¿QUÉ HACER SI EN UN PROCESO JUDICIAL SE EXCEPCIONA

PRESCRIPCIÓN DE LA OBLIGACIÓN DE OTORGAMIENTO DE ESCRITURA

PÚBLICA DE LA COMPRAVENTA DE UN INMUEBLE?
Jonathan Palomino Zumaeta1
Se dedica el presente trabajo a mi familia y al profesor Moises
Arata Solis.
I. Introducción.-El presente trabajo aborda brevemente algunas
consideraciones respecto a la obligación de otorgamiento de escritura
pública en el contrato de compraventa sobre inmueble, las posiciones
respecto a la prescripción de la acción de otorgamiento, y remedios ante la
imposibilidad de conseguir una escritura pública.

II. La Escritura Publica.-El artículo 51 del D.Leg. 1049 establece que “La
escritura pública es todo documento matriz incorporado al protocolo
notarial, autorizado por el notario, que contiene uno o más actos jurídicos.”
Es comúnmente llamado título de propiedad, en los casos que contiene la
transferencia de este derecho real sobre un mueble o un inmueble.

La escritura pública es un instrumento público de larga data. Mediante este

instrumento se otorga formalidad a algunos actos jurídicos mediante la
intervención del notario. En la actualidad se inserta la minuta en la escritura,
salvo en los casos descritos en el artículo 58° del D. Leg. N° 1049. La
minuta puede ser el contrato, la solicitud de escriturar dirigida al notario, o el
proyecto del contrato (en el caso de los actos jurídicos ad solemnitatem.
Una característica determinante en el procedimiento notarial de escritura
pública es la convencionalidad, que se traduce en la libre manifestación de
voluntad para la formalización del acto jurídico a escritura pública. Algo que
en la suscripción de la escritura en ejecución forzosa puede entrar en
discusión, toda vez que la naturaleza de la firma del juez ante la rebeldía
del demandado, no tiene significancia para la escritura pública, toda vez
que la sentencia que contiene el otorgamiento de escritura pública tiene
implícita la declaración de la existencia de un contrato.
¿Por qué es importante la escritura pública?

1
Abogado por la Universidad Nacional San Luis Gonzaga de Ica
Egresado de la Maestría en Derecho Civil y Comercial por la Universidad Nacional
Mayor de San Marcos
 Es importante porque en algunos actos y contratos esta formalidad es el
único documento que puede acreditar su existencia, y en otros casos otorga
cierta certeza de que el contrato ha sido celebrado, es lícito, eficaz, válido,
sin perjuicio de que presente nulidad u otras situaciones que en sede
judicial puedan ser declaradas. Podemos señalar que una escritura pública
es mejor que tener sólo un contrato privado.

La transferencia de propiedad en el Perú.-Nuestro ordenamiento jurídico

establece en el Artículo 949° del Código Civil (CC.), que el derecho de
propiedad sobre inmuebles se puede transferir mediante el consenso, lo
expresa bajo la fórmula obligación de enajenar, pero la transferencia puede
condicionarse a la entrega de la posesión. Para el caso de bienes muebles
se establece en el Art. 948 el CC. que la transferencia de propiedad se
efectúa con la tradición a su acreedor, salvo disposición legal diferente, es
decir la entrega de la posesión.

III. La Forma del contrato de venta de inmueble.-El propietario puede

disponer la venta de un inmueble por contrato en forma verbal, por escrito,
en lenguaje de señas o en forma tácita, donde la voluntad se infiere de una
actitud o de las circunstancias en que se dieron estas (Art. 141 del Código
Civil); siendo por defecto prescindible la entrega de la posesión para su
transmisión. Por ello no es necesaria la Escritura Pública para que ocurra la
transferencia de propiedad si no ha sido pactada bajo sanción de nulidad o
como requisito para que ocurra la transferencia (Art. 143, 144, 1411 y 1412
del C.C.) salvo que provenga de donación (art. 1625 del CC.), transacción
(Art. 1304 del C.C.) u otro acto que la ley así lo establezca.

