solo e qualidades do entorno).
Isso tem levado os agentes do mercado imobilirio local ou local
associado a empresas e promotores europeus a montarem estratgias de
atuao voltadas ao imobilirio-turstico e criao de expectativas em
relao ao comportamento futuro desse mercado. So vrias as estratgias
conforme apreendidas abaixo:
a) Valorizao Imobiliria a partir da Explorao Turstica valori-

zao das propriedades imobilirias, agregando valor por ocasio da implan-
tao de empreendimentos imobilirios tais como condomnios residenciais,
torres de escritrios ou centros comerciais, por meio da explorao turstica,
que inclui, sem limitao, resorts e hotis com centros de convenes, bem
como o desenvolvimento de novos destinos tursticos.
b) Seleo Criteriosa de Investimentos a Companhia considera vari-
veis demanda potencial, custo de aquisio e de desenvolvimento, rentabi-
lidade, potenciais riscos no desenvolvimento do projeto, entre outras;
c) Atuao por meio de Parcerias o plano de negcios da Companhia

prev atuao por meio de parcerias com investidores locais e internacionais;
d) Diversificao Geogrfica a Companhia entende que apre-
sentam, atualmente, maior potencial turstico a costa brasileira e even-
tualmente regies tursticas com atrativos especiais como a Amaznia, a
Chapada dos Veadeiros, a Chapada Diamantina e o Pantanal;
e) Divulgao Promocional Intensiva previso do uso de Internet,
participao em feiras, promoo de eventos nacionais e internacionais.
f) Visibilidade no Mundo Financeiro abertura de aes na bolsa de
valores com ampla publicidade, no sentido de captao de recursos. RELA-
TRIO, 2008.
207
Consideraes Finais
Os investimentos previstos para os quatro Estados somam R$

4,89 bilhes de investimentos em grandes e mdios empreendimentos a
depender do desdobramento da crise imobiliria americana e das formas
pelas quais os pases europeus responderem a essa crise. Aqueles j proje-
tados e/ou em fase de implantao nos quatro Estados pesquisados esto
logo a seguir:
Pensar esse turismo com efeito metropolizador no Nordeste do Brasil

tem implicaes na definio do recorte geogrfico que assumimos
para anlise: o que pode estar muito longe das cidades metropolitanas
pode estar sendo integrado pelo turismo com efeito metropolizador em
funo da capacidade dessa atividade de dispersar no territrio. H
risco iminente de fragmentao territorial. A identificao do grau de
internacionalizao do turismo no Nordeste tem a ver, principalmente,
com a escala dos investimentos e sua insero na lgica financeira
internacional.
No caso da segunda residncia, para pensar o grau de sua internali-

