Conhea o usucapio cartorrio

extrajudicial do novo Cdigo de Processo

Civil

Para uma compreenso correta da matria, necessrio o exame dos dispositivos

concernentes, trazidos pelo CPC/2015, que delineiam o caminho e as exigncias
discriminadas para o reconhecimentodo domnio.

O artigo 1.071 acrescentou o artigo 216-A ao Captulo III do Ttulo V da Lei

6.015/1973 (Lei dos Registros Publicos), onde esto enumerados os requisitos e
delineado o procedimento.

Eis o texto do caput e de seus incisos, pertinentes aos requisitos:

Sem prejuzo da via jurisdicional, admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial

de usucapio, que ser processado diretamente perante o cartrio do registro de imveis
da comarca em que estiver situado o imvel usucapiendo, a requerimento do
interessado, representado por advogado, instrudo com:

I - ata notarial lavrada pelo tabelio, atestando o tempo de posse do requerente e seus
antecessores, conforme o caso e suas circunstncias;

II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com

prova de anotao de responsabilidade tcnica no respectivo conselho de fiscalizao
profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou
averbados na matrcula do imvel usucapiendo e na matrcula dos imveis confinantes;

III - certides negativas dos distribuidores da comarca da situao do imvel e do

domiclio do requerente;

IV - justo ttulo ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a

continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das
taxas que incidirem sobre o imvel.

No se afasta a opo da via judicial, que se mantm como uma faculdade para o
interessado. Encaminha-se o pedido em nome daquele que exerce a posse, para o oficial
do cartrio de registro de imveis com jurisdio sobre o local onde o mesmo se
encontra, ou de sua matrcula no caso de sua existncia, atravs de advogado legalmente
constitudo. Descreve-se o imvel, com as confrontaes e demais elementos de
identificao.

Vrios os documentos que acompanham o requerimento, sendo o primeiro deles a ata

notarial lavrada por tabelio, sobre o histrico do imvel. Descrevem-se a rea, as
confrontaes, a localizao, a situao perante a Fazenda Pblica, o perodo da posse
exercida pelo requerente e pelos antecessores, se for o caso, bem como a forma de
transferncia ou transmisso. Na narrao do histrico da posse, de grande
importncia, tambm, o relatrio de sua destinao ao longo do tempo, de sorte a ficar
retratado o exerccio no passado at o momento presente. Conveniente que, em
sequncia, ou em outra ata, se colham os depoimentos de pessoas que conheam o
imvel e a posse exercida, com a rememorao do histrico e das particularidades.

Anexam-se a planta e o memorial descritivo, elaborados e assinados por engenheiro ou

agrnomo, juntando prova de anotao de responsabilidade tcnica. Tambm assinam
os documentos os titulares de direitos reais ou quaisquer direitos eventualmente
registrados ou averbados na matrcula do imvel, como credores com direito de
hipoteca, e mais os confinantes, que devem ser devidamente qualificados. Com isso,
depreende-se a existncia de concordncia relativamente pretenso, afastando futuras
impugnaes.

Juntam-se as certides negativas fornecidas pela distribuio do foro da comarca da

localizao do imvel e do domiclio do requerente, envolvendo a esfera civil, penal,
administrativa, trabalhista, tributria etc. No se restringe a exigncia, pois, justia
estadual, mas estende-se rea da justia federal e trabalhista.

A eventual existncia de alguma anotao sobre o imvel servir para a verificao do

exerccio ou no da posse se conturbado, discutido, pacfico, manso.

Impe-se ao requerente a apresentao de justo ttulo, se houver, como escritura pblica

de posse ou de sua cesso, ou o documento particular retratando a transmisso da posse,
e mesmo de uma escritura pblica cujo registro foi recusado por algum defeito. Mas no
se restringe o documento ao justo ttulo; abrange tambm qualquer documento que
revele a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, que se evidencia
mediante a comprovao do pagamento, de prestaes, dos impostos e das taxas que
incidirem sobre o imvel. Realmente, retira-se do inciso IV que, se no apresentado o
justo ttulo, outros documentos so admitidos, desde que evidenciem a origem, a
continuidade, a natureza e o tempo de posse, como as sucessivas escrituras pblicas de
hipoteca incidente no imvel.

No esto pautadas outras exigncias.

Quanto ao requisito sobre o tempo de posse do requerente e seus antecessores, a

imposio da referncia vem desacompanhada da exigncia de um prazo mnimo no
exerccio da posse. de se observar que este tipo de procedimento para o usucapio
requer a concordncia de todas as pessoas que aparecem na matrcula e nos registros.
H praticamente uma aquiescncia geral sobre a oficializao, com a abertura de
matrcula.

Os pargrafos que seguem tratam do procedimento cartorrio.

Assim, no pargrafo 1, ordena que se leve a termo a autuao do pedido, com a devida
prenotao: O pedido ser autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da
prenotao at o acolhimento ou a rejeio do pedido.

A autuao representa o registro do ato no cartrio, recebendo uma numerao e as

anotaes relativas ao objeto, parte promovente, e a outros elementos estabelecidos
administrativamente. A prenotao constitui exigncia de qualquer ato cartorrio. Serve
para determinar a prioridade de seu exame e, consequentemente, preferncia no registro
do direito real. Efetua-se atravs da anotao prvia ou provisria no livro 1 do
Cartrio, e averba-se junto ao imvel que se encontra matriculado, o qual se pretende o
reconhecimento do usucapio, para garantia da prioridade ou preferncia em favor do
apresentante. Perdura pelo prazo de trinta dias, de acordo com o artigo 206 da Lei
6.015/1973, exceto em situaes nomeadas, dentre elas o introduzido pedido de
usucapio, mantendo-se at que haja o acolhimento ou a rejeio.

Parte-se, em seguida, para o exame dos documentos.

Estando correto o pedido, com as necessrias indicaes e a descrio do imvel,

observa-se se a planta possui a concordncia de todos os que tm algum direito real ou
de outra espcie no imvel, evidenciada atravs de assinaturas na planta do imvel
matriculado e dos imveis confinantes. Faltando alguma assinatura, procede-se
notificao atravs de carta enviada pelo registrador, feita pessoalmente por pessoa do
cartrio, ou enviada mediante carta registrada e com aviso de recebimento, a fim de
colher a manifestao, no prazo de quinze dias. O silncio importar em discordncia.
o que expressa o pargrafo 2: Se a planta no contiver a assinatura de qualquer um dos
titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrcula do
imvel usucapiendo e na matrcula dos imveis confinantes, esse ser notificado pelo
registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para
manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silncio
como discordncia.

Ao contrrio do que normalmente acontece e da lgica, interpreta-se o silncio como

discordncia, conduzindo a encerrar-se a fase administrativa do usucapio, e enviando-
se os autos ao juzo competente.
O pargrafo 3 ordena a cientificao do pedido a entes pblicos, como acontece na
forma judicial: comunicam-se a Unio, o Estado, o Distrito Federal e o Municpio, a fim
de se manifestarem no prazo de quinze dias. Remetam-se cpias do pedido e da planta:
O oficial de registro de imveis dar cincia Unio, ao Estado, ao Distrito Federal e
ao Municpio, pessoalmente, por intermdio do oficial de registro de ttulos e
documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15
(quinze) dias, sobre o pedido.

Aps decorrido o prazo, e inexistindo oposio, pblica-se edital em jornal de grande

circulao, onde houver, para cincia dos interessados, a fim de se manifestarem no
prazo de quinze dias, nos termos do pargrafo 4: O oficial de registro de imveis
promover a publicao de edital em jornal de grande circulao, onde houver, para a
cincia de terceiros eventualmente interessados, que podero se manifestar em 15
(quinze) dias. Embora conste a publicao onde houver jornal de grande circulao,
no se pode depreender a dispensa se no existir jornal com tal alcance na localidade.
Acontece que a exigncia diz com a publicao no sentido de se efetuar no jornal com
elevada divulgao, mesmo que no seja do lugar ou do municpio da situao do
imvel, como a utilizao da imprensa da capital do Estado com acentuada distribuio
na regio do cartrio onde tramita o pedido. Prefervel, no entanto, que se utilize a
imprensa local, se regulares as edies e de alcance geral.

Aos interessados convocados por carta ou pela imprensa assegurado o direito de

solicitar esclarecimentos e diligncias, concedendo-se para os requerimentos tambm o
prazo de quinze dias, que o comum para as manifestaes perante o cartrio. Tambm
ao oficial de registro de imveis se faculta essa determinao de diligncias em relao
rea, parte postulante e aos interessados, no que revela-se claro o pargrafo 5: Para
a elucidao de qualquer ponto de dvida, podero ser solicitadas ou realizadas
diligncias pelo oficial de registro de imveis.

Encaminhadas e cumpridas as formalidades, sem oposio de terceiros ou interessados,

e vindo expressa a concordncia dos titulares de direitos reais e de outros direitos
registrados ou averbados na matrcula, bem como dos confinantes, faz-se o registro,
junto matrcula do imvel, da declarao de usucapio, e abre-se a matrcula do novo
imvel. o que se l do pargrafo 6: Transcorrido o prazo de que trata o pargrafo 4o
deste artigo, sem pendncia de diligncias na forma do pargrafo 5o deste artigo e
achando-se em ordem a documentao, com incluso da concordncia expressa dos
titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrcula do
imvel usucapiendo e na matrcula dos imveis confinantes, o oficial de registro de
imveis registrar a aquisio do imvel com as descries apresentadas, sendo
permitida a abertura de matrcula, se for o caso.

Discordando o interessado de exigncias descabidas feitas pelo oficial do registro de

imveis, oportuniza-se a suscitao de dvida, com antecipao de tutela (ou tutela
provisria segundo o novo CPC). A respeito, encerra o pargrafo 7: Em qualquer
caso, lcito ao interessado suscitar o procedimento de dvida, nos termos desta Lei. O
oficial apresentar a dvida, com a justificativa, encaminhando-a ao juzo competente,
onde o interessado ser intimado para se manifestar em dez dias (artigo 201 da Lei
6.015/1973).
Concludos os trmites descritos, com o atendimento das disposies legais, e superadas
eventuais dvidas, considera-se apto o pedido para a finalidade visada. Do contrrio,
isto , no se encontrando em ordem a documentao, ou faltando algum elemento
obrigatrio, rejeita-se a solicitao. O assunto est no pargrafo 8: Ao final das
diligncias, se a documentao no estiver em ordem, o oficial de registro de imveis
rejeitar o pedido.

Todavia, no se retira o direito de agir judicialmente, com o ajuizamento da ao, o que

permitir maior dilao de prova, conforme est garantido no pargrafo 9: A rejeio
do pedido extrajudicial no impede o ajuizamento de ao de usucapio.

O pargrafo 10 manda a remessa dos autos ao juzo competente caso verificada alguma
impugnao: Em caso de impugnao do pedido de reconhecimento extrajudicial de
usucapio, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos
registrados ou averbados na matrcula do imvel usucapiendo e na matrcula dos
imveis confinantes, por algum dos entes pblicos ou por algum terceiro interessado, o
oficial de registro de imveis remeter os autos ao juzo competente da comarca da
situao do imvel, cabendo ao requerente emendar a petio inicial para adequ-la ao
procedimento comum.

Percebe-se que, para a tramitao perante o cartrio, no podero existir oposies,

impondo-se, ademais, a concordncia expressa de quem revele direitos registrados ou
averbados na matrcula do imvel usucapiendo e na matrcula dos imveis confinantes.

Fonte: Conjur