IV. La concurrencia de acreedores.-Existen reglas que regulan el caso en el

que varias personas han contratado con el mismo dueño del inmueble.
Todos los acreedores se consideran propietarios del inmueble, debido a ello
el ordenamiento dispone de reglas para poder acreditar frente a la
administración de justicia el derecho de propiedad. Son las reglas del Art.
1135° del CC. : 1) Cuando de buena fe otro logra inscribir en el Registro su
titularidad; o 2) en su defecto acredita documento de fecha cierta más
antigua frente a otro documento privado. Una persona puede tener la
convicción de ser propietaria el día que compra una casa por contrato
simple, y al día siguiente perderla frente a otra que también lo compra pero
mediante contrato con firma certificada por notario o algún sello
administrativo o notarial (por ejemplo un sello de cargo de recepción) que
permita determinar su antigüedad. La fecha cierta también puede
 determinarse por medios técnicos (Art. 245 del Código Procesal Civil) como
la pericia documental.

Por lo que resulta muy importante lograr la inscripción de la propiedad, apenas sea
celebrado el contrato, para obtener la oponibilidad registral contra terceros, que en
el art. 1135 del CC., se denomina preferencia. La oponibilidad se fundamenta en la
publicidad material, la que establece que todos tienen conocimiento de los
asientos de inscripción, de sus títulos archivados y de los antecedentes en todos
los registros (artículo 2012 y 2014 del Código Civil). Puede ser verdad que una
persona haya comprado un inmueble antes que otro comprador, pero que carece
de forma como probar la antigüedad del contrato, esto lo lleva a considerar que
fue propietario y después no lo fue.
V. Fe registral: Inatacabilidad del derecho adquirido de buena fe y a titulo
oneroso2.-El artículo 2014 del C.C. establece el privilegio de la oponibilidad
registral a quien de buena fe y a título oneroso adquiere un derecho de
persona que aparecía en el registro con facultades para otorgarlo salvo que
se pruebe que tenía conocimiento de la inexactitud registral (aquello que
enerva la adquisición por que no es publicitado en el registro.)

Frente al título de propiedad inscrito con beneficio de la protección del art. 2014°
del CC., puede el supuesto verdadero propietario (con o sin derecho inscrito)
plantear en vía judicial la acción declarativa de dominio en su forma genérica
contra el titular registral si es que no cumple con los requisitos, la acción
declarativa de dominio en la forma de usucapión o prescripción adquisitiva de
dominio (art. 952 del CC.) si es que se cuenta con una posesión igual o mayor a
los 5 años, la acción de nulidad de acto jurídico, la acción reinvindicatoria u otra
acción judicial que proteja el derecho de propiedad.
Publicitar la propiedad del inmueble en el Registro permite protegerla bajo su
régimen; por otro lado al no inscribirse se excepciona de sus privilegios, y se
consigue ocultarla del interés de los terceros como los acreedores.
VI. El título que da mérito la inscripción.-Para la inscripción es necesario un
instrumento público (artículo 2010 del C.C.), categoría dentro de cual se
encuentra la escritura pública y las sentencias judiciales. El Código
Procesal Civil en el artículo 235° establece que son documentos públicos
los otorgados por funcionario público en ejercicio de sus atribuciones, la
escritura pública u otros documentos otorgados ante o por notario. El num.
9 del artículo 2019° del CC. establece que las sentencias judiciales son
inscribibles. El Código civil utilizo el término instrumento público y no
documento público, por cuanto al momento de su promulgación se

2
Lucrecia Maisch von Humboldt, Código Civil de 1984, y Constitución Política 1979, Studium Editores, 1985,
Lima, pág. 412. Sumilla utilizada para el artículo 2014 del Código Civil.
 encontraba vigente el Código de Procedimientos Civiles. Este clasificaba
los instrumentos en públicos y privados.

