24/11/2017 Mtodos de avaliao de imveis | Perfectum

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Avaliao de imveis
Mtodos e procedimentos conforme normas tcnicas da ABNT

Metodologia de avaliao de imveis

Elaborao de laudo de avaliao de imveis utilizando o mtodo comparativo
de dados de mercado ou o mtodo evolutivo. Tratamento de dados por fatores
com a estatstica clssica ou regresso linear para clculo do valor de mercado
para venda ou locao de imvel urbano

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Mtodos de avaliao de imveis

A aplicao dos mtodos de avaliao dos bens imveis, segundo as definies
das Normas Tcnicas da ABNT, depende basicamente de:

MTODOS CARACTERSTICAS GERAIS

a) - Mtodo Comparativo a) - Caractersticas do imvel avaliando

b) - Mtodo Evolutivo b) - Finalidade do laudo de avaliao

c) - Mtodo Involutivo c) - Disponibilidade e qualidade de

informaes colhidas no mercado
d) - Mtodo de Custo
d) - Prazo de elaborao do laudo
e) - Mtodo de Capitalizao da Renda

f) - Critrio residual

g) - Conjuno de Mtodos

Deve-se optar pela metodologia de avaliao de imveis mais adequada finalidade do

laudo de avaliao, podendo inclusive, serem aplicados outros mtodos alm dos citados

Mtodo comparativo de dados de mercado

O mtodo comparativo direto de dados de mercado, segundo determinao das normas da

ABNT, o mais exato e importante, devendo, sempre que possvel, ser utilizado na
elaborao do laudo de avaliao dos imveis urbanos e rurais. Nada melhor do que
consultar o mercado local a fim de saber quanto vale o imvel que estamos avaliando.

Entretanto, h limitaes quanto ao seu emprego, dado que podemos comparar terrenos e
imveis residenciais, tais como casas ou apartamentos com relativa facilidade ou os imveis
comerciais, tais como salas e lojas, diferentemente de quando se trata de avaliao de
imveis industriais e outros tidos como especiais. Fundamentalmente, a utilizao do mtodo

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depende das possibilidades de formao de uma amostra composta por elementos

semelhantes compatveis com o imvel objeto do laudo de avaliao.

A utilizao do mtodo comparativo pressupe:

Coleta de informaes (FORMAO DA

Tratamento dos dados
AMOSTRA)

a) - Planejamento da pesquisa a) - Se tivermos poucos elementos, de trs a

quinze, devemos utilizar a Estatstica clssica
b) - Levantamento dos dados mediante tratamento por fatores

c) - Verificao dos dados amostrais b) - Porm, se tivermos muitos dados

amostrais ou um banco de dados, podemos
trabalhar com a estatstica inferencial,
notadamente utilizando modelos de regresso
linear

Mtodo comparativo com tratamento dos dados por fatores utilizando a estatstica
clssica

A aplicao do tratamento por fatores na elaborao de um laudo de avaliao de imveis

deve refletir, em termos relativos, o comportamento do mercado, numa determinada
abrangncia territorial e temporal. Os fatores de homogeneizao dos elementos amostrais
mais usuais so:

Fator de oferta

Tem o objetivo de ajustar os preos de oferta dos imveis elementos da amostra

conforme estiver no mercado

Fator de localizao

Destinado a compatibilizar as diferenas de melhor ou pior posio dos imveis da

amostra relativamente ao endereo do imvel objeto do laudo de avaliao

Fator de topografia

Tratando-se de localizao cuja topografia seja acidentada, pode sofrer decrscimo de

at 30% (fator 0,70) no valor em relao ao terreno plano situado ao lado. Idem se for
passvel de alagamento e o outro no

Fator de frente x fundos

Se o formato no for usual, pode sofrer depreciao, sempre incidindo sobre parte de
rea no retangular do imvel, ou ainda, na parte mais profunda se este for muito
comprido. Testadas em esquina tm acrscimo em relao ao lote comum, assim como
terrenos de pouca profundidade e tendo frente maior do que a usual encontrada no
local

Fator padro construtivo

Destinado a adequar as diferenas de nvel construtivo dos imveis da amostra do

padro inerente ao imvel objeto do laudo de avaliao

Fator idade / conservao

Destinado a adequar as diferenas entre imveis mais velhos ou mais novos ou, ainda,
se est melhor conservado ou com problemas denotando a necessidade de reformas
importantes

Aplicao dos fatores

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1) - No caso de tratamento por fatores, os elementos amostrais devem estar na mesma regio e os
demais atributos devem ter entre a metade e o dobro dos correspondentes ao imvel em avaliao

2) - A utilizao dos fatores deve ser na forma de somatrio, aps a considerao do fator de oferta

