Los Derechos Reales: Guía Práctica y Esquemas

Los Derechos Reales.

BIB 2013\16090
Publicación:
Manuales Universitarios. Guía de Derecho Civil. Teoría y práctica. Tomo IV. BIB 2013\2623
Editorial Aranzadi, S.A.U., Enero de 2013.
ISBN 978-84-9014-584-5
SUMARIO
2.1 - Nacional
2.1.1 - Código civil
2.1.2 - Otras leyes nacionales
2.2 - Autonómica
Los derechos reales ( res , en latín, quiere decir cosa), también denominados derecho de cosas,
son una categoría de derechos patrimoniales que los intérpretes derivaron de la fisonomía que, entre
los romanos, presentaban una serie de figuras protegidas por acciones in rem , ejercitables frente a
cualquiera (erga omnes) .
La jurisprudencia romana distinguió entre los derechos reales y los derechos de crédito desde el
plano del derecho material, en el ámbito del proceso, diferenciando las actiones in rem de las
actiones in personam . Es necesario esperar hasta la época del ius commune para encontrar la
distinción desde el plano del derecho sustantivo: ius in personam o derechos de obligación y ius in re
o derechos sobre las cosas.
En una primera aproximación podemos definir los derechos reales como un conjunto de derechos
subjetivos que se caracterizan porque se ejercitan directa e inmediatamente sobre una cosa y
otorgan a su titular un señorío pleno o parcial sobre la misma.
Trataremos también sobre las clases de derechos reales, cuestión muy vinculada a la discusión
doctrinal sobre si nuestro derecho acoge el sistema del numerus clausus o del numerus apertus de
los derechos reales. Si se aboga por la primera opinión, entonces sólo son posibles en nuestro
ordenamiento los derechos reales típicos, entendidos como aquéllos regulados por la legislación
vigente (adviértase que nuestro Código no nos brinda una lista ni abierta ni cerrada de derechos
reales y no regula, por ejemplo, el derecho real de superficie, que se recoge en los arts. 40 y 41 del
Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2008, o el derecho de opción como derecho real de
adquisición pactado convencionalmente). Si, por el contrario, acogemos la doctrina del numerus
apertus estaremos admitiendo la posibilidad de crear nuevos derechos reales atípicos por la
exclusiva voluntad de los particulares.
Finalmente, haremos referencia a la estructura básica del derecho real (estructura que, en el caso
de que admitamos el numerus apertus , deberán respetar los posibles derechos reales atípicos) pero
sin referirnos a su contenido que se estudiará al tratar cada derecho real en particular.
1.1. LOS DERECHOS REALES. CONCEPTO Y DISTINCIÓN ENTRE DERECHOS REALES Y

DERECHOS DE CRÉDITO
1.1.1. Concepto y caracteres La regulación de esta materia se encuentra en el
Código civil y en otras leyes especiales que
04 de enero de 2018 © Thomson Reuters 1

recogen disposiciones relativas a los derechos

reales. Así, por ejemplo, la legislación
hipotecaria, la que regula la expropiación forzosa
o las propiedades especiales, etc.
Nuestro Código Civil sigue el sistema
romano-francés, inspirado en las Instituciones de
Gayo, que considera que todo el derecho del
que disponemos se refiere a personas, cosas y
acciones: Omne ius quo utimur ad personas
pertinet, vel ad rem vel ad actiones y, en este
sentido, destina el Libro II, bajo la rúbrica De los
bienes, de la propiedad y de sus modificaciones
, a tratar de los derechos reales. Sin embargo,
esta sección no aparece precisa y acotada por
dos motivos fundamentalmente: 1º. No recoge
definición alguna de derecho real, ni contiene
una regulación general –a diferencia de lo que
ocurre en el derecho de obligaciones (Libro IV,
Título I)– que permita una elaboración doctrinal
del concepto y de los caracteres del mismo. 2º.
Muchas instituciones de naturaleza jurídico-real
están recogidas fuera de esta sección. Así, el
libro II, tras definir el concepto de cosa y su
clasificación, procede a una regulación sucesiva
de algunos derechos reales específicos, dejando
fuera otros, como el retracto, que se regula junto
a la compraventa (arts. 1507 y ss.) en atención a
que su nacimiento deriva normalmente de este
derecho. Lo mismo ocurre con la prenda y la
hipoteca (arts. 1857 y ss.), la anticresis (arts.
1881 y ss.), los censos y la enfiteusis (arts. 1604
y ss.), todos ellos regulados en el Libro IV
relativo a las Obligaciones y contratos .
El derecho real es un derecho subjetivo que
otorga a su titular un poder directo e inmediato
sobre una cosa; poder que puede ser pleno o
parcial. En el primer caso se tratará del derecho
real de propiedad, en el segundo, se tratará de
los derechos reales limitados , también
denominados derechos reales en cosa ajena
(iura in re aliena) porque siempre recaen sobre
la propiedad de otra persona. Las actividades
que el propietario realiza sobre una cosa de su
propiedad se consideran facultades o poderes
englobados en su propio derecho. Así, por
ejemplo, si Ticio es propietario de dos fundos
contiguos, A y B, y pasa a través del B para
llegar a una vía pública o, bien, saca agua del
fundo B para llevarlo al A, no habrá una
servidumbre (de paso o de acueducto) sino una
facultad que Ticio ejerce como propietario.
Los derechos reales presentan los siguientes
caracteres:
a) Inmediatez , es decir, el titular del derecho
real satisface su interés sobre la cosa. En el
ejercicio de su derecho no necesita la
cooperación de otra persona bastándole la no

injerencia, la simple abstención, por parte de los
demás.
b) Exclusividad que es el poder del titular del
derecho de excluir todo otro poder igual o
concurrente. En estos casos, el derecho real de
fecha posterior queda subordinado al derecho
real de fecha anterior por aplicación del principio
prior tempore potior iure .
c) Inherencia y reipersecutoriedad : los romanos
decían ubi rem meam invenio, ibi vindico ; para
ellos, la acción persigue a la cosa allá donde
aquella se halle.
d) Carácter absoluto desde el punto de vista de
la eficacia y la protección de estos derechos
porque son oponibles todos, frente a cualquiera
(erga omnes) que perturbe o moleste al titular en
el ejercicio de su derecho.
1.1.2. Diferencia entre los derechos reales y La concepción clásica establece la distinción
los derechos de crédito. entre los derechos reales y los derechos de
crédito.
Los derechos reales son una categoría de
derechos patrimoniales, también llamados
derechos absolutos, que se ejercitan directa e
inmediatamente sobre las cosas. En este
sentido, el titular de un derecho real no necesita
colaboración alguna por parte de otra persona o
personas para poder disfrutar de su derecho,
bastando que los demás se abstengan (no
molesten o entorpezcan al titular del derecho
real en el ejercicio del mismo). Los derechos de
crédito, por su parte, llamados también derechos
relativos, son aquellos en los que existe una
relación entre dos personas, acreedor y deudor,
y sólo indirectamente podrán recaer sobre una
cosa a través de la conducta exigible a este
último. En este tipo de derechos una persona,
acreedor, puede exigir de otra, deudor, un
determinado comportamiento positivo o
negativo, de simple abstención, que se
denomina prestación y que puede consistir en
dar, hacer o no hacer algo (art. 1088 CC).
Desde el punto de vista de su eficacia, los
derechos reales están protegidos a través de las
llamadas acciones reales , ejercitables frente a
cualquiera (erga omnes) , mientras los derechos
de crédito están protegidos a través de acciones
personales que se ejercitan frente a una persona
previamente determinada, el deudor, y sólo
frente a él cabe exigir satisfacción.
La concepción clásica ha sido discutida al
considerarse que no es posible una relación de
una persona con una cosa, sino que las
relaciones solo pueden darse entre personas. La
llamada tesis obligacionista contempla el
derecho real desde el punto de vista de la

obligación pasiva universal de abstención o no
injerencia. Sin embargo, la obligación general de
respeto a la propiedad y a la persona de los
demás, es una obligación de derecho público
que, por otra parte, también será exigible en
relación con los demás derechos reales, y no
una obligación civil en sentido técnico.
Por otra parte, la existencia de algunas figuras
que podemos calificar de intermedias por
presentar características propias de los
derechos de crédito, a pesar de ser derechos
reales, o viceversa, ha llevado a parte de la
doctrina a cuestionar la validez de esta
distinción. Sin embargo, esta clasificación sigue
siendo útil para la comprensión de este tipo de
derechos.
La doctrina señala múltiples diferencias entre los
derechos reales y los de crédito, tales como:
– En cuanto a los sujetos, el titular del derecho
real puede ser una persona física o jurídica que
debe estar directa o indirectamente determinada
y que tiene el poder sobre la cosa; mientras, en
la relación obligatoria hay dos sujetos, un sujeto
activo o acreedor y un sujeto pasivo o deudor.
– En cuanto al objeto, el derecho real recae
sobre una cosa determinada o concreta,
mientras que el derecho de crédito tiene por
objeto una prestación o conducta determinada
del deudor. Ciertamente, esta conducta puede
recaer sobre una cosa, así, por ejemplo, la
obligación de entregar en la compraventa. Sin
embargo, en este caso el comprador no tiene un
poder directo o inmediato sobre la cosa, no
puede tomarla del patrimonio del vendedor, sino
que deberá esperar a que éste se la entregue.
– Por otra parte, el derecho real presupone la
existencia material y actual de la cosa, el
derecho de crédito puede recaer sobre cosas
todavía inexistentes o futuras.
– El derecho real se extingue con el
perecimiento de la cosa sobre la que recae. Sin
embargo, no ocurre siempre así en el ámbito de
las obligaciones, cuya imposibilidad puede dar
lugar a su sustitución por la obligación de
indemnizar (arts. 1182 y 1183 CC).
– Desde el punto de vista de la eficacia, los
derechos reales pueden ejercitarse y hacerse
efectivos frente a todos, erga omnes ; los
derechos de crédito únicamente son eficaces
frente al deudor pues sólo frente a él cabe exigir
satisfacción.
– Los derechos reales de igual contenido no
pueden concurrir sobre un mismo bien. En estos
casos, se da la característica de preferencia ,
así, el derecho real de fecha anterior o más
antigua prevalece frente a cualquier otro derecho

real de fecha posterior por aplicación del
principio prior tempore potior iure . Los derechos
de crédito sí pueden concurrir frente a un único
deudor en cuyo caso, el cumplimiento sólo podrá
extinguir una de las obligaciones, la otra u otras
se transformarán en la obligación de indemnizar
por incumplimiento.
– También se diferencian estos derechos por los
modos de constitución. Mientras los derechos
reales –al menos, los susceptibles de posesión–
se originan mediante título y modo, los derechos
de crédito tienen su origen en un acto o negocio
jurídico.
– Los derechos reales se adquieren por
prescripción adquisitiva o usucapión (art. 1930 y
1940 CC), no así los de obligación.
– En cuanto a la prescripción extintiva se aplica
a ambos tipos de derechos pero tiene distintos
plazos. Así, las acciones reales prescriben a los
6 o 30 años, según recaigan sobre bienes
muebles o inmuebles, respectivamente;
mientras, las acciones personales tienen un
plazo de prescripción general de 15 años (art.
1964 CC).
– También se diferencian por el régimen de
publicidad a través de la posesión (arts. 448 y
464 CC) o la inscripción registral de los derechos
reales sobre inmuebles (arts. 13, 32 y 34 LH).
Las meras obligaciones no son susceptibles de
inscripción en el Registro (arts. 9.2 LH y 7 y 51.6
RH). Sí lo son las obligaciones derivadas de los
derechos reales (obligaciones propter rem) y,
como excepción, es posible la inscripción de
algún derecho de crédito, como el contrato de
arrendamiento (art. 2.5º LH).
Categorías intermedias entre los derechos Existen algunas figuras que podemos calificar de
reales y los derechos de crédito intermedias por presentar características propias
de los derechos de crédito, a pesar de ser
calificados por la ley o la doctrina como
derechos reales, y viceversa.
No todos los derechos reales imponen
únicamente una mera actitud de no injerencia o
abstención, pues hay algunos casos en que
nace de dicho derecho una obligación o
prestación positiva por parte de un sujeto pasivo.
Son los casos de derechos reales in faciendo y
de las obligaciones propter rem, ob rem o
ambulatorias.
En cuanto a las obligaciones in faciendo ,
históricamente encontramos algunos supuestos
como, por ejemplo el caso de la servidumbre
romana oneris ferendi que permitía el apoyo de
la construcción del fundo dominante sobre un
muro del fundo sirviente. En esta servidumbre,
como excepción al principio clásico servitus in

faciendo consistere nequit (la servidumbre no
consiste en un hacer , sino en un no hacer o
tolerar que otro haga) se obligaba al propietario
del fundo dominante a reparar y conservar el
muro en el que se apoya dicha construcción. En
nuestro código se recogen algunos casos en los
que se impone el deber de una prestación
positiva al sujeto pasivo, así, por ejemplo, en las
servidumbres positivas (art. 533 CC) o aquellas
que imponen la obligación de pagar un canon al
poseedor del fundo (art. 1604 CC). Estos casos
se enmarcan en las llamadas obligaciones
propter rem u ob rem , en las que el deudor
aparece determinado por su relación con la cosa
como propietario o poseedor de la misma. Estas
obligaciones se transmiten con el derecho real
del que derivan, por este motivo, también
reciben el nombre de obligaciones ambulatorias ,
obligaciones con «sujeto indeterminado» o
«variable». La STS de 14 de marzo de 2000
califica estas obligaciones ob rem como
titularidad deudora subjetivamente real.
Otra categoría mencionada por la doctrina como
intermedia es el ius ad rem entendido como una
categoría de derechos patrimoniales que no
implican una potestad inmediata sobre la cosa
pero que atribuyen un mayor poder sobre ella
que la simple obligación. La institución se refiere
a los derechos de crédito dirigidos a obtener el
dominio de una cosa cierta y determinada y que
pueden ser reforzados frente a los restantes
derechos de crédito (así, por ejemplo, a través
de la petición de anotación preventiva de la
misma). Diversas sentencias del Tribunal
Supremo lo califica como un derecho personal a
la entrega de la cosa que todavía no se ha
producido (STS de 18 de febrero de 1985, de 26
de noviembre de 1991, de 20 de febrero de
1995).
En cuanto al arrendamiento , parte de la doctrina
española ha mantenido la condición de derecho
real, no de la posición contractual de todo
arrendatario, sino de aquél que tiene inscrito su
derecho en el Registro de la propiedad (art. 2.5º
LH) y que puede perpetuarlo aunque la finca se
transfiera a un tercero o, también, de aquellos
arrendatarios que gozan de una especial
protección legal. Sin embargo, hay que advertir
que en estos dos casos la oponibilidad del
arrendamiento a los sucesivos adquirentes
deriva o bien de la inscripción en el Registro, o
bien, de la asunción ope legis por parte del
adquirente de la posición de arrendador.

Tipos de derechos reales

Como derechos reales típicos, expresamente regulados en la legislación española se pueden
señalar los siguientes:
1.2. Tipos de derechos reales
1.2.1. Derechos reales típicos La legislación española recoge y regula una

serie de derechos reales que podemos
considerar típicos. El art. 2.2º menciona como
tales, en enumeración no taxativa: los derechos
de usufructo, uso, habitación, enfiteusis,
hipoteca, censos y servidumbres.
Antes de entrar a hablar brevemente de cada
tipo de derecho real en particular, es necesario
que nos refiramos a la posesión, cuya naturaleza
jurídica ha sido muy discutida por la doctrina.
Unos autores consideran que se trata de una
situación de hecho protegida por los interdictos
(o acciones posesorias), que otorgan una
solución provisional al conflicto a la espera del
ejercicio de las acciones protectoras del dominio.
Otros autores la califican como derecho real
provisional frente a los demás derechos reales
definitivos en el sentido de que aquél cede o es
vencido por éstos. Esta segunda opinión es
actualmente la preponderante entre la doctrina
(Castán,Lacruz, O'Callaghan).
En cuanto a los demás derechos reales implican
un señorío jurídico pleno o parcial que se ejerce
inmediata y directamente sobre una cosa. En el
primer caso estamos ante el derecho de
propiedad que otorga a su titular las más
amplias facultades sobre una cosa sin más
limitaciones que las establecidas por la ley (art.
348 CC). En el segundo caso, hablamos de
derechos reales en cosa ajena (iura in re aliena)
o derechos limitados que otorgan a su titular
alguna facultad sobre una cosa, propiedad de
otra persona, y, por consiguiente, implican una
limitación al derecho real de propiedad. Estos se
dividen en:
a) Los derechos de goce conceden a su titular la
posesión y el disfrute o aprovechamiento de la
cosa ajena. Son el usufructo, el uso, la
habitación, las servidumbres, la superficie, la
enfiteusis y los censos.
– El usufructo (arts. 467 a 522 CC) concede a su
titular el uti (uso) y el frui (disfrute) con el
derecho por parte del usufructuario a percibir los
frutos que produzca la cosa. Es el más amplio
derecho de goce sobre una cosa ajena hasta el
punto de que se habla de la propiedad, que
conserva el nudo propietario, como nuda o
desnuda. El titular está en relación directa con la
cosa, así se confirma en el art. 480 CC cuando
dice el usufructuario puede aprovechar por sí

mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro y
enajenar su derecho de usufructo .
– El uso y la habitación (arts. 523 a 529 CC) son
derechos de disfrute semejantes al usufructo,
aunque más limitados que éste. El uso da
derecho a percibir de los frutos de la cosa ajena
los que basten a las necesidades del usurario o
de su familia, aunque ésta aumente (art. 524.1
CC). La habitación da derecho a ocupar en una
casa ajena las piezas necesarias para sí y para
las personas de su familia (art. 524.2 CC).
Según el art. 528 CC, las disposiciones
aplicables al usufructo se aplican
subsidiariamente a las propias de esta figura.
– Las servidumbres (arts. 530 a 604 CC) son
derechos reales que recaen directamente sobre
una finca ajena de la que son inseparables (art.
534 CC) y están protegidas por una acción real
denominada acción confesoria, ejercitable frente
a cualquiera (erga omnes) que perturbe o
moleste al titular de la misma en el ejercicio de
su derecho.
– Los censos vienen regulados en el Libro IV del
Código civil dedicado a las obligaciones y
contratos (arts. 1604 a 1664) pero son de
naturaleza real como se establece en el art.
1623 al decir Los censos producen acción real
sobre la finca gravada .
– La superficie viene regulada en los arts. 40 y
41 del Texto Refundido de la Ley del Suelo
aprobada por Real Decreto Legislativo 2/2008,
de 20 de junio. El art. 40 establece que el
derecho real de superficie atribuye al
superficiario la facultad de realizar
construcciones o edificaciones en la rasante y en
el vuelo y el subsuelo de una finca ajena,
manteniendo la propiedad temporal de las
construcciones o edificaciones realizadas.
También puede constituirse dicho derecho sobre
construcciones o edificaciones ya realizadas o
sobre viviendas, locales o elementos privativos
de construcciones o edificaciones, atribuyendo al
superficiario la propiedad temporal de las
mismas, sin perjuicio de la propiedad separada
del titular del suelo .
b) Los derechos reales de garantía se llaman así
porque se constituyen para garantizar el
cumplimiento de una obligación precedente o
preexistente. Para el caso en que la obligación
garantizada quede incumplida, el titular del
derecho real puede vender la cosa y cobrarse
con su precio.
– La hipoteca recae sobre bienes inmuebles,
salvo en el caso de la hipoteca mobiliaria, y no
produce el desplazamiento de la posesión.
Conlleva un poder de disposición inmediato

sobre la cosa pues el titular tiene la facultad de
instar la venta sin contar con la voluntad del
poseedor (art. 1858 y 1876 CC y arts. 104 y 129
LH) una vez la obligación principal ha quedado
incumplida.
– La prenda recae sobre bienes muebles,
desplazándose la posesión de los bienes
pignorados al acreedor desde la constitución del
derecho. Vencida la obligación principal, pueden
ser enajenadas las cosas pignoradas para pagar
al acreedor (art. 1858 CC).
– La anticresis (arts. 1881-1886 CC): Por la
anticresis el acreedor adquiere el derecho a
percibir los frutos de un inmueble del deudor
para aplicarlo al pago de una deuda principal, en
primer lugar a los intereses, si se debieran, y
después al capital de su crédito (art. 1881 CC).
La naturaleza jurídica de esta figura ha sido muy
discutida por la doctrina. Mientras para algunos
autores origina un derecho real ejercitable frente
a todos, para otros es un simple derecho
personal. Entre nuestra doctrina prevalece la
primera opinión, confirmada por la Dirección
General de los Registros y del Notariado que la
califica como derecho real inscribible en el
Registro de la Propiedad en RDGRN de 15 de
marzo de 2013
c) Derechos reales de adquisición preferente
que implican para su titular la posibilidad de
adquirir con preferencia a un tercero.
– El derecho de retracto o venta con pacto de
retroventa es un acuerdo por el que el vendedor
se reserva el derecho de recuperar la cosa
vendida con la obligación de reembolsar el
precio y otros gastos y pagos que el comprador
haya hecho legítimamente en la cosa. Permite al
vendedor adquirir la cosa en caso de que se
haya transmitido onerosamente a un tercero.
Nuestro Código civil, en el art. 1510 CC
reconoce el carácter real del retracto
convencional al establecer: el vendedor podrá
ejercitar su acción contra todo poseedor que
traiga su derecho del comprador, aunque en el
segundo contrato no se haya hecho mención del
retracto convencional, salvo lo dispuesto en la
Ley Hipotecaria respecto de terceros (véase el
art. 34 LH).
El retracto legal también funciona en la práctica
como un derecho real, tal y como se deriva de
los arts. 1521 CC y 37.3 LH. Si bien, como
dicenRoca, seguido porCastán, el retracto legal,
a pesar de imponerse con carácter absoluto o
erga omnes , no tiene carácter real y no es
inscribible en el Registro de la Propiedad pues
funciona como simple restricción al derecho de
propiedad que, por estar establecido

directamente por la ley, está investido de una
publicidad que supera la del Registro.
– El derecho de tanteo es un derecho real que
concede a su titular un derecho de preferencia
para la adquisición de la cosa en caso de
transmisión onerosa a un tercero.
En cuanto al tanteo convencional, la doctrina
(Castán, Albaladejo, García Cantero,
O'Callaghan) se inclinan por considerarlo como
derecho real y explícitamente lo califica así la
legislación catalana, véase, también, RDGRN de
4 de mayo de 2009 (RJ 2009, 2776).
Además, como afirmaCastán, si admitimos el
sistema de numerus apertus en nuestro derecho,
habrá que reconocer la posibilidad de
constitución del derecho de tanteo con
trascendencia real, siempre que el negocio
jurídico que lo contenga lo configure así y no
como simple obligación personal.
– La opción de compra permite adquirir la cosa
en el plazo previsto en el título constitutivo. El
art. 14 RH admite la inscripción, en ciertas
condiciones, del contrato de opción de compra
adquiriendo, entonces, eficacia erga omnes .
Las partes podrán, a su arbitrio, constituir
también estos derechos como meramente
personales y con eficacia inter partes o con
eficacia real, cuando de las cláusulas negociales
derive que tal derecho afecta al derecho a
disponer del propietario de la finca gravada.
1.3. LOS DERECHOS REALES ¿NUMERUS APERTUS O NUMERUS CLAUSUS?

1.3.1. Derechos reales atípicos ¿Es posible la La cuestión que se plantea aquí es si la voluntad
creación de nuevos derechos reales por del sujeto puede crear, a su arbitrio, nuevos
voluntad privada? tipos de derechos reales de carácter absoluto y
oponibles erga omnes .
Históricamente, el Derecho romano conoció un
número limitado de derechos reales, y fuera de
ellos no podían constituirse otros por voluntad
privada. En cambio, el derecho germánico
contemplaba la posibilidad de dar efecto real a
cualquier obligación referida a una cosa
determinada mediante la institución de la
Gewere .
Posteriormente, durante la Edad Media se
produjo otra realidad política y social –la época
feudal– que hizo que se multiplicaran mucho los
tipos de derechos reales pero más por vía
consuetudinaria y social que por vía individual
(Lacruz). La revolución francesa reaccionó
contra todo residuo feudal, tratando de liberar la
tierra de la pluralidad de propiedades (dominio
directo y dominio útil) y de los gravámenes
tradicionales. En este contexto, el BGB alemán

de 1900 admite únicamente como derechos
reales aquellos definidos o tipificados en la ley.
Igualmente se decantan por el sistema de
numerus clausus el Código civil suizo, austriaco,
portugués y el italiano de 1942.
En nuestro ordenamiento, prevalece la opinión
que considera que se acoge el sistema de
numerus apertus (entre otros muchos
autores,Castán, que aunque partidario de la
tesis del numerus clausus , reconoce la
prevalencia de la tesis contraria en Derecho
español, tambiénAlbaladejo,Díez Picazo,
O'Callaghan). Esta opinión se basa en tres
textos legales: a) El art. 2.2. LH que establece
que son inscribibles los títulos referidos a los
derechos de usufructo, uso, habitación,
enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y
otros cualesquiera reales . b) El art. 7 RH
según el que no sólo son inscribibles los títulos
relativos a derechos reales que allí se
mencionan sino cualesquiera otros relativos a
derechos de la misma naturaleza, así como
cualquier acto o contrato de trascendencia
real que, sin tener nombre propio en derecho,
modifique desde luego o en un futuro alguna
de las facultades del dominio sobre bines
inmuebles inherentes a derechos reales . c)
Igualmente, se ha hecho referencia al art. 1255
CC sobre la autonomía privada que permite dar
al contrato cualquier contenido.
La autores partidarios de la teoría del numerus
clausus (Hernández Gil,Castán) consideran que
es el más conforme con la naturaleza del
derecho real y los intereses de los terceros y
brinda mayor seguridad jurídica tanto al
adquirente como a los terceros, facilitando el
tráfico jurídico y económico.
Otro argumento a favor de la tesis del numerus
clausus es la constatación de que la
configuración de los derechos reales típicos deja
un amplio margen a la autonomía privada que
permite múltiples variantes dentro de los tipos
respectivos. Los derechos reales se rigen por
normas que en su mayoría son derecho
dispositivo. De forma que estos derechos se
regirán por lo establecido en el Código civil salvo
que las partes acuerden otra cosa. Piénsese, por
ejemplo, en las servidumbres, donde cualquier
utilidad que un fundo pueda prestar a otro es
susceptible de formar el objeto de la
servidumbre, siendo la autonomía privada la que
las establezca libremente en el título constitutivo;
autonomía privada sólo limitada por las leyes
imperativas y el orden público, (art. 594 CC).
Lo mismo ocurre en el usufructo donde el
tradicional principio procedente del derecho

romano: salva rerum substantiam viene
subordinado por el art. 467 CC que establece
que el usufructo da derecho a disfrutar los
bienes ajenos con la obligación de conservar su
forma y sustancia, a no ser que el título de su
constitución o la ley autoricen otra cosa .
Igualmente, el art. 523 CC, establece que las
facultades y obligaciones del usuario y del titular
del derecho de habitación se regularán por el
título constitutivo de estos derechos , y, en su
defecto, por las disposiciones del Código civil. Lo
mismo ocurre en relación con la copropiedad
que, según establece el párrafo 2 del art. 392, se
rige por lo dispuesto en el Código, a falta de
contrato .
Por otra parte, tampoco es obstáculo para
admitir el numerus clausus , los textos legales
señalados por los partidarios de la tesis
contraria. El art. 2.2 LH bien podría referirse a
cualesquiera derechos reales típicos distintos a
los nombrados en él (superficie, anticresis,
tanteo, retracto) y el art. 7 RH parece
circunscribir la falta de nombre propio en
derecho al acto o contrato que lo origina y no al
derecho mismo, por lo que su significado sería
semejante al art. 2.2. LH. Finalmente, la
aplicación del art. 1255 CC a los derechos reales
es cuestionable, si se tiene en cuenta que el
precepto está dentro del apartado relativo a las
obligaciones y el crédito con eficacia inter partes
.
Mas, como hemos dicho, actualmente
predomina la opinión favorable al numerus
apertus siempre que la autonomía privada
respete las normas estructurales de
configuración de los derechos reales típicos y
que su nacimiento se base en una razón
justificativa suficiente que se dirija a la
satisfacción de una necesidad individual
socialmente válida. Así se reconoce en la STS
de 6 de julio de 1988. Igualmente, la Dirección
General de los Registros y del Notariado se
inclina hacia esta solución cuando su
reconocimiento esté basado en una causa
socialmente adecuada, así se reconoce en
múltiples Resoluciones, entre ellas, las de 10 de
abril de 1987, de 5 de junio de 1987, de 4 de
marzo de 1993, de 4 de septiembre de 1996, de
21 de febrero de 2000, de 16 de julio de 2002,
de 4 de diciembre de 2004, de 3 de septiembre
de 2005, de 21 de diciembre de 2007, de 19 de
mayo de 2008. Contrariamente la RDGRN de 25
de abril de 2005 niega, el reconocimiento como
derecho real en cosa ajena al derecho a
arrendar y percibir la renta con carácter privativo
por plazo de treinta años y estima que éste es

un vínculo simplemente obligacional.
Dada la amplitud con la que se configuran
algunos de los derechos reales típicos, la
doctrina afirma que en la práctica es difícil crear
derechos reales atípicos absolutamente nuevos
que reúnan los requisitos exigidos. En materia
de derechos de goce en cosa ajena se afirma
(Lacruz,Díez Picazo) que es poco viable una
figura jurídica que no sea una de las tipificadas
legalmente y, en relación con los derechos
reales de garantía, opinaDíez Picazoque ha de
mantenerse un rígido numerus clausus porque
tales derechos entrañan una facultad de
realización de valor que suponen una particular
derogación del principio par conditio creditorum .
1.4. ESTRUCTURA DE LA RELACIÓN JURÍDICO REAL

1.4.1. Sujeto El sujeto o titular del derecho real es aquel que
tiene un poder directo, inmediato y absoluto
sobre una cosa.
El titular del derecho real puede ser tanto una
persona física como una persona jurídica (art. 38
CC) y, en este caso, tanto pública (art. 2
LRJPAC) como privada. Los bienes
pertenecientes a la administración pública
pueden tener carácter público, denominados
bienes demaniales, o privado, denominados
bienes patrimoniales (Art. 7 de la Ley 33/2003
del Patrimonio de las Administraciones
Públicas).
El titular del derecho real puede estar
individualmente determinado: derechos reales
subjetivamente personales o puede
corresponder a quien en cada momento sea
propietario de una cosa: derechos
subjetivamente reales .
Por otra parte, puede haber un titular o una
pluralidad sobre la misma cosa. Es el caso de la
comunidad de bienes que se articula a través de
un sistema de cuotas (art. 393 CC).
Se ha dicho que para que el titular de un
derecho real disfrute del mismo no es necesaria
la cooperación de otra persona, basta con que
los demás se abstengan de injerir o molestar al
titular en el ejercicio de su derecho. Más no
parece posible sostener la existencia de una
obligación o deber jurídico universal que nos
permita calificar a todas las demás personas
como sujetos pasivos del derecho real. El deber
general de respetar a las personas y su
patrimonio se aplica también en relación con los
derechos de crédito y viene calificada, por la
doctrina, más como una obligación de derecho
público que como una obligación civil en el

sentido técnico del término.
1.4.2. Objeto Objeto del derecho real puede ser cualquier bien
susceptible de apropiación y tráfico jurídico por
estar dentro del comercio de los hombres (res
intra commercium) , arts. 333, 865, 1271 y 1936
CC, y pueden ser tanto bienes materiales (art.
334 CC) como inmateriales o derechos.
El derecho real recae inmediata y directamente
sobre una cosa, por este motivo la cosa ha de
ser concreta y determinada. No ocurre así, para
el caso de los derechos de crédito, que tienen
por objeto una conducta del deudor que, en
último término, puede recaer sobre una cosa
como, la obligación de entrega del vendedor.
Estos derechos de crédito pueden tener por
objeto una cosa todavía inexistente o cosas
genéricas.
El perecimiento de la cosa extingue el derecho
real sobre la misma. No ocurre lo mismo, como
hemos indicado más arriba, para el caso de los
derechos de crédito que se pueden transformar
en obligaciones de indemnizar.
1.4.3. Eficacia El señorío pleno o parcial sobre la cosa puede
hacerse valer frente a cualquiera (erga omnes) .
Aunque en algunos casos, la ley establece que
el titular del derecho real no pueda dirigirse
frente a algunas personas en aras de la
seguridad del tráfico jurídico y de la protección
de la buena fe. Es el caso del adquirente de
bienes muebles protegido por el art. 464 CC o
del adquirente de bienes inmuebles en los casos
y con los requisitos del art. 34 LH.
La oponibilidad erga omnes supone que el titular
del derecho real dispone de las acciones
necesarias frente a cualquier tercero que lo
perturbe o moleste en el ejercicio de su derecho.
Es la característica de reipersecutoriedad del
derecho real.
Las acciones para la defensa de los derechos
reales son múltiples y variadas pues no hay que
olvidar que nuestro ordenamiento protege todos
los aspectos posibles de los distintos derechos
subjetivos. Aunque estas acciones o, al menos,
las más frecuentemente utilizadas se verán con
más detalle al hablar de los distintos derechos
reales en particular, podemos decir que:
– Pueden perseguir la devolución o restitución
del objeto o bien la reposición a una situación
jurídica anterior acorde con la titularidad del
mismo como es el caso de la acción
reivindicatoria.
– Otras son meramente declarativas como
ocurre con la acción declarativa del dominio, la

acción negatoria o la acción confesoria donde

únicamente se pretende la declaración de que el
derecho real existe (o no existe, en el caso de la
negatoria) frente a cualquier tercero que lo
ignore (o pretenda tener un derecho real sobre la
cosa ajena, en el caso de la negatoria).
– Estas acciones también pueden perseguir una
indemnización por los daños y perjuicios
ocasionados como consecuencia de la lesión del
derecho real del que se trate.
Legislación
A . Nacional
1 . Código civil
Regulación de los derechos reales:
Definición del derecho real de propiedad: art. 348.
Comunidad de bienes: arts. 392 a 406.
Posesión; arts. 430 a 466.
Usufructo: arts. 467 a 522.
Uso y habitación: arts. 523 a 529.
Servidumbres: arts. 530 a 604.
Censos enfitéutico, consignativo y reservativo: arts. 1604 a 1664.
Prenda e hipoteca: arts. 1857 a 1880.
Anticresis: arts. 1881 a 1886.
Retracto convencional: arts. 1507 a 1520
Retracto legal: arts. 1521 a 1525.
Publicidad de los derechos reales:
Publicidad a través de la posesión: arts. 448 y 464.
Autonomía de la voluntad en relación con las obligaciones y contratos:
Art. 1255, mencionado a favor de la doctrina del numerus apertus de derechos reales.
Sujetos de los derechos reales:
La persona jurídica como titular de los derechos reales: art. 38.
Objeto de los derechos reales:
Bienes intra commercium : arts. 333, 865, 1271 y 1936.
Bienes inmuebles: art. 334.
Bienes muebles: 335 a 337.

2 . Otras leyes nacionales

Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 .
Enumeración no taxativa de los derechos reales. Se menciona en relación con la doctrina del
numerus apertus : art. 2.2.
Inscripción del contrato de arrendamiento, derecho de crédito, en determinados supuestos: art.
2.5º.
Publicidad registral de los derechos reales sobre bienes inmuebles: arts. 13, 32 y 34 LH.
Retracto legal como derecho real: art. 37.3.
Posibilidad de instar la venta por el acreedor hipotecario sin necesidad de contar con el poseedor:
arts. 104 y 129.
Reglamento hipotecario :
Este artículo se menciona a favor de la tesis del numerus apertus: art. 7 .
Posibilidad de inscripción de la opción a compra: art. 14 .
Texto Refundido de la Ley del Suelo aprobada por Real Decreto Legislativo 2/ 2008, de 20 de
junio.
Superficie. Contenido, constitución y régimen: art. 40.
Superficie. Trasmisión, gravamen y extinción: art. 41.
Ley de 16 de diciembre de 1954 sobre hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento, art. 16 .
B . Autonómica
Ley 1/1973, de 1 de marzo, por la que se aprueba la Compilación del Derecho Civil Foral de
Navarra.
El libro III . De los bienes .
De la propiedad y posesión de las cosas: Leyes 346 al 364.
Limitaciones al derecho real de propiedad: Leyes 365 a 369.
Copropiedad y comunidades de bienes y derechos: Leyes 370 a 392.
Servidumbre : Leyes 393 a 407.
Usufructo : Leyes 408 a 422.
Uso y habitación: Leyes 423 a 426.
Superficie, sobreedificación y subedificación. Plantaciones en suelo ajeno: Leyes 427 a 444.
De los retractos y otros derechos de adquisición preferente: Leyes 445 a 459.
De la opción, tanteo y retracto voluntarios: Leyes 460-462.
De las garantías reales, normas generales: Leyes 463-465.
Garantía fiduciaria y por arras, Leyes 466-467.
Prenda con desplazamiento: Leyes 468 a 470
Pacto de anticresis: Ley 471.

Pignus Gordianum : Ley 472.

Retención convencional: Ley 473.
Depósito en garantía: Ley 474.
De la venta con pacto de retro como garantía: Leyes 475 a 480
De las prohibiciones de disponer: Ley 481 y 482.
Venta con pacto de reserva de dominio: Leyes 483 a 485
Código de Derecho Foral de Aragón, Decreto Legislativo 1/2011, de 22 de marzo, del Gobierno de
Aragón, por el que se aprueba, con el título de «Código del Derecho Foral de Aragón», el Texto
Refundido de las Leyes civiles aragonesas.
Servidumbres: arts. 551 a 587.
Derecho de abalorio o de la saca (derechos reales de adquisición preferente): arts. 588 a 596.
Ley 5/2006, de 10 mayo, Libro Quinto del Código Civil catalán relativo a derechos reales .
Bienes objeto de los derechos reales: arts. 511-1 a 511-3.
Propiedad. Concepto y función social: arts. 541-1 y 541-2.
Comunidad de bienes: arts. 551 a 555.
Usufructo: arts. 561-1 a 561-37.
Uso y habitación: arts. 562-1 a 562-11.
Derechos de aprovechamiento parcial: arts. 563-1 a 563-4
Superficie: arts. 564-1 a 564-6.
Censos: arts. 565-1 a 565-33.
Servidumbres: arts. 566-1 a 566-13.
El derecho de vuelo: arts. 567-1 a 567-6
Derechos de adquisición preferente: tanteo, retracto y opción: arts. 568-1 a 568-27.
Derechos reales de garantía: arts. 569-1 a 569-42.
Jurisprudencia
Sentencias del Tribunal Supremo

Sobre el ius ad rem , calificación como derecho personal a la entrega de una cosa que todavía no
se ha producido.
STS de 18 de febrero de 1985 (RJ 1985, 559) .
STS de 26 de noviembre de 1991 (RJ 1991, 8490) .
El derecho de opción calificado como ius ad rem .
Sobre las obligaciones propter rem u obligaciones ob rem . Calificación como derecho

subjetivamente real.
STS de 14 de marzo de 2000 (RJ 2000, 1832) .
A favor de la doctrina del numerus apertus :
STS de 6 de julio de 1988 (RJ 1988, 5557) .
STS de 26 de julio de 2001 (RJ 2001, 8427) .
STS de 13 de mayo de 2009 (RJ 2009, 4744) .
Resoluciones de la Dirección General de Registros y del Notariado

Derecho de vuelo o sobreedificación como derecho real:
RDGRN de 29 de abril de 1999 (RJ 1999, 2762) .
Anticresis como derecho real inscribible:
RDGRN de 15 de marzo de 2013 (RJ 2013, 27018) .
Tanteo convencional como derecho real:
RDGRN de 4 de mayo de 2009 (RJ 2009, 2776) .
RDGRN de 1 de julio de 2013 (RJ 2013, 5783) .
Opción de compra derecho real inscribible:
RDGRN de 8 de abril de 1991 (RJ 1991, 3138) .
Numerus apertus de derechos reales. Multitud de resoluciones reconocen la aplicación del
numerus apertus en nuestro derecho, además de las citadas en el texto, podemos citar entre las más
recientes, las siguientes:
RDGRN de 14 de junio de 2010 (RJ 2010, 3755) .
RDGRN de 15 de enero de 2103 (RJ 2013, 3146) .
RDGRN de 18 de enero de 2013 (RJ 2013, 3148) .
RDGRN de 7 de febrero de 2013 (RJ 2013, 2908) .
Autoevaluación
1. Cuando hablamos del carácter absoluto de los derechos reales nos referimos a:
Que el derecho real se ejercita directa e inmediatamente sobre la cosa
Que el derecho real no tiene límites.
Que el derecho real es ejercitables frente a cualquiera.
Que el derecho real otorga un poder total y exclusivo a su titular.
2. Cuando varios derechos reales iguales (por ejemplo, varias hipotecas) concurren sobre una
misma cosa:
El derecho real de fecha posterior es preferente al de fecha anterior.
El derecho real de fecha más antigua es preferente al de fecha posterior.
Uno de los derechos reales se extingue por confusión.
Únicamente será posible el ejercicio de uno de los derechos reales y el otro se transformará en
una obligación de indemnizar.
3. La legislación española recoge una serie de derechos reales típicos. Señale la afirmación
correcta en todos sus términos:
Los derechos reales típicos se recogen y regulan en el Código civil y otras leyes especiales.
Todos los derechos reales admitidos en nuestro ordenamiento están regulados en el Código civil.
Todos los derechos reales típicos están regulados en el Libro II del Código civil sobre los bienes, la
propiedad y sus modificaciones.
El Código civil enumera en uno de sus artículos, aunque de forma no exhaustiva, los distintos
derechos reales admitidos en Derecho español.
4. La acción para la defensa de las servidumbres se denomina:
Acción negatoria.
Acción reivindicatoria.
Acción declarativa.
Acción confesoria.
5. La distinción entre ius in re o derechos reales y ius in personam o derechos de crédito se debe
a:
Los juristas romanos.
Los pandectistas alemanes.
Los juristas de la época del ius commune .
Los iusnaturalistas racionalistas.
6. Señale la afirmación que No sea correcta:
Los derechos reales se pueden adquirir por usucapión.
Los derechos de crédito se ejercitan frente a una persona previamente determinada.
Los derechos reales se ejercitan frente a cualquiera.
Los derechos de crédito se pueden adquirir por prescripción adquisitiva.
7. Las obligaciones en las que el deudor viene determinado por su relación con la cosa como
propietario o poseedor de la misma se llaman:
Obligaciones propter rem .
Obligaciones ad rem .
Obligaciones patrimoniales reales.

Obligaciones subjetivamente personales.

8. Según reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo, las llamadas obligaciones ad rem se
consideran como:
Una titularidada subjetivamente reales.
Un derecho personal a la entrega de una cosa que todavía no se ha producido.
Un derecho real ob rem .
Un derecho personal u obligación ambulatoria.
9. Los derechos reales limitados:
Otorgan un poder parcial al titular del derecho sobre una cosa propia que le pertenece en
propiedad.
Otorgan un poder total sobre la cosa y se denominan así porque dejan sin contenido el derecho de
propiedad del titular.
Otorgan un poder parcial sobre una cosa ajena y se denominan así porque limitan las facultades
del propietario.
Otorgan un poder inmediato y directo sobre la cosa y se llaman así porque son únicamente
oponibles limitadamente frente al propietario de la cosa ajena sobre el que recae el derecho real.
10. Según la clasificación de los derechos reales, el uso se puede calificar como:
Derecho de garantía que otorga a su titular la posibilidad de vender los frutos ajenos para la
satisfacción de un crédito anterior.
Derecho de adquisición preferente que permite la adquisición de los frutos de una casa ajena.
Derecho de goce que otorga a su titular la posibilidad de usar y disfrutar una cosa ajena.
Derecho de goce que otorga a su titular el derecho a percibir los frutos de la cosa ajena en la
cantidad que baste para su sustento y el de su propia familia.
11. ¿Cuál de los siguientes derechos reales limitados está regulado fuera del Código Civil?
La superficie.
La enfiteusis.
Las servidumbres.
El retracto convencional.
12. El derecho real que otorga a su titular el derecho a percibir los frutos de un inmueble del
deudor para aplicarlo al pago de una deuda principal se denomina:
Hipoteca con desplazamiento de la posesión.
Anticresis.
Enfiteusis.
Prenda.
13. Señale la afirmación correcta en todos sus términos:
El derecho real de propuedad no tiene plazo de prescripción

Los derecho reales no prescriben, los derecos de crédito tienen un plazo de prescripción de 15
años.
Los derechos, ya seabn reales o personales, prescriben a los 15 años.
Los derechos reales prescriben a los 6 o 30 años, segun recaigan sobre cosa mueble o inmueble.
14. La hipoteca es:
Un derecho real de garantía que otorga a su titular la posibilidad de apropiarse de la cosa cuando
la obligación principal garantizada quede incumplida.
Un derecho real de goce de una cosa ajena porque otorga el poder de usar y disfrutar la cosa
hipotecado una vez vencida la obligación principal.
Es un derecho real de adquisición preferente frente a terceros, haciéndose valer dicho poder o
facultad a partir del vencimiento de la obligación principal.
Es un derecho real de garantía que otorga a su titular la facultad de vender la cosa a partir de que
la obligación principal garantizada quede incumplida y satisfacerse con el precio.
15. Cuando el titular del derecho real no está individualmente determinado porque lo será aquél
que sea propietario de la cosa en cada momento, estamos ante:
Un derecho subjetivamente real.
Un derecho personal ad rem .
Un derecho subjetivamente personal.
Un derecho objetivamente real.
16. Señale la afirmación correcta:
Los derechos de crédito pueden tener por objeto cosas inexistentes pero se extinguen siempre que
perezca la cosa sobre la que recaen sin derecho a indemnización.
Los derechos reales tienen por objeto una cosa cierta y determinada y se extinguen con el
perecimiento de aquella.
Los derechos de crédito pueden tener por objeto cosas genéricas y cuando perecen aquellas
cosas genéricas, se transforman en obligación de indemnizar.
Los derechos reales se extinguen por perecimiento de la cosa salvo cuando medie dolo o culpa de
un tercero.
17. El usufructo otroga a su titular:
La facultad de usar una cosa ajena hasta que el propietario la reclame discrecionalmente.
La facultad de usar y disfrutar la cosa dando derecho a los frutos que aquella produzca.
La facultad de uso siempre que no se cambien el fin económico y social de la cosa usufructada, y
ello, aunque medie acuerdo en contrario entre usufructario y nudo propietario.
18. ¿Cuál de las siguientes características no corresponde a los derechos reales?
Carácter relativo.
Exclusividad.
Carácter absoluto.
Inmediatez.
La mayoría de los derechos reales nacen con vocación de permanencia.

19. ¿Cuál de los siguientes derechos reales tiene una duración temporal?
La propiedad.
Una servidumbre de paso.
La superficie.
Una servidumbre de vistas.
20. En nuestro derecho, la constitución de las servidumbres:
Está regulada por normas de derecho imperativo y no se admiten más que aquellas reguladas por
la ley.
Admite su creación por la autonomía privada siempre que no sea contraria a las leyes imperativas
y al orden público.
Admite que la autonomía privada las establezca libremente en el título constitutivo y sin limitación
alguna de ningún tipo.
Está regulada por normas de derecho dispositivo y se consideran un numerus clausus , de forma
que únicamente se admiten las tipificadas por la ley.
Casos prácticos
El 20 de agosto de 1971, D. Jaime vendió a través de escritura pública la casa de su propiedad, sita
en la calle Azagra, número 26, de Albarracín (Teruel) al Ayuntamiento de dicha ciudad, con la
condición de que el comprador había de ceder dicha casa al Estado para la construcción de un
Parador Nacional de Turismo, pactándose en tal escritura que en el caso de que las obras del
referido Parador Nacional no dieran comienzo en el plazo de dos años a contar desde el 20 de
agosto de 1971, el vendedor se reservaba el derecho de retraer la finca vendida, devolviendo al
Ayuntamiento comprador la cantidad-precio de la misma, conteniéndose, además, en la referida
escritura pública, bajo la letra b), otro pacto, cláusula o condición, del siguiente tenor literal: «No
forman parte de la venta y se considerarán siempre propiedad del vendedor todos aquellos objetos
ocultos o cuya existencia se ignora, de valor artístico o histórico, y cuanto se entiende por tesoro
según el Código Civil» .
Habiendo transcurrido el plazo de dos años sin que hubieran dado comienzo las obras del
proyectado Parador Nacional de Turismo, el 26 de febrero de 1976, la viuda (Dª Carmen) y los 4
hijos (Dª Carmen, Dª. Pilar, D. Jaime y D. José María) de D. Jaime (que había fallecido el 3 de
diciembre de 1975), en su calidad de herederos del mismo, renunciaron expresamente al derecho
de retracto que, en la citada escritura pública, se había reservado el vendedor para el expresado
supuesto de no comienzo de las obras del Parador en el indicado plazo de dos años.
Mediante escritura pública de compraventa, de fecha 27 de enero de 1981, el Ayuntamiento de
Albarracín, vendió la expresada casa (menos el corral de la misma) a don Conrado, por el precio de
cuatro millones doscientas veinticinco mil doscientas veinticinco pesetas, sin pactarse en dicha
escritura ninguna reserva de derechos a favor de nadie.
Con ocasión de las obras de restauración que don Conrado estaba realizando en la referida casa
de su propiedad, el día 22 de diciembre de 1982, uno de los operarios, llamado don José, que
trabajaba a las órdenes del señor A., cuando estaba picando un tabique o pared, en su interior,
debajo de unas piedras, encontró casualmente un bote de hojalata, provisto de tapadera del mismo
material, con un peso de unos tres kilogramos aproximadamente, llegando a dicho lugar un
segundo operario, llamado don Juan Carlos, que fue avisado por el primero, y entre los dos hicieron
entrega al señor A. y a su yerno don Salvador, que no estaban presentes en dicho lugar, del
mencionado bote, que contenía doscientas cuarenta y ocho o doscientas cuarenta y nueve
monedas de oro de diferentes tamaños, acuñaciones, pesos y años, y diversos documentos, uno
de los cuales (pues los otros carecen de interés para lo que es objeto de litis), escrito a mano, es
del siguiente tenor literal: «Factura del dinero que hay aquí mio propio procedente de los muchos
años que estuve (sic) en la Carrera Militar.-Hon ... 64 ... 1024 Ds.-Medias ... 12 ... 96 Ds.-De a 4 Ds
... 35 ... 140 Ds.-De a 2 Ds ... 38 ... 76 Ds.-De a 1 Ds ... 100 ... 100 Ds.-1436 Ds.-Cuyo dinero no
tiene ninguna dependencia ni relación con la casa o familia siendo peculiar y pribatibamente (sic)
mio.-Albarracín y Julio 9 de 1836.-Miguel N. y A.-Rubricado» .
Conocidos tales hechos por rumor público, se iniciaron, en virtud de denuncia formulada por D.
Jaime (heredero del primer vendedor), actuaciones penales, en el curso de las cuales, al negar, en
principio, el señor A. M. y su yerno señor A. la realidad del citado hallazgo, se lograron recuperar
doscientas cuarenta y cinco de las expresadas monedas, así como los documentos que se hallaban
en el interior del bote.
En las aludidas Diligencias penales, el citado Juzgado de Instrucción dictó auto, confirmado en
apelación por la Audiencia Provincial de Teruel, por el que acordó el archivo de las mismas y el
depósito de las referidas doscientas cuarenta y cinco monedas de oro en el Banco de España, en
donde actualmente se hallan, hasta que por la jurisdicción civil se resuelva sobre la propiedad o
posesión de ellas.
Cuestiones :
1º.-Indique cuál es el concepto de tesoro y si puede considerarse que el hallazgo que se produjo en
el curso de las obras puede considerarse como tal tesoro oculto. Indique los requisitos necesarios.
2º.-¿Cuál es la calificación o naturaleza jurídica de esta figura?
3º.-En el caso de que el descubrimiento de estas monedas sea considera como tesoro oculto ¿A
quién pertenecerán las monedas de oro encontradas? ¿Qué establece el CC, en general, en
relación con la adquisición del tesoro?
4º.-Indique qué alcance le otorga el TS a la cláusula introducida en la escritura pública de
compraventa celebrada entre D. Jaime y el ayuntamiento de Albarracín conforme a la que se
reservaba la propiedad de todos aquellos objetos ocultos o cuya existencia se ignora, de valor
artístico o histórico, y cuanto se entiende por tesoro según el Código Civil .
5º.-¿Cómo considera que deberá repartirse el tesoro en este caso concreto?
6º.-¿Tendrá el Estado derecho a reclamar esas monedas? ¿En qué casos?
7º-En el caso de que el Estado reclame el tesoro ¿tendrá derecho el propietario de la casa, D.
Conrado, o los descubridores, los albañiles, a algún tipo de gratificación o indemnización?
8º.-Finalmente, relacione el contenido del FD 5º de la Sentencia con la doctrina del numerus
apertus-numerus clausus de los derechos reales.
Materiales: STS de 27 de junio de 1988 (RJ 1988, 5134)
Documentación
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Los Derechos Reales: Guía Práctica y Esquemas

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Los Derechos Reales.

Los Derechos Reales.

Editorial Aranzadi, S.A.U., Enero de 2013.

1.1. LOS DERECHOS REALES. CONCEPTO Y DISTINCIÓN ENTRE DERECHOS REALES Y

04 de enero de 2018 © Thomson Reuters 1

recogen disposiciones relativas a los derechos

cooperación de otra persona bastándole la no

derecho real desde el punto de vista de la

antigua prevalece frente a cualquier otro derecho

como excepción al principio clásico servitus in

04 de enero de 2018 © Thomson Reuters 6

Tipos de derechos reales

1.2.1. Derechos reales típicos La legislación española recoge y regula una

dice el usufructuario puede aprovechar por sí

Conlleva un poder de disposición inmediato

propiedad que, por estar establecido

1.3. LOS DERECHOS REALES ¿NUMERUS APERTUS O NUMERUS CLAUSUS?

tradicionales. En este contexto, el BGB alemán

tradicional principio procedente del derecho

por plazo de treinta años y estima que éste es

1.4. ESTRUCTURA DE LA RELACIÓN JURÍDICO REAL

público que como una obligación civil en el

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acción negatoria o la acción confesoria donde

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2 . Otras leyes nacionales

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Pignus Gordianum : Ley 472.

Sentencias del Tribunal Supremo

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Resoluciones de la Dirección General de Registros y del Notariado

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Obligaciones subjetivamente personales.

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La mayoría de los derechos reales nacen con vocación de permanencia.

Bibliografía específica sobre el tema

04 de enero de 2018 © Thomson Reuters 23

De Castro Vítores, La obligación real en el derecho de bienes , Madrid, 2000.

04 de enero de 2018 © Thomson Reuters 24

moderna) , La Coruña, 1998.

04 de enero de 2018 © Thomson Reuters 25

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