PARTE 1

Estudo original elaborado em 2002,

vlido at 31 de outubro de 2006

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 VALORES DE EDIFICAES DE IMVEIS URBANOS IBAPE/SP
VERSO 2002

I - APRESENTAO

I.1- O estudo tem por objetivo fornecer subsdios para o clculo do valor de venda de construes de
imveis urbanos na regio metropolitana de So Paulo, representando reviso do anterior,
AVALIAO DE BENFEITORIAS URBANAS, publicado em carter provisrio em julho de 2.000.

I.2- Concebido nos moldes do estudo Edificaes - Valores de Venda (1987) elaborado pela Comisso
de Peritos nomeada pelo Provimento n 02/86 dos M.M. Juizes de Direito das Varas da Fazenda
Municipal da Capital, acrescenta novos conceitos, especialmente para atender a evoluo das
tipologias construtivas e os valores nele previstos, mantendo, porm, a mesma estrutura e as
tabelas prticas, dada sua inegvel facilidade de uso e aceitao pelos profissionais avaliadores.

I.3- Os dados contidos neste trabalho resultam de estudos, observaes estatsticas, oramentos,
pesquisas de mercado e consultas a profissionais da construo civil, alm de uma equipe de
engenheiros e arquitetos avaliadores que contriburam para a formatao e a finalizao do
trabalho.

I.4- Os unitrios obtidos correspondem aos valores de venda, no admitindo, por conseqncia,
qualquer acrscimo quer a ttulo de vantagem da coisa feita, como a pretexto de fator de
comercializao, por j estarem estes componentes neles contidos.

I.5- Os critrios estudados dizem respeito, especificamente, aos imveis inseridos na regio
metropolitana de So Paulo, sendo que a sua utilizao em outras regies deve ser precedida de
aferies e de adaptaes.

I.6 - Os valores ou intervalos de valores recomendados neste estudo tm validade a partir do ms de

Janeiro de 2002 e estaro sujeitos a revises peridicas na medida em que houver necessidade de
adequao dos preos com o mercado imobilirio.

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II CLASSIFICAO DAS EDIFICAES EM TIPOLOGIA CONSTRUTIVA

II.1 As edificaes previstas neste estudo foram classificadas de acordo com o quadro abaixo:

PADRO
CLASSE GRUPO/TIPO
CONSTRUTIVO

1.1.1- Padro Rstico

GRUPO 1.1- BARRACO
1.1.2- Padro Simples

1.2.1- Padro Rstico

1.2.2- Padro Proletrio
1.2.3- Padro Econmico
1.2.4- Padro Simples
GRUPO 1.2- CASA
1.2.5- Padro Mdio
1- RESIDENCIAL
1.2.6- Padro Superior
1.2.7- Padro Fino
1.2.8- Padro Luxo

1.3.1- Padro Econmico

1.3.2- Padro Simples
1.3.3- Padro Mdio
GRUPO 1.3- APARTAMENTO
1.3.4- Padro Superior
1.3.5- Padro Fino
1.3.6- Padro Luxo

2.1.1- Padro Econmico

2.1.2- Padro Simples
GRUPO 2.1- ESCRITRIO 2.1.3- Padro Mdio
2- COMERCIAL 2.1.4- Padro Superior
SERVIOS /
INDUSTRIAL 2.1.5- Padro Fino

2.2.1- Padro Econmico

2.2.2- Padro Simples
GRUPO 2.2- GALPO
2.2.3- Padro Mdio
2.2.4- Padro Superior

3- ESPECIAL 3.1.1- Padro Rstico

GRUPO 3.1- COBERTURA 3.1.2- Padro Simples
3.1.3- Padro Superior

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 GRUPO 1.1 BARRACO

1.1.1 Padro Rstico

Tpicos de favelas e compostos geralmente por um cmodo, s vezes com banheiro. Construdos de
forma improvisada com sobras materiais de construo e outros, tais como papelo, compensado de
madeira ou similar; piso em terra batida; instalaes hidrulicas e eltricas precrias.

Valor Unitrio: Mdio = 0,075 de H82N

Intervalo de variao = 0,05 a 0,10 de H82N

1.1.2 Padro Simples

Tpicos de favelas, podendo ter mais de um cmodo e banheiro interno. Construdos com
reaproveitamento de diversos tipos de materiais de construo ou, s vezes, alvenaria sem
revestimentos; piso cimentado ou atijolado; instalaes hidrulicas e eltricas precrias.

Valor Unitrio: Mdio = 0,130 de H82N

Intervalo de variao = 0,11 a 0,15 de H82N

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 GRUPO 1.2 CASA

1.2.1 Padro Rstico

Construdas sem preocupao com projeto, aparentemente sem utilizao de mo de obra qualificada ou
acompanhamento de profissional habilitado. Associadas autoconstruo, geralmente apresentam p
direito aqum dos usuais e deficincias construtivas evidentes, tais como desaprumos e desnveis. Na
maioria das vezes so trreas, construdas em alvenaria e normalmente sem estrutura portante.
Cobertura em laje pr-moldada ou telhas em fibrocimento ondulada sobre madeiramento no estruturado
e sem forro. Fachadas desprovidas de revestimentos e reas externas com pisos em terra batida ou
cimentado rstico.

Caracterizam-se pelo uso apenas de materiais construtivos, de instalaes e de acabamentos

indispensveis, tais como:
Pisos: cimentado ou caco de cermica.
Paredes: sem revestimentos internos ou externos.
Instalaes hidrulicas: incompletas e com encanamentos aparentes.
Instalaes eltricas: incompletas e com fiao exposta.
Esquadrias: madeira rstica e/ou ferro simples, sem pintura e geralmente reaproveitadas.

Valor Unitrio: Mdio = 0,350 de H82N

Intervalo de variao = 0,30 a 0,40 de H82N

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 GRUPO 1.2 CASA

1.2.2 Padro Proletrio

Construdas aparentemente sem preocupao com projeto ou utilizao de mo de obra qualificada. Na

maioria das vezes so construdas em etapas, compondo uma srie de cmodos sem funes definidas,
podendo ocupar a totalidade do terreno e ter mais de um pavimento, utilizando alvenaria e estrutura de
concreto improvisada. Cobertura em laje pr-moldada, podendo ter impermeabilizao por processo
simples ou telhas de fibrocimento sobre madeiramento no estruturado, sem forro. Geralmente
associadas autoconstruo, apresentam p direito aqum dos legalmente especificados e deficincias
construtivas evidentes, tais como desaprumos, desnveis e falta de arremates. Fachadas sem
revestimentos ou com chapisco, emboo ou reboco e reas externas em terra batida, cimentado rstico
ou sobras de materiais.

Caracterizam-se pela utilizao de materiais construtivos essenciais e aplicao de poucos

acabamentos, tais como:
Pisos: cimentados ou revestidos com caco de cermica ou cermica de qualidade inferior.
Paredes: chapisco, podendo ter partes com pintura ou faixas com azulejos ou, ainda, sem
revestimentos.
Instalaes hidrulicas: incompletas, com peas sanitrias simples e encanamentos
eventualmente embutidos.
Instalaes eltricas: incompletas e geralmente com fiaes aparentes.

Valor Unitrio: Mdio = 0,480 de H82N

Intervalo de variao = 0,41 a 0,55 de H82N

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 GRUPO 1.2 CASA

1.2.3 Padro Econmico

Construdas sem preocupao com projeto arquitetnico, satisfazendo distribuio interna bsica,
compostas geralmente de dois ou mais cmodos, cozinha e banheiro. Na maioria das vezes so trreas,
erigidas em estrutura simples e alvenaria de tijolos de barro ou de blocos de concreto, total ou
parcialmente revestida. Cobertura em laje pr-moldada impermeabilizada por processo simples ou telhas
de cimento amianto ou barro sobre estrutura de madeira, podendo apresentar forros. reas externas em
cimentado rstico ou revestidas com caco de cermica ou similar. Fachadas normalmente com emboo
ou reboco, podendo ter pintura comum.

Caracterizam-se pela utilizao de materiais construtivos bsicos e pelo emprego de acabamentos de

qualidade inferior, restritos a alguns cmodos, tais como:
Pisos: cimentado, cermica ou caco de cermica.
Paredes: pintura simples sobre emboo ou reboco; barra impermevel ou azulejo comum nas reas
molhadas, eventualmente at o teto.
Forros: sem revestimentos ou pintura sobre emboo e reboco sobre a prpria laje; ou sobre madeira
comum.
Instalaes hidrulicas: mnimas, geralmente embutidas; aparelhos sanitrios de loua comum e
metais de modelo simples.
Instalaes eltricas: sumrias, em geral embutidas e com nmero mnimo de pontos de luz,
interruptores e tomadas, utilizando componentes comuns.
Esquadrias: madeira, alumnio com perfis econmicos e/ou ferro comum.

