Derecho Registral

PROCEDIMIENTO
REGISTRAL
UNIVERSIDAD NACIONAL JOS FAUSTINO
SNCHEZ CARRIN
FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLTICAS 2
AO DE LA DIVERSIFICACIN PRODUCTIVA Y DEL

FORTALECIMIENTO DE LA EDUCACIN
CURSO : DERECHO REGISTRAL.
DOCENTE : MG. EDUARDO MILAN MATTA .
TEMA : PROCEDIMIENTO REGISTRAL.
ALUMNOS : CHVEZ COLLAZOS, DONNAL MICHAEL.

OLIVARES CRUZ, ELOSA ANDREA.
CICLO : IX - NOVENO
UNIVERSIDAD : JOS FAUSTINO SNCHEZ CARRIN.
HUACHO 2015
DEDICATORIA
A nuestros padres, por su apoyo incondicional y

a nuestros maestros, por sus buenas
enseanzas.
NDICE
DEDICATORIA...................................................................................................................... 3
INTRODUCCIN................................................................................................................... 5
I. DEFINICIN DE DERECHO REGISTRAL ................................................................ 6

II. NATURALEZA DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL .............................................. 7
III. CARACTERSTICAS DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL .................................... 7
IV. LA PRESENTACIN DE TTULOS PARA SU INSCRIPCIN ................................. 9
V. EL LIBRO DIARIO: CONCEPTO E IMPORTANCIA ................................................. 10
5.1. Concepto de Libro Diario ....................................................................................... 10
5.2. Importancia del Libro Diario ................................................................................... 10
VI. EL ASIENTO DE PRESENTACIN DE TTULOS .................................................... 11
6.1. Concepto ................................................................................................................ 12
6.2. Contenido del Asiento Registral............................................................................. 12
6.3. Vigencia Y Prrroga del Asiento De Presentacin ................................................ 12
6.4. Casos De Prrroga del Asiento De Presentacin De Un Ttulo ............................ 12
6.4.1. Prrroga De Oficio del Asiento De Presentacin Por Causa Objetiva Hasta Por
60 Das Hbiles ...................................................................................................... 13
6.4.2. Prrroga En Forma Automtica Por Calificacin Negativa O Para Emitir
Informe El rea De Catastro, Hasta Por 25 Das Hbiles. .................................... 13
6.4.3. Otros Casos De Prrroga Automtica De La Vigencia Del Asiento
de Presentacin Apelacin Y Subsanaciones Advertidas Por
El Tribunal Registral ............................................................................................... 14
6.5. rganos Encargados De Otorgar La Prrroga De Oficio ...................................... 17
6.6. La Suspensin Del Plazo De Vigencia Del Asiento De Presentacin De Un
Ttulo Supuestos Que Originan La Suspensin Del Plazo De Vigencia Del Asiento
De Presentacin De Un Ttulo ............................................ 18
VII. FORMAS DE CONCLUSIN DE UN PROCEDIMIENTO REGISTRAL ................... 19
VIII. LOS MEDIOS IMPUGNATORIOS EN EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL ............ 19
8.1. Objeto De Los Medios Impugnatorios ................................................................... 19
8.2. El Recurso De Reconsideracin ............................................................................ 119
8.2.1. Plazos Para Presentar El Recurso De Reconsideracin ....................................... 20
8.3. Recurso De Apelacin ........................................................................................... 20
8.3.1. Plazo Para Presentar Recurso De Apelacin ........................................................ 21
8.4. La Accin Contenciosa Administrativa Ante El Poder Judicial .............................. 21
8.4.1. Plazo Para Interponer La Accin Contenciosa Administrativa .............................. 22
INTRODUCCIN
El presente trabajo est centrado en el estudio del procedimiento registral, un

procedimiento sui generis, que tiene como finalidad ser ese pilar del Sistema
Registral, el cual a su vez tiene como una de sus finalidades la de establecer una
prueba a la propiedad, o a un derecho; segn sea el caso. Pero que involucra
una finalidad abstracta: brindar seguridad jurdica con justicia. Podemos decir
que el procedimiento registral tiene como fundamento en s mismo a la
calificacin, que significa, en trminos de la Real Academia (Vigsima primera
edicin. ESPASA Madrid 1992.), apreciar o determinar las calidades o
circunstancias de una persona o cosa. Este procedimiento la realiza el
Registrador Pblico, la cual es una actividad administrativa, que si bien contiene
una labor jurdica, es un trabajo de evaluacin tcnico y formal de la
documentacin que en va del procedimiento registral se eleva a las manos del
Registrador Pblico, entonces lo que se pretende lograr en dentro de este
procedimiento es determinar la legalidad formal de los ttulos que pretenden
acceder al registro, de ser confirmada esta situacin se proceder naturalmente
con la inscripcin del acto materia de rogatoria. Se menciona en la doctrina que
la labor que cumple el Registrador es una labor tcnica porque se desarrolla un
examen tcnico y jurdico, la cual limita la labor del registrador a efectuar una
evaluacin abstracta de la legalidad del acto o contrato, tal y conforme ste
aparece en el documento. En este sentido se debe entender que la naturaleza
de la calificacin registral es limitada, la cual se impone por la necesidad de exigir
el documento fehaciente y por ende se entiende, al parecer de Gunther Gonzales
Barrn (GONZALES BARRON, Gunther. El Nuevo Derecho Registral, Jurista Ed.
Lima 2010, pg. 45.) que los alcances de la calificacin registral, por los propios
presupuestos tcnicos que la sustentan, es y ser siempre reducida. Los
alcances de la calificacin estn contemplados en el artculo 2011 del Cdigo
Civil, entonces el problema es: ser la caracterstica del procedimiento registral
ser un procedimiento meramente administrativo? O por lo contrario ser un
procedimiento jurdico?
I. DEFINICIN DE DERECHO REGISTRAL
El jurista espaol, PEA BERNALDO DE QUIRS, Manuel, (Derechos Reales-

Derecho Hipotecario. Ob. Cit., pgs. 538 y 539), define el procedimiento registral
como el conjunto de actos, tasados legalmente, que tienden a la prctica de un
asiento en el Registro de la Propiedad, para proclamar oficialmente la situacin
jurdica de un inmueble. A travs del procedimiento registral, se acta la funcin
registral en relacin con una determinada situacin jurdico-inmobiliaria, respecto
de la cual se publica, formal y materialmente, la verdad jurdica oficial.
Para DEZ-PICAZO, Luis, y GULLN, Antonio (Ob. Cit. pg. 299), se trata de un
proceso constituido por la serie de actividades que son llevadas a cabo desde
que una persona pretende o solicita la prctica de un asiento hasta el momento
en que el funcionario encargado del Registro emite una decisin sobre esta
pretensin. En un sentido amplio, comprende tambin los recursos que pueden
articularse contra la decisin del registrador. Es rigurosamente un
procedimiento, por cuanto que est formado por una sucesin de actos o
trmites jurdicamente reglamentados.
Seala el autor antes referido, que en la doctrina se ha discutido la naturaleza

de este procedimiento, y dice que para algunos autores se trata de un proceso
en el que se ventila una pretensin y tiene por ello naturaleza jurisdiccional. El
registrador acta en funcin de rgano jurisdiccional y su actividad puede ser
englobada dentro de la categora conocida con el nombre de actos de
jurisdiccin voluntaria. Sin embargo, parece ms acertada la opinin de quienes
entienden que tanto el Registro en cuanto servicio pblico, como los actos que
en l se realizan, poseen naturaleza administrativa. El procedimiento es, por ello,
un procedimiento administrativo especial.
Como se aprecia, DIEZ-PICAZO considera al procedimiento registral uno de

naturaleza administrativa, sin embargo esa no es una posicin uniforme en la
doctrina.
II. NATURALEZA DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL
El artculo 1 del R.G.R.P. seala que El procedimiento registral es especial, de

naturaleza no contenciosa y tiene por finalidad la inscripcin de un ttulo. No cabe
admitir apersonamiento de terceros al procedimiento ya iniciado, ni oposicin a
la inscripcin. Los aspectos relevantes de esta definicin son: La naturaleza no
contenciosa del procedimiento registral, que el procedimiento registral es
especial y, por tanto, no est sometido a las normas que formulan el
procedimiento administrativo general, no obstante ello, tales normas
administrativas son de aplicacin supletoria al procedimiento registral, que la
relacin procedimental es exclusiva y excluyente entre el Registrador y el
solicitante de la inscripcin, por lo que no slo resulta impertinente la
participacin de un tercero que se oponga a la inscripcin rogada, sino que
ningn apersonamiento distinto, aun coadyuvante, resulta procedente.
(GONZALES LOLI, Jorge Luis, Comentarios. Nuevo Reglamento General de
los Registros Pblicos, Gaceta Jurdica, 2 edicin, Lima 2002.)
III. CARACTERSTICAS DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL
El procedimiento registral est basado en la existencia de un documento pblico,

por lo que toda la realidad que tiene el registrador en sus manos est circunscrita
al papel, y fuera de ello no hay nada ms que buscar. Si la frase trillada en el
proceso judicial dice: "lo que no est en el expediente no es de este mundo"; en
el mbito registral la limitacin es mucho mayor: "lo que no est en el documento
pblico no es de este mundo". Esta situacin conlleva que el procedimiento
registral sea de carcter tan especial con respecto a los otros procedimientos
administrativos, de los que se diferencia ntidamente. En la doctrina se
encuentran algunas diferencias saltantes que vale la pena resaltar respecto del
procedimiento registral-administrativo y el puro administrativo:
En el derecho registral no hay libertad de prueba (Resolucin No. 016-99-

ORLC/TR de 28 de enero de 1999), pues el registrador solamente accede
a la peticin del usuario cuando el acto est documentado en la forma
prevista por la ley. Por el contrario, para Jos Antonio lvarez Caperochipi
(Derecho Inmobiliario Registral. Ed. Comares. Granada 2006. Pg. 73) en
el administrativo puro se puede utilizar distintos medios probatorios sin

que necesariamente exista esa limitacin. Es correcto decir, entonces,
que la titulacin pblica es el presupuesto de este tipo de procedimiento.
En el procedimiento registral no opera el principio de libre valoracin de la

prueba mediante un juicio razonado, pues en l simplemente debe
cumplirse con el documento pblico requerido. Hay aqu una rigidez
probatoria absoluta o una tasacin de la prueba, por lo que no se admite
sustitutos o subsidiarios a la prueba documental, o incluso no se acepta
que se le rechace a pesar de existir evidencias incontrastables en contra
del documento. Esa es la razn, por ejemplo, que un ttulo pueda
inscribirse sin problemas a pesar que uno de los contratantes afirme
fundadamente que su firma es falsificada, ya que en este caso se
privilegia exclusivamente la prueba documental pblica por sobre
cualquier otro medio de prueba, excepto que el usuario presente su
solicitud de bloqueo por presunta falsificacin de documentos. En cambio,
en el procedimiento administrativo normalmente se puede apreciar la
prueba con criterios de razonabilidad, sin estar atados a criterios
inflexibles. HUERTA AYALA, Oscar Alberto. Instituciones de Derecho
Registral e Inmobiliario. Editorial Soluciones Grficas. 1era. Edicin.
Lima, diciembre 2011.
En el procedimiento registral no hay impulso oficioso, por lo que toda

inscripcin requiere la rogacin o instancia de parte interesada.
En cambio, un gran porcentaje de los procedimientos administrativos

pueden tramitarse de oficio, pues en ellos se supone que est en juego el
inters pblico. La diferencia se sustenta en que el documento contiene
un acto jurdico privado que pertenece a la esfera de los particulares que
intervienen en l; por tanto, solo a ellos, o a sus representantes voluntarios
o legales, les corresponde llevar a cabo la instancia de registracin.
En el registral no hay citacin a los terceros que puedan afectarse con el

acto. La razn de ello es muy simple: si existe un documento pblico
entonces se reputa que el acto consta en forma fehaciente y, por tanto,

los reclamos de los terceros solo pueden ventilarse despus de la
inscripcin. Aqu opera un adagio similar al "solve et repete", esto es:
primero se inscribe y luego se reclama". Sin embargo, en el
administrativo puro s caben oposiciones o reclamaciones mientras dura
el trmite si existe el riesgo de afectar a terceros
IV. LA PRESENTACIN DE TTULOS PARA SU INSCRIPCIN
El Procedimiento Registral, se inicia con la presentacin de la solicitud de

inscripcin de ttulos (formularios distribuidos en forma gratuita en la Oficinas
Registrales) al cual se debe adjuntar la documentacin respectiva (escritura
pblica, parte judicial o resoluciones administrativas, partidas de los registros
civiles, o copias certificadas por notario, etc.), por parte del presentante del ttulo,
quien lo ingresa al registro solicitando su inscripcin.
Dicha presentacin de los ttulos al Registro, se ingresan especficamente en el

rea o seccin de caja los mismos que estn ubicados en cada una de las 587
Oficinas Registrales que tienen los Registros Pblicos.
Sobre el presentante del ttulo, este puede ser el o los otorgantes/ contratantes
del Acto o Derecho inscribible, o de un tercero interesado en la inscripcin.
Sobre el trmino (todo tercero interesado en la inscripcin), este puede ser:
El notario ante quien se celebr el acto jurdico inscribible

Un acreedor del adquirente de un inmueble que tiene conocimiento
de dicha adquisicin y le interesa inscribir para embargar
posteriormente
El o los acreedores de los herederos del causante, entre otros.
Es decir el Procedimiento Registral en el Per, en principio se inicia, como ya se

ha indicado a solicitud de parte interesada para lo cual dicha peticin se debe
materializar por escrito en los formularios de solicitud de inscripcin, al cual se
debe adjuntar la documentacin respectiva.
V. EL LIBRO DIARIO: CONCEPTO E IMPORTANCIA
5.1. CONCEPTO DE LIBRO DIARIO
El libro Diario, es el Libro Registral, en el cual se consigna de manera

estrictamente cronolgica el ingreso o presentacin de las solicitudes de
inscripcin de ttulos. SUNARP (2010), Manual oficial de los servicios registrales
de la SUNARP, primera edicin, Lima, Per., Pg. 98.
En el Libro Diario, se debe consignar obligatoriamente el da, mes, el ao, la

hora, el minuto y el segundo en que el titulo ingresa al Registro.
A dicha solicitud de inscripcin desde luego se le anexa la documentacin

respectiva, indicada en dicha solicitud,
El ingreso de los ttulos por el Libro Diario, genera la redaccin del Asiento de
Presentacin de Ttulos.
5.2. IMPORTANCIA DEL LIBRO DIARIO:
El Libro Diario, es de suma importancia, por los efectos jurdicos que van a
determinar o generar en el tiempo, ya sea para la calificacin del ttulo por los
beneficiarios que otorga El Registro cuando el ttulo como consecuencia de una
calificacin positiva del mismo por parte del Registrador Publico o eventualmente
por el Tribunal Registral, ha accedido al Registro (TITULO INSCRITO). Los datos
del asiento de presentacin, que son redactados en la seccin de digitacin del
rea de caja, forman parte de manera obligatoria del asiento de inscripcin
(PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE Art. IX del ttulo preliminar del
RGRP.)
Un ttulo B, embargo bajo la forma de inscripcin, sobre la propiedad de JUAN

PIZARRO es presentado al Registro el 06 de junio de 2009, cinco das
posteriores a la hipoteca, sin embargo, ese ttulo es calificado en forma positiva
y se redacta el asiento de inscripcin el da 10 de junio de 2009.
Posteriormente el titulo A, mutuo con hipoteca, es subsanado y reingresado al

Registro con fecha 20 de Junio y redactado el asiento con fecha 22 de Junio.
Consecuentemente el titulo A ingreso el 01.06.2009 (TITULO A), y la redaccin

del asiento de inscripcin se efectu o realizo con fecha posterior al ttulo que
ingreso segundo orden del registro (TITULO B), sus efectos se retrotraen al da,
hora, minuto y segundo consignados en el Asiento de presentacin del ttulo,
datos que constan especificados en el Libro Diario, ya que los efectos de las
inscripciones se retrotraen a la fecha y hora consignadas en el Libro Diario.
En el ejemplo que se ha indicado anteriormente, sobre inscripciones de Hipoteca

y embargo, estamos ante un tpico caso de derechos COMPATIBLES, donde
la inscripcin de uno excluye la del siguiente, es decir la inscripcin de la
Hipoteca no implica la imposibilidad CIERRE DEFINITIVO O TEMPORAL
REGISTRAL DE UNA PARTIDA, para inscribir el embargo o viceversa.
Es por ello que se trata de derechos COMPATIBLES, no interesa la fecha de

redaccin del asiento de inscripcin, sino la fecha de presentacin del ttulo al
registro, por cuanto esta fecha (la del asiento de presentacin) es la que
prevalece para todos los efectos jurdicos o de proteccin que brinda el Registro
a los ACTOS Y DERECHOS.
VI. EL ASIENTO DE PRESENTACIN DE TTULOS
6.1. CONCEPTO:
El asiento de presentacin de ttulos, constituye una verdadera inscripcin

preliminar del ttulo, por cuanto el contenido del asiento de presentacin,
contiene datos como son: fecha, hora, minuto, segundo, la denominacin del
acto jurdico o derecho inscribible, el tipo de documento (documento pblico o
documento privado) entre otros, que son incorporados en su totalidad al asiento
de Inscripcin de un ttulo, cuando este ha sido admitido (Inscrito en el Registro
respectivo) por el Registrador Pblico o Tribunal Registral, segn sea el caso.
SUNARP (2010), Manual oficial de los servicios registrales de la SUNARP,
primera edicin, Lima, Per., Pg. 99.
6.2. CONTENIDO DEL ASIENTO REGISTRAL
El asiento de presentacin de un ttulo adems de tener un nmero de orden de

atencin, tendr los siguientes datos:
a) Fecha, hora, minuto y segundo de la presentacin de ttulo;

b) Nombre y documento de identidad del presentante del ttulo;
c) Naturaleza del documento o documentos presentados, ya sea pblicos o
privado;
d) Actos de derecho cuya inscripcin se solicita, y en su caso, de los que se
solicita reserva;
e) Nombre, denominacin o razn social, segn corresponda de todas las
personas naturales o jurdicas que otorguen el acto o derecho.
f) Partida Registral: nmero de tomo y folio; ficha o partida electrnica o
placa vehicular;
g) Registro y seccin al que corresponda el ttulo, en su caso;
h) En el caso del Registro de Propiedad Inmueble, la indicacin del distrito
en el que se encuentre ubicado el bien o bienes materia de inscripcin.
i) Indicacin de los documentos que se acompaan al ttulo.
6.3. VIGENCIA Y PRRROGA DEL ASIENTO DE PRESENTACIN
Segn el art. 25 del Reglamento General de los Registros Pblicos, el asiento

de presentacin de un ttulo tiene como regla general, una vigencia de 35 das
hbiles (plazo ordinario); sin embargo, ese plazo ordinario, puede ser prorrogado
en forma automtica por 25 das adicionales para los efectos de subsanar
observaciones, pago de mayores derechos o para el rea de catastro emita el
informe tcnico respectivo en los casos previstos en la Resolucin N 296-2004-
SUNARP/SN.
6.4. CASOS DE PRRROGA DEL ASIENTO DE PRESENTACIN DE UN

TTULO
A continuacin explicaremos los casos de prrroga de vigencia del asiento de

presentacin que pueden ser: prrrogas de oficio, prrroga automtica y otros
casos de prrroga previstos en el reglamento general de los registros pblicos.

SUNARP (2010), Manual oficial de los servicios registrales de la SUNARP,
primera edicin, Lima, Per., Pg. 100.
6.4.1. PRRROGA DE OFICIO DEL ASIENTO DE PRESENTACIN POR

CAUSA OBJETIVA HASTA POR 60 DAS HBILES
En estos casos la prrroga de la vigencia del asiento de presentacin del

ttulo es hasta por un mximo de 60 das hbiles adicionales a los 35 das
hbiles del plazo ordinario, mediante resolucin del Gerente Registral o
funcionario competente. La resolucin de prrroga de oficio se debe basar
en causas objetivas y extraordinarias debidamente acreditadas; es decir, en
este caso de prrroga de oficio estamos hablando que la vigencia del asiento
de presentacin tiene una vigencia de un plazo mximo de hasta 95 das
hbiles.
La prrroga de oficio, de hasta 60 das adicionales al plazo ordinario, se dan

como lo indica el Reglamento General, por causas objetivas y
extraordinarias.
As tenemos por ejemplo, el caso de presentacin de ttulos de propiedad al

Registro, en forma masiva por parte de COFOPRI, los mismos que
generalmente en muchos casos son presentados por miles de ttulos, los
cuales desde luego son materialmente imposibles ser acreditados por los
Registros Pblicos, en el plazo de 07 das hbiles, que prev el Reglamento
General de los Registros Pblicos.
6.4.2. PRRROGA EN FORMA AUTOMTICA POR CALIFICACIN

NEGATIVA O PARA EMITIR INFORME EL REA DE CATASTRO,
HASTA POR 25 DAS HBILES.
La prrroga automtica hasta por 25 das hbiles adicionales al plazo

ordinario de 35 das, solo es aplicable a los casos expresamente
establecidos en el Reglamento General y que son los siguientes:
A. Cuando un ttulo es observado por defecto subsanable.- Ejs. No se

acredit el pago de los impuestos predial y de alcabala para la inscripcin
de una transferencia inmobiliaria predial, o por no haberse acreditado las
convocatorias, hoja del peridico en el que se public la convocatoria

para la inscripcin de acuerdos de una Junta General de Accionistas en
una Sociedad Annima, salvo que sea Junta Universal 1.
B. Liquidacin de derechos para mayor pago.- En este caso la
denegatoria de inscripcin se debe fundamental y nicamente por una
falta de pago de los registros ya sea por pago en forma incompleta o
porque solo se han cancelado los derechos de trmite2.
C. Ttulo que requiere informe previo de catastro.- Este es el ltimo de
los casos, en que el asiento de presentacin de un ttulo es prorrogado
en 25 das adicionales a los 35 del plazo ordinario. Se debe a cosos
establecidos de manera expresa en la Resolucin N 269-2004-
SUNARP/SN, publicado en El Peruano el 05.07.2007.
En la aludida resolucin se prescribe que los actos inscribibles en el

Registro de Predios, que se requieren del previo informe de la Oficina de
Catastro son:
a) Inmatriculaciones.
b) Acumulacin e independizacin de predios no lotizados.
c) Lotizaciones no aprobadas mediante Resolucin Municipal.
d) Rectificacin o modificacin de reas, linderos o medidas

perimtricas de predios respecto a su matriz.
Tambin se debe precisar que el rea de catastro debe emitir el informe

respectivo, en forma obligatoria, para la expedicin de los certificados de
bsqueda catastral.
1
JUNTA UNIVERSAL, La junta universal de accionistas, es aquella en la que se encuentra presente todos
los socios accionistas, la que se entiende convocada y vlidamente constituida para tratar sobre cualquier
asunto y tomar los acuerdos correspondientes.
2
Presentacin de ttulos, art. 17 del RGRP.
6.4.3. OTROS CASOS DE PRRROGA AUTOMTICA DE LA VIGENCIA

DEL ASIENTO DE PRESENTACIN APELACIN Y
SUBSANACINES ADVERTIDAS POR EL TRBUNAL REGISTRAL
Entre otros casos que generan la prrroga automtica de la vigencia del

asiento de presentacin, se generan fundamentalmente por apelacin de un
ttulo ante el Tribunal Registral, cuando ste (el ttulo) ha sido calificado
negativamente por el registrador.
A continuacin explicamos las variantes que se presentan y que generan la

prrroga:
A. Cuando se ha interpuesto el recurso de apelacin.- En estos casos la

vigencia del asiento de presentacin, queda prorrogada automticamente
hasta que se resuelva el recurso de apelacin por parte del TRIBUNAL
REGISTRAL.
Sobre el plazo legal que tiene el Tribunal Registral, para resolver el
recurso de apelacin, ste est previsto en el artculo 159 del RGRP, el
mismo que ha sido modificado por la Resolucin N 250-2008-SUNARP-
SN, del 28.08.2008, que prescribe:
Artculo 159.- Plazo de expedicin y notificacin de Resoluciones
Toda Resolucin emitida por una de las Salas del Tribunal Registral se
expedir, bajo responsabilidad, en el plazo de treinta (30) das contados
desde el ingreso del expediente a la Secretara del Tribunal.
Excepcionalmente, por causa debidamente justificada y por nica vez, el
Presidencia del Tribunal Registral a solicitud de la respectiva sala, podr

otorgar la ampliacin correspondiente hasta por un mximo de 30 das. El
Presidente del tribunal informar mensualmente al superintendente
adjunto de las prrrogas otorgadas en el mes inmediato anterior, con
precisin de las causas que la motivaron.
()
Cuando no sea posible efectuar la notificacin personal al apelante, la

resolucin ser remitida al Registrador para su puesta a disposicin del
apelante en mesa de partes de la Oficina Registral respectiva y, en su
caso para la emisin de la esquela pertinente.
Simultneamente se dispondr su publicacin en el diario oficial El

Peruano y en la pgina web de la SUNARP por un plazo mximo de tres
meses. La resolucin se entender notificada desde la fecha de
publicacin en El peruano.
B. Cuando el Tribunal resuelve por la inscripcin y falta cancelar

mayores derechos.- En este caso, el ttulo queda prorrogado por 10 das
hbiles desde la notificacin, para que el interesado cancele los derechos
liquidados, caso contrario vence el asiento de representacin.
C. Resuelto la apelacin por el tribunal a favor de la inscripcin, pero

indica que falta agregar un requisito subsanable.- En el caso de faltar
requisito advertido por el tribunal registral, el plazo de la vigencia del
asiento de presentacin, queda prorrogado por 15 das adicionales desde
la notificacin para subsanar lo indicado por el Tribunal Registral.
D. Resulta la apelacin por el Tribunal Registral, en forma negativa para

el usuario.- En estos casos en que el Tribunal Registral conforme la
denegatoria de inscripcin, el ttulo queda prorrogado por 03 meses y 15
das hbiles para anotar la demanda de la accin contenciosa
administrativa ante el Poder Judicial. (Tres meses para interponer la
accin ante el poder judicial y 15 das hbiles para anotar la demanda en
el Registro respectivo).
A MODO DE CONCLUSIN.- La prrroga de la vigencia del asiento de

presentacin de un ttulo, es procedente solo en dos situaciones: 1ro.
PRRROGAS DE OFICIO, mediante la Resolucin Gerencial o Jefatural, segn
sea el caso, debidamente motivada y por las causales debidamente previstas en
el RGRP; y 2do. PRRROGA AUTOMTICAS, como su nombre lo indica, se
producen de manera inmediata y en caso previstos en el artculo 28 del RGRP,

no necesitan de resolucin alguna.
6.5. ORGANOS ENCARGADOS DE OTORGAR LA PRRROGA DE OFICIO
El Manual oficial de los servicios registrales de la SUNARP 2010, (primera

edicin, Lima 2010, pg. 104), detalla que los rganos encargados o
competentes para expedir la resolucin registral que autoriza la prrroga de oficio
de la vigencia de presentacin, son los siguientes:
a) GERENTE REGISTRAL ZONAL O DEL REA REGISTRAL

RESPECTIVO
La prrroga de oficio de la vigencia del asiento de presentacin de los
ttulos, es facultad o competencia del Gerente Registral de la Zona
Registral respectiva. (Artculo 27 del Reglamento General de los
Registros Pblicos).
b) EL JEFE DE LA ZONA REGISTRAL COMPETENTE
El Jefe Registral de la Zona respectiva, es el competente para expedir la
Resolucin de prrroga de oficio de la vigencia del asiento de
presentacin, cuando en la Zona Registral respectiva existan ms de una
gerente de rea registral con facultades para otorgar prrrogas y sta (la
prrroga) deba alcanzar a ttulos que involucran a ms de un registro. Este
caso, tambin es aplicable hasta ahora, solo en la Zona Registral IX Sede
Lima.
c) EL GERENTE REGISTRAL DE LA SUNARP
Cuando la prrroga de oficio del asiento de presentacin, trasciende el
mbito de una zona registral, el rgano competente para emitir la
Resolucin de prrroga de oficio del asiento de presentacin es la
Gerencia Registral de la sede central de la SUNARP, cuya sede nica
queda en la ciudad de Lima.
6.6. LA SUSPENSION DEL PLAZO DE VIGENCIA DEL ASIENTO DE

PRESENTACION DE UN TTULO
La suspensin, implica que se detiene el cmputo del conteo del plazo de la

vigencia del ttulo presentado para su inscripcin. En algunos casos se califica y
se indica al usuario la suspensin del mismo (Ej. Ttulo compatible) y en otros
slo se le comunicar la suspensin y el motivo (Ej. Reconstruccin de la partida,
de ttulo archivado necesario para calificar, etc.). Concluido o extinguidas las
causas que generaron la suspensin de la vigencia del asiento de presentacin
del ttulo suspendido. SUNARP (2010), Manual oficial de los servicios registrales
de la SUNARP, primera edicin, Lima, Per., Pg. 105.
La suspensin del pazo de vigencia del asiento de presentacin de un ttulo es

otorgada en forma automtica, no necesita la resolucin autoritativa alguna,
estn expresamente establecidas en el reglamento general de los registros
pblicos.
6.6.1. SUPUESTOS QUE ORIGINAN LA SUSPENSIN DEL PLAZO DE

VIGENCIA DEL ASIENTO DE PRESENTACIN DE UN TTULO
A) Ttulo anterior incompatible con asiento de presentacin vigente;

B) Por reconstruccin de partida registral en la que se inscribira el acto
rogado;
C) Reconstruccin de ttulo archivado necesario para calificacin registral;
D) Partida registral con anotacin de bloqueo vigente.
VII. FORMAS DE CONCLUSIN DE UN PROCEDIMIENTO REGISTRAL
El curso natural del procedimiento registral debera, bajo ciertas condiciones de

formalidad, llevar a la consiguiente inscripcin del ttulo en el registro, sin
embargo no todos los ttulos presentados lograrn obtener una posicin registral,
muchas veces no poseen vocacin registral y en otros casos adolecen de
defectos que no se subsana en el plazo legal previsto, entre otras causas
previstas en la ley. LLAJA CUEVA, Irma Giovanny (2013), Procedimiento
Registral: la primera y segunda instancia., disponible en
http://www.derechoycambiosocial.com/revista033/PROCEDIMIENTO_REGIST
RAL.pdf.
De acuerdo al artculo 2 del RGRP, el procedimiento registral termina con:
a) La inscripcin;
b) La tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentacin;
c) La aceptacin del desistimiento total de la rogatoria.
VIII. LOS MEDIOS IMPUGNATORIOS EN EL PROCEDIMIENTO

REGISTRAL
8.1. OBJETO DE LOS MEDIOS IMPUGNATORIOS
El objeto de la apelacin es la CALIFICACION NEGATIVA del registrador o

Abogado certificador, a fin de que se verifique si el mismo se ajusta o no a la
normatividad vigente o criterios adoptados como precedentes de observancia
obligatoria. SUNARP (2010), Manual oficial de los servicios registrales de la
SUNARP, primera edicin, Lima, Per., Pg. 114.
Solo son impugnables las calificaciones de orden negativo; es decir, no

favorables a la inscripcin, como ya se dijo las observaciones por defecto
subsanables (Art. 40 del RGRP), las tachas del ttulo, por defectos subsanables
(Art. 42 del RGRP), liquidaciones de ttulos (Art. 41 del RGRP).
8.2. EL RECURSO DE RECONSIDERACION:
Para LVAREZ CAPEROCHIPI, Jos Antonio, (Derecho Inmobiliario

Registral. Editorial Comares. 1era. Edicin. Granada 2006), en el mbito
registral, el recurso de reconsideracin, es el medio impugnatorio por excelencia,
en virtud del cual el presentante del ttulo solicita, al mismo Registrador o
Abogado certificador, que reexamine el ttulo o la solicitud de publicidad formal
presentada y que le fue calificado en forma negativa. La reconsideracin implica
reingreso del ttulo adjuntando nuevos documentos, cancelando el mayor
derecho o argumentando jurdicamente.
Pueden ser objeto de reconsideracin todas las decisiones del Registrador de

orden negativo; es decir, las no favorables a la inscripcin: Observaciones por
defectos subsanables, las tachas del ttulo, por defectos insubsanables,
liquidaciones del ttulo y las decisiones emitidas por el Abogado certificador.
El fundamento del recurso de reconsideracin estriba en permitir que el mismo

Registrador o Abogado certificador que conoci el ttulo lo revise nuevamente y
pueda corregir su posible error o criterio de calificacin, si lo hubiera, en todo
caso evaluar una nueva calificacin en virtud de la nueva documentacin
subsanatoria que se adjunta.
8.2.1. PLAZOS PARA PRESENTAR EL RECURSO DE

RECONSIDERACION:
El plazo para presentar el Recurso de Reconsideracin es hasta el sexto da

anterior al vencimiento de la vigencia del asiento de presentacin del ttulo.
Vencido dicho plazo se rechazara de pleno el recurso. Debemos indicar que
un ttulo observado o liquidado su plazo de vigencia total es de 60 das
hbiles, que es la suma de los 35 das ordinarios y 25 de prrroga automtica
por haber sido observado o liquidado.
En el caso de un ttulo tachado, la reconsideracin debe ser efectuada hasta

el da 28 de la vigencia del mismo, ya que a los ttulos tachados no les aplica
la prrroga automtica de 25 das hbiles previstos para los ttulos
observados, liquidados o los que el rea catastro emite informe. Un ttulo
tachado, su plazo mximo de vigencia es de 35 das hbiles.
8.3. RECURSO DE APELACION:
La apelacin, a la calificacin de los ttulos efectuada por los Registradores

Pblicos o contra la denegatoria de atencin a la publicidad formal por parte del
Abogado certificador, es el recurso administrativo por el cual el presentante lo
interpone ante el emisor de la calificacin negativa, para que este eleve al rgano
jerrquicamente superior, Tribunal Registral, quien resuelve en segunda y ltima
instancia administrativa registral. GONZALES BARRN, Gunther Hernn. El
Nuevo Derecho Registral, Editorial Jurista Editores E.I.R.L. 1era. Edicin. Lima,
2010.
El recurso de apelacin no requiere de nueva prueba, pues se trata

fundamentalmente de una revisin registral del ttulo inscribible desde la
perspectiva de fundamento de puro derecho.
8.3.1. PLAZO PARA PRESENTAR RECURSO DE APELACION:
El recurso de apelacin se presenta ante el mismo Registrador o Abogado

certificador que emiti la esquela de calificacin negativa para que este lo
eleve al Tribunal Registral conjuntamente con el ttulo apelado.
Los plazos para presentar el Recurso de apelacin, estn expresamente

establecidos en el art. 144 del Reglamento General de los Registros Pblicos
y son los siguientes:
a) En el procedimiento registral para la inscripcin de un ttulo, dentro del

plazo de vigencia del asiento de presentacin.
b) En los casos de decisiones de los Registradores, Abogados
Certificadores, respecto de las solicitudes de certificados y las dems
decisiones de los Registradores, dentro de los quince das hbiles
siguientes a la fecha en que la decisin del Registrador o Abogado
certificador, segn corresponda, es puesta a disposicin del solicitante
en la mesa de partes de la Oficina Registral respectiva.
c) En el Procedimiento de pago de cuotas del Registro Fiscal de ventas a
plazos, dentro de los quince das hbiles siguientes a la notificacin del
acto materia de impugnacin.
8.4. LA ACCION CONTENCIOSA ADMINISTRATIVA ANTE EL PODER

JUDICIAL:
Culminando el Procedimiento Administrativo Registral con la Resolucin emitida

por el Tribunal Registral, y este ha confirmado la denegatoria, dicha denegatoria
ha adquirido la calidad de cosa decidida y ha adquirido la calidad de cosa
decidida al haber agotado la segunda y ltima instancia administrativa.
Frente a la denegatoria a la inscripcin que ha adquirido la calidad de cosa

decidida, el presentante del ttulo, tambin llamado usuario, tiene el derecho, si
lo cree pertinente, a llevar dicha denegatoria de inscripcin ante la autoridad
judicial competente a travs de la accin contenciosa administrativa.
8.4.1. PLAZO PARA INTERPONER LA ACCION CONTENCIOSA

ADMINISTRATIVA:
En cuanto al plazo para interponer la accin contenciosa administrativo ante

el Poder Judicial el Art. 17 de la Ley 27584 modificado por el Decreto
Legislativo N 1067 establece un placo de tres meses contados desde el
conocimiento o notificacin de la actuacin impugnada, precisando que se
contabiliza desde lo que ocurra primero.
CONCLUSINES
El procedimiento registral tiene como principal caracterstica la de ser un

procedimiento especial, es decir si bien como conclusin se entiende que
no es un procedimiento meramente administrativo, el registrador en el
ejercicio de sus funciones no se encuentra investido del poder de decidir
sobre las situaciones jurdicas ya consolidadas, pero s tiene la facultad
de verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, as
como la formalidad del ttulo en el que ste consta y la de los dems
documentos presentados.
El procedimiento registral tiene como una de sus principales funciones la
de, finalmente, publicitar los derechos que ante l se logren registrar. Una
decisin registral de segunda instancia resume esta idea: "Sobre el
particular debe recordarse que la funcin del Registro es dar publicidad
de actos y contratos con el fin de brindar seguridad jurdica a los actos de
circulacin de bienes y derechos; y para ello la ley requiere, entre otras
condiciones, de un ttulo fehaciente en el cual fundar la presuncin de
exactitud de las inscripciones" (Resolucin No. 512 -2009 -SUNARP- TR-
L de 24 de abril de 2009; 6 considerando).
Como una de las conclusiones tambin podemos decir que si bien el
Registrador lleva a cabo este tipo de estudio, anlisis y procede a la
inscripcin, no es un mero espectador de lo que sucede; entonces si bien
no tiene facultad de decisin, al igual que los jueces, ser con su decisin
que se materialice en el asiento registral, cuando de esta manera
comienza a publicitarse el derecho que contiene el ttulo material
incorporado en el ttulo formal materia de rogatoria.
A MODO DE CONCLUSIN.- La prrroga de la vigencia del asiento de
presentacin de un ttulo, es procedente solo en dos situaciones: 1ro.
PRRROGAS DE OFICIO, mediante la Resolucin Gerencial o Jefatural,
segn sea el caso, debidamente motivada y por las causales debidamente
previstas en el RGRP; y 2do. PRRROGA AUTOMTICAS, como su
nombre lo indica, se producen de manera inmediata y en caso previstos
en el artculo 28 del RGRP, no necesitan de resolucin alguna.
BIBLIOGRAFIA
LVAREZ CAPEROCHIPI, Jos Antonio. Derecho Inmobiliario

Registral. Editorial Comares. 1era. Edicin. Granada 2006.
Diccionario de la Lengua Espaola Real Academia Espaola.
Vigsima primera edicin. ESPASA Madrid 1992.
GONZALES BARRN, Gunther Hernn. El Nuevo Derecho
Registral, Editorial Jurista Editores E.I.R.L. 1era. Edicin. Lima, 2010.
GONZALES BARRN, Gunther Hernn. La Nueva Doctrina del
Derecho Registral. Editorial Jurista Editores E.I.R.L. 1era. Edicin.
Lima, enero 2010.
GONZALES LOLI, Jorge Luis, Comentarios. Nuevo Reglamento
General de los Registros Pblicos, Gaceta Jurdica, 2 edicin, Lima
2002
HUERTA AYALA, Oscar Alberto. Instituciones de Derecho Registral
e Inmobiliario. Editorial Soluciones Grficas. 1era. Edicin. Lima,
diciembre 2011.
SUNARP (2010), Manual oficial de los servicios registrales de la
SUNARP, primera edicin, Lima, Per.

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6.4.2. PRRROGA EN FORMA AUTOMTICA POR CALIFICACIN

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