zao, h que associ-la ao turismo. O imvel adquirido como propriedade
de estrangeiros pode servir tanto ao valor de uso, como o sentido clssico,
quanto ao valor de troca (investimento). A predominncia de uma outra
lgica tem a ver com os formatos de organizao da lgica imobiliria-
turstica. O modelo de sharing parece atender claramente ao modelo da
segunda residncia como investimento.
O turismo residencial torna-se, nesse incio de sculo, verdadeiro
fenmeno da sociedade global. Atrai especial ateno dos cientistas sociais
desejosos de apreender o desdobramento da lgica de valorizao dos
espaos litorneos, que se consolida na medida em que acontecem os
deslocamentos das sociedades de migrao, e em que ocorre a adoo de
ptrias transnacionais, representativas de novas possibilidades de orde-
namento e de uso dos espaos litorneos pela gerao global . Quando
mudanas paulatinas nas representaes sociais desmistificam o, at ento,
desconhecido, espaos beira-mar tornam-se objetos de desejo. Concomi-
tantemente, o desenvolvimento de novas tecnologias de comunicao e a
distribuio de energia e transporte aceleram o tempo, encurtando os
208
Quadro 1- Investimentos imobilirios-tursticos previstos no Nordeste
Cear Rio Grande do Norte Pernambuco Bahia
Cumbuco Golf Resort So Miguel do Gostoso Reserva do Paiva Projeto em Baixios
SuperclubsCumbuco Lagoa do Coelho Eco Resort do Cabo Ampliao do C. Turstico Costa do Saupe
ComplexoTurstico Beach Park Cabo de So Roque Ipojuca Beach Resorts & Bungalows Guarajuba Beach Resort
Aquiraz Riviera Palm Tree Enotel Grand Vacation Reserva Imbassa
Aquiraz Beach & VIllas Paradise Beach and Golf Beach Class Orssio Norte
Vista del Mare Jacum Beach & Golf The Reef Club Orssio Sul
Playa Mansa Grand Golf Natal Complexo Turstico Praia do Forte
Malemb Iberostar
The Reef Club Pipa Bahia Lodge Residence
Ilha de Cajaba Resort
Praia da Ponta Residence & Marina Resort
209
Txai Itacar
Warapuru
Wondertur
Nossa Senhora Vitria
Ilha de Barra Velha Resort
Breezes Canavieiras
Projeto Ondina
Singlehome
Portobelo Resort
Txai Trancoso
Golf Boutique Resort & Residence
Complexo Terravista
Fonte: RELATRIO, 2008.
Consideraes Finais
espaos. Os meios de comunicao de massa (especialmente a televiso e a

Internet) constroem imagens segundo as quais as zonas de praia so carac-
terizadas como parasos terrestres.
Na orla litornea do Nordeste brasileiro se evidenciam desdobra-
mentos de demanda por espaos de cio, que nascem na cidade metropo-
litana e extrapolam pelo filamento do oceano, dando origem, assim, a uma
rede urbana paralela zona de praia, tendente a se tornar densa no tempo,
como expresso das metrpoles em constituio. Com tal incremento, apre-
senta uma lgica de organizao espacial paralela zona de praia, baseada no
aeroporto e nas vias litorneas, e permitindo prolongamento sobre o litoral.
Tal lgica, diametralmente diferenciada da reinante at os anos 90, coloca as
zonas de praia dos Estados estudados sob a dependncia direta das capitais e
sem mediao de centros urbanos intermedirios.
No incio do sculo XXI ocorreram grandes mudanas no fluxo de capi-
tais internacionais, com reduo do movimento desses capitais tanto no Brasil
quanto no mundo. Essa reduo foi causada tanto por reflexo da contrao
dos capitais internacionais, no que se refere a sua mobilidade, quanto por
eventos que afetaram as perspectivas dos investidores, ao aumentar as incer-
tezas e os riscos, a exemplo do ataque terrorista em 11 de setembro, e, no
Brasil, a possibilidade de eleio da esquerda.
Considerando apenas o setor de Turismo e Imobilirio, percebe-se
que existem diferenas significativas na capacidade de atrao de capital
nos quatro Estados, por um lado, e a importncia econmica que esses
investimentos assumem.
Dos quatro Estados, a Bahia consegue atrair a maior quantidade de
volume de capital, embora tais volumes no sejam representativos em
relao aos demais setores econmicos (apenas em 2006 consegue quase
10% do total de entradas estrangeiras). Isso significa que embora impor-
tante, a complexidade da economia baiana (principalmente industrial)
responsvel por uma maior diversidade e opes de investimento, mais
afeitas a investimentos de longo prazo, com maior imobilizao de recursos.
Menos representativo ainda Pernambuco, onde, alm de baixos
valores absolutos (o maior ano tambm foi em 2006 com US$ 24 milhes),
em termos relativos tambm no representativo (com no mximo 6,73%
em 2006). Situao bem diferente para o Rio Grande do Norte; esse Estado,
210
embora com valores mais baixos que a Bahia, apresenta uma curva rela-
tiva de crescimento bastante constante, em relao aos outros Estados.
Alm disso, destaca-se de todos os outros, pois o Turismo Imobilirio
bastante significativo em comparao aos outros setores econmicos; em
2001 representava 40,53% do total e em 2007 quase a totalidade (97%) das
entradas de capital estrangeiro foram direcionadas ao Turismo e Imobili-
rio, demonstrando uma grande dependncia desse setor.
Por fim, o Cear, assim como o Rio Grande do Norte, tem ampliado
consideravelmente a participao relativa do Turismo Imobilirio na entrada
de capital estrangeiro no Estado; desde 2001 os investimentos aumentaram,
chegando a US$ 153 milhes em 2007, superando o Rio Grande do Norte
(US$ 96 milhes); tambm em termos relativos, o Turismo e Imobilirio
apresenta crescimento expressivo, passando de apenas 7,57% em 2004 para
33,77% em 2007, demonstrando maior vitalidade do que setores tradicio-
nais como Agronegcio ou Industrial, que perdem poder de atrao dos
capitais externos.
Bahia e Pernambuco diminuram seu volume de capital estrangeiro
em Turismo e Imobilirio, enquanto Rio Grande do Norte e Cear o
ampliaram; esse fato no pode demonstrar um arrefecimento dos inves-
timentos no imobilirio em 2007, mas, sim, uma maior capacidade de
atrao de novos interessados em adquirir estoques de terras nesses dois
Estados que, at recentemente, no apresentavam vitalidade econmica no
setor imobilirio, capaz de rivalizar com os principais polos de Salvador e
Recife. Com os investimentos fortes no turismo, modificando a estrutura
interna dessas regies, foi possvel um maior flego e a descoberta de
reas com baixo valor do solo, maior proximidade dos principais emis-
sores (Portugal e Espanha), e menor concorrncia por grandes glebas (na
perspectiva de um setor industrial mais forte); esses fatores combinados
parecem explicar a manuteno da atratividade do RN e CE em compa-
rao com a diminuio na BA e em PE.
A crise financeiro-imobiliria atual pode vir a reduzir esse significa-
tivo crescimento do segmento, nos prximos anos, caso a recesso mundial
se aprofunde, implicando abruptas redues no volume de investimento,
que deve retardar os projetos j em andamento, reduzindo a oferta no curto
e mdio prazo. Isso implica tambm presses sobre a oferta que repercu-
211
Consideraes Finais
tiram nos preos, afastando mais ainda os compradores, que tambm,