Valor Unitrio: Mdio = 0,655 de H82N

Intervalo de variao = 0,56 a 0,75 de H82N

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 GRUPO 1.2 CASA

1.2.4 Padro Simples

Edificaes trreas ou assobradadas, podendo ser geminadas, inclusive de ambos os lados,

satisfazendo a projeto arquitetnico simples, geralmente compostas de sala, um ou mais dormitrios,
banheiro, cozinha, podendo dispor de dependncias externas para servios e cobertura simples para um
veculo. Estrutura simples de concreto e alvenaria de tijolos de barro ou de blocos de concreto,
revestidas interna e externamente. Cobertura em laje pr-moldada impermeabilizada ou telhas de
cimento amianto ou barro sobre estrutura de madeira, com forro. reas externas sem tratamentos
especiais, eventualmente pisos cimentados ou revestidos com caco de cermica ou cermica comum.
Fachadas normalmente pintadas a ltex sobre emboo ou reboco, podendo ter aplicao de pastilhas,
cermicas ou equivalentes, na principal.

Caracterizam-se pela utilizao de materiais construtivos e acabamentos econmicos e simples, tais

como:
Pisos: cermica comum, taco, forrao de carpete.
Paredes: pintura sobre emboo ou reboco; eventualmente azulejo at o teto nas reas molhadas.
Forros: pintura sobre emboo ou reboco aplicados na prpria laje; ou sobre madeira comum.
Instalaes hidrulicas: embutidas e restritas aos componentes essenciais, dotadas de peas
sanitrias comuns e metais de modelo simples.
Instalaes eltricas: embutidas, com pontos de iluminao bsicos, reduzido nmero de tomadas
e utilizando componentes comuns.
Esquadrias: madeira, ferro e/ou de alumnio de padro popular.

Valor Unitrio: Mdio = 0,880 de H82N

Intervalo de variao = 0,76 a 1,00 de H82N

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 GRUPO 1.2 CASA

1.2.5 Padro Mdio

Edificaes trreas ou assobradadas, podendo ser isoladas ou geminadas de um dos lados,

apresentando alguma preocupao com o projeto arquitetnico, principalmente no tocante aos
revestimentos internos. Compostas geralmente de sala, dois ou trs dormitrios (eventualmente uma
sute), banheiro, cozinha, dependncias para empregada e abrigo ou garagem para um ou mais
veculos. Estrutura mista de concreto e alvenaria, revestida interna e externamente. Cobertura em laje
pr-moldada impermeabilizada ou telhas de barro apoiadas em estrutura de madeira, com forro. reas
externas com pisos cimentados ou revestidos com cermica comum, podendo apresentar jardins.
Fachadas normalmente pintadas a ltex sobre emboo ou reboco, usualmente com aplicao de pedras,
pastilhas ou equivalentes, na principal.

Caracterizam-se pela utilizao de materiais construtivos convencionais e pela aplicao de

acabamentos de boa qualidade, porm padronizados e fabricados em srie, tais como:
Pisos: pedra comum, taco, assoalho, carpete, vinlico, cermica esmaltada.
Paredes: pintura ltex sobre massa corrida ou gesso; azulejo at o teto nas reas molhadas.
Forros: pintura sobre massa corrida na prpria laje; gesso; madeira.
Instalaes hidrulicas: completas, atendendo disposio bsica, com peas sanitrias e seus
respectivos componentes de padro comercial, podendo dispor de aquecedor individual.
Instalaes eltricas: completas e com alguns circuitos independentes, satisfazendo distribuio
bsica de pontos de luz e tomadas, podendo estar includos, pontos para telefone e televiso.
Esquadrias: portas lisas de madeira, caixilhos de ferro, madeira ou de alumnio e janelas com
venezianas de madeira ou de alumnio de padro comercial.

Valor Unitrio: Mdio = 1,155 de H82N

Intervalo de variao = 1,01 a 1,30 de H82N

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 GRUPO 1.2 CASA

1.2.6 Padro Superior

Edificaes em geral isoladas, podendo ser trreas ou com mais pavimentos, construdas atendendo a
projeto arquitetnico planejado no tocante disposio interna dos ambientes e a detalhes
personalizados nas fachadas. Compostas geralmente de sala para dois ou mais ambientes, trs ou mais
dormitrios (pelo menos uma sute), banheiros, lavabo social, copa, cozinha, alm de dependncias de
servio completas e garagem para dois ou mais veculos. Estrutura mista, cobertura de telhas de barro
sobre estrutura de madeira ou lajes macias impermeabilizadas com proteo trmica. reas externas
ajardinadas e pavimentadas com pedras ou cermicas especiais, eventualmente dotada de piscina ou
churrasqueira. Fachadas pintadas a ltex sobre massa corrida, textura acrlica ou com aplicao de
pedras ou equivalente.

Caracterizam-se pela utilizao de materiais construtivos e acabamentos de boa qualidade, alguns

fabricados sob encomenda, tais como:
Pisos: assoalho; carpete de alta densidade; cermica esmaltada; placas de mrmore, de granito ou
similar com dimenses padronizadas.
Paredes: pintura acrlica sobre massa corrida ou gesso; cermica, frmica ou pintura especial nas
reas frias.
Forros: pintura sobre massa corrida na prpria laje; gesso; madeira.
Instalaes hidrulicas: completas e executadas atendendo a projetos especficos; banheiros com
peas sanitrias, metais e seus respectivos componentes de qualidade, podendo ser dotados de
sistema de aquecimento central.
Instalaes eltricas: completas e compreendendo diversos pontos de iluminao e tomadas com
distribuio utilizando circuitos independentes e componentes de qualidade, inclusive pontos de
telefone, de TV a cabo e, eventualmente, equipamentos de segurana.
Esquadrias: madeira estruturada, ferro e/ou de alumnio, caracterizadas por trabalhos e projetos
especiais.

Valor Unitrio: Mdio = 1,480 de H82N

Intervalo de variao = 1,31 a 1,65 de H82N

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 GRUPO 1.2 CASA

1.2.7 Padro Fino

Edificaes em terrenos de grandes propores, totalmente isoladas, obedecendo a projeto arquitetnico

peculiar, demonstrando preocupao com funcionalidade e a harmonia entre os materiais construtivos,
assim como, com os detalhes dos acabamentos aplicados. Compostas normalmente de salas para trs
ambientes ou mais (estar, jantar, escritrios, biblioteca, sala de inverno, etc.), lavabo, sala de almoo,
copa, cozinha com despensa, quatro ou mais dormitrios (geralmente sutes), dependncias para
empregados e garagem para no mnimo trs veculos. reas livres planejadas atendendo projeto de
paisagismo, podendo ter piscina, quadra esportiva ou churrasqueira. Estrutura completa de concreto
armado. Cobertura em laje impermeabilizada com produtos apropriados, obedecendo a projeto
especfico e com proteo trmica ou telhas de cermica ou ardsia, sobre estrutura de madeira.
Fachadas pintadas a ltex acrlico sobre massa corrida, textura ou com aplicao de pedras especiais ou
materiais equivalentes, com detalhes definindo um estilo arquitetnico.

Caracterizam-se pela utilizao de materiais construtivos e acabamentos especiais, geralmente

produzidos sob encomenda, tais como:
Pisos: mrmore ou de granito, assoalhos, carpete de alta densidade.
Paredes: pintura acrlica sobre massa corrida, azulejos, frmica, epxi, tecidos, papel decorado,
porcelanato ou equivalente.
Forros: pintura acrlica sobre massa corrida aplicada na prpria laje ou gesso; madeira.
Instalaes hidrulicas: obedecendo a projeto especfico, banheiros dotados de peas sanitrias e
metais nobres, hidromassagem, aquecimento central.
Instalaes eltricas: projetadas especialmente e utilizando circuitos independentes e componentes
de qualidade, para pontos de usos diversos, inclusive tomadas para equipamentos domsticos,
telefone, eventualmente ar condicionado e equipamentos de segurana.
Esquadrias: madeira ou de alumnio com detalhes de projeto especfico e utilizando ferragens
especiais.

