DO CONDOMNIO EDILCIO

60 CONSIDERAES INICIAIS. NATUREZA JURDICA

O primeiro diploma a tratar do condomnio edilcio ou em edificaes, tambm chamado de horizontal, foi o Decreto-Lei n. 5.481, de 1928.

Posteriormente passou a ser regido pela Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, com as alteraes da Lei n. 4.864, de 29 de novembro de 1965.

As principais inovaes trazidas pela referida legislao foram:

a) compe-se a lei de dois ttulos, cuidando o primeiro do condomnio e o segundo das incorporaes;

b) permitiu o condomnio em prdios de um pavimento;

c) ao determinar, no pargrafo nico do art. 4, que o adquirente responde pelos dbitos do alienante, atribuiu o carter de propter
rem a essas obrigaes;
d) estabeleceu a obrigatoriedade da existncia de uma conveno de condomnio e de um regulamento;

e) determinou que a representao do condomnio fosse feita pelo sndico;

f) cuidou das incorporaes na segunda parte, visando impedir que o incorporador cause prejuzo aos condminos, especialmente proibindo
reajuste de preos, se no convencionados expressamente.

O novo Cdigo Civil, apesar de expressa remisso lei especial, que continua em vigor, contm dispositivos regrando os direitos e deveres
dos condminos, bem como a competncia das assembleias e dos sndicos. Nesses assuntos, a referida Lei n. 4.591, de 1964, aplica-se apenas
subsidiariamente.
Caracteriza-se o condomnio edilcio pela apresentao de uma propriedade comum ao lado de uma propriedade privativa.

Cada condmino :

- titular, com exclusividade, da unidade autnoma (apartamento, escritrio, sala, loja, sobreloja, garagem) e

- titular de partes ideais das reas comuns (terreno, estrutura do prdio, telhado, rede geral de distribuio de gua, esgoto, gs e
eletricidade, calefao e refrigerao central, corredores de acesso s unidades autnomas e ao logradouro pblico etc.) (CC, art. 1.331).

Quanto natureza jurdica, prevalece o entendimento de que o condomnio no tem personalidade jurdica.

Entretanto est legitimado a atuar em juzo, ativa e passivamente, representado pelo sndico (CPC, art. 12, IX), em situao similar do
esplio e da massa falida.
 61 INSTITUIO E CONSTITUIO DO CONDOMNIO

Todo condomnio em edificaes deve ter, obrigatoriamente,

o ato de instituio,

a Conveno de Condomnio (ato de constituio do Condomnio) e

o Regulamento (Regimento Interno).

O novo Cdigo Civil distingue, de maneira objetiva, os atos de instituio e os de constituio do condomnio.
 O ato de instituio
previsto no art. 1.332 do referido diploma e

- pode resultar de ato entre vivos ou testamento,

- com inscrio obrigatria no Registro de Imveis,

- devendo conter, alm do disposto em lei especial,

a) a individualizao de cada unidade,

b) a determinao da frao ideal atribuda a cada uma relativamente ao terreno e partes comuns, e

c) o fim a que se destinam.

 A Conveno de Condomnio
apontada no art. 1.333 do Cdigo Civil como ato de constituio do condomnio edilcio, um documento escrito no qual se estipulam
os direitos e deveres de cada condmino, e deve ser subscrita pelos titulares de, no mnimo, dois teros das fraes ideais.

A utilizao do prdio por ela regulada.

Difere dos contratos em geral porque estes obrigam somente as partes contratantes, enquanto a Conveno sujeita todos os titulares
de direitos sobre as unidades, ou quantos sobre elas tenham posse ou deteno, atuais ou futuros.

Pode conter outras normas aprovadas pelos interessados, alm das obrigatrias, desde que no contrariem a lei.

Objetiva, pois, estabelecer regramento para o bom aproveitamento do edifcio por todos e para que haja tranquilidade interna.

Poder ser feita por escritura pblica ou por instrumento particular (CC, art. 1.334, 1).

So equiparados aos proprietrios, salvo disposio em contrrio, os promitentes compradores e os cessionrios de direitos relativos
s unidades autnomas (art. 1.334, 2).

Qualquer alterao posterior da Conveno reclama o quorum de dois teros das fraes ideais, tambm deliberada em assembleia.