El decreto Legislativo 1049 en el artículo 26 establece que son instrumentos

públicos aquellos que son extraprotocolares. Dentro de esta categoría se
encuentran las actas y demás certificaciones; estas últimas son la entrega
de cartas notariales, las copias certificadas, la certificación de firmas, la
certficación de reproducciones, la certificación de apertura de libros, la
constatación de supervivencia, la constatación domiciliaria y otros que
determine la ley. Consideramos un error establecer que son instrumentos
públicos aquellos documentos que son extraprotocolares, propugnamos
una modificación de la ley, para que sea reemplazarlo por la categoría de
instrumentos notariales extraprotocolares.

VII. La obligación de otorgar escritura pública.-En la mayoría de casos el

vendedor y el comprador otorgan la escritura pública en pocos días o en el
plazo convenido. Pero si una de las partes no se acerca a firmar la
escritura pública o nunca se inicia su trámite por falta de concurrencia de
uno de ellos; el ordenamiento establece que en esos casos la solución se
halla en el artículo 1412 del C.C. si se pacto la escritura pública, este
ordena que Si por mandato de la ley debe otorgarse escritura pública o
cumplirse otro requisito que no revista la forma solemne (…) estas pueden
compelerse recíprocamente a llenar la formalidad requerida (…)

Debemos señalar que el Código Civil establece en el artículo 143° y 144° el

lenguaje que se utiliza para la forma del acto jurídico: La forma libre, la forma
solemne y la forma ad probationem. Sin embargo el Código admite excepciones.
Una de estas excepciones la encontramos en el artículo 1098° del CC., aquí se
utiliza la expresión “se constituye”. Es conocida la utilización de la clasificación
constitutiva en el derecho registral, que condiciona la existencia de derechos a la
inscripción registral, con un efecto semejante a la expresión “bajo sanción de
nulidad” pero sin sanción. La expresión legal de la forma constitutiva para los
actos jurídicos, que podrían ser por escritura pública u otra formalidad distinta.
Creemos conveniente modificar la expresión de la forma ad solemnitatem por la
expresión “bajo condición de considerarse inexistente”, “bajo consideración de
inexistencia”, “caso contrario será inexistente”, “se considerara como no hecho”.
Revisando el artículo 1412 del Código Civil, no se establece en forma expresa la
obligación de escriturar un contrato, se remite a indicar que podrá exigirlo si se
conviene en ello, o si la ley así lo dicta.
La obligación de otorgarse escritura pública si está expresamente establecido para
las hipotecas legales en el segundo párrafo del art. 1119 del CC.3. El mandato
legal se encuentra establecido como derecho al otorgamiento de un instrumento
público, no podría considerarse otro instrumento en este caso que la escritura
pública. El art. 1551 del CC. se aproxima a describir una obligación de escriturar o
titular al mandar que El vendedor debe entregar los documentos y títulos relativos
a la propiedad o al uso del bien vendido salvo pacto distinto. Pero ese artículo se
refiere a la cadena de títulos anteriores al contrato que origina la obligación, por lo
que se descarta para fundamentar esta obligación.
El proyecto del Código Civil de 1981 señalaba en el Art. 1579 que Es obligación
esencial del vendedor perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien o de
la titularidad del derecho en favor del comprador. Pero este perfeccionar puede
incluir la traslación de dominio, salvo que se trate de la compra de un bien mueble
(que requiere la entrega del bien) o si se pacta la traslación hasta el momento de
la inscripción del contrato en el Registro.
El Código Civil vigente ordena en el Art. 1549 que Es obligación esencial del
vendedor perfeccionar la transferencia del bien. La perfección, en caso de
inmuebles, se obtiene al momento que se origina la obligación de compraventa,
salvo pacto distinto.
Una posición señala que la obligación de otorgar escritura pública aunque no
haya sido expresamente estipulada se encuentra implícita en este artículo, según
el argumento la falta de titularidad registral del inmueble originaria un riesgo frente
a su vendedor, a los titulares anteriores y a terceros que tengan acreencias con
estos o reclamen la titularidad. Por otro lado las leyes registrales exigen
instrumento público para la inscripción del derecho, categoría documental dentro
de la cual se encuentra la escritura pública. Por lo que según esta acepción
jurídica del verbo perfeccionar, se asociaría a algo más perfecto de lo que estaba
antes, una perfección adicional de forma: la perfección obtenida mediante la
inscripción registral. El Código Civil Federal de Mexico hace una clara distinción al
respecto en el artículo 1796, al establecer que Los contratos se perfeccionan
por el mero consentimiento, excepto aquellos que deben revestir una forma
establecida por la ley. Desde que se perfeccionan obligan a los contratantes, no
sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a las

