2003 I Dogaru S Cercel Drept Civil

Drept civil.
Teoria generală
a drepturilor reale Ion
Dogaru, Sevastian Cercel
2003 - Editura ALL BECK
Prof. univ. dr.

Lector univ. dr.
Ion Dogaru
Sevastian Cercel
Drept
civil.
Teoria generală a
drepturilor reale
2 Teoria generală a drepturilor reale
„Titlul I
Teoria generala a patrimoniului
Capitolul I
Introducere în studiul patrimoniului
A. Consideraţii generale
1. Ştiinţa dreptului. Obiect. Ştiinţa dreptului civil are ca obiect, în ultimă analiză,
cercetarea raportului juridic civil ca relaţie socială - patrimonială ori nepatrimonială -
reglementată de norma de drept civil, privit în elementele sale structurale: subiecte,
conţinut, obiect1. Subiectele sau părţile raportului juridic civil sunt, după cum ştim,
persoanele fizice şi persoanele juridice care sunt titularele drepturilor şi obligaţiilor
civile.
2. Obiectul raportului juridic civil. Obiectul raportului juridic civil constă în
acţiunile sau inacţiunile la care sunt îndrituite părţile ori de care acestea sunt ţinute să
le respecte sau, altfel spus, conduita pe care o pot avea sau trebuie să o aibă părţile.
în fine, conţinutul raportului juridic civil este dat de totalitatea drepturilor subiective
civile şi a obligaţiilor civile pe care le au părţile lui1 2. Drepturile formează latura activă a
conţinutului raportului juridic civil, iar obligaţiile alcătuiesc latura sa pasivă. Oricărui
drept subiectiv civil îi corespunde o anumită obligaţie civilă.
3. Dreptul civil subiectiv. Dreptul subiectiv civil a fost definit ca fiind posibilitatea
recunoscută de legea civilă subiectului activ, în virtutea căruia acesta poate, în limitele
dreptului şi moralei, să aibă o anumită conduită, să pretindă o conduită
corespunzătoare - să dea, să facă sau să nu facă ceva - de la subiectul
1
A se vedea, C. Stătescu, Drept civil. Persoana fizică. Persoana juridică. Drepturile
reale, Ed. Didactică şi Pedagogică, Bucureşti, 1970. Pentru noţiunea de raport juridic
civil, a se vedea, Gh. Bele iu, Drept civil. Introducere în dreptul civil. Subiectele dreptului
civil, Casa de Editură şi Presă „Şansa” S.R.L., Bucureşti, 1998, ed. a V-a revăzută şi
adăugită de M. Nicolae, P. Truşcă, p. 71 şi urm.; I. Dogaru, Drept civil român, voi. I, Ed.
Themis, Craiova, 2000, p. 83 şi urm.; G. Boroi, Drept civil. Partea generală, Ed. AII
Beck, Bucureşti, 1999, p. 37 şi urm.; O. Ungureanu, Manual de drept civil. Partea
generală, Ed. AII Beck, Bucureşti, 1999, p. 40 şi urm.; Tr. lonaşcu, E. Barasch, A.
lonaşcu,
S. Brădeanu, M. Eliescu, V. Economu, Yolanda Eminescu, Maria Ioana Eremia,
Eleonora Roman, I. Rucăreanu, V.D. Zlătescu, Tratat de drept civil, voi. I - Partea
generală, Ed. Academiei R.S.R., Bucureşti, 1967, p. 155 şi urm.
2
Ghe. Beleiu, op. şi loc. cit., p. 81.
pasiv, şi să ceară concursul forţei coercitive a statului, în caz de nevoie1. La rândul ei,
obligaţia civilă este îndatorirea subiectului pasiv al raportului juridic civil de a avea o
anume conduită, corespunzătoare dreptului subiectiv corelativ, conduită ce poate
consta în a da, a face ori a nu face ceva şi care, dacă este cazul, poate fi impusă prin
forţa coercitivă a statului3 4.
4. Clasificare. în funcţie de natura conţinutului lor drepturile civile se clasifică în
patrimoniale, care au un conţinut economic şi pot fi exprimate în bani, şi nepa-
trimoniale, care nu pot fi exprimate în bani, nu au o valoare pecuniară, cum sunt,
exempli gratia, dreptul la nume sau dreptul la reşedinţă5. Drepturile nepatrimoniale se
subclasifică în: 1) drepturi care privesc existenţa şi integritatea persoanei (dreptul la
viaţă, dreptul la sănătate, dreptul la onoare, cinste ori reputaţie etc.); 2) drepturi care
privesc identificarea persoanei; 3) drepturile decurgând din creaţia intelectuală
(dreptul la paternitatea operei sau invenţiei, dreptul de a publica ori nu opera etc.),
aceste drepturi formând obiectul altor ramuri de drept.
Pentru definirea noţiunii de patrimoniu este clar că au relevanţă numai drepturile şi
obligaţiile care au o valoare pecuniară, adică cele patrimoniale. Aceste drepturi pot fi
analizate separat, unul câte unul, ignorând orice legătură cu celelalte drepturi şi
obligaţii ale aceleiaşi persoane, pe de o parte, iar pe de altă parte, pot fi cercetate şi în
totalitatea lor, ca o masă, ca un ansamblu sau o universalitate juridică ce aparţine unui
subiect de drept, fără a mai avea în vedere identitatea fiecărui drept sau a fiecărei
obligaţii în parte, ţinând însă seama de faptul că ansamblul este alcătuit din acestea.
Ajungem astfel la noţiunea de patrimoniu care realizează o sinteză a tuturor drepturilor
cu valoare pecuniară şi a obligaţiilor corelative acestora6.
Vom observa treptat că posibilitatea subiectelor de drept civil de a se angaja în
raporturi juridice care au un conţinut economic se materializează ţinându-se seama,
mai ales, de patrimoniul acestora.
B. Noţiune
5. în dreptul roman. Noţiunea de patrimoniu este întâlnită în dreptul roman chiar
în Legea celor XII Table, însă importanţa ei creşte pe măsură ce executarea obligaţiilor
asupra persoanei a fost înlocuită cu executarea asupra bunurilor
3
Ibidem, p. 71-72; I. Dogaru, op. cit., p. 107; G. Boroi, op. cit., p. 52-53; pentru
noţiunile de drept subiectiv şi obligaţie juridică, a se vedea, I. Dogaru, D.C. Dănişor,
Gh. Dănişor, Teoria generală a dreptului, Ed. Ştiinţifică, Bucureşti, 1999, p. 288 şi urm.
4
Ghe. Beleiu, op. cit., p. 90.
5
A se vedea, şi L. Bach, Droit civil, tome 1, 13e édition, Sirey, 1999, p. 388 şi urm.
Se arată că spre deosebire de drepturile patrimoniale, drepturile extrapatrimoniale
sunt incesibile, intransmisibile, insesizabile şi imprescriptibile.
6
Tr. lonaşcu, S. Brădeanu, Drepturile reale principale în R.S.R, Ed. Academiei
R.S.R., 1978, p. 13; C. Stătescu, C. Bîrsan, Drept civil. Teoria generală a drepturilor
reale, Universitatea din Bucureşti, 1988, p. 4; C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale
principale, Ed. AII Beck, 2001, p. 3; L. Pop, Dreptul de proprietate şi
dezmembrămintele sale, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 2001, p. 9.
'or reale Teoria generală a patrimoniului 3
acesteia1. în dreptul roman vom întâlni mai mulţi termeni2 întrebuinţaţi pentru ex-
primarea ideii de patrimoniu, precum; familia, pecunia, bona, hereditas, pecu-
nia-familiaquae, patrimonium, cuvinte care aveau şi o altă semnificaţie, lată, spre
exemplu, cuvântul familia are mai multe înţelesuri, unele privitoare la persoane şi altele
la lucruri3. Termenul desemnează în mod obişnuit totalitatea persoanelor agnate între
ele, dar şi pe cel care exercită puterea paternă alături de toţi cei care se află sub
această putere. Termenul desemnează şi totalitatea persoanelor care descind dintr-un
autor comun, care sunt cognaţi, indiferent dacă sunt sau nu sub puterea acestuia. Pe
de altă parte, familia înseamnă, ceea ce ne interesează aici, totalitatea bunurilor unei
persoane. în acest sens Gaius arată că cel care testa în prima formă a testamentului
per aes et libram, mancipa, adică transmitea, familia, adică patrimoniul său, amicului
pe care dorea să-l instituie erede. Tot în acest sens se spune despre acţiunea în
împărţirea moştenirii că este o acţiune familiae erciscundae, adică de împărţire a
patrimoniului defunctului între moştenitorii săi4.
Cu privire la conţinutul patrimoniului se considera că bona non intelliguntur, nisi
deducto aere alieno - prin bunuri nu se înţelege decât ceea ce rămâne după scăderea
drepturilor altora (a obligaţiilor), aşa încât se pare că patrimoniul nu ar cuprinde şi
datoriile5. La rândul său, pecunia desemna iniţial animalele aparţinând familiei, apoi a
fost folosit în sensul de monedă, de instrument de schimb şi unitate de măsură a
valorilor, pentru ca în final să fie utilizat pentru a desemna totalitatea bunurilor
aparţinând unei persoane, considerate în expresie bănească (familia pecuniaquef.
Termenul hereditas a avut înţelesul unui ansamblu de lucruri corporale ce putea fi
dobândit de o persoană prin moştenire, ca mai târziu să se adauge acestui înţeles şi
datoriile ce grevau acele bunuri. în fine, termenul patrimonium a căpătat sensul
apropiat de cel modern, de universalitate juridică, în epoca clasică, sub influenţa
practicii referitoare la deschiderea succesiunii, garantarea creditului şi trecerea de la
executarea asupra persoanei la executarea asupra bunurilor acesteia7.
6. Codul civil român de la 1864. Termenul „patrimoniu”. în Codul civil termenul
patrimoniu este întâlnit în câteva articole, însă nu în materia bunurilor
1
Pentru mai multe detalii în acest sens, I. Micescu, Curs de drept civil, Ed. AII
Beck, 2000, p. 211-216.
2
A se vedea, G.N. Luţescu, Teoria generală a drepturilor reale. Teoria
patrimoniului. Clasificarea bunurilor. Drepturile reale principale, Bucureşti, Imprimeria
Văcăreşti, 1947, p. 11-17.
3
G. Danielopolu, Explicaţiunea Instituţiunilorlui lustinian, Imprimeria statului, Bucu-
reşti, 1899, voi. I, p. 161.
4
Ibidem, p. 162; familia desemnează, într-un ultim sens, totalitatea sclavilor
aparţinând unei persoane. în acest sens se poate spune că poate cineva transmite
totam suam familiam, adică pe toţi sclavii săi.
5
G.N. Luţescu, op. cit., p. 12; a se vedea, şi P. C. Vlachide, Repetiţia principiilor de
drept civil, Ed. Europa Nova, Bucureşti, 1994, p. 40.
6
G.N. Luţescu, op. cit, p. 11.
7
E. Molcuţ, D. Oancea, Drept roman, Casa de Editură şi Presă „Şansa" SRL, Bucureşti, 1993, p. 107.
2.
(art. 461 şi urm.) aşa cum ar fi firesc1. Potrivit art. 1718 „Oricine este obligat personal
este ţinut de a îndeplini îndatoririle sale cu toate bunurile sale mobile şi imobile,
prezente şi viitoard (s. n). S-a considerat că acest text conţine un rudiment de definiţie7
8
sau însăşi noţiunea patrimoniului şi universalitatea acestuia, întrucât toate bunurile
prezente şi viitoare reprezintă o abstracţiune, o virtualitate care afectează capacitatea
de dobândire, cine se obligă îşi obligă patrimoniu 9 . îl întâlnim şi în textele care
reglementează separaţia de patrimonii (art. 781, art. 784, art. 1743) pe care o pot
invoca creditorii unei persoane decedate atunci când patrimoniul moştenitorilor săi are
un pasiv mai mare decât activul, aşa încât în urma confuziunii de patrimonii ce
urmează acceptării moştenirii, creditorii lui de cuius ar risca să nu-şi poată acoperi în
întregime creanţele.
7. Alte acte normative. Termenul patrimoniu este întâlnit şi în alte acte normative.
în Decretul nr. 31/1954 privind persoanele fizice şi persoanele juridice, în legătură cu
persoana juridică se instituie obligativitatea existenţei unui patrimoniu propriu, alături
de alte elemente constitutive (organizare proprie şi un scop propriu în acord cu
interesele generale)10. Legea nr. 107/1996 a apelor, în art. 1 alin. (2) prevede că apele
fac parte din „patrimoniul public”. Legea nr. 182/2000 privind protejarea patrimoniului
cultural naţional mobil, în art. 1 alin. (2) arată care sunt bunurile cuprinse în acest
patrimoniu. Legea nr. 31/1990 privind societăţile comerciale11 dispune în art. 3 alin. (1)
că obligaţiile sociale sunt garantate cu patrimoniul social, şi exemplele ar putea
continua.
8. Definiţie. Opinii. Trebuie să observăm că, deşi sunt numeroase dispoziţiile
legale care utilizează noţiunea de patrimoniu, nu există totuşi o definiţie legală, aşa
încât sarcina elaborării acesteia a revenit doctrinei juridice. S-a impus definiţia potrivit
căreia patrimoniul este totalitatea drepturilor şi obligaţiilor care au valoare economică,
aparţinând unui subiect de drept (unei persoane)12. Ea are
7
Unele dispoziţii privitoare la patrimoniu au fost abrogate în timp. Astfel, potrivit
art. 1256-1270 C. civ. (abrogate expres prin art. 49 al Decretului nr. 32/1954) soţia
avea posibilitatea să ceară separaţia de patrimonii atunci când averea ei dotală era în
pericol de a se pierde din cauza proastei administrări a soţului. La fel, art. 1307 C. civ.
care permitea vânzarea între soţi, pentru cauze determinate, printre care şi separaţia
de patrimonii, vânzarea fiind permisă dacă unul dintre soţi dă celuilalt, drept plată a
unei datorii, o parte din averea sa.
8
L. Pop, op. cit., p. 9.
9
P.C. Vlachide, op. cit., p. 39.
10
Art. 26 lit. e) din Decretul nr. 31/1954.
11
Republicată în M. Of. P. I, nr. 33/29.01.1998.
12
C. Hamangiu, I. Rosseti-Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil
român, voi. I., reeditat, Ed. AII Beck, Bucureşti, 1996, p. 522; C. Stătescu, C. Bîrsan,
op. cit., p. 5; C. Bîrsan, op. cit., p. 6; L. Pop, op. cit., p. 10; I. Dogaru, T. Sâmbrian,
Drept civil român. Teoria generală a drepturilor reale, Ed. Europa, Craiova, 1996, p.
27; E. Chelaru, Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Ed. AII Beck, Bucureşti,
2000, p. 4; I. Adam, Drept civil. Drepturile reale, Ed. AII Beck, Bucureşti, 2002, p. 3-5;
P.C. Vlachide, op. cit., p. 36; I. Lulă, Unele probleme privind noţiunea de patrimoniu, în
Dreptul, nr. 1/1998, p. 14-15; I. Rosetti-Bălănescu, O. Sachelarie, Nic. G. Nedelcu,
Principiile dreptului civil român, Ed. de Stat, 1947, p. 153.
lor reale Teoria generală a patrimoniului
meritul de a exprima clar şi concis atât conţinutul cât şi trăsăturile esenţiale ale noţiunii de
patrimoniu.
Pornindu-se de la apropierea care se poate face între patrimoniu şi un registru
contabil, arătându-se că patrimoniul ar fi un astfel de registru, într-o rubrică fiind
înscrise veniturile, iar în alta datoriile, sau mai exact un cont curent în care drepturile
vor fi înscrise la „credit”, adică la rubrica sumelor depuse, Iar obligaţiile la „debit”, adică
la rubrica sumelor retrase, patrimoniul a fost definit ca expresia contabilă a tuturor
puterilor economice aparţinând unui subiect de drept. în susţinerea acestei definiţii s-a
arătat că de vreme ce „dreptul subiectiv conferă titularului său prerogative sau puteri, şi
dacă acestea pot îmbrăca un aspect patrimonial, economic, adică se pot reprezenta
printr-o sumă de bani, nimic mai firesc decât a defini patrimoniul unei persoane ca fiind
expresiunea contabilă a tuturor acestor puteri economice"1.
într-o altă opinie s-au inclus în definiţia patrimoniului nu doar toate drepturile şi
obligaţiile patrimoniale aparţinând unei persoane, ci şi bunurile la care se referă aceste
drepturi13 14, arătându-se că nu se ajunge astfel la dublarea patrimoniului sub raportul
bunurilor ce-l compun. Chiar dacă este posibil ca un anumit bun să fie cuprins în mai
multe patrimonii, fiecare subiect de drept va exercita însă numai atributele cuprinse în
dreptul său subiectiv, privitor la acel bun. Includerea în definiţia patrimoniului şi a
bunurilor la care se referă drepturile patrimoniale a fost criticată3 arătându-se că nu se
ţine seama de faptul că patrimoniul, fiind o sumă de valori, este distinct de bunurile care
îl compun, iar referirea la drepturi înseamnă includerea implicită a bunurilor în cuprinsul
noţiunii de patrimoniu.
într-o altă formulare patrimoniul a fost definit ca universalitate de drept, constituită
din ansamblul drepturilor subiective şi a obligaţiilor cu valoare economică ale
persoanei, destinată să susţină interesele şi să garanteze îndatoririle acesteia15.
Noţiunea de patrimoniu se va contura treptat pe măsură ce vom observa împreună
conţinutul şi caracterele sale juridice.
C. Elementele patrimoniului
9. Modul de punere a problemei. Mai întâi, se observă că, prin ipoteză, avem în
vedere numai drepturile şi obligaţiile cu conţinut economic, ceea ce înseamnă că
îndepărtăm ab initio din cuprinsul patrimoniului drepturile personal-nepatrimoniale,
extrapatrlmoniale.
10. Excluse din conceptul de patrimoniu. Nu poate fi admisă părerea potrivit
căreia patrimoniul ar cuprinde atât drepturile susceptibile de o evaluare bănească,
materială, cât şi drepturile fără echivalent material, pe considerentul că încălcarea
acestor drepturi atrage răspunderea pentru obţinerea de
13
G.N. Luţescu, op. cit., p. 21.
14
Tr. lonaşcu, S. Brădeanu, op. cit., p. 13.
15
T. Mircea, Drept civil. Drepturile reale, Ed. Argument, Bucureşti, 2000, p. 15.
daune-interese1. Trebuie să observăm aici că dreptul la despăgubire pecuniară este

un drept distinct de dreptul personal nepatrimonial încălcat2. Atingerea adusă unui
drept nepatrimonial poate conduce la obligarea celui vinovat la plata unei despăgubiri
către titularul dreptului încălcat. în patrimoniul acestuia vom găsi dreptul de creanţă
împotriva autorului faptei ilicite, dar această creanţă apare ca urmare a atingerii
dreptului extrapatrimonial care, în această calitate, rămâne întotdeauna în afara
patrimoniului3, lată situaţia în care dreptul la onoare al unei persoane a fost atins prin
afirmaţii calomnioase. Autorul acestora poate fi obligat la plata unei sume de bani cu
titlu de daune morale. Suma astfel primită face parte din patrimoniul celui vătămat, dar
dreptul la onoare rămâne în afara acestuia. De asemenea, persoana împotriva căreia
s-a luat pe nedrept măsura arestării preventive are dreptul la repararea pagubei.
Paguba poate fi de ordin material, constând în drepturile salariale şi alte venituri de
care a fost lipsită persoana pe durata arestării, cheltuielile judiciare efectuate în cursul
instrumentării cauzei, pentru apărare, sau de ordin moral, constând în suferinţa creată
de arestarea pe nedrept4. Suma primită cu titlu de prejudiciu moral va intra în
patrimoniul persoanei arestate pe nedrept, dar dreptul încălcat este şi rămâne unul
nepatrimonial. în acelaşi sens, faţă de împrejurarea că o persoană a fost lovită,
cauzându-i-se leziuni corporale pentru care a avut nevoie de îngrijiri medicale, iar ca
urmare a agresiunii şi-a pierdut un dinte, se impune să i se acorde daune morale care
să-i ofere o satisfacţie şi o uşurare pentru suferinţele îndurate 5. Daunele morale vor
intra în patrimoniul victimei, dar dreptul la integritate corporală rămâne un drept
personal care nu poate intra în conţinutul patrimoniului.
11. Drepturile şi îndatoririle politice. Vor rămâne în afara patrimoniului
drepturile şi îndatoririle politice, cele mai multe dintre drepturile şi îndatoririle apărute
în raporturile de dreptul familiei6 (dreptul de a se căsători, îndatorirea membrilor
familiei de a-şi acorda unul altuia sprijin moral, ocrotirea părintească, tutela, curatela
etc.), acţiunile de stat, care au ca scop stabilirea sau apărarea stării civile a unei
persoane.
12. Activul şi pasivul succesoral. în cuprinsul patrimoniului, pornind de la
definiţia acestuia, vom deosebi între activul patrimonial şi pasivul patrimonial 7.
Activul patrimonial este alcătuit din toate drepturile subiective civile care au valoare
economică. Poate fi vorba de drepturile reale, precum dreptul de proprie-
' A se vedea, Gh. Mihai, G. Popescu, Introducere fn teoria drepturilor personalităţii,

Ed. Academiei, Bucureşti, 1992, p. 55 şi urm.
2
I.P. Filipescu, A.l. Filipescu, Drept civil. Dreptul de proprietate şi alte drepturi
reale, Ed. Actami, Bucureşti, 2000, p. 11.
3
C. Bîrsan, op. cit., p. 7; E. Chelaru, op. cit., p. 4.
4
Trib. Bucureşti, s. a IV-a civ., sent. civ. nr. 465/1997, în D. Lupaşcu ş.a.,
Culegere de practică judiciară a Tribunalului Bucureşti 1993-1997, Ed. AII Beck,
Bucureşti, 1998, nr. 57, p. 79; Ibidem, nr. 56, p. 78, s. a lll-a civ., sent. nr. 123/1996;
soluţia se întemeiază pe dispoziţiile art. 504 alin. (2) C. proc. pen., art. 998 şi 1084 C.
civ.
5
Trib. jud. Braşov, dec. pen. nr. 833/1992, în Dreptul nr. 5-6/1994, p. 173.
6
A se vedea şi I. Micescu, op. cit., p. 228-234.
7
A se vedea, şi G. Cornu, Droit civil. Introduction. Les personnes. Les biens,
cinquième édition, Montchrestien, Paris, 1991, 286; G.N. Luţescu, op. cit, p. 35.
Teoria generală a patrimoniului 7
t tedreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de servitute sau dreptul de superficie, ori de
drepturile de creanţă, aşa cum este dreptul de a primi preţul unui lucru vândut sau de a primi
suma de bani dată cu împrumut.
Pasivul patrimonial, cea de-a doua latură a patrimoniului, cuprinde toate datoriile,
obligaţiile evaluabile în bani pe care le are o anumită persoană. Putem întâlni obligaţii de a
da, adică de a transmite sau a constitui un drept real, obligaţii de a face, adică de a executa o
prestaţie pozitivă, sau obligaţii de a nu face, adică de a nu face ceva, ceea ce, în lipsa acestei
obligaţii, am fi avut posibilitatea
să facem.
13. Universalitate de drept. Drepturile şi obligaţiile care alcătuiesc patrimoniul
constituie, după cum vom vedea, o universalitate de drept, ceea ce înseamnă că patrimoniul
constituie o unitate abstractă, distinctă de elementele pe care le conţine. Acestea se pot
schimba sau pot să dispară, dar patrimoniul rămâne atâta timp cât există titularul său.
14. Drepturi subiective şi obligaţiile civile. Amintim aici că atunci când avem în vedere
raportul juridic civil, spunem, în acelaşi mod, că drepturile subiective civile formează latura
activă, iar obligaţiile civile alcătuiesc latura pasivă a conţinutului raportului juridic civil 1. Este
vorba însă de drepturile subiective şi obligaţiile civile pe care le au părţile în raportul civil în
care s-au angajat, pe câtă vreme patrimoniul cuprinde drepturile şi obligaţiile unei persoane.
0 legătură între patrimoniu si raporturile civile patrimoniale în care se angajează o persoană
există însă. Profesorul Istrate Micescu considera că patrimoniul înfăţişează universalitatea
raporturilor de drept, care au acelaşi subiect activ şi pasiv, în măsura în care aceste raporturi
sunt evaluabile în bani prin efectul lor final, distincte fiind de bunurile la care se referă.
Patrimoniul este cadrul în care se desfăşoară întreaga activitate juridică a unei persoane2.
1
Ghe. Beleiu, op. cit., p. 81 şi urm. 21. Micescu, op. cit., 216-217.
Capitolul II
Caracterele juridice ale patrimoniului
A. Patrimoniul este o universalitate juridică

15. Patrimoniul este o universalitate juridică. Universalitatea juridică presu-
pune un ansamblu de drepturi şi obligaţii ce alcătuiesc un întreg, o entitate distinctă de
elementele ce o compun1. După cum am văzut, drepturile şi obligaţiile care alcătuiesc
patrimoniul sunt legate între ele, formând un tot unitar, fără a exclude posibilitatea ca
patrimoniul să cuprindă mai multe mase de bunuri, fiecare masă având un regim juridic
distinct. Pe de altă parte, drepturile şi obligaţiile care alcătuiesc patrimoniul sunt
distincte de universalitate, aşa încât schimbările pe care acestea le suferă nu
afectează câtuşi de puţin identitatea universalităţii, pentru că acestea sunt cuprinse în
universalitate numai sub raportul valorii lor economice16 17. Patrimoniul există indiferent
de mişcările produse în interiorul său, de schimbările elementelor sale şi independent
de voinţa titularului său. El se constituie într-o entitate de referinţă pentru transmisiunile
universale, cu titlu universal sau cu titlu particular, unitate de măsură a solvabilităţii
unei persoane, suportul economic şi de garanţii pentru angajarea titularului în
operaţiuni juridice, facilitând circuitul juridic civil18.
16. Universalitatea de fapt. Spre deosebire de universalitatea de drept, uni-
versalitatea de fapt este un ansamblu de bunuri, o grupare de elemente, o „colecţie de
obiecte” a căror reuniune se întemeiază pe o simplă legătură de fapt, potrivit voinţei
titularului de patrimoniu, dar care nu are o existenţă autonomă şi nici un pasiv
propriu19. înstrăinarea bunurilor ce alcătuiesc o universalitate de fapt duce la dispariţia
acesteia, lată situaţia unei biblioteci sau a unei colecţii de tablouri. Fiecare formează o
universalitate de fapt pentru că, dacă proprietarul decide să înstrăineze biblioteca sau
colecţia, nu individualitatea fiecărei cărţi sau fiecărui tablou interesează, ci faptul că
toate cărţile ori toate tablourile formează biblioteca ori colecţia ce aparţine
proprietarului. Universalitatea de fapt este un element component al patrimoniului unei
persoane. Trebuie spus că există posibilitatea ca o universalitate juridică să fie
transformată într-o universalitate de fapt20. Se exemplifică cu situaţia acceptării unei
succesiuni sub beneficiu de inventar, potrivit art. 704 C. civ., ori cu separaţia de
patrimonii cerută de creditorii
16
A se vedea şi J. Caen, M. Fontaine, Droit - Les fondements de la vie juridique,
Les Edition Foucher, Paris, 1979, p. 114.
17
18
1. Dogaru, T. Sâmbrian, op. cit., p. 38.
19
1. Lulă, op. cit., p. 16.
20
P.M. Cosmovici, Drept civil. Drepturile reale. Obligaţii. Codul civil, Ed. AII Beck,
Bucureşti, 1998, p. 13.
Teoría generala a patrimoniului 9
succesorali, potrivit art. 781 C. civ., când universalitatea juridică formată din drepturile
şi obligaţiile succesorale se va transforma automat în universalitate de fapt la data
lichidării pasivului succesoral, deoarece această masă de bunuri provenită de la de
cuius a rămas fără latură pasivă1. Ori, nu poate exista o universalitate de drept fără o
latură pasivă. Se ştie însă că după lichidarea pasivului succesoral operează
confuziunea celor două patrimonii, cel al defunctului şi cel al succesorului, pentru că
nu mai există raţiunea delimitării acestora. Se susţine că un alt caz în care o
universalitate de drept se transformă într-o universalitate de fapt este cel al
contractului de vânzare-cumpărare care are ca obiect o succesiune în întregul său ori
o cotă-parte din aceasta, potrivit art. 1399-1401 C. civ. Este vorba de o succesiune
deschisă pe care moştenitorii doresc să o înstrăineze, pentru că vânzarea unei
succesiuni nedeschise este interzisă [art. 965 alin. (2) C. civ.]. Cumpărătorul nu
dobândeşte o universalitate de drept, fiindcă aceasta se transformă în momentul
acordului de voinţă al părţilor într-o universalitate de fapt, care prin confuziune se va
include în latura activă a patrimoniului dobânditorului, iar datoriile succesorale se vor
adiţiona la pasivul patrimonial al cumpărătorului21 22. Credem că în această situaţie
cumpărătorul, care răspunde faţă de creditorii succesorali ultra vires hereditatis şi
care dobândeşte atât activul, cât şi pasivul succesoral, primeşte succesiunea ori parte
din aceasta privită ca universalitate de drept care, adăugată patrimoniului său,
sporeşte activul, dar şi pasivul acestuia. El trebuie să observe raportul dintre
componentele universalităţii primite, activ-pasiv, înainte de a accepta tranzacţia.
17. Deosebire esenţială. Aşadar, deosebirea esenţială între universalitatea de
drept, patrimoniu, şi universalitatea de fapt, o colecţie de obiecte ori o turmă de
animale, este că numai prima are un activ şi un pasiv aflate în interacţiune juridică
permanentă.
B. Orice persoană are un patrimoniu

18. Orice persoană are un patrimoniu. Nu există şi nici nu poate fi concepută o
persoană fizică fără patrimoniu] Este foarte adevărat că raportul dintre activul şi
pasivul patrimonial este diferit de la o persoană la alta, dar nu întinderea patrimoniului
interesează aici, ci doar axioma potrivit căreia orice persoană are un patrimoniu. Orice
persoană, indiferent cât de săracă este, are un patrimoniu, pentru că fiind o vocaţie, o
potenţialitate acesta există întotdeauna „chiar şi atunci când o persoană nu are nici o
avere actuală, ea are totuşi un patrimoniu deoarece este suficient să existe drepturi
eventuale, neexercitate, adică numai posibilitatea de a exercita drepturi pentru a
constitui un patrimoniu”23. Mai mult, amintindu-ne de adagiul infans conceptus pro
nato habetur quoties de commodis eius agitur, de capacitatea de folosinţă
anticipată24 în virtutea căreia drepturile copilului sunt recunoscute de la concepţiune,
însă numai dacă el se naşte viu [art. 7 alin. (2)
21
22
Idem.
23
C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op. cit., p. 523.
24
A se vedea, Ghe. Beleiu, op. cit., p. 281-282.
din Decretul nr. 31/1954], putem spune că patrimoniul apare chiar înainte de naşterea
persoanei1. Fără a relua discuţiile privind distincţia dintre universalitatea de drept şi cea
de fapt, amintim doar că în ceea ce priveşte conţinutul capacităţii de folosinţă
anticipate, acesta este mai restrâns, el referindu-se doar la drepturile civile ale
copilului, nu şi la obligaţii, fiind o măsură de favoare pentru copilul conceput. Aşadar,
copilul primeşte o universalitate, dacă este cazul, care are numai latură activă.
19. Patrimoniul - condiţie esenţială pentru existenţa persoanei juridice.
Pe de altă parte, pentru persoana juridică legea impune existenţa unui patrimoniu ca
una dintre condiţiile esenţiale pentru însăşi existenţa acesteia25 26.
Aşa cum s-a spus, existenţa patrimoniului nu poate fi concepută fără un titular27 28,
de vreme ce numai persoanele pot avea drepturi şi obligaţii patrimoniale, iar
patrimoniul este o entitate alcătuită din astfel de drepturi şi obligaţii.
Patrimoniul însoţeşte orice persoană, fizică sau juridică, pe toată durata existenţei
sale chiar dacă în orice moment (sau tocmai pentru că în orice moment) conţinutul său
poate fi supus schimbării.
C. Patrimoniul este unic

20. Patrimoniul este unic. Indiferent de câte drepturi şi obligaţii ar avea un
anume subiect de drept, ori în cât de multe raporturi juridice patrimoniale ar fi angajat în
timpul existenţei sale, el are întotdeauna un singur patrimoniu. Este uşor să acceptăm
acest lucru de vreme ce, prin ipoteză, patrimoniul este totalitatea acestor drepturi şi
obligaţii. Persoana are un singur patrimoniu aşa cum are o singură identitate, din
aceleaşi considerente de securitate şi siguranţă a raporturilor juridice în care se
angajează. Ceea ce diferă de la un subiect la altul este dimensiunea şi structura
patrimoniului. Nu există o interdicţie legală expresă privind posibilitatea ca o persoană
să aibă mai multe patrimonii, însă acest caracter al patrimoniului este evident.
21. Unicitatea şi divizibilitatea patrimoniului. Unicitatea patrimoniului nu
exclude divizibilitatea sa în mai multe categorii, grupe sau mase de drepturi şi obligaţii,
fiecare având o anume destinaţie sau afectaţiune şi, în consecinţă, un regim juridic
distinct şi determinat". Astfel, în situaţia persoanelor căsătorite, art. 30
A. fam. reglementează comunitatea matrimonială stabilind că bunurile dobândite de
oricare dintre soţi în timpul mariajului sunt bunuri comune29. Dar, este clar că
25
I. Dogaru, T. Sâmbrian, op. cit., p. 38; D. Lupulescu, Drept civil. Drepturile reale
principale, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1997, p. 7.
26
Art. 26 lit. e) din Decretul nr. 31/1954. Nu se face distincţie între persoanele
juridice de drept public sau privat, art. 19 din Legea nr. 215/2001 privitoare la
administraţia publică locală dispune: „comunele, oraşele şl judeţele sunt persoane
juridice de drept public. Acestea au patrimoniu propriu şi capacitate juridică deplină” (s.
n.).
27
28
C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 6; I. Dogaru, T. Sâmbrian, op. cit., p. 39.
29
A se vedea şi I. Dogaru, S. Cercel, Elemente de dreptul familiei, Ed. Themis,
Craiova, 2001, p. 65-81.
rilor reale Teoria generală a patrimoniului 11
fiecare dintre soţi are, înaintea căsătoriei, un patrimoniu, ceea ce înseamnă că, pe viitor, în cadrul acestuia se constituie o
categorie aparte de bunuri, care va dăinui pe tot parcursul căsătoriei. Vom distinge aici între masa bunurilor comune si cea a
bunurilor proprii. în consecinţă, creditorii comuni ai soţilor vor urmări bunurile lor comune, iar creditorii personali vor urmări
bunurile proprii.
La baza divizibilităţii patrimoniului poate sta şi interesul protejării drepturilor creditorilor unei succesiuni sau ale unor
moştenitori. Astfel, în cazul acceptării unei moşteniri sub beneficiu de inventar se face distincţie între masa bunurilor lăsate de
defunct şi masa bunurilor aparţinând moştenitorului (art. 704 C. civ.). în acelaşi fel, în cazul separaţiei de patrimonii cerute de
creditorii unei succesiuni, se face distincţie între cele două grupe de bunuri, de această dată în interesul creditorilor defunctului
care doresc să evite concurenţa creditorilor personali ai moştenitorului.
Se susţine că patrimoniul poate fi divizat şi prin voinţa titularului său, în afara cazurilor prevăzute expres de lege. Este
situaţia unui comerciant care îşi poate diviza patrimoniul în masa drepturilor şi obligaţiilor care alcătuiesc un fond de comerţ
afectat desfăşurării unei activităţi comerciale şi celelalte drepturi şi obligaţii 1. Trebuie să observăm însă că activităţile comerciale
şi altele asemenea care presupun şi o divizare a patrimoniului celui care le desfăşoară, sunt întotdeauna reglementate de lege.
Pe de altă parte, divizibilitatea patrimoniului există şi în cazul persoanelor juridice. Astfel, orice societate comercială are un
patrimoniu propriu care poate să cuprindă mai multe categorii de bunuri - mobile, imobile, fonduri băneşti, fiecare având un
regim juridic distinct. Unităţile administrativ-teritoriale, ca persoane juridice de drept public, au un patrimoniu propriu, supus şi
normelor de drept civil, care cuprinde bunuri ce fac parte din domeniul public de interes local, dar şi bunuri ce alcătuiesc
domeniul privat al acesteia, fiecare categorie de bunuri având un regim juridic distinct30 2.
B. Netransmisibilitatea patrimoniului prin acte juridice între vii

22. Netransmisibilitatea patrimoniului prin acte juridice între vii. Aşa cum
este conceput patrimoniul rămâne legat de persoana titularului său atâta vreme cât aceasta este în fiinţă31. El este cadrul în
cuprinsul căruia se manifestă şi se reflectă drepturile subiective şi obligaţiile corelative ale persoanei 32. Patrimoniul include nu
doar drepturile şi obligaţiile prezente, ci şi pe cele viitoare, fiind comparat cu un recipient al cărui conţinut este supus unei
fluctuaţii permanente, ca urmare a apariţiei de noi elemente, ori prin stingerea sau modificarea celor vechi 5.
30
31
Fr. Terré, Ph. Simler, Droit civil. Les biens, ed. a IV-a, Dalloz, Paris, 1992, p. 6.
32
Ibidem, p. 3.
23. Patrimoniul ca entitate deschisă. Evaluarea patrimoniului nu se poate face

decât pentru un moment dat, de vreme ce avem de a face cu o entitate mereu
deschisă1, ori transmiterea presupune un obiect determinat sau determinabil. A
renunţa la patrimoniu înseamnă a renunţa şi la drepturile şi obligaţiile pe care în viitor
persoana le-ar avea, şi, mai grav, înseamnă a pierde posibilitatea ca pe viitor să mai
dobândească astfel de drepturi şi obligaţii, de vreme ce ele sunt orientate convenţional
către alt subiect de drept. Acest lucru este inadmisibil de vreme ce, după cum ştim,
capacitatea civilă a persoanei este inalienabilă în tot şi în parte [art. 6 alin. (2) din
Decretul nr. 31/1954]2.
24. înstrăinarea inter vivos a unor drepturi de transmitere. Persoana fizică
poate înstrăina prin acte inter vivos un drept determinat sau mai multe sau, uneori,
chiar o obligaţie din cuprinsul patrimoniului său, dar nu poate transmite însuşi
patrimoniul3. în continuarea acestui raţionament, credem că nu poate fi transmis nici
întregul pasiv, ori întregul activ patrimonial, ci numai elementele care alcătuiesc activul
sau pasivul la un moment dat, individualizate. Patrimoniul se va transmite numai
pentru cauză de moarte, prin succesiune legală ori testamentară, în momentul
încetării din viaţă a titularului său.
25. Transmiterea întregului patrimoniu al persoanei juridice. Pentru per-
soanele juridice transmiterea întregului patrimoniu are loc în cazul încetării lor în urma
reorganizării prin comasare ori divizare totală. Reorganizarea persoanei juridice este
impusă, în general, de nevoile economico-sociale în continuă mişcare. Comasarea se
poate realiza prin absorbţie, atunci când o persoană juridică îşi încetează existenţa
fiind absorbită de către o alta, care îşi sporeşte astfel patrimoniul şi activitatea, ori prin
fuziune, care constă în unirea, contopirea a două sau mai multe persoane juridice,
care îşi încetează astfel existenţa, şi înfiinţarea unei alte persoane juridice. La rândul
ei, divizarea totală constă în împărţirea întregului patrimoniu al unei persoane juridice,
care îşi încetează existenţa, către două sau mai multe persoane juridice existente ori
care iau, astfel, naştere'1. Trebuie să spunem că în cazul divizării parţiale a persoanei
juridice are loc o transmitere patrimonială cu titlu particular fără ca persoana să-şi
înceteze activitatea. Este singura excepţie de la regula netransmisibilităţii
patrimoniului prin acte inter vivos. lată, exempli gratia, potrivit art. 233 alin. (3) din
Legea nr. 31/1990, republicată, societatea comercială nu-şi încetează existenţa în
cazul în care o parte din patrimoniul ei se desprinde şi se transmite către una sau mai
multe societăţii existente sau care iau astfel fiinţă.
✓
1
I. Dogaru,T. Sâmbrian, op. cit., p. 37.
2
A se vedea şi C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op. cit., p. 523.
3
C. Bîrsan, op. cit., p. 12; L. Pop, op. cit., p. 17.
4
A se vedea, Ghe. Beleiu, op. cit., p. 442 şi urm.
ilor reale
Capitolul III
Funcţiile patrimoniului
A. Preliminarii
26. Patrimoniul prezintă o importanţă practică deosebită prin funcţiile pe care le îndeplineşte: constituie gajul general al
creditorilor chirografari; explică şi face posibilă subrogaţia reală cu titlu universal; explică şi permite transmisiunea universală şi cu
titlu universal a drepturilor şi obligaţiilor.
B. Funcţia de gaj general al creditorilor chirografari
27. Gajul general al creditorilor chirografari. în studiul actului juridic civil, analizând principiul relativităţii efectelor acestuia
(res inter alios acta, aliis neque nocere, neque prodesse potest) se arată că între părţile actului, care îşi manifestă voinţa personal
sau prin reprezentant la încheierea acestuia, şi terţi (penitus extranei), persoanele total străine de actul juridic şi de părţile acestuia,
există o categorie de persoane care, deşi nu participă la încheierea actului, totuşi acesta le este opozabil, în condiţiile legii şi în
funcţie de natura sa. Este vorba de avânzii-cauză, printre care se află şi creditorii chirografari1. Ei sunt o categorie de creditori care
nu beneficiază de o garanţie reală (gaj sau ipotecă) pentru creanţa lor, ci numai de un drept de gaj general asupra întregului
patrimoniu al debitorului. în virtutea acestui drept, debitorul este ţinut să garanteze datoria cu toate bunurile care se află în
patrimoniul său, iar creditorul poate urmări orice bun pentru realizarea creanţei sale.
28. Consacrare juridică. Această funcţie a patrimoniului este consacrată expres de dispoziţiile art. 1718 C. civ. în continuare,
art. 1719 C. civ. dispune: „Bunurile unui debitor servesc spre asigurare comună a creditorilor săi şi preţul lor se împarte prin
analogie, afară de cazul în care există între creditori cauze legitime de preferinţă”. Aşadar, patrimoniul are funcţia de garanţie
comună şi proporţională a tuturor creditorilor noştri.
29. Dreptul de gaj general şi dreptul de gaj. Dreptul de gaj general nu se confundă cu dreptul de gaj, garanţie specială a
creditorilor gajişti care rezultă din contractul de amanet (art. 1685-1696 C. civ.). Dreptul de gaj este un drept real accesoriu dreptului
de creanţă ce conferă titularului prerogative speciale: dreptul de preferinţă şi dreptul de urmărire. Gajul implică deposedarea
debitorului, obiectul gajat (bun mobil) trecând în mâinile creditorului care, în caz de neplată, poate cere scoaterea lui la vânzare la
data scadenţei.
1
Ase vedea, I. Dogaru, op. cit., p. 281-284.
Legea reglementează un drept de gaj general pentru toţi creditorii chiro- grafari1,
drept care poartă asupra patrimoniului debitorului, asupra tuturor bunurilor acestuia,
mobile şi imobile, prezente şi viitoare, şi care operează de iure, indiferent de voinţa
celor implicaţi, însă fără nici o deposedare. Debitorul rămâne în posesia bunurilor sale
şi poate dispune liber de ele, având posibilitatea să aducă orice schimbare în
compunerea elementelor patrimoniului său. El are obligaţia de a nu încheia acte prin
care, în detrimentul creditorilor, îşi micşorează patrimoniul. în caz contrar, calitatea de
având-cauză a creditorului chirografar încetează faţă de actele încheiate de debitor în
frauda intereselor sale, acte faţă de care devine terţ şi poate intenta acţiunea
revocatorie sau pauliană (art. 975 C. civ.) ori acţiunea în declararea simulaţiei (art.
1175 C. civ.).
30. Specializarea gajului general. Din perspectiva siguranţei recuperării
creanţelor, dreptul de gaj general al creditorilor nu este cea mai potrivită soluţie, de
vreme ce ei vor suporta concursul tuturor celorlalţi creditori, aşa încât este de preferat
ca plata creanţei să fie garantată printr-o ipotecă sau un gaj.
Pornind de la caracterul divizibil al patrimoniului trebuie să observăm că ori de câte
ori patrimoniul unei persoane este divizat în mai multe grupe de drepturi şi obligaţii,
creditorii săi vor putea urmări numai acele bunuri care fac parte din masa patrimonială
în legătură cu care s-au născut creanţele lor. Este vorba de aşa-numita specializare a
gajului general al creditorului care poate exista, spre exemplu, în cazul soţilor,
separaţiei de patrimonii ori acceptării moştenirii sub beneficiu de inventar. Gajul
rămâne însă şi în această situaţie general pentru că poartă asupra unei întregi grupe
patrimoniale33 34.
C. Funcţia de exprimare şi permitere a subrogaţiei reale cu

titlu universal
31. Formularea funcţiei de exprimare şi permitere a subrogaţiei reale cu titlu
universal. Verbul a subroga (lat. subrogare) înseamnă a înlocui, a substitui, iar
subrogaţia (subrogarea) exprimă tocmai faptul de a subroga. în dreptul civil, subrogaţia
poate fi personală şi reală. Subrogaţia personală, pe care doar o menţionăm, pentru că
nu interesează aici, constă în înlocuirea unei persoane cu alta într-un raport juridic
obligaţional, aşa cum se întâmplă când un terţ (solvens) a plătit pe creditorul iniţial în
locul debitorului35. Subrogaţia reală constă în înlocuirea unui lucru cu un alt lucru, a
unei valori cu o alta, aşa cum se întâmplă atunci când preţul obţinut pe un lucru sau
bunul cumpărat cu acest preţ ia locul şi poziţia juridică a bunului înstrăinat. Ea poate fi
cu titlu universal ori cu titlu particular, după cum vom vedea.
32. Subrogaţia reală cu titlu universal. Subrogaţia reală cu titlu universal
înseamnă înlocuirea automată a unei valori cu o alta în cadrul unui patrimoniu.
33
Numiţi astfel după denumirea înscrisului care constată creanţa lor,
chirographum.
34
35
A se vedea şi I. Dogaru, P. Drăghici, Drept civil. Teoria generală a obligaţiilor, Ed.
Ştiinţifică, Bucureşti, 1999, p. 478 şi urm.
jrilor reale Teoria generală a patrimoniului 15
Ea poate fi explicată numai prin noţiunea de patrimoniu privit ca universalitate juridică în cadrul căreia drepturile şi obligaţiile sunt
avute în vedere ca valori legate între ele, susceptibile de înlocuire cu alte valori.
Această operaţiune, care nu este reglementată în mod expres de legislaţia civilă dar s-a impus în mod logic, este cea care
asigură conţinutul gajului general al creditorilor chirografari. Ei vor urmări bunurile care se află în patrimoniul debitorului la data
executării creanţei, fără a li se putea opune faptul că aceste bunuri sunt altele decât cele existente la momentul naşterii datoriei.
Trebuie să spunem că subrogaţia reală cu titlu universal este subordonată divizibilităţii patrimoniului în sensul că înlocuirea
valorii ieşite cu valoarea primită se realizează în cadrul aceleiaşi mase de bunuri 1. Astfel, dacă este să luăm cazul soţilor, valoarea
care înlocuieşte un bun propriu al unuia dintre soţi va intra în masa bunurilor proprii ale acestuia, după cum valoarea unui bun
comun ajunge, în mod logic, în masa bunurilor comune. Se păstrează astfel destinaţia fiecărei mase de bunuri. Tot astfel, în cazul
împărţirii unui patrimoniu, dacă bunurile ce-l alcătuiesc nu sunt partajabile în natură se ajunge la vânzarea lor, preţul obţinut luând
locul bunurilor înstrăinate în patrimoniul respectiv. Bunurile indivizibile sunt înlocuite cu sumele de bani, ştiut fiind că banii sunt
întotdeauna divizibili. Un alt caz în care operează subrogaţia cu titlu universal este cel care apare în ipoteza art. 20 din Decretul nr.
31/1954, atunci când hotărârea judecătorească declarativă de moarte este anulată pentru că cel declarat mort este în viaţă.
Aspectul care ne interesează este că cel declarat mort poate cere înapoierea bunurilor sale [art. 20 alin. (2)]. Dacă unele bunuri au
fost dobândite de către terţi de bună-credinţă (nu ştiau că persoana declarată moartă este în viaţă) prin acte cu titlu oneros, aceştia
nu sunt obligaţi să le restituie, actul de înstrăinare rămânând valabil. în patrimoniul celui interesat va intra preţul acestor bunuri care
se va subroga acestora.
33. Subrogaţia cu titlu particular. Subrogaţia cu titlu particular constă în înlocuirea unui bun individual-determinat cu un alt
bun individual determinat, bunuri privite aşadar în individualitatea lor {ut singuli). Nu este vorba de înlocuirea unei valori cu alta în
cadrul unui patrimoniu, aşa încât subrogaţia cu titlu particular nu ne interesează aici decât pentru a o compara cu subrogaţia reală
cu titlu universal, iar nu pentru semnificaţia pe care o are în înţelegerea noţiunii de patrimoniu.
Subrogaţia cu titlu particular nu operează automat, ci numai dacă este prevăzută expres de lege. în dreptul nostru există câteva
cazuri. Astfel, potrivit art. 1721 C. civ. dacă un bun asigurat care este ipotecat, gajat sau grevat de un privilegiu special a fost distrus
sau deteriorat, garanţia reală se strămută de drept asupra sumei de bani primită ca indemnizaţie de asigurare sau ca despăgubire
de la autorul prejudiciului. Subrogaţia reală cu titlu particular prevăzută de acest text de lege este comună tuturor drepturilor reale
de garanţie (chiar dacă uneori se vorbeşte numai de ipotecă) şi se bazează pe ideea că o garanţie constituită asupra unui bun mobil
sau imobil determinat, implică realizarea dreptului de preferinţă asupra valorii bunului, atunci când despăgubirea nu a fost
întrebuinţată
1
C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 15.
pentru reconstrucţia lucrului respectiv1. De asemenea, în situaţia exproprierii, bunul

intră în proprietatea statului liber de orice sarcini, iar sarcinile care îl grevau se strămută
asupra despăgubirilor cuvenite fostului proprietar, potrivit art. 28 alin. (2) din Legea nr.
33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică. Or, potrivit art. 12 alin.
(4) din Legea nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor, în ipoteza efectuării
unor schimburi de terenuri, fiecare teren primit în schimb va dobândi situaţia juridică a
terenului pe care îl înlocuieşte, cu respectarea sarcinilor anterior şi legal constituite36 37.
în fine, un caz aparte de subrogaţie cu titlu particular este cel reglementat de
dispoziţiile art. 39 din Legea nr. 182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural
naţional mobil. Astfel, în cazuri cu totul excepţionale, în care prevalează interesul
istoric, ştiinţific sau cultural, bunurile culturale mobile aflate în proprietatea statului sau
a unităţilor administrativ-teritoriale pot fi exportate definitiv în cadrul unui schimb de
bunuri culturale de aceeaşi importanţă şi semnificaţie culturală. Bunul cultural obţinut
prin schimb urmează regimul juridic al bunului dat în schimb.
34. Subrogaţia reală şi fungibilitatea. Se spune despre două lucruri că sunt
fungibile între ele atunci când unul îl poate înlocui pe celălalt în executarea unei
obligaţii. Fungibilitatea este o calitate juridică determinată de caracterul material al
bunurilor respective, exprimată prin echivalenţa lor cantitativă şi calitativă. Bunurile nu
pot fi fungibile decât dacă sunt echivalente, iar echivalenţa nu se poate stabili decât
printr-o măsură comună, care nu este aplicabilă decât bunurilor ce sunt determinate
prin număr, măsură sau greutate38. Sunt bunuri fungibile prin excelenţă bunurile de gen
despre care se şi spune că, sub aspect juridic, nu pier (genera non pereunf) niciodată.
în teoria clasică se arăta că subrogaţia îşi găseşte temeiul în ideea de fungibilitate.
Lucrurile fiind privite, în cuprinsul patrimoniului, ca valori băneşti, iar nu în
individualitatea lor, au astfel calitatea de a fi fungibile şi pot fi schimbate unele cu altele
întotdeauna39. Domeniul de aplicare a subrogaţiel reale este dat de două adagii latine
contrare: Primul - in iudiciis universalibus pretium succedit loco rei, et res loco pretii,
exprima ideea că o valoare care intră într-o universalitate juridică, este de plin drept
subrogată celei pe care o înlocuieşte. El arată de asemenea că atunci când se restituie
o universalitate juridică, cel interesat poate cere nu doar lucrurile care şi-au păstrat
identitatea lor fizică, cl şi pe acelea care au luat locul celor înstrăinate, căci subrogatum
sapit natura subrogaţi. Al doilea adagiu - in iudiciis singularibus pretium non succedit
loco rei nec res loco pretii, exprimă o idee contrară primului, potrivit căreia dacă nu este
vorba de un lucru
36
M.B. Cantacuzlno, Elementele dreptului civil, Ed. Cartea Românească,
Bucureşti,
1921, p. 597.
37
în acelaşi sens erau dispoziţiile art. 51 din Legea nr. 18/1991 a fondului funciar.
O dispoziţie asemănătoare există în Codul silvic (publicat în M. Of. P. I, nr.
93/8.05.1996), art, 51 alin. (2) în cazul schimbului de terenuri realizat pentru corectarea
perimetrului pădurilor.
38
C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op. cit., p. 535-537; I. Lulă, op.
cit., p. 18.
39
A se vedea, G.N. Luţescu, op. cit., p. 76.
Dr reale Teoria generală a patrimoniului 17
care face parte dintr-o universalitate juridică, ci de exercitarea unei acţiuni în restituire privind un bun determinat, ficţiunea
fungibilităţii nu se mai aplică, iar subrogarea nu mai poate opera de plin drept. Şi în doctrina noastră recentă se arată că
fungibilitatea, considerată în sens larg, se identifică şi se confundă cu
subrogaţia reală1.
Această opinie a fost criticată pe bună dreptate, arătându-se că subrogaţia, iar nu fungibilitatea este însuşirea conform
căreia unele bunuri se înlocuiesc cu preţul lor ori cu altele de aceeaşi valoare într-o universalitate juridică40 41. Fungibilita-
tea nu se poate confunda cu subrogaţia reală şi nici nu o poate explica pe temeiul ficţiunii prin care se face abstracţie de
caracterul material al bunurilor. S-a spus că de esenţa subrogaţiei reale este tocmai nefungibilitatea, pentru că dacă
bunurile sunt fungibile nu se mai ridică problema înlocuirii şi nici a păstrării finalităţii în patrimoniu3. Subrogaţia reală
trebuie să fie admisă întotdeauna când este vorba de păstrarea valorii unui bun supus unei afectaţiuni speciale sau atunci
când trebuie asigurată restituirea unei mase de bunuri. Ea nu operează însă numai la nivelul diferitelor mase de bunuri,
atunci când patrimoniul este divizat astfel, ci şi la nivelul întregului patrimoniu, care nu este supus vreunei divizări pe
temeiul ideii de afectaţiune42.
^ D. Funcţia de explicare şi permitere a transmisiunii universale şi cu titlu universal

CV?
35. Lămurirea funcţiei de explicare şi permitere a transmisiunii universale şi cu titlu universal. A transmite, în
dreptul civil, înseamnă a trece un bun
Q sau un drept de la o persoană la alta. Aşa se întâmplă întotdeauna când cumpărăm un anumit bun ori când primim o
donaţie, ori în cazul cesiunii de creanţă. Se poate transmite chiar şi o datorie, chiar dacă în dreptul nostru nu este regle-
mentată expres cesiunea de datorie43. Avem de a face, aşadar, cu transmiterea unui anumit drept, individualizat, ceea ce
înseamnă că operează o transmisiune
cu titlu particular. Nu aceasta ne interesează aici.
36. Operaţiuni juridice. Transmisiunea universală şi cu titlu universal constă în transmiterea de la o persoană la alta
a unui întreg patrimoniu ori a unei părţi sau fracţiuni dintr-un patrimoniu. Aceste operaţiuni juridice nu pot fi concepute
decât în cadrul noţiunii de patrimoniu în care se reflectă unitatea activului şi pasivului, care aparţin şi formează patrimoniul
unui anumit subiect de drept44. Astfel, la decesul unei persoane fizice ori în caz de reorganizare a unei,persoane juridice
toate drepturile şi obligaţiile care au aparţinut acestora se transmit altui subiect de drept. Obiectul transmisiunii îl
constituie chiar patrimoniul persoanei
)ianu, op. cit., p. 535-537;
40
41
42
G.N. Luţescu, op. cit., p. 78-80; I. Lulă, op. cit., p. 19-20.
43
A se vedea, L. Pop, Dreptul civil. Teoria generală a obligaţiilor, ed. a ll-a, Ed.
Fun daţiei „Chemarea”, laşi, 1998, p. 452 şi urm.
44
C. Stătescu, C. Bîrsan, op. c/7., p. 18.
"
ca universalitate juridică, iar nu drepturi şi obligaţii privite izolat. Dacă patrimoniu se

transmite în întregime unui singur succesor, avem de a face cu o transmisiune
universală, iar dacă mai mulţi succesori primesc anumite cote-părţi din patrimoniu,
operează o transmisiune cu titlu universal.
Atât succesorul universal, cât şi cel cu titlu universal dobândesc atât activul, cât şi
pasivul patrimonial. între cele două feluri de transmisiune a patrimoniului nu există
deosebire sub aspect calitativ, ci doar sub aspect cantitativ45.
45
L. Pop, Dreptul de proprietate..., op. cit., p. 25; C. Bîrsan, op. cit., p. 17.
irilor reale
Capitolul IV
Drepturile patrimoniale. Consideraţii generale
37. Clasificare. S-a stabilit deja că în conţinutul patrimoniului vom găsi numai
drepturile şi obligaţiile patrimoniale care aparţin unei persoane. în funcţie de
opozabilitatea lor drepturile patrimoniale se clasifică în drepturi reale şi drepturi de
creanţă.
A. Drepturile reale
38. în doctrina clasică1 dreptul real era considerat a fi acela care creează un raport
imediat şi direct între un lucru şi o persoană. Acest drept se exercită direct şi nemijlocit
de titularul său care are puterea de a-l face respectat de către oricine (ius in re). Critica
acestei teorii a pornit de la premisa că raportul juridic nu se poate naşte între om şi
lucru. Astăzi doctrina este unanimă în a considera că dreptul real este un raport între
subiecte de drept cu privire la lucruri.
Dreptul real este acel drept patrimonial în virtutea căruia titularul său îşi poate
exercita prerogativele asupra unui bun fără concursul altui subiect de drept 46 47 .
Celelalte subiecte de drept au obligaţia de a nu face nimic de natură a aduce atingere
acestui drept ori de a împiedica exerciţiul liber şi deplin al acestui drept de către
titularul său. Susţinătorii teoriei clasice au criticat ideea unui raport de drept existent
între o persoană, pe de o parte, şi tot restul lumii, pe de altă parte, arătând că este mai
puţin conceptibilă decât ideea relaţiei dintre o persoană şi un obiect, dat fiind că acest
raport se exprimă doar printr-o putere de a dispune de lucrul care constituie obiectul
dreptului, în mod liber, direct şi imediat, fără implicarea altei persoane48. Nu se poate
nega faptul că această construcţie are un caracter abstract, ea este însă necesară
pentru a da un caracter social acestui raport49. Atunci când un anume subiect de drept
atinge exerciţiul prerogativelor dreptului real, se naşte un raport juridic nou,
obligaţional, un drept de creanţă în virtutea căruia titularul dreptului lezat poate
pretinde repararea daunei. Faţă de celelalte subiecte de drept nedeterminate subzistă
obligaţia generală negativă de a nu aduce atingere dreptului real.
Bîrsan, op. cit., p. 17.
3.
A se vedea, G.N. Luţescu, op. cit., p. 40 şi urm.; C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălă-

46
nescu, Al. Băicoianu, op. cit., p. 526-528; I. Rosetti-Bălănescu, O. Sechelarie, Nie. G.

Nedelcu, op. cit., p. 156; P.C. Vlachlde, op. cit., p. 47- 50.
47
Ghe. Beleiu, op. cit., p. 84; C. Bîrsan, op. cit., p. 19.
48
49
C. Bîrsan, op. cit., p. 20.
20
Teoria generală a drepturilor reale
B. Drepturile de creanţă
39. La rândul său, dreptul de creanţă (ius ad rem) este acel drept patrimonial în
virtutea căruia subiectul activ, denumit creditor, poate pretinde subiectului pasiv,
denumit debitor, să dea, să facă sau să nu facă ceva. El presupune, aşadar, intervenţia
debitorului care este întotdeauna o persoană determinată.
După cum se observă, spre deosebire de drepturile reale, care sunt drepturi
absolute, fiind opozabile erga omnes, drepturile de creanţă sunt drepturi relative, fiind
opozabile numai inter partes. De asemenea, din punct de vedere al conţinutului şi naturii
obligaţiilor corelative, dreptului real îi corespunde obligaţia generală şi negativă de a nu
aduce atingere exerciţiului liber şi deplin al acestui drept, în timp ce dreptului de creanţă
îi corespunde întotdeauna o obligaţie civilă concretă a subiectului pasiv, care poate
consta în a da, a face sau a nu face.
Din punct de vedere al numărului lor se afirmă că drepturile de creanţă sunt
nelimitate, iar drepturile reale sunt limitate ca număr în legislaţia civilă, la un moment
dat. Nimic nu împiedică însă legiuitorul să reglementeze noi drepturi reale'. De
asemenea, din punct de vedere al duratei lor, drepturile de creanţă au o durată limitată
în timp, iar drepturile reale pot fi perpetue (dreptul de proprietate şi dreptul de servitute)
ori sunt constituite pe o perioadă de timp mai mare (dreptul de uzufruct poate fi viager ori
de cel mult 30 de ani pentru persoanele juridice).
în fine, spre deosebire de drepturile de creanţă, drepturile reale au două prerogative
suplimentare: dreptul de urmărire şi dreptul de preferinţă. Primul acordă titularului unui
drept real posibilitatea de a cere restituirea bunului care formează obiectul dreptului său
din mâinile oricui s-ar afla, iar celălalt constă în posibilitatea de a avea prioritate faţă de
titularii altor drepturi. într-o opinie, analizându-se modul în care funcţionează aceste
două drepturi, se arată, în mod corect, că în realitate, dreptul de urmărire şi dreptul de
preferinţă operează în privinţa drepturilor reale accesorii pe lângă drepturile de creanţă
(ipoteca, gajul, privilegiile), iar nu în privinţa drepturilor reale principale50 51. Astfel, să
presupunem că X este proprietarul unui bun care se află, fără temei legal, în stăpânirea
lui Y care refuză să-l înapoieze de bunăvoie. Pentru a-şi recupera bunul X trebuie să
intenteze acţiune în revendicare împotriva lui Y în cadrul căreia trebuie să dovedească
dreptul său de proprietate. Dacă reuşeşte acest lucru, instanţa îl va obliga pe Y să-i
restituie bunul. Litigiul stins faţă de Y, poate să apară faţă de Z, procedân- du-se la fel. în
acest context, putem spune că X a urmărit bunul şi că a beneficiat de dreptul de
preferinţă asupra acestuia? Nu. în realitate el a dovedit că este proprietar şi, pe cale de
consecinţă, cel care deţine bunul său fără drept trebuie să-l restituie. Pe de altă parte, să
presupunem că X are o creanţă împotriva lui Y, garantată cu o ipotecă, drept real
accesoriu, asupra unui bun proprietatea lui Y, garanţia fiind înscrisă în foaia de sarcini a
cărţii funciare. înainte de scadenţă Y vinde imobilul, fapt absolut posibil, iar la scadenţă
nu plăteşte datoria faţă de X. Creditorul ipotecar va urmări bunul în mâinile noului
proprietar, îl va scoate la
50
C. Bîrsan, în ibidem, p. 22 demonstrează că deosebirile dintre drepturile reale
şi drepturile de creanţă, aparent esenţiale, îşi au limitele lor.
51
Ibidem, p. 23-24.
>turilor reale Teoria generală a patrimoniului 21
vânza în condiţiile legii şi se va îndestula din preţ, cu preferinţă faţă de alţi creditori. Aşadar, cele două prerogative însoţesc,
re
nu dreptul de proprietate, ci garanţia ipotecară, dându-i eficienţă. La fel stau lucrurile şi în situaţia gajului ori a privilegiilor.
C. Categorii juridice intermediare

40. Preliminarii. între drepturile reale şi drepturile de creanţă, din punct de vedere al opozabilităţii, există o categorie
juridică ce se caracterizează printr-o opozabilitate mai restrânsă decât primele, dar mai mare decât celelalte, motiv pentru
care este considerată Intermediară. Este vorba de obligaţiile reale care sunt îndatoriri ce corespund unor drepturi de creanţă
care, fiind strâns legate de anumite drepturi sau de posesia unor lucruri, au o opozabilitate mai largă, nemaifiind legate strict
de persoana debitorului iniţial determinat1, în conţinutul lor se împletesc elemente de drepturi reale cu elemente de drepturi
de creanţă52 53 54. Există două categorii: obligaţii propter rem şi obligaţii scriptae in rem. Pentru că este vorba de o categorie
juridică aflată între drepturile reale şi drepturile de creanţă, interesează de fapt dreptul subiectiv civil corelativ obligaţiei reale,
adică posibilitatea recunoscută de lege unui subiect de drept civil de a cere respectarea unei astfel de obligaţii, însă doctrina
analizează latura pasivă a raporturilor juridice din această materie.
41. Obligaţiile propter rem. Obligaţiile propter rem, numite şi obligaţii reale de a face sunt îndatoriri care decurg din
stăpânirea anumitor bunuri şl obligă numai în legătură cu acele bunuri, adică propter rerrf. Ele apar ca accesoriu ale unui
drept real şi urmează soarta juridică a acestuia, transmiţându-se o dată cu el. Aceste obligaţii îşi au izvorul în lege sau în
voinţa subiectelor de drept. Astfel, potrivit art. 74 din Legea nr. 18/1991 55, deţinătorii de terenuri agricole au obligaţia de a
asigura cultivarea acestora şi obligaţia de a asigura protecţia solului. Este vorba de obligaţiile funciare reale care au un
caracter perpetuu, de vreme ce perpetuă este şi cultivarea şi protejarea solului, indiferent şi independent de titularul dreptului
real de la data când trebuie executate aceste prestaţii pozitive accesorii56. Or, potrivit art. 34 din Legea nr. 107/1996 în zonele
în care albiile râurilor sunt amenajate prin lucrări de apărare, consolidare, terasamente sau alte asemenea lucrări, obligaţia
de întreţinere, reparare sau refacere a unor astfel de lucrări, ca şi de întreţinere a albiilor în zona amenajată, a cuvetelor şi a
malurilor, revine celor care au în administrare sau în exploatare lucrările respective. De asemenea, potrivit art. 8 din Legea nr.
182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural naţional mobil 57, autorităţile publice, proprietarii, titularii altor drepturi reale,
precum şi titularii dreptului de administrare asupra bunurilor ce fac parte din
52
I. Dogaru, T. Sâmbrian, op. cit., p. 46-47.
53
54
1. Albu, Privire generală asupra raporturilor de vecinătate, în R.R.D. nr. 8/1984, p. 29.
55
Republicată în M. Of. P. I, nr. 1/5.01.1998.
56
1. Lulă, Privire generală asupra obligaţiilor propter rem, în Dreptul nr. 5/2001, p.
8-22.
57
Publicată în M. Of. P. I, nr. 530/27.10.2000.
patrimoniul cultural naţional au obligaţia de a le proteja împotriva oricăror acte,

comisive sau omisive, care pot duce la degradarea, distrugerea, pierderea, sus-
tragerea sau exportul ilegal al acestora. Cei care deţin cu orice titlu astfel de bunuri
pentru care s-a declanşat procedura de clasare, au obligaţia de a permite examinarea
bunurilor respective de către experţi acreditaţi [art. 16 alin. (1)]. în fine, potrivit art. 16
din Legea nr. 103/1996 a fondului cinegetic şi a protecţiei vânatului, deţinătorii de
terenuri pe care se arondează fonduri de vânătoare au obligaţia să ia măsuri pentru
protecţia vânatului şi a mediului său de viaţă, să permită exercitarea vânătorii şi a
măsurilor de protecţie a vânatului.
Tot astfel, cu ocazia constituirii unei servituţi de trecere, proprietarul fondului aservit
îşi poate asuma obligaţia de a efectua lucrările necesare exerciţiului acesteia.
42. Au fost considerate obligaţii propter rem:
a) obligaţiile corelative dreptului de creanţă pe care îl are constructorul pe terenul
altuia, cu motivarea că proprietarul la care se referă art. 494 C. civ. nu poate fi altul
decât cel actual1;
b) obligaţiile care decurg din raporturile de vecinătate, potrivit cărora vecinii sunt
reciproc îndatoraţi, pe temeiul unei garanţii de vecinătate, să nu-şi cauzeze prejudicii,
iar atunci când asemenea pagube s-au produs fără culpă, repararea lor se face potrivit
regulilor răspunderii civile obiective, pe temeiul ideii de garanţie58 59;
c) interdicţiile legale de înstrăinare a unor bunuri imobile de natura celor
reglementate în art. 32 alin. (1) din Legea 18/1991 (terenurile atribuite în anumite
condiţii nu pot fi înstrăinate prin acte între vii, timp de 10 ani socotiţi de la începutul
anului următor celui în care s-a făcut înscrierea proprietăţii, sub sancţiunea nulităţii) ori
în art. 9 alin. (8) din Legea nr. 112/1995 (apartamentele dobândite în anumite condiţii
nu pot fi înstrăinate 10 ani de la data cumpărării)60.
43. Practica judiciară. în practica judiciară s-a arătat că dacă printr-o hotărâre
irevocabilă s-a dispus evacuarea dintr-un imobil a chiriaşilor condiţionată de
asigurarea unei alte locuinţe corespunzătoare, dobânditorul ulterior al imobilului
respectiv nu este îndreptăţit să solicite evacuarea necondiţionată, deoarece obligaţia
de a asigura o locuinţă corespunzătoare chiriaşilor s-a transmis o dată cu imobilul, fiind
vorba de o veritabilă sarcină care grevează acel imobil, o obligaţie propter rem, fiind
fără relevanţă faptul că nu este înscrisă ca atare în cartea funciară61.
44. Obligaţiile scriptae in rem. La rândul lor, obligaţiile scriptae in rem, numite şi
obligaţii opozabile terţilor, se caracterizează prin aceea că sunt atât de strâns legate
de stăpânirea unui bun, încât creditorul nu poate obţine exercitarea dreptului
corespunzător decât dacă acesta devine opozabil şi dobânditorului actual al lucrului.
Ele nu mai sunt accesorii unui drept real, ci corespund unor drepturi de
58
D. Andrei, Dreptul la despăgubiri al constructorului locatar, în R.R.D., nr. 3/1978, p.
33; I. Lulă, op. şi loc. cit., p. 11-14.
59
M. Eliescu, Răspunderea civilă delictuală, Ed. Academiei, Bucureşti, 1972, p.
169.
60
M. Nicolae, Discuţii privind interdicţiile legale de înstrăinare a unor bunuri imobile, în
Dreptul, nr. 7/2001, p. 44-59.
61
C.A. Timişoara, s. civ., dec. nr. 1688/2001, în Curierul Judiciar nr. 4/2002, p.
52-53.
'ilor reale Teoria generală a patrimoniului 23
creanţă. O astfel de obligaţie este reglementată de art. 1441 C. civ. potrivit căruia dacă locatorul vinde lucrul închiriat sau
arendat, cumpărătorul este dator să respecte locaţiunea făcută înainte de vânzare, cu condiţia să fi fost făcută prin act
autentic sau prin act sub semnătură privată cu dată certă, cu excepţia cazului în care desfiinţarea ei din cauza vânzării a fost
prevăzută chiar în contractul de locaţiune. Se spune că o astfel de obligaţie este opozabilă terţilor pentru că orice dobânditor
al bunului închiriat sau arendat trebuie să respecte contractul încheiat de transmiţător.
într-o opinie se arată că, din punct de vedere al clasificării drepturilor patrimoniale în drepturi reale şi drepturi de creanţă,
tot ca o categorie intermediară pot fi considerate şi drepturile de creaţie intelectuală 1. Potrivit art. 1 din Legea nr. 8/1996
privind dreptul de autor şi drepturile conexe, este recunoscut şi garantat în condiţiile legii dreptul de autor asupra operei
literare, artistice sau ştiinţifice, precum şi asupra oricăror asemenea opere de creaţie intelectuală. Opera de creaţie intelec-
tuală este recunoscută şi protejată independent de aducerea la cunoştinţa publică prin simplul fapt al realizării ei, chiar
neterminată. Autorul are un drept de proprietate asupra obiectului în care se materializează opera sa originală: manuscris,
pictură, sculptură, grafică etc. El şi, în unele cazuri, moştenitorii lui, au un drept de natură patrimonială ce rezultă din
valorificarea creaţiei respective.
D. Sistemul actual al drepturilor reale

45. Drepturile reale pot fi clasificate după natura bunurilor care constituie obiectul lor, în drepturi reale imobiliare, care au
ca obiect bunuri imobile, şi drepturi reale mobiliare, care au ca obiect bunuri mobile. Această clasificare prezintă importanţă,
după cum vom vedea, datorită regimului juridic diferit al celor două categorii.
Pe de altă parte, după cum au ori nu o existenţă de sine stătătoare, drepturile reale se împart în principale şi accesorii.
Drepturile reale principale sunt cele care au o existenţă independentă în raport cu alte drepturi. Cel mai important astfel de
drept este dreptul de proprietate, dar de o importanţă deosebită sunt şi drepturile reale principale derivate din dreptul de
proprietate. După cum vom vedea, proprietatea poate fi publică sau privată, aşa încât există drepturi reale principale derivate
din dreptul de proprietate publică62 2: dreptul real de administrare, dreptul de concesiune şi dreptul real de folosinţă, precum şi
drepturi reale derivate din dreptul de proprietate privată (dezmembrăminte): dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de
abitaţie, dreptul de servitute şi dreptul de superficie. Toate aceste drepturi vor fi analizate pe rând în lucrarea de faţă3.
46. Drepturile reale accesorii. La rândul lor, drepturile reale accesorii sunt cele care nu au o existenţă de sine stătătoare
şi sunt afectate garantării unor drepturi de creanţă a căror soartă juridică o urmează întotdeauna (accesorium
62
sequitur principale). Sunt drepturi reale accesorii: dreptul de gaj, dreptul de ipotecă,
privilegiile speciale şi, într-o anumită măsură, dreptul de retenţie. Pentru că ele sunt
analizate pe larg în materia obligaţiilor atunci când se discută despre garantarea
obligaţiilor, aici vom face numai o scurtă prezentare a lor.
47. Dreptul de gaj. Dreptul de gaj (amanet) ia naştere dintr-un contract acce-
soriu, prin care debitorul remite creditorului său un lucru mobil pentru garantarea
datoriei. Dacă debitorul nu-şi achită datoria, în virtutea acestui drept creditorul poate
cere instanţei să-i aprobe să reţină lucrul în contul creanţei ori să ceară vânzarea
acestuia, cu dreptul de a fi plătit cu preferinţă înaintea altor creditori. Gajul se stinge o
dată cu stingerea sau desfiinţarea obligaţiei principale.
48. Dreptul de ipotecă. Dreptul de ipotecă este un drept real asupra imobilelor
afectate la plata unei obligaţii (art. 1746 C. civ.). El acordă titularului un drept de
urmărire a bunului în mâinile oricui s-ar afla şi un drept de preferinţă, în privinţa
satisfacerii creanţei sale faţă de ceilalţi creditori. El însoţeşte obligaţia pe care o are
debitorul faţă de creditor, a cărei soartă juridică o împărtăşeşte în întregime. Ipoteca
este indivizibilă în sensul că va continua să existe asupra întregului imobil, chiar dacă
a fost plătită o parte din datorie.
49. Privilegiul. Privilegiul este dreptul recunoscut unui creditor, care decurge de
regulă din calitatea creanţei sale, de a fi preferat celorlalţi creditori (art. 1722
C. civ.). lată privilegiul cheltuielilor de judecată potrivit căruia creditorul care a făcut
cheltuieli în proces şi în cursul executării silite, de care au profitat şi ceilalţi creditori,
are dreptul să le recupereze cu preferinţă din sumele ce formează obiectul urmăririi
(art. 1727 C. civ.).
50. Dreptul de retenţie. în fine, dreptul de retenţie este un drept real de garanţie
imperfect, în virtutea căruia cel ce deţine un bun mobil sau imobil al altcuiva, pe care
trebuie să-l restituie, are dreptul să reţină bunul respectiv până în momentul în care îi
vor fi plătite sumele pe care le-a cheltuit cu întreţinerea, conservarea ori îmbunătăţirea
acelui bun. Deşi nereglementat de lege, el este recunoscut de practică 63 şi de
doctrină. Este imperfect pentru că nu conferă prerogativa urmăririi bunului în mâna
altei persoane, putând fi invocat numai atâta timp cât bunul se află la detentor.
63
C.S.J., dec. civ. nr. 1648/1990, în Dreptul nr. 7-8/1991, p. 125.
lor reale
Titlul II
Teoria generala a posesiei
Capitolul I
Consideraţii introductive
Secţiunea I
Nofiune şi structura
A. Nofiune
51. Definiţia legală. Potrivit dispoziţiilor art. 1846 alin. (2) C. civ., posesia este
„deţinerea unui lucru sau folosirea de un drept, exercitată, una sau alta, de noi
înşine sau de altul în numele nostru"1.
Această definiţie legală este inexactă şi incompletă, fiind criticată, pe bună
dreptate, în doctrină64 65. Astfel, este greşit a considera posesia ca fiind „deţinerea unui
lucru”, termenul „deţinere” având mai degrabă sensul de detenţie precară, noţiune
care nu se poate confunda cu posesia, după cum vom vedea. Pe de altă parte, de
vreme ce între posesie şi existenţa unui drept nu există o concordanţă necesară 66,
posesia nu poate fi definită ca fiind „folosirea de un drept”.
După cum vom vedea, posesia poate exista şi atunci când nu există un drept
asupra lucrului, aşa cum se întâmplă în situaţia celui care găseşte un lucru. în fine,
definiţia este incompletă deoarece nu are în vedere un element constitutiv al posesiei,
elementul intenţional.
52. Definiţii în doctrină. în doctrină există mai multe definiţii ale posesiei, în
esenţă asemănătoare. Astfel, posesia a fost privită ca fiind exerciţiul unei puteri de
fapt, care dă putinţa posesorului de a se comporta faţă de lucru, ca şi când el ar fi
adevăratul titular al dreptului67. în altă opinie, posesia este raportul de fapt între un
lucru şi o persoană, prin care acea persoană poate face asupra lucrului acte materiale
de folosinţă şi de transformare, cu intenţia de a supune lucrul la
1, p.125.
64
Art. 2228 C. civ. francez.
65
G.N. Luţescu, op. cit., p. 173-174; L. Pop, op. cit., p. 191-192; C. Bîrsan, op. cit.,
p. 237.
66
C. Stătescu, C. Bîrsan, Drept civil. Teoria generală a drepturilor reale,
Universitatea Bucureşti, 1980, p. 235.
67
exerciţiul dreptului real, căruia aceste acte îi corespund în mod normal 1. De

asemenea, s-a spus că posesia este stăpânirea de fapt a unui lucru, care, din punct de
vedere al comportării posesorului, apare ca fiind manifestarea unui drept real 68 69. Or,
posesia a fost definită ca fiind o stare de fapt generatoare de efecte juridice care
constă în stăpânirea materială sau exercitarea unei puteri de fapt, de către o persoană
asupra unui bun, cu intenţia şi voinţa de a se comporta, faţă de toţi ceilalţi, ca proprietar
sau titular al altui drept real70.
53. Precizări în legătură cu noţiunea de posesie. în legătură cu noţiunea de
posesie putem face următoarele precizări71:
a) posesia este o stare de fapt care constă în stăpânirea unui lucru de către un
subiect de drept. în doctrină a existat o controversă cu privire la problema dacă
posesia este un drept subiectiv sau o simplă stare de fapt, în prezent impu- nându-se
opinia, pe care o susţinem, potrivit căreia este o stare de fapt generatoare de efecte
juridice72.
b) din punct de vedere al comportării posesorului, posesia apare ca fiind ma-
nifestarea exterioară a unui drept real, el susţinând a fi titularul acestui drept; şi,
c) posesia nu poate fi confundată cu proprietatea, care este o stare de drept, şi se
delimitează de detenţia precară, după cum vom vedea;
d) posesia primeşte protecţie juridică datorită aparenţei de drept pe care o
creează, aşa încât terţul de bună-credinţă care încheie acte cu posesorul este
protejat73.
Structura Posesiei /.
Elementul
Material
54. Corpus. Pentru a exista posesia sunt necesare două elemente: unul material -
corpus şi altul psihologic, intenţional - animus.
Elementul material al posesiei constă în totalitatea faptelor materiale de stăpânire,
transformare şi folosinţă exercitate asupra lucrului. Sensul iniţial al acestui element
presupunea o manifestare fizică de luare în stăpânire a bunului, un
68
C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat..., op. cit., p. 578
şi autorii acolo citaţi; I. Rosetti-Bălănescu, O. Sechelarie, N.G. Nedelcu, Principiile...,
op. cit., p. 170.
69
C. Bîrsan, op. cit., p. 237; C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 235; T.R. Pop eseu,
Drept pentru învăţământul economic superior, Ed. Didactică şi Pedagogică, Bucureşti,
1970, p. 87.
70
L. Pop, op. cit., p. 192
71
I. Dogaru, T. Sâmbrian, Drept civil român, tratat, voi. II, p. 51; T. Sâmbrian,
Examen critic al doctrinei cu privire la definirea posesiei, în Revista de Ştiinţe Juridice,
Universitatea din Craiova, 3-4/1998, p. 220 şi urm.; Anca Duşcă, Liliana Dumitraşcu,
Unele consideraţii în legătură cu posesia, în Revista de Ştiinţe Juridice, Universitatea
din Craiova, nr. 16/2000, p. 111 şi urm.
72
A se vedea, D. Gherasim, Teoria generată a posesiei în dreptul civil român, Ed.
Academiei, Bucureşti, 1986, p. 20 şi urm.
73
Tr. lonaşcu, S. Brădeanu, op. cit. 166-167.
urilor reale Teoria generală a posesiei 27
contact fizic vizibil, efectiv cu acesta. Treptat concepţia despre posesie a evoluat -n
sensul că nu este neapărat nevoie ca actele de detenţie să fie actuale, fiind su- jjcient
ca lucrul să rămână la dispoziţia posesorului. Mai mult, el poate fi exercitat ¿e „altul în
numele nostru” cum prevede Codul civil, adică prin intermediul unei alte persoane.
Astfel, nudul proprietar posedă prin intermediul uzufructuarului ori arendaşul
stăpâneşte bunul pentru proprietar, de asemenea chiriaşul. Elementul material al
posesiei se exercită şi prin încheierea unor acte juridice care presupun remiterea
materială a lucrului, aşa cum este cazul contractului de împrumut sau de gaj. într-o altă
opinie se consideră că în nici un caz elementul material nu va putea fi format din acte
juridice încheiate în legătură cu bunul1.
II. Elementul psihologic (intenţional)

55. Animus rem sibi habendi. La rândul său, elementul psihologic, intenţional
constă în voinţa celui care posedă de a exercita stăpânirea lucrului pentru sine. Actele
de stăpânire, puterea fizică exercitată de către posesor sau de altă persoană pentru
acesta, trebuie însoţite de o anumită atitudine psihologică, aceea de a le exercita ca
un proprietar ori ca titular al altui drept real. Trebuie să spunem că această intenţie
poate exista indiferent de buna sau reaua-credinţă a celui care posedă, regăsind-o şi
în situaţia uzurpatorului sau a hoţului. Elementul subiectiv implică aşadar, o intenţie
anume în exercitarea elementului material, aşa încât vor fi excluşi cei care stăpânesc
bunul în temeiul unui contract încheiat cu proprietarul sau aceea ale căror acte de
stăpânire se bazează pe îngăduinţa acestuia, situaţii care implică o permanentă
recunoaştere a dreptului proprietarului.
Secţiunea a ll-a
Dobândirea, dovada şi pierderea posesiei
56. întrunirea cumulativă a lui corpus şi animus. Avem posesia unui lucru
atunci când avem asupra acestuia corpus şi animus. Nu este suficient să avem numai
unul sau altul dintre aceste elemente. Nu există posesie atunci când avem numai
stăpânirea materială a lucrului, fără elementul subiectiv, fără animus domini. De aceea
nu poate fi posesor cel căruia, atunci când doarme, i se pune un obiect în mână {si
quis dormienti aliquid in mânu ponat). De asemenea, simpla voinţă de a poseda un
anumit lucru nu este suficientă pentru a duce la dobândirea posesiei asupra acestuia,
în lipsa elementului material.
57. Dobândirea în exercitarea elementului material şi întrunirea elementului
intenţional chiar în persoana posesorului. Elementul material poate fi dobândit şi
exercitat fie personal de către posesor, fie printr-un reprezentant al acestuia, aşa cum
sunt: mandatarul, depozitarul, comodatarul, locatarul etc. Cât priveşte elementul
intenţional, el trebuie întrunit chiar în persoana posesorului,
neputând fi exercitat prin altcineva (animo alieno), O singură excepţie se admite aici
în privinţa persoanei lipsite de capacitate de exerciţiu care dobândeşte si exercită
elementul subiectiv al posesiei prin reprezentanţii săi legali (copilul sub 14 ani prin
părinţi sau tutore, interzisul judecătoresc prin tutorele său).
58. Dovada elementelor structurale. în acest context, cel care susţine că este
posesor trebuie să dovedească existenţa ambelor elemente constitutive ale posesiei
sale. Elementul material al posesiei, ca element obiectiv, este relativ uşor de dovedit;
ca fapt material el poate fi dovedit prin orice mijloc de probă (mărturie, mărturisire,
înscrisuri etc.). în schimb, proba elementului intenţional este mult mai dificilă. De
aceea, în art. 1854 C. civ, este prevăzută o prezumţie relativă de existenţă a
elementului subiectiv dedusă din existenţa elementului material: „posesorul este
presupus că posedă pentru sine, sub nume de proprietar, dacă nu este probat că a
început a poseda pentru altul”. Pe de altă parte, potrivit dispoziţiilor art. 1855 C. civ., ori
de câte ori o persoană a început a deţine un lucru, nu ca posesor, ci ca detentor
precar, se prezumă că a păstrat această calitate până la proba contrară.
59. Pierderea posesiei. Posesia poate fi pierdută atunci când nu mai există
ambele ori unul, oricare, dintre elementele sale componente. Dispar ambele elemente
atunci când, exempli gratia, posesia este înstrăinată ori bunul este abandonat, părăsit
cu intenţia de a renunţa la el. Lucrul astfel abandonat (res dere- licta) poate fi dobândit
de oricine. Posesia este pierdută prin pierderea elementului material atunci când lucrul
intră în stăpânirea altei persoane (prin furt). Posesia se pierde prin pierderea
elementului intenţional atunci când, deşi păstrează stăpânirea lucrului, posesorul
începe să stăpânească pentru altul; este cazul aşa-numitulul constitut posesor, când
fostul posesor se transformă în simplu detentor precar (proprietarul rămâne chiriaş în
propria casă după ce o vinde, ori vânzătorul urmează să predea lucrul vândut la un
termen, după momentul încheierii vânzării când proprietatea s-a transmis).
Secţiunea a lll-a
Identitatea instituţiei
A. Delimitarea posesiei de dreptul de proprietate

60. Posesia ca exerciţiu aparent al dreptului de proprietate. De regulă,
posesorul este chiar proprietarul lucrului, aşa încât posesia şi proprietatea merg
împreună, mai exact posesia este exerciţiul aparent al dreptului de proprietate 1. Nu
puţine sunt însă situaţiile în care posesia şi proprietatea se despart.
61. Posesia nu se confundă cu proprietatea. Este evident că posesia, care
este o stare de fapt, nu se confundă cu proprietatea, care este o stare de drept.
Proprietatea este un drept subiectiv civil, o posibilitate recunoscută de legea civilă unui
subiect de drept, o putere care îi conferă atributele posesiei, folosinţei
1
1
ipturilor reale Teoria generală a posesiei 29

jtjei asupra unui bun. Aşa cum s-a spus, proprietarul are o putere de şi ^gsupra
bunului care formează obiectul dreptului său'.
posesia este o stare de fapt. Posesia are natura unui fapt, a unei situaţii
f nt căreia i se recunosc anumite efecte juridice74 75. Ideea că posesia ar putea fi ^rf
cată ca un drept subiectiv, chiar prin anticipaţie, nu poate fi primită 76. Spre ca «ebire de
dreptul subiectiv care continuă să existe chiar dacă titularul său tp în imposibilitate să îl
exercite, posesia încetează atunci când actele mate- eS. de stăpânire nu mai există.
Posesorul exercită în fapt stăpânirea unui lucru, rrâ a avea puterea conferită de un
drept.
53. posesia ca stare de fapt şi posesia - atribut al dreptului de proprietate.
Posesia, ca stare de fapt, se distinge şi de posesia ca atribut al dreptului de oprietate,
de vreme ce acesta se exercită de proprietar în virtutea dreptului său; starea de fapt se
suprapune peste starea de drept. Dimpotrivă, posesorul exercită în fapt stăpânirea, dar
nu el este titularul dreptului asupra bunului stăpânit; starea de drept nu se suprapune
peste starea de fapt. Este adevărat că posesia poate produce anumite efecte pe care şi
proprietatea le produce, dar asta nu face imposibilă delimitarea lor. Astfel, posesorul de
bună-credinţă culege, după cum vom vedea, ca efect al posesiei fructele bunului
stăpânit. Când proprietarul culege fructele bunului său el îşi exercită dreptul său. Lui îi
revin fructele pentru bunul motiv că este proprietar, ca atribut al dreptului de proprietate,
iar nu pentru că este de bună ori de rea credinţă, ceea ce este ¡relevant.
B. Delimitarea posesiei de detenţia precară

64. Situaţii juridice diferite. La prima vedere, Codul civil foloseşte deopotrivă
expresia de posesie pentru sine sau sub nume de proprietar şi pe aceea de posesie
pentru altul. Este vorba însă de situaţii juridice cu totul diferite. Detenţia precară se
aseamănă cu posesia printr-un element comun, anume stăpânirea materială a unui
bun. Atât detentorul precar, cât şi posesorul exercită, deopotrivă, o putere materială
asupra unui lucru, fiecare având corpus. Criteriul care delimitează detenţia de posesie
este însă elementul psihologic, care în prima situaţie constă în a stăpâni pentru altul, în
sensul de a-i recunoaşte acestuia dreptul asupra bunului, iar în a doua situaţie el
exprimă voinţa de a stăpâni pentru sine întocmai ca un proprietar.
65. Sunt detentori precari deopotrivă titularii unor drepturi reale asupra bunului
altuia - uzufructuarul, creditorul gajist etc., titularii unor drepturi de creanţă - locatarul,
depozitarul etc., ori cei care folosesc bunul prin simpla toleranţă a proprietarului (art. 1853 C. civ.). Trebuie să observăm însă că
atunci când avem de a face cu titularul unui drept real, aşa cum este cazul uzufructuarului, vom întâlni alături de posesia
acestuia pentru nudul proprietar, o posesie în nume
74
C. Bîrsan, op. cit., p. 238 şi autorii acolo citaţi.
75
A. lonaşcu, Teoria coposesiunii în dreptul civil român, în Pandectele române, 1
-3/1932, p. 148.
76
A se vedea şi Ana Boar, op. cit., p. 36-40.
1
propriu corespunzătoare dreptului real. El este detentor faţă de nudul proprietar, căruia
trebuie să-i recunoască proprietatea asupra obiectului uzufructului, însă el va fi un veritabil
posesor în privinţa dreptului de uzufruct în raporturile cu terţii şi chiar cu nudul proprietar,
care trebuie să-i respecte acest drept. Dimpotrivă, titularii unor drepturi de creanţă sunt
exclusiv detentori precari.
66. Situaţia titularului unui drept de retenţie. Se poate pune problema dacă titularul
unui drept de retenţie este posesor sau numai detentor al bunului reţinut. Dreptul de retenţie
este un drept real de garanţie imperfect, în virtutea căruia cel care deţine un bun mobil sau
imobil al altuia, pe care trebuie să-l restituie, are dreptul să reţină lucrul respectiv până ce
creditorul titular al bunului îi va plăti sumele pe care le-a cheltuit cu întreţinerea, conservarea
ori îmbunătăţirea acelui bun1. în acest context, este clar că dreptul de retenţie conferă o
simplă detenţie precară, deci nu o posesie.
67. La originea stăpânirii bunurilor se află un titlu. Pornind de la exemplele
menţionate observăm că ceea ce caracterizează situaţia detentorului este împrejurarea că
întotdeauna la originea stăpânirii bunului vom găsi un titlu care implică recunoaşterea
dreptului altuia77 78. Dacă elementul material nu diferă în mod esenţial în cazul detenţiei de
acela al posesiei, pe planul elementului psihologic detentorul trebuie să recunoască mereu
dreptul altuia asupra bunului, iar titlul în baza căruia a primit lucrul îi va aminti întotdeauna de
datoria de a-l întoarce. Pe de altă parte, nu obligaţia de restituire a bunului pe care
detentorul o are faţă de proprietar dă esenţa detenţiei precare, ci atitudinea detentorului de
permanentă recunoaştere a dreptului acestuia. Precaritatea este deţinerea unui lucru fără
animus possidendi, ci numai cu animus detinedi.
68. Detenţia este o situaţie de drept. Pornind de la împrejurarea că detenţia îşi are
întotdeauna originea într-un acord de voinţă realizat, de regulă, între detentor şi proprietar,
trebuie să observăm că ea este o situaţie de drept, spre deosebire de posesie care este o
situaţie de fapt. Detenţia este o situaţie juridică bine definită care rezultă întotdeauna
dintr-un titlu - convenţional, legal ori judiciar - în temeiul căruia detentorul este îndreptăţii să
exercite puterea asupra lucrului79. Dacă însă din situaţia de fapt a posesiei se pot naşte
efecte juridice noi, care nu au existat anterior (de exemplu dobândirea fructelor de către
posesorul de bună-credinţă ori a dreptului de proprietate prin uzucapiune), detenţia nu
adaugă nimic drepturilor pe care detentorul le-a dobândit în temeiul titlului. Detentorul
precar va păstra situaţia stabilită prin actul de început, indiferent de perioada în care va
stăpâni bunul respectiv. Mai mult, sub aspect probator, potrivit art. 1855 C. civ., când
posesorul a început să posede pentru altul „se presupune că a conservat aceeaşi calitate”
până la proba contrară. Cel care susţine că are detenţia unui bun trebuie să facă dovada
titlului în baza căruia deţine80.
77
C. Stătescu, C. Bîrsan, Drept civil. Teoria generală a obligaţiilor, Ed. AII, Bucureşti,
1995, p. 373.
78
Ana Boar, op. cit., p. 51.
79
80
C.S.J., dec. civ. nr. 1592/1991, în Dreptul nr. 6/1992, p. 83.
69. Posesia corpore alieno. Persoana de la care detentorul precar a primit titlul
detenţiei sale beneficiază de posesie prin altul - posesia corpore alieno - aşa încât va
beneficia de toate efectele posesiei respective, având, spre exemplu, beneficiul
uzucapiunii.
70. Intervertiré. Se pune problema dacă detenţia precară poate fi transformată în
posesie. Potrivit dispoziţiilor art. 1857 C. civ., cel care posedă „nu sub nume de
proprietar nu poate să schimbe el însuşi, fie prin sine singur, fie prin alte persoane
interpuse, calitatea unei asemenea posesiuni”. Aşadar, principiul este că detenţia nu
poate fi transformată în posesie prin simpla voinţă a detentorului.
De vreme ce îşi are originea într-un titlu, stăpânirea lucrului va fi menţinută întot-
deauna în această stare. Cu toate acestea, prin excepţie, detenţia precară poate fi
schimbată în posesie utilă în condiţiile art. 1858 C. civ.
C. Intervertirea detenţiei precare în posesie
I. Preliminarii
71. Consideraţii introductive. Potrivit dispoziţiilor art. 1858 C. civ., „posesiunea care
se exercită nu sub nume de proprietar, nu se poate schimba în posesie utilă, decât prin
vreunul din următoarele patru moduri... „. Detentorul îşi va putea intervertí stăpânirea cu
titlu precar în posesie, de regulă, prin interve- nirea unei cauze provenind de la un terţ
sau chiar de la el însuşi, prin rezistenţa pe care o opune dreptului titularului, fără însă ca
simpla schimbare a voinţei sale să fie suficientă.
II. Cazuri de intervertiré şi rolul bunei-credinfe
1. Deţinătorul lucrului primeşte cu bună-credinfă de la o a treia
persoană, alta decât adevăratul proprietar, un titlu translatlv de
proprietate în privinţa lucrului ce deţine
72. Deţinătorul lucrului primeşte cu bună-credinţă de la o a treia persoană,
alta decât adevăratul proprietar, un titlu translativ de proprietate în privinţa lucrului
ce deţine (art. 1858 pct. 1 C. civ.). Este vorba de acele situaţii în care detentorul precar
încheie o convenţie cu un terţ în asemenea condiţii încât a putut crede că situaţia de
precaritate a încetat. Cel care până la apariţia titlului translativ de proprietate deţinea lucru
pentru altul, va începe de acum înainte a stăpâni pentru sine, ca posesor. în baza titlului
unit cu buna sa credinţă el îşi va schimba natura voinţei sale 81, şi odată apărută această
transformare va avea pe viitor posibilitatea să facă toate actele materiale şi juridice pe
care le poate face un posesor.
Este situaţia locatarului care, după decesul proprietarului, cumpără bunul de la acela
pe care îl crede moştenitor. Bunul este stăpânit în viitor în virtutea unui nou titlu -
contractul de vânzare-cumpărare - care exclude recunoaşterea
81
Anca Duşcă, Liliana Dumitraşcu, Unele consideraţii în legătură cu posesia, în
>, p. Revista
1 de ŞtiinţeI.Juridice,
C. Hamangiu, nr. 16/2000,Al.
Rosetti-Bălănescu, Craiova, p. 114.
Băicoianu, op. cit., p. 593.
83.
turilor reale Teoria generală a posesiei 33
dreptului altei persoane asupra lui. Vechiul titlu nu mai produce efecte juridice, el a fost
înlocuit de actul translativ de proprietate.
73. Buna-credinţă, condiţie expres cerută de lege. Codul civil solicită expres
condiţia bunei-credinţe. Detentorul trebuie să aibă convingerea fermă că actul pe care
l-a încheiat i-a transmis valabil posesia. El nu cunoaşte viciile actului translativ de
proprietate, considerând în mod greşit că a tratat cu adevăratul proprietar.
Buna-credinţă se prezumă şi trebuie să existe în momentul încheierii noului titlu. Nu se
cere ca acesta să fie notificat celui pentru care detentorul exercita înainte stăpânirea,
însă buna-credinţă din momentul încheierii actului trebuie urmată de o schimbare de
comportament, cum ar fi faptul că nu mai plăteşte chiria. în caz contrar nu putem vorbi
de intervertirea precarităţii. Pe de altă parte, buna-credinţă îl priveşte numai pe fostul
detentor care şi-a intervertí astfel stăpânirea lucrului, nu şi pe cel de la care a primit
titlul. Dacă acesta este de rea-credinţă intervertirea nu poate fi oprită, atitudinea sa
fiind ¡relevantă.
74. lus possidendi şi lus possessionis. Actul translativ de proprietate pe care îl
obţine detentorul precar poate să provină chiar de la adevăratul proprietar, aşa cum se
întâmplă atunci când chiriaşul cumpără bunul de la proprietar. în această situaţie, care
nu intră în domeniul de aplicare a art. 1858 pct. 1 C. civ., stăpânirea pe care fostul
detentor o va exercita asupra bunului corespunde uneia din prerogativele pe care i le
conferă dreptul de proprietate dobândit (ius possidendi), iar nu doar unei posesii
simple, ca stare de fapt căreia i se recunosc anumite efecte juridice (ius possessionis).
2. Detentorul precar neagă dreptul celui de la care deţine lucrul prin acte
de rezistenţă la exerciţiul dreptului acestuia
75. Detentorul precar neagă dreptul celui de la care deţine lucrul prin acte
de rezistenţă la exerciţiul dreptului acestuia (art. 1858 pct. 2 C. civ.).
Această a doua ipoteză de intervertiré presupune din partea detentorului acte
exterioare de posesie şi de opunere la dreptul autorului său, afirmarea pretenţiei sale
de a poseda cu titlu de proprietar.
Ceea ce duce la intervertirea precarităţii este, aşadar, voinţa detentorului. Dar
potrivit dispoziţiilor art. 1857 C. civ., prin simpla voinţă a detentorului nu poate fi
transformată precaritatea în posesie. între cele două dispoziţii legale nu este vorba
însă decât de o aparentă contradicţie1, pentru că art. 1857 are în vedere interzicerea
intervertirii titlului printr-o simplă schimbare a voinţei interne a detentorului, împrejurare
care va fi foarte greu de dovedit, dar dacă voinţa acestuia se manifestă în exterior prin
acte concrete şi prin fapte neîndoielnice, care pot fi dovedite uşor, intervertirea titlului
este admisă (art. 1858 pct. 2 C. civ.).
76. Exteriorizarea voinţei de a stăpâni pentru sine. Aşadar, nu este suficient
ca detentorul să nege pur şi simplu dreptul celui de la care a primit bunul, să se
limiteze a afirma numai că nu recunoaşte dreptul acestuia, ci el trebuie să-şi
exteriorizeze voinţa sa de a stăpâni pentru sine prin „acte de rezistenţă”, adică acte
care să provoace un conflict între el şi cel de la care a primit bunul privind proprietatea
acestui bun. Aceste acte de rezistenţă pot fi acte judiciare,
mai produce efecte juridice, el
extrajudiciare sau chiar simple fapte materiale, suficient de caracterizate însă pentru a
implica pretenţia la dreptul a cărui exteriorizare sunt1. Important este ca aceste acte să
fie de aşa natură încât adevăratul proprietar să fie atenţionat asupra intenţiei
detentorului de a se comporta pe viitor ca un proprietar, având posibilitatea să ia orice
măsură legală de protejare a dreptului său. lată, exempli gratia, situaţia locatarului unui
imobil care refuză să plătească pe viitor chiria. Pentru a opera o intervertire a precarităţii
în posesie el trebuie să adauge acestui fapt pretenţia sa de proprietate asupra imobilului
pe care să i-o comunice ferm celui de la care avea detenţia, eventual printr-o notificare.
Simplul fapt că locatarul nu a plătit chiria sau că proprietarul nu a sollcitat-o nu este
suficient pentru a avea de a face cu o transformare a precarităţii în posesie, Indiferent
de perioada de timp scursă. Este adevărat că dreptul proprietarului de a cere chiria se
prescrie printr-un termen de trei ani (cu aplicarea art. 12 din Decretul nr. 167/1958 în
sensul că acţiunea cu privire la fiecare prestaţie se stinge printr-o prescripţie deosebită),
însă aceasta nu înseamnă nimic mai mult. Neplata chiriei timp de 30 de ani nu
echivalează cu dobândirea prin uzucapiune a imobilului.
77. Detentorul trebuie să demonstreze că a avut „motive temeinice”. In
această situaţie legea nu cere expres buna-credinţă a detentorului. S-ar putea susţine
că el poate fi şi de rea-credinţă pentru că săvârşind actele de rezistenţă la exercitarea
dreptului proprietarului, el ştie totuşi că acesta are în continuare un drept asupra
bunului. în realitate, în conflictul pe care el îl declanşează trebuie să demonstreze că „a
avut motive temeinice” să se considere proprietar82 83, în caz contrar va pierde în faţa
probelor adversarului său, sfârşind prin a fi lipsit chiar şi de detenţia precară anterioară
„schimbării voinţei sale”. El nu poate acţiona astfel având numai speranţa că adevăratul
proprietar, atenţionat prin atitudinea sa, nu va acţiona o perioadă de timp de 30 de ani,
dacă ar fi să ne referim la uzucapiune. lată de ce credem că şi în această situaţie el
trebuie să fie de bună-cre- dinţă considerându-se îndreptăţit să purceadă la o stăpânire
pentru sine.
3. Situaţia în care lucrul este transmis, printr-un act cu titlu
particular translativ de proprietate, de către detentorul precar unei
persoane de bună-credinţă
78. Lucrul este transmis, printr-un act cu titlu particular translativ de pro-
prietate, de către detentorul precar unei persoane de bună-credinţă (art. 1858 pct.
3 C. civ.). Putem întâlni această situaţie atunci când chiriaşul unui imobil vinde bunul
unei persoane de bună-credinţă, care îl consideră proprietar.
Cel care dobândeşte trebuie să fie de bună-credinţă în momentul primirii bunului, în
sensul că nu cunoaşte faptul că cel ce-i transmite proprietatea nu are calitatea să o facă.
Această idee, completată cu dispoziţii speciale, va duce, după cum vom vedea, la
dobândirea proprietăţii de către terţul de bună-credinţă, imediat în materia bunurilor
mobile ori prin uzucapiunea scurtă, în materia bunurilor imobile.
iu, op. cit., p. 593.
82
83
1.P. Filipescu, A. Fillpescu, op. cit., p. 65.
Buna-credinţă blochează transmiterea precarităţii de la detentor la succesorul cu

titlu particular. Acesta nu va fi obligat să restituie bunul adevăratului proprietar, aşa cum
ar fi fost obligat detentorul. Ideea este conformă cu regula generală potrivit căreia
succesorul cu titlu particular nu este ţinut de obligaţiile autorului său.
79. Buna-credinţă poate lipsi. Nu este necesar ca şi detentorul să fie de
bună-credinţă, el poate înstrăina chiar dacă „recunoaşte” şi în acel moment dreptul
proprietarului. El ignoră dreptul acestuia, încălcându-şi obligaţiile pe care le are faţă de
el.
4, Situaţia în care este vorba de transmiterea lucrului cu titlu universal, de
către detentor, unui succesor de buna-credinţă
80. Transmiterea lucrului cu titlu universal, de către detentor, unui succesor
de bună-credinţă (art. 1858 pct. 4 C. civ.). Este situaţia în care se află un moştenitor
care primind o succesiune, consideră cu bună-credinţă, că un bun asupra căruia autorul
său avea numai o detenţie precară, s-ar fi aflat în proprietatea sa. Acest caz de
intervertiré este susţinut şi de dispoziţiile art. 1859 C. civ. potrivit cărora „în toate
cazurile când posesiunea aceluiaşi lucru trece pe rând în mai multe mâini, fiecare
posesor începe, în persoana sa, o nouă posesiune, fără a distinge dacă strămutarea
posesiunii s-a făcut în mod singular sau universal, lucrativ sau oneros”.
Această dispoziţie este contrară tuturor principiilor care guvernează transmiterea cu
titlu universal, deoarece moştenitorul cu titlu universal primeşte atât drepturile, cât şi
obligaţiile autorului său. A permite transformarea detenţiei în posesie în baza dobândirii
unei succesiuni, înseamnă a recunoaşte succesorului o calitate nouă, de posesor, pe
care defunctul nu a avut-o şi, prin urmare, nu putea să i-o transmită1, Trebuie spus că în
sistemul francez nu există o astfel de soluţie, moştenirea nefiind o cauză de intervertiré
a precarităţii. în aceste condiţii, asimilarea succesiunii universale cu succesiunea cu
titlu particular a fost considerată o soluţie pe cât de nelogică, pe atât de inechitabilă84 85.
81. încetarea precarităţii prin transmiterea lucrului de la o persoană la alta.
Trebuie să observăm că transformarea precarităţii în posesie utilă în situaţiile regle-
mentate în art. 1858 pct. 3 şi 4 C. civ., nu constituie o intervertiré propriu-zisă, ci o
încetare a precarităţii prin transmiterea lucrului de la o persoană la alta, o schimbare a
persoanei care exercită stăpânirea86.
82. Concluzie. în concluzie, putem spune că ceea ce trebuie să se modifice prin
intervertiré nu este atât comportamentul detentorului, actele de stăpânire a lucrului, cât
cauza acestei stăpâniri, elementul psihologic. Intenţia sa de a stăpâni pentru altul şi
recunoaşterea permanentă a dreptului celui de la care a primit bunul, se transformă în
voinţă de a stăpâni pentru sine şi chiar împotriva aceluia 87. Această schimbare de
atitudine nu poate fi primită decât dacă vom regăsi aici buna-credinţă. Deşi într-unul din
cele patru cazuri legea nu prevede expres
84
85
86
87
1. Dogaru şi colaboratorii, op. cit., p. 16.
condiţia bunei-credinţe, este indubitabil că se ajunge la o posesie utilă numai invocând
onestitatea. în primele două cazuri detentorul precar se consideră îndreptăţit a stăpâni
pe viitor pentru sine, iar în ultimele două el ignoră faptul că cel de la care a primit nu era
jrilor reale Teoria generală a posesiei 35
decât un detentor precar. întotdeauna pentru a considera că detenţia precară s-a
transformat în posesie veritabilă, trebuie să avem de a face cu o persoană de
bună-credinţă. Numai aşa aceasta se poate bucura de toate efectele posesiei începute,
inclusiv de dobândirea proprietăţii prin prescripţie achizitivă. Termenul necesar în acest
scop se va socoti însă numai cu începere din momentul în care s-a produs intervertirea,
fără a adăuga şi timpul scurs anterior, respectiv acela al detenţiei.
) ia nu, op. cit., p. 594.
4.
Capitolul II
Calităţile şi viciile posesiei
Secţiunea I
Calităfile posesiei
83. Prezentare. Posesia unui bun există din momentul în care sunt întrunite cele
două elemente prezentate mai sus, însă eficacitatea sa juridică depinde şi de
îndeplinirea unor condiţii referitoare la calitatea stăpânirii bunului. Nu este suficient să
existe cele două elemente de structură, ci posesia trebuie să îndeplinească acele
calităţi cerute de art. 1847 C. civ., potrivit căruia trebuie să avem de a face cu „o
posesie continuă, neîntreruptă, netulburată, publică şi sub nume de proprietar ".
Deşi textul legal se referă la calităţile cerute pentru uzucapiune, în realitate acestea sunt
necesare pentru producerea tuturor efectelor juridice ale posesiei. Alături de aceste
calităţi doctrina şi jurisprudenţa apreciază astăzi în unanimitate că, pentru a fi utilă,
posesia trebuie să fie şi neechivocă. Pe de altă parte, însuşirea cerută pentru posesie
de a fi neîntreruptă nu este propriu-zis o calitate a acesteia, ci o condiţie ce ţine de
curgerea termenului de prescripţie1.
Secţiunea a ll-a
Viciile posesiei
A. Discontinuitatea posesiei
84. Noţiune. Atunci când exerciţiul posesiei nu este continuu, când nu se
manifestă prin acte succesive realizate la intervale normale, ea încetează să fie utilă.
Posesia este în aceste situaţii viciată, este discontinuă. Potrivit dispoziţiilor art. 1848 C.
civ., posesia „este discontinuă când posesorul o exercită în mod neregulat, adică cu
intermitenţe anormale". Aşadar, continuitatea posesiei nu exclude intermitenţa actelor
de folosire a lucrului, cu condiţia ca această intermitenţă să fie normală, obişnuită
potrivit naturii bunului. Nu se poate cere ca posesorul să se găsească în contact
permanent cu lucrul şi să se folosească de el neîntrerupt, ceea ce ar fi absurd, ci, ceea
ce se pretinde este ca actele de stăpânire să fie făcute cu regularitatea pe care natura
lucrului o impune, ceea ce se va analiza in concreto.
85. Prezumţie relativă de continuitate. Legea instituie o prezumţie relativă de
continuitate (art. 1850 C. civ.) în sensul că „posesorul actual care probează că
1
Teoria generală a posesiei 37
a posedat într-un moment dat mai înainte, este presupus că a posedat în tot timpul
intermediar, fără însă ca aceasta să împiedice proba contrarie”. Cel care susţine
discontinuitatea posesiei trebuie să dovedească acest fapt, folosind orice mijloc de
probă.
86. Discontinuitatea şi întreruperea posesiei. Discontinuitatea nu se confundă
cu întreruperea posesiei care, potrivit art. 1864 pct. 1 C. civ., are loc atunci când
posesorul rămâne lipsit de folosinţa lucrului o perioadă mai mare de un an. Dacă
discontinuitatea se datorează intermitenţelor pe care însuşi posesorul ie produce,
întreruperea posesiei se datorează faptelor unui terţ1.
/
87. Caracter juridic. Viciul discontinuităţii are următoarele caractere juridice:
a) este un viciu temporar, In sensul că încetează imediat ce actele de stăpânire a
lucrului devin regulate potrivit naturii acestuia. De altfel, potrivit art. 1856
B. civ. „posesiunea viciată... devine utilă, îndată ce acel viciu încetează în vreun mod
oarecare”;
b) este un viciu absolut, în sensul că poate fi invocat de orice persoană interesată
să înlăture efectele posesiei (art. 1866 C. civ.); şi,
c) se aplică, de regulă, în cazul posesiei bunurilor imobile, în timp ce în cazul
posesiei bunurilor mobile se poate aplica numai atunci când simpla posesie de
bună-credinţă nu valorează titlu de proprietate (art. 1909 C. civ.).
B. Viciul violenţei
88. Noţiune. Potrivit art. 1847 C. civ. posesia trebuie să fie netulburată. Două
aspecte trebuie lămurite aici: 1) în ce constă viciul violenţei în materia posesiei; am
întâlnit până acum violenţa ca viciu de consimţământ în materia actului juridic, dar
noţiunile nu se pot confunda88 89; 2) când trebuie să existe această calitate, când trebuie
să fie paşnică posesia: în momentul începerii ei (initium posse- sionis) ori pe timpul
exercitării sale.
89. Cu privire la violenţă. Potrivit art. 1851 C. civ. „posesiunea este tulburată când
este fundată sau conservată prin acte de violenţă în contra sau din partea adversarului”.
Aşadar, posesia este viciată în cazul în care posesorul a intrat în stăpânirea lucrului prin
violenţă (tâlharul) ori când, deşi la început paşnică, menţinerea posesiei se face prin
acte de violenţă împotriva celui care are un drept real asupra lucrului respectiv90.
90. Feluri. Codul civil defineşte violenţa în materia viciilor de consimţământ (art.
953-959). Ea poate fi şi aici fizică ori psihică, important fiind să determine intrarea în
posesie sau menţinerea acesteia. Prin violenţă trebuie să înţelegem fapta sau
ameninţarea exercitată de oricine care ar putea insufla posesorului,
88
Gr. Porumb, Codul de procedură civilă comentat şi adnotat, voi. II, Ed.
Ştiinţifică, Bucureşti, 1962, p. 459.
89
A se vedea, pentru violenţa ca viciu de consimţământ, Ghe. Beleiu, Drept civil
român. Introducere în dreptul civil. Subiectele dreptului civil, Casa de editură şi presă
„Şansa” S.R.L., Bucureşti, 1992, p. 135.
90
I. Dogaru, T. Sâmbrian, op. cit., p. 58; G.N. Luţescu, op. cit., p. 201-202;
teama, raţionabilă după el, că dacă nu va părăsi posesia va fi expusă persoana sau
averea sa unui rău considerabil prezent şi iminent. Posesia este tulburată atunci când
violenţa este exercitată asupra posesorului ori asupra familiei acestuia, sau chiar
împotriva arendaşului ori angajaţilor săi. Pentru a stabili dacă există violenţă se va ţine
seama de vârsta, sexul ori condiţia persoanei. Nu este viciu al posesiei violenţa
exercitată de posesor împotriva unui terţ (care nu este titularul unul drept asupra
lucrului) pentru menţinerea posesiei (alungarea hoţului).
91. Caractere juridice. Viciul violenţei are următoarele caractere juridice:
a) este un viciu temporar, ca şi discontinuitatea, posesia redevenind utilă imediat
ce încetează actele de violenţă;
b) este un viciu relativ pentru că poate fi invocat numai de către cel împotriva căruia
s-a exercitat violenţa, faţă de toţi ceilalţi posesia nefiind afectată de acest viciu [art.
1862 alin. (2) C. civ.]; şi,
c) se aplică atât în posesia bunurilor imobile, cât şi a celor mobile.
C. Viciul clandestinităţii
92. Noţiune. Am văzut că art. 1847 C. civ. mai cere, pentru ca posesia să fie utilă,
ca ea să fie publică. Această calitate lipseşte atunci când posesia este clandestină.
Potrivit art. 1852 C. civ., posesia este „clandestină când posesorul o exercită In
ascuns de adversarul său încât acesta nu este în stare de a putea să o cunoască".
Posesia nu este clandestină dacă cel împotriva căruia este îndreptată avea posibilitatea
să o cunoască, chiar dacă în realitate nu a cunoscut-o.
Acest viciu este foarte uşor de imaginat în materia bunurilor mobile, care pot fi
folosite pe ascuns, dar nu şi în materia bunurilor imobile, a căror folosire, prin natura ei,
este vizibilă. în doctrină există exemplul unei societăţi miniere care, săpând galeriile
pentru exploatarea unei mine de cărbuni situată în subsolul terenului din vecinătatea
proprietăţii reclamantei, s-a întins şi asupra subsolului său exploatându-l1. Or, poate fi
dat exemplul teoretic al celui care sapă un tunel sub imobilul vecin, folosindu-l astfel.
93. Caracter juridic. Viciul clandestinităţii are următoarele caractere juridice:
a) este un viciu relativ, în sensul că poate fi invocat numai de cel faţă de care
posesia se exercită pe ascuns; şi,
b) este un viciu temporar, în sensul că posesia redevine utilă imediat ce devine
publică (art. 1856 C. civ.).
D. Viciul echivocului
94. Noţiune. Legea nu enumeră printre calităţile posesiei şi pe aceea de a fi

neechivocă, însă jurisprudenţa a impus existenţa acestei calităţi91 92. Posesiunea este
echivocă atunci când există îndoială asupra titlului sub care sunt săvârşite
91
G.N. Lulescu, op. cit., p. 204.
92
Trib. Suprem, s. civ., dec. nr. 786/1977, în C.D. 1977, p. 24-25; Ibidem, dec. nr.
769/1979, în C.D. 1979, p. 37-39.
actele de folosinţă ale posesorului. Echivocul apare ca o situaţie intermediară între cazul
în care s-a făcut dovada clară a lipsei elementului animus în momentul intrării în
posesie şi cazul în care s-a dovedit existenţa acestuia1.
95. Echivocul şi elementul intenţional. Echivocul este un viciu care loveşte mai
ales elementul animus despre care nu se poate şti nici că există nici că nu există. Nu se
ştie, aşadar, dacă posesia este exercitată în nume propriu sau pentru altul. In materia
bunurilor mobile acest viciu apare în situaţia unei „comunităţi de locuinţă”, iar în materia
bunurilor imobile mai ales în cazul indiviziunii. Astfel, este cazul concubinei care, având
acces în locuinţa concubinului şi posibilitatea de a folosi lucrurile acestuia, îşi însuşeşte
anumite lucruri. Or, este cazul slujitorului care, abuzând de încrederea stăpânului care îi
dă cheile casei, îşi însuşeşte anumite bunuri, iar după moartea proprietarului pretinde că
i-au fost donate. De asemenea, în cazul coproprietăţii, atunci când un coproprietar
săvârşeşte singur acte de stăpânire asupra bunului, nu se poate şti dacă le-a făcut cu
voinţa de a se comporta ca un proprietar exclusiv sau în calitatea sa de titular al unei
cote-părţi din proprietate. Posesia poate deveni utilă pentru el atunci când, în mod clar,
îşi manifestă intenţia de a fi proprietar exclusiv, înlăturându-i pe ceilalţi coproprietari. în
acest sens, jurisprudenţa recentă a arătat că în cazul proprietăţii indivize, coproprietarii
sunt presupuşi că stăpânesc bunul împreună, motiv pentru care posesia lor, având un
caracter echivoc, nu este aptă a fundamenta dobândirea dreptului de proprietate prin
uzucapiune de către un coindivizar; viciul echivocităţii posesiei poate fi însă înlăturat
prin acte din care să rezulte intenţia fermă a unuia dintre coindivizari de a se comporta
ca proprietar exclusiv2
96. Viciul relativ. Echivocul este un viciu relativ, în sensul că nu poate fi
invocat decât, spre exemplu, în cazul coproprietăţii, de ceilalţi coproprietari. El este un
viciu temporar, în sensul că posesia devine utilă atunci când există convingerea că
posesorul are şi animus sibi habendi.
1
Tr. lonaşcu, Ideea de aparenţă şi rolul său în dreptul civil modem, Bucureşti,
1943, p. 401.
2
C. S. J, s. civ., dec. nr. 5703/2001, în Curierul Judiciar nr. 5/2002, p. 67-68. în
speţă instanţa a reţinut că s-a produs o intervertiré a posesiei comune (animus
condomini) în posesie exclusivă (animus domini) prin acte precum închirieri, încasări de
venituri, achitări de impozite, efectuarea unor lucrări de construcţii şi reparaţii esenţiale la
imobil, care
a fost refăcut în procent de 70%.
Capitolul III
Efectele posesiei
Secţiunea I
Consideraţii generale
97. Posesia produce, deşi este o stare de fapt plasată în afara dreptului, efecte
juridice importante. Putem distinge între efectele generale ale posesiei utile, efectele
speciale ale posesiei utile de bună-credinţă şi efectele posesiei viciate93.
Astfel, efectele generale ale posesie sunt: 1) posesia creează o prezumţie de
proprietate; 2) posesia prelungită duce la dobândirea proprietăţii prin uzucapiune; 3)
posesia imobiliară este apărată prin acţiunile posesorii; 4) posesorul are dreptul să
ceară de la proprietarul căruia îi va restitui lucrul toate cheltuielile necesare şi utile
făcute în legătură cu lucrul.
Posesia de bună-credinţă are următoarele efecte: 1) posesorul de bună-credinţă
dobândeşte proprietatea prin uzucapiunea prescurtată (dacă are şi just titlu); 2) posesia
de bună-credinţă valorează proprietate în materia bunurilor mobile în condiţiile art.
1909 alin. (1) C. civ.; 3) posesorul de bună-credinţă culege fructele lucrului stăpânit.
în fine, posesia viciată produce totuşi următoarele efecte: 1) posesia lovită de un
viciu relativ (violenţă ori clandestinitate) produce faţă de terţi toate efectele posesiei
utile; 2) este apărată printr-o acţiune posesorie specială (reintegranda).
Secţiunea a ll-a
Prezumţia de proprietate
98. Formulare. După cum am arătat, posesia creează o aparenţă a dreptului,

posesorul este prezumat proprietar până la proba contrară (art. 1854 C. civ.).
Prezumţia de proprietate care operează în favoarea posesorului se întemeiază pe
faptul că, de regulă, posesia nu este decât exerciţiul aparent al dreptului de proprietate.
Avantajul acestei prezumţii se manifestă pe planul probelor în aceea că ea dă
posesorului calitatea de pârât în procesul de revendicare, care este o poziţie comodă
atâta vreme cât reclamantul trebuie să dovedească dreptul
93
I. Dogaru, T. Sâmbrian, op. cit., p. 65-70; într-o altă abordare, efectele juridice
ale posesiei sunt grupate în trei categorii: 1) protecţia acordată de drept posesiei prin
acţiunile posesorii; 2) recunoaşterea unui rol probatoriu al posesiei, de mijloc de
dovadă a dreptului însuşi; 3) recunoaşterea aptitudinii posesiei de a genera drepturi
reale prin realizarea funcţiei sale achizitive (Ana Boar, op. cit., p. 87-92).
său de proprietate. Pârâtul se va limita să afirme această calitate, el are un rol pasiv
atâta timp cât prezumţia de care profită nu este răsturnată. Dacă reclamantul nu
I reuşeşte, dovedind dreptul său real, să înlăture această prezumţie, posesorul se va
bucura mai departe de efectele posesiei sale.
99. Accent. Această prezumţie este mai puternică în cazul bunurilor mobile,
pentru că potrivit art. 1909 C. civ., posesia de bună-credinţă valorează titlu de
proprietate, fără a fi posibilă proba contrară {en fait meubles la possession de bonne foi
vaut titre de propriété). In cazul bunurilor imobile, prezumţia de proprietate este relativă,
pentru că poate fi răsturnată prin proba contrară.
Secţiunea a lll-a
Posesorul de bună-credinfâ dobândeşte în proprietate
fructele bunului stăpânit
A. Introducere
100. Bunuri frugifere şi bunuri nefrugifere. Ştim că după cum sunt sau nu
producătoare de fructe, bunurile se împart în frugifere şi nefrugifere1. Este frugifer acel
bun care poate produce periodic, fără consumarea substanţei sale, alte bunuri sau
produse, numite fructe. Este nefrugifer acel bun care nu are însuşirea de a produce
periodic, fără consumarea substanţei sale, alte bunuri sau produse.
Pe de altă parte, printre atributele dreptului de proprietate, alături de dreptul de a
folosi bunul (ius utendi) şi de a dispune de el {ius abutendi), proprietarul are şi dreptul
de a culege fructele bunului său, atunci când are în proprietate un bun frugifer (ius
fruendi). Deşi potrivit dispoziţiilor art. 483 C. civ., fructele se cuvin proprietarului „în
puterea dreptului de accesiune”, în realitate culegerea fructelor reprezintă exercitarea
folosinţei bunului, ca atribut esenţial al dreptului de proprietate. Culegerea fructelor
poate presupune atât acte materiale (strângerea recoltei), cât şi acte juridice
(încheierea unui contract de închiriere în baza căruia va fi primită o chirie).
101. Proprietatea fructelor. Fructele iau naştere în mod periodic dintr-un bun fără
să-i altereze substanţa, fructus sunt quae naşei et renasci solet. Există trei categorii de
fructe: naturale, industriale şi civile. Potrivit art. 522 C. civ., fructele naturale sunt acelea
ce pământul produce de la sine; producţia şi prăsila (sporul animalelor) sunt asemenea
fructe naturale. Aşadar, fructele naturale sunt cele produse de bun în mod spontan şi
fără intervenţia omului. Potrivit aceloraşi dispoziţii legale, fructele industriale ale unui
fond sunt acelea ce se dobândesc prin cultură. Ele presupun întotdeauna intervenţia,
munca omului. Pe de altă parte, potrivit dispoziţiilor art. 523 C. civ., fructele civile sunt
chiriile caselor, dobânzile sumelor exigibile, venitul rentelor, arenzile. Ele sunt
constituite din venitul pe care îl poate aduce bunul periodic. Ele se culeg prin încheierea
unor acte juridice prin care proprietarul dobândeşte dreptul de a le primi la intervale de
timp prestabilite.
1
Ghe. Bele iu, op. cit., p. 92.
Distincţia dintre cele trei categorii de fructe prezintă importanţă juridică sub aspectul
modului lor de dobândire. Astfel, dacă fructele naturale şi cele industriale se dobândesc
prin culegere, prin perceperea lor, în schimb, fructele civile se dobândesc zi de zi, prin
simpla scurgere a timpului. Acest aspect este foarte important în materia care ne
interesează aici.
102. Fructele trebuie deosebite de producte. Acestea din urmă sunt şi ele
rezultate din bunuri, dar, spre deosebire de fructe, ele nu au un caracter de periodicitate
şi, mai ales, alterează sau epuizează substanţa bunului (aşa cum este marmura dintr-o
carieră). Distincţia dintre fructe şi producte este foarte importantă şi în domeniul
culegerii fructelor de către posesorul de bună-credinţă, pentru că acesta nu poate primi
acele foloase trase dintr-un bun prin consumarea substanţei acestuia.
B. Cui aparţin fructele

103. Modul de punere a problemei. Istoric. Dacă regula este că fructele aparţin
proprietarului bunului, prin excepţie, potrivit art. 485 C. civ., ele pot fi câştigate de cel
care posedă bunul cu bună-credinţă.
Din punct de vedere istoric, în epoca veche a dreptului roman posesorul nu putea
dobândi fructele prin simplul fapt al posesiei, ci numai prin uzucapiune. în perioada
clasică a dreptului roman s-a impus opinia jurisconsultului lustinian, potrivit căreia
posesorul de bună-credinţă dobândea fructele culese. Buna-cre- dinţă înceta în
momentul în care avea loc Iftfs contestatio, dacă acţiunea în revendicare era admisă,
lustinian a decis că trebuie să se distingă între posesorul de bună-credinţă care a
consumat fructele şl cel care nu le-a consumat. Dacă fructele existau în momentul
procesului (fructus existantes) posesorul, chiar de bună-credinţă, trebuia să le restituie
proprietarului. în vechiul drept românesc1 exista regula potrivit căreia posesorul de
bună-credinţă dobândeşte proprietatea fructelor percepute 94 95 . Era considerat de
bună-credinţă acela care „din temeiuri apropiate de adevăr socoteşte că lucrul ce-l are
în stăpânire este drept al său”. Judecătorul trebuia să stabilească în cadrul procesului
dacă era o posesie de bună sau de rea-credinţă. Buna-credinţă înceta din „ceasul ce va
fi tras cineva la judecată", posesorul având dreptul numai la fructele percepute înainte
de chemarea în judecată. Spre deosebire de Codul civil austriac din care s-a inspirat,
Codul Calimach vorbeşte numai de eroarea de fapt ca temei al bunei-credinţe.
104. Codul civil român. Potrivit dispoziţiilor art. 485 C. civ., posesorul „nu câştigă
proprietatea fructelor decât când posedă cu bună-credinţă; în caz contrariu, el este
dator de a înapoia productele, împreună cu lucrul proprietarului care-l revendică".
Folosind negaţia (...nu câştigă decât...) legea avertizează că aceasta este o situaţie
excepţională, aplicabilă numai în condiţiile speciale menţionate. Excepţia este de strictă
interpretare, aşa încât productele vor reveni întotdeauna proprietarului. Pe de altă
parte, posesorul de rea-credinţă nu dobândeşte fructele
94
A se vedea, T. Sâmbrlan, op. cit., p. 185.
95
Codul Calimach, art. 431.
urilor reale Teoria generală a posesiei 43
lucrului pe care-l posedă, având obligaţia să le restituie proprietarului care a învins în

acţiunea în revendicare. El nu poate păstra nici un fruct, fără a distinge dacă le-a
perceput ori nu, sau dacă le-a consumat ori nu. în virtutea îmbogăţirii fără justă cauză,
el va primi însă toate cheltuielile pe care le-a făcut pentru a obţine aceste fructe, pe care
oricum le-ar fi făcut şi adevăratul proprietar, având un drept de retenţie până la plata
acestora1. Vom vedea mai departe care este conţinutul noţiunii de bună-credinţă în
această materie, când trebuie să existe şi cum încetează.
C. Noţiunea de bună-credinţâ în cazul dobândirii de către posesor

a dreptului de proprietate asupra fructelor
105. Definiţia legală a bunei-credinţe. în această materie întâlnim o definiţie
legală a bunei-credinţe, art. 486 C. civ. arătând că posesorul este de bună-credinţă
„când posedă ca proprietar în puterea unui titlu translativ de proprietate, ale cărui viciuri
nu-i sunt cunoscute. Aşadar, buna-credinţă constă în convingerea fermă, dar greşită, a
posesorului că lucrul ale cărui fructe le culege a fost dobândit de la adevăratul
proprietar iar titlul în temeiul căruia posedă este un titlu valabil96 97. Această convingere
greşită îl dispensează pe posesor să restituie fructele adevăratului proprietar şi îi
permite să le culeagă în proprietate.
106. Buna-credinţă şi titlul invocat de posesor. Buna-credinţă şi titlul invocat de
posesor nu sunt elemente separate aşa cum se întâmplă în materia uzucapiunii de 10
până la 20 de ani, ci ele alcătuiesc un singur element, justul titlu constituind un aspect,
un element intrinsec, o justificare a bunei-credinţe98. în această materie justul titlu este
o noţiune cu un conţinut mai larg decât cel din domeniul prescripţiei achizitive. în
consecinţă, posesorul va dobândi fructele lucrului stăpânit în baza unui titlu putativ,
chiar dacă acesta nu are o existenţă reală, aşa cum se întâmplă în situaţia celui care
posedă în temeiul unui testament care a fost revocat fără ca posesorul să cunoască
acest fapt. Credinţa în existenţa titlului ţine loc de titlu, iar justul titlu putativ înlocuieşte
titlul real.
Este producător de efecte nu numai un titlu care provine de la un neproprietar, dar
şi un titlu anulabil sau nul. Posesorul de bună-credinţă va dobândi fructele unui lucru pe
care l-a cumpărat fără a cunoaşte faptul vicierii consimţământului vânzătorului, deşi
stăpâneşte lucrul în baza unui act anulabil. Mai mult, el păstrează acelaşi drept şi în
situaţia unui titlu lovit de nulitate absolută, cu excepţia situaţiilor în care avem de a face
cu o încălcare a normelor privind ordinea publică. Dacă acţiunea privind nulitatea unui
act nu implică restituirea fructelor, în cazul unei acţiuni în rezoluţiune nu sunt aplicabile
dispoziţiile art. 485 C. civ. Dacă, spre exemplu, cumpărătorul nu plăteşte preţul,
vânzătorul poate cere rezo- luţiunea contractului care va avea ca efect repunerea
părţilor în situaţia anterioară. De asemenea, tot în materia contractului de
vânzare-cumpărare în situaţia
96
C. Hamangiu, I. Rosettl-Bălănescu, Al. Băicoianu, op. cit., p. 601.
97
98
evicţiunii totale, cumpărătorul are dreptul la valoarea fructelor pe care a fost nevoit să le
înapoieze terţului evingător (art. 1341 pct. 2 C. civ.). Este vorba de fructele culese după
ce a devenit de rea-credinţă, adică a aflat de drepturile terţului asupra lucrului. Pentru că
faţă de vânzător el rămâne un cumpărător de bună-credinţă se justifică dreptul său la
valoarea fructelor restituite1.
107. Eroarea - elementul fundamental al bunei-credinţe. Elementul fundamental
al bunei-credinţe este aşadar eroarea în care se află posesorul. Aceasta poate fi o
eroare de fapt, aşa cum se întâmplă în situaţia în care, fără să cunoască a dobândit
bunul de la o persoană care nu era proprietar, sau o eroare de drept' aşa cum se
întâmplă în situaţia în care primeşte bunul printr-o donaţie făcută printr-un act sub
semnătură privată, fără a cunoaşte că legea cere forma solemnă99 100.
108. Bona fides presumitur. Buna-credinţă se prezumă şi în această materie, aşa
încât cel care o neagă va trebui să dovedească în faţa instanţei lipsa acesteia. A existat
şi opinia potrivit căreia prezumţia prevăzută în art. 1899 C. civ. nu poate fi aplicată în
afara uzucapiunii, deoarece este de strictă interpretare101. Doctrina şi jurisprudenţa sunt
astăzi unanime în a aprecia că există o prezumţie de bună-credinţă în acest domeniu102.
Buna-credinţă încetează în momentul în care posesorul este chemat în judecată de
adevăratul proprietar pentru restituirea bunului.
D. Momentul în care trebuie să existe buna-credinţă

109. Momentul în care trebuie să existe buna-credinţă. Am văzut că în materia
uzucapiunii este suficient ca buna-credinţă să existe în momentul intrării în posesie,
aceeaşi soluţie fiind şi în aplicarea art. 1909 alin. (1) C. civ. în această materie, potrivit
art. 487 C. civ., posesorul încetează să mai fie de bună-credinţă în momentul în care a
luat la cunoştinţă de viciile care îi afectează titlul. Altfel zis, pentru a dobândi fructele, nu
este suficient ca buna-credinţă să existe în momentul dobândirii lucrului, este necesar ca
ea să existe în momentul fiecărei perceperi a fructelor. Vor fi păstrate numai acele fructe
care au fost percepute în momentul în care posesorul era de bună-credinţă. Efectele
juridice ale bunei-credinţă încetează aici imediat ce posesorul cunoaşte nevalabilitatea
titlului său. Potrivit art. 838 C. civ., în situaţia revocării donaţiei pentru survenienţă de
copil, donatarul posesor nu va fi obligat la restituirea fructelor de orice natură luate de el,
decât din ziua în care i se notifică naşterea copilului.
110. Perceperea diferită a fructelor, după cum sunt naturale, industriale sau
civile. Am văzut că fructele sunt percepute diferit după cum sunt naturale, industriale
sau civile. Aşadar, fructele naturale şi industriale sunt dobândite în proprietate prin faptul
material al perceperii lor. Dacă posesorul nu le-a cules, el nu le va primi, indiferent dacă
la momentul în care în mod normal acestea ar fi
99
Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ed. Actami, Bucureşti, 1999,
p. 85.
100
101
M.B. Cantacuzino, Elementele dreptului civil, Ed. „Cartea Românească”, Bucu
reşti, 1921, p. 139; D. Alexandresco, op. cit., voi. 3, p. 321.
102
A se vedea, I.P. Filipescu, A. Filipescu, op. cit., p. 75-76.
rilor reale Teoria generală a posesiei 45
trebuit culese el era de bună-credinţă. Din momentul în care el cunoaşte viciile titlului
său, pe viitor el nu mai dobândeşte fructele, însă nu le dobândeşte nici pe cele pe care
nu le percepuse încă. Observăm că este vorba de regula impusă în dreptul roman de
jurisconsultul lustinian, cea mai echitabilă în această materie. Mai mult, regula priveşte şi
fructele civile, chiar dacă acestea se dobândesc zi de zi, pe măsura ajungerii lor la
scadenţă.
111. Soluţie particulară. Problema dobândirii fructelor primeşte aici o soluţie
diferită de cea pe care o întâlnim în materia uzufructului. Astfel, potrivit art. 524
C. civ., fructele naturale şi industriale, neculese în momentul când se deschide dreptul
de uzufruct, sunt ale uzufructuarului, iar acelea care se găsesc în aceeaşi stare când
încetează dreptul de uzufruct sunt ale proprietarului, fără a putea pretinde unul de la altul
despăgubire pentru cheltuielile făcute cu perceperea fructelor. Cât priveşte fructele
civile, ele se cuvin uzufructuarului în proporţie de durata dreptului său (art. 525 C. civ.).
112. încasare efectivă. Spre deosebire de uzufructuar, posesorul de bună-credinţă
va dobândi fructele civile numai dacă le-a încasat efectiv. Chiar dacă acestea erau
scadente nu-i vor reveni dacă nu le-a cules, chiar dacă la scadenţă el era de
bună-credinţă. Se susţine că dacă cel de la care urma să le primească recunoaşte că i le
datorează, se consideră că le-a perceput1.
113. Concluzie. în concluzie, posesorul este obligat să restituie proprietarului,
împreună cu bunul, şi toate fructele de orice fel nepercepute. Perceperea fructelor
trebuie să fi avut loc la timpul cuvenit. O percepere anticipată, anormală, nu-l va scuti pe
posesor de restituirea fructelor. El nu poate avea un tratament juridic mai bun decât al
uzufructuarului în privinţa culegerii fructelor civile.
E. Excepţii de la regula înscrisă în art. 485 C. civ.
114. Bunul frugifer obiect al dreptului de proprietate publică. Excepţie.

