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SNCHEZ CARRIN
CICLO : XI
ALUMNOS:
CAMONES VILLANUEVA CRISTIAN
JULIO PALACIOS
2017
Contenido
DECLARATORIA DE FABRICA .............................................................................................................. 3
Concepto ................................................................................................................................................... 3
Tipos: ........................................................................................................................................................ 3
Sistemas: ................................................................................................................................................... 4
Etapas ....................................................................................................................................................... 4
DECLARATORIA DE FABRICA MEDIANTE ESCRITURA PUBLICA ................................................ 9
I.- PARTE DE LA ESCRITURA PUBLICA ........................................................................................... 9
INDEPENDIZACION:............................................................................................................................... 12
ADECUACION REGISTRAL A LA LEY 29090 29300 - 29476 .......................................................... 15
REGULARIZACION VIA LEY 29090 29300 -29476 ........................................................................... 16
PROPIEDAD EXCLUSIVA CON BIENES DE PROPIEDAD COMUN ................................................ 16
LEY 27333 (MODIFICACIONES Y AMPLIACIONES DE LA LEY 27157) ......................................... 17
SUB DIVISION DE TIERRAS, DIVISION Y PARTICION .................................................................... 18
Declaratoria de Fabrica Mediante
Escritura Publica
DECLARATORIA DE FABRICA
Cuando uno quiere vender un segundo o tercer piso de una casa, previamente debe
inscribir la construccin (fbrica) y luego independizarla. A partir de ese momento podr
vender por ejemplo su tercer piso, con o sin aires, dependiendo de cmo est inscrito el
predio. Eso le va a permitir transferirlo ms rpido y su propiedad se valorizar ms por
estar saneada.
Concepto
La declaratoria de fbrica es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo
de obra. Se realiza mediante una declaracin del propietario, usufructuario,
superficiario, concesionarios, titulares de una servidumbre o de una afectacin en uso,
que cumple las formalidades y trmites establecidos por la Ley.
Tipos:
Edificacin nueva: Aquella que se ejecuta totalmente sobre un terreno sin construir.
MODALIDAD A:
aprobacin automtica con firma de profesionales.
MODALIDAD B:
aprobacin de proyecto con evaluacin por la municipalidad o con evaluacin previa
por los revisores urbanos
MODALIDAD C:
aprobacin con evaluacin previa de proyecto por revisores urbanos o comisiones
tcnicas.
MODALIDAD D:
aprobacin con evaluacin previa por la comisin tcnica o por los revisores urbanos.
Etapas
- Inspeccin Tcnica
- Estudio de la documentacin
- Investigacin y trabajo de gabinete
- Desarrollo de la declaracin de fbrica
Resolucin N 024-2005-SUNARP-TR-L
MUNICIPALIDAD
Licencia de Edificacin:
En la actualidad, para poder realizar una edificacin es necesario que el propietario del
terreno solicite la autorizacin correspondiente a la Municipalidad donde se encuentra
ubicado el terreno. A tal efecto, la Municipalidad correspondiente expedir una Licencia
de Edificacin que le permita al propietario efectuar la construccin de su edificacin
bajo la supervisin de la misma, acorde con los parmetros y lineamientos normativos
establecidos para ese Distrito. Una vez concluida la edificacin, la Municipalidad
otorgar al propietario un Certificado de Finalizacin de Obra, en el que se indique que
la construccin ha sido efectuada en cumplimiento a la normativa edificatoria vigente
Artculo 7 Ley 29090
Sin embargo, no todas las edificaciones han sido construidas con autorizacin de la
Municipalidad, existen en nuestro pas muchas edificaciones que no cuentan con
licencia de Edificacin ni finalizacin de obra, siendo construidas sin la supervisin
municipal correspondiente, lo que podra determinar que la edificacin haya sido
realizada en contravencin de los Parmetros Urbansticos y Edificatorios
correspondientes.
- Tipos:
Normal
En vas de regularizacin
Total
Parcial
Una vez que tu casa est construida, lista para habitar queda an algunos trmites
por hacer para todo est ok. La conformidad de obra es uno de ellos, pues la
constancia que la Municipalidad correspondiente a la localidad de tu edificacin
acepta tu construccin porque respet los planos presentados cuando solicitaste la
licencia de obra y adems porque es conforme a la zonificacin vigente.
