Cargas y gravmenes inmobiliarios inscribibles

Publicado el 8 Septiembre, 2016 por mantyobras

Para los efectos del presente artculo sealaremos, al igual que la doctrina
jurdica, que los conceptos de cargas y de gravmenes son sinnimos, as como
para sus efectos registrales. Trataremos de ser lo ms general en cuanto a cules
de ellos son inscribibles en el Registro de Predios:

1.- El Bloqueo Registral.- Es la solicitud realizada por Notario para asegurar

los actos o contratos que posteriormente se van a presentar en el Registro,
sealados en la solicitud.
2.- El Arrendamiento.- Inscrito este contrato, se encontrara protegido por el
principio de fe pblica registral, y este se respetara, ante terceros o un futuro
adquiriente del bien arrendado.
3.- La Hipoteca.- Es el gravamen inmobiliario por excelencia, recin tiene
efectos jurdicos contra terceros a partir de su inscripcin registral, es para
garantizar una deuda propia o ajena.
4.-El Derecho de Superficie.- Es un derecho real autnomo, el que se origina
en la posibilidad de gozar temporalmente el suelo que es propiedad de otro.
5.- El Usufructo.- Es el Derecho real de usar y disfrutar un bien ajeno de manera
temporal.
6.- Restricciones a la propiedad. Son aquellas que imponen determinadas
obligaciones a los titulares de un bien, son cargas de naturaleza personal.
7.- Patrimonio Familiar.- Se busca proteger a la familia, mediante el
aseguramiento de la casa habitacin.
8.- Anticresis.- Es la entrega de un inmueble en garanta de una deuda
concedindole al acreedor el derecho de explotarlo y percibir sus frutos.
9.- Anotacin de Medidas Cautelares.- Se anota en merito a resolucin
judicial o administrativa que concede la medida en la cual debe constar la
individualizacin del predio y el monto de la afectacin.
10.- Anotacin de Demanda.- Es para asegurar el cumplimiento de los fallos
judiciales o la eficacia de cualquier derecho real que no puede ser inscrito
definitivamente y el de fe pblica registral para terceros.
11.- Anotacin de Sentencia.- Implica la conclusin de un proceso y el fallo
final del juzgador, con relevancia real.
12.- Cargas Tcnicas.- Se efectan cuando existen transgresiones a la
normatividad urbanstica o de edificaciones.
Estas son las cargas o gravmenes inscribibles en el Registro de Predios, mucho
depender de la voluntad de las personas, de su capacidad de pago o de la
voluntad de terceros o de su cumplimiento a la normatividad vigente. Algunas
son necesarias y no afectan al titular, otras podra ocasionar la perdida de dicha
titularidad registral, por ello se debe tener mucho cuidado y asesorarse
adecuadamente.

La foto que acompaa este artculo fue tomada de espaldas al mar, apreciandose
en primer plano parte del distrito de San Miguel (Lima) y ms al fondo el distrito
de Magdalena.
CARGA O GRAVAMEN? He ah un dilema
Probablemente al momento de adquirir un inmueble usted verifique en la
partida de su inmueble que el rubro D corresponde al de cargas y
gravmenes:[2] Se ha preguntado si significan lo mismo o si existe
diferencia entre dichos trminos?

Sabe usted que el texto original del Art. 739 numeral 2[3] estableca que
luego de un proceso de ejecucin se levantasen los gravmenes mas no
la cargas. Cul era la razn para ello?

En el presente artculo vamos a introducirnos en dicha distincin a fin de

verificar su utilidad y sus alcances.

TERMINOLOGA CONFUSA

Debemos sealar inicialmente que no nos vamos centrar en defender que

un trmino define una institucin por naturaleza, sino que existen dos
figuras que se refieren a fenmenos distintos las cuales en esta ocasin
llamaremos carga y gravamen en sede de los derechos reales.

Esto lo indicamos dado que en nuestro ordenamiento el trmino carga es

polismico: carga de la prueba[4] en sede procesal, carga obligacional
como necesidad de un determinado comportamiento para realizar un
inters propio[5], entre otros. Esto es distinto a lo que llamaremos carga
real.