Regula potrivit căreia buna-credinţă dă dreptul posesorului să culeagă fructele nu se
aplică atunci când este vorba de un bun frugifer care este obiect al dreptului de
proprietate publică103 2. în această situaţie posesia de bună-credinţă nu poate fi opusă
acţiunii în revendicare a dreptului de proprietate publică, care este imprescriptibilă, aşa
încât, împreună cu bunul, vor fi restituite toate fructele produse de acesta. Dacă este
vorba de un bun frugifer din proprietatea privată a statului, regula este aplicabilă.
115. Legea pretinde şi anumite situaţii. Restituirea fructelor. Trebuie amintite
aici şi acele situaţii prevăzute de lege în care se solicită expres restituirea fructelor.
Astfel, potrivit art. 762 C. civ., fructele şi interesele lucrurilor supuse raportului nu sunt
debite decât din ziua deschiderii succesiunii. Devenind proprietar de la data încheierii
contractului de donaţie şi datorând raportul numai de la data deschiderii succesiunii,
donatarul se bucură în acest interval de timp
103
de fructele bunurilor care formează obiectul donaţiei'. Aşadar, sunt supuse raportului
numai fructele şi dobânzile ulterioare deschiderii moştenirii, o soluţie contrară fiind de
natură a transforma donaţia dintr-un avantaj, într-o adevărată povară. Pe de altă parte,
în situaţia reducţiunii liberalităţllor excesive, art. 854 C. civ. dispune că donatarul este
obligat să restituie fructele părţii ce depăşeşte cotitatea disponibilă din momentul morţii
donatorului. în calitate de proprietar al bunurilor donate, el păstrează fructele naturale
percepute şi pe cele civile scadente anterior deschiderii moştenirii. Restituirea fructelor
părţii ce depăşeşte cotitatea disponibilă ar trebui să intervină din momentul în care
devine posesor de rea-credinţă al bunurilor donate prin cererea de reducţiune104 105.
F. Fundamentarea dreptului posesorului de bună-credinţă de

a culege fructele
116. Echitatea. Am observat că acest drept este şi el un beneficiu acordat
bunei-credinţe. El se întemeiază pe echitate106 apreciindu-se că, de vreme ce posesorul
- considerându-se proprietar - le-a cules, le-a consumat şi a cheltuit având în vedere şi
aceste venituri, a-l obliga să le restituie ar însemna să i se impună o sarcină prea
oneroasă şi nemeritată. Este adevărat că proprietarul va suferi o pagubă, dar ea
corespunde neglijenţei sale care a făcut ca bunul să ajungă la posesor.
Putem aminti aici că într-o perioadă de început a aplicării Codului civil francez a
existat şi opinia potrivit căreia dobândirea fructelor de către posesorul de bună-credinţă
este o aplicare specială a art. 1909 C. civ107. Explicaţia nu poate fi primită deoarece art.
1909 C. civ., după cum am văzut, presupune ca posesorul să fi primit bunul de la altă
persoană decât adevăratul proprietar. Or, posesorul de bună-credinţă dobândeşte
fructele şi în situaţia în care a primit bunul de la proprietar pe baza unui titlu viciat. Mai
mult, de vreme ce şi productele sunt bunuri mobile, şi ele ar trebui dobândite de
posesor, ceea ce nu poate fi acceptat.
Secţiunea a IV-a
Apărarea posesiei prin acţiuni posesorii
A. Despre acţiunile posesorii şi considerarea lor în materie

117. Scurte consideraţii de ordin istoric. Dreptul roman vechi. Pentru o mai
bună înţelegere a acţiunilor posesorii reglementate astăzi, putem începe prin a aminti
câteva aspecte istorice. în dreptul vechi roman nu se face distincţie între proprietate şi
posesie, aşa încât posesia nu este apărată separat. în acţiunea în
104
Fr. Deak, Tratat de drept succesoral, Ed. Actami, Bucureşti, 1999, p. 405.
105
Ibidem, p. 389.
106
107
G.N. Luţescu, op. cit., p. 220 şi urm.
»turilor reale Teoria generală a posesiei 47
revendicare folosinţa provizorie a lucrului litigios era dată de magistrat uneia dintre părţi
pe durata procesului, care trebuia să garanteze (prin praedes litis et vindiciarum) că va
restitui lucrul şi fructele celeilalte părţi dacă pierde. Treptat, pretorul intervine şi creează
interdictele posesorii: 1) retinendae possessionis pentru protecţia posesorului actual
împotriva atacurilor violente exercitate împotriva posesiei sale; 2) recuperandae
possessionis pentru redobândirea posesiei de către cel care a pierdut-o prin violenţă.
Interdictele retinendae possessionis erau uti possidetis pentru imobile şi utrubi pentru
mobile. Interdictul uti possidetis (care se aseamănă cu acţiunea în complângere de
astăzi) putea fi folosit într-un an de la data tulburării posesiei şi numai dacă era vorba de
o posesie legală (,animo rem sibi habendi) indiferent de durata ei. Era un interdict
dublu, pretorul adresându-se ambelor părţi, având câştig de cauză cel care dovedea o
posesie oricât de scurtă dar neviciată faţă de adversar. Trebuia să se probeze că
posesia nu este nici violentă, nici clandestină, nici precară faţă de adversar (nec vi, nec
dam, nec precarioa ab adversario)\ Interdictul utrubi este pentru mobile ceea ce
interdictul uti possidetis este pentru imobile, în dreptul lui lustinian nemaifiind făcută
deosebire între ele. La rândul său, interdictul recuperandae possessionis unde vi are
multe asemănări cu acţiunea reintegranda din dreptul actual. Pentru a avea câştig de
cauză trebuia:
a) să fie vorba de posesia unui imobil;
b) posesorul să fi pierdut posesia, să fi fost alungat (dejectus), nu doar tulburat în
posesie; şi,
c) deposedarea să fi fost făcută prin violenţă. Se deosebea între vis armata şi vis
quotidiana (violenţa armată şi violenţa simplă), în primul caz interdictul fiind perpetuu.
Să amintim şi faptul că interdictele romane aveau caracterul unor acţiuni penale,
violarea posesiei fiind un fapt ilicit clasat.printre delicte.
118. Vechiul drept românesc. în vechiul drept românesc acţiunile posesorii apar
în Legiuirea Caragea, Codul Calimach şi în Regulamentele Organice108 109. Legiuirea
Caragea nu reglementa expres acţiunile posesorii, dar recunoştea posesia independent
de proprietate (4, cap. II, partea a ll-a, 7, cap. I, partea a Vl-a). Nu era limitată în timp
introducerea acţiunii, iar în cazul în care probele aveau aceeaşi tărie, judecătorul trebuia
să recunoască dreptul celui ce deţinea lucrul (3, cap. II, partea a Vl-a) 110 . Era
reglementată şi acţiunea posesorie pentru denunţarea de lucrări noi, operis novi
nunciatio (18, 19, 20 şi 21, cap. III, partea a ll-a). Pe de altă parte, Codul Calimach,
reglementează expres acţiunile posesorii (art. 442). Se face distincţie între posesie şi
detenţia precară (art. 406, 407), iar posesorul
108
G. Danielopolu, Expiicaţiunea Instituţiunilor lui lustinian, Bucureşti, Imprimeria
Statului, 1899, p. 320-331.
109
Ase vedea, şi E. Prescurea, Acţiunile posesorii. Tratat teoretic şi practic,
Institutul de Arte Grafice „Gorjanul", Târgu-Jiu, 1937, p. 15-48; pentru aspecte istorice
privind dreptul vechi românesc, a se vedea, Elena Tereza Chilom, Istoria dreptului
românesc, Universitaria, Craiova, 2002, p. 163-188.
110
Prin decizia nr. 56 din 20 februarie 1868 înalta Curte de Casaţie a hotărât că
aceas
beneficiază de o prezumţie legală a unui titlu valabil (art. 421), aşa încât este preferat atunci
când există îndoială asupra dreptului adversarului. în cazul în care nu se poate stabili
imediat care dintre părţi are o posesie neviciată, lucrul litigios se încredinţează justiţiei sau
unui terţ până la finalizarea procesului (art. 451). Acţiunea se îndreaptă numai împotriva
autorului tulburării posesiei ori deposedării (art. 442). în fine, Regulamentul Organic al
Moldovei stabileşte că acţiunea posesorie poate fi pornită într-un an.
119. Dreptul în vigoare. în dreptul actual, încălcarea oricărei norme juridice atrage o
consecinţă negativă pentru autorul ei. Această consecinţă are un conţinut diferit în ramuri
diferite de drept. Pentru dreptul civil este specifică restabilirea dreptului civil încălcat, de
regulă, printr-un proces civil’. Acţiunea civilă a fost definită ca ansamblul mijloacelor
procesuale prin care, în cadrul procesului civil, se asigură protecţia dreptului subiectiv civil -
prin recunoaşterea sau realizarea lui, în cazul în care este încălcat sau contestat - ori a unor
situaţii juridice ocrotite de lege111 112.
120. Definirea acţiunilor posesorii. în acest context, acţiunile posesorii sunt acele
acţiuni în justiţie prin care posesorul, iar uneori chiar detentorul precar, urmăreşte să-şi
apere posesia împotriva oricăror tulburări sau să redobândească posesia atunci când a fost
deposedat pe cale ilicită113. Prin aceste acţiuni se apără starea de fapt a posesiei, fără a se
pune în discuţie dreptul de proprietate asupra lucrului, scopul lor fiind de a restabili situaţia
de fapt existentă anterior tulburării ori deposedării.
121. Deosebirea de acţiunile petitorii. Sub acest aspect, acţiunile posesorii se
deosebesc de acţiunile petitorii în cadrul cărora se pune în discuţie căreia dintre părţile
litigante îi aparţine dreptul real asupra bunului. Din punct de vedere al probaţiunii, acţiunile
posesorii prezintă avantaje indiscutabile faţă de acţiunile petitorii întrucât, de cele mai multe
ori, este mai simplu de dovedit starea de fapt care este posesia, decât proprietatea sau alt
drept real. Pe de altă parte, acţiunile posesorii se judecă după o procedură mult mai simplă
şi mai rapidă. însă, pârâtul din acţiunea posesorie poate „transfera discuţia’’ în petitoriu,
demonstrând că el este proprietarul lucrului. Mai mult, dacă titularul unui drept real a pierdut
acţiunea posesorie, el poate intenta o acţiune petitorie, pentru că hotărârea dată în acţiunea
posesorie nu are autoritate de lucru judecat în acţiunea petitorie; invers, însă, hotărârea
dată în acţiunea petitorie are autoritate de lucru judecat asupra problemei posesiei.
B. Caracterele juridice ale acţiunilor posesorii

122. Acţiunile posesorii sunt acţiuni reale. Acţiunile posesorii sunt acţiuni reale
pentru că pot fi introduse împotriva oricărei persoane care tulbură exercitarea
111
112
V.M. Ciobanu, Tratat teoretic şi practic de procedură civilă, voi. I, Ed. Naţional,
Bucureşti, 1997, p. 247 şi urm.
113
A se vedea, C. Bîrsan, op. cit., p. 256; L. Pop, op. cit., p. 204; I. Dogaru, T.
Sâmbrian, op. cit., p. 68.
49
turilor reale Teoria generală a posesiei
paşnică a posesiei ori îl deposedează pe posesor de lucrul său. Ele pot fi introduse
chiar şi împotriva proprietarului lucrului1.
123. Acţiunile posesorii sunt acţiuni imobiliare. Acţiunile posesorii sunt
acţiuni imobiliare pentru că ocrotesc posesia bunurilor imobile şi a drepturilor reale
imobiliare susceptibile de a fi dobândite prin uzucapiune. în materie mobiliară, în
lumina dispoziţiilor art. 1909 C. civ., posesorul este mal întotdeauna şi proprietarul
lucrului, ceea ce înseamnă că posesoriul se confundă cu petitoriul.
124. Felurile acţiunilor posesorii. Acţiunile posesorii sunt reglementate în art.
674-676 C. proc. civ. potrivit cărora există o acţiune posesorie generală, denumită în
complângere, şi o acţiune posesorie specială sau în reintegrare (reinte-
granda).
C. Aofiunea posesorie generală (în complângere). Caracterizare

generală
125. Utilizare. Această acţiune este folosită pentru a face să înceteze orice fel
de tulburare a posesiei de natură a împiedica exerciţiul liber şi efectele juridice ale
posesiei114 115. Aşadar, este acţiunea posesorie generală, de drept comun, prin care
reclamantul solicită înlăturarea unei tulburări obişnuite a posesiei paşnice
prin încălcarea ei de către pârât3.
Ea presupune o tulburare care implică o pretenţie contrară a altei persoane, iar nu
un act izolat şi trecător, aşa cum se întâmplă când s-a cules un pom ori s-a spart un
geam, situaţie în care se poate introduce o acţiune în daune, nu una posesorie 116 .
Tulburarea poate fi de fapt atunci când exempli gratia pârâtul execută lucrări pe terenul
aflat în posesia altuia ori îngrădeşte un astfel de teren. Tulburarea poate fi de drept atunci
când constă într-un act judiciar care neagă ori contrazice dreptul celui care posedă, cum
ar fi somaţia făcută de un terţ chiriaşului prin care îi cere să-i achite lui chiria şi nu celui de
la care a preluat bunul, susţinând că el este proprietarul, ori cererea făcută către autorităţi
de a-i elibera autorizaţia
de construcţie pe terenul aflat în posesia altuia.
126. Condiţii. Potrivit dispoziţiilor art. 674 C. proc. civ. pentru exercitarea ac-
ţiunii în complângere trebuie să fie întrunite trei condiţii:
a) să nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare;
b) reclamantul să fi posedat bunul cel puţin un an înainte de data tulburării ori
deposedării;
n\ nnsBsia reclamatului să fie utilă, adică neviciată.
114
Trib. Suprem, dec. civ. nr. 239/1985, în R.R.D. nr. 12/1985, p. 65.
115
116
1. Apostu, Introducere în teoria dreptului de proprietate şi a drepturilor
pale, Galaţi, 2001, p. 112.
50
I. Condiţii
J. Termenul de un an
127. Termen de un an. Se apreciază că legiuitorul a considerat că o posesie care
se lasă tulburată un interval mai mare de un an este prea vicioasă pentru a merita o
apărare independentă de dovada dreptului1. Cât priveşte natura termenului de un an
s-a impus, pe bună-dreptate, opinia potrivit căreia este un termen de prescripţie, iar nu
de decădere. Nesesizarea instanţei în acest termen face să se prescrie dreptul la
acţiune în sens material, nu în sens procesual, iar, pe de altă parte, acest termen este
supus modificărilor cursului prescripţiei.
Termenul se socoteşte împlinit la sfârşitul zilei corespunzătoare din anul următor
anului în care s-a produs tulburarea posesiei (art. 101 pot. 3 C. proc. civ.). O problemă
aparte poate să apară atunci când actele de tulburare sunt succesive. Din ce moment
va curge termenul de un an? Atunci când actele de tulburare sunt distincte şi cu
caracter succesiv, fără legătură între ele, termenul curge de la ultimul act de tulburare.
Dimpotrivă, dacă actele de tulburare au legătură între ele, cele actuale continuând o
tulburare trecută, termenul curge de prima tulburare 117 118. Judecătorul va stabili in
concreto dacă există sau nu o asemenea legătură.
2, Posesorul stăpâneşte bunul de cel puţin un an
128. Posesorul stăpâneşte bunul de cel puţin un an. Posesorul trebuie să
probeze că stăpâneşte bunul de cel puţin un an, aşa încât această acţiune nu-i este
accesibilă imediat după intrarea în posesie. O posesie prea recentă nu este suficient
de caracterizată pentru a fi protejată printr-o astfel de acţiune119.
129. Dovada. Această dovadă se poate face cu orice mijloc de probă. Este
suficient ca reclamantul să dovedească originea posesiei şi existenţa unor fapte
caracteristice care să stabilească menţinerea ei în cursul termenului de un an. Este
aplicabilă aici prezumţia de continuitate a posesiei instituită de art. 1850 C. civ.
130. Natura termenului. De această dată este vorba de un termen procedural,
iar nu unul de prescripţie. Pentru calcularea duratei posesiei nu se ţine seama nici de
ziua intrării în posesie (dies a quo), nici de ziua în care s-a produs tulburarea [ceea ce
rezultă şi din interpretarea gramaticală a art. 674 alin. (1) pct. 2
C. proc. civ. - „înainte de această dată’’] pentru că dies a quo non computatur in
termino (art. 1887, 1889 C. civ)120. Durata posesiei se calculează socotindu-se înapoi
cu începere din ziua precedentă tulburării până la ziua începerii posesiei. Aşadar,
dacă tulburarea s-ar produce la 25 septembrie 2002, se va socoti înapoi începând de
la 24 septembrie 2002. Reclamantul trebuie să probeze că a intrat în posesie la 24
septembrie 2001 (cel mai târziu) şi a posedat continuu până în ziua deposedării. Pe de
altă parte, oricât de îndelungată ar fi posesia sa anterior
117
M.B. Cantacuzino, Elementele dreptului civil, republicată, Ed. AII, Bucureşti, 1998,
p. 110, nr. 202.
118
D. Gherasim, op. cit., p. 152; I. Adam, op. cit., p. 590.
119
C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Bălcoianu, op. cit., p. 599, nr. 1788.
120
Cas. s. I, dec. nr. 984/1931, în Jurisprudenţa Generală, 1931, nr. 1356; Trib. Olt,
dec. nr. 298/2931, în Jurisprudenţa Generală, 1931, nr. 1303.
or reale Teoria generală a posesiei 51
tulburării, dacă ea nu a avut loc şi în anul care a precedat atingerea adusă posesiei,
condiţia nu este îndeplinită.
131. Cumul. Dacă reclamantul a posedat mai puţin de un an înainte de tulburare,
posesia sa poate fi cumulată cu cea a autorului său cu condiţia ca ambele posesii să fie cu privire la acelaşi bun, să fie una în
continuarea alteia şi, în fine, transmiterea posesiei să fi avut loc printr-un act cu titlu universal sau particular1.
3, Posesia să nu fie lovită de vicii
132. Posesia nu trebuie să fie viciată. Posesia trebuie să îndeplinească condiţiile art. 1846 şi 1847 C. civ., adică să nu fie
lovită de nici un viciu, Ea trebuie să fie continuă, paşnică, publică şi neprecară. în condiţiile art. 676 C. proc. civ. cererea poate fi
făcută şi de un detentor precar cu condiţia ca tulburătorul să nu fie cel pentru care el deţine.
Cel care susţine că posesia este viciată trebuie să dovedească viciul invocat.
133. Operis nuovi nunciatio. Aşa cum s-a spus, acţiunea pentru interzicerea, denunţarea lucrărilor noi este un caz particular
al acţiunii posesorii generale2. Reamintim că în dreptul roman operis nuovi nunciatio era calea prin care persoana care se afla în
stăpânirea unui imobil, chiar cu titlu precar, putea să ceară vecinului să înceteze lucrările noi care ameninţau exerciţiul liber al
posesiei sale. Prin interdictul de remissionibus se cerea a fi ridicate orice oprelişti aduse dreptului său. Această cale a trecut în
dreptul vechi francez (dénonciation de nouvel oeuvre), devenind printr-o traducere greşită a textelor romane, o acţiune pose-
sorie, care va fi asimilată ulterior cu acţiunea în complângere3. Astăzi, această acţiune dă posibilitatea posesorului să oprească
lucrările începute pe terenul vecin pentru a înlătura o tulburare viitoare. Pentru introducerea ei trebuie îndeplinite toate condiţiile
complângerii de vreme ce ea este o formă a acesteia.
D. Acţiunea posesorie specială
134. Reintegranda. Această acţiune, numită şi în reintegrare (reintegranda) este acţiunea prin care reclamantul pretinde să
fie repus în situaţia anterioară, atunci când a intervenit o tulburare sau deposedare cu violenţă 4.
Potrivit dispoziţiilor art. 674 alin. (2) C. proc. civ., în această situaţie reclamantul trebuie să dovedească numai că „nu a trecut
un an de la deposedare sau tulburare”.
135. Violenţa. Orice faptă contrară ordinii de drept ce implică rezistenţă din partea adversarului şi care tinde la
deposedarea posesorului poate da dreptul la acţiune. Violenţa constă într-un act pozitiv, arbitrar şi grav, de natură a pune în
1
Prescurea, op. cit., p. 189-198; D. Lupulescu, Drept civil. Drepturile reale prin-
cipale, Ed. Lumina Lex, 1997, p. 190;
a. -I, Bucureşti, 1998, ; Trib. reg. Ploieşti, dec. nr. 1950/1954 în
Justiţia Nouă nr. 2/1955, p. 233.
2
M.B. Cantacuzino, op. cit., p. 110; C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al.
Băicoianu, op. cit., p. 599-600, nr. 1789; I.P. Filipescu, A. Filipescu, op. cit., p. 71.
3
E. Prescurea, op. cit., p. 28, nr. 22.
4
V.M. Ciobanu, op. cit., p. 535.
pericol persoana ori patrimoniul posesorului. Aici este vorba de un fapt (atac) direct
asupra fondului litigios ori asupra persoanei posesorului, nefiind suficientă o simplă
abstenţiune sau omisiune. Acest fapt trebuie să fie arbitrar, injust, pentru că dacă,
exempli gratia, deposedarea s-a făcut în executarea unei hotărâri judecătoreşti sau a
unei căi legale de către un executor judecătoresc ori alt funcţionar, nu poate fi primită
acţiunea în reintegrare. în fine, violenţa care se limitează la o simplă injurie nu este
suficient de gravă pentru a susţine o astfel de acţiune. Gravitatea violenţei va fi
apreciată de instanţa de judecată in concreto.
136. Proba tulburării prin acte de violenţă. Reclamantul trebuie să probeze că a
fost tulburat prin acte de violenţă. Actele de natură a duce la promovarea acestei
acţiuni pot fi împărţite în trei categorii1: 1) acte de ocupare a unui imobil fără
permisiunea posesorului; 2) acte de obstrucţie prin care o persoană îl împiedică pe
posesor să stăpânească imobilul (ridicarea unui zid sau a unui gard în calea
posesorului); 3) acte de distrugere (demolarea unui zid despărţitor, distrugerea recoltei
aflată pe terenul posesorului).
137. Scopul acţiunii. în cazul acestei acţiuni reclamantul nu trebuie să mai
dovedească faptul că a posedat un anumit termen înainte de tulburarea posesiei.
Scopul acţiunii este acela de a reprima orice violenţe, de a împiedica pe oricine să-şi
facă singur dreptate în acest fel, motiv pentru care prima măsură luată este restabilirea
situaţiei care a existat înainte de exercitarea violenţei (spoiiatus ante omnia
restituendus). Legea nu stabileşte o durată minimă a posesiei înainte de tulburare, aşa
încât nu este exclusă protecţia unei posesii de o zi, pentru că important în această
materie este ca reclamantul să fi avut stăpânirea materială a imobilului la data violenţei.
E. Aspecte procesuale
138. Competenţă. Acţiunile posesorii sunt de competenţa judecătoriei în a cărei
rază teritorială se află imobilul în litigiu.
139. Cine poate introduce acţiunea. Poate introduce o acţiune posesorie, având
calitate procesuală activă, orice persoană care posedă un imobil şi îndeplineşte
condiţiile legale, cum ar fi:
a) proprietarul. Nudul proprietar poate exercita acţiunea alături de uzufructuar sau
chiar singur dacă acesta neglijează să intenteze acţiunea121 122;
b) titularul unui drept real imobiliar. Cu privire la servitute, art. 675 C. proc. civ.
recunoaşte posibilitatea exercitării acţiunilor posesorii numai pentru ocrotirea
servituţilor continue şi aparente. Soluţia se explică prin faptul că servituţile necontinue
ori cele neaparente nu se pot dobândi prin posesie, ci numai prin titlu123. în consecinţă
când exerciţiul servituţii este împiedicat de un terţ, titularul servituţii trebuie să
stabilească printr-o acţiune petitorie existenţa dreptului său, şi până atunci nu poate
reintra în posesia servituţii sale. Jurisprudenţa însă acordă
121
D. Gherasim, op. cit., p. 163; L. Pop, op, cit., p. 206.
122
C. Hamanglu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op. cit., p. 597.
123
V.M. Ciobanu, op. cit., p. 540.
:urilor reale Teoria generală a posesiei 53
acţiune posesorie în cazul servituţilor discontinue şi neaparente dacă titularul poate

invoca un titlu în favoarea sa, deoarece existenţa titlului distruge prezumţia că
servitutea este o simplă toleranţă, şi îi dă caracterul unui drept real susceptibil de a fi
apărat prin acţiuni posesorii1;
c) posesorul cu sau fără titlu; şi,
d) cel care deţine lucrul în interes propriu în baza unui contract încheiat cu
posesorul, cu excepţia cazului în care tulburătorul este chiar persoana de la care
deţine lucrul.
140. Alte situaţii. în cazul proprietăţii pe cote-părţi ori al indiviziunii acţiunea
posesorie poate fi folosită în raporturile dintre copărtaşi numai de către acela care
stăpâneşte bunul imobil separat şi exclusiv, public şi paşnic 124 2, nu şi în situaţia în care
reclamantul exercită posesia atât pentru sine, cât şi pentru ceilalţi, în raporturile cu
terţii acţiunea poate fi folosită de toţi coproprietarii.
în cazul proprietăţii codevălmaşe a soţilor, acţiunea posesorie nu este admisibilă
între ei, dar poate fi folosită de un singur soţ împotriva unui terţ, în temeiul prezumţiei
de mandat tacit, pentru că este un act de administrare3.
Acţiunea posesorie se îndreaptă împotriva autorului tulburării sau deposedării, ori
împotriva succesorilor universali, cu titlu universal sau cu titlu particular. Ea poate fi
exercitată chiar şi împotriva proprietarului, dacă sunt îndeplinite condiţiile legale.
141. Judecata. Judecata se desfăşoară după regulile de drept comun, cu
următoarele particularităţi: 1) cererile posesorii se judecă de urgenţă şi cu precădere,
ceea ce presupune termene de judecată mai scurte şi prioritate în lista de procese [art.
674 alin. (3) C. proc. civ.]; 2) hotărârea pronunţată în posesoriu are putere de lucru
judecat faţă de o acţiune posesorie ulterioară dacă nu s-a schimbat situaţia de fapt; 3)
hotărârea dată în posesoriu nu are putere de lucru judecat în petitoriu.
F. Aspecte privind protecţia posesiei prin mijloace penale
142. Mijloace penale. Posesia este ocrotită şi prin mijloace de drept penal atunci
când atingerea ei prezintă periculozitate socială. Posesia bunurilor mobile este
protejată prin sancţionarea infracţiunii de furt, iar posesia bunurilor imobile prin
sancţionarea infracţiunii de tulburare de posesie. Astfel, furtul constă (art. 208
C. pen.) în „luarea unui bun mobil din posesia sau detenţia altuia, fără consim-
ţământul-acestuia, în scopul de a şi-l însuşi pe nedrept” precum şi în „luarea... unui
vehicul în scopul de a-l folosi pe nedrept”. Este ocrotită posesia legitimă, dar şi posesia
nelegitimă pentru că un bun furat poate constitui, la rândul său, obiectul material al
altui furt125, iar pe de altă parte, deşi din punct de vedere civil posesia nu se confundă
cu detenţia, din punct de vedere al ocrotirii penale ele sunt puse pe acelaşi plan. Furtul
săvârşit între soţi sau rude apropiate, ori de către un
124
C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op. cit., p. 597, nr. 1784.
125
Judecătoria Craiova, sent. pen. nr. 1794/1986, în R.R.D. nr. 11/1987, p. 21.
minor în paguba tutorelui său, ori de către cel care locuieşte cu persoana vătămată ori
este găzduit de aceasta, se urmăreşte numai la plângerea prealabilă a persoanei
vătămate, iar împăcarea părţilor înlătură răspunderea penală (art. 2IQ
C. pen.). Realizarea infracţiunii în anumite împrejurări care ridică gradul pericol social
al faptei este pedepsită mai aspru {furtul calificat), cum ar fi atunci când se
săvârşeşte126: de două sau mai multe persoane împreună; de o persoană având asupra
sa o armă sau o substanţă narcotică; de către o persoană mascată, deghizată sau
travestită; într-un loc public; în timpul nopţii etc.
143. Tulburarea de posesie. Pe de altă parte, urmărind să ocrotească posesia
bunurilor imobile, legea penală incriminează, în art. 220 C. pen. sub denumirea de
„Tulburare de posesie”, „ocuparea în întregime sau în parte, fără drept, a unui imobil
aflat în posesia altuia”. Forma agravantă apare atunci când fapta „se săvârşeşte prin
violenţă sau ameninţare ori prin desfiinţarea sau strămutarea semnelor de hotar, a unui
imobil aflat în posesia altuia”. Fapta se săvârşeşte cu intenţie, aşa încât dacă făptuitorul
a fost în eroare adică a considerat în mod greşit că este în drept să ocupe imobilul,
lipsind intenţia, fapta nu constituie infracţiune.
144. Punerea în mişcare a acţiunii penale la plângerea prealabilă. în situaţia în
care imobilul se află în posesia unei persoane private acţiunea penală se pune în
mişcare la plângerea prealabilă a persoanei vătămate, iar împăcarea părţilor înlătură
răspunderea penală.
Plângerea prealabilă trebuie introdusă în termen de 2 luni din ziua în care persoana
vătămată a ştiut cine este făptuitorul (art. 284 C. proc. pen.). Dacă avem în vedere că
acţiunea posesorie generală poate fi introdusă dacă nu a trecut un an de la tulburare
sau deposedare, înseamnă că ea poate fi introdusă şi după ce au trecut cele două luni
în care se putea face plângere penală.
145. Alăturarea acţiunii civile de acţiunea penală. Pe de altă parte, acţiunea
civilă poate fi alăturată acţiunii penale din cadrul procesului penal, prin constituirea părţii
vătămate ca parte civilă (art. 14 C. proc. pen.), dar poate fi adresată şi instanţei civile.
Hotărârea definitivă a instanţei penale are autoritate de lucru judecat în faţa instanţei
civile care judecă acţiunea civilă cu privire la existenţa faptei, a persoanei care a
săvârşit infracţiunea şi a vinovăţiei acesteia (art. 22 C. proc. pen.). în fine, în timpul
procesului penal se poate lua măsura de restabilire a situaţiei anterioare săvârşirii
infracţiunii, când schimbarea acelei situaţii a rezultat în mod vădit din comiterea
infracţiunii, iar restabilirea este posibilă (art. 170 C. proc. pen.) sau poate dispune
restituirea lucrurilor ridicate (art. 169 C. proc. pen.), ceea ce poate însemna, pe planul
protecţiei posesiei, restituirea bunurilor mobile furate ori repunerea în posesia bunului
imobil ocupat fără drept.
126
A se vedea, cu privire la infracţiunea de furt şi furt calificat, O. Loghin, T.
Toader, Drept penal român. Partea specială, ed. a lll-a revăzută şi adăugită, Casa de
editură şi presă „Şansa” S.R.L., Bucureşti, 1997, p. 227-250.
Titlul III
Dreptul de proprietate
Capitolul I
Privire generala asupra dreptului de proprietate
Secţiunea I
Noţiune. Prezentare generală
A. Noţiune
146. Proprietatea în sens economic. Ca noţiune economică, proprietatea
desemnează relaţiile dintre oameni în legătură cu însuşirea bunurilor materiale. Din
punct de vedere juridic, proprietatea este sinonimă cu dreptul de proprietate1.
Aici ne va interesa doar sensul juridic al proprietăţii, însă trebuie să acceptăm de la
început că relaţia dintre individ şi proprietate este mult mai complexă decât o poate
descrie un astfel de demers. S-a afirmat că proprietatea face parte integrantă din
personalitatea subiectului de drept, ori că există o legătură foarte strânsă între
proprietate şi libertate, atribut esenţial al personalităţii umane, deseori susţinându-se
că proprietatea înseamnă libertate; chiar dacă relaţia de egalitate dintre proprietate şi
libertate poate fi contestată nu poate fi negat rolul proprietăţii de garant al libertăţii
moderne127 128.
147. Proprietatea în sens juridic. Sensul juridic al termenului de proprietate
poate primi mai multe înţelesuri:
a) în sens larg, proprietatea desemnează atât dreptul de proprietate (mobiliară
sau imobiliară), cât şi alte drepturi reale129. în acest sens a fi proprietar înseamnă a
deţine ceva în mod exclusiv şi de a-i da destinaţia dorită;
b) termenul de proprietate are şi un sens restrâns, propriu, de proprietate
corporală, adică cea care priveşte bunurile corporale, mobile şi imobile 130. La acest
sens ne vom referi mai departe;
127
I. Dogaru, T. Sâmbrian, op. cit., p. 78; C. Bîrsan, Maria Gaiţă, Mona Maria Plvnicieru,
Drept civil. Drepturile reale, Institutul European, laşi, 1997, p. 22.
128
FI. Baias, B. Dumitrache, M. Nicolae, Regimul juridic al imobilelor preluate
abuziv. Legea nr. 10/2001 comentată şi adnotată, Ed. Rosetti, Bucureşti, 2001, voi. I,
p. 9-11.
129
130
1.P. Filipescu, A. Filipescu, Drept civil. Dreptul de proprietate şl alte drepturi reale,
Ed. Actami, Bucureşti, 2000, p. 80.
c) în sens de obiect al dreptului de proprietate, termenul desemnează bunul

asupra căruia poartă dreptul de proprietate; în acest sens este folosit în dispo- ziţiile
art. 528, 589, 614, 620 C. civ.
148. Definiţia legală. Potrivit dispoziţiilor art. 480 C. civ.: „Proprietatea este
dreptul ce are cineva de a se bucura şi a dispune de un lucru în mod exclusiv şi
absolut, însă în limitele determinate de lege”.
149. Critica definiţiei legale. Criticând definiţia legală pentru că nu menţionează
un atribut al proprietăţii - fructus, şi pentru că ignoră un caracter esenţial al acesteia -
perpetuitatea, punând un accent deosebit pe caracterele absolut şi exclusiv, s-a arătat
că „proprietatea este puterea de a uza de un lucru şi de a profita în mod exclusiv şi
perpetuu de toată utilitatea pe care acest lucru este susceptibil să o procure”1. într-o
altă opinie, s-a arătat că proprietatea este „dreptul asupra unul lucru, în virtutea căruia
lucrul se află supus în mod exclusiv şi perpetuu la puterea unei persoane sau a celor
ce îl dobândesc de la ea, şi care se manifestă prin a se servi, a se bucura şi a dispune
în mod liber de acel lucru”131 132.
150. Definiţie în doctrina recentă. Intr-o opinie recent exprimată, având în
vedere conţinutul juridic şi poziţia specifică a proprietarului, dreptul de proprietate a
fost definit ca fiind „acel drept real care conferă titularului atributele de posesie,
folosinţă şi dispoziţie asupra unui bun, atribute pe care numai el le poate exercita în
plenitudinea lor, în putere proprie şi în interesul său propriu, cu respectarea normelor
juridice în vigoare”133.
151. Sub aspect economic. în definiţia dreptului de proprietate trebuie să se
pornească de la următoarele elemente:
a) sub aspect economic, dreptul de proprietate este un drept de apropriere a unor
bunuri, corporale sau incorporale;
b) exprimă o relaţie socială de apropriere;
c) cuprinde în conţinutul său atributele posesiei, folosinţei şi dispoziţiei; şi,
d) aceste atribute sunt exercitate de proprietar prin puterea şi în interesul său
propriu, s-a arătat că „dreptul de proprietate este acel drept subiectiv, care dă expresia
aproprierii unui bun, drept care permite titularului să posede, să folosească şl să
dispună de acel lucru, în putere proprie şi în interes propriu, în cadrul şi cu respectarea
legislaţiei existente”134.
în fine, proprietatea a fost definită ca fiind „dreptul subiectiv în temeiul căruia
titularul poate, în formele şi în limitele prevăzute de lege, să-şi aproprie bunuri, să
pretindă şi să dispună de întreaga lor utilitate, în mod exclusiv şi perpetuu”135.
131
132
1. Rosetti-Bălănescu, O. Sachelarie, N. Nedelcu, Principiile dreptului civil român,
1947, p. 180.
133
L. Pop, op. cit., p. 38-43.
134
C. Bîrsan, op. cit., p. 32-33.
135
T. Mircea, Drept civil. Drepturile reale, Ed. Argument, Bucureşti, 2000, p. 68; pentru
alte definiţii şi criteriile de definire a proprietăţii, vezi în ibidem, p. 52- 67.
ilor reale Dreptul de proprietate 57
B. Dimensiunea constituţională şi europeană a

dreptului de proprietate
152. Declaraţia Drepturilor Omului. Declaraţia Drepturilor Omului şi cetăţea-

nului din 26 august 1789 prevedea în art. 2, în spiritul filosofiei liberale a epocii, câ
scopul oricărei asociaţii politice este păstrarea drepturilor naturale şi imprescriptibile
ale omului: libertatea, proprietatea, siguranţa şi rezistenţa la agresiune. Cu privire la
dreptul de proprietate, art. 17 dispunea că acesta este un drept inviolabil şi sacru de
care nimeni nu poate fi privat, cu excepţia cazului în care aceasta este cerută de o
necesitate publică, legal constatată şi sub condiţia unei juste şi prealabile despăgubiri.
Constituţia franceză din 1958 cuprinde în preambulul său adeziunea la principiile
Declaraţiei din 1789. într-o decizie a Consiliului Constituţional din ianuarie 1982 se
arată că, deşi din anul 1789 şi până în prezent finalităţile şi condiţiile exercitării
dreptului de proprietate au suferit o evoluţie caracterizată, în acelaşi timp, prin
extinderea sferei de aplicare la noi domenii individuale, dar şi prin limitări impuse de
interesul general, principiile enunţate în Declaraţie au deplină valoare constituţională
atât cu privire la caracterul fundamental al dreptului de proprietate, a cărui păstrare
constituie unul din scopurile societăţii politice şi care este ridicat la acelaşi rang cu
libertatea, siguranţa şi rezistenţa la opresiune, cât şi în privinţa garanţiilor conferite
titularilor acestui drept şi prerogativelor puterii politice1.
153. Constituţia României din 1991. Constituţia României din anul 1991 conţine
dispoziţii privitoare la proprietate în art. 41 şi 135. Astfel, în titlul II intitulat „Drepturile,
libertăţile şi îndatoririle fundamentale”, la capitolul II care reglementează drepturile şi
libertăţile fundamentale, art. 41 alin. (1) dispune că „Dreptul de proprietate, precum şi
creanţele asupra statului sunt garantate. Conţinutul şi limitele acestor drepturi sunt
stabilite de lege’’. Acelaşi text prevede principiul constituţional potrivit căruia
proprietatea privată este ocrotită în mod egal de lege, indiferent de titular [art. 41 alin.
(2)] 136 2 137 138 . Mai departe, sunt prevăzute dispoziţii de principiu privitoare la
exproprierea pentru utilitate publică [alin. (3)], modul în care o autoritate publică poate
folosi subsolul oricărei proprietăţi imobiliare pentru lucrări de interes general [alin.
(4)-(5)], obligaţiile ce decurg din raporturile de vecinătate şi cele de protecţie a
mediului [alin. (6)], principiul potrivit căruia averea dobândită licit nu poate fi confiscată
şi prezumţia caracterului licit al dobândirii [alin. (7)], posibilitatea confiscării bunurilor
destinate, folosite sau rezultate din infracţiuni sau contravenţii [alin. (8)]. Pe de altă
parte, în titlul IV consacrat economiei şi finanţelor publice, art. 135 dispune că statul
ocroteşte proprietatea [alin. (1)] care poate fi publică sau privată [alin. (2)]. Mai
departe, există dispoziţii privitoare la
136
Pentru dezvoltări privind dimensiunea constituţională şi europeană a dreptului
de proprietate, Anne-Françoise Zatara, La dimension constitutionnelle e européenne
du droit de propriété, L.G.D.J, Paris, 2001.
de proprietate asupra terenurilor, există în prezent discuţii pentru revizuirea Constituţiei
pentru a acorda cetăţenilor statelor U. E. acest drept, în condiţiile tratatului de aderare.
titularii proprietăţii publice [alin. (3)], bunurile care fac obiectul exclusiv aj proprietăţii
publice şi regimul lor juridic [alin. (4)-(5)], precum şi principiul potrivit căruia
proprietatea privată este, în condiţiile legii, inviolabilă [alin. (6)].
154. Dreptul de proprietate - drept fundamental. Dreptul de proprietate este,
aşadar, un drept fundamental al cetăţenilor ţării, înscris printre celelalte drepturi şi
libertăţi fundamentale (dreptul la viaţă şi la integritate fizică şi psihică, libertatea
individuală, dreptul la apărare, libera circulaţie, libertatea de exprimare, dreptul la
învăţătură, dreptul la ocrotirea sănătăţii, dreptul de vot, dreptul de a fi ales, libertatea
întrunirilor etc.) recunoscute şi apărate de orice constituţie democratică modernă1.
Amintim că în prezent, în cadrul discuţiilor privind revizuirea Constituţiei, se susţine că
nu există un text constituţional care să consfinţească garantarea dreptului de
proprietate privată, ci doar ocrotirea proprietăţii private, termen care este insuficient şi
nerevelator pentru a satisface exigenţele democratice ale concepţiei asupra dreptului
de proprietate, în contextul ansamblului legislativ şi instituţional al ţării noastre, ce
tinde să se integreze în structurile europene 139 140 . Menţionăm că în practica sa,
examinând excepţiile de neconstituţionalitate ridicate, Curtea Constituţională a afirmat
deseori garanţia constituţională acordată dreptului de proprietate privată141, lată, spre
exemplu, analizând constituţionalitatea dispoziţiilor art. 975 C. civ. în raport cu art. 41
din Constituţie, Curtea a constatat că prin textul de lege criticat nu se instituie o limitare
sau o ştirbire a dreptului de proprietate, ci se reglementează un mijloc juridic (acţiunea
pauliană) prin care creditorul poate cere anularea actelor juridice făcute în frauda
drepturilor sale de către debitor, aceasta deoarece legiuitorul nu poate să tolereze
frauda debitorului care, prin micşorarea patrimoniului său, cauzează o daună
creditorului. în realitate, interdicţia cu privire la crearea, prin mijloace frauduloase, a
unei stări de insolvabilitate a debitorului, constituie o sancţiune care intervine tocmai
pentru a proteja dreptul de proprietate şi libertatea contractuală142.
155. Dreptul de proprietate în celelalte constituţii. Nu vom încheia această
scurtă prezentare a dispoziţiilor constituţionale privitoare la dreptul de proprietate
înainte de a aminti că ele au existat şi în constituţiile anterioare: Constituţia din 1923143
139
C. Bîrsan, op. cit., p. 31; pentru noţiunea de drept fundamental, I.
Muraru, Drept constituţional şi instituţii politice, Ed. Actami, Bucureşti, 1997, p.
173-174. Autorul reţine trei trăsături dominante specifice: drept subiectiv; drept
esenţial pentru cetăţeni şi indispensabil pentru libera dezvoltare a personalităţii
umane; drept stabilit prin Constituţie şi garantat prin Constituţie şi legi.
140
Pentru critica acestei susţineri, Simona Şandru, Discuţii în legătură cu
propunerile de revizuire a Constituţiei privitoare la garantarea dreptului de proprietate
privată, în Dreptul nr. 4/2000, p. 3-6.
141
A se vedea, Curtea Constituţională, dec. nr. 4/1992, în Culegere de
decizii şi hotărâri, Ed. Regiei Autonome „Monitorul Oficial”, Bucureşti, 1994, p. 22 şi
urm.
142
Curtea Constituţională, dec. nr. 88/2002, în Curierul Judiciar nr. 5/2002,
p. 16. Curtea a constatat că textul legal criticat - art. 975 C. civ. - dă expresie
principiului exercitării cu bună-credinţă a drepturilor şi libertăţilor constituţionale.
143
Publicată în M. Of. nr. 282/29.03.1923, a fost abrogată la 27 februarie
1938 prin Constituţia din 1938 şi a fost repusă în vigoare (parţial) prin Decretul Regal
nr. 1626 din 31 august 1944.
avea dispoziţii privind proprietatea în art. 17- 20, 131-132; Constituţia României 59
19381, în art. 16-18. Dispoziţii privind regimul proprietăţii au existat şi în
lor reale
constituţiile adoptate după 1948, tendinţa fiind de desfiinţare sistematică a pro-
rjetâţii private, context constituţional în care a apărut proprietatea socialistă:
Constituţia din 1948 (art. 5-11), Constituţia din 1952 (art. 5-12), Constituţia din
1965 (art. 5-12, 36-37).
156. Actele normative internaţionale. Pe de altă parte, dreptul de proprietate este reglementat în acte internaţionale.
Mai ales după cel de-al doilea război mondial. în cadrul mai larg al unei noi viziuni asupra drepturilor omului în general,
concepţia asupra proprietăţii s-a schimbat şi, în vederea protejării proprietăţii private faţă de exacerbarea funcţiei sociale a
proprietăţii, dreptul de proprietate a fost considerat, alături de alte valori inalienabile ale persoanei umane (viaţa, libertatea,
egalitatea în faţa legii etc.), un drept fundamental al omului, fiind consacrat ca atare nu doar în constituţiile naţionale, ci şi în
actele internaţionale care au ca obiect declararea şi protejarea drepturilor omului. Astfel, Declaraţia universală a drepturilor
omului adoptată în anul 1948 de Adunarea Generală a Organizaţiei Naţiunilor Unite prevede, în art. 17, că „orice persoană,
privită ca subiect unic sau asociat în colectivităţi, are dreptul la proprietate. Nimeni nu poate fi privat în mod arbitrar de
proprietatea sa". De asemenea, cu o importanţă deosebită, Primul protocol adiţional la Convenţia europeană a drepturilor
omului dispune în art. 1 că „orice persoană fizică sau morală are dreptul să i se respecte bunurile sale. Nimeni nu poate fi
privat de proprietatea sa decât din motive de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi de principiile generale ale
dreptului internaţional'144 2. Mai departe, art. 1 alin. (2) din Protocolul nr. 1 prevede că aceste dispoziţii nu sunt de natură să
aducă atingere dreptului pe care îl au statele suverane de a adopta legile pe care le socotesc necesare pentru regle-
mentarea utilizării bunurilor proprietate privată în conformitate cu interesul general. Cu privire la acest text, Curtea
europeană a drepturilor omului a statuat că orice măsură care reprezintă o ingerinţă în exerciţiul dreptului de proprietate tre-
buie să asigure „un just echilibru” între exigenţele interesului general al comunităţii şi imperativul salvgardării drepturilor
fundamentale ale individului145.
144
Publicată în M. Of. nr. 48/27.02.1938, suspendată prin Decretul Regal nr. 30
I
din 5 septembrie 1940.
145
A se vedea, C. Bîrsan, op. cit., p. 39-40. Pentru condiţiile generale de
admisibilitate a cererii în faţa C.E.D.O, a se vedea, R. Dincă, Cereri în faţa C.E.D.O.
Condiţii de admisibilitate, Ed. AII Beck, 2001, în întregul său; C. Bîrsan, Condiţiile în
care se pot adresa plângeri Curţii Europene a Drepturilor Omului de la Strasbourg, în
Curierul Judiciar nr. 1/2002, p. 1-32. Pentru respingerea cererilor anterioare intrării în
vigoare a Convenţiei pentru România, a se vedea, I. Olteanu, Cronică de jurisprudenţă
a Curţii Europene a Drepturilor Omului, în Juridica, nr. 1/2000, p. IV, cazul M. Roşu
contra
Reamintim că potrivit dispoziţiilor art. 20 din Constituţie, aceste dispoziţii

internaţionale fac parte din dreptul intern şi au prioritate în cazul neconcordanţei cu
legile interne.
C. Conţinutul juridic al dreptului de proprietate
157. Conţinut. Conţinutul dreptului de proprietate este dat de prerogativele sau

atributele pe care acesta le conferă titularului său. încă din dreptul roman dreptul de
proprietate quiritar (dominum ex iure Quiritium) da posibilitatea proprietarului să
beneficieze de toate avantajele pe care i le putea aduce bunul, ius dominii
descompunându-se în: ius utendi, dreptul de folosinţă a lucrului (cum ar fi, dreptul de a
locui în casă); ius fruendi, dreptul de a culege roadele, derivatele lucrului; ius abutendi,
dreptul de a dispune în orice chip de lucrul respectiv, de a-l consuma ori a-l aliena1. Pe
de altă parte, definiţia dată dreptului de proprietate în art. 480 C. civ. determină
conţinutul juridic al acestui drept prin enumerarea atributelor sale. Aşa cum s-a
observat prin folosirea expresiei „a se bucura” (de un lucru) legiuitorul a determinat
atributele posesiei şi folosinţei, menţionându-l separat pe cel de dispoziţie146 147.
158. Posesia - atribut al proprietăţii. Posesia ca atribut al proprietăţii constă în
posibilitatea proprietarului de a stăpâni lucrul ce-i aparţine în materialitatea sa şi a se
servi de el, având faţă de toate celelalte subiecte de drept atitudinea unui proprietar. El
va utiliza bunul direct şi nemijlocit prin putere proprie şi în interes propriu, având şi
posibilitatea de a nu uza de lucru, dacă legea nu-l obligă să o facă.148 149
159. Folosinţa - atribut al proprietăţii. Folosinţa ca atribut al proprietăţii conferă
titularului posibilitatea de a întrebuinţa lucrul său, de a-l pune în valoare prin
exploatarea sa culegând pentru sine fructele şi productele acestuia. Proprietarul
hotărăşte singur dacă fructifică sau nu stăpânirea lucrului ce formează obiectul
dreptului său, cu excepţia situaţiei în care legea îl obligă să o facă.
160. Dispoziţia - atribut al dreptului de proprietate. în fine, atributul de dis-
poziţie constă în prerogativa proprietarului de a hotărî cu privire la soarta lucrului său şi
este alcătuit din dispoziţia materială şi dispoziţia juridică. în virtutea dispoziţiei
materiale proprietarul poate dispune de substanţa bunului, adică de a-l consuma,
distruge ori a-i transforma şi modifica funcţionalitatea. Dispoziţia juridică dă
posibilitatea proprietarului să înstrăineze lucrul, în orice mod doreşte, ori să-l greveze
cu drepturi reale derivate, principale ori accesorii, în favoarea altor persoane'1. Dacă
proprietarul poate transmite celelalte atribute ale proprietăţii altor persoane, fără a
pierde dreptul său, atunci când înstrăinează dispoziţia el înstrăinează practic dreptul.
Reamintim că în sistemul nostru regula este că bunurile sunt alienabile, excepţia fiind
inalienabilitatea.
146
G. Danielopolu, op. cit., p. 320; VI. Hanga, op. cit., p. 246 şi urm.
147
D. Alexandresco, Explicaţiunea teoretică şi practică a dreptului civil român,
tomul 3, partea I, ed. a ll-a, Bucureşti, 1909, p. 230.
148
149
L. Pop, op. cit., p. 43; E. Chelaru, op. cit., p. 17.
iturilor reale Dreptul de proprietate 61
161. Garantare. Garantarea dreptului de proprietate presupune protecţia tuturor prerogativelor acestui drept şi, în mod
special, a dreptului de dispoziţie. Proletarului nu i se poate impune, prin lege, în cadrul raporturilor contractuale, o
obligaţie la care nu şi-a dat consimţământul1.
D. Caracterele dreptului de proprietate
I. Preliminarii
162. Consideraţii introductive. Din definiţia dreptului de proprietate rezultă că acesta are trei caractere esenţiale: este
un drept absolut, exclusiv şi perpetuu150 151, în spiritul Revoluţiei franceze din anul 1789 se spune că proprietatea trebuie să
fie ca şi libertatea absolută şl nelimitată. Vom vedea însă că exercitarea proprietăţii trebuie să ţină seama de dimensiunea
socială a acestui drept.
II. Caractere
1. Caracterul absolut
163. Dreptul de proprietate este un drept absolut. Dreptul de proprietate este un drept real opozabil erga omnes,
deci, din punct de vedere al opozabilităţii, un drept absolut. Nu la aceasta se limitează caracterul absolut al proprietăţii, ci
acest caracter arată că proprietarul este cel care are exerciţiul tuturor prerogativelor asupra lucrului, el are latitudinea de a
obţine toate foloasele, de a profita de toată utilitatea pe care o conferă lucrul şi de a încheia toate actele juridice care răspund
nevoilor sale sau pe care le impune propriul său interes3.
164. Restricţii în exerciţiul dreptului de proprietate. De multe ori legiuitorul stabileşte, după cum vom vedea,
anumite restricţii în exerciţiul dreptului de proprietate pentru a proteja ori a realiza un obiectiv de interes general. Importantă
în astfel de situaţii este asigurarea unui just echilibru între interesul proprietarului şi interesul social. Potrivit art. 135 pct. 6 din
Constituţie, proprietatea privată este, în condiţiile legii, inviolabilă, ceea ce presupune că nu poate fi încălcată de nimeni.
165. Dreptul de proprietate este cel mai puternic drept asupra unui lucru. Aşadar, dreptul de proprietate este
absolut, în sensul că este cel mai puternic drept care poate exista asupra unui lucru, proprietarul având dreptul să efectueze
cu privire la acel lucru toate actele materiale şi juridice care nu-i sunt interzise în mod expres.
2. Caracterul exclusiv
166. Dreptul de proprietate este un drept exclusiv. Proprietarul este îndreptăţit să exercite singur toate prerogativele
conferite de acest drept. El poate să-şi îngrădească proprietatea pentru a împiedica atingerile aduse acesteia (art. 585
150
Curtea Constituţională, dec. nr. 44/1996, publicată în M. Of. nr.
345/17.12.1996.
151
A se vedea şi L. Pop, op. cit., p. 44-48; autorul arată că dreptul de
proprietate este: absolut şi inviolabil, deplin şi exclusiv, perpetuu şi transmisibil; pentru
caracterele dreptului de proprietate quiritară, în dreptul roman, a se vedea, M. Jacotă,
Drept roman, Ed. Cugetarea, laşi, 2002, p. 219-220.
C. civ.: „Tot proprietarul îşi poate îngrădi proprietatea"), ori poate obţine despăgubi^
atunci când altcineva foloseşte lucrul fără consimţământul său. El este îndreptă^ să
revendice bunul din mâinile oricui, ori să accepte ca anumite prerogative al§
proprietăţii sale să fie exercitate de alte persoane ca drepturi reale (uzufruct servitute)
ori ca drepturi de creanţă (folosinţa exercitată de locatar), ori conteste existenţa
oricărei sarcini care se pretinde că apasă bunul său.
Caracterul exclusiv nu exclude actele terţilor care, deşi nu aduc nici o atingere
utilităţii pe care proprietarul o obţine din exploatarea lucrului său, ating dreptul de
proprietate, aşa cum se întâmplă în cazul raporturilor de vecinătate (pentru repararea
unui imobil este folosit terenul proprietarului vecin).
3. Caracterul perpetuu
167. Dreptul de proprietate este un drept perpetuu. Caracterul perpetuu
presupune că dreptul de proprietate există atâta vreme cât subzistă bunul asupra
căruia poartă. Dacă bunul este din categoria acelora care prin folosinţă obişnuită îşi
consumă substanţa, este consumptibil, nu mai putem vorbi de perpetuitate.
Pe de altă parte, este un drept perpetuu pentru că există independent de exer-
citarea lui şi nu se poate pierde prin nefolosinţă, adică nu poate fi obiectul unei
prescripţii extinctive. De aceea, acţiunea în revendicare acordată proprietarului pentru
a redobândi exerciţiul dreptului său este, de regulă, imprescriptibilă.
Aşa cum s-a spus numai prin recunoaşterea caracterului perpetuu se poate pune
problema reconstituirii proprietăţii1, aşa cum este cazul proprietăţii asupra terenurilor
agricole şi forestiere (Legea nr. 18/1991, Legea nr. 1/2000).
Dreptul de proprietate poate fi transmis prin acte inter vivos, şi este inevitabil
transmis morţiş causa. El se transmite dintr-un patrimoniu în altul şi există mai departe
indiferent de schimbarea titularului său.
Secţiunea a ll-a
Exercitarea dreptului de proprietate în limitele
determinate de lege
Aşa cum s-a spus, nu există drept mai susceptibil de îngrădire decât dreptul de
proprietate, pentru că, pe de o parte, prin originea şi dezvoltarea lui istorică dreptul de
proprietate privată se leagă de problema economică a productivităţii şi problema
socială a unei mai drepte distribuţii a bunurilor, iar, pe de altă parte, proprietatea
constituind împreună cu libertatea individuală izvorul cel mai bogat de puteri cuprinse
în dreptul subiectiv, este prin însăşi natura lui expus a se atinge şi de interesele
domeniului public şi'de interesele private cuprinse în dreptul subiectiv al altora152 153.
152
153
M.B. Cantacuzino, op. cit., p. 141.
Jrilor reale Dreptul de proprietate 63
După izvorul lor, limitele exerciţiului dreptului de proprietate pot fi legale, când
izvorăsc din lege, judecătoreşti, când izvorăsc dintr-o hotărâre
prima categorie
judecătorească, ori convenţionale, când rezultă din voinţa părţilor1.
Potrivit art. <
Aici ne interesează numai
alin. (1) din Constituţie, conţinutul şi limitele dreptului de proprietate sunt stabilite de
lege. în acelaşi sens, art. 475 alin. (1) C. civ. dispune că: Oricine poate dispune liber de
bunurile ce sunt ale lui, cu modificările stabilite de legi", iar art. 480 C. civ., în partea sa
finală, prevede că dreptul de proprietate se exercită „în limitele determinate de lege".
Pe de altă parte, având în vedere că în Constituţie dreptul de proprietate este
reglementat în cadrul drepturilor şi libertăţilor fundamentale (titlul II, capitolul II) îi sunt
aplicabile dispoziţiile art. 49 din Constituţie privitoare la restrângerea exerciţiului unor
drepturi sau al unor libertăţi. Astfel, exerciţiul unor drepturi poate fi restrâns numai prin
lege şi numai dacă se impune, după caz, pentru: apărarea siguranţei naţionale, a
ordinii, a sănătăţii ori a moralei publice, a drepturilor şi a libertăţilor cetăţenilor; desfăşu-
rarea instrucţiei penale; prevenirea consecinţelor unei calamităţi naturale ori ale unui
sinistru deosebit de grav. Pe de altă parte, restrângerea trebuie să fie proporţională cu
situaţia care a determinat-o şi nu poate atinge existenţa dreptului [art. 49 alin. (2)].
B. Categorii de limitări
168. Limitări. Categorii. Există mai multe categorii de limitări ale dreptului de
proprietate154 155 care pot privi exerciţiul dreptului de dispoziţie juridică sau al dreptului
de folosinţă, pot decurge din raporturile de vecinătate etc. Vom încerca să le
prezentăm pe scurt în continuare.
/. în privinţa exerciţiului dreptului de dispoziţie juridică

169. Limitări privitoare la exerciţiul dreptului de dispoziţie juridică asupra
unor categorii de bunuri. Ştim că în funcţie de regimul circulaţiei lor juridice, bunurile
se clasifică în: bunuri aflate în circuitul civil, bunuri scoase din circuitul civil şi bunuri cu
un regim juridic restrictiv al circulaţiei lor juridice156. Regula o constituie alienabilitatea,
iar excepţia inalienabilitatea.
Sunt inalienabile:
a) bunurile din domeniul public [art. 135 din Constituţie; art. 5 alin. (2) din Legea nr.
18/1991 republicată; art. 11 din Legea nr. 213/1998; art. 122 alin. (2) din Legea nr.
215/2001 privitoare la administraţia publică locală];
154
G.N. Luţescu, op. şi ioc. cit., p. 295 şi urm.; E. Chelaru, op. cit., p. 19 şi urm.; I.
Dogaru, S. Cercel, Unele consideraţii privind exercitarea dreptului de proprietate în
limitele determinate de lege, în Revista de Ştiinţe Juridice nr. 26 (4)/2002, p. 35-48.
155
M.B. Cantacuzino, op. cit.-, G.N. Luţescu, op. cit.: E. Chelaru, op. cit.] C.
Bîrsan, op. cit., p. 51 şi urm.
156
A se vedea şi G. Boroi, Drept civil. Partea generală. Persoanele, Ed. AII Beck,
Bucureşti, 2001, p. 75- 76.
b) corpul uman şi elementele acestuia privite ut singuli (art. 22 şi 26 din

Constituţie; Legea nr. 2/1998 privind prelevarea şi transplantul de ţesuturi şi organe
umane1);
c) lucrurile nesusceptibile de apropriere privată, res communes (potrivit art. 647 C.
civ. asemenea bunuri nu aparţin nimănui, iar uzul lor este comun tuturor), aşa cum
sunt: apa, aerul, lumina soarelui etc.
170. Bunuri declarate de lege temporar inalienabile ori alienabile condi-
ţionat. Există bunuri proprietate privată care sunt declarate de lege temporar
inalienabile ori alienabile condiţionat157 158, cum ar fi: a) terenurile atribuite potrivit dis-
poziţiilor art. 19 alin. (1), art. 21 şl art. 43 din Legea fondului funciar, republicată, nu pot
fi înstrăinate prin acte între vii timp de 10 ani socotiţi de la începutul anului următor
celui în care s-a făcut înscrierea proprietăţii; b) locuinţele dobândite de chiriaşii titulari
de contracte ai apartamentelor care nu se restituie în natură foştilor proprietari sau
moştenitorilor acestora, nu pot fi înstrăinate timp de 10 ani de la cumpărare [art. 9 alin.
(1) şi alin. (8) din Legea 112/1995 cu modificările ulterioare]. înaintea împlinirii acestui
termen pot fi vândute numai fostului proprietar al locuinţei; c) terenurile cu privire la
titlul cărora exiştă litigii pe rolul instanţelor nu pot fi înstrăinate prin acte între vii, până
la soluţionarea acestor litigii (art. 15 din Legea nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a
terenurilor); d) imobilele construite, cumpărate, realizate, consolidate sau extinse prin
utilizarea unor credite acordate de instituţii financiare autorizate nu pot fi înstrăinate
până la rambursarea integrală a creditului, decât cu acordul scris al creditorului
ipotecar (art. 5 din Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiţii
imobiliare).
171. Dreptul de preemţiune. în unele situaţii legea reglementează dreptul de
preemţiune (art. 5-11 din Legea nr. 54/1998, pentru terenurile agricole situate în
extravilan) care reprezintă o derogare de la principiul liberei circulaţii a bunurilor şi de
la principiul potrivit căruia proprietarul dispune liber (exclusiv şl absolut) de bunul
său159.
172. Bunurile aflate în circuitul civil - dobândite, deţinute ori înstrăinate
numai cu respectarea unor condiţii speciale. în fine, există bunuri care sunt în
circuitul civil dar nu pot fi dobândite, deţinute sau înstrăinate decât cu respectarea unor
condiţii speciale, cum ar fi:
a) bunurile monopol de stat (Legea nr. 31/1996 privind regimul monopolului
de stat);
157
Publicată în M. Of. P. I, nr. 8/13.01.1998; Prelevarea (recoltarea de
ţesuturi şi/sau organe umane sănătoase morfologic şi funcţional, în vederea realizării
unui transplant) şi transplantul de ţesuturi şi organe umane (acea activitate medicală
complexă care, în scop terapeutic, înlocuieşte ţesuturi şi/sau organe umane
compromise, morfologic şi funcţional, din corpul unui subiect uman cu alte structuri
similare, dovedite ca fiind sănătoase) se fac în scop terapeutic, în condiţiile legii.
158
A se vedea şi M. Nicolae, Discuţii privind interdicţiile legale de înstrăinare a unor bunuri
imobiliare, în Dreptul nr. 7/2001, p. 44-59.
159
Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contractele speciale, Ed. Actami, Bucureşti, 1999,
p. 28-38; a se vedea, pentru dreptul de preemţiune, şi Oana Rădulescu, Scurte
consideraţii asupra modificărilor aduse în materia circulaţiei juridice a terenurilor de Legea
nr. 54/1998, în Revista de Ştiinţe Juridice, Universitatea din Craiova, nr. 3-4/1998, p.
245 şi urm.
r reale Dreptul de proprietate 65
b) armele şi muniţiile (Legea nr. 17/1996 privind regimul armelor de foc şi al
muniţiilor160);
c) materialele explozibile (Legea nr. 126/1995 privind regimul materialelor ex-
plozibile);
d) produsele şi substanţele stupefiante;
e) deşeurile toxice etc.
173. Sancţiune. încheierea unor acte juridice cu încălcarea dispoziţiilor legale
privitoare la interdicţia de a înstrăina anumite bunuri ori la condiţiile restrictive de
circulaţie a altora este sancţionată cu nulitatea actului.
II. Limitări decurgând din raporturile de vecinătate

174. Limitări ale dreptului de proprietate ce decurg din raporturile de ve-
cinătate. Potrivit dispoziţiilor art. 41 alin. (6) din Constituţie, dreptul de proprietate
obligă la respectarea sarcinilor privind asigurarea bunei vecinătăţi, precum şi la
respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului.
Cele mai importante astfel de limitări sunt servituţile naturale (art. 578-585 C. civ.)
şi servituţile legale (art. 586-619 C. civ.), despre care se spune că nu sunt veritabile
servituţi, ci limitări normale ale exerciţiului dreptului de proprietate, impuse de nevoia
coabitării cu ceilalţi proprietari. Astfel, servituţi precum: scurgerea apelor (art. 578 C.
civ.), de îngrădire a proprietăţii (art. 585 C. civ.), de izvor (art. 579-581 C. civ.), de
distanţa plantaţiilor şi lucrărilor faţă de hotar (art. 607-608 C. civ.), de picătura
streşinilor (art. 615 C. civ.) reflectă o situaţie firească generată de vecinătatea a două
fonduri, împrejurare care impune proprietarilor învecinaţi anumite restricţii în exerciţiul
dreptului lor. Potrivit art. 588 C. civ., legea supune pe proprietari la diferite obligaţii unul
către altul, fără a fi nevoie să existe o înţelegere între ei.
175. Limitări stabilite prin legi speciale. Pe de altă parte, prin legi speciale pot fi
stabilite şi alte limitări. Astfel, potrivit dispoziţiilor art. 28 din Legea nr. 107/1996,
riveranii sunt obligaţi să acorde un drept de servitute, avându-se în vedere zone
anume stabilite de comun acord cu Regia Autonomă „Apele Române”, fără a percepe
taxe pentru:
a) trecerea sau circulaţia personalului cu atribuţii de serviciu în gospodărirea
apelor, în îndeplinirea acestora;
b) amplasarea, în albie şi pe maluri, de borne, repere, aparate de măsură şi
control, precum şi accesul pentru întreţinerea acestora; şi,
c) transportul şi depozitarea temporară a materialelor şi utilajelor pentru intervenţii
operative privind apărarea împotriva inundaţiilor. Pentru pagubele suferite deţinătorii
terenurilor riverane apelor au dreptul la despăgubiri care pot include valoarea de
circulaţie a produselor, plantaţiilor, construcţiilor sau bunurilor mobile de orice fel,
avariate ori distruse, ori contravaloarea foloaselor de care a fost lipsit prin schimbarea
destinaţiei temporare sau definitive a zonei respective de teren.
Deţinerea, portul şi folosirea armelor şi muniţiilor de către persoanele fizice sunt

160
permise numai cu autorizaţia organelor competente ale Ministerului de Interne în a

căror rază teritorială îşi are domiciliul cel în cauză (art. 10).
Ori, potrivit art. 7 din Legea nr. 134/1995, asupra terenurilor necesare operaţiunilor
petroliere de realizat în afara perimetrului de exploatare, asupra terenurilor necesare
lucrărilor de exploatare şi oricăror operaţiuni pe care acestea le implică, inclusiv cele
privind asigurarea exploatării şi protecţiei sistemului naţional de transport al petrolului,
se instituie, în favoarea titularului operaţiunilor, un drept de servitute legală. Proprietarii
terenurilor afectate vor primi o rentă anuală pe durata operaţiunilor petroliere, iar
terenurile ce urmează a fi afectate vor fi determinate, în ce priveşte suprafeţele şi
proprietarii, după principiul celei mai mici atingeri posibile aduse proprietăţii.
176. Caracter special. Raporturile de vecinătate au un caracter special în cazul
imobilelor cu mai multe apartamente. Lăsând la o parte regimul juridic al părţilor
comune care se află în coproprietate forţată, exercitarea dreptului de proprietate
asupra apartamentelor care aparţin în proprietate exclusivă impune anumite reguli de
comportament. Dacă în general, proprietarul poate hotărî singur ce destinaţie va da
bunurilor sale, schimbarea destinaţiei unui apartament dintr-un condominiu de către
proprietar se face numai pe baza hotărârii adunării generale a asociaţiei de proprietari,
cu acordul proprietarilor direct afectaţi, care de regulă sunt vecinii (art. 11 din
Ordonanţa nr. 85/2001 privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari).
177. Doctrina. în altă ordine de idei, în doctrină s-a arătat că pe măsura dez-
voltării sociale, a inconvenientelor generate de vecinătate, rezultă nevoia formulării de
lege ferenda a unor principii clare în materie, definirea dreptului de vecinătate şi a
obligaţiilor generale de vecinătate, instituirea unei obligaţii de garanţie între vecini,
pentru prejudiciile eventual create în cadrul acestor raporturi1.
III. Rechlzifia unor bunuri ca limitare a

exerciţiului dreptului de
folosinfâ
178. Limitări ale exerciţiului dreptului de folosinţă prin rechiziţia unor
bunuri (Legea nr. 132/1997). Rechiziţia reprezintă o limitare legală a exerciţiului
dreptului de proprietate, fie prin afectarea temporară a atributului folosinţei bunului, fie
chiar prin încetarea dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile consumptibile sau
perisabile, în condiţiile legii, cu plata unor despăgubiri161 162. Potrivit art. 1 din Legea nr.
132/1997163, rechiziţia de bunuri şi servicii reprezintă măsura excepţională prin care
autorităţile publice împuternicite prin lege obligă agenţii economici, instituţiile publice,
precum şi alte persoane juridice şi fizice la cedarea temporară a unor bunuri mobile
sau imobile.
179. Situaţia bunurilor consumptibile şi perisabile. Bunurile consumptibile şi
cele perisabile pot fi rechiziţionate definitiv, trecând în proprietatea publică.
161
I. Albu, Privire generală asupra raporturilor de vecinătate, în R.R.D. nr. 8/1984,
p. 30-32; P. Perju, Sugestii privind proiectul de lege pentru modificarea şi completarea
Codului civil, în Dreptul nr. 7/1999, p. 22.
162
C. Bîrsan, op. cit., p. 59; I.P. Filipescu, A. Filipescu, op. cit., p. 262- 266.
163
Publicată în M. Of. P. I, nr. 161/18.07.1997. Ea a abrogat expres Legea nr.
10/1974 privind rechiziţiile, publicată în B. Of. nr. 54/6.04.1974; Normele metodologice
de aplicare a legii au fost aprobate prin H.G. nr. 11/1998.
)r reale Dreptul de proprietate 67
Măsura se dispune în situaţii speciale; Ia declararea mobilizării generale sau parţiale, prin decretul de declarare; la
instituirea stării de asediu sau de urgenţă, prin decretul de instituire; în caz de concentrări, exerciţii şi antrenamente de
mobilizare, prin hotărâre a C.S.A.T.; în cazul prevenirii, localizării şi înlăturării unor dezastre, prin hotărâre a Guvernului sau
prin ordin al prefectului.
- mijloace de transport cu tracţiune animală, auto, feroviare, aeriene şi navale;
- instalaţii portuare şi dane; sisteme, instalaţii şi tehnica de aerodrom, de comunicaţii şi de telecomunicaţii;
- surse de alimentare energetice; tehnica de calcul;
- tehnica şi materialele topografice, tipografice, audiovizuale, de construcţii şi de căi ferate;
- clădiri şi terenuri; alimente şi materiale pentru preparat, servit, distribuit şi transportat hrana; şi,
- animale şi furaje.
180. Procedură specială. în vederea acordării despăgubirilor legea prevede o procedură specială pentru stabilirea şi
plata acestora, iar în caz de litigiu, după parcurgerea unor etape administrative prealabile, hotărârea organului administrativ
special - Comisia centrală de rechiziţii - poate fi atacată în justiţie.
IV. Limitări rezultând din posibilitatea folosirii spaţiului aerian şi subsolul oricărei
proprietăţi imobiliare
181. Limitări ale dreptului de proprietate rezultate din posibilitatea folosirii spaţiului aerian şi subsolului
oricărei proprietăţi imobiliare. Delimitarea proprietăţii asupra terenurilor priveşte nu doar delimitarea acesteia pe
orizontală, la suprafaţă, prin grăniţuire sau hotărnicie, ci şi delimitarea în adâncime şi în înălţime. Potrivit art. 489 C. civ.,
proprietatea pământului cuprinde în sine proprietatea suprafeţei şi a subfeţei lui, iar art. 490 C. civ. precizează că
„proprietarul poate face asupra pământului toate plantaţiile şi clădirile ce găseşte de cuviinţă”, cu excepţiile prevăzute în
materia servituţilor. Aşadar, într-un sens larg, proprietarul solului se poate folosi nu doar de suprafaţa terenului ci şi de
spaţiul aerian situat deasupra acestuia. Dreptul asupra spaţiului aerian completează utilitatea suprafeţei terenului, căci
proprietatea s-ar reduce la prea puţin dacă titularul fondului nu ar putea ridica pe el plantaţii ori construcţii 1. în dreptul roman
proprietatea spaţiului aerian se întindea usque ad coleum. Folosirea spaţiului de către aeronave a dus în epoca modernă la
limitarea acestui drept. Astăzi, spaţiul aerian face exclusiv obiectul proprietăţii publice [art. 135 alin. (4) din Constituţie], fără
însă a fi desfiinţată posibilitatea edificării construcţiilor. Există însă interdicţia de a construi în zonele de siguranţă a
aeroporturilor, aşa-numitele servituţi aeronautice2.
182. Delimitarea în adâncime. Cât priveşte delimitarea în adâncime, potrivit art. 491 C. civ. „Proprietarul poate face
sub faţa pământului toate construcţiile şi săpăturile ce găseşte de cuviinţă, şi trage din ele toate foloasele ce acestea ar
produce, afară de modificările prescrise de legi sau regulamente privitoare la
1
G.N. Luţescu, op. cit., p. 264- 270.
2
1.P. Filipescu, A. Filipescu, op. cit., p. 344.
e,
mine, precum şi de legile şi regulamentele poliţieneşti”. Astăzi, bogăţiile de orice natură

ale subsolului fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice [art. 135 alin. (4) din
Constituţie], împrejurarea că acestea aparţin numai statului ca titular al domeniului
public naţional, nu înseamnă că şi subsolul aparţine acestuia. Pe de altă parte, potrivit
art. 41 alin. (4) din Constituţie, „pentru lucrări de interes general, autoritatea publică
poate folosi subsolul oricărei proprietăţi imobiliare, cu obligaţia de a despăgubi
proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaţiilor sau construcţiilor, precum şl
pentru alte daune imputabile autorităţii”. Acest drept de folosinţă aparţine numai
autorităţilor publice, statul şi unităţilor administrativ-teri- toriale1. Acest drept este
gratuit164 165, ca şi folosirea spaţiului aerian, însă dacă prin exercitarea sa se aduce un
prejudiciu proprietarului terenului, în temeiul răspunderii civile delictuale, titularul va fi
obligat să-l repare în întregime. întinderea prejudiciului poate fi stabilită de părţi ori de
instanţa de judecată.
Dacă folosirea spaţiului aerian ori a subsolului unui teren este astfel făcută încât
face imposibilă folosirea suprafeţei, credem că soluţia este exproprierea terenului
respectiv pentru cauză de utilitate publică.
V. Limitări cu consecinţa pierderii dreptului de proprietate

privată prin exproprierea pentru lucrări de interes
public
183. Limitări care conduc, în condiţiile legii, la pierderea dreptului de
proprietate privată prin exproprierea pentru lucrări de interes public. Interesul
public poate duce nu doar la limitarea exerciţiului unor atribute ale dreptului de
proprietate, dar şi la pierderea acestuia cu privire la imobile (terenuri şi construcţii).
Această posibilitate este reglementată, în primul rând, de Constituţie [art. 41 alin. (3)],
apoi, în art. 481 C. civ. potrivit căruia: „Nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa,
afară numai pentru cauză de utilitate publică, şi primind o dreaptă şi prealabilă
despăgubire”, şi, în fine, în Legea nr. 33/1994. Vom analiza pe larg această instituţie în
cadrul proprietăţii publice.
Secţiunea a lll-a
Clasificări în materia dreptului de proprietate166
184. Criterii. Există mai multe criterii după care pot fi făcute clasificări în materia
dreptului de proprietate. Este foarte importantă clasificarea în raport de regimul juridic,
precum şi cea după modul de exercitare a atributelor proprietăţii.
164
A se vedea, C.L. Popescu, Regimul constituţional al subsolului României, în
Dreptul nr. 3/1995 p. 6 şi urm.
165
166
Cu privire la structura generală a dreptului de proprietate, a se vedea, L.
Pop, op. cit., p. 60-62. Cu privire la reprezentarea dreptului de proprietate prin model,
tip şi formă, a se vedea, M. Toma, Drept civil. Drepturile reale, 2000, p. 101-111; în
opinia autorului, structura actuală a dreptului de proprietate cuprinde: dreptul de
proprietate particulară, dreptul de proprietate asociativă, dreptul de proprietate de stat,
dreptul de proprietate mixtă.
lor reale Dreptul de proprietate 69
185. în funcţie de regimul juridic. După regimul juridic dreptul de proprietate poate fi: drept de proprietate publică
şi drept de proprietate privată. Dreptul de proprietate publică este exercitat numai de către stat şi unităţile sale adminis-
trativ-teritoriale, ca subiecte de drept public, în regim de drept public. La rândul său, dreptul de proprietate privată, care
constituie regula, aparţine oricărui subiect de drept şi se caracterizează prin faptul că poartă asupra bunurilor care se
află în circuitul civil general.
186. După modul de exercitare a atributelor sale. Din acest punct de vedere, dreptul de proprietate privată poate
fi pur şi simplu ori afectat de modalităţi (proprietatea rezolubilă, anulabilă şi comună).
Capitolul II
Dreptul de proprietate publica
Secţiunea I
187. Caracter constituţional. Cadrul legal general al proprietăţii publice îl

constituie dispoziţiile constituţionale în materie. Astfel, potrivit art. 135 alin. (2): „Pro-
prietatea este publică sau privată”, alin. (3): „Proprietatea publică aparţine statului sau
unităţilor administrativ-teritoriale", alin. (4) arată categoriile de bunuri care fac exclusiv
obiectul proprietăţii publice, pentru ca alin. (5) să dispună: „Bunurile proprietate publică
sunt inalienabile. în condiţiile legii, ele pot fi date în administrarea regiilor autonome ori
instituţiilor publice sau pot fi concesionate ori închiriate”.
188. Codul civil. Pe de altă parte, art. 475 alin. (2) C. civ. dispune: „Bunurile care
nu sunt ale particularilor sunt administrate şi nu pot fi înstrăinate decât după regulile şi
formele prescrise anume pentru ele”. Potrivit art. 476 C. civ.: „Drumurile mari, drumurile
mici şi uliţele care sunt în sarcina statului, fluviile şi râurile navigabile sau plutitoare,
ţărmurile, adăugirile către mal şi locurile de unde s-a retras apa mării, porturile naturale
sau artificiale, malurile unde trag vasele şi îndeobşte toate părţile din pământul
României, care nu sunt proprietate particulară, sunt considerate ca dependinţe ale
domeniului public”1.
înainte de adoptarea Constituţiei din 1991, primele dispoziţii legale prin care s-a
făcut delimitarea între proprietatea privată, pe de o parte, şi domeniul public şi domeniul
privat, pe de altă parte, au fost cuprinse în Legea fondului funciar nr. 18/1991 167 168.
Astfel, potrivit art. 4 alin. (1), terenurile pot face obiectul dreptului de proprietate privată
sau al altor drepturi reale, având ca titulari persoane fizice sau persoane juridice, ori pot
aparţine domeniului public sau domeniului privat. în concepţia acestei legi, domeniul
public poate fi de interes naţional, caz în care proprietatea asupra sa, în regim de drept
public, aparţine statului, sau de interes local, caz în care proprietatea, de asemenea în
regim public, aparţine comunelor, oraşelor, municipiilor sau judeţelor [art. 4 alin. (2)].
Terenurile din domeniul public sunt afectate unei utilităţi publice. Aparţin domeniului
public terenurile pe care sunt amplasate construcţii de interes public, pieţe, căi de
comunicaţii, reţele stradale şi parcuri publice, porturi şi aeroporturi, albiile râurilor şi 1
fluviilor, cuvetele lacurilor de interes public, fundul apelor maritime interioare şi al mării
teritoriale, ţărmurile Mării Negre, inclusiv plajele, terenurile pentru rezervaţii naturale şi
' A se vedea şi art. 477-478, 499, 1310, 1844 C. civ.

168
Publicată în M. Of. P. I, nr. 37/20.02.1991, modificată ulterior, republicată în
temeiul art. VII din Legea nr. 169/1997, publicată în M. Of. P. I, nr. 299/4.11.1997,
dându-se textelor o nouă numerotare.
Dreptul de proprietate 71
parcuri naţionale, monumentele, ansamblurile şi siturile arheologice şi istorice,

monumentele naturii, terenurile pentru nevoile apărării sau pentru alte folosinţe care,
potrivit legii, sunt de domeniul public ori care, prin natura lor, sunt de uz sau de interes
public [art. 5 alin. (1)]. Terenurile care fac parte din domeniul public sunt inalienabile,
insesizabile şi imprescriptibile. Ele pot fi introduse în circuitul civil numai dacă, potrivit
legii, sunt dezafectate din domeniul public [art. 5 alin. (2)]. Cât priveşte domeniul privat
al statului ori al unităţilor administrativ-teritoriale, acesta este alcătuit din terenurile
dobândite de acestea prin modurile prevăzute de lege ori din terenurile dezafectate,
potrivit legii, din domeniul public. Domeniul privat al statului este supus dispoziţiilor de
drept comun (art. 6 din lege).
189. Alte acte normative. Dispoziţii privitoare la proprietatea publică sunt cuprinse
şi în alte acte normative, legea-cadru fiind Legea nr. 213/1998 privind proprietatea
publică şi regimul juridic al acesteia1.
Secţiunea a ll-a
Noţiunea şi caracterele juridice ale dreptului
de proprietate publică
A. Nofiune
190. Preliminarii. în doctrină dreptul de proprietate publică a fost definit ca fiind

„dreptul de proprietate al statului şi unităţilor administrativ-teritoriale asupra bunurilor
din domeniul public, care se exercită în regim de drept public, fiind inalienabil,
imprescriptibil şi insesizabil”169 170; sau „acel drept subiectiv de proprietate ce aparţine
statului sau unităţilor sale administrativ-teritoriale asupra bunurilor care, fie prin natura
lor, fie printr-o dispoziţie specială a legii, sunt de uz şi de utilitate publică"171; ori, „acel
drept real ce are ca titulari exclusiv statul şi unităţile administrativ-teritoriale şi care
conferă acestor titulari atributele posesiei, folosinţei şi dispoziţiei însă în regim de drept
public, asupra bunurilor care, prin declaraţia legii sau natura lor sunt de uz sau de
interes public”172.
169
Publicată în M. Of. P. I, nr. 448/24.11.1998. Mai menţionăm: Legea 50/1991
privind autorizarea lucrărilor de construcţii şi unele măsuri pentru realizarea locuinţelor,
republicată potrivit Legii nr. 453/2001 (terenurile aparţinând domeniului public se pot
concesiona numai în vederea realizării de construcţii sau dă obiective de uz şi/sau de
interes public, cu respectarea documentaţiilor de urbanism); Legea apelor nr. 107/1996
(determină apele de suprafaţă care aparţin domeniului public); Legea nr. 61/1998
privind regimul minelor; Ordonanţa nr. 96/1998 privind reglementarea regimului silvic şi
administrarea fondului forestier naţional, Ordonanţa nr. 226/2000 privind circulaţia
juridică a terenurilor cu destinaţie forestieră etc.
170
171
C. Bîrsan, op. cit., p. 90; a se vedea şi E. Cheia ru, op. cit., p. 35-39; M.
Nicolae, Consideraţii asupra Legii nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul
juridic al acesteia, în Dreptul nr. 6/1999, p. 3.
172
1. Adam, op. cit., p. 84.
191. Elemente definitorii. Pentru definirea dreptului de proprietate publică trebuie

să reţinem următoarele aspecte:
a) proprietatea publică este o formă a dreptului de proprietate;
b) ea constituie excepţia faţă de proprietatea privată, care constituie regula;
c) titularii acestui drept sunt numai statul şi unităţile sale administrativ-teritoriale;
d) obiectul dreptului de proprietate este alcătuit din bunurile care fac parte din
domeniul public; şi,
e) proprietatea publică se exercită în regim de drept public.
192. Definiţie. Aşadar, dreptul de proprietate publică este acea formă a dreptului
de proprietate ce aparţine statului şi unităţilor sale administrativ-teritoriale, are ca obiect
bunurile din domeniul public şi se exercită în regim de drept public. Sau, dreptul statului
şi unităţilor administrativ-teritoriale de a poseda, a folosi şi a dispune, în regim de drept
public, de bunurile care alcătuiesc domeniul public.
B. Caractere juridice
I. Preliminarii
193. Consideraţii generale. După cum am văzut, potrivit normelor constituţionale,
bunurile proprietate publică sunt inalienabile [art. 135 alin. (5)]. De asemenea, potrivit
art. 11 alin. (1) din Legea nr. 213/1998, bunurile din domeniul public sunt inalienabile,
insesizabile şi imprescriptibile, iar actele juridice încheiate cu încălcarea acestui regim
juridic sunt lovite de nulitate absolută [art. 11 alin. (2)]. Aşadar, dreptul de proprietate
publică are trei caractere specifice:
a) inalienabilitatea;
b) imprescriptibilitatea; şi,
c) insesizabilitatea173.
Trebuie să spunem de la început că acest regim juridic special priveşte numai
bunurile din domeniul public, însă având în vedere că există un anumit circuit al
bunurilor din domeniul public în domeniul privat al statului (de unde pot ajunge în
proprietatea oricărei persoane), el nu se mai aplică, cum este şi firesc, bunurilor care au
ieşit, în condiţiile legii, din domeniul public.
II. Dreptul de proprietate publică este inalienabil

194. Inalienabilitate. Bunurile proprietate publică sunt scoase din circuitul civil,
ele nu pot fi înstrăinate prin acte juridice. De principiu, aşa cum a statuat şi
jurisprudenţa, inalienabilitatea dreptului de proprietate publică determină şi
imposibilitatea constituirii asupra bunurilor din domeniul public a dezmembrămintelor
dreptului de proprietate (uzufruct, uz, abitaţie,
173
A se vedea şi A. Iorgovan, Drept administrativ. Tratat elementar, voi. III, Ed.
Pro- arcadia, Bucureşti, 1993, p. 85 şi urm.; L. Frenţescu, Noţiunile de domeniu public
şi domeniu privat al statului. Conţinut şi regim juridic, în Dreptul nr. 10-11/1993, p. 45 şi
urm.; L. Giurgiu, Consideraţii în legătură cu domeniul public, în Dreptul nr. 8/1995; E.
Chelaru, Circulaţia juridică a terenurilor, Ed. AII Beck, Bucureşti, 1999, p. 71 şi urm.; L.
Pop, op. cit., p. 67 şi urm; C. Bîrsan, op. cit., p. 100 şi urm.
reale Dreptul de proprietate 73
superficie)1. Prin excepţie însă, potrivit art. 13 din Legea nr. 213/1998, servituţile aSupra
. bunurilor din domeniul public sunt valabile numai în măsura în care sunt compatibile cu
uzul sau cu interesul public căruia îi sunt destinate bunurile afectate, iar servituţile
valabil constituite anterior intrării bunului în domeniul public se menţin în aceleaşi
condiţii de compatibilitate.
195. Dezmembrarea dreptului de proprietate publică este posibilă numai în
situaţii de excepţie. Aşadar, dezmembrarea dreptului de proprietate publică este
posibilă numai prin constituirea sau menţinerea unor servituţi, cu condiţia ca acestea să
fie compatibile cu uzul sau interesul public căruia îi sunt destinate bunurile afectate,
condiţie care va fi apreciată de judecător in concreto174 175.
Inalienabilitatea impune şi imposibilitatea dobândirii bunurilor din domeniul public
de către terţi prin orice mod de dobândire a dreptului de proprietate, motiv pentru care
actele juridice prin care s-ar transmite şi s-ar dobândi proprietatea publică sunt lovite de
nulitate.
Pe de altă parte, inalienabilitatea nu interzice constituirea unor drepturi reale
derivate (care nu sunt dezmembrăminte) asupra bunurilor din domeniul public176. De
altfel, după cum vom vedea, legea permite ca aceste bunuri să fie date în administrarea
regiilor autonome ori instituţiilor publice sau să fie concesionate ori închiriate, în
anumite condiţii.
III. Dreptul de proprietate publică este imprescriptibil

196. Imprescriptibilitate. Potrivit art. 1844 C. civ., „Nu se poate prescrie domeniul
lucrurilor care, din natura lor proprie sau printr-o declaraţie a legii, nu pot fi obiecte de
proprietate privată, ci sunt scoase afară din comerţ”. în acelaşi sens sunt şi dispoziţiile
art. 5 din Legea nr. 18/1991 şi art. 11 din Legea nr. 213/1998.
197. Imprescriptibil, atât extinctiv, cât şi achizitiv. Dreptul de proprietate
publică este imprescriptibil, atât extinctiv, cât şi achizitiv 177 . Astfel, în primul rând,
acţiunea în revendicarea unui bun proprietate publică este imprescriptibilă,
nestingându-se prin neexercitarea ei într-un anume termen. în al doilea rând, sub
aspect achizitiv, bunurile'imobile proprietate publică nu pot fi uzucapate, iar cele mobile
nu pot fi dobândite prin posesia de bună-credinţă în condiţiile art. 1909 C. civ. [art. 11
alin. (1) lit. c) din Legea nr. 213/1998].
174
C.S.J., s. cont. adm., dec. nr. 152/1994, în Dreptul nr. 6/1995, p. 93; Ibidem,
dec. nr. 790/1995, în Dreptul nr. 9/1995, p. 88.
175
Există şi opinia potrivit căreia interdicţia înstrăinării nu include şi constituirea
dez- membrămintelor dreptului de proprietate, lăsându-se a se înţelege că poate fi
vorba de orice dezmembrământ - E. Chelaru, op. cit., p. 73. Legea permite însă numai
constituirea unui drept de servitute, ţinând seamă de natura acestuia.
176
177
Pentru delimitarea prescripţiei extinctive de prescripţia achizitivă, a se vedea şi
G. Boroi, Drept civil. Partea generală. Persoanele, op. cit., p. 261.
74
IV. Dreptul de proprietate publică este insesizabil

198. Insesizabilitate. Bunurile din domeniul public nu pot fi urmărite ^ creditorii
statului pentru realizarea creanţelor lor. Ştim că de regulă, patru moniul debitorului este
afectat în întregime garantării datoriilor sale. Prin excepţie, domeniul public, parte a
patrimoniului statului sau unităţilor adminis. trativ-teritoriale, nu poate fi urmărit silit. De
altfel, statul este prezumat a f| mereu solvabil, datoriile sale şi cele ale unităţilor
administrativ-teritoriale fiind plătite prin aplicarea unor norme financiare speciale, care
presupun înscrierea creanţei la buget178.
Pe de altă parte, aceste bunuri nu pot fi nici ipotecate sau gajate, în caz contrar
ajungându-se, pe calea executării silite, la înstrăinarea lor, ceea ce este inadmisibil,
Secţiunea a lll-a
Titularii şi obiectul dreptului de proprietate publică
A. Titularii dreptului de proprietate

199. Cadru constituţional. Prin norme constituţionale se dispune că proprietatea
publică aparţine statului şi unităţilor administrativ-teritoriale [art. 135 alin. (3)]. în acelaşi
sens dispune şi art. 4 alin. (2) din Legea nr. 18/1991 şi art. 1 alin. (1) din Legea nr.
213/1998.
200. Titulari. Aşadar, titularii dreptului de proprietate publică sunt:
a) statul român este titularul dreptului de proprietate publică asupra bunurilor din
domeniul public naţional. Aceste bunuri sunt date Guvernului României în
administrarea generală, iar în litigiile privitoare la ele, statul este reprezentat, de regulă,
de Ministerul Finanţelor Publice; şi,
b) unităţile administrativ-teritoriale (comuna, oraşul, municipiul şi judeţul) asupra
bunurilor din domeniul public de interes local. Aceste bunuri sunt date în administrarea
generală a consiliilor locale, consiliilor judeţene ori a C.G.M. Bucureşti, după caz. în
litigiile legate de aceste bunuri, unităţile administrativ-teritoriale sunt reprezentate de
consiliile locale ori judeţene, după caz, care dau mandat scris, fiecare caz în parte,
preşedintelui consiliului judeţean ori primarului (art. 12 din Legea nr. 213/1998), care
poate desemna un alt funcţionar ori un avocat care să-l reprezinte în instanţă.
Se impune precizarea că statul şi unităţile administrativ-teritoriale sunt şi titulari ai
dreptului de proprietate privată, după cum vom vedea, asupra bunurilor din domeniul
privat, care nu au regimul juridic specific proprietăţii publice. în patrimoniul acestor
subiecte de drept există, din acest punct de vedere, două categorii (mase) de bunuri cu
regimuri juridice diferite.
M. Ulieru, Proprietatea publică şi proprietatea privată - actualul cadru legislativ,

178
în Studii de drept românesc, nr. 3/1992, p. 217.

B. Obiectul dreptului de proprietate publică. Domeniul public
201. Domeniul public. Categorii de bunuri. Dreptul de proprietate publică are ca
obiect domeniul public. Acesta este alcătuit, potrivit dispoziţiilor art. 3 alin. (1) din Legea
nr. 213/1998 din următoarele categorii de bunuri:
a) bunurile enumerate în art. 135 alin. (4) din Constituţie;
b) bunurile enumerate în Anexa care face parte integrantă din lege; şi,
c) orice alte bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes
public şi sunt dobândite de stat sau de unităţile administrativ-teritoriale prin modurile
prevăzute de lege.
202. Determinarea conţinutului domeniului public. Observăm că determinarea
conţinutului domeniului public poate fi făcută:
a) prin enumerarea legală a categoriilor de bunuri care fac obiectul proprietăţi publice
(în Constituţie, în Legea nr. 213/1998, în alte legi speciale) ţinând seama de faptul că sunt
de uz ori de interes public; şi,
b) prin trimiterea la criteriul general al destinaţiei bunului: bunul este, prin
natura sa, afectat uzului şi interesului public1.
Altfel spus179 180 domeniul public cuprinde dreptul de proprietate al statului şi al uni-
tăţilor administrativ-teritoriale asupra bunurilor care, prin natura lor, sau prin destinaţia
legii, sunt de uz şi de utilitate publică.
203. Consideraţii speciale. Trebuie să subliniem că fac parte din domeniul public
bunurile astfel determinate cu condiţia să fi intrat în proprietatea statului cu respectarea
prevederilor legale privitoare la dobândirea lor, în vigoare la data când aceasta a avut loc.
Aşadar, simpla existenţă a unui bun în patrimoniul statului sau al unei unităţi
administrativ-teritoriale nu este de natură să conducă în mod automat la concluzia că acel
bun aparţine domeniului public, chiar dacă ar fi aplicabile celelalte criterii de
determinare181. în acest sens, potrivit dispoziţiilor art. 6 din Legea nr. 213/1998, fac parte
din domeniul public şi bunurile dobândite de stat în perioada 6 martie 1945 - 22
decembrie 1989, dacă au intrat în proprietatea statului în temeiul unui titlu valabil, cu
respectarea Constituţiei, a tratatelor internaţionale la care România era parte şi a legilor
în vigoare la data preluării lor de către stat. Stabilirea valabilităţii titlului de preluare este
de competenţa instanţelor judecătoreşti.
204. Enumerarea este exempli gratia. Enumerarea bunurilor proprietate
publică prin lege nu este aşadar, limitativă, domeniul public fiind supus modificărilor.
Când un bun aparţine domeniului public, fiind prin destinaţia legii, de uz ori de interes
public, el nu poate fi scos din proprietatea publică decât printr-un act normativ cu forţă
juridică egală celui prin care a fost introdus. Pe de altă parte, există categorii de bunuri
care fac exclusiv obiectul proprietăţii publice, dar şi categorii de bunuri care pot fi şi în
proprietate publică, şi în proprietate privată (evident nu este vorba de acelaşi bun privit la
un moment dat).
i - actualul cadru legislativ, în
179
Curtea Constituţională, dec. nr. 33/1993 în Curtea Constituţională. Culegere de
decizii 1992-1993, p. 211-212.
180
181
E. Chelaru, Circulaţia..., op. cit., p. 55.
Astfel, bunurile enumerate în art. 135 din Constituţie fac exclusiv obiectul proprietăţii
publice. Ori, potrivit dispoziţiilor art. 1 din Legea petrolului nr. 134/1995 resursele de
petrol situate în subsolul ţării şi al platoului continental românesc a| Mării Negre,
delimitat conform principiilor dreptului internaţional şi reglementărilor din convenţiile
internaţionale la care România este parte, fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice şi
aparţin statului român1. De asemenea potrivit art. 1 din Legea minelor nr. 85/2003,
resursele minerale situate pe teritoriul şi în subsolul ţării şi al platoului continental în
zona economică a României din Marea Neagră, fac obiectul exclusiv al proprietăţii
publice şi aparţin statului român182 183.
205. Bunurile de folosinţă generală. în categoria bunurilor de uz public intră
acele bunuri care prin natura lor sunt de folosinţă generală, la care au acces toţi
membrii societăţii, cum ar fi: drumurile, pieţele, monumentele publice, podurile etc.184 în
categoria bunurilor de interes public intră cele care prin natura lor sunt destinate a fi
folosite sau exploatate în cadrul unui serviciu public, pentru desfăşurarea unor activităţi
care interesează întreaga societate sau o anumită colectivitate, fără a avea acces la
folosinţa lor concretă şi nemijlocită orice persoană sau toate persoanele 185, cum sunt:
clădirile instituţiilor publice şi dotările tehnico-edilitare ale acestora, căile ferate,
reţelele de distribuire a energiei electrice etc. Intră în această categorie şi bunurile care
prin importanţa social-economică, prin valoarea culturală sau istorică servesc interesele
generale ale societăţii ori ale colectivităţilor locale.
După titularul dreptului de proprietate publică, domeniul public poate fi: naţional,
judeţean sau local (art. 3 din Legea nr. 213/1998).
206. Domeniul public naţional. Domeniul public naţional sau domeniul public al
statului, cum mai este numit, este alcătuit din bunurile prevăzute în art. 135
182
Potrivit legii, petrolul reprezintă substanţele minerale combustibile constituite
din amestecuri de hidrocarburi naturale, acumulate în scoarţa terestră şi care, în condiţii
de suprafaţă, se prezintă în stare gazoasă, sub formă de gaze naturale, sau lichidă, sub
formă de ţiţei şi condensat. Gazele naturale cuprind gazele libere din zăcăminte de gaz
metan, gazele dizolvate în ţiţei, cele din capul de gaze asociat zăcămintelor de ţiţei,
precum şi gazele rezultate din extracţia sau separarea hidrocarburilor lichide.
183
Potrivit art. 2 din Legea nr. 85/2003 (publicată în M. Of. P. I, nr.
197/27.03.2003), este vorba de următoarele resurse minerale: cărbunii, minereurile
feroase, neferoase, de aluminiu şi de roci aluminifere, de metale nobile, radioactive, de
pământuri rare şi disperse, săruri haloide, substanţe utile nemetalifere, rocile utile,
pietrele preţioase şi semipreţioase, turba, nămolurile şi turbele terapeutice, rocile
bituminoase, gazele necombustibile, apele, gazele care le însoţesc, apele minerale
naturale (gazoase şi plate), apele minerale terapeutice, precum şl produsul rezidual
minier din haldele şi iazurile de decantare. Prevederile legii se aplică, de asemenea, şi
apelor subterane potabile şi industriale pentru activităţile de prospecţiune, explorare,
determinare şi evidenţă a rezervelor.
184
A se vedea, I. Dogaru, T. Sâmbrian, op. cit., p. 88; D.C. Tudorache, Domeniul
public şi domeniul privat al statului în lumina Legii fondului funciar, în Dreptul nr. 5/1992,
p. 19 şi urm.; L- Pop, op. cit., p. 72.
185
L. Pop. op. cit., p. 72-73.
din Constituţie, în Anexa Legii nr. 213/1998 la punctul I1 şi din alte bunuri de uz sau de
interes public naţional, declarate ca atare de lege.
208. Domeniul public judeţean. Domeniul public judeţean este alcătuit din
punurile prevăzute în Anexa Legii nr. 213/1998 la punctul II (drumurile judeţene;
jerenurile şi clădirile în care îşi desfăşoară activitatea consiliul judeţean şi aparatul
propriu al acestuia, precum şi instituţiile publice de interes judeţean cum sunt: biblioteci,
muzee, spitale judeţene şi alte asemenea bunuri, dacă nu au fost
declarate de interes public naţional sau local; reţelele de alimentare cu apă în sistem
zonal sau microzonal, staţiile de tratare cu instalaţiile, construcţiile şi terenurile aferente
acestora) şi din alte bunuri de uz şi de interes public judeţean, declarate ca atare prin
hotărâre a consiliului judeţean, dacă nu sunt declarate prin lege bunuri de uz sau de
interes public naţional. Aşadar, spre deosebire de domeniul public naţional care este
alcătuit din bunuri declarate ca atare prin lege, domeniul public judeţean cuprinde bunuri
declarate ca atare printr-un act administrativ, care este supus controlului judecătoresc.
209. Domeniul public local. Domeniul public local, al comunelor, oraşelor ori
municipiilor, cuprinde bunurile prevăzute în Anexa Legii nr. 213/1998 la punctul III1,
precum şi alte bunuri de uz sau interes public local, declarate ca atare prin hotărâre a
consiliului local, dacă nu sunt declarate prin lege bunuri de uz sau de interes public
naţional sau judeţean.
210. Inventariere. Bunurile din domeniul public, indiferent de titular, sunt supuse
inventarierii (art. 19-23 din Legea nr. 213/1998). Inventarul bunurilor din domeniul public
naţional se întocmeşte, după caz, de ministere, de celelalte organe de specialitate ale
administraţiei publice centrale şi de autorităţile centrale. Centralizarea acestui inventar se
face de Ministerul Finanţelor Publice şi se supune spre aprobare Guvernului. Inventarul
bunurilor din domeniul public judeţean sau local se întocmeşte la nivelul unităţilor
administrativ-teritoriale, de comisii special constituite şi conduse de preşedinţii consiliilor
judeţene ori de primari, se centralizează la consiliile judeţene, respectiv al municipiului
Bucureşti, şi se trimite Guvernului care, prin hotărâre, atestă apartenenţa bunurilor la
domeniul public judeţean sau local (art. 21 din Legea nr. 213/1998).
211. Trecerea unui bun într-un alt compartiment al domeniului public. Este
posibilă trecerea unui bun din domeniul public al statului în domeniul public al unei unităţii
administrativ-teritoriale, prin hotărâre de Guvern, la cererea consiliului judeţean ori a
consiliului local [art. 9 alin. (1)]. în sens invers, trecerea unui bun din domeniul public al
unei unităţi administrativ-teritoriale în domeniul public al statului se face prin hotărârea
consiliului judeţean ori local, la cererea Guvernului [art. 9 alin. (2)].
212. Competenţa soluţionării litigiilor. Litigiile cu privire la delimitarea domeniului
public al statului, judeţelor, municipiilor, oraşelor sau comunelor sunt soluţionate de
instanţele de contencios administrativ. 186 187
1
Este vorba de: 1. drumurile comunale, vicinale şi străzile; 2. pieţele publice, comer-
ciale, târgurile, oboarele şi parcurile publice, precum şi zonele de agrement; 3. lacurile şi
plajele care nu sunt declarate de interes public naţional sau judeţean; 4. reţelele de
alimentare cu apă, canalizare, termoficare, gaze, staţiile de tratare şi epurare a apelor
uzate, cu instalaţiile, construcţiile şi terenurile aferente; 5. terenurile şi clădirile în care îşi
desfăşoară activitatea consiliul local şi primăria, precum şi instituţiile publice de interes
local, cum sunt: teatrele, bibliotecile, muzeele, spitalele, policlinicile şi altele asemenea;
187 locuinţele sociale; 7. statuile şi monumentele, dacă nu au fost declarate de
interes public naţional; 8. bogăţiile de orice natură ale subsolului, în stare de zăcământ,
dacă nu au fost declarate de interes public naţional; 9. terenurile cu destinaţie forestieră,
dacă nu fac parte din domeniul privat al statului şi dacă nu sunt proprietatea persoanelor
fizice ori a persoanelor juridice de drept privat; 10. cimitirele orăşeneşti şi comunale.
urilor reale Dreptul de proprietate 79
Secţiunea a IV-a
Modurile de dobândire a dreptului
de proprietate publica
A. Preliminarii
213. Enumerarea modurilor. Potrivit dispoziţiilor art. 7 din Legea nr. 213/1998,
dreptul de proprietate publică se dobândeşte:
a) pe cale naturală;
b) prin achiziţii publice efectuate în condiţiile legii;
c) prin expropriere pentru cauză de utilitate publică;
d) prin acte de donaţie sau legate acceptate de Guvern, de consiliul judeţean sau
de consiliul local, după caz, dacă bunul în cauză intră în domeniul public;
e) prin trecerea unor bunuri din domeniul privat al statului sau al unităţilor
administrativ-teritoriale în domeniul public al acestora, pentru cauză de utilitate
publică; şi,
f) prin orice alte moduri prevăzute de lege.
B. Dobândirea proprietăţii publice „pe cale naturala”
214. Noţiune. Legea nu explică în ce constă acest mod de dobândire a proprietăţii

publice. Printr-o interpretare gramaticală a textului legal s-ar înţelege dobândirea
proprietăţii publice fără intervenţia omului, asupra bunurilor care se găsesc în natură.
Care să fie acestea? Prin bogăţie naturală se înţelege bogăţia (necultivată) a solului
sau a subsolului, a unei regiuni, a unei ţări. S-a arătat că este vorba de bogăţiile de orice
natură care se vor forma pe teritorial sau în subsolul ţării 1. Pe de altă parte, după cum
am văzut, potrivit art. 135 alin. (4) din Constituţie bogăţiile de orice natură ale subsolului
sunt enumerate expres printre bunurile din proprietatea publică, aşa încât o asemenea
considerare apare lipsită de interes practic 188 189. Nu poate fi vorba nici de fructele
naturale ale bunurilor aflate în proprietate publică, pentru că acestea sunt culese în
virtutea dreptului de proprietate, fără a fi nevoie să considerăm că este un mod special
de dobândire a proprietăţii. în acest context, dispoziţia legală rămâne una de principiu,
aplicaşi13 ot, ,nf-i rând nu există o realementare specială.
C. Dobândirea proprietăţii publice prin achiziţii publice

215. Consideraţii generale. Achiziţiile publice. Prin Ordonanţa de urgenţă nr.
60/2001190 privind achiziţiile publice au fost stabilite principiile, cadrul general şi
188
A se vedea, M. Nicolae, Consideraţii asupra Legii nr. 213/1998 privind
proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia, în Dreptul nr. 6/1999, p. 15-16.
189
1. Adam, op. cit., p. 127.
190
procedurile pentru atribuirea contractului de achiziţie publică, precum şi căile atac

împotriva actului sau deciziei autorităţii contractante care aplică una procedurile de
atribuire a contractului de achiziţie publică.
în general, prin achiziţie se înţelege o anumită formă de comerţ care constă i n
cumpărarea de produse sau de materiale de către stat pe calea unor contracte
speciale. Potrivit legii, achiziţia publică este dobândirea, definitivă sau temporară de
către o persoană fizică definită ca autoritate contractantă, a unor produse lucrări sau
servicii, prin atribuirea unui contract de achiziţie publică [art. 3 lit. a)]' în acest caz,
proprietatea publică se dobândeşte în baza unui act juridic bilateral cu titlu oneros,
încheiat în formă scrisă şi cu respectarea condiţiilor legale.
216. Autoritate contractantă. Este autoritate contractantă (art. 5): a) oricare
autoritate publică, aşa cum este aceasta definită în Constituţie, inclusiv autoritatea
judecătorească’; b) oricare instituţie publică, de interes general sau local, autonomă ori
aflată în subordinea sau sub controlul unei autorităţi publice; c) Academia Română şi
instituţiile subordonate acesteia; d) orice persoană juridică ce desfăşoară activităţi
relevante în unul din sectoarele de utilităţi publice - apă, energie, transporturi şi
telecomunicaţii - şi care beneficiază de drepturi speciale sau exclusive pentru
desfăşurarea unor activităţi, în sensul că nu are piaţă con- curenţială datorită existenţei
unei poziţii de monopol sau prin efectul unui act normativ ori administrativ.
217. Principii. La baza atribuirii contractului de achiziţie publică stau următoarele
principii:
a) libera concurenţă care presupune asigurarea condiţiilor pentru ca orice furnizor
de produse, executant de lucrări sau prestator de servicii, indiferent de naţionalitate, să
aibă dreptul de a deveni, în condiţiile legii, contractant;
b) eficienţa utilizării fondurilor publice care presupune folosirea sistemului
concurenţial şi a criteriilor economice pentru atribuirea contractului de achiziţie publică;
c) transparenţa care impune ca informaţiile referitoare la aplicarea procedurii
pentru atribuirea contractului de achiziţie publică să fie puse la dispoziţia tuturor celor
interesaţi. Legea reglementează în capitolul III, intitulat „Transparenţă şi publicitate” o
serie de măsuri menite să asigure aplicabilitatea acestui principiu;
d) tratamentul egal care impune aplicarea în mod nediscriminatoriu a criteriilor de
selecţie şi a criteriilor pentru atribuirea contractului de achiziţie publică, astfel încât orice
furnizor de produse, executant de lucrări sau prestator de servicii să aibă şanse egale
de a i se atribui contractul respectiv; şi,
e) confidenţialitatea care impune garantarea protejării secretului comercial şi al
proprietăţii intelectuale a ofertantului.
218. Atribuirea contractului. Atribuirea unui contract de achiziţie publică se face
prin:
a) licitaţie deschisă (are dreptul să depună oferte orice furnizor, executant ori
prestator interesat de contract);
b) licitaţie restrânsă (pot depune oferte numai cei selectaţi de către autoritatea
contractantă în prima etapă a procedurii); 1
c) negociere competitivă (când o autoritate contractantă se consultă şi negociază
clauzele contractuale, exclusiv preţul, cu mai mulţi furnizori, executanţi sau prestatori);
d) negociere cu o singură sursă1 (când o autoritate contractantă se consultă şi
negociază clauzele contractuale, inclusiv preţul, cu un singur furnizor, prestator sau
executant); şi,
e) cerere de ofertă (este o procedură simplificată prin care se solicită, fără
publicarea unui anunţ publicitar, oferte de la mai mulţi furnizori, executanţi sau
prestatori).
De regulă, contractele de achiziţie publică se atribuie prin aplicarea procedurilor de
licitaţie deschisă sau închisă (art. 10).
219. Procedurile de licitaţie. Poate participa la procedura pentru atribuirea unui
contract de achiziţie publică orice furnizor, executant sau prestator, român sau străin,
persoană fizică sau juridică. Persoanele străine care participă la această procedură
beneficiază de acelaşi regim juridic de care beneficiază persoanele române în ţara în
care cel interesat este rezident.
220. Licitaţiile electronice. Este de remarcat faptul că prin Ordonanţa nr.
20/2002191 192 privind achiziţiile publice prin licitaţii electronice s-a reglementat pentru
prima dată în ţara noastră cadrul general şi condiţiile de utilizare a procedurii on-line
pentru atribuirea contractelor de achiziţie publică, precum şi regulile generale de
asigurare prin mijloace electronice a transparenţei în domeniul achiziţiilor publice.
221. Licitaţia on-line. Procedura on-line presupune utilizarea, în tot sau în parte, a
facilităţilor tehnice oferite de Sistemul electronic de achiziţii publice în cadrul atribuirii
unui contract de achiziţie publică. La rândul său, Sistemul electronic de achiziţii publice
este acel sistem informatic de utilitate publică, accesibil pe Internet la adresa
www.e-licitatie.ro, operat în scopul facilitării transparenţei, corectitudinii şi eficienţei în
domeniul achiziţiilor publice. Operatorul acestui sistem este Inspectoratul General
pentru Comunicaţii şi Tehnologia Informaţiei, instituţie publică în subordinea
Ministerului Comunicaţiilor şi Tehnologiei Informaţiei, înfiinţată prin hotărâre a
Guvernului, prin reorganizarea Regiei Autonome „Inspectoratul General al
Comunicaţiilor".
La baza atribuirii contractelor de achiziţie publică prin procedura on-line stau
aceleaşi principii ca şi în cazul procedurii tradiţionale: libera concurenţă, eficienţa
utilizării fondurilor publice, transparenţa, tratamentul egal şi confidenţialitatea.
Guvernul stabileşte prin hotărâre autorităţile contractante care au obligaţia să
folosească procedura on-line.
Participarea la această procedură este deschisă oricărei persoane, cu obligaţia de a
se înregistra în Sistemul electronic [art. 9 alin. (1)]. Operatorul sistemului stabileşte
acele proceduri şi norme de securitate care asigură gradul necesar
191
Legea arată cazurile în care se poate aplica negociere competitivă sau cu o
singură sursă (art. 11-12).
192
Publicată în M. Of. P. I, nr. 86/1.02.2002, a intrat în vigoare în termen de 30 de
zile de la publicare (art. 71), la 4 martie 2002.
de confidenţialitate şi siguranţă în utilizare, în scopul bunei desfăşurări a procedurilor
de licitaţie electronică.
Toate comunicările efectuate în cadrul acestei proceduri trebuie efectuate on-line,
toate documentele transmise trebuie să fie prezentate în formă electronică şi semnate
electronic, eventual, prin folosirea unui procedeu de criptare, în condiţiile stabilite de
operator, sub sancţiunea neluării lor în seamă. Orice document în formă electronică
trebuie înregistrat în momentul transmiterii şi al primirii, precum şi confirmat de primire,
cu excepţia documentelor care confirmă primirea.
222. Faze. Procedura licitaţiei electronice poate avea următoarele faze: a) pu-
blicarea anunţului de participare; b) înscrierea solicitanţilor; c) preselecţia solicitanţilor;
d) comunicarea documentaţiei de elaborare şi prezentare a ofertei; e) evaluarea
ofertelor; f) comunicarea rezultatului evaluării; g) încheierea contractului; h) publicarea
anunţului de atribuire a contractului de achiziţie publică.
223. Forma contractului. Contractul de achiziţie publică se încheie în formă
electronică, se semnează electronic de către părţi, iar o copie de pe acesta este stocată
de operator pentru asigurarea mijloacelor de probă corespunzătoare1. Dacă autoritatea
contractantă stabileşte în documentaţia pentru elaborarea şi prezentarea ofertei
obligativitatea încheierii contractului altfel decât prin procedura on-line, contractul
semnat electronic de către părţi are natura juridică a antecontractului [art. 40 alin. (3)].
224. Transparenţă. Având în vedere că în această procedură cererea şi oferta se
întâlnesc în mediu electronic, care asigură posibilitatea participării rapide a unui număr
nelimitat de persoane interesate, se poate spune că procedura licitaţiei electronice
asigură transparenţa, corectitudinea şi eficienţa achiziţiilor publice193 194.
Pe de altă parte, se poate spune că, aşa cum proprietatea publică are caractere
specifice în raport cu proprietatea privată, libertatea contractuală a persoanelor publice
prezintă şi ea unele particularităţi. Contractul administrativ este principala modalitate
prin care administraţia îşi exercită libertatea contractuală, o caracteristică a sa fiind
poziţia de inegalitate juridică în care se găsesc părţile. De altfel, specificul contractelor
administrative în raport cu cele de drept comun este această inegalitate a părţilor (în
situaţiile în care administraţia încheie contracte cu particularii), care se manifestă prin
dreptul administraţiei de a stabili unele clauze contractuale (aşa numita „parte
reglementară” a contractului), care nu pot
7.
193
A se vedea şi Legea nr. 455/2001 privind semnătura electronică, publicată în
M. Of. P. I, nr. 429/31.07.2001, care reglementează regimul juridic al semnăturii
electronice şi al înscrisurilor în formă electronică, precum şi condiţiile furnizării de
servicii de certificare a semnăturilor electronice.
194
Pentru a se înregistra în sistem, utilizatorul va apăsa butonul înregistrare user
nou (din meniul orizontal aflat la baza paginii de deschidere), va accesa formularul de
înscriere şi va completa datele cerute, alegându-şi un nume de utilizator cu care va
accesa ulterior sistemul şi o parolă. Pentru eliberarea certificatului digital,
reprezentantul autorităţii contractante se prezintă la sediul IGCTI, cu ştampila instituţiei,
o dischetă de 3,5” şi documentele indicate la adresa http: // www. e-licitatio.
ro/proceduraOF. htm. Tariful de înregistrare în Sistemul electronic este de 10 euro.
Certificatul digital poate fi primit şi prin serviciile Poştei Române, în plic cu valoare
declarată.
r
reale
negociate, şi, ulterior de a modifica unilateral clauzele impuse particularilor, în '
nCordanţă cu interesul public. Fără a intra în detalii care nu interesează aici, se oate
c
spune că prin obiectul său, contractul de achiziţie publică nu se deosebeşte esenţial de

contractul de vânzare-cumpărare încheiat între subiecte de drept civil. Prin contractul
de achiziţie publică administraţia obţine bunuri, servicii sau lucrări, în schimbul unui preţ,
el fiind, în ultimă analiză, o categorie particulă de contract, încheiat de administraţie
pentru nevoile serviciului public1. Contractul de achiziţie publică este un contract
administrativ, cel puţin din următoarele considerente: a) reprezintă un acord de voinţă
între o autoritate publică şi un alt subiect de drept, public sau privat; b) unele dintre
clauzele contractuale sunt stabilite prin lege şi nu pot fi negociate cu cealaltă parte, iar,
în temeiul acestora, aUtoritatea contractantă are dreptul să rezilieze contractul, în
considerarea interesului public; c) alte clauze contractuale stabilite de autoritate prin
caietul de sarcini şi prin anunţurile referitoare la achiziţia publică au acelaşi caracter de
drept public; d) contractul se încheie prin proceduri speciale; e) litigiile apărute în
derularea acestui contract sunt de competenţa instanţelor de contencios
administrativ195 2.
D. Dobândirea proprietăţii publice prin exproprierea

pentru cauză de utilitate publică
I. Noţiune
225. Consacrarea reglementativă. Am văzut că exproprierea pentru cauză de
utilitate publică este prevăzută, cu caracter de excepţie, în art. 41 din Constituţie,
precum şi în art. 481 C. civ. La data de 27 mai 1994 a fost adoptată Legea nr. 33 privind
exproprierea pentru cauză de utilitate publică, care cuprinde dispoziţii de natură să
asigure cadrul legal adecvat procedurilor de expropriere şi stabilire a despăgubirilor,
dar şi apărarea dreptului de proprietate privată. Această lege se completează cu
Regulamentul privind procedura de lucru a comisiilor pentru efectuarea cercetării
prealabile în vederea declarării utilităţii publice pentru lucrări de interes naţional sau de
interes local196.
226. Definiţia dată de doctrină. în doctrină, exproprierea a fost definită ca fiind un
mod originar de dobândire a proprietăţii constând în trecerea forţată a unor bunuri
determinate din proprietatea privată în proprietatea publică, în vederea satisfacerii unor
necesităţi de interes naţional sau local, după o dreaptă şi prealabilă despăgubire
stabilită prin învoială sau pe baza unei hotărâri judecătoreşti197. Ori, ca
195
A. Van Lang, G. Gondouin, V. Inserguet-Brisset, Dictionnaire de droit admi-
nistratif, Dalloz, Armand Collin, Paris, 1999, p. 177.
196
Adoptat prin H.G. nr. 583/1994, publicată în M. Of. P. I, nr. 271/26.09.1994.
197
1. Dogaru, T. Sâmbrian, op. cit., p. 334; a se vedea şi T. Sâmbrian, Consideraţii
istorice privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în Revista de Ştiinţe
Juridice,
instituţie juridică de drept public care constă în achiziţia forţată, cu titlu ong r pentru
cauză de utilitate publică, în condiţiile legii şi sub control judiciar, a ^ bunuri imobile
proprietate privată1.
Exproprierea pentru cauză de utilitate publică este o excepţie de la caracte, absolut şi
inviolabil al dreptului de proprietate privată198 199 200. Ea operează o trÛ| formare calitativă
a proprietăţii, din proprietate privată în proprietate publică i condiţiile legii201. '^
II. Obiectul exproprierii

227. Obiect. Potrivit art. 2 din Legea-nr. 33/1994, pot fi expropriate bunur¡[e
imobile proprietatea persoanelor fizice sau juridice, cu sau fără scop lucrativ precum şi
cele aflate în proprietatea privată a comunelor, oraşelor, municipiilor sj judeţelor. Este
vorba de imobilele prin natura lor (art. 463-464 C. civ.), inclusiv re, coltele care încă se
ţin de rădăcini şi fructele de pe arbori, neculese încă [art. 455 alin. (1) C. civ.].
228. Imobilele prin destinaţie. Imobilele prin destinaţie vor fi expropriate numai
dacă sunt alipite fondului în mod permanent, neputând fi despărţite fără a f| deteriorate
sau fără a deteriora imobilul.
229. Dezmembrămintele dreptului de proprietate. Dezmembrămintele drep-
tului de proprietate sunt imobile prin obiectul la care se aplică. De principiu, ele se sting
prin exproprierea proprietăţii, dar nu pot forma obiectul unei exproprieri separate.
Servituţile stabilite prin fapta omului se sting numai dacă devin incompatibile cu situaţia
naturală şi juridică a obiectivului urmărit prin expropriere [art. 28 alin. (2)], Cu privire la
dreptul de superficie, s-a arătat că structura acestuia, care constă în dreptul de
proprietate asupra unei construcţii sau plantaţii aflate pe terenul altei persoane,
combinat cu dreptul de folosinţă asupra terenului respectiv, impune exproprierea
concomitentă a terenului şi a construcţiei sau plantaţiei202.
230. Nu sunt supuse exproprierii. Nu pot fi expropriate imobilele proprietate
publică ce aparţin statului ori unităţilor ădministrativ-teritoriale care sunt şi pot fi
afectate unei utilităţi publice prin voinţa autorităţii competente. Nu pot fi expropriate nici
bunurile proprietatea privată a statului, pentru că acesta, în calitate de proprietar, poate
să afecteze unei utilităţi publice oricare din bunurile sale. Cât priveste
Universitatea din Craiova, nr. 5/1995, p. 217-221; S. Cercel, Anamaria Florea, Ele-
mente de drept agrar şi funciar. Legislaţie, Ed. Themis, Craiova, 2000, p. 76 şi urm.
199
E. Chelaru, Curs de drept civil..., op. cit., p. 26; Ibidem, Circulaţia juridică..., op.
cit., p. 332; a se vedea şi FI. Baias, B. Dumltrache, Discuţii pe marginea Legii nr.
33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în Dreptul nr. 4/1995, p.
19 şi urm.; L. Giurgiu, Consideraţii în legătură cu Legea nr. 33/1994 privind
exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în Dreptul nr. 2/1995, p. 17 şi urm.
200
L. Pop, op. cit., p. 49; a se vedea şi M. B. Cantacuzino, op. cit., p. 141-143.
201
A se vedea şi Monalisa Belu-Magdo, Exproprierea pentru cauză de utilitate
publică şi efectele exproprierii, în R.D.C. nr. 4/1995, p. 90; pentru opinia că
exproprierea atrage încetarea dreptului de proprietate, I.P. Fi lip eseu, A. Fi lip eseu, op.
cit., p. 254; I. Dogaru, T. Sâmbrian, op. cit., p. 335-336.
202
E. Chelaru, Curs de drept civil..., op. cit., p. 27.
lor reale
bunurile proprietate privată a unităţilor administartiv-teritoriale, dacă utilitatea
pUblică este de interes local, nu este necesară exproprierea, ci o c t a‘ _..11 ii decizie a
rnmnetent de trecere a bunului în proprietatea publică este sufi organulu
l i
competent de trecere a bunului în proprietatea publică este suficientă.
III. Utilitatea publică şi declararea ei

231. Utilitate. Este prima etapă a exproprierii. Utilitatea publică se declară entru
lucrări de interes naţional sau de interes local (art. 5). Legea stabileşte
ateg°riile de lucrări considerate de utilitate publică ce pot atrage exproprierea’, lăsând
p
deschisă posibilitatea ca pentru orice alte lucrări decât cele prevăzute, utilitatea publică
se declară, pentru fiecare caz în parte, prin lege,[art. 7 alin. (3)]. Aşadar, enumerarea
legală nu are caracter limitativ.
232. Declararea utilităţii publice se face de către Guvern, consiliile judeţene şi
Consiliul Local al Municipiului Bucureşti. Utilitatea publică a exproprierii se declară
de Guvern pentru lucrări de interes naţional, ori de consiliile judeţene şi C.L.M. Bucureşti
pentru lucrările de interes local. Ea se declară prin lege atunci când, indiferent de natura
lucrărilor, sunt supuse exproprierii lăcaşuri de cult, monumente, ansambluri şi situri
istorice, cimitire, alte aşezăminte de valoare naţională deosebită ori localităţi urbane sau
rurale în întregime. Pentru lucrări de interes local care se desfăşoară pe teritoriul mai
multor judeţe, se declară de o comisie alcătuită din preşedinţii consiliilor judeţene
respective.
233. Cercetarea prealabilă. Declararea utilităţii publice se face numai după o
cercetare prealabilă efectuată de comisii special numite de către Guvern, de către
delegaţia permanentă a consiliului judeţean ori de primarul general al capitalei203 2 204.
203 Potrivit art. 6 din Legea nr. 33/1994, sunt de utilitate publică lucrările privind;
prospecţiunile şi explorările geologice; extracţia şi prelucrarea substanţelor minerale

utile; instalaţii pentru producerea energiei electrice; căile de comunicaţii, deschiderea,
alinierea şi lărgirea străzilor; sistemele de alimentare cu energie electrică,
telecomunicaţii, gaze, termoficare, apă, canalizare; instalaţii pentru protecţia mediului;
îndiguiri şi regularizări de râuri, lacuri de acumulare pentru surse de apă şi atenuarea
viiturilor; derivaţii de debite pentru alimentări cu apă şi pentru devierea viiturilor; staţii
hidrometrologice, seismice şi sisteme de avertizare şi prevenirea fenomenelor naturale
periculoase şi de alarmare a populaţiei, sisteme de irigaţii şi desecări; lucrări de
combatere a eroziunii de adâncime; clădirile şi terenurile necesare construcţiilor de
locuinţe sociale şi altor obiective sociale de învăţământ, sănătate, cultură, sport, protecţie
şi asistenţă socială, precum şi de administraţie publică şi pentru autorităţile judecătoreşti;
salvarea, protejarea şi punerea în valoare a monumentelor, ansamblurilor şi siturilor
istorice, precum şi parcurilor naţionale, rezervaţiilor naturale şi a monumentelor naturii;
prevenirea şi înlăturarea urmărilor dezastrelor naturale - cutremure, inundaţii, alunecări
de terenuri; apărarea ţării, ordinea publică şi siguranţa naţională.
localităţilor pe raza cărora se desfăşoară lucrarea de utilitate publică. Comisiile pentru
Cercetarea prealabilă va stabili dacă există elemente care să justifice interesul

naţional sau local, avantajele economico-sociale, ecologice sau de orice altă natură
care susţin necesitatea lucrărilor şi nu pot fi realizate pe alte căi decât prin expropriere,
precum şi încadrarea în planurile de urbanism şi de amenajare a teritoriului, aprobate
potrivit legii [art. 10 alin. (1)]. Procesul-verbal în care se consemnează rezultatele
cercetării prealabile se va înainta Guvernului, consiliului judeţean ori C.L.M. Bucureşti.
234. Actul de declarare a utilităţii publice. Pe baza rezultatelor cercetării
prealabile se adoptă actul de declarare a utilităţii publice, care se aduce la cunoştinţă
publică prin afişare la sediul consiliului local în a cărui rază este situat imobilul şi prin
publicare în Monitorul Oficial (pentru utilitatea publică de interes naţional) sau în presa
locală (pentru utilitatea publică de interes local). Nu sunt supuse publicităţii actele prin
care se declară utilitatea publică pentru lucrări privind apărarea ţării şi siguranţa
naţională [art. 11 alin. (2)].
235. Controlul legalităţii. Chiar dacă legea nu prevede expres, odată adusă la
cunoştinţa publică, declaraţia de utilitate întrunind elementele unui act-condiţie care
declanşează procedura exproprierii, este supusă controlului legalităţii sale în această
etapă, de către Curtea Constituţională (atunci când utilitatea publică a fost declarată
prin lege) ori de instanţa de contencios administrativ (când utilitatea este declarată prin
hotărâre de Guvern sau prin act al organelor administraţiei locale), fără a se putea
examina oportunitatea actului administrativ1.
IV. Măsuri premergătoare exproprierii

236. întocmirea planului imobilelor supuse exproprierii. In această etapă
expropriatorul 205 206 întocmeşte planul imobilelor propuse spre expropriere, cu
indicarea numelui proprietarilor şi a ofertelor de despăgubire, care se depun la consiliul
local al localităţii în care sunt situate imobilele respective, în vederea consultării de
către cei interesaţi. Administraţia publică trebuie să ia măsuri pentru ca cei interesaţi să
poată consulta efectiv aceste documente. Legea nu stabileşte un termen în care trebuie
depuse, aşa încât se vor depune imediat ce sunt realizate.
Nu sunt depuse documentele lucrărilor privind apărarea ţării şi siguranţa naţională,
situaţie în care se depune numai lista imobilelor şi proprietarilor vizaţi, precum şi
ofertele de despăgubire.
237. Notificarea titularilor drepturilor reale asupra imobilelor şi proce-
sul-verbal care încheie procedura prealabilă. Pe de altă parte, expropriatorul este
obligat, în termen de 15 zile de la publicare şi pe cheltuiala sa, să notifice titularilor
drepturilor reale asupra imobilelor vizate, propunerea de expropriere şi procesul-verbal
care încheie procedura prealabilă declarării utilităţii publice. Aceştia pot formula
întâmpinare împotriva acestora în termen de 45 de zile de la
205
C. Bîrsan, op. cit., p. 65; L. Giurgiu, Consideraţii în legătură cu Legea nr.
20.
206
Statul prin organismele desemnate de Guvern ori judeţele, municipiile, oraşele
şi comunele, după caz.
eale Dreptul de proprietate 87
data primirii notificării [art. 14 alin. (1)]\ care se depune la primarul localităţii unde se află
imobilul.
238. întâmpinări. Primarul va primi şi va înregistra întâmpinările şi va consemna
ofertele de despăgubire şi pretenţiile proprietarilor sau ale titularilor de alte drepturi
reale, înaintând dosarul cuprinzând toate documentele şi întâmpinările, Secretariatului
General al Guvernului ori consiliului judeţean, după caz [art. 14 alin. (3)].
239. Competenţă şi termenul soluţionării întâmpinărilor. întâmpinările sunt
soluţionate în termen de 30 de zile de către o comisie constituită prin hotărâre a
Guvernului, prin decizie a delegaţiei permanente a consiliului judeţean ori dispoziţie a
primarului capitalei. Comisia este alcătuită din 3 specialişti din domeniul de activitate în
care se realizează lucrarea de utilitate publică, 3 proprietari de imobile din localitatea în
care sunt situate imobilele207 208 şi primarul localităţii. Comisia lucrează sub conducerea
unui delegat al Guvernului sau al consiliului judeţean, după caz, în calitate de
preşedinte, care nu are drept de vot [art. 16 alin. (2)]209.
Comisia poate accepta punctul de vedere al expropriatorului sau îl poate respinge.
Ea dă o hotărâre motivată, care se comunică părţilor în termen de 15 zile de la adoptare
(art. 18). Dacă părţile se înţeleg asupra problemelor legate de expropriere, comisia
consemnează această învoială, sub semnătura acestora. Dacă propunerile
expropriatorului sunt respinse, acesta poate reveni cu noi propuneri, cu refacerea
corespunzătoare a planurilor.
240. Hotărârea comisiei. Hotărârea comisiei este supusă căii de atac a
contestaţiei care poate fi promovată de partea interesată, în termen de 15 zile de la
comunicare, la curtea de apel în raza căreia se află situat imobilul, potrivit
contenciosului administrativ.
V. Exproprierea propriu-zisâ şi stabilirea despăgubirilor

241. Competenţă. Soluţionarea cererilor privitoare la expropriere este de com-
petenţa tribunalelor în raza cărora este situat imobilul propus spre expropriere.
Instanţa este competentă să verifice dacă sunt întrunite toate condiţiile cerute de
lege pentru expropriere şi să stabilească cuantumul despăgubirilor precum şi suma
cuvenită proprietarilor, posesorilor, altor titulari de drepturi reale ori altor persoane care
pot justifica un interes legitim asupra imobilului. Aşadar, instanţa nu poate analiza
problemele de fond privind exproprierea, limitându-se la analiza aspectelor
procedurale. însă, în situaţia în care este cerută exproprierea numai a unei părţi dintr-un
imobil, iar proprietarul solicită exproprierea totală, instanţa va aprecia dacă, în raport de
situaţia reală, este posibilă exproprierea parţială, în caz contrar urmând a dispune
exproprierea totală [art. 24 alin (4)].
242. înţelegerea părţilor. Şi în această fază este posibilă înţelegerea părţilor de
care instanţa va lua act printr-o hotărâre de expedient (271-273 C. proc. civ.).
207
Termenul se calculează pe zile libere.
208
Aleşi prin tragere la sorţi dintr-o listă de 25 de proprietari. Nu pot face parte
proprietarii imobilelor care sunt în cauză, rudele sau afinii lor până la gradul IV.
209
Comisia poate lucra în prezenţa a cel puţin 5 membri, ia hotărâri prin vot
secret. în caz de paritate, votul primarului este hotărâtor.
Dacă părţile nu se înţeleg ori nu se înţeleg cu privire la întinderea despăgubiri|Qr

instanţa va proceda la stabilirea acestona.
243. Comisia de experţi. în acest scop instanţa va constitui o comisie experţi
(unul numit de instanţă şi câte unul de fiecare parte). Experţii vor ţine seama de preţul cu
care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fei ^ aceeaşi localitate la data
încheierii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau altor
persoane îndreptăţite [art. 26 alin. (2)]. Vor fi de. falcate despăgubirile cuvenite
proprietarului de cele care se cuvin altor persoane în cazul exproprierii parţiale, dacă
partea de Imobil rămasă neexpropriată va dobândi un spor de valoare ca urmare a
lucrărilor ce se vor realiza, experţii vor putea propune o reducere a daunelor acordate.
Aşa se poate întâmpla exempu gratia în situaţia în care a fost expropriată o parte
dlntr-un teren pentru a fj realizată o autostradă ori cale ferată care facilitează accesul în
zonă.
244. Despăgubirea. Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi
din prejudiciul cauzat proprietarului şi altor persoane îndreptăţite [art. 26 alin. (1)].
Despăgubirea acordată de instanţă nu poate fi mai mică decât cea oferită de
expropriator şi nici mai mare decât cea solicitată de expropriat sau de persoana
interesată.
Având în vedere că hotărârea pronunţată de instanţă este supusă căilor de atac
prevăzute de lege, este posibil ca, în momentul plăţii, despăgubirea să nu mai
corespundă valorii reale a imobilului şi cuantumului prejudiciului produs, aşa încât
persoanele interesate pot cere reactualizarea cuantumului despăgubirii pentru ca ea să
rămână „dreaptă”, aşa cum prevede legea1.
VI. Efectele exproprierii210 211

245. Efecte. Exproprierea produce următoarele efecte juridice:
a) imobilul expropriat trece din proprietatea privată în proprietatea publică, prin
hotărâre judecătorească, liber de orice sarcini. Transferul dreptului de proprietate se
produce îndată ce obligaţiile impuse prin hotărârea judecătorească au fost îndeplinite
[art. 28 alin. (1)]. Hotărârea judecătorească prin care s-a dispus exproprierea nu
reprezintă prin ea însăşi titlu executoriu şi nu are efect translativ de proprietate dacă nu
sunt plătite despăgubirile. Plata se face în orice mod convenit de părţi. în lipsa acordului
părţilor, hotărăşte Instanţa care va stabili şi termenul de plată, ce nu poate fi mai mare
de 30 de zile de la data rămânerii definitive a hotărârii [art. 30 alin. (1 )];
b) drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate - uzufruct, uz,
abitaţie şi superficie - cât şi concesionarea şi darea în folosinţă se sting prin efectul
exproprierii, titularii lor având dreptul la despăgubiri [art. 28 alin. (3)].
210
E. Chelaru, Curs de drept civil..., op. cit., p. 31.
211
A se vedea şi FI. Baias, B. Dumitrache, Discuţii pe marginea Legii nr. 33/1994
privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în Dreptul nr. 4/1995, p. 20 şi
urm.; E. Chelaru, Efectele juridice ale exproprierii pentru cauză de utilitate publică, în
Dreptul nr. 4/1998, p. 15-17; L. Pop, op. cit., p. 56-57.
urilor reale Dreptul de proprietate 89
gervituţile stabilite prin fapta omului se sting numai dacă devin incompatibile cu
n0ua situaţie;
c) dreptul de ipotecă şi privilegiul imobiliar special care grevează imobilul ex-
pr-opriat se strămută de drept asupra despăgubirilor stabilite, legea reglementând un
caz de subrogaţie legală cu titlu particular [art. 28 alin. (2)];
d) se sting toate drepturile personale dobândite de alte persoane asupra imobilului,
cum ar fi cele izvorâte din locaţiune (art. 29). Dacă exproprierea are ca 0pject clădiri cu
destinaţie de locuinţă, evacuarea persoanelor care le ocupă legal se face numai după
asigurarea de către expropriator a spaţiului de locuit la cererea persoanelor interesate.
Hotărârea judecătorească va arăta modalitatea în care se rezolvă problema spaţiului
de locuit;
e) naşterea unui drept de creanţă în favoarea persoanelor stabilite în hotărârea
judecătorească asupra despăgubirilor acordate. Dreptul se naşte la data rămânerii
definitive a hotărârii şi devine exigibil la data stabilită de părţi sau de instanţă; şi,
f) un drept prioritar la închirierea imobilului în favoarea fostului proprietar, în
situaţia în care expropriatorul s-a hotărât să-l închirieze înaintea utilizării lui în scopul
pentru care a fost expropriat (art. 34).
246. Temeiul punerii în posesie. Trebuie să subliniem că punerea în posesie a
expropriatorului se va face în temeiul titlului executoriu eliberat în baza unei încheieri a
instanţei, care constată îndeplinite obligaţiile privind despăgubirea, nu mai târziu de 30
de zile de la data plăţii. Când exproprierea a avut ca obiect terenuri cultivate sau cu
plantaţii, punerea în posesie se va face după ce recolta a fost culeasă, cu excepţia
cazului în care valoarea recoltei neculese a fost cuprinsă în despăgubiri. în mod
excepţional, instanţa poate dispune prin hotărâre punerea de îndată în posesie a
expropriatorului, în caz de extremă urgenţă impusă de executarea imediată a unor
lucrări ce interesează apărarea ţării, ordinea publică şi siguranţa naţională, ori în caz de
calamităţi naturale. în această situaţie expropriatorul are obligaţia de a consemna în
termen de 30 de zile, pe numele expropriaţilor, sumele stabilite drept despăgubiri (art.
32). S-a arătat motivat că, şi în această situaţie, momentul transferului de proprietate
este tot data plăţii despăgubirilor, o altă interpretare fiind nelegală şi neconstituţională1.
VII. Dreptul de retrocedare şi dreptul de preemfiune (art.

