UNIVERSIDAD NACIONAL FEDERICO VILLARREAL

FACULTAD DE INGENIERA GEOGRFICA, AMBIENTAL Y ECOTURISMO

Escuela de ingeniera ambiental

Valoracin econmica de las reas verdes

del distrito de Jess Mara, Lima, mediante
el mtodo de Precios Hednicos
ECONOMIA AMBIENTAL
Docente:

Amaya Pingo, Pedro

Aula:

TB

Integrantes:

Campos Lembi, Ana Raquel

Quiroz Ahuanari, Charlee Jhon
Ricce Huamn, Eleime Shirley
Tello Lpez, Juan Carlos
Verizueta Velapatio, Anthony Kevin

2017
 INDICE

1 RESUMEN ............................................................................................................. 4

2 ABSTRACT ............................................................................................................ 5

3 INTRODUCCIN ................................................................................................... 6

4 OBJETIVOS ........................................................................................................... 6

4.1 Objetivo principal ............................................................................................ 6

4.2 Objetivos especficos ...................................................................................... 6

5 MARCO REFERENCIAL ........................................................................................ 7

5.1 CARACTERISTICAS DE LA ZONA DE ESTUDIO.......................................... 7

5.1.1 Ubicacin geogrfica ............................................................................... 7

5.1.2 Poblacin ................................................................................................. 7

5.1.3 Superficie territorial .................................................................................. 7

5.1.4 Densidad poblacional .............................................................................. 7

5.1.5 Caracterizacin ambiental ....................................................................... 8

5.1.6 Cuantificacin de las reas verdes .......................................................... 8

5.2 MARCO TEORICO ....................................................................................... 10

5.2.1 PANORAMA GENERAL DE LAS AREAS VERDES URBANAS ............ 10

5.2.2 CONCEPTO E IMPORTANCIA DE LAS AREAS VERDES URBANAS . 10

5.2.3 AREAS VERDES URBANAS ................................................................. 11

5.3 MARCO CONCEPTUAL ............................................................................... 14

5.3.1 TEORIA DE LA VALORACION ECONOMICA ....................................... 14

5.3.2 MEDIDAS DE BIENESTAR ................................................................... 16

5.3.3 METODOLOGIA DE LA VALORACION ECONOMICA .......................... 20

5.3.4 METODOLOGA DE PRECIOS HEDONICOS ....................................... 21

5.3.5 MODELO DE PRECIOS HEDONICOS .................................................. 25

5.3.6 ESTIMACION DE LA DAP ..................................................................... 28

5.3.7 ANTECEDENTES DE LA METODOLOGIA DE PRECIOS HEDONICOS

30

6 MTODO ............................................................................................................. 31

1
 6.1 MATERIALES ............................................................................................... 31

6.2 METODOLOGA ........................................................................................... 31

6.2.1 Preparacin del proyecto ....................................................................... 31

6.2.2 Revisin bibliogrfica ............................................................................. 31

6.2.3 Recoleccin de informacin ................................................................... 32

6.2.4 Anlisis bases de datos ......................................................................... 33

6.3 Procedimiento............................................................................................... 33

7 ANLISIS DE RESULTADOS .............................................................................. 34

7.1 SELECCIN DE VARIABLES DEL MODELO .............................................. 34

7.2 RESULTADOS ............................................................................................. 38

8 DISCUSIN ......................................................................................................... 43

9 CONCLUSIONES................................................................................................. 44

10 RECOMENDACIONES .................................................................................... 45

11 REFERENCIA BIBLIOGRFICA ...................................................................... 46

12 ANEXO ............................................................................................................ 47

ndice de Ilustraciones

Ilustracin 1| Plano del distrito de Jess Mara ............................................................. 7

Ilustracin 2| Zonas con reas verdes predominantes .................................................. 8
Ilustracin 3| Plano de parques del distrito de Jess Mara ........................................... 9
Ilustracin 4| Parque Roosvelt, Lima .......................................................................... 13
Ilustracin 5| Parque de la 93, Bogot ........................................................................ 13
Ilustracin 6| Beneficios recreativos de las reas verdes ............................................ 14

ndice de Grficos

Grfico 1 Superficie de rea verde urbana por habitante (m2/hab) ............................. 11

Grfico 2| Funcin De Demanda ................................................................................. 17
Grfico 3| Disponibilidad total a pagar......................................................................... 17
Grfico 4| Disponibilidad marginal a pagar .................................................................. 18
Grfico 5| Excedente del Consumidor ......................................................................... 18
Grfico 6| Variacin Compensatoria y variacin equivalente ....................................... 19
Grfico 7| Estimacin de curva de demanda (Precio hednico) .................................. 28

2
ndice de Tablas

Tabla 1| Cuantificacin de las reas verdes .................................................................. 8

Tabla 2| Variables - funcion de demanda ................................................................... 27
Tabla 3| variables de inmuebles frente a areas verdes ............................................... 36
Tabla 4| variables de inmuebles sin areas verdes ....................................................... 37
Tabla 5| Variables dependientes e independientes para inmuebles con areas verdes 38
Tabla 6| Estadsticas de la regresin con areas verdes .............................................. 38
Tabla 7| analisis de varianza con areas verdes ........................................................... 39
Tabla 8| Tabla de coeficientes y probabilidad de las variables con areas verdes ........ 39
Tabla 9| Tabla de variables dependientes e independientes para inmuebles sin areas
verdes ......................................................................................................................... 40
Tabla 10| estadisticas de la regresion sin areas verdes .............................................. 40
Tabla 11| analisis de varianza sin areas verdes .......................................................... 41
Tabla 12| Tabla de coeficientes y probabilidad de las variables con areas verdes ...... 41

3
1 RESUMEN

Las reas verdes urbanas se han visto afectadas por los diferentes planes de
desarrollo, principalmente por las obras de construccin de viviendas, vas y diferentes
clases de infraestructura, por ello los servicios ofrecidos por estas como es la
recreacin, disminucin en los niveles de contaminacin del aire, captacin de aguas
pluviales, amortiguamiento en los niveles de ruido, entre otros, han disminuido
afectando la calidad de vida de los habitantes de esta ciudad. El presente proyecto
busca presentar la importancia econmica de las reas verdes urbanas del distrito de
Jess Mara mediante una tcnica de valoracin indirecta.

Para realizar esto se utiliz informacin obtenida mediante entrevistas y pginas web
de inmobiliarias ubicadas en el distrito de Jess Mara, con esto se realiz una
valoracin ambiental de las reas verdes utilizando el mtodo de precios hednicos en
el cual el valor de las viviendas es colocada en funcin de diferentes atributos de esta,
como son las caractersticas estructurales, del entorno y los atributos ambientales, de
estas ltimas se usaron indicadores como el de m2 de rea verde urbana ms cercana
y el tiempo que las personas gastan en minutos para llegar a estas. De esta manera
se determin el valor del rea verde, el cual es 334939.747 Nuevos Soles. Se
concluye entonces que las viviendas del Distrito de Jess Mara se valorizan por la
presencia y cercana de las reas verdes urbanas.

4
2 ABSTRACT

The urban green areas have been affected by different development plans, mainly by
the construction works of houses, roads and different kinds of infrastructure, for this
reason the services offered by these, such as recreation, decrease in pollution levels of
the air, rainwater collection, damping in noise levels, among others, have decreased
affecting the quality of life of the inhabitants of this city. The present project seeks to
present the economic importance of the urban green areas of the Jesus Maria district
through an indirect valuation technique.

To complete the main purpose of this investigation we used information that was gotten
trough interviews and web pages of real estate agents located in the Jesus Maria
district, with this an environmental assessment of the green areas was carried out
using the hedonic price method in which the value of the homes is placed in function of
different attributes of this, such as the structural characteristics of the environment and
environmental attributes, the latter used indicators such as the m2 of urban green area
closest and the time that people spend in minutes to reach them. In this way the value
of the green area was determined, which is 334939.747 PEN. It is concluded that the
homes of the District of Jesus Maria are valued by the presence and proximity of urban
green areas.

5
3 INTRODUCCIN

En las zonas urbanas se ha observado un crecimiento urbano el cual ha buscado

incrementar la construccin de infraestructuras necesarias para poder suplir este
aumento, en consecuencia se pueden llegar a afectar y disminuir la cantidad de reas
verdes urbanas lo que conllevara a la aparicin de problemas relacionados con la
contaminacin, dejando as la necesidad de que se busquen soluciones a estos
problemas.

Para solucionar estos problemas se puede recurrir a las reas verdes urbanas o
parques distritales ya que estas fortalecen las ciudades al ofrecer diferentes servicios
ambientales al ser zonas de esparcimiento, recreacin y que ayudan a mantener el
equilibrio ecolgico, de esta manera mejoran la calidad de vida de su poblacin. Desde
este punto de vista es relevante decir que la presencia y cercana de las reas verdes
urbanas aportan un valor econmico a las personas el cual se ve reflejado en el valor
de sus viviendas.

La finalidad de este trabajo es estimar la variacin de los precios de las viviendas

aplicando una tcnica indirecta de valoracin ambiental denominada metodologa de
precios hednicos, en la cual se toma el valor de la vivienda y en funcin de sus
diferentes caractersticas se determina la variacin del valor de la vivienda por la
presencia o inexistencia de alguna caracterstica, siendo esta la cercana a las reas
verdes, para que de esta manera se le pueda dar la importancia al mantenimiento y
aumento de las reas verdes, adems de que cumplan sus funciones aportando al
desarrollo social, cultural y ecolgico del Distrito de Jess Mara.

4 OBJETIVOS

4.1 OBJETIVO PRINCIPAL

- Valorar econmicamente las reas verdes del distrito de Jess Mara mediante el
mtodo de precios hednicos.

4.2 OBJETIVOS ESPECFICOS

- Conocer la distribucin de reas verdes del distrito de Jess Mara y su influencia

directa en el estilo de vida de su poblacin.

- Aplicar eficientemente el mtodo de precios hednicos aprendido en clase.

6
5 MARCO REFERENCIAL

5.1 CARACTERISTICAS DE LA ZONA DE ESTUDIO

5.1.1 UBICACIN GEOGRFICA

El distrito de Jesus Mara se encuentra ubicada en las coordenadas

geogrficas: Latitud Sur 1204'11", Longitud Oeste 7702'42"; y tiene una
Altitud media de 121 m.s.n.m.