A modificao da destinao originria das unidades autnomas, bem como mudanas na fachada do prdio, nas fraes ideais, nas reas
de uso comum e outras exigem a unanimidade de votos (CC, art. 1.351; Lei n. 4.591/64, art. 10, 2).
 O Regulamento, ou Regimento Interno, complementa a Conveno.
Geralmente, contm regras minuciosas sobre o uso das coisas comuns e

colocado em quadros, no andar trreo, prximo aos elevadores ou portaria, fixados na parede.
62 ESTRUTURA INTERNA DO CONDOMNIO

O condomnio composto de unidades autnomas e reas comuns.

A unidade autnoma pode consistir em:

apartamentos, escritrios, salas, lojas, sobrelojas, abrigos para veculos ou casas em vilas particulares, no se reclamando nmero mnimo de peas
nem metragem mnima.

Nenhuma unidade autnoma pode ser privada de sada para a via pblica (CC, art. 1.331, 4).

Exige a Lei n. 4.591/64 que cada uma tenha designao especial, numrica ou alfabtica (arts. 1, 1, e 2).

Pode o proprietrio de cada unidade alug-la, ced-la, grav-la, sem que necessite de autorizao dos outros condminos (art. 4).

E estes no tm preferncia na aquisio, ao contrrio do que acontece no condomnio comum e como previsto no art. 504 do Cdigo
Civil.

Se, no entanto, uma mesma unidade pertencer a dois ou mais proprietrios, aplicam-se-lhes as regras do condomnio comum, tais como as referentes
administrao, venda da coisa comum e pagamento de despesas e dvidas (art. 6).

O art. 1.339, 2, do Cdigo Civil permite ao condmino alienar parte acessria de sua unidade imobiliria a outro condmino, s podendo faz-
lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomnio, e se a ela no se opuser a respectiva assembleia geral.

Se o condmino resolver alugar rea no abrigo para veculos, preferir-se-, em condies iguais, qualquer dos condminos a estranhos, e, entre
todos, os possuidores (CC, art. 1.338).

Para efeitos tributrios, cada unidade autnoma ser tratada como prdio isolado (art. 11).

Os arts. 1.331, 2, do Cdigo Civil e 3 da Lei n. 4.591/64 enumeram as reas comuns do condomnio.
So elas insuscetveis de diviso e de alienao, separadas da respectiva unidade.

Quanto sua utilizao, dispe o art. 19 da referida lei que cada consorte poder usar as partes e coisas comuns, de maneira a no causar dano ou
incmodo aos demais condminos ou moradores, nem obstculo ou embarao ao bom uso das mesmas partes por todos.

Para us-las com exclusividade, s com anuncia da unanimidade dos condminos.

A fachada do edifcio propriedade de todos. Assim, o condmino no pode alter-la, a menos que obtenha anuncia de todos os consortes (Lei n.
4.591, art. 10, 2).

A utilizao do condomnio sofre limitaes impostas pela lei e restries previstas na Conveno.

Alm da norma genrica do art. 1.277 do Cdigo Civil, proibindo o uso anormal da propriedade, o art. 1.336, IV, do mesmo diploma considera
dever do condmino no utilizar as suas partes de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurana dos possuidores, ou aos bons costumes.

O art. 10, III, da Lei n. 4.591/64 traz idntica limitao, tambm prescrevendo que o condmino no pode destinar sua unidade utilizao diversa
da finalidade do prdio. Assim, se residencial, no podem existir escritrios, gabinetes dentrios etc.

Com relao manuteno de animais no prdio, deve haver disposio pertinente na Conveno.

Se omissa, no poder, em princpio, ser censurada.

Se a Conveno vedar somente a presena de animais que causam incmodo aos vizinhos ou ameaam sua segurana, as questes que surgirem
sero dirimidas em funo da prova dessas duas situaes de fato.

Se a proibio for genrica, atingindo animais de qualquer espcie, poder mostrar-se exagerada na hiptese de um condmino possuir um animal
de pequeno porte e inofensivo.

Por essa razo tm os tribunais exigido a demonstrao de que o animal, de alguma forma, prejudica a segurana, o sossego ou a sade dos
condminos.
As clusulas restritivas e proibitivas da Conveno devem ser, assim, interpretadas em consonncia com as normas legais referentes aos
condomnios, especialmente os arts. 10 e 19 da Lei n. 4.591 e 1.277 e 1.336, IV, do Cdigo Civil.

Inovou o estatuto civil de 2002 ao prever a possibilidade de se aplicar multa ao condmino ou possuidor que, por seu reiterado
comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivncia com os demais condminos ou possuidores (art. 1.337, pargrafo nico).

