PROYECTO DE REGLAMENTO INTERNO DEL

CONJUNTO RESIDENCIAL LA PRADERA

EL M.I. CONCEJO CANTONAL DE GUAYAQUIL
CONSIDERANDO:

A. Que es atribucin del M.I. consejo cantonal de Guayaquil aprobar los

reglamentos, y ordenanzas para el desarrollo urbano de la ciudad.
B. Que la urbanizacin LA PRADERA est comprendida entre los limites
urbanos de la ciudad de Guayaquil y que por consiguiente las
construcciones que en dicha urbanizacin se realicen debe estar
reglamentadas de acuerdo con lo establecido en las ordenanzas: a)
Parcelaciones y urbanizaciones, b) Plan regulador de desarrollo urbano,
c) Ordenanza sustitutiva de edificaciones y construcciones, d) Ordenanza
que reforma a la ordenanza sustitutiva de edificaciones y construcciones,
e) Ordenanza que norma el manejo de los desechos slidos no peligrosos
generados en el cantn Guayaquil, f) Ordenanza que reforma a la
ordenanza sustitutiva de edificaciones y construcciones aplicada a la
Accesibilidad de las personas con discapacidad y adultos mayores, g)
Ordenanza de ordenamiento territorial del cantn Guayaquil

ACUERDA:
Dictar el presente Reglamento Interno para la Urbanizacin LA PRADERA.
Art. 1.- DE LA UBICACION.
La Urbanizacin LA PRADERA, se encuentra ubicada frente a la Va
MANGA DE COBACHE que se encuentra anexa a la Va a la Costa.
Art. 2.- LINDEROS, MENSURAS Y REA
La Urbanizacin La Pradera, segn el Registro del Solar elaborado por el
Dpto. de Topografa de la DUAR, tiene los siguientes linderos y mesuras.
NORTE: SOLAR PARTICULAR con 440,00 MTRS.
SUR: SOLAR PARTICULAR con 370,00 MTRS
ESTE: SOLAR PARTICULAR con 286,00 MTRS
OESTE: CALLE M.CUBACHI con 315,00 MTRS.
Lo que da una superficie TOTAL DEL TERRENO de 119.305,9249 m2
Art.3.- DEL AREA A URBANIZAR
AREA SEGUN ESCRITURAS: 123.400,00 m2
AREAS SEGUN LEVANTAMIENTO TOPOGRFICO: 119.305,9249
m2
AREA A URBANIZAR: 100.019,16 m2
AREA DE VIAS: 34987,43 m2
AREA VERDE O A.C.M.: 26222,62 m2
AREA COMERCIAL A.C.V.: 2681,57 m2
AREA A DE VIVIENDAS: 36127,54 m2
Art.4. - DE LAS CONDICIONES GENERALES DE LA URBANIZACION
La urbanizacin, de acuerdo a la Ordenanzas del Plan Regulador de
Desarrollo Urbano y Sustitutiva de Edificaciones y Construccin vigente, se
encuentre ubicada en la Zona Residencial 2 (ZR 2.1).

En consecuencia, cualquier desarrollo actual o futuro que se lleve a cabo

dentro de los predios que conforman la Urbanizacin LA PRADERA, sean
stas de iniciativa pblica o privada, deber sujetarse a las disposiciones y
normas contenidas en ambas Ordenanzas.
Art.5.- ALCANCE DEL PRESENTE REGLAMENTO
La presente reglamentacin establece por tanto Normas de Edificacin y
Compatibilidad de usos determinados por las condiciones de Ordenamiento,
de Edificacin y de Usos tales como:
Caractersticas del lote, densidades, intensidad de la edificacin (COS;
CUS), estacionamientos, usos del suelo.
Art.6.- DENSIDAD
Segn cuadro anexo 3.3 correspondiente a Normas de edificacin adjunto a
la Ordenanza de Edificaciones para la Zona Residencial 2.1
DENSIDAD 260 Hab./Ha.
NETA

Art.7.- DISTRIBUCION GENERAL DE LOS USOS DEL SUELO

La distribucin de los Usos del Suelo es la que consta en el plano Urbanstico
aprobado y que a continuacin se detalla:

AREA DE USO RESIDENCIAL 36127,54 m2 36,1 %

37231,72 50,1
AREA VIAS 34987,43 m2 26,2 %
AREA COMERCIAL 26222,62 m2 2,6 %
VENDIBLE
AREA CEDIDA AL 2681,57 m2 34,9 %
MUNICIPIO 1577,39 m2 20%
100019,16
AREA TOTAL A URBANIZAR 100 %
m2

Art.8.- NORMAS DE EDIFICACIN Y COMPATIBILIDAD DE USOS

8.1.- EN REA RESIDENCIAL
De acuerdo a lo establecido en la Ordenanza de Edificaciones vigente, las
condicionantes de Ordenamiento, Edificacin y Uso correspondiente a esta
zona son los siguientes:
Comprenden las manzanas 0503-0504-0505-0506-0507-0508-0509-0510-
0511-0512-0513-0514-0515.
En esta zona se permitir la construccin de viviendas unifamiliares
8.1.1.- CARACTERISTICAS DE LOS LOTES
El rea de los lotes vara de 200m2 a 512m2 predominando lotes de 231m2
8.1.2.- CONDICIONES DE EDIFICACIN
8.1.2.1.- AREA DEL SOLAR
La superficie de los solares vara en esta zona entre 200m2 a 512m2; las
mismas que se encuentran indicadas en el Plano Urbanstico.
8.1.2.2.- HABITABILIDAD
La habitabilidad es de 5 hab/solar para los lotes unifamiliares.
El nmero mximo de habitantes por solar se establecer multiplicando la
superficie del solar por el correspondiente coeficiente 0.026 (densidad neta).
8.1.2.3.- INTENSIDAD DE LA EDIFICACIN
a.- COEFICIENTE DE UTILIZACION DEL SUELO (COS).El porcentaje
mximo del COS, no sobrepasar el 60% del rea del solar.
b.- COEFICIENTE DE UTILIZACION DEL SUELO (CUS).El porcentaje
mximo de CUS, no sobrepasar el 140 % del rea del solar.
8.1.2.4.- CUBIERTA
Podr construirse cubierta de fibrocemento, tejas o losa, inaccesible.
8.1.2.5.-ALTURA SEGN FRENTE DEL SOLAR
Ser mximo de 2 pisos.
8.1.2.6.- RETIROS
EN SOLARES MEDIANEROS
Laterales: 1 metro cada lado
Ser mnimo un metro, no siendo exigible ms de tres metros. Podr
ser adosada a un lado del terreno con consentimiento escrito del
vecino.
Posterior: Variable
Ser el 15% del fondo del solar, no siendo exigible ms de 4
Frontal 1: 3 metros
De 3,00 m. como mnimo frente a vas vehiculares
EN SOLARES ESQUINEROS
Laterales: 1 metro cada lado
 Ser mnimo un metro, no siendo exigible ms de tres metros. Podr
ser adosada a un lado del terreno con consentimiento escrito del
vecino.
Frontal 1: 3 metros
De 3,00 m. como mnimo frente a vas vehiculares
Frontal 2: 3 metros
De 3,00 m. como mnimo frente a vas vehiculares
8.1.1.7.- ESTACIONAMIENTOS
En toda edificacin se deber prever mnimo una plaza de unidad de
vivienda.
Dichas plazas debern ser previstas al interior del predio, a objeto de no
ocupar espacio de va pblica para dicho objeto.
8.1.3.-CONDICIONES DE USO
En esta zona el uso permitido ser EXCLUSIVAMENTE para VIVIENDA, no
permitindose ningn tipo de comercio ni de servicio vecinal.
8.2.- EN AREA COMERCIAL VENDIBLE (ACV)
MANZANA SOLAR
0502 01

8.2.1.- CONDICIONES DE ORDENAMIENTO DE EDIFICACION

Son las identificadas en el plano urbanstico con la simbologa A.C.V.
8.2.2.- CONDICIONES DE EDIFICACIN
8.2.2.1.- AREA DEL SOLAR
La superficie del solar que corresponde a la zona comercial vendible es de
2681.57m2, los mismos que se encuentran indicados en el plano
urbanstico.
8.2.2.2.- INTENSIDAD DE LA EDIFICACIN
a.- COEFICIENTE DE OCUPACION DEL SUELO (COS)
El porcentaje mximo del COS, no sobrepasar el 60% de rea del solar.
b.- COEFICIENTE DE UTIUZACION DEL SUELO (CUS)
El porcentaje mximo del CUS, no sobrepasar el 140 % de la superficie del
rea del solar.

