Sunteți pe pagina 1din 520

UNIUNEA NAȚIONALĂ A NOTARILOR

PUBLICI DIN ROMÂNIA

Culegere de practică notarială


în domeniul cadastrului și al
publicității imobiliare

Spețe comentate în cadrul ședințelor de lucru ale


reprezentanților Uniunii Naționale a Notarilor Publici din
România și ai Agenției Naționale de Cadastru și
Publicitate Imobiliară

Vol. I
2017
Lucrarea a fost întocmită la inițiativa reprezentanților
Uniunii Naționale a Notarilor Publici din România în comisia
de specialitate pentru dezbaterea unor probleme de
practică neunitară, coordonată de către dl. notar public
Vasile VARGA, vicepreședinte al Uniunii Naționale a
Notarilor Publici din România.

Coordonatorul lucrării - Cătălin BĂDIN, secretar al comisiei.

Editura NOTAROM
Tipărit la S.C. Notarom S.A.
Str. General Berthelot nr. 41, sect. 1, București
Tel./Fax: 021-313.99.48, 021 - 313.44.49
E-mail: scnotaromsa@notarom.ro
Web: www.notarom.ro

Costurile de tipărire și difuzare au fost suportate de către


CENTRUL NAȚIONAL DE ADMINISTRARE A REGISTRELOR
NAȚIONALE NOTARIALE - CNARNN - INFONOT.

2
CUVÂNT INTRODUCTIV

Este cunoscut faptul că în relația notarilor publici cu


Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară sunt
frecvente situațiile în care prevederile legale referitoare la
publicitatea imobiliară realizată prin actele notariale nu sunt
aplicate în mod unitar la nivel național.
Această situație este generată atât de lipsa unor reguli
clare, care să acopere multitudinea de situații particulare
întâmpinate în practică, cât și de o anumită dinamică a
reglementărilor specifice, cu caracter primar sau secundar,
supuse unor schimbări mult prea rapide față de importanța
domeniului de reglementare, ce reclamă o mai mare stabilitate
în plan legislativ.
Având în vedere volumul mare de operațiuni solicitate
prin intermediul notarilor publici, care reprezintă practic
interfața relației cetățenilor cu oficiile teritoriale, degrevând
activitatea de relații cu publicul a acestora în mod semnificativ,
colaborarea profesională dintre Uniunea Națională a Notarilor
Publici din România - UNNPR și Agenția Națională de Cadastru
și Publicitate Imobiliară - ANCPI comportă periodic și evaluarea
unor aspecte de ordin administrativ.
Imperativul identificării unor abordări unitare de către cei
doi parteneri instituționali a stat la baza organizării unor ședințe
de lucru periodice ale reprezentanților UNNPR și ai ANCPI încă
din anul 2013, sub egida unei comisii de specialitate a
reprezentanților acestora, care are activitate permanentă,
ședințele de lucru ținându-se uneori cu o frecvență
săptămânală, în funcție de numărul de solicitări primite din
partea notarilor publici sau a oficiilor de cadastru și publicitate
imobiliară.
3
Reprezentanții notarilor publici în comisie au fost
desemnați prin hotărâre a Consiliului UNNPR dintre notarii
publici cu experiență profesională din toate zonele țării și alți
specialiști din cadrul UNNPR și al Institutului Notarial Român,
care participă la ședințele comisiei în funcție de specificul
problematicii aflate pe ordinea de zi.
Domnul notar public Vasile VARGA, vicepreședinte al
UNNPR, îndeplinește funcția de președinte al Comisiei pentru
relația cu ANCPI, fapt ce presupune un efort susținut din
partea domniei sale, având în vedere dificultatea problematicii
abordate și numărul mare al solicitărilor primite în atenția
comisiei dar și implicare permanentă în sprijinul activității
notarilor publici.
Au calitatea de membri și se implică activ în activitatea
comisiei dl. notar public Ion MARIN, prim-vicepreședintele
UNNPR, dl. notar public Marin CÎRSTOIU, membru în Biroul
Executiv, reprezentantul Camerei Notarilor Publici Pitești în
Consiliul UNNPR, dl. notar public Claudiu BĂRA, reprezentantul
CNP Alba Iulia în Consiliul UNNPR, dl. notar public Sorin
MARINA, reprezentantul CNP București în Consiliul UNNPR,
dna. notar public Laura BADIU, președintele CNP București, dl.
notar public Victor Florea ILIE, președintele CNP Craiova, dl.
notar public Dragoș ISACHE - CNP Bacău, dl. notar public
Marian RADU - CNP București, reprezentantul UNNPR în
Consiliul de administrație al ANCPI, dna. notar public Simona
Iustina DOROBANȚU - CNP Cluj, dl. notar public Adrian CIOIA -
CNP Timișoara, dl. Nicolae Liviu POPA, director general al
UNNPR și dl. Cătălin BĂDIN, director adjunct al Institutului
Notarial Român, care îndeplinește și funcția de secretar al
comisiei.
În mod corelativ, prin ordin al directorului general al
ANCPI au fost desemnați reprezentanții acestei instituții care
fac parte din comisie, din cadrul direcțiilor de specialitate de la
4
nivel central (Direcția de Publicitate Imobiliară și Direcția de
Cadastru) și al registratorilor-șefi ai oficiilor de cadastru și
publicitate imobiliară. În ultima perioadă de timp la ședințele
comisiei participă în mod permanent dl. Mircea POPA,
directorul Direcției de Publicitate Imobiliară, dna. Alina IANCU
și dl. Mihai LICĂ, șefi serviciu în cadrul acesteia. În situația în
care obiectul discuțiilor îl constituie probleme deosebite, la
ședințe participă și directorul general al ANCPI, dl. Codruț
ȘTEFĂNESCU. Tuturora le adresăm mulțumiri pentru
dispobilitatea de care au dat permanent dovadă.
Ședințele comisiei de specialitate se materializează prin
încheierea unor minute, în care se consemnează pe scurt
rezultatul dezbaterilor și care se comunică notarilor publici și
oficiilor de cadastru și publicitate imobiliară teritoriale, în scopul
oferirii unor repere cu caracter de generalitate, cu privire
modul de soluționare a unor situații juridice întâmpinate în
activitatea curentă.
Având în vedere numărul mare al acestora, pentru a fi
accesate cu ușurință de către persoanele interesate, la nivelul
UNNPR s-a luat decizia de a se elabora o culegere, care să
conțină concluziile comisiei, reținute de la înființarea acesteia și
până în prezent (aprilie 2017), sistematizate pe teme de
interes, identificate după frecvența solicitărilor.
Culegerea, întocmită prin grija dlui. Cătălin BĂDIN,
secretarul comisiei, căruia îi mulțumim pentru profesionalismul
de care a dat dovadă și efortul depus la elaborarea acesteia, își
propune a fi un instrument util atât pentru notarii publici și
angajații oficiilor de cadastru și publicitate imobiliară, dar și
pentru alte persoane interesate de modul de soluționare a unor
situații juridice întâmpinate în activitatea de publicitate
imobiliară.
Acolo unde s-a apreciat necesar, pentru o imagine cât
mai exactă a situațiilor juridice expuse de multe ori în mod
5
succint, la textul minutelor s-au făcut adnotări sub forma unor
note de subsol, prin care s-au adus precizări suplimentare ori s-
au făcut referiri la modificările intervenite în legislație după
analiza situațiilor juridice în cadrul comisiei.

