Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Patrimoniul
Introducere
În Codul Civil din 1864, deși sunt mai multe texte care folosesc această noțiune, ea nu e
definită ca atare. Totuși, mai întâi pe marginea C.civ. francez, iar apoi și pe marginea C.civ. al
nostru, s-au construit 3 teorii:
Teoria personalistă a patrimoniului:
Intrucât patrimoniul este expresia juridică a personalității și expresia puterii juridice cu
care persoana este investită, rezultă că:
0 numai persoanele pot avea un patrimoniu
1 orice persoană are un patrimoniu
2 o persoană nu poate avea decât un singur patrimoniu
Prin urmare, există o legătură indisolubilă între persoană și patrimoniu. Din această
legătură decurg unitatea, unicitatea și indivizibilitatea patrimoniului.
LEGATURA PERSOANA-PATRIMONIU => UNITATEA PATRIMONIULUI Indivizibilitatea a
făcut ca, în situații de criză, când creditorii nu își puteau satisface
creanțele împotriva debitorilor, puteau, prin gaj general (garantia comuna a creditorilor), să
urmărească întreg patrimoniul debitorului. S-a pus problema multiplicării patrimoniilor, astfel
încât debitorul să poată fi urmărit numai de creditorii ale căror creanțe s-au născut în legătură cu
o anumită activitate.
1 persoana – 1 patrimoniu => indivizibilitatea si unitatea patrimoniului
1
23 Teoria modernă a patrimoniului:
Compatibilitatea dintre primele doua teorii a devenit posibila pe masura ce subiectele
colective de drept au fost recunoscute (in dreptul public si privat). Ca persoana fizica, persoana
juridica este titulara a unui patrimoniu propriu.
S-a observat, astfel, că multiplicarea patrimoniului poate fi înlocuită pe 2 căi:
23 Fiecare persoană fizica se poate asocia, pentru a crea persoane juridice, cu sau fără scop
lucrativ. Nu a mai fost necesar sa se multiplice patrimoniul unei persoane fizice prin
intermediul ideii de afectatiune, cat timp persoana fizica se poate asocia pentru a intemeia
o persoana morala cu un patrimoniu distinct.
Ulterior, s-a recunoscut posibilitatea constituirii unei societăți cu un singur asociat.
24 Chiar dacă nu se creează o nouă persoană juridică, este posibilă afectarea unei mase de
bunuri pentru realizarea unui anumit scop, dacă se acceptă ideea de divizare a
patrimoniului. Astfel, s-a născut teoria modernă a patrimoniului, care păstrează din teoria
personalistă ideile fundamentale, dar, spre deosebire de aceasta, adaugă ideea divizibilității
patrimoniului.
Ca urmare, ideea de afectatiune a incetat sa mai sublinieze legatura patrimoniu- persoana,
devenind temeiul recunoasterii divizibilitatii patrimoniului in mai multe mase de bunuri cu
regimuri juridice diferite.
Patrimoniul ramane legat de persoana, legatura ce explica unitatea sa, aceasta
neexcluzand insa ideea de afectare a sa.
1 persoana – 1 patrimoniu => unitatea patrimoniului
=> divizibilitatea patrimoniului
A. Criteriul patrimonialitatii
Acest criteriu este expres prevazut de art. 31 alin. (1) C. civ.
Drepturile subiective civile se impart in drepturi patrimoniale si drepturi nepatrimoniale.
Patrimoniul cuprinde drepturile și datoriile patrimoniale = cele care se pot evalua în bani, au
valoare pecuniară.
Excludem, deci, drepturile nepatrimoniale. Cu toate acestea, faptele ilicite prin care se
cauzeaza un prejudiciu ca urmare a vatamarii unui drept personal nepatrimonial genereaza un
2
raport de raspundere civila delictuala, iar dreptul de a cere repararea materiala a prejudiciului
este patrimonial.
Valoarea pecuniara a drepturilor si datoriilor care compun patrimoniul nu presupune ca
toate acestea au ca obiect sume de bani,ci doar ca el este evaluabil bani. ! NU este relevanta
identitatea materiala a bunurilor la care se refera drepturile si datoriile, ci numai valoarea lor
baneasca.
3
5888 ca un tot, o universalitate; chiar daca aceasta exista prin elementele
componente,
dobandeste o realitate autonoma, distincta de acestea.
Nu doar unele drepturi și datorii formează patrimoniul, ci toate drepturile și datoriile
intră în patrimoniu. Toate, fără excepție, nu doar cele prezente, ci și cele viitoare. Nu e vorba
doar de drepturi, ci și de datorii cu valoare economică.
Patrimoniul este o universalitate juridica, iar nu una de fapt. Se face distincție între
universalitatea juridică, adică patrimoniul (art. 31), și universalitatea de fapt (art. 541):
In universalitatea de fapt intră doar elementele active, nu și pasive.
Universalitatea de drept contine nu numai elemente active, ci si datorii.
In cazul universalitatii de fapt bunurile care o compun nu sunt fungibile (individualitatea
lor materiala nu se topeste intr-o substanta economica comuna). Ex. o biblioteca a carei unitate
rezulta din natura materiala a bunurilor care o compun, iar nu din valoarea ei economica =>
instrainarea cartilor in mod individual determina diminuarea intregului. In cazul unei
universalitati de fapt intregul se poate pastra pe cale naturala (turma de oi – reproducere), dar nu
si pe cale juridica (subrogatia reala)
*Universalitatea de fapt privește bunurile în materialitatea lor, deși NU DOAR PE ELE.
4
E. Permanenta si continuitatea patrimoniului*
Ca universalitate juridica, patrimoniul cuprinde nu numai drepturi si datorii patrimoniale
prezente, ci si drepturi si datorii viitoare, astfel fiind puse in evidenta permanenta si continuitatea
patrimoniului ca realitate juridica (art. 2324).
Aprecierea starii de solvabilitate/insolvabilitate se face intr-un anumit moment dat, aceste
stari fiind relative si temporare.
Intelegerea acestui aspect numai in lumina teoriei personaliste nu este suficienta, aceasta
legand in mod indisolubilpatrimoniul de persoana fizica. Insa, recunoasterea personalitatii
juridice pentru persoanele morale a permis depasirea conflictului dintre teoria peronalista si cea a
patrimoniului de afectatiune. Sinteza celor doua teorii permite intelegerea ideii patrimoniului ca
atribut al personalitatii (persoana fizica/juridica), cat si ideea unitatii si divizibilitatii
patrimoniului.
Prin afirmatia „patrimoniul este un atribut al personalității” se subliniază ideea de
apartenență a patrimoniului și ideea de apartenență a tuturor drepturilor și a datoriilor aflate în
patrimoniu, care aparțin titularului (toate celelalte persoane fiind excluse din sfera acestei
legaturi de apartenenta).
Această idee de apartenență este legată de noțiunea de capacitate juridică și, mai ales de
capacitate juridică de exercițiu (aptitudinea persoanei de a incheia singura acte juridice civile),
deoarece apartenența este temeiul puterii pe care titularul o are asupra patrimoniului. În temeiul
acestei puteri, titularul poate încheia acte juridice cu privire la elementele patrimoniale. Astfel,
ajungem la noțiunea de capacitate juridică de folosință (aptitudinea persoanei de a avea drepturi
si obligatii civile), însă avem în vedere doar acele acte juridice civile care au ca obiect drepturi și
datorii patrimoniale. Trebuie sa facem deosebire între sfera juridică a persoanei și noțiunea de
patrimoniu: patrimoniul este doar o parte a sferei juridice a persoanei. Când vorbim de
apartenența patrimoniului, avem în vedere legătura dintre patrimoniu și capacitatea de folosință,
în ce privește actele care au ca obiect drepturi și datorii patrimoniale.
Din ideea de apartenență și din legătura care există între persoană și patrimoniu, rezultă
următoarele:
5
0 Orice persoană are un patrimoniu
Existenta universalitatii juridice nu depinde de cantitatea de drepturi si obligatii pecuniare
apartinand unei persoane ori de raportul dintre activul si pasivul patrimonial.
Nu există niciodată un patrimoniu gol în totalitate. ! Sunt anumite bunuri neurmăribile
care nu pot ieși din patrimoniul debitorului pus în executare silită.
0 persoanele juridice – patrimoniul reprezinta o conditie de existenta
1 persoanele fizice – au patrimoniu mereu (nu conteaza cat de sarace sunt)
6
Diferența dintre masa patrimonială și patrimoniu: masele patrimoniale nu se bucură de
caracterul permanenței. Ele au continuitate, dar nu sunt obligatoriu întinse în timp pe toată
durata existenței persoanei, ca în cazul patrimoniului.
Masele patrimoniale se nasc în măsura în care sunt prevăzute de legi, chiar dacă, pe
temeiul legii, e nevoie de o faptă juridică de natură să atragă masele patrimoniale. (! vointa
persoanei poate fi relevanta numai in mod indirect, ca o conditie preliminara pentru aplicarea
unui regim juridic care determina divizarea patrimoniului)
(≠ Universalitatile de fapt se constituie fie prin vointa legiuitorului, fie prin vointa titularului
patrimoniului.)
Având în vedere că patrimoniul este un tot unitar, între masele patrimoniale există o
anumită comunicare, comunicarea intrapatrimonială.
Când se divizează patrimoniul, apare masa patrimonială (ex. masa bunurilor comune ale
soților = comunitatea matrimonială; apare ca urmare a căsătoriei și depinde de alegerea soților
făcută în momentul căsătoriei). Masele patrimoniale nu sunt separate definitiv, se pot transfera
drepturi și datorii dintr-o masă patrimonială la alta, deci există comunicare patrimonială.
Aceasta comunicare se manifesta deplin pe durata existentei diviziunii patrimoniului, fie prin
caracterul subsidiar al urmaririi bunurilor dintr-o anumita masa patrimoniala, fie in ipoteza
transferului drepturilor si obligatiilor dintr-o masa patrimoniala in alta. In cel din urma caz nu trebuie
sa se prejudicieze drepturile creditorilor asupra fiecarei mase patrimoniale (art. 32 alin. (1))
– posibilitatea utilizarii actiunii pauliene pentru a se declara inopozabil actul juridic unilateral cu
caracter fraudulor.
*Transferul de drepturi si obligatii dintr-o masa patrimoniala in alta se face prin act
juridic unilateral incheiat de titularul patrimoniului, iar nu prin contract.
Comunicarea intrapatrimoniala functioneaza:
0 cand se produce divizarea patrimoniului, aceasta putand sa presupuna:
separarea unui fragment patrimonial deja existent
numai drepturi si obligatii dobandite ulterior divizarii (ex. comunitatea
matrimoniala care a fost stabilita inca de la inceputul casatoriei)
1 cand inceteaza divizarea patrimoniului: dispare scopul caruia ii este afectata o masa
patrimoniala => componentele se pastreaza in cadrul universalitatii (patrimoniului) (ex.
lichidarea patrimoniului profesional individual)
Intinderea raspunderii patrimoniale este numai partial limitata la fiecare masa patrimoniala
in legatura cu care s-a nascut creanta unui anumit credit. In principiu, daca elementele
patrimoniale din masa respectiva nu sunt suficiente pentru satisfacerea creantei, creditorul are
posibilitatea, cu respectarea anumitor reguli legale, sa urmareasca celelalte bunuri din
patrimoniul debitorului (art. 2324 alin. (3) C. civ.). De ex, creditor al soților, creanța privește
masa bunurilor comune, C urmărește întâi bunurile comune, dacă nu e posibil, doar atunci
urmărește bunurile proprii. Invers, dacă C are o creanță asupra bunurilor proprii unuia dintre soți,
întâi le urmărește pe acelea, iar abia apoi, dacă nu și-a satisfăcut creanța, și pe cele comune.
Există, de regulă, o urmărire principală și o urmărire subsidiară.
7
Art. 2324 alin. (4) instituie o exceptie de la aceasta regula – urmarirea subsidiara nu
functioneaza (in cazul diviziunilor patrimoniului afectate exercitiului unei profesii autorizate de
lege), conferindu-se un grad de autonomie sporit unei anumite mase patrimoniale. ! nu dispare
unitatea patrimoniului: daca se lichideaza patrimoniul profesional, partea din acesta care nu
serveste la indestularea creditorilor profesionali ramane in patrimoniul debitorului => inceteaza
afectatiunea, inceteaza diviziunea si ce ramane din masa patrimoniala afectata exercitarii unei
profesii autorizate ramane in patrimoniu, tocmai pentru ca acesta este unitar
De aceea, spunem ca există mase patrimoniale care se bucură de o autonomie mai mare
decât altele, vorbindu-se, astfel, de o diminuare a comunicării intrapatrimoniale. De exemplu,
există o diminuare a comunicării intrapatrimoniale în cazul patrimoniul succesoral (separație
între masa succesorală și restul patrimoniului).
8
În funcție de regimul juridic specific, o anumită masă patrimonială poate fi transmisă, de
exemplu, se poate vinde masa succesorală, nu patrimoniul în întregimea lui. La decesul persoanei
fizice sau la reorganizarea persoanei juridice, nu patrimoniul se transmite către succesori, ci
elementele patrimoniale, drepturile și datoriile, se transmit către succesori în mod universal sau
cu titlu universal: patrimoniul autorului se varsă în patrimoniul succesorului, dar în momentul
decesului/reorganizării, încetează și patrimoniul, pentru că e strict legat de persoană.
Corect ar fi sa spunem ca obiectul transmiterii nu este patrimoniul, ci totalitatea drepturilor si
obligatiilor existente in patrimoniul transmitatorului sau intr-o anumita masa patrimoniala a acestuia.
Ideea de transmisiune universala sau cu titlu universal este corecta numai in sensul ca se trasmit toate
drepturile si obligatiile dintr-un patrimoniu / dintr-o masa patrimoniala !privite la un moment dat! (≠
patrimoniu, care se caracterizeaza prin permanenta si continuitate).
Concluzie:
0 patrimoniul = inalienabil
1 masele patrimoniale = alienabile sau inalienabile, in functie de vointa legiuitorului
2 drepturile si obligatiile patrimoniale = alienabile (exceptie facand ceve intuitu personae)
Se pune întrebarea dacă titularul are un drept sau o putere juridică a patrimoniului?
Titularul unui patrimoniu se bucura de anumite prerogative asupra intregii universalitati,
insa aceste prerogative nu se exercita in legatura cu fiecare drept patrimonial sau in legatura cu
fiecare obligatie pecuniara, ci asupra intregului ansamblu de drepturi si obligatii, privite in
unitatea lor juridica. !Aceste prerogative nu reprezinta o simpla suma a prerogativelor conferite
de drepturile patrimoniale.
Se vorbește de un drept de proprietate asupra patrimoniului, dar această teorie este
respinsă datorita:
0 caracterului incomplet al prerogativelor pe care aceasta putere le confera, mai ales in
ceea ce priveste dispozitia juridica !patrimoniul este inalienabil!
9
0 diferentei intre notiunea de patrimoniu si notiunea de bun – obiectul acestei puteri nu
este un bun
In ciuda posibilității aproprierii lucrurilor incorporale (printre care se numara și
patrimoniul), patrimoniul nu poate fi apropriat. Există posibilitatea aproprierii bunurilor
incorporale, dar nu orice lucru incorporal devine bun incorporal. Există lucruri
incorporale care devin bunuri și intră în sfera juridică prin relația de apropriere, doar
pentru că legea permite aproprierea lor. Devin bunuri doar dacă legea prevede acest lucru.
Patrimoniul e lucru incorporal, dar el nu poate fi apropriat. Nu putem vorbi de un drept de
dispoziție asupra patrimoniului.
Nu putem vorbi de un drept asupra patrimoniului, dar avem o putere juridică asupra lui.
Prerogativele – capacitatea juridică de exercițiu a persoanei, pentru acele acte juridice care au ca
obiect drepturi și bunuri patrimoniale.
În măsura în care patrimoniul este divizibil, este posibil ca anumite mase patrimoniale să
fie stăpânite în comun de mai mulți titulari de patrimoniu = modalitățile juridice ale
patrimoniului. Exemplu: regimul comunității de bunuri a soților : masa de bunuri comune se
regăsește în patrimoniile ambilor soți. E vorba de o modalitate juridică a patrimoniului, distinctă
de modalitățile juridice ale drepturilor reale. Aici e vorba de universalități, de mase patrimoniale.
0Nu este vorba despre stapanirea in comun a unui patrimoniu in intregul sau, intrucat
acesta nu poate avea decat un singur titular. Este insa posibila stapanirea in comun a unei mase
de drepturi si obligatii pecuniare de catre titularii mai multor patrimonii:
o fiecare titular are o cota-parte in cazul indiviziunii / patrimoniului profesional
comun
o devalmasie – comunitatea de bunuri a
sotilor Modalitatile juridice ale patrimoniului sunt
1 indiviziunea (1114 si 1156) – cand exista mai multi mostenitori, masa succesorala se afla
in indiviziune intre acestia
2 comunitatea matrimoniala (339 si 366) – patrimoniile fiecarui sot se impart in doua mase
de drepturi si obligatii pecuniare: comune si proprii => masa drepturilor si datoriilor
comune din patrimoniul ambilor sti constituie comunitatea matrimoniala ! nu este un
patrimoniu distinct de patrimoniul fiecarui sot (confuziune partiala pe durata casatoriei)
3 patrimoniile preofesionale comune (2324 alin. (4))
Funcțiile patrimoniului
10
Patrimoniul are 3 functii:
0 Subrogatia reala generala
1 Funcția de a asigura garanția comună a creditorilor
2 Funcția de a asigura transmisiunea universală sau cu titlu universal
0 Subrogația reală generală se produce în cazul unei universalități, fie în cadrul unui patrimoniu,
fie al unei mase patrimonială, iar subrogația reală cu titlu particular privește elemente
patrimoniale ut singuli, individual.
11
0Subrogația reală generală se produce automat, fără a fi nevoie de o prevedere a legii, pur și
simplu pe temeiul fungibilității elementelor patrimoniale, dar cea cu titlu particular intervine
doar dacă legiuitorul o prevede în mod expres.
1 Când e vorba de subrogația reală generală, elementul patrimonial care intră în patrimoniu
dobândește regimul juridic general fie al patrimoniului, fie al masei patrimoniale respective.
Dacă e sub cu titlu particular, elementul care intră în patrimoniu dobândește regimul juridic
particular pe care îl avea elementul patrimonial care a ieșit din patrimoniu. Exemplu în cadrul
ipotecii:subrogarea ipotecii asupra despăgubirii.
Se poate spune ca subrogatia reala cu titlu particular presupune intotdeauna o subrogatie
generala. Reciproca nu este valabila!
0 Garanția comună a creditorilor
Până la N.C.Civ. , se vorbea de gajul general al creditorilor chirografari asupra
patrimoniului debitorului.
Termenul de gaj – impropriu: trimite cu gandul la garantia reala, insa in acest caz este
vorba despre o acceptie metaforica – gajul evoca puterea creditorului chirografar asupra
patrimoniului debitorului.
Vorbind de garanția comună, nu se face trimitere doar la creditorii chirografari, ci la toți
creditorii. Patrimoniul ca universalitate poate fi urmărit și de creditorii care posedă garanții, și de
cei chirografari. Diferenta dintre acestia sta in ordinea urmaririi.
Aceasta putere comuna exprima puterea comuna pe care creditorii o au asupra patrimoniului
debitorilor. Din caracterul comun al acestei puteri deriva principiul egalitatii creditorilor,
consacrat in art.2326 alin. (1) teza I.
În plus, nu e vorba de o deposedare, ci de o universalitate, nu un bun individual
determinat. !!! 2324 alin. (2), 628 alin. (2) si 2325 => micsorarea garantiei comune a creditorilor
Sunt avute in vedere nu numai drepturile patrimoniale existente in patrimoniul
debitorului in momentul nasterii datoriei, ci si acelea care au intrat in patrimoniul debitorului
pana la scadenta => momentul fixarii dreptului de garantie comuna asupra unro elemente
pecuniare active din patrimoniul debitorului este chiar momentul in care creditorii trec la
executarea creantei lor => distinctie:
0 Obiectul garantiei comune = patrimoniul
1 Obiectul urmaririi = drepturile reale si de creanta existente in patrimoniu intr-un moment
determinat si chiar si cele care vor intra in patrimoniu ulterior acelui moment, pana la
limita acoperirii creantelor creditorilor
garantia comuna (puterea creditorilor asupra patrimoniului debitorului) ≠ urmarirea
efectiva a activului patrimonial
0 debitorul nu are libertate deplina de a incheia acte juridice cu privire la drepturile sale
patrimoniale: tocamai in virtutea garantiei comune, creditorii sunt indreptatiti sa cenzureze, prin
intermediul actiunii pauliene, actele juridice frauduloase incheite de debitor cu tertii – creeaza
sau maresc starea de insolvabilitate a debitorului
12
Divizarea patrimoniului in mai multe mase patrimoniale determina specializarea garantiei
comune a creditorilor. In aceasta ipoteza, garantia comuna va opera, in mod specializat, asupra
masei patrimoniale in legatura cu care s-a nascut creanta unui creditor.
Garantia ramane comuna - ca nu poarta asupra unui element patrimonial determinat
este specializata – nu are ca obiect patrimoniul ca universalitate
Daca activul masei patrimoniale in legatura cu care s-a nascut creanta nu este
indestulator, garantia comuna poate opera si asupra celorlalte bunuri din patrimoniu.
Când decedează persoana fizică sau se reorganizează sau inceteaza persoana juridică, se
pune problema transmiterii catre succesori a universalitatii elementelor patrimoniului
(transmisiune universala) sau a unei fractiuni din aceasta universalitate (transmisiune cu titlu
universal).
Patrimoniul ca atribut al personalitatii dureaza cat timp dureaza persoana fizica sau
juridica. Ceea ce se transmite este continutul patrimoniului, fie tot ca o universalitate, fie ca o
parte din universalitate. Unitatea juridica a acestora nu mai este data de persoana autorului, ci de
persoana succesorului, alaturi de afectatiunea sa si regimul juridic care i se aplica.
Fiecare succesor are o cotă parte din totalitatea drepturilor și a datoriilor. În toate cazurile,
fiecare succesor primește nu doar drepturi, ci și obligații, în întregime sau în cotă-parte.
0 GRESIT „transmiterea patrimoniului” – poate conduce la concluzia ca succesorul are
mai multe patrimonii, ceea ce este inadminisbil
CORECT „transmiterea universalitatii elementelor patrimoniale”
Ceea ce exista in patrimoniul persoanei fizice in momentul decesului = „stop-cadru din
filmul existentei patrimoniului”.
! drepturile si obligatiile care au un caracter intuitu personae nu se transmit de la autor la
succesor
Concluzie: universalitatea priveste in acest caz numai dimensiunea spatiala, in sensul ca
acopera toate drepturile si datoriile existente la un moment dat in patrimoniul unei persoane, nu
si dimensiunea temporala, de permanenta si continuitate
13.10.2015
13
Cursul 2
Clasificarea drepturilor patrimoniale
0 drepturile reale si drepturile de creanta sunt drepturi patrimoniale, iar titularii lor sunt
individualizati
Deosebiri:
A. Subiectele – Gradul de determinare a subiectului pasiv
Subiectul activ este individualizat in ambele ipoteze, subiectul pasiv, respectiv titularul
obligatiei corelative, este individualizat numai in ipoteza dreptului de creanta, in timp ce, in
ipoteza dreptului real, obligatia generala negativa corelativa are un titular general si
neindividualizat, format din toate celelalte subiecte de drept.
Initial, se credea ca dreptul real este o relatie dintre o persoana si un bun, dar, de fapt,
dreptul real intra in continutul unui raport juridic ca raport social care se stabileste intre persoane
in legatura cu un anumit bun.
0 Cand o persoana cauzeaza un prejudiciu prin atingerea exercitiului prerogativelor unui
drept real de catre titularul sau, subiectul pasiv general si nedeterminat nu se intrasforma intr-un
subiect pasiv determinat: individualizarea priveste alt raport juridic, raportul juridic obligational
in continutul caruia intra un drept de creanta avand ca obiect repararea prejudiciului.
B. Opozabilitatea
Ca drepturi absolute, drepturile reale sunt opozabile erga omnes, în timp ce drepturile de
creanță sunt opozabile doar debitorului (stricto sensu).
14
0 Pentru a asigura opozabilitatea fata de toate categoriile de terti a drepturilor reale
principale imobiliare si a drepturilor reale de garantie, este necesara indeplinirea mai multor
formalitati de publicitate. Cat priveste drepturile reale principale mobiliare, se considera ca
posesia asigura prin ea insasi publicitatea.
C. Obiectul drepturilor*
Continutul juridic al drepturilor reale presupune prerogative a caror exercitare are ca
premisa stapanirea asupra unui bun, iar pentru ca bunul sa fie susceptibil de stapanire si
apropiere, trebuie sa fie determinat si individualizat. ! bunurile de gen devin obiect al drepturilor
reale numai prin cantarire, masurare, numarare
Drepturile de creanta care au o obligatie corelativa de a da pot avea ca obiect bunuri
individual-determinate sau bunuri de gen. In acest din urma caz, executarea obligatiei de a da,
respectiv transferul sau contituirea unui drept real, se produce in momentul in care bunurile de
gen se individualizeaza prin cantarire, masurare, numarare.
15
0 sub aspect procesual - cele doua prerogative sunt specifice dreptului material la actiune
pe care il au creditorii ale caror datorii sunt insotite de garantii reale:
0 dreptul de urmarire: pot urmari bunurile asupra carora s-a contituit garantia impotriva
oricarui tert in mainile caruia se afla
1 dreptul de preferinta: pot opune, cu preferinta, drepturile lor de creanta in procesul
de urmarire atat creditorilor chirografari, cat si creditorilor ale caror garantii reale
au un rang inferior
1 sub aspect substantial – urmarirea si preferinta sunt prerogative substantiale:
0 creditorii care au drepturi reale de garantie se indestuleaza din valoarea bunurilor
urmarite
1 indestularea se face cu preferinta fata de creditorii chirografari si creditorii ale caror
garantii reale au un rang inferior
In intelesul general, urmarirea si preferinta sunt prerogative comune tututor
depturilor reale numai sub aspect procesual:
0 prerogativa urmaririi – drepturile reale pot di aparate prin actiuni reale; fiind
opozabile erga omnes, tituarul poate sa introduca o actiune specifica impotriva
oricarei persoane la care se afla bunul ce formeaza obiectul dreptului real
1 prerogativa preferintei – in concurs cu alte persoane care pretind ca sunt titulare ale
aceluiasi drept real, adevaratul titular va fi preferat
!! prerogativa preferintei in acest sens (de a stabili pe baza probelor cine este
adevarul titular al dreptului) o au si drepturile de creanta
1 Modul de exercitare
prerogativele drepturilor reale se exercita in mod direct si nemijlocit de catre titularii
acestor drepturi, fara a fi necesara interventia unei alte persoane
prerogativelele drepturilor de creanta se exercita de catre titularii acestor drepturi numai
prin intermediul unui prestatii din partea debitorului
2 Durata
Drepturile reale = o durată mai lungă; dreptul de proprietate este un drept absolut,
perpetuu, adică el nu se stinge prin neuz – excepția este uzucapiunea.
!durata drepturilor reale accesorii este legata de durata drepturilor de creanta pe care le
garanteaza
Drepturile de creanță = durată mai scurt
Importanta sub aspectul prescriptiei:
0 drepturile reale sunt imprescriptibile / prescriptibile in termene foarte lungi (ex. 30 de ani)
1 drepturile de creanta sunt prescriptibile extinctiv intr-un termen foarte scurt (de regula,
termenul general de 3 ani)
1 Numarul drepturilor – Izvorul drepturilor patrimoniale
Drepturile reale = sunt enumerate de lege => numar limitat (art.551)
Drepturile de creanță = numărul lor este nelimitat – în ceea ce privește contractele, părțile au
posibilitatea de a stabili conținutul convenției, singura limită care le este impusă este respectul
bunelor moravuri și ordinii publice
16
Categoriile juridice atipice / intermediare
Dreptul de proprietate s-a născut din posesia ca stare de fapt. La origini, dreptul de
proprietate a plecat de la noțiunea de bun corporal. Putem stăpâni bunurile corporale, dar bunurile
incorporale sunt o abstracțiune, nu sunt într-o relație atât de directă cu dreptul de proprietate.
-potrivit C. civ. drepturile patrimoniale sunt considerate bunuri
-este util sa includem in categoria bunurilor acele drepturi patrimoniale care devin ele insele
apropriabile, adica se trasforma in bunuri incorporale, formand obiectul altor drepturi
patrimoniale (ex. dr. de proprietate si dreptul real de garantie asupra unui dr. de creanta)
-creatia intelectuala este ea insasi un bun incorporal (este susceptibila de apropriere sub forma de
drepturi patrimoniale); creatia intelectuala este protejata nu numai prin intermediul drepturilor
patrimoniale, ci si prin intermediul unor drepturi personale nepatrimoniale
Sunt avute in vedere bunurile incorporale care sunt ele insele apropriabile si devin
obiectul unor drepturi reale. Spre deosebire de bunurile corporale, care sunt in mod natural
apropriabile, bunurile incorporale devin apropriabile numai cu autorizarea legii. Trebuie să
existe o dispoziție legală expresă pentru a fi obiect al dreptului de proprietate.
a. Dreptul de proprietate si dreptul real de garantie mobiliara asupra unui drept de
creanta
-titlurile de valoare sunt inscrisuri care incorporeaza, in materialitatea lor, drepturile patrimoniale
pe pe care le constata => persoana care poseda in mod legitim inscrisul este si titulara dreptului
mentionat in inscris => dreptul de creanta devine obiectul unui drept real, dreptul de proprietate
=> dreptul de creanta devine un adevarat bun incorporal
b. Drepturile reale asupra fondului de comert
-ca universalitate de fapt si ca bun incorporal, fondul de comert este obiectul unor drepturi reale:
dr. de proprietate, dr. de uzufruct, dr, reale de garantie.
0 Fondul de comert reprezinta un bun unitar caracterizat prin reunirea elementelor necorporale
si a unor elemente corporale ce apartin unui comerciant, permitandu-i acestuia sa-si dezvolte
clientela. Fondul de comert = universalitate de fapt
Este constituit in general din elemente mobiliare, incorporale si corporale. Elementele
imobiliare sunt excluse. Elementele incorporale sunt clientela si vadul. Elementele corporale
sunt materialele, utilajele si amenajarile ce nu au caracter de imobile prin destinatie, dar care
au o anumita stabilitate, si care servesc exploatarii intreprinderii (utilaje industriale, material
rulant, masini de scris, mobile de prezentare etc.). Marfurile nu fac parte integranta a
fondului de comert.
c. Drepturile de proprietate intelectuala
(legea 8/1996 privind dreptul de autor și drepturile conexe)
17
!sunt mai degraba categorie intermediara intre drepturile patrimoniale si drepturile personal
nepatrimoniale
-au o structură complexă = cuprind atat drepturi personale nepatrimoniale, cat si drepturi
patrimoniale (dreptul autor, de exemplu, este un drept complex care implică o sumă de drepturi
nepatrimoniale și cele patrimoniale care țin de posibilitatea de a vinde opera. Pe cale de
consecință, de fiecare dată va trebui observat de ce prerogativă se folosește autorul pentru a
califica dreptul respectiv.)
-ca drepturi patrimoniale, au ca obiect un bun incorporal – o creatie intelectuala
0 dreptul de proprietate intelectuala nu se confunda cu dreptul de proprietate asupra obiectului
material in care este incorporata creatia
-desi nu se identifica cu un drept de proprietate in sens comun, prezinta caracterele drepturilor
reale
-presupun aptitudinea unui subiect de drept de a naște, modifica sau stinge o situație juridică prin
simpla sa manifestare de voință, noua situație juridică impunându-se subiectului pasiv
-titularul dreptului potestativ are puterea de a interveni, prin vointa sa unilaterala, in situatii juridice
preexistente in care sunt prezente si interesele altor persoane decat titularul acestor drepturi
-drepturile potestative sunt drepturi de optiune
-sunt efectul unei manifestari de vointa (dr. de optiune nascut din promisiunea de a vinde;
acordul prealabil al celor care vor suporta consecintele exercitarii dreptului) sau efectul pe care
legea il leaga de anumite fapte juridice (dr. de optiune succesorala)
-drepturile potestative patrimoniale nu sunt nici drepturi reale, nici drepturi de creanta:
0 pot fi exercitate in mod direct, dar nu asupra unui bun, ca in cazul drepturilor reale, ci asupra unor
situatii juridice
1 efectul exercitarii lor este suportat numai de persoanele ale caror drepturi sau interese fac parte
dintr-o sau sunt legate de o anumita situatie juridica
2 pentru exercitarea lor titularii nu au nevoie de interventia (actiune/inactiune) subiectelor pasive,
ca in cazul drepturilor de creanta
3. Obligatiile reale
18
lucrului respectiv, chiar daca aceasta persoana nu a participat in vreun fel la nasterea
raportului juridic care are in continut acea obligatie (art.1811)
propter rem (obligatie reala de a face) – indatorire ce incumba, in temeiul legii sau al
conventiei partilor, detinatorului unui lucru (titularul unui drept real / posesorul /
detentorul), pentru ratiuni precum protectia unor lucruri de importanta nationala,
existenta unor raporturi de buna vecinatate etc.
Obligatiile propter rem și obligațiile scriptae in rem imbina elemente ale drepturilor reale
si ale drepturilor de creanta, fara a se confunda cu acestea, alcatuind o categorie distincta, aceea a
obligatiilor reale.
Acestea au trasaturi comune: intra in continutul unui raport juridic obligational, drepturile
corelative putand fi realizate numai prin intermediul prestatiei unei anumite persoane => se
aproprie de drepturile de creanta
Au opozabilitate mai larga decat drepturile de creanta (pot fi opuse nu numai debitorului
initial, ci si dobanditorilor ulteriori) => se apropie de drepturile reale
!nu sunt opozabile erga omnes => nu se confunda cu drepturile reale
19
B. Obligații scriptae in rem
ex. art. 1811 – opozabilitatea contractului de locatiune fata de dobanditor => obligatia de a
asigura folosinta lucrului
asigurarea domiciliului => siguranta pentru locator
publicitatea => protejarea noului dobanditor
C. Distinctia dintre cele doua tipuri de obligatii reale – exista 2 diferente:
1 - obligatiile propter rem sunt instituite din cauza naturii sau a situatiei juridice a lucrului
0 obligatiile scriptae in rem au ca scop asigurarea realizarii creantei creditorului indiferent de
posesorul actual al bunului si de natura acestui lucru
2 - obligatiile propter rem – obligatii reale de a face
1obligatiile scriptae in rem – ansamblu de prestatii negative si pozitive
Dreptul real complet, absolut este dreptul de proprietate, deoarece el se bucură de toate
cele 3 prerogativele : dreptul de posesie, de dispoziție și atributul folosinței.
Dreptul de administrare, de concesiune și de folosință sunt corelative dreptului de
proprietate publică – se nasc dintr-o ”dezmembrare” a dreptului de proprietate publică. Toate
aceste drepturi au un caracter principal și vorbim de un drept accesoriu în cazul dreptului de
ipotecă și gaj, iar raportul de accesorietate decurge din faptul că ele depind de existența unui
drept de creanță.
20
0sunt drepturile reale accesorii drepturile reale de
garantie (ipoteca, gajul, privilegiile, dreptul de retentie)
1Daca un drept real depinde de existenta altui drept real, primul drept nu devine
accesoriu. (ex. dr. de servitute are un caracter accesoriu in raport cu dr. de proprietate, dar
ramane un drept real principal)
20.10.2015
Cursul 3
21
Posesia ca stare de fapt recunoscuta juridic
1 Posesia are ca obiect numai bunuri corporale – asupra bunurilor corporale stapanirea
reuneste ambele elemente, animus si corpus, dar asupra bunurilor incorporale stapanirea
cuprinde numai elementul psihologic, animus. Este evidenta incompatibilitatea dintre ideea de
stapanire materiala (corpus) si ideea de bun incorporal.
0 Chiar si atunci cand bunurile incorporale (ex. mase patrimoniale, creatii intelectuale)
devin apropriabile si formeaza obiectul unor drepturi patrimoniale atipice, asupra lor nu exista o
posesie ca stare de fapt stricto sensu, chiar daca includ in continutul lor juridic ius possidendi.
Este vorba despre o stapanire intelectuala, nu materiala.
1Spre deosebire de drepturile reale principale,care au in continutul lor juridic
prerogativele ius possidendi, ius utendi si ius fruendi, drepturile reale de garantie (accesorii) nu
au in continutul lor asemenea atribute => nu implica o stapanire a bunului corporal sau
incorporal care formeaza obiectul garantiei. Chiar daca garantia reala presupune deposedarea,
titularul ei ramane un simplu detentor precar, iar nu un posesor stricto sensu (ex. nu poate culege
fructele). Singura putere – de a se indestula cu preferinta, la scadenta, din valoarea bunurilor care
contituie obiectul garantiei. !! exceptie: art. 2395
2 Posesia are ca obiect numai bunuri corporale aflate in circuitul civil sau care pot intra in
cirucitul civil
22
0 Bunurile aflate in circuitul civil sunt acelea care pot fi dobandite sau instrainate prin acte
juridice (civile translative sau constitutive de drepturi reale).
Accesibilitatea la schimb
– materiala – presupuse posibilitatea separarii fizice intre subiectul si obiectul dreptului
patrimonial (cel care poseda si obiectul posedat) ! corpul uman nu e apropriabil si nu
poate fi posedat
– juridica – bunurile corporale sunt apropriabile daca nu exista o interdictie legala
0 pentru a forma obiectul posesiei ca stare de fapt si pentru a fi apropiabile si a deveni
obiectul unor drepturi reale principale, bunurile corporale trebuie sa fie in circuitul
civil sau sa poata intra in circuitul civil NU trebuie sa fie afara din comert
4) Numai bunurile individual determinate formeaza obiectul posesiei
Bunurile de gen pot fi posedate numai dupa individualizarea lor (numarare, masurare,
cantarire etc.). Universalitatile juridice/de fapt nu pot forma obiectul posesieica stare de fapt; nici
patrimoniul <= caracterul inalienabil; nici masele patrimoniale si universalitatile de fapt <= sunt
incorporale.
5) Posesia este o putere de fapt pe care o persoana o exercita cu privire la un bun corporal
Posesia ca stare de fapt = puterea exercitata de o persoana asupra unui bun corporal !
putere de fapt, nu de drept
0 Puterea de fapt este dublata de o putere de drept (puteri juridice), dar, de obicei, daca
dispare puterea de fapt, dispare si puterea de drept:
ex1. Proprietarul care a pierdut posesia bunului sau risca ca, mai devreme sau mai tarziu, sa
piarda chiar dreptul sau.
ex2. Posesorul care nu e titular al unui drept real principal poate dobandi, in conditiile legii,
dreptul real principal respectiv.
Cele 2 puteri se suprapun => protectia juridica a PF este, indirect, si o protectie juridica a PD
Cele 2 puteri NU se suprapun => protectia juridic a PF intra in conflict cu protectia juridica a PD
Legea stabileste cine castiga:
1 PF neaga PD initiala si este dublata de o PD noua (posesorul devine titular al dreptului real
principal)
2 PD initiala isi recupereaza PF (titularul dreptului real principal recastiga posesia ca stare de fapt)
0 Continutul acestei puteri de fapt este sau apare ca manifestarea exterioara, obiectivarea
unui drept real principal
23
continutul juridic al unui drept real principal ≠ manifestarea lui exterioara (obiectivarea
prerogativelor dreptului real principal in procesul exercitarii sale)
exercitarea prerogativelor = fapte materiale savarsite + acte juridice incheiate de titular pentru
realizarea dreptului sau
Posesia ca stare de fapt insumeaza faptele materiale si actele juridice care apar ca
manifestarea exterioara (obiectivarea) unui drept real principal, indiferent daca posesorul este sau
nu titularul acelui drept.
„Posesia ca stare de fapt corespunde unui drept real principal” => 2 intelesuri:
0 de regula, posesorul este chiar titularul dreptului real principal
1 indiferent daca posesorul este sau nu titularul dreptului real principal, faptele materiale
savarsite si actele incheiate apar ca obiectivarea continutului juridic al unui asemenea drept
24
fiecare coproprietar, în proporţie cu cotele-părţi ce revin celorlalţi coproprietari - avem cel puțin
doi coproprietari, să spunem 50-50%. În calitate de proprietar voi avea o posesie specifică
dreptului de proprietate. Cu toate acestea, eu nu pot sa am calitatea de proprietar cu privire la
întregul bun, pentru că eu nu am decât o cotă parte de 50% din bun, pentru cealaltă parte voi fi
un detentor precar, pentru ca trebuie să respect acel drept de proprietate.
! - toti coposesorii au animus possidendi => elemntul subiectiv se infatiseaza ca un animus
condomini
elemntul corpus se exercita in comun sau de catre un singur coproprietar: cand un singur
coposesor exercita in mod direct elemntul corpus cu privire la intregul bun, ceilalti nu sunt lipsiti
de elemnentul material al posesiei, ci exercita elementul corpus in mod indirect (corpore alieno).
orice altă persoană care, deţinând temporar un bun al altuia, este obligată să îl restituie sau
care îl stăpâneşte cu îngăduinţa acestuia.
=> ! aceeasi persoana poate fi si posesor si detentor precar: uzufructuarul sau cel care se
considera uzufructuar este posesor in raport cu dreptul de uzufruct, dar poate fi, in caz de
intelegere a partilor, detentor precar in raport cu nuda proprietate
Posesia ca stare de fapt este protejata juridic prin actiunile posesorii si produce anumite
efecte juridice
fara a fi un drept, posesia poate fundamenta, impreuna cu alte elemente prevazute de lege,
dobandirea unui drept: posesia naste o prezumtie de proprietate, determina dobandirea
proprietatii asupra fructelor si bunurilor mobile, este o conditie necesara a ocupatiunii si a
uzucapiunii -actiunile posesorii sunt instrumentele juridice prin care se asigura, in mod direct,
protectia posesiei ca stare de fapt: posesia este un interes care, fara a imbraca forma unui drept
subiectiv civil, poate fi restabilit prin intermediul justitiei cand este incalcat
9) Definitia posesiei
POSESIA = acea putere de fapt pe care o persoană o exercită asupra unui bun corporal
individual-determinat, care se află sau poate intra în circuitul civil, putere care reunește un
element psihologic (animus) și un element material (corpus) și care apare ca manifestarea
exterioară a unui drept real principal, bucurându-se de protecție juridică și producând anumite
efecte juridice
25
Dovada, dobandirea si pierderea posesiei
Dovada posesiei
Dovada posesiei presupune dovedirea celor doua elemente: elementul material (corpus) si
elementul subiectiv (animus).
a) Dovada elementului material
Cat priveste corpus, faptele materiale care intra in continutul sau pot fi dovedite cu orice
mijloc de proba.
In continutul lui corpus pot intra si acte juridice, astfel ca trebuie sa se tina seama de
regulile de proba din materia actelor juridice. Intre parti, exista restrictii probatorii, tertii putand
face dovada cu orice mijloc de proba (deoarece pentru acestia, actul juridic are valoare de fapt
juridic in sens restrans).
b) Dovada elementului subiectiv
Animus este mai greu de dovedit prin probe directe, deoarece reprezentarile subiective nu
pot fi dovedite prin probe directe. Se recurge fie la prezumtii simple, fie la prezumtii legale.
(Prezumtia este un rationament de tip inductiv. Se pleaca de la un fapt cunoscut si se trage o
concluzie cu privire la un fapt vecin si conex.)
Legiuitorul a stabilit 3 prezumtii in art. 919 C. civ., doua dintre acestea prevazand
dovada elementului subiectiv. Toate sunt prezumtii relative.
cel care stapaneste bunul este prezumat posesor: dovedirea elementului subiectiv pornind de la
dovada elementului obiectiv: exista corpus => exista animus
prezumtia de continuitate a precaritatii: daca s-a dovedit detentia precara, daca s-a dovedit ca
persoana care are corpus detine bunul pentru alta persoana, isi mentine aceasta calitate pana la
intervertirea precaritatii in posesie (= dovada contrara)
! Exista si o prezumtie de continuitate a posesiei:daca s-a dovedit ca o persoana este posessor isi
pastreaza calitatea pana la pierderea unuia sau a ambelor elemente ale posesiei.
posesorul este prezumat proprietar, atat timp cat posesia e dovedita.
