Sunteți pe pagina 1din 8

Existenţa preţului este de esenţa contractului de vânzare cumpărare, reclamantul având

obligaţia de a dovedi caracterul fictiv al acestuia. Nulitatea vânzării poate fi dispusă pentru preţ
neserios doar atunci când preţul este atât de mic încât lipseşte vânzarea de cauză nu şi când
acesta ar fi lezionar. Pentru valabilitatea vânzării imobiliare de către unul din administratorii unei
societăţi cu răspundere legea nu impune existenţa hotărârii adunării generale a asociaţilor şi nu
este necesar nici acordul celorlalţi administratori dacă prin actul constitutiv nu s-a convenit că
aceştia să lucreze împreună..

In sprijinul celui ce promoveaza o astfel de actiune (in general un frate al „cumparatorului”) vine
si faptul ca legea civila romana instituie o prezumtie de donatie in situatia vanzarilor intre parinti
si copii. Aceasta inseamna ca insasi legea presupune ca intentia parintilor a fost de a dona si nu
de a vinde propriului copil. Pe langa acest „sprijin” legal, reclamantul va putea incerca sa probeze
faptul ca nu s-a achitat pretul mentionat in contract, lucru destul de dificil avand in vedere
absenta acestuia la incheierea actului si mentiunea din cuprinsul oricarui contract cum ca pretul
a fost achitat. Asadar, in lipsa unei recunoasteri din partea paratilor, actiunea in constatarea
simulatiei e destul de dificil de probat. Cu atat mai mult cu cat, potrivit dispozitiilor codului civil
roman, proba cu martori nu poate fi admisa in contra celor consemnate intr-un inscris autentic.

Puteti incerca, depinde de cum va aprecia judecatorul insa aveti in vedere ca Înalta Curte a
apreciat că vilitatea preţului (un preţ mai mic care nu reprezintă echivalentul valoric al lucrului
vândut) nu afectează validitatea convenţiei, un astfel de preţ neputând fi considerat neserios în
situaţia în care există raporturi apropiate între părţi. -Decizia 3493/2013 ICCj

Bineinteles, nu trebuie sa fie derizoriu. Dar derizoriu inseamna altceva decat pretul indicat de
dvs. derizoriu inseamna aproape de 0. Pret derizoriu inseamna ca putem spune ca pretul nu
exista. Or, este evident ca s a platit pretul. Ca e mic...asta este alta problema. Insa, va asigur ca
nu puteti face absolut nimic, contractul este cat se poate de in regula.

spre ex. iti vand casa cu 5 euro. Exagerez putin cu ex. ca sa se inteleaga.

in speta, avand in vedere si faptul ca s a retinut uzufructul, din start pretul nu are cum sa fie la
valoarea pietei.

Pretul lezionar este mai mare, ca sa ma exprim asa, decat pretul derizoriu...dvs. va situati cel
mult in pretul lezionar...insa, in speta, datorita faptului ca partile vanzatoare erau majore...nu se
poate anula contractul. Sa nu mai spun...ca nici lezionar nu e.

Nimeni nu poate deduce acest lucru!Partile sunt libere sa negocieze pretul!Cine paote opri un
vanzator sa gratuleze pe un cumparator!Altmintreli,la semnarea contractului ati avut
consimatamantul liber si neviciat!#-o

Sanctiunea vanzarii cu un pret lezionar este NULITATEA ABSOLUTA., iar dupa cum spuneam
leziunea poate fi invocata DOAR DE VANZATOR.

Potrivit art. 1165 C.civ, actiunea in resciziune pentru leziune este recunoscuta numai minorului
intre 14-18 ani care a incheiat singur, fara incuviintarea partilor sau a tutorelui, un act juridic
lezionar(si pt a carui validitate nu era necesara si incuviintarea prealabila a autoritatii tutelare).
De mentionat ca vanzarea incheiata de minor sub 14 ani este anulabila, chiar daca nu este
lezionara, pentru incapacitate. In dreptul nostru, actiunea in resciziune este , in principiu,
inadmisibila vanzatorului major. In mod cu totul exceptional ea poate fi intemeiata pe o cauza
imorala (art. 968 C.civ).

Prin urmare, in situatia in care exista relatii de afinitate intre parti, iar vanzatorul a beneficiat de
un drept de uzufruct pe o perioada de cativa ani asupra imobilului vandut, aprecierea pretului
vanzarii ca ``serios`` fiind o chestiune de fapt, vilitatea pretului (deci un pret mai mic care nu
reprezinta echivalentul valoric al lucrului vandut) nu afecteaza validitatea conventiei, un astfel de
pret neputand fi considerat neserios.