3
“Art. 1119°.-constitución de pleno derecho.- Las hipotecas legales a que se refiere el artículo 118° se
constituyen de pleno derecho y se inscriben de oficio, bajo responsabilidad del registrador,
simultáneamente con los contratos de los cuales emanan.
En los demás casos, el derecho del acreedor surge de la inscripción de las hipotecas legales en el registro.
Las personas en cuyo favor se reconocen dichas hipotecas, pueden exigir el otorgamiento de los
instrumentos necesarios para su inscripción.”
Tiene como antecedente el artículo 1027 del derogado Código Civil de 1936 se reconocía la posibilidad de
exigir el otorgamiento de la escritura pública a favor del acreedor con la finalidad de inscribir la hipoteca
legal.
consecuencias que, según su naturaleza, son conforme a la buena fe, al uso o a la
ley.(El resaltado es nuestro)
Esta formulación sobre la perfección de los contratos no es ajena a nuestro
Código Civil al ordenar en el artículo 1352° que Los contratos se perfeccionan por
el consentimiento de las partes, excepto aquellos que, además, deben observar
la forma señalada por la ley bajo sanción de nulidad.(El resaltado es nuestro)
Obedeciendo a esto, no se puede entender que perfeccionar un contrato de
compraventa de inmueble incluye otorgar una escritura pública, salvo que así se
haya pactado bajo sanción de nulidad(Art. 1411 y 1412 del CC.).
En el Código Civil de 1852 era expresa la obligación de escriturar la adquisición en
el artículo 1331 que establecía que De la venta de inmuebles, acciones,
servidumbres y demás derechos sobre inmuebles, debe otorgarse escritura en
registro público; sin que por esto sea requisito del contrato, ni su falta o dilación lo
invalide, y el artículo 1332 ordenaba que Los contratantes tienen uno contra otro
derecho de exigir el otorgamiento de escritura, y el resarcimiento de costas,
perjuicios y daños causados por la resistencia ó dilación. Se hace una distinción
en este código respecto a la forma ad probationem y ad solemnitatem del contrato.
Estos artículos son los antecedentes del actual art. 1412° del CC., los mismos que
consideramos tienen un origen en la necesidad de la recaudación de impuestos a
través del control fiscal del escribano.
El código civil de 1936 en el Art. 1407 y en el Art. 1427 consideraba la escritura
pública una obligación al ordenar que Háyase o no pagado el precio en la venta de
un inmueble, se puede demorar la entrega para obligar al comprador al
otorgamiento de la escritura pública del contrato. El vendedor debe emplazar
judicialmente al comprador (…)El comprador de inmuebles o de derechos y
acciones sobre ellos, aunque se le haya entregado la cosa, puede retener el
precio o la parte que debiere, mientras el vendedor le demore el otorgamiento de
escritura pública. En este caso, no debe el comprador intereses de la cantidad
retenida. Estos ordenamientos consideraban en forma expresa el otorgamiento de
la escritura pública como obligación.
La obligación de otorgar una escritura pública no se encuentra establecida en el
artículo 1412 del CC., ni tampoco de una interpretación sistemática del artículo
2010. Aunque este último exija un instrumento público para poder realizarse la
inscripción, esta no convierte la escritura en obligación. La libertad contractual de
las partes se contrapone, a establecer la existencia de una obligación que el
ordenamiento jurídico no establece, por cuanto la inscripción podría realizarse en
mérito a una sentencia judicial que declare judicialmente la existencia del contrato
o del derecho de propiedad del comprador o adquiriente del inmueble. Mientras el
otorgamiento de escritura pública puede demorar poco tiempo; este último es
mayor en los procesos judiciales que se recomiendan como alternativa. Mucho
pesar debe causar no poder obtener una escritura pública si no se pactó en ello,
pero de la lectura del código civil se concluye que no existe tal obligación, que
debe acudirse a los fueros judiciales para obtener un instrumento. La pregunta que
podría plantearse es: ¿Cómo pudo redactarse un código civil sin esta obligación
de otorgar escritura pública para contribuir la formalización de la propiedad?
Quizás por olvido.
VIII. Plazo para exigir la escritura pública.- Existen compradores que se
pasaron del plazo de 10 años, establecidos en el Artículo 2000° num. 1 del
CC. sobre las acciones personales, para exigir el otorgamiento de escritura
pública. Descuido que se debe a varias razones, algunas tienen que ver
con los costos para escriturar y registrar la propiedad, entre otros. Pero
pasar los 10 años no implica que no se puede interponer una demanda de
otorgamiento de escritura pública, solo que se frustraría si el demandado
interponer una excepción de prescripción de la acción.