3) - O valor homogeneizado de cada elemento, aps a aplicao do conjunto de fatores, no poder

resultar aqum da metade ou alm do dobro do valor original

4) - O conjunto de fatores aplicado amostra ser considerado homogeneizante quando, aps a

aplicao dos mesmos, o coeficiente de variao da amostra diminuir

5) - So considerados discrepantes os elementos cujos valores unitrios, comparados com o valor

mdio da amostra, extrapolem a sua metade ou o dobro. Recomenda-se que sejam descartados
caso a situao persista aps a homogeneizao da amostra

6) - Quando o engenheiro de avaliaes tiver conhecimento de estudos ou projetos que possam vir
a afetar o local ou existirem restries especiais estabelecidas em leis ou regulamentos aplicveis
ao imvel objeto da avaliao, aos elementos constituintes da amostra ou regio, as respectivas
consequncias devem ser explicitadas e consideradas parte no laudo de avaliao

7) - Parmetros de clculos de homogeneizao existem muitos e para vrias situaes e

circunstncias. Usualmente, consultamos as seguintes fontes de referncia a fim de colh-los:

7.1) - Norma do IBAPE-SP

7.2) - Norma do Instituto de Engenharia Legal para o Estado do Rio de Janeiro

7.3) - Tabelas da Lei 691/84 - Cdigo Tributrio da Cidade do Rio de Janeiro

7.4) - Planta de Valores do Municpio

7.5) - Os documentos de referncia mencionados j fornecem praticamente tudo em fatores

de homogeneizao necessrios aos clculos avaliatrios

Mtodo comparativo com tratamento dos dados utilizando a estatstica inferencial

A inferncia estatstica tem-se firmado ao longo das dcadas recentes como a melhor
ferramenta para analisar e compilar dados quando da elaborao dos laudos de avaliao de
imveis

Consideraes gerais

1) - Dentre os mtodos de avaliao de imveis por inferncia estatstica, merece destaque o de

regresso linear, por ser o mais fcil de ser realizado e ser mais comum entre os profissionais da
rea de engenharia de avaliaes

2) - Inclusive, este sistema de avaliao est bastante detalhado na NBR-14.653 parte 2, que lhe
dedica minucioso captulo

3) - A regresso linear se revela de uma grande clareza para a averiguao do mercado imobilirio

4) - Suas frmulas so muito grandes e cansativas. Apenas mediante calculadoras e programas de

computador podemos realiz-los com comodidade

5) - Se os dados forem errados, em termos de mercado, no adianta termos o melhor computador

do mundo pois o clculo sair errado

6) - Pequenas diferenas de rea, pequenas diferenas de idade e estado de conservao, contam

pouco no clculo final, isto porque trabalhamos com maior nmero de elementos amostrais e, por
probabilidade, os erros costumam se compensar

7) - Portanto, em regresso linear costuma-se utilizar banco de dados, que nunca oferece muitos
detalhes dos imveis ali compilados

8) - No entanto, os atributos principais (variveis independentes) tais como tipo de imvel, padro
construtivo, localizao, etc., so importantes de serem apreciados no clculo, assim como as
variveis dicotmicas, tipo venda/oferta. O profissional dever alimentar o programa de seu
computador com estas variveis, e este constitui o principal trabalho estatstico do avaliador

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9) - Nas avaliaes de imveis urbanos, recomendvel o modo pr ordenado, seja por cdigos
alocados, seja por ordenadas "proxy", estabelecidas no eixo das coordenadas de cada varivel

10) - Obviamente, primeiro calculamos cada dado amostral em reais por metro quadrado. Esta a
varivel dependente, isto , o valor de cada imvel, o qual deve ser sempre decorrente das suas
caractersticas

11) - Com estes valores unitrios podemos trabalhar de dois modos no programa: da forma como
eles se apresentam, ou transformados (logaritmos de valores do imvel)

12) - A NBR-14.653 determina a trabalhar com eles do modo comum, visto que a transformao
dos dados busca apenas adequ-los normalidade da curva gaussiana, tornando, por outro lado,
difcil a rpida apurao de valor do imvel na anlise grfica

Mtodo da quantificao de custo para avaliao das benfeitorias

O mtodo de custo utilizado nas avaliaes das benfeitorias quando da avaliao de

imveis pelo mtodo evolutivo. Obtm-se o resultado por meio de oramento analtico ou de
modelos consagrados que utilizam custos unitrios de construo divulgados pelas entidades
oficiais credenciadas

Para a utilizao do CUB - Custo Unitrio Bsico - a norma tcnica sugere a seguinte frmula
(R$/m2 construdo):

Sendo:

CC = Custo da construo

CUB = Custo Unitrio Bsico

C1 = Custo de elevadores

C2 = Custo de instalaes

C3 = Custo de fundaes especiais

SEq = rea equivalente de construo conforme NBR-12.721 da ABNT

BDI = Percentual que indica os benefcios e despesas indiretas incidentes sobre o

custo direto da construo

Tj = Percentual de juros durante a realizao da obra

Do montante calculado, correspondente ao custo de uma construo nova, temos que

deduzir o valor correspondente depreciao fsica da edificao e/ou benfeitorias outras.
Neste clculo, costumamos aplicar o percentual de depreciao da Tabela de Ross-Heidecke
ou outros fatores admitidos pela norma, conforme o caso.