ILUSTRACIN 1| PLANO DEL DISTRITO DE JESS MARA

FUENTE: http://www.munijesusmaria.gob.pe/images/planos/mapa_jesus_maria.pdf

5.1.2 POBLACIN

71 589 habitantes

5.1.3 SUPERFICIE TERRITORIAL

4.57 km2

5.1.4 DENSIDAD POBLACIONAL

15 664.99 hab. /km2

7
5.1.5 CARACTERIZACIN AMBIENTAL

El potencial ms importante de Jess Mara se encuentra en sus reas verdes, las

cuales no slo tienen importancia Distrital sino metropolitana. El principal pulmn
verde del distrito est constituido por el Campo de Marte, seguido de las reas
exteriores del Conjunto Residencial San Felipe y el parque Prceres y Precursores de
la Independencia.

5.1.6 CUANTIFICACIN DE LAS REAS VERDES

TABLA 1| Cuantificacin de las reas verdes

Espacio Con reas Verdes Nmero de Hectreas

Plazas 7.41
Parques 37.77
Bermas centrales de Avenidas 14.8
TOTAL 59.98
FUENTE:
http://www.munijesusmaria.gob.pe/pdf/presupuesto_participativo/Presupuesto_Participativo_20
10/RESUMEN_EJECUTIVO_PDC_-_ALCALDIA.pdf

ILUSTRACIN 2| ZONAS CON REAS VERDES PREDOMINANTES

FUENTE: http://www.munijesusmaria.gob.pe/pdf/presupuesto_participativo/presupuesto-
participativo-2012/2_taller-priorizacion-resultados-pp2012/ppt-diagnos.pdf

8
ILUSTRACIN 3| PLANO DE PARQUES DEL DISTRITO DE JESS MARA

FUENTE: http://www.munijesusmaria.gob.pe/planos-y-guias

9
5.2 MARCO TEORICO

5.2.1 PANORAMA GENERAL DE LAS AREAS VERDES URBANAS

La Conferencia de las Naciones Unidas sobre Asentamientos Humanos: Hbitat II,

efectuada del 3 al 14 de junio de 1996 en Estambul, Turqua, identific la acelerada
tasa de crecimiento urbano alrededor del mundo y plante que entre las muchas
variables que afectan el bienestar de las comunidades urbanas est la presencia de
reas verdes. (Nascimento, Khrishnamurthy, & Juhani, 1997)

En los diferentes pases del mundo, la urbanizacin vara segn la cultura, la poltica y
la historia, esto ltimo se ve reflejado en las practicas forestales urbanas, es decir para
la cantidad de reas verdes urbanas para cada ciudad, como es el caso que se puede
observar gracias a los escritos de Marco Polo en las cuales nos decan que las
plantaciones de rboles en las carreteras son una caracterstica de China del siglo 13,
otro ejemplo es en Mxico porque el bosque de Chapultepec fue establecido como el
jardn de los templos, tambin en la India debido a que los sultanes incorporaban una
serie de parques urbanos para sus ciudades y especialmente en los palacios. (Carter,
1993)

5.2.2 CONCEPTO E IMPORTANCIA DE LAS AREAS VERDES URBANAS

5.2.2.1 C ONCEPTO
Se consideran como reas Verdes a los espacios urbanos, o de periferia a stos,
predominantemente ocupados con rboles, arbustos o plantas, que pueden tener
diferentes usos, ya sea cumplir funciones de esparcimiento, recreacin, ecolgicas,
ornamentacin, proteccin, recuperacin y rehabilitacin del entorno o similares.
(CONAMA, 2002)

Es importante tener claro la definicin de rea verde urbana, para de esta manera
poder realizar el ejercicio de valoracin.

5.2.2.2 I MPORTANCIA
Se establece que estas reas son importantes para los habitantes de las ciudades por
los servicios ambientales que estas proveen, transformndose en beneficios que
aportan al bienestar fsico y emocional contribuyendo a mitigar el deterioro urbanstico
de la ciudad, hacindola ms habitables y saludables, de esta manera aportando
valiosamente al desarroll cultural, social, econmico y ambiental de la ciudad (OSE,
2008).

10
Existe un indicador el cual nos dice la cantidad de rea verde por habitante y el cual
segn la OMS es la superficie de zonas verdes por habitantes, en las ciudades se
recomienda que se disponga cmo mnimo de 10 a 15 m2 de rea verde por habitante
los cuales deben estar distribuidos equitativamente por la ciudad segn su densidad
de poblacin, adems se recomienda que los habitantes de una ciudad deben estar en
contacto con un rea verde a una distancia no mayor a 15 minutos de caminata
(Kursten, 1993).
GRFICO 1 SUPERFICIE DE REA VERDE URBANA POR HABITANTE (M2/HAB)

Fuente: http://sinia.minam.gob.pe

5.2.3 AREAS VERDES URBANAS

Las reas verdes aseguran mltiples beneficios sociales y ambientales para los
residentes urbanos, se debe tener presente que el efecto que tengan las reas verdes
en el cumplimiento de los beneficios sociales como recreacin y esparcimiento al aire
libre, depender de la propiedad de stas, as, un rea verde privada tendr un efecto
evidente en la purificacin del aire y atenuacin del ruido, pero slo un efecto limitado
en relacin al esparcimiento de las personas y en la comunidad; en cambio, al ser de
carcter pblico, da a toda la comunidad la posibilidad de esparcimiento. (Enriquez &
Tuma, 1985)

5.2.3.1 I NFLUENCIA DE LAS REAS VERDES EN LA CALIDAD DEL AIRE

Las masas vegetales eliminan la contaminacin de gases del aire a partir de la
absorcin a travs de las estomas de las hojas. Una vez dentro de la planta, los gases
se difunden dentro de los espacios intercelulares y pueden ser absorbidos por

11
pelculas de agua para formar cidos o reaccionar en las superficies internas de las
hojas (Smith, 1990).

Las plantas absorben gases como el CO2 a una tasa anual de 6 a 10 toneladas por
hectrea y generan 12 a 20 toneladas de oxgeno al ao por hectrea de masa vegetal
homologable a un bosque natural. (CONAMA, 2002)

En segundo lugar y por su accin como filtro de partculas de polvo suspendido a partir
de la accin interceptora del follaje sobre las partculas de polvo cuando atraviesan
porciones de masas vegetales. Esta funcin debe considerarse bajo dos aspectos: El
efecto aerodinmico, que se relaciona a la velocidad del viento al entrar en contacto
con el rea verde y el efecto de retencin, relacionado a las superficies foliares y el
posterior arrastre del contaminante al suelo por accin de las lluvias (Delgado, 2001).
Los componentes de un rea verde determinada tienen la capacidad de filtrar y
absorber del aire cerca de 50 toneladas de polvo por hectrea al ao. (Gutierrez,
1997)

El suelo por su parte absorbe eficazmente los contaminantes gaseosos (CO2, SO2,
NOX, O3 y HC). En las zonas urbanas y periurbanas los rboles pueden contribuir a
mejorar la formacin de suelo, el ciclo de nutrientes y la textura del suelo. Esta
influencia puede reducirse en los sectores ms urbanizados debido a la eliminacin de
biomasa muerta que queda en la superficie y al cambio de las condiciones fsicas de
los suelos. (Gutierrez, 1997)

5.2.3.2 A TENUACIN DEL RUIDO

El ruido se ha constituido como una de las formas principales de contaminacin dentro
de las zonas urbanas, dando como resultado una baja en la calidad de vida e incluso
para la salud de las personas (Sorensen, Barzetti, Keipi, & Williams, 1999)

Numerosos estudios han comprobado una accin positiva de la masa arbrea sobre el
ruido, stos han dado como corolario que su propagacin se reduce
proporcionalmente a la superficie foliar, variando segn frecuencia del sonido,
estacin del ao, posicin de la cortina vegetal respecto a la fuente sonora, especies
que componen la pantalla, as como su estructura, cantidad de hojas, densidad y
altura. En el caso de ruidos emitidos por vehculos, una franja de rboles de 20 metros
logra una atenuacin equivalente a 2 kilmetros de terreno desnudo.

Una masa forestal de 30 metros de ancho permite mitigar ruidos en un rango que
oscila entre 5 y 10 decibeles (dBA) (Coder, 1996). En trmino medio, una cortina

12
forestal de 30 metros de ancho puede reducir los ruidos alrededor de 6 a 8 dBA; en
ciertos casos particulares se cita incluso disminuciones mayores de hasta 16 dBA para
cortinas construidas con conferas densamente pobladas. (Ballester-Olmos, 1993)

5.2.3.3 B ENEFICIOS ESTTICOS Y RECREATIVOS

Kaplan, R & Kaplan,S (1989) han formulado una teora sobre la atencin humana y el
entorno circundante. Esto significa que la vida urbana, con vehculos rpidos, seales
de nen destellantes y colores fuertes, ocasiona un estrs constante. La investigacin
indica que la vegetacin y la naturaleza refuerzan la atencin espontnea del ser
humano, permitiendo que su sistema sensorial se relaje e infunda nuevas energas.

ILUSTRACIN 4| PARQUE ROOSVELT, LIMA

FUENTE: www.flickr.com

ILUSTRACIN 5| PARQUE DE LA 93, BOGOT

FUENTE: www.commons.wikimedia.org

Las reas verdes contribuyen a satisfacer las necesidades bsicas de energa,

alimentos y roles ligados a las funciones de intercambio y reencuentro social,
proporcionando cuadros de juegos para nios, ambiente de reposo e intercambio para
adultos y jvenes.

13
Actualmente, se ha visto la necesidad de poseer lugares de encuentro para
manifestaciones de la vida comunitaria de los barrios; es as como plazas y reas
verdes en general surgen como los espacios ideales para juegos, manifestaciones
pblicas, ferias, exposiciones, e incluso como lugares de reflexin o aislamiento.