Valor Unitrio: Mdio = 2,030 de H82N

Intervalo de variao = 1,66 a 2,40 de H82N

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 GRUPO 1.2 CASA

1.2.8 Padro Luxo

Edificaes em terrenos de amplas dimenses, totalmente isoladas, satisfazendo a projeto arquitetnico

exclusivo, tanto na disposio e integrao dos ambientes, amplos e bem planejados, como nos detalhes
personalizados dos materiais e dos acabamentos utilizados. Geralmente prevendo salas para quatro
ambientes ou mais (estar, jantar, escritrios, biblioteca, lareira, msica, etc.), lavabo, sala de almoo,
copa, cozinha, adega, despensa, quatro ou mais sutes, sendo uma mster, dependncias completas
para empregados (mais de um dormitrio), garagem para quatro ou mais veculos. reas livres
planejadas atendendo projeto paisagstico especial, usualmente contendo rea de lazer completa, tais
como piscinas, vestirios, quadras de esportes, churrasqueira. Cobertura em lajes macias com proteo
trmica ou telhas de cermica ou ardsia, sobre estrutura de madeira. Fachadas com tratamentos
arquitetnicos especiais, definidos pelo estilo do projeto de arquitetura.

Caracterizam-se pela natureza excepcionalmente nobre e diferenciada dos materiais e dos acabamentos
empregados, personalizados para reforar a inteno do projeto, geralmente especialmente desenhados
e caracterizados por trabalhos especiais e com acessrios fabricados por encomenda.

Valor Unitrio: Acima de 2,41 de H82N

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 GRUPO 1.3 APARTAMENTO

1.3.1 Padro Econmico

Edificaes com dois ou mais pavimentos, sem elevador, executadas obedecendo estrutura
convencional e sem preocupao com o projeto arquitetnico, seja de fachada ou de funcionalidade. Hall
de entrada e corredores com dimenses reduzidas e acabamentos simples, sem portaria e normalmente
sem espao para estacionamento, podendo, o trreo, apresentar destinaes diversas, tais como
pequenos sales comerciais, oficinas ou lojas. Fachadas sem tratamentos especiais, normalmente
pintadas a ltex sobre emboo ou reboco.

Unidades normalmente constitudas de sala, um ou mais dormitrios, banheiro, cozinha e rea de servio
conjugada, normalmente sem dependncias de empregada.
Caracterizam-se pela utilizao de materiais construtivos essenciais e pelo emprego de poucos
acabamentos, tais como:
Pisos: cermica simples, caco de cermica, taco, forrao ou at cimentado.
Paredes: pintura ltex sobre emboo ou reboco, barra impermevel (pintura ou azulejos comuns)
nas reas molhadas.
Instalaes hidrulicas: sumrias com nmero mnimo de pontos de gua, banheiros dotados das
peas sanitrias bsicas, de modelo simples.
Instalaes eltricas: sumrias e com poucos pontos de luz, interruptores e tomadas, utilizando
componentes comuns.
Esquadrias: ferro, venezianas de PVC ou de alumnio do tipo econmico.

Valor Unitrio: Mdio = 0,675 de H82N

Intervalo de variao = 0,50 a 0,85 de H82N

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 GRUPO 1.3 APARTAMENTO

1.3.2 Padro Simples

Edificaes com trs ou mais pavimentos, dotados ou no de elevador (marca comum) e satisfazendo a
projeto arquitetnico simples. Hall de entrada e corredores com dimenses reduzidas e acabamentos
simples, geralmente sem portaria, podendo o trreo apresentar outras destinaes, tais como pequenos
sales comerciais ou lojas. Eventualmente pode haver espao para estacionamento contendo vagas de
uso coletivo. Fachadas sem tratamentos especiais, normalmente pintadas a ltex sobre emboo ou
reboco, podendo ter aplicao de pastilhas, cermica ou equivalente.
Unidades normalmente constitudas de sala, um ou mais dormitrios, banheiro, cozinha e rea de servio
conjugada ou separada por meia parede, geralmente sem dependncias de empregada.

Caracterizam-se pela utilizao de acabamentos econmicos, porm de boa qualidade, tanto nas reas
privativas como nas de uso comum, tais como:
Pisos: cermica simples, vinlico, taco ou forrao.
Paredes: pintura ltex sobre emboo, reboco ou gesso, barra de azulejos (eventualmente at o teto)
nas reas molhadas.
Instalaes hidrulicas: sumrias, com nmero mnimo de pontos de gua, instalao somente de
gua fria; peas sanitrias bsicas, de modelo simples.
Instalaes eltricas: sumrias, com nmero mnimo de pontos de luz, interruptores ou tomadas,
utilizando componentes comuns.
Esquadrias: ferro; venezianas de PVC ou de alumnio do tipo comum.

Valor Unitrio:
Sem elevador: Mdio = 1,055 de H82N Com elevador: Mdio = 1,225 de H82N
Intervalo de variao = 0,86 a 1,25 de H82N Intervalo de variao = 1,05 a 1,40 de H82N

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 GRUPO 1.3 APARTAMENTO

1.3.3 - Padro Mdio

Edifcios com quatro ou mais pavimentos apresentando alguma preocupao com a forma e a
funcionalidade arquitetnica, principalmente no tocante distribuio interna das unidades, em geral,
quatro por andar. Dotados de elevadores de padro mdio (social e servio), geralmente com acessos e
circulao pelo mesmo corredor. As reas comuns apresentam acabamentos de padro mdio e podem
conter salo de festas e, eventualmente, quadras de esportes e piscinas, alm de guarita e apartamento
de zelador. Fachadas com pintura sobre massa corrida ou texturizada, ou com aplicao de pastilhas,
cermicas, ou equivalentes.

Unidades contendo sala para dois ambientes, cozinha, rea de servio conjugada, dois ou trs
dormitrios (podendo um deles ter banheiro privativo) e uma vaga de garagem por unidade, podendo
possuir, tambm, dependncias para empregada.

Caracterizam-se pela utilizao de materiais construtivos e acabamentos de boa qualidade, porm

padronizados e fabricados em escala comercial, tanto nas reas privativas como nas de uso comum, tais
como:
Pisos: taco, carpete de madeira ou acrlico, cermica, placas de granito.
Paredes: pintura ltex sobre corrida ou gesso, azulejos de padro comercial.
Instalaes hidrulicas: completas, atendendo disposio bsica, com peas sanitrias e seus
respectivos componentes de padro comercial, servidos por gua fria, podendo dispor de aquecedor
individual.
Instalaes eltricas: completas e com alguns circuitos independentes satisfazendo distribuio
bsica de pontos de luz e tomadas, podendo estar includos pontos para telefone e televiso.
Esquadrias: caixilhos de ferro ou de alumnio; venezianas de alumnio ou PVC com dimenses
padronizadas.

Valor Unitrio:
Sem elevador: Mdio = 1,455 de H82N Com elevador: Mdio = 1,605 de H82N
Intervalo de variao = 1,26 a 1,65 de H82N Intervalo de variao = 1,41 a 1,80 de H82N

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 GRUPO 1.3 APARTAMENTO

1.3.4 Padro Superior

Edifcios atendendo a projeto arquitetnico com solues planejadas tanto na esttica das fachadas
como na distribuio interna dos apartamentos, em geral dois por andar. Dotados de dois ou mais
elevadores (social e servio), geralmente com acessos e circulao independentes. Hall social no
necessariamente amplo, porm com revestimentos e elementos de decorao de bom padro. reas
externas com grandes afastamentos e jardins, podendo ou no conter rea de lazer (salo de festas,
quadras de esportes, piscinas, etc.). Fachadas com pintura sobre massa corrida, massa texturizada ou
cermica; eventualmente combinados com detalhes em granito ou material equivalente.

Unidades contendo salas para dois ou mais ambientes, trs dormitrios, pelo menos uma suite, cozinha,
dois ou mais banheiros completos (pelo menos uma sute), dependncias para empregada e duas ou
mais vagas de estacionamento.

Caracterizam-se pela utilizao de materiais construtivos e acabamentos de bom padro e qualidade,

tanto nas reas privativas como nas de uso comum, tais como:

Pisos: assoalho, cermica esmaltada, carpete, placas de mrmore ou de granito.

Paredes: pintura ltex sobre massa corrida ou gesso, cermica.
Instalaes hidrulicas: completas com peas sanitrias e metais de boa qualidade; aquecimento
central.
Instalaes eltricas: completas e compreendendo diversos pontos de iluminao e tomadas com
distribuio utilizando circuitos independentes e componentes de qualidade, inclusive pontos
especiais para equipamentos eletrodomsticos e instalaes para antena de TV e telefone nas
principais acomodaes.
Esquadrias: caixilhos e venezianas de madeira ou de alumnio.