1+3 sunt asezate ca treptele unei scari:
Fiind vorba de prezumtii relative, legea ingaduie dovada contrara: exista corpus, dar
nu exista animus, dovada precaritatii. Sarcina probei ii revine reclamantului.
Regulile de probare a precaritatii difera:
se afirma ca cel care stapaneste bunul are calitatea de detentor precar si se invoca un
contract de depozit/locatiune/imprumut incheiat cu detinatorul bunului, reclamantul
trebuie sa urmeze regulile probatorii din materia actului juridic
daca reclamantul este tert in raport cu actul juridic din care rezulta precaritatea, va putea
folosi orice mijloc de proba
Prezumtia de proprietate nu functioneaza in situatia imobilelor inscrise in cartea
funciara, ci functioneza prezumtia din art. 900 alin. 1 „Daca in cartea funciara s-a inscris un
rept real in folosul unei persoane, se prezuma ca dreptul exista in folosul ei.”
Dobandirea posesiei
Posesia se dobandeste prin dobandirea ambelor sale elemente; este posibil ca acestea sa fie
26
dobandite in acelasi timp (ex. cumpararea unei haine), dar este posibil, ca in cazul unui contract
de comodat, sa avem corpus, dar nu animus (detentor precar), insa daca se interverteste detentia
precara in posesie => se dobandeste si animus => se dobandeste posesia.
Dobandirea elementului material nu presupune, in mod obligatoriu, savarsirea faptelor
materiale si incheierea actelor juridice care ii formeaza continutul. Conteaza numai ca
dobandirea elementului material creeaza posibilitatea savarsirii lor.
Astfel, posesorul poate sa-l exercite in mod direct, dar il poate exercita si prin intermediul
altei persoane, adica corpore alieno (orice detentor precar exercita elementul material pentru
posesor). Numai daca detentorul ar interverti precaritatea in posesie, s-ar pierde elementul
material si nu se mai poate vorbi de o stapanire corpore alieno. art. 917
De regula,animus nu poate fi exercitat de catre o alta persoana. „nu este posesor cel
caruia i se pune un obiect in mana in timp ce doarme”
In mod exceptional, este posibil ca si animus sa fie exercitat de catre alte persoane, in
calitate de reprezentanti legali, dar numai daca este vorba de persoane lipsite de capacitate de
exercitiu sau de persoanele juridice(art. 917 al. 2).
Pierderea posesiei
Pierderea posesiei se realizeaza prin pierderea unuia sau a ambelor elemente ale posesiei.
De cele mai multe ori, elementele posesiei se pierd simultan, dar exista si cazuri de pierdere a
elementului material sau a elementului subiectiv.
Pierderea simultana a elementelor posesiei
Asa se intampla in ipoteza instrainarii bunului posedat, ori de cate ori predare bunului
este simultana cu instrainarea. Acelasi lucru se intampla daca posesorul abandoneaza bunul.
Art. 921 lit. b)-f) - exemple de pierdere simultana a elementelor posesiei.
Pierderea elementului material
≠ exercitarea elementului material prin intermediul altei persoane (corpore alieno)
neexercitarea lui ius utendi, cat timp alta persoana nu preia elementul material al posesiei,
nu are semnificatia pierderii posesiei (neexercitarea este ea insasi o modalitate de exercitare a
dreptului real)
Momentul pierderii posesiei in ipoteza pierderii elementului material difera in functie de
natura bunului:
bun mobil, daca sunt indeplinite cerintele de la art. 937 – pierderea posesiei este imediata
bun mobil, daca nu sunt indeplinite conditiile de la art. 937 – posesorul pastreaza posesia solo
animus (posesie imperfecta, numai elementul subiectiv), daca nu a trecut un an de la
deposedare - art. 921 lit g) + art. 951 al. 1 (posesorul initial pastreaza posesia si poate relua
exercitarea elementului corpus pe calea actiunii posesorii)
bun imobil, posesorul pastreaza posesia solo animus
Cel care preia elementul material nu il exercita pentru posesorul care l-a pierdut, dar
Aceasta este valabila pentru bunurile imobile.
Pierderea elementului subiectiv
contractul de vanzare in care vanzatorul nu preda imediat bunul cumparatorului, art. 921
lit. a); cumparatorul exercita elementul material corpore alieno prin vanzator
o persoana devine incapabila si ecercita elementulsubiectiv animo alieno
27
Din interpretarea per a contrario a art. 922 alin. 2 => utilitatea posesiei = suma a
3 calitati, carora le corepund, in oglinda, 3 vicii, reglementate de art. 922-927:
calitatea de a fi continua vs. discontinuitatea
calitatea de a fi pasnica vs.violenta
calitatea de a fi publica vs. clandestinitatea
Aceste calitati definesc utilitatea posesiei.Absenta oricarei calitati inseamna un viciu
al posesiei:
discontinuitatea (923) - presupune acte de intermitenta in stapanirea materiala a bunului.
Intermitenta se apreciaza de la caz la caz, in functie de natura bunului. Daca intermitenta
stapanirii este anormala => posesie discontinua, avand trei caractere:
absolut = opereaza fata de toate persoanele art. 926 alin. 1
temporar = inceteaza odata cu intermitenta art. 927
priveste atat bunurile imobile, cat si bunurile mobile
NB: Intermitenta nu trebuie confundata cu intreruperea posesiei. Daca timp de un an
posesorul nu incearca sa recupereze stapanirea bunului, are loc intreruperea => se pierde posesia;
intrerupere > intermitenta. Cauzele de intrerupere a posesiei au relevanta, in principal, in materia
uzucapiunii si privesc, in realitate, cursul prescriptiei achizitive.
Viciul discontinuitatii are relevanta atat in materia protectiei juridice a posesiei, cat si in
domeniul efectelor posesiei.
Calitatea posesiei de a fi continua se prezuma (art. 922 alin. 2 prezumtia de utilitate a posesiei
=> se prezuma fiecare dintre cele 3 calitati care definesc utilitatea posesiei). Sarcina probei
incumba celui care invoca acest viciu.
violenta - fizica sau morala - indiferent de caz, posesia este viciata. Acest viciu este:
0 relativ = opereaza doar in raport cu persoana impotriva careia se exercita
violenta: art. 926 alin. 2 – poate fi invocata numai de victimele violentei
29
corpus al posesiei > corpus al detentiei: corpus al posesiei este exercitat corpore alieno,
prin intermediul detentorului precar, dar numai partial, in limita dreptului constituit de posesor in
favoarea detentorului precar sau in limita ingaduintei posesorului (art. 918 alin. 1 lit. d)
Art. 920 - (1) Intervertirea detenţiei precare în posesie nu se poate face decât în
următoarele cazuri:
30
ex. locatarul incheie un contract de vazare-cumparare cu o terta persoana, alta decat adevaratul
proprietar al lucrului
NU este obligatoriu ca tertul sa aiba calitatea de proprietar aparent sau de mostenitor aparent,
adica sa existe o eroare comuna si invincibila in legatura cu calitatea sa de proprietar (error
communis facit ius)
conditia: buna-credinta a detentorului precar (altfel, printr-o intelegere cu un tert, detentorul
precar ar putea oricand sa isi schimbe calitatea in aceea de posesor)
este vorba, deci, de încercarea detentorului precar de a deveni proprietar asupra bunului. I se
schimbă animus din ius detinendi în ius possidendi, pentru că el, cu bună-credință, încheie un act
translativ de proprietate în temeiul căruia acum se consideră proprietar.
dacă detentorul precar înstrăinează bunul, printr-un act translativ de proprietate cu titlu
particular, cu condiţia ca dobânditorul să fie de bună-credinţă
- NU mai este vorba doar de o schimbare a atitudinii subiective a detentorului precar: prin
incheierea actului de dispozitie cu privire la bunul care i-a fost incredintat, este evidenta
schimvarea atitudinii sale subiective
- bunul este transmis catre o terta persoana, care va avea calitatea de posesor, cu conditia sa fie
de buna-credinta => intervertirea precaritatii in posesie se produce in persoana tertului
dobanditor, nu in persoana detentorului precar
- !! in lipsa bunei-credinte, detentia precara nu se poate transforma in posesie (nu poate invoca
uzucapiunea, deoarece aceasta se intemeiaza pe posesie) => dobanditorul de rea-credinta va fi
tartat ca un detentor precar
31
(Exista principiul conform căruia nimeni nu poate da mai mult decât are.)
cazul succesorului cu titlu particular: acesta dobandeste numai drepturile, nu si obligatiile =>
obligatia de restituire pe care detentorul o avea fata de persoana care i-a incredintat bunul nu se
transmite succesorului cu titlu particular de buna-credinta
Actiunile posesorii
Au fost elaborate 2 instrumente juridice pentru protectia posesiei numite actiuni posesorii.
Actiunea = suma de mijloace procedurale prin care persoana al carei drept sau interes a
fost incalcat poate cere justitiei fie restabilirea dreptului, fie protectia interesului incalcat.
Actiunile posesorii = actiunile prin care posesorul caruia i se tulbura posesia sau este
deposedat poate cere justitiei fie incetarea tulburari, fie restituirea posesiei.
Pierderea/restituirea posesiei au in vedere elementul material corpus – titularul actiunii
posesorii pastreaza posesia solo animus cat timp nu a trecut termenul de 1 an de la
tulburare/deposedare.
reclamantul = cel care exercita/a exercitat in mod direct corpus
paratul = cel care a tulburat exercitarea lui corpus sau si-a insusit corpus (l-
a deposedat pe reclamant)
!aceasta calitate poate sa apartina si proprietarului bunlui (art. 950 al. 1)
!art. 950 al. 2 => actiunea posesorie nu poate fi introdusa impotriva
persoanei fata de care exista obligatia de restituire
Temeiul actiunilor posesorii – tulburarea sau deposedarea, victima urmareste incetarea
acestora, iar, in plus, „posesorul este indreptatit sa pretinda despagubiri pentru prejudiciile
cauzate” (art. 949 alin. 1).
Astfel intelese, actiunile posesorii sunt reglementate in art. 949-951 - inovatie - inainte,
erau reglementate de procedura civila.
32
actiunilor posesorii.
Reclamantul are dreptul sa aleaga intre cele 2, exercitarea concomitenta nefiind posibila,
intrucat se exclud reciproc prin obiectul lor.
B. Actiunile posesorii sunt actiuni reale – NU in sensul ca pun in discutie un drept real,
ci in sensul ca protejeaza posesia unui bun corporal
C. Actiunile posesorii protejeaza posesia bunurilor imobile si mobile – regula,
bunurile imobile, in mod exceptional, si bunurile mobile
Titularii actiunilor posesorii sunt posesorul si detentorul precar (ceea ce conteaza cand
vine vorba de aparea posesiei este elementul material, de aceea i s-a recunoscut si acestuia
calitatea de titular al actiunilor posesorii) – art. 918 alin. 2 + art. 949 alin. 2
33
generala,care presupune, in plus, inca doua dovezi:
0 utilitatea - posesia trebuie sa fie utila (exista o prezumtie de utilitate a posesiei – art.
922 al. 2), deoarece conform art. 922 al. 1 nu poate produce efecte juridice decat posesia utila,
adica neviciata
!pe durata actiunii unuia dintre vicii posesia este suspendata => timpul in care este viciata
nu se ia calcul termenului de un an
1 durata de un an - este nevoie ca posesorul-reclamant sa faca dovada ca posesorul sa fi
posedat bunul cel putin un an inainte de tulburare/deposedare
Care este natura juridica a acestui termen? Nu este un termen de prescriptie extinctiva:
in absenta posesiei de un an, victima tulburarii sau deposedarii nu are dreptul material la actiunea
in complangere – nu se pune problema stingerii acestui drept material. Nu este un termen de
decadere: nu se discuta chestiunea stingerii unui drept subiectiv civil.
Termenul de un an masoara durata posesiei utile necesara pentru ca aceasta posesie sa
poata fi protejata juridic pe calea actiunii posesorii generale. Astfel, este un termen asemanator
termenului de prescriptie achizitiva (ca la termenul de uzucapiune, care masoara durata ceruta de
lege pentru ca posesia sa produca un anumit efect).
Dovada posesiei si a duratei sale de un an:
dovada lui corpus duce la concluzia existentei lui animus (art. 919 al. 1) s
dovedirea posesiei la un moment dat duce la concluzia continuitatii ei pana la dovada contrara
prezumtia de utilitate a posesiei (art. 922 al. 2) => prezumtia elementelor sale => prezumtia
continuitatii posesiei
4. Efectele posesiei
34
Prezumtia de proprietate – posesia ceeaza o prezumtie de proprietate
Dobanirea fructelor - daca este de buna credinta, posesia permite dobandirea fructelor
Dobandirea bunurilor mobile - daca e de buna credinta, posesia permite dobandirea drepturilor
reale principale asupra bunurilor mobile
Ocupatiunea - posesia ca element al ocupatiunii permite dobandirea unor bunuri prin ocupatiune
Uzucapiunea - posesia care are o anumita durata permite uzucapiunea (prescriptia achizitiva),
adica permite dobandirea drepturilor reale principale
Fiecare efect juridic presupune anumite calitati:
utilitatea – calitatea generala, necesara pentru nasterea oricarui efect juridic (art. 922 al. 1) suficienta
pt. nasterea prezumtiei de proprietate
pentru celelalte efecte sunt necesare calitati suplimentare
1. Prezumtia de proprietate
35
stapanirii bunului de catre reclamant (care se va bucura la randul sau de o prezumtie de proprietate,
daca va redobandi corpus). Restituirea posesiei nu este consecinta recunoasterii dreptului de
proprietate, ci rezultatul indeplinirii conditiilor pt. exercitarea si admiterea actiunilor posesorii.
36
bunului frugifer) se dobandeste la data separarii fructelor de bunul care le-a produs (art.
550 alin. 2)
pentru fructele civile: proprietarul le va dobandi conform termenilor contractuali, iar
in absenta acestora, zi cu zi, pe masura trecerii timpului (art. 550 alin. 3)
37
fructelor unui bun care formeaza obiectul unui asemenea drept, chiar daca posesorul este
de buna-credinta.
In consecinta, posesorul parat va fi obligat sa restituie toate fructele produse de bun,
percepute sau nepercepute, iar daca au fost consumate, contravaloarea acestora.
Posesorul va putea insa sa ceara cheltuielile facute cu producerea fructelor.
Concluzie:
REGULA – proprietarul dobandeste fructele - separatie: fructele naturale si industriale
- zi cu zi: fructele civile
EXCEPTIA –posesorul de buna-credinta dobandeste fructele - in masura in care au fost
percepute de acesta
EXCEPTIE DE LA EXCEPTIE – posesorul de buna-credinta NU dobandeste fructele produse
de un bun care face obiectul dreptului de proprietate publica
RESTITUIREA - in cazul tututor fructelor produse de bunuri care fac obiectul dreptului de
proprietate publica
in cazul posesorului de rea-credinta: si cele percepute, si cele
nepercepute / contravaloarea acestora daca din acest motiv s-au
degradat / distrus
27.10.2015
Cursul 4
Tipologia drepturilor reale principale
Dreptul de proprietate
Nu exista un drept de proprietate propriu-zis, ci acesta exista prin cele doua forme ale sale:
38
dreptul de proprietate privata si dreptul de proprietate publica.
Sub aspect terminologic,termenul proprietate are multiple sensuri (bunul care formeaza
obiectul dreptului de proprieatte, avere, reletia proprietar-bun/proprietar-celelalte persoane,
dreptul de proprietate), fie in vorbirea curenta, fie in diferitele discipline, care din perspective
diferite studiaza proprietatea.
Ca urmare, in functie de context, trebuie sa deslusim sensul pe care il are termenul
proprietate. Exista multiple perspective asupra acestui termen, fara a face un inventar complet, ne
vom opri la perspectiva istorica, cea sociologica, cea filosofica si cea juridica.
Important este ca indiferent de perspectiva exista o problema fundamentala a dreptului
de proprietate. Aceasta consta in tensiunea care se creeaza, in contradictia care apare intre
aproprierea privata a bunurilor, pe de o parte, si aproprierea comunitara a bunurilor, pe de alta
parte (=> structura polara a dreptului de proprietate).
In orice tip de societate, aceasta contradictie exista si, intr-un fel sau altul, in functie de
modul in care se rezolva, se configureaza organizarea sociala.
Aproprierea privata nu se reduce la stapanirea individuala a bunurilor (proprietatea
individuala), iar aproprierea comitara nu cuprinde orice forma de stapanire comuna sau colectiva a
bunurilor. AC se face prin intermediul structurilor de putere, care sunt expresia juridica de drept
public a unei comunitati. AP isi pastreaza acest caracter si cand se face de catre mai multe persoane
care formeaza sau nu un subiect colectiv de drept (ex. coproprietatea este o forma de AP).
Important este ca, din perspectiva istorica, aceste doua forme de apropriere a bunurilor
au coexistat dintotdeauna. Nicio forma de organizare sociala nu a exclus in totalitate una sau alta
dintre aceste doua forme, chiar daca raportul dintre ele a fost variabil in timp.
Din perspectiva sociologica, s-a incercat formularea unei legi de evolutie a dreptului de
proprietate.
Potrivit unui prim raspuns, s-a afirmat ca dreptul de proprietate a evoluat de la formele
primitive de apropriere comunitara catre formele moderne de apropriere individuala. Al doilea
raspuns, total opus, afirma ca initial a predominat proprietatea privata, dar aceasta a fost inlocuita
treptat de proprietatea comuna. Daca ne intoarcem la perspectiva istorica, vom observa, insa, ca
o aaceste legi sunt infirmate. Au fost perioade in care s-a acordat preeminenta aproprierii private,
au fost alte perioade in care a dominat aproprierea comunitara.
Realitatea este ca exista un balans al formelor de apropriere. De exemplu, in perioada
moderna a fost afirmata preeminenta aproprierii private a bunurilor, iar proprietatea privata a fost
declarata sfanta si inviolabila. Mai ales in partea a doua secolului XIX si in prima parte a
secolului XX, proprietatea privata a fost supusa unei critici ample, pe temeiul careia s-a declansat
o ampla miscare sociala de instaurare a aproprierii comunitare a bunurilor, mai ales in cadrul
sistemului totalitar comunist. La sfarsitul secolului trecut, odata cu prabusirea acestui sistem, a
fost din nou reafirmata preeminenta aproprierii private a bunurilor fata de cea comunitara.
Niciuna dintre cele doua legi formulate de sociologi nu are temei istoric.
Tot din perspectiva sociologica, a fost pusa in evidenta, cu mai multa acuratete, structura
dreptului de proprietate. Elementele structurii dreptului de proprietate despre care s-a vorbit:
lucrul, obiectul aproprierii (care prin apropriere devine bun)
persoanele care apropriaza
legatura dintre lucrurile apropriate si persoanele care apropriaza
39
Primul element din aceasta structura , obiectul dreptului de proprietate, ne arata ca numai
lucrurile pot fi apropriate, dar nu orice lucru poate fi apropriat. Sub primul aspect, odata cu abolirea
sclaviei, fiintele umane nu mai pot fi apropriate. Sub cel de-al doilea aspect (nu orice lucru poate fi
apropriat), aproprierea, care inseamna aducerea in sfera civilizatiei a lucrurilor din starea de natura,
nu este posibila cand e vorba asa-numitele lucruri comune (res comunaes) sau cand este vorba de
lucruri care sunt susceptibile doar de proprietate publica, cazuri in care aproprierea nu este posibila.
Sunt situatii in care, desi anumite lucruri sunt apropriabile si in forma privata, totusi sunt declarate
inalienabile, prin vointa legiuitorului sau a titularului proprietatii.
Cat priveste persoanele care apropriaza, este important de observat ca, pe de o parte,
exista titularul proprietatii, adica persoana care apropriaza, iar pe de alta parte, exista toate
celelalte persoane care trebuie sa ii respecte dreptul titularului. In acest sens, se spune ca
proprietatea are caracter privativ,ea apartine celui care apropriaza, iar prin asta toti ceilalti sunt
privati de dreptul de proprietate asupra bunului respectiv. Asfel, avem relatia dintre titularul
proprietatii, denumit si subiect activ, individualizat si determinat si toate celelelate persoane care
formeaza subiect pasiv, general si nedeterminat.
=> caracterul privativ: apropriere pt subiectul activ = privare pt subiectul pasiv
In ceea ce priveste relatia dintre persoana care apropriaza si bunurile apropriate,
aceasta este esentiala pentru intelegerea continutului juridic al dreptului de proprietate. (Uneori,
anumite elemente ale corpului uman dobandesc, prin intermediul relatiei de apropiere,
semnificatia unui lucru, iar, alteori, anumite lucruri primesc incarcatura pesonala si apar ca o
prelungire a persoanei.
Cat priveste perspectiva filosofica, ea incearca sa raspunda la intrebarea: care dintre cele
doua forme de apropriere este mai potrivita cu esenta umana? Rezumam dezbaterea astfel: daca
acceptam ca latura individuala a fiintei umane primeaza asupra laturii ei sociale, daca acceptam
ca libertatea este valoarea cea mai importanta, atunci trebuie sa recunoastem primatul aproprierii
private a bunurilor fata de aproprierea comuna.
Cat priveste perspectiva juridica, ea este cea care ne intereseaza in mod deosebit. Chiar
si din perspectiva juridica, trebuie sa observam ca dreptul de proprietate este un concept
interdisciplinar. Toate ramurile dreptului se raporteaza la dreptul de proprietate. Rezulta ca avem
conceptul de proprietate din perspectiva celorlalte ramuri de drept, care nu trebuie ignorate,
pentru a intelege ce inseamna proprietatea (dimensiunea de drept constitutional, administrativ, de
drepturile omului).
Ne intreseaza modul in care dreptul de proprietate este configurat in Codul civil. Pe langa
Codul civil, exista numeroase reglementari cuprinse in legi civile speciale care completeaza
regimul proprietatii. Trebuie avute in vedere pentru a intelege acest regim juridic, dar, in
principal, ne raportam la Codul civil.
Desi vorbim de drept de proprietate, in realitate, nu exista ca atare, ci prin speciile sale:
dreptul de proprietate privata si dreptul de proprietate publica, recunoscute in Constitutie si de
Codul civil.
Daca se recunoaste primatrul proprietatii private asupra proprietati i publice, teoria dreptului
de proprietate privata este chiar teoria generala a proprietatii. Art. 554 alin. 2 C. civ. prevede ca
„Daca prin lege nu se prevede altfel, dispozitiile aplicabile dreptului de proprietate privata se aplica
si dreptului de proprietate publica, insa numai in masura in care sunt compatibile
40
cu acesta din urma”.
Art. 136 alin. 1 din Constitutie prevede ca „Proprietatea este publica sau privata.”, iar in
celelalte alineate ale art. 136 si art. 44 sunt inscrise principiile care guverneaza regimul juridic al
dreptului de proprietate privata si regimul juridic al dreptului de proprietate publica.
De peste 2000 de ani, de la dreptul romana pana in prezent, nu poate fi inteles dreptul
de proprietate daca nu ii intelegem, in primul rand, continutul juridic.
Art. 555 alin. 1 „Proprietatea privata este dreptul titularului de a poseda, folosi si
dispune de un bun in mod exclusiv, absolut si perpetuu, in limitele stabilite de lege.” =>
apartenenta la categoria drepturilor reale
diferenta specifica, data de:
I. continutul juridic al dreptului de proprietate (prerogativele lui)
II. carcterele acestui drept
III. precizarea limitelor exerictarii sale
Cand vorbim de continutul juridic (art. 555), avem in vedere latura substantiala si
elementul procesual, adica atributele pe care proprietarul le are asupra bunului sau si dreptul pe
care il are proprietarul de a cere justitiei protectia dreptului sau.
Latura substantiala a continutului juridic contine trei prerogative: posesia, folosinta si
dispozitia. Al doilea element definitoriu se refera la limitele exercitarii acestor prerogative. Al
treilea element face referire la caracterele dreptului de proprietate.
Dreptul de proprietate privata = dreptul real principal care confera titularului sau
atributele posesiei (ius possidendi), folosintei (ius utendi si ius fruendi) si dispozitiei (ius
abutendi) asupra bunului apropriat in forma privata, atribute care pot fi exercitate in mod absolut,
exclusiv si perpetuu, cu respectare limitelor materiale si a limitelor juridice.
41
atributelor posesiei, ci si exercitarea celorlalte doua, folosinta si dispozitia.Posesia ca stare de
drept este indreptatirea de a apropria si de a stapani un anumit bun. Prin acest element, este pus
in evidenta caracterul privativ al proprietatii. Cel care apropriaza si stapaneste ii priveaza pe
toti ceilalti de aproprierea si stapanirea bunului respectiv, de aceea se numeste si drept de
proprietate privata. Posesia este fundamentul celorlalte atribute ale dreptului de proprietate.
Se exercita, in primul rand, in momentul aproprierii, dupa care actul initial de
apropriere are o semnificatie de continuitate pana la momentul pierderii stapanirii bunului sau a
dreptului de proprietate de catre titularul sau. Se manifesta si dupa pierderea stapanirii bunului,
in mod direct, prin actiunile petitorii, si indirect, prin actiunile posesorii.
Ca prerogativa a dreptului de proprietate, posesia nu se confunda cu starea de fapt a
aproprierii si stapanirii unui bun, ci este exprimarea intelectuala a indreptatirii aproprierii si
stapanirii.
42
stingerea dreptului material la actiune.
3. Dispozitia
Dispozitia imbraca 2 forme:
3.1. Dispozitia materiala
proprietarul poate sa modifice substanta bunului, sa ii schimbe forma, sa distruga sau sa consume
substanta (inclusiv prin culegerea productelor) bunului ex. proprieatrul unei case poate sa faca
adaugiri sau sa demoleze
are in vedere bunurile corporale, inclusiv drepturile de creanta, a caror substanta juridica este
incorporata in materialitatea titlului.
legiuitorul intrevine de multe ori pentru a limita dispozitia materiala, fie pentru a interzice
anumite forme de modificare sau transformare, fie prin a cere unele autorizari prealabile, fie
pentru a impiedica distrugerea bunului
! titularii celorlalte drepturi reale au posibilitatea sa isi exercite atributele astfel incat sa conserve
substanta lucrului
43
inalienabilitate. Distingem intre clauzele legale de inalienabilitate si clauzele voluntare de
inalienabilitate.
44
obligatie speciala de a nu face corespunzatoare unui drept de creanta (contract
sinalagmatic)
incalcarea => actiune in daune-interese / rezolutiune
specifica contractelor cu titlu oneros
indisponibilizare legata de persoana
≠incapacitate personala a dobanditorului – nu poate fi instituita prin conventie
Ca natura juridica,aceasta clauza cu caracter real este o limitare a dispozitiei juridice din
continutul dreptului de proprietate, o limitare opozabila erga omnes. Dreptul de proprietate care
se configureaza ca urmare a instituirii clauzei nu este un drept real nou, nici un dezmembramant,
este tot dreptul de proprietate, dar cu aceasta restrangere a prerogativelor sale.
b) Efectele juridice
Efect specific – limitarea dreptului de dispozitie juridica: dreptul care formeaza obiectul
clauzei de inalienabilitate nu poate fi instrainat prin acte juridice intre vii, respectiv prin conventii
-interdictia de a dezmembra dreptul de
proprietate -bunul nu poate fi urmarit de creditori
-bunul nu poate fi ipotecat – eventual numaio ipoteca asupra unui bun viitor, care isi va
produce efectul dupa incetarea cauzei
-nu e permisa incheierea unui antecontract de instrainare/unei promisiuni de ipoteca in
cazul in care momentul executarii ar fi anterior expirarii duratei clauzei
-nu scoate bunul din circuitul civil – inca mai poate fi transmis prin succesiune
transmiterea bunului indisponibilizat printr-un act juridic intre vii poate sa ramana
valabila daca cei indreptatiti nu cer in termenul de prescriptie nici rezolutiunea contractului
initial, nici anularea contractului subsecvent !! chiar daca va ramane valabil, subdobanditorul
este tinut de clauza de inalienabilitate pana la expirarea acesteia
45
creditorilor sai intentia de fraudare a acestora. Cat timp bunul este in patrimoniul sau, proprietarul
are libertatea sa nu il instraineze. Daca cu ocazia transmiterii clauza de inalienabilitate este o
modalitate de fraudare a creditorilor, acestia vor putea recurge la actiunea pauliana.
Contractul de partaj (art. 680) poate fi asmilat unui contract translativ de proprietate. Se
poate admite ca atunci cand copartasii realizeaza partajul pe cale judiciara, nu voluntara, se pot
intelege ca un anumit bun sa fie indisponibilizat o perioada de timp dupa partaj, indiferent de
copartasul beneficiar al atribuirii bunului.
Clauza de inalienabilitate este subinteleasa in conventiile din care se nate obligatia
de a transmite in viitor proprietatea catre o persoana determinata sau determinabila (art.
627 alin. 4) – 3 seminificatii:
contractele care, desi sunt translative de proprietate, presupun amanarea, dintr-un motiv sau
altul, a trasmiterii dreptului de proprietate la un moment ulterior incheierii contractului:
transmitatorul este tinut de clauza de inalienabilitate subinteleasa pana la momentul
producerii efectului translativ de proprietate catre dobanditor
! din text => ca NU intra in sfera de aplicare si antecontractele prin care partile convin sa
incheie in viitor un contract translativ de proprietate (= obligatie de a face, NU obligatia de a
transmite in viitor proprietatea = obligatie de a da)
DAR art. 60ꞌ din Legea nr. 71/2011 – in categoria conventiilor prevazute la rt. 627 alin. 4
intra si antecontractele avand ca obiect trasmiterea in viitor, prin incheierea de contracte, a
dreptului de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil (vezi art. 1668 alin. 1)
cazurile in care legea permite sau impune ca dobanditorul unui bun sa isi asume obligatia de a
transmite in viitor dreptul de proprietate catre o persoana determinata sau determinabila
(ex. substitutia fideicomisara – art. 993-1000, fiducia – art. 773-791)
textul instituie o prezumtie absoluta de existenta a clauzei de inalienabilitate in cele doua situatii
mentionate
NU este eficienta o clauza de inalienabilitate stipulata in contractul de ipoteca. Art.
2376 – daca s-a stipulat o asemenea clauza, „actele de dispozitie asupra bunului ipotecat sunt
valabile chiar daca dobanditorul bunului cunoate stipulatia din contractul de ipoteca ce interzice
transferul sau declara ca acest transfer este echivalent cu neindeplinirea obligatiei garantate”,
solutie reluata de art. 2384. In cazul ipotecii mobiliare, nu numai ca bunul ipotecat poate fi
instrainat, dar daca este achizitionat „in cursul obisnuit al activitatii unei intreprinderi care
instraineaza bunuri de acelasi fel dobandeste bunul liber de ipotecile constituite de instrainator”
(art. 2393). Ipoteca se stramuta asupra pretului sau altor bunuri rezultate din instrainarea bunului
ipotecat (subrogatie reala cu titlu particular) => creditorul ipotecar nu este pagubit.
46
dreptul de uz si dreptul de abitatie – nu sunt cesibile (art. 752)
dreptul de uzufruct – este cesibil (art. 714), dar pentru indisponibilizarea uzufructului in
patrimoniul dobanditorului este suficienta o simpla clauza derogatorie de la aceasta regula,
fara indeplinirea conditiilor pentru admisibilitatea clauzei de inalienabilitate
servitutea – are caracter accesoriu (sub aspect activ – dreptul de servitute este accesoriu
fondului dominant, si sub aspect pasiv – obligatia corespunzatoare este accesorie fondului
aservit) => este suficienta clauza de inalienabilitate referitoare la fondul dominant sau la
fondul aservit, o clauza speciala pentru servitute nefiind necesara
dreptul de superficie – art.693 (= dreptul de proprietate asupra unei constructii/lucrari aflate
pe terenul altei persoane decat titularul dreptului de superficie + dreptul de folosinta asupra
terenului cirsumscris exploatarii constructiei edificate) – are 2 forme:
forma deplina (= dreptul de proprietate asupra constructiei edificate + dreptul de
folosinta asupra terenului in momentul construirii acesteia / dreptul de a avea o
constructie pe terenul altuia) - art. 695 alin. 4 „Cat timp constructia exista, dreptul de
folosinta asupra terenului se poate instraina ori ipoteca numai odata cu dreptul de
proprietate asupra constructiei” => clauza de inalienabilitate se poate referi la dreptul
de superficie in ansamblul sau sau doar la dreptul de proprietate asupra constructiei,
efectul ei extinzandu-se in acest caz si asupra dreptului de folosinta asupra terenului,
intrucat acesta are un caracter accesoriu in raport cu dreptul de proprietate asupra
constructiei
forma incipienta (= dezmembrarea dreptului de proprietate asupra terenului si trasmiterea
dreptului de folosinta asupra acestuia anterior realizarii constructiei /
„dreptul de a edifica o constructie pe terenul altuia asupra caruia superficiarul
dobandeste un drept de folosinta”) - numai in aceasta situatie clauza de
inalienabilitate poate sa priveasca exclusiv dreptul de folosinta asupra terenului
47
bunurile individual determinate
! bunurile de gen nu pot fi transmise inainte de individualizare, deci nu pot forma obiectul
unei clauze de inalienabilitate
universalitatile de drept sau de fapt
masa patrimoniala fiduciara (universalitate juridica) formeaza obiectul clauzei de
inalienabilitate prezumate prin art. 627 alin. 4; drepturile reale care compun masa
fiduciara ar putea fi instrainate cu respectarea regimului juridic al administrarii
bunurilor altuia (art. 800, 801 si 809)
alte universalitati juridice sau de fapt, daca sunt susceptibile de instrainare, ar putea
forma obiectul clauzei de inalienabilitate
! patrimoniul nu intra in aceasta categorie - este inalienabil prin esenta lui
legiuitorul poate sa prevada ca anumite bunuri nu pot forma obiectul derivat al unei clauze
voluntare de inalienabilitate, cu consecinta ca nici drepturile reale principale constituite
asupra bunurilor respective nu pot fi indisponibilizate
pentru bunurile care formeaza obiectul unei clauze legale de inalienabilitate nu mai este utila o
clauza voluntara de inalienabilitate
i) Caracterul temporar
A fost impus de necesitatea echilibrului intre principiul liberei circulatii a bunurilor si
principiul libertatii de vointa: o inalienabilitate perpetua ar lipsi dreptul de proprietate in mod
definitiv de atributul dispozitiei juridice si ar rupe acest echilibru, ingradind in mod excesiv
libera circulatie a bunurilor.
Din art. 627 alin.1 rezulta ca nu poate fi admisa nicio exceptie de la conditia caracterului
temporar al clauzei de inalienabilitate.
Termenul de 49 de ani incepe sa curga de la data dobandirii bunului:
legat – coincide cu data deschiderii succesiunii
contract – data incheierii contractului SAU data prevazuta in contract pentru trasmiterea
dreptului de proprietate SAU data individualizarii bunului de gen SAU data inscrierii in
cartea funciara (dupa ce se va aplica efectul translativ al unei asemenea inscrieri)
Sunt admise doua exceptii de la termenul de 49 de ani:
fiduciei - durata ei nu poate depasi 33 de ani (art. 779 lit. b) => nici clauza de
inalienabilitate (prezumata conf. art. 627 alin. 4) nu poate avea o durata mai mare
48
substitutia fideicomisara - durata clauzei (tot prezumata) este subordonata decesului
instituitului (art. 994 alin. 1) => in principiu, poate fi mai mare de 49 de ani
49
intregului contract daca a fost determinanta la incheierea acestuia” => per a contrario – daca
nu a fost determinanta, sanctiunea nulitatii va afecta numai clauza. In cazul contractelor cu titlu
oneros exista o prezumtie relativa a caracterului determinant.
i) Formalitatile de publicitate
Art. 628 alin. 2: „pentru opozabilitate, clauza de inalienabilitate trebuie sa fie supusa
formalitatilor de publicitate prevazute de lege, daca este cazul”.
Drepturile indisponibilizate printr-o asemenea clauza sunt dreptul de proprietate, nuda
50
proprietate si dreptul de proprietate.
Formalitatile de publicitate sunt diferite dupa cum aceste drepturi au caracter
imobiliar sau mobiliar:
daca dreptul real principal are caracter imobiliar – trebuie sa fie indeplinite formalitatile de
publicitate specifice regimului de carte funciara (art. 902 alin. 2 pct. 8)
daca nu au fost indeplinite formalitatile de publicitate imobiliara pentru clauza de
inalienabilitate, iar tertul si-a inscris in cartea funciara dreptul real dobandit prin incalzarea
acesteia, cel interesat poate introduce actiunea in rectificarea cartii funciare (art. 908, 909):
0 fara limita de timp, daca tertul-dobanditor este de rea-credinta (art. 909 alin. 1)
1 in termen de 5 ani, daca dobanditorul prin act cu titlu gratuit este de buna-credinta (art.
909 alin. 2)
2 in termen de 3 ani, daca sunt invocate dispozitiile art. 908 alin. 1 pct. 1 si 2, iar
dobanditorul prin act cu titlu oneros este de buna-credinta (art. 909 alin. 3)
! in toate cazurile exista rezerva prescriptiei dreptului la actiunea in fond
Regula inopozabilitatii clauzei de inalienabilitate neinscrisa in cartea funciara este suspendata
in perioada in care cel interesat poate introduce actiunea in rectificare tabulara.
daca sunt indeplinite conditiile de la art. 901 actiunea in rectificare nu mai este posibila, iar
clauza ramane inopozabila
daca dreptul real principal are caracter mobiliar – sunt aplicabile regulile prevazute pentru
dobandirea proprietatii prin posesia de buna-credinta (art. 628 alin. 3) => 2 semnificatii:
in absenta unor conditii speciale de publicitate pentru anumite categorii de bunuri mobile,
posesia ca stare de fapt are si functia de publicitate in materie mobiliara (art. 936)
realizarea legaturii intre opozabilitatea clauzei de inalienabilitate si dobandirea bunurilor
mobile prin posesia de buna-credinta
Ipoteza: persoana tinuta de clauza de inalienabilitate incalca interdictia de instrainare si
transmite bunul mobil catre un tert.
0 In masura in care s-a intemeiat doar pe posesia bunului mobil, care apartinea
persoanei tinute de clauza, fara a fi luat cunostinta pe alta cale de existenta clauzei,
tertul-dobanditor este de buna-credinta:
51
Daca acesta a trasmis, la randul sau, bunul mobil unui al doilea subdobanditor de
buna-credinta, acesta din urma va putea opune modul de dobandire intemeiat pe art.
937:
daca s-ar anula contractul de instrainare incheiat de persoana tinuta de clauza de
inalienabilitate cu primul tert dobanditor
daca s-ar anula prin rezolutiune contractul de dobandire al persoanei tinute de clauza de
inalienabilitate
52
dupa cum contractul in care este prevazuta sau la care se refera este un:
contract cu titlu oneros – interpretarea per a contrario a art. 628 alin. 4 => clauza este
opozabila numai creditorilor ulteriori ai dobanditorului (creditorii ulteriori nu pot
urmari silit dreptul)
creditorii anteriori, inclusiv cei chirografari, vor putea urmari silit dreptul real principal
care formeaza obiectul clauzei => nu intra sub incidenta art. 629 alin. 3
Echitabil: fiind vorba de un contract cu titlu oneros creditorii chirografari anteriori ar fi
prejudiciati, garantia lor comuna fiind restransa ca efect al diminuarii patrimoniului
debitorului lor cu contraprestatia executata de dobanditor in schimbul transferului bunului
contract cu titlu gratuit – clauza este opozabila SI creditorilor chirografari anteriori ai
dobanditorului (art. 628 alin. 4) (nici creditorii ulteriori, nici creditorii chirografari
anteriori nu pot urmari silit dreptul)
Echitabil: creditorii nu mai sunt prejudiciati prin imposibilitatea de urmarire, intrucat
patrimoniul debitorului lor nu s-a diminuat prin plata unei contraprestatii
desi textul nu distinge, numai creditorii chirografari anteriori vor fi impiedicati sa
urmareasca bunul, daca este vorba de un bun imobil
Situatia creditorilor anteriori cu garantii reale:
Cand creditorii oricarei persoane au dobandit anterior, cu respectarea
formalitatilor de publicitate, o garantie reala chiar asupra bunului imobil care formeaza
obiectul clauzei, ei vor putea sa-si execute garantia, chiar daca actul juridic in care a fost
cuprinsa sau la care se refera clauza este cu titlu gratuit <= anterior inscrierii clauzei se
realizase opozabilitatea erga omnes a garantiei reale.
In situatia bunurilor mobile care intra in sfera de aplicare a art. 2393, chiar daca
au fost ipotecate anterior, ipoteca se stramura asupra pretului/altor bune rezultate din
instrainarea lor => desi este vorba despre creditori anteriori ipotecari, nu vor mai putea fi
urmarite bunurile in patrimoniul dobanditorului.
Rezulta ca numai creditorii chirografari ulteriori ai persoanei tinute de clauza de
inalienabilitate mai fac parte din categoria tertilor interesati.
Creditorii chirografari ai stipulantului nu intra in categoria tertilor interesati, intrucat
ei nu au un drept de urmarire a bunului dupa instrainarea acestuia de catre stipulant. Ar putea
avea un interes numai in masura in care instrainarea ar fi frauduloasa, dar in acest caz vor
recurge la actiunea pauliana (art. 1562).
Poate un creditor chirografar anterior al persoanei tinute de clauza de
inalienabilitate sa foloseasca actiunea pauliana pentru a revoca clauza de inalienabilitate?
act juridic cu titlu oneros – irelevant: clauza nu ii este oricum opozabila
act juridic cu titlu gratuit – clauza le este opzabila, dar nu pot face dovada unui prejudiciu (nu li s-a
micsorat intinderea dreptului de gaj general)
Creditorii chirografari ulteriori ai persoanei tinute de clauza vor avea interesul de a
utiliza actiunea pauliana pentru revocarea acesteia, dar numai cand clauza a fost inclusa sau se
refera la un act juridic cu titlu oneros. In cazul unui act juridic cu titlu gratuit nu ar putea
dovedi un prejudiciu.
Precizari:
53
anterioritatea se stabileste in raport cu momentul indeplinirii publicitatii clauzei si cu data certa a
creantei
problema opozabilitatii se pune numai daca creantele au ajuns la scadenta inainte de expirarea
inalienabilitatii
daca clauza a fost stipulata prin contract – instrainatorul poate alege intre:
sanctiunea anularii contractului subsecvent – daca instrainatorul are interesul sa mentina
dreptul real principal care formeaza obiectul clauzei in patrimoniul dobanditorului
sanctiunea rezolutiunii contractului initial – daca are interesul sa ceara desfiintarea
contractului initial incheiat cu dobanditorul, inclusiv a clauzei de inalienabilitate, cu
consecinta reintoarcerii dreptului in patrimoniul sau
! daca se opteaza pentru si se obtine a), nu se mai pune problema b) <= anularea contractului
initial duce la anularea contractului subsecvent
daca clauza a fost stipulata prin testament – beneficiarul are la dispozitie:
actiunea in anularea contractului subsecvent
posibilitatea revocarii judiciare a legatului <= clauza de inalienabilitate are si semnificatia
unei sarcini pentru legatar (art. 1069 alin. 1), dreptul real principal urmand sa revina
mostenitorilor legali
54
instrainatorului din contractul initial, cand acesta este si stipulantul clauzei de
inalienabilitate:
de a solicita instantei rezolutiunea contractului (art. 1549 alin. 1)
de a emite o declaratie unilaterala de rezolutiune (art. 1552)
de a beneficia de efectele unui pact comisoriu – clauza expresa introdusa in contract prin
care partile stipuleaza rezolutiunea de drept a contractului in cazul in care una dintre
ele nu-si executa culpabil obligatia asumata (art. 1553)
dobanditorului (in ipoteza art. 627 alin. 4)
firesc, acesta are dreptul de a cere rezolutiunea contractului, deoarece el este creditorul
obligatiei de a nu instraina
dar este vorba de o clauza conventionala de inalienabilitate prezumata, nu expresa: partile
pot sa includa in contractul de instrainare o clauza expresa pe baza careia creditorul
obligatiei de a nu instraina sa poata emite declaratia unilaterala de rezolutiune (art.