ILUSTRACIN 6| BENEFICIOS RECREATIVOS DE LAS REAS VERDES

FUENTE: www.construccionesjf.com

Las visitas a las reas verdes relajan y agudizan la concentracin porque slo se
necesita utilizar la atencin en forma espontnea. Al propio tiempo, se obtiene un aire
fresco y luz solar que son importantes para los ritmos diurnos y anuales. Adems,
Ulrich (1984) demostr que los pacientes hospitalizados se recuperaban ms rpido
cuando tenan una perspectiva a travs de la ventana que les permita ver rboles.

5.3 MARCO CONCEPTUAL

5.3.1 TEORIA DE LA VALORACION ECONOMICA

Para realizar el proceso de valoracin se debe entender primero que un bien es todo
aquello que satisface una necesidad para un individuo, este bien por ende recibe un
valor y se entiende que este valor es una funcin econmica de la capacidad de
satisfaccin que genera sobre el individuo. Los bienes provienen de la naturaleza y al
momento de ser trabajada por otros individuos se transforma en diferentes bienes los
cuales tendrn varios usos en la sociedad. El valor otorgado a un bien es la cantidad
de dinero que un individuo est dispuesto a pagar por obtener una cantidad de dicho
bien el cual genera un diferente nivel de satisfaccin, tambin se puede decir que es la
cantidad de dinero que un individuo est dispuesto a recibir para entregar una cantidad
del bien (Sinden y Worrel, 1979).

Se pueden definir los bienes o recursos naturales en dos tipos (Azqueta, 1996):

14
a. Bienes pblicos: caracterizados por:

-No exclusin: si se ofrece a una persona se ofrece a todas, el costo marginal de

ofrecerlo a una persona adicional es cero.

-No rivalidad en el consumo: el hecho de consumir el bien no reduce su

disponibilidad

b. Recursos comunes: caracterizados por la libertad de acceso, su uso o disfrute no

tiene costo.

Se puede decir que la sociedad recibe de los bienes y recursos ambientales una
determinada cantidad de beneficios, este valor se puede clasificar en valores de uso
directo e indirecto, tambin existe el valor de no uso.

Cuando se habla de valor de uso directo se debe tener en cuenta que estos pueden
comprender actividades comerciales como tambin de carcter no comercial, como
son la pesca, la caza, la obtencin de madera, la minera, recoleccin de alimentos
entre otros, a diferencia del valor de uso indirecto el cual dice que se aprovecha este
bien ambiental pero sin realizar la extraccin o explotacin, este valor se relaciona
pocas veces con actividades econmicas dificultando su medicin (MADS, 2003). Por
otro lado el valor de no uso se pueden distinguir el valor de opcin, es decir, el precio
que un individuo estara dispuesto a pagar por preservar algo para un uso futuro,
mientras que el valor de existencia refleja la utilidad de un individuo por preservar algo
que aunque no lo est usando, no quiere que falte en el futuro, ya sea que haga o no
uso de l. Y tambin se encuentra el valor de legado que refleja la utilidad del deseo
de preservar un determinado bien para su disfrute por las generaciones futuras
(Seplveda, 2008).

El valor econmico total de los recursos naturales no es del todo incierto en la teora
econmica, estos recursos poseen mnimo cuatro funciones ecolgicas que son
importantes para el desarrollo de la sociedad segn el economista Azqueta estas
funciones son:

Formar parte de la produccin de gran cantidad de bienes econmicos para la

sociedad.
Funcin de produccin de utilidad de las economas domsticas, es decir,
proporcionar bienes como son los parques, los paisajes, entornos naturales,
entre otros para que los servicios prestados puedan ser utilizados por la
sociedad.

15
 Debido a su capacidad de asimilacin, ser receptor de los residuos de diferente
clase, lo cual se produce por la produccin y consumo de diferentes bienes.
Establecer un sistema el cual sea integrado y contenga los elementos para
sostener las diferentes clases de vida
El valor de un recurso natural se encuentra definido por el bienestar el cual se
encuentra en funcin de las preferencias individuales, teniendo en cuenta esto
se puede suponer que se puede representar con una funcin de utilidad
ordinaria (Freeman, 1993).

Valor = f(Capacidad de proporciones utilidad o satisfaccin )

Este valor depende tambin de las circunstancias en las cuales esta es valorada. Un
bien puede tener varios valores para diferentes propsitos, en diferentes momentos,
para diferentes personas, bajo ciertas condiciones y en diversas circunstancias
personales, fsicas, emocionales, sociales y polticas del evaluador en el momento de
hacer la valoracin (Sinden y Worrel, 1979).

Valor i = f(Deseos y necesidades, condiciones ambientales, circunstancias del evaluador)

Esa satisfaccin del deseo o necesidad del comprador lo podemos llamar utilidad.

Valor i = f(utilididad, condiciones ambientales, circunstancias del evaluador)

Por lo tanto, valorar econmicamente los bienes y servicios ambientales significara

obtener una medicin monetaria por los cambios en el bienestar que una persona o
grupo de personas experimenta a causa de una mejora o dao en esos bienes y
servicios ambientales (Seplveda, 2008).

5.3.2 MEDIDAS DE BIENESTAR

El bienestar del consumidor se puede interpretar con la funcin de la demanda, en

esta se relacionan las cantidades demandadas de un bien con los precios que una
persona se encuentra dispuesta a pagar por cierta cantidad, cmo se observa en el
grfico 1 el eje horizontal son las cantidades y el eje vertical es el precio (Uribe et al.,
2003).

16
 Grfico 2| Funcin De Demanda

FUENTE: Autor, modificado de Uribe et al., 2003.

La ley de la demanda hace referencia a que mientras la cantidad de un bien

disminuye, aumenta el precio y si el precio disminuye, aumenta la cantidad del bien,
esto es una relacin negativa entre la cantidad de un bien y su precio (Guerrien, 1998).

Con la ayuda de esta funcin se puede explicar algunos conceptos que son necesarios
para medir el bienestar del consumidor, como la disponibilidad total a pagar, la
disponibilidad marginal a pagar (DAPMg), el excedente del consumidor (EC), la
variacin compensatoria (VC) y la variacin equivalente (VE) (Uribe et al., 2003).

GRFICO 3| DISPONIBILIDAD TOTAL A PAGAR

FUENTE: Autor, modificado de Uribe et al., 2003.

La disponibilidad total a pagar es la cantidad de dinero que un consumidor se

encuentra dispuesto a pagar por una determinada cantidad de un bien. En la grfica 2
se aprecia que la disponibilidad total a pagar por el consumo de x* corresponde al rea
A la cual es la sumatoria de todas las disponibilidades a pagar entre 0 y x* (Uribe et
al., 2003).

17
La DAPMg, es la cantidad de dinero que un individuo est dispuesto a pagar por una
unidad adicional de un bien, cmo se ve en la grfica 3 entre mayor sea la cantidad
demandada de un bien menor ser la disponibilidad a pagar por una unidad adicional
de ese bien, por ende la disponibilidad a pagar entre un bien x1 y x* corresponde al
rea A (Uribe et al., 2003).

GRFICO 4| DISPONIBILIDAD MARGINAL A PAGAR

FUENTE: Autor, modificado de Uribe et al., 2003.

El excedente del consumidor es el que representa las ganancias netas que se obtiene
al realizar una transaccin en el mercado, en otras palabras es la diferencia entre la
disponibilidad total a pagar por la cantidad de un bien y lo que realmente se paga por
l (Uribe et al., 2003).

GRFICO 5| EXCEDENTE DEL CONSUMIDOR

FUENTE: Autor, modificado de Uribe et al., 2003.

El valor del bien es el producto de su precio por la cantidad de ese mismo, es decir P*
x* que se observa en la grfica anterior, por esto el excedente del consumidor es
representado como EC que est limitada por la curva de demanda y por la recta de
precio (Uribe et al., 2003).

18
La demanda Marshalliana o demanda observable, es la que se ha representado en las
grficas anteriores, esta es una funcin que relaciona las cantidades demandadas con
los precios de dichos bienes, al tener un nivel constante de ingreso. Al poder medir el
consumo, el precio y el ingreso se puede expresar cuantitativamente (Uribe et al.,
2003).

La demanda Hicksiana es diferente porque lo que busca medir es la utilidad pero esta
no es observable, ya que esta se relaciona con la satisfaccin o el placer que el
consumo de un bien genera, lo cual no se puede medir. Al observar que los cambios
en la utilidad que los consumidores experimentan al momento que se presente un
cambio econmico, no sea medible, trae consigo dificultades en el momento de
evaluar polticas y proyectos, como por ejemplo no se sabe el cambio que se genera
en trminos de utilidad, si genero mayor o menor utilidad para alguna persona, la
implementacin de un proyecto. Por esto se debe suponer que todas las personas
perciben la misma utilidad por el cambio (Uribe et al., 2003).

Por lo anteriormente mencionado las medidas del bienestar utilizadas para conocer los
cambios en la utilidad percibidos por los individuos cmo resultados de un proyecto o
poltica, son la variacin compensatoria y variacin equivalente y estas son estimadas
gracias a la demanda Hicksiana y Marshalliana (Uribe et al., 2003).

GRFICO 6| VARIACIN COMPENSATORIA Y VARIACIN EQUIVALENTE

FUENTE: Autor, modificado de Uribe et al., 2003.

En la anterior grfica se present la demanda Marshalliana XM(P,m) para el bien X y

dos demandas Hicksianas una para un nivel de utilidad (U0) y otra para un nivel de
utilidad mayor (U1). Se puede observar que las pendientes de las dos funciones de
demanda Hicksianas son mayores que la pendiente de la demanda Marshalliana, esto
quiere decir que un cambio unitario en el precio tendra un menor impacto sobre las

19
cantidades consumidas en la funcin de la demanda Hicksiana, debido a que esta
funcin solo captura el efecto del precio sobre las cantidades consumidas, mientras
que la funcin de la demanda Marshalliana tiene en cuenta el efecto del precio sobre
la demanda y tambin la del ingreso. Por ende se puede decir que un cambio en el
precio tiene un efecto mayor en el consumo cuando el ingreso tambin vara (Uribe et
al., 2003).

Al observar la grfica 5 se puede apreciar el cambio en el EC que se produce cuando

los precios varan de P0 a P1, en conjunto con la funcin de demanda Marshalliana.
Entonces el EC para esta ocasin ser el rea a+b (Uribe et al., 2003).