Dumitru Viorel MĂNESCU


Președintele Uniunii Naționale a Notarilor Publici din
România

6
CUPRINS

1. ÎNTOCMIREA DOCUMENTAȚIILOR CADASTRALE


....................................................................................47
1.1 Posibilitatea de a renunța la o cerere de recepție și
înscriere în cartea funciară. (Minuta ședinței din data de
28.05.2014)...............................................................47
1.2 Înscrierea în aceeași carte funciară a unui imobil
aflat în proprietate exclusivă și a unor imobile aflate în
coproprietate. (Minuta ședinței din data de 08.09.2014)
.................................................................................48
1.3 Necesitatea întocmirii unei documentații tehnice
pentru înscrierea partajului de folosință. (Minuta ședinței
din data de 29.09.2014).............................................48
1.4 Prima înscriere în cadastru și carte funciară a unui
imobil compus din teren și o construcție de tip
condominiu, înregistrarea unei alte construcții și
modificarea suprafeței terenului, înscrise anterior într-o
carte funciară veche. (Minuta ședinței din data de
09.12.2014)................................................................49
1.5 Modificarea limitelor de proprietate și a
amplasamentului a două terenuri învecinate. (Minuta
ședinței din data de 14.01.2015)..................................51
1.6 Procedura de anulare a unui număr cadastral
atribuit de oficiul teritorial. (Minuta ședinței din data de
03.03.2015)................................................................52
1.7 Implicații urbanistice al onor operațiuni de
dezmembrare (Minuta ședinței din data de 25.05.2015).54
7
1.8 Neconcordanța dintre titularul dreptului de
proprietate menționat în documentația cadastrală și cel
din actele de proprietate. (Minuta ședinței din data de
08.09.2015)................................................................54
2. ASPECTE DE PUBLICITATE IMOBILIARĂ ÎN
CAZUL LEGII FONDULUI FUNCIAR NR. 18/1991.....56
2.1 Îndreptarea erorilor materiale din certificatul de
moștenitor în vederea înscrierii în cartea funciară a unui
teren care a făcut anterior obiectul Legii fondului funciar
nr. 18/1991. (Minuta ședinței din data de 10.03.2014)...56
2.2 Transmiterea unei cote-părți din dreptul de
proprietate dobândit prin reconstituire, potrivit Legii
fondului funciar nr. 18/1991 în favoarea unor titulari cu
același grad de rudenie. (Minuta ședinței din data de
04.08.2014) ...............................................................57
2.3 Constatarea unor erori în titlul de proprietate cu
prilejul întocmirii documentației cadastrale; necesitatea
rectificării certificatului de moștenitor întocmit în baza
acestuia. (Minuta ședințelor din data de 11.08.2014 și
18.08.2014) ...............................................................58
2.4 Întocmirea documentațiilor de primă înregistrare în
cadastru și cartea funciară în lipsa planului parcelar al
tarlalei. (Minuta ședinței din data de 08.09.2014)..........60
2.5 Necesitatea modificării certificatului de moștenitor
eliberat în baza unui titlu de proprietate, ca urmare a
modificării ulterioare a numărului parcelelor menționate
pe titlu. (Minuta ședinței din data de 29.09.2014)..........61
2.6 Necesitatea modificării certificatului de moștenitor
eliberat în baza unui titlu de proprietate, ca urmare a
8
modificării ulterioare a unor date cuprinse în acesta.
(Minuta ședinței din data de 24.11.2014)......................62
2.7 Necesitatea rectificării certificatului de moștenitor în
sensul de a se preciza numărul cadastral și numărul de
carte funciară acordate imobilului din masa succesorală
ulterior dezbaterii succesiunii. (Minuta ședinței din data de
08.12.2014) .............................................................63
2.8 Necesitatea rectificării certificatului de moștenitor
eliberat în baza unui titlu de proprietate al autorului
succesiunii, care a fost rectificat ulterior prin hotărâre
judecătorească, în vederea înscrierii în cartea funciară a
imobilelor din masa succesorală. (Minuta ședinței din data
de 16.12.2014) ........................................................64
2.9 Existența unor diferențe între suprafețele
menționate în actele de proprietate și cea rezultată din
măsurătorile cadastrale. (Minuta ședinței din data de
14.01.2015) .............................................................65
2.10 Corectarea unor erori materiale cu privire la numele
persoanelor îndreptățite la eliberarea titlului de
proprietate. (Minuta ședinței din data de 26.01.2015)..66
2.11 Caracterul de bun comun al terenului aferent
locuinței, atribuit în proprietate unuia dintre soți prin ordin
al prefectului, teren asupra căruia soții erau titulari ai unui
drept de folosință. (Minuta ședinței din data de
02.02.2015) .............................................................69
2.12 Modificarea certificatului de moștenitor ca urmare a
modificării tarlalei sau a parcelei din titlul de proprietate
eliberat conform Legii fondului funciar nr. 18/1991, care a

9
stat la baza emiterii acestuia. (Minuta ședinței din data de
02.02.2015) .............................................................70
2.13 Existența unor neconcordanțe cu privire la regimul
juridic al terenului în actele juridice doveditoare ale
dreptului de proprietate. (Minuta ședinței din data de
17.02.2015) .............................................................71
2.14 Înscrierea dreptului de proprietate asupra unor
terenuri în care s-au convertit acțiunile dobândite în baza
art. 37 din Legea fondului funciar nr.18/1991. (Minuta
ședinței din data de 24.03.2015) ...............................72
2.15 Eliberarea titlurilor de proprietate în zonele
necooperativizate. (Minuta ședinței din data de
08.12.2015) .............................................................73
2.16 Întabularea dreptului de proprietate asupra unui
teren dobândit prin constituire în baza Legii nr. 18/1991
privind fondul funciar. (Minuta ședinței din data de
11.01.2016) .............................................................75
2.17 Rectificarea certificatului de moștenitor ca urmare a
rectificării titlului de proprietate în baza căruia a fost
stabilită masa succesorală. (Minuta ședinței din data de
09.02.2016) .............................................................77
2.18 Modificarea datelor de identificare ale imobilului din
titlul de proprietate ulterior încheierii actelor notariale.
(Minuta ședinței din data de 01.03.2016)....................78
2.19 Necesitatea modificării actelor notariale, în situația
în care se schimbă datele de identificare ale imobilului din
titlul de proprietate eliberat conform Legii nr. 18/1991
privind fondul funciar, ulterior încheierii actului. (Minuta
ședinței din 21.03.2016) ...........................................79
10
2.20 Înscrierea în cartea funciară în situația existenței
unor neconcordanțe între numele proprietarului menționat
pe titlul de proprietate și cel din actele de identitate.
(Minuta ședinței din data de 24.10.2016)....................81
2.21 Imposibilitatea identificării prin cod numeric
personal a titularilor din titlul de proprietate, în vedea
înscrierii în cartea funciară. (Minuta ședinței din data de
13.02.2017) .............................................................81
2.22 Necesitatea modificării actelor notariale, în situația
în care se schimbă datele de identificare ale imobilului din
titlul de proprietate eliberat conform Legii nr. 18/1991
privind fondul funciar, ulterior încheierii actului. (Minuta
ședinței din 10.04.2017) .............................................84
3. SCHIMBAREA CATEGORIEI DE FOLOSINȚĂ /
DESTINAȚIEI IMOBILULUI......................................86
3.1 Actele necesare pentru notarea schimbării categoriei
de folosință / destinației unui imobil. (Minuta ședinței din
data de 28.07.2014) .................................................86
3.2 Actele necesare pentru notarea schimbării
destinației unui imobil. (Minuta ședinței din data de
09.12.2014) .............................................................87
3.3 Actualizarea categoriei de folosință din „arabil” în
„curți construcții” a unui imobil înregistrat în sistemul
integrat de cadastru şi carte funciară (Minuta ședinței din
data de 25.05.2015) .................................................88
3.4 Încheierea unor acte juridice succesive cu privire la
un teren care apare în sistemul integrat de cadastru și
carte funciară ca fiind în extravilan, trecut anterior în