La Corte Suprema viene considerando que el plazo para el otorgamiento de

escritura pública es imprescriptible. Las razones se fundan al considerar que la
escritura es facultativa y su objeto es dar mayor seguridad al acto, como determina
en la Cas. N° 1368-99-Junín al indicar que “Dentro de los derechos de las
personas se distinguen los de crédito o personales, que entrañan pretensiones
personales contra el obligado y que dan lugar al ejercicio de las acciones
personales; y los derechos reales o absolutos, que no contienen ninguna
pretensión, como el derecho de propiedad, que se ejerce ERGA OMNES, y sin
intervención de terceros. El ámbito de la prescripción queda delimitado a todas
aquellas acciones susceptibles de prescribir por el transcurso del tiempo, lo que
supone que la acción es imprescriptible cuando el tiempo no le afecta ni produce
su extinción. En el Derecho Peruano, la compraventa es un contrato consensual,
que se forma por el solo consentimiento de las partes, esto es, cuando se produce
acuerdo en la cosa materia de transferencia y el precio, como establecen los
artículos 1352 y 1529 del Código Civil, lo que no se debe confundir con el
documento que sirva para probar tal contrato de compraventa, como también lo
establecen los artículos 225 del Código acotado y el artículo 237 del Código
Adjetivo; siendo facultativo que tal contrato conste en escritura pública,
siendo de aplicación el artículo 1412 del Código Civil, desde que el otorgamiento
de escritura pública en éste caso no reviste un requisito AD SOLEMNITATEM, y
su único objeto es dar mayor seguridad al acto o contrato ya celebrado, por
ende, atendiendo a dicha finalidad, la acción de otorgamiento de escritura pública
no está sujeta a término de prescripción.” 4 (El resaltado es nuestro)
Por lo señalado en esa Casación, se consideraría que por su finalidad, la acción
de otorgamiento de escritura pública tiene características para considerarse una
acción conservativa y declarativa del contrato. Conservativa por cuanto la

4Publicado en El Peruano el 28 de noviembre de 1999.