La VC corresponde a la mxima cantidad de dinero que un individuo se encuentra

dispuesto a pagar para acceder a un cambio econmico que le favorece, o la mnima
que se encuentra dispuesto a aceptar para evitar un cambio que lo desfavorezca.
Tomando como referencia la demanda Hicksiana para el nivel de utilidad inicial
XH(P,U0) en la grfica 6 la VC ser el rea a (Uribe et al., 2003).

La VE entonces es la cantidad de dinero que se debera pagar a un individuo o que un

individuo debera pagar, para quedar finalmente como si un cambio econmico que lo
favorece o desfavorece hubiese ocurrido, aunque ese cambio realmente no haya
ocurrido. La diferencia entre la VE y la VC es que el nivel de utilidad inicial no se
mantiene ya que se accede a un nuevo nivel de utilidad U1, relacionado con la funcin
de la demanda Hicksiana XH(P,U1), dejando as que la VE ser la sumatoria de las
reas a+b+c de la grfica (Uribe et al., 2003)

5.3.3 METODOLOGIA DE LA VALORACION ECONOMICA

Para poder realizar esta valoracin econmica, la economa ambiental utiliza

diferentes metodologas las cuales se dividen en diferentes metodologas como las
basadas en precios del mercado, como su nombre lo dice estas son basadas en
precios de mercados las cuales utilizan el precio de los bienes y servicios que son
transados en mercados comerciales, tambin estn las metodologas directas, debido
a que existen bienes o servicios de naturaleza no mercadeable en estos podemos
encontrar el siguiente mtodo (MADS, 2003):

Mtodo de Valoracin Contingente: El cual se desarrolla al hacer preguntas

sobre la disponibilidad a pagar o a aceptar por un bien o servicio ambiental,
con lo que se crea un mercado hipottico y se busca la estimacin de un precio
para el bien o servicio en cuestin.

20
Otras metodologas son las indirectas la cual se basa en la observacin del
comportamiento de los individuos en mercados convencionales que se encuentren
relacionados con los bienes no mercadeables para de esta manera poder inferir en la
naturaleza de la demanda de un bien o servicio ambiental. En esta metodologa
podemos encontrar los siguientes mtodos (MADS, 2003):

Mtodo de Costo de Viaje: es utilizado para estimar los valores de uso de los
ecosistemas que son destinados a la recreacin los cuales no poseen un
mercado definido donde se obtenga informacin sobre los precios y esta
valoracin se realiza a travs de una forma indirecta por medio de mercados
relacionados o valores sustitutos del mercado (MADS, 2003).
Enfoque Produccin de Hogares: Se utiliza para valorar el costo por la
morbilidad relacionada con la contaminacin, teniendo en cuenta que el costo
en que incurre una persona a causa de una enfermedad se interpreta como
una estimacin de unos beneficios que se podran conseguir con acciones para
prevenir el dao, es decir estima el valor econmico de cambios en la calidad
ambiental a travs de cambios en la salud de las personas (MADS, 2003).
Mtodo de los Precios Hednicos: Este mtodo se basa en el estudio de
precios de las propiedades, el valor de estas dependen, entre otras cosas, de
los beneficios que se pueden obtener como es el caso del beneficio del entorno
en el cual se encuentre. Se supone que la variacin en los precios de los
bienes se debe a las diferentes caractersticas de cada bien (Kunze y Pardo,
1999), lo que se busca es desglosar el precio de un bien privado de mercado,
en funcin de sus caractersticas, dichas caractersticas poseen un precio
implcito lo cual al sumarlos se determina el precio del bien, de esta manera el
precio de una vivienda se puede determinar por la agregacin de los precios
implcitos en las caractersticas y las del entorno en las que est ubicada
(Riera, 1994), el mercado importante para esta metodologa es el de la
vivienda, el cual permite evaluar aspectos ambientales como calidad del aire,
ruido, cantidad de rea verde, el paisaje, la oferta hdrica entre otros.

5.3.4 METODOLOGA DE PRECIOS HEDONICOS

El mtodo de precios hednicos es utilizado para calcular el valor econmico de

bienes y servicios del ecosistema que afectan de manera directa a los precios de
mercado. Este mtodo parte de los mismos supuestos que el mtodo de los costos de
viaje en cuanto a funciones de utilidad dbilmente separables - lo que implica que la
demanda por ciertos atributos ambientales sea independiente de la demanda de otros

21
bienes - y complementariedad dbil entre el bien ambiental y el bien privado. La
caracterstica distintiva que presenta este mtodo es que el bien ambiental es una
caracterstica o atributo de un determinado bien privado.

5.3.4.1 A SPECTOS T ERICOS DEL MODELO :

El supuesto bsico en el que descansa el mtodo es que muchos de los bienes que se
comercian en el mercado poseen un conjunto de caractersticas y atributos que no
pueden adquirirse por separado, dado que los mismos no se intercambian en un
mercado independiente. Estos son considerados bienes multiatributo dado que
poseen ms de un valor de uso satisfaciendo varias necesidades al mismo tiempo. El
ejemplo tpico de este tipo de bien privado es la vivienda, otro ejemplo similar es el
automvil, siendo la sumatoria del peso de sus diversas caractersticas las que
finalmente determinan el precio final del bien. Esto ltimo es lo que se conoce en la
teora econmica como hiptesis hednica. De acuerdo a esta ltima, existe una
relacin subyacente entre el precio de un bien y su calidad. Si bien la valoracin de la
calidad de un bien es eminentemente subjetiva, sera correcto aproximarla mediante
sus cualidades fsicas. As, para la hiptesis hednica el agente econmico discrimina
entre productos, o entre variedades de un producto, sobre la base de sus
caractersticas fsicas. De la hiptesis hednica se desprende, entonces, que
diferentes modelos o variantes de un mismo bien sean homologables a partir de sus
atributos, o que las nuevas versiones de un producto representan slo nuevas
combinaciones de los atributos ya existentes (Guerrero de Lizardi y Prez Garca,
2002). Tomando como fundamento la hiptesis hednica se puede considerar que
detrs de los precios de mercado de ciertos bienes se pueden identificar los precios
sombra de otros bienes como los espacios verdes, la pureza del aire, etc. En sntesis,
se puede afirmar que al comprar un bien no lo hacemos nicamente para satisfacer
una necesidad bsica, sino que tambin lo hacemos con el objeto de obtener un
determinado nivel de calidad de vida. En este punto ingresan las variables ambientales
al anlisis. Por ejemplo, al comprar un inmueble adems de considerarse la cantidad
de habitaciones, la calidad de construccin del edificio, se tienen en cuenta otras
variables, como por ejemplo: la bsqueda de tranquilidad, la pureza del aire, la
cercana a un espacio verde, etc.

El mtodo de los precios hednicos puede utilizarse para estimar los beneficios y los
costos asociados con: la calidad ambiental (como la contaminacin del aire y del agua,
el ruido, etc.) y servicios ambientales estticos (paisaje) y de recreacin.

22
Para comprender de manera ms amplia el concepto de hiptesis hednica, se
presenta el ejemplo planteado por Azqueta (1994, b) para el caso de un bien privado h
(una vivienda). Su precio Ph es funcin del conjunto de atributos del mismo:

Ph =f(Sh , Nh , Xh)

En esta funcin de precios hednicos Sh representa al vector de caractersticas

estructurales de la vivienda (metros cuadrados, materiales de construccin, etc.); Nh
es el vector de caractersticas del barrio (cantidad de comercios, medios de transporte,
seguridad, etc.) y Xh corresponde al vector de caractersticas del medio ambiente
circundante (proximidad a espacios naturales, calidad del agua y del aire, ruido, etc.).

A partir de la especificacin de la funcin de precio del bien multiatributo en cuestin,

se puede calcular el precio sombra de las caractersticas especificadas a partir de la
derivada parcial de tal funcin con respecto a cualquiera de las caractersticas que
forman parte de alguno de los vectores, la cual sealara la disposicin a pagar por
una unidad adicional de dicha caracterstica.

No obstante, la especificacin y la estimacin de la funcin de precios hednicos

resulta un problema emprico de difcil resolucin que influye intensamente en las
estimaciones del valor de los atributos de la vivienda estudiados. Para ello es
necesario llevar a cabo una regresin cuya variable dependiente sea el precio de las
viviendas y las variables independientes sean las caractersticas observadas de la
misma, utilizando la forma funcional que provea el mejor ajuste. En general, se utilizan
tanto formas funcionales lineales como no lineales. Las primeras tienen como
supuesto implcito que los precios sombra de los atributos bajo estudio se mantendrn
constantes, no importa cul sea la situacin inicial de la que se parta. Es decir que el
precio correspondiente a un incremento del nivel de contaminacin del aire en un
contexto de muy baja contaminacin sera el mismo que se correspondera en un
contexto de contaminacin extrema, lo que no resultara del todo convincente. Las
funciones no lineales pueden representarse de manera logartmica, semilogartmica,
cuadrtica, exponencial, transformacin de Box Cox (Freeman, A. M.; 1993). La
eleccin de este tipo de funciones implica que el precio sombra de cada atributo vara
segn el punto de referencia. Lo interesante en estos casos es averiguar cmo
cambian los precios implcitos de los atributos a medida que se alteran en un
determinado sentido, lo cual depender de la forma funcional que se elija y del signo
que presente la segunda derivada de la misma.

23
Luego, la estimacin de la funcin puede hacerse utilizando datos de corte transversal
en el que se estudia un conjunto determinado de viviendas y sus caractersticas
ambientales asociadas en un instante del tiempo o mediante series de tiempo que
indican como vara el precio de una o varias propiedades como consecuencia de la
alteracin de algn servicio ambiental.

Es importante aclarar que la funcin de precios hednicos estimada corresponde a la

configuracin de una situacin de equilibrio de mercado, pero no indica cul es la
demanda de cada grupo o persona (a travs de las cules se estima esta funcin) por
el bien ambiental analizado. La demanda individual de ste estar vinculada a su
ingreso y a otras variables socioeconmicas. En caso de querer conocer la demanda
de cada familia o persona, no sera suficiente conocer la funcin de precios hednicos
implcitos en el mercado, sino que habra que estimar la demanda individual de cada
uno de ellos por cada uno de los atributos de inters.