Para obtenerla hay que seguir una serie de requisitos que aqu te explicamos:
NOTARIA
REGISTRO PUBLICO
Marco Legal:
- Ley 27157 y su Reglamento aprobado por D.S. N 035-2006-VIVIENDA.
- Directiva N 013-2003-SUNARP/SN aprobada por la Resolucin del
Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 490-2003-SUNARP/SN.
- Artculo 78 inciso c), Artculos 80, 81 y 82 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios
-
AMBITO DE APLICACIN
Aplicable a fbricas terminadas de construir hasta el 20/07/1999 en predios urbanos,
terrenos que cuenten con proyecto de habilitacin urbana con construccin simultnea,
predios ubicados en zonas urbanas consolidadas. Pueden acogerse al procedimiento de
regularizacin cualquiera de las tres situaciones siguientes:
No contar con licencia de construccin
No contar con conformidad de obra
No contar con declaratoria de fbrica.
Requisitos:
- Ubicacin del inmueble
- Linderos y medidas perimtricas
- rea de terreno
- Distribucin
- rea construida o rea techada
- Especificaciones tcnicas
- Valor de la fbrica
- Fecha de terminacin de la obra
- Numeracin municipal
- Declaracin de aceptacin del propietario
- Conclusiones de ley
- Fecha de declaracin
- Firma y sello de los profesionales
INDEPENDIZACION:
Si se desea vender parte de su casa, es importante que previamente realice la
modificacin de la Declaratoria de fbrica de su vivienda, a fin que el rea que desea
independizar tenga acceso en forma directa desde la puerta principal que da a la calle
hasta la puerta interior del rea a independizar, es decir, previamente debe modificar la
arquitectura de su vivienda.
Pasos a seguir:
A continuacin, te explicamos los pasos que debes seguir para independizar un
inmueble.
Elaborar nuevos planos del inmueble. Este debe contar con la informacin detallada
respecto al nmero de partes en que se dividir el inmueble, las medidas de cada una
de las divisiones y las reas comunes como el patio o estacionamientos.
Acudir a los Registros Pblicos. Una vez que se cuenta con los documentos respectivos,
se debe acudir a los Registros Pblicos para empezar el trmite de la independizacin
del inmueble a fin de obtener una partida registral por cada parte de la casa.
Los documentos debern estar firmados por el o los propietarios inscritos en los
Registros Pblicos.
TRMITE REGISTRAL
Una vez inscrita la independizacin en Sunarp, se emitir una partida registral a cada
unidad inmobiliaria independizada.
Descripcin
Que, mediante Ley N 26366, se crea el Sistema Nacional de los Registros Pblicos y la
Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos - SUNARP, como organismo
descentralizado autnomo del Sector Justicia y ente rector del Sistema Nacional de los
Registros Pblicos;
Que, mediante Resoluciones del 17 de diciembre de 1936 y 18 de junio de 1970, se
aprob respectivamente, el Reglamento de Inscripciones y su ampliacin, el mismo que
contiene, entre otras, normas relativas a la inscripcin de diversos actos en el Registro
de Propiedad Inmueble;
Que, mediante Decreto Supremo N 001-90-VC, se aprob el Reglamento de
Inscripciones del Registro Predial de Pueblos Jvenes y Urbanizaciones Populares;
Que, por Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 094-96-
SUNARP, se aprob el Reglamento de Inscripciones de la Seccin Especial de Predios
Rurales del Registro de la Propiedad Inmueble;
Que, mediante Ley N 27755, se crea el Registro de Predios sobre la base de la
unificacin del Registro de Propiedad Inmueble, Registro Predial Urbano y Seccin
Especial de Predios Rurales, por lo que resulta necesario aprobar el Reglamento de
Inscripciones del citado Registro de Predios;
Que por Decreto Supremo N 023-2003-JUS del 7 de noviembre del 2003, de
conformidad con lo establecido en su Ley de creacin y Estatuto, la Superintendencia
Nacional de los Registros Pblicos aprobar el Reglamento de Inscripciones del Registro
de Predios;
Que, mediante Resolucin N 326-2002-SUNARP/SN se design un Grupo de Apoyo que
elabor el Anteproyecto del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios;
Que, mediante Resoluciones N 304-2002-SUNARP/SN y 133-2003-SUNARP/SN, se
constituy, con el objeto de viabilizar el funcionamiento del Registro de Predios, entre
otras subcomisiones, la Subcomisin Normativa integrada por representantes de la
Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos - SUNARP, de la Comisin de