Valor Unitrio:
Sem elevador: Mdio = 1,855 de H82N Com elevador: Mdio = 2,005 de H82N
Intervalo de variao = 1,66 a 2,05 de H82N Intervalo de variao = 1,81 a 2,20 de H82N

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 GRUPO 1.3 APARTAMENTO

1.3.5 Padro Fino

Edifcios exibindo linhas arquitetnicas esmeradas. Normalmente compostos por um nico apartamento
por andar, podendo ser duplex. Elevadores de primeira linha com circulao independente para a parte
social e de servio, ambos com acesso direto aos subsolos. Hall social amplo com materiais de
acabamento e de decorao esmerados e p-direito elevado, dotados de guarita e sistema especial de
segurana. reas externas com grandes afastamentos, planejadas e com tratamento paisagstico
especial, geralmente complementadas com rea de lazer completo. Fachadas dotadas de tratamentos
especiais em concreto aparente, massa raspada, texturizada, granito ou material equivalente.

Unidades com pelo menos quatro dormitrios (pelo menos duas sutes), sala para trs ou mais
ambientes, dependncias de empregada, ampla rea de servio e pelo menos trs vagas de
estacionamento, eventualmente acrescidas de outras para visitantes.

Caracterizam-se pela utilizao de materiais construtivos e acabamentos especiais, tanto nas reas
privativas como nas de uso comum, tais como:
Pisos: madeira, mrmore, granito polido, cermica especial ou similar.
Paredes: pintura ltex sobre massa corrida, cermica, epxi, melamnico ou similar.
Instalaes hidrulicas: completas e obedecendo a disposio especial, com peas sanitrias e
metais de qualidade superior, podendo dispor de hidromassagem e aquecimento central.
Instalaes eltricas: sistema especial de iluminao, projetado em circuitos independentes,
utilizando componentes de qualidade, com pontos de tomadas para usos diversos, inclusive para
equipamentos domsticos; eventualmente ar condicionado.
Esquadrias: madeira ou de alumnio, executadas atendendo a projetos especficos e utilizando
ferragens especiais.

Valor Unitrio: Mdio = 2,555 de H82N

Intervalo de variao = 2,21 a 2,90 de H82N

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 GRUPO 1.3 APARTAMENTO

1.3.6 Padro Luxo

Edifcios com linhas arquitetnicas exclusivas e estilo diferenciado, atendendo a projeto arquitetnico
singular, com reas privativas e sociais amplas e bem planejados, caracterizados pela natureza
excepcionalmente nobre dos materiais e dos revestimentos utilizados. Elevadores de marca reputada,
com acessos e circulao independentes para a parte social e de servio. Saguo social amplo e p
direito elevado, dotado de materiais de acabamento e decorao esmerados e controlado com sistema
de vigilncia por TV. reas externas com grandes afastamentos, planejadas e atendendo projeto
paisagstico, em geral contendo rea de lazer completa. Fachadas com tratamento arquitetnico em
concreto aparente ou revestimentos com massa raspada, massa texturizada, granito ou material
equivalente.

Unidades amplas, normalmente uma por andar, podendo ser duplex ou triplex, com preocupao
especialmente voltada na disposio dos ambientes caracterizada pela circulao diferenciada nas reas
sociais, intima e de servio. Contendo salas para diversos ambientes (estar, jantar, ntima, lareira,
almoo, biblioteca), pelo menos quatro sutes, com closet, sendo uma mster, cozinha, despensa e
rea de servio com instalaes completas para empregados, alm de varandas nas quais podem estar
includas churrasqueira e piscinas privativas. Normalmente quatro ou mais vagas de estacionamento por
unidade, alm de outras para visitantes.

Caracterizam-se pela natureza excepcionalmente nobre e diferenciada das instalaes e dos materiais
de acabamentos empregados, geralmente personalizados e caracterizados pro trabalhos especiais.

Valor Unitrio: Acima de 2,91 de H82N

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 GRUPO 2.1 ESCRITRIO

2.1.1 Padro Econmico

Edificaes trreas ou com mais pavimentos, executadas obedecendo estrutura convencional e sem
preocupao com a funcionalidade ou o estilo arquitetnico. No possuem elevador e normalmente no
dispem de espao para estacionamento. Os andares usualmente so subdivididos em salas com
dimenses reduzidas, geralmente dotadas de banheiros coletivos no andar, com instalaes sumrias e
com aparelhos sanitrios bsico, de modelos simples. O trreo pode apresentar destinaes diversas,
tais como sales, oficinas ou lojas, sendo o acesso aos andares superiores feito atravs de escadas e
corredores estreitos, geralmente sem portaria. Fachadas sem tratamento arquitetnico, normalmente
pintadas a ltex sobre emboo ou reboco, combinadas com caixilhos do tipo econmico, fabricados com
material de qualidade inferior.

Caracterizam-se pela utilizao de poucos acabamentos, tanto nas reas privativas como nas de uso
comum, tais como:
Pisos: cermica comum, taco, forrao, caco de cermica ou at cimentado liso.
Paredes: pintura ltex sobre emboo ou reboco, podendo dispor de barra impermevel nas reas
molhadas e, eventualmente, nas reas de circulao e escadarias.
Forros: pintura sobre emboo e reboco na prpria laje.
Instalaes eltricas: sumrias, com nmero mnimo de pontos de luz, interruptores e tomadas,
utilizando componentes comuns.

Valor Unitrio: Mdio = 0,65 de H82N

Intervalo de variao = 0,50 a 0,80 de H82N

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 GRUPO 2.1 ESCRITRIO

2.1.2 Padro Simples

Edificaes com at quatro pavimentos, sem elevador, executadas obedecendo estrutura convencional
e arquitetura interior e exterior simples. Os andares, subdivididos em salas com dimenses reduzidas,
possuem banheiros que podem ser privativos ou coletivos, contendo apenas instalaes bsicas e
metais de modelo simples. Hall e corredores de larguras reduzidas, geralmente sem portaria, podendo o
trreo apresentar destinaes diversas, tais como sales ou lojas. Normalmente com poucas vagas de
estacionamento. Fachadas com tratamento arquitetnico simples, normalmente pintadas a ltex sobre
emboo ou reboco, podendo ocorrer, na principal, aplicao de pastilhas, ladrilhos ou equivalentes e
caixilhos comuns fabricados com material simples e vos de pequenas dimenses.

Caracterizam-se pela utilizao de itens construtivos bsicos e acabamentos simples e econmicos, de

qualidade inferior, tanto na rea das unidades como nas de uso comuns, tais como:
Pisos: cermica comum, taco, vinlico ou forrao.
Paredes: pintura ltex comum sobre emboo ou reboco, com barra impermevel (cermica ou
pintura) nas reas molhadas, nas reas comuns e nas escadarias.
Forros: pintura sobre emboo e reboco na prpria laje ou sobre placas de gesso.
Instalaes eltricas: sumrias com nmero mnimo de pontos de luz, interruptores e tomadas,
utilizando componentes comuns.

Valor Unitrio:
Sem elevador: Mdio = 1,005 de H82N Com elevador: Mdio = 1,175 de H82N
Intervalo de variao = 0,81 a 1,20 de H82N Intervalo de variao = 1,00 a 1,35 de H82N

21
 GRUPO 2.1 ESCRITRIO

2.1.3 Padro Mdio

Edifcios com quatro ou mais pavimentos, atendendo a projeto arquitetnico simples, compreendendo
salas ou conjuntos de salas de dimenses mdias, dotadas de banheiros privativos, inclusive copa.
Geralmente com nmero reduzido de vagas de estacionamento por unidade. Hall de entrada no
necessariamente amplo, dotado de portaria e elementos decorativos simples. Quando existentes, os
elevadores so de padro mdio. reas externas com recuos mnimos e em geral ajardinadas. Fachadas
com aplicao de pastilhas, texturas ou equivalentes e caixilhos de ferro, de alumnio ou similar
observando vos de dimenses mdias.

Caracterizam-se pela utilizao de itens construtivos e acabamentos de qualidade, mas padronizados e

fabricados em escala comercial, tanto nas reas privativas, como nas de uso comum, tais como:
Pisos: cermica, ardsia, carpete ou similar, de padro comercial.
Paredes: pintura ltex sobre massa corrida ou gesso, azulejo, pastilha cermica ou similar nas reas
molhadas.
Revestimento de forros: pintura sobre a prpria laje com massa corrida ou gesso, podendo ocorrer
rebaixamento com painis.
Instalaes eltricas: distribuio bsica, com de pontos de luz e tomadas em quantidade
satisfatria para permitir alguma flexibilizao no uso dos espaos. Em geral no possuem sistema
de ar condicionado central, sendo previsto local para colocao de aparelho individual.