1552) sau sa beneficieze de dispozitiile art. 1553
55
II. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate privata
Asa cum se spune in art. 555 alin. 1, dreptul de proprietate privata are trei caractere:
Caracterul absolut
NU avem in vedere doar opozabiliatea erga omnes a drepturilor absolute (care le
diferentiaza de drepturile relative), cu toate ca este adevarat ca dreptul de proprietate privata este
absolut in sensul ca este opozabil erga omnes.
Caracterul absolut sintetizeaza 4 semnificatii:
a) dreptul de proprietate este absolut pentru a fi opus ideii de divizare a proprietatii, specifice
Evului Mediu
b) dreptul de proprietate este absolut, adica deplin sau complet, ceea ce il deosebeste de toate
celelalte drepturi reale, intrucat confera titularului plenitudinea prerogativelor posibile
pentru intregul sistem al drepturilor reale =>
Consecinta 1: dreptul de proprietate privata este fundamentul tuturor celorlalte drepturi reale
(direct – dezmembramintele si drepturile reale accesorii si indirect – dreptul de proprietate
publica) Consecinta 2: are vocatia de a se reintregi ori de cate ori inceteaza dezmembramintele
sale. ! sub acest aspect, nuda proprietate pastreaza caracterul absolut
c) dreptul de proprietate este absolut – titularul sau are libertatea oricarei actiuni sau inactiuni in
legatura cu bunul sau, altfel spus, nu exista limite inerente ale dreptului de proprietate =>
privit in raport cu titularul sau, dreptul de proprietate poate fi exercitat fara nicio limita
NB: distinctia dintre absenta limitelor inerente si existanta limitelor exterioare: limitele inerente
au in vedere raportul dintre drept si titularul sau, iar limitele interne se refera la raportul dintre
titular si alte persoane
d) dreptul de proprietate este absolut, intrucat nu difera in configuratia sa in functie de
obiectul sau si in functie de titularul sau
! Nu este exclus ca anumite bunuri sa aiba un regim juridic special sau ca exercitarea dreptului
de proprietate sa difere in functie de situatia juridica a persoanei (minori, persoane puse sub
interdictie), dar aceste imprejurari nu schimba modul in care se manifesta constructia tehnica a
dreptului de proprietate privata.
Caracter exclusiv
56
proprietatii (in mod complementar, din monopol decurge ideea ca toate celelalte persoane
trebuie sa respecte dreptul titularului)
proprietarul poate interzice tuturor accesul la bunul sau
excluderea tertilor de la exercitarea prerogativelor dreptului de proprietate privata este atenuata
in situatii speciale prin lege (prin stabilirea asa-numitelor servituti naturale si legale, fie prin
instituirea servitutilor administrative)
Trebuie sa distingem intre:
raporturile pe verticala (de putere)
Cat priveste raportul cu autoritatile, acestora le este interzisa incalcarea monopolului
proprietarului privind exercitarea atributelor dreptului de proprietate.
Acest drept se bucura de o protectie speciala: numai in masura in care este vorba de
limitari constitutionale, autoritatile pot interveni in sfera dreptului de proprietate, adica numai in
caz de expropriere/folosire a subsolului unei proprietati imobiliare/confiscare (art. 44 alin. 3, 4 si
9 din Constitutie), altfel ele sunt obligate sa respecte dreptul de proprietate. Astfel, se impiedica
abuzurile autoritatilor.
raporturile pe orizontala (intre particulari).
Protectia juridica a dreptului de proprietate privata opereaza si cand e vorba de raporturile
intre particulari (raporturile cu ceilalti terti sau chiar raporturile cu autoritatile publice, daca
acestea actioneaza ca titulare ale dreptului de proprietate privata).
Prin legi organice este posibil sa fie reglementate cazuri in care proprietarul isi pierde dreptul.
Este vorba, in principal, de cazurile reglementate de Codul civil: uzucapiunea, ocupatiunea,
dobandirea fructelor prin posesia de buna-credinta. Acestea sunt nu numai moduri de dobandire a
dreptului de proprietate privata, ci si exceptii de la regula protectiei juridice a acestui drept. Si sub
acest aspect, este nevoie de o lege organica pentru ca un alt particular sa dobandeasca dreptul de
proprietate fara acordul proprietarului initial. In toate ipotezele enumerate, proprietarul pierde dreptul
sau de proprietate si se naste un alt drept al altei peroane asupra aceluiasi bun.
OBS! Indiferent daca opereaza pe verticala sau pe orizontala, restrangerea caracterului exclusiv
se poate face numai prin norme constitutionale sau legi organice, deoarece atributele proprietatii
tin de regimul general al proprietatii
3. Caracterul perpetuu
Este singurul drept real principal care se bucura de acest caracter: el dureaza cat timp
exista si este accesibil bunul care formeaza obiectul sau.
Acest caracter se exprima, in primul rand, prin faptul ca dreptul de proprietate este
transmisibil (prin mostenire sau prin acte juridice, asadar prin acte intre vii sau acte pentru
cauza de moarte). O asemenea transmisiune nu duce la stingerea dreptului de proprietate, acesta
schimbandu-si doar titularul. ! „dreptul de proprietate nu este viager, ci este ereditar”
In al doilea rand, este imprescriptibil sub aspect extinctiv: nu se stinge prin neuz (fara
distinctie intre bunurile imobile si cele mobile, in masura in care nu se aplica art. 937). Cu toate
acestea, dreptul de proprietate se stinge in masura in care o alta persoana dobandeste prin
uzucapiune un nou drept de proprietate asupra aceluiasi bun.
in ipoteza vanzarii sub conditie, cand dreptul de proprietate este afectat temporar de anumite
conditii, nu suntem in prezenta unei proprietati temporare, ci a unui mecanism specific de
57
trasmitere a dreptului de proprietate
in materia drepturilor patrimoniale de proprietate intelectuala, legea le recunoaste o
protectie juridica pe o durata limitata in timp => proprietatea este temporara
De regula, desi este perpetuu, cand piere obiectul proprietatii, in mod normal se
stinge si dreptul. In mod exceptional, dreptul de proprietate privata se stinge si in ipoteza in
care, desi bunul nu a pierit, el nu mai este accesibil material pentru apropriere.
Mai exista, pe langa stingerea deteterminata de o cauza materiala si cauze juridice de
stingere a dreptului de proprietate – corelata cu nasterea dreptului de proprietate publica (ex.:
exproprierea / transferul unui bun din domeniul privat in domeniul public al statului sau al unei
comunitati locale), cu nasterea unui alt drept de proprietate privata asupra aceluiasi bun (accesiune,
uzucapiune, dobandirea fructelor sau a bunurilor mobile ca efect al posesiei de buna-credinta) sau
fara a avea ca efect imediat nasterea unui alt drept de proprietate (ex. abandonul bunurilor mobile).
3.11.2015
Cursul 5
Desi se exercita in mod absolut, exclusiv si perpetuu, dreptul de proprietate are anumite
limite. Art. 555 alin. 1 cuprinde o precizare clara referitoare la limitele stabilite de lege ale
exercitarii acestui drept.
Aceste limite sunt clasificate pe baza a trei criterii:
Dupa obiectul limitei (si dupa rolul vointei juridice):
limite materiale (se refera la bunul asupra caruia poarta dreptul de proprietate)
0 au in vedere numai bunurile corporale
1 delimiteaza exercitarea dreptului de proprietate privata in functie de corporalitatea
obiectului dreptului de proprietate – art. 556 alin. 1
2 uneori, legiuitorul restrange exercitarea dreptului de proprietate cu privire la o
anumita parte din bunul care formeaza obiectul acestui drept, ceea ce echivaleaza cu
suspendarea prerogativei folosintei in relatie cu acea parte din bun (ex. art. 44 alin. 5
Const. – folosirea de catre o autoritate publica a subsolului unui imobil pentru lucrari
de interes general)
!! desi izvorul nu este dimensiunea corporala a bunului, ci vointa legiuitorului, limita
ramane materiala – vointa juridica are un rol subsidiar in raport cu corporalitatea
bunului
3 este posibil sa fie modificate prin vointa judecatorului sau prin vointa proprietarului
limite juridice (se refera la prerogative)
4 vizeaza continutul juridic al dreptului de proprietate
5 restrang exercitarea atributelor proprietatii, fara a echivala insa cu o suspendare a
58
acestora in raport cu o parte din obiectul dreptulului – art. 556 alin. 2
isi au temeiul in vointa juridica – a legiuitorului, a judecatorului sau a proprietarului (art.
556 alin. 3)
clauza de inalienabilitate, limite juridice stabilite in interes privat, in materie imobiliara,
in cadrul raporturilor de vecinatate, reg. jur. al terenurilor/constructiilor
limitele juridice se impart in limite legale, limite judiciare si limite voluntare
Dupa izvorul limitarii:
limite legale (legiuitorul) – art. 602: pot fi modificate sau desfiintate temporar prin acordul
partilor
limite judiciare (judecatorul)
limite voluntare (proprietarul)
Dupa interesul ocrotit (in masura in care isi au izvorul in vointa juridica):
limite instituite in interes privat
limite instituite in interes public
Limitele exercitarii dreptului de proprietate privata nu se confunda cu insasi suprimarea
acestui drept. Exproprierea si confiscarea sunt singurele ipoteze in care Const. ingaduie chiar lipsirea
unei persoane de dreptul de proprietate privata asupra unui bun, prin masurile luare de autoritatile
publice in raporturile pe verticala. In raporturile pe orizontala, lipsirea unei persoane de dreptul de
proprietate privata va fi analizata in contextul modurilor de dobandire a acestui drept.
Cand e vorba de bunuri imobile, pot sa apara anumite complicatii, mai ales cand e vorba
de spatii locative situate in aceeasi cladire. Limita dintre proprietati e discutabila, dar se poate
stabili prin consultarea proiectelor pe baza carora a fost edificata constructia.
Cand e vorba de terenuri, limitele materiale se afla de multe ori sub semnul echivocului,
de aceea in art. 559 avem mai multe precizari referitoare la limitele materiale ale dreptului de
proprietate asupra terenului. Rezulta ca, in legatura cu terenurile, limitele materiale se refera la
suprafata terenurilor, la subsolul acestora si la coloana de aer de deasupra lor.
Suprafata terenului
Notiunea de suprafata a terenului NU se refera in primul rand la expresia aritmetica a
suprafetelor, cea mai importanta modalitate de delimitare a suprafetei terenului fiind conturarea
vecinatatilor, adica precizarea granitelor dintre vecini.
Chiar daca astazi avem instrumente de masurare mult mai exacte, totdeauna exista erori
si, ca urmare, expresia aritmetica este inselatoare. De ceea, exista actiunea in granituire (art.
560), care, in masura in care nu e vorba de pretentii reciproce, este diferita de actiunea in
revendicare. Daca sunt si pretentii reciproce, daca se pretind suprafete de teren de la vecini,
actiunea in granituire e accesorie actiunii in revendicare.
Proprietarul are dreptul sa-si ingradeasca terenul (art. 561) daca nu exista o servitute
legala de trecere sau o servitute de trecere prin fapta omului.
Spatiul suprapus terenului
In principiu, proprietarul terenului este si proprietarul spatiului situat deasurpa acestuia
59
(art. 559 alin. 1). Inainte, pana la limita inferioara a spatiului atmosferic. Odata cu dezvoltarea
traficului aerian, s-a conturat notiunea de spatiu aerian, acesta fiind obiect exclusiv al proprietatii
publice (art. 136 alin. 3 Const.). Rezulta ca, in principiu, dreptul de proprietate asupra terenului
se intinde si asupra spatiului aflat deasupra terenului, pana la limita spatiului aerian.
Aceasta limita materiala este coborata in cazul in care terenurile sunt afectate de servituti
aeronautice. Statul, avand in domeniul sau public spatiul aerian , acorda dreptul de survol
companiilor aeriene, drept opozabil oricarui proprietar de terenuri. Acesta nu trebuie sa fie
exercitat in mod abuziv, adica sa nu fie de natura sa impiedice exercitiul dreptului de proprietate
privata
Limita de inaltime pana la care proprietarul isi poate exercita atributele asupra spatiului
suprapus terenului este stabilita alteori din considerente de urbanism.
Pe langa aceste limite materiale stabilite de legiuitor in interes public, dreptul asupra
spatiului suprapus terenului poate fi restrans chiar prin vointa proprietarului (ex. consimtirea unei
servituti de a nu construi).
In aceste limite, proprietarul isi poate exercita dreptul asupra spatiului suprapus terenului
sub aspect pozitiv (ex. construi/planta), cu respectarea servitutilor stabilite de legiuitor in materia
raporturilor de vecinatate. Sub aspect negativ, proprietarul poate interzice oricarei alte persoane
sa incalce dreptul sau.
Subsolul terenului
Teoretic, proprietarul terenulu isi poate execita dreptul sau asupra subsolului in mod
nelimitat, pana in centrul pamantului. In realitate, acest drept are numeroase limite materiale
stabilita de legiuitor in interes public. (art. 559 alin. 2 teza a II-a)
Din art. 136 alin. 2 Const. rezulta ca dreptul de proprietate poate fi exercitat si asupra
subfetei, dar numai pana la limita la care incep bogatiile de interes public ale subsolului. (! =>
alte bogatii pot face obiectul dreptulu ide proprietate privata)
Art. 44 alin. 5 Const. consacra dreptul unei autoritati publice de a folosi subsolul
proprietatilor imobiliare pentru lucrari de interes general, cu obligatia de a despagubi
proprietarul (alin. 6). Despagubirile pentru daunele aduse solului, plantatiilor sau constructiilor
nu intra in continutul unui raport de raspundere civila delictuala, ci reprezinta echivalentul
pierderii obiective suferite de proprietar in urma efectuarii lucrarilor. In cazul despagubirilor
pentru daunele imputabile autoritatilor, este vorba de un raport de raspundere civila delictuala.
Terenurile cu ape
Art. 559 alin. 3: apele de suprafata si albiile acestora apartin proprietarului terenului pe
care se formeaza sau curg si acesta are dreptul de a apropria si utiliza apa izvoarelor si a lacurilor
aflate pe terenul respectiv, apa freatica, precum si apele pluviale. (art. 604-610)
60
exercitare a dreptului de proprietate in raporturile de vecinatate erau numite servituti naturale si
servituti legale. Cum vom vedea, in realitate, nu este vorba de veritabile servituti, adica veritabile
dezmembraminte ale dreptului de proprietate.
Urmand traditia romanilor, legiuitorii Codului Civil din 1864 si Codului Civil actual au
statuat ca, pentru convietuirea pasnica, vecinii trebuie sa respecte reciproc anumite limite de
exercitare a dreptului de proprietate. Rezulta ca, de regula, aceste limite au caracter reciproc.
Totusi, tinand seama de situatia locurilor, este posibil ca, uneori, asemena limite sa aiba caracter
unilateral (ex. cazul servitutilor de trecere).
In functie de izvorul acestor limite, care se incadreaza in categoria limitelor juridice,
adica a limitelor care privesc atributele dreptului de proprietate, iar nu obiectul dreptului de
proprietate, distingem intre limitele legale (instituite de legiuitor), limitele judiciare (instituite de
judecator) si limitele voluntare (stabilite de proprietar, fie prin vointa sa unilaterala, fie prin
contacte incheiate cu alte persoane).
61
dreptul de coproprietate => a fortiori: poti renunta la dreptul de a dobandi
coproprietatea) ii) Prezumtia de coproprietate si prezumtiile de proprietate exclusiva
art. 660: zidul, santul sau orice alta despartitura se socoteste a fi in coproprietate, daca nu exista
titlu sau semn care sa faca proba contrara, sau daca nu a operat prescriptia achizitiva in favoarea
unuia dintre proprietarii vecini
semnul de necomunitate:
zidul are culmea dreapta si perpendiculara pe unul dintre pereti, coborand sub forma unui
plan inclinat spre celalalt perete => prezumtia ca zidul apartine proprietarului spre al
carui fond coboara planul inclinat (art. 661 alin. 1)
art. 661 alin. 3 – semne de necomunitate: orice semne care fac sa se prezume ca zidul a
fost construit exclusiv de unul dintre proprietari
santul – daca pamantul e inaltat sau aruncat numai de o parte a santului => prezumtie de
proprietate exclusiva in favoarea preoprietarului pe al carui fond e inaltat sau aruncat
pamantul (art. 661 alin. 2)
gardul: daca doar una dintre cele doua proprietati este ingradita => prezumtia de
proprietate exclusiva in favoarea proprietarului fondului ingradit
In toate cazurile, prezumtia de comunitate este inlaturata daca se prezinta un titlu care face
dovada ca unul dintre vecini este proprietar exclusiv al zidului, santului sau al altei ingradituri
despartitoare, respectiv dovada faptului juridic in sens larg care intemeiaza aceasta exclusivitate.
Daca opereaza prezumtia de comunitate:
fiecare cota-parte din dreptul de proprietate asupra despartiturii comune are caracter accesoriu in
raport cu dreptul de proprietate asupra imobilului ingradit => instrainarea/ipotecarea cotei-parti
se poate face numai odata cu dreptul asupra bunului principal. (art. 660 alin. 2 art. 651)
opereaza prezumtia simpla cu privire la cotele egale din dreptul de proprietate asupra
despartiturii comune care revin vecinilor (poate fi rasturnata prin dovada contrara)
iii) Drepturile si obligatiile proprietarilor vecini
Sunt corelative si, daca opereaza prezumtia de coproprietate, reciproce => 2 ipoteze:
daca opereaza prezumtia de comunitate
cheltuielile pentru intretinerea si repararea despartiturilor comune sunt suportate de
coproprietari, proportional cu cota-parte din drept ce revine fiecaruia (art. 663 alin. 1)
fiecare coproprietar poate cere in justitie obligarea celuilalt la suportarea cheltuielilor
corespunzatoare cotelor sale parti
este eliberat de obligatia de a contribui la aceste cheltuieli cel care renunta la cota sa parte din
dreptul de proprietate asupra despartiturilor comune – exceptie: zidul sprijina o cladire a
sa/trage alt folos din exploatarea despartiturii comune (art. 663 alin. 2)
! renuntarea (act unilateral, nu acord de vointa) trebuie sa fie expresa
efectele renuntarii (ca fapt juridic in sens restrans):
0 celalalt coproprietar devine proprietar exclusiv
1 dobandirea dreptului de superficie asupra partii din terenul vecinului ocupate de
despartitura comuna
art. 664 – dreptul de a instala grinzi in zidul comun
art. 665 alin. 1 – fiecare coproprietar poate inalta zidul comun, avand obligatia de a suporta
62
cheltuielile pentru inaltare, pentru intretinerea partii inaltate si pentru pagubele cauzate de
inaltarea zidului (daca se darama, trebuie sa il refaca in intregime)
daca se recladeste zidul, servitutile care apasau asupra sa se transfera asupra noului zid
daca nu opereaza prezumtia de comunitate (art. 665 alin. 3 si art. 666)
despartitura este proprietatea exclusiva a unuia dintre vecini
celalalt vecin poate dobandi ½ daca plateste jumatate din valoarea ei si din valoarea locului pe
care a fost facuta (la fel poate castiga si dreptul de comunitate asupra partii inaltate din zid)
dreptul de a dobandi comunitatea este un drept potestativ, imprescriptibil
exercitarea atributului folosintei care imbraca forma unor plantatii este limitata
proprietarul nu poate planta pe terenul sau la d < 2 m de linia despartitoare fata de terenul
vecinului sau arbori > 2 m (art. 613), respectiv < 60 cm, pentru celelalte plantatii (art. 612)
orice derogare conventionala este posibila numai prin inscris autentic
incalcarea regulii permite vecinului sa ceara in justitie obligarea la scoaterea plantatiilor sau
taierea lor la inaltimea cuvenita, pe cheltuiala proprietarului (art. 613 alin. 2)
art. 613 alin. 3 – proprietarul fondului peste care se intind radacinile/ramurile le poate taia si
poate pastra fructele cazute natural pe fondul sau
o servitute contrara acestei servituti legale (sa se poata planta la o distanta mai mica) se poate
obtine prin titlu sau prin uzucapiune
Distanta minima dintre constructii
art. 612: distanta minima de 60 cm fata de linia de hotar pentru orice constructii/lucrari
orice derogare se poate face prin acordul partilor exprimat prin inscris autentic
niciunul dintre vecini nu poate face o deschidere de vedere in zidul comun fara consimtamantul
celuilalt vecin
in cazul constructiilor distincte de zidul comun:
paralele cu linia de hotar, nu sunt ingaduite deschiderile de vedere sau balcoanele spre
proprietatea vecinului la o distanta < 2 m de aceasta linie
oblice – 1 m
servitutea de vedere este o restrangere legala, cu caracer reciproc, a exercitarii dreptului de
proprietate imobiliara in raporturile dintre vecini
este posibila constituirea unei servituti contrare prin consimtamantul vecinilor/prin uzucapiune
(deschiderile de vedere/balcoanele sa fie facute la distanta mai mica) sau vecinii pot conveni
unilateral/bilateral sa mareasca aceasta distanta
! deschiderile de vedere ≠ deschiderile de lumina, posibile fara limita de distanta (art. 616 –
acestea trebuie sa impiedice vederea spre fondul invecinat)
Dreptul legal de trecere
Acesta este reglementat in NCC la art. 617-620.
Precizari prealabile
a) Dreptul legal de trecere si servitutea legala de trecere
NU se confunda dreptul legal de trecere cu servitutea legala de trecere, chiar daca aceste
doua notiuni se intrepatrund.
Dupa cum vom intelege, servitutea legala de trecere este o forma de manifestare a dreptului
63
legal de trecere, fara a epuiza, insa, ea singura, toate modalitatile de obiectivare a acestui drept
legal de trecere.
Uneori, insa, in vorbirea mai putin riguroasa, sintagma “servitute legala de trecere” are o
acceptie mai generala, care este sinonima cu dreptul legal de trecere. In functie de context,
trebuie sa vedem daca sintagma “servitute legala de trecere” are sensul propriu, restrans, sau
sensul larg. b) Servitutea legala de trecere si servitutea de trecere stabilita prin fapta omului
Servitutea legala de trecere stricto sensu (art. 617-619) nu trebuie confundata cu
servitutea stabilita prin fapta omului.
Servitutea stabilita prin fapta omului este, de regula, un veritabil dezmembramant al
dreptului de proprietate privata. Servitutea legala de trecere, spre deosebire de celelalte servituti
naturale si legale, este mai mult decat o simpla restrangere a exercitarii dreptului de prorprietate
privata. Aceasta se comporta ca un dezmembramant, fara a se confunda cu acesta. In cazul
ambelor servituti este posibila exercitarea in comun a unor atribute ale dreptului de proprietate
asupra terenului pe care se realizeaza trecerea.
Distinctia principala consta in faptul ca servitutea legala de trecere nu se poate stabili
prin fapta omului, fiind necesara situatia obiectiva a locului infundat de care legea leaga
nasterea acesteia. In cazul servitutii stabilite prin fapta omului, chiar daca nu exista un asemenea
loc infundat, partile, adica proprietarul fondului aservit si proprietarul celui dominant pot sa
stabileasca o servitute voluntara de trecere.
In plus, fiind vorba de o situatie obiectiva, servitutea legala se poate exercita asupra
oricarui teren (chiar si proprietate publica sau cu regim juridic de inalienabilitate).
!Nu se aplica servitutii legale de trecere dispozitiile art. 755-772 ce reglementeaza
servitutile stabilite prin fapta omului.
Distinctia intre servitutea legala de trecere, servitutea administrativa de trecerepentru
efectuarea unor lucrari si servitutea de trecere pentru reintrarea in posesie
Nu trebuie sa confundam servitutea legala de trecere cu asa-numita servitute
administrativa – art. 621: proprietarul este obligat sa permita trecerea pe fondul sau a retelelor
edilitare ce deservesc fonduri invecinate, daca ele se afla deja pe terenul lor. Obligatia aceasta
presupune ca trecerea prin alta parte, ar fi, cum spune art. 621 alin. (2) “imposibila, periculoasa
sau foarte costisitoare”. Mai mult decat atat, proprietarii au dreptul sa permita construirea acestor
retele pe terenul lor, cu plata a juste despagubiri (pentru lucrarile noi, si prealabila). De la aceasta
obligatie sunt exceptate cladirile, curtile si gradinile acestora, in masura in care retelele nu sunt
deja instalate acolo. Servitutea administrativa este instituita de lege, dar interes public.
Nu trebuie sa punem semnul egalitatii intre servitutea legala de trecere (art. 617-620) si
servitutea de trecere pentru efectuarea unor lucrari (art. 622), care se refera la obligatia vecinilor
de a-si permite reciproc accesul pentru efectuarea lucrarilor de reparatii (ex. pentru a repara
propria casa e nevoie de o schela pe terenul vecinului). Daca se cauzeaza pagube, se platesc
despagubiri proportionale. Acest drept se naste daca trecerea prin alta parte ar fi imposibila,
periculoasa sau foarte costisitoare.
Servitutea legala de trecere se deosebeste si de servitutea de trecere pentru reintrarea in
posesie (art. 623). Textul are in vedere dreptul de trecere pe terenul vecinului pentru a relua posesia
unor bunuri care au ajuns, intr-un fel sau altul, pe acel teren. ex: animale, pasari. Este necesara
instiintarea prelabila si, in caz de prejudicii create de bun sau de reintrarea in posesie, se platesc
64
despagubiri.
Doua elemente sunt definitorii pentru dreptul legal de trecere:
Notiunea de loc infundat – teren care, fiind inconjurat de terenurile altor proprietari, nu permite
proprietarului sau o iesire suficienta la drumul public.
daca exista o cale temporara de acces la drumul public nu inseamna ca nu e un loc infundat
finalitatile dreptului de trecere sunt multiple, in functie de locul infundat si vointa proprietarului
sau
! inchiderea accesului la calea publica nu trebuie sa fie absoluta: exista un loc infundat si daca
accesul este posbil, dar ar fi foarte costisitor sau foarte periculos. Daca calea de acces periculoasa
sau insuficienta poate deveni practicabila cu cheltuieli rezonabile, terenul nu mai are caracter de
loc infundat.
infundarea nu trebuie sa fie rezultatul faptei, intentionate sau din neglijenta, a proprietarului care
solicita dreptul de trecere => cauza infundarii trebuie sa fie un caz fortuit sau un caz de forta
majora. Art. 618 alin. 2 cuprinde o exceptie: dreptul de trecre se poate obtine de catre
proprietarul vinovat de infundare cu consimtamantul proprietarului fondului cu acces la calea
publica si cu plata dublului despagubirilor.
lipsa accesului <= instrainarea partii din teren cu acces la calea publica: trecerea se poate cere
numai celor care au dobandit partea de teren pe care se facea anterior trecerea (art. 618 alin. 1)
Notiunea de drum public/cale publica – rostul dreptului de trecere este sa permita proprietarului
fondului infundat ajungerea la calea publica.
drumul trebuie sa fie deschis circulatiei publice pentru pietoni si autovehicule => un drum privat
nu intruneste aceasta trasatura de a fi deschis circulatiei publice si nu intra in continutul juridic al
dreptului de trecere
„drum deschis circulatiei publice” – orice drum public, precum si orice drum de utilitate privata
(zone rezidentiale) care asigura accesul nediscriminatoriu al vehiculelor si pietonilor
Ipostazele dreptului de trecere
a) Dreptul de a cere stabilirea servitutii legale de trecre stricto sensu
Acest drept nu se confunda cu servitutea legala de trecere stricto sensu.
Daca ne aflam in prezenta unui loc influndat, atunci proprietarul, din momentul in care se
creeaza situatia de loc infundat, dobandeste un drept potestativ, prin exercitarea caruia poate sa
stabileasca efectiv calea de trecere pe terenul vecinului pentru a avea acces la drumul public. Asadar,
prima ipostaza a dreptului legal de trecere este dreptul potestativ de trecere. Intre nasterea lui si
momentul identificarii concrete a caii de trecere pe fondul vecinului trece o perioada de timp.
Dreptul potestativ de trecere nu duce, prin simpla sa exercitare, la stabilirea servitutii
legale de trecere stricto sensu.
Legea ofera doar criteriul pentru selectarea caii de acces pe un teren vecin, criteriul
prejudiciului minim (art. 617 alin. 2) – criteriu legal explicit. Mai exista si un criteriu legal
implicit, criteriul necesitatii (servitutea legala de trecre e necesara pentru exercitarea rezonabila
a dreptului de proprietate asupra terenului infundat).
Pentru aplicarea acestor criterii sunt
necesare: 1. vointa proprietarului locului infundat
2.1. vointa proprietarului terenului vecin – nu mai este necesara nicio alta cenzura in legatura cu
indeplinirea celor 3 criterii (necesitatea, lungimea minima si prejudiciul minim)
65
2.2. vointa judecatorului – in absenta acordului, se poate cere instantei sa stabileasca servitutea
legala de trecere, inclusiv sub aspectul locului sau intinderii ei
daca dreptul de trecere se exercita deja pe un teren, proprietarul fondului infundat nu mai poate
cere exercitarea pe terenul altui vecin
alegerea se face in functie de calea cea mai scurta si cea mai putin impovaratoare pentru
proprietarul fondului pe care se poate exercita dreptul de trecere (art. 617 alin. 2)
recunoasterea dreptului de trecere poate fi ceruta in justitie pe calea unei actiuni petitorii
daca s-a obtinut deja exercitarea dreptului de trecere, el poate fi aparat pe calea actiunii posesorii
in raport cu locul pe care se exercita
2.3. posesia indelungata (uzucapiunea) (art. 619)
este posibil ca prin folosinta indelungata, fara acordul partilor si fara judecata, proprietarul
locului infundat sa stabileasca el calea – uzucapiunea servitutii legale de trecere
nu se mai pune problema respectarii criteriilor prevazute de lege
prescriptia achizitiva nu priveste dreptul de trecere, cu toate componentele sale, intrucat dreptul
potestativ isi are izvorul in lege si in situatia locului infundat, indiferent de vointa vecinului, ci
numai o comonenta a dreptului de trecere, respectiv servitutea legala de trecere stricto sensu,
ceea ce presupune stabilirea locului pe unde se exercita si intinderea ei
chiar daca s-a stabilit locul de trecere prin conventie sau hotarare judecaroreasca, servitutea
legala de trecere poate fi stabilita, pe temeiul prescriptiei achizitive, in alt loc care a fost utilizat
timp de 10 ani
servitutea legala de trecere poate fi dobandita, in privinta locului pe care se exercita, prin
uzucapiune, chiar daca acel loc e teren proprietate publica sau afectat de un regim juridic de
inalineabilitate
Dreptul de a cere stabilirea servitutii este imprescriptibil, dar inceteaza odata ce inceteaza
situatia de loc infundat (art. 617 alin. 3).
b) Servitutea legala de trecere stricto sensu
A doua forma de obiectivarea dreptului legal de trecere este servitutea legala de trecere,
ce se realizeaza chiar in momentul in care se stabileste in concret pe unde se face trecerea pe
terenul vecinului.
Proprietarul locului infundat are asupra terenului vecinului sau un drept asemanator unui
dezmembramant al proprietatii. Proprietarul terenului asupra caruia apasa servitutea pastreaza
toate prerogativele dreptului de proprietate (poate inclusiv sa ingradeasca), atata timp cat nu
impiedica in nici un fel exercitarea dreptului de trecere.
Servitutea legala de trecre inceteaza odata ce inceteaza situatia de loc infundat, indiferent
de modul in care a fost stabilita.
c) Dreptul de a cere modificarea servitutilor legale de trecere stricto sensu
Modificarea imprejurarilor care configureaza modul rezonabil de exercitare a dreptului de
proprietate asupra locului infundat justifica si modificarea servitutilor legale de trecre. Dreptul de
a cere modificarea servitutii este o constinuare a dreptului potestativ de a cere stabilirea
servitutii. Acest drept poate fi realizat prin conventia partilor sau in justitie, dar in acest ultim caz
numai daca servitutea nu a fost dobandita initial prin uzucapiune.
Propritarul terenului pe care se exercita servitutea este indreptatit sa ceara:
restrangerea servitutii – poate fi consimtita de titularul ei sau dispusa de judecator. Daca
66
servitutea a fost dobandita prin uzucapiune, restrangerea se poate face numai prin conventia
partilor.
schimbarea continutului ei – conditia: noul loc de trecere sa fie la fel de comod pentru
proprietarul locului infundat
Titularul dreptului de trecere
regula: dreptul de trecere apartine proprieatrului locului infundat
s-a recunoscut ca si titularii celorlalte drepturi reale asupra lucrului au si calitatea de titulari ai
dreptului de trecere in toate ipostazele sale (exceptie fac titularii dreptului de servitute)
daca servitutea legala de trecre s-a stabilit in favoarea titularului dreptului real principal asupra
locului infundat, detentorul precar beneficiaza de servitute cu acelasi titlu precar
Obligatia de despagubire
a) Criteriile si formele despagubirii
In masura in care vecinul nu vrea sa faca o liberalitate proprietarului locului infundat,
acesta din urma va avea acces cu plata unei despagubiri => proprietarul pe terenul caruia se
exercita servitutea poate cere sa fie despagubit.
Despagubirile sunt proportionale cu pagubele suferite de vecin, nu cu folosul pe care l-ar
obtine proprietarul locului infundat ca urmare a exercitarii dreptului de trecere => daca nu
cauzeaza o paguba sau daca infundarea este consecinta unui act incheiat de proprietarul vecin, nu
datoreaza nicio despagubire. Daca s-a dobandit prin uzucapiune, nu se mai pune problema
despagubirilor.
b) Prescriptia dreptului la despagubiri
Actiunea in despagubire este prescriptibila in termenul general de 3 ani, care incepe sa
curga de la data la care se recunoaste exercitarea servitutii legale de trecere, nu de la data
infundarii terenului (art. 620 alin. 1).
c) Posibilitatea restituirii partiale a despagubirilor
Daca inceteaza servitutea legala de trecere inainte de termenul care a fost prevazut cu
ocazia stabilirii despagubirii, vecinul care a primit-o va trebui sa restituie o parte din
despagubire, proportional cu timpul care a mai ramas din cel stabilit initial (art. 620 alin. 2).
Pe langa limitele legale, in raporturile dintre vecini exista si limite judiciare, adica limite
stabilite de judecator. Acestea reprezinta o aplicatie particulara in materia dreptului de proprietate
principiului echitatii.
Limitele legale ale exercitarii dreptului de proprietate privata se aplica, in practica, tot de
catre judecator. NU trebuie, insa, confundate limitele legale stabilite pe cale judiciara cu limitele
judiciare propriu-zise. Asadar, limitele judiciare sunt stabilite de judecator in absenta unei
prevederi legale, intr-o situatie de fapt care face necesara stabilirea unor astfel de limite pentru a
pastra echilibrul intre sferele de exercitare ale drepturilor de proprietate privata apartinand unor
proprietari diferiti.
67
Limitele legale despart sfera juridica in care dreptul exista si este exercitat potrivit
prerogativelor sale de zona inexistentei dreptului, iar limitele judiciare restrang exercitarea
dreptului mai mult decat o fac limitele legale.
Admisibilitatea limitelor judiciare ridica o dubla problema:
intr-un sistem de drept in care spunem ca precedentul judiciar nu este izvor de drept, este posibil
ca judecatorul, in absenta unei norme exprese, sa stabileasca asemenea limite in raporturile
dintre vecini?
presupunand ca ar invoca aceasta idee si nu ar judeca pricina, ar fi acceptabil ca judecatorul sa
savarseasca o denegare de dreptate?
NCC armonizeaza aceste idei, precizand ca, fara a stabili el insusi reguli juridice, totusi
judecatorul, in lumina principiului de echitate, poate stabili asemena limite, chiar in absenta unei
norme juridice.
In sistemul nostru de drept, judecata in echitate este, de regula, prohibita. Exista insa
doua procedee de aplicare a dreptului: analogia legii (= aplicarea de norme care reglementeaza o
situatie invecinata, chiar daca nu sunt proprii situatiei judecate) si a analogia dreptului (= chiar
daca nu exista norme apropiate, se recurge la principiile de drept). In cel de-al doilea caz,
intemeierea solutiei pe principiile generale ale dreptului inseamna, printre altele, si o judecata in
echitate.
Legiuitorul a reglementat in art. 630 limitele judiciare sub titlul “Depasirea
inconvenientelor normale ale vecinatatii”. Aceasta formula exprima un adevar simplu: din
raporturile de vecinatate decurg si inconveniente, iar cel mai important este tocmai acesta de a nu
putea exercita dreptul de proprietate decat pana la limita sferei de exercitare a celuilalt vecin. Ca
urmare, judecatorul poate interveni sa stabileascam limite de exercitare numai atunci cand unul
dintre proprietari creeaza inconveniente mai mari decat cele normale. Intr-o asemenea situatie,
principiul echitatii il indeamna pe judecator sa curme litigiul, stabilind o limita de exercitare.
Diferenta intre aceasta situatie si ipoteza abuzului de drept consta in faptul ca
judecatorul nu apreciaza numai asupra limitelor interne ale dreptului de proprietate, ci si asupra
caracterului anormal al inconvenientelor (prejudiciilor cauzate). Mai mult, culpa proprietarului
nu mai este relevanta: chiar si o activitate neculpabila care cauzeaza prejudicii vecinilor
determina nasterea obligatiei de despagubire (si de repunere in situatia anterioara, daca este
posibil) – art. 630. Daca unul dintre vecini ar crea pagube prin fapta sa culpabila, nu ne-am mai
afla sub incidenta art. 630, ci am intra pe terenul raspunderii civile delictuale.
Exista 2 categorii de inconveniente:
cauzate prin exercitarea dreptului de proprietate fara depasirea limitelor materiale ale
fondului (ex. lucrari => fisuri in constructia vecina) – justifica despagubiri numai daca sunt
savarsite cu vinovatie => raspundere civila delictuala
cauzate prin depasirea limitelor propriului fond si introducerea unor elemente materiale in
subsolul, solul sau spatiul aerial al fondurilor vecine (fum, miros, zgomot etc.) – numai acestea
pot da nastere unei obligatii de reparare a prejudiciului pe temeiul echitatii, daca nu sunt minore
si nu poate fi angajata raspunderea delictuala
Criterii de apreciere a limitelor judiciare (judecatorul nu poate fi arbitrar):
- numai prejudiciile de o anumita gravitate pot fi reparate
68
este necesara raportarea la timpul si locul in care se desfasoara raporturile de vecinatate
se tine cont de elementele personale ale celui prejudiciat si ale autorului prejudiciului
Modalitatile de reparare a prejudiciului:
despagubiri
incetarea activitatii pagubitoare daca nu se desfasoara pe baza unei autorizatii legal emise si nu e
disproportionala in raport cu valoarea prejudiciului (art. 630 alin. 2)
in functie de situatia concreta, daca se impune prevenirea pagubei posibile prin depasirea
inconvenientelor normale ale vecinatatii, judecatorul poate lua masuri pe cale de ordonanta
presedintiala pentru a preveni paguba (art. 630 alin. 3)
Cat priveste limitele voluntare ale exercitarii dreptului de proprietate in raporturile dintre
vecini, ele pot fi stabilite prin testament sau conventie (art. 556 alin. 3, art. 626). Proprietarul isi
limiteaza el insusi, prin vointa proprie, exercitarea dreptului de proprietate, fie prin consimtirea
la constituirea unei servituti ca dezmembramant al dreptului de proprietate, fie obligandu-se sa
nu desfasoare anumite activitati, inclusiv sa nu instraineze bunul, fie ingaduind altui proprietar sa
isi exercite dreptul dincolo de limitele normale.
Cea mai radicala forma de limitare a dreptului de proprietate este clauza voluntara de
inalienabilitate.
Desi potrivit legii/regulamentelor/obiceiului trebuie sa existe o anumita distanta a
constructiilor fata de linia de hotar, proprietarul unui teren isi poate restrange dreptul de a
construi, marind aceasta distanta. ! Vecinul nu exercita nici un atribut asupra acestui teren => nu
e dezmembramant.
Cat priveste constituirea unor dezmembraminte, in sens larg, si ele sunt limite voluntare
de exercitare a proprietatii, dar in sens strict, in acest caz, e vorba de constituirea unor drepturi
reale principale autonome, care sunt diferite de nuda proprietate.
Exista anumite categorii de bunuri care fie prin natura lor, fie prin interesul pe care il
prezinta pentru comunitate, fie prin pericolul pe care ar putea sa il cauzeze, necesita reglementari
speciale de limitare a exercitarii dreptului de proprietate. Sunt doua categorii de bunuri de mare
importanta: trenurile si constructiile. Regimul juridic reuneste limite juridice (legale, judiciare si
voluntare) si materiale, in interes public si in interes privat. Impreuna, aceste norme alcatuiesc un
tot care individualizeaza dreptul de proprietate sub aspectul sferei sale de exercitare.
Cat priveste terenurile, cea mai importanta limita este in art. 44 alin. (2) Const. Textul
prevede doua ipoteze in care cetatenii straini pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor
69
=> per a contrario: incapacitatea legala de a dobandi dreptul de proprietate privata asupra
terenurilor de catre cetateni straini si apatrizi in toate celelalte ipoteze.
Ip (1.a.) – Cetatenii straini si apatrizii pot dobandi dreptul de proprietate privata asupra
terenurilor numai in conditiile rezultate din aderarea Romaniei la UE
Ip (1.b.) – si din alte tratate la care Romania este parte, pe baza de reciprocitate, in conditiile
prevazute prin lege organica, precum si
Ip (2) – prin mostenire legala
In ceea ce priveste a doua ipoteza:
per a contrario => nu si prin mostenire testamentara
posibilitatea dobandirii opereaza in aceasta a doua ipoteza inca din momentul intrarii in vigoare a
Constituiei revizuite
Cat priveste prima ipoteza, este rezultatul unui principiu fundamental al spatiului
economic eutopean – princiupiul liberei circulatii a bunurilor.
In temeiul acestui articol si al Tratatului de aderare a Romaniei la UE, a fost
adoptata Legea 312/2005: cetateanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul intr-un stat
membru, precum si persoana juridica constituita in conformitate cu legislatia unui stat membru
pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor in aceleasi conditii ca si cetatenii romani
sau persoanele juridice romane. Aceasta regula a operat de la aderarea la UE (in 2007) numai
pentru persoanele care aveau un drept de rezidenta sau un sediu secundar in Romania si numai cu
privire la resedinta secundara sau la sediul secundar. Pentru celelalte persoane, era necesara
implinirea unui termen de 5 ani de la aderare.
Chiar inainte de intrarea Romaniei in UE, in aplicarea art. 44, legiuitorul a prevazut
conditiile concrete in care cetatenii UE sau rezidentii puteau dobandi terenuri in Romania. O
prima categorie de restrictii se referea la cetatenii strani care doreau terenuri pentru constructia
de firme. A doua restrictie erau pentru terenurile agricole, cetatenii UE sau rezidentii trebuind sa
fie fermieri si sa construiasca ferme in Romania (celelalte persoane dobandind acest drept numai
dupa implinirea unui termen de 7 ani de la aderare => 2014). Aceste restrictii au fost inlaturate.
Astfel, de la 1 ianuarie 2012, rezidentii UE pot sa dobandeasca terenuri pentru sedii de
firme, iar din 2014 si terenuri agricole.
In schimb, legiuitorul, dupa ce aceste restrictii au fost inlaturate, a adoptat Legea nr.
17/2014, restrictia cea mai importanta introdusa prin ea fiind dreptul de preemptiune, care
incurajeaza dobandirea terenurilor de catre cetatenii romani.
70
Asupra teritoriului se exercita autoritatea de drept public, in forma guvernamentala si
administrativa, pe de o parte, si dreptul de proprietate publica sau privata, pe de alta parte.
Ratiunea limitarii exercitarii dreptului de proprietate privata asupra terenurilor sta in necesitatea
sistematizarii si amenajarii teritoriului, precum si in nevoile urbanismului modern.
Pe langa restrictia din Constitutie, exista restrictii in Legea amenajarii teritoriului si a
urbanismului, precum si in Legea fondului funciar nr. 18/1991. In prima lege, se prevede ca
pentru dezvoltarea Romaniei este necesar sa se adopte un plan national de amenajare a
teritoriului, planuri regionale si judetene de amenajare. In plus, pentru fiecare localitate, trebuie
sa existe un plan urbanistic general cu regulamentul aferent, un plan urbanistic zonal cu
regulamentul aferent si un plan urbanistic de detaliu. Dreptul de proprietate privata asupra
terenurilor trebuie sa se exercite cu respectarea restrictiilor cuprinse in aceste documentatii de
amenajare a teritoriului si de urbanism.
Important este ca regimul juridic al terenurilor include si reglementarile din Legea
amenajarii terioriului si a urbanismului, precum si aceste regulamente care insotesc planurile
urbanistice zonale si locale.
71
chiar daca este prevazuta de lege, trebuie sa aiba un caracter temporar
cazul de inalienabilitate temporara a terenurilor care ne intereseaza in prezent este ipoteza
speciala prevazuta de art. 826 CPC: regula ca drepturile reale, precum si orice alte drepturi
inscrise dupa notarea urmaririi imobilului in CF nu vor putea fi opuse creditorului urmaritor si
adjudecatarului – este vorba de o inalienabilitate ce are ca sanctiune inopozabilitatea, si nu
numlitatea
Forma autentica a actelor juridice de dispozitie cu privire la terenuri si locuinte. Inscrierea
in CF
art. 1244: regula potrivit careia drepturile reale care trebuie inscrise in CF se pot dobandi numai
prin acte in forma autentica, in masura in care au ca obiect bunuri imobile. Este vorba de
transmiterea oricarui drept real, principal sau accesoriu, nu doar a dreptului de proprietate sau a
dezmembramintelor sale. Sanctiunea este nulitatea absoluta.
odata cu finalizarea lucrarilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritoriala,
drepturile reale imobiliare se vor dobandi numai prin inscrierea in CF (art. 557 alin. 4 si art. 885
alin. 1)
72
aiba la baza o autorizatie administrativa – autorizatia de constructie.
Doua idei sunt importante:
fiind un act administrativ, autorizatia poate fi atacata de orice persoana interesata (persoana
vatamata/prefect), potrivit legii contenciosului administrativ. Cel interesat poate cere, totodata, si
suspendarea autorizatiei.
presupunand ca autorizatia a fost legal emisa, lucrarea de constructie trebuie sa se desfasoare cu
respectarea stricta a prevederilor autoritatii, in caz contrar se pot aplica sanctiuni penale,
administrative, fiscale sau civile
dreptul de a constata contraventiile se prescrie la doi ani de la savarsirea faptei (data terminarii
constructiei)
obtinerea autorizatiei dupa finalizarea lucrarilor nu inlatura caracterul ilicit al faptei
sanctiunea civila specifica: daca nu se obtine procesul-verbal de receptie la finalul lucrarii care sa
contina concordanta dintre lucrare si prevederile autorizarii, imobilul nu poate fi inscris in CF,
ceea ce are consecinte asupra exercitarii dispozitiei juridice a dreptului de proprietate, mai ales
din momentul in care CF va dobandi efectul constitutiv. Aceasta sanctiune este foarte drastica,
constructorul are un bun, dar daca nu poate dispune de el, valoarea sa economica este foarte
scazuta.
Rechizitia
Exproprierea
73
Exproprierea este mai mult decat o limita a dreptului de proprietate, este chiar pierderea
dreptului de proprietate.Astfel inteleasa, exproprierea este reglementata mai intai in Constiutie, la
art. 44 alin. (3) si (6), apoi in art. 562 alin. (3) din NCC, apoi in Legea nr. 33/1994 si in Legea nr.
255/2010.
Exista, de asemenea, numeroase relementari secundare care se refera la expropriere. Din
toate aceste reglementari, rezulta principiile exproprierii:
fiind o masura exceptionala, exproprierea poate opera numai pentru cauza de utilitate publica -
Legea 33/1994, cat si Legea 255/2010 se refera doar la o categorie de utilitate publica -
lucrarile de utilitate publica. Alte cauze de utilitate publica ar trebui prevazute in lege
organica, pentru ca numai astfel s-ar putea deroga de la Legea 33, lege organica.
Legea 33 cuprinde o enumerare nelimitativa a unor categorii de lucrari de utilitate publica,
prevazand ca pentru celelalte utilitatea publica se declara pentru fiecare caz in parte prin lege
ordinara. Enumerarea este deci limiattiva in ceea ce priveste lucrarile pentru care utilitatea
publica se poate declara prin procedura administrativa.
Se subliniaza astfel caracterul exceptional al exproprierii, ca lipsire de dreptul de proprietate
privata.
exproprierea se poate face numai pe baza unei despagubiri juste si prealabile - caracterul just al
despagubirii presupune ca ea trebuie sa fie in acord cu valoarea de circulatie a bunului
expropriat si sa cuprinda, daca este cazul, si despagubirile pentru pagubele suferite de
proprietar cu ocazia exproprierii. Nu se poate, deci, limita cuantumul despagubirii, pentru ca
s-ar incalca caracterul drept al acesteia.
In plus, trebuie sa fie prealabila, adica sa fie facuta inainte ca efectul exproprierii (stingerea
dreptului de proprietate privata si nasterea dreptului de proprietate publica in patrimoniul
expropriatorului) sa se produca. Caracterul prealabil reprezinta o garantie: se mentine activul
patrimonial, iar dreptul real este inlocuit in patrimoniu de o lichiditate si nu de o creanta cu
realizare incerta.
Sunt indreptatiti la plata de despagubiri si ceilalti titulari de drepturi reale.
Daca are loc o expropriere partiala, valoarea partii expropriate nu va fi redura chiar daca
partea ramasa dobandeste un spor de valoare ca urmare a lucrarilor realizate, spor ce ar putea
fi redus numai din valoarea daunelor
exproprierea si desagubirea trebuie stabilite, in absenta conventiei partilor, prin hotarare
judecatoreasca (pentru inlaturarea abuzului de putere). Exista mai multe posibilitati:
a) exista acord intre autoritatea publica si titularul dreptului real , trnsferul dreptului de
proprietate si si sumele cuvenite acestor titulari sunt efectul conventiei si nu mai este
necesara procedura exproprierii.
b) acordul de vointa priveste numai modalitatea de tranfer, dar nu si despagubirea, instanta va
lua act de intelegerea partilor si va stabili despagubirea. Nu se parcurge intreaga procedura a
exproprierii, ci se trece direct in etapa judiciara pentru calcularea despagubirii, precum si sub
aspectul efectelor juridice ale exproprierii.
c) a fost declansata procedura exproprierii – acordul poate interveni oricand, si in etapa
administrativa, fie cu privire la expropriere, fie cu privire la expropriere si despagubiri
Conventia are natura juridica de contract de tranzactie, cu caracter extrajudiciar sau judiciar,
74
in functie de etapa in care se incheie.
partile nu se inteleg => exproprierea se dispune si despagubirea se stabileste prin hotarare
judecatoreasca (art. 44 alin. 3 si 6 Const.)
!despagubirea trebuie sa fie prealabila => in caz de divergenta, exproprierea opereaza numai
dupa ramanerea definitiva si irevocabila a hotararii judecatoresti
In legatura cu ultimele doua principii, vom observa ca Legea 255/2010 (art. 9 alin. 4) se
afla in contradictie cu art. 44 alin. (3) din Constitutie, deoarece prevede ca exproprierea opereaza
in momentul in care expropriatorul plateste despagubirile stabilite pe cale administrativa, inainte
de rezolvarea contestatiei in justitie pe care expropriatul o poate face daca e nemultumit de
cuantumul despagubirii. Nu poate opera exproprierea pana nu se plateste despagubirea stabilita
prin hotarare judecatoreasca. Exista insa o ratiune pentru aceasta situatie speciala, e vorba de
urgenta lucrarilor de infrastructura in Romania.
Obiectul exproprierii este dat numai de imobile (! si drepturile reale constituite asupra
lor). Bunurile mobile nu pot fi expropriate.
Numai imobilele proprietate privata pot fi expropriate, cu precizarea ca, daca este vorba
de bunuri proprietate privata a statului, exproprierea nu este necesara. In acest caz, exista o
procedura administrativa, prin care bunul din domeniul privat al statului poate sa fie trecut in
domeniul public al statului.
Bunurile aflate in proprietatea privata a unitatilor administrativ-teritoriale (comune,
orase, municipii si judete), fac obiectul exproprierii, conform Legii 33. (! expropriator sa fie
statul pentru comuna/oras sau judetul pentru municipiu, nu chiar comunitatea locala, caz in
care bunul s-ar putea trece direct din proprietatea privata in proprietatea publica a comunitatii
locale respective)
Bunurile proprietate publica nu pot fi expropriate. Daca este un bun proprietate publica a
unei unitati administrativ teritoriale, exista o procedura administrativa prin care bunul e trecut in
proprietatea publica a statului, cu plata unei despagubiri catre unitatea administrativ-teritoriala.
nu exista o mentiune referitoare la caracterul transferului, gratuit sau cu titlu oneros => logica
juridica + echitate: unitatea administrativ-teritoriala decide asupra caracterului tranferului.
Dezmembramintele in sens larg sunt afectate de expropriere in 2 sensuri:
dezmembramintele in sens restrans isi inceteaza existenta, iar expropriatorul nu primeste numai
nuda proprietate, ci dreptul de proprietate cu toate atributele sale.
Bunurile accesorii ale unui bun imobil (art. 546) urmeaza soarta bunului principal, asa
ca, in caz de expropriere, exproprieatorul ca trebui sa le preia si sa plateasca despagubiri si
pentru acestea.
In ceea ce priveste natura juridica a exproprierii, aceasta nu este un simplu act juridic
administrativ, ci este o operatie juridica avand caracter complex, in structura careia intra, dupa
caz, acte de drept consitutional, acte de drept administrativ, acte de procedura civila si acte de
drept civil. In functie de configuratia ei particulara, din aceasta structura pot lipsi anumite acte.
(Spre ex: .daca se declara proprietatea publica prin lege, nu mai e nevoie de un act
administratuv sau daca partile se inteleg, chiar inainte de declararea proprietatii publice,
ramane doar conventia dintre ele, procedura exproprierii lipsind in totalitate) => acte juridice +
fapte juridice in sens restrans de drept public si de drept privat
Aceasta procedura are ca efect trecerea fortata a unui bun imobil din proprietate privata
75
in proprietate publica, in vederea executarii unor lucrari de utilitate publica, precum si plata
unei despagubiri.
Exproprierea nu se mai poate finaliza ori de cate ori unul dintre actele juridice care intra
in structura acestei operatiuni juridice este desfiintat intr-una dintre etapele procedurii
exproprierii.
Procedura exproprierii cuprinde trei etape:
etapa declararii utilitatii publice
este initiata de initiatorul lucrarii publice (!≠expropriator, de regula)
in cazul lucrarilor a caror utilitate publica a fost declarata de insusi legiuitor, nu mai este
necesara declararea acesteia prin act administrativ
conditiile declararii utilitatii publice:
efectuarea unei cercetari prealabile de catre o comisie specializata
existenta interesului national sau local care sa confere lucrarilor utilitate publica
inscrierea lucrarii in planurile urbanistice si de amenajare a teritoriului
cine declara utilitatea publica:
0 alte lucrari decat cele prevazute la art. 6 din Legea 33: numai prin lege
1 bunurile imobile de la art. 7 alin. 4: numai prin lege
2 lucrarile de la art. 6, cand nu e vorba de bunuri de la art. 7 alin. 4: Guvern (lucrari de
interes national), CJ/CGMB (interes local)
actul de declarare a utilitatii publice se aduce la cunostinta publica (exceptie: lucrari privind
apararea tarii si siguranta nationala)
actul de declarare a utilitatii publice poate fi atacat, dupa caz, fie la CCR, fie la instantele de
contencios administartiv
!! controlul priveste numai actul de declarare a utilitatii publice, iar nu si actele materiale
preparatorii, care nu sunt acte de autoritate (ex. actele savarsite in cadrul cercetarii prealabile,
procesul-verbal prin care se finalizeaza aceasta cercetare)
etapa administrativa
A. procedura de drept comun
Actul de declarare a utilitatii publice, in masura in care nu a fost desfiintat in cadrul
procedurii de control, este urmat de masurile premergatoare exproprierii – 3 subetape:
propunerile de expropriere – etapa propriu-zis administrativa (acestea sunt depuse la CL in
zona caruia se afla imobilul ce va fi expropriat si sunt notificate persoanelor interesate in
termen de 15 zile de la publicare)
intampinarea impotriva propunerilor de expropriere – etapa administrativ-jurisdictionala
Proprietarii si titularii altor drepturi reale asupra imobilelor expropriabile pot depune in
termen de 45 de zile de la publicarea notificarii intampinare la primar, ce va fi solutionata
in termen de 30 de zile. In absenta intampinarii se incheie etapa administrativa si se trece
in incepe etapa judiciara.
Daca a fost formulta o intampinare, exista 2 variante:
intelegere intre parti tranzactie extrajudiciara
in absenta intelegerii, comisia trebuie sa hotarasca asupra intampinarii si asupra
76
propunerilor de expropriere
0 admisa intampinarea (respinse propunerile expropriatorului) – pot fi formulate noi
propuneri reluarea etapei administrative
actiunea in contencios administrativ – daca la reluarea etapei administrative, comisia
admite a doua intampinare si respinge noile propuneri de expropriere, expropriatorul
poate contesta hotararea comisiei (15 zile de la comunicare la Curtea de Apel)
daca expropriatorul nu contesta hotararea comisiei, procedura exproprierii nu poate
continua, deoarece acesta exprima interesul de utilitate publica
chiar daca exproprierea ar fi favorabila unuia dintre titularii drepturilor reale care nu a
facut intampinare, acesta nu poate contesta hotararea comisiei
nu se poate cenzura in acest context declararea utilitatii publice (CCR daca s-a facut prin
lege sau atacata separat in contencios pentru actele administrative)
B. procedura speciala prevazute de L. nr. 255/2010, modificata prin L. nr. 90/2011
etapa judiciara
- poate incepe numai dupa epuizarea etapei administrative
procedura de drept comun – acesta procedura civila speciala se completeaza cu procedura
civila de drept comun
sesizarea instantei de judecata – sesizarea se face de catre expropriator, prin cerere de
chemare in judecata a tuturor celor care pot justifica un drept real sau un interes legitim
asupra imobilelor (chiar si posesorii)
competenta de solutionare a cererii de expropriere – tribunalul judetean/TB
instanta decide daca cererea de expropriere este intemeiat, iar in caz afirmativ, sa
stabileasca despagubirile
daca s-a cerut exproprierea partiala, instanta poate decide daca e posibila, iar daca nu, sa
dispuna expropierea totala
partile pot incheia o tranzactie in fata instantei cu privire la expropiere si despagubiri sau
numai cu privire la expropiere, caz in care instanta ca continua judecata pentru stabilirea
despagubirilor
stabilirea despagubirilor presupune si dovedirea drepturilor celor care le solicita
procedura stabilirii despagubirilor – o comisie de experti; va tine seama de valoare de
circulatie a imobilului (la data intocmirii raportului de expertiza) si valoarea prejudiciului
cauzat proprietarului si altor persoane care au un interes legitim asupra imobilului (din
care se poate reduce sporul de valoare, daca exista, la exproprierea partiala) - sunt
indreptatiti numai titularii de drepturi reale principale, titularii de drepturi reale accesorii
beneficiind de subrogatia reala cu titlu particular
- rezultatul expertizei nu e obligatoriu pentru instanta, ci se compara cu oferta
expropriatorului si cu cererile de despagubire: despagubirea nu poate fi < decat cea
oferita de expropriator si nici > decat cea ceruta de titularii drepturilor reale
hotararea judecatoreasca de expreopriere si caile de atac impotriva acesteia
poate consta fie intr-o hotarare prin care se ia act de intelegerea partilor, fie intr-o
hotarare prin care se solutioneaza litigiul dintre parti (cu privire la expropiere si
despagubire sau numai la despagubire, daca partile au convenit asupra expropierii)
77
hotararea cuprinde valoarea, termenul de plata si impartirea despagubirii
este supusa apelului si recursului
procedura speciala prevazute de L. nr. 255/2010, modificata prin L. nr. 90/2011
diferenta consta in faptul ca etapa judiciara poate fi declansata de expropriatul
nemultumit de despagubire in 3 ani de la data comunicarii (termen de decadere)
In toate situatiile in care se realizeaza finalitatea urmarita de expropriere (=> si daca exista
intelegere intre parti inaintea sau in timpul etapei judiciare), se produc efectele exproprierii,
care sunt de doua feluri:
1) efecte imediate - ele se produc in doua planuri:
in planul raporturilor obligationale
despagubirea si executarea ei – exproprierea da nastere unui raport juridic obligational, in
care expropriatorul este debitorul obligatiei de plata a despagubirii, iar expropriatul este
creditorul acestei obligatii
0raportul obligational se naste in momentul realizarii acordului de vointa (inainte de
etapa judiciara)/pronuntarii hotararii prin care se ia act de acordul intervenit in etapa
judiciara/ramanerii definitive a hotararii judecatoresti
1 dreptul de creanta avand ca obiect despagubirea se prescrie in 3 ani de la termenul
stabilit pentru plata
2 daca este incasata de o persoana neindreptatita, iar expropriatorul a fost de buna-
credinta, cel indreptatit se poate intoarce impotriva acestei persoane. Daca
expropriatorul a fost de rea-credinta, i se poate solicita acestuia despagubirea, urmand
ca el sa se intoarca impotriva persoanei neindreptatite
3cazul cladirii ridicate pe terenul altei persoane – creditor va fi constructorul
4 cel care stapaneste ca beneficiar al unui antecontract de vanzare-cumparare nu
beneficiaza de despagubire, deoarece nu are un drept real
situatia chiriasilor si a altor persoane care ocupa in mod legal imobilul – contractele de
inchiriere inceteaza, dar, desi inceteaza, expropriatorul are obligatia sa asigure spatiul
locativ corespunzator chiriasilor si celorlalte persoane care ocupau imobilul cu titlu
legal (proprietarul, uzufructuarul, titularul dreptului de abitatie, superficiarul), la cererea
acestora. Pana cand se indeplineste acesta obligatie, chiriasul are un soi de drept de
retentie.
78
! nu se pune problema evictiunii
punerea in posesie a expropriatorului
regula: se produce dupa nasterea dreptului de proprietate publica, nu mai tarziu de 30 de
zile de la indeplinirea obligatiilor de catre expropriator
exceptia 1: terenurile cultivate sau plantatii – dupa culegerea recoltei (daca aceasta nu a
fost inclusa in despagubire)
exceptia 2: in cazurile de extrema urgenta (apararea tarii/ordinea publica/calamitati
naturale) – imediat dupa ramanerea definitiva a hotararii de expropriere; trebuie
constatata prin hotarare judecatoreasca, care sa cuprinda obligatia de plata a despagubirii
in termen de 30 de zile !!exceptia vizeaza punerea in posesie, nu stingerea dreptului de
proprietate privata
situatia celorlalte drepturi reale principale
servitutile naturale si legale, precum si cele stabilite prin fapta omului, daca nu sunt
veritabile dezmembraminte ale dreptului de proprietate, raman valabile, fiind compatibile
cu dreptul de proprietate publica
dezmembramintele dreptului de proprietate (uzul, uzufructul, abitatia, superficia si
servitutile constituite prin fapta omului care sunt veritabile dezmembraminte) se sting (in
momentul in care se stinge si dreptul de proprietate privata => odata cu indeplinirea
obligatiilor expropriatorului), dar titularii lor au dreptul sa primeasca o parte din
despagubire, in raport cu dezmembramantul pe care il aveau.
subrogatia reala cu titlu particular –ipoteca si privilegiile imobiliare speciale se stramuta de
drept asupra despagubirilor
pentru a asigura functionarea subrogatiei, legiuitorul a instituit un mecanism special de
plata a creantelor creditorilor care beneficiaza de privilegii sau ipoteci: prin hotararea
judecatoreasca de expropriere se instituie obligatia expropriatorului de a consemna la
dispozitia executorului judecatoresc partea de despagubire cuvenita titularilor drepturilor
reale principale impotriva carora exista creante privilegiate sau ipotecare. Dupa plata
creantelor si reducerea cheltuielilor de executare, daca ramane un rest, acesta va fi trimis
de executor celor indreptatiti.
Efectele imediate realizate prin intelegerea partilor
Efectele exproprierii, pe langa stingerea dreptului de proprietate privata si nasterea dreptului
de proprietate publica, trebuie sa cuprinda si nasterea obligatiilor expropriatorului cu privire
la despagubiri si asigurarea locuintei.
Dar, intelegerea se poate realiza numai cu unii proprietari, poate ignora existenta creditorilor
privilegiati sau ipotecari. Daca despagubirile se platesc numai catre cei cu care s-a incheiat
intelegerea, celelalte persoane pot invoca relativitatea efectelor conventiei sau se pot indrepta
impotriva celor despagubiti sau chiar a expropriatorului (daca a fost de rea-credinta), pentru
a-si valorifica drepturile.
Efectele imediate in ipoteza reglementata de Legea nr. 255/2010
expropriatii au obligatia de a se prezenta in termen de 30 de zile de la notificare la sediul
expropriatorului pentru a stabili despagubirea
daca nu se inteleg, expropriatorul emite o decizie de expropriere care are ca efect transmiterea
dreptului de proprietate din proprietatea privata in proprietatea publica – clar neconstitutional,
79
incalcand principiul constitutional al caracterului judiciar al exproprierii in cazul neintelegerii
dintre parti
plata ulterioara a despagubirilor este, de asemenea, neconstitutionala
contestatia asupra deciziei de expropriere nu suspenda transferul dreptului de proprietate =>
este iluzorie: lucrarea poate fi inceputa si chiar finalizata pana la solutionarea ei
efecte mediate – se produc numai in masura in care imobilul expropriat nu este utilizat o anumita
perioada de timp in scopul pentru care a fost expropriat
aceste efecte au deci 2 izvoare: expropierea si un fapt juridic in sens restrans
80
netrebuind sa depaseasca despagubirea actualizata
in caz de refuz/trecere a 2 luni de la primirea ofertei (termen de decadere), acest drept se
stinge => expropriatorul poate instraina oricui
in caz de concurs cu un alt drept de preemtiune, alege expropriatorul (art. 1734 lit. b)
chiar daca expropriatorul a instrainat imobilul catre un tert, persoana expropriata, prin
exercitarea preemtiunii, se substituie tertului cumparator in contractul de vanzare-
cumparare, daca ii plateste acestuia pretul, dar nu mai mult decat despagubirea actualizata
si cheltuielile ocazionate de vanzare (drept ce trebuie exercitat in termenul de decadere de
2 luni). Cel care se substituie va avea toate drepturile si obligatiile nascute din contractul
de vanzare-cumparare, iar titlul sau va fi procesul-verbal de primire a platii de catre tertul
cumparator
Efectele mediate in ipoteza intelegerii partilor
Indiferent de momentul in care a intervenit intelegerea dintre aprti, se pune proplema daca se
mai produc efectele mediate, adica daca fostul proprietar mai are cele 3 drepturi amintite mai
sus. Cu toate ca in practica judiciara pare sa se fi dat un raspuns negativ, producerea efectelor
mediate se justifica si in aceasta situatie, deoarece voita persoanelor supuse exproprierii nu
este libera.
Confiscarea
Cursul 6
Dreptul de proprietatea publică
Cadrul legislativ general al dreptului de proprietate publica se gaseste in art. 136 alin. 1-4
Constituție, art. 858-875 C.civ., Legea nr. 213/1998, Legea nr. 215/2001 administrația locală.
Dreptul de proprietate publica este expresia juridica a aproprierii comunitare a bunurilor.
Pentru ca aproprierea sa fie comunitara nu este suficienta referirea la subiectul aproprierii: statul
si comunitatile locale apropriaza bunurile nu numai in forma comunitara, ci si in forma privata.
Bunurile domeniale
A. Sensurile notiunii de domeniu public
Înțeles larg: toate bunurile care aparțin statului (la inceput regalitatii)
Înțeles restrâns: bunurile de uz sau de interes public (≠ bunurile din domeniul privat)
Codul civil preia și utilizează această distincție intre domeniul public si domeniul privat:
domeniul privat – dreptul de proprietate privată al statului/al unității administrativ teritoriale
81
domeniul public – bunurile de uz sau interes public, care fac obiectul dreptului de proprietate publică
B. Clarificari conceptuale
Există anumite bunuri care sunt proprietate privată, dar, totodată, sunt de uz public sau de
interes național. Acestea trebuie să fie transmise generațiilor viitoare, proprietarul lor nu are
dreptul de a le distruge. Totuși, ele nu vor face parte din domeniul public, pentru că fac obiect al
dreptului de proprietate privată. Cele 2 drepturi nu pot coexista cu privire la același obiect. Nu
uzul și interesul public este cel care califică dreptul de proprietate publică sau privată, atunci
când vorbesc despre o persoană fizică sau juridică.
Nici diferitele fonduri/patrimonii cu regim juridic special, indiferent de forma de
proprietate care se exercita asupra lor, nu trebuie confundate cu domeniul public.
Nu trebuie confundate nici cu noțiunea de „sector public” sau „sector privat”. Acestea țin
de activitățile economice desfășurate prin domeniul privat al statului sau al unităților
administrativ-teritoriale – sectorul public – sau reprezintă activitati economice desfasurate de
particulari (persoane fizice/juridice) pe baza dreptului de proprietate privata – sectorul privat. !
privatizare = transferul unor bunuri din proprietatea privata a statului/a unitatii administrativ-
teritoriale in proprietatea privata a particularilor
C. Definirea bunurilor domeniale
Bunurile domeniale = bunurile mobile sau imobile care aparțin statului sau unităților
administrativ-teritoriale, bunuri asupra cărora titularii acestora exercită fie un drept de proprietate
publică, fie un drept de proprietate privată
=> cele 2 criterii pentru a stabili dacă un bun aparține categoriei domeniale sunt:
să fie obiect al dreptului de proprietate privată sau publică (să fi fost apropriate)
să aparțină statului sau unitatii administrativ-teritoriale
D. Calitatea de bun domenial, premisa a apartenentei la domeniul public sau la domeniul
privat Pentru a putea discuta despre apartenența unui anumit bun la domeniul public sau privat al
statului/al unitatii administrativ-teritoriale, este necesara dovedirea unui titlu de proprietatea
asupra acelui bun.
Simpla împrejurare că statul sau o unitate administrativ-teritoriala posedă în fapt un
anumit bun nu echivalează cu dreptul de proprietate sau cu o prezumție a dreptului de proprietate
în favoarea acestora. Cu privire la stat și datorită istoriei recente, se face un examen mult mai
riguros. Întotdeauna, statul trebuie să facă dovada titlului său de proprietate, nu orișicum, ci
dobândit în condiții legale, cu respectarea Constituției și a tratatelor la care Romania este parte.
E. Bunurile domeniale si patrimoniul
Bunurile domeniale nu se confunda cu notiunea de patrimoniu al statului. Patrimoniul
cuprinde drepturile si obligatiile patrimoniale, nu si bunurile care formeaza obiectul acestor
drepturi. Patrimoniul cuprinde nu numai drepturi de proprietate, ci si toate celelalte drepturi
reale, de creanta si drepturile patrimoniale atipice.
F. Categorii de bunuri domeniale. Domeniul public si domeniul privat
In ceea ce priveste bunurile domeniale, sunt necesare doua distinctii:
82
domeniu public vs. domeniu privat
domeniul public al statului si domeniile publice ale comunitatilor locale
Intereseaza natura bunurilor apropriate si scopul aproprierii.
G. Interesul delimitarii domeniului public de domeniul privat. Completarea regimului juridic
de drept comun al bunurilor din domeniul privat cu elemente de drept public
Cu privire la intresul delimitării domeniu public – domeniu privat, acesta derivă din
regimul juridic diferențiat pe care îl prezintă aceste drepturi. În cazul dreptului de proprietate
publică, bunurile care fac obiectul acestui drept, sunt inalienabile, insesizabile, imprescriptibile.
Dacă un bun face obiectul dreptului de proprietate privată aparținând statului/unititatilor
administrativ-teritoriale, nu avem acest regim exorbitant, ci se vor aplica regulile de drept comun
(dispozitiile C. civ.), cu excepția cazului în care avem dispoziții legale speciale, în care să se
reglementeze alte reguli. Art. 44 alin. 2 Const. – proprietatea privata este ocrotita si garantata in
mod egal indiferent de titular.
Nu este exclus ca regimul juridic de drept comun al dreptului de proprietate privata sa se
completeze, in privinta bunurilor din domeniul privat, cu dispozitii legale speciale (elemente de
drept public). O astfel de excepție întâlnim în art. 124 Legea 215/2001 – CL și CJ pot da în
folosință gratuită, pe termen limitat, bunurile mobile și imobile proprietate publică sau privată,
ceea ce reprezinta o particularitate de la regimul proprietății private de drept comun. Dreptul de
folosință cu titlu gratuit nu este reglementat în legătură cu dreptul de proprietate privată, deci, de
principiu, nu s-ar fi putut constitui un astfel de drept real.
Altă dispoziție specială apare in art. 121 alin. (3) din Legea 215/2001 – donațiile și
legatele cu sarcini pot fi acceptate de catre unitatile administrativ-teritoriale numai cu aprobarea
CJ sau a CL, cu votul majorității consilierilor locali/județeni, după caz. Această aprobare ar lipsi
de eficiență acceptarea si nu este necesara în cazul proprietatii private.
Distinctia dintre domeniul public si domeniul privat. Obiectul dreptului de
proprietate publica
Odată ce am stabilit că avem un titlu de proprietate al statului/al unitatii administrativ-
teritoriale, trebuie să analizăm dacă bunul respectiv face parte din domeniul public sau privat al
statului. Sursa distinctiei se afla in forma diferita de apropriere (dreptul de proprietate
publica/privata).
Criteriul aplicat pentru a realiza aceasta distinctie este acela al interesului/destinatiei
acestor bunuri – sunt de utilitate publica (uz sau de interes public)?
bunurile de uz public – la ele au acces toti membrii comunitatii (ex. drumurile nationale)
bunurile de interes public – desi nu sunt accesibile uzului public, sunt afectate functionarii
serviciilor publice (ex. cladirile institutiilor publice) sau sunt destinate sa realizeze in mod direct
un interes national sau local (ex. bogatiile subsolului)
Cum stabilim dacă un bun este de uz sau de interes public? Ce subcriterii luăm în
considerare? Aplicam 2 subcriterii:
natura bunului - problema care apare: aceasta este o noțiune superfluă, lasă o marjă mare de
apreciere, ori instituției admnistrative, ori instanței când e sesizată cu un litigiu
83
vointa legiuitorului - Avand in vedere ca primul criteriu nu tranșează în mod definitiv problema,
legiuitorul poate interveni calificand în mod expres prin act normativ sau individual dacă un
bun e de utilitate publica sau nu.
Acest criteriu a devenit dominant, criteriul naturii bunului fiind operant numai cand
anumite bunuri nu au fost incluse in inventare, dar sunt de utilitate publica.
Art. 136 alin. 3 Const. și art. 3 alin. 1 L. 213/1998 instituie obligația inventarierii
bunurilor din domeniul public, pentru stat și pentru unitatile admininstrativ-teritoriale.
Pentru un bun inclus în acest inventar exista o prezumție că face parte din domeniul
public. Înscrierea pe acest inventar nu face dovada titlului de proprietate. Primăria nu poate
să spună că este proprietara unui anumit bun, doar pentru că acel bun ar fi înscris în inventar.
Se naște doar o prezumție cu privire la natura bunului – că este de uz sau de interes public,
general. Este o prezumție pentru că acest inventar este un act administrativ, care poate fi
atacat în condițiile legii. Dacă ved că un anumit bun este trecut aici, dar nu este un bun de
interes public, ci ar trebui să facă parte din domeniul privat și am un interes, pot să contest
această decizie in contencios administrativ (in termenul prevazut de lege).
Invers, neînscrierea în inventar nu înseamnă că bunul nu este de uz sau de interes public.
Consecință: cu excepția cazurilor în care legea stabilește expres destinația bunului, există
o relativitate.
Distinctia dintre domeniul public al statului si domeniul public al unitatii
administrativ teritoriale
art. 860 alin. 1 – bunurile proprietate publica fac parte din domeniul public national, judetean sau
local
art. 860 alin. 2 – delimitarea dintre aceste domenii se face in conditiile legii
conceptia comunista: dreptul de proprietate socialista de stat => unitatile administrativ-teritoriale
nu nu aveau un drept de proprietate, cu numai un drept de adminsitrare directa
ulterior, odata cu aparitia principiului autonomiei comunitatilor locale, s-a pus problema repartizarii
bunurilor care formasera obiectul dreptului de proprietate socialista de stat in 3 directii: catre stat,
catre unitatile administrativ-teritoriale si catre societatile comerciale si regiile autonome
initial, pentru a se distinge intre domeniul public al statului si cel al unitatilor administrativ-
teritoriale, s-a incercat delimitarea intre uzul sau interesul public national si cel judetean/local
trecerea din domeniul public al unitatii administrativ-teritoriale in domeniul public al statului se
face potrivit unei proceduri prevazute expres de Legea 213/1998, pe baza vointei liber exprimate
de fiecare parte interesata (!nu prin expropriere)
Bunurile care formează obiectul exclusiv al dreptului de proprietate publică sunt
cele prevazute la art. 136 alin. (3) Constituție si art. 859 alin. (1) C.civ..
„Bogăţiile de interes public ale subsolului, spaţiul aerian, apele cu potenţial energetic
valorificabil, de interes naţional, plajele, marea teritorială, resursele naturale ale zonei economice
şi ale platoului continental, precum şi alte bunuri stabilite de legea organică, fac obiectul exclusiv
al proprietăţii publice.”
84
Faptul că avem această normă specială nu înseamnă că face și dovada unui drept de
proprietate al statului sau al unității administrativ-teritoriale. Doar după ce am putut să fac dovada
proprietății asupra bunului respectiv, care aparține statului sau unitatii administrativ-teritoriale, prin
voința legii, a Constituției, în acest caz, criteriul de apartenență la domeniul public este stabilit
– nu aș putea niciodată spune că un astfel de bun care aparține statului e de domeniu privat. Bunurile
din categoriile enumerate nu pot fi scoase din domeniul public prin legi organize
sau ordinare ori prin acte adminsitrative, ci numai prin vointa Constitutiei.
Prin lege organică, se pot adăuga alte bunuri, care să reprezinte obiect exclusiv al proprietății
publice. Acest fapt prezinta interes ca urmare a posibilității de a schimba natura bunului
– dacă prin lege organice am stabilit că un anumit bun va aparține exclusiv domeniului public,
peste ceva timp, pot schimba tot prin lege organică natura acelui bun.
Bunurile din domeniul public care nu fac obiectul exclusiv al acestuia pe baza Const./a
unei legi organice, pot fi trecute in domeniul privat potrivit procedurii din L. 213. Bunurile din
domeniul public al statului care nu fac obiectul exclusiv al dreptului acestui titular pe baza
Const./a unei legi organice, pot fi trecute in domeniul public al unei comuitati locale potrivit
procedurii din L. 213. Concluzia: art. 136 alin. 3 ingradeste posibilitatea de a transfera bunurile
care fac obiectul exclusiv al proprietatii publice din domeniul public in domeniul privat ori de a
transfera bunurile care fac obiectul exclusiv al dreptului de proprietate publica al statului in
domeniu lpublic al unei comunitati locale.
Art. 136 nu precizeaza, dar vom trage concluzia ca bunurile enumerate fac parte din
domeniul public al statului.
Subiectele dreptului de proprietate publică
Acestea rezulta din art. 136 alin. 2 Const. si art. 858:
statul – administrarea generală o va face Guvernul, iar, în ipoteza în care avem un litigiu cu
privire la dreptul de proprietate publică, chemăm în judecată statul, prin Ministerul Finanțelor
Publice
unitatea administrativ-teritorială – administrarea generală aparținand CL sau CJ, după caz, sau
Consiliului general al Municipiului București – tot ei stau în judecată (prin presedintele de
CJ sau primar, care poate delega un functionar public/un avocat)
Conținutul, limitele și caracterele specifice dreptului de proprietate publică
A. Continutul dreptului de proprietate publica
Art. 554 alin. 2: dispozitiile aplicabile dreptului de proprietate privata se aplica si
dreptului de proprietate publica, in masura in care sunt compatibile cu acesta => sunt aplicabile
prevederile art. 551 alin. 1 in care sunt evidentiate prerogativele care intra in continutul dreptului
de proprietate. Cele 3 atribute vor comporta anumite nuanțe specifice acestui regim juridic.
Posesia, în cazul dreptului de proprietate publică, va reprezenta expresia aproprierii
comunitare a bunului care face obiectul dreptului de proprietate publică.
Folosința nu este exclusivă în favoarea titularului dreptului de proprietate – nu putem
spune că statul folosește în mod exclusiv bunului de prop publică, ci, din contră, este vorba doar
de o administrare făcută de acesta (ex. autostrazi, muzee).
85
Se poate ca accesul publicului la aceste bunuri să fie cu titlu oneros, caz in care sunt
producătoare de venit, venituri care intra în bugetul titularului dreptului.
Dispoziția materială nu se traduce și în posibilitatea de a distruge bunurile care sunt de
uz sau de interes public, ci, cel mult, prin posibilitatea de a schimba destinația lor.
Dispozitia juridică nu se poate realiza prin mijloace de drept civil, aceste bunuri fiind
inalienabile, dar este posibila prin mijloace de drept public. Cel mult, se poate schimba titularul
acestui drept, de la stat, să fie transmis unei unitati administrativ-teritoriale sau invers.
B. Limitele exercitarii dreptului de proprietate publica
Limitele dreptului de proprietate publică sunt reglementate de art. 862 alin. (1), conform
căruia, dreptul de proprietate publică este susceptibil de orice limite reglementate de lege sau de
prezentul cod pentru dreptul de propritate privată, în măsura în care acestea sunt compatibile cu
uzul sau interesul public căruia îi sunt destinate bunurile afectate. (2) Incompatibilitatea se
constată prin acordul dintre titularul proprietăţii publice şi persoana interesată sau, în caz de
divergenţă, pe cale judecătorească. (3) În aceste cazuri, persoana interesată are dreptul la o justă
şi promptă despăgubire din partea titularului proprietăţii publice.
=> limitele pot fi:
materiale – acopera, de regula, intreaga corporalitate a obiectului dreptului de proprietate
publica (> decat in cazul dreptului de proprietate privata: ex. statul nu e ingradit in
exercitarea dreptului sau de existenta bogatiilor de interes public ale subsolului)
juridice (legale sau judiciare) – sunt aplicabile, de regula, regimul juridic special al unor
categorii de bunuri/servitutile naturale sau legale/limitele exercitarii in raporturile de
vecinatate
86
Insesizabilitatea este o consecință a caracterului inalienabil. Pentru ca obiectul acestui
drept nu poate fi instrainat/dobandit prin niciun mijloc de drept privat => nu poate face obiectul
vanzarii silite => bunurile nu pot fi urmarite de creditori, nu pot fi executate silit. De aceea,
insesizabilitatea implică faptul că nu se pot constitui garanții reale cu privire la un bun care face
obiectul dreptului de proprietate publică.
Imprescriptibilitatea. Nu se face nicio diferență între prescripția achizitivă sau
extinctivă. Acțiunea în revendicare este imprescriptibilă, cel care poseda nu se poate apăra prin
uzucapiune, nici prin posesia de buna-credinta asupra bunurilor mobile (art. 861 alin. 2).
Caracterele specifice dreptului de proprietate publica nu justifica ideea apararii sau
ocrotirii preferentiale a acestui drept in raport cu dreptul de proprietate privata, ambele drepturi
fiind garantate si protejate prin lege (art. 44 alin. 2 si art. 136 alin. 2 Const.). Democratia
constitutioanla este caracterizata de primatul proprietatii private, prin ponderea si dezvoltarea sa.
Definiția: dreptul de proprietate publică = dreptul real principal, inalienabil, inseziabil
și imprescriptibil care conferă titularului său, statului sau unitatii administrativ-teritoriale,
atributele posesiei, folosinței și dispoziției asupra unui bun care, prin natura sa sau prin
declarația legii, este de uz sau utilitate publică, atribute care pot fi exercitate în mod absolut,
exclusiv și perpetuu, cu respectarea limitelor materiale și a limitelor juridice.
87
Atributele pot fi exercitate si indirect, prin constituirea drepturilor reale specifice
dreptului de proprietate publică. => drepturile reale constituite pe temeiul dreptului de
proprietate publica sunt modalitati indirecte de exercitare a acestuia
De regula, statul exercita direct aceste atribute numai in momentul in care constituie
drepturile reale specifice sau inchiriaza bunurile din domeniul public, ulterior, aceste atribute
fiind exercitate indirect, prin intermediul titularilor acestor drepturi reale sau de creanta.
art. 136 alin. (4) fraza a II-a din Const. si art. 861 alin. 3: bunurile proprietate publică pot fi date
în administrare regiilor autonome sau instituțiilor publice sau pot fi concesionate ori închiriate si
pot fi date în folosință gratuită instituțiilor de utilitate publică
art. 866 – drepturile reale corespunzatoare proprietatii publice: dreptul de administrare,
dreptul de concesiune si dreptul de folosinta cu titlu gratuit
art. 123 si 124 din Legea 215/2001 (drepturile reale asupra bunurilor din domeniul public al
comunitatilor locale si inchirierea acestora) si OG nr. 54/2006 (dreptul de concesiune)
regimul de drept public se completeaza cu elemente de drept ptivat, iar preponderenta regimului
de drept public explica de ce nu pot fi privite ca dezmembraminte
asupra aceluiasi bun din domeniul public nu pot fi constituite, in mod simultan, mai multe
drepturi reale ca modalitati de exercitare a dreptului de proprietate publica
Inchirierea (art. 14-16 L. 213/1998) nu da nastere unui drept real, ci unui drept de
creanta. Aceasta se aproba prin HG/HCJ/HCL/HCGMB. Contractul de inchiriere trebuie sa
prevada clauze care sa asigure exploatarea bunului inchiriat potrivit specificului acestuia si se
incheie cu orice persoana fizica/juridica, romana/straina, pe baza de licitatie publica. Sumele
incasate devin venit la bugetul de stat/bugetele locale. Daca contractul e incheiat de titularul
dreptului de administrare, acesta are dreptul sa incaseze 20-50% din chirie, cota stabilita de
autoritatea administrativa care a aprobat inchirierea.
88
Constituirea se face prin act administrativ individual: HG/HCJ/HCL/HCGMB (art. 867
alin. 1). La constituire, intre titularul domeniului public si titularul dreptului de administrare sunt
raporturi administrative, nu raporturi de drept civil (!atribuirea bunurilor nu se face prin contract,
ci prin acte de putere). Acordul titularului dreptului de administrare nu este necesar .
Caracterele juridice: inalienabilitate, insesizibilitate si imprescriptibilitate.
Conținutul juridic, potrivit art. 868 alin. (2): titularul acestui drept se poate folosi de
bunul dat in administrare și poate dispune de el, în condițiile legii și ale actului de constituire.
Prerogativele se infatiseaza intr-o forma specifica:
posesia – expresia juridica a stapanirii, nu a aproprierii (stapaneste in calitate de titular al dreptului de
administrare, nu de proprietar)
folosinta – nu acopera intreaga substanta a acestuia: titularii pot utiliza bunurile ce le-au fost
atribuite, tinand seama atat de destinatia generala a bunurilor (uzul/utilitatea publica), cat si
de destinatia lor speciala, stabilita prin actul de atribuire
Incetarea dreptului de administrare, conform art. 869, intervine odata cu incetarea
dreptului de proprietate publica sau prin revocare:
Revocarea cu caracter de sanctiune (art. 867 alin. 2) – cand titularul său nu îl exercită conform
legii/limitelor stabilite prin actul de atribuire. Modul de exercitare este controlat de
autoritatile care l-au constituit. Revocarea – principiului simetriei (HG/HCJ/HCL/HCGMB)
Revocarea fara caracter de sanctiune (art. 869) – chiar si cand nu e vorba de fapta culpabila a
titularului, dreptul de administrare poate fi revocat, cand interesul o impune
Trecerea bunului in administrarea altuia sau redistribuirea bunurilor – revocare fara caracter
de sanctiune, urmata de constituirea unui nou drept de administrare (dispusa – principiul
simetriei). Nu trebuie sa fie rezultatul unei masuri arbitrare, ci al aprecierii autoritatii publice
competente, in sensul ca titularul initial nu mai are nevoie de bun sau exista un motiv de interes
public mai puternic pentru atribuire bunului altei RA/IP. Titularul dreptului de proprietate
publica are dreptul si obligatia de a redistribui bunul in cauza. In absenta unui astfel de motiv,
retragerea ar fi posibila numai cu acordul titularului dreptului de administrare. Actul de revocare
si actul de redistribuire pot fi aracate in contencios administrativ.
Incetarea dreptului de administrare in conditiile HG 481/1995 – ipoteza transmiterii fara plata
a bunurilor atribuite institutiilor publice sau in ipoteza scoaterii lor in functiune, urmata de
valorificarea lor: presupune manifestarea de vointa a titularului dreptului de administrare
Reorganizarea/desfiintarea regiei autonome sau institutiei publice – daca dispare titularul,
inceteaza si dreptul de administrare
Trecerea unor bunuri din domeniul public in domeniul privat – daca inceteaza dreptul de
proprietate publica, inceteaza si dreptul de administrare constituit pe temeiul acestuia
Natura juridica a dreptului de administrare
drept real principal
fundament – dreptul de proprietate publica => se constituie/exercita in regim de drept public
opozabilitatea:
89
raporturi de drept public – raporturi de subordonare, nu este opozabil titularului dreptului de
proprietate publica – poate revoca dreptul de administrare/lua alte masuri de incetare
Titularul dreptului de administrare nu isi poate apara dreptul prin mijloace de drept civil
(ex. actiunea in revendicare), dar poate ataca actul administrativ ilegal in contencios
administrativ
raporturi de drept privat – este opozabil erga omnes, ca orice drept real, partile se afla pe pozitii
de egalitate juridica si dreptul poate fi aparat prin mijloace de drept civil
Protecția juridică este diferita de cea din regimul de drept privat, în care inclusiv
titularul dreptului de proprietate este obligat să respecte dreptul real al altei persoane. La dreptul
de administrare nu există această obligație din partea titularului dreptului de proprietate publică.
Astfel, titularul dreptului de proprietate publică se bucura de posibilitatea de revocare a
dreptului, lăsată la libera sa apreciere, când interesul o impune. Cu privire la toate celelalte
persoane de drept public sau privat, acest drept este opozabil și trebuie să fie respectat
Definitia: dreptul de administrare = dreptul real principal inalienabil, insesizabil si
imprescriptibil, constituit de autoritatea competenta, in mod gratuit, asupra unui bun din
domeniul public in favoarea unei regii autonome sau a unei institutii publice, ca modalitate
de exercitare a dreptului de proprietate publica, drept care confera titularului sau atributele
posesiei, folosintei si dispozitiei, cu respectarea obligatiilor prevazute in actul de constituire,
precum si a limitelor materiale si juridice.
90
o parte propriu-zis contractuala – numai acesteia i se aplica regulile de drept comun in
materia contractelor; stabilita de parti prin acord
autoritate publica (concedent) dreptul + obligatia de exploatare a unui bun proprietate publica
persoana fizica/juridica (concesionar), in schimbul unei redevente
Este un contract intuitu personae, solemn, sinalagmatic, cu titlu oneros, comutativ, cu
executare succesivă și cosntitutiv de drepturi reale. Lui i se vor aplica regulile sale specifice OG
54/2006.
Au calitatea de concedent titularii dreptului de proprietate publica:
statul, pentru bunurile proprietate publica a statului, in numele sau actionand ministerele
judetul/orasul/comuna, pentru bunurile proprietate publica a acestora, in numele lor
actionand CJ/CL/CGMB
Incheierea contractului de concesiune de catre ministere/CJ/CL/CGMB nu presupune existenta
unui drept de administrare in patrimoniul acestora. Dreptul de concesiune se intemeiaza direct pe
dreptul de proprietate publica. Dreptul lor de a incheia contractul de concesiune in numele
titularului dreptului de intemeiaza lege. (Dreptul de administrare nu cuprinde dispozitia juridica
=> titularul nu poate constitui, in mod direct, un drept de concesiune.)
Incheierea contractului este precedata de o procedura administrativa de initiere si o
procedura de atribuire a contractului de concesiune, de regula, pe baza de licitatie sau, prin
exceptie, pe baza de negociere. In cazuri exceptionale se poate constitui si prin atribuire directa.
91
exista exceptii in care, cu acordul autoritatii competente (=> tot intuitu personae), legea
permite transferul dreptului de concesiune catre o alta persoana juridica (ex. acord petrolier)
Încetarea dreptului de concesiune – nu e reglementată de C.civ., ci de art. 57 din OUG
54/2006 – cauzele obligatorii de incetare a contarctului => inceteaza si dreptul de concesiune:
expirarea duratei stabilite in contract
interesul national/local o impune: denuntarea unilaterala de catre concedent + despagubire justa
si prealabila
nerespectarea obligatiilor contractuale de catre concesionar (concedent): reziliere de catre
concedent (concesionar) + despagubiri in sarcina concesionarului (concedentului)
disparitia dintr-o cauza de forta majora a bunului concesionat
imposibilitatea obiectiva a concesionarului de a exploata bunul: renuntare fara despagubiri
+ alte cazuri prevazute de parti
Natura juridica
drept real constituit in temeiul dreptului de proprietate publica (! nu dezmembreaza acest drept)
regim juridic de drept public – continutul si conditiile de exercitare - stabilite, in principal, in
partea reglementara a contractului, ce poate fi modificata unilateral de catre concedent (motive
exceptioale – intresul national/local)
! necesare: notificarea prealabila a concesionarului si plata de despagubiri
in raporturile juridice de drept privat este opozabil erga omnes
Definitia: dreptul de concesiune asupra bunurilor proprietate publica = dreptul real
principal inalienabil, insesizabil si imprescriptibil, constituit cu titlu oneros, pe baza
contractului de concesiune incheiat intre autoritatea concedenta si o persoana fizica/juridica
de drept privat cu privire la un bun din domeniul public, ca modalitate de exercitare a
dreptului de proprietate publica si care confera titularului sau, in mod temporar, atributele
posesiei, folosintei si dispozitiei, cu respectarea obligatiilor prevazute de actul de constituire,
precum si a limitelor materiale si juridice.
92
Obiectul – textul constitutional nu limiteaza sfera bunurilor proprietate publica asupra
carora se poate constitui dreptul real de folosinta gratuita => bunuri imobile/mobile, din
domeniul public al statului/al unitatilor administrativ-teritoriale (!legea nu poate limita sfera de
aplicare a acestui drept)
Important! – bunul sa nu fie in acelasi timp si obiectul unei alte modalitati de exercitare a
dreptului de proprietate publica
Titularii – persoanele juridice fara scop lucrativ, care desfasoara activitate de binefacere
sau de utilitate publica sau serviciile publice; art. 136 Const. si art. 874 – institutiile de utilitate
publica
! doar persoane juridice de drept privat (insitutiile publice si regiile autonome nu beneficiaza de
acest drept, deoarece in favoarea lor se constituie, in mod gratuit, dreptul de administrare)
utilitate publica = orice activitate desfasurata in domenii de interes public general/local
serviciu public = activitati desfasurate in vederea satisfacerii unui interes public/organismul
stabilit de autoritatile administratiei publice care desfasoara aceste activitati
Constituirea – nu exista prevederi exprese si se aplica dispozitiile de la dreptul de
administrare (art. 875 alin. 3) => prin HG/HCJ/HCL/HCGMB.
actul administrativ de constituire va preciza:
durata dreptului real de folosinta – temporar (art. 874 alin. 1)
obligatiile beneficiarului
intre autoritatea care constituie dreptul si beneficar sunt raporturi de drept administrativ: chiar
daca exista solicitarea initiala a institutiei de utilitate publica, constituirea nu are caracter
contractual, ci este un act administrativ unilateral
distinctia fata de dreptul de administrare: dreptul real de folosinta nu poate fi constituit impotriva
vointei institutiei beneficiare
Caracterele juridice: inalienabil, insesizabil si imprescriptibil.
Titularul nu poate nici macar inchiria sau ceda, cu titlu de drept de creanta, folosinta
bunului care constituie obiectul dreptului
Deosebire fata de dreptul de administrare si asemanare fata de dreptul de concesionare:
caracter temporar, dar legea nu precizeaza durata sa maxima.
93
art. 874 alin. 3 trimite la art. 869 (stingerea dreptului de administrare): incetarea dreptului de
proprietate publica, revocare (sanctiune/daca este impusa se interesul public); actul de
revocare poate fi atacat in contencios administrativ
Natura juridica
drept real constituit pe temeiul dreptului de proprietate publica
caracter intuitu personae, temporar si cu titlu gratuit
nascut in cadrul unor raporturi juridice de drept public – opozabil in raport cu autoritatea
administartiva care l-a constituit
in raporturile juridice de drept privat este opozabil erga omnes
Definitia: dreptul real de folosinta gratuita asupra bunurilor proprietate publica =
dreptul real principal inalienabil, insesizabil si imprescriptibil, constituit de autoritatea
competenta asupra unui bun din domeniul public, ca madalitate de exercitare a dreptului de
proprietate publica, in favoarea unei persoane juridice de drept privat de utilitate publica,
drept care confera titularului sau atributele posesiei, folosintei si dispozitiei, cu respectarea
obligatiilor prevazute in actul de constituire, precum si a limitelor materiale si juridice.
94
Art. 864 C.civ. – dreptul de proprietate publică se stinge (dacă a incetat uzul sau interesul
public) cand:
bunul a pierit (disparitia sau distrugerea bunului ca efect al unor cauze naturale ori al actiunii
voluntare/involuntare a omului)
a fost trecut în domeniul privat (prin HG/HCJ/HCL/HCGMB) – retrocedarea terenurilor trecute
in proprietatea statului prin acte normative speciale
Art. 35 din L. 33/1994 – retrocedarea imobilelor expropriate daca nu au fost utilizate potrivit
scopului de utilitate publica timp de un an de la data exproprierii
17.11.2015
Cursul 7
Dezmembramintele dreptului de proprietate privata
Consideratii generale
Conceptul modern de dezmembraminte ale dreptului de proprietate
privata
Din dezmembrarea atributelor care intra in continutul juridic al dreptului de proprietate =>
drepturile reale asupra bunului altuia (iura in re aliena).
In cazul servitutilor, proprietarul fondului aservit este lipsit de unele atribute ale dreptului sau de
proprietate, dar numai in legatura cu o parte din bunul sau. Mai mult, uneori, titularul fondului aservit nu
este lipsit in totalitate de aceste atribute, el avand dreptul sa le exercite in comun cu titularul fondului
dominant.
Ius possidendi este el insusi divizat intre nudul proprietar si titularul dezmembramantului:
nudul proprietar pastreaza dreptul de a apropria lucrul, precum si de a stapani lucrul, dar, in acest ultim caz, doar in
calitate de nud proprietar => aproprierea ramane integral nudului proprietar
titularul dezmembramantului dobandeste dreptul de a stapani si el bunul, dar nu ca proprietar, ci ca titularul
dezmembramantului respectiv
=> stapanirea se imparte intre nudul proprietar si titularul dezmembramantului
=> orice dezmembramant al dreptului de proprietate include in continutul sau juridic atributul posesiei,
diferit de ius possidendi care intra in continutul juridic al dreptului de proprieatte privata (parte a acestuia
<= divizarea intre nudul proprietar si titularul dezmembramantului)
Desi atributul dispozitiei ramane la nudul proprietar, este diminuat sub dublu aspect:
dispozitia juridica– este pastrata, dar numai in legatura cu nuda proprietate. „Nimeni nu poate
transmite mai mult decat are” – nudul proprietar poate transmite numai nuda proprietate, iar
dobanditorul ei va fi tinut sa respecte dezmembramantul constituit.
dispozitia materiala– nudul propritar o poate exercita, dar numai in masura in care nu este stanjenit
exercitiul dezmembramantului => dispozitia materiala este restransa.
95
Dezmembramintele = drepturi reale principale derivate asupra bunului altuia, care se constituie
sau se dobandesc prin transferarea unor elemente din continutul juridc al dreptului de proprietate
asupra bunului respectiv catre o alta persoana sau prin exercitarea concurenta a acestor elemente
de catre proprietarul bunului si o alta persoana.
Sunt limitate ca numar prin lege (art. 555 alin. 2).
Sunt incompatibile cu dreptul de proprietate publica – art. 136 alin. 4 Const. precizeaza limitativ
modurile de exercitare a dreptului de proprietate publica.
96
– asigurarea folosintei nu se face direct, ci mediat, prin prestatia locatorului, acre are obigatia de a ii
asigura folosinta bunului inchiriat.
Dreptul de servitute poate coezista cu unul dintre celelalte dezmembraminte propriu-zise ale
dreptului de proprietateprivata:
C1) dreptul de servitute asupra bunului s-a constituit anterior - nu este exclusa constituirea ulterioara a
unui drept de uzufruct, uz, abitatie sau superficie
C2) daca exista un drept de uzufruct, uz, abitatie sau superficie, se poate constitui ulterior un drept de
servitute asupra aceluiasi bun:
o prin act juridic, numai cu acordul nudului proprietar si cu acordul titularului
dezmembramantului.
prin uzucapiune, aceasta operand atat impotriva nudului proprietar, cat si impotriva titularului
dezmembramantuluiconstituit anterior
Dreptul de superficiein continutul juridic al caruia intra dreptul de proprietate asupra unei
constructii/lucrari este compatibil cu constituirea altui dezmembramant al dreptului de proprietate.
Evaluarea dezmembramintelor
0 Dreptul de uzufruct
97
Dreptul de uzufruct este reglementat in NCC de la art. 703 la art. 748 => ampla
reglementare. Notiunea
Art. 703 => dreptul de uzufruct = dezmembramantul dreptului de proprietate privata cu caracter
temporar, care confera titularului sau prerogativa de a stapani bunul altei persoane, in calitate de
uzufructuar, prerogativa de a utiliza acel bun (usus) si prerogativa de a-i culege fructele (fructus), inclusiv
cu posibilitatea de a ceda emolumentul folosintei, dar cu indatorirea de a conserva substanta bunului,
atribute care pot fi exercitate in limitele materiale si in cele juridice.
Nudul proprietar – o parte din atributul posesiei (continua sa aproprieze bunul si sa il stapaneasca
in calitate de nud proprietar) si atributul folosintei.
Caracterele juridice
Reiese concluzia ca este vorba de un drept real principal => are toate calitatile drepturilor reale
principale. Se distinge prin modul de nastere si continutul sau juridic.
In cazul persoanei fizice, uzufructul este cel mult viager (art. 708 alin. 1) => dreptul de uzufruct
nu se transmite la mostenitori. Daca nu s-a prevazut durata uzufructului, se prezuma ca este viager.
Art. 708 alin. (4) lamureste o problema care ar putea sa creeze confuzii: uzufructul constituit pana
la data la care o alta persoana va ajunge la o anumita varsta dureaza pana la acea data, chiar daca acea
persoana ar muri inainte. Nu se incalca caracterul viager.
Daca este vorba de o persoana juridica, uzufructul dureaza cel mult 30 de ani, iar daca nu s-a
prevazut durata, se prezuma ca e de 30 de ani (art. 708 alin. 2).
NB: in orice caz, partile pot conveni o durata mai mica a uzufructului. ! uzufructul poate inceta
inainte de termen
In VCC dreptul de uzufruct era incesibil, fiind constituit intuitu personae si conferind titularului
sau numai dreptul de a ceda emolumentul sau (exercitiul dreptului). Exceptie – ipotecarea uzufructului
asupra imobilelor => putea forma obiectul urmaririi silite.
In NCC, dreptul de uzufruct este cesibil. Art. 714:“in absenta unei prevederi contrare,
uzufructuarul poate ceda dreptul sau unei alte persoane, fara acordul nudului proprietar” Inseamna ca nu
mai este constituit intuitu personae.
98
Prevedere contara = clauza inscrisa fie in actul de constituire, fie o prevedere legala.
NB: o asemenea clauza nu se confunda cu o clauza de inalienabilitate, desi efectul este acelasi.
Diferenta: clauza voluntara de inalienabilitate presupune existenta unui interes legitim. In cazul nostru,
este suficient sa se prevada o clauza de incesibilitate a uzufructului, nemaifiind necesara indeplinirea
conditiei privind interesul legitim.
pana in momentul in care cesiunea uzufructului este notificata nudului proprietar, obligatiile nascute
pentru uzufructuar trebuie sa fie indeplinite de el fata de nudul proprietar
in perioada dintre incheierea cesiunii si notificarea cesiunii, alaturi de uzufructuar raspunde solidar si
cesionarul; pentru obligatiile nascute inainte de incheierea cesiunii, este obligat numai uzufructuarul
dupa notificare, raspunde numai cesionarul cu titlu principal, dar uzufructuarul cedent va raspunde fata de
nudul proprietar in calitate de fideiusor, asadar avem o situatie de fideiusiune legala: uzufructuarul cedent
il garanteaza pe cel cesionar in raporturile cu nudul proprietar.
cesiunea nu schimba durata initiala (ex. viager => se va lua in considerare decesul uzufructuarului cedent)
creditorii pot sa urmareasca bunurile date in uzufruct, daca uzufructuarul universal/cu titlu universal nu
plateste datoriile aferente masei patrimoniale/partii din masa patrimoniala data in uzufruct (art. 744)
Nu se poate constitui cu privire la bunurile din domeniul public, dar se poate constitui in cazul
dreptului de proprietate privata a statului/UAT.
Se poate constitui, conform art. 706, asupra oricaror bunuri mobile sau imobile, corporale ori
incorporale, inclusiv o masa patrimoniala, o universalitate de fapt ori o cota-parte din acestea.
Avem prevederi speciale privind obiectul uzufructului in art. 715-722. Dincolo de aceste
prevederi speciale, doua concluzii sunt importante:
Este firesc sa se constituie asupra bunurilor corporale, indiferent daca sunt mobile sau imobile.
Este insa firesc sa se constituie si asupra bunurilor incorporale? NCC curma aceasta veche
controversa nascuta de cei ce afirmau ca nu se poate constitui un drept de uzufruct asupra unui bun care nu
formeaza obiectul dreptului de proprietate, altfel spus cum sa dezmembrezi usus si fructus din continutul
juridic al dreptului de proprietate daca nu avem drept de proprietate? Intrebarile acestea ignora faptul ca sunt
anumite lucruri incorporale susceptibile de apropriere, asa cum se intampla in cazul drepturilor
99
patrimoniale, creatiilor care formeaza obiectul dreptului de proprietate intelectuala sau al unei creante
incorporate in titlul lor constatator.
Mai mult, in cazul unor universalitati de fapt sau de drept: fondul de comert este un bun
incorporal ca universalitate de fapt, dar poate fi apropriat, adica poate forma obiectul dreptului de
proprietate. Tot astfel, anumite mase patrimoniale, adica universalitati juridice, cum este cazul masei
succesorale, se pot transmite si deci, sunt obiect de apropriere.
Ori de cate ori este vorba de bunuri incorporale care au fost apropriate, asupra lor exista un
drept de proprietate, care poate fi dezmembrat, deci se poate constitui uzufruct asupra lor.
cand dreptul de proprietate asupra unui bun incorporal poate fi dezmembrat, se pot constitui
numai dreptul de uzufruct si dreptul de uz, celelalte dezmembraminte fiind excluse.
Ceva este atipic: cerinta salvarii substantei bunului, dar bunurile incorporale nu au substanta,
asadar aceasta cerinta nu functioneaza asupra uzufructului constiuit asupra unor bunuri incorporale.
Art. 707: uzufructul poarta asupra tuturor accesoriilor bunului dat in uzufruct, precum si asupra a
tot ce se uneste sau se incorporeaza in acesta.
Cvasiuzufructul
Art. 712: daca uzufructul cuprinde si bunuri consumptibile, uzufructuarul are dreptul de a dispune
de ele, dar cu obligatia de a-i restitui proprietarului aceeasi cantitate/calitate/valoare sau, la alegerea
proprietarului, contravaloarea, la data stingerii uzufructului.
!cvasiuzufructul constituit prin conventie inainte de intrarea in vigoare a NCC este incesibil =>
diferenta fata de imprumutul de consumatie
Constituirea/dobandirea uzufructului
Acest dezmembramant se poate constitui prin act juridic (inclusiv testament - testatorul poate lasa
nuda proprietate unei persoane, iar uzufructul altei persoane) sau prin uzucapiune (posesia ca stare de fapt
nu este doar exercitarea atributelor dreptului de proprietate, ci si a oricarui drept real principal, inclusiv
cel de uzufruct, deci posesia indelungata ca stare de fapt corespunde acestui dezmembramant, poate duce,
in conditiile legii, la constituirea dreptului de uzufruct). Daca e vorba de bunuri mobile, se poate constitui
si prin posesia de buna-credinta.
100
Cand proprietarul transmite prin conventie uzufructul, este vorba de o constituire per
translationem (constituire directa). Cand transmite nuda proprietate, dar pastreaza uzufructul, se vorbeste
de transmitere per deductionem (constituire indirecta).
Cel care constituie uzufructul trebuie sa fie proprietarul, sa aiba capacitate deplina de exercitiu si
sa fie o „persoana existenta” (art. 704 alin. 2) – ex. infans conceptus.
Cand vorbim de drepturile uzufructuarului si ale nudului proprietar, avem in vedere, in realitate,
atributele fiecaruia dintre aceste doua drepturi.
Drepturile uzufructuarului
Dreptul de uzufruct cuprinde, in latura substantiala, posesia specifica uzufructului si folosinta, iar
latura procesuala, dreptul material la actiune (=> dreptul la protectia juridica a uzufructului prin actiunea
confesorie, dreptul de a utiliza actiunile posesorii).
Uzufructuarul are folosinta (usus si fructus), conform art. 709. Are dreptul de a utiliza bunul si
de a-i culege fructele, fara a-i consuma substanta. Valoarea bunului poate insa sa scada ca urmare a
folosintei normale – art. 713. Uzura nu se confunda cu distrugerea/deteriorarea ca urmare a faptei
culpabile a uzufructuarului.
Art. 724: regula – nu poate schimba destinatia bunului + exceptia: daca asigura o crestere a
valorii bunului sau cel putin nu se prejudiciaza interesele proprietarului
Folosinta bunului se intinde si asupra accesoriilor acestuia si asupra a tot ce se uneste sau se
incorporeaza in acesta (art. 707).
101
Folosinta poate fi exercitata direct de catre uzufructuar sau indirect, prin intermediul altei persoane.
Uzufructuarul poate sa exercite direct folosinta prin acte materiale sau prin incheierea de acte
juridice de conservare/administrare. Regula – nu poate face acte de dispozitie: nu poate instraina obiectul
uzufructului, creditorii sai nu il pot urmari (daca nu vanzarea bunului altuia; proprietarul are actiunea
in revendicare). Exceptia – art. 713: poate dispune de bunurile care, desi nu sunt consumptibile, se
deterioreaza rapid si va restitui valoarea lor.
Cedarea emolumentului se poate face cu titulu oneros (uzufructuarul obtine fructe civile) sau cu
titlu gratuit.
Uzufructuarul poate culege fructele naturale, industriale si civile (art. 709). Fructele
naturale/industriale neculese in momentul dobandirii uzufructului se cuvin uzufructuarului, iar cele
neculese de uzufructuar pana la incetarea uzufructului se cuvin proprietarului. Cel care culege nu
datoreaza celuilalt cheltuielile pentru producere. Fructele civile se dobandesc zi cu zi si se cuvin
uzufructuarului proportional cu durata uzufructului. Uzufructuarul nu are dreptul sa culeaga productele –
consuma substanta bunului.
Obligatia nudului proprietar de a preda bunul catre uzufructuar corespunde si unui drept de
creanta al uzufructuarului. Cand uzufructul este dobandit prin contract, uzufructuarul are, pe langa
actiunea confesorie, o actiune contractuala (intemeiata pe dreptul de creanta) pentru predarea bunului
impotriva nudului proprietar. Actiunea contractuala se prescrie in 3 ani.
Obligatiile uzufructuarului
Prin dezmembrarea dreptului de proprietate privata are loc o restrangere a obligatiei negative a
titularului dezmembramantului. El dobandeste anumite drepturi asupra bunului, dar ramane tinut de
obligatia negativa restransa corespunzatoare nudei proprietati:
102
obligatia de a se ingriji de lucru ca un bun proprietar
Uzufructuarul are o serie de obligatii pozitive (de a face) pentru a conserva bunul si a-i asigura o
durata cat mai mare de folosinta <= prelund o parte din atributele dreptului de proprietate, se situeaza
partial in situatia proprietarului.
aceste obligatii revin uzufructuarului cand dreptul sau este dobandit prin act juridic
obligatia de a intocmi inventarul bunurilor mobile si de a constata starea bunurilor imobile, obligatia de a
da cautiune
pot fi:
o manifestarea a obligatiei generale de a salva substanta bunului si de a se folosi de lucru ca un bun
proprietar: obligatia de conservare (apara substanta juridica), obligatia de intretinere a lucrului in stare
buna (apara substanta materiala)
rezultatul preluarii partiale a sarcinilor si cheltuielilor pe care orice proprietar trebuie sa le faca, in mod
obisnuit: obligatia de a plati sarcinile anuale ale fondului si sarcinile extraordinare impuse de
proprietate, obligatia de a plati cheltuielile ocazionate de litigiile privitoare la folosinta, obligatia
uzufructuarului universal sau cu titlu universal de a plati datoriile in caz de constituire a uzufructului
cu titlu gratuit
obligatia de restituire a bunului. Este corelativa dreptului de creanta al proprietarului avand ca obiect
restituirea. Nudul proprietar are doua actiuni: actiunea in revendicare si actiunea cu caracter personal,
intemeiata pe dreptul de creanta. Avantajul actiunilor reale fiind ca fie nu se prescriu, fie se prescriu
intr-un termen mai lung ca dreptul de creanta.
obligatia de a plati despagubiri in cazul pieirii sau deteriorarii bunului din culpa sa
Uzufructuarul are dreptul sa pretinda despagubiri pentru imbunatatirile si lucrarile facute asupra unui
imobil, numai daca sunt lucrari cu caracter necesar. Pentru cele utile sau voluptuare, efectuate fara acordul
nudului proprietar nu poate si i se poate cere sa readuca bunul in starea initiala. Daca sunt facute cu
acordul proprietarului si au sporit valoarea imobilului, uzufructuarul poate cere o indemnizatie
103
echitabila. La lucrarile autonome se aplica regulile de la accesiunea imobiliara.
Acestea sunt fie o manifestare a prerogativelor dreptului de nuda proprietate, fie drepturi de
creanta carora le corespund obligatiile uzufructuarului care intra in continutul unor raporturi juridice
obligationale (ex. dreptul de a cere sa se intocmeasca inventarul bunurilor mobile si sa se constate starea
bunurilor imobile, dreptul de a cere efectuarea reparatiilor de intretinere).
Poate exercita dispozitia juridica numai cu privire la nuda proprietate, fara a aduce atingere
dreptului de uzufruct => poate sa vanda/doneze/schimbe/ipotecheze/gajeze/sa greveze cu sarcini nude
proprietate. Daca dobandeste o servitute in folosul bunului, de ea va beneficia si uzufructuarul. Daca
bunul piere/este expropriat, nudul proprietar beneficiaza de indemnizatie.
Dispozitia materiala este limitata de uzufruct: poate culege productele. Nu poate transforma sau
distruge bunul, pentru ca ar stirbi folosinta la care are drept uzufructuarul.
Nudul propritar poate exercita actiunea in revendicare, daca este contestata nuda propritate de un
tert uzurpator. Isi poate apara dreptul si prin actiuni contractuale sau delictuale si poate exercita si
actiunile posesorii (pastreaza o parte din posesie nu numai ca stare de drept, ci si ca stare de fapt), dar nu
impotriva uzufructuarului, inainte de incetarea uzufructului.
Art. 747: nudul proprietar poate introduce actiune in justitie cerand sanctionarea abuzului de
folosinta, respectiv incetarea uzufructului. Actiunea are natura delictuala. Sanctiunea nu opereaza de
drept, ci are caracter judiciar.
abuz de folosinta = uzufructuarul isi exercita abuziv drepturile sale/incalca obligatiile fata de
nudul proprietar/incalca obligatia generala corespunzatoare nudei proprietati
Nudul proprietar poate cere fie respectarea modului normal de folosinta (+despagubiri) sau
incetarea uzufructului. Judecatorul hotaraste modul de reparare a prejudiciului. Instanta, fara a dispune
incetarea uzufructului, poate autoriza proprietarul sa preia folosinta bunului, cu plata unei rente catre
uzufructuar pana la incetarea uzufructului. Creditorii uzufructuarului pot interveni in proces pentru a
impiedica stingerea dreptului de uzufruct => pentru a-si conserva drepturile.
104
Obligatiile nudului proprietar
Dreptul de uzufruct este opozabil si nudului proprietar. !Daca bunul necesita repararii pentru a se
asigura conservarea, este indreptatit sa le faca, iar uzufructuarul terbuie sa le suporte – nu isi incalca
aceasta obligatie.
Uzufructul e constituit per translationem, prin contract cu titlu oneros – are obligatia de garantie
impotriva evictiunii (contract cu titlu gratuit – trebuie sa si-o asume el).
Daca isi incalca obligatia generala negativa si produce o vatamare dreptului de uzufruct, va
raspunde pe temei delictual.
Unele obligatii propter rem ii pot reveni nudului proprietar, iar altele, legate de folosinta sau
detinerea bunului, se transmit la uzufructuar.
Stingerea uzufructului
Art. 746-748 - 7 moduri specifice, pe langa care exista si moduri generale de stingere a uzufructului,
respectiv moduri care se aplica si in alte situatii, altor drepturi. Un exemplu este desfiintarea titlului de
constituire a uzufructului. Un alt exemplu este desfiintarea titlului celui celui care a constituit uzufructul. Se
stinge si prin uzucaparea sau dobandirea prin posesia de buna-credinta a dreptului de catre un tert.
in cazul abuzului de folosinta (=neconservarea substantei bunului/fapt ilicit - delict civil sau abuz de
drept?)
in cazul pieirii bunului:
bunul a fost distrus in intregime dintr-un caz fortuit: uzufructul se stinge
bunul a fost distrus in parte: uzufructul continua asupra partii ramase din bun
Uzufructul continua asupra despagubirilor platite de terti/indemnizatiei de asigurare (subrogatie reala
cu titlu particular), dar banii fiind bunuri consumptibile, este un cvasiuzufruct
105
Creditorul care urmareste uzufructul nu atinge nuda proprietate, ci poate deveni el insusi
uzufructuar.
Sunt varietati ale dreptului de uzufruct (art. 749-754). Este nevoie de ele, deoarece exista o
diferenta intre ele si uzufruct. Diferenta e ca uzul si abitatia confera titularului lor aceleasi prerogative ca
si uzufructul, numai ca pot fi exercitate numai in interesul titularului lor si al familiei sale.
=> sunt incesibile si, mai mult, nu se poate ceda nici emolumentul lor (art. 752)
In VCC – exceptie in cazul dreptului de abitatie: daca locuinta depasea nevoile titularului
dreptului si ale familiei sale, surplusul locativ putea fi inchiriat, dar nu se mai aplica.
Diferenta intre uz si abitatie reiese din obiectul lor: abitatia poarta asupra unei locuinte, uzul
asupra oricarui bun mobil sau imobil, cu exceptia locuintelor.
Regula – sunt supuse regulilor din materia uzufructului in ceea ce priveste constituirea,
exercitarea si stingerea lor (art. 754). Exceptia – atributul culegerii fructelor este limitat la trebuintele
titularului dreptului de uz si ale familiei sale (+ copiii nascuti dupa coonstituirea dreptului de uz).
Chiar daca titularul dreptului de abitatie nu era casatorit initial/nu avea copii, poate fi extinsa
exercitarea abitatiei in folosul familiei constituite ulterior 9chiar si parintii sau alte persoane aflate in
intretinere).
NB: uzul se poate constitui nu numai asupra bunurilor mobile, ci si asupra imobilelor, cu exceptia
locuintelor.
Art. 753: daca titularul foloseste intregul bun, va fi tinut de toate obligatiile uzufructuarului, iar
daca foloseste numai o parte, va contribui la cheltuieli in mod proportional.
Mai exista un drept de abitatie reglementat in contextul drepturilor succesorale. Art. 973
reglementeaza dreptul de abitatie al sotului supravietuitor. Pentru nasterea acestui drept este necesar ca in
masa succesorala a sotului defunct sa existe o locuinta si sotul supravietuitor sa nu fie singurul mostenitor.
Mai exista conditia ca sotul supravietuitor sa nu aiba el insusi o locuinta care sa ii satisfaca necesitatile de
locuit. Daca se indeplinesc aceste conditii, sotul supravietuitor beneficiaza de dreptul de abitatie pana la
partaj, dar nu se stinge mai devreme de un an de la data deschiderii succesiunii (inainte de acest termen,
numai daca sotul supravituitor de recasatoreste).
Daca suprafata locuintei depaseste nevoile sotului supravietuitor, ceilalti mostenitori pot cere
limitarea dreptului de abitatie la partea din locuinta necesara sau ii pot oferi alta locuinta.
3. Dreptul de servitute
Dreptul de servitute este reglementat in NCC de la art. 755 la art. 773.
106
proprietate
Servitutea asigura utilitatea fondului dominant (art. 755: utilitatea rezulta din destinatia
economica a fondului dominant sau consta intr-o sporire a confortului acestuia; art. 758: poate fi si o
utilitate viitoare).
Aceasta clasificare permite identificarea acelor servituti care sunt veritabile dezmembraminte.
Servituti care sunt doar modalitati de limitare a exercitarii dreptului de proprietate privata
imobiliara in raporturile de vecinatate
moduri normale de exercitare: intra aici toate servitutile naturale si legale (acum considerate limite) si
unele servituti stabilite prin fapta omului
este vorba despre servituti prin care proprietarii unor imobile isi restrang exercitarea dreptului de
proprietate cu caracter unilateral sau bilateral, fara ca vreunul dintre proprietarii vecini sa exercite vreo
prerogativa din continutul juridic al dreptului de proprietate al celuilalt (ex. se pot obliga sa nu planteze
copaci la o distanta mai mare de hotar decat cea prevazuta de lege)
nu se produce o dezmembrare a dreptului de proprietate. Este vorba doar de o limitare normala a
exercitarii dreptului de proprietate
Servituti care permit titularului fondului dominant sa-si largeasca sfera de exercitare a
dreptului sau, cu limitarea corespunzatoare a exercitarii dreptului de proprietate asupra fondului
aservit
Pe cale contractuala, proprietarii fondurilor vecine pot stabili ca unul dintre ei isi limiteaza
propria sfera de exercitare a dreptului, iar proprietarul vecin isi largeste sfera de exercitare a dreptului
sau. Au o dubla valenta:
moduri de limitare a exercitarii dreptului de proprietate imobiliara in raporturile de vecinatate – daca nu
se transfera un atribut al dreptului de proprietate asupra fondului aservit catre proprietarul fondului
dominant
ex – proprietarul fondului dominant are dreptul, pe baza intelegerii partilor, sa planteze la o distanta
107
mai mica fata de hotar decat cea prevazuta de lege (vecinul nu va mai putea cultiva o parte din teren
din cauza umbrei => restrangerea lui ius utendi)
veritabil dezmembramant – daca prin aceasta largire a exercitarii dreptului de proprietate se realizeaza o
dispozitie materiala asupra fondului vecin
ex – proprietarul fondului aservit consimte ca picatura stresinii vecinului sa se scurga in curtea lui
=> deterioreaza terenul => dispozitie
Servituti care permit titularului fondului dominant sa exericite partial anumite prerogative
din continutul juridic al dreptului de proprietate asupra fondului aservit.
Servituti cu caracter unilateral – numai unul dintre fonduri are caracter dominant
Servituti cu caracter bilateral – ambele fonduri sunt si dominante si aservite, inacelasi timp
Denumirile se pastreaza indiferent de natura localitatii – daca este vorba despre un imobil sau
teren intr-o zona urbana, rurala, in intravilan sau in extravilan. Nu conteaza nici natura fondului aservit.
Servituti continue (art. 761 alin. 2) – contrar denumirii, nu presupun o activitate continua a
titularului fondului dominant, ci doar posibilitatea continua de a savarsi o asemenea activitate => odata ce
au fost stabilite, aceste servituti permit titularului fondului dominant sa se foloseasca oricand de ele
Servituti necontinue (art. 761 alin. 3) – presupun exercitarea lor actuala, continua. Ideea de
continuitate nu trebuie absolutizata – intermitente normale.
Servituti aparente – exista semne exterioare care marcheaza servitutea (usa, fereastra, apeduct)
Servituti neaparente – nu exista semne care a marcheze servitute => confirmarea existentei lor
108
este posibila numai prin titlul de constituire
Aceasta clasificare era importanta in VCC, conform caruia numai servitutile continue si aparente
puteau fi uzucapate. In NCC, nu mai exista o asemenea restrictie.
Uzucapiunea tabulara se aplica tuturor servitutilor, iar uzucapiunea extratabulara tuturor servitutilor
pozitive, ceea ce inseamna ca, in functie de continutul juridic, toate servitutile care sunt veritabile
dezmembraminte, adica toate servitutile care presupun ca proprietarul fondului dominant exercita un atribut
din dreptul de proprietate asupra fondului aservit se incadreaza in aceasta categorie, acele servituti care
presupun o restrangere a dreptului de proprietate intrand in categoria servitutilor negative.
A. Dreptul de servitute este un dezmembramant al dreptului de proprietate privata => are toate
caracterele drepturilor reale principale
nu este o simpla restrangere a prerogativelor dreptului de proprietate asupra fondului aservit, ci chiar un
transfer al unor prerogative catre titularul fondului dominant (=> dezmembrare)
B. Dreptul de servitute este un drept real imobiliar – dreptul de proprietate care se dezmembreaza are
ca obiect un imobil prin natura sa => servitutea va avea ca obiect tot un bun imobil prin natura sa
C. Dreptul de servitute presupune existenta a cel putin doua imobile vecine, apartinand unor
proprietari diferiti
dreptul de servitute presupune existenta unui fond dominant (pentru uzul si utilitatea caruia se naste
servitutea) si a unui fond aservit intr-o relatie de vecinatate (nu neaparat alipire sau hotar comun, ci
existenta unei apropieri spatiale)
cele doua fonduri trebuie sa aiba proprietari diferiti – altfel nu ar avea sens dezmembrarea
D. Dreptul de servitute are caracter accesoriu in raport cu dreptul de proprietate asupra fondului
dominant
Pentru a evita orice confuzii, trebuie precizat ca acest caracter accesoriu are in vedere aspectul
activ al servitutii, adica servitutea ca drept care apartine titularului fondului dominant, iar nu aspectul
pasiv, adica obligatia care apartine titularului fondului aservit.
Sub aspect activ, odata cu transmiterea dreptului de proprietate asupra fondului dominant, se
109
transmite si dreptul de servitute. Dreptul de servitute nu poate fi instarinat, urmarit sau ipotecat decat
impreuna cu dreptul de proprietate asupra fondului dominant.
Sub aspect pasiv, cand se transmite proprietatea asupra fondului aservit, nu inceteaza si obligatia
care apartine titularului fondului aservit. Asupra portiunii asupra careia apasa servitutea, el are numai
calitatea de nud proprietar, iar nimeni nu poate transmite mai mult decat are. Se poate face apel la
caracterul opozabil erga omnes al servitutii, ce il impiedica pe dobanditor sa pretinda exercitiul complet al
dreptului de proprietate asupra fondului aservit.
A doua precizare: caracterul aceesoriu se refera la raporturile dintre dreptul de servitute si dreptul
de proprietate asupra fondului dominant. Servitutea ramane un drept real principal, pentru ca nu e
accesorie in raport cu un drept de creanta. Drepturile reale accesorii au aceasta calitate pentru ca depind
de drepturi de creanta, nu de drepturi reale.
E. Continutul juridic al dreptului de servitute nu este predeterminat de lege, ci este stabilit chair
prin titlul de constituire a servitutii
dreptul de proprietate = perpetuu prin esenta sa: dureaza cat timp exista bunul
dreptul de servitute = perpetuu prin natura sa: dureaza cat exista fondul dominant, fondul aservit si nu
intervine o alta cauza de stingere a servitutii
coproprietate – necesar acordul tuturor coproprietarilor pentru constituire. Nu este necesar acordul tuturor
coproprietarilor fondului dominant pentru constituire (profita tuturor)
in caz de partaj al fondului dominant/aservit – servitutea va profita oricaruia a primit in natura imobilul/o
parte determinanta din el => nu aduce schimbari in modul de exercitare
exceptie: art. 769 alin. 3 – daca servitutea profita/apasa pe numai una din partile desprinse, servitutea
asupra celorlalte parti se va stinge
110
Ca si uzufructul, se poate constitui prin act juridic - testament sau conventie - si prin uzucapiune
(art. 756).
in VCC, proprietarul stabileste intre doua imobile care ii apartin o stare de fapt care ar constitui o
servitute in ipoteza in care acestea ar apartine unor persoane diferite => instrainarea creeaza o servitute. !
nu mai e valabil
Exercitarea
In raporturile dintre cei doi proprietari vecini, drepturile si obligatiile reciproce sunt:
Dreptul de servitute => proprietarul fondului dominant se afla intr-un raport juridic cu subiectul
111
pasiv, general si nedeterminat, specific oricarui drept real (din care face parte si proprietarul fondului
aservit), care are obligatia generala negativa de a nu face nimic de natura a stanjeni exercitiul dreptului de
servitute.
Dreptul de proprietate asupra fondului aservit => proprietarul fondului dominant se afla intr-un
raport juridic cu subiectul pasiv, general si nedeterminat, specific oricarui drept real (din care face parte si
proprietarul fondului dominant), care are obligatia generala negativa de a nu face nimic de natura a
stanjeni exercitiul dreptului de proprietate, astfel cum a fost restrans prin dezmembrare.
se aplica principiul de interpretare restrictiva – servitutea limiteaza dreptul de proprietate, iar o astfel de
limitare trebuie sa fie de stricta interpretare
exceptie – interpretare extensiva: prezumtia ca dreptul de servitute presupune si toate mijloacele necesare
pentru exercitarea lui
in caz de partaj al fondului dominant, continutul servitutii nu se schimba (art. 769)
poate lua toate masurile si poate face pe cheltuiala sa toate lucrarile pentru a exercita si conserva
servitutea (art. 765); cheltuielile de conservare a acestor lucrari se vor imparti proportional cu
avantajele, daca profita si fondului aservit
proprietarul fondului dominant poate dobandi prin conventie un drept de creanta sau un drept
corespunzator unei obligatii propter rem avand ca obiect efectuarea de catre proprietarul fondului
aservirt, pe cheltuiala acestuia, a lucrarilor necesare pentru exercitarea servitutii (art. 759)
Obligatiile proprietarului fondului dominant
obligatia generala negativa de a respecta dreptul de proprietate al proprietarului fondului aservit (art. 768)
trebuie sa exercite servitutea in limitele prerogativelor conferite de actul de constituire
C. Drepturile si obligatiile proprietarului fondului dominant
112
obligatie ca poate sa corespunda unui drept de creanta sau sa aiba caracter propter rem
Art. 770 alin. (1): Servitutile se sting pe cale principala prin radierea lor din cartea funciara
pentru una din urmatoarele cauze:
implinirea termenului/implinirea conditiei, daca a fost constituita pentru un timp determinat sau sub
conditie rezolutorie
renuntarea la servitute
desfiintarea cu efect retroactiv a titlului constitutiv sau a titlulului de proprietate al proprietarului fondului
aservit/dominant
conventia partilor
moartea persoanei fizice/reorganizarea persoanei juridice sau abuzul de folosinta nu duc la stingerea
servitutii (cel mult – despagubiti)
moduri prin care se stinge insusi dreptul de servitute – dreptul de servitute nu mai poate fi exercitat in
niciun mod
moduri prin care se stinge numai o anumita forma de exercitare a dreptului de servitute
113
4. Dreptul de superficie
Astfel inteles, dreptul de superficie este un drept real liniar, presupune reunirea in forma sa
deplina a dreptului de folosinta asupra unui teren si a dreptului de proprietate asupra unei lucrari.
Caracterele juridice
indiferent de forma – dezmembrarea dreptului de proprietate asupra terenului => superficiarul dobandeste
un drept de folosinta
C. continut juridic variabil, in functie de forma incipienta sau deplina, precum si dupa intinderea
dezmembrarii dreptului de proprietate asupra terenului
114
o parte din atributul dispozitiei
sub aspect material – poate amenaja terenul in vederea construirii/plantarii
sub aspect juridic – partea din continutul juridic al dreptului de proprietate asupra terenului care
este inclusa in continutul juridic al terenului poate fi transmisa odata cu dreptul de superficie
nudul proprietar pastreaza posesia specifica si dispozitia juridica asupra nudei proprietati (poate pastra si
o parte din folosinta sau din dispozitia materiale, uneori)
D. imprescriptibil sub aspect extinctiv – dreptul la actiune este imprescriptibil (art. 696)
testament – testatorul instituie un legat avand ca obiect nuda proprietate/dreptul de superficie sau 2 legate,
fiecare avand ca obiect unul dintre aceste 2 drepturi, pentru mostenitori diferiti
conventie – proprietarul constituie dreptul de superficie in favoarea unei persoane sau transmite nuda
proprietate asupra terenului, rezervandu-si dreptul de superficie
superficiarul poate transmite la randul sau dreputul de superficie prin contarct in forma autentica
cazuri speciale prevazute de art. 693 alin. 3 superficia se poate inscrie in CF, chiar daca nu s-a stipulat
constituirea sa, in temeiul unui act juridic prin care proprietarul intregului fond a transmis:
exclusiv constructia
catre doua persoane, separat, terenul si constructia
art. 694 alin. 4 – superficia se poate inscrie in CF pe baza renuntarii proprietarului terenului la dreptul de
a invoca accesiunea
115
C Situatia speciala in care sotii, aflati sub regimul comunitatii legale sau al comunitatii
conventionale, realizeaza, in timpul casatoriei, o constructie, o plantatie sau o lucrare pe terenul
care este bun propriu al unui dintre ei
celalalt sot dobandeste dreptul de superficie – continutul acestui drept: dreptul de proprietate devalmasa
asupra constructiei + prerogatvele dezmembrate din dreptul de proprietate asupra terenului (art. 339 si art.
368)
ambii soti vor exercita prerogativele asupra terenului: unul in calitate de proprietar, celalalt de sueprficiar
Intre superficiar si nudul porprietar exista, pe de o parte, drepturi si obligatii care decurg din
prerogativele care raman la nudul porprietar si prerogativele care apartin superficiarului.
In forma incipienta:
superficiarul – stapaneste terenul ca superficiar, il poate folosi si poate dispune material de el, in masura
necesara realizarii constructiei
daca limitele exercitarii nu sunt precizate in actul constitutiv, exercitatea este delimitata de suprafata de
teren pe care urmeaza sa se construiasca si de cea necesara exploatarii constructiei
In forma deplina:
Superficiarul are:
Nu sunt excluse si raporturile obligationale. De ex. daca supeficia este cu titlu oneros, obligatia de
a plati conform intelegerii, iar daca nu s-a stabilit, o suma egala cu chiria stabilita pe piata tinand seama
de situatia de fapt.
116
Stingerea superficiei
Art. 698: “Dreptul de superficie se stinge prin radierea din cartea funciara pentru una din
urmatoarele cauze:
la expirarea termenului
prin consolidare, daca terenul si constructia devin proprietatea aceleiasi persoane
prin pieirea constructiei, daca exista stipulatie expresa in acest sens
in alte cazuri prevazute de lege”
este conditionata de radierea din CF
Efectele incetarii superficiei
Expirarea termenului (art. 699):
proprietarul terenului dobandeste dreptul de proprietate asupra constructiei prin accesiune, cu obligatia de
a plati valoarea de circulatie a acesteia
daca constructia nu exista in momentul constituirii superficiei si are o valoare egala sau mai mare cu a
terenului, proprietarul terenului poate cere obligarea constructorului la cumpararea terenului la valoarea pe
care ar fi avut-o in lipsa constructiei – poate refuza daca repune terenul in situatia anterioara
dezmembramintele constituite de superficiar se sting in momentul incetarii superficiei – ipotecile se
stramuta asupra sumei de bani/terenului/materialelor <= in ipotezele de mai sus
Consolidare (art. 700):
se mentin dezmembramintele cosntituite de superficiar pe durata lor, dar nu mai tarziu de indeplinirea
termenului initial al superficiei
ipotecile se mentin in funtie de obiectul asupra carora s-au constituit
Pieirea constructiei (art. 701):
drepturile reale care grevau superficia se sting
ipotecile constituite cu privire la nuda proprietate asupra terenului se mentin asupra dreptului de
proprietate reintregit
24.11.2015
Cursul 8
Modalitatile juridice ale drepturilor reale principale
Uneori se vorbește despre modalitățile juridice ale dreptului de proprietate, alteori, ale
drepturilor reale principale. Ambele sunt corecte.
Într-adevăr, pe de o parte, dreptul de proprietate are modalități juridice (art. 555 alin. 2),
respectiv proprietatea condițională și proprietatea comună. Pe de altă parte, mutatis mutandis,
aceste modalități juridice se regăsesc și în cazul celorlalte drepturi reale principale. De aceea,
ceea ce vom discuta în legătură cu mijloacele juridice ale dreptului de proprietate privată este
valabil și pentru celelalte drepturi reale principale. Această idee este regăsită în art. 645 referitor
la proprietatea comună, în care se arată ca regulile proprietății comune se aplică și în cazul altor
drepturi reale care se exercită în comun de două sau mai multe persoane.
117
Două precizări :
În realitate, trebuie să extindem nu numai regulile proprietății comune, ci și cele ale proprietății
condiționale
Textul vorbește de o extindere la toate drepturile reale a acestor reguli. În realitate, este vorba
numai despre drepturile reale principale. In legătură cu drepturile principale accesorii nu mai
putem vorbi de extinderea modalităților juridice ale proprietății, ci ele vor fi cârmuite de
regulile aplicabile obligațiilor cu pluralitate de subiecte, tocmai pentru că aceste drepturi
reale accesorii depind de drepturi de creanță, iar drepturile de creanță intră în conținutul unor
raporturi juridice obligaționale.
Este posibil ca acest drept sa se infatiseze simultan sub forma mai multor modalitati (ex.
proprietatea comuna sa fie rezolubila).
! Nu se confunda cu modalitatile actului juridic sau cu obligatiile afectate de modalitati.
Proprietatea aparenta nu este o modalitate propriu-zisa: proprietarul aparent este doar un
posesor, iar cel care incheie cu el un act juridic translativ de proprietate este tot un posesor,
putand sa dobandeasca proprietatea ca efect al proprietatii aparente ca mod de dobandire.
Proprietatea conditionala
118
Formele de manifestare a acestei proprietăți condiționate sunt proprietatea rezolubilă și
proprietatea anulabilă.
În ambele cazuri, există o incertitudine pe durata existenței proprietății condiționale în
legătură cu apartenența dreptului de proprietate la patrimoniul unuia dintre cei doi titulari.
Această incertitudine constă în faptul că este posibil ca în momentul în care se împlinește
evenimentul care afectează existența proprietății condiționale, unul dintre titulari să piardă cu
totul dreptul pe care îl are, fie un drept propriu-zis, fie o virtualitate de drept, iar celălalt titular să
devină titularul proprietății în formă pură și simplă.
Exemplu : dacă se încheie un contract de vânzare-cumpărare sub condiție rezolutorie,
înseamnă că dobânditorul este proprietar sub condiție rezolutorie, iar transmițătorul este
proprietar sub condiție suspensivă. Dacă se împlinește condiția rezolutorie, dobânditorul pierde
dreptul de proprietate, iar transmițătorul redobândește dreptul de proprietate. În acest moment
încetează incertitudinea care afecta apartenența dreptului la un patrimoniu sau altul.
Proprietatea rezolubila
dreptul este exercitat concomitent de doi titulari, unul are calitatea de proprietar sub conditie
suspensiva, celalalt sub conditie rezolutorie
proprietatea rezolubila se naste din acte juridice incheiate atat sub conditie suspensiva, cat si sub
conditie rezolutorie – conditia produce efecte inverse in raport cu partile (ex. conditie rezolutorie
=> transmitatorul e proprietar sub conditie suspensiva, iar dobanditorul sub conditie rezolutorie)
=> natura conditie se stabileste in raport cu actul juridic, nu cu efectele sale fata de parti, care
sunt opuse
proprietatea rezolubila tipica – evenimentul cu valoare de conditie e stabilit de parti
proprietatea rezolubila atipica – evenimentul cu valoare de conditie este stabilit de legiuitor Ex1.
cazul celui care construieste pe terenul altuia – manifestarea de vointa a proprietarului terenului
de a prelua constructia = conditie pana la implinirea careia exista un drept de proprietate
rezolubil
Ex2. Ori de cate ori este posibila desfiintarea cu efect retroactiv a contractului sinalagmatic
translativ ca urmare a neexecutarii culpabile sau fortuite a obligatiilor oricareia dintre parti
119
actele juridice incheiate de proprietarul sub conditie rezolutorie se consolideaza retroactiv
actele juridice incheiate de proprietarul sub conditie suspensiva vor fi desfiintate retroactiv
Proprietarea anulabila
ori de cate ori actul translativ de proprietate este afectat de un motiv de nulitate relativa, exista o
incertitudine cu privire la apartenenta dreptului de proprietate la patrimoniul
transmitatorului/dobanditorului => exista 2 titulari cu calitati diferite:
trasmitatorul – proprietar sub conditie suspesiva (doar o virtualitate de drept)
dobanditorul – proprietar sub conditie rezolutorie (actele sale de dispozitie sunt supuse riscului
desfiitarii)
inceteaza:
confirmare actului – efecte:
actul translativ de proprietate se consolideaza partial – numai in raportul dintre transmitator si
dobanditor
actele juridice incheiate cu tertii de buna-credinta nu sunt desfiintare (art. 1265)
fata de tertii de buna-credinta, care pot cere ei insisi anularea actului pe calea actiunii
oblice, actul translativ se va consolida numai daca renunta la dreptul de a utiliza
actiunea oblica/s-a prescris sau a fost anulata actiunea lor in anulare
PE actiunii in anulare/respingerea actiunii in anulare – efecte:
actele juridice incheiate de trasmitator cu terti se desfiinteaza retroactiv
actele juridice incheiate de dobanditor se consolideaza retroactiv
admiterea actiunii in anulare – efecte:
actele juridice incheiate de transmitator se consolideaza retroactiv
dobanditorul pierde dreptul sau + beneficiul actelor juridice de dispozitie incheiate cu terti
actele de administrare/conservare se mentin
dobanditorul ramane beneficiarul actelor de utilizare, iar daca nu se rastoarna prezumtia de
buna-credinta pastreaza fructele
Proprietatea comuna
În acest caz, avem, de asemenea 2 sau mai mulți titular (art. 631) care exercită concomitent și
împreună atributele dreptului de proprietate, fără a mai fi, deci, o diferență calitativă între ei.
Atunci când vorbim de exercitarea atributelor împreună trebuie să ținem seama de faptul
că fiecare are vocația de a exercita aceste atribute, chiar dacă nu o face efectiv. Daca unul dintre
titulari exercita singur, o face si in numele celorlalti, pe baza unei prezumtii de mandat.
Există două forme ale proprietății comune :
Proprietatea comună în devălmășie (nu există o diferență cantitativă între titulari)
Proprietatea comună pe cote-părți (există o diferență cantitativă, întrucât dreptul este divizat
între proprietari, chiar dacă bunul care formează obiectul dreptului își păstrează
120
unitatea. Diferența cantitativă are în vedere faptul că dreptul este divizat între ei, fiecare
deținând o cotă-parte din drept. Asta nu înseamnă că o cotă-parte a unui titular ar fi mai
mare decât cota-parte a altui titular (există chiar prezumția relativă că aceste cote părți
sunt egale).
Nu trebuie să punem semnul egalității între proprietatea comună, care este o modalitate
juridică a dreptul de proprietate și modalitățile juridice ale patrimoniului, respectiv indiviziunea,
comunitatea matrimonială și patrimoniul profesional comun. Diferența este că, în cazul
proprietății comune, este vorba de un drept de proprietate privit ut singuli, cu un obiect de
asemenea privit ut singuli, pe când în cazul modalităților juridice ale patrimoniului avem de-a
face cu universalități juridice.
!dreptul de proprietate aflat in patrimoniul persoanei juridice este un drept de proprieatte
pur si simplu, nu un drept de proprietate comuna
Coproprieteatea si indiviziunea
Proprietatea comună pe cote părți nu se confundă cu indiviziunea, deoarece indiviziunea
are în vedere mase patrimoniale (masa patrimonială succesorală), iar coproprietatea are ca obiect
un bun corporal individual determinat.
Coproprietatea si coposesiunea
Când vorbim despre coposesiune – stare de fapt, iar când vorbim de coproprietate – stare
de drept. Coposesiunea îndelungată poate duce la dobândirea coproprietății. Coposesiunea este
121
obiectivarea sau manifestarea exterioară a coproprietății, așa cum posesia ca stare de fapt este
obiectivarea atributelor dreptului de proprietate. Când coposesorii nu sunt chiar coproprietarii,
atunci, prin posesie îndelungată, fiecare poate să dobândească o parte din dreptul de proprietate.
Fiecare coposesor este si posesor si detentor precar.
Izvoarele coproprietatii:
mostenirea
incetarea cominuitatii matrimoniale
conventie
uzucapiune
coproprietatea fortata – fapt juridic in sens restrans (ex. despartiturile comune, cladirile cu mai
multe spatii locative apartinand unor proprietari diferiti, bunurile de familie)
Coproprietatea se clasifică în funcție de cum poate sau nu să înceteze prin partaj judiciar
(art. 632):
Coproprietatea obișnuită (încetează prin partaj judiciar)
Coproprietatea forțată (!poate inceta pe alta cale decat partajul judiciar)
Uneori, coproprietatea obișnuită mai este numită și temporară, iar cea forțată – perpetuă.
NU este corectă această calificare, deoarece și coproprietatea forțată poate să înceteze. Este
adevărat că, sub aspectul stabilității, coproprietatea forțată este mai stabilă și are o durată mai
mare în timp. Este motivul pentru care organizarea juridică a coproprietății obișnuite este mai
simplă decât organizarea juridică a coproprietății forțate.
Art. 634 – art. 644 = regimul juridic al coproprietății. În principiu, acest regim juridic este
reglementat și prin regulile de la partaj, la art. 669 – 687
Coproprietatea obisnuita
Art. 634:
Pluralitatea subiectelor
Unitatea materială a bunului care formează obiectul dreptului de proprietate
Fracționarea matematică a dreptului de proprietate ca realitate intelectuală
În plus față de coproprietatea forțată, regăsim și un al patrulea element = această formă de
coproprietate poate să înceteze și prin partaj judiciar => este esentialmente temporara
122
In legătură cu bunul în întregul său, fie că este vorba de transformarea substanței bunului sau
de distrugerea acestui bun, fie că este vorba de dreptul de proprietate în întregul său, este
nevoie de acordul tuturor coproprietarilor pentru orice fapt material sau act juridic.
Fiecare coproprietar poate dispune liber de cota sa parte din drept <= divizarea intelectuala a
dreptului de proprietate – se comporta ca si cum ar fi proprietar exclusiv al cotei sale parti: o
poate instraina sau greva cu drepturi reale de garantie (art. 634 alin. 1)
În ceea ce privește prima regulă, severitatea ei a creat multe dificultăți în practică, stări
litigioase între coproprietari și pentru îmblânzirea acestei reguli, chiar sub imperiul VCC,
practica judiciară și doctrina au găsit formule juridice prin care s-au acceptat într-un fel sau altul
abateri de la regula unanimității. (De exemplu, atunci când un coproprietar încheie singur acte de
administrare cu privire la bun are un mandat tacit din partea celorlalți sau săvârșește o gestiune
de afaceri.)
Trebuie impacata regula unanimitatii cu cerinta exploatarii normale.
NCC, tocmai pentru că a optat pentru o anumită organizare a coproprietății obișnuite,
creând un regim juridic special, a mers mai departe și, în anumite situații, a înlocuit regula
unanimității cu regula majorității.
123
Folosinta
Mult mai complexă este exercitarea dreptului de folosinței asupra coproprietății. Trebuie
să disjungem în usus și fructus.
A. Exercitarea dreptului de a utiliza bunul
Uzul se poate face prin fapte materiale (avem 2 ipoteze : există un partaj de folosință sau
nu există un partaj de folosință) și prin acte juridice.
Exercitarea prin acte materiale
Nu exista partaj de folosinta
Dacă nu există un partaj de folosință, în principiu, toți coproprietarii pot săvârși acte
materiale asupra bunului in acelasi timp. In practica, este imosibil.
De regulă, între coproprietari există o înțelegere tacită sau anumite uzanțe care permit
utilizarea în comun a bunului fără să apară conflicte între ei. Important este ca utilizarea sa nu
excluda accesul celorlalti coproprietari la o asemenea utilizare si sa nu duca la schimbarea
destinatiei bunului sau la transformarea modului obisnuit de utilizare (care se pot face numai cu
acordul tuturor) – art. 636 alin. 1.
Presupunând că unul dintre coproprietari ar utiliza singur bunului, ceilalți au dreptul să
ceară o despăgubire în măsura în care au fost lipsiți de folosința bunului – art. 636 alin. 2 <=
impartirea beneficiilor (art. 635). Dreptul de a cere despagubiri nu este suspendat pana la partaj,
ius utendi fiind un atribut actual.
In absenta ingaduintei celorlalti coproprietari, utilizarea bunului integral de un singur
coproprietar este un delict civil.
ii) Exista partaj de folosinta
Dacă nu se înțeleg între ei în legătură cu utilizarea în comun a bunului, pot să recurgă la
partajul de folosință.
!NU se confundă partajul de folosință cu partajul dreptului: partajul de folosință se referă
numai la un atribut al dreptului de proprietate, în principal la utilizarea de acte materiale și atunci
coproprietarii pot încheia o convenția prin care să stabilească ce parte din bun folosește fiecare,
ce acte juridice poate să facă sau în ce unități de timp folosește fiecare bunul respectiv
(proprietatea periodica). !nu se are in vedere fractionarea materiala a bunului
Art. 639 – modul de folosire a bunului se stabilește prin acordul coproprietarilor, iar, în
caz de neînțelegere, prin hotarare judecatoreasca. Așadar, partajul de folosință se poate face nu
doar prin convenție, ci și prin hotarare judecatoreasca. NCC curmă o controversă din VCC care
punea în discuție admisibilitatea partajului judiciar de folosință.
b) Exercitarea prin acte juridice
Prin înfrângerea regulii unanimității, NCC a acceptat că, dacă este vorba de acte de
administrare, se aplică regula majorității (in raport cu cotele-parti) – urmaresc o punere in
valoare normala a bunului – ex. imbunatatirea imobilului, contractele de inchiriere (!imobile - nu
trebuie sa depaseasca 5 ani sau sunt considerate acte de dispozitie) – art. 641 alin. 1.
Dacă e vorba de acte de conservare, acestea pot fi făcute de orice coproprietar, intrucat
urmaresc preintampinarea pierderii unui drept subiectiv civil (art. 640) – ex. inscrierea unei ipoteci,
124
intreruperea cursului PE, actele juridice incheiate cu terti pentru repararea unui imobil pe cale sa
se prabuseasca.
Dispozitia
A. Dispoziția materială
în principiu, regula unanimității – este nevoie de acordul tuturor coproprietarilor, indiferent daca sunt
direste sau indirecte, adica facute prin inetrmediul unor terti (ex. culegerea productelor)
125
actele materiale de intretinere sau reparare a bunului sunt acte care tin de folosinta, nu de
dispozitie
B. Dispoziția juridică
Dispozitia juridica avand ca obiect dreptul de proprietate in ansamblul sau
Solutia de principiu – se aplica regula unanimitatii, acordul coproprietarilor trebuie sa fie expres
(art. 641 alin. 4)
126
avand in vedere ca in momentul partajului exista posibilitatea ca bunul sa intre in lotul atribuit
celui care si-a dat consimtamantul, acesta devenind proprietar pur si simplu => NU se poate cere
anularea actului de dispozitie
pana la partaj, actul de dispozitie va fi afectat de o conditie suspensiva: includerea bunului
comun la aprtaj in lotul coproprietarului care a incheiat actul juridic de dispozitie =>
dobanditorul are o potentialitate de drept, este proprietar sub conditie suspensiva
In momentul partajului – 2 variante:
Se indeplineste conditia => dobanditorul devine proprietar pur si simplu de la data la care produce
efecte partajul (VCC – de la data incheierii, partajul avand efect retroactiv)
Nu se indeplineste conditia => este ca si cum actul nu s-ar fi incheiat
Este un caz de proprietate rezolubila atipica (se naste din lege). Daca nu se indeplineste conditia,
tertul are dreptul la restituire (plata nedatorata). Pentru clarificarea situatiei sale are la dispozitie
actiunea oblica pentru sistarea coproprietatii.
Creditorii personali ai fiecarui coproprietar nu pot sa urmareasaca bunul in intregul sau
sau o parte materiala din el pana la partaj (art. 817 alin. 1). Ei pot cere partajul pe calea actiunii
oblice. Creditorii care au un drept de garantie asupra bunului comun sau ale caror creante s-au
nascut in legatura cu conservarea sau administrarea acestuia au dreptul sa urmareasca silit bunul
(art. 678 alin. 3).
Dispozitia juridica avand ca obiect cota-parte din dreptul de proprietate
Dreptul de proprietate este fractionat intelectual => este firesc ca fiecare proprietar sa
dispuna de cota sa parte.
Soarta actului juridic depinde de natura actului:
act de instrainare – ramane valabil indiferent de solutia pronuntata la partaj: dobanditorul se
substituie transmitatorului si situatia nu se schimba (valabil si daca se dispune de o cota-parte
dintr-un bun determinat inclus in masa succesorala)
fiecare proprietar isi poate greva partea cu sarcini reale (dezmembraminte/garantii reale): vor
participa la partaj nudul proprietar/proprietarul bunului asupra caruia apasa garantia reala
(beneficiarii pot cere sa fie introdusi in proces pentru a-si apara drepturile)
constituirea dezmembramintelor – la partaj este aceeasi situatie cu cea de la dispozitia cu privire
la intregul bun, doar ca e vorba de o conditie rezolutorie (bunul sa intre in lotul celui care
care nu si-a grevat cota sa parte)
constituirea garantiilor reale – se stramuta de drept asupra bunului/sumelor de bani atribuit
acestuia (art. 682) => subrogatie reala cu titlu particular
Creditorii personali pot urmari cota-parte a debitorului lor, daca aceasta este determinata
(in CF) – art. 817 alin. 3. Acestia au un drept de optiune: pot urmari silit cota-parte din dreptul
asupra bunului comun (au drept de preferinta la licitatie coproprietarii) sau pot cere instantei
imparteala bunului (urmarirea se face asupra aprtii cuvenite debitorului).
Obligatiile coproprietarilor
- art. 635 – suporta sarcinile coproprietatii proportional cu cota lor parte
127
sarcina – sens larg: sarcini reale (dezmembramant, garantii reale, obligatiile propter rem, scriptae
in rem) si orice cheltuiala – sarcini care privesc intregul bun = sarcinile comune
modul concret in care le suporta difera de natura lor:
sarcini reale (opozabile erga omnes/opozabilitate largita) – trebuie indeplinite
cheltuielile (pentru conservarea/administrarea/intretinerea bunului sau taxe/imozite): fie
le plateste fiecare, fie plateste unul si va avea un drept de creanta impotriva celorlalti;
de regula, sunt divizibile
daca partajul de face prin vanzarea bunului comun si impartirea pretului, oricare coproprietar
este indreptatit sa solicite stingerea datoriilor legate de bunul comun scadente in urmatorul an din
pretul de vanzare (art. 677)
128
Conventia de partaj si actiunea de partaj sunt acte de dispozitie juridica – sting o situatie
juridica preexistenta.
Instanta poate suspenda pentru cel mult un an pronuntarea partajului, pentru a nu se
aduce prejudicii grave celorlalti coproprietari (art. 673) <= principiul echitatii.
Prin înțelegerea coproprietarilor, exercitarea dreptului potestativ de a cere partajul poate
fi suspendată, dar pentru o durată de cel mult 5 ani. Dacă s-ar încheia o convenție de suspendare
a partajului pe o durată mai mare de 5 ani, ea ar fi nulă relativ și s-ar reduce durata suspendării la
termenul de 5 ani (nulitate parțială) – art. 672. Se poate reinnoi.
Exercitarea dreptului de a cere partajul pe calea actiunii oblice
in cazul in care creditorii unui coproprietar sunt indreptatiti sa ceara imparteala pe baza actiunii
oblice, conventiile de suspendare le sunt opozabile, dar numai daca au dobandit data certa
(mobile)/au fost inscrise in CF (imobile) inainte de nasterea creantelor (art. 678)
creditorii personali pot sa intervina in partajul cerut de altcineva, dar nu pot ataca un aprtaj deja
efectuat, afara de cazul in care s-a facut in lipsa lor/fara sa se tina seama de opozitia lor
Coproprietatea obisnuita – o stare eminamente temporara
Aceasta concluzie nu e contrazisa de posibilitatea suspendarii. Suspendarea se poate face
prin conventie, deci daca coproprietatea se naste prin legat, defunctul nu ar putea impune
mostenitorilor o amanare a impartelii. Chiar atunci când judecatorul poate amâna pronuntarea
partajului pe o perioadă de 1 an, asta nu înseamnă că este anulat dreptul potestativ de a cere
partajul (art. 673). Este vorba doar de o soluție de echitate, în măsura în care situația impune
această amânare a partajului. Chiar daca nu se inchide dosarul de partaj fara a se realiza partajul
(art. 993 alin. 3), se poate realiza partajul conventional sau se poate introduce o noua cerere de
partaj judiciar.
Uzucapiunea stinge dreptul de a cere partajul
Este posibil ca un coproprietar să uzucapeze cotele-părți ale celorlalți. Ca urmare, dreptul
de a cere partajul poate fi paralizat prin prescripție achizitivă, dar nu si prin prescripție extinctivă
(art. 675).
Corelatia dintre dreptul de a cere partajul si autorizatia de construire
dreptul de a cere partajul nu e conditionat de obtinerea unei autorizatii administrative prealabila
daca imparteala unui imobil necesita modificari arhitectonice, este obligatorie obtinerea
autorizatiei
Reprezentarea statului si a comunitatilor locale in procesul de partaj – in cazul in care
acestea sunt coproprietare (domeniu public/privat), partajul se face in prezenta reprezentantilor
acestora.
129
imparteala materiala, proportional cu cotele-parti (art. 676 alin. 1) – in măsura în care bunul care
face obiectul coproprietății poate fi împărțit în natură între coproprietari, fiecare devine
proprietar exclusiv pe partea din bun care i-a fost distribuită. Dacă aceste părți nu sunt egale
valoric, cei care au primit mai mult vor trebui să dea celorlalți ceea ce au plus sub forma
”sultelor”.
atribuirea bunului catre unul sau mai multi coproprietari, la cererea acestora, cu obligația de a
plăti celorlalți coproprietari sulte echivalente cotelor-părți pe care le aveau din coproprietate
(art. 676 alin. 2 lit. a)
vanzarea bunului comun (intelegere/licitatie) si impartirea pretului conform cotelor-parti (art.
676 alin. 2 lit. b)
Dacă nicio modalitate nu este posibilă, judecătorul respinge cererea de partaj. Aceasta nu
înseamnă că este anihilat dreptul de partaj. Oricare dintre coproprietari poate face o nouă cerere
atunci când una dintre modalități devine posibilă
In cazul partajului conventional, daca un coproprietar este lipsit de capacitate de exercitiu
sau aceasta este restransa, e necesara autorizarea instantei de tutela si a ocrotitorului legal (art.
674).
Defiintarea conventiei:
cauzele generale aplicabile contractelor
daca nu participa toti coproprietarii este nula absolut
nu poate invoca nulitatea relativa cel care, cunoscand cauzele nulitatii, instraineaza bunurile
atribuite
! e valabila conventia chair daca nu cuprinde toate bunurile (se poate face partaj suplimentar)
Efectele partajului
VCC
conventia/hotararea judecatoreasca de partaj avea efect declarativ de drepturi, chiar daca erau tot
acte de dispozitie (pentru ca se exercita un drept potestativ)
fiecare coproprietar era considerat titular al dreptului de proprietate asupra bunului atribuit de la
momentul ansterii statii de coproprietate (retroactiv)
NCC
art. 680 (1) Fiecare coproprietar devine proprietarul exclusiv al bunurilor sau, după caz, al
sumelor de bani ce i-au fost atribuite numai cu începere de la data stabilită în actul de partaj,
dar nu mai devreme de data încheierii actului, în cazul împărţelii voluntare, sau, după caz, de la
data rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti.
(2) În cazul imobilelor, efectele juridice ale partajului se produc numai dacă actul de partaj
încheiat în formă autentică sau hotărârea judecătorească rămasă definitivă, după caz, au fost
înscrise în cartea funciară.
s-a renuntat la efectul declarativ efect constitutiv de drepturi: actul de partaj marcheaza un trasfer de
drepturi intre coproprietari (este accesntuat caracterul de dispozitie)
actele juridice facute cu nerespectarea prevederilor de la art. 641 sunt sanctionate cu inopozabilitatea,
soarta lor depinzand de solutia de la partaj, care are valoare se conditie suspensiva
130
daca bunul este inclus in lotul coproprietarului care a incheiat actul juridic cu nerespectarea
regulilor de la art. 641, efectele acestui act nu se vor produce retroactiv, ci de la data de la care
produce efecte partajul (art. 680)
Obligatia de garantie intre copartasi
VCC
obligatia reciproca de garantie intre coproprietari – asigurarea egalitatii in cazul in care unul
dintre fostii coproprietari, dupa partaj, ar fi fost tulburat sau evins (tocmai pentru ca partajul nu
era translativ de drepturi)
conditii – cauza tulburarii sa fie anterioara partajului si sa nu fie imputabila coproprietarului care
o invoca
NCC
Art. 683
Garanţia pentru evicţiune şi vicii ascunse
Coproprietarii îşi datorează, în limita cotelor-părţi, garanţie pentru evicţiune şi vicii ascunse,
dispoziţiile legale privitoare la obligaţia de garanţie a vânzătorului aplicându-se în mod
corespunzător.
Fiecare este obligat să îl despăgubească pe coproprietarul prejudiciat prin efectul evicţiunii sau al
viciului ascuns. Dacă unul dintre coproprietari este insolvabil, partea datorată de acesta se va
suporta, proporţional, de către ceilalţi coproprietari, inclusiv de coproprietarul prejudiciat.
Coproprietarii nu datorează garanţie dacă prejudiciul este urmarea faptei săvârşite de un alt
coproprietar sau dacă au fost scutiţi prin actul de partaj. => obligatia de garantie va apasa integral
in sarcina celui care a savarsit fapta prejudiciabila
- nu contrazice ideea tranferului de drepturi dintre copartasi ca urmare a partajului
Proprietatea periodica
Proprietatea este periodica ori de cate ori dreptul de proprietate are mai multi titulari,
fiecare dintre ei exercitand atributul folosintei cu privire la intregul bun care formeaza obiectul
dreptului, in mod succesiv si repetitiv, in perioade de timp determinate, egale sau inegale. (ex.
casele de vacanta)
Reglementarea proprietatii periodice in Codul civil in vigoare ( art. 687-692)
regimul juridic legal al proprietatii periodice este obligatoriu (titularii nu o pot opta pentru alt
regim juridic – art. 687)
Din definitie rezulta 2 trasaturi esentiale:
dreptul de proprietate are mai multi titulari
prerogativele acestui drept se exercita in mod succesiv si repetitiv, in perioade de timp
determinate, egale sau inegale
In plus, poate avea ca obiect bunuri mobile si imobile, fara nicio restrictie.
Exercitarea succesiva priveste numai prerogativa folosintei, unele dintre elementele
folosintei fiinde exercitate totusi in comun => cheltuielile legate de folosinta sunt suportate in
comun, in raport cu unitatile de timp care ii revin fiecarui titular.
131
Posesia ca element de drept si dispozitia in legatura cu intregul bun se exercita
concomitent si impreuna => proprietatea periodica este un caz particular de coproprietate –
elementele definitorii:
pluralitatea titularilor
unitatea materiala a bunului
divizarea intelectuala a dreptului
Diferenta fata de coproprietatea obisnuita – titularii nu mai pot cere partajul, fiind
conceputa ca o coproprietate fortata (art. 646), pentru a se asigura continuitatea si stabilitatea
exercitarii succesive a folosintei. Cotele-parti exprimate in unitati de timp exprima atat partajarea
folosintei, cat si partajarea dreptului de proprietate.
Art. 688: proprietatea periodica se naste prin act juridic (legat sau conventie), fiind
supuse inscrierii in CF actele juridice care au ca obiect un imobil
Legat – nu este vorba de o transmitere (cand proprietatea periodica preexista legatului),
ci de o transformare a dreptului de proprietate in forma sa pura si simpla in proprietate periodica
Conventie – mai multe situatii:
dobandirea originara a proprietatii periodica – partile se inteleg sa construiasca o casa sau sa
confectioneze un bun asupra caruia sa dobandesca un drept de proprietate periodica
mai multe parti cumpara un bun stabilind ca vor dobandi un drept de proprietate periodica asupra lui
donatorul prevede ca donatarii vor primii un bun in regim de proprietate periodica
titularii unui drept de coproprietate obisnuita sa incheie o conventie pentru transformarea ei intr-
o proprietate periodica (art. 688 apare ca o derogare de la art. 672 – amanarea partajului prin
conventie cu maxim 5 ani: in acest caz se renunta cu totul la dreptul de a cere partajul, ca
urmare a caracterului fortat)
132
fiecare titular este obligat sa predea folosinta bunului la incetarea intervalului sau de timp
in afara intervalului tau nu pierzi dreptul de propritate, ci numai folosinta
exista situatii in care partajarea folosintei nu opereaza – pentru reparatiile mari, proprietarul care
avanseaza cheltuielile are dreptul la despagubiri in raport cu valoarea drepturilor celorlalti
coproprietari (art. 690) <= intereseaza toti titularii, indiferent de unitatile de timp
coproprietarii pot incheia acte de administrare (sunt tot de interes comun)
fiecare titular poate inchiria bunul pentru unitatea sa de timp, incasand fructele civile (art. 689) !
Daca un titular incheie un act de administrare (ex. contract de inchiriere) pentru un alt interva lde
timp decat cel ce i se cuvine, acesta va fi inopozabil celorlalti titulari.
c) Dispozitia
Dispozitia materiala – numai cu acordul celorlalti titulari (regula unanimitatii) – art. 690 alin.2
Dispozitia juridica – se poate exercita de fiecare titular cu privire la cota sa parte din dreptul de
proprietate (ex. acte de vanzare, ipotecare)
daca priveste intregul bun, este nevoie de acordul celorlalti titulari
actele juridice incheiate cu privire la cotele-parti ale celorlaltor titularo sunt lovite de nulitate
relativa (art. 689 alin. 3)
exista un singur caz in care se poate incheia un act de dispozitie cu privire la cota-parte a altui
titular – excluderea unui titular – sanctiune in cazul in care acesta tulbura grav exercitarea
proprietatii periodice
d) Exercitarea elementului procesual
Art. 642 alin. 2 + art. 643: fiecare titular este indreptatit sa introduca singur orice actiune in
justitie si sa stea singur in justitie ca parat cu privire la bunul comun, dar hotararile judecatoresti
nefavorabile ii vor fi opozabile numai lui, iar cele favorabile profita tuturor
Incetarea proprietatii periodice
Art. 692 – proprietatea periodica inceteaza prin radierea din CF in temeiul dobandirii de catre o
singura persoana a tuturor cotelor-parti din dreptul de proprietate periodica
incetarea poate imbraca forma concreta a partajului prin buna invoiala, dar partajul judiciar este
inadmisibil
nu se stinge dreptul de proprietate, ci sisteaza aceasta stare speciala de coproprietate (are loc o
transformare din proprietate periodica in proprietate in forma pura si simpla => se pastreaza
caracterul perpetuu)
Coproprietatea forțată
Această formă de coproprietate este reglementată în NCC de la art. 646 la art. 692.
În cadrul acesteia, regăsim elementele definitorii ale coproprietății (pluralitatea subiectelor,
unitatea materială a bunului, fracționarea intelectuala a dreptului) și în plus imposibilitatea încetării
coproprietății prin partaj judiciar. Rezultă că este posibil partajul convențional (art. 671 alin. 1). =>
dreptul de a cere partajul nu mai exista ca drept potestativ in beneficiul coproprietarilor
133
Partajul conventional intervine ca o manifestare directa a libertatii de a contracta, nu ca
un drept potestativ.
Imporanta este obligativitatea starii de coproprietate – niciunul dintre coproprieatri nu
poate, prin vointa proprie, sa puna capat acestei stari.
De regulă, când este vorba de coproprietatea forțată, bunul care formează obiectul
coproprietății este accesoriu în raport cu un bun principal (exemplu: în clădirile cu mai multe
spații locative aparținând unor proprietari diferiți, părțile comune ale clădirii sunt obiect al
coproprietății forțate : scările, terenul de sub clădire). De aici decurge ideea că ori de câte ori
acest caracter accesoriu există, dispoziția asupra cotei-parti din bunul comun se poate face numai
odată cu bunul principal – accesorium sequitur principale. (art. 647 alin. 2) Caracterul accesoriu
este legat de destinatia acestor bunuri si de vecinatate.
Nu este obligatoriu ca bunul principal sa formeze obiectul unui drept de proprietate pur si simplu.
NB : Nu în toate cazurile există acest raport de accesorietate – ex. coproprietatea fortata
asupra bunurilor de familie (totusi, au o destinatie comuna, servind la pastrarea traditiilor de
familie).
Exercitarea coproprietatii fortate
caracterizata de stabilitate
nu se mai aplica regula unanimitatii: actele de conservare si de administrare pot fi exercitate de
fiecare coproprietar, fara acordul celorlalti
exercitarea folosintei de catre un singur coproprietar: nu trebuie sa impiedice exercitarea
folosintei de catre ceilalti coproprietari si trebuie sa reflecte destinatia bunui comun (art. 647
alin. 1)
dispozitia juridica asupra cotei-parti a fiecarui coproprietar se poate face numai odata cu
dispozitia juridica asupra bunui principal (art. 647 alin. 2)
coproprietarii sunt obligati sa suporte cheltuielile pentru conservarea si intretinerea bunui comun
proportional cu cota-parte din bun, stabilita in raport cu intinerea bunui principal (art. 647 alin. 3)
Cazurile de coproprietate forțată (art. 646)
Coproprietatea asupra părților comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente
– există raport de accesorietate (art. 1141, 1142)
Coproprietatea asupra despărțiturilor comune – există raport de accesorietate (art. 660-
666)
Coproprietatea asupra bunurilor de familie – nu există raport de accesorietate
Proprietatea periodică
Bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile vecine situate pe linia
de hotar dintre proprietăți (potecile, drumurile, fântânile, izvoarele)
Bunurile comune afectate utilizării a două sau mai multe fonduri (o centrală termică sau
alte instalații care deservesc două sau mai multe clădiri, un drum comun într-un cartier de
locuințe)
Alte cazuri prevăzute de lege
134
Bunurile de familie – au apartinut membrilor familiei si au o semnificatie morala
deosebita pentru familie (nu conteaza valoarea pecuniara). Sunt depozitate la unul dintre
mostenitori/la un tert (<= conventie/hotarare judecatoreasca). Functioneaza regula unanimitatii –
nu pot fi instrainate, imprumutate sau inchiriate decat cu acordul tuturor coproprietarilor.
Coproprietatea fortata asupra partilor comune din cladirile sau din ansamblurile
rezidentiale cu mai multe spatii locative apartinand unor proprietari diferiti
Art. 648-652 – trasaturi:
unitatea materiala a bunului
divizarea intelectuala a dreptului de proprietate
regula: nu poate inceta prin partaj
bunul comun este accesoriu in raport cu un bun principal (spatiul locativ)
cota-parte din dreptul de proprietate asupra bunului comun este accesorie in raport cu dreptul de
proprietate asupra bunului principal
folosirea spatiului locativ nu este posibila decat prin accesul asigurat prin utilizarea partilor
comune => sunt comune prin destinatie => bunul principal si cota-parte aferenta din partile
comune nu pot fi separate (tot unitar)
Fiecare titular are:
un drept de proprietate asupra spatiului locativ ca bun principal
un drept de proprietate comuna pe cote-parti asupra partii comune
Partile comune pot fi precizate prin lege si prin vointa partilor, in masura in care sunt
destinate utilizarii bunurilor principale (art. 649). De aceea, in imprejurari speciale,
coproprietatea fortata poate inceta prin partaj conventional sau chair judiciar.
Sunt parti comune: terenul pe care se afla cladirea, spatiile comune, holurile, terasele,
scarile etc. Sunt parti comune exclusiv pentru proprietarii care utilizeaza aceste utilitati in
conformitate cu proiectul cladirii: spalatoriile, uscatoriile, cosurile de fum.
Cota-parte din dreptul de proprietate asupra partilor comune ce ii revine fiecarui
proprietar al unui bun principal este inscrisa in titlul de proprietate. Daca nu e precizata, se
raporteaza la suprafata bunului principal.
Caracterul accesoriu => transmiterea/dezmembrarea/ drepturile reale de garantie asupra
bunului principal se intind si asupra partii comune.
Restrangeri ale exercitarii dreptului de proprietate privata asupra bunului principal <=
principiul general: exercitarea dreptului de proprietate trebuie sa se faca astfel incat sa nu fie
stanjenita exercitarea altor drepturi de proprietate sau a altor drepturi subiective civile (art. 647)
proprietarul este obligat sa asigure intretinerea bunului principal, pentru mentinerea in stare buna
a cladirii
a) Restrangeri ale exercitarii folosintei
schimbarea destinatiei bunului principal este posibila numai cu acceptul asociatiei de proprietari
135
corproprietarii sunt obligati sa permita accesul in spatiul locativ care constituie bunul principal
pentru efectuarea lucrarilor necesare conservarii cladirii si intretinerii partilor comune (art. 656);
vor fi despagubiti daca se cauzeaza prejudicii
b) Restrangerea exercitarii dispozitiei
imbunatatirile sau modificarile bunului principal se fac cu autorizatie administrativa, fara sa se
puna in pericol structura cladirii
proprietarul oricarui spatiu locativ nu poate instraina dreptul sau de proprietate daca nu face
dovada platii cotei-parti din cheltuielile comune in raport cu momentul instrainarii (altfel, actul
de instrainare este nul absolut); exceptie – dobanditorul preia aceste datorii
Nastere
se naste prin succesiunea de acte juridice care conduce la situatia in care spatiile locative cu alta
destinatie decat aceea de locuinta sa de afle in proprietatea unor persoane diferite
Exercitare
Este caracterizata de 2 trasaturi:
proprietarii unitatilor locative raspund de asigurarea conditiilor de functionare normala a
partilor comune (obligatie propter rem)
regula majoritatii – in acest scop s-a creat asociatia proprietarilor
Este posibil partajul de folosinta al partilor comune, daca nu sunt lezate drepturile
celorlalti coproprietari si daca decizia de atribuire in folosinta comuna este adoptata cu o
majoritate de 2/3 din numarul proprietarilor si al cotelor parti (art. 650).
Coproprieatrii suporta cheltuielile legate de partile comune in raport cu cotele lor parti.
Cheltuielile legate de cotele-parti in folosinta exclusiva cad in sarcina celor care le folosesc.
Dispozitia juridica asupra partilor comune se poate face numai odata cu dispozitia
juridica asupra bunului principal (art. 651).
Incetare
regula: nu poate inceta prin partaj
starea de coproprietate fortata poate inceta, iar refuzul unuia dintre coproprietari de a consimti la
aceasta e un abuz de drept
Partajul:
prin exceptie, poate sa inceteze prin partaj judiciar, cand nu se mai impune cu necesitate a fi
mentinuta (ex. podul unei clediri), daca prin natura si destinatia spatiului aflat in folosinta
comuna este posibil in fapt
! o astfel de solutie este imposibila in cazul in care e vorba de terenul pe care se afla cladirea
temeiul caracterului fortat este raportul de accesorialitate, iar acesta dispare daca instanta
constata ca bunul principal poate fi utilizat fara acea parte comuna
terenul excedentar aferent cladirii se afla in coproprietate obisnuita => se poate partja
conventional sau judiciar
Alte cai:
toate unitatile locative sunt dobandite in proprietate de aceeasi persoana
pier bunurile principale => se stinge dreptul de proprietate asupra bunurilor accesorii
136
tranformarea coproprietatii fortate in coproprietate obisnuita, prin acordul tuturor proprietarilor
(art. 658)
daca cladirea piere in intregime/in proportie > 50% - orice coproprietar poate sa solicite vanzarea
la licitatie a terenului si materialelor de constructie care au rezultat
daca e distrusa o mica parte – trebuie sa contribuie la refacerea partilor comune in raport cu
cotele lor parti (daca nu trebuie sa cedeze drepturile lor celorlalti coproprietari
137
starea de devalmasie continua si dupa incetarea regimului comunitatii (incetarea casatoriei),
pana la lichidarea comunitatii – prin partaj (exista o prezumtie legala de egalitate)
inainte de incetarea regimului comunitatii – impartirea totala/partiala a bunurilor comune
(conventie/hotarare judecatoreasca) !regimul comunitatii continua
in alte cazuri decat regimul comunitatii, se aplica dispozitiile legii care se completeaza cu
regimul comunitatii legale
8.12.2015
Cursul 9
Moduri de dobandire a drepturilor reale principale
Enumerarea modurilor de dobandire in art. 557 C. civ.
De regula, vom analiza aceste moduri de dobandire cu referire la dreptul de proprietate
privata, dar, mutatis mutandis, unele dintre aceste moduri sunt valabile si pentru celelalte
drepturi reale principale. Mai sunt si alte moduri, studiate cu alta ocazie. Cand am vorbit de
dreptul de proprietate publica, am analizat si modurile de dobandire ale acestui drept, precum si
modurile de dobandire ale drepturilor reale constituite pe temeiul acestui drept. La posesie, am
sudiat dobandirea fructelor prin posesia de buna-credinta.
Hotararea judecatoresca
138
asemenea hotarare poate fi pronuntata si daca se refuza executarea unei promisiuni unilaterale de
vanzare-cumparare.
Observam ca hotararea judecatoreasca nu este prin ea insasi un mod de dobandire a
dreptului de proprietate sau a altui drept real principal, este doar un element al mecanismului
contractual, prin care se realizeaza acordul de vointe, judecatorul suplinind consimtamantul
partii indaratnice. Temeiul dobandirii este contractul.
b) Hotararea judecatoreasca – mod de dobandire a drepturilor reale principale
Pe de alta parte, sunt cazuri in care hotararea judecatoreasca este prin ea insasi un mod de
dobandire a dreptului de proprietate – art. 557: ipoteza in care este translativa de proprietate prin
ea insasi.
Exemple: hotararea judecatoreasca prin care se dispune retrocedarea unui imobil
expropriat sau cea prin care se dispune restituirea in natura a imobilelor cu destinatia de locuinta
trecute in mod abuziv in proprietatea statului sunt moduri de dobandire a dreptului de proprietate
Ocupatiunea
Notiunea de ocupatiune
Art. 941 „Posesorul unui lucru mobil care nu apartine nimanui devine proprietarul
acestuia, prin ocupatiune, la data intrarii in posesie.”
Ocupatiunea = mod de dobandire a dreptului de proprietate (numai acest drept), ce consta in
luarea in stapanire a unui bun care nu apartine nimanui, cu intentia de a deveni proprietar.
Intr-un mod asemanator, este definita ocupatiunea in C. Civ., in art. 941 alin. (1).
Din definitie => ocupatiunea cuprinde in structura sa juridica doua elemente:
IV. luarea in stapanire a unui lucru, posesia ca stare de fapt – ocupatiunea este un efect al
posesiei.
posesia trebuie sa fie utila, dar nu este necesara o anumita durata a posesiei. Ceea ce
intereseaza e momentul initial al posesiei, adica cel al luarii in stapanire. In principiu, din
acel moment, cel care ia bunul in stapanire devine proprietar, daca avem si cel de-al doilea
element.
posesorul trebuie sa se comporte ca un proprietar, nu ca titularul unui alt drept real principal
bunul luat in stapanire sa faca parte din categoria lucrurilor care nu apartin nimanui. Se
apropriaza, in aceasta situatie, un lucru, nu un bun. Numai in masura in care este apropriat,
lucrul devine bun. (=> diferenta fata de dobandirea dreptului de proprietate ca efect al
posesiei de buna-credinta sau al posesiei indelungate)
Acesta este un mod originar de dobandire – lucrul nu formeaza obiectul unui drept de
proprietate in momentul luarii in stapanire; vechiul drept de proprietate nu se stinge anterior
ocupatiunii, prin abandon.
lucrurile comune (res communes) – aerul, lumina - !neapropriabile privite ca intreg, dar parti din
aceste lucruri pot fi apropriate, de exemplu daca se comprima aerul in roata de la masina,
putem deveni proprietari pe acea cantitate de aer comprimat
lucrurile fara stapan (res nullius) – sunt apropriabile; art. 941 alin. 2 => 2 categorii:
lucrurile care nu au avut niciodata stapan – pot fi apropriate, dar cu respectarea
139
reglementarii legale speciale ex. fructele de padure
lucrurile care au avut stapan, dar au fost abandonate sau s-a renuntat la dreptul de
proprietate asupra lor (res derelicte) – ex. gunoiul menajer
≠ bunurile pierdute, care formeaza obiectul unui drept de proprietate si, deci, trebuie sa
fie restituite
140
Deosebirea – efectul extinctiv se preduce:
ca efect al actului juridic – la renuntarea la dreptul de proprietate
ca efect al actului material de parasire a bunului – cazul abandonului => simpla renuntare ca
manifestare de vointa nu este suficienta
Un lucru mobil este abandonat daca, pe de o parte, proprietarul se autodeposedeaza,
adica renunta la stapanirea materiala asupra bunului si, prin asta practic, isi manifesta si vointa
de a nu mai fi proprietar.
141
la o forma de protectie a proprietatii.Daca nu se mai cunoaste cine este cel care a ascuns
tezaurul, iar acesta este descoperit de o alta persoana decat proprietarul, atunci, prin ocupatiune,
dreptul de proprietate asupra tezaurului este dobandit, in cote egale, de persoana care l-a
descoperit si de proprietarul bunului (mobil/imobil) in care a fost ascuns tezaurul.
Art. 946 alin. (3): nu se aplica in cazul bunurilor mobile culturale (descoperite fotuit/ca
urmare a unor cercetari arheologice) si al bunurilor care fac obiectul proprietatii publice.
Traditiunea
Notiunea de traditiune
Traditiunea – enumerata ca un mod de dobandire a proprietatii in art. 557 alin. (1) C.Civ.
Traditiunea = predarea/remiterea materiala a unui bun transmiterea elementului corpus
din structura posesiei ca stare de fapt
Traditiunea are semnificatie juridica diferita, in functie de conventia pe care o insoteste,
care ajuta la determinarea elementului subiectiv pe care il va avea cel care a primit bunul.
Acesta poate fi:
posesor – daca partile au vrut sa transmita dreptul de proprietate asupra bunului remis, atunci
este vorba de traditiune ca mod de dobandire a proprietatii => traditiunea = mod complex de
dobandire a dreptului de proprietate
detentor precar – daca partile au vrut sa incheie un comodat sau un depozit si intelegerea lor se
refera la un asemenea contract, atunci remiterea materiala a bunului este doar o conditie de
incheiere a contractului => traditiunea da nastere unui drept de creanta
Rezulta ca, prin ea insasi, remiterea materiala a bunului nu are o semnificatie univoca,
iar efectul sau juridic depinde de intelegerea partilor.
Ne intereseaza acea traditiune in cazul careia partile s-au inteles ca prin remitere sa se
transmita chiar dreptul de proprietate.
Domeniul de aplicatie al traditiunii
Ipoteza darului manual (art. 1011 alin. 4) - donatia unor bunuri mobile de valoare mica,
caz in care nu mai e necesara forma autentica, care altfel exprima solemnitatea donatiei, ci este
suficienta remiterea materiala a bunului mobil, care ia locul autentificarii actului de donatie.
Predarea nu este doar un fapt al executarii contractului, ci unul necesar pentru valabilitatea
acestuia. Este evident, insa, ca transmiterea proprietatii nu este doar efectul predarii bunului, ci
si efectul intelegerii partilor.
Ipoteza titlurilor de valoare la purtator - acestea se transmit prin simpla traditiune, adica
prin transmiterea inscrisului in care e incorporat acel titlu de valoare. NB: trebuie sa vedem
intelegerea partilor, nu e exclus ca titlul la purtator sa fie dat in depozit.
Accesiunea
142
continutul juridic al dreptului de proprietate privata, in virtutea caruia proprietarul unui bun este
si proprietarul a ceea ce produce lucrul si a ceea ce se uneste cu lucrul, ca accesoriu.
Ambele perspective erau eronate. In realitate, accesiunea nu e nici limita a dreptului de
proprietate, nici atribut din continutul dreptului de proprietate, ci un efect al faptului juridic in
sens restrans al incorporarii bunului accesoriu in bunul principal.
Art. 567: prin accesiune, proprietarul unui bun devine proprietarul a tot ce se alipeste cu
bunul ori se incorporeaza in acesta, daca legea nu prevede altfel.
143
determina direct efectul achizitiv de proprietate.
3. Accesiunea ca mod de dobandire a dreptului de proprietate privata
Cand doua bunuri, unul accesoriu si unul principal, se unesc fara ca ambele sa apartina
aceluiasi proprietar, efectul accesiunii, fie direct, fie indirect, este dobandirea dreptului de
proprietate asupra bunului accesoriu de catre proprietarul bunului principal.
Acest mod de dobandire nu presupune o transmitere a dreptului de proprietate, ci:
se stinge dreptul de proprietate asupra lucrului accesoriu, acesta pierzandu-si individualitatea
bunul principal se transforma, isi schimba dimensiunile/substanta:
se naste un drept nou de proprietate in patrimoniul proprietarului bunului principal
se mareste obiectul dreptului de proprietate asupra acestui bun
Efectul achizitiv de proprietate nu este conditionat de caracterul voluntar/involuntar al
alipirii.
Efectul achizitiv poate fi:
direct, cand nu se naste dreptul potestativ, ci se produce ca urmare a faptului material al
alipirii/incorporarii
indirect, cand, nascandu-se un drept potestativ, dobandirea dreptului de proprietate depinde si de
exercitarea dreptului potestativ de catre proprietarul bunului principal
Exista si ipoteza in care doua lucruri se unesc sau se incorporeaza, dar intre ele nu exista
raport de accesorietate (art. 599, art. 601)=> nu e accesiune, ci coproprietate pe cote-parti.
144
Exista trei ipoteze de unire:
lucrul accesoriu face parte din categoria lucrurilor fara stapan
un lucru fara stapan se uneste cu un bun apartinand unui proprietar determinat, iar intre cele
bunuri se stabileste un raport de la accesoriu la principal
in acest caz, accesiunea este mod originar de dobandire in sens restrans
distinctia: ocupatiune – necesara manifestarea de vointa, accesiune, proprietatea este
dobandita in momentul incorporarii.
efectul achizitiv = direct in temeiul faptului juridic in sens restrans al incorporarii.
bunul accesoriu si bunul principal au apartinut initial aceluiasi proprietar
art. 577 alin. 1: lucrarile efectuate (de oricine) asupra unui imobil revin proprietarului acelui
imobil, daca prin lege sau act juridic nu se prevede altfel
art. 577 alin. 2: cand lucrarea e realizata de proprietarul imobilului cu materialele sale,
dreptul de proprietate asupra lucrari se naste in favoarea acestuia de la inceperea lucrarii,
pe masura realizarii ei
in acest caz, nu mai este vorba de un mod de dobandire a dreptului de proprietate, ci de:
0 recompunerea substantei bunului care formeaza obiectul dreptului de proprietate sau
1 crearea unui ansamblu de bunuri unite, care formeaza obiectul dreptului de
proprietate ex. dreptul de proprietate asupra materialelor de constructie inceteaza
treptat pe masura incorporarii lor in constructie, iar dreptul de proprietate asupra
constructiei isi fixeaza obiectul pe masura ce aceasta se edifica
nu este vorba de un efect achizitiv
Accesiunea:
o prin modificarea obiectului dreptului de proprietate
o prin care se creeaza un ansamblu de bunuri
isi gasesc aplicarea cele 3 prezumtii
cele doua bunuri apartin unor proprietari diferiti
accesiunea are un efect achizitiv de proprietate
proprietarul bunului principal devine, direct sau indirect, adica prin exercitarea dreptului
potestativ de accesiune, si proprietar al bunului accesoriu, iar dreptul de proprietate initial
asupra bunului accesoriu se stinge.
in legatura cu aceasta ipoteza de unire a celor doua bunuri, distingem mai multe forme de
accesiune, dupa natura celor doua bunuri:
accesiunea imobiliara (art. 569-591), caz in care intotdeauna bunul principal este un
imobil, iar cel accesoriu este fie mobil, fie imobil
prezinta doua forme: accesiunea imobiliara naturala (unirea se produce in mod
natural) si accesiunea imobiliara artificiala (unirea e rezultatul interventiei omului)
accesiunea mobiliara (art. 598-601) – ambele bunuri mobile
145
Lucrarile efectuate asupra unui imobil revin proprietarului acestui imobil, daca prin
lege sau act juridic nu se prevede altfel. Chiar daca se rastoarna una sau mai multe dintre cele 3
prezumtii, proprietarul imobilului poate face dovada ca si-a exercitat dreptul de accesiune,
devenind si proprietarul lucrarii.
Premisa este ca materialele sunt incorporate in imobil, lucrarea devenind imobil prin
natura sa. Daca e vorba doar de imobile prin destinatie, nu este un caz de accesiune, iar
materialele pot fi revendicate de proprietarul lor.
Pentru a analiza aceasta forma de accesiune, sunt importante doua notiuni:
notiunea de lucrare - folosita in mod constant, prin ea intelegem fie constructia, fie plantatia,
fie orice alt tip de lucrare care se incorporeaza intr-un imobil.
146
0 valoarea materialelor şi a manopereifie
1 sporul de valoare adus imobilului prin efectuarea lucrării
să ceară obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circulaţie pe care acesta
ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.
Lucrările autonome cu caracter durabil efectuate cu rea-credinţă
sa preia lucrarea, platind, la alegerea sa, autorului lucrării:
½ din valoarea materialelor şi a manoperei
½ din sporul de valoare adus imobilului
să ceară obligarea autorului lucrării la desfiinţarea
să ceară obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circulaţie pe care acesta
ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat
Desfiinţarea lucrării se face pe cheltuiala autorului acesteia, care este ţinut totodată să repare
orice prejudicii cauzate, inclusiv pentru lipsa de folosinţă.
In primul rand, ca in aceasta ipoteza, realizarea lucrarii de catre o persoana cu materialele
sale asupra imobilului altei persoane nu are un efect direct achizitiv de proprietate. In acest caz,
mai intai se naste dreptul potestativ de accesiune, in favoarea proprietarului imobilului, care este
bunul principal. Proprietarul imobilului nu dobandeste imediat dreptul de proprietate asupra
lucrarii, ci este necesar ca el sa-si manifeste, printr-un act unilateral (cererea de inscriere a sa in
CF ca proprietar al lucrarii), vointa de a prelua lucrarea in proprietate.
Mai rezulta ca proprietarul imobilului mai poate cere autorului lucrarii sa cumpere
imobilul la valoarea pe care o avea inainte de efectuarea lucrarii.
Daca autorul este de rea-credinta, mai rezulta ca proprietarul imobilului mai poate cere
ridicarea lucrarii, cu plata despagubirilor pentru prejudiciile cauzate.
Dreptul potestativ al proprietarului imobilului este cel care, prin exercitarea sa, duce la
una sau alta din optiuni. Proprietarul imobilului devine proprietarul lucrarii, daca isi exercita
dreptul potestativ in mod pozitiv. b) + c) exercitarea negativa
Mai rezulta ca diferenta dintre buna si reaua-credinta a autorului lucrarii se refera nu doar
la optiunile multiple ale proprietarului, ci si la modul de despagubire: autorul de rea-credinta
poate fi despagubit doar cu jumatate din valoarea lucrarii sau a sporului de valoare, dupa caz.
147
dispuna inscrierea sa in CF ca proprietar al lucrarii, in temeiul conventiei partilor sau al hotararii
judecatoresti (art. 589).
Dreptul de accesiune este imprescriptibil, nu se stinge prin neexercitare, ci tocmai prin
exercitarea optiunii care intra in continutul sau juridic. Acest drept se stinge si inainte de
exercitarea sa, in cazul distrugerii lucrarii (<= eveniment natural/demolarea voluntara de catre
autor).
148
Lucrările adăugate utile !se naste dreptul potestativ de accesiune
autorul lucrării utile este de bună-credinţă, proprietarul imobilului devine proprietarul lucrării din
momentul efectuării acesteia, cu plata, la alegerea sa:
a) a valorii materialelor şi a manoperei b)
a sporului de valoare adus imobilului
autorul lucrării utile este de rea-credinţă, proprietarul imobilului are dreptul:
să preia lucrarea (*inscrierea in CF e necesara numai daca s-a modificat intinderea imobilului),
plătind, la alegerea sa, autorului lucrării:
½ din valoarea materialelor şi a manoperei
½ din sporul de valoare adus imobilului
să ceară obligarea autorului lucrării la desfiinţarea acesteia, cu repunerea imobilului în situaţia
anterioară şi plata de daune-interese.
(3) În ambele cazuri, când valoarea lucrării este considerabilă (*suplimentar fata de lucrarile
autonome), proprietarul imobilului poate cere obligarea autorului să îl cumpere la valoarea de
circulaţie pe care imobilul ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.
Lucrările adăugate voluptuare !se naste dreptul potestativ de accesiune
(1) În cazul lucrării voluptuare, proprietarul imobilului are dreptul:
să devină proprietarul lucrării, fără înscriere în cartea funciară şi fără nicio obligaţie către autorul
lucrării;
să ceară obligarea autorului de rea-credinţă al lucrării la desfiinţarea acesteia, cu readucerea
imobilului în situaţia anterioară şi plata de daune-interese.
(2) Autorul de bună-credinţă al lucrării poate să o ridice înainte de restituirea imobilului către
proprietar, cu condiţia de a readuce imobilul în situaţia anterioară.
Situatia depasirii hotarului dintre doua terenuri apartinand unor proprietari diferiti cu
ocazia executarii unor lucrari pe terenul propriu, cu materialele proprii (art. 587)
In ipoteza unor lucrării cu caracter durabil realizate parţial asupra imobilului autorului şi
parţial pe terenul proprietarului vecin:
bună-credinţă – vecinul poate cere înscrierea într-o noua CF a unui drept de coproprietate al
vecinilor asupra imobilului rezultat, incluzând terenul aferent, în raport cu valoarea contribuţiei
fiecăruia.
=> dreptul potestativ de accesiune are ca efect dobandirea unei cote-parti dintr-un drept de
coproprietate, atat in favoarea proprietarului terenului, cat si in favoarea autorului lucrarii =>
efectul achizitiv se produce in favoarea ambilor
! tinandu-se cont de contributiile celor doi, nu se mai pune problema indemnizarii autorului lucrarii
rea-credinţă –vecinul poate opta între:
a cere ridicarea lucrării de pe teren, cu obligarea autorului acesteia la plata de daune-interese, dacă
este cazul
a cere înscrierea în cartea funciară a unui drept de coproprietate al vecinilor. La stabilirea
cotelor-părţi se va ţine seama de valoarea terenului proprietarului vecin şi de jumătate
din valoarea contribuţiei autorului lucrării.
În caz de neînţelegere între părţi, instanţa de judecată va stabili valoarea contribuţiei fiecăreia la
imobilul rezultat, respectiv a cotelor-părţi din dreptul de proprietate.
Realizarea lucrarii asupra imobilului altuia, folosind materialele unui tert (art.
594) In acest caz, se combina prima si a doua ipoteza de accesiune imobiliara artificiala.
149
Va fi vorba de doua raporturi:
raportul dintre autorul lucrarii si proprietarul materialelor – autorul lucrarii, daca nu devine
proprietar pe temeiul posesiei de buna-credinta, va trebui sa plateasca o despagubire
proprietarului materialelor
raportul dintre autorul lucrarii si proprietarul imobilului – se aplica solutiile analizate, in functie de
natura lucrarii - autonoma / adaugata.
prin exercitarea pozitiva a dreptului de accesiune (conditie suspensiva) – ori de cate ori
incorporarea materialelor in imobil da nastere unui drept potestativ de accesiune, pentru ca
dreptul la indemnizatie sa devina un drept pur si simplu, este necesara exercitarea pozitiva a
dreptului de accesiune
! daca autorul lucrarii o instraineaza inainte de exercitarea dreptului de accesiune, va transmite
dreptul de proprietate sub conditie rezolutorie asupra lucrarii si dreptul de creanta sub conditie
150
supensiva avand ca obiect despagubirea
b) pe masura incoporarii materialelor
Temeiul nasterii dreptului de creanta este imbogatirea fara justa cauza.
B. Modalitati de despagubire
Autorul lucrarii este:
de buna-credinta – proprietarul imobilului trebuie sa il indemnizeze, la alegere, cu:
valoarea materialelor si a manoperei
sporul de valoare adus imobilului
de rea-credinta – proprietarul imobilului trebuie sa il indemnizeze, la alegere, cu:
½ din valoarea materialelor si a manoperei
½ din sporul de valoare adus imobilului
C. Momentul in functie de care se stabileste valoarea aleasa de proprietarul fondului
Daca partile se inteleg – in functie de data intelegerii dintre parti
Daca partile nu se inteleg – in functie de data hotararii judecatoresti
D. Identificarea debitorului obligatiei corelative dreptului de creanta
Debitorul obligatiei – propritarul imobilului:
in momentul executarii lucrarii
in momentul exercitarii dreptului de accesiune
in momentul realizarii creantei
situatia in care se naste dreptul potestativ de accesiune
Conteaza raportul dintre exercitarea dreptului de accesiune si nasterea creantei.
daca se vinde imobilul inainte de exercitarea dreptului, dreptul de creanta nu s-a nascut si se
transmite dreptul de accesiune
o daca dobanditorul exercita dreptul de accesiune, va deveni debitorul obligatiei
o idem – cesionarea dreptului de accesiune, cesionarul avand un drept de superficie
se exercita dreptul de accesiune => se naste dreptul de creanta al autorului lucrarii => se naste
obligatia corelativa a proprietarului terenului in momentul exercitarii dreptului de accesiune
daca se instraineaza (terenul si lucrarea) dupa exercitarea dreptului de accesiune, inainte
de satisfacerea creantei – este vorba de o obligatie reala (propter rem) si se transmite
odata cu dreptul de proprietate, din considerente de echitate
incoporarea treptata a materialelor in imobil (cazul lucrarilor adaugate necesare) – tot obligatie
reala propter rem
E. Dreptul de retentie, respectiv dreptului de impoteca legala al autorului lucrarii
Art. 591 alin. 2: autorul lucrarii de buna-credinta are un drept de ipoteca legala asupra
imobilului pentru plata indemnizatiei
F. Cuantumul dreptului de creanta cu fructele in situatia in care autorul lucrarii
este de buna-credinta
Autorul de buna-credinta – beneficiul pastrarii fructelor => nu se poate compensa datoria
proprietarului terenului cu valoarea fructelor (art. 948).
Autorul de rea-credinta – trebuie sa restituie fructele => se poate deduce valoarea lor
diminuata cu costurile obtinerii din indemnizatie (art. 583 alin. 2).
151
G. Prescriptia dreptului de creanta
Art. 591 (1) Prescripţia dreptului la acţiune al autorului lucrării privind plata
indemnizaţiei nu curge cât timp el este lăsat de proprietar să deţină imobilul.
Doua ipoteze:
necesara exercitarea dreptului de accesiune pentru nasterea dreptului de creanta => termenul de
PE incepe sa curga din acel moment
incorporarea treptata a materialelor in imobil (lucrari adugate necesare) => dreptul de creanta se
naste pe parcursul efectuarii lucrarii, insa dreptul material la actiune se naste odata cu
preluarea lucrarii de care proprietarul imobilului
art. 569: „adugirile de teren la malurile apelor curgatoare revin proprietarului fondului riveran,
numai daca ele se formeaza treptat”
pentru a fi cresteri de pamant, trebuie:
sa se formeze succesiv, aparent insesizabil
sa aiba caracter definitiv – sa fie unite cu tarmul si incorporate acestuia
terenul rezultat sa depaseasca nivelul normal al apei
aluviunea urmeaza regimul juridic al terenului riveran (daca el e in coproprietate, cresterea va
forma obiectul aceluiasi drept)
B. Retragerea apelor curgatoare
art. 570: terenul eliberat intra in patrimoniul proprietarului riveran de unde apa s-a retras
poate sa se retraga de pe un tarm si sa se intinda pe celalalt => nu e inechitabil, deoarece este
vorba de un fapt natural (nu se justifica despagubirea/revendicarea)
justificare: proprietarul terenului riveran trebuie sa suporte nu numai pagubele produse de apa
curgatoare, ci sa culeaga si foloasele
152
daca dreptul de proprietate este dezmembrat => nudul proprietar va dobandi si nuda proprietate
asupra bucatii de pamant (idem ceilalti titulari de dezmembraminte).
! nu se aplica in cazul lacurilor, helesteielor si iazurilor (art. 571)
Avulsiunea
art. 572: proprietarul terenului de la care o apa curgatoare a smuls brusc o portiune de mal din teren,
alipind-o la terenul altui proprietar riveran, nu pierde dreptul de proprietate asupra partii desprinse
daca o revendica in termen de un an de la data faptului (de la unirea celor doua terenuri)
distinctia: ruperea brusca a unei bucati mari de pamant care se poate recunoaste
albiile raului apartin proprietarilor riverani, cu exceptia acelora care fac obiectul proprietatii
publice potrivit legii
insulele si prundurile care nu sunt in legatura cu terenurile avand malul la nivelul mediu al apei
revin proprietarului albiei
daca insula apartine proprietarilor riverani si trece peste jumatatea apei, fiecare dintre ei are
dreptul de proprietate asupra partii de insula ce se intinde spre el pornind de la jumatatea apei
daca o apa curgatoare inconjoara terenul unui proprietar riveran, el ramane proprietarul insulei
astfel create
Accesiunea animalelor sau zburatoarelor
art. 576
animalele salbatice propriu-zise ex. leii, ursii, mistretii – ocupatiune
animalele domestice propriu-zise ex. caii, boii, vacile – raman ale proprietarului indiferent pe ce
fond ar pleca si acesta le poate revendica
Ne intereseaza categoria intermediara – animalele care se stabilesc pe un fond, nu sunt pe
deplin domestice si pot parasi fondul oricand (porumbeii, iepurii de casa, pestii si stupii cu roi)
opereaza accesiunea, daca se uneste lucrul accesoriu cu lucrul principal (! nu prin
frauda/artificii = nu sunt atrase animalele – daca ar fi, dreptul de proprietate initial nu se
stinge si pot fi revendicate)
aceste animale apartin proprietarului pe fondul caruia se afla, cat timp se afla pe acel fond, daca
trecerea nu a fost provocata prin frauda/artificii
153
animalele domestice ratacite pe terenul altuia revin proprietarului acestuia daca proprietarul lor
nu le revendica in 30 de zile de la declaratia facuta la primarie de proprietarul terenului –
termen de decadere
roiul de albine trecut pe terenul altuia revine proprietarului acestuia numai daca roiul nu il urmareste
sau inceteaza sa il urmareasca timp de 2 zile
Accesiunea mobiliara
proprietari diferiti, nu exista o conventie cu privire la transmiterea dreptului de proprietate
necesara unirea/incorporarea (fapt juridic SS)
bunul mobil produs cu materialele altuia apartine fie celui care l-a confectionat, fie proprietarului
materialelor, in functie de raportul dintre manopera si valoarea materialelor, calculat la data
confectionarii
proprietarul datoreaza despagubiri egale cu valoarea manoperei sau cu valoarea materialelor,
dupa caz
daca cele 2 valori sunt egale => coproprietate obisnuita
Adjunctiunea (art. 600)
se unesc 2 bunuri mobile cu proprietari diferiti => regula este separarea lor, exceptia pentru prejudicii
> 1/10 din valoarea unuia dintre bunuri => reguli specificatiune
154
15.12.2015
Cursul 10
Uzucapiunea
155
faptul juridic in sens restrans la posesiei utile de o anumita durata
In structura juridica a acestui mod de dobandire avem:
VI. un fapt juridic = posesia cu o anumita durata prevazuta de lege
VII. o manifestare de vointa = act juridic unilateral, prin care posesorul, dupa ce a trecut durata
ceruta de lege si daca sunt indeplinite cerintele, invoca, in beneficiul sau, dobandirea
dreptului de proprietate sau a altui drept real principal (dreptul potestativ de uzucapiune, care
se naste dupa ce a expirat durata legala pentru posesie)
In toate cazurile, implinirea termenului de uzucapiune nu marcheaza, pur si simplu,
dobandirea dreptului de proprietate de catre posesor. Mai este nevoie de exercitarea dreptului
potestativ printr-un act unilateral, care trebuie sa se faca intr-o anumita forma.
Functiile uzucapiunii
probatorie
achizitiva
De multe ori, s-a pus accentul pe functia achizitiva, dar, in realitate, functia probatorie a
avut si are o sfera de aplicare mult mai larga decat cea achizitiva, deoarece, mai ales in Vechiul
Regat, in care nu a existat regimul de publicitate al CF, au fost si sunt in continuare mari
dificultati pentru probarea dreptului de proprietate in materie imobiliara.
Cum vom vedea, in regimul de transcriptiuni si inscriptiuni, care a fost regimul de
publicitate imobiliara in Regat, dovada dreptului de proprietate imobiliara a insemnat, de multe
ori, probarea intregului sir de transmisiuni prin care dreptul de proprietate asupra unui imobil a
trecut de la o persoana la alta, din momentul nasterii dreptului de proprietate si pana in prezent.
Altfel spus, cel care trebuie sa faca dovada dreptului sau de proprietate, ar trebui sa coboare in
timp cu efortul probatoriu si sa dovedeasca fiecare treapta a lantului de transmisiuni, pana la
primul proprietar. Este evident de ce se numeste“probatio diabolica”.
In aceste conditii, uzucapiunea a avut si inca are o functie probatorie foarte importanta,
pentru ca si cei care sunt proprietari de generatii pot sa faca cea mai puternica proba a proprietatii lor
in materie imobiliara, proband ca sunt indeplinite conditiile uzucapiunii. Dar pentru ca sunt deja
proprietar, uzucapiunea nu mai e un mod de dobandire, ci are doar functie probatorie.
Uzucapiunea creeaza o prezumtie absoluta de proprietate, cei interesati pot sa faca
doar dovada ca nu sunt indeplinite cerintele uzucapiunii, dar, daca sunt indeplinite, prezumtia
numai poate fi rasturnata.
Cand posesia indelungata este exercitata chiar de titularul dreptului real principal, se
produce numai efectul probatoriu, iar nu si efectul achizitiv. Posesia indelungata produce, deci,
intotdeauna efectul probatoriu, iar uneori, cand este exercitata de un non dominus, produce si
efectul achizitiv.
Prin urmare, functia achizitiva functioneaza ori de cate ori posesorul nu e proprietar =>
uzucapiune propriu-zisa ca mod de dobandire, avand dublu efect:
nasterea dreptului de proprietate in patrimoniul posesorului
stingerea dreptului de proprietate in patrimoniul fostului proprietar – se produce numai daca
nu suntem in caz de exceptie, in care se facuse renuntarea la dreptul de proprietate. In acest
caz, uzucapantul dobandeste proprietatea, dar nu se mai poate vorbi de stingerea dreptului de
156
proprietate, deoarce era deja stins prin renuntare.
Justificarea efectul achizitiv al uzucapiunii:
principiul securitatii dinamice a raporturilor juridice civile
inlaturarea incertitudinii dintre puterea de fapt si puterea de drept exercitate asupra aceluiasi bun,
de persoane diferite
echitate: posesorul care stapaneste si ingrijeste bunul o lunga perioada de timp – beneficiul
dobandirii dreptului de proprietate, iar proprietarul nediligent – sanctiunea pierderii dreptului
de proprietate
157
luat la cunostinta de posesia exercitata asupra bunui sau de o alta persoana)
sa aiba o anumita durata
In functie de forma de uzucapiune, mai pot fi cerute buna-credinta si justul titlu de catre
legiuitor.
Daca sunt indeplinite cerintele legale si daca s-a exercitat dreptul potestativ de
uzucapiune, aceasta are doua efecte:
efectul achizitiv de proprietate (intotdeauna)
efectul extinctiv de proprietate (de regula, cat timp bunul posedat are un proprietar) Daca e un
imobil fara stapan, adica un imobil in raport cu care s-a renuntat la dreptul de proprietate,
declaratia e inscrisa in CF, posesorul poate dobandi dreptul de proprietate.
NB:daca e bun imobil abandonat - ocupatiune, nu uzucapiune.
158
Dreptul potestativ presupune:
posibilitatea exercitarii pozitive – invocarea uzucapiunii prin:
LITIGIU
actiunea in revendicare
a proprietarului initial impotriva posesorului – posesorul trebuie sa invoce
uzucapiunea, altfel, decadere
a posesorului uzucapant care a pierdut posesia
actiunea in constatare a posesorului uzucapant, daca nu a pierdut posesia, impotriva unui
tert sau impotriva proprietarului initial
FARA LITIGIU – act juridic expres, nu conteaza forma. Aceasta are doar rolul de a inlatura
suspiciunile cu privire la renuntare => nu poate dovedi indeplinirea conditiilor uzucapiunii –
este necesara o actiune in justitie a posesorului pentru valorificarea dreptului de proprietate.
posibilitatea exercitarii negative – renuntarea la uzucapiune (dupa implinirea termenului)
renuntarea la uzucapiune ≠ decaderea care stinge dreptul de optiune in cazul neinvocarii
uzucapiunii
renuntarea la dreptul de proprietate dobandit prin uzucapiune
Renuntarea se poate face expres/tacit, pe cale judiciara/extrajudiciara.
Speciile uzcapiunii
Dupa durata posesiei pe care se fundamenteaza:
uzucapiunea de 30 de ani (lunga)
uzucapiunea de 10 pana la 20 de ani (scurta)
reprezinta regula; judecatorul trebuie sa analizeze daca sunt indeplinite cerintele generale
referitoare la domeniul de aplicatie (sfera bunurilor) si la posesie (utilitatea acesteia)
nu sunt necesare justul titlul sau buna-credinta
Uzucapiunea de la 10 la 20 de ani
Pot fi uzucapate numai bunurile imobile, individual determinate => excluse bunurile
mobile si universalitatile (! dreptul de ipoteca nu se poate dobandi prin uzucapiunea scurta).
Justul titulu ca temei al posesiei
Pentru invocarea uzucapiunii scurte, posesia trebuia sa se intemeieze pe un just titlu/ justa
cauza.
Justul titulu = titlu (act sau fapt juridic in sens restrans ex. mostenirea legala) translativ de
proprietate ce emana de la un non dominus
Titlu translativ de proprietate: vanzarea, schimbul, donatia, darea in plata, legatul cu titlu
particular, contractul de intretinere, contractul de renta viagera, hotararea judecatoreasca cand
tine loc de contract (nu e doar declarativa) sau cand e un mod de dobandire prin ea insasi (ex.
expropriere), transmisiunea universala sau cu titlu universal (precaritatea posesie).
Nu reprezinta just titlu: contractul de locatiune, de comodat sau de partaj, simpla plata ca
act de executare a unui contract translativ de proprietate, certificatul de mostenitor,
antecontractul de vanzare-cumparare.
Nu orice titlu care emana de la un non dominus are semnificatia de just titlu.
159
Daca pe langa ca titlul nu emana de la adevaratul proprietar ar exista si imprejurarea ca
acesta sa fie lovit de un motiv de nulitate absoluta, titlul translativ de proprietate nu poate servi
ca just titlu pentru invocarea uzucapiunii scurte.
Daca este afectat de o cauza de nulitate relativa, poate fi invocat ca just titlu. Nulitatea
relativa poate fi invocata numai de transmitatorul care e non dominus, nu si de adevaratul
proprietar.
Nulitatea relativa nu are insa relevanta cu privire la conditia justului titlu, dar are
relevanta cu privire la conditia bunei-credinte. Daca posesorul a cunoscut cauza de anulabilitate a
actului juridic, el nu mai este indreptatit sa invoce uzucapiunea, dar nu pentru ca nu are just titlu,
ci pentru ca este de rea-credinta.
Proba justului titlu:
nu este suficient un titlu putativ (imaginar), ci justa cauza trebuie sa fie probata de cel care
invoca uzucapiunea.
justul titlu este autonom fata de buna-credinta, iar prezumtia de buna-credinta nu isi intinde forta
probatorie si asupra acestuia.
sarcina probei apasa asupra posesorului.
justul titlu nu trebuie inscris/transcris, deoarece acesta nu este temeiul dobandirii, ci
uzucapiunea.
Buna-credinta, conditie a posesiei
Buna-credinta = reprezentarea subiectiva eronata a posesorului care crede ca nu exista nicio
cauza de nevaliditate a titlului sau care ar putea fi invocata de o alta persoana, desi, in realitate, cel
putin conditia referitoare la calitatea de proprietar a transmitatorului nu este satisfacuta
Conform adagiului „o rea-credinta survenita nu impiedica uzucapiunea”, daca, ulterior
intrarii in stapanire prin justul titlu, posesorul afla ca titlul nu era valabil, aceasta imprejurare nu
il impiedica sa foloseasca justul titlu pentru invocarea uzucapiunii.
Proba bunei-credinte: in favoarea posesorului exista o prezumtie relativa de buna-
credinta, iar cel care invoca reaua-credinta trebuie sa o dovedeasca. Prezumtia opereaza si cand
este invocata eroarea de drept.
Stabilirea termenului uzucapiunii scurte
Criteriul folosit este acela al locuintei proprietarului imobilului cu privire la care se
invoca uzucapiunea:
cand locuieste in circumscriptia tribunalului in care se afla imobilul – posesia trebuie sa aiba o durata
de 10 ani
cand locuieste in afara circumsctiptiei tribunalului in care se afla imobilul – posesia trebuie sa aiba o
durata de 20 de ani
Se tine cont, deci, de locul in care proprietarul locuieste in mod continuu (o plecare
trecatoare din locuinta nu conteaza ex. vacanta).
Exista insa si o durata intermediara – pentru proprietarul imobilului, timpul curge de
doua ori mai repede cand locuieste in circumscriptia tribunalului in care se afla imobilul in raport
cu timpul cand locuieste in afara acestei circumscriptii:
daca posesia uzucapantului incepe cat proprietarul locuieste in circumscriptie si ulterior acesta se
muta in afara circumscriptiei: (10-x)*2+x, x=cat a locuit in circumscriptie
160
daca posesia uzucapantului incepe cat proprietarul locuieste in alta circumscriptie si ulterior
acesta se muta in circumscriptie: (20-x)/2+x, x=cat a locuit in afara circum.
daca se muta de mai multe ori, se tine seama de aceleasi metode de calcul
In caz de proprietate comuna, uzucapiunea se invoca in raport cu fiecare coproprietar,
termenul calculandu-se in raport cu perioadele de timp in care fiecare coproprietar a locuit in/in
afara circumscriotiei.
162
prin cerere de chemare in judecata, chiar daca a fost introdusa la o instanta necompetenta (daca
cererea de chemare in judecata nu a fost respinsa, anulata sau s-a perimit si daca cel care a
facut-o nu a renuntat la ea)
Efectele intreruperii: dupa intrerupere incepe sa curga o noua prescriptie. Posesia
anterioara nu mai produce efectul prescriptiv, dar celelalte efecte produse conform legii raman
valabile.
Efectele uzucapiunii
efectul achizitiv – posesorul dobandeste dreptul real principal in functie de posesia specifica:
intinderea materiala: se dobandeste numai bunul/partea din bun care formeaza obiectul
posesiei
intinderea juridica: se dobandeste numai dreptul real principal corespunzator posesiei sale
(elementului animus)
Intinderea va fi precizata in cazul uzucapiunii scurte chiar in justul titlu, iar in cazul
uzucapiunii lungi aceasta trebuie dovedita.
efectul extinctiv – se stinge dreptul titularului initial
Efectele uzucapiuniii se produc retroactiv, de la data inceperii posesiei.
Uzucapiunea tabulara
In cazul cand s-au inscris fara cauza legitima, drepturi reale, care pot fi dobandite in temeiul
uzucapiunii, ele vor ramane valabil dobandite, daca titularul dreptului le-a posedat cu buna-
credinta, potrivit legii, timp de 10 ani.
Persoana care invoca in beneficiul sau acest mod de dobandire este chiar persoana care
este inscrisa in CF ca titulara a dreptului respectiv.
Se aplica drepturilor reale principale inscrise in CF fara cauza legitima = de regula, titlu de
dobandire nevalabil, afectat de o cauza de nulitate absoluta, care emana de la adevaratul proprietar.
Prin exceptie, poate sa emane si de la un non dominus, caz in care exista doua cauze
nelegitime: titlul lui non dominus (nul absolut) si titlul tertului dobanditor de buna-credinta, tot
nevalabil (nu emana de la proprietar/e nul absolut).
Conditii:
inscrierea in CF
posesia utila si de buna-credinta
163
posesia sa dureze 10 ani
Efectele:
validarea dreptului real deja inscris in CF fara cauza legitima, validarea cauzei nelegitime care a
stat la baza inscrierii in CF
data dobandirii dreptului real principal va fi chiar data cererii de inscriere in CF, chiar daca
posesia a inceput ulterior
daca se invoca jonctiunea posesiilor, se valideaza titlul primul titlu inscris, cel care a dobandit de
la adevaratul proprietar, devenind legitim si titlul tertului subdobanditor
Uzucapiunea-extratabulara
Cel ce a posedat un bun nemiscator in conditiunile legii, timp de 20 ani, dupa moartea
proprietarului inscris in cartea funciara, va putea cere inscrierea dreptului uzucapat.
De asemenea, va putea cere inscrierea dreptului sau, cel ce a posedat un bun nemiscator in
conditiunile legii, timp de 20 ani, socotiti de la inscrierea in cartea funciara a declaratiunii de
renuntare la proprietate.
In acest caz, nu mai este necesar ca posesorul sa fie inscris in CF, acesta netrebuind sa
aiba o calitate speciala.
Se aplica imobilelor intabulate in CF si dreptului de proprietate asupra acestora. Daca e
vorba de imobile neintabulate, se va tine cont de prevederile VCC.
decesul titularului sau renuntarea in cazul drepturilor de uzufruct, uz si abitatie duc la stingerea
lor si reintregirea dreptului de proprietate in favoarea nudului proprietar => acestea nu pot fi
dobandite prin uzucapiune extratabulara
in cazul superficiei, se poate aplica uzucapiunea extratabulara, daca nu s-a prevazut ca decesul
sau renuntarea superficiarului la acest drept profita nudului proprietar
Conditii:
proprietarul intabulat in CF sa fi decedat sau sa fi renuntat la dreptul sau
mostenitorii, statul sau o alta persoana sa nu fi inscris dreptul de proprietate in CF
posesia sa fie utila
posesia sa dureze peste 20 de ani dupa moarte/renuntare
uzucapantul sa ceara inscrierea sa in CF ca proprietar, iar cererea sa fie admisa
Efectele:
- efectul achizitiv in persoana posesorului
- efectul extinctiv in persoana proprietarului care nu si-a inscris dreptul in CF
(mostenitorul/statul)
Aceste efecte se produc ca urmare a inscrierii in CF, din momentul in care a fost
inregistrata cererea de intabulare => efectele retroactiveaza numai pana la momentul inregistrarii
cererii de intabulare (nu pana la indeplinirea termenului sau pana cand acesta incepe sa curga).