Pretul trebuie sa fie sincer si serios. Pretul sincer este un pret real (datorat) al imobilului vandut,
care sa nu fi fost stabilit in mod fictiv, ci in scopul de a il plati in realitate. In cazul in care pretul
este simulat, contractul de v-c este nul deoarece ii lipseste pretul.

Conform art. 1303 C.civ. pretul trebuie sa fie , de asemenea, serios adica sa nu fie infim, atat de
disproportionat in raport cu valoarea imobilului incat practic sa nu existe obiect al obligatiei
cumparatorului.

Seriozitatea pretului este o chestiune de fapt astel este lasata la aprecierea instantei de judecata.

In loc de pret derizoriu, se mai vorbeste de "modicitatea pretului" sau de o disproportie prea
mare intre pret si valoarea bunului ceea ce ar putea crea confuzie intre pretul neserios si pretul
lezionar. Precizarea este importanta, deoarece ar putea avea drept consecinta nulitatea actului
juridic pt neseriozitatea pretului desi el este numai lezionar.

Asadar, in cazul dumneavoastra, pretul nu va fi considerat neserios ci lezionar, iar sanctiunea va fi


nulitatea absoluta a vanzarii, insa leziunea va putea fi invocata numai de vanzator.

Potrivit art. 1221 alin. 1 şi 2 Noul Cod Civil, există leziune atunci când una dintre părţi, profitând
de starea de nevoie, de lipsa de experienţă ori de lipsa de cunoştinţe a celeilalte părţi, stipulează
în favoarea sa ori a unei alte persoane o prestaţie de o valoare considerabil mai mare, la data
încheierii contractului, decât valoarea propriei prestaţii. Existenţa leziunii se apreciază şi în
funcţie de natura şi scopul contractului.

De menţionat că, în doctrină, locul instituţiei leziunii este controversat. Astfel, în concepţia
subiectivă preluată şi de Codul civil 2009, leziunea este un viciu de consimţământ şi, deci, nu
priveşte obiectul contractului (art. 1221-1224 Noul Cod Civil).

Detalii: https://legeaz.net/dictionar-juridic/conditiile-pretului-in-contractul-de-vanzare

Dreptul la acţiunea în anulare sau în reducerea obligaţiilor pentru leziune se prescrie în termen
de un an de la data încheierii contractului.

Pe de altă parte, exigenţa seriozităţii preţului e menţionată expres la art. 1660, alin. (2) unde se
arată că „acesta trebuie să fie serios", dar şi pe cale negativă - la art. 1665, alin. (2) -
interzicându-se derizoriul. Astfel, cea din urmă noţiune e definită legal printr-o disproporţie atât
de mare „faţă de valoarea bunului, încat este evident că părtile nu au dorit să consimtă la o
vânzare". În raport cu doctrina şi practica judiciară anterioară ce arătau că un preţ serios e cel
care constituie o cauză suficientă a obligaţiei de transmitere a dreptului de proprietate asupra
bunului[32], actuala reglementare arată că fictivitatea constă într-o neconsimţire a părţilor la
încheierea unui contract de vânzare, neconsimţire ce devină evidentă prin dezechilibrul dintre
valoarea bunului şi preţ. Din acest punct de vedere, luând în calcul că şi sub auspiciile Noului Cod
caracterul fictiv al preţului rămâne o problemă ce ţine de cauză, formularea actuală e total
inoportună, inducând mai degrabă ideea că exigenţa seriozităţii preţului e legată de
consimţământ.

Pentru a pronunţa această soluţie s-a reţinut că părţile, potrivit libertăţii contractuale, au stabilit
preţul vânzării-cumpărării de comun acord cu ocazia perfectării contractului. Seriozitatea
preţului, arată instanţa de recurs, depinde de existenţa unui acord şi a unei proporţii între
cuantumul preţului fixat de părţile contractante, care poate fi superior sau inferior valorii bunului
ce formează obiectul vânzării, şi valoarea sa reală.

În speţă, părţile contractante au avut în vedere la stabilirea preţului şi gradul de rudenie dintre
acestea, cumpărătorul fiind nepotul de frate al vânzătoarei, precum şi împrejurarea că acesta a
ajutat-o pe vânzătoare în muncile gospodăreşti.

Inadmisibilitatea leziunii

Nu pot fi atacate pentru leziune contractele aleatorii, tranzacţia, precum şi alte contracte anume
prevăzute de lege.