Valor Unitrio:
Sem elevador: Mdio = 1,380 de H82N Com elevador: Mdio = 1,530 de H82N
Intervalo de variao = 1,21 a 1,55 de H82N Intervalo de variao = 1,36 a 1,70 de H82N

22
 GRUPO 2.1 ESCRITRIO

2.1.4 Padro Superior

Edifcios atendendo a projeto arquitetnico especial, prevendo alguma versatilidade na distribuio dos
espaos internos das unidades dispostas em lajes de propores mdias. Hall social amplo e com
elementos decorativos de qualidade, dotados de elevadores de padro superior. Normalmente com duas
ou mais vagas de estacionamento por unidade e, eventualmente, tambm para visitantes. reas
externas, em geral, com tratamento paisagstico. Fachadas tratadas com material de qualidade, como
alumnio, revestimento de cermica ou fulget, massa texturizada; caixilhos amplos e executados por
projeto especfico, podendo, inclusive, se constiturem nas denominadas cortinas de vidro.

Caracterizam-se pela utilizao de itens construtivos e acabamentos de boa qualidade, tanto nas reas
privativas como nas de uso comum, tais como:
Pisos: carpete de alta resistncia apropriado ao uso comercial, cermica, placas de mrmore,
granito ou similar.
Paredes: pintura ltex sobre massa corrida ou gesso.
Forros: geralmente rebaixados com placas termo acsticas.
Instalaes eltricas: sistema de distribuio dimensionada para o uso diversificado de pontos de
luz e tomadas, com componentes de qualidade. Usualmente possuem sistema de ar condicionado
central e a passagem de cabos e fios geralmente so feitas por pisos elevados.

Valor Unitrio:
Sem elevador: Mdio = 1,705 de H82N Com elevador: Mdio = 1,905 de H82N
Intervalo de variao = 1,56 a 1,85 de H82N Intervalo de variao = 1,71 a 2,10 de H82N

23
 GRUPO 2.1 ESCRITRIO

2.1.5 Padro Fino

Edifcios atendendo a projeto arquitetnico diferenciado, especialmente concebido em lajes de grandes

propores, geralmente livres de alvenarias internas e com mdulos de banheiros e copas em posies
estratgicas e que permitem versatilidade no aproveitamento dos pavimentos, integral ou subdivido. Hall
de entrada amplo, geralmente com p direito duplo e dotado de revestimentos especiais. reas externas
tratadas com projeto paisagstico especial. Elevadores de marca reputada, projetados com acabamentos
de qualidade e especial capacidade de atendimento circulao de pessoas. Geralmente dotados de
heliponto e estacionamento com disponibilidade de diversas vagas, inclusive para visitantes. Fachadas
tratadas com material de grande impacto visual, com uso de materiais como o ao inoxidvel ou
escovado, vidros duplos, refletivos, granito ou concreto aparente, integrando-se para se constituir as
denominadas cortinas de vidro.

Caracterizam-se pela utilizao de itens construtivos e acabamentos especiais e personalizados, tanto

nas reas privativas como nas de uso comum, tais como:
Pisos: geralmente elevados e revestidos com carpete de alta resistncia apropriado ao uso
comercial, mrmore, granito polido, cermica ou equivalente.
Paredes: pintura acrlica sobre massa corrida ou gesso ou outros revestimentos especiais.
Revestimento de forros: geralmente rebaixado com painis de gesso acartonado ou de fibra mineral,
podendo ocorrer pintura a ltex sobre massa corrida ou gesso.
Instalaes: sistema flexvel na distribuio dos circuitos eltricos, com grande nmero de pontos
de luz e tomadas, utilizando componentes de excelente qualidade e projetados especialmente para
ter capacidade de incorporar os equipamentos de alta tecnologia e de informtica. Sistema de ar
condicionado central ou com self-containned.

Valor Unitrio: Mdio = 2,555 de H82N

Intervalo de variao = 2,11 a 3,00 de H82N

24
 GRUPO 2.1 ESCRITRIO

2.1.6 Padro Luxo

Edifcios atendendo a projeto arquitetnico singular, estruturado em lajes amplas e especialmente

concebido para combinar automao predial e integrar sistemas de segurana e de manuteno, alm
de infra-estrutura adequada para receber os incrementos tecnolgicos. Instalaes de ar condicionado
central com termo-acumulao de gelo, dotado, via de regra, de controles climticos e sensores
eletrnicos. Elevadores de alta velocidade e de grande capacidade, dotados de controladores de
potncia e tenso de acordo com a carga e de comandos especiais para atendimento a chamadas
conforme necessidade dos usurios. Geralmente dotados de heliponto. Amplas reas de
estacionamento, com diversas vagas por unidade, inclusive para visitantes. reas externas com grandes
afastamentos, atendendo projeto paisagstico especial e reas comuns decoradas com materiais
sofisticados, possuindo sales de convenes e outras dependncias de apoio. Fachadas de grande
impacto visual, integrando o uso do concreto armado, do ao inoxidvel ou escovado, com vidros duplos
ou triplos, refletivos ou semi-refletivos especialmente projetadas sob o ponto de vista de luminosidade,
conforto trmico e isolamento acstico.

Caracterizam-se pela natureza excepcionalmente nobre e diferenciada de explorar e expressar os

materiais e revestimentos e as tcnicas disponveis no momento de sua concepo, personalizados e
caracterizados por trabalhos especiais.

Valor Unitrio: Acima = 3,01 de H82N

25
 GRUPO 2.2 GALPO

2.2.1 Padro Econmico

Com um s pavimento e vos de pequenas propores, podendo chegar at dez metros, fechamentos
com alvenaria de tijolos ou blocos de concreto, podendo ou no ser totalmente vedados. Cobertura em
telhas de barro, metlicas ou de fibrocimento, sobre estrutura de madeira ou metlica, sem forro.
Fachadas sem revestimentos, podendo ser pintadas a ltex sobre emboo ou reboco.

Caracterizam-se pela utilizao apenas de materiais de acabamentos essenciais, tais como:

Pisos: em geral concreto rstico; podendo ter revestimento comum nos banheiros.
Paredes: geralmente sem revestimentos ou pintura sobre reboco, eventualmente barra impermevel
nos banheiros.
Instalaes hidrulicas: sumrias, dotado de aparelhos sanitrios simples.
Instalaes eltricas: mnimas com poucos pontos de luz e tomadas, podendo apresentar fiaes
aparentes.
Esquadrias: madeira, alumnio e/ou ferro simples e de baixa qualidade.

Valor Unitrio: Mdio = 0,300 de H82N

Intervalo de variao = 0,20 a 0,40 de H82N

26
 GRUPO 2.2 GALPO

2.2.2 Padro Simples

Com um pavimento ou mais, podendo ter divises internas para escritrios, mezaninos ou outras
dependncias. Projetados para vos de propores mdias, em geral at dez metros, em estrutura
metlica ou de concreto e fechamentos com alvenaria de tijolos ou blocos de concreto. Coberturas de
telhas de barro ou de fibrocimento sobre tesouras de madeira ou metlicas, geralmente com forro.
Fachadas normalmente pintadas a ltex sobre emboo ou reboco, ou sem revestimentos.

Caracterizam-se pela utilizao de poucos acabamentos, tais como:

Pisos: concreto, eventualmente estruturado, podendo ter revestimento de cermica comum ou caco
de cermica.
Paredes: pintura a ltex, podendo apresentar barras impermeveis e azulejos comuns nos
banheiros.
Instalaes hidrulicas: simples e dotadas apenas dos equipamentos bsicos.
Instalaes eltricas: econmicas.
Esquadrias: madeira, ferro ou de alumnio.

Valor Unitrio: Mdio = 0,605 de H82N

Intervalo de variao = 0,41 a 0,80 de H82N

27
 GRUPO 2.2 GALPO

2.2.3 Padro Mdio

Com um pavimento ou mais, projetados para vos, em geral, superiores a dez metros, utilizando
estruturas metlicas ou de concreto pr-moldado ou armado no local. Coberturas metlicas ou telhas
pr-moldadas de concreto protendido. Fachadas com tratamento arquitetnico simples, pintadas a ltex,
com revestimento de cermica ou outros materiais. reas externas com piso cimentado ou concreto
simples, podendo ter partes ajardinadas.

