Sunteți pe pagina 1din 21

Ao del Buen Servicio al Ciudadano

UNIVERSIDAD NACIONAL JOS FAUSTINO

SNCHEZ CARRIN

FACULTAD DE INGENIERA CIVIL

DECLARATORIA DE FABRICA MEDIANTE ESCRITURA


PUBLICA

CURSO : SANEAMIENTO FSICO LEGAL

CICLO : XI

DOCENTE: Ing. AGUIRRE ORTIZ ROMAN

ALUMNOS:
CAMONES VILLANUEVA CRISTIAN

CHECYA ARIZA DENNIS SONELI

DIAZ SIESQUE ORLANDO

JULIO PALACIOS

MARIN PERFECTO GIANCARLOS

RAMIREZ OBREGON CRISTIAN

VENTOCILLA JIMENEZ RAL

2017
Contenido
DECLARATORIA DE FABRICA .............................................................................................................. 3
Concepto ................................................................................................................................................... 3
Tipos: ........................................................................................................................................................ 3
Sistemas: ................................................................................................................................................... 4
Etapas ....................................................................................................................................................... 4
DECLARATORIA DE FABRICA MEDIANTE ESCRITURA PUBLICA ................................................ 9
I.- PARTE DE LA ESCRITURA PUBLICA ........................................................................................... 9
INDEPENDIZACION:............................................................................................................................... 12
ADECUACION REGISTRAL A LA LEY 29090 29300 - 29476 .......................................................... 15
REGULARIZACION VIA LEY 29090 29300 -29476 ........................................................................... 16
PROPIEDAD EXCLUSIVA CON BIENES DE PROPIEDAD COMUN ................................................ 16
LEY 27333 (MODIFICACIONES Y AMPLIACIONES DE LA LEY 27157) ......................................... 17
SUB DIVISION DE TIERRAS, DIVISION Y PARTICION .................................................................... 18
Declaratoria de Fabrica Mediante
Escritura Publica
DECLARATORIA DE FABRICA

La mayora de personas no sabe lo que es una declaratoria de fbrica. Su solo nombre


nos puede confundir y suponer que nada tiene que ver con nuestras casas. Nada ms
alejado de la realidad. Formular una declaratoria de fbrica es declarar ante la ley la
existencia de una construccin. Esto significa que todo lo que edifiquemos en nuestro
terreno o casa, si tiene un ttulo inscrito en Registros Pblicos, tambin debe inscribirse.

Cuando uno quiere vender un segundo o tercer piso de una casa, previamente debe
inscribir la construccin (fbrica) y luego independizarla. A partir de ese momento podr
vender por ejemplo su tercer piso, con o sin aires, dependiendo de cmo est inscrito el
predio. Eso le va a permitir transferirlo ms rpido y su propiedad se valorizar ms por
estar saneada.

Concepto
La declaratoria de fbrica es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo
de obra. Se realiza mediante una declaracin del propietario, usufructuario,
superficiario, concesionarios, titulares de una servidumbre o de una afectacin en uso,
que cumple las formalidades y trmites establecidos por la Ley.

Tipos:

Principales obras que pueden ser materia de declaratoria de fbrica (Artculo 3 de la


Ley 29090)

Edificacin nueva: Aquella que se ejecuta totalmente sobre un terreno sin construir.

Ampliacin: obra que se ejecuta a partir de una edificacin preexistente,


incrementando el rea techada. Puede incluir o no la remodelacin del rea techada.

Remodelacin: obra que modifica total o parcialmente la tipologa o el estilo


arquitectnico original de la edificacin existente.

Demolicin: Accin mediante la cual se elimina total o parcialmente una edificacin


existente.
Sistemas:
- Ley N 29090 (Ley de Regulacin de habilitaciones urbanas y de edificaciones),
modificada por las Leyes N 29300, 29476 y 29566.
- D.S. N 024-2008-VIVIENDA (Reglamento de Licencias de habilitacin urbana y
licencias de edificacin). Vigente desde el 28/9/2008. Modificado por DS N 003-2010-
VIVIENDA.
- Ley 27157 y su Reglamento. (regularizacin de edificaciones)
- Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: Adecuacin aprobada por
Resolucin N 339-2008-SUNARP-SN, vigente desde el 27/12/2008.

MODALIDAD A:
aprobacin automtica con firma de profesionales.

MODALIDAD B:
aprobacin de proyecto con evaluacin por la municipalidad o con evaluacin previa
por los revisores urbanos

MODALIDAD C:
aprobacin con evaluacin previa de proyecto por revisores urbanos o comisiones
tcnicas.

MODALIDAD D:
aprobacin con evaluacin previa por la comisin tcnica o por los revisores urbanos.
Etapas
- Inspeccin Tcnica
- Estudio de la documentacin
- Investigacin y trabajo de gabinete
- Desarrollo de la declaracin de fbrica

Requisitos para edificaciones construidas hasta el 20 de julio de 1999


- Solicitud de inscripcin de ttulo (formulario de distribucin gratuita en la oficinas de la
Sunarp) debidamente llenado y firmado por el presentante.
- Copia simple del Documento Nacional de Identidad (DNI) del presentante, con la
constancia de haber sufragado en las ltimas elecciones o haber solicitado la
dispensa respectiva.
- Formulario Registral FOR (distribucin gratuita en las oficinas de la Sunarp)
debidamente llenado y suscrito por los propietarios y el verificador responsable,
con firmas certificadas ante notario.
- Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios vigente expedido por la
municipalidad correspondiente.
- Plano de localizacin y ubicacin. Debe contener cuadro normativo y cuadro de reas,
suscrito por el verificador responsable, con firma certificada ante notario.
- Plano de distribucin, suscrito por el verificador responsable, con firma certificada
ante notario.
- En los casos de remodelacin, ampliacin, modificacin y reparacin, deber adjuntar
dos planos: uno correspondiente a la fbrica inscrita donde se visualice los
elementos eliminados y otro plano de la fbrica resultante.
- Informe tcnico de verificacin, suscrito por el verificador responsable, inscrito en el
ndice de verificadores a cargo de la Sunarp, con firma certificada ante notario.
- Todos los documentos solicitados deben de presentarse por triplicado y separado (un
original y dos copias). El original queda archivado en la Oficina Registral, una de
las copias es enviada de oficio a la municipalidad distrital correspondiente luego
de la inscripcin, y la otra devuelta al usuario.
- Pago de derechos registrales