Sin embargo, si el objetivo es la estimacin de los beneficios o perjuicios que genera

una determinada accin con relacin a un bien ambiental, y no la demanda de
diversos grupos sociales por el mismo, es muy probable que la estimacin de la
funcin de precios hednicos sea suficiente. En caso de presentarse una mejora de la
calidad ambiental, la misma se ver reflejada en una revalorizacin neta de la
propiedad (descontando cualquier aumento impositivo vinculado a la misma).

Sin embargo, debe hacerse una salvedad con relacin a las conclusiones que puedan
extraerse a partir del cambio producido en el precio hednico de la vivienda. Es muy
probable que este aumento en el precio de la vivienda provoque alguna reaccin
desde el lado de la oferta modificando el precio de equilibrio, y en tal caso, ya no sera
muy claro a qu valor asciende el beneficio y quines son los que se apropiaran del
mismo. Por esta razn, es preciso incorporar un supuesto acerca del comportamiento
de la oferta que permitiera operar con el modelo y obtener algn tipo de valoracin. En
este sentido, una primera posibilidad sera que la oferta sea perfectamente elstica, y
se ajuste al cambio producido de manera que no se modifique el precio del bien bajo
anlisis. De esta manera, los inquilinos se veran ms beneficiados. No obstante, esta
medida sera muy improbable en el corto plazo. Una segunda alternativa, consiste en
partir del supuesto de que la oferta es totalmente inelstica, por lo que no se produce
ningn tipo de ajuste, beneficindose solamente el propietario del inmueble.
Consecuentemente, la modificacin en el precio implcito estimado a partir de la
funcin de precios hednicos estara informando acerca del cambio en el valor de la
propiedad. Por ltimo, cabe la posibilidad de suponer que la curva de oferta se ajuste

24
parcialmente en el corto plazo, y completamente en el largo plazo. En este caso, es
necesario estimar una ecuacin que describa el comportamiento de la oferta para
luego ser combinada con la curva de demanda implcita previamente estudiada. De
esta forma, el anlisis se hace ms complicado dado que los beneficiarios en el corto y
en el largo plazo no son los mismos.

5.3.5 MODELO DE PRECIOS HEDONICOS

Mediante esta tcnica se busca relacionar el precio de un bien o servicio con algunas
de sus caractersticas fundamentales, como en el caso de la vivienda. Mediante una
funcin de regresin se establecen las siguientes condiciones para la determinacin
del precio:

Pi = f(Ci ,Lj ,Ak )

En el cual:

Pi : es el vector de precios para un bien o servicio i.

Ci : son las caractersticas estructurales de la vivienda.

Lj : son las caractersticas del vecindario (nivel de seguridad, promedio de

educacin, etc.),

Ak : es el vector de atributos ambientales (tales como la calidad de aire, ruido,

belleza escnica, etc.).

En este tipo de mtodos se puede determinar la contribucin econmica de las zonas

ambientales y su afectacin por estructuras que las daan, por ejemplo, destruccin
de zonas de mangle para urbanizaciones, rellenos sanitarios, etc. (Herrera Ballesteros)

Paso 1

Se debe estimar una funcin del precio hednico utilizando una regresin mltiple, en
la cual el precio es la variable dependiente y las otras variables son explicativas.
Luego de determinar la importancia relativa de cada variable en la determinacin del
precio, se puede construir una funcin de demanda de bienes o servicios ambientales
de un lugar en particular. Es importante poder contar con una muestra bien
seleccionada.

Pi
La derivada de: Ak
es interpretada como la disposicin marginal a pagar por una

mejora adicional de la caracterstica ambiental analizada o el precio implcito de la

misma. La idea es poder encontrar el valor de un bien o servicio ambiental que no

25
tiene un mercado propiamente, relacionndolo con un bien que tenga, tanto un precio
como un mercado determinado, el caso ms comn es una vivienda en una zona
particular.

TABLA 2| VARIABLES

Pi Ci Li dB
90,000.00 6 2 10
85,000.00 6 2 20
80,000.00 5 4 25
75,000.00 5 4 30
70,000.00 4 6 35
65,000.00 4 6 40
60,000.00 3 8 45
55,000.00 3 8 50
50,000.00 2 10 55
40,000.00 2 10 60

FUENTE: Herrera Ballesteros, V. H. (s.f.). Gua Metofolgica para la Valoracin Econmica

Ambiental

En la tabla anterior se presentan datos simulados, en los cuales se registran el precio

(Pi) de la vivienda tipo chalet, con la cantidad de habitaciones (Ci, variable
estructural), las caractersticas del vecindario (Lj, cantidad de robos por da). Con
estos datos se estimar la funcin de precios hednicos primero y despus la funcin
de demanda.

Paso 2

Estimacin de la funcin de precios hednicos. Se parte de la siguiente forma

funcional:

Pi = +1 Ci +2 Lj +3 dB+e

Donde se espera que el signo de dB, sea negativo. El resultado de la regresin lineal
mltiple (espuria) fue el siguiente:

Pi = 101 428.571-1 250L-714.285714dB

26
La variable C, fue eliminada durante el clculo por problemas de colinealidad. Sin
embargo, dado que es una estimacin con fines ilustrativos, para este propsito no se
ha considerado relevante, teniendo ms importancia la estimacin del coeficiente de la
variable ambiental (dB).

Ahora se puede estimar la funcin de demanda, solo tomando como base la ordenada
al origen (101,428.571) y el coeficiente beta de dB, -714.29, = 101 428.571
714.285714 estableciendo un salto en los valores de dB de 20, resultando la
siguiente tabla:

TABLA 2| VARIABLES - FUNCION DE DEMANDA

dB Pi(estimado) en S/.
0 101,428.571
20 87,142.8567
40 72,857.1424
60 58,571.4282
80 44,285.7139
100 29,999.9996
120 15,714.2853
140 14,28.57104
142 0

FUENTE: Herrera Ballesteros, V. H. (s.f.). Gua Metofolgica para la Valoracin Econmica

Ambiental

Claramente se observa que en la medida que los dB aumentan, el valor del inmueble
se reduce y viceversa, con lo cual se puede establecer que los niveles de ruido afectan
directamente el valor del inmueble, indistintamente de otras variables que inciden en
su valor. La grfica a continuacin muestra esta relacin:

27
 GRFICO 7| ESTIMACIN DE CURVA DE DEMANDA (PRECIO HEDNICO)

FUENTE: Herrera Ballesteros, V. H. (s.f.). Gua Metofolgica para la Valoracin Econmica

Ambiental

A partir de esta funcin se puede calcular el excedente del consumidor, sobre la base
de que en la medida que el ruido disminuye el consumidor est dispuesto a pagar ms
y viceversa, lo cual indica el valor que tiene la variable ambiental y el beneficio
econmico que se puede derivar de la misma. Para este el beneficio econmico total,
resulto de: S/. 14,402,857.08 (recordar la forma de clculo del excedente del
consumidor ya practicado). Este tipo de mediciones tiene implicaciones importantes,
en los programas de ordenamiento territorial y urbano, especialmente al destinar reas
a zonas residenciales, en entornos aislados y que en consecuencia son muy
valoradas, al contar con naturaleza, bajos niveles de ruido y otros servicios
ambientales. (Herrera Ballesteros).

5.3.6 ESTIMACION DE LA DAP

La DAP no marginal de mejoras en los atributos ambientales se puede obtener de la

regresin hednica, teniendo en cuenta que no existan cambios en la funcin de
precio hednico, esto quiere decir que los beneficios sociales totales de una mejora no
marginal en un atributo ambiental aumentara al mismo tiempo con el valor de la
vivienda, Cuando se dice que existe un cambio no marginal en algn atributo se refiere
a la existencia o inexistencia de dicho atributo. La diferencia en el valor de la vivienda
proyectada en funcin de precio hednico ser el valor mximo de la regresin de la
DAP de ese hogar. As mismo, la DAP marginal tambin se puede obtener de la
regresin hednica y cuando existe una mejora de un atributo ambiental esta ser

28
igual a la derivada de la funcin de precio hednico con respecto al atributo ambiental
que se tiene al principio.

Para la estimacin de la funcin hednica se utilizan diferentes caractersticas y de

estas dependera el valor de la vivienda, cada una de estas determinara una variacin
en el valor de la vivienda y una DAP de los hogares por el aumento o mejoramiento en
cada una de ellas.

Las caractersticas ms comunes utilizados en estudios hednicos son nmero de

cuartos, rea de la vivienda, tamao promedio de los cuartos, nmero de baos,
nmeros de alcobas con inodoros, nmero de pisos, nmero de chimeneas, nmero
de garajes y espacios cubiertos, tamao del lote, cercana de acuferos, edad, ao de
construccin, datos de ventas, meses de venta, calidad de la construccin, condicin
estructural, ndice de calidad de caminos, pisos y techos, ndice de calidad sanitaria,
tipo de calle, trfico, condiciones externas, ruido (decibeles), distancia a la playa o
lago, Nitratos en el Agua Subterrnea, tiendas, empleos, tiempo de trabajo y
accesibilidad (Mendieta, 2005).

Las variables discretas ms comunes utilizadas en estudios hednicos son casa de

ladrillos, stanos, terraza, casa de una sola planta, casa con terraza, garaje, techado,
calidad excelente o buena, mejoras, mejoras requeridas, patio trasero, parque, calle
cerrada, transporte pblico, recoleccin de basura, luz en las calles, electricidad,
caeras, aire acondicionado, telfono, piscina, lavaplatos, terreno de pasto, horno,
chimenea, cocina independiente, bao privado, calefaccin elctrica, calentador de
agua, calentador central, horno calorfico, ao en el cual la propiedad es vendida,
venta por debajo del valor de mercado, ocupacin de propietarios, tenencia legal, vista
de paisajes, vista de escenarios acuticos, fachada en frente a un sitio acutico,
fachada en frente a un parque, apoyo en el parque, rea de frente con actividades
recreacionales, inaccesibilidad y localizacin sobre el canal (Mendieta, 2005).