Caracterizam-se pela aplicao de materiais de acabamentos econmicos, tais como:

Pisos: concreto estruturado nas reas dos galpes; cermica, vinlico, carpete ou outros nas demais
dependncias.
Paredes: pintura a ltex sobre emboo ou reboco, barra impermevel ou azulejo nos banheiros.
Instalaes hidrulicas: completas, com loua sanitria e metais comuns.
Instalaes eltricas: completas, com distribuio em circuitos independentes.
Esquadrias: madeira, ferro ou de alumnio.

Valor Unitrio: Mdio = 1,105 de H82N

Intervalo de variao = 0,81 a 1,40 de H82N

28
 GRUPO 2.2 GALPO

2.2.4 Padro Superior

Com um pavimento ou mais, p-direito elevado e vos de grandes propores, utilizando estruturas
especiais metlicas, de concreto pr-moldado ou armado no local. Coberturas metlicas ou telhas pr-
moldadas de concreto protendido. Fachadas com tratamento arquitetnico, utilizando painis de vidro,
pintura a ltex, revestimento cermico ou outros materiais. reas externas com tratamento paisagstico,
pavimentao, tendo como dependncias acessrias vagas de estacionamento, guarita, plataforma de
carga e descarga, dentre outras.

Caracterizam-se pela aplicao de materiais de acabamentos especiais, tais como:

Pisos: concreto estruturado e com revestimentos especiais nas reas dos galpes; cermico,
vinlico, carpete ou outros nas demais dependncias.
Paredes: pintura com tintas especiais, resinas ou acrlicas ou cermicas aparentes.
Instalaes hidrulicas: completas e de boa qualidade
Instalaes eltricas: completas, com componentes de boa qualidade, distribudas em circuitos
projetados especialmente, incluindo cabines de fora; instalaes suplementares para combate a
incndio, ar condicionado central nas reas administrativas, dentre outros.
Esquadrias: madeira, ferro ou de alumnio, geralmente obedecendo a projeto especfico.

Valor Unitrio: Acima de 1,41 de H82N

29
 GRUPO 3.1 COBERTURA

3.1.1 Padro Simples

Cobertura de telhas de barro, metlicas ou fibrocimento apoiadas sobre peas simples de madeira ou de
concreto pr-moldado em pequenos vos; sem forro; sem fechamentos laterais; piso em concreto, em
geral com revestimentos simples. Podem utilizar como apoio, muros ou paredes de outras edificaes.

Valor Unitrio: Mdio = 0,100 de H82N

Intervalo de variao = 0,05 a 0,15 de H82N

3.1.2 Padro Mdio

Cobertura de telhas de barro, fibrocimento, metlica ou material equivalente envolvendo vos mdios,
apoiada sobre estrutura de madeira, metlica ou de concreto pr-moldado; com ou sem forro; sem
fechamentos laterais; piso em concreto, eventualmente estruturado, em geral com revestimentos
diversos. Podem utilizar como apoio, muros ou paredes de outras edificaes.

Valor Unitrio: Mdio = 0,205 de H82N

Intervalo de variao = 0,16 a 0,25 de H82N

30
 GRUPO 3.1 COBERTURA

3.1.3 Padro Superior

Cobertura metlica, de fibrocimento ou material equivalente de grandes vos e ps direitos elevados,

apoiada sobre estrutura metlica ou de concreto pr-moldado; com ou sem forro; sem fechamentos
laterais; piso em concreto, normalmente estruturado, podendo ter revestimentos diversos.

Valor Unitrio: Mdio = 0,380 de H82N

Intervalo de variao = 0,26 a 0,50 de H82N

31
IV TABELA DE VALORES UNITRIOS (Vlida at 31 de outubro de 2006)

IV.1 Os valores mdios, assim como os respectivos intervalos relativos a cada um dos padres
construtivos , vinculados do H82N do SINDUSCON, correspondem a coeficientes agrupados na tabela
abaixo.

32
V. DEPRECCIAO PELO OBSOLETISMO E PELO ESTADO DE CONSERVAO

V.1 O critrio a seguir especificado uma adequao do mtodo Ross/Heidecke que leva em conta o
obsoletismo, o tipo de construo e acabamento, bem como o estado de converso da edificao, na
determinao de seu valor de venda.

V.2 O valor unitrio da edificao avalianda, fixado em funo do padro construtivo, multiplicado
pelo FATOR DE ADEQUAO AO ABSOLETISMO E AO ESTADO DE CONSERVAO FOC, para
levar em conta a depreciao.

V.3 O fator FOC determinado pela expresso:

FOC = R+K* (1-R), onde:

R coeficiente residual corresponde ao padro, expresso em decimal, obtido na TABELA 1.

K coeficiente de Ross/Heideck, encontrado na TABELA 2.

V.4 A vida referencial e o valor residual (R), estimados para os padres especificados neste estudo,
so:

V.5 Obtm-se o coeficiente K, na TABELA 2, mediante dupla entrada:

- na linha, entra-se com o nmero da relao percentual entre a idade da edificao na poca de sua
avaliao Ie e a vida referencial lr relativa ao padro dessa construo.
- na coluna, utiliza-se a letra correspondente ao estado de conservao da edificao, fixando segundo
as faixas especificas no QUADRO A.

33
V.6 A idade da edificao na poca de sua avaliao Ie aquela estimada em razo do obsoletismo
da construo avalianda, quando dever ser ponderada: a arquitetura, a funcionabilidade e as
caractersticas dos materiais empregados nos revestimentos.

V.7 A idade da edificao na poca de sua avaliao - Ie no pode ser superior sua idade real e o
estado de conservao, alerta-se, no deve ser considerado na sua fixao.

V.8 O estado de conservao dever ser fixado em razo das constataes em vistoria que dever
observar o estado aparente em que se encontram: sistema estrutural, de cobertura, hidrulico e eltrico;
paredes, pisos e forros, inclusive seus revestimentos; pesando os seus custos para recuperao total.

V.9 O estado de conservao da edificao deve ser classificado segundo a graduao que consta do
QUADRO A, que segue:

NOTA: As caractersticas relativas aos estados de conservao supra explicitas devem ser tomadas como referncia
geral, cabendo ao avaliador a ponderao das observaes colhidas em vistoria

34
V.10 A TABELA 2, com os valores tabulados para o coeficiente K, :

35
VI RECOMENDAES

VI.1 As especificaes adotadas refletem as caractersticas de maior incidncia em cada tipo e as

tendncias atuais do mercado, notadamente aquelas relativas arquitetura, aos acabamentos e
aos equipamentos, sendo recomendado que, nas avaliaes de construes antigas, sejam levadas
em conta caractersticas originais da poca para efeito de enquadramento nos padres deste
estudo.

VI.2 Para enquadramento nos padres referendados neste estudo necessrio observar o
conjunto das especificaes arquitetnicas, considerando a distribuio interna, a qualidade dos
acabamentos e da mo de obra empregados, assim como o padro da edificao em relao ao
predominante no seu entorno e a proporo adequada da rea construda em relao superfcie
do terreno que ocupa.

VI.3 Para as edificaes enquadradas nos grupos de apartamentos e escritrios, recomendvel

preferentemente o uso do mtodo comparativo, servindo os parmetros definidos e fixados neste
estudo como referencial nas homogeneizaes.

VI.4 Os valores unitrios de lojas devem ser obtidos preferencialmente pelo uso do mtodo
comparativo direto, podendo, em casos excepcionais, ser obtidos em funo do enquadramento do
padro construtivo da edificao que a contenha ou em outros padres previstos neste estudo.

VI.5 Para as residncias, os apartamentos ou os escritrios enquadrveis no padro luxo, ou

galpes no padro superior, na hiptese de no ser vivel a aplicao com segurana dos valores
unitrios fixados neste estudo, recomendvel que a avaliao seja feita pelo mtodo comparativo,
ou na impossibilidade deste, mediante oramento especfico, com acrscimo justificado da
vantagem da coisa feita.

VI.6 Havendo, no mesmo imvel, edificaes com padres diferentes, cada uma deve ser
avaliada pelo padro respectivo.

VI.7 As garagens ou outras partes componentes das construes residenciais, podem ser
avaliadas pelo mesmo valor atribudo ao corpo da edificao que integram, desde que possuam as
mesmas caractersticas. Quando destacadas e/ ou possuindo caractersticas diferentes, deve ser
atribudo o valor correspondente ao seu padro e, no caso de se constiturem em coberturas,
acessrias, considerar os valores previstos no Grupo 3.1 Coberturas deste estudo.

VI.8 Os pisos especiais caracterizados como de alta resistncia abraso ou ao qumica ou

sob o ponto de vista estrutural, etc, presenciados em galpes, em coberturas especiais ou at
mesmo em partes do terreno no abrangido por edificaes, devero ser avaliados parte.

