Sunteți pe pagina 1din 203

Cursul 1

Patrimoniul

Introducere

În Codul Civil din 1864, deși sunt mai multe texte care folosesc această noțiune, ea nu e
definită ca atare. Totuși, mai întâi pe marginea C.civ. francez, iar apoi și pe marginea C.civ. al
nostru, s-au construit 3 teorii:
Teoria personalistă a patrimoniului:
Intrucât patrimoniul este expresia juridică a personalității și expresia puterii juridice cu
care persoana este investită, rezultă că:
0 numai persoanele pot avea un patrimoniu
1 orice persoană are un patrimoniu
2 o persoană nu poate avea decât un singur patrimoniu
Prin urmare, există o legătură indisolubilă între persoană și patrimoniu. Din această
legătură decurg unitatea, unicitatea și indivizibilitatea patrimoniului.
LEGATURA PERSOANA-PATRIMONIU => UNITATEA PATRIMONIULUI Indivizibilitatea a
făcut ca, în situații de criză, când creditorii nu își puteau satisface
creanțele împotriva debitorilor, puteau, prin gaj general (garantia comuna a creditorilor), să
urmărească întreg patrimoniul debitorului. S-a pus problema multiplicării patrimoniilor, astfel
încât debitorul să poată fi urmărit numai de creditorii ale căror creanțe s-au născut în legătură cu
o anumită activitate.
1 persoana – 1 patrimoniu => indivizibilitatea si unitatea patrimoniului

23 Teoria afectațiunii patrimoniului:


S-a spus că o persoană poate să afecteze o parte din bunurile sale realizării unui anumit
scop și, în jurul acestui scop, se putea crea un patrimoniu distinct, astfel fiind creata teoria
patrimoniului de afectațiune. Aceasta a fost elaborată de juriști germani, care au plecat de la
sintagma „patrimoniu de afectațiune”.
Unitatea patrimoniului nu mai este legata de persoana titularului sau, ci de scopul
caruia ii este afectat patrimoniul.
SCOPUL CARUIA II ESTE AFECTAT PATRIMONIUL => UNITATEA PATRIMONIULUI 1
scop – 1 patrimoniu => indivizibilitatea si unitatea patrimoniului
=> multiplicarea patrimoniului

1
23 Teoria modernă a patrimoniului:
Compatibilitatea dintre primele doua teorii a devenit posibila pe masura ce subiectele
colective de drept au fost recunoscute (in dreptul public si privat). Ca persoana fizica, persoana
juridica este titulara a unui patrimoniu propriu.
S-a observat, astfel, că multiplicarea patrimoniului poate fi înlocuită pe 2 căi:
23 Fiecare persoană fizica se poate asocia, pentru a crea persoane juridice, cu sau fără scop
lucrativ. Nu a mai fost necesar sa se multiplice patrimoniul unei persoane fizice prin
intermediul ideii de afectatiune, cat timp persoana fizica se poate asocia pentru a intemeia
o persoana morala cu un patrimoniu distinct.
Ulterior, s-a recunoscut posibilitatea constituirii unei societăți cu un singur asociat.
24 Chiar dacă nu se creează o nouă persoană juridică, este posibilă afectarea unei mase de
bunuri pentru realizarea unui anumit scop, dacă se acceptă ideea de divizare a
patrimoniului. Astfel, s-a născut teoria modernă a patrimoniului, care păstrează din teoria
personalistă ideile fundamentale, dar, spre deosebire de aceasta, adaugă ideea divizibilității
patrimoniului.
Ca urmare, ideea de afectatiune a incetat sa mai sublinieze legatura patrimoniu- persoana,
devenind temeiul recunoasterii divizibilitatii patrimoniului in mai multe mase de bunuri cu
regimuri juridice diferite.
Patrimoniul ramane legat de persoana, legatura ce explica unitatea sa, aceasta
neexcluzand insa ideea de afectare a sa.
1 persoana – 1 patrimoniu => unitatea patrimoniului
=> divizibilitatea patrimoniului

Codul civil în vigoare consacră teoria modernă și o reformează, adică recunoaste


divizibilitatea patrimoniului, iar în unele situații creează o autonomie mai mare a unor anumite
mase patrimoniale.

Notiunea juridica de patrimoniu

Distingem trei idei în structura logică a noțiunii de patrimoniu:


5888 patrimoniul este compus din drepturi si obligatii cu valoare economica
5889 patrimoniul este o universalitate juridica
5890 patrimoniul este un atribut al personalitatii

23 Patrimoniul este compus din drepturi si obligatii cu valoare economică

A. Criteriul patrimonialitatii
Acest criteriu este expres prevazut de art. 31 alin. (1) C. civ.
Drepturile subiective civile se impart in drepturi patrimoniale si drepturi nepatrimoniale.
Patrimoniul cuprinde drepturile și datoriile patrimoniale = cele care se pot evalua în bani, au
valoare pecuniară.
Excludem, deci, drepturile nepatrimoniale. Cu toate acestea, faptele ilicite prin care se
cauzeaza un prejudiciu ca urmare a vatamarii unui drept personal nepatrimonial genereaza un

2
raport de raspundere civila delictuala, iar dreptul de a cere repararea materiala a prejudiciului
este patrimonial.
Valoarea pecuniara a drepturilor si datoriilor care compun patrimoniul nu presupune ca
toate acestea au ca obiect sume de bani,ci doar ca el este evaluabil bani. ! NU este relevanta
identitatea materiala a bunurilor la care se refera drepturile si datoriile, ci numai valoarea lor
baneasca.

B. Fungibilitatea lato sensu a elementelor patrimoniale.


Drepturile si datoriile sunt fungibile. Fungibilitatea are alt sens decât cel din clasificarea
bunurilor (= bunuri care pot fi înlocuite unele cu altele, în materialitatea lor). Când ne referim la
elementele patrimoniale fungibile, avem în vedere nu materia, nu substanța, ci avem în vedere
valoarea economică, deoarece valorile economice se pot înlocui unele cu altele. Asa se justifica
teoria daunelor-interese si subrogatia reala

C. Patrimoniul in sens economic


Criteriul patrimonialității dă valoarea economică, astfel distingem:
23 Patrimoniul în sens economic: nu cuprinde și datoriile, nu se referă la drepturi, ci la
averea destinata, în principal, satisfacerii nevoilor de consum și, în subsidiar, investițiilor.
24 Patrimoniul în sens juridic: drepturi si datorii cu valoare pecuniara.
In sens juridic patrimoniul subzista chiar daca e compus numai din datorii sau daca
valoarea datoriilor este mai mare decat a drepturilor. Patrimoniul in sens economic nu cuprinde si
bunurile viitoare, in vreme ce patrimoniul in sens juridic include si drepturile si datoriile viitoare
cu continut economic.

D. In componenta patrimoniului intra drepturile si datoriile cu continut economic, iar nu


bunurile care formeaza obiectul acestora
Uneori, s-a afirmat că regăsim în patrimoniu nu numai drepturile, ci și bunurile care
formează obiectul drepturilor. Ideea nu poate fi primită, deoarece:
23 In primul rand, patrimoniul e o realitate intelectuală, o noțiune logică și nu are cum să
includă elemente materiale, bunuri.
24 In al doilea rand, dacă includem și drepturile, și bunurile, dublăm valoarea patrimoniului.
25 In al treilea rând, sunt bunuri asupra cărora poartă mai multe drepturi patrimoniale, de
obicei drepturi reale, aflate in patrimonii diferite. De exemplu, dreptul de proprietate și un
dezmembrământ al lui.
Patrimoniul este o noțiune juridică, nu putem să integrăm obiectele materiale în mintea noastră,
ci putem avea doar reprezentări ale lor. Patrimoniul = oglindire a unei realități, nu se confundă cu
realitatea.

5888 Patrimoniul este o universalitate juridica

A. Universalitate juridica si universalitate de fapt

23 analizate in ceea ce tine de individualitatea lor;

3
5888 ca un tot, o universalitate; chiar daca aceasta exista prin elementele
componente,
dobandeste o realitate autonoma, distincta de acestea.
Nu doar unele drepturi și datorii formează patrimoniul, ci toate drepturile și datoriile
intră în patrimoniu. Toate, fără excepție, nu doar cele prezente, ci și cele viitoare. Nu e vorba
doar de drepturi, ci și de datorii cu valoare economică.
Patrimoniul este o universalitate juridica, iar nu una de fapt. Se face distincție între
universalitatea juridică, adică patrimoniul (art. 31), și universalitatea de fapt (art. 541):
In universalitatea de fapt intră doar elementele active, nu și pasive.
Universalitatea de drept contine nu numai elemente active, ci si datorii.
In cazul universalitatii de fapt bunurile care o compun nu sunt fungibile (individualitatea
lor materiala nu se topeste intr-o substanta economica comuna). Ex. o biblioteca a carei unitate
rezulta din natura materiala a bunurilor care o compun, iar nu din valoarea ei economica =>
instrainarea cartilor in mod individual determina diminuarea intregului. In cazul unei
universalitati de fapt intregul se poate pastra pe cale naturala (turma de oi – reproducere), dar nu
si pe cale juridica (subrogatia reala)
*Universalitatea de fapt privește bunurile în materialitatea lor, deși NU DOAR PE ELE.

B. Patrimoniul si masele patrimoniale


Există diviziuni ale patrimoniului care au atribute ale universalității:
Masele patrimoniale sunt diviziuni ale patrimoniului, patrimonii de afectațiune, cu
atributele universalității. Ele cuprind, pe lângă drepturi, și datorii cu valoare economică și, ca
urmare, în cazul lor, poate funcționa subrogația reală generală. Masele patrimoniale pastreaza o
unitate specifica determinata de un anumit grad de generalitate, de scopul caruia ii sunt afectate
si de regimul juridic special.
Singura universalitate propriu-zisă este totuși patrimoniul. Masele patrimoniale sunt
fragmente, secțiuni.

C. Patrimoniul exista in si prin elementele componente


Patrimoniul nu poate fi redus la unele sau la altele dintre drepturile si datoriile pecuniare,
privite la modul individual.

D. Dinamica fluxurilor patrimoniale nu afecteaza universalitatea juridica*


Persoana poate dobandi noi drepturi si datorii pecuniare, poate instraina sau stinge
drepturi si datorii existente, fara ca prin aceasta sa fie atinsa existenta patrimoniului ca atare;
universalitatea juridica se pastreaza ca o realitate permanenta, continua, pe durata existentei
persoanei. Astfel este posibil ca patrimoniul sa asigure obiectul garantiei generale a creditorilor.
Din aceasta perspectiva se compara patrimoniul cu un recipient, cu mentiunea ca
niciodata acest recipient nu este gol, continand minim un element (drept/datorie). De aceea
patrimoniul a fost comparat cu un cont curent.

4
E. Permanenta si continuitatea patrimoniului*
Ca universalitate juridica, patrimoniul cuprinde nu numai drepturi si datorii patrimoniale
prezente, ci si drepturi si datorii viitoare, astfel fiind puse in evidenta permanenta si continuitatea
patrimoniului ca realitate juridica (art. 2324).
Aprecierea starii de solvabilitate/insolvabilitate se face intr-un anumit moment dat, aceste
stari fiind relative si temporare.

0 Patrimoniul este un atribut al personalității

Intelegerea acestui aspect numai in lumina teoriei personaliste nu este suficienta, aceasta
legand in mod indisolubilpatrimoniul de persoana fizica. Insa, recunoasterea personalitatii
juridice pentru persoanele morale a permis depasirea conflictului dintre teoria peronalista si cea a
patrimoniului de afectatiune. Sinteza celor doua teorii permite intelegerea ideii patrimoniului ca
atribut al personalitatii (persoana fizica/juridica), cat si ideea unitatii si divizibilitatii
patrimoniului.
Prin afirmatia „patrimoniul este un atribut al personalității” se subliniază ideea de
apartenență a patrimoniului și ideea de apartenență a tuturor drepturilor și a datoriilor aflate în
patrimoniu, care aparțin titularului (toate celelalte persoane fiind excluse din sfera acestei
legaturi de apartenenta).
Această idee de apartenență este legată de noțiunea de capacitate juridică și, mai ales de
capacitate juridică de exercițiu (aptitudinea persoanei de a incheia singura acte juridice civile),
deoarece apartenența este temeiul puterii pe care titularul o are asupra patrimoniului. În temeiul
acestei puteri, titularul poate încheia acte juridice cu privire la elementele patrimoniale. Astfel,
ajungem la noțiunea de capacitate juridică de folosință (aptitudinea persoanei de a avea drepturi
si obligatii civile), însă avem în vedere doar acele acte juridice civile care au ca obiect drepturi și
datorii patrimoniale. Trebuie sa facem deosebire între sfera juridică a persoanei și noțiunea de
patrimoniu: patrimoniul este doar o parte a sferei juridice a persoanei. Când vorbim de
apartenența patrimoniului, avem în vedere legătura dintre patrimoniu și capacitatea de folosință,
în ce privește actele care au ca obiect drepturi și datorii patrimoniale.
Din ideea de apartenență și din legătura care există între persoană și patrimoniu, rezultă
următoarele:

A. Numai persoanele au un patrimoniu


Nu poate exista patrimoniu fără titular. (! Oricat de mult s-ar autonomiza o masa
patrimoniala in cadrul patrimoniului unei persoane, aceasta autonomie nu merge niciodata pana
la desprinderea deviziunii respective a patrimoniului de titularul acesteia.)
Această concluzie a fost contestată de multe ori. Înainte de a se multiplica persoanele
juridice fără scop lucrativ, s-a spus că fundația este un exemplu de patrimoniu fără titular. În
realitate, fundația își întemeia personalitatea pe fondatorii ei și pe cei care o administrau, deci nu
se putea vorbi despre un patrimoniu fără titular, deoarece fundația era însăși subiect de drept.

5
0 Orice persoană are un patrimoniu
Existenta universalitatii juridice nu depinde de cantitatea de drepturi si obligatii pecuniare
apartinand unei persoane ori de raportul dintre activul si pasivul patrimonial.
Nu există niciodată un patrimoniu gol în totalitate. ! Sunt anumite bunuri neurmăribile
care nu pot ieși din patrimoniul debitorului pus în executare silită.
0 persoanele juridice – patrimoniul reprezinta o conditie de existenta
1 persoanele fizice – au patrimoniu mereu (nu conteaza cat de sarace sunt)

C. O persoana nu poate avea decat un singur patrimoniu


Acesta idee a fost criticata pana cand interesul unei persoane fizice de a realiza mai multe
scopuri si de a-si afecta bunurile in conformitate cu acestea a fost satisfacut, fie prin ideea
divizarii patrimoniului sau in diferite mase patrimoniale, fie prin participarea sa la constituirea
unor persoane morale.
Patrimoniile de afectatiune sunt diviziuni ale patrimoniului unic al persoanei, aceasta
sintagma neavand semnificatia multiplicarii patrimoniilor, ci exprimand posibilitatea divizarii
patrimoniului unic in mai multe mase patrimoniale.

D. Patrimoniul este unitar, dar divizibil

a) Intelesul ideii de divizibilitate a patrimoniului


In teoria personalista, caracterul indivizibil al patrimoniului era considerat o consecinta a
unitatii persoanei.
Ulterior, s-a apreciat ca nu exista contradictie intre ideea de unitate a persoanei si a
patrimoniului si ideea de divizibilitate a patrimoniului. Astfel, in teoria modernă a patrimoniului, s-a
recunoscut ideea divizibilității patrimoniului. Așadar, patrimoniul este unitar, dar este divizibil.
Codul civil prevede la art. 31 alin. (2) ca patrimoniul poate face obiectul unei diviziuni
sau afectatiuni numai in cazurile si conditiile prevazute de lege. Masele patrimoniale sau
patrimoniile de afectatiune sunt rezultatul acestei diviziuni. Se accentueaza astfel ideea de
unitate a patrimoniului: dupa divizarea patrimoniului sau, o persoana nu are mai multe
patrimonii, ci mai multe mase patrimoniale, fiecare cu o afectatiune proprie. Acestea sunt numite
si patrimonii de afectatiune pentru a se arata preluarea de catre teoria moderna a patrimoniului a
unor elemente din ambele teorii premergatoare acesteia. Termenii diviziune si afectatiune sunt
complementari: afectatiunea este cauza divizarii patrimoniului.

b) Notiunea de masa patrimoniala si comunicare intrapatrimoniala


Divizibilitatea patrimoniului conduce la noțiunea de „mase patrimoniale”.
Datorita generalitatii sale, fiecare masa de drepturi si obligatii pecuniare imprumuta unele
trasaturi ale patrimoniului vazut ca universalitate. Astfel, masele patrimoniale au atributele
universalității: o masa patrimoniala nu se confunda cu drepturile si obligatiile componente,
avand o existenta independenta fata de cantitatea si fluctuatia acestora.

6
Diferența dintre masa patrimonială și patrimoniu: masele patrimoniale nu se bucură de
caracterul permanenței. Ele au continuitate, dar nu sunt obligatoriu întinse în timp pe toată
durata existenței persoanei, ca în cazul patrimoniului.
Masele patrimoniale se nasc în măsura în care sunt prevăzute de legi, chiar dacă, pe
temeiul legii, e nevoie de o faptă juridică de natură să atragă masele patrimoniale. (! vointa
persoanei poate fi relevanta numai in mod indirect, ca o conditie preliminara pentru aplicarea
unui regim juridic care determina divizarea patrimoniului)
(≠ Universalitatile de fapt se constituie fie prin vointa legiuitorului, fie prin vointa titularului
patrimoniului.)

Având în vedere că patrimoniul este un tot unitar, între masele patrimoniale există o
anumită comunicare, comunicarea intrapatrimonială.
Când se divizează patrimoniul, apare masa patrimonială (ex. masa bunurilor comune ale
soților = comunitatea matrimonială; apare ca urmare a căsătoriei și depinde de alegerea soților
făcută în momentul căsătoriei). Masele patrimoniale nu sunt separate definitiv, se pot transfera
drepturi și datorii dintr-o masă patrimonială la alta, deci există comunicare patrimonială.
Aceasta comunicare se manifesta deplin pe durata existentei diviziunii patrimoniului, fie prin
caracterul subsidiar al urmaririi bunurilor dintr-o anumita masa patrimoniala, fie in ipoteza
transferului drepturilor si obligatiilor dintr-o masa patrimoniala in alta. In cel din urma caz nu trebuie
sa se prejudicieze drepturile creditorilor asupra fiecarei mase patrimoniale (art. 32 alin. (1))
– posibilitatea utilizarii actiunii pauliene pentru a se declara inopozabil actul juridic unilateral cu
caracter fraudulor.
*Transferul de drepturi si obligatii dintr-o masa patrimoniala in alta se face prin act
juridic unilateral incheiat de titularul patrimoniului, iar nu prin contract.
Comunicarea intrapatrimoniala functioneaza:
0 cand se produce divizarea patrimoniului, aceasta putand sa presupuna:
separarea unui fragment patrimonial deja existent
numai drepturi si obligatii dobandite ulterior divizarii (ex. comunitatea
matrimoniala care a fost stabilita inca de la inceputul casatoriei)
1 cand inceteaza divizarea patrimoniului: dispare scopul caruia ii este afectata o masa
patrimoniala => componentele se pastreaza in cadrul universalitatii (patrimoniului) (ex.
lichidarea patrimoniului profesional individual)
Intinderea raspunderii patrimoniale este numai partial limitata la fiecare masa patrimoniala
in legatura cu care s-a nascut creanta unui anumit credit. In principiu, daca elementele
patrimoniale din masa respectiva nu sunt suficiente pentru satisfacerea creantei, creditorul are
posibilitatea, cu respectarea anumitor reguli legale, sa urmareasca celelalte bunuri din
patrimoniul debitorului (art. 2324 alin. (3) C. civ.). De ex, creditor al soților, creanța privește
masa bunurilor comune, C urmărește întâi bunurile comune, dacă nu e posibil, doar atunci
urmărește bunurile proprii. Invers, dacă C are o creanță asupra bunurilor proprii unuia dintre soți,
întâi le urmărește pe acelea, iar abia apoi, dacă nu și-a satisfăcut creanța, și pe cele comune.
Există, de regulă, o urmărire principală și o urmărire subsidiară.

7
Art. 2324 alin. (4) instituie o exceptie de la aceasta regula – urmarirea subsidiara nu
functioneaza (in cazul diviziunilor patrimoniului afectate exercitiului unei profesii autorizate de
lege), conferindu-se un grad de autonomie sporit unei anumite mase patrimoniale. ! nu dispare
unitatea patrimoniului: daca se lichideaza patrimoniul profesional, partea din acesta care nu
serveste la indestularea creditorilor profesionali ramane in patrimoniul debitorului => inceteaza
afectatiunea, inceteaza diviziunea si ce ramane din masa patrimoniala afectata exercitarii unei
profesii autorizate ramane in patrimoniu, tocmai pentru ca acesta este unitar
De aceea, spunem ca există mase patrimoniale care se bucură de o autonomie mai mare
decât altele, vorbindu-se, astfel, de o diminuare a comunicării intrapatrimoniale. De exemplu,
există o diminuare a comunicării intrapatrimoniale în cazul patrimoniul succesoral (separație
între masa succesorală și restul patrimoniului).

c) Aplicatii ale ideii unitatii si divizibilitatii patrimoniului


0 regimul comunitatii legale (339) si conventionale (366) – se aplica regulile de la 2324 alin. (3),
adica caracterul subsidiar al urmaririi
1 masa succesorala (1114 alin. (2) si 1156 alin. (1)) – patrimoniul mostenitorului este divizat in
doua mase patrimoniale (pana la partaj, daca exista mai multi mostenitori, sau pana la plata

datoriilor succesiunii, daca este unul singur) impiedicarea contopirii elementelor din cele 2 patrimonii
! i. creditorii masei succesorale nu pot urmari decat elementele acesteia, ii. dar, dupa partaj,
creditorii eredelui se pot indestula din elemente ce au apartinut masei succesorale (daca activul a
fost mai mare ca pasivul) => se inlatura caracterul subsidiar al urmaririi (definitiv in i. si pana la
partaj in ii., cu toate ca nu mai este vorba despre o urmarire subsidiara propriu-zisa: masa
succesorala s-a contopit in patrimoniul eredelui)

d) Constituirea patrimoniilor de afectatiune


Nasterea maselor patrimoniale presupune un regim legal preexistent, trebuie să fie
permise de lege, legea este primul temei al diviziunii patrimoniului. Pe lângă lege, trebuie să
avem și o manifestare de voință a titularului patrimoniului.
Temeiul diviziunii este fie un act juridic, fie un fapt juridic in sens restrans.
Ex. 1 diviziunea patrimoniala opereaza in patrimoniul succesorului <= decesul
Ex. 2 diviziunea patrimoniala opereaza in cazul comunitatii matrimoniale <= 2 acte juridice:
0 contractul de casatorie
1 actul de alegere a regimului matrimonial

E. Patrimoniul este inalienabil


Dacă încetează existența persoanei, încetează și existența patrimoniului. Formulările ca
„transmiterea/vânzarea patrimoniului” sunt metafore, nu se referă la patrimoniu, ci la anumite
mase patrimoniale. Diversele fluxuri patrimoniale nu echivaleaza cu transmiterea patrimoniului
ca universalitate juridica. Patrimoniul este inalienabil, nu in individualitatea elementelor care il
compun, si ca universalitate juridica.

8
În funcție de regimul juridic specific, o anumită masă patrimonială poate fi transmisă, de
exemplu, se poate vinde masa succesorală, nu patrimoniul în întregimea lui. La decesul persoanei
fizice sau la reorganizarea persoanei juridice, nu patrimoniul se transmite către succesori, ci
elementele patrimoniale, drepturile și datoriile, se transmit către succesori în mod universal sau
cu titlu universal: patrimoniul autorului se varsă în patrimoniul succesorului, dar în momentul
decesului/reorganizării, încetează și patrimoniul, pentru că e strict legat de persoană.
Corect ar fi sa spunem ca obiectul transmiterii nu este patrimoniul, ci totalitatea drepturilor si
obligatiilor existente in patrimoniul transmitatorului sau intr-o anumita masa patrimoniala a acestuia.
Ideea de transmisiune universala sau cu titlu universal este corecta numai in sensul ca se trasmit toate
drepturile si obligatiile dintr-un patrimoniu / dintr-o masa patrimoniala !privite la un moment dat! (≠
patrimoniu, care se caracterizeaza prin permanenta si continuitate).
Concluzie:
0 patrimoniul = inalienabil
1 masele patrimoniale = alienabile sau inalienabile, in functie de vointa legiuitorului
2 drepturile si obligatiile patrimoniale = alienabile (exceptie facand ceve intuitu personae)

Definitia notiunii juridice de patrimoniu

Patrimoniul = totalitatea drepturilor și a datoriilor cu valoare economica aparținând unei


persoane
Patrimoniul este universalitate, este compus din elemente cu valoare economică, rezultă
că e legat de o persoană, deci, că este inalienabil și că este un atribut al persoanei.
Mai rezultă din definiție ideea de continuitate și de permanență a patrimoniului (pe durata
existentei persoanei). Indiferent de fluxurile patrimoniale care permit schimbarea permanentă a
conținutului, integritatea patrimoniului se pastreaza de la nasterea pana la moartea persoanei
fizice si, respectiv, de la infiintarea si pana la incetarea persoanei juridice. Patrimoniul mai este
explicat și ca totalitatea de elemente patrimoniale prezente și viitoare, ceea ce subliniază
permanența și continuitatea.
Patrimoniul este o realitate intelectuală, nu materială.

Prerogativele puterii juridice asupra patrimoniului

Se pune întrebarea dacă titularul are un drept sau o putere juridică a patrimoniului?
Titularul unui patrimoniu se bucura de anumite prerogative asupra intregii universalitati,
insa aceste prerogative nu se exercita in legatura cu fiecare drept patrimonial sau in legatura cu
fiecare obligatie pecuniara, ci asupra intregului ansamblu de drepturi si obligatii, privite in
unitatea lor juridica. !Aceste prerogative nu reprezinta o simpla suma a prerogativelor conferite
de drepturile patrimoniale.
Se vorbește de un drept de proprietate asupra patrimoniului, dar această teorie este
respinsă datorita:
0 caracterului incomplet al prerogativelor pe care aceasta putere le confera, mai ales in
ceea ce priveste dispozitia juridica !patrimoniul este inalienabil!

9
0 diferentei intre notiunea de patrimoniu si notiunea de bun – obiectul acestei puteri nu
este un bun
In ciuda posibilității aproprierii lucrurilor incorporale (printre care se numara și
patrimoniul), patrimoniul nu poate fi apropriat. Există posibilitatea aproprierii bunurilor
incorporale, dar nu orice lucru incorporal devine bun incorporal. Există lucruri
incorporale care devin bunuri și intră în sfera juridică prin relația de apropriere, doar
pentru că legea permite aproprierea lor. Devin bunuri doar dacă legea prevede acest lucru.
Patrimoniul e lucru incorporal, dar el nu poate fi apropriat. Nu putem vorbi de un drept de
dispoziție asupra patrimoniului.
Nu putem vorbi de un drept asupra patrimoniului, dar avem o putere juridică asupra lui.
Prerogativele – capacitatea juridică de exercițiu a persoanei, pentru acele acte juridice care au ca
obiect drepturi și bunuri patrimoniale.

Modalitatile juridice ale patrimoniului

În măsura în care patrimoniul este divizibil, este posibil ca anumite mase patrimoniale să
fie stăpânite în comun de mai mulți titulari de patrimoniu = modalitățile juridice ale
patrimoniului. Exemplu: regimul comunității de bunuri a soților : masa de bunuri comune se
regăsește în patrimoniile ambilor soți. E vorba de o modalitate juridică a patrimoniului, distinctă
de modalitățile juridice ale drepturilor reale. Aici e vorba de universalități, de mase patrimoniale.
0Nu este vorba despre stapanirea in comun a unui patrimoniu in intregul sau, intrucat
acesta nu poate avea decat un singur titular. Este insa posibila stapanirea in comun a unei mase
de drepturi si obligatii pecuniare de catre titularii mai multor patrimonii:
o fiecare titular are o cota-parte in cazul indiviziunii / patrimoniului profesional
comun
o devalmasie – comunitatea de bunuri a
sotilor Modalitatile juridice ale patrimoniului sunt
1 indiviziunea (1114 si 1156) – cand exista mai multi mostenitori, masa succesorala se afla
in indiviziune intre acestia
2 comunitatea matrimoniala (339 si 366) – patrimoniile fiecarui sot se impart in doua mase
de drepturi si obligatii pecuniare: comune si proprii => masa drepturilor si datoriilor
comune din patrimoniul ambilor sti constituie comunitatea matrimoniala ! nu este un
patrimoniu distinct de patrimoniul fiecarui sot (confuziune partiala pe durata casatoriei)
3 patrimoniile preofesionale comune (2324 alin. (4))

Funcțiile patrimoniului

Comunicarea intrapatrimoniala reprezinta comunicarea între masele patrimoniale. Există


și comunicare între patrimonii aparținând unor persoane diferite = interpatrimonială, la modul
general, nu individual. Observăm că această comunicare este sintetizată, generalizată în funcțiile
patrimoniului.

10
Patrimoniul are 3 functii:
0 Subrogatia reala generala
1 Funcția de a asigura garanția comună a creditorilor
2 Funcția de a asigura transmisiunea universală sau cu titlu universal

0 Subrogatia reala generala


In dreptul civil, se distinge intre:
0 Subrogatia personala = inlocuirea unei persoane cu o alta persoana in cadrul unui raport
juridic obligational
1 Subrogația reală = înlocuirea unui element patrimonial cu un alt element
patrimonial La randul sau, subrogatia reala poate fi:
0 Subrogatie reala universala – cand elementele patrimoniale care se inlocuiesc unele cu
altele sunt privite in cadrul universalitatii care este patrimoniul
1 Subrogatia reala cu titlu universal - cand elementele patrimoniale care se inlocuiesc
unele cu altele sunt privite in cadrul unei mase patrimoniale
2 Subrogatia reala cu titlu particular - cand elementele patrimoniale care se inlocuiesc
unele cu altele sunt privite ut singuli
subrogația reală generală = s. r. universala + s. r. cu titlu universal, are loc în cadrul
patrimoniului ca universalitate/în cadrul unei mase patrimoniale. Este posibilă pe temeiul
fungibilității elementelor patrimoniale. Se asigură continuitate, astfel.
In toate cazurile de subrogatie reala se stabileste o relatie intre 2 patrimonii diferite, nu
numai intre elementele aceluiasi patrimoniu. (! Subrogatia reala nu presupune intotdeauna un
schimb de elemente pecuniare intre 2 patrimonii: un bun poate sa iasa dintr-un patrimoniu si sa
intre in alt patrimoniu, fara ca alt bun sa iasa din al 2-lea si sa intre in primul ex. piere un bun si
primesti indemnizatia de asigurare).

Continutul subrogatiei generale. Corelatia cu divizibilitatea patrimoniului


Elementele pecuniare care ies din patrimoniu se inlocuiesc cu elementele pecuniare care
intra in patrimoniu. Mai mult, elementele care intra vor avea aceeasi pozitie juridica pe care au
avut-o cele care au iesit – calitatea de elemente ale universalitatii / ale masei patrimoniale.
Inlocuirea are in vedere valoarea economica si regimul juridic al acestor elemente
patrimoniale, nu si calitatile fizice care privesc bunurile care fac obiectul drepturilor si
obligatiilor respective.

Comparatie intre subrogratia reala generala su subrogatia reala cu titlu particular

0 Subrogația reală generală se produce în cazul unei universalități, fie în cadrul unui patrimoniu,
fie al unei mase patrimonială, iar subrogația reală cu titlu particular privește elemente
patrimoniale ut singuli, individual.

11
0Subrogația reală generală se produce automat, fără a fi nevoie de o prevedere a legii, pur și
simplu pe temeiul fungibilității elementelor patrimoniale, dar cea cu titlu particular intervine
doar dacă legiuitorul o prevede în mod expres.
1 Când e vorba de subrogația reală generală, elementul patrimonial care intră în patrimoniu
dobândește regimul juridic general fie al patrimoniului, fie al masei patrimoniale respective.
Dacă e sub cu titlu particular, elementul care intră în patrimoniu dobândește regimul juridic
particular pe care îl avea elementul patrimonial care a ieșit din patrimoniu. Exemplu în cadrul
ipotecii:subrogarea ipotecii asupra despăgubirii.
Se poate spune ca subrogatia reala cu titlu particular presupune intotdeauna o subrogatie
generala. Reciproca nu este valabila!
0 Garanția comună a creditorilor
Până la N.C.Civ. , se vorbea de gajul general al creditorilor chirografari asupra
patrimoniului debitorului.
Termenul de gaj – impropriu: trimite cu gandul la garantia reala, insa in acest caz este
vorba despre o acceptie metaforica – gajul evoca puterea creditorului chirografar asupra
patrimoniului debitorului.
Vorbind de garanția comună, nu se face trimitere doar la creditorii chirografari, ci la toți
creditorii. Patrimoniul ca universalitate poate fi urmărit și de creditorii care posedă garanții, și de
cei chirografari. Diferenta dintre acestia sta in ordinea urmaririi.
Aceasta putere comuna exprima puterea comuna pe care creditorii o au asupra patrimoniului
debitorilor. Din caracterul comun al acestei puteri deriva principiul egalitatii creditorilor,
consacrat in art.2326 alin. (1) teza I.
În plus, nu e vorba de o deposedare, ci de o universalitate, nu un bun individual
determinat. !!! 2324 alin. (2), 628 alin. (2) si 2325 => micsorarea garantiei comune a creditorilor
Sunt avute in vedere nu numai drepturile patrimoniale existente in patrimoniul
debitorului in momentul nasterii datoriei, ci si acelea care au intrat in patrimoniul debitorului
pana la scadenta => momentul fixarii dreptului de garantie comuna asupra unro elemente
pecuniare active din patrimoniul debitorului este chiar momentul in care creditorii trec la
executarea creantei lor => distinctie:
0 Obiectul garantiei comune = patrimoniul
1 Obiectul urmaririi = drepturile reale si de creanta existente in patrimoniu intr-un moment
determinat si chiar si cele care vor intra in patrimoniu ulterior acelui moment, pana la
limita acoperirii creantelor creditorilor

garantia comuna (puterea creditorilor asupra patrimoniului debitorului) ≠ urmarirea
efectiva a activului patrimonial
0 debitorul nu are libertate deplina de a incheia acte juridice cu privire la drepturile sale
patrimoniale: tocamai in virtutea garantiei comune, creditorii sunt indreptatiti sa cenzureze, prin
intermediul actiunii pauliene, actele juridice frauduloase incheite de debitor cu tertii – creeaza
sau maresc starea de insolvabilitate a debitorului

Principiul specializarii garantiei comune a creditorilor

12
Divizarea patrimoniului in mai multe mase patrimoniale determina specializarea garantiei
comune a creditorilor. In aceasta ipoteza, garantia comuna va opera, in mod specializat, asupra
masei patrimoniale in legatura cu care s-a nascut creanta unui creditor.
Garantia ramane comuna - ca nu poarta asupra unui element patrimonial determinat
este specializata – nu are ca obiect patrimoniul ca universalitate
Daca activul masei patrimoniale in legatura cu care s-a nascut creanta nu este
indestulator, garantia comuna poate opera si asupra celorlalte bunuri din patrimoniu.

0 Functia de a asigura transmisiunea universală sau cu titlu universal

Când decedează persoana fizică sau se reorganizează sau inceteaza persoana juridică, se
pune problema transmiterii catre succesori a universalitatii elementelor patrimoniului
(transmisiune universala) sau a unei fractiuni din aceasta universalitate (transmisiune cu titlu
universal).
Patrimoniul ca atribut al personalitatii dureaza cat timp dureaza persoana fizica sau
juridica. Ceea ce se transmite este continutul patrimoniului, fie tot ca o universalitate, fie ca o
parte din universalitate. Unitatea juridica a acestora nu mai este data de persoana autorului, ci de
persoana succesorului, alaturi de afectatiunea sa si regimul juridic care i se aplica.
Fiecare succesor are o cotă parte din totalitatea drepturilor și a datoriilor. În toate cazurile,
fiecare succesor primește nu doar drepturi, ci și obligații, în întregime sau în cotă-parte.
0 GRESIT „transmiterea patrimoniului” – poate conduce la concluzia ca succesorul are
mai multe patrimonii, ceea ce este inadminisbil
CORECT „transmiterea universalitatii elementelor patrimoniale”
Ceea ce exista in patrimoniul persoanei fizice in momentul decesului = „stop-cadru din
filmul existentei patrimoniului”.
! drepturile si obligatiile care au un caracter intuitu personae nu se transmit de la autor la
succesor
Concluzie: universalitatea priveste in acest caz numai dimensiunea spatiala, in sensul ca
acopera toate drepturile si datoriile existente la un moment dat in patrimoniul unei persoane, nu
si dimensiunea temporala, de permanenta si continuitate

13.10.2015
13
Cursul 2
Clasificarea drepturilor patrimoniale

Drepturile reale si drepturile de creanta

Drepturile subiective civile se impart, in functie de natura continutului lor, in drepturi


pesonale nepatrimoniale si drepturi patrimoniale. Spre deosebire de drepturile personale
nepatrimoniale, drepturile patrimoniale au un conținut economic.
Patrimoniul este alcatuit din drepturi si obligatii cu valoare pecuniara. Activul
patrimoniului oricarei persoane este, deci, alcatuit din drepturi patrimoniale.
La randul lor, drepturile patrimoniale se clasifică în drepturi reale și drepturi de
creanță:
Drepturile reale (ius in re – drept asupra lucrului) sunt acele drepturi patrimoniale
in virtutea carora titularul poate sa isi exercite prerogativele dreptului asupra bunului
în mod direct și nemijlocit, fără să aibă nevoie de intervenția unei alte persoane.
Drepturile de creanță (jus ad personam – drept asupra persoanei) sunt acele drepturi
patrimoniale in temeiul carora titularul, subiect activ, denumit creditor, poate pretinde
subiectului pasiv, denumit debitor, sa dea, sa faca sau sa nu faca ceva ce ar fi îndreptățit
să facă in absenta angajamentului sau juridic, făcând apel la forța de constrângere a
statului, în cazul în care acesta nu își îndeplinește de bunăvoie obligațiile.

0 drepturile reale si drepturile de creanta sunt drepturi patrimoniale, iar titularii lor sunt
individualizati
Deosebiri:
A. Subiectele – Gradul de determinare a subiectului pasiv
Subiectul activ este individualizat in ambele ipoteze, subiectul pasiv, respectiv titularul
obligatiei corelative, este individualizat numai in ipoteza dreptului de creanta, in timp ce, in
ipoteza dreptului real, obligatia generala negativa corelativa are un titular general si
neindividualizat, format din toate celelalte subiecte de drept.
Initial, se credea ca dreptul real este o relatie dintre o persoana si un bun, dar, de fapt,
dreptul real intra in continutul unui raport juridic ca raport social care se stabileste intre persoane
in legatura cu un anumit bun.
0 Cand o persoana cauzeaza un prejudiciu prin atingerea exercitiului prerogativelor unui
drept real de catre titularul sau, subiectul pasiv general si nedeterminat nu se intrasforma intr-un
subiect pasiv determinat: individualizarea priveste alt raport juridic, raportul juridic obligational
in continutul caruia intra un drept de creanta avand ca obiect repararea prejudiciului.
B. Opozabilitatea
Ca drepturi absolute, drepturile reale sunt opozabile erga omnes, în timp ce drepturile de
creanță sunt opozabile doar debitorului (stricto sensu).

14
0 Pentru a asigura opozabilitatea fata de toate categoriile de terti a drepturilor reale
principale imobiliare si a drepturilor reale de garantie, este necesara indeplinirea mai multor
formalitati de publicitate. Cat priveste drepturile reale principale mobiliare, se considera ca
posesia asigura prin ea insasi publicitatea.
C. Obiectul drepturilor*
Continutul juridic al drepturilor reale presupune prerogative a caror exercitare are ca
premisa stapanirea asupra unui bun, iar pentru ca bunul sa fie susceptibil de stapanire si
apropiere, trebuie sa fie determinat si individualizat. ! bunurile de gen devin obiect al drepturilor
reale numai prin cantarire, masurare, numarare
Drepturile de creanta care au o obligatie corelativa de a da pot avea ca obiect bunuri
individual-determinate sau bunuri de gen. In acest din urma caz, executarea obligatiei de a da,
respectiv transferul sau contituirea unui drept real, se produce in momentul in care bunurile de
gen se individualizeaza prin cantarire, masurare, numarare.

În ceea ce privește conținutul obligațiilor corelative


0 pentru drepturile reale - obligația este generala si negativa (abtinerea de la orice
fapta care ar putea stanjeni exercitiul prerogativelor conferite de dreptul real titularului
sau) !obligatie negativa generala (opzabila tuturor) – restrangere a sferei de librtate a
persoanei in temeiul legii
0 are caracter general si abstract: nu are o valoare economica
propriu-zisa
1 pentru drepturi de creanță - presupune:
a da ceva (se constituie sau se transmite un drept real)
a face ceva (orice prestație pozitivă în afara celei de a da)
a nu face ceva ce în mod normal ar fi putut face dacă nu și-ar fi asumat această
obligație
!obligatie negativa speciala (opozabila debitorului) – restrangerea sferei de
libertate a persoanei are ca temei chiar vointa acelei persoane
!Atat drepturile reale, cat si cele de creanta trebuie sa fie respectate de terti ca situatii
juridice.
- are caracter particular si concret
E. Continutul juridic
Continutul juridic este reprezentat de prerogativele pe care acesta le confera titularului:
0 latura procesuala (dreptul material la actiune)
1 latura substantiala
Spre deosebire de continutul juridic al drepturilor de creanta, continutul juridic al
drepturilor reale cuprinde doua prerogative:
0 dreptul de urmarire
1 dreptul de preferinta
Acestea au - un inteles general - comun pentru toate drepturile reale
- un inteles special – comun numai pentru drepturile reale accesorii
In intelesul special, dreptul de urmarire si de preferinte intra in continutul juridic al
drepturilor reale de garantie:

15
0 sub aspect procesual - cele doua prerogative sunt specifice dreptului material la actiune
pe care il au creditorii ale caror datorii sunt insotite de garantii reale:
0 dreptul de urmarire: pot urmari bunurile asupra carora s-a contituit garantia impotriva
oricarui tert in mainile caruia se afla
1 dreptul de preferinta: pot opune, cu preferinta, drepturile lor de creanta in procesul
de urmarire atat creditorilor chirografari, cat si creditorilor ale caror garantii reale
au un rang inferior
1 sub aspect substantial – urmarirea si preferinta sunt prerogative substantiale:
0 creditorii care au drepturi reale de garantie se indestuleaza din valoarea bunurilor
urmarite
1 indestularea se face cu preferinta fata de creditorii chirografari si creditorii ale caror
garantii reale au un rang inferior
In intelesul general, urmarirea si preferinta sunt prerogative comune tututor
depturilor reale numai sub aspect procesual:
0 prerogativa urmaririi – drepturile reale pot di aparate prin actiuni reale; fiind
opozabile erga omnes, tituarul poate sa introduca o actiune specifica impotriva
oricarei persoane la care se afla bunul ce formeaza obiectul dreptului real
1 prerogativa preferintei – in concurs cu alte persoane care pretind ca sunt titulare ale
aceluiasi drept real, adevaratul titular va fi preferat
!! prerogativa preferintei in acest sens (de a stabili pe baza probelor cine este
adevarul titular al dreptului) o au si drepturile de creanta
1 Modul de exercitare
prerogativele drepturilor reale se exercita in mod direct si nemijlocit de catre titularii
acestor drepturi, fara a fi necesara interventia unei alte persoane
prerogativelele drepturilor de creanta se exercita de catre titularii acestor drepturi numai
prin intermediul unui prestatii din partea debitorului
2 Durata
Drepturile reale = o durată mai lungă; dreptul de proprietate este un drept absolut,
perpetuu, adică el nu se stinge prin neuz – excepția este uzucapiunea.
!durata drepturilor reale accesorii este legata de durata drepturilor de creanta pe care le
garanteaza
Drepturile de creanță = durată mai scurt
Importanta sub aspectul prescriptiei:
0 drepturile reale sunt imprescriptibile / prescriptibile in termene foarte lungi (ex. 30 de ani)
1 drepturile de creanta sunt prescriptibile extinctiv intr-un termen foarte scurt (de regula,
termenul general de 3 ani)
1 Numarul drepturilor – Izvorul drepturilor patrimoniale
Drepturile reale = sunt enumerate de lege => numar limitat (art.551)
Drepturile de creanță = numărul lor este nelimitat – în ceea ce privește contractele, părțile au
posibilitatea de a stabili conținutul convenției, singura limită care le este impusă este respectul
bunelor moravuri și ordinii publice

16
Categoriile juridice atipice / intermediare

Drepturile reale si drepturile de creanta nu acopera intregul spatiu al drepturilor


patrimoniale. Sunt anumite drepturi, cu obligatiile lor corelative, care, desi au o natura
patrimoniala, nu pot fi constranse sa intre in sfera drepturilor reale sau in sfera drepturilor de
creanta, constituind categorii juridice atipice:

0 Drepturile reale ce poartă asupra unui bun incorporal

Dreptul de proprietate s-a născut din posesia ca stare de fapt. La origini, dreptul de
proprietate a plecat de la noțiunea de bun corporal. Putem stăpâni bunurile corporale, dar bunurile
incorporale sunt o abstracțiune, nu sunt într-o relație atât de directă cu dreptul de proprietate.
-potrivit C. civ. drepturile patrimoniale sunt considerate bunuri
-este util sa includem in categoria bunurilor acele drepturi patrimoniale care devin ele insele
apropriabile, adica se trasforma in bunuri incorporale, formand obiectul altor drepturi
patrimoniale (ex. dr. de proprietate si dreptul real de garantie asupra unui dr. de creanta)
-creatia intelectuala este ea insasi un bun incorporal (este susceptibila de apropriere sub forma de
drepturi patrimoniale); creatia intelectuala este protejata nu numai prin intermediul drepturilor
patrimoniale, ci si prin intermediul unor drepturi personale nepatrimoniale
Sunt avute in vedere bunurile incorporale care sunt ele insele apropriabile si devin
obiectul unor drepturi reale. Spre deosebire de bunurile corporale, care sunt in mod natural
apropriabile, bunurile incorporale devin apropriabile numai cu autorizarea legii. Trebuie să
existe o dispoziție legală expresă pentru a fi obiect al dreptului de proprietate.
a. Dreptul de proprietate si dreptul real de garantie mobiliara asupra unui drept de
creanta
-titlurile de valoare sunt inscrisuri care incorporeaza, in materialitatea lor, drepturile patrimoniale
pe pe care le constata => persoana care poseda in mod legitim inscrisul este si titulara dreptului
mentionat in inscris => dreptul de creanta devine obiectul unui drept real, dreptul de proprietate
=> dreptul de creanta devine un adevarat bun incorporal
b. Drepturile reale asupra fondului de comert
-ca universalitate de fapt si ca bun incorporal, fondul de comert este obiectul unor drepturi reale:
dr. de proprietate, dr. de uzufruct, dr, reale de garantie.
0 Fondul de comert reprezinta un bun unitar caracterizat prin reunirea elementelor necorporale
si a unor elemente corporale ce apartin unui comerciant, permitandu-i acestuia sa-si dezvolte
clientela. Fondul de comert = universalitate de fapt
Este constituit in general din elemente mobiliare, incorporale si corporale. Elementele
imobiliare sunt excluse. Elementele incorporale sunt clientela si vadul. Elementele corporale
sunt materialele, utilajele si amenajarile ce nu au caracter de imobile prin destinatie, dar care
au o anumita stabilitate, si care servesc exploatarii intreprinderii (utilaje industriale, material
rulant, masini de scris, mobile de prezentare etc.). Marfurile nu fac parte integranta a
fondului de comert.
c. Drepturile de proprietate intelectuala
(legea 8/1996 privind dreptul de autor și drepturile conexe)

17
!sunt mai degraba categorie intermediara intre drepturile patrimoniale si drepturile personal
nepatrimoniale
-au o structură complexă = cuprind atat drepturi personale nepatrimoniale, cat si drepturi
patrimoniale (dreptul autor, de exemplu, este un drept complex care implică o sumă de drepturi
nepatrimoniale și cele patrimoniale care țin de posibilitatea de a vinde opera. Pe cale de
consecință, de fiecare dată va trebui observat de ce prerogativă se folosește autorul pentru a
califica dreptul respectiv.)
-ca drepturi patrimoniale, au ca obiect un bun incorporal – o creatie intelectuala
0 dreptul de proprietate intelectuala nu se confunda cu dreptul de proprietate asupra obiectului
material in care este incorporata creatia
-desi nu se identifica cu un drept de proprietate in sens comun, prezinta caracterele drepturilor
reale

2. Drepturile potestative patrimoniale

-presupun aptitudinea unui subiect de drept de a naște, modifica sau stinge o situație juridică prin
simpla sa manifestare de voință, noua situație juridică impunându-se subiectului pasiv
-titularul dreptului potestativ are puterea de a interveni, prin vointa sa unilaterala, in situatii juridice
preexistente in care sunt prezente si interesele altor persoane decat titularul acestor drepturi
-drepturile potestative sunt drepturi de optiune
-sunt efectul unei manifestari de vointa (dr. de optiune nascut din promisiunea de a vinde;
acordul prealabil al celor care vor suporta consecintele exercitarii dreptului) sau efectul pe care
legea il leaga de anumite fapte juridice (dr. de optiune succesorala)
-drepturile potestative patrimoniale nu sunt nici drepturi reale, nici drepturi de creanta:
0 pot fi exercitate in mod direct, dar nu asupra unui bun, ca in cazul drepturilor reale, ci asupra unor
situatii juridice
1 efectul exercitarii lor este suportat numai de persoanele ale caror drepturi sau interese fac parte
dintr-o sau sunt legate de o anumita situatie juridica
2 pentru exercitarea lor titularii nu au nevoie de interventia (actiune/inactiune) subiectelor pasive,
ca in cazul drepturilor de creanta

3. Obligatiile reale

*O obligatiile civila poate fi:


obisnuita – incumba debitorului fata de care s-a nascut => urmeaza a fi executata „intre
parti”, ca si drepturile de creanta
scriptae in rem (obligatie opozabila si tertilor) – se naste in legatura cu un lucru si isi produce
efectele si asupra unei terte persoane care dobandeste ulterior un drept real asupra

18
lucrului respectiv, chiar daca aceasta persoana nu a participat in vreun fel la nasterea
raportului juridic care are in continut acea obligatie (art.1811)
propter rem (obligatie reala de a face) – indatorire ce incumba, in temeiul legii sau al
conventiei partilor, detinatorului unui lucru (titularul unui drept real / posesorul /
detentorul), pentru ratiuni precum protectia unor lucruri de importanta nationala,
existenta unor raporturi de buna vecinatate etc.
Obligatiile propter rem și obligațiile scriptae in rem imbina elemente ale drepturilor reale
si ale drepturilor de creanta, fara a se confunda cu acestea, alcatuind o categorie distincta, aceea a
obligatiilor reale.
Acestea au trasaturi comune: intra in continutul unui raport juridic obligational, drepturile
corelative putand fi realizate numai prin intermediul prestatiei unei anumite persoane => se
aproprie de drepturile de creanta
Au opozabilitate mai larga decat drepturile de creanta (pot fi opuse nu numai debitorului
initial, ci si dobanditorilor ulteriori) => se apropie de drepturile reale
!nu sunt opozabile erga omnes => nu se confunda cu drepturile reale

0 Obligații propter rem legale


În ceea ce privește obligațiile propter rem legale, avem o nouă clasificare :
0 cele de natură administrativă
0 au drept specificitate faptul că o instituție a statului este creditor, care urmărește
executarea sau nu a obligației
1 cei care nu execută obligațiile sunt pasibili de a răspunde contravențional și ies
din sfera raportului civil
2 sunt reale pentru că incumbă titularului unui drept real
ex 1. obligația deținătorilor de terenuri agricole de a cultiva terenul – art. 74 din
Legea fondului funciar 18/1991
ex 2. obligația deținătorilor de orice titlu al bunurilor culturale de a le păstra și de
a se îngriji de ele și mai ales de a nu le distruge
1 cele de natură civilă
0 sunt reglementate de Codul Civil în art. 560 (obligația de grănițuire) si 663
(cheltuielile de intretinere si reparare a despartiturilor comune)
1 pe proprietar nu îl va întreba nimeni dacă este de acord să suporte cheltuielile
ocazionate, iar această obligație se va transmite și noului proprietar
2 !obligatia nu trebuie trecuta in contract – incumba noului proprietar in virtutea legii
0 Obligații propter rem convenționale
ex. art. 759 – obligatiile in sarcina proprietarului fondului aservit
– părțile pot conveni să-și asume anumite obligații
Atipicitatea vine din faptul că alin. (2) permite ca obligațiile care s-au născut în sarcina
unei părți să incumbe și unei alte persoane care nu a fost parte a raportului în momentul
încheierii contractului. DAR consimtamantul exista, deoarece este prevazuta
obligativitatea inscrierii in cartea funciara !in lipsa publicitatii si-ar pierde caracterul
conventional

19
B. Obligații scriptae in rem
ex. art. 1811 – opozabilitatea contractului de locatiune fata de dobanditor => obligatia de a
asigura folosinta lucrului
asigurarea domiciliului => siguranta pentru locator
publicitatea => protejarea noului dobanditor
C. Distinctia dintre cele doua tipuri de obligatii reale – exista 2 diferente:
1 - obligatiile propter rem sunt instituite din cauza naturii sau a situatiei juridice a lucrului
0 obligatiile scriptae in rem au ca scop asigurarea realizarii creantei creditorului indiferent de
posesorul actual al bunului si de natura acestui lucru
2 - obligatiile propter rem – obligatii reale de a face
1obligatiile scriptae in rem – ansamblu de prestatii negative si pozitive

Clasificarea drepturilor reale

DREPTURILE REALE sunt prevazute de art. 551:


0 Dreptul de proprietate
1 Superficie
2 Uzufruct
3 Uz
4 Abitație
5 Servitute
6 Administrare
7 Concesiune
8 Folosință
9 Drepturi reale de garanție
10 +alte drepturi prevăzute de lege
!lege in sens restrans = act juridic al Parlamentului
!!daca un drept real tine de regimul general al proprietatii, recunoasterea s-ar putea face
numai prin lege organica (art. 73 alin. (3) lit. m din Const.)

Dreptul real complet, absolut este dreptul de proprietate, deoarece el se bucură de toate
cele 3 prerogativele : dreptul de posesie, de dispoziție și atributul folosinței.
Dreptul de administrare, de concesiune și de folosință sunt corelative dreptului de
proprietate publică – se nasc dintr-o ”dezmembrare” a dreptului de proprietate publică. Toate
aceste drepturi au un caracter principal și vorbim de un drept accesoriu în cazul dreptului de
ipotecă și gaj, iar raportul de accesorietate decurge din faptul că ele depind de existența unui
drept de creanță.

Drepturile reale se clasifica in functie de criteriul autonomiei sau dependentei lor in


raport cu drepturile de creanta:
0 Drepturi reale principale - nu depind de existenta unui drept de creanta

1 Drepturi reale accesorii - sunt dependente de un drept de creanta

20
0sunt drepturile reale accesorii drepturile reale de
garantie (ipoteca, gajul, privilegiile, dreptul de retentie)
1Daca un drept real depinde de existenta altui drept real, primul drept nu devine
accesoriu. (ex. dr. de servitute are un caracter accesoriu in raport cu dr. de proprietate, dar
ramane un drept real principal)

Clasificarea drepturilor reale principale

Dupa natura juridica si regimul juridic aplicabil, distingem intre:


dreptul de proprietate publica – pe temeiul lui se constituie drepturi reale:
0 dreptul de administrare
1 dreptul de concesiune
2 dreptul de folosinta
0 de regula nu se exercita direct,de catre titularii sai, ci
indirect , prin intermediul titularilor drepturilor reale constituite pe temeiul sau
dreptul de proprietate privata – poate fi dezmembrat astfel incat atributele care intra in
continutul sau juridic sa fie exercitate de persoane diferite => dezmembramintele:

dreptul de uzufruct = dr. de a folosi bunul altei persoane si de a-i culege fructele,
intocmai ca proprietarul, cu indatorirea de a-i conserva substanta

dreptul de uz = dr. de a folosi lucrul altuia si de a-i culege fructele naturale si industriale
numai pt. nevoile proprii si ale familiei sale

dreptul de abitatie = dr. de a locui in locuinta nudului proprietar impreuna cu
sotul si cu copiii sai, chiar daca nu era casatorit sau nu avea copii la data
constituirii abitatiei), precum si cu parintii ori alte persoane aflate in intretinere

dreptul de servitute = sarcina care greveaza un imobil, pentru uzul sau utilitatea
imobilului unui alt proprietar

dreptul de superficie = dr. de a avea sau de a edifica o constructie pe terenul altuia,
asupra careia superficiarul dobandeste un dr. de folosinta
1dreptul de nuda proprietate nu este, de regula, enumerat intre
dezmembraminte, dar face parte lato sensu dintre acestea
2 numai nuda proprietate are vocatia de a se reintregi ca drept de proprietate in
momentul stingerii dezmembramintelor stricto sensu
0 prerogativele sale se exercita, de regula, de catre titularii
dreptului: in cazul dezmembrarii, drepturile reale care rezulta NU sunt moduri de
exercitare a prerogativelor din continutul juridic al dreptului de proprietate, CI presupun o
separare a prerogativelor acestui drept => titularul fiecarui dezmembramant exercita
propriile sale atribute
1dezmembramintele sunt opozabile erga omnes

20.10.2015

Cursul 3

21
Posesia ca stare de fapt recunoscuta juridic

Notiunea de posesie ca stare de fapt

Reglementarea posesiei ca stare de fapt in Codul civil roman


Art. 916-952
0 Posesia este exercitarea in fapt a prerogativelor dreptului de proprietate asupra
unui bun de catre persoana care il stapaneste si care se comporta ca un proprietar.
1 Dispozitiile prezentului titlu se aplica , in mod corespunzator, si in privinta
posesorului care se comporta cac un titular al unui drept real, cu exceptia drepturilor reale
de garantie.
Posesia este, deci, exercitarea în fapt a unor prerogative ale drepturilor reale principale.
De ce nu și ale drepturilor accesorii? Deoarece acestea nu presupun exercitarea unor prerogative
ale unui drept real – nu au atributul folosinței.

Elementele definitorii ale notiunii de posesie ca stare de fapt

0 Posesia ca stare de fapt si protectia sa juridica – protectia ca stare de fapt se bucura de


protectie juridica:
0 direct – prin actiunile posesorii
1 indirect – prin recunoasterea unor efecte juridice, in anumite conditii (prezumtia de
proprietate, dobandirea fructelor , a bunurilor mobile si, daca e de buna-credinta, chiar si
a bunurilor imobile, prin ocupatiune sau uzucapiune)

1 Posesia are ca obiect numai bunuri corporale – asupra bunurilor corporale stapanirea
reuneste ambele elemente, animus si corpus, dar asupra bunurilor incorporale stapanirea
cuprinde numai elementul psihologic, animus. Este evidenta incompatibilitatea dintre ideea de
stapanire materiala (corpus) si ideea de bun incorporal.
0 Chiar si atunci cand bunurile incorporale (ex. mase patrimoniale, creatii intelectuale)
devin apropriabile si formeaza obiectul unor drepturi patrimoniale atipice, asupra lor nu exista o
posesie ca stare de fapt stricto sensu, chiar daca includ in continutul lor juridic ius possidendi.
Este vorba despre o stapanire intelectuala, nu materiala.
1Spre deosebire de drepturile reale principale,care au in continutul lor juridic
prerogativele ius possidendi, ius utendi si ius fruendi, drepturile reale de garantie (accesorii) nu
au in continutul lor asemenea atribute => nu implica o stapanire a bunului corporal sau
incorporal care formeaza obiectul garantiei. Chiar daca garantia reala presupune deposedarea,
titularul ei ramane un simplu detentor precar, iar nu un posesor stricto sensu (ex. nu poate culege
fructele). Singura putere – de a se indestula cu preferinta, la scadenta, din valoarea bunurilor care
contituie obiectul garantiei. !! exceptie: art. 2395

2 Posesia are ca obiect numai bunuri corporale aflate in circuitul civil sau care pot intra in
cirucitul civil

22
0 Bunurile aflate in circuitul civil sunt acelea care pot fi dobandite sau instrainate prin acte
juridice (civile translative sau constitutive de drepturi reale).
Accesibilitatea la schimb
– materiala – presupuse posibilitatea separarii fizice intre subiectul si obiectul dreptului
patrimonial (cel care poseda si obiectul posedat) ! corpul uman nu e apropriabil si nu
poate fi posedat
– juridica – bunurile corporale sunt apropriabile daca nu exista o interdictie legala
0 pentru a forma obiectul posesiei ca stare de fapt si pentru a fi apropiabile si a deveni
obiectul unor drepturi reale principale, bunurile corporale trebuie sa fie in circuitul

civil sau sa poata intra in circuitul civil NU trebuie sa fie afara din comert
4) Numai bunurile individual determinate formeaza obiectul posesiei
Bunurile de gen pot fi posedate numai dupa individualizarea lor (numarare, masurare,
cantarire etc.). Universalitatile juridice/de fapt nu pot forma obiectul posesieica stare de fapt; nici
patrimoniul <= caracterul inalienabil; nici masele patrimoniale si universalitatile de fapt <= sunt
incorporale.

4*) Numai bunurile prezente si licite formeaza obiectul posesiei

5) Posesia este o putere de fapt pe care o persoana o exercita cu privire la un bun corporal

Posesia ca stare de fapt = puterea exercitata de o persoana asupra unui bun corporal !
putere de fapt, nu de drept
0 Puterea de fapt este dublata de o putere de drept (puteri juridice), dar, de obicei, daca
dispare puterea de fapt, dispare si puterea de drept:
ex1. Proprietarul care a pierdut posesia bunului sau risca ca, mai devreme sau mai tarziu, sa
piarda chiar dreptul sau.
ex2. Posesorul care nu e titular al unui drept real principal poate dobandi, in conditiile legii,
dreptul real principal respectiv.
Cele 2 puteri se suprapun => protectia juridica a PF este, indirect, si o protectie juridica a PD
Cele 2 puteri NU se suprapun => protectia juridic a PF intra in conflict cu protectia juridica a PD
Legea stabileste cine castiga:
1 PF neaga PD initiala si este dublata de o PD noua (posesorul devine titular al dreptului real
principal)
2 PD initiala isi recupereaza PF (titularul dreptului real principal recastiga posesia ca stare de fapt)

0 Continutul acestei puteri de fapt este sau apare ca manifestarea exterioara, obiectivarea
unui drept real principal

23
continutul juridic al unui drept real principal ≠ manifestarea lui exterioara (obiectivarea
prerogativelor dreptului real principal in procesul exercitarii sale)
exercitarea prerogativelor = fapte materiale savarsite + acte juridice incheiate de titular pentru
realizarea dreptului sau
Posesia ca stare de fapt insumeaza faptele materiale si actele juridice care apar ca
manifestarea exterioara (obiectivarea) unui drept real principal, indiferent daca posesorul este sau
nu titularul acelui drept.
„Posesia ca stare de fapt corespunde unui drept real principal” => 2 intelesuri:
0 de regula, posesorul este chiar titularul dreptului real principal
1 indiferent daca posesorul este sau nu titularul dreptului real principal, faptele materiale
savarsite si actele incheiate apar ca obiectivarea continutului juridic al unui asemenea drept

0 Posesia ca stare de fapt reuneste un element material (corpus) si un element psihologic


(animus)

A. Elementul subiectiv – ANIMUS


animus = reprezentare subiectiva a posesorului care fie crede ca este adevaratul titular
al unui drept real, fie, desi stie ca nu este titularul dreptului real, neaga dreptul adevaratului
titular ca si cum ar fi el titularul dreptului respectiv
0nu este necesara o eroare comuna, colectiva, in legatura cu calitatea de titular al dreptului
pentru a exista animus, ci este suficient ca posesorul sa aiba aceasta reprezentare subiectiva,
indiferent ca ea corespunde sau nu realitatii
* ≠ teoria aparentei de drept (error communis facit ius) care presupune o reprezentare eronata
atat a celui care se crede titularul dreptului, cat si a celorlalti
=> animus nu exprima concordanta dintre starea de fapt si un anumit drept real! (ex. hotul este
posesor)
Intrucat asupra aceluiasi bun corporal pot exista mai multe drepturi reale => pot exista si
mai multe posesii diferite ca natura (o persoana are animus ca e nudul proprietar, alta se
considera uzufructuar, alta ca are un drept de servitute) => animus imbraca forma specifica
dupa cum posesia ca stare de fapt este manifestarea exterioara a unui sau altuia dintre
drepturile reale principale
Animus sibi habendi distinge posesia de detentie: si detentia presupune existenta unui
element subiectiv, dar nu e vorba de animus possidendi, ci de animus detinendi – detentorul nu
stapaneste pentru el, ci pentru altul!
art. 918 alin. (1) C. civ.: 1) Nu constituie posesie stăpânirea unui bun de către un
detentor precar, precum:
a) locatarul, comodatarul, depozitarul, creditorul gajist - au obligația ca, la momentul încetării
efectelor contractelor, să restituie bunul – de aceea este detenție, și nu posesie
b) titularul dreptului de superficie, uzufruct, uz, abitaţie sau servitute, faţă de nuda proprietate -
uzufructuarul va fi posesor al dreptului de uzufruct față de celelalte persoane, cu excepția
nudului proprietar fata de care rămâne un detentor precar întotdeauna, deoarece față de acesta are
obligația de restituire a bunului în momentul când va înceta dezmembrământul

24
fiecare coproprietar, în proporţie cu cotele-părţi ce revin celorlalţi coproprietari - avem cel puțin
doi coproprietari, să spunem 50-50%. În calitate de proprietar voi avea o posesie specifică
dreptului de proprietate. Cu toate acestea, eu nu pot sa am calitatea de proprietar cu privire la
întregul bun, pentru că eu nu am decât o cotă parte de 50% din bun, pentru cealaltă parte voi fi
un detentor precar, pentru ca trebuie să respect acel drept de proprietate.
! - toti coposesorii au animus possidendi => elemntul subiectiv se infatiseaza ca un animus
condomini
elemntul corpus se exercita in comun sau de catre un singur coproprietar: cand un singur
coposesor exercita in mod direct elemntul corpus cu privire la intregul bun, ceilalti nu sunt lipsiti
de elemnentul material al posesiei, ci exercita elementul corpus in mod indirect (corpore alieno).
orice altă persoană care, deţinând temporar un bun al altuia, este obligată să îl restituie sau
care îl stăpâneşte cu îngăduinţa acestuia.
=> ! aceeasi persoana poate fi si posesor si detentor precar: uzufructuarul sau cel care se
considera uzufructuar este posesor in raport cu dreptul de uzufruct, dar poate fi, in caz de
intelegere a partilor, detentor precar in raport cu nuda proprietate

B. Elementul material – CORPUS


corpus = faptele materiale si actele juridice prin care se exercita prerogativele unui
anumit drept real principal
acopera nu numai exercitarea lui ius possidendi, ci si a celorlalte prerogative ale dreptului real
posesorul nu trebuie sa savarseasca toate faptele materiale si sa incheie toate actele juridice care
obiectiveaza continutul juridic al unui anumit drept real principal – sificient sa savarseasca acele
fapte materiale si sa incheie acele acte juridice care exprima, in mod neechivoc, raportul de fapt
intre posesor si bunul posedat, in latura sa materiala

Posesia ca stare de fapt este protejata juridic prin actiunile posesorii si produce anumite
efecte juridice

fara a fi un drept, posesia poate fundamenta, impreuna cu alte elemente prevazute de lege,
dobandirea unui drept: posesia naste o prezumtie de proprietate, determina dobandirea
proprietatii asupra fructelor si bunurilor mobile, este o conditie necesara a ocupatiunii si a
uzucapiunii -actiunile posesorii sunt instrumentele juridice prin care se asigura, in mod direct,
protectia posesiei ca stare de fapt: posesia este un interes care, fara a imbraca forma unui drept
subiectiv civil, poate fi restabilit prin intermediul justitiei cand este incalcat

9) Definitia posesiei

POSESIA = acea putere de fapt pe care o persoană o exercită asupra unui bun corporal
individual-determinat, care se află sau poate intra în circuitul civil, putere care reunește un
element psihologic (animus) și un element material (corpus) și care apare ca manifestarea
exterioară a unui drept real principal, bucurându-se de protecție juridică și producând anumite
efecte juridice

25
Dovada, dobandirea si pierderea posesiei
Dovada posesiei
Dovada posesiei presupune dovedirea celor doua elemente: elementul material (corpus) si
elementul subiectiv (animus).
a) Dovada elementului material
Cat priveste corpus, faptele materiale care intra in continutul sau pot fi dovedite cu orice
mijloc de proba.
In continutul lui corpus pot intra si acte juridice, astfel ca trebuie sa se tina seama de
regulile de proba din materia actelor juridice. Intre parti, exista restrictii probatorii, tertii putand
face dovada cu orice mijloc de proba (deoarece pentru acestia, actul juridic are valoare de fapt
juridic in sens restrans).
b) Dovada elementului subiectiv
Animus este mai greu de dovedit prin probe directe, deoarece reprezentarile subiective nu
pot fi dovedite prin probe directe. Se recurge fie la prezumtii simple, fie la prezumtii legale.
(Prezumtia este un rationament de tip inductiv. Se pleaca de la un fapt cunoscut si se trage o
concluzie cu privire la un fapt vecin si conex.)
Legiuitorul a stabilit 3 prezumtii in art. 919 C. civ., doua dintre acestea prevazand
dovada elementului subiectiv. Toate sunt prezumtii relative.
cel care stapaneste bunul este prezumat posesor: dovedirea elementului subiectiv pornind de la
dovada elementului obiectiv: exista corpus => exista animus
prezumtia de continuitate a precaritatii: daca s-a dovedit detentia precara, daca s-a dovedit ca
persoana care are corpus detine bunul pentru alta persoana, isi mentine aceasta calitate pana la
intervertirea precaritatii in posesie (= dovada contrara)
! Exista si o prezumtie de continuitate a posesiei:daca s-a dovedit ca o persoana este posessor isi
pastreaza calitatea pana la pierderea unuia sau a ambelor elemente ale posesiei.
posesorul este prezumat proprietar, atat timp cat posesia e dovedita.
1+3 sunt asezate ca treptele unei scari:

exista corpus => exista animus => posesorul este proprietar

Fiind vorba de prezumtii relative, legea ingaduie dovada contrara: exista corpus, dar
nu exista animus, dovada precaritatii. Sarcina probei ii revine reclamantului.
Regulile de probare a precaritatii difera:
se afirma ca cel care stapaneste bunul are calitatea de detentor precar si se invoca un
contract de depozit/locatiune/imprumut incheiat cu detinatorul bunului, reclamantul
trebuie sa urmeze regulile probatorii din materia actului juridic
daca reclamantul este tert in raport cu actul juridic din care rezulta precaritatea, va putea
folosi orice mijloc de proba
Prezumtia de proprietate nu functioneaza in situatia imobilelor inscrise in cartea
funciara, ci functioneza prezumtia din art. 900 alin. 1 „Daca in cartea funciara s-a inscris un
rept real in folosul unei persoane, se prezuma ca dreptul exista in folosul ei.”