11
intravilan, fără actualizarea cărții funciare. (Minuta
ședinței din data de 15.06.2015) ...............................90
3.5 Operațiunile de publicitate imobiliară în temeiul unui
contract de vânzare cu privire la un teren situat în
intravilan, care este înscris în cartea funciară cu destinația
extravilan. (Minuta ședinței din data de 08.12.2015)....93
3.6 Schimbarea categoriei de folosință a unui teren
extravilan din ”arabil” în ”fâneață”. (Minuta ședinței din
data de 08.12.2015) .................................................94
3.7 Procedura de înregistrare a unei cereri de schimbare
a destinației terenului; situații care impun întocmirea unui
fișier .cpxml în vederea integrării imobilului în sistemul
informatic. (Minutele ședințelor din data de 04.04.2016 și
09.05.2016) .............................................................96
4. ÎNSCRIEREA ȘI RADIEREA DREPTURILOR
REALE ASUPRA CONSTRUCȚILOR...........................100
4.1 Întabularea construcțiilor edificate fără autorizație
de construire. Lipsa mențiunilor referitoare la anul
edificării construcțiilor în certificatele de atestare fiscală.
(Minuta ședinței din data de 16.12.2013)....................100
4.2 Întabularea construcțiilor edificate fără autorizație
de construire. Relevanța vârstei titularului rolului fiscal
prin raportare la anul edificării construcției. (Minuta
ședinței din data de 10.03.2014) ...............................101
4.3 Înscrierea construcțiilor în baza autorizației de
construire și a procesului - verbal de recepție la
terminarea lucrărilor eliberat în lipsa certificatului de
performanță energetică. (Minuta ședinței din data de
28.07.2014) .............................................................103
12
4.4 Înscrierea în cartea funciară a construcțiilor edificate
anterior anului 2001 fără autorizație de construire.
(Minuta ședinței din data de 04.08.2014)....................105
4.5 Existența unor neconcordanțe între descrierea
construcției din cartea funciară și cea din actele
doveditoare ale actului de proprietate. (Minuta ședinței
din data de 24.11.2014) ...........................................107
4.6 Necesitatea documentației cadastrale pentru
radierea unei construcții înscrise în sistemul integrat de
cadastru și carte funciară. (Minuta ședinței din data de
09.12.2014) .............................................................108
4.7 Înscrierea în cartea funciară a panourilor fotovoltaice.
(Minuta ședinței din data de 17.02.2015)...................109
4.8 Notarea autorizației de construire în cartea funciară.
(Minuta ședinței din data de 20.07.2015)....................111
4.9 Modul de evidențiere în cartea funciară a
construcțiilor fără acte doveditoare ale dreptului de
proprietate. (Minuta ședinței din datele de 27.10.2015,
03.11.2015 și 11.01.2016).........................................113
4.10 Modul de dobândire a dreptului de proprietate
asupra construcțiilor; înscrisul apt de înscriere a dreptului
de proprietate asupra construcțiilor în cartea funciară.
(Minuta ședinței din data de 26.01.2016)....................115
4.11 Actualizarea documentației cadastrale; radierea unei
construcţii din sistemul integrat de cadastru şi carte
funciară. (Minuta ședinței din data de 18.04.2016)......117
4.12 Analiza unei situații particulare privind înscrierea
unei construcții în cartea funciară care a făcut obiectul

13
unui contract de vânzare. (Minuta ședinței din data de
13.02.2017)..............................................................119
5. ASPECTE DE PUBLICITATE IMOBILIARĂ ÎN
CAZUL CONSTRUCȚIILOR DE TIP CONDOMINIU...121
5.1 Solicitarea extraselor de carte funciară în cazul
încheierii de acte notariale cu privire la unitățile
individuale. (Minuta ședinței din data de 29.10.2013)..121
5.2 Apartamentarea unei construcții în baza unui act de
partaj judiciar. (Minuta ședinței din data de 16.12.2013)..122
5.3 Solicitarea extraselor de carte funciară în cazul
încheierii de acte notariale cu privire la unitățile
individuale; modul de efectuare a înscrierilor în cărțile
funciare colective. (Minuta ședințelor din data de
31.03.2014 și 07.04.2014) ........................................123
5.4 Modul de soluționare a unor cereri având ca obiect
înscrierea în cartea funciară a operațiunii de
apartamentare. (Minuta ședințelor din data de 31.03.2014
și 07.04.2014) .........................................................124
5.5 Eliberarea extraselor de autentificare cu privire la
cartea funciară a terenului pe care este amplasat un
condominiu și cu privire la cotele – părți din drumurile de
acces și părțile și dependințele comune. (Minuta ședinței
din data de 02.06.2014) ...........................................125
5.6 Tipul extraselor solicitate în cazul autentificării
actelor juridice ce privesc unități individuale dintr-un
condominiu. (Minuta ședinței din data de 02.06.2014).126
5.7 Înscrierea în cartea funciară a unei unități
individuale. (Minuta ședinței din data de 28.07.2014)..127