De igual forma, el trmino gravamen es muy difuso en su tratamiento

legislativo en los Arts. 104, 181, 247, 728, 733, 1002, entre otros. En el
mismo sentido se habla de gravamen en sede doctrinal identificando a la
servidumbre como gravamen tendencialmente perpetuo sobre la
propiedad.[6]
DERECHO COMPARADO

Si tomamos en cuenta que etimolgicamente el vocablo carga lleva

consigo el significado de tributo, afectacin, imposicin que afecta en
este caso- un bien, podemos verificar que existen heterogneas
acepciones.[7]

Se aproximan en el derecho alemn a dicha figura como afectacin con

un derecho real limitado begrenzten dinglichen
Recht,[8] aprovechamiento mediato,[9] prestaciones que deben ser
extradas de las propias fincas[10] o como obligaciones sobre los titulares
de la misma.[11] En el Derecho Italiano, Betti la vincula con una
obligacin con garanta real.[12]

Legislativamente en el derecho alemn, el pargrafo 1105[13] recoge

el trmino de Reallasten, y en los pargrafos 1110 y
1111[14] del BGB se refiere a carga real subjetivamente real y carga
real subjetivamente personal.

Si bien existen diversas acepciones, podemos identificar en doctrina

rasgos comunes:

1. a) Prestacin del titular a favor de otro[15] a propsito de la

propiedad o posesin[16](algunos sealan que la prestacin slo
positiva[17], sin embargo considero que actualmente se verifican
cargas que implican un no hacer o tolerancia).
2. b) Prestacin contina.[18]
3. c) La afectacin es sobre el predio mismo Nutzungsrecht (Posicin
realista); o que el carga recaiga sobre un titular de un derecho de
goce (Posicin obligacionista).[19][20]
4. d) Que exista inherencia[21], por lo que puede circular el bien con
la carga.[22]
CARGA Y GRAVAMEN? IDENTIDAD O FIGURAS DISTINTAS

En la Resolucin N 137-2007-SUNARP-TR-T del 19 de Julio del 2007 el

apelante seal que el usufructo era una carga por lo cual deba
levantarse. Esto no es aceptado por el Tribunal; sin embargo, lo que llam
ms la atencin fue la identificacin conceptual entre carga y gravamen
partiendo por indicar que no existe una definicin legal de dichas
categoras.

Aade la resolucin que la doctrina identifica gravamen real con carga

real, ya que lo sustancial en ambos casos es la situacin de sujecin del
titular de un derecho real frente al titular de otro derecho que recae sobre
el mismo bien.

Concluye que es irrelevante para estos efectos, el hecho de que en un

caso esa sujecin solo importe un deber negativo (omisiones,
abstenciones o tolerancias) o que haga exigibles deberes positivos
(prestaciones obligacionales), pues lo que interesa finalmente es la actual
situacin de sujecin.

Ledesma en sede nacional sostiene lo contrario:

La diferencia entre ellas radica en que los gravmenes dependen de una

obligacin accesoria, la que de incumplirse pueda conllevar a la venta del
bien afectado, como sera el caso de la hipoteca; en cambio, con las
cargas, no hay obligacin garantizada. Las cargas no tienen por objeto la
venta del bien, como sera el caso de las servidumbres, que se constituyen
como limitacin a la propiedad predial.

En el mismo sentido Avendao Arana:

la diferencia entre gravmenes y cargas consiste en que los gravmenes

dependen de una obligacin accesoria, la que de incumplirse puede
conllevar a la venta del bien afectado. [] En las cargas, en cambio, no
hay obligacin garantizada. Es por eso que finalmente afirma que en
realidad, las servidumbres son cargas y no gravmenes- que se imponen
al dueo del predio sirviente en beneficio del propietario del predio
dominante[23].

NUESTRA POSICIN

Nosotros consideramos que nos encontramos ante dos figuras distintas.

No es lo mismo una carga tcnica (certificados de parmetros
urbansticos) que el gravamen de hipoteca, por ejemplo. El primero es
referido al vnculo entre bienes, y el segundo es a la actuacin de la
autonoma privada.

Normalmente se ha estudiado el trmino de gravamen o carga

tomando en consideracin la hipoteca, pero existen otras afectaciones
aparte de esta.

Si estamos en un proceso de ejecucin forzada, evidentemente si en la

partida constan otros gravmenes se tendrn que levantar. Sin embargo
esto no suceder por ejemplo con las cargas tcnicas, dado que teniendo
tambin la caracterstica de la inherencia, esta no se ha creado por un
acto de autonoma privada.

Los pronunciamientos tcnicos en nuestro medio no han buscado precisar

el tema. Quiz esto es porque en el mbito de las cargas estas son muy
diversas y su clasificacin puede ser trabajoso.

Verifquese como en el Pleno XLII del Tribunal Registral sustentado en la

Resolucin N 1150-2010-SUNARP-TR-L del 11 de agosto de 2010
establece sobre la cancelacin de gravmenes lo siguiente:

Procede cancelar en mrito de la resolucin judicial que dispone la

adjudicacin por remate y el levantamiento de gravmenes, todos los
gravmenes que constaren en la partida del predio, incluso aquellos
registrados con posterioridad a la expedicin de la antedicha resolucin,
estando exceptuados nicamente aquellos que expresamente excluye el
artculo 739 del Cdigo Procesal Civil (el subrayado es nuestro).

Se aplica esto tambin a las cargas?

Sin embargo, el artculo 50 de la adecuacin del Reglamento de

Inscripciones del Registro de Predios a la Ley N 29090, seala:

Al independizar las distintas unidades inmobiliarias en partidas

individuales, se trasladarn las cargas tcnicas que afecten a la totalidad
de la edificacin. Cuando se acredite que la carga afecta slo algunas de
las unidades que se independizan, sta se trasladar a la partida
independizada que corresponda (). (El subrayado es nuestro).

Carga tcnica es igual a gravamen? Evidentemente no.

En este sentido, considero que debe estudiarse a profundidad los

diferentes tipos de afectaciones patrimoniales, toda vez que si bien gozan
de inherencia sobre la cosa, sin embargo tienen fuentes distintas. En este
caso, he tomado como punto de partida que los gravmenes tienen como
origen actos de autonoma privada y en cambio las cargas tienen fuente
legal.

[1] Mg. Gilberto Mendoza del Maestro. Profesor de la Facultad de Derecho

de la PUCP.

[2] Dicho tratamiento se da tambin en el Cdigo Civil en diversos

artculos: Artculo 981: Todos los copropietarios estn obligados a
concurrir, en proporcin a su parte, a los gastos de conservacin y al pago
de los tributos, cargas y gravmenes que afecten al bien comn.
Artculo 1035.- La ley o el propietario de un predio puede
imponerle gravmenes en beneficio de otro que den derecho al dueo
del predio dominante para practicar ciertos actos de uso del predio
sirviente o para impedir al dueo de ste ejercicio de alguno de sus
derechos. Artculo 181.- El deudor pierde el derecho a utilizar el plazo:

1.- Cuando resulta insolvente despus de contrada la obligacin, salvo

que garantice la deuda.

Se presume la insolvencia del deudor si dentro de los quince das de su

emplazamiento judicial no garantiza la deuda o no seala bienes libres
de gravamen por valor suficiente para el cumplimiento de su prestacin.

[]

Artculo 247.- El menor que se casa sin el asentimiento a que se refieren

los artculos 244 y 245, no goza de la posesin, administracin, usufructo
ni de la facultad de gravamen o disposicin de sus bienes, hasta que
alcance la mayora.

[3] 2. La orden que deja sin efecto todo gravamen que pese sobre ste,
salvo la medida cautelar de anotacin de demanda;

[4] TARUFFO, Michele. La prueba. Marcial Pons, Madrid, 2008, p. 146

[5] NICOL, Rosario. Las situaciones jurdico subjetivas. Advocatus. No.

12. Lima, 2005. p. 103-116.

[6] LVAREZ CAPEROCHIPI, Jos Antonio. Curso de Derechos Reales.

Tomo II. Madrid: Civitas. 1987, p. 39.

[7] TRIFONE. Voz: Oneri reali. Em: Novsimo Digesto Italiano, Tomo XI,
Apndice N-ORA, 1957, pp. 926-928.

[8] Tambin ha sealado: Reallast ist die Belastung eines Grundstcks

mit dem Recht auf Entrichtung wiederkenhrener Leistugen aus dem
Grunsdtcke. GIERKE, Otto Friedrich, Deutsches Privatrecht, Tomo II:
Sachenrecht, Leipzig, 1905, p710 a 712.
[9] WESTERMANN, Harry: Lehrbuch des Sachenrechts, Verlag C.F. Muller
Karlsruhe, 2 edicin, 1951, p. 602.

[10] HEDEMANN, JW: Tratado de Derecho Civil, Tomo II: Derechos

Reales, Traduccin y anotaciones de Jose Luis Dez Pastor y Manuel
Gonzlez Enrquez, Madrid, 1955, pp. 379 y 380.

[11] Heck, Philipp: Grundriss des Sachenrechts, Berln, 1960, p. 436.

[12] BETTI, Emilio: Teoria generale delle obbligazioni, Tomo I:

Prolegomini: Funzione econmico-sociale dei rapporti d obbligazione; y
Tomo II: Struttura dei rapporti d obbligazione, Miln, 1953., pp 23 y 24.
En el mismo sentido vinculado a la hipoteca: BARASSI, Ludovico: I diritti
reali nel nuovo Codice civile, Miln, 1947, pp 80 y 81.

[13] 1105 Gesetzlicher Inhalt der Reallast.

(1) Ein Grundstck kann in der Weise belastet werden, dass an

denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, wiederkehrende
Leistungen aus dem Grundstck zu entrichten sind (Reallast). Als Inhalt
der Reallast kann auch vereinbart werden, dass die zu entrichtenden
Leistungen sich ohne weiteres an vernderte Verhltnisse anpassen, wenn
anhand der in der Vereinbarung festgelegten Voraussetzungen Art und
Umfang der Belastung des Grundstcks bestimmt werden knnen.

(2) Die Reallast kann auch zugunsten des jeweiligen Eigentmers eines
anderen Grundstcks bestellt werden.

[14] 1110 Subjektiv-dingliche Reallast.

Eine zugunsten des jeweiligen Eigentmers eines Grundstcks bestehende

Reallast kann nicht von dem Eigentum an diesem Grundstck getrennt
werden.

1111 Subjektiv-persnliche Reallast

(1) Eine zugunsten einer bestimmten Person bestehende Reallast kann
nicht mit dem Eigentum an einem Grundstck verbunden werden.

(2) Ist der Anspruch auf die einzelne Leistung nicht bertragbar, so kann
das Recht nicht veruert oder belastet werden.

[15] Conforme al BGB alemn, GIERKE, Op. Cit. 716 y 717. Existe la
discusin si en estricto podemos hablar de obligacin en sentido tcnico
en las cargas, sin embargo no vamos a profundizar por ahora ello tomando
el criterio prctico de que la distincin para estos efectos no es til
NATUCCI, Alessandro: La tipicit dei diritti reali, Padua, 1988, p. 305.

[16] Posicin obligacionista de los derechos reales. ROTONDI, Mario:

Instituciones de Derecho Privado, Prlogo, traduccin y concordancias al
Derecho espaol por F.F. Villavicencio, Barcelona, 1953, p.193.

[17] NATUCCI, Alessandro, Op. Cit., p. 301; BALBI, G: Le obbligazioni

propter rem, In Memorie dellInstituto giuridico dellUniversit di Torino.
Torino, 1950, p.42, para quien la carga real comprende pi rapporti
obbligatori, a scadenza periodica, le cui pretazioni, a contenuto uguale,
consistono nellesecuzione di servizi o di opere oppure nella consegna di
prodotti fondiari o di Somme di denaro.

[18] BARASSI, Ludovico, I diritti reali nel nuovo Codice civile, Miln, 1947,
p.77

[19] GANDOLFI, Giuseppe. Voz: Onere reale, en Enciclopedia del Diritto,

Tomo XXX, 1980, p.144, define la carga real come: a) Obbligo; b) di
effettuare prestazioni positive peridicamente ricorrenti; c) che gravi sul
propietario sul titolare di un diritto reale di godimento di un immobile.
BALBI, Op. cit., p 42.

[20] Tngase en cuenta las diferentes teoras sobre las cargas: 1)

Perspectiva obligacionista (Die obligationenrechtlichen Theorien); 2) las
tesis que la concibe como un derecho de naturaleza mixta(Die
Mischtheorien); y 3) las tesis que considera el gravamen real como un
autntico derecho real (Die sachenrechtlichen Theorien).GIERKE, Op.
Cit., pp. 706 a 710.

[21] GANDOLFI, Op. Cit., p. 130, la carga real no es parificabile ad

unobligatio per linerenza alla cosa.

[22] Afirma BALBI, Op. Cit., p. 42 GANDOLFI, Op. Cit., p. 128.

[23] AVENDAO ARANA, Francisco. Artculo 1035. En: Cdigo Civil

Comentado. Tomo V. Lima: Gaceta Jurdica. 2003. p. 723.
Cargas registrales ms habituales en una vivienda.
Cargas que pueden aparecer al solicitar una nota simple.
Cuando se solicita una nota simple en el Registro de la Propiedad pueden aparecer una
serie de cargas. Las ms habituales son las siguientes:

Hipoteca. Es la que ms habitualmente podemos encontrarnos. Se constituye a

favor de un tercero (habitualmente una entidad financiera) como garanta para la
devolucin de un prstamo (normalmente para la propia adquisicin de la
vivienda).
Reserva de dominio. Era una garanta bastante habitual hace aos y se
constitua como alternativa a la hipoteca. El vendedor financiaba los pagos al
comprador y se reservaba la posibilidad de recuperar la propiedad una vez
escriturada si se producan impagos en los plazos establecidos.
Servidumbres. Podemos encontrarnos derechos de paso para personas o
servicios que al constar en el Registro aseguran la obligacin del propietario.
Censos. Se trata de una figura en desuso y supone la sujecin de la finca al
pago de un canon a favor de una persona determinada. Hoy en da se ha
sustituido por un pago nico en el momento de transmitir la finca. Una forma
habitual de llegar a constituirse era mediante disposiciones testamentarias.
Notas marginales. En ellas el Registrador suele hacer constar la sujecin al
pago de determinados tributos, ya que se responde con el inmueble de los
impuestos que gravan la transmisin.
Anotacin preventiva de embargo. Una vez iniciado un procedimiento de
impago en el que los bienes del deudor resulten como garanta de pago, se
inscribe la situacin como garanta frente a terceros y para evitar insolvencias
fraudulentas.
CARGAS Y GRAVMENES
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IDENTIDAD CONCEPTUAL ENTRE CARGA Y GRAVAMEN REAL Gravamen y carga

reales constituyen una sola categora de situaciones de sujecin pasiva en la que se
encuentra el titular de un derecho real respecto del titular de otro derecho real que recae
sobre el mismo bien, que determina que el sujeto pasivo soporte o sufra las consecuencias
del ejercicio de su derecho por parte del sujeto activo. 137-2007

LEVANTAMIENTO DE CARGA Cuando el predio fue expropiado por el Estado, la

declaracin de va pblica de un rea determinada del mismo no debe ser inscrita en el rubro
Gravmenes y Cargas, pues ello no constituyen ni una restriccin ni una limitacin de un
derecho real sino ms bien una modificacin a la situacin del predio, debiendo por tanto
constar dicha circunstancia en el rubro Descripcin del Inmueble. 236-2007-A

LEVANTAMIENTO DE CARGA Cuando el predio fue expropiado por el Estado, la

declaracin de va pblica de un rea determinada del mismo no debe ser inscrita en el rubro
Gravmenes y Cargas, pues ello no constituye ni una restriccin ni una limitacin de un
derecho real sino ms bien una modificacin a la situacin del predio, debiendo por tanto
constar dicha circunstancia en el rubro Descripcin del Inmueble. 250-2007-A

CANCELACIN DE CARGA TCNICA EN VA DE RECTIFICACIN Las cargas tcnicas

extendidas sobre la base de observaciones formuladas en el Informe Tcnico de
Verificacin, originadas en presuntas transgresiones a la normativa sobre edificaciones,
consignadas como tales por haber utilizado como referencia el Certificado de Parmetros
Urbansticos y Edificatorios vigente a la fecha de la regularizacin y no a la fecha de
ejecucin de la obra, pueden ser canceladas a mrito de un nuevo Informe Tcnico de
Verificacin en el que se seale con claridad que a la fecha de la fbrica regularizada, la
edificacin se adecuaba a los parmetros vigentes en dicha oportunidad. 492-2007-L. R.
953-2007-L