temerosos com a recesso, podem vir a adiar suas compras. A possibilidade
de uma reduo do ingresso do IED para o ano de 2009 plausvel e poder
se realizar nos quatro Estados.
Em geral, os ingressos de capital estrangeiro nos quadro Estados apre-
sentam um crescimento positivo, com oscilaes entre 2002 e 2003, recu-
perao entre 2004 a 2006 e queda no volume total, entre 2006 e 2007 (com
exceo de Pernambuco e Rio Grande do Norte). Essas variaes so bem
mais sensveis para o Turismo Imobilirio, que se retrai mais facilmente em
um cenrio de crise ou incerteza (como em 2002) .
Os investimentos pblicos conduzem materializao de lgica de
ordenao do espao paralela s zonas de praia. Apoiada nos aeroportos e
nas vias litorneas, tornando possvel a recepo e distribuio dos fluxos
tursticos nos municpios costeiros, entre os quais as capitais so as maiores
beneficiadas (Dantas, 2009).
O turismo, como um dos principais vetores econmicos das regies
estudadas, suscita a valorizao da terra em consequncia, alm dos subsdios
oferecidos, de fortes investimentos em infraestrutura, capazes de reforar a
atrao e a implementao de empreendimentos tursticos-imobilirios
(hoteleiros e no hoteleiros, notadamente a segunda residncia).
Certamente houve uma mudana de natureza na economia com o
advento do turismo e suas relaes com o setor imobilirio metropolitano;
entretanto essa mudana no se d de forma homognea nos quatro regies
metropolitanas, apresentando diferenas no caso conjunto de Natal-Forta-
leza e Salvador-Recife.
212
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Eustgio Wanderley Correia Dantas