35-37)
1. Dreptul de retrocedare
247. Dreptul de retrocedare. în fine, legea reglementează pentru proprietarul
expropriat dreptul de a cere şi obţine retrocedarea imobilului expropriat şi un drept de
preemţiune la cumpărarea acestuia de la expropriator.
Potrivit art. 35 din Legea nr. 33/1994, dacă bunurile imobile expropriate nu au fost
utilizate în termen de un an potrivit scopului pentru care au fost preluate de la
expropriat, respectiv lucrările nu au fost începute, foştii proprietari pot să ceară
retrocedarea lor, dacă nu s-a făcut o nouă declarare de utilitate publică. Cererea de
retrocedare se va adresa tribunalului, care verificând temeiurile acesteia, va
putea dispune retrocedarea. Preţul imobilului se va stabili ca şi In situaţia exproprierii şi

nu poate fi mai mare decât despăgubirea actualizată (art. 36). Hotărârea tribunalului
este supusă căilor legale de atac.
248. Natura juridică. Cât priveşte natura juridică a dreptului de retrocedare s-a
arătat motivat că este un drept relativ, opozabil erga certa personam, respectiv numai
expropriatorului, patrimonial, principal, pur şi simplu şi prescriptibil extinctiv în
termenul general de 3 ani care începe să curgă de la expirarea termenului de un an
prevăzut în art. 35 din Legea nr. 33/19941.
249. Retrocedarea în condiţiile art. 35-36 din Legea nr. 33/1994. O altă pro-
blemă care a apărut este aceea a posibilităţii retrocedării în condiţiile art. 35-36 din
Legea nr. 33/1994 şi a imobilelor expropriate până la data intrării în vigoare a acestei
legi (2 iunie 1994) ori numai a celor expropriate după această dată. Altfel spus, s-a pus
problema aplicării în timp a acestor dispoziţii legale. Iniţial, practica judecătorească a
arătat că aplicarea acestor dispoziţii legale pentru exproprierea imobilelor făcute
anterior intrării lor în vigoare, nu se poate face fără încălcarea principiului constituţional
al neretroactivităţii legii, ele aplicându-se numai exproprierilor făcute după intrarea legii
în vigoare 212 213 . Ulterior, într-o opinie diametral opusă, susţinută şi de doctrină 214 ,
instanţa supremă a revenit asupra practicii sale, arătând că dispoziţiile art. 35-36 sunt
deopotrivă aplicabile şi imobilelor expropriate până la intrarea legii în vigoare215. S-a
motivat că „situaţia reglementată prin art. 35 din Legea nr. 33/1994 are în vedere tocmai
efecte nefinalizate după emiterea actului de expropriere întemeiat pe dispoziţiile legii
anterioare, aşa încât, cu privire la aceste efecte nerealizate încă, se impune a acţiona
dispoziţiile legii noi”.
250. Doctrina - opinie şi argumente. în doctrină există opinia, adoptată iniţial şi
de jurisprudenţă, că dispoziţiile art. 35-36 din Legea nr. 33/1994 sunt şi rămân aplicabile
numai imobilelor expropriate după 2 iunie 1994 şi, eventual, celor în curs de expropriere
la data intrării în vigoare a acestei legi216 aducându-se următoarele argumente:
a) problema aplicării art. 35-36 din legea nouă la exproprierile efectuate anterior
este o problemă de retroactivitate sau de neretroactivitate a legii noi,
212
M. Nicolae, Discuţii cu privire la aplicarea în timp a art. 35-36 din Legea nr.
23-25; autorul arată pe bună dreptate că cererea de retrocedare este o cerere
personală, cu caracter principal şi în realizare de drepturi, prin care se valorifică un
drept personal, prescriptibil extinctiv; C. Bîrsan, op. cit., p. 70-71. Pentru opinia că
cererea poate fi formulată oricând, E. Chelaru, Curs de drept civil..., op. cit., p. 33.
213
C.S.J., s. civ., dec. nr. 2198/1996, în Buletinul jurisprudenţei 1996, p. 44;
Ibidem, dec. nr. 2157/1996, dec. nr. 2159/1996, dec. nr. 2255/1996, în Dreptul nr.
6/1997, p. 111-113; Ibidem, s. cont. adm., dec. nr. 102/1998, în Dreptul nr. 11/1998, p.
147.
214
M. L. Harosa, M. D. Bocşan, Notă la dec. civ. nr. 651/1996 a Trib. Cluj, în
Dreptul nr. 7/1998, p. 135-136; L. Pop, op. cit., p. 58, nota 1.
215
C.S.J., s.u., dec. nr. VI/1999, publicată în M. Of. nr. 636/27.12.1999 şi în
Dreptul nr. 2/2000, p. 162-165.
B
M. Nicolae, Discuţii cu privire la aplicarea în timp a art. 35-36 din Legea nr.
33/1994... op. cit., p. 25- 34; C. Bîrsan, op. cit., p. 72-74; E. Chelaru, Curs de drept
civil..., op. cit., p. 35.
sale Dreptul de proprietate 91
care trebuie rezolvată în lumina principiilor generale în materie [art. 15 alin. ( 2) din
Constituţie, art. 1 C. civ.j. în sistemul anterior Legii nr. 33/1994 imobilele expropriate
treceau în proprietatea statului pe data exproprierii sau a preluării efective a acestora în
vederea demolării, indiferent dacă se plătiseră sau nu despăgubirile stabilite de lege ori
se realizaseră lucrările pentru care fusese dispusă1. Este vorba de un drept de
proprietate pur şi simplu, care nu se poate pierde prin nerealizarea scopului
exproprierii217 218;
b) dreptul de retrocedare nu este un efect propriu-zis al exproprierii, ci al unui fapt
juridic distinct şi subsecvent (faptul că expropriatorul nu utilizează imobilul expropriat
potrivit scopului pentru care a fost preluat şi nici nu a făcut în termen de un an de la
preluare o nouă declaraţie de utilitate publică) generator de o situaţie juridică nouă, de
sine stătătoare219;
c) în lipsa unor dispoziţii exprese, termenul de 1 an prevăzut de art. 35 nu poate
curge de la data intrării legii în vigoare; şi,
d) după anul 1990 prin mai multe acte normative au fost prevăzute măsuri
reparatorii şi cu privire la bunurile expropriate în perioada 1945-1989. Este vorba mai
ales de art. 36 şi 39 din Legea fondului funciar nr. 18/1991 modificată şi republicată în 5
ianuarie 1998, şi art. 11 din Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile
preluate abuziv în perioada 6 martie 1945- 22 decembrie 1989220.
2. Dreptul de preemflune
251. Dreptul de preemţiune. în fine, potrivit art. 37 din Legea nr. 33/1994, în cazul
în care lucrările pentru care s-a făcut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul
doreşte înstrăinarea imobilului, fostul proprietar are un drept prioritar la dobândire, la un
preţ ce nu poate fi mai mare decât despăgubirea actualizată. în acest scop,
expropriatorul se va adresa în scris fostului proprietar, iar dacă acesta nu optează
pentru cumpărare sau dacă nu răspunde în termen de 60 de zile de la primirea
notificării, expropriatorul poate dispune de imobil. în doctrină 221 s-a arătat pe bună
dreptate că este vorba de un drept de preemţiune, iar comunicarea făcută fostului
proprietar de expropriator are valoarea unei oferte ferme de vânzare, fiind irevocabilă în
termenul de 60 de zile. Nerespectarea acestui drept atrage anularea actului de
înstrăinare a imobilului.
217 A se vedea, Decretul nr. 545/1958 privind reglementarea amplasării
construcţiilor, precum şi trecerii în proprietatea statului a terenurilor şi a construcţiilor

necesare efectuării unor lucrări sau acţiuni de interes de stat şi Decretul nr. 467/1979
privind evaluarea construcţiilor, terenurilor şi plantaţiilor, ce se iau, cu plată, în
proprietatea statului prin expropriere sau în alte cazuri prevăzute de lege, abrogat prin
art. 41 din Legea nr. 33/1994.
218 M. Ni cola e, op. cit., p. 30.
219 Idem.
220 Publicată în M. Of. P. I, nr. 75/14.02.2001; pentru alte exemple, a se vedea, M.
Nicolae, op. cit., p. 31. Considerăm şi noi că în situaţia în care există astfel de măsuri
reparatorii este exclusă problema aplicării dispoziţiilor legale menţionate în cazul
exproprierilor anterioare.
221 L. Pop, op. cit., p. 59.
£

VIII. Subsidiaritatea exproprierii
252. Nu putem încheia analiza exproprierii pentru utilitate publică fără a sublinia
faptul că cei implicaţi, de o parte sau de alta, în procedura exproprierii, pot conveni atât
asupra modalităţii de transfer a dreptului de proprietate, cât şi asupra cuantumului şi
naturii despăgubirilor, fără a declanşa procedura exproprierii [art. 4 alin. (1)]. Dacă
înţelegerea părţilor priveşte numai modalitatea de transfer al dreptului de proprietate,
dar nu şi cuantumul sau natura despăgubirii, acestea vor fi stabilite de instanţă.
253. Acordul părţilor privind oprirea procedurii de expropriere. In orice

moment al exproprierii ajungerea părţilor la un acord duce la oprirea procedurii de
expropriere. înţelegerea este posibilă şi în situaţia exercitării dreptului de retrocedare
de către fostul proprietar.
254. Exproprierea - excepţii de la caracterul absolut şi inviolabil al pro-
prietăţii private. în acest context, ştiind că exproprierea este o excepţie de la
caracterul absolut şi inviolabil al proprietăţii private, asigurându-se posibilitatea părţilor
să rezolve prin voinţa lor problema transferului proprietăţii, considerând exproprierea
aplicabilă numai dacă nu se ajunge la o astfel de soluţie, se revine în parte la regula
potrivit căreia proprietarul dispune liber de dreptul său.
E. Dobândirea proprietăţii publice prin trecerea unor

bunuri din domeniul privat al statului sau al unităţilor
administrativ-teritoriale, în domeniul public al acestora,
pentru cauză de utilitate publică
255. Modul de punere a problemei. Deşi legea foloseşte expresia „pentru cauză
de utilitate publică” [art. 7 lit. e) din Legea nr. 213/1998] ce poate duce la apropierea de
instituţia exproprierii, care şi ea este „pentru cauză de utilitate publică”, între cele două
moduri de dobândire a proprietăţii publice nu există o legătură. Este exclusă folosirea
aici a procedurii exproprierii, ceea ce interesează este ca bunurile ce formează obiectul
trecerii să fie de utilitate publică, adică de uz sau de interes public222. Pe de altă parte,
spre deosebire de expropriere, trecerea unor bunuri în domeniul public din domeniul
privat este gratuită.
256. Instrumentul juridic este hotărârea Guvernului. Trecerea bunurilor din
domeniul privat al statului sau al unităţilor administrativ teritoriale în domeniul public al
acestora se face prin hotărâre a Guvernului, a consiliului judeţean, a C.G.M. Bucureşti
ori a consiliului local, după caz [art. 8 alin. (1)]. Fiind vorba de un act administrativ,
hotărârea de trecere a bunului dintr-un domeniu în altul, în patrimoniul aceluiaşi
proprietar, poate fi atacată, în condiţiile legii, la instanţa de contencios administrativ
competentă în a cărei rază teritorială se află bunul.
257. Trecerea se face cu titlu oneros. în fine, trecerea în domeniul public a unor
bunuri din patrimoniul societăţilor comerciale, la care statul sau o unitate
administrativ-teritorială este acţionar, se poate face numai cu titlu oneros şi cu
222
I. Adam, op. cit., p. 133.
rilor reale Dreptul de proprietate 93
acordul adunării generale a acţionarilor societăţii comerciale respective. în lipsa acestui
acord, bunurile respective pot fi trecute în domeniul public numai prin procedura
exproprierii pentru cauză de utilitate publică şi după o justă şi prealabilă despăgubire
[art. 8 alin. (3)].
Am văzut că tot prin expropriere pot fi trecute în domeniul public naţional bunurile
din domeniul privat al unităţilor administrativ-teritoriale. Un bun din proprietatea privată
a statului poate ajunge în domeniul public al unei unităţi administrativ-teritoriale, de
exemplu, prin trecerea lui în domeniul public naţional de unde, prin hotărâre de Guvern,
la cererea autorităţii locale competente, trece în domeniul public local sau judeţean.
Secţiunea a V-a
Moduri de încetare a dreptului de proprietate publică
258. Dreptul de proprietate publică încetează:

a) dacă bunul asupra căruia poartă a pierit (art. 10) în mod natural sau prin fapta
omului;
b) prin trecerea bunului în domeniul privat al titularului dreptului de proprietate
publică. Trecerea se face, după caz, prin hotărâre a Guvernului, a consiliului judeţean, a
C.G.M. Bucureşti ori a consiliului local, dacă prin Constituţie sau lege nu se dispune
altfel [art. 10 alin. (2)]. Hotărârea de trecere a bunului în domeniul privat este un act
administrativ supus controlului la instanţa de contencios administrativ competentă în
raza teritorială a căreia se află bunul; şi,
c) prin trecerea ex lege a unor bunuri din domeniul public în domeniul privat în
vederea reconstituirii dreptului de proprietate privată, aşa cum este cazul art. 45-46 şi
48 din Legea fondului funciar.
Aşa cum s-a precizat deja, dispoziţiile art. 5 din Legea nr. 18/1991 arată că
terenurile proprietate publică „nu pot fi introduse în circuitul civil decât dacă, potrivit legii,
sunt dezafectate din domeniul public”, adică sunt dezafectate interesului sau uzului
public.
Secfiunea a Vl-a
Exercitarea dreptului de proprietate publică
A. Preliminarii
259. Aşa cum am arătat statul şi unităţile sale administrativ-teritoriale, ca subiecte
de drept public învestite cu prerogative de putere, sunt titularii dreptului de proprietate
publică. însă, organizarea exercitării acestui drept revine organelor centrale ale puterii
executive (Guvern, ministere, alte autorităţi centrale) ori autorităţilor publice locale
(consiliul judeţean sau consiliul local), după cum bunul face Parte din domeniul public
naţional sau local. Toate aceste autorităţi realizează
„administrarea generală” a domeniului public, activitate în cadrul căreia ele g c ţionează

exclusiv în calitate de autorităţi publice şi în limitele atribuţiilor cuprinSe în sfera competenţei lor
administrative. Noţiunea de „administrare generală” primă exercitarea atributelor de putere
care revin acestor autorităţi şi nicidecum 5 unui drept real de natură civilă1.
260. Posesia, folosinţa se exercită de către stat şi unităţile administrativ, teritoriale.
Potrivit art. 2 din Legea nr. 213/1998, statul şi unităţile administra, tiv-teritoriale exercită
posesia, folosinţa şi dispoziţia asupra bunurilor ce alcă. tuiesc domeniul public, în limitele şi în
condiţiile legii. De cele mai multe orj titularii proprietăţii publice nu exploatează direct bunurile
din domeniul public, ci în condiţiile legii, acestea pot fi date în administrare, concesionate,
închiriate sau atribuite în folosinţă altor subiecte de drept. Temeiul juridic al încredinţării
acestor bunuri altor persoane în scopul exploatării lor se află chiar în normele constituţionale
[art. 135 alin. (5)]: „în condiţiile legii, ele - bunurile din proprietatea publică - pot fi date în
administrarea regiilor autonome ori instituţiilor publice sau pot fi concesionate ori închiriate”.
B. Dreptul de administrare
261. Dreptul de administrare. Prezentare generală. în continuarea dispoziţiilor
constituţionale, art. 12 din Legea nr. 213/1998 dispune că: „Bunurile din domeniul public pot fi
date, după caz, în administrarea regiilor autonome, a prefecturilor, a autorităţilor administraţiei
publice centrale şi locale, a altor instituţii publice de interes naţional, judeţean sau local”.
Darea în administrare se realizează prin hotărâre de Guvern, prin hotărârea consiliului
judeţean, respectiv a C.G.M. Bucureşti, sau prin hotărârea consiliului local. Aşadar, de la
început trebuie să observăm că raporturile juridice stabilite între titularul dreptului de
proprietate publică şi titularul dreptului de administrare sunt raporturi de subordonare, care se
nasc, de regulă, din acte administrative cu caracter individual, fiind exclusă poziţia de egalitate
juridică ce caracterizează raporturile civile.
262. Enumerarea limitativă a categoriilor de subiecte de drept care pot primi în
administrare bunuri din domeniul public. Pe de altă parte, categoriile de subiecte de drept
care pot primi în administrare bunuri din domeniul public sunt enumerate limitativ de lege.
Astfel, regiile autonome se organizează şi funcţionează în ramurile strategice ale economiei
naţionale - industria de armament, energetică, exploatarea minelor şi a gazelor naturale, poştă
şi transporturi feroviare, precum şi în unele domenii aparţinând altor ramuri stabilite de Guvern
(art. 2 din Legea nr. 15/1990). Ele se înfiinţează prin hotărâre a Guvernului, pentru cele de
interes naţional, sau prin hotărâre a organelor judeţene şi municipale ale administraţiei de stat,
pentru cele de interes local223 224. Or, instituţiile publice sunt
223
L. Pop, op. cit., p. 78; I. Adam, op. cit., p. 144.
224
Cu privire la înfiinţarea persoanelor juridice, în general, a se vedea, Ghe. Beleiu,
Drept civil român. Introducere în dreptul civil. Subiectele dreptului civil, Casa de editură şi
presă „Şansa” S.R.L., Bucureşti, 1998, p. 395 şi urm.
95
ane juridice înfiinţate prin acte de putere ale autorităţilor publice, de regulă pe
\ru
îndeplinirea unui serviciu public.
P
263- Dreptul de administrare. Dreptul de administrare este un drept real rivat din
dreptul de proprietate publică1. în raporturile de drept civil el este d zabil erga omnes.
Nu poate fi opus, în principiu, autorităţii publice care l-a ° nstituit pentru că raporturile
dintre aceasta şi titularul dreptului de administare sunt şi rămân administrative, deci de
subordonare. Aşa se explică şi posibilitatea revocării acestui drept atunci când
titularul său nu-şi exercită drepturile şi nu-şi execută obligaţiile născute din actul de
transmitere (art. 3 din Legea nr. 213/1998)225 226.
264. Caractere juridice. Având în vedere că îşi are sorgintea în dreptul de
proprietate publică, dreptul de administrare va avea aceleaşi caractere juridice ca şi
acesta, adică este un drept inalienabil, imprescriptibil şi insesizabil.
265. Conţinut. Cu privire la conţinutul acestui drept, art. 12 alin. (3) din Legea nr.
213/1998 dispune: „Titularul dreptului de administrare poate să posede, să
folosească bunul şi să dispună de acesta, în condiţiile actului prin care i-a fost dat
bunul în administrare”227. Posesia, ca atribut al oricărui drept real, este alcătuită din
stăpânirea materială a bunului (corpus) şi din intenţia titularului de a stăpâni bunul
pentru sine, comportându-se faţă de terţi ca titular al acestui drept. Faţă de titularul
dreptului de proprietate publică, titularul dreptului de administrare apare ca un
detentor precar, actul în baza căruia a primit bunul amintindu-i
mereu de obligaţia de a-l restitui.
266. Folosinţa bunului şi scopul activităţii. Folosinţa bunului primit în admi-
nistrare permite titularului acestui drept să-şi realizeze scopul activităţii sale, cu
respectarea interesului public. El poate culege fructele, de orice natură, în condiţiile
legii. Astfel, regiile autonome care funcţionează ca întreprinderi economice, pot folosi
fructele pentru acoperirea cheltuielilor necesare desfăşurării activităţii lor, dar
instituţiile publice vor vărsa veniturile realizate la bugetul de stat. în cazul închirierii
bunului primit în administrare, titularul dreptului poate primi o cotă-parte de 20-50%
din chiria încasată [art. 16 alin. (2)], chiria făcând parte din categoria
fructelor civile.
267. Absenţa dispoziţiei juridice. în fine, dreptul de administrare nu conferă
titularului său dispoziţia juridică asupra bunului, dar acesta are, în condiţiile legii, un
drept de dispoziţie materială, aşa cum se întâmplă în cazul unor bunuri din
proprietatea publică cum ar fi pădurile, bogăţiile subsolului, terenurile (posibilitatea de
excavare pentru fundaţii)228.
268. Apărare. Apărarea dreptului de administrare poate fi făcută prin mijloace de
drept civil (acţiune posesorie, acţiune în revendicare etc.) numai în raporturile cu celelalte
225
226
A se vedea, C. Bîrsan, op. cit., p. 110-111. Autorul arată că revocarea
acestui drept ar trebui să fie posibilă întotdeauna când interesul public impune acest
lucru.
227
A se vedea şi S. Cercel, Anamaria Florea, op. cit., p. 85.
228
E. Chelaru, Curs de drept civil, op. cit., p. 51; L. Pop, op. cit., p. 87.
subiecte de drept, altele decât titularul dreptului de proprietate publică. în acest sens, în
litigiile privitoare la dreptul de administrare, în instanţă titularul acestui drept va sta în
nume propriu [art. 12 alin. (4)]. Dacă se pune în
jale Dreptul de proprietate 97 Dreptul de proprietate
discuţie chiar dreptul de proprietate, titularul dreptului de administrare este oblig aţ să
arate instanţei cine este titularul dreptului de proprietate, neîndeplinirea acestei
obligaţii atrăgând răspunderea pentru prejudiciile cauzate şi chiar revocarea dreptului
de administrare1. Trebuie subliniat că mijloacele de drept civil nu pot fj folosite pentru
apărarea dreptului împotriva titularului proprietăţii, atunci când printr-un act de putere,
dreptul este revocat. Dacă revocarea este abuzivă ori nu este luată de un organ
competent, titularul dreptului de administrare poate să se adreseze instanţei de
contencios administrativ.
C. Dreptul de concesiune
269. Reglementare. Am văzut că posibilitatea concesionării bunurilor proprietate
publică este, mai întâi, reglementată prin normele constituţionale. în această materie
au caracter de norme generale dispoziţiile Legii nr. 219/1998 privind regimul
concesiunilor229 230.
Se impune precizarea că dispoziţiile legale ce reglementează concesiunea permit
concedarea nu doar a bunurilor proprietate publică, dar şi a bunurilor proprietate privată
a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale [art. 1 alin. (1) lit. a) şi b) din Legea nr.
219/1999]. Aici ne interesează numai concesionarea bunurilor din domeniul public, ce
constituie o modalitate specifică de exercitare a proprietăţii publice231. Faţă de dreptul
de administrare, prezentat deja, aici avem de a face cu o modalitate contractuală de
exercitare a acestui drept232. Trebuie subliniat însă de la început că, deşi concedarea
se realizează printr-un contract special, raporturile dintre părţi nu ţin numai de domeniul
dreptului civil, ci vom întâlni şi elemente de drept public233.
270. Caracterul de concesiune. Dezvoltări. Potrivit art. 1 alin. (2) din Legea nr.
219/1998, concesionarea se face în baza unui contract prin care o persoană, numită
concedent, transmite pentru o perioadă determinată, de cel mult 49 de ani, unei altei
persoane, numită concesionar, care acţionează pe riscul şi pe răspunderea sa, dreptul
şi obligaţia de exploatare a unui bun, a unei activităţi sau a unui serviciu public, în
schimbul unei redevenţe.
229
Potrivit art. 64 C. proc. civ, pârâtul care deţine un lucru pentru altul sau care
exercită în numele altuia un drept asupra unui lucru va putea arăta pe acela în numele
căruia deţine lucrul sau exercită dreptul, dacă a fost chemat în judecată de o persoană
care pretinde un drept real asupra lucrului.
230
Publicată în M. Of. P. I, nr. 459/30.11.1998; a se vedea şi H.G. nr. 216/1999
(publicată în M. Of. P.l, nr. 140/6.04.1999) privind normele metodologice de aplicare a
acestei legi. De menţionat că există şi acte normative cu dispoziţii speciale în această
materie, cum ar fi: Legea petrolului, Legea minelor, Legea privind zonele libere. A se
vedea şi Legea nr. 215/2001 privind administraţia publică locală.
231
A se vedea L. Pop, op. cit., p. 87-93.
232
A se vedea E. Chelaru, Curs de drept civil..., op. cit., p. 51-52.
233
Cu privire la contractul de concesiune, a se vedea: A. Sebeni, Noţiunea
contractului de concesiune şi încheierea acestuia, în Dreptul nr. 8/1999, p. 3-20;
Simona Gherghina, A. Sebeni, Efectele şi încetarea contractului de concesiune, în
Dreptul nr. 11/1999, p. 3-22.
271. Contract solemn. Contractul de concesiune este un contract solemn, forma
scrisă fiind obligatorie sub sancţiunea nulităţii absolute 1, sinalagmatic, cu titlu oneros,
comutativ, cu executare succesivă şi intuitu personae, subconcesiunea fiind interzisă
[art. 28 alin. (6) din Legea nr. 219/1998], Când are ca obiect bunuri din domeniul public,
care ne interesează aici, el este un contract administrativ234 235.
272. Calitatea de concedent. Calitatea de concedent o poate avea, în numele
statului, judeţului, oraşului sau comunei [art. 5 alin. (1)]: a) ministerele sau alte organe
de specialitate ale administraţiei publice centrale, pentru bunurile proprietate publică de
interes naţional; b) consiliile judeţene, consiliile locale sau instituţiile publice de interes
local, pentru bunurile din domeniul public judeţean sau local; ceea ce înseamnă că
avem de a face, în primul rând, cu o autoritate publică ce are calitatea de titular al
dreptului de proprietate publică asupra bunului respectiv.
273. Concesionarul. Pe de altă parte, concesionarul poate fi orice persoană fizică
sau juridică de drept privat, română sau străină [art. 5 alin. (2)]. Prin excepţie, în cazul
atribuirii directe companiilor naţionale, societăţilor naţionale şi societăţilor comerciale
rezultate din transformarea regiilor autonome, contractul se poate încheia numai cu
aceste persoane juridice [art. 40 alin. (1)]. Trebuie să amintim însă aici că prin decizia
nr. 320 din 20 noiembrie 2001 Curtea Constituţională a analizat excepţia de
neconstituţionalitate privind dispoziţiile art. 40 din Legea nr. 219/1998 236 . Autorii
excepţiei au susţinut că aceste dispoziţii legale, prin faptul că atribuie activităţile şi
serviciile publice de interes naţional şi local direct, societăţilor comerciale sau
companiilor naţionale înfiinţate prin reorganizarea regiilor autonome care au avut în
administrare aceste bunuri, activităţi sau servicii, contravin art. 16, 119 şi 120 din
Constituţie. Examinând motivele invocate, Curtea a statuat că prevederile art. 40 alin.
(1) teza întâia din Legea nr. 219/1998 privind regimul concesiunilor sunt
neconstituţionale în măsura în care autorităţile publice sunt obligate să atribuie direct,
prin contract de concesiune, bunurile proprietate publică sau activităţile şi serviciile
publice de interes local unor persoane juridice nominalizate4.
274. Obiect. Cât priveşte obiectul contractului de concesiune de bunuri, art. 2 alin.
(2) din-lege enumeră, exemplificativ, anumite bunuri ce pot face obiectul concesiunii
cum ar fi: infrastructurile rutiere, feroviare, portuare şi aeroportuare civile, reţelele de
transport şi distribuţie pentru telecomunicaţii, terenurile proprietate publică, plajele,
cheiurile şi zonele libere, reţelele de transport a energiei termice şi electrice, precum şi
a petrolului şi a gazelor combustibile. Legea permite să fie concesionate şi alte bunuri
din domeniul public, dacă nu există dispoziţii speciale în legi organice care să interzică
acest lucru, Guvernul, consiliile judeţene sau locale aprobând prin hotărâre
concesionarea. După cum s-a observat cele mai multe bunuri enumerate sunt afectate
unor servicii publice, aşa încât ele
234 Art. 47 alin. (1) din Normele metodologice-cadru (H.G. nr. 216/1999).
235 L. Pop, op. cit., p. 90; când are ca obiect bunuri din proprietatea privată a
statului este supus regulilor de drept comun.
236 Publicată în M. Of. P.l, nr. 34/18.01.2002.
jale Dreptul de proprietate 99 Dreptul de proprietate
vor fi concesionate ca un accesoriu al concesionării acelui serviciu, regulile aplicabile în
această situaţie fiind cele ale contractului principal1.
275. Procedurile de concesionare. Legea reglementează procedurile 237 2 de
concesionare (art. 10-27). Concesionarea unui bun se poate face prin licitaţie publică
sau prin negociere directă. Licitaţia poate fi deschisă, când poate prezenta ofertă orice
persoană, ori deschisă cu preseiectie, când prezintă oferte numai persoanele
selecţionate de concedent pe baza unor criterii elaborate In prealabil. De subliniat că
procedura de negociere directă se aplică numai dacă licitaţia publică nu a dus la
desemnarea unui câştigător238.
276. Exercitarea atributelor. Concesionarul exercită asupra bunului conce- dat
posesia şi folosinţa, şi poate să culeagă fructele produse de bun239. El exercită aşadar,
în baza contractului de concesiune, un drept real principal derivat din dreptul de
proprietate publică240. Acest drept este opozabil erga omnes şi, în anumite limite, chiar
şi concedentului pe durata existenţei concesiunii. El are o existenţă limitată în timp la
durata concesiunii, ce nu poate depăşi 49 de ani. Ea poate fi prelungită o singură dată,
prin acordul părţilor, pe o perioadă egală cu cel mult jumătate din durata iniţială [art. 30
alin. (3)], ceea ce înseamnă că poate exista cel mult 73 de ani. Concedentul nu are însă
un drept de dispoziţie juridică asupra bunurilor concédate. El este obligat să restituie, la
expirarea termenului concesiunii, în deplină proprietate şi liber de orice sarcină 241 ,
bunul primit inclusiv investiţiile realizate. Potrivit dispoziţiilor art. 29 alin. (1) şi (2) din
Legea nr. 219/1998, în contractul de concesiune trebuie precizate în mod distinct,
categoriile de bunuri ce vor fi utilizate de concesionar în derularea contractului şi modul
în care se va face restituirea lor, după caz. Aşadar, dreptul de concesiune este un drept
real, temporar şi inalienabil. El nu este un dezmembrământ al dreptului de proprietate
publică.
277. Obligaţia principală a concesionarului. Obligaţia principală a conce-
sionarului este de a plăti redevenţa, o sumă de bani care se plăteşte periodic
concedentului şi care este un element esenţial al contractului de concesiune. Ea se va
face venit la bugetul de stat sau la bugetele locale, după caz.
278. Modificare unilaterală. Concedentul poate modifica unilateral partea
reglementară a contractului de concesiune, cu notificarea prealabilă a concesionarului,
din motive excepţionale legate de interesul naţional sau local, după caz (art. 31 din
Legea nr, 219/1998 şi art. 64 din Normele metodologice). Concesionarul are dreptul să
primească în mod prompt o despăgubire adecvată şi
237
A. Sebeni, op. şi loc. cit., p. 15.
238
Pentru un caz de practică judiciară privind competenţa de soluţionare a litigiilor
privitoare la controlul legalităţii modului de desfăşurare a licitaţiei, a se vedea, D.C.
Dănişor, S. Răduleţu, Notă critică la dec. nr. 58/1992 a C.S.J., în Revista de Ştiinţe
Juridice, Universitatea din Craiova, nr. 2/1996, p. 38-40.
239
Art. 53 din Normele metodologice-cadru (H.G. nr. 216/1999).
240
241
Ceea ce nu exclude constituirea lor anterior şi existenţa lor pe perioada
contractului, a se vedea, A. Sebeni, op. cit., p. 18.
efectivă, ce va fi stabilită de instanţa de judecată dacă nu există o înţelegere între părţi.
Partea reglementară a contractului de concesiune cuprinde acele prevederi ale
caietului de sarcini referitoare la organizarea, funcţionarea şi condiţiile de exploatare a
serviciului public1.
279. încetare. Cadru general. Contractul de concesiune, şi o dată cu el, dreptul
real de concesiune asupra bunurilor proprietate publică, încetează prin acordul părţilor,
prin împlinirea termenului, prin denunţarea unilaterală de către concedent sau
răscumpărare, prin reziliere, la iniţiativa uneia sau alteia dintre părţi, prin renunţarea
concesionarului la concesiune, prin dispariţia ori pieirea bunului concesionat dintr-o
cauză de forţă majoră.
280. Ajungerea la termen. Prin ajungerea la termen contractul de concesiune
încetează de drept, cu excepţia cazului în care părţile au convenit prelungirea lui [art.
30 alin. (3) din Legea nr. 219/1998 şi art. 68 din Normele metodologice]. Prelungirea
contractului nu poate fi decisă în momentul încheierii sale şi nici nu poate fi prevăzută
obligaţia concedentului de a prelungi concesiunea, în caz contrar ajungându-se la
încălcarea dispoziţiilor legale privind termenul maxim al concesiunii242 2.
281. Denunţarea unilaterală. Contractul încetează prin denunţare unilaterală de
către concedent atunci când interesul naţional sau local o impune 243. în această situaţie
concedentul este obligat să plătească o despăgubire justă şi prealabilă
concesionarului, care va fi stabilită de instanţă atunci când părţile nu se înţeleg.
Răscumpărarea concesiunii, cum se mai numeşte, se face prin hotărârea con-
cedentului care este un act de putere. Ea nu trebuie confundată cu refuzul de a prelungi
concesiunea, situaţie în care nu există obligaţia vreunei despăgubiri.
282. Rezilierea. în cazul rezilierii, deşi legea vorbeşte de o reziliere unilaterală,
este vorba de rezilierea contractului de concesiune pentru neexecutarea culpabilă a
unora din obligaţiile contractuale asumate, neexecutare care este suficient de
importantă pentru a lipsi de cauză executarea obligaţiilor reciproce, aşa cum se
întâmplă şi în dreptul comun. Dispoziţiile art. 70 din Normele metodologice precizează
caracterul judiciar al rezilierii, în cazul neexecutării culpabile a obligaţiilor contractuale
de către una din părţi, cealaltă parte poate cere instanţei de judecată să se pronunţe
asupra rezilierii contractului. Este vorba, aşadar, de rezilierea contractului la iniţiativa
uneia sau alteia dintre părţi, iar nu de o reziliere unilaterală. Partea care a provocat
rezilierea poate fi obligată la plata unei despăgubiri atunci când cealaltă a suferit un
prejudiciu.
283. Renunţarea concesionarului. Renunţarea concesionarului la concesiune
intervine în cazul imposibilităţii obiective de a utiliza sau exploata obiectul concesiunii.
Ea trebuie comunicată concedentului.
284. Forţa majoră. în fine, forţa majoră duce la încetarea contractului de
concesiune şi la exonerarea concesionarului de obligaţiile asumate. Dacă bunul piere
dintr-un caz fortuit, concedentul are posibilitatea să ceară rezilierea contractului şi
obligarea concesionarului la despăgubiri. Conţinutul noţiunii de
242 S. Gherghina, A. Sebeni, op. cit., p. 5.

243 Concesiunea poate înceta prin dezafectarea bunului concesionat din domeniul
public.
forţă majoră poate fi stabilit de părţi prin clauze speciale ale contractului de concesiune.
D. Dreptul real de folosinţă asupra bunurilor

din domeniul public
285. Modul de punere a problemei. Fără a fi consacrat prin normele consti-
tuţionale, existenţa acestui drept rezultă clar din dispoziţiile art. 17 din Legea nr.
213/1998 potrivit cărora statul şi unităţile administrativ-teritoriale pot da imobilele din
patrimoniul lor, în folosinţă gratuită, pe termen limitat1, persoanelor juridice fără scop
lucrativ, care desfăşoară activitate de binefacere sau de utilitate publică ori serviciilor
publice.
De asemenea, potrivit art. 126 din Legea nr. 215/2001, în acelaşi scopuri şi pentru
aceleaşi categorii de persoane juridice, autorităţile publice judeţene şi locale pot da în
folosinţă gratuită, pe termen limitat, bunuri imobile sau mobile proprietate publică din
patrimoniul lor.
286. Naştere. Acest drept se naşte prin acte de putere ale autorităţilor publice -
hotărâre a Guvernului ori a consiliilor judeţene sau locale - asemănător dreptului de
administrare, fără însă a se confunda cu acesta.
Dreptul de folosinţă gratuită a fost definit ca drept real principal, esenţialmente
temporar, asupra unor bunuri imobile proprietate publică, constituit prin acte
administrative individuale, cu titlu gratuit, în favoarea unor persoane juridice fără scop
lucrativ244 245. De menţionat că el poate avea ca obiect şi bunuri mobile proprietate
publică a unităţilor administrativ-teritoriale.
287. Regim juridic. Cât priveşte regimul juridic, acestui drept i se aplică prin
asemănare regulile privitoare la dreptul de administrare 246 , ceea ce înseamnă că
raporturile dintre titularul dreptului de proprietate publică şi titularul dreptului de folosire
gratuită sunt mai degrabă raporturi de drept public, decât de drept civil. Acest drept
constituie (alături de acesta şi dreptul de concesiune) o modalitate specifică de
exercitare a dreptului de proprietate publică.
E. închirierea bunurilor proprietate publică
288. Suport normativ. Posibilitatea închirierii bunurilor din domeniul public rezultă
din dispoziţiile art. 135 alin. (5) din Constituţie, art. 14 alin. (1) din Legea nr. 213/1998
ori art. 125 din Legea nr. 215/2001.
289. Aprobare. Astfel, potrivit art. 14 alin. (1) din Legea nr. 213/1998, închirierea
bunurilor proprietate publică a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale se poate
face cu aprobarea Guvernului sau a consiliilor judeţene ori locale, după caz.
244
De menţionat că legea nu prevede un termen maxim pentru care poate fi
constituit acest drept. Rămâne aşadar obligaţia de a stabili acest termen prin actul
autorităţii publice competente.
245
246
A se vedea şi C. Bîrsan, op. cit, p. 117.
Contractul de închiriere. încheiere.Dreptul deContractul
proprietatede închiriere poate fi cu orice101
persoană fizică sau juridică, română sau străină, de către titu- î^lêptului d© proprietate
publică sau titularul dreptului de administrare [art. 14 ■ i2)l ?' treduie să cuprindă clauze de
natură să asigure exploatarea bunului ¡ati potrivit specificului acestuia.
'^închiriere3 se face prin licitaţie publică, în condiţiile legii (art. 15). Chiria se face •ţ la
bugetul local sau central [art. 16 alin. (1)], cu menţiunea că în ipoteza în e contractul se
încheie cu titularul dreptului de administrare, o cotă-parte de Cn 50%. stabilită prin
hotărâre a autorităţii competente, îi revine acestuia.
291. Delimitări. Deşi constituie un mod de exercitare a dreptului de pro- rietate
2
publică, de administrare a domeniului public, ca şi concesiunea, închi- %rea nu se

confundă247 248 cu aceasta, în primul rând, prin efectele diferite pe care le ¡■oduce.
Astfel, contractul de concesiune este un contract constitutiv de drepturi reale, iar
contractul de închiriere duce la naşterea unui drept de creanţă. Pe de altă parte, deşi
ambele contracte sunt cu titlu oneros, totuşi concesionarul va plăti 0 redevenţă
proporţională cu beneficiile obţinute din exploatarea bunului concesionat, în vreme ce
acela care a închiriat bunul va plăti o sumă de bani drept chirie, stabilită prin acordul
părţilor, în urma licitaţiei organizate în vederea închirierii bunului respectiv.
Cu âtât mai mult, închirierea nu se confundă cu dreptul de administrare, dacă avem
în vedere subiectele, caracterele juridice şi conţinutul dreptului de administrare.
292. Competenţa soluţionării litigiilor. Litigiile privitoare la închirierea bunurilor
proprietate publică sunt de competenţa instanţelor de drept comun.
247 care poate fi constituit prin actul autorităţii pu-

248
A se vedea şi A. Sebeni, op. cit., p. 12.
Capitolul III
Dreptul de proprietate privata
Secţiunea I
Noţiuni introductive
293. Cadru reglementativ. Am văzut că prin norme constituţionale proprietatea

privată este ocrotită în mod egal indiferent de titular [art. 41 alin. (2)]. Pentru a sublinia
importanţa dreptului de proprietate în general, deci şi a proprietăţii private, Constituţia
dispune că regimul general al proprietăţii este reglementat prin lege organică [art. 72
alin. (3) lit. k)]. De asemenea, proprietatea dobândită licit nu poate fi confiscată, iar
caracterul licit al dobândirii este prezumat [art. 41 alin. (7)]. Prezumţia este relativă, fiind
admisibilă proba contrară, dar înscrierea ei în legea fundamentală este o garanţie
importantă a proprietăţii. Tot cu valoare de principiu general se dispune că proprietatea
obligă la respectarea sarcinilor privind protecţia mediului şi asigurarea bunei vecinătăţi,
precum şi la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin
proprietarului [art. 41 alin. (6)]\ în fine, în strânsă legătură cu protecţia acordată
dreptului de proprietate, art. 42 din Constituţie dispune că dreptul la moştenire este
garantat249 250.
294. Regulă generală. Ca regulă generală, proprietatea privată poate aparţine
oricărui subiect de drept, persoană fizică sau juridică. Pe de altă parte, ea poate avea
ca obiect orice bun, cu excepţia acelora care prin natura lor fac parte din domeniul
public naţional, judeţean sau local. Aşa cum s-a subliniat, bunurile care fac parte din
domeniul public prin destinaţia legii, pot forma şi obiect al dreptului de proprietate
privată3.
295. Caracterizarea bunurilor - obiect al proprietăţii private. în fine, bunurile
proprietate privată sunt alienabile, prescriptibile şi sesizabile, în condiţiile legii.
296. Definiţie. în doctrină dreptul de proprietate privată a fost definit ca fiind acel
drept subiectiv ce aparţine persoanelor fizice, persoanelor juridice, statului sau
unităţilor administrativ-teritoriale asupra oricărui bun, cu excepţia celor aflate exclusiv în
proprietatea publică, bunuri asupra cărora titularul exercită posesia, folosinţa şi
dispoziţia, în putere proprie şi în interes propriu, însă în limitele determinate de lege4.
249
Articolul 41 din Constituţie se intitulează „Protecţia proprietăţii private”.
Credem că sarcinile privind protecţia mediului privesc şi proprietatea publică.
250
Succesiunea este prevăzută în art. 644 C. civ. ca mod prin care „se
dobândeşte şi se transmite” proprietatea, alături de iegate, convenţie sau tradiţiune.
Garantarea dreptului de succesiune prin norme constituţionale nu exclude o modificare
legală a regimului juridic actual al moştenirii.
Secfiuneo o ll-o
Titularii dreptului de proprietate privată
297. Regulă generală. Spre deosebire de proprietatea publică ce are ca titulari

numai statul şi unităţile sale administrativ-teritoriale, proprietatea privată poate aparţine
oricărei persoane fizice sau juridice. Statul poate avea şi un drept de proprietate privată
asupra bunurilor din domeniul său privat, participând în această calitate la raporturile
juridice civile născute în legătură cu acestea, raporturi caracterizate prin poziţia de
egalitate juridică a părţilor sale; nu vom găsi aici subordonarea juridică întâlnită în
raporturile în care statul (şi unităţile administrativ-teritoriale) se manifestă ca titular al
dreptului de proprietate publică.
298. Persoana fizică. Cu privire la calitatea persoanei fizice de titular al dreptului
de proprietate privată, vom începe prin a aminti că în sistemul nostru orice persoană
fizică are aptitudinea de a dobândi drepturi patrimoniale chiar înainte de naştere, din
momentul concepţiei sale, potrivit regulii infans conceptus pro nato habetur quoties de comodis eius
agitur consacrată în dispoziţiile art. 7 alin. (1) din Decretul nr. 31/1954 şi ale art. 654 alin.
(2)-(3) şi art. 808 C. civ.1.
299. Regula generală potrivit căreia orice bun poate forma obiectul dreptului
de proprietate privată. Pe de altă parte, ca regulă generală orice bun poate forma
obiect al dreptului de proprietate privată:
a) bunurile mobile sau imobile;
b) consumptibile sau neconsumptibile;
c) corporale sau incorporale;
d) frugifere sau nefrugifere etc.251 252.
Sunt excluse bunurile care pot forma exclusiv obiect al dreptului de proprietate
publică. De asemenea, în mod excepţional, anumite persoane nu pot avea în
proprietate privată anumite categorii de bunuri. Astfel, cetăţenii străini şi apatrizii nu pot
dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în România [art. 41 alin. (2) din
Constituţie, art. 3 alin. (1) din Legea nr. 54/1998], oricare ar fi categoria de folosinţă a
acestora253.
300. Persoana juridică. Cu privire la calitatea persoanei juridice de titular al
dreptului de proprietate privată, există regula potrivit căreia toate persoanele juridice de
drept privat pot avea în proprietate privată orice bun care se află în circuitul civil 254. Şi
aici există interdicţia pentru persoanele juridice străine de a dobândi terenuri în
România prin acte juridice între vii sau pentru cauză de
251
Cu privire la începutul capacităţii de folosinţă a persoanei fizice, a se vedea, I.
Dogaru, op. cit, p. 383 şi urm.
252
Pentru clasificarea bunurilor, a se vedea, în ibidem, p. 135 şi urm.
253
A se vedea şi C.L. Popescu, Posibilitatea persoanelor fizice sau juridice care
nu au cetăţenie, respectiv naţionalitate română, de a fi titulare ale dreptului de
proprietate asupra terenurilor în România, Dreptul nr. 8/1998, p. 41.
254
Pentru noţiunea, clasificarea şi elementele constitutive ale persoanei juridice, a
se vedea, I. Dogaru, op. cit., p. 461 şi urm.; pentru noţiunea de comerciant, categoriile
de comercianţi şi societăţile comerciale, a se vedea, St. D. Cărpenaru, Drept comercial
român, ed. a IV-a, Ed. AII Beck, Bucureşti, 2002, p. 63-66, 144 şi urm.
moarte [art. 3 alin. (3) din Legea nr. 54/1998], Pe de altă parte, în această m a terie
trebuie să ţinem seama de principiul specialităţii capacităţii juridice a p6r soanei juridice,
aşa încât, se poate spune, ca regulă generală, că o persoană jurj' dică poate avea în
proprietate acele bunuri care servesc realizării scopului pentr^ care a fost înfiinţată 1.
în fine, o analiză aparte trebuie făcută cu privire la calitatea statului şi unităţi|0r sale
administrativ-teritoriale de subiecte ale dreptului de proprietate privată. Pro. blema care
trebuie rezolvată este aceea de a delimita clar această calitate de aceea de titulari ai
dreptului de proprietate publică.
301. Principiul general. Principiul general în această materie rezultă din dis-
poziţiile art. 4 din Legea nr. 213/1998, potrivit cărora domeniul privat al statului si al
entităţilor sale teritoriale este alcătuit din bunurile aflate în proprietatea lor si care nu fac
parte din domeniul public. Asupra acestor bunuri statul şi unităţile ad-
ministrativ-teritoriale au un drept de proprietate privată.
302. Domeniul privat al statului. Prin dispoziţii legale se prevede că anumite
bunuri fac parte din domeniul privat al statului. Este cazul art. 18 alin. (3) din Legea nr.
18/1991, modificată, potrivit căruia terenurile neatribuite după încheierea procedurilor
de restituire, rămase la dispoziţia comisiei, trec în domeniul privat al comunei, oraşului
sau municipiului, urmând a fi puse la dispoziţia celor care doresc să întemeieze sau să
dezvolte exploataţii agricole, prin închiriere, concesionare sau vânzare, în condiţiile
legii255 256.
303. Patrimoniul regiilor autonome. Bunurile din patrimoniul regiilor autonome şi
al societăţilor comerciale cu capital de stat sunt proprietatea acestor subiecte de drept,
iar nu proprietatea privată a statului. în acest context, Guvernul nu poate dispune, spre
exemplu, transferul unor spaţii comerciale care nu sunt în patrimoniul său, de la un
astfel de subiect la altul, aşa încât hotărârea prin care s-a luat această măsură trebuie
anulată257.
304. Proprietatea privată a statului şi raporturile juridice de drept civil, în
general, proprietatea privată a statului se obţine în cadrul raporturilor juridice de drept
civil la care acesta participă prin orice act juridic sau fapt juridic prevăzut de lege. Pe de
altă parte, există şi moduri specifice de dobândire a proprietăţii private a statului, cum
ar fi dezafectarea unor bunuri din domeniul public, exercitarea, în condiţiile legii, a
dreptului de preemţiune recunoscut statului258, dobândirea bunurilor fără stăpân sau
abandonate, a moştenirilor vacante (art. 477 C. civ.)259.
255
Pentru alte aspecte, a se vedea, C. Bîrsan, op. cit., p. 124-131.
256
A se vedea şi art. 26 din Legea nr. 18/1991 modificată.
257
C.S.J., s. cont. adm., dec. nr. 210/1999, în Dreptul nr. 8/1999, p. 142.
258
A se vedea, spre exemplu, art. 36 din Legea nr. 182/2000 privind protejarea
patrimoniului cultural naţional mobil.
259
Cu privire la unele cazuri de dobândire a proprietăţii de stat, a se vedea, I.
Dogaru, T. Sâmbrian, op. cit., p. 343-360; a se vedea şi O.G. nr. 128/1998 pentru
reglementarea modului şi condiţiilor de valorificare a bunurilor legal confiscate sau
intrate, potrivit legii, în proprietatea privată a statului.
305. Excepţie de neconstituţionalitate. Recent, Curtea Constituţională 105 s-a
pronunţat asupra excepţiei de neconstituţionalitate a dispoziţiilor O.U.G. nr. 15/2001
privind reglementarea situaţiei juridice a rezervoarelor, conductelor de transport al
ţiţeiului şi al produselor petroliere, a staţiilor de pompare şi a celorlalte instalaţii şi
echipamente aferente1. Prin art. 1 al acestui act normativ se arată că „sunt şi rămân în
proprietatea publică a statului şi fac parte din domeniul public de interes naţional” acele
bunuri din categoria celor menţionate „care au fost trecute în patrimoniul S. C. „O.T.”
S.A. Constanţa prin H.G. nr. 120/1990 privind înfiinţarea de societăţi comerciale pe
acţiuni în industrie. Textele constituţionale invocate în susţinerea excepţiei au fost art.
41 alin. (1)-(3) şi (5), art. 135 alin. (1) şi (6), precum şi art. 11 şi 20 cu referire la art. 17
din Declaraţia Universală a Drepturilor Omului. Critica de neconstituţionalitate se
bazează pe susţinerea că bunurile reclamantei constituie proprietatea sa privată şi
beneficiază de protecţia proprietăţii private instituită de art. 41 alin. (1) şi (2) şi art. 135
alin. (6) din Constituţie, aşa încât Guvernul nu poate dispune de aceste bunuri prin
ordonanţă de urgenţă.
Examinând excepţia, Curtea a constatat că, potrivit art. 20 din Legea nr. 15/1990
privind reorganizarea unităţilor economice de stat în regii autonome şi societăţi
comerciale, bunurile din patrimoniul societăţii comerciale sunt proprietatea acesteia, cu
excepţia celor dobândite cu alt titlu. Pe de altă parte, constată că în aplicarea
dispoziţiilor constituţionale ale art. 135 alin. (4) a fost adoptată, între alte acte
normative, Legea petrolului nr. 134/1995, care la art. 8 alin. (1), prevede că „Sistemul
naţional de transport al petrolului face parte din domeniul public de interes naţional şi
este de importanţă strategică. Ulterior, prin Legea nr. 213/1998 privind proprietatea
publică şi regimul juridic al acesteia, s-au prevăzut în Lista anexă care cuprinde unele
bunuri ce alcătuiesc domeniul public, la pct. I privind domeniul statului, poziţia 17,
„conductele de transport al ţiţeiului, al produselor petroliere şi al gazelor naturale".
în acest context, Curtea observă că prevederile legale criticate pentru ne-
constituţionalitate sunt în spiritul şi litera reglementării constituţionale cu privire la
proprietatea publică, ulterioară Legii nr. 15/1990, reglementare care a determinat
apariţia unor acte normative concordante cu dispoziţiile constituţionale, atât în domeniul
petrolier, cât şi în alte domenii2.
' Curtea Constituţională, dec. nr. 214/11.07.2002, cu opinie separată, publicată în

M. Of. P.l, nr. 707/27.09.2002; a se vedea şi Curierul Judiciar nr. 10/2002, p. 16-18.
2
în opinia separată se arată că dispoziţiile legale menţionate încalcă în mod
flagrant principiul ocrotirii proprietăţii private în mod egal de lege, indiferent de titular.
Asupra bunurilor proprietatea societăţii poate dispune numai A.G.A., acţionarii
neavând un drept de proprietate, ci doar un drept de creanţă faţă de societate în raport
cu acţiunile deţinute. Aceste reguli sunt valabile şi pentru stat, indiferent dacă este
acţionar majoritar sau minoritar. Aceste susţineri sunt în conformitate cu art. 8 alin. (3)
din Legea nr. 213/1998. Un alt aspect ar fi dacă bunurile respective fac sau nu parte
exclusiv din domeniul public, iar în funcţie de răspunsul dat, soluţia poate fi nuanţată.
Secţiunea a lll-a
Regimul juridic al unor categorii de bunuri
proprietate privată
306.
După cum am arătat deja, proprietatea privată
A. Consideraţii poate avea ca obiect orice
generale
bun, cu excepţia bunurilor care fac parte exclusiv din proprietate publică. Pe de
altă parte, titular al proprietăţii private poate fi orice subiect de drept civil, per-
soană fizică ori persoană juridică. Pot avea calitatea de subiect al proprietăţii private,
după cum am văzut, chiar şi statul şi unităţile sale administratlv-teritoriale1. în conţinutul
capacităţii de folosinţă a acestora din urmă vom întâlni întotdeauna şi dreptul de
proprietate privată asupra bunurilor ce alcătuiesc domeniul privat, indiferent de
mijloacele sau modurile juridice de dobândire a acestora. Vom avea de a face cu bunuri
care se află în circuitul civil şi susceptibile de a face obiectul proprietăţii private, fără a fi
nevoie de vreo distincţie între calitatea titularilor lor2.
307. Caracterizare. Bunurile din proprietatea privată sunt, după cum ştim,
alienabile, prescriptibile şi sesizabile. în unele situaţii, datorită importanţei lor,
exerciţiul dreptului de proprietate privată asupra unor categorii de bunuri este supus
prin lege unor reguli speciale, a căror nerespectare este întotdeauna sancţionată. Este
vorba, în principal; de terenuri şi construcţii, care constituie categorii de bunuri cu un
regim juridic special. De asemenea, regimul juridic al bunurilor care fac parte din
patrimoniul cultural naţional este reglementat prin dispoziţii speciale.
B. Particularităţi ale regimului juridic al terenurilor
I. Consideraţii privind dobândirea proprietăţii private

asupra terenurilor potrivit Legii fondului funciar
308. Modalităţi de dobândire. Proprietatea privată asupra terenurilor a renăscut
prin Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar3 care a stabilit două modalităţi de dobândire
a acestei proprietăţi:
a) reconstituirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor în favoarea
foştilor proprietari sau a moştenitorilor acestora;
1
A se vedea şi M. Nicolae, Consideraţii asupra calităţii de subiect de drept civil a
unităţilor administrativ-teritoriale, în Dreptul nr. 5/2002, p. 26- 49.
2
Ibidem, p. 33. Pot fi amintite dispoziţiile art. 41 din Constituţie; art. 475 alin. (1), 963,
1310 şi 1845 C. civ.; art. 6, 18 alin. (3), art. 26, 29 alin. (7), art. 31 alin. (2), art. 33, 36 alin.
(î), art. 44 din Legea nr. 18/1991, republicată, art. 10-20 din Legea nr. 50/1991, re-
publicată, cu modificările ulterioare; art. 60 alin. (4) din O.G. nr. 26/2000; art. 123 din
Legea nr. 215/2001 etc.
3
Legea nr. 18/1991 a fost publicată în M. Of. P.l, nr. 37/20.02.1991 şi a fost re-
publicată în M. Of. P.l, nr. 1/5.01.1998 în baza Legii nr. 169/1997, publicată în M. Of. P.l,
nr. 299/4.11.1997. Legea nr. 18/1991 republicată a fost modificată şi completată prin
Legea nr. 1/2000, publicată în M. Of. P.l, nr. 8/12.01.2000.
b) constituirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor pentru persoanele

care nu au avut în proprietate terenuri în localitatea respectivă.
309. Stabilirea dreptului de proprietate la cerere. Stabilirea dreptului de
proprietate s-a făcut la cerere, luându-se în considerare suprafaţa terenurilor deţinute
de fostele cooperative agricole de producţie la data de 1 ianuarie 1990, înscrisă în
sistemul de evidenţă a cadastrului funciar general sau a registrului agricol, corectată cu
înstrăinările legal efectuate de către cooperativă până la data intrării în vigoare a legii
[art. 11 alin. (3)]1. Pe de altă parte, suprafaţa adusă în cooperativa agricolă de producţie
este cea care rezultă din actele de proprietate, cartea funciară, cadastru, cererile de
înscriere în cooperativă, evidenţele cooperativei sau, în lipsa acestora, din orice alte
probe, inclusiv proba cu martori [art. 11 alin. (1)].
310. Sfera subiectelor de drept îndreptăţite. Sfera subiectelor de drept în-
dreptăţite la restituirea terenurilor agricole sau forestiere aşa cum a fost stabilită prin
Legea nr. 18/1991 a fost lărgită pe rând de Legea nr. 169/1997 şi Legea nr. 1/2000.
Analizând aceste acte normative se poate spune că reconstituirea dreptului de
proprietate privată asupra terenurilor s-a dispus, în principal, pentru următoarele
categorii de subiecte de drept:
a) membrii cooperatori care au adus pământ în cooperativă sau cărora li s-a preluat
în orice mod terenul de către aceasta [art. 8 alin. (2) din Legea nr. 18/1991];
b) persoanele care nu au avut calitatea de cooperatori, dar ale căror terenuri au
trecut cu titlu sau fără titlu în patrimoniul cooperativei [art. 15 alin. (2) din lege];
c) persoanele deţinătoare ale titlurilor Cavaler al ordinului „Mihai Viteazu”, „Mihai
Viteazu cu Spade” care au optat şi cărora li s-a atribuit la data împroprietăririi teren
arabil, cu excepţia celor care l-au înstrăinat [art. 15 alin. (3) din lege];
d) proprietarii particulari ale căror terenuri au fost comasate, în măsura în care nu
au preluat în schimb alte terenuri [art. 16 alin. (1) din lege];
e) cetăţenii români aparţinând minorităţii germane, precum şi persoanele care au
fost strămutate sau deportate şi deposedate de terenuri prin acte normative ulterioare
anului 1944, dacă terenurile se află în patrimoniul fostei cooperative (art. 17 din lege);
f) unităţile de cult recunoscute de lege: centre eparhiale, protoerii, mănăstiri şi

schituri, parohii şi filii (art. 22 din Legea nr. 18/1991 şi art. 23 din Legea nr. 1/2000);
g) Academia Română, unităţile şi instituţiile de învăţământ cu profil agricol (licee,
universităţi etc.), precum şi instituţiile publice de ocrotire a copiilor [art. 9 alin. (3) şi art.
23 alin. (3) şi (4) din Legea nr. 1/2000; art. 169 din Legea învăţământului nr. 84/1995,
republicată];
h) comunele, oraşele şi municipiile, care au dreptul la reconstituirea dreptului de
proprietate privată asupra unor terenuri cu destinaţie agricolă (fostele izlazuri
comunale), prevăzute de art. 33 şi 44 alin. (1) din Legea nr. 18/1991, în limita su-
prafeţelor rezultate; şi,
i) moştenitorii tuturor categoriilor de persoane fizice, în funcţie de vocaţia lor
succesorală, legală sau testamentară.
311. Suprafaţa maximă. Suprafaţa maximă ce poate fi atribuită prin reconstituire
este de 50 de ha pentru fiecare proprietar deposedat, în echivalent arabil [art. 9 alin. (1)
din Legea nr. 18/1991 şi art. 3 din Legea nr. 1/2000]1. Pentru unităţile de cult suprafaţa
maximă este de 10 ha pentru fiecare parohie, 50 de ha pentru mănăstiri şi schituri, 100
de ha pentru centrele eparhiale şi 200 de ha pentru centrele patriarhale. De menţionat
că reconstituirea dreptului de proprietate se face pe vechile amplasamente]ntotdeauna
când acest lucru este posibil.
312. Restituire. Pe de altă parte, terenurile fără construcţii, neafectate de lucrări
de investiţii aprobate, potrivit legii, din intravilanul localităţilor, aflate în administrarea
consiliilor locale, considerate proprietate de stat prin aplicarea dispoziţiilor Decretului
nr. 712/1996 şi a altor acte normative speciale, se restituie foştilor proprietari sau
moştenitorilor acestora260 261.
313. Categorii de persoane care pot beneficia de constituirea unui drept de
proprietate asupra terenurilor agricole. Persoanele care nu au intrat în categoria
celor îndreptăţite la reconstituirea dreptului de proprietate pot beneficia, în condiţiile
legii, de constituirea unui drept de proprietate asupra terenurilor agricole, aşa cum este
cazul următoarelor categorii:
a) membrii cooperatori care nu au intrat cu pământ în cooperativă sau au adus
teren în suprafaţă mai mică de 5000 mp [art. 19 alin. (1) din Legea nr. 18/1991];
b) persoanele fizice care nu au avut calitatea de cooperatori, dar au lucrat în orice
mod în cooperativă, ca angajaţi în ultimii 3 ani, dacă sunt stabiliţi sau urmează să se
stabilească în localitate şi nu deţin teren în proprietate în alte localităţi [art. 19 alin. (1)
din Legea nr. 18/1991].
c) persoanele care au fost deportate şi nu au posedat terenuri; şi,
260
Iniţial suprafaţa maximă era de 10 ha, echivalent arabil, pentru o familie,
considerată ca fiind alcătuită din părinţi şi copiii necăsătoriţi, dacă locuiesc împreună cu
părinţii lor. Pentru discuţii privind diferenţa de formulare între art. 9 alin. (1) şi (2) din
Legea nr. 18/1991 („în limita suprafeţei de teren de până la 10 ha de familie”) şi cea din
art. 3 alin. (1) din Legea nr. 1/2000 („nu mai mult de 50 de ha de proprietar deposedat”),
a se vedea, I. Albu, op. cit., p. 212.
261
Art. 36 alin. (5) din Legea nr. 18/1991 şi art. 34 din Legea nr. 1/2000. Atribuirea
în
d) persoanele care şi-au pierdut total sau parţial capacitatea de muncă şi

moştenitorii celor care au decedat în urma participării la revoluţia din decembrie 1989,
pot primi terenuri în suprafaţă de 10.000 mp în echivalent arabil [art. 15 alin. (5)]1.
314. Caz special. Un caz special de reconstituire a dreptului de proprietate este cel
reglementat de art. 23 din Legea nr. 18/1991, care priveşte regimul juridic al terenurilor
aferente casei de locuit. Această problemă se pune, mai întâi, în cadrul mai larg al
circulaţiei juridice a terenurilor, ce va fi prezentată separat. Pe de altă parte, regimul
juridic al acestui teren a făcut obiectul unor reglementări speciale. Astfel, iniţial, potrivit
statutului-model al fostelor gospodării agricole colective aprobat prin HCM nr.
1650/1953, terenurile aferente casei de locuit, anexelor gospodăreşti şi curţii nu se
aduceau în patrimoniul gospodăriei 262 263 . Aceste terenuri, alături de „grădină” sau
„livadă” făceau parte din „gospodăria individuală”. Suprafaţa de 2000-3000 mp de teren
agricol era considerată „lot de folosinţă” (lot personal) al fiecărui membru cooperator din
gospodărie. Modificarea statutului-model din 1956 a lăsat terenurile ocupate de casă şi
de anexele gospodăreşti, precum şi curtea, în proprietate personală, fără a se menţiona
însă suprafaţa acestora, ceea ce lăsa o anumită libertate în stabilirea întinderii exacte a
acestui teren. Treptat însă, prin statute şi acte normative ulterioare, suprafaţa de teren
ce rămânea în proprietatea personală a fost redusă la 1500 mp, 800 mp, 400 mp, 250
mp264.
Faţă de această situaţie, prin art. 23 alin. (1) din Legea nr. 18/1991 s-a dispus că:
„Sunt şi rămân în proprietatea privată a cooperatorilor sau, după caz, a moştenitorilor
acestora, indiferent de ocupaţia sau domiciliul lor, terenurile aferente casei de locuit şi
anexelor gospodăreşti, precum şi curtea şi grădina, determinate potrivit art. 8 din
Decretul nr. 42/1990 privind unele măsuri pentru stimularea ţărănimii” 265.
315. Categorii de terenuri. Pornind de la dispoziţiile legale la care legea face
trimitere (art. 8 şi art. 4, la care primul face trimitere, din Decretul 42/1990) s-a
observat266 că legiuitorul a avut în vedere două categorii de terenuri:
262
Mai sunt şi alte situaţii în care se constituie dreptul de proprietate asupra
terenurilor, cum sunt cele reglementate de art. 21 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 18/1991.
263
Celelalte terenuri agricole aduse în patrimoniul gospodăriei deveneau
proprietatea acesteia, se comasau, fiind practic scoase din circuitul civil.
264
A se vedea, FI. Scrieciu, op. cit., p. 428-430.
265
Decretul nr. 42/1990 a fost publicat în M. Of. P.l, nr. 17/30.01.1990 şi a fost
abrogat prin Legea nr. 18/1991. Conform art. 8, terenul aferent casei de locuit şi
anexelor gospodăreşti, precum şi curtea şi grădina din jurul acestora, în zonele
cooperativizate, constituie proprietatea particulară a deţinătorilor, şi pot fi înstrăinate
sau lăsate moştenire. Acest teren împreună cu lotul care poate fi atribuit în folosinţă
membrului cooperator, potrivit art. 4, nu poate depăşi suprafaţa de mp pentru
deţinătorul casei de locuit [alin. (2)]. Potrivit art. 4, adunările generale ale cooperativelor
agricole de producţie pot hotărî atribuirea de loturi în folosinţă de până la 5000 mp teren
agricol sau în echivalent agricol. Prin Legea nr. 9/1990 a fost instituită interdicţia
înstrăinării prin acte între vii, a terenurilor de orice fel, din intravilan sau extravilan, cu
excepţia terenurilor aferente construcţiilor, inclusiv curtea, în suprafaţă de cel mult 1000
mp.
266
E. Chelaru, Curs de drept civil, p. 79 şi urm.
a) o primă categorie formată din terenul aferent casei de locuit şi grădina clin jurul
acestora, care pot avea împreună cel mult 6000 mp. Determinarea acestor suprafeţe se
face potrivit actelor de proprietate, menţiunilor din registrul agricol din cartea funciară
sau a altor documente funciare, la data intrării în cooperativa agricolă de producţie1; şi,
b) a doua categorie de terenuri o constituie cea atribuită ca lot în folosinţă
membrilor cooperatori, care nu poate fi mai mare de 5000 mp. Prin ipoteză această
suprafaţă nu a fost, anterior cooperativizării, proprietatea deţinătorului construcţiei,
pentru că altfel ea nu i s-ar fi acordat ca lot ajutător, ci ¡-ar fi fost restituită în proprietate
prin reconstituirea dreptului de proprietate 267 268.
Potrivit art. 23 alin. (3) din Legea nr. 18/1991, pentru suprafaţa de teren agricol
atribuită ca lot în folosinţă potrivit prevederilor art. 4 din Decretul nr. 42/1990, nu se
reconstituie sau nu se constituie dreptul de proprietate persoanei căreia i s-a atribuit,
indiferent dacă acest teren se află în continuarea grădinii în intravilan sau în alt loc, în
extravilan, cu excepţia celor strămutaţi, pentru realizarea unor investiţii de interes local
sau de utilitate publică.
în fine, potrivit art. 24 din Legea nr. 18/1991, terenurile situate în intravilanul
localităţilor, care au fost atribuite de cooperativele agricole de producţie, potrivit legii,
cooperatorilor sau altor persoane îndreptăţite, pentru construcţia de locuinţe şi anexe
gospodăreşti, pe care le-au edificat, rămân şi se înscriu în proprietatea actualilor
deţinători, chiar dacă atribuirea s-a făcut din terenurile preluate în orice mod de la foştii
proprietari.
316. Comisiile locale şi judeţene pentru aplicarea dispoziţiilor legale în
materie. După cum se ştie, în scopul stabilirii dreptului de proprietate, prin re-
constituirea sau constituirea acestuia, atribuirii efective a terenurilor celor îndreptăţiţi şi
eliberării titlurilor de proprietate, prin Legea nr. 18/1991 s-a dispus înfiinţarea unor
comisii locale şi judeţene pentru aplicarea dispoziţiilor legale 269. Fără a intra în detalii,
menţionăm că, de principiu, reconstituirea dreptului de proprietate trebuie făcută în
limitele prevăzute de lege, integral şi în natură, iar nu în subsidiar. Când nu este posibil,
se vor acorda despăgubiri pentru diferenţa de teren neretrocedată. Pe de altă parte,
punerea în posesie se face, de principiu, pe vechile amplasamente, aşa încât atribuirea
efectivă a terenurilor agricole se va face pe vechile amplasamente, atât în zona
colinară, cât şi în zona de câmpie, dacă acestea sunt libere sau, după caz, dacă nu sunt
afectate exploataţiilor agricole proprietate publică şi privată a statului270.
267
S-a arătat că dreptul de proprietate s-a dobândit prin efectul Decretului nr.
42/1990, urmând ca în temeiul Legii nr. 18/1991 să se elibereze titlul de proprietate cu
caracter recog- nitiv, M. N ico I ae, Reconstituirea actuală a dreptului de proprietate
asupra unor categorii de terenuri în temeiul Legii nr. 18/1991, modificată şi republicată,
în Dreptul nr. 5/1998, p. 6.
268
Pentru relaţia dintre cele două categorii, FI. Scrieciu, op. cit., p. 432-433.
269
A se vedea şi Ana Boar, Modificarea regulilor procedurale privind controlul
judecătoresc al actelor emise potrivit Legii nr. 18/1991 a fondului funciar, în Dreptul nr.
5/1998, p. 3-13.
270
A se vedea, M. Nicolae, op. cit., în Dreptul nr. 3/2000, p. 17-21. Iniţial,
atribuirea efectivă a terenurilor se făcea, în zona colinară, de regulă, pe vechile
amplasamente, iar în zonele de câmpie, pe sole stabilite de comisie şi nu neapărat pe
vechile amplasamente (art. 14 din Legea nr. 18/1991).
Terenurile forestiere. 111
Consideraţii generale. Cu privire la terenurile
0Stiere, iniţial s-a recunoscut posibilitatea reconstituirii dreptului de proprietate ^vatâ
asupra acestor terenuri care au aparţinut persoanelor fizice şi au trecut în P rl „Cetatea
statului prin efectul unor legi speciale, pentru o suprafaţă egală cu P r trecută în
proprietatea statului, dar nu mai mult de 1 ha [art. 41 alin. (1) din CBnea nr. 18/1991]. Prin
Legea nr. 169/1997 s-a lărgit sfera persoanelor îndreptă- L ia retrocedarea suprafeţelor
cu vegetaţie forestieră, păduri, zăvoaie, tufişuri, gsuni împădurite în limita suprafeţelor
avute în proprietate, dar nu mai mult de 30 ha (art- 45-48 din Legea nr. 18/1991,
republicată)271.
3-I8. Categorii de subiecte îndreptăţite la retrocedarea terenurilor cu
destinaţie forestieră. Se poate spune că retrocedarea terenurilor cu destinaţie
forestieră a fost reglementată pentru următoarele categorii de subiecte:
a) persoanele fizice sau moştenitorii acestora, ale căror terenuri cu destinaţie
forestieră au fost trecute în proprietatea statului prin efectul unor acte normative
speciale,
b) unităţile de cult ale căror terenuri cu destinaţie forestieră au fost trecute în
proprietatea statului prin efectul unor acte normative speciale;
c) unităţile şi instituţiile de învăţământ cu profil agricol sau silvic, pentru terenurile
forestiere care le-au aparţinut în proprietate; şi,
d) comunele, oraşele şi municipiile, pentru terenurile forestiere pe care le-au avut în
proprietate conform actelor care le atestă această calitate.
Stabilirea dreptului de proprietate se face şi în aceste cazuri tot de către comisiile
locale şi cele judeţene constituite potrivit Legii fondului funciar, în condiţiile şi cu
procedura stabilite în materie.
II. Circulaţia juridică a terenurilor

1. Consideraţii introductive
319. Introducere. Pornind de la împrejurarea că în Codul civil nu există dispoziţii
speciale privind transmiterea proprietăţii asupra terenurilor, se poate spune că în ceea
ce priveşte circulaţia juridică a terenurilor vor fi aplicabile dispoziţiile generale în materia
transmiterii oricărui lucru. Mai întâi, potrivit art. 475 alin. (1) C. civ. oricine poate dispune
liber de bunurile sale, cu modificările stabilite de legi. Pe de altă parte, după cum ştim,
potrivit art. 971 C. civ., în contractele care au ca obiect transmiterea proprietăţii sau a
altui drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimţământului
părţilor. Codul civil face aplicaţia practică a acestei reguli în materia contractului de
vânzare-cumpărare, unde art. 1295 dispune că vânzarea este perfectă între părţi şi
proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, în privinţa vânzătorului, îndată ce
părţile s-au învoit asupra lucrului şi asupra preţului, deşi lucrul nu a fost încă predat şi
preţul nu a fost plătit.
271
Au fost aduse modificări şi completări în materie prin Legea nr. 1/2000, publicată
în M. Of. P. I, nr. 8/12.01.2000, şi, ulterior, prin Ordonanţa nr. 102/2001. Cu privire la mo-
dificările aduse prin acest ultim act normativ, a se vedea, M. Nicolae, op. cit., în Dreptul
nr. 11/2001, p. 15-25.
320. Condiţii de formă. în anumite situaţii, Codul civil impune însă respec tarea
unor condiţii de formă, fiind admise astfel excepţii de la principiul consep,, sualismului, şi
aceasta pentru a atenţiona părţile asupra importanţei deosebite a unor acte juridice,
pentru a asigura libertatea şi certitudinea consimţământului 0j-j pentru a menţine un
control asupra unor acte care interesează întreaga societate în acest sens, potrivit art.
813 C. civ., toate donaţiile se fac prin acf autentic, 0rj potrivit art. 858 C. civ., testamentul
poate fi sau olograf, sau făcut prin aq autentic, sau în formă mistică. De asemenea,
potrivit art. 1772 C. civ., ipoteca convenţională nu poate fi constituită decât prin act
autentic.
321. Principiul consensualismului actelor juridice civile. Fără a intra în detalii
care nu ar interesa aici, putem conchide că, sub imperiul Codului civil principiul
consensualismului actelor juridice se aplică şi în privinţa înstrăinărilor de terenuri, cu
excepţia acelora făcute prin donaţii sau testamente şi cu privire la constituirea unei
ipoteci, când condiţiile de formă sunt cerute ad validitatem.
2. Restricţii
322. Restricţii impuse circulaţiei juridice a terenurilor după anul 1947.
Instituirea controlului administrativ prealabil începând cu anul 1947, prin diverse acte
normative, s-a instituit un control administrativ prealabil al înstrăinărilor tuturor
categoriilor de terenuri şi s-a impus condiţia formei autentice a actului juridic de
înstrăinare, mergându-se până la blocarea circulaţiei juridice a terenurilor1. Mai întâi,
Legea nr. 203/1947 a declarat imobile agricole terenurile situate în comunele rurale, în
afara vetrei satului, precum şi terenurile arabile, păşunile şi fâneţele, situate în afara
perimetrului construibil al municipiilor, comunelor urbane, comunelor suburbane,
staţiunilor balneoclimaterice sau balneare. Pentru înstrăinarea acestor terenuri prin acte
juridice inter vivos a fost impusă condiţia obţinerii unei autorizaţii administrative, precum
şi forma autentică a actului de înstrăinare. La puţin timp a fost adoptat Decretul nr.
151/1950 pentru comasarea şi circulaţia bunurilor agricole272 273, potrivit căruia pentru
înstrăinarea prin acte inter vivos a terenurilor agricole era necesară obţinerea unei
autorizaţii administrative prealabile, emisă de ministerul de resort atunci când terenul era
situat în afara vetrei localităţii, ori de organele administraţiei locale când terenul era situat
în localitate. Această autorizaţie era necesară şi pentru punerea în posesie a succe-
sorilor testamentari. Actele juridice de înstrăinare se încheiau în formă autentică (art.
11). Lipsa autorizaţiei, ca şi lipsa formei autentice, era sancţionată cu nulitatea absolută
(art. 12). în acelaşi an a fost adoptat Decretul nr. 221/1950 privitor la împărţeala sau
înstrăinarea terenurilor cu sau fără construcţii şi la interzicerea construirii fără
autorizare274. Terenurile cu sau fără construcţii care se aflau pe
272
A se vedea, E. Chelaru, Circulaţia juridică a terenurilor, p. 17-36; V. Pătulea,
Regimul juridic al circulaţiei terenurilor situate în intravilanul localităţilor, Ed. Calistrat
Hogaş, Bucureşti, 1995, p. 8-19.
273
A intrat în vigoare la 10 iunie 1950 şi a fost abrogat la 5 noiembrie 1974 prin
Legea nr. 59/1974.
274
A intrat în vigoare la 6 septembrie 1950 şi a fost abrogat la 29 martie 1958 prin
Decretul nr. 144/1958.
ale Dreptul de proprietate 113
teritoriul capitalei, al comunelor învecinate acesteia (menţionate într-un tabel al

comunelor care aveau planuri de sistematizare aprobate, precum şi al ^munelor care
urmau să aibă asemenea planuri, puteau fi împărţite sau înstrăinate prin acte juridice
inter vivos numai cu autorizaţie administrativă prealabilă şi cu respectarea formei
autentice, sub sancţiunea nulităţii (art. 2 şi 4).
323- Sistemul autorizaţiilor de construire. Decretul nr. 144/1958 privind re-
lernentarea eliberării autorizaţiilor de construire, reparare şi desfiinţare a construcţiilor,
precum şi a celor referitoare la înstrăinările şi împărţelile terenurilor cu sau jâră
construcţii’ a înlocuit dispoziţiile în materie cuprinse în Decretul nr. 221/1958.
jnstrâinarea sau împărţeala prin acte inter vivos a terenurilor cu sau fără construcţii,
aflate în oraşe, comune reşedinţe de raioane, localităţi balneoclima- tjCe ori centre
muncitoreşti, erau supuse autorizării prealabile şi formei autentice, sub sancţiunea
nulităţii absolute (art. 11). Potrivit dispoziţiilor art. 12 din decret, instanţa avea
posibilitatea să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de înstrăinare în
cazul în care s-a încheiat un înscris prin care proprietarul unui teren cu sau fără
construcţii s-a obligat să-l înstrăineze cu titlu oneros şi s-au respectat modalităţile de
plată a preţului convenite, iar în termen de 3 luni de la eliberarea autorizaţiei, una din
părţi sau succesorii ei nu se prezintă la notariat pentru autentificarea actului de
înstrăinare275 276.
324. Indisponibilizarea şi caracterul expropriabil a terenurilor fără construcţii
aflate în perimetrul construibil al municipiilor şi oraşelor. Prin Legea nr. 19/1968 cu
privire la regimul juridic al terenurilor fără construcţii din perimetrul construibil al
municipiilor şi oraşelor, au fost indisponibilizate şi declarate expro- priabile terenurile
fără construcţii aflate în perimetrul construibil al municipiilor şi al oraşelor, precum şi
părţile din terenurile cu construcţii, în măsura în care depăşeau suprafeţele stabilite prin
detaliile de sistematizare. Pe viitor aceste terenuri puteau fi transmise numai prin
moştenire. Au rămas în circuitul civil numai terenurile aflate în mediul rural, cu restricţiile
menţionate, precum şi terenurile cu construcţii din mediul urban, în măsura în care nu
depăşeau suprafeţele stabilite prin detaliile de sistematizare277.
Sistematizarea teritoriului. Restricţiile impuse proprietăţii private asupra terenurilor
au culminat cu adoptarea Legii nr. 58/1974 privind sistematizarea teritoriului şi a
localităţilor urbane şi rurale şi a Legii nr. 59/1974 cu privire la fondul funciar. Terenurile
destinate construcţiilor, inclusiv cele pe care se găsesc amplasate construcţii, pot fi
dobândite numai prin moştenire legală, fiind interzisă înstrăinarea sau dobândirea prin
acte juridice [art. 30 alin. (1) din Legea nr. 58/1974], şi, în acelaşi fel, terenurile agricole
pot fi dobândite numai prin moştenire legală (art. 44 din Legea nr. 59/1974) 278. Practic
terenurile au fost scoase din circuitul civil
275
A Intrat în vigoare la 29 martie 1958 şi a fost abrogat expres la 7 august 1991
prin Legea nr. 50/1991.
276
A se vedea, E. S a f t a - Ro m a n o , Sinteză teoretică şi practică referitoare la
antecon- tractul prevăzut de art. 12 din Decretul nr. 144/1958, în Dreptul nr. 1/1991, p.
31 şi urm.
277
C. S t ă t e s c u , Persoana fizică şi persoana juridică. Drepturile reale, Ed.
Didactică şi Pedagogică, Bucureşti, 1970, p. 682 şi urm.
278
Aceste dispoziţii au fost abrogate prin Decretul-lege nr. 1/1989 şi, respectiv,
Decre- tul-lege nr. 9/1989.
general, singura modalitate legală de dobândire fiind moştenirea legală. în situaţiile în
care erau înstrăinate construcţiile, terenul aferent acestora trecea în virtutea legii în
proprietatea statului, aşa încât dobânditorii construcţiilor nu deveneau şi proprietarii
terenului aferent acestora, ci aveau numai un drept de folosinţă asupra acestuia, pe
durata existenţei construcţiilor, în limitele stabilite prin detaliile de sistematizare, dar nu
mai mult de 250 mp.
325. Concretizarea restricţiilor. în perioada de aplicare a acestor legi s-a
considerat că terenurile nu puteau fi dobândite nici prin testament sau uzucapiune şi
nici nu se puteau constitui dezmembrăminte asupra lor, cu excepţia unor situaţii
speciale de constituire a dreptului de superficie1.
Prin Decretul nr. 223/1974 privind reglementarea situaţiei unor bunuri s-a dispus că
numai persoanele fizice cu domiciliul în ţară pot avea în proprietate terenuri şi
construcţii în România (art. 1). în completarea acestor norme legale, s-a dispus că
terenurile de orice fel aparţinând persoanelor care, având domiciliul în România,
părăsesc definitiv ţara, trec în proprietatea statului, fără plată [art. 13 alin. (3) din Legea
nr. 59/1974], precum şi terenurile proprietatea persoanelor care părăsiseră definitiv ţara
înainte, şi cele moştenite de persoanele care nu aveau domiciliul în ţară. în situaţia în
care o persoană care avea domiciliul în străinătate dobândea în orice mod în
proprietate construcţii situate în România, era obligată să le înstrăineze cu plată
statului, iar terenul aferent trecea în proprietatea statului, fără plată [art. 3 alin. (2) din
Decretul nr. 223/1974].
326. Excepţie. De amintit că prin Decretul nr. 112/1984 a fost reglementată o
excepţie de la principiul interzicerii dobândirii prin acte juridice a terenurilor agricole,
producătorii agricoli particulari din zonele necooperativizate având posibilitatea să
transmită copiilor lor o parte din terenurile agricole, dacă aceştia locuiau sau urmau
să-şi stabilească domiciliul în aceeaşi localitate şi îşi asumau o serie de obligaţii legate
de exploatarea terenurilor. Transmiterea proprietăţii terenurilor se aproba de comitetul
executiv al consiliului popular judeţean.
3, Principiul consensualismului
327. Revenire la principiul consensualismului. în decembrie 1989, după cum
am văzut, a fost abrogată, prin Decretul-lege nr. 1/1989, Legea nr. 58/1974, iar prin
Decretul-lege nr. 9/1990 au fost abrogate dispoziţiile art. 44-50 din Legea nr. 59/1974,
ceea ce a determinat revenirea la principiul consensualismului în materia înstrăinărilor
de terenuri, fiind menţinute însă unele restricţii pentru terenurile din localităţile
prevăzute în Decretul nr. 144/1958, în principiu, localităţi urbane. Având în vedere
situaţia neclară a proprietăţii funciare din ţara noastră şi a reglementărilor privind
circulaţia juridică a terenurilor, de natură să creeze nenumărate neînţelegeri, prin Legea
nr. 9/1990 privind interzicerea temporară a înstrăinării terenurilor între vii 279 280 a fost
interzisă înstrăinarea prin acte juridice între vii a terenurilor de orice fel situate înăuntrul
sau în afara localităţilor, până l
279
Tr. lonaşcu, S. Brădeanu, op. cit., 1978, p. 149-154; C. Bîrsan, Regimul juridic
al bunurilor imobile, Ed. Ştiinţifică, Bucureşti, 1983; E. Chelaru, Circulaţia juridică a tere-
nurilor, p. 24-30.
280
Publicată în M. Of. P.l, nr. 95/1.09.1990.
{area noii reglementări a fondului funciar. Prin excepţie, s-a permis înstrăina terenurilor aferente
construcţiilor care fac obiectul unor acte translative de n3r0rietate. inclusiv curtea, însă în suprafaţă
de cel mult 1000 mp. Această in- Pf0^ctje a fost în vigoare până la adoptarea Legii nr. 18/1991, adică
în perioada ^gptembrie 1990- 20 februarie 1991.
4, Regimul juridic al circulaţiei terenurilor potrivit dispoziţiilor Legii nr. 18/1991
328. Regimul juridic al circulaţiei terenurilor reglementat de Legea nr. 18/1991.
Legea fondului funciar din 20 februarie 1991, republicată la 5 ianuarie 1998, a libera- |jzat( în anumite
condiţii, circulaţia juridică a terenurilor. în capitolul V, art. 63-73, reglementând această problemă, legea
instituie următoarele principii:
a) terenurile proprietate privată, indiferent de titularul lor, sunt şi rămân în circuitul civil; ele pot fi
dobândite şi înstrăinate prin oricare dintre modurile stabilite ¿e legislaţia civilă, cu respectarea dispoziţiilor
speciale (art. 66);
b) înstrăinarea terenurilor situate în intravilan şi extravilan, indiferent de întinderea suprafeţei, prin acte
juridice între vii se poate face numai cu respectarea formei autentice a actului, care este cerută, aşadar,
ad validitatem [art. 67 alin. (1)]. Schimbul de terenuri se face, de asemenea, prin act autentic (art. 72);
c) legea instituie interdicţia dobândirii în proprietate privată, prin acte juridice între vii, a unor suprafeţe
mai mari de 100 ha teren agricol în echivalent agricol de familie, sub sancţiunea nulităţii absolute a actului
de înstrăinare [art. 67 alin. (2)];
d) se instituie interdicţia dobândirii prin acte juridice între vii a dreptului de proprietate asupra
terenurilor de orice fel de către persoanele fizice care nu aveau cetăţenia română sau de către
persoanele juridice care nu aveau naţionalitatea română. Pentru situaţia în care aceste subiecte de drept
dobândiseră terenuri înainte de intrarea în vigoare a legii sau dacă dobândiseră terenuri prin moştenire,
legea prevedea că sunt obligate să le înstrăineze în termen de 1 an, sub sancţiunea trecerii lor în mod
gratuit în proprietatea statului [art. 68 alin. (1)-(3)]. De subliniat că prin Decizia nr. 342/1997 Curtea
Constituţională a considerat această prevedere contrară dispoziţiilor art. 41 din Constituţie, astfel că a
declarat-o abrogată în temeiul art. 150 al Constituţiei1;
e) înstrăinarea terenurilor agricole din extravilan prin vânzare se putea face numai cu respectarea
unui drept de preemţiune, recunoscut anumitor categorii de subiecte (coproprietarilor, proprietarilor
vecini), care trebuia exercitat în condiţiile legii [art. 69 alin. (1)-(7) şi 70 din lege]; şi,
f) terenurile agricole din extravilan nu pot face obiectul unei executări silite sau voluntare decât în
cazurile prevăzute de lege (art. 71).
5. Regimul juridic dl terenurilor potrivit Legii nr. 54/1998
329.Regimul juridic al circulaţiei juridice a terenurilor reglementat de Legea nr. 54/19982.
Principiu. Prin această lege au fost abrogate dispoziţiile în
Decizia a fost publicată în M. Of. P.l, nr. 333/27.11.1997.

1
Legea a fost publicată în M. Of. P.l, nr. 120/4.03.1998 şi a intrat în vigoare după 90 de zile de la
2
publicare.
9.
materie cuprinse în Legea fondului funciar, noile dispoziţii fiind însă cârmuite ^
aceleaşi principii:
a) toate terenurile proprietate privată sunt în circuitul civil;
b) pentru înstrăinarea lor prin acte juridice între vii se cere forma autentică;
c) cetăţenii străini şi persoanele juridice care nu au naţionalitate română pot
dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor de orice fel;
d) instituirea unui drept de preemţiune în cazul vânzării terenurilor agricole situate
în extravilan.
330. Terenurile proprietate privată se află în circuitul civil. Regulă
generală. Potrivit dispoziţiilor art. 1 din Legea nr. 54/1998, terenurile proprietate prj.
vată, indiferent de titularul lor, sunt şi rămân în circuitul civil, ele putând ţ, înstrăinate şi
dobândite cu respectarea condiţiilor impuse de lege.
Dacă avem în vedere şi dispoziţiile legale privind circulaţia juridică a terenurilor cu
destinaţie forestieră (Legea nr. 66/2002 pentru aprobarea Ordonanţei de urgentă nr.
226/2000) putem spune că, în prezent, terenurile proprietate privată de orice fel,
indiferent dacă sunt situate în intravilan ori în extravilan, sunt în circuitul civil general.
După cum se ştie, nu sunt în circuitul civil terenurile proprietate publică, indiferent
dacă aparţin statului sau unităţilor sale administrativ-teritoriale. Ele pot fi introduse în
circuitul civil numai dacă, potrivit legii, sunt dezafectate din domeniul public [art. 5 alin.
(2) din Legea nr. 18/1991 republicată],
331. Excepţii de la regulă. De la regula liberei circulaţii juridice a terenurilor,
potrivit cu care terenurile aflate în circuitul civil pot fi înstrăinate şi dobândite liber, prin
oricare dintre modurile prevăzute de lege, acte juridice sau fapte juridice stricto
sensu1, pot exista anumite excepţii, stabilite prin lege sau prin voinţa părţilor281 282:
a) reglementarea unui drept de preemţiune în favoarea anumitor persoane în
condiţiile art. 5-11 din Legea nr. 54/1998, instituirea unui drept prioritar la dobândirea
imobilelor expropriate, în condiţiile art. 37 din Legea nr. 33/1994 ori instituirea unui
pact de preferinţă prin voinţa părţilor;
b) interdicţii legale temporare ale înstrăinării unor terenuri:
- interdicţia înstrăinării timp de 10 ani a unor terenuri dobândite în anumite condiţii
prevăzute de Legea fondului funciar [art. 32 alin. (1) din Legea nr. 18/1991,
republicată];
- interdicţia înstrăinării, sub orice formă, a terenurilor cu privire la titlul cărora
există litigii la instanţele judecătoreşti, pe tot timpul soluţionării lor (art. 15 din
Legea nr. 54/1998). Este vorba, după cum este firesc, de înstrăinările prin acte
între vii, iar nu şi de cele prin acte juridice morţiş causa. Prin înstrăinare se va
înţelege aici numai transmiterea dreptului de proprietate, iar nu şi constituirea
de drepturi reale, dezmembrăminte ale proprietăţii.
Pe de altă parte, în conformitate cu dispoziţiile constituţionale actuale [art. 41 alin.
(2)], legea interzice cetăţenilor străini şi apatrizilor să dobândească în
281
M. Nicolae, Legea nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor, în Dreptul nr.
8/1998, p. 8.
282
Pentru dezvoltări, E. Chelaru, Circulaţia juridică a terenurilor, p. 142 şi urm.; C. Bîrsan, op.
cit., p. 154-155.
terenuri în România. Aceeaşi interdicţie se aplică şi persoanelor Ridice străine (art. 3 din Legea nr. 54/1998). în
perspectiva aderării României la |jniUnea Europeană, cetăţenii statelor membre vor avea posibilitatea să dobândească în
proprietate terenuri în România. Prin documentul de poziţie pentru capitolul „Libera circulaţie a capitalurilor" România a
solicitat o perioadă de 7 ani
|a data aderării pentru liberalizarea dobândirii de către persoanele străine a terenurilor agricole şi forestiere, precum şi a
altor terenuri din extravilan, şi o Dgrloadâ de 5 ani pentru liberalizarea dobândirii terenurilor din extravilan. Ceea cg ar
însemna că cetăţenii Uniunii Europene vor putea dobândi în proprietate privată terenuri în România începând cu anul 2012
în intravilan şi, respectiv, 2014 în extravilan.
332. Cine poate dobândi terenuri în proprietate privată. în prezent, pot dobândi terenuri în proprietate privată
următoarele categorii de subiecte de drept1:
a) persoanele fizice care au cetăţenia română, indiferent dacă au domiciliul în ţară sau în străinătate. Pentru a înlătura
orice discuţie legea prevede expres că persoanele fizice care au cetăţenie română şi domiciliul în străinătate pot dobândi în
România, prin acte juridice între vii şi prin moştenire, terenuri de orice fel. Chiar dacă legea vorbeşte de „acte juridice între
vii” şi „moştenire”, se poate spune că aceste persoane pot să dobândească terenuri în aceleaşi condiţii ca şi cetăţenii români
care au domiciliul în ţară, invocând orice mod legal de dobândire. Nu este exclus să invoce, în condiţiile legii, uzucapiunea ca
mod de dobândire a proprietăţii asupra terenurilor situate în România, de vreme ce posesia poate fi exercitată şi corpore
aliema283 2; şi
b) persoanele juridice române, cu respectarea principiului specialităţii capacităţii lor de folosinţă. Potrivit art. 40 din
Legea nr. 105/1992, este persoană juridică română orice persoană juridică ce îşi are sediul]n România.
Trebuie să amintim că statul şi unităţile sale administrativ-teritoriale au în proprietate privată terenurile din domeniul lor
privat, supuse regimului de drept comun (art. 6 din Legea 18/1991, republicată, art. 123 din Legea nr. 215/2001 şi art. 1845
C. civ.).
333. Limită. De mare importanţă este faptul că în cazul dobândirii prin acte juridice între vii, proprietatea funciară a
dobânditorului nu poate depăşi 200 ha teren agricol în echivalent arabil de familie, prin familie înţelegându-se soţii şi copiii
necăsătoriţi, indiferent de vârstă, dacă gospodăresc împreună cu părinţii lor [art. 2 alin. (2) din Legea nr. 54/1998]. Legea
instituie o incapacitate absolută a persoanelor fizice de a dobândi terenuri în proprietate prin acte între vii peste limita de 200
ha în echivalent arabil de familie. Incapacitatea încetează în momentul în care, spre exemplu, copilul necăsătorit nu mai
gospodăreşte împreună cu părinţii săi, ci îşi întemeiază o gospodărie a sa, situaţie în care poate dobândi singur, prin acte
între vii, teren până la limita legală.
334. Sancţiune. Reducţiunea actului juridic până la limita suprafeţei legale. încălcarea aceste interdicţii se
sancţionează „cu reducţiunea actului juridic
283
A se vedea şi M. Nicolae, Legea nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a
terenurilor, în Dreptul nr. 8/1998, p. 3 şi urm.
până la limita suprafeţei legale”. După cum s-a arătat, formularea legală este necorespunzătoare,
reducţiunea fiind o sancţiune specifică dreptului succesoral care se aplică liberalităţilor excesive ce încalcă
rezerva succesorală a categoriilor de moştenitori prevăzuţi de lege 1. în realitate, reducţiunea reprezintă
efectul nuli. tăţii absolute a actului juridic civil respectiv. Ea va fi efectul unei nulităţi absolute parţiale în
situaţia în care dobânditorul avea în proprietate, înainte de încheierea actului, o suprafaţă mai mică de 200
ha teren, actul fiind nul numai pentru ceea ce depăşeşte această suprafaţă, ori va fi efectul unei nulităţi
absolute totale atunci când dobânditorul avea deja în proprietate 200 ha teren agricol în echivalent arabil.
După cum se poate observa, limita legală nu se aplică decât atunci când este vorba de dobândirea prin
acte juridice între vii, aşa încât este posibilă dobândirea de terenuri agricole, fără vreo limită, prin testament
ori succesiune legală.
335. Formă. în fine, potrivit art. 2 alin. (1) din Legea nr. 54/1998, terenurile situate în intravilan şi
extravilan pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică. De
asemenea, art. 12 alin. (2) din lege prevede că schimbul de terenuri se încheie „în formă autentică, sub
sancţiunea nulităţii absolute”.
Forma înscrisului autentic pe care trebuie să o respecte orice act de înstrăinare între vii a terenurilor este
o condiţie ad validitatem, iar nerespectarea ei atrage nulitatea absolută. însă în virtutea principiului
conversiunii actelor juridice284 285 actul de înstrăinare ce are ca obiect un teren, care nu este încheiat în
formă autentică poate fi luat în considerare ca un antecontract de înstrăinare.
Pe de altă parte, de vreme ce legea impune forma autentică pentru înstrăinarea terenurilor, constituirea
de drepturi reale, dezmembrăminte ale proprietăţii, este supusă principiului consensualismului actelor
juridice286.
6. Dreptul de preempune
336. Dreptul de preemţiune reglementat de Legea nr. 54/1998. Potrivit dispoziţiilor art. 5 din lege,
înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în intravilan se face cu respectarea dreptului de
preemţiune al coproprietarilor, al vecinilor ori al arendaşilor.
337. Scop. Scopul instituirii dreptului de preemţiune este acela al evitării împărţirilor excesive ale
proprietăţilor funciare şi favorizarea, pe cât posibil, a concentrării lor, pentru o mai bună punere în valoare a
terenurilor agricole287.
338. Domeniu de aplicare. Dreptul de preemţiune are un domeniu de aplicare bine determinat288, şi
anume:
284
E. Chelaru, op. cit., p. 100-101; L. Pop, op. cit., p. 106-107.
285
A se vedea, pentru acest principiu I. Dogaru, Drept civil român, voi. I, Craiova
2000, p. 312-314.
286
în sensul că este necesară forma autentică, L. Pop, op. cit., p. 103-105.
287
A se vedea, E. Chelaru, Dreptul de preemţiune reglementat de Legea nr.
54/1998, în Dreptul nr. 8/1998, p. 19 şi urm,; Oana Rădulescu, Scurte consideraţii
asupra modificărilor aduse în materia circulaţiei juridice a terenurilor de Legea nr. 54/1998,
în Revista de Ştiinţe Juridice nr. 3-4/1998, p. 245-252.
288
Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ed. Actami, 1999, p. 29 şi urm.
or reale Dreptul de proprietate 119
a) are ca obiect numai terenuri agricole situate în extravilan; dacă terenul nu este agricol ori este situat în intravilan, nu
există drept de preemţiune;
b) este prevăzut numai dacă înstrăinarea se face „prin vânzare”; el nu există atunci când înstrăinarea se face cu titlu gratuit
(donaţie) ori cu caracter aleatoriu /contract de întreţinere); şi,
c) actul juridic proiectat trebuie să aibă ca efect transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului; el nu există atunci
când este vorba de un dezmem- brământ al proprietăţii ori de folosinţa terenului (arendarea), dar se impune a fi respectat când
este vorba de nuda proprietate.
339. Procedura exercitării dreptului de preemţiune. Procedura exercitării dreptului de preemţiune se desfăşoară prin
intermediul autorităţilor publice locale, proprietarul terenului care intenţionează a-l vinde trebuie să înregistreze oferta de
vânzare a terenului agricol la primăria în raza căreia este situat terenul. Ea trebuie să cuprindă numele şi prenumele
vânzătorului, suprafaţa şi categoria de folosinţă, locul unde este situat terenul1. Oferta va fi afişată în ziua în care este depusă,
de către secretarul primăriei, la sediul acesteia şi trebuie menţinută 45 de zile din momentul afişării.
în cadrul acestui termen, care nu este susceptibil de întrerupere, suspendare sau repunere în termen, titularii dreptului de
preemţiune interesaţi trebuie să înregistreze la primărie oferta lor de cumpărare, ce trebuie să cuprindă şi preţul oferit. Ofertele
de cumpărare vor fi afişate la sediul primăriei în ziua în care au fost făcute. Dacă îşi exercită dreptul de preemţiune mai mulţi
titulari, vânzătorul are dreptul de a alege pe unul dintre ei (art. 8 din lege). Dacă preţul oferit de titularii dreptului de preemţiune
nu este convenabil vânzătorului, acesta poate să vândă terenul oricărei alte persoane (art. 9), Chiar dacă legea nu stabileşte
expres o ordine de preferinţă a titularilor dreptului de preemţiune, opinia majoritară consideră că ei sunt enumeraţi de lege, în
trei categorii, aşezate într-o ordine de preferinţă: coproprietarii, proprietarii terenurilor învecinate şi arendaşii. Suntem de acord
cu faptul că între titularii dreptului de preemţiune trebuie să existe o ordine de preferinţă, aşa încât, la preţ egal, coproprietarii
îi vor înlătura pe vecini şi arendaşi, iar vecinii (dacă nu există coproprietari ori nu sunt interesaţi de cumpărarea terenului) pe
arendaşi289 2.
340. Stingerea prin neexercitare în termen. Neexercitarea dreptului de preemţiune în termenul legal, duce la stingerea
acestuia, aşa încât proprietarul terenului îl poate vinde oricărei persoane (art. 10).
341. Sancţiune. înstrăinarea terenului cu încălcarea dreptului de preemţiune se sancţionează cu nulitatea relativă a
actului încheiat (art. 14 din Legea nr. 54/1998).
289
în sensul că oferta trebuie să cuprindă şi preţul, fiind vorba numai de o
formulare Improprie a legii, E. Chelaru, Curs de drept civil. Drepturile reale principale,
p. 105. în sensul că este vorba de o omisiune intenţionată, pentru a da proprietarului
terenului o mai largă libertate de mişcare, M. Nicolae, op. cit., p. 13; L. Pop, op. cit., p.
114-115.
Ea poate fi invocată de titularii dreptului de preemţiune încălcat, ori de avânzii |0r cauză în termenul general
de prescripţie (3 ani), care începe să curgă din momentul în care cel îndreptăţit a cunoscut sau trebuia să
cunoască încheierea contractului de vânzare prin care i s-a nesocotit dreptul său. Fiind vorba de nulitate
relativă, contractul de vânzare-cumpărare ce încalcă dreptul de preemţiune poate fi confirmat expres ori
tacit.
7, Regimul juridic al circulaţiei terenurilor cu destinaţie forestieră
342. Regimul juridic al circulaţiei terenurilor cu destinaţie forestieră reglementat de Legea nr.
66/2002 pentru aprobarea Ordonanţei de Urgenţă nr. 226/20001. Potrivit dispoziţiilor legale, terenurile cu
destinaţie forestieră constituie fondul forestier naţional, care cuprinde fondul forestier proprietate publică şi
fondul forestier proprietate privată. Terenurile din fondul forestier proprietate publică sunt şi rămân în circuitul
civil.
343. înstrăinare. Formă autentică. Atunci când sunt înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii,
trebuie respectată forma autentică [art. 2 alin. (2)]. De asemenea, schimbul de terenuri din fondul forestier
proprietate privată, în toate cazurile se încheie în formă autentică (art. 7). Per a contrario, pentru actele
juridice pentru cauză de moarte nu se cere forma autentică, ci trebuie îndeplinite condiţiile de formă
privitoare la testament, iar transmiterea acestor terenuri prin succesiune legală operează potrivit dreptului
comun.
344. Limită. în cazul dobândirii prin acte juridice între vii, proprietatea de fond forestier a dobânditorului
nu poate depăşi 100 ha de familie290 291 292 [art. 2 alin. (3) introdus prin Legea nr. 66/2002], încălcarea acestei
dispoziţii fiind sancţionată cu „reducţiunea actului juridic până la limita suprafeţei legale" [art. 2 alin. (4)
introdus prin Legea nr. 66/2002],
345. înstrăinări interzise. Sunt interzise înstrăinările, sub orice formă, ale terenurilor cu privire la care
există litigii în instanţele judecătoreşti, pe tot timpul soluţionării acestor litigii [art. 96 alin. (1), introdus prin
Legea nr. 66/2002], încălcarea acestei interdicţii se sancţionează cu nulitatea, care poate fi constatată de
instanţa judecătorească la cererea oricărei persoane interesate [art. 96 alin. (2)].
346. Dreptul de preemţiune privind terenurile din fondul forestier. Legea reglementează şi în
această materie un drept de preemţiune. Potrivit dispoziţiilor art. 3 alin. (1), vânzarea terenurilor din fondul
forestier proprietate privată se face cu respectarea dreptului de preemţiune al coproprietarilor sau vecinilor.
Pe de altă parte, autoritatea publică centrală care răspunde de silvicultură, prin Regia
290
Legea nr. 66/2002 pentru aprobarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului
nr. 226/2000 privind circulaţia juridică a terenurilor cu destinaţie forestieră a fost
publicată în M. Of. P.l, nr. 74/31.01.2002 şi a intrat în vigoare la 45 de zile de la
publicare. Iniţial, efectele O.U.G. nr. 226/2000 au fost suspendate prin O.U.G. nr.
295/2000 pentru suspendarea aplicării sau abrogarea unor ordonanţe de urgenţă ale
guvernului, publicată în M. Of. P. I, nr. 707/30.12.2000, „până la adoptarea legilor de
aprobare sau de respingere de către Parlament”. A se vedea, Anexa 2 pct. 4 din
O.U.G. nr. 295/2000.
291
Prin familie se înţeleg soţii şi copiii necăsătoriţi, dacă gospodăresc împreună cu
părinţii lor.
Raţională a Pădurilor, are drept de preemţiune la vânzarea terenurilor din fondul forestier proprietate privată, limitrofe
fondului forestier proprietate publică a statului, precum şi pentru enclavele din acesta1.
347. Procedură. Legea reglementează procedura exercitării dreptului de pre- grnţiune, care este asemănătoare cu cea
a dreptului de preemţiune la vânzarea terenurilor agricole din extravilan. Astfel, proprietarul terenului va înregistra oferta ¿e
vânzare a enclavelor sau a terenurilor forestiere proprietate privată la primăria ţ n a cărei rază teritorială se află terenul.
Oferta de vânzare va cuprinde numele şi prenumele vânzătorului, suprafaţa şi categoria de folosinţă, sarcinile care îl
grevează, locul unde este situat terenul, termenii şi condiţiile vânzării, precum şi preţul cerut (spre deosebire de oferta de
vânzare a terenurilor agricole din extravilan). Secretarul primăriei va afişa oferta, sub semnătură şi cu aplicarea ştampilei, la
sediul primăriei.
Titularii dreptului de preemţiune trebuie să se pronunţe în scris asupra exercitării dreptului în termen de 30 de zile de la
data afişării ofertei de vânzare, menţionând şi preţul oferit. Oferta de cumpărare se înregistrează la primărie.
în situaţia în care în acest termen îşi exercită dreptul de preemţiune mai mulţi titulari, vânzătorul are dreptul de a alege
una dintre oferte. Dacă preţul oferit nu este convenabil vânzătorului, el este liber să vândă terenul cu destinaţie forestieră
sau enclava oricărei alte persoane. Cu atât mai mult în situaţia în care nici unul dintre titularii dreptului de preemţiune nu şi-a
manifestat voinţa de a cumpăra terenul ofertat.
348. Sancţiune. încălcarea dreptului de preemţiune şi vânzarea terenului cu destinaţie forestieră fără a respecta
procedura legală atrage nulitatea relativă a contractului.
C. Regimul juridic al construcţiilor
I. Consideraţii introductive
349. Preliminarii. Codul civil conţine în art. 489 regula potrivit căreia proprietatea pământului cuprinde în sine
proprietatea suprafeţei şi a subfeţei lui, iar art. 490 C. civ. dispune că proprietarul poate face asupra pământului toate
plantaţiile şi clădirile ce găseşte de cuviinţă293 294. Se poate spune că în conţinutul juridic al dreptului de proprietate care are
ca obiect un teren există în mod firesc posibilitatea titularului de a edifica orice construcţie. Chiar dacă spaţiul aerian face
exclusiv obiectul proprietăţii publice, orice proprietar îşi păstrează, ca regulă generală, posibilitatea ridicării oricărei
construcţii pe terenul său. De asemenea, chiar dacă bogăţiile de orice natură ale subsolului fac exclusiv obiectul proprietăţii
publice, subsolul rămâne întotdeauna al titularului proprietăţii terenului, care este
293
Se observă că în ambele cazuri statul, ca titular al fondului forestier
proprietate publică, este vecin.
294
Delimitarea proprietăţii asupra terenurilor priveşte delimitarea ei pe orizontală, în
îndreptăţit să încorporeze aici orice lucrare doreşte. Este posibil ca proprietarul să

permită unei alte persoane să construiască pe terenul său, în termenii unei convenţii,
aşa cum se întâmplă, spre exemplu, în situaţia superficiei.
350. Regulă în materie. Regula potrivit căreia proprietarul poate realiza pe
terenul său orice construcţie nu este însă absolută, ea trebuie privită în cadrul juridic
general al amenajării teritoriului şi cel al executării, al transformării şi al demolării
construcţiilor şi, de asemenea, trebuie să ţinem seama de dispoziţiile legale privind
amplasarea construcţiilor şi calitatea în construcţii1.
Dispoziţiile cuprinse în Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului şi
urbanismul295 296, precum şi cele cuprinse în Legea nr. 50/1991 privind autorizarea
executării de construcţii297 aşa cum a fost modificată şi completată prin Legea nr.
453/2001298 stabilesc principiile generale în această materie.
II. Obiective în domeniul amenajării teritoriului şi urbanismului

351. Obiectivele amenajării teritoriului şi urbanismului. Amenajarea terito-
riului reprezintă o activitate complexă care are ca scop armonizarea la nivelul
întregului teritoriu a politicilor economice, sociale, ecologice şi culturale, stabilite la
nivel naţional şi local pentru asigurarea echilibrului în dezvoltarea diferitelor zone ale
ţării, urmărindu-se creşterea coeziunii şi eficienţei relaţiilor economice şi sociale dintre
acestea. Potrivit Legii nr. 350/2001 principalele obiective ale amenajării teritoriului
sunt: dezvoltarea economică şi socială echilibrată a regiunilor şi zonelor, cu
respectarea specificului acestora, îmbunătăţirea calităţii vieţii oamenilor şi
colectivităţilor umane, gestionarea responsabilă a resurselor naturale şi protecţia
mediului şi utilizarea raţională a teritoriului (art. 9).
352. Raportul dintre urbanism şi amenajare. Urbanismul este componenta cea
mai importantă a amenajării teritoriului 299 care are ca principal scop stimularea
evoluţiei complexe a localităţilor, prin realizarea strategiilor de dezvoltare pe termen
scurt, mediu şi lung.
353. Enumerare. Principalele obiective ale activităţii de urbanism, în concepţia
legii, sunt:
a) îmbunătăţirea condiţiilor de viaţă prin eliminarea disfuncţionalităţilor, asi-
gurarea accesului la infrastructuri, servicii publice şi locuinţe convenabile pentru toţi
locuitorii;
b) crearea condiţiilor pentru satisfacerea cerinţelor speciale ale copiilor, vârst-
nicilor şi ale persoanelor cu handicap;
295
Pentru dezvoltări, a se vedea, R.l. Motica, A. Trăilescu, Drept funciar,
amenajarea teritoriului şi protecţia mediului, Ed. Lumina Lex, 1999, p. 143 şl urm.; pentru
calitatea construcţiilor de locuinţe, Alina luliana Ţuca, FI. Ţuca, Construcţia, închirierea
şi administrarea locuinţelor, Ed. AII Beck, 2000, p. 69-70.
296
297
Publicată în M. Of. P. I, nr. 163/7.08.1991, fiind modificată în mai multe
rânduri şi republicată.
298
299
R.l. Motica, A. Trăilescu, op. şl loc. cit., p. 143.
c)utilizarea eficientă a terenurilor, în acord cu funcţiile urbanistice adecvate şi
e)<tinderea controlată a zonelor construite;
d) protejarea şi punerea în valoare a patrimoniului cultural construit şi natural;
reale e) asigurarea calităţii cadrului construit,
Dreptul amenajat şi plantat din toate locali- 123
de proprietate
tâtile urbane şi rurale; şi,
' f) protejarea localităţilor împotriva dezastrelor naturale (art. 13).
354. Coordonare şi înfăptuire. Activitatea de amenajare a teritoriului şi urba- niSm este
înfăptuită de organele administraţiei centrale şi locale, fiind coordonată la pivei naţional de Guvern.
Legea stabileşte atribuţiile administraţiei publice centrale, judeţene şi locale în această materie1 şi
prevede că aplicarea documentaţiei specializate de amenajare a teritoriului şi de urbanism
aprobate se asigură prin eliberarea certificatului de urbanism (art. 28).
III. Certificatul de urbanism

355. Certificatul de urbanism. Noţiune. Certificatul de urbanism este actul de informare, cu
caracter obligatoriu, prin care autoritatea administraţiei publice judeţene sau locale face cunoscute
regimul juridic, economic şi tehnic al imobilelor şi condiţiile necesare pentru realizarea unor
investiţii, tranzacţii imobiliare şi alte operaţiuni imobiliare potrivit legii.
356. Eliberare. Potrivit art. 29 alin. (2) din Legea nr. 350/2001, eliberarea certificatului de
urbanism este obligatorie pentru adjudecarea, prin licitaţie, a lucrărilor de proiectare şi de execuţie
a lucrărilor publice şi pentru legalizarea actelor de înstrăinare, partajare sau comasare a bunurilor
imobile. în cazul vânzării sau al cumpărării de imobile, certificatul de urbanism trebuie să cuprindă
informaţii privind consecinţele urbanistice ale operaţiunii, solicitarea lui fiind, în această situaţie,
facultativă.
Potrivit art. 5 alin. (6) din Legea nr. 50/1991 aşa cum a fost modificată şi completată prin Legea
nr. 453/2001, certificatul de urbanism se emite şi în vederea concesionării de terenuri, a
adjudecării prin licitaţie a proiectării lucrărilor publice în faza de studiu de fezabilitate, precum şi
pentru cereri în justiţie şi operaţiuni
notariale privind circulaţia imobiliară300 301.
300
Ministerul Lucrărilor Publice, Transporturilor şi Locuinţei este organul specializat
al Guvernului în domeniu. Consiliul judeţean coordonează această activitate la nivel
judeţean, iar Consiliul local coordonează şi răspunde de întreaga activitate de
urbanism desfăşurată pe teritoriul unităţii administrativ-teritoriale şi asigură
respectarea prevederilor cuprinse în documentaţiile de amenajare a teritoriului şi de
urbanism aprobate, pentru realizarea programului de dezvoltare urbanistică a
localităţilor componente ale comunei sau oraşului.
301
în aplicarea Legii nr. 50/1991 modificată şi completată s-au emis Normele
metodologice aprobate prin Ordinul nr. 1943/2001 al ministrului lucrărilor publice,
transportului şi locuinţei, publicate în M. Of. nr. 231/8.04.2002. în art. 30 alin. (3) din
aceste Norme se dispune: „Operaţiunile juridice având ca obiect dezmembrarea prin
lotizare sau împărţeală, alipirea sau dezlipirea de parcele, constituirea unei servituţi de
trecere, precum şi înstrăinarea unui teren destinat construcţiilor se îndeplinesc numai
în formă autentică şi cu obţinerea prealabilă a certificatului de urbanism. Operaţiunile
juridice sus-menţionate,
357. Competenţa eliberării certificatelor de urbanism. Certificatul de urbg. nism se emite de

preşedinţii consiliilor judeţene, primarul general al municipiului Bucureşti sau primari, după caz, la cererea
persoanelor fizice sau juridice, vederea obţinerii ulterioare a autorizaţiei de executare a lucrărilor de
construcţii si a instalaţiilor aferente acestora, precum şi în vederea desfiinţării construcţiilor1. ¡¿| nu conferă
dreptul de a construi, de a amenaja un anumit teren sau de a-l planta [art. 29 alin. (4) din Legea nr.
350/2001 şi art. 5 alin. (5) din Legea nr. 50/1 gg-j modificată şi completată].
358. Menţiuni. In certificatul de urbanism se va menţiona în mod obligatoriu scopul pentru care a fost
eliberat. Din punct de vedere al regimului juridic al imobilului, certificatul de urbanism trebuie să conţină
menţiuni privitoare la: dreptul de proprietate asupra imobilului şi servituţlle de utilitate publică care îl
grevează; situarea terenului în intravilan sau în afara acestuia; prevederi ale documentaţiilor de urbanism
care instituie un regim special asupra imobilului - zone protejate, zone în care acţionează dreptul de
preemţiune asupra imobilului, interdicţii definitive sau temporare de construcţie sau dacă acesta este
înscris în Lista cuprinzând monumentele istorice din România, precum şi altele prevăzute de lege2.
IV. Lucrările de construcţii. Executare şi desfiinţare

359. Executarea lucrărilor de construcţii sau de desfiinţare a acestora.
Potrivit dispoziţiilor art. 1 din Legea nr. 50/1991, modificată şi completată, executarea lucrărilor de
construcţii este permisă numai pe baza unei autorizaţii de construire sau de demolare. Chiar dacă
exercitarea normală a dreptului de proprietate asupra unui teren acordă, după cum am văzut, posibilitatea
edificării oricăror construcţii, legea impune însă în această materie un anumit control, limitând în consecinţă
chiar exercitarea dreptului de proprietate. încălcarea normelor juridice din acest domeniu nu afectează, de
principiu, dreptul de proprietate, însă atrage pentru cel în cauză sancţiuni administrative sau penale,
instanţa având posibilitatea să dispună, la cererea organelor abilitate, încadrarea lucrărilor în prevederile
autorizaţiei sau desfiinţarea construcţiilor nelegal realizate (art. 27)3.
360. Autorizaţia de construire. Autorizaţia de construire este un act al autorităţii publice locale pe
baza căruia se asigură aplicarea măsurilor prevăzute de îndeplinite fără respectarea acestor prevederi sunt
nule de drept {!)" (s. n.). Pentru critica acestor dispoziţii şi argumente privind inutilitatea obţinerii certificatului
de urbanism în cazul vânzării sau cumpărării de imobile ori la înstrăinarea unui teren „destinat construc-
ţiilor1', a se vedea, Ghe. Dobrican, Pot fi înstrăinate imobilele în lipsa certificatului de urbanism?, în Dreptul
nr. 10/2002, p. 52-55.
1
Ghe. Dobrican, op. şi loc. cit., p. 52.
2
Certificatul de urbanism cuprinde şi elemente privind regimul economic şi tehnic al imobilului
(folosinţa actuală, reglementări fiscale specifice zonei, procentul de ocupare a terenului, coeficientul de
utilizare a terenului, echiparea cu utilităţi, circulaţii şi accese pie- tonale şi auto, parcaje necesare, alinierea
terenului şi a construcţiilor faţă de străzile adiacente terenului, înălţimea minimă şi maximă admisă, etc.).
3
Pentru desfiinţarea construcţiilor şi amenajărilor fără autorizaţie nu există posibilitatea obligării la
reconstruirea acestora.
or reale Dreptul de proprietate 125
lege privitoare la amplasarea, proiectarea, executarea şi funcţionarea construcţiilor. Ea se emite în temeiul şi cu respectarea
prevederilor documentaţiilor de urbanism şi de amenajare a teritoriului, avizate şi aprobate potrivit legii.
Autorizaţia de construire se emite la solicitarea deţinătorului titlului de proprietate asupra unui imobil - teren şi/sau construcţie
- ori a altui act care îi conferă dreptul de construire sau de desfiinţare, în condiţiile legii. Noţiunile de titlu de proprietate şi de act
care să confere dreptul de construire trebuie înţelese ţn sensul de negotium iuris sau de temei juridic al dreptului exercitat asupra
imobilului respectiv1.
Autorizaţia se emite în cel mult 30 de zile de la data înregistrării cererii de către preşedintele consiliului judeţean, primarul
municipiului Bucureşti sau primar, după caz302 2, pe baza documentaţiei depuse care va cuprinde, printre altele, certificatul de
urbanism, dovada titlului asupra terenului şi/sau construcţiilor şi proiectul pentru autorizarea executării lucrărilor de construcţii.
361. Operaţiunile de demolare, dezafectare ori dezmembrare. La rândul lor, operaţiunile de demolare, dezafectare ori
dezmembrare, parţială sau totală, a construcţiilor şi a instalaţiilor aferente, precum şi a oricăror amenajări, pot fi făcute numai pe
baza autorizaţiei de desfiinţare, obţinută în prealabil de la aceleaşi autorităţi publice şi în aceleaşi condiţii ca autorizaţia de
construire (art. 61).
362. Sancţiune. Autorizaţiile de construire sau de desfiinţare, emise cu încălcarea prevederilor legale, pot fi anulate de
către instanţele de contencios administrativ, cererea putând fi introdusă şi de către prefect, inclusiv la sesizarea organelor de
control ale Inspectoratului de Stat în Construcţii.
363. Vânzare, concesionare, închiriere. Legea cuprinde dispoziţii potrivit cărora terenurile ce aparţin domeniului privat al
statului sau al unităţilor sale administrativ-teritoriale, destinate construirii, pot fi vândute, concesionate ori în-, chiriate, prin
licitaţie publică, potrivit legii, în condiţiile respectării documentaţiei de urbanism şi de amenajare a teritoriului, aprobate potrivit
legii, în vederea realizării de către titular a construcţiei [art. 10 alin. (1)]. în anumite situaţii, aceste terenuri se pot concesiona fără
licitaţie publică, dar cu plata unei taxe de rede- venţă stabilită potrivit legii, ori poate fi dat în folosinţă pe termen limitat (art. 12).
Terenurile aparţinând domeniului public al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale se pot concesiona numai în
vederea realizării de construcţii sau de obiective de uz şi/sau de interes public, cu respectarea documentaţiei de urbanism
aprobate potrivit legii.
Persoanele fizice şi juridice care realizează lucrări de construcţii au obligaţia de a executa integral lucrările la termenul
prevăzut în autorizaţie. Lucrările se consideră finalizate dacă s-au realizat toate elementele prevăzute în autorizaţie şi dacă s-a
efectuat şi recepţia la terminarea lor. Construcţiile efectuate fără autorizaţie de construire sau cu nerespectarea prevederilor
acesteia, precum şi cele care nu au efectuată recepţia la terminarea lucrărilor, nu se consideră finalizate şi nu pot fi intabulate în
cartea funciară, fiind aplicabile sancţiunile legale care se impun.
302
364. Amplasare. în fine, vom aminti aici că amplasarea noilor construcţii
or reale ^ orice
Dreptul de fel se face în intravilanul localităţilor1. Prin
proprietate 127excepţie, unele
construcţii care prin natura lor, pot genera efecte poluante factorilor de mediu, pot fi amplasate ifj extravilan pe baza studiilor ecologice de
impact. Vor fi amplasate în extravilan sj construcţiile care, prin natura lor, nu se pot amplasa în intravilan, precum Sj adăposturile de animale.
Este interzisă amplasarea construcţiilor de orice fel pe terenuri agricole din extravilan de clasa I şi a Il-a de calitate, pe cele amenajate cu
lucrări de îmbuna- tăţiri funciare, precum şi pe cele plantate cu vii şi livezi, parcuri naţionale, rezervaţii, monumente, ansambluri arheologice şi
istorice. Şi de la această regulă există excepţii, în sensul că unele construcţii pot fi amplasate în extravilan, fără nici o excepţie, cum sunt cele
cu destinaţie militară, căile ferate, şoselele de importanţă deosebită, conductele magistrale de transport gaze sau petrol, liniile electrice de
înaltă tensiune, lucrările de gospodărire a apelor şi realizarea de surse de apă 303 304.
Prin Legea nr. 597/2001 privind unele măsuri de protecţie şi autorizare a construcţiilor în zona de coastă a Mării Negre3, în scopul protejării
şi conservării diversităţii biologice, peisagistice şi fizice a zonei de coastă a Mării Negre, pe teritoriul românesc a fost delimitată o zonă de
interdicţie temporară de construire, până la aprobarea planurilor urbanistice generale şi zonale. Aceasta este delimitată, în direcţia mării, până
la izobata de 2 m, iar în direcţia uscatului, pe o lăţime măsurată la orizontală de 300 m, fiind interzisă aici autorizarea oricărui fel de construcţii
definitive sau provizorii305.
365. Obligaţie specială. Consiliile locale ale unităţilor adminlstratlv-teritoriale riverane litoralului românesc al Mării Negre au avut
obligaţia ca în termen de 180 de zile de la intrarea legii în vigoare să întocmească şi/sau să reactualizeze planurile urbanistice generale şi
zonale şi să cuprindă şi următoarele elemente: linia de coastă, linia de ţărm, ţărmul, plaja mării, faleza mării, zona tampon 306.
366. Consideraţii speciale. în staţiunile turistice de pe litoral şi în zona plajelor cu destinaţie turistică este interzisă executarea lucrărilor
de pregătire, reparare, curăţare a clădirilor, precum şi cele de reparare a străzilor, trotuarelor şi dotărilor tehnico-edilitare subterane şi aeriene,
în perioada 15 mai-15 septembrie a fiecărui an, cu excepţia lucrărilor de remediere a unor avarii (art. 6 din lege).
V. Construcţiile. Circulaţia juridică

367. Circulaţia juridică a construcţiilor. Construcţiile de orice fel aflate în proprietate privată sunt în circuitul civil general, ele putând fi
înstrăinate şi dobândite prin oricare dintre modurile prevăzute de lege: convenţie, testament, succesiune legală, uzucapiune, accesiune etc.
303 Art. 91 din Legea nr. 18/1991 modificată şi republicată.

304 Pentru dezvoltări, R.l. Motica, A. Trăilescu, op. cit., p. 167-170.
305 Art. 4 din lege reglementează lucrările care sunt exceptate.
306 Legea defineşte aceşti termeni în art. 2.
368. Dezmembrare. Dreptul de proprietate asupra construcţiilor poate Dreptul
fi êzrde proprietate
nembrat 128 în favoarea
prin voinţa titularului, prin constituirea
altui subiect de jrept oricărui drept real dezmembrământ al dreptului de proprietate: uzufruct, uZi abitaţie, servitute, superficie, şi poate fi grevat
a
printr-un drept de ipotecă sau un privilegiu imobiliar'.