Requisitos para edificaciones iniciadas desde el 21 de julio de 1999


- Solicitud de inscripcin de ttulo (formulario de distribucin gratuita) debidamente
llenado y firmado por el presentante.
- Copia simple del Documento Nacional de Identidad del presentante, con la constancia
de haber sufragado en las ltimas elecciones o haber solicitado la dispensa
respectiva.
- Formulario nico de Edificaciones - FUE a que se refiere la Ley N 29090 aprobado por
la municipalidad, o parte notarial de la escritura pblica donde se inserte el FUE.
- Plano de ubicacin, localizacin y distribucin autorizado por el profesional
competente, debidamente aprobado por la municipalidad (con los sellos de
aprobacin).
- Declaracin jurada con firma certificada por Notario Pblico de los propietarios
indicando la fecha de terminacin de la construccin, cuando esta se hubiera
omitido en el FUE (Art. 79 del Reglamento de Inscripcin del Registro de
Predios).
- Pago de derechos registrales.

Condiciones antes de comenzar tramites en escritura publicas


Declaratoria de fbrica
La declaratoria de fbrica podr ser efectuada por el propietario del predio o por el
titular del derecho de superficie vigente. En este ltimo caso, la edificacin
declarada debe comprender aquella efectuada a partir de la vigencia de dicho
derecho real.

Resolucin N 024-2005-SUNARP-TR-L

Marco Institucional de Referencia

MUNICIPALIDAD

Un ayuntamiento, alcalda o municipalidad es la organizacin que se encarga de la


administracin local en un pueblo o ciudad, compuesta por un alcalde y varios
concejales para la administracin de los intereses de un municipio.1

Suele estar encabezado por un alcalde, intendente, presidente de comuna o presidente


municipal, que ostenta la presidencia de la administracin local y del pleno municipal, y
formado por los concejales, ediles o regidores que, reunidos en pleno, ejercen la
potestad normativa a nivel local. En algunos casos los ayuntamientos de pueblos
pequeos se gobiernan por algn tipo de sistema asambleario, como el tradicional que
en Espaa se denomina concejo abierto, o consejo deliberante (en pases como
Argentina, Repblica Dominicana, etc.).

Por extensin, tambin suele llamarse ayuntamiento, municipalidad, palacio municipal


o comuna a la casa consistorial; el edificio que cumple las funciones de sede de la
administracin.

Generalmente, el ayuntamiento es el rgano administrativo de menor rango territorial


y, por tanto, el ms cercano al ciudadano, aunque los municipios grandes suelen
subdividirse administrativamente en barrios, distritos, cuarteles, secciones,
delegaciones y sindicaturas o pedanas (estas ltimas de carcter ms rural)

Licencia de Edificacin:

En la actualidad, para poder realizar una edificacin es necesario que el propietario del
terreno solicite la autorizacin correspondiente a la Municipalidad donde se encuentra
ubicado el terreno. A tal efecto, la Municipalidad correspondiente expedir una Licencia
de Edificacin que le permita al propietario efectuar la construccin de su edificacin
bajo la supervisin de la misma, acorde con los parmetros y lineamientos normativos
establecidos para ese Distrito. Una vez concluida la edificacin, la Municipalidad
otorgar al propietario un Certificado de Finalizacin de Obra, en el que se indique que
la construccin ha sido efectuada en cumplimiento a la normativa edificatoria vigente
Artculo 7 Ley 29090

Sin embargo, no todas las edificaciones han sido construidas con autorizacin de la
Municipalidad, existen en nuestro pas muchas edificaciones que no cuentan con
licencia de Edificacin ni finalizacin de obra, siendo construidas sin la supervisin
municipal correspondiente, lo que podra determinar que la edificacin haya sido
realizada en contravencin de los Parmetros Urbansticos y Edificatorios
correspondientes.

- Tipos:
Normal
En vas de regularizacin
Total
Parcial

- Datos que contiene:


rea de Ocupacin
rea techada
rea construida
Ubicacin
Fecha de otorgamiento
Propietario
Conformidad de obra

Una vez que tu casa est construida, lista para habitar queda an algunos trmites
por hacer para todo est ok. La conformidad de obra es uno de ellos, pues la
constancia que la Municipalidad correspondiente a la localidad de tu edificacin
acepta tu construccin porque respet los planos presentados cuando solicitaste la
licencia de obra y adems porque es conforme a la zonificacin vigente.

Para obtenerla hay que seguir una serie de requisitos que aqu te explicamos:

Llenar el formulario FUE: correspondiente a la Declaratoria de Edificacin, suscrito


por el propietario o representante legal con derecho a construir el predio, con las
firmas de los profesionales, del colegio profesional y del dueo de la vivienda. Si el
solicitante es una persona jurdica debe anexar la respectiva constitucin de la
empresa y copia literal del poder expedido por el Registro de Personas Jurdicas, o la
vigencia de poder correspondiente, vigente al momento de la presentacin de los
documentos.

Presentar tres juegos de planos de arquitectura, de ubicacin y plantas elaborados y


firmados por un profesional colegiado as como con la firma del propietario.

Presentar declaraciones juradas: Una, firmada por el profesional responsable de


obra, donde manifiesta que la obra se ha realizado conforme a los planos aprobados
con la Licencia de Edificacin. En la segunda, el responsable de la obra, indica que se
ha realizado las acometidas subterrneas de telefona y cable de acuerdo al proyecto
aprobado.

Pagar el derecho de trmite que vara segn la municipalidad.