Dobandirea posesiei
Posesia se dobandeste prin dobandirea ambelor sale elemente; este posibil ca acestea sa fie

26
dobandite in acelasi timp (ex. cumpararea unei haine), dar este posibil, ca in cazul unui contract
de comodat, sa avem corpus, dar nu animus (detentor precar), insa daca se interverteste detentia
precara in posesie => se dobandeste si animus => se dobandeste posesia.
Dobandirea elementului material nu presupune, in mod obligatoriu, savarsirea faptelor
materiale si incheierea actelor juridice care ii formeaza continutul. Conteaza numai ca
dobandirea elementului material creeaza posibilitatea savarsirii lor.
Astfel, posesorul poate sa-l exercite in mod direct, dar il poate exercita si prin intermediul
altei persoane, adica corpore alieno (orice detentor precar exercita elementul material pentru
posesor). Numai daca detentorul ar interverti precaritatea in posesie, s-ar pierde elementul
material si nu se mai poate vorbi de o stapanire corpore alieno. art. 917
De regula,animus nu poate fi exercitat de catre o alta persoana. „nu este posesor cel
caruia i se pune un obiect in mana in timp ce doarme”
In mod exceptional, este posibil ca si animus sa fie exercitat de catre alte persoane, in
calitate de reprezentanti legali, dar numai daca este vorba de persoane lipsite de capacitate de
exercitiu sau de persoanele juridice(art. 917 al. 2).

Pierderea posesiei
Pierderea posesiei se realizeaza prin pierderea unuia sau a ambelor elemente ale posesiei.
De cele mai multe ori, elementele posesiei se pierd simultan, dar exista si cazuri de pierdere a
elementului material sau a elementului subiectiv.
Pierderea simultana a elementelor posesiei
Asa se intampla in ipoteza instrainarii bunului posedat, ori de cate ori predare bunului
este simultana cu instrainarea. Acelasi lucru se intampla daca posesorul abandoneaza bunul.
Art. 921 lit. b)-f) - exemple de pierdere simultana a elementelor posesiei.
Pierderea elementului material
≠ exercitarea elementului material prin intermediul altei persoane (corpore alieno)
neexercitarea lui ius utendi, cat timp alta persoana nu preia elementul material al posesiei,
nu are semnificatia pierderii posesiei (neexercitarea este ea insasi o modalitate de exercitare a
dreptului real)
Momentul pierderii posesiei in ipoteza pierderii elementului material difera in functie de
natura bunului:
bun mobil, daca sunt indeplinite cerintele de la art. 937 – pierderea posesiei este imediata
bun mobil, daca nu sunt indeplinite conditiile de la art. 937 – posesorul pastreaza posesia solo
animus (posesie imperfecta, numai elementul subiectiv), daca nu a trecut un an de la
deposedare - art. 921 lit g) + art. 951 al. 1 (posesorul initial pastreaza posesia si poate relua
exercitarea elementului corpus pe calea actiunii posesorii)
bun imobil, posesorul pastreaza posesia solo animus
Cel care preia elementul material nu il exercita pentru posesorul care l-a pierdut, dar
Aceasta este valabila pentru bunurile imobile.
Pierderea elementului subiectiv
contractul de vanzare in care vanzatorul nu preda imediat bunul cumparatorului, art. 921
lit. a); cumparatorul exercita elementul material corpore alieno prin vanzator
o persoana devine incapabila si ecercita elementulsubiectiv animo alieno

Calitatile si viciile posesiei

27
Din interpretarea per a contrario a art. 922 alin. 2 => utilitatea posesiei = suma a
3 calitati, carora le corepund, in oglinda, 3 vicii, reglementate de art. 922-927:
calitatea de a fi continua vs. discontinuitatea
calitatea de a fi pasnica vs.violenta
calitatea de a fi publica vs. clandestinitatea
Aceste calitati definesc utilitatea posesiei.Absenta oricarei calitati inseamna un viciu
al posesiei:
discontinuitatea (923) - presupune acte de intermitenta in stapanirea materiala a bunului.
Intermitenta se apreciaza de la caz la caz, in functie de natura bunului. Daca intermitenta
stapanirii este anormala => posesie discontinua, avand trei caractere:
absolut = opereaza fata de toate persoanele art. 926 alin. 1
temporar = inceteaza odata cu intermitenta art. 927
priveste atat bunurile imobile, cat si bunurile mobile
NB: Intermitenta nu trebuie confundata cu intreruperea posesiei. Daca timp de un an
posesorul nu incearca sa recupereze stapanirea bunului, are loc intreruperea => se pierde posesia;
intrerupere > intermitenta. Cauzele de intrerupere a posesiei au relevanta, in principal, in materia
uzucapiunii si privesc, in realitate, cursul prescriptiei achizitive.
Viciul discontinuitatii are relevanta atat in materia protectiei juridice a posesiei, cat si in
domeniul efectelor posesiei.
Calitatea posesiei de a fi continua se prezuma (art. 922 alin. 2 prezumtia de utilitate a posesiei
=> se prezuma fiecare dintre cele 3 calitati care definesc utilitatea posesiei). Sarcina probei
incumba celui care invoca acest viciu.
violenta - fizica sau morala - indiferent de caz, posesia este viciata. Acest viciu este:
0 relativ = opereaza doar in raport cu persoana impotriva careia se exercita
violenta: art. 926 alin. 2 – poate fi invocata numai de victimele violentei

1 temporar = inceteaza odata cu violenta - art. 927


0 art. 951 alin. 1 actiunea posesorie speciala: numai daca a trecut un an de la
tulburare sau deposedare, respectiv de la incetarea violentei, cel care a intrat in
stapanirea bunului prin violenta va putea avea o posesie utila

2 priveste si posesia bunurilor imobile si posesia bunurilor mobile


1 art. 924 => posesorul care se apara impotriva unor acte de violenta savarsite de o alta
persoana impotriva sa nu isi viciaza posesia
Numai cel care intra in stapanirea bunui si isi conserva aceasta stapanire prin violenta,
fara a fi atacat de altcineva, are o posesie viciata.
!! nu trebuie sa se confunde viciul violentei din materia posesiei cu vicul din materia
inchierii actului juridic; este posibil ca posesorul sa fi intrat in stapanirea bunului pe baza
unui titlu de proprietate afectat de viciul violentei, fara ca posesia sa fie ea insasi afectata de
acest viciu.
Sarcina probei ii revine, de asemenea, celui care invoca acest viciu.
clandestinitatea - atunci cand stapanirea se face pe ascuns de ceilalti. Prezinta, de asemenea,
trei caractere:
0 relativ = opereaza numai in raport cu persoanele fata de care se ascunde
posesia - art.926 alin. 2 => nu este viciata in raport cu persoanele care cunosoc
posesia
0nu numai sa nu cunoasca, ci si sa nu fi avut posibilitatea sa cunoasca

1 temporar – posesia devine publica, viciul inceteaza


2 in principiu, prin natura lucrurilor, se refera numai la bunurile mobile. S-a spus in
28
doctrina si s-au dat exemple cu privire la ascunderea unor bunuri imobile - nu e
imposibil. Prin definitie, clandestinitatea priveste doar bunurile mobile, dar nu e
exclus sa priveasca si bunurile imobile.
Sarcina probei incumba celui care invoca viciul. Acesta poate folosi orice mijloc de
proba, insa este suficienta dovedirea faptelor prin care se realizeaza ascunderea posesiei, nefiind
importanta intentia posesorului de a ascunde bunul.

Sanctiunea viciilor posesiei


Conditia utilitatii posesiei este necesara ca premisa pentru producerea oricaruia dintre
efectele recunoscute de lege acestui fapt juridic – art. 922 alin. 1.
Sanctiunea = suspendarea cursului posesiei => ori de cate ori un efect al posesiei este
conditionat de o anumita durata a acesteia, perioada de timp in care psoesia a fost viciata nu va fi
inclusa in calculul termenului cerut de lege pentru producerea acelui efect.
Cat posesia este viciata, acea perioada nu se ia in calculul termenului posesiei. Este un
caz specific de suspendare a cursului posesiei care se adauga cazurilor de suspendare a
prescriptiei achizitive.
Ex.1 calculul termenelor pt. uzucapiune nu va include perioadele de timp in care posesia
a fost viciata, indiferent de natura viciului art. 932 alin. 2
Ex.2 posesia viciata nu se are in vedere pt. calcularea termenului de un an cerut pentru
posesia utila in cazul actiunii posesorii generale
Sanciunea opereaza diferit in functie de caracterul absolut sau relativ al viciilor:
discontinuitate – viciu absolut – suspendarea cursului prescriptiei achizitive opereaza fata de
toate persoanele
clandestinitate si violenta – vicii relative – opereaza numai in raport cu persoanele
fata de care s-a ascuns posesia sau s-a exercitat violenta
Cand producerea efectelor posesiei nu este conditionata de o durata a posesiei, sanctiunea
nerecunoasterea acestor efecte: dobandirea fructelor (948) si dobandirea bunurilor mobile (937)
depind de utilitatea posesiei.

Sub imperiul VCC, in doctrina si jurisprudenta se spunea ca exista si viciul echivocului


posesiei, dar nici in VCC, nici in NCC nu avem niciun text care sa trimita la viciul echivocului.
Doctrina si jurisprudenta corespunzatoare VCC au vorbit de acest viciu pornind de la Codul Civil
francez, care a fost modelul Codului Civil din 1864. Acesta mentiona viciul echivocului, ceea ce
n-au stiut cei care afirmau ca trebuie sa avem si noi acest viciu este ca a fost criticat codul sub
acest aspect.
Viciul echivocului se refera la situatia in care cel ce stapaneste bunul nu ofera
certitudinea ca stapaneste bunul pentru el sau pentru altul = nu se stia daca este posesor sau
detentor precar. In realitate, problema echivocului se traducea in termenii precaritatii. De aceea,
viciul echivocului nu a fost preluat de Codul Civil din 1864.

Intervertirea precaritatii in posesie



posesie ≠ precaritate animus possidendi ≠ animus detinendi : detentorul precar nu stapaneste
bunul pentru el, ci pentru altul

29
corpus al posesiei > corpus al detentiei: corpus al posesiei este exercitat corpore alieno,
prin intermediul detentorului precar, dar numai partial, in limita dreptului constituit de posesor in
favoarea detentorului precar sau in limita ingaduintei posesorului (art. 918 alin. 1 lit. d)

Intervertirea precaritatii in posesie


Dobandirea posesiei <= dobandirea elementelor constitutive: corpus si animus.
Detentorul precar are:
corpus, in limita dreptului constituit de posesor in favoarea sa sau in limita ingaduintei posesorului
animus detinendi
Se pune problema: se poate transforma animus detinendi in animus possidendi =>
detentorul precar sa devina posesor? ! recunoasterea acestei posibilitati ar presupune si intregirea
elementului corpus

Raspunsul <= 2 reguli care guverneaza detentia precara:


art. 919 alin. (2) – prezumtia de continuitate a detentiei precare: a face dovada contrara = a

dovedi trasformarea detentiei in posesie (animus detinendi animus possidendi)
art. 919 alin. (2) + art. 920 => a face dovada contrara = a proba una dintre imprejurarile
prevazute la art. 920
Concluzia: intervertirea precaritatii in posesie = trasformarea lui animus detinendi in
animus possidendi + extinderea lui corpus in limitele dreptului real caruia ii corespunde posesia
nou dobandita
Intervertirea precaritatii in posesie este posibila numai in cazurile limitativ prevazute in
art. 920 alin. 1 , deoarece numai in aceste cazuri se poate face dovada contrara prezumtiei de
continuitate a precaritatii instituie prin art. 919 alin. 2.
Obs! posesia <= intervertirea precaritatii nu corespunde unui drept de proprietate Buna-
credinta exprima convingerea tertului dobanditor ca a incheiat contractul translativ
cu adevaratul titular al dreptului real principal.
In materie imobiliara aceasta trebuie sa se bazeze pe diligentele necesare pentru
verificarea registrelor de publicitate. Astfel, dobanditorul este de buna-credinta:
imobil care este incris in CF – daca inscrie bunul in folosul sau intemeindu-se pe cuprinsul
CF
imobil care NU este inscris in CF – daca nu cunostea si nici nu trebuia, dupa imprejurari, sa cunoasca
lipsa calitatii de proprietar a celui de la care a dobandit bunul

Cazurile de intervertire a precaritatii in posesie

Art. 920 - (1) Intervertirea detenţiei precare în posesie nu se poate face decât în
următoarele cazuri:

dacă detentorul precar încheie cu bună-credinţă un act translativ de proprietate cu titlu


particular cu altă persoană decât cu proprietarul bunului

30
ex. locatarul incheie un contract de vazare-cumparare cu o terta persoana, alta decat adevaratul
proprietar al lucrului
NU este obligatoriu ca tertul sa aiba calitatea de proprietar aparent sau de mostenitor aparent,
adica sa existe o eroare comuna si invincibila in legatura cu calitatea sa de proprietar (error
communis facit ius)
conditia: buna-credinta a detentorului precar (altfel, printr-o intelegere cu un tert, detentorul
precar ar putea oricand sa isi schimbe calitatea in aceea de posesor)
este vorba, deci, de încercarea detentorului precar de a deveni proprietar asupra bunului. I se
schimbă animus din ius detinendi în ius possidendi, pentru că el, cu bună-credință, încheie un act
translativ de proprietate în temeiul căruia acum se consideră proprietar.

dacă detentorul precar săvârşeşte împotriva posesorului acte de rezistenţă neechivoce în


privinţa intenţiei sale de a începe să se comporte ca un proprietar; în acest caz,
intervertirea nu se va produce însă mai înainte de împlinirea termenului prevăzut pentru
restituirea bunului
- ! simpla negare a dreptului celui de la care detentorul a primit bnul nu este suficienta pentru
intervertire
- sunt necesare acte de rezistenta pentru obiectivarea vointei detentorului de a schimba animus
detinendi in animus possidendi; acestea trebuie sa fie indreptate impotriva celui care i-a
incredintat bunul => nu este suficient sa savarseasca acte de rezistenta impotriva unui pretins
proprietar, altul decat cel care i-a incredintat bunul (!actele de rezistenta isi pastreaza
semnificatia daca sunt indreptate impotriva succesorilor celui de la care a primit bunul)
- acte de rezistenta = toate acele acte care exprima un conflict intre detentorul precar si cel de la
care detine bunul in legatura cu schimbarea atitudinii subiective a detentorului, care incepe sa se
considere titular al dreptului de proprietate sau al altui drept real principal
acte de rezistență neechivoce - mă opun acelor obligații care mi-ar incumba mie în calitate de
detentor – orice act prin care eu refuz să-mi îndeplinesc o obligație, prin care neg calitatea de
proprietar a celuilalt și o fac motivat de faptul că eu mă cred proprietar
- ! nu este necesar un conflict judiciar, simpla notificare este suficienta; in schimb, simpla neplata
a chiriei nu este un act de rezistenta
- intervertirea nu se va produce mai inainte de implinirea termenului prevazut pentru restituirea
bunului
- in aceasta ipoteza detentorul este de rea-credinta; se produce intervertirea, dar cel care devine
posesor nu va beneficia de acele efecte juridice conditionate de buna-credinta

dacă detentorul precar înstrăinează bunul, printr-un act translativ de proprietate cu titlu
particular, cu condiţia ca dobânditorul să fie de bună-credinţă
- NU mai este vorba doar de o schimbare a atitudinii subiective a detentorului precar: prin
incheierea actului de dispozitie cu privire la bunul care i-a fost incredintat, este evidenta
schimvarea atitudinii sale subiective
- bunul este transmis catre o terta persoana, care va avea calitatea de posesor, cu conditia sa fie
de buna-credinta => intervertirea precaritatii in posesie se produce in persoana tertului
dobanditor, nu in persoana detentorului precar
- !! in lipsa bunei-credinte, detentia precara nu se poate transforma in posesie (nu poate invoca
uzucapiunea, deoarece aceasta se intemeiaza pe posesie) => dobanditorul de rea-credinta va fi
tartat ca un detentor precar

31
(Exista principiul conform căruia nimeni nu poate da mai mult decât are.)
cazul succesorului cu titlu particular: acesta dobandeste numai drepturile, nu si obligatiile =>
obligatia de restituire pe care detentorul o avea fata de persoana care i-a incredintat bunul nu se
transmite succesorului cu titlu particular de buna-credinta

4. Protectia juridica a posesiei


Mai intai, posesia coincide cu dreptul real principal susceptibil de apropriere, deci prin
posesie se apara chiar dreptul real principal.
protectia juridica directa a posesiei ≠ efectele juridice ale posesiei (protectie indirecta)
Posesia se apara pentru ca:
nimeni nu-si poate face singur dreptate => protectia juridica a posesiei este o metoda
de impiedicare a violentei
intre titularul dreptului real principal nediligent (care a pierdut posesia) si posesor,
pana se judeca situatia dreptului, posesia este aparata

Actiunile posesorii
Au fost elaborate 2 instrumente juridice pentru protectia posesiei numite actiuni posesorii.
Actiunea = suma de mijloace procedurale prin care persoana al carei drept sau interes a
fost incalcat poate cere justitiei fie restabilirea dreptului, fie protectia interesului incalcat.
Actiunile posesorii = actiunile prin care posesorul caruia i se tulbura posesia sau este
deposedat poate cere justitiei fie incetarea tulburari, fie restituirea posesiei.
Pierderea/restituirea posesiei au in vedere elementul material corpus – titularul actiunii
posesorii pastreaza posesia solo animus cat timp nu a trecut termenul de 1 an de la
tulburare/deposedare.
reclamantul = cel care exercita/a exercitat in mod direct corpus
paratul = cel care a tulburat exercitarea lui corpus sau si-a insusit corpus (l-
a deposedat pe reclamant)
!aceasta calitate poate sa apartina si proprietarului bunlui (art. 950 al. 1)
!art. 950 al. 2 => actiunea posesorie nu poate fi introdusa impotriva
persoanei fata de care exista obligatia de restituire
Temeiul actiunilor posesorii – tulburarea sau deposedarea, victima urmareste incetarea
acestora, iar, in plus, „posesorul este indreptatit sa pretinda despagubiri pentru prejudiciile
cauzate” (art. 949 alin. 1).
Astfel intelese, actiunile posesorii sunt reglementate in art. 949-951 - inovatie - inainte,
erau reglementate de procedura civila.

Caracterele juridice ale actiunilor posesorii


A. Actiunile posesorii se deosebesc de actiunile petitorii
Actiunile posesorii protejaza juridic starea de fapt a posesiei, fara a pune in discutie
existenta unui drept subiectiv civil. (Daca intr-o actiune posesorie s-ar invoca dreptul asupra
bunului, ar insemna ca ignoram ca este vorba de o stare de fapt.)
Reclamantul nu trebuie sa faca dovada unui drept, ci a unei stari de fapt => sarcina probei
este mai usoara decat in cazul actiunilor petitorii.
Petitoriul absoarbe posesoriul - printr-un petitoriu se cerceteaza si dreptul si situatia de
fapt. Dar, exista principiul separatiei posesoriului de petitoriu, exprimat prin ideea autonomiei

32
actiunilor posesorii.
Reclamantul are dreptul sa aleaga intre cele 2, exercitarea concomitenta nefiind posibila,
intrucat se exclud reciproc prin obiectul lor.
B. Actiunile posesorii sunt actiuni reale – NU in sensul ca pun in discutie un drept real,
ci in sensul ca protejeaza posesia unui bun corporal
C. Actiunile posesorii protejeaza posesia bunurilor imobile si mobile – regula,
bunurile imobile, in mod exceptional, si bunurile mobile

Titularii actiunilor posesorii sunt posesorul si detentorul precar (ceea ce conteaza cand
vine vorba de aparea posesiei este elementul material, de aceea i s-a recunoscut si acestuia
calitatea de titular al actiunilor posesorii) – art. 918 alin. 2 + art. 949 alin. 2

Clasificarea actiunilor posesorii


Art. 951 – trebuie sa distingem intre:
tulburarea posesiei savarsita prin violenta
celelalte tulburari
=> exista 2 categorii de actiuni posesorii:
actiunea posesorie generala (in complangere/de drept comun) – poate fi utilizata in
toate cazurile, indiferent de natura tulburarii posesiei
actiune posesorie speciala (in reintegrare/reintegranda) – poate fi folosita numai in
cazul tulburarii savarsite prin violenta, chiar si de cel a carui posesie este viciata
(art. 951 al. 2)

Conditia comuna pentru exercitarea actiunilor posesorii


Din prevederile art. 951 alin. (1) rezulta ca exista o conditie comuna pentru exercitarea
actiunilor posesorii: sa nu fi trecut un an de la data tulburarii sau deposedarii.
Care este natura juridica a acestui termen? Nu este termen de decadere (sanctiune ce
determina stingerea dreptului subiectiv civil), deoarece poasesia ca stare de fapt nu se confunda
cu un drept subiectiv civil.
Este un termen de prescriptie extinctiva, intrucat se apara starea juridica a posesiei cu tot
ceea ce presupune aceasta; chiar daca nu exista un drept subiectiv propriuzis, exista un interes
legitim si actual care trebuie aparat. (este o situatie in care dreptul material la actiune insoteste un
simplu interes)
! cand s-au savarsit mai multe fapte succesive de tulburare:
daca nu au legatura intre ele - termenul de un an incepe sa curga de la data fiecarui act de
tulburare
daca tulburarea este continua sau faptele succesive de tulburare au legatura intre ele - termenul
incepe sa curga de la data inceperii tulburarii

Actiunea posesorie speciala


Nicio alta cerinta nu mai e prevazuta de lege cand este vorba de actiunea posesorie speciala
dar presupune ca posesia a fost pierduta sau tulburata prin violenta. Asadar, posesorul care este
tulburat sau deposedat prin violenta poate introduce actiunea posesorie speciala, fiind necesara o
singura dovada - aceea ca nu a trecut un an de la data tulburarii/deposedarii.
Actiunea posesorie generala – conditii suplimentare necesare pentru exercitare
Daca nu este vorba de tulburare/deposedare prin violenta, se introduce actiunea posesorie

33
generala,care presupune, in plus, inca doua dovezi:
0 utilitatea - posesia trebuie sa fie utila (exista o prezumtie de utilitate a posesiei – art.
922 al. 2), deoarece conform art. 922 al. 1 nu poate produce efecte juridice decat posesia utila,
adica neviciata
!pe durata actiunii unuia dintre vicii posesia este suspendata => timpul in care este viciata
nu se ia calcul termenului de un an
1 durata de un an - este nevoie ca posesorul-reclamant sa faca dovada ca posesorul sa fi
posedat bunul cel putin un an inainte de tulburare/deposedare
Care este natura juridica a acestui termen? Nu este un termen de prescriptie extinctiva:
in absenta posesiei de un an, victima tulburarii sau deposedarii nu are dreptul material la actiunea
in complangere – nu se pune problema stingerii acestui drept material. Nu este un termen de
decadere: nu se discuta chestiunea stingerii unui drept subiectiv civil.
Termenul de un an masoara durata posesiei utile necesara pentru ca aceasta posesie sa
poata fi protejata juridic pe calea actiunii posesorii generale. Astfel, este un termen asemanator
termenului de prescriptie achizitiva (ca la termenul de uzucapiune, care masoara durata ceruta de
lege pentru ca posesia sa produca un anumit efect).
Dovada posesiei si a duratei sale de un an:
dovada lui corpus duce la concluzia existentei lui animus (art. 919 al. 1) s
dovedirea posesiei la un moment dat duce la concluzia continuitatii ei pana la dovada contrara
prezumtia de utilitate a posesiei (art. 922 al. 2) => prezumtia elementelor sale => prezumtia
continuitatii posesiei

Luarea masurilor pentru conservarea bunului posedat


Art. 952 instituie o protectie juridica speciala a posesiei, prin luarea de catre instanta a
unor masuri de conservare a bunului posedat. Nu trebuie sa faca dovada existentei unui drept real
principal asupra bunului aflat in pericol – simpla posesie ca stare de fapt este suficienta pentru a
justifica o asemenea cerere. Nu este vorba de tulburare sau de deposedare (nu actioneaza post
factum), dar exista un pericol de distrugere, deteriorare sau pierdere a bunului (prevenire).
Doua conditii sunt necesare:
sa existe motive temeinice – proba pericolului iminent
pericolul sa fie generat de actiunea unui lucru aflat in posesia unei alte persoane / de existenta
unor lucrari precum ridicarea unei constructii, taierea unor arbori ori efectuarea unor sapaturi
pe fondul invecinat
Este prevazut mecanismul juridic specific pentru stabilirea unei cautiuni:
in sarcina posesorului, ca reclamant - posesorul poate solicita luarea unor masuri provizorii
de conservare (ex. incetarea lucrarilor pana la solutionare procesului), instanta putand sa
stabileasca o cautiune in sarcina reclamantului, cautiune destinata repararii prejudiciului
cauzat paratului prin aceste masuri (al. 2 lit. a)
in sarcina persoanei impotriva careia se iau masurile de conservare a bunului posedat, ca parat
– nu se iau masuri provizorii de conservare, dar cautiunea asigura posesorului sumele
necesare pentru restabilirea situatiei anterioare (al. 2 lit. b)

4. Efectele posesiei

Calitatile posesiei si efectele juridice ale acesteia


Efectele juridice ale posesiei sunt:

34
Prezumtia de proprietate – posesia ceeaza o prezumtie de proprietate
Dobanirea fructelor - daca este de buna credinta, posesia permite dobandirea fructelor
Dobandirea bunurilor mobile - daca e de buna credinta, posesia permite dobandirea drepturilor
reale principale asupra bunurilor mobile
Ocupatiunea - posesia ca element al ocupatiunii permite dobandirea unor bunuri prin ocupatiune
Uzucapiunea - posesia care are o anumita durata permite uzucapiunea (prescriptia achizitiva),
adica permite dobandirea drepturilor reale principale
Fiecare efect juridic presupune anumite calitati:
utilitatea – calitatea generala, necesara pentru nasterea oricarui efect juridic (art. 922 al. 1) suficienta
pt. nasterea prezumtiei de proprietate
pentru celelalte efecte sunt necesare calitati suplimentare

1. Prezumtia de proprietate

Temeiul legal al prezumtiei


Dispozitiile art. 919 al. 1 => prezumtie de existenta a elementului animus, al. 3 =>
prezumtie de proprietate in favoarea posesorului
Pentru probarea prezumtiei de proprietate este suficienta dovedirea lui corpus, indiferent
daca acesta este exercitat direct sau corpore alieno => nu poate opera prezumtia de proprietate in
cazul posesorului solo animo pentru perioada ulterioara deposedarii.
Prezumtia de proprietate opereaza indiferent daca posesorul este de buna sau de rea-
credinta.
Intrucat posesia ca stare de fapt are o configuratie specifica fiecarui drept real principal,
se poate spune ca este nu numai temeiul unei prezumtii de proprietate, ci si temeiul unei
prezumtii referitoare la existenta altui drept real principal (daca o persoana are poate sa faca
dovada ca posesia nu corespunde dreptului de proprietate, ci unui alt drept real).

In materie imobiliara, posesia creeaza, de regula, o prezumtie relativa de proprietate


Posesia, odata dovedita, naste o prezumtie de proprietate (art. 919 alin. 3) => cel care detine un
imobil este considerat posesor si, pe cale de consecinta, proprietar. Acesta are calitatea de parat
in actiunea in revendicare, corpus fiind determinant pentru stabilirea calitatii procesuale pasive
intr-o asemenea actiune (de aceea poate fi introdusa si impotriva detentorului precar).
Obiectivul principal al reclamantului in actiunea in revendicare este rasturnarea
prezumtiei de proprietate, iar nu a prezutiei din art. 919 al. 1. (paratul este interesat sa preobeze
ca nu este posesor – face dovada raportului juridic de detentie precara intre el si un tert).
Intensitatea prezumtiei de proprietate este diferita in cadrul unui actiuni in revendicare in
ipoteza in care niciuna din parti nu are titlu:
reclamantul nu a avut calitatea de posesor – se aplica principiul in pari cauza, melior est causa
possidendis => prezumtia de proprietate nu este rasturnata, se respinge actiunea in revendicare
reclamantul a avut si el calitatea de posesor (anterior paratului) – va fi preferata partea a carei
posesie este mai caracterizata => va avea castig de cauza partea a carei prezumtie de
proprietate este mai intensa (are calitati mai puternice – durata, buna-credinta)
dovada contrara prezumtiei de proprietate ≠ incetarea prezumtiei de proprietate ca urmare
a incetarii posesiei
Actiunile posesorii nu au ca scop resturnarea prezumtiei de proprietate, ci reluarea

35
stapanirii bunului de catre reclamant (care se va bucura la randul sau de o prezumtie de proprietate,
daca va redobandi corpus). Restituirea posesiei nu este consecinta recunoasterii dreptului de
proprietate, ci rezultatul indeplinirii conditiilor pt. exercitarea si admiterea actiunilor posesorii.

Prezumtia de proprietate in materie mobiliara


In materie mobiliara, prezumtia de proprietate nu este decat in putine cazuri importanta,
deoarece posesia de buna-credinta in aceasta materie duce chiar la dobandirea proprietatii, este
chiar un titlu de proprietate (art. 935). Prezumtia de proprietate in materie mobiliara ramane
importanta in acele cazuri in care nu sunt intrunite acele conditii pentru ca posesia de buna-
credinta sa duca la dobandirea dreptului de proprietate.

Concluzie: posesia, odata dovedita, naste o prezumtie de proprietate, cu exceptia imobilelor


inscrise in CF, prezumtie ce opereaza in mod diferit in functie de natura bunului:
bunuri imobile neinscrise in CF – posesia naste o prezumtie de proprietate a carei forta
depinde de calitatile posesiei
bunurile mobile – prezumtia opereaza, dar semnificatia ei este redusa

Dobandirea fructelor ca efect al posesiei de buna-credinta


Fructele si productele
art. 547 - produsele bunurilor sunt:
fructele – 2 elemente definitorii (art. 548 alin. 1):
caracterul lor periodic – rezonabil (pamantul produce periodic copaci, dar acestia
nu sunt fructe
0 conservarea substantei lucrului care le produce
productele – nu au caracterul periodicitatii si consuma substanta lucrului care le produce
ex. copacii unei paduri (art. 549)
Fructele naturale, fructele industriale si fructele
civile art. 548 – clasificarea fructelor:
fructe naturale (alin. 2) – produse directe si periodice ale unui bun, obtinute fara interventia omului (ex.
sporul animalelor)
fructe industriale (alin. 3) – produsele directe si periodice ale unui bun, obtinute ca rezultat al interventiei
omului (ex. recoltele)
fructe civile (alin. 4) – veniturile rezultate din folosirea bunului de catre o alta persoana in
virtutea unui acti juridic (ex. chiriile, dobanzile) => sunt rezultate din cedarea folosintei
bunului
! in absenta unui contract, folosirea bunului altuia cu rea-credinta il indreptateste pe
proprietar la despagubiri ≠ fructele civile

Regula dobandirii fructelor de catre proprietar


Conform. art. 550 alin. 1 – fructele se cuvin proprietarului, daca prin lege nu se dispune
altfel.
Exista o diferenta in ceea ce priveste momentul dobandirii dreptului de proprietate asupra
fructelor:
pentru fructele naturale si industriale: in cazul proprietarului, nu are relevanta ideea de
percepere (culegere/adunare), ci cea de separatiune, prin separatiune fructele dobandind o
existenta autonoma – dreptul de proprietate asupra fructelor (≠dreptul de proprietate asupra

36
bunului frugifer) se dobandeste la data separarii fructelor de bunul care le-a produs (art.
550 alin. 2)
pentru fructele civile: proprietarul le va dobandi conform termenilor contractuali, iar
in absenta acestora, zi cu zi, pe masura trecerii timpului (art. 550 alin. 3)

Dobandirea fructelor de catre posesorul de buna-credinta – exceptie


Conform art. 948 alin. 1 – posesorul de buna credinta dobandeste dreptul de proprietate
asupra fructelor bunului posedat.
Consecinta: chiar daca proprietarul bunului frugifer care a pierdut posesia acestuia o
redobandeste pe calea actiunii in revendicare, el nu va fi indreptatit sa ceara restituirea fructelor
de la posesorul de buna-credinta.
Buna-credinta se defineste diferit:
daca este vorba de fructe produse de imobile inscrise in CF: buna-credinta se apreciaza in raport
cu conditiile cerute tertilor dobanditori pentru a se respinge actiunea in rectificare (art. 948
alin. 3)
daca este vorba de fructe produse de imobile neinscrise in CF sau de bunuri mobile: posesorul
este de buna-credinta daca are convingerea ca este proprietarul bunului in temeiul unui act
translativ de proprietate ale carui cauze de ineficacitate nu le cunoaste si nici nu ar trebui,
dupa imprejurari, sa le cunoasca (art. 948 alin. 4) => posesorul isi intemeiaza convingerea ca
este proprietar pe un just titlu, este in eroare (!justul titlu trebuie dovedit)
just titlu: titlu care emana de la adevaratul proprietar, dar e nul; titlu care emana de la o
persoana care nu este adevaratul proprietar; contractul bilateral defiintat pentru o cauzad= de
ineficacitate; titlul putativ (exista numai in imaginatia posesorului, exista imprejurari care il
determina sa creada asta)
Pentru dobandirea fructelor, posesorul trebuie sa fie de buna-credinta nu numai in
momentul intrarii in posesia bunului frugifer, ci si in momentul culegerii fructelor (art. 948 alin.
2). Daca a incetat buna-credinta, nu mai devine proprietarul fructelor. Daca posesorul nu e de
buna credinta nu dobandeste proprietatea fructelor.)
In aceasta materie, toate fructele se dobandesc de catre posesorul de buna-credinta in
masura in care au fost percepute.
*percepere anticipata (numai fructele civile) – fructele se cuvin posesorului cat timp
proprietarul nu face dovada ca buna-credinta a incetat inainte de momentul scadentei

Fundamentul juridic al dobandirii fructelor de catre posesorul de buna-credinta


Concluzia dobandirii fructelor de catre posesorul de buna-credinta nu este o aplicatie a
dobandirii bunurilor mobile prin posesia de buna-credinta, deoarece, daca ar fi, posesorul ar
trebui sa dobandeasca si productele.
In realitate, justificarea se gaseste in principiul echitatii:
proprietarul este sanctionat pentru neglijenta si pasivitatea sa, intrucat s-a deinteresat de lucru si a
permis sa intre in posesia altei persoane
posesorul este recompensat pentru buna sa credinta – ar fi oneros si nemeritat ca el sa restituie
fructele

Exceptie de la prevederile art. 948 alin. 1 – exceptie de la exceptie


Regimul juridic special al dreptului de proprietate publica nu ingaduie dobandirea

37
fructelor unui bun care formeaza obiectul unui asemenea drept, chiar daca posesorul este
de buna-credinta.
In consecinta, posesorul parat va fi obligat sa restituie toate fructele produse de bun,
percepute sau nepercepute, iar daca au fost consumate, contravaloarea acestora.
Posesorul va putea insa sa ceara cheltuielile facute cu producerea fructelor.

Restituirea fructelor de catre posesorul de rea-credinta


Fructele percepute si neperceputese cuvin reclamantului, daca acesta face dovada relei-
credinte a paratului. Posesorul va fi obligat si la restituirea contravalorii fructelor pe care a
omis sa le perceapa, daca din aceasta cauza s-au degradat sau s-au distrus.

Concluzie:
REGULA – proprietarul dobandeste fructele - separatie: fructele naturale si industriale
- zi cu zi: fructele civile
EXCEPTIA –posesorul de buna-credinta dobandeste fructele - in masura in care au fost
percepute de acesta
EXCEPTIE DE LA EXCEPTIE – posesorul de buna-credinta NU dobandeste fructele produse
de un bun care face obiectul dreptului de proprietate publica
RESTITUIREA - in cazul tututor fructelor produse de bunuri care fac obiectul dreptului de
proprietate publica
in cazul posesorului de rea-credinta: si cele percepute, si cele
nepercepute / contravaloarea acestora daca din acest motiv s-au
degradat / distrus

27.10.2015

Cursul 4
Tipologia drepturilor reale principale

Continutul drepturilor reale II.


Caracterele drepturilor reale
III. Limite de exercitare a drepturilor reale

Dreptul de proprietate

Diferite perspective asupra dreptului de proprietate

Nu exista un drept de proprietate propriu-zis, ci acesta exista prin cele doua forme ale sale:

38
dreptul de proprietate privata si dreptul de proprietate publica.
Sub aspect terminologic,termenul proprietate are multiple sensuri (bunul care formeaza
obiectul dreptului de proprieatte, avere, reletia proprietar-bun/proprietar-celelalte persoane,
dreptul de proprietate), fie in vorbirea curenta, fie in diferitele discipline, care din perspective
diferite studiaza proprietatea.
Ca urmare, in functie de context, trebuie sa deslusim sensul pe care il are termenul
proprietate. Exista multiple perspective asupra acestui termen, fara a face un inventar complet, ne
vom opri la perspectiva istorica, cea sociologica, cea filosofica si cea juridica.
Important este ca indiferent de perspectiva exista o problema fundamentala a dreptului
de proprietate. Aceasta consta in tensiunea care se creeaza, in contradictia care apare intre
aproprierea privata a bunurilor, pe de o parte, si aproprierea comunitara a bunurilor, pe de alta
parte (=> structura polara a dreptului de proprietate).
In orice tip de societate, aceasta contradictie exista si, intr-un fel sau altul, in functie de
modul in care se rezolva, se configureaza organizarea sociala.
Aproprierea privata nu se reduce la stapanirea individuala a bunurilor (proprietatea
individuala), iar aproprierea comitara nu cuprinde orice forma de stapanire comuna sau colectiva a
bunurilor. AC se face prin intermediul structurilor de putere, care sunt expresia juridica de drept
public a unei comunitati. AP isi pastreaza acest caracter si cand se face de catre mai multe persoane
care formeaza sau nu un subiect colectiv de drept (ex. coproprietatea este o forma de AP).
Important este ca, din perspectiva istorica, aceste doua forme de apropriere a bunurilor
au coexistat dintotdeauna. Nicio forma de organizare sociala nu a exclus in totalitate una sau alta
dintre aceste doua forme, chiar daca raportul dintre ele a fost variabil in timp.
Din perspectiva sociologica, s-a incercat formularea unei legi de evolutie a dreptului de
proprietate.
Potrivit unui prim raspuns, s-a afirmat ca dreptul de proprietate a evoluat de la formele
primitive de apropriere comunitara catre formele moderne de apropriere individuala. Al doilea
raspuns, total opus, afirma ca initial a predominat proprietatea privata, dar aceasta a fost inlocuita
treptat de proprietatea comuna. Daca ne intoarcem la perspectiva istorica, vom observa, insa, ca
o aaceste legi sunt infirmate. Au fost perioade in care s-a acordat preeminenta aproprierii private,
au fost alte perioade in care a dominat aproprierea comunitara.
Realitatea este ca exista un balans al formelor de apropriere. De exemplu, in perioada
moderna a fost afirmata preeminenta aproprierii private a bunurilor, iar proprietatea privata a fost
declarata sfanta si inviolabila. Mai ales in partea a doua secolului XIX si in prima parte a
secolului XX, proprietatea privata a fost supusa unei critici ample, pe temeiul careia s-a declansat
o ampla miscare sociala de instaurare a aproprierii comunitare a bunurilor, mai ales in cadrul
sistemului totalitar comunist. La sfarsitul secolului trecut, odata cu prabusirea acestui sistem, a
fost din nou reafirmata preeminenta aproprierii private a bunurilor fata de cea comunitara.
Niciuna dintre cele doua legi formulate de sociologi nu are temei istoric.
Tot din perspectiva sociologica, a fost pusa in evidenta, cu mai multa acuratete, structura
dreptului de proprietate. Elementele structurii dreptului de proprietate despre care s-a vorbit:
lucrul, obiectul aproprierii (care prin apropriere devine bun)
persoanele care apropriaza
legatura dintre lucrurile apropriate si persoanele care apropriaza

39
Primul element din aceasta structura , obiectul dreptului de proprietate, ne arata ca numai
lucrurile pot fi apropriate, dar nu orice lucru poate fi apropriat. Sub primul aspect, odata cu abolirea
sclaviei, fiintele umane nu mai pot fi apropriate. Sub cel de-al doilea aspect (nu orice lucru poate fi
apropriat), aproprierea, care inseamna aducerea in sfera civilizatiei a lucrurilor din starea de natura,
nu este posibila cand e vorba asa-numitele lucruri comune (res comunaes) sau cand este vorba de
lucruri care sunt susceptibile doar de proprietate publica, cazuri in care aproprierea nu este posibila.
Sunt situatii in care, desi anumite lucruri sunt apropriabile si in forma privata, totusi sunt declarate
inalienabile, prin vointa legiuitorului sau a titularului proprietatii.
Cat priveste persoanele care apropriaza, este important de observat ca, pe de o parte,
exista titularul proprietatii, adica persoana care apropriaza, iar pe de alta parte, exista toate
celelalte persoane care trebuie sa ii respecte dreptul titularului. In acest sens, se spune ca
proprietatea are caracter privativ,ea apartine celui care apropriaza, iar prin asta toti ceilalti sunt
privati de dreptul de proprietate asupra bunului respectiv. Asfel, avem relatia dintre titularul
proprietatii, denumit si subiect activ, individualizat si determinat si toate celelelate persoane care
formeaza subiect pasiv, general si nedeterminat.
=> caracterul privativ: apropriere pt subiectul activ = privare pt subiectul pasiv
In ceea ce priveste relatia dintre persoana care apropriaza si bunurile apropriate,
aceasta este esentiala pentru intelegerea continutului juridic al dreptului de proprietate. (Uneori,
anumite elemente ale corpului uman dobandesc, prin intermediul relatiei de apropiere,
semnificatia unui lucru, iar, alteori, anumite lucruri primesc incarcatura pesonala si apar ca o
prelungire a persoanei.
Cat priveste perspectiva filosofica, ea incearca sa raspunda la intrebarea: care dintre cele
doua forme de apropriere este mai potrivita cu esenta umana? Rezumam dezbaterea astfel: daca
acceptam ca latura individuala a fiintei umane primeaza asupra laturii ei sociale, daca acceptam
ca libertatea este valoarea cea mai importanta, atunci trebuie sa recunoastem primatul aproprierii
private a bunurilor fata de aproprierea comuna.
Cat priveste perspectiva juridica, ea este cea care ne intereseaza in mod deosebit. Chiar
si din perspectiva juridica, trebuie sa observam ca dreptul de proprietate este un concept
interdisciplinar. Toate ramurile dreptului se raporteaza la dreptul de proprietate. Rezulta ca avem
conceptul de proprietate din perspectiva celorlalte ramuri de drept, care nu trebuie ignorate,
pentru a intelege ce inseamna proprietatea (dimensiunea de drept constitutional, administrativ, de
drepturile omului).
Ne intreseaza modul in care dreptul de proprietate este configurat in Codul civil. Pe langa
Codul civil, exista numeroase reglementari cuprinse in legi civile speciale care completeaza
regimul proprietatii. Trebuie avute in vedere pentru a intelege acest regim juridic, dar, in
principal, ne raportam la Codul civil.
Desi vorbim de drept de proprietate, in realitate, nu exista ca atare, ci prin speciile sale:
dreptul de proprietate privata si dreptul de proprietate publica, recunoscute in Constitutie si de
Codul civil.
Daca se recunoaste primatrul proprietatii private asupra proprietati i publice, teoria dreptului
de proprietate privata este chiar teoria generala a proprietatii. Art. 554 alin. 2 C. civ. prevede ca
„Daca prin lege nu se prevede altfel, dispozitiile aplicabile dreptului de proprietate privata se aplica
si dreptului de proprietate publica, insa numai in masura in care sunt compatibile

40
cu acesta din urma”.
Art. 136 alin. 1 din Constitutie prevede ca „Proprietatea este publica sau privata.”, iar in
celelalte alineate ale art. 136 si art. 44 sunt inscrise principiile care guverneaza regimul juridic al
dreptului de proprietate privata si regimul juridic al dreptului de proprietate publica.

Dreptul de proprietate privata

De peste 2000 de ani, de la dreptul romana pana in prezent, nu poate fi inteles dreptul
de proprietate daca nu ii intelegem, in primul rand, continutul juridic.
Art. 555 alin. 1 „Proprietatea privata este dreptul titularului de a poseda, folosi si
dispune de un bun in mod exclusiv, absolut si perpetuu, in limitele stabilite de lege.” =>
apartenenta la categoria drepturilor reale
diferenta specifica, data de:
I. continutul juridic al dreptului de proprietate (prerogativele lui)
II. carcterele acestui drept
III. precizarea limitelor exerictarii sale
Cand vorbim de continutul juridic (art. 555), avem in vedere latura substantiala si
elementul procesual, adica atributele pe care proprietarul le are asupra bunului sau si dreptul pe
care il are proprietarul de a cere justitiei protectia dreptului sau.
Latura substantiala a continutului juridic contine trei prerogative: posesia, folosinta si
dispozitia. Al doilea element definitoriu se refera la limitele exercitarii acestor prerogative. Al
treilea element face referire la caracterele dreptului de proprietate.

Dreptul de proprietate privata = dreptul real principal care confera titularului sau
atributele posesiei (ius possidendi), folosintei (ius utendi si ius fruendi) si dispozitiei (ius
abutendi) asupra bunului apropriat in forma privata, atribute care pot fi exercitate in mod absolut,
exclusiv si perpetuu, cu respectare limitelor materiale si a limitelor juridice.

I. Continutul juridic al dreptului de proprietate privata

Acesta cuprinde trei prerogative:


posesia
folosinta
dispozitia

Posesia (ius possidendi)


NU este vorba despre posesie ca stare de fapt protejata juridic, si despre posesie ca element
de drept, pentru ca este o parte a dreptului de proprietate. Exercitatea atributelor proprietatii duce
tocmai la posesie ca stare de fapt, care este obiectivarea unui drept real principal.
In primul rand dreptul de proprietate, este exteriorizarea dreptului de proprietate prin
exercitarea atributelor sale, adica totalitatea actelor materiale si juridice prin care se exercita
prerogativele dreptului de proprietate => posesia ca stare de fapt nu inseamna numai exercitarea

41
atributelor posesiei, ci si exercitarea celorlalte doua, folosinta si dispozitia.Posesia ca stare de
drept este indreptatirea de a apropria si de a stapani un anumit bun. Prin acest element, este pus
in evidenta caracterul privativ al proprietatii. Cel care apropriaza si stapaneste ii priveaza pe
toti ceilalti de aproprierea si stapanirea bunului respectiv, de aceea se numeste si drept de
proprietate privata. Posesia este fundamentul celorlalte atribute ale dreptului de proprietate.
Se exercita, in primul rand, in momentul aproprierii, dupa care actul initial de
apropriere are o semnificatie de continuitate pana la momentul pierderii stapanirii bunului sau a
dreptului de proprietate de catre titularul sau. Se manifesta si dupa pierderea stapanirii bunului,
in mod direct, prin actiunile petitorii, si indirect, prin actiunile posesorii.
Ca prerogativa a dreptului de proprietate, posesia nu se confunda cu starea de fapt a
aproprierii si stapanirii unui bun, ci este exprimarea intelectuala a indreptatirii aproprierii si
stapanirii.

Folosinta (ius utendi si ius fruendi)


Dreptul de folosinta ca atribut al dreptului de proprietate nu se confunda cu dreptul de
folosinta ca drept real autonom.
Folosinta, in sens juridic, contine doua elemente:
utilizarea lucrului (ius utendi/usus) - posibilitatea pe care o are proprietarul de a se servi
personal de lucru, in acord cu natura si destinatia acestuia.
Dreptul de a utiliza bunul se infatiseaza fie in forma pozitiva, fie in forma negativa.
Proprietarul nu numai ca poate face orice vrea cu lucrul sau, dar poate pur si simplu sa nu-l utilizeze.
A nu folosi bunul este forma negativa a folosirii bunului, dar in ambele sale forme ius utendi poate sa
fie ingradit de legiuitor. Uneori proprietarul este obligat sa utilizeze bunul intr-un anumit fel
(obligatii propter rem), sunt anumite bunuri carora le este atasata o obligatie de a face (ex. terenuri
agricole, care nu pot fi lasate necultivate). Si cand e forma de forma pozitiva de ius utendi, legiuitorul
poate sa intervina si sa o limiteze. In cazul abuzului de drept, dreptul de uz nu se mai bucura de
protectie juridica, acest drept fiind limitat in acord cu principiul neminem laedere.
Neuzul nu duce la stingerea dreptului, care ramane imprescriptibil extinctiv. Neuzul
proprietarului nu se refera insa doar la neexercitarea dreptului de uz, ci la neexercitarea tuturor
atributelor dreptului de proprietate, ceea ce inseamna ca bunul a intrat in stapanirea unei alte
persoane. Chiar daca neuzul nu este sanctionat cu prescriptia extinctiva, tertul posesor poate
beneficia de prescriptia achizitiva.
Neuzul nu se confunda cu abandonul lucrului.
In cazul bunurilor consumptibile, dreptul de a utiliza bunul se confunda cu dreptul de
dispozitie materiala, intrucat aceste bunuri isi pierd substanta prin utilizare.
culegerea fructelor acestuia (ius fruendi) - proprietarul are dreptul la fructe (produse de un lucru
in mod periodic, fara a consuma substanta acestuia), dobandite prin separatiune, daca e vorba de
fructe naturale si industriale, si zi cu zi, daca sunt fructe civile.
Ius fruendi nu cuprinde si culegerea productelor, care consuma substanta lucrului.
Semnificatia situatiei in care proprietarul alege sa nu culeaga fructele naturale si industriale
este aceea a unei dispozitii materiale, intrucat acestea sunt perisabile. In cazul fructelor civile,
exercitarea negativa a atributului folosintei nu poate fi privita ca un act de dispozitie materiala,
dreptul de a incasa fructele civile fiind un drept de creanta, un bun incorporal. Pasivitatea atrage

42
stingerea dreptului material la actiune.

3. Dispozitia
Dispozitia imbraca 2 forme:
3.1. Dispozitia materiala
proprietarul poate sa modifice substanta bunului, sa ii schimbe forma, sa distruga sau sa consume
substanta (inclusiv prin culegerea productelor) bunului ex. proprieatrul unei case poate sa faca
adaugiri sau sa demoleze
are in vedere bunurile corporale, inclusiv drepturile de creanta, a caror substanta juridica este
incorporata in materialitatea titlului.
legiuitorul intrevine de multe ori pentru a limita dispozitia materiala, fie pentru a interzice
anumite forme de modificare sau transformare, fie prin a cere unele autorizari prealabile, fie
pentru a impiedica distrugerea bunului
! titularii celorlalte drepturi reale au posibilitatea sa isi exercite atributele astfel incat sa conserve
substanta lucrului

3.2. Dispozitia juridica

A) Substanta acestui atribut


Se exercita prin acte juridice de dispozitie.
Dispozitia materiala priveste substanta bunului, iar cea juridica chiar continutul juridic al
dreptului de proprietate.
Moduri de exercitare a dispozitiei juridice: instrainarea dreptului de proprietate prin acte
juridice intre vii sau pentru cauza de moarte, instrainarea unui atribut al dreptului de proprietate
avand ca urmare nasterea dezmambramintelor acestuia, constituirea unor garantii reale,
abandonarea sau delasarea bunului si renuntarea la dreptul de proprietatea. Dispozitia juridica
poate, deci, sa priveasca tot dreptul de proprietate sau doar anumite atribute, luand astfel nastere
dezmembramintele dreptului de proprietate prin instrainarea unor prerogative. Mai este posibil ca
bunul sa fie grevat cu sarcini, de ex. o ipoteca (e tot act de dispozitie juridica).
Dispozitia se realizeaza aspra dreptului de proprietate, nu asupra bunului. Asupra bunului
se exercita acte materiale, fie ca manifestare a lui ius possidendi/utendi/fruendi, fie ca
manifestare a dispozitiei materiale, daca bunul este corporal.
NB: Dispozitia juridica este interna dreptului de proprietate, iar nu externa, cum s-a
afirmat uneori. Aceasta afirmatie este cauzata de intelegerea gresita a raportului dintre dreptul de
proprietate si capacitatea juridica. Dispozitia juridica este motorul intern al dreptului de
proprietate, motor care este pornit prin intermediul capacitatii juridice (de folosinta, in mod
special) si asigura dinamica dreptului de proprietate.

B) Inalienabilitatea legala si inalienabilitatea voluntara


Legiuitorul poate interveni si pentru a limita sau a inlatura dispozitia juridica. Exemple:
cerinta unei autorizatii prealabile instrainarii dreptului de proprietate, dreptul de preemtiune,
dreptul de preferinta.
Cea mai importanta modalitate de limitare a dispozitiei juridice este clauza de

43
inalienabilitate. Distingem intre clauzele legale de inalienabilitate si clauzele voluntare de
inalienabilitate.

B1) Inalienabilitatea legala


interdictia legala de a apropria anumite lucruri (exista lucruri care nu sunt apropriabile in
nicio forma sau lucruri care nu sunt susceptibile de apropriere privata, dar in aceasta materie ne
intereseaza bunurile care, desi sunt obiect al proprietatii private, intra sub incidenta unei
dispozitii legale de inalienabilitate)
Legiuitorul emite uneori norme prin care declara ca anumite bunuri sunt inalinabile, adica
nu pot fi instrainate prin acte juridice. CCR a apreciat ca asemenea norme sunt in acord cu legea
funamentala in masura in care clauzele de inalienabilitate sunt temporare. Aceste norme trebuie
sa fie adoptate prin lege organica, intrucat atributul instrainarii tine de regimul juridic general al
proprietatii (art. 73 alin. 3 lit. m din Constitutie).

B2) Inalienabilitatea voluntara


Cat priveste clauza voluntara de inalienabilitate, in Codul civil avem o reglementare
cuprinsta in art. 627-629. Desi reglementarea evocata este cuprinsa intr-o sectiune care are titlul
Limite conventionale, totusi o asemena clauza poate fi instituita nu numai printr-o conventie, ci
si prin testament. De aceea, vorbim de clauza voluntara de inalienabilitate si nu de cea
conventionala, deoarece aceasta poate fi instituita si in mod unilateral.
Sub imperiul Codului lui Napoleon, se cosidera ca aceste clauze contravin liberei circulatii a
bunurilor. Aceasta idee trebuie armonizata cu ideea libertatii de vointa, prin punerea lor in balanta
putandu-se admite o clauza voluntara de inalienabilitate, desigur in anumite conditii.
Art. 627 precizeaza ca trebuie sa fie vorba de un interes serios si legitim, iar durata
clauzei nu poate fi mai mare de 49 de ani.
Astfel inteleasa, clauza de inalienabilitate nu trebuie confundata cu obligatia personala de
a nu instraina un bun, adica este posibil ca proprietarul unui bun sa se oblige printr-un contract sa
nu instraineze un bun, dar aceasta datorie este opozabila numai cocontractantului, este o obligatie
persoanala, opozabila unui drept de creanta.
Clauza reglementata in Codul civil are caracter real, nu personal, altfel spus obligatia de a
nu instraina este opozabila tuturor dobanditorilor succesivi ai bunului, indiferent de titlul
dobandirii, pe durata clauzei respective.

Natura juridica clauza


de inalienabilitate
-instituita prin vointa dispunatorului / subinteleasa de legiuitor in sarcina persoanei care
are obligatia de a transmite in viitor dreptul de proprietate asupra unui bun unei
persoane determinate (contract sau testament)
- incalcarea => actiune de raspundere contractuala in cadrul contractului initial (daune-
interes +/ rezolutiune) SAU actiune in anularea contractului subsecvent
- specifica legatelor si donatiilor -
indisponibilizare legata de bun
≠obligatia de a nu instraina

44
obligatie speciala de a nu face corespunzatoare unui drept de creanta (contract
sinalagmatic)
incalcarea => actiune in daune-interese / rezolutiune
specifica contractelor cu titlu oneros
indisponibilizare legata de persoana
≠incapacitate personala a dobanditorului – nu poate fi instituita prin conventie
Ca natura juridica,aceasta clauza cu caracter real este o limitare a dispozitiei juridice din
continutul dreptului de proprietate, o limitare opozabila erga omnes. Dreptul de proprietate care
se configureaza ca urmare a instituirii clauzei nu este un drept real nou, nici un dezmembramant,
este tot dreptul de proprietate, dar cu aceasta restrangere a prerogativelor sale.

b) Efectele juridice
Efect specific – limitarea dreptului de dispozitie juridica: dreptul care formeaza obiectul
clauzei de inalienabilitate nu poate fi instrainat prin acte juridice intre vii, respectiv prin conventii
-interdictia de a dezmembra dreptul de
proprietate -bunul nu poate fi urmarit de creditori
-bunul nu poate fi ipotecat – eventual numaio ipoteca asupra unui bun viitor, care isi va
produce efectul dupa incetarea cauzei
-nu e permisa incheierea unui antecontract de instrainare/unei promisiuni de ipoteca in
cazul in care momentul executarii ar fi anterior expirarii duratei clauzei
-nu scoate bunul din circuitul civil – inca mai poate fi transmis prin succesiune
transmiterea bunului indisponibilizat printr-un act juridic intre vii poate sa ramana
valabila daca cei indreptatiti nu cer in termenul de prescriptie nici rezolutiunea contractului
initial, nici anularea contractului subsecvent !! chiar daca va ramane valabil, subdobanditorul
este tinut de clauza de inalienabilitate pana la expirarea acesteia

Domeniul de aplicare – este conturat de 4 elemente:

i) Actele juridice in care poate fi inclusa


Conform art. 627 alin. 1, clauza de inalienabilitate poate fi inclusa intr-o conventie sau
intr-un testament.
Din interpretarea sistematica a art. 627 alin. 1 teza a II-a, alin. 2 si alin. 4 si art. 629 alin.
1 si 2 – utilizarea termenilor dobandirea bunului, dobanditorul => este vorba numai de
conventiile translative de drepturi de proprietate.
Mecanismul juridic al clauzei de inalienabilitate, desi presupune doua manifestari de
vointa (unite in cadrul contractului / exprimate separat: legat + acceptarea acestuia) isi are sursa
primara in intentia transmitatorului de a proteja un interes al sau/al dobanditorului/al unui tert.
Numai pentru ca provine de la transmitator i se recunoaste acestei intentii efectul juridic al
indisponibilizarii bunului.
Transmitatorul poate limita intinderea dreptului real principal transmis, iar tertii interesati
(subdobanditorii/creditorii proprietarului) sa se poata plange de o vatamare, daca au fost
indeplinite formalitatile de publicitate. In absenta unei transmiteri, proprietarul nu poate
indisponibiliza bunul in propriul patrimoniu, pentru ca astfel ar reduce garantia comuna a

45

creditorilor sai intentia de fraudare a acestora. Cat timp bunul este in patrimoniul sau, proprietarul
are libertatea sa nu il instraineze. Daca cu ocazia transmiterii clauza de inalienabilitate este o
modalitate de fraudare a creditorilor, acestia vor putea recurge la actiunea pauliana.
Contractul de partaj (art. 680) poate fi asmilat unui contract translativ de proprietate. Se
poate admite ca atunci cand copartasii realizeaza partajul pe cale judiciara, nu voluntara, se pot
intelege ca un anumit bun sa fie indisponibilizat o perioada de timp dupa partaj, indiferent de
copartasul beneficiar al atribuirii bunului.
Clauza de inalienabilitate este subinteleasa in conventiile din care se nate obligatia
de a transmite in viitor proprietatea catre o persoana determinata sau determinabila (art.
627 alin. 4) – 3 seminificatii:
contractele care, desi sunt translative de proprietate, presupun amanarea, dintr-un motiv sau
altul, a trasmiterii dreptului de proprietate la un moment ulterior incheierii contractului:
transmitatorul este tinut de clauza de inalienabilitate subinteleasa pana la momentul
producerii efectului translativ de proprietate catre dobanditor
! din text => ca NU intra in sfera de aplicare si antecontractele prin care partile convin sa
incheie in viitor un contract translativ de proprietate (= obligatie de a face, NU obligatia de a
transmite in viitor proprietatea = obligatie de a da)
DAR art. 60ꞌ din Legea nr. 71/2011 – in categoria conventiilor prevazute la rt. 627 alin. 4
intra si antecontractele avand ca obiect trasmiterea in viitor, prin incheierea de contracte, a
dreptului de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil (vezi art. 1668 alin. 1)
cazurile in care legea permite sau impune ca dobanditorul unui bun sa isi asume obligatia de a
transmite in viitor dreptul de proprietate catre o persoana determinata sau determinabila
(ex. substitutia fideicomisara – art. 993-1000, fiducia – art. 773-791)
textul instituie o prezumtie absoluta de existenta a clauzei de inalienabilitate in cele doua situatii
mentionate
NU este eficienta o clauza de inalienabilitate stipulata in contractul de ipoteca. Art.
2376 – daca s-a stipulat o asemenea clauza, „actele de dispozitie asupra bunului ipotecat sunt
valabile chiar daca dobanditorul bunului cunoate stipulatia din contractul de ipoteca ce interzice
transferul sau declara ca acest transfer este echivalent cu neindeplinirea obligatiei garantate”,
solutie reluata de art. 2384. In cazul ipotecii mobiliare, nu numai ca bunul ipotecat poate fi
instrainat, dar daca este achizitionat „in cursul obisnuit al activitatii unei intreprinderi care
instraineaza bunuri de acelasi fel dobandeste bunul liber de ipotecile constituite de instrainator”
(art. 2393). Ipoteca se stramuta asupra pretului sau altor bunuri rezultate din instrainarea bunului
ipotecat (subrogatie reala cu titlu particular) => creditorul ipotecar nu este pagubit.

ii) Drepturile reale principale care pot fi indisponibilizate


Prin legate sau conventii translative de preoprietate se inteleg nu numai actele juridice
prin care se transmite dreptul de proprietate cu toate atributele sale, ci si acelea prin care se
transmite nuda proprietate => prin efectul clauzei de inalienabilitate se poate indisponibiliza
nuda proprietate in patrimoniul dobanditorului.
Codul civil exclude sau face inutila aceasta indisponibilizare in cazul
dezmembramintelor dreptului de proprietate:

46
dreptul de uz si dreptul de abitatie – nu sunt cesibile (art. 752)
dreptul de uzufruct – este cesibil (art. 714), dar pentru indisponibilizarea uzufructului in
patrimoniul dobanditorului este suficienta o simpla clauza derogatorie de la aceasta regula,
fara indeplinirea conditiilor pentru admisibilitatea clauzei de inalienabilitate
servitutea – are caracter accesoriu (sub aspect activ – dreptul de servitute este accesoriu
fondului dominant, si sub aspect pasiv – obligatia corespunzatoare este accesorie fondului
aservit) => este suficienta clauza de inalienabilitate referitoare la fondul dominant sau la
fondul aservit, o clauza speciala pentru servitute nefiind necesara
dreptul de superficie – art.693 (= dreptul de proprietate asupra unei constructii/lucrari aflate
pe terenul altei persoane decat titularul dreptului de superficie + dreptul de folosinta asupra
terenului cirsumscris exploatarii constructiei edificate) – are 2 forme:
forma deplina (= dreptul de proprietate asupra constructiei edificate + dreptul de
folosinta asupra terenului in momentul construirii acesteia / dreptul de a avea o
constructie pe terenul altuia) - art. 695 alin. 4 „Cat timp constructia exista, dreptul de
folosinta asupra terenului se poate instraina ori ipoteca numai odata cu dreptul de
proprietate asupra constructiei” => clauza de inalienabilitate se poate referi la dreptul
de superficie in ansamblul sau sau doar la dreptul de proprietate asupra constructiei,
efectul ei extinzandu-se in acest caz si asupra dreptului de folosinta asupra terenului,
intrucat acesta are un caracter accesoriu in raport cu dreptul de proprietate asupra
constructiei
forma incipienta (= dezmembrarea dreptului de proprietate asupra terenului si trasmiterea
dreptului de folosinta asupra acestuia anterior realizarii constructiei /
„dreptul de a edifica o constructie pe terenul altuia asupra caruia superficiarul
dobandeste un drept de folosinta”) - numai in aceasta situatie clauza de
inalienabilitate poate sa priveasca exclusiv dreptul de folosinta asupra terenului

Persoana care suporta efectul clauzei de inalienabilitate Regula


– clauza de inalienabilitate apasa asupra dobanditorului
Exceptia – art. 627 alin. 4 – in cazul conventiilor din care se naste obligatia de a transmite
in viitor proprietatea catre o persoana determinata sau determinabila, efectul prohibitiv de
instrainare apasa in sarcina transmitatorului bunului, pentru a-l impiedica sa instraineze
dreptul de proprietate altei persoane decat aceleia cu care a incheiat contractul initial

0 Natura bunului care formeaza obiectul dreptului real indisponibilizat


Sfera notiunii de bun utilizate in art. 627-629:
bunurile corporale
creantele, ca bunuri incorporale, pot forma obiectul unei clauze de inalienabilitate, daca nu au ca
obiect o suma de bani, iar clauza este expres mentionata in inscrisul constatator al creantei sau
cesionarul a cunoscut-o sau trebuia s-o cunoasca in momentul cesiunii (art. 1570), DAR este o
clauza diferita fata de cea de la art.627-629: nu determina o indisponibilizare reala, ci produce
efecte in raporturile personale; clauza nu este prevazuta intr-un act translativ

47
bunurile individual determinate
! bunurile de gen nu pot fi transmise inainte de individualizare, deci nu pot forma obiectul
unei clauze de inalienabilitate
universalitatile de drept sau de fapt
masa patrimoniala fiduciara (universalitate juridica) formeaza obiectul clauzei de
inalienabilitate prezumate prin art. 627 alin. 4; drepturile reale care compun masa
fiduciara ar putea fi instrainate cu respectarea regimului juridic al administrarii
bunurilor altuia (art. 800, 801 si 809)
alte universalitati juridice sau de fapt, daca sunt susceptibile de instrainare, ar putea
forma obiectul clauzei de inalienabilitate
! patrimoniul nu intra in aceasta categorie - este inalienabil prin esenta lui
legiuitorul poate sa prevada ca anumite bunuri nu pot forma obiectul derivat al unei clauze
voluntare de inalienabilitate, cu consecinta ca nici drepturile reale principale constituite
asupra bunurilor respective nu pot fi indisponibilizate
pentru bunurile care formeaza obiectul unei clauze legale de inalienabilitate nu mai este utila o
clauza voluntara de inalienabilitate

d) Conditii speciale de valabilitate


Din art. 627 alin. 1 => sunt doua conditii speciale de validitate a clauzei voluntare de
inalienabilitate, care se adauga conditiilor de validitate proprii actului juridic in care este
inserata sau la care se refera aceasta:
durata de cel mult 49 de ani
interesul serios si legitim
Nerespectarea acestora => nulitatea absoluta a clauzei de inalienabilitate
Chiar daca au fost respectate, in cazuri speciale, este posibila instrainarea bunului de
catre dobanditor chiar inainte de expirarea duratei pentru care este instituita clauza.

i) Caracterul temporar
A fost impus de necesitatea echilibrului intre principiul liberei circulatii a bunurilor si
principiul libertatii de vointa: o inalienabilitate perpetua ar lipsi dreptul de proprietate in mod
definitiv de atributul dispozitiei juridice si ar rupe acest echilibru, ingradind in mod excesiv
libera circulatie a bunurilor.
Din art. 627 alin.1 rezulta ca nu poate fi admisa nicio exceptie de la conditia caracterului
temporar al clauzei de inalienabilitate.
Termenul de 49 de ani incepe sa curga de la data dobandirii bunului:
legat – coincide cu data deschiderii succesiunii
contract – data incheierii contractului SAU data prevazuta in contract pentru trasmiterea
dreptului de proprietate SAU data individualizarii bunului de gen SAU data inscrierii in
cartea funciara (dupa ce se va aplica efectul translativ al unei asemenea inscrieri)
Sunt admise doua exceptii de la termenul de 49 de ani:
fiduciei - durata ei nu poate depasi 33 de ani (art. 779 lit. b) => nici clauza de
inalienabilitate (prezumata conf. art. 627 alin. 4) nu poate avea o durata mai mare

48
substitutia fideicomisara - durata clauzei (tot prezumata) este subordonata decesului
instituitului (art. 994 alin. 1) => in principiu, poate fi mai mare de 49 de ani

Interesul serios si legitim


Acesta poate fi analizat:
in persoana celui care instituie clauza de inalienabilitate – ex. se instraineaza nuda
proprietate, transmitatorul pastrand dreptul de uzufruct - are interesul de a-l pastra pe
dobanditorul initial ca nud proprietar pentru a nu se supune dificultatilor posibile din partea
unui nud proprietar subdobanditor
in persoana dobanditorului bunului – ex. in cazul bunurilor donate/legate pentru protectia
beneficiarului liberalitatii care, desi major, manifesta tendinte de risipa
in persoana unui tert – ex. se dispune printr-un legat de un anumit bun, prevazandu-se in
sarcina legatarului plata unei rente viagere catre un tert - clauza protejeaza interesul
credirentierului

Nulitatea clauzei de inalienabilitate


Sanctiunea incalcarii oricareia dintre aceste conditii speciale de validitate este
nulitatea absoluta a clauzei de inalienabilitate.
Solutia <= natura interesului ocrotit prin cele doua conditii legale, care este unul general
interesul octrotit prin instituirea clauzei = interes privat

interesul protejat prin art. 627 alin. 1: asigurarea echilibrului intre principiul liberei circulatii a
bunurilor si principiul libertatii de vointa = interes general
In ceea ce priveste conditia duratei < 49 de ani, nulitatea absoluta intervine cand:
nu s-a prevazut un termen (clauza apare ca perpetua)
termenul > 49 de ani, legiuitorul nu a prevazut posibilitatea reducerii duratei clauzei la 49 de ani
(de drept sau prin interventia instantei)
In ceea ce priveste conditia interesului serios si legitim:
nu este necesar ca interesul serios si legitim sa fie precizat chiar in cuprinsul clauzei (! daca
beneficiarul este un tert trebuie specificat numele beneficiarului)
sarcina probei apartine paratului din actiunea in nulitate
! nu este vorba despre rasturnarea sarcinii probei, ci se aplica actori incumbit probatio, regula
ce are ca obiect afirmarea faptelor pozitive, faptele negative neputand fi dovedite direct:
reclamantul afirma un fapt negativ (inexistenta interesului serios si legitim) => se impune
dovada interesului, ca fapt pozitiv, facuta de parat
Nulitatea clauzei de inalienabilitate (absoluta sau relativa) ar putea sa intervina si pentru
nerespectarea uneia sau alteia dintre conditiile de validitate specifice actului juridic in care
este cuprinsa sau la care se refera (- nu are caracter autonom: nulitatea actului => nulitatea
clauzei).
Nulitatea clauzei de inalinabilitate pentru o cauza care nu ii este proprie poate afecta, dupa
caz, fie numai clauza de inalienabilitate, fie intregul act juridic. Art. 627 alin. 3 => „nulitatea clauzei
de inalienabilitate stipulate intr-un contract (identitate de ratiune, si legate) atrage nulitatea

49
intregului contract daca a fost determinanta la incheierea acestuia” => per a contrario – daca
nu a fost determinanta, sanctiunea nulitatii va afecta numai clauza. In cazul contractelor cu titlu
oneros exista o prezumtie relativa a caracterului determinant.

iv) Cazuri speciale de incetare anticipata a clauzei de inalienabilitate


Regula – indisponibilizarea dreptului real principal care formeaza obiectul clauzei
inceteaza in momentul in care expira durata acesteia.
Exceptiile:
dobanditorul poate sa fie autorizat in instanta sa instraineze bunul, inainte de expirarea
duratei => incetarea efectelor cauzei
art. 627 alin. 2 => 2 cazuri de incetare a clauzei:
interesul care a justificat cauza de inalienabilitate a bunului a disparut – ex. daca
transmitatorul care si-a rezervat uzufructul decedeaza inainte de expirarea duratei
clauzei => inceteaza uzufructul => dobanditorul care si-a intregit dreptul de
proprietate nu mai este oprit de nici un interes serios si legitim de a instraina bunul
a aparut un interes superior in raport cu interesul serios si legitim care a
justificat initial instituirea cauzei, iar acest interes superior impune incetarea
efectelor ei – indiferent cui i-a apartinut interesul care a justificat instituirea clauzei,
interesul superior trebuie sa apartina celui care este tinut de clauza (ex. necesitatea
unor cheltuieli urgente vitale pentru dobanditor, care nu pot fi acoperite decat prin
vanzarea bunului)
actiunea in justitie prin care se cere autorizarea de a instraina (incetarea anticipata a efectului
clauzei) apartine celui care are dreptul in patrimoniul sau => nu pot exercita aceasta actiune
creditorii titularului dreptului indisponibilizat (nici direct, nici pe calea actiunii oblice) /
lichidatorul persoanei juridice in patrimoniul careia se gaseste un bun afectat de o clauza de
inalienabilitate
actiunea prin care se cere autorizarea incetarii anticipare a efectului clauzei (NU pune in
discutie valabilitatea clauzei) ≠ actiunea prin care se cere constatarea nulitatii clauzei
ipoteza renuntarii la clauza – poate fi facuta numai de catre cel care a stipulat clauza, indiferent in
interesul carei persoane opereaza aceasta:
- regula – persoana transmitatorului
- exceptia – ipoteza art. 627 alin. 4 in prima semnificatie – persoana dobanditorului
(acesta beneficiaza de pe urma clauzei)
– partaj – copartasul caruia nu i s-a atribuit bunul
renuntarea trebuie sa indeplineasca formalitatile de opozabilitate de la art. 628
Opozabilitatea clauzei de inalienabilitate
Trei aspecte intereseaza in acest context:

i) Formalitatile de publicitate
Art. 628 alin. 2: „pentru opozabilitate, clauza de inalienabilitate trebuie sa fie supusa
formalitatilor de publicitate prevazute de lege, daca este cazul”.
Drepturile indisponibilizate printr-o asemenea clauza sunt dreptul de proprietate, nuda

50
proprietate si dreptul de proprietate.
Formalitatile de publicitate sunt diferite dupa cum aceste drepturi au caracter
imobiliar sau mobiliar:
daca dreptul real principal are caracter imobiliar – trebuie sa fie indeplinite formalitatile de
publicitate specifice regimului de carte funciara (art. 902 alin. 2 pct. 8)
daca nu au fost indeplinite formalitatile de publicitate imobiliara pentru clauza de
inalienabilitate, iar tertul si-a inscris in cartea funciara dreptul real dobandit prin incalzarea
acesteia, cel interesat poate introduce actiunea in rectificarea cartii funciare (art. 908, 909):
0 fara limita de timp, daca tertul-dobanditor este de rea-credinta (art. 909 alin. 1)
1 in termen de 5 ani, daca dobanditorul prin act cu titlu gratuit este de buna-credinta (art.
909 alin. 2)
2 in termen de 3 ani, daca sunt invocate dispozitiile art. 908 alin. 1 pct. 1 si 2, iar
dobanditorul prin act cu titlu oneros este de buna-credinta (art. 909 alin. 3)
! in toate cazurile exista rezerva prescriptiei dreptului la actiunea in fond
Regula inopozabilitatii clauzei de inalienabilitate neinscrisa in cartea funciara este suspendata
in perioada in care cel interesat poate introduce actiunea in rectificare tabulara.
daca sunt indeplinite conditiile de la art. 901 actiunea in rectificare nu mai este posibila, iar
clauza ramane inopozabila
daca dreptul real principal are caracter mobiliar – sunt aplicabile regulile prevazute pentru
dobandirea proprietatii prin posesia de buna-credinta (art. 628 alin. 3) => 2 semnificatii:
in absenta unor conditii speciale de publicitate pentru anumite categorii de bunuri mobile,
posesia ca stare de fapt are si functia de publicitate in materie mobiliara (art. 936)
realizarea legaturii intre opozabilitatea clauzei de inalienabilitate si dobandirea bunurilor
mobile prin posesia de buna-credinta
Ipoteza: persoana tinuta de clauza de inalienabilitate incalca interdictia de instrainare si
transmite bunul mobil catre un tert.
0 In masura in care s-a intemeiat doar pe posesia bunului mobil, care apartinea
persoanei tinute de clauza, fara a fi luat cunostinta pe alta cale de existenta clauzei,
tertul-dobanditor este de buna-credinta:

0 tertul-dobanditor se poate opune cu succes unei actiuni in anularea actului


sau de dobandire (art. 629 alin. 2), deoarece clauza nu ii este opozabila =>
contractul incheiat cu tertul-dobanditor ramane titlu valabil de dobandire a
bunului mobil => nu se mai pune problema dobandirii bunului mobil prin posesia
de buna-credinta

1 daca instrainatorul solicita si obtine rezolutiunea contractului incheiat cu


persoana tinuta de clauza de inalienabilitate, tertul dobanditor va fi expus aplicarii
efectului retroactiv al acestei sanctiuni juridice <= principiul anularii actului
subsecvent ca urmare a anularii actului initial: chiar daca titlul tertului-dobanditor
este desfiintat ca efect al rezolutiunii titlului autorului sau, el va beneficia de modul
de dobandire reglementat de art. 937 (dobandirea bunurilor mobile prin posesia de
buna-credinta)
1 In cazul in care tertul-dobanditor al bunului mobil a cunoscut, pe orice cale, clauza
de inalinebilitate, actul sau de dobandire poate fi anulat.