Existenta pretului este de esenta contractului de vanzare-cumparare, reclamantul avand obligatia


de a dovedi caracterul fictiv al acestuia.
Nulitatea vanzarii poate fi dispusa pentru pret neserios doar atunci cand pretul este atat de mic
incat lipseste vanzarea de cauza nu si cand acesta ar fi lezionar.

"Impozitul datorat se calculeaza la valoarea declarata de parti in actul prin care se transfera
dreptul de proprietate sau dezmembramintele sale. In cazul in care valoarea declarata este
inferioara acestei valori orientative, impozitul se va calcula la nivelul valorii stabilite prin
expertiza, CU EXCEPTIA tranzactiilor incheiate intre rude ori afini pana la gradul al II-lea inclusiv,
precum si intre soti, caz in care impozitul se calculeaza la valoarea declarata de parti in actul prin
care se transfera dreptul de proprietate.

Dacă preţul este real şi serios, contractul de vânzare-cumpărare este, în principiu, valabil, chiar
dacă preţul este mult inferior sau superior valorii reale a lucrului vândut, întrucât părţile sunt
libere să determine preţul sub valoarea lucrului, echivalenţa fiind relativă, întrucât este raportată
atât la valoarea lucrului, cât şi la subiectivismul părţilor.

în loc de preţ derizoriu se mai vorbeşte de „modicitatea preţului” sau de o disproporţie prea
mare dintre preţ şi valoarea bunului, ceea ce poate crea confuzie între preţul neserios şi preţul
lezionar.

Detalii: https://legeaz.net/dictionar-juridic/conditiile-pretului-in-contractul-de-vanzare

principiu, orice act poate fi atacat in instanta, dar aceasta nu inseamna ca reclamantul va si
castiga procesul.

Eu sustin in continuare variantele propuse, pentru ca gratuitatea unui contract de vanzare


incheiat intre descendenti si parinti se prezuma de legiuitor numai daca parintii isi pastreaza
uzufructul viager sau sarcina unei rente viagere.

Actele juridice nu pot fi anulate dupa bunul plac al unuia sau altuia, pentru ca s-ar pune in
pericol insasi stabilitatea raporturilor juridice. ;)

Notarul nu are dubii in privinta discernamantului, altfel ar fi solicitat certificat IML

Prin „real” intelegem „sincer”, adica „nu fictiv” iar cand spunem ca pretul trebuie sa fie „serios”
ne referim la faptul ca el nu trebuie sa fie simbolic, derizoriu, infim.
Pentru a intelege mai bine, oferim un exemplu accesibil: o persoana vinde un autoturism de
10.000 lei. Daca sunt platiti 10 lei= neserios; daca plateste 1.000 de lei=lezionar.

În consecinta, daca pretul stabilit este inferior valorii propriu-zise a obiectului vândut nu
înseamna ca pretul este neserios, la stabilirea pretului putând fi avute în vedere si alte criterii,
aceasta chestiune, de a se sti care ar fi într-o vânzare pretul serios, fiind o problema de fapt ce
este la aprecierea instantelor de fond.

Pretul este neserios atunci când este atât de disproportionat încât nu exista pret, este infim si
tinde spre zero. In speta pretul exista, este disproportionat, dar nu atât de mult încât acesta sa
nu existe, fiind clar specificat în contractul de vânzare-cumparare.

Preţul serios se transpune în existenţa unei proporţii între cuantumul preţului stabilit de părţi şi
valoarea reală a lucrului vândut, fără însă a reclama o echivalenţă între preţ şi valoarea lucrului,
fiind exclusă însă existenţa unei disproporţii care nu este susceptibilă de justificare firească.

Echivalenţa valorică relativă a preţului faţă de valoarea lucrului vândut trece prin filtrul
subiectivismului părţilor contractante, care prin efectul voinţei lor sunt libere să aprecieze
întotdeauna întinderea valorii ce se plăteşte drept preţ.

Prin urmare, în situaţia în care există relaţii de afinitate între părţi, iar vânzătorul a beneficiat de
un drept de uzufruct pe o perioadă de câţiva ani asupra imobilului vândut, aprecierea preţului
vânzării ca „serios” fiind o chestiune de fapt, vilitatea preţului (deci un preţ mai mic care nu
reprezintă echivalentul valoric al lucrului vândut) nu afectează validitatea convenţiei, un astfel de
preţ neputând fi considerat neserios.