8.2.2.3.- RETIROS
Frontal:
Ser de 5 (cinco) m
Ser de 3 (tres) m. como mnimo frente a vas vehiculares con secciones
mayores a 6 m y 30m. Entre lneas de linderos.
De 2 (dos) m. como mnimo frente a calles de hasta 6m. Entre lneas de
linderos (peatonales). Siguientes opciones:
a).- Transparente, hasta de distancia a cada lado de la esquina.
b).- Redondeado, segn un radio no menor a dos metros
c).-En Ochava, con distancia de 1,00 m. a cada lado.
Los remates superiores de los cerramientos, ubicados a una altura de 2,40
m., pueden consistir en elementos corto punzantes, siempre que los mismos
no representen peligro para la nrmal circulacin de los transentes, ni se
los coloque invadiendo las lneas de lindero reas de uso pblico.
8.2.2.4.- ESTACIONAMIENTO
En los edificios destinados a uso comercial deber poseer estacionamientos
de acuerdo a lo indicado en el cuadro anexo # 5 de la ordenanza sustitutiva
de edificaciones y construcciones vigentes.
El clculo de plazas de estacionamiento se dar en funcin de la superficie
de los locales y de su uso, y estarn ubicados dentro del rea del solar.
Para COMERCIO una plaza por cada 75 m2 de construccin.
Para OFICINAS y SERVICIOS COMUNALES una plaza por cada 50 m2 de
construccin.
Para EDUCACION ser de acuerdo al anexo nmero cuatro de normas de
parqueo que consta en la Ordenanza Sustitutiva de Urbanizaciones y
Construcciones.
8.2.2.5.- CONDICIONES DE USO
En esta zona se permitir:
Comercio
Oficinas
Educacin preescolar, escuelas primarias, educacin tcnica y
Especializada.

8.3.- EN AREAS CEDIDAS AL MUNICIPIO (A.C.M.)