Formalizacin de la Propiedad Informal - COFOPRI, del Registro Predial Urbano - RPU,
del Proyecto Especial de Titulacin de Tierras y Catastro Rural - PETT, de la Junta de
Decanos de los Colegios de Abogados del Per y de la Junta de Decanos de los Colegios
de Notarios del Per, la misma que se encarg de revisar el referido Anteproyecto del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aprobando el Proyecto de
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios;
Que, la citada Subcomisin Normativa elev dicho Proyecto a la Comisin creada por el
artculo 13 de la Ley N 27775, e integrada por representantes de la SUNARP, COFOPRI,
RPU, PETT, Junta de Decanos de los Colegios de Abogados del Per y Junta de Decanos
de los Colegios de Notarios del Per;
Que, la Comisin aprob el Proyecto de Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios;
Que, conforme se difundi en la Separata de Normas Legales del Diario Oficial El
Peruano de fecha 23 de setiembre de 2003, se procedi a la prepublicacin del
Proyecto de Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios en la Pgina Web de la
SUNARP;
Que, con los aportes y sugerencias recibidas, se remiti al Directorio de la SUNARP el
Proyecto Final del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, cuyo texto fue
aprobado por unanimidad por el mencionado rgano colegiado en su sesin de fecha
12 de noviembre de 2003;
Que, es facultad del Directorio de la SUNARP, dictar las normas registrales requeridas
para la eficacia y seguridad jurdica de la funcin registral;
De conformidad con lo dispuesto por el literal b) del artculo 18 de la Ley N 26366, y el
literal b) del artculo 12 del Estatuto de la SUNARP, aprobado por Resolucin Suprema
N 135-2002-JUS;
- Definicin
- Utilidad
II.- CONTENIDO
- Introduccin de la minuta
- Descripcin de las secciones indicando reas, uso o destino de las
mismas
- Indicacin de los bienes y servicios comunes
- Porcentajes que corresponden en el dominio de los bienes comunes
a cada propietario
- Los derechos de los propietarios
- Las obligaciones de los propietarios
- La junta de propietarios
- Secciones ordinarias
- Secciones extraordinarias
- Quorum
- Votaciones
- Acuerdo
- Fecha
- Firmas
La Ley 29476 ampla el plazo establecido en la Ley 29300, ley que modific el primer
prrafo del Artculo 30 de la Ley 29090 Ley de Regulacin de Habilitaciones Urbanas y
de Edificaciones.
Por tanto, las Habilitaciones Urbanas y las Edificaciones que hayan sido ejecutadas sin
licencia o que no tengan conformidad de obra despus del 20 de julio de 1999 hasta el
25 de setiembre del 2007, podrn ser regularizadas hasta el 31 de diciembre del 2010,
siguiendo el procedimiento establecido en el Reglamento de la Ley 29090.
En otra oportunidad realizaremos un anlisis integral de esta norma (Ley 29476) que
modificacin de la Ley 29090, sin embargo, para intercambiar criterios lo invitamos a leer
la Ley 29476 y plantear sus comentarios:
Esta Regularizacin puede ser de dos formas: a) sin saneamiento, si slo se comprende a
la fbrica, sea por construccin o por demolicin, o ambos; y, b) con saneamiento, si
comprende tambin la regularizacin de la propiedad del suelo, del terreno en que se
encuentra la fbrica, trmite que, a su vez, comprende dos extremos 1) la prescripcin
adquisitiva de dominio; y, 2) el ttulo supletorio.
Este trmite de regularizacin fue perfeccionado por la Ley 27333 que en el ao 2000
modifica a la Ley 27157, sin decirlo expresamente.
Precisando la funcin del notario, queda claro que no es Juez ni pretende serlo, su papel
se desarrolla en paz o para propiciar la paz, razn por la cual los criterios para estos
asuntos se deben establecer no en mrito de un litigio o de una controversia que no le
corresponde conocer, si no en razn de su funcin de profesional del derecho encargado
de revestir de solemnidad los actos y contratos que ante l se celebran y mediante el fiel
cumplimiento de su funcin de depositario de la fe pblica, generar la seguridad jurdica
que la sociedad reclama.
Gracias a Dios, hasta el da de hoy los Notarios han cumplido con su cometido,
solucionando el problema de muchos propietarios que no contaban con sus ttulos
inscritos en el Registro; se puede hacer ms, siempre que los ciudadanos estn
informados sobre los beneficios de este trmite notarial.