51
Daca acesta a trasmis, la randul sau, bunul mobil unui al doilea subdobanditor de
buna-credinta, acesta din urma va putea opune modul de dobandire intemeiat pe art.
937:
daca s-ar anula contractul de instrainare incheiat de persoana tinuta de clauza de
inalienabilitate cu primul tert dobanditor
daca s-ar anula prin rezolutiune contractul de dobandire al persoanei tinute de clauza de
inalienabilitate

ii) Efectele publicitatii


Art. 628 alin.1 => efectul indeplinirii conditiilor de opozabilitate este realizarea fata de
terti a opozabilitatii clauzei de inalienabilitate => consecinte:
creditorii proprietarului nu vor putea executa bunul indisponibilizat
tertii care ar dobani bunul respectiv vor ramane sub amenintarea anularii contractului
lor de dobandire
Indiferent de indeplinirea formalitatilor de publicitate, clauza produce efecte intre
beneficiarul acesteia si persoana tinuta de clauza - beneficiarul (cel care a instituit clauza/tert) va
putea sa pretinda daune-interese de la proprietarul care a incalcat clauza (art. 628 alin. 5), fara a
fi necesar:
sa fi fost mentionat in cuprinsul clauzei
sa faca dovada interesului serios si legitim (proba necesara numai daca este atacat actul juridic in
care este prevazuta/la care se refera clauza)
Chiar daca beneficiarul este un tert, persoana care a instituit clauza va avea dreptul sa
ceara, odata cu rezolutiunea contractului in care a fost stipulata sau la care se refera clauza de
inalienabilitate, si daune-interese de la dobanditor.
DAR cand beneficiarul este un tert, temeiul actiunii sale in daune nu mai este contractual
(ca la stipulatia pentru altul), ci delictual: el nu are un drept subiectiv nascut dintr-un contract, ci
are un interes conturat prin vointa dispunatorului.

Sfera tertilor fata de care este necesara indeplinirea formalitatilor de publicitate


Regula (fata de cea mai mare parte a tertilor) – opozabilitatea actelor juridice si a
drepturilor nascute din acestea se realizeaza fara niciun fel de formalitate de publicitate. Exceptia
– indeplinirea formalitatilor este necesara numai in raport cu anumiti terti, care
au drepturi si interese proprii in legatura cu un anumit act juridic si cu drepturile transmise prin
acesta.
In legatura cu clauza de inalienabilitate, in sfera tertilor intra:
dobanditorii ulteriori si succesivi ai dreptului real principal care formeaza obliectul clauzei
de inalienabilitate (= tertul care a dobandit dreptul respectiv de la o persoana care a incalcat
interdictia de a instraina si tot sirul subdobanditorilor acestuia) – daca NU au fost indeplinite
formalitatile de publicitate, clauza nu le va fi opozabila, iar actul lor de dobandire va ramane
valabil
creditorii proprietarului (persoanei tinute de clauza de inalienabilitate) – daca au fost
indeplinite conditiile de opozabilitate, opozabilitatea clauzei de inalienabilitate se apreciaza

52
dupa cum contractul in care este prevazuta sau la care se refera este un:
contract cu titlu oneros – interpretarea per a contrario a art. 628 alin. 4 => clauza este
opozabila numai creditorilor ulteriori ai dobanditorului (creditorii ulteriori nu pot
urmari silit dreptul)
creditorii anteriori, inclusiv cei chirografari, vor putea urmari silit dreptul real principal
care formeaza obiectul clauzei => nu intra sub incidenta art. 629 alin. 3
Echitabil: fiind vorba de un contract cu titlu oneros creditorii chirografari anteriori ar fi
prejudiciati, garantia lor comuna fiind restransa ca efect al diminuarii patrimoniului
debitorului lor cu contraprestatia executata de dobanditor in schimbul transferului bunului
contract cu titlu gratuit – clauza este opozabila SI creditorilor chirografari anteriori ai
dobanditorului (art. 628 alin. 4) (nici creditorii ulteriori, nici creditorii chirografari
anteriori nu pot urmari silit dreptul)
Echitabil: creditorii nu mai sunt prejudiciati prin imposibilitatea de urmarire, intrucat
patrimoniul debitorului lor nu s-a diminuat prin plata unei contraprestatii
desi textul nu distinge, numai creditorii chirografari anteriori vor fi impiedicati sa
urmareasca bunul, daca este vorba de un bun imobil
Situatia creditorilor anteriori cu garantii reale:
Cand creditorii oricarei persoane au dobandit anterior, cu respectarea
formalitatilor de publicitate, o garantie reala chiar asupra bunului imobil care formeaza
obiectul clauzei, ei vor putea sa-si execute garantia, chiar daca actul juridic in care a fost
cuprinsa sau la care se refera clauza este cu titlu gratuit <= anterior inscrierii clauzei se
realizase opozabilitatea erga omnes a garantiei reale.
In situatia bunurilor mobile care intra in sfera de aplicare a art. 2393, chiar daca
au fost ipotecate anterior, ipoteca se stramura asupra pretului/altor bune rezultate din
instrainarea lor => desi este vorba despre creditori anteriori ipotecari, nu vor mai putea fi
urmarite bunurile in patrimoniul dobanditorului.
Rezulta ca numai creditorii chirografari ulteriori ai persoanei tinute de clauza de
inalienabilitate mai fac parte din categoria tertilor interesati.
Creditorii chirografari ai stipulantului nu intra in categoria tertilor interesati, intrucat
ei nu au un drept de urmarire a bunului dupa instrainarea acestuia de catre stipulant. Ar putea
avea un interes numai in masura in care instrainarea ar fi frauduloasa, dar in acest caz vor
recurge la actiunea pauliana (art. 1562).
Poate un creditor chirografar anterior al persoanei tinute de clauza de
inalienabilitate sa foloseasca actiunea pauliana pentru a revoca clauza de inalienabilitate?
act juridic cu titlu oneros – irelevant: clauza nu ii este oricum opozabila
act juridic cu titlu gratuit – clauza le este opzabila, dar nu pot face dovada unui prejudiciu (nu li s-a
micsorat intinderea dreptului de gaj general)
Creditorii chirografari ulteriori ai persoanei tinute de clauza vor avea interesul de a
utiliza actiunea pauliana pentru revocarea acesteia, dar numai cand clauza a fost inclusa sau se
refera la un act juridic cu titlu oneros. In cazul unui act juridic cu titlu gratuit nu ar putea
dovedi un prejudiciu.
Precizari:

53
anterioritatea se stabileste in raport cu momentul indeplinirii publicitatii clauzei si cu data certa a
creantei
problema opozabilitatii se pune numai daca creantele au ajuns la scadenta inainte de expirarea
inalienabilitatii

g) Sanctiuni pentru incalcarea clauzei de inalienabilitate


Instrainarea bunului care formeaza obiectul clauzei de inalienabilitate de catre persoana
tinuta de aceasta clauza => efecte in doua planuri:
planul contractului de instrainare incheiat intre aceasta persoana si un tert dobanditor
planul contractului incheiat intre aceasta persoana si instrainatorul care a stipulat clauza de
inalienabilitate

daca clauza a fost stipulata prin contract – instrainatorul poate alege intre:
sanctiunea anularii contractului subsecvent – daca instrainatorul are interesul sa mentina
dreptul real principal care formeaza obiectul clauzei in patrimoniul dobanditorului
sanctiunea rezolutiunii contractului initial – daca are interesul sa ceara desfiintarea
contractului initial incheiat cu dobanditorul, inclusiv a clauzei de inalienabilitate, cu
consecinta reintoarcerii dreptului in patrimoniul sau
! daca se opteaza pentru si se obtine a), nu se mai pune problema b) <= anularea contractului
initial duce la anularea contractului subsecvent
daca clauza a fost stipulata prin testament – beneficiarul are la dispozitie:
actiunea in anularea contractului subsecvent
posibilitatea revocarii judiciare a legatului <= clauza de inalienabilitate are si semnificatia
unei sarcini pentru legatar (art. 1069 alin. 1), dreptul real principal urmand sa revina
mostenitorilor legali

0 Efectele incalcarii clauzei de inalienabilitate cu privire la contractul in care


aceasta a fost inclusa sau cu privire la care a fost incheiata
Instrainarea bunului de catre dobanditor are semnificatia incalcarii unei obligatii
contractuale.
Sanciunea rezolutiunii este legata de clasificarea contractelor in functie de criteriul
reciprocitatii si interdependentei obligatiilor (art. 1171), pe temeiul careia distingem intre
contractele unilaterale si contractele sinalagmatice. Sanctiunea rezolutiunii opereaza, in
principal, in cazul contractelor sinalagmatice.
Chiar daca este vorba de un contract de donatie, pastrandu-se caracterul gratuit, acest
contract nu este unilateral, ci bilateral. Obligatia asumata de donatar de a nu instraina bunul
confera donatiei caracter sinalagmatic.
Ca urmare, indiferent daca clauza de inalienabilitate a fost inclusa sau se refera la un
contract cu titlu gratuit sau oneros, nerespectarea ei de catre debitorul obligatiei de a nu instraina,
dobanditorul
instrainatorul (in ipoteza primei semnificatii a art. 627 alin.4)
da dreptul creditorului obligatiei de a nu instraina, adica

54
instrainatorului din contractul initial, cand acesta este si stipulantul clauzei de
inalienabilitate:
de a solicita instantei rezolutiunea contractului (art. 1549 alin. 1)
de a emite o declaratie unilaterala de rezolutiune (art. 1552)
de a beneficia de efectele unui pact comisoriu – clauza expresa introdusa in contract prin
care partile stipuleaza rezolutiunea de drept a contractului in cazul in care una dintre
ele nu-si executa culpabil obligatia asumata (art. 1553)
dobanditorului (in ipoteza art. 627 alin. 4)
firesc, acesta are dreptul de a cere rezolutiunea contractului, deoarece el este creditorul
obligatiei de a nu instraina
dar este vorba de o clauza conventionala de inalienabilitate prezumata, nu expresa: partile
pot sa includa in contractul de instrainare o clauza expresa pe baza careia creditorul
obligatiei de a nu instraina sa poata emite declaratia unilaterala de rezolutiune (art.
1552) sau sa beneficieze de dispozitiile art. 1553

0 Efectele incalcarii clauzei de inalienabilitate cu privire la contractul de


instrainare sau de grevare subsecvent
Art. 629 alin.2 „Atat instrainatorul, cat si tertul, daca inalienabilitatea s-a stipulat in
favoarea acestuia, pot sa ceara anularea actului de instrainare subsecvent incheiat cu
nerespectarea clauzei”.
Precizari:
„anulare” => natura sanctiunii nulitatii: nulitatea relativa a contractului subsecvent
sanctiunea opereaza indiferent daca clauza a fost inclusa in sau se refera la un legat ori la un
contract
nu are importanta daca actul subsecvent are semnificatia unei instrainari voluntare sau a unei
vanzari silite
creditorii nu pot urmari bunurile care formeaza obiectul clauzei de inalienabilitate, dar daca
aceste bunuri sunt vandute silit, vanzarea va fi anulabila
titularii actiunii in anularea actului subsecvent sunt:
instrainatorul din actul juridic initial Aplicarea art. 629 alin. 2 - Niciunul nu a participat la incheierea
contractului subsecvent, dar amandoi au un interes ocrotit prin dispozitia
tertul in favoarea caruia s-a stipulat clauza legala incalcata. (art. 1248 alin. 2)
! cand tertul nu este expres prevazut in cuprinsul clauzei, poate dovedi prin orice mijloc
de proba ca stipulantul a urmarit sa-i ocroteasca un interes
dobanditorul in ipoteza primei semnificatii a art. 627 alin. 4 – dobanditorul este cel
ocrotit de clauza
! art. 629 alin. 2 => persoana care incalca clauza nu poate cere anularea contractului subsecvent
paratii in actiunea in anulare trebuie sa fie:

cel care si-a incalcat obligatia de a nu instraina

subdobanditorul sau, deoarece conteaza buna-credinta a subdobanditorului si trebuie sa fie
analizata de instanta

55
II. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate privata

Asa cum se spune in art. 555 alin. 1, dreptul de proprietate privata are trei caractere:
Caracterul absolut
NU avem in vedere doar opozabiliatea erga omnes a drepturilor absolute (care le
diferentiaza de drepturile relative), cu toate ca este adevarat ca dreptul de proprietate privata este
absolut in sensul ca este opozabil erga omnes.
Caracterul absolut sintetizeaza 4 semnificatii:
a) dreptul de proprietate este absolut pentru a fi opus ideii de divizare a proprietatii, specifice
Evului Mediu
b) dreptul de proprietate este absolut, adica deplin sau complet, ceea ce il deosebeste de toate
celelalte drepturi reale, intrucat confera titularului plenitudinea prerogativelor posibile
pentru intregul sistem al drepturilor reale =>
Consecinta 1: dreptul de proprietate privata este fundamentul tuturor celorlalte drepturi reale
(direct – dezmembramintele si drepturile reale accesorii si indirect – dreptul de proprietate
publica) Consecinta 2: are vocatia de a se reintregi ori de cate ori inceteaza dezmembramintele
sale. ! sub acest aspect, nuda proprietate pastreaza caracterul absolut
c) dreptul de proprietate este absolut – titularul sau are libertatea oricarei actiuni sau inactiuni in
legatura cu bunul sau, altfel spus, nu exista limite inerente ale dreptului de proprietate =>
privit in raport cu titularul sau, dreptul de proprietate poate fi exercitat fara nicio limita
NB: distinctia dintre absenta limitelor inerente si existanta limitelor exterioare: limitele inerente
au in vedere raportul dintre drept si titularul sau, iar limitele interne se refera la raportul dintre
titular si alte persoane
d) dreptul de proprietate este absolut, intrucat nu difera in configuratia sa in functie de
obiectul sau si in functie de titularul sau
! Nu este exclus ca anumite bunuri sa aiba un regim juridic special sau ca exercitarea dreptului
de proprietate sa difere in functie de situatia juridica a persoanei (minori, persoane puse sub
interdictie), dar aceste imprejurari nu schimba modul in care se manifesta constructia tehnica a
dreptului de proprietate privata.

Caracter exclusiv

monopolul titularului dreptului de proprietate privata asupra bunului sau - monopolul


exercitarii celor 3 atribute, pe care le poate exercita singur, fara interventia altei persoane
- monopolul ramane, in general, intact si in ipoteza proprietatii rezolubile sau anulabile, intrucat
proprietarul sub conditie rezolutorie/dobanditorul din actul juridic anulabil se comporta ca un
proprietar pur si simplu
- in cazul proprietatii comune, monopolul este exercitat in comun, in conditii specifice, de catre
coproprietari/proprietarii devalmasi
- monopolul asupra bunului este spart in ipoteza dezmembrarii dreptului de proprietate privata,
atributele proprietatii fiind impartite intre titularii dezmembramintelor (nuda proprietate
pastreaza vocatia reunirii tuturor atributelor initiale dupa incetarea dezmembramintelor)
excluderea tertilor, inclusiv a autoritatilor publice, de la exercitarea prerogativelor

56
proprietatii (in mod complementar, din monopol decurge ideea ca toate celelalte persoane
trebuie sa respecte dreptul titularului)
proprietarul poate interzice tuturor accesul la bunul sau
excluderea tertilor de la exercitarea prerogativelor dreptului de proprietate privata este atenuata
in situatii speciale prin lege (prin stabilirea asa-numitelor servituti naturale si legale, fie prin
instituirea servitutilor administrative)
Trebuie sa distingem intre:

raporturile pe verticala (de putere)
Cat priveste raportul cu autoritatile, acestora le este interzisa incalcarea monopolului
proprietarului privind exercitarea atributelor dreptului de proprietate.
Acest drept se bucura de o protectie speciala: numai in masura in care este vorba de
limitari constitutionale, autoritatile pot interveni in sfera dreptului de proprietate, adica numai in
caz de expropriere/folosire a subsolului unei proprietati imobiliare/confiscare (art. 44 alin. 3, 4 si
9 din Constitutie), altfel ele sunt obligate sa respecte dreptul de proprietate. Astfel, se impiedica
abuzurile autoritatilor.

raporturile pe orizontala (intre particulari).
Protectia juridica a dreptului de proprietate privata opereaza si cand e vorba de raporturile
intre particulari (raporturile cu ceilalti terti sau chiar raporturile cu autoritatile publice, daca
acestea actioneaza ca titulare ale dreptului de proprietate privata).
Prin legi organice este posibil sa fie reglementate cazuri in care proprietarul isi pierde dreptul.
Este vorba, in principal, de cazurile reglementate de Codul civil: uzucapiunea, ocupatiunea,
dobandirea fructelor prin posesia de buna-credinta. Acestea sunt nu numai moduri de dobandire a
dreptului de proprietate privata, ci si exceptii de la regula protectiei juridice a acestui drept. Si sub
acest aspect, este nevoie de o lege organica pentru ca un alt particular sa dobandeasca dreptul de
proprietate fara acordul proprietarului initial. In toate ipotezele enumerate, proprietarul pierde dreptul
sau de proprietate si se naste un alt drept al altei peroane asupra aceluiasi bun.
OBS! Indiferent daca opereaza pe verticala sau pe orizontala, restrangerea caracterului exclusiv
se poate face numai prin norme constitutionale sau legi organice, deoarece atributele proprietatii
tin de regimul general al proprietatii

3. Caracterul perpetuu
Este singurul drept real principal care se bucura de acest caracter: el dureaza cat timp
exista si este accesibil bunul care formeaza obiectul sau.
Acest caracter se exprima, in primul rand, prin faptul ca dreptul de proprietate este
transmisibil (prin mostenire sau prin acte juridice, asadar prin acte intre vii sau acte pentru
cauza de moarte). O asemenea transmisiune nu duce la stingerea dreptului de proprietate, acesta
schimbandu-si doar titularul. ! „dreptul de proprietate nu este viager, ci este ereditar”
In al doilea rand, este imprescriptibil sub aspect extinctiv: nu se stinge prin neuz (fara
distinctie intre bunurile imobile si cele mobile, in masura in care nu se aplica art. 937). Cu toate
acestea, dreptul de proprietate se stinge in masura in care o alta persoana dobandeste prin
uzucapiune un nou drept de proprietate asupra aceluiasi bun.
in ipoteza vanzarii sub conditie, cand dreptul de proprietate este afectat temporar de anumite
conditii, nu suntem in prezenta unei proprietati temporare, ci a unui mecanism specific de

57
trasmitere a dreptului de proprietate
in materia drepturilor patrimoniale de proprietate intelectuala, legea le recunoaste o
protectie juridica pe o durata limitata in timp => proprietatea este temporara
De regula, desi este perpetuu, cand piere obiectul proprietatii, in mod normal se
stinge si dreptul. In mod exceptional, dreptul de proprietate privata se stinge si in ipoteza in
care, desi bunul nu a pierit, el nu mai este accesibil material pentru apropriere.
Mai exista, pe langa stingerea deteterminata de o cauza materiala si cauze juridice de
stingere a dreptului de proprietate – corelata cu nasterea dreptului de proprietate publica (ex.:
exproprierea / transferul unui bun din domeniul privat in domeniul public al statului sau al unei
comunitati locale), cu nasterea unui alt drept de proprietate privata asupra aceluiasi bun (accesiune,
uzucapiune, dobandirea fructelor sau a bunurilor mobile ca efect al posesiei de buna-credinta) sau
fara a avea ca efect imediat nasterea unui alt drept de proprietate (ex. abandonul bunurilor mobile).

3.11.2015
Cursul 5

III. Limitele exercitarii dreptului de proprietate privata

Consideratii generale si clasificare

Desi se exercita in mod absolut, exclusiv si perpetuu, dreptul de proprietate are anumite
limite. Art. 555 alin. 1 cuprinde o precizare clara referitoare la limitele stabilite de lege ale
exercitarii acestui drept.
Aceste limite sunt clasificate pe baza a trei criterii:
Dupa obiectul limitei (si dupa rolul vointei juridice):
limite materiale (se refera la bunul asupra caruia poarta dreptul de proprietate)
0 au in vedere numai bunurile corporale
1 delimiteaza exercitarea dreptului de proprietate privata in functie de corporalitatea
obiectului dreptului de proprietate – art. 556 alin. 1
2 uneori, legiuitorul restrange exercitarea dreptului de proprietate cu privire la o
anumita parte din bunul care formeaza obiectul acestui drept, ceea ce echivaleaza cu
suspendarea prerogativei folosintei in relatie cu acea parte din bun (ex. art. 44 alin. 5
Const. – folosirea de catre o autoritate publica a subsolului unui imobil pentru lucrari
de interes general)
!! desi izvorul nu este dimensiunea corporala a bunului, ci vointa legiuitorului, limita
ramane materiala – vointa juridica are un rol subsidiar in raport cu corporalitatea
bunului
3 este posibil sa fie modificate prin vointa judecatorului sau prin vointa proprietarului
limite juridice (se refera la prerogative)
4 vizeaza continutul juridic al dreptului de proprietate
5 restrang exercitarea atributelor proprietatii, fara a echivala insa cu o suspendare a

58
acestora in raport cu o parte din obiectul dreptulului – art. 556 alin. 2
isi au temeiul in vointa juridica – a legiuitorului, a judecatorului sau a proprietarului (art.
556 alin. 3)
clauza de inalienabilitate, limite juridice stabilite in interes privat, in materie imobiliara,
in cadrul raporturilor de vecinatate, reg. jur. al terenurilor/constructiilor

limitele juridice se impart in limite legale, limite judiciare si limite voluntare
Dupa izvorul limitarii:
limite legale (legiuitorul) – art. 602: pot fi modificate sau desfiintate temporar prin acordul
partilor
limite judiciare (judecatorul)
limite voluntare (proprietarul)
Dupa interesul ocrotit (in masura in care isi au izvorul in vointa juridica):
 
limite instituite in interes privat
limite instituite in interes public
Limitele exercitarii dreptului de proprietate privata nu se confunda cu insasi suprimarea
acestui drept. Exproprierea si confiscarea sunt singurele ipoteze in care Const. ingaduie chiar lipsirea
unei persoane de dreptul de proprietate privata asupra unui bun, prin masurile luare de autoritatile
publice in raporturile pe verticala. In raporturile pe orizontala, lipsirea unei persoane de dreptul de
proprietate privata va fi analizata in contextul modurilor de dobandire a acestui drept.

A. Limitele materiale ale exercitarii dreptului de proprietate privata

Cand e vorba de bunuri imobile, pot sa apara anumite complicatii, mai ales cand e vorba
de spatii locative situate in aceeasi cladire. Limita dintre proprietati e discutabila, dar se poate
stabili prin consultarea proiectelor pe baza carora a fost edificata constructia.
Cand e vorba de terenuri, limitele materiale se afla de multe ori sub semnul echivocului,
de aceea in art. 559 avem mai multe precizari referitoare la limitele materiale ale dreptului de
proprietate asupra terenului. Rezulta ca, in legatura cu terenurile, limitele materiale se refera la
suprafata terenurilor, la subsolul acestora si la coloana de aer de deasupra lor.
Suprafata terenului
Notiunea de suprafata a terenului NU se refera in primul rand la expresia aritmetica a
suprafetelor, cea mai importanta modalitate de delimitare a suprafetei terenului fiind conturarea
vecinatatilor, adica precizarea granitelor dintre vecini.
Chiar daca astazi avem instrumente de masurare mult mai exacte, totdeauna exista erori
si, ca urmare, expresia aritmetica este inselatoare. De ceea, exista actiunea in granituire (art.
560), care, in masura in care nu e vorba de pretentii reciproce, este diferita de actiunea in
revendicare. Daca sunt si pretentii reciproce, daca se pretind suprafete de teren de la vecini,
actiunea in granituire e accesorie actiunii in revendicare.
Proprietarul are dreptul sa-si ingradeasca terenul (art. 561) daca nu exista o servitute
legala de trecere sau o servitute de trecere prin fapta omului.
Spatiul suprapus terenului
In principiu, proprietarul terenului este si proprietarul spatiului situat deasurpa acestuia

59
(art. 559 alin. 1). Inainte, pana la limita inferioara a spatiului atmosferic. Odata cu dezvoltarea
traficului aerian, s-a conturat notiunea de spatiu aerian, acesta fiind obiect exclusiv al proprietatii
publice (art. 136 alin. 3 Const.). Rezulta ca, in principiu, dreptul de proprietate asupra terenului
se intinde si asupra spatiului aflat deasupra terenului, pana la limita spatiului aerian.
Aceasta limita materiala este coborata in cazul in care terenurile sunt afectate de servituti
aeronautice. Statul, avand in domeniul sau public spatiul aerian , acorda dreptul de survol
companiilor aeriene, drept opozabil oricarui proprietar de terenuri. Acesta nu trebuie sa fie
exercitat in mod abuziv, adica sa nu fie de natura sa impiedice exercitiul dreptului de proprietate
privata
Limita de inaltime pana la care proprietarul isi poate exercita atributele asupra spatiului
suprapus terenului este stabilita alteori din considerente de urbanism.
Pe langa aceste limite materiale stabilite de legiuitor in interes public, dreptul asupra
spatiului suprapus terenului poate fi restrans chiar prin vointa proprietarului (ex. consimtirea unei
servituti de a nu construi).
In aceste limite, proprietarul isi poate exercita dreptul asupra spatiului suprapus terenului
sub aspect pozitiv (ex. construi/planta), cu respectarea servitutilor stabilite de legiuitor in materia
raporturilor de vecinatate. Sub aspect negativ, proprietarul poate interzice oricarei alte persoane
sa incalce dreptul sau.
Subsolul terenului
Teoretic, proprietarul terenulu isi poate execita dreptul sau asupra subsolului in mod
nelimitat, pana in centrul pamantului. In realitate, acest drept are numeroase limite materiale
stabilita de legiuitor in interes public. (art. 559 alin. 2 teza a II-a)
Din art. 136 alin. 2 Const. rezulta ca dreptul de proprietate poate fi exercitat si asupra
subfetei, dar numai pana la limita la care incep bogatiile de interes public ale subsolului. (! =>
alte bogatii pot face obiectul dreptulu ide proprietate privata)
Art. 44 alin. 5 Const. consacra dreptul unei autoritati publice de a folosi subsolul
proprietatilor imobiliare pentru lucrari de interes general, cu obligatia de a despagubi
proprietarul (alin. 6). Despagubirile pentru daunele aduse solului, plantatiilor sau constructiilor
nu intra in continutul unui raport de raspundere civila delictuala, ci reprezinta echivalentul
pierderii obiective suferite de proprietar in urma efectuarii lucrarilor. In cazul despagubirilor
pentru daunele imputabile autoritatilor, este vorba de un raport de raspundere civila delictuala.
Terenurile cu ape
Art. 559 alin. 3: apele de suprafata si albiile acestora apartin proprietarului terenului pe
care se formeaza sau curg si acesta are dreptul de a apropria si utiliza apa izvoarelor si a lacurilor
aflate pe terenul respectiv, apa freatica, precum si apele pluviale. (art. 604-610)

B. Limitele juridice ale exercitarii dreptului de proprietate privata

In raporturile de vecinatate, s-a conturat de multa vreme ideea ca dreptul de proprietate nu


poate fi exercitat dincolo de granitele normale, astfel incat convietuirea sa fie posibila. Este firesc,
deci, ca inca din vremea romanilor sa fi fost stabilite asa-numitele servituti in raporturile de
vecinatate, servituti care au fost preluate si in Codul lui Napoleon si in Codul civil roman in 1864 si
in Codul civil actual. Diferenta este ca in Codul Civil de la 1864, aceste limite normale de

60
exercitare a dreptului de proprietate in raporturile de vecinatate erau numite servituti naturale si
servituti legale. Cum vom vedea, in realitate, nu este vorba de veritabile servituti, adica veritabile
dezmembraminte ale dreptului de proprietate.
Urmand traditia romanilor, legiuitorii Codului Civil din 1864 si Codului Civil actual au
statuat ca, pentru convietuirea pasnica, vecinii trebuie sa respecte reciproc anumite limite de
exercitare a dreptului de proprietate. Rezulta ca, de regula, aceste limite au caracter reciproc.
Totusi, tinand seama de situatia locurilor, este posibil ca, uneori, asemena limite sa aiba caracter
unilateral (ex. cazul servitutilor de trecere).
In functie de izvorul acestor limite, care se incadreaza in categoria limitelor juridice,
adica a limitelor care privesc atributele dreptului de proprietate, iar nu obiectul dreptului de
proprietate, distingem intre limitele legale (instituite de legiuitor), limitele judiciare (instituite de
judecator) si limitele voluntare (stabilite de proprietar, fie prin vointa sa unilaterala, fie prin
contacte incheiate cu alte persoane).

Limitele legale stabilite in interes privat, in materie imobiliara, in cadrul raporturilor de


vecinatate

Limitele legale sunt limite normale de exercitare a dreptului de proprietate stabilite de


legiuitor in raporturile de vecinatate, fiind deci compatibile si cu dreptul de proprietate publica.
Trebuie sa se tina cont si de prevederile legilor speciale privind regimul juridic al anumitor
bunuri (art. 625).
Limitele legale in raporturile de vecinatate sunt reglementate in NCC fie sub forma
dreptului de granituire si a dreptului de ingradire, drepturi care sunt expres precizate in art. 560 si
art. 561 NCC, fie sub forma unor restrictii privind distanta plantatiilor si constructiilor fata
de granita dintre proprietati.
In acest sens, in NCC, de la art. 612 la 613 sunt reglementate distanta minima in
constructii si distanta minima pentru arbori. De asmenea, in art. 611 sunt prevazute obligatiile
proprietarilor vecini in legatura cu scurgerea apelor din ploi, de pe acoperisul casei lor (titlul
marginal poarta numele elocvent “Picatura stresinii”). De asemnea, in art. 614-616 sunt
reglementate obligatiile vecinilor in legatura cu vederea asupra proprietatii celuilalt.
Zidul, santul sau alta ingarditura comuna
Obligatia (dreptul) de a ingradi fondurile vecine -
toate imobilele, indiferent de locul unde sunt situate
- art. 561 reglementeaza „dreptul”, dar precizeaza ca vor fi suportate cheltuielile ocazionate
- art. 662 alin. 1: vecinii pot obliga proprietarii fondului invecinat sa contribuie la construirea
unei despartituri comune
- art. 662 alin. 2 – inaltimea zidului <= legi/urbanism/cutuma, iar in absenta lor, prin acordul
partilor (< 2 m cu tot cu coama)
- este o obligatie propter rem => opozabila dobanditorilor ulteriori si succesivi, iar dreptul
corelativ este imprescriptibil
- obligatia de ingradire e accesorie dreptului de a dobandi coproprietatea => daca unul din vecini
renunta la acest drept, obligatia se stinge: celalalt vecin devine proprietar exclusiv al despartiturii
si nu mai poate sa ceara obligarea renuntatorului la plata cheltuielilor (art. 663 => poti renunta la

61
dreptul de coproprietate => a fortiori: poti renunta la dreptul de a dobandi
coproprietatea) ii) Prezumtia de coproprietate si prezumtiile de proprietate exclusiva
art. 660: zidul, santul sau orice alta despartitura se socoteste a fi in coproprietate, daca nu exista
titlu sau semn care sa faca proba contrara, sau daca nu a operat prescriptia achizitiva in favoarea
unuia dintre proprietarii vecini
semnul de necomunitate:
zidul are culmea dreapta si perpendiculara pe unul dintre pereti, coborand sub forma unui
plan inclinat spre celalalt perete => prezumtia ca zidul apartine proprietarului spre al
carui fond coboara planul inclinat (art. 661 alin. 1)
art. 661 alin. 3 – semne de necomunitate: orice semne care fac sa se prezume ca zidul a
fost construit exclusiv de unul dintre proprietari
santul – daca pamantul e inaltat sau aruncat numai de o parte a santului => prezumtie de
proprietate exclusiva in favoarea preoprietarului pe al carui fond e inaltat sau aruncat
pamantul (art. 661 alin. 2)
gardul: daca doar una dintre cele doua proprietati este ingradita => prezumtia de
proprietate exclusiva in favoarea proprietarului fondului ingradit
In toate cazurile, prezumtia de comunitate este inlaturata daca se prezinta un titlu care face
dovada ca unul dintre vecini este proprietar exclusiv al zidului, santului sau al altei ingradituri
despartitoare, respectiv dovada faptului juridic in sens larg care intemeiaza aceasta exclusivitate.
Daca opereaza prezumtia de comunitate:
fiecare cota-parte din dreptul de proprietate asupra despartiturii comune are caracter accesoriu in
raport cu dreptul de proprietate asupra imobilului ingradit => instrainarea/ipotecarea cotei-parti

se poate face numai odata cu dreptul asupra bunului principal. (art. 660 alin. 2 art. 651)
opereaza prezumtia simpla cu privire la cotele egale din dreptul de proprietate asupra
despartiturii comune care revin vecinilor (poate fi rasturnata prin dovada contrara)
iii) Drepturile si obligatiile proprietarilor vecini
Sunt corelative si, daca opereaza prezumtia de coproprietate, reciproce => 2 ipoteze:
daca opereaza prezumtia de comunitate
cheltuielile pentru intretinerea si repararea despartiturilor comune sunt suportate de
coproprietari, proportional cu cota-parte din drept ce revine fiecaruia (art. 663 alin. 1)
fiecare coproprietar poate cere in justitie obligarea celuilalt la suportarea cheltuielilor
corespunzatoare cotelor sale parti
este eliberat de obligatia de a contribui la aceste cheltuieli cel care renunta la cota sa parte din
dreptul de proprietate asupra despartiturilor comune – exceptie: zidul sprijina o cladire a
sa/trage alt folos din exploatarea despartiturii comune (art. 663 alin. 2)
! renuntarea (act unilateral, nu acord de vointa) trebuie sa fie expresa
efectele renuntarii (ca fapt juridic in sens restrans):
0 celalalt coproprietar devine proprietar exclusiv
1 dobandirea dreptului de superficie asupra partii din terenul vecinului ocupate de
despartitura comuna
art. 664 – dreptul de a instala grinzi in zidul comun
art. 665 alin. 1 – fiecare coproprietar poate inalta zidul comun, avand obligatia de a suporta

62
cheltuielile pentru inaltare, pentru intretinerea partii inaltate si pentru pagubele cauzate de
inaltarea zidului (daca se darama, trebuie sa il refaca in intregime)
daca se recladeste zidul, servitutile care apasau asupra sa se transfera asupra noului zid
daca nu opereaza prezumtia de comunitate (art. 665 alin. 3 si art. 666)
despartitura este proprietatea exclusiva a unuia dintre vecini
celalalt vecin poate dobandi ½ daca plateste jumatate din valoarea ei si din valoarea locului pe
care a fost facuta (la fel poate castiga si dreptul de comunitate asupra partii inaltate din zid)
dreptul de a dobandi comunitatea este un drept potestativ, imprescriptibil

exercitarea atributului folosintei care imbraca forma unor plantatii este limitata
proprietarul nu poate planta pe terenul sau la d < 2 m de linia despartitoare fata de terenul
vecinului sau arbori > 2 m (art. 613), respectiv < 60 cm, pentru celelalte plantatii (art. 612)
orice derogare conventionala este posibila numai prin inscris autentic
incalcarea regulii permite vecinului sa ceara in justitie obligarea la scoaterea plantatiilor sau
taierea lor la inaltimea cuvenita, pe cheltuiala proprietarului (art. 613 alin. 2)
art. 613 alin. 3 – proprietarul fondului peste care se intind radacinile/ramurile le poate taia si
poate pastra fructele cazute natural pe fondul sau
o servitute contrara acestei servituti legale (sa se poata planta la o distanta mai mica) se poate
obtine prin titlu sau prin uzucapiune
Distanta minima dintre constructii
art. 612: distanta minima de 60 cm fata de linia de hotar pentru orice constructii/lucrari
orice derogare se poate face prin acordul partilor exprimat prin inscris autentic

niciunul dintre vecini nu poate face o deschidere de vedere in zidul comun fara consimtamantul
celuilalt vecin
in cazul constructiilor distincte de zidul comun:
paralele cu linia de hotar, nu sunt ingaduite deschiderile de vedere sau balcoanele spre
proprietatea vecinului la o distanta < 2 m de aceasta linie
oblice – 1 m
servitutea de vedere este o restrangere legala, cu caracer reciproc, a exercitarii dreptului de
proprietate imobiliara in raporturile dintre vecini
este posibila constituirea unei servituti contrare prin consimtamantul vecinilor/prin uzucapiune
(deschiderile de vedere/balcoanele sa fie facute la distanta mai mica) sau vecinii pot conveni
unilateral/bilateral sa mareasca aceasta distanta
! deschiderile de vedere ≠ deschiderile de lumina, posibile fara limita de distanta (art. 616 –
acestea trebuie sa impiedice vederea spre fondul invecinat)
Dreptul legal de trecere
Acesta este reglementat in NCC la art. 617-620.
Precizari prealabile
a) Dreptul legal de trecere si servitutea legala de trecere
NU se confunda dreptul legal de trecere cu servitutea legala de trecere, chiar daca aceste
doua notiuni se intrepatrund.
Dupa cum vom intelege, servitutea legala de trecere este o forma de manifestare a dreptului

63
legal de trecere, fara a epuiza, insa, ea singura, toate modalitatile de obiectivare a acestui drept
legal de trecere.
Uneori, insa, in vorbirea mai putin riguroasa, sintagma “servitute legala de trecere” are o
acceptie mai generala, care este sinonima cu dreptul legal de trecere. In functie de context,
trebuie sa vedem daca sintagma “servitute legala de trecere” are sensul propriu, restrans, sau
sensul larg. b) Servitutea legala de trecere si servitutea de trecere stabilita prin fapta omului
Servitutea legala de trecere stricto sensu (art. 617-619) nu trebuie confundata cu
servitutea stabilita prin fapta omului.
Servitutea stabilita prin fapta omului este, de regula, un veritabil dezmembramant al
dreptului de proprietate privata. Servitutea legala de trecere, spre deosebire de celelalte servituti
naturale si legale, este mai mult decat o simpla restrangere a exercitarii dreptului de prorprietate
privata. Aceasta se comporta ca un dezmembramant, fara a se confunda cu acesta. In cazul
ambelor servituti este posibila exercitarea in comun a unor atribute ale dreptului de proprietate
asupra terenului pe care se realizeaza trecerea.
Distinctia principala consta in faptul ca servitutea legala de trecere nu se poate stabili
prin fapta omului, fiind necesara situatia obiectiva a locului infundat de care legea leaga
nasterea acesteia. In cazul servitutii stabilite prin fapta omului, chiar daca nu exista un asemenea
loc infundat, partile, adica proprietarul fondului aservit si proprietarul celui dominant pot sa
stabileasca o servitute voluntara de trecere.
In plus, fiind vorba de o situatie obiectiva, servitutea legala se poate exercita asupra
oricarui teren (chiar si proprietate publica sau cu regim juridic de inalienabilitate).
!Nu se aplica servitutii legale de trecere dispozitiile art. 755-772 ce reglementeaza
servitutile stabilite prin fapta omului.
Distinctia intre servitutea legala de trecere, servitutea administrativa de trecerepentru
efectuarea unor lucrari si servitutea de trecere pentru reintrarea in posesie
Nu trebuie sa confundam servitutea legala de trecere cu asa-numita servitute
administrativa – art. 621: proprietarul este obligat sa permita trecerea pe fondul sau a retelelor
edilitare ce deservesc fonduri invecinate, daca ele se afla deja pe terenul lor. Obligatia aceasta
presupune ca trecerea prin alta parte, ar fi, cum spune art. 621 alin. (2) “imposibila, periculoasa
sau foarte costisitoare”. Mai mult decat atat, proprietarii au dreptul sa permita construirea acestor
retele pe terenul lor, cu plata a juste despagubiri (pentru lucrarile noi, si prealabila). De la aceasta
obligatie sunt exceptate cladirile, curtile si gradinile acestora, in masura in care retelele nu sunt
deja instalate acolo. Servitutea administrativa este instituita de lege, dar interes public.
Nu trebuie sa punem semnul egalitatii intre servitutea legala de trecere (art. 617-620) si
servitutea de trecere pentru efectuarea unor lucrari (art. 622), care se refera la obligatia vecinilor
de a-si permite reciproc accesul pentru efectuarea lucrarilor de reparatii (ex. pentru a repara
propria casa e nevoie de o schela pe terenul vecinului). Daca se cauzeaza pagube, se platesc
despagubiri proportionale. Acest drept se naste daca trecerea prin alta parte ar fi imposibila,
periculoasa sau foarte costisitoare.
Servitutea legala de trecere se deosebeste si de servitutea de trecere pentru reintrarea in
posesie (art. 623). Textul are in vedere dreptul de trecere pe terenul vecinului pentru a relua posesia
unor bunuri care au ajuns, intr-un fel sau altul, pe acel teren. ex: animale, pasari. Este necesara
instiintarea prelabila si, in caz de prejudicii create de bun sau de reintrarea in posesie, se platesc

64
despagubiri.
Doua elemente sunt definitorii pentru dreptul legal de trecere:
Notiunea de loc infundat – teren care, fiind inconjurat de terenurile altor proprietari, nu permite
proprietarului sau o iesire suficienta la drumul public.
daca exista o cale temporara de acces la drumul public nu inseamna ca nu e un loc infundat
finalitatile dreptului de trecere sunt multiple, in functie de locul infundat si vointa proprietarului
sau
! inchiderea accesului la calea publica nu trebuie sa fie absoluta: exista un loc infundat si daca
accesul este posbil, dar ar fi foarte costisitor sau foarte periculos. Daca calea de acces periculoasa
sau insuficienta poate deveni practicabila cu cheltuieli rezonabile, terenul nu mai are caracter de
loc infundat.
infundarea nu trebuie sa fie rezultatul faptei, intentionate sau din neglijenta, a proprietarului care
solicita dreptul de trecere => cauza infundarii trebuie sa fie un caz fortuit sau un caz de forta
majora. Art. 618 alin. 2 cuprinde o exceptie: dreptul de trecre se poate obtine de catre
proprietarul vinovat de infundare cu consimtamantul proprietarului fondului cu acces la calea
publica si cu plata dublului despagubirilor.
lipsa accesului <= instrainarea partii din teren cu acces la calea publica: trecerea se poate cere
numai celor care au dobandit partea de teren pe care se facea anterior trecerea (art. 618 alin. 1)
Notiunea de drum public/cale publica – rostul dreptului de trecere este sa permita proprietarului
fondului infundat ajungerea la calea publica.
drumul trebuie sa fie deschis circulatiei publice pentru pietoni si autovehicule => un drum privat
nu intruneste aceasta trasatura de a fi deschis circulatiei publice si nu intra in continutul juridic al
dreptului de trecere
„drum deschis circulatiei publice” – orice drum public, precum si orice drum de utilitate privata
(zone rezidentiale) care asigura accesul nediscriminatoriu al vehiculelor si pietonilor
Ipostazele dreptului de trecere
a) Dreptul de a cere stabilirea servitutii legale de trecre stricto sensu
Acest drept nu se confunda cu servitutea legala de trecere stricto sensu.
Daca ne aflam in prezenta unui loc influndat, atunci proprietarul, din momentul in care se
creeaza situatia de loc infundat, dobandeste un drept potestativ, prin exercitarea caruia poate sa
stabileasca efectiv calea de trecere pe terenul vecinului pentru a avea acces la drumul public. Asadar,
prima ipostaza a dreptului legal de trecere este dreptul potestativ de trecere. Intre nasterea lui si
momentul identificarii concrete a caii de trecere pe fondul vecinului trece o perioada de timp.
Dreptul potestativ de trecere nu duce, prin simpla sa exercitare, la stabilirea servitutii
legale de trecere stricto sensu.
Legea ofera doar criteriul pentru selectarea caii de acces pe un teren vecin, criteriul
prejudiciului minim (art. 617 alin. 2) – criteriu legal explicit. Mai exista si un criteriu legal
implicit, criteriul necesitatii (servitutea legala de trecre e necesara pentru exercitarea rezonabila
a dreptului de proprietate asupra terenului infundat).
Pentru aplicarea acestor criterii sunt
necesare: 1. vointa proprietarului locului infundat
2.1. vointa proprietarului terenului vecin – nu mai este necesara nicio alta cenzura in legatura cu
indeplinirea celor 3 criterii (necesitatea, lungimea minima si prejudiciul minim)

65
2.2. vointa judecatorului – in absenta acordului, se poate cere instantei sa stabileasca servitutea
legala de trecere, inclusiv sub aspectul locului sau intinderii ei
daca dreptul de trecere se exercita deja pe un teren, proprietarul fondului infundat nu mai poate
cere exercitarea pe terenul altui vecin
alegerea se face in functie de calea cea mai scurta si cea mai putin impovaratoare pentru
proprietarul fondului pe care se poate exercita dreptul de trecere (art. 617 alin. 2)
recunoasterea dreptului de trecere poate fi ceruta in justitie pe calea unei actiuni petitorii
daca s-a obtinut deja exercitarea dreptului de trecere, el poate fi aparat pe calea actiunii posesorii
in raport cu locul pe care se exercita
2.3. posesia indelungata (uzucapiunea) (art. 619)
este posibil ca prin folosinta indelungata, fara acordul partilor si fara judecata, proprietarul
locului infundat sa stabileasca el calea – uzucapiunea servitutii legale de trecere
nu se mai pune problema respectarii criteriilor prevazute de lege
prescriptia achizitiva nu priveste dreptul de trecere, cu toate componentele sale, intrucat dreptul
potestativ isi are izvorul in lege si in situatia locului infundat, indiferent de vointa vecinului, ci
numai o comonenta a dreptului de trecere, respectiv servitutea legala de trecere stricto sensu,
ceea ce presupune stabilirea locului pe unde se exercita si intinderea ei
chiar daca s-a stabilit locul de trecere prin conventie sau hotarare judecaroreasca, servitutea
legala de trecere poate fi stabilita, pe temeiul prescriptiei achizitive, in alt loc care a fost utilizat
timp de 10 ani
servitutea legala de trecere poate fi dobandita, in privinta locului pe care se exercita, prin
uzucapiune, chiar daca acel loc e teren proprietate publica sau afectat de un regim juridic de
inalineabilitate
Dreptul de a cere stabilirea servitutii este imprescriptibil, dar inceteaza odata ce inceteaza
situatia de loc infundat (art. 617 alin. 3).
b) Servitutea legala de trecere stricto sensu
A doua forma de obiectivarea dreptului legal de trecere este servitutea legala de trecere,
ce se realizeaza chiar in momentul in care se stabileste in concret pe unde se face trecerea pe
terenul vecinului.
Proprietarul locului infundat are asupra terenului vecinului sau un drept asemanator unui
dezmembramant al proprietatii. Proprietarul terenului asupra caruia apasa servitutea pastreaza
toate prerogativele dreptului de proprietate (poate inclusiv sa ingradeasca), atata timp cat nu
impiedica in nici un fel exercitarea dreptului de trecere.
Servitutea legala de trecre inceteaza odata ce inceteaza situatia de loc infundat, indiferent
de modul in care a fost stabilita.
c) Dreptul de a cere modificarea servitutilor legale de trecere stricto sensu
Modificarea imprejurarilor care configureaza modul rezonabil de exercitare a dreptului de
proprietate asupra locului infundat justifica si modificarea servitutilor legale de trecre. Dreptul de
a cere modificarea servitutii este o constinuare a dreptului potestativ de a cere stabilirea
servitutii. Acest drept poate fi realizat prin conventia partilor sau in justitie, dar in acest ultim caz
numai daca servitutea nu a fost dobandita initial prin uzucapiune.
Propritarul terenului pe care se exercita servitutea este indreptatit sa ceara:
restrangerea servitutii – poate fi consimtita de titularul ei sau dispusa de judecator. Daca

66
servitutea a fost dobandita prin uzucapiune, restrangerea se poate face numai prin conventia
partilor.
schimbarea continutului ei – conditia: noul loc de trecere sa fie la fel de comod pentru
proprietarul locului infundat
Titularul dreptului de trecere
regula: dreptul de trecere apartine proprieatrului locului infundat
s-a recunoscut ca si titularii celorlalte drepturi reale asupra lucrului au si calitatea de titulari ai
dreptului de trecere in toate ipostazele sale (exceptie fac titularii dreptului de servitute)
daca servitutea legala de trecre s-a stabilit in favoarea titularului dreptului real principal asupra
locului infundat, detentorul precar beneficiaza de servitute cu acelasi titlu precar

Obligatia de despagubire
a) Criteriile si formele despagubirii
In masura in care vecinul nu vrea sa faca o liberalitate proprietarului locului infundat,
acesta din urma va avea acces cu plata unei despagubiri => proprietarul pe terenul caruia se
exercita servitutea poate cere sa fie despagubit.
Despagubirile sunt proportionale cu pagubele suferite de vecin, nu cu folosul pe care l-ar
obtine proprietarul locului infundat ca urmare a exercitarii dreptului de trecere => daca nu
cauzeaza o paguba sau daca infundarea este consecinta unui act incheiat de proprietarul vecin, nu
datoreaza nicio despagubire. Daca s-a dobandit prin uzucapiune, nu se mai pune problema
despagubirilor.
b) Prescriptia dreptului la despagubiri
Actiunea in despagubire este prescriptibila in termenul general de 3 ani, care incepe sa
curga de la data la care se recunoaste exercitarea servitutii legale de trecere, nu de la data
infundarii terenului (art. 620 alin. 1).
c) Posibilitatea restituirii partiale a despagubirilor
Daca inceteaza servitutea legala de trecere inainte de termenul care a fost prevazut cu
ocazia stabilirii despagubirii, vecinul care a primit-o va trebui sa restituie o parte din
despagubire, proportional cu timpul care a mai ramas din cel stabilit initial (art. 620 alin. 2).

Limitele judiciare stabilite in interes privat, in materie imobiliara, in cadrul raporturilor


de vecinatate

Pe langa limitele legale, in raporturile dintre vecini exista si limite judiciare, adica limite
stabilite de judecator. Acestea reprezinta o aplicatie particulara in materia dreptului de proprietate
principiului echitatii.
Limitele legale ale exercitarii dreptului de proprietate privata se aplica, in practica, tot de
catre judecator. NU trebuie, insa, confundate limitele legale stabilite pe cale judiciara cu limitele
judiciare propriu-zise. Asadar, limitele judiciare sunt stabilite de judecator in absenta unei
prevederi legale, intr-o situatie de fapt care face necesara stabilirea unor astfel de limite pentru a
pastra echilibrul intre sferele de exercitare ale drepturilor de proprietate privata apartinand unor
proprietari diferiti.

67
Limitele legale despart sfera juridica in care dreptul exista si este exercitat potrivit
prerogativelor sale de zona inexistentei dreptului, iar limitele judiciare restrang exercitarea
dreptului mai mult decat o fac limitele legale.
Admisibilitatea limitelor judiciare ridica o dubla problema:
intr-un sistem de drept in care spunem ca precedentul judiciar nu este izvor de drept, este posibil
ca judecatorul, in absenta unei norme exprese, sa stabileasca asemenea limite in raporturile
dintre vecini?
presupunand ca ar invoca aceasta idee si nu ar judeca pricina, ar fi acceptabil ca judecatorul sa
savarseasca o denegare de dreptate?
NCC armonizeaza aceste idei, precizand ca, fara a stabili el insusi reguli juridice, totusi
judecatorul, in lumina principiului de echitate, poate stabili asemena limite, chiar in absenta unei
norme juridice.
In sistemul nostru de drept, judecata in echitate este, de regula, prohibita. Exista insa
doua procedee de aplicare a dreptului: analogia legii (= aplicarea de norme care reglementeaza o
situatie invecinata, chiar daca nu sunt proprii situatiei judecate) si a analogia dreptului (= chiar
daca nu exista norme apropiate, se recurge la principiile de drept). In cel de-al doilea caz,
intemeierea solutiei pe principiile generale ale dreptului inseamna, printre altele, si o judecata in
echitate.
Legiuitorul a reglementat in art. 630 limitele judiciare sub titlul “Depasirea
inconvenientelor normale ale vecinatatii”. Aceasta formula exprima un adevar simplu: din
raporturile de vecinatate decurg si inconveniente, iar cel mai important este tocmai acesta de a nu
putea exercita dreptul de proprietate decat pana la limita sferei de exercitare a celuilalt vecin. Ca
urmare, judecatorul poate interveni sa stabileascam limite de exercitare numai atunci cand unul
dintre proprietari creeaza inconveniente mai mari decat cele normale. Intr-o asemenea situatie,
principiul echitatii il indeamna pe judecator sa curme litigiul, stabilind o limita de exercitare.
Diferenta intre aceasta situatie si ipoteza abuzului de drept consta in faptul ca
judecatorul nu apreciaza numai asupra limitelor interne ale dreptului de proprietate, ci si asupra
caracterului anormal al inconvenientelor (prejudiciilor cauzate). Mai mult, culpa proprietarului
nu mai este relevanta: chiar si o activitate neculpabila care cauzeaza prejudicii vecinilor
determina nasterea obligatiei de despagubire (si de repunere in situatia anterioara, daca este
posibil) – art. 630. Daca unul dintre vecini ar crea pagube prin fapta sa culpabila, nu ne-am mai
afla sub incidenta art. 630, ci am intra pe terenul raspunderii civile delictuale.
Exista 2 categorii de inconveniente:
cauzate prin exercitarea dreptului de proprietate fara depasirea limitelor materiale ale
fondului (ex. lucrari => fisuri in constructia vecina) – justifica despagubiri numai daca sunt
savarsite cu vinovatie => raspundere civila delictuala
cauzate prin depasirea limitelor propriului fond si introducerea unor elemente materiale in
subsolul, solul sau spatiul aerial al fondurilor vecine (fum, miros, zgomot etc.) – numai acestea
pot da nastere unei obligatii de reparare a prejudiciului pe temeiul echitatii, daca nu sunt minore
si nu poate fi angajata raspunderea delictuala
Criterii de apreciere a limitelor judiciare (judecatorul nu poate fi arbitrar):
- numai prejudiciile de o anumita gravitate pot fi reparate

68
este necesara raportarea la timpul si locul in care se desfasoara raporturile de vecinatate
se tine cont de elementele personale ale celui prejudiciat si ale autorului prejudiciului
Modalitatile de reparare a prejudiciului:
despagubiri
incetarea activitatii pagubitoare daca nu se desfasoara pe baza unei autorizatii legal emise si nu e
disproportionala in raport cu valoarea prejudiciului (art. 630 alin. 2)
in functie de situatia concreta, daca se impune prevenirea pagubei posibile prin depasirea
inconvenientelor normale ale vecinatatii, judecatorul poate lua masuri pe cale de ordonanta
presedintiala pentru a preveni paguba (art. 630 alin. 3)

Limitele voluntare stabilite in interes privat, in materie imobiliara, in cadrul


raporturilor de vecinatate

Cat priveste limitele voluntare ale exercitarii dreptului de proprietate in raporturile dintre
vecini, ele pot fi stabilite prin testament sau conventie (art. 556 alin. 3, art. 626). Proprietarul isi
limiteaza el insusi, prin vointa proprie, exercitarea dreptului de proprietate, fie prin consimtirea
la constituirea unei servituti ca dezmembramant al dreptului de proprietate, fie obligandu-se sa
nu desfasoare anumite activitati, inclusiv sa nu instraineze bunul, fie ingaduind altui proprietar sa
isi exercite dreptul dincolo de limitele normale.
Cea mai radicala forma de limitare a dreptului de proprietate este clauza voluntara de
inalienabilitate.
Desi potrivit legii/regulamentelor/obiceiului trebuie sa existe o anumita distanta a
constructiilor fata de linia de hotar, proprietarul unui teren isi poate restrange dreptul de a
construi, marind aceasta distanta. ! Vecinul nu exercita nici un atribut asupra acestui teren => nu
e dezmembramant.
Cat priveste constituirea unor dezmembraminte, in sens larg, si ele sunt limite voluntare
de exercitare a proprietatii, dar in sens strict, in acest caz, e vorba de constituirea unor drepturi
reale principale autonome, care sunt diferite de nuda proprietate.

Regimul juridic al terenurilor si constructiilor proprietate privata

Exista anumite categorii de bunuri care fie prin natura lor, fie prin interesul pe care il
prezinta pentru comunitate, fie prin pericolul pe care ar putea sa il cauzeze, necesita reglementari
speciale de limitare a exercitarii dreptului de proprietate. Sunt doua categorii de bunuri de mare
importanta: trenurile si constructiile. Regimul juridic reuneste limite juridice (legale, judiciare si
voluntare) si materiale, in interes public si in interes privat. Impreuna, aceste norme alcatuiesc un
tot care individualizeaza dreptul de proprietate sub aspectul sferei sale de exercitare.

Regimul juridic al terenurilor proprietate privata

Cat priveste terenurile, cea mai importanta limita este in art. 44 alin. (2) Const. Textul
prevede doua ipoteze in care cetatenii straini pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor

69
=> per a contrario: incapacitatea legala de a dobandi dreptul de proprietate privata asupra
terenurilor de catre cetateni straini si apatrizi in toate celelalte ipoteze.
Ip (1.a.) – Cetatenii straini si apatrizii pot dobandi dreptul de proprietate privata asupra
terenurilor numai in conditiile rezultate din aderarea Romaniei la UE
Ip (1.b.) – si din alte tratate la care Romania este parte, pe baza de reciprocitate, in conditiile
prevazute prin lege organica, precum si
Ip (2) – prin mostenire legala
In ceea ce priveste a doua ipoteza:
per a contrario => nu si prin mostenire testamentara
posibilitatea dobandirii opereaza in aceasta a doua ipoteza inca din momentul intrarii in vigoare a
Constituiei revizuite
Cat priveste prima ipoteza, este rezultatul unui principiu fundamental al spatiului
economic eutopean – princiupiul liberei circulatii a bunurilor.
In temeiul acestui articol si al Tratatului de aderare a Romaniei la UE, a fost
adoptata Legea 312/2005: cetateanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul intr-un stat
membru, precum si persoana juridica constituita in conformitate cu legislatia unui stat membru
pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor in aceleasi conditii ca si cetatenii romani
sau persoanele juridice romane. Aceasta regula a operat de la aderarea la UE (in 2007) numai
pentru persoanele care aveau un drept de rezidenta sau un sediu secundar in Romania si numai cu
privire la resedinta secundara sau la sediul secundar. Pentru celelalte persoane, era necesara
implinirea unui termen de 5 ani de la aderare.
Chiar inainte de intrarea Romaniei in UE, in aplicarea art. 44, legiuitorul a prevazut
conditiile concrete in care cetatenii UE sau rezidentii puteau dobandi terenuri in Romania. O
prima categorie de restrictii se referea la cetatenii strani care doreau terenuri pentru constructia
de firme. A doua restrictie erau pentru terenurile agricole, cetatenii UE sau rezidentii trebuind sa
fie fermieri si sa construiasca ferme in Romania (celelalte persoane dobandind acest drept numai
dupa implinirea unui termen de 7 ani de la aderare => 2014). Aceste restrictii au fost inlaturate.
Astfel, de la 1 ianuarie 2012, rezidentii UE pot sa dobandeasca terenuri pentru sedii de
firme, iar din 2014 si terenuri agricole.
In schimb, legiuitorul, dupa ce aceste restrictii au fost inlaturate, a adoptat Legea nr.
17/2014, restrictia cea mai importanta introdusa prin ea fiind dreptul de preemptiune, care
incurajeaza dobandirea terenurilor de catre cetatenii romani.

Textul constitutional prevede ca cetatenii straini si apatrizii pot dobandi terenuri in


proprietate si in conditiile rezultate din alte tratate internationale la care Romania este
parte, pe baza de reciprocitate (conditie obligatorie). Deocamdata, Romania nu a incheiat nici
un astfel de tratat. Cetatenii straini, apatrizii si persoanele juridice apartinand statelor terte nu
pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor in conditii mai favorabile decat cele
aplicabile cetateanului unui stat membru si persoanei juridice constituite in conformitate cu
legislatia unui stat membru.

Corelatia dintre notiunea de teritoriu si terenurile care formeaza obiectul proprietatii


private

70
Asupra teritoriului se exercita autoritatea de drept public, in forma guvernamentala si
administrativa, pe de o parte, si dreptul de proprietate publica sau privata, pe de alta parte.
Ratiunea limitarii exercitarii dreptului de proprietate privata asupra terenurilor sta in necesitatea
sistematizarii si amenajarii teritoriului, precum si in nevoile urbanismului modern.
Pe langa restrictia din Constitutie, exista restrictii in Legea amenajarii teritoriului si a
urbanismului, precum si in Legea fondului funciar nr. 18/1991. In prima lege, se prevede ca
pentru dezvoltarea Romaniei este necesar sa se adopte un plan national de amenajare a
teritoriului, planuri regionale si judetene de amenajare. In plus, pentru fiecare localitate, trebuie
sa existe un plan urbanistic general cu regulamentul aferent, un plan urbanistic zonal cu
regulamentul aferent si un plan urbanistic de detaliu. Dreptul de proprietate privata asupra
terenurilor trebuie sa se exercite cu respectarea restrictiilor cuprinse in aceste documentatii de
amenajare a teritoriului si de urbanism.
Important este ca regimul juridic al terenurilor include si reglementarile din Legea
amenajarii terioriului si a urbanismului, precum si aceste regulamente care insotesc planurile
urbanistice zonale si locale.

Principiul liberei circulatii a terenurilor


NCC conscra in art. 12 principiul libertatii de circulatie a bunurilor, ca o aplicatie a
principiului libertatii de a dispune. Totusi, mai ales cand este vorba de imobile, aceasta libertate
de circulatie este restrictionata in dublu sens.
Cea mai severa restrictie este inalienabilitatea temporara a terenurilor.
In plus, legiuitorul a instituit cerinte speciale cu privire la constituirea si transmiterea
drepturilor reale imobiliare, restrictii ce reprezinta exceptii de la principiul consensualismului
actelor juridice:
forma actului de instrainare – cand este vorba de imobile, actele de dispozitie juridica trebuie sa
fie facute in forma autentica
inscrierea in CF
Incapacitatea speciala constitutionala de a dobandi terenuri este si ea o ingradire a
principiului libertatii de circulatie.
Asa cum am aratat, pentru ca a expirat termenul pentru restrictiile care priveau cetatenii
si rezidentii UE, legiuitorul a adoptat o reglementare in Legea 17/2014 prin care sa incurajeze
dobandirea terenurilor de catre cetatenii romani – dreptul de preemtiune.
Acesta nu este o restrictie expresa fata de rezidentii sau cetatenii UE. In schimb, intr-o
forma indirecta, prin crearea dreptului de preemptiune, se incearca protejarea cetatenilor romani
si incurajarea lor spre a dobandi terenurile care sunt scoase la vanzare. Mai mult, chiar statul
beneficiaza de acest drept. Prin art. 4 din lege, se prevede ca titularii dreptului sunt
coproprietarii, arendasii, proprietarii vecini, precum si statul, prin Agentia Domeniilor Statului
=> ordine de preferinta, ierarhie. Cand proprietarul unui teren vrea sa il instraineze, trebuie sa
urmeze o procedura de publicitate in care sa precizeze pretul, iar titularii dreptului de
preemtiune pot cumpara terenul. Daca acestia nu cumpara in termenul legal, acesta poate vinde
oricui, dar nu la un pret mai mic, intrucat daca micsoreaza pretul trebuie sa reia procedura de
publicitate si sa vada daca titularii dreptului de preemtiune vor sa cumpere terenul la acel pret.
Inalienabilitatea temporara legala a terenurilor

71
chiar daca este prevazuta de lege, trebuie sa aiba un caracter temporar
cazul de inalienabilitate temporara a terenurilor care ne intereseaza in prezent este ipoteza
speciala prevazuta de art. 826 CPC: regula ca drepturile reale, precum si orice alte drepturi
inscrise dupa notarea urmaririi imobilului in CF nu vor putea fi opuse creditorului urmaritor si
adjudecatarului – este vorba de o inalienabilitate ce are ca sanctiune inopozabilitatea, si nu
numlitatea
Forma autentica a actelor juridice de dispozitie cu privire la terenuri si locuinte. Inscrierea
in CF
art. 1244: regula potrivit careia drepturile reale care trebuie inscrise in CF se pot dobandi numai
prin acte in forma autentica, in masura in care au ca obiect bunuri imobile. Este vorba de
transmiterea oricarui drept real, principal sau accesoriu, nu doar a dreptului de proprietate sau a
dezmembramintelor sale. Sanctiunea este nulitatea absoluta.
odata cu finalizarea lucrarilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritoriala,
drepturile reale imobiliare se vor dobandi numai prin inscrierea in CF (art. 557 alin. 4 si art. 885
alin. 1)

Limite ale exercitarii dreptului de proprietate privata asupra constructiilor

Pe langa Legea amenajarii teritoriului si a urbanismului (350/2001), ne intereseaza


Legea nr. 50/1991 privind autorizarea lucrarilor de constructii. Pentru fiecare localitate trebuie
sa avem cele trei planuri, numai ca normele care le insotesc se realizeaza in concret prin acte
administrative individuale.
Pentru ca regulile lor sa fie in concret respectate, autoritatile de urbanism emit doua acte
administrative individuale:
certificatul de urbanism = act de informare cu caracter obligatoriu, nu doar consultativ
comunica celui care a cerut eliberarea actului administrativ care este regimul juridic, economic
si tehnic al unui anumit imobil (teren/constructie)
pe baza lui se poate dezvolta un proiect imobiliar
daca exista neconcordante intre acesta si datele inscrise in sistemul de publicitate imobiliara,
acestea din urma au prioritate
celelalte elemente pot fi infirmate numai prin modificarea/rectificarea certificatului de catre
autoritatea emitenta sau anularea lui de catre instanta de contencios administrativ
!!! acest act administrativ nu confera dreptul de executare a lucrarilor de construire, amenajare
sau plantare, nici drepul de desfiintare a unei constructii
derogarea de la documentaria de urbanism aprobata pentru zona respectiva se poate face numai
prin aprobarea unei noi documentatii de urbanism si intocmirea documentatiei tehnice necesare
pentru obtinerea autorizatiei de construire
2. autorizatia de constructie = act administrativ de autoritate emis de o autoritate publica
locala competenta pentru a asigura concordanta dintre activitatile de constructii si continutul
documentatiile de amenajare a teritoriului si de urbanism
trebuie obtinuta plecand de la certificatul de urbanism
cat priveste sfera lucrarilor care trebuie autorizate, nu e vorba doar de lucrarile de constructie
propriu-zise. Legea nr. 50/1991 trimite si la demolari si modificari de constructii, care trebuie sa

72
aiba la baza o autorizatie administrativa – autorizatia de constructie.
Doua idei sunt importante:
fiind un act administrativ, autorizatia poate fi atacata de orice persoana interesata (persoana
vatamata/prefect), potrivit legii contenciosului administrativ. Cel interesat poate cere, totodata, si
suspendarea autorizatiei.
presupunand ca autorizatia a fost legal emisa, lucrarea de constructie trebuie sa se desfasoare cu
respectarea stricta a prevederilor autoritatii, in caz contrar se pot aplica sanctiuni penale,
administrative, fiscale sau civile
dreptul de a constata contraventiile se prescrie la doi ani de la savarsirea faptei (data terminarii
constructiei)
obtinerea autorizatiei dupa finalizarea lucrarilor nu inlatura caracterul ilicit al faptei
sanctiunea civila specifica: daca nu se obtine procesul-verbal de receptie la finalul lucrarii care sa
contina concordanta dintre lucrare si prevederile autorizarii, imobilul nu poate fi inscris in CF,
ceea ce are consecinte asupra exercitarii dispozitiei juridice a dreptului de proprietate, mai ales
din momentul in care CF va dobandi efectul constitutiv. Aceasta sanctiune este foarte drastica,
constructorul are un bun, dar daca nu poate dispune de el, valoarea sa economica este foarte
scazuta.