Tem a jurisprudncia proclamado, no tocante s despesas de condomnio, que, para as prestaes devidas antes da entrada em vigor do novo Cdigo
Civil, aplica-se sobre o dbito a multa de 20%, como previsto na legislao de regncia da poca.

Todavia, para as prestaes vencidas posteriormente, aplica-se a multa de 2% prevista no art. 1.336 do novo diploma.

O Tribunal de Justia de So Paulo tem considerado indevida a cumulao, nos contratos, do abono de pontualidade com clusula penal
moratria, por importar previso de dupla multa e alterao da real data de pagamento da prestao.

Entende, todavia, perfeitamente legal a estipulao do referido abono quando inexiste previso de cumulao com multa moratria (31
Cm., Ap. 992.09.037291-2, j. 23-2-2010).
63 DA ADMINISTRAO DO CONDOMNIO EM EDIFICAES

A administrao exercida por um sndico, cujo mandato no pode exceder de dois anos, permitida a reeleio.

Compete-lhe, dentre outras atribuies, representar ativa e passivamente o condomnio, em juzo ou fora dele.

Pode ser condmino ou pessoa fsica ou jurdica estranha ao condomnio.

Geralmente, so empresas especializadas.

O sndico assessorado por um Conselho Consultivo, constitudo de trs condminos, com mandatos que no podem exceder a dois anos,
permitida a reeleio.

rgo de assessoramento e fiscalizao (Lei n. 4.591, art. 23).

Poder haver no condomnio um conselho fiscal, composto de trs membros, eleitos pela assembleia, por prazo no superior a dois anos, ao qual
compete dar parecer sobre as contas do sndico (CC, art. 1.356).

Deve haver, anualmente, uma assembleia geral ordinria, convocada pelo sndico na forma prevista na Conveno, qual compete, alm das
demais matrias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, o oramento das despesas, as contribuies dos condminos e a
prestao de contas (CC, art. 1.350).

As decises da assembleia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a Conveno fixar, obrigam todos os condminos, mesmo os vencidos e
os que no compareceram.

As assembleias gerais extraordinrias podem ser convocadas pelo sndico ou por condminos que representem um quarto, no mnimo, do
condomnio, sempre que o exijam os interesses gerais (CC, art. 1.355).

A Conveno de Condomnio e o Regimento Interno s podem ser modificados em assembleia geral extraordinria, pela aprovao de dois teros
dos votos dos condminos.
A assembleia o rgo mximo do condomnio, tendo poderes, inclusive, para modificar a prpria Conveno;

sujeita-se somente lei e s disposies estabelecidas nesta, podendo ser controlada pelo Judicirio.
Quadro sintico Do condomnio edilcio

O CC/2002, apesar de expressa remisso lei especial, que continua em vigor (Lei n. 4.591/64), contm dispositivos regrando
Introduo os direitos e deveres dos condminos, bem como a competncia das assembleias e dos sndicos. Nesses assuntos, a Lei n.
4.591/64 aplica-se apenas subsidiariamente.
Caracteriza-se o condomnio edilcio pela apresentao de uma propriedade comum ao lado de uma propriedade privativa.
2. Caracterstica Cada condmino titular, com exclusividade, da unidade autnoma e titular de partes ideais das reas comuns (CC, art.
1.331).

Prevalece o entendimento de que o condomnio no tem personalidade jurdica. Entretanto, est legitimado a atuar em juzo,
3. Natureza jurdica
ativa e passivamente, representado pelo sndico (CPC, art. 12, IX), em situao similar do esplio e da massa falida.

Institui-se o condomnio edilcio por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartrio de Registro de Imveis, devendo
4. Instituio do
conter, alm do disposto em lei especial, a individualizao de cada unidade, a determinao da frao ideal atribuda a cada
condomnio
uma relativamente ao terreno e partes comuns, e o fim a que se destinam (CC, art. 1.332).
A Conveno de Condomnio o ato de constituio do condomnio edilcio (CC, art. 1.333). um documento escrito
5. Constituio do (escritura pblica ou instrumento particular) no qual se estipulam os direitos e deveres de cada condmino. Deve ser subscrita
condomnio pelos titulares de, no mnimo, dois teros das fraes ideais. A utilizao do prdio por ela regulada. Sujeita todos os titulares
de direitos sobre as unidades, atuais ou futuros.
Tambm denominado Regimento Interno, complementa a Conveno. Geralmente, contm regras minuciosas sobre o uso
6. Regulamento
das coisas comuns.