TIPOS DE PROCEDIMIENTOS
Los tipos de procedimientos de particin son:
a) DIVISIN CONVENCIONAL. -
La divisin es realizada por los copropietarios, quienes prestan su consentimiento en
que el estado de copropiedad se extinga y en que a cada uno de ellos se le adjudique
por ejemplo un lote, un departamento.
b) DIVISIN ARBITRAL. -
Este procedimiento se da cuando las partes
deciden someter su litigio en torno a la divisin y particin de inmuebles a
un tercero, llamado rbitro comprometindose previamente a acatar su
decisin.
Se debe adjuntar al Registro, a efectos de realizar la inscripcin copia
certificada de la resolucin arbitral y la constancia de notificacin.
c) DIVISIN JUDICIAL. -
A diferencia del anterior, el litigio en torno a la divisin y particin es sometido a un
procedimiento judicial, los copropietarios no acuerdan hacer la divisin y particin
privadamente, es un juicio declarativo de derechos y en ejecucin de sentencia se
practica la divisin. En el caso de mandatos judiciales a fin que el acto acceda al
Registro, se debe adjuntar parte judicial, constituido por copias certificadas de las
resoluciones pertinentes acompaadas del Oficio judicial cursado al Registro, si ste
padece de defectos, el Registrador Pblico puede solicitar aclaraciones o informacin
complementaria, de conformidad con el Art. 2011 del Cdigo Civil , artculo que a su vez
limita alcances de calificacin de los mandatos judiciales, es as que el Registrador no
debe calificar los fundamentos de la resolucin, la adecuacin del procedimiento o
resolucin a la ley, sin embargo estos alcances no limitan la calificacin de la formalidad
(si las resoluciones estn suscritas o debidamente certificadas) y la adecuacin del
mandato con la partida registral (si los copropietarios son titulares registrales). As,
registralmente se ha establecido que no procede inscribir una sentencia de divisin y
particin cuando no existe adecuacin en cuanto a la titularidad de dominio del predio,
entre el ttulo y la partida registral.7 Asimismo, el Tribunal Registral ha establecido que
para la inscripcin de la resolucin judicial que dispone la adjudicacin por divisin y
particin de un predio en dos unidades inmobiliarias en las que existiran bienes
comunes, constituyen acto previo la declaratoria de fbrica, el reglamento interno y la
independizacin de ambos inmuebles.8 Considrese que en los tres casos puede ser
necesaria la realizacin de actos previos, como declaratoria de fbrica, independizacin,
reglamento interno, subdivisin por lo que deber acompaarse al Registro la
documentacin tcnica correspondiente para inscribir la modificacin fsica del
inmueble.
REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE: DECLARATORIA DE FABRICA Periodo 2015-ENERO-OCTUBRE 2017
(Por departamentos)
REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE: DECLARATORIA DE FABRICA Periodo 2015-ENERO-OCTUBRE 2017
AO 2015
DEPARTAMENTOS Ene-15 Feb-15 Mar-15 Abr-15 May-15 Jun-15 Jul-15 Ago-15 Set-15 Oct-15 Nov-15 Dic-15
AMAZONAS 0 4 0 1 1 0 0 0 1 0 1 0
ANCASH 8 6 13 6 3 230 7 7 5 4 10 8
APURIMAC 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
AREQUIPA 92 57 49 81 61 55 59 56 44 54 75 50
AYACUCHO 3 3 4 1 1 4 0 2 0 1 2
CAJAMARCA 12 8 4 4 12 13 32 10 13 13 11 1
CUSCO 24 30 21 6 4 13 9 9 12 8 7 5
HUANCAVELICA 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
HUANUCO 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
ICA 45 50 85 38 39 227 62 63 154 13 75 29