Dacă preţul este serios, contractul de vânzare cumpărare este valabil, chiar dacă preţul este mult
inferior sau superior valorii reale a bunului, părţile fiind libere să determine preţul, iar
echivalenţa nu este relativă, fiind raportată nu doar la valoarea bunului, dar şi la subiectivismul
părţilor, subiectivism ce poate rezulta din existenţa unor relaţii de rudenie sau de amiciţie.

Pentru a se putea pune în discuţie caracterul derizoriu al preţului, se va avea în vedere valoarea
reală a bunului din momentul semnării convenţiei. Fluctuaţiile viitoare ale preţului bunului sau
bunurilor asemănătoare nu pot fi avute în vedere, caracterul derizoriu urmând a fi analizat faţă
de realităţile existente la data încheierii contractului.

Articolul 1660 Cod Civil nu prevede ca preţul stabilit să fie egal cu valoarea bunului vândut,
stabilirea acestuia de către părţi fiind o chestiune de fapt, care se raportează nu doar la valoarea
bunului, dar şi la existenţa unor relaţii între părţile contractante.
Preţul nu poate fi considerat neserios dacă raportat la ansamblul clauzelor contractuale apare ca
o cauză suficientă a obligaţiilor asumate de către părţi.

Caracterul serios al preţului există chiar dacă este inferior preţului de piaţă pentru bunuri
asemănătoare (chiar dacă ar fi lezionar pentru vânzător), atât timp cât părţile au dorit să încheie
un contract de vânzare cumpărare.

Ati facut un contract de vanzare cumparare, ati platit pretul, este cu habitatie viagera , la decesul
dansei veti radia habitatie viagera din cf cu certificatul de deces.

rezervarea dreptului de uzufruct justifica si pretul mai mic fata de piata.

Una e un pret mai mic si alta pretul neserios.

Propeitate privata nu inseamna doar sa iti apartina , ci sa poti face CE VREI CU EA, dispune cum
vrei. deci cod vicvil aberant. vezi constitutie , libertate

Prezumtia nu inseamna certitudine

art 1091 cod civil(4):,, Până la dovada contrară, înstrăinarea cu titlu oneros către un descendent
ori un ascendent privilegiat sau către soţul supravieţuitor este prezumată a fi donaţie dacă
înstrăinarea s-a făcut cu rezerva uzufructului, uzului ori abitaţiei sau în schimbul întreţinerii pe
viaţă ori a unei rente viagere. Prezumţia operează numai în favoarea descendenţilor,
ascendenţilor privilegiaţi şi a soţului supravieţuitor ai defunctului, dacă aceştia nu au consimţit la
înstrăinare.”

mea este că poziţia legiuitorului este exagerată. Paza rezervei succesorale a devenit cu mult
prea severă, riscând, de-acum, să încalce libertatea contractuală. Și nu numai atât. Prin
asprimea sa, legea lasă loc indiferenţei şi neatenţiei, lasă loc lipsei de recunoştinţă, lasă loc
abuzurilor.

-La contractul în original va păstra ataşat foaia de vărsământ/ordinul de plată de la bancă.

Prezumpţia din art 1091, alin. 4 din Cod civil, oferă dreptul celui nemulţumit de a verifica dacă a
fost, sau nu a fost donaţie mascată, şi asta numai în cazul clauzei de uzufruct, dar şi în această
cauză, dacă a fost vândut cu bani reali, confirmat de ordinul de plată bancar, nu văd cum ar mai
putea proba că a fost donaţie mascată.

Proprietarul are dreptul să-şi vândă proprietatea cui doreşte şi să pună orice clauză doreşte.

Art. art 1091, alin 4, spune clar, că prezumţia e numai până la PROBA CONTRARĂ.
sprijin” legal, reclamantul va putea incerca sa probeze faptul ca nu s-a achitat pretul mentionat
in contract, lucru destul de dificil avand in vedere absenta acestuia la incheierea actului si
mentiunea din cuprinsul oricarui contract cum ca pretul a fost achitat. Asadar, in lipsa unei
recunoasteri din partea paratilor, actiunea in constatarea simulatiei e destul de dificil de probat.
Cu atat mai mult cu cat, potrivit dispozitiilor codului civil roman, proba cu martori nu poate fi
admisa in contra celor consemnate intr-un inscris autentic.