VI.9 Os unitrios relativos s garagens coletivas sero avaliadas razo de 50% (cinqenta por
cento) das da edificao a que se referem.

VI.10 Em razo da sistemtica adotada para este estudo, o fator oferta quando aplicado para a
determinao do valor residual do terreno em comparativos compostos de terreno com construo,
deve ser aplicado sobre o valor global da oferta, e no apenas na parcela terreno.

36
 PARTE 2
Atualizao dos Coeficientes
Novembro de 2006
vlido at 28 fevereiro de 2007

37
 ATUALIZAO DOS COEFICIENTES - NOVEMBRO 2006

1- INTRODUO
1 O Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de So Paulo IBAPE/SP, atravs de
sua Cmara de Avaliaes, tendo iniciado pesquisas de mercado com objetivo de averiguar os preos de
venda recomendados no estudo VALORES DE EDIFICAES DE IMVEIS URBANOS 2002, verificou
variao do CUB/SP nos ltimos quatro anos que no guardam, neste momento, a mesma a correlao
com a variao dos preos no mercado imobilirio.
Desta forma e com objetivo de amenizar estas diferenas recomenda que, a partir do ms de Novembro
de 2006, quando utilizado o estudo VALORES DE EDIFICAES DE IMVEIS URBANOS - 2002, os
coeficientes indicados na Tabela IV, sejam adaptados com um ndice de 0,86 ou decrscimo de 14%,
conforme justificativas apresentadas no item 2 e na tabela de coeficientes indicada ao final desta
Atualizao.
2 Consideram-se vlidas as mesmas classificaes das edificaes, assim como as descries das
tipologias construtivas concebidas anteriormente, devendo-se ressaltar, a ttulo de esclarecimento, que o
critrio de depreciao o mtodo Ross/Heidecke que j leva em conta o obsoletismo, o tipo de
construo e acabamento, bem como o estado de conservao da edificao. Por esta razo, no se
deve considerar o estado de conservao (idade aparente) na fixao da idade da edificao consoante
se observa nas regras especificadas no item V do referido estudo.
3- Esta atualizao atende ao previsto no seu item I.6 e se faz necessria face ao descompasso dos
valores obtidos pela metodologia prevista no referido estudo em relao aos preos praticados no
mercado imobilirio e adotada como medida provisria at que se concluam estudos que indicaro
novos coeficientes ajustados e aferidos com o mercado.

2 JUSTIFICATIVAS
1 O presente procedimento tem por objetivo apresentar uma proposta de ajuste ao estudo VALORES
DE EDIFICAES DE IMVEIS URBANOS 2002, para amenizar a variao do CUB/SP (H82N) nos
ltimos quatro anos, aos quais seus valores de venda esto atrelados desde janeiro de 2002, quando
foram deduzidos com base em amplas pesquisas de mercado.
2 O GRAFICO 1 ilustra os valores mensais do CUB/SP (H82N) de janeiro de 2002 a setembro de 2006,
onde pode ser verificado que a sua variao maior ocorre no ms de maio, em face do aumento salarial
incidente sobre a parcela de mo de obra e que no guarda correlao com a variao de preos de
mercado.
1.000

950

900

850

800

750

700

650

600
Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez

2002 2003 2004 2005 2006

Grfico 1: :Valores mensais do CUB H 82N do SINDUSCON (Perodo: janeiro 2002 a setembro/ 2006), com destaque para o ms
de maio.

38
3 Para se ter uma idia dessa variao que resultou acumulada ao longo desse perodo (janeiro de
2002 a setembro 2006), basta uma comparao deste crescimento do CUB com o dos ndices de
Preos ao Consumidor IPC FIPE, mostrada na TABELA 1 e ilustrada no GRFICO 2: enquanto os
custos unitrios do SINDUSCON (H82N) registraram um crescimento acumulado de 51,29%, os ndices
de Preos ao Consumidor IPC - FIPE foi de apenas 32,55%.

2002 2003 2004 2005 2006

CUB CUB CUB CUB H8- CUB H8-

Data IPC IPC IPC IPC IPC
H8-2N H8-2N H8-2N 2N 2N

Janeiro 635,00 201,66 721,69 225,13 812,38 239,95 886,53 255,48 928,04 266,9
Fevereiro 636,27 202,18 727,53 228,86 816,92 240,41 889,67 256,4 931,00 266,8
Maro 638,94 202,32 734,09 230,39 822,13 240,7 895,80 258,42 929,36 267,2
Abril 640,23 202,44 741,16 231,70 823,61 241,4 898,68 260,57 929,78 267,2
Maio 663,72 202,57 774,38 232,42 839,17 242,77 920,96 261,48 955,57 266,6
Junho 666,65 203,19 785,07 232,05 848,93 245,01 921,24 260,96 958,00 265,8
Julho 668,08 204,55 791,23 231,86 854,05 246,45 921,44 261,74 959,60 266,4
Agosto 676,69 206,62 803,19 233,24 862,36 248,89 920,08 261,22 960,07 266,7
Setembro 682,01 208,19 805,95 235,29 867,59 249,41 921,40 262,37 960,70 267,3
Outubro 690,17 210,86 807,15 236,77 872,67 250,96 922,28 264,02
Novembro 705,45 216,44 808,77 237,41 878,72 252,37 925,59 264,79
Dezembro 710,93 220,40 809,50 238,40 882,36 254,06 926,55 265,55

Variao Acumulada Evoluo do CUB H8-2N Evoluo do IPC ndice de Correo

Janeiro 2002 a 960,70/635,00 267,3/201,66 1,5129/1,3255 = 1,1414 ou
Setembro 2006 = 1,5129 = 1,3255 14%

Tabela 1 :Evoluo do Custo Unitrio Bsico H 82N do SINDUSCON e do crescimento dos ndices de Preos ao Consumidor
IPC FIPE. Perodo: janeiro 2002 a setembro/ 2006. Fonte: http\\www.sindusconsp.com.br e http\\www.fipe.org.br.

Evoluo do CUB -H82N versus Crescimento IPC FIPE

1.000

900

800

700

600
ndices

500

400

300

200

100

-
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57

Perodo Custo Unitrio Bsico Construo H8-2N

Indices de Preos ao Consumidor - FIPE
Grfico 2: Evoluo do Custo Unitrio Bsico da Construo CUB H 82N do SINDUSCON e do e do crescimento do ndice de
Preos ao Consumidor IPC FIPE. (Perodo de 57 meses: janeiro 2002 a setembro/ 2006).

5 Este aumento excessivo do Custo Unitrio Bsico (CUB-H82N) em relao ao crescimento dos
ndices de Preos ao Consumidor (IPC-FIPE), em torno de 14% para mais, vem cumulativamente
causando distores nos valores pautados pelo uso do estudo VALORES DE EDIFICAES DE
IMVEIS URBANOS, de forma que se justifica, neste momento, a aplicao de um ndice deflator nos
seus coeficientes equivalente a 0,86 como forma de adaptar seus preos de venda s condies atuais
do mercado imobilirio.
39
3 TABELA DE COEFICIENTES (Vlida at 28 de fevereiro de 2007)

Os coeficientes vinculados ao valor do H82N do SINDUSCON reproduzidos na Tabela IV do estudo

VALORES DE EDIFICAES DE IMVEIS URBANOS adaptados com um ndice de 0.86 ou
decrscimo de 14%, a partir de novembro de 2006, passam a ser os seguintes e que substitui aquela
do estudo anteriormente publicado.