Editor: Joo Baptista Pinto

Capa: Yuri Alcantara

Diagramo: Francisco Macedo

Reviso: Marcia Xavier de Brito

Observatrio das Metrpoles IPPUR/UFRJ

Letra Capital Editora

Dra. Ana Lcia Rodrigues PPGCS/UEM

191 Consideraes Finais

213 Referncias Bibliogrficas

A indicao de imagem positiva da Regio Nordeste do Brasil a partir

tropolitano, relativizando a importncia das sedes municipais que compe

svel pelos primeiros movimentos de ocupao e valorizao dos espaos

problemas comuns na utilizao do espao/destino turstico, isto , a sazo-

Os Resultados dessa pesquisa, financiada pelo Instituto do Milnio do

A apreenso dos desdobramentos dos fluxos tursticos em escala

A articulao evidenciada representa fenmeno tornado mundial, e

cificamente nos pases em via de desenvolvimento. Necessrio torna-se

potencialidades tursticas. No Brasil a prioridade era a de desenvolver o

A bacia correspondente nossa escala de anlise a do grupo Estados

53,40% em 1993, 53,00% em 1994, 61,00% em 1995 e 63,90% em 1996.

PASES 2004 2005

HOLANDA 102.480 2,5 12 109.708 2,5 12

TOTAL 4.054.649 4.458.911

Fonte: DFP e EMBRATUR - 2004 e 2005

Os turistas paraguaios encontravam-se mais dispersos no territrio

Nota: Os dados incluem desembarque de passageiros residentes e no residentes no Brasil.

Na considerao dos voos charters evidencia-se fluxo de carter

UF Embarque Desembarque Embarque Desembarque

Nota: dados incluem desembarque de passageiros residentes e no residentes no Brasil.

aeroportos internacionais e, de outro lado, com a transformao dos j exis-

A idia da vocao turstica: modificao do imaginrio

Tem-se, no Nordeste brasileiro, a transformao de uma regio no

A modificao do olhar da sociedade local face ao semirido marca

Quadro simblico reforando imagem negativa

O discurso fundamentador da imagem negativa do semirido encontra

representam, inicialmente, polticas empreendidas pela CTI/NE, ONG

Paradoxalmente, tal fortalecimento, associado formao de quadro

Quadro simblico reforando imagem positiva

Em virtude da falncia do modelo de Estado Moderno no Brasil,

A insero do Nordeste nessa escala implica no abalo do imaginrio da

tgia empreendida em 1978, com a eleio do presidente do CIC indepen-

N egociaes preparatrias voltadas adoo de polticas de

primeira fase da ordem de US$ 800 milhes, 50% provenientes do BID e

Anlise Regional dos Investimentos

Os investimentos pblicos so os alavancadores da poltica de desen-

PREVISTO (*) INVESTIDO (**)

ALAGOAS 71 - 27,612 14,756

BAHIA 300 200 139,06 75,505

CEARA 160 - 88,339 53,428

MARANHO 74 - 26,599 14,345

PERNAMBUCO 64 4,1 30,763 11,212

PIAUI 54 - 8,849 12,274

RIO GRANDE DO NORTE 47 - 22,333 15,907

SERGIPE 76 282,981 32,604 18,153

TOTAL 900 - 396,602 229,366

Fonte: (*) BNDS, 2005 e (**) Relatrio Final do BNB, 2005.

Fonte: BNB, 2005.

continuam na liderana, concentrando 56,21% do total. Dos demais convm

Figura 2 Plos de Turismo no Nordeste Brasileiro

Fonte: PNOT, 2006.

A distribuio dos recursos por componente no PRODETUR I d-se

Principais efeitos do PRODETUR/NE na Bahia, Cear,