escritura pública permite la perdurabilidad del contrato, de lo contrario podría
ocurrir que el documento en papel u otro formato o el verbal( que perdura en la
memoria) se pierdan. Declarativa por cuanto el juez debe considerar previamente
la existencia del contrato para poder considerar el cumplimiento de la obligación
de otorgamiento, pero esta declaración no produce cosa juzgada, por lo que no lo
protege de las nulidades del contrato que no se encontrasen en esta calificación.
En la Casación N° 3333-2006-Ica se indica que Sexto.-La acción del comprador
ahora propietario, a fin de que la compra venta conste en una escritura pública,
emana también de su derecho de propiedad, conforme a los artículos 923 y 927
del Código Sustantivo, y tiene por objeto dar mayor seguridad al contrato ya
celebrado, por lo que no está sujeto a término de prescripción…Séptimo.-Es que
los plazos de prescripción no pueden ser aplicables a este tipo de acciones que
buscan proteger el derecho de propiedad ya adquirido, pues conforme se ha
establecido, el otorgamiento de la escritura pública es la formalidad que sirve para
la inscripción del derecho de propiedad, el mismo que necesita de dicha
inscripción para ser oponible a terceros. La Corte en este caso da razones para
considerar que debería ser imprescriptible al indicar que el otorgamiento de
escritura pública adicionalmente emana del derecho de propiedad y de la acción
reivindicatoria. Esta analogía daría lugar a considerar que el otorgamiento de
escritura pública es accesoriamente una acción real de naturaleza declarativa.
El Tribunal Supremo de España se inclinó a considerar que la obligación de
otorgamiento de escritura pública es imprescriptible. Señalando en la sentencia
STS 3592/1994 que es doctrina de la Sala que los contratos constituyen un todo
orgánico, supeditadas las cláusulas accesorias a la que forma el núcleo, la
obligación principal, causa del concurso de voluntades, y que el pacto de elevar a
escritura pública lo convenido en el documento privado es una facultad más que
una obligación, aunque no se exprese especialmente, y mientras subsista la
vigencia del contrato y el ejercicio de los derechos y obligaciones a que haya dado
nacimiento, pervive también el pacto accesorio de poder ser instrumentado
públicamente, sin que el no haber hecho uso de ella enerve la acción que
corresponda(…)5 Una interpretación que considera la escritura como un derecho
potestativo; debido a que esta permite la oponibilidad frente a terceros, a los
anteriores titulares y la inscripción. Podía ser cuestionable desde un punto de vista
legalista, pero es una solución práctica que satisface el interés de quienes son
excepcionados con la prescripción extintiva en estos procesos de otorgamiento.

En un caso aislado el Código Civil de Catalunya ordena la imprescriptibilidad de la

acción de otorgamiento de escritura pública en forma expresa en el artículo 121-2
al establecer que No prescriben las pretensiones que se ejercen mediante
acciones meramente declarativas, incluida la acción de declaración de cualidad de
heredero o heredera; las de división de cosa común, las de partición de herencia;
las de delimitación de fincas contiguas, ni las de elevación de escritura pública

5 Sentencia del 12 de mayo de 1994, texto extraido del considerando Noveno.

de un documento privado, ni tampoco las pretensiones relativas a derechos
indisponibles o las que la ley excluya expresamente de la prescripción. (El
resaltado es nuestro.) Este ordenamiento suple un vacío legal que el Código Civil
no contempla pero que vía interpretativa ha sido reconocida por el Tribunal
Supremo como hemos expuesto brevemente.

En el Perú Reynaldo Tantaleán Odar6, Ricardo Geldres Campos7, Alan Pasco

Arauco8 y Jimmy Ronquillo Pascual9 han señalado que la acción de otorgamiento
de escritura pública puede prescribir. En consecuencia puede el demandado
formular la prescripción extintiva como excepción y darse por finalizado el proceso.
IX. La Inscripción de propiedad sin escritura pública.-Ante la imposibilidad
de conseguir una sentencia que obligue a la otra parte a firmar la escritura
pública (debido a que se ha excepcionado la prescripción de la obligación)
existe otra forma de conseguir el instrumento: La acción declarativa de
dominio o la acción declarativa del contrato.

Las acciones declarativas se encuentran consideradas en el artículo 2° del Código

Procesal Civil que establece:
Por el derecho de acción, todo sujeto, en ejercicio de su derecho a la tutela
jurisdiccional efectiva y en forma directa o a través de representante legal o
apoderado, puede recurrir al órgano jurisdiccional, pidiendo la solución a un
conflicto de intereses intersubjetivo o a una incertidumbre jurídica.
Por ser titular del derecho a la tutela jurisdiccional efectiva, el emplazado en un
proceso civil tiene derecho de contradicción.(El resaltado es nuestro)
La acción declarativa de dominio, es denominada declaración de propietario, mejor
derecho de propiedad o reconocimiento de propietario. Se encuentra explicita en
el artículo 952 del Código Civil al establecer que Quien adquiere un bien por
prescripción puede entablar juicio para que se le declare propietario.(El

6 Reynaldo Tantaleán Odar(2014, 01 de Octubre), Anotaciones sobre el otorgamiento de escritura

pública. Comentario a la Casación 3643-2011-La Libertad, Derecho y Cambio Social, N°38-Año XI,
Lima, ISSN 2224-4131, Recuperado de:
http://www.derechoycambiosocial.com/revista038/Anotaciones_sobre_el_otorgamiento_de_escritur
a_publica.pdf
7 Ricardo Geldres Campos (2017, 23 de enero), El plazo prescriptorio de la pretensión de

otorgamiento de escritura pública. La Ley El angulo de lo Noticia, Recuperado de:

http://laley.pe/not/3764/el-plazo-prescriptorio-de-la-pretension-de-otorgamiento-de-escritura-publica
8 Alan Pasco Arauco(2017, 13 de junio)Acabo de comprar un inmueble:¿hasta cuando puede

exigilr a mi vendedor me firma la escritura pública? La Ley El angulo de lo Noticia, Recuperado de:
http://laley.pe/not/4021/-acabo-de-comprar-un-inmueble-hasta-cuando-puede-exigirle-a-mi-
vendedor-me-firme-la-escritura-publica-/
9 Jimmy Ronquillo Pascual(2016, 11 de julio).¿Prescriptibilidad o imprescriptibilidad de la “acción”

de otorgamiento de escritura pública?, La Ley El Angulo de la Noticia, Recuperado de:

http://laley.pe/not/3399/-prescriptibilidad-o-imprescriptibilidad-de-la-ldquo-accion-rdquo-de-
otorgamiento-de-escritura-publica-/
resaltado es nuestro) Puede ser motivada por la necesidad de un título como en la
Prescripción adquisitiva de dominio (usucapión), el título supletorio y la accesión;
como también la necesidad de defender el título de propietario frente a otros que
reclaman la misma titularidad del inmueble.
Pedro Sagastegui Urteaga indica que la acción declaratoria de mejor derecho de
propiedad no es sino aquella acción real que se concede al verdadero propietario
de un en contra la persona que se opone a reconocer dicha condición de
accionante o, es más, que se califica a sí misma como propietaria del bien en
cuestión, con miras a que se declare quién es el real y actual propietario de un
bien contra la persona que se opone a reconocer dicha condición del accionante o,
es más, que se califica a sí misma como propietaria del bien en cuestión, con
miras a que se declare quién es el real y actual propietario del referido bien. En
virtud de tal declaración, el sujeto procesal declarado propietario del bien podrá
ejercer en vía judicial o extrajudicial todas aquellas potestades que le confiere la
ley en tutela de un completo ejercicio de su derecho de dominio (que implica, entre
otras cosas, el uso, disfrute y disposición del bien10. En el caso de existir otra
persona que reclame la titularidad, el efecto de esta acción puede ser una
declaración de inexistencia del derecho. La calificación registral en las sentencias
donde se declare la titularidad de la propiedad queda limitada debido a la
calificación previa realizada por la administración de justicia (art. 2011 del CC. y
Artículo 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial), como efecto del principio de cosa
juzgada.
Pero de la misma manera en la que el propietario puede plantear la acción
declarativa de dominio, los terceros con interés en conocer el patrimonio
inmobiliario tienen el derecho de solicitar un pronunciamiento sobre la titularidad y
solicitar la inscripción para hacer efectivo su derecho. Es el caso de los
acreedores que no encuentran en el Registro de propiedad la inscripción de la
titularidad de sus deudores, a razón de que estos no la inscriben sus propiedades
para no ser embargados.
La discusión sobre la titularidad de la propiedad puede extenderse a otras
acciones, que como resultado realizan un pronunciamiento o una declaración
accesoria: la acción reivindicatoria, la petición de herencia, la tercería, la nulidad
de acto jurídico, la resolución del contrato, los procesos de ejecución, etc.
El artículo 1412 del CC., no señala que sea un requisito para pretender el
otorgamiento de escritura pública contar con un contrato por escrito en soporte
papel, puede tratarse de un contrato verbal, por mensajería de teléfono móvil, por
correo electrónico o por otro medio que permita su probanza. Por lo que el juez
deberá declarar la existencia del contrato y la obligación para condenar al
demandado la redacción de una minuta y el otorgamiento de la escritura pública,
10
Pedro Sagastegui Urteaga, Acciones judiciales en defensa de la Propiedad y la Posesión, Librería y
Ediciones Jurídicas, 2013, Lima, pág. 38.
esta tarea nos lleva a la posibilidad teórica de postular la acción declarativa del
contrato en forma accesoria a la acción de otorgamiento de escritura pública, a la
declaración de dominio u otra acción judicial apropiada. Esta declaración se
encuentra implícita en la calificación de los medios probatorios de las referidas
acciones en forma atenuada.
Para la conservación de los actuados, los archivos judiciales custodian el acervo
documental pudiendo solicitarse la exhibición y las certificaciones
correspondientes. Alternativamente los expedientes judiciales pueden ser
incorporados al protocolo del notario por mandato del juez a fin de cautelar su
protección y conservación (Art. 64 del D. Leg. 1049 del Notariado sobre la
protocolización). Los jueces pueden ordenar la inscripción a fin otorgar
oponibilidad registral a sus sentencias; y realizar el mismo control de legalidad de
los contratos que realizan los notarios, entre ellas el cumplimiento de las
obligaciones tributarias, las relacionadas con la lucha contra el lavado de activos y
otros.
X. Conclusiones

La obligación legal de otorgamiento de escritura pública no existe en ordenamiento

jurídico peruano en casi todos los casos. La práctica contractual común ha
subsanado ese defecto al establecer entre sus cláusulas la obligación de otorgar
escritura pública. Propugnamos a que se legisle expresamente la obligación de
otorgamiento de escritura pública en ciertos casos como la transferencia de la
propiedad inmueble y mueble, así como en los actos y contratos relativos a esta.
La acción de otorgamiento de escritura pública (OEP) puede prescribir a los 10
años desde que es exigible.
A través de la acción declarativa de dominio o del contrato, se puede obtener una
sentencia que permitiría la inscripción de la titularidad del propietario.
Quienes sustentan su imprescriptibilidad basados en el derecho constitucional a la
propiedad no justifican razonablemente la inaplicación del plazo de prescripción,
por cuanto el proceso judicial de otorgamiento de escritura pública, no es la única
forma de conseguir un instrumento público, para inscribir el derecho de propiedad.
Consideramos errónea la posición asumida por el Tribunal Supremo español para
postular la imprescriptibilidad de la obligación de otorgamiento de escritura
pública.
La vía adecuada para establecer la imprescriptibilidad de la acción de OEP es la
reforma legislativa.
No se puede negar que la consideración de imprescriptibilidad de la acción de
otorgamiento de escritura pública ha sido de enorme utilidad para la formalización
de la propiedad, por el menor tiempo que implicaba asumir un proceso
sumarísimo.