JUNIN 29 30 31 29 26 44 37 27 29 26 43 40
LA LIBERTAD 71 55 71 54 47 42 53 83 59 57 61 354
LAMBAYEQUE 21 20 24 32 26 35 24 26 45 36 214 48
LIMA 448 404 390 713 418 752 489 402 415 536 417 378
LORETO 3 3 5 2 10 3 7 6 7 7 9 19
MADRE DE DIOS 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
MOQUEGUA 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
PASCO 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
PIURA 18 8 15 145 12 175 99 26 161 15 23 36
PUNO 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
SAN MARTIN 63 88 26 7 5 71 71 5 12 9 21 31
TACNA 11 655 16 11 17 19 8 7 10 10 10 40
TUMBES 0 1 1 2 2 3 4 2 2 1 0 0
UCAYALI 1 6 4 2 5 3 3 153 61 7 7 7
TOTAL 849 1,425 758 1,137 689 1,686 968 882 1,032 796 985 1,048
NOTA: Las cifras del departamento de Lima han sido consolidadas con las cifras de la Provincia Constitucional del Callao TOTAL AO 2015 12,255
AO 2016
DEPARTAMENTOS Ene-16 Feb-16 Mar-16 Abr-16 May-16 Jun-16 Jul-16 Ago-16 Set-16 Oct-16 Nov-16 Dic-16
AMAZONAS 1 0 3 0 0 1 1 1 0 0 1 0
ANCASH 9 8 17 7 4 9 1 9 4 0 3 11
APURIMAC 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0
AREQUIPA 45 50 51 44 34 39 47 33 30 24 41 42
AYACUCHO 0 0 0 1 2 0 0 3 2 1 2 2
CAJAMARCA 8 9 8 13 13 6 3 12 4 11 10 52
CUSCO 7 16 47 17 17 11 11 9 7 5 3 8
HUANCAVELICA 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1
HUANUCO 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5 5 6
ICA 67 63 72 48 78 19 16 9 13 26 24 163
JUNIN 42 79 47 44 50 29 36 41 37 232 24 37
LA LIBERTAD 68 71 83 110 79 210 70 219 131 85 95 71
LAMBAYEQUE 119 35 41 601 33 185 802 68 59 50 39 41
LIMA 392 384 441 725 472 394 340 379 598 460 443 465
LORETO 6 5 10 4 10 6 3 9 8 5 8 7
MADRE DE DIOS 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
MOQUEGUA 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 11 1
PASCO 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
PIURA 27 132 41 182 32 47 39 88 28 33 20 34
PUNO 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3 97 114
SAN MARTIN 32 35 31 18 34 10 28 21 30 9 9 9
TACNA 17 19 12 86 17 9 11 12 12 4 4 14
TUMBES 1 1 1 1 0 0 2 0 1 1 3 4
UCAYALI 7 7 9 5 1 6 4 85 14 6 5 1
TOTAL 848 914 914 1,906 876 981 1,414 998 978 962 847 1,083
NOTA: Las cifras del departamento de Lima han sido consolidadas con las cifras de la Provincia Constitucional del Callao TOTAL AO 2016 12,721
AO 2017
DEPARTAMENTOS Ene-17 Feb-17 Mar-17 Abr-17 May-17 Jun-17 Jul-17 Ago-17 Set-17 Oct-17 Nov-17 Dic-17
AMAZONAS 0 0 0 1 0 1 0 0 1 0
ANCASH 13 2 4 4 38 18 6 7 2 7
APURIMAC 1 0 2 0 1 2 1 2 1 3
AREQUIPA 38 40 27 30 54 36 29 26 53 54
AYACUCHO 0 2 0 2 1 4 1 2 1 2
CAJAMARCA 8 10 14 2 5 4 9 10 7 8
CUSCO 6 4 10 7 6 15 6 14 5 12
HUANCAVELICA 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
HUANUCO 5 8 7 3 5 6 2 10 10 7
ICA 161 53 61 16 21 18 45 31 32 26
JUNIN 28 24 19 30 29 28 25 18 26 29
LA LIBERTAD 224 69 63 37 71 133 76 45 102 61
LAMBAYEQUE 74 56 85 188 46 27 30 33 38 40
LIMA 457 351 446 330 416 378 374 666 380 410
LORETO 8 3 7 4 6 6 5 8 5 0
MADRE DE DIOS 0 0 0 0 0 1 0 0 2 0
MOQUEGUA 2 4 0 4 1 1 3 2 2 3
PASCO 0 0 1 1 0 0 0 0 0 0
PIURA 119 274 235 19 23 20 25 29 27 31
PUNO 11 5 3 79 1 73 7 27 17 362
SAN MARTIN 6 11 12 6 19 10 15 26 19 14
TACNA 4 8 0 2 6 6 4 2 9 4
TUMBES 5 1 5 0 2 1 3 3 4 1
UCAYALI 4 2 4 6 4 7 7 3 5 2
TOTAL 1,174 927 1,005 771 755 795 673 964 748 1,076 0 0
NOTA: Las cifras del departamento de Lima han sido consolidadas con las cifras de la Provincia Constitucional del Callao TOTAL AO 2017 8,888