I. Uzucapiunea imobiliara
1. Uzucapiunea extratabulara
165
persoane (si comuna sau orasul), in a doua ipoteza, nu este exclus ca un alt posesor sa invoce
in favoarea sa uzucapiunea, in a treia ipoteza, sfera persoanelor e mai larga, pentru ca,
neexistand CF, pot sa fie dobanditori ai dreptului (ex. cel care a dobandit de la un mostenitor)
care sa invoce propriul lor drept de proprietate, pe langa mostenitori si pe langa alte
persoane. In ce carte isi mai inscriu ei declaratia? Trebuie sa se intocmeasca o CF in
momentul in care cineva doreste inscrierea dreptului si/sau recunoasterea uzucapiunii. Exista
o procedura speciala pentru aceasta.
posesia sa fie utila
posesia sa aiba durata de 10 ani
Care este momentul in care incepe sa curga termenul de 10 ani? Ne uitam la cele 3 ipoteze de
CF:
In primul caz, chiar daca posesorul a inceput posesia inainte de decesul persoanei fizice sau
incetarea fiintei persoanei juridice, termenul de 10 ani nu incepe sa curga decat in momentul
decesului/incetarii. Posesia este anterioara curgerii termenului. Daca posesorul a inceput posesia
dupa acea data, termenul va incepe sa curga atunci cand incepe posesia. A doua ipoteza
– solutie simetrica, chiar daca posesorul a intrat in stapanire inainte de declaratia de
renuntare, termenul de prescriptie achizitiva incepe sa curga cel mai devreme din momentul
declaratiei. Daca inceperea posesiei e ulterioara declaratiei de renuntare, atunci termenul din
momentul intrarii in stapanire.
A treia ipoteza, pentru ca nu e CF, data la care incepe sa curga termenul echivaleaza cu data
intrarii in posesie, intotdeauna.
posesorul sa ceara inscrierea dreptului sau real principal in CF, pe temeiul uzucapiunii, iar
cererea sa fie admisa
166
fiind a doua manifestare de vointa.
Toata aceasta procedura speciala privind inscrierea in CF a drepturilor dobandite prin
uzucapiune se aplica, asa cum spune o recenta decizie a ICCJ intr-un RIL, numai pentru
uzucapiunea extratabulara din NCC, adica va incepe sa se aplice cel mai devreme din anul 2021.
Daca noi spunem ca uzucapiunea din NCC se aplica numai posesiilor care au inceput sub
imperiul acestui cod, posesia cea mai devreme care poate fi avuta in vedere e posesia din 1 oct
2011, trec 10 ani, deci in 2021.
S-ar putea ca si in 2021 sa nu fie terminata operatiunea de cadastru si de CF in anumite
localitati.
Chiar dupa 2021, in masura in care nu sunt terminate lucrarile de cadastru si se va pune
problema uzucapiunii extratabulare, nefiind carti funciare, dreptul potestativ se poate exercita:
fie prin cererea de chemare in judecata potrivit dreptului comun
fie prin invocarea exceptiei de catre posesor, daca e chemat in judecata de proprietarul initial.
In ambele situatii, aceasta exercitare a dreptului potestativ de uzucapiune va fi eficienta
daca actiunea este admisa sau, dupa caz, daca exceptia de uzucapiune este admisa (solutie expres
prevazuta in legea de punere in aplicare a NCC).
2. Uzucapiunea tabulara
167
Prin exceptie, poate sa emane si de la un non dominus, caz in care exista doua cauze
nelegitime: titlul lui non dominus (nul absolut) si titlul tertului dobanditor de buna-credinta, tot
nevalabil (nu emana de la proprietar/e nul absolut).
De cele mai multe ori, deci, cauza nelegitima e chiar titlul de dobandire al celui care
inscrie in CF, alteori, este o consecinta: s-ar putea ca insusi autorul celui care inscrie in CF sa fi
avut un titlu nevalabil.
168
de buna-credinta, fara trecerea timpului. Adica, aplicarea uzucapiunii in materie mobiliara are
caracter exceptional.
Regimul juridic aplicabil se apropie mult de regimul juridic al uzucapiunii lungi in
reglementarea din VCC. Diferenta este ca termenul de uzucapiune este de 10 ani.
In momentul implinirii termenului de 10 ani, posesorul nu dobandeste chiar dreptul de
proprietate, ci numai un drept de optiune. Efectele uzucapiunii mobiliare se produc in momentul
exercitarii in forma pozitiva a dreptului potestativ de optiune.
Prin urmare, cerintele sunt cele obisnuite pentru uzucapiune: sa existe posesia, sa fie
utila, sa aiba o anumita durata (10 ani) si posesorul sa exercite dreptul potestativ de uzucapiune.
169
Functia achizitiva de proprietate: art. 937 c.civ. => doua ipoteze de dobandire a
proprietatii bunurilor mobile prin posesia buna-credinta: posesorul de buna-credinta care a
dobandit de la un non dominus poate, in conflict cu proprietarul deposedat, sa beneficieze de
aceste moduri de dobandire.
Legiuitorul, din considerente de echitate, acorda castig de cauza posesorului care este de
buna-credinta in momentul dobandirii bunului mobil, dupa caz, impotriva:
proprietarului care incredinteaza bunul sau unei persoane care i-a inselat increderea
proprietarului care ramane lipsit de bunul sau mai mult de 3 ani, din cauza pasivitatii sale
Complementar efectului achizitv, opereaza efectul extinctiv de proprietate in patrimoniul
proprietarului initial.
Ca si in cazul uzucapiunii, cel care poseda cu buna-credinta un bun are un drept de
optiune: poate invoca in favoarea sa beneficiul dobandirii dreptului de proprietate, dar nu poate fi
obligat, impotriva vointei sale, sa dobandeasca acest drept.
Sunt trei categorii de cerinte care permit dobandirea prin posesia de buna-credinta a
bunurilor mobile in acest caz:
170
pentru a se justifica dobandirea dreptului de proprietate de catre posesor.
Detentorul precar are un contract de inchiriere/depozit/comodat, ceea de inseamna ca
proprietarul bunului, pe baza contractului, i-a dat detentia (elementul corpus). Detentorul precar
abuzeaza de increderea proprietarului si instraineaza bunul ca si cum ar fi al sau.
Persoanele asimilate detentorului precar: P, proprietarul initial, ii vinde bunul lui S, acesta
devenind posesor, nu detentor precar, iar S ii vinde bunul lui T; titlul lui S este desfiintat, iar P
revendica bunul de la T – T a devenit, insa, proprietar in temeiul art. 937.
Detentorul precar sau persoanele asimilate nu sunt posesori, ci doar cei care dobandesc de
la ei pot invoca dobandirea bunurilor mobile prin posesia de buna-credinta.
Proprietarul are impotriva detentorului precar atat o actiune in revendicare, cat si o actiune personala.
Detentorul precar nu poate invoca art. 937, avand obligatia contractuala de restituire. Proprietarul poate revendica
bunul si de la cel care a dobandit de la un detentor precar stiind ca nu e proprietar, deoarece, acesta fiind de rea-
credinta, nu este posesor, neoperand intervertirea. Il poate revendica si de la cel care dobandeste bunul de la
detentorul precar cu titlu precar.
171
Ipoteza de la art. 937 alin. 2
Diferenta fata de prima ipoteza – in a doua ipoteza, prima si a treia categorii de cerinte
raman neschimbate, dar se schimba a doua categorie de cerinte, referitoare la persoanele care pot
invoca.
Poate fi invocat tot de un posesor de buna-credinta, insa acesta nu a dobandit de la
detentorul precar caruia proprietarul i-a incredintat de bunavoie bunul, ci de la un uzurpator =
cel care ia bunul fara acordul proprietarului (hotul, talharul, piratul, inselatorul, insusitorul
bunului gasit). Calitatea de uzurpator nu este data de retinerea vreunei infractiuni, ci de
imprejurarea ca acesta actioneaza contrar vointei proprietarului.
Ne aflam in prezenta unei desesizari involuntare (furt, pierdere) a proprietarului de
bunul sau, spre deosebire de ipoteza art. 937 alin. 1, care face referire la o desesizare voluntara.
Cel care dobandeste de la uzurpator poate invoca posesia de buna-credinta ca temei alt
dobandirii dreptului, daca a trecut un termen de 3 ani de la data desesizarii proprietarului de bun
conditie suplimentara.
Termenul de 3 ani a fost prevazut in interesul proprietarului, caruia nu i se mai poate
imputa ca a facut o alegere gresita a detentorului precar.
Nu conteaza cand dobanditorul primeste bunul. Termenul de 3 ani curge de la momentul
desesizarii proprietarului de bun, adica din momentul in care acesta pierde elementul corpus.
Actiunea in revendicare mobiliara are succes numai daca este introdusa inainte de
expirarea termenului de 3 ani de la data desesizarii involuntare a proprietarului de bunul sau.
Reclamantul trebuie sa faca dovada dreptului sau de proprietate, a faptului ca bunul a fost furat
sau pierdut si a identitatii dintre bunul posedat anterior si cel pe care il revendica.
Daca au trecut 3 ani, nu mai are succes, pentru ca e termen de decadere. Desi actiunea in
revendicare in genere e imprescriptibila, aici e supusa unei decaderi. Dupa 3 ani, opereaza
efectul achizitiv si efectul extinctiv, iar dobanditorul devine proprietar adevarat.
Indeplinirea cerintelor referitoare la posesie se apreciaza in raport cu momentul in care
expira termenul de 3 ani. Daca insa intrarea in posesie este ulterioara implinirii termenului, se
apreciaza in functie de momentul intrarii in posesie.
Alin. 3 nu reglementeaza un mod distinct de dobandire, ci o conditie suplimentara pentru
restituirea bunului in sarcina proprietarului revendicant si un drept de retentie pe care posesorul il
poate opune proprietarului, in cazul in care acesta revendica bunul inainte de implinirea
termenului de 3 ani de la deposedarea involuntara.
Cel care dobandeste bunul de la un uzurpator are o buna-credinta consolidata, pentru ca
dobandeste bunul dintr-un loc in care in mod obisnuit se fac asemenea tranzactii, deci are o buna-
credinta puternica, pentru ca cel care ii vinde se presupune ca este proprietar. Vechiul c.civ
– targuri; NCC – intr-un loc in care in mod obisnuit se vand asemenea bunuri. Si in cazul in care
este adjudecat la o licitatie publica. => eroare comuna
172
bunul inapoi, trebuie sa-i plateasca dobanditorului pretul pe care el l-a platitit uzurpatorului.
0 Daca proprietarul obtine restituirea de la posesor, posesorul are dreptul la restituirea
cheltuielilor necesare si utile facute cu lucrul de la proprietar. Pentru restul cheltuielilor se poate
intoarce impotriva hotului sau gasitorului.
Are loc un trasfer al riscului insolvabilitatii de la posesor la proprietar:
In ipoteza alin. 2, riscul insovabilitatii uzurpatorului era suportat de dobanditor.
Aici, riscul insolvabilitatii uzurpatorului este trecut la proprietar. Acesta nu poate primi
bunul inapoi decat daca plateste pretul. Este o obligatie in solidum, pentru ca dobanditorul are o
dubla posibilitate:
sa primeasca banii de la uzurpator
sa primeasca de la proprietar pretul, ceea ce este mai sigur, mai ales ca avem si a doua garantie:
dobanditorul poate refuza resituirea bunului pana cand proprietarul ii plateste pretul
– drept de retentie.
Restituirea bunului inainte de plata pretului reprezinta doar o renuntare la dreptul de retentie,
nu si la dreptul de urmari proprietarul.
173
Revendicarea bunurilor mobile de la tertul dobanditor de buna-credinta al carui
titlu a fost desfiintat
Daca actul juridic este fie lovit de nulitate (absoluta sau relativa), fie afectat de o cauza de
ineficacitate (rezolutiune, reziliere, imposibilitate fortuita de executare) => titulul este desfiintat.
Desfiintarea titlului = repunere in situatia anterioara => nu opereaza efectul achizitiv de
proprietate => proprietarul poate cere restituirea bunului prin actiunea in revendicare sau printr-o
actiune personala, de la autorul posesorului.
Daca bunul nu a fost restituit catre autorul posesorului, proprietarul poate revendica
bunul direct de la posesor
174
Proprietatea aparenta
Teoria aparentei
Ipoteza: exista un conflit intre titularul veritabil si titluarul aparent al unui drept subiectiv
civil si exista o eroare comuna si invincibila.
Este strans legata de instrainarea cu titlu oneros a bunului altuia. In masura in care
opereaza proprietatea aparente, tertul dobanditor, desi a incheiat actul translativ de proprietate cu
un non dominus, nu va putea fi evins de proprietarul initial. (Proprietarul initial are o actiune
personala impotriva proprietarului aparent pe temeiul imbogatirii fara justa cauza.)
Temeiul juridic
Temeiul dobandirii nu poate fi actul nevalabil, incheiat cu un neproprietar. Actul
translativ va avea semnificatia unui just titlu. Proprietatea aprenta nu este, insa, un mod de
validare a justului titlu.
Legea leaga de faptul juridic in sens restrans la proprietatii aparente atat efectul extinctiv,
cat si efectul achizitiv – se produc in momentul incheierii justului titlu.
Art. 17 – Eroarea comună şi invincibilă
Nimeni nu poate transmite sau constitui mai multe drepturi decât are el însuşi. - regula teoria
aparentei exceptia
Cu toate acestea, când cineva, împărtăşind o credinţă comună şi invincibilă, a considerat că o
persoană are un anumit drept sau o anumită calitate juridică, instanţa judecătorească, ţinând
seama de împrejurări, va putea hotărî că actul încheiat în această stare va produce, faţă de cel
aflat în eroare, aceleaşi efecte ca şi când ar fi valabil, afară de cazul în care desfiinţarea lui nu
i-ar cauza niciun prejudiciu. => actul juridic poate fi totusi desfiintat, chiar daca se
indeplinesc conditiile
instanta hotaraste => caracterul judiciar
Eroarea comună şi invincibilă nu se prezumă. => sarcina probei revine celui care o invoca
Dispoziţiile prezentului articol nu sunt aplicabile în materie de carte funciară şi nici în alte
materii în care legea reglementează un sistem de publicitate.
175
Posesia utila a transmitatorului (proprietarului aparent) in momentul incheierii actului
translativ – conteaza violenta (discontinuitatea si clandestinitatea nu au aplicabilitate) !
nu trebuie sa fie reala (poate fi corpore alieno)
Titlul proprietarului aparent – intereseaza existenta instrumentului de proba: nu numai act
juridic, ci si orice alt mod de dobandire concretizat in instrumente probatorii => nu e
suficient sa invoce uzucapiunea daca nu arata o hotarare judecatoreasca; mostenire:
certificat de mostenitor + titlul de proprietate al autorului
0nu este obligatoriu sa fie titlu translativ, ci poate fi doar declarativ
1 poate fi un titlu putativ – ex. mostenitorul aparent se intemeiaza pe un legat revocat =>
instrumentum inselator
Inscrierea titlului in CF – indeplinirea formalitatilor de publicitate de catre proprietarul
aparent este indispensabila ca element in latura materiala a aprentei de natura sa justifice
efectul achizitiv de proprietate in favoarea tertului dobanditor
Eroarea comuna si invincibila cu privire la calitatea de proprietar a transmitatorului –
trebuie sa existe in momentul incheierii justului titlu
Eroarea dobanditorului este efectiva, insa eroarea colectiva este atat efectiva (macar pentru o
parte), cat si potentiala (pentru restul)
Eroarea trebuie sa fie invincibila in raport cu orice membru al societatii.
Aceasta nu se prezuma.
Buna-credinta a dobanditorului – dobanditorul a facut toate verificarile necesare cu privire la
calitatea transmitatorului: a verificat CF, a verificat documentele de la baza CF
Se aplica criteriul celui mai exigent membru al comunitatii.
Buna-credinta se prezuma.
5.01.2016
176
Cursul 11
Publicitatea imobiliara
177
Funcția de soluționare a conflictelor între dobânditorii succesivi ai aceluiași drept real imobiliar
– cel care beneficiaza de aceste formalitati va fi preferat in raport cu cei care nu le-au
indeplinit/ le-au indeplinit la o data ulterioara
178
drepturi, cel pe care îl avem astăzi. Trebuia să se suspende efectul constitutiv al Decretului lege,
înscrierile în CF având din 1996 și până în prezent doar un rol de opozabilitate (tot real).
0 Din oficiu – T=5 ani de la notarea posesiei ( daca nu a fost notat un litigiu
care sa o conteste)
Entitatile de baza
Imobilul
Proprietarul
179
Obiective => Functii:
Tehnica – identificarea, descrierea, masurarea imobilelor
Juridica – identificarea proprietarilor/posesorilor si asigurarea publicitatii imobiliare
Economica – furnizarea datelor pentru stabilirea impozitelor si taxelor
180
Obiectul drepturilor tabulare – imobilul art. 878 raportat la art. 876 alin. (3)
Particularitate – se referă doar la o parcelă de teren. Imobilul în CF este suprafața de teren
pe care o deține o anumită persoană în proprietate. Construcția nu este văzută ca un imobil de
sine stătător.
181
același bun mai multor persoane, pentru ca ultimul dobânditor să fie înscris în CF: el
trebuie să solicite înscrierea autorilor săi
Chiar si dupa inscrierea dreptului mostenitorului se pot face insrieri intemeiate pe obligatiile
defunctului, daca acestea incumba si mostenitorului
Inscrierea se poate face si impotriva aceluia care inainte de a fi inscris si-a grevat dreptul, daca se
cer deodata. Dacă suntem în situația în care, pentru ca cineva să dobândească bunul a
încheiat un contract de împrumut și un contract de ipotecă, creditorul ipotecar își va putea
înscrie dreptul de ipotecă numai odată cu înscrierea dreptului de proprietate pe care și-l
înscrie debitorul său.
Principiul neutralității/disponibilitatii
Inscrierile nu se fac din oficiu.
Încălcarea acestui principiu va atrage nulitatea înscrierii în CF.
Inscrierile se pot realiza din oficiu numai când acest lucru este prevăzut de lege: când se
refac cărțile funciare distruse sau pierdute, precum și, de principiu, în cazul privilegiilor și
ipotecilor legale. În practică, registratorii refuză să facă aceste înscrieri.
Inscrierile se fac la cererea persoanei indreptatite, a reprezentantului legal sau la cererea
creditorilor, pe calea actiunii oblice.
182
Primul ajunge să facă opozabil dreptul său de proprietate celorlalți. În aceste condiții, cel
de-al doilea venit este ținut să respecte realitatea astfel ancorată, lui fiindu-i opozabil contractul
încheiat între vânzător și cel înscris în CF, în timp ce celui înscris în CF nu îi este opozabil
contractul dintre vânzător și celălalt. El nefiind înscris în CF, cel înscris nu avea de unde să știe
de încheierea lui. De aceea, lui i se consolidează proprietatea.
Acest principiu contribuie la securitatea dinamica.
Se tine cont de data inregistrarii cererii de inscriere in CF (odata cu efectul constitutiv
aceasta data va coincide cu data dobandirii dreptului tabular).
Modul de sanctionare a cererilor de inscriere concurente difera in functie de natura
drepturilor tabulare:
Drepturile care se exclud reciproc – drepturile reale – va fi respinsa orice cerere ulterioara
primei cereri
Drepturile care pot coexista (ex. ipoteci) - inscriere va fi admisa, dar drepturile concurente vor
avea ranguri diferite ( art. 890)
Exceptii – efectul inscrierii se produce in raport cu alta data, stabilita de lege sau de
instanta:
Art. 887 – Modurile prevazute de lege prin care drepturile reale se dobandesc fara inscriere
Art. 892 – cel indreptatit sa isncrie un drept real in folosul sau poate cere radierea din CF a unui
drept concurent sau acordarea unui rang preferential fata de isncrierea unei alte persoane
daca: actul juridic in temeiul caruia se inscrie e anterior celui al tertului, au un autor comun si
tertul l-a impieducat prin violenta/viclenie sa se inscrie in CF
Si daca violenta a provenit de la alta persoana, iar tertul a cunsocut/trebuia sa cunoasca
aceasta imprejurare.
Art. 2334 – privilegiile sunt opozabile fără înscriere în CF. Putem să avem un creditor privilegiat
care să se bucure de prioritate fără să fie înscris în CF. Prioritatea rezultă de lege.
183
Se aplica numai drepturilor tabulare dobandite prin act juridic cu titlu oneros, inscris in
CF, si poate fi invocat numai de tertul subdobanditor de buna-credinta, cu titlu particular si
oneros => minim 3 inscrieri in favoarea unor titulari diferiti:
A incris valabil (79 LPA) B inscriere inexacta (aparenta ca e titular) C (inscris in CF)
A apare ca proprietar. A îi vinde lui B. B îi vinde lui C. suntem în situația în care, dintr-un
anumit motiv, se desființează contractul dintre A și B. Astfel, înseamnă că C nu a dobândit
proprietatea, deoarece pentru a dobândi proprietatea în temeiul unei convenții, transmitatorul
trebuie să fi avut calitatea de proprietar.
Art. 901 spune că A va avea posibilitatea să îl radieze pe B din cartea funciară, însă nu va
putea radia dreptul lui C, acesta, in urma radierii lui B, rămânând proprietar față de toți ceilalți
terți, adică și față de A, care nu va putea redobândi stăpânirea materială a bunului printr-o acțiune
în revendicare.
Buna-credinta – la data inregistrarii cererii de inscriere a lui C, nu a fost inregistrata nicio
actiune prin care se contesta cuprinsul CF, din cuprinsul CF nu rezulta nicio cauza care sa justifice
rectificare in favoarea altei persoane, nu a cunoscut pe nicio alta cale inexactitatea cuprinsului CF.
A mai poate introduce o acțiune în rectificare împotriva lui C. Prin urmare, va fi vorba de
cauzele și condițiile în care se poate introduce o acțiune în rectificare împotriva terțului
dobânditor : art. 908 și 909.
!Este posibila aplicarea principiului si dobanditorului cu titlu gratuit, dar difera termenul
de introducere a actiunii in rectificare:
termen de 5 ani de la inregistrarea cererii de inscriere, în cazul act juridic cu titlu gratuit (909 alin. 2)
termen de 3 ani în cazul unui act juridic cu titlu oneros (909 alin3)
termen de 1 an in cazul actului juridic cu titlu oneros, daca este necesara comunicarea
Vorbim de B ca dobânditor nemijlocit. Ne vom raporta întotdeauna la A ca persoana
interesată să introducă acțiunea în rectificare. ! termen de decadere
184
Fara de cei care nu justifica un drept, dreptul real supus intabularii produce efecte in
momentul dobandirii lui (la fel ca si pentru parti).
CF SL = CF proriu-zisa+documentele
intregitoare CF SR =CF propriu-zisa
Inscrierea in CF:
SL = orice mentiune facuta de un functionar public in CF propriu-zisa sau in documentele
intregitoare
SR = orice mentiune facuta de un functionar public in CF propriu-zisa
Inscrierea in CF se poate realiza doar pe baza unui înscris autentic notarial, a hotararii
judecatoresti ramase definitivă, a certificatului de moștenitor sau in baza unui alt act emis de
autoritățile administrative. Dacă există consens, vom avea înscrisul autentic notarial, dacă nu,
vom avea hotarare judecatoreasca.
Clasificarea inscrierilor
Dupa obiect
Intabulare
Inscriere provizorie
Notare
Cu efect consitutitv
Cu efect de opozabilitate fata de terti
Cu efect de informare pentru terti
Dupa tipul de modificare adusa configuratiei imobilui
185
Inscrierea – CF noua
Transcrierea – imobil <= alipiri/dezlipiri pentru care se deschid CF noi
186
art. 896 – forma generala: impotriva antecesorului tabular care s-a obligat sa
transmita/constituie/modifice altuia un drept real asupra unui imobil si nu isi indeplineste
obligatiile necesare in vederea inscrierii in CF – prescriptibila in 3 ani
! daca actiunea e notata in CF, hotararea judecatoreasca de admitere a acesteia se va inscrie, din
oficiu, si impotriva celor care au dobandir un drept tabular dupa notare
art. 897 – forma speciala: pentru ipoteza in care s-a inscris un alt tert de rea-credinta ca urmare
a refuzului instrainatorului de a pune la dispozitia dobanditorului actele necesare – impotriva
tertului dobanditor inscris anterior in CF, daca actul juridic invocat de reclamant este anterior
celui in temeiul caruia a fost inscris tertul dobanditor de rea-credinta la data incheierii actului –
prescriptibila in 3 ani
187
inscrierea in CF nu mai este in concordanta cu situatia juridica reala a imobilului, din orice alte
motive
Se stabileste situatia juridica reala a imobilului (art. 908 alin. 2):
pe cale amiabila - titularul dreptului inscris are obligatia de a preda persoanei indreptatite
declaratia notariala prin care consimte la rectificare si inscrisurile necesare - cel indreptatit
cere instantei sa dispuna inscrierea in CF – suplinirea consimtamantului partii care are
obligatia de a preda inscrisurile (art. 908 alin. 3)
prin hotarare judecatoreasca
Daca titularul dreptului inscris refuza calea amiabiala sau consimte la aceasta, dar refuza sa
predea documentele necesare in acest scop, cel interesat poate introduce o actiune in rectificare:
concomitent cu actiunea de fond
independent de o actiune de fond
Poate fi introdusa impotriva:
dobanditorului nemijlocit
tertului dobanditor cu titlu gratuit
tertului dobanditor cu titlu oneros, daca este de rea-credinta (art. 908 alin. 4)
Sub rezerva prescriptiei dreptului la actiunea in fond, fata de dobanditorul nemijlocit si fata
de tertul dobanditor cu titlu oneros de rea-credinta, actiunea in rectificare este imprescriptibila.
Daca actiunea in fond a fost admisa, actiunea in rectificare este imprescriptibila fata de
cei chemati initial in judecata si fata de cei care au dobandit un drept real dupa notarea in CF a
actiunii de fond (art. 909 alin. 1).
Sub prescriptia actiunii in fond, fata de tertul dobanditor cu titlu gratuit (<=
donatie/legat), poate fi introdusa in 5 ani de la inregistrarea cererii de inscriere. Daca s-a implinit
acest termen, dreptul tertului se consolideaza.
Daca observ o cauza de nulitate a actului, trebuie sa verific daca au trecut 3 ani de la inscrierea in CF. Daca
nu au trecut, se poate admite actiunea in rectificare. Daca au trecut, tertul ramane proprietar.
si b) - poate fi introdusa si impotriva tertilor dobanditori de buna-credinta cu titlu oneros (+
contract de ipoteca) in termen de 3 ani de la inregistrarea cererii de inscriere a acestuia.
! Daca incheierea prin care s-a ordonat inscrierea care face obiectul actiunii in rectificare a
fost comunicata celui indreptatit, termenul va fi de 1 an de la data comunicarii (art. 909 alin. 3).
Toate acestea sunt termene de decadere (art. 909 alin. 4).
Hotararea judecatoreasca prin care este admisa actiunea este opozabila partilor in proces,
nu aduce insa atingere drepturilor inscrise in folosul altei persoane.
Indreptarea erotilor materiale (art. 913) se face la cerere sau din oficiu, fiind aplciabile art.
909-911.
188
Modificarea mentiunilor din CF care au ca obiect destinatia/descrierea/suprafata
imobilului intabulat – poate fi ceruta oricand de proprieatr (art. 914).
Alin. (4) = e nevoie prima dată să fac dovada existentei unuia dintre cazurile de la punctele 1-4.
Împotriva dobânditorului nemijlocit pot tot timpul, pentru toate cazurile de la 1-4? Pot să introduc și
împotriva terților dobânditori, cu excepția acțiunii întemeiate pe dispozițiile alin. (1) pct. 3 și 4. Sunt
anumite situații în care terțul dobânditor poate să dobândească un dr tabular (Art. 901)
908 alin. (4) din start îmi spune că dacă sunt într-o situație în care contractul dintre A și B s-a
desființat, poate A să introducă acțiunea în rectificarea împotriva lui C, dobânditor de bună
credință? NU. În situația aceasta, C dobândește dreptul tabular și va avea câștig de cauză într-o
acțiune în revendicare.
12.01.2016
Cursul 12
Apararea drepturilor reale principale
Garantarea, ocrotirea, apararea si protectia juridica a drepturilor - notiuni folosite
in legatura cu drepturile reale principale.
Garantarea si ocrotirea drepturilor reale principale se refera la instrumentele prin care
se asigura protectia drepturilor reale principale, in raporturile pe verticala (dintre titulari si
autoritatile publice).
Notiunile se regasesc in Constitutie, in legatura cu dreptul de proprietate privata si de
proprietate publica, in art. 44 si art. 136.
Ocrotirea dreptului de proprietate = mijloacele juridice de drept public, in principal, si
de drept privat, in secundar, mijloace prin care se previne incalcarea dreptului de proprietate.
Garantarea dreptului de proprietate = mijloacele juridice prin care, daca a fost incalcat
de autoritati dreptul de proprietate, se asigura repararea prejudiciului cauzat.
=> instrumente de drept public, prin care fie se previne incalcarea dreptului de proprietate
189
de catre autoritati, fie se repara prejudiciul cauzat printr-o asemenea incalcare.
Includem in asemenea categorie a mijloacelor juridice: prevederile constitutionale, alte
prevederi din legi organice sau din legi ordinare, prin care se interzice si se sanctioneza abuzul de
putere, precum si procedeele juridice prin care pot fi sesizate diferite institutii publice. E vorba,
in primul rand, de punerea in miscare a contenciosului constitutional (a priori sau a posteriori),
de procedura contenciosului administrativ si de orice alta procedura prin care autoritatile
administrative sau judiciare sunt chemate sa previna sau sa repare prejudiciile cauzate prin
incalcarea dreptului de proprietate de catre autoritati.
Toate aceste instrumente si procedee juridice sunt, insa, studiate la alte discipline ale
dreptului, dreptul civil ocupandu-se cu analizarea instrumentelor juridice prin care se apara
dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale principale.
Aparare = mijloacele juridice de drept privat eficiente pentru a asigura protejarea
dreptului de proprietate si a celorlalte drepturi reale principale in raporturile pe orizontala, dintre
particulari, raporturi in care se pot produce incalcari ale dreptului de proprietate.
Notiunea mai generala de “protectie juridica” include in sfera sa atat garantarea si
ocrotirea, cat si apararea dreptului de proprietate, adica atat elementele de protectie pe
orizontala, cat si pe verticala.
Ne intereseaza mijloacele de aparare a drepturilor reale principale, adica instrumentele de
drept privat prin care se apara aceste drepturi.
190
actiunea confesorie prin care se apara drepturile prin care se exercita dreptul de proprietate
publica
Actiunile posesorii – prin care se apara posesia
mijloacele indirecte (nespecifice) de aparare = actiuni care se intemeiaza pe drepturi de
creanta si apara drepturi de creanta, dar care, in mod indirect, apara si dreptul de proprietate
sau alte drepturi reale principale.
Ex.1: actiunea in raspundere delictuala - atunci cand prejudiciul consta in vatamarea unui
bun din patrimoniul persoanei. Actiunea prin care se cere repararea prejudiciului, desi se
intemeiaza in mod direct pe un drept de creanta, apara, in mod indirect, si dreptul de
proprietate.
Ex.2: o actiune contractuala prin care se cere restituirea unui bun, desi se intemeiaza pe un
drept de creanta nascut din contract, apara in mod indirect si dreptul de proprietate.
actiunile de CF – au ca obiect inscrierile in CF
191
o asemenea cerinta a fost inlaturata. Este suficient ca o persoana care se pretinde coproprietar sa
introduca chiar si singura actiunea in revendicare - solutia din art. 643. Este posibil ca paratul sa
ceara introducerea in cauza a celorlalti coproprietari, caci altfel, ceilalti vor putea introduce alte
actiuni impotriva aceluiasi parat. ! In jurisprudenta s-a statutat ca actiunea in revendicare nu
poate fi introdusa de un coproprietar impotriva altui coproprietar.
192
fiind vorba de un bun de care proprietarul a fost deposedat in mod involuntar, el ar putea sa
faca o actiune in revendicare doar in termen de 3 ani de la data deposedarii.
actiune in realizare = (vs. actiune in constatare - hotararea judecatoreasca doar constata
existenta sau inexistenta unui drept, fara a contine vreo dispozitie care sa poata fi pusa in
executare) este susceptibila de executare silita, iar hotararea judecatoreasca prin care se
admite o asemenea actiune poate fi pusa in executare – cuprinde in dispozitivul ei o anumita
obligatie in sarcina paratului.
NB: orice actiune in realizare este in prima faza o actiune in constatare, adica presupune
ca trebuie mai intai sa se constate ca in patrimoniul reclamantului exista dreptul dedus
judecatii (recunoasterea dreptului de proprietate), pe acest temei fiind obligat paratul la o
actiune/inactiune (restituirea stapanirii materiale). =>Daca reclamantul are stapanirea
materiala, actiunea in revendicare este repinsa, iar daca dreptul acestuia este supus unor
contestari sau tulburari, acesta are la dispozitie o actiune in constatare.
Actiunea in revendicare imobiliara
Pentru fiecare dintre actiunile prin care se apara dreptul de proprietate privata sau
alt drept real principal, analizam:
titularul actiunii – prezentat anterior
actiunea este prescriptibila sau imprescriptibila – prezentata anterior
cum se dovedeste dreptul dedus judecatii
efectele admiterii actiunii – comune cu actiunea in revendicare mobiliara
193
inscrisurile care se refera direct la modul de dobandire, dar si cele recognitive (prin se
constata existenta anterioara a unui mod de dobandire ex. o hotarare judecatoreasca sau cele
cu valoare declarativa ex. contractul de partaj).
este posibil sa se faca dovada unui anumit mod de dobandire, dar opozabilitatea sa sa depinda
de caracterul originar/derivat
194
titlul emana de la autori diferiti - nu mai conteaza data certa a titlului, pentru ca acestea se
compara. Chiar daca paratul este posesor, el nu poate castiga numai pe temeiul posesiei
sale, trebuie sa se compare titlurile si sa se faca si dovada titlului autorului autorului
fiecarei parti, deci se coboara in timp cu proba dreptului de proprietate, pana la un mod
originar de dobandire (daca se ajunge la un autor comun, se aplica regulile de mai sus)
sau pana la cel care coboara mai adanc in timp.
Regimul comunist distrugerea sistemului de proprietate privata preluarea abuziva a imobilelor
Prabusirea regimului comunist repararea nedreptatilor savarsite fata de proprietarii ale caror imobile au fost
preluate in mod abuziv masuri de reparare cuprinse in legi speciale, cu caracter partial (ex. OUG privind
retrocedarea unor imobile care au apartinut cultelor religioase)
Intre aceste legi speciale au aparut numeroase contradictii, dificultati de punere in aplicare numar mare
de litigii si practica judiciara neunitara
Doua probleme intereseaza in contextul actiunii in revendicare imobiliara:
concursul dintre actiunea in revendicare si actiunile de aparare a dreptului de proprietate
imobiliara, prevazute in legi speciale
modalitati specifice de proba a dreptului de proprietate asupra imobilelor preluate abuziv in
timpul regimului comunist
195
au format obiectul stabilirii dreptului de proprietate privata (constituire/reconstituire)
Pentru stabilirea dreptului de proprietate privata, exista o procedura speciala. Cei
interesati NU au deschisa calea unei actiuni in revendicare pentru valorificarea drepturilor
nascute pe temeiul acestei legi. Ei pot utiliza numai procedura prevazuta de acest act normativ.
Dupa stabilirea si restituirea dreptului de proprietate privata, acesta poate fi aparat prin
actiunea in revendicare, in conditiile dreptului comun.
Modalitati specifice de proba
proba drepturilor anterioare stabilirii dreptului de proprietate – sarcina probei este usurata,
putand fi folosita o gama larga de mijloace de proba, inclusiv declaratii de martori
proba dreptului de proprietate stabilit potrivit acestei legi – au fost emise 3 tipuri de documente
cu ocazia stabilirii dreptului de proprietate privata: adeverinte de proprietate, procese-verbale de
punere in posesie si titluri de proprietate.
Dovada dreptului de proprietate, in cadrul actiunii in revendicare, se poate face numai cu
titlul de proprietate, a carui emitere marcheaza momentul dobandirii dreptului in patrimoniul
petentului.
Actele premergatoare pot fi folosite pentru a obtine finalizarea procedurii de stabilire a
dreptului de proprietate asupra terenurilor, iar cei pusi in posesie prin acestea pot folosi numai
actiunile posesorii, in masura in care tertii tulbura stapanirea asupra terenului.
196
Regula: concursul dintre legea speciala si legea generala se rezolva in favoarea legii
speciale – actiunea in revendicare este admisibila numai in absenta unei proceduri prevazute in
legea speciala.
Exceptia: daca sunt sesizate neconcordante intre legea speciala si CEDO, aceasta din
urma are prioritate, prioritate ce i se acorda in cadrul unei actiuni in revendicare intemeiata pe
dreptul comun.
Exceptia de la exceptie: situatia in care admiterea actiunii in revendicare de drept comun
ar aduce atingere unui alt drept de proprietate ori securitatii raporturilor juridice.
Care sunt particularitatile probei dreptului de proprietate?
Avand in vedere situatia dificila a persoanelor indreptatite care nu mai au documente prin
care sa faca dovada dreptului lor de proprietate, a fost largita sfera mijloacelor de proba in materie.
Au fost instituite prezumtii suplimentare de proprietate:
intinderea dreptului de proprietate se prezuma a fi cea recunoscuta de actul prin care s-a dispus
masura preluarii abuzive sau a fost pusa in executare
persoana care avea posesia imobilui in momentul preluarii de catre stat se prezuma a fi
proprietara
In plus, este exclusa ideea compararii posesiei petentilor cu aceea a autorilor lor sau cu
posesia statului.
Aceasta are doar caracter exceptional, pentru ca posesia de buna-credinta este ea insasi
titlu de proprietate.
Totusi, cel care se pretinde proprietar poate introduce actiunea in revendicar impotriva
posesorului de rea-credinta, a uzurpatorului, impotriva chiar a posesorului de buna-credinta, dar
care isi intemeiaza posesia pe un act juridic cu titlu gratuit sau al carui titlu a fost desfiintat. In
asemenea situatii, actiunea in revendicare este posibila, chiar daca este vorba de bunuri mobile,
dar, si in acest caz, va trebui sa tinem seama ca reclamantul este cel care se pretinde
coproprietar/proprietar.
Actiunea este imprescriptibila, problema probei fiind mai simpla decat in cazul bunurilor
imobile.
198
si culegerea fructelor sau a productelor. Pana la restituirea acestor cheltuieli, paratul are
drept de retentia asupra fructelor si productelor, cu exceptia cazului in care proprietarul ii
furnizeaza o garantie indestulatoare. Dreptul de retentie nu se intinde asupra bunului
frugifer. Acest drept nu poate fi invocat daca luarea in stapanirea materiala a bunului s-a
facut prin violenta/frauda sau daca acestea sunt perisabile.
Actiunea negatorie (art. 564) = reclamantul care se pretinde proprietar si care are
stapanirea materiala a bunului il cheama in judecata pe paratul care pretinde ca are un
dezmembramant al dreptului de proprietate (sau un drept real de garantie) solicitand instantei sa
ii recunoasca dreptul de proprietate si sa constate inexistenta dezmembramantului
Fata de actiunea in revendicare:
asemanari: reclamantul pretinde ca are un drept de proprietate asupra bunului in litigiu si cere
instantei sa ii recunoasca acest drept
deosebiri:
paratul nu are stapanirea materiala a bunului, ci reclamantul => nu se pune problema
restituirii stapanirii materiale
paratul pretinde ca are un dezmembramant
Actiunea negatorie este o actiune reala, petitiorie, imprescriptibila si in constatare.
Reclamantul cere o constatare pozitiva, ca are totalitatea atributelor proprietatii, si o constatare
negativa, ca paratul nu are un dezmembramant al dreptului de proprietate.
Actiunea in granituire
Dreptul de granituire decurge in mod firesc din insusi continutul juridic al dreptului de
proprietate asupra unui teren, iar obligatia corespunzatoare de granituire este o obligatie propter
rem. Prin aceste instrumente se stabilesc limitele de exercitare a dreptului de proprietate sub
aspectul suprafetei terenului.
Daca nu sunt stabilite in actele de proprietate, se pune problema trasarii lor:
prin buna intelegere
neintelegere actiunea in granituire (oricare dintre vecini) – mijloc de aparare directa a
dreptului de proprietate
Actiunea in granituire = actiunea prin care reclamantul, care invoca dreptul sau de
proprietate asupra unui teren, il cheama in judecata pe proprietarul terenului vecin pentru a
determina, prin semne exterioare, granita dintre cele doua terenuri
Interesul introducerii actiunii apare nu numai daca nu au fost trasate semne despartitoare,
ci si daca semnele exista, dar nefiind stabilite prin intelegerea partilor, sunt contestate. Odata
stabilite conventional, semnele pot fi contestate numai prin actiune in desfiintare.
Calitatea de reclamant si de parat:
regula: proprietarii vecini
199
uneori: titularii altor drepturi reale
cel care are un drept de folosinta (ex. chirias) nu poate avea calitatea de reclamant, dar poate
avea calitatea de parat, cu introducerea in cauza a proprietarului
si un singur coproprietar (! Dar nu poate fi introdusa de un coproprietar impotriva altui
coproprietar)
Este o actiune petitorie, reala, imobiliara, imprescriptibila si in realizare.
Pentru a avea calitate procesuala activa, reclamantul trebuie sa faca dovada dreptului sau.
Nu este insa vorba de aceleasi exigente probatorii ca la revendicare => hotararea judecatoreasca
prin care s-a admis o asemenea actiune nu poate fi invocata intr-o actiune in revendicare ulteriora
.
NB! nu presupune contestarea dreptului de proprietate in intinderea lui, altfel, ar fi vorba
de actiunea in revendicare si s-ar aplica regulile acesteia.
actiunea prin care unul dintre vecini ar cere obligarea celuilalt la suportarea cheltuielilor
de ingradire
Efectul admiterii actiunii este stabilirea granitei dintre proprietati, ceea ce inseamna si
fixarea semnelor de proprietate, care delimiteaza granita dintre proprietati. Poate fi invocata intr-
o actiune in granituire ulterioara daca semnele de proprietate nu au disparut.
Cheltuielile pentru operatia materiala a granituirii trebuie sa fie suportate in mod egal de
ambele parti.
Actiunea confesorie (art. 696, 705, 757) = actiunea prin care reclamantul, care pretinde
ca este titularul unui dezmembramant SS al dreptului de proprietate si care a pierdut stapanirea
materiala specifica dezmembramantului respectiv, il cheama in judecata pe parat, solicitand
instantei de judecata sa ii recunoasca dezmembramantul si sa il oblige pe parat sa ii restituie
stapanirea materiala corespunzatoare acestuia
Diferenta fata de actiunea in revendicare – natura dreptului aparat (dreptul de
proprietate/nuda proprietate/superficie in forma sa deplina vs. dezmembramant SS)
Poate fi utilizata si impotriva nudului proprietar, daca titularul dezmembramantului nu
are la dispozitie o actiune contractuala preferabila.
Caractere juridice: reala, petitorie, de regula, prescriptibila si cu caracter de realizare.
Prescriptia extinctiva:
dezmembraminte in general – termen de 10 ani (art. 2518 pct. 1) [VCC – 30 de
ani] superficie - imprescriptibila
[VCC
incipienta – apararea se face prin actiune confesorie prescriptibila in 30 de ani (numai in
aceasta forma dreptul de superficie e doar un dezmembramant al dreptulu ide
proprietate privata)
200
deplina – reuneste in continutul sau juridic dreptul de folosinta asupra terenului, ca
dezmembramant, si dreptul de proprietate asupra lucrarii – actiunea confesorie este
imprescriptibila sub aspect extinctiv, ca si actiunea in revendicare]
Proba dezmembramintelor SS – sarcina probei apartine reclamantului – trebuie sa
dovedeasca modul de dobandire a dezmembramantului
Inscrierea unui anumit bun intr-un inventar intocmit si aprobat potrivit L. 213/1998
creeaza doar o prezumtie de apartenenta la domeniul public, iar nu o prezumtie de proprietate.
(idem art. 136 Const.)
202