369. Subiectele care pot dobândi dreptul de proprietate asupra construcţiilor. Dreptul de proprietate privată asupra construcţiilor
poate fi dobândit de 0rice subiect de drept, persoană fizică sau juridică, cu sau fără cetăţenie română ori apatrid, respectiv, cu sediul în ţară
sau în străinătate.
370. Interdicţii temporare. în anumite situaţii determinate de lege, există unele interdicţii temporare cu privire la exercitarea atributului
dispoziţiei juridice prin înstrăinarea construcţiilor. Aşa se întâmplă, spre exemplu, în cazul locuinţelor cumpărate de chiriaşi în condiţiile Legii
nr. 112/1995 ori în cazul locuinţelor care înainte de 6 martie 1945 au aparţinut societăţilor comerciale cu capital de stat, privat sau mixt, care
şi-au încetat existenţa ulterior sau, după caz, au devenit, prin reorganizare unităţi economice de stat, dacă au fost cumpărate în virtutea
dispoziţiilor Legii nr. 85/1992*. în aceste situaţii legea impune o interdicţie de înstrăinare prin acte juridice între vii, timp de 10 ani de la data
dobândirii.
371. înstrăinarea construcţiilor şi situaţia juridică a terenurilor afectate, înstrăinarea construcţiilor prin acte între vii, atunci când nu
se transmite şi dreptul de proprietate asupra terenului aferent, este supusă principiului consensua- lismului3, proprietatea fiind transmisă în
momentul realizării acordului de voinţă. Pentru dovada actului juridic este necesar ca acordul de voinţă să fie consemnat într-un înscris sub
semnătură privată. Această formă este însă cerută ad probationem, iar nu pentru valabilitatea operaţiunii juridice. Nimic nu se opune ca părţile
să încheie actul în formă autentică, ceea ce se întâmplă de cele mai multe ori în practică.
372. înscrierea actului în cartea funciară. Finalitate. înscrierea actului în cartea funciară are ca efect numai opozabilitatea faţă de terţi
a actului de înstrăinare (art. 27 din Legea nr. 7/1996).
373. Formă autentică. în situaţia în care construcţiile sunt donate, actul juridic trebuie încheiat în formă autentică, potrivit dispoziţiilor art.
813 C. civ.
înstrăinarea construcţiilor prin act sub semnătură privată nu poate conduce însă la dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului
aferent, indiferent de prevederile convenţiei, ci numai la constituirea unui drept de superficie, având ca titular pe dobânditorul construcţiei4.
Acest lucru este posibil dacă acceptăm că prin transmiterea unui dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra terenu- 307 308 309 310 lui nu
se realizează o înstrăinare a acestuia, în sensul dispoziţiilor Legii nr. 54/1 99 Q Iar pe de altă parte, construcţia formează un tot indivizibil cu
terenul numai djn punct de vedere fizic, disocierea fiind posibilă din punct de vedere juridic 1.
Pornind de la faptul că înstrăinarea terenurilor poate fi făcută numai prin act autentic, potrivit dispoziţiilor legale exprese, Iar clădirea şi
terenul formează un tot unitar, se poate pune întrebarea dacă nu cumva forma cerută pentru înstrăinarea terenului este necesară şi pentru
înstrăinarea construcţiilor. O parte a doctrinei este în sensul că atunci când construcţiile sunt situate pe un teren ce are ca proprietar pe
proprietarul construcţiei, înstrăinarea trebuie făcută prin act autentic. Si practica pare a fi în sensul că dacă o dată cu construcţia se
înstrăinează şi terenul aferent, forma autentică a actului de înstrăinare este obligatorie datorită indivizibilităţii obiectului vânzării-cumpărării311
312
.
374. Principiul consensualismului. Fără a nega utilitatea, în anumite condiţii, a formei autentice a actului de înstrăinare a construcţiilor,
observăm însă că legea nu cere o astfel de formă. Or, de vreme ce în sistemul nostru de drept este aplicabil principiul consensualismului, nu
putem extinde prin interpretare o excepţie a acestuia la alte situaţii decât cele pentru care a fost reglementată, exceptio est strictissimae
interpretationis. Este un motiv pentru care nu credem că, în prezent, pentru înstrăinarea construcţiilor este nevoie ca actul juridic să fie
încheiat în formă autentică.
Secţiunea a IV-a
Regimul juridic al bunurilor din patrimoniul
cultural naţional
A. Consideraţii introductive
375. Preliminarii. Patrimoniul naţional cultural este alcătuit din bunuri culturale mobile şi imobile cu o valoare deosebită, de interes
public, care sunt mărturii de neînlocuit ale potenţialului uman în relaţia sa cu mediul natural şi cu mediul istoriceşte constituit de pe teritoriul
307
C. Bîrsan, op. cit., p. 144-145; L. Pop, op. cit., p. 121 şi urm.; E. Chelaru, Curs de drept civil, p. 74-75.
308
A se vedea şi Mona Lisa Belu-Magdo, Vânzarea locuinţelor construite din fondurile statului si din fondurile unităţilor economice sau
bugetare de stat, în Dreptul nr. 4/1995, p. 11 şi urm.
309
Decretul nr. 144/1958 care impunea necesitatea obţinerii unei autorizaţii administrative şi forma autentică a fost abrogat prin Legea
nr. 50/1991.
310
Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, 1999, p. 12.
311
E. Chelaru, op. cit., p. 75; într-o altă opinie, în situaţia în care înstrăinătorul este proprietar al terenului şi al construcţiei, actul juridic
trebuie încheiat în formă autentică, indiferent dacă se transmite sau nu şi proprietatea terenului. A se vedea, L. Pop, op. cit., p. 124; I. Adam,
Drept civil. Drepturile reale, 2002, p. 410 şi urm.
312
C.A. Timişoara, s. civ., dec. nr. 1371/2002, rezumat şi notă de Lidia Barac, în Curierul Judiciar nr. 8/2002, p. 32-35.
României, ale istoriei şi civilizaţiei naţionale şi universale313.
376. Interes legitim. Există un interes legitim pentru protejarea acestor bunuri, indiferent în proprietatea cărui subiect de drept se află,
indiferent dacă fac parte din proprietatea publică ori privată (a statului ori a celorlalte subiecte de
313
A se vedea, art. 1 alin. (1) din Ordonanţa nr. 68/1994, publicată în M. Of. P.l, nr. 247/31.08.1994, privind protejarea patrimoniului
cultural naţional.
drept privat, persoane fizice sau juridice), de vreme ce ele constituie valori deosebite pentru orice stat.
România a reglementat pentru prima dată această materie prin Legea nr. 63/1974, care, pe lângă norme de protecţie a acestor bunuri,
conţinea şi dispoziţii abuzive, specifice regimului politic existent’.
Aceasta nu a justificat însă, după cum s-a spus314 315, abrogarea imediată şi totală a Legii nr. 63/1974 prin Decretul nr. 90/1990316, care a
făcut ca bunurile din patrimoniul cultural al ţării să rămână fără nici un fel de protecţie până în anul 1994.
377. Obligaţii pentru deţinători. Prin Ordonanţa Guvernului nr. 27/1992 privind unele măsuri pentru protecţia patrimoniului cultural
naţional317 au fost instituite unele obligaţii pentru deţinătorii unor asemenea bunuri. De asemenea, până la adoptarea prin lege a unor
reglementări speciale privind protejarea patrimoniului cultural naţional, prevederile Ordonanţei nr. 27/1992, adoptată cu modificări prin Legea
nr. 11/1994, a fost completată cu dispoziţiile Ordonanţei Guvernului nr. 68/1994318.
378. Activităţi specifice de protejare. în fine, prin Legea nr. 182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural naţional mobil 319 a fost
instituit regimul juridic al bunurilor aparţinând patrimoniului cultural naţional mobil, indiferent de proprietarul acestora, prin reglementarea
activităţilor specifice de protejare:
- evidenţă;
- expertizare;
- clasare;
- cercetare;
- depozitare;
- conservare;
- restaurare; şi,
- punere în valoare, în vederea accesului la cultură şi transmiterii acestor valori generaţiilor viitoare [art. 1 alin. (1)].
B. Regimul juridic al bunurilor imobile din patrimoniul cultural

379. Regimul juridic. Potrivit art. 1 alin. (2) al Ordonanţei nr. 68/1994, imobilele sau ansamblurile de bunuri imobile care prezintă valoare
din punct de
314
Legea nr. 63/1974 privind ocrotirea patrimoniului cultural naţional al R. S. România a fost publicată în B. Of. nr. 137/2.11.1974; potrivit
art. 1, bunurile cu valoare deosebită, istorică, artistică sau documentară care reprezintă mărturii importante privind dezvoltarea istorică a
poporului român şi a omenirii în general sau evoluţia mediului natural, inclusiv cele din aceste categorii alcătuite din metale preţioase sau
conţinând metale preţioase şi pietre preţioase, constituie patrimoniul cultural al R.S.R. şi se bucură de protecţia statului.
315
316
Decretul Consiliului Frontului Salvării Naţionale nr. 90 din 5 februarie 1990 privind înfiinţarea şi organizarea Comisiei muzeelor şi
colecţiilor a fost publicat în M. Of. nr. 20/6.02.1990.
317
318
319
vedere arheologic, istoric, arhitectural, religios, urbanistic, artistic, peisagistic sau tehnico-ştiinţific sunt monumente istorice.
Monumentele istorice, elemente ale patrimoniului cultural naţional, pot fi obiective singulare sau constituite în ansambluri. Zonele de
protecţie aferente, stabilite prin documentaţiile de urbanism şi componentele lor artistice, elementele lor constitutive şi elementele de mobilare
interioară şi exterioară, sunt considerate ca parte integrantă a monumentelor istorice.
380. Sunt considerate monumente istorice. Monumente istorice pot fi:
a) monumente şi situri arheologice;
b) monumente şi ansambluri de arhitectură;
c) rezervaţii de arhitectură şi urbanism;
d) monumente de artă;
e) clădiri, monumente şi ansambluri memoriale;
f) monumente tehnice;
g) locuri istorice; şi,
h) parcuri şi grădini [art. 1 alin. (3)].
381. Categorii. Ele se clasează în următoarele categorii (art. 2):
a) categoria A - monumente de valoare naţională excepţională, reprezentative pe plan universal pentru civilizaţia României;
b) categoria B - monumente de valoare naţională;
c) categoria C - monumente reprezentative pentru o anumită zonă, epocă, stil, autor, arie etnografică.
382. Se adaugă. în fine, bunurile culturale imobile care nu sunt clasate în una din aceste categorii reprezintă bunuri culturale comune.
383. Procedură. Procedura de clasare se declanşează la solicitarea persoanelor fizice sau juridice de drept privat, titulari ai dreptului de
proprietate sau ai altor drepturi reale asupra unor bunuri culturale imobile, sau din oficiu (art. 5).
Monumentele istorice care aparţin statului sau unităţilor sale administrativ-teritoriale se declară, potrivit legii, ca făcând parte din
domeniul public sau domeniul privat, respectiv al unităţilor administrativ-teritoriale, prin hotărâre de Guvern, la propunerea ministerului de
specialitate (art. 7)320.
384. Protecţie specială. De subliniat că monumentele istorice se bucură de o protecţie specială asigurată de organele de specialitate ale
administraţiei publice centrale (Ministerul Culturii, Ministerul de Interne, Ministerul Apărării Naţionale). Protecţia specifică a monumentelor
istorice se realizează, în principal, prin instituirea zonei de protecţie pentru a se asigura:
a) păstrarea şi ameliorarea cadrului natural şi peisagistic, prin înlăturarea sau diminuarea factorilor nocivi de poluare;
b) păstrarea şi ameliorarea cadrului arhitectural şi urbanistic al monumentelor istorice, prin supravegherea şi avizarea tuturor schimbărilor
care intervin în zona de protecţie a monumentelor istorice (demolări, construcţii noi, modificări etc.); şi,
320
Ele pot fi trecute şi din domeniul privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale în domeniul public al acestora pentru cauză de
utilitate publică, în condiţiile art. 7 lit. e) din Legea nr. 213/1998.
Dreptul de
păstrarea potenţialului arheologic, proprietate
prin 132
cercetarea şi supravegherea tuturor cârilor
cj
care se efectuează în profunzimea solului. Zonele de protecţie se sta- -iesc prin studii
|l
de specialitate, se delimitează topografic şi sunt incluse în do- jifientaţiile de urbanism şi

amenajare a teritoriului1.
C
385- Inalienabilitate. Potrivit art. 29 al Ordonanţei nr. 68/1994, monumentele ¡storice
clasate, aflate în proprietatea publică sunt inalienabile. înstrăinarea lor cu g fice titlu sau
pe orice cale este lovită de nulitate absolută. Problema care se une însă, nu priveşte
regimul bunurilor din această categorie care sunt în proprietatea publică, de vreme ce,
ca orice bun proprietate publică, vor fi inalienabile. insesizabile şi imprescriptibile. Care
este însă regimul juridic al bunurilor ¡mobile din patrimoniul cultural care sunt în
proprietatea privată? în lipsa unor dispoziţii legale exprese rezultă că acesta este cel de
drept comun, cu respectarea obligaţiilor specifice rezultate din clasarea lor321 322.
386. Protecţie şi conservare. Aceste bunuri pot aparţine oricărei persoane fizice
sau juridice323. Protecţia şi conservarea lor sunt în sarcina proprietarilor şi a titularilor de
drepturi reale (art. 24). Restaurarea lor este, de asemenea, în sarcina proprietarilor ori a
titularilor dreptului de administrare, cu menţiunea că statul sprijină măsurile de protecţie,
de conservare şi de restaurare. în funcţie de starea de conservare, de pericolul
deteriorării sau degradării, de etapa de restaurare a monumentelor istorice, se poate
impune proprietarilor sau titularilor de alte drepturi reale, în cazuri bine justificate, în
termen de cel mult 30 de zile de la data constatării, măsuri deosebite de protecţie, proprii
fiecărui monument. Aceste măsuri vor fi comunicate deţinătorilor printr-o notificare. Ei au
posibilitatea să conteste aceste măsuri în termen de 30 de zile de la primirea notificării.
Soluţia dată în rezolvarea contestaţiei poate fi atacată la instanţa de contencios
administrativ (art. 19).
C. Regimul juridic al bunurilor mobile din patrimoniul

cultural naţional
387. Regimul juridic. După cum s-a prezentat deja, regimul juridic al bunurilor din
patrimoniul cultural naţional mobil este reglementat prin Legea nr. 182/2000. De la
început trebuie să amintim că, potrivit art. 2 al legii, statul garantează proprietatea şi
asigură protejarea bunurilor care fac parte din patrimoniul cultural naţional324.
321 Potrivit art. 55 din Legea nr. 422/2001 (publicată în M. Of. P. I, nr.
10.
407/24.07.2001), constituie infracţiune fapta de desfiinţare neautorizată, distrugere
parţială sau totală, expropriere fără avizul Ministerului Culturii, degradarea precum şi
profanarea monumentelor istorice, iar făptuitorul este obligat la recuperarea materialului
degradat şi la reconstituirea monumentului, conform avizelor legale; a se vedea şi Elena
Tanislav, Regimul juridic actual privind protejarea monumentelor istorice, în Dreptul nr.
10/2002, p. 142-144.
322 C. Bîrsan, op. cit., p. 160.
323 Art. 7 din Ordonanţa nr. 68/1994.
324 Garantarea proprietăţii şi protejarea acestor bunuri este un principiu aplicabil
atât bunurilor mobile, cât şi celor imobile; a se vedea, şi art. 41 din Constituţie.
388. Exercitare. în general, exercitarea dreptului de proprietate se face Dreptul de proprietate
în limitele 133
determinate de lege, după cum este prevăzut expres în
dispoziţiile art. 48o C. civ., aşa încât, în continuarea acestei idei, în materia bunurilor ce fac parte din patrimoniul cultural se dispune, de
principiu, că exercitarea dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale, precum şi a dreptului de administrare asupra unui astfel de bun este
supusă limitelor prevăzute expres în normele speciale.
389. Bunuri. Patrimoniul cultural naţional cuprinde bunuri arheologice şi istoric-documentare ori bunuri cu semnificaţia artistică,
etnografică, ştiinţifică sau tehnică, de valoare deosebită sau excepţională1.
După importanţa lor, aceste bunuri fac parte, potrivit art. 4 din lege, din:
a) fondul patrimonial cultural naţional, alcătuit din bunuri culturale de valoare deosebită; şi,
b) tezaurul patrimonial cultural naţional, alcătuit din bunuri culturale cu valoare excepţională.
390. Cu privire la forma proprietăţii. Asemeni bunurilor imobile care fac parte din patrimoniul cultural naţional, bunurile culturale mobile
pot fi proprietate publică sau privată a statului ori a unităţilor administrativ-teritoriale sau proprietate privată a persoanelor fizice şi a
persoanelor juridice de drept privat. Asupra lor se pot constitui, potrivit formei de proprietate, în condiţiile legii, un drept de administrare sau
alte drepturi reale, după caz [art. 5 alin. (2)]. Am putea face precizarea că, de vreme ce avem de a face cu bunuri mobile, nu pot fi constituite
asupra lor, atunci când sunt proprietate privată, acele drepturi reale, dezmem- brămlnte ale dreptului de proprietate, care pot privi numai
bunuri imobile, aşa cum ar fi servitutea, superficia ori abitaţia. S-ar putea vorbi, aşadar, de un drept de uzufruct ori de uz asupra bunurilor
mobile culturale.
391. Obligaţie generală. Autorităţile publice, proprietarii, titularii altor drepturi reale, precum şi titularii dreptului de administrare asupra
bunurilor care fac parte din patrimoniul cultural naţional au obligaţia generală de a le proteja împotriva oricăror acte, comisive sau omisive care
pot duce la degradarea, distrugerea, pierderea, sustragerea sau exportul ilegal al acestora (art. 8 din lege). Dacă pornim de la conţinutul
juridic general al dreptului de proprietate care include cele trei atribute (usus, fructus, abusus), trebuie să observăm că proprietarul unui bun
cultural nu poate dispune material de acesta, el fiind obligat să-i păstreze substanţa, să protejeze elementele care-i dau valoarea avută în
vedere la includerea acestui bun în patrimoniul naţional.
în condiţiile legii, aceste bunuri sunt supuse: cercetării de către cercetători specializaţi, clasării şi evidenţei (art. 9-21 din lege).
392. Clasarea bunurilor. Clasarea este procedura de stabilire a bunurilor culturale mobile care fac parte din categoriile juridice ale
patrimoniului cultural naţional mobil, fond sau tezaur. Declanşarea acestei proceduri se face din oficiu 325 326 sau la solicitarea persoanelor
fizice şi a celorlalte persoane juridice de drept privat, proprietare ale bunului respectiv.
Clasarea se va efectua pe baza unui raport de expertiză întocmit de experţi acreditaţi de Comisia Naţională a Muzeelor şi Colecţiilor.
Hotărârea de clasare va fi semnată de preşedintele acestei comisii şi va fi aprobată prin ordin al minis- trlj!ui culturii şi vor fi anexate în extras
concluziile raportului de expertiză prin care se asigură identificarea bunului cultural respectiv, fişa standard a obiectului şi fotografia acestuia.
Pentru bunurile care nu au fost propuse la clasare, concluziile caportului de expertiză vor fi comunicate proprietarului sau titularului de alte
drepturi reale, care au posibilitatea să conteste expertiza la Comisia Naţională a Muzeelor şi Colecţiilor în termen de 10 zile de la primirea
înştiinţării expertului.
Ordinul de clasare se va comunica proprietarului, titularului altor drepturi reale ori titularului dreptului de administrare prin grija Ministerului
Culturii, care va elibera, pentru fiecare bun clasat, un certificat de clasare şi fişa standard a obiectului ce vor însoţi bunul, fără a constitui prin
ele însele un titlu de proprietate.
Cum este şi firesc, având în vedere interesul în cauză, dreptul proprietarului de a solicita clasarea unul bun cultural mobil este
imprescriptibil (art. 18).
393. Declasarea bunurilor. Declasarea bunurilor culturale mobile are loc la cererea proprietarului sau din oficiu în caz de distrugere,
deteriorare gravă ce nu poate fi remediată prin operaţiuni de restaurare a bunului ori în caz de invalidare a expertizei ce a stat la baza clasării.
Procedura pentru clasare este urmată şi la declasarea bunului, precum şi la trecerea unui bun dintr-o categorie juridică a patrimoniului cultural
în alta, adică din fond în tezaur, ori invers.
Ordinul de clasare, declasare ori de trecere dintr-o categorie în alta a patrimoniului naţional a unui bun cultural mobil poate fi contestat de
proprietar sau de titularul dreptului de administrare la Ministerul Culturii, în termen de 30 de zile de la comunicare. Dacă cel în cauză este
nemulţumit de răspunsul la contestaţie se poate adresa instanţelor de contencios administrativ competente.
394. Evidenţa bunurilor. Instituţiile publice deţinătoare de bunuri culturale mobile aparţinând patrimoniului cultural naţional au obligaţia
de a constitui evidenţa acestor bunuri atât analitic, prin fişa standard, cât şi sinoptic, prin banca de date, conţinând şi arhiva imagistică. Pe de
altă parte, clasarea are ca efect înscrierea bunului cultural în cele două inventare: Inventarul Fondului patrimoniului cultural naţional;
Inventarul Tezaurului patrimoniului cultural naţional.
395. Obligaţii privind păstrarea, depozitarea şi asigurarea securităţii bunurilor. Proprietarii, titularii altor drepturi reale sau ai
dreptului de administrare, precum şi deţinătorii cu orice titlu ai bunurilor culturale mobile clasate au o serie de obligaţii prevăzute de lege
privitoare la păstrarea, depozitarea şi asigurarea securităţii lor (art. 22-26). Toate acestea sunt îndatoriri care decurg din deţinerea bunurilor
culturale şi obligă numai în legătură cu aceste bunuri, adică propter rem. Proprietarii, persoane fizice sau juridice de drept privat, sunt însă
'Art. 3 din lege.

326
în următoarele situaţii: a) pentru bunurile aflate în proprietatea statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale şi administrate de
instituţii publice; b) pentru bunurile aflate în proprietatea cultelor religioase; c) pentru bunurile care fac obiectul unor vânzări publice prin
licitaţie sau prin intermediul unui agent autorizat; d) pentru bunurile pentru care se solicită exportul, exportul temporar sau definitiv; e) pentru bunurile
descoperite întâmplător ori în cadrul unor cercetări sistematice; f) pentru bunurile confiscate; g) pentru bunurile care au făcut obiectul unor tentative de export ilegal; h)
pentru bunurile aflate în custodia instituţiilor publice, care urmează să fie restituite.
scutiţi de
unele obligaţii, cum ar fi acelea de a nu utiliza şi a nu permite utilizareaDreptul demobile
bunurii Qr proprietate 135 parade ale
culturale la organizarea de spectacole,
modei, ca recuzită cine matografică sau teatrală. Aşadar, bunurile mobile culturale aflate în proprietate p ri vată pot fi utilizate în acest scop în
condiţiile stabilite prin acordul celor interesaţi.
396. Cercetare. Acordul proprietarului. Pentru efectuarea de studii şi lucrări de specialitate asupra bunurilor mobile culturale
proprietate privată este necesar acordul proprietarului [art. 24 alin. (2)]. De asemenea, specialiştii din cadrul direc. ţiilor judeţene pentru cultură
şi patrimoniul cultural naţional au acces pentru constatarea stării de conservare a acestor bunuri proprietate privată numai Cu acordul scris al
proprietarului privind condiţiile de acces.
397. Lucrări de conservare. în fine, bunurile culturale mobile clasate pot fj supuse lucrărilor de conservare şi restaurare efectuate numai
de către experţi acreditaţi (art. 27-31).
D. Circulaţia bunurilor culturale mobile
398. Circulaţia bunurilor culturale mobile. Reguli speciale. Având în vedere importanţa deosebită a bunurilor culturale mobile clasate,
este firesc să existe reguli speciale privitoare la circulaţia lor juridică. Ca regulă generală, proprietarul unui astfel de bun poate exercita dreptul
său de dispoziţie juridică numai în condiţiile legii, aşa încât aceste bunuri nu pot circula liber, ci, mai degrabă, se poate spune că pot fi
dobândite, deţinute ori înstrăinate condiţional, adică în condiţii restrictive, după cum vom vedea.
399. Bunurile culturale mobile clasate - proprietate publică. Caracterizare. Bunurile culturale mobile clasate, aflate în proprietate
publică, au regimul juridic general al bunurilor proprietate publică, fiind inalienabile, imprescriptibile şl insesizabile (art. 32).
400. împrumutare pentru expoziţii, proiecte etc. Pentru organizarea unor expoziţii sau realizarea unor proiecte culturale instituţiile
publice pot împrumuta bunuri culturale mobile clasate pe care le deţin în administrare, cu avizul Comisiei Naţionale a Muzeelor şi Colecţiilor şi
cu aprobarea Ministerului Culturii, altor instituţii publice sau persoane juridice de drept privat din ţară. Raporturile juridice născute din acest
împrumut sunt supuse dreptului comun.
Pe de altă parte, în aceleaşi condiţii ale dreptului comun, persoanele fizice şi cele juridice de drept privat pot împrumuta instituţiilor publice
sau persoanelor juridice de drept privat bunurile mobile clasate din patrimoniul lor. Când aceste bunuri aparţin cultelor religioase, împrumutul
se face cu aprobarea şefilor de cult.
întotdeauna organizatorul expoziţiei sau iniţiatorul ori autorul proiectului cultural răspunde de integritatea bunurilor expuse şi este obligat
să ia toate măsurile necesare de securitate, de conservare, de asigurare şi de menţinere a cotei valorice a bunului împrumutat1.
1
El poate răspunde civil, în condiţiile contractului de împrumut ori în condiţiile răspunderii civile
delictuale, material, disciplinar, contravenţional sau penal, după caz.
)r reale Dreptul de proprietate 136
401. Obligaţii. Bunurile culturale clasate aflate în proprietate privată pot fi

înstrăinate prin vânzare publică ce se efectuează, ca şi intermedierea ei, numai prin
agenţi economici autorizaţi, cu respectarea anumitor obligaţii (art. 35 din lege):
a) afişarea normelor privind comerţul cu bunuri culturale mobile;
b) deţinerea unui registru în care să fie menţionate, corect şi complet, numele si
adresa ofertantului, descrierea şi preţul fiecărui bun. De menţionat că informaţiile
cuprinse în acest registru au caracter confidenţial;
c) înştiinţarea în scris, în termen de 5 zile de la data ofertei, a direcţiei judeţene
pentru cultură şi patrimoniu cultural naţional despre existenţa unor bunuri susceptibile
a fi clasate;
d) înştiinţarea în scris, în acelaşi termen, a proprietarului bunului cu privire la
posibilitatea declanşării procedurii de clasare; şi,
e) comunicarea în scris, în termen de 3 zile de la data înregistrării în registrul
propriu a bunurilor clasificate în tezaur, direcţiei judeţene pentru cultură şi patrimoniu
cultural naţional despre punerea bunului în vânzare, în vederea exercitării dreptului de
preemţiune instituit de lege în favoarea statului (art. 36).
402. Vânzări publice. Condiţii speciale. Bunurile culturale mobile, proprietate a
persoanelor fizice sau juridice de drept privat, clasate în tezaur, pot face obiectul unei
vânzări publice numai în condiţiile exercitării dreptului de preemţiune de către statul
român, prin Ministerul Culturii. Acest drept trebuie exercitat în termen de 30 de zile de
la data înregistrării comunicării scrise a agentului economic autorizat, iar valoarea de
achiziţionare este cea negociată cu vânzătorul sau cu agentul economic autorizat ori
cea rezultată din licitaţia publică. Vânzarea unui bun mobil cultural clasat în tezaur cu
încălcarea dreptului de preemţiune al statului atrage nulitatea absolută a
operaţiunii327.
403. Scoaterea peste frontieră. Potrivit art. 37 din Legea nr. 182/2000,
scoaterea peste frontieră a bunurilor culturale mobile este considerată operaţiune de
export, care poate fi temporar sau definitiv şi poate fi efectuat numai pe baza unui
certificat de export, emis de direcţiile judeţene de specialitate.
Bunurile culturale proprietate privată care fac parte din tezaur, pot fi exportate
numai temporar, cu avizul comisiei de specialitate din minister şi cu aprobarea
ministrului culturii.
De asemenea, pot fi exportate numai temporar bunurile mobile clasate aflate în
proprietatea statului sau unităţilor sale teritoriale şi numai pentru organizarea de
expoziţii în străinătate, pentru investigaţii de laborator, pentru restaurare sau pentru
expertizare [art. 38 alin. (1) şi (2)].
în cazuri cu totul excepţionale, în care prevalează interesul istoric, ştiinţific sau
cultural, bunurile culturale mobile clasate în fond, proprietatea statului şi a unităţilor
administrativ-teritoriale, pot fi exportate definitiv în cadrul unui schimb de bunuri
culturale de aceeaşi importanţă, însă numai după, atunci când este
327 Art. 18 din Legea nr. 63/1974 prevedea, în cazul vânzării, schimbului sau
donării bunurilor din patrimoniul naţional cultural deţinute de persoane fizice, un drept
prioritar de cumpărare al statului la preţul fixat de Comisia Centrală de Stat a
Patrimoniului Cultural Naţional, drept care trebuia exercitat în termen de 60 de zile de
la informarea în scris a oficiului corespunzător pentru patrimoniul cultural naţional.
cazul, dezafectarea lor din proprietatea publică şi trecerea în proprietatea priv au a aceloraşi
entităţi juridice, prin hotărâre a Guvernului sau prin hotărâre * consiliului local, după caz1.
Bunul cultural obţinut prin schimb urmează regi^ juridic al bunului dat în schimb.
404. Obligaţie specială. în situaţia în care persoanele fizice sau cele juridi Ce de drept
privat, proprietare ale unor bunuri mobile culturale clasate, le înstrâinează altfel decât prin
vânzare publică sau instituie anumite drepturi reale asupra lor, au obligaţia să anunţe în scris,
în termen de 15 zile de la data transferului sap constituirii dreptului real, direcţiile judeţene de
specialitate despre aceste ope. raţiuni juridice328 329. De menţionat că în această ipoteză nu
este reglementat un drept de preemţiune al statului, acesta operând numai în cazul vânzării
publice, situaţie ce poate permite, practic, circulaţia acestor bunuri cu ignorarea dreptului g e
preemţiune ai statului.
405. Scutirea de taxe. In fine, donaţiile având ca obiect bunuri culturale mobile făcute
instituţiilor publice specializate ori cultelor religioase sunt încurajate prin scutirea de orice
taxe. în cazul transmiterii acestor bunuri prin moştenire succesorii rezervatari sunt scutiţi de
taxele succesorale aferente.
E. Regimul juridic al bunurilor arheologice mobile

406. Regimul juridic al bunurilor arheologice mobile descoperite întâmplător sau
prin cercetări sistematice330 331. Potrivit dispoziţiilor art. 45 din Legea nr. 182/2000, bunurile
arheologice, epigrafice, numismatice, paleontologice sau geolitice, descoperite în cadrul
unor cercetări sistematice cu scop arheologic sau geologic, precum şi cele descoperite
întâmplător prin lucrări de orice natură, efectuate în locuri care fac obiectul exclusiv al
proprietăţii publice, intră în proprietatea publică.
în această ipoteză legea nu face altceva decât să aplice principiul accesorium sequitur
principale\ fiind absolut normal ca astfel de bunuri descoperite în locurile care sunt
proprietate publică să urmeze regimul juridic al acesteia. Din momentul descoperirii lor,
aceste bunuri sunt supuse procedurii de clasare şi intră, ca principiu, în administrarea
instituţiei care finanţează cercetările.
407. Autorizarea cercetărilor. Cercetările arheologice sistematice, precum şi cele de
prospectare preventivă sau de salvare, sunt autorizate, coordonate şi controlate de Comisia
Naţională de Arheologie şi de Ministerul Culturii. Ele pot fi efectuate şi pe terenurile
proprietate privată ce aparţin persoanelor fizice, persoanelor juridice de drept privat sau
cultelor religioase, însă numai cu acordul proprietarului sau, după caz, al şefului cultului.
328
Art. 39 din Legea nr. 182/2000.
329
Există obligaţia de a anunţa în scris şi atunci când bunul cultural mobil clasat a pierit sau a
fost furat, ori a fost distrus total sau parţial [art. 43 alin. (2)-(3)].
330
Legea nr. 182/2000 reglementează regimul juridic al acestor bunuri în capitolul VI, art.
45-48.
331
C. B î r s a n , op. cit., p. 163.
Dacă proprietarul terenului nu-şi dă acordul pentru efectuarea cercetărilor

arheologice, acestea vor putea fi autorizate de instanţa judecătorească competentă,
la cererea autorităţii sau instituţiei publice în subordinea căreia se află iniţiatorul
cercetărilor arheologice.
408. Despăgubiri pentru daune. Proprietarul terenului are posibilitatea să
solicite stabilirea unui termen maxim pentru efectuarea lucrărilor şi să primească
despăgubiri, anterior începerii lucrărilor, de la autorităţile sau instituţiile publice
respective, pentru daunele aduse solului, plantaţiilor sau construcţiilor, precum şi
pentru orice alte prejudicii produse prin efectuarea cercetărilor. Cuantumul des-
păgubirilor se stabileşte prin acordul părţilor sau, în caz de neînţelegere, de către
instanţa judecătorească. Nu este exclus ca despăgubirile evaluate şi plătite anterior
începerii lucrărilor să fie mai mici decât prejudiciul efectiv suferit de proprietarul
terenului, situaţie în care, în condiţiile dreptului comun, acesta poate cere plata
diferenţei. Şi în această situaţie părţile pot preîntâmpina un proces prin acordul lor. Pe
de altă parte, nu este exclusă exproprierea pentru cauză de utilitate publică a
terenurilor proprietate privată pe care urmează a se efectua cercetările arheologice,
dacă sunt îndeplinite condiţiile legale1.
Persoanele fizice care au descoperit în mod întâmplător bunuri arheologice,
epigrafice, numismatice, paleontologice sau geolitice sunt obligate să le predea în
termen de 48 de ore de la descoperire, primarului localităţii în a cărei rază a fost făcută
descoperirea, care, la rândul său, este obligat să înştiinţeze despre bunurile
descoperite, tot în 48 de ore, direcţia judeţeană de specialitate şi să ia toate măsurile
de pază şi de conservare a acestora332 333.
în termen de 10 zile primarul este obligat să predea bunurile astfel descoperite
direcţiei judeţene de specialitate.
409. Autorii descoperirilor întâmplătoare. Recompensă. Autorii descoperirilor
întâmplătoare, care au predat bunurile autorităţilor publice locale, au dreptul la o
recompensă bănească de 30% din valoarea bunului, calculată în momentul acordării
recompensei, iar în cazul descoperirii unor bunuri culturale de valoare excepţională se
poate acorda şi o bonificaţie suplimentară de până la 15% din valoarea bunului.
Valoarea acestor bunuri se stabileşte de experţii acreditaţi, de regulă, pe lângă direcţia
judeţeană de specialitate. Sumele astfel datorate vor fi plătite în cel mult 18 luni de la
data predării bunului, iar în caz contrar, autorul descoperirii se poate adresa instanţei
judecătoreşti cu o acţiune scutită de taxă de timbru.
Potrivit dispoziţiilor art. 48 din Legea nr. 182/2000 nu se distinge, în mod expres,
după cum descoperirea a fost făcută în locuri ce fac parte din proprietatea publică ori
din proprietatea privată. S-ar părea că intenţia legiuitorului este
332
A se vedea, art. 5-7 din Legea nr. 33/1994.
333
Potrivit art. 20 alin. (4) din Legea nr. 63/1974, persoanele fizice care făceau
întâmplător descoperiri arheologice erau obligate să le declare, iar în cazul bunurilor
mobile, să le depună în termen de 24 de ore de la descoperire la autorităţile locale,
care le preda oficiului pentru patrimoniu cultural.
aceea de a convinge şi a recompensa persoanele fizice care au descoperit ţ* mod întâmplător astfel de
138 bunuri să le predea autorităţilor1.
Am văzut că, pe de o parte, art. 45 alin. (1) din Legea nr. 182/2000 dispune c§ „bunurile arheologice... descoperite
întâmplător prin lucrări de orice natură efectuate în locuri care fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice, conform art. 135 alin.
(4) din Constituţie, intră în proprietatea publică, potrivit dispoziţiilor legala iar pe de altă parte, potrivit art. 48 din lege „persoanele
fizice care au descoperit în mod întâmplător bunuri din categoria celor prevăzute la art. 45 alin. (1) sunt obligate să le predea...
„ cu plata sumelor menţionate.
In ambele ipoteze este vorba de aceeaşi categorie de bunuri „descoperite întâmplător”, însă numai art. 45 face referire la
locul unde se face descoperirea. Este vorba de locuri care fac obiectul proprietăţii publice, conform normelor constituţionale, art.
3 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia (inclusiv pct. I, II şi III din anexa acestei legi)
ori altor dispoziţii legale.
In fine, art. 45 reglementează situaţia în care bunuri din această categorie sunt descoperite întâmplător „prin lucrări de orice
natură”.
Se poate pune problema dacă recompensele şi bonificaţia prevăzută în art. 48 din lege se acordă atunci când bunurile sunt
descoperite întâmplător de persoane fizice în locuri ce fac parte din domeniul public. Dacă acceptăm că acestea sunt un drept
cuvenit descoperitorului (ius inventionis), atunci răspunsul este afirmativ.
F. Corelaţia Legii nr. 182/2000 cu dispoziţiile art. 649 C. civ.

410. Preliminarii. Dispoziţiile art. 48 din Legea nr. 182/2000 nu fac nici o distincţie cu privire la calitatea persoanei care
face descoperirea, adică după cum descoperirea acestor bunuri este făcută de către proprietarul fondului ori de alte persoane
care nu au calitatea de proprietari ai fondului în care au fost descoperite.
411. Proprietatea tezaurului, in acest context se pune problema corelaţiei dintre dispoziţiile acestei legi şi cele cuprinse în
art. 649 C. civ., referitoare la tezaur sau la comoară. Potrivit acestor dispoziţii legale, proprietatea unui tezaur este a aceluia care
l-a găsit în propriul său fond; dacă tezaurul este găsit în fond străin, se împarte în mod egal între cel care l-a descoperit şi
proprietarul fondului.
în concepţia Codului civil, tezaurul este orice lucru ascuns sau îngropat, pe care nimeni nu poate justifica că este proprietar
şi care este descoperit printr-un pur efect al hazardului [art. 649 alin. (2)], din întâmplare.
Trebuie să observăm că soluţia Codului civil pentru atribuirea tezaurului continuă tradiţia dreptului roman şi a vechiului drept
românesc în această materie334 335.
334
Nerespectarea obligaţiei de predare a unui bun cultural mobil descoperit întâmplător constituie contravenţie, dacă nu
este săvârşită astfel încât să constituie infracţiune, potrivit legii penale, şi se sancţionează cu amendă (art. 60 din lege) şi cu
pierderea dreptului la despăgubiri.
335
A se vedea, I. Dogaru, T. Sâmbrian, op. cit., p. 311-312; art. 527-529 din Codul Calimach.
412. Natura juridică. Cu privire la natura juridică a dreptului de proprietate upra
tezaurului s-a arătat că suntem în prezenţa unui caz special de ocupatiune. într-o altă
opinie, s-a arătat că proprietarul fondului dobândeşte dreptul de proprietate pe cale de
accesiune (ius accessionis), în timp ce descoperitorul HobândeŞte proprietatea pe cale
de ocupaţiune336 337. în fine, s-a considerat că dreptul proprietate asupra tezaurului se
dobândeşte în temeiul legii, unul din modurile originare de dobândire a proprietăţii
enumerat de art. 645 C. civ.338
413. Noile reglementări. Doctrina. în doctrină s-a afirmat că dispoziţiile art. 48 din
Legea nr. 182/2000 abrogă implicit pe cele cuprinse în art. 649 C. civ. , ceea c& ar
339
însemna că problemele legate de „dobândirea tezaurului” sunt reglementate astăzi

numai de noile reglementări.
Am arătat ce se înţelege prin tezaur în sensul Codului civil340. Am adăuga că în ceea
ce priveşte condiţia ca tezaurul să fie ascuns, aceasta presupune că el poate să fie
ascuns atât într-un lucru imobil, precum zidul unei case, dar şi într-un lucru mobil, cum
ar fi în sertarul secret al unei lăzi sau chiar într-o carte341. Faţă de dispoziţiile art. 649 C.
civ., cu excepţia persoanei fizice care a găsit tezaurul, nici o altă persoană în afara
proprietarului fondului sau al lucrului nu va putea invoca un drept de proprietate asupra
tezaurului (chiriaşul, arendaşul, alţi detentori precari, posesorul chiar de bună-credinţă,
titularii unor drepturi reale etc.).
în doctrină, înaintea adoptării Legii nr. 182/2000, pornindu-se de la faptul că în
concepţia Codului nostru civil noţiunea de tezaur este foarte largă, incluzând orice fel
de bun, Indiferent de valoare sau de vechime, iar dobândirea proprietăţii asupra
acestuia ar putea să contravină intereselor generale ale societăţii, s-a propus de lege
ferenda să se prevadă ca în situaţia în care tezaurul cuprinde bunuri cu valoare istorică
sau artistică ce întrunesc condiţiile pentru a fl incluse în patrimoniul cultural naţional,
proprietatea sa să revină statului, cu plata unei indemnizaţii pentru descoperitor342.
Este soluţia la care s-a oprit legea de faţă.
Observăm, mai întâi, că dispoziţiile art. 45 şi 48 din Legea nr. 182/2000 se referă la
bunurile „arheologice, epigrafice, numismatice, paleontologice sau geologice". De
vreme ce prin bun arheologic se poate înţelege orice bun material
336
C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Bălcoianu, op. cit., p. 308.
337
Tr. lonaşcu, S. Brădeanu, Dreptul de proprietate socialistă şi alte drepturi reale
principale de tip nou în dreptul FI.P.R, Ed. Ştiinţifică, 1964, p. 185.
338
T. Sâmbrian, Drept civil. Moduri originare de dobândire a proprietăţii, Ed.
Europa, Craiova, 1996, p. 208 şi urm.
339
C. Bîrsan, op. cit,, p. 164; art. 86 din Legea nr. 182/2000 nu menţionează art.
649 C. civ. printre textele legale expres abrogate, însă dispune că se abrogă „şl orice
alte dispoziţii contrare”.
340
A se vedea şi G.N. Luţescu, op. cit., p. 704-707; autorul arată că noţiunea de
tezaur presupune îndeplinirea următoarelor condiţii: 1. să fie vorba de un lucru mobil; 2.
acesta să fie ascuns sau îngropat; 3. lucrul să aibă o existenţă proprie; 4. nimeni să nu
poată dovedi calitatea de proprietar asupra lucrului; 5. lucrul să fi fost descoperit din
întâmplare.
341
D. Alexandresco, op. cit., tomul III, partea a ll-a, p. 23-24; M.B. Cantacuzino, op.
cit., p. 125.
342
1. Dogaru, T. Sâmbrian, op. cit., 1996, p. 319-320.
păstrat care permite culegerea unor informaţii despre trecutul istoric al omenirii
s-ar părea că orice „tezaur”, care în limbajul comun înseamnă bani sau obiecte
preţioase ascunse de multă vreme în pământ şi care au fost descoperite întg.
%
plător, dar în concepţia Codului civil are un sens mult mai larg, îndepline;
%
această condiţie. O menţiune: pentru arheologie, urmele materiale nu au nevo,
neapărat de o valoare economică, în timp ce, pentru legea civilă tezaurul interesează şi
ca valoare economică, atât timp cât se pune problema dobândirii PrQ prietăţii acestuia,
iar proprietatea este un drept patrimonial.
în situaţia în care bunurile arheologice au fost descoperite de proprietarul fon-
. . . .
dului care le predă autorităţilor locale şi primeşte recompensele legale, nu este “ nici o
problemă în a admite că soluţia prevăzută în legea specială înlocuieşte pe cea
reglementată de Codul civil.
414. Situaţia în care descoperitorul este o altă persoană decât proprietarul. Ce se
întâmplă însă atunci când aceste bunuri sunt descoperite de o altă persoană decât
proprietarul fondului? Art. 48 din Legea nr. 182/2000 are în vedere numai persoanele
fizice care au descoperit în mod întâmplător aceste bunuri, care sunt singure îndreptăţite
să primească sumele prevăzute de lege. Recompensele sunt atribuite numai
descoperitorului, proprietarul fondului fiind ignorat, punându-se astfel capăt unei tradiţii
ce-şi are originea în dreptul roman şi a fost păstrată de vechiul drept românesc, dar şi de
Codul civil. în cele din urmă însă, nu originea sau vechimea soluţiei interesează, ci
argumentele acesteia.
Este simplu să înţelegem de ce tradiţional tezaurul se împarte între găsitor şi
proprietarul fondului. Soluţia este echitabilă şi conformă intereselor aflate în joc: este
respectată proprietatea asupra fondului şi este răsplătită şansa găsitorului.
Trebuie să menţionăm că suntem de acord cu soluţia legală potrivit căreia bunurile
despre care vorbim trebuie să intre în patrimoniul cultural naţional mobil şi să facă parte
din proprietatea publică1. Problema care se pune este de ce proprietarul fondului nu
poate primi o parte din sumele prevăzute de lege.
în ultimă analiză, ceea ce se împarte în părţi egale între găsitor şi proprietarul
fondului, potrivit art. 649 C. civ., este valoarea tezaurului, nu neapărat lucrurile
descoperite printr-un pur efect al hazardului. Ele aparţin în proprietate comună pe
cote-părţi egale celor doi, situaţie din care se poate ieşi oricând prin partaj, ceea ce
poate duce şi la împărţirea valorii bunurilor descoperite. Care ar fi argumentul ce s-ar
opune ca sumele primite cu titlu de recompense şi bonificaţie să fie împărţite în cote
egale între cei doi?
Considerăm că din momentul intrării în vigoare a Legii nr. 182/2000 2, art. 649 alin.
(1) C. civ. a devenit inaplicabil în ceea ce priveşte dispoziţia că proprietatea unui tezaur
care include bunuri arheologice aparţine aceluia care l-a găsit în propriul său fond sau că
aparţine în coproprietate găsitorului şi proprietarului fondului, atunci când este găsit
într-un fond străin. Aceste bunuri devin întotdeauna proprietate publică din momentul
descoperirii lor în mod întâmplător.
1
Deşi ele pot fi clasate, în condiţiile legii, şi atunci când se află în proprietate privată.
2
Potrivit art. 86 alin. (1), legea a intrat în vigoare la 90 de zile de la publicarea ei în
G.N.Luţesci
Monitorul Oficial.
Dreptul de141
Dreptul de proprietate proprietate 141
Pe de altă parte, dispoziţiile art. 649 alin. (1) C. civ. sunt aplicabile în ceea ce pliveşte soluţia că
valoarea tezaurului, mai exact, valoarea recompenselor legale primite, se împarte în mod egal între
găsitor şi proprietarul fondului, Această goluţie nu este contrară dispoziţiilor Legii nr. 182/2000 care are
în vedere aici trecerea bunurilor mobile descoperite în proprietatea publică şi, mai ales, clasarea
acestora, aşa încât nu se poate spune că a fost abrogată implicit.
în fine, legea reglementează situaţia bunurilor arheologice descoperite întâmplător, ceea ce
înseamnă că cele descoperite în urma unor lucrări sistematice nu ¡ntră în sfera de aplicare a art. 48 din
lege. Raţiunea pentru care art. 649 alin. (2) C. civ. cere ca tezaurul să fie descoperit întâmplător reşade
în grija legiuitorului de a împiedica imixtiunile în proprietatea altora pe care ar fi tentaţi să le întreprindă
persoanele care ar putea să-şi facă o meserie din căutarea unor comori şi de a înlătura eventualele
abuzuri ce ar putea să apară1. Este o condiţie privind atribuirea tezaurului, nu un element constitutiv al
noţiunii de tezaur.
în acest context, bunurile arheologice care nu sunt descoperite întâmplător vor fi preluate de
autorităţi fără ca cel care le-a găsit să mai primească vreo recompensă. Dacă ele sunt descoperite de
proprietarul fondului, acesta va primi întotdeauna sumele prevăzute de lege, indiferent dacă
descoperirea este sau nu întâmplătoare. împrejurarea că un anumit bun a fost descoperit întâmplător
este o chestiune de fapt care poate fi stabilită de instanţă.
proprietate privată, e la
publicarea ei în
1
Titlul IV
Modalităţile juridice ale dreptului
de proprietate
Capitolul I
415. Preliminarii. De regulă, dreptul de proprietate se prezintă pur şi simplu, aparţinând în

exclusivitate unui singur titular. Prin excepţie, un bun determinat sau o universalitate de bunuri
poate să aparţină concomitent mai multor subiecte de drept, pe de o parte, iar, pe de altă parte,
dreptul de proprietate asupra unui bun poate fi dobândit printr-un act juridic supus unei condiţii
rezolutorii ori anulabil. în aceste situaţii, de excepţie, dreptul de proprietate este afectat de
modalităţi1.
Modalităţile dreptului de proprietate cunoscute în dreptul civil român sunt: proprietatea
rezolubilă, proprietatea anulabilă şi proprietatea comună 343 344 . Recent s-a pus problema
existenţei proprietăţii temporare ca modalitate a dreptului de proprietate 345.
416. Proprietatea rezolubilă. Noţiune. Dreptul de proprietate poate fi înstrăinat printr-un act
juridic civil încheiat sub condiţie rezolutorie sau transmiterea sa poate apărea astfel în virtutea
legii.
417. Proprietatea rezolubilă şi donaţiile prin acte între vii făcute de persoane care nu au
copii sau alţi descendenţi la data încheierii contractului de donaţie. Astfel, potrivit art. 836 C.
civ., donaţiile prin acte între vii făcute de persoane care nu au copii sau alţi descendenţi la
momentul încheierii contractului de donaţie, sunt revocate de drept, dacă donatorului i se naşte un
copil, chiar şi postum. Este ceea ce se numeşte revocarea donaţiei pentru survenienţă de copil346,
care produce efecte retroactive de la data încheierii donaţiei. Pentru că donaţia se desfiinţează
retroactiv, revocarea produce efecte nu numai împotriva
343
A se vedea, Tr. lonaşcu, S. Brădeanu, op. cit., p. 155 şi urm; G.N. Luţescu, op. cit., p.
327; I.P. Filipescu, A. Filipescu, op. cit., p. 206 şi urm.; E. Chelaru, op. cit., p. 108 şi urm.
344
A se vedea şi C. Bîrsan, op. cit., p. 165.
345
T. Sâmbrian, D. Gărăiman, Dreptul de proprietate în sistem „time sharing", în Revista de
Ştiinţe Juridice nr. 9-10(1-2)/1997, Universitatea din Craiova, Facultatea de Drept „Nicolae
Titulescu”, p. 132-141; T. Sâmbrian, Proprietatea în sistem „time sharing" - proprietatea periodică
- o nouă modalitate a dreptului de proprietate, în Dreptul nr. 5/1997, p. 35 şi urm.
346
Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contractele speciale, Ed. Aclami, Bucureşti, 1999, p. 180 şi
urm.
donatarului şi succesorilor săi care au dobândit morţiş causa obiectul donaţi dar şi
împotriva terţilor dobânditori prin acte între vii ai bunurilor dăruite, potrj\ •' abagiului
resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis'. Pe de altă parte, prj excepţie de la
regula Irevocabilităţli donaţiilor, potrivit art. 937 C. civ., orice g0 naţie făcută între soţi în
timpul căsătoriei este revocabilă. Aşadar, soţul donato, poate oricând revoca donaţia,
astfel că dreptul de proprietate al soţului donata depinde de împrejurarea dacă soţul
donator va revoca ori nu donaţia.
418. Proprietatea dobândită printr-un act juridic civil afectat de o con. diţie
rezolutorie. Cât priveşte proprietatea dobândită printr-un act juridic civn afectat de o
condiţie rezolutorie, potrivit art. 1019 alin. (1) C. civ. de îndeplinirea acestei condiţii
depinde desfiinţarea drepturilor subiective civile şi a obligaţiilor corelative347 348. După
cum ştim pendente conditione, condiţia rezolutorie nu îşi pro. duce efectele,
considerându-se că persoana care datorează sub condiţie rezolutorie, datorează
pur şi simplu (pura obligatio quae sub conditione resolvitur). De aceea dobânditorul
sub condiţie rezolutorie poate transmite dreptul său (care va fi dobândit tot sub
această condiţie) şi va suporta riscul pieirii fortuite a bunului, ] n calitate de proprietar.
în această perioadă bunul aparţine sub condiţie suspensivă (ce constă în realizarea
condiţiei rezolutorii) şi înstrăinătorului. Eveniente conditione, dacă se îndeplineşte
condiţia rezolutorie, actul juridic se desfiinţează cu efect retroactiv, drepturile
subiective şi obligaţiile născute fiind considerate că nu au existat niciodată. Aşadar,
transmiţătorul redevine proprietarul lucrului, părţile fiind obligate să-şi restituie
prestaţiile efectuate. Dacă nu se îndeplineşte condiţia, dreptul dobânditorului se
consolidează, fiind considerat că a dobândit pur şi simplu de la început349.
419. Proprietatea anulabilă. Noţiune. Este întâlnită în situaţia în care dreptul de
proprietate asupra unui bun este dobândit printr-un act juridic civil anulabil. Nulitatea
relativă este aceea care ocroteşte un interes individual350, aşa încât este normal ca
persoana interesată să poată renunţa la dreptul de a invoca nulitatea relativă. Se ştie
că acţiunea în nulitatea relativă este prescriptibilă în termenul general de 3 ani, aşa
încât în această perioadă transmiţătorul poate oricând cere anularea actului.
420. Confirmarea actului nul relativ. Actul nul relativ poate fi confirmat de către
cel care poate invoca nulitatea. Confirmarea poate fi expresă (art. 1190 C. civ.) ori
tacită, atunci când este executat actul ori când nulitatea nu este invocată în termenul
de prescripţie. Confirmarea are ca efect validarea actului juridic lovit de nulitate
relativă, efect care se produce retroactiv (ex tune), de la data încheierii actului
confirmat. Spunem că dreptul dobânditorului se consolidează cu efect retroactiv.
Până la consolidarea lui, în patrimoniul dobânditorului există vocaţia exerciţiului său
atât pentru dobânditor, cât şi pentru transmiţător351 352.
347
Terţul dobânditor al unui bun mobil poate opune dispoziţiile art.
1909-1910 C. civ., iar în cazul imobilelor poate fi invocată uzucapiunea prescurtată.
348
A se vedea şi G. Boroi, Drept civil..., op. cit., p. 193 şi urm.
349
A se vedea şi I.P. Filipescu, A. Filipescu, op. cit., p. 209-211.
350
Printre cauzele nulităţii relative amintim: viciile de consimţământ, lipsa discernă
mântului, nerespectarea dreptului de preemţiune prevăzut de art. 14 alin. (1) din
Legea nr. 54/1998, lipsa capacităţii de exerciţiu.
352
Capitolul II
Proprietatea comună
Secţiunea I
421. Noţiune. Proprietatea comună este acea modalitate a dreptului de proprietate

ce se caracterizează prin aceea că acesta aparţine concomitent asupra aceluiaşi bun
sau asupra aceleiaşi mase de bunuri mai multor titulari. Atributele dreptului de
proprietate sunt exercitate concomitent de toţi coproprietarii.
422. Forme. Există două forme ale proprietăţii comune: proprietatea comună pe
cote-părţi şi proprietatea comună în devălmăşie. După cum vom vedea mai departe,
proprietatea comună pe cote-părţi se caracterizează prin aceea că un bun nefracţionat
în materialitatea sa aparţine concomitent mai multor proprietari, fiecare dintre ei având
o cotă-parte ideală şi abstractă din dreptul de proprietate asupra acelui bun353.
Pe de altă parte, proprietatea comună în devălmăşie se întâlneşte atunci când un
bun nefracţionat în materialitatea sa aparţine mai multor titulari, fără a se cunoaşte
cota-parte a fiecăruia din dreptul de proprietate. După cum s-a spus, această formă a
coproprietăţii este compatibilă numai cu proprietatea privată, ea are ca titulari
persoanele fizice, fiind întâlnită, de regulă, în raporturile de familie. Cât priveşte
proprietatea comună pe cote-părţi, ea este compatibilă cu proprietatea privată ce poate
aparţine oricărui titular şi nu este exclusă nici în cazul proprietăţii publice 2.
Secţiunea a ii-a
Formele proprietăfii comune
A. Proprietatea comună pe cote-părfi /.
Caracterizare generală
423. Preliminarii. Sunt situaţii destul de numeroase când obiectul dreptului de
proprietate aparţine mai multor persoane, simultan şi concurent, fără a se şti care
353
A se vedea şi D. Lupulescu, Dreptul de proprietate comună pe cote-părţi şi
aplicaţiile sale practice, Ed. Ştiinţifică, Bucureşti, 1973, p. 9 şi urm; G.N. Luţescu, op.
cit., p. 350 şi urm.
anume parte materială este a fiecăruia. Aşa se întâmplă, exempli gratia, când |a
moştenirea unei persoane vin mai mulţi descendenţi, sau când mai multe p er, soane
cumpără împreună un bun, fiecare acoperind o parte din preţ. în primul legea va stabili
cota-parte a fiecărui descendent (fiecare va primi o cotă egală), ja¿ în cel de-al doilea
caz, în lipsa unei alte înţelegeri, fiecare cumpărător va avea o cotă-parte proporţională
cu partea sa din preţ. în ambele situaţii însă, cota-parte priveşte dreptul de proprietate
ca drept subiectiv civil, ca posibilitate recunoscută de lege, iar nu bunul privit în
materialitatea sa. Drepturile tuturor coproprietarilor se vor întâlni ăsupra fiecărei
molecule, particule, a bunului comun.
424. Exprimarea dreptului. Fiecare coproprietar are un drept asupra între- gului
bun ori asupra întregii mase de bunuri, drept exprimat printr-o cotă-parte abstractă,
ideală, matematică din dreptul de proprietate, iar nu printr-o parte determinată în mod
concret asupra bunului comun.
Această cotă poate fi exprimată sub formă de fracţie nominală, fracţie zecimală sau
în procente. Numai la încetarea coproprietăţii această cotă îşi va găsi materializarea
într-o parte determinată, materială din bun, parte care va reveni în proprietate exclusivă
titularului cotei-părţi ideale.
425. Terminologia. Sub aspect terminologic, această situaţie este întâlnită sub
termenii de indiviziune ori de coproprietate. Deşi nu se deosebesc sub aspectul
regimului juridic, indiviziunea şi coproprietatea nu se confundă. Astfel, indiviziunea are
ca obiect o universalitate de bunuri (din care mai mulţi titulari au o cotă-parte), iar
coproprietatea are ca obiect un bun determinat ut singuli. Cum s-a spus, coproprietatea
este o modalitate a dreptului de proprietate, iar indiviziunea este o modalitate a
patrimoniului1.
426. Natura juridică. Teorii. Cu privire la natura juridică a proprietăţii comune pe
cote-părţi, au existat mai multe teorii, problema fiind dacă aceasta este o modalitate a
dreptului de proprietate sau un drept de sine-stătător354 355.
427. Teoria clasică. Teoria clasică, împărtăşind concepţia dreptului roman,
concepe proprietatea comună pe cote-părţi ca o modalitate a dreptului de proprietate.
Se arată că bunul care formează obiectul acesteia aparţine tuturor coproprietarilor,
fiecare având o cotă ideală, o fracţiune care nu este materialmente determinată, ci este
stabilită numai intelectual, abstract. De vreme ce dreptul de coproprietate poartă
asupra fiecărei particule din lucrul comun (indiviz), înseamnă că fiecare coproprietar
poate exercita, în ceea ce priveşte partea sa ideală, toate prerogativele dreptului de
proprietate, care sunt compatibile cu natura ideală a acestei cote-părţi. în concluzie, se
arată pe bună dreptate că, pe de o parte, există un drept unic de proprietate care poartă
asupra lucrului comun, iar pe de altă parte, acest drept este împărţit în cote-părţi
abstracte recunoscute fiecărui coproprietar. Dreptul de proprietate al fiecăruia poartă,
în cotă-parte ideală,
11.
354
355
Pentru analiza acestor teorii, a se vedea, A. lonaşcu, La copropriété d’un bien,
Les Presses Universitaires de France, Paris, 1930, p. 227 şi urm.; a se vedea şi G.N.
Luţescu, op. cit., p. 357-358.
Modalităţile juridice ale dreptului de proprietate 147
aSupra fiecărei particule - moleculă, atom, proton, electron, neutron - care alcătuiesc substanţa acelui bun,
obiect al coproprietăţii1.
428. Teoria potrivit căreia dreptul de coproprietate este un drept real de sine stătător. In opoziţie
cu teoria clasică, se arată că dreptul de coproprietate ar A un drept real de sine stătător. Astfel, cu privire la
ideea că ar exista un drept unic de proprietate, se arată că este contrară caracterelor esenţiale ale dreptului
de proprietate, care este un drept absolut, exclusiv şi perpetuu. Or, dreptul coproprietarilor nu este nici
absolut de vreme ce nici unul nu poate dispune singur de lucrul comun, nu este nici exclusiv, fiindcă
aparţine, în acelaşi timp, mai multor persoane, care exercită simultan şi concurent, drepturi identice asupra
aceluiaşi bun, şi, în fine, nu este nici perpetuu, deoarece, prin natura sa, el are o existenţă provizorie. Pe de
altă parte, cu privire la ideea împărţirii intelectuale a dreptului unic de proprietate, se arată că din moment ce
se admite această diviziune în
cote-părţi, se admite implicit şi împărţirea cantitativă a conţinutului său. Or, această împărţire duce în mod
necesar la schimbarea naturii juridice a drepturilor fracţionate, diferenţa cantitativă impunând o diferenţă
calitativă a drepturilor2. Aşadar, dreptul de proprietate ar fi un drept real sui-generis.
429. Reglementare juridică. Cu privire la reglementarea proprietăţii comune pe cote-părţi, vom

observa mai întâi că în Codul civil nu există o reglementare generală a acesteia, ci doar unele dispoziţii
incidentale, consacrate împărţelii succesorale (art. 728 şi urm. C. civ.). Noţiunile generale de proprietate
comună şi de indiviziune sunt creaţia jurisprudenţei şi doctrinei.
430. Forme. în fine, pentru că, din punct de vedere al duratei coproprietăţii, aceasta poate fi obişnuită
sau temporară, pe de o parte, ori forţată şi perpetuă,
pe de altă parte, vom analiza separat aceste două feluri, principala deosebire dintre ele fiind faptul că prima
poate înceta prin împărţeală sau partaj, iar cea de a doua, nu.
II. Formele proprietâfii comune pe cote-părţi
1. Coproprietatea obişnuită sau temporară a. Consideraţii introductive

431. Preliminarii. Specificul coproprietăţii obişnuite sau temporare constă, după cum am spus, în faptul
că are caracter temporar, pentru că există până în momentul în care părţile cer partajarea.
Ea apare, de regulă, prin transmisiunea patrimoniului unei persoane decedate la mai multe persoane în
viaţă, prin moştenire (art. 650 şi urm. C. civ.), indiferent dacă aceasta este legală (transmiterea pentru cauză
de moarte are loc în temeiul legii) sau este testamentară (are loc în temeiul voinţei celui care lasă
moştenirea
1
Colin et Capitant, Cours élémentaire de droit civil français, tome I, Paris, Dalloz, 1924, p. 770-771; J.
Carbonnier, Droit civil. Les biens et les obligations, Les Presses Universitaires de France, Paris, 1964, p.
91-92; G. Cornu, Droit civil. Introduction. Les personnes. Les biens, Montchrestien, Paris, 1991, p. 388 şi
urm.
2
A. lonaşcu, op. cit., p. 249.
11.
manifestată într-un testament), important fiind să existe cel puţin două persog^ cu
vocaţie succesorală1.
Coproprietatea obişnuită poate rezulta dintr-un contract de dobândire ^ comun a
unui bun, dintr-o coposesiune al cărei efect a fost dobândirea de către mai multe
persoane, prin uzucapiune, a unui bun. Or, poate rezulta dintr-o coocu. paţiune, cum
este situaţia în care mai multe persoane exercită concomitent drep. turi asupra
aceluiaşi bun mobil, aşa cum se întâmplă în situaţia tezaurului descoperit pe un fond
străin, de mai multe persoane, când descoperitorii vor exercit^ concomitent dreptul de
proprietate asupra jumătăţii ce li se cuvine (art. 649 C. civ.) în fine, la desfacerea ori
încetarea căsătoriei, proprietatea devălmaşă a foştilor soţi se transformă într-o
coproprietate obişnuită pe cote-părţi356 357.
în toate aceste situaţii coproprietatea este temporară, legiuitorul garantând dreptul
de a cere ieşirea din această situaţie (art. 728 C. civ.).
b. Regim juridic
432. Regimul juridic al exercitării coproprietăţii obişnuite sau temporare.
Doctrina şi jurisprudenţa au stabilit regimul juridic al exercitării coproprietăţii obişnuite
sau temporare pornind de la unele reglementări ale Codului civil din materia
succesiunilor, la baza acestuia fiind două principii, şi anume:
a) nici unul dintre coproprietari nu are un drept exclusiv asupra unei anume părţi
materiale din bunul aflat în coproprietate; şi,
b) fiecare coproprietar are un drept exclusiv asupra unei cote-părţi ideale,
abstracte din dreptul de proprietate.
Pornind de la aceste două principii ce stau la baza regimului juridic al coproprietăţii
vor fi analizate drepturile şi obligaţiile coproprietarilor. Vom distinge între drepturile lor
asupra bunului privit în materialitatea sa şi drepturile asupra cotei-părţi din dreptul de
proprietate.
c. Drepturile coproprietarilor asupra bunului privit în materialitatea sa
433. Drepturile coproprietarilor asupra bunului privit în materialitatea sa.
Din regula că nici unul dintre coproprietari nu are un drept exclusiv asupra unei anume
părţi materiale din bunul aflat în coproprietate, trebuie să tragem concluzia că nici un
fel de act nu poate fi făcut cu privire la bun fără acordul unanim al tuturor. Este ceea ce
s-a numit regula, principiul unanimităţii. O aplicare rigidă a acestui principiu ar fi
prejudicioasă pentru toţi titularii, ceea ce a dus în practică la unele nuanţări.
Exercitarea dreptului de proprietate, în general, implică posibilitatea îndeplinirii
unui număr nelimitat de acte, care pot fi însă, materiale ori juridice. Această distincţie
este utilă şi aici, aşa încât vom vedea că regula unanimităţii se aplică cu intensitate
diferită celor două categorii de acte.
356
în cazul unui singur moştenitor, acesta primeşte întreaga moştenire, fiind
proprietar exclusiv. Cu privire la problemele generale privind moştenirea, a se vedea,
St.D. Cărpenaru, Dreptul de moştenire, Ed. Ştiinţifică şi Enciclopedică, Bucureşti,
1982, p. 9-19.
357
A se vedea, I.P. Filipescu, Tratat de dreptul familiei, Ed. AII Beck, 1999, p.
218, 265-267; D. Lupulescu, Dreptul de proprietate comună al soţilor, Casa de editură
şi presă „Şansa" S.R.L., Bucureşti, 1993, p. 161-162.
434. Actele materiale. Aceste acte constau în posesia, folosinţa şi dispoziţia rială asupra bunului comun.
Modalităţile juridice ale dreptuluiatede proprietate 149
^ 435. Coposesia. Coposesia permite fiecărui coproprietar să exercite stăpânea materială a bunului, simultan şi
concurent cu ceilalţi. Acela care este tulburat sau exclus de la posesie de ceilalţi coproprietari poate, fără a pretinde o po-
eSie exclusivă a lucrului, cere menţinerea sau repunerea sa în posesia comună r¡n acţiunea posesorie . După cum am
1
văzut, posesia exercitată de către un gingur copărtaş asupra întregului bun comun nu este o posesie utilă, dar poate fi
¡ptervertită, în condiţiile legii.
436. Folosinţa materială. Folosinţa materială a bunului comun în întregime poate fi exercitată de fiecare copărtaş
dacă nu aduce o tulburare sau stânjenire a folosinţei concomitente la care sunt îndreptăţiţi ceilalţi şi dacă nu schimbă
destinaţia şi modul de utilizare a bunului 358 2. Fructele bunului comun, indiferent de natura |0r, se cuvin tuturor
coproprietarilor proporţional cu cota-parte ideală din drept. Cel care a efectuat cheltuielile necesare pentru producerea şi
perceperea fructelor va pretinde despăgubiri celorlalţi, de asemenea, proporţionale cu partea lor din drept, în funcţie de
circumstanţele speţei, temeiul pretinderii acestor despăgubiri îl poate constitui mandatul, gestiunea de afaceri sau
îmbogăţirea fără justă cauză359. Productele bunului comun revin fiecărui coproprietar în funcţie de cota sa parte.
437. Dispoziţia materială. Dispoziţia materială asupra lucrului comun poate fi exercitată numai cu respectarea
principiului unanimităţii. Un coproprietar nu poate singur să execute lucrări de transformare, renovare sau orice altă
lucrare de natură a schimba destinaţia bunului360. în cazul bunurilor consumptibile, a căror folosinţă obişnuită duce la
consumarea substanţei lor, dacă un coproprietar va folosi o parte mai mare decât i s-ar cuveni proporţional cu întinderea
cotei sale din drept, va fi obligat să restituie bunuri de aceeaşi calitate în cantitatea consumată în plus.
438. Partajul de folosinţă. O problemă specială este aceea a partajului de folosinţă. în situaţia în care coproprietarii
nu se înţeleg între ei cu privire la folosirea materială a bunului comun, poate instanţa de judecată să decidă cu privire la
împărţirea folosinţei. Doctrina şi jurisprudenţa răspund în sensul că instanţa nu poate să formeze loturi pe care să le
atribuie în folosinţă exclusivă fiecărui coproprietar fără consimţământul lor, deoarece caracteristic stării de coproprietate
este că dreptul fiecărui coproprietar atinge fiecare parte din bunul respectiv361. S-a arătat că raţiuni practice fac totuşi
necesară admisibilitatea partajului de folosinţă imobiliară pe cale judiciară, iar, de vreme ce acesta nu este interzis de
lege,
358
E. Prescurea, op. cit., p. 270 şi urm.
359
E. Chelaru, Curs de drept civil..., op. cit., p. 115-116.
360
C. Bîrsan, op. şi loc. cit., p. 171.
361
Trib. Suprem, col. civ., dec. nr. 819/1968, în R.R.D. nr. 11/1968, p. 168.
înseamnă că poate fi permis1. O astfel de soluţie este corectă şi preferabilă pentru a evita anumite situaţii
generatoare de conflicte, însă ea nu poate, în lips a unei norme speciale, opri calea unui copărtaş spre
ieşirea din indiviziune sau coproprietate.
439. Actele juridice. Regula unanimităţii trebuie să se regăsească şi în materia actelor juridice care
se încheie cu privire la bunul comun (în întregime ori asupra unei părţi determinate din bun). Din
considerente economice, lesne de înţeles, aplicarea rigidă a acestei reguli ar fi dăunătoare pentru cei
implicaţi într-o astfel de situaţie. Făcând o aplicare a clasificării actelor juridice după importanţa ori
gravitatea lor în acte de conservare, de administrare şi de dispoziţie, jurispru- denţa a nuanţat aplicarea
principiului unanimităţii în această materie (mergând până la înlăturarea aplicabilităţii lui). Astfel, se ştie
că actul de conservare este cel care are ca efect preîntâmpinarea pierderii unui drept subiectiv şi este
întotdeauna avantajos pentru autorul său deoarece, cu o cheltuială mică, se salvează un drept de o
valoare mult mai mare (cum ar fi, spre exemplu, somaţia, înscrierea unei ipoteci sau a unui privilegiu,
întreruperea prescripţiei prin acţiunea în justiţie). în acest context, este simplu să înţelegem de ce actele
de conservare încheiate de un singur coproprietar sunt validate în mod constant de practica judiciară362
363
. Pe de altă parte, actul de administrare este acela prin care se realizează o normală punere în valoare
a unui bun ori a unui patrimoniu (asigurarea unui bun, culegerea fructelor, reparaţiile de întreţinere,
închirierea unui bun, în anumite limite). Un astfel de act, încheiat de un singur coproprietar poate fi validat
considerându-se că între copărtaşi există un mandat tacit, că cel care a acţionat este un gerant, ori
aplicându-se regulile contractului de societate civilă (art. 1491 şi urm. C. civ.), după caz. Dacă un
coproprietar se opune expres la încheierea unui astfel de act, acesta nu mai poate fi încheiat. Poate să
apară însă situaţia în care opunerea coproprietarului (care este un adevărat drept de veto, ius prohi-
bendi) este prejudicioasă pentru întreaga coproprietate, aşa cum se întâmplă în situaţia unui act ce are
un caracter necesar şi urgent. Poate să intervină instanţa de judecată pentru a autoriza efectuarea acelui
act? Fără a susţine competenţa instanţei de a aprecia întotdeauna legitimitatea opoziţiei unui
coproprietar, s-a admis că atunci când administrarea lucrurilor aflate în indiviziune ar fi paralizată prin
dezacordul coproprietarilor, instanţa poate numi un administrator provizoriu 364 . Nu excludem nici
posibilitatea stabilirii prin convenţie a limitelor dreptului de opoziţie.
Practica a stabilit că un coproprietar poate să ceară remedierea degradărilor aduse bunului comun,
desfiinţarea lucrărilor noi sau despăgubiri, în temeiul răspunderii civile delictuale, fără a avea nevoie de
consimţământul celorlalţi coproprietari sau de o împărţeală a bunului365.
362
L. Pop, op. cit., p. 135; C. Bîrsan, op. cit., p. 173.
363
Pentru validarea acestora pe temeiul gestiunii de afaceri, a se vedea, Trib.
Suprem, col. civ., dec. nr. 884/1968, în C. D. 1968, p. 65.
364
G.N. Luţescu, op. cit., p. 355 şi practica citată. Temeiul juridic ar fi dispoziţiile
privind numirea unui curator al succesiunilor vacante (art. 725 C. civ.) ori cele privind
numirea unui sechestru judiciar care să administreze bunurile aflate în litigiu (art. 1632
C. civ.)
365
Trib. Suprem, dec. nr. 106/1969, în R.R.D. nr. 5/1969, p. 175.
440. Acţiunea în revendicare. Cu privire la acţiunea în revendicare se consideră, într-o

opinie majoritară, că introducerea ei presupune acordul tuturor coproprietarilor de vreme ce
aceasta are ca scop recunoaşterea dreptului de pro-
prietate asupra bunului în litigiu şi readucerea lui în patrimoniul reclamantului, iar nu simpla
recunoaştere a unei cote ideale1.
441. Regula unanimităţii. In fine, cât priveşte valabilitatea actelor juridice de dispoziţie,
revenim la regula unanimităţii, aşa încât un copărtaş singur nu poate încheia acte de
dispoziţie, fără acordul celorlalţi, prin care să înstrăineze sau să greveze întregul bun sau 0
parte determinată din acesta. Cu toate acestea, un act de dispoziţie încheiat de un singur
coproprietar asupra întregului bun comun nu este nul de plano. Valabilitatea sa depinde de
modul în care se realizează împărţeala: dacă lucrul vândut va fi atribuit în întregime
coproprietarului vânzător, ca urmare a efectului declarativ al partajului (art. 786 C. civ.),
acesta va fi considerat proprietar exclusiv ex tune, vânzarea va fi considerată valabilă. Actul
de dispoziţie este deci afectat de condiţia rezolutorie a căderii bunului în lotul coproprietarului
înstrăinător2. Pe de altă parte, nimic nu se opune ca ceilalţi coproprietari să ratifice actul de
dispoziţie la care iniţial nu au participat. Dacă bunul indiviz este atribuit altui copărtaş, actul de
dispoziţie va fi desfiinţat retroactiv pentru lipsa calităţii de proprietar a vânzătorului. Dacă
dobânditorul nu cunoaşte, la data încheierii actului, faptul că înstrăinătorul este coproprietar,
iar nu proprietar exclusiv, actul de dispoziţie este anulabil.
d. Cota-parte ideală. Drepturile coproprietarilor
442. Drepturile coproprietarilor cu privire la cota-parte ideală din dreptul de
proprietate. De vreme ce fiecare are un drept de proprietate exclusiv asupra acestei
cote-părţi, oricare coproprietar poate înstrăina valabil, cu titlu oneros ori gratuit, acest drept.
Se poate dispune de acest drept prin acte între vii ori pentru cauză de moarte. Regula
unanimităţii este inaplicabilă aici. Fiecare coproprietar poate să greveze cota sa parte cu
drepturi reale (ipotecă). în cazul înstrăinării, dobânditorul ia locul transmiţătorului, aşa încât
bunul rămâne comun. Aşadar, actele de dispoziţie sunt compatibile cu natura pur intelectuală
a dreptului de proprietate determinat sub formă de cotă-parte, materialitatea bunului comun şi
integritatea juridică a prerogativelor pe care coproprietarii le exercită asupra acestuia nefiind
afectate3.
443. Obligaţiile coproprietarilor. Este evident că fiecare copărtaş va fi obligat să
contribuie, proporţional cu cota sa parte, la cheltuielile făcute cu întreţinerea, conservarea şi
administrarea bunului comun. Aceste cheltuieli sunt datorate coproprietarului care le-a
suportat singur ori terţului ce a făcut cheltuieli utile şi necesare cu bunul comun. Ele pot rezulta
din gestiunea de afaceri sau din
1
A se vedea, I. Lulă, Opinii privitoare la posibilitatea exercitării acţiunii în revendicare
de către un singur coproprietar, în Dreptul nr. 4/2002, p. 75 şi urm.
2
A se vedea, C.S.J., s. civ., dec. nr. 2057/1993, în Dreptul nr. 9/1994, p. 84; pentru
asimilarea acestei situaţii cu vânzarea lucrului altuia, sancţionată cu nulitatea relativă, a se
vedea, Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, op. cit., p. 59-62.
3
D. Lupulescu, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Lumina Lex, 1997, p. 74-75.
îmbogăţirea fără justă cauză. Pe de altă parte, obligaţiile reale de a face (propter rem)
care privesc bunul obiect al proprietăţii comune, sunt în sarcina tuturor coproprietarilor.
444. încetarea proprietăţii comune pe cote-părţi obişnuite sau temporare.
Această formă a proprietăţii comune este concepută ca o situaţie vremelnică, aşa încât
poate înceta oricând. Iniţiativa ieşirii din această stare o poate avea oricare dintre
coproprietari1 în orice moment.
445. Modul specific de încetare. Modul specific de încetare a coproprietăţii
temporare este împărţeala sau partajul366 367. Potrivit dispoziţiilor art. 728 alin. (1) C.
civ., nimeni nu poate fi obligat a rămâne în indiviziune, un coerede are posibilitatea
oricând să ceară împărţeala succesiunii, chiar când ar exista convenţii sau prohibiţii
contrarii. Legea permite convenţiile „pentru suspendarea diviziunii pe termen de cinci
ani” cu posibilitatea reînnoirii acestora la expirarea termenului368. Imprescriptibilitatea
dreptului de a cere încetarea coproprietăţii obişnuite ţine de esenţa acesteia.
Prin partaj dreptul indiviz stabilit pe cote-părţi se transformă într-un drept exclusiv
asupra unei părţi materiale determinate din bunul comun ori asupra unor bunuri
concrete din cele supuse împărţelii.
Regula este că partajul se realizează în natură, fiecare copărtaş primind o parte
materială din bunul comun ori un bun anume (sau mai multe) din indiviziune. Prin
excepţie, obiectul proprietăţii comune pe cote-părţi se atribuie unui singur coproprietar
ce va fi obligat să-i despăgubească pe ceilalţi (spre exemplu, în situaţia în care a
înstrăinat deja bunul comun, sau când acesta este indivizibil). Ori, bunul poate fi vândut,
preţul obţinut (banii fiind divizibili prin excelenţă) urmând a fi împărţit proporţional cu
partea fiecăruia.
Partajul poate fi convenţional, când există înţelegere între copărtaşi în sensul
încetării coproprietăţii, ori judiciar, când este stabilit prin hotărâre judecătorească.
Sediul legislativ al materiei este dat de dispoziţiile art. 728-799 C. civ. şi art. 6731'14 C.
proc. civ. (introdus prin art. I pct. 222 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr.
138/2000369). Partajul convenţional este posibil numai în prezenţa tuturor copărta- şilor.
Dacă unul dintre ei nu are capacitate de exerciţiu deplină, reprezentantul său legal are
nevoie de încuviinţarea prealabilă a autorităţii tutelare [art. 730 alin. (2) C. civ., art. 129
C. fam.]
366
Sau creditorii lor chirografari pentru recuperarea creanţelor pe calea acţiunii
oblice sau subrogatorii.
367
A se vedea şi S. lonescu, Unele probleme mai importante din practica judiciară
privind partajul, în Revista de Ştiinţe Juridice, Universitatea din Craiova, nr. 2/1996, p.
129-132. Ea încetează şi prin dispariţia bunului asupra căruia poartă (aşa cum înce-
tează şi proprietatea în general) ori prin prefacerea în proprietate exclusivă atunci când
un coproprietar dobândeşte toate cotele-părţi din drept.
368
Convenţia de menţinere a coproprietăţii poate fi încheiată pe perioadă de cel
mult 5 ani, şi poate fi reînnoită ad infinitum. Un coproprietar poate cere împărţeala în
această perioadă, însă va răspunde pentru prejudiciile cauzate în baza răspunderii
civile contractuale.
369
Publicată în M. Of. P. I, nr. 479/2,10.2000.
partajul, indiferent de forma sa, are efect declarativ, ceea ce înseamnă că efec- .
sale urcă în timp până In momentul în care a apărut proprietatea comună. în
retroactiv, dreptul de proprietate comună se transformă în drept exclusiv.
2. Coproprietoteo forţată şi perpetuă
a. Consideraţii introductive
446. Preliminarii. Cea de a doua formă sub care se înfăţişează dreptul de
Droprietate comună pe cote-părţi este, după cum spuneam, coproprietatea forţată si
perpetuă1.
1
Ea are ca obiect acele bunuri care constituie accesoriul necesar sau util pentru
folosirea a două sau mai multe fonduri vecine, care aparţin unor proprietari diferiţi şi care
sunt socotite bunuri principale.
447. Coproprietatea este forţată. Această coproprietate este forţată pentru că se
impune peste voinţa proprietarilor lucrurilor principale. împărţirea acestor bunuri comune
le-ar face improprii folosinţei pentru care sunt destinate, aşa încât această formă a
coproprietăţii este obligatorie. Cazurile în care ea se întâlneşte fac imposibilă
exercitarea dreptului de proprietate exclusivă în lipsa ei, deoarece obiectul coproprietăţii
forţate îl constituie un bun ori o universalitate de bunuri care sunt accesorii
indispensabile ale altor bunuri principale370 371.
448. Coproprietatea este perpetuă. Ea este şi perpetuă pentru că nu poate lua
sfârşit prin împărţire, scopul pentru care a luat naştere este unul permanent, ceea ce îi
imprimă şi ei acest caracter.
449. Accesoriu indispensabil. în fine, această formă a coproprietăţii constituie un
accesoriu indispensabil al unor bunuri principale aflate în proprietate exclusivă a mai
multor proprietari ori în coproprietate obişnuită sau temporară. în acest context, dreptul
de coproprietate forţată nu se poate transmite, ipoteca se valorifică într-un alt mod decât
împreună şi nemijlocit cu dreptul de proprietate asupra bunului principal372. Se spune că
dreptul de coproprietate forţată şi perpetuă urmează soarta juridică a dreptului asupra
bunului principal (accesorium sequitur principale).
Coproprietatea forţată şi perpetuă are numeroase aplicaţii practice: coproprietatea
lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a două fonduri vecine;
coproprietatea despărţiturilor comune; coproprietatea părţilor comune dintr-o clădire cu
mai multe etaje sau apartamente; coproprietatea asupra bunurilor considerate ca bunuri
de familie (morminte sau construcţii funerare, hârtiile de familie, tablourile de familie
etc.)373.
370
A se vedea şi I. Dogaru, T. Sâmbrian, op. cit., p. 99 şi urm.; G.N. Luţescu, op.
cit., p. 360 şi urm.; mai este denumită „coproprietate cu indiviziune forţată” (G.N.
Luţescu, op. şi loc. cit.) ori „proprietate comună pe cote-părţi stabilă şi forţată sau
perpetuă” (C. Bîrsan, op. cit., p. 180 şi urm.)
371
D. Lupulescu, op. cit., p. 76
372
Trib. Suprem, s. civ., dec. nr. 507/1974, în C.D. 1974, p. 56-57.
373
A se vedea şi Vali Ştefania Niţă, Proprietatea forţată şi perpetuă, cu privire
specială asupra părţilor comune din clădirile cu mai multe etaje, Revista de Ştiinţe
Juridice, Universitatea din Craiova, nr. 3-4/1998, p. 216-219. Conform art. 28 din Legea
nr. 1/2000, astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 400/2002 pentru aprobarea O.U.G.
nr. 102/2001 privind modificarea şi completarea Legii nr. 1/2000 pentru reconstituirea
b. Drepturile şi obligaţiile coproprietarilor
450. Drepturile coproprietarilor. După cum se poate observa coproprietate^
forţată acordă titularilor ei drepturi mult mai largi decât coproprietatea obişnuită Ei îşi pot
exercita prerogativele dreptului de coproprietate fără a avea nevoie de consimţământul
celorlalţi coproprietari, având obligaţia să respecte două condiţii;
a) să nu aducă nici o atingere dreptului egal şi reciproc al celorlalţi coproprietari,
folosind obiectul coproprietăţii în aşa fel încât să nu împiedice dreptul celorlalţi de a-l
folosi1; şi,
b) să nu folosească obiectul coproprietăţii decât în interesul fondului căruia i-a fost
afectat, pentru utilizarea bunului principal spre a cărui folosire sau exploatare este
destinat, în acord cu interesul celorlalţi.
451. Obligaţiile coproprietarilor. Obligaţiile coproprietarilor compensează în-
tinderea drepturilor primite, prin asprimea lor. Am stabilit deja că nu se poate pune capăt
acestei stări. Mai mult, un coproprietar nu poate încheia acte de dispoziţie prin care să
înstrăineze separat bunul aflat în coproprietate forţată, înstrăinând bunul principal, el
înstrăinează automat şi bunul accesoriu, fără a avea nevoie de consimţământul
celorlalţi.
în fine, coproprietarii au obligaţia de a suporta cheltuielile de întreţinere şi con-
servare a bunului comun, proporţional cu partea fiecăruia ori cu valoarea sau întinderea
bunului principal pentru a cărui utilizare este destinat bunul aflat în coproprietate forţată
şi perpetuă.
dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole şi celor forestiere, solicitate potrivit

prevederilor Legii fondului funciar (publicată în M. Of. P.l, nr. 492/9.07.2002), în vederea
administrării şi gospodăririi terenurilor forestiere prevăzute la art. 26, membrii formelor
asociative de tip composesorat, obşti de moşneni, obşti de răzeşi, păduri grănicereşti şi
altele sau moştenitorii acestora se vor constitui într-o asociaţie autorizată de către
judecătorie. Suprafeţele forestiere aflate în proprietate comună rămân în proprietate
indiviză pe toată durata existenţei asociaţiei. în cazul dizolvării formei asociative aceste
suprafeţe revin în proprietate statului şi în folosinţă consiliului local respectiv. în ipoteza
în care nu vor exista moştenitori legali ai membrilor formelor asociative, cotele aferente
acestora trec în proprietatea statului şi în folosinţa consiliului local. Membrii formelor
asociative nu pot înstrăina propriile cote-părţi între ei sau unor persoane din afara
acestora şi nu pot transmite drepturile prin testament sau donaţie, ci numai prin
moştenire legală. Aşadar, în concepţia legiuitorului, reconstituirea dreptului de
proprietate în cazul acestor suprafeţe de teren este făcută numai în cadrul formelor
asociative enumerate. Regimul juridip al proprietăţii privind terenurile forestiere
menţionate este determinat de lege în mod special, în considerarea particularităţilor
economice şi sociale ale formelor de exploatare anterioare trecerii terenului în
proprietatea statului. Aceste particularităţi cuprind anumite limitări ale unor prerogative
ale dreptului de proprietate, decurgând din faptul că acest drept poartă asupra unei
proprietăţi aflate într-o perpetuă indlviziune forţată (a se vedea şi Curtea Constituţională,
dec. nr. 269/22.10.2002, publicată în M. Of. nr. 879/6.12.2002).
1
C.S.J., s. civ., dec. nr. 1567/1992, în Dreptul nr. 10-11/1993, p. 116.
sale Modalităţile juridice ale dreptului de proprietate 155
c. Cazuri
c. 1. Coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pentru
folosirea a două fonduri vecine
452. Coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a
două fonduri vecine. Se consideră că intră în această categorie potecile, fântânile,
drumurile, izvoarele care se află exact pe linia despărţitoare dintre două fonduri. Acest
caz nu este reglementat în lege, fiind recunoscut în doctrină si jurisprudenţă. Se
subliniază că dacă asemenea lucruri nu sunt chiar pe linia despărţitoare dintre fonduri, ci
se află situate pe unul dintre ele, fiind folosite şi pentru utilizarea celuilalt, suntem în
prezenţa unui drept de servitute, iar nu în cazul coproprietăţii forţate1. Este vorba de
două situaţii juridice distincte, iar calificarea lor într-un sens sau altul are consecinţe
juridice importante. Astfel, dacă servitutea se poate stinge prin neîntrebuinţare timp de
30 de ani (art. 639 C. civ.), dreptul de coproprietate este imprescriptibil. Or, dacă
proprietarul fondului aservit poate oferi proprietarului fondului dominant un alt loc cu
aceeaşi întrebuinţare, când servitutea a devenit împovărătoare pentru el, coproprietarul
nu are o astfel de posibilitate.
c. 2. Coproprietatea asupra despărţiturilor dintre două fonduri
453. Coproprietatea asupra despărţiturilor dintre două fonduri. Acest caz este
reglementat prin dispoziţiile art. 590-609 C. civ., din materia servituţilor. Expresia
„despărţituri comune” priveşte zidul, şanţul şi gardul care separă două proprietăţi vecine
şi asupra cărora (zid, şanţ ori gard) cei doi proprietari au, în principiu, drepturi egale.
454. Proba în materie. Dovada coproprietăţii semnului despărţitor se poate face
astfel374 375:
a) prin titlu, un act scris care să determine situaţia exactă a semnului despărţitor,
stabilind dacă el este sau nu obiectul coproprietăţii;
b) dacă nu există titlu, se verifică dacă nu poate fi invocată uzucapiunea, do-
vedindu-se că a avut loc o stăpânire comună a despărţiturii, în condiţiile şi termenele
legale. Spre exemplu, un zid despărţitor care a fost construit de unul dintre proprietari, a
fost timp de 30 de ani folosit şi de celălalt care a săvârşit acte de posesiune bine
caracterizate (a rezemat pe zid o construcţie ridicată pe terenul său); şi,
c) dacă nu există nici titlu, nici uzucapiunea nu poate fi invocată pentru a lămuri
situaţia, legiuitorul a stabilit anumite prezumţii. Subliniem că este nevoie ca zidul, gardul
ori şanţul să fie chiar pe linia despărţitoare dintre cele două proprietăţi sau pe limita
extremă a uneia dintre ele. Când se află pe una din proprietăţi, aceste prezumţii nu se
pot aplica, zidul, gardul sau şanţul aparţinând exclusiv proprietarului respectiv.
455. Cu privire la zidul comun. Astfel, cu privire la zidul comun, art. 590 C. civ.
prevede o prezumţie iuris tantum de comunitate, bazată pe ideea că acesta având
aceeaşi utilitate pentru amândoi proprietarii, ei au convenit împreună să-
374
G.N. Luţescu, op. cit., p. 362-363.
375
Ibidem, p. 367.
ridice, suportând împreună cheltuielile. Mai departe, art. 591 stabileşte o prG2u ţie de
necomunitate atunci când „culmea zidului este dreaptă şi perpendicui ^
esnre cealaltă narte înfăţişează un nlan ÎI-.«,, ^
construit, dacă avem în vedere şi dispoziţiile art. 615 C. civ.

De menţionat că potrivit art. 598 C. civ., orice vecin poate să facă 2idy| comun, în tot
sau în parte, plătind celuilalt jumătate din valoarea sa sau a pg^ respective. S-a arătat că
acesta este un mod originar de dobândire a proprietăţii în temeiul legii proprietarul
exclusiv fiind obligat să renunţe în favoarea vecinului la o parte din dreptul său asupra
zidului1.
456. Cu privire la şanţul despărţitor. Cu privire la şanţul despărţitor, pre. zumţia
de comunitate este prevăzută în art. 602 C. civ: „Toate şanţurile între două coproprietăţi
se socotesc comune de nu va fi titlu sau semn contrariu". Prezumţia de necomunitate
este reglementată în art. 603 C. civ., când pământul este înălţat sau aruncat numai de o
parte a şanţului".
457. Cu privire la gardul comun. în fine, cu privire la gardul comun, art. 606 C. civ.
conţine atât prezumţia de comunitate (orice gard ce desparte două proprietăţi se
socoteşte comun), cât şi situaţiile ce pot să o răstoarne (afară numai dacă una singură...
va fi îngrădită, sau de nu va fi titlu sau posesiune îndestulătoare care să constate din
contra).
Toate aceste cazuri fiind situaţii în care există o coproprietate forţată, înseamnă că
titularii respectivi nu pot dispune de semnele despărţitoare decât o dată cu fondul.
Fiecare însă are libertatea de a folosi semnul despărţitor potrivit nevoilor sale, însă cu
condiţia de a nu face nimic de natură a-i prejudicia pe ceilalţi ori de a schimba destinaţia
acestuia. încheiem spunând că legea reglementează pe larg, cel puţin în cazul zidului
comun, modul de folosire (art. 592 şi urm. C. civ.). c.3. Coproprietatea asupra părţilor
comune din clădirile cu mai multe apartamente sau spaţii cu altă destinaţie
458. Coproprietatea asupra părţilor comune din clădirile cu mai multe
apartamente sau spaţii cu altă destinaţie. Codul civil nu a reglementat această
problemă376 377, ulterior, mai ales după primul război mondial, criza de locuinţe a impus
dezvoltarea construcţiilor de locuinţe, ajungându-se la adoptarea unei legi pentru
încurajarea construirii de locuinţe din 3 mai 1927378.
376 I. Dogaru, T. Sâmbrian, op. cit., p. 298-299.

377 Art. 664 din C. civ. francez privitor la îndatoririle principale ale proprietarilor unei
clădiri cu mal multe etaje a fost înlăturat de legiuitorul român de la 1864,
considerându-se a fi fără aplicare practică.
coproprietatea obişnuită, este înlocuit aici cu principiul majorităţii. Participarea la
cheltuieli este obligatorie pentru toţi asociaţii, chiar şi în cazul în care nu au folosit ori au
folosit parţial lucrul comun (art. 61). Pentru mai multe detalii, G. Luţescu, op. cit., p. 364
şi urm.
459. Sediul materiei. în prezent, sediul materiei îl constituie Legea locuinţei
114/1996 cu modificările şi completările ulterioare. Ordonanţa nr. 85/2001 pri-
vind organizarea şi funcţionarea asociaţilor de proprietari1 a modificat şi completat
Regulamentul-cadru al asociaţiei de proprietari, care făcea parte integrantă din legea
locuinţei.
460. Obiect. Obiectul acestei proprietăţi comune îl constituie toate părţile din
clădirile cu mai multe locuinţe sau spaţii cu altă destinaţie, instalaţiile şi dotările care, prin
natura lor, nu se pot folosi decât în comun, precum: terenul pe care eSte construită
clădirea, curtea, fundaţia, structura de rezistenţă, acoperişul, terapie, coşurile de fum,
scările, holurile, pivniţele, subsolurile, casa scării, ascen- soarele. Sunt, de asemenea,
comune, canalele pluviale, paratrăznetele, antenele, instalaţiile de telefoane, instalaţiile
electrice, conductele de apă, sistemele de încălzire şi conductele de gaze până la
punctele de distribuţie din apartamentele individuale. Cu privire la instalaţiile şi dotările
clădirii, este ¡relevant dacă acestea au existat din momentul construirii, ori au fost făcute
ulterior.
461. Indivizibilitate. Toate aceste lucruri se află în proprietate comună pe cote-părţi
care este indivizibilă. Cota-parte aferentă fiecărui apartament proprietate particulară se
calculează proporţional cu raportul dintre suprafaţa loca- tivă a acestuia şi suprafaţa
locativă a tuturor apartamentelor. Ea este importantă pentru stabilirea participării la
cheltuielile comune, însă nu are relevanţă pentru folosinţa bunurilor comune. Astfel,
fiecare copărtaş poate folosi nestingherit aceste bunuri, indiferent de cota sa parte,
având obligaţia de a nu aduce atingere drepturilor celorlalţi.
462. Asociaţia de proprietari. Scop. Potrivit art. 1 alin. (2) din Ordonanţa nr.
85/2001, asociaţia de proprietari se constituie în scopul asigurării condiţiilor de
funcţionare normală a locuinţelor şi a spaţiilor cu altă destinaţie din clădire, precum şi a
părţilor comune, care alcătuiesc împreună un condominiif. Asociaţia va răspunde de
administrarea şi funcţionarea clădirilor şi de întreţinerea, repararea, renovarea şi
înlocuirea părţilor comune, iar costurile aferente vor fi calculate conform cotei-părţi
proporţionale de proprietate sau, după caz, conform numărului de persoane prevăzut în
acordul de asociere (art. 3). Asociaţia se înfiinţează prin hotărârea adunării generale a
proprietarilor. Asociaţiile de locatari existente la data intrării în vigoare a Ordonanţei nr.
85/2001, în clădirile ale căror apartamente au fost dobândite în proprietate în condiţiile
legii şi care nu au fost reorganizate în asociaţii de proprietari potrivit prevederilor Legii nr.
114/1996, au fost recunoscute ca asociaţii de proprietari, cu obligaţia de a se reorganiza
prin 379 380
379
Publicată în M. Of. P.l, nr. 544/1.09.2001, a intrat în vigoare la 30 de zile de la
publicarea ei (art. 23).
380
A se vedea şi A. Nicolae, M. Nicolae, Asociaţiile de proprietari, în Dreptul nr.
2/1998, p. 17 şi urm.; Vali Ştefania Niţă, Personalitatea juridică a asociaţiei de
proprietari, în Revista de Ştiinţe Juridice, Universitatea din Craiova, nr. 18/2000, p. 244
şi urm.
adoptarea de către adunarea generală a acordului de asociere şi a statutul^ propriu (art.
17 din ordonanţă)’.
463. Organele de conducere. Asociaţia este condusă de adunarea genera^ a
proprietarilor, care este formată din câte un reprezentant al fiecărei familii (j e
proprietari381 2. Ea alege comisia de cenzori, comitetul executiv, format din 3--|-| membrii,
din care unul va fi desemnat preşedinte al asociaţiei prin votul adunării generale.
Preşedintele reprezintă asociaţia în relaţiile cu terţii şi în faţa instanţelor de judecată,
precum şi în derularea contractelor şi îşi asumă obligaţii în numeie acesteia. Adunarea
generală este statutar întrunită, de regulă, în prezenţa a 2/3 din numărul membrilor şi
adoptă hotărâri prin votul majorităţii celor prezenţi. Hotărârile sale sunt obligatorii pentru
toţi membrii.
464. Administrarea condominiului. Administrarea condominiului se realizează de
persoane fizice angajate în condiţiile legii ori de persoane juridice specializate, ceea ce
înseamnă că se pot constitui societăţi comerciale care să aibă ca obiect de activitate
administrarea de condominii, pentru că această activitate poate fi concepută şi ca o
activitate lucrativă382.
Pentru realizarea lucrărilor de reparaţii sau altor activităţi de întreţinere, admi-
nistratorul va propune comitetului executiv ofertele cele mai avantajoase.
465. închirierea sau folosirea spaţiilor. închirierea sau folosirea de către o
persoană a spaţiilor aflate în proprietatea comună se face prin contract semnat de
preşedinte, pe baza hotărârii adunării generale, cu acordul proprietarilor direct afectaţi.
Este vorba de orice spaţiu care poate fi folosit separat, fără a prejudicia drepturile
asociaţiilor (spaţii care nu sunt indispensabile folosirii apartamentelor), iar folosirea
poate fi atribuită unui asociat ori unui terţ.
Deşi apartamentele sunt proprietatea exclusivă a asociaţilor, aşa încât ei exercită
singuri toate prerogativele proprietăţii (posesie, folosinţă, dispoziţie - materială sau
juridică) având în vedere că schimbarea destinaţiei unui apartament dintr-un condominiu
poate să-i afecteze şi pe ceilalţi asociaţi (mai ales vecinii), legea stabileşte că aceasta se
poate face numai pe baza hotărârii adunării generale a asociaţiei de proprietari, cu
acordul proprietarilor direct afectaţi [art. 11 alin. (2)]. De asemenea, modificările
constructive şi utilizarea în alte scopuri a unor părţi sau elemente de construcţie ale
clădirii, cum ar fi: ancorarea de reclame pe pereţi, suspendări de stâlpi, pereţi, scări
interioare şi alte asemenea, se
381
Legea acorda un termen de 12 luni de la intrarea sa în vigoare.
382
v0r putea face numai pe baza hotărârii adunării generale, cu acordul proprie- (£,rjlor
direct afectaţi şi, după caz, pe baza unui proiect tehnic întocmit de instituţii ¿e
specialitate, verificat de un expert autorizat, precum şi cu autorizaţia pentru executare
de lucrări, eliberate în condiţiile legii (art. 12). Legea vorbeşte de acordul proprietarilor
direct afectaţi" în cazul închirierii sau folosirii unor spaţii comune, schimbării destinaţiei
apartamentului ori modificării constructive. Credem că este vorba de cei care suferă o
limitare a dreptului lor de folosinţă ori pot suferi jn prejudiciu în aceste situaţii. în lipsa
unei înţelegeri, instanţa de judecată va aprecia suveran dacă un anume proprietar este
sau nu afectat de aceste situaţii, precum şi dacă opunerea lui este sau nu îndreptăţită.
Dacă aceste măsuri sunt luate în situaţia în care un proprietar direct afectat se opune
motivat, instanţa de judecată poate interveni şi interzice închirierea unui spaţiu comun,
schimbarea destinaţiei unui apartament sau o anume modificare de structură1.
466. Finalitate. Normala convieţuire între familii. Aşa cum s-a arătat, aceste
dispoziţii (art. 11-12) au drept scop să asigure normala convieţuire între familiile celor
care fac parte din aceeaşi asociaţie de proprietari, ţinând, într-un anume sens, şi de
limitele exerciţiului normal al dreptului de proprietate383 384.
467. Obligaţii în caz de înstrăinare. Pentru a înlătura litigiile care au apărut între
înstrăinătorii şi dobânditorii unor apartamente dintr-un condominiu cu privire la
cheltuielile de întreţinere restante, legea îi obligă pe proprietarii care înstrăinează
apartamentele sau spaţiile cu altă destinaţie să facă dovada achitării la zi a cheltuielilor
care le revin în cadrul asociaţiei385. Mai mult, notarii publici nu pot autentifica actele de
înstrăinare fără această dovadă. Dobânditorul poate declara că va prelua datoriile
înstrăinătorului, situaţie în care înstrăinarea poate avea loc (art. 15). Legea vorbeşte de
înstrăinare, ceea ce poate însemna orice operaţiune juridică prin care se transmite
proprietatea, indiferent dacă este cu titlu oneros ori cu titlu gratuit (vânzare-cumpărare,
schimb, donaţie, întreţinere etc.).
468. Răspunderea civilă delictuală. în fine, trebuie menţionat că, potrivit art. 36
din Legea nr. 114/1996 386 , în situaţia în care, în clădirile de locuinţe unul dintre
proprietari sau chiriaşi împiedică cu bună ştiinţă şi sub orice formă folosirea normală a
imobilului de locuit sau cauzează prejudicii celorlalţi proprietari sau chiriaşi, instanţa
poate lua măsuri pentru folosirea normală a imobilului. Poate fi angajată şi răspunderea
civilă delictuală a proprietarului sau chiriaşului în culpă387.
383
Se întâmplă foarte des ca apartamentele de la parter să nu mai fie folosite
pentru locuit (sunt folosite ca spaţii comerciale, cabinete medicale, farmacii, birouri)
ceea ce impune uneori modificări constructive (este amenajată o intrare separată,
neprevăzută în proiectul iniţial, care poate afecta structura de rezistenţă a clădirii). în
astfel de situaţii noţiunea de „proprietar direct afectat” poate primi un înţeles destul de
larg, fiind vorba de toţi proprietarii de pe o scară sau chiar şi de la scările vecine.
384
385
Asociaţia de proprietari va elibera în acest sens o adeverinţă doveditoare.
386
Aşa cum a fost modificat prin Ordonanţa de urgenţă nr. 40/1997.
387
473. încetare. înc
Modi
formă
160 sub care poate să apară dreptul de proprietate comună. Ea se caracter!. unuia dintre î
zează prin aceea că titularii săi nu cunosc nici întinderea dreptului lor de propne. cere,re^Q u<jecătorea tate
asupra bunului comun şi nici partea materială din bunul comun sau bunurile ..re__„s imunii
B. Proprietatea comună în devălmăşie
mod abstract întinderea dreptului lor şi nici în mod concret, care sunt bunuri|e fiecăruia1.
470. Dreptul de proprietate în devălmăşie al soţilor asupra bunurilor co-
mune. în sistemul nostru de drept este reglementat dreptul de proprietate devă|. maşă
a soţilor asupra bunurilor dobândite în timpul căsătoriei (art. 30 şi urm. C. fam.) Pe de
altă parte, potrivit art. 46 din Legea nr. 18/1991 republicată, foştii moşneni sau răzeşi,
„în cazul terenurilor exploatate în devălmăşie... în cadrul obştilor nedl- vizate” pot cere
restituirea dreptului de proprietate privată asupra acestor terenuri. în fine, nu este
exclus şi nici interzis de lege ca devălmăşia să se nască dintr-o convenţie, prin care
două sau mai multe persoane stabilesc că anumite bunuri pe care le dobândesc
împreună sau separat, într-o anumită perioadă de timp, se vor afla în proprietatea lor
devălmaşă 388 389 . Faţă de specificitatea acestei forme a proprietăţii comune, şl de
problemele care pot să apară la încetarea el, interesul practic pentru astfel de convenţii
este foarte scăzut.
471. Reglementare. Cu privire la dreptul de proprietate comună în devălmăşie al
soţilor, art. 30 alin. (1) C. fam. dispune: „Bunurile dobândite în timpul căsătoriei, de
oricare dintre soţi, sunt de la data dobândirii lor, bunuri comune ale soţilor”. Este vorba
de toate bunurile astfel dobândite, ceea ce înseamnă că avem de a face cu o
universalitate de bunuri, ceea ce trimite la noţiunea de Indivlzlune, cu menţiunea că în
cazul devălmăşiei, spre deosebire de indivlzlune, nu sunt precizate cotele-părţi din
dreptul asupra universalităţii privite ca atare 390 . Codul familiei enumeră în art. 31
categoriile de bunuri proprii ale fiecărui soţ, bunuri asupra cărora soţii au o proprietate
exclusivă391.
472. Exercitare. Exercitarea dreptului de proprietate devălmaşă se face în
condiţiile art. 35 C. fam., potrivit căruia „soţii administrează şi folosesc împreună
bunurile comune şl dispun tot astfel de ele. Oricare dintre soţi, exercitând singur aceste
drepturi, este socotit că are şi consimţământul celuilalt soţ”. Legea Instituie aşadar, o
prezumţie relativă de mandat tacit pentru actele făcute de soţi cu privire la bunurile
comune. însă, pentru încheierea actelor de înstrăinare sau de grevare a bunurilor
imobile aflate în proprietate devălmaşă este necesară existenţa consimţământului
expres al ambilor soţi. încălcarea limitelor mandatului tacit atrage anularea actului
încheiat de un soţ fără a avea consimţământul celuilalt.
388
D. Lupulescu, op. cit., p. 85şi urm.; L. Pop, op. cit., p. 153 şi urm.; I.P.
Filipescu, A. Filipescu, op. cit., p. 226 şi urm.
389
L. Pop, op. cit., p. 153; C. Bîrsan, op. cit., p. 188; I. Adam, op. cit., p. 494.
390
M. Eliescu, Căsătoria in dreptul R.P.R., Ed. Academiei, Bucureşti, 1964, p.
230.
391
A se vedea, I.P. Filipescu, op. cit., p. 57 şi urm.; Al. Bacaci, C. Hageanu, V.
Dumitrache, Dreptul familiei, Ed. AII Beck, Bucureşti, 1999. p. 47 şi urm.
Modalităţile juridice ale dreptului de proprietate
473. încetare. încetarea proprietăţii comune devălmaşe are loc o dată cu încetarea
căsătoriei prin moartea unuia dintre soţi, ori la desfacerea căsătoriei prin divorţ. Partajul
poate fi, şi aici, voluntar sau judiciar. în mod excepţional, bunurile comune pot fi împărţite
şi în timpul căsătoriei pentru motive temeinice, la cererea unuia dintre soţi sau la cererea
creditorilor personali ai soţilor, numai prin hotărâre judecătorească [art. 36 alin. (2) C.
fam]. Bunurile astfel împărţite devin proprii, însă comunitatea nu încetează, pentru că
bunurile neîmpărţite ori cele
dobândite ulterior, sunt comune1.
Elemente de dreptul familiei, Ed. Themis,

1
A se vedea şi I. Dogaru, S. Cercel,
Craiova, 2001, p. 87-88.
Capitolul III
Aspecte privind proprietatea periodică
474. Noţiune. Proprietatea periodică a fost definită recent în doctrina noastră ca

modalitatea juridică a dreptului de proprietate în cadrul căreia fiecare titular exercită în
nume şi interes propriu prerogativele dreptului său de proprietate pe perioade
determinate care se repetă succesiv şi perpetuu, la intervale regulate 1. Specificitatea ei
constă în faptul că fiecare proprietar exercită prerogativele dreptului său de proprietate
asupra bunului nefracţionat în materialitatea sa, pe tranşe de timp. Acestea constituie
trăsătura esenţială a proprietăţii periodice şi se exprimă în X zile/an, X săptămâni /an, X
luni/an etc.
475. Presupune doi titulari între care nu există raporturi juridice. Ea presupune cel
puţin doi titulari care pot fi persoane fizice sau juridice (inclusiv statul), între care nu
există nici un raport juridic2. Poate avea ca obiect orice bun, mobil sau imobil, de regulă,
neconsumptibile. Dacă, în mod excepţional, priveşte şi bunuri consumptibile, ceea ce se
poate numai alături de bunuri neconsumptibile, există obligaţia pentru proprietar ca la
sfârşitul tranşei sale să-i procure următorului proprietar bunuri de aceeaşi calitate,
cantitate şi valoare cu cele consumate3.
476.Dobândire. Opinii. Ea se dobândeşte printr-o manifestare de voinţă care poate
să îmbrace forma unui act juridic sau a unui fapt juridic (uzucapiunea). Se arată că toate
actele de conservare sau de administrare asupra bunului privesc exclusiv pe fiecare
titular în parte, astfel că în cazul proprietăţii periodice nu se pune problema regulii
unanimităţii şi nici aceea a mandatului tacit sau a gestiunii de afaceri4. în privinţa actelor
materiale asupra bunului, fiecare copărtaş foloseşte nestingherit întregul bun în
perioada corespunzătoare dreptului său, iar cheltuielile legate de întreţinerea bunului
revin fiecăruia, proporţional cu tranşa sa de timp.
într-o altă opinie este pusă sub semnul întrebării posibilitatea existenţei unui drept
de proprietate periodică, arătându-se că dreptul de proprietate este un drept perpetuu,
indiferent dacă este simplu sau afectat de modalităţi, aşa încât folosinţa dreptului de
proprietate poate fi temporară, dar dreptul ca atare nu poate fi periodic5. Se arată de
asemenea că problema uzucapiunii „perioadei” este în
1
T. Sâmbrian, D. Gărăiman, Dreptul de proprietate în sistem „time shanng", Re-
vista de Ştiinţe Juridice nr. 1-2/1997, p. 140.
2
Idem.
3
Obligaţia s-ar asemăna cu cea a uzufructuarului în situaţia unui cvasiuzufruct,
când este obligat să restituie la încetarea uzufructului bunuri în aceeaşi calitate, aceeaşi
cantitate şi valoare (art. 526 C. civ.).
4
T. Sâmbrian, D. Gărăiman, op. şi loc. cit., p. 141.
5
C. Bîrsan, op. cit., p. 194-198.
12.
c0ntradicţiecu una din calităţile posesiei aptă pentru dobândirea dreptului de r0prietate prin
uzucapiune, şi anume continuitatea1.
^ in doctrina franceză întâlnim noţiunea de „folosinţă pe timp partajat/parţial” (la
puissance à temps partagé) sau de pseudo-multiproprietate. Astfel, se arată2 că titlul
îmbietor şi înşelător de „multiproprietate" practica ingenioasă a imaginat şituaţia de a
propune mai multor persoane să se grupeze pentru a ocupa, în liecare an, pe o perioadă
determinată, aceeaşi reşedinţă de vacanţă. Mai mulţi
cobeneficiari vor avea periodic şi succesiv folosinţa aceluiaşi bun. Sub denumita mai adecvată de
„folosinţă pe timp partajat” legea consacră această posibilitate, reglementând-o prin norme imperative
protectoare pentru cei interesaţi3.
477. Folosinţa pe timp partajat. Societate. Folosinţa pe timp partajat se deosebeşte de coproprietate
prin structura sa juridică, având la bază o societate constituită conform dreptului comun, care dobândeşte
personalitate juridică în condiţii obişnuite şi se supune, de regulă, dreptului comun, cu excepţia unor dis-
poziţii speciale prevăzute în legea din 1986. Societatea are ca obiect specific să
acorde membrilor săi „drepturi de folosinţă pe timp partajat” asupra unui imobil determinat, de unde şi
denumirea ei. în concepţia legii acest drept de folosinţă este clar delimitat de dreptul de proprietate. într-o
astfel de societate nu se acordă asociaţilor nici un drept de proprietate sau alt drept real pentru aportul lor
la capitalul social (art. 1 din lege). Se înlătură astfel orice confuzie creată de vechea denumire de
„multiproprietate”. Obiectul societăţii cuprinde însă construcţia, achiziţia, renovarea şi amenajarea de
imobile pentru atribuirea în folosinţă. Poate privi, de asemenea, administrarea acestor imobile,
achiziţionarea şi gestiunea
elementelor mobiliare utile pentru folosirea imobilului, precum şi furnizarea de servicii specifice.
Clădirile cu mai multe apartamente date în folosinţă pe timp partajat nu aparţin în coproprietate
asociaţilor, ci sunt proprietatea privată a societăţii respective, sunt bunuri sociale 4. Proprietatea societăţii
priveşte întregul imobil, apartamentele, părţile de folosinţă comună, instalaţiile sanitare/electrice,
mobilierul etc., dar şi terenurile aferente, legate de construcţie (teren de tenis, golf, piscină etc.). Titularii
dreptului de folosinţă partajat în timp nu au nimic în proprietate. Ei nu sunt proprietari, nu sunt nici
coproprietari, sunt asociaţi.
Societatea are unul sau mai mulţi împuterniciţi însărcinaţi cu întreţinerea imobilului, care asigură
gestiunea administrativă şi financiară a sistemului, se ocupă de toate problemele practice care se impun,
pregătind întotdeauna apartamentele pentru ocupanţii succesivi.
1
Ibidem. A se vedea, prezentarea problemei proprietăţii temporare făcută de autor
(toc. cit.).
2
G. Cornu, op. cit., p. 417-421.
3
Autorul foloseşte expresia „des vulnérables amateurs de rêve”, avertizând asupra riscurilor. Legea
nr. 86 -18 din 8 ianuarie 1986 privind societăţile de atribuire a imobilelor în folosinţă pe timp partajat.
4
A se vedea şi S. Cercel, Consideraţii privind proprietatea periodică, în Revista de Ştiinţe Juridice nr.
26 (4)/2002, p. 257-260.
12.
Fiecare asociat are o parte socială care constituie un drept patrimonial, p 6r% sonal, mobiliar,
transmisibil prin acte inter vivos, cu titlu oneros ori cu titlu gratuit sau prin acte morţiş causa. Ei participă la
toate cheltuielile necesare întreţinerii imobilului şi tuturor dotărilor aferente, proporţional cu întinderea
dreptului ^ folosinţă, avantajul fiind că aceste cheltuieli sunt mult mai mici decât cele pentru un sejur
obişnuit.
478. Dreptul de sejur ca prerogativă. Dreptul de folosinţă pe timp partaja sau dreptul de sejur este
o prerogativă ataşată la o parte socială şi constituie elementul original de la care a fost gândit întregul
sistem. Ca şi partea socială dreptul de folosinţă oferă titularului utilităţi, in primul rând, asociatul are
dreptul de a ocupa personal „unitatea de locuit”, pe de altă parte, el este liber să-l împru- mute sau să-l
închirieze, în condiţiile prevăzute în statut.
Dreptul de sejur (cum se mai numeşte acest drept de folosinţă tocmai pentru a sugera specificitatea
sa) este un drept determinat în timp şi spaţiu. în primul rând, el are o dublă localizare: a) într-un imobil
anume dintr-o staţiune/localitate determinată; b) în cadrul acestui imobil, dreptul de sejur priveşte un
apartament determinat (unitate de locuit stabilită, ap. 15). Nu este exclus ca beneficiarii acestui drept să
procedeze la schimbări între ei ori cu alţi titulari de drepturi de folosinţă ce privesc alte Imobile din alte
staţiuni. în al doilea rând, dreptul de sejur este un drept periodic, determinat exact în timp, sub trei
coordonate: a) este un sejur anual, ca şi concediile; fiecare asociat are dreptul anual la un sejur continuu
sau fracţionat; b) pe durata anului sejurul este limitat la o perioadă prestabilită, conform alegerii titularului
său; c) această perioadă revine în fiecare an în acelaşi timp conform alegerii iniţiale, fără a fl excluse
schimbările ulterioare potrivit dorinţei titularului şi posibilităţilor concrete (anual, de la 20 august la 1
septembrie).
în acest context, se observă că dreptul de folosinţă pe timp partajat are legătură mai ales cu turismul
hotelier1. în fond este vorba de o societate de utilizare obişnuită şi rotativă a unor locuinţe de vacanţă.
Pentru cei Interesaţi este un drept „în timp şl spaţiu”, o facilitate de rezervare anuală a unui spaţiu de
vacanţă într-un loc ales392 393.
479. Lipsa unei reglementări speciale. Revenind la problema proprietăţii periodice în sistemul
nostru de drept, este de observat în primul rând că nu există în prezent o reglementare specială în materie
(o emisiune de loz în plic nu rezolvă acest aspect). în lipsa unor dispoziţii legale, cei interesaţi pot prin
convenţie să amenajeze orice mod de exercitare a drepturilor lor - reale sau de creanţă - legate de bunuri
imobile. Posibilitatea dobândirii unei proprietăţi periodice prin uzucapiune este într-adevăr în contradicţie
cu cerinţele legale privind calităţile posesiei utile, art. 1847 şi urm. C. civ.
480. Utilizarea bunurilor mobile în sistem time-sharing. Cu privire la utilizarea bunurilor Imobiliare
în sistem time-sharing trebuie să amintim Directiva nr. 94/47/CE a Parlamentului European şi a Consiliului
din 26 octombrie 1994 privitoare la protecţia dobânditorilor, asupra anumitor aspecte ale contractelor
392
G. Gornu, op. cit., p. 421.
393
Idem.
incheiate în scopul achiziţiei unui drept de folosinţă a unor bunuri imobiliare în sjstem
time-sharing (utilizarea pe timp parţial a bunurilor imobiliare)394. Directiva are ca scop
armonizarea legislaţiei în spaţiul U. E. în domeniul protecţiei persoanelor care
achiziţionează un drept de utilizare în sistem time-sharing a bunurilor jiTiobiliare. Ea
cuprinde norme privind informaţiile asupra elementelor constitutive ale contractelor
având acest obiect şi procedurile de reziliere şi de retractare, /astfel, la cererea celui
interesat vânzătorul este obligat să trimită o descriere generală a bunului (pentru a se
evita neconcordanţele între publicitate şi realitate), informaţii privind identitatea şi
domiciliul părţilor implicate, numărul autorizaţiei de construcţie, şi altele asemenea,
precum şi modul în care pot fi obţinute informaţii complementare (un număr de telefon,
fax, adresa unei persoane de contact, site-ul firmei). Aceste informaţii fac parte
integrantă din contract (art. 3). Cumpărătorul are un drept de denunţare ce poate fi
exercitat în 10 zile de la data semnării contractului, fără a fi obligat să-şi motiveze
decizia, însă având obligaţia să restituie cheltuielile ocazionate de încheierea
contractului (art. 5 pct. 3). El are un termen de 3 luni în care poate denunţa contractul
dacă nu au fost furnizate informaţiile prevăzute de directivă (art. 5 pct. 1). în fine, toate
clauzele inserate în contract prin care dobânditorul renunţă la drepturile ce-i sunt
recunoscute sau prin care vânzătorul este exonerat de răspundere, nu îl leagă pe
cumpărător, în condiţiile stabilite în legislaţia naţională (art. 8).
în condiţiile în care afacerile în turism vor fi relansate, nu este exclus să apară
interesul „consumatorilor” de servicii turistice pentru folosirea în comun a unor imobile
pe perioade de timp stabilite potrivit interesului lor. Partajarea în timp a dreptului de
folosinţă privind un imobil poate fi mai clar susţinută din punct de vedere juridic, decât
situaţia în care s-ar partaja însuşi dreptul de proprietate, operaţiune care nu aduce nici
un avantaj suplimentar celor interesaţi.
481. Propunere de lege ferenda. O astfel de soluţie ar trebui să primească în viitor
reglementarea necesară. Nu excludem posibilitatea ca cei care stăpânesc în comun
un imobil, având cote-părţi ideale stabilite din dreptul de proprietate, să convină, cu
respectarea regulii unanimităţii, ca folosinţa acestuia să se facă succesiv şl
proporţional cu partea fiecăruia. în această situaţie este însă vorba de o proprietate pe
cote-părţi obişnuită sau temporară care are, prin înţelegerea co- părtaşilor, un regim
special al exercitării unor atribute.
394
A se vedea, Camelia Toader, Aquis-ul comunitar în domeniul dreptului
privat, Ed. AII Beck, 2002, p. 12.
Titlul V
Apârarea dreptului de proprietate
Capitolul I
Noţiuni introductive
482. Integrare în sistem. Dreptul de proprietate este un drept subiectiv civil, asa
încât problema recunoaşterii, ocrotirii şi exercitării lui poate fi privită în cadrul general
al oricărui alt drept subiectiv civil1. Cât priveşte recunoaşterea drepturilor subiective
civile, se poate vorbi de o recunoaştere generală şi una specială. Am văzut că dreptul
de proprietate este reglementat în primul rând în Constituţie, dar si în Codul civil ori
alte acte normative speciale. Cu privire la ocrotirea drepturilor subiective civile, unul
dintre principiile fundamentale ale dreptului civil român este tocmai cel al ocrotirii ori
apărării drepturilor subiective civile395 396 prevăzut ca atare în acte normative interne
dar şi în acte internaţionale la care România este parte397.
Ca regulă generală, încălcarea unui drept subiectiv civil dă posibilitatea titularului
să-l cheme în judecată civilă pe cel răspunzător de ştirbirea dreptului său, aşa încât se
poate spune că mijlocul juridic de ocrotire a drepturilor subiective civile îl reprezintă,
obişnuit, procesul civil398, acţiunea civilă. în ceea ce priveşte proprietatea, trebuie să
spunem că principiul proprietăţii este un principiu fundamental al dreptului civil, ceea
ce îi conferă o importanţă deosebită, răsfrân- gându-se benefic şi asupra apărării
sale. în fine, sunt aplicabile şi proprietăţii principiile generale ale exercitării drepturilor
subiective civile. Adică, în primul rând, exercitarea dreptului de proprietate nu este
obligatorie, ci este lăsată la latitudinea titularului său, ca orice drept subiectiv civil, de
vreme ce este o posibilitate juridică.
483. Consecinţe. De aici decurg următoarele consecinţe:
a) dreptul de proprietate trebuie exercitat numai potrivit cu scopul lui economic şi
social;
b) trebuie exercitat cu respectarea legii şi moralei (art. 5 C. civ.);
c) trebuie exercitat cu bună-credinţă (art. 54 din Constituţie, art. 970 C. civ.); şi,
395
A se vedea, Ghe. Beleiu, op. cit., p. 87-88.
396
A se vedea, I. Dogaru, op. cit., p. 36.
397
Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale,
amendată prin Protocoalele 3, 5, 8 şi completată prin Protocolul 2, ratificată de
România prin Legea nr. 30/1994.
398
Ghe. Beleiu, op. cit., 88.
d) trebuie exercitat în limitele sale (materiale ori juridice). După cum s-a sp^,
numai dacă un drept subiectiv civil, în speţă, dreptul de proprietate, este exercjţ ' cu
respectarea acestor principii, îşi poate dovedi exactitatea adagiul qui suo jys utitur
nemini laedit. în caz contrar, vom fi în situaţia abuzului de drept ce poat© ţ reprimat şi
în această materie, fie prin refuzul ocrotirii dreptului de proprietate, pe calea unei
acţiuni în răspundere civilă, formulată de cel care a suferit un prQ judiciu în urma
exercitării anormale a dreptului de proprietate399 400.
484. Mijloace de apărare. Preliminarii. Apărarea dreptului de proprietate SQ
realizează prin acele acţiuni prin care titularul tinde să înlăture atingerile aduse
dreptului său şi să ajungă la restabilirea lui. în prezent, doctrina este unanimă g
considera că dreptul de proprietate poate fi apărat prin mijloace juridice specifice ori
nespecifice, sau directe ori indirecte401.
485. Mijloace juridice indirecte sau nespecifice. Din categoria mijloacelor jp.
ridice indirecte sau nespecifice, care sunt acele acţiuni în justiţie ce se întemeiază
direct şi nemijlocit pe drepturi de creanţă, în scopul realizării lor402, pot fi amintite:
a) acţiunile în executarea contractelor civile şi comerciale;
b) acţiunea în răspundere contractuală;
c) acţiunea în restituirea plăţii nedatorate; şi,
d) acţiunea întemeiată pe îmbogăţirea fără justă cauză403. Prin admiterea acestor
acţiuni se înlătură indirect atingerile aduse dreptului de proprietate al reclamantului.
486. Mijloace juridice directe sau specifice. Noţiune. Pe de altă parte, mijloa-
cele juridice directe sau specifice de apărare a dreptului de proprietate constau în
totalitatea acţiunilor care se întemeiază direct şi nemijlocit pe dreptul de proprietate
sau pe faptul posesiei unui imobil.
487. Enumerare. Mijloacele juridice directe sau specifice pot fi:
a) acţiunii posesorii (prezentate deja când am analizat posesia); şi,
b) acţiuni petitorii.
Acestea din urmă sunt acţiunile prin care se solicită instanţei să stabilească în mod
direct că reclamantul este titularul dreptului de proprietate sau al altui drept real
asupra unui bun litigios, aşa cum sunt: acţiunea în revendicare, acţiunea în grăniţuire,
acţiunea negatorie, acţiunea confesorie, acţiunea în prestaţie tabulară.
399
Ibidem, p. 89.
400
Pentru problema abuzului de drept în materia proprietăţii, a se vedea, C.
Bîrsan, op. cit., p. 75-82.
401
Tr. lonaşcu, S. Brădeanu, op. cit., p. 191 şi urm; C. Bîrsan, op. cit., p. 199; L.
Pop, op. cit., p. 247; I.P. Filipescu, A. Filipescu, op. cit., p. 299; D. Lupulescu, op. cit.,
p. 111 şi urm; I. Dogaru, T. Sâmbrian, op. cit., p. 413-414; E. Chelaru, op. cit., p.
129-130.
402
6
Ele sunt studiate în cadrul Teoriei generale a obligaţiilor.
Capitolul II
Acţiunea în revendicare
Secţiunea I
Noţiune şi caractere
A. Nofiune
488. Noţiune. Acţiunea în revendicare este mijlocul cel mai energic de apărare a
dreptului de proprietate, fiind definită ca fiind acea acţiune civilă reală prin care
proprietarul care a pierdut posesia bunului său cere restituirea acestuia.
Altfel spus, acţiunea în revendicare sau, pe scurt, revendicarea, este acţiunea prin
care proprietarul neposesor reclamă bunul de la posesorul neproprietar1.
Acţiunea în revendicare este o acţiune petitorie, reală şi imprescriptibilă.
B. Caractere
489. Acţiunea în revendicare este o acţiune petitorie. Acţiunea în revendicare
are acest caracter întrucât pune în discuţie însuşi dreptul de proprietate al
reclamantului, nu numai posesia, ca în cazul acţiunilor posesorii. Aşadar, scopul
acţiunii în revendicare constă în stabilirea dreptului de proprietate, dobândirea posesiei
fiind numai o consecinţă a recunoaşterii dreptului de proprietate, adică un efect al
acestei acţiuni petitorii404 2. Tot spre deosebire de acţiunile posesorii, în cazul acţiunii în
revendicare reclamantul are obligaţia să dovedească dreptul său de proprietate, drept
care constituie temeiul juridic al acestei acţiuni.
Dreptul de proprietate se întemeiază numai pe un titlu de proprietate, constând
într-un act sau fapt juridic care justifică dreptul reclamantului asupra unui lucru, cum ar
fi un contract translativ de proprietate (de vânzare-cumpărare, de schimb, de donaţie,
de tranzacţie), uzucapiune, ocupaţiunea, moştenirea etc.
490. Acţiunea în revendicare este o acţiune reală. Dreptul de proprietate care,
după cum se ştie, este un drept real, imprimă şi acţiunii în revendicare, acelaşi caracter
real, ceea ce presupune, în principiu, posibilitatea urmăririi lucrului revendicat în mâinile
oricărei persoane.
404
A se vedea şi C. Bîrsan, op. cit., p. 200 şi urm; L. Pop, op. cit., p. 248; E. Chelaru,
Curs de drept civil... op. cit., p. 130 şi urm; I. Dogaru, T. Sâmbrian, op. cit., p. 414 şi
urm.;Trib. Suprem, col. civ., dec. nr. 2603/1955, în Culegere de decizii, 1955, voi. I, p.
53; T. Sâmbrian, Aspecte generale privind acţiunea în revendicare, în Revista de Ştiinţe
Juridice, Universitatea din Craiova, nr. 2/1995, p. 112 şi urm.
Prin aceasta, acţiunea în revendicare se deosebeşte de alte acţiuni urmăresc tot
restituirea lucrului dar sunt întemeiate pe o obligaţie anterioa?*^ pârâtului faţă de
reclamant, adică sunt întemeiate de drepturile de creanţă. 9 $
491. Acţiunea în revendicare este imprescriptibilă. Această acţiune
imprescriptibilă deoarece dreptul de proprietate este perpetuu, adică nu se pi 6rrt prin
neuz. Acest caracter ţine de natura şi nu de esenţa acţiunii în revendicare ] unele
situaţii excepţionale revendicarea este prescriptibilă. Astfel, potrivit art. sp[! C. proc.
civ. în cazul vânzării la licitaţie publică a unui imobil supus urmăririi Si|jţQ acel bun nu
poate fi revendicat decât în termen de 3 ani de la data înscrierii actului de adjudecare în
cartea funciară1. Or, potrivit dispoziţiilor art. 498 C. civ din materia avulsiunii,
revendicarea porţiunii de pământ smulsă prin forţa ape|0J din terenul unui proprietar şi
alipită la terenul ce aparţine altuia, poate fi revendi. cată numai în termen de 1 an.
Există de asemenea discuţii privind prescriptibili, tatea revendicării mobiliare.
Secţiunea a ll-a
Reclamant, pârât şi obiect
A. Cine poate exercita acţiunea în revendicare '

492. Titularul dreptului de proprietate. De vreme ce temeiul juridic al acţiunii în
revendicare îl constituie dreptul de proprietate, subiectul activ al acţiunii în revendicare
poate fi numai proprietarul (inclusiv titularul dreptului de proprietate rezolubilă,
pendente conditione, şi nudul proprietar). în acest sens practica judecătorească a
statuat că „în orice acţiune privitoare la proprietatea... unui bun... trebuie să se
examineze calitatea reclamantului de a introduce acţiunea. Aceasta trebuie respinsă,
chiar dacă pârâtul deţine bunul fără titlu, atunci când reclamantul nu poate să-şi
justifice calitatea”405 406.
493. Moştenitorii titularului. în afara titularului dreptului de proprietate, mai au
calitatea de a introduce o acţiune în revendicarea moştenirii cei care au acceptat
succesiunea sub beneficiu de inventar, curatorul succesiunii vacante, curatorul instituit
potrivit Codului familiei, creditorii chirografari pe calea acţiunii oblice, creditorii
ipotecari, moştenitorii sezinari precum şi moştenitorii nesezinari după obţinerea
trimiterii în posesiune407.
494. Situaţia specială a coproprietarilor. O problemă aparte, care a revenit
recent în discuţia doctrinei noastre, este aceea de a şti dacă în cazul proprietăţii
comune acţiunea în revendicare poate fi exercitată de unul sau mâi mulţi
405
Art. 520 a fost modificat prin O.U.G. nr. 138/2000, anterior termenul prevăzut
era de 5 ani.
406
Trib. Suprem, col. civ., dec. nr. 1338/1958, în I. Mihuţă şi Al. Lesviodax, Reper-
toriu de practică judiciară in materie civilă a Tribunalului Suprem şi a altor instanţe
judecătoreşti pe anul 1952-1969, Bucureşti, 1970, p. 739.
407
C. Oprişan, Acţiunile petitorii, în Dreptul, 1990, nr. 9-12, p. 99.
Apărarea dreptului de proprietate 171
c0proprietari ori dacă este aplicabilă aici regula unanimităţii, fiind obligatorie exersarea
ei de către toţi coproprietarii.
495. Coproprietarul contra celorlalţi coproprietari. Mai întâi amintim că practica
a stabilit că este inadmisibilă acţiunea în revendicare a unui coproprietar împotriva
celorlalţi coproprietari întrucât această acţiune presupune existenţa unui drept exclusiv
şi determinant asupra bunului1. Pentru acelaşi motiv este âdmisibilă şi acţiunea în
revendicare a unui coproprietar sau a unei părţi dintre coproprietari îndreptată
împotriva unui terţ care posedă bunul, căci fiind un act de dispoziţie, în caz contrar, s-ar
încălca regula unanimităţii în materia proprietăţii comune pe cote-părţi408 409. Pe de altă
parte, în ceea ce priveşte acţiunea în revendicare întemeiată pe dreptul de proprietate
comună în devălmăşie a soţilor urmează să se facă distincţie după cum obiectul acţiunii
în revendicare îl constituie bunuri mobile sau bunuri imobile: în cazul bunurilor mobile
acţiunea în revendicare poate fi introdusă numai de unul dintre soţi, deoarece se aplică
prezumţia mandatului tacit reciproc în timp ce, în cazul bunurilor imobile, acţiunea în
revendicare trebuie introdusă de ambii soţi, întrucât nu mai funcţionează prezumţia de
mandat tacit reciproc410. Jurisprudenţa însă este în sensul că acţiunea în revendicare,
indiferent de obiectul său, poate fi introdusă de un singur soţ căci „deşi o astfel de
acţiune se încadrează în categoria actelor de dispoziţie (şi) în mod normal ar trebui să
figureze ambii soţi (în calitate de reclamanţi -subl. ns.), totuşi fiind vorba de mărirea
patrimoniului comun, ea profită implicit şi celuilalt soţ411.
496. Coproprietarul singur, fără acordul celorlalţi coproprietari contra
terţilor. Recent însă, invocându-se o opinie minoritară exprimată în doctrina franceză,
se susţine că acţiunea în revendicare poate fi promovată şi de către un singur titular al
dreptului, fără acordul celorlalţi coproprietari, deoarece ea nu face parte din actele
juridice de dispoziţie, fiind în prezenţa numai a unui simplu act de conservare 412 413. Se
porneşte de la definirea actelor de conservare, prin care se urmăreşte evitarea unei
pierderi materiale a unui bun sau dispariţiei juridice a unui drept, şi arătându-se că din
această categorie fac parte, fără îndoială, actele de întrerupere a unei prescripţii, se
susţine că „prin exercitarea acţiunii în revendicare, are loc tocmai o asemenea
întrerupere şi anume întreruperea prescripţiei achizitive în favoarea terţului care, prin
ipoteză, stăpâneşte bunul indiviz animus sibi habendt’e. Pe de altă parte, se arată că de
vreme ce se admite oricărui
408
Vezi în acest sens Trib. Suprem, dec. civ. nr. 1335/1978, în Culegere de
decizii, 1978, p. 31; vezi şi Trib. Suprem, dec. civ. nr. 2063/1955, în Culegere de decizii,
1955, voi. I, p. 53.
409
în acest sens s-a pronunţat Trib. Suprem prin dec. civ. nr. 1105/1969, în
Culegere de decizii, 1969, p. 237; dec. civ. nr. 2241/1972, în Culegere de decizii, 1972,
p. 84; dec. civ. nr. 1030/1975, în Culegere de decizii, 1975, p. 222; dec. civ. nr.
362/1984, în I. Mihuţă şi Al. Lesviodax, p. 285.
410
I.P. Filipescu, op. cit., p. 217; D. Lupulescu, Dreptul de proprietate comună a
soţilor, Casa de Editură şi Presă „Şansa", Bucureşti, p. 153,
411
Trib. Suprem, s. civ., dec. nr. 538/1973, în Culegere de decizii, 1973, p. 243.
412
A se vedea, D. Chirică, Posibilitatea exercitării acţiunii în revendicare de către
un singur coindivizar, în Dreptul nr. 11/1998, p. 23-30.
413
Ibidem, p. 28.
coproprietar posibilitatea promovării unui partaj de folosinţă, ar fi cu totul nefir 6s să nu

admitem dreptul său şi la promovarea unei acţiuni în revendicare împotr|v terţului
posesor, pentru că a raţiona altfel ar însemna ca partajul bunului indiv^ să devină o
obligaţie impusă indirect de către coproprietarii care se opun ¡n. troducerii acţiunii în
revendicare, ceea ce nu poate fi admis întrucât partajul juţ^ ciar trebuie să rămână o
facilitate acordată tuturor coproprietarilor, iar nu obligatia lor civilă.
497. Propunere de lege ferenda. Această opinie a fost împărtăşită, conside.
rându-se că validarea ei de practica judecătorească este imperios necesară, cp
precizarea că pârâtul trebuie să fie un terţ, iar de lege ferenda va trebui consacrat
dreptul unui coproprietar de a promova acţiunea în revendicare împotriva unui terţ care
stăpâneşte fără un drept real sau personal bunul aflat în coproprietate'.
498. Critici. Pe de altă parte, această opinie a fost criticată, considerându-se că
acţiunea în revendicare nu poate fi promovată de către un singur copro- prietar414 415. Se
arată că obiectul material al acestei acţiuni îl constituie numai bunurile
individual-determinate, reclamantul având obligaţia să facă dovada dreptului de
proprietate şi identităţii bunului, care se află în posesia /nelegitimă a posesorului.
Acţiunea unui coproprietar este inadmisibilă pentru că el este titularul unei părţi din
dreptul de proprietate şi nu poate pretinde readucerea bunului în patrimoniul său
deoarece nu a avut şi nu i se poate înapoia stăpânirea materială asupra întregului bun.
Cel care nu are ceva determinat materialmente, nu poate revendica ceva determinat
materialmente. Atât recunoaşterea dreptului de proprietate, cât şi stăpânirea efectivă a
întregului bun revendicat sunt vădit incompatibile cu regimul juridic al coproprietăţii şi
indiviziunii3. Se arată că acţiunea în revendicare nu poate fi un act de conservare pentru
că necesită cheltuieli judiciare foarte mari şi are un caracter grav întrucât prin hotărârea
finală s-ar putea statua ieşirea imobilului respectiv din patrimoniul reclamantului. Mai
mult, se arată că dacă am considera-o ca un act de conservare ar trebui să acceptăm că
poate fi promovată şi de către un minor, ceea ce este absurd416. In acest sens, sunt
aduse ca argumente de text dispoziţiile art. 35 C. fam şi art. 471 C. civ.
Trebuie să observăm că argumentele pentru care un coproprietar nu poate folosi
singur o acţiune în revendicarea bunului comun nu pot avea aceeaşi Intensitate în toate
ipotezele proprietăţii comune. Astfel, în cazul proprietăţii în devălmăşie considerăm că
în mod corect practica judecătorească admite acţiunea în revendicarea unui bun comun
introdusă de un singur soţ. Pe de altă parte, în cazul proprietăţii comune pe cote-părţi
forţate şi perpetue, coproprietarii au drepturi foarte largi şi au posibilitatea să se
comporte adesea ca şi când ar avea un drept de proprietate exclusivă. In această
situaţie nu există nici un impediment ca un singur coproprietar să poată reclama bunul
indiviz din mâinile unui terţ care îl stăpâneşte singur. în realitate, ceilalţi coproprietari nu
pot să se opună unui
414
1, Lulă, Opinii privitoare la posibilitatea exercitării acţiunii în revendicare de către un
415
singur coproprietar, în Dreptul, nr. 4/2002, p. 75- 84.