Las caractersticas ms comunes sobre el vecindario son porcentaje de blancos,

porcentaje de etnias, porcentaje de desempleo, porcentaje de fuerza de trabajo en
diferentes trabajos, medio, mediano y variabilidad de los ingresos en el vecindario
porcentaje de familias con nios, densidad de poblacin, densidad de viviendas,
localizacin en la ciudad, variables discretas para pas o regin, distrito escolar, tasa
de crmenes, calidad de la escuela, gastos en seguridad pblica, porcentaje de
poblacin alrededor de los 60 aos, porcentaje de familias sin carros o con ms de dos
carros, porcentaje de tierra en uso industrial, porcentaje de tierra accesible/ inaccesible

29
para espacios abiertos, nuevos vecindarios construidos, altitud, visibilidad, NO2,
partculas suspendidas totales (Mendieta, 2005).

La estructura de los precios hednicos refleja la DAP de los hogares por el aumento o
mejora de un atributo en particular, observando que la medicin de este atributo
corresponde a la percepcin por el consumo de los hogares, por eso la estimacin del
precio de un atributo requiere la percepcin de la calidad ambiental como una variable
independiente.

5.3.7 ANTECEDENTES DE LA METODOLOGIA DE PRECIOS

HEDONICOS

Es importante mencionar que la valoracin econmica ambiental es un tema que ha

venido tomando importancia a travs del tiempo debido a que cada vez ms se
necesita informacin para poder darle un buen uso a los recursos ambientales, se
pueden encontrar ejemplos de su implementacin en distintos lugares del mundo
valorando diferentes caractersticas ya sean ambientales, estructurales o del entorno.

Un documento interesante para este proyecto seria Estimacin de precios hednicos

para propiedades residencial y comercial en la ciudad de Bogot una investigacin
realizada por la revista acadmica de la Universidad Distrital Francisco Jos de
Caldas, en este documento cabe destacar la implementacin de diferentes modelos
economtricos en los cuales se tiene como base las caractersticas de las viviendas
como son las variables estructurales y de localizacin y con base en esto se elabora el
impuesto predial, otra aplicacin podra ser para la determinacin de la importancia de
las variables ambientales que influyan en las viviendas, aunque en este artculo no se
tuvieron en cuenta estos atributos ambientales, se utilizaron caractersticas estructuras
y algunas del entorno.

Un documento el cual ayuda a este proyecto, en cuanto a la ciudad de Bogot, es La

calidad de la vivienda a partir de enfoques hednicos individuales y agregados
especiales: un caso aplicado a la ciudad de Bogot en el cual se realiz una
valoracin del rea metropolitana de Bogot teniendo en cuenta cada una de las
caractersticas de las localidades que se encuentran en las UPZ y de esta manera
confirmar la hiptesis de que los elementos que constituyen la denominada calidad de
vivienda juegan un papel determinante en la conformacin de los precios de cada una
de estas, este ejemplo es importante porque al confirmar que los elementos que
constituyen la calidad de vivienda son importantes para la determinacin del precio de
estas, ofrece un punto de partida para el proyecto, en este documento se plantea

30
utilizar la Encuesta de Calidad de Vida (ECCV) que fue elaborada por el Departamento
Nacional de Estadstica (DANE) debido a la veracidad de los datos recolectados por
esta institucin.

6 MTODO

6.1 MATERIALES

Para hacer posible el presente trabajo de investigacin se necesit los siguientes

instrumentos:

- Laptops
- Acceso a internet
- Programa de anlisis de datos(Microsoft Excel) 2013

6.2 METODOLOGA

6.2.1 PREPARACIN DEL PROYECTO

En esta primera fase se identifica el atributo ambiental que se desea valorar ya sea
calidad de aire, paisaje, erosin, ruido, entre otros, en el caso de este proyecto lo que
se quiere valorar es como la presencia de reas verdes cercanas a una vivienda
puede influir en su precio. Para esto se debe seleccionar una variable que describa el
atributo como es el indicador de m2 de rea verde cercana a la vivienda, adems en
las bases de datos conseguidos para el proyecto la variable que describa la cercana
a las reas verdes va a ser el tiempo que se gastan caminando las personas del hogar
en llegar a el rea verde urbana ms cercana. Al momento de realizar lo anterior se
procedi a estructurar las hiptesis del proyecto las cuales son:

La hiptesis nula, la cual se considera es verdadera:

H0: La presencia y cercana de reas verdes urbanas a las viviendas, poseen

una influencia en el valor de dichas viviendas y su comportamiento es positivo.

Y la hiptesis alterna que es cuando no se cumple la hiptesis nula:

Ha: La presencia y cercana de reas verdes urbanas a las viviendas, no

poseen una influencia en el valor de dichas viviendas.

6.2.2 REVISIN BIBLIOGRFICA

31
Debido a que el Mtodo de precios hednicos se basa en informacin secundaria esta
es una fase crucial para el desarrollo del proyecto lo primero que se realizo fue
estudiar la metodologa de precios hednicos, en el cual podemos decir que un bien
como lo es la vivienda puede ser explicado por un conjunto de caractersticas
estructurales, algunas de estas pueden ser (Uribe et al., 2003):

- rea
- Nmero de habitaciones
- Nmero de baos
- Nmero de garajes
- Tipo de vivienda, si esta es casa o apartamento
- Edad
- Materiales

Adems estos bienes tambin poseen caractersticas del entorno, las cuales pueden
dividirse en dos (Uribe et al., 2003):

1. Socioeconmicas, algunas de estas son:

- Hospitales
- Inseguridad
- Escuelas
- Impuestos
- Presupuesto gobierno local

2. Ambientales y urbansticas, algunas de estas son:

- Calidad del aire

- Nivel de ruido
- Espacios naturales
- Actividades culturales
- Acceso a servicios pblicos
- Transporte pblico
- Vas de acceso

6.2.3 RECOLECCIN DE INFORMACIN

En el momento en que se termin la fase anterior se realiz la respectiva recoleccin

de la informacin secundaria de las caractersticas o atributos de los inmuebles,
mediante entrevistas y pginas web de inmobiliarias ubicadas en el distrito de Jess
Mara. (Ver Anexo 1)

32
6.2.4 ANLISIS BASES DE DATOS

Para el anlisis de los datos obtenidos se realiz a partir de una planilla electrnica
EXCEL, que permiti la aplicacin de los anlisis de regresin y correlacin mltiple,
utilizando el complemento -Anlisis de Datos- con el fin de materializar el anlisis de
las correlaciones entre variables de relevancia y pertinencia para los objetivos del
presente estudio.

A partir de los anlisis de regresin lineal mltiple podemos:

- Identificar que variables independientes (causas) explican una variable

dependiente (resultado).
- Comparar y comprobar modelos causales.
- Predecir valores de una variable, es decir, a partir de unas caractersticas
predecir de forma aproximada un comportamiento o estado.

6.3 PROCEDIMIENTO

Esta investigacin se realiz durante el ao 2017 y se recolect informacin de 20

inmuebles entre casas e inmobiliarias que se encuentran en el distrito de Jess Mara;
dicha informacin consta de las caractersticas respecto al rea, tipo de inmuebles, la
distancia al rea verde ms cercano, tiempo de llegada a las reas verdes; una vez
finalizada la recoleccin se clasificaron los inmuebles en 2 grupos: los que se
encontraban frente a un rea verde y los que no. Luego se realiza un anlisis
estadstico para ambos grupos utilizando el programa Microsoft Excel 2013,
especficamente una REGRESIN LINEAL MLTIPLE para poder observar el
comportamiento de la variable dependiente respecto a las variables independientes.

Una vez realizada la regresin lineal mltiple, se analiza el coeficiente de

determinacin R2 para considerar si el modelo propuesto es confiable para realizar
pronsticos con las variables independientes consideradas. Despus se analiza el
valor de F en el anlisis de la varianza de la tabla ANOVA que tambin se obtiene a
travs del Excel y el valor de F crtico que se calcula con el mismo programa para
determinar si se acepta o rechaza la hiptesis inicial.

Se obtienen los coeficientes de las variables independientes y se analiza el valor de la

probabilidad de estos, si es menor a 0.05 quiere decir que esa variable independiente

33
se relaciona de forma significativa con la variable dependiente y se van a trabajar con
esos coeficientes para formular nuestra ecuacin. Una vez formulada la ecuacin se
reemplaza con los promedios de las variables independientes elegidas para poder
hallar el precio de los inmuebles. Se realiza el mismo procedimiento para el otro grupo
y finalmente se restan los precios obtenidos de los inmuebles con reas verdes y sin
reas verdes para poder hallar el precio del rea verde.

7 ANLISIS DE RESULTADOS

7.1 SELECCIN DE VARIABLES DEL MODELO

Lo que se busca es encontrar las variables ms indicadas para introducir en el modelo,

para poder explicar este mismo, para esto existen diversas tcnicas de seleccin
(Moral, 2006):

Tcnica de pasos hacia adelante (Forward): consiste en ir introduciendo las

variables en el modelo nicamente si cumplen una serie de condiciones hasta
que no se pueda introducir ninguna ms, hasta que ninguna cumpla la
condicin impuesta.
Tcnica de pasos hacia atrs (Backward): consiste en introducir en el modelo
todas las variables y se van suprimiendo si cumplen una serie de condiciones
definidas a priori hasta que no se pueden eliminar ms, es decir ninguna
variable cumpla la condicin impuesta.
Tcnica de introducir todas las variables obligatoriamente (Enter): Esta ltima,
produce que el proceso de seleccin de las variables sea manual, partiendo de
un modelo inicial, en el que se obliga a que entren todas las variables
seleccionadas, se va evaluando qu variable es la que menos participa en l y
se elimina, volviendo a construir un nuevo modelo de regresin aplicando la
misma tcnica, pero excluyendo la variable seleccionada y aplicando el mismo
proceso de seleccin hasta que se considere que el modelo obtenido es el que
mejor se ajusta a las condiciones impuestas (Moral, 2006)

En este caso la tcnica para seleccionar las variables que se utilizo fue la de introducir
todas las variables obligatoriamente. Se decidi eliminar el nmero de variables, una
de estas la variable edad de la vivienda que se elimin porque no podamos cuantificar
esta variable debido a que no encontrabamos el criterio adecuado; asi mismo se
descartaron las siguientes variables: acceso a servicios pblicos. Adems se
descartaron diversas variables estructurales las cuales definan el tipo de material de

34
construccin de la vivienda, el nmero de pisos, el nmero de baos y el nmero de
habitaciones debido a que guardaban relacin con otras variables presentando el
problema multicolinealidad.