Mtodo evolutivo para avaliar imveis com base nos valores do terreno e das
benfeitorias

1) - O mtodo evolutivo preferencial para avaliar imveis urbanos especiais. um mtodo

analtico que consiste na obteno do valor do imvel por meio do clculo direto ou indireto dos
valores do terreno e das benfeitorias, devendo ser considerada, tambm, a conjuntura do mercado
com o emprego do fator de comercializao. Em geral, utiliza-se o mtodo evolutivo quando da
avaliao de imveis industriais, podendo-se utilizar o mtodo comparativo ou o mtodo involutivo
para avaliar o terreno e avaliar as benfeitorias pelo mtodo da quantificao de custo, dado que as
plantas industriais guardam poucas semelhanas entre si, o que inviabiliza a utilizao do mtodo
comparativo direto para formar o valor do imvel.

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2) - O fator de comercializao dever ser fixado como resultante de pesquisa de mercado e poder
ser igual, maior ou menor que a unidade, dependendo das condies do mercado na data de
referncia do laudo de avaliao, considerando o potencial de atratividade do imvel, seja ele
residencial comercial ou industrial e da capacidade de absoro do mesmo pelo mercado vigente.

Valor do Terreno Bruto

+
Valor de Incorporao = Custo de Reedio X Fator = Valor do Imvel

+
Valor de Construo

Mtodo Involutivo para avaliar terrenos

Utiliza-se o Mtodo Involutivo para avaliar terrenos que so fora do comum e que no tm
parmetros de comparao. um estudo de viabilidade tcnico econmico para apropriao
do valor correspondente ao terreno urbano bruto, no construdo, alicerado no seu
aproveitamento eficiente, mediante possvel empreendimento imobilirio futuro.

O mtodo Involutivo considera:

1) - A receita provvel de comercializao das unidades projetadas com base em preos obtidos
em pesquisas de mercado;

2) - Todas as despesas inerentes transformao do terreno no empreendimento projetado;

3) - A margem de lucro liquido ao empreendedor

4) - Todas as despesas de comercializao das unidades, mediante taxas financeiras

operacionais reais;

5) - As margens de risco.

Exige-se:

1) - O imvel avaliando esteja inserido em zona urbana de tendncia mercadolgica com

empreendimentos semelhantes ao concebido, alm de legalmente permitido seu uso e sua
ocupao;

2) - As unidades imobilirias admitidas no modelo sejam de caractersticas e em quantidade

absorvveis pelo mercado, no prazo estabelecido e compatvel com a realidade;

3) - As formulaes sejam expressas no laudo de avaliao

Outros mtodos de avaliao de imveis

Nas avaliaes de imveis urbanos, conforme caractersticas de mercado, dever ser adotado
um mtodo ou a conjugao de metodologias na elaborao do laudo de avaliao

Outros mtodos aplicveis, so:

Capitalizao da Renda

Apropria os valores aos imveis com base na capitalizao presente da sua renda
lquida, real ou presumida. Seus aspectos fundamentais so a definio do perodo de
capitalizao e a taxa de desconto a ser utilizada, que devem ser justificadas pelo
engenheiro de avaliaes

Critrio Residual

Em se tratando de avaliao de terrenos, caso seja constatada a ausncia de terrenos

nus, pode ser admitido calcular o valor do terreno incorporado por meio do critrio
residual, que consiste na definio de valor do terreno por diferena entre o valor total
do imvel e o valor das benfeitorias
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Conjugao de mtodos de avaliao de imveis

Poder ser utilizada a conjugao de mtodos na elaborao do laudo tcnico de

avaliao de um imvel, calculando-se de forma direta ou indireta, os valores do
terreno e das benfeitorias, devendo ser consideradas, tambm, as condies do
mercado, com o emprego do fator de comercializao

Na impossibilidade da aplicao das metodologias citadas, facultado o emprego de

outro procedimento que vise representar um cenrio provvel do mercado vigente de
imveis semelhantes ao imvel do escopo do laudo de avaliao, seja este residencial,
comercial ou industrial, desde que:

- seja explicitado no laudo o motivo do no atendimento aos critrios normativos

- sua utilizao seja justificada e sejam atendidos os requisitos essenciais

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