14
5.8 Lipsa mențiunilor în actul juridic în temeiul căruia se
solicită înscrierea în cartea funciară a unității individuale
cu privire la cota-parte din dreptul de folosință asupra
terenului pe care este edificat condominiul din care face
parte aceasta. (Minuta ședinței din data de 28.07.2014)..127
5.9 Procedura de actualizare a informațiilor din cărțile
funciare colective. (Minuta ședinței din data de
16.09.2014) .............................................................128
5.10 Apartamentarea unei construcții grevată de un drept
de uzufruct viager ce urmează să fie menținut numai
asupra unei unități individuale rezultate din apartamentare.
(Minuta ședinței din data de 24.11.2014)....................129
5.11 Necesitatea obținerii unui certificat de urbanism
pentru încheierea unor acte notariale. (Minuta ședinței din
data de 10.11.2014) .................................................130
5.12 Posibilitatea reapartamentării unei construcții de tip
condominiu fără acordul creditorilor ipotecari, respectiv
fără modificarea cotelor - părți aferente apartamentelor
ipotecate. (Minuta ședinței din data de 24.03.2015).....133
5.13 Necesitatea extraselor din cartea funciară a
terenurilor pe care sunt amplasate construcțiile de tip
condominiu în cazul încheierii unui act notarial care
privește o unitate individuală; procedura de înscriere în
cartea funciară colectivă – a terenului. (Minuta ședinței
din data de 20.07.2015) ...........................................134
5.14 Încheierea actelor de dispoziție cu privire la terenul
aflat în coproprietate forțată pe care este edificată
construcția de tip condominiu. (Minuta ședinței din data
de 08.12.2015) ........................................................135
15
5.15 Întabularea dreptului de proprietate în cartea
funciară a terenului pe care este edificat un condominiu
asupra cotei-părți de teren aferente unei unități
individuale. (Minuta ședinței din data de 11.01.2016)..136
5.16 Posibilitatea înstrăinării separate a dreptului de
proprietate asupra cotei părți de teren aferentă unității
individuale și a dreptului de proprietate asupra acesteia.
(Minuta ședinței din data de 26.01.2016)....................137
5.17 Aspecte privind încheierea unui act de
reapartamentare a unui condominiu. (Minuta ședinței din
data de 09.02.2016) .................................................138
5.18 Procedura de înscriere a dreptului de proprietate
asupra unităților individuale situate în condominii și a
cotelor - părți din părțile comune corespunzătoare
acestora. (Minuta ședinței din data de 15.03.2016)......140
5.19 Necesitatea unui extras din cartea funciară a
terenului pe care este amplasată construcția de tip
condominiu, în vederea încheierii unui act juridic care
privește dreptul de proprietate exclusivă asupra unității
individuale și dreptul de proprietate comună forţată şi
perpetuă asupra părţilor comune. (Minuta ședinței din
data de 21.03.2016) .................................................142
5.20 Efectuarea înscrierilor în cartea funciară a terenului
aferent unei unități individuale amplasate într-o
construcție de tip condominiu. (Minuta ședinței din data
de 09.05.2012) ........................................................144
5.21 Efectuarea formalităților de publicitate imobiliară în
cazul unităților individuale amplasate în construcții de tip
condominiu; obligativitatea menționării în contractul de
16
vânzare a unității individuale a numărului cadastral și de
carte funciară al terenului pe care este amplasat condominiul.
(Minuta ședinței din data de 25.05.2016)....................145
5.22 Posibilitatea înstrăinării separate a dreptului de
proprietate asupra cotei părți de teren aferentă unității
individuale și a dreptului de proprietate asupra acesteia.
(Minuta ședinței din data de 03.08.2016)....................147
5.23 Prima înregistrare a unităților individuale situate în
condominii. (Minuta ședinței din data de 20.03.2017)..149
5.24 Operațiunile de publicitate imobiliară în cazul unui
contract de vânzare a unui bun viitor cu procurator de
fonduri prin donație, având ca obiect o unitate individuală
dintr-o construcție - condominiu ce se va edifica în viitor.
(Minuta ședinței din data de 10.04.2017)....................151
5.25 Efectuarea înscrierilor în cartea funciară a terenului
pe care este amplasată o construcție de tip condominiu, în
situația încheierii unui act translativ de proprietate având
ca obiect o unitate individuală și cotele părți din părțile
comune ale clădiriiși din terenul aferent. (Minuta ședinței
din data de 18.04.2017) ...........................................154
6. ALIPIREA ȘI DEZLIPIREA IMOBILELOR
ÎNSCRISE ÎN CARTEA FUNCIARĂ............................156
6.1 Forma actelor de dezlipire/alipire a imobilelor cerută
pentru înscrierea în cartea funciară. (Minuta ședinței din
data de 16.12.2013) .................................................156
6.2 Dezmembrarea imobilelor în situația în care
suprafața din documentația cadastrală recepționată este
diferită de cea menționată în actele de proprietate.
(Minuta ședinței din data de 10.03.2014)....................157
17
6.3 Tipul extrasului ce trebuie solicitat de notarul public
la autentificarea actelor de alipire și de dezlipire. (Minuta
ședinței din data de 09.12.2014)................................158
6.4 Necesitatea certificatului de urbanism în cazul
alipirilor și dezlipirilor. (Minuta ședinței din data de
17.02.2015) .............................................................159
6.5 Posibilitatea dezmembrării unui teren înscris în
cartea funciară, afectat de suprapunere cu un alt teren
înscris în cartea funciară, în două loturi, un lot afectat de
suprapunere și un lot fără suprapunere. (Minuta ședinței
din data de 03.03.2015) ...........................................161
6.6 Dezlipirea unui imobil grevat de un uzufruct viager
în două imobile; restrângerea dreptului de uzufruct cu
privire la un singur imobil rezultat în urma dezlipirii.
(Minuta ședinței din data de 24.03.2015)....................162
6.7 Emiterea unui referat de completare prin care se
solicită atașarea referatului inspectorului de cadastru în
original, în vederea înscrierii unui act de dezlipire în cartea
funciară. (Minuta ședinței din data de 04.05.2015)......163
6.8 Necesitatea certificatului de urbanism în cazul
dezmembrării și partajării unui teren extravilan în trei
loturi. (Minuta ședinței din data de 13.10.2015)...........164
6.9 Forma acordului instituției bancare, titulară a unui
drept de ipotecă și interdicții – obligații de a nu face, la
încheierea actelor de alipire și dezlipire ale imobilului
ipotecat. (Minuta ședinței din data de 08.12.2015)......167
6.10 Atribuirea unui număr cadastral pentru mai multe
parcele de teren alăturate prin întocmirea unei

18
documentații cadastrale de primă înregistrare. (Minuta
ședinței din data de 04.04.2016)................................168
6.11 Posibilitatea divizării din punct de vedere material
prin dezmembrare a terenurilor aflate în proprietatea unei
obști. (Minuta ședinței din data de 09.05.2016)...........169
6.12 Necesitatea acordului în formă autentică la alipirea /
dezlipirea imobilelor grevate de sarcini. (Minuta ședinței
din data de 07.06.2016) ...........................................171
6.13 Alipirea unor imobile cu proprietari diferiți (Minuta
ședinței din data de 14.11.2016) ...............................173
7. PUBLICITATEA IMOBILIARĂ REALIZATĂ PRIN
REGISTRELE DE TRANSCRIPȚIUNI - INSCRIPȚIUNI
............................................................................................174
7.1 Înscrierea în registrele de transcripțiuni – inscripțiuni
a unui antecontract de vânzare – cumpărare a unui bun.
(Minuta ședinței din data de 09.12.2014)....................174
7.2 Tariful de eliberare a certificatului de sarcini cu
privire la mai multe imobile ce aparțin aceluiași proprietar
(Minuta ședinței din data de 25.05.2015)....................176
7.3 Necesitatea certificatului de sarcini la autentificarea
actelor prin care se constituie, se modifică sau se stinge
un drept real imobiliar; necesitatea completării
contractelor de vânzare încheiate fără certificat de sarcini
cu încheieri notariale care să conțină numărului unui
certificat obținut ulterior. (Minutele ședințelor din data de
26.01.2016 și 18.04.2016) ........................................177
7.4 Posibilitatea înscrierii în registrele de transcripțiuni și
inscripțiuni a unei ipoteci convenționale având ca obiect