416
Ibidem, p. 79.
astfel de demers, ei sunt şi trebuie să fie de acord cu acesta, putându-se considera că

există un mandat acordat celui care acţionează.
499. Efecte specifice în cazul proprietăţii comune pe cote-părţi temporare
(obişnuite). Problema rămâne, aşadar, în situaţia proprietăţii comune pe cote-părţi
obişnuite sau temporare. Fără a susţine că acţiunea în revendicare este un act de
conservare, se poate totuşi observa că ea produce anumite efecte specifice unui astfel
de act. Pe de altă parte, este corectă afirmaţia jurisprudenţei că cel care nu are ceva
determinat materialmente (şi în această situaţie se află toţi coproprietarii), nu poate
revendica ceva determinat materialmente. Putem însă imagina anumite situaţii în care
respingerea acţiunii prin care un singur coproprietar solicită bunul de la un terţ care îl
foloseşte fără nici un drept duce la consecinţe inadmisibile, ceea ce înseamnă că
această regulă nu poate fi absolută1. Este unanim admis că posesia şi folosinţa
materială a bunului comun în întregime pot fi exercitate de fiecare coproprietar. Dacă
aceste drepturi pot fi opuse în raporturile dintre copărtaşi, unde fiecare va fi ţinut să nu
stânjenească drepturile concomitente la care sunt îndreptăţiţi ceilalţi, cu atât mai mult
ele pot fi opuse în raporturile cu terţii, unde nu există o astfel de limită.
în altă ordine de idei, coproprietatea este o modalitate a dreptului de proprietate şi
are conţinutul juridic al acestuia417 418 care, sigur, trebuie exercitat în regimul juridic
cunoscut. Dacă celelalte drepturi principale reale, care sunt dezmem- brăminte ale
dreptului de proprietate (şi au, în consecinţă, în conţinutul lor juridic numai o parte din
atributele dreptului de proprietate), sunt apărate, pe lângă acţiunea posesorie, prin
acţiuni reale specifice (acţiunile confesorii) echivalente acţiunii în revendicare din
materia dreptului de proprietate, cu atât mai mult ar trebui să existe un astfel de mijloc
juridic pentru protejarea dreptului de proprietate comună. Din tabloul general al
drepturilor reale şi al mijloacelor juridice civile de apărare a acestora, nu poate să
lipsească o astfel de acţiune. A oferi coproprietarului numai acţiunea posesorie pentru
apărarea dreptului său, iar uzufructuarului sau superficiarului, spre exemplu, alături de
aceasta şi o acţiune confesorie, înseamnă a admite că dreptul primului are un conţinut
juridic mai redus decât al celorlalţi. Lucrurile stau însă exact invers. Or, protecţia juridică
a drepturilor subiective civile trebuie să fie proporţională cu puterea pe care acestea o
oferă titularului dată de conţinutul lor juridic. Mai mult, oferindu-i coproprietarului în
raporturile cu terţii numai o acţiune posesorie, înseamnă a-i recunoaşte o situaţie
juridică asemănătoare cu cea a posesorului, or el nu exercită o simplă posesie
(coposesie) ca stare de fapt, ci una care este un atribut al dreptului său de
coproprietate.
417
lată situaţia în care un terţ de rea-credinţă stăpâneşte bunul şi numai un singur
coproprietar poate să acţioneze, el aflându-se în imposibilitate de a-i anunţa pe ceilalţi.
418
Curtea Constituţională a arătat că proprietatea comună, sub toate formele pe
care sistemul juridic românesc le cunoaşte, nu este o formă de proprietate al cărui
exerciţiu ar fi supus unor îngrădiri. Indiviziunea, ca formă a proprietăţii comune, are în
vedere pluralitatea subiectelor dreptului de proprietate, iar nu conţinutul acestuia, şi
anume prerogativele pe care le conferă (dec. nr. 269/2002; a se vedea şi Curierul
Judiciar nr. 1/2003, p. 70-71).
500. Protecţie juridică. Fără a susţine teza potrivit căreia dreptul de 0 proprietate este
un drept real de sine stătător, trebuie totuşi să observăm cj/ poate fi protejat prin mijloace
juridice corespunzătoare conţinutului său juri)/1 Atunci când un coproprietar solicită
instanţei să-l oblige pe terţ să înceteze act/' prin care îi tulbură sau îi neagă dreptul său,
obligându-l în consecinţă să-i re/ tuie bunul comun, el nu afirmă în mod necesar că este un
proprietar exclusiv, / neagă dreptul celorlalţi coproprietari, ci îşi exercită dreptul său.
Am văzut că regimul juridic al coproprietăţii nu este organizat prin lege, el fijnţ( construit
de doctrină şi practică. în prezent, practica nu admite acţiunea în reven, ' dicare introdusă
de un singur coproprietar, dar în perspectiva organizării prin lege | a coproprietăţii nu este
exclusă reglementarea unei acţiuni reale, alta decât
acţiunea posesorie, prin care un singur coproprietar să poată reclama bunul individ din
mâinile unui terţ care 11 stăpâneşte fără drept. Regimul juridic a! acestei acţiuni va fi însă
diferit de cel al acţiunii în revendicare în cazul proprietăţii exclusive. T re. buie să se
găsească soluţia cea mai potrivită pentru ca efectele unui astfel de mijloc de apărare a
coproprietăţii să fie compatibile tu regimul ei juridic special 1.
B. împotriva cui se exercită acţiunea în revendicare
501. Persoana în posesia căreia se află bunul revendicat (Pârâtul). După cum s-a
spus calitatea de pârât într-o acţiune în revendicare o are persoana în posesia căreia se
află bunul revendicat, adică pârâtul trebuie să aibă calitatea de posesor2.
502. Pârâtul - detentor precar. în cazul în care pârâtul are numai calitatea de
detentor precar, el va trebui să indice persoana în numele căreia deţine bunul sau exercită
un alt drept asupra bunului respectiv pentru ca reclamantul să poată să ceară
introducerea în cauză a acelei persoane.
Dacă detentorul nu indică persoana în numele căreia deţine lucrul, dar contestă
dreptul de proprietate al reclamantului, această atitudine reprezintă o cauză de intervertiré
a precarităţii, astfel că fostul detentor devenind posesor, dobândeşte calitatea procesuală
pasivă în cadrul acţiunii în revendicare.
503. Persoanele care prin doi încearcă să posede în continuare. în mod
excepţional, după o tradiţie moştenită din dreptul roman, se admite că poate avea
calitatea de pârât şi posesorul care, prin doi, a încetat să mai posede pentru a împiedica
exercitarea împotriva sa a acţiunii în revendicare a proprietarului, qui dolo desiit possidere
tenetur in rem actione3.
504. Soluţie. Acţiunea în revendicare va fi respinsă ca greşit îndreptată în situaţia în
care, cu excepţia arătată mai sus, pârâtul nu ar avea calitatea de posesor al bunului
revendicat.
1
A se vedea şi S. Cercel, Drept civil. Patrimoniul. Posesia. Proprietatea, Ed. Univer-
1
sitaria, Craiova, 2002, p. 189-190. Ibi op. cit., 2l. [
2
3
C. Oprişan, op. cit., p. 98.
C. Obiectul acfiunii în revendicare

505. Obiect. Pot constitui obiect al acţiunii în revendicare, de regulă, lucruri
corporale, mobile sau imobile, individual-determinate. Prin excepţie, pot fi revendicate
acele lucruri incorporale, care prin modul lor de a circula în comerţ se materializează în
documentele care le constată (de exemplu titlurile la purtător)1, pe asemenea, este
posibilă revendicarea unei universalităţi de fapt (cum ar fi, o turmă de animale) 419 420.
Secţiunea a lll-a
Efectele admiterii actiunii în revendicare
506. Efecte. Prin hotărârea judecătorească prin care se admite o acţiune în

revendicare trebuie clarificate cel puţin trei aspecte: problema restituirii lucrului
revendicat, problema fructelor acestui lucru şi problema cheltuielilor făcute cu lucrul de
posesorul neproprietar în timpul în care l-a stăpânit.
507. Restituirea lucrului revendicat. Cel mai important efect al admiterii acţiunii
în revendicare este restituirea de către posesorul evins a lucrului litigios liber de orice
sarcini cu care ar fi fost grevat de posesor (resoluto iure dantis resolvitur ius
accipientis). Restituirea se face în natură. Dacă aceasta nu este posibilă întrucât lucrul
fie a pierit, fie a fost dobândit în proprietate de o terţă persoană, obligaţia de restituire
va fi înlocuită cu o obligaţie de dezdăunare.
508. Restituirea fructelor. în privinţa restituirii fructelor produse de lucrul re-
vendicat până în momentul introducerii acţiunii, trebuie să se facă distincţie între
posesorul de bună-credinţă şi cel de rea-credinţă:
a) posesorul de bună-credinţă devine proprietarul fructelor şi deci nu are obligaţia
să le restituie;
b) în timp ce posesorul de rea-credinţă este obligat să le restituie; în cazul în care
restituirea nu mai este posibilă deoarece posesorul de rea-credinţă fie a consumat
fructele, fie a neglijat să le culeagă sau să le perceapă, el va fi obligat la plata
contravalorii fructelor.
Fructele produse după introducerea acţiunii în revendicare sunt datorate ne-
condiţionat, căci, aşa cum am arătat, introducerea în justiţie a acţiunii în revendicare
face să înceteze buna-credinţă a posesorului.
Posesorul de rea-credinţă are însă dreptul să pretindă de la proprietar cheltuielile
pe care le-a făcut în legătură cu producerea şi culegerea fructelor (fructus non sunt nisi
decutis impensis), de vreme ce este vorba de cheltuieli necesare, pe care ar fi trebuit
să le facă şi adevăratul proprietar.
509. Restituirea cheltuielilor făcute de posesor cu lucrul. Restituirea chel-
tuielilor făcute de posesor constituie o aplicaţie a principiului de drept al îmbo-
419
Ibidem, p. 99; T. Sâmbrian, Aspecte generale privind acţiunea în revendicare,
op. cit., p. 116.
420
găţlrli fără justă cauză, potrivit căruia persoana care realizează o îmbogăţi^, dauna unei alte
persoane, în lipsa oricărui temei juridic, este obligată să restiţ • valoarea cu care s-a îmbogăţit.
^
Corespunzător acestui principiu, proprietarul căruia i s-a admis acţiunea în vendicare este
dator să restituie posesorului de bună-credinţă numai cheltuieli]' necesare şi utile, nu şl cele
voluptuarii efectuate în legătură cu lucrul restituit, 6 Cheltuielile utile sunt cele care, fără a fi
necesare, sporesc valoarea lucrului . De exemplu, cheltuielile ocazionate de introducerea
gazelor naturale sau a cana lizării. Ele sunt datorate de proprietar în măsura sporirii valorii
lucrului, cuantum^ fiind stabilit în raport de momentul restituirii lucrului’.
Cheltuielile voluptuarii sau de simplă plăcere sunt acelea care nu măresc loarea lucrului. Ele
au un caracter de lux, fiind făcute de posesor pentru plăcerea y personală. Posesorul nu are nici
un drept să ceară restituirea lor, dar va putea să ie ridice dacă prin această operaţiune nu ar
produce deteriorarea lucrului, pentru câ în situaţia contrară, va fi obligat la plata de despăgubiri
către proprietar421 422.
Secţiunea a N-a
Formele acţiunii în revendicare
A. Acjiunea în revendicare imobiliară
I. Condiţii introductive
510. Preliminarii. Vom începe prin a aminti că cea mai importantă împărţire a bunurilor este
în bunuri imobile şi mobile, iar corespunzător acestei clasificări acţiunea în revendicare poate fi
imobiliară, când are ca obiect bunuri imobile, şi mobiliară, când are ca obiect bunuri mobile.
Fiecare din cele două forme ale acţiunii în revendicare prezintă particularităţi fundamentale,
urmare firească a deosebirilor importante de regim juridic pe care le prezintă cele două categorii
de bunuri. Pe de altă parte, în materia acţiunii în revendicare mobiliară se aplică dispoziţiile art.
1909 şi 1910 C. civ., care determină un regim juridic diferit acesteia.
II. Dovada dreptului de proprietate

1, Sarcina probei
511. Actori incubit probatio. Problema cea mai importantă în cadrul revendicării imobiliare
este dovada dreptului de proprietate asupra bunului revendicat.
Regula din dreptul roman actori incubit probatio reglementată şi în art. 1169 C. civ. este
aplicabilă şi în această materie, aşa încât cel care pretinde că are un drept de proprietate asupra
unui lucru trebuie să dovedească temeinicia pretenţiei sale423.
421
A se vedea, Trib. Suprem, s. civ., dec. nr. 1916/1974, în Repertoriu. op. cit., p. 98.
422
L. Pop., op. cit., p. 256; C. Bîrsan, op. cit., p. 228.
423
A se vedea şi Ghe. Bel ei u, op. cit., p. 111 şi urm., cu privire la proba
raportului juridic civil concret.
Această operaţiune nu se poate limita numai la dovada că pârâtul nu este proprietarul

lucrului pe care îl deţine, o asemenea dovadă fiindu-i reclamantului la fel de puţin
folositoare ca şi recunoaşterea pârâtului în acest sens, ci ea trebuie să convingă în plus
că cel ce reclamă este titularul dreptului de proprietate. Aşadar, cel puţin în prima fază a
procesului, pârâtul nu este obligat să probeze nimic, atâta vreme cât reclamantul nu a
reuşit să susţină prin probe afirmaţia sa. El are o poziţie comodă dată de faptul că
funcţionează prezumţia relativă de proprietate născută din posesia lucrului revendicat,
posesie recunoscută chiar de reclamant. Numai când există riscul ca această
prezumţie relativă să fie răsturnată, pârâtul trebuie să intervină şi să probeze dreptul
său.
2. Teoretic singura dovadă fermă constă în probarea
unui mod de dobândire originar
512. în sistemul nostru de drept. în sistemul nostru de drept proba dreptului de
proprietate imobiliară întâmpină mari dificultăţi1 mai ales datorită insuficienţei probatorii
a actelor de transmitere şi dobândire a acestui drept. Dovada fermă a dreptului de
proprietate poate fi făcută numai în situaţia în care se probează un mod de dobândire
originar2 a acestuia, aşa cum este cazul uzucapiunii.
513. Dificultăţi în practică. în practică însă, sunt rare cazurile în care reclamantul
poate să-şl întemeieze acţiunea în revendicare pe acest mod originar de dobândire a
proprietăţii, astfel că el este obligat să recurgă la un titlu translativ, adică un act sau fapt
juridic prin care se strămută dreptul de proprietate din patrimoniul unei persoane în
patrimoniul altei persoane (de exemplu, un contract de vânzare-cumpărare, de schimb,
de donaţie, moştenirea etc.), sau chiar cu titlu declarativ (cum ar fi o hotărâre
judecătorească de partaj).
3. Dificultăţi în materia probării
514. Dificultăţi. Dovada dreptului de proprietate prin titlu este însă relativă şi
prezintă dificultăţi.
în primul rând, pentru ca titlu să constituie o dovadă a dreptului de proprietate, este
necesar ca el să provină de la adevăratul proprietar. Pentru aceasta, „revendlcantul nu
se poate limita numai la a dovedi că autorul lui Imediat a fost adevăratul proprietar, ci
trebuie să demonstreze că această condiţie este îndeplinită în tot şirul transmiţătorilor
succesivi, adică... toţi autorii, care anterior au înstrăinat lucrul, au fost ei înşişi adevăraţii
proprietari’’3. Cel mal adesea însă o astfel de probă este imposibil de făcut, motiv pentru
care a şi fost numită probatio diabolica.
în al doilea rând, discuţiile se datorează şi principiului relativităţii efectelor actelor
juridice, res inter alios acta aliis neque nocere, neque prodesse potest,
1
A se vedea, G.N. Luţescu, op. cit., p. 443 şi urm.; C. Bîrsan, op. cit., p. 209 şi urm.;
I. Dogaru, T. Sâmbrian, op. cit., p. 420 şi urm.; L. Pop, op. cit., 258-259.
2
Cu privire la modurile originare de dobândire a proprietăţii, a se vedea, T.
Sâmbrian, Drept civil. Modurile originare de dobândire a proprietăţii, Ed. Europa,
Craiova, 1996, P- 73 şi urm.
3
C. Oprişan, op. cit., p. 102.
astfel că un titlu translativ nu ar fi opozabil pârâtului, dacă acesta este un penitu$

extraneus’.
Alte dificultăţi decurg uneori din lipsa unor înscrisuri doveditoare ale transmisia, nii
dreptului de proprietate, ori din redarea defectuoasă a acestor înscrisuri în cee^ ce
priveşte delimitarea exactă a imobilului care a făcut obiectul transmisiunii.
515. Concluzie. în concluzie, titlurile translative sau declarative nu pot constj. tui
probe absolute ale dreptului de proprietate, ci numai prezumţii de fapt, relative, care
nu-l împiedică pe pârât ca, eventual să facă proba contrară.
4. Sistemul probatoriu specific în materie creat de
jurisprudenfă şi doctrină
516. Situaţii. Faţă de aceste inconveniente legate de dovada dreptului de pro-
prietate, jurisprudenţa şi doctrina au ajuns la concretizarea unor principii aplicabile în
soluţionarea cazurilor practice, pornind de la existenţa mai multor situaţii424 425-.
a) prima ipoteză este aceea în care ambele părţi - revendicantul şi pârâtul - invocă
titluri, acte prin care susţin că au dobândit proprietatea. Soluţia va fi deosebită după
cum titlurile provin de la aceeaşi persoană ori de la persoane diferite, în prima situaţie,
în care titlurile provin de la acelaşi autor, acţiunea în revendicare va fi admisă dacă
reclamantul şi-a transcris titlul - spre a-l face opozabil terţilor - înaintea pârâtului. Dacă
însă nici una din părţi nu a procedat la transcrierea titlului, se va da câştig de cauză
părţii al cărui titlu are o dată certă mai veche, în ambele ipoteze făcându-se aplicaţia
principiului qui prior tempore, potior iure. Prin excepţie de la acest principiu, dacă
titlurile ce se prezintă sunt două testamente, atunci va triumfa titlul cel mai recent,
pentru că, potrivit principiului din această materie, testamentul nou revocă testamentele
anterioare. Aşadar, soluţia va fi dată în urma comparaţiei celor două titluri prezentate,
fără a mai fi nevoie a se face dovada din autor în autor, până la îndeplinirea elementelor
prescripţiei achizitive. în situaţia în care ambele părţi invocă titluri care provin de la
autori diferiţi s-au propus trei soluţii:
- prima, conferă câştig de cauză posesorului, conform principiului in pari causa,
melior est causa possidentis. Critica acestei soluţii constă în aceea că această
împrejurare nu constituie un motiv pentru a aprecia că părţile se află in pari
causa;
- a doua, conferă câştig de cauză părţii care are titlul cu data mai veche,
adăugându-se condiţia ca „posesiunea să fie mai bine caracterizată” 426. Ju-
risprudenţa franceză a statuat de mult timp că dacă reclamantul şi pârâtul
produc titluri emanând de la autori diferiţi, preferinţa nu trebuie în mod
’ în doctrină s-a arătat, pe bună dreptate, că, privit ca realitate socială, ca fapt
social, contractul este opozabil faţă de oricine, chiar şi faţă de acea care nu au
participat la încheierea lui, ceea ce constituie opozabilitatea contractului, care nu se
află în contradicţie cu principiul relativităţii efectelor contractului - C. Stătescu, C.
Bîrsan, Drept civil. Teoria generală a obligaţiilor, Ed. AII, Bucureşti, 1995, p. 61.
425
A se vedea, G.N. Luţescu, op. cit., p. 447 şi urm.; C. Bîrsan, op. cit., p.
210-211.
426
C. Crişu, Tratat de acţiuni civile în justiţie, Ed. Academiei, Bucureşti, 1987, p.
62; Ibidem, Acţiuni civile injustiţie, Ed. Argessls, 1992, p. 109.
necesar să fie acordată titlului celui mai vechi, instanţa de judecată urmând a
decide după împrejurările şi actele cauzei.
. a treia soluţie, pe care o împărtăşim, alături de majoritatea autorilor1, propune a se
compara între ele drepturile autorilor de la care provin cele două titluri, urmând
să se dea câştig de cauză părţii care a dobândit lucrul de la autorul al cărui drept
este preferabil. Soluţia se întemeiază pe principiul nemo plus iuris ad alium
transferre potest quam ipse habet,
b) a doua ipoteză este aceea când numai o parte are titlu privind proprietatea
bunului revendicat, şi atunci:
- în cazul în care numai reclamantul (revendicantul) invocă un titlu, acţiunea în
revendicare va fi admisă dacă titlul emană de la un terţ (şi nu de la însuşi
reclamantul) şi dacă data titlului este anterioară posesiei pârâtului;
- în cazul în care numai pârâtul invocă un titlu, acţiunea în revendicare va fi
respinsă.
c) în fine, a treia ipoteză este aceea în care nici una dintre părţi nu are titlu şi nici nu
poate invoca un mod originar de dobândire a dreptului de proprietate (uzucapiune sau
ocupaţiune). Primus se află în posesia unui imobil pe care mai înainte l-a posedat
Secundus, fără ca vreunul dintre ei să poată prezenta un titlu. Potrivit principiilor
generale în materia probelor, acţiunea reclamantului va trebui respinsă de vreme ce
este lipsit de elementul esenţial al dovezii pe care trebuie să o administreze. Va avea
câştig de cauză pârâtul potrivit principiului in pari causa, melior est causa possidentis.
Jurisprudenţa a nuanţat însă soluţia în această situaţie, astfel:
- acţiunea în revendicare va fi respinsă de plano dacă pârâtul a posedat fără vicii,
iar reclamantul nu a posedat niciodată;
- dacă însă a posedat şi reclamantul, va trebui să se compare cele două posesii
urmând să se dea câştig de cauză părţii a cărei posesie a fost mai bine
caracterizată. Ce se înţelege prin posesie mai bine caracterizată? O posesie
este mai bine caracterizată decât alta atunci când ea este de bună-credinţă în
timp ce cealaltă este de rea-credinţă, ori atunci când este neviciată, adică
întruneşte condiţiile art. 1847 C. civ., în timp ce cealaltă este viciată, ori este mai
îndelungată z. Eventuala admitere a acţiunii în revendicare trebuie să se
întemeieze pe diverse prezumţii (posesia fiind numai una dintre ele) de natură a
determina convingerea pentru instanţa de judecată că asupra lucrului care
constituia obiectul litigiului reclamantul are un drept de proprietate;
- dacă însă, în urma cercetării judecătoreşti s-a stabilit în mod cert că este vorba
numai de o posesie a reclamantului, chiar dacă aceasta este mai bine
caracterizată decât posesia pârâtului, acţiunea în revendicare va trebui respinsă
pentru lipsa de calitate procesuală a subiectului activ3.
13.
180
III. Imprescriptibilitatea acţiunii în revendicare imobiliară

517. Prezentare. Ea este unanim admisă în doctrina şi practica judiciară
Imprescriptibilitatea sub aspect extinctiv a acţiunii în revendicare nu exclude însa
posibilitatea pierderii proprietăţii prin paralizarea acţiunii în revendicare de către
posesorul care a dobândit asupra imobilului un drept de proprietate prin uzuca. piune.
De la principiul imprescriptibilităţii acţiunii în revendicare legea prevede două excepţii,
prezentate deja.
B. Acţiunea în revendicare mobiliară
I. Preliminarii
518. Revendicarea bunurilor mobile este supusă unor reguli care îi creează un
regim juridic distinct de cel al revendicării imobiliare. Este adevărat că în ambele situaţii
se aplică principiul potrivit căruia reclamantul trebuie să dovedească temeinicia
susţinerilor sale, iar pe de altă parte, posesia face în ambele cazuri să apară o
prezumţie că cel care stăpâneşte lucrul este proprietar, însă în cazul revendicării
mobiliare dispoziţiile art. 1909 C. civ. restrâng considerabil sfera ei de aplicare.
Revendicarea mobiliară va fi admisibilă numai atunci când posesorul nu se poate
prevala de dispoziţiile art. 1909 alin. (1) C. civ., adică atunci când este vorba de un
lucru furat sau pierdut, după cum vom vedea.
II. Situaţia bunurilor ieşite din posesia

proprietarului cu voia sa şi posedate de un terţ
de bună-credinfă (art. 1909 alin. (1) C. civ.)
519. Restrângerea domeniului de aplicare. Potrivit art. 1909 alin. (1) C. civ.
„Lucrurile mişcătoare se prescriu prin faptul posesiunii lor, fără să fie trebuinţă de vreo
curgere de timp”, adică posesia de bună-credinţă a bunurilor mobile valorează titlu de
proprietate1.
Deşi textul art. 1909 alin. (1) C. civ. nu face nici o distincţie între posesia de
bună-credinţă şi cea de rea-credinţă, restrângerea domeniului de aplicare a acestei
dispoziţii numai la posesia de bună-credinţă este o consecinţă a interpretării
sistematice constând în coroborarea textului cu prevederile art. 972 C. civ.427 428 429 430
Redactarea art. 1909 alin. (1) C. civ. este criticată în doctrină, textul fiind
considerat contradictoriu, iar ideea prescripţiei achizitlve instantanee ( ................. se
prescriu... fără să fie trebuinţă de vreo curgere de timp”) un nonsens, căci prescripţia,
fie extinctivă, fie achizitivă presupune în mod necesar curgerea unui
427 Textul este corespunzător dispoziţiilor art. 2279 C. civ. fr. „En fait de meubles
la possession vaut titre”.
428 „Dacă lucrul ce cineva s-a obligat succesiv a da la două persoane este mobil,
per
soana pusă în posesiune este preferată şi rămâne proprietară, chiar când titlul său este
cu dată posterioară, numai posesiunea să fie de bună-credinţă”.
anumit interval de timp1. De aceea termenul de „prescripţie instantanee” trebuie

¡nterpretat ca o „metaforă”431 432.
în realitate alin. (1) al art. 1909 C. clv, stabileşte o prezumţie de proprietate
at>solută, iuris et de iure, pentru posesorii de bună-credinţă ai bunurilor mobile433 ceea
ce face inadmisibilă acţiunea în revendicare a neposesorului care se pre- linde a fi
adevăratul proprietar.
520. Condiţii. Pentru aplicarea dispoziţiilor art. 1909 alin. (1) C. civ. se cer
îndeplinite următoarele condiţii:
a) proprietarul să se fi desesizat de bunăvoie de lucrul său, altfel spus, să fi avut loc
o deposedare voluntară, prin încredinţarea lucrului unei alte persoane ce a dobândit
calitatea de detentor precar (depozitar comandatar, locatar, creditor, gajist etc.).
Această condiţie rezultă din interpretarea per a contrario a prevederilor alin. (2) al art.
1909 C. civ.434;
b) lucrul să se afle în posesia unui terţ dobânditor de bună-credinţă. Este cazul în
care detentorul precar, abuzând de încrederea proprietarului, înstrăinează lucrul unei
persoane care nu cunoaşte împrejurarea că l-a dobândit de la un neproprietar. Aşadar,
prevederile art. 1909 alin. (1) C. civ., nu pot fi invocate de detentorul precar sau de
dobânditorul de rea-credinţă. Acesta din urmă, va putea invoca „prescripţia
instantanee” dacă a dobândit lucrul de la un terţ care, la rândul său, îl dobândise cu
bună-credinţă de la un detentor precar, dar invocarea nu se face în nume propriu, ci în
numele autorului său. Buna-credinţă a terţului dobânditor trebuie să existe în momentul
intrării în posesie şi nu la momentul încheierii contractului dintre posesor şi detentorul
precar435. Este ¡relevant dacă ulterior intrării efective în posesie terţul dobânditor a aflat
că a dobândit lucrul de la un non dominus, sau că actul prin care autorul său care a
dobândit lucrul este viciat, ori supus rezoluţiunii, rezilierii sau revocării, căci mala fides
superveniens non nocet. Buna-credinţă se prezumă (bona fidae presumitui), astfel că îi
revine revendicantului sarcina de a dovedi reaua-credinţâ a posesorului. Spre
deosebire de uzucapiunea prescurtată a imobilelor şi, respectiv, asemănător cu situaţia
dobândirii fructelor de către posesorul de bună-credinţă, în cazul aplicării art. 1909 alin.
(1) C. civ., nu este necesară existenţa justului titlu ca element distinct de
buna-credinţă436. în consecinţă, este suficient un act nul sau anulabil ori chiar un titlu
putativ ca element constitutiv al bunei-credinţe;
c) posesia terţului dobânditor să fie reală şi neviciată, ceea ce înseamnă că:
- posesia este reală sau efectivă când se întrunesc cumulativ ambele elemente
constitutive ale acesteia - animus şi corpus - în persoana terţului
431 C. Hamangiu ş. a., op. cit., voi. II, p. 125; Tr. lonaşcu şl S. Brădeanu, op. cit., p.
175; C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 206.

432Tr. lonaşcu, S. Brădeanu, op. cit., p. 175.
434 „Cu toate acestea, cel ce a pierdut sau cel căruia s-a furat un lucru, poate să-l
revendice, în curs de trei ani din ziua când l-a pierdut sau când i s-a furat, de la cel la
care-l găseşte, rămânând acestuia recurs în contra celui de la care îl are", [art. 1909
alin. (2) C. civ.].
435Trib. Suprem, dec. civ. nr. 1120/1966cit. deC. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 210.
436 C. Bîrsan, op. cit., p. 220-221.
dobânditor. Aceasta înseamnă că nu vor putea fi invocate prevederii art. 1909
alin. (1) C. civ. în cazul unei posesii simbolice, exprimată, ^ exemplu, printr-o
scrisoare de trăsură sau un constitut posesoriu1 şi nici fS cazul în care lucrul
este stăpânit corpore alieno;
- în ceea ce priveşte calitatea posesiei de a fi neviciată, adică utilă, nu se pUriG
problema viciului discontinuităţii din moment ce art. 1909 alin. (1) C. implică o
„prescripţie instantanee", deci fără scurgerea vreunui interval cie timp. Eventuala
neregularitate a posesiei trebuie dovedită de revendicanţ ca şi în cazul
bunei-credinţe, legea prezumă regularitatea posesiei; şi,
d) dispoziţiile art. 1909 alin. (1) C. civ. se aplică, in principiu, numai bunurilor
corporale deoarece numai acestea sunt susceptibile de a fi posedate. Prin excep. ţie,
se aplică şi titlurilor la purtător, a căror valoare este atât de intim încorporată în titlu,
încât însuşi titlu ajunge să constituie corporalitatea dreptului pe care î| reprezintă,
apropiindu-se astfel de natura bunurilor mobile corporale.
521. Neaplicare. Regula prevăzută de art. 1909 alin. (1) C. civ. este inaplicabilă în
cazul unei universalităţi juridice de lucruri mobile cum ar fi o succesiune de bunuri
mobiliare (nu şi dacă este vorba de o universalitate de fapt, precum o bibliotecă sau o
turmă de oi), ori în cazul bunurilor mobile care servesc ca accesorii ale unui mobil
(precum mobilierul dintr-un apartament), precum şi în cazul bunurilor mobile care fac
parte din domeniul public (cărţile sau manuscrisele din bibliotecile publice, operele de
artă din muzee etc.).
522. Efectul îndeplinirii cumulative a celor patru condiţii. îndeplinirea cu-
mulativă a celor patru condiţii (proprietarul s-a desesizat voluntar de un lucru mobil
corporal, privit individual, ce a intrat în posesia efectivă şi neviciată a unui terţ
dobânditor de bună-credinţă) duce la dobândirea imediată de către posesor a dreptului
de proprietate şi face imposibilă acţiunea în revendicare a fostului proprietar. 437
437 Situaţia bunurilor ieşite din posesia

proprietarului fără voia sa şi posedate de un terţ
de bună-credinţă (art. 1909 alin. (2) şi 1910 C. civ.)
523. Condiţie. Revendicarea bunurilor mobile aflate în posesia unui dobânditor de
bună-credinţă se poate face numai în cazul în care bunurile au ieşit din posesia
1 C. Oprişan, op. cit., p. 107.
proprietarului fără voia sa.
524. Pierdere şi furt. Potrivit art. 1909 alin. (2) C. civ. proprietarul care a pierdut
sau cel căruia i s-a furat un lucru îl poate revendica din mâinile posesorului de
bună-credinţă în termen de 3 ani de la data pierderii sau a furtului. Ipoteza este
următoarea: proprietarul pierde sau i se fură un lucru, iar găsitorul sau hoţul
înstrăinează lucrul unei persoane care nu cunoaşte că l-a dobândit de la un
neproprietar. Aşadar, nu se are în vedere revendicarea lucrului de la găsitor, hoţ sau
posesorul de rea-credinţă.
525. Extrapolare. Deşi textul se referă numai la cazul pierderii şi furtului lucrului, în
realitate, sfera de aplicare a prevederilor art. 1909 alin. (2) C. civ. este
largă, cuprinzând toate situaţiile în care lucrul a ieşit din posesia proprie-
tarului fără voia sa . Astfel, prin lucruri pierdute se înţeleg nu numai cele care au fost
1
rătăcite ca urmare a neglijenţei proprietarului, ci şi cele de care proprietarul a st lipsit

datorită unui eveniment de forţă majoră (război, inundaţie etc.) sau caz ! rtiiit, precum şi
cele care au fost rătăcite din cauza trimiterii lor sub o adresă greşită, indiferent dacă
eroarea s-a datorat culpei expeditorului sau a comisionarului.
■ pe asemenea, se au în vedere, pe lângă furtul propriu-zis (art. 208 C. pen.) şi lte
situaţii incriminate de legea penală, precum tâlhăria (art. 211 C. pen.), pira- teria (art. 212
C. pen.), jefuirea celor căzuţi pe câmpul de luptă (art. 350 C. pen.) etc,, adică infracţiuni
în care deposedarea victimei s-a făcut fără consimţământul său, indiferent dacă autorul
a fost sau nu pedepsit.
526. Nu pot primi considerare. în schimb, nu intră sub incidenţa prevederilor art.
1909 alin. (2) C. civ. unele infracţiuni, precum: abuzul de încredere (art. 213 C. pen.),
gestiunea frauduloasă (art. 214 C. pen.), înşelăciunea (art. 215 C. pen.), întrucât în
toate aceste cazuri proprietarul însuşi s-a desesizat de lucrul său astfel că, dacă între
timp lucrul ajunge în posesia unui dobânditor de bună-cre- dinţă, el nu mai poate fi
revendicat.
527. Natura juridică a termenului de 3 ani. în ceea ce priveşte natura juridică a
termenului de 3 ani în care proprietarul poate revendica lucrul potrivit art. 1909 alin. (2)
C. civ., în prezent este unanim admis că este vorba de un termen de decădere care
curge din momentul deposedării proprietarului şi nu din momentul în care dobânditorul
de bună-credinţă a intrat în posesie. Nefiind deci un termen de prescripţie achizitivă sau
extinctivă rezultă că nu poate fi întrerupt sau suspendat.
528. Cumpărătorul este de bună-credinţă, iar lucrul a fost cumpărat din bâlci,
târg sau dintr-un loc public. în cazul în care dobânditorul de bună-credinţă a
cumpărat lucrul de la un bâlci, târg, dintr-un loc public sau de la un comerciant care
vinde în mod obişnuit astfel de lucruri, adică din locuri şi în condiţii în care se prezumă
provenienţa cinstită a mărfurilor, proprietarul revendicant pentru a reintra în posesia
lucrului este obligat - potrivit art. 1910 C. civ. - să restituie terţului dobânditor preţul pe
care acesta l-a plătit cu ocazia achiziţionării lucrului.
529. Debitum cum re iunctum. Dobânditorul de bună-credinţă are un drept de
retenţie (debitum cum re iunctum) asupra lucrului până în momentul în care primeşte
preţul de la proprietar. Acesta, în cazul în care rambursează preţul, va avea la dispoziţie
o acţiune în despăgubire contra hoţului sau a găsitorului. 438
1 Tr. lonaşcu, S. Brădeanu, op. cit., p. 277.
438 Situaţia bunurilor aflate în posesia

hoţului, găsitorului sau a dobânditorului
de rea-credinfă
530. Prescriptibilitatea acţiunii în revendicare. Opinii. Prevederile art. 1909 C.
civ. sunt inaplicabile în cazul bunurilor mobile ce au ieşit din posesia proprietarului fără
voia sa şi se află în posesia hoţului, găsitorului sau a dobânditorului de rea-credinţă,
adică persoana care cunoaşte că a dobândit lucrul de la un neproprietar.
Problema care s-a pus în doctrină şi jurisprudenţă în astfel de situaţii
prescriptibilitatea acţiunii în revendicare.
Unii autori’ şi practica mai veche a instanţelor judecătoreşti439 440 consideră .
acţiunea în revendicare a bunurilor mobile se prescrie, în lipsa unui termen cial prevăzut
de lege, în termenul general de prescripţie a acţiunilor reale ca^ potrivit dispoziţiilor art.
1890 C. civ. este de 30 de ani.
Alţi autori441 şi jurisprudenţă actuală442 consideră că acţiunea în revendicare rr^
biliară este Imprescriptibilă ca şi acţiunea în revendicare imobiliară, punct ţj 0 vedere pe
care îl împărtăşim, pentru următoarele argumente:
a) art. 1890 C. civ.443 444 se referă la „toate acţiunile, atât reale, cât şi personale”
fără să facă vreo distincţie între acţiunea în revendicare imobiliară şi cea revendicare
mobiliară; cum este unanim admis că dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz,
pentru aceleaşi argumente pentru care se admite că acţiunea în revendicare imobiliară
este imprescriptibilă, trebuie să se admită şi imprescrip. tibilitatea acţiunii în
revendicarea mobiliară, căci ubi eadem est ratio eadem lex esse debet ;
b) efectele regimului juridic diferit al bunurilor imobile şi al bunurilor mobile sunt
reflectate de dispoziţiile Codului civil, de procedură civilă ş.a.; nici o dispoziţie legală nu
face însă vreo diferenţiere sub aspectul prescripţiei extinctive şi, în consecinţă, ubi lex
non distinguit, nec nos distinguere debemus. Mai mult, prin acte normative noi a fost
reglementată expres imprescriptibilitatea acestei acţiuni445;
c) prevederile art. 21 din Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripţia extinctivă446
invocate pentru susţinerea tezei contrare prin coroborarea cu prevederile art. 1890
C. civ., nu pot să justifice ideea prescriptibilităţii în termen de 30 de ani a acţiunii în
revendicare mobiliară. De aici rezultă că scopul dispoziţiilor art. 21 din Decretul nr.
167/1958 a fost numai acela de a arăta că în cazul prescripţiei drepturilor de
proprietate, uz, uzufruct, abitaţie, servitute şi superficie se aplică în continuare vechile
prevederi legale; raportarea la art. 1890 C. civ. este nepotrivită deoarece,
439 D. Alexandresco, op. cit., voi. XI, p. 371; C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 213;
D. Lupul eseu, Dreptul de proprietate comună pe cote-părţi şi aplicaţiile sale practice, Ed.
Ştiinţifică, Bucureşti, 1973, p. 220-221; Ghe. Beleiu, Drept civil român, Casa de Editură şi
Presă „Şansa”, Bucureşti 1992, p. 206; C. Oprişan, op. cit., p. 109.
440 Trib. Suprem, col. civ,, dec. nr. 1205/1968 în Repertoriu... 1952-1969, p, 751, nr.
129.
441 C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălânescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil român,
voi. II, Ed. Naţională, Bucureşti, 1929, p. 135-136; Tr. lonaşcu, S. Brădeanu, op. cit.,
1978, p. 193; C. Bîrsan, op. cit., p. 225; I. Dogaru, T. Sâmbrian, op. cit., p. 425 şi urm.
442 Trib. Suprem, dec. civ. nr. 144/1982, în Culegere de decizii, 1982, p. 13-15.
443 „Toate acţiunile atât reale cât şi personale, pe care legea nu le-a declarat ne-
prescriptibile şi pentru care n-a defipt un termen de prescripţie, se vor prescrie prin 30 de
ani, fără ca cel ce invocă această prescripţie să fie obligat a produce vreun titlu, şi fără să
i se poată opune reaua-credinţă".
444 Art. 21 alin. (1)-(4) din Decretul-lege nr. 66/1990 privind organizarea şi
funcţionarea cooperaţiei meşteşugăreşti.

de proprietate, uzufruct, uz, abitatie, servitute si superficie".
446 „Dispoziţiile decretului de faţă nu se aplică dreptului la acţiune privitor la
drepturile
pe de o parte, există dispoziţii speciale care prevăd un termen de 30 de ani pentru

prescripţia extinctivă în cazul drepturilor de uzufruct (art. 557 C. civ.), uz şi abitaţie (art.
565 rap. la art. 557 C. civ.) servitute (art. 639 C. civ.) iar, pe de altă parte, în cazul
drepturilor de proprietate şi superficie este stabilit că acestea nu se sting prin neuz, având
un caracter perpetuu şi, deci, acţiunea în revendicare si, respectiv, acţiunea confesorie
întemeiată pe dreptul de superficie sunt imprescriptibile;
d) este contrar oricărei etici ..... ca hoţul să poată dobândi un drept de proprie
tate irefragabil după expirarea unui termen de 30 de ani, bucurându-se astfel de fructul
activităţii sale infracţionale”1.
V. Problema actiunii în revendicare în raporturile dintre

proprietar şi detentorul precar
531. Modul de punere a problemei. Ipoteza avută în vedere este cea în care
proprietarul s-a desesizat de bunăvoie de lucrul său, încredinţându-l unui detentar precar
(locatar, comodatar, depozitar etc.), iar acesta refuză să-l restituie la termenul prevăzut
în contract sau la cererea proprietarului. Nu avem, deci, în vedere cazul în care
detentorul precar deţine lucrul de la o altă persoană decât adevăratul proprietar, caz în
care, aşa cum s-a arătat deja, acţiunea în revendicare va trebui respinsă, ca greşit
îndreptată.
532. Acţiunea ex contractu. în situaţia în care proprietarul a încredinţat lucrul
detentorului precar este unanim admis că, împotriva acestuia proprietarul are o acţiune
derivând din contract ex contractu.
533. Opinii. în această situaţie există două opinii:
- prima447 2 se pronunţă în favoarea admiterii posibilităţii unei acţiuni în revendicare
împotriva detentorului precar care deţine lucrul de la proprietar;
- a doua 448 449 450 pune în discuţie faptul că proprietarul va avea împotriva
detentorului precar numai o acţiune ex contractu-, sau va putea opta între o
acţiune ex contractu şi o acţiune în revendicare. Acest aspect nu este lipsit de
importanţă practică: în condiţii normale într-o acţiune derivând din contract
reclamantul are de dovedit numai culpa debitorului detentar precar în ne-
executarea contractului, sarcină relativ uşoară, în timp ce în cazul acţiunii în
revendicare trebuie dovedită calitatea sa de proprietar şi, respectiv, cea de
detentar precar a pârâtului, în unele situaţii (şi anume cele în care s-a prescris
acţiunea corespunzătoare dreptului de creanţă sau cele în care reclamantul vine
în concurs cu alţi creditori chirografari ai detentorului precar), acţiunea în
revendicare prezintă avantajul că, pe de o parte, este
447 Tr. lonaşcu, S. Brădeanu, op. cit., p. 193.

448 în sens contrar, vezi C. Oprişan, op. cit., p. 108 (pentru ipoteza în care se recu
noaşte proprietarului în contra detentorului numai o acţiune ex contractu sau posibilitatea
de a alege între o acţiune ex contractu şi o acţiune în revendicare.
Imprescriptibilă, şi pe de altă parte, bunul care formează obiectul acţiunii scapă

de sub concursul celorlalţi creditori chirografari.
534. Dreptul de a opta. Proprietarul are dreptul să opteze1 între acţiunea e*
contractu şi acţiunea în revendicare, căci, „per a contrând’, ar însemna că, în cazul în
care acţiunea personală ar fi prescrisă, bunul să treacă în proprietatea statului ca bun
fără stăpân 451 452 , întrucât nici detentorul precar nu ar putea să obţină dreptul de
proprietate, indiferent cât timp ar deţine bunul respectiv, soluţie care pentru proprietar
ar fi, evident, inechitabilă.
De asemenea, ar fi inechitabil să se creeze o situaţie mai favorabilă detentorului
precar care recunoaşte că deţine lucrul în această calitate de la proprietar, dar refuză
să-l restituie, acţiunea ex contractu fiind prescrisă în raport cu a acelui detentor care
negând dreptul celui de la care deţine lucrul a intervertit precaritatea în posesie şi, în
consecinţă, a devenit subiect pasiv al acţiunii în revendicare.
în cazul în care detentorul precar a înstrăinat lucrul către un posesor de bu-
nă-credinţă sau l-a pierdut ori distrus, nemaifiind posibilă restituirea, proprietarul va
avea împotriva detentorului o acţiune în despăgubiri.
Secţiunea a V-a
Specificitatea regimului juridic al acţiunii în revendicare
privitoare la bunurile din domeniul public
535. Specificitate. Dreptul de proprietate publică poate fi şi el apărat prin acţiunea

în revendicare. Faţă de caracterele juridice ale acestui drept (este inalienabil,
imprescriptibil şi insesizabil, după cum am văzut) urmează să admitem că acţiunea în
revendicare are un regim juridic special453.
în procesul care are ca obiect revendicarea unui bun proprietate publică, calitatea
procesuală activă sau pasivă aparţine titularului dreptului de proprietate, reprezentat de
autoritatea publică desemnată de lege. Astfel, potrivit art. 12 alin. (5) din Legea nr.
213/1998, statul este reprezentat de Ministerul Finanţelor Publice, iar unităţile
administrativ-teritoriale, de consiliile judeţene sau locale, care dau mandat scris în
fiecare caz, preşedintelui consiliului judeţean sau primarului. Ei pot, la rândul lor, să
desemneze un alt funcţionar de stat sau un avocat care să-i reprezinte în instanţă.
După cum s-a observat, în cazul bunurilor care, prin natura lor, fac parte din
domeniul public situaţia ca un terţ să intre în stăpânirea sa fără drept este mai mult
teoretică, aşa încât problema se poate pune în cazul categoriei bunurilor care sunt
proprietate publică prin destinaţia legii, bunuri care pot fi şi în proprietate privată454.
într-o asemenea situaţie, titularul dreptului de proprietate publică
451 I. Dogaru, T. Sâmbrian, op. cit., p. 428.

452 Art. 646 C. civ.
453 A se vedea, L. Pop, op. cit., p. 265-268; C. Bîrsan, op. cit., p. 228-231.
are posibilitatea promovării acţiunii în revendicare, pentru a reintra în stăpânirea
bunului respectiv.
536. Trăsături. Acţiunea în revendicare prezintă următoarele trăsături:
a) este imprescriptibilă extinctiv. Trebuie să subliniem că ea este imprescriptibilă
sub acest aspect şi în situaţia în care, în dreptul comun, în mod excepţional, este
prescriptibilă, aşa cum se întâmplă în situaţiile reglementate de dispoziţiile art. 498 C.
civ. şi art. 520 C. proc. civ. Dacă problema revendicării imobiliare în cazul avulsiunii
rămâne şi aici, ca şi în dreptul comun, rar întâlnită în practică, trebuie să acceptăm că
un bun public vândut în cadrul executării silite prin licitaţie publică, poate fi revendicat
oricând, indiferent de momentul când a fost înscris actul de adjudecare în cartea
funciară;
b) este imprescriptibilă şi sub aspect achizitiv. Intr-o acţiune în revendicarea unui
bun proprietate publică pârâtul nu se poate apăra niciodată invocând dobândirea
proprietăţii imobiliare prin uzucapiune. El nu poate invoca nici dobândirea proprietăţii
mobiliare prin posesia de bună-credinţă, indiferent dacă probează îndeplinirea
condiţiilor impuse de art. 1909-1910 C. civ; şi,
c) în fine, ca şi în dreptul comun, reclamantul din acţiunea în revendicarea unui bun
din proprietatea publică trebuie să facă dovada dreptului său de proprietate. Nu este
suficient să dovedească faptul că pârâtul nu este proprietarul lucrului, ci trebuie să
probeze că acesta face parte din domeniul public în care a intrat în condiţiile legii.
537. Situaţiile drepturilor reale derivate din dreptul de proprietate. Trebuie să
spunem că drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate (dreptul real de
administrare, dreptul real de concesiune, dreptul real de folosinţă) care constituie tot
atâtea modalităţi de exercitare, în planul dreptului civil, a dreptului de proprietate
publică, pot fi şi ele apărate prin acţiunea în revendicare. Regimul juridic al acestei
revendicări este asemănător cu cel al revendicării dreptului de proprietate publică1. Cât
priveşte dovada acestor drepturi, reclamantul trebuie să dovedească actul
administrativ sau contractul în baza căruia a dobândit dreptul său.
538. Introducerea în proces a titularului dreptului de proprietate. In cadrul
unui astfel de proces se poate pune în discuţie numai dreptul real principal derivat din
dreptul de proprietate, ori însuşi dreptul de proprietate asupra bunului respectiv. în
această ultimă situaţie, titularul dreptului real derivat din dreptul de proprietate are
obligaţia de a anunţa şi a. introduce în proces pe titularul dreptului de proprietate [art.
12 alin (4)-(6) din Legea nr. 213/1998].
' L. Pop, op. cit., p. 267.

Capitolul III
Acţiunea în grăniţuire
539. Preliminarii. Potrivit art. 584 C. civ., „orice proprietar poate îndatora pe
vecinul său la grăniţuirea proprietăţii lipite cu a sa; cheltuielile grăniţuirii se vor face pe
jumătate”.
Pentru că nu este posibil ca o proprietate să fie lipsită de contur, grăniţuirea are
rolul de a o delimita de proprietăţile învecinate, aparţinând altor titulari, prin semne
exterioare de hotar1.
540. Acţiunea în grăniţuire. Grăniţuirea nu trebuie confundată cu acţiunea în
grăniţuire455 2. Dacă între proprietarii vecini există înţelegere, ceea ce se întâmplă cel
mai adesea, delimitarea proprietăţilor lor este o simplă operaţiune materială. Numai în
cazul unui conflict, prin acţiunea în grăniţuire se urmăreşte determinarea limitelor dintre
proprietăţi, prin hotărâre judecătorească.
541. Doctrina şi practica. în docrină şi în practică s-a arătat că grăniţuirea, în
raport cu titularii dreptului real asupra celor două fonduri, este, mai întâi, o obligaţie
reală de a face (propter rem), iar, pe de altă parte, privită din punctul de vedere al celui
care o solicită, este un atribut al dreptului real456. Chiar dacă art. 584 C. civ. este situat
în materia servituţilor, fiind subsumat servituţilor naturale, nu este vorba de o servitute
pentru că nu există un fond dominant şi un fond aservit.
542. Acţiune reală. Acţiunea în grăniţuire este o acţiune reală pentru că se
întemeiază pe dreptul de proprietate asupra fondului sau pe oricare alt drept real,
dezmembrământ al proprietăţii.
543. Acţiune petitorie. Acţiunea în grăniţuire este o acţiune petitorie pentru că are
ca scop delimitarea proprietăţilor limitrofe. Caracterul limitrof al terenurilor este de
esenţa grăniţuirii, aşa încât terenurile separate prin limite naturale Invariabile (cursul
unei ape, pădure, munte) sau prin despărţituri create de om ce pot constitui hotare
fireşti (drumurile publice) nu pot fi grăniţuite 457 . în schimb, nu sunt hotare fireşti,
diferitele despărţituri care pot fi deturnate (un pârâiaş) pentru că nu pot forma o limitare
suficientă458. în doctrină s-a arătat că ea se situează la limita dintre acţiunile petitorii şi
cele posesorii, întrucât nu pune în discuţie existenţa a însuşi dreptului real, în general,
Iar pe de altă parte, ea nu apără posesia, ca în cazul strămutării de hotare 459.
455 A se vedea şi P. Perju, Probleme privind acţiunea în grăniţuire, în Dreptul nr.
6/1991, p. 32-38.
456 Trib. Suprem, dec. nr. 200/1982, în R.R.D. nr. 11/1982, p. 60; C. Bîrsan,
Acţiunea în grăniţuire, în R.R.D. nr. 8/1984, p. 34; P. Perju, op. cit., p. 32.
457 P. Perju, op. cit., p. 36.
458 D. Alexandresco, op. cit., t. III, p. 665.
459 C. Oprişan, op. şi loc. cit., p. 112.
544. Acţiune imobiliară. în fine, acţiunea în grăniţuire este o acţiune imobi-
liară, imprescriptibilă şi declarativă de drepturi. Prin exercitarea acestei acţiuni nu se
tinde la crearea unui nou hotar între cele două fonduri, acesta există dar este contestat,
ci la reconstituirea şi marcarea adevăratului hotar, având astfel un caracter declarativ,
iar nu constitutiv de drepturi1.
545. Exercitarea de către proprietar. Această acţiune poate fi exercitată, în
primul rând, de proprietarul fondului, chiar şi de nudul proprietar, dar şi de orice
persoană care are un drept real asupra acestuia (uzufructuar, superficiar, titularii
drepturilor reale de folosinţă asupra terenurilor proprietate publică). Ea nu este
admisibilă între coproprietari cu privire la fonduri ce formează obiectul coproprie- tăţii460
461
. Fiind un act de administrare, grăniţuirea este recunoscută şi administratorului
general de bunuri, cum este tutorele, dar nu au acest drept, chiriaşul, arendaşul şi, în
general, precariştii, pentru că dreptul lor este un drept personal.
546. Exercitată în contra proprietarului fondului limitrof. Acţiunea în
grăniţuire este introdusă, de regulă, împotriva proprietarului fondului limitrof, dar ea
poate fi îndreptată şi împotriva titularului unui dezmembrământ al dreptului de
proprietate şi chiar împotriva chiriaşului sau arendaşului, dar cu introducerea în cauză a
proprietarului462.
în operaţiunea de grăniţuire se va proceda mai întâi la identificarea hotarului real
dintre cele două proprietăţi, de regulă pe baza titlurilor părţilor, a expertizei şi/sau
cercetării la faţa locului, după care va fi trasată linia de hotar şi vor fi aşezate semnele
vizibile ale acesteia463. De precizat că acţiunea în grăniţuire priveşte numai terenurile,
clădirile putând fi delimitate numai printr-o acţiune de ieşire din indiviziune. Cu toate
acestea, în practică s-a admis că prin această acţiune se poate despărţi o construcţie
asupra căreia părţile sunt coproprietare464.
547. Efecte. Acţiunea în grăniţuire produce efecte numai cu privire la delimitarea
fondurilor ce aparţin părţilor, nu şi cu privire la însuşi dreptul real, aşa încât oricare
dintre ele poate introduce, ulterior, o acţiune în revendicare privind suprafaţa
determinată de teren, fără a i se putea opune autoritatea de lucru judecat a hotărârii
judecătoreşti pronunţate în acţiunea de grăniţuire465.
Trasarea liniei care delimitează cele două proprietăţi are însă autoritate de lucru
judecat între părţi. O nouă acţiune poate fi introdusă numai dacă aceasta a dispărut.
Este posibil ca grăniţuirea făcută prin convenţia părţilor să fie contestată ulterior de una
dintre ele, ceea ce se poate face pe calea unei acţiuni în anulare466.
548. Cheltuielile ocazionate de grăniţuire. Cu privire la cheltuielile ocazio-
nate de grăniţuire, legea dispune că ele se suportă în mod egal de către părţi
’ P. Perju, op. cit., p. 32 şi practica acolo citată.

461 Trib. Suprem, dec. civ. nr. 2522/1989, în Dreptul nr. 8/1990, p. 78.
462 D. Alexandresco, op. cit., t. III, p. 672.
463 P. Perju, op. cit., p. 36 şi practica acolo citată; I. Dogaru, T. Sâmbrian, op. cit.,
p. 435-436.
464 Trib. jud. Brăila, dec. civ. nr. 256/1970, în R.R.D. nr. 12/1971, p. 107.
466 Ibidem, Acţiunea în grăniţuire, în R.R.D. nr. 8/1984, p. 37-38.
190
Titlul VI
Dezmembramintele dreptului de proprietate
Capitolul I
Secţiunea I
Noţiune şi aplicabilitate
A. Noţiune
549. Atributele dreptului de proprietate pot aparţine unor persoane
diferite. Conţinutul dreptului de proprietate este dat, după cum se ştie, de cele trei
atribute ale sale: posesia, folosinţa şi dispoziţia. Aşadar, dreptul de proprietate include
în sine trei drepturi: ius utendi, ius fruendi, ius abutendi, care aparţin, de regulă, uneia şi
aceleiaşi persoane, situaţie în care proprietatea este deplină’. Se poate însă întâmpla
ca aceste drepturi să aparţină unor persoane deosebite, situaţie în care avem de a face
cu o proprietate dezmembrată, fiecare dintre aceste dezmembrări posibile formând un
drept real de sine stătător.
550. Dreptul de proprietate ca prototip al drepturilor reale. Dreptul de
proprietate se înfăţişează a fi principalul drept real, prototipul drepturilor reale, şi,
pornindu-se de aici, se poate afirma că dreptul de proprietate constituie „laboratorul”
teoriei generale a drepturilor reale467 468. După cum vom observa din cele ce urmează,
celelalte drepturi reale fiinţează ca urmare a separării atributelor componente ale
dreptului de proprietate. De asemenea, există un fond comun de reguli şi principii
pentru toate drepturile reale „puse. la dispoziţie” de dreptul de proprietate. Şi, în fine,
alte reguli şi principii precum şi unele dispoziţii legale din materia dreptului de
proprietate sunt „împrumutate” de celelalte drepturi reale. Toate acestea nu fac decât
să susţină această afirmaţie.
în acest context, dezmembrâmintele dreptului de proprietate sunt drepturile reale
rezultate din separarea atributelor componente ale dreptului de proprietate469.
467 Sau desăvârşită şi neîmpărţită, potrivit art. 465 din Codul Calimach.
468 I. Dogaru, T. Sâmbrian, Drept civil român. Teoria generală a drepturilor reale,
Ed. Europa, Craiova, 1996, p, 10.
469 C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. AII Beck, 2001, p. 269;
I.P. Filipescu, A. Filipescu, Drept civil. Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale, Ed.
Actami, Bucureşti, 2000, p. 320.
551. Definiţia dezmembrămintele dreptului de proprietate. Alături de

autori, definim dezmembrămintele dreptului de proprietate ca fiind acele dre reale
principale derivate asupra bunurilor altuia, opozabile tuturor, inclusiv prietarului, care se
constituie sau se dobândesc prin desprinderea ori limit unor atribute din conţinutul
Dezmembrămintele dreptului de proprietate se exercită asupra unui |Uc
care, prin ipoteză, aparţine altei persoane, iar nu titularului dreptului real cgre
juridic al dreptului de proprietate'.
este acel dezmembrământ. Aşadar, concomitent, asupra aceluiaşi lucru îşi ex6r cită
limitat prerogativele titularul dreptului de proprietate, precum şi titularul d e?
membrământului dreptului de proprietate.
552. Enumerare. în dreptul nostru există următoarele dezmembrăminte a|e
dreptului de proprietate: dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitati© dreptul de
servitute şi dreptul de superficie.
553. în dreptul roman. Fără a intra în amănunte care nu ar interesa materia
amintim numai că în dreptul roman, uzufructul era considerat o servitute perso. nală (ca
şi uzul ori abitaţia), în opoziţie cu adevăratele servituţl, denumite reale sau prediale
(praediumf, clasificare pe care o găsim şi în doctrina juridică mai veche 3. Codul civil
român reglementează însă, dreptul de uzufruct, uz şi abitaţie în titlul al lll-lea al cărţii a
doua, art. 517-575, şi, separat, în titlul IV intitulat „Despre servituţi”, art. 576- 643,
dreptul de servitute, fiind preluată în întregime clasificarea legiuitorului francez care a
exclus expresia „servitute personală” ce amintea de raporturile feudale, fiind, în acelaşi
timp, şi inexactă.
554. Opinie. în fine, trebuie să amintim aici că există şi opinia 4 potrivit căreia
celelalte drepturi reale, altele decât proprietatea, nu sunt dezmembrări sau des-
compuneri ale dreptului de proprietate, pentru că, dacă ar fi părţi ale unul întreg, suma
acestora ar trebui să dea întregul, după regulile matematicii; or, aşa ceva nu se
întâmplă. Este ceva în dreptul de proprietate, care nu poate fi absorbit prin
fragmentarea, prin dezmembrarea lui, pentru a da naştere celorlalte drepturi reale: acel
drept de a beneficia, în principiu, de toate serviciile economice de care este susceptibilă
natura lucrului. Se arată că ar fi mai exactă, în comparaţia dintre dreptul de proprietate şi
celelalte drepturi reale, nu teoria dezmembrării, ci asemănarea cu un alt drept din
materia succesiunilor: dreptul legatarului universal în raport cu ceilalţi legatari; acest
drept se caracterizează prin posibilitatea de a se mări cu toate legatele ce ar deveni
caduce ori nu ar fi acceptate de legatarii cu titlul universal sau cu titlu particular. La fel se
întâmplă cu dreptul de proprietate 470 471 472 473
470 L. Pop, Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale, Ed. Lumina Lex,
Bucureşti, 2000, p. 158; M.N. Costin, M. Mureşan, V. Ursa, Dicţionar de drept civil, Ed.
Ştiinţifică şi Pedagogică, Bucureşti, 1980, p. 185; E. Chelaru, Curs de drept civil.
Drepturile reale principale, Ed. AII Beck, 2000, p. 156; C. Stătescu, C. Bîrsan, Drept
civil. Teoria generală a drepturilor reale, 1980, p. 224.
471 Servitutes aut personarum sunt, ut usus et usufructus; aut rerum, ut servitutes
rusti- corum praediorum et urbanorum, L. 1, Dig., De servitutibus, 8, 1; în acelaşi sens,
art. 624 C. Calimach.
4721. Micescu, Curs de drept civil, republicat, Ed. AII Beck, Bucureşti, 2000, p. 303.
473 Ibidem, p. 298-301.
Dezmembrămintele dreptului de proprietate 193
înraport cu celelalte drepturi reale, orice drept real care se stinge profită proprietarului.
Dreptul de proprietate nu poate fi epuizat prin constituirea de drepturi reale, fiind mai
exact să spunem că proprietatea este suportul general pe care se suprapun celelalte
drepturi reale.
B. Aplicabilitate
555. Aplicabilitate. Dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt compatibile
numai cu lucrurile alienabile. Per a contrario, nu vor putea fi susceptibile de a constitui
obiect al dezmembrămintelor dreptului de proprietate, în principiu, lucrurile ce alcătuiesc
domeniul public, precum şi acele lucruri proprietate privată declarate pin lege
inalienabile1. Pe de altă parte, faţă de dispoziţiile art. 13 din Legea nr. 213/1998, trebuie
să acceptăm că dreptul de proprietate publică poate fi dezmembrat prin crearea unor
servituţi stabilite prin fapta omului compatibile cu uzul sau interesul public căruia îi sunt
destinate bunurile afectate2. Acest lucru este posibil datorită specificităţii dreptului de
servitute, care nu impune o separare a atributelor dreptului de proprietate, ci doar o
limitare a acestora, după cum vom vedea. De altfel, în doctrina noastră juridică s-a
admis de mult că o persoană poate avea o servitute asupra unui bun care nu se află în
circuitul civil, aşa cum sunt şi bunurile din domeniul public, arătându-se că este nevoie
ca servitutea să nu împiedice destinaţia fondului, aşa cum se întâmplă în cazul
fondurilor inferioare - proprietate publică, ce vor primi apele care curg natural de pe fon-
durile superioare ale proprietăţilor private3. Considerăm însă că nu poate fi vorba şi de
alte dezmembrăminte ale dreptului de proprietate publică4. 474 475 476 477
474 I. Dogaru, T. Sâmbrian, op. cit., 110.

475 E. Cheia ru, Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Ed. AII Beck, 2000,
p. 45 şi 156.
476D. Alexandresco, Explicaţiunea teoretică şi practică a dreptului civil român, tomul
III, partea I, Atelierele grafice SOCEC & Co, Bucureşti, 1909, p. 606-607, nota 5.
Capitolul II
Dreptul de uzufruct
Secţiunea I
Noţiune şi caractere juridice
A. Noţiune
556. Definiţia legală. Potrivit dispoziţiilor art. 517 C. civ., „uzufructul este dreptul
de a se bucura cineva de lucrurile ce sunt proprietatea altuia, întocmai ca însuşi
proprietarul lor, însă cu îndatorirea de a le conserva substanţa”.
557. în dreptul roman. Potrivit Institutelor lui lustinian: usus fructus est ius
alienis rebus utendi fruiendi salva rerum substantia
După cum va rezulta din cele ce urmează, a se bucura de lucrurile altuia ca însuşi
proprietarul, nu include pentru uzufructuar dreptul de a dispune de lucru (ius abutendi),
de vreme ce el trebuie să-i păstreze substanţa pentru a o restitui proprietarului, care
singur are puterea de a dispune material sau juridic de lucru (art. 480 C. civ.).
558. Doctrina. Definiţie. în doctrină s-a arătat că dreptul de uzufruct este acel
drept real principal derivat, esenţialmente temporar, asupra bunurilor ce aparţin în
proprietate altei persoane, care conferă titularului său atributele de posesie şi folosinţă,
cu obligaţia de a le conserva substanţa şi a le restitui proprietarului la încetarea
uzufructului478 479.
559. Naştere. Aşadar, dreptul de uzufruct ia naştere prin separarea atributelor
dreptului de proprietate cu privire la un bun determinat, de maniera următoare: o
persoană, fizică sau juridică, denumită uzufructuar (fructuarius, usufructuarius), va
stăpâni şi va folosi bunul, culegându-i în proprietate fructele, iar proprietarul bunului va
rămâne numai cu dreptul de dispoziţie asupra bunului, adică va avea numai nuda
proprietate, de unde şi denumirea de nud proprietar480.
478 Uzufructul este dreptul de a folosi şi culege fructele unor lucruri străine,
păstrând neatinsă substanţa acestora, în lustiniani Institutiones, Text latin şi traducere

de VI. Hanga, Ed. Lumina Lex, 2002, p. 81; art. 578 C. civ. fr.
479 L. Pop, op. cit., p. 159; I. Dogaru, T. Sâmbrlan, op. cit., p. 111. A se vedea şl
D. V. Mănescu, Uzufructul, dezmembrământ aI dreptului de proprietate, în Dreptul nr.
11/2001, p. 50-61.
480 Proprietarul fiinţei după C. Calimach.
195
Dezmembrămintele dreptului de proprietate
B. Caracterele juridice ale uzufructului

/. Uzufructul este un drept real
560. Dezvoltare. Pentru că este un drept real, dreptul de uzufruct are, în general,
caracterele juridice ale acestei categorii de drepturi. El prezintă însă anumite caractere
care îi asigură o fizionomie juridică proprie.
Uzufructul este un drept real, pentru că oferă titularului său posibilitatea de a
exercita prerogativele asupra unui lucru fără concursul altcuiva. El se bucură de o
opozabilitate absolută, ca şi dreptul de proprietate din care s-a desprins. Este opozabil
chiar şi faţă de proprietar, pentru că are o existenţă independentă de dreptul de
proprietate. în acest context se afirmă că proprietarul şi uzufructuarul nu se află în
stare de indiviziune, deoarece, deşi drepturile lor privesc acelaşi lucru şi se exercită în
mod concurent, sunt totuşi independente, distincte, nefiind de imaginat o acţiune în
partaj.
561. Disjungere. Folosinţa asupra lucrului exercitată de uzufructuar nu se
confundă cu aceea exercitată în virtutea unui drept de creanţă, aşa cum se întâmplă în
situaţia locatarului unui apartament, arendaşului unui teren sau celui care împrumută
un bun. Aceştia au un drept de folosinţă, dar nu sunt titularii unui drept real, ci au un
drept de creanţă pe care îl exercită împotriva locatorului, arendatorului sau
împrumutătorului.
După cum are ca obiect un bun mobil sau imobil, uzufructul poate fi un drept real
mobiliar sau imobiliar (art. 520 C. civ.). în ambele situaţii el acordă uzufructuarului
dreptul de urmărire şi dreptul de preferinţă.
II. Uzufructul este un drept temporar

562. Drept temporar. Prin esenţa sa, uzufructul este un drept temporar, ceea ce
înseamnă că nu poate fi constituit pe o perioadă nelimitată de timp. El se stinge, cel
mai târziu, la moartea titularului, când acesta este o persoană fizică1, iar când titularul
este o persoană juridică, nu poate dura mai mult de 30 de ani481 482.
III. Uzufructul conferă titularului său

dreptul de folosinţă asupra
lucrului
563. Uzufructul conferă uzufructuarului dreptul de posesie şi de folosinţă asupra
lucrului, fiind, din acest punct de vedere, după dreptul de proprietate deplină, dreptul
real care conferă titularului cele mai largi prerogative.
14.
481Potrivit art. 557 C. civ.: „Uzufructul se stinge prin moartea uzufructuarului... „

482Potrivit art. 559 C. civ.: „Uzufructul care nu e acordat particularilor nu poate
trece peste 30 de ani”. în dreptul roman, exista opinia potrivit căreia uzufructul în
favoarea unei municipalităţi să dureze 100 de ani (quia is finis vitae longaevi hominis
est), susţinută de Gaius, şi opinia, preluată în legislaţiile moderne, ca uzufructul să ţină
30 de ani, susţinută de Ulpian.
564. Drept incesibil. Uzufructul este un drept incesibil, prin acte juridice într vii ori
pentru cauză de moarte. Uzufructuarul are însă posibilitatea de a ceda alt e- persoane,
după cum vom vedea, beneficiul sau emolumentul uzufructului 1.
565. Avantaje şi dezavantaje. Dreptul de uzufruct prezintă, în aceiaşi timp
avantaje şi dezavantaje economice483 2. Pe de o parte, el este un mijloc com0cj pentru
proprietar de a conserva şi exercita prin altul posesia şi folosinţa asupra bunului; când se
constituie cu titlu oneros este un mijloc de obţinere a unor ve. nituri păstrând proprietatea
bunului; datorită caracterului său temporar, proprie, tarul este sigur că dreptul său de
proprietate se va completa, proprietatea devenind din nou deplină. Pe de altă parte,
uzufructuarul, având un drept temporar, va urmări să obţină pentru el toate avantajele
imediate şi posibile, care pot atrage epuizarea substanţei bunului, prin exploatarea lui
intensivă.
Secţiunea a ll-a
Obiectul uzufructului
566. O varietate de bunuri pot fi obiect al uzufructului. Potrivit

art. 520 C. civ., uzufructul se poate stabili pe tot felul de bunuri, mobile sau imobile.
Aşadar, dreptul de uzufruct se poate constitui asupra oricăror lucruri aflate în circuitul
civil, mobile sau imobile, corporale sau incorpórale şi, în principiu, neconsumptibile.
567.Uzufructuarul dobândeşte dreptul de proprietate asupra
bunurilor consumptibile. Dacă uzufructuarul a primit şi lucruri consumptibile, el
dobândeşte însuşi dreptul de proprietate, putând dispune de respectivele lucruri, cu
obligaţia ca, la încetarea dreptului de uzufruct, să restituie bunuri în aceeaşi cantitate şi
de aceeaşi calitate şi valoare cu cele primite484. Un asemenea caz, cunoscut sub numele
de cvasiuzufruct, are un caracter excepţional şi întotdeauna accesoriu unui uzufruct mai
larg stabilit asupra unei universalităţi sau a unei fracţiuni dintr-o universalitate de bunuri
care cuprinde, pe lângă bunurile neconsumptibile şi unele lucruri consumptibile485. Altfel
spus, nu se poate constitui un drept de uzufruct numai asupra unor lucruri consumabile.
568. Cu privire la bunurile obiect al uzufructului. Uzufructul
poate avea ca obiect unul sau mai multe bunuri individual-determinate, sau o fracţiune
dintr-o
483 L. Pop, op. cit., p. 159; E. Chelaru, op. cit., p. 159; G.N. Luţescu, op. cit., 486 -
deşi autorul afirmă că uzufructul este un drept cesibil, arată că se poate înstrăina numai
emolumentul; D. Alexandresco, Explicaţiunea teoretică şi practică a dreptului civil
român, tomul III, partea I, Bucureşti, 1909, p. 473-479.
484 în acest sens sunt dispoziţiile art. 526 C. civ.: „Dacă uzufructul cuprinde lucruri
cu care nu se poate cineva servi fără a le consuma, precum bani, grâne, băuturi,
uzufructuarul are dreptul de a dispune de ele, însă cu îndatorirea de a le înapoia în
aceeaşi cantitate, calitate şi valoare, sau preţ, la sfârşitul uzufructului”.
485 C. Hamangiu ş.a., op. cit., voi. II, p. 321 şi urm.
niversalitate sau chiar o întreagă universalitate, fiind, după caz, cu titlu particu- (i sau cu
titlu universal (uzufructul unui fond de comerţ, uzufructul unei succe- ju’ni, uzufructul
unei turme de oi). Uzufructul care are ca obiect un fond de comerţ1 conferă titularului
posibilitatea de a continua exploatarea acelui fond, privit c3 universalitate, în aceleaşi
condiţii ca proprietarul. în acest sens, el are dreptul să înstrăineze mărfurile sau
produsele obţinute pentru a realiza profit şi a men- tjne clientela, poate consuma materiile
prime pentru a obţine alte mărfuri, având obligaţia ca la stingerea uzufructului să restituie
proprietarului aceeaşi universalitate de bunuri, înlocuind mărfurile vândute cu altele de
acelaşi gen.
569. în caz de faliment. Dacă uzufructuarul dă faliment, fondul de comerţ asupra
căruia are un drept de uzufruct nu intră în masa falimentului pentru a forma gajul general
al creditorilor. Ei pot urmări numai venitul produs din exploatarea fondului. De
asemenea, uzufructul care are ca obiect o turmă de animale priveşte întreaga
universalitate, iar nu fiecare animal care intră în alcătuirea acelei turme 486 487. Aşadar, la
stingerea uzufructului, uzufructuarul este obligat să restituie această universalitate, aşa
încât animalele obţinute ca spor prin prăsilă (fructele naturale) vor înlocui pe cele care au
fost înstrăinate sau au pierit. Uzufructuarul dobândeşte în proprietate numai produsele
animalelor şi sporul obţinut care depăşeşte necesarul înlocuirii animalelor înstrăinate
sau pierite488.
însă uzufructul nu poate fi constituit asupra unei servituţi independent de fondul în
favoarea căruia este constituită, pentru că ar însemna, pe de o parte, a se constitui o
servitute în favoarea unei persoane, ceea ce nu este posibil (art. 620 C. civ.), iar, pe de
altă parte, servitutea nu are o existenţă independentă de fond489.
Secţiunea a lll-a
Modurile de constituire a uzufructuiui
570. Uzufruct convenţional. Potrivit art. 518 C. civ., uzufructul se stabileşte prin
lege şi prin voinţa omului. în prezent nu mai există cazuri de uzufruct legal490, aşa încât
se poate spune că uzufructul se constituie prin convenţie, prin testament şi prin
uzucapiune.
486
Cu privire la fondul de comerţ, St.D. Cărpenaru, Drept comercial român, Ed. AII
Beck, Bucureşti, 2002, p. 113-126.
487
Art. 555 şi 556 C. civ.; D. Alexandresco, op. cit., p. 437-441; L. Pop, op. cit., p.
162.
488
Trib. Constanţa, s. civ., dec. nr. 1094/1987, în R.R.D. nr. 5/1988, p. 74.
489
D. Alexandresco, op. cit., p. 415.
490
Au fost abrogate art. 285, 338, 684 şi 1242 C. civ., care reglementau dreptul de
uzufruct al părinţilor asupra averii copiilor lor minori (astăzi se aplică principiul
independenţei patrimoniale în raporturile dintre părinţi şl copiii lor minori - art. 106 C.
fam, a se vedea, I. Dogaru, S. Cercel, Elemente de dreptul familiei, Ed. Themis, Craiova,
2001, p. 162), al soţului asupra bunurilor dotale şi al văduvei fără avere în moştenirea
soţului său predecedat.
prin convenţie poate avea loc: a) cu titlu oneros (vânzare-cumpărare, Scl^y|L|i "
izacţie); b) cu titlu gratuit (donaţie).
572. Uzufructul se poate constitui. Pe de altă parte, uzufructul se
571. Constituire cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. Instituirea uzufruct |
-hirnu
tranzacţie); b) cu titlu gratuit (donaţie). D
institui:
a) direct, când proprietarul înstrăinează către uzufructuar posesia şi fo|0sj lucrului,
păstrându-şi numai dreptul de dispoziţie, adică nuda proprietate;
b) indirect, când proprietarul înstrăinează numai nuda proprietate păstrându- dreptul
de posesie şi de folosinţă asupra lucrului, adică devenind el însuşi uzufructuar.
Deşi mai rar întâlnit în practică acest caz, este posibil ca proprietarul să ţn străineze
cele două atribute care alcătuiesc dreptul de uzufruct către o persoană care, astfel,
devine uzufructuar şi dreptul de dispoziţie către o altă persoană, care devine, astfel, nud
proprietar.
573. Condiţii speciale pentru uzufructul asupra Imobilelor. De menţionat că
dobândirea dreptului de uzufruct asupra unui imobil prin convenţie, este supusă
intabulării în cartea funciară (partea a lll-a care are în vedere înscrisurile privind
dezmembrămintele dreptului de proprietate şi sarcini).
574. Instituirea prin testament. Instituirea uzufructului prin testament este cel mai
des întâlnită în practică. Ea are loc când testatorul dispune printr-un legat constituirea
unui drept de uzufruct în favoarea unei anumite persoane. Testamentul este, după cum
ştim, actul juridic unilateral, solemn, revocabil, prin care testatorul dispune, pentru timpul
încetării sale din viaţă, de tot sau de o parte din avutul său (art. 802 C. civ.). După cum
legatul poate fi universal, cu titlu universal sau cu titlu particular, tot astfel uzufructul
poate fi universal (de exemplu, uzufructul asupra întregii moşteniri), cu titlu universal (de
exemplu, uzufructul tuturor imobilelor succesorale, sau uzufructul unei fracţiuni din
imobilele succesorale) şi respectiv, cu titlu particular (de exemplu, uzufructul unui anumit
bun succesoral, determinat utsinguii).
575. Forme. Pe de altă parte, potrivit art. 519 C. civ., uzufructul instituit prin
convenţie sau prin testament poate fi:
a) pur şi simplu;
b) cu termen;
c) sub condiţie.
Această clasificare este corespunzătoare împărţirii actelor juridice civile în acte pure
şi simple ori afectate de modalităţi (termen sau condiţie), aşa încât vor fi aplicabile aici,
regulile generale în materie.
576. Uzufructul şi uzucapiunea. în fine, fiind susceptibil de posesie, uzufructul
poate fi dobândit prin uzucapiunea de 30 de ani sau prin uzucapiunea prescurtată.
Regulile aplicabile sunt aceleaşi existente în situaţia dobândiri proprietăţii prin
uzucapiune. Dobândirea dreptului de uzufruct prin uzucapiunea de 30 de ani constituie
mai mult o chestiune teoretică întrucât, în practică, este greu de presupus că posesorul
unui lucru - în aceste condiţii care pot duce la dobândirea cu succes chiar a dreptului de
proprietate - va invoca numai obţinerea unui drept de uzufruct. Mai frecvente pot fi
cazurile de dobândire a dreptului de uzufruct prin
ûcapiunea prescurtată. De exemplu, în situaţia în care o persoană a dobândit jn
uzufruct de la o altă persoană decât adevăratul proprietar, fără să cunoască lipsa de
calitate a aceluia care l-a constituit uzufructul.
Secţiunea a IV-a
Drepturile şi obligaţiile uzufructuarului
577. Preliminarii. Codul civil român reglementează în mod amănunţit drepturile1 şi

obligaţiile uzufructuarului. în cazul uzufructului instituit prin convenţie însă, părţile pot să
prevadă şi alte drepturi şi, respectiv, obligaţii sau pot să prevadă reguli diferite faţă de
cele reglementate în cod, situaţie în care aplicarea dispoziţiilor legii civile, ştiut fiind
caracterul lor supletiv, va avea un caracter subsidiar. în cele ce urmează vom analiza
principalele drepturi şi obligaţii ale uzufructuarului, astfel cum sunt reglementate de
Codul civil.
După cum am spus, drepturile uzufructuarului constau, în esenţă, în două din cele
trei atribute (prerogative) ale dreptului de proprietate: dreptul de posesie şi dreptul de
folosinţă.
578. Drepturile titularului uzufructului. Potrivit dispoziţiilor Codului civil, titularul
dreptului de uzufruct are următoarele drepturi:
a) dreptul de a cere predarea lucrului sau a lucrurilor care formează obiectul
uzufructului. Uzufructuarul va lua lucrurile în starea în care se află în momentul
constituirii dreptului său491 492, neputând cere nudului proprietar - exceptând cazul în care
acesta s-a obligat în mod expres - să îi predea lucrurile în stare bună, aşa încât să poată
imediat să le folosească. Uzufructuarul are o acţiune reală, echivalentă acţiunii în
revendicare din materia dreptului de proprietate, numită acţiune confesorie (adio
confessoria) împotriva oricărei persoane care deţine fără drept lucrul supus uzufructului.
Atunci când uzufructul este constituit prin convenţie, el are şi o acţiune personală,
născută din contract, pentru predarea lucrului deţinut de cealaltă parte contractuală. El
poate, de asemenea, dacă are un uzufruct imobiliar, să exercite acţiunile posesorii,
atunci când îi este tulburată posesia, împotriva terţilor şi chiar a nudului proprietar,
pentru că el posedă uzufructul pro suo; el este un detentor precar numai în ceea ce
priveşte nuda proprietate, nu însă şi în privinţa dreptului de uzufruct, pe care îl posedă
animo domini493;
b) dreptul de a se folosi de lucru şi de a-i culege fructele în deplină proprietate, în
limitele şi cu respectarea destinaţiei bunului, aşa cum a fost stabilită de proprietar.
Uzufructuarul va folosi lucrul în aceleaşi condiţii „ca însuşi proprietarul”494 (art. 536 C.
civ.). Expresia „ca însuşi proprietarul” trebuie înţeleasă în sensul că, pe de o parte,
uzufructuarul nu poate avea un drept de uz mal larg
491
în dispoziţiile art. 521-539 C. civ.
492
Vezi art. 540 C. civ.: „Uzufructuarul ia lucrurile în starea în care se află...”.
493
494
Vezi în acest sens art. 536 C. civ.: „El se foloseşte... în general, de toate
drepturile de care se poate folosi proprietarul, şi se foloseşte întocmai ca însuşi
proprietarul”.
decât proprietarul şi, pe de altă parte, că uzufructuarul nu poate să destinaţia pe care

proprietaru
se folosi de lucru include dreptul de posesie ca atribut al dreptului de lo
1
proprietarul o conferise lucrurilor. Dreptul uzufructuaruiu* '^
şi, parţial, dreptul de folosinţă, cel de-al doilea atribut al dreptului de proprietate
(respectiv puterea de a utiliza lucrul pentru nevoile personale)1. Cât priveşte culegerea
fructelor, aceasta constă în dreptul uzufructuarului de a deveni proprietarul fructelor
naturale şi industriale, în măsura în care le-a perceput (adică în mg 9rtJ| în care au fost
culese) si al fructelor civile pe care le-a dobândit zi r-,SUf6
* I, , « 4* >î
proporţional cu durata uzufructului. Trebuie amintita aici regula prevăzută - art. 524 C.
civ. care arată că fructele naturale şi industriale neculese în moment '11 când se naşte
dreptul de uzufruct, aparţin uzufructuarului, iar cele neculese i a -Ul cetarea dreptului,
aparţin proprietarului, fără a avea vreunul dreptul la despăg^ biri. Observăm, mai întâi,
că avem de a face cu o excepţie de la dispoziţiile art. 49^ C. civ. conform cărora fructele
se cuvin numai după deducerea cheltuielilor făcute pentru obţinerea lor (fructus non
intelliguntur nisi deductis impesis). Astfel, uzufructuarul va culege fructele fără a restitui
proprietarului cheltuielile făcute (semănăturile, arăturile şi munca depusă de alţii - art.
484 C. civ.), şi, invers, proprietarul va culege fructele fără a plăti despăgubiri
uzufructuarului. Dispoziţiile art. 524 C. civ. se aplică numai în raporturile dintre
uzufructuar şi nudul proprietar, asa încât eventualele cheltuieli făcute de un terţ pentru
producerea fructelor, îi vor fj restituite. Nu este exclus nici ca părţile să stabilească o altă
regulă decât cea cuprinsă în art. 524 C. civ; şi,
c) uzufructuarul poate exercita drepturile sau atributele ce-i sunt recunoscute fie în
mod direct, personal şi nemijlocit, fie prin altă persoană, pe temeiul unui contract de
închiriere sau de arendă sau chiar cedând beneficiul (emolumentul) uzufructului. Unii
autori au apreciat că în această situaţie, într-un anumit sens, este vorba chiar de un
drept de dispoziţie495 496.
Potrivit art. 534 C. civ. uzufructuarul poate „închiria altuia sau ceda exerciţiul
dreptului său”. Cedarea „exerciţiului dreptului de uzufruct” nu înseamnă cedarea a însuşi
dreptului de uzufruct, acest lucru nefiind posibil, ci numai cedarea emolumentului, adică
a beneficiului material al dreptului de uzufruct. El rămâne în continuare titularul dreptului
şi singurul răspunzător faţă de nudul proprietar. Oricum, stingerea uzufructului atrage de
la sine şi stingerea dreptului cesionarului.
579. Concluzie. în consecinţă, uzufructuarul va putea să înstrăineze cu titlu oneros
sau cu titlu gratuit, parţial sau total, sau va putea ipoteca emolumentul uzufructului
său 497 498 (numai în cazul uzufructului asupra imobilelor), ori va putea închiria sau
arenda imobilele pe durata exercitării dreptului de uzufruct.
După încetarea dreptului de uzufruct actele încheiate de uzufructuar nu mai sunt
opozabile nudului proprietar, cu unele excepţii în cazul închirierii sau
495
I. Dogaru, T. Sâmbrian, op. cit., p. 115.
496
Tr. lonaşcu, S. Brădeanu, op. cit., p. 126-127.
497
Vezi dispoziţiile art. 1750, pct. 2 C. civ.: „Se pot ipoteca: uzufructul asupra
acestor
imobile şi accesorii".
eridării imobilelor, când în anumite cazuri şi pe o durată determinată, astfel de c0ntracte

îşi produc efectele şi după stingerea uzufructului’.
580. Obligaţiile uzufructuarului. Disjungere. Pe de altă parte, uzufructua- glui îi
revin o serie de obligaţii. Din acest punct de vedere disjungem între cele anterioare intrării
în exerciţiul dreptului său şi cele din perioada exerciţiul aceStui drept.
581. înainte de a intra în exerciţiul dreptului său. înainte de a intra în exer- c¡t¡ul
dreptului său, el are două obligaţii principale:
a) obligaţia de a inventaria mobilele şi de a constata starea lucrurilor imobile ce fac
obiectul uzufructului499 500. Am văzut, mai întâi, că uzufructuarul ia lucrurile în starea în
care se află în momentul naşterii dreptului său. El nu poate pretinde, după cum am mai
spus, în lipsa unei convenţii contrare, nudului proprietar să aducă lucrul ce ar fi
deteriorat, într-o stare bună. El se apropie în acest fel de vânzător (art. 1324 C. civ.), iar
nu de locatar, care, dimpotrivă, este îndreptăţit să pretindă lucrul închiriat în aşa stare
încât să poată fi întrebuinţat (art. 1421 C. civ.). pe de altă parte, uzufructuarul primeşte
lucrul cu toate accesoriile sale (adminicula ususfructus). Actele de inventariere şi,
respectiv, constatarea stării imobilelor se fac în prezenţa nudului proprietar. în lipsa
acestuia pot fi făcute numai dacă el a fost chemat, formal, pentru a asista la această
operaţie. Aceste acte sunt făcute pentru înlesnirea dovezilor eventualelor pretenţii ce
pot să apară între părţi la încetarea uzufructului. Cheltuielile necesare efectuării
acestora sunt în sarcina uzufructuarului. în cazul în care uzufructuarul nu îşi îndeplineşte
obligaţia, nudul proprietar îl poate împiedica să intre în folosinţa lucrului sau lucrurilor
care formează obiectul dreptului de uzufruct. Proprietarul îl poate scuti pe uzufructuar de
obligaţia inventarierii mobilelor şi constatării stării imobilelor501; şi,
b) potrivit art. 541 C. civ., uzufructuarul are obligaţia de a găsi şi da o cauţiune că se
va folosi ca un bun părinte de familie.
Se numeşte cauţiune persoana care se obligă, alături de uzufructuar, să răspundă
cu propriile sale bunuri în caz de insolvabilitate a uzufructuarului. Se susţine că
facultatea proprietarului de a cere această cauţiune de la uzufructuar, izvorând din lege,
este imprescriptibilă502.
Potrivit art. 1677 C, civ. debitorul (în acest caz, uzufructuarul), va putea să
înlocuiască garanţia personală, cauţiunea, cu o garanţie reală, cum ar fi constituirea în
favoarea nudului proprietar a unui drept de gaj (asupra unor titluri de valoare sau a unei
sume de bani consemnată la CEC) ori, constituirea unui drept de ipotecă.
499
500
............................................... A se vedea, art. 540 C. civ.: el însă nu poate
intra în folosinţa lor, decât după
ce va face în prezenţa proprietarului, sau după ce-l va chema formal, inventarul lucrurilor
mişcătoare şi constatarea stării în care se vor afla cele nemişcătoare, supuse
uzufructului”.
501
A se vedea: C. Hamangiu ş.a., op. cit, p. 362 şi doctrina citată la p. 361; în sens
contrar, de D. Alexandresco, op. cit, voi. III, p. 488 şi urm.
502
Ibidem, p. 494.
Nu sunt obligaţi să dea cauţiune vânzătorul sau donatorul care şi-au re*Q uzufructul.
De asemenea, prin actul de constituire a uzufructului nudul propr-N poate să-l scutească
pe uzufructuar de această obligaţie1.
Ca şi obligaţiile de inventariere a lucrurilor mobile şi constatarea stării |pc lor imobile,
obligaţia de a găsi şi da o cauţiune îi revine uzufructuarului înainte r'' intrarea în exerciţiu
a dreptului său de uzufruct.
582. în timpul exercitării dreptului. în timpul exercitării dreptului său, fructuarul
are:
a) mai întâi, obligaţia de a se folosi de lucru ca un bun proprietar. Ca reg^ generală,
el nu poate să degradeze bunul supus uzufructului şi este obligat facă tot ceea ce un bun
proprietar (diligens et studiosus pater familias) ar fac& pentru lucrul său;
b) în al doilea rând el are îndatorirea de a întreţine lucrul în bună stare, având
sarcina de a efectua, potrivit art. 545 C. civ., aşa numitele reparaţii de întreţinere pentru
că reparaţiile mari sunt în sarcina nudului proprietar, cu excepţia cazului în care aceste
reparaţii se datorează neefectuării de către uzufructuar a reparaţiilor de întreţinere503 504;
şi,
c) apoi, are obligaţia să aducă la cunoştinţa nudului proprietar orice încălcări sau
uzurpări ale dreptului acestuia din urmă (art. 554 C. civ.3). El este obligat să facă orice
acte necesare conservării lucrului în starea în care l-a primit, aşa cum ar fi, spre
exemplu, exercitarea unei servituţi pentru a evita stingerea ei prin neuz. Dacă el are, în
privinţa dreptului său, posibilitatea să exercite acţiunile posesorii sau petitorii
menţionate, este firesc să fie obligat, pentru conservarea lucrului, să-l anunţe imediat pe
nudul proprietar despre faptul că lucrul are nevoie de reparaţii mari ori că un terţ atinge
în orice mod lucrul supus uzufructului, aşa cum se întâmplă atunci când exercită fără
drept o servitute, pentru a înlătura riscul ca uzurpatorul să câştige proprietatea sau
vreun alt drept real asupra lucrului. Denunţarea uzufructuarului poate fi făcută în orice
formă, însă pentru a evita orice discuţii ar trebui păstrată dovada de comunicare.
Oricum, important este ca ea să fie făcută în timp util. Dacă nu sunt comunicate cazurile
de tulburare sau sunt anunţate prea târziu, uzufructuarul va fi responsabil pentru toate
daunele cauzate prin tăcerea sau întârzierea sa, după cum este responsabil de
stricăciunile comise prin fapta sa ori a terţilor. Proprietarul este îndreptăţit la despăgubiri
503
Vezi în acest sens art. 541 C. civ.: „este dator a da cauţiune că se va folosi ca
un bun părinte de familie, de nu va fi scutit prin actul constitutiv al uzufructului; cu toate
acestea taţii, mamele ce vor avea uzufructul legal al averii copiilor lor, vânzătorul sau
donatorul care şi-au rezervat uzufructul, nu sunt obligaţi a da cauţiune”.
504
Practica a decis că în cazul degradării de către uzufructuar a imobilului ce
formează obiectul uzufructului, nudul proprietar îl poate acţiona încă din timpul folosinţei
pentru a readuce imobilul în starea anterioară, fără a cere şi stingerea uzufructului (Trib.
Suprem, col. civ., dec. nr. 1122/1966, în R.R.D. nr. 3/1967, p. 167).
si atunci când Dezmembrămintele
va câştiga procesul împotriva terţului,
dreptului de de câte ori lipsa de
proprietate 203
cliiar
unţare a uzufructuarului i-a adus o anumită pagubă1.
de\ uZufructuarul are obligaţia de a respecta şi continua modul de folosire
pilit de proprietar (art. 517 C. civ.). De vreme ce trebuie să păstreze substanţa 5^r(J|Uj
pentru a o restitui la încetarea dreptului său, înseamnă că uzufructuarul ,lJ poate aduce
nici o schimbare lucrului, nu poate schimba destinaţia dată de nroprietar lucrului. Pe de
altă parte însă, art. 539 C. civ. îi acordă dreptul de a P e îmbunătăţiri, ceea ce implică o
anumită schimbare a lucrului. Este adevărat ca făcând aceste îmbunătăţiri el îşi asumă
un risc: nu va putea, la încetarea ûfructului, cere vreo despăgubire, chiar atunci când a
sporit valoarea lucrului rart. 53g alin. (505 506). Pr'ma teză]. Oricum, trebuie să admitem că
el poate face acele [Tiodificări care, fără a atinge forma lucrului, ar tinde să-l
îmbunătăţească şi să-i sporească valoarea2. EI poate să facă acele construcţii necesare
folosinţei sale (anexe gospodăreşti, spre exemplu), ori să finalizeze lucrări începute de
alţii în acest scop înainte de a avea dreptul de uzufruct. El va fi îndreptăţit la încetarea
dreptului său, să demoleze toate clădirile pentru a-şi recupera materialele şi a-i restitui
proprietarului terenul în starea în care l-a primit;
e) uzufructuarul are obligaţia de a suporta anumite cheltuieli şi sarcini ale lucrului
507
. în această privinţă se au in vedere aşa-numitele sarcini obişnuite sau ordinare,
respectiv cele care privesc folosinţa lucrului şi sunt suportate din venituri. Intră în
această categorie impozitele pe venit, casă, pământ, taxele comunale. De asemenea,
uzufructuarul este obligat să participe la plata pasivului patrimoniului în cazul
uzufructului universal sau cu titlu universal şi să suporte cheltuielile de judecată ce
privesc folosinţa lucrului, dacă uzufructul este un titlu oneros;
f) ca un corolar al tuturor obligaţiilor uzufructuarului, este obligaţia de restituire a
lucrurilor ce au făcut obiectul uzufructului. întrucât însă această obligaţie intervine după
stingerea uzufructului, ea va fi analizată cu ocazia studierii lichidării uzufructului.
Secţiunea a V-a
Drepturile şi obligaţiile nudului proprietar
A. Drepturi
583. Dreptul de a dispune de nuda proprietate. Pe durata uzufructului, dreptul de
proprietate este golit de atributele posesiei şi folosinţei care dau expresie exercitării
proprietăţii în realitate. El îşi păstrează numai nuda proprietate, oprindu-şi doar atributul
dispoziţiei. Cât priveşte dispoziţia materială asupra lucrului, el trebuie să respecte
dreptul uzufructuarului, aşa încât, aceasta va fi
505
506
în dreptul roman, uzufructuarul avea dreptul de a face reparaţii voluptatis
causa, ut tectoria et pavimenta, et similia alia, însă fără a mări sau micşora clădirea:
neque autem ampliare, nec utile detrahere posse.
507
Vezi în acest sens, dispoziţiile art. 548-553 C. civ.
restrânsă în consecinţă. îi rămâne neatinsă dispoziţia juridică. în consecin^ are dreptul

de a dispune de nuda proprietate, adică de a o înstrăina sau grev9,91 drept real (ipotecă
sau gaj). Dar, şi în exercitarea acestui drept nudul prop,f ClJ nu poate să-l afecteze pe
uzufructuar1.
584. Alte drepturi. Nudul proprietar mai are şi alte drepturi:
a) de a beneficia de productele lucrului întrucât uzufructuarul poate culege
numai fructele;
b) dreptul de a încasa indemnizaţia de asigurare, în cazul în care
proprietate fusese asigurată aparte, iar lucrurile au fost distruse; şi,
c) dreptul de a introduce toate acţiunile care interesează proprietatea asuprg lucrului
(acţiuni reale sau personale, după caz), fie împotriva uzufructuarului, (¡e împotriva unor
terţe persoane.
într-o speţă, reclamanta a chemat în judecată soţii pârâţi, solicitând a fi obli. gaţi să-i
respecte dreptul de uzufruct viager, asupra imobilului vândut acestora cu rezervarea
acelui drept, cum şi evacuarea lor din locuinţa înstrăinată, întrucât î| conturbă posesia şi
implicit exercitarea uzufructului. Instanţa de fond şi cea de apel au respins acţiunea şi,
respectiv, apelul, considerând că din probe nu rezultă o împiedicare a acesteia de a
folosi imobilul, iar cu privire la cererea de evacuare s-a avut în vedere că pârâţii au nuda
proprietate. în mod corect, instanţa de recurs a casat hotărârea şi, asupra fondului, a
admis ambele capete de cerere. S-a observat că, potrivit art. 517 C. civ., proprietarul
lucrului supus în speţă la uzufruct, este redus la dreptul de a dispune doar,
neputându-se servi sau bucura de lucru, căci îi este interzis să lipsească pe uzufructuar
de folosinţa acestuia. Mai mult, uzufructuarul poate exercita toate acţiunile care au ca
obiect realizarea drepturilor a căror folosinţă o are întocmai ca proprietarul. Prin
acţiunea formulată reclamanta-recurentă şi-a revendicat dreptul de uzufruct, făcând
dovada acestei calităţi şi a faptului că nu poate exercita acest drept asupra părţii din
imobil stăpânită de părţi. Nu se pune problema că părţile au unităţi locative distincte, aşa
cum greşit a motivat instanţa de apel, atâta vreme cât prin contractul încheiat
reclamanta şi-a rezervat dreptul de uzufruct viager asupra lucrului vândut, iar nu asupra
părţii de imobil care i-a rămas. întrucât proprietarul nu poate vătăma dreptul
uzufructuarului în nici un mod, şi pârâţii-intimaţi folosesc partea din imobil asupra căreia
reclamanta are un uzufruct viager, împiedicând-o în exercitarea acelui drept, instanţa de
apel a respins acţiunea cu încălcarea dispoziţiilor art. 517 şi 539 C. civ., ceea ce justifică
admiterea recursului, casarea hotărârii şi, în fond, admiterea acelei acţiuni, sub ambele
capete de cerere508 509.
B. Obligafii
585. Obligaţia de a preda lucrul. Nudul proprietar este mai întâi obligat să predea
lucrul în condiţiile menţionate deja.
508
Conform dispoziţiilor art. 561 C. civ.: „Vânzarea lucrului supus la uzufruct nu
aduce nici o schimbare dreptului uzufructuarului; el continuă a se folosi de uzufructul
său, de nu a renunţat la dânsul în mod formal”.
509
C.A. Ploieşti, Culegere de practică judiciară 1998, Ed. AII Beck, 1999, p. 34.
586. Obligaţia de garanţie contra evicţiunii. Obligaţia de a-i garanta pe uzu-

fructuar împotriva evicţiunii, când uzufructul este constituit printr-un act cu titlu Oneros
sau când, indiferent de modul în care a fost instituit uzufructul, nudul proprietar şi-a
asumat obligaţia de garanţie în actul constitutiv al uzufructului.
587. Obligaţia de a nu-l tulbura pe uzufructuar în exercitarea drepturilor sale.
Obligaţia negativă de a nu-l tulbura pe uzufructuar în exercitarea drepturilor sale este
una din obligaţiile importante ale nudului proprietar.
588. Suportarea reparaţiilor mari. Obligaţia de a suporta reparaţiile mari.
problema suportării reparaţiilor mari comportă unele discuţii. Aşa cum s-a precizat,
potrivit art. 545 C. civ., uzufructuarul suportă numai reparaţiile de întreţinere, în timp ce
reparaţiile mari, de regulă, rămân în sarcina nudului proprietar. Prin reparaţii mari, Codul
civil înţelege' acele reparaţii care privesc zidurile, boitele, grinzile, întregul acoperiş şi
altele. S-a pus problema dacă suportarea acestora constituie o obligaţie a nudului
proprietar. Răspunsul este negativ pentru că aceste cheltuieli rămân în sarcina nudului
proprietar, în sensul că, dacă doreşte să le facă, le suportă singur, dar dacă nu doreşte
sau nu are posibilitatea să le facă, el nu va putea fl obligat de uzufructuar să le facă510
511
.
Secţiunea a Vl-a
Stingerea uzufructului
589. Consacrare normativă. Codul civil reglementează în art. 557, 558 şi 561
modurile de stingere a uzufructului. Pe lângă aceste cauze prevăzute expres, el poate
înceta, atunci când a fost constituit printr-un act juridic civil, şi pentru cauze care pun în
discuţie valabilitatea acestuia512.
590. Cauze. Cauzele de stingere a uzufructului sunt următoarele:
a) moartea uzufructuarului, deoarece uzufructul este un drept temporar şi cel mult
viager. Indiferent de cauza morţii şi de momentul în care intervine, ea are întotdeauna ca
efect stingerea dreptului. Dispoziţiile legale potrivit cărora uzufructul se stinge prin
moartea uzufructuarului sunt de ordine publică, aşa încât orice convenţie care ar stipula
constituirea unul drept perpetuu şi transmisibil pentru cauză de moarte ar fi lovită de
nulitate absolută. Practica a decis că, dacă uzufructul viager a fost stabilit în folosul a
două persoane (în speţă, doi soţi), fără altă precizare, după decesul uneia, cealaltă
păstrează uzufructul asupra întregului bun513.
510
Vezi în acest sens dispoziţiile art. 546 C. civ.: „Reparaţiile cele mari sunt acele
ale zidurilor celor mari şi ale boitelor, restabilirea grinzilor şi acoperişului întreg, acelea
ale zăgazelor şi ale zidurilor de sprijinire şi de împrejmuire în total; toate celelalte
reparaţii sunt de întreţinere".
511
Vezi în acest sens C. Hamanglu ş.a., op. cit., p. 296 şi urm.
512
A se vedea şi S. Cercel, Drept civil. Dezmembrămintele dreptului de
proprietate. Modurile de dobândire a drepturilor reale. Publicitatea imobiliară, Ed.
Universitaria, Craiova, 2003, p. 29-33.
“Trib. jud. Hunedoara, dec. civ. nr. 1197/1988, în R.R.D. nr. 8/1989, p. 67.
Nu este exclus ca uzufructul să fie constituit în favoarea mai multor persoane chemate
a se folosi de acest drept împreună sau succesiv, una după moartea alteia, dacă toate
aceste persoane sunt născute sau cel puţin concepute la momentul constituirii
dreptului. în această situaţie, dreptul este stabilit pentru o viaţă de om, el fiind limitat la
viaţa aceluia care trăieşte mai mult dintre uzufructuari1;
b) expirarea termenului pentru care a fost constituit. Când este stabilit pentru un
termen, uzufructul se va stinge prin expirarea acelui termen, potrivit voinţei părţilor,
dacă nu a încetat până atunci din alte cauze. în situaţia în care uzufructuarul este o
persoană juridică, uzufructul este întotdeauna cu termen, durata maximă fiind de 30 de
ani 514 515 . Pentru a determina momentul naşterii uzufructului, în vederea calculării
termenului pentru care a fost fixat, se va avea în vedere voinţa părţilor exprimată în
actul de constituire. Când uzufructul este constituit printr-un testament, termenul curge
din momentul morţii autorului. Potrivit art. 560 C. civ., uzufructul constituit până ce o
persoană va împlini o anumită vârstă, ţine până în acel moment, chiar dacă persoana
moare înainte de a împlini vârsta avută în vedere. Se va considera, aşadar, că părţile
au avut în vedere un termen, iar nu condiţia ca persoana să împlinească o anumită
vârstă;
c) consolidarea (art. 557, 638, 1154 şi urm. C. civ.) constă în dobândirea de către
uzufructuar şi a nudei proprietăţi. în acest caz uzufructuarul dobândeşte proprietatea
deplină asupra lucrului, ceea ce face să se stingă uzufructul, căci nemini res sua servit
(nimeni nu poate avea o servitute asupra propriului lucru). Atunci când consolidarea are
loc prin voinţa părţilor (vânzare, donaţie), convenţia lor nu poate atinge drepturile
câştigate de terţi de la uzufructuar (spre exemplu, un uzufruct asupra uzufructului),
deoarece consolidarea nu poate atinge drepturi câştigate. Uzufructul se va stinge
numai pro parte atunci când consolidarea este parţială. Pe de altă parte, trebuie să
observăm că acest mod de stingere nu se aplică cvasiuzufructului, de vreme ce
uzufructuarul a dobândit chiar proprietatea lucrului;
d) neîntrebuinţarea sau neuzul, adică neexercitarea timp de 30 de ani a dreptului
de uzufruct [art. 557 alin. (2) C. civ.]516. Uzufructul se stinge în acest fel indiferent dacă
este vorba de bunuri mobile sau imobile, pentru că legea nu distinge (lex non distinguit).
Terţii au însă posibilitatea să invoce în materie mobiliară art. 1909 C. civ., aşa încât
întotdeauna când asupra unui bun mobil corporal există un drept de uzufruct,
uzufructuarul nu-l poate revendica decât în situaţiile excepţionale prevăzute în această
materie (terţul este de rea-credinţă sau bunul a ieşit din posesia proprietarului fără voia
sa). Dreptul se stinge prin neuz, indiferent dacă proprietarul a avut sau nu cunoştinţă de
dreptul pe care l-a lăsat astfel să se stingă. Uzufructul nu se stinge însă atunci când o
altă persoană foloseşte lucrul în numele uzufructuarului (chiriaşul, arendaşul,
mandatarul etc.). El nu se stinge, chiar dacă titularul său foloseşte doar o parte din
bunurile ce formează obiectul dreptului sau culege doar în parte fructele. împrejurarea
de a şti dacă uzufructuarul a uzat sau nu de dreptul său este o chestiune de fapt ce va
fi
514
D. Alexandresco, op. cit., p. 547; L. Pop, p. 167.
515
Conform dispoziţiilor art. 559 C. civ. „Uzufructul care nu e acordat particularilor
nu poate trece peste 30 de ani”.
516
„... prin neuzul dreptului de uzufruct în curs de 30 de ani”.
apreciată in concreto de către instanţă. Termenul de 30 de ani se va socoti după

regulile generale ale prescripţiei şi va începe să curgă de la cel din urmă act de
folosinţă. După cum s-a spus, neuzul de care vorbeşte art. 557 C. civ. se aseamănă cu
prescripţia liberatorie prevăzută în art. 1890 C. civ., pentru că şi el frebuie să dureze 30
de ani şi nu se cere decât omisiunea de a se folosi de lucru ¿in partea uzufructuarului,
fără a fi nevoie ca altă persoană să fi dobândit uzufructul prin uzucapiune’;
e) uzucapiunea în favoarea unui terţ, în cazul în care uzufructul are ca obiect
¡mobile, iar terţul a dobândit prin uzucapiune proprietatea asupra lucrului sau numai
dreptul de uzufruct. Acest mod de stingere se deosebeşte de stingerea prin
neîntrebuinţare, care operează atunci când uzufructuarul a neglijat să-şi exercite
dreptul său timp de 30 de ani fără a fi nevoie ca cineva să fi stăpânit bunul. Stingerea
prin uzucapiune are loc numai dacă un terţ a posedat lucrul supus uzufructului pe timpul
cerut de lege, fie ca uzufructuar, fie ca deplin proprietar. Dacă el a posedat ca
uzufructuar, dreptul său dobândit prin uzucapiune stinge şi înlocuieşte uzufructul
anterior. Termenul prescripţiei achizitive începe de la ultimul act de folosire al
uzufructuarului;
f) pieirea totală a lucrului (art. 557 şi 564 C. civ.)2. Uzufructul se stinge prin
pierderea sau desfiinţarea lucrului asupra căruia poartă, indiferent dacă este corporal
sau incorporai. El încetează şi atunci când bunul este declarat inalienabil ori este
expropriat pentru cauză de utilitate publică. Dacă bunul a pierit numai în parte,
uzufructul va continua asupra părţii rămase. Dacă uzufructul are ca obiect o
universalitate de lucruri (universarum rerum) el nu se stinge dacă pier numai anumite
lucruri, ci doar când dispare întreaga universalitate, acest fapt fiind reglementat în art.
556 C. civ. pentru cazul unei turme de animale;
g) abuzul de folosinţă, caz în care stingerea dreptului de uzufruct se pronunţă în
instanţa de judecată la cererea nudului proprietar, făcută printr-o acţiune principală sau
în mod incidental. Pentru a exista abuz în sensul art. 558 C. civ. nu este necesar să
intervină dolul, frauda sau reaua-credinţă din partea uzufructuarului, fiind suficientă şi
nepăsarea sau neglijenţa sa, atunci când a lăsat bunul să se degradeze din lipsă de
întreţinere, spre exemplu. Oricum, instanţa va analiza in concreto dacă se impune sau
nu stingerea dreptului;
h) renunţarea uzufructuarului la dreptul său (art. 561 C. civ.). Uzufructuarul are
posibilitatea să renunţe oricând la dreptul său. Dacă nudul proprietar înstrăinează
bunul, uzufructul nu se stinge, pentru că el este opozabil şi noului proprietar; şi,
i) îndeplinirea condiţiei rezolutorii, în cazul în care uzufructul a fost constituit sub
condiţie rezolutorie. El nu încetează, de regulă, de drept, ci trebuie să fie pronunţată o
hotărâre judecătorească prin care să se stabilească îndeplinirea condiţiei.
Secţiunea a Vll-a
Lichidarea uzufructului
591. Obligaţii decurgând din stingerea uzufructului. Stingerea uzufrucţ creează

următoarele obligaţii în sarcina uzufructuarului şi a nudului proprietarUlli'
a) uzufructuarul este obligai să restituie proprietarului toate lucrurile care fost
obiectul uzufructului. Lucrurile se restituie în natură, în starea în care au primite. Fac
excepţie lucrurile consumptibile - când uzufructuarul trebuie să re S| tuie alte lucruri
decât cele primite, dar în aceeaşi cantitate, de aceeaşi calitate ' valoare, precum şi
lucrurile mobile care se deteriorează prin uz, situaţie în Car®' uzufructuarul trebuie să
le restituie în starea în care se află în momentul încet^ uzufructului, cu condiţia ca
folosirea lor să nu se fi făcut în mod abuziv. Obliga^ de restituire nu operează în cazul
în care stingerea uzufructului se datorează consolidării sau pieirii totale a lucrului
dîntr-un motiv neimputabil uzufructuarului-
b) uzufructuarul datorează proprietarului despăgubiri când, din culpa sa, nu mai
este posibilă restituirea în natură a lucrurilor, ori, ca urmare a aceleiaşi culp e se
restituie lucrul cu o valoare inferioară faţă de valoarea pe care o aveau fn momentul
constituirii uzufructului; şi,
c) nudul proprietar este obligat să restituie uzufructuarului sumele de bani pe care
uzufructuarul le-a plătit pentru el517. După cum am văzut, uzufructuarul nu va putea
însă, să pretindă despăgubiri pentru îmbunătăţirile aduse, chiar dacă aceste
îmbunătăţiri au sporit valoarea lucrului [art. 539 alin. (2) C. civ.].
Vezi în acest sens art. 552 C. civ.: „uzufructuarul fie universal, fie cu titlu
517
universal, trebuie să contribuie împreună cu proprietarul la plata datoriilor după cum

urmează: ... dacă uzufructuarul voieşte să avanseze suma pentru care trebuie fondul
să contribuie, capitalul i se înapoiază la sfârşitul uzufructului fără nici o dobândă... „.
I
Capitolul III
Dreptul de uz şi dreptul de abitafie
Secţiunea I
Consideraţii generale comune
592. în dreptul roman. în dreptul vechi roman dreptul de uz acorda titularului s§u
posibilitatea de a folosi un lucru, însă fără a avea dreptul de a-i culege fructele (nudus
usus sau usus sine fructibus)\ Treptat s-a permis, ca o favoare, uzuarului să folosească
o mică parte din fructele lucrului pentru nevoile sale zilnice (ad usum cottidianumf.
593. în dreptul nostru. în prezent, uzul este un drept de uzufruct restrâns şi limitat
la nevoile titularului şi ale familiei sale. Dacă iniţial, uzuarul avea numai întrebuinţarea
lucrului (plenum usum) şi, ca o favoare, o parte din fructe, în legislaţia actuală el va
culege şi fructele (în parte) în puterea dreptului său.
594. Dreptul de abitaţie în dreptul roman. în ceea ce priveşte dreptul de abitaţie,
în dreptul vechi roman era considerat fie ca uzufructul unei case (usufructus aedium),
fie numai ca un uz (usum aedium). lustinian a stabilit că este vorba de un drept aparte
(quasi proprium aliquod ius).
Potrivit art. 565-575 C. civ., dreptul de uz şi dreptul de abitaţie sunt varietăţi ale
dreptului de uzufruct. în ambele situaţii, titularul dobândeşte dreptul de a folosi un lucru
al altuia şi de a-i culege fructele însă numai pentru nevoile lui şi ale familiei sale.
595. Deosebiri. Deosebirea dintre ele derivă din obiectul lor: atunci când acesta
este numai o casă de locuit, avem de a face cu un drept de abitaţie.
Cele două drepturi se constituie, se exercită şi se sting după regulile aplicabile
uzufructului (art. 565 şi urm. C. civ.). Se pot constitui prin voinţa omului, adică prin
convenţie (vânzare-cumpărare, donaţie, tranzacţie etc.) ori testament. Pot fi ori nu
afectate de modalităţi (termen sau condiţie). Ele pot fi dobândite şi prin prescripţie
achizitivă. 518 519
518
Cui usus relictum est, uti potest, frui non potest, L. 2, Dig., De usu et
habitatione, 7, 8; exempli gratia, uzuarul unui teren avea numai dreptul de a se plimba
pe acel teren (ius deambulandi et gestandi).
519
A se vedea şi lustiniani Institutiones, VI. Hanga, op. şi loc. cit., p. 84-85.
Secţiunea a ll-a
Dreptul de uz
A. Noţiune
596. Definiţie. Dreptul de uz este un drept real - varietate a dreptului uzufruct - în
virtutea căruia titularul se poate folosi de lucru şi-i poate culege fructele dar numai
pentru nevoile personale şi ale familiei sale.
597. Caracter strict personal. El are un caracter strict personal, pentru că spre
deosebire de uzufruct, titularul său nu poate ceda emolumentul dreptului altei persoane
(art. 571 C. civ.)1. S-a arătat2 că această afirmaţie trebuie luată in sensul ei cantitativ, nu
calitativ, pentru că dreptul de uz rămâne un drept real dezmembrământ al dreptului de
proprietate.
Chiar dacă legea trimite, când vorbeşte de stingerea uzului, la cauzele care sting
dreptul de uzufruct, nu toate acestea vor fi aplicabile în această materie. După cum s-a
spus, dreptul de uz constituit împotriva unei persoane fizice nu este limitat la termenul
de 30 de ani prevăzut pentru uzufruct, el putând să fie stabilit fără termen520 521 522. Pe
de altă parte, dreptul de uz (şl dreptul de abltaţie) nu se stinge neapărat prin moartea
titularului, ci potrivit voinţei părţilor, este posibilă transmiterea sa către moştenitori.
B. Limitele dreptului de uz
598. Limite. Limitele dreptului de uz vor fi stabilite prin actul constitutiv potrivit
voinţei părţilor, care pot mări sau micşora drepturile uzuarului (art. 568 C. civ.), având
posibilitatea să înfiinţeze chiar un nudus usus. De asemenea, uzuarul poate primi
dreptul de a folosi şi fructele civile ale lucrului (rezultate dintr-un contract de închiriere),
chiar dacă prin lege el nu este îndreptăţit decât la fructele naturale. Aceste posibilităţi
rezultă din art. 569 C. civ. potrivit căruia, dacă titlul nu explică asupra întinderii acestor
drepturi (uz şi abitaţie), se aplică regulile din Codul civil.
599. Perceperea fructelor. Aşadar, atunci când părţile nu au prevăzut nimic cu
privire la dreptul uzuarului la fructe, el nu va fi îndreptăţit să perceapă decât acele fructe
care îi sunt necesare potrivit nevoilor lui şi ale familiei sale (art. 570, 572 C. civ.). Pentru
a se stabili întinderea acestor nevoi va fi avută în vedere situaţia concretă, statutul
social al uzuarului 523 . Este ¡relevant dacă el a fost căsătorit sau nu la momentul
constituirii dreptului, aşa încât este posibilă o creştere a nevoilor în limita cărora el
percepe fructele.
520
„Uzuarul nu poate ceda nici închiria dreptul său altuia”.
521
C. B î rs a n , op. cit., p. 277.
522
D. A l e x a n d r e s c o , op. cit., p. 587.
523
Art. 655 C. Calimach: starea, meşteşugul şi economia casei sale. Pentru uzul
pădurilor, art. 575 C. civ., face trimitere la legile speciale în materie.
Secţiunea a lll-a
Dreptul de abitafie
600. Definiţie. După cum am văzut deja, dreptul de abitaţie este un drept de uz
având ca obiect o casă de locuit.
601. Raportul dintre dreptul de uzufruct, dreptul de uz şi dreptul de abitatie.
Fiind un drept de uz având drept obiect o casă de locuit, iar dreptul de uz fiind o
varietate a dreptului de uzufruct, dreptul de abitaţie, pe cale de consecinţă, se
dobândeşte, se exercită şi se stinge după regulile aplicabile uzufructului.
602. Drept strict personal. Este un drept strict personal, titularul neputându-l
ceda sau greva în favoarea altei persoane, in mod excepţional, potrivit art. 572 alin. (2)
C. civ., se poate închina altuia o parte din casă dacă locuinţa fiind prea mare depăşeşte
nevoile titularului şi ale familiei sale.
603. Poate izvorî din convenţia părţilor. Dreptul de abitaţie poate izvorî şi din
convenţia părţilor. Este important ca în clarificarea raporturilor juridice dintre părţi să se
analizeze cu atenţie voinţa reală a acestora pentru determinarea naturii exacte a
raporturilor în care ele s-au angajat, fiind posibil ca dreptul de abitaţie să rezulte dintr-o
convenţie care are, în principal, un alt obiect. Astfel, într-o speţă, s-a constatat că este
vorba de două acte juridice distincte (negotium iuris), încorporate în acelaşi înscris
(instrumentum probationis). Pe de o parte, contractul de vânzare-cumpărare, act
translativ, având ca obiect proprietatea asupra unei case, celelalte construcţii şi preţul,
iar, pe de altă parte, convenţia prin care părţile au constituit un drept de abitaţie viageră
asupra unei camere, care este titlul abitaţiei prin voinţa omului, ca act constitutiv al
acestuia 524 . în acest context, dacă părţile nu respectă dreptul real de abitaţie al
reclamantei, aceasta are o acţiune reală (confesorie), care îndeplineşte pentru titularul
unui drept de abitaţie, acelaşi rol pe care îl are acţiunea în revendicare pentru
proprietar, ori o acţiune personală, fondată pe actul juridic ce constituie titlul abitaţiei. în
nici un caz nu se poate pune în discuţie rezoluţiunea contractului de
vânzare-cumpărare, chiar atunci când există culpa cumpărătorilor în împiedicarea
exercitării dreptului de abitaţie, pentru că cele două acte (negotium iuris) sunt distincte,
fiecare având un obiect propriu.
604. Dreptul de abitaţie în favoarea soţului supravieţuitor. Condiţii. în
sistemul nostru de drept este recunoscut un drept legal de abitaţie în favoarea soţului
supravieţuitor care nu are o locuinţă proprie. Prin Legea nr. 319/1944 se recunoaşte
acestuia un drept de abitaţie asupra locuinţei care a aparţinut soţului care a
predecedat, în următoarele condiţii:
a) casa de locuit ce face parte din moştenire;
b) soţul supravieţuitor să nu aibă o locuinţă proprie;
c) dreptul de abitaţie se recunoaşte până la ieşirea din indiviziune şi, în orice caz
cel puţin un an de la decesul soţului sau; şi, .....................................
524
15.
B. Reguli comune
606. Reguli comune. întorcându-ne la conţinutul raporturilor juridice născute între

proprietar şi titularul unui drept de uz sau de abitaţie, amintim că, aţâţ uzuarul, cât şi
abitatorul, au aceleaşi obligaţii ca şi uzufructuarul, pe timpul exis. tenţei dreptului lor. în
primul rând, ei trebuie să dea cauţiune că se vor folosi <j0 bunuri ca nişte buni
gospodari, dacă nu au fost scutiţi prin actul constitutiv. Trebuie să facă inventarul
lucrurilor mobile şi să constate starea lucrurilor imobile (art. 566 C. civ). Dacă uzuarul
are dreptul la toate fructele ori titularul unui drept de abitaţie ocupă toată casa, vor fi
obligaţi să plătească toate cheltuielile necesare pentru producerea şi culegerea
fructelor, pentru întreţinerea casei şi toate sarcinile aferente. Dacă este vorba numai de
o parte din fructe sau din casă, contribuţia lor va fi proporţională cu această parte (art.
574 C. civ.). In momentul stingerii drepturilor lor, ei au aceleaşi obligaţii ca si
uzufructuarul
Capitolul IV Dreptul de servitute
Secţiunea 1 Consideraţii generale
607. Noţiune. Potrivit dispoziţiilor art. 576 C. civ., servitutea este o sarcină impusă asupra unui imobil
pentru uzul şi utilitatea unui imobil având un alt proprietar.
608. Dreptul de sine stătător. Dreptul de servitute ca drept real de sine stătător, dezmembrământ al
dreptului de proprietate are ca trăsătură esenţială împrejurarea că este conceput ca servind uzului şi
utilităţii unui fond, unui imobil, in orice mână s-ar afla acest fond, proprietarul său va avea întotdeauna
posibilitatea să exercite servitutea. Am văzut că în dreptul roman aceste servituţi se numeau reale sau
prediale (praedium- fond), pentru a le delimita de cele personale care erau în folosul unei persoane
(uzufructul, uzul, abitaţia).
După cum s-a spus, servitutea este un drept numai în privinţa fondului dominant, deoarece cu privire la
fondul dominat ea este o sarcină care mărgineşte şi restrânge proprietatea acestui fond în folosul fondului
dominant, ce dobândeşte astfel o întindere mai mare1. Aşadar, spre deosebire de celelalte dezmembră-
minte, care atrag desprinderea unor atribute ale proprietăţii din mâna proprietarului, pentru ca ele să fie
exercitate de alte persoane, servitutea este o simplă sarcină - aşa cum arată expres art. 576 C. civ. - care
se impune ca o limitare a exerciţiului atributelor dreptului de proprietate de către titularul iniţial, care, în
realitate, nu pierde nici unul dintre ele prin instituirea servitutii2.
609. Doctrina. Definiţie. în doctrină, dreptul de servitute a fost definit ca un drept real principal
derivat, perpetuu şi indivizibil, constituit asupra unui imobil, numit fond aservit sau dominat, pentru uzul şi
utilitatea altui imobil, numit fond dominant, imobile ce aparţin unor proprietari diferiţi3. Un alt autor, criticând
definiţia legală pentru faptul că nu arată natura juridică a sarcinii ce grevează un fond în favoarea celuilalt,
arată că servitutea este un drept real care impune unui fond, numit fond servat sau aservit, o anumită
sarcină în favoarea altui fond, numit fond dominant, care aparţine altei persoane 4.
610. Caracterizare. Pornindu-se de la împrejurarea că, după cum vom vedea, sunt servituţi
propriu-zise (dezmembrăminte ale dreptului de proprietate) numai
1
2
C. Bîrsan, M. Gaiţă, M.M. Pivnicieru, Drept civil. Drepturile reale, Ed. Institutul European, laşi, 1997,
p. 166.
3
L. Pop, op. cit., p. 173; Gh. Fekete, I. Zinveliu, Drept civil. Drepturi reale, Ed. Didactică şi Pedagogică,
Bucureşti, 1969, p. 235-236.
4
G.N. Luţescu, Teoria generală a drepturilor reale, 1947, p. 596.
cele stabilite prin fapta omului, iar toate celelalte, deşi incluse în Codul cj capitolul
intitulat „Despre servituţi”, sunt numai limitări normale ale dreptul^ proprietate1, s-a
arătat că servitutea este un drept real, accesoriu, perpetuu divizibil, instituit printr-un
act unilateral sau bilateral de voinţă care conferg''1^ prietarului unui imobil, denumit
fond dominant, unele prerogative asupra ¡m ^ lului, denumit fond aservit, aparţinând
altui proprietar, obligat să suporte sarci^' impuse în favoarea fondului dominant, altele
decât cele ce reprezintă limitări male ale dreptului de proprietate determinate de
ocrotirea unor interese socig|6r‘ asigurarea bunei vecinătăţi2.
Secţiunea a II-a
Caractere juridice ale dreptului de servitute
611. Caractere juridice. Ca drept real de sine stătător, servitutea are mai multe
caractere juridice:
a) servitutea este un drept real asupra lucrului altuia (ius in re aliena), ca toate
celelalte dezmembrăminte ale dreptului de proprietate;
b) servitutea este un drept real imobiliar, caracter ce rezultă din faptul că ea se
constituie numai în folosul şi, respectiv, sarcina unor imobile prin natura lor, aşa încât
devine imobil prin obiectul la care se aplică (art. 471 C. civ.). Sunt imobile prin natura
lor terenurile şi clădirile (art. 463 C. civ.). Nu se poate constitui o servitute asupra unui
arbore, chiar dacă el este imobil atâta vreme cât este încorporat în teren, deoarece
are un caracter temporar3. După cum am văzut, uzufructul poate fi un drept imobiliar
sau mobiliar după cum obiectul său este imobil sau mobil. Aşadar, imobilele prin
destinaţie (art. 468 C. civ.) sau cele prin obiectul la care se aplică (art. 471 C. civ.) nu
sunt susceptibile a forma obiectul unui drept de servitute. Nu se poate constitui,
exempli gratia, un uzufruct sau o servitute asupra unei alte servituţi (servitus servitutis
esse non potesf), chiar dacă un uzufruct asupra altui uzufruct se poate foarte bine
constitui;
c) servitutea presupune existenţa a două imobile ce aparţin unor proprietari
diferiţi. După cum am văzut, servitutea este constituită în profitul unui imobil pentru a-i
asigura utilitatea, punerea lui în valoare. El se numeşte fond dominant (,praedium
dominans)4, iar fondul care este ţinut de servitute se numeşte fond aservit (praedium
serviens)5. Cele două fonduri trebuie să aparţină unor
' D. Alexandresco, Explicaţiunea teoretică şi practică a dreptului civil român, voi.

III, Bucureşti, 1909, p. 624 şi urm; M.B. Cantacuzino, Elementele dreptului civil, Ed.
AII Beck, 1998, p. 162-163; C. Hamangiu, 1. Rosettl-Bălănescu, Al. Băicolanu, op.
cit., voi. II, p. 438şi urm; Tr. lonaşcu, S. Brădeanu, op. cit., p. 240; C. Stătescu, op. cit.,
p. 213; C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 226; vezi şi Trib. Suprem, s. civ., dec. nr.
1770/1972, în Culegere de decizii 1972, p. 87.
2
3
G.N. Luţescu, op. cit., p. 597; D. Alexandresco, op. şi loc. cit., p. 608.
4
Sau fondul stăpânitor, potrivit art. 618 C. Calimach.
5
Sau fondul supus, potrivit vechiului drept românesc.
proprietari diferiţi pentru că, dacă ele aparţin aceluiaşi proprietar, acesta este liber să se bucure de toată utilitatea
bunurilor sale, şi, oricum, nemini res sua seivit. Proprietarul nu are nevoie de o servitute pentru a se servi de lucrul său,
pentru că el are această posibilitate în virtutea dreptului său. Orice lucrare ar realiza @l pe cele două fonduri, cu aparenţă
de servitute, constituie un mod de exercitare a proprietăţii, iar nu un dezmembrământ al acesteia. Chiar dacă un teren
aparţine mai multor proprietari care s-au înţeles cu privire la modul de acces la locuinţele lor, nu se justifică instituirea unui
drept de servitute, de vreme ce fiecare este proprietar pe cota-parte indiviză din teren1. Pentru constituirea servituţii,
legea nu impune ca cele două fonduri să fie neapărat învecinate (contigus), chiar dacă, de cele mai multe ori aşa este. Se
poate constitui, exempli gratia, o servitute de trecere asupra unui fond care nu este vecin cu fondul dominant dacă există
posibilitatea de trecere, sub orice titlu, peste celelalte fonduri intermediare;
d) servitutea este un accesoriu al fondului căruia îi profită, în sensul că este inseparabilă de acesta, urmându-i soarta
juridică. Dar ea este nu numai activ, ci şi pasiv un accesoriu, în sensul că se transmite ca sarcină o dată cu transmiterea
fondului dominat. Ea nu poate fi despărţită de fond (ambulant cum domino) chiar dacă actul translativ de proprietate nu
face nici o menţiune despre transmiterea servituţii constituită în favoarea sau în sarcina fondului primit (etiamsi nihii
dictum sit525 526). Oricum, ea nu poate fi înstrăinată, urmărită sau ipotecată decât o dată cu fondul. Pentru că profită
fondului, ea profită implicit proprietarului acestuia. De principiu, nu poate fi constituită o servitute care nu ar folosi în nici
un fel fondului dominant, limitând nepermis proprietatea asupra fondului dominat. Nu este însă necesar ca utilitatea să fie
actuală, pentru că poate fi constituită o servitute pentru o clădire ce urmează a se clădi 527. Din această împrejurare i s-a
contestat calitatea de a fi un dezmembrământ al dreptului de proprietate 528. Dacă uzufructul,. uzul ori abitaţia, după cum
am văzut, se desprind din însăşi elementele dreptului de proprietate, folosinţa lucrului trecând la titularul lor, servitutea se
prezintă numai ca o simplă sarcină, îngrădire adusă exerciţiului atributelor dreptului de proprietate, care rămân mai
departe, toate, proprietarului. Astfel, exempli gratia, servitutea de trecere ce apasă un teren nu înlătură dreptul
proprietarului de a folosi acel teren chiar prin locul pe unde trece titularul servituţii, cu îndatorirea, numai, de a nu-l
stânjeni cumva. Din împrejurarea că servitutea este inseparabilă de fond, că priveşte fondul, nu persoana, rezultă
următoarele consecinţe:
- se stinge prin desfiinţarea fondului, dar nu încetează prin moartea proprietarului;
- ea nu impune proprietarului fondului aservit obligaţia de a da sau a face ceva, ci numai de a permite exerciţiul
dreptului de servitute şi de a nu face nimic de natură a-l tulbura. Afirmaţia că servitutea este un accesoriu al fon-
dului (fondurilor) pare a fi în contradicţie cu faptul că am considerat-o un
525
Trib. Suprem, dec. civ. nr. 1371/1983, în R.R.D. nr. 6/1984, p. 64.
526
L. 47, Dig., De contrahenda emptione, 18.1.
527
528
A se vedea şi G. N. Luţescu, op. cit., 599.
drept real principal, de sine stătător1. Ne permitem să încercăm următoar^

nuanţare: 1) privită în patrimoniul titularului său, servitutea este un bun
accesoriu, de vreme ce este destinată să servească la întrebuinţarea urûj alt
bun, ce poate fi considerat principal şi care este fondul dominant; 2) vită în
raporturile cu terţii, în categoria cărora îl includem şi pe proprietarul fondului
aservit, ea primeşte o protecţie juridică proprie, poate fi apărat^ printr-o acţiune
reală (confesorie), aşa încât este un drept principal, drept real de sine stătător;
e) servitutea este un drept perpetuu, ca şi dreptul de proprietate asuprg fondului,
de vreme ce este inseparabil legată de acesta. Perpetuitatea ţine însă ca şi în cazul
proprietăţii, de natura servituţii, iar nu de esenţa ei529 530, de vreme ce părţile pot stabili
prin convenţie un termen limitat de exercitare a acestui drept dacă acest fapt este
posibil „după natura lucrurilor”. Or, titularul dreptului de servitute poate renunţa la el,
ca la orice alt drept subiectiv civil; şi,
f) servitutea este un drept indivizibil. Ea profită întregului fond dominant şi fiecărei
părţi din acesta (omnibus eius partibus), şi grevează întregul fond aservit şi fiecare
parte din acesta (...¡ta diffusa est, ut omnes glebae serviant). De aceea, atunci când
imobilul ce urmează să fie fond aservit se află în coproprietate, constituirea servituţii,
fiind un act de dispoziţie juridică, se poate face numai cu respectarea regulii
unanimităţii, adică cu acordul tuturor coproprietarilor. Pe de altă parte, dacă imobilul
ce urmează a fi fond dominant este în coproprietate, de vreme ce actul le profită
tuturor, este suficient consimţământul unuia dintre co- părtaşi531. Când este însă vorba
de stingerea unui drept de servitute, aceste reguli se aplică invers, fiind nevoie sau nu
de respectarea regulii unanimităţii, după cum avem de a face cu fondul dominant sau
cu cel aservit532 533.
Secţiunea a lll-a
Clasificarea servitutilor
A. Clasificarea servitutilor după izvorul lor

612. După izvorul lor. După izvorul lor sau după modul lor de constituire ser-
vituţile se clasifică, potrivit dispoziţiilor art. 577 C. civ., în servituţi naturale, ser- vituţi
legale şi servituţi stabilite prin fapta omului:
a) servitutile naturale1 sunt servituţile care se nasc din situaţia naturală a două
fonduri: servitutea de scurgere a apelor naturale, servitutea de izvor, servitutea de
grăniţuire, servitutea de îngrădire;
529
5
D. Alexandresco, op. cit., p. 612; C. Bîrsan, op. cit., p. 281,
531
Trib. Suprem, s. civ., dec. nr. 385/1989, în Dreptul nr. 1-2/1990, p. 127.
532
în acest sens, C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op. cit., p.
431; vezi şi Trib. Suprem, s. civ., dec. nr. 1198/1982, în Culegere de decizii, 1982. p.
33.
533
A se vedea, art. 578-585 C. civ.
Dezmembrămintele
Dezmembrămintele dreptului de proprietate217
dreptului de proprietate 217
. servituţiie legale' sunt servituţile stabilite prin lege, fie în interesul public .numitele
„servituti edilitare", constituite, potrivit art. 587 alin. (2) C. civ., prin lôzitii normative speciale],
fie în interesul particularilor, adică în interesul ^narării bunei vecinătăţi (sen/itutea privind
distanţa plantaţiilor, a lucrărilor inter- 3 ediare pentru diferite construcţii, servitutea de vedere,
picătura streşinilor, ser- Jea de trecere etc.); şi,
v
servitutile stabilite prin fapta omului2 sunt servituţile constituite prin act juridic (contract sau
testament, prin destinaţia proprietarului şi prin uzucapiune).
L 613- Precizări. în timp ce servituţile naturale şi legale sunt limitate ca număr, servituţile
stabilite prin fapta omului sunt nelimitate, de vreme ce prin acte juridice nârtile pot încheia
orice servitute pe care 0 găsesc utilă, ca 0 consecinţă a principiului libertăţii contractuale3.
614. Critici. Această clasificare este unanim criticată de doctrină întrucât, pe de 0 parte,
servituţile naturale sunt de fapt servituţi legale, toate izvorând din lege, iar, pe de altă parte,
aşa cum am mai arătat, numai servituţile stabilite prin fapta omului sunt servituţi propriu-zise,
dezmembrăminte ale dreptului de proprietate.
B. Clasificarea servitutilor după obiect sau conţinut
615. în raport de obiect sau conţinut. După obiect sau după conţinut servituţile se
clasifică în servituţi pozitive şi servituţi negative4:
a) servituţi pozitive sunt servituţile care îndreptăţesc pe proprietarul fondului dominant
(subiect activ al dreptului de servitute) să facă anumite acte de folosinţă asupra fondului
aservit, de exemplu, servitutea de trecere sau de a lua apă din izvorul sau fântâna care se
află pe fondul aservit;
b) servituţi negative sunt servituţile care impun proprietarului fondului aservit (subiectul
pasiv al dreptului de servitute) 0 obligaţie de „a nu face” în exercitarea atributelor dreptului
său de proprietate, de exemplu servitutea non aedificandi (de a nu construi), servitutea non
altius tollendi (de a nu clădi peste 0 anumită înălţime), de a nu deschide 0 fereastră
(servitutea de vedere) de a nu planta la mai puţin de 0 anumită distanţă etc.
C. Clasificarea servitutilor în raport de modul de executare 616. în
raport de modul de executare. Din acest punct de vedere servituţile

se clasifică în servituţi continue şi servituţi necontinue [art. 622 alin. (1) şi (2) C. civ.]: a)
servituţile continue sunt servituţile pentru a căror exercitare şi menţinere nu este
nevoie de fapta omului. Aceste servituţi nu presupun, cum ar putea să
1A
se vedea, art. 586-619 C. civ.
2A
se vedea, art. 620-643 C. civ.
3 Pentru dezvoltări privind acest principiu, vezi G. Olteanu, Autonomia de voinţă în dreptul
privat, Ed. Universitaria, Craiova, 2001, p. 85 şi urm.

4 A se vedea şi T. Sâmbrian, Servituţile prediale în Dreptul roman şi adnotări privind
reglementarea lor în Codul Calimach şi în Codul civil român, în Revista de Ştiinţe Juridice nr.
26 (4)/2002, p. 60-69.
rezulte din denumire, că trebuie să fie exercitate continuu, ci, dimpotrivă, astfel de
servituţi de îndată ce există nu mai sunt necesare alte fapte sau intervenţii pentru a fi
menţinute1. Aşa pot fi considerate: servitutea de apeduct, servitutea de scurgere a
apelor naturale, servitutea de vedere etc.; şi,
b) servitutile necontinue sunt servituţile care, pentru a fi exercitate, este nevoie de
faptul actual al omului. Aşa pot fi considerate: servitutea de trecere de a lua apă
dintr-un izvor sau dintr-o fântână, de a paşte vitele etc.
D. Clasificarea servitutilor în raport de felul de manifestare
617. în raport de felul de manifestare. Potrivit acestui criteriu, servituţile se

clasifică în servituţi aparente şi servituţi neaparente534 535.
a) servituţile aparente, sunt servituţile care se manifestă prin semne exterioare,
precum un drum, o uşă, o fereastră, un apeduct etc.;
b) servituţile neaparente sunt servituţile care nu se manifestă printr-un semn
exterior. Aşa pot fi considerate toate servituţile negative.
Clasificarea este importantă şi pentru faptul că numai servituţile continue si
aparente se pot dobândi prin uzucapiune536 şi prin destinaţia proprietarului.
E. Clasificarea servitutilor după natura fondului dominant

618. După natura fondului dominant. Potrivit dispoziţiilor art. 621 C. civ., în
funcţie de acest criteriu, servituţile sunt stabilite în folosul unei clădiri sau în folosul unui
teren. Clasificarea legală împarte, aşadar, servituţile în urbane (urbis - oraş) şi rurale
[rus- ţară), după cum fondul dominant este sau nu o clădire.
619. Servituţile urbane537 sunt acelea stabilite pentru uzul şi utilitatea unei clădiri,
indiferent dacă aceasta este situată într-un oraş ori în mediul rural.
La rândul lor, servituţile rurale sunt stabilite întotdeauna în folosul terenului.
620. Clasificare. Din analiza dispoziţiilor legale care reglementează servituţile
naturale şi servituţile legale, precum şi a altor acte normative speciale rezultă că
acestea, fiind deopotrivă legale, pot fi împărţite în două categorii: servituţi reciproce
sau bilaterale şi servituţi unilaterale538:
a) servituţile bilaterale sunt acele îngrădiri sau limitări legale ale dreptului de
proprietate prevăzute, în egală măsură, în folosul şi în sarcina a două imobile, fiecare
fiind, în raport cu celălalt, atât fond dominant, cât şi fond dominat. Aşa pot fi
considerate: servitutea sau dreptul de grăniţuire (art. 584 C. civ.), servitutea distanţei
plantaţiilor (art. 607 C. civ.), servitutea picăturilor de streaşină, servitutea negativă de
vedere, servitutea privind distanţa unor lucrări intermediare; şi,
b) servituţile unilaterale sunt cele care se stabilesc exclusiv în folosul unuia dintre
imobile şi în sarcina celuilalt, aşa încât numai unul este fond dominant, ia r
534
535
A se vedea, art. 622 alin. (3) C. civ.
536
A se vedea, art. 625 C. civ.
537
Sau orăşeneşti după cum le numeşte C. Callmach.
538
Dezmembrăminteie dreptului de proprietate 219
celălalt este tond aservit. Aşa pot fi considerate: servitutea de scurgere a apelor
naturale, servitutea izvoarelor, servitutea de trecere.
Pornind de la clasificarea prevăzută în dispoziţiile art. 577 C. civ., vom analiza pe

scurt unele servituţi, încercând să surprindem specificitatea lor.
Secţiunea a IV-a
Dezvoltări
A. Servitutile naturale
I. Servitutea de scurgere a apelor naturale
621. Noţiune. Potrivit art. 578 C. civ. locurile inferioare sunt supuse a primi apele
care curg în mod natural, fără intervenţia omului, de pe locurile superioare.
Această servitute presupune aşadar, să fie vorba de ape naturale, adică ape care
provin din ploi, topirea zăpezii, izvoare etc. şi fără ca proprietarul fondului dominant să fi
făcut vreo lucrare care să canalizeze scurgerea apelor într-o anumită direcţie (şanţuri,
jgheaburi etc.) ce ar putea să agraveze situaţia fondului inferior.
622. Obligaţia proprietarului fondului aservit. în aceste condiţii proprietarul
fondului aservit este obligat să suporte scurgerea apelor fără a avea dreptul să
efectueze lucrări (de exemplu stăvilare) care să oprească scurgerea normală a apelor.
623. Soluţionarea incidentelor. Proprietarul fondului va putea însă să efectueze
pe terenul său acele lucrări de natură a uşura sarcina cu condiţia de a nu afecta vecinii.
Incidentele ivite între proprietari în legătură cu scurgerea apelor trebuie soluţionate cu
respectarea interesului agriculturii, conform reglementărilor particulare şi locale asupra
curgerii şi uzului apelor1.
II. Servitutea izvoarelor

624. Noţiune. Această servitute539 540 interzice proprietarului pe terenul căruia se
află un izvor care dă apa necesară locuitorilor unei comune să facă lucrări care ar putea
să schimbe cursul acelui izvor.
III. Dreptul la grânifuire

625. Noţiune. Dreptul la grăniţuire este servitutea care conferă proprietarului unui
fond prerogativa de a obliga pe vecinul său să procedeze împreună la stabilirea prin
semne vizibile a liniei de demarcaţie a terenurilor lor care sunt lipite unul de celălalt.
626. Cheltuieli. Cheltuielile de grăniţuire se suportă în proporţie egală de cei doi
proprietari541.
539 A se vedea, C.S.J., s. civ., dec. nr. 1995/1992, în Dreptul nr. 5/1993, p. 10-11,
p. 123.
540 A se vedea, art. 579-581 C. civ.
541 în acest sens Trib. Suprem, s. civ., dec. nr. 761/1970 în Colecţia de decizii,
1970, p. 76.
627. Acţiunea în justiţie. în cazul în care grăniţuirea nu se realizează pf^ bună

învoială, dacă între proprietari nu au existat niciodată semne de hotar, 0rj semnele
există, dar sunt controversate, partea îndreptăţită poate acţiona pe ca|e judecătorească,
având în acest sens la dispoziţie o acţiune în grăniţuire’. Dreptul de grăniţuire nu se
stinge prin neuz, fiind imprescriptibil542 543.
B. Servituţile legale
I. Servitutile legale în legătură cu asigurarea bunei

vecinătăfl
1. Servitutile privind distanţa plantaţiilor
628. Servitutea privind distanţa plantaţiilor. Noţiune. Servitutea privind distanţa
plantaţiilor544 constă în interdicţia de a planta arbori înalţi la o distanţă mai mică de 2 m
faţă de linia despărţitoare a două proprietăţi, respectiv mai mică de 0,5 m în cazul altor
plantaţii, dacă nu există obiceiuri locale care să prevadă altfel.
629. Acţiunea în justiţie. încălcarea interdicţiei privind distanţa plantaţiilor dă
dreptul proprietarului fondului dominant (acest drept aparţine numai proprietarului, nu şi
posesorului temporar al terenului ce alcătuieşte fondul dominant 545 546) să intenteze o
acţiune în justiţie pentru a se dispune scoaterea arborilor sau a plantaţiilor.
Pentru admiterea acţiunii nu este necesar ca reclamantul să dovedească îm-
prejurarea că a suferit o pagubă547. Chiar în cazul în care arborii se află plantaţi la o
distanţă regulamentară, dar crengile lor se întind peste proprietatea vecină, proprietarul
arborilor va putea fi obligat să taie respectivele crengi6.
630. încetarea obligaţiei de a respecta distanţa plantaţiilor. Obligaţia de a
respecta distanţa plantaţiilor încetează când proprietarul arborilor sau altor plantaţii a
dobândit dreptul de a planta la o distanţă mai mică decât cea legală printr-o servitute
contrară. în acest caz, fostul fond aservit devine fond dominant, iar fostul fond dominant
devine fond aservit, obligat să suporte existenţa plantaţiilor de pe fondul vecin la o
distanţă - fără de hotar - inferioară celei stabilite de Codul civil sau obiceiurile locale.
Astfel de servitute contrară, care face să înceteze servitutea legală, poate fi obţinută
prin fapta omului: prin titlu sau prin uzucapiunea de 30 de ani, căci servitutea privind
distanţa plantaţiilor este o servitute continuă şi aparentă548.
2. Servitutea privind distanţa şi lucrările intermediare privind
anumite construcţii
631. Servitutea privind distanţa şi lucrările intermediare privind anumite
construcţii. Servitutea privind distanţa şi lucrările intermediare pentru anumite
construcţii1 constă în obligaţia proprietarilor care ridică pe fondul lor anumite construcţii
542
C.S.J., s. civ., dec. nr. 713/1992 în Dreptul nr. 2/1993, p. 79.
543
Idem', a se vedea şi S. Cercel, Drept civil. Patrimoniul. Posesia. Proprietatea,
544
A se vedea, dispoziţiile art. 607-609 C. civ.
545
A se vedea, în acest sens, Trib. Suprem, s. civ., dec. nr. 2062/1972, în
Repertoriu de practică judiciară în materie civilă a Tribunalului Suprem şi a altor
instanţe judecătoreşti pe anii 1970-1975, p. 99.
546
A se vedea, C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op. sl loc. cit., p.
450.
547
Art. 608 alin. (2) C. civ: „acela pe a cărui proprietate se întind crăcile arborilor
vecinului, poate să-l îndatoreze a le tăia".
548
A se vedea, Trib. Suprem, s. civ., prin dec. nr. 1175/1971, în Culegere de
decizii 1971, p. 48.
destinate a servi unei activităţi poluante, de natură să prejudicieze vecinii, să
amplaseze construcţiile la o anumită distanţă de hotar, prescrise de dispoziţiile nor-
mative speciale sau să efectueze lucrări suplimentare impuse de dispoziţii speciale
astfel încât să se asigure protecţia vecinilor şi a mediului înconjurător.
3. Servitutea de vedere
632. Servitutea de vedere. Noţiune. Servitutea de vedere constă în interdicţia de
a efectua deschideri de vedere (ferestre, balcoane etc.) către fondul vecin la distanţe
mai mici decât cele stabilite de lege. Aceste distanţe sunt de 1,90 m pentru vederea
directă (adică 1,90 m între zidul pe care se deschid aceste vederi şi linia de hotar) şi de
0,60 m când vederea este piezişă, adică zidul pe care se deschide vederea este oblic
sau perpendicular faţă de hotar.
633. Acţiunea în justiţie. Nerespectarea servituţii de vedere dă dreptul pro-
prietarului fondului dominant să ceară pe cale judecătorească desfiinţarea deschiderii
de vedere. Desfiinţarea deschiderii de vedere nu se va putea produce decât pe baza
autorizaţiei de desfiinţare a construcţiilor şi amenajărilor eliberate de organul
administrativ competent.
634. Dobândire. Fiind o servitute continuă şi aparentă, servitutea de vedere poate
fi dobândită prin titlu şi prin uzucapiunea de 30 de ani 549 550. în acest caz se stinge
servitutea legală de vedere care este înlocuită cu o servitute contrară de vedere ce
permite proprietarului fostului fond aservit să aibă o deschidere de vedere la o distanţă
mai mică decât cea legală.
635. Deschiderile pentru aer şi lumină. Spre deosebire de deschiderile de
vedere, deschiderile pentru aer şi lumină, nu fac obiectul vreunei restricţii legale, căci,
fiind un atribut al dreptului de proprietate şi neaducând nici un prejudiciu fondului vecin,
pot fi practicate la orice distanţă551.
4. Servitutea privind picătura streşinilor
636. Picătura streşinilor. Noţiune. Servitutea privind picătura streşinilor constă în
obligaţia proprietarului de a face streaşină casei sale astfel încât apele din ploi să se
scurgă pe terenul său sau pe drumul public, iar nu pe locul vecinului.
637. Condiţie. Suntem în prezenţa acelei servituţi dacă este întrunită următoarea
condiţie: pentru a evita producerea unor daune vecinului, proprietarul casei trebuie să
lase o distanţă corespunzătoare între streaşină casei sale şi fondul vecin.
549
550
A se vedea, Trib. Suprem, col. civ., prin dec. nr. 2358/1955, în Culegere de
decizii, 1955, voi. I, p. 46; Ibidem, dec. nr. 1504/1976, în Culegere de decizii 1976, p.
57.
551
A se vedea, Trib. Suprem, s. civ., dec. nr. 464/1974, în Culegere de decizii,
1974, p. 63.
638. Acţiunea în justiţie. în cazul nerespectării acestei servituti propriei fondului

dominant poate cere instanţei judecătoreşti obligarea proprietarului dului aservit la
mutarea streşinii, sau chiar modificarea sau desfiinţarea constry ţiei (după obţinerea
autorizaţiei administrative corespunzătoare), dacă nu Se poate evita ca apa să se scurgă
pe terenul vecinului.
639. încetare. Servitutea legală privind picătura streşinilor încetează prin ţj0
bândirea de către proprietarul fondului aservit a unei servituţi contrare prin tit|u sau
uzucapiunea de 30 de ani.
5. Servitutea de trecere
640. Servitutea de trecere. Noţiune. Servitutea de trecere1 constă în îndato- rirea
proprietarului fondului aservit de a suporta trecerea peste terenul său a pr0. prietarului
unui loc înfundat, titularul dreptului de servitute având obligaţia sâ-| despăgubească pe
proprietarul fondului aservit pentru eventualele pagube produse. El nu va putea fi
obligat însă să dea în compensare proprietarului fondului aservit o suprafaţă de teren
egală cu cea care serveşte de acces la calea publică552 553.
641. Condiţie esenţială. Condiţia esenţială pentru constituirea acestei servituti
este ca locul înfundat şi fondul aservit să aparţină unor proprietari diferiţi căci, dacă atât
terenul fond dominant cât şi terenul fond aservit sunt proprietate comună pe cote-părţi
a aceloraşi coindivizari nu se va putea recunoaşte dreptul de servitute554 555.
642. Loc înfundat. Noţiune. Potrivit art. 616 C. civ., prin loc înfundat se înţelege
acel loc care nu are nici o ieşire la calea publică. Deşi în acest caz este vorba de o
Imposibilitate absolută, doctrina'' şi practica judiciară556 au dat o interpretare mai largă
înţelegând prin loc înfundat şi cazurile în care ieşirea la calea publică este insuficientă
pentru a face posibilă exploatarea locului.
Nu se va considera înfundat şi deci nu va exista nici servitutea de trecere, în
situaţia în care accesul la calea publică se face printr-un drum impracticabil, dar care
cu cheltuieli, ar putea deveni practicabil557.
643. Lipsa culpei proprietarului. Pentru existenţa acestei servituţi se mai cere ca
originea înfundării locului să fie străină de culpa proprietarului.
Dacă însă înfundarea este rezultatul faptului sau neprevederii proprietarului
însuşi, cum ar fi: împărţirea unui loc ce nu era înfundat în locuri mai mici care au
devenit înfundate şi, apoi, au fost înstrăinate altor proprietari, ori edificarea unei
552
Reglementarea juridică a servitutii de trecere se află în dispoziţiile art. 616-619
C. civ.
s
A se vedea, Trib. Suprem, s. civ., dec. nr. 357/1970, în Repertoriul de practică judi-
ciară In materie civilă... pe anii 1970-1975, p. 100; Ibidem, s. civ., dec. nr. 693/1986, în
Culegere de decizii, 1986, p. 31.
554
A se vedea, Trib. Suprem, s. civ., dec. nr. 385/1989, în Dreptul, 1990, nr. 1-2, p.
127.
555
D. Alexandresco, op. cit., p. 780; C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 271; I.P.
Filipescu, op. cit., p. 257 şi urm.
556
Trib. Suprem, col. civ., dec. nr. 601/1955, în Culegere de decizii 1955, voi. I, p.
49; Trib. Suprem, s. civ., dec. nr. 324/1971 în Repertoriu civ., p. 74.
557
A se vedea, Trib. Suprem, dec. nr. 1264/1968, în R.R.D. nr. 2/1969, p. 178;
C.S.J., s. civ., dec. nr. 2617/1991, în Dreptul nr. 7/1992, p. 78; C.S.J., s. civ., dec. nr.
2275/1991, în Dreptul nr. 8/1992, p. 85.
clădiri de-a curmezişul ieşirii la calea publică, nu se va putea impune vecinilor să
suporte în aceste condiţii o servitute legală de trecere1.
644. Traseu. Trecerea trebuie făcută pe un traseu care să cauzeze cea mai cpjcă
pagubă posibilă pentru proprietarul fondului aservit558 559.
645. Dobândire. Servitutea de trecere este necontinuă, astfel că nu ar putea fl
dobândită prin uzucapiune560. Ea poate fi însă dobândită prin titlu. De subliniat că în
situaţia în care va fi constituită prin titlu nu este obligatoriu ca fondul dominant să fie un
teren înfundat. Prin voinţa părţilor poate exista o servitute de trecere independent de
această condiţie impusă pentru servitutea legală de trecere. Important este ca
servitutea să fie utilă fondului dominant, aşa cum se întâmplă, exempli gratia, atunci
când micşorează distanţa până la calea publică ori când asigură o mai bună exploatare
a fondului dominant (pentru perioada lucrărilor agricole).
II. Servituti legale în interes public

646. Noţiune. Potrivit dispoziţiilor art. 587 alin. (1) C. civ, servituţile „stabilite pentru
utilitatea publică sau comunală au ca obiect cărarea sau poteca pe lângă marginea
râurilor navigabile sau flotabile, construcţia sau reparaţia drumurilor, sau alte lucrări
publice sau comunale", iar potrivit art. 587 alin. (2) C. civ., tot ceea ce priveşte aceste
servituţi se determină prin dispoziţii normative speciale.
647. Cadru normativ juridic. Această ultimă precizare de principiu este cea care
mai interesează în prezent. Anumite acte normative care reglementează un anumit
domeniu de activitate, de regulă fiind vorba de exploatarea unor bunuri ce fac parte din
proprietatea publică a statului, instituie servituţi speciale. Este vorba, spre exemplu, de
Legea petrolului nr. 134/1995, cu modificările ulterioare, Legea apelor nr. 107/1996,
Legea minelor nr. 85/2003, ori de dispoziţiile legale care reglementează condiţiile de
stabilire a terenurilor de aeronautică, a zonelor de siguranţă şi a serviciilor aeronautice.
648. Scutiri de taxe. Potrivit art. 28 din Legea apelor, proprietarii riverani sunt
obligaţi să acorde drept de servitute în favoarea Regiei autonome „Apele Române”, ca
persoană juridică specializată, prin acordul încheiat cu aceasta, fără a percepe taxe
pentru:
a) trecerea sau circulaţia personalului cu atribuţii de serviciu în gospodărirea
apelor, în îndeplinirea acestora;
b) amplasarea, în albie şi pe maluri, de borne, repere, aparate de măsură şi control,
precum şi accesul pentru întreţinerea acestora; şi,
c) transportul şi depozitarea temporară a materialelor şi utilajelor pentru intervenţii
operative privind apărarea împotriva inundaţiilor.
649. Despăgubiri. Pentru pagubele suferite deţinătorii terenurilor riverane apelor
au dreptul la despăgubiri care pot include valoarea de circulaţie a produselor,
plantaţiilor, construcţiilor sau bunurilor mobile de orice fel, avariate o rj distruse, ori
558
C.S.J., s. civ., dec. nr. 572/1991, în Dreptul nr. 1/1991, p. 68 şi urm.
559
A se vedea, art. 618 C. civ.: „Cu toate acestea trebuie a se alege trecerea pe
locul ce ar pricinui o mai puţină pagubă acelui pe al cărui loc trecerea urmează a fi
deschisă".
560
Trib. Suprem, col. civ., dec. nr. 601/1955, în Culegere de decizii, voi. I, p. 49; a
se vedea, şi Trib. Suprem, s. civ., dec. nr. 1249/1970, în Repertoriul civ..., p. 99.
contravaloarea foloaselor de care a fost lipsit prin schimbarea destinaţiei temporare sau
definitive a zonei respective de teren.
Anumite bunuri, precum grădinile aferente locuinţelor, clădirile, curţile, monu-
mentele publice, parcurile declarate monumente publice etc., sunt scutite g6 instituirea
unui drept de servitute permanentă [art. 29 alin. (2)].
650. Stingere. De subliniat că această servitute se stinge prin neexercitareş ei timp
de trei ani sau dacă menţinerea ei nu mai este necesară din considerente practice [art.
29 alin. (4)].
Pe de altă parte, potrivit art. 7 din Legea petrolului, asupra terenurilor necesare
operaţiunilor petroliere de realizat în afara perimetrului de exploatare, asupra terenurilor
necesare lucrărilor de exploatare şi oricăror operaţiuni pe care acestea le implică,
inclusiv cele privind asigurarea exploatării şi protecţiei sistemului naţional de transport
al petrolului, se instituie, în favoarea titularului operaţiunilor, un drept de servitute legală.
Proprietarii terenurilor afectate vor primi o rentă anuală pe durata operaţiunilor
petroliere, iar terenurile ce urmează a fi afectate vor fi determinate, în ce priveşte
suprafeţele şi proprietarii, după principiul celei mai mici atingeri posibile aduse
proprietăţii. Dispoziţii identice sunt cuprinse şi în art. 6 alin. (2) din Legea minelor.
Eventualele neînţelegeri dintre părţi vor fi soluţionate de instanţele de judecată.
Nu este exclus ca, în vederea constituirii perimetrelor de exploatare a resurselor
naturale, să fie necesară efectuarea unor exproprieri de terenuri pentru cauză de
utilitate publică. La terminarea lucrărilor de exploatare minieră sau petrolieră, în
condiţiile în care statul vinde terenurile astfel expropriate, foştii proprietari sau
moştenitorii lor au un drept de preemţiune la cumpărarea acestora (art. 7 alin. final din
Legea petrolului, respectiv, art. 6 alin. final din Legea minelor)1.
651. Scop. în fine, în scopul asigurării securităţii zborurilor aeronavelor se stabilesc
anumite zone de siguranţă ale terenurilor de aeronautică, cum ar fi: zona benzii de zbor,
culoare aeriene de acces, de limitare orizontală etc. (Legea nr. 9/1979 privind condiţiile
de stabilire a terenurilor de aeronautică, a zonelor de siguranţă şi a servituţilor
aeronautice).
în cuprinsul zonei de zbor este interzisă efectuarea oricăror construcţii sau
denivelări ale terenurilor, trecerea de fire electrice sau cabluri neautorizate, executarea
de îngrădiri, depozite sau alte lucrări stânjenitoare pentru activitatea aeronautică561 562.
561
Posibilitatea exproprierii este reglementată şi în art. 29 alin. (1) din Legea
apelor, pentru realizarea unor lucrări de amenajare a bazinelor hidrografice şi a altor
lucrări hidrotehnice de utilitate publică.
562
Prin Legea nr. 56/1992 cu privire la frontiera de stat a României, plantarea
pomilor şi arbuştilor era permisă numai până la distanţa de 500 m faţă de fâşia de
protecţie, iar a culturilor înalte până la distanţa de 250 m. Legea a fost abrogată prin
O.U.G. nr. 105/2001 privind frontiera de stat a României, care conţine dispoziţii privind
desfăşurarea unor activităţi în apropierea liniei de frontieră (art. 39-45). A se vedea, şi
Legea nr. 597/2001 privind unele măsuri de protecţie şi autorizare a construcţiilor în
zona de coastă a Mării Negre.
C. Servituţile stabilite prin fapta omului
I. Preliminarii
652. Consideraţii introductive. Aşa cum s-a arătat deja, servituţile stabilite prin
fapta omului sunt nelimitate ca număr, singura restricţie impusă de lege fiind aceea de a
nu contraveni ordinii politice1.
Modurile de stabilire a servitutilor prin fapta omului sunt: prin titlu, prin uzuca-
piunea de 30 de ani şi prin destinaţia proprietarului.
II. Servitufi stabilite prin titlu

De vreme ce proprietarul este îndreptăţit să dispună de lucrul său, în mod absolut,
el are posibilitatea să dezmembreze proprietatea şi să o greveze cu drepturi reale. în
principiu, după cum am văzut, este permis proprietarului să stabilească pe proprietatea
sa ori în folosul acesteia orice servitute ar găsi de cuviinţă, cu respectarea ordinii
publice (art. 620 C. civ.). în acest cadru, se poate deroga de la dispoziţiile legale care
nu interesează ordinea publică şi care reglementează o anumită sarcină pentru părţi.
Prin voinţa lor se poate renunţa la servitutea distanţelor legale pentru plantaţii, de
vedere etc., chiar dacă se încalcă anumite interese ale uneia dintre părţi.
Oricum, prin convenţie nu se poate stabili o servitute prin care să se impună unei
persoane un anumit fapt personal, pentru simplul motiv că servitutea este impusă
asupra unui imobil pentru uzul şi utilitatea altui imobil (art. 576 C. civ.). Nu este exclus
ca proprietarul fondului aservit să-şi asume însă anumite obligaţii legate de lucrările
necesare amenajării servitutii. Pe cale de consecinţă, nu poate fi constituită o servitute
în folosul unei persoane 563 564 , chiar dacă folosind fondului, ea foloseşte implicit
titularului.
653. Noţiunea de titlu în materie. în această materie, prin titlu se înţelege orice
act juridic civil (negotium). Din acest punct de vedere, servituţile se pot stabili printr-un
contract (cu titlu oneros sau cu titlu gratuit) ori printr-un testament.
Este un mod general de stabilire a servituţilor prin fapta omului, aplicabil ser-
vituţilor continue sau necontinue, aparente sau neaparente 565 . Altfel spus, orice
servitute se poate stabili şi dobândi prin titlu, iar unele - servituţile continue neaparente
şi cele necontinue şi neaparente - nu se pot stabili decât prin titlu566 potrivit art. 624 C.
civ.
în cazul servituţilor stabilite prin acte juridice între vii, pentru realizarea opozabilităţii
faţă de terţi, urmează ca actele să fie intabulate în cartea funciară.
563
Art. 620 C. civ.: „Este iertat proprietarilor a stabili pe proprietăţile lor, orice
servitute vor găsi de cuviinţă... şi pe cât timp aceste servituti vor fi contrarii ordinii
publice”,
564
565
A se vedea C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălăneseu, Al. Băicoianu, op. cit., p. 464 şi
urm.
566
Art. 624 C. civ.: „Servituţile continue neaparente şi servituţile necontinue şi
neaparente nu se pot stabili decât prin titluri”.
Şi în această materie este foarte importantă analiza voinţei reale a pârtiu, pentru a
determina întinderea exactă a drepturilor proprietarului fondului cl0rnr nant. Oricum, de
principiu, actul constitutiv nu trebuie interpretat în aşa fel ţ nţJ' să împovăreze fondul
dominat, ci, întotdeauna când există îndoială asupra ef ec telor avute în vedere de părţi,
judecătorul trebuie să interpreteze actul în sensui restrângerii sarcinii ce apasă fondul
dominat, iar nu în sensul lărgirii ei (art. 9^ C. civ.), pentru că servitutea restrânge
libertatea fondului aservit şi orice restrân. gere trebuie să rezulte neîndoielnic, clar,
expres, iar nu pe cale de interpretare,
Chiar dacă legea nu prevede expres, titlul trebuie să emane de la proprietarul
actual sau viitor, al fondului aservit (art. 628 C. civ.). Existenţa unei ipoteci asupri
fondului nu exclude posibilitatea constituirii unei servituţi, însă creditorii ipotecari pot
cere desfiinţarea acesteia, dacă este constituită în fraudarea lor (art. 975 C. civ.) Cel
care a dobândit proprietatea printr-un act juridic afectat de modalităţi, poate constitui o
servitute numai în aceleaşi condiţii. Proprietarul fondului aservit poate constitui o
servitute, dacă are capacitate de exerciţiu deplină. El poate face acest act, singur ori
prin împuternicitul său.
Pornind de la clasificarea actelor juridice civile în acte pure şi simple şi acte afectate
de modalităţi, rezultă că servitutea poate fi constituită pur şi simplu, pentru un termen,
ori sub o anumită condiţie.
654. Dovada servituţilor. Pentru dovedirea servituţilor, atunci când valoarea lor
este mai mare decât valoarea prevăzută de art. 1191 alin. (1) C. civ. (250 lei), ceea ce
se întâmplă cel mai adesea, înţelegerea părţilor trebuie consemnată cel puţin într-un
act sub semnătură privată. Potrivit art. 628 C. civ., titlul constitutiv al servituţii în privinţa
servituţilor ce nu se pot dobândi prin prescripţie, nu poate fi înlocuit decât de titlul de
recunoaştere a servituţii şi dat din partea proprietarului locului aservit. S-ar părea că în
materia servituţilor constituite prin voinţa părţilor nu se vor aplica dispoziţiile art. 1198 C.
civ., care permit dovada cu martori atunci când înscrisul doveditor nu a fost conservat.
III. Servitufile stabilite prin uzucapiunea de 30 de ani

655. Dezvoltări. Pot fi dobândite prin uzucapiunea de 30 de ani numai servi- tuţile
continue şi aparente567 568. Pentru constituirea lor trebuie îndeplinite toate condiţiile
pentru realizarea uzucapiunii de drept comun (posesie utilă şi un termen neîntrerupt de
30 de ani).
Nu este posibilă dobândirea servituţii printr-o prescripţie achizitivă de 10-20 de ani
bazată pe bună-credinţă şi just titlu, datorită specificităţii servituţii care nu implică
stăpânirea întregului fond dominant şi nu aduce întotdeauna o daună vizibilă acestuia,
aşa încât există riscul să fie exercitată fără ca proprietarul fondului aservit să
observe569.
Nu este necesar ca servituţile constituite în acest mod să fie intabulate, ele fiind
opozabile terţilor fără această formalitate.
567
Pentru principiul voinţei reale, vezi G. Olteanu, op. şi loc. cit., p. 77 şi urm.
568
A se vedea, dispoziţiile art. 623 C. civ.: „Servituţile continue şi aparente se
dobândesc prin titlu sau prin posesiunea de 30 de ani”.
569
Atunci când servitutea astfel dobândită este constatată printr-o hotărâre jude-
cătorească, aceasta poate fi înscrisă în cartea funciară.
IV. Servitutile stabilite prin destinaţia proprietarului

656. Dezvoltări. Servitutea stabilită prin destinaţia proprietarului se întâlneşte ţp
cazul în care proprietarul a două imobile sau părţi ale aceluiaşi imobil, între care există o
stare de fapt care ar constitui o servitute, dacă unul din imobile sau una din părţi ar
aparţine altui proprietar, înstrăinează unul din fonduri, un imobil sau o parte dintr-un
imobil altei persoane. Momentul înstrăinării constituie momentul naşterii servituţii.
Spre exemplu, dacă o persoană este proprietară a două clădiri, dintre care una
prezintă o deschidere de vedere faţă de cealaltă clădire la o distanţă mai mică decât cea
legală, atât timp cât cele două clădiri aparţin aceluiaşi proprietar, între ele nu există nici o
servitute (nemini res sua servit). Servitutea se naşte însă în momentul în care una din
clădiri este transmisă altei persoane. Ea va înceta dacă ambele proprietăţi vor fi preluate
de o singură persoană.
Aşadar, destinaţia proprietarului ţine loc de titlu în această materie. Pot fi constituite
astfel numai servituţile continue şi aparente1.
Dacă părţile au prevăzut însă expres constituirea servituţii cu ocazia înstrăinării, ea
nu se va stabili prin destinaţia proprietarului, ci prin titlu.
Cel care susţine că a dobândit o servitute prin destinaţia proprietarului trebuie să
dovedească, prin orice mijloc de probă, că cele două proprietăţi au aparţinut unui singur
proprietar (nu este vorba numai de proprietate exclusivă, ci şi de proprietate comună) şi
că acesta a pus ori a lăsat lucrurile în starea din care ar rezulta o servitute (art. 626 C.
civ.).
Secţiunea a V-a
Exercitarea dreptului de servitute
A. Preliminarii
657. Exercitarea dreptului de servitute. Consideraţii generale. Analiza modului
în care se exercită dreptul de servitute impune cercetarea situaţiei proprietarilor celor
două fonduri. Pe de altă parte, după cum s-a observat, drepturile şi obligaţiile acestora
diferă în funcţie de modul de constituire a fiecărei servituţi 570 571. Am văzut că în situaţia
în care servitutea se naşte prin voinţa părţilor, prin titlu, conţinutul raporturilor dintre ele
va fi cel stabilit în act. în ipoteza unei servituţi dobândită prin uzucapiune, este important
de analizat modul în care s-a exercitat posesia în termenul de 30 de ani. în fine, când
servitutea se naşte din destinaţia proprietarului, drepturile şi obligaţiile analizate vor
rezulta din starea de fapt
16.
570Art. 625 C. civ.: „Destinaţlunea proprietarului ţine loc de titlu în privinţa

servitutilor continue şi aparente”.
571 D. Alexandresco, op. cit., p. 822-824; L. Pop, op. cit., p. 183.
Teoria generală a drepturilor reale ~1
stabilită de fostul proprietar. Cu toate acestea, există anumite drepturi şi oblig^.

228 generale, prezente indiferent de modul de constituire a
dreptului de servitute care vor fi analizate în continuare.
B. Drepturile şi obligaţiile proprietarului fondului dominant
658. Dezvoltări. în calitate de beneficiar al dreptului de servitute, proprietarul

fondului dominant are dreptul să facă asupra fondului aservit toate lucrările necesare
pentru a se folosi şi pentru a o menţine1, lată, exempli gratia, titularul unei servituţi de
trecere are dreptul să facă un drum pe terenul aservit şi să efectueze toate lucrările
necesare pentru menţinerea în bună stare a drumului (pietruire, construirea unui pod
etc.). Toate acestea vor fi făcute pe cheltuiala sa. Dacă unele lucrări au devenit
necesare din culpa proprietarului fondului aservit, se admite că el va fi obligat la plata
cheltuielilor (art. 998-999 C. civ.). Or, când el se foloseşte de partea supusă servitutii şi
de lucrările aferente, poate fi obligat proporţional cu această folosinţă la cheltuielile
aferente. în fine, nimic nu se opune ca el să-şi asume obligaţia de a face toate lucrările
pe cheltuiala sa (art. 631 şi art. 969 C. civ.).
Proprietarul fondului aservit se poate libera de obligaţiile astfel asumate „lăsând
fondul supus la dispoziţia proprietarului fondului cărui se cuvine servitutea" (art. 632 C.
civ.). A fortiori el se poate libera chiar de servitute în acest mod.
C. Obligaţiile proprietarului fondului dominant

659. Obligaţii. Proprietarul fondului dominant are următoarele obligaţii:
a) proprietarul fondului dominant este obligat să suporte cheltuielile ocazionate de
efectuarea lucrărilor necesare exercitării dreptului de servitute 572 573 , cu precizările
făcute mai sus; şi,
b) proprietarul fondului dominant este obligat să exercite dreptul de servitute numai
în limitele în care a fost constituit, neputând efectua, nici pe fondul dominant, nici pe fondul
aservit, lucrări care să împovăreze situaţia fondului aservit574.
Când titlul servituţii nu precizează condiţiile de exercitare, în aprecierea limitelor
drepturilor proprietarului fondului dominant, se va ţine seama de necesităţile unei
folosinţe normale a imobilului dominant575.
Titularul unei servituţi nu poate schimba caracterul acesteia, nu o poate modifica, nu
poate schimba locul de trecere stabilit prin titlu, nu o poate utiliza în alt scop decât pentru
nevoile în vederea cărora i-a fost recunoscut acest drept.
572
A se vedea, art. 630 C. civ.: „Acela căruia se cuvine o servitute are dreptul a
face toate lucrările trebuincioase spre a se sluji cu dânsa şi spre a o păstra”.
573
Art. 631 C. civ.: „Aceste lucrări se fac cu cheltuiala sa iar nu cu cheltuiala
fondului supus, afară numai când se va stabili altfel în titlu de stabilire a servituţii”.
574
A se vedea, art. 635 C. civ.: „însă şi acela ce are un drept de servitute nu-l poate
întrebuinţa decât după cuprinderea titlului său, fără a putea face nici în fondul supus
servituţii, nici în fondul pentru care servitutea este înfiinţată, vreo schimbare
împovărătoare celui dintâi fond”.
575
Trib. Capitalei, col. II civ., prin dec. nr. 2408/1995, în L.P. nr. 9/1956, p. 141.
D. Drepturile şi obligaţiile proprietarului fondului aservit

660. Drepturi. Proprietarul fondului aservit, este cel care trebuie să suporte saecina
servituţii, însă el are şi anumite drepturi:
a) poate înstrăina bunul său ori îl poate greva cu sarcini, fără însă a leza exersarea
servituţii. în doctrină a fost criticată, pe bună dreptate, soluţia de respingere a unei
acţiuni în constatarea valabilităţii înstrăinării unui teren, cu motivarea câ în actul încheiat
a fost inserată obligaţia respectării unei servituţi de adăpare a animalelor, recunoscută
anterior de vânzător în beneficiul unui terţ, cumpărătorul 0punându-se la exerciţiul ei. în
realitate, fiind vorba de o servitute, ea s-a transmis noului dobânditor al fondului aservit,
care era ţinut să o respecte1;
b) proprietarul fondului aservit are dreptul să pretindă despăgubiri de la proprietarul
fondului dominant576 577, care pot fi stabilite pe cale amiabilă ori de către instanţa de
judecată;
c) proprietarul fondului aservit are dreptul să abandoneze Imobilul, lăsându-l la
dispoziţia proprietarului fondului dominant şi eliberându-se astfel de obligaţia de a face
unele cheltuieli pentru folosirea şi păstrarea servituţii, în cazul în care obligaţia fusese
stabilită prin titlu578; şi
d) dacă servitutea a devenit prea împovărătoare sau îl împiedică să facă unele
reparaţii împovărătoare, proprietarul fondului aservit are dreptul, în cazul servituţii de
trecere, să ofere un alt loc pentru aceeaşi întrebuinţare, proprietarului fondului
dominant, fără ca acesta să poată să refuze579. Acest drept subzistă chiar în cazul în
care condiţiile de exercitare a dreptului de servitute fuseseră stabilite iniţial printr-un
contract580.
E. Obligaţiile proprietarului fondului aservit
661. Obligaţii. în principal, proprietarul fondului aservit are obligaţia negativă de a

nu face nimic de natură a îngreuna exercitarea dreptului de servitute sau a-i scădea
întrebuinţarea581.
Pe de altă parte, atunci când s-a obligat să efectueze lucrările necesare pentru
' Trib. Suceava, s. civ., dec. nr. 2167/1998 (nepublicată) şi critica acesteia, P. Perju,
Sinteză teoretică şi practică a jurisprudenţei Curţii de Apel Suceava in domeniul
dreptului civil şi al celui procesual civil (semestrul 1/1999), în Dreptul nr. 2/1999, p. 158.
577
A se vedea, dispoziţiile art. 616 C. civ.: „Proprietarul al cărui loc este înfundat,
care nu are nici o ieşire la calea publică, poate reclama o trecere pe locul vecinului său
pentru exploatarea fondului, cu îndatorirea de a-l despăgubi în proporţie cu pagubele ce
s-ar putea ocaziona".
578
Art. 632 C. civ.: „în cazul chiar unde proprietarul fondului supus este însărcinat
prin titlu a face cu cheltuiala sa lucrările trebuincioase pentru a se servi de servitute sau
a o păstra, el poate totdeauna a se scuti de această sarcină, lăsând fondul supus în
dispoziţia proprietarului fondului căruia se cuvine servitutea”.
579
580
Trib. Suprem, col. civ, prin dec. nr. 1682/1957, în Culegere de decizii, 1957, p.
60.
581
Art. 634 C. civ.
exercitarea şi întreţinerea servituţii, va fi ţinut să-şi execute această obligaţie,

care este considerată o obligaţie propter rem de care se poate elibera n%i
abandonând fondul1.
Secţiunea a Vl-a
Acţiuni în justiţie
662. Acţiunile ce pot fi exercitate de proprietarii celor doua fonduri.
văzut că servitutea este un drept real. Aşadar, titularul ei, proprietarul fondului domi
nant, are exerciţiul acţiunii confesorii (actio confessoria, vindicatio servitutis) pentru
apărarea dreptului său. Această acţiune poate fi introdusă împotriva proprietarului
fondului aservit şi prin ea se urmăreşte recunoaşterea dreptului de servitute.
în situaţia în care titularul dreptului de servitute este tulburat în exerciţiul drep. tului
său, poate folosi şi acţiunea posesorie. De principiu, pot fi apărate astfel numai servituţile
continue şi aparente (art. 675 C. proc. civ.). însă, atunci când servitutea a fost
constituită prin titlu, ea poate fi apărată prin acţiunea posesorie chiar dacă nu este
continuă şi aparentă.
în fine, proprietarul fondului aservit se poate folosi de acţiunea negatorie de servitute
(actio negatoria/negativa, vindicatio libertatis) pentru a cere încetarea exercitării unei
servituţi atunci când consideră că aceasta nu există ori a încetat. Spre exemplu, dacă
servitutea a fost stabilită pentru un anumit termen, el poate cere instanţei să-l oblige pe
proprietarul fondului dominant să înceteze exercitarea ei după împlinirea termenului.
Secţiunea a Vil-a
Stingerea servituţilor
663. Stingerea servituţilor. Servitutea are, în principiu, caracter perpetuu, aşa
încât ea nu se stinge atâta timp cât există cele două fonduri în situaţia care a generat-o.
Sunt cunoscute două categorii de cauze care determină stingerea servituţii:
cauzele generale şi speciale.
664. Cauze generale. Cauzele generale sunt acelea comune tuturor drepturilor
reale, cum ar fi: revocarea, rezoluţiunea sau anularea actului de constituire a servituţii
sau a actului în temeiul căruia a fost dobândit bunul căruia îi profita servitutea;
renunţarea la exerciţiul servituţii, expresă ori tacită; abandonarea fondului aservit;
îndeplinirea termenului sau condiţiei rezolutorii, când servitutea a fost constituită astfel;
pieirea, materială sau juridică, a fondului aservit;
665. Cauze speciale. Cauzele speciale sunt prevăzute în art. 636-643 C. civ.:
a) imposibilitatea materială de a mai exercita servitutea i582 583. De exemplu, servitutea
de a trece la o fântână încetează în cazul în care fântâna a secat584. în reali-
582
Trib. Suprem, s. civ., dec. nr. 817/1985, C.D. 1985, p. 16-17.
583
Art. 636 C. civ.: „Servituţile încetează când lucrurile se găsesc în astfel de
stare, încât servitutea nu se mai poate exercita".
584
Trib. Suprem, s. civ., dec. nr. 817/1985, în C.D. 1985, p. 16.
tate,aşa cum s-a arătat în doctrină1, acest caz de încetare este de fapt, o suspendare a
servituţii, întrucât dacă lucrurile sunt restabilite în aşa fel încât să se poată exercita din
nou servitutea, ea va renaşte585 586;
b) confuziunea587, adică dobândirea de către acelaşi proprietar a ambelor fonduri,
dominant şi aservit (nemini res sua servit). Confuziunea se aplică tuturor servituţilor,
chiar şi celor legale. Servitutea se exercită în fapt şi după confuziune, însă exerciţiul ei
devine o manifestare a dreptului de proprietate.
c) neuzui, neîntrebuinţarea sau prescripţia extinctivă588. Neexercitarea timp
de 30 de ani a dreptului de servitute face să se stingă acest drept, în cazul în care este
vorba de servituţi stabilite prin fapta omului. Potrivit art. 640 C. civ., acest termen se
calculează diferit după felul servituţii, sau din ziua în care a încetat folosirea ei, în cazul
servituţilor necontinue, sau din ziua când s-a făcut un act contrar servituţii continue.
Actul contrar poate fi făcut pe fondul aservit ori pe cel dominant.
666. Dezvoltări. Dacă dobândirea servituţii prin posesia de 30 ani se aplică numai
pentru cele continue şi aparente, neuzui sau neîntrebuinţarea, indiferent dacă este
voluntară sau nu, atrage stingerea tuturor servituţilor convenţionale, atât a celor
continue şi aparente, cât şi a celor necontinue şi neaparente.
Servitutea se stinge astfel, chiar dacă nu a fost niciodată exercitată, termenul fiind
calculat din ziua în care a fost constituită.
Pornind de la faptul că servitutea este indivizibilă, rezultă că dacă proprietatea
fondului dominant aparţine mai multor persoane, întrebuinţarea servituţii de către
oricare dintre ele este suficientă pentru a nu opera stingerea ei (art. 642 C. civ.).
în fine, potrivit art. 641 C. civ., modul servituţii se poate prescrie ca şi servitutea şi cu
acelaşi chip. Spre exemplu, dacă un fond este supus unei servituţi nori aedificandi,
dar proprietarul construieşte pe o parte din teren, fără ca proprietarul fondului dominant
să intervină în 30 de ani, servitutea va fi stinsă în parte si nu va mai apăsa decât partea
din teren pe care nu s-a construit.
585
D. Alexandresco, op. cit., p. 855 şi urm.; C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 274;
I.P. Filipescu, op. cit., p. 264.
586
Art. 637 O. civ.: „Ele renasc dacă lucrurile sunt restabilite într-un chip încât
servitutile să se poată exercita, afară numai de nu ar fi trecut un spaţiu de timp
îndestulător spre a se putea presupune că s-a desfiinţat servitutea... „
587
Art. 638 C. civ.: „orice servitute este stinsă, când fondul către care este datorită
şi acela care o datoreşte cad în aceeaşi mână”.
588
Art. 639 C. civ.: „servitutea este stinsă prin neuz în curs de 30 de ani”; vezi şi
dispoziţiile art. 640-642 C. civ.
Capitolul V
Dreptul de superficie
Secţiunea I
667. Noţiune. Dreptul de superficie este un dezmembrământ al dreptului cje

proprietate care, spre deosebire de celelalte, nu este reglementat direct de Codul civil
român, fapt ce a determinat o parte a doctrinei şi jurisprudenţei noastre mai vechi să-i
conteste existenţa.
S-a răspuns însă, acestei chestiuni, încă din perioada interbelică, în sensul că
dreptul de superficie este reglementat indirect de art. 492 C. civ. 1din interpretarea
căruia rezultă că pot exista excepţii de la regula accesiunii, cazuri în care construcţiile şi
plantaţiile să nu aparţină proprietarului fondului.
Pe de altă parte, sub aspect legislativ, dreptul de superficie a fost menţionat, mai
întâi, în art. 11 din Decretul-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la
cărţile funciare, printre drepturile reale supuse întabulării. Ulterior, el este amintit de art.
21 din Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripţia extinctivă, fiind enumerat alături de
celelalte drepturi reale (proprietate, uzufruct, uz, abita- ţiune, servitute şi superficie)
cărora nu le sunt aplicabile dispoziţiile acestui act normativ. în fine, recent, el a fost
prevăzut în art. 21 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare.
668. Jurisprudenţa. Jurisprudenţa recentă a arătat, cu valoare de principiu, că
existenţa dreptului de proprietate asupra construcţiei, plantaţiei sau asupra altor lucrări
situate pe terenul proprietatea altei persoane atrage după sine un drept de folosinţă
asupra terenului respectiv, aceste drepturi concretizând dreptul real de superficie589 590.
669. Doctrina. Definiţie. în acest context, doctrina a definit superficia ca un drept
ce constă în dreptul de proprietate pe care-l are o persoană denumită superficial asupra
construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări care se află pe o suprafaţă de teren ce
aparţine unei alte persoane, teren asupra căruia superficiarul va avea un drept de
folosinţă591.
Or, s-a arătat că dreptul de superficie este dreptul real care constă în exercitarea
concomitentă de către o persoană, numită superficiar, a unui drept de pro
589
Ase vedea, C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op. cit., voi. II, p.
508 şi urm.
590
C.S.J., s. civ., dec. nr. 893/1994, în Dreptul nr. 12/1994, p. 62.
591
prietate asupra construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări aflate pe o suprafaţă de

teren aparţinând altei persoane şi a unui drept de folosinţă asupra acelui teren .
1
670. Categorii de drepturi. Aşa cum s-a arătat în doctrină 592 593
de esenţa drep-
tului de superficie este suprapunerea a două categorii de drepturi:
a) pe de o parte, dreptul de proprietate al superficiarului asupra construcţiilor sau
plantaţiilor şi dreptul său de folosinţă asupra terenului pe care sunt amplasate;
b) pe de altă parte, dreptul proprietarului terenului pe care se află construcţiile sau
plantaţiile de a pretinde superficiarului să folosească terenul potrivit destinaţiei la care
este afectat şi să-i plătească o indemnizaţie, dacă s-a convenit astfel.
671. Concluzie. Aşadar, dreptul de superficie constituie o excepţie de la regula
potrivit căreia proprietatea asupra pământului cuprinde şi proprietatea a tot ceea ce se
află pe suprafaţa lui594, precum şi de la principiul că proprietatea asupra unui lucru
principal se extinde asupra a tot ceea ce se uneşte ca accesoriu, la acest lucru 595.
Secţiunea a ll-a
Caractere juridice
672. Caracterele juridice ale dreptului de superficie. Din cele prezentate până
aici s-ar putea spune că dreptul de superficie are următoarele caractere juridice:
a) dreptul de superficie este un drept real imobiliar, dezmembrământ al dreptului
de proprietate asupra unui teren596;
b) dreptul de superficie este perpetuu. El există atâta vreme cât există construcţia,
plantaţia sau lucrarea ce se află pe terenul proprietatea altei persoane, fără a putea să
se stingă prin neuz. împrejurarea că el poate să privească şi plantaţii nu trebuie să ducă
la o altă concluzie, pentru că acestea pot fi regenerate sau înlocuite, esenţial rămâne
atributul folosinţei terenului de către superficiar597. Caracterul perpetuu ţine însă de
natura dreptului de superficie, iar nu de esenţa lui598;
592
593
S. Brădeanu, Probleme de drept cu privire la dreptul de superficie, în J.N. nr.
1/1957, p. 38 şi urm; Ibidem, în legătură cu dobândirea, apărarea şi stingerea dreptului
de proprietate cu privire la construcţii, în J.N. nr. 1/1966, p. 90 şi urm.; C. Alunaru, Noi
aspecte teoretice şi practice ale dreptului de superficie, în Dreptul nr. 5-6/1993, p. 71.
594
A se vedea, art. 489 C. civ.: „Proprietatea pământului cuprinde în sine
proprietatea suprafeţei şi a subfeţei lui".
595
Art. 482 C. civ.: „Proprietatea unui lucru mobil sau imobil dă drept asupra tot ce
produce lucrul şi asupra tot ce se uneşte, ca accesoriu, cu lucrul, într-un mod natural
sau artificial...1’.
596
Teoretic este posibilă situaţia în care părţile convin ca una să zidească pe o
clădire a celeilalte - ridicând unul sau mai multe etaje pe o clădire existentă, ceea ce
s-ar putea întâmpla mai ales în oraşele aglomerate.
597
598
Ase vedea C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op. cit., p. 509.
c) este un drept imprescriptibil, caracter ce derivă din perpetuitate ţiunea
confesorie specifică, asemănătoare acţiunii în revendicare
234 a proPr- Sî*; a poate fi formulată oricând de superficiar; şi,
d) dreptul de superficie exprimă o situaţie complexă care presupune <- nerea a
două drepturi de proprietate, diferite şi, în acelaşi timp, intim leq^û. ele: dreptul de
proprietate asupra terenului şi dreptul de proprietate ai su^G rului asupra construcţiilor
ori lucrărilor realizate de el ori de altul pe acel ter^îfc
Oricum, nu există o stare de coproprietate între cei doi titulari, asg n: dreptul de
superficie nu poate înceta pe calea ieşirii din indiviziune. nc
ât
Secţiunea a lll-a
Constituirea dreptului de superficie
673. Constituire. în general, dreptul de superficie poate lua naştere în temeiul legii,
prin titlu sau prin uzucapiune1.
Dreptul de superficie se poate constitui în temeiul legii în situaţia soţilor. EE sţe
unanim admis că, potrivit art. 30 din C. fam., soţul care nu este proprietarul terenului
dobândeşte un drept de superficie asupra construcţiei ridicate pe terenul proprietatea
celuilalt soţ.
Dreptul de superficie ia naştere cel mai adesea prin convenţia dintre proprietarul
terenului şi constructor. în acest caz, momentul naşterii dreptului de superficie coincide
cu cel al convenţiei încheiate între superficiar şi proprietarul terenului, chiar dacă
cealaltă componentă a dreptului de superficie, respectiv dreptul de proprietate asupra
construcţiei se dobândeşte treptat, pe măsura încorporării materialelor în teren599 600.
De vreme ce convenţia părţilor nu are ca obiect înstrăinarea terenului, în privinţa
formei pe care trebuie să o îmbrace actul de constituire a dreptului de superficie în
această materie se aplică regulile consensualismului, iar nu forma autentică cerută de
lege pentru terenuri. Ca atare, se va putea constitui un drept de superficie printr-un act
sub semnătură privată 601 , sau chiar printr-o convenţie verbală, în condiţiile de
probaţiune impuse de dispoziţiile art. 1191-1197 C. civ. 602 . în practică, adeseori
superficia ia naştere în cadrul unor raporturi de familie
599
L. Pop, op. cit., p 186 şi urm.
600
în acest sens: S. Brădeanu, Unele probleme privind dreptul de superficie, de
abi- taţie şi de servitute, în lumina prevederilor Legilor nr. 58/1974 şi nr. 59/1974, în
R.R.D. nr. 5/1997, p. 31 şi urm.; C. Alunaru, Incidenţa Legilor nr. 58/1974 şi nr. 59/1974
asupra dreptului de superficie în sistemul de publicitate al cărţilor funciare, în R.R.D. nr.
4/1984, p. 22 şi urm.
601
De această părere este D. Chirică în lucrarea Consecinţele modificării
legislative postrevoluţionare asupra circulaţiei imobilelor proprietate particulară, în
Dreptul nr. 6/1991, p. 29; vezi şi E. Chelaru, Unele aspecte în legătură cu circulaţia
juridică a terenurilor proprietate privată, în Dreptul nr. 5-6/ 1993, p. 68; C. Alunaru, Noi
aspecte teoretice şi practice ale dreptului de superficie, în Dreptul, 1993, nr. 5-6, p.
65-73.
602
C. Alunaru, op. şi loc. cit.
/părinţii permit copiilor să construiască pe terenul lor), aşa încât se poate accepta
existenţa unei imposibilităţi morale de preconstituire a unui înscris, aşa încât se poate
face dovada convenţiei de superficie cu orice mijloc de probă1.
674. Constituirea prin legat. Prin legat, superficia poate fi constituită atunci când
autorul, prin testament, a separat dreptul de proprietate asupra unor construcţii sau
altor lucrări, instituind ca legatar asupra acestora o anumită persoană, iar ca legatar al
terenului o alta.
Teoretic, poate fi acceptată şi uzucapiunea dreptului de superficie, practic însă, cel
în cauză nu ar avea nici un interes să se limiteze a invoca superficia, dezmembrământ
al proprietăţii, când poate, foarte bine, invoca dobândirea proprietăţii. Oricum, sunt
aplicabile regulile uzucapării proprietăţii. Se poate imagina situaţia în care o persoană
exercită cu bună-credinţă şi în virtutea unui just titlu un drept de superficie pe o perioadă
de 10-20 de ani, astfel încât să poată dobândi acest drept prin uzucapiunea prescurtată.
Secţiunea a IV-a
Exercitarea dreptului de superficie
675. Exercitare. De vreme ce, prin ipoteză, superficiarul este proprietarul

construcţiilor ori lucrărilor ridicate pe teren în virtutea dreptului de superficie, rezultă că
el are asupra acestora toate atributele dreptului de proprietate: posesie, folosinţă şi
dispoziţie.
676. Drept de folosinţă. Asupra terenului el are un drept de folosinţă, care trebuie
exercitat în conformitate cu scopul constituirii dreptului său: executarea şi folosirea
construcţiei, efectuarea şi folosirea unor lucrări sau plantaţii. El are asupra terenului
stăpânirea materială şi chiar un drept de dispoziţie materială limitat la posibilitatea de a
dispune de substanţa terenului în vederea realizării construcţiilor, plantaţiilor ori
lucrărilor (săpături, excavări etc.)603 604.
Superficiarul are dreptul să înstrăineze construcţiile, plantaţiile, lucrările, aflate pe
terenul altuia, fără a avea nevoie de consimţământul proprietarului terenului, în
consecinţă, dreptul de superficie este transmisibil prin acte juridice între vii sau pentru
cauză de moarte, cu titlu oneros ori cu titlu gratuit.
677. Grevare cu sarcini reale. Dreptul de superficie poate fi grevat cu sarcini
reale, superficiarul putând constitui valabil în favoarea altuia un drept de uzufruct, uz,
abitaţie, servitute, ori ipotecă. Potrivit art. 488 alin. (2) C. proc. civ, dreptul de superficie
este supus urmăririi silite imobiliare.
603
A se vedea, E. Chelaru, Curs de drept civil. Drepturi reale, op. cit., p. 182.
604
Secţiunea a V-a
Dreptul de superficie şi dreptul de uzufruct. Comparaf¡e
678. Comparaţie între dreptul superficie şi dreptul de uzufruct. Se aţi»** în

general că dreptul de uzufruct este, după dreptul de proprietate, cel care ofJ! titularului
său cele mai întinse prerogative. Analizând împreună situaţia unui pr a prietar care
constituie un drept de uzufruct pe terenul său în favoarea altei Pe°rsoane, şi a celui care
permite constituirea unui drept de superficie asupra terenu lui său, observăm că cel din
urmă se află într-o situaţie mult mai grea decât pr¡ mul. S-ar putea spune că superficia
este mai „împovărătoare" decât uzufructul' că superficiarul „primeşte mai mult” din
proprietate decât uzufructuarul, dezmem' brând-o în consecinţă.
Dacă în situaţia uzufructului, proprietarul terenului păstrează nuda proprietate de
care poate dispune în orice fel, o poate greva cu o ipotecă, aici el are mult mai puţin.
Uzufructuarul care construieşte pe teren în timpul uzufructului trebuie să-si ridice
construcţiile pentru a restitui terenul în starea iniţială, şi, oricum, nu ar primi nici o
despăgubire pentru ele. El poate înstrăina beneficiul dreptului său, dar rămâne
răspunzător faţă de nudul proprietar. In schimb, superficiarul poate înstrăina dreptul său
oricui doreşte, iar dobânditorul, noul superficiar, are acelaşi drept, şi aşa mai departe la
nesfârşit, atât timp cât există construcţia, plantaţia ori lucrarea. Oricum, proprietarul
terenului păstrează dreptul său, pentru că atunci când l-ar ceda superficiarului, nu am
mai fi în ipoteza dreptului de superficie, care încetează prin confuziune. El poate
dispune de acest drept cum doreşte, dar ce-l care îl primeşte va avea aceeaşi poziţie
juridică.
Secţiunea a Vi-a
Stingerea dreptului de superficie
679. Stingerea dreptului de superficie. Dreptul de superficie încetează atunci

când construcţia, plantaţia sau lucrările au pierit sau au fost desfiinţate de superficiar,
pentru că, prin ipoteză, existenţa sa este legată de existenţa acestora.
Dacă a fost constituit prin act juridic civil, desfiinţarea actului atrage încetarea
dreptului de superficie.
680. Prin confuziune. El .poate înceta, ca şi celelalte dezmembrăminte, în urma
confuziunii, când proprietarul terenului dobândeşte în proprietate lucrările
superficiarului, ori acesta dobândeşte dreptul de proprietate asupra terenului. Tot astfel,
un terţ poate dobândi împreună cele două drepturi.
681. Prin expropriere. în fine, dreptul de superficie se stinge prin exproprierea
terenului pentru utilitate publică, ambele părţi - proprietarul terenului şi superficiarul,
având dreptul la despăgubiri potrivit art. 28 alin. (3) din Legea nr. 33/1994.
Capitolul VI
Dreptul real de folosinţa1
682. Noţiune. Potrivit dispoziţiilor art. 19 alin. (3) din Legea fondului funciar nr.
18/1991, modificată şi republicată, „se pot atribui, la cerere, în folosinţă agricolă, până
la 5000 m605 6061n echivalent arabil, de familie, personalului de specialitate din serviciile
publice comunale, în perioada cât lucrează în localitate, dacă nu are teren în
proprietate în această localitate, el sau membrii familiei din care face parte. Dreptul de
proprietate asupra acestor terenuri aparţine comunei, oraşului sau municipiului, după
caz”2.
Suntem în faţa unui dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra terenurilor
agricole aflate în proprietatea privată a unităţilor administrativ-teritoriale enumerate de
lege: comună, oraş sau municipiu.
Titularii acestui drept trebuie să îndeplinească o anume calitate: să facă parte din
personalul de specialitate din serviciile publice locale. Avem de a face cu subiecte
calificate, este vorba de persoanele fizice care au calitatea de funcţionar public în
cadrul acestor servicii.
683. Caractere juridice. Acest drept are următoarele caractere juridice607:
a) este un drept real, opozabil erga omnes;
b) este un drept intuitu personae, pentru că pot beneficia de el numai persoanele
prevăzute de lege;
c) este un drept inalienabil-, şi,
d) se constituie cu titlu gratuit prin acte administrative individuale.
Titularul acestui drept exercită posesia şi folosinţa asupra terenului astfel primit, dar
nu are dreptul de dispoziţie juridică. Acest drept aparţine proprietarului, care poate fi
după caz: comuna, oraşul sau municipiul care l-a constituit.
684. Culegerea fructelor. Atributul folosinţei îi permite titularului să exploateze
terenul în scopuri agricole, să culeagă în proprietate fructele obţinute. El are
posibilitatea de a face, cu acordul prealabil al proprietarului, anumite investiţii, în
măsura în care acestea sunt utile pentru exploatarea agricolă [art. 19 alin. (5) din lege].
Se poate afirma că are un drept de dispoziţie materială limitat. La încetarea dreptului,
titularul are dreptul la despăgubiri pentru investiţiile făcute ori poate fi obligat să le
ridice, dacă nu sunt utile fondului.
605
A se vedea, E. Chelaru, Curs de drept civil, op. cit., p. 183-189; C. Bîrsan, op.
cit., p. 301-304.
606
A se vedea, art. 19 alin. (4)-(5), art. 76 alin. (1)-(2) din lege; art. 23 din
Regulamentul privind procedura de constituire, atribuţiile şi funcţionarea comisiilor
pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor, a modului de
atribuire a titlurilor de proprietate, precum şi punerea în posesie a proprietarilor,
aprobat prin H.G. nr. 131/1991.
607
C. Bîrsan, M. Gaiţă, M.M. Pivnicieru, op. cit., p. 186.
685. Acţiunile posesorii. în apărarea dreptului său, titularul dreptului H sinţă

poate exercita acţiunile posesorii împotriva terţilor dar şi împotriva r,6 fo|k tarului
terenului. El are o acţiune reală, asemănătoare acţiunii în revengj0*^ proprietarului, prin
care poate reclama terenul indiferent în mâinile cui s-ar"^5 5
686. Cauze speciale de stingere. Legea reglementează anumite cauze
S
ciale de stingere a acestui drept, precum: P6.
a) pierderea calităţii de membru al personalului de specialitate din serv'
lci
publice; '^
b) plecarea din localitate. Stabilirea domiciliului în altă localitate, din orice
tive, atrage stingerea dreptului; -a
c) nerespectarea obligaţiei de a asigura cultivarea terenului şi protecţia s
lui, în urma somaţiei scrise a primăriei. u
'
Titlul VII
Modurile de dobândire a drepturilor reale
Capitolul I
Introducere în studiul modurilor de dobândire
a drepturilor reale
Secţiunea I
A. Sediul materiei
687. Codul civil şi doctrina despre modurile de dobândire a drepturilor
reale. în cartea a lll-a intitulată „Despre diferitele moduri prin care se dobândeşte
proprietatea”, Codul civil cuprinde materii variate, de la succesiuni şi până la materia
obligaţiilor civile. Astfel, potrivit dispoziţiilor art. 644 C. civ.: „Proprietatea bunurilor se
dobândeşte şi se transmite prin succesiune, prin legate, prin convenţie şi prin
tradiţiune”, iar, mai departe, art. 645 C. civ. dispune: „Proprietatea se mai dobândeşte
prin accesiune sau incorporaţiune, prin prescripţie, prin lege şi prin ocupaţiune”.
Cele două articole menţionate constituie cadrul general al modurilor de dobândire a
proprietăţii1. Trebuie să arătăm că, pe de o parte, legea nu defineşte noţiunea de mod
de dobândire a proprietăţii, iar, pe de altă parte, enumerarea legală cuprinsă în art.
644-645 C. civ. nu este în afară de critică.
B. Noţiune configurata de doctrină

688. Noţiune. Cu privire la definirea noţiunii de mod de dobândire a proprietăţii, în
doctrină s-a arătat că „sintagma moduri de dobândire a dreptului de proprietate
desemnează totalitatea mijloacelor juridice reglementate de lege - acte juridice şi fapte
juridice - prin care se poate dobândi dreptul de proprietate indiferent de forma sa”608 609.
Referindu-se la modurile de dobândire a drepturilor reale,
608
Corespunzătoare art. 711 şi 712 C. civ. francez.
609
L. Pop, Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale, Ed. Lumina Lex,
Bucureşti, 2001, p. 209; a se vedea şi Gh. Fekete, I. Zinveliu, Drept civil. Drepturi reale,
Ed. Didactică şi Pedagogică, Bucureşti, 1969, p. 177; Tr. lonaşcu, S. Brădeanu, Dreptul
de
un alt autor arată că acestea sunt „mijloacele juridice care, potrivit legii, serv©,, la
constituirea sau la obţinerea prin transfer a unor asemenea drepturi ca element
componente ale patrimoniului unei persoane fizice sau juridice"1. Un alt autor arată, în
mod corect, că în definirea modurilor de dobândire a proprietăţii trebuie să pornim de la
premisa că dreptul de proprietate este un drept subiectiv civil, ¡ar modurile de dobândire
a acestui drept reprezintă o categorie de izvoare ^ drepturi subiective civile. în acest
context, prin moduri de dobândire a proprietăţii se înţeleg acele împrejurări - acte sau
fapte juridice - de care legea condiţionează naşterea dreptului de proprietate610 611 612
613
.
Pe de altă parte, enumerarea legală a fost criticată în doctrină, considerându-se, în primul
rând, că este incompletă pentru că s-ar putea adăuga hotărârea judecătorească constitutivă de
drepturi614. în al doilea rând, enumerarea le- gală este inexactă pentru că face distincţie între
succesiune şi legate, fără a ţine seama de faptul că termenul de succesiune desemnează atât
succesiunea le- gală, cât şi pe cea testamentară. De asemenea, se arată că legea nu constituie
un mod separat, de sine stătător, de dobândire a dreptului de proprietate. Chiar în situaţia în care
legea instituie o prezumţie de proprietate, temeiul acelei prezumţii îl constituie, în fond, tot un fapt
sau un act juridic. Spre exemplu, chiar dacă se afirmă că dobândirea bunurilor mobile prin
posesia de bună-credinţă are loc ex lege, dreptul de proprietate se dobândeşte în temeiul unui
fapt juridic, care este tocmai posesia de bună-credinţă. La fel stau lucrurile şi în cazul dobândirii
fructelor de către posesorul de bună-credinţă615.
în fine, trebuie spus că modurile de dobândire a dreptului de proprietate prevăzute de Codul
civil se aplică ambelor forme fundamentale ale proprietăţii reglementate de Constituţie:
proprietatea publică şi proprietatea privată 616. Există însă şi unele moduri specifice de dobândire
a proprietăţii publice, cum ar fi trecerea unor bunuri din domeniul privat al statului sau al unităţilor
administrativ-teritoriale în domeniul public al acestora, pentru cauză de utilitate publică, achiziţiile
publice ori exproprierea pentru cauză de utilitate publică, care au fost analizate în cadrul
proprietate socialistă şi alte drepturi reale de tip nou în dreptul R.S.R, Ed. Ştiinţifică,
Bucureşti, 1964, p. 174; E. Chelaru, Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Ed.
AII Beck, Bucureşti, 2000, p. 190.
611
M. Costin, Dicţionar de drept civil, Ed. Ştiinţifică şi Enciclopedică, Bucureşti,
1980, p. 332.
612
T. Sâmbrian, Drept civil. Moduri originare de dobândire a proprietăţii, Ed. Europa,
Craiova, 1996, p. 40.
613
Ibidem, p. 41. Pentru noţiunea de izvor al raportului juridic civil concret, vezi
Ghe. Beleiu, Drept civil român. Introducere în dreptul civil. Subiectele dreptului civil, ed.
a V-a revăzută şi adăugită de M. Nicolae şi P. Truşcă, Casa de Editură şi Presă
„Şansa" SRL, Bucureşti, 1998, p. 109-111.
614
L. Pop, op. cit., p. 210; C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale, Ed. AII Beck,
Bucureşti, 2001, p. 305; E. Chelaru, op. cit., p. 190; T. Sâmbrian, op. şi loc. cit., p.
48-59.
615
A se vedea, L. Pop, op. cit., p. 210. Pentru o altă opinie privind sensul
termenului de lege în redactarea art. 645 C. civ., a se vedea, T. Sâmbrian, op. cit., p.
49-51.
616
Modurile de dobândire a drepturilor reale 241
dreptului de proprietate publică1. De asemenea, doctrina este unanimă în a aprecia că modurile
de dobândire a dreptului de proprietate prevăzute de Codul civil se aplică şi cu privire la celelalte
drepturi reale, dezmembrăminte ale dreptului de proprietate: uzufructul, uzul, abltaţia, servitutea
şi superficia. însă nu este cazul să se aplice pentru drepturile reale ce derivă din dreptul de
proprietate publică: dreptul de administrare, dreptul de concesiune, dreptul de folosinţă.
Secţiunea a ll-a
Clasificarea modurilor generale de dobândire
a drepturilor reale
689. în dreptul roman. Mai întâi, amintim că în dreptul roman cea mai cunoscută
clasificare a modurilor de dobândire a proprietăţii, expusă pentru prima oară de Gaius şi
consacrată în Institutele lui lustinian este clasificarea în moduri de dobândire a proprietăţii după
dreptul natural sau al ginţilor (ocupaţiunea, tradiţiu- nea, accesiunea, specificaţia) şi moduri de
dobândire după dreptul civil (in iure cesio, mancipaţiunea, uzucapiunea, adiudicatio ş\
legea)617 618. Tot romană este şi clasificarea în moduri de dobândire particulare (per singulas
res) şi moduri de dobândire universale (per universitatem), care se păstrează şi astăzi619.
690. Clasificare. în prezent modurile de dobândire a proprietăţii pot fi clasificate după mai
multe criterii pe care le vom prezenta în continuare.
691. în raport de întinderea dobândirii. După întinderea dobândirii, modurile de
dobândire a dreptului de proprietate se clasifică în:
- moduri de dobândire universale sau cu titlu universal, când dobânditorul primeşte
întreaga universalitate sau o parte (fracţiune) din universalitatea patrimoniului unei
persoane. Aşa sunt: succesiunea legală, legatul universal ori cu titlu universal; şi,
- moduri de dobândire cu titlu particular, când dobânditorul primeşte unul sau mai multe
bunuri individual-determinate. Aşa sunt: contractele translative de proprietate, legatele cu
titlu particular, tradiţiunea. Se poate spune că atunci când autorul este o persoană fizică,
cu excepţia succesiunii legale şi a legatelor cu titlul universal ori universale, toate celelalte
moduri de dobândire a proprietăţii sunt cu titlu particular620 621. Dacă însă este vorba de
617
A se vedea, şi S. Cercel, Drept civil. Patrimoniul. Posesia. Proprietatea, Ed.
618
A se vedea, VI. Hanga, Drept privat roman, Ed. Didactică şi Pedagogică,
Bucureşti, 1978, p. 268; lustiniani Institutiones, Instituţiile lui lustinian, text latin şi
traducerea în limba română, cu note şi studiu Introductiv de prof. dr. doc. VI. Hanga,
Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 2002, p. 62-65; Gaius, Instituţiunile, traducere, studiu
introductiv, note şi adnotări, A.N. Popescu, Ed. Academiei R.S.R., Bucureşti, 1982, p.
140-143.
619
T. Sâmbrian, op. cit., p. 61.
620
P.C. Vlachide, Repetiţia principiilor de drept civil, voi. I, Ed. Europa Nova,
Bucu
reşti, 1994, p. 110-111; T. Sâmbrian, op. cit., p. 62.
n npr«nană
soaneiiurirliră
juridiceCP nnnto rfnhânHi de
în procesul întrpnnl npfrimnnin ori
reorganizare o frânţii 1.
a acesteia
692. Importanţa şi interesul clasificării. Interesul acestei clasificări
ot în |-M"i noi no I nlo îi-ifinolm-oo i'/Oon/onOoUîlifof ii rlr\KAnflÎ+nHl iii ii Aittfal în ^
acceptată sub beneficiu de inventar, responsabilitatea fiind intra vires herea^ tis),
respectiv proporţional cu fracţiunea dobândită din patrimoniu. în schimb, v cazul
modurilor de dobândire cu titlu particular dobânditorul nu răspunde de obij gaţiile
autorului său decât dacă acestea rezultă din drepturi reale constituite ân- terior
dobândirii asupra lucrului dobândit (o ipotecă, un drept de servitute etc.);
693. în raport de momentul în care operează transmisiunea. După m0- mentul
în care operează transmisiunea, modurile de dobândire a proprietăţii s e clasifică în:
- moduri de dobândire inter vivos care îşi produc efectele în timpul vieţii autorului,
aşa cum este contractul translativ de proprietate, tradiţiunea, hotărârea
judecătorească atributivă de drepturi; şi,
- moduri de dobândire morţiş causa care îşi produc efectele la încetarea din viaţă
a autorului (succesiunea legală, legatele).
694. Interesul clasificării. Interesul acestei clasificări este legat de procedura
diferită de dobândire a dreptului de proprietate. Astfel, în cazul modurilor de dobândire
morţiş causa există o procedură specifică a transmisiunii succesorale care pune în
discuţie aspecte privind condiţiile generale ale dreptului la moştenire (capacitatea
succesorală, vocaţia la moştenire), limitele dreptului de dispoziţie asupra moştenirii,
dreptul de opţiune succesorală şi exercitarea acestuia622 623 etc,, aspecte care nu se
întâlnesc în cazul modurilor de dobândire inter vivos.
695. în raport de caracterul transmisiunii. După caracterul transmisiunii, adică
în funcţie de scopul urmărit de autor, modurile de dobândire a proprietăţii se clasifică în:
- moduri de dobândire cu titlu oneros, când autorul transmite dreptul de pro-
prietate cu condiţia primirii unui echivalent din partea dobânditorului, aşa cum
se întâmplă în cazul contractelor cu titlu oneros624; şi,
- moduri de dobândire cu titlu gratuit, când autorul transmite dreptul de pro-
prietate fără să aştepte primirea unui echivalent, aşa cum este donaţia (darul
manual ca varietate a contractului de donaţie), succesiunea legală sau
testamentară.
696. Interesul clasificării. Această clasificare prezintă interes sub mai multe
aspecte. Astfel, în primul rând, în privinţa condiţiilor de formă, legea este mai exigentă
în cazul modurilor de dobândire cu titlu gratuit când, de regulă, se cere ca voinţa părţilor
să îmbrace o anumită formă (de regulă autentică). în schimb, în
622
Pentru formele reorganizării persoanei juridice, I. Dogaru, Drept civil român,
voi. I, Ed. Themis, Craiova, 2000, p. 505 şi urm.
623
A se vedea, Fr. Deak, Tratat de drept succesoral, Ed. Actami, Bucureşti, 1999.
624
De altfel această clasificare este întâlnită şi în materia contractelor.
cazul modurilor de dobândire cu titlu oneros funcţionează principiul consensualis- ûlui

potrivit căruia voinţa părţilor este necesară şi suficientă pentru transmiterea proprietăţii.
Totuşi, există şi aici obligativitatea unei forme autentice în cazul dobândirii terenurilor,
precum şi obligativitatea îndeplinirii formalităţilor de înscriere -¡n cartea funciară a
proprietăţilor imobiliare (potrivit Legii nr. 7/1996). în al doilea rând, condiţiile legale
privind capacitatea transmiţătorului şi a dobânditorului sunt diferite. Astfel, în cazul
modurilor de dobândire cu titlu gratuit sunt aplicabile dispoziţiile art. 806-812 C. civ., iar
în cazul modurilor de dobândire cu titlu oneros sunt aplicabile dispoziţiile art. 949-952 C.
civ. în al treilea rând, după cum s-a spus, numai în cazul modurilor de dobândire cu titlu
oneros se pune problema excepţiei de neexecutare a contractului, a rezoluţiunii şi a
dreptului de retenţie în cazul în care debitorul nu-şi execută obligaţia1. Pe de altă parte,
regimul viciilor de consimţământ diferă. Astfel, problema viciului leziunii nu se pune în
cazul modurilor de dobândire cu titlu gratuit pentru că prin ipoteză nu există un echilibru
între „contraprestaţiile” părţilor. Or, eroarea asupra persoanei dobânditorului va
constitui întotdeauna un viciu de consimţământ în cazul modurilor de dobândire cu titlu
gratuit, în timp ce aceeaşi eroare constituie numai în mod excepţional un viciu de
consimţământ în cazul modurilor de dobândire cu titlu oneros. De asemenea, se poate
spune că dolul apare în materia liberalităţilor cu unele particularităţi, sub forma captaţiei
(folosirea unor manopere dolosive în scopul de a câştiga încrederea dispunătorulul şi
de a înşela buna Iul credinţă, pentru a-l determina să facă o liberalitate care fără aceste
„demonstraţii de afecţiune” nu ar fi făcut-o) şi sugestiei (utilizarea de manopere viclene,
nepermise, în scopul de a sădi în mintea dispunătorului ideea de a face o liberalitate, pe
care nu ar fi făcut-o din proprie iniţiativă)625 2. în fine, acţiunea pauliană (revocatorie)
este mai lesnicioasă în cazul modurilor de dobândire cu titlu gratuit, fiind suficientă
dovada fraudei comisă de către debitorul care transmite dreptul real pentru a-şi crea
sau mări insolvabilitatea. în cazul modurilor de dobândire cu titlu oneros creditorul re-
clamant trebuie să dovedească şi participarea la fraudă a terţului care dobândeşte
dreptul respectiv. Am mai putea aminti şi că problema cotităţii disponibile se pune
numai în cazul modurilor de dobândire cu titlu gratuit.
697. în raport de situaţia juridică a bunului. După situaţia juridică a bunului în
momentul dobândirii, deosebim moduri originare şi moduri derivate de dobândire a
proprietăţii626:
a) modurile originare de dobândire sunt acele mijloace juridice de dobândire a
dreptului de proprietate care nu implică o transmitere juridică a sa de la o persoană la
alta, dreptul născându-se direct în patrimoniul titularului. Sunt incluse aici uzucapiunea
şi ocupaţiunea; şi,
625
M.B. Cantacuzino, Elementele dreptului civil, Ed. Cartea Românească,
626
C. Bîrsan, op. cit., p. 307; L. Pop, op. cit., p. 212; E. Chelaru, op. cit., p. 191.
b) modurile de dobândire derivate sunt mijloacele juridice de dobândire a gre tului

de proprietate care implică transmisiunea dreptului de la o persoană la Fac parte din
această categorie convenţia, succesiunea legală sau testamentară, '
698. Dezvoltări. S-a arătat că în realitate nu situaţia juridică a bunului ^ momentul
dobândirii constituie criteriul acestei clasificări, ci originea dreptului M proprietate
dobândit. Situaţia juridică a bunului în momentul dobândirii este 0 consecinţă a originii
dreptului dobândit: bunul nu are un proprietar dacă dobăg. direa nu provine dintr-o
transmitere a dreptului, şi, respectiv, bunul are un pro_ prietar dacă dobândirea provine
dintr-o transmitere a dreptului1. De subliniat cg această clasificare este singura făcută
de lege şi în acelaşi timp specifică moiju, rilor de dobândire a proprietăţii, toate celelalte
fiind subclasificări ale modurilor derivate de dobândire a proprietăţii 627 628 (preluate din
materia clasificării actelor juridice). Astfel, în art. 644 C. civ. sunt enumerate modurile
derivate de dobândire a proprietăţii, iar în art. 645 C. civ., modurile originare629. Vom
încheia acest punct spunând că ceea ce caracterizează cele două categorii de moduri
de dobândire a proprietăţii este inexistenţa unui autor pentru cele originare
(considerându-se că bunul nu a mai aparţinut altei persoane până în acel moment) şi
existenţa unui autor pentru cele derivate.
699. Doctrina în materia clasificării modurilor generale de dobândire a
drepturilor reale. în doctrină există şi alte clasificări ale modurilor de dobândire a
proprietăţii630 care au o importanţă teoretică şi practică mai redusă. Pe de altă parte, nu
toate modurile de dobândire a dreptului de proprietate reglementate de
Codul civil au aceeaşi importanţă practică. în fine, contractul, care rămâne cel mai
uzitat mod de dobândire a drepturilor reale, va fi analizat sub toate aspectele sale la
teoria generală a obligaţiilor, iar succesiunea în cadrul dreptului succesoral. în acest
context, vor fi analizate pe larg numai accesiunea şi uzucapiunea, iar celelalte moduri
de dobândire vor fi prezentate pe scurt, în ordinea prevăzută în art. 644-645 C. civ.
627
T. Sâmbrian, op. cit., p. 78 şi urm.; I. Dogaru, T. Sâmbrian, Drept civil român. Teoria
generală a drepturilor reale, p. 194 şi urm.
628
T.R. Popescu, Drept pentru învăţământul economic superior, Ed. Didactică şi Pe-
dagogică, Bucureşti, 1970, p. 101; T. Sâmbrian, op. cit., p. 82.
629
1. Dogaru, T. Sâmbrian, op. cit., p. 196-198.
630
Pentru analiza acestora, vezi T. Sâmbrian, op. cit., p. 65-72,
Capitolul II
Convenţia
j
700. Noţiune şi principii. Convenţia sau contractul este actul juridic civil bilateral,
produsul manifestării de voinţă concordantă a două părţi1, care atunci când sunt
constitutive sau translative de drepturi reale interesează această materie. Contractul
constitutiv de drepturi reale este acela prin care se nasc astfel de drepturi pe care
părţile nu le-au avut anterior, el producând efecte juridice numai pe viitor (ex nune). Aşa
se întâmplă când părţile stabilesc în condiţiile dorite un drept de uzufruct ori un drept de
servitute asupra unui imobil proprietatea uneia dintre ele. La rândul său, contractul
translativ de drepturi reale este acela prin care se transmit astfel de drepturi de la o
persoană la alta. Aşa se întâmplă când părţile încheie un contract de
vânzare-cumpărare, un schimb ori o donaţie care are ca obiect un bun proprietatea
uneia ori un drept de superficie.
Potrivit dispoziţiilor art. 971 C. civ. „în contractele ce au ca obiect translaţia
proprietăţii sau a unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul
consimţământului părţilor, şi lucrul rămâne în rizico-pericolul dobândito- rului, chiar
când nu i s-a făcut tradiţiunea lucrului” (s. n.).
701. Principii. Legea consacră aşadar principiul că prin ea însăşi, fără a fi nevoie
de vreo operaţie subsecventă suplimentară, convenţia este translativă de drepturi
reale 631 632 . După cum ştim, principiul consensualismulul exprimă ideea că simpla
manifestare de voinţă este nu numai necesară, ci şi suficientă pentru ca actul juridic
civil să ia naştere în mod valabil din punctul de vedere al formei, sau, altfel zis,
manifestarea de voinţă nu trebuie să îmbrace o formă specială633. în acelaşi spirit art.
1295 alin. (1) C. civ. prevede: „Vinderea este perfectă între părţi şi proprietatea este de
drept strămutată la cumpărător, în privinţa vânzătorului, îndată ce părţile s-au învoit
asupra lucrului şi asupra preţului, deşi lucrul nu a fost predat şi preţul nu se va fi
numărat”. Pe de altă parte, pentru valabilitatea unor contracte translative de proprietate
simplul acord de voinţă nu este suficient. Aşa se întâmplă în cazul actelor de înstrăinare
a terenurilor situate în intravilan sau extravilan care trebuie încheiate în formă
autentică, potrivit dispoziţiilor art. 2 alin. (1) din Legea nr. 54/1998. Or, potrivit art. 813
C. civ. donaţiile se fac prin act autentic.
631
A se vedea şi Şt. R au schi, Ghe. Popa, Ştefania Rauschi, Drept civil. Teoria generală.
Persoana fizică. Persoana juridică, Ed. Junimea, laşi, 2000, p. 73 şi urm.
632
633
Ghe. Beleiu, op. cit., p. 160 şi urm.; Roxana Cristina Radu, Nulitatea actului juridic civil,
5-72.
Ed. Universitaria, Craiova, 2002, p. 142 -147.
702. Excepţii. De la principiul potrivit căruia transferul sau constituirea dreptului

real operează în momentul încheierii valabile1 a contractului, există câteva excepţii:
a) când printr-o declaraţie de voinţă expresă părţile au stabilit că transferul
dreptului real va avea loc în momentul împlinirii unui termen ori după îndeplinirea unei
condiţii;
b) în situaţia în care convenţia are ca obiect bunuri viitoare, transferul dreptului real
este amânat până la data realizării acestuia; şi,
c) proprietatea bunurilor de gen se transferă la momentul predării, pentru că numai
atunci se face individualizarea bunului.
703. Contractul, specie a convenţiei ca mod de dobândire a drepturilor reale.
Practica demonstrează că, între modurile de dobândire a drepturilor reale, contractul
ocupă un loc important, fiind cel mai mult uzitat. Insă sub aspectul dovedirii dreptului
real dobândit, el prezintă dezavantajele categoriei modurilor de dobândire derivate din
care face parte. Atunci când se pune problema, dobândi- torul trebuie să demonstreze
că cel care i-a transmis dreptul era titularul acestuia în momentul transmisiunii. în actele
constitutive sau translative de drepturi se cere ca cel care se obligă să fie titularul
dreptului, condiţie impusă de principiul de drept potrivit căruia nimeni nu se poate obliga
valabil la ceva ce nu are sau la mai mult decât are, consacrat de adagiile nemo dat
quod non habet; nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet.
704. Principiul forţei obligatorii a contractelor. După cum ştim, efectele
contractului sunt cârmuite de principiul forţei obligatorii şi principiul relativităţii, cu toate
consecinţele lor 634 635 . Pe de altă parte, în lanţul transmisiunilor convenţionale in-
tervenţia nulităţii unui act va atrage anularea actelor subsecvente (resoluto iure dantis
resolvitur ius accipientis), ca o consecinţă a retroactivităţii efectelor nulităţii actului şi a
repunerii părţilor în situaţia anterioară (restitutio in integrum). Toate acestea atrag o
anumită instabilitate, nesiguranţă a drepturilor reale dobândite printr-o convenţie, ce
poate fi înlăturată, în anumite condiţii, prin respectarea formalităţilor publicităţii
imobiliare şi prin acţiunea unor principii de drept civil. Intr-o speţă, Curtea de Apel
Craiova a respins recursul ca nefondat, arătând că de la aplicarea principiului resoluto
iure dantis resolvitur ius accipientis există şi excepţii când, deşi dreptul transmiţătorului
este desfiinţat, totuşi dreptul subdobândi- torului este menţinut, în virtutea unor principii
ale dreptului civil. Asemenea principii sunt: asigurarea securităţii şi stabilităţii circuitului
civil, ocrotirea bunei-credinţe sau ocrotirea incapabililor. în speţă, şi-a găsit aplicarea
principiul ocrotirii bunei-credinţe. Curtea a arătat636 că există bună-credinţă atunci când
subdobân- ditorul bunului a crezut eronat în existenţa unei situaţii juridice, în
conformitate cu care persoana cu care a încheiat contractul ar fi fost titulara dreptului de
proprietate asupra bunului. Subdobânditorul este considerat de rea-credinţă dacă a
634
Cu privire la cauzele de nulitate a actului juridic civil, a se vedea, Roxana Cristina Radu, op.
635
A se vedea, Ghe. Beleiu, op. cit., p. 181-189; L. Pop, Drept civil. Teoria generală a
obligaţiilor, Ed. Fundaţiei „Chemarea”, laşi, 1998, p. 59 şi urm.
636
C.A. Craiova, s. civ., dec. nr. 5638/2002, nepublicată.
putut avea cel mai mic dubiu asupra drepturilor autorilor săi, respectiv dacă a cunoscut
că un terţ este sau pretinde că este proprietarul imobilului pe care îl preia-
Subdobânditorul unui imobil care a acţionat cu maximă diligenţă şi cu bu- pă-credinţă în
momentul întocmirii actului prin care a primit bunul, trebuie protejat avându-se în vedere
faptul că s-a aflat într-o eroare comună, de neînvins asupra calităţii de proprietar a
autorului său (error communis tacit ius), eroare care este în măsură să ducă la întărirea
dreptului său în raporturile cu adevăratul proprietar. Eroarea comună presupune un
element obiectiv reprezentat de aparenţa creată de un titlu de proprietate şi un element
subiectiv, psihologic, constând în credinţa publică (a oricărui om diligent) în această
aparenţă. în speţă, intimatul U.V. a făcut dovada că a acţionat cu diligenţă în momentul
încheierii contractului de schimb autentificat sub nr. 3892/9 aprilie 1996, act prin care a
dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului situat în Craiova, str. T, La
această dată nu era înregistrată nici o înştiinţare în registrul de publicitate, din care să fi
rezultat că apartamentul făcea obiectul vreunui litigiu. De altfel, litigiul în urma căruia au
fost constatate nule actele de vânzare-cumpărare şi respectiv, de schimb încheiate în
legătură cu imobilul din strada P., nr. 4, a fost promovat după dobândirea dreptului de
proprietate de către intimatul-pârât U.V. asupra apartamentului în litigiu. De asemenea,
oferta de vânzare-cumpărare, respectiv de schimb, a apartamentului a fost făcută de
intimaţii C.G. printr-un ziar local, aspect de natură a întări convingerea intimatului U. V,
că nu există litigii care să greveze dreptul de proprietate asupra apartamentului.
în raport de toate acestea, este indiscutabil că nu există nici un motiv de nulitate
absolută a actului de schimb autentificat sub nr. 3892/9 aprilie 1996, De asemenea,
deşi a fost constatat nul prin decizia civilă nr. 4235/15 septembrie 1997 a Curţii de Apel
Craiova, actul de schimb în baza căruia dreptul de proprietate asupra apartamentului în
litigiu a trecut la 14 august 1994 de la recurenţii B. la intimaţii C.G (care la rândul lor, au
transmis acest drept la 9 aprilie 1996 către U.V.), instanţa constată că nu poate opera
repunerea în situaţia anterioară solicitată de recurenţii-reclamanţi, câtă vreme intimatul
pârât U.V. este un subdo- bânditor de bună-credinţă şi cu titlu oneros al bunului, dreptul
său fiind preferabil celui pretins de recurenţi.
Capitolul III
Tradiţiunea
705. Noţiune. După cum am văzut, potrivit dispoziţiilor art. 644 C. civ.,
„proprietatea bunurilor se dobândeşte şi se transmite... şi prin tradiţiune".
De la început trebuie să spunem că termenul tradiţiune primeşte aici un sens
specific limbajului juridic, aşa încât sensul său uzual, acela de tradiţie, ansamblu de
concepţii, de obiceiuri, de datini şi de credinţe care se statornicesc istoriceşte în cadrul
unor grupuri sociale sau naţionale şi se transmit prin viu grai din generaţie în generaţie,
constituind pentru fiecare grup social trăsătura lui specifică (tradiţiune - tradiţie, datină,
obicei), nu poate fi folosit în acest context1.
706. în dreptul roman. în dreptul roman, tradiţia (traditio) reprezenta cel mai
important mijloc de a dobândi proprietatea de ius gentium637 638 (Per traditionem quoque
iure naturali res nobis adquiruntur639). Lipsit de orice condiţii de formă, acest procedeu
consta în punerea lucrului de către înstrăinător (tradens) la dispoziţia dobânditorului
(accipiens) in virtutea unui act juridic pentru a transmite proprietatea. La început
remiterea lucrului se făcea în mod direct, dar s-a admis din epoca clasică, pentru
uşurarea încheierii anumitor operaţiuni juridice, că transferul poate avea loc şi în mod
simbolic (traditio symbolica). Aşa s-a admis că posesia asupra unor lucruri vândute care
se aflau într-o magazie se transferă dacă vânzătorul predă cumpărătorului cheile
magaziei. în cazul vânzării unui teren transferul posesiunii se considera efectuat dacă,
de pe o înălţime, se arătau cumpărătorului hotarele terenului, fiind vorba de aşa-numita
tradiţie prin gest (traditio longa mânu). S-a admis, de asemenea, că posesia se poate
transfera prin simpla transformare a intenţiei (animus) cu care o persoană deţinea
lucrul: chiriaşul care cumpără casa în care locuieşte, dobândeşte posesia din momentul
cumpărării, fără a fi nevoie să restituie proprietarului imobilul pentru ca apoi acesta să i-l
re- transmită; este ceea ce s-a numit tradiţie simplificată (traditio brevi mânu).
707. în dreptul nostru. Şi în dreptul actual tradiţiunea constă în predarea sau
remiterea materială a bunului de către transmiţător dobânditorului. în condiţiile
existenţei principiului potrivit căruia dreptul de proprietate se transmite chiar în
momentul încheierii contractului (art. 971 şi 1295 C. civ.), se înţelege că sfera de
aplicabilitate a tradiţiunii ca mod de dobândire a drepturilor reale este consi-
637
Cu privire la specificitatea limbajului juridic şi interpretarea dreptului, a se vedea, I. Dogaru,
D.C. Dănişor, Gh. Dănişor, Teoria generală a dreptului, Ed. Ştiinţifică, Bucureşti, 1999, p. 381 şi
urm.
638
A se vedea, VI. Hanga, Drept privat roman, Ed. Didactică şi Pedagogică, Bucureşti, 1978,
p. 271- 274; M. Jacotă, Drept roman, Ed. Cugetarea, laşi, 2002, p. 283-285.
639
lustiniani Institutiones, II, 1, 40, text latin şi traducere VI. Hanga, Ed. Lumina Lex, 2002, p.
76.
derabil limitată. Ea este, de regulă, numai executarea materială a transferării

proprietăţii1.
Se admite640 641 că tradiţiunea este un mod de dobândire a drepturilor reale în cazul
aşa-numitelor daruri manuale şi în cazul înstrăinării titlurilor la purtător, cum sunt:
obligaţiunile şi acţiunile nenomlnatlve ale societăţilor comerciale, obligaţiunile C.E.C etc.
(nu şl în cazul înstrăinării titlurilor nominalizate, cum sunt acţiunile nominative ale
societăţilor comerciale).
708. Darul manual. Darul manual reprezintă o categorie specială a contractului de
donaţie 642 . Dacă potrivit dispoziţiilor art. 813 C. civ., toate donaţiile se fac prin act
autentic, prin excepţie, în cazul darului manual singura condiţie specială ce trebuie
îndeplinită este predarea, tradiţiunea reală a lucrului (de mânu ad manum) ceea ce
înseamnă că avem de a face cu un contract real. Nu mai este nevoie aşadar, de
respectarea formei autentice (nici pentru oferta, nici pentru acceptarea unui dar
manual), tradiţiunea înlocuind forma solemnă prevăzută de lege pentru donaţii.
Pentru că tradiţiunea este un element esenţial al darului manual, numai bunurile
mobile corporale susceptibile de predare materială pot forma obiectul darului manual.
Sunt excluse bunurile imobile şi mobilele incorpórale. Prin excepţie, titlurile la purtător
care sunt asimilate bunurilor mobile corporale pot forma obiectul unui dar manual.
Pentru că predarea presupune deţinerea materială (corpus) a bunului, deci existenţa lui
actuală, sunt excluse lucrurile viitoare643.
709. Practica judiciară. în spiritul tradiţiei romane, instanţa noastră supremă a
precizat că prin tradiţiunea lucrului nu trebuie să se înţeleagă neapărat o deplasare
fizică a bunului, cum ar fi preluarea din mâna donatorului, efectele sale juridice putând fi
realizate şi printr-o tradiţiune implicită, de exemplu, atunci când donatorul ar înmâna
donatarului cheile unei case644, ori unui depozit în care se află lucrul sau cheile de
contact ale unui autoturism. Constituie dar manual şi depunerea unei sume de bani la
bancă pe numele unei alte persoane, dacă această depunere nu s-a făcut cu alt titlu
(plata unei datorii, acordarea unui împrumut). După cum s-a spus, producându-se o
„dematerializare” a tradiţiunii bunurilor, darul manual se poate realiza prin forme
moderne, care nu implică o predare efectivă, materială a bunului donat, dar asigură
transferul efectiv al valorilor de la o persoană la alta645.
710. Darurile de nuntă. O problemă aparte este aceea a „darurilor de nuntă”, care
prezintă interes în materia drepturilor reale şi din perspectiva dreptului de proprietate în
cazul soţilor646. Vom observa mai întâi că există obiceiul ca după ^ cheierea căsătoriei şi celebrarea ei
640
Actami, Bucureşti, 2000, p. 270.
641
C. Bîrsan, op. cit., p. 309; E. Chelaru, op. cit., p. 193; I.P. Filipescu, A. Filipescu, op. cit., p.
270; I. Dogaru, T. Sâmbrian, op. cit., p. 409; L. Pop, op. cit., p. 245.
642
A se vedea, Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ed. Actami, Bucureşti,
1999, p. 159-167. Potrivit art. 801 C. civ., donaţia este un act de liberalitate prin care donatorele dă
irevocabil un lucru donatarului care-l primeşte.
643
FI. Ba ¡as, în legătură cu depunerea unei sume de bani în cont curent personal la
CEC în vederea cumpărării unui autoturism, în Dreptul nr. 3/1990, p. 17.
644
Trib. Suprem, s. civ., dec. nr. 580/1971, în Repertoriu... 1969-1975, p. 134.
645
Fr. Deak, op. şi loc. cit., p. 163.
646
G.N. Luţescu, Teoria generală a drepturilor reale. Teoria patrimoniului. Clasificarea
religioasă, cu ocazia sărbătoririi acestui evs niment, invitaţii să ofere soţilor diferite bunuri, mai ales sume
de bani. Predare^ materială a acestor daruri este aici un mod de dobândire a proprietăţii. Problerpa care
se pune este dacă ele se dobândesc în proprietate comună în devălmăşie de către soţi ori în proprietatea
exclusivă a fiecăruia. Jurisprudenţa a decis că aceste daruri de nuntă sunt bunuri comune ale soţilor în
cote egale, chiar dacă au fost făcute de părinţii unuia dintre soţi, deoarece au fost dobândite „în timpul
căsătoriei”647 648. S-a arătat că în această situaţie se presupune intenţia dispunătorului ca aceste bunuri
să devină comune, şi numai dacă donaţia se face de părinţii unuia dintre soţi, nu cu ocazia serbării nunţii,
ci ulterior, bunul se consideră ca fiind propriu649.
711. Cadrul normativ juridic. Cadrul legal al soluţionării acestei probleme este dat
de dispoziţiile art. 30 alin. (1) C. fam.: „Bunurile dobândite în timpul căsătoriei, de oricare
dintre soţi, sunt de la data dobândirii lor, bunuri comune ale soţilor” şi art. 31 lit. b) C.
fam.: „Nu sunt bunuri comune ci bunuri proprii ale fiecărui soţ... bunurile dobândite în
timpul căsătoriei prin moştenire, legat sau donaţie, afară numai dacă dispunătorul a
prevăzut că ele vor fi comune”. Pornindu-se de aici, s-a observat650 că legea exceptează
de la regula comunităţii donaţiile, fără a distinge după forma lor de realizare (act
autentic, dar manual), după momentul realizării lor (cu ocazia serbării nunţii ori ulterior)
şi nici în funcţie de persoana donatorului (părinţi sau alte rude ale unui soţ, ori persoane
fără legătură de rudenie cu soţii). Rezultă că asemenea diferenţieri nu trebuie făcute,
pentru că ubi lex non distiguit nec nos distinguere debemus. Aşadar, bunurile dobândite
prin donaţie, inclusiv darurile de nuntă, devin bunuri proprii ale fiecărui soţ, dacă dispu-
nătorul nu a prevăzut că ele vor fi comune, aceasta pentru a fi respectată voinţa
donatorului care, dacă nu a dispus altfel, nu poate fi presupus că a înţeles să avantajeze
şi soţul celui gratificat651. Pe de altă parte trebuie să se ţină seama de faptul că legea
distinge între darurile obişnuite şi altele (potrivit art. 759 C. civ., prezenturile obişnuite nu
sunt supuse raportului). Se impune concluzia652 că numai darurile obişnuite, indiferent
de forma, momentul realizării ori persoana donatorului, devin bunuri comune ale soţilor
potrivit art. 30 C. fam., pentru că nu intră în categoriile de bunuri proprii prevăzute
limitativ de lege. în schimb, toate donaţiile care nu sunt daruri obişnuite, cum este cazul
unor bunuri de mare valoare, imobile, autoturisme, sume mari de bani, devin bunuri
proprii potrivit art. 31 lit. b) C. fam., chiar dacă sunt făcute cu ocazia serbării nunţii, afară
numai dacă dispunătorul a prevăzut ca bunurile donate să devină comune.
întorcându-ne la tradiţiune, trebuie să arătăm că în cazul convenţiilor privind lucrurile
de gen, care se individualizează şi se predau ulterior, convenţia transferă proprietatea în
momentul individualizării ori determinării, iar tradiţiunea este numai executarea acestei
transferării, un mijloc de livrare a lucrului înstrăinat', iar nu un mod de dobândire a
dreptului de proprietate.
în fine, în cazul dobândirii unui bun mobil de la o persoană care nu este adevăratul
bunurilor. Drepturile reale principale, Imprimeria Văcăreşti, Bucureşti, 1947, p. 692; I.P. Filipescu,
op. cit., p. 270.
647
Pentru acest aspect, a se vedea, S. Cercel, op. cit., p. 174-175.
648
Trib. Suprem, dec. civ. nr. 37/1989, în R.R.D. nr. 9-12/1989, p. 126-127.
649
1. Filipescu, Tratat de dreptul familiei, Ed. AII Beck, Bucureşti, 1999, p. 78; I. Dogaru, S.
Cercel, Elemente de dreptul familiei, Ed. Themis, Craiova, 2001, p. 71-72.
650
Fr. Deak, op. cit., p. 165-166.
651
652
Fr. Deak, op. cit., p. 166.
proprietar, dobândirea proprietăţii nu intervine ca urmare a tradiţiunii, ci prin efectul legii

(art. 1909 C. civ.). 1
Capitolul IV
Accesiunea
Secţiunea I
A. Sediul materiei
712. Reglementare juridică. Potrivit dispoziţiilor art. 482 C. civ.: „Proprietatea unui
lucru mobil sau imobil dă drept asupra a tot ce produce lucrul şl asupra a tot ce se
uneşte, ca accesoriu, cu lucrul, într-un mod natural sau artificial. Acest drept se numeşte
drept de accesiune” (s. n.). Este o definiţie prea largă a accesiunii care, după cum s-a
spus1, ar putea duce în mod greşit la ideea că şl dobândirea fructelor ar fl un rezultat al
accesiunii, în realitate fiind în faţa exercitării unul atribut al dreptului de proprietate
(fructus).
Principiul accesiunii este înscris în art. 488 C. civ. potrivit căruia: „Tot ce se uneşte şi
se încorporează cu lucrul se cuvine proprietarului lucrului... „653 654. Aşadar, dreptul de
proprietate se întinde nu numai asupra lucrului ce formează obiectul său, cl şi asupra
tuturor acelora ce se unesc cu el. Se spune că dreptul de proprietate are o „virtute
atractivă” pentru că nu se limitează la obiectul său propriu-zis, cl cuprinde şi ceea ce se
uneşte cu el sau I se încorporează655.
B. Definiţie
713. Definiţie. Accesiunea este un mod de dobândire a proprietăţii prin care se
constituie nemijlocit în patrimoniul titularului lucrului principal un drept de proprietate
asupra unui lucru accesoriu care se încorporează celui principal şi care, până în
momentul încorporării, aparţinuse altei persoane656. Ea constă deci, în încorporarea
materială a unul lucru mai puţin important, într-un lucru mal Important657.
714. Justificare. Care să fie justificarea acestei instituţii? Dacă lucrul încorporat nu
aparţine nimănui (res nullius) nu ar fi nici o problemă, accesiunea fiind în
653
C. Hamangiu, I. Rosettl-Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil român, voi. II, Ed.
Naţională, Bucureşti, 1929, p. 220; C. Stătescu, C. Bîrsan, Drept civil. Teoria generală a drepturilor
reale, Bucureşti, 1980, p. 284; C. Bîrsan, op. cit., p. 311; I. Dogaru, T. Sâmbrian, op. cit., p. 209.
654
Capitolul II al titlului II al Cărţii a ll-a a Codului civil se Intitulează „Despre dreptul de accesiune
asupra celor unite şi încorporate cu lucrul”-art. 488-516.
655
656
657
această împrejurare o variantă a ocupaţiunii. Dar problema accesiunii se pune

atunci când lucrurile unite sau încorporate aparţin unor proprietari diferiţi. Dacă pornim
de la principiul ocrotirii dreptului de proprietate, ar trebui să admitem că fiecare
proprietar poate cere separarea pentru a-şi recupera bunul său. Pentru că, în cazurile în
care operează accesiunea, separarea bunurilor unite nu se poate realiza ori se poate
face cu distrugere, cel puţin parţială, a unuia sau a tuturor bunurilor, a fost consacrată
ideea de accesiune în virtutea căreia lucrul nou, rezultat din unirea sau încorporarea
lucrurilor vechi, aparţine numai unuia dintre proprietari. Dintre cei implicaţi va primi noul
bun proprietarul lucrului principal, considerându-se că „lucrul accesoriu se încorporează
în cel principal” (accessio cedat principali)'.
715. Clasificare. După natura obiectului principal la care se referă, accesiunea se
clasifică în accesiune imobiliară şi accesiune mobiliară. La rândul său, după cum
presupune ori nu intervenţia omului, accesiunea imobiliară se subclasi- fică în accesiune
imobiliară artificială şi accesiune imobiliară naturală. Le vom analiza pe rând.
Secţiunea a ll-a
Formele accesiunii
A. Accesiunea imobiliară
I. Accesiunea imobiliară naturală
1. Aluviunea
716. Noţiune. Accesiunea imobiliară naturală constă în unirea a două bunuri având
proprietari diferiţi, fără intervenţia omului. Cel puţin bunul principal este, prin ipoteză, un
bun imobil prin natura sa. Codul civil reglementează următoarele cazuri de accesiune
naturală: aluviunea, avulsiunea, insulele şi prundişurile, accesiunea animalelor sălbatice
şi accesiunea albiei părăsite.
2, Forme de manifestare
a. Aluviunea
717. Noţiune şi reglementare. Potrivit dispoziţiilor art. 495 C. civ. aluviunea
(alluvio) constă în „creşterile de pământ ce se fac succesiv şi pe nesimţite la malurile
fluviilor sau ale râurilor”. Potrivit aceluiaşi text legal aluviunea „este în folosul
proprietarului riveran, când este vorba de un fluviu sau râu navigabil, plutitor 658
658
în dreptul roman accessio însemna mai degrabă un lucru accesoriu şi mai puţin
modul de dobândire a proprietăţii ca atare, care se reducea în ultimă analiză la o
extindere a unei proprietăţi preexistente. De aceea accesiunea este considerată un
mijloc de modificare materială a dreptului de proprietate, un prilej de modificare a
limitelor materiale a dreptului de proprietate, aducând o sporire în proprietatea celui în
cauză (G.N. Luţescu, op. cit., p. 270, 272).
sau neplutitor, cu îndatorirea pentru proprietar de a lăsa pe pământul său, drumul

trebuitor pentru conducerea vaselor’’1.
Potrivit art. 496 C. civ., „tot ale proprietarului riveran sunt şi pământurile lăsate de
apele curgătoare, când ele se retrag pe nesimţite de la unul din ţărmuri şi îndreaptă spre
celălalt ţărm; proprietarul ţărmului de unde apa s-a retras profită cjQ aluviune, fără ca
proprietarul ţărmului opus să poată reclama pământul cel pierdut"
718. Domenii în care nu operează. Aluviunea nu va opera în privinţa lacurilor, a
heleşteelor şi a iazurilor, pentru că „proprietarul lor conservă întotdeauna pământul
acoperit de apă” (art. 497 C. civ.).
719. Cui aparţine aluviunea? Aluviunea aparţine proprietarului riveran pentru că el
fiind expus riscurilor datorate vecinătăţii apei curgătoare, trebuie să fie îndreptăţit şi la
foloasele ce ar putea să le aducă această situaţie659 660.
720. Corelarea dispoziţiilor legale în materie. Dispoziţiile cuprinse în Codul civil
în această materie trebuie corelate cu cele ale legislaţiei actuale de vreme ce relaţiile
sociale avute în vedere de legiuitorul de la 1864 sunt astăzi depăşite, în primul rând,
potrivit dispoziţiilor art. 135 pct. 4 din Constituţie, apele cu potenţial navigabil valorificabil
şi cele care pot fi folosite în interes public sunt obiect exclusiv al proprietăţii publice. Pe
de altă parte, potrivit art. 3 alin. (1) din Legea apelor nr. 107/1996, aparţin domeniului
public apele de suprafaţă cu albiile lor minore cu lungimi mai mari de 5 km şi cu bazine
hidrografice ce depăşesc suprafaţa de 10 km2, malurile şi cuvetele lacurilor, precum şi
apele subterane, apele maritime interioare, faleza şi plaja mării, cu bogăţiile lor naturale
şi potenţialul energetic valorificabil, marea teritorială şi fundul apelor maritime.
Potrivit art. 3 alin. (2) din Legea apelor, albiile minore mai mici de 5 km şi cu bazine
hidrografice ce nu depăşesc 10 km2, pe care apele nu curg permanent, aparţin
proprietarilor terenurilor pe care acestea se formează sau curg, care trebuie să le
folosească în concordanţă cu condiţiile generale de folosire a apei în bazinul respectiv.
Aşadar, înseamnă că aluviunea poate primi aplicare numai în privinţa acestor ape care
sunt proprietate privată, nu şi în privinţa apelor care aparţin domeniului public.
în fine, potrivit dispoziţiilor art. 496 alin. (2) C. civ., pământul care ar rezulta din
retragerea mării aparţine întotdeauna domeniului public, ceea ce este conform art. 135
pct. 4 din Constituţie.
b. Avulsiunea
721. Avulsiunea (avulsio). Noţiune. Potrivit dispoziţiilor art. 498 C. civ., avulsiunea
constă în ruperea unei bucăţi de teren, ca urmare a acţiunii apelor curgătoare, şi alipirea
ei la un teren riveran care aparţine altui proprietar.
659
Art. 551 C. Calimach: „Adăugirea, care o apă curgătoare prin măcinătura
pământului o face pe încet şi cu nesimţit adaos către un mal, se cuvine la proprietarul
malului aceluia"; în acelaşi sens, L. Caragea, partea a ll-a, cap. I, art. 5. 1.; C. Andr.
Donici, 1, cap. 26 vorbeşte de mălituri; „Est autem alluvio incrementum latens, quo ¡ta
paulatim adjicitur, ut intelligire non possis quantum momento temporis adjlciatut", Inst.,
De rerum divisione, II, 1, 29.
660
D. Alexandresco, op. cit., tomul III, partea I, p. 360.
722. Deosebire. Deosebirea dintre avulsiune şi aluviune ar consta, aşadar, în faptul

că, în primul caz, terenul se poate recunoaşte şi distinge, în timp ce, în celălalt, el se
depune cu încetul şi pe nesimţite, fără a se putea stabili care teren s-a adăugat la un
moment dat. După cum s-a observat, aluviunea apare ca urmare a acţiunii apelor
curgătoare în amonte faţă de locul unde ea se formează, iar avulsiunea presupune
ruperea ca atare a unei bucăţi semnificative de pământ şi alipirea ei, tot ca urmare a
acţiunii apelor curgătoare, de regulă în caz de viituri, la un fond riveran situat în aval 1.
723. Revendicare. Proprietarul terenului pierdut poate să-l revendice în termenul
de prescripţie de un an de la data producerii avulsiunii. Pentru a fi admisă acţiunea sa el
trebuie să dovedească identitatea terenului rupt din proprietatea sa cu cea a terenul
alipit la proprietatea pârâtului. Dacă el nu acţionează, terenul va deveni, prin accesiune,
proprietatea celui unde el „s-a alipit”.
724. Doctrina. în doctrină au fost puse în discuţie şi alte aspecte 661 662. Astfel, s-a
pus problema dacă avulsiunea operează numai atunci când o bucată de pământ a fost
alipită şi alăturată unui teren (adjoncţiune), ori şi atunci când pământul rupt a fost
aruncat deasupra altui teren, răspunzându-se în sensul că art. 498 C. civ. este aplicabil
în ambele ipoteze. Pe de altă parte, s-a pus problema dacă proprietarul care a pierdut
terenul îl poate revendica pentru, a-l transporta la locul de unde a fost luat de ape (dacă
acest lucru ar fi posibil), ori el urmează a folosi terenul acolo unde a fost dus de ape,
această ultimă soluţie fiind susţinută de argumentul că proprietarul fondului unde a fost
adusă bucata de teren trebuie să accepte riscurile ce decurg din vecinătatea apelor.
în fine, avulsiunea nu poate opera în detrimentul proprietăţii publice, aşa încât
acţiunea în revendicarea terenului smuls este imprescriptibilă663.
c. Insulele şi prundişurile
725. Insulele şi prundişurile. Reglementare. Accesiunea insulelor şi prundi-
şurilor este reglementată în art. 500 C. civ. potrivit căruia „insulele şi prundurile care se
formează pe râurile nenavigabile şi neplutitoare sunt ale proprietarului ţărmului pe care
ele s-au format; dacă insula formată trece peste jumătatea râului, atunci fiecare
proprietar riveran are dreptul de proprietate asupra părţii de insulă ce se întinde spre el,
pornind de la jumătatea râului”.
Potrivit art. 501 C. civ., dacă un râu sau fluviu formându-şi un braţ, taie şi înconjoară
pământul unui proprietar riveran şi face astfel o insulă, proprietarul nu pierde pământul
ce s-a transformat în insulă, chiar dacă el s-a făcut la un fluviu sau râu navigabil sau
plutitor.
726. împărţeală. în mod normal, în situaţia în care malul spre care s-a format insula
aparţine mai multor proprietari, insula se va împărţi între ei în proporţie cu lungimea
proprietăţii fiecăruia de-a lungul malului664. Pe de altă parte, aluviunea care s-ar forma la
malurile insulei va aparţine proprietarului (proprietarilor) acesteia1.
727. Cui aparţine? Potrivit art. 3 alin. (3) din Legea apelor, insulele care nu sunt în
legătură cu terenurile cu mal la nivel mediu al apei, aparţin proprietarului albiei apei.
661
662
D. Alexandresco, op. cit., p. 365-368 şi autorii acolo citaţi.
663
A se vedea şi I. Adam, Noţiunea şi natura domeniului public, domeniului privat
şi proprietăţii private, în Dreptul nr. 8/1994, p. 28.
664
Art. 545 C. Calimach; pro modo latitudinis cuiusque fundi, quaelatitudo prope
sit.
Trebuie să ţinem seama şl în această materie de dispoziţiile legale actuale, aşa încât
insulele şi prundişurile formate pe cursul unor ape proprietate publică urmează acelaşi
regim juridic665 666.
d. Accesiunea albiei unul râu
728. Accesiunea albiei unui râu. Reglementare. Acest caz de accesiune
imobiliară naturală este reglementat în art. 502 C. civ., potrivit căruia, dacă un fluviu sau
un râu îşi face un nou curs, părăsind vechea sa albie, aceasta se împarte între
proprietarii riverani. Pentru ca ei să dobândească astfel proprietatea, trebuie ca
schimbarea cursului râului să se fi produs natural, fără Intervenţia omului. în caz contrar
nu sunt aplicabile dispoziţiile art. 502 C. civ.667.
729. Despăgubiri. Proprietarii riverani care vor câştiga vechea albie nu au obligaţia
să plătească nici o despăgubire proprietarului pe terenul căruia râul şi-a făcut o nouă
albie, pentru că nimeni nu răspunde de cazul fortuit sau de forţa majoră 668.
730. Terenurile inundate. Chiar dacă legea nu reglementează situaţia terenurilor
inundate, este de principiu că acestea nu încetează a aparţine proprietarilor lor669. După
retragerea apelor, indiferent după cât timp, proprietarul fondului inundat va folosi terenul
în mod normal, pentru că, după cum ştim, proprietatea nu se pierde prin neuz.
e. Accesiunea animalelor
731. Acesiunea animalelor. Reglementare. Potrivit dispoziţiilor art. 503 C. civ.,
animalele sălbatice care trec pe pământul unui proprietar revin acestuia, atâta timp cât
rămân pe teren, ele devenind accesoriile fondului pe care se află.
732. Aşezare pe fond. Dacă proprietarul, prin diferite mijloace, a determinat cu
rea-credinţă instalarea animalelor pe fondul său („prin fraude sau prin artificii”), nu poate
fi vorba de accesiune670. Este deci, necesar ca animalele sălbatice să nu fie atrase de
proprietar, instalarea lor pe fond fiind străină faptei omului, pentru că „necinstea nu
poate fi un mijloc de a dobândi proprietatea”671.
733. Domeniu restrâns. Pe de altă parte, art. 503 C. civ. nu se aplică In privinţa
fondului cinegetic, deoarece acesta aparţine statului şi există reglementări speciale "in
materie (Legea nr. 103/1996 privitoare la fondul cinegetic şi protecţia vânatului). în
aceste condiţii, el are un domeniu de aplicare restrâns la unele animale semisălbatice,
cum ar fi: porumbeii, iepurii şi roiurile de albine. în nici un caz, art. 503 nu se aplică
animalelor domestice, chiar atunci când acestea s-au rătăcit, pentru că ele au
întotdeauna un proprietar.
665
Et quod postea insulae alluvione accessit, id tuum est.
666
Pentru o interpretare a art. 499 C. civ. în coroborare cu art. 5 din Legea nr.
18/1991 în sensul că Insulele şl prundişurile aparţin statului în regim de drept privat, vezi
I. Adam, Drept civil. Drepturile reale, Ed. All Beck, 2002, p. 605.
667
Art. 553-554 C. Calimach (... nimeni nu este iertat să facă astfel de întăriri, prin
care ar fi cu putinţă a se muta obişnuita curgere a râului...).
668
669
Art. 548 C. Calimach; neque enim inundatio speciem fundi commutat; et ob id,
si recesserit aqua, palam est, eum fundum eius mânere, cuius et fuit, Instit., De rerum
divisione, II, 1,24.
670
I. Dogaru şi colaboratorii, Drept civil. Idei producătoare de efecte juridice, Ed.
AII Beck, Bucureşti, 2002, p. 58.
671
II. Accesiunea imobiliară artificială

7. Consideraţii introductive
734. Preliminarii. Spre deosebire de accesiunea naturală, accesiunea artificială
presupune întotdeauna intervenţia omului. Pe de altă parte, ea atrage întotdeauna
obligaţia proprietarului care beneficiază de ea să plătească despăgubiri celui în
detrimentul căruia a operat, ceea ce, după cum am văzut deja, nu se întâmplă în cazul
accesiunii imobiliare naturale.
735. Proprietarul este singurul îndreptăţit să facă construcţii sau plantaţii. Din
principiul înscris în art. 489 C. civ., potrivit căruia proprietatea pământului cuprinde în
sine proprietatea subfeţei şi a suprafeţei lui, rezultă că proprietarul este singurul
îndreptăţit să facă orice construcţii sau plantaţii pe/în terenul său. De altfel, această
posibilitate este prevăzută expres în art. 490 şi 491 C. civ., care avertizează numai
asupra limitelor acestui drept.
736. Prezumţii. Pe de altă parte, potrivit dispoziţiilor art. 492 C. civ., construcţiile,
plantaţiile sau alte lucrări făcute în/asupra pământului sunt prezumate a fi făcute de
către proprietarul acelui pământ cu cheltuiala sa şi că sunt ale lui, până la proba
contrară. Aşadar, există o prezumţie legală relativă1 potrivit căreia ceea ce este construit
sau plantat pe terenul unei persoane este proprietatea sa. Legea nu distinge după cum
aceste lucrări au fost făcute de proprietar sau de un terţ, ori după cum valoarea lor este
mai mare sau mai mică decât valoarea terenului, ignorând asemenea amănunte. Se
înţelege că dacă terenul este coproprietatea mai multor persoane,, prezumţia este în
sensul că lucrările aparţin tuturor coproprietarilor.
După cum s-a spus672 673, art. 492 C. civ. reglementează în favoarea proprietarului
terenului două prezumţii:
a) construcţiile, plantaţiile şi orice alte lucrări făcute pe/în teren sunt presupuse a fi
făcute chiar de proprietarul terenului; şi,
b) aceste lucrări sunt presupuse a fi făcute pe cheltuiala lui. Oricine are interes a
susţine altceva trebuie să probeze că el este cel care a făcut lucrările şi că le-a făcut pe
cheltuiala sa, pentru că altfel va fi considerat că a lucrat în numele proprietarului sau
pentru acesta (fiind în faţa unui mandat sau unei gestiuni de afaceri).
737. Cazuri de accesiune artificială. Realitatea poate fi însă diferită de ceea ce
art. 492 C. civ. prezumă, aşa încât legea reglementează două cazuri de accesiune
artificială:
672
Regula romană aedificium solo cedit nu mai este astăzi absolută.
673
a) construcţiile sau plantaţiile făcute de un proprietar pe terenul său cu materialele
altuia; şi
b) construcţiile sau plantaţiile făcute de un terţ cu materialele sale pe un ten
După cum vom vedea, ideea care stă la baza soluţiilor date acestor situ aţj- este
aceea că lucrul principal este terenul şi că, prin accesiune, proprietarul terQ" nului devine
şi proprietar al construcţiilor sau plantaţiilor. Această idee nu est e nouă, o regăsim In
dreptul roman - superficies solo cedit - de unde a fost pre luată în dreptul francez, după
care s-a inspirat legiuitorul nostru.
2. Accesiunea construcţiei şi plantaţiilor
a. Accesiunea construcţiilor sau plantaţilor făcute de un proprietar pe
terenul său cu materialele altei persoane
738. în epoca veche a dreptului roman. Accesiunea imobiliară artificială
constând în construcţia ridicată de proprietar pe terenul său cu materialele altuia a fost
reglementată încă din epoca veche a dreptului roman, în Legea celor XII Table existând
dispoziţii care interziceau revendicarea materialelor după ce fuseseră încorporate unei
construcţii1. Constructorul era obligat să plătească dublul valorii materialelor şi să
restituie materialul prelucrat, dar neîncorporat încă în construcţie, in dreptul lui lustinian,
constructorul care construia cu material străin pe terenul său devenea proprietar al
construcţiei, aplicându-se regula potrivit căreia tot ce se construieşte pe un teren
aparţine proprietarului acestuia - quia omne quod inaedificatur, solo cedit. Dacă dintr-o
cauză oarecare construcţia se dărâma, proprietarul materialului avea posibilitatea să-l
revendice sau să introducă acţiune „ad exhibendum”, dacă între timp nu fusese
despăgubit cu dublul valorii materialului. în privinţa plantaţiei făcută de proprietar pe
terenul său cu materialul altei persoane se aplica regula „omne quod in solo plantatur,
solo cedit". Pentru stabilirea dreptului asupra plantaţiei se avea în vedere terenul din
care plantele, prin rădăcinile lor, se hrănesc674 675.
739. în vechiul drept românesc. în vechiul drept românesc exista regula potrivit
căreia proprietarul terenului dobândea proprietatea materialelor încorporate
construcţiei, având obligaţia de a plăti despăgubiri proprietarului materialelor. Codul
Calimach reglementa un tratament juridic diferit pentru proprietarul constructor de
bună-credinţă şi cel de rea-credinţă, în sensul acesta din urmă era obligat să plătească
„preţul neobişnuit sau îndoit al materiei, dar şi toată paguba pricinuită proprietarului”676.
740. în sistemul Codului civil românesc. în prezent, proprietarul care cons-
truieşte pe terenul său cu materialele altuia devine proprietarul construcţiei din
momentul încorporării materialelor în sol sau construcţie. Potrivit art. 493 C. civ., el este
dator să plătească valoarea materialelor şi poate fi obligat şi la plata de daune-interese.
Proprietarul materialelor nu are dreptul să le revendice.
674
Pentru mai multe detalii, T. Sâmbrian, Principii, instituţii şi texte celebre în
dreptul roman, Casa de Editură şi Presă „Şansa” SRL, Bucureşti, 1994, p. 184.
675
T. Sâmbrian, Drept civil. Modurile originare de dobândire a proprietăţii, p. 107.
676
Art. 562 din C. Calimach.
Aceste reguli nu pot fi aplicate unor bunuri care fac parte din domeniul public, pentru
că acestea pot fi oricând revendicate.
741. Superficies solo cedit. Trebuie să observăm că proprietarul terenului devine
prin accesiune proprietarul construcţiilor sau plantaţiilor, indiferent dacă a cunoscut ori
nu că materialele pe care le întrebuinţează aparţin altei persoane. Altfel spus, indiferent
dacă este de bună sau de rea-credinţă, el va beneficia de aplicarea principiului
„superficies solo cedit". Cu toate acestea, atitudinea sa nu este fără urmări juridice. Astfel,
în timp ce proprietarul terenului care a fost de bună-credinţă datorează numai
despăgubirile reprezentând valoarea efectivă a materialelor, cel de rea-credinţă poate fi
obligat să plătească şi daune-interese677. Fiind o aplicare a principiului îmbogăţirii fără
just temei, valoarea materialelor trebuie să fie aceea din momentul restituirii, iar nu cea
din momentul ridicării construcţiei ori plantaţiei. Daunele-interese ar putea să privească
paguba suferită de proprietarul materialelor prin faptul că nu a putut folosi aceste
materiale într-o construcţie proprie, fiind obligat să amâne începerea acesteia.
Materialele necesare unor construcţii, plantaţii sau altor lucrări, sunt, de regulă, bunuri
de gen (res genera) care sunt şi bunuri fungibile, aşa încât nimic nu se opune ca
proprietarul să restituie, în natură, materiale din categoria celor folosite.
Dispoziţiile art. 493 C. civ. se aplică plantaţiilor, fără a se distinge, ca în dreptul
roman, după cum plantele au prins ori nu rădăcini.
742. Termenul pentru a cere despăgubiri. Proprietarul materialelor are un termen
de trei ani pentru a solicita despăgubirile, termen ce începe să curgă din momentul în
care a cunoscut ori trebuia să cunoască faptul că cineva a folosit materialele sale, adică
faptul măririi altui patrimoniu şi pe cel care a beneficiat de această mărire şi împotriva
căruia va introduce adio de in rem verso (în speţă, proprietarul terenului).
743. Folosirea unor materiale străine. în situaţia în care proprietarul terenului
care a folosit materiale străine, le-a obţinut cu bună-credinţă de la un terţ (un detentor
precar) şi dacă aceste materiale nu au fost pierdute sau furate (adică au ieşit din posesia
adevăratului proprietar cu voia lui), el a devenit proprietarul acestora potrivit art. 1909 C.
civ., aşa încât nu mai este obligat să restituie valoarea lor, pentru că a mai plătit-o odată
detentorului precar.
744. Imposibilitatea revendicării materialului străin după întrebuinţare.
Materialul străin odată întrebuinţat nu mai poate fi revendicat potrivit legislaţiei actuale,
pentru că, deşi a fost un bun mobil, a devenit prin încorporaţiune imobil (art. 463 C. civ.).
Proprietarul terenului dobândeşte, prin accesiune, în mod definitiv şi irevocabil
proprietatea materialelor folosite, aşa încât el le păstrează şi dacă ulterior acestea
redevin mobile (prin demolarea construcţie).
745. Doctrina. în doctrină s-a exprimat opinia, pe care o considerăm îndreptăţită,
potrivit căreia de lege ferenda proprietarul de rea-credinţă, spre deosebire de cel de
bună-credinţă, ar trebui să fie obligat să restituie materialele ori de câte ori este posibil.
Posibilitatea restituirii este o chestiune de fapt asupra căreia instanţa va aprecia
suveran, urmărind, potrivit principiilor echităţii, asigurarea intereselor legitime ale
proprietarului materialelor şi, In subsidiar, evitarea suportării de către proprietarul
terenului a unor pagube disproporţionat de mari1.
D. Alexandresco, op. cit., p. 337; proprietarul poate fi pedepsit şi penal dacă

677
însuşirea materialelor întruneşte elementele constitutive ale unei infracţiuni.

18.
b. Accesiunea construcţiilor sau plantaţiilor făcute de o persoană cu

materialele sale pe un teren aflat în proprietatea altuia b. 1.
746. în dreptul roman. Preliminarii. în dreptul roman atunci când se construia un
imobil pe teren străin în temeiul principiului „superficies solo cedit", proprietarul terenului
devenea şi proprietarul imobilului. Constructorul de bună-credinţâ avea însă dreptul să
primească despăgubiri, fie contravaloarea materialelor şi a manoperei, fie o sumă
reprezentând sporul de valoare dobândit de teren. Constructorul de rea-credinţă nu
avea dreptul la despăgubiri, considerându-se că a lucrat în numele proprietarului sau i-a
dăruit acestuia valoarea materialelor şi a manoperei. Soluţia era însă inechitabilă,
ducând la îmbogăţirea fără just temei a proprietarului terenului, aşa încât în dreptul lui
lustinian s-a impus opinia jurisconsultului Ulpian potrivit căreia constructorul de
rea-credinţă poate fi silit să demoleze construcţia şi să ridice materialele678 679.
747. în dreptul vechi românesc. în dreptul vechi românesc, Codul Calimach
păstrează principiul din dreptul roman potrivit căruia proprietarul terenului dobândeşte
prin accesiune şi proprietatea asupra construcţiilor şi face distincţie între constructorul
de bună-credlnţă şi cel de rea-credinţă, numai primul având dreptul la despăgubiri
pentru cheltuielile făcute cu ridicarea construcţiei. în situaţia în care proprietarul
terenului cunoştea că o persoană de bună-credinţă construieşte pe terenul său şi nu o
anunţa să oprească lucrările, el nu mai putea invoca accesiunea, fiind silit să vândă
constructorului de bună-credinţă terenul la preţul locului680.
748. în dreptul actual. în prezent, situaţia construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări
realizate pe terenul altuia este reglementată de art. 494 C. civ. potrivit căruia, de
principiu, proprietarul terenului devine, prin accesiune, proprietarul lor, având obligaţia
plăţii unei anumite dezdăunări faţă de constructor tot pe temeiul îmbogăţirii fără justă
cauză. Tratamentul juridic al constructorului este însă diferit, după cum el a fost de
bună-credinţă ori de rea-credinţă.
749. Corelarea dispoziţiilor art. 493 şi 494 C. civ. Faţă de art. 493 C. civ., art. 494
reglementează ipoteza inversă. Chiar dacă legea prevede expres numai situaţia în care
un terţ construieşte pe teren cu materialele sale, soluţia se aplică şi atunci când terţul
foloseşte materialele străine, pentru că această împrejurare nu schimbă cu nimic
raporturile dintre constructor şi proprietarul terenului, ci numai dă naştere unui raport
între constructor şi proprietarul materialelor, căruia îi va restitui valoarea acestora.
750. Jurisprudenţa. Jurisprudenţa a stabilit că dispoziţiile art. 494 C. civ. se aplică
numai situaţiilor în care un terţ ridică pe terenul altuia construcţii noi, fără a avea în
vedere situaţiile în care terţul realizează lucrări de reparaţii sau îmbunătăţiri la imobile
existente1. Ele nu se vor aplica nici In situaţia în care între proprietarul terenului şi
constructor există o convenţie cu privire la efectuarea unor lucrări, plantaţii sau
construcţii681 682.
b.2. Tratamentul juridic al constructorului de bună-credinţă
678
679
G. Danielopolu, Explicaţiunea Instituţiilor lui lustinian, Imprimeria statului,
Bucureşti, 1899, p. 348 şi urm.
680
Art. 563-564 C. Calimach.
681
Trib. Suprem, dec. civ. nr. 1335/1956, în C.D. 1956, p. 69.
682
C.S.J.', dec. civ. nr. 893/1994, în Dreptul nr. 12/1994, p. 62.
751. în ce constă buna-credinţă în materie. Trebuie să începem prin a stabili în

ce constă în această materie buna-credinţă, având în vedere că în acest domeniu nu
există o definiţie legală a acestei noţiuni. într-o opinie se consideră că, deşi legea nu
face trimitere la definiţia posesorului de bună-credinţă în materia dobândirii fructelor,
totuşi acea definiţie poate fi adoptată şi în această materie683. în consecinţă, va fi de
bună-credinţă cel care posedă un teren pe care execută construcţii sau plantaţii,
crezând că este proprietarul acelui teren şi a cărui credinţă eronată se întemeiază pe un
titlu ale cărui vicii nu-i sunt cunoscute.
752. Noţiune. Buna-credinţă constă, aşadar, în credinţa fermă dar eronată că acel
teren se află în proprietatea sa determinată de un titlu ale cărui vicii îi sunt ascunse684.
753. Jurisprudenţa cu privire la buna-credinţă. Cazuri. Jurisprudenţa a dat
noţiunii de bună-credinţă în această materie o accepţiune mult mai largă, în care au fost
incluse şi următoarele cazuri:
a) cel care construieşte pe terenul altuia, în urma promisiunii că i se va transfera
ulterior dreptul de proprietate asupra terenului685, aşa cum este cazul beneficiarului unei
promisiuni de donaţie a terenului;
b) coproprietarul care a construit pe terenul aflat în indiviziune în prezenţa şi fără
opunerea celuilalt coproprietar686;
c) constructorul care a ridicat clădirea cu ştirea şi fără opunerea proprietarului
terenului687. Observăm aici, preluarea ideii din vechiul drept românesc potrivit căreia
proprietarul care cunoaşte că pe terenul său se efectuează lucrări şi nu-l opreşte pe
constructor, trebuie sancţionat, întrucât pasivitatea proprietarului poate îmbrăca forma
abuzului de drept; şi,
d) cel care a construit pe terenul care îl posedă în baza unui antecontract de
vânzare-cumpărare688.
754. Când trebuie să existe buna-credinţă? Buna-credinţă trebuie să existe în
momentul în care se efectuează construcţia şi încetează atunci când se iveşte o îndoială
în convingerea constructorului cu privire la legitimitatea titlului său asupra terenului689.
Cum este ştiut faptul că ridicarea unor construcţii durează deseori,
o perioadă mai lungă de timp, nu un „moment”, s-ar putea pune problema dac,
buna-credinţă trebuie să existe la începutul lucrărilor sau pe toată durata acestora1. în
spiritul dispoziţiilor legale, buna-credinţă trebuie să existe pe toata durata edificării
construcţiei, nefiind suficient ca ea să existe numai în momentul demarării lucrărilor. în
momentul în care află că terenul pe care construieşte nu-j aparţine, constructorul trebuie
să sisteze orice lucrare, pentru că din această c|j„ pă el este de rea-credinţă. Soluţia
poate fi exagerată în situaţia în care construi torul află despre viciile titlului său cu puţin
timp înaintea finalizării lucrărilor Stadiul lucrărilor la momentul cunoaşterii viciilor titlului
683
D. Gherasim, op. cit., p. 176.
684
A se vedea şi L. Pop, op. cit., p. 220.
685
686
687
6
Trib. jud. Sibiu, dec. civ. nr. 102/1987, cu notă explicativă de V. Stoica, în R.R.D.
nr. 9/1988, p. 46 şi urm.
689
Trib. Bucureşti, dec. civ. nr. 1621/1992, în Culegere de practică judiciară civilă
pe anul 1992, Casa de Editură şi Presă „Şansa” SRL, 1993, p. 156.
este o chestiune de fapt ce poate fi probată cu orice mijloc de probă, şi de care instanţa
poate ţine seama la stabilirea bunei-credinţe a constructorului. Oricum, împrejurarea că
după chemarea în judecată constructorul a continuat lucrările este o dovadă a relei sale
credinţe.
755. Tratament juridic. Ţinând seama de buna-credinţă a constructorului, art. 494
C. civ., partea finală, prevede că proprietarul terenului devine, prin accesiune690 691 692, şi
proprietar al construcţiilor, plantaţiilor sau lucrărilor cu obligaţia de a-l dezdăuna pe
constructor.
756. Soluţii legale. El nu-l poate sili pe acesta să demoleze şi să-şi ridice lucrările,
dar, în privinţa obligaţiei sale de dezdăunare, are dreptul să opteze între două soluţii
legale:
a) să plătească valoarea materialelor şi a muncii prestate; şi
b) să plătească o sumă de bani echivalentă cu sporul de valoare dobândit de teren
în urma construcţiilor, plantaţiilor sau lucrărilor efectuate.
El va opta pentru despăgubirile cele mai mici, împrejurare care poate să ducă la un
tratament juridic al constructorului de bună-credinţă mai puţin favorabil decât cel al celui
de rea-credinţă, după cum vom vedea.
b.3. Tratamentul juridic al constructorului de rea-credinţă
757. în ce constă reaua-credlnţă? După ce am văzut în ce constă buna-credinţă,
putem spune că, în această materie, este de rea-credinţă acela care efectuează
construcţia, plantaţia sau altă lucrare pe un teren despre care ştie că aparţine unei alte
persoane. Se află în această situaţie cel care foloseşte terenul în baza unui titlu lovit de
vicii care îi sunt cunoscute sau cel care, cunoscând caracterul litigios al titlului său,
construieşte pe teren înainte de rămânerea definitivă a
690
în doctrină se arată că buna-credinţă trebuie să existe „în momentul când s-au
făcut lucrările, puţin importă dacă mai în urmă posesorul a devenit de rea-credinţă”,
691
Construcţia poate fi realizată şi de un antreprenor în baza unui contract de
antrepriză (pentru acest contract a se vedea, Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte
civile, p. 314 şi urm.). Buna-credinţă îl vizează pe beneficiarul construcţiei, nu pe
antreprenor - a se vedea, I. Dogaru şi colaboratorii, Drept civil. Idei producătoare de
efecte juridice, Ed. AII Beck, 2002, p. 63.'
692
Există şi părerea potrivit căreia de lege ferenda s-ar impune ca lucrul principal
să fie considerat bunul cu o valoare mai mare, vezi în acest sens, V. Barbu, Principiul
bunei-credinţe în cazul accesiunii imobiliare artificiale, în Dreptul nr. 6/1999, p. 27. Nu
credem că o astfel de soluţie poate fi acceptată de principiu.
¡ale Modurile de dobândire a drepturilor reale 263
hotărârii judecătoreşti1. în aceeaşi situaţie se află toţi cei care deţin terenul în paza unui
titlu care presupune recunoaşterea dreptului de proprietate al altuia, precum detentorii
precari care, fără ştirea celui de la care au primit terenul, realizează pe acesta vreo
construcţie, plantaţie sau altă lucrare. împrejurarea că deţin terenul în baza unui astfel
de titlu este suficientă pentru a înlătura prezumţia ge- nerală de bună-credinţă.
O problemă aparte poate să apară în situaţia în care constructorul începe lucrarea
fără a avea un titlu, iar pe parcursul realizării acesteia obţine un titlu ale cărui vicii nu le
cunoaşte. Altfel zis, începe prin a fi de rea-credinţă, dar ulterior devine, în măsura în care
este posibil, de bună-credinţă. în această situaţie s-ar părea că ar putea fi considerat de
bună-credinţă, dacă din momentul obţinerii titlului se consideră îndreptăţit să continue
lucrările.
758. Tratament juridic. Posibilităţi. în această situaţie, potrivit art. 494 alin. (1)-(2)
şi alin. (3) (prima parte) C. civ., proprietarul terenului are dreptul să opteze pentru una
din următoarele posibilităţi:
a) să invoce accesiunea, devenind astfel proprietar al construcţiei, plantaţiei sau
lucrării, având obligaţia de a-i plăti constructorului de rea-credinţă valoarea şi preţul
muncii; şi,
b) să-l oblige pe constructorul de rea-credinţă să desfiinţeze sau să ridice
construcţiile, plantaţiile sau lucrările executate. Cheltuielile ocazionate de aceste
operaţiuni sunt în sarcina constructorului693 2, care poate fi obligat şi la daune-interese
pentru prejudiciul cauzat proprietarului terenului (cum ar fi, recolta neobţinută de pe
teren din cauza lucrărilor efectuate). Fiind vorba de o obligaţie de a face, proprietarul
terenului poate fi autorizat de instanţă să demoleze construcţiile, cheltuielile fiind tot în
sarcina constructorului (art. 1077 C. civ.)694. Potrivit dispoziţiilor art. 5802C. proc. civ.695,
dacă debitorul refuză să îndeplinească o obligaţie de a face cuprinsă într-un titlu
executoriu, într-un termen de 10 zile de la prima somaţie, creditorul poate fi autorizat de
instanţa de executare, prin încheiere irevocabilă, dată cu citarea părţilor, să o
îndeplinească el însuşi sau prin alte persoane, pe cheltuiala debitorului. Este şi cazul
constructorului de rea-credinţă care nu se supune hotărârii de demolare a construcţiilor.
Prima soluţie nu ridică probleme deosebite. Observăm numai că în această situaţie
proprietarul terenului nu mai are alternativa plăţii sporului de valoare dobândit de teren.
759. Jurisprudenţa. în ipoteza în care se alege soluţia demolării construcţiei, fosta
instanţă supremă, a statuat că696:
693
A se vedea, E. Chelaru, op. cit., p. 197.
694
Pentru executarea obligaţiei de a face, a se vedea, C. Stătescu, C. Bîrsan,
Drept civil. Teoria generală a obligaţiilor, op. cit., p. 285.
695
Aşa cum a fost modificat prin O.U.G. nr. 138/2000 şi O.U.G. nr. 59/2001.
696
Decizia de îndrumare a Plenului Tribunalului Suprem nr. 13/1959, în Culegerea
de decizii 1952-1955, Ed. Ştiinţifică, Bucureşti, 1966, p. 91-94. în sensul aplicării acestor
reguli, cu nuanţările care se impun astăzi, L. Pop, op. cit., p. 220; C. Bîrsan, op. cit., p.
315-316. Pentru critica lor, M. D. Bocşan, O încercare de reconsiderare a aplicării art.
494 din Codul civil, în Dreptul, nr. 6/1998, p. 52 şi urm.
a) instanţa trebuie să cerceteze condiţiile concrete in care s-au făcut lucrării^

respective, fără a putea deduce reaua-credinţă numai din faptul că cel care a construit nu
are vreun titlu asupra terenului. Trebuie să se observe dacă acţiune^ proprietarului nu
constituie un abuz de drept, prin pasivitatea sau acceptare^ efectuării lucrărilor,
introducând acţiunea numai după terminarea acestora spre sfârşitul lor. Instanţele
trebuie să constate dacă, în raport de aceste împre. jurări şi altele asemănătoare,
acţiunea reclamantului nu prezintă un caracter şicanator şi dacă nu este expresia
intenţiei de a obţine, prin acţiunea introdusă foloase ilicite;
b) soluţia neeconomică a demolării construcţiilor sau desfiinţării plantaţiilor ori altor
lucrări ar trebui, pe cât posibil, înlocuită printr-o despăgubire în bani, ori de câte ori
această rezolvare este mai echitabilă şi de natură a pune în concordanţă interesele
individuale ale părţilor din proces cu cele economice generale; şi,
c) în cazul în care pentru desfiinţarea unei construcţii sau amenajări este necesară
autorizaţia unui organ de stat competent, instanţa nu poate hotărî astfel de măsuri fără
existenţa acelei autorizări. Şi în prezent, desfiinţarea unor construcţii şi amenajări se
face pe baza autorizaţiei de desfiinţare obţinută în prealabil, eliberată de primării sau
prefecturi, după caz. In acest context, în situaţia în care organul administrativ competent
nu eliberează autorizaţia de desfiinţare a construcţiei, proprietarul terenului nu va avea
decât posibilitatea de a plăti constructorului de rea-credinţă despăgubiri reprezentând
valoarea materialelor şi a manoperei1. în mod paradoxal, în această situaţie proprietarul
terenului are o situaţie mai grea decât în cazul constructorului de bună-credinţă.
760. Lipsa autorizaţiei de demolare a unei construcţii nu afectează legalitatea
hotărârii pronunţate, a statuat practica judiciară. O parte a practicii recente, pe care
o considerăm corectă, este în sensul că lipsa autorizaţiei de demolare a unei construcţii
în momentul pronunţării unei soluţii judiciare în această materie, nu este de natură să
afecteze legalitatea hotărârii pronunţate, problema respectivă punându-se doar cu
ocazia executării hotărârii 697 698 . Potrivit dispoziţiilor art. I, pct. 10 din Legea nr.
453/2001699 700 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea
executării lucrărilor de construcţii şi unele măsuri pentru realizarea locuinţelor,
demolarea, dezafectarea ori dezmembrarea, parţială sau totală, a construcţiilor şi
Instalaţiilor aferente, precum şi a oricăror amenajări se face numai pe baza autorizaţiei
de desfiinţare obţinute în prealabil de la autorităţile legale*. Autorizaţia de desfiinţare se
emite în aceleaşi condiţii ca şi autorizaţia de construire, în conformitate cu prevederile
planurilor urbanistice şi ale regulamentelor aferente acestora, potrivit legii. Ea este, ca şi
aceasta, un act al autorităţii publice locale pe baza căruia se asigură aplicarea măsurilor
legale în
697
T. Sâmbrian, op. cit., p. 119; C. Bîrsan, Regimul juridic al construcţiilor edificate
pe terenul altei persoane (II), în R.R.D. nr. 5/1985, p. 34; L. Pop, op. cit., p. 220.
698
C.A. Piteşti, dec. civ. nr. 158/1998, în Culegere de practică judiciară 1998, Ed.
AII Beck, 1999, p. 12-13; în sens contrar, în Ibidem, dec. civ. nr. 208/1998.
699
700
Art. 9 din Legea nr. 50/1991 cerea, de asemenea, ca autorizaţia de desfiinţare
să fie obţinută în prealabil.
această materie. Autorizaţiile de construire sau de desfiinţare, emise cu încălcata
prevederilor legale, pot fi anulate de către instanţele de contencios administrativ,
potrivit legii (art. I, pct. 14 din Legea nr. 453/2001). De asemenea, refuzul autorităţilor
locale de a elibera autorizaţia de demolare poate fi şi el atacat la instanţa de
contencios. în acest cadru juridic, se observă că autorizaţia de demolare trebuie
obţinută „în prealabil”, adică înainte de începerea acţiunii de demolare, ceea ce se
întâmplă după pronunţarea hotărârii judecătoreşti, în faza finală a executării silite1.
761. Dreptul de retenţie în materie. în fine, constructorul de rea-credinţă asemeni
celui de bună-credinţă are un drept de retenţie asupra construcţiei până la plata
despăgubirilor. în doctrină există şi opinia potrivit căreia numai constructorul de
bună-credinţă are un drept de retenţie, în cazul celui de rea-credlnţă neexistând un
temei pentru a i se acorda acest drept, iar lipsa lui trebuie să fie o pedeapsă pentru
atitudinea sa701 702. Condiţia esenţială spre a putea fi invocat dreptul de retenţie este
aceea ca datoria pe care deţinătorul lucrului o pretinde de la creditorul restituirii să se
afle în conexiune, să aibă legătură cu lucrul703. Aşadar, nu se poate face aici o distincţie
în funcţie de buna sau de reaua-credinţă a constructorului.
III. Scurtă comparaţie între efectele

juridice ale bunei-credinfe şi cele ale
relei-credinfe în cadrul accesiunii
imobiliare artificiale
Art. 494 C. civ. prevede un tratament juridic diferit pentru constructor, în funcţie de
buna sau reaua lui credinţă, în ideea de a-l proteja pe cel de bună-credinţă şi de a-l
sancţiona pe cel de rea-credinţă. Rezultatul nu este întotdeauna cel preconizat. în mod
paradoxal, atunci când proprietarul doreşte sau trebuie să păstreze construcţia
edificată de un constructor de rea-credinţă, acesta (constructorul) va avea o situaţie
mai avantajoasă decât un constructor de bună-credinţă704.
701
Prin dec. nr. 259/25.09.2001 (publicată în M. Of. nr. 13/11.01.2002) Curtea
Constituţională a respins excepţia de neconstituţionalitate care avea ca obiect
dispoziţiile art. 3 lit. a) şi ale art. 23 alin. (1) lit. a) din Legea nr. 50/1991, republicată.
Prin textele legale criticate se sancţionează contravenţional executarea de lucrări de
construire, reconstruire, consolidare, modificare, extindere, schimbare de destinaţie
sau de reparare a construcţiilor de orice fel, precum şi a instalaţiilor aferente acestora,
fără autorizaţie de construire. Excepţia de neconstituţionalitate a fost ridicată într-o
cauză în care se contestă procesul-verbal de contravenţie, prin care se dispune
aplicarea unei amenzi contravenţionale şi desfiinţarea construcţiei. Curtea a reţinut că
regimul legal al construcţiilor nu are legătură cu ocrotirea dreptului de proprietate. în
măsura în care dobândirea dreptului de proprietate are loc fără respectarea condiţiilor
prevăzute de lege, ca şi în cazul în care exercitarea dreptului de proprietate se abate de
la prevederile legale imperative, titularul dreptului de proprietate va suporta sancţiunile
stabilite de lege, fără a se putea apăra invocând principiul constituţional al apărării (a se
vedea şi Curierul Judiciar nr. 2/2002, p. 51-52).
702
703
704
D. Gherasim, op. cit., p. 184; I.P. Filipescu, A. Filipescu, op. cit., 277.
762. Repere. Trebuie să avem în vedere aici două repere:

a) pe de o parte, valoarea materialelor folosite la realizarea construcţiei, plan. taţiei
ori altor lucrări şi a muncii prestate; iar,
b) pe de altă parte, creşterea valorii fondului în urma realizării acestora. Am văzut
că, în situaţia constructorului de bună-credinţă, proprietarul terenului este liber să
aleagă între aceste două valori, iar în situaţia constructorului de rea-cre- dinţă, dacă
operează accesiunea, el trebuie să plătească valoarea materialelor si preţul muncii.
763. Doctrina. în doctrină s-a arătat că soluţia de a-i permite proprietarului să ofere
suma cea mai mică are în vedere faptul că, în cazul constructorului de bună-credinţă, el
este obligat să păstreze lucrările şi se încearcă respectarea principiul îmbogăţirii fără
just temei1. Astfel, dacă sporul de valoare este mai mic decât cheltuielile făcute,
proprietarul va alege această variantă, iar constructorul nu-i poate reproşa că s-a
îmbogăţit pe seama lui, fiindcă el restituie exact valoarea pe care a primit-o în
patrimoniul său. în situaţia inversă, când cheltuielile sunt mai mici decât creşterea
valorii fondului şi proprietarul decide să plătească suma cea mai mică, deşi proprietarul
câştigă, constructorul nu poate pretinde că acesta s-a îmbogăţit în dauna sa.
Obligându-I să păstreze lucrările, legea îi oferă proprietarului posibilitatea să plătească
suma cea mai mică, fără însă a se îmbogăţi în dauna constructorului.
764. Sporul de valoare. Sporul de valoare dobândit de fond poate fi mai mic decât
valoarea cheltuielilor făcute cu lucrarea, mai ales în situaţia în care astfel de lucrări au
suferit o depreciere între momentul realizării lor şi momentul invocării accesiunii şi
restituirii lor. în aceste cazuri, practic constructorul de rea-cre- dinţă are un tratament
mai favorabil decât cel de bună-credinţă. S-a susţinut că această inegalitate este numai
aparentă, de vreme ce proprietarul îl poate forţa să demoleze construcţia, situaţie în
care el este silit să primească o sumă mai mică. Argumentul nu are în vedere acele
situaţii în care nu se obţine autorizaţia de demolare, situaţie în care proprietarul va fi
obligat la despăgubiri, fără a mai avea posibilitatea să forţeze negocierile. Pe de altă
parte, s-a arătat că, faţă de prezumţia generală de bună-credinţă, proprietarul terenului
are posibilitatea să nu invoce reaua-credinţă, oferind astfel suma cea mai mică. De
vreme ce el ar trebui să invoce şi să demonstreze reaua-credinţă, el poate renunţa705
706
, hotărând de la început să păstreze construcţia. Cel care a ridicat construcţia fiind de
rea-credinţă, nu poate invoca în faţa instanţei propria sa culpă pentru a obţine
posibilitatea plăţii unei sume mai mici, pentru că nemo auditur propriam turpitudinem
allegans. în această situaţie, proprietarul terenului trebuie însă să renunţe la fructele
fondului său pe perioada în care acesta a fost folosit de constructor.
765. Diferenţă de tratament juridic. Dacă în momentul adoptării Codului civil
inegalitatea semnalată era doar aparentă, astăzi diferenţa de tratament juridic dintre
constructorul de bună-credinţă şi cel de rea-credinţă poate fi inechitabilă. în acest
context, în doctrină s-a susţinut că în situaţia în care proprietarul terenului
705
706
Idem.
0ptează pentru însuşirea construcţiilor, indiferent dacă cel care le-a ridicat este de bună
sau de rea-credinţă, despăgubirile ce le va plăti să reprezinte valoarea materialelor şi a
manoperei'. Observăm însă că în situaţia constructorului de bunâ-credinţă, proprietarul
nu poate opta, ci este obligat să păstreze lucrările efectuate pe terenul său.
în fine, trebuie să observăm că în această materie nu se face distincţie între
proprietarul terenului care a ştiut că o altă persoană construieşte pe terenul său sj cel
care nu a ştiut acest fapt707 708. în acest context, jurisprudenţa a interpretat pasivitatea
proprietarului, care cunoscând acest fapt nu a acţionat imediat, ca fiind un abuz de
drept şi l-a obligat să păstreze construcţiile şi să-l despăgubească pe constructor.
IV. Momentul în care se naşte dreptul de accesiune

imobiliară reglementat de art. 494 C. civ. şi dreptul
constructorului
766. Stabilirea momentului în care se naşte dreptul de accesiune imobiliară
artificială - problemă controversată. Opinii. O problemă controversată în doctrină
este aceea a stabilirii momentului în care se naşte dreptul de accesiune imobiliară
artificială reglementat de art. 494 C. civ., ori, altfel privind, care este natura juridică a
dreptului pe care constructorul îl are asupra construcţiei, plantaţiei sau lucrării efectuate
pe terenul altuia în intervalul cuprins între momentul încorporării materialelor în sol şi
momentul în care proprietarul terenului îşi manifestă voinţa de a dobândi dreptul de
proprietate prin accesiune.
Din acest ultim punct de vedere privind lucrurile, s-au susţinut, în doctrină şi
jurisprudenţă, mai multe opinii:
a) teza dreptului de creanţă, teza dreptului patrimonial, teza posesiei ori teza
proprietăţii rezolubile709;
b) pe de altă parte, într-o opinie se susţine că dreptul de proprietate al celui care
invocă accesiunea asupra construcţiei, plantaţiei ori altei lucrări, ia naştere o dată cu
încorporarea materialelor în teren, fără a fi necesară manifestarea lui de voinţă, de
vreme ce titlul său de proprietate derivă direct din lege. într-o altă opinie, acest drept se
naşte numai în momentul în care proprietarul îşi manifestă expres voinţa de a deveni
proprietarul lucrărilor, invocând accesiunea710.
707
708
Pentru o propunere de lege ferenda în sensul că ar trebui să se facă o astfel de
distincţie, T. Sâmbrian, op. cit., p. 139,
709
Pentru analiza acestora, a se vedea, I. Dogaru, T. Sâmbrian, op. cit., p.
235-243.
710
Pentru argumentele acestor opinii, a se vedea: L. Pop, op. cit., p. 222-225; M
D. Bocşan, O încercare de reconsiderare a aplicării art. 494 din Codul civil. Dreptul nr.
11/1998, p. 47-56; I. Deleanu, Problema constituţionalităţii prevederilor art. 494 C. civ.
alin. ultim, teza a doua din Codul civil român, Dreptul nr. 6/2002, p. 18-26; C. Stătescu,
în legătură cu practica judiciară privind padajul unei construcţii clădită fără autorizaţie,
în R.R.D. nr. 12/1982, p. 23; C. Bîrsan, Regimul juridic al construcţiilor edificate pe
terenul proprietatea altei persoane, în R.R.D. nr. 5/1985, p. 36 şi urm.; D. Gherasim,
Buna-credinţă în raporturile juridice civile, Ed. Academiei, 1981, p. 175 şi urm.; C. Radu,
I, V. Stoica, II, Momentul în care se naşte dreptul de accesiune imobiliară adilicială, în
R.R.D. nr. 9/1987,

767. Soluţie. în rezolvarea acestei probleme s-a arătat că acela carg construieşte
cu materialul său pe un fond străin nu dobândeşte nici un drept asii. pra fondului, ci
după împrejurări, numai un drept de creanţă pentru valoarea materialelor, imobilul
astfel construit aparţinând în întregime proprietarului fondului' în sensul aceleiaşi
soluţii, pe care o împărtăşim, s-a arătat2 că din faptul edificării unei construcţii, plantaţii
sau altei lucrări pe terenul altuia, chiar din momentul încorporării materialelor în sol, în
virtutea legii, există un drept de proprietate asupra construcţiei/plantaţiei care aparţine
titularului dreptului de proprietate asupra terenului, pe de o parte, şi un drept de creanţă,
născut în virtutea principiului îmbogăţirii fără just temei, al cărui titular este
constructorul3.
768. Simpla posesie. în perioada dintre data realizării construcţiei şi cea a ma-
nifestării voinţei proprietarului terenului, constructorul exercită asupra construcţiei si
terenului numai o simplă posesie care nu este atributul vreunui drept real. Sigur, dacă
posesia se prelungeşte în timp suficient de mult, ea poate duce la dobândirea dreptului
de proprietate prin uzucapiune.
769. Condiţie suspensivă. Până în momentul în care proprietarul fondului îşi
manifestă voinţa de a prelua construcţia, dreptul de creanţă al constructorului este
afectat de o condiţie suspensivă (manifestarea de voinţă a proprietarului fondului).
Acest drept, născut în momentul încorporării materialelor este exigibil numai de la data
realizării acestei condiţii. Condiţia suspensivă nu se va mai realiza dacă proprietarul
fondului nu va invoca accesiunea în termenul uzucapiunii ori dacă, în ipoteza
constructorului de rea-credinţă, el cere demolarea construcţiilor4.
770. întinderea dreptului. Pentru stabilirea întinderii acestui drept de creanţă se
va ţine seama de valoarea materialelor şi preţul muncii din momentul pronunţării
hotărârii judecătoreşti, acordându-se posibilitatea reactualizării lor până la plata
integrală. De asemenea, se va avea în vedere valoarea fondului din momentul restituirii
lui, iar nu din momentul realizării construcţiei, deoarece proprietarul se îmbogăţeşte
numai în momentul în care reintră în posesia lucrului său. Numai în situaţia plantaţiilor
se va avea în vedere momentul în care s-a făcut plantaţia, ţinându-se seama de
valoarea materialului săditor la acest moment, de vreme ce valoarea plantelor se
măreşte o dată cu creşterea 711 712 713 714 715
p. 31 şi urm.; C. Uscăţescu, Regimul juridic al construcţiilor edificate pe terenul proprie-

tatea altei persoane, în R.R.D. nr. 5/1985; D. Chirică, Natura juridică şi valorificarea
drepturilor constructorului pe terenul unui terţ, în R.R.D. nr. 1/1987, p. 6 şi urm.; E
Safta- R o mano, Aspecte teoretice şi practice actuale privind construcţiile pe terenul
altuia, în Dreptul nr. 10/1991. p. 30.
712
D. Alexandresco, op. cit., p. 343; autorul arată că, în consecinţă, constructorul
nu poate să constituie o ipotecă asupra acestui imobil.
713
L. Pop, op. cit., p. 224- 225; E. Chelaru, Curs de drept civil, op. cit., p. 199;
C.S.J., dec. civ. nr. 893/1994, în Dreptul nr. 12/1994, p. 62.
714
Dacă acesta lucrează pentru altul în baza unei convenţii, titularul dreptului de
creanţă este, în mod normal, acela pentru care lucrează.
715
lor, iar aceasta se produce datorită solului în care au fost plantate, nu cheltuielilor făcute
de posesor1.
771. Pieirea construcţiei din cauză de forţă majoră. Atunci când construcţiile au
pierit din cauză de forţă majoră, constructorul nu mai are dreptul la despăgubiri,
deoarece proprietarul fondului nu se îmbogăţeşte cu nimic2.
772. Prescripţie. Dreptul de creanţă a constructorului este prescriptibil în termen
de trei ani, potrivit art. 1 şi 3 din Decretul nr. 167/1958.
773. Alte precizări. Nu vom încheia acest aspect fără a aminti că dispoziţiile art.
494 C. civ referitoare la modul de determinare a despăgubirilor nu se aplică atunci când
edificarea construcţiilor s-a făcut pe baza unei convenţii încheiate între părţi
(proprietarul terenului şi constructor) care este ulterior desfiinţată, situaţie în care se
aplică dispoziţiile generale în materie (art. 970 C. civ.). Astfel, în cazul unei acţiunii
rezolutorii ori în anularea contractului, atunci când dobân- ditorul pierde imobilul prin
revocarea donaţiei de către donator, când proprietarul sub condiţie rezolutorie
construieşte, iar ulterior condiţia se îndeplineşte, dispoziţiile art. 494 C. civ. ar fi
defavorabile constructorului, aşa încât se aplică regulile speciale pentru aceste cazuri,
iar în lipsa acestor reguli se restituie cheltuielile făcute, distingându-se după cum ele
sunt necesare, utile sau voluptuarii3.
V. Aspecte actuale ale aplicării dispoziţiilor art. 494 C. civ.

1, Jurisprudenfa în materie
774. Analiza jurisprudenţei. într-un studiu recent4 se arată, pe bună dreptate, că
în rezolvarea problemelor ce rezultă din aplicarea dispoziţiilor art. 494 C. civ. trebuie să
pornim de la poziţia privilegiată ocupată de dreptul de proprietate în sistemul nostru
juridic (actual), ţinând seama de faptul că este vorba de principalul drept real al omului,
iar principiul apărării proprietăţii este unul din cele mai importante ale dreptului civil,
exprimând orientarea generală a legislaţiei. Mal mult, am adăuga, se vorbeşte astăzi de
o dimensiune constituţională şi europeană a dreptului de proprietate716 717 718 719 720, de
vreme ce el este un drept fundamental al cetăţenilor ţării (Constituţia îl reglementează în
titlul II intitulat „Drepturile, libertăţile şi îndatoririle fundamentale”) şi este reglementat în
acte internaţionale, mai ales în art. 1 al Primului protocol adiţional la Convenţia
europeană a drepturilor omului, consi- derându-se, cu valoare de principiu, că orice
măsură care reprezintă o ingerinţă în exerciţiul acestui drept trebuie să asigure un just
echilibru între exigenţele interesului general al comunităţii şi imperativul salvgardării
716
D. Alexandresco, op. cit., p. 349. A se vedea şi Legea nr. 75/1995 privind
producerea, controlul calităţii, comercializarea şi folosirea seminţelor şi materialului
sădltor, modificată prin Legea nr. 131/1997 (publicată în M. Of. P. I, nr.
159/17.07.1997), Legea nr. 255/1998 (publicată în M. Of. P. I, nr. 525/31.12.1998)
privind protecţia noilor soiuri de plante.
717
C. Hamangiu, N. Georgean, Codul civil adnotat, vol II, p. 81.
718
G.N. Luţescu, op. cit., p. 287; I.P. Filipescu, A. Filipescu, op. cit., p. 279.
719
M.D. Bocşan, op. şi loc. cit., p. 50.
720
Anne-Françoise Zattara, La dimension constitutionnelle et européenne du droit
de propriété, L.G.D.J., Paris, 2001; S. Cercel, Drept civil. Patrimoniul. Posesia.
Proprietate, Ed. Universitaria, Craiova, 2002, p. 83-85.
drepturilor fundamentale ale individului. De asemenea, trebuie să se ţină seama de
neconcordanţa dintre unele soluţii ale Codului nostru civil şi concepţiile sociale
promovate în perioada 1948-1989, fiind vorba de o intersectare ideologică
neconciliabilă. în fine, se arată că nu trebuie înlăturată în nici un caz soluţia potrivit
căreia accesiunea operează în beneficiul solului, iar principiului accesorium sequitur
principale i se poate da o interpretare adecvată vremurilor noastre, iar forma actuală a
art. 494
C. civ. constituie un cadru de aplicare suficient de elastic1.
în acest context, pentru rezolvarea problemei stabilirii bunei sau relei-credinţe a
constructorului pe terenul altuia, pare inutilă şi excesivă ideea abuzului de drept rezultat
din pasivitatea proprietarului fondului sau acceptarea tacită de a face lucrări, atunci
când acesta se opune sau introduce acţiunea după terminarea acestora ori spre
sfârşitul lor. Aplicarea ideii abuzului de drept aici, ar limita nejustificat exercitarea
nestingherită a dreptului de proprietate721 722. Suntem întrutotul de acord cu afirmaţia că
în nici un caz nu se poate admite că „reaua-credinţă a proprietarului anihilează
reaua-credinţă a constructorului"723, de vreme ce, în ceea ce-l priveşte pe proprietarul
fondului, efectele juridice rezultă din calitatea sa de proprietar, iar nu din buna sa
credinţă724. Ca atare ideea conversiunii poziţiei psihice este lipsită de suport juridic725.
în fine, nu mai poate fi astăzi admisă soluţia practicii în sensul de a nu se permite
demolarea lucrărilor edificate de un constructor de rea-credinţă şi de a înlocui această
măsură neeconomicoasă cu acordarea de despăgubiri, pentru a nu încălca normele de
echitate şi pentru a pune în acord interesele individuale ale părţilor cu cele generale ale
societăţii, îndreptate în sensul stimulării construcţiilor. Nu trebuie să se ajungă la situaţia
ca o persoană care a construit ea însăşi pe terenul său să poată demola netulburată
orice construcţie, după ce a obţinut autorizaţia administrativă necesară, iar cel care
invocă accesiunea imobiliară să fie împiedicat să procedeze astfel, pentru că s-ar
ajunge la o restrângere nejustificată a prerogativelor dreptului de proprietate726.
Se ştie că aplicarea dispoziţiilor Legii nr. 18/1991, republicată, şi eliberarea titlurilor
de proprietate mai ales acelora îndreptăţiţi la reconstituirea dreptului lor sau
moştenitorilor acestora, a fost în multe cazuri tergiversată din diferite cauze, în acest
context, s-a întâmplat adesea ca persoane care nu aveau nici un drept, profitând de
imposibilitatea juridică a adevăraţilor proprietari de a reacţiona (mai ales că practica a
fost oscilantă în a accepta adeverinţele de proprietate şi procesele-verbale de punere
în posesie emise, potrivit legii, înaintea eliberării titlurilor de proprietate, ca probe ale
dreptului de proprietate asupra terenului), să ocupe
721
M.D. Bocşan, op. cit., p. 51; autorul analizează, în acest context, aplicabilitatea
actuală a dispoziţiilor deciziei de îndrumare nr. 13/1959 a Tribunalului Suprem.
722
Ibidem, p. 52.
723
I. Comănescu, D. Paşalega, Contribuţia practicii judiciare în dezvoltarea unor
principii de drept socialist, în Justiţia nouă nr. 4/1963, p. 36.
724
M.D. Bocşan, op. cit., p. 53.
725
E. Safta-Romano, op. cit., p. 37.
726
M.D. Bocşan, op. cit., p. 55; suntem de acord şi cu celelalte argument aduse de
autor.
reale Modurile de dobândire a drepturilor reale 272
ţerenuri pe care, foarte rapid, au ridicat construcţii de o valoare foarte mare. A admite. în
această situaţie, când reaua-credinţă a celor care au construit este evidentă, că soluţia
demolării este „neeconomică” şi, în consecinţă, a-l obliga pe proprietarul terenului,
căruia, într-un sfârşit, i s-a eliberat şl titlul de proprietate (în unele situaţii din titlul de
proprietate a fost exclusă abuziv tocmai acea parte de teren ocupată de terţ) să
plătească o despăgubire (enormă), înseamnă practic a-l lipsi de proprietate, a-l obliga
să cedeze proprietatea pentru cauză de utilitate privată (!), ceea ce este inadmisibil. O
asemenea soluţie nu mai poate fi admisă cu atât mai mult cu cât, astăzi, potrivit
dispoziţiilor art. 54 din Constituţie, cetăţenii români (cetăţenii străini şi apatrizii) trebuie
să-şi exercite drepturile şi libertăţile constituţionale cu bună-credinţă, fără să încalce
drepturile şi libertăţile celorlalţi. Mai mult, de vreme ce normele constituţionale sunt
sursa tuturor celorlalte norme în sistemul de drept, s-ar putea spune că nu se mai poate
legifera în sensul că exercitarea drepturilor cu rea-credinţă poate produce alte efecte
juridice în afara sancţiunilor, cu atât mai puţin judecătorul nu trebuie să admită efecte
juridice în favoarea celui de rea-credinţă şi în detrimentul celui de bună-credinţă.
775. Demolarea sau păstrarea lucrărilor. în altă ordine de idei, considerăm că
numai proprietarul fondului, în exercitarea dreptului său de proprietate, poate hotărî
demolarea sau păstrarea lucrărilor făcute de o altă persoană pe terenul său. Aşadar,
lucrările nu pot fi desfiinţate de cel care le-a făcut, mai ales dacă (şi din momentul în
care) proprietarul fondului îi pune în vedere să i le predea. în caz contrar, el poate fi
obligat la despăgubiri.
2, Problema constituţionalităţii soluţiei
776. Aspecte privind constituţionalitatea soluţiei Codului civil, în cazul
constructorului de bună-credinţă. Am văzut că dreptul de proprietate este un drept
fundamental, reglementat ca atare în Constituţie şi acte internaţionale. Din această
perspectivă, se pune problema dacă soluţia art. 494 C. civ. în cazul constructorului de
bună-credinţă, în sensul de a-i interzice să ceară ridicarea lucrărilor, indiferent dacă
este sau nu interesat de ele, sunt conforme cu normele constituţionale care garantează
proprietatea1. într-un studiu recent se arată că obligaţia proprietarului fondului de a
păstra lucrările este discutabilă, chiar potrivnică normelor Constituţiei actuale, aşa încât
dispoziţiile art. 494 alin. ultim, teza a doua din Codul civil, au fost abrogate în temeiul art.
150 alin. (1) din Constituţie 727 2. Autorul arată, pe bună dreptate, că opozabilitatea
drepturilor reale, şi maî presus de toate a dreptului de proprietate, este mult mai
energică, în raport cu toate celelalte drepturi, îndeosebi sub aspectul intangibilităţii
materiale a lucrului aflat în proprietate. Opozabilitatea dreptului real se caracterizează
prin exclusivism, iar principiul exclusivismului exprimă vocaţia acestui drept de a fi
sancţionat în mod
A se vedea, S. Cercel, Drept civil. Dezmembrămintele dreptului de proprietate.

727
Modurile de dobândire a drepturilor reale. Publicitatea imobiliară, Ed. Universitaria,

Craiova, 2003, p. 132-136.
necesar în natură, chiar în lipsa unui prejudiciu şi în pofida bunei-credinţe a celui care a
violat dreptul1.
în cadrul juridic oferit de art. 494 C. civ., deşi terenul rămâne proprietarului dreptul
său de proprietate asupra acestuia, contrar voinţei sale şi în afara oricărei cauze de
utilitate publică, a fost violat în suportul lui material şi rămâne astfel prin păstrarea unor
lucrări pe care nu le-a dorit şi nu le doreşte. Pe de altă parte' prin obligarea proprietarului
la plata despăgubirilor, în oricare dintre cele dou| variante legale, se afectează financiar
ansamblul patrimoniului său728 729.
777. Prezumţie discutabilă. Prezumţia de bună-credinţă care funcţionează în
favoarea celui care construieşte pe terenul altuia este discutabilă în raport cu cele două
prezumţii reglementate în favoarea proprietarului terenului de dispoziţiile art. 492 C. civ.
- că el a făcut lucrările şi că le-a făcut pe cheltuiala sa 730 , dar şi sub aspectul
fundamentului ei, pentru că nu poate fi primit nici interesul general şi nici prezumţia că
lucrările făcute de un terţ sunt utile fondului.
778. Jurisprudenţa franceză în materie. Pe de altă parte, se arată că juris-
prudenţa franceză a admis de curând că proprietarul are dreptul să ceară ridicarea
lucrărilor, chiar şi în situaţia constructorului de bună-credinţă, nu însă în baza
dispoziţiilor din materia accesiunii, ci în virtutea principiului potrivit căruia nimeni nu
poate fi constrâns să cedeze proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică,
înscris în art. 545 C. civ. fr., dar şi în art. 481 din Codul nostru civil. Mai mult, dispoziţiile
constituţionale sunt în acelaşi sens [art. 41 alin. (3)]. în acest context, în situaţia în care
se construieşte pe terenul altuia, cu bună-credinţă ori fără a se putea face dovada
relei-credinţe, ori când cel care construieşte pe terenul său îşi extinde construcţia
dincolo de limita terenului său, uzurpând terenul vecinului, menţinerea construcţiei
aduce atingere în acelaşi timp posesiei, folosinţei şi dispoziţiei asupra terenului şi, în
consecinţă, atrage privarea parţială a proprietarului de prerogativele esenţiale ale
dreptului său731.
779. Concluzie. în concluzie, legea ar trebui să recunoască proprietarului terenului
dreptul de a alege, chiar şi atunci când constructorul este de bună-credinţă, între
păstrarea lucrărilor, cu plata despăgubirilor, şi ridicarea acestora pe cheltuiala celui care
le-a făcut, ca şi dreptul de a cere despăgubiri pentru deteriorarea solului şi readucerea
acestuia în starea anterioară.
780. Conflict de principii. Am văzut că, în cazul constructorului de rea-cre- dinţă,
menţinerea construcţiei pe considerente economice este inadmisibilă în lumina
dispoziţiilor constituţionale actuale care reglementează o îndatorire fundamentală de a
exercita cu bună-credinţă drepturile. Pe de altă parte, trebuie să admitem că în ipoteza
constructorului de bună-credinţă prin reglementarea actuală [art. 494 alin. (3) teza a
doua C. civ.] se aduce o atingere dreptului de proprietate asupra terenului. Observăm că
suntem în ipoteza în care trebuie conciliate două principii fundamentale ale dreptului. Pe
de o parte, principiul apărării proprietăţii
728
M. Levis, Lopposabilité du droit réel, Economica, Paris, 1989, p. 38, citât de I.
Deleanu, op. cit., p. 22.
729
Ibidem, p. 24.
730
A se vedea si D. Alexandresco, op. cit., p. 332-335.
731
1. Deleanu, op. cit., p. 25.
care nimeni nu mai poate astăzi să-l pună sub semnul întrebării. Pe de altă
pe274 Teoria generală a drepturilor reale
arte. principiul ocrotirii bunei-credinţe, care, fără a fi reglementat anume, rezultă fârâ
dubiu dintr-o generalizare a diverselor reglementări particulare în care buna-credinţă
este expres prevăzută şi protejată'. Există în această situaţie un conflict între cele două
principii care trebuie tranşat în favoarea unuia: tertium pori datur.
Legea reglementează în această materie buna-credinţă, chiar dacă nu cuprinde
sensul special al noţiunii, şl îi creează constructorului onest o situaţie mai favorabilă
decât aceluia de rea-credinţă. Sau cel puţin aceasta este Intenţia legiuitorului. Spre
acest deziderat, punând faţă în faţă persoane aflate în aceeaşi situaţie (au construit pe
terenul altuia) dar animate de intenţii diferite - constructorul de bună-credlnţă şl
constructorul de rea-credlnţă - legiuitorul, care încearcă să-l protejeze pe primul, pare să
uite de proprietarul terenului. Comparaţia între unul sau altul dintre constructori ar părea
inutilă, şl oricum nu poate fi un argument, de vreme ce raportul juridic se naşte între
constructor şl proprietar.
Nu trebuie să uităm că în partea introductivă a secţiunii intitulată „Despre dreptul la
accesiune relativ la lucrurile Imobile”732 733, art. 489-492 C. clv., sunt prevăzute, după
cum am văzut, în favoarea proprietarului terenului două prezumţii Importante:
a) orice lucrare aflată pe teren este făcută de el; şl,
b) el a făcut cheltuielile pentru aceste lucrări.
în acest context, oricine susţine altceva trebuie să demonstreze. Este adevărat că
cele două prezumţii sunt relative, dar şl prezumţia de bună-credlnţă este tot relativă.
Protecţia bunei-credinţe este permanentă, presupunerea ei nu poate fi absolută.
Concilierea dintre cele două prezumţii în favoarea proprietarului terenului şi prezumţia
de bună-credinţă a celui care construieşte pe terenul proprietarului este cel puţin
anevoioasă734. Prezumţia de bună-credlnţă nu poate fi însă înlăturată de plano.
781. Practica recentă cu privire la principiul bunei-credinţe. într-un cadru mai
larg, se pune problema dacă buna-credinţă este ocrotită atunci când o raportăm la
reaua-credinţă, ori ea produce efecte de la sine în persoana „purtătorului”, în practica
recentă, s-a arătat că principiul bunei-credinţe reprezintă regula care exprimă cerinţa ca
interesele celor ce participă la raporturile juridice civile să fie mai eficient protejate decât
acelea ale participanţilor de rea-credlnţă, care pot fi sancţionaţi pentru conduita lor735.
Este sigur că în raport cu cei de rea-credinţă, subiecţii de drept de bună-credlnţă trebuie
protejaţi. Aşadar, în materia accesiunii
732
A se vedea, I. Dogaru şi colaboratorii, Drept civil. Idei producătoare de efecte
juridice, op. cit., p. 5-6; de altfel, autorul studiului menţionat, arată că, „deşi legea noastră
civilă nu cuprinde un text asemănător celui al art. 2268 C. clv. fr. potrivit căruia bu-
na-credinţă este totdeauna protejată, este unanim admis că buna-credinţă este o
maximă de apreciere a priori a comportamentului şl ea este omniprezentă în drept,
postulându-se ca un principiu general”, I. Deleanu, op. cit., p. 20, nota 11.
733
Din capitolul II, titlul II, cartea a doua a Codului civil.
734
1. Deleanu, op. cit., p. 20, nota 11.
735
Trib. Dolj, dec. civ. 1263/2002 (nepublicată).
imobiliare artificiale, proprietarul de rea-credlnţă poate fi sancţionat în raport Cg cel care

construieşte pe terenul său şi este de bună-credinţă (eventual obligând^ să păstreze
clădirile). Dar această ipoteză este limitată şi nu acoperă întreg^ domeniu de aplicare a
dispoziţiilor art. 494 alin. (3) teza a doua din Codul civil.
782. Ce se întâmplă când proprietarul este de bună-credinţă? De altfel, s, el
beneficiază de prezumţia de bună-credinţă, chiar mai eficient decât acela care a construit
pe terenul său şi care are de luptat cu cele două prezumţii prevăzute de art. 492 C. civ.
Trebuie să observăm că şi în alte situaţii, unei persoane de bu> nă-credinţă îi este
permis „să încalce” dreptul proprietarului, fără a se ţine searrig de buna sau de reaua lui
credinţă. Astfel, potrivit dispoziţiilor art. 485 C. civ posesorul câştigă proprietatea
fructelor când posedă cu bună-credinţă. Este adevărat că aici este încălcat numai un
atribut al dreptului de proprietate, adică mult mai puţin decât în cazul accesiunii, dar este
cert că proprietarul suferă o pagubă care se explică pe neglijenţa sa de a fi făcut ca
bunul să fi ajuns la posesor. Dar în cazul accesiunii imobiliare artificiale, proprietarul nu
poate fi neglijent? Ori, să amintim, situaţia reglementată de art. 1909 C. civ., când
proprietatea nu este doar încălcată, ci „desfiinţată” de posesia de bună-credinţă şi unde
nu interesează atitudinea proprietarului.
De fapt, nici în ipoteza art. 485 C. civ. sau art. 1909 C. civ., nici în cea a art. 494
C. civ., proprietarul nu este neapărat neglijent. Culegerea fructelor este un beneficiu
acordat bunel-credinţe, un efect al posesiei de bună-credinţă, nu neapărat o sancţiune
pentru proprietar, însă este sigur că îl afectează pe acesta. Dar şi în cazul accesiunii
imobiliare artificiale, soluţia Codului civil are în vedere faptul că posesorul de
bună-credinţă construieşte pe terenul altuia. Tratamentul juridic al acestuia, care implică
pentru proprietar obligaţia de a păstra construcţiile, fiindu-i astfel încălcat dreptul său,
este, în ultimă analiză, un efect al posesiei de bună-credinţă (constructorul este fără
îndoială un posesor), al aparenţei de proprietate în care constructorul a crezut atât de
mult încât a efectuat pe teren lucrări, nu pentru a încălca un drept de proprietate al altuia,
ci exercitându-şi propriul său drept.
Este adevărat că în cazul accesiunii încălcarea proprietăţii este mult mai drastică
decât în cazul culegerii fructelor în proprietate de către posesor, toate atributele acestui
drept - usus, fructus, abusus - fiind vizate. Şi atunci? Este suficientă bună-credinţă a
posesorului constructor pentru a admite o astfel de povară în detrimentul proprietarului?
Considerăm că soluţia dispoziţiilor art. 494 alin. (3), teza a doua din Codul civil român
asigură un just echilibru între exigenţele interesului general al comunităţii şi imperativul
salvgardării drepturilor fundamentale ale individului.
783. Uzucapiunea şi dreptul de proprietate - raport. în altă ordine de idei,
observăm că în ipoteza uzucapiunii dreptul de proprietate este practic demolat.
Constructorul de bună-credinţă eliberează terenul, dar impune păstrarea unor lucrări pe
care proprietarul nu le-a dorit, însă uzurpatorul păstrează pentru totdeauna terenul,
opunându-i proprietarului un drept mai puternic decât acesta are. Este adevărat că
pentru uzucapiune esenţial este factorul timp, proprietatea este roasă de timp în folosul
posesorului, dar timpul nu lipseşte nici în cazul accesiunii. în ambele situaţii, accesiune
imobiliară şi uzucapiune, credem că soluţia
care înclină spre subiectul de drept de bună-credinţă are în vedere o altă regulă
^damentală a dreptului: nevoia de stabilitate şi securitate a raporturilor juridice.
B. Accesiunea mobiliară
I. Consideraţii introductive
784. Preliminarii. Reglementare juridică. Secţiunea a Il-a a capitolului II al Cărţii a
doua a Codului civil se intitulează „Despre dreptul la accesiune relativ la lucrurile
mişcătoare" (art. 504-516).
785. Noţiune. Prin accesiune mobiliară se înţelege unirea a două bunuri mobile
care aparţin unor proprietari diferiţi sau obţinerea unui bun de către o persoană, prin
munca sa, folosind materiale care aparţin altei persoane.
Codul civil reglementează trei cazuri de accesiune mobiliară: adjuncţiunea, spe-
cificaţiunea şi amestecul (confuziunea)1. Regulile prevăzute pentru acestea şi-au
pierdut, însă, mult din importanţa lor de altădată, datorită dispoziţiilor art. 1909 C. civ.
care adoptă regula „En fait de meubles, possession vaut titre", aşa încât proprietatea
bunurilor mobile se rezolvă prin aplicarea acestei maxime. în acest context, accesiunea
se aplică mobilelor numai în cazuri excepţionale, atunci când posesia nu valorează
proprietate, neîntrunind condiţiile cerute de art. 1909 C. civ., adică atunci când este
vorba de o posesie de rea-credinţă ori de un bun mobil furat sau pierdut care se află în
mâinile unui terţ de bună-credinţă în termenul de 3 ani din momentul în care bunul a ieşit
din posesia proprietarului fără voia acestuia736 737.
Problema accesiunii se pune evident numai atunci când bunurile mobile aparţin unor
proprietari diferiţi, iar separarea lor nu se poate face fără pagube importante pentru unul
dintre proprietari. în această situaţie intervine ideea de accesiune pentru a hotărî în
favoarea proprietarului lucrului principal (accesorium sequitur principale).
II. Forme de manifestare

1. Adjuncţiunea
786. Cadrul juridic. Potrivit dispoziţiilor art. 504 C. civ. „Dacă două lucruri a doi
deosebiţi stăpâni s-au unit împreună încât formează un singur tot, dar se pot despărţi şi
conserva fiecare în parte după despărţire, atunci totul format este al proprietarului
lucrului care constituie partea principală, rămânând el dator a plăti celuilalt preţul lucrului
ce a fost unit cu principalul” (s. n.).
Art. 505 C. civ. arată „Este principal acela din două lucruri, pentru uzul sau pentru
ornamentul, pentru completarea căruia a servit unirea celuilalt lucru”;
Art. 506 C. civ. „Când însă lucrul unit este mult mai de preţ decât lucrul principal, şi
când el s-a unit fără ştirea proprietarului, acesta poate cere despărţirea şi
736
A se vedea şi G. Cornu, Droit civil. Introduction. Les personnes. Les biens,
Montchrestien, Paris, 1991, p. 544.
737
A se vedea, S. Cercel, Drept civil. Patrimoniul. Posesia. Proprietatea, Ed.
19.
restituirea lucrului unit, chiar dacă ar rezulta din despărţire oarecare vătăm^ lucrului
către care el a fost unit” (s.n.);
Art. 507 C. civ. „Dacă dintre cele două lucruri unite pentru a forma un singur tot nici
unul nu poate fi privit ca accesoriu al celuilalt, atunci acela este considerat C.J principal
care va fi mai mare în valoare. Dacă valoarea ambelor lucruri ar fi mai tQţ aceeaşi, atunci
lucrul cel mai mare în volum va fi considerat ca principal" (s.n.).
787. Noţiune. Adjuncţiunea constă în unirea a două bunuri mobile, care aiJ
proprietari diferiţi, în aşa fel încât, deşi formează un singur tot, ele pot fi despâr. ţite şi
conservate separat, fără a-şi pierde individualitatea, aşa cum ar fi, exempn gratia, în
cazul inelului - piatra preţioasă şi inelul propriu-zis, în cazul tabloului^ rama şi pictura, în
cazul ceasului - cutia şi mecanismul, sau o dantelă cusută la 0 haină etc.
788. Doctrina în materie. în doctrină s-a arătat că adjuncţiunea se aplică si atunci
când lucrurile s-au unit în aşa fel încât nu se mai pot despărţi, aşa încât textul art. 504 C.
civ. trebuie interpretat în sensul că accesiunea funcţionează chiar şi atunci când
bunurile pot fi despărţite şi cu atât mai mult, mai firesc, atunci când nu se mai pot
despărţi1.
Bunul rezultat prin unire aparţine proprietarului lucrului care reprezintă partea
principală, revenindu-i acestuia obligaţia de a plăti celuilalt (celorlalţi) preţul bunului
(bunurilor) unit cu al său în temeiul principiului îmbogăţirii fără justă cauză.
789. Excepţie. Prin excepţie, adjuncţiunea nu se aplică atunci când bunul
accesoriu are o valoare mult mai mare decât bunul principal, iar unirea lor s-a făcut fără
ştirea proprietarului (art. 506 C. civ.). în acest caz, proprietarul bunului accesoriu,
neinteresat de despăgubirea oferită, are posibilitatea să ceară restituirea lucrului său,
chiar dacă despărţirea bunurilor ar aduce o deteriorare a lucrului principal.
Cele două condiţii prevăzute de lege sunt cumulative. Dacă proprietarul lucrului
accesoriu a fost de acord cu unirea, el nu mai poate revendica lucrul său, indiferent de
valoarea sa, ci trebuie să accepte preţul acestuia. Cu atât mai mult,
dacă adjuncţiunea a fost opera sa.
Legea nu arată care trebuie să fie raportul dintre valoarea celor două bunuri pentru
a fi înlăturată adjuncţiunea (limitându-se a preciza că bunul accesoriu are o valoare mult
mai mare decât bunul principal), aşa încât această chestiune este apreciată în mod
suveran de către instanţă (dublul valorii bunului principal ar putea fi un reper).
790. Determinarea bunului principal. Potrivit Codului civil, este principal bunul la
care celălalt a fost unit pentru întrebuinţarea, împodobirea sau completarea sa. Aşadar,
într-un tablou, rama şi pânza sunt accesoriile picturii738 739, la o rochie,
738
D. Alexandresco, Explicaţiunea teoretică şi practică a dreptului civil român, tomul III,
partea I, Atelierele Grafice SOCEC, Bucureşti, 1909, p. 385, nota 1.
739
în dreptul roman, sabinienii considerau că tabloul aparţine proprietarului pânzei, pentru că
pictura nu există fără pânză (sine illa esse non potest), iar proculienii considerau că tabloul aparţine
pictorului. Soluţia s-a impus în dreptul lui lustinian - VI. Hanga, op. cit., p. 276.
dantela este accesoriul stofei, într-un inel, piatra este principalul, pentru că aurul a fost
făcut inel pentru piatră1 etc.
791. Unire prin adjuncţiune. Dacă din cele două bunuri unite prin adjunc- tiune,
nici unul nu poate fi privit ca accesoriul celuilalt după regula prevăzută de art. 505 C. civ.,
atunci va fi considerat principal lucrul care va avea o valoare mai mare (pro pretio
cuiusque partis). Dacă valoarea bunurilor este aproape egală, atunci lucrul cel mai mare
în volum va fi considerat principal. Dacă nici volumul nu poate fi folosit ca un criteriu
pentru determinarea bunului principal, atunci lucrul rezultat prin adjuncţiune va fi comun
ambilor proprietari, în situaţia în care nu mai este posibilă separarea lor 740 741 . S-a
observat că pentru situaţia în care ad- juncţiunea s-a produs datorită relei-credinţe a
unuia dintre proprietari, soluţia devine inechitabilă pentru celălalt, aşa încât ar trebui să i
se acorde posibilitatea să opteze între dobândirea dreptului de proprietate asupra noului
lucru (cu obligaţia de a-l despăgubi pe proprietarul de rea-credinţă cu valoarea bunului
său) sau pre- tinderea despăgubirilor reprezentând contravaloarea bunului său şi
daune-interese, dacă este cazul742.
2, Specificaţiuneo
792. Cadrul juridic. Potrivit dispoziţiilor art. 508 C. civ.: „Dacă un meşter sau
altcineva a întrebuinţat materia care nu era a sa şi a făcut un lucru nou, atunci
proprietarul materiei întrebuinţate are dreptul de a reclama lucrul format din ea, plătind
preţul muncii, atât când acel obiect ar putea cât şi când el n-ar putea reveni la starea
primitivă”;
Art. 509 C. civ. „Dacă însă manopera ar fi atât de importantă încât ar întrece cu mult
valoarea materiei întrebuinţate, atunci munca lucrătorului va fi considerată ca parte
principală şi lucrătorul va avea dreptul de a reţine lucrul format, plătind proprietarului
preţul materiei”;
Art. 510 C. civ. „Când cineva a întrebuinţat în parte materia care era a sa, şi în parte
materia străină, pentru a forma un lucru nou, fără ca nici o parte din materie să-şi fi
pierdut cu totul fiinţa, şi dacă acele materii nu se mai pot despărţi fără vătămare sau
pagubă, atunci lucrul format se cuvine ambilor proprietari, celui dintâi în proporţie cu
materia ce era a sa, şi celuilalt în proporţie cu materia sa şi cu preţul muncii sale”.
793. Prezentare. Specificaţiunea constă în confecţionarea, realizarea unui bun nou
(nova species) de către o persoană (specificator), prin munca sa, folosind sau
prelucrând un material, un bun, o materie primă aflată în proprietatea altuia, în această
situaţie, lucrul nou nu rezultă din încorporarea propriu-zisă a două lucruri mobile, ci din
unirea a două valori: materia primă şi munca specificatorului. Aşa se întâmplă atunci
când un sculptor a făcut un obiect de artă din marmura sau metalul altei persoane, sau
când un tâmplar realizează un obiect de mobilier din lemnul altei persoane, ori croitorul
confecţionează un costum din
740
741
Ibidem, p. 378.
742
1. Dogaru, T. Sâmbrian, op. cit., p. 260
stofa altei persoane etc. Problema care se pune este cui aparţine n acestui lucru743. p
°pri6tahj|
794. Dreptul de a pretinde bunul rezultat. în principiu, proprietarei
prime are dreptul de a pretinde bunul rezultat, indiferent dacă materia p0 nu poate fi
adusă în starea iniţială. El este obligat, potrivit principiului îmh fără just temei, să restituie
specificatorului valoarea muncii sale, careb°9^'rii drept de retenţie asupra lucrului până la
are
plata acesteia.
795. Excepţie. Prin excepţie, atunci când manopera are o valoare m mare decât
valoarea materialului folosit, lucrul revine specificatorului, care ^ el obligaţia de a-i
restitui proprietarului valoarea materialului folosit. Dacă
se află în mâinile proprietarului materiei prime, acesta are un drept de r6tUcrul asupra
lucrului până la plata despăgubirii. Legea nu stabileşte nici aici care 611'16 buie să fie
raportul dintre valoarea muncii şi valoarea materialului, limitându- re’ spune că
valoarea muncii întrece cu mult valoarea materiei, aşa încât acSa aspect va fi apreciat
de judecător in concreto în mod suveran.
796. Cazuri. în fine, în ipoteza în care specificatorul a format un lucru nou
întrebuinţând în parte materia sa şi în parte materie străină trebuie să disting©^ între
următoarele cazuri:
- materiile folosite pot fi despărţite fără a aduce vreo pagubă vreuneia, S| atunci
cel fără ştirea căruia materiile au fost prelucrate poate cere restituirea materiei
sale; şi,
- materiile nu mai pot fi despărţite fără pagubă, şi atunci obiectul aparţine în
comun ambilor proprietari în proporţiile prevăzute în art. 510 C. civ.; cei
implicaţi devin coproprietari şi atunci când materialele folosite şi-au pierdut „cu
totul fiinţa lor” aşa încât deosebirea lor este cu neputinţă.
3. Confuziunea (amestecul)
797. Cadrul juridic. Potrivit dispoziţiilor art. 511 C. civ.: „Când un lucru s-a format
din amestecarea mai multor materii cu diferiţi stăpâni din care nici una nu poate fi
considerată ca materie principală, atunci proprietarul, în neştiinţa căruia a urmat
amestecarea, poate cere desfacerea lor, dacă este cu putinţă a se desface.
Dacă materiile amestecate nu se mai pot despărţi fără vătămare sau pagubă,
atunci lucrul format se cuvine tuturor stăpânilor, fiecăruia însă în proporţie cu câtimea,
calitatea şi valoarea materiilor lui, întrebuinţate la facerea acelui lucru”.
Art. 512 C. civ. arată: „Dacă materia unuia dintre proprietari ar covârşi pe cealaltă
materie prin valoare şi cantitate, atunci proprietarul materiei mai cu preţ va putea cere
lucrul format prin amestecare, plătind însă celuilalt proprietar preţul materiei sale”.
743
în dreptul roman, proculienli dădeau lucrul întotdeauna specificatorului, quia quod factum
est, antea nullis fuerat, iar sabinienii, îl dădeau, dimpotrivă, proprietarului materiei, quia sine
materia nulla species efficipossit. lustinian a găsit un sistem intermediar (media sentintia),
făcând următoarea distincţie: lucrul aparţine proprietarului materiei dacă va putea fi adus la starea iniţială
(statuia de metal poate fi topită); în caz contrar, el va aparţine aceluia care a prelucrat materia (vinul sau
uleiul nu se mai poate transforma în struguri sau măsline).
798. Prezentare. Confuziunea sau amestecul (confusio, commixtio) este unirea a
două sau mai multe bunuri mobile având proprietari diferiţi, în aşa fel încât îşi pierd
individualitatea, se topesc în bunul nou rezultat, lucrurile componente nu mai pot fi
recunoscute, nu se mai pot distinge unele de altele. Este cazul a două metale topite
împreună ori a două lichide amestecate.
799. Deosebirea de adjuncţiune. Amestecul se deosebeşte de adjuncţiune, unde
obiectele, deşi unite, se pot recunoaşte şi distinge unele de altele. Se deosebeşte, de
asemenea, de specificaţiune, pentru că formarea lucrului nou nu presupune munca,
manopera cuiva.
800. Regula în materie. Proprietarul lucrului principal devine proprietarul
lucrului rezultat prin amestec. în baza regulilor accesiunii, proprietarul lucrului
principal devine proprietarul lucrului nou obţinut (amestecului), cu obligaţia de a-l
despăgubi pe proprietarul lucrului accesoriu. Este principal bunul care are o valoare
mai mare sau care este în cantitate mai mare.
Dacă nu se poate stabili că un lucru este principal, lucrul nou va aparţine în
coproprietate proprietarilor materialelor în proporţie cu câtimea, calitatea şi valoarea
materiilor lor (art. 511 C. civ.).
III. Reguli comune tuturor cazurilor de accesiune

mobiliară
801. Regula vânzării lucrului prin licitaţie publică şi împărţirea preţului.
Potrivit dispoziţiilor art. 513 C. civ.: „Când lucrul format rămâne comun între proprietarii
materiilor din care s-a format, atunci lucrul se va vinde prin licitaţie şi preţul se va
împărţi".
Pentru că nimeni nu poate fi silit a rămâne în indiviziune (art. 728 C. civ.) şi în cazul
proprietăţii comune ce rezultă din accesiunea mobiliară, oricare dintre coproprietari
poate cere oricând încetarea acestei stări. Pentru că împărţirea în natură în aceste
cazuri este greu de realizat, legea instituie regula vânzării lucrului prin licitaţie publică şi
împărţirea preţului (banii fiind prin excelenţă divizibili). Părţile pot să rezolve împărţirea
prin convenţia lor.
802. Posibilitatea de a cere un bun asemănător bunului său. Potrivit dis-
poziţiilor art. 514 C. civ.: „în toate cazurile în care proprietarul materiei întrebuinţate fără
ştirea lui la formarea unul lucru nou este în drept să reclame lucrul format, el are şi voia
de a cere în loc de lucrul format o materie de aceeaşi natură, câtime, greutate, mărime
şi calitate, sau valoarea aceleiaşi materii”.
Aşadar, în toate cazurile de adjuncţiune, specificaţiune sau confuziune, în care
proprietarul bunului folosit fără ştirea sa este îndreptăţit să primească bunul nou format,
el are şi posibilitatea de a cere un bun asemănător bunului său. Este absolut normal ca
proprietarul să fie cel care să opteze între a invoca accesiunea, pentru a deveni astfel
proprietar al unui bun nou, ori a pretinde numai ceea ce a avut. Soluţia se întemeiază
pe echitate, dar şi pe ideea ocrotirii dreptului de proprietate, şi este folositoare mai ales
atunci când proprietarul nu are posibilitatea să plătească celuilalt preţul muncii sau
valoarea bunului său, ori când rezultatul accesiunii nu prezintă pentru el nici un interes.
803. Răspunderea pentru daune-interese. Potrivit dispoziţiilor art. 515 C. civ.:
„Vericari vor fi întrebuinţat materii străine, fără ştirea proprietarului lor, vor putea
Capitolul V
Uzucapiunea
A. No|iune şi reglementare
I. Noţiune
804. Noţiune. Uzucapiunea sau prescripţia achizitivă este modul originar de
dobândire a proprietăţii prin care se constituie dreptul de proprietate în patrimoniul
posesorului unui lucru ca urmare a unui fapt juridic complex constând în exercitarea
posesiei asupra lucrului în termenul şi condiţiile prevăzute de lege744. Ea este, în egală
măsură, un mod de dobândire şi a altor drepturi reale cu privire la un lucru, în aceleaşi
condiţii.
II. Sediul materiei

805. Reglementare juridică. Uzucapiunea este reglementată în dispoziţiile art. 645
şi 1837 C. civ. („Prescripţia este un mijloc de a dobândi proprietatea... sub condiţiile
determinate prin această lege”). Cât priveşte uzucapiunea în regimul de carte funciară
reglementat de Legea nr. 115/1938, amintim că această lege reglementa două cazuri
de dobândire a dreptului de proprietate prin uzucapiune în art. 27-28 (uzucapiunea
tabulară şi extratabulară 745 746 ). Trebuie însă să subliniem că Legea nr. 7/1996 a
cadastrului şi a publicităţii imobiliare, care a instituit cadastrul general naţional şi cărţile
funciare pe întreg teritoriul ţării, nu a mai preluat cazurile speciale de uzucapiune din
sistemul cărţilor funciare reglementat de Legea nr. 115/1938. în consecinţă, în prezent
uzucapiunea este reglementată pe întreg teritoriul ţării de dispoziţiile Codului civil. în
lipsa unor norme legale tranzitorii privitoare la uzucapiune în legea nouă, uzucapiunile
începute şi împlinite, în acea parte a ţării în care se aplicau dispoziţiile Legii nr.
115/1938, înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996, şi-au produs, cum este şi
firesc, efectele potrivit acelor dispoziţii. însă, uzucapiunile începute sub legea veche şi
neîmplinite încă urmează să-şi producă efectele numai în condiţiile şi în termenele
744
A se vedea şi I. D.ogaru şi colaboratorii, Drept civil. Idei producătoare de efecte
juridice, Ed. AII Beck, 2002, p. 58; de menţionat că dispoziţii asemănătoare au existat şi în Codul
Calimach; art. 557: „Dacă desfacerea a acest fel de lucruri spre a le aduce în cea dintâi a lor stare nu va
fi cu putinţă, atunci acest lucru se va face de tovărăşie, însă se dă alegere aceluia a cărui lucru din
pricina altuia s-a unit, ori pentru ca să ia lucrul întreg, plătind cele pentru îmbunătăţire cheltuite, sau să-l
lase pricinuitorului amestecărei, luând despăgubirea sa”; art. 558: „Pricinuitorul amestecărei lucrului său
cu lucrul străin se judecă după deosebirea a bunei sau relei credinţi, adecă de a făcut amestecarea cu
bu- nă-credinţă, se judecă după art. 557; iar dacă a făcut-o cu rea-credinţă, se învinovăţeşte a plăti
preţul obişnuit, dar şi acel neobişnuit al lucrului străin amestecat de dânsul, sau îndoitul preţ,
judecându-se după fapta sa”.
745
T. Sâmbrian, op. cit., p. 147; D. Lupulescu, Drept civil. Drepturile reale princi-
pale, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1997, p. 225; E. Chelaru, Curs de drept civil.
Drepturile reale principale, Ed. AII Beck, Bucureşti, 2000, p. 201. A se vedea şl L. Pop,
Dreptul de proprietate şidezmembrămintele sale, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 2001, p.
228; C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale, Ed. AII Beck, Bucureşti, 2001, p. 320.
746
Cu privire la uzucapiunea în sistemul cărţilor funciare, a se vedea, L. Pop, op.
prevăzute de Codul civil. De asemenea, cele începute după intrarea în vigoare a legii
noi1.
282Fiind un mod originar deTeoria generală
dobândire a drepturilor
a dreptului reale
de proprietate uzucapiunea face
dovada absolută a proprietăţii, uzucapantul fiind scutit de acea probatio diabolica la
care este supus, într-o acţiune în revendicare, reclamantul care a dobândit proprietatea
unui imobil printr-unul din mijloacele derivate (cum este convenţia). Privită din
perspectiva fostului proprietar, uzucapiunea este o sancţiune a pasivităţii de care a dat
dovadă permiţând altei persoane să se comporte timp îndelungat faţă de bun ca şi un
proprietar747 748.
Prescripţia achizitivă nu poate fi confundată cu prescripţia extinctivă, care este un
mod de stingere a dreptului la acţiune în sens material, dacă nu a fost exercitat în
termenul stabilit de lege749.
B. Domeniul de aplicare
806. Domeniul de aplicare. Pot fi uzucapate numai bunurile care se află în

circuitul civil, deoarece „imprescriptibilitatea este un corelativ necesar al inaliena-
bilităţii”750. Potrivit dispoziţiilor art. 1844 C. civ., nu se poate prescrie domeniul lucrurilor
care, din natura lor proprie, sau printr-o declaraţie a legii, nu pot fi obiecte de
proprietate privată, ci sunt scoase din comerţ. Bunurile imobile proprietate publică sunt
inalienabile şi imprescriptibile atât extinctiv, cât şi achizitiv (art. 5 din Legea nr. 18/1991,
republicată; art. 11 din Legea nr. 213/1998).
Aplicabilitatea uzucapiunii în materia bunurilor imobile alienabile este fără nici un
dubiu. Argumentându-se că nu poate fi primită o inegalitate de tratament juridic între
posesorul de rea-credinţă al unui bun imobil (care poate fi dobândit în proprietate prin
uzucapiune) şi posesorul de rea-credinţă al unui bun mobil (care nu ar putea fi dobândit
în proprietate prin uzucapiune), în doctrină se arată că trebuie acceptată uzucapiunea
şi în domeniul bunurilor mobile, nu doar al celor imobile. Se susţine că soluţia trebuie
primită, chiar dacă aplicabilitatea uzucapiunii în domeniul bunurilor mobile este mai
restrânsă, ea existând numai în situaţia în care asupra lor a fost exercitată o posesie de
rea-credinţă sau atunci când cel care le posedă este chiar hoţul sau găsitorul751.
747
C. Bîrsan, op. cit., p. 336; L. Pop, op. cit., p. 240. Pentru opinia potrivit căreia
posesiile începute sub imperiul legii vechi vor fi guvernate de aceasta, chiar dacă
soluţia nu este prevăzută în legea nouă, vezi Ana Boar, Uzucapiunea. Prescripţia,
posesia şi publicitatea drepturilor, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1999, p. 227.
748
Pentru natura juridică a prescripţiei achizitive, a se vedea, Ana Boar, op. şi loc.
749
Gh. Beleiu, Drept civil român, Introducere în dreptul civil. Subiectele dreptului
civil, Casa de editură şi presă „Şansa" SRL, 1998, p. 218.
750
M.B. Cantacuzino, Elementele dreptului civil, Ed. Cartea Românească,
751
Ana Boar, op. şi loc. cit., p. 97-98; C. Bîrsan, op. cit., p. 322. în sens contrar,
Actami, Bucureşti, 2000, p. 282-283; E. Chelaru, op. cit., p. 202; T. Sâmbrian, op. cit.,
p. 148-149; D. Lupulescu, op. cit., p. 226-227.
Chiar dacă art. 1837 C. civ. se referă în mod expres numai la dreptul de proprietate,
se admite că uzucapiunea este aplicabilă, în anumite condiţii, şi celorlalte drepturi
principale (uzufruct, servitute, superficie etc.)1. Astfel, servitutea continuă şi aparentă,
susceptibilă de exercitarea unei posesii, poate fi dobândită prin uzucapiune. S-a admis
că servitutea de vedere poate fi dobândită prin folosirea timp de peste 30 de ani a unei
ferestre de vedere752 753, de asemenea, prin posesie poate fi dobândită şi servitutea
plantaţiilor la o distanţă mai mică decât cea legală (art. 607-610 C. civ)754.
C. Felurile zucapiunii
I. Potrivit Codului
civil
807. Feluri. în Codul civil sunt reglementate două feluri de uzucapiune: uzu-
capiunea de 30 de ani (de lungă durată, iogissimi temporis, art. 1890) şi uzucapiunea
de 10 până la 20 de ani (prescurtată, art. 1895 şi urm.).
II. Feluri. Dezvoltare
1. Uzucapiunea de 30 de ani
808. Dispoziţii legale în materie. Potrivit dispoziţiilor art. 1890 C. civ., uzuca-
piunea de 30 de ani sau de lungă durată operează indiferent de atitudinea posesorului,
important fiind ca acesta să exercite o posesie utilă pe această perioadă de timp:
posesorul poate „prescrie prin 30 de ani (...) fără a fi obligat a produce vreun titlu şi fără
să i se poată opune reaua-credinţă”.
809. Condiţii. Aşadar, pentru a putea dobândi proprietatea bunului prin posesia
de 30 de ani, posesorul trebuie să îndeplinească două condiţii:
a) să posede bunul în tot acest timp; şi,
b) posesia să fie utilă, adică neafectată de vreun viciu. Astfel, potrivit art. 1847 C.
civ., pentru a se putea prescrie, se cere o posesiune continuă, neîntreruptă,
netulburată, publică şi sub nume de proprietar. De subliniat că, aşa cum este şi firesc,
nici unul dintre viciile posesiei nu se prezumă, încât cel care susţine că posesia nu este
utilă, trebuie să probeze. Avem de a face cu o prezumţie relativă în favoarea
posesorului potrivit căreia posesia este utilă755.
Nu se cere ca posesorul să fie de bună-credinţă, chiar şi o posesie de rea-cre- dinţă
poate duce la dobândirea dreptului de proprietate după 30 de ani756.
’ C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, Drept civil român, voi. II, Ed.
„Naţionala" S. Ciornei, Bucureşti, 1929, p. 244.
753
*Trib. Suprem, dec. civ. nr. 1391/1968, în C.D. 1968, p. 74.
755
Pentru calităţile şi viciile posesiei, a se vedea şi S. Cercel, Drept civil, op. cit.,
p. 52-57.
756
I. Dogaru şi colaboratorii, Drept civil. Idei producătoare de efecte juridice, op.
cit., p. 20.
2. Uzucapiuneo de 10 până la 20 de ani a.

810. Preliminarii. Potrivit dispoziţiilor art. 1895 C. civ., „cel care câştigă
bună-credinţă şi printr-o justă cauză un nemişcător determinat va prescrie "n 757 '
prietatea aceluia prin 10 ani, dacă adevăratul proprietar locuieşte în circu scripţia
tribunalului unde se află nemişcătorul, şi prin 20 de ani clacă locuieşte afară din acea
circumscripţie". Aşadar, pentru a opera uzucapiunea prescurtată trebuie îndeplinite
două condiţii speciale: posesia să se întemeieze pe un just titlu şi să fie de
bună-credinţă. Se înţelege de la sine că trebuie să existe o posesie utilă pe tot timpul
cerut de lege.
Pe de altă parte, observăm că aici legea vorbeşte de „un nemişcător determinat”,
ceea ce înseamnă că această prescripţie nu se aplică decât bunurilor imobile
individual-determinate, fiind excluse universalităţile de bunuri, cum ar fi Un patrimoniu.
Nu se pune aici nici problema dobândirii bunurilor mobile.
b. Justul titlu
811. Posesia să se întemeieze pe un just titlu. Potrivit dispoziţiilor art. 1985 C.
civ., pentru a opera uzucapiunea scurtă posesorul de bună-credinţă trebuie să îşi
întemeieze posesia pe o „justă cauză”. Codul civil defineşte în art. 1897 justa cauză ca
fiind orice titlu translativ de proprietate, precum vânzarea, schimbul etc. Aşadar, justul
titlu este un act juridic translativ de proprietate care însă nu provine de la adevăratul
proprietar. Prin ipoteză el este încheiat de posesor cu un neproprietar, pentru că dacă
ar proveni de la proprietar ar fi suficient prin el însuşi pentru a duce la dobândirea
proprietăţii, fără a fi nevoie de vreo trecere a timpului; în această situaţie, proprietatea
este dobândită prin convenţie, iar nu prin uzucapiune. Nu este de conceput o
uzucapiune care se bazează pe un titlu ce emană de la adevăratul proprietar1.
Calificativul „just” desemnează aici calitatea titlului de a îndeplini condiţiile de validitate
prevăzute de lege pentru actul respectiv758.
812. Cine trebuie să posede justul titlu? Numai posesorul care invocă uzu-
capiunea trebuie să aibă un just titlu, această condiţie nefiind aplicabilă celui de la care
el a dobândit. Este indiferent dacă autorul uzucapantului avea un titlu legal sau a
dispus fără nici un temei de dreptul altuia. Este însă necesar ca posesorul să nu fi
cunoscut lipsa ori viciile titlului celui de la care a dobândit.
813. Existenţa în realitate. Justul titlu trebuie să existe în realitate, şi nu doar în
imaginaţia celui care invocă uzucapiunea. Altfel spus, nu este suficient un titlu
putativ759. Dacă pentru culegerea fructelor, posesorului de bună-credinţă îi este su-
ficient un just titlu putativ, care poate să existe doar în reprezentarea sa subiectivă,
pentru a se invoca uzucapiunea scurtă este necesar ca justul titlu să fie un act juridic
real, efectiv. Condiţia nu este îndeplinită, exempli grafia, în situaţia în care uzucapantul
a intrat în posesie în calitate de legatar, în temeiul unui testament care fusese revocat,
împrejurare pe care posesorul nu a cunoscut-o. Chiar
757
758
759
dacă el este de bună-credinţă, nu are însă un just titlu real, ci doar unul putativ. De
asemenea, în cazul simulaţiei, nu poate reprezenta un just titlu pentru uzucapiunea
scurtă, actul juridic aparent, care prin ipoteză este nereal, mincinos.
814. Act juridic valabil. Justul titlu trebuie să fie un act juridic valabil. El trebuie să
îndeplinească toate condiţiile de fond şi de formă cerute de lege, uzucapiunea scurtă
acoperind numai lipsa dreptului înstrăinătorului1. Un act juridic lovit de nulitate absolută
nu poate servi ca temei al uzucapiunii scurte [art. 1897 alin. (2) C. civ.]. lată, spre
exemplu, o donaţie nulă absolut din cauza lipsei formei autentice prevăzută în art. 813
C. civ. nu poate fi invocată de donatar drept just titlu şi, de asemenea, un act de
vânzare-cumpărare a unui teren încheiat în altă formă decât cea autentică cerută de art.
2 din Legea nr. 54/1998. Dimpotrivă, un act juridic anulabil poate fi invocat drept just titlu
împotriva unor persoane, cu excepţia persoanei de la care provine şi care poate invoca
nulitatea relativă [art. 1897 alin. (3) C. civ.]. După împlinirea termenului de prescripţie
pentru acţiunea în anularea actului, titlul anulabil devine perfect valid şi poate fi invocat
chiar împotriva celui care ar fi putut cere anularea lui.
815. Act juridic translativ de proprietate. Am arătat deja că justul titlu trebuie să
fie un act juridic translativ de proprietate. Reamintim că după efectul lor actele juridice
pot fi 760 761 : constitutive (care dau naştere la un drept subiectiv civil care nu a mai
existat), translative (au ca efect strămutarea unui drept subiectiv civil dintr-un patrimoniu
în alt patrimoniu), declarative (au ca efect consolidarea ori definitivarea unui drept
preexistent). Pentru ca actul juridic pe baza căruia posesorul a intrat în stăpânirea
imobilului să fie un just titlu el trebuie să fi fost apt să constituie sau să transfere dreptul
de proprietate către dobânditor, dacă ar fi fost încheiat cu adevăratul proprietar 762. Pot fi
invocate ca just titlu: vânzarea, donaţia, schimbul, darea în plată, legatul cu titlu
particular, hotărârea judecătorească de adjudecare a unul imobil şi cea care constată o
convenţie translativă dintre părţile unui proces 763 764 . Nu pot servi drept just titlu
convenţiile de locaţiune, depozit, comodat, de porte-fort, hotărârile judecătoreşti
declarative de drepturi765. Convenţia de împărţeală este un act declarativ, nu translativ
de drepturi, şi nu poate fi just titlu. Tranzacţia are de asemenea efect declarativ, însă în
situaţia în care pentru a stinge procesul, una din părţi transferă celeilalte un imobil care-i
aparţine şi care nu forma obiectul litigiului respectiv, ea poate constitui pentru
dobânditor un just titlu. Certificatul de moştenitor nu este un act translativ de proprietate,
ci doar un înscris prin care se dovedeşte calitatea de moştenitor şi întinderea drepturilor
succesorale, motiv pentru care nu poate fi just titlu6.
816. Legatul universal şi justul titlu. O problemă care a apărut este aceea dacă
succesiunea ab infestat sau legatul universal poate să constituie just titlu pentru
uzucapiunea scurtă. Pornind de la principiile transmisiunii succesor^ răspunsul ar trebui
' Trib. Suprem, s. civ., dec. nr. 946/1979, în R.R.D. nr. 11/1979, p. 69; G. Cornu,
Droit civil. Introduction. Les personnes. Les Biens, 5e édition, Montchrestien, Paris,
1991, p. 507.
761
Ghe. Beleiu, op. cit.,p. 129-130.
762
Ana Boar, op. cil, p. 131 şi urm.
763
C. Bîrsan, op. cit, p. 326.
764
Trib. Suprem, dec. nr. 139/1979, în R.R.D. nr. 6/1979, p. 48.
765
C.S.J., dec. nr. 459/1993, în Dreptul nr. 12/1993, p. 92.
să fie negativ (nemo plus iuris ad alium transferre pote$ţ quam ipse habet).
817. Doctrina. Opinii. în doctrină s-a arătat însă, că soluţia Codului nostru civil
criticabilă fără îndoială, este în sensul că titlul pro herede poate fi just titlu pentru
uzucapiunea scurtă, de vreme ce art. 1858 pct. 4 C. civ. admite că transmisiune^
universală către un succesor de bună-credinţă este de natură a interverti precaritatea
în posesie utilă în persoana succesorului1. într-o altă opinie se arată că succesiunea nu
este un titlu apt să conducă la uzucapiunea de 10 până la 20 g e ani766 767. Se consideră
că dispoziţiile art. 1858 pct. 4 C. civ. trebuie să-şi găsească aplicarea exclusiv pentru
situaţiile la care se referă, adică la intervertlrea detenţiei precare a autorului în posesie
utilă. A considera că aceeaşi cauză are în plus si efectul reducerii termenului de
uzucapiune de la 30 de ani la 10-20 de ani, extinzând astfel domeniul de aplicare a
dispoziţiilor art. 1858, al căror caracter de excepţie nu poate fi pus la îndoială, la alte
situaţii decât acelea la care se referă înseamnă a încălca regula exceptio est
strictissimae interpretationis. Acestui argument i se adaugă, în mod corect, faptul că
justul titlu este un act translativ de proprietate cu titlu particular, care are ca obiect „un
nemişcător determinat” (art. 1895 C. civ.). Considerăm că transmiterea universală către
un succesor de bună-credinţă este de natură a interverti precaritatea autorului său în
posesie utilă aptă să conducă la dobândirea proprietăţii prin păstrarea ei un timp de 30
de ani, însă nu poate fi, în lipsa unui text expres, o justă cauză în sensul art. 1897 C. civ.
(actele enumerate aici - vânzarea, schimbul - sunt acte translative cu titlu particular).
Actul juridic afectat de o condiţie suspensivă poate fi just titlu numai din momentul
îndeplinirii condiţiei respective. Dacă el este afectat de o condiţie rezolutorie poate fi
opus ca just titlu din momentul încheierii sale, important este ca în perioada termenului
legal al uzucapiunii să nu se realizeze condiţia.
818. Dovada justului titlu. Cât priveşte dovada justului titlu, vor fi aplicabile
regulile generale de probă a actelor juridice. Sarcina probei aparţine uzucapantului,
pentru că el este cel care-l invocă în favoarea sa. Pot fi folosite, în primul rând,
înscrisurile autentice sau sub semnătură privată. în condiţiile art. 1197 şi 1198 C. civ.
poate fi primită şi proba cu martori a justului titlu (dacă există un început de dovadă
scrisă sau nu a fost cu putinţă întocmirea sau conservarea unui înscris), pentru că, în
principiu, lipsa înscrisului constatator nu împiedică luarea în considerare a operaţiunii
juridice ca justă cauză768. Nu este permisă dovada justului titlu cu alte mijloace de probă
atunci când actul este supus unor condiţii speciale de formă ad validitatem.
819. Dată certă. Pentru că prin ipoteză posesorul invocă drept just titlu un act
juridic faţă de care adevăratul proprietar este un terţ (având posibilitatea să ¡nvoce
principiul relativităţii efectelor juridice), înscrisul sub semnătură privată poate servi ca
probă numai dacă a dobândit dată certă. Sunt aplicabile, aşadar, dispoziţiile art. 1182 C.
civ. potrivit cărora actul sub semnătură privată poate fi opus terţilor interesaţi numai din
ziua în care „s-a înfăţişat la o dregătorie publică, din ziua în care s-a înscris într-un
766
C. Bîrsan, op. cit., p. 326, nr. 389; Curtea de Casaţie, dec. nr. 1586/12
noiembrie 1935, în Pandectele române, 1936, caiet 6, p. a 11l-a, p. 147.
767
Ana Boar, op. cit., p. 122-124, 133-134,
768
Trib. Suprem, col. civ., dec. nr. 95/1957, în I. Mihuţă, Al. Lesviodax, Repertoriu
de practică judiciară în materie civilă a Tribunalului Suprem şi a altor instanţe judecăto-
reşti pe anii 1952-1969, Ed. Ştiinţifică, 1970, p. 175, nr. 152.
registru public, din ziua morţii aceluia sau unuia din acei care l-au subscris, sau din ziua
în care va fi fost trecut fie şi în prescurtare în acte făcute de ofiţeri publici, precum
procesele-verbale pentru punerea peceţii sau pentru facerea de inventare”. Nu este
însă necesar ca actul să fi fost transcris în registrul de transcripţiuni imobiliare 1.
c. Buna-credinţă a posesorului
820. Posesorul să fie de bună-credinţă. A doua condiţie specială în vederea
aplicării uzucapiunii scurte se referă la poziţia subiectivă a uzucapantului, căruia i se
cere să exercite posesia cu bună-credinţă.
821. Definiţia bunei-credinţe în materie. Trebuie să subliniem că în această
materie, găsim o definiţie legală a bunei-credinţe, art. 1898 alin. (1) C. civ. precizând că
buna-credinţă este „credinţa posesorului că, cel de la care a dobândit imobilul, avea
toate însuşirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea". S-a apreciat că
definiţia legală este mai exactă decât definiţiile date în doctrină care prevăd că
buna-credinţă constă în credinţa greşită a posesorului că a dobândit imobilul de la
adevăratul proprietar769 770. Ori, aşa cum rezultă din text, este necesar ca posesorul să
aibă convingerea că autorul său avea „toate însuşirile cerute de lege” pentru o
transmisiune valabilă a dreptului de proprietate, cum ar fi, spre exemplu, capacitatea 771.
Astfel, dacă posesorul dobândeşte imobilul de la un minor non dominus pe care îl crede
proprietar, el nu poate fi considerat de bună-credinţă de vreme ce ştie că autorul său
este incapabil.
822. Reaua-credinţă. Credinţa posesorului în calităţile transmiţătorului bunului
trebuie să fie deplină. El va fi de rea-credinţă atunci când cunoaşte că un terţ este sau se
pretinde a fi proprietar al imobilului a cărui posesie el a dobândit-o. Orice îndoială
posibilă referitoare la dreptul autorului este de natură a înlătura buna-credinţă a
posesorului şi o dată cu ea şi uzucapiunea scurtă772. Nu poate fi socotit de bună-credinţă
posesorul care cunoaşte că autorul său nu a plătit preţul imobilului persoanei de la care
acesta a cumpărat. Este exclusă buna-credinţă atunci când posesorul cumpără de ia un
singur coproprietar, deşi cunoaşte că bunul aparţine în coproprietate mai multor
persoane şi este posibil să nu-i fie atribuit după partaj. Aceeaşi soluţie trebuie aplicată şi
atunci când posesorul cumpără de la unul din soţi, deşi cunoştea că bunul aparţine
exclusiv celuilalt773. Nu poate fi de bună-credinţă nici cumpărătorul care, în urma unei
erori de numerotare în
769
I.P. Filipescu, A. Filipescu, op. cit., p. 288.
770
C. Bîrsan, op. cit., p. 327; L. Pop, op. cit., p. 234; E. Chelaru, op. cit., p. 204; I.P.
Filipescu, A. Filipescu, op. cit., p. 288.
771
D. Gherasim, Buna-credinţă în raporturile juridice civile, Ed. Academiei,
Bucureşti, 1981, p. 146; T. Sâmbrian, op. cit., p. 179.
772
Ana Boar, op. cit., p. 137; D. Gherasim, op. cit., p. 146.
773
Ana Boar, op. cit., p. 138, notele 351- 353.
cadastru, înţelege să stăpânească imobilele corespunzătoare acestei numeros greşite,

deşi ele se găseau în cu totul alt loc decât acela menţionat în act, natp^' lor fizică fiind de
asemenea diferită de a celor efectiv cumpărate1. ^
823. Momentul Tn care se cere să existe buna-credinţă. Cât priveşte m mentul
în care trebuie să existe buna-credinţă, potrivit dispoziţiilor art. 1898 alin. {o\ C. civ., este
suficient ca ea să fi existat în „momentul câştigării imobilului". ^ este aşadar necesar ca
buna-credinţă să subziste pe toată durata termenului ce rut pentru uzucapiune. Dacă
ulterior dobândirii bunului posesorul cunoaşte că g dobândit de la un neproprietar, el va
putea invoca totuşi prescripţia achizitivă scurtă, pentru că mala fides superveniens non
impedit usucapionem.
Atunci când este vorba de acte juridice între vii buna-credinţă trebuie să existe în
momentul încheierii actului juridic ce va constitui just titiu, chiar şi atunci cânci actul este
afectat de o condiţie suspensivă. Când este vorba de acte juridice morţiş causa (legatul
cu titlu particular) pot fi luate în discuţie două momente: data deschiderii succesiunii
(data morţii testatorului) şi data la care legatarul acceptă legatul. Dobândirea unui bun
prin legat devine efectivă atunci când legatarul îşi manifestă voinţa de a-l accepta, voinţă
care include printre elementele sale şi buna sau reaua-credinţă. Este motivul pentru
care în doctrină se susţine cu îndreptăţit temei că buna-credinţă trebuie să existe în
momentul acceptării lega' tului774 775, moment în care legatarul trebuie să creadă că
autorul său este adevăratul proprietar al imobilului.
Dacă în privinţa justului titlu, după cum am văzut, legea cere ca posesorul să facă
dovada acestuia, în privinţa bunei-credinţe ea instituie o prezumţie relativă, astfel încât
el nu este obligat să dovedească faptul că a ignorat lipsa titlului valabil al celui de la care
a dobândit. Potrivit art. 1899 alin. (2) C. civ., buna-credinţă se presupune totdeauna şi
sarcina probei cade asupra celui care alege reaua-credinţă. Adversarul posesorului
care se pretinde adevăratul proprietar şi care susţine că posesorul a avut cunoştinţă de
împrejurarea că transmiţătorul bunului nu era proprietar, este cel chemat să
dovedească acest aspect.
824. Bona fidae praesumitur. Prezumţia de bună-credinţă este şi în această
materie relativă, aşa încât ea poate fi răsturnată prin orice mijloc de probă. Dacă dovada
contrară a fost făcută, posesorul are posibilitatea la rândul său, să folosească orice
mijloc de probă pentru a o înlătura, în sprijinul bunei sale credinţe. Stabilirea
relei-credinţe a posesorului prin administrarea probelor pentru răsturnarea prezumţiei
legale de bună-credinţă este o chestiune de fapt asupra căruia judecătorul dispune în
mod suveran. împrejurarea că în registrul de publicitate era înregistrată ca proprietar o
altă persoană decât aceea de la care a dobândit posesorul poate duce la o prezumţie
judecătorească de rea-credinţă. Posesorul poate însă răsturna această prezumţie cu
orice mijloc de probă. O asemenea înscriere nu antrenează automat reaua-credinţă a
posesorului776, pentru că ar însemna să se reducă foarte mult situaţiile în care s-ar
aplica uzucapiunea scurtă,
774
Idem.
775
D. Gherasim, op. cit., p. 147; Ana Boar, op. cit., p. 141.
776
yreme ce toate drepturile reale imobiliare sunt supuse înregistrării (art. 21 din fLeanr.
7/1996).
U
825- Legătura dintre buna-credinţă şi justul titlu. Intre buna-credinţă şi jus- i titlu,
condiţii speciale ale uzucapiunii scurte, există o strânsă legătură. în 1 eastâ nriater'e' sPre
deosebire de cea a dobândirii fructelor de către posesor, jus- aC. nu este numai un
element al bunei-credinţe. Cele două elemente ale uzucapiunii scurte se condiţionează
reciproc în sensul că nu poate exista bună-credinţă tărâ să existe un just titlu pe baza
căruia posesorul să fi dobândit imobilul. Uzuca- Djunea nu-şi produce efectele dacă una
din cele două condiţii lipseşte.
826. Valenţele bunei-credinţe potrivit doctrinei. în doctrină s-a arătat, pe pună
dreptate, că buna-credinţă a posesorului, care stă la baza uzucapiunii scurte, nu se
deosebeşte esenţial de buna-credinţă întâlnită în materia actelor juridice ori a
contractelor. De altfel, ea are ia bază în această materie un act juridic translativ de
proprietate1. După cum am văzut, dobânditorul bunului imobil trebuie sâ aibă
convingerea lipsită de orice îndoială că cel de la care a dobândit este adevăratul
proprietar777 778. între el şi adevăratul proprietar nu există un raport juridic, el fiind în
relaţie numai cu autorul său, transmiţătorul bunului. Lucrând cu prudenţă, prevedere şi
diligenţă, el a rămas totuşi în eroare cu privire la viciile dobândirii bunului.
827. Prezenţa ori absenţa adevăratului proprietar în circumscripţia teritorială
şi tribunalul judeţean unde este situat bunul. Nu vom încheia acest punct fără a
menţiona că termenul uzucapiunii scurte este de 10 până la 20 de ani, nu neapărat de 10
ori de 20 de ani. Diferenţa este în funcţie de prezenţa ori absenţa adevăratului proprietar
în circumscripţia teritorială a tribunalului unde se află bunul imobil. Dacă el locuieşte în
judeţul în care se află bunul, termenul este de 10 ani, iar dacă locuieşte în alt judeţ,
termenul va fi de 20 de ani. Potrivit dispoziţiilor art. 1896 C. civ., termenul de bază este
de 10 ani şi el se prelungeşte întotdeauna când proprietarul nu a locuit pe tot parcursul
său în raza aceluiaşi tribunal în care se află imobilul, cu un număr de ani dublu faţă de
acela care rămăsese până la 10. Un an de prezenţă face deci cât doi ani de absenţă.
Trebuie avută în vedere locuinţa efectivă a adevăratului proprietar, de vreme ce legea
distinge după cum acesta „a locuit, la diferite timpuri” (art. 1896 C. civ.). în acelaşi sens,
absenţa trebuie să fie una continuă, să nu fie vorba de o simplă plecare ori o absenţă
trecătoare (cum ar fi în situaţia în care adevăratul proprietar îşi petrece concediul în alt
judeţ sau călătoreşte în interes de serviciu).
828. Situaţia specială în care uzucapiunea priveşte un bun aflat în co-
proprietate. în situaţia în care uzucapiunea priveşte un bun aflat în coproprietate,
împotriva fiecărui coproprietar va curge un termen diferit, de 10 ani pentru cei care
locuiesc în acelaşi judeţ, ori de până la 20 de ani pentru cei care locuiesc şi în alte
judeţe. în măsura în care se poate uzucapa împotriva statului (este vorba de bunurile din
domeniul privat al statului care sunt alienabile), acesta este socotit a fi prezent pe tot
teritoriul, aşa încât termenul prescripţiei va fi întotdeauna de
777
778
G. Cornu, op. cit., p. 509.
Teoria generală a drepturilor reale Modurile
290
10 ani. în fine, menţionăm că într-o opinie interesantă' se consideră că, faţă ^
împrejurarea că în prezent mijloacele moderne de transport şi comunicaţii gau
posibilitatea unei persoane de a se deplasa şi a cunoaşte foarte repede situat^ unui
imobil aflat în orice parte a ţării, nu se mai justifică stabilirea termenului <je prescripţie în
funcţie de absenţa sau prezenţa proprietarului.
III. Uzucapiunea în regimul de carte funciară

reglementat de Legea nr. 115/1938
1.. Consideraţii introductive
829. Cazuri excepţionale în regimul de carte funciară. în regimul de carte
funciară reglementat de Legea nr. 115/1938 erau reglementate două cazuri excep-
ţionale de dobândire a dreptului de proprietate prin uzucapiune. Chiar dacă ele nu au
mai fost preluate în noua reglementare a cărţilor funciare, problema interesează în acele
situaţii în care proprietatea a fost dobândită prin uzucapiune potrivit art. 27-28 din Legea
nr. 115/1938, înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996779 780.
2. Cazuri
a) Uzucapiunea tabulară
830. Uzucapiunea tabulară. Potrivit dispoziţiilor art. 27 din Legea nr. 115/1938, în
cazul în care s-au înscris fără cauză legitimă drepturi reale care pot fi dobândite prin
uzucapiune, ele vor rămâne valabil dobândite dacă titularul astfel înscris le-a posedat cu
bună-credinţă, potrivit legii, timp de 10 ani. Acest caz se mai numeşte uzucapiune
tabulară pentru că prin bună-credinţă şi stăpânirea pe timpul prevăzut de lege, posesorul
deja înscris dar fără titlu valabil, îşi consolidează titlul781. Se afirmă că în acest fel titlul se
„curăţă de viciile sale”, dobândirea dreptului realizându-se prin „convalescenţa titlului”
pentru faptul că titlul pe baza căruia s-a făcut întabularea, deşi nevalabil, prin trecerea
termenului de 10 ani se vindecă, devenind pe deplin valabil782.
Pentru a opera uzucapiunea în condiţiile art. 27 din Legea nr. 115/1938 trebuie să
fie îndeplinite următoarele condiţii:
a) înscrierea nevalabilă a unul drept;
b) posesia cu bună-credinţă; şi,
c) termenul de 10 ani.
779
T. Sâmbrlan, op. cit., p. 176. Autorul susţine o reducere a termenelor
uzucapiunil care ar putea fl discutată într-o viitoare legislaţie. Trebuie să menţionăm însă
că aceste termene sunt în vigoare şi în Franţa potrivit Codului civil francez art. 2265.
780
Pentru consideraţii privind Intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996, a se vedea şi
S. C e r c e I, Unele probleme speciale în materia cadastrului şi a publicităţii imobiliare, în
Revista de Ştiinţe Juridice, Craiova, nr. 11-12/1997, p. 168-174; S. Cercel, E.G. Olteanu,
Consideraţii speciale privind intrarea în vigoare a legii, în Revista de Ştiinţe Juridice,
Craiova, nr. 20/2001, p. 202-215.
781
782
S. Brădeanu, Problema dobândirii dreptului de proprietate şi a altor drepturi
reale prin uzucapiune..., în Legalitatea Populară nr. 12/1956, p. 1448-1449; Tr. lonaşcu,
S. Brădeanu, Drepturile reale principale..., Ed. Academiei, Bucureşti, 1978, p. 184.
20.
831. Condiţia existenţei înscrierii în cartea funciară. O primă condiţie constă
aşadar, în existenţa unei înscrieri în cartea funciară, înscriere nevalabilă deoarece a fost
făcută fără cauză legitimă. Trebuie să subliniem că nevalabilitatea cauzei înscrierii se
poate referi în general la orice viciu care ar afecta titlul în baza căruia a fost operată
înscrierea, spre deosebire de justul titlu necesar în cazul uzucapiunii scurte
reglementate de Codul civil, al cărui singur viciu constă în lipsa calităţii de proprietar a
transmiţătorului1. Poate fi vorba de acele situaţii în care titlul nu este valabil ori când prin
înscriere dreptul a fost greşit calificat783 784.
832. Exercitarea posesiei cu bună-credinţă de către titular. A doua condiţie
impusă de art. 27 din Legea nr. 115/1938 este ca posesia să fie de bună-credinţă.
Posesia trebuie exercitată de către cel înscris ca titular în cartea funciară şi trebuie să
aibă ca obiect dreptul înscris. Posesia constă în exerciţiul în fapt al dreptului înscris, în
exercitarea prerogativelor pe care el le conferă. In doctrină se arată că exerciţiul în fapt
al prerogativelor dreptului real când este conform cu situaţia care rezultă din cartea
funciară face ca această situaţie să nu mai poată fi contestată, să se prezume în mod
absolut că posesorul este titularul dreptului, în acelaşi fel cum folosirea stării civile
conforme cu actul de stare civilă face ca prezumţia că ea corespunde stării de drept să
devină absolută, irefragabilă785.
Legea nu defineşte expres în această materie buna-credinţă, însă conţinutul noţiunii
nu poate fi altul decât cel reglementat de dispoziţiile art. 1898 alin. (1) C. civ. în materia
uzucapiunii scurte. Ea constă deci, în convingerea fermă, dar greşită, a celui înscris în
cartea funciară că această operaţiune s-a făcut în baza unei cauze valabile, principiul
legitimităţii înscrierii fiind scrupulos respectat. De altfel, trebuie să spunem că posesia
pe care el o va exercita în termenul de 10 ani va fi una care va respecta toate condiţiile
impuse de art. 1847 C. civ., având toate calităţile unei posesii utile. Este aplicabil şi aici
principiul mala fides superveniens non impedit usucapionem, fiind suficient ca
buna-credinţă să existe în momentul intrării în posesie, nefiind necesar ca ea să existe
pe parcursul întregului termen al uzucapiunii [art. 1898 alin. (2) C. civ.].
b) Uzucapiunea extratabulară
833. Uzucapiunea extratabulară. Potrivit dispoziţiilor art. 28 alin. (1) din Legea nr.
115/1938, posesorul unui imobil care l-a posedat, în condiţiile legii, timp de 20 de ani de
la moartea titularului dreptului de proprietate înscris în cartea funciară, poate cere
întabularea dreptului în favoarea sa, în temeiul uzucapiunii.
834. Denumire. în acest caz uzucapiunea se numeşte extratabulară pentru că
dobândirea dreptului de proprietate de către posesorul imobilului se produce fără să fi
fost intabulat la începerea posesiei.
835. Dezvoltare. Prescripţia achizitivă nu poate curge împotriva persoanei înscrise
în cartea funciară ca titular decât dacă aceasta a decedat786. Doctrina şi jurisprudenţa
au adăugat acestei condiţii şi pe aceea potrivit căreia în urma decesului proprietarului
783
Trib. Suprem, s. civ., dec. nr. 493/1968, în C.D. 1968, p. 69.
784
785
M. Mureşan, Ana Boar, Drept civil. Persoanele, Ed. Cordial Lex, Cluj-Napoca,
1997, p. 70.
786
Potrivit art. 28 alin. (2) din Legea nr. 115/1938, putea cere înscrierea dreptului
său şi acela care a posedat un imobil timp de 20 de ani de la data înscrierii în cartea
funciară a
20.
tabular să fi rămas moştenitori acceptanţi (care prin delăsare permit un terţ să
stăpânească imobilul), în caz contrar, succesiunea vacantă revenind statului împotriva
căruia nu s-ar putea uzucapa1. în prezent, bunurile proprietate privată a statului au
acelaşi regim juridic ca şi cele care aparţin oricărui alt proprietar, aşa încât ele pot fi
uzucapate [art. 41 alin. (1) din Constituţie],
Stăpânirea exercitată de cel care invocă uzucapiunea extratabulară trebuie să
îndeplinească toate condiţiile necesare unei posesii utile potrivit dispoziţiilor art. 1847 şi
urm. C. civ. în această materie însă, nu este cerută buna-credinţă a posesorului,
dobândirea proprietăţii operând indiferent dacă cel care a posedat 20 de ani imobilul a
cunoscut sau nu că acesta nu-i aparţine de drept. Ca şi în materia uzucapiunii de 30 de
ani reglementate de Codul civil, reaua-credinţă a posesorului, care se comportă ca un
adevărat proprietar, nu împiedică producerea efectelor prescripţiei787 788 789.
IV. Modul de calcul al termenului uzucapiunii

1. Momentele de considerare
836. Momentul iniţial şi momentul final al termenului. Dobândirea proprietăţii
prin uzucapiune este legată în mod esenţial de împlinirea termenelor legale, aşa încât
este necesară determinarea regulilor după care acestea se calculează. Ele sunt
aceleaşi indiferent de felul uzucapiunii790.
837. Regula potrivit căreia termenul de prescripţie se socoteşte pe zile şi nu
pe ore. Prima regulă este că termenul prescripţiei se socoteşte pe zile şi nu pe ore (art.
1887 C. civ.). Prin urmare, ziua în cursul căreia începe a se exercita posesia (persoana
are corpus şi animus) nu intră în acest calcul (dies a quo nori computatur in termino),
adică se va ţine seama numai de zilele întregi, nu şi de fracţiunile de zile. Astfel, pentru
cel care a început să posede la 1 ianuarie 2000, prima zi a termenului de prescripţie
achizitivă - momentul iniţial - va fi 2 ianuarie 2000, iar nu 1 ianuarie.
838. Regula potrivit căreia prescripţia se socoteşte dobândită la împlinirea
celei din urmă zile a termenului legai. A doua regulă este aceea potrivit căreia
prescripţia se socoteşte dobândită la împlinirea celei din urmă zile a termenului legal
(art. 1889 C. civ.). Ultima zi a termenului este ziua corespunzătoare
zilei de plecare din ultimul an. în acest sens, potrivit art. 1888 C. civ., „ziua se împarte în
24 de ore. Ea începe la miezul nopţii şi se fineşte la miezul nopţii următoare”. Aşadar, în
exemplul de mai sus, dacă avem de a face cu o prescripţie achizitivă de 10 ani, care a
început la miezul nopţii dintre 1 şi 2 ianuarie 2000 (sau 2 ianuarie ora O00), va fi socotită
împlinită la miezul nopţii dintre 1 şi 2 ianuarie 2010 (sau 2 ianuarie ora O 00). Orice
acţiune în revendicare introdusă împotriva posesorului după această dată va fi respinsă
pe considerentul că acesta a dobândit proprietatea prin uzucapiune.
declaraţiei de renunţare a titularului la proprietate. Aceste dispoziţii au devenit

inaplicabile prin Intrarea în vigoare a Decretului nr. 111 /1951 (abrogat expres prin
Ordonanţa nr. 128/1998, publicată în M. Of. P.l, nr. 328/28.08.1998).
788
D. Chirică, Uzucapiunea în practica instanţelor de judecată, în Studii şi
Cercetări Juridice nr. 1/1986, p. 62; Trib. Suprem, dec. civ. nr. 422/1982, în R.R.D. nr.
1/1983, p. 70.
789
Tr. lonaşcu, S. Brădeanu, op. cit., p. 184, nr. 156.
790
A se vedea, G.N. Luţescu, op. cit., p. 723.
Pe de altă parte, la calculul termenului de prescripţie achizitivă nu se ţine seama de
ziua complementară a anilor bisecţi, după cum nu se ţine seama nici de zilele de
sărbătoare legală, indiferent dacă acestea sunt la începutul, pe parcursul ori la sfârşitul
termenului. Nu sunt aplicabile dispoziţiile art. 101 alin. (5) C. proc. civ.
839. Luarea în considerare a posibilităţii joncţiunii posesiunilor. în fine, la
calcularea termenului se poate ţine seama de opţiunea pentru joncţiunea posesiilor şi,
nu în ultimul rând, de faptul că pe parcursul termenului de prescripţie pot însă interveni
anumite împrejurări care pot afecta cursul acestuia, prin întrerupere sau suspendare,
după cum vom vedea.
2. întreruperea termenului de prescripţie achizitivă
a. Caracterizare generală
840. întreruperea termenului de prescripţie achizitivă. Printre condiţiile cerute
de lege pentru ca uzucapiunea să opereze este enumerată şi aceea ca „prescripţia să
fie neîntreruptă” (art. 1847 C. civ.). Această condiţie este distinctă de viciul
discontinuităţii posesiei şi se referă în realitate la termenul prescripţiei achizitive, care
aici ne interesează.
841. Definiţie. întreruperea prescripţiei achizitive poate fi definită ca modificarea
cursului acesteia care constă în înlăturarea prescripţiei scurse înainte de apariţia unei
cauze întreruptive şi începerea unei noi prescripţii achizitive. Astfel, potrivit art. 1867 C.
civ., întreruperea şterge cu totul orice prescripţie începută înaintea sa; în nici un caz
acea prescripţie nu mai poate fi continuată. Posesorul poate începe o nouă prescripţie
după ce actele constitutive de întrerupere încetează, conform naturii lor. Se observă că,
sub aspectul efectelor, întreruperea prescripţiei achizitive aminteşte de efectele
prescripţiei extinctlve791.
Potrivit art. 1863 C. civ., prescripţia poate fi întreruptă în mod natural sau în mod
civil, aşa încât trebuie analizate cele două feluri ale întreruperii.
b. Forme
b. 1. întreruperea naturală
842. întreruperea naturală. Potrivit art. 1864 C. civ., există întrerupere naturală:
a) când posesorul este şi rămâne lipsit, în curs mai mult de un an, de folosinţa
lucrului său, sau de către vechiul proprietar sau de către o a treia persoană; şi,
b) când lucrul este declarat neprescriptibil în urmarea unei transformări legale a
naturii sau destinaţiei sale.
843. Prima ipoteză. Primul caz, acela al pierderii în fapt a posesiei, intervine atunci
când posesorul este şl rămâne lipsit mai mult de un an de folosinţa lucrului, indiferent
dacă lucrul intră în folosinţa fostului proprietar sau altei persoane. Prescripţia este
întreruptă natural în sensul că elementul material, obiectiv, pe
791
A se vedea, Ghe. Beleiu, Drept civil român, op. cit., p. 258 şi urm.
\bsent. Observăm că termenul de 1 an este stabilit în cărării
posesiei prin acţiunile posesorii (art. 674-676
aterial al posesiei - corpus - poate fi exercitat şi prin

prietate prescripţia nu este întreruptă dacă bunul este pre- ouţin
până când pentru acesta apare un caz de in
erent dacă pierderea posesiei se produce împo- ..

prin propriul său fapt de renunţare la stăpânirea bu- ... ca
abandonarea lucrului să ducă la întreruperea uzucapiunii.
844. ad de a doua ipoteză.
Al doilea caz este acela în care bunul este demarat prin lege imprescriptibil. După cum s-a
spus 792 793 , stăpânirea exercitată asupra unui asemenea bun declarat de lege
imprescriptibil nu mai este recunoscută juridic ca posesie, îşi pierde natura juridică de
posesie, întreruperea fiind în acest sens naturală, chiar dacă de facto bunul a rămas în
stăpânirea fostului posesor.
845. Situaţie specială. O problemă care a apărut aici este de a şti dacă dis-
poziţiile extrem de restrictive cuprinse în art. 30 din Legea nr. 58/1974 şi, respectiv, art.
44 din Legea nr. 59/1974 potrivit cărora terenurile de orice fel puteau fi dobândite
numai prin moştenire legală au fost de natură să întrerupă prescripţiile achizitive în
curs, la momentul intrării lor în vigoare794.
în perioada în care s-au aflat în vigoare aceste legi doctrina şi jurisprudenţa au
apreciat unanim că dreptul de proprietate asupra terenurilor nu se mai poate dobândi
prin uzucapiune întrucât prin aceste legi, terenurile au fost practic scoase din circuitul
civil, unica modalitate de transmitere fiind moştenirea legală 795 . După abrogarea
acestor dispoziţii prin Decretui-lege nr. 1/1989, problema menţionată a devenit obiect
de controversă atât în doctrină, cât şi în practică.
846. Opinii. într-o opinie se susţine în principal că din economia reglementărilor
art. 30 alin. (1) din Legea nr. 58/1974 şi, respectiv, art. 44 alin. (1) din Legea nr.
59/1974 rezultă că terenurile nu au fost scoase din circuitul civil, ci a avut loc o severă
restrângere a atributului de dispoziţie juridică din conţinutul dreptului de proprietate
asupra terenurilor796, concluzionându-se că uzucapiunea cu privire la terenuri a curs în
tot intervalul de timp cât au fost în vigoare aceste legi797.
într-o altă opinie, opusă celei prezentate, pe care o împărtăşim, s-a pornit de la premisa că
792
793
Ibidem, p. 151.
794
A se vedea, I. Dogaru, T. Sâmbrian, op. cit., p. 269-278.
795
Tr. lonaşcu, S. Brădeanu, Drepturile reale principale în RSR, op. cit., p.
182; C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 297.
796
8
în acelaşi sens: I.C. Vudrea, Evoluţia legislaţiei privind circulaţia imobilelor, în
Dreptul nr. 6/1990, p. 45 şi urm.; M. Şcheaua, Dobândirea dreptului de proprietate
asupra terenurilor prin prescripţie achizitivă, în Dreptul nr. 5-6/1993, p. 62 şi urm.; I.
Popa, I. Lulă, Opinii în legătură cu dobândirea dreptului de proprietate asupra
terenurilor pe calea prescripţiei achizitive prin posesiune exercitată şi în perioada cât au
fost în vigoare Legile nr. 58/1974 şi nr. 59/1974, în Dreptul nr. 2/1994, p. 43 şi urm.
prin intrarea în vigoare a acestor legi, proprietatea terenurilor nu
mai putea fi dobândită prin uzucapiune de vreme ce acestea au fost scoase din circuitul
civil, iar cursul uzucapiunii a fost astfel întrerupt 1. Raţiunea celor două legi a fost evident
aceea de a atribui terenurilor un caracter inalienabil, care ar fi iluzoriu dacă nu este însoţit
de corolarul său care este imprescriptibilitatea798 799. Ar fi ilogic să se accepte dobândirea
terenurilor prin uzucapiune când se interzice dobândirea lor prin acte juridice, dându-le
posibilitatea celor interesaţi să eludeze legea800. Aşadar, nu i se poate recunoaşte posesiei
exercitate sub imperiul acestor legi aptitudinea de a conduce la uzucapiune, indiferent
dacă termenul necesar acesteia s-a împlinit atunci când erau în vigoare ori după
abrogarea lor4.
847. întreruperea produce efecte absolute. De subliniat că întreruperea naturală,
în ambele cazuri, produce efecte absolute, putând fi invocată de către orice persoană
interesată (art. 1866 C. civ., prima teză), orice persoană ale cărei drepturi ar fi ameninţate
de uzucapiune.
b.2. întreruperea civilă
848. întreruperea civilă. Potrivit dispoziţiilor art. 1865 C. civ., întreruperea civilă
operează în trei cazuri: 1) printr-o cerere făcută în judecată, fie introductivă de instanţă sau
numai incidentală într-un proces început; 2) printr-un act începător de executare, precum
sechestru (saisie) sau cererea execuţiei unui titlu căruia legea îi recunoaşte puterea
executorie; 3) prin recunoaşterea de către posesor a dreptului celui în contra căruia
prescrie.
849. Cauze. Cauzele de întrerupere civilă a prescripţiei achizitive au fost considerate
comune cu cele aplicabile în materia prescripţiei extinctive pentru că nu există nici o
raţiune ca într-o problemă cum este aceea a cursului termenelor de prescripţie să se dea
soluţii diferite în cele două instituţii. Aceasta cu atât mai mult, cu cât Codul civil
reglementează şi după intrarea în vigoare a Decretului nr. 167/1958 prescripţia extinctivă
aplicabilă dreptului la acţiune privitor la drepturile reale principale801. Oricum, cauzele de
întrerupere reglementate în art. 16 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958 sunt, chiar dacă
într-o altă ordine şi exprimare, aceleaşi:
a) recunoaşterea dreptului a cărui acţiune se prescrie făcută de cel în folosul căruia
curge prescripţia;
b) introducerea unei cereri de chemare în judecată ori de arbitrare, chiar dacă cererea
a fost introdusă la o instanţă judecătorească ori la un organ arbitrai necompetent (art. 1870
C. civ.); şi,
c) printr-un act începător de executare.
Primul caz, recunoaşterea voluntară de către posesor a dreptului adevăratului
proprietar, echivalează cu o renunţare la posibilitatea de a dobândi acest drept, aşa încât
trebuie să aibă capacitatea de a încheia un act de dispoziţie6 (capacitate de exerciţiu
deplină). Practic, din momentul recunoaşterii posesorul - dacă
798
C. Bîrsan, V. Stoica, Evoluţia legislaţiei privind circulaţia imobilelor, în Dreptul nr.
6/1990, p. 51 şi urm.; C. Bîrsan, op. cit., p. 330.
799
800
801
A se vedea, C. Stătescu, op. cit., 1970, p. 852.
mai păstrează posesia - se transformă într-un detentor precar şi îşi asumă obligaţia de
a restitui adevăratului proprietar bunul. Aşa se întâmplă, exempn gratia, atunci când el
acceptă să încheie un contract de închiriere sau când acceptă oferta de a cumpăra
bunul.
Cea de-a doua cauză de întrerupere a prescripţiei achizitive este cererea de
chemare în judecată formulată de acela împotriva căruia se prescrie (proprietarul). Nu
se poate vorbi de întreruperea prescripţiei dacă s-a pronunţat încetarea procesului,
dacă cererea a fost respinsă, anulată sau dacă s-a perimat, ori cel care a făcut-o a
renunţat la ea [art. 16 alin. (2) din Decretul nr. 167/1958; art. 1868-1871 C. civ.]. După
cum s-a spus1, pentru a produce efectul întreruptiv acţiunea în justiţie trebuie să fie
efectivă (să fie făcută cu scopul de a fi admisă, retragerea ori perimarea demonstrează
contrariul) şi să fie admisă printr-o hotărâre definitivă.
Este evident că cererea trebuie îndreptată împotriva posesorului, a celui care
uzucapează, în caz contrar prescripţia nu poate fi întreruptă, pentru că hotărârea
judecătorească produce efecte numai între părţi802 803.
850. Actul începător de executare. Cât priveşte întreruperea printr-un act în-
cepător de executare, este vorba de o cauză de întrerupere a prescripţiei dreptului de a
cere executarea silită, care interesează mai ales dreptul procesual civil.
Potrivit art. 1866, teza a doua din Codul civil, întreruperea civilă (afară de excepţiile
prevăzute de lege) nu foloseşte decât celui ce o face şi nu vatămă decât pe cel
împotriva căruia se face. Ea are, aşadar, efecte relative, spre deosebire de întreruperea
naturală, care, am văzut, are efecte absolute.
3. Suspendarea termenului de prescripţie achizitivă
851. Suspendarea termenului de prescripţie achizitivă. Cursul prescripţiei
achizitive este oprit şi în acele situaţii în care, din anumite motive reglementate expres
şi limitativ de lege, titularul dreptului de proprietate (sau altui drept real) este oprit, din
cauze neimputabile lui, să intervină pentru protejarea acestuia. Potrivit art. 1874 C. civ.,
suspendarea opreşte cursul prescripţiei cât durează fără însă a o şterge pentru timpul
trecut [art. 15 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958], Pe de altă parte, prescripţia curge în
contra oricărei persoane care n-ar putea invoca o excepţie anume stabilită de lege (art.
1875 C. civ.). în fine, uzucapiunea curge în favoarea posesorului chiar în contra
drepturilor reale afectate de un termen sau o condiţie (modalităţi ale unui act juridic civil
care produce efecte numai între părţi, iar, prin ipoteză, posesorul nu este parte), fără ca
termenul sau condiţia să poată suspenda uzucapiunea posesorului [art. 1885 alin. (2)
C. civ.]804.
852. Noţiune. Aşadar, suspendarea prescripţiei achizitive este acea modificare a
cursului acestei prescripţii care constă în oprirea, de drept, a curgerii termenului de
prescripţie, pe timpul cât durează situaţiile, limitativ prevăzute de lege, care îl pun în
imposibilitate de a acţiona pe titularul dreptului de proprietate805.
802
Ghe. Bel ei u, op. cit., p. 259.
803
Pentru mai multe detalii, Ana Boar, op. cit., 159-165.
804
D. Gherasim, Teoria generală a posesiei in dreptul civil român, Ed. Academiei,
805
A se vedea pentru suspendarea prescripţiei extinctive, Ghe. B e I e i u, op. cit.,
>r reale Modurile de dobândire a drepturilor reale 297
853. Cauza de suspendare potrivit Codului civil. în Codul civil, cauzele de

suspendare sunt reglementate în art. 1874-1885, însă, pentru motivele arătate la în-
treruperea uzucapiunii, în prezent aceste dispoziţii au fost modificate prin dispoziţiile
Decretului nr. 167/1958, potrivit căruia prescripţia se suspendă (art. 13 şi 14):
a) cât timp proprietarul este împiedicat de un caz de forţă majoră să facă acte de
întrerupere;
b) cât timp posesorul care invocă uzucapiunea sau adevăratul proprietar al
imobilului se află în rândul forţelor armate române puse pe picior de război;
c) între părinţi şi tutore, pe de o parte, şi cei aflaţi sub ocrotirea lor, pe de altă parte,
între curator şi cei pe care îi reprezintă, precum şi între orice altă persoană care, în
temeiul legii sau al hotărârii judecătoreşti, administrează bunurile altora şi cei ale căror
bunuri sunt astfel administrate, cât timp nu au fost date şi aprobate socotelile;
d) cât timp proprietarul care este o persoană lipsită de capacitate de exerciţiu nu
are un reprezentant legal, ori cât timp acestuia nu are cine să-i încuviinţeze actele; şi,
e) pe timpul căsătoriei, între soţi (art. 1881 C. civ.). Poate fi ipoteza în care, înaintea
încheierii căsătoriei, unul dintre soţi a început să posede un bun al altuia în condiţii în
care ar fi putut invoca uzucapiunea; faţă de natura raporturilor dintre soţi, este normal
ca prescripţia să nu curgă pe timpul căsătoriei, fiind ¡relevant dacă soţii sunt sau nu
despărţiţi în fapt.
854. Suspendarea şi rezolvarea reclamaţiei administrative prealabile.
După cum s-a spus1, prescripţiei achizitive nu i se aplică suspendarea cursului
termenului până la soluţionarea reclamaţiei administrative prealabile [art. 13 lit. c) din
Decretul nr. 167/1958] pentru că această cauză priveşte exclusiv prescripţia dreptului la
acţiune pentru despăgubiri şi restituiri în temeiul unui contract de transport sau de
păstrare a serviciilor de poştă şi telecomunicaţii.
855. Cu privire la persoana. în legătură cu care acţionează. Cauzele de
suspendare opresc prescripţia achizitivă numai pentru persoana aflată în situaţia căreia
legea îi atribuie această semnificaţie juridică. După cum am văzut, la încetarea cauzei
care a determinat suspendarea, prescripţia îşi va relua cursul de drept, continuând de la
momentul în care a fost oprită.
856. Efect special. Se ştie că art. 15 alin. (2) din Decretul nr. 167/1958 regle-
mentează ceea ce s-a numit efectul special al suspendării prescripţiei, care constă, în
esenţă, în prorogarea momentului împlinirii termenului de prescripţie, în aşa fel încât,
între momentul încetării cauzei de suspendare şi momentul împlinirii termenului să se
asigure 6 luni ori 1 lună, după cum termenul de prescripţie este mai mare sau mai mic
de 6 luni806 807. Problema care se pune este dacă acest efect special se aplică şi în
materia prescripţiei achizitive, în condiţiile în care el nu este reglementat în Codul civil.
Faţă de cele menţionate deja la întreruperea prescripţiei achizitive răspunsul pare a fi
afirmativ3. Pentru că termenele prescrip-
p. 253-257.
806
807
Ase vedea, Ghe. Beleiu, op. cit., p. 257.
ţiei achizitive sunt Teoria
298 mai mari de 6 luni, înseamnă căgenerală a drepturilor
prorogarea realejar raţiunea
va fi de 6 luni,
acestei prorogări este ca proprietarul să aibă efectiv timp să acţioneze după încetarea
cauzei de suspendare, care, prin ipoteză, l-a pus în imposibilitate (materială, morală
sau juridică) de a acţiona.
4. Joncţiunea posesiilor
857. Joncţiunea posesiilor. Noţiune. Termenele lungi prevăzute de lege pentru a
opera prescripţia achizitivă sunt rareori împlinite în persoana unui singur posesor.
Potrivit dispoziţiilor art. 1860 C. civ., „orice posesor posterior are facultatea, spre a
opune prescripţia, să unească posesiunea sa cu posesiunea autorului” (s.n.).
Joncţiunea posesiilor înseamnă, aşadar, unirea posesiei uzucapantului, adică a
posesorului actual, cu intervalul de timp cât posesia a fost exercitată de autorul său,
pentru a dobândi dreptul de proprietate prin uzucapiune1.
Cel care hotărăşte dacă la calcularea termenului uzucapiunii se ţine seama sau nu
de posesia autorului este acela care invocă uzucapiunea pentru că joncţiunea
posesiilor este numai o facultate, o posibilitate, în sensul că posesorul actual are de
ales între a începe o posesie actuală ori a invoca joncţiunea posesiilor (art. 1859 şi
1860 C. civ.).
858. Caracter derogatoriu. Joncţiunea posesiilor este o derogare de la regula
cuprinsă în art. 1859 C. civ., potrivit căreia dacă lucrul trece prin mai multe mâni, fiecare
posesor începe, în persoana sa, o posesie nouă, fără a ţine seama dacă transmiterea
posesiei s-a făcut în mod singular sau universal, lucrativ ori oneros.
859. Condiţii. Pentru a fi posibilă joncţiunea sunt necesare următoarele condiţii:
a) să fie vorba de o posesie propriu-zisă, pentru că detenţia precară nu poate fi
unită cu posesia; şi,
b) cel ce invocă joncţiunea să fie un succesor în drepturi al autorului, pentru că cel
care a uzurpat posesia altcuiva nu poate invoca unirea posesiei sale cu aceea ce a
aparţinut celui pe care l-a înlăturat. El poate fi un succesor universal, cu titlu universal
sau particular al vechiului posesor, important fiind să fi primit posesia în baza unui
raport juridic.
Jurisprudenţa a statuat că prin autor, în sensul prevederilor art. 1860 C. civ., se
înţelege persoana care, la fel ca cel care invocă uzucapiunea, nu este titularul dreptului
de proprietate, pentru că numai în această ipoteză are sens joncţiunea posesiilor808 809
810
. Pe de altă parte, trebuie să fie vorba de un raport juridic valabil, aşa încât joncţiunea
nu va opera atunci când posesia este transmisă printr-un act lovit de nulitate
absolută811.
sau 30 de ani, adică mult mai lungi decât termenele prescripţiei extinctive reglementate
prin Decretul nr. 167/1958, care reglementează şi efectul special al suspendării.
809
A se vedea: Tr. lonaşcu, S. Brădeanu, op. cit., p. 182; G.N. Luţescu, op. cit., p.
724-727; I.P. Filipescu, A. Filipescu, op. cit., p. 292-294; C. Bîrsan, op. cit., p. 332-333;
L. Pop, op. cit., p. 240-241; I. Dogaru, T. Sâmbrian, op. cit., p. 280-282.
810
A se vedea, Trib. Suprem, dec. civ. nr. 2166/1987, în R.R.D. nr. 9/1987, p. 79;
Ibidem, dec. civ. nr. 122/1987, în R.R.D. nr. 10/1987, p. 75-76.
811
A se vedea, Trib. Suprem, dec. civ. nr. 292/1970, în C.O. 1970, p. 108.
Modurile de dobândire a drepturilor reale 299 1
Dacă aceste condiţii vor fi îndeplinite, termenul posesiei noi va fi adăugat la

termenul scurs în favoarea fostului posesor, aşa încât posesorul actual va continua
posesia anterioară cu toate carenţele pe care, eventual, aceasta le avea. Aşadar,
posesorul actual va avea interes să invoce joncţiunea întotdeauna când schimbarea
naturii posesiei va fi în interesul său. Amintim că joncţiunea poate fi folosită în materia
acţiunii în complângere, atunci când reclamantul, care a posedat mai puţin de un an
înainte de a-i fi tulburată posesia, uneşte posesia autorului său, cu condiţia ca ambele
posesii să privească acelaşi bun, să fie una în continuarea alteia şi transmiterea
posesiei să fi avut loc printr-un act juridic812.
860. Ipoteze. în practică se pot ivi trei ipoteze:
a) posesia actuală este de aceeaşi natură cu posesia anterioară, fiind de
bună-credinţă sau de rea-credinţă. în această ipoteză nu există nici o dificultate,
posesorul actual invocă joncţiunea, pentru că posesia sa continuă calitatea şi termenul
autorului său. Spre exemplu, dacă autorul a posedat cu rea-credinţă 25 de ani,
posesorul actual, care este tot de rea-credinţă, are nevoie de încă 5 ani. Ori, dacă
autorul a posedat în virtutea unui just titlu şi cu bună-credinţă 18 ani, posesorul actual,
în aceleaşi condiţii, are nevoie de încă 2 ani (sau de 1 an dacă adevăratul proprietar se
întoarce în judeţul în care se află imobilul);
b) dacă posesorul actual este de rea-credinţă, iar autorul său a exercitat o posesie
de bună-credinţă şi cu just titlu, el va uzucapa în termenul de 30 de ani prevăzut de art.
1890 C. civ., aşa încât are tot interesul să ceară joncţiunea posesiilor. lată, spre
exemplu, autorul a posedat în virtutea unui just titlu şi cu bună-credinţă 15 ani, aşa încât
posesorul actual are nevoie de 15 ani; şi,
c) dacă posesorul actual este de bună-credinţă şi are just titlu, iar autorul său a
exercitat o posesie de rea-credinţă, el va fi interesat de joncţiune numai atunci când,
prin unirea celor două posesii, termenul de 30 de ani necesar autorului s-ar realiza mai
repede decât dacă ar începe o prescripţie nouă de 10-20 de ani. Adică, întotdeauna
când din termenul de 30 de ani au rămas mai puţin de 10 ani (sau mai puţin decât i-ar
trebui lui concret), lată, spre exemplu, autorul a posedat cu rea-credinţă 25 de ani, aşa
încât posesorul actual are nevoie de numai 5 ani (este normal să nu dorească a începe,
o prescripţie nouă de 10-20 de ani). Dar dacă autorul a posedat numai 5 ani, posesorul
actual nu va fi interesat de joncţiune, el începând o nouă posesie bazată pe just titlu şi
de bună-credinţă.
861. Utilitate. Toate aceste calcule, care determină utilitatea joncţiunii într-un caz
concret, se vor face, cum este şi firesc, numai după trecerea timpului necesar pentru
varianta cea mai avantajoasă. Pe de altă parte, dacă termenul prescripţiei s-a împlinit în
persoana autorului, fără ca acesta să fi solicitat constatarea dobândirii proprietăţii
astfel, posesorul actual nu are nevoie să unească posesia sa cu cea a autorului, ci
poate invoca efectele uzucapiunii împlinite deja. Joncţiunea este aici inutilă.
812
A se vedea şi S. Cercel, op. cit., p. 73.
D. Efectele uzucapiunii
862. Dobândirea dreptului de proprietate. Cel mai important efect al uzucapiunii
constă în dobândirea dreptului de proprietate. Uzucapantul va fi considerat
proprietar nu din momentul împlinirii termenului legal al prescripţiei achizitive, ci din
momentul în care a intrat în posesia lucrului (el sau autorul său dacă s-a optat pentru
joncţiunea posesiilor). Altfel spus, efectul uzucapiunii este retroactiv.
în consecinţă, toate drepturile pe care posesorul le-a constituit asupra lucrului în
favoarea unor terţi pe parcursul uzucapiunii vor fi consolidate, iar posesorul de
rea-credinţă dobândeşte definitiv şi irevocabil dreptul de proprietate asupra fructelor şi
productelor percepute în cursul uzucapiunii1.
863. Invocare. Uzucapiunea poate fi invocată atât pe cale de acţiune, când
posesorul cere să se constate dobândirea dreptului de proprietate astfel, cât şi pe cale
de excepţie813 814, când el se apără împotriva acţiunii în revendicare introdusă împotriva
sa de către fostul proprietar al lucrului. Ea nu poate fi însă invocată din oficiu de către
instanţa de judecată, ci trebuie cerută de către cel interesat (art. 1841 C. civ.)
864. Renunţare la efectele uzucapiunii. Beneficiarul prescripţiei achizitive poate
să renunţe la efectele acesteia, însă numai după împlinirea ei (art. 1838 C. civ.).
Renunţarea poate fi expresă sau tacită. Renunţarea expresă nu trebuie să îmbrace
forma solemnă, ci este suficientă forma scrisă. Renunţarea tacită trebuie să rezulte
dintr-un fapt neechivoc, care presupune delăsarea dreptului câştigat (art. 1839 C. civ.).
Posesorul trebuie să renunţe la uzucapiune în mod voit şi conştient, aşa cum se
întâmplă atunci când încheie cu adevăratul proprietar un contract de închiriere cu
privire la bunul pe care l-a posedat. Cel care renunţă la efectele uzucapiunii trebuie să
aibă capacitatea de a înstrăina (art. 1840 C. civ.).
Renunţarea la uzucapiune nu are efecte dacă acest act prejudiciază creditorii
uzucapantului sau alte persoane interesate. în consecinţă, ei pot să invoce prescripţia
câştigată de debitorul lor, chiar dacă acesta a renunţat la ea (art. 1843 C. civ.), ca o
aplicare a regulilor care determină drepturile pe care creditorii le au asupra
patrimoniului debitorului lor. S-a arătat că renunţarea nu poate fi privită ca un act făcut
în frauda creditorilor, împotriva căruia ei să poată invoca acţiunea pauliană, ci ca un
refuz de a se îmbogăţi, ca o simplă abdicare de la facultatea de a dobândi, care va fi
atacată prin acţiunea oblică în temeiul art. 974 C. civ.815. în realitate, creditorul poate
invoca uzucapiunea la care a renunţat debitorul său numai după ce a atacat în prealabil
prin acţiune revocatorie actul de renunţare făcut de acesta816.
813 C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Bălcoianu, op. cit., voi. II, p. 294.
814
A se vedea, C.A. Timişoara, dec. civ. nr. 140/1995, în Dreptul nr. 11 /1996, p.
125.
815
816
Ana Boar, op. cit., p. 201-202.
Capitolul VI
Hotărârea judecătorească
865. Cale de protecţie juridică a dreptului subiectiv. După cum ştim procesul
civil este calea specifică dreptului civil (nu este însă unica) prin care se înlătură orice
încălcare a drepturilor subiective ocrotite prin normele juridice civile. După ce au fost
ascultate toate părţile, după ce au fost administrate toate probele necesare pentru
lămurirea cauzei, după ce dezbaterile s-au închis, judecătorii deliberează în secret
asupra soluţiei ce urmează să fie dată. Hotărârea judecătorească reprezintă scopul
urmărit prin declanşarea procesului, raţiunea lui de a fi, deoarece tranşează conflictul
dintre părţi1. Ea este actul final al judecăţii, actul de dispoziţie al instanţei de judecată cu
privire la litigiul dintre părţi.
866. Caracter declarativ, de regulă. De regulă, hotărârea judecătorească are un
caracter declarativ de drepturi817 818 şi produce efecte retroactive, constatând drepturi
preexistente. Când vorbim de dobândirea drepturilor reale prin hotărâre judecătorească
nu avem în vedere însă aceste hotărâri cu caracter declarativ, ci hotărârile judecătoreşti
constitutive de drepturi819.
Multă vreme a fost prezentată ca exemplu în materie, ordonanţa de adjudecare, act
de procedură care materializa vânzarea silită a unui imobil urmărit, ară- tându-se că
transferul proprietăţii opera în folosul adjudecătorului în temeiul ordinului judecătoresc
cuprins în ordonanţă 820 . în prezent, potrivit noilor reglementări ale executării silite
imobiliare (O.U.G. nr. 138/2001), ultimul act de executare nu mai este hotărârea
judecătorească de adjudecare, ci actul de adjudecare 821 822 întocmit de executorul
judecătoresc (art. 516 C. proc. civ.), aşa încât ordonanţa de adjudecare nu mai
constituie un exemplu în materie®.
867. Constituie un mod de dobândire a drepturilor reale. în prezent, fac parte
din modul de dobândire a drepturilor reale analizat aici, hotărârile judecătoreşti
817
V.M. Ciobanu, Tratat teoretic şi practic de procedură civilă, voi. II, Ed. Naţional,
818
Trib. Suprem, s. civ., dec. nr. 139/1979, în R.R.D. nr. 6/1979, p. 48.
819
Hotărârile pronunţate în acţiunile în constituire de drepturi crează situaţii
juridice noi şi îşi produc, în principiu, efectele numai pentru viitor (există şi hotărâri prin
care se produc situaţii juridice noi, dar efectele se produc retroactiv, aşa cum sunt în
cazul desfiinţării căsătoriei ori tăgada paternităţii, care însă nu interesează aici - a se
vedea, V.M. Ciobanu, op. cit., p. 268 şi urm).
820
I. Stoenescu, A. Hilsenrad, S. Zilberstein, Tratat teoretic şi practic de proce-
dură a executării silite, Ed. Academiei, Bucureşti, 1966, p. 378 şi urm.
821
A se vedea, S. Zilberstein, V. M. Ciobanu, Tratat de executare silită, Ed.
Lumina Lex, 2001, p. 428-431.
822
C. Bîrsan, op. cit., p. 309, nota 1.
302 Teoria generală a drepturilor reale Modur
prin care se dispune exproprierea pentru cauză de utilitate publică şi hotărârile
1
judecătoreşti prin care se suplineşte consimţământul uneia din părţi la încheierea

actului translativ de proprietate având ca obiect un imobil, dacă părţile s-au obligat în
acest sens printr-un antecontract de vânzare-cumpărare823 824.
Astfel, într-o speţă, reclamantul a cerut instanţei să constate valabilitatea convenţiei din
15 ianuarie 2002 încheiată cu pârâţii, având ca obiect o suprafaţă de 1200 mp teren
intravilan şi să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic. Analizând probele
administrate în cauză instanţa a reţinut că între reclamantul M.l. şi pârâtul S.S. s-a
încheiat o convenţie de vânzare-cumpărare, consemnată într-un înscris sub semnătură
privată denumit de părţi „chitanţă”, având ca obiect terenul intravilan în suprafaţă de
1200 mp din comuna T., judeţul Dolj, tarlaua 49, parcela 2, pentru care reclamantul a
plătit integral preţul. S-a reţinut că terenul aparţine în indiviziune pârâtului S.S. şi fraţilor
săi, pârâţii S.N., P.P., N.V. şi B.V., în calitatea lor de moştenitori ai defunctului S.D.,
potrivit titlului de proprietate emis potrivit Legii nr. 18/1991 republicată, şi că, deşi pârâţii
S.N., P.P., N.V. şi B.V. nu au semnat convenţia de vânzare-cumpărare încheiată la 15
ianuarie 2002, ei au fost de acord cu vânzarea terenului aflat în coproprietate,
ratificând-o expres prin răspunsurile date la interogatoriile luate de instanţă.
S-a arătat că pe plan juridic, convenţia încheiată la 15 ianuarie 2002 între reclamant
şi pârâtul S.S. şl ratificată ulterior şi de ceilalţi pârâţi are valoarea unui antecontract de
vânzare-cumpărare ce naşte în sarcina părţilor o obligaţie de a face, şi anume obligaţia
de a încheia contractul asumat, iar în cazul refuzului vreuneia dintre părţi de a-şi
executa această obligaţie, instanţa are posibilitatea să pronunţe o hotărâre care să ţină
loc de act autentic de vânzare-cumpărare. Astfel, în cadrul juridic conferit de dispoziţiile
art. 1073 C. civ., care consacră principiul executării în natură şi cu bună-credinţă a
obligaţiilor, şi dispoziţiile art. 1077 C. civ., care prevăd că în cazul neîndeplinirii
obligaţiei de a face asumate de debitor, creditorul poate fi autorizat să o aducă el la
îndeplinire, pe cheltuiala debitorului, instanţa, prin suplinirea consimţământului
debitorilor, a admis acţiunea formulată de reclamantul M.I., a constatat valabilitatea
convenţiei şi a pronunţat o hotărâre care să ţină loc de act autentic de
vânzare-cumpărare825.
868. Excepţie. Efect constitutiv de drepturi. Aşadar, hotărârea judecătorească
are aici efect constitutiv de drepturi, iar nu declarativ, ea marcând sfârşitul procesului
de încheiere a contractului826. De menţionat că acţiunea prin care se solicită instanţei
executarea silită a antecontractului este prescriptibilă în termenul general de prescripţie
de 3 ani. S-a arătat827 că acest termen începe să curgă diferit în funcţie de stabilirea
unui termen de către părţi şi de împrejurarea că
823
824
E. Chelaru, op. cit., p. 194; C. Bîrsan, op. cit., p. 308-309.
825
Judecătoria Craiova, sent. civ. nr. 18331/2002 (nepublicată).
826
A se vedea, pentru mai multe detalii, E. Chelaru, Circulaţia juridică a
terenurilor, Ed. AII Beck, 1999, p. 231-256; Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte
speciale, op. cit., p. 22; P. Perju, Sinteză a jurisprudenţei instanţelor din circumscripţia
Curţii de apel Suceava în materie civilă, în Dreptul nr. 5/1995, p. 48.
827
E. Chelaru, Circulaţia juridică a terenurilor, op. cit., p. 225.
.„renul a fost ori nu predat efectiv cumpărătorului. Atunci când părţile nu au „revăzut un
termen la care să aibă loc încheierea contractului şi nici nu a avut loc O predare anticipată
a terenului, termenul începe să curgă deja încheierea ante- „ontractului. Termenul începe
să curgă la data stabilită de părţi dacă nu a av^ ioc predarea terenului. Dacă reclamantul a
intrat în posesia terenului suntem in orezenta unei executări parţiale a antecontractului,
care echivalează şi cu 0 recunoaştere a drepturilor sale, aşa încât cursul prescripţiei va f
întrerupt. O nouă prescripţie începe să curgă din momentul manifestăm refuzului
debitorului de a participa la încheierea contractului.
iţia juridică a terenurilor, ntracte

speciale, op. cit., rmscripţia Curţii
de apel
Capitolul VII
Legea
Secţiunea I
Caracterizarea instituţiei juridice
869. Modul de punere a problemei. Am arătat că enumerarea modurilor de

dobândire a dreptului de proprietate în art. 644-654 C. civ. a fost criticată, printre altele,
şl pentru că legea este considerată un mod separat de dobândire a proprietăţii. S-a
arătat că legea, ca atare, nu poate fi, în principiu, un mod de dobândire a proprietăţii; ea
este o consacrare a dreptului de proprietate asupra unui lucru intrat în stăpânirea unei
persoane, în condiţii anume determinate, dar în nici un caz legea nu înzestrează de la
sine pe nimeni cu un drept de proprietate1.
870. Codul civil. Codul civil arată însă că, alături de accesiune sau încorporaţlu-
ne, prescripţie sau ocupaţiune, proprietatea se mai dobândeşte prin lege (art. 645).
într-un sens larg, toate modurile de dobândire a proprietăţii sunt incluse în lege, sunt
legale, de vreme ce le-am definit ca fiind acele împrejurări, acte sau fapte juridice, de
care legea condiţionează naşterea dreptului de proprietate. Nu putem respinge
afirmaţia că numai acele moduri de dobândire pe care legea le recunoaşte şi le
sancţionează urmează a produce efecte juridice, de vreme ce, în general, orice situaţie
socială devine situaţie juridică prin atribuirea de consecinţe juridice de către dreptul
obiectiv828 829. Din această perspectivă, alăturarea legii celorlalte moduri de dobândire
a proprietăţii nu ar putea fi primită, pentru simplul motiv că legea n-ar putea fi o
împrejurare de care tot ea să condiţioneze naşterea proprietăţii. Şi atunci?
S-a arătat că termenul lege din cuprinsul art. 645 C. civ. are înţelesul de mod de
dobândire a proprietăţii în alte cazuri decât cele enumerate de art. 644-645 C. civ.3,
adică altele decât succesiunea, convenţia, tradiţiunea, accesiunea, prescripţia
sau ocupaţiunea.
871. Domeniu de aplicare. în concepţia Codului civil s-ar părea că domeniul de
aplicare a legii ca mod de dobândire a proprietăţii ar cuprinde:
a) dobândirea fructelor prin posesia de bună-credinţă;
b) dobândirea coproprietăţii zidului comun (art. 597 şi 598);
828
P.C. Vlachide, Repetiţia principiilor de drept civil, voi. I, Ed. Europa Nova,
Bucureşti, 1994, p. 111-112; în acelaşi sens, L. Pop, op. cit., p. 210.
829
1. Dogaru, D.C. Dănişor, Gh. Dănişor, Teoria generală a dreptului, Ed. Ştiinţifică,
c) dobândirea mobilelor prin posesia de bună-credinţă (art. 1909 C. civ.); şi,
d) dobândirea tezaurului (art. 649 C. civ.)1.
Secţiunea a ll-a
Intrarea în vigoare a legii
872. Unele aspecte privind intrarea legii în vigoare în sistemul nostru de

drept. Trebuie să spunem ab initio că problema aplicării legii în timp (de care ţine şi
aspectul intrării legii în vigoare) este studiată în cadrul disciplinei Teoria generală a
dreptului ori în partea Introductivă a fiecărei discipline830 831. Pe de altă parte, problema
legii ca mod de dobândire a drepturilor reale nu exclude însă pe cea a intrării ei în
vigoare, aşa încât ea prezintă interes şi în această materie. Aspectele pe care vrem să
le punem în discuţie aici ne-au fost sugerate de controversa din doctrină legată de
intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare3.
873. Excepţie de la neconstituţionalitate. Am avut în vedere şi faptul că prin
decizia nr. 176 din 16 noiembrie 1999 Curtea Constituţională a respins excepţia de
neconstituţionalitate a prevederilor art. 72 alin. (2) şi (3) din Legea nr. 7/1996 832 .
Amintim că excepţia de neconstituţionalitate ajunsă în faţa Curţii se baza pe două
argumente:
a) dispoziţiile art. 72 alin. (2) din lege crează un regim juridic variabil, diferit pentru
fiecare judeţ în parte, ceea ce contravine dispoziţiilor art. 1 alin. (1) din Constituţie
potrivit cărora România este un stat unitar. Acest argument a fost respins de Curte,
motivându-se că existenţa unor acte normative diferite pentru anumite zone ale ţării,
acte ce reglementează aceeaşi materie (în speţă, cadastrul şi publicitatea imobiliară),
nu este de natură să afecteze caracterul unitar al statului. Esenţial este că există o
singură autoritate legislativă de la care emană aceste acte;
b) tehnica legislativă utilizată de textul art. 72 alin. (3) din lege este contrară
prevederilor art. 1 alin. (3) din Constituţie potrivit cărora România este un stat de drept.
Autorul excepţiei arată că legea prorogă la date incerte şi diferite pentru
830
Pot fi adăugate: dobândirea bunurilor fără stăpân (art. 646 C. civ.);
exproprierea pentru cauză de utilitate publică (art. 481 C. civ.), cazurile specifice de
dobândire a proprietăţii private reglementate prin legi speciale după 1990 în materia
proprietăţii funciare ori forestiere sau a Imobilelor naţionalizate.
831
A se vedea, I. Dogaru, D.C. Dănişor, Gh. Dănişor, Teoria generală a dreptului,
Ed. Ştiinţifică, Bucureşti, 1999, p. 360 şi urm.; I. Dogaru, Drept civil, tratat, voi. I, Ed.
Themis, Craiova, 2000, p. 53 şi urm.
832
Vezi Dreptul nr. 10/2000, Constituţionalitatea legilor. Excepţia de
neconstituţionalitate a prevederilor art. 72 alin. (2) şi (3) din Legea nr. 7/1996, p. 127.
306 Teoria generală a drepturilor reale Modu
fiecare judeţ abrogarea dispoziţiilor actelor normative care sunt înlocuite prin Legea nr.
7/1996. Curtea a respins şi acest argument arătând că situaţia prezentată de autor nu
are nici un efect negativ asupra ordinii de drept şi asupra caracteristicilor statului de
drept, ci privesc supravieţuirea legii vechi.
874. Doctrina. în doctrină au fost exprimate deja opinii diferite privind soluţia de
respingere a excepţiei de neconstituţionalitate a textelor legale menţionate, într-o primă
opinie1, decizia Curţii este considerată discutabilă pentru că potrivit reglementării
adoptate de Legea 7/1996 „nu există un termen precis de aplicare”, nu există termene
nici măcar previzibile când noua lege va intra în vigoare, pe de o parte, iar, pe de altă
parte, evoluţia istorică este spre unificare legislativă. într-o altă opinie 833 834 este
susţinută decizia Curţii şi se arată că faţă de înţelesul exact a noţiunilor de „stat de
drept” şl „stat unitar”, dispoziţiile legale menţionate nu aduc nici o atingere normelor
constituţionale care dispun că România este un stat de drept şi unitar.
Faţă de argumentele pe care se bazează excepţia de neconstituţionalitate şi textele
constituţionale invocate, trebuie să acceptăm că decizia Curţii este corectă. Aspectele
invocate în excepţie nu au nimic comun cu „statul unitar” şi „statul de drept”. Pe de altă
parte, obsen/ăm însă că, atât Curtea, cât şi autorii punctelor de vedere menţionate,
sunt de acord că problemele prezentate de autorul excepţiei ţin de aplicarea in timp şi
spaţiu a legii. Este şi motivul pentru care prima problemă care poate fi pusă în discuţie
este privitoare la conformitatea dispoziţiilor art. 72 alin. (2) şi (3) din Legea nr. 7/1996 cu
dispoziţiile art. 78 din Constituţie potrivit cărora „Legea se publică în Monitorul Oficial al
României şl intră în vigoare la data publicării sau la data prevăzută în textul ei" (s. n. C.
S.), sau, mai bine, care este sensul exact al acestor dispoziţii constituţionale835.
833
B. Diamant, V. Luncean, Nota I, Dreptul nr. 10/2000 p. 128-129.
834
C. Turianu, Nota II, Dreptul nr. 10/2000 p. 130-131.
835
Potrivit art. 72 din Legea nr. 7/1996: „Prezenta lege Intră în vigoare la 90 de
zile de la publicarea ei în Monitorul Oficial al României”.
La data finalizării lucrărilor cadastrale şi a registrelor de publicitate imobiliară
pentru întreg teritoriul administrativ al unui judeţ îşi încetează aplicabilitatea, pentru
judeţul respectiv, următoarele dispoziţii legale: art. 1801, 1802 şi 1816-1823 din Codul
civil; art. 710-720 din Codul de procedură civilă, cu excepţia prevederilor referitoare la
amanet3; Decretul-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor referitoare la cărţile
funciare, publicat în M. Of. P.l, nr. 95/27.04.1938, cu modificările ulterioare; Legea nr.
242/1947 pentru transformarea cărţilor provizorii din vechiul Regat în cărţi de publicitate
funciară, publicată în M. Of. P.l, nr. 157/12.07.1947, cu modificările ulterioare; Decretul
nr. 2142/1930 pentru funcţionarea cărţilor funduare centrale pentru căile ferate şl
21.
canaluri; Legea LX din anul 1881 privitoare la executarea silită imobiliară, cu
modificările ulterioare.
După definitivarea cadastrului la nivelul întregii ţări, se abrogă: art. 1801... (sunt
reluate dispoziţiile legale de la alineatul precedent).
La data intrării în vigoare a prezentei legi se abrogă: art. 37-43 din Legea fondului
funciar nr. 59/1974, publicată în B. Of. nr. 138/5.11.1974, cu modificările ulterioare;
anexa nr. 1 la Decretul nr. 146/1985 privind înfiinţarea colectivelor de lucrări cadastrale;
Decretul nr. 305/1971 privind activitatea geodezică, topofotogrammetrică şi
cartografică, precum şi procurarea, deţinerea şi folosirea datelor şi documentelor
rezultate din această activitate, publicat în B. Of. nr. 11/26.09.1971; orice alte dispoziţii
contrare prezentei legi” (s.n. -C.S.).
e Modurile de dobândire a drepturilor reale 307
875. Intrarea în vigoare la un termen incert. O altă problemă care se poate pune
este dacă, de principiu, legea poate intra în vigoare la un termen incert. Răspunsul pare
a fi negativ. Pot însă exista unele nuanţări în anumite situaţii speciale, cum este şi cazul
legii cadastrului şi publicităţii imobiliare? Şi în ce mod rămân ele în cadrul
constituţional?
876. Realizarea dreptului. Aplicarea dreptului cuprinde toate acţiunile statale
necesare pentru a asigura punerea în practică a regulilor juridice şi pentru protecţia
drepturilor subiective. Ea a fost definită ca fiind procesul de elaborare şi realizare a unui
sistem de acţiuni statale în vederea transpunerii în practică a dispoziţiilor şi sancţiunilor
de drept1. Faţă de realizarea dreptului prin activitatea de executare şi respectare a
legilor de către subiecţii de drept, această formă de realizare a dreptului implică
intervenţia unui organ de stat, care acţionează în limitele competenţei sale, ca titular al
puterii de stat, pentru a determina subiecţii, prin emiterea unui act individual de
aplicare, să se conformeze dispoziţiei normative836 837.
Dimensiunea aplicării dreptului în timp poate fi considerată cea mai importantă din
cele pe care le presupune problema fundamentală a aplicării dreptului, oricum cea care
prezintă aspectele cele mai delicate. în cadrul acesteia, aspectul intrării în vigoare a
legii este cardinal.
877. Elaborare. Elaborarea legii este un proces lung şi complex a cărui analiză
interesează în primul rând dreptul constituţional. în termenii acestui proces intrarea în
vigoare a legii este subordonată promulgării şi publicării ei.
878. Promulgarea legii. Promulgarea este actul prin care şeful statului atestă
existenţa legii şi dă ordin autorităţilor publice să respecte şi să impună respectarea
acestei legi. în sistemul nostru, ea constituie expresia unei competenţe constituţionale
ce revine exclusiv preşedintelui României3, potrivit art. 77 alin. (1) din Constituţie, care
dispune: „Legea se trimite, spre promulgare, Preşedintelui României. Promulgarea legii
se face în termen de cel mult 20 de zile de la primire. „ Preşedintele poate cere
Parlamentului, înainte de promulgare, o singură dată, reexaminarea legii. Promulgând
legea, preşedintele dispune publicarea ei în Monitorul Oficial al României, formula de
promulgare cuprinzând ordinul de publicare, lată cum, practic, promulgarea
condiţionează data de la care începe obligativitatea legii, încheind procedura
legislativă, astfel încât numai actul adoptat de Parlament şi promulgat de preşedinte
constituie lege 838. Trebuie subliniat faptul că înlăuntrul termenului constituţional de
promulgare, Preşedintele este cel care stabileşte momentul intrării legii în vigoare.
879. Publicarea legii. Publicarea este apariţia, tipărirea legii în Monitorul Oficial.
Această publicare este indispensabilă pentru executarea legii. Textul publicat are
21.
836
N. Popa, Teoria generală a dreptului, Reprografla Universităţii din Bucureşti,
1992, p. 164.
837
1. Dogaru, D.C. Dănişor, Gh. Dănişor, Teoria generală a dreptului, Ed. Ştiinţifică,
Bucureşti, 1999, p. 351, nr. 301.
838
Ibidem, p. 13 - autorii arată, pe bună dreptate, că este vorba de legea organică
sau ordinară.
308 Teoria generală a drepturilor reale Modul
forţă obligatorie1. De regulă, momentul publicării este şi momentul iniţial al aplicării legii
în timp. Dar lucrurile nu sunt întotdeauna atât de simple, după cum vom vedea.
880. Momentul intrării în vigoare. Momentul intrării în vigoare a unei norme
juridice este de maximă importanţă pentru că din acest moment norma guvernează
deplin relaţiile sociale, din acest moment nimeni nu se poate sustrage co-
mandamentului normei juridice pe motiv că nu o cunoaşte 839 840. Principiul ce determină
momentul intrării în vigoare a unei norme rezultă din regula potrivit căreia nimeni nu
poate fi ţinut să respecte o normă pe care nu ar putea să o cunoască. în consecinţă,
norma va intra în vigoare, va deveni obligatorie, în principiu, de la data publicării sau,
uneori, a afişării sale3. De la data intrării în vigoare a legii, nimeni nu se poate prevala
de necunoaşterea ei potrivit cunoscutului adagiu nemo censetur ignorare legem.
Această regulă nu înseamnă însă că toată lumea cunoaşte toate legile, ceea ce este
imposibil, ci că acela care ignoră legea, indiferent de buna sau de reaua lui credinţă, nu
poate împiedica aplicarea legii asupra sa. în unele situaţii, ţinând seama de
specificitatea domeniului reglementat, de importanţa reglementării sau de împrejurarea
că acel domeniu este reglementat pentru prima dată sau într-un mod cu totul diferit,
legiuitorul poate să ia în considerare o anumită durată necesară ajungerii normei
publicate la cunoştinţa efectivă a subiecţilor vizaţi.
881. Drept comparat în materie. în unele sisteme juridice acordarea unei pe-
rioade de timp după publicarea legii până la intrarea ei în vigoare constituie regula.
Astfel, în sistemul luxemburghez, legea intră în vigoare la trei zile întregi de la
publicarea în Memorial841. în sistemul francez, în principiu, potrivit art. 2 din Decretul din
5 noiembrie 1870, legea este obligatorie la Paris la o zi întreagă (un jour franc) după
publicarea în Jurnalul Oficial, iar în fiecare arondisment, la o zi întreagă după ce
Jurnalul Oficial care o conţine a parvenit şefului arondismen' tului842. în literatura juridică
franceză se arată că prin „zi întreagă” se înţelege o zi completă, de la ora 0 la ora 24843
844
. Dacă, exempli gratia, Jurnalul Oficial în care a fost publicată legea ajunge la 1
octombrie 1996, ora 16 la prefectura din Mont- pellier, termenul nu va începe să curgă
decât din 2 octombrie 1996 ora O00 şi legea va intra în vigoare pe 3 octombrie 1996 ora
O00 7. în sistemul italian, potrivit art. 73 alin. (3) din Constituţie, legile intră în vigoare în a
cinsprezecea zi de la publicare, cu excepţia cazurilor în care chiar legea respectivă
stabileşte un alt termen845
839 A se vedea, în acest sens, C.S.J., s.u., dec. nr. VI/1999, publicată în M. Of. P.l,
nr. 636/27.12.1999. Potrivit Curţii, legea devine obligatorie numai după promulgare şi
după aducerea ei la cunoştinţă prin publicare în Monitorul Oficial al României; pentru
alte aspecte ale aplicării legii în timp, vezi M. Şcheaua, comentariu la această decizie,
în Juridica nr. 1/2000, p. 34.
840 N. Popa, Teoria generală a dreptului, Ed. Europa Nova, Lugoj, 1995, p. 102.
841 Ibidem, p. 306.
842 Fr. Terré, Introduction générale du droit, Dalloz, Paris, 1991, p. 334.
843 R. Cabrillac, Introduction générale au droit, Dalloz, 3e édition, 1999, p. 104, nr.
116.
844 Idem.
845 Constituţia Republicii Italia, traducere Alexandra Popescu, Ed. AII Beck,
Bucureşti, 1988.
jrilor reale Modurile de dobândire a drepturilor reale 309
882. Sistemul românesc. în sistemul nostru de drept, potrivit normelor
constituţionale, legea intră în vigoare la data publicării ei în Monitorul Oficial sau la data
prevăzută în textul ei. Există, aşadar, potrivit dispoziţiilor art. 78 din Constituţie, două
posibilităţi. Prima, când legea intră în vigoare atunci când este publicată, soluţie care
are avantajul certitudinii datei intrării în vigoare, dar dezavantajează subiecţii în sensul
că nu au timpul necesar cunoaşterii efective a legii1. A doua, când legea prevede o
dată, ulterioară publicării ei, la care va intra în vigoare. în doctrina noastră 846 847 s-a
arătat că fixarea unei date ulterioare publicării legii are drept scop să permită atât
publicului, cât şi organelor administrative şi judiciare, să studieze şi să înţeleagă noile
reguli, precum şi să ia măsurile necesare în vederea unei bune aplicări a legii noi. în
acest caz legea devine executorie, nu din ziua publicării ei, ci din ziua fixată de legiuitor.
Deşi dispoziţia constituţională care stabileşte momentul iniţial al aplicării legii în
timp în sistemul nostru foloseşte cuvântul „dată” (... intră în vigoare la data publicării
sau la data prevăzută în textul ei), care exprimă ideea unui timp precis, exprimat în
termeni calendaristici, când urmează să se producă un eveniment, în speţă, intrarea
legii în vigoare, vom arăta că în aplicarea acestor dispoziţii pot să apară interpretări
diferite care atrag soluţii diferite. Vom analiza pe rând cele două variante prevăzute în
art. 78 din Constituţie.
883. Intrarea legii în vigoare la data publicării în Monitorul Oficial. Legiuitorul
a folosit conjuncţia „sau” între cele două variante oferite pentru stabilirea momentului
iniţial al legii, ceea ce înseamnă că acestea sunt alternative. Chiar dacă nu rezultă
neapărat dintr-o interpretare gramaticală a textului constituţional, în sistemul nostru
regula pare a fi aceea în care legea se aplică din momentul publicării ei în Monitorul
Oficial.
Aparent clară, dispoziţia constituţională potrivit căreia legea intră în vigoare la data
publicării ei, nu este în afara oricărei discuţii. în doctrina noastră, chiar dacă problema
nu s-a pus expres, există opinia unanimă că, în această ipoteză, legea se aplică din
ziua în care este publicată în Monitorul Oficial. Astfel, exempli gratia, se consideră că
legea publicată la data de 10 martie 2002 a intrat în vigoare la această dată, fără alte
precizări.
în general, când afirmăm că un anume eveniment urmează să se producă într-o
anumită zi, fără a face alte menţiuni, trebuie să acceptăm că avem în vedere întregul
interval de timp de 24 de ore, de la ora 0°° la ora 24°°- Dacă avem în vedere, pe de o
parte, importanţa stabilirii cu exactitate a momentului iniţial al legii, iar, pe de altă parte,
că, dacă este să continuăm exemplul luat, 10 martie 2002 ora 0°° nu este acelaşi lucru
cu 10 martie 2002 ora 24°°, înţelegem dificultăţile care pot să apară. Altfel spus, când
se afirmă că legea intră în vigoare în ziua în care este publicată, se poate avea în
vedere începutul zilei respective sau sfârşitul acesteia 848, ceea ce înseamnă două
situaţii diferite. Care este soluţia corectă?
-
846 D. Ciobanu, Introducere în studiul dreptului, Ed. Hyperion XXI, Bucureşti,
1992, p. 58.
847 C. Hamanglu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil român,
Ed. AII, Bucureşti, 1996, p. 37.
848 Nu credem că se poate pune în discuţie şi un alt moment.
310 Teoria generală a drepturilor reale Modurik
Considerăm că trebuie să se pornească de la faptul, unanim admis, că In materia

aplicării legii în timp, iar intrarea în vigoare constituie momentul iniţial al acesteia,
funcţionează principiul neretroactlvităţii legii. Legea se aplică numai situaţiilor ce se
ivesc în practică după adoptarea ei, iar nu şi situaţiilor anterioare pentru că trecutul
scapă legii noi1. Legislativ, acest principiu este consacrat în art. 1 al Codului civil potrivit
căruia: „Legea dispune numai pentru viitor; ea nu are putere retroactivă”, dar şi, mai
ales, în art. 15 alin. (2) din Constituţie potrivit căruia: „Legea dispune numai pentru
viitor, cu excepţia legii penale mai favorabile”. Aşadar, o interpretare sistematică a
dispoziţiilor constituţionale duce la concluzia că legea nu poate intra în vigoare în
aceeaşi zi în care apare (este tipărită) în Monitorul Oficial, ci trebuie să considerăm că
momentul ei iniţial este ora O00 a zilei următoare.
Să presupunem că legea va fi inserată în Monitorul Oficial din 10 martie 2004.
Monitorul poate să apară în această zi la o anumită oră, mai devreme sau mai târziu.
Cert este că el nu ajunge, fizic, în toate judeţele la aceeaşi oră (în realitate nu ajunge în
aceeaşi zi). Chiar dacă am presupune că el este publicat pe internet şi difuzarea legii
este instantanee, problema pe care o ridică rămâne. Dacă s-ar considera că legea intră
în vigoare la ora O00 a zilei de 10 martie 2004, înseamnă că ea se aplică şi unui interval
de timp anterior publicării sale. S-ar putea susţine că, de vreme ce acest interval de
timp este foarte scurt, de ordinul orelor, nu se aduce aici o atingere gravă principiului
neretroactivităţii legii. Lucrurile nu pot sta aşa. Dimpotrivă, chiar acest principiu ne
determină să considerăm că legea intră în vigoare la începutul zilei următoare celei în
care a fost publicată. Trebuie să luăm în considerare, mai ales aici, dinamica relaţiilor
sociale (în acest interval de timp subiecţii de drept se pot angaja în raporturi de natura
celor reglementate prin noua lege sau pot modifica ori înceta astfel de raporturi) şi
imperativul certitudinii în materia intrării în vigoare a legii. Sigur, este acelaşi lucru dacă
spunem că legea intră în vigoare la sfârşitul zilei în care a fost publicată, adică la ora
2400. Pe de altă parte, poate fi adus şi un argument de text, art. 1888 C. civ. dispune:
„Ziua se împarte în 24 de ore. Ea începe la miezul nopţii şi se sfârşeşte la miezul nopţii
următoare”.
întorcându-ne la exemplul nostru, legea publicată în Monitorul Oficial de la 10
martie 2004, va intra în vigoare la 11 martie 2004 ora O00, sau la 10 martie 2004 ora
2400. Pentru a înlătura orice confuzie optăm pentru următoarea formulare de principiu:
legea intră în vigoare la începutul zilei următoare celei în care a fost publicată în
Monitorul Oficial. Pentru această soluţie pledează şi aspectele de drept comparat
prezentate mai sus. Numai în acest fel se poate asigura, pe de o parte, ajungerea la
timp a Monitorului Oficial la organele învestite cu aplicarea legii, iar, pe de altă parte, o
soluţie corectă în această materie.
884. Intrarea legii în vigoare la data prevăzută în textul ei. Dispoziţiile
constituţionale exprimă clar numai faptul că data respectivă trebuie prevăzută expres în
cuprinsul legii respective. Cu privire la modul concret de stabilire a acestei date nu
există însă nici o precizare. în doctrină849 850 s-a arătat că în situaţia intrării
849
8501.Dogaru, Elementele dreptului civil, Casa de Editură şi Presă „Şansa” SRL,
Bucu
eale Modurile de dobândire a drepturilor reale 311
ţn vigoare a legii la o dată prevăzută în textul ei, legiuitorul are două posibilităţi de
stabilire a momentului iniţial, pe care le vom analiza mai departe.
în primul rând, legiuitorul poate să fixeze această zi direct, stabilind o dată
calendaristică concretă1, ulterioară publicării, la care legea intră în vigoare (de
exemplu, 5 septembrie 2003). în acest caz legea se aplică începând cu ora O00 a zilei
menţionate în cuprinsul ei. Această soluţie ar trebui să fie folosită întotdeauna sau cel
puţin în cazul legilor complexe, care aduc reglementări noi într-un domeniu sau
schimbă simţitor reglementarea într-o materie importantă (aşa cum este şi cazul legii
cadastrului şi publicităţii) pentru că ea înlătură orice incertitudine cu privire la momentul
intrării în vigoare a legii.
în al doilea rând, legiuitorul poate să fixeze această zi Indirect, menţionând numărul
de zile sau de luni851 852, adică un termen, după care actul normativ devine aplicabil853,
urmând ca printr-un calcul simplu să poată fi stabilită data exactă. în această situaţie
pot să apară unele probleme pe care le vom prezenta în continuare, calcularea acestui
termen nefiind întotdeauna o chestiune simplă.
De la început trebuie să subliniem că foarte important este ca întotdeauna,
indiferent de soluţia la care se opreşte legiuitorul din cele oferite de interpretarea
normelor constituţionale, data la care intră în vigoare legea să fie cunoscută cu precizie
chiar din momentul publicării ei. Altfel spus, momentul iniţial al aplicării legii în timp
trebuie să fie o dată calendaristică precisă, adusă la cunoştinţa subiecţilor de drept prin
publicare. în caz contrar poate să apară confuzie cu privire la acest aspect deosebit de
important. Neclaritatea legilor este o carenţă în care unii autori văd o decadenţă a
legii854, dar neclaritatea legii cu privire la intrarea ei în vigoare va avea întotdeauna
efecte negative asupra relaţiilor sociale vizate.
885. Principiul nemo censetur ignorare legem. Principiul nemo censetur ignorare
legem a fost întotdeauna o ficţiune juridică, necesară funcţionării sistemului, prin
asigurarea unei egalităţi teoretice în faţa legii855. Pentru a funcţiona legitim prezumţia
absolută, irefragabilă de cunoaştere a legii, trebuie ca legea să fie făcută cunoscută,
data intrării ei în vigoare să fie stabilită clar, uşor de aflat.
Pentru situaţia în care legea intră în vigoare după un termen de la publicarea ei se
pune problema calculului acestuia, pe de o parte, şi cea a admisibilităţii unui termen
incert în acest domeniu, pe de altă parte. Vom porni de la faptul că intervalul de timp
după trecerea căruia legea intră în vigoare este un termen
' Potrivit art. 70 din O.G. nr. 73/1999, publicată în M. Of. P.l, nr. 419/31.08.1999
privind impozitul pe venit, prezenta ordonanţă intră în vigoare la 1 ianuarie 2000 (în
prezent abrogată). Aici nu vom analiza aspectele legate de intrarea în vigoare a
ordonanţelor guvernamentale. Pentru unele aspecte, a se vedea, V. Pătulea, Discuţie
în legătură cu interpretarea art. 114 alin. (4) şi (5) din Constituţia României, în Dreptul
nr. 9/2001, p. 8 şi urm.
852 Săptămâni sau ani, situaţii neivite în practică.
8531. Dog aru, op. cit., p. 48.
854W.Jandidier, Droit penal général, Paris, 1991, p. 88.
855 I. Dogaru, D.C. Dănişor, Gh. Dănişor, op. cit., p. 354; Evoluţia galopantă a
sistemului normativ pune sub semnul întrebării justeţea acestei prezumţii, dar,
categoric, nimeni nu ignoră eficienţa ei; pentru o critică a acestei prezumţii, a se vedea
şi J.P. Henry, Vers la fin de tEtat de droit? \n Revu du droit public, 1978, p. 1211-1212.
312 Teoria generală a drepturilor reale Moduri,
aparte care nu se confundă cu nici un alt termen din diferitele domenii ale dreptului.
După ce reguli va fi el calculat? Sunt aplicabile, în lipsa unor dispoziţii speciale, regulile
stabilite de dreptul comun şi care este aici acest drept comun?
886. Există mai multe metode de calcul. Observăm că, în dreptul nostru pentru
calculul termenelor găsim soluţii în mai multe acte normative. Astfel, pentru termenele
de prescripţie reglementarea regulilor de calcul se află în Decretul nr. 167/1958 (art. 7 şi
urm.), Codul civil (art. 1886-1889) şi în Codul de procedură civilă care se aplică în
completarea dispoziţiilor din cele două acte normative1. în acest cadru legal, termenul
stabilit pe ani sau pe luni se va împlini în ziua corespunzătoare zilei de pornire din ultima
lună sau ultimul an; dacă ultima lună nu are o zi corespunzătoare, termenul se
împlineşte în ultima zi a acestei luni. Pe de altă parte, pentru termenul stabilit pe zile,
este de principiu că ziua în care începe prescripţia nu se socoteşte (dies a quo non
computatur in termino) - termenul începe de la miezul nopţii zilei următoare (art. 1887 şi
1888 C. civ). Prescripţia nu se socoteşte câştigată decât după împlinirea celei din urmă
zile a termenului prevăzut de lege (dies ad quem computatur in termino - art. 1889 C.
civ.). După cum s-a spus, Codul nostru civil consacră pentru calcularea termenelor de
prescripţie pe zile sistemul intermediar, care se plasează între sistemul termenului
exclusiv sau pe zile libere şi cel al termenului inclusiv ori pe zile pline856 2.
în procedura civilă, termenele procedurale se calculează după regulile stabilite în
art. 101-104 C. proc. civ. în această materie, după durata lor termenele pot fi pe ore,
zile, săptămâni, luni sau ani3. Termenul pe ore începe să curgă la miezul nopţii zilei
următoare [art. 101 alin. (2)]. Termenul pe zile se calculează după sistemul exclusiv,
adică pe zile libere, neintrând în calcul nici ziua de început, nici cea în care termenul se
sfârşeşte857. Termenele pe săptămâni, luni sau ani se sfârşesc în ziua săptămânii, lunii
ori anului corespunzătoare zilei de plecare [art. 101 alin. (3)]. Termenul care începând la
29, 30 sau 31 ale lunii, se sfârşeşte într-o lună care nu are o asemenea zi, se va socoti
împlinit în ultima zi a lunii [art. 101 alin. (4)]. Indiferent de modul de stabilire a
termenului, dacă acesta se sfârşeşte într-o zi de sărbătoare legală sau când serviciul
este suspendat, se va prelungi până la sfârşitul primei zile de lucru următoare [art. 101
alin. (5)]. Per a contrario, zilele de sărbătoare din cuprinsul termenului intră în calcul.
în procedura penală, termenele sunt considerate acele intervale de timp înlăuntrul
cărora sau după epuizarea cărora pot fi îndeplinite acte şi măsuri procesuale sau
procedurale 858 . în raport de natura drepturilor şi intereselor pe care le ocrotesc,
termenele se împart în termene substanţiale sau termene procedurale, calculul lor fiind
diferit. Pentru calculul termenelor substanţiale pe luni sau pe ani art. 154 C. pen.
dispune: „La calcularea timpului ziua se socoteşte de 24
856
Ghe. Beleiu, op. cit., 1998, p. 270.
V.M. Ciobanu, Tratat teoretic şi practic de procedură civilă, Ed. Naţional,
857

8581. Neagu, Tratat de procedură penată, Ed. Pro, Bucureşti, 1997, p. 374.
sale Modurile de dobândire a drepturilor reale 313
de ore şi săptămâna de 7 zile. Luna şi anul se socotesc împlinite cu o zi înainte de ziua
corespunzătoare datei de la care a început să curgă”. Astfel, un termen de o lună care
începe să curgă la 15 iunie se împlineşte la 14 iulie.
Pentru termenele procedurale se aplică dispoziţiile art. 186 C. proc. pen.
Termenele pe ore sau zile se calculează pe unităţi libere de timp, ziua de la care începe
şi ziua în care termenul se împlineşte nu intră în durata termenului. Astfel, un termen de
trei zile care începe să curgă luni, se împlineşte vineri. Aşadar, durata timpului material
este mai mare cu două unităţi de timp decât termenul procedural în sine1.
Termenele procedurale pe luni sau pe ani se calculează calendaristic şi expiră la
sfârşitul zilei corespunzătoare ultimei luni ori la sfârşitul zilei şi lunii corespunzătoare
din ultimul an [art. 186 alin. (3)]. Intră în durata termenului ziua de la care acesta începe
să curgă, dar nu intră ziua în care se împlineşte (ziua ce urmează epuizării
termenului)859 2. Astfel, un termen de o lună care începe să curgă la 10 iulie expiră la
sfârşitul zilei de 10 august.
Faţă de toate acestea, observăm că pentru termenul stabilit pe luni sau pe ani
există şi o metodă comună de calcul: termenul se consideră împlinit la sfârşitul zilei
corespunzătoare a ultimei luni ori la sfârşitul zilei şi lunii corespunzătoare din ultimul an.
Problema care se pune este dacă această metodă se aplică şi în situaţia care ne
interesează: când legea stabileşte că intră în vigoare după un termen stabilit pe luni
(sau ani), cum se va calcula acesta? Credem că nu există nici un impediment pentru a
considera aplicabilă această metodă de calcul. Astfel, legea publicată în Monitorul
Oficial din 15 iunie care dispune că intră în vigoare după trei luni de la publicare, are ca
moment iniţial data de 15 septembrie ora 2400, sau, mai potrivit, 16 septembrie ora 0°°.
887. Termenul stabilit pe zile. Pe de altă parte, am observat că pentru calcularea
termenelor stabilite pe zile există trei sisteme posibile: sistemul termenului exclusiv (pe
zile libere), sistemul termenului inclusiv (pe zile pline) şi sistemul intermediar 860. Cum
se calculează termenul stabilit pe zile în materia care ne interesează? Mai întâi,
analizând diferite acte normative se observă că atunci când legiuitorul stabileşte un
termen pe zile după care legea intră în vigoare, foloseşte formula „legea intră în vigoare
la n zile de la publicarea ei în Monitorul Oficial”861 ori
„legea intră în vigoare în termen de n zile de la publicarea ............ 862. Nu poate fi însă
vorba de intenţia stabilirii unor metode de calcul diferite (expresiile sunt sinonime). Pe
de altă parte, este uşor să acceptăm că termenele stabilite pe zile nu pot fi transformate
în luni sau ani, pentru a se calcula astfel. în această materie,
859 Ibidem, p. 378.

860 A se vedea şi V.M. Ciobanu, op. cit., p. 460. în practica arbitrajului comercial
internaţional există şi sistemul pe „zile bancare”, adică pe zile în care banca
funcţionează, termen care nu interesează aici.
861Legea nr. 17/1996, art. 86 „... la 30 de zile...”; Codul silvic, art. 119 .... la 60 de
zile...”; Legea nr. 7/1996, art. 72 alin. (1) .la 90 de zile...”.

862O.G. nr. 32/1995, art. 11 „... în termen de 90 de zile”; Legea nr. 36/1995, art. 106
în termen de 90 de zile”.
*
314 Teoria generală a drepturilor reale Modurile d

ca de altfel în orice alt domeniu al dreptului, 30 de zile nu înseamnă neapărat o lună, sau
90 de zile trei luni, ori 365 de zile un an.
Cât priveşte modul de calcul al acestui termen, faţă de cele precizate deja
considerăm că, mai întâi, prima zi (ziua în care a fost tipărit Monitorul Oficial) nu poate fi
inclusă în termen. Aşadar, sistemul pe zile pline nu poate fi luat în calcul în acest
domeniu863. Rămân în discuţie celelalte două sisteme. Care va f| aplicabil aici?
888. Sistemul intermediar. Sistemul intermediar este consacrat, după cum am
arătat, de Codul nostru civil în art. 1887 şi urm. Este unanim admis că dreptul civil
constituie „dreptul comun” faţă de celelalte ramuri de drept, în sensul că atunci când o
ramură a sistemului de drept nu are norme juridice proprii pentru soluţionarea unui
aspect al raporturilor juridice, civilul îi „împrumută” normele sale. Argumentul susţine
folosirea acestui mod de calcul. Problema care rămâne este că termenul de care ne
ocupăm nu este în nici un caz un termen de prescripţie, extinctivă sau achizitivă, ca cele
pentru care dreptul civil oferă soluţii. Deci?
889. Sistemul exclusiv. Sistemul exclusiv este consacrat în procedura civilă şi
penală pentru calculul termenelor procedurale. Dar termenul analizat este un termen
procedural în sensul prevăzut în cele două domenii?
După cum s-a spus, raţiunea pentru care se instituie un termen după curgerea
căruia legea intră în vigoare, este ca subiectele de drept şi cei chemaţi să o aplice „să
cunoască legea”. Acest fapt ar putea să sugereze că termenul trebuie folosit „în
întregime” spre acest sfârşit, ceea ce îl apropie de sistemul pe zile libere. Putem adăuga
argumentul de drept comparat unde „o zi întreagă” (un jour franc) se calculează folosind
acest sistem. Oricum, nu este indiferent dacă optăm pentru unul sau altul dintre cele
două sisteme, pentru că, după cum se observă, punctul de împlinire al termenului şi, în
consecinţă, momentul iniţial al legii se deplasează cu o zi (de la sistemul intermediar la
sistemul exclusiv), ceea ce nu este puţin.
în ceea ce ne priveşte, credem că ar trebui folosită soluţia sistemului exclusiv şi
considerăm că atunci când legea dispune că va intra în vigoare după un termen stabilit
pe zile, acel termen trebuie calculat pe zile libere, fără a fi luate în calcul ziua de început
şi ziua de sfârşit.
Pe de altă parte, nu se pune problema aplicării în această materie a regulii din
domeniul termenelor procedurale potrivit căreia dacă termenul se sfârşeşte într-o zi de
sărbătoare legală, se va prelungi până la sfârşitul primei zile de lucru următoare.
890. Termenul incert poate fi folosit? în fine, o altă problemă este aceea de a şti
dacă, în situaţia în care data intrării în vigoare a legii este stabilită indirect, legiuitorul are
posibilitatea să stabilească această dată şi în alt mod decât prin fixarea unui termen la
împlinirea căruia legea devine executorie. Se poate dispune că legea intră in vigoare la
un termen a cărui împlinire nu este cunoscută ca dată calendaristică? Poate intra legea
în vigoare la un termen care, din punct
863 Termenele de promulgare a legii de către Preşedinte se calculează pe zile

pline, vezi M. Constantinescu, I. Vida, op. cit., p. 23.
ile Modurile de dobândire a drepturilor reale 315
de vedere al cunoaşterii la momentul adoptării legii, este incert 1? De principiu,

răspunsul nu poate fi decât negativ. Adoptând o normă, legiuitorul trebuie să decidă şi
momentul aplicării ei, păstrând astfel controlul asupra acesteia. Perioada în care norma
îşi produce efectele, cu cele două momente ce o delimitează - iniţial şi final, este la fel
de Importantă ca norma însăşi. Cu toate acestea, ţinând seama de complexitatea
relaţiilor sociale reglementate, nu trebuie exclusă situaţia în care legiuitorul este silit să
decidă, la momentul publicării, că legea intră în vigoare la un termen incert. însă, pentru
ca tehnica elaborării unui astfel de act normativ să respecte toate principiile legiferării,
este necesar ca în momentul în care termenul, iniţial incert, devine cert, să fie publicat,
legea devenind obligatorie, practic, din acest moment 864 865 . Este şi cazul Legii nr.
7/1996866.
864 în teoria generală a actului juridic civil termenul incert este o modalitate a
actului cu efecte specifice; este cazul, exempli gratia, datei morţii creditorului într-un
contract de rentă viageră sau în contractul de vânzare cu clauză de întreţinere; pentru
modalităţile actului civil, vezi Ghe. Beleiu, Drept civil român, ed. a V-a revăzută şi
adăugită de M. Nicolae şi P. Truşcă, Casa de Editură şi Presă „Şansa” SRL, Bucureşti,
1998, p. 165 şi urm.
865 Această soluţie nu este nouă, ea a fost adoptată în Legea nr. 242/1947, care în
art. 1 prevedea: „După terminarea lucrărilor prevăzute de art. 148-171 inclusiv din legea
pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare din 27 aprilie 1938, Ministerul
Justiţiei, la propunerea Direcţiunii Cărţilor Funciare şi a Cadastrului Funciar, va da o
decizie ministerială, în care, arătându-se comuna pentru care s-au întocmit cărţile
funciare provizorii, le va declara drept cărţi de publicitate funciară. în deciziune se va
face cunoscut cuprinderea art. 2-5 din legea de faţă. Deciziunea ministerială se va
comunica în Monitorul oficial, într-unul din ziarele mai răspândite din Capitală, comună
sau judeţ, şi prin mijloacele obişnuite în acea comună. „ (s. n. .).
866 Faţă de toate cele menţionate aici, considerăm că Legea nr. 7/1996, publicată
în M. Of. nr. 61/26.03.1996 a intrat în vigoare la 26.06.1996, după 90 de zile de la

publicare, iar data finalizării lucrărilor cadastrale şi a registrelor de publicitate imobiliară
pe teritoriul administrativ al unui judeţ şi, respectiv, la nivelul ţării, trebuie publicate în
Monitorul Oficial. Astfel, dispoziţiile art. 72 alin. (2) şi (3) din lege vor fi în conformitate cu
art. 78 din Constituţie.
Capitolul VIII
Ocupaţiunea
891. în dreptul roman. în dreptul roman, ocupaţiunea (ocupatio) constituia un mod

de dobândire a proprietăţii după dreptul natural1. în acest mod se putea dobândi
proprietatea bunurilor fără stăpân (res nullius) cum ar fi: animalele sălbatice, păsările,
peştii (care revin celui care le prinde sau vânează - occupatione conceditui), lucrurile
abandonate de proprietar cu intenţia de a nu le mai relua (res derelictae), şi, pentru unii
jurişti, comoara {thesaurus)867 2.
892. în vechiul drept românesc. în vechiul drept românesc, principalul mod de
formare a proprietăţii ţărăneşti a constituit-o ocupaţiunea sub forma desţelenirilor sau
lăzuirilor pământurilor nelucrate şi nestăpânite de nimeni 868. Terenurile astfel obţinute
erau denumite curături869 şi puteau fi obţinute de ţăranii liberi şi chiar şi de cei aserviţi.
Ocupaţiunea este reglementată în Codul Calimach (art. 497 şi urm.) şi în Legiuirea
Caragea (partea a ll-a, cap. I, art. 1: „Orice lucru nu este al nimănui, acela se face al
celui ce va apuca să-l ia înainte... „).
893. în dreptul actual. în prezent, potrivit art. 645 C. civ., proprietatea se mai
dobândeşte... şi prin ocupaţiune”. Ocupaţiunea constă şi astăzi în dobândirea dreptului
de proprietate prin luarea în posesie a unui bun care nu aparţine nimănui870.
894. Bunurile vacante. în condiţiile în care art. 477 şi 646 C. civ. dispun că toate
bunurile vacante şi fără stăpân, precum şi cele ale persoanelor care nu au moştenitori
sau ale căror moştenitori nu le-au acceptat se cuvin statului, iar prin legi speciale871 a
fost reglementată situaţia juridică a bunurilor de orice fel fără moştenitori sau fără
stăpâni (Decretul nr. 111/1951), aplicabilitatea ocupaţiunii ca mod de dobândire a
proprietăţii este foarte redusă.
Sunt de menţionat aici dispoziţiile art. 647 C. civ.: „Sunt bunuri care nu aparţin
nimănui şi al căror uz e comun tuturor. Legi de poliţie regulează felul întrebuinţării lor” şi
art. 648 C. civ.: „Facultatea de a vâna sau de a pescui este regulată prin legi
particulare”.
895. Lucrurile comune. Aşadar, lucrurile comune, precum: lumina soarelui, apa,
aerul, nu aparţin nimănui, aşa încât, luate în totalitatea lor, nu pot fi apro-
867 Ase vedea, M. Jacotă, Drept roman, Ed. Cugetarea, laşi, 2002, p. 272-273.
868 E. Cernea, E. Molcuţ, Istoria statului şi dreptului românesc, Casa de Editură şi
Presă „Şansa” SRL, Bucureşti, 1992, p. 107.
869 A se vedea şi Elena Tereza Chilom, Istoria dreptului românesc, Ed.
Universitaria, Craiova, 2002, p. 117.

870 G.N. Luţescu, op. cit., p. 697 şi urm.; L. Pop, op. cit., p. 245-246.
871 A se vedea şi O.G. nr. 128/1998 pentru reglementarea modului şi condiţiilor de
valorificare a bunurilor legal confiscate sau intrate, potrivit legii, în proprietatea privată a
statului, aprobată şi modificată prin Legea nr. 98/1999 cu modificările şi completările
ulterioare.
riate, însă o parte din ele poate totuşi forma obiectul proprietăţii private. Aşa se
întâmplă cu apa de băut sau pentru trebuinţele casnice ori cu energia solară.
896. Bunurile părăsite. Pe de altă parte, pot fi dobândite prin ocupare bunule
părăsite (res derelictae). Trebuie să distingem între lucrurile părăsite în mod voluntar
de către proprietar de lucrurile pierdute ori rătăcite, acestea din urmă fiind excluse de
vreme ce au un stăpân. Pe de altă parte, nu întotdeauna cel care ţgj aproprie un bun
abandonat dobândeşte toate drepturile avute de fostul proprietar. Aşa se întâmplă în
materia drepturilor de proprietate artistică, lată situaţia aceluia care găseşte un tablou
rupt şi aruncat de cel care l-a pictat. Jurisprudenţa franceză s-a pronunţat de multă
vreme în sensul că „dacă cel care găseşte bucăţile devine în mod incontestabil
proprietarul lor prin ocupaţiune, această proprietate se limitează la materialitatea
acestor bucăţi, dar nu privează pe pictor de dreptul moral pe care îl păstrează
totdeauna asupra operei sale; dacă el crede că tabloul său nu trebuie să fie pus în
circulaţie este îndreptăţit să se opună la orice reconstituire a pânzei sale şi să ceară,
dacă este cazul, distrugerea ei”1.
897. Dobândirea proprietăţii asupra unor bunuri. Se admite că ocuparea duce
la dobândirea proprietăţii asupra peştelui ori vânatului capturat, cu condiţia ca pescuitul
sau vânătoarea să se fi efectuat cu respectarea legislaţiei speciale în materie872 2.
898. Regimul juridic al vehiculelor fără stăpân. Sunt de amintit în această
materie şi dispoziţiile Legii nr. 421 din 27 iunie 2002 privind regimul juridic al vehiculelor
fără stăpân sau abandonate pe terenuri aparţinând domeniului public sau privat al
statului ori al unităţilor administrativ-teritoriale. Potrivit art. 2 lit. a) din lege, prin vehicul
fără stăpân se înţelege vehiculul de orice categorie, fără plăcuţă de înmatriculare sau
alte marcaje oficiale, staţionat pe domeniul public sau privat al statului ori al unităţilor
administrativ-teritoriale, al cărui proprietar sau deţinător legal este necunoscut. Pe de
altă parte, prin vehicul abandonat se înţelege vehiculul de orice categorie, aflat pe
domeniul public sau privat al statului ori al unităţilor administrativ-teritoriale de cel puţin
un an, al cărui proprietar sau deţinător legal este cunoscut, însă există indicii temeinice,
determinate de starea improprie circulaţiei acestuia pe drumurile publice, din care
rezultă intenţia neechivocă a proprietarului sau a deţinătorului legal de a renunţa la
exercitarea drepturilor sale asupra vehiculului. Legea reglementează o procedură
specială de identificare a acestor vehicule, de avertizare prin publicitate ori prin
scrisoare recomandată (pentru cele abandonate) a celor interesaţi, care se finalizează
cu trecerea de drept în proprietatea unităţii administrativ-teritoriale din raza căreia au
fost ridicate şi valorificarea lor în condiţiile legii.
872 Curtea de apel Paris, 6 martie 1931, citată deG.N. Luţescu, op. cit., p. 700.
Publicitatea imobiliara
Capitolul I
899. Noţiune. Publicitatea drepturilor reale imobiliare reprezintă „un ansamblu de

tehnici juridice menite să asigure certitudinea, evidenţa şi opozabilitatea faţă de terţi a
actelor juridice prin care se constituie, transmit sau sting drepturi reale imobiliare1’1. Ea
desemnează totalitatea mijloacelor juridice prevăzute de lege prin care se evidenţiază
situaţia materială şi juridică a imobilelor, Tn mod public, pentru a ocroti securitatea
statică şi securitatea dinamică a circuitului civil referitor la asemenea bunuri 873 874.
900. Necesitate. Publicitatea drepturilor reale imobiliare are o utilitate de ne-
tăgăduit. Necesitatea ei se impune cel puţin din următoarele motive:
a) în primul rând, publicitatea imobiliară conferă o securitate sporită circuitului
juridic civil într-un domeniu important al acestuia, aşa cum este cel reprezentat de sfera
bunurilor imobile corporale sau incorpórale. într-adevăr, dând posibilitatea persoanelor
de a cunoaşte situaţia juridică a imobilului, se reuşeşte, în mare măsură, împiedicarea
înstrăinării succesive a aceluiaşi bun la mai multe persoane şi ocrotirea celor interesaţi
în cumpărarea unor imobile libere de orice sarcini, ferindu-i de dobândirea imobilelor
asupra cărora sunt constituite dezmem- brăminte ale dreptului de proprietate (uzufruct,
uz, abitaţie, servitute), sau care sunt grevate cu alte sarcini (precum privilegii şi ipoteci),
evitându-se astfel pericolul unor contestări sau evicţiuni ulterioare875;
b) în al doilea rând, publicitatea imobiliară face actele juridice de dobândire a unor
bunuri imobile opozabile erga omnes. Deşi, în principiu, drepturile reale se transferă
solo consenso, o convenţie translativă de proprietate având ca obiect un bun imobil nu
va putea fi opusă terţelor persoane decât dacă s-au înfăptuit formele de publicitate. Pe
de altă parte, în sistemul de publicitate al cărţilor funciare reglementat de Legea nr.
115/1938, îndeplinirea formelor de publicitate constituie
873 A se vedea, M. Costin, M. Mureşan, V. Ursa, Dicţionar de drept civil, Ed.

Ştiinţifică şi Enciclopedică, Bucureşti, 1980, p. 411; Ana Boar, Uzucapiunea.
Prescripţia, posesia şi publicitatea drepturilor, Ed. Lumina Lex, 1999, p. 263 şi urm.
874 L. Pop, op. cit., p. 269; I.P. Filipescu, A. Filipescu, op. cit., 356-357.
875 A se vedea, în acest sens, D. Chirică, Publicitatea transferurilor drepturilor de
proprietate imobiliară, în Dreptul nr. 4/1992, p. 18.

o condiţie ad validitatem pentru a se realiza transferul drepturilor reale imobiliare

între părţi' (care poate fi considerat, din acest motiv, un sistem constitutiv, pentru a-l
diferenţia de sistemele declarative); şi,
c) în al treilea rând, prin publicitatea imobiliară se instituie o evidenţă de natură a
contribui la exercitarea unui permanent control din partea organelor statului asupra
modificărilor intervenite în situaţia materială şi juridică a imobilelor 876 877. Cunoaşterea
situaţiei circulaţiei imobilelor este importantă nu numai din interese fiscale, dar şi pentru
că indicele tranzacţiilor imobiliare, în sens larg, reflectă forţa şi dinamismul unei
adevărate economii de tip concurenţial878.
876 C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 305.

877 A se vedea, Tr. lonaşcu, S. Brădeanu, op. cit., p. 206.
Capitolul II
Sisteme de publicitate imobiliara
Secţiunea I
901. Istoric şi enumerarea sistemelor anterioare. Urmare a condiţiilor istorice

pe teritoriul ţării noastre nu a existat, mult timp, un sistem unitar de publicitate
imobiliară. Tradiţional, au existat două sisteme de publicitate imobiliară principale şi
două sisteme intermediare, şi anume:
a) sistemul de publicitate al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni imobiliare,
reglementate de Codul civil şi Codul de procedură civilă şi aplicat în Oltenia, Muntenia,
Dobrogea şi Moldova (sistemul publicităţii personale);
b) sistemul de publicitate al cărţilor funciare aplicat în Transilvania şi Bucovina
(sistemul publicităţii reale);
c) un sistem intermediar al cărţilor de publicitate funciară reglementat prin Legea
nr. 242/1947 pentru transformarea cărţilor funciare provizorii în cărţi de publicitate
funciară şi prin unele dispoziţii ale Decretului-lege nr. 115 din 27 aprilie 1938, aplicabil
într-un număr redus de localităţi din fostul judeţ Ilfov; şi
d) un alt sistem intermediar, cel al cărţilor de evidenţă funciară, reglementat de
Legea nr. 163/1946 şi aplicat în unele localităţi din Transilvania, unde cărţile funciare au
fost distruse, sustrase sau pierdute în timpul celui de-al doilea război mondial.
902. în dreptul actual. în prezent, Legea nr. 7/1996 reglementează un sistem unic
de publicitate imobiliară pentru întreaga ţară, aşa încât ne vom limita doar la o
prezentare generală a celorlalte sisteme.
Secţiunea a ii-a
Sistemul de publicitate al registrelor de transcripţiuni
şi inscripţiuni imobiliare
A. Sediul materiei
903. Reglementare juridică. Publicitatea prin registre de transcripţiuni sau in-
scripţiuni imobiliare a fost reglementată prin mai multe dispoziţii legale: art. 818-819 C.
civ. (transcrierea donaţiilor); art. 1295 alin. (2) C. civ. (transcrierea vânzării imobiliare);
art. 1394 C. civ. (cesiunea de chirie), art. 1738-1745 C. civ. (conservarea privilegiilor
imobiliare); 1801-1802 C. civ. (purga proprietăţilor grevate cu privilegii şi ipoteci); art.
1816-1823 (publicitatea registrelor şi responsabilitatea
grefierilor însărcinaţi cu ţinerea lor). în prezent, aceste dispoziţii legale SUn. practic,
inaplicabile.
B. Felurile înregistrărilor
904. Feluri. Acest fel de publicitate implică două feluri de înregistrări:

a) transcrierea în registrul de transcrieri (copierea integrală a actului);
b) înscrierea în registrul de Inscripţiuni (consemnarea unor anumite menţiuni
referitoare la act, menţiuni care interesează pe terţi şi priveşte publicitatea ipotecilor şi a
privilegiilor).
Toate actele juridice prin care se strămută proprietatea asupra unor imobile se
constituie drepturi reale principale ori se sting asemenea drepturilor reale' erau
transcrise în registrul de transcripţiuni ţinut de notariatul de la locul unde se află situat
imobilul.
905. Exceptate de la înscriere. Sunt exceptate de la transcriere în condiţiile
arătate, următoarele acte:
a) transmisiuni din cauză de moarte (testamentele);
b) actele de partaj voluntar;
c) hotărârile judecătoreşti declarative de drepturi; şi
d) dobândirea dreptului de proprietate asupra unor bunuri prin uzucapiune.
C. Transcrierea şi efectele ei
I. Caracterizare generală şi efecte

906. Transcrierea. Transcrierea se făcea în ordinea în care actele supuse
acestui fel de publicitate erau prezentate notarului şi pe numele proprietarilor.
Registrele de transcripţiune, pentru uşurarea operaţiunilor, au fost înlocuite cu mape
în care erau păstrate actele şl cererile pentru transcriere, în aceeaşi ordine (ordinea
prezentării lor).
907. Efecte. Condiţii. Efectul cel mai important al transcrierii constă în aceea că
face opozabil actul transcris faţă de terţi1.
în această materie, sunt considerate a fi terţi numai persoanele, care întrunesc,
cumulativ, următoarele trei condiţii:
a) persoana respectivă să fi dobândit ea însăşi un drept real;
b) dreptul respectiv să fi fost supus transcrierii sau înscrierii; şi
c) formalitatea transcrierii sau înscrierii să fi fost făcută de către cel căruia i se
opune actul.
908. Principiul qui prior tempore potior iure. Dacă mal multe persoane deţin titluri
translative de proprietate cu privire la acelaşi drept real, provenind de la acelaşi autor,
persoana care îşi transcrie prima actul este preferată, potrivit principiului qui prior
tempore potior iure.
’ A se vedea, dispoziţiile art. 1802 C. clv.

în materia actelor cu titlu gratuit1 lipsa transcrierii donaţiei va putea fi invocată de
Publicitatea imobiliară 323
orice persoană interesată, chiar şi de către creditorii chirografari.
II. Dezavantaje
909. Neajunsurile sistemului. Sistemul publicităţii personale prezintă urmă-
toarele neajunsuri879 880:
a) nu oferă siguranţă sporită de vreme ce nu toate actele şi modurile de dobândire
sunt supuse publicităţii;
b) părţile omit, de multe ori, a face formele de publicitate, tocmai datorită faptului că
aceste forme nu afectează cu nimic relaţiile dintre ele, ci numai relaţiile dintre părţi şi
terţi;
c) nu există garanţia valabilităţii actului înregistrat, întrucât notariatul de stat nu are
şi obligaţia de a verifica legalitatea actului, ci numai de a-l înscrie; şi
d) cunoaşterea titularilor drepturilor reale şi a sarcinilor bunurilor este foarte dificilă
datorită faptului că înregistrarea se face pe nume de proprietari şi nu pe imobile.
Secţiunea a lll-a
Sistemul de publicitate al cărţilor funciare
910. Preliminarii. Sistemul de publicitate al cărţilor funciare a fost introdus în
provinciile româneşti ce au făcut parte din imperiul habsburgic, în mod treptat, în anii
1794, 1855 şi 1870881.
După Marea Unire de la 1 Decembrie 1918, prin Decretul nr. 1 din 24 ianuarie 1919
s-a hotărât că, în provinciile alipite, până la adoptarea unor noi reglementări, rămân în
vigoare dispoziţiile legale existente. Prevederile decretului au fost reconfirmate prin
noua Constituţie din 28 martie 1923 a României care, în art. 137 stipulează că „Se vor
revizui toate codicele şi legile existente în diferitele părţi ale Statului român spre a se
pune în armonie cu Constituţiunea de faţă şi a asigura unitatea legislativă. Până atunci
ele rămân în vigoare”.
Procesul de unificare legislativă în această materie s-a dovedit a fi deosebit de
anevoios. Intenţia legiuitorului român a fost aceea de a extinde în toată ţara sistemul de
publicitate al cărţilor funciare, sistem ce prezintă evidente avantaje în comparaţie cu
sistemul de publicitate al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni imobiliare. în acest
scop, în baza Legii nr. 23 din 20 aprilie 1933 pentru organizarea cadastrului funciar şi
pentru introducerea cărţilor funciare, s-au efectuat lucrări de cadastru şi, ulterior, în anul
1937, s-au întocmit cărţi funciare în Bucureşti şi în unele comune din apropierea
capitalei.
Prin Decretul-lege nr. 115 din 7 aprilie 1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare
879 Art. 819 C. civ. pentru cazul donaţiei imobiliare.

881 Gr. Porumb, Codul de procedură civilă comentat şi adnotat, voi. II, Ed.
Ştiinţifică, Bucureşti, 1962, p. 484.

la cărţile funciare se părea că intenţiile legiuitorului vor fi materializate. Dar acest act
normativ a fost pus în aplicare numai în Bucovina prin Decretul-lege nr. 511 din 15
octombrie 1938, în timp ce, în celelalte regiuni, punerea în aplicare a fost amânată.
Drept urmare, cu ocazia extinderii legislaţiei civile şi comerciale pe întreg teritoriul
ţării prin Legea nr. 389 din 22 iunie 1943, o dată cu abrogarea dispoziţiilor de drept
material cuprinse în Codul civil austriac şi legislaţia civilă maghiară, s-a prevăzut în mod
expres1 menţinerea în vigoare, în Transilvania a vechilor dispoziţii referitoare la cărţile
funciare. Aceste dispoziţii au fost abrogate abia prin Legea nr. 241 din 12 iulie 1947 prin
care s-a pus în aplicare în Transilvania Decretul-lege nr. 115/1938 pentru unificarea
dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare.
Aşadar, în prezent, cadrul juridic al sistemului de publicitate al cărţilor funciare
aplicat în Transilvania şi Bucovina îl constituie Decretul-lege nr. 115 din 27 aprilie 1938,
astfel cum a fost modificat prin Decretul nr. 2710 din 14 august 1940 şi Decretul nr. 378
din 20 octombrie 1960 şi completat prin Legea nr. 241 din 12 iulie 1947882 883.
B. Caracterizare generală
911. Caracterizare. Sistemul de publicitate al cărţilor funciare este un sistem de
publicitate reală deoarece evidenţa se ţine pe imobile, iar nu pe persoane. Fiecare
imobil îşi are cartea sa funciară în care sunt trecute toate datele referitoare la
identificarea imobilului, precum şi operaţiunile juridice în legătură cu constituirea,
transmiterea, modificarea sau stingerea tuturor drepturilor reale privind respectivul
imobil. în consecinţă, dat fiind faptul că imobilul este întotdeauna un element stabil, prin
acest sistem de publicitate se poate cunoaşte, în orice moment, cu putere probantă
absolută şi în mod complet, situaţia juridică a imobilului.
C. Cuprinsul cărţilor funciare

912. Cuprins. Cărţile funciare, întocmite şi numerotate pe localităţi, sunt alcătuite
din trei părţi:
a) partea I (foaia A sau foaia de avere) care cuprinde descrierea imobilului,
arătându-se numărul curent, numărul topografic al fiecărei parcele, denumirea
imobilului şi felul de cultură sau folosinţă, locul aşezării, întinderea şi rubrica pentru
observaţii;
b) partea a ll-a (foaia B sau foaia de proprietate) care conţine înscrierile
privitoare la dreptul de proprietate asupra imobilului, având trei rubrici: număr curent,
înscrierile şi observaţiile. în această parte se trece numele proprietarilor, actul sau faptul
juridic care stă la baza înscrierii, strămutarea proprietăţii, servi- tuţile constituite în
folosul imobilului. Tot aici se mai notează minoritatea, interdicţia, cúratela persoanei
titulare, precum şi diferite drepturi şi obligaţii de care se bucură sau este ţinut titularul,
cum ar fi condiţiile care afectează proprietatea şi acţiunile privitoare la proprietate
(rezoluţiune, nulitate etc.); şi,
c) partea a lll-a (foaia C sau foaia de sarcini) care cuprinde înscrierile referitoare
la sarcini şi are patru rubrici: numărul curent, înscrierea sarcinilor, suma creanţei şi
882 Art. 3 pct. 3 din Legea nr. 389/1943.

883 A se vedea, în acest sens, Gr. Porumb, op. şi loc. cit., p. 483, nota 2 şi p. 484.
observaţii. în această parte se înscriu dreptul de superficie, de uzufruct, uz, abitaţie,

ipotecă, locaţiune şi cesiunea de venituri, sechestrul, urmărirea imobilului sau a
veniturilor sale precum şi menţiunile modificărilor, îndreptărilor sau însemnărilor
cuprinse în această parte.
Cartea funciară se întregeşte cu planul şi înscrisurile privitoare la înscrieri şi registrul
de intrare1.
D. înscrierile în cartea funciară

913. Felurile înscrierii. Enumerare. înscrierile în cartea funciară sunt de trei feluri:
întabulare, înscrierea provizorie şi notarea.
întabularea. întabularea este înscrierea prin care se constituie, se grevează, se
restrânge, se strămută sau se stinge un drept real. Ea operează pe baza unui act
autentic care întruneşte toate condiţiile de formă şi de fond pentru transferul drepturilor
reale. Un astfel de act poate fi un înscris original sau copiile legalizate ale hotărârilor
judecătoreşti ori ale autorităţilor administrative.
Pentru a putea fi Intabulate este necesar ca în înscrisul original să se prevadă data
întocmirii, domiciliul părţilor, numărul parcelei sau al cărţii funciare, dacă înscrierea se
referă la toate parcelele în aceeaşi carte funciară şi să cuprindă declaraţia expresă a
celui al cărui drept urmează a fi grevat, restrâns, strămutat sau stins la întabulare884 885;
această declaraţie poate fi dată printr-un înscris separat sau chiar prin cererea de
întabulare prezentată notarului886.
914. înscrierea provizorie. înscrierea provizorie (prenotarea) este o înscriere
imperfectă condiţionată de justificarea ei ulterioară. O astfel de înscriere are loc în cazul
în care înscrisul original prin care se dobândeşte, modifică sau stinge un drept real, nu
îndeplineşte condiţiile de întabulare (de exemplu, înscrisul nu cuprinde declaraţia
expresă a celui al cărui drept urmează a fi strămutat).
După îndeplinirea condiţiilor de întabulare (în exemplul dat, după ce partea in-
teresată a prezentat declaraţia care lipsea), dreptul real este intabulat definitiv, în mod
retroactiv, de la data înscrierii provizorii.
915. Notarea. în fine, notarea constă în înscrierea unor drepturi personale, fapte
sau alte raporturi juridice în legătură cu drepturile înscrise în cartea funciară cu scopul
de a le face opozabile terţelor persoane. Sunt supuse notării: minoritatea sau punerea
sub interdicţie a titularului dreptului real, locaţiunea imobilului, interdicţia de înstrăinare,
dreptul de preemţiune, existenţa unor litigii cu privire |a imobil etc.
916. Felurile notării. în funcţie de efectul juridic notările sunt:
a) declarative, când efectele sunt independente de înscrierea lor în cărţile funciare
(de exemplu, minoritatea sau interdicţia); şi
b) constitutive, când efectul juridic depinde numai de înscrierea lor (de exemplu,
interdicţia de înstrăinare, notarea dreptului de execuţie şi ţinerea licitaţiei)1.
917. Rectificarea înscrierii. Rectificarea înscrierii se face de către organul
care păstrează cartea funciară numai în baza unei hotărâri judecătoreşti definitive prin
884 Ibidem, op. cit., p. 486.

885 Art. 45 din Decretul-lege nr. 115/1938.
886 D. Chlrică, op. cit., p. 23.
care a fost admisă acţiunea în rectificare a înscrierii introdusă de persoana interesată în

cazul în care:
a) înscrierea s-a făcut în baza unui titlu nevalabil;
b) când prin înscriere dreptul a fost calificat greşit; şi
c) când au încetat efectele actului în baza căruia s-a făcut înscrierea (de exemplu
s-a realizat condiţia rezolutorie).
E. Principiile sistemului de publicitate al cărţilor funciare

918. Publicitate integrală. Spre deosebire de sistemul de publicitate al regis-
trelor de transcripţiuni şi inscripţiuni imobiliare în care nu erau înscrise toate
transmisiunile de drepturi reale, sistemul cărţilor funciare realiza o publicitate integrală,
ceea ce înseamnă că în cartea funciară erau înscrise toate operaţiunile juridice prin care
se constituie, se modifică, se strămută sau se stinge un drept real imobiliar, indiferent
dacă actul care stă la baza înscrierii funciare este un act inter vivos sau morţiş causa, un
act constitutiv sau declarativ, un act de renunţare sau o hotărâre judecătorească 887 888.
Drepturile reale înscrise în cartea funciară (şi care potrivit art. 11 din Decre- tul-lege
nr. 115/1938 sunt: dreptul de proprietate, dreptul de superficie, dreptul de uzufruct, de
uz, de abitaţie, de servitute şi de ipotecă) se mai numesc şi drepturi tabulare.
919. Principiul publicităţii absolute. La rândul său, principiul publicităţii ab-
solute presupune că drepturile reale imobiliare nu se pot strămuta chiar în raporturile
dintre părţi, decât după întabulare. Aşadar, spre deosebire de sistemul Codului civil,
întabularea are un efect constitutiv de drepturi reale. în acest sens, dispoziţiile art. 17 din
Decretul-lege nr. 115/1938 prevăd că „Drepturile reale asupra imobilelor se vor dobândi
numai dacă între cel care dă şi cel care primeşte dreptul este acord de voinţă asupra
constituirii sau strămutării, în temeiul unei cauze arătate, iar constituirea sau
strămutarea a fost înscrisă în cartea funciară”.
920. Excepţii. De la regula efectului constitutiv de drept real al întabulării legea889
prevede următoarele excepţii:
a) dobândirea morţiş causa, cele ce rezultă din accesiune, vânzare silită şi ex-
propriere, toate cunoscute sub numele de drepturi de proprietate extratabulară; şi,
b) acestora li se adaugă, potrivit practicii judiciare, uzucapiunea 1 şi cazul îm-
proprietăririi în urma reformei agrare890 891. Nici în aceste cazuri excepţionale, titularul
dreptului de proprietate extratabulară nu va putea dispune de dreptul său în favoarea
unui terţ decât dacă, în prealabil, dreptul a fost intabulat pe numele său.
921. Principiul legalităţii. Acest principiu presupune că înscrierea în cartea
funciară nu se poate face decât după ce se verifică legalitatea titlului care se în-
registrează. în acest sens, din oficiu, trebuie să verifice dacă solicitantul are calitatea de
a cere înscrierea, dacă înscrisul depus îndeplineşte toate condiţiile de valabilitate şi
887
Gr. Porumb, op. cit., p. 487.
V. Negru, D. Radu, Drept procesual civil, Ed. Didactică şi Pedagogică,
888

889 Art. 26 din Decretul-lege nr. 115/1938.
890 Trib. Suprem, dec. civ. nr. 840/1963, în Culegere de decizii, 1983, p. 24-25.
891 Trib. Suprem, dec. civ. nr. 717/1989, în Dreptul nr. 3/1990, p. 61-62.
dacă nu există impedimente împotriva încuviinţării cererii892. în conformitate cu acesta,

înscrierea nu se poate sprijini decât pe cererea şi actele ce o însoţesc, fiind exclusă
posibilitatea completării cu noi acte după înregistrarea cererii de notariat893.
922. Prezumţie. Dreptul real înscris în cartea funciară se prezumă a fi exact (art. 32
şi 33). Publicitatea cărţilor funciare ocroteşte însă numai pe terţul de bu- nă-credinţă894.
Drept urmare, numai acesta, în condiţiile în care a dobândit un drept real cu titlu oneros
întemeindu-se pe cuprinsul cărţii funciare, nu va putea fi evins datorită viciilor pe care le
avea titlul autorului său.
Secţiunea a IV-a
Alte sisteme
A. Sistemul intermediar al cărţilor de publicitate funciară

923. Prezentare. Acest sistem prezintă asemănări cu sistemul de publicitate al
cărţilor funciare. Principalele deosebiri constau în faptul că, pe de o parte, în sistemul
introdus de Legea nr. 242/1947 drepturile reale imobiliare se dobândesc potrivit
principiului consensualismului, prin act juridic sau alte moduri de dobândire a drepturilor
reale (aşadar, înscrierea nu are efect constitutiv de drepturi reale), iar pe de altă parte,
înscrierea în cărţile de publicitate funciară nu are aceeaşi forţă probantă cu cea din
cărţile funciare reglementată de art. 32 şi 33 din Decretul-lege nr. 115/1938895.
B. Sistemul intermediar al cărţilor de evidenţă funciară

924. Prezentare. Sistemul intermediar al cărţilor de evidenţă funciară, care aşa
cum am arătat, se aplică potrivit Legii nr. 163/1946 în unele localităţi din
Transilvania în care cărţile funciare au fost distruse, sustrase sau pierdute în timpul celui
de-al doilea război mondial, este cvasiidentic cu sistemul de publicitate al cărţilor
funciare.
Cum nu se poate cunoaşte situaţia juridică pe care imobilul a avut-o anterior,
înscrierea în evidenţa funciară s-a făcut sub rezerva drepturilor reale legale dobândite
anterior cărţii funciare896.
892 Gr. Porumb, op. cit., p. 483-484.

893 C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 309.
894 V. Negru, D. Radu, op. cit., p. 402.
895 Gr. Porumb, op. cit., p. 489.
896 Tr. lonaşcu, S. Brădeanu, op. cit., p. 206, nota 2.
Capitolul III
Sistemul actual al cărţilor funciare reglementat

prin Legea nr. 7/1996
Secţiunea I
925. Preliminarii. Prin Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare s-a
urmărit introducerea unui sistem de publicitate unic pentru întreaga ţară, venit să
înlocuiască toate sistemele existente1. După cum s-a spus 897 898 , practic, printr-o
discutabilă dar eficientă interpretare a dispoziţiilor legii, Ministerul Justiţiei a generalizat
aplicarea noului sistem la nivelul întregii ţări, prin Ordinul nr. 1330/C/25.06.1999
dispunându-se înfiinţarea cărţilor funciare nedefinitive, cu efectele reglementate de
Legea nr. 7/1996 (începând cu 1 iulie 1999)899.
Potrivit dispoziţiilor art. 1 din lege, întreaga publicitate funciară va fi realizată pe baza
cadastrului general, ca sistem unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică, economică şi
juridică prin care se realizează identificarea, reprezentarea pe hărţi şi planuri cadastrale
a tuturor terenurilor, precum şi a celorlalte bunuri imobile de pe întreg teritoriul ţării,
indiferent de destinaţia lor şi de proprietar.
Entităţile de bază ale acestui sistem sunt parcela, construcţia şi proprietarul. Prin
imobil, în sensul leqii, se înţelege parcela de teren cu sau fără construcţii [art. 1 alin. (3)].
Dispoziţiile legii se completează cu cele ale Regulamentului de organizare şi
funcţionare a birourilor de carte funciară900 şi cu Ordinul nr. 1330/C/25. 06. 1999 privitor
la înfiinţarea cărţilor funciare cu caracter definitiv901.
897 Cu privire la noile cărţi funciare, a se vedea, I. Albu, Noile cărţi funciare, Ed.
Lumina Lex, Bucureşti, 1997; M. lonescu, Principiile de bază ale publicităţii imobiliare şi
ale noului sistem de publicitate adoptat prin Legea nr. 7/1996, în Dreptul nr. 6/1997; M.
Nicolae, Publicitatea imobiliară şi noile cărţi funciare, Ed. Mihaela Press SRL, Bucureşti,
2000; L. Pop, op. cit., 2001, p. 290-312; C. Bîrsan, op. cit., 2001, p. 346-357.
899 Pentru critica soluţiei instituirii obligativităţii înscrierilor cu caracter nedefinitiv a
actelor şi faptelor juridice privind terenurile şi construcţiile situate pe teritoriul

administrativ pe care nu s-au definitivat documentele cadastrului general în condiţiile
prevăzute de art. 3 din Instrucţiunile ministrului justiţiei, a se vedea, I. Coadă, Domeniul
de aplicare a dispoziţiilor tranzitorii ale art. 61 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 a cadastrului
şi publicităţii imobiliare în raport cu dispoziţiile art. 16 alin. (1) din Constituţie, în Curierul
Judiciar nr. 12/2002, p. 15-28.
900 Aprobat prin Ordinul ministrului de stat, ministrul justiţiei nr. 2371 /C din 22
decembrie 1997, publicat în M. Of. P.l, nr. 84/23. 02.1998.

901 Nepublicat. A se vedea şi, O.U.G. nr. 70/2001,'publicată în M. Of. P.l, nr.
266/23.05.2001, pentru modificarea şi completarea Legii cadastrului şi a publicităţii

imobiliare nr. 7/1996;
926. Funcţiile cadastrului general. Enumerare. Potrivit art. 10 din lege

cadastrul general îndeplineşte trei funcţii: tehnică, economică şi juridică.
927. Funcţia tehnică. Funcţia tehnică se realizează prin determinarea, pe bazg
de măsurători, a poziţiei, a configuraţiei şi a mărimii suprafeţei terenurilor, Pe destinaţii,
pe categorii de folosinţă şi pe proprietari, precum şi ale construcţiilor.
928. Funcţia economică. Funcţia economică priveşte evidenţierea destinaţiei a
categoriilor de folosinţă a parcelelor de teren, precum şi stabilirea elementelor ne^
cesare pe baza cărora să poată fi stabilită valoarea economică a bunurilor imobile,
929. Funcţia juridică. în fine, funcţia juridică se realizează prin identificarea
proprietăţilor pe baza actelor de proprietate şi prin publicitate imobiliară
930. Documente tehnice. La nivelul comunelor, al oraşelor şi al municipiilor se
întocmesc documentele tehnice principale ale cadastrului general, care sunt
următoarele (art. 12):
a) registrul cadastral al parcelelor;
b) indexul alfabetic al proprietarilor şi domiciliul acestora;
c) registrul cadastral al proprietarilor;
d) registrul corpurilor de proprietate;
e) fişa centralizatoare, partida cadastrală pe proprietari şi pe categorii de folosinţă;
şi,
f) planul cadastral;
931. Organizarea evidenţei cadastral-juridice. Publicitatea imobiliară
care porneşte de la sistemul de evidenţă funciară întemeiat pe cadastrul general are ca
obiect înscrierea în cartea funciară a actelor şi a faptelor juridice referitoare la imobilele
din aceeaşi localitate.
Această activitate se realizează de către birourile de carte funciară ale judecă-
toriilor, pentru imobilele situate în raza teritorială de activitate a acestora.
Atribuţiile birourilor de carte funciară sunt prevăzute în Legea nr. 7/1996 (art. 20,
art. 49, art. 57, art. 61, art. 65, art. 68) care se completează cu Regulamentul de
organizare şi funcţionare (O. nr. 2371/C/1997) şi Instrucţiunile privind înfiinţarea de
cărţi funciare cu caracter nedefinitiv (O. nr. 1330/C/1999).
Fiecare birou este condus de un judecător desemnat de preşedintele judecătoriei.
Activitatea de carte funciară este organizată, controlată şi coordonată de Ministerul
Justiţiei.
Evidenţa cadastral-juridică instituită prin Legea nr. 7/1996 se ţine atât pe imobile,
cât şi pe persoane.
932. Cuprinsul cărţilor funciare. Cartea funciară este un registru public în
care sunt evidenţiate situaţia materială şi situaţia juridică a imobilelor prin înscrierea
tuturor actelor şi a faptelor juridice referitoare la aceste bunuri1.
Cărţile funciare se întocmesc pe localităţi, numerotându-se de ia 1 la n pentru
fiecare localitate în parte şi alcătuind registrul cadastral de publicitate imobiliară al
localităţii902 903 904.
H.G. nr. 590/2001 publicată în M. Of. P.l, nr. 345/29.06.2001 privind organizarea şi
funcţionarea Oficiului Naţional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie.
903 A se vedea, I. Albu, op. cit., p. 58.
904 Pentru documentele care întregesc acest registru, art. 20 alin. (5) din lege.
933. Cartea funciară propriu-zisă. Cartea funciară propriu-zisă are un conţinut

asemănător cu cel reglementat prin Legea nr. 115/1938 care este alcătuit dintr-un titlu şi
trei părţi.
Titlul cărţii funciare cuprinde numărul cărţii şi denumirea localităţii în care este situat
bunul.
934. Partea I. Partea I, referitoare la descrierea imobilului, conţine: numărul de
ordine şi cel cadastral al fiecărui imobil; suprafaţa terenului, categoria de folosinţă şi,
după caz, construcţiile, amplasamentul şi vecinătăţile; valoarea impozabilă.
935. Partea a ll-a. Partea a ll-a, referitoare la înscrierile privind dreptul de pro-
prietate, cuprinde: numărul curent; numele proprietarului; actul sau faptul juridic ce
constituie titlul dreptului de proprietate, şi menţionarea înscrisului pe care se întemeiază
acest drept; strămutările proprietăţii şi modalităţile acesteia (proprietate comună);
servituţile constituite în favoarea imobilului; faptele juridice, drepturile personale sau
alte raporturi juridice, precum şi acţiunile referitoare la proprietate; orice modificări,
îndreptări sau însemnări ce s-ar face în titlu, în partea I sau în partea a ll-a a cărţii
funciare, cu privire la înscrierile făcute.
936. Partea a lll-a. Partea a lll-a, referitoare la înscrisurile privind dezmem-
brămintele dreptului de proprietate şi sarcini, cuprinde: dreptul de superficie, uzufruct,
uz, folosinţă, abitaţie, servituţile în sarcina fondului aservit; ipoteca şi privilegiile
imobiliare; locaţiunea şi cesiunea de venituri pe timp mai mare de 3 ani; faptele juridice,
drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum acţiunile privitoare la drepturile
reale înscrise aici; sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale; orice
modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la înscrierile făcute în această
parte.
Conţinutul cărţii funciare se adevereşte cu extrase, certificate sau copii legalizate,
potrivit art. 43 din lege.
Secţiunea a ll-a
Principiile noilor cărţi funciare905
937. Principiul publicităţii integrale a drepturilor reale. Din analiza dispoziţiilor

legale rezultă că regimul juridic al publicităţii imobiliare bazat pe noile cărţi
funciare se întemeiază pe mai multe principii.
Mai întâi, din cerinţa legii de a fi înscrise în cartea funciară toate operaţiunile juridice
prin care se constituie, se transmite, se modifică sau se stinge un drept real imobiliar
sau a acţiunilor în justiţie privitoare la imobile, rezultă principiul publicităţii integrale a
drepturilor reale. Potrivit art. 27-28 din lege, drepturile reale imobiliare trebuie înscrise în
cartea funciară, pentru a deveni opozabile terţilor sau pentru ca titularul lor să poată
dispune de ele.
905
A se vedea, M. Nicolae, op. cit., p. 298-330; M. lonescu, op. cit., p. 35-45; L. Pop,
op. cit., p. 296-300.
Aşadar, spre deosebire de sistemul cărţilor funciare reglementat prin Leg ea nr.
115/1938, în noul sistem de publicitate înscrierea în cartea funciară nu este din păcate,
constitutivă de drepturi.
938. Principiul relativităţii înscrierii. Un al doilea principiu este acela al rela.
tivităţii înscrierii. Acesta înseamnă că înscrierile în cartea funciară se pot face, <je
regulă, numai cu consimţământul titularului. Potrivit art. 24 din lege, înscrierea unui
drept se poate face numai:
a) împotriva aceluia care, la înregistrarea cererii, era înscris ca titular al dreptului
asupra căruia înscrierea urmează să fie făcută;
b) împotriva aceluia care, înainte de a fi înscris, şi-a grevat dreptul, dacă
amândouă înscrierile se fac deodată.
în ipoteza în care dreptul real asupra unui imobil a fost înstrăinat succesiv mai
multor persoane, fără a se face înscrierile, cel din urmă îndreptăţit va putea cere
înscrierea dobândirilor succesive o dată cu aceea a dreptului său, dacă dovedeşte prin
înscrisuri originale întreg şirul actelor juridice pe care se întemeiază înscrierile (art. 25).
939. Principiul legalităţii. Acest principiu decurge, la rândul său, din obligaţia
instituită de lege pentru judecătorul delegat de carte funciară de a verifica dacă sunt
întrunite condiţiile legale pentru a putea dispune înscrierea unui drept real. El poate să
încuviinţeze numai înscrierea actelor şi faptelor juridice prevăzute sau permise de lege,
în baza cererii celui îndreptăţit (sau a mandatarului său) şi a actelor doveditoare. Dacă
cererea de înscriere şi actele depuse nu îndeplinesc condiţiile legale, el va respinge
cererea de înscriere, printr-o încheiere motivată, supusă căilor ordinare de atac (art.
50-52 din lege).
940. Principiul priorităţii. Este cuprins în dispoziţiile art. 27 din lege, potrivit cu
care înscrierile în cartea funciară devin opozabile faţă de terţi la data înregistrării
cererilor de înscriere, care este şi data înscrierii. Ordinea înregistrării cererilor
determină rangul înscrierii. Aşadar, primul care solicită înscrierea este şi primul titular al
dreptului înscris, chiar dacă titlul său ar avea o dată posterioară altui dobânditor,
aplicându-se principiul qui prior tempore potior iure.
941. Excepţii de la principiul qui prior tempore potior iure. De la acest principiu
sunt prevăzute unele excepţii:
a) în cazul drepturilor reale opozabile terţilor fără înscrierea lor (dobândite prin
succesiune, accesiune, vânzare silită şi uzucapiune):
b) dobânditorul anterior poate cere instanţei să acorde înscrierii sale rang pre-
ferenţial faţă de înscrierea efectuată la cererea unui terţ care a dobândit ulterior imobilul
cu titlu gratuit sau care a fost de rea-credinţă la data încheierii actului (art. 30 din lege).
Este posibil ca mai multe cereri să fi fost depuse deodată la acelaşi birou de carte
funciară, adică în aceeaşi zi; in această situaţie, drepturile de ipotecă şi privilegiile vor
avea acelaşi rang, iar celelalte drepturi vor primi provizoriu un rang egal, urmând ca prin
hotărâre judecătorească să se decidă asupra rangului sau radierii înscrierii nevaiabile,
potrivit art. 49 alin. (4) din lege.
942. Principiul forţei probante a înscrisurilor de drepturi reale. în fine, foarte
important este şi principiul forţei probante a înscrierilor de drepturi reale. Vom începe
aici prin a arăta că prevederile art. 32 din Legea nr. 115/1938
instituia două prezumţii relative potrivit cărora: a) dacă în cartea funciară s-a înscris un
drept real în folosul unei persoane, se prezumă că acel drept există în folosul ei; b) dacă
un drept s-a radiat din cartea funciară, se prezumă că acel drept nu există. Aceste
prezumţii funcţionează atâta timp cât nu s-a făcut proba contrară.
943. Buna-credinţă în materie. Cu toate acestea, pentru persoana de
bună-credinţă tratamentul juridic este diferit. Potrivit dispoziţiilor art. 33 din Legea nr.
115/1938, înscrierile în cartea funciară au o putere doveditoare absolută în folosul
terţului care a dobândit un drept real prin act juridic cu titlu oneros şi a fost de
bună-credinţă. El va fi apărat de orice cauză de evicţiune derivând din titlurile de
dobândire anterioare înscrierii dreptului său, cu excepţia situaţiei în care împotriva sa a
fost introdusă în termen o acţiune în rectificarea întabulării 1.
944. Prezumţii legale relative. Trecând la reglementarea actuală cuprinsă în art.
33 şi 34 din Legea nr. 7/1996 vom observa că soluţia este asemănătoare cu cea
cuprinsă în art. 32-33 din Legea nr. 115/1938. Astfel, art. 33 din legea nouă instituie
două prezumţii legale relative:
a) dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real în folosul unei persoane, se
prezumă că dreptul există dacă a fost dobândit cu bună-credinţă; şi,
b) dacă un drept s-a radiat din cartea funciară, se prezumă că acel drept nu există.
Potrivit dispoziţiilor art. 34 din Legea nr. 7/1996, cuprinsul cărţilor funciare se
consideră exact, în folosul acelei persoane care a dobândit, prin act juridic cu titlu
oneros un drept real, dacă în momentul dobândirii dreptului n-a fost înscrisă în cartea
funciară vreo acţiune prin care se contestă cuprinsul ei sau dacă nu a cunoscut, pe altă
cale, această inexactitate. Este vorba de persoana care şi-a înscris dreptul real
dobândit printr-un act juridic civil cu titlu oneros şi care, fiind de bună-credinţă,
beneficiază aici de o prezumţia absolută906 907.
945. Buna-credinţă şi evicţiunea. Buna sa credinţă îl protejează împotriva
oricăror cauze de evicţiune, cu excepţia situaţiei în care împotriva sa a fost introdusă în
termen legal o acţiune în rectificarea înscrierii. Buna-credinţă se prezumă şi în această
materie, iar cel care alegă reaua-credinţă trebuie să o dovedească. El trebuie să
dovedească faptul că la momentul dobândirii dreptului cel interesat a cunoscut că există
un litigiu privind exactitatea cuprinsului cărţii funciare ori că era notată, ceea ce este
mult mai uşor, acţiunea prin care se contesta cuprinsul cărţii funciare.
Secţiunea a lll-a
înscrierile în cartea funciară1
A. Introducere
946. Categorii de înscrieri. Enumerare. Am văzut că în sistemul de carte funciară

reglementat prin Legea nr. 115/1938 existau trei categorii de înscrieri- întabularea,
înscrierea provizorie şi notarea. Deşi Legea nr. 7/1996 nu a preluat această
terminologie şi nu a reglementat înscrierile după obiectul lor, folosind noţiunea generică
906
907
Ibidem, p. 300. A se vedea şi, I. Dogaru şi colaboratorii, Drept civil. Idei
producătoare de efecte juridice, Ed. All Beck, Bucureşti, 2002, p. 111-112.
de înscriere, prin art. 44 din Regulamentul de organizare si funcţionare a birourilor de

carte funciară, s-a dispus că înscrierile în cartea funciară sunt de trei feluri: întabularea,
înscrierea provizorie şi notarea.
947. întabularea. întabularea are ca obiect dreptul de proprietate şi celelalte
drepturi reale principale şi accesorii. Ea este o înscriere definitivă care nu necesită o
justificare ulterioară908 909. Jurisprudenţa a statuat că întabularea în cartea funciară a
drepturilor reale de proprietate se face în baza actului prin care s-a constatat ori s-a
transmis în mod valabil dreptul. în cazul hotărârilor judecătoreşti, conform art. 22 din
Legea nr. 7/1996, întabularea în cartea funciară se face numai pe baza unei hotărâri
judecătoreşti irevocabile, condiţie care nu este îndeplinită dacă hotărârea în temeiul
căreia a fost solicitată întabularea a fost casată prin admiterea recursului de Curtea
Supremă de Justiţie, cauza fiind trimisă spre rejudecare910 911.
Aşadar, întabularea este înscrierea prin care transmiterea, constituirea, modi-
ficarea sau stingerea unui drept real imobiliar devin opozabile faţă de terţi, de la data
înregistrării cererii de înscriere.
Cererea se depune la biroul de carte funciară competent, anexându-se înscrisul
original sau copia legalizată în temeiul căreia se cere efectuarea întabulării.
întabularea stingerii unui drept real este denumită radiere şi are ca scop ştergerea
menţiunii existenţei dreptului din cartea funciară.
948. înscrierea provizorie. înscrierea provizorie se efectuează numai sub condiţia
justificării ei. Ea are un obiect identic cu acela al întabulării, însă, foarte important de
reţinut, este condiţionată de justificarea ei.
Se face, în principal, în cazul dobândirii unor drepturi afectate de o condiţie
suspensivă sau dacă hotărârea judecătorească pe care se întemeiază nu este definitivă
şi irevocabilă (art. 31 din lege)'1. Ea devine opozabilă terţilor numai sub condiţia şi în
măsura justificării912.
Nejustificarea unei înscrieri provizorii atrage, la cererea celui interesat, radierea ei şi
a tuturor înscrierilor care s-au făcut condiţionat de justificarea acesteia [art. 32 alin. (2)
din lege].
Legea nu prevede cum se face justificarea unei înscrieri provizorii, iar art. 95 din
Regulament arată că acţiunea în justificare prin care se urmăreşte ca înscrierea
provizorie să devină definitivă se va menţiona la rubrica „Observaţii” a numărului de
ordine sub care a fost înregistrată cererea şi se îndreaptă împotriva celor obligaţi să
transmită sau să constituie dreptul real. Aceasta nu înseamnă că înscrierea provizorie
poate fi justificată numai prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă, pentru că
908
A se vedea şi Gabriela Florescu, înscrierile în cartea funciară, Juridica nr.
1/2000, p. 10-15.
909
Ibidem, p. 10.
910
C.A. Cluj, dec. clv. nr. 2752/2001, în Curierul Judiciar nr. 1/2003, p. 79.
911
A se vedea, art. 95 alin. (2) din Regulament, care prevede că pot constitui
temeiuri ale unor cereri de înscriere provizorie, hotărârile judecătoreşti nedefinitive sau
actele juridice referitoare la drepturi reale imobiliare a căror transmitere, constituire sau
grevare este afectată de o modalitate: condiţie rezolutorie, termen extinctiv, sarcina
liberalităţii.
912
A se vedea, M. Nicolae, op. cit., p. 344 şi urm.
ea poate fi justificată şi prin dovada îndeplinirii cerinţelor care au împiedicat întabularea,

prin depunerea înscrisului original care constată realizarea condiţiei suspensive 1.
949. Notarea. Notarea se face în scop de informare şi supune publicităţii actele şi
faptele juridice privitoare la drepturile personale, la starea şi capacitatea persoanelor, la
acţiunile în justiţie în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară913 914.
Art. 84 din Regulament cuprinde o listă exemplificativă de situaţii supuse notării:
minoritatea sau punerea sub interdicţie a titularului dreptului real, instituirea curatelei în
privinţa lui, acţiuni în justiţie privitoare la dreptul înscris în cartea funciară, promisiunea
de înstrăinare a imobilului, sechestrul asigurător sau judiciar, schimbarea rangului
ipotecii etc.915.
B. Înscrierea drepturilor reale principale în cartea funciară
I. înscrierea dreptului de proprietate

950. înscrierea dreptului de proprietate. în situaţia în care dreptul de proprietate
asupra unui imobil (corp de proprietate) aparţine unei singure persoane, în cartea
funciară a acelui imobil va fi înscrisă, cum este firesc, numai aceasta. în situaţia în care
un imobil aparţine în coproprietate mai multor persoane, în cartea funciară se vor
nominaliza coproprietarii şi cota cuvenită fiecăruia (art. 64 din Regulamentul de
organizare şi funcţionare a birourilor de carte funciară).
951. Coproprietatea. Coproprietatea pe etaje sau apartamente presupune un
drept de proprietate individuală, dar şi coproprietatea forţată şi perpetuă asupra părţilor
din imobil care se folosesc în comun. De aceea se va deschide o carte funciară
colectivă pentru întreaga clădire, dar şi câte o carte funciară individuală pentru fiecare
etaj sau apartament având proprietari diferiţi (art. 47 din Legea nr. 7/1996). Cartea
funciară colectivă se va deschide în baza unui desfăşurător de plan pentru întreaga
clădire pe tronsoane sau pe scări, cu arătarea drepturilor de proprietate exclusivă şi a
drepturilor de proprietate forţată, certificat de administratorul clădirii sau de preşedintele
asociaţiei de locatari (art. 65 djn Regulament).
Atunci când întreaga clădire devine proprietatea exclusivă a unei persoane sau
proprietate comună (pe cote-părţi sau în devălmăşie), toate cărţile funciare ale
proprietăţii pe etaje sau apartamente se vor închide şi se va deschide o singură carte
funciară a clădirii.
952. Situaţie specială. O situaţie specială apare atunci când proprietarul unui
imobil înstrăinează sau grevează numai o parte din bun. Din corpul de proprietate se va
dezlipi partea înstrăinată care va deveni corp funciar independent şi i se va deschide o
carte funciară proprie, ori se va alipi corpului funciar al dobânditorului şi va fi înscris în
cartea funciară a acestuia. în ambele situaţii se va face menţiune atât în cartea funciară
iniţială, cât şi în cea în care urmează să fie înscrisă partea dezlipită.
953. Proprietatea comună a soţilor. în cazul proprietăţii comune a soţilor trebuie
913
I. Albu, Noile cărţi funciare, Ed. Lumina Lex, 1997, p. 31; M. Miclea, Cadastrul
şi Cartea funciară, Ed. AII, 1995, p. 320; L. Pop, op. cit., p. 302.
914
Gabriela Florescu, op. cit., p. 12.
915
Pentru notarea în cartea funciară a promisiunii de contract, a se vedea, Lidia
Barac, notă la dec. civ. nr. 137/1997 a C.A. Timişoara, p. 35.
avute în vedere şi dispoziţiile art. 105 din Regulament care dispun: „coproprietatea
asupra căreia se face înscrierea trebuie menţionată pe cote, nefiind posibilă înscrierea
proprietăţii nedeterminate decât cu privire la proprietatea comună a soţilor”. Pe de altă
parte, potrivit art. 64 din Regulament, atunci când nu sunt cunoscute cotele se va face
această menţiune, caz în care se poate prezuma că aceste cote sunt egale. După cum
se ştie, pentru determinarea cotei-părţi a fiecărui soţ din bunurile comune este folosit
criteriul contribuţiei fiecăruia la dobândirea acestora. Nu este exclus ca în urma
partajului să se ajungă la stabilirea unor cote diferite. Aşadar, în cazul bunurilor comune
ale soţilor dreptul de proprietate al acestora se trece în partea a Il-a a cărţii funciare,
menţionân- du-se numele lor, faptul că sunt căsătoriţi şi starea de bun comun a
imobilului. Nu se vor înscrie direct cote egale pentru soţi.
Pe de altă parte, nu este exclus ca şl în cazul soţilor să se treacă în cartea funciară
cota de proprietate a fiecăruia, aşa cum se întâmplă, spre exemplu, în cazul unui imobil
achiziţionat în coproprietate înainte de încheierea căsătoriei.
954. în cazul desfacerii căsătoriei. în urma desfacerii căsătoriei, proprietatea
devălmaşă încetează prin partaj, situaţie care se va regăsi şi în cartea funciară. Dacă
un imobil va fi atribuit în întregime unuia dintre foştii soţi, acesta devenind proprietar
exclusiv, dreptul celuilalt soţ va fi radiat din cartea funciară, înscrisul pe care se
întemeiază cererea soţului care a dobândit în întregime imobilul poate fi hotărârea
definitivă şi irevocabilă de partaj ori actul de împărţire a bunurilor916.
II. înscrierea dezmembrămintelor dreptului de proprietate

955. Regulă generală. Ca regulă generală, dezmembrămintele dreptului de
proprietate se înscriu în partea a 11l-a a cărţii funciare ca sarcini (art. 21 din Legea nr.
7/1996).
956. Dreptul de servitute. în ceea ce priveşte dreptul de servitute, vor fi înscrise
Tn cartea funciară numai servituţile stabilite prin fapta omului (prin titlu, prin uzucapiune
sau prin destinaţia proprietarului), deoarece numai acestea sunt adevărate
dezmembrăminte ale dreptului de proprietate.
Legea prevede dubla înscriere a dreptului de servitute: ca sarcină a fondului aservit,
în partea a lll-a a cărţii funciare a acestuia, şi ca beneficiu în folosul fondului dominant,
în partea a ll-a a cărţii funciare a acestui imobil. în acest sens, art. 21 din Legea nr.
7/1996 dispune că în partea a ll-a a cărţii funciare se vor trece servituţile constituite în
folosul imobilului, iar în partea a lll-a se vor trece servituţile în sarcina fondului aservit.
Atunci când nu există deschisă carte funciară (aşa cum se întâmplă mai ales în
regiunile unde a existat sistemul de publicitate al registrelor de transcripţiuni şi
inscripţiuni) şi biroul de carte funciară este sesizat cu o cerere de înscriere a unui drept
de servitute se va deschide carte funciară atât pentru fondul aservit, cât şi pentru fondul
dominant. Cel care solicită înscrierea dreptului de servitute trebuie să prezinte schiţele
ambelor imobile.
Potrivit art. 1.08 din Regulament, radierea unei servituţi constituite în folosul unui
imobil se poate face numai cu învoirea celui care are înscris un drept asupra imobilului,
916
A se vedea şi R. Motica, A. Trăilescu, Manual de drept funciar şi publicitate imo-
biliară. Noile cărţi funciare, Ed. AII Beck, 2001, p. 105-156.
aşa încât biroul de carte funciară va dispune radierea după ascultarea părţilor. în cazul
stingerii dreptului de servitute se va efectua radierea din cartea funciară a fondului
dominant, dar şi din cea a fondului aservit.
957. Dreptul de superficie. Cu privire la dreptul de superficie, art. 21 din Legea nr.
7/1996 prevede numai că acesta se va înscrie ca sarcină în partea a lll-a a cărţii
funciare a terenului asupra căruia s-a constituit. Art. 80 din Regulament arată că titlul
cărţii funciare a parcelei pe care s-a constituit un drept de superficie (sau de
concesiune), va conţine şi menţiunea acestui drept. Superficia se înscrie asupra
parcelei sau, după caz, asupra întregului corp de proprietate. Se face însă precizarea
(art. 106 din Regulament) că dreptul de superficie se va înscrie în partea a lll-a a cărţii
funciare menţionându-se, totodată, cartea funciară în care este înscris dreptul de
superficie ca un corp de proprietate de sine stătător. Aşadar, şi pentru înscrierea
dreptului de superficie se vor deschide două cărţi funciare, biroul de carte funciară
efectuând operaţiunile legale în ambele. Mai întâi, va opera în cartea funciară a
terenului asupra căruia s-a constituit superficia, înscriind în partea a lll-a a acesteia
dreptul de superficie asupra parcelei de teren sau asupra unei părţi din aceasta, după
caz. Se va menţiona aici şi cartea funciară în care este înscris dreptul de superficie ca
un corp de proprietate de sine stătător. Ulterior, se va opera în cartea funciară de
superficie, ca proprietate asupra construcţiei. Această carte se deschide ca şi o carte
obişnuită de proprietate şi va avea următorul conţinut: în partea I se descrie construcţia,
ca un corp de proprietate; în partea a ll-a se înscrie superficiarul şi superficia; în partea
a lll-a sunt înscrise sarcinile care grevează superficia.
Când biroul de carte funciară este sesizat cu o cerere de înscriere a unui drept de
superficie, va solicita schiţa întregului imobil în dublu exemplar, câte unul pentru fiecare
carte funciară.
De menţionat că înscrierea dreptului de concesiune constituit asupra bunurilor din
domeniul public sau privat al statului sau al unităţilor sale administrativ-teritoriale, este
similară înscrierii dreptului de superficie. De asemenea, dreptul re de folosinţă poate fi
înscris în acelaşi mod.
958. înscrierea celorlalte dezmembrămlnte. înscrierea celorlalte dezmem
brăminte ale dreptului de proprietate nu ridică probleme deosebite. în cazul uzufructului
există anumite particularităţi în funcţie de modul în care este constituit Atunci când
uzufructul s-a constituit direct, va fi trecut în partea a lll-a a cârtii funciare. în cazul
constituirii indirecte a dreptului de uzufruct, dreptul de proprietate al fostului proprietar
va fi radiat, nudul proprietar fiind înscris în partea a l|-a cu menţiunea corespunzătoare.
Potrivit art. 107 din Regulament, uzufructul Se poate constitui şi doar asupra unei părţi
dintr-o parcelă, situaţie în care se vor întocmi schiţe.
Tehnica înscrierii dreptului de uz şi a dreptului de abitaţie este identică cu cea a
înscrierii dreptului de uzufruct, ele fiind înscrise în partea a lll-a a cărţii funciare.
Capitolul IV
Acţiunile de carte funciară
A. Acţiunile reglementate de Legea nr. 115/1938

959. Preliminarii. Potrivit Legii nr. 115/1938 înscrierile de drepturi în cartea
funciară aveau, după cum am văzut, efect constitutiv de drepturi, aşa încât efectul
translativ sau constitutiv de drepturi reale al actelor juridice civile se producea numai din
momentul înscrierii în cartea funciară. în legătură cu înscrierile care se fac în cartea
funciară pot fi exercitate două acţiuni: acţiunea în prestaţie tabulară şi acţiunea în
rectificarea înscrierilor în carte funciară.
960. Predarea înscrisurilor. Potrivit art. 22-23 din lege, cel care s-a obligat să
strămute sau să constituie în folosul altuia un drept real asupra unui imobil, ca şi titularul
unui drept înscris în cartea funciară care se stinge, este obligat să predea beneficiarului
înscrisurile necesare pentru întabularea dreptului sau radiera lui din cartea funciară,
după caz. în caz de refuz, partea interesată are posibilitatea să ceară instanţei de
judecată să dispună întabularea sau radierea dreptului real (art. 24).
961. Acţiunea în prestaţie tabulară. Acţiunea intentată în acest scop este
acţiunea în prestaţie tabulară1. Ea poate fi intentată împotriva celui care a consimţit la
constituirea, transmiterea sau stingerea dreptului real respectiv, dar şi împotriva terţului
subdobânditor înscris în cartea funciară. în această ultimă situaţie se pune problema
ocrotirii bunei-credinţe a terţului subdobânditor. Dacă el a dobândit printr-un act cu titlu
oneros şi nu a cunoscut în momentul dobândirii că dreptul nu-i mai poate fi transmis,
fiind de bună-credinţă, acţiunea în prestaţie tabulară se va respinge917 918.
962. Condiţii. Acţiunea va fi admisă numai dacă sunt îndeplinite următoarele
condiţii:
a) cel care cere prestaţia tabulară avea posesia imobilului la data la care terţul
subdobânditor a contractat;
b) actul juridic civil cu dată certă în temeiul căruia se cere prestaţia tabulară să fie
încheiat anterior actului în temeiul căruia terţul şi-a înscris dreptul în cartea funciară; şi,
c) terţul a dobândit dreptul cu titlu gratuit sau a fost de rea-credinţă (art. 25 din
lege).
963. Acţiunea în rectificare a înscrisurilor în cartea funciară. în ceea ce
priveşte acţiunea în rectificarea înscrierilor în cartea funciară, ştim că înscrierile
23.
917
A se vedea şi Andreea Annamaria Ţuluş, Acţiunile de carte funciară în lumina
actualei reglementări, în Dreptul nr. 11/1999, p. 33-40.
' L. Pop, op. cit., p. 287; E. Chelaru, op. cit., p. 220.
făcute în cartea funciară trebuie să oglindească situaţia juridică reală şi exactă a

drepturilor privitoare la imobile. Atunci când există neconcordanţe între starea tabulară
şi realitate, înscrierile pot fi înlăturate prin acţiunea în rectificare1.
Prin această acţiune, reglementată în art. 34-40 din Legea nr. 115/1938, reclamantul
cere instanţei de judecată îndreptarea sau înlăturarea unei înscrieri făcută în cartea
funciară care nu corespunde cu situaţia juridică reală a unui imobil.
964. Cazuri. Potrivit dispoziţiilor art. 34 din Legea nr. 115/1938, rectificarea unei
întabulări sau unei înscrieri provizorii se poate cere, de orice persoană interesată, în
următoarele cazuri:
a) dacă înscrierea sau titlul pe baza căruia s-a făcut nu au fost valabile;
b) dacă prin înscriere, dreptul a fost greşit calificat; şi
c) dacă nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat
efectele actului juridic în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea, aşa cum se întâmplă,
spre exemplu, atunci când se împlineşte condiţia rezolutorie sub care a fost încheiat un
act translativ de proprietate.
Acţiunea în rectificare poate fi îndreptată împotriva celui în favoarea căruia s-a făcut
înscrierea respectivă, dar şi împotriva succesorilor săi.
965. Termenul de prescripţie. Termenul de prescripţie extinctivă al acţiunii este
prevăzut în art. 36-37 din lege, şi se caracterizează astfel:
a) acţiunea este imprescriptibilă faţă de dobânditorul nemijlocit precum şi faţă de
terţul care a dobândit cu rea-credinţă dreptul înscris în folosul său, sub rezerva
prescripţiei acţiunii de fond;
b) acţiunea este prescriptibilă într-un termen de 10 ani atunci când este îndreptată
împotriva terţului care a dobândit dreptul cu bună-credinţă printr-un act juridic civil cu titlu
gratuit. Termenul începe să curgă din momentul înregistrării cererii de înscriere a
dreptului real respectiv. Este de bună-credinţă acela care nu a ştiut că situaţia juridică a
imobilului înscrisă în cartea funciară nu este cea reală; şi,
c) terţul care a dobândit cu bună-credinţă printr-un act juridic cu titlu oneros are un
tratament juridic mai favorabil. Astfel, acţiunea în rectificare poate fi introdusă împotriva
sa, numai dacă înscrierea sau titlul pe baza căruia s-a făcut nu au fost valabile sau dacă,
prin înscriere, dreptul a fost greşit calificat (nu şi în situaţia în care nu mai sunt întrunite
condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului în temeiul căruia
s-a efectuat înscrierea).
966. Termen redus. în această situaţie termenul de prescripţie este mult redus, şi
anume:
- 3 ani din momentul înregistrării dreptului a cărei rectificare se cere; sau,
- 6 luni din momentul comunicării către cel îndrituit a încheierii prin care s-a dispus
înscrierea ce face obiectul acţiunii în rectificare.
967. Acţiunea în rectificarea notării. Acţiunea în rectificarea notării este
imprescriptibilă indiferent de buna sau reaua-credinţă a celui interesat. Potrivit art. 39 din
Legea nr. 115/1938, rectificarea notării poate fi cerută pentru: nevalabilitatea notării;
greşita calificare a dreptului personal, faptului sau raportului juridic notat; atunci când nu
mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului personal, faptului sau raportului
juridic notat sau au încetat efectele actului juridic în baza căruia s-a făcut notarea; atunci
când notarea, indiferent de cauză, a încetat să mai fie exactă sau în conformitate cu
realitatea1.
B. Acfiunile reglementate de Legea nr. 7/1996

968. Acţiuni. în prezent, Legea nr. 7/1996 reglementează, de asemenea, două
acţiuni în justiţie cu privire la înscrierile în cartea funciară:
a) acţiunea în prestaţie tabulară; şi,
b) acţiunea în rectificarea înscrierilor în cartea funciară.
Potrivit noii reglementări, înscrierile în cartea funciară nu mai au efect constitutiv de
drepturi, ci doar de opozabilitate faţă de terţi. De asemenea, înscrierea unui drept real în
cartea funciară se dispune dacă solicitantul depune cererea de înscriere şi înscrisul
doveditor al actului juridic ce trebuie înscris, fără a fi necesar consimţământul la înscriere
a titularului dreptului înscris în cartea funciară. în primul rând, potrivit art. 29 din Legea
nr. 7/1996, cel care a transmis sau a constituit, în folosul altuia, un drept real asupra unui
imobil, este obligat să predea înscrisul translativ sau constitutiv al dreptului, pentru
înscrierea în cartea funciară, dacă acest înscris este în posesia sa şi este singurul
exemplar doveditor, afară de cazul în care s-a procedat, din oficiu, la înscriere.
969. Acţiunea în prestaţie tabulară. în situaţia în care cel obligat refuză predarea
înscrisului, se va cere instanţei judecătoreşti să dispună înscrierea. Este vorba de
acţiunea în prestaţie tabulară care a fost definită ca fiind acţiunea prin care cel în
favoarea căruia s-a transmis sau constituit prin act juridic un drept real imobiliar solicită
instanţei obligarea pârâtului, care a consimţit la constituirea sau strămutarea acelui
drept, să-i predea înscrisul necesar pentru a putea cere şi obţine înscrierea, dacă este
singurul exemplar doveditor, iar în caz contrar, să dispună înscrierea în cartea
funciară919 920.
970. Specificitate. Spre deosebire de acţiunea în prestaţie tabulară reglementată
de Legea nr. 115/1938, care avea ca obiect suplinirea consimţământului la încheierea
actului pentru cel care refuza predarea înscrisului necesar întabu- lării, această acţiune
are ca obiect obligarea pârâtului să predea înscrisul necesar efectuării înscrierii, în caz
de refuz, instanţa dispunând întabularea. Este vorba despre neîndeplinirea unei obligaţii
de a face, sancţionată cu această acţiune în prestaţie tabulară921.
Acţiunea în prestaţie tabulară este îndreptată, de regulă, împotriva celui care a
constituit sau a transmis dreptul real respectiv şi refuză să predea înscrisul doveditor. Ea
poate fi îndreptată şi împotriva unui terţ, când, potrivit art. 30 din Legea nr. 7/1996,
dobânditorul anterior (titularul acţiunii în prestaţie tabulară) poate cere instanţei
judecătoreşti să acorde înscrierii sale rang preferenţial faţă
919L. Pop, op. cit., p. 289.

920Andreea Annamaria Ţuluş, op. şi loc. cit., p. 36.
921 C. Bîrsan, M. Gaiţă, M.M. Pivnicieru, Drept civil. Drepturile reale, Ed. Institutul
European, laşi, 1997, p. 222; C. Bîrsan, op. cit., p. 354; L. Pop, op. cit., p. 305.
de înscrierea efectuată la cererea unui terţ, care a dobândit ulterior imobilul Cu titlu gratuit
sau care a fost de rea-credinţă la data încheierii actului.
971. Condiţii. Pentru a fi admisă această acţiune trebuie îndeplinite, aşad ar două
condiţii:
a) actul juridic în temeiul căruia se cere prestaţia tabulară trebuie să fie anterior
actului pe baza căruia terţul şi-a înscris dreptul real în cartea funciară (Sj pentru a-i fi
opus trebuie să aibă dată certă); şi,
b) terţul să fi dobândit dreptul real respectiv printr-un act juridic cu titlu gratuit sau să
fi fost de rea-credinţă1.
Aşadar, dacă terţul a dobândit cu bună-credinţă printr-un act juridic cu titlu oneros,
acţiunea în prestaţie tabulară va fi respinsă.
972. Acţiunea în rectificarea înscrisurilor în cartea funciară. în fine, acţiunea
în rectificarea înscrierilor în cartea funciară reglementată de art. 35-39 din Legea nr.
7/1996, are ca obiect înlăturarea neconcordanţeior care pot exista între înscrierile în
cartea funciară şi situaţia juridică reală a imobilului.
Reclamantul este cel vătămat prin înscrierea inexactă în cartea funciară, iar pârâtul
va fi beneficiarul înscrierii ori succesorii săi, indiferent dacă este vorba de un succesor
universal, cu titlu universal sau cu titlu particular.
973. Situaţii. Acţiunea poate fi introdusă în următoarele situaţii922 923:
a) înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost
valabil. Nevalabilitatea actului în temeiul căruia s-a făcut înscrierea poate avea diferite
cauze: încălcarea regulilor privind capacitatea civilă a persoanelor, lipsa
consimţământului, lipsa cauzei ori cauză ilicită sau imorală, nerespectarea formei cerută
ad validitatem, frauda legii, viciile de consimţământ, lipsa discernământului,
nerespectarea regulilor privind capacitatea de exerciţiu a persoanei, încălcarea dreptului
de preemţiune etc.;
b) dreptul înscris a fost calificat greşit. Aşa se poate întâmpla, spre exemplu,
atunci când în locul dreptului de uzufruct s-a înscris un drept de uz, ori în cazul dreptului
de superficie s-a înscris un drept de servitute etc.;
c) nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au în-
cetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea. Aşa se
întâmplă, spre exemplu, dacă s-a înscris un drept de uzufruct în favoarea unei
persoane, iar aceasta a decedat ori s-a împlinit termenul pentru care a fost constituit
uzufructul, situaţie în care proprietarul poate cere rectificarea acestei înscrieri. De
asemenea, proprietarul unui imobil grevat de o ipotecă poate intenta acţiunea în
rectificare atunci când s-a stins creanţa pentru care fusese înscrisă ipoteca, iar creditorul
ipotecar nu este de acord cu radierea acesteia. în situaţia în care dreptul de servitute se
stinge prin confuziune, radierea acestuia se face printr-o procedură graţioasă, iar nu prin
acţiunea în rectificare [art. 22 alin. (2) din Legea nr. 7/1996]; şi,
922 Nu se mai impune condiţia ca dobânditorul anterior să aibă posesia imobilului la

data dobândirii imobilului de către terţ ca în vechea reglementare.
923 P. Perju, Acţiunea în rectificarea unei întabulări. Ipoteze speciale, în Dreptul nr.
12/1999, p. 159.
d) înscrierea în cartea funciară nu mai este în concordanţă cu situaţia reală actuală a imobilului. Este o
prevedere generală aplicabilă în cazurile ce nu se regăsesc în celelalte trei ipoteze anterioare.
C. Prescripţia acţiunii
974. Prescripţie. Acţiunea în rectificare este imprescriptibilă, sub rezerva prescripţiei acţiunii de fond,
atunci când este introdusă împotriva dobânditorului nemijlocit sau împotriva terţului dobânditor de rea-credinţă.
Spre exemplu, respingerea acţiunii în anularea unui act juridic pe motiv că nu a fost exercitată în termenul legal
de prescripţie, atrage respingerea acţiunii în rectificare a înscrierii în cartea funciară a dreptului constituit sau
transmis prin acel act.
975. Termenul de 10 ani. Pe de altă parte, acţiunea în rectificare se prescrie într-un termen de 10 ani
atunci când este introdusă împotriva terţelor persoane care au dobândit cu bună-credinţă un drept real cu titlu
gratuit, cu excepţia cazurilor în care dreptul material la acţiunea în fond nu s-a prescris înainte.
Termenul de 10 ani începe să curgă din momentul în care a fost înregistrată cererea de înscriere a dreptului
terţului.
Este foarte posibil ca dreptul material la acţiunea în fond să se prescrie într-un termen mai scurt, situaţie în
care va fi respinsă şi acţiunea în rectificare. Spre exemplu, dacă acţiunea în revocarea donaţiei pentru
ingratitudine formulată de donator a fost respinsă pentru că nu a fost exercitată în termenul legal (potrivit art. 833
C. civ., cererea de revocare pentru ingratitudine trebuie făcută în termen de 1 an din ziua faptului sau din ziua
când donatorul a cunoscut faptul924) se va respinge negreşit şi cererea sa de rectificare a înscrierii în cartea
funciară a dreptului real dobândit de către donatar.
976. Termenul de 3 ani. în fine, acţiunea în rectificare se prescrie în termen de 3 ani faţă de terţii care
şi-au înscris un drept real dobândit cu bună-credinţă prin act juridic cu titlu oneros, cu excepţia cazurilor în care
dreptul material la acţiunea în fond nu s-a prescris înainte.
Termenul începe să curgă şi aici din momentul înregistrării cererii pentru înscrierea dreptului respectiv.
Buna-credinţă constă în necunoaşterea neconcor- danţelor dintre starea tabulară şi situaţia reală a imobilului
dobândit, terţul înte- meindu-se pe cuprinsul cărţii funciare. Buna-credinţă se prezumă şi în această materie, cel
care susţine reaua-credinţă având obligaţia să o dovedească. în acest scop poate folosi orice mijloc de probă.
Şi în această situaţie acţiunea în rectificare va fi respinsă dacă dreptul material la acţiunea în fond s-a
prescris înaintea termenului de 3 ani. Având în vedere că termenul general de prescripţie este de 3 ani, cazurile
când se poate pune această problemă vor fi mai rare, pentru că este nevoie ca printr-o dispoziţie legală specială
să se stabilească un termen mai mic decât termenul general. Spre exemplu, dreptul la acţiune pentru viciile
ascunse ale lucrului transmis sau ale unei lucrări executate se prescrie într-un termen de 6 luni atunci când nu
au fost ascunse cu viclenie. Termenul începe să curgă de la data descoperirii viciilor, dar nu mai târziu de 1 an
de la predarea lucrului.
977. Acţiunea în rectificarea notărilor. Imprescriptibilitate. Acţiunea în rectificarea notărilor, adică a
acelor înscrieri care au ca obiect menţionarea în cartea funciară a unor drepturi personale, fapte sau raporturi
juridice strâns legate de drepturile tabulare şi de titularii lor, litigiilor referitoare la drepturile tabulare, pentru a le
face opozabile terţilor sau a le aduce la cunoştinţa acestora numai în scop de informare 925 , este
imprescriptibilă indiferent de buna sau reaua-credinţă a celui interesat. „
924 Acest termen este de decădere, iar nu de prescripţie. A se vedea, Fr. Deak, op. cit., p. 176-178.
925
Contents 345
Drept civil. Teoria generală a drepturilor

reale Ion Dogaru, Sevastian Cercel 2003 -
editura ALL BECK

2003 I Dogaru S Cercel Drept Civil

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

2003 I Dogaru S Cercel Drept Civil

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Drept civil.

2003 - Editura ALL BECK

Prof. univ. dr.

daune-interese1. Trebuie să observăm aici că dreptul la despăgubire pecuniară este

' A se vedea, Gh. Mihai, G. Popescu, Introducere fn teoria drepturilor personalităţii,

A. Patrimoniul este o universalitate juridică

B. Orice persoană are un patrimoniu

C. Patrimoniul este unic

B. Netransmisibilitatea patrimoniului prin acte juridice între vii

23. Patrimoniul ca entitate deschisă. Evaluarea patrimoniului nu se poate face

B. Funcţia de gaj general al creditorilor chirografari

C. Funcţia de exprimare şi permitere a subrogaţiei reale cu

pentru reconstrucţia lucrului respectiv1. De asemenea, în situaţia exproprierii, bunul

^ D. Funcţia de explicare şi permitere a transmisiunii universale şi cu titlu universal

)ianu, op. cit., p. 535-537;

ca universalitate juridică, iar nu drepturi şi obligaţii privite izolat. Dacă patrimoniu se

Bîrsan, op. cit., p. 17.

A se vedea, G.N. Luţescu, op. cit., p. 40 şi urm.; C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălă-

nescu, Al. Băicoianu, op. cit., p. 526-528; I. Rosetti-Bălănescu, O. Sechelarie, Nie. G.

C. Categorii juridice intermediare

patrimoniul cultural naţional au obligaţia de a le proteja împotriva oricăror acte,

D. Sistemul actual al drepturilor reale

exerciţiul dreptului real, căruia aceste acte îi corespund în mod normal 1. De

II. Elementul psihologic (intenţional)

A. Delimitarea posesiei de dreptul de proprietate

ipturilor reale Teoria generală a posesiei 29

B. Delimitarea posesiei de detenţia precară

C. Intervertirea detenţiei precare în posesie

iu, op. cit., p. 593.

Buna-credinţă blochează transmiterea precarităţii de la detentor la succesorul cu

) ia nu, op. cit., p. 594.

94. Noţiune. Legea nu enumeră printre calităţile posesiei şi pe aceea de a fi

98. Formulare. După cum am arătat, posesia creează o aparenţă a dreptului,

B. Cui aparţin fructele

lucrului pe care-l posedă, având obligaţia să le restituie proprietarului care a învins în

C. Noţiunea de bună-credinţâ în cazul dobândirii de către posesor

D. Momentul în care trebuie să existe buna-credinţă

E. Excepţii de la regula înscrisă în art. 485 C. civ.

114. Bunul frugifer obiect al dreptului de proprietate publică. Excepţie.

F. Fundamentarea dreptului posesorului de bună-credinţă de

A. Despre acţiunile posesorii şi considerarea lor în materie

B. Caracterele juridice ale acţiunilor posesorii

C. Aofiunea posesorie generală (în complângere). Caracterizare

D. Acţiunea posesorie specială

acţiune posesorie în cazul servituţilor discontinue şi neaparente dacă titularul poate

F. Aspecte privind protecţia posesiei prin mijloace penale

Noţiune. Prezentare generală

c) în sens de obiect al dreptului de proprietate, termenul desemnează bunul

B. Dimensiunea constituţională şi europeană a

152. Declaraţia Drepturilor Omului. Declaraţia Drepturilor Omului şi cetăţea-

Reamintim că potrivit dispoziţiilor art. 20 din Constituţie, aceste dispoziţii

C. Conţinutul juridic al dreptului de proprietate

157. Conţinut. Conţinutul dreptului de proprietate este dat de prerogativele sau

D. Caracterele dreptului de proprietate

/. în privinţa exerciţiului dreptului de dispoziţie juridică

b) corpul uman şi elementele acestuia privite ut singuli (art. 22 şi 26 din

II. Limitări decurgând din raporturile de vecinătate

Deţinerea, portul şi folosirea armelor şi muniţiilor de către persoanele fizice sunt

permise numai cu autorizaţia organelor competente ale Ministerului de Interne în a

III. Rechlzifia unor bunuri ca limitare a

mine, precum şi de legile şi regulamentele poliţieneşti”. Astăzi, bogăţiile de orice natură

V. Limitări cu consecinţa pierderii dreptului de proprietate

187. Caracter constituţional. Cadrul legal general al proprietăţii publice îl