MANZANA SOLAR
0501 01
0507 01-10-13-15
0509 11-13
0511 04
0512 04
0516 01
0517 01
0518 01-02

8.3.1.- CONDICIONES DE ORDENAMIENTO DE EDIFICACION

Son las identificadas en el plano urbanstico con la simbologa A.C.M.
8.3.2.- CONDICIONES DE EDIFICACIN
8.3.2.1.- AREA DEL SOLAR
La superficie del solar que corresponde a la ZONA DE SERVICOS
COMUNALES Y AREAS CEDIDAS AL MUNICIPIO que son de 2681.57m2,
los mismos que se encuentran indicados en el plano urbanstico.
8.3.2.2.- CONDICIONES DE USO
Su uso ser destinado a: Juegos infantiles, Parques, reas libres, campos
deportivos, franjas arborizadas y lo que especifica la Ordenanza de
Parcelaciones y Urbanizaciones en su Art. 5
Art 9.- CONDICIONES GENERALES DE ORNATO
Las condiciones generales de Ornato debern responder a las siguientes
exigencias:
9.1.- DE LOS CERRAMIENTOS.
En las zonas residenciales se debern utilizar en la construccin de
cerramientos, materiales duraderos como muros y rejas o cultivar cercas
vivas sin sobrepasar la lnea de lindero.
9.1.1.- CERRAMIENTOS ESQUINEROS.
En solares esquineros, el cerramiento en su esquina se construir
atendiendo a cualquiera de las siguientes opciones:
a). - Transparente, hasta no ms de dos metros cincuenta centmetros de
distancia a cada lado de la esquina.
b). - Redondeado, segn un radio no menor a dos metros.
Los remates superiores de los cerramientos, ubicados a una altura de 2,40
m., pueden consistir en elementos corto punzantes, siempre que los mismos
no representen peligro para la normal circulacin de los transentes, ni se
los coloque invadiendo las lneas de lindero o reas de uso pblico.
9.1.2.- CERRAMIENTO LATERAL Y POSTERIOR
SE TIENEN PROHIBIDO CERRAMIENTOS FRONTALES
Se permitir cerramiento hasta 2,40 m. de altura, podrn construirse desde
la lnea de construccin hasta el fondo del solar y en el lmite posterior del
mismo.SE PUEDEN UTILIZAR MUROS Y REJAS
9.1.3.- VOLADIZOS
En las edificaciones, se permitir en sus fachadas cuerpos salientes
voladizos, sin propiciar registro de vista.
En las edificaciones, se permitir volados o balcones en la planta alta hasta
1.00 m sobre el retiro frontal exclusivamente.
9.1.4.- REGISTRO DE VISTA
Prohibicin de que ventanas, balcones, terrazas, miradores, azoteas, que
den vista a las habitaciones espacios abiertos de un predio vecino, a
menos que se interponga una distancia de tres (3) metros entre el plano
vertical ms saliente de aquellos y la lnea de lindero comn.
La ventanas laterales en planta alta debern tener un antepecho mnimo de
1.80 m.
9.1.5.-GARAJES
Sern lateralmente abiertos, la pendiente de la cubierta ser preferiblemente
pero no, obligatoriamente, hacia la acera.
9.1.6.- LUZ Y VENTILACION
Los ambientes habitables en todos los pisos debern tener iluminacin
directa (ventanas) que den los retiros. Podrn hacer uso de pozo de luz
cuando el caso lo requiera de acuerdo a lo - establece el cdigo de la
Arquitectura.

ART.1O.- DE LA DIVISION DE SOLARES

Se permitir la divisin de solares siempre y cuando los solares resultantes
tengan las siguientes dimensiones mnimas de 9,00 m de frente y 180 m2 de
rea; tal como lo seala la ordenanza que reforma la ordenanza sustitutiva
de edificaciones y construcciones promulgada en junio 10 del 2005.
Art.11- UNIFICACION O FUSION DE SOLARES
En el caso de que existan propietarios de 2 ms solares, se podr edificar
vivienda de tal manera que la densidad resultante sea igual a la suma de la
densidad de los solares integrados.
Art. 12.- DE LOS MATERIALES Y SISTEMAS CONSTRUCTIVOS
Se permitirn exclusivamente edificaciones con estructuras sismo resistente
y con materiales en pisos y paredes, que por su naturaleza tratamiento
sean resistentes al fuego. Los materiales como: madera y similares debern
utilizarse como elementos complementarios y secundarios sin que formen
parte integrante de los elementos de la estructura.
Art. 13.- DE LOS LETREROS Y CARTELES
A fin de mantener el carcter estrictamente residencial, en la Urbanizacin
VIA AL SOL no podr utilizar letreros, carteles, en ningn sitio pblico o que
est a la vista del pblico en los sectores residenciales de la Urbanizacin
salvo en los lugares dedicados a este objeto, como el rea Comunal
Vendible.
Art.14.- DE LA UTILIZACION DE LAS VIAS PUBLICAS Y /0 PRIVADAS
Queda prohibido el aparcamiento sobre las aceras, igualmente no podr
modificar las alturas ni alterar el diseo de las mismas, ni tampoco podrn
destruirse los bordillos por ningn motivo.
Las rampas de acceso a garajes privados deben tener buen mantenimiento
de manera que no impidan la limpieza del colector o sumidero respectivo.
Queda prohibida la preparacin de hormign en las vas y aceras; as como
cualquier accin que conlleve deterioro de estas.
No se permitir por ningn concepto el cierre de las calles (VEHICULARES
Y PEATONALES), (plazas, parques, aceras, etc. por constituir bienes de uso
pblico.

Art.15.- DEL ASEO URBANO

NOTA: Salvo que se especifique en el reglamento disposiciones especficas
referentes al tema, el mantenimiento del aseo de las calles, avenidas,
plazas, etc., se sujetar a lo prescrito para dichos temas en la Ordenanza de
ASEO DE CALLES; PLAZAS Y AVENIDAS, ACERAS Y SOPORTALES,
ROS, ESTEROS Y PLAZAS DE MAR.
Art.16.- DEL SANEAMIENTO AMBIENTAL
16.1. Queda terminantemente prohibido a todos los propietarios, realizar
actividades que impliquen la produccin de deshechos de tipo orgnico
(basura, desperdicios, etc.) en forma incontrolada, de tal manera que
contaminen los elementos naturales bsicos tales como el aire, agua, etc.
16.2.- A fin de contribuir con el embellecimiento de la Urbanizacin y el
Saneamiento Ambiental, los propietarios de cada solar es n e 1 ligacin de
mantener. - Espacio de siembra de plantas y arbustos en los r os frontales
de sus propiedades.
De ningn modo se permitir perjuicios os elementos constructivos
urbansticos y a las propiedades vecinas. -
Queda terminantemente prohibida la instalacin de desages de cualquier
otro tipo; la violacin de esta disposicin ser sancionada con la mxima
multa y demolicin inmediata de las obras correspondientes.
16.4.- Antes de la construccin de cualquier edificacin de aumento o
remodelacin en las ya existentes, requerir el permiso de edificacin
otorgado por la Direccin de Urbanismo, Avalos y Registro de la
Municipalidad de Guayaquil y su Departamento de Control de Edificacin.
16.5.- Las residencias multifamiliares que se construyan en esta
Urbanizacin debern incorporarlas al Rgimen de Propiedad Horizontal
aplicndose lo previsto en la Ley Ordenanza de Propiedad Horizontal
vigente.
16.6.- Cualquier reforma a la presente reglamentacin deber ser aprobada
por la Direccin de Urbanismo, Avalos y Registro de la Municipalidad de
Guayaquil y su Departamento de Control de Urbanizaciones y Usos del
Suelo.
16.7.- As mismo, queda establecido que la Urbanizacin VIA AL SOL, se
sujetar a la
Ordenanza de Parcelaciones y Urbanizaciones de la M.I. Municipalidad de
Guayaquil, del 10 de
Mayo de 1969, y su reforma del 16 de Febrero de 1973, y a aquellos
subsiguientes de haberlas; se
Sujetar as mismo a las leyes, reglamentos y ordenanzas aplicables y
vigentes.
16.8.- L os artculos que reglamentan los usos del suelo y edificaciones
deben incluirse en las escrituras correspondientes a cada solar.
Art.17.- DE LOS CASOS ESPECIALES
17.1.- Las edificaciones a realizarse en solares en pendiente debern
respetar la topografa natural del terreno, adaptndose en forma ordenada
al perfil natural del mismo, para lo cual el diseo arquitectnico deber
contemplar la construccin en terrazas.
17.2.- En los retiros colindantes con los terrenos vecinos no podrn realizase
movimientos de tierra con maquinarias, ya que al hacerlo se debilita, para la
adaptacin del nivel original en el lindero con el vecino al de la nueva
edificacin se lo har en forma escalonada.

17.3.- Todo talud vertical deber ser protegido por un muro resistente al
empuje resultante del relleno a colocar entre ste y el corte, y adems
contar con un sistema de drenaje y relleno que garantice la evacuacin del
agua.
17.4.- Para los casos que existan tuberas, para cuyo trazado demanda la
servidumbre de solares vecinos, debe observarse el retiro mnimo que
establece el Art. 2 de la Ordenanza de servidumbre y Cesin Gratuita de
Terrenos para Alcantarillado Sanitario Pluvial, desde cualquier elemento de
la edificacin, principalmente en la zona de cimientos; deben re cautelarse
adems, las condiciones adecuadas de mantenimiento y fcil acceso para
eventuales revisiones.
El Art.2 de la Ordenanza de Servidumbre y Cesin Gratuita de Terrenos para
Alcantarillado Sanitario y Pluvial, dice: Que en la zona de terreno sobre el
cual establece la servidumbre, el propietario no podr levantar
construcciones o edificaciones. Por lo tanto se dejar estipulado el paso de
servidumbre en las escrituras de transferencia de dominio de todos los
solares por donde atravesarn las descargas de aguas servidas, aguas
lluvias.