INTERVALO DE VALORES
CLASSE GRUPO PADRO Mnimo Mdio Mximo
1.1.1- Padro Rstico 0,043 0,065 0,086
1.1- BARRACO
1.1.2- Padro Simples 0,095 0,112 0,129
1.2.1- Padro Rstico 0,258 0,301 0,344
1.2.2- Padro Proletrio 0,353 0,413 0,473
1.2.3- Padro Econmico 0,482 0,563 0,645
1.2.4- Padro Simples 0,654 0,757 0,860
1.2- CASA
1.2.5- Padro Mdio 0,869 0,993 1,118
1.2.6 -Padro Superior 1,127 1,273 1,419
1.2.7- Padro Fino 1,428 1,746 2,064
1- RESIDENCIAL 1.2.8 -Padro Luxo Acima de 2,06
1.3.1- Padro Econmico 0,430 0,581 0,731

1.3.2- Padro Sem elevador 0,740 0,907 1,075

Simples 1,054
Com elevador 0,903 1,204

1.3.3- Padro Sem elevador 1,084 1,251 1,419

1.3- APARTAMENTO Mdio 1,380
Com elevador 1,213 1,548

1.3.4- Padro Sem elevador 1,428 1,595 1,763

Superior 1,724
Com elevador 1,557 1,892
1.3.5- Padro Fino 1,901 2,197 2,494
1.3.6- Padro Luxo Acima de 2,49
2.1.1- Padro Econmico 0,430 0,559 0,688
2.1.2- Padro Sem elevador 0,697 0,864 1,032
Simples Com elevador 0,860 1,011 1,161

2- COMERCIAL 2.1.3- Padro Sem elevador 1,041 1,187 1,333

SERVIO - 2.1- ESCRITRIO Mdio Com elevador 1,170 1,316 1,462
INDUSTRIAL
2.1.4- Padro Sem elevador 1,342 1,466 1,591
Superior Com elevador 1,471 1,638 1,806
2.1.5- Padro Fino 1,815 2,197 2,580
2.1.6- Padro Luxo Acima de 2,58
2.2.1- Padro Econmico 0,172 0,258 0,344
2.2.2- Padro Simples 0,353 0,520 0,688
2.2- GALPO
2.2.3- Padro Mdio 0,697 0,950 1,204
3- ESPECIAL 2.2.4- Padro Superior Acima de 1,20
3.1.1- Padro Simples 0,043 0,086 0,129
3.1- COBERTURA 3.1.2- Padro Mdio 0,138 0,176 0,215
3.1..3- Padro Superior 0,224 0,327 0,430

40
 PARTE 3
Converso dos Coeficientes H82N para R8N
vlido partir de 01 de maro de 2007

41
 CONVERSO DOS COEFICIENTES H82N PARA R8N

1-INTRODUO

1.1 O Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de So Paulo IBAPE/SP, atravs de

sua Cmara de Avaliaes, em atendimento a publicao da NBR 12.721-2006, onde os Custos
Unitrios Bsicos de Construo (CUB/m) de construo esto calculados com base em novos projetos-
padro, a partir de fev/07, alm de alteraes nos lotes de insumo correspondentes a esse CUB,
recomenda que:

a) quando utilizado o estudo VALORES DE EDIFICAES DE IMVEIS URBANOS 2002/2006 seja

empregado para o clculo do valor unitrio de cada padro construtivo o valor do R8N, em substituio
ao H82N;

b) para tanto, necessrio o ajuste dos valores unitrios publicados na Tabela IV do estudo Valores de
Edificaes, nov/2006. O ndice que representa essa converso, denominado fator de converso K, de
1,3953, conforme fundamentos que seguem.

1.2 - Esta converso medida provisria, enquanto a atualizao geral e completa do estudo Valores
de Edificaes de Imveis Urbanos, 2002, no concluda, consoante aferies no mercado imobilirio.

2 FUNDAMENTAO

2.1 O presente procedimento tem por objetivo divulgar ajuste nos coeficientes do estudo VALORES
DE EDIFICAES DE IMVEIS URBANOS 2002, tendo em vista a necessidade de adaptao dos
novos custos unitrios bsicos de construo (CUBs) com a converso do H82N para R8N.

2.2 Para a converso do tipo H82N para R8N consideram-se vlidos os coeficientes do estudo
VALORES DE EDIFICAES DE IMVEIS URBANOS na data base de fevereiro/2007, aplicado o
percentual de desgio calculado em nov/06 de 14%.
o
Consoante orientao do Eng . Paulo Grandiski, membro da Comisso de Estudos da NBR 12.721:2006,
os coeficientes devem ser transformados, primeiramente, em reais e, depois, convertidos para o novo
padro R8N, data base de Fev07, conforme demonstrao que segue.

Deduo do Fator K de Converso

O Sinduscon/SP, atendendo ao disposto na NBR12721:2006, divulgou o ltimo valor do H82N, em

jan/2007, de R$968,23. Para fev/2007, publicou-se reajuste de 0,16% sobre esse valor de jan/07,
calculado pelo critrio da verso de 1999 da NBR12721. Portanto, o valor do H82N de fev/07
corresponde a: R$968,23 x 1,0016 = R$969,779168.

Desta forma, os valores unitrios de cada padro construtivo do Valores de Edificaes de Imveis
Urbanos, em fev/2007, seriam obtidos pela seguinte frmula:
2
(coeficiente do Valores de Edificaes, correspondente ao padro) x (H82N de Fev07) = Valor/m de
fev/07

42
Por definio, o fator K de converso corresponde a:
2
Fator K de Converso = Valor/m em Fev07/ R8N de Fev07

Substituindo o numerador, tem-se:

Fator K de converso = [( coeficiente do Valores de Edificaes, correspondente ao padro) x (H82N

em Fev07] / R8N de Fev07

Fator K de converso =[( coeficiente do Valores de Edificaes, correspondente ao padro x

(R$ 969,779168/R$695,02) ]

Fator K de converso = 1,3953

Portanto, o novo coeficiente do padro construtivo a ser empregado na utilizao do Valores de

Edificaes corresponde a multiplicao dos coeficientes atualizados em nov/06 e o fator de converso
K, calculado em 1,3953, conforme demonstrado.

O exemplo a seguir, ilustra a aplicao do fator K de converso:

(i) Considerado o padro construtivo: APARTAMENTO PADRO MDIO, COM ELEVADOR,

considerado o intervalo mnimo do Valores de Edificaes, publicado e atualizado em nov/06, tem-se:

(ii)Valor unitrio do padro construtivo, extrado do Valores de Edificaes, atualizado em nov/06 =

1,213 x H82N

(iii) Aplicando-se o fator de converso K, acima calculado, tem-se o novo coeficiente do padro
construtivo, vinculado ao R8N, sendo: 1,213 x 1,3953 = 1,692 x R8N

(iv) Portanto, o novo valor unitrio para esse padro exemplificado, em reais, base fev/07, seria de: 1,692
x R8N = 1,692 x R$ 695,02 = R$ 1.175,97.

43
3 TABELA DE COEFICIENTES base R8N (Vlida partir de 01 de maro de 2007)

A tabela abaixo vincula os coeficientes do estudo VALORES DE EDIFICAES DE IMVEIS

URBANOS, publicados pelo IBAPE/SP em nov/2006, diretamente ao padro construtivo R8N do
SINDUSCON/SP.
A TABELA ABAIXO SUBSTITUI as anteriormente publicadas.

Mxim
Mnimo Mdio
o
1.1.1- Padro Rstico 0,060 0,090 0,120
1.1.2- Padro Simples 0,132 0,156 0,180
1.2.1- Padro Rstico 0,360 0,420 0,480
1.2.2- Padro Proletrio 0,492 0,576 0,660
1.2.3- Padro Econmico 0,672 0,786 0,900
1.2.4- Padro Simples 0,912 1,056 1,200
1.2.5- Padro Mdio 1,212 1,386 1,560
1.2.6 -Padro Superior 1,572 1,776 1,980
1.2.7- Padro Fino 1,992 2,436 2,880
1.2.8 -Padro Luxo Acima de 2,89
1.3.1- Padro Econmico 0,600 0,810 1,020
Sem elevador 1,032 1,266 1,500
1.3.2- Padro Simples
Com elevador 1,260 1,470 1,680
Sem elevador 1,512 1,746 1,980
1.3.3- Padro Mdio
Com elevador 1,692 1,926 2,160
Sem elevador 1,992 2,226 2,460
1.3.4- Padro Superior
Com elevador 2,172 2,406 2,640
1.3.5- Padro Fino 2,652 3,066 3,480
1.3.6- Padro Luxo Acima de 3,49
2.1.1- Padro Econmico 0,600 0,780 0,960
Sem elevador 0,972 1,206 1,440
2.1.2- Padro Simples
Com elevador 1,200 1,410 1,620
Sem elevador 1,452 1,656 1,860
2.1.3- Padro Mdio
Com elevador 1,632 1,836 2,040
Sem elevador 1,872 2,046 2,220
2.1.4- Padro Superior
Com elevador 2,052 2,286 2,520
2.1.5- Padro Fino 2,532 3,066 3,600
2.1.6- Padro Luxo Acima de 3,61
2.2.1- Padro Econmico 0,240 0,360 0,480
2.2.2- Padro Simples 0,492 0,726 0,960
2.2.3- Padro Mdio 0,972 1,326 1,680
2.2.4- Padro Superior Acima de 1,69
3.1.1- Padro Simples 0,060 0,120 0,180
3.1.2- Padro Mdio 0,192 0,246 0,300
3.1..3- Padro Superior 0,312 0,456 0,600

44