"eu, vanzatorul, imi rezerv dreptul de habitatie viagera asupra imobolului si de asemenea mai
este specificat si ca " eu, cumparatorul, sunt proprietar de fapt si de drept asupra imobilului".

legiuitorul a stabilit excepţii de la regula de determinare a valorii transferului de proprietate, una


dintre acestea fiind situaţia tranzacţiilor între rude de până la gradul II inclusiv, când obligaţiile
fiscale se calculează în funcţie de valoarea declarată de părţi, excepţie justificată de raporturile
de rudenie.

certificat de atestare fiscala pe numele proprietarului, eliberat de Primaria de la locul situarii


imobilului – Serviciul Impozite Taxe din care să rezulte că proprietarul nu are datorii la Bugetul
Local si ca figureaza inscris cu imobilul respectiv. Certificatul fiscal este valabil numai până la
sfârşitul lunii în curs. În situaţia înstrăinării dreptului de proprietate asupra unui bun aflat în
coproprietate, organul fiscal emite certificate de atestare fiscală fiecărui proprietar, proporţional
cu cota-parte de proprietate indiviză a acestuia ( sau un singur certificat de atestare fiscala in
care sa apara numele si cota parte a fiecarui coproprietar);

Dreptul de proprietate are mai multe atribute , din care deriva dezmembramintele acestui drept!

Dreptul de proprietate privată este definit ca dreptul real principal care conferă titularului său
atributele de posesie, folosinţă şi dispoziţie (jus possidendi, jus utendi, jus fruendi, jus abutendi)
asupra bunului apropriat în formă privată, atribute care pot fi exercitate în mod absolut, exclusiv
şi perpetuu, cu respectarea limitelor materiale şi a limitelor juridice

Posesia (jus possidendi) este dreptul de a stăpâni bunul. În acest sens este un element de drept,
iar nu unul de fapt (care rezultă din stăpânirea concretă a bunului). Folosinţa (jus utendi şi jus
fruendi) cuprinde atât utilizarea bunului, cât şi culegerea fructelor acestuia. Dispoziţia (jus
abutendi), are două elemente: dispoziţia materială asupra bunului (în cazul bunurilor corporale
(care exprimă posibilitatea de a modifica forma lucrului, a transforma, distruge sau consuma
substanţa acestuia) şi dispoziţia juridică (ce exprimă posibilitatea înstrăinării în tot sau în parte a
dreptului de proprietate).

Dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt acele drepturi reale deţinute asupra unui bun
al altei persoane. Ele conferă titularului lor numai o parte din atributele dreptului de proprietate,
de regulă cel al folosinţei bunului. Acestea sunt dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de
abitaţie, dreptul de servitute şi dreptul de superficie.B-)

Vînzătorul a transmis cumpărătorului dreptul de proprietate dezbrăcat de atributul folosinţei, pe


care acesta din urmă l-a reţinut pentru el pînă la deces, cînd dreptul de abitaţie se va stinge (de
aceea este numit viager) şi cînd dreptul de proprietate al cumpărătorului va deveni deplin.

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a hotărât că prin noţiunea de preţ serios prevăzută de art. 1303
C. Civ. (art. 1660 alin. 2 NCC) se înţelege preţul care constituie o cauză suficientă a obligaţiei luate
de vânzător de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului ce formează obiectul vânzării.
Astfel, preţul serios presupune existenţa unei proporţii între cuantumul preţului stabilit de părţi
şi valoarea reală a lucrului vândut, şi chiar dacă nu necesită o echivalenţă între preţ şi valoarea
lucrului, este exclusă existenţa unei disproporţii care nu este susceptibilă de justificare firească.
Prin urmare, Înalta Curte a concluzionat că dacă preţul stabilit este inferior valorii propriu-zise a
obiectului vândut nu înseamnă că preţul este neserios, la stabilirea preţului putând fi avute în
vedere şi alte criterii, această chestiune fiind o problemă de fapt lăsată la aprecierea instanţelor
de fond. În speţă, Înalta Curte a apreciat că vilitatea preţului (un preţ mai mic care nu reprezintă
echivalentul valoric al lucrului vândut) nu afectează validitatea convenţiei, un astfel de preţ
neputând fi considerat neserios în situaţia în care există raporturi apropiate între părţi, iar
vânzătorul a beneficiat de un drept de uzufruct pe o perioadă de câţiva ani asupra imobilului
vândut. (Decizia nr. 3493 din data de 18 mai 2012 pronunţată în recurs de Secţia I civilă a Înaltei
Curţi de Casaţie şi Justiţie având ca obiect constatarea nulităţii absolute a unui contract de
vânzare-cumpărare imobil)