Rechizitia , exproprierea si confiscarea

Rechizitia

Este reglementata de legea 132/1997.


Rechizitia este o limita a exercitarii dreptului de proprietate privata, cu caracter
exceptional, care poate fi luata numai de organele autoritatii publice imputernicite, in cazurile si
cu respectarea conditiilor expres prevazute de lege, avan ca obiect cedarea temporara a folosintei
unor bunuri mobile sau imobile de catre agentii economici, institutiile fizice, precum si alte
persoane fizice si juridice, acre au calitatea de proprietari sau detinatori legali.
Nu este o lipsire de dreptul de proprietate privata, ci doar o lipsire de atributul folosintei
pe durata prevazuta de lege, al carui titular va fi statul. Exceptie fac bunurile consumptibile sau
perisabile care sunt luate in proprietate cu plata de despagubiri in raport cu valoarea de la
momentul preluarii, imediat dupa preluare.
Masura rechizitiei poate fi luata numai in caz de situatie exceptionala, pe toata durata
acesteia (ex. razboi, stare de asediu, stare de urgenta).
Pe durata rechizitiei, proprietarii sunt scutiti de plata impozitelor si taxelor si obligatiile
nascute din contracte incheiate cu privire la aceste bunuri se suspenda.
Bunurile se restituie in baz unui proces-verbal. Le este recunoscuta proprietarilor o
actiune speciala in restituire si chiar actiunea in revendicare. Pentru degradari sau devalorizari,
proprietarii sunt indreptatiti la despagubiri, care se dau pe baza procesului-verbal (drept
prescriptibil in 3 ani de la publicarea in M. Of. a datei inceperii platilor)

Exproprierea

73
Exproprierea este mai mult decat o limita a dreptului de proprietate, este chiar pierderea
dreptului de proprietate.Astfel inteleasa, exproprierea este reglementata mai intai in Constiutie, la
art. 44 alin. (3) si (6), apoi in art. 562 alin. (3) din NCC, apoi in Legea nr. 33/1994 si in Legea nr.
255/2010.
Exista, de asemenea, numeroase relementari secundare care se refera la expropriere. Din
toate aceste reglementari, rezulta principiile exproprierii:
fiind o masura exceptionala, exproprierea poate opera numai pentru cauza de utilitate publica -
Legea 33/1994, cat si Legea 255/2010 se refera doar la o categorie de utilitate publica -
lucrarile de utilitate publica. Alte cauze de utilitate publica ar trebui prevazute in lege
organica, pentru ca numai astfel s-ar putea deroga de la Legea 33, lege organica.
Legea 33 cuprinde o enumerare nelimitativa a unor categorii de lucrari de utilitate publica,
prevazand ca pentru celelalte utilitatea publica se declara pentru fiecare caz in parte prin lege
ordinara. Enumerarea este deci limiattiva in ceea ce priveste lucrarile pentru care utilitatea
publica se poate declara prin procedura administrativa.
Se subliniaza astfel caracterul exceptional al exproprierii, ca lipsire de dreptul de proprietate
privata.
exproprierea se poate face numai pe baza unei despagubiri juste si prealabile - caracterul just al
despagubirii presupune ca ea trebuie sa fie in acord cu valoarea de circulatie a bunului
expropriat si sa cuprinda, daca este cazul, si despagubirile pentru pagubele suferite de
proprietar cu ocazia exproprierii. Nu se poate, deci, limita cuantumul despagubirii, pentru ca
s-ar incalca caracterul drept al acesteia.
In plus, trebuie sa fie prealabila, adica sa fie facuta inainte ca efectul exproprierii (stingerea
dreptului de proprietate privata si nasterea dreptului de proprietate publica in patrimoniul
expropriatorului) sa se produca. Caracterul prealabil reprezinta o garantie: se mentine activul
patrimonial, iar dreptul real este inlocuit in patrimoniu de o lichiditate si nu de o creanta cu
realizare incerta.
Sunt indreptatiti la plata de despagubiri si ceilalti titulari de drepturi reale.
Daca are loc o expropriere partiala, valoarea partii expropriate nu va fi redura chiar daca
partea ramasa dobandeste un spor de valoare ca urmare a lucrarilor realizate, spor ce ar putea
fi redus numai din valoarea daunelor
exproprierea si desagubirea trebuie stabilite, in absenta conventiei partilor, prin hotarare
judecatoreasca (pentru inlaturarea abuzului de putere). Exista mai multe posibilitati:
a) exista acord intre autoritatea publica si titularul dreptului real , trnsferul dreptului de
proprietate si si sumele cuvenite acestor titulari sunt efectul conventiei si nu mai este
necesara procedura exproprierii.
b) acordul de vointa priveste numai modalitatea de tranfer, dar nu si despagubirea, instanta va
lua act de intelegerea partilor si va stabili despagubirea. Nu se parcurge intreaga procedura a
exproprierii, ci se trece direct in etapa judiciara pentru calcularea despagubirii, precum si sub
aspectul efectelor juridice ale exproprierii.
c) a fost declansata procedura exproprierii – acordul poate interveni oricand, si in etapa
administrativa, fie cu privire la expropriere, fie cu privire la expropriere si despagubiri
Conventia are natura juridica de contract de tranzactie, cu caracter extrajudiciar sau judiciar,

74
in functie de etapa in care se incheie.
partile nu se inteleg => exproprierea se dispune si despagubirea se stabileste prin hotarare
judecatoreasca (art. 44 alin. 3 si 6 Const.)
!despagubirea trebuie sa fie prealabila => in caz de divergenta, exproprierea opereaza numai
dupa ramanerea definitiva si irevocabila a hotararii judecatoresti
In legatura cu ultimele doua principii, vom observa ca Legea 255/2010 (art. 9 alin. 4) se
afla in contradictie cu art. 44 alin. (3) din Constitutie, deoarece prevede ca exproprierea opereaza
in momentul in care expropriatorul plateste despagubirile stabilite pe cale administrativa, inainte
de rezolvarea contestatiei in justitie pe care expropriatul o poate face daca e nemultumit de
cuantumul despagubirii. Nu poate opera exproprierea pana nu se plateste despagubirea stabilita
prin hotarare judecatoreasca. Exista insa o ratiune pentru aceasta situatie speciala, e vorba de
urgenta lucrarilor de infrastructura in Romania.
Obiectul exproprierii este dat numai de imobile (! si drepturile reale constituite asupra
lor). Bunurile mobile nu pot fi expropriate.
Numai imobilele proprietate privata pot fi expropriate, cu precizarea ca, daca este vorba
de bunuri proprietate privata a statului, exproprierea nu este necesara. In acest caz, exista o
procedura administrativa, prin care bunul din domeniul privat al statului poate sa fie trecut in
domeniul public al statului.
Bunurile aflate in proprietatea privata a unitatilor administrativ-teritoriale (comune,
orase, municipii si judete), fac obiectul exproprierii, conform Legii 33. (! expropriator sa fie
statul pentru comuna/oras sau judetul pentru municipiu, nu chiar comunitatea locala, caz in
care bunul s-ar putea trece direct din proprietatea privata in proprietatea publica a comunitatii
locale respective)
Bunurile proprietate publica nu pot fi expropriate. Daca este un bun proprietate publica a
unei unitati administrativ teritoriale, exista o procedura administrativa prin care bunul e trecut in
proprietatea publica a statului, cu plata unei despagubiri catre unitatea administrativ-teritoriala.
nu exista o mentiune referitoare la caracterul transferului, gratuit sau cu titlu oneros => logica
juridica + echitate: unitatea administrativ-teritoriala decide asupra caracterului tranferului.
Dezmembramintele in sens larg sunt afectate de expropriere in 2 sensuri:
dezmembramintele in sens restrans isi inceteaza existenta, iar expropriatorul nu primeste numai
nuda proprietate, ci dreptul de proprietate cu toate atributele sale.
Bunurile accesorii ale unui bun imobil (art. 546) urmeaza soarta bunului principal, asa
ca, in caz de expropriere, exproprieatorul ca trebui sa le preia si sa plateasca despagubiri si
pentru acestea.
In ceea ce priveste natura juridica a exproprierii, aceasta nu este un simplu act juridic
administrativ, ci este o operatie juridica avand caracter complex, in structura careia intra, dupa
caz, acte de drept consitutional, acte de drept administrativ, acte de procedura civila si acte de
drept civil. In functie de configuratia ei particulara, din aceasta structura pot lipsi anumite acte.
(Spre ex: .daca se declara proprietatea publica prin lege, nu mai e nevoie de un act
administratuv sau daca partile se inteleg, chiar inainte de declararea proprietatii publice,
ramane doar conventia dintre ele, procedura exproprierii lipsind in totalitate) => acte juridice +
fapte juridice in sens restrans de drept public si de drept privat
Aceasta procedura are ca efect trecerea fortata a unui bun imobil din proprietate privata

75
in proprietate publica, in vederea executarii unor lucrari de utilitate publica, precum si plata
unei despagubiri.
Exproprierea nu se mai poate finaliza ori de cate ori unul dintre actele juridice care intra
in structura acestei operatiuni juridice este desfiintat intr-una dintre etapele procedurii
exproprierii.
Procedura exproprierii cuprinde trei etape:
etapa declararii utilitatii publice
este initiata de initiatorul lucrarii publice (!≠expropriator, de regula)
in cazul lucrarilor a caror utilitate publica a fost declarata de insusi legiuitor, nu mai este
necesara declararea acesteia prin act administrativ
conditiile declararii utilitatii publice:
efectuarea unei cercetari prealabile de catre o comisie specializata
existenta interesului national sau local care sa confere lucrarilor utilitate publica
inscrierea lucrarii in planurile urbanistice si de amenajare a teritoriului
cine declara utilitatea publica:
0 alte lucrari decat cele prevazute la art. 6 din Legea 33: numai prin lege
1 bunurile imobile de la art. 7 alin. 4: numai prin lege
2 lucrarile de la art. 6, cand nu e vorba de bunuri de la art. 7 alin. 4: Guvern (lucrari de
interes national), CJ/CGMB (interes local)
actul de declarare a utilitatii publice se aduce la cunostinta publica (exceptie: lucrari privind
apararea tarii si siguranta nationala)
actul de declarare a utilitatii publice poate fi atacat, dupa caz, fie la CCR, fie la instantele de
contencios administartiv
!! controlul priveste numai actul de declarare a utilitatii publice, iar nu si actele materiale
preparatorii, care nu sunt acte de autoritate (ex. actele savarsite in cadrul cercetarii prealabile,
procesul-verbal prin care se finalizeaza aceasta cercetare)
etapa administrativa
A. procedura de drept comun
Actul de declarare a utilitatii publice, in masura in care nu a fost desfiintat in cadrul
procedurii de control, este urmat de masurile premergatoare exproprierii – 3 subetape:
propunerile de expropriere – etapa propriu-zis administrativa (acestea sunt depuse la CL in
zona caruia se afla imobilul ce va fi expropriat si sunt notificate persoanelor interesate in
termen de 15 zile de la publicare)
intampinarea impotriva propunerilor de expropriere – etapa administrativ-jurisdictionala
Proprietarii si titularii altor drepturi reale asupra imobilelor expropriabile pot depune in
termen de 45 de zile de la publicarea notificarii intampinare la primar, ce va fi solutionata
in termen de 30 de zile. In absenta intampinarii se incheie etapa administrativa si se trece
in incepe etapa judiciara.
Daca a fost formulta o intampinare, exista 2 variante:

intelegere intre parti tranzactie extrajudiciara
in absenta intelegerii, comisia trebuie sa hotarasca asupra intampinarii si asupra

76
propunerilor de expropriere
0 admisa intampinarea (respinse propunerile expropriatorului) – pot fi formulate noi

propuneri reluarea etapei administrative
actiunea in contencios administrativ – daca la reluarea etapei administrative, comisia
admite a doua intampinare si respinge noile propuneri de expropriere, expropriatorul
poate contesta hotararea comisiei (15 zile de la comunicare la Curtea de Apel)
daca expropriatorul nu contesta hotararea comisiei, procedura exproprierii nu poate
continua, deoarece acesta exprima interesul de utilitate publica
chiar daca exproprierea ar fi favorabila unuia dintre titularii drepturilor reale care nu a
facut intampinare, acesta nu poate contesta hotararea comisiei
nu se poate cenzura in acest context declararea utilitatii publice (CCR daca s-a facut prin
lege sau atacata separat in contencios pentru actele administrative)
B. procedura speciala prevazute de L. nr. 255/2010, modificata prin L. nr. 90/2011
etapa judiciara
- poate incepe numai dupa epuizarea etapei administrative
procedura de drept comun – acesta procedura civila speciala se completeaza cu procedura
civila de drept comun
sesizarea instantei de judecata – sesizarea se face de catre expropriator, prin cerere de
chemare in judecata a tuturor celor care pot justifica un drept real sau un interes legitim
asupra imobilelor (chiar si posesorii)
competenta de solutionare a cererii de expropriere – tribunalul judetean/TB
instanta decide daca cererea de expropriere este intemeiat, iar in caz afirmativ, sa
stabileasca despagubirile
daca s-a cerut exproprierea partiala, instanta poate decide daca e posibila, iar daca nu, sa
dispuna expropierea totala
partile pot incheia o tranzactie in fata instantei cu privire la expropiere si despagubiri sau
numai cu privire la expropiere, caz in care instanta ca continua judecata pentru stabilirea
despagubirilor
stabilirea despagubirilor presupune si dovedirea drepturilor celor care le solicita
procedura stabilirii despagubirilor – o comisie de experti; va tine seama de valoare de
circulatie a imobilului (la data intocmirii raportului de expertiza) si valoarea prejudiciului
cauzat proprietarului si altor persoane care au un interes legitim asupra imobilului (din
care se poate reduce sporul de valoare, daca exista, la exproprierea partiala) - sunt
indreptatiti numai titularii de drepturi reale principale, titularii de drepturi reale accesorii
beneficiind de subrogatia reala cu titlu particular
- rezultatul expertizei nu e obligatoriu pentru instanta, ci se compara cu oferta
expropriatorului si cu cererile de despagubire: despagubirea nu poate fi < decat cea
oferita de expropriator si nici > decat cea ceruta de titularii drepturilor reale
hotararea judecatoreasca de expreopriere si caile de atac impotriva acesteia
poate consta fie intr-o hotarare prin care se ia act de intelegerea partilor, fie intr-o
hotarare prin care se solutioneaza litigiul dintre parti (cu privire la expropiere si
despagubire sau numai la despagubire, daca partile au convenit asupra expropierii)

77
hotararea cuprinde valoarea, termenul de plata si impartirea despagubirii
este supusa apelului si recursului
procedura speciala prevazute de L. nr. 255/2010, modificata prin L. nr. 90/2011
diferenta consta in faptul ca etapa judiciara poate fi declansata de expropriatul
nemultumit de despagubire in 3 ani de la data comunicarii (termen de decadere)

In toate situatiile in care se realizeaza finalitatea urmarita de expropriere (=> si daca exista
intelegere intre parti inaintea sau in timpul etapei judiciare), se produc efectele exproprierii,
care sunt de doua feluri:
1) efecte imediate - ele se produc in doua planuri:
in planul raporturilor obligationale
despagubirea si executarea ei – exproprierea da nastere unui raport juridic obligational, in
care expropriatorul este debitorul obligatiei de plata a despagubirii, iar expropriatul este
creditorul acestei obligatii
0raportul obligational se naste in momentul realizarii acordului de vointa (inainte de
etapa judiciara)/pronuntarii hotararii prin care se ia act de acordul intervenit in etapa
judiciara/ramanerii definitive a hotararii judecatoresti
1 dreptul de creanta avand ca obiect despagubirea se prescrie in 3 ani de la termenul
stabilit pentru plata
2 daca este incasata de o persoana neindreptatita, iar expropriatorul a fost de buna-
credinta, cel indreptatit se poate intoarce impotriva acestei persoane. Daca
expropriatorul a fost de rea-credinta, i se poate solicita acestuia despagubirea, urmand
ca el sa se intoarca impotriva persoanei neindreptatite
3cazul cladirii ridicate pe terenul altei persoane – creditor va fi constructorul
4 cel care stapaneste ca beneficiar al unui antecontract de vanzare-cumparare nu
beneficiaza de despagubire, deoarece nu are un drept real
situatia chiriasilor si a altor persoane care ocupa in mod legal imobilul – contractele de
inchiriere inceteaza, dar, desi inceteaza, expropriatorul are obligatia sa asigure spatiul
locativ corespunzator chiriasilor si celorlalte persoane care ocupau imobilul cu titlu
legal (proprietarul, uzufructuarul, titularul dreptului de abitatie, superficiarul), la cererea
acestora. Pana cand se indeplineste acesta obligatie, chiriasul are un soi de drept de
retentie.

in planul raporturilor care cuprind drepturi reale in continutul lor


incetarea dreptului de proprietate privata si nasterea dreptului de proprietate publica
0acesta este cel mai important efect
1uneori, se vorbeste de transferul dreptului de proprietate. In realitate, se stinge dreptul
de proprietate privata si se naste dreptul de proprietate publica.
2 acest efect se produce, insa, numai din momentul in care expropriatorul indeplineste
obligatiile ce i-au fost impuse prin hotararea judecatoreasca (plata despagubirilor,
asigurarea spatiului de locuit, consemnarea la executorul judecatoresc a sumelor cuvenite
creditorilor privilegiati sau ipotecari)

78
! nu se pune problema evictiunii
punerea in posesie a expropriatorului
regula: se produce dupa nasterea dreptului de proprietate publica, nu mai tarziu de 30 de
zile de la indeplinirea obligatiilor de catre expropriator
exceptia 1: terenurile cultivate sau plantatii – dupa culegerea recoltei (daca aceasta nu a
fost inclusa in despagubire)
exceptia 2: in cazurile de extrema urgenta (apararea tarii/ordinea publica/calamitati
naturale) – imediat dupa ramanerea definitiva a hotararii de expropriere; trebuie
constatata prin hotarare judecatoreasca, care sa cuprinda obligatia de plata a despagubirii
in termen de 30 de zile !!exceptia vizeaza punerea in posesie, nu stingerea dreptului de
proprietate privata
situatia celorlalte drepturi reale principale
servitutile naturale si legale, precum si cele stabilite prin fapta omului, daca nu sunt
veritabile dezmembraminte ale dreptului de proprietate, raman valabile, fiind compatibile
cu dreptul de proprietate publica
dezmembramintele dreptului de proprietate (uzul, uzufructul, abitatia, superficia si
servitutile constituite prin fapta omului care sunt veritabile dezmembraminte) se sting (in
momentul in care se stinge si dreptul de proprietate privata => odata cu indeplinirea
obligatiilor expropriatorului), dar titularii lor au dreptul sa primeasca o parte din
despagubire, in raport cu dezmembramantul pe care il aveau.
subrogatia reala cu titlu particular –ipoteca si privilegiile imobiliare speciale se stramuta de
drept asupra despagubirilor
pentru a asigura functionarea subrogatiei, legiuitorul a instituit un mecanism special de
plata a creantelor creditorilor care beneficiaza de privilegii sau ipoteci: prin hotararea
judecatoreasca de expropriere se instituie obligatia expropriatorului de a consemna la
dispozitia executorului judecatoresc partea de despagubire cuvenita titularilor drepturilor
reale principale impotriva carora exista creante privilegiate sau ipotecare. Dupa plata
creantelor si reducerea cheltuielilor de executare, daca ramane un rest, acesta va fi trimis
de executor celor indreptatiti.
Efectele imediate realizate prin intelegerea partilor
Efectele exproprierii, pe langa stingerea dreptului de proprietate privata si nasterea dreptului
de proprietate publica, trebuie sa cuprinda si nasterea obligatiilor expropriatorului cu privire
la despagubiri si asigurarea locuintei.
Dar, intelegerea se poate realiza numai cu unii proprietari, poate ignora existenta creditorilor
privilegiati sau ipotecari. Daca despagubirile se platesc numai catre cei cu care s-a incheiat
intelegerea, celelalte persoane pot invoca relativitatea efectelor conventiei sau se pot indrepta
impotriva celor despagubiti sau chiar a expropriatorului (daca a fost de rea-credinta), pentru
a-si valorifica drepturile.
Efectele imediate in ipoteza reglementata de Legea nr. 255/2010
expropriatii au obligatia de a se prezenta in termen de 30 de zile de la notificare la sediul
expropriatorului pentru a stabili despagubirea
daca nu se inteleg, expropriatorul emite o decizie de expropriere care are ca efect transmiterea
dreptului de proprietate din proprietatea privata in proprietatea publica – clar neconstitutional,

79
incalcand principiul constitutional al caracterului judiciar al exproprierii in cazul neintelegerii
dintre parti
plata ulterioara a despagubirilor este, de asemenea, neconstitutionala
contestatia asupra deciziei de expropriere nu suspenda transferul dreptului de proprietate =>
este iluzorie: lucrarea poate fi inceputa si chiar finalizata pana la solutionarea ei
efecte mediate – se produc numai in masura in care imobilul expropriat nu este utilizat o anumita
perioada de timp in scopul pentru care a fost expropriat
aceste efecte au deci 2 izvoare: expropierea si un fapt juridic in sens restrans

dreptul la retrocedarea imobilului


trebuie ca imobilul expropriat sa nu fi fost utilizat 1 an de la luarea in posesie potrivit
scopului de utilitate publica (conditie pentru nasterea dreptului de retrocedare)
dreptul de retrocedare = drept potestativ (daca sunt indeplinite conditiile, expropriatorul
este nevoit sa se supuna vointei expropriatului) => imprescriptibil
o noua declarare a utilitatii publice stinge acest drept, daca intervine inainte de
introducerea cererii de retrocedare (ulterioara acesteia => abuziva)
daca imobilul a fost instrainat, fara ca expropriatul sa isi exercite dreptul prioritar la
dobandire, dreptul de retrocedare se stinge
realizarea dreptului se poate face prin intelegerea partilor sau pe cale judecatoreasca (in
termenul general de prescriptie)
pretul nu va putea sa fie > decat despagubirea actualizata platita de expropriat
actiunea in retrocedare (a fost pierdut dretpul de proprietate) ≠ actiunea in revendicare (a
fost pierduta doar posesia si se cere restituirea ei)
! nu se restituie dreptul de proprietate privata, ci se stinge dreptul de proprietate publica si
se naste un nou drept de proprietate privata (=> nu se incalca inalienabilitatea dreptului
de proprietate publica)
dreptul de prioritate la inchiriere
indiferent de durata neutilizarii in scopul de utilitate publica, daca expropriatorul isi
manifesta intentia de a inchiria, expropriatul are un drept de prioritate la inchiriere
se naste cand expropriatorul exprima vointa de a inchiria, cu conditia de a nu fi inceput
lucrarile de utilitate publica
drept potestativ, imprescriptibil
se stinge cand incepe efectuarea lucrarilor
este recunoscut proprietarului (exclusiv/coproprietarului/superficiarului/nudului
proprietar)
dreptul de prioritate la instrainare
daca nu a inceput efecturarea lucrarilor si expropriatorul isi manifesta vointa de a
instraina, expropriatul are un drept prioritar la dobandire (conditii pentru a se naste)
are in vedere contractele de vanzare-cumparare => drept de prioritate la cumparare
fiind vorba de o instrainare, trebuie sa fie trecut mai intai din domeniul public in
domeniul privat pe cale administrativa, dreptul de proprietate publica fiind inalienabil
drept potestativ
expropriatorul are obligatia de a notifica oferta de instrainare expropriatului, pretul

80
netrebuind sa depaseasca despagubirea actualizata
in caz de refuz/trecere a 2 luni de la primirea ofertei (termen de decadere), acest drept se
stinge => expropriatorul poate instraina oricui
in caz de concurs cu un alt drept de preemtiune, alege expropriatorul (art. 1734 lit. b)
chiar daca expropriatorul a instrainat imobilul catre un tert, persoana expropriata, prin
exercitarea preemtiunii, se substituie tertului cumparator in contractul de vanzare-
cumparare, daca ii plateste acestuia pretul, dar nu mai mult decat despagubirea actualizata
si cheltuielile ocazionate de vanzare (drept ce trebuie exercitat in termenul de decadere de
2 luni). Cel care se substituie va avea toate drepturile si obligatiile nascute din contractul
de vanzare-cumparare, iar titlul sau va fi procesul-verbal de primire a platii de catre tertul
cumparator
Efectele mediate in ipoteza intelegerii partilor
Indiferent de momentul in care a intervenit intelegerea dintre aprti, se pune proplema daca se
mai produc efectele mediate, adica daca fostul proprietar mai are cele 3 drepturi amintite mai
sus. Cu toate ca in practica judiciara pare sa se fi dat un raspuns negativ, producerea efectelor
mediate se justifica si in aceasta situatie, deoarece voita persoanelor supuse exproprierii nu
este libera.

Confiscarea

presupune lipsirea titularului de dreptul sau de proprietate privata


Const. la art. 44 alin. 9 „Bunurile destinate, folosite sau rezultate din infractiuni ori contraventii
pot fi confiscate numai in conditiile legii.” (si art. 562 alin. 4 NCC)
cazurile in care intervine trebuie prevazute de lege, dar legea poate sa prevada confiscarea numai
pentru bunurile destinate, folosite sau rezultate din infractiuni/contraventii
44 alin. 8 Const.: averea dobandita licit nu poate fi confiscata; dobandirea licita se prezuma
10.11.2015

Cursul 6
Dreptul de proprietatea publică

Cadrul legislativ general al dreptului de proprietate publica se gaseste in art. 136 alin. 1-4
Constituție, art. 858-875 C.civ., Legea nr. 213/1998, Legea nr. 215/2001 administrația locală.
Dreptul de proprietate publica este expresia juridica a aproprierii comunitare a bunurilor.
Pentru ca aproprierea sa fie comunitara nu este suficienta referirea la subiectul aproprierii: statul
si comunitatile locale apropriaza bunurile nu numai in forma comunitara, ci si in forma privata.
Bunurile domeniale
A. Sensurile notiunii de domeniu public
Înțeles larg: toate bunurile care aparțin statului (la inceput regalitatii)
Înțeles restrâns: bunurile de uz sau de interes public (≠ bunurile din domeniul privat)
Codul civil preia și utilizează această distincție intre domeniul public si domeniul privat:
domeniul privat – dreptul de proprietate privată al statului/al unității administrativ teritoriale

81
domeniul public – bunurile de uz sau interes public, care fac obiectul dreptului de proprietate publică
B. Clarificari conceptuale
Există anumite bunuri care sunt proprietate privată, dar, totodată, sunt de uz public sau de
interes național. Acestea trebuie să fie transmise generațiilor viitoare, proprietarul lor nu are
dreptul de a le distruge. Totuși, ele nu vor face parte din domeniul public, pentru că fac obiect al
dreptului de proprietate privată. Cele 2 drepturi nu pot coexista cu privire la același obiect. Nu
uzul și interesul public este cel care califică dreptul de proprietate publică sau privată, atunci
când vorbesc despre o persoană fizică sau juridică.
Nici diferitele fonduri/patrimonii cu regim juridic special, indiferent de forma de
proprietate care se exercita asupra lor, nu trebuie confundate cu domeniul public.
Nu trebuie confundate nici cu noțiunea de „sector public” sau „sector privat”. Acestea țin
de activitățile economice desfășurate prin domeniul privat al statului sau al unităților
administrativ-teritoriale – sectorul public – sau reprezintă activitati economice desfasurate de
particulari (persoane fizice/juridice) pe baza dreptului de proprietate privata – sectorul privat. !
privatizare = transferul unor bunuri din proprietatea privata a statului/a unitatii administrativ-
teritoriale in proprietatea privata a particularilor
C. Definirea bunurilor domeniale
Bunurile domeniale = bunurile mobile sau imobile care aparțin statului sau unităților
administrativ-teritoriale, bunuri asupra cărora titularii acestora exercită fie un drept de proprietate
publică, fie un drept de proprietate privată
=> cele 2 criterii pentru a stabili dacă un bun aparține categoriei domeniale sunt:
să fie obiect al dreptului de proprietate privată sau publică (să fi fost apropriate)
să aparțină statului sau unitatii administrativ-teritoriale
D. Calitatea de bun domenial, premisa a apartenentei la domeniul public sau la domeniul
privat Pentru a putea discuta despre apartenența unui anumit bun la domeniul public sau privat al
statului/al unitatii administrativ-teritoriale, este necesara dovedirea unui titlu de proprietatea
asupra acelui bun.
Simpla împrejurare că statul sau o unitate administrativ-teritoriala posedă în fapt un
anumit bun nu echivalează cu dreptul de proprietate sau cu o prezumție a dreptului de proprietate
în favoarea acestora. Cu privire la stat și datorită istoriei recente, se face un examen mult mai
riguros. Întotdeauna, statul trebuie să facă dovada titlului său de proprietate, nu orișicum, ci
dobândit în condiții legale, cu respectarea Constituției și a tratatelor la care Romania este parte.
E. Bunurile domeniale si patrimoniul
Bunurile domeniale nu se confunda cu notiunea de patrimoniu al statului. Patrimoniul
cuprinde drepturile si obligatiile patrimoniale, nu si bunurile care formeaza obiectul acestor
drepturi. Patrimoniul cuprinde nu numai drepturi de proprietate, ci si toate celelalte drepturi
reale, de creanta si drepturile patrimoniale atipice.
F. Categorii de bunuri domeniale. Domeniul public si domeniul privat
In ceea ce priveste bunurile domeniale, sunt necesare doua distinctii:

82
domeniu public vs. domeniu privat
domeniul public al statului si domeniile publice ale comunitatilor locale
Intereseaza natura bunurilor apropriate si scopul aproprierii.
G. Interesul delimitarii domeniului public de domeniul privat. Completarea regimului juridic
de drept comun al bunurilor din domeniul privat cu elemente de drept public
Cu privire la intresul delimitării domeniu public – domeniu privat, acesta derivă din
regimul juridic diferențiat pe care îl prezintă aceste drepturi. În cazul dreptului de proprietate
publică, bunurile care fac obiectul acestui drept, sunt inalienabile, insesizabile, imprescriptibile.
Dacă un bun face obiectul dreptului de proprietate privată aparținând statului/unititatilor
administrativ-teritoriale, nu avem acest regim exorbitant, ci se vor aplica regulile de drept comun
(dispozitiile C. civ.), cu excepția cazului în care avem dispoziții legale speciale, în care să se
reglementeze alte reguli. Art. 44 alin. 2 Const. – proprietatea privata este ocrotita si garantata in
mod egal indiferent de titular.
Nu este exclus ca regimul juridic de drept comun al dreptului de proprietate privata sa se
completeze, in privinta bunurilor din domeniul privat, cu dispozitii legale speciale (elemente de
drept public). O astfel de excepție întâlnim în art. 124 Legea 215/2001 – CL și CJ pot da în
folosință gratuită, pe termen limitat, bunurile mobile și imobile proprietate publică sau privată,
ceea ce reprezinta o particularitate de la regimul proprietății private de drept comun. Dreptul de
folosință cu titlu gratuit nu este reglementat în legătură cu dreptul de proprietate privată, deci, de
principiu, nu s-ar fi putut constitui un astfel de drept real.
Altă dispoziție specială apare in art. 121 alin. (3) din Legea 215/2001 – donațiile și
legatele cu sarcini pot fi acceptate de catre unitatile administrativ-teritoriale numai cu aprobarea
CJ sau a CL, cu votul majorității consilierilor locali/județeni, după caz. Această aprobare ar lipsi
de eficiență acceptarea si nu este necesara în cazul proprietatii private.
Distinctia dintre domeniul public si domeniul privat. Obiectul dreptului de
proprietate publica
Odată ce am stabilit că avem un titlu de proprietate al statului/al unitatii administrativ-
teritoriale, trebuie să analizăm dacă bunul respectiv face parte din domeniul public sau privat al
statului. Sursa distinctiei se afla in forma diferita de apropriere (dreptul de proprietate
publica/privata).
Criteriul aplicat pentru a realiza aceasta distinctie este acela al interesului/destinatiei
acestor bunuri – sunt de utilitate publica (uz sau de interes public)?
bunurile de uz public – la ele au acces toti membrii comunitatii (ex. drumurile nationale)
bunurile de interes public – desi nu sunt accesibile uzului public, sunt afectate functionarii
serviciilor publice (ex. cladirile institutiilor publice) sau sunt destinate sa realizeze in mod direct
un interes national sau local (ex. bogatiile subsolului)
Cum stabilim dacă un bun este de uz sau de interes public? Ce subcriterii luăm în
considerare? Aplicam 2 subcriterii:
natura bunului - problema care apare: aceasta este o noțiune superfluă, lasă o marjă mare de
apreciere, ori instituției admnistrative, ori instanței când e sesizată cu un litigiu

83
vointa legiuitorului - Avand in vedere ca primul criteriu nu tranșează în mod definitiv problema,
legiuitorul poate interveni calificand în mod expres prin act normativ sau individual dacă un
bun e de utilitate publica sau nu.
Acest criteriu a devenit dominant, criteriul naturii bunului fiind operant numai cand
anumite bunuri nu au fost incluse in inventare, dar sunt de utilitate publica.
Art. 136 alin. 3 Const. și art. 3 alin. 1 L. 213/1998 instituie obligația inventarierii
bunurilor din domeniul public, pentru stat și pentru unitatile admininstrativ-teritoriale.
Pentru un bun inclus în acest inventar exista o prezumție că face parte din domeniul
public. Înscrierea pe acest inventar nu face dovada titlului de proprietate. Primăria nu poate
să spună că este proprietara unui anumit bun, doar pentru că acel bun ar fi înscris în inventar.
Se naște doar o prezumție cu privire la natura bunului – că este de uz sau de interes public,
general. Este o prezumție pentru că acest inventar este un act administrativ, care poate fi
atacat în condițiile legii. Dacă ved că un anumit bun este trecut aici, dar nu este un bun de
interes public, ci ar trebui să facă parte din domeniul privat și am un interes, pot să contest
această decizie in contencios administrativ (in termenul prevazut de lege).
Invers, neînscrierea în inventar nu înseamnă că bunul nu este de uz sau de interes public.
Consecință: cu excepția cazurilor în care legea stabilește expres destinația bunului, există
o relativitate.
Distinctia dintre domeniul public al statului si domeniul public al unitatii
administrativ teritoriale
art. 860 alin. 1 – bunurile proprietate publica fac parte din domeniul public national, judetean sau
local
art. 860 alin. 2 – delimitarea dintre aceste domenii se face in conditiile legii
conceptia comunista: dreptul de proprietate socialista de stat => unitatile administrativ-teritoriale
nu nu aveau un drept de proprietate, cu numai un drept de adminsitrare directa
ulterior, odata cu aparitia principiului autonomiei comunitatilor locale, s-a pus problema repartizarii
bunurilor care formasera obiectul dreptului de proprietate socialista de stat in 3 directii: catre stat,
catre unitatile administrativ-teritoriale si catre societatile comerciale si regiile autonome
initial, pentru a se distinge intre domeniul public al statului si cel al unitatilor administrativ-
teritoriale, s-a incercat delimitarea intre uzul sau interesul public national si cel judetean/local
trecerea din domeniul public al unitatii administrativ-teritoriale in domeniul public al statului se
face potrivit unei proceduri prevazute expres de Legea 213/1998, pe baza vointei liber exprimate
de fiecare parte interesata (!nu prin expropriere)
Bunurile care formează obiectul exclusiv al dreptului de proprietate publică sunt
cele prevazute la art. 136 alin. (3) Constituție si art. 859 alin. (1) C.civ..
„Bogăţiile de interes public ale subsolului, spaţiul aerian, apele cu potenţial energetic
valorificabil, de interes naţional, plajele, marea teritorială, resursele naturale ale zonei economice
şi ale platoului continental, precum şi alte bunuri stabilite de legea organică, fac obiectul exclusiv
al proprietăţii publice.”

84
Faptul că avem această normă specială nu înseamnă că face și dovada unui drept de
proprietate al statului sau al unității administrativ-teritoriale. Doar după ce am putut să fac dovada
proprietății asupra bunului respectiv, care aparține statului sau unitatii administrativ-teritoriale, prin
voința legii, a Constituției, în acest caz, criteriul de apartenență la domeniul public este stabilit
– nu aș putea niciodată spune că un astfel de bun care aparține statului e de domeniu privat. Bunurile
din categoriile enumerate nu pot fi scoase din domeniul public prin legi organize
sau ordinare ori prin acte adminsitrative, ci numai prin vointa Constitutiei.
Prin lege organică, se pot adăuga alte bunuri, care să reprezinte obiect exclusiv al proprietății
publice. Acest fapt prezinta interes ca urmare a posibilității de a schimba natura bunului
– dacă prin lege organice am stabilit că un anumit bun va aparține exclusiv domeniului public,
peste ceva timp, pot schimba tot prin lege organică natura acelui bun.
Bunurile din domeniul public care nu fac obiectul exclusiv al acestuia pe baza Const./a
unei legi organice, pot fi trecute in domeniul privat potrivit procedurii din L. 213. Bunurile din
domeniul public al statului care nu fac obiectul exclusiv al dreptului acestui titular pe baza
Const./a unei legi organice, pot fi trecute in domeniul public al unei comuitati locale potrivit
procedurii din L. 213. Concluzia: art. 136 alin. 3 ingradeste posibilitatea de a transfera bunurile
care fac obiectul exclusiv al proprietatii publice din domeniul public in domeniul privat ori de a
transfera bunurile care fac obiectul exclusiv al dreptului de proprietate publica al statului in
domeniu lpublic al unei comunitati locale.
Art. 136 nu precizeaza, dar vom trage concluzia ca bunurile enumerate fac parte din
domeniul public al statului.
Subiectele dreptului de proprietate publică
Acestea rezulta din art. 136 alin. 2 Const. si art. 858:

statul – administrarea generală o va face Guvernul, iar, în ipoteza în care avem un litigiu cu
privire la dreptul de proprietate publică, chemăm în judecată statul, prin Ministerul Finanțelor
Publice

unitatea administrativ-teritorială – administrarea generală aparținand CL sau CJ, după caz, sau
Consiliului general al Municipiului București – tot ei stau în judecată (prin presedintele de
CJ sau primar, care poate delega un functionar public/un avocat)
Conținutul, limitele și caracterele specifice dreptului de proprietate publică
A. Continutul dreptului de proprietate publica
Art. 554 alin. 2: dispozitiile aplicabile dreptului de proprietate privata se aplica si
dreptului de proprietate publica, in masura in care sunt compatibile cu acesta => sunt aplicabile
prevederile art. 551 alin. 1 in care sunt evidentiate prerogativele care intra in continutul dreptului
de proprietate. Cele 3 atribute vor comporta anumite nuanțe specifice acestui regim juridic.
Posesia, în cazul dreptului de proprietate publică, va reprezenta expresia aproprierii
comunitare a bunului care face obiectul dreptului de proprietate publică.
Folosința nu este exclusivă în favoarea titularului dreptului de proprietate – nu putem
spune că statul folosește în mod exclusiv bunului de prop publică, ci, din contră, este vorba doar
de o administrare făcută de acesta (ex. autostrazi, muzee).

85
Se poate ca accesul publicului la aceste bunuri să fie cu titlu oneros, caz in care sunt
producătoare de venit, venituri care intra în bugetul titularului dreptului.
Dispoziția materială nu se traduce și în posibilitatea de a distruge bunurile care sunt de
uz sau de interes public, ci, cel mult, prin posibilitatea de a schimba destinația lor.
Dispozitia juridică nu se poate realiza prin mijloace de drept civil, aceste bunuri fiind
inalienabile, dar este posibila prin mijloace de drept public. Cel mult, se poate schimba titularul
acestui drept, de la stat, să fie transmis unei unitati administrativ-teritoriale sau invers.
B. Limitele exercitarii dreptului de proprietate publica
Limitele dreptului de proprietate publică sunt reglementate de art. 862 alin. (1), conform
căruia, dreptul de proprietate publică este susceptibil de orice limite reglementate de lege sau de
prezentul cod pentru dreptul de propritate privată, în măsura în care acestea sunt compatibile cu
uzul sau interesul public căruia îi sunt destinate bunurile afectate. (2) Incompatibilitatea se
constată prin acordul dintre titularul proprietăţii publice şi persoana interesată sau, în caz de
divergenţă, pe cale judecătorească. (3) În aceste cazuri, persoana interesată are dreptul la o justă
şi promptă despăgubire din partea titularului proprietăţii publice.
=> limitele pot fi:
materiale – acopera, de regula, intreaga corporalitate a obiectului dreptului de proprietate
publica (> decat in cazul dreptului de proprietate privata: ex. statul nu e ingradit in
exercitarea dreptului sau de existenta bogatiilor de interes public ale subsolului)
juridice (legale sau judiciare) – sunt aplicabile, de regula, regimul juridic special al unor
categorii de bunuri/servitutile naturale sau legale/limitele exercitarii in raporturile de
vecinatate

C. Caracterele specifice ale dreptului de proprietate publica


Acest drept este absolut, exclusiv si perpetuu, ca si dreptul de proprietate privata, dar
prezinta si caractere specifice, rezultate din art. 136 alin. 4 Const., art. 861 alin. 1:
Inalienabilitatea: dreptul de proprietate publică nu poate fi instrainat si dobândit prin
mijloace de drept privat privat (fapte juridice in sens restrans si acte juridice de drept ptivat), nu
poate fi dezmembrat. Nu poate fi vândut, nu poate fi donat, nu poate face obiect al uzucapiunii
=> nu face obiectul modalitatilor de dobândire pe care le studiem ca fiind tipice dreptului de
proprietate privată. ! bunurile inalienabile ≠ bunurile inapropriabile (nu pot fi apropriate nici in
forma publica, nici in forma privata) => bunurile din domeniul public sunt apropriabile
Transferul bunurilor din domeniul public in domeniul privat (sau din domeniul public al
unitatii administrativ-teritoriale in domeniul public al statului sau invers) nu este o exceptie de la
regula inalienabilitatii. Acest transfer este o decizie a autoritatii publice, este un mijlloc de drept
aministrativ, realizat în regim de putere publică, nu intră în sfera inalienabilității pe care o
analizăm din perspectiva dreptului privat. Actul administrativ excede ideii de inalienabilitate.
Constituirea drepturilor reale specifice dreptului de proprietate publică (dreptul de
administrare/concesiune/folosinta) nu este o excepție de la inalienabilitate: nu este vorba de o
instrainare sau de o dezmembrare a dreptului de proprietate publică, ci de modalitati specifice de
exercitare a acestuia. Ele au caracteristici și elemente de drept public si nu presupun mijloace de
drept privat

86
Insesizabilitatea este o consecință a caracterului inalienabil. Pentru ca obiectul acestui
drept nu poate fi instrainat/dobandit prin niciun mijloc de drept privat => nu poate face obiectul
vanzarii silite => bunurile nu pot fi urmarite de creditori, nu pot fi executate silit. De aceea,
insesizabilitatea implică faptul că nu se pot constitui garanții reale cu privire la un bun care face
obiectul dreptului de proprietate publică.
Imprescriptibilitatea. Nu se face nicio diferență între prescripția achizitivă sau
extinctivă. Acțiunea în revendicare este imprescriptibilă, cel care poseda nu se poate apăra prin
uzucapiune, nici prin posesia de buna-credinta asupra bunurilor mobile (art. 861 alin. 2).
Caracterele specifice dreptului de proprietate publica nu justifica ideea apararii sau
ocrotirii preferentiale a acestui drept in raport cu dreptul de proprietate privata, ambele drepturi
fiind garantate si protejate prin lege (art. 44 alin. 2 si art. 136 alin. 2 Const.). Democratia
constitutioanla este caracterizata de primatul proprietatii private, prin ponderea si dezvoltarea sa.
Definiția: dreptul de proprietate publică = dreptul real principal, inalienabil, inseziabil
și imprescriptibil care conferă titularului său, statului sau unitatii administrativ-teritoriale,
atributele posesiei, folosinței și dispoziției asupra unui bun care, prin natura sa sau prin
declarația legii, este de uz sau utilitate publică, atribute care pot fi exercitate în mod absolut,
exclusiv și perpetuu, cu respectarea limitelor materiale și a limitelor juridice.

Exercitarea dreptului de proprietate publica

Dubla calitate a titularilor dreptului de proprietate publica


calitatea de titular – statul si unitatile administrativ-teritoriale: calitatea de subiect de drept public
+ calitatea de subiect de drept privat, iar in exercitarea dreptului de proprietate publica se
manifesta in ambele calitati
dreptul de proprietate publica: elemente de drept public si de drept privat
administrarea generala <= puterea statului/unitatilor administrativ-teritoriale asupra
patrimoniului lor; actioneaza in primul rand ca titulare ale patrimoniului si nu doar ca titulare ale
dreptului de proprietate publica => administrarea generala se refera si la domeniul privat, caz in
care se realizeaza tot prin acte de putere
administratorul general al domeniului public si al domeniului privat al statului = Guvernul
administratorul general al domeniului public si al domeniului privat al unitatilor administrativ-
teritoriale = CJ/CL/CGMB
Exercitarea directa si indirecta a atributelor dreptului de proprietate publica
Atributele dreptului de proprietate publică pot fi exercitate în mod direct de titularul
dreptului, prin autoritatile competente (statul prin Ministerul Finantelor Publice, iar unitatile
administrativ-teritoriale prin CJ, CL sau CGMB), asupra bunurilor din domeniul public cu
privire la care nu s-au constituit drepturi reale specifice sau care nu au fost inchiriate (art. 223).

87
Atributele pot fi exercitate si indirect, prin constituirea drepturilor reale specifice
dreptului de proprietate publică. => drepturile reale constituite pe temeiul dreptului de
proprietate publica sunt modalitati indirecte de exercitare a acestuia
De regula, statul exercita direct aceste atribute numai in momentul in care constituie
drepturile reale specifice sau inchiriaza bunurile din domeniul public, ulterior, aceste atribute
fiind exercitate indirect, prin intermediul titularilor acestor drepturi reale sau de creanta.
art. 136 alin. (4) fraza a II-a din Const. si art. 861 alin. 3: bunurile proprietate publică pot fi date
în administrare regiilor autonome sau instituțiilor publice sau pot fi concesionate ori închiriate si
pot fi date în folosință gratuită instituțiilor de utilitate publică
art. 866 – drepturile reale corespunzatoare proprietatii publice: dreptul de administrare,
dreptul de concesiune si dreptul de folosinta cu titlu gratuit
art. 123 si 124 din Legea 215/2001 (drepturile reale asupra bunurilor din domeniul public al
comunitatilor locale si inchirierea acestora) si OG nr. 54/2006 (dreptul de concesiune)
regimul de drept public se completeaza cu elemente de drept ptivat, iar preponderenta regimului
de drept public explica de ce nu pot fi privite ca dezmembraminte
asupra aceluiasi bun din domeniul public nu pot fi constituite, in mod simultan, mai multe
drepturi reale ca modalitati de exercitare a dreptului de proprietate publica
Inchirierea (art. 14-16 L. 213/1998) nu da nastere unui drept real, ci unui drept de
creanta. Aceasta se aproba prin HG/HCJ/HCL/HCGMB. Contractul de inchiriere trebuie sa
prevada clauze care sa asigure exploatarea bunului inchiriat potrivit specificului acestuia si se
incheie cu orice persoana fizica/juridica, romana/straina, pe baza de licitatie publica. Sumele
incasate devin venit la bugetul de stat/bugetele locale. Daca contractul e incheiat de titularul
dreptului de administrare, acesta are dreptul sa incaseze 20-50% din chirie, cota stabilita de
autoritatea administrativa care a aprobat inchirierea.

Dreptul de administrare (art. 867-870)


Titularii, conform Constitutiei, sunt:
regiile autonome (L. 15/1990) – drept de administrare asupra bunurilor din domeniul public
instituțiile publice = subiecte de drept public care sunt expresia juridica a diferitelor structuri
ale puterilor statului, ale administratiei publice centrale sau locale
Statul si unitatile administrativ-teritoriale (titulare ale dreptului de proprietate publica) nu pot
fi subiecte ale dreptului de administrare, dar sunt subiecte de drept colective, a caror
personalitate se exprima prin diferite autoritati/alte institutii publice.
Desi nu au scop lucrativ si sunt finantate de la bugetul de stat, IP au calitatea de subiecte de
drept privat deoarece au un patrimoniu propriu, din care face parte si dreptul de administrare.
Titulari actioneaza in legatura cu acest drept in calitate de subiecte de drept public/privat,
in functie de natura raporturilor juridice (ex. constituirea dreptului – subiect de drept public, in
raporturile juridice civile nascute in legatura cu acest drept – subiect de drept privat). Ei au
calitate si capacitate procesuala in litigiile privitoare la acest drept. Obligatia apararii in justitie a
proprietatii publice revine titularului (art. 865).

88
Constituirea se face prin act administrativ individual: HG/HCJ/HCL/HCGMB (art. 867
alin. 1). La constituire, intre titularul domeniului public si titularul dreptului de administrare sunt
raporturi administrative, nu raporturi de drept civil (!atribuirea bunurilor nu se face prin contract,
ci prin acte de putere). Acordul titularului dreptului de administrare nu este necesar .
Caracterele juridice: inalienabilitate, insesizibilitate si imprescriptibilitate.
Conținutul juridic, potrivit art. 868 alin. (2): titularul acestui drept se poate folosi de
bunul dat in administrare și poate dispune de el, în condițiile legii și ale actului de constituire.
Prerogativele se infatiseaza intr-o forma specifica:
posesia – expresia juridica a stapanirii, nu a aproprierii (stapaneste in calitate de titular al dreptului de
administrare, nu de proprietar)
folosinta – nu acopera intreaga substanta a acestuia: titularii pot utiliza bunurile ce le-au fost
atribuite, tinand seama atat de destinatia generala a bunurilor (uzul/utilitatea publica), cat si
de destinatia lor speciala, stabilita prin actul de atribuire
Incetarea dreptului de administrare, conform art. 869, intervine odata cu incetarea
dreptului de proprietate publica sau prin revocare:
Revocarea cu caracter de sanctiune (art. 867 alin. 2) – cand titularul său nu îl exercită conform
legii/limitelor stabilite prin actul de atribuire. Modul de exercitare este controlat de
autoritatile care l-au constituit. Revocarea – principiului simetriei (HG/HCJ/HCL/HCGMB)
Revocarea fara caracter de sanctiune (art. 869) – chiar si cand nu e vorba de fapta culpabila a
titularului, dreptul de administrare poate fi revocat, cand interesul o impune
Trecerea bunului in administrarea altuia sau redistribuirea bunurilor – revocare fara caracter
de sanctiune, urmata de constituirea unui nou drept de administrare (dispusa – principiul
simetriei). Nu trebuie sa fie rezultatul unei masuri arbitrare, ci al aprecierii autoritatii publice
competente, in sensul ca titularul initial nu mai are nevoie de bun sau exista un motiv de interes
public mai puternic pentru atribuire bunului altei RA/IP. Titularul dreptului de proprietate
publica are dreptul si obligatia de a redistribui bunul in cauza. In absenta unui astfel de motiv,
retragerea ar fi posibila numai cu acordul titularului dreptului de administrare. Actul de revocare
si actul de redistribuire pot fi aracate in contencios administrativ.
Incetarea dreptului de administrare in conditiile HG 481/1995 – ipoteza transmiterii fara plata
a bunurilor atribuite institutiilor publice sau in ipoteza scoaterii lor in functiune, urmata de
valorificarea lor: presupune manifestarea de vointa a titularului dreptului de administrare
Reorganizarea/desfiintarea regiei autonome sau institutiei publice – daca dispare titularul,
inceteaza si dreptul de administrare
Trecerea unor bunuri din domeniul public in domeniul privat – daca inceteaza dreptul de
proprietate publica, inceteaza si dreptul de administrare constituit pe temeiul acestuia
Natura juridica a dreptului de administrare
drept real principal
fundament – dreptul de proprietate publica => se constituie/exercita in regim de drept public
opozabilitatea:

89
raporturi de drept public – raporturi de subordonare, nu este opozabil titularului dreptului de
proprietate publica – poate revoca dreptul de administrare/lua alte masuri de incetare
Titularul dreptului de administrare nu isi poate apara dreptul prin mijloace de drept civil
(ex. actiunea in revendicare), dar poate ataca actul administrativ ilegal in contencios
administrativ
raporturi de drept privat – este opozabil erga omnes, ca orice drept real, partile se afla pe pozitii
de egalitate juridica si dreptul poate fi aparat prin mijloace de drept civil
Protecția juridică este diferita de cea din regimul de drept privat, în care inclusiv
titularul dreptului de proprietate este obligat să respecte dreptul real al altei persoane. La dreptul
de administrare nu există această obligație din partea titularului dreptului de proprietate publică.
Astfel, titularul dreptului de proprietate publică se bucura de posibilitatea de revocare a
dreptului, lăsată la libera sa apreciere, când interesul o impune. Cu privire la toate celelalte
persoane de drept public sau privat, acest drept este opozabil și trebuie să fie respectat
Definitia: dreptul de administrare = dreptul real principal inalienabil, insesizabil si
imprescriptibil, constituit de autoritatea competenta, in mod gratuit, asupra unui bun din
domeniul public in favoarea unei regii autonome sau a unei institutii publice, ca modalitate
de exercitare a dreptului de proprietate publica, drept care confera titularului sau atributele
posesiei, folosintei si dispozitiei, cu respectarea obligatiilor prevazute in actul de constituire,
precum si a limitelor materiale si juridice.

Dreptul de concesiune asupra bunurilor proprietate publica (art. 871-873)


Spre deosebire de vechea reglementare, potrivit actualei reglementari, dreptul de
concesiune se poate constitui numai asupra bunurilor proprietate publica.
Clasificarea drepturilor de concesiune – dreptul de concesiune poate avea ca obiect
bunurile din domeniul public, caz in care este un drept real (OUG 54/2006), sau lucrări și servicii
publice, ipoteza in care va avea o natura mixta (OUG 34/2006).
Obiectul dreptului de concesiune asupra bunurilor proprietate publica – se poate
constitui numai asupra bunurilor proprietate publica a statului sau a unitatilor administrativ-
teritoriale. ! Daca e vorba de bunuri proprietate publica a caror exploatare este necesara in cadrul
unei concesiuni de lucrari sau servicii publice, constituirea dreptului de concesiune asupra lor se
va face prin acelasi contract (OUG 34/2006).
Bunurile asupra carora se constituie acest drept sunt bunuri de retur ≠ bunurile proprii
(au apartinut concesionarului utilizate pe timpul concesiunii si raman in proprietatea lui dupa
incetarea contractului de concesiune).
Titularii orice persoană fizică sau juridică, indiferent de naționalitate.
Constituirea – deși se constituie prin contract (contractul de concesiune), el nu este însă
un mijloc de drept civil pur, si un contract administrativ, pentru că în fiecare contract de
concesiune există:
o parte reglementară – clauze obligatorii, stabilite prin caietul de sarcini; impusă de titularul
dreptului de proprietate publică (nu trebuie sa fie incluse expres in contract)

90
o parte propriu-zis contractuala – numai acesteia i se aplica regulile de drept comun in
materia contractelor; stabilita de parti prin acord

autoritate publica (concedent) dreptul + obligatia de exploatare a unui bun proprietate publica
persoana fizica/juridica (concesionar), in schimbul unei redevente
Este un contract intuitu personae, solemn, sinalagmatic, cu titlu oneros, comutativ, cu
executare succesivă și cosntitutiv de drepturi reale. Lui i se vor aplica regulile sale specifice OG
54/2006.
Au calitatea de concedent titularii dreptului de proprietate publica:
statul, pentru bunurile proprietate publica a statului, in numele sau actionand ministerele
judetul/orasul/comuna, pentru bunurile proprietate publica a acestora, in numele lor
actionand CJ/CL/CGMB
Incheierea contractului de concesiune de catre ministere/CJ/CL/CGMB nu presupune existenta
unui drept de administrare in patrimoniul acestora. Dreptul de concesiune se intemeiaza direct pe
dreptul de proprietate publica. Dreptul lor de a incheia contractul de concesiune in numele
titularului dreptului de intemeiaza lege. (Dreptul de administrare nu cuprinde dispozitia juridica
=> titularul nu poate constitui, in mod direct, un drept de concesiune.)
Incheierea contractului este precedata de o procedura administrativa de initiere si o
procedura de atribuire a contractului de concesiune, de regula, pe baza de licitatie sau, prin
exceptie, pe baza de negociere. In cazuri exceptionale se poate constitui si prin atribuire directa.

Caracterele – inalienabil, insesizabil, imprescriptibil.


Nu numai transmiterea dreptului de concesiune, ci si subconcesionarea este interzisa –
sublinierea caracterului intuitu personae al contractului de concesiune. Exceptie – bunurile
care fac obiectul dreptului de concesiune constituit prin atribuire directa pot fi subconcesionate.
Dreptul de concesiune are caracter temporar – se poate constitui pentru o perioada de
cel mult 49 de ani, incepand de la data semnarii contractului de concesiune. Contractul de
concesiune poate fi prelungit cu cel mult ½ din durata initiala, prin acordul de vointa al partilor.
=> durata maxima a dreptului de concesiune = 73 de ani si 6 luni
Prelungirea nu poate fi decisa initial, ci numai prin acord ulterior. Contractul nu poate sa
prevada obligatia concedentului de a prelungi concesiunea/o conditie suspensiva a carei
indeplinire sa determine prelungirea contractului.
Continutul juridic:
posesia ca element de drept (nu stare de fapt) –stapaneste bunul in calitate de concesionar
folosinta (usus si fructus) – in conditiile prevazute de lege si de contractul de concesiune. Art.
872 alin. 1 – concesionarul: orice acte materiale/juridice necesare pentru a asigura
exploatarea bunului (alin. 2 – dreptul de a culege in proprietate fructele bunului concesionat)
dispozitia materiala – concesionarul poate dobandi in proprietate productele
dispozitia juridica – regula inalienabilitatii: sub sancțiunea nulitatii absolute, concesionarul
nu poate instraina sau greva bunul dat in concesiune, care la sfarsitul concesiunii, trebuie sa
fie predat titularului dreptului de proprietate publică

91
exista exceptii in care, cu acordul autoritatii competente (=> tot intuitu personae), legea
permite transferul dreptului de concesiune catre o alta persoana juridica (ex. acord petrolier)
Încetarea dreptului de concesiune – nu e reglementată de C.civ., ci de art. 57 din OUG
54/2006 – cauzele obligatorii de incetare a contarctului => inceteaza si dreptul de concesiune:
expirarea duratei stabilite in contract
interesul national/local o impune: denuntarea unilaterala de catre concedent + despagubire justa
si prealabila
nerespectarea obligatiilor contractuale de catre concesionar (concedent): reziliere de catre
concedent (concesionar) + despagubiri in sarcina concesionarului (concedentului)
disparitia dintr-o cauza de forta majora a bunului concesionat
imposibilitatea obiectiva a concesionarului de a exploata bunul: renuntare fara despagubiri
+ alte cazuri prevazute de parti
Natura juridica
drept real constituit in temeiul dreptului de proprietate publica (! nu dezmembreaza acest drept)
regim juridic de drept public – continutul si conditiile de exercitare - stabilite, in principal, in
partea reglementara a contractului, ce poate fi modificata unilateral de catre concedent (motive
exceptioale – intresul national/local)
! necesare: notificarea prealabila a concesionarului si plata de despagubiri
in raporturile juridice de drept privat este opozabil erga omnes
Definitia: dreptul de concesiune asupra bunurilor proprietate publica = dreptul real
principal inalienabil, insesizabil si imprescriptibil, constituit cu titlu oneros, pe baza
contractului de concesiune incheiat intre autoritatea concedenta si o persoana fizica/juridica
de drept privat cu privire la un bun din domeniul public, ca modalitate de exercitare a
dreptului de proprietate publica si care confera titularului sau, in mod temporar, atributele
posesiei, folosintei si dispozitiei, cu respectarea obligatiilor prevazute de actul de constituire,
precum si a limitelor materiale si juridice.

Dreptul de folosință gratuită asupra bunurilor proprietate publica (art. 874-875)


Dreptul real de folosinta gratuita asupra bunurilor din patrimoniul statului/unitatilor
administrativ-teritoriale – 2 forme, dupa natura bunurilor care constituie obiectul lui:
bunuri din domeniul public: art. 136 alin. 4 fraza a II-a Const., art. 874 – bunurile proprietate
publica pot fi date in folosinta gartuita institutiilor de utilitate publica
bunuri din domeniul privat
L. 213/1998 – prevederi ce au fost abrogate care permiteau constituirea de drepturi reale de
folosinta gratuita asupra bunurilor proprietate privata a statului. Drepturile constituite
anterior abrogarii raman valabile pe durata pentru care au fost constituite. Ulterior abrogarii
nu mai pot fi constituite.
L. 215/2001 – CL si CJ pot constitui drepturi reale de folosinta gratuita asupra bunurilor din
domeniul privat al unitatilor administartiv-teritoriale.

92
Obiectul – textul constitutional nu limiteaza sfera bunurilor proprietate publica asupra
carora se poate constitui dreptul real de folosinta gratuita => bunuri imobile/mobile, din
domeniul public al statului/al unitatilor administrativ-teritoriale (!legea nu poate limita sfera de
aplicare a acestui drept)
Important! – bunul sa nu fie in acelasi timp si obiectul unei alte modalitati de exercitare a
dreptului de proprietate publica
Titularii – persoanele juridice fara scop lucrativ, care desfasoara activitate de binefacere
sau de utilitate publica sau serviciile publice; art. 136 Const. si art. 874 – institutiile de utilitate
publica
! doar persoane juridice de drept privat (insitutiile publice si regiile autonome nu beneficiaza de
acest drept, deoarece in favoarea lor se constituie, in mod gratuit, dreptul de administrare)
utilitate publica = orice activitate desfasurata in domenii de interes public general/local
serviciu public = activitati desfasurate in vederea satisfacerii unui interes public/organismul
stabilit de autoritatile administratiei publice care desfasoara aceste activitati
Constituirea – nu exista prevederi exprese si se aplica dispozitiile de la dreptul de
administrare (art. 875 alin. 3) => prin HG/HCJ/HCL/HCGMB.
actul administrativ de constituire va preciza:
durata dreptului real de folosinta – temporar (art. 874 alin. 1)
obligatiile beneficiarului
intre autoritatea care constituie dreptul si beneficar sunt raporturi de drept administrativ: chiar
daca exista solicitarea initiala a institutiei de utilitate publica, constituirea nu are caracter
contractual, ci este un act administrativ unilateral
distinctia fata de dreptul de administrare: dreptul real de folosinta nu poate fi constituit impotriva
vointei institutiei beneficiare
Caracterele juridice: inalienabil, insesizabil si imprescriptibil.
Titularul nu poate nici macar inchiria sau ceda, cu titlu de drept de creanta, folosinta
bunului care constituie obiectul dreptului
Deosebire fata de dreptul de administrare si asemanare fata de dreptul de concesionare:
caracter temporar, dar legea nu precizeaza durata sa maxima.

posesia, ca element de drept – stapanirea bunului ca titular al dreptului de folosinta


folosinta – titularul poate folosi bunul si poate culege fructele naturale și industriale, dar nu
și pe cele civile, daca aceasta posibilitate nu este prevazuta expres in actul de constituire (874
alin. 2)
dispozitia materiala – in conditiile actului de constituire, poate culege anumite producte sau
sa construiasca pe terenul dat in folosinta
! niciodata nu poate fi exercitata dispozitia juridica
Încetarea:
firesc – expirarea duratei prevazute in actul de constituire

93
art. 874 alin. 3 trimite la art. 869 (stingerea dreptului de administrare): incetarea dreptului de
proprietate publica, revocare (sanctiune/daca este impusa se interesul public); actul de
revocare poate fi atacat in contencios administrativ
Natura juridica
drept real constituit pe temeiul dreptului de proprietate publica
caracter intuitu personae, temporar si cu titlu gratuit
nascut in cadrul unor raporturi juridice de drept public – opozabil in raport cu autoritatea
administartiva care l-a constituit
in raporturile juridice de drept privat este opozabil erga omnes
Definitia: dreptul real de folosinta gratuita asupra bunurilor proprietate publica =
dreptul real principal inalienabil, insesizabil si imprescriptibil, constituit de autoritatea
competenta asupra unui bun din domeniul public, ca madalitate de exercitare a dreptului de
proprietate publica, in favoarea unei persoane juridice de drept privat de utilitate publica,
drept care confera titularului sau atributele posesiei, folosintei si dispozitiei, cu respectarea
obligatiilor prevazute in actul de constituire, precum si a limitelor materiale si juridice.

Dobândirea și încetarea dreptului de proprietate publică

Cazurile de dobândire sunt stabilite de art. 863 C.civ.


Achiziție publică
Expropriere
Donație sau legat, acceptate in conditiile legii, daca bunul devine de uz/interes public Neexistând
dispoziții legale care să absolve de la asta, trebuie să fie acceptată donația în formă autentică
de catre stat/CJ/CL/CGMB (art. 1011 alin. 1).
Convenție cu titlu oneros, daca bunul devine de uz/interes public
Transferul unui bun din domeniul privat în domeniul public al statului/unitatii administrativ-
teritoriale (prin HG/HCJ/HCL/HCGMB – acte administartive ce pot fi atacate i ncontencios
administrativ)
! cazul societatilor comerciale la care este actionar statul – trecerea se poate face numai cu
plata si cu acordul adunarii generale (altfel => expropriere)
Alte cazuri prevăzute de lege (! legi organice, fiind vorba de regimul juridic general al
proprietatii – art. 73 alin. 3 lit. m Const.)
Exemple: art. 567 C. civ – accesiune; L. 213/1998 – trecerea unui bun din domeniul public al
statului in domeniul public al unitatii administrativ-teritoriale sau invers
Încetarea dreptului de proprietate publică

94
Art. 864 C.civ. – dreptul de proprietate publică se stinge (dacă a incetat uzul sau interesul
public) cand:
bunul a pierit (disparitia sau distrugerea bunului ca efect al unor cauze naturale ori al actiunii
voluntare/involuntare a omului)
a fost trecut în domeniul privat (prin HG/HCJ/HCL/HCGMB) – retrocedarea terenurilor trecute
in proprietatea statului prin acte normative speciale
Art. 35 din L. 33/1994 – retrocedarea imobilelor expropriate daca nu au fost utilizate potrivit
scopului de utilitate publica timp de un an de la data exproprierii

17.11.2015

Cursul 7
Dezmembramintele dreptului de proprietate privata
Consideratii generale
Conceptul modern de dezmembraminte ale dreptului de proprietate
privata
Din dezmembrarea atributelor care intra in continutul juridic al dreptului de proprietate =>
drepturile reale asupra bunului altuia (iura in re aliena).

Proprietarul initial se infatiseaza, de regula, ca nud proprietar, idee ce exprima lipsirea sa de


dreptul de folosinta asupra bunului (usus si fructus).

In cazul servitutilor, proprietarul fondului aservit este lipsit de unele atribute ale dreptului sau de
proprietate, dar numai in legatura cu o parte din bunul sau. Mai mult, uneori, titularul fondului aservit nu
este lipsit in totalitate de aceste atribute, el avand dreptul sa le exercite in comun cu titularul fondului
dominant.
Ius possidendi este el insusi divizat intre nudul proprietar si titularul dezmembramantului:
nudul proprietar pastreaza dreptul de a apropria lucrul, precum si de a stapani lucrul, dar, in acest ultim caz, doar in
calitate de nud proprietar => aproprierea ramane integral nudului proprietar
titularul dezmembramantului dobandeste dreptul de a stapani si el bunul, dar nu ca proprietar, ci ca titularul
dezmembramantului respectiv
=> stapanirea se imparte intre nudul proprietar si titularul dezmembramantului
=> orice dezmembramant al dreptului de proprietate include in continutul sau juridic atributul posesiei,
diferit de ius possidendi care intra in continutul juridic al dreptului de proprieatte privata (parte a acestuia
<= divizarea intre nudul proprietar si titularul dezmembramantului)
Desi atributul dispozitiei ramane la nudul proprietar, este diminuat sub dublu aspect:
dispozitia juridica– este pastrata, dar numai in legatura cu nuda proprietate. „Nimeni nu poate
transmite mai mult decat are” – nudul proprietar poate transmite numai nuda proprietate, iar
dobanditorul ei va fi tinut sa respecte dezmembramantul constituit.
dispozitia materiala– nudul propritar o poate exercita, dar numai in masura in care nu este stanjenit
exercitiul dezmembramantului => dispozitia materiala este restransa.

95
Dezmembramintele = drepturi reale principale derivate asupra bunului altuia, care se constituie
sau se dobandesc prin transferarea unor elemente din continutul juridc al dreptului de proprietate
asupra bunului respectiv catre o alta persoana sau prin exercitarea concurenta a acestor elemente
de catre proprietarul bunului si o alta persoana.
Sunt limitate ca numar prin lege (art. 555 alin. 2).
Sunt incompatibile cu dreptul de proprietate publica – art. 136 alin. 4 Const. precizeaza limitativ
modurile de exercitare a dreptului de proprietate publica.

Dezmembramintele in sens restrans si dezmembramintele in sens larg

Dezmembramintele propriu-zise sunt: uzufructul, uzul, abitatia, servitutea si suberficia.


In sens larg, nuda proprietate poate fi privita ca un dezmembramant al dreptului de proprietate
privata:
rezulta tot din separarea atributelor dreptului de proprietate initial
pastreaza aptitudinea reintregirii tuturor atributelor => dreptul de proprietate privata absolut, exclusiv si
perpetuu
pastreaza perpetuitatea sub intelesul ca permite reintregirea dreptului initial dupa incetarea
dezmembramintelor

Corelatia dintre dezmembramintele dreptului de proprietate privata si


posesia ca stare de fapt

Odata cu dezmembrarea dreptului de proprietate privata, se modifica si configuratia posesiei ca


stare de fapt:
posesia – obiectivare a tuturor atributelor dreptului de proprietate privata =>
posesia – obiectivarea atributelor care reman in continutul juridic al nudei proprietati
+
posesia – obiectivarea atributelor unuia sau altuia dintre dezmembramintele propriu-zise

Diferentierea dezmembramintelor dreptului de proprietate privata de


raporturile juridice obligationale conexe si de drepturile de creanta, in general

Dezmembrarea dreptului de proprietate privata => dublu efect:


in planul drepturilor reale - fragmentarea dreptului initial in mai multe drepturi reale
in planul obligatiilor - crearea unor raporturi juridice obligationale intre nudul proprietar si titularul
dezmembramantului
Nercesara diferenterea intre:
drepturile si obligatiile nudului proprietar si ale titularilor dezmembramintelor <= manifestare a
drepturilor reale provenite din fragmentarea dreptului initial
drepturile de creanta si obligatiile care intra in continutul raporturilor juridice obligationale Diferentiarea
dintre dezmembraminte ca drepturi reale principale si drepturile de creanta: cand
drepturile de creanta au ca obiect o prestatie referitoare la un anumit bun, obiectul propriu-zis este prestatia la
care s-a obligat debitorul (nu bunul altuia). Ex. locatarul are un drept de folosinta, insa nu un drept real

96
– asigurarea folosintei nu se face direct, ci mediat, prin prestatia locatorului, acre are obigatia de a ii
asigura folosinta bunului inchiriat.

Posibilitatea coexistentei mai multor dezmembraminte ale dreptului de


proprietate privata cu privire la acelasi bun

Dreptul de servitute poate coezista cu unul dintre celelalte dezmembraminte propriu-zise ale
dreptului de proprietateprivata:

C1) dreptul de servitute asupra bunului s-a constituit anterior - nu este exclusa constituirea ulterioara a
unui drept de uzufruct, uz, abitatie sau superficie

C2) daca exista un drept de uzufruct, uz, abitatie sau superficie, se poate constitui ulterior un drept de
servitute asupra aceluiasi bun:
o prin act juridic, numai cu acordul nudului proprietar si cu acordul titularului
dezmembramantului.
prin uzucapiune, aceasta operand atat impotriva nudului proprietar, cat si impotriva titularului
dezmembramantuluiconstituit anterior
Dreptul de superficiein continutul juridic al caruia intra dreptul de proprietate asupra unei
constructii/lucrari este compatibil cu constituirea altui dezmembramant al dreptului de proprietate.

Evaluarea dezmembramintelor

drepturi patrimoniale => au o valoare economica


valoarea economica a dreptului de proprietate privata se stabileste pe baza raportului dintre cerere si
oferta + criterii stabilite de legiuitor
valoarea economica a dezmembramintelor nu se poate stabili direct prin raportarea la mecanismele
economiei de piata:
cand dezmembramintele presupun folosinta intregului bun – valoarea economica se stabileste pe baza de
expertiza (durata, contravaloarea folosintei pe unitate de timp, reguli de la locatiune)
solutia legiuitorului in materie fiscala – valoarea declarata de parti, dar minim 20% din valoarea orientativa
stabilita de expertiza
la servitute ar trebui sa se calculeze in raport cu valoarea de circulatie a partii din fondul aservit asupra
caruia se exercita efectiv acest dezmembramant (de lege ferenda)
valoarea economica a nudei proprietati =
valoarea de circulatie a bunului – valoarea la care a fost evluat dezmembramantul
valoarea declarata de parti, dar minim 80% din valoarea orientativa stabilita de expertiza

0 Dreptul de uzufruct

97
Dreptul de uzufruct este reglementat in NCC de la art. 703 la art. 748 => ampla

reglementare. Notiunea

Art. 703 => dreptul de uzufruct = dezmembramantul dreptului de proprietate privata cu caracter
temporar, care confera titularului sau prerogativa de a stapani bunul altei persoane, in calitate de
uzufructuar, prerogativa de a utiliza acel bun (usus) si prerogativa de a-i culege fructele (fructus), inclusiv
cu posibilitatea de a ceda emolumentul folosintei, dar cu indatorirea de a conserva substanta bunului,
atribute care pot fi exercitate in limitele materiale si in cele juridice.

Nudul proprietar – o parte din atributul posesiei (continua sa aproprieze bunul si sa il stapaneasca
in calitate de nud proprietar) si atributul folosintei.

Continutul juridic = suma prerogativelor pe care le confera titularului sau

Caracterele juridice

A. Dezmembramant al dreptului de proprietate privata

Reiese concluzia ca este vorba de un drept real principal => are toate calitatile drepturilor reale
principale. Se distinge prin modul de nastere si continutul sau juridic.

B. Drept esentialmente temporar

In cazul persoanei fizice, uzufructul este cel mult viager (art. 708 alin. 1) => dreptul de uzufruct
nu se transmite la mostenitori. Daca nu s-a prevazut durata uzufructului, se prezuma ca este viager.

Art. 708 alin. (4) lamureste o problema care ar putea sa creeze confuzii: uzufructul constituit pana
la data la care o alta persoana va ajunge la o anumita varsta dureaza pana la acea data, chiar daca acea
persoana ar muri inainte. Nu se incalca caracterul viager.

Daca este vorba de o persoana juridica, uzufructul dureaza cel mult 30 de ani, iar daca nu s-a
prevazut durata, se prezuma ca e de 30 de ani (art. 708 alin. 2).

In cazul uzucapiunii, uzufructul va fi viager (persoana fizica)/de 30 de ani (persoana juridica), cu


exceptia cazului in care se probeaza ca elementul animus al posesiei include reprezentarea subiectiva a
unei perioade mai mici.

NB: in orice caz, partile pot conveni o durata mai mica a uzufructului. ! uzufructul poate inceta
inainte de termen

C. Drept intre incesibilitate si cesibilitate

In VCC dreptul de uzufruct era incesibil, fiind constituit intuitu personae si conferind titularului
sau numai dreptul de a ceda emolumentul sau (exercitiul dreptului). Exceptie – ipotecarea uzufructului
asupra imobilelor => putea forma obiectul urmaririi silite.

In NCC, dreptul de uzufruct este cesibil. Art. 714:“in absenta unei prevederi contrare,
uzufructuarul poate ceda dreptul sau unei alte persoane, fara acordul nudului proprietar” Inseamna ca nu
mai este constituit intuitu personae.

98
Prevedere contara = clauza inscrisa fie in actul de constituire, fie o prevedere legala.

NB: o asemenea clauza nu se confunda cu o clauza de inalienabilitate, desi efectul este acelasi.
Diferenta: clauza voluntara de inalienabilitate presupune existenta unui interes legitim. In cazul nostru,
este suficient sa se prevada o clauza de incesibilitate a uzufructului, nemaifiind necesara indeplinirea
conditiei privind interesul legitim.

Dar aceasta cesibilitate presupune unele precizari:

pana in momentul in care cesiunea uzufructului este notificata nudului proprietar, obligatiile nascute
pentru uzufructuar trebuie sa fie indeplinite de el fata de nudul proprietar

in perioada dintre incheierea cesiunii si notificarea cesiunii, alaturi de uzufructuar raspunde solidar si
cesionarul; pentru obligatiile nascute inainte de incheierea cesiunii, este obligat numai uzufructuarul

dupa notificare, raspunde numai cesionarul cu titlu principal, dar uzufructuarul cedent va raspunde fata de
nudul proprietar in calitate de fideiusor, asadar avem o situatie de fideiusiune legala: uzufructuarul cedent
il garanteaza pe cel cesionar in raporturile cu nudul proprietar.

cesiunea nu schimba durata initiala (ex. viager => se va lua in considerare decesul uzufructuarului cedent)

urmarirea bunurilor date in uzufruct apare ca o aplicare a regulii cesibilitatii

creditorii pot sa urmareasca uzufructul

creditorii pot sa urmareasca bunurile date in uzufruct, daca uzufructuarul universal/cu titlu universal nu
plateste datoriile aferente masei patrimoniale/partii din masa patrimoniala data in uzufruct (art. 744)

Conteaza momentul constituirii uzufructului:

constituit prin conventie anterior intrarii in vigoare a NCC – incesibil


constituit pe alta cale decat conventie (indiferent de data constituirii) / prin conventie dupa intrarea in
vigoare a NCC – cesibil, daca nu exista o prevedere contrara
Obiectul dreptului de uzufruct

Nu se poate constitui cu privire la bunurile din domeniul public, dar se poate constitui in cazul
dreptului de proprietate privata a statului/UAT.

Se poate constitui, conform art. 706, asupra oricaror bunuri mobile sau imobile, corporale ori
incorporale, inclusiv o masa patrimoniala, o universalitate de fapt ori o cota-parte din acestea.

Avem prevederi speciale privind obiectul uzufructului in art. 715-722. Dincolo de aceste
prevederi speciale, doua concluzii sunt importante:

Este firesc sa se constituie asupra bunurilor corporale, indiferent daca sunt mobile sau imobile.

Este insa firesc sa se constituie si asupra bunurilor incorporale? NCC curma aceasta veche
controversa nascuta de cei ce afirmau ca nu se poate constitui un drept de uzufruct asupra unui bun care nu
formeaza obiectul dreptului de proprietate, altfel spus cum sa dezmembrezi usus si fructus din continutul
juridic al dreptului de proprietate daca nu avem drept de proprietate? Intrebarile acestea ignora faptul ca sunt
anumite lucruri incorporale susceptibile de apropriere, asa cum se intampla in cazul drepturilor

99
patrimoniale, creatiilor care formeaza obiectul dreptului de proprietate intelectuala sau al unei creante
incorporate in titlul lor constatator.

Mai mult, in cazul unor universalitati de fapt sau de drept: fondul de comert este un bun
incorporal ca universalitate de fapt, dar poate fi apropriat, adica poate forma obiectul dreptului de
proprietate. Tot astfel, anumite mase patrimoniale, adica universalitati juridice, cum este cazul masei
succesorale, se pot transmite si deci, sunt obiect de apropriere.

Ori de cate ori este vorba de bunuri incorporale care au fost apropriate, asupra lor exista un
drept de proprietate, care poate fi dezmembrat, deci se poate constitui uzufruct asupra lor.

cand dreptul de proprietate asupra unui bun incorporal poate fi dezmembrat, se pot constitui
numai dreptul de uzufruct si dreptul de uz, celelalte dezmembraminte fiind excluse.

Ceva este atipic: cerinta salvarii substantei bunului, dar bunurile incorporale nu au substanta,
asadar aceasta cerinta nu functioneaza asupra uzufructului constiuit asupra unor bunuri incorporale.

Art. 707: uzufructul poarta asupra tuturor accesoriilor bunului dat in uzufruct, precum si asupra a
tot ce se uneste sau se incorporeaza in acesta.

Avand in vedere obligatia uzufructuarului de a conserva substanta bunului, uzufructul de poate


constitui asupra oricarui bun, cu exceptia celor consumptibile.

Cvasiuzufructul

Bunurile consumtibile pot constitui obiectul unui cvasiuzufruct – nu e in realitate un


dezmembramant al dreptului de proprietate privata. Se transmite chiar dreptul de proprietate asupra
bunurilor consumtibile.

Art. 712: daca uzufructul cuprinde si bunuri consumptibile, uzufructuarul are dreptul de a dispune
de ele, dar cu obligatia de a-i restitui proprietarului aceeasi cantitate/calitate/valoare sau, la alegerea
proprietarului, contravaloarea, la data stingerii uzufructului.

!cvasiuzufructul constituit prin conventie inainte de intrarea in vigoare a NCC este incesibil =>
diferenta fata de imprumutul de consumatie

NCC, cvasiuzufructul este cesibil (! se deosebeste de imprumutul de consumatie si de depozitul


neregulat)

Dupa constituirea cvasiuzufructului, proprietarul initial nu are calitatea de nud proprietar, ci de


creditor.

Constituirea/dobandirea uzufructului

Acest dezmembramant se poate constitui prin act juridic (inclusiv testament - testatorul poate lasa
nuda proprietate unei persoane, iar uzufructul altei persoane) sau prin uzucapiune (posesia ca stare de fapt
nu este doar exercitarea atributelor dreptului de proprietate, ci si a oricarui drept real principal, inclusiv
cel de uzufruct, deci posesia indelungata ca stare de fapt corespunde acestui dezmembramant, poate duce,
in conditiile legii, la constituirea dreptului de uzufruct). Daca e vorba de bunuri mobile, se poate constitui
si prin posesia de buna-credinta.

100
Cand proprietarul transmite prin conventie uzufructul, este vorba de o constituire per
translationem (constituire directa). Cand transmite nuda proprietate, dar pastreaza uzufructul, se vorbeste
de transmitere per deductionem (constituire indirecta).

Cel care constituie uzufructul trebuie sa fie proprietarul, sa aiba capacitate deplina de exercitiu si
sa fie o „persoana existenta” (art. 704 alin. 2) – ex. infans conceptus.

Drepturile si obligatiile uzufructuarului si ale nudului proprietar


Exercitarea dreptului de uzufruct: se vorbeste despre drepturile si obligatiile uzfructuarului si de
cele ale nudului proprietar. Raspunsul nuantat il gasim la art. 709 – 745.

Cand vorbim de drepturile uzufructuarului si ale nudului proprietar, avem in vedere, in realitate,
atributele fiecaruia dintre aceste doua drepturi.

Diferentierea drepturilor si obligatiilor uzufructuarului si ale nudului proprietar in functie


de natura lor

Dincolo de independenta dintre nuda proprietate si uzufruct, aceste dezmembraminte au ca


origine si finalitate dreptul de proprietate privata. => exista:
drepturile si obligatiile care sunt o simpla manifestare a acestor dezmembraminte – tin de exercitarea dreptului
de uzufruct
obligatia generala negativa
drepturi si obligatii specifice raporturilor juridice obligationale

Drepturile uzufructuarului

A. Drepturile uzufructuarului, ca manifestare a atributelor uzufructului

Dreptul de uzufruct cuprinde, in latura substantiala, posesia specifica uzufructului si folosinta, iar
latura procesuala, dreptul material la actiune (=> dreptul la protectia juridica a uzufructului prin actiunea
confesorie, dreptul de a utiliza actiunile posesorii).

Uzufructuarul are atributul posesiei specific acestui dezmembramant = stapaneste in calitate


de uzufructuar.

Uzufructuarul are folosinta (usus si fructus), conform art. 709. Are dreptul de a utiliza bunul si
de a-i culege fructele, fara a-i consuma substanta. Valoarea bunului poate insa sa scada ca urmare a
folosintei normale – art. 713. Uzura nu se confunda cu distrugerea/deteriorarea ca urmare a faptei
culpabile a uzufructuarului.

Art. 724: regula – nu poate schimba destinatia bunului + exceptia: daca asigura o crestere a
valorii bunului sau cel putin nu se prejudiciaza interesele proprietarului

Folosinta bunului se intinde si asupra accesoriilor acestuia si asupra a tot ce se uneste sau se
incorporeaza in acesta (art. 707).

101
Folosinta poate fi exercitata direct de catre uzufructuar sau indirect, prin intermediul altei persoane.

Uzufructuarul poate sa exercite direct folosinta prin acte materiale sau prin incheierea de acte
juridice de conservare/administrare. Regula – nu poate face acte de dispozitie: nu poate instraina obiectul

uzufructului, creditorii sai nu il pot urmari (daca nu vanzarea bunului altuia; proprietarul are actiunea
in revendicare). Exceptia – art. 713: poate dispune de bunurile care, desi nu sunt consumptibile, se
deterioreaza rapid si va restitui valoarea lor.

Exercitarea uzufructului se face indirect cand uzufructuarul cedeaza emolumentul uzufructului


prin acte juridice (locatiune, arenda, comodat – art. 715). Acestea vor fi opozabile
proprietarului/mostenitorilor lui, chiar daca uzufructul se stinge prin decesul uzufructuarului, numai pana
la implinirea termenului, nu mai mult de 3 ani de la incetarea uzufructului.

Daca contractele de inchiriere/arendare sunt prelungite inainte de expirarea contractelor initiale si


uzufructul se stinge inainte de expirarea contractelor initiale, prelungirea va fi opozabila
proprietarului/mostenitorilor lui (6 luni – inchiriere, 1 an – arenda, de la expirarea contractelro initiale.
Durata locatiunii nu poate fi mai mare de 3 ani de la stingerea uzufructului.

Cedarea emolumentului se poate face cu titulu oneros (uzufructuarul obtine fructe civile) sau cu
titlu gratuit.

Uzufructuarul poate culege fructele naturale, industriale si civile (art. 709). Fructele
naturale/industriale neculese in momentul dobandirii uzufructului se cuvin uzufructuarului, iar cele
neculese de uzufructuar pana la incetarea uzufructului se cuvin proprietarului. Cel care culege nu
datoreaza celuilalt cheltuielile pentru producere. Fructele civile se dobandesc zi cu zi si se cuvin
uzufructuarului proportional cu durata uzufructului. Uzufructuarul nu are dreptul sa culeaga productele –
consuma substanta bunului.

B. Drepturile uzufructuarului care intra in continutul unor raporturi juridice obligationale

Obligatia nudului proprietar de a preda bunul catre uzufructuar corespunde si unui drept de
creanta al uzufructuarului. Cand uzufructul este dobandit prin contract, uzufructuarul are, pe langa
actiunea confesorie, o actiune contractuala (intemeiata pe dreptul de creanta) pentru predarea bunului
impotriva nudului proprietar. Actiunea contractuala se prescrie in 3 ani.

In contractul de constituire pot sa se prevada si alte drepturi de creanta in favoarea uzufructuarului.

Obligatiile uzufructuarului

A. Obligatiile uzufructuarului, ca expresie a obligatiei generale negative

Prin dezmembrarea dreptului de proprietate privata are loc o restrangere a obligatiei negative a
titularului dezmembramantului. El dobandeste anumite drepturi asupra bunului, dar ramane tinut de
obligatia negativa restransa corespunzatoare nudei proprietati:

- obligatia de a salva substanta bunului

102
obligatia de a se ingriji de lucru ca un bun proprietar

obligatia de a respecta si continua modul de folosinta stabilit de proprietar

Uzufructuarul are o serie de obligatii pozitive (de a face) pentru a conserva bunul si a-i asigura o
durata cat mai mare de folosinta <= prelund o parte din atributele dreptului de proprietate, se situeaza
partial in situatia proprietarului.

B. Obligatiile uzufructuarului care intra in continutul unor raporturi juridice obligationale

Aceste datorii presupun existenta drepturilor de creanta corespunzatoare in favoarea nudului


propritar.

Obligatiile nascute in momentul constituirii uzufructului

aceste obligatii revin uzufructuarului cand dreptul sau este dobandit prin act juridic

obligatia de a intocmi inventarul bunurilor mobile si de a constata starea bunurilor imobile, obligatia de a
da cautiune

Obligatiile nascute in timpul uzufructului

se nasc, de regula, din fapte juridice in sens restrans

pot fi:
o manifestarea a obligatiei generale de a salva substanta bunului si de a se folosi de lucru ca un bun
proprietar: obligatia de conservare (apara substanta juridica), obligatia de intretinere a lucrului in stare
buna (apara substanta materiala)
rezultatul preluarii partiale a sarcinilor si cheltuielilor pe care orice proprietar trebuie sa le faca, in mod
obisnuit: obligatia de a plati sarcinile anuale ale fondului si sarcinile extraordinare impuse de
proprietate, obligatia de a plati cheltuielile ocazionate de litigiile privitoare la folosinta, obligatia
uzufructuarului universal sau cu titlu universal de a plati datoriile in caz de constituire a uzufructului
cu titlu gratuit

c) Obligatiile uzufructuarului la incetarea uzufructului

La stingerea uzufructului, in sarcina uzufructuarul se nasc doua obligatii:

obligatia de restituire a bunului. Este corelativa dreptului de creanta al proprietarului avand ca obiect
restituirea. Nudul proprietar are doua actiuni: actiunea in revendicare si actiunea cu caracter personal,
intemeiata pe dreptul de creanta. Avantajul actiunilor reale fiind ca fie nu se prescriu, fie se prescriu
intr-un termen mai lung ca dreptul de creanta.
obligatia de a plati despagubiri in cazul pieirii sau deteriorarii bunului din culpa sa
Uzufructuarul are dreptul sa pretinda despagubiri pentru imbunatatirile si lucrarile facute asupra unui
imobil, numai daca sunt lucrari cu caracter necesar. Pentru cele utile sau voluptuare, efectuate fara acordul
nudului proprietar nu poate si i se poate cere sa readuca bunul in starea initiala. Daca sunt facute cu
acordul proprietarului si au sporit valoarea imobilului, uzufructuarul poate cere o indemnizatie

103
echitabila. La lucrarile autonome se aplica regulile de la accesiunea imobiliara.

Drepturile nudului proprietar

Acestea sunt fie o manifestare a prerogativelor dreptului de nuda proprietate, fie drepturi de
creanta carora le corespund obligatiile uzufructuarului care intra in continutul unor raporturi juridice
obligationale (ex. dreptul de a cere sa se intocmeasca inventarul bunurilor mobile si sa se constate starea
bunurilor imobile, dreptul de a cere efectuarea reparatiilor de intretinere).

A. Dreptul de a poseda bunul

Dezmembrarea dreptului de proprietate privata => segmentarea atributului posesiei, ca element


de drept, intre uzufructuar si nudul proprietar. Nudul proprietar pastreaza prerogativa aproprierii si
stapanirii bunului, dar numai in calitate de nud proprietar.

B. Dreptul de a dispune de bun

Poate exercita dispozitia juridica numai cu privire la nuda proprietate, fara a aduce atingere
dreptului de uzufruct => poate sa vanda/doneze/schimbe/ipotecheze/gajeze/sa greveze cu sarcini nude
proprietate. Daca dobandeste o servitute in folosul bunului, de ea va beneficia si uzufructuarul. Daca
bunul piere/este expropriat, nudul proprietar beneficiaza de indemnizatie.

Dispozitia materiala este limitata de uzufruct: poate culege productele. Nu poate transforma sau
distruge bunul, pentru ca ar stirbi folosinta la care are drept uzufructuarul.

C. Dreptul la protectia juridica a nudei proprietati

Nudul propritar poate exercita actiunea in revendicare, daca este contestata nuda propritate de un
tert uzurpator. Isi poate apara dreptul si prin actiuni contractuale sau delictuale si poate exercita si
actiunile posesorii (pastreaza o parte din posesie nu numai ca stare de drept, ci si ca stare de fapt), dar nu
impotriva uzufructuarului, inainte de incetarea uzufructului.

D. Dreptul de a cere incetarea uzufructului pentru abuz de folosinta sau de a cere


respectarea modului normal de folosinta a lucrului

Art. 747: nudul proprietar poate introduce actiune in justitie cerand sanctionarea abuzului de
folosinta, respectiv incetarea uzufructului. Actiunea are natura delictuala. Sanctiunea nu opereaza de
drept, ci are caracter judiciar.

abuz de folosinta = uzufructuarul isi exercita abuziv drepturile sale/incalca obligatiile fata de
nudul proprietar/incalca obligatia generala corespunzatoare nudei proprietati

Nudul proprietar poate cere fie respectarea modului normal de folosinta (+despagubiri) sau
incetarea uzufructului. Judecatorul hotaraste modul de reparare a prejudiciului. Instanta, fara a dispune
incetarea uzufructului, poate autoriza proprietarul sa preia folosinta bunului, cu plata unei rente catre
uzufructuar pana la incetarea uzufructului. Creditorii uzufructuarului pot interveni in proces pentru a
impiedica stingerea dreptului de uzufruct => pentru a-si conserva drepturile.

104
Obligatiile nudului proprietar

A. Obligatia de a nu face ca manifestare a obligatiei generale negative corelative dreptului


de uzufruct

Dreptul de uzufruct este opozabil si nudului proprietar. !Daca bunul necesita repararii pentru a se
asigura conservarea, este indreptatit sa le faca, iar uzufructuarul terbuie sa le suporte – nu isi incalca
aceasta obligatie.

B. Obligatiile care intra in continutul unor raporturi juridice obligationale

Uzufructul e constituit per translationem, prin contract cu titlu oneros – are obligatia de garantie
impotriva evictiunii (contract cu titlu gratuit – trebuie sa si-o asume el).

Daca isi incalca obligatia generala negativa si produce o vatamare dreptului de uzufruct, va
raspunde pe temei delictual.

C. Obligatiile propter rem

Unele obligatii propter rem ii pot reveni nudului proprietar, iar altele, legate de folosinta sau
detinerea bunului, se transmit la uzufructuar.

Stingerea uzufructului

Art. 746-748 - 7 moduri specifice, pe langa care exista si moduri generale de stingere a uzufructului,
respectiv moduri care se aplica si in alte situatii, altor drepturi. Un exemplu este desfiintarea titlului de
constituire a uzufructului. Un alt exemplu este desfiintarea titlului celui celui care a constituit uzufructul. Se
stinge si prin uzucaparea sau dobandirea prin posesia de buna-credinta a dreptului de catre un tert.

Art. 746 alin. (1): Uzufructul se stinge pe cale principala prin:

moartea uzufructuarului ori, dupa caz, incetarea personalitatii juridice


ajungerea la termen
consolidare, atunci cand calitatea de uzufructuar si de nud proprietar se intrunesc in aceeasi
persoana
renuntarea la uzufruct
neuzul timp de 10 ani sau, dupa caz, timp de 2 ani in cazul uzufructului unei creante (PE)
In NCC, in art. 747-748 avem prevederi care detaliaza doua dintre modurile de stingere a
uzufructului:

in cazul abuzului de folosinta (=neconservarea substantei bunului/fapt ilicit - delict civil sau abuz de
drept?)
in cazul pieirii bunului:
bunul a fost distrus in intregime dintr-un caz fortuit: uzufructul se stinge
bunul a fost distrus in parte: uzufructul continua asupra partii ramase din bun
Uzufructul continua asupra despagubirilor platite de terti/indemnizatiei de asigurare (subrogatie reala
cu titlu particular), dar banii fiind bunuri consumptibile, este un cvasiuzufruct

105
Creditorul care urmareste uzufructul nu atinge nuda proprietate, ci poate deveni el insusi
uzufructuar.

2. Dreptul de uz si dreptul de abitatie

Sunt varietati ale dreptului de uzufruct (art. 749-754). Este nevoie de ele, deoarece exista o
diferenta intre ele si uzufruct. Diferenta e ca uzul si abitatia confera titularului lor aceleasi prerogative ca
si uzufructul, numai ca pot fi exercitate numai in interesul titularului lor si al familiei sale.

=> sunt incesibile si, mai mult, nu se poate ceda nici emolumentul lor (art. 752)

In VCC – exceptie in cazul dreptului de abitatie: daca locuinta depasea nevoile titularului
dreptului si ale familiei sale, surplusul locativ putea fi inchiriat, dar nu se mai aplica.

Diferenta intre uz si abitatie reiese din obiectul lor: abitatia poarta asupra unei locuinte, uzul
asupra oricarui bun mobil sau imobil, cu exceptia locuintelor.

Regula – sunt supuse regulilor din materia uzufructului in ceea ce priveste constituirea,
exercitarea si stingerea lor (art. 754). Exceptia – atributul culegerii fructelor este limitat la trebuintele
titularului dreptului de uz si ale familiei sale (+ copiii nascuti dupa coonstituirea dreptului de uz).

Chiar daca titularul dreptului de abitatie nu era casatorit initial/nu avea copii, poate fi extinsa
exercitarea abitatiei in folosul familiei constituite ulterior 9chiar si parintii sau alte persoane aflate in
intretinere).

NB: uzul se poate constitui nu numai asupra bunurilor mobile, ci si asupra imobilelor, cu exceptia
locuintelor.

Art. 753: daca titularul foloseste intregul bun, va fi tinut de toate obligatiile uzufructuarului, iar
daca foloseste numai o parte, va contribui la cheltuieli in mod proportional.

Mai exista un drept de abitatie reglementat in contextul drepturilor succesorale. Art. 973
reglementeaza dreptul de abitatie al sotului supravietuitor. Pentru nasterea acestui drept este necesar ca in
masa succesorala a sotului defunct sa existe o locuinta si sotul supravietuitor sa nu fie singurul mostenitor.
Mai exista conditia ca sotul supravietuitor sa nu aiba el insusi o locuinta care sa ii satisfaca necesitatile de
locuit. Daca se indeplinesc aceste conditii, sotul supravietuitor beneficiaza de dreptul de abitatie pana la
partaj, dar nu se stinge mai devreme de un an de la data deschiderii succesiunii (inainte de acest termen,
numai daca sotul supravituitor de recasatoreste).

Daca suprafata locuintei depaseste nevoile sotului supravietuitor, ceilalti mostenitori pot cere
limitarea dreptului de abitatie la partea din locuinta necesara sau ii pot oferi alta locuinta.

3. Dreptul de servitute
Dreptul de servitute este reglementat in NCC de la art. 755 la art. 773.

Servitutile in sens larg si dreptul de servitute ca dezmembramant al dreptului de

106
proprietate

Servitutea asigura utilitatea fondului dominant (art. 755: utilitatea rezulta din destinatia
economica a fondului dominant sau consta intr-o sporire a confortului acestuia; art. 758: poate fi si o
utilitate viitoare).

Exista doua sensuri ale notiunii de servitute:


sens larg – servitutea confera titularului fondului dominant:
beneficiul limitarii exercitarii dreptului de proprietate asupra fondului aservit – nu sunt veritabile
dezmembraminte (servitutile naturale sau legale si unele servituti stabilite prin fapta omului, ci
limite ale dreptului de proprietate)
sau

sensul restrans: posibilitatea exercitarii unora din prerogativele care intra in continutul juridic
al dreptului de proprietate asupra fondului aservit – aici este vorba despre un veritabil
dezmembramant, un adevarat drept real

Clasificarea servitutilor in sens larg

A. Clasificarea servitutilor in sens larg in functie de continutul lor juridic

Aceasta clasificare permite identificarea acelor servituti care sunt veritabile dezmembraminte.

Servituti care sunt doar modalitati de limitare a exercitarii dreptului de proprietate privata
imobiliara in raporturile de vecinatate

moduri normale de exercitare: intra aici toate servitutile naturale si legale (acum considerate limite) si
unele servituti stabilite prin fapta omului
este vorba despre servituti prin care proprietarii unor imobile isi restrang exercitarea dreptului de
proprietate cu caracter unilateral sau bilateral, fara ca vreunul dintre proprietarii vecini sa exercite vreo
prerogativa din continutul juridic al dreptului de proprietate al celuilalt (ex. se pot obliga sa nu planteze
copaci la o distanta mai mare de hotar decat cea prevazuta de lege)
nu se produce o dezmembrare a dreptului de proprietate. Este vorba doar de o limitare normala a
exercitarii dreptului de proprietate

Servituti care permit titularului fondului dominant sa-si largeasca sfera de exercitare a
dreptului sau, cu limitarea corespunzatoare a exercitarii dreptului de proprietate asupra fondului
aservit

Pe cale contractuala, proprietarii fondurilor vecine pot stabili ca unul dintre ei isi limiteaza
propria sfera de exercitare a dreptului, iar proprietarul vecin isi largeste sfera de exercitare a dreptului
sau. Au o dubla valenta:
moduri de limitare a exercitarii dreptului de proprietate imobiliara in raporturile de vecinatate – daca nu
se transfera un atribut al dreptului de proprietate asupra fondului aservit catre proprietarul fondului
dominant
ex – proprietarul fondului dominant are dreptul, pe baza intelegerii partilor, sa planteze la o distanta

107
mai mica fata de hotar decat cea prevazuta de lege (vecinul nu va mai putea cultiva o parte din teren
din cauza umbrei => restrangerea lui ius utendi)
veritabil dezmembramant – daca prin aceasta largire a exercitarii dreptului de proprietate se realizeaza o
dispozitie materiala asupra fondului vecin
ex – proprietarul fondului aservit consimte ca picatura stresinii vecinului sa se scurga in curtea lui
=> deterioreaza terenul => dispozitie

Servituti care permit titularului fondului dominant sa exericite partial anumite prerogative
din continutul juridic al dreptului de proprietate asupra fondului aservit.

sunt in mod evident dezmembraminte

Distingem doua ipoteze:

cazul in care atributele sunt exercitate exclusiv de proprietarul fondului


dominant cazul in care atributele sunt exercitate in comun de cei doi proprietari
Concluzie/Importanta

servitutile cu semnificatia juridica de dezmembraminte („servituti pozitive”) nu sunt compatibile cu


dreptul de proprietate publica (!dreptul legal de trecere cand apare ca dezmembramant)
servitutile care sunt moduri de exercitare a dreptului de proprietate imobiliara („servituti negative”)

B. Clasificarea servitutilor in functie de caracterul raporturilor dintre cele doua fonduri

Servituti cu caracter unilateral – numai unul dintre fonduri are caracter dominant

Servituti cu caracter bilateral – ambele fonduri sunt si dominante si aservite, inacelasi timp

Servituti urbane – fondul dominant este un imobil

Servituti rurale – fondul dominant este un teren

Denumirile se pastreaza indiferent de natura localitatii – daca este vorba despre un imobil sau
teren intr-o zona urbana, rurala, in intravilan sau in extravilan. Nu conteaza nici natura fondului aservit.

D. Clasificarea servitutilor in functie de modul de exercitare (art. 761)

Servituti continue (art. 761 alin. 2) – contrar denumirii, nu presupun o activitate continua a
titularului fondului dominant, ci doar posibilitatea continua de a savarsi o asemenea activitate => odata ce
au fost stabilite, aceste servituti permit titularului fondului dominant sa se foloseasca oricand de ele

Servituti necontinue (art. 761 alin. 3) – presupun exercitarea lor actuala, continua. Ideea de
continuitate nu trebuie absolutizata – intermitente normale.

E. Clasificarea servitutilor in functie de manifestarea externa (art. 760)

Servituti aparente – exista semne exterioare care marcheaza servitutea (usa, fereastra, apeduct)

Servituti neaparente – nu exista semne care a marcheze servitute => confirmarea existentei lor

108
este posibila numai prin titlul de constituire

F. Clasificarea servitutilor in functie de fiecare criteriu de clasificare

Aceasta clasificare era importanta in VCC, conform caruia numai servitutile continue si aparente
puteau fi uzucapate. In NCC, nu mai exista o asemenea restrictie.

Uzucapiunea tabulara se aplica tuturor servitutilor, iar uzucapiunea extratabulara tuturor servitutilor
pozitive, ceea ce inseamna ca, in functie de continutul juridic, toate servitutile care sunt veritabile
dezmembraminte, adica toate servitutile care presupun ca proprietarul fondului dominant exercita un atribut
din dreptul de proprietate asupra fondului aservit se incadreaza in aceasta categorie, acele servituti care
presupun o restrangere a dreptului de proprietate intrand in categoria servitutilor negative.

Dreptul de servitute ca dezmembramant al dreptului de proprietate privata

Definitie: dreptul de servitute = dezmembramantul dreptului de proprietate privata asupra


unui imobil care are calitatea de fond aservit, constituit in favoarea proprietarului unui imobil vecin,
care are calitatea de fond dominant, dezmembramant cu caracter indivizibil care confera titularului
fondului dominant anumite prerogative, stabilite prin titlul de constituire, asupra fondului aservit.

Rezulta trasaturile servitutii:

A. Dreptul de servitute este un dezmembramant al dreptului de proprietate privata => are toate
caracterele drepturilor reale principale

nu este o simpla restrangere a prerogativelor dreptului de proprietate asupra fondului aservit, ci chiar un
transfer al unor prerogative catre titularul fondului dominant (=> dezmembrare)

B. Dreptul de servitute este un drept real imobiliar – dreptul de proprietate care se dezmembreaza are
ca obiect un imobil prin natura sa => servitutea va avea ca obiect tot un bun imobil prin natura sa

C. Dreptul de servitute presupune existenta a cel putin doua imobile vecine, apartinand unor
proprietari diferiti

dreptul de servitute presupune existenta unui fond dominant (pentru uzul si utilitatea caruia se naste
servitutea) si a unui fond aservit intr-o relatie de vecinatate (nu neaparat alipire sau hotar comun, ci
existenta unei apropieri spatiale)

cele doua fonduri trebuie sa aiba proprietari diferiti – altfel nu ar avea sens dezmembrarea

! se poate ca relatia de servitute sa se stabileasca intre mai multe imobile vecine

D. Dreptul de servitute are caracter accesoriu in raport cu dreptul de proprietate asupra fondului
dominant

Pentru a evita orice confuzii, trebuie precizat ca acest caracter accesoriu are in vedere aspectul
activ al servitutii, adica servitutea ca drept care apartine titularului fondului dominant, iar nu aspectul
pasiv, adica obligatia care apartine titularului fondului aservit.

Sub aspect activ, odata cu transmiterea dreptului de proprietate asupra fondului dominant, se

109
transmite si dreptul de servitute. Dreptul de servitute nu poate fi instarinat, urmarit sau ipotecat decat
impreuna cu dreptul de proprietate asupra fondului dominant.

Sub aspect pasiv, cand se transmite proprietatea asupra fondului aservit, nu inceteaza si obligatia
care apartine titularului fondului aservit. Asupra portiunii asupra careia apasa servitutea, el are numai
calitatea de nud proprietar, iar nimeni nu poate transmite mai mult decat are. Se poate face apel la
caracterul opozabil erga omnes al servitutii, ce il impiedica pe dobanditor sa pretinda exercitiul complet al
dreptului de proprietate asupra fondului aservit.

A doua precizare: caracterul aceesoriu se refera la raporturile dintre dreptul de servitute si dreptul
de proprietate asupra fondului dominant. Servitutea ramane un drept real principal, pentru ca nu e
accesorie in raport cu un drept de creanta. Drepturile reale accesorii au aceasta calitate pentru ca depind
de drepturi de creanta, nu de drepturi reale.

E. Continutul juridic al dreptului de servitute nu este predeterminat de lege, ci este stabilit chair
prin titlul de constituire a servitutii

legea prevede doar posibilitatea si coordonatele constituirii dreptului de servitute

continutul dreptului de servitute include mereu:


posesia, ca element de drept, limitata la partea din fondul aservit asupra careia apasa
dreptul de a utiliza o anumita parte a fondului aservit pentru uzul si utilitatea fondului dominant
uneori, o parte din prerogativa dispoziei materiale asupra fondului aservit
F. Dreptul de servitute are un caracter perpetuu

aceasta e o diferenta fata de uzufruct/uz/abitatie

dreptul de proprietate = perpetuu prin esenta sa: dureaza cat timp exista bunul

dreptul de servitute = perpetuu prin natura sa: dureaza cat exista fondul dominant, fondul aservit si nu
intervine o alta cauza de stingere a servitutii

G. Dreptul de servitute este indivizibil

profita intregului fond dominant si apasa asupra intregului fond aservit

coproprietate – necesar acordul tuturor coproprietarilor pentru constituire. Nu este necesar acordul tuturor
coproprietarilor fondului dominant pentru constituire (profita tuturor)

in caz de partaj al fondului dominant/aservit – servitutea va profita oricaruia a primit in natura imobilul/o
parte determinanta din el => nu aduce schimbari in modul de exercitare

exceptie: art. 769 alin. 3 – daca servitutea profita/apasa pe numai una din partile desprinse, servitutea
asupra celorlalte parti se va stinge

Nasterea, exercitarea si stingerea dreptului de servitute


Nasterea

110
Ca si uzufructul, se poate constitui prin act juridic - testament sau conventie - si prin uzucapiune
(art. 756).

A. Principiul libertatii de constituire

guverneaza nasterea servitutii


limitat sub dublu aspect:
servitutea sa nu fie contrara ordinii publice (principiul libertatii de vointa art. 1169)
servitutea trebuie sa apese asupra unui imobil, nu asupra unei persoane (art. 755)
0 Constituirea prin act juridic
orice servituti
singurul act juridic unilateral – testamentul: autor cu 2 imobile testeaza pentru persoane diferite, stabilind
un raport de servitute intre cele 2 imobile
Act juridic bilateral:
contract cu titlu oneros sau cu titlu gratuit
valavil – incheiat cu proprietarul fondului aservit sau reprezentantul sau, care trebuie sa aiba capacitatea
de a instraina
proprietarul fondului dominant sa aiba capacitatea de a dobandi
conventia trebuie sa fie in forma autentica (art. 756)
servitutea trebuie inscrisa in cartea funciara. Cand va deveni efectiv aplicabil caracterul constitutiv, se va
constitui numai prin act juridic autentic inscris in cartea funciara.

0 Dobandirea prin uzucapiune


servitutea are prerogativa posesiei ca element de drept; posesia ca stare de fapt este obiectivarea
prerogativelor pe care dreptul de servitute le confera titularului sau => prin posesie indelungata se poate
dobandi dreptul se servitute
uzucapiunea tabulara – toate servitutile
uzucapiunea extratabulara – numai servitutile pozitive (art. 763)
VCC – uzucapiunea nu era un mod de dobandire cu aplicabilitate generala in domeniul dreptului de
servitute: puteau fi dobandite prin uzucapiunea de 30 de ani numai servitutile continue si aparente
- este posibil ca prin prescriptie achizitiva sa se schimbe si modul de exercitare a dreptului de servitute,
cu consecinta stingerii, prin prescriptie extinctiva, a vechiului mod de exercitare a acestui drept

in VCC, proprietarul stabileste intre doua imobile care ii apartin o stare de fapt care ar constitui o
servitute in ipoteza in care acestea ar apartine unor persoane diferite => instrainarea creeaza o servitute. !
nu mai e valabil

Exercitarea

A. Raporturile juridice dintre proprietarul fondului dominant si proprietarul fondului


aservit

In raporturile dintre cei doi proprietari vecini, drepturile si obligatiile reciproce sunt:

Manifestarea prerogativelor servitutii ca drept real principal

Dreptul de servitute => proprietarul fondului dominant se afla intr-un raport juridic cu subiectul

111
pasiv, general si nedeterminat, specific oricarui drept real (din care face parte si proprietarul fondului
aservit), care are obligatia generala negativa de a nu face nimic de natura a stanjeni exercitiul dreptului de
servitute.

Dreptul de proprietate asupra fondului aservit => proprietarul fondului dominant se afla intr-un
raport juridic cu subiectul pasiv, general si nedeterminat, specific oricarui drept real (din care face parte si
proprietarul fondului dominant), care are obligatia generala negativa de a nu face nimic de natura a
stanjeni exercitiul dreptului de proprietate, astfel cum a fost restrans prin dezmembrare.

Manifestarea unor raporturi obligationale


Ex. proprietarul fondului aservit se poate angaja sa ingrijeaasca calea de acces pe care o utilizeaza
proprietarul fondului dominant

B. Drepturile si obligatiile proprietarului fondului dominant

Drepturile proprietarului fondului dominant

se aplica principiul de interpretare restrictiva – servitutea limiteaza dreptul de proprietate, iar o astfel de
limitare trebuie sa fie de stricta interpretare
exceptie – interpretare extensiva: prezumtia ca dreptul de servitute presupune si toate mijloacele necesare
pentru exercitarea lui
in caz de partaj al fondului dominant, continutul servitutii nu se schimba (art. 769)

poate lua toate masurile si poate face pe cheltuiala sa toate lucrarile pentru a exercita si conserva
servitutea (art. 765); cheltuielile de conservare a acestor lucrari se vor imparti proportional cu
avantajele, daca profita si fondului aservit
proprietarul fondului dominant poate dobandi prin conventie un drept de creanta sau un drept
corespunzator unei obligatii propter rem avand ca obiect efectuarea de catre proprietarul fondului
aservirt, pe cheltuiala acestuia, a lucrarilor necesare pentru exercitarea servitutii (art. 759)
Obligatiile proprietarului fondului dominant

obligatia generala negativa de a respecta dreptul de proprietate al proprietarului fondului aservit (art. 768)
trebuie sa exercite servitutea in limitele prerogativelor conferite de actul de constituire
C. Drepturile si obligatiile proprietarului fondului dominant

Drepturile proprietarului fondului dominant


isi exercita dreptul sau, in forma restransa rezultata din dezmembrare, fara sa stanjeneasca exercitarea servitutii
daca are un interes serios si legitim, proprietarul fondului aservit va putea schimba locul prin care se exercita
servitutea, in masura in care exercitarea servitutii ramane la fel de comoda pentru proprietarul fondului
dominant (art. 767 alin. 2) – drept potestativ imprescriptibil la care nu se poate renunta
Obligatiile proprietarului fondului dominant
obligatia generala negativa => sa se abtina de la orice act care limiteaza ori impiedica exercitiul servitutii; nu
poate schimba starea locului sau stramuta exercitarea servitutii (art. 767)
isi poate asuma obligatia de a efectua lucrarile necesare pentru exercitarea dreptului de servitute,

112
obligatie ca poate sa corespunda unui drept de creanta sau sa aiba caracter propter rem

Stingerea dreptului de servitute. Clasificarea modurilor de stingere a servitutilor

A. Criteriul temeiului juridic

a) moduri de stingere prevazute de reglementarea legala specifica servitutilor

Art. 770 alin. (1): Servitutile se sting pe cale principala prin radierea lor din cartea funciara
pentru una din urmatoarele cauze:

consolidarea, atunci cand ambele fonduri ajung sa aiba acelasi proprietar


renuntarea proprietarului fondului dominant
ajungerea la termen
rascumpararea
imposibilitatea definitiva de exercitare
neuzul (PE) timp de 10 ani (art. 771)
disparitia oricarei utilitati a acestora
Alin. (2) – exproprierea fondului aservit, daca servitutea este contrara utilitatii publice careia ii va
fi afectat bunul

Art. 772 – rascumpararea servitutii de trecere

b) moduri de stingere care decurg din anumite principii ale dreptului

implinirea termenului/implinirea conditiei, daca a fost constituita pentru un timp determinat sau sub
conditie rezolutorie

renuntarea la servitute

renuntarea la dreptul de proprietate asupra fondului aservit

desfiintarea cu efect retroactiv a titlului constitutiv sau a titlulului de proprietate al proprietarului fondului
aservit/dominant

conventia partilor

pieirea definitiva a unui fond

moartea persoanei fizice/reorganizarea persoanei juridice sau abuzul de folosinta nu duc la stingerea
servitutii (cel mult – despagubiti)

Criterul obiectului modurilor de stingere (art. 764)

moduri prin care se stinge insusi dreptul de servitute – dreptul de servitute nu mai poate fi exercitat in
niciun mod

moduri prin care se stinge numai o anumita forma de exercitare a dreptului de servitute

113
4. Dreptul de superficie

Dreptul de superficie este reglementat de la art. 693 la art. 702NCC.

Superficia = dreptul de a avea sau de a edifica o constructie pe terenul altuia

Distingem intre doua forme ale superficiei:

incipienta - „dreptul de a edifica o constructie pe terenul altuia” – presupune dezmembrarea


atributului folosintei din continutul juridic al dreptului de proprietate asupra unui teren si
transferul acestui atribut catre o alta persoana, in scopul efectuarii unei lucrari
deplina - „dreptul de a avea o constructie pe terenul altuia” – reuneste doua drepturi: dreptul de
folosinta evocat anterior si dreptul de proprietate asupra lucrarii.
In acest caz, dreptul de superficie este un drept real complex, pentru ca el se naste din
suprapunerea a doua drepturi: dreptul de folosinta asupra terenului altei persoane si dreptul de proprietate
asupra lucrarii care apartine superficiarului. Ca urmare, in continutul juridic al acestui drept, regasim si
prerogativa folosintei asupra terenului apartinand altei persoane si prerogativele integrale asupra dreptului
de proprietate asupra imobilului.

Astfel inteles, dreptul de superficie este un drept real liniar, presupune reunirea in forma sa
deplina a dreptului de folosinta asupra unui teren si a dreptului de proprietate asupra unei lucrari.

Caracterele juridice

A. drept real principal imobiliar

se poate constitui numai asupra bunurilor imobile

obiectul sau este terenul, in forma incipienta, si constructia/plantatia/lucrarea, in forma deplina.

B. rezultatul dezmembrarii dreptului de proprieatte asupra terenului si, in forma sa deplina, al


suprapunerii acestui drept cu dreptul de proprietate asupra constructiei/plantatiei sau lucrarii

indiferent de forma – dezmembrarea dreptului de proprietate asupra terenului => superficiarul dobandeste
un drept de folosinta

in forma deplina – se adauga dreptul de proprietate asupra constructiei/lucrarii

C. continut juridic variabil, in functie de forma incipienta sau deplina, precum si dupa intinderea
dezmembrarii dreptului de proprietate asupra terenului

forma incipienta – superficia = dezmembramant al dreptului de proprietate asupra terenului

forma deplina – superficia include si dreptul de proprietate asupra constructiei/lucrarii


Continutul juridic:
folosinta asupra terenului
posesia in calitate de superficiar (nudul proprietar are, la randul lui, atributul posesiei, in forma specifica)

114
o parte din atributul dispozitiei
sub aspect material – poate amenaja terenul in vederea construirii/plantarii
sub aspect juridic – partea din continutul juridic al dreptului de proprietate asupra terenului care
este inclusa in continutul juridic al terenului poate fi transmisa odata cu dreptul de superficie
nudul proprietar pastreaza posesia specifica si dispozitia juridica asupra nudei proprietati (poate pastra si
o parte din folosinta sau din dispozitia materiale, uneori)

intinderea continutului juridic este stabilita prin actul de constituire

D. imprescriptibil sub aspect extinctiv – dreptul la actiune este imprescriptibil (art. 696)

- aceasta idee nu impiedica ajungerea superficiei la termen E. drept temporar

VCC – caracter perpetuu (dura cat timp dura constructia)

NCC, insa, a renuntat la caracterul perpetuu si a limitat durata superficiei la 99 de ani.

la implinirea termenului, poate fi reinnoit

daca nu se prevede un termen, se prezuma ca e de 99 de ani

Dobandirea dreptului de superficie

A. Dobandirea prin act juridic

Poate fi dobandit prin:

testament – testatorul instituie un legat avand ca obiect nuda proprietate/dreptul de superficie sau 2 legate,
fiecare avand ca obiect unul dintre aceste 2 drepturi, pentru mostenitori diferiti

conventie – proprietarul constituie dreptul de superficie in favoarea unei persoane sau transmite nuda
proprietate asupra terenului, rezervandu-si dreptul de superficie

superficiarul poate transmite la randul sau dreputul de superficie prin contarct in forma autentica

cazuri speciale prevazute de art. 693 alin. 3 superficia se poate inscrie in CF, chiar daca nu s-a stipulat
constituirea sa, in temeiul unui act juridic prin care proprietarul intregului fond a transmis:
exclusiv constructia
catre doua persoane, separat, terenul si constructia
art. 694 alin. 4 – superficia se poate inscrie in CF pe baza renuntarii proprietarului terenului la dreptul de
a invoca accesiunea

B. Dobandirea prin fapt juridic in sens restrans

dreptul de superficie poate fi dobandit prin uzucapiune sau mostenire legala

uzucapiune: daca posesorul terenului are intentia de a se comporta ca un superficiar

115
C Situatia speciala in care sotii, aflati sub regimul comunitatii legale sau al comunitatii
conventionale, realizeaza, in timpul casatoriei, o constructie, o plantatie sau o lucrare pe terenul
care este bun propriu al unui dintre ei

celalalt sot dobandeste dreptul de superficie – continutul acestui drept: dreptul de proprietate devalmasa
asupra constructiei + prerogatvele dezmembrate din dreptul de proprietate asupra terenului (art. 339 si art.
368)

ambii soti vor exercita prerogativele asupra terenului: unul in calitate de proprietar, celalalt de sueprficiar

temeiul juridic este acest fapt juridic in sens restrans

Exercitarea dreptului de superficie

Intre superficiar si nudul porprietar exista, pe de o parte, drepturi si obligatii care decurg din
prerogativele care raman la nudul porprietar si prerogativele care apartin superficiarului.

In forma incipienta:

superficiarul – stapaneste terenul ca superficiar, il poate folosi si poate dispune material de el, in masura
necesara realizarii constructiei
daca limitele exercitarii nu sunt precizate in actul constitutiv, exercitatea este delimitata de suprafata de
teren pe care urmeaza sa se construiasca si de cea necesara exploatarii constructiei
In forma deplina:

Superficiarul are:

toate atributele dreptului de proprietate asupra constructiei


Daca constructia exista deja, nu ii poate modifica structura, dar o poate demola, cu obligatia de a o
reconstrui in forma initiala. (art. 695)
Daca o modifica, nudul proprietar poate sa ceara incetarea dreptului de sueprficie sau repunerea in
situatia anterioara”.
prerogativele dezmembrate din dreptul de proprietate asupra terenului
poate culege productele, daca actul de constituire ii da aceasta posibilitate
are dispozitia juridica asupra dreptului sau (poate sa il instraineze sau sa il greveze cu sarcini reale)
cat timp exista constructia, dispozitia asupra dreptului de folosinta asupra terenului se poate face numai
odata cu dreptul de proprietate asupra constructiei
trebuie sa se respecte dreptul de nuda proprietate asupra terenului in forma sa restransa <= obligatia
generala negativa a suprficiarului de a nu impiedica exericitarea dreptului nudului proprietar
Nudul proprietar pastreaza posesia specifica, o parte din dispozitia materiala si juridica, dar numai
in ceea ce priveste nuda proprietate. Daca e un drept de superficie incomplet, pastreaza toate prerogativele
in privinta restului terenului. El are obligatia generala negativa de a nu impiedica in nici un fel exercitarea
dreptului de superficie.

Nu sunt excluse si raporturile obligationale. De ex. daca supeficia este cu titlu oneros, obligatia de
a plati conform intelegerii, iar daca nu s-a stabilit, o suma egala cu chiria stabilita pe piata tinand seama
de situatia de fapt.

116
Stingerea superficiei

art. 698 - enumerare

Art. 698: “Dreptul de superficie se stinge prin radierea din cartea funciara pentru una din
urmatoarele cauze:

la expirarea termenului
prin consolidare, daca terenul si constructia devin proprietatea aceleiasi persoane
prin pieirea constructiei, daca exista stipulatie expresa in acest sens
in alte cazuri prevazute de lege”
este conditionata de radierea din CF
Efectele incetarii superficiei
Expirarea termenului (art. 699):
proprietarul terenului dobandeste dreptul de proprietate asupra constructiei prin accesiune, cu obligatia de
a plati valoarea de circulatie a acesteia
daca constructia nu exista in momentul constituirii superficiei si are o valoare egala sau mai mare cu a
terenului, proprietarul terenului poate cere obligarea constructorului la cumpararea terenului la valoarea pe
care ar fi avut-o in lipsa constructiei – poate refuza daca repune terenul in situatia anterioara
dezmembramintele constituite de superficiar se sting in momentul incetarii superficiei – ipotecile se
stramuta asupra sumei de bani/terenului/materialelor <= in ipotezele de mai sus
Consolidare (art. 700):
se mentin dezmembramintele cosntituite de superficiar pe durata lor, dar nu mai tarziu de indeplinirea
termenului initial al superficiei
ipotecile se mentin in funtie de obiectul asupra carora s-au constituit
Pieirea constructiei (art. 701):
drepturile reale care grevau superficia se sting
ipotecile constituite cu privire la nuda proprietate asupra terenului se mentin asupra dreptului de
proprietate reintregit
24.11.2015

Cursul 8
Modalitatile juridice ale drepturilor reale principale

Uneori se vorbește despre modalitățile juridice ale dreptului de proprietate, alteori, ale
drepturilor reale principale. Ambele sunt corecte.
Într-adevăr, pe de o parte, dreptul de proprietate are modalități juridice (art. 555 alin. 2),
respectiv proprietatea condițională și proprietatea comună. Pe de altă parte, mutatis mutandis,
aceste modalități juridice se regăsesc și în cazul celorlalte drepturi reale principale. De aceea,
ceea ce vom discuta în legătură cu mijloacele juridice ale dreptului de proprietate privată este
valabil și pentru celelalte drepturi reale principale. Această idee este regăsită în art. 645 referitor
la proprietatea comună, în care se arată ca regulile proprietății comune se aplică și în cazul altor
drepturi reale care se exercită în comun de două sau mai multe persoane.

117
Două precizări :
În realitate, trebuie să extindem nu numai regulile proprietății comune, ci și cele ale proprietății
condiționale
Textul vorbește de o extindere la toate drepturile reale a acestor reguli. În realitate, este vorba
numai despre drepturile reale principale. In legătură cu drepturile principale accesorii nu mai
putem vorbi de extinderea modalităților juridice ale proprietății, ci ele vor fi cârmuite de
regulile aplicabile obligațiilor cu pluralitate de subiecte, tocmai pentru că aceste drepturi
reale accesorii depind de drepturi de creanță, iar drepturile de creanță intră în conținutul unor
raporturi juridice obligaționale.

Definiția modalității juridice a dreptului de proprietate


Distingem între urmatoarele ipoteze:
situatia in care dreptul de proprietate se prezintă într-o formă pură și simplă – are un singur
titular care exercita toate prerogativele acestui drept
situația în care dreptul de proprietate are 2 sau mai mulți titulari, care exercită împreună
prerogativele dreptului. Aceste prerogative pot fi exercitate de titulari:
concomitent și împreună – cazul proprietatii comune: intre titulari nu exista diferenta calitativa
! poate exista o diferenta cantitativa – cazul proprietatii comune pe cote-parti
concomitent și diferențiat – cazul proprietatii conditionale (proprietatea rezolubila si
proprietatea anulabila)

Este posibil ca acest drept sa se infatiseze simultan sub forma mai multor modalitati (ex.
proprietatea comuna sa fie rezolubila).
! Nu se confunda cu modalitatile actului juridic sau cu obligatiile afectate de modalitati.
Proprietatea aparenta nu este o modalitate propriu-zisa: proprietarul aparent este doar un
posesor, iar cel care incheie cu el un act juridic translativ de proprietate este tot un posesor,
putand sa dobandeasca proprietatea ca efect al proprietatii aparente ca mod de dobandire.

Proprietatea conditionala

Atributele proprietatii conditionale sunt exercitate concomitent, dar diferentiat.


Apartenenta dreptului de proprietate la unul dintre titulari este incerta => dedublarea
dreptului:
un titular are o virtualitate de drept, nu are un drept de proprietate propriu-zis, dar in viitor se
poate transforma intr-un drept pur si simplu
celalalt titular are un drept propriu-zis, dar care se poate pierde in viitor sau se poate
transforma in drept pur si simplu
Există deci o diferență calitativă între cei 2 proprietari. Este adevărat că și titularul care
are o simplă virtualitate de drept poate exercita prerogativele conferite de această virtualitate,
adică poate să dispună de acest drept incipient, numai că dobânditorul va avea exact ceea ce a
avut transmițătorul, adică tot o virtualitate.

118
Formele de manifestare a acestei proprietăți condiționate sunt proprietatea rezolubilă și
proprietatea anulabilă.
În ambele cazuri, există o incertitudine pe durata existenței proprietății condiționale în
legătură cu apartenența dreptului de proprietate la patrimoniul unuia dintre cei doi titulari.
Această incertitudine constă în faptul că este posibil ca în momentul în care se împlinește
evenimentul care afectează existența proprietății condiționale, unul dintre titulari să piardă cu
totul dreptul pe care îl are, fie un drept propriu-zis, fie o virtualitate de drept, iar celălalt titular să
devină titularul proprietății în formă pură și simplă.
Exemplu : dacă se încheie un contract de vânzare-cumpărare sub condiție rezolutorie,
înseamnă că dobânditorul este proprietar sub condiție rezolutorie, iar transmițătorul este
proprietar sub condiție suspensivă. Dacă se împlinește condiția rezolutorie, dobânditorul pierde
dreptul de proprietate, iar transmițătorul redobândește dreptul de proprietate. În acest moment
încetează incertitudinea care afecta apartenența dreptului la un patrimoniu sau altul.

Proprietatea rezolubila
dreptul este exercitat concomitent de doi titulari, unul are calitatea de proprietar sub conditie
suspensiva, celalalt sub conditie rezolutorie
proprietatea rezolubila se naste din acte juridice incheiate atat sub conditie suspensiva, cat si sub
conditie rezolutorie – conditia produce efecte inverse in raport cu partile (ex. conditie rezolutorie
=> transmitatorul e proprietar sub conditie suspensiva, iar dobanditorul sub conditie rezolutorie)
=> natura conditie se stabileste in raport cu actul juridic, nu cu efectele sale fata de parti, care
sunt opuse
proprietatea rezolubila tipica – evenimentul cu valoare de conditie e stabilit de parti
proprietatea rezolubila atipica – evenimentul cu valoare de conditie este stabilit de legiuitor Ex1.
cazul celui care construieste pe terenul altuia – manifestarea de vointa a proprietarului terenului
de a prelua constructia = conditie pana la implinirea careia exista un drept de proprietate
rezolubil
Ex2. Ori de cate ori este posibila desfiintarea cu efect retroactiv a contractului sinalagmatic
translativ ca urmare a neexecutarii culpabile sau fortuite a obligatiilor oricareia dintre parti

inceteaza cand se indeplineste conditia/expira termenul pentru indeplinirea ei/trece perioada in


care se putea indeplini => efecte:
daca se indeplineste conditia:
0actele deproprietarul sub conditie suspensiva devine proprietar pur si simplu => toate
dispozitie juridica facute de acesta se consolideaza retroactiv
1 proprietarul sub conditie rezolutorie:
0 actele de administrare/condervare raman valabile
1 actele de dispozitie sunt desfiintate retroactiv – daca tertii au stiut de conditie (daca
sunt de buna-credinta – situatia vanzarii bunului altuia)
2 actele materiale de utilizare raman sa profite acestuia
daca nu se indeplineste conditia

119
actele juridice incheiate de proprietarul sub conditie rezolutorie se consolideaza retroactiv
actele juridice incheiate de proprietarul sub conditie suspensiva vor fi desfiintate retroactiv

Proprietarea anulabila
ori de cate ori actul translativ de proprietate este afectat de un motiv de nulitate relativa, exista o
incertitudine cu privire la apartenenta dreptului de proprietate la patrimoniul
transmitatorului/dobanditorului => exista 2 titulari cu calitati diferite:
trasmitatorul – proprietar sub conditie suspesiva (doar o virtualitate de drept)
dobanditorul – proprietar sub conditie rezolutorie (actele sale de dispozitie sunt supuse riscului
desfiitarii)
inceteaza:
confirmare actului – efecte:
actul translativ de proprietate se consolideaza partial – numai in raportul dintre transmitator si
dobanditor
actele juridice incheiate cu tertii de buna-credinta nu sunt desfiintare (art. 1265)
fata de tertii de buna-credinta, care pot cere ei insisi anularea actului pe calea actiunii
oblice, actul translativ se va consolida numai daca renunta la dreptul de a utiliza
actiunea oblica/s-a prescris sau a fost anulata actiunea lor in anulare
PE actiunii in anulare/respingerea actiunii in anulare – efecte:
actele juridice incheiate de trasmitator cu terti se desfiinteaza retroactiv
actele juridice incheiate de dobanditor se consolideaza retroactiv
admiterea actiunii in anulare – efecte:
actele juridice incheiate de transmitator se consolideaza retroactiv
dobanditorul pierde dreptul sau + beneficiul actelor juridice de dispozitie incheiate cu terti
actele de administrare/conservare se mentin
dobanditorul ramane beneficiarul actelor de utilizare, iar daca nu se rastoarna prezumtia de
buna-credinta pastreaza fructele

Proprietatea comuna

În acest caz, avem, de asemenea 2 sau mai mulți titular (art. 631) care exercită concomitent și
împreună atributele dreptului de proprietate, fără a mai fi, deci, o diferență calitativă între ei.
Atunci când vorbim de exercitarea atributelor împreună trebuie să ținem seama de faptul
că fiecare are vocația de a exercita aceste atribute, chiar dacă nu o face efectiv. Daca unul dintre
titulari exercita singur, o face si in numele celorlalti, pe baza unei prezumtii de mandat.
Există două forme ale proprietății comune :
Proprietatea comună în devălmășie (nu există o diferență cantitativă între titulari)
Proprietatea comună pe cote-părți (există o diferență cantitativă, întrucât dreptul este divizat
între proprietari, chiar dacă bunul care formează obiectul dreptului își păstrează

120
unitatea. Diferența cantitativă are în vedere faptul că dreptul este divizat între ei, fiecare
deținând o cotă-parte din drept. Asta nu înseamnă că o cotă-parte a unui titular ar fi mai
mare decât cota-parte a altui titular (există chiar prezumția relativă că aceste cote părți
sunt egale).

Nu trebuie să punem semnul egalității între proprietatea comună, care este o modalitate
juridică a dreptul de proprietate și modalitățile juridice ale patrimoniului, respectiv indiviziunea,
comunitatea matrimonială și patrimoniul profesional comun. Diferența este că, în cazul
proprietății comune, este vorba de un drept de proprietate privit ut singuli, cu un obiect de
asemenea privit ut singuli, pe când în cazul modalităților juridice ale patrimoniului avem de-a
face cu universalități juridice.
!dreptul de proprietate aflat in patrimoniul persoanei juridice este un drept de proprieatte
pur si simplu, nu un drept de proprietate comuna

Proprietatea comună pe cote-părți

3 trăsături definesc proprietatea comună pe cote-părți :


Pluralitatea de subiecte – dreptul de proprietate este divizat intre titularii sai
Bunul care formează obiectul proprietății își păstrează unitatea materială (acest bun nu este
fracționat material între coproprietari)
Dreptul de proprietate este divizat în cote-părți (acestea se pot exprima prin fracții matematice,
prin procentaje, iar, uneori, în mod excepțional, prin unitățile de timp în care fiecare
coproprietar exercită folosința asupra bunului)
Cotele părți din drept ale coproprietarilor se întâlnesc asupra fiecărei fracțiuni materiale
din bun: cea mai mică particulă materială a bunului este locul în care se întâlnesc toate cotele-
părți ale coproprietarilor. Pentru a se pune problema impartirii sale, dreptul de proprietate
comuna pe cote-parti poarta asupra unui bun corporal.
Cotele-parti pot fi determinate sau determinabile, caz in care coproprietarii au la
indemana o actiune in constatare.
Art. 633 – daca bunul este stapanit in comun, coproprietatea se prezuma (prezumtie
relativa)

Coproprieteatea si indiviziunea
Proprietatea comună pe cote părți nu se confundă cu indiviziunea, deoarece indiviziunea
are în vedere mase patrimoniale (masa patrimonială succesorală), iar coproprietatea are ca obiect
un bun corporal individual determinat.
Coproprietatea si coposesiunea
Când vorbim despre coposesiune – stare de fapt, iar când vorbim de coproprietate – stare
de drept. Coposesiunea îndelungată poate duce la dobândirea coproprietății. Coposesiunea este

121
obiectivarea sau manifestarea exterioară a coproprietății, așa cum posesia ca stare de fapt este
obiectivarea atributelor dreptului de proprietate. Când coposesorii nu sunt chiar coproprietarii,
atunci, prin posesie îndelungată, fiecare poate să dobândească o parte din dreptul de proprietate.
Fiecare coposesor este si posesor si detentor precar.

Izvoarele coproprietatii:
mostenirea
incetarea cominuitatii matrimoniale
conventie
uzucapiune
coproprietatea fortata – fapt juridic in sens restrans (ex. despartiturile comune, cladirile cu mai
multe spatii locative apartinand unor proprietari diferiti, bunurile de familie)

Coproprietatea se clasifică în funcție de cum poate sau nu să înceteze prin partaj judiciar
(art. 632):
Coproprietatea obișnuită (încetează prin partaj judiciar)
Coproprietatea forțată (!poate inceta pe alta cale decat partajul judiciar)
Uneori, coproprietatea obișnuită mai este numită și temporară, iar cea forțată – perpetuă.
NU este corectă această calificare, deoarece și coproprietatea forțată poate să înceteze. Este
adevărat că, sub aspectul stabilității, coproprietatea forțată este mai stabilă și are o durată mai
mare în timp. Este motivul pentru care organizarea juridică a coproprietății obișnuite este mai
simplă decât organizarea juridică a coproprietății forțate.
Art. 634 – art. 644 = regimul juridic al coproprietății. În principiu, acest regim juridic este
reglementat și prin regulile de la partaj, la art. 669 – 687

Coproprietatea obisnuita

Art. 634:
Pluralitatea subiectelor
Unitatea materială a bunului care formează obiectul dreptului de proprietate
Fracționarea matematică a dreptului de proprietate ca realitate intelectuală
În plus față de coproprietatea forțată, regăsim și un al patrulea element = această formă de
coproprietate poate să înceteze și prin partaj judiciar => este esentialmente temporara

Din trăsăturile definitorii ale coproprietății obișnuite decurg două principii :


Principiul sau regula unanimității – din unitatea materiala a bunului => atributele dreptului de
proprietate trebuie sa fie exercitate colectiv

122
In legătură cu bunul în întregul său, fie că este vorba de transformarea substanței bunului sau
de distrugerea acestui bun, fie că este vorba de dreptul de proprietate în întregul său, este
nevoie de acordul tuturor coproprietarilor pentru orice fapt material sau act juridic.
Fiecare coproprietar poate dispune liber de cota sa parte din drept <= divizarea intelectuala a
dreptului de proprietate – se comporta ca si cum ar fi proprietar exclusiv al cotei sale parti: o
poate instraina sau greva cu drepturi reale de garantie (art. 634 alin. 1)

În ceea ce privește prima regulă, severitatea ei a creat multe dificultăți în practică, stări
litigioase între coproprietari și pentru îmblânzirea acestei reguli, chiar sub imperiul VCC,
practica judiciară și doctrina au găsit formule juridice prin care s-au acceptat într-un fel sau altul
abateri de la regula unanimității. (De exemplu, atunci când un coproprietar încheie singur acte de
administrare cu privire la bun are un mandat tacit din partea celorlalți sau săvârșește o gestiune
de afaceri.)
Trebuie impacata regula unanimitatii cu cerinta exploatarii normale.
NCC, tocmai pentru că a optat pentru o anumită organizare a coproprietății obișnuite,
creând un regim juridic special, a mers mai departe și, în anumite situații, a înlocuit regula
unanimității cu regula majorității.

Exercitarea atributelor coproprietății obișnuite


Trebuie să ținem seama de două criterii :
Cele 3 atribute ale proprietăți (posesia, folosința și dispoziția, toate privite ca elemente de drept)
Clasificarea actelor juridice dacă sunt privite ut singuli în acte de conservare, acte de
administrare și acte de dispoziție.
Posesia
Nu trebuie să confundăm posesia ca stare de fapt (forma coposesiunii) cu posesia ca
atribut al dreptului de proprietate. Când vorbim de exercitarea atributul posesiei avem în vedere
un element de drept, care se obiectivează în acte juridice.
Toti titularii dreptului de proprietate sunt indreptatiti la aproprierea si stapanirea bunului.
Chiar daca acestea corespund divizarii dreptului, in concret, pentru ca bunul nu este fractionat
material, se realizeaza in comun cu ceilalti coproprietari (regula unanimitatii).
Obiectivarea atributului posesiei se poate face de catre unul dintre coproprietari, existand
o prezumtie de mandat, mai ales cand nu e vorba de cheltuieli (caz in care ar fi vorba de gestiune
de afaceri).
Fiecare coproprietar poate săvârși chiar și singur fapte materiale și poate încheia acte
juridice care au ca scop conservarea bunului (inclusiv sa introduca actiunea posesorie – art. 642
alin. 2). Dacă însă stăpânirea pe care o presupune atributul posesiei ar necesita și încheierea unor
acte juridice de dispoziție, atunci este nevoie de acordul tuturor coproprietarilor.

123
Folosinta
Mult mai complexă este exercitarea dreptului de folosinței asupra coproprietății. Trebuie
să disjungem în usus și fructus.
A. Exercitarea dreptului de a utiliza bunul
Uzul se poate face prin fapte materiale (avem 2 ipoteze : există un partaj de folosință sau
nu există un partaj de folosință) și prin acte juridice.
Exercitarea prin acte materiale
Nu exista partaj de folosinta
Dacă nu există un partaj de folosință, în principiu, toți coproprietarii pot săvârși acte
materiale asupra bunului in acelasi timp. In practica, este imosibil.
De regulă, între coproprietari există o înțelegere tacită sau anumite uzanțe care permit
utilizarea în comun a bunului fără să apară conflicte între ei. Important este ca utilizarea sa nu
excluda accesul celorlalti coproprietari la o asemenea utilizare si sa nu duca la schimbarea
destinatiei bunului sau la transformarea modului obisnuit de utilizare (care se pot face numai cu
acordul tuturor) – art. 636 alin. 1.
Presupunând că unul dintre coproprietari ar utiliza singur bunului, ceilalți au dreptul să
ceară o despăgubire în măsura în care au fost lipsiți de folosința bunului – art. 636 alin. 2 <=
impartirea beneficiilor (art. 635). Dreptul de a cere despagubiri nu este suspendat pana la partaj,
ius utendi fiind un atribut actual.
In absenta ingaduintei celorlalti coproprietari, utilizarea bunului integral de un singur
coproprietar este un delict civil.
ii) Exista partaj de folosinta
Dacă nu se înțeleg între ei în legătură cu utilizarea în comun a bunului, pot să recurgă la
partajul de folosință.
!NU se confundă partajul de folosință cu partajul dreptului: partajul de folosință se referă
numai la un atribut al dreptului de proprietate, în principal la utilizarea de acte materiale și atunci
coproprietarii pot încheia o convenția prin care să stabilească ce parte din bun folosește fiecare,
ce acte juridice poate să facă sau în ce unități de timp folosește fiecare bunul respectiv
(proprietatea periodica). !nu se are in vedere fractionarea materiala a bunului
Art. 639 – modul de folosire a bunului se stabilește prin acordul coproprietarilor, iar, în
caz de neînțelegere, prin hotarare judecatoreasca. Așadar, partajul de folosință se poate face nu
doar prin convenție, ci și prin hotarare judecatoreasca. NCC curmă o controversă din VCC care
punea în discuție admisibilitatea partajului judiciar de folosință.
b) Exercitarea prin acte juridice
Prin înfrângerea regulii unanimității, NCC a acceptat că, dacă este vorba de acte de
administrare, se aplică regula majorității (in raport cu cotele-parti) – urmaresc o punere in
valoare normala a bunului – ex. imbunatatirea imobilului, contractele de inchiriere (!imobile - nu
trebuie sa depaseasca 5 ani sau sunt considerate acte de dispozitie) – art. 641 alin. 1.
Dacă e vorba de acte de conservare, acestea pot fi făcute de orice coproprietar, intrucat
urmaresc preintampinarea pierderii unui drept subiectiv civil (art. 640) – ex. inscrierea unei ipoteci,

124
intreruperea cursului PE, actele juridice incheiate cu terti pentru repararea unui imobil pe cale sa
se prabuseasca.

În legătură cu actele de dispoziție – art. 641:


Alin. (1) – enumerarea nu este exhaustivă. Este posibil să avem 5 coproprietari, dar dacă unul are
50% +1 din proprietate, el va putea să decidă. Trebuie citit și în lumina alin. (4) – actul de
administrare care are în vedere cesiunea trebuie limitat la 3 ani, deoarece peste 3 ani devine act
de dispoziție
Alin. (2) – dacă pentru coproprietarul aflat în minoritate decizia luată este ”excesivă” sau dacă
sarcina ca atare este împovărătoare, atunci trebuie să-și dea acordul. Acest lucru este prevăzut
pentru că majoritatea să nu abuzeze.
Alin. (3) – în mod excepțional, judecătorul poate să înlocuiască, prin voința sa, voința
coproprietarului care fie se afla in imposibilitatea de a-si exprima vointa fie refuză nejustificat un
act de administrare indispensabil pentru mentinerea utilitatii sau valorii bunului – va da
satisfactie regulii majoritatii
Art. 681: actul incheiat un coproprietar cu respectarea conditiilor legale ramane valabil si
este opozabil celui care dobandeste bunul in urma partajului
B. Exercitarea dreptului de a culege fructele
Tinând seama de regula unanimității, toți coproprietarii au dreptul la culegerea fructelor
în raport cu cota lor parte din dreptul de proprietate (art. 637).
Trebuie să ținem seama că, odată ce fructele au fost separate de bun, ele însele devin
obiect al dreptului de proprietate. Dacă fructele nu au fost culese proporțional cu cota-parte a
acestuia, cel care a primit mai puțin poate să ceară diferența de la cei care au primit mai mult, fie
mai înainte de partajul bunului, fie în momentul partajului bunului.
In cazul in care un singur corproprietar a cultivat terenul, el poate cere cel mult
contravaloarea cheltuielilor facute in raport cu cotele-parti ale celorlalti coproprietari, dar nu
poate refuza restituirea fructelor (art. 638 alin. 1).
Dacă este vorba de fructe naturale sau industriale, nu se pune problema prescripției,
întrucât dreptul de proprietate este imprescriptibil. Daca nu mai exista in natura, se pot cere
despagubiri (in termen de 3 ani), daca nu au pierit in mod fortuit. Dacă e vorba de fructe civile,
fiind vorba de drepturi de creanță, dacă un coproprietar a încasat mai multe venituri decât i se
cuveneau, celălalt poate să ceară diferența, dar numai în termen de 3 ani de la data la care s-au
încasat – art. 637 + art. 638 alin. (2), (3)

Dispozitia
A. Dispoziția materială
în principiu, regula unanimității – este nevoie de acordul tuturor coproprietarilor, indiferent daca sunt
direste sau indirecte, adica facute prin inetrmediul unor terti (ex. culegerea productelor)

125
actele materiale de intretinere sau reparare a bunului sunt acte care tin de folosinta, nu de
dispozitie
B. Dispoziția juridică
Dispozitia juridica avand ca obiect dreptul de proprietate in ansamblul sau
Solutia de principiu – se aplica regula unanimitatii, acordul coproprietarilor trebuie sa fie expres
(art. 641 alin. 4)

Situatia actiunii in revendicare


s-a apreciat ca: act de dispozitie juridica – are ca scop recunoasterea dreptului de proprietate
asupra bunului, nu asupra unei cote-parti din acest drept => ar fi necesar acordul tuturor
coproprietarilor
DAR art. 643 alin. 1: fiecare coproprietar poate sta singur in justitie, indiferent de calitatea
procesuala, in orice actiune privitoare la coproprietate, inclusiv cea in revendicare
hotararile judecatoresti pronuntate in folosul coproprietatii profita tuturor coproprietarilor, iar
hotararile judecatoresti potrivnice unui coproprietar nu sunt opozabile celorlalti coproprietari (nu
nasc drepturi si obligatii in legatura cu acestia)
paratul poate cere introducerea in cauza a celorlalti proprietari
iii) Situatia actelor juridice de dispozitie incheiate cu incalcarea regulii unanimitatii
Ce se întâmplă dacă un coproprietar încheie un act de dispoziție cu privire la întregul
bun? (valabil si in cazul actelor de administrare)
Art. 642 - sancțiunea este inopozabilitatea actului față de coproprietarul care nu au
participat la încheierea actelor juridice. Inopozabilitatea are doua sensuri, ambele valabile in
aceasta ipoteza: actul nu naste drepturi si obligatii pentru acest coproprietar (<= principiul
relativitatii efectelor actului juridic) si poate fi ignorat de catre terti.
Dar care este soarta actului juridic inopozabil, din moment ce nu este nul? Cum se
execută? Avem un text în NCC care ne spune că orice coproprietar care nu a participat la
încheierea actului are la îndemână o acțiune posesorie împotriva dobânditorului. Deci acesta din
urmă (simplu posesor pentru reclamant, caruia actul ii este inopozabil) nu poate păstra bunul
dacă un coproprietar introduce acțiunea posesorie.
In acest caz, intre coproprietarul reclamant si coproprietarii care au incheiat actul juridic
nu mai este un raport de reprezentare (nu se aplica art. 643 alin. 1). Posesie se face in folosul
tuturor coproprietarilor, insa cei care au participat la incheierea actului vor fi obligati la daune-
interese.
!Poate introduce si actiune in revendicare (important mai ales pentru ca cea posesorie se
prescrie).
Soarta actului juridic
Inainte de partaj
actul este valabil intre parti si inopozabil fata de coproprietarul care nu si-a dat consimtamantul

126
avand in vedere ca in momentul partajului exista posibilitatea ca bunul sa intre in lotul atribuit
celui care si-a dat consimtamantul, acesta devenind proprietar pur si simplu => NU se poate cere
anularea actului de dispozitie
pana la partaj, actul de dispozitie va fi afectat de o conditie suspensiva: includerea bunului
comun la aprtaj in lotul coproprietarului care a incheiat actul juridic de dispozitie =>
dobanditorul are o potentialitate de drept, este proprietar sub conditie suspensiva
In momentul partajului – 2 variante:

Se indeplineste conditia => dobanditorul devine proprietar pur si simplu de la data la care produce
efecte partajul (VCC – de la data incheierii, partajul avand efect retroactiv)

Nu se indeplineste conditia => este ca si cum actul nu s-ar fi incheiat
Este un caz de proprietate rezolubila atipica (se naste din lege). Daca nu se indeplineste conditia,
tertul are dreptul la restituire (plata nedatorata). Pentru clarificarea situatiei sale are la dispozitie
actiunea oblica pentru sistarea coproprietatii.
Creditorii personali ai fiecarui coproprietar nu pot sa urmareasaca bunul in intregul sau
sau o parte materiala din el pana la partaj (art. 817 alin. 1). Ei pot cere partajul pe calea actiunii
oblice. Creditorii care au un drept de garantie asupra bunului comun sau ale caror creante s-au
nascut in legatura cu conservarea sau administrarea acestuia au dreptul sa urmareasca silit bunul
(art. 678 alin. 3).
Dispozitia juridica avand ca obiect cota-parte din dreptul de proprietate
Dreptul de proprietate este fractionat intelectual => este firesc ca fiecare proprietar sa
dispuna de cota sa parte.
Soarta actului juridic depinde de natura actului:
act de instrainare – ramane valabil indiferent de solutia pronuntata la partaj: dobanditorul se
substituie transmitatorului si situatia nu se schimba (valabil si daca se dispune de o cota-parte
dintr-un bun determinat inclus in masa succesorala)
fiecare proprietar isi poate greva partea cu sarcini reale (dezmembraminte/garantii reale): vor
participa la partaj nudul proprietar/proprietarul bunului asupra caruia apasa garantia reala
(beneficiarii pot cere sa fie introdusi in proces pentru a-si apara drepturile)
constituirea dezmembramintelor – la partaj este aceeasi situatie cu cea de la dispozitia cu privire
la intregul bun, doar ca e vorba de o conditie rezolutorie (bunul sa intre in lotul celui care
care nu si-a grevat cota sa parte)
constituirea garantiilor reale – se stramuta de drept asupra bunului/sumelor de bani atribuit
acestuia (art. 682) => subrogatie reala cu titlu particular
Creditorii personali pot urmari cota-parte a debitorului lor, daca aceasta este determinata
(in CF) – art. 817 alin. 3. Acestia au un drept de optiune: pot urmari silit cota-parte din dreptul
asupra bunului comun (au drept de preferinta la licitatie coproprietarii) sau pot cere instantei
imparteala bunului (urmarirea se face asupra aprtii cuvenite debitorului).

Obligatiile coproprietarilor
- art. 635 – suporta sarcinile coproprietatii proportional cu cota lor parte

127
sarcina – sens larg: sarcini reale (dezmembramant, garantii reale, obligatiile propter rem, scriptae
in rem) si orice cheltuiala – sarcini care privesc intregul bun = sarcinile comune
modul concret in care le suporta difera de natura lor:
sarcini reale (opozabile erga omnes/opozabilitate largita) – trebuie indeplinite
cheltuielile (pentru conservarea/administrarea/intretinerea bunului sau taxe/imozite): fie
le plateste fiecare, fie plateste unul si va avea un drept de creanta impotriva celorlalti;
de regula, sunt divizibile
daca partajul de face prin vanzarea bunului comun si impartirea pretului, oricare coproprietar
este indreptatit sa solicite stingerea datoriilor legate de bunul comun scadente in urmatorul an din
pretul de vanzare (art. 677)

Încetarea coproprietății obișnuite


Cazuri de incetare:
un coproprietar poate dobandi cotele părți ale celorlalți coproprietari prin contract (vanzare,
donatie, schimb), uzucapiune sau mostenire
un tert dobandeste toate cotele-parti prin contract, uzucapiune sau mostenire
pieirea bunului sau exproprierea
partajul – calea specifica
Partajul
Partajul = operația juridică prin care dreptul de proprietate comună pe cote-părți se
transformă în drept de proprietate exclusiv, fie prin împărțirea materială a bunului, fie prin
atribuirea bunului unui coproprietar, fie prin vânzarea bunului și împărțirea prețului între
coproprietari. Se sistează astfel starea de coproprietate (coproprietate => drepturi de proprietate
exclusiva) – art. 669-686
Partajul dreptului = imparteala = sistarea starii de coproprietate obisnuita (indiviziune) = „partaj
definitiv” (≠ partajul de folosinta)
poate fi total sau partial – coproprietatea se sisteaza numai cu privire la o parte din coproprietari,
pastrandu-se fata de ceilalti (nu e posibil daca toti coproprietarii cer partajul).
Dreptul de a cere partajul si exercitarea sa
Art. 669: partajul poate fi cerut oricand, afara de cazul in care a fost suspendat
Fiecare coproprietar are dreptul de a cere partajul. Dreptul de a cere partajul este un drept
potestativ (+ patrimonial pentru ca reflecta o valoare economica). Fiecare coproprietar poate să
ceară fie încheierea unei convenții de partaj, fie să ceară în instanța partajul judiciar. Fiind un
drept potestativ, dreptul de a cere partajul este imprescriptibil.
Dreptul potestativ se exercită printr-o manifestare unilaterală de voință, iar in cazul
partajului judiciar mai presupune si manifestarea de vointa a judecatorului.

128
Conventia de partaj si actiunea de partaj sunt acte de dispozitie juridica – sting o situatie
juridica preexistenta.
Instanta poate suspenda pentru cel mult un an pronuntarea partajului, pentru a nu se
aduce prejudicii grave celorlalti coproprietari (art. 673) <= principiul echitatii.
Prin înțelegerea coproprietarilor, exercitarea dreptului potestativ de a cere partajul poate
fi suspendată, dar pentru o durată de cel mult 5 ani. Dacă s-ar încheia o convenție de suspendare
a partajului pe o durată mai mare de 5 ani, ea ar fi nulă relativ și s-ar reduce durata suspendării la
termenul de 5 ani (nulitate parțială) – art. 672. Se poate reinnoi.
Exercitarea dreptului de a cere partajul pe calea actiunii oblice
in cazul in care creditorii unui coproprietar sunt indreptatiti sa ceara imparteala pe baza actiunii
oblice, conventiile de suspendare le sunt opozabile, dar numai daca au dobandit data certa
(mobile)/au fost inscrise in CF (imobile) inainte de nasterea creantelor (art. 678)
creditorii personali pot sa intervina in partajul cerut de altcineva, dar nu pot ataca un aprtaj deja
efectuat, afara de cazul in care s-a facut in lipsa lor/fara sa se tina seama de opozitia lor
Coproprietatea obisnuita – o stare eminamente temporara
Aceasta concluzie nu e contrazisa de posibilitatea suspendarii. Suspendarea se poate face
prin conventie, deci daca coproprietatea se naste prin legat, defunctul nu ar putea impune
mostenitorilor o amanare a impartelii. Chiar atunci când judecatorul poate amâna pronuntarea
partajului pe o perioadă de 1 an, asta nu înseamnă că este anulat dreptul potestativ de a cere
partajul (art. 673). Este vorba doar de o soluție de echitate, în măsura în care situația impune
această amânare a partajului. Chiar daca nu se inchide dosarul de partaj fara a se realiza partajul
(art. 993 alin. 3), se poate realiza partajul conventional sau se poate introduce o noua cerere de
partaj judiciar.
Uzucapiunea stinge dreptul de a cere partajul
Este posibil ca un coproprietar să uzucapeze cotele-părți ale celorlalți. Ca urmare, dreptul
de a cere partajul poate fi paralizat prin prescripție achizitivă, dar nu si prin prescripție extinctivă
(art. 675).
Corelatia dintre dreptul de a cere partajul si autorizatia de construire
dreptul de a cere partajul nu e conditionat de obtinerea unei autorizatii administrative prealabila
daca imparteala unui imobil necesita modificari arhitectonice, este obligatorie obtinerea
autorizatiei
Reprezentarea statului si a comunitatilor locale in procesul de partaj – in cazul in care
acestea sunt coproprietare (domeniu public/privat), partajul se face in prezenta reprezentantilor
acestora.

Caile si modalitatile partajului


Partajul se poate realiza pe 2 căi (art. 670):
Prin convenție
Pe cale judiciară
3 modalități ale partajului:

129
imparteala materiala, proportional cu cotele-parti (art. 676 alin. 1) – in măsura în care bunul care
face obiectul coproprietății poate fi împărțit în natură între coproprietari, fiecare devine
proprietar exclusiv pe partea din bun care i-a fost distribuită. Dacă aceste părți nu sunt egale
valoric, cei care au primit mai mult vor trebui să dea celorlalți ceea ce au plus sub forma
”sultelor”.
atribuirea bunului catre unul sau mai multi coproprietari, la cererea acestora, cu obligația de a
plăti celorlalți coproprietari sulte echivalente cotelor-părți pe care le aveau din coproprietate
(art. 676 alin. 2 lit. a)
vanzarea bunului comun (intelegere/licitatie) si impartirea pretului conform cotelor-parti (art.
676 alin. 2 lit. b)
Dacă nicio modalitate nu este posibilă, judecătorul respinge cererea de partaj. Aceasta nu
înseamnă că este anihilat dreptul de partaj. Oricare dintre coproprietari poate face o nouă cerere
atunci când una dintre modalități devine posibilă
In cazul partajului conventional, daca un coproprietar este lipsit de capacitate de exercitiu
sau aceasta este restransa, e necesara autorizarea instantei de tutela si a ocrotitorului legal (art.
674).
Defiintarea conventiei:
cauzele generale aplicabile contractelor
daca nu participa toti coproprietarii este nula absolut
nu poate invoca nulitatea relativa cel care, cunoscand cauzele nulitatii, instraineaza bunurile
atribuite
! e valabila conventia chair daca nu cuprinde toate bunurile (se poate face partaj suplimentar)
Efectele partajului
VCC
conventia/hotararea judecatoreasca de partaj avea efect declarativ de drepturi, chiar daca erau tot
acte de dispozitie (pentru ca se exercita un drept potestativ)
fiecare coproprietar era considerat titular al dreptului de proprietate asupra bunului atribuit de la
momentul ansterii statii de coproprietate (retroactiv)
NCC
art. 680 (1) Fiecare coproprietar devine proprietarul exclusiv al bunurilor sau, după caz, al
sumelor de bani ce i-au fost atribuite numai cu începere de la data stabilită în actul de partaj,
dar nu mai devreme de data încheierii actului, în cazul împărţelii voluntare, sau, după caz, de la
data rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti.
(2) În cazul imobilelor, efectele juridice ale partajului se produc numai dacă actul de partaj
încheiat în formă autentică sau hotărârea judecătorească rămasă definitivă, după caz, au fost
înscrise în cartea funciară.

s-a renuntat la efectul declarativ efect constitutiv de drepturi: actul de partaj marcheaza un trasfer de
drepturi intre coproprietari (este accesntuat caracterul de dispozitie)
actele juridice facute cu nerespectarea prevederilor de la art. 641 sunt sanctionate cu inopozabilitatea,
soarta lor depinzand de solutia de la partaj, care are valoare se conditie suspensiva

130
daca bunul este inclus in lotul coproprietarului care a incheiat actul juridic cu nerespectarea
regulilor de la art. 641, efectele acestui act nu se vor produce retroactiv, ci de la data de la care
produce efecte partajul (art. 680)
Obligatia de garantie intre copartasi
VCC
obligatia reciproca de garantie intre coproprietari – asigurarea egalitatii in cazul in care unul
dintre fostii coproprietari, dupa partaj, ar fi fost tulburat sau evins (tocmai pentru ca partajul nu
era translativ de drepturi)
conditii – cauza tulburarii sa fie anterioara partajului si sa nu fie imputabila coproprietarului care
o invoca
NCC
Art. 683
Garanţia pentru evicţiune şi vicii ascunse
Coproprietarii îşi datorează, în limita cotelor-părţi, garanţie pentru evicţiune şi vicii ascunse,
dispoziţiile legale privitoare la obligaţia de garanţie a vânzătorului aplicându-se în mod
corespunzător.
Fiecare este obligat să îl despăgubească pe coproprietarul prejudiciat prin efectul evicţiunii sau al
viciului ascuns. Dacă unul dintre coproprietari este insolvabil, partea datorată de acesta se va
suporta, proporţional, de către ceilalţi coproprietari, inclusiv de coproprietarul prejudiciat.
Coproprietarii nu datorează garanţie dacă prejudiciul este urmarea faptei săvârşite de un alt
coproprietar sau dacă au fost scutiţi prin actul de partaj. => obligatia de garantie va apasa integral
in sarcina celui care a savarsit fapta prejudiciabila
- nu contrazice ideea tranferului de drepturi dintre copartasi ca urmare a partajului

Proprietatea periodica

Proprietatea este periodica ori de cate ori dreptul de proprietate are mai multi titulari,
fiecare dintre ei exercitand atributul folosintei cu privire la intregul bun care formeaza obiectul
dreptului, in mod succesiv si repetitiv, in perioade de timp determinate, egale sau inegale. (ex.
casele de vacanta)
Reglementarea proprietatii periodice in Codul civil in vigoare ( art. 687-692)
regimul juridic legal al proprietatii periodice este obligatoriu (titularii nu o pot opta pentru alt
regim juridic – art. 687)
Din definitie rezulta 2 trasaturi esentiale:
dreptul de proprietate are mai multi titulari
prerogativele acestui drept se exercita in mod succesiv si repetitiv, in perioade de timp
determinate, egale sau inegale
In plus, poate avea ca obiect bunuri mobile si imobile, fara nicio restrictie.
Exercitarea succesiva priveste numai prerogativa folosintei, unele dintre elementele
folosintei fiinde exercitate totusi in comun => cheltuielile legate de folosinta sunt suportate in
comun, in raport cu unitatile de timp care ii revin fiecarui titular.

131
Posesia ca element de drept si dispozitia in legatura cu intregul bun se exercita
concomitent si impreuna => proprietatea periodica este un caz particular de coproprietate –
elementele definitorii:
pluralitatea titularilor
unitatea materiala a bunului
divizarea intelectuala a dreptului
Diferenta fata de coproprietatea obisnuita – titularii nu mai pot cere partajul, fiind
conceputa ca o coproprietate fortata (art. 646), pentru a se asigura continuitatea si stabilitatea
exercitarii succesive a folosintei. Cotele-parti exprimate in unitati de timp exprima atat partajarea
folosintei, cat si partajarea dreptului de proprietate.

Art. 688: proprietatea periodica se naste prin act juridic (legat sau conventie), fiind
supuse inscrierii in CF actele juridice care au ca obiect un imobil
Legat – nu este vorba de o transmitere (cand proprietatea periodica preexista legatului),
ci de o transformare a dreptului de proprietate in forma sa pura si simpla in proprietate periodica
Conventie – mai multe situatii:
dobandirea originara a proprietatii periodica – partile se inteleg sa construiasca o casa sau sa
confectioneze un bun asupra caruia sa dobandesca un drept de proprietate periodica
mai multe parti cumpara un bun stabilind ca vor dobandi un drept de proprietate periodica asupra lui
donatorul prevede ca donatarii vor primii un bun in regim de proprietate periodica
titularii unui drept de coproprietate obisnuita sa incheie o conventie pentru transformarea ei intr-
o proprietate periodica (art. 688 apare ca o derogare de la art. 672 – amanarea partajului prin
conventie cu maxim 5 ani: in acest caz se renunta cu totul la dreptul de a cere partajul, ca
urmare a caracterului fortat)

Exercitarea atributelor proprietatii periodice


Posesia ca element de drept - indreptatirea aproprierii si stapanirii bunului
actele de conservare – fiecare coproprietar are nu numai dreptul, ci si obligatia sa incheie acte de
conservare, fara a aduce atingere conditiilor de exercitare a dreptului de proprietate periodica de
catre ceilalti titulari (art. 690 alin. 1)
regula unanimitatii nu mai functioneaza – fiecare titular este indreptatit sa savarseasca acte
materiale si sa incheie acte juridice pentru obiectivarea acestui atribut in masura in care ele
profita si celorlalti titulari
Obiectivarea prerogativelor dreptului de proprietate se concretizeaza intr-o posesie ca stare de fapt,
coposesiunea. Daca e tulburata, titularii au la dispozitie actiunea posesorie (act de conservare). b)
Folosinta – se exercita in mod succesiv de catre titulari, in unitati de timp determinate ≠ proprietatea
obinuita, care se exercita in comun (daca nu s-a facut partaj de folosinta)
- daca unitatile de timp nu sunt determinate, ne aflam in ipoteza coproprietatii obisnuite si putem
cere partajul

132
fiecare titular este obligat sa predea folosinta bunului la incetarea intervalului sau de timp
in afara intervalului tau nu pierzi dreptul de propritate, ci numai folosinta
exista situatii in care partajarea folosintei nu opereaza – pentru reparatiile mari, proprietarul care
avanseaza cheltuielile are dreptul la despagubiri in raport cu valoarea drepturilor celorlalti
coproprietari (art. 690) <= intereseaza toti titularii, indiferent de unitatile de timp
coproprietarii pot incheia acte de administrare (sunt tot de interes comun)
fiecare titular poate inchiria bunul pentru unitatea sa de timp, incasand fructele civile (art. 689) !
Daca un titular incheie un act de administrare (ex. contract de inchiriere) pentru un alt interva lde
timp decat cel ce i se cuvine, acesta va fi inopozabil celorlalti titulari.
c) Dispozitia
Dispozitia materiala – numai cu acordul celorlalti titulari (regula unanimitatii) – art. 690 alin.2
Dispozitia juridica – se poate exercita de fiecare titular cu privire la cota sa parte din dreptul de
proprietate (ex. acte de vanzare, ipotecare)
daca priveste intregul bun, este nevoie de acordul celorlalti titulari
actele juridice incheiate cu privire la cotele-parti ale celorlaltor titularo sunt lovite de nulitate
relativa (art. 689 alin. 3)
exista un singur caz in care se poate incheia un act de dispozitie cu privire la cota-parte a altui
titular – excluderea unui titular – sanctiune in cazul in care acesta tulbura grav exercitarea
proprietatii periodice
d) Exercitarea elementului procesual
Art. 642 alin. 2 + art. 643: fiecare titular este indreptatit sa introduca singur orice actiune in
justitie si sa stea singur in justitie ca parat cu privire la bunul comun, dar hotararile judecatoresti
nefavorabile ii vor fi opozabile numai lui, iar cele favorabile profita tuturor
Incetarea proprietatii periodice
Art. 692 – proprietatea periodica inceteaza prin radierea din CF in temeiul dobandirii de catre o
singura persoana a tuturor cotelor-parti din dreptul de proprietate periodica
incetarea poate imbraca forma concreta a partajului prin buna invoiala, dar partajul judiciar este
inadmisibil
nu se stinge dreptul de proprietate, ci sisteaza aceasta stare speciala de coproprietate (are loc o
transformare din proprietate periodica in proprietate in forma pura si simpla => se pastreaza
caracterul perpetuu)

Coproprietatea forțată

Această formă de coproprietate este reglementată în NCC de la art. 646 la art. 692.
În cadrul acesteia, regăsim elementele definitorii ale coproprietății (pluralitatea subiectelor,
unitatea materială a bunului, fracționarea intelectuala a dreptului) și în plus imposibilitatea încetării
coproprietății prin partaj judiciar. Rezultă că este posibil partajul convențional (art. 671 alin. 1). =>
dreptul de a cere partajul nu mai exista ca drept potestativ in beneficiul coproprietarilor

133
Partajul conventional intervine ca o manifestare directa a libertatii de a contracta, nu ca
un drept potestativ.
Imporanta este obligativitatea starii de coproprietate – niciunul dintre coproprieatri nu
poate, prin vointa proprie, sa puna capat acestei stari.
De regulă, când este vorba de coproprietatea forțată, bunul care formează obiectul
coproprietății este accesoriu în raport cu un bun principal (exemplu: în clădirile cu mai multe
spații locative aparținând unor proprietari diferiți, părțile comune ale clădirii sunt obiect al
coproprietății forțate : scările, terenul de sub clădire). De aici decurge ideea că ori de câte ori
acest caracter accesoriu există, dispoziția asupra cotei-parti din bunul comun se poate face numai
odată cu bunul principal – accesorium sequitur principale. (art. 647 alin. 2) Caracterul accesoriu
este legat de destinatia acestor bunuri si de vecinatate.
Nu este obligatoriu ca bunul principal sa formeze obiectul unui drept de proprietate pur si simplu.
NB : Nu în toate cazurile există acest raport de accesorietate – ex. coproprietatea fortata
asupra bunurilor de familie (totusi, au o destinatie comuna, servind la pastrarea traditiilor de
familie).
Exercitarea coproprietatii fortate
caracterizata de stabilitate
nu se mai aplica regula unanimitatii: actele de conservare si de administrare pot fi exercitate de
fiecare coproprietar, fara acordul celorlalti
exercitarea folosintei de catre un singur coproprietar: nu trebuie sa impiedice exercitarea
folosintei de catre ceilalti coproprietari si trebuie sa reflecte destinatia bunui comun (art. 647
alin. 1)
dispozitia juridica asupra cotei-parti a fiecarui coproprietar se poate face numai odata cu
dispozitia juridica asupra bunui principal (art. 647 alin. 2)
coproprietarii sunt obligati sa suporte cheltuielile pentru conservarea si intretinerea bunui comun
proportional cu cota-parte din bun, stabilita in raport cu intinerea bunui principal (art. 647 alin. 3)
Cazurile de coproprietate forțată (art. 646)
Coproprietatea asupra părților comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente
– există raport de accesorietate (art. 1141, 1142)
Coproprietatea asupra despărțiturilor comune – există raport de accesorietate (art. 660-
666)
Coproprietatea asupra bunurilor de familie – nu există raport de accesorietate
Proprietatea periodică
Bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile vecine situate pe linia
de hotar dintre proprietăți (potecile, drumurile, fântânile, izvoarele)
Bunurile comune afectate utilizării a două sau mai multe fonduri (o centrală termică sau
alte instalații care deservesc două sau mai multe clădiri, un drum comun într-un cartier de
locuințe)
Alte cazuri prevăzute de lege

134
Bunurile de familie – au apartinut membrilor familiei si au o semnificatie morala
deosebita pentru familie (nu conteaza valoarea pecuniara). Sunt depozitate la unul dintre
mostenitori/la un tert (<= conventie/hotarare judecatoreasca). Functioneaza regula unanimitatii –
nu pot fi instrainate, imprumutate sau inchiriate decat cu acordul tuturor coproprietarilor.

Coproprietatea fortata asupra partilor comune din cladirile sau din ansamblurile
rezidentiale cu mai multe spatii locative apartinand unor proprietari diferiti
Art. 648-652 – trasaturi:
unitatea materiala a bunului
divizarea intelectuala a dreptului de proprietate
regula: nu poate inceta prin partaj
bunul comun este accesoriu in raport cu un bun principal (spatiul locativ)
cota-parte din dreptul de proprietate asupra bunului comun este accesorie in raport cu dreptul de
proprietate asupra bunului principal
folosirea spatiului locativ nu este posibila decat prin accesul asigurat prin utilizarea partilor
comune => sunt comune prin destinatie => bunul principal si cota-parte aferenta din partile
comune nu pot fi separate (tot unitar)
Fiecare titular are:
un drept de proprietate asupra spatiului locativ ca bun principal
un drept de proprietate comuna pe cote-parti asupra partii comune
Partile comune pot fi precizate prin lege si prin vointa partilor, in masura in care sunt
destinate utilizarii bunurilor principale (art. 649). De aceea, in imprejurari speciale,
coproprietatea fortata poate inceta prin partaj conventional sau chair judiciar.
Sunt parti comune: terenul pe care se afla cladirea, spatiile comune, holurile, terasele,
scarile etc. Sunt parti comune exclusiv pentru proprietarii care utilizeaza aceste utilitati in
conformitate cu proiectul cladirii: spalatoriile, uscatoriile, cosurile de fum.
Cota-parte din dreptul de proprietate asupra partilor comune ce ii revine fiecarui
proprietar al unui bun principal este inscrisa in titlul de proprietate. Daca nu e precizata, se
raporteaza la suprafata bunului principal.
Caracterul accesoriu => transmiterea/dezmembrarea/ drepturile reale de garantie asupra
bunului principal se intind si asupra partii comune.

Restrangeri ale exercitarii dreptului de proprietate privata asupra bunului principal <=
principiul general: exercitarea dreptului de proprietate trebuie sa se faca astfel incat sa nu fie
stanjenita exercitarea altor drepturi de proprietate sau a altor drepturi subiective civile (art. 647)
proprietarul este obligat sa asigure intretinerea bunului principal, pentru mentinerea in stare buna
a cladirii
a) Restrangeri ale exercitarii folosintei
schimbarea destinatiei bunului principal este posibila numai cu acceptul asociatiei de proprietari

135
corproprietarii sunt obligati sa permita accesul in spatiul locativ care constituie bunul principal
pentru efectuarea lucrarilor necesare conservarii cladirii si intretinerii partilor comune (art. 656);
vor fi despagubiti daca se cauzeaza prejudicii
b) Restrangerea exercitarii dispozitiei
imbunatatirile sau modificarile bunului principal se fac cu autorizatie administrativa, fara sa se
puna in pericol structura cladirii
proprietarul oricarui spatiu locativ nu poate instraina dreptul sau de proprietate daca nu face
dovada platii cotei-parti din cheltuielile comune in raport cu momentul instrainarii (altfel, actul
de instrainare este nul absolut); exceptie – dobanditorul preia aceste datorii
Nastere
se naste prin succesiunea de acte juridice care conduce la situatia in care spatiile locative cu alta
destinatie decat aceea de locuinta sa de afle in proprietatea unor persoane diferite
Exercitare
Este caracterizata de 2 trasaturi:
proprietarii unitatilor locative raspund de asigurarea conditiilor de functionare normala a
partilor comune (obligatie propter rem)
regula majoritatii – in acest scop s-a creat asociatia proprietarilor
Este posibil partajul de folosinta al partilor comune, daca nu sunt lezate drepturile
celorlalti coproprietari si daca decizia de atribuire in folosinta comuna este adoptata cu o
majoritate de 2/3 din numarul proprietarilor si al cotelor parti (art. 650).
Coproprieatrii suporta cheltuielile legate de partile comune in raport cu cotele lor parti.
Cheltuielile legate de cotele-parti in folosinta exclusiva cad in sarcina celor care le folosesc.
Dispozitia juridica asupra partilor comune se poate face numai odata cu dispozitia
juridica asupra bunului principal (art. 651).
Incetare
regula: nu poate inceta prin partaj
starea de coproprietate fortata poate inceta, iar refuzul unuia dintre coproprietari de a consimti la
aceasta e un abuz de drept
Partajul:
prin exceptie, poate sa inceteze prin partaj judiciar, cand nu se mai impune cu necesitate a fi
mentinuta (ex. podul unei clediri), daca prin natura si destinatia spatiului aflat in folosinta
comuna este posibil in fapt
! o astfel de solutie este imposibila in cazul in care e vorba de terenul pe care se afla cladirea
temeiul caracterului fortat este raportul de accesorialitate, iar acesta dispare daca instanta
constata ca bunul principal poate fi utilizat fara acea parte comuna
terenul excedentar aferent cladirii se afla in coproprietate obisnuita => se poate partja
conventional sau judiciar
Alte cai:
toate unitatile locative sunt dobandite in proprietate de aceeasi persoana
pier bunurile principale => se stinge dreptul de proprietate asupra bunurilor accesorii

136
tranformarea coproprietatii fortate in coproprietate obisnuita, prin acordul tuturor proprietarilor
(art. 658)
daca cladirea piere in intregime/in proportie > 50% - orice coproprietar poate sa solicite vanzarea
la licitatie a terenului si materialelor de constructie care au rezultat
daca e distrusa o mica parte – trebuie sa contribuie la refacerea partilor comune in raport cu
cotele lor parti (daca nu trebuie sa cedeze drepturile lor celorlalti coproprietari

Dreptul de proprietate comuna in devalmasie

Presupune ca mai multi titulari exercita concomitent si impreuna atributele dreptului de


proprietate. Nu exista diferenta calitativa intre titulari. Diferenta fata de proprietatea comuna pe
cote-parti consta in faptul ca dreptul nu mai este fracționat matematic. Așadar, nici bunul
material nu este divizat, iar nici dreptul nu este divizat. Nu se știe ce cotă-parte din proprietate
are fiecare proprietar.
Se naste dintr-un fapt judidic concret si din vointa legiuitorului. !art. 667 distinge, de fapt,
intre cazurile reglementate de lege si cele reglementate de parti.
Cea mai cunoscută formă de proprietate devălmașă este proprietatea comună a soților în
cazul în care se află sub regimul comunității legale sau convenționale. NCC a renunțat la
caracterul obligatoriu al comunității matrimoniale.
dreptul de proprietate comuna in devalmasie al sotilor (modalitate a dreptului de proprietate
privata) ≠ comunitatea matrimoniala (modalitate a patrimoniului – cuprinde si datoriile)
Codul civil mai spune că este posibil ca proprietatea devălmașă să se nască și din act juridic.
Părțile pot să stabilească că obiectul stăpânit în comun nu este divizat material. În acest caz, se aplică
regimul de drept comun = regimul comunității matrimoniale cu caracter legal (art. 668).
Exercitarea (art. 345-350)
actele de conservare, de folosinta (exceptie: schimbarea destinatiei bunului comun -necesar
acordul sotilor) si de administrare pot fi incheiate de fiecare sot cu privire la oricare dintre
bunurile comune
necesar consimtamantul scris al sotilor cand se incheie acte prin care se afecteaz folosinta asupra
locuintei familiei sau cand se deplaseaza bunurile ce mobileaza/decoreraza locuinta
fiecare sot poate incheia acte de dobandire a bunurilor comune
actele de instrainare sau de grevare cu drepturi reale se fac prin acordul sotilor (exceptie: darurile
obisnuite si bunurile mobile comune)
este necesar consimtamantul scris cand un bun este adus ca aport la o societate sau se dispune de
el pentru dobandirea de parti sociale/actiuni
fiecare sot poate dispune prin legat de partea ce i s-ar cuveni la incetarea casatoriei din
cominitatea de bunuri
Incetarea
la data finalizarii lichidarii regimului comunitatii (nulitatea casatoriei/divort/deces)

137
starea de devalmasie continua si dupa incetarea regimului comunitatii (incetarea casatoriei),
pana la lichidarea comunitatii – prin partaj (exista o prezumtie legala de egalitate)
inainte de incetarea regimului comunitatii – impartirea totala/partiala a bunurilor comune
(conventie/hotarare judecatoreasca) !regimul comunitatii continua
in alte cazuri decat regimul comunitatii, se aplica dispozitiile legii care se completeaza cu
regimul comunitatii legale

8.12.2015
Cursul 9
Moduri de dobandire a drepturilor reale principale
Enumerarea modurilor de dobandire in art. 557 C. civ.
De regula, vom analiza aceste moduri de dobandire cu referire la dreptul de proprietate
privata, dar, mutatis mutandis, unele dintre aceste moduri sunt valabile si pentru celelalte
drepturi reale principale. Mai sunt si alte moduri, studiate cu alta ocazie. Cand am vorbit de
dreptul de proprietate publica, am analizat si modurile de dobandire ale acestui drept, precum si
modurile de dobandire ale drepturilor reale constituite pe temeiul acestui drept. La posesie, am
sudiat dobandirea fructelor prin posesia de buna-credinta.

Hotararea judecatoreasca, ocupatiunea si traditiunea

Hotararea judecatoresca

In legatura cu hotararea judecatoreasca, trebuie sa facem o distinctie intre:


Suplinirea consimtamantului unei parti intr-un contract translativ de proprietate
Uneori, hotararea judecatoreasca este doar un mod de a suplini consimtamantul unei parti
in mecanismul incheierii contractului prin care se transmite un drept real principal.
Exemplul cel mai raspandit este acela al suplinirii consimtamantului partii care refuza
executarea unui antecontract bilateral prin care partile se obliga sa incheie in viitor un contract cu
titlu oneros, traslativ de proprietate – art. 1279 alin. 3. In ipoteza in care se incheie un antecontract
de vanzare-cumparare, iar una dintre parti refuza sa incheie contractul de vanzare-cumparare la care
s-a obligat, cealalta parte este indreptatita sa ceara instantei de judecata pronuntarea unei hotarari
care sa tina loc de contract, daca si celelalte conditii sunt indeplinite (art. 1669). O

138
asemenea hotarare poate fi pronuntata si daca se refuza executarea unei promisiuni unilaterale de
vanzare-cumparare.
Observam ca hotararea judecatoreasca nu este prin ea insasi un mod de dobandire a
dreptului de proprietate sau a altui drept real principal, este doar un element al mecanismului
contractual, prin care se realizeaza acordul de vointe, judecatorul suplinind consimtamantul
partii indaratnice. Temeiul dobandirii este contractul.
b) Hotararea judecatoreasca – mod de dobandire a drepturilor reale principale
Pe de alta parte, sunt cazuri in care hotararea judecatoreasca este prin ea insasi un mod de
dobandire a dreptului de proprietate – art. 557: ipoteza in care este translativa de proprietate prin
ea insasi.
Exemple: hotararea judecatoreasca prin care se dispune retrocedarea unui imobil
expropriat sau cea prin care se dispune restituirea in natura a imobilelor cu destinatia de locuinta
trecute in mod abuziv in proprietatea statului sunt moduri de dobandire a dreptului de proprietate
Ocupatiunea

Notiunea de ocupatiune
Art. 941 „Posesorul unui lucru mobil care nu apartine nimanui devine proprietarul
acestuia, prin ocupatiune, la data intrarii in posesie.”
Ocupatiunea = mod de dobandire a dreptului de proprietate (numai acest drept), ce consta in
luarea in stapanire a unui bun care nu apartine nimanui, cu intentia de a deveni proprietar.
Intr-un mod asemanator, este definita ocupatiunea in C. Civ., in art. 941 alin. (1).
Din definitie => ocupatiunea cuprinde in structura sa juridica doua elemente:
IV. luarea in stapanire a unui lucru, posesia ca stare de fapt – ocupatiunea este un efect al
posesiei.
posesia trebuie sa fie utila, dar nu este necesara o anumita durata a posesiei. Ceea ce
intereseaza e momentul initial al posesiei, adica cel al luarii in stapanire. In principiu, din
acel moment, cel care ia bunul in stapanire devine proprietar, daca avem si cel de-al doilea
element.
posesorul trebuie sa se comporte ca un proprietar, nu ca titularul unui alt drept real principal
bunul luat in stapanire sa faca parte din categoria lucrurilor care nu apartin nimanui. Se
apropriaza, in aceasta situatie, un lucru, nu un bun. Numai in masura in care este apropriat,
lucrul devine bun. (=> diferenta fata de dobandirea dreptului de proprietate ca efect al
posesiei de buna-credinta sau al posesiei indelungate)
Acesta este un mod originar de dobandire – lucrul nu formeaza obiectul unui drept de
proprietate in momentul luarii in stapanire; vechiul drept de proprietate nu se stinge anterior
ocupatiunii, prin abandon.

lucrurile comune (res communes) – aerul, lumina - !neapropriabile privite ca intreg, dar parti din
aceste lucruri pot fi apropriate, de exemplu daca se comprima aerul in roata de la masina,
putem deveni proprietari pe acea cantitate de aer comprimat
lucrurile fara stapan (res nullius) – sunt apropriabile; art. 941 alin. 2 => 2 categorii:
lucrurile care nu au avut niciodata stapan – pot fi apropriate, dar cu respectarea

139
reglementarii legale speciale ex. fructele de padure
lucrurile care au avut stapan, dar au fost abandonate sau s-a renuntat la dreptul de
proprietate asupra lor (res derelicte) – ex. gunoiul menajer
≠ bunurile pierdute, care formeaza obiectul unui drept de proprietate si, deci, trebuie sa
fie restituite

Domeniul de aplicare al ocupatiunii. Caracterizare generala. Situatia bunurilor


abandonate
In ceea ce priveste ocupatiunea:
bunuri incorporale – nu pot fi dobandite prin ocupatiune (ex. drepturile de autor) o
bunuri corporale
bunurile mobile
regula: aceste bunuri se pot dobandi prin ocupatiune, daca sunt lucruri comune sau
daca sunt lucruri fara stapan, care fie nu au avut niciodata stapan, fie au fost
abandonate (art. 562 dreptul de proprietate se stinge in momentul parasirii bunului)
exceptia: bunurile mobile care fac parte dintr-o universalitate – nu opereaza
ocupatiunea. In cazul bunurilor mobile din mostenirile vacante, acestea intra in
domeniul privat al comunitatilor locale sau, daca se afla in strainatate, se cuvin
statului roman, din momentul deschiderii succesiunii.
bunurile imobile – nu se pot dobandi prin ocupatiune niciodata (art. 941)
o regula – imobilele cu privire la care s-a renuntat la dreptul de proprietate (art. 562
dreptul de proprietate se stinge prin inscrierea in CF a declaratiei de renuntare): se
dobandesc fara inscriere in CF, de comuna, orasul sau municipiul pe a caror raza
teritoriala se afla si intra in domeniul privat al acestora prin HCL (art. 553). Aceste
bunuri imobile pot fi uzucapate, iar HCL prin care se iau in stapanire aceste imobile
poate fi inscrisa in CF numai daca intre timp nu au fost uzucapate de alte persoane.
(art. 889).
DAR, imobilelor aflate in strainatate – intra direct in domeniul privat al statului din
momentul renuntarii (art. 553), deci nu pot fi uzucapate.
o exceptia – bunurile imobile din mostenirile vacante trec direct in patrimoniul
statului, in domeniul privat, in momentul deschiderii succesiunii, ceea ce inseamna
ca aceste imobile nu pot fi uzucapate.
Natura juridica si dovada abandonului. Distinctia dintre lucrurile abandonate si
lucrurile pierdute
a) Natura juridica
Abandonul este un mod de exercitare a dispozitiei juridice si cuprinde in structura sa
juridica o manifestare unilaterala de vointa a proprietarului facuta cu intentia de a stinge dreptul
de proprietate.

140
Deosebirea – efectul extinctiv se preduce:
ca efect al actului juridic – la renuntarea la dreptul de proprietate
ca efect al actului material de parasire a bunului – cazul abandonului => simpla renuntare ca
manifestare de vointa nu este suficienta
Un lucru mobil este abandonat daca, pe de o parte, proprietarul se autodeposedeaza,
adica renunta la stapanirea materiala asupra bunului si, prin asta practic, isi manifesta si vointa
de a nu mai fi proprietar.

Observam ca si aici sunt doua elemente:


un element volitiv - un act de vointa
un element material - autodeposedarea, faptul material al abandonului
b) Dovada abandonului

Elementul material = fapt juridic in sens restrans dovedit prin orice mijloc de proba Elementul volitiv

de regula, se dovedeste prin prezumtii simple – ex. aruncarea unui bun
intr-o pubela naste o prezumtie simpla foarte puternica de abandon.
Art. 941 alin. 3 – prezumtie legala: lucrurile mobile de valoare foarte mica sau foarte
deteriorate care sunt lasate intr-un loc public sau intr-un mijloc de transport in comun, sunt
considerate lucruri abandonate.
Dovada – importanta pentru distinctia dintre:
lucrurile abandonate – daca bunul sau pretul nu este pretins de proprietarul originar in termen
de 6 luni (art. 942), va fi considerat fara stapan si remis gasitorului pe baza de proces verbal –
gasitorul dobandeste dreptul de proprietate prin ocupatiune. Daca gasitorul refuza sa il preia,
lucrul intra in domeniul privat al comunitatii locale (art. 945)
bunurile pierdute – sunt in continuare obiect al dreptului de proproietate aflat in patrimoniul
persoanei care le-a pierdut (art. 942) => nu pot fi dobandite prin ocupatiune
proprietarul poate revendica bunul pierdut:
de la cel care l-a gasit
de la tertul dobanditor de rea-credinta
de la tertul dobanditor de buna-credinta, in termen de 3 ani (art. 937 alin. 2)
Insusirea bunului gasit = infractiune
Efectele juridice ale abandonului
stingerea dreptului de proprietate si a tuturor drepturilor accesorii acestuia, dar nu si obligatiile si
sarcinile care il greveaza
daca asupra bunului s-au constituit dezmembraminte/alte sarcini reale, nu mai este abandon, ci
delasare – o transmitere in beneficiul titularului dezmembramantului sau a sarcinii reale
(manifestarea unilaterala de vointa a proprietarului + iesirea din posesie + manifestarea
unilaterala de vointa a beneficiarului + intrarea in posesie => efect translativ de proprietate)
Dobandirea tezaurului (comorii) prin ocupatiune, conform art. 946 C. civ.
Tezaurul = orice bun mobil ascuns sau ingropat, chiar involuntar, in privinta caruia
nimeni nu poate dovedi ca este proprietar => nu este nici un bun abandonat, nici de un bun
pierdut, ci de un „proprietar pierdut”.
Cel care ascunde/ingroapa anumite valori nu renunta la dreptul de proprietate, ci recurge

141
la o forma de protectie a proprietatii.Daca nu se mai cunoaste cine este cel care a ascuns
tezaurul, iar acesta este descoperit de o alta persoana decat proprietarul, atunci, prin ocupatiune,
dreptul de proprietate asupra tezaurului este dobandit, in cote egale, de persoana care l-a
descoperit si de proprietarul bunului (mobil/imobil) in care a fost ascuns tezaurul.
Art. 946 alin. (3): nu se aplica in cazul bunurilor mobile culturale (descoperite fotuit/ca
urmare a unor cercetari arheologice) si al bunurilor care fac obiectul proprietatii publice.
Traditiunea

Notiunea de traditiune
Traditiunea – enumerata ca un mod de dobandire a proprietatii in art. 557 alin. (1) C.Civ.

Traditiunea = predarea/remiterea materiala a unui bun transmiterea elementului corpus
din structura posesiei ca stare de fapt
Traditiunea are semnificatie juridica diferita, in functie de conventia pe care o insoteste,
care ajuta la determinarea elementului subiectiv pe care il va avea cel care a primit bunul.
Acesta poate fi:
posesor – daca partile au vrut sa transmita dreptul de proprietate asupra bunului remis, atunci
este vorba de traditiune ca mod de dobandire a proprietatii => traditiunea = mod complex de
dobandire a dreptului de proprietate
detentor precar – daca partile au vrut sa incheie un comodat sau un depozit si intelegerea lor se
refera la un asemenea contract, atunci remiterea materiala a bunului este doar o conditie de
incheiere a contractului => traditiunea da nastere unui drept de creanta
Rezulta ca, prin ea insasi, remiterea materiala a bunului nu are o semnificatie univoca,
iar efectul sau juridic depinde de intelegerea partilor.
Ne intereseaza acea traditiune in cazul careia partile s-au inteles ca prin remitere sa se
transmita chiar dreptul de proprietate.
Domeniul de aplicatie al traditiunii
Ipoteza darului manual (art. 1011 alin. 4) - donatia unor bunuri mobile de valoare mica,
caz in care nu mai e necesara forma autentica, care altfel exprima solemnitatea donatiei, ci este
suficienta remiterea materiala a bunului mobil, care ia locul autentificarii actului de donatie.
Predarea nu este doar un fapt al executarii contractului, ci unul necesar pentru valabilitatea
acestuia. Este evident, insa, ca transmiterea proprietatii nu este doar efectul predarii bunului, ci
si efectul intelegerii partilor.
Ipoteza titlurilor de valoare la purtator - acestea se transmit prin simpla traditiune, adica
prin transmiterea inscrisului in care e incorporat acel titlu de valoare. NB: trebuie sa vedem
intelegerea partilor, nu e exclus ca titlul la purtator sa fie dat in depozit.

Accesiunea

Accesiunea – un termen polisemantic


Uneori, semnificatiile accesiunii sunt chiar de natura sa nasca anumite confuzii. Asa se
intampla in sistemul vechiului C. Civ., intrucat accesiunea era tratata, pe de o parte, ca o limita
a exercitarii dreptului de proprietate privata, iar, pe de alta parte, ca un atribut care intra in

142
continutul juridic al dreptului de proprietate privata, in virtutea caruia proprietarul unui bun este
si proprietarul a ceea ce produce lucrul si a ceea ce se uneste cu lucrul, ca accesoriu.
Ambele perspective erau eronate. In realitate, accesiunea nu e nici limita a dreptului de
proprietate, nici atribut din continutul dreptului de proprietate, ci un efect al faptului juridic in
sens restrans al incorporarii bunului accesoriu in bunul principal.
Art. 567: prin accesiune, proprietarul unui bun devine proprietarul a tot ce se alipeste cu
bunul ori se incorporeaza in acesta, daca legea nu prevede altfel.

Accesiunea ca alipire a lucrului accesoriu cu lucrul principal sau ca incorporare a


lucrului accesoriu in lucrul principal
Sensul accesiunii de fapt material al alipirii sau al incorporarii, ca fapt juridic in sens
restrans producator de efecte juridice.
alipirea = unirea unui bun accesoriu cu un bun principal

incorporarea = unirea unui bun accesoriu cu un bun principal, in plus, creindu-se o legatura
materiala atat de puternica, incat despartirea nu mai este posibila fara a se dauna celor doua lucruri
Se pot produce:
natural – accesiune naturala
prin interventia omului – accesiune artificiala
!Daca ar fi vorba despre o simpla unire a unor lucruri cu proprietari diferiti, fiecare ar
putea cere separarea.
Caracterul accesoriu se stabileste fie in raport cu:
destinatia bunului/lucrului (daca un bun este destinat sa serveasca urilizarii sau ornarii celuilalt bun)
valoarea/cantitatea bunurilor
adagiul conform caruia terenul este bunul principal, iar ce este pe el este bun accesoriu.
! In cazul dreptului de superficie, situatia se inverseaza, cand dreptul de folosinta asupra
terenului este accesoriu dreptului de proprietate asupra constructiei.

2. Accesiunea ca drept de accesiune


Faptul material al alipirii nu produce intotdeauna un efect achizitiv de proprietate in mod
direct. De cele mai multe ori, cand bunul principal si bunul accesoriu apartinan unor proprietari
diferiti, alipirea sau incorporarea naste mai intai un drept potestativ de accesiune, in favoarea
proprietarului bunului principal. Efectul achizitiv de proprietate se produce numai in masura
in care acesta isi va exercita dreptul de accesiune in sens pozitiv.
Faptul juridic in sens restrans al alipirii/incorporarii da nastere dreptului potestativ de
accesiune.
nu este suficienta simpla alipirea a doua lucruri apartinand unor proprietari diferiti (caz in care se
poate cere separarea)
daca cele doua lucruri au acelasi proprietar – nu e vorba de accesine
daca lucrul accesoriu este res nullius – nu e vorba de accesiune
Exista situatii in care alipirea/incorporarea nu naste un drept potestativ de accesiune, ci

143
determina direct efectul achizitiv de proprietate.
3. Accesiunea ca mod de dobandire a dreptului de proprietate privata
Cand doua bunuri, unul accesoriu si unul principal, se unesc fara ca ambele sa apartina
aceluiasi proprietar, efectul accesiunii, fie direct, fie indirect, este dobandirea dreptului de
proprietate asupra bunului accesoriu de catre proprietarul bunului principal.
Acest mod de dobandire nu presupune o transmitere a dreptului de proprietate, ci:
se stinge dreptul de proprietate asupra lucrului accesoriu, acesta pierzandu-si individualitatea
bunul principal se transforma, isi schimba dimensiunile/substanta:
se naste un drept nou de proprietate in patrimoniul proprietarului bunului principal
se mareste obiectul dreptului de proprietate asupra acestui bun
Efectul achizitiv de proprietate nu este conditionat de caracterul voluntar/involuntar al
alipirii.
Efectul achizitiv poate fi:
direct, cand nu se naste dreptul potestativ, ci se produce ca urmare a faptului material al
alipirii/incorporarii
indirect, cand, nascandu-se un drept potestativ, dobandirea dreptului de proprietate depinde si de
exercitarea dreptului potestativ de catre proprietarul bunului principal
Exista si ipoteza in care doua lucruri se unesc sau se incorporeaza, dar intre ele nu exista
raport de accesorietate (art. 599, art. 601)=> nu e accesiune, ci coproprietate pe cote-parti.

Accesiunea ca prezumtie de proprietate


Art. 579 alin. (1) instituie trei prezumtii:
se prezuma ca proprietarul terenului este si proprietarul lucrarii aflate pe teren
se prezuma ca acea lucrare a fost facuta de catre proprietar
se prezuma ca lucrarea a fost facuta pe cheltuiala sa
Toate cele trei prezumtii sunt relative. Cel interesat poate sa rastoarne toate cele trei
prezumtii sau numai unele dintre ele, in functie de interesul pe care il are. Cand se rastoarna
toate trei, ne aflam fie in ipoteza dovedirii dreptului de superficie, fie in ipoteza in care o
persoana construieste o lucrare asupra imobilului altei persoane, fie utilizand materiale proprii si
manopera proprie, fie utilizand materialele altei persoane si manopera proprie. Ne intereseaza
aceasta ultima situatie.

5. Accesiunea ca regula de interpretare a unor acte juridice


Aceasta regula de interpretare in materia actelor juridice poate fi formulata: orice clauza
scrisa intr-un contract care are ca obiect un bun principal isi intinde efectele asupra tutuor
accesoriilor acelui bun principal, chiar daca ele nu au fost prevazute expres in actul juridic.

Ne intereseaza primele trei acceptii.

Tipologia accesiunii ca alipire a doua lucruri sau ca incorporare a lucrului accesoriu in


lucrul principal

144
Exista trei ipoteze de unire:
lucrul accesoriu face parte din categoria lucrurilor fara stapan
un lucru fara stapan se uneste cu un bun apartinand unui proprietar determinat, iar intre cele
bunuri se stabileste un raport de la accesoriu la principal
in acest caz, accesiunea este mod originar de dobandire in sens restrans
distinctia: ocupatiune – necesara manifestarea de vointa, accesiune, proprietatea este
dobandita in momentul incorporarii.
efectul achizitiv = direct in temeiul faptului juridic in sens restrans al incorporarii.
bunul accesoriu si bunul principal au apartinut initial aceluiasi proprietar
art. 577 alin. 1: lucrarile efectuate (de oricine) asupra unui imobil revin proprietarului acelui
imobil, daca prin lege sau act juridic nu se prevede altfel
art. 577 alin. 2: cand lucrarea e realizata de proprietarul imobilului cu materialele sale,
dreptul de proprietate asupra lucrari se naste in favoarea acestuia de la inceperea lucrarii,
pe masura realizarii ei
in acest caz, nu mai este vorba de un mod de dobandire a dreptului de proprietate, ci de:
0 recompunerea substantei bunului care formeaza obiectul dreptului de proprietate sau
1 crearea unui ansamblu de bunuri unite, care formeaza obiectul dreptului de
proprietate ex. dreptul de proprietate asupra materialelor de constructie inceteaza
treptat pe masura incorporarii lor in constructie, iar dreptul de proprietate asupra
constructiei isi fixeaza obiectul pe masura ce aceasta se edifica
nu este vorba de un efect achizitiv
Accesiunea:
o prin modificarea obiectului dreptului de proprietate
o prin care se creeaza un ansamblu de bunuri
isi gasesc aplicarea cele 3 prezumtii
cele doua bunuri apartin unor proprietari diferiti
accesiunea are un efect achizitiv de proprietate
proprietarul bunului principal devine, direct sau indirect, adica prin exercitarea dreptului
potestativ de accesiune, si proprietar al bunului accesoriu, iar dreptul de proprietate initial
asupra bunului accesoriu se stinge.
in legatura cu aceasta ipoteza de unire a celor doua bunuri, distingem mai multe forme de
accesiune, dupa natura celor doua bunuri:
accesiunea imobiliara (art. 569-591), caz in care intotdeauna bunul principal este un
imobil, iar cel accesoriu este fie mobil, fie imobil
prezinta doua forme: accesiunea imobiliara naturala (unirea se produce in mod
natural) si accesiunea imobiliara artificiala (unirea e rezultatul interventiei omului)
accesiunea mobiliara (art. 598-601) – ambele bunuri mobile

Accesiunea impobiliara artificiala

Sediul materiei. Ipoteza de accesiune imobiliara artificiala. Domeniul de aplicatie

145
Lucrarile efectuate asupra unui imobil revin proprietarului acestui imobil, daca prin
lege sau act juridic nu se prevede altfel. Chiar daca se rastoarna una sau mai multe dintre cele 3
prezumtii, proprietarul imobilului poate face dovada ca si-a exercitat dreptul de accesiune,
devenind si proprietarul lucrarii.
Premisa este ca materialele sunt incorporate in imobil, lucrarea devenind imobil prin
natura sa. Daca e vorba doar de imobile prin destinatie, nu este un caz de accesiune, iar
materialele pot fi revendicate de proprietarul lor.
Pentru a analiza aceasta forma de accesiune, sunt importante doua notiuni:
notiunea de lucrare - folosita in mod constant, prin ea intelegem fie constructia, fie plantatia,
fie orice alt tip de lucrare care se incorporeaza intr-un imobil.

autonome – au caracter de sine statator


adaugate – nu au caracter de sine statator
necesare – in lipsa lor imobilul ar pieri sau s-ar deteriora
utile – sporesc valoarea economica a imobilului (creeaza/modernizeaza o functie specifica)
voluptuare – sunt facute pentru simpla palcere a celui care le-a realizat, fara a spori valoarea
economica a imobilului
cu caracter durabil
cu caracter provizoriu – art. 588 – autorul ei va fi obligat sa o desfiinteze si, daca e de rea-credinta,
sa plateasca despagubiri pentru prejudiciul cauzat
conceptul de imobil - C. Civ. precizeaza ca o lucrare poate fi efectuata nu numai asupra unui
teren, ci si asupra unei constructii => bun principal = teren sau constructie.

Realizarea lucrarii asupra imobilului propriu, cu materialele altuia (art. 580)


In masura in care proprietarul imobilului nu devine si proprietarul materialelor pe temeiul
posesiei de buna-credinta, atunci oricum devine proprietarul lucrarii, pe temeiul accesiunii
artificiale. Acesta nu va putea fi obligat la defiintarea lucrarii si nici la restituirea materialelor.
Nu se mai naste un drept potestativ de accesiune, efectul achizitiv de proprietate este
imediat, pe masura incorporarii materialelor in imobilul respectiv (art. 577 alin. 2).
Al doilea efect este nasterea dreptului de creanta al proprietarului materialului de a fi
despagubit. El nu mai poate revendica materialele, nici daca lucrarea a fost demolata.
Daca proprietarul imobilului a fost de:
buna-credinta – trebuie sa restituie contravaloarea materialelor (de la data la care se realizeaza
intelegerea partilor), pe temeiul imbogatirii fara justa cauza
rea-credinta – trebuie, in plus, sa reparare alte prejudicii cauzate (raspundere civila delictuala)

Realizarea unei lucrari autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia, cu


materiale proprii (art. 581-582)
Lucrările autonome cu caracter durabil efectuate cu bună-credinţă
proprietarul imobilului are dreptul:
sa preia lucrarea, plătind, la alegerea sa, autorului lucrării:

146
0 valoarea materialelor şi a manopereifie
1 sporul de valoare adus imobilului prin efectuarea lucrării
să ceară obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circulaţie pe care acesta
ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.
Lucrările autonome cu caracter durabil efectuate cu rea-credinţă
sa preia lucrarea, platind, la alegerea sa, autorului lucrării:
½ din valoarea materialelor şi a manoperei
½ din sporul de valoare adus imobilului
să ceară obligarea autorului lucrării la desfiinţarea
să ceară obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circulaţie pe care acesta
ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat
Desfiinţarea lucrării se face pe cheltuiala autorului acesteia, care este ţinut totodată să repare
orice prejudicii cauzate, inclusiv pentru lipsa de folosinţă.
In primul rand, ca in aceasta ipoteza, realizarea lucrarii de catre o persoana cu materialele
sale asupra imobilului altei persoane nu are un efect direct achizitiv de proprietate. In acest caz,
mai intai se naste dreptul potestativ de accesiune, in favoarea proprietarului imobilului, care este
bunul principal. Proprietarul imobilului nu dobandeste imediat dreptul de proprietate asupra
lucrarii, ci este necesar ca el sa-si manifeste, printr-un act unilateral (cererea de inscriere a sa in
CF ca proprietar al lucrarii), vointa de a prelua lucrarea in proprietate.
Mai rezulta ca proprietarul imobilului mai poate cere autorului lucrarii sa cumpere
imobilul la valoarea pe care o avea inainte de efectuarea lucrarii.
Daca autorul este de rea-credinta, mai rezulta ca proprietarul imobilului mai poate cere
ridicarea lucrarii, cu plata despagubirilor pentru prejudiciile cauzate.
Dreptul potestativ al proprietarului imobilului este cel care, prin exercitarea sa, duce la
una sau alta din optiuni. Proprietarul imobilului devine proprietarul lucrarii, daca isi exercita
dreptul potestativ in mod pozitiv. b) + c) exercitarea negativa
Mai rezulta ca diferenta dintre buna si reaua-credinta a autorului lucrarii se refera nu doar
la optiunile multiple ale proprietarului, ci si la modul de despagubire: autorul de rea-credinta
poate fi despagubit doar cu jumatate din valoarea lucrarii sau a sporului de valoare, dupa caz.

Momentul la care se dobandeste proprietatea


Daca autorul lucrarii este de rea-credinta, proprietarul imobilului poate cere ridicarea
lucrarii.
Daca autorul lucrarii este de buna-credinta, desi proprietarul imobilului nu poate refuza
sa preia lucrarea, ar fi inechitabil sa suporte obligatiile si sarcinile legate de dreptul de proprietate
asupra lucrarii (res perit domino, plata primei de asigurare) pe masura ce este incorporata in
imobil, desi nu beneficiaza de avantajele acesteia.
In plus, in ambele cazuri, proprietarul imobilului poate cere obligarea autorului lucrarii la
cumpararea imobilului.
Este firesc, deci, sa nu suporte obligatiile si sarcinile impuse de dreptul de proprietate
asupra lucrarii, fara a fi cules beneficiile acestui drept.
Dreptul de accesiune se naste pe masura incorporarii materialelor in imobil. Dreptul de
proprietate asupra lucrarii se naste inainte sau dupa finalizarea lucrarii, prin exercitarea pozitiva
a dreptului potestativ de accesiune – trebuie ca proprietarul imobilului sa ceara instantei sa

147
dispuna inscrierea sa in CF ca proprietar al lucrarii, in temeiul conventiei partilor sau al hotararii
judecatoresti (art. 589).
Dreptul de accesiune este imprescriptibil, nu se stinge prin neexercitare, ci tocmai prin
exercitarea optiunii care intra in continutul sau juridic. Acest drept se stinge si inainte de
exercitarea sa, in cazul distrugerii lucrarii (<= eveniment natural/demolarea voluntara de catre
autor).

Proprietatea rezolubila atipica


Intre momentul incorporarii materialelor si pana in momentul in care proprietarul isi
exercita dreptul de accesiune, ne aflam in situatia proprietatii rezolubile atipice, dreptul de
proprietate asupra lucrarii nefiind un drept de proprietate pur si simplu:
proprietarul imobilului are un drept de proprietate sub conditie suspensiva (exercitarea pozitiva a
dreptului de accesiune)
autorul lucrarii are un drept de proprietate sub conditie rezolutorie
Este un caz de proprietate rezolubila atipica, deoarece imprejurarea cu valoare de conditie
nu este prevazuta intr-un act juridic. In plus, efectele indeplinirii conditiei nu vor fi retroactive,
pentru a nu se creea o situatie inechitabila pentru proprietarul imobilului.

Proprietarul imobilului nu poate fi obligat sa isi exercite dreptul de accesiune


Pana in momentul in care proprietarul imobilului isi exercita dreptul potestativ, autorul
lucrarii nu-l poate sili sa-si manifeste vointa intr-un fel sau altul (nu are la dispozitie o actiune in
realizare). Aceasta este un fel de sanctiune pentru autorul lucrarii, clarificarea situatiei juridice va
fi facuta doar de proprietarul imobilului, cand va decide.
Autorul poate cel mult sa introduca o actiune in constatare (actiune declaratorie), prin
care sa ceara recunoasterea dreptului de proprietate rezolubila si a dreptului de creanta care se va
naste daca proprietarul imobilului ii va prelua lucrarea.
Renuntarea la dreptul de accesiune
In situatia in care imobilul este un teren, este posibil ca proprietarul imobilului sa renunte
la dreptul de accesiune, caz in care autorul lucrarii devine superficiar - art. 693.
Cesiunea dreptului de accesiune
Dreptul de accesiune se poate cesiona prin act in forma autentica, in favoarea unui tert,
caz in care se poate inscrie dreptul de superficie in CF, pe numele sau.

Realizarea unei lucrari adaugate cu caracter durabil asupra imobilului altuia, cu


materiale proprii (art. 583-585)
Lucrările adăugate necesare
Proprietarul imobilului dobândeşte dreptul de proprietate asupra lucrării adăugate necesare din
momentul efectuării acesteia (regula din art. 577 alin. 2), plătind autorului cheltuielile rezonabile
făcute de acesta, chiar dacă imobilul nu mai există. ! numai acestea sunt dobandite prin insusi
faptul juridic al accesiunii, fara sa se nasca un drept potestativ de accesiune
În cazul în care lucrarea a fost efectuată cu rea-credinţă, din suma datorată de proprietarul
imobilului se va putea deduce valoarea fructelor imobilului diminuată cu costurile necesare
obţinerii acestora

148
Lucrările adăugate utile !se naste dreptul potestativ de accesiune
autorul lucrării utile este de bună-credinţă, proprietarul imobilului devine proprietarul lucrării din
momentul efectuării acesteia, cu plata, la alegerea sa:
a) a valorii materialelor şi a manoperei b)
a sporului de valoare adus imobilului
autorul lucrării utile este de rea-credinţă, proprietarul imobilului are dreptul:
să preia lucrarea (*inscrierea in CF e necesara numai daca s-a modificat intinderea imobilului),
plătind, la alegerea sa, autorului lucrării:
½ din valoarea materialelor şi a manoperei
½ din sporul de valoare adus imobilului
să ceară obligarea autorului lucrării la desfiinţarea acesteia, cu repunerea imobilului în situaţia
anterioară şi plata de daune-interese.
(3) În ambele cazuri, când valoarea lucrării este considerabilă (*suplimentar fata de lucrarile
autonome), proprietarul imobilului poate cere obligarea autorului să îl cumpere la valoarea de
circulaţie pe care imobilul ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.
Lucrările adăugate voluptuare !se naste dreptul potestativ de accesiune
(1) În cazul lucrării voluptuare, proprietarul imobilului are dreptul:
să devină proprietarul lucrării, fără înscriere în cartea funciară şi fără nicio obligaţie către autorul
lucrării;
să ceară obligarea autorului de rea-credinţă al lucrării la desfiinţarea acesteia, cu readucerea
imobilului în situaţia anterioară şi plata de daune-interese.
(2) Autorul de bună-credinţă al lucrării poate să o ridice înainte de restituirea imobilului către
proprietar, cu condiţia de a readuce imobilul în situaţia anterioară.

Situatia depasirii hotarului dintre doua terenuri apartinand unor proprietari diferiti cu
ocazia executarii unor lucrari pe terenul propriu, cu materialele proprii (art. 587)
In ipoteza unor lucrării cu caracter durabil realizate parţial asupra imobilului autorului şi
parţial pe terenul proprietarului vecin:
bună-credinţă – vecinul poate cere înscrierea într-o noua CF a unui drept de coproprietate al
vecinilor asupra imobilului rezultat, incluzând terenul aferent, în raport cu valoarea contribuţiei
fiecăruia.
=> dreptul potestativ de accesiune are ca efect dobandirea unei cote-parti dintr-un drept de
coproprietate, atat in favoarea proprietarului terenului, cat si in favoarea autorului lucrarii =>
efectul achizitiv se produce in favoarea ambilor
! tinandu-se cont de contributiile celor doi, nu se mai pune problema indemnizarii autorului lucrarii
rea-credinţă –vecinul poate opta între:
a cere ridicarea lucrării de pe teren, cu obligarea autorului acesteia la plata de daune-interese, dacă
este cazul
a cere înscrierea în cartea funciară a unui drept de coproprietate al vecinilor. La stabilirea
cotelor-părţi se va ţine seama de valoarea terenului proprietarului vecin şi de jumătate
din valoarea contribuţiei autorului lucrării.
În caz de neînţelegere între părţi, instanţa de judecată va stabili valoarea contribuţiei fiecăreia la
imobilul rezultat, respectiv a cotelor-părţi din dreptul de proprietate.

Realizarea lucrarii asupra imobilului altuia, folosind materialele unui tert (art.
594) In acest caz, se combina prima si a doua ipoteza de accesiune imobiliara artificiala.

149
Va fi vorba de doua raporturi:
raportul dintre autorul lucrarii si proprietarul materialelor – autorul lucrarii, daca nu devine
proprietar pe temeiul posesiei de buna-credinta, va trebui sa plateasca o despagubire
proprietarului materialelor
raportul dintre autorul lucrarii si proprietarul imobilului – se aplica solutiile analizate, in functie de
natura lucrarii - autonoma / adaugata.

Ipoteza lucrarilor provizorii


Autorul va fi obligat sa le desfiinteze si, daca este de rea-credinta, sa plateasca
despagubiri pentru prejudiciile cauzate, inclusiv pentru lipsa de folosinta.

Continutul notiunilor de buna-credinta si de rea-credinta


Autorul lucrarii este de buna-credinta daca se intemeiaza fie pe cuprinsul CF in care, la
data realizarii lucrarii era inscris ca proprietar al imobilului, fie pe un mod de dobandire nesupus
inscrierii in CF, daca, in ambele cazuri, nu rezulta din CF si nu a cunoscut pe nicio alta cale
viciul titlului sau.
Nu poate invoca buna-credinta cel care construieste fara autorizatie.
! Daca exista o intelegere intre parti, se intra pe taram contractual.
Buna-credinta trebuie sa existe in momentul efectuarii lucrarii, adica pe toata durata
executarii lucrarii => daca pe parcursul executarii ei, afla ca nu e proprietarul imobilului si o
continua, va fi considerat de rea-credinta cu privire la intreaga lucrare (la fel si daca este facuta
de mai multe persoane si una este de rea-credinta)
Prezumtia de buna-credinta <= inscrierea in CF/ justul titlu neinscris in CF. Autorul
lucrarii trebuie sa faca dovada acestora ca sa se nasca prezumtia. Proprietarul imobilului poate
apoi sa rastoarne prezumtia, dovedind viciile titlului si faptul ca autorul le cunostea

Dreptul de creanta al autorului lucrarii


A. Temei juridic
Proprietarul imobilui:
fie ca e obligat sa preia lucrarea (lucrari necesare)
fie ca isi exercita dreptul potestativ de accesiune
indiferent daca autorul lucrarii e de buna sau de rea-credinta (cu exceptia lucrarilor voluptuare)
trebuie sa il indemnizeze pe acesta.

prin exercitarea pozitiva a dreptului de accesiune (conditie suspensiva) – ori de cate ori
incorporarea materialelor in imobil da nastere unui drept potestativ de accesiune, pentru ca
dreptul la indemnizatie sa devina un drept pur si simplu, este necesara exercitarea pozitiva a
dreptului de accesiune
! daca autorul lucrarii o instraineaza inainte de exercitarea dreptului de accesiune, va transmite
dreptul de proprietate sub conditie rezolutorie asupra lucrarii si dreptul de creanta sub conditie

150
supensiva avand ca obiect despagubirea
b) pe masura incoporarii materialelor
Temeiul nasterii dreptului de creanta este imbogatirea fara justa cauza.
B. Modalitati de despagubire
Autorul lucrarii este:
de buna-credinta – proprietarul imobilului trebuie sa il indemnizeze, la alegere, cu:
valoarea materialelor si a manoperei
sporul de valoare adus imobilului
de rea-credinta – proprietarul imobilului trebuie sa il indemnizeze, la alegere, cu:
½ din valoarea materialelor si a manoperei
½ din sporul de valoare adus imobilului
C. Momentul in functie de care se stabileste valoarea aleasa de proprietarul fondului
Daca partile se inteleg – in functie de data intelegerii dintre parti
Daca partile nu se inteleg – in functie de data hotararii judecatoresti
D. Identificarea debitorului obligatiei corelative dreptului de creanta
Debitorul obligatiei – propritarul imobilului:
in momentul executarii lucrarii
in momentul exercitarii dreptului de accesiune
in momentul realizarii creantei
situatia in care se naste dreptul potestativ de accesiune
Conteaza raportul dintre exercitarea dreptului de accesiune si nasterea creantei.
daca se vinde imobilul inainte de exercitarea dreptului, dreptul de creanta nu s-a nascut si se
transmite dreptul de accesiune
o daca dobanditorul exercita dreptul de accesiune, va deveni debitorul obligatiei
o idem – cesionarea dreptului de accesiune, cesionarul avand un drept de superficie
se exercita dreptul de accesiune => se naste dreptul de creanta al autorului lucrarii => se naste
obligatia corelativa a proprietarului terenului in momentul exercitarii dreptului de accesiune
daca se instraineaza (terenul si lucrarea) dupa exercitarea dreptului de accesiune, inainte
de satisfacerea creantei – este vorba de o obligatie reala (propter rem) si se transmite
odata cu dreptul de proprietate, din considerente de echitate
incoporarea treptata a materialelor in imobil (cazul lucrarilor adaugate necesare) – tot obligatie
reala propter rem
E. Dreptul de retentie, respectiv dreptului de impoteca legala al autorului lucrarii
Art. 591 alin. 2: autorul lucrarii de buna-credinta are un drept de ipoteca legala asupra
imobilului pentru plata indemnizatiei
F. Cuantumul dreptului de creanta cu fructele in situatia in care autorul lucrarii
este de buna-credinta
Autorul de buna-credinta – beneficiul pastrarii fructelor => nu se poate compensa datoria
proprietarului terenului cu valoarea fructelor (art. 948).
Autorul de rea-credinta – trebuie sa restituie fructele => se poate deduce valoarea lor
diminuata cu costurile obtinerii din indemnizatie (art. 583 alin. 2).

151
G. Prescriptia dreptului de creanta
Art. 591 (1) Prescripţia dreptului la acţiune al autorului lucrării privind plata
indemnizaţiei nu curge cât timp el este lăsat de proprietar să deţină imobilul.
Doua ipoteze:
necesara exercitarea dreptului de accesiune pentru nasterea dreptului de creanta => termenul de
PE incepe sa curga din acel moment
incorporarea treptata a materialelor in imobil (lucrari adugate necesare) => dreptul de creanta se
naste pe parcursul efectuarii lucrarii, insa dreptul material la actiune se naste odata cu
preluarea lucrarii de care proprietarul imobilului

Reguli privind obligarea autorului lucrarii la cumpararea imobilului


Ori de cate ori proprietarul imobilului are dreptul de a cere autorului lucrarii sa cumpere
imobilul si acesta refuza sa-si indeplineasca obligatia, proprietarul imobilului poate sa ceara
pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare.

Accesiunea imobiliara naturala

Notiune. Sediul materiei. Cazuri


art. 569-576
unirea este rezultatul unei cauze naturale
reprezinta o serie de faptele juridice in sens restrans ce au efect achizitiv de proprietate, efect
prevazut de lege
efectul achizitiv se produce in momentul unirii, nemaiexistand un drept potestativ de accesiune
Exista 4 cazuri:
Aluviunea
depunderea sedimentelor aduse de o apa curgatoare pe unul din maluri
proprietarul riveran suporta pagubele produse de apa curgatoare => culege si foloasele

art. 569: „adugirile de teren la malurile apelor curgatoare revin proprietarului fondului riveran,
numai daca ele se formeaza treptat”
pentru a fi cresteri de pamant, trebuie:
sa se formeze succesiv, aparent insesizabil
sa aiba caracter definitiv – sa fie unite cu tarmul si incorporate acestuia
terenul rezultat sa depaseasca nivelul normal al apei
aluviunea urmeaza regimul juridic al terenului riveran (daca el e in coproprietate, cresterea va
forma obiectul aceluiasi drept)
B. Retragerea apelor curgatoare
art. 570: terenul eliberat intra in patrimoniul proprietarului riveran de unde apa s-a retras
poate sa se retraga de pe un tarm si sa se intinda pe celalalt => nu e inechitabil, deoarece este
vorba de un fapt natural (nu se justifica despagubirea/revendicarea)
justificare: proprietarul terenului riveran trebuie sa suporte nu numai pagubele produse de apa
curgatoare, ci sa culeaga si foloasele

152
daca dreptul de proprietate este dezmembrat => nudul proprietar va dobandi si nuda proprietate
asupra bucatii de pamant (idem ceilalti titulari de dezmembraminte).
! nu se aplica in cazul lacurilor, helesteielor si iazurilor (art. 571)

Avulsiunea
art. 572: proprietarul terenului de la care o apa curgatoare a smuls brusc o portiune de mal din teren,
alipind-o la terenul altui proprietar riveran, nu pierde dreptul de proprietate asupra partii desprinse
daca o revendica in termen de un an de la data faptului (de la unirea celor doua terenuri)
distinctia: ruperea brusca a unei bucati mari de pamant care se poate recunoaste

unirea – nu produce efectul achizitiv de proprietate prin ea insasi


termenul de un an – dupa implinirea lui => efectul achizitiv de proprietate
termenul revendica are un sens larg: reluare in mod direct a stapanirii bunului, daca nua fost luat
in posesie, sau revendicare a acestuia, daca a fost luat in posesie
este un termen de decadere ( se stinge dreptul subiectiv)
efectul achizitiv are 2 cauze (un fapt juridic complex) si se intinde si asupra
plantatiilor/constructiilor de pe terenul accesoriu.
Accesiunea insulelor si a prundurilor (573-575)
insula – pamant 
prund – nisip si pietris ambele inconjurate de apa

albiile raului apartin proprietarilor riverani, cu exceptia acelora care fac obiectul proprietatii
publice potrivit legii
insulele si prundurile care nu sunt in legatura cu terenurile avand malul la nivelul mediu al apei
revin proprietarului albiei
daca insula apartine proprietarilor riverani si trece peste jumatatea apei, fiecare dintre ei are
dreptul de proprietate asupra partii de insula ce se intinde spre el pornind de la jumatatea apei
daca o apa curgatoare inconjoara terenul unui proprietar riveran, el ramane proprietarul insulei
astfel create
Accesiunea animalelor sau zburatoarelor
art. 576
animalele salbatice propriu-zise ex. leii, ursii, mistretii – ocupatiune
animalele domestice propriu-zise ex. caii, boii, vacile – raman ale proprietarului indiferent pe ce
fond ar pleca si acesta le poate revendica
Ne intereseaza categoria intermediara – animalele care se stabilesc pe un fond, nu sunt pe
deplin domestice si pot parasi fondul oricand (porumbeii, iepurii de casa, pestii si stupii cu roi)

opereaza accesiunea, daca se uneste lucrul accesoriu cu lucrul principal (! nu prin
frauda/artificii = nu sunt atrase animalele – daca ar fi, dreptul de proprietate initial nu se
stinge si pot fi revendicate)

aceste animale apartin proprietarului pe fondul caruia se afla, cat timp se afla pe acel fond, daca
trecerea nu a fost provocata prin frauda/artificii

153
animalele domestice ratacite pe terenul altuia revin proprietarului acestuia daca proprietarul lor
nu le revendica in 30 de zile de la declaratia facuta la primarie de proprietarul terenului –
termen de decadere
roiul de albine trecut pe terenul altuia revine proprietarului acestuia numai daca roiul nu il urmareste
sau inceteaza sa il urmareasca timp de 2 zile

Accesiunea mobiliara
proprietari diferiti, nu exista o conventie cu privire la transmiterea dreptului de proprietate
necesara unirea/incorporarea (fapt juridic SS)

bunul mobil produs cu materialele altuia apartine fie celui care l-a confectionat, fie proprietarului
materialelor, in functie de raportul dintre manopera si valoarea materialelor, calculat la data
confectionarii
proprietarul datoreaza despagubiri egale cu valoarea manoperei sau cu valoarea materialelor,
dupa caz
daca cele 2 valori sunt egale => coproprietate obisnuita
Adjunctiunea (art. 600)
se unesc 2 bunuri mobile cu proprietari diferiti => regula este separarea lor, exceptia pentru prejudicii
> 1/10 din valoarea unuia dintre bunuri => reguli specificatiune

154
15.12.2015

Cursul 10
Uzucapiunea

Uzucapiunea – Prescriptia extinctiva


Ambele notiuni sunt legate de ideea de curgere a timpului. Esenta distinctiei:
prescriptia extinctiva (liberatorie) – prin trecerea timpului, dublata de pasivitatea titularului
dreptului subiectiv civil, se stinge dreptul material la actiune
prescriptia achizitiva (uzucapiune) – dublu efect, de regula, mai intai dobandirea dreptului de
proprietate de catre posesor si, de cele mai multe ori, stingerea dreptului de proprietate in
patrimoniul celui care a pierdut posesia.
Uzucapiunea este reglementata in codul civil actual de la art. 928 pana la art. 934. Pe
langa aceasta reglementare, mai trebuie sa avem in vedere: vechiul cod civil - in principal, art.
1890 si art. 1895-1897, si reglementarea din Decretul Lege nr. 115/1938, pentru ca, fiind vorba
de posesie indelungata, LPA NCC a precizat ca aplicarea reglementarii referitoare la uzucapiune
depinde de momentul inceperii posesiei.
Numai daca posesia a inceput dupa intrarea in vigoare a NCC se aplica reglementarea
uzucapiunii din NCC.
Daca, insa, posesia a inceput anterior intrarii in vigoare a NCC, trebuie sa vedem unde se
afla bunul posedat:
daca se afla in Tara Romaneasca sau Moldova, se aplica reglementarea din vechiul cod civil
daca de afla intr-una dintre regiunile care au facut parte din fostul imperiu austro-ungar, se aplica:
in principiu, reglementarea din Decretul-lege 115/1938, dar numai daca posesia a inceput
inainte de intrarea in vigoare a Legii publicitatii imobiliare.
daca posesia a inceput dupa intrarea in vigoare a Legii 7/1996 si pana la NCC, se aplica
tot vechiul cod civil.
daca sunt situatii in care, in aceste regiuni, pentru un imobil nu exista CF, atunci se aplica
vechiul cod civil, in masura in care posesia a inceput pana la intrarea in vigoare a NCC.
Aceste elemente de drept tranzitoriu arata ca si astazi este posibil sa se faca, in legaura cu
uzucapiunea, aplicarea prevederilor din vechiul cod civil sau din Decretul-lege nr.115/1938.
Am putea spune chiar ca aplicarea NCC in materie de uzucapiune va incepe abia de la
1.octombrie.2016, in cazul uzucapiunii tabulare si din 2021, in cazul uzucapiunii extratabulare si
mobiliare.
Uzucapiunea = mod de dobandire a drepturilor reale principale, intemeiat pe posesia de
lunga durata, mai exact durata prevazuta de lege si pe manifestarea de vointa a posesorului de a
invoca posesia sa ca temei al dobandirii proprietatii

155
faptul juridic in sens restrans la posesiei utile de o anumita durata
In structura juridica a acestui mod de dobandire avem:
VI. un fapt juridic = posesia cu o anumita durata prevazuta de lege
VII. o manifestare de vointa = act juridic unilateral, prin care posesorul, dupa ce a trecut durata
ceruta de lege si daca sunt indeplinite cerintele, invoca, in beneficiul sau, dobandirea
dreptului de proprietate sau a altui drept real principal (dreptul potestativ de uzucapiune, care
se naste dupa ce a expirat durata legala pentru posesie)
In toate cazurile, implinirea termenului de uzucapiune nu marcheaza, pur si simplu,
dobandirea dreptului de proprietate de catre posesor. Mai este nevoie de exercitarea dreptului
potestativ printr-un act unilateral, care trebuie sa se faca intr-o anumita forma.

Functiile uzucapiunii
probatorie
achizitiva
De multe ori, s-a pus accentul pe functia achizitiva, dar, in realitate, functia probatorie a
avut si are o sfera de aplicare mult mai larga decat cea achizitiva, deoarece, mai ales in Vechiul
Regat, in care nu a existat regimul de publicitate al CF, au fost si sunt in continuare mari
dificultati pentru probarea dreptului de proprietate in materie imobiliara.
Cum vom vedea, in regimul de transcriptiuni si inscriptiuni, care a fost regimul de
publicitate imobiliara in Regat, dovada dreptului de proprietate imobiliara a insemnat, de multe
ori, probarea intregului sir de transmisiuni prin care dreptul de proprietate asupra unui imobil a
trecut de la o persoana la alta, din momentul nasterii dreptului de proprietate si pana in prezent.
Altfel spus, cel care trebuie sa faca dovada dreptului sau de proprietate, ar trebui sa coboare in
timp cu efortul probatoriu si sa dovedeasca fiecare treapta a lantului de transmisiuni, pana la
primul proprietar. Este evident de ce se numeste“probatio diabolica”.
In aceste conditii, uzucapiunea a avut si inca are o functie probatorie foarte importanta,
pentru ca si cei care sunt proprietari de generatii pot sa faca cea mai puternica proba a proprietatii lor
in materie imobiliara, proband ca sunt indeplinite conditiile uzucapiunii. Dar pentru ca sunt deja
proprietar, uzucapiunea nu mai e un mod de dobandire, ci are doar functie probatorie.
Uzucapiunea creeaza o prezumtie absoluta de proprietate, cei interesati pot sa faca
doar dovada ca nu sunt indeplinite cerintele uzucapiunii, dar, daca sunt indeplinite, prezumtia
numai poate fi rasturnata.
Cand posesia indelungata este exercitata chiar de titularul dreptului real principal, se
produce numai efectul probatoriu, iar nu si efectul achizitiv. Posesia indelungata produce, deci,
intotdeauna efectul probatoriu, iar uneori, cand este exercitata de un non dominus, produce si
efectul achizitiv.
Prin urmare, functia achizitiva functioneaza ori de cate ori posesorul nu e proprietar =>
uzucapiune propriu-zisa ca mod de dobandire, avand dublu efect:
nasterea dreptului de proprietate in patrimoniul posesorului
stingerea dreptului de proprietate in patrimoniul fostului proprietar – se produce numai daca
nu suntem in caz de exceptie, in care se facuse renuntarea la dreptul de proprietate. In acest
caz, uzucapantul dobandeste proprietatea, dar nu se mai poate vorbi de stingerea dreptului de

156
proprietate, deoarce era deja stins prin renuntare.
Justificarea efectul achizitiv al uzucapiunii:
principiul securitatii dinamice a raporturilor juridice civile
inlaturarea incertitudinii dintre puterea de fapt si puterea de drept exercitate asupra aceluiasi bun,
de persoane diferite
echitate: posesorul care stapaneste si ingrijeste bunul o lunga perioada de timp – beneficiul
dobandirii dreptului de proprietate, iar proprietarul nediligent – sanctiunea pierderii dreptului
de proprietate

Domeniu de aplicatie al uzucapiunii


Uzucapiunea = mod de dobandire a drepturilor reale principale
Nu se pot dobandi prin uzucapiune drepturi reale accesorii, drepturi de creanta sau
drepturi de proprietate intelectuala.
Servitute:
VCC - numai servitutile continue si aparente
NCC - uzucapiune tabulara – orice servitute

0 uzucapiune extratabulara – numai servitutile pozitive


Se pot dobandi prin uzucapiune si dreptul de proprietate privata al statul/ al unei
comunitati locale, si dezmembramintele constituite pe temeiul lui. Dreptul de proprietate publica
si drepturile reale constituite pe temeiul lui nu pot fi dobandite prin uzucapiune.
Delimitarea domeniului de aplicatie se face si tinand cont de bunurile care formeaza
obiectul acestor drepturi reale principale.
Trebuie sa fie bunuri susceptibile de posesie: bunuri corporale, individual-determinate,
care sunt in circuitul civil.
Nu pot fi dobandite prin uzucapiuni bunuri de gen sau universalitati, bunuri incorporale si
nici bunuri care nu sunt in circuitul civil (bunuri din domeniul public sau, desi sunt obiect al
proprietatii private, sunt declarate inalienabile prin lege sau prin clauza de inalienabilitate).
Sfera de aplicare a uzucapiunii in materia bunurilor mobile este foarte restransa, desi nu
este exclusa uzucapiunea mobiliara, care opereaza in acele cazuri in care nu sunt intrunite
cerintele art. 937 pentru dobandirea bunurilor mobile prin posesia de buna-credinta.
In principal, uzucapiunea se aplica imobilelor, dar, pentru a delimita acest domeniu de
aplicare, trebuie sa ne referim la drepturile reale care pot fi dobandite prin uzucapiune, iar apoi la
bunurile care formeaza obiectul lor.
Elementele uzucapiunii
Uzucapiunea presupune:
faptul material in sens restrans al posesiei
0 anumita durata a posesiei
1 uneori se cer si alte calitati: buna-credinta sau intemeierea posesiei pe un just titlu
manifestarea unilaterala a posesorului, prin care isi exercita dreptul potestativ de uzucapiune
Indiferent de forma uzucapiunii, posesia trebuie sa indeplineasca trei cerinte:
sa existe – cel care o invoca trebuie sa fie posesor, nu detentor precar
sa fie utila – neviciata: pasnica, continua si publica (! nu este necesar ca proprietarul sa fi

157
luat la cunostinta de posesia exercitata asupra bunui sau de o alta persoana)
sa aiba o anumita durata
In functie de forma de uzucapiune, mai pot fi cerute buna-credinta si justul titlu de catre
legiuitor.
Daca sunt indeplinite cerintele legale si daca s-a exercitat dreptul potestativ de
uzucapiune, aceasta are doua efecte:
efectul achizitiv de proprietate (intotdeauna)
efectul extinctiv de proprietate (de regula, cat timp bunul posedat are un proprietar) Daca e un
imobil fara stapan, adica un imobil in raport cu care s-a renuntat la dreptul de proprietate,
declaratia e inscrisa in CF, posesorul poate dobandi dreptul de proprietate.
NB:daca e bun imobil abandonat - ocupatiune, nu uzucapiune.

Uzucapiune in Codul civil din 1864

Dreptul de optiune cu privire la uzucapiune, un drept potestativ


Initial, din faptul juridic al posesiei indelungate, se naste dreptul potestativ de
uzucapiune, imprescriptibil sub aspect extinctiv. Efectul achizitiv este conditionat de invocarea
uzucapiunii de catre persoana interesata (uzucapant, succesorii sai universali/cu titlu universal,
creditorii uzucapantului).
Creditorii/celelalte persoane interesate pot invoca uzucapiune cand:
posesorul a renuntat la uzucapiune – actiune pauliana (inopozabilitatea actului de renuntare care
ii prejudiciaza) + actiune oblica (exercitarea dreptului potestativ pe care posesorul refuza sa il
exercite in prejudiciul lor)
posesorul nu a renuntat la uzucapiune – direct actiune oblica

158
Dreptul potestativ presupune:
posibilitatea exercitarii pozitive – invocarea uzucapiunii prin:
LITIGIU
actiunea in revendicare
a proprietarului initial impotriva posesorului – posesorul trebuie sa invoce
uzucapiunea, altfel, decadere
a posesorului uzucapant care a pierdut posesia
actiunea in constatare a posesorului uzucapant, daca nu a pierdut posesia, impotriva unui
tert sau impotriva proprietarului initial
FARA LITIGIU – act juridic expres, nu conteaza forma. Aceasta are doar rolul de a inlatura
suspiciunile cu privire la renuntare => nu poate dovedi indeplinirea conditiilor uzucapiunii –
este necesara o actiune in justitie a posesorului pentru valorificarea dreptului de proprietate.
posibilitatea exercitarii negative – renuntarea la uzucapiune (dupa implinirea termenului)
renuntarea la uzucapiune ≠ decaderea care stinge dreptul de optiune in cazul neinvocarii
uzucapiunii
renuntarea la dreptul de proprietate dobandit prin uzucapiune
Renuntarea se poate face expres/tacit, pe cale judiciara/extrajudiciara.

Speciile uzcapiunii
Dupa durata posesiei pe care se fundamenteaza:
uzucapiunea de 30 de ani (lunga)
uzucapiunea de 10 pana la 20 de ani (scurta)

reprezinta regula; judecatorul trebuie sa analizeze daca sunt indeplinite cerintele generale
referitoare la domeniul de aplicatie (sfera bunurilor) si la posesie (utilitatea acesteia)
nu sunt necesare justul titlul sau buna-credinta
Uzucapiunea de la 10 la 20 de ani
Pot fi uzucapate numai bunurile imobile, individual determinate => excluse bunurile
mobile si universalitatile (! dreptul de ipoteca nu se poate dobandi prin uzucapiunea scurta).
Justul titulu ca temei al posesiei
Pentru invocarea uzucapiunii scurte, posesia trebuia sa se intemeieze pe un just titlu/ justa
cauza.
Justul titulu = titlu (act sau fapt juridic in sens restrans ex. mostenirea legala) translativ de
proprietate ce emana de la un non dominus
Titlu translativ de proprietate: vanzarea, schimbul, donatia, darea in plata, legatul cu titlu
particular, contractul de intretinere, contractul de renta viagera, hotararea judecatoreasca cand
tine loc de contract (nu e doar declarativa) sau cand e un mod de dobandire prin ea insasi (ex.

expropriere), transmisiunea universala sau cu titlu universal (precaritatea posesie).
Nu reprezinta just titlu: contractul de locatiune, de comodat sau de partaj, simpla plata ca
act de executare a unui contract translativ de proprietate, certificatul de mostenitor,
antecontractul de vanzare-cumparare.
Nu orice titlu care emana de la un non dominus are semnificatia de just titlu.

159
Daca pe langa ca titlul nu emana de la adevaratul proprietar ar exista si imprejurarea ca
acesta sa fie lovit de un motiv de nulitate absoluta, titlul translativ de proprietate nu poate servi
ca just titlu pentru invocarea uzucapiunii scurte.
Daca este afectat de o cauza de nulitate relativa, poate fi invocat ca just titlu. Nulitatea
relativa poate fi invocata numai de transmitatorul care e non dominus, nu si de adevaratul
proprietar.
Nulitatea relativa nu are insa relevanta cu privire la conditia justului titlu, dar are
relevanta cu privire la conditia bunei-credinte. Daca posesorul a cunoscut cauza de anulabilitate a
actului juridic, el nu mai este indreptatit sa invoce uzucapiunea, dar nu pentru ca nu are just titlu,
ci pentru ca este de rea-credinta.
Proba justului titlu:
nu este suficient un titlu putativ (imaginar), ci justa cauza trebuie sa fie probata de cel care
invoca uzucapiunea.
justul titlu este autonom fata de buna-credinta, iar prezumtia de buna-credinta nu isi intinde forta
probatorie si asupra acestuia.
sarcina probei apasa asupra posesorului.
justul titlu nu trebuie inscris/transcris, deoarece acesta nu este temeiul dobandirii, ci
uzucapiunea.
Buna-credinta, conditie a posesiei
Buna-credinta = reprezentarea subiectiva eronata a posesorului care crede ca nu exista nicio
cauza de nevaliditate a titlului sau care ar putea fi invocata de o alta persoana, desi, in realitate, cel
putin conditia referitoare la calitatea de proprietar a transmitatorului nu este satisfacuta
Conform adagiului „o rea-credinta survenita nu impiedica uzucapiunea”, daca, ulterior
intrarii in stapanire prin justul titlu, posesorul afla ca titlul nu era valabil, aceasta imprejurare nu
il impiedica sa foloseasca justul titlu pentru invocarea uzucapiunii.
Proba bunei-credinte: in favoarea posesorului exista o prezumtie relativa de buna-
credinta, iar cel care invoca reaua-credinta trebuie sa o dovedeasca. Prezumtia opereaza si cand
este invocata eroarea de drept.
Stabilirea termenului uzucapiunii scurte
Criteriul folosit este acela al locuintei proprietarului imobilului cu privire la care se
invoca uzucapiunea:
cand locuieste in circumscriptia tribunalului in care se afla imobilul – posesia trebuie sa aiba o durata
de 10 ani
cand locuieste in afara circumsctiptiei tribunalului in care se afla imobilul – posesia trebuie sa aiba o
durata de 20 de ani
Se tine cont, deci, de locul in care proprietarul locuieste in mod continuu (o plecare
trecatoare din locuinta nu conteaza ex. vacanta).
Exista insa si o durata intermediara – pentru proprietarul imobilului, timpul curge de
doua ori mai repede cand locuieste in circumscriptia tribunalului in care se afla imobilul in raport
cu timpul cand locuieste in afara acestei circumscriptii:
daca posesia uzucapantului incepe cat proprietarul locuieste in circumscriptie si ulterior acesta se
muta in afara circumscriptiei: (10-x)*2+x, x=cat a locuit in circumscriptie

160
daca posesia uzucapantului incepe cat proprietarul locuieste in alta circumscriptie si ulterior
acesta se muta in circumscriptie: (20-x)/2+x, x=cat a locuit in afara circum.
daca se muta de mai multe ori, se tine seama de aceleasi metode de calcul
In caz de proprietate comuna, uzucapiunea se invoca in raport cu fiecare coproprietar,
termenul calculandu-se in raport cu perioadele de timp in care fiecare coproprietar a locuit in/in
afara circumscriotiei.

Cursul prescriptiei achizitive


uzucapiunea scurta – termenul incepe sa curga cand sunt reunite cele 2 conditii: posesia de buna-
credinta si justul titlu => data certa a justului titlu (dar nu se ia in calcul ziua in care a inceput
posesia)
uzucapiunea poate fi invocata in ziua imediat urmatoare zilei in care s-a implinit termenul
Jonctiunea posesiilor
fiecare posesor incepe in persoana sa o noua posesie, nefiind un simplu continuator al posesiei
autorului sau
cu scopul invocarii uzucapiunii, se poate realiza jonctiunea posesiilor, adica unirea posesiei
succesorului cu posesia autorului sau => drept potestativ nou
daca posesorul exercita in sens pozitiv dreptul de optiune cu privire la uzucapiune, el are
posibilitatea, pentru a indeplini conditiile legate de durata, sa invoce jonctiunea posesiei sale
cu posesia autorului lui (pana la momentul pronuntarii deciziei in apel)
poate fi invocata si de alte persoane interesate (acelasi mecanism ca la dreptul potestativ de
uzucapiune)
! cand autorul indeplineste conditia termenului uzucapiunii, insa nu exercita dreptul de
uzucapiune, acest drept potestativ se transmite la succesori, care nu mai au de ce sa invoce
jonctiunea posesiilor
jonctiunea posesiilor opereaza numai daca intre posesia autorului si posesia succesorului nu s-a
interpus o alta posesie cu o durata mai mare de un an
daca se admite trecerea dezmembramantului de la o persoana la alta, este posibila si in acest caz
jonctiunea posesiilor
Justul titlu, conditie necesara pentru jonctiunea posesiilor
intre posesorul actual si posesorul anterior trebuie sa existe un just titlu
justul titlu poate fi un fapt juridic in sens restrans sau un act juridic translativ de proprietate
(unilateral – legat / bilateal – contract de vanzare-cumparare)
daca posesorul actual invoca uzucapiunea scurta, trebuie verificate cerintele legate de buna-
credinta si de justul titlu in cazul tuturor posesiilor pe care vrea sa le jonctioneze
titlul trebuie sa emane de la un non dominus – ilogica jonctinarea posesiei cu posesia adevarului
proprietar, avand in vedere ca uzucapiunea sanctioneaza inactivitatea proprietarului

Interesul succesorului posesor de a invoca jonctiunea posesiilor


posesia succesorului este de aceeasi natura cu posesia autorului – are mereu interes

posesii intemeiata pe buna-credinta si just titlu – implinirea mai rapida a termenului
161
uzucapiunii scurte

posesii de rea-credinta – implinirea mai rapida a duratei pentru uzucapiunea lunga
posesia succesorului este de rea-credinta, iar posesia autorului este de buna-credinta si intemeiata
pe just titlu – o posesie de o calitate superioara poate fi alaturata unei posesii de calitate
inferioara pentru indeplinirea termenului uzucapiunii lungi => are interes
posesia succesorului este de buna-credinta, iar posesia autorului este de rea-credinta
nu mai are mereu interes, putand invoca:

daca termenul uzucapiunii scurte este mai lung decat durata ramasa pentru uzucapiunea lunga a autorului lui

uzucapiunea lunga cu jonctiune => are interes

daca termenul uzucapiunii scurte este mai mic decat durata care i-a mai ramas autorului din termenul

uzucapiunii lungi uzucapiunea scurta fara jonctiune => nu are interes sa realizeze jonctiunea
Suspendarea si intreruperea prescriptiei achizitive
Suspendarea = oprirea de drept a curgerii termenului de prescriptie pe durata cat
actioneaza cauzele de natura sa vicieze posesia sau sa il puna in imposibilitate pe titularul
dreptului real principal de a cere in justitie recunoasterea dreptului sau si restituirea posesiei
corespunzatoare acestuia

Cauze propriu-zise de suspendare:


cat timp cel impotriva caruia curge este impiedicat de un caz de forta majora sa faca acte de intrerupere
pe timpul cat creditorul sau debitorul face parte din fortele armata si e razboi
intre parinti sau tutor si cei ce se afla sub ocrotirea lor, intre curator si acei pe care ii reprezinta precum si intre orice
alta persoana care, in temeiul legii sau a hotaririi judecatoresti, administreaza bunurile altora si cel ale caror
bunuri sunt astfel administrate, prescriptia nu curge cit timp socotelile nu au fost date si aprobate.
prescriptia nu curge impotriva celui lipsit de capacitate de exercitiu, cat timp nu are reprezentant legal si nici
impotriva celui cu capacitate restransa, cat timp nu are cine sa-i incuviinteze actele.
prescriptia nu curge intre soti in timpul casatoriei
Viciile posesiei – cauze de suspendare:
durata in care actioneaza orice viciu al posesiei in raport cu persoana impotriva cateia este
invocata uzucapiunea, nu va fi luat in calculul termenului
discontinuitatea – viciu absolut => suspenda mereu cursul uzucapiunii
clandestinitatea si violenta – vicii relative => vor avea efect numai daca s-au manifestat in raport
cu persoana impotriva careia se invoca uzucapiunea
Efectele suspendarii: uzucapiunea nu se va implini inainte de expirarea unui termen de 6
luni de la incetarea cauzei de suspendare
Intreruperea = inlaturarea posesiei anterioare unei cauze de intrerupere si inceperea unei
noi posesii dupa incetarea actiunii acestei cauze

posesorul este si ramane lipsit mai mult de un an de folosinta lucrului


declararea bunului ca imprescriptibil (transformarea naturii/destinatiei sale)
Cauze de intrerupere civila:
recunoasterea dreptului a carui actiune se prescrie facuta de cel in folosul caruia curge prescriptia

162
prin cerere de chemare in judecata, chiar daca a fost introdusa la o instanta necompetenta (daca
cererea de chemare in judecata nu a fost respinsa, anulata sau s-a perimit si daca cel care a
facut-o nu a renuntat la ea)
Efectele intreruperii: dupa intrerupere incepe sa curga o noua prescriptie. Posesia
anterioara nu mai produce efectul prescriptiv, dar celelalte efecte produse conform legii raman
valabile.
Efectele uzucapiunii
efectul achizitiv – posesorul dobandeste dreptul real principal in functie de posesia specifica:
intinderea materiala: se dobandeste numai bunul/partea din bun care formeaza obiectul
posesiei
intinderea juridica: se dobandeste numai dreptul real principal corespunzator posesiei sale
(elementului animus)
Intinderea va fi precizata in cazul uzucapiunii scurte chiar in justul titlu, iar in cazul
uzucapiunii lungi aceasta trebuie dovedita.
efectul extinctiv – se stinge dreptul titularului initial
Efectele uzucapiuniii se produc retroactiv, de la data inceperii posesiei.

Uzucapiunea in regimul de CF din Decretul-lege nr. 115/1938

Succesiunea legilor in timp cu privire la uzucapiune in Transilvania si Bucovina


prescriptia achizitiva implinita inainte de intrarea in vigoare a L. 7/1996 => se
aplica Decretul-lege 115/1938.
daca pentru imobile nu exista CF => se aplica VCC
daca prescriptia s-a implinit dupa intrarea in vigoare a L. 7/1996, inainte de intrarea in
vigoare a NCC => se aplica VCC
dupa intrarea in vigoare a NCC => se aplica NCC

Uzucapiunea tabulara
In cazul cand s-au inscris fara cauza legitima, drepturi reale, care pot fi dobandite in temeiul
uzucapiunii, ele vor ramane valabil dobandite, daca titularul dreptului le-a posedat cu buna-
credinta, potrivit legii, timp de 10 ani.
Persoana care invoca in beneficiul sau acest mod de dobandire este chiar persoana care
este inscrisa in CF ca titulara a dreptului respectiv.
Se aplica drepturilor reale principale inscrise in CF fara cauza legitima = de regula, titlu de
dobandire nevalabil, afectat de o cauza de nulitate absoluta, care emana de la adevaratul proprietar.
Prin exceptie, poate sa emane si de la un non dominus, caz in care exista doua cauze
nelegitime: titlul lui non dominus (nul absolut) si titlul tertului dobanditor de buna-credinta, tot
nevalabil (nu emana de la proprietar/e nul absolut).
Conditii:
inscrierea in CF
posesia utila si de buna-credinta

163
posesia sa dureze 10 ani
Efectele:
validarea dreptului real deja inscris in CF fara cauza legitima, validarea cauzei nelegitime care a
stat la baza inscrierii in CF
data dobandirii dreptului real principal va fi chiar data cererii de inscriere in CF, chiar daca
posesia a inceput ulterior
daca se invoca jonctiunea posesiilor, se valideaza titlul primul titlu inscris, cel care a dobandit de
la adevaratul proprietar, devenind legitim si titlul tertului subdobanditor

Uzucapiunea-extratabulara
Cel ce a posedat un bun nemiscator in conditiunile legii, timp de 20 ani, dupa moartea
proprietarului inscris in cartea funciara, va putea cere inscrierea dreptului uzucapat.
De asemenea, va putea cere inscrierea dreptului sau, cel ce a posedat un bun nemiscator in
conditiunile legii, timp de 20 ani, socotiti de la inscrierea in cartea funciara a declaratiunii de
renuntare la proprietate.
In acest caz, nu mai este necesar ca posesorul sa fie inscris in CF, acesta netrebuind sa
aiba o calitate speciala.
Se aplica imobilelor intabulate in CF si dreptului de proprietate asupra acestora. Daca e
vorba de imobile neintabulate, se va tine cont de prevederile VCC.
decesul titularului sau renuntarea in cazul drepturilor de uzufruct, uz si abitatie duc la stingerea
lor si reintregirea dreptului de proprietate in favoarea nudului proprietar => acestea nu pot fi
dobandite prin uzucapiune extratabulara
in cazul superficiei, se poate aplica uzucapiunea extratabulara, daca nu s-a prevazut ca decesul
sau renuntarea superficiarului la acest drept profita nudului proprietar
Conditii:
proprietarul intabulat in CF sa fi decedat sau sa fi renuntat la dreptul sau
mostenitorii, statul sau o alta persoana sa nu fi inscris dreptul de proprietate in CF
posesia sa fie utila
posesia sa dureze peste 20 de ani dupa moarte/renuntare
uzucapantul sa ceara inscrierea sa in CF ca proprietar, iar cererea sa fie admisa
Efectele:
- efectul achizitiv in persoana posesorului
- efectul extinctiv in persoana proprietarului care nu si-a inscris dreptul in CF
(mostenitorul/statul)
Aceste efecte se produc ca urmare a inscrierii in CF, din momentul in care a fost
inregistrata cererea de intabulare => efectele retroactiveaza numai pana la momentul inregistrarii
cererii de intabulare (nu pana la indeplinirea termenului sau pana cand acesta incepe sa curga).

Uzucapiune in Codul civil actual


164
Exista doua forme de uzucapiune:
uzucapiunea imobiliara (art. 930-934) – doua variante:
0uzucapiunea extratabulara – posesorul nu trebuie sa fie el insusi inscris in CF. Daca o
persoana a posedat un bun imobil 10 ani dupa moartea/incetarea existentei proprietarului
inscris in CF sau dupa inscrierea in CF a declaratiei de renuntare la drept sau daca
imobilul nu a fost inscris in CF
1uzucapiunea tabulara – persoana care invoca acest mod de dobandire este chiar persoana
inscrisa in CF ca titulara a dreptului respectiv, fara cauza legitima, iar daca poseda cu
buna-credinta timp de 5 ani dreptul real ramane valabil dobandit
uzucapiunea mobiliara (art. 939) – pot fi dobandite si bunurile mobile, in masura in care nu sunt
dobandite direct ca efect al posesiei de buna-credinta (art. 937)

I. Uzucapiunea imobiliara

Uzucapiunea imobiliara, extratabulara si tabulara, este reglementata in mod asemanator


Decretului-Lege 115/1938. Este firesc sa fie asa, intrucat NCC a optat in favoarea sistemului de
publicitate imobiliara cu caracter real si, in completarea Legii 7/1996 a mers mai departe si a
instituit caracterul translativ de proprietate al inscrierilor din CF.
Este adevarat ca, deocamdata, acest efect constitutiv sau translativ de proprietate al
inscrierilor din CF, care vizeaza si celelalte drepturi reale principale, se produce doar in unitatile
administrativ-teritoriale in care au fost finalizate lucrarile de cadastru si au fost intocmite toate
CF pentru imobilele din acea unitate. In rest, efectul constitutiv al inscrierii in CF a fost amanat.
NCC, adoptand acest sistem al CF, chiar daca efectul lor constitutiv nu este inca pe
deplin realizat, face un pas important in directia realizarii securitatii juridice statice si dinamice.
Uzucapiunea extratabulara si cea tabulara sunt indisolubil legate de sistemul CF.

1. Uzucapiunea extratabulara

Domeniul de aplicare al uzucapiunii extratabulare – 3 ipoteze in care este posibila:


1. alin. (1) lit. a) - proprietarul inscris in CF a decedat (persoana fizica) sau si-a incetat
existenta (persoana juridica)
alin. (1) lit. b) - desi imobilul era inscris in CF, a fost inscrisa in CF declaratia de renuntare la
proprietate
nu exista CF pentru imobil
Daca una sau alta dintre aceste 3 ipoteze exista, atunci se creeaza premisa
uzucapiunii extratabulara.
Pentru ca ea sa opereze, mai sunt necesare alte cerinte:
mai inainte ca posesorul sa ceara inscrierea in CF a dreptului sau real principal, pe temeiul
uzucapiunii, trebuie sa nu se fi inscris in CF o alta cerere a unei terte persoane, prin care
aceasta solicita ca dreptul de proprietate sa ii fie recunoscut, pe baza unei cauze legitime
Cine ar avea interes sa faca asta? In prima ipoteza, au interes mostenitorii sau succesorii acelei

165
persoane (si comuna sau orasul), in a doua ipoteza, nu este exclus ca un alt posesor sa invoce
in favoarea sa uzucapiunea, in a treia ipoteza, sfera persoanelor e mai larga, pentru ca,
neexistand CF, pot sa fie dobanditori ai dreptului (ex. cel care a dobandit de la un mostenitor)
care sa invoce propriul lor drept de proprietate, pe langa mostenitori si pe langa alte
persoane. In ce carte isi mai inscriu ei declaratia? Trebuie sa se intocmeasca o CF in
momentul in care cineva doreste inscrierea dreptului si/sau recunoasterea uzucapiunii. Exista
o procedura speciala pentru aceasta.
posesia sa fie utila
posesia sa aiba durata de 10 ani
Care este momentul in care incepe sa curga termenul de 10 ani? Ne uitam la cele 3 ipoteze de
CF:
In primul caz, chiar daca posesorul a inceput posesia inainte de decesul persoanei fizice sau
incetarea fiintei persoanei juridice, termenul de 10 ani nu incepe sa curga decat in momentul
decesului/incetarii. Posesia este anterioara curgerii termenului. Daca posesorul a inceput posesia
dupa acea data, termenul va incepe sa curga atunci cand incepe posesia. A doua ipoteza
– solutie simetrica, chiar daca posesorul a intrat in stapanire inainte de declaratia de
renuntare, termenul de prescriptie achizitiva incepe sa curga cel mai devreme din momentul
declaratiei. Daca inceperea posesiei e ulterioara declaratiei de renuntare, atunci termenul din
momentul intrarii in stapanire.
A treia ipoteza, pentru ca nu e CF, data la care incepe sa curga termenul echivaleaza cu data
intrarii in posesie, intotdeauna.
posesorul sa ceara inscrierea dreptului sau real principal in CF, pe temeiul uzucapiunii, iar
cererea sa fie admisa

Dreptul potestativ de uzucapiune


In momentul indeplinirii termenului de uzucapiune, se naste dreptul potestativ de
uzucapiune. Dreptul de proprietate nu se dobandeste direct pe temeiul posesiei de 10 ani, ci este
necesara exercitarea dreptului potestativ de uzucapiune.
Art. 930 alin. (2) – uzucapantul poate dobandi dreptul numai daca si-a inregistrat cererea
de inscriere in CF, adica numai daca a optat sa invoce uzucapiunea si, mai mult decat atat, de
regula, exercitarea dreptului potestativ de uzucapiune trebuie sa se faca prin cererea de inscriere
in CF.
In C.proc.civ., exista Cartea a VI-a privind procedurile judiciare, cuprinzand Titlul XII
referitor la inscrierea in CF a drepturilor dobandite pe temeiul uzucapiunii. Aceasta procedura
presupune ca posesorul trebuie sa sesizeze instanta de judecata, care va constata daca sunt
indeplinite cerintele uzucapiunii extratabulare. Numai pe aceasta baza se face inscrierea in CF.
Dreptul potestativ de uzucapiune se exercita prin 2 manifestari de vointa ale posesorului,
supuse cenzurii instantei de judecata, pe de o parte, si cenzurii registratorului de CF, pe de alta
parte.
Intr-adevar, sesizarea instantei de judecata nu este suficienta, pentru ca se ofera si o
hotarare judecatoreasca sau cel putin o incheiere pentru admiterea actiunii in constatare/exceptia
uzucapiunii.
Dupa ce se obtine hotararea judecatoreasca, se poate cere inscrierea in CF, aceasta

166
fiind a doua manifestare de vointa.
Toata aceasta procedura speciala privind inscrierea in CF a drepturilor dobandite prin
uzucapiune se aplica, asa cum spune o recenta decizie a ICCJ intr-un RIL, numai pentru
uzucapiunea extratabulara din NCC, adica va incepe sa se aplice cel mai devreme din anul 2021.
Daca noi spunem ca uzucapiunea din NCC se aplica numai posesiilor care au inceput sub
imperiul acestui cod, posesia cea mai devreme care poate fi avuta in vedere e posesia din 1 oct
2011, trec 10 ani, deci in 2021.
S-ar putea ca si in 2021 sa nu fie terminata operatiunea de cadastru si de CF in anumite
localitati.
Chiar dupa 2021, in masura in care nu sunt terminate lucrarile de cadastru si se va pune
problema uzucapiunii extratabulare, nefiind carti funciare, dreptul potestativ se poate exercita:
fie prin cererea de chemare in judecata potrivit dreptului comun
fie prin invocarea exceptiei de catre posesor, daca e chemat in judecata de proprietarul initial.
In ambele situatii, aceasta exercitare a dreptului potestativ de uzucapiune va fi eficienta
daca actiunea este admisa sau, dupa caz, daca exceptia de uzucapiune este admisa (solutie expres
prevazuta in legea de punere in aplicare a NCC).

Efectul uzucapiunii extratabulare:


efect achizitiv – in persoana posesorului uzucapant
efect extinctiv – in persoana mostenitorului/succesorului/comunei sau orasului
Cand se produce efectul achizitiv?
Pana se termina lucrarile de cadastru si se intocmesc CF pentru fiecare imobil, este
momentul introducerii cererii de chemare in judecata prin care s-a cerut constatarea indeplinirii
uzucapiunii extratabulare, daca uzucapiunea a fost admisa, fie la data invocarii exceptiei
uzucapiunii in procesul in care posesorul este parat in actiunea in revendicare.
Dupa finalizarea lucrarilor de cadastru si deschiderea CF a imobilului – momentul
inregistrarii cererii de inscriere a uzucapiunii in CF (LPA).
NB: nu e vorba de o retroactivare a efectului achizitiv. Nu se intoarce in timp pana la
momentul inceperii posesiei, este diferenta fata de VCC, in care efectul achizitiv al uzucapiunii
retroactiva pana in momentul inceperii posesiei (posesorul era proprietar chiar din momentul in
care a inceput posesia, nu de cand s-a implinit termenul sau de cand a invocat-o).

2. Uzucapiunea tabulara

Art. 931 referitor la domeniul de aplicare – uzucapiunea tabulara se aplica in cazul


drepturilor reale principale care au fost inscrise in CF fara cauza legitima.
Fara cauza legitima = temeiul dobandirii nu e valabil, fiind afectat de o cauza de nulitate
absoluta, care, de regula, emana de la adevaratul proprietar
Exemplu: persoana dobandeste prin vanzare-cumparare imobilul de la proprietarul inscris in
CF, dar e nul contractul de vanzare-cumparare. Deci, nu are o cauza legitima a inscrierii in CF.

167
Prin exceptie, poate sa emane si de la un non dominus, caz in care exista doua cauze
nelegitime: titlul lui non dominus (nul absolut) si titlul tertului dobanditor de buna-credinta, tot
nevalabil (nu emana de la proprietar/e nul absolut).
De cele mai multe ori, deci, cauza nelegitima e chiar titlul de dobandire al celui care
inscrie in CF, alteori, este o consecinta: s-ar putea ca insusi autorul celui care inscrie in CF sa fi
avut un titlu nevalabil.

Pe langa cerinta de a ne afla in domeniul de aplicare al uzucapiunii tabulare, trebuie


intrunite alte 2 conditii:
sa existe posesie utila si sa aiba o anumita durata – 5 ani
posesia sa fie de buna-credinta: persoana inscrisa in CF nu trebuie sa fi cunoscut sau sa fi putut
sa cunoasca viciile titlului sau, adica ca avea o cauza nelegitima
Este suficient ca buna-credinta sa existe in momentul inregistrarii cererii de inscriere si in
momentul intrarii in posesie.
Daca aceste cerinte sunt indeplinite, opereaza uzucapiunea tabulara.

Efectul uzucapiunii tabulare:


Efectul achizitiv si efectul extinctiv nu se mai produc.
Art. 931 – se consolideaza cauza nelegitima, se legitimeaza cauza nelegitima.
Temeiul dobandirii nu este uzucapiunea, ci este chiar cauza respectiva care, initial
nelegitima, s-a legitimat. Modul de dobanadire este titlul de proprietate pe baza caruia s-a facut
inscrierea in CF.
Data dobandirii este data la care se face cererea de inscriere in CF.

In legatura cu ambele forme de uzucapiune reglementate in C.civ, sunt cateva elemente


comune de care trebuie sa tinem seama, precizate in art. 932-934 C.civ.
Este vorba despre:
efectul suspensiv al viciilor posesiei (art. 932 alin. 2)
curgerea termenului uzucapiunii: momentul de inceput
joncțiunea posesiilor – fiecare posesor incepe in persoana sa o noua posesie. Este posibil ca,
pentru a invoca oricare dintre cele 2 forme de uzucapiune, posesorul actual sa uneasca
durata posesiei sale cu durata posesiei autorului, daca intre ei 2 exista un just titlu.
cursul termenului prescripției achizitive – daca mai e nevoie de alte norme pentru
completarea celor de la prescriptia achizitiva, sunt aplicate norme de la prescriptia
extinctiva

II. Uzucapiunea mobiliara

In NCC este expres relgmentata, spre deosebire de VCC.


Art. 939 precizeaza ca bunurile mobile se pot dobandi prin posesie de 10 ani, numai in
masura in care nu sunt indeplinite cerintele de la art. 937 privind dobandirea bunurilor prin posesia

168
de buna-credinta, fara trecerea timpului. Adica, aplicarea uzucapiunii in materie mobiliara are
caracter exceptional.
Regimul juridic aplicabil se apropie mult de regimul juridic al uzucapiunii lungi in
reglementarea din VCC. Diferenta este ca termenul de uzucapiune este de 10 ani.
In momentul implinirii termenului de 10 ani, posesorul nu dobandeste chiar dreptul de
proprietate, ci numai un drept de optiune. Efectele uzucapiunii mobiliare se produc in momentul
exercitarii in forma pozitiva a dreptului potestativ de optiune.
Prin urmare, cerintele sunt cele obisnuite pentru uzucapiune: sa existe posesia, sa fie
utila, sa aiba o anumita durata (10 ani) si posesorul sa exercite dreptul potestativ de uzucapiune.

Dobândirea bunurilor mobile prin posesia de buna-credinta

In materie mobiliara, posesia are trei functii:


Functia probatorie – de a prezuma existenta titlului de proprietate asupra acelui bun
mobil – aceasta functie este reglementata in art. 935 C.civ.
Tocmai pentru ca este vorba despre bunuri mobile, de mica valoare, de cele mai multe
ori, nu se incheie acte scrise cand se transmit. In materie mobiliara, cea mai buna dovada a
proprietatii este chiar posesia. Posesia creeaza o prezumtie de titlu de proprietate.
Impotriva cui? E folosita ca proba impotriva transmitatorului (dominus sau non dominus)
sau mostenitorilor acestuia care revendica bunul.
Este necesar ca paratul sa fie posesor, iar posesia sa sa fie reala (in momentul introducerii
actiunii, sa aiba stapanirea materiala a bunului, pentru a avea calitate procesuala pasiva) si utila
(tot in momentul introducerii actiunii).
Transmitatorul trebuie sa dovedeasca faptul ca e nula transmiterea. Prezumtia poate fi
rasturnata in 3 situatii:
actiune in revendicare: reclamantul face dovada propriului titlu + dovada titlului precar al
paratului (imprescriptibila) => se rastoarna prezumtia de titlu de proprietate, prezumtia ca cel
care are stapanirea materiala este posesor si prezumtia de proprietate
actiune personala: reclamantul face numai dovada titlului precar al paratului
(prescriptibila)
reclamantul face dovada ca bunul i-a fost furat sau ca l-a pierdut si ca paratul si l-a insusit
reclamantul face dovada ca posesia paratului era viciata in momentul introducerii actiunii in
revendicare.

Functia de publicitate – asigura publicitatea (art. 936) – spre deosebire de materia


imobiliara, unde e nevoie de registre speciale de evidenta a proprietatii si a modurilor de
transmitere, de cele mai multe ori, in materie mobiliara, nu e nevoie de un sistem special de
publicitate. Simpla posesie are si functia de a asigura publicitatea.
Are in vedere posesia reala, nu posesia exercitata corpore alieno.
! Sunt si bunuri mobile cu valoare mare, de exemplu aeronavele, navele etc. care au un
sistem special de publicitate.

169
Functia achizitiva de proprietate: art. 937 c.civ. => doua ipoteze de dobandire a
proprietatii bunurilor mobile prin posesia buna-credinta: posesorul de buna-credinta care a
dobandit de la un non dominus poate, in conflict cu proprietarul deposedat, sa beneficieze de
aceste moduri de dobandire.
Legiuitorul, din considerente de echitate, acorda castig de cauza posesorului care este de
buna-credinta in momentul dobandirii bunului mobil, dupa caz, impotriva:
proprietarului care incredinteaza bunul sau unei persoane care i-a inselat increderea
proprietarului care ramane lipsit de bunul sau mai mult de 3 ani, din cauza pasivitatii sale
Complementar efectului achizitv, opereaza efectul extinctiv de proprietate in patrimoniul
proprietarului initial.
Ca si in cazul uzucapiunii, cel care poseda cu buna-credinta un bun are un drept de
optiune: poate invoca in favoarea sa beneficiul dobandirii dreptului de proprietate, dar nu poate fi
obligat, impotriva vointei sale, sa dobandeasca acest drept.

Drepturile reale cu privire la care se aplica:


dreptul de proprietate
dreptul de uzufruct si dreptul de uz (art. 937 alin. 5) – celelalte dezmembraminte au ca obiect
bunuri imobile, iar nudul proprietar nu are o posesie reala (nu are stapanirea materiala)
dreptul de gaj – daca detentorul precar, hotul sau gasitorul unui bun mobil il incredinteaza
creditorului sau cu titlu de gaj, acesta va putea invoca art. 937
In masura in care conditiile de la art. 937 sunt indeplinite, revendicarea bunurilor mobile
si actiunea confesorie care are ca obiect asemenea bunuri vor fi respinse ca neintemeiate.

Ipoteza de la art. 937 alin. 1

Sunt trei categorii de cerinte care permit dobandirea prin posesia de buna-credinta a
bunurilor mobile in acest caz:

Cerinte referitoare la bunurile mobile cu privire la care se poate dobandi dreptul de


proprietate pe acest temei
Numai bunurile mobile corporale, individual determinate, aflate in circuitul civil pot
forma obiectul acestui mod de dobandire. Bunurile din domeniul public si bunurile accesorii ale
unui bun imobil nu pot fi dobandite pe aceasta cale.
Titlurile de valoare la purtator, care sunt incorporate in materialitatea inscrisului
constatator, pot fi dobandite prin posesia de buna-credinta, ele devin bunuri corporale prin
corporalitatea inscrisului.

Cerinte referitoare la persoanele care pot invoca acest mod de dobandire


Pot invoca acest mod de dobandire posesorii care au dobandit bunul de la un detentor
precar sau de la o persoana asimiliata, adica de la un non dominus, careia adevaratul proprietar
i-a incredintat bunul in mod voluntar.
Daca bunul ar fi transmis chiar de adevaratul proprietar, nu ar mai fi nevoie de art. 937

170
pentru a se justifica dobandirea dreptului de proprietate de catre posesor.
Detentorul precar are un contract de inchiriere/depozit/comodat, ceea de inseamna ca
proprietarul bunului, pe baza contractului, i-a dat detentia (elementul corpus). Detentorul precar
abuzeaza de increderea proprietarului si instraineaza bunul ca si cum ar fi al sau.
Persoanele asimilate detentorului precar: P, proprietarul initial, ii vinde bunul lui S, acesta
devenind posesor, nu detentor precar, iar S ii vinde bunul lui T; titlul lui S este desfiintat, iar P
revendica bunul de la T – T a devenit, insa, proprietar in temeiul art. 937.
Detentorul precar sau persoanele asimilate nu sunt posesori, ci doar cei care dobandesc de
la ei pot invoca dobandirea bunurilor mobile prin posesia de buna-credinta.
Proprietarul are impotriva detentorului precar atat o actiune in revendicare, cat si o actiune personala.
Detentorul precar nu poate invoca art. 937, avand obligatia contractuala de restituire. Proprietarul poate revendica
bunul si de la cel care a dobandit de la un detentor precar stiind ca nu e proprietar, deoarece, acesta fiind de rea-
credinta, nu este posesor, neoperand intervertirea. Il poate revendica si de la cel care dobandeste bunul de la
detentorul precar cu titlu precar.

Cerinte referitoare la posesie ! cumulative


reala – posesorul trebuie sa aiba nu doar elementul animus, ci si corpus => nu se accepta
posesia corpore alieno
utila, adica sa nu fie viciata – nefiind vorba de o durata a posesiei, continuitatea nu este
importanta, dar conteaza ca posesia sa fie pasnica si publica in momentul in care are posesia
reala – se prezuma
de buna-credinta = dobanditorul care invoca acest mod de dobandire nu a cunoscut, nu
trebuia si nu putea sa cunoasca faptul ca cel de la care a dobandit nu era adevaratul proprietar
– conteaza momentul in care a avut posesia reala (data intrarii in posesia efectiva) ! se
prezuma, dar persoana interesata poate face dovada contrara
=> daca unele bunuri mobile sunt supuse inmatricularii, trebuie verificat registrul de
publicitate
sa se intemeieze pe just titlu = act juridic translativ de proprietate sau constitutiv de alte
drepturi reale care emana de la o alta persoana decat adevaratul proprietar
Temeiul dobandirii proprietatii nu este justul titlu, ci posesia de buna-credinta.
Este justul titlu separat de buna-credinta sau face corp comun cu ea?
Daca face corp comun cu ea, prezumtia de buna-credinta se extinde si asupra justului titlu,
adica efortul probatoriu al celui care invoca art. 937 alin. (1) va fi nul.
Cel care invoca reaua-credinta trebuie sa faca celelalt dovada ei, dar si a faptului ca are just
titlu.
Desi s-a spus multa vreme ca face corp comun, in ultimul timp se afirma ca e separat. Asta nu
inseamna ca trebuie sa faca vreun efort probatoriu posesorul. De ce? Pentru ca posesia genereaza
si o prezumtie de just titlu. Ca urmare, nu se schimba situatia sub aspect probatoriu. Proprietarul
revendicant poate insa sa invoce o cauza de desfiintare a titlului pentru a face
inaplicabil art. 937, revenindu-i sarcina probei.
trebuie sa fie un just titlu oneros – de ce? pentru ca daca ar fi cu titlu gratuit s-ar produce o
situatie in care posesorul vrea sa pastreze un castig, iar cel care reclama vrea sa evite o pierdere
=> are castig de cauza partea care evita o pierdere, in timp ce celalalt vrea sa obtina un castig.

171
Ipoteza de la art. 937 alin. 2

Diferenta fata de prima ipoteza – in a doua ipoteza, prima si a treia categorii de cerinte
raman neschimbate, dar se schimba a doua categorie de cerinte, referitoare la persoanele care pot
invoca.
Poate fi invocat tot de un posesor de buna-credinta, insa acesta nu a dobandit de la
detentorul precar caruia proprietarul i-a incredintat de bunavoie bunul, ci de la un uzurpator =
cel care ia bunul fara acordul proprietarului (hotul, talharul, piratul, inselatorul, insusitorul
bunului gasit). Calitatea de uzurpator nu este data de retinerea vreunei infractiuni, ci de
imprejurarea ca acesta actioneaza contrar vointei proprietarului.
Ne aflam in prezenta unei desesizari involuntare (furt, pierdere) a proprietarului de
bunul sau, spre deosebire de ipoteza art. 937 alin. 1, care face referire la o desesizare voluntara.
Cel care dobandeste de la uzurpator poate invoca posesia de buna-credinta ca temei alt
dobandirii dreptului, daca a trecut un termen de 3 ani de la data desesizarii proprietarului de bun
conditie suplimentara.
Termenul de 3 ani a fost prevazut in interesul proprietarului, caruia nu i se mai poate
imputa ca a facut o alegere gresita a detentorului precar.
Nu conteaza cand dobanditorul primeste bunul. Termenul de 3 ani curge de la momentul
desesizarii proprietarului de bun, adica din momentul in care acesta pierde elementul corpus.
Actiunea in revendicare mobiliara are succes numai daca este introdusa inainte de
expirarea termenului de 3 ani de la data desesizarii involuntare a proprietarului de bunul sau.
Reclamantul trebuie sa faca dovada dreptului sau de proprietate, a faptului ca bunul a fost furat
sau pierdut si a identitatii dintre bunul posedat anterior si cel pe care il revendica.
Daca au trecut 3 ani, nu mai are succes, pentru ca e termen de decadere. Desi actiunea in
revendicare in genere e imprescriptibila, aici e supusa unei decaderi. Dupa 3 ani, opereaza
efectul achizitiv si efectul extinctiv, iar dobanditorul devine proprietar adevarat.
Indeplinirea cerintelor referitoare la posesie se apreciaza in raport cu momentul in care
expira termenul de 3 ani. Daca insa intrarea in posesie este ulterioara implinirii termenului, se
apreciaza in functie de momentul intrarii in posesie.
Alin. 3 nu reglementeaza un mod distinct de dobandire, ci o conditie suplimentara pentru
restituirea bunului in sarcina proprietarului revendicant si un drept de retentie pe care posesorul il
poate opune proprietarului, in cazul in care acesta revendica bunul inainte de implinirea
termenului de 3 ani de la deposedarea involuntara.
Cel care dobandeste bunul de la un uzurpator are o buna-credinta consolidata, pentru ca
dobandeste bunul dintr-un loc in care in mod obisnuit se fac asemenea tranzactii, deci are o buna-
credinta puternica, pentru ca cel care ii vinde se presupune ca este proprietar. Vechiul c.civ
– targuri; NCC – intr-un loc in care in mod obisnuit se vand asemenea bunuri. Si in cazul in care
este adjudecat la o licitatie publica. => eroare comuna

Doua modificari importante in favoarea dobanditorului:


Chiar daca ramane posibilitatea revendicarii bunului in 3 ani, proprietarul, daca isi vrea

172
bunul inapoi, trebuie sa-i plateasca dobanditorului pretul pe care el l-a platitit uzurpatorului.
0 Daca proprietarul obtine restituirea de la posesor, posesorul are dreptul la restituirea
cheltuielilor necesare si utile facute cu lucrul de la proprietar. Pentru restul cheltuielilor se poate
intoarce impotriva hotului sau gasitorului.
Are loc un trasfer al riscului insolvabilitatii de la posesor la proprietar:
In ipoteza alin. 2, riscul insovabilitatii uzurpatorului era suportat de dobanditor.
Aici, riscul insolvabilitatii uzurpatorului este trecut la proprietar. Acesta nu poate primi
bunul inapoi decat daca plateste pretul. Este o obligatie in solidum, pentru ca dobanditorul are o
dubla posibilitate:
sa primeasca banii de la uzurpator
sa primeasca de la proprietar pretul, ceea ce este mai sigur, mai ales ca avem si a doua garantie:
dobanditorul poate refuza resituirea bunului pana cand proprietarul ii plateste pretul
– drept de retentie.
Restituirea bunului inainte de plata pretului reprezinta doar o renuntare la dreptul de retentie,
nu si la dreptul de urmari proprietarul.

Revendicarea bunurilor mobile in ipoteze speciale

Revendicarea bunurilor mobile de la tertul dobanditor de rea-credinta In


ipotezele de la art. 937, tertul dobanditor este de buna-credinta.
Daca tertul dobanditor este de rea-credinta, el nu beneficiaza de efectul achizitiv =>
proprietarul poate sa revendice oricand bunul mobil de la tertul dobanditor de rea-credinta,
actiunea in revendicare mobiliara fiind imprescriptibila.
Paratul s-ar putea apara invocand uzucapiunea de 30 de ani/uzucapiunea mobiliara.
Daca bunul piere sau este deteriorat din culpa posesorului de rea-credinta, proprietarul
are la dispozitie o actiune civila delictuala impotriva acestuia, care este supusa prescriptiei
extinctive in termenul general de 3 ani.

Revendicarea bunurilor mobile de la uzurpator


Impotriva uzurpatorului, proprietarul are o actiune personala in raspundere delictuala
pentru despagubiri si o actiune in revendicare, aceasta din urma fiind imprescriptibila (poate fi
paralizata prin invocarea uzucapiunii de 30 de ani/mobiliare).
Daca, insa, bunul a pierit, actiunea in revendicare nu mai este posibila, putandu-se obtine
despagubiri pe temei delictual. Daca bunul a fost deteriorat din culpa uzurpatorului, actiunea in
revendicare isi pastreaza obiectul, ramanandu-i si o actiune delictuala pentru despagubiri,
prescriptibila in 3 ani.

Revendicarea bunurilor mobile de la tertul dobanditor cu titlu gratuit


Efectul achizitiv de proprietate depinde de caracterul oneros al titlului posesorului =>
proprietarul va avea castig de cauza in actiunea in revendicare impotriva posesorului care a
dobandit bunul cu titlu gratuit, indiferent de persoana de la care a dobandit.
Actiunea in revendicare este imprescriptibila, dar paratul poate invoca in favoarea sa
uzucapiunea.

173
Revendicarea bunurilor mobile de la tertul dobanditor de buna-credinta al carui
titlu a fost desfiintat
Daca actul juridic este fie lovit de nulitate (absoluta sau relativa), fie afectat de o cauza de
ineficacitate (rezolutiune, reziliere, imposibilitate fortuita de executare) => titulul este desfiintat.
Desfiintarea titlului = repunere in situatia anterioara => nu opereaza efectul achizitiv de
proprietate => proprietarul poate cere restituirea bunului prin actiunea in revendicare sau printr-o
actiune personala, de la autorul posesorului.
Daca bunul nu a fost restituit catre autorul posesorului, proprietarul poate revendica
bunul direct de la posesor

174
Proprietatea aparenta

Teoria aparentei
Ipoteza: exista un conflit intre titularul veritabil si titluarul aparent al unui drept subiectiv
civil si exista o eroare comuna si invincibila.
Este strans legata de instrainarea cu titlu oneros a bunului altuia. In masura in care
opereaza proprietatea aparente, tertul dobanditor, desi a incheiat actul translativ de proprietate cu
un non dominus, nu va putea fi evins de proprietarul initial. (Proprietarul initial are o actiune
personala impotriva proprietarului aparent pe temeiul imbogatirii fara justa cauza.)
Temeiul juridic
Temeiul dobandirii nu poate fi actul nevalabil, incheiat cu un neproprietar. Actul
translativ va avea semnificatia unui just titlu. Proprietatea aprenta nu este, insa, un mod de
validare a justului titlu.
Legea leaga de faptul juridic in sens restrans la proprietatii aparente atat efectul extinctiv,
cat si efectul achizitiv – se produc in momentul incheierii justului titlu.
Art. 17 – Eroarea comună şi invincibilă
Nimeni nu poate transmite sau constitui mai multe drepturi decât are el însuşi. - regula teoria

aparentei exceptia
Cu toate acestea, când cineva, împărtăşind o credinţă comună şi invincibilă, a considerat că o
persoană are un anumit drept sau o anumită calitate juridică, instanţa judecătorească, ţinând
seama de împrejurări, va putea hotărî că actul încheiat în această stare va produce, faţă de cel
aflat în eroare, aceleaşi efecte ca şi când ar fi valabil, afară de cazul în care desfiinţarea lui nu
i-ar cauza niciun prejudiciu. => actul juridic poate fi totusi desfiintat, chiar daca se
indeplinesc conditiile
instanta hotaraste => caracterul judiciar
Eroarea comună şi invincibilă nu se prezumă. => sarcina probei revine celui care o invoca
Dispoziţiile prezentului articol nu sunt aplicabile în materie de carte funciară şi nici în alte
materii în care legea reglementează un sistem de publicitate.

Elementele faptului juridic in sens restrans la proprietarii aparente


Actul translativ cu titlu oneros avand ca obiect dreptul de proprietate privata asupra unui
imobil individual determinat
Imobil – pentru mobile se aplica art. 937, nu proprietatea aparenta
Imobil individual-determinat (nu universalitati, nu bunuri incorporale)
Imobil proprietate privata – bunurile proprietate publica sunt inalienabile
Act juridic translativ cu titlu oneros !!! se refera la titlul pe care tertul dobanditor la obtinut
de la proprietarul aparent – nu contract declarativ de drepturi, nu mostenire – titlu gratuit
Cu exceptia ca provine de la non dominus, titlul trebuie sa indeplineasca celelalte cerinte de
oridine publica privind valabilitatea actului juridic. => un titlu nul absolut nu poate servi
drept titlu in aceasta materie
Dupa ce tertul dobanditor face dovada existentei titlului, se naste in favoarea lui o prezumtie
de buna-credinta.
2) Elementul material al aparentei:

175
Posesia utila a transmitatorului (proprietarului aparent) in momentul incheierii actului
translativ – conteaza violenta (discontinuitatea si clandestinitatea nu au aplicabilitate) !
nu trebuie sa fie reala (poate fi corpore alieno)
Titlul proprietarului aparent – intereseaza existenta instrumentului de proba: nu numai act
juridic, ci si orice alt mod de dobandire concretizat in instrumente probatorii => nu e
suficient sa invoce uzucapiunea daca nu arata o hotarare judecatoreasca; mostenire:
certificat de mostenitor + titlul de proprietate al autorului
0nu este obligatoriu sa fie titlu translativ, ci poate fi doar declarativ
1 poate fi un titlu putativ – ex. mostenitorul aparent se intemeiaza pe un legat revocat =>
instrumentum inselator
Inscrierea titlului in CF – indeplinirea formalitatilor de publicitate de catre proprietarul
aparent este indispensabila ca element in latura materiala a aprentei de natura sa justifice
efectul achizitiv de proprietate in favoarea tertului dobanditor
Eroarea comuna si invincibila cu privire la calitatea de proprietar a transmitatorului –
trebuie sa existe in momentul incheierii justului titlu
Eroarea dobanditorului este efectiva, insa eroarea colectiva este atat efectiva (macar pentru o
parte), cat si potentiala (pentru restul)
Eroarea trebuie sa fie invincibila in raport cu orice membru al societatii.
Aceasta nu se prezuma.
Buna-credinta a dobanditorului – dobanditorul a facut toate verificarile necesare cu privire la
calitatea transmitatorului: a verificat CF, a verificat documentele de la baza CF
Se aplica criteriul celui mai exigent membru al comunitatii.
Buna-credinta se prezuma.

Pentru a opera acest mod de dobandire:


Trebuie sa avem un transmițător care este posesor si care se bucura si de un titlu de proprietate,
insa nevalabil.
Acest transmitator transmite dreptul de proprietate unui dobanditor care este de buna-credinta (al
doilea titlu de proprietate) iar dobanditorul nu cunoaste viciile titlului autorului sau. Asadar,
avem si buna-credinta a dobanditorului, pe langa cele 2 elemente obiective, adica cele 2
titluri de proprietate.
Eroarea comuna si invincibila – nu numai ca transmitatorul are un titlu de proprietate, ci exista si
credinta comuna ca el este intr-adevar proprietar. Nu e suficient ca dobanditorul sa-l creada
proprietar, ci sa existe o reprezentare comuna, la nivelul comunitatii, in sensul ca
transmitatorul chiar era proprietar – error communis facit ius.

5.01.2016

176
Cursul 11
Publicitatea imobiliara

Securitatea juridica => securitatea drepturilor patrimoniale:


Statica – ocrotirea drepturilor existente
Dinamica – ocrotirea modurilor de dobandire a drepturilor
De regula, intre acestea exista complementaritate. Uneori, insa, se creeaza un conflict,
aparand o contradictie intre dreptul patrimonial si aparenta sa, adica intre adevaratul titular al
dreptului patrimonial si cel care doar se manifesta ca titular, de cele mai multe ori pe baza unui
mod de dobandire nevalabil, deci fara a avea in realitate aceasta calitate.
Important este ca acest conflict sa fie prevenit, cea mai importanta metoda folosita fiind
publicitatea imobiliara.
Publicitatea imobiliară = mecanismul juridic prin care se reglementează modul de
aducere la cunoștința publicului a actelor juridice si a faptelor juridice in sens restrans având ca
obiect un bun imobil, cu scopul realizarii securitatii juridice
Reglementarea: o găsim în Codul civil în cartea a III-a – dispoziții de drept material,
Legea 7/1996 – dispoziții cu privire la normele de drept procedural care țin de înscrierile în
cartea funciară.
Funcții – pot să difere de la un sistem la altul:
Funcție de informare/declarativa – informarea tertilor pentru a-si modela comportamentul Nu
conditioneaza nasterea/consolidarea drepturilor reale, care se nasc si produc efecte intre parti
si fata de terti si fara indeplinirea formalitatilor de publicitate.
Funcție de opozabilitate fata de terti - mai mult de o simpla aducere la cunoștință: în lipsa
respectării acestei înscrieri dreptul real nu se consolideaza pentru ca nu se naste
opozabilitatea erga omnes.
Functia de informare este absorbita de functia de opozabilitate fata de terti.
Funcția constitutivă sau translativă de drepturi reale – aceasta presupune că, fără înscirerea
în CF, dreptul real nu se transmite/constituie. Transmiterea are loc nu la momentul semnării
actului, ci la momentul înscrierii. Pana la inscriere, partile sunt legate numai de drepturi de
creanta care au ca obiect prestatii succesive in vederea transmiterii/constituirii.
Functia de informare este, de asemenea, absorbita de functia constitutiva saau translativa.
Primele 3 functii sunt fundamentale si alternativa (nu pot coexista unele cu altele),
dar pot coexista cu functiile urmatoare, care sunt complementare.
Funcția achizitivă - se refera la posibilitatea unui terț de a dobândi dreptul de proprietate, deși nu
a cumpărat de la adevăratul proprietar. Dacă a trecut termenul prevăzut de lege, terțul
dobândește dreptul de proprietate, ca efect al funcției achizitive ≠ uzucapiunea tabulara
Funcția de mijloc de probă – persoana înscrisă în CF se bucură de prezumția că ea este titulara
acelui drept, iar, simetric, daca un drept a fost radiat in CF, se prezuma ca el nu exista – art.
900 alin. 1 ai 2.

177
Funcția de soluționare a conflictelor între dobânditorii succesivi ai aceluiași drept real imobiliar
– cel care beneficiaza de aceste formalitati va fi preferat in raport cu cei care nu le-au
indeplinit/ le-au indeplinit la o data ulterioara

Tipologia sistemelor de publicitate imobiliară


Criteriul functiei fundamentale:
Sisteme care asigură doar informarea - ! ineficient
Sisteme care asigură doar opozabilitatea fata de terti
Ex. sistemul reglementat de Legea 7/1996 înainte de intrarea în vigoare a NCC
in principal, este vorba despre cele dobandite prin contracte, in cazul carora apare un conflict
intre:
 
Opozabilitatea erga omnes a drepturilor reale – opozabilitatea fata de terti poate sa depinda
de indeplinirea unor formalitati de publicitate
 
Principiul relativitatii efectelor actului juridic – opozabilitatea intre parti principiul fortei
obligatorii
Cand este vorba de un act juridic translativ/constitutiv de drepturi reale, fara a se asigura
opozabilitatea erga omnes, dreptul real este imperfect.
Problema se pune, deci, intre momentul dobandirii dreptului real prin act juridic si
indeplinirea formalitatilor de publicitate, interval in cursul caruia dreptul este imperfect.
Asigurarea opozabilitatii duce la consolidarea dreptului.
Sisteme de transmitere sau constituire a drepturilor reale – cele mai coerente din momentul
dobandirii/constituirii sale, dreptul are forta juridica deplina si este opozabil atat fata de parti,
cat si fata de terti
Criteriul modului de alcătuire a registrelor de publicitate:
Sisteme personale – se au in vedere persoanele: criticabile (neunitare, nesigure) ex. registrul de
transcripțiuni și inscripțiuni (exista o foaie făcută pe persoană, nu pe imobil)
Sisteme reale – se au in vedere imobilele ex. Decretul 115/1938– exista o foaie în care erau
trecute imobilele
Sistemul prezent este un sistem real, iar momentan asigura doar opozabilitatea fata de terti.

Istoricul sistemelor de publicitate în România


Prima dată am avut un sistem personal al registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni
aplicat in Vechiul Regat. Aceste registre erau ținute de notariatele de stat, iar acest sistem de
publicitate a fost împrumutat din Franța, unde se aplică în continuare.
În paralel, a existat Decretul 115/1938, cu aplicare în Banat, Transilvania si Bucovina.
Era de inspirație austriacă și germană. Aveam o carte funciară a fiecărui imobil (sistem real) și un
efect constitutiv al înscrierilor în CF. Acest lucru a fost posibil după ce s-a făcut cadastrul general
al fiecărei regiuni.
Aceste modalități de asigurare a publicității au funcționat până la momentul la care s-a
adoptat Legea 7/1996. Scopul ei era acela de a pregăti terenul pentru un sistem constitutiv de

178
drepturi, cel pe care îl avem astăzi. Trebuia să se suspende efectul constitutiv al Decretului lege,
înscrierile în CF având din 1996 și până în prezent doar un rol de opozabilitate (tot real).

Sistemul noului cod civil


Un sistem real în care s-a reglementat efectul constitutiv prin dispozițiile art. 885, care
nu sunt de imediată aplicare, pentru că dispozițiile art. 56 din LPA amână intrarea lor în vigoare
până la momentul în care se vor finaliza lucrările de cadastru si se vor deschide carti funciare
pentru toate imobilele.
O altă modalitate de constrângere care a fost gândită sub imperiul Legii 7/1996 este
reglementarea obligației notarului de a deschide CF imobilului și de a înscrie actul juridic în acea
carte ori de câte ori se dorește încheierea unui contract care are ca obiect un drept real (doar după
ce ați făcut lucrările de cadastru vă va înscrie actul juridic).
In L. 7/1996 s-a optat pentru reglementarea unitara a doua sisteme diferite, dar
complementare: sistemul cadastrului general si sistemul de publicitate imobiliara, primul fiind
fundamentul tehnic al celui de-al doilea.

Regimul juridic general al cadastrului si al publicitatii imobiliare

Obstacole care impiedica finalizarea lucrarilor de cadastru:


Eforturile financiare ale proprietarilor – in prezent, caracter gratuit – finantate de stat
Multe imobile sunt stapanite fara ca posesorii lor sa detina inscrisurile doveditoare ale titlurilor lor de
proprietate sau nu s-au facut dezbaterile succesorale ale proprietarilor aparenti defuncti:
Programul national de cadastru si de CF
A. procedura speciala pentru inscrierea in CF ca proprietari a posesorilor carora nu le este
contestata aceasta calitate (pe baza certificatului emis de notar) sau
B. pentru notarea posesiei faptice in favoarea posesorilor a caror calitate de
proprietari este contestata sau cu privire la care notarul a refuzat sa emita certificat de
inscriere (se noteaza si actele doveditoare)
Ulterior notarii posesiei faptice, dreptul de proprietate va putea fi intabulat:

0 Din oficiu – T=5 ani de la notarea posesiei ( daca nu a fost notat un litigiu
care sa o conteste)

1 La cerere – act de proprietate/certificat de mostenitor/hotarare


judecatoreasca
irevocabila
!Daca nu pot fi identificati proprietarii/posesorii => dreptul de proprietate se inscrie provizoriu in
favoare unitatii administrativ-teritoriale – ramane deschisa posibilitatea intabularii de catre
proprietar.

Entitatile de baza
Imobilul
Proprietarul

179
Obiective => Functii:
Tehnica – identificarea, descrierea, masurarea imobilelor
Juridica – identificarea proprietarilor/posesorilor si asigurarea publicitatii imobiliare
Economica – furnizarea datelor pentru stabilirea impozitelor si taxelor

Cartea funciară (art. 876-915)

Imobilul = unitatea materiala fundamentala a sistemului de publicitate imobiliara


terenul cu sau fara constructii de pe teritoriul unei unitati administrativ-
teritoriale apartinand unuia sau mai multor proprietari, care se indentifica
printr-un numar cadastral unic
Fiecare imobil este inscris distinct intr-o CF proprie.
Configuratia imobilului poate varia – alipiri/dezlipiri (art. 879, 880). Privesc imobile
aflate in patrimoniul aceluiasi proprietar, neavand loc un transfer de proprietate. In cazul
imobilelor grevate cu sarcini, este necesar acordul beneficiarului lor, dar refuzul abuziv poate fi
cenzurat de instanta. Imobilele rezultate se vor transcrie in CF noi si vechile CF se vor inchide.
Daca pe un teren s-a inaltat o constructie cu mai multe unitati locative (condominiu) –
notiunea de imobil are 2 sensuri:
SL – terenul + toata constructia
SR – fiecare unitate locativa
Se intocmesc 2 carti funciare: una pentru condominiu si una pentru fiecare unitate locativa.

Cartea funciara = un registru de publicitate imobiliară în care se înscriu actele și faptele


juridice referitoare la un singur imobil.
CF in SR= inscris autentic si public => drepturile reale care au ca obiect bunuri si alte drepturi,
fapte sau raporturi juridice care au legatura cu imobilele (art. 876)
CF in SL = si documentele de intregire (ex.inscrisurile pe baza carora se face
inscrierea) Registrul cadastral = ansamblul CF al comunitatii locale
Structura cărții funciare
Are 3 părți + titlu (numarul CF si localitatea):
Descriere a imobilului
Înscrieri privind dreptul de proprietate și alte drepturi reale
Înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, drepturile reale de garanție și
alte sarcini care grevează un imobil
Scopul si obiectul CF: art. 876 – descrie imobilele si arata drepturile reale ce au ca
obiect aceste bunuri; pot fi inscrise si alte drepturi, fapte sau raporturi juridice, daca au legatura
cu imobilele cuprinse in CF
Drepturile tabulare: art. 877 – drepturile reale imobiliare înscrise în CF (odată ce un
drept real a fost înscris în CF va purta și această denumire de drept tabular)

180
Obiectul drepturilor tabulare – imobilul art. 878 raportat la art. 876 alin. (3)
Particularitate – se referă doar la o parcelă de teren. Imobilul în CF este suprafața de teren
pe care o deține o anumită persoană în proprietate. Construcția nu este văzută ca un imobil de
sine stătător.

Principiile cărții funciare

Principiul publicității integrale


„Ce se inscrie in CF?”
Sistemul tinde sa fie complet – sa ofere o imagine cat mai aproape de realitate cu privire la
imobilele intabulate.
Se deduce din art. 876 și presupune că toate drepturile reale imobiliare, principale și
accesorii se înscriu în CF, precum și toate acele fapte sau raporturi juridice care au legătură cu
imobilul.
Excepții – art. 887 = drepturile reale se dobândesc fără înscriere în Cf când provin din
moștenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere. Avem aceste excepții deoarece se
presupune că aceste fapte în sine beneficiază de suficientă publicitate și că nu ar mai fi nevoie să
fie aduse la cunoștință terților.
Aceasta excepție de la regulă se va întoarce la regulă atunci când proprietarul dreptului de
proprietate va vrea să înstrăineze sau să dispună de bun: notarul transmite la CF o copie a
certificatului de mostenitor – alin. (3) art. 887.
=> Pana la inscrierea in CF, drepturile reale dobandite prin aceste moduri nu pot face
obiectul unor acte juridice de dispozitie, sub sanctiunea inopozabilitatii fata de terti.
Corolarul – libera cercetare a cuprinsului oricarei CF, independent de justificarea unui
interes (art. 883) => nimeni nu va putea invoca necunoasterea continutului CF.

Principiul relativității al înscrierilor în Cf/Continuitatii inscrierilor in CF


„Impotriva cui se face inscrierea?
Inscrierea se face împotriva celui care este înscris (succesorul tabular impotriva
antecesorului tabular).
Se asigura caracterul neintrerupt al lantului de dobanditori.
Se reduce astfel riscul ca succesorul tabular sa dobandeasca de la un non domis.
Sanctiunea – nulitatea absoluta.
Exceptii de la relativitate:
Lant de cedari succesive fara inscriere in CF – ultimul dobanditor trebuie sa ceara, odata cu
inscrierea dreptului sau, inscrierea dobandirilor succesive (art. 894) ex. s-a vândut

181
același bun mai multor persoane, pentru ca ultimul dobânditor să fie înscris în CF: el
trebuie să solicite înscrierea autorilor săi
Chiar si dupa inscrierea dreptului mostenitorului se pot face insrieri intemeiate pe obligatiile
defunctului, daca acestea incumba si mostenitorului
Inscrierea se poate face si impotriva aceluia care inainte de a fi inscris si-a grevat dreptul, daca se
cer deodata. Dacă suntem în situația în care, pentru ca cineva să dobândească bunul a
încheiat un contract de împrumut și un contract de ipotecă, creditorul ipotecar își va putea
înscrie dreptul de ipotecă numai odată cu înscrierea dreptului de proprietate pe care și-l
înscrie debitorul său.

Principiul neutralității/disponibilitatii
Inscrierile nu se fac din oficiu.
Încălcarea acestui principiu va atrage nulitatea înscrierii în CF.
Inscrierile se pot realiza din oficiu numai când acest lucru este prevăzut de lege: când se
refac cărțile funciare distruse sau pierdute, precum și, de principiu, în cazul privilegiilor și
ipotecilor legale. În practică, registratorii refuză să facă aceste înscrieri.
Inscrierile se fac la cererea persoanei indreptatite, a reprezentantului legal sau la cererea
creditorilor, pe calea actiunii oblice.

Principiul legalității înscrierilor


Publicitatea :
Garantarea existentei si valabilitatii drepturilor
Protejarea tertilor
Doua dimensiuni:
Legalitate formală – numai cu privire la actele și faptele juridice pentru care legea permite acest
lucru, respectând condițiile și procedura stabilită de lege
Legalitate materială – registratorul este obligat să cerceteze dacă sunt îndeplinite condițiile de
fond și de formă ale actului sau faptului juridic supus înscrierii, precum și cuprinsul CF
pentru a detecta eventuale obstacole care ar impiedica inscrierea

Principiul specialitatii inscrierilor – inscrierile trebuie sa fie precise si complete, sa nu


existe dubii

Principiul priorității înscrierilor


art. 891 – Qui prior tempore potior iure: i se da prioritate primului inscris – va fi
considerat proprietar sau va avea rang preferential in raport cu ceilalti dobanditori.
De ce i se dă prioritate primului înscris?

182
Primul ajunge să facă opozabil dreptul său de proprietate celorlalți. În aceste condiții, cel
de-al doilea venit este ținut să respecte realitatea astfel ancorată, lui fiindu-i opozabil contractul
încheiat între vânzător și cel înscris în CF, în timp ce celui înscris în CF nu îi este opozabil
contractul dintre vânzător și celălalt. El nefiind înscris în CF, cel înscris nu avea de unde să știe
de încheierea lui. De aceea, lui i se consolidează proprietatea.
Acest principiu contribuie la securitatea dinamica.
Se tine cont de data inregistrarii cererii de inscriere in CF (odata cu efectul constitutiv
aceasta data va coincide cu data dobandirii dreptului tabular).
Modul de sanctionare a cererilor de inscriere concurente difera in functie de natura
drepturilor tabulare:
Drepturile care se exclud reciproc – drepturile reale – va fi respinsa orice cerere ulterioara
primei cereri
Drepturile care pot coexista (ex. ipoteci) - inscriere va fi admisa, dar drepturile concurente vor
avea ranguri diferite ( art. 890)

Exceptii – efectul inscrierii se produce in raport cu alta data, stabilita de lege sau de
instanta:
Art. 887 – Modurile prevazute de lege prin care drepturile reale se dobandesc fara inscriere
Art. 892 – cel indreptatit sa isncrie un drept real in folosul sau poate cere radierea din CF a unui
drept concurent sau acordarea unui rang preferential fata de isncrierea unei alte persoane
daca: actul juridic in temeiul caruia se inscrie e anterior celui al tertului, au un autor comun si
tertul l-a impieducat prin violenta/viclenie sa se inscrie in CF
Si daca violenta a provenit de la alta persoana, iar tertul a cunsocut/trebuia sa cunoasca
aceasta imprejurare.
Art. 2334 – privilegiile sunt opozabile fără înscriere în CF. Putem să avem un creditor privilegiat
care să se bucure de prioritate fără să fie înscris în CF. Prioritatea rezultă de lege.

Principiul publicității materiale


Pleacă de la o prezumțiile stabilită de art. 900 – forta probanta a inscrierilor:
daca in CF s-a inscris un drept real in favoarea unei persoane, se prezuma ca e titulara dreptului
daca un drept real s-a radiat din CF, se prezuma ca acel drept nu exista.
Dovada contrară se poate face doar în cazurile prevăzute la art. 887, precum și pe calea
acțiunii în rectificare. Atâta timp cât nu există o rectificare a CF și nici nu sunt într-un astfel de
caz de excepție, prezumția va fi că cel înscris în CF este titularul dreptului respectiv.
Principiul publicitatii materiale (art. 901) consolideaza aceste prezumtii prin consacrarea
functiei achizitiva a sistemului de publicitate intemeiat pe CF.

183
Se aplica numai drepturilor tabulare dobandite prin act juridic cu titlu oneros, inscris in
CF, si poate fi invocat numai de tertul subdobanditor de buna-credinta, cu titlu particular si
oneros => minim 3 inscrieri in favoarea unor titulari diferiti:
 
A incris valabil (79 LPA) B inscriere inexacta (aparenta ca e titular) C (inscris in CF)
A apare ca proprietar. A îi vinde lui B. B îi vinde lui C. suntem în situația în care, dintr-un
anumit motiv, se desființează contractul dintre A și B. Astfel, înseamnă că C nu a dobândit
proprietatea, deoarece pentru a dobândi proprietatea în temeiul unei convenții, transmitatorul
trebuie să fi avut calitatea de proprietar.
Art. 901 spune că A va avea posibilitatea să îl radieze pe B din cartea funciară, însă nu va
putea radia dreptul lui C, acesta, in urma radierii lui B, rămânând proprietar față de toți ceilalți
terți, adică și față de A, care nu va putea redobândi stăpânirea materială a bunului printr-o acțiune
în revendicare.
Buna-credinta – la data inregistrarii cererii de inscriere a lui C, nu a fost inregistrata nicio
actiune prin care se contesta cuprinsul CF, din cuprinsul CF nu rezulta nicio cauza care sa justifice
rectificare in favoarea altei persoane, nu a cunoscut pe nicio alta cale inexactitatea cuprinsului CF.
A mai poate introduce o acțiune în rectificare împotriva lui C. Prin urmare, va fi vorba de
cauzele și condițiile în care se poate introduce o acțiune în rectificare împotriva terțului
dobânditor : art. 908 și 909.
!Este posibila aplicarea principiului si dobanditorului cu titlu gratuit, dar difera termenul
de introducere a actiunii in rectificare:
termen de 5 ani de la inregistrarea cererii de inscriere, în cazul act juridic cu titlu gratuit (909 alin. 2)
termen de 3 ani în cazul unui act juridic cu titlu oneros (909 alin3)
termen de 1 an in cazul actului juridic cu titlu oneros, daca este necesara comunicarea
Vorbim de B ca dobânditor nemijlocit. Ne vom raporta întotdeauna la A ca persoana
interesată să introducă acțiunea în rectificare. ! termen de decadere

8. Principiul efectului constitutiv/ translativ si principiul opozabilitatii fata de terti


Art. 885 – principiul efectului constitutiv: drepturile reale asupra imobilelor cuprinse in
CF se dobandesc, atat intre parti, cat si fata de terti, numai prin inscrierea lor in CF.
Pana la inscrierea in CF, actul juridic produce efecte intre parti, dar nu in materia
constituirii/transmiterii de drepturi reale imobiliare, ci in materia obligatiilor.
Exceptie – 887 alin. 1 – modurile de dobandire care nu necesita inscrierea in CF. Pentru a
se dispune de ele, este necesara inscrierea. Daca nu se face, actele juridice nu sunt nule, ci vor
produce efecte numai in sfera raporturilor obligationale => nu constituie/transmit drepturi reale.
In practica, art 56 LPA – avand in vedere ca nu s-au finalizat lucrarile de cadastru, efectul
constitutiv a fost amanat, in prezent aplicandu-se principiul opozabilitatii fata de terti.
Tert – orice persoana care a dobandit un drept asupra aceluiasi imobil si a facut, anterior,
de regula, inscrierea in CF
Pentru a produce efecte fata de terti, actul juridic trebuie sa fie inscris in CF.

184
Fara de cei care nu justifica un drept, dreptul real supus intabularii produce efecte in
momentul dobandirii lui (la fel ca si pentru parti).

Principiu al răspunderii pentru ținerea defectuoasă a cărții funciare

Înscrierile în cartea funciară

CF SL = CF proriu-zisa+documentele
intregitoare CF SR =CF propriu-zisa
Inscrierea in CF:
SL = orice mentiune facuta de un functionar public in CF propriu-zisa sau in documentele
intregitoare
SR = orice mentiune facuta de un functionar public in CF propriu-zisa

Inscrierea in CF se poate realiza doar pe baza unui înscris autentic notarial, a hotararii
judecatoresti ramase definitivă, a certificatului de moștenitor sau in baza unui alt act emis de
autoritățile administrative. Dacă există consens, vom avea înscrisul autentic notarial, dacă nu,
vom avea hotarare judecatoreasca.

Clasificarea inscrierilor
Dupa obiect
Intabulare
Inscriere provizorie
Notare

Inscriere de ordin juridic (produce efecte juridice)


Propriu-zise – dobandirea sau modificarea unui drept real
Rectificari – radierea, corectarea sau mentionarea oricarei operatiuni susceptibile de
inscrierea in CF
Indreptari – ori de cate ori au fost facute erori materiale
Inscrieri de ordin tehnic (are rol descriptiv ex. suprafata, destiantia)
Definitive – perfecte – nu e necesara justificarea
Provizorii – imperfecte/conditionale

Cu efect consitutitv
Cu efect de opozabilitate fata de terti
Cu efect de informare pentru terti
Dupa tipul de modificare adusa configuratiei imobilui

185
Inscrierea – CF noua
Transcrierea – imobil <= alipiri/dezlipiri pentru care se deschid CF noi

Intabularea, inscrierea provizorie si notarea – Art. 881:


intabularea si inscrierea provizorie au ca obiect numai drepturi tabulare = drepturi reale
imobiliare inscrise in CF (art. 887)
notarea are ca obiect inscrierea altor drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice in legatura cu
imobilul inscris in CF
inscrierea provizorie si notarea se fac numai in cazurile anume prevazute de lege
Intabularea (art. 890) = inscrierea care are ca obiect drepturi reale imobiliare si care produce
efecte imediate si definitive din momentul inregistrarii cererii de inscriere => nu e nevoie de
o procedura ulterioara ex. vanzarea-cumparare realizată în condiții normale
Înscrierea provizorie (art. 898) are acelasi obiect, dar diferenta este ca, in momentul inscrierii,
exista o incertitudine cu privire la dreptul real imobiliar care formeaza obiectul.
Astfel, inscrierea provizorie produce efecte sub conditia si in masura justificarii ei. Ex.
dreptul real afectat de o conditie suspensiva/rezolutorie, constructii viitoare (art. 882)
Dreptul va fi considerat a fi dobândit de la momentul înscrierii provizorii.
Notarea (art. 876 alin. 2) – se pot inscrie si alte drepturi/fapte/raporturi juridice daca au legatura
cu imobilele cuprinse in CF ex. clauza de inalienabilitate, drepturile de creanță, fapte juridice
în legătură cu un imobil care nu constituie, modifică sau sting un drept real, antecontractul
Notarea poate sa fie obligatorie/facultativa, sa asigure opozabilitatea sau sa fie informativa.

Actiunile de carte funciara

Apararea drepturilor reale se poate face:


Direct
0 Actiunea in revendicare, in baza dreptului de proprietate
1 Actiunea confesorie, in baza dreptului de uzufruct sau de servitute
Indirect
Prin actiunile de CF
Actiunea in prestiatie tabulara
Actiunea in justificare tabulara
Actiunea in rectificare

Actiunea in prestatie tabulara


inscrierea in CF presupune inscrisuri doveditoare, fara de care cererea de isncriere nu paote fi
admisa

186
art. 896 – forma generala: impotriva antecesorului tabular care s-a obligat sa
transmita/constituie/modifice altuia un drept real asupra unui imobil si nu isi indeplineste
obligatiile necesare in vederea inscrierii in CF – prescriptibila in 3 ani
! daca actiunea e notata in CF, hotararea judecatoreasca de admitere a acesteia se va inscrie, din
oficiu, si impotriva celor care au dobandir un drept tabular dupa notare
art. 897 – forma speciala: pentru ipoteza in care s-a inscris un alt tert de rea-credinta ca urmare
a refuzului instrainatorului de a pune la dispozitia dobanditorului actele necesare – impotriva
tertului dobanditor inscris anterior in CF, daca actul juridic invocat de reclamant este anterior
celui in temeiul caruia a fost inscris tertul dobanditor de rea-credinta la data incheierii actului –
prescriptibila in 3 ani

2. Actiunea in justificare tabulara


inscrierile provizorii sunt conditionate de justificarea ulterioara (art. 899)
justificarea:
hotararea judecatoreasca definitiva prin care se solutioneaza o actiune de drept comun
consimtamantul persoanei in contra careia s-a facut inscrierea provizorie, dat in forma
autentica - daca persoana refuza sa isi dea consimtamantul, beneficiarul inscrierii
provizorii are actiunea in justificare tabulara
se aplica art. 896, 897 (prestatie tabulara)
numai pentru drepturile reale sub conditie suspensiva -
se cere instantei:
sa oblige paratul sa consimta la justificare
sau sa dispuna intabularea
art. 912
dreptul afectat de o conditie suspensiva se va radia din oficiu daca nu se dovedeste implinirea
conditiei 5 ani de la inscriere
conditia rezolutorie se va radia daca nu s-a cerut radierea dreptului inscris sub aceasta modalitate 10
ani
Actiunea in rectificare tabulara
Ipoteze – art. 908 alin. 1:
inscrierea/incheierea nu e valabila ex. registratorul a trecut in CF un contract de donatie, desi era
vorba de vanzare-cumparare
sau
actul in temeiul caruia a fost facuta inscrierea a fost desfiintat – cauze
anterioare/concomitente incheierii sau emiterii lui
dreptul inscris a fost gresit calificat
nu mai sunt intrunite conditiile de existenta a dreptului inscris ex. revocarea donatiei pentru
ingratitudine, denuntarea contractului, actiunea pauliana, implinirea termenului
sau
au incetat efectele actului juridic in temeiul caruia s-a facut inscrierea

187
inscrierea in CF nu mai este in concordanta cu situatia juridica reala a imobilului, din orice alte
motive
Se stabileste situatia juridica reala a imobilului (art. 908 alin. 2):
pe cale amiabila - titularul dreptului inscris are obligatia de a preda persoanei indreptatite
declaratia notariala prin care consimte la rectificare si inscrisurile necesare - cel indreptatit
cere instantei sa dispuna inscrierea in CF – suplinirea consimtamantului partii care are
obligatia de a preda inscrisurile (art. 908 alin. 3)
prin hotarare judecatoreasca
Daca titularul dreptului inscris refuza calea amiabiala sau consimte la aceasta, dar refuza sa
predea documentele necesare in acest scop, cel interesat poate introduce o actiune in rectificare:
concomitent cu actiunea de fond
independent de o actiune de fond
Poate fi introdusa impotriva:
dobanditorului nemijlocit
tertului dobanditor cu titlu gratuit
tertului dobanditor cu titlu oneros, daca este de rea-credinta (art. 908 alin. 4)
Sub rezerva prescriptiei dreptului la actiunea in fond, fata de dobanditorul nemijlocit si fata
de tertul dobanditor cu titlu oneros de rea-credinta, actiunea in rectificare este imprescriptibila.
Daca actiunea in fond a fost admisa, actiunea in rectificare este imprescriptibila fata de
cei chemati initial in judecata si fata de cei care au dobandit un drept real dupa notarea in CF a
actiunii de fond (art. 909 alin. 1).
Sub prescriptia actiunii in fond, fata de tertul dobanditor cu titlu gratuit (<=
donatie/legat), poate fi introdusa in 5 ani de la inregistrarea cererii de inscriere. Daca s-a implinit
acest termen, dreptul tertului se consolideaza.
Daca observ o cauza de nulitate a actului, trebuie sa verific daca au trecut 3 ani de la inscrierea in CF. Daca
nu au trecut, se poate admite actiunea in rectificare. Daca au trecut, tertul ramane proprietar.
si b) - poate fi introdusa si impotriva tertilor dobanditori de buna-credinta cu titlu oneros (+
contract de ipoteca) in termen de 3 ani de la inregistrarea cererii de inscriere a acestuia.
! Daca incheierea prin care s-a ordonat inscrierea care face obiectul actiunii in rectificare a
fost comunicata celui indreptatit, termenul va fi de 1 an de la data comunicarii (art. 909 alin. 3).
Toate acestea sunt termene de decadere (art. 909 alin. 4).
Hotararea judecatoreasca prin care este admisa actiunea este opozabila partilor in proces,
nu aduce insa atingere drepturilor inscrise in folosul altei persoane.

Rectificarea notarii (art. 911) – diferente:


cazurile de la art. 908 alin. 1 + cand notarea nu este sau a incetat sa fie exacta
imprescriptibila

Indreptarea erotilor materiale (art. 913) se face la cerere sau din oficiu, fiind aplciabile art.
909-911.

188
Modificarea mentiunilor din CF care au ca obiect destinatia/descrierea/suprafata
imobilului intabulat – poate fi ceruta oricand de proprieatr (art. 914).

Art. 915 – raspunderea delictuala pentru tinerea defectuasa a CF


cel prejudiciat poate cere obligarea in solidar a oficiului de cadastru si a persoanei raspunzatoare
la plata de despagubiri (daca prejudiciul nu ar fi putut fi inlaturat prin actiunile prevazute de
lege)
termen de 1 an de la cunoasterea faptului pagubitor (maxim 3 ani de la savarsirea lui)

Alin. (4) = e nevoie prima dată să fac dovada existentei unuia dintre cazurile de la punctele 1-4.
Împotriva dobânditorului nemijlocit pot tot timpul, pentru toate cazurile de la 1-4? Pot să introduc și
împotriva terților dobânditori, cu excepția acțiunii întemeiate pe dispozițiile alin. (1) pct. 3 și 4. Sunt
anumite situații în care terțul dobânditor poate să dobândească un dr tabular (Art. 901)
908 alin. (4) din start îmi spune că dacă sunt într-o situație în care contractul dintre A și B s-a
desființat, poate A să introducă acțiunea în rectificarea împotriva lui C, dobânditor de bună
credință? NU. În situația aceasta, C dobândește dreptul tabular și va avea câștig de cauză într-o
acțiune în revendicare.

12.01.2016
Cursul 12
Apararea drepturilor reale principale
Garantarea, ocrotirea, apararea si protectia juridica a drepturilor - notiuni folosite
in legatura cu drepturile reale principale.
Garantarea si ocrotirea drepturilor reale principale se refera la instrumentele prin care
se asigura protectia drepturilor reale principale, in raporturile pe verticala (dintre titulari si
autoritatile publice).
Notiunile se regasesc in Constitutie, in legatura cu dreptul de proprietate privata si de
proprietate publica, in art. 44 si art. 136.
Ocrotirea dreptului de proprietate = mijloacele juridice de drept public, in principal, si
de drept privat, in secundar, mijloace prin care se previne incalcarea dreptului de proprietate.
Garantarea dreptului de proprietate = mijloacele juridice prin care, daca a fost incalcat
de autoritati dreptul de proprietate, se asigura repararea prejudiciului cauzat.
=> instrumente de drept public, prin care fie se previne incalcarea dreptului de proprietate

189
de catre autoritati, fie se repara prejudiciul cauzat printr-o asemenea incalcare.
Includem in asemenea categorie a mijloacelor juridice: prevederile constitutionale, alte
prevederi din legi organice sau din legi ordinare, prin care se interzice si se sanctioneza abuzul de
putere, precum si procedeele juridice prin care pot fi sesizate diferite institutii publice. E vorba,
in primul rand, de punerea in miscare a contenciosului constitutional (a priori sau a posteriori),
de procedura contenciosului administrativ si de orice alta procedura prin care autoritatile
administrative sau judiciare sunt chemate sa previna sau sa repare prejudiciile cauzate prin
incalcarea dreptului de proprietate de catre autoritati.
Toate aceste instrumente si procedee juridice sunt, insa, studiate la alte discipline ale
dreptului, dreptul civil ocupandu-se cu analizarea instrumentelor juridice prin care se apara
dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale principale.
Aparare = mijloacele juridice de drept privat eficiente pentru a asigura protejarea
dreptului de proprietate si a celorlalte drepturi reale principale in raporturile pe orizontala, dintre
particulari, raporturi in care se pot produce incalcari ale dreptului de proprietate.
Notiunea mai generala de “protectie juridica” include in sfera sa atat garantarea si
ocrotirea, cat si apararea dreptului de proprietate, adica atat elementele de protectie pe
orizontala, cat si pe verticala.
Ne intereseaza mijloacele de aparare a drepturilor reale principale, adica instrumentele de
drept privat prin care se apara aceste drepturi.

Mijloacele juridice de aparare a drepturilor reale principale:


mijloace directe de aparare = actiunile care se intemeiaza direct pe dreptul real principal sau pe
posesie
Orice drept subiectiv civil are in continutul sau juridic:
o latura substantiala, adica suma atributelor conferite titularului sau
o latura procesuala – dreptul material la actiune: instrumentul juridic prin care titularul poate
sesiza justitia atunci cand dreptul este incalcat
Cand vorbim de actiunile in care se apara in mod direct drepturile reale principale, le
avem in vedere pe cele care sunt puse in miscare prin exercitarea dreptului material la
actiune.
Un alt sens al actiunii intereseaza procedura civila si se refera la mijloacele procesuale
prin care se desfasoara in fata instantei de judecata procedura initiata prin punerea in
miscare a dreptului material la actiune.
Actiunile petitorii – prin care se apara in mod direct dreptul de proprietate si
celelalte drepturi reale principale:
actiunea in revendicare intemeiata pe dreptul de proprietate privata/nuda proprietate
actiunea negatorie si actiunea in granituire intemeiate tot pe dreptul de proprietate privata, in
principal
actiunea confesorie prin care se apara dezmembramintele dreptului de proprietate privata
actiunea in revendicare intemeiata pe dreptul de proprietate publica

190
actiunea confesorie prin care se apara drepturile prin care se exercita dreptul de proprietate
publica
Actiunile posesorii – prin care se apara posesia
mijloacele indirecte (nespecifice) de aparare = actiuni care se intemeiaza pe drepturi de
creanta si apara drepturi de creanta, dar care, in mod indirect, apara si dreptul de proprietate
sau alte drepturi reale principale.
Ex.1: actiunea in raspundere delictuala - atunci cand prejudiciul consta in vatamarea unui
bun din patrimoniul persoanei. Actiunea prin care se cere repararea prejudiciului, desi se
intemeiaza in mod direct pe un drept de creanta, apara, in mod indirect, si dreptul de
proprietate.
Ex.2: o actiune contractuala prin care se cere restituirea unui bun, desi se intemeiaza pe un
drept de creanta nascut din contract, apara in mod indirect si dreptul de proprietate.
actiunile de CF – au ca obiect inscrierile in CF

Apararea dreptului de proprietate privata

Actiunea in revendicare intemeiata pe dreptul de proprietate privata

In VCC, nu exista o reglementare nuantata a actiunii in revendicare, dar in NCC, de la art.


563-566, exista o asemenea reglementare.
Actiunea in revendicare = actiunea prin care reclamantul care se pretinde proprietar si
care nu are stapanirea materiala a bunului il cheama in judecata pe paratul care are stapanirea
materiala a bunului si solicita instantei sa ii recunoasca dreptul de proprietate si, pe cale de
consecinta, sa dispuna restituirea stapanirii materiale a bunului.
Comentarii:
Cel care introduce actiunea se pretinde proprietar, dar numai la sfarsitul procesului se
va stabili daca este proprietar sau nu => definitiile in care se spune ca actiunea in revendicare
este cea introdusa de proprietarul neposesor, impotriva paratului posesor sunt sintetice, dar sunt
si inexacte.
Nu intotdeauna actiunea este introdusa de proprietar. In realitate, daca nu face dovada
dreptului sau, actiunea este respinsa. Vorbim de un reclamant care se pretinde proprietar. Cand se
va pronunta hotararea judecatoreasca si va ramane definitiva, se va sti daca reclamantul este sau
nu proprietar. Daca este – aparare directa a dreptului de proprietate.
Tot astfel, nu putem sti la inceput daca paratul este un neproprietar posesor. S-ar putea sa
rezulte ca este chiar proprietar => aparare indirecta a dreptului de proprietate.
Mai trebuie spus ca, spre deosbire de situatia existenta sub imperiul VCC, cand se cerea ca
actiunea sa fie introdusa in cazul coproprietatii de toti cei care se pretind coproprietari, in NCC,

191
o asemenea cerinta a fost inlaturata. Este suficient ca o persoana care se pretinde coproprietar sa
introduca chiar si singura actiunea in revendicare - solutia din art. 643. Este posibil ca paratul sa
ceara introducerea in cauza a celorlalti coproprietari, caci altfel, ceilalti vor putea introduce alte
actiuni impotriva aceluiasi parat. ! In jurisprudenta s-a statutat ca actiunea in revendicare nu
poate fi introdusa de un coproprietar impotriva altui coproprietar.

Nu se foloseste notiunea de posesie nici la reclamant, nici la parat, ci cea de stapanire


materiala (corpus). Intr-adevar, ceea ce conteaza cand vine vorba de actiunea in revendicare este,
pe de o parte, discutarea dreptului de proprietate, iar in masura in care reclamantul este
recunoscut proprietar, consecinta este restituirea elementului corpus al posesiei. Intereseaza nu
animus,ci corpus.
Uneori, in cazul posesiei solo animus, timp de un an de la deposedare, posesia poate sa
existe chiar neavand elementul corpus => este inexact sa spunem ca reclamantul a pierdut
posesia. Daca se admite actiunea, reclamantului nu i se restituie animus, pentru ca nu l-a pierdut
niciodata, ci i se restituie corpus.
Alteori, este suficient ca paratul sa fie detentor precar, acesta avand doar corpus.

Nu intotdeauna reclamantul este in situatia de a fi pierdut stapanirea materiala a bunului,


poate nici nu a avut-o vreodata. Important este ca nu are stapanirea materiala la momentul
introducerii actiunii in revendicare.
Ex.: o persoana poate sa cumpere o casa, nu i se preda, nu are stapanirea materiala a bunului, dar
introduce actiunea in revendicare pentru a i se preda stapanirea materiala pe care nu a avut-o
niciodata

Trasaturile actiunii in revendicare:


actiune petitorie = se pune in discutie chiar dreptul si nu numai stapanirea materiala a bunului
– se pune in discutie fondul dreptului. Aspectul principal este stabilirea existentei dreptului
de proprietate si numai consecinta este restituirea stapanirii materiale a bunului.
actiune reala = se intemeiaza chiar pe dreptul de proprietate sau pe un alt drept real principal, iar
nu pe un drept de creanta. Le distingem de actiunile personale. In categoria celor reale intra si
actiunile posesorii, pentru ca se refera la un lucru.
Dreptul de proprietate fiind opozabil erga omnes, actiunea in revendicare nu este conditionata
de preexistenta unui raport obligational intre reclamant si parat.
actiune imprescriptibila sub aspect extinctiv = poate fi introdusa oricand
Ar putea sa fie paralizata prin invocarea uzucapiunii, daca e vorba de un bun mobil sau
imobil, sau prin invocarea posesiei de buna-credinta, daca e vorba de un bun mobil.
Exceptie: cand se adjudeca un imobil la licitatie publica, un tert care se pretinde
proprietar nu ar putea contesta decizia de adjudecare decat in termen de trei ani de la
inscrierea deciziei de adjudecare in CF => termen special de prescriptie. (art. 859 alin. 2)
Se ia in considerare si termenul de 1 an din materia accesiunii imobiliare naturale (la
avulsiune), cu toate ca este u ntermen de decadere, deoarece ne intereseaza faptul ca actiunea
in revendicare poate fi introdusa doar in termen de 1 an. (art. 572)
La bunurile mobile, exista un termen de decadere in termen de 3 ani, in ipoteza in care,

192
fiind vorba de un bun de care proprietarul a fost deposedat in mod involuntar, el ar putea sa
faca o actiune in revendicare doar in termen de 3 ani de la data deposedarii.
actiune in realizare = (vs. actiune in constatare - hotararea judecatoreasca doar constata
existenta sau inexistenta unui drept, fara a contine vreo dispozitie care sa poata fi pusa in
executare) este susceptibila de executare silita, iar hotararea judecatoreasca prin care se
admite o asemenea actiune poate fi pusa in executare – cuprinde in dispozitivul ei o anumita
obligatie in sarcina paratului.
NB: orice actiune in realizare este in prima faza o actiune in constatare, adica presupune
ca trebuie mai intai sa se constate ca in patrimoniul reclamantului exista dreptul dedus
judecatii (recunoasterea dreptului de proprietate), pe acest temei fiind obligat paratul la o
actiune/inactiune (restituirea stapanirii materiale). =>Daca reclamantul are stapanirea
materiala, actiunea in revendicare este repinsa, iar daca dreptul acestuia este supus unor
contestari sau tulburari, acesta are la dispozitie o actiune in constatare.
Actiunea in revendicare imobiliara

Pentru fiecare dintre actiunile prin care se apara dreptul de proprietate privata sau
alt drept real principal, analizam:
titularul actiunii – prezentat anterior
actiunea este prescriptibila sau imprescriptibila – prezentata anterior
cum se dovedeste dreptul dedus judecatii
efectele admiterii actiunii – comune cu actiunea in revendicare mobiliara

Proba dreptului de proprietate


A. Sarcina probei
Regula: sercina probei incumba reclamantul (actori incumbit probatio – art. 249). Paratul
este intr-o situatie foarte buna, nu trebuie sa faca nimic. Avand corpus, se prezuma
ca are animus si, prin urmare, se prezuma ca este proprietar.
Primul care este interesat sa rastoarne prezumtia este proprietarul.
Uneori, chiar paratul este cel interesat, spunand ca nu e posesor, ci detentor precar, pentru
a se respinge actiunea.
Pe masura ce reclamantul probeaza ca prezumtiile nu sunt adevarate, paratul trebuie sa
iasa din pasivitate, incepand duelul judiciar, in masura in care paratul are probe prin care tinde sa
demonstreze ca este proprietar, fie pur si simplu ca reclamantul nu e proprietar (ca sa se respinga
actiunea).
B. Acceptiile termenului de titlu
In acest duel judiciar in care ambele parti aduc probe, se pune problema titlului de
proprietate. Trebuie sa vedem ce intelegem prin „titlu de proprietate” => doua acceptiuni:
modul de dobandire a dreptului de proprietate – act juridic sau fapt juridic in sens
restransu(ex. uzucapiunea este titlu de proprietate, mostenirea legala) - sensul substantial
dovada presupune administrarea de probe (inscrisuri, martori, prezumtii) – inscrisul care
dovedeste modul de dobandire a dreputului de proprietate = inscrisul prin care se
dovedeste titlul in sensul substantial (ex. certificatul de mostenitor). Se includ nu doar

193
inscrisurile care se refera direct la modul de dobandire, dar si cele recognitive (prin se
constata existenta anterioara a unui mod de dobandire ex. o hotarare judecatoreasca sau cele
cu valoare declarativa ex. contractul de partaj).
este posibil sa se faca dovada unui anumit mod de dobandire, dar opozabilitatea sa sa depinda
de caracterul originar/derivat

0 Dificultatile probei – deriva din:


Natura modurilor de dobandire. Prima dificultate deriva din principiul relativitatii efectelor
actelor juridice.
Proba este mai putin dificila in situatia modurilor originare de dobandire, fiind suficienta
dovada acestui mod de dobandire.
Cand este vorba de moduri derivate de dobandire, proba este mai dificila. Cand se invoca un
mod de dobandire prin act juridic, efectul relativitatii face ca dreptul de proprietate sa nu fie
opozabil tuturor, cat timp nu s-au indeplinit formalitatile de publicitate.
Mai ales acolo unde nu s-a efectuat nicio forma de publicitate, este important sa se stie daca
cel care a transmis dreptul este el insusi proprietar. Spre exemplu, reclamantul poate sa
infatiseze un contract de vanzare-cumparare, iar paratul poate invoca faptul ca autorul
reclamantului nu era proprietar.
Reclamantul trebuie sa probeze sirul de dobandiri succesive pana la un mod originar de
dobandire.Cand se va definitiva sistemul intemeiat pe CF, nu se va mai pune aceasta
problema. De aceea, publicitatea imobiliara este esentiala si, mai ales, sistemul de publicitate
este foarte important. Publicitatea reala este cea care confera cea mai mare securitate in ce
priveste drepturile reale principale. Atunci cand efectul constitutiv al CF va opera in toata
tara, forta probatorie a CF va fi deplina.
Carentele sistemelor de publicitate imobiliara. Exista o serioasa incertitudine in ceea ce
priveste situatia materiala a imobilelor, pana la finalizarea lucrarilor cadastrului general.
Chiar si ulterior, incertitudinea va persista intr-o anumita masura, deoarece unele mentiuni
din CF pot fi modificate oricand.

D. Ipoteze si solutii probatorii cu privire la actiunea in revendicare


ambele parti au titluri de proprietate => 2 subipoteze:
titlul emana de la acelasi autor
0 daca nu s-au efectuat formalitatile de publicitate, are castig de cauza partea al carei titlu
are data certa cea mai veche
1 daca o singura parte a efectuat formalitatile de publicitate, aceasta castiga, tinand
seama de adagiul prior tempore potior iuris, pentru ca titlul ei a devenit primul
opozabil, inclusiv celeilalte parti
2 daca amandoua indeplinesc formalitatile de publicitate, conteaza titlul inscris primul

194
titlul emana de la autori diferiti - nu mai conteaza data certa a titlului, pentru ca acestea se
compara. Chiar daca paratul este posesor, el nu poate castiga numai pe temeiul posesiei
sale, trebuie sa se compare titlurile si sa se faca si dovada titlului autorului autorului
fiecarei parti, deci se coboara in timp cu proba dreptului de proprietate, pana la un mod
originar de dobandire (daca se ajunge la un autor comun, se aplica regulile de mai sus)
sau pana la cel care coboara mai adanc in timp.

numai una dintre parti ale titlu


daca il are paratul, actiunea se respinge
daca il are reclamantul, in principiu, se admite, dar cu un amendament: titlul sa nu emane chiar de
la reclamant, ci de la un tert
! Uneori, s-a considerat ca data titlului reclamantului trebuie sa fie anterioara posesiei
paratului - cerinta inexacta.
Paratul este indreptatit sa faca dovada ca tertul de la care a dobandit reclamantul este non
dominus, revenindu-i sarcina probei.
niciuna dintre parti nu are titlu de proprietate - paratul posesor este intr-o situatie
avantajata, dar nu cat sa castige de plano procesul, pentru ca este posibil ca si reclamantul
sa fi fost posesor inainte, astfel ca se compara cele doua posesii, castigand partea care se
bucura de o posesie mai caracterizata (=cel care are o posesie de buna credinta, de mai
mare durata, neviciata). Daca posesiile sunt la fel de caracterizate, va avea castig de cauza
posesorul actual.

Toate aceste dificultati probatorii vor disparea odata cu finalizarea CF.

Corelatia dintre actiunea in revendicare imobiliara si actiunile de


aparare a dreptului de proprietate imobiliara prevazute de legi speciale

 
Regimul comunist distrugerea sistemului de proprietate privata preluarea abuziva a imobilelor

Prabusirea regimului comunist repararea nedreptatilor savarsite fata de proprietarii ale caror imobile au fost

preluate in mod abuziv masuri de reparare cuprinse in legi speciale, cu caracter partial (ex. OUG privind
retrocedarea unor imobile care au apartinut cultelor religioase)

Intre aceste legi speciale au aparut numeroase contradictii, dificultati de punere in aplicare numar mare
de litigii si practica judiciara neunitara
Doua probleme intereseaza in contextul actiunii in revendicare imobiliara:
concursul dintre actiunea in revendicare si actiunile de aparare a dreptului de proprietate
imobiliara, prevazute in legi speciale
modalitati specifice de proba a dreptului de proprietate asupra imobilelor preluate abuziv in
timpul regimului comunist

Procedurile stabilite de Legea fondului funciar


Concursul – terenurile aflate in patrimoniul fostelor cooperative agricole de productie

195
au format obiectul stabilirii dreptului de proprietate privata (constituire/reconstituire)
Pentru stabilirea dreptului de proprietate privata, exista o procedura speciala. Cei
interesati NU au deschisa calea unei actiuni in revendicare pentru valorificarea drepturilor
nascute pe temeiul acestei legi. Ei pot utiliza numai procedura prevazuta de acest act normativ.
Dupa stabilirea si restituirea dreptului de proprietate privata, acesta poate fi aparat prin
actiunea in revendicare, in conditiile dreptului comun.
Modalitati specifice de proba
proba drepturilor anterioare stabilirii dreptului de proprietate – sarcina probei este usurata,
putand fi folosita o gama larga de mijloace de proba, inclusiv declaratii de martori
proba dreptului de proprietate stabilit potrivit acestei legi – au fost emise 3 tipuri de documente
cu ocazia stabilirii dreptului de proprietate privata: adeverinte de proprietate, procese-verbale de
punere in posesie si titluri de proprietate.
Dovada dreptului de proprietate, in cadrul actiunii in revendicare, se poate face numai cu
titlul de proprietate, a carui emitere marcheaza momentul dobandirii dreptului in patrimoniul
petentului.
Actele premergatoare pot fi folosite pentru a obtine finalizarea procedurii de stabilire a
dreptului de proprietate asupra terenurilor, iar cei pusi in posesie prin acestea pot folosi numai
actiunile posesorii, in masura in care tertii tulbura stapanirea asupra terenului.

Certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor – HG nr.


834/1991
Intreprinderile de stat nu aveau un drept de proprietate asupra bunurilor din patrimoniul
lor, ci doar un drept de administrare. Odata cu transformarea acestora in societati comerciale cu
capital de stat, dreptul de administrare s-a transformat in drept de proprietate in patrimoniul
acestora.
Ulterior, au fost emise ceritificate de atestare a dreptului de proprietate asupra ternurilor,
supuse regimului de publicitate imobiliara. Certificatele de atestare nu au insa rol constitutiv de
drepturi, ci sunt doar instrumente de proba. Inscrierea in CF a acestora are o functie informativa.
Societatile comerciale isi pot apara dreptul de proprietate prin actiunea in revendicare
chiar daca nu au obtinut certificatul de atestare. Dovada dreptului de proprietate nu este
conditionata de acest certificat, ci poate fi facuta prin prezentarea documentelor din care rezulta
ca terenul forma obiectul dreptului de administrare.

Preocedurile speciale referitoare la restituirea imobilelor preluate abuziv


Este posibila optiunea intre actiunea in revendicare si procedurile speciale?
Actiunile in revendicare introduse inainte de intrarea in vigoare a procedurilor speciale,
dar nesolutionate pana in momentul respectiv
Actiunea in revendicare este admisibila numai in masura in care este vorba despre un
imobil preluat de stat fara titlu valabil, deoarece numai in aceasta situatie dreptul de proprietate a
ramas in patrimoniul reclamantului si poate fi aparat prin actiunea in revendicare.
Daca actiunea nu a fost solutionata pana la intrarea in vigoare a procedurilor speciale,
reclamantul poate renunta la judecata sau poate solicita suspendarea judecatii.
Actiunile in revendicare introduse dupa intrarea in vigoare a procedurilor speciale

196
Regula: concursul dintre legea speciala si legea generala se rezolva in favoarea legii
speciale – actiunea in revendicare este admisibila numai in absenta unei proceduri prevazute in
legea speciala.
Exceptia: daca sunt sesizate neconcordante intre legea speciala si CEDO, aceasta din
urma are prioritate, prioritate ce i se acorda in cadrul unei actiuni in revendicare intemeiata pe
dreptul comun.
Exceptia de la exceptie: situatia in care admiterea actiunii in revendicare de drept comun
ar aduce atingere unui alt drept de proprietate ori securitatii raporturilor juridice.
Care sunt particularitatile probei dreptului de proprietate?
Avand in vedere situatia dificila a persoanelor indreptatite care nu mai au documente prin
care sa faca dovada dreptului lor de proprietate, a fost largita sfera mijloacelor de proba in materie.
Au fost instituite prezumtii suplimentare de proprietate:
intinderea dreptului de proprietate se prezuma a fi cea recunoscuta de actul prin care s-a dispus
masura preluarii abuzive sau a fost pusa in executare
persoana care avea posesia imobilui in momentul preluarii de catre stat se prezuma a fi
proprietara
In plus, este exclusa ideea compararii posesiei petentilor cu aceea a autorilor lor sau cu
posesia statului.

Actiunea in revendicare mobiliara

Aceasta are doar caracter exceptional, pentru ca posesia de buna-credinta este ea insasi
titlu de proprietate.
Totusi, cel care se pretinde proprietar poate introduce actiunea in revendicar impotriva
posesorului de rea-credinta, a uzurpatorului, impotriva chiar a posesorului de buna-credinta, dar
care isi intemeiaza posesia pe un act juridic cu titlu gratuit sau al carui titlu a fost desfiintat. In
asemenea situatii, actiunea in revendicare este posibila, chiar daca este vorba de bunuri mobile,
dar, si in acest caz, va trebui sa tinem seama ca reclamantul este cel care se pretinde
coproprietar/proprietar.
Actiunea este imprescriptibila, problema probei fiind mai simpla decat in cazul bunurilor
imobile.

Efectele admiterii actiunii in revendicare

Daca se admite actiunea in revendicare => trei categorii de efecte:


restituirea bunului care formeza obiectul dreptului de proprietate – finalitatea actiunii in
revendicare nu ar fi realizata daca reclamantului nu i s-ar restitui stapanirea materiala.
Hotararea judecatoreasca prin care se admite actiunea in revendicare este opozabila si poate
fi executata si impotriva tertului dobanditor.
Daca bunul ar pieri sau a fost deteriorat din culpa paratului, va putea fi obligat la plata de
despagubiri.
Cand bunul piere in mod fortuit, conteaza momentul pieirii bunului:

bunul a pierit inainte de introducerea actiunii in revendicare
197
paratul era de rea-credinta – despagubiri in raport cu valoarea de circulatie din
momentul pronuntarii hotararii judecatoresti. Exceptie: daca se dovedeste ca ar fi
pierit si daca se afla la proprietar
paratul era de buna-credinta – riscul pieirii este suportat de proprietar
bunul a pierit dupa introducerea actiunii in revendicare – paratul va fi considerat de rea-
credinta si obligat la plata de despagubiri. Exceptie: daca se dovedeste ca ar fi pierit si
daca se afla la proprietar
In toate cazuri, daca bunul a fost asigurat de parat, este obligat sa restituie reclamantului
indemnizatia.
Daca paratul a instrainat de parat:
dupa introducerea actiunii in revendicare – reclamantul poate:
sa ceara obligarea acestuia la plata valorii de circulatie a bunului
sa introduca o actiune in revendicare impotriva tertului (va fi admisa daca tertul nu
dovedeste un mod de dobandire) si o actiune in despagubiri impotriva instrainatorului
! utila notarea actiunii in CF pentru a se evita invocarea bunei-credinte
inainte de introducerea actiunii in revendicare – reclamantul poate introduce actiunea in
revendicare impotriva persoanei care are detinerea actuala a bunului
Daca aceasta actiune este respinsa, se poate intoarce impotriva instrainatorului cu o actiune in
despagubiri (pe temei delictual sau contractual – daca tertul avea obligatia de restituire)
In aceleasi conditii, paratul va fi obligat la restituirea productelor.
restituirea fructelor - posesorul de buna-credinta dobandeste fructele, cel de rea-credinta trebuie
sa restituie fructele/contravaloarea lor, indiferent daca le-a perceput sau nu. Buna-credinta
inceteaza in momentul introducerii actiunii in revendicare.
Aceeasi obligatie o are si paratul detentor precar, intrucat admiterea actiunii se face daca a
expirat termenul pentru detinerea/folosirea bunului.
cheltuielile facute de parat (posesor) in legatura cu bunul sau cu fructele si productele
bunului
Aceasta problema nu poate fi rezolvata din oficiu, ci numai pe baza cererii reconventionale
formulate de parat.
Este vorba despre acele cheltuieli care nu se concretizeaza intr-o lucrare, fie ea autonoma sau
adaugata. Daca s-ar concretiza intr-o lucrare, se aplica regulile de la accesiunea imobiliara
artificiala.
Daca e vorba de cheltuieli neconcretizate intr-o lucrare, avem cheltuieli:
necesare - cele fara de care lucrul ar fi pierit total sau partial: proprietarul trebuie sa le
restituie integral, indiferent daca paratul a fost de buna sau de rea-credinta
utile - determina un spor de valoare a bunului: trebuie sa fie restituite, indiferent daca
paratul a fost de buna sau de rea-credinta, in limita sporului de valoare adus bunului
voluptuare - facute pentru simpla placere a autorului lor, nu determina un spor de valoare:
proprietarul nu este obligat la restituirea acestora. Posesorul si le poate insusi,
daca prin aceasta bunul nu se deterioreaza.
Proprietarul va fi obligat, la cerere, la restituirea cheltuielilor necesare pentru producerea

198
si culegerea fructelor sau a productelor. Pana la restituirea acestor cheltuieli, paratul are
drept de retentia asupra fructelor si productelor, cu exceptia cazului in care proprietarul ii
furnizeaza o garantie indestulatoare. Dreptul de retentie nu se intinde asupra bunului
frugifer. Acest drept nu poate fi invocat daca luarea in stapanirea materiala a bunului s-a
facut prin violenta/frauda sau daca acestea sunt perisabile.

Actiunea negatorie si actiunea in granituire

Actiunea negatorie (art. 564) = reclamantul care se pretinde proprietar si care are
stapanirea materiala a bunului il cheama in judecata pe paratul care pretinde ca are un
dezmembramant al dreptului de proprietate (sau un drept real de garantie) solicitand instantei sa
ii recunoasca dreptul de proprietate si sa constate inexistenta dezmembramantului
Fata de actiunea in revendicare:
asemanari: reclamantul pretinde ca are un drept de proprietate asupra bunului in litigiu si cere
instantei sa ii recunoasca acest drept
deosebiri:
paratul nu are stapanirea materiala a bunului, ci reclamantul => nu se pune problema
restituirii stapanirii materiale
paratul pretinde ca are un dezmembramant
Actiunea negatorie este o actiune reala, petitiorie, imprescriptibila si in constatare.
Reclamantul cere o constatare pozitiva, ca are totalitatea atributelor proprietatii, si o constatare
negativa, ca paratul nu are un dezmembramant al dreptului de proprietate.

Actiunea in granituire
Dreptul de granituire decurge in mod firesc din insusi continutul juridic al dreptului de
proprietate asupra unui teren, iar obligatia corespunzatoare de granituire este o obligatie propter
rem. Prin aceste instrumente se stabilesc limitele de exercitare a dreptului de proprietate sub
aspectul suprafetei terenului.
Daca nu sunt stabilite in actele de proprietate, se pune problema trasarii lor:
prin buna intelegere

neintelegere actiunea in granituire (oricare dintre vecini) – mijloc de aparare directa a
dreptului de proprietate

Actiunea in granituire = actiunea prin care reclamantul, care invoca dreptul sau de
proprietate asupra unui teren, il cheama in judecata pe proprietarul terenului vecin pentru a
determina, prin semne exterioare, granita dintre cele doua terenuri

Interesul introducerii actiunii apare nu numai daca nu au fost trasate semne despartitoare,
ci si daca semnele exista, dar nefiind stabilite prin intelegerea partilor, sunt contestate. Odata
stabilite conventional, semnele pot fi contestate numai prin actiune in desfiintare.
Calitatea de reclamant si de parat:
regula: proprietarii vecini
199
uneori: titularii altor drepturi reale
cel care are un drept de folosinta (ex. chirias) nu poate avea calitatea de reclamant, dar poate
avea calitatea de parat, cu introducerea in cauza a proprietarului
si un singur coproprietar (! Dar nu poate fi introdusa de un coproprietar impotriva altui
coproprietar)
Este o actiune petitorie, reala, imobiliara, imprescriptibila si in realizare.
Pentru a avea calitate procesuala activa, reclamantul trebuie sa faca dovada dreptului sau.
Nu este insa vorba de aceleasi exigente probatorii ca la revendicare => hotararea judecatoreasca
prin care s-a admis o asemenea actiune nu poate fi invocata intr-o actiune in revendicare ulteriora
.
NB! nu presupune contestarea dreptului de proprietate in intinderea lui, altfel, ar fi vorba
de actiunea in revendicare si s-ar aplica regulile acesteia.
actiunea prin care unul dintre vecini ar cere obligarea celuilalt la suportarea cheltuielilor
de ingradire
Efectul admiterii actiunii este stabilirea granitei dintre proprietati, ceea ce inseamna si
fixarea semnelor de proprietate, care delimiteaza granita dintre proprietati. Poate fi invocata intr-
o actiune in granituire ulterioara daca semnele de proprietate nu au disparut.
Cheltuielile pentru operatia materiala a granituirii trebuie sa fie suportate in mod egal de
ambele parti.

Apararea dezmembramintelor dreptului de proprietate privata


prin actiunea confesorie

Actiunea confesorie (art. 696, 705, 757) = actiunea prin care reclamantul, care pretinde
ca este titularul unui dezmembramant SS al dreptului de proprietate si care a pierdut stapanirea
materiala specifica dezmembramantului respectiv, il cheama in judecata pe parat, solicitand
instantei de judecata sa ii recunoasca dezmembramantul si sa il oblige pe parat sa ii restituie
stapanirea materiala corespunzatoare acestuia
Diferenta fata de actiunea in revendicare – natura dreptului aparat (dreptul de
proprietate/nuda proprietate/superficie in forma sa deplina vs. dezmembramant SS)
Poate fi utilizata si impotriva nudului proprietar, daca titularul dezmembramantului nu
are la dispozitie o actiune contractuala preferabila.
Caractere juridice: reala, petitorie, de regula, prescriptibila si cu caracter de realizare.
Prescriptia extinctiva:
dezmembraminte in general – termen de 10 ani (art. 2518 pct. 1) [VCC – 30 de
ani] superficie - imprescriptibila
[VCC
incipienta – apararea se face prin actiune confesorie prescriptibila in 30 de ani (numai in
aceasta forma dreptul de superficie e doar un dezmembramant al dreptulu ide
proprietate privata)

200
deplina – reuneste in continutul sau juridic dreptul de folosinta asupra terenului, ca
dezmembramant, si dreptul de proprietate asupra lucrarii – actiunea confesorie este
imprescriptibila sub aspect extinctiv, ca si actiunea in revendicare]
Proba dezmembramintelor SS – sarcina probei apartine reclamantului – trebuie sa
dovedeasca modul de dobandire a dezmembramantului

Apararea dreptului de proprietate publica

Actiunea in revendicare intemeiata pe dreptul de proprietate publica

Dreptul de proprietate publica poate fi si el aparat prin actiunea in revendicare.


Statul sau o comunitate locala, prin reprezentantul sau, in calitate de reclamant, care nu
are stapanirea materiala a bunului, cheama in judecata pe parat, care are aceasta stapanire,
solicitand recunoasterea dreptulu ide proprietate publica si sa dispuna obligarea paratului la
restituirea stapanirii materiale.
Art. 865 alin. 1 si 2 – apararea dreptului de proprietate publica
Se aplica art. 566 – efectele admiterii actiunii in revendicare
Mutatis mutandis, se aplica regulile de la actiunea in revendicarea dreptului de
proprietate publica.
Caractere juridice: reala, petitorie, imprescriptibila si cu caracter de realizare. Dreptul de
proprietate publica = inalienabil, imprescriptibil sub aspect extinctiv si achizitiv
si insesizabil => actiunea in revendicare intemeiata pe acesta este imprescriptibila sub aspect
extinctiv si achizitiv. Actiunea in revendicare nu poate fi paralizata prin invocarea uzucapiunii.
Proba dreptului de proprietate - nu exista un regim preferential al actiunii in
revendicare, reclamantul trebuie sa faca dovada ca si un simplu particular. Simpla mentiune din
registrul bunurilor domeniului public nu este suficienta pentru a face dovada proprietatii,
reclamantul trebuie sa dovedeasca modul sau de dobandire.

Inscrierea unui anumit bun intr-un inventar intocmit si aprobat potrivit L. 213/1998
creeaza doar o prezumtie de apartenenta la domeniul public, iar nu o prezumtie de proprietate.
(idem art. 136 Const.)

Apararea drepturilor reale principale intemeiate pe dreptul de proprietate publica

Actiunea confesorie intemeiata pe dreptul de administrare, pe dreptul de concesiune


si pe dreptul de folosinta cu titlu gratuit
Exercitarea dreptului de proprietate publica se face:
direct – de catre titular
indirect = regula – prin intermediul drepturilor reale intemeiate pe dreptul de proprietate publica –
aparata printr-o actiune reala, petitorie, imprescriptibila si cu caracter de realizare
impresctibila <= dreptul de proprietate publica este imprescriptibil (extinctiv si achizitiv)
Calitatea de reclamant – titularul drepturilor reale intemeiate pe dreptul de proprietate
publica.
201
Statul e reprezentat in litigii de Ministerul Finantelor, iar comunitatile locale de catre
CJ/CGMB/CL – mandat scris presedintelui consiliului judetean/primarului – poate desemna un
reprezentant.
Actiunea poate fi introdusa si impotriva titularului dreptului de proprietate publica.
Sarcina probei revine reclamantului, dovada poate fi facuta numai prin modurile specifice
de constituire a acestor drepturi: prezentarea inscrisurilor referitoare la aceste moduri de
constituire.

202