19
un imobil neînscris în cartea funciară. (Minuta ședinței din
data de 04.04.2016) .................................................180
7.5 Necesitatea certificatului de sarcini la autentificarea
actelor prin care se constituie, se modifică sau se stinge
un drept real imobiliar; necesitatea completării
contractelor de vânzare încheiate fără certificat de sarcini
cu încheieri notariale care să conțină numărului unui
certificat obținut ulterior. (Minuta ședinței din data
07.06.2016) .............................................................182
8. ÎNCHEIEREA DE ACTE NOTARIALE EXTRATABULARE
..................................................................................185
8.1 Necesitatea solicitării unor extrase de carte funciară
în vederea înscrierii în cartea funciară a unor acte
încheiate extratabular în unitățile administrativ - teritoriale
în care se realizează lucrări de cadastru general. (Minuta
ședinței din data de 28.05.2014)................................185
8.2 Autentificarea unor acte notariale fără înscrierea în
prealabil în cartea funciară a imobilelor. (Minuta ședinței
din data de 28.05.2014) ...........................................187
8.3 Posibilitatea încheierii unor acte de partaj cu privire
la imobile care nu sunt înscrise în cartea funciară. (Minuta
ședinței din data de 08.09.2014) ...............................188
8.4 Posibilitatea întocmirii de acte translative de
proprietate având ca obiect apartamente neînscrise în
cartea funciară. (Minuta ședinței din data de 22.09.2014)
................................................................................190
8.5 Efectele juridice ale partajului în unitățile
administrativ-teritoriale în care nu s-au finalizat lucrările
de înregistrare sistematică; posibilitatea autentificării
20
actelor de partaj succesoral sau voluntar fără înscrierea
prealabilă a imobilelor din masa partajabilă în cartea
funciară. (Minuta ședinței din data de 10.11.2014)......192
8.6 Operațiunile de publicitate imobiliară aferente
actelor de partaj imobiliar ce au ca obiect imobile
neînscrise în cartea funciară. (Minuta ședinței din data de
03.03.2015) .............................................................193
8.7 Înscrierea în cartea funciară a actelor de partaj
încheiate extratabular fără dezlipirea sau alipirea
imobilelor din masa partajabilă. (Minuta ședinței din data
de 20.07.2015) ........................................................197
8.8 Analiza unei încheieri de respingere a unei cereri de
întabulare succesivă a dreptului de proprietate asupra
unui imobil aflat în posesia faptică a vânzătorului. (Minuta
ședinței din data de 21.03.2016)................................199
8.9 Aplicarea în practică a dispozițiilor Legii nr. 18/1991
privind fondul funciar; verificarea condițiilor prevăzute de
lege în vederea înscrierii în cartea funciară; încheierea de
acte juridice extratabulare. (Minuta ședinței din data de
18.04.2017) .............................................................201
9. ÎNSCRIEREA POSESIEI ÎN CARTEA FUNCIARĂ .
...................................................................................205
9.1 Aplicabilitatea dispozițiilor legale privitoare la
înscrierea posesiei în cartea funciară. (Minuta ședinței din
data de 29.10.2013) .................................................205
9.2 Lipsa actului justificativ al titlului dispunătorului sau
autorului succesiunii; posibilitatea întocmirii de acte
translative de proprietate în baza certificatului pentru
atestarea că petentul este cunoscut ca proprietar.
21
(Minuta ședințelor din data de 11.08.2014 și 18.08.2014)
...............................................................................206
9.3 Posibilitatea întocmirii unui act de partaj al unor
terenuri deținute în baza unui certificat de moștenitor
eliberat în baza posesiei faptice. (Minuta ședinței din data
de 08.09.2014) ........................................................209
9.4 Încheierea actelor notariale pe baza posesiei
exercitate sub nume de proprietar. (Minuta ședinței din
data de 17.02.2015) .................................................210
9.5 Refuzul unor primării de a elibera anexele
protocolului de colaborare încheiat între ANCPI și UNNPR
cu privire la posesorul cunoscut ca proprietar. (Minuta
ședinței din data de 03.08.2015) ...............................213
9.6 Înscrierea actelor notariale încheiate în temeiul
posesiei exercitate sub nume de proprietar necontestat,
cu privire la imobile situate în zona de aplicare a
Decretului - Lege nr. 115/1938 pentru unificarea
dispozițiilor privitoare la cărțile funciare (Minuta ședinței
din data de 08.12.2015) ...........................................214
9.7 Posibilitatea notării posesiei în cartea funciară în
cazul proprietății private, în lipsa actelor de proprietate
(Minutele ședinței din datele de 08.12.2015 și 04.04.2016)
................................................................................218
9.8 Emiterea certificatului de moștenitor în situația în
care nu se prezintă un act justificativ al titlului autorului
succesiunii. (Minuta ședinței din data de 04.04.2016)..225
9.9 Înscrierea în cartea funciară a actelor juridice
translative având ca obiect posesia de fapt asupra unui
imobil, înscrisă ca urmare a lucrărilor de înregistrare în
22
cadastru și cartea funciară realizate la cerere. (Minuta
ședinței din data de 10.04.2017) ...............................228
10. ASPECTE PRIVITOARE LA EXTRASELE DE CARTE
FUNCIARĂ.. ..............................................................234
10.1 Posibilitatea redepunerii unei cereri de eliberare a
extrasului fără plata unui nou tarif. (Minuta ședinței din
data de 29.10.2013) .................................................234
10.2 Posibilitatea efectuării unor înscrieri succesive în
cadrul aceluiași termen de eliberare a cererii de înscriere
în cartea funciară. (Minuta ședinței din data de
29.10.2013) .............................................................235
10.3 Regimul juridic al blocării cărții funciare ca urmare a
solicitării unui extras de carte funciară pentru
autentificare. (Minuta ședinței din data 13.11.2013)....236
10.4 Obligativitatea de a atașa o copie a extrasului de
carte funciară de autentificare la cererea de înscriere a
actului notarial. (Minuta ședinței din data de 28.05.2014)
................................................................................239
10.5 Posibilitatea autentificării unor acte juridice în baza
unor copii ”in extenso” ale cărții funciare. (Minuta ședinței
din data de 28.05.2014) ...........................................239
10.6 Efectuarea mai multor operațiuni notariale în baza
aceluiași extras de carte funciară pentru autentificare
(Minuta ședinței din data de 04.08.2014)....................240
10.7 Efectul blocării cărții funciare ca urmare a solicitării
unui extras de carte funciară pentru autentificare. (Minuta
ședinței din data de 08.09.2014) ...............................243

23
10.8 Încheierea unor acte juridice succesive în baza
aceluiași extras de carte funciară pentru autentificare.
(Minuta ședinței din data de 29.09.2014)....................245
10.9 Încheierea unor acte juridice distincte având ca
obiect cote – părți dintr-un teren în baza aceluiași extras
de carte funciară pentru autentificare. (Minuta ședinței din
data de 14.01.2015) .................................................247
10.10 Posibilitatea intabulării dreptului de proprietate
transmis succesiv, prin două contracte de vânzare
autentificate în aceeași zi, care au avut la bază un singur
extras de carte funciară. (Minuta ședinței din data de
25.05.2015) .............................................................249
10.11 Necesitatea modificării formularului de extras de
carte funciară de informare. (Minuta ședinței din data de
20.07.2015) .............................................................250
10.12 Tipul extrasul de carte funciară necesar la încheierea
în formă autentică a unui antecontract ce are ca obiect un
bun imobil. (Minuta ședinței din data de 03.08.2015)...251
10.13 Posibilitatea vizualizării cererilor de eliberare a
extraselor de carte funciară pentru autentificare, solicitate
prin registrul general de intrare electronic. (Minuta
ședinței din data de 26.01.2016) ...............................254
10.14 Imposibilitatea eliberării unui extras de cartea
funciară datorată necesității reconstituirii cărții funciare.
(Minuta ședinței din data de 09.02.2016)....................255
10.15 ”Legarea” cererilor având ca obiect eliberarea
extraselor de carte funciară. (Minuta ședinței din data de
01.03.2016) .............................................................256

24
10.16 Elementele de identificare a imobilului în cererea de
eliberare a extrasului de carte funciară pentru autentificare.
(Minuta ședinței din data de 15.03.2016)....................257
10.17 Posibilitatea eliberării de extrase de carte funciară
pentru autentificare privind alte cote-părți ale aceluiași
drept, în perioada de valabilitate a extrasului de carte
funciară pentru autentificarea unui act juridic ce are ca
obiect o cotă-parte din dreptul real. (Minuta ședinței din
data de 04.04.2016) .................................................259
10.18 Eliberarea extraselor de carte funciară on-line pentru
cărțile funciare neconvertite în sistemul informatic integrat
de cadastru și carte funciară. (Minuta ședinței din data de
04.04.2016) .............................................................260
10.19 Extrasele de carte funciară necesare pentru
acordarea garanțiilor în cadrul programului “Prima Casă”.
(Minuta ședinței din data de 04.04.2016) ...................261
10.20 Posibilitatea eliberării unui extras de carte funciară
pentru autentificare anterior soluționării unei cereri de
înscriere cu privire la imobilul în cauză. (Minuta ședinței
din data de 18.04.2016) ...........................................262
10.21 Încheierea unor contracte având ca obiect cote-părți
distincte din dreptul de proprietate asupra aceluiași imobil
în temeiul aceluiași extras de cartea funciară pentru
autentificare. (Minuta ședinței din data de 14.07.2016)..263
10.22 Posibilitatea eliberării unui extras de carte funciară
pentru autentificare cât timp o cerere de înscriere este în
curs de soluționare. (Minuta ședinței din data de
27.09.2016) .............................................................265