Si tu vivienda, ya en obra tuvo algunas modificaciones de los planos presentado a la


municipalidad de localidad, a lo anterior se debe presentar un juego de los Planos de
replanteo de obra firmados por el responsable de obra y por el propietario.

Estos planos incluyen: informacin de la ubicacin y localizacin de tu obra, el plano


de replanteo de arquitectura con vistas de planta, cortes y elevaciones con las
mismas especificaciones de los planos del proyecto aprobado. Adems, la carta que
acredite la autorizacin del proyectista original para realizar las modificaciones
realizadas.
Posterior a este trmite recin podrs acceder a la declaratoria de fbrica en la
SUNARP, es decir ya podr estar inscrita en Registros Pblicos y tendrs la titularidad
de tu vivienda.

c.- Certificado de numeracin


d.- Certificado de jurisdiccin
e.- Autoavalo
- Datos que contiene
- Antigedad de obra
- rea techada o construida
- Especificaciones tcnicas
- Valor de las obras complementarias

NOTARIA

En trminos generales, el notario (latn notarius), tambin llamado notario pblico, es


un funcionario graduado en derecho cuya intervencin otorga carcter pblico a los
documentos privados y los autoriza a tal fin con su firma. Es un testigo de fe o fedatario
pblico que garantiza la legitimidad de los documentos en los que interviene y
proporciona a los ciudadanos la seguridad jurdica en el mbito extrajudicial. Sus cuyos
actos se hallan investidos de presuncin de verdad, est habilitado por las leyes y
reglamentos para conferir fe pblica de los contratos y actos extrajudiciales originados
en el marco del derecho privado de naturaleza civil y mercantil, as como para informar
y asesorar a los ciudadanos en materia de actas pblicas sobre hechos, cuestiones
testamentarias y derecho hereditario, entre otros.
Ejerce asimismo una labor de custodia de documentos en los denominados protocolos
notariales. El notario est obligado a mantener la neutralidad en sus actos, lo cual lo
distingue de los abogados, quienes deben tomar parte y estar del lado de sus clientes o
representados.

REGISTRO PUBLICO

La SUNARP es un organismo descentralizado autnomo del Sector Justicia y ente rector


del Sistema Nacional de los Registros Pblicos, y tiene entre sus principales funciones y
atribuciones el de dictar las polticas y normas tcnico - registrales de los registros
pblicos que integran el Sistema Nacional, planificar y organizar, normar, dirigir,
coordinar y supervisar la inscripcin y publicidad de actos y contratos en los Registros
que conforman el Sistema.

BASE LEGAL: Mediante Ley N 26366, se crea el Sistema de Nacional de Registros


Pblicos, y la Superintendencia Nacional de Registros Pblicos - SUNARP, y por
Resolucin Suprema N 135-2002-JUS, se aprueba el Estatuto de la SUNARP.

Que, mediante Resolucin N 346-2015-SUNARP/SN, la Superintendencia Nacional de


los Registros Pblicos, aprob su Plan Estratgico Institucional para el periodo 2016-
2018, en el cual se indica que la visin se desarrolla a nivel del Sector Justicia y Derechos
humanos y la misin se define a nivel institucional.

Datos que se encuentran en Sunarp:


- Tomos
- Numero
- Folio o fojas
- Asiento
- Fichas Registrales
- Partidas Electrnicas
- Certificados (CRI)
- Gravamen
- Negativo de propiedad
- Propiedad nica
- Dominio
- Otros

DECLARATORIA DE FABRICA MEDIANTE ESCRITURA PUBLICA


I.- PARTE DE LA ESCRITURA PUBLICA
Introduccin a la ley

- Ley N 29090 (Ley de Regulacin de habilitaciones urbanas y de edificaciones),


modificada por las Leyes N 29300, 29476 y 29566.
- D.S. N 024-2008-VIVIENDA (Reglamento de Licencias de habilitacin urbana y
licencias de edificacin). Vigente desde el 28/9/2008. Modificado por DS N 003-
2010-VIVIENDA.
- Ley 27157 y su Reglamento. (regularizacin de edificaciones)
- Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: Adecuacin aprobada por
Resolucin N 339-2008-SUNARP-SN, vigente desde el 27/12/2008.

Documentos que dan mrito a la anotacin de pre-declaratoria de fbrica (Artculo 71


del RIRP)
Modalidades A y B:
a) Cargo del formulario nico de edificaciones- FUE presentado ante la municipalidad
con el sello de recepcin y el nmero de expediente.
b) Plano de ubicacin y distribucin.
c) Memoria descriptiva de distribucin.
Modalidades C y D
a) Copia autenticada del FUE licencia
b) Plano de ubicacin y distribucin, aprobados por la municipalidad.
c) FUE Anexo C- predeclaratoria de fbrica, conteniendo la memoria descriptiva
DECLARATORIA DE FBRICA DE FBRICA MEDIANTE PROCEDIMIENTO DE
REGULARIZACIN

Marco Legal:
- Ley 27157 y su Reglamento aprobado por D.S. N 035-2006-VIVIENDA.
- Directiva N 013-2003-SUNARP/SN aprobada por la Resolucin del
Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 490-2003-SUNARP/SN.
- Artculo 78 inciso c), Artculos 80, 81 y 82 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios
-
AMBITO DE APLICACIN
Aplicable a fbricas terminadas de construir hasta el 20/07/1999 en predios urbanos,
terrenos que cuenten con proyecto de habilitacin urbana con construccin simultnea,
predios ubicados en zonas urbanas consolidadas. Pueden acogerse al procedimiento de
regularizacin cualquiera de las tres situaciones siguientes:
No contar con licencia de construccin
No contar con conformidad de obra
No contar con declaratoria de fbrica.

PROFESIONALES QUE INTERVIENEN EN EL PROCEDIMIENTO DE REGULARIZACIN

NOTARIO: Es competente un notario del distrito notarial donde se ubica la edificacin


objeto de regularizacin. (Artculo 6 del Reglamento de la Ley 27157).
Certifica la identidad del propietario o de su representante, legalizando la firma de ste
en el FOR y otros documentos anexos.
Certifica la identidad del o de los verificadores, constata la vigencia de su registro y
legaliza su firma en el FOR, los planos y el Informe Tcnico de Verificacin.

VERIFICADOR RESPONSABLE: El ingeniero civil o arquitecto colegiado e inscritos en el


ndice de verificadores, ejercen la funcin de Verificador respecto de actos o contratos
referidos a predios ubicados en el mbito territorial de la Zona Registral en cuyo ndice
se encuentran inscritos.
bajo su responsabilidad profesional, organiza y tramita el expediente de regularizacin
Constata la existencia y caractersticas de la edificacin, el cumplimiento de las normas
y parmetros urbansticos y edificatorios,
confirma que los planos que se adjuntan al expediente corresponden a la realidad fsica
del terreno y la edificacin.
DOCUMENTOS QUE DAN MRITO A LA INSCRIPCIN

Formulario Registral (FOR), cuando est debidamente llenado y firmado.


(Artculo 24 Reglamento de la Ley 27157)
Certificado de parmetros y de no emitirse el certificado por la municipalidad
dentro del plazo legal correspondiente, el verificador responsable indicar bajo
su responsabilidad los parmetros y adjuntar el cargo de la solicitud del
certificado, el recibo de pago y la declaracin jurada presentada a la
municipalidad, en el sentido que no se emiti el certificado dentro del plazo
correspondiente. (Artculo 25 del Reglamento de la Ley 27157 y Artculo 3 de
la Ley 29060 Ley del Silencio Administrativo)
Informe tcnico, segn el formato aprobado. (Artculo 12 del Reglamento de la
Ley 27157
planos de ubicacin y distribucin.

REQUISITOS ESPECIALES PARA REMODELACIN, AMPLIACIN, MODIFICACIN,


REPARACIN Y DEMOLICIN

Para la regularizacin de las declaratorias de fbrica correspondientes a


edificaciones derivadas de obras de remodelacin, ampliacin, modificacin o
reparacin, se presentarn los documentos exigidos en los artculos 25 y 26
del Reglamento de la Ley 27157. En estos casos, los planos de arquitectura a que
se refiere el inciso d) del artculo 25, se desdoblarn en dos: uno
correspondiente a la fbrica inscrita, en el que se indicarn los elementos a
eliminados, y el otro, a la ampliacin, la modificacin o la remodelacin
efectuada, segn sea el caso.
En el caso de demolicin total no es necesario que se adjunte plano de
distribucin.
CLASES DE CARGA TCNICA

De acuerdo al Artculo 13 del Reglamento de la Ley 27157, existen 3 tipos de cargas


tcnicas:
Carga por discrepancias entre el rea real del terreno, sus linderos y/o medidas
perimtricas, con los que figuran en la partida registral del predio. (siempre y
cuando el rea real sea menor a la inscrita).
Cargas por transgresiones a la normativa urbanstica y edificatoria.
Carga por transgresiones a las normas de proteccin monumental, arqueolgico,
natural y/o seguridad.
DOCUMENTOS QUE DAN MRITO AL LEVANTAMIENTO DE LAS CARGAS TCNICA

El ttulo que de mrito a la rectificacin de reas linderos y medidas


perimtricas, acompaado del informe tcnico de verificacin correspondiente
con legalizacin de firmas del notario.
El nuevo informe tcnico de verificacin emitido por el verificador responsable,
en el que se acredite el levantamiento de las observaciones.
Informe tcnico de verificacin ad-hoc en el que se levante las observaciones
formuladas.

Requisitos:
- Ubicacin del inmueble
- Linderos y medidas perimtricas
- rea de terreno
- Distribucin
- rea construida o rea techada
- Especificaciones tcnicas
- Valor de la fbrica
- Fecha de terminacin de la obra
- Numeracin municipal
- Declaracin de aceptacin del propietario
- Conclusiones de ley
- Fecha de declaracin
- Firma y sello de los profesionales

INDEPENDIZACION:
Si se desea vender parte de su casa, es importante que previamente realice la
modificacin de la Declaratoria de fbrica de su vivienda, a fin que el rea que desea
independizar tenga acceso en forma directa desde la puerta principal que da a la calle
hasta la puerta interior del rea a independizar, es decir, previamente debe modificar la
arquitectura de su vivienda.

Es importante sealar, que la declaratoria de fbrica o modificacin de la declaratoria


de fbrica debe estar previamente inscrita a la independizacin, o en todo caso, se
puede modificar la declaratoria de fbrica e independizar en un solo expediente.

Recuerde, la independizacin se realizar sobre la arquitectura existente e inscrita en


los Registros Pblicos.

Pasos a seguir:
A continuacin, te explicamos los pasos que debes seguir para independizar un
inmueble.

Salidas al exterior. Antes de iniciar el trmite de independizacin, cada uno de los


espacios previamente divididos deber contar con un acceso privado independiente
hacia la calle.

Elaborar nuevos planos del inmueble. Este debe contar con la informacin detallada
respecto al nmero de partes en que se dividir el inmueble, las medidas de cada una
de las divisiones y las reas comunes como el patio o estacionamientos.

Acudir a los Registros Pblicos. Una vez que se cuenta con los documentos respectivos,
se debe acudir a los Registros Pblicos para empezar el trmite de la independizacin
del inmueble a fin de obtener una partida registral por cada parte de la casa.

Qu requisitos solicita la Sunarp para independizar un inmueble?


Documento con certificacin notarial en el que se describa las caractersticas de cada
zona o piso a independizar, as como las zonas comunes.
Plano de independizacin, firmado por un ingeniero o un arquitecto, con certificacin
notarial de firma.
Reglamento interno.
Pago de derechos registrales.
Recuerda que una vez concluida la independizacin de un inmueble, queda pendiente el
trmite por la titularidad. Para ello, se debe acudir a un notario y firmar una escritura
pblica de adjudicacin.

ESTUDIO DE DOCUMENTOS E INSPECCIN TCNICA


El propietario interesado en subdividir su propiedad en dos o ms unidades
inmobiliarias (departamentos) debe contratar a un abogado y/ o arquitecto que pueda
realizar el estudio de la documentacin del inmueble, como partidas, certificado de
parmetros y revisin de los planos del inmueble, a fin que determinen si es posible o
no realizar la independizacin o subdivisin del inmueble.

PREPARACIN DEL EXPEDIENTE


En el caso, que fuera factible la independizacin, el expediente estar compuesto por:
- Solicitud registral.
- Planos de independizacin.
- Memoria descriptiva de independizacin.
- Certificado de parmetros urbansticos.
- Reglamento Interno.
- Pago de los derechos registrales.

Los documentos debern estar firmados por el o los propietarios inscritos en los
Registros Pblicos.

TRMITE REGISTRAL

El trmite registral puede realizarse en un plazo de 1 mes aproximadamente.

Una vez inscrita la independizacin en Sunarp, se emitir una partida registral a cada
unidad inmobiliaria independizada.

EL TRMITE ES IGUAL SI ES CASA O DEPARTAMENTO? CULES SON LAS DIFERENCIAS?


No es lo mismo, en el caso de Casa, interviene nicamente el propietario.
En el caso de Departamento, debe intervenir adems del propietario la Junta de
propietarios, porque tambin se deber modificar el Reglamento Interno del Edificio.

Elementos a tomar en cuenta:


a.- Sub. Divisin e Independizacin
b.- Divisin y Particin
c.- Lindero y medidas perimtricas
d.- reas
e.- Fabrica existente
f.- Distribucin general
g.- Independizacin de las secciones
h.- Descripcin de las secciones (memoria descriptiva, descripcin de linderos y
medidas perimtricas, reas de ocupacin, reas construidas, reas libres)
i.- reas comunes
j.- Pozos de luz
k.- Cuadro de reas
l.- Fecha
m.- Firma y sello

REGLAMENTO INTERNO (Reglamento de Inscripciones del Registro Predial)(RIP

Descripcin
Que, mediante Ley N 26366, se crea el Sistema Nacional de los Registros Pblicos y la
Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos - SUNARP, como organismo
descentralizado autnomo del Sector Justicia y ente rector del Sistema Nacional de los
Registros Pblicos;
Que, mediante Resoluciones del 17 de diciembre de 1936 y 18 de junio de 1970, se
aprob respectivamente, el Reglamento de Inscripciones y su ampliacin, el mismo que
contiene, entre otras, normas relativas a la inscripcin de diversos actos en el Registro
de Propiedad Inmueble;
Que, mediante Decreto Supremo N 001-90-VC, se aprob el Reglamento de
Inscripciones del Registro Predial de Pueblos Jvenes y Urbanizaciones Populares;
Que, por Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 094-96-
SUNARP, se aprob el Reglamento de Inscripciones de la Seccin Especial de Predios
Rurales del Registro de la Propiedad Inmueble;
Que, mediante Ley N 27755, se crea el Registro de Predios sobre la base de la
unificacin del Registro de Propiedad Inmueble, Registro Predial Urbano y Seccin
Especial de Predios Rurales, por lo que resulta necesario aprobar el Reglamento de
Inscripciones del citado Registro de Predios;
Que por Decreto Supremo N 023-2003-JUS del 7 de noviembre del 2003, de
conformidad con lo establecido en su Ley de creacin y Estatuto, la Superintendencia
Nacional de los Registros Pblicos aprobar el Reglamento de Inscripciones del Registro
de Predios;
Que, mediante Resolucin N 326-2002-SUNARP/SN se design un Grupo de Apoyo que
elabor el Anteproyecto del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios;
Que, mediante Resoluciones N 304-2002-SUNARP/SN y 133-2003-SUNARP/SN, se
constituy, con el objeto de viabilizar el funcionamiento del Registro de Predios, entre
otras subcomisiones, la Subcomisin Normativa integrada por representantes de la
Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos - SUNARP, de la Comisin de
Formalizacin de la Propiedad Informal - COFOPRI, del Registro Predial Urbano - RPU,
del Proyecto Especial de Titulacin de Tierras y Catastro Rural - PETT, de la Junta de
Decanos de los Colegios de Abogados del Per y de la Junta de Decanos de los Colegios
de Notarios del Per, la misma que se encarg de revisar el referido Anteproyecto del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aprobando el Proyecto de
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios;
Que, la citada Subcomisin Normativa elev dicho Proyecto a la Comisin creada por el
artculo 13 de la Ley N 27775, e integrada por representantes de la SUNARP, COFOPRI,
RPU, PETT, Junta de Decanos de los Colegios de Abogados del Per y Junta de Decanos
de los Colegios de Notarios del Per;
Que, la Comisin aprob el Proyecto de Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios;
Que, conforme se difundi en la Separata de Normas Legales del Diario Oficial El
Peruano de fecha 23 de setiembre de 2003, se procedi a la prepublicacin del
Proyecto de Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios en la Pgina Web de la
SUNARP;
Que, con los aportes y sugerencias recibidas, se remiti al Directorio de la SUNARP el
Proyecto Final del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, cuyo texto fue
aprobado por unanimidad por el mencionado rgano colegiado en su sesin de fecha
12 de noviembre de 2003;
Que, es facultad del Directorio de la SUNARP, dictar las normas registrales requeridas
para la eficacia y seguridad jurdica de la funcin registral;
De conformidad con lo dispuesto por el literal b) del artculo 18 de la Ley N 26366, y el
literal b) del artculo 12 del Estatuto de la SUNARP, aprobado por Resolucin Suprema
N 135-2002-JUS;

- Definicin
- Utilidad
II.- CONTENIDO
- Introduccin de la minuta
- Descripcin de las secciones indicando reas, uso o destino de las
mismas
- Indicacin de los bienes y servicios comunes
- Porcentajes que corresponden en el dominio de los bienes comunes
a cada propietario
- Los derechos de los propietarios
- Las obligaciones de los propietarios
- La junta de propietarios
- Secciones ordinarias
- Secciones extraordinarias
- Quorum
- Votaciones
- Acuerdo
- Fecha
- Firmas

ADECUACION REGISTRAL A LA LEY 29090 29300 - 29476

La Ley 29476 ampla el plazo establecido en la Ley 29300, ley que modific el primer
prrafo del Artculo 30 de la Ley 29090 Ley de Regulacin de Habilitaciones Urbanas y
de Edificaciones.
Por tanto, las Habilitaciones Urbanas y las Edificaciones que hayan sido ejecutadas sin
licencia o que no tengan conformidad de obra despus del 20 de julio de 1999 hasta el
25 de setiembre del 2007, podrn ser regularizadas hasta el 31 de diciembre del 2010,
siguiendo el procedimiento establecido en el Reglamento de la Ley 29090.

En otra oportunidad realizaremos un anlisis integral de esta norma (Ley 29476) que
modificacin de la Ley 29090, sin embargo, para intercambiar criterios lo invitamos a leer
la Ley 29476 y plantear sus comentarios:

REGULARIZACION VIA LEY 29090 29300 -29476


Sin tener en consideracin que la Ley 29300 es una norma sancionadora y de redaccin
ambigua, muchas Municipalidades de Lima Per han dado por concluido el plazo para
regularizar las edificaciones construidas sin licencia de obra concluidas entre el 20 de
Julio de 1999 y el 25 de Setiembre del 2007.
Citando el caso de la Municipalidad Distrital de Santiago de Surco, desde junio del 2009
ya no aceptan el ingreso de expedientes sobre Regularizacin bajo la Ley 29090
manifestando que interpretaron mal el cmputo de los 180 das calendario sealado por
la Ley 29300.
Para la Municipalidad Distrital de San Borja, la Ley 29300 al modificar el primer prrafo
del Art. 30 de la 29090, el plazo de 180 das calendario otorgado para regularizar las
edificaciones antes citadas debe ser computado desde la entrada en vigencia de la Ley
29090, por tanto, dicho plazo venci el 27 de marzo del 2009.

PROPIEDAD EXCLUSIVA CON BIENES DE PROPIEDAD COMUN


Es uno de los regmenes adoptados en la construccin de edificios de departamentos,
de quintas, de casas en copropiedad y otras unidades inmobiliarias con bienes
comunes, cuando pertenezcan a varios propietarios distintos (Artculo 37 de la Ley N
27157). La existencia de bienes comunes determina que estos bienes son de uso
comn de los propietarios y sobre los cuales tienen derechos y obligaciones que deben
asumir conjuntamente de acuerdo al reglamento interno que adopten, y cada
propietario tiene una propiedad exclusiva sobre el cual toman decisiones propias. Esta
distincin reemplaz a la antes denominada propiedad horizontal. En sentido prctico
diremos que propiedad exclusiva y propiedad comn existen en las unidades
inmobiliarias que tienen bienes comunes, los cuales son de todos los propietarios mas
no as la propiedad exclusiva que corresponde a cada uno. La Ley N 27157 en su
artculo 40 dice que los bienes de propiedad comn pueden ser, segn sea el caso:

a) El terreno sobre el que est construida la edificacin;


b) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y dems
elementos estructurales, siempre que stos no sean integrantes nicamente de una
seccin sino que sirven a una o ms secciones;
c) Los pasajes, pasadizos, escaleras, y, en general, vas areas de circulacin de uso
comn;
d) Los ascensores y montacargas;
e) Las obras decorativas exteriores a la edificacin o ubicadas en ambientes de
propiedad comn;
f) Los locales destinados a servicios comunes tales como portera, guardiana; y otros;
g) Los jardines y los sistemas e instalaciones para agua, desage, electricidad,
eliminacin de basura y otros servicios que no estn destinados a una seccin en
particular;
h) Los stanos y azoteas, salvo que en los ttulos de propiedad de las secciones
aparezcan clusulas en contrario;
i) Los patios, pozos de luz, ductos y dems espacios abiertos;
j) Los dems bienes destinados al uso y disfrute de todos los propietarios.

Edificacin social sobre terreno propio de uno de los cnyuges


Cuando en la declaratoria de fbrica intervenga la sociedad conyugal sujeta al
rgimen de sociedad de gananciales y la fbrica haya sido edificada en terreno
propio de uno de ellos, el Registrador proceder a extender simultneamente el
asiento de dominio de la sociedad conyugal sobre el inmueble por el solo mrito
de la declaratoria, salvo que se acredite que el bien mantiene la condicin de
propio.

Para ello, deber presentarse la respectiva partida de matrimonio en copia


certificada.
Art. 50K del RIRP

LEY 27333 (MODIFICACIONES Y AMPLIACIONES DE LA LEY 27157)

Inesperadamente en el ao 1999 se ampliaron los asuntos no contenciosos de


competencia notarial, sin decirlo expresamente, mediante la Ley 27157 denominada Ley
de Regularizacin de Edificaciones, del Procedimiento de Declaratoria de Fbrica y del
Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn que
hace reposar el peso de la regularizacin de la propiedad individual urbana sobre los
hombros del Notario.

Esta Regularizacin puede ser de dos formas: a) sin saneamiento, si slo se comprende a
la fbrica, sea por construccin o por demolicin, o ambos; y, b) con saneamiento, si
comprende tambin la regularizacin de la propiedad del suelo, del terreno en que se
encuentra la fbrica, trmite que, a su vez, comprende dos extremos 1) la prescripcin
adquisitiva de dominio; y, 2) el ttulo supletorio.
Este trmite de regularizacin fue perfeccionado por la Ley 27333 que en el ao 2000
modifica a la Ley 27157, sin decirlo expresamente.

Es por estas leyes que se encarga al Notario el trmite de la prescripcin adquisitiva de


dominio, la formacin de ttulos supletorios y tambin, por la ltima de ellas, el trmite
de la rectificacin de reas, linderos y medidas perimtricas. En todos los casos existen
sensibles vacos que en su oportunidad y an ahora, se debieron llenar en vas de
interpretacin, puesto que la Ley o el Reglamento no hicieron precisiones expresas con
mayor razn cuando hasta el da de hoy no se ha establecido un trmite propio para la
rectificacin de reas, linderos y medidas perimtricas.

Precisando la funcin del notario, queda claro que no es Juez ni pretende serlo, su papel
se desarrolla en paz o para propiciar la paz, razn por la cual los criterios para estos
asuntos se deben establecer no en mrito de un litigio o de una controversia que no le
corresponde conocer, si no en razn de su funcin de profesional del derecho encargado
de revestir de solemnidad los actos y contratos que ante l se celebran y mediante el fiel
cumplimiento de su funcin de depositario de la fe pblica, generar la seguridad jurdica
que la sociedad reclama.

Gracias a Dios, hasta el da de hoy los Notarios han cumplido con su cometido,
solucionando el problema de muchos propietarios que no contaban con sus ttulos
inscritos en el Registro; se puede hacer ms, siempre que los ciudadanos estn
informados sobre los beneficios de este trmite notarial.

SUB DIVISION DE TIERRAS, DIVISION Y PARTICION


DIVISIN Y PARTICIN
Una de las causas de extincin de la copropiedad de bienes es la divisin del objeto
comn sin embargo esta divisin puede ser limitada por el pacto de indivisin, el mismo
que es establecido por plazo determinado. Segn el Art. 993 de Cdigo Civil el plazo de
indivisin no puede ser mayor de 4 aos. Cuando la totalidad de un inmueble se divide
en dos o ms porciones, cada una de estas porciones se inscribe como una nueva
unidad generando su propia partida registral dejando constancia o anotacin en la
partida matriz. Lo anteriormente indicado se sustenta en el artculo 82 del Reglamento
de inscripciones del Registro de Predios, el mismo que establece que para inscribir actos
que impliquen variacin de titularidad dominial respecto de parte de predios inscritos,
debe procederse a su previa independizacin, de conformidad con los requisitos
previstos en este Reglamento.

NATURALEZA JURDICA DE LA DIVISIN Y PARTICIN


En la doctrina se discute sobre la naturaleza jurdica de la divisin y
particin:

a) Para algunos la accin es de carcter real, pues se extingue un


derecho real: copropiedad.

b) Para otros, la accin tiene carcter personal, pues tiende al ejercicio


del derecho personal que tienen los copropietarios de requerir de los
otros copropietarios, la divisin de la cosa comn.

TIPOS DE PROCEDIMIENTOS
Los tipos de procedimientos de particin son:

a) DIVISIN CONVENCIONAL. -
La divisin es realizada por los copropietarios, quienes prestan su consentimiento en
que el estado de copropiedad se extinga y en que a cada uno de ellos se le adjudique
por ejemplo un lote, un departamento.

La divisin convencional se rige bsicamente por la autonoma privada y


en este caso no existe controversia el ttulo que generalmente es presentado
al Registro es el Parte notarial que contiene la escritura pblica de divisin
y particin con la subsiguiente adjudicacin de inmuebles.

b) DIVISIN ARBITRAL. -
Este procedimiento se da cuando las partes
deciden someter su litigio en torno a la divisin y particin de inmuebles a
un tercero, llamado rbitro comprometindose previamente a acatar su
decisin.
Se debe adjuntar al Registro, a efectos de realizar la inscripcin copia
certificada de la resolucin arbitral y la constancia de notificacin.

c) DIVISIN JUDICIAL. -
A diferencia del anterior, el litigio en torno a la divisin y particin es sometido a un
procedimiento judicial, los copropietarios no acuerdan hacer la divisin y particin
privadamente, es un juicio declarativo de derechos y en ejecucin de sentencia se
practica la divisin. En el caso de mandatos judiciales a fin que el acto acceda al
Registro, se debe adjuntar parte judicial, constituido por copias certificadas de las
resoluciones pertinentes acompaadas del Oficio judicial cursado al Registro, si ste
padece de defectos, el Registrador Pblico puede solicitar aclaraciones o informacin
complementaria, de conformidad con el Art. 2011 del Cdigo Civil , artculo que a su vez
limita alcances de calificacin de los mandatos judiciales, es as que el Registrador no
debe calificar los fundamentos de la resolucin, la adecuacin del procedimiento o
resolucin a la ley, sin embargo estos alcances no limitan la calificacin de la formalidad
(si las resoluciones estn suscritas o debidamente certificadas) y la adecuacin del
mandato con la partida registral (si los copropietarios son titulares registrales). As,
registralmente se ha establecido que no procede inscribir una sentencia de divisin y
particin cuando no existe adecuacin en cuanto a la titularidad de dominio del predio,
entre el ttulo y la partida registral.7 Asimismo, el Tribunal Registral ha establecido que
para la inscripcin de la resolucin judicial que dispone la adjudicacin por divisin y
particin de un predio en dos unidades inmobiliarias en las que existiran bienes
comunes, constituyen acto previo la declaratoria de fbrica, el reglamento interno y la
independizacin de ambos inmuebles.8 Considrese que en los tres casos puede ser
necesaria la realizacin de actos previos, como declaratoria de fbrica, independizacin,
reglamento interno, subdivisin por lo que deber acompaarse al Registro la
documentacin tcnica correspondiente para inscribir la modificacin fsica del
inmueble.
REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE: DECLARATORIA DE FABRICA Periodo 2015-ENERO-OCTUBRE 2017
(Por departamentos)
REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE: DECLARATORIA DE FABRICA Periodo 2015-ENERO-OCTUBRE 2017
AO 2015
DEPARTAMENTOS Ene-15 Feb-15 Mar-15 Abr-15 May-15 Jun-15 Jul-15 Ago-15 Set-15 Oct-15 Nov-15 Dic-15
AMAZONAS 0 4 0 1 1 0 0 0 1 0 1 0
ANCASH 8 6 13 6 3 230 7 7 5 4 10 8
APURIMAC 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
AREQUIPA 92 57 49 81 61 55 59 56 44 54 75 50
AYACUCHO 3 3 4 1 1 4 0 2 0 1 2
CAJAMARCA 12 8 4 4 12 13 32 10 13 13 11 1
CUSCO 24 30 21 6 4 13 9 9 12 8 7 5
HUANCAVELICA 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
HUANUCO 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
ICA 45 50 85 38 39 227 62 63 154 13 75 29
JUNIN 29 30 31 29 26 44 37 27 29 26 43 40
LA LIBERTAD 71 55 71 54 47 42 53 83 59 57 61 354
LAMBAYEQUE 21 20 24 32 26 35 24 26 45 36 214 48
LIMA 448 404 390 713 418 752 489 402 415 536 417 378
LORETO 3 3 5 2 10 3 7 6 7 7 9 19
MADRE DE DIOS 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
MOQUEGUA 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
PASCO 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
PIURA 18 8 15 145 12 175 99 26 161 15 23 36
PUNO 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
SAN MARTIN 63 88 26 7 5 71 71 5 12 9 21 31
TACNA 11 655 16 11 17 19 8 7 10 10 10 40
TUMBES 0 1 1 2 2 3 4 2 2 1 0 0
UCAYALI 1 6 4 2 5 3 3 153 61 7 7 7
TOTAL 849 1,425 758 1,137 689 1,686 968 882 1,032 796 985 1,048
NOTA: Las cifras del departamento de Lima han sido consolidadas con las cifras de la Provincia Constitucional del Callao TOTAL AO 2015 12,255

AO 2016
DEPARTAMENTOS Ene-16 Feb-16 Mar-16 Abr-16 May-16 Jun-16 Jul-16 Ago-16 Set-16 Oct-16 Nov-16 Dic-16
AMAZONAS 1 0 3 0 0 1 1 1 0 0 1 0
ANCASH 9 8 17 7 4 9 1 9 4 0 3 11
APURIMAC 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0
AREQUIPA 45 50 51 44 34 39 47 33 30 24 41 42
AYACUCHO 0 0 0 1 2 0 0 3 2 1 2 2
CAJAMARCA 8 9 8 13 13 6 3 12 4 11 10 52
CUSCO 7 16 47 17 17 11 11 9 7 5 3 8
HUANCAVELICA 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1
HUANUCO 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5 5 6
ICA 67 63 72 48 78 19 16 9 13 26 24 163
JUNIN 42 79 47 44 50 29 36 41 37 232 24 37
LA LIBERTAD 68 71 83 110 79 210 70 219 131 85 95 71
LAMBAYEQUE 119 35 41 601 33 185 802 68 59 50 39 41
LIMA 392 384 441 725 472 394 340 379 598 460 443 465
LORETO 6 5 10 4 10 6 3 9 8 5 8 7
MADRE DE DIOS 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
MOQUEGUA 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 11 1
PASCO 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
PIURA 27 132 41 182 32 47 39 88 28 33 20 34
PUNO 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3 97 114
SAN MARTIN 32 35 31 18 34 10 28 21 30 9 9 9
TACNA 17 19 12 86 17 9 11 12 12 4 4 14
TUMBES 1 1 1 1 0 0 2 0 1 1 3 4
UCAYALI 7 7 9 5 1 6 4 85 14 6 5 1
TOTAL 848 914 914 1,906 876 981 1,414 998 978 962 847 1,083
NOTA: Las cifras del departamento de Lima han sido consolidadas con las cifras de la Provincia Constitucional del Callao TOTAL AO 2016 12,721

AO 2017
DEPARTAMENTOS Ene-17 Feb-17 Mar-17 Abr-17 May-17 Jun-17 Jul-17 Ago-17 Set-17 Oct-17 Nov-17 Dic-17
AMAZONAS 0 0 0 1 0 1 0 0 1 0
ANCASH 13 2 4 4 38 18 6 7 2 7
APURIMAC 1 0 2 0 1 2 1 2 1 3
AREQUIPA 38 40 27 30 54 36 29 26 53 54
AYACUCHO 0 2 0 2 1 4 1 2 1 2
CAJAMARCA 8 10 14 2 5 4 9 10 7 8
CUSCO 6 4 10 7 6 15 6 14 5 12
HUANCAVELICA 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
HUANUCO 5 8 7 3 5 6 2 10 10 7
ICA 161 53 61 16 21 18 45 31 32 26
JUNIN 28 24 19 30 29 28 25 18 26 29
LA LIBERTAD 224 69 63 37 71 133 76 45 102 61
LAMBAYEQUE 74 56 85 188 46 27 30 33 38 40
LIMA 457 351 446 330 416 378 374 666 380 410
LORETO 8 3 7 4 6 6 5 8 5 0
MADRE DE DIOS 0 0 0 0 0 1 0 0 2 0
MOQUEGUA 2 4 0 4 1 1 3 2 2 3
PASCO 0 0 1 1 0 0 0 0 0 0
PIURA 119 274 235 19 23 20 25 29 27 31
PUNO 11 5 3 79 1 73 7 27 17 362
SAN MARTIN 6 11 12 6 19 10 15 26 19 14
TACNA 4 8 0 2 6 6 4 2 9 4
TUMBES 5 1 5 0 2 1 3 3 4 1
UCAYALI 4 2 4 6 4 7 7 3 5 2
TOTAL 1,174 927 1,005 771 755 795 673 964 748 1,076 0 0
NOTA: Las cifras del departamento de Lima han sido consolidadas con las cifras de la Provincia Constitucional del Callao TOTAL AO 2017 8,888