Para la determinacin completa de las variables a incluir en el modelo de regresin

lineal mltiple se tomaron los atributos ambientales como variables fijas, a su vez se
incluan diferentes variables estructurales y caractersticas del entorno que se
encontraron en la revisin bibliogrfica las cuales podran influir en el valor de la
vivienda, tambin se realiz la prueba de hiptesis para cada una de estas, la cual se
realiza analizando el estadstico F y el nivel de confianza, que fue establecido en un
95%.

35
Las variables del grupo de viviendas que se encontraban frente a un rea verde son:

TABLA 3| VARIABLES DE INMUEBLES FRENTE A AREAS VERDES

Tiempo de
rea del
Nombre de la Nombre del rea del llegada al Tipo de
N Cdigo Estado Precio departamento
residencial Parque parque (m2) rea verde vivienda
(m2)
(min)

PARQUE EN Parque Cceres

1 D5 S/. 942,500.00 4380.000 5 190 1
ALAMEDA CONTRUCCION (Av. Cuba 6)

LOS AIRES DE EN Campo de

2 D6 S/. 575,000.00 115600.000 3 90.4 1
NAZCA CONTRUCCION Marte

EN Parque Pedro
3 PALMIRA D7 S/. 608,000.00 4081.816 5 96.72 1
CONTRUCCION La Rosa

RESIDENCIAL EN Parque
4 D8 S/. 443,176.00 1819.000 5 83.49 1
HUIRACOCHA CONTRUCCION Huiracocha

Parque Sagrado
5 - D11 CONSTRUIDOS S/. 455,000.00 Corazn 1673.208 5 90 1
Sophianum

Parque 13 de
6 - C3 CONSTRUIDOS S/. 745,200.00 2856.000 5 169 3
diciembre

Campo de
7 - C8 CONSTRUIDOS S/. 1,650,000.00 115600.000 5 230 3
Marte

Promedio 35144.289 4.714 135.659 1.571

Leyenda: Tipo de vivienda = 1 si es departamento, Tipo de vivienda = 3 si es casa

36
 - Las variables de los inmuebles sin reas verdes son:

TABLA 4| VARIABLES DE INMUEBLES SIN AREAS VERDES

Tiempo de rea del

Nombre de la rea del Tipo de
N Cdigo Estado Precio Nombre del Parque llegada al rea departamento
residencial parque (m2) vivienda
verde (min) (m2)

EN
1
CIUDARIS D1 CONTRUCCION S/. 235,000.00 Parque Habich 5990.000 10 75.69 1
EN Parque Jirn Luis N.
2
PROYECTO NOVO II D2 CONTRUCCION S/. 336,000.00 Senz 4 8571.469 25 75.00 1

3 EN
REMATSPRO D3 CONTRUCCION S/. 620,000.00 Parque 13 de Diciembre 2856.000 6 86 1
EN
4
FICUS D4 CONTRUCCION S/. 413,978.00 Campo de Marte 115600.000 8 79.48 1
EDIFICIO SAN EN Parque Jirn Luis N.
5
FELIPE D9 CONTRUCCION S/. 354,369.00 Senz 4 8571.469 15 58 1

6 FENIX EN Parque Prceres de la

INMOBILIARIA D10 CONTRUCCION S/. 593,300.00 Independencia 44565.000 12 106 1
7 - D12 CONSTRUIDOS S/. 528,094.00 Parque 13 de Diciembre 2856.000 10 94 1
8 - C1 CONSTRUIDOS S/. 742,900.00 Parque Santa Cruz 2396.000 10 83 3
9 - C2 CONSTRUIDOS S/. 1,991,430.00 Parque Alberti 6872.899 25 142 3
10 - C4 CONSTRUIDOS S/. 745,560.00 Parque Cceres 8792.635 20 63.48 3
11 - C6 CONSTRUIDOS S/. 745,000.00 Plaza San Jos 2590.000 25 83 3
12 - C7 CONSTRUIDOS S/. 1,166,076.00 Plaza San Jos 2590.000 30 75 3

Promedio 17687.623 16.333 85.054 1.833

Leyenda: Tipo de vivienda = 1 si es departamento Tipo de vivienda = 3 si es casa

37
 7.2 RESULTADOS

La variable dependiente utilizada para el modelo de regresin lineal mltiple para el

grupo de Inmuebles frente a un rea verde fue el Precio del inmueble con rea verde,
ya que esta demuestra el comportamiento del mercado de la vivienda. Esta variable se
coloc en funcin de las variables independientes nombradas anteriormente.

Tambin se plantean las pruebas de hiptesis de las cuales existen dos una llamada
hiptesis nula (H0) la cual se considera que es verdadera y la hiptesis alternativa (Ha)
que es cuando no se cumple la H0. Para realizar estas pruebas de hiptesis, las cuales
son pruebas probabilsticas, se tiene en cuenta el estadstico F y el nivel de confianza
establecido anteriormente que es de 95%, dejando as un grado de aceptacin de 0 a
0,05 para que se pueda aceptar la hiptesis H0 el estadstico t debe encontrarse en
este rango de aceptacin, de lo contrario se rechazara la H0 y se aceptara Ha. A
continuacin se presentara el comando utilizado para el modelo de regresin lineal
mltiple y la salida del programa utilizado Excel y su complemento Anlisis de Datos
para la elaboracin del modelo.

A. Las variables dependientes e independientes consideradas en la regresin lineal

multiple para inmuebles con reas verdes, son:

TABLA 5| VARIABLES DEPENDIENTES E INDEPENDIENTES PARA INMUEBLES CON

AREAS VERDES

Variable dependiente Variable independiente

rea del parque (m2)
Precio del inmueble Tiempo de llegada al rea verde (min)
con rea verde rea del departamento (m2)
Tipo de vivienda
FUENTE: Elaboracin propia

TABLA 6| ESTADSTICAS DE LA REGRESIN CON AREAS VERDES

Estadsticas de la regresin
Coeficiente de correlacin mltiple 0.996689854
Coeficiente de determinacin R^2 0.993390665
R^2 ajustado 0.980171996
Error tpico 59601.89209
Observaciones 7
FUENTE: Elaboracin propia

38
 - Dado que el coeficiente de determinacin R2 es cercano a 1, se considera que
el modelo es confiable para realizar pronsticos con las variables
independientes consideradas ya que aportan una buena informacin sobre el
comportamiento del valor de las viviendas, es decir que se presenta una buena
bondad de ajuste a la realidad.

TABLA 7| ANALISIS DE VARIANZA CON AREAS VERDES

ANLISIS DE VARIANZA
Grados de Suma de Promedio de Valor crtico de
libertad cuadrados los cuadrados F F
Regresin 4 1.06786E+12 2.66964E+11 75.15057951 0.013174986
Residuos 2 7104771082 3552385541
Total 6 1.07496E+12
FUENTE: Elaboracin propia

- El valor de Fcalculado es 75.151 y el Fcrtico se halla para un =0.05 y con la funcin

en Excel INV.F (probabilidad, grados de libertad 1, grados de libertad 2)= INV.F
(0.95, 4, 2) lo cual nos genera un valor de 19.247 es as que Fcalculado > Fcrtico
por lo tanto se rechaza la hiptesis inicial y hay evidencia de que al menos una
variable independiente afecta la variable dependiente.

TABLA 8| TABLA DE COEFICIENTES Y PROBABILIDAD DE LAS VARIABLES CON

AREAS VERDES

Variables Coeficientes Error tpico Estadstico t Probabilidad

Intercepcin -1279260.974 262300.7382 -4.877077293 0.039563547
rea del parque (m2) 5.681819743 0.843397559 6.736822608 0.021331336
Tiempo de llegada al
rea verde (min) 284577.8375 61757.42967 4.607993549 0.044009524
rea del departamento
(m2) 4374.872119 692.4595277 6.317874106 0.024149093
Tipo de vivienda -51779.34033 37952.09567 -1.364334154 0.305698789
Fuente: Elaboracin propia

- La ecuacin general del precio del inmueble con rea verde sera:

Pv = -1279260.974 + 5.682*rea del parque + 284577.838 * Tiempo de llegada al rea verde

+ 4374.872* rea del departamento - 51779.340 * Tipo de vivienda

- La probabilidad de los coeficientes debe ser menor a 0.05 para poder

considerarlos como significativos para el modelo propuesto, es as que los
coeficientes que cumplen con este requisito son el rea del parque, tiempo de
llegada al rea verde y el rea del departamento.

39
 - La nueva ecuacin con la que se trabajara el modelo sera:

Pv = -1279260.974 + 5.682*rea del parque + 284577.838*Tiempo de llegada al rea verde

+ 4374.872*rea del departamento

- Se reemplazan los promedios de las variables utilizadas en la ecuacin y se

calcula el precio del inmueble con rea verde.

Pv = -1279260.974 + 5.682*35144.289 + 284577.838*4.714 + 4374.872*135.659

PV = Precio del inmueble con rea verde = 855492.678 Nuevos Soles

B. Las variables dependientes e independientes consideradas en la regresin lineal

mltiple para inmuebles sin reas verdes, son:

TABLA 9| Tabla de variables dependientes e independientes para inmuebles sin areas

verdes

Variable dependiente Variable independiente

rea del parque (m2)
Precio del inmueble sin Tiempo de llegada al rea verde (min)
rea verde rea del departamento (m2)
Tipo de vivienda
FUENTE: Elaboracin propia

Resumen
TABLA 10| ESTADISTICAS DE LA REGRESION SIN AREAS VERDES

Estadsticas de la regresin
Coeficiente de correlacin mltiple 0.936393546
Coeficiente de determinacin R^2 0.876832874
R^2 ajustado 0.806451659
Error tpico 209223.8386
Observaciones 12
FUENTE: Elaboracin propia

40
 - Dado que el coeficiente de determinacin R2 es cercano a 1, se considera que
el modelo es confiable para realizar pronsticos con las variables
independientes consideradas.
TABLA 11| ANALISIS DE VARIANZA SIN AREAS VERDES

ANLISIS DE VARIANZA
Grados de Suma de Promedio de Valor crtico
libertad cuadrados los cuadrados F de F
Regresin 4 2.18144E+12 5.45359E+11 12.45833668 0.002668151
Residuos 7 3.06422E+11 43774614619
Total 11 2.48786E+12
FUENTE: Elaboracin propia

- El valor de Fcalculado es 12.458 y el Fcrtico se halla para un =0.05 y con la funcin

en Excel INV.F (probabilidad, grados de libertad 1, grados de libertad 2)= INV.F
(0.95, 4, 7) lo cual nos genera un valor de 4.120 es as que Fcalculado > Fcrtico por
lo tanto se rechaza la hiptesis inicial y hay evidencia de que al menos una
variable independiente afecta la variable dependiente.

TABLA 12| TABLA DE COEFICIENTES Y PROBABILIDAD DE LAS VARIABLES CON

AREAS VERDES

Variables Coeficientes Error tpico Estadstico t Probabilidad

Intercepcin -1027742.898 283422.4039 -3.626187923 0.008440482
rea del parque (m2) 0.03609704 2.086027836 0.017304199 0.986676823
Tiempo de llegada al
rea verde (min) 11313.31725 9849.225586 1.148650435 0.288432209
rea del
departamento (m2) 13565.58877 2929.087508 4.631336121 0.002393913
Tipo de vivienda 215174.1711 79579.22349 2.703898853 0.030466681
FUENTE: Elaboracin propia

- La ecuacin general del precio del inmueble sin reas verdes es:

Psv = -1027742.898+0.036*rea del parque+11313.317*Tiempo de llegada al rea verde+

13565.589*rea del departamento+215174.171*Tipo de vivienda

- La probabilidad de los coeficientes debe ser menor a 0.05 para poder

considerarlos como significativos para el modelo propuesto, es as que los
coeficientes que cumplen con este requisito son el rea del departamento y el
tipo de vivienda.

41
 - La nueva ecuacin con la que se trabajara el modelo sera:

Psv = -1027742.898+13565.589*rea del departamento+215174.171*Tipo de vivienda

- Se reemplazan los promedios de las variables utilizadas en la ecuacin y se

calcula el precio del inmueble con rea verde.

Psv = -1027742.898+13565.589*rea del departamento+215174.171*Tipo de vivienda

Psv = Precio del inmueble sin rea verde = 520552.931 Nuevos Soles

- Por lo tanto se puede estimar el valor econmico del rea verde del distrito de
Jess Mara que vendra a ser:

Valor del rea verde = Precio del inmueble con rea verde - Precio del inmueble sin rea verde

Valor del rea verde = 855492.678-520552.931

*Valor del rea verde = 334939.747 Nuevos Soles

42
8 DISCUSIN

Teniendo en cuenta que el objetivo principal del estudio fue estimar el valor econmico
de las reas verdes del distrito de Jess Mara, despus del anlisis de las variables
que se consideraron en la regresin lineal mltiple se obtuvieron dos funciones, una
que representaba el precio de las viviendas con areas verdes (frente) y otra el precio
de las viviendas sin areas verdes, para que luego a traves de la diferencia de ambos
resultados se obtuviera el valor econmico de las reas verdes.

El modelo presentado corresponde a una forma funcional lineal debido a que se ajusta
muy bien estadsticamente, adems que los signos en los resultados son los
esperados. Se puede aclarar que en un modelo de Precios Hednicos una forma
preestablecida no existe, por ende los resultados empricos dependen de la robustez y
el ajuste del modelo.

Gracias a estos resultados se puede decir que se acepta la hiptesis planteada en el

principio de este estudio la cual nos dice:

La presencia y cercana de reas verdes urbanas a las viviendas, las cuales presten
servicios ambientales, poseen una influencia en el valor de dichas viviendas y su
comportamiento es positivo

43
9 CONCLUSIONES

Se valor econmicamente las reas verdes del distrito de Jess Mara

encontrando que los inmuebles que se encontraban frente a un rea verde
tienen un precio promedio de 855 492.678 soles mientras que los inmuebles
que no se encontraban frente a un rea verde tienen un precio promedio de
520 552.931 soles; lo que nos indica que el valor del rea verde en el distrito
de Jess Mara tiene un valor de 334 939.747 soles.

La distribucin de las reas verdes del distrito de Jess Mara se da de la

siguiente manera: de 4.57 km2 que es la superficie terrestre del distrito,
solamente 0.62 km2 son rea verde; lo que quiere decir que cada habitante del
distrito de Jess Mara slo hay 8.66x10-6 km2 de rea verde.

El mtodo de precios hednicos es un mtodo de valoracin econmica de

preferencias reveladas (basado en mercados reales) en el cual no es necesario
aplicar instrumentos como encuestas sino utilizar informacin ya existente y
clasificarla para poder realizar un anlisis estadstico respecto a las variables
dependientes e independientes.

44
10 RECOMENDACIONES

Para un adecuado desarrollo de la metodologa de precios hednicos se recomienda

utilizar los valores de las transacciones efectivamente hechas de la compra de las
viviendas, ya que en este ejercicio se utilizaron valores declarados por las empresas
constructoras, para que los resultados sean ms precisos.

En prximos estudios es recomendable conseguir una base de datos con informacin

ms completa en cuanto a caractersticas de la vivienda como podra ser el rea del
inmueble y tambin de caractersticas ambientales como podra ser el rea de la zona
verde ms cercana, la distancia en metros del rea verde urbana ms cercana, para
que de esta manera se pueda especificar mejor la variacin de los precios con estas
caractersticas.

Para la realizacin de modelos economtricos para futuros proyectos semejantes a

este, utilizar las variables ambientales, que segn los objetivos sean las ms
importantes, como variables fijas en dicho modelo y luego con las otras variables,
alternarlas para que de esta manera se pueda encontrar un resultado coherente.

45
11 REFERENCIA BIBLIOGRFICA

Ballester-Olmos, J. (1993). Interacciones de la vegetacin urbana con el

microclima, la polucin atmosfrica y el hombre en naturaleza
urbanizada. Universidad de Mlaga. Salvo y Garca Verdugo.

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Facultad de Ciencias Forestales.

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Sostenibilidad en Espaa, Espaa.

Sorensen, D., Barzetti, K., Keipi, K., & Williams, J. (1999). Manejo de las reas
verdes urbanas. Documento de buenas prcticas. Banco Interamericano
de Desarrollo, Washington D.C. .

46
12 ANEXO

47
ANEXO 1. DATOS RECOLECTADOS.

48
 Tiempo
de llegada tipo de N de
CODIG ESTAD rea rea AREA N de N de Material
N PRECIO rea Verde rea (m2) a un rea viviend cuarto
O O (Km2) (Ha) (m2) pisos baos de pisos
verde a s
(min)

S/. 75.6 LAMINAD

1 D1 E Parque Habich 5033.598 0.005 0.503 10 DPTO 1 3 1
235,000.00 9 O
S/. Parque Jirn Luis N. 75.0
2 D2 E 8571.469 0.009 0.857 25 DPTO 1 2 2 CERAMICA
336,000.00 Saenz 4 0
Parque 13 de
S/. LAMINAD
3 D3 E Diciembre (Jr. Estados 3339.777 0.003 0.334 6 86 DPTO 1 3 3
620,000.00 O
Unidos)
S/. 201476.48 79.4
4 D4 E Campo de Marte 0.201 20.148 8 DPTO 1 2 3 CERAMICA
413,978.00 0 8
S/. Parque Cceres (Av.
5 D5 E 8792.635 0.009 0.879 5 190 DPTO 1 3 3 CERAMICA
942,500.00 Cuba 6)
S/. 201476.48 LAMINAD
6 D6 E Campo de Marte 0.201 20.148 3 90.4 DPTO 1 3 2
575,000.00 0 O
S/. 96.7
7 D7 E Parque Pedro La Rosa 4081.816 0.004 0.408 5 DPTO 1 3 3 CERAMICA
608,000.00 2
S/. 83.4
8 D8 E Parque Huiracocha 1932.480 0.002 0.193 5 DPTO 1 3 2 CERAMICA
443,176.00 9
S/. Parque Jirn Luis N.
9 D9 E 8571.469 0.009 0.857 15 58 DPTO 1 2 2 CERAMICA
354,369.00 Saenz 4
S/. Parque Prceres de la
10 D10 E 34866.703 0.035 3.487 12 106 DPTO 1 3 4 PARQUET
593,300.00 Independencia
S/. Parque Sagrado LAMINAD
11 D11 C 1673.208 0.002 0.167 5 90 DPTO 1 3 3
455,000.00 Corazn Sophianum O
12 D12 C S/. Parque 13 de 3 75 DPTO 1 2 2 CERAMICA

49
 465,000.00 Diciembre
S/. Parque 13 de
13 D13 C 3339.777 0.003 0.334 10 94 DPTO 1 3 3 CERAMICA
528,094.00 diciembre
S/.
14 C1 C Parque Santa Cruz 3634.703 0.004 0.363 10 83 CASA 2 5 3 CERAMICA
742,900.00
S/.
15 C2 C Parque Alberti 6872.899 0.007 0.687 25 142 CASA 3 6 4 PARQUET
1,991,430.00
S/. Parque 13 de
16 C3 C 3339.777 0.003 0.334 5 169 CASA 2 3 2 PARQUET
745,200.00 diciembre
S/.
17 C4 C Parque Cceres 8792.635 0.009 0.879 20 154 CASA 1 5 2 PARQUET
745,560.00
S/.
18 C6 C Plaza San Jos 4087.477 0.004 0.409 25 83 CASA 3 5 3 PARQUET
745,000.00
S/.
19 C7 C Plaza San Jos 4087.477 0.004 0.409 30 280 CASA 3 7 9 CERAMICA
1,166,076.00
S/. 201476.48
20 C8 C Campo de Marte 0.201 20.148 5 230 CASA 2 5 7 PARQUET
1,650,000.00 0

E: En construccin, C: Construida. Fuente: Elaboracin propia.

50
51