25
10.23 Refuzul unor entități de a lua în considerare
extrasele de carte funciară pentru informare cu semnătură
electronică. (Minuta ședinței din data de 03.10.2016)..266
10.24 Imposibilitatea eliberării unui extras de carte
funciară generată de necesitatea rectificării conversiei cărții
funciare. (Minuta ședinței din data de 28.11.2016)......267
10.25 Încheierea unui act de dezmembrare urmat de un
contract de partaj sau de vânzare, în baza aceluiași extras
de carte funciară pentru autentificare. (Minuta ședinței din
data de 28.11.2016) .................................................268
10.26 Posibilitatea utilizării extraselor de carte funciară
solicitate on-line la încheierea actelor autentice notariale.
(Minuta ședinței din data de 13.02.2017)....................269
10.27 Procedura de eliberare a extraselor de carte funciară
cu privire la imobile înscrise în partidă cadastrală, conform
prevederilor legale de la data înscrierii; necesitatea
conversiei cărții funciare în format digital în vederea
eliberării extraselor de carte funciară. (Minuta ședinței din
data de 20.03.2017) .................................................270
10.28 Autentificarea actelor notariale ulterior înregistrării
cererilor de eliberare a extraselor, dar anterior comunicării
acestora, în baza unor copii ale cărților funciare;
solicitarea în vederea autentificării unor acte translative de
proprietate a unor înscrisuri prevăzute de lege sub
sancțiunea nulității absolute. (Minuta ședinței din data de
06.03.2017) .............................................................273
10.29 Lipsa semnăturii electronice de pe extrasele de carte
funciară eliberate notarilor publici prin intermediul
platformei on-line eTerra3; data eliberării extraselor prin
26
intermediul platformei on-line eTerra3. (Minuta șediței din
data de 20.03.2017) .................................................278
10.30 Eliberarea extraselor de carte funciară pentru
unitățile individuale amplasate in construcții de tip
condominiu și pentru cotele parți din terenul aferent
acestora. (Minutele ședințelor din data de 20.03.2017 și
10.04.2017) .............................................................280
10.31 Autentificarea actelor notariale ulterior înregistrării
cererilor de eliberare a extraselor, dar anterior comunicării
acestora, în baza unor copii ale cărților funciare. (Minuta
ședinței din data de 20.03.2017)................................282
10.32 Lipsa semnăturii electronice de pe extrasele de carte
funciară comunicate on-line. (Minuta ședinței din data de
10.04.2017) .............................................................284
10.33 Utilizarea extraselor de carte funciară pentru
autentificare comunicate prin fax, la încheierea actelor
notariale. (Minuta ședinței din data de 10.04.2017).....284
10.34 Posibilitatea încheierii unor acte juridice succesive în
temeiul aceluiași extras de carte funciară pentru
autentificare; înregistrarea în Registrul general de intrare
electronic a unor cereri de înscrieri succesive. (Minuta
ședinței din data de 10.04.2017)................................287
10.35 Autentificarea actelor notariale ulterior înregistrării
cererilor de eliberare a extraselor, dar anterior comunicării
acestora, în baza unor copii ale cărților funciare. (Minuta
ședinței din data de 20.03.2017) ...............................288
10.36 Îndreptarea mențiunilor referitoare la adresa poștală
din cartea funciară a terenului pe care este amplasată
construcția de tip condominiu, în vederea eliberării
27
extrasului din cartea funciară a terenului. (Minuta ședinței
din data de 18.04.2017) ...........................................291
11. TARIFAREA UNOR CERERI PRIVIND FURNIZAREA
SERVICIILOR DE PUBLICITATE IMOBILIARĂ........293
11.1 Procedura aplicabilă și tariful aferent certificatelor de
sarcini. (Minuta ședinței din data de 16.12.2013).........293
11.2 Restituirea tarifului de publicitate imobiliară. (Minuta
ședinței din data de 14.04.2014) ...............................294
11.3 Modul de tarifare al extraselor de carte funciară în
cazul cărților funciare de superficie. (Minuta ședinței din
data de 14.04.2014) .................................................295
11.4 Tariful perceput pentru întabularea nudei proprietăți
și a dreptului de uzufruct. (Minuta ședinței din data de
28.05.2014) .............................................................296
11.5 Tarifarea cererii de înscriere a cesiunii de creanțe
ipotecare. (Minuta ședinței din data de 28.05.2014).....297
11.6 Modul de calcul al tariful de urgență perceput în vederea
înscrierii în cartea funciară a unui act de apartamentare.
(Minuta ședinței din data de 29.09.2014)....................298
11.7 Tariful de radiere a dreptului de ipotecă în cazul
stingerii acesteia prin confuziunea calității de creditor
ipotecar și proprietar al bunului ipotecat. (Minuta ședinței
din data de 22.10.2014) ...........................................299
11.8 Tariful aferent înscrierii în cartea funciară a unui
contract de vânzare a unei unități individuale, rezultate
din apartamentarea unei case de locuit. (Minuta ședinței
din data de 09.12.2014) ...........................................300

28
11.9 Tarifele de înscriere a servituții de trecere în cartea
funciară a fondului aservit și în cea a fondului dominant.
(Minuta ședinței din data de 02.02.2015)....................300
11.10 Tariful aferent întabulării dreptului de proprietate în
baza unui act de partaj prin care se distribuie o cotă-parte
din dreptul real asupra unui bun imobil. (Minuta ședinței
din data de 17.02.2015) ...........................................302
11.11 Tariful pentru întabularea dreptului de proprietate
asupra unor imobile transmise din patrimoniul societății
absorbite în cel al societății absorbante, ca urmare a
reorganizării prin fuziune. (Minuta ședinței din data de
03.03.2015) .............................................................303
11.12 Tarifele de publicitate imobiliară datorate de
practicienii în insolvență pentru operațiuni privind
desfășurarea procedurii insolvenței unei societăți
comerciale. (Minuta ședinței din data de 16.03.2015)..304
11.13 Modul de calcul al tarifului de urgență în cazul
operațiunilor de publicitate imobiliară ce au la bază un
contract de credit garantat cu trei contracte de ipotecă ce
au ca obiect imobile situate în circumscripția unor birouri
teritoriale diferite, constituite de trei instituții de credit
distincte. (Minuta ședinței din data de 25.05.2015).....306
11.14 Modul de stabilire al tarifului de publicitate imobiliară
în cazul transmiterii unei construcții care nu a fost
dezmembrată pe apartamente, aflate în proprietate
exclusivă. (Minuta ședinței din data de 08.09.2015).....307
11.15 Modul de calcul al tarifului de publicitate imobiliară
în cazul unui act juridic care are ca obiect mai multe

29
imobile. (Minuta ședințelor din datele de 27.10.2015 și
03.11.2015) .............................................................308
11.16 Modul de tarifare a notării mențiunii că imobilele
dobândite fac parte din patrimoniul de afectațiune al unei
persoane fizice autorizate. (Minuta ședinței din data de
17.11.2015) .............................................................310
11.17 Posibilitatea utilizării tarifului achitat în vederea
eliberării unui certificat de sarcini ce nu a fost eliberat
întrucât imobilul era înscris în cartea funciară, la emiterea
unui extras de carte funciară pentru autentificare. (Minuta
ședinței din data de 09.02.2016) ...............................312
11.18 Tariful perceput pentru radierea notării cesiunii de
creanță ipotecară solicitată concomitent cu radierea
ipotecii cesionate. (Minuta ședinței din data de
09.02.2016) .............................................................313
11.19 Tariful de publicitate imobiliară perceput pentru
rectificarea unei înscrieri în sensul radierii dobânditorului și
activării înscrierii vechiului proprietar în temeiul unei
convenții de rezoluțiune a contractului. (Minuta ședinței
din data de 04.04.2016) ...........................................314
11.20 Tariful perceput pentru rectificarea cărții funciare în
baza unei convenții de rezoluțiune a contractului de
vânzare; radierea unui litigiu din cartea funciară. (Minuta
ședinței din data de 09.05.2016) ...............................316
11.21 Stabilirea tarifelor de publicitate imobiliară în cazul
actelor translative de proprietate care au ca obiect mai
multe imobile. (Minutele ședințelor din data de 07.06.2016
și 14.07.2016) .........................................................319

30
11.22 Tariful perceput în vederea radierii cesiunii de
creanță ipotecară concomitent cu radierea dreptului de
ipotecă. (Minuta ședinței din data de 03.08.2016).......325
11.23 Calculul tarifului de publicitate imobiliară pentru
întabularea în baza unui act de partaj prin care se
transmite dobânditorului o cotă - parte din dreptul de
proprietate asupra unui bun imobil. (Minuta ședinței din
data de 03.08.2016)..................................................327
11.24 Stabilirea tarifului de publicitate imobiliară în situația
în care se solicită întabularea succesivă a unor acte
translative de proprietate. (Minuta ședinței din data de
14.11.2016) .............................................................328
11.25 Tariful pentru radierea unui drept de ipotecă, în situația
în care imobilul grevat a făcut obiectul unui act de dare în
plată. (Minuta ședinței din data de 14.11.2016)...........330
11.26 Modul de calcul al tarifului de publicitate imobiliară
în regim normal și în regim de urgență în cazul unui act
juridic ce are ca obiect mai multe imobile înscrise în cartea
funciară. (Minuta ședinței din data de 31.01.2017)......331
11.27 Tariful perceput pentru eliberarea unui certificat de
sarcini în cazul unor terenuri prevăzute într-un titlu de
proprietate în care figurează mai mulți coproprietari și mai
multe parcele de teren. (Minuta ședinței din data de
06.03.2017) .............................................................334
11.28 Modul de tarifare al redepunerii unei cereri de
înscriere soluționată prin încheiere de respingere. (Minuta
ședinței din data de 20.03.2017) ...............................336
11.29 Menționarea în cererea de înscriere a valorii la care
s-a raportat notarul public în vederea calculării tarifului de
31
publicitate imobiliară. (Minuta ședinței din data de
10.04.2017) .............................................................338
12. ÎNSCRIEREA ÎN CARTEA FUNCIARĂ ÎN BAZA
CERTIFICATULUI DE MOȘTENITOR.........................340
12.1 Necesitatea prezentării actului de lichidare a
comunității legale în vederea întabulării în baza
certificatului de moștenitor. (Minuta ședinței din data de
29.10.2013) .............................................................340
12.2 Întabularea unui imobil deținut în baza unui înscris
sub semnătură privată. (Minuta ședinței din data de
16.12.2013) .............................................................341
12.3 Necesitatea certificatului de sarcini în vederea
înscrierii în cartea funciară în baza certificatului de
moștenitor, emis cu privire la imobile neînscrise în cartea
funciară. (Minuta ședinței din data de 15.06.2015)......342
12.4 Prima înregistrare a imobilelor în baza certificatului
de moștenitor; forța probantă a certificatului de
moștenitor. (Minuta ședinței din data de 13.10.2015)..343
12.5 Înscrierea în cartea funciară în temeiul certificatului
de moștenitor; notarea actului de lichidare a regimului
comunității de bunuri. (Minutele ședințelor din data de
04.04.2016, 18.04.2016 și 09.05.2016).......................347
12.6 Înscrierea în cartea funciară în temeiul unui certificat
de moștenitor precedat de un contract de donație a
drepturilor succesorale. (Minuta ședinței din data de
25.05.2016) .............................................................351
12.7 Înscrierea în cartea funciară în temeiul unui certificat
de moștenitor precedat de un contract de vânzare a

32
drepturilor succesorale. (Minuta ședinței din data
25.05.2016) .............................................................354
12.8 Deschiderea cărții funciare a imobilului in temeiul
unui certificat de moștenitor eliberat înainte de intrarea în
vigoare a noului Cod civil, în baza posesiei faptice. (Minuta
ședinței din data 27.09.2016) ....................................355
12.9 Precizarea cotelor-părți din dreptul de proprietate ce
revin moștenitorilor în cuprinsul certificatului de
moștenitor. (Minuta ședinței din data 14.11.2016).......357
12.10 Emiterea unui certificat de moștenitor de pe urma
unui defunct în favoarea căruia s-a eliberat un titlu de
proprietate, în temeiul Legii nr. 18/1991 privind fondul
funciar, cu privire la un imobil situat într-o unitate administrativ
- teritorială în care s-au realizat lucrări de înregistrare
sistematică. (Minuta ședinței din 28.11.2016)..............358
12.11 Operațiuni de publicitate imobiliară în cazul vânzării
unei moșteniri; individualizarea imobilului printr-un număr
de carte funciară; necesitatea solicitării în prealabil
încheierii contractului a unui extras de carte funciară
pentru autentificare; înscrierea în cartea funciară a
cumpărătorului drepturilor succesorale. (Minuta ședinței
din data de 30.01.2017) ...........................................360
12.12 Analiza unui caz particular privind înscrierea în
cartea funciară în temeiul unor certificate de moștenitor.
(Minuta ședinței din data de 13.02.2017) ...................362
12.13 Notarea cotelor de contribuție la dobândirea bunului
comun în temeiul actului de lichidare; tariful de publicitate
imobiliară aferent. (Minuta ședinței din data de
10.04.2017) .............................................................363
33
13. ASPECTE DE PUBLICITATE IMOBILIARĂ ÎN
CAZUL PARTAJULUI IMOBILIAR.............................367
13.1 Necesitatea acordului soțului unui copartajant
pentru înscrierea în cartea funciară a dreptului de
proprietate exclusivă în favoarea celuilalt soț. (Minuta
ședințelor din data de 31.03.2014 și 07.04.2014)........367
13.2 Soluționarea unei cereri de înscriere unui act de
partaj cu privire la o construcție edificată de către soți în
timpul căsătoriei pe un teren aflat în proprietatea
exclusivă a unui soț. (Minuta ședinței din data de
03.03.2015) .............................................................367
13.3 Necesitatea dovezii achitării impozitului pe veniturile
din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul
personal în cazul înscrierii în cartea funciară a unui drept
real în baza unui act de partaj. (Minuta ședinței din data
de 03.03.2015) ........................................................368
13.4 Necesitatea unui certificat de sarcini la autentificarea
unui act de partaj cu privire la imobile neînscrise în cartea
funciară. (Minuta ședinței din data de 29.06.2015)......370
13.5 Soluționarea unei cereri de întabulare a unui act de partaj
voluntar. (Minuta ședinței din data de 20.07.2015)......371
13.6 Tipul extrasului necesar la autentificarea unui
contract de partaj voluntar fără dezmembrarea imobilelor
din masa partajabilă, încheiat în aceeași zi cu emiterea
certificatului de moștenitor. (Minuta ședinței din data de
03.08.2016) .............................................................372
13.7 Autentificarea unui act de partaj voluntar având ca
obiect un imobil neînscris în cartea funciară în temeiul

34
unui certificat de sarcini. (Minuta ședinței din data de
16.08.2016) .............................................................376
13.8 Înscrierea succesivă în cartea funciară în baza unui
act de partaj judiciar și a unui contract de vânzare.
(Minuta ședinței din data de 18.04.2017) ...................378
14. ASPECTE DE PUBLICITATE IMOBILIARĂ PRIVIND
ÎNSCRIEREA PRIVILEGIILOR ȘI A IPOTECILOR....381
14.1 Înscrierea provizorie a dreptului de ipotecă. (Minuta
16.12.2013) .............................................................381
14.2 Posibilitatea ipotecării dreptului de servitute de
trecere. (Minuta 16.12.2013) ....................................382
14.3 Înscrierea în cartea funciară a privilegiului imobiliar
în favoarea asociației de proprietari. (Minuta ședinței din
data de 10.03.2014) .................................................382
14.4 Extinderea dreptului de ipotecă înscris inițial asupra
terenului cu privire la construcțiile edificate ulterior.
(Minuta ședinței din data de 28.05.2014)....................384
14.5 Înscrierea ipotecii legale a promitentului achizitor
pentru neexecutarea promisiunii de a contracta având ca
obiect un imobil înscris în cartea funciară. (Minuta ședinței
din data de 28.05.2014) ...........................................385
14.6 Notarea unor interdicții aferente unui contract de
ipotecă. (Minuta ședinței din data de 28.05.2014).......386
14.7 Aspecte de publicitate imobiliară privitoare la
înscrierea ipotecii. (Minuta ședinței din data de
28.05.2014) .............................................................387
14.8 Termenul de înscriere a ipotecii legale a
promitentului achizitor pentru restituirea avansului plătit
35
din prețul vânzării. (Minuta ședinței din data de
28.07.2014) .............................................................388
14.9 Posibilitatea înscrierii unei ipoteci legale, născute
pentru o datorie a fostului proprietar – debitor în cadrul
dosarului de executare silită, asupra imobilului ce face
obiectul actului de adjudecare. (Minuta ședinței din data
de 22.09.2014) ........................................................390
14.10 Necesitatea acordului titularului dreptului de
proprietate asupra terenului, beneficiar al interdicției de
grevare cu sarcini, cu privire la constituirea dreptului de
ipotecă a dreptului de superficie. (Minuta ședinței din data
de 20.10.2014) ........................................................391
14.11 Operațiuni de publicitate imobiliară în cazul unui act
adițional la un contract de ipotecă, care are ca obiect
înlocuirea obligației rezultate din convenția de credit
inițială constând în schimbarea monedei creditului și
stabilirea diferenței de credit rămasă neachitată în noua
monedă; notarea modificării sumei și a monedei aferente
creditului; notarea strămutării dreptului de ipotecă ca
urmare a novației cu menționarea noului creditor.
(Minutele ședințelor din data de 20.10.2014 și
04.05.2015) .............................................................393
14.12 Procedura de notare în cartea funciară a mențiunii
de menținere a ipotecii și tariful aferent. (Minuta ședinței
din data de 09.12.2014) ...........................................398
14.13 Întabularea ipotecii legale pentru restul de preț în cazul
unui contract de vânzare în cuprinsul căruia se menționează
că prețul se achită la data autentificării prin virament
bancar. (Minuta ședinței din data de 09.12.2014)........400
36
14.14 Renunțarea la înscrierea în cartea funciară a
dreptului de ipotecă legală în favoarea vânzătorului pentru
plata restului de preț. (Minuta ședinței din data de
09.12.2014) .............................................................401
14.15 Termenul în care se poate solicita înscrierea ipotecii
legale pentru restituirea avansului plătit promitentului-
vânzător conform art. 2386 pct. 2 din Codul civil. (Minuta
ședinței din data de 16.12.2014) ...............................403
14.16 Procedura de înscriere a dreptului de ipotecă asupra
unui imobil fond dominant în favoarea căruia s-a constituit
un drept de servitute de trecere. (Minuta ședinței din data
de 17.02.2015) ........................................................405
14.17 Înscrierea ipotecii asupra chiriilor sau arenzilor
produse de un imobil și asupra indemnizațiilor plătite în
temeiul unor contracte de asigurare cu privire la plata
acestora. (Minuta ședinței din data de 03.03.2015)......406
14.18 Restrângerea dreptului de ipotecă înscris în cartea
funciară asupra întregului imobil cu privire la o cotă –
parte din dreptul de proprietate asupra acestuia. (Minuta
ședinței din data de 16.03.2015) ...............................408
14.19 Radierea unor interdicții convenite în favoarea
vânzătorului pe întreaga durată de valabilitate a unui
drept de ipotecă imobiliară constituit în favoarea
împrumutătorilor cumpărătorului. (Minuta ședinței din
data de 20.07.2015) .................................................410
14.20 Procedura de înscriere a dreptului de ipotecă legală
constituit în favoarea promitentului – cumpărător conform
art. 2386 pct. 2 din Codul civil; conținutul documentației
atașate cererii de redepunere a unei cereri de înscriere
37
respinse; obligativitatea soluțiilor adoptate de comisie în
diverse probleme de practică neunitară pentru registratorii
de carte funciară din cadrul birourilor teritoriale. (Minuta
ședinței din data de 08.09.2015) ...............................412
14.21 Înscrierea dreptului de ipotecă legală a vânzătorului
pentru restul de preț conforma art. 2386 pct. 1 din Codul
civil. (Minuta ședinței din data de 22.09.2015).............416
14.22 Întabularea ipotecii asupra unui bun viitor,
constituite în condițiile Legii nr. 190/1999 privind creditul
ipotecar pentru investiţii imobiliare. (Minuta ședințelor din
data de 27.10.2015 și 03.11.2015).............................419
14.23 Notarea mențiunii de menținere a ipotecii. (Minuta
ședințelor din data de 27.10.2015 și 03.11.2015)........420
14.24 Operațiunile de publicitate imobiliară și tarifele
aferente unor operațiuni de refinanțare a unor credite
ipotecare; încheierea unor acte adiționale privind
modificarea sumei garantate și a monedei aferente
creditului; tarifarea unui nou contract de ipotecă încheiat
în vederea refinanțării; necesitatea certificatelor de
atestare fiscală la încheierea actelor adiționale la
contractele de ipotecă sau a unor noi contracte de
ipotecă. (Minuta ședinței din data de 11.01.2016).......421
14.25 Posibilitatea autentificării succesive a unor contracte
de ipotecă de către notari publici diferiți în baza aceluiași
extras de carte funciară pentru autentificare, încheiate de
către debitor cu creditori diferiți; cesiunea și schimbarea
rangului ipotecilor. (Minuta ședinței din data de
26.01.2016) .............................................................424

38
14.26 Înscrierea transferului dreptului de ipotecă ca
urmare a fuziunii prin absorbție a instituțiilor de credit;
radierea dreptului de ipotecă înscris în favoarea
instituțiilor creditoare absorbite. (Minuta ședinței din data
de 26.01.2016) ........................................................426
14.27 Înscrierea din oficiu a ipotecii legale pentru restul de
preț în favoarea vânzătorului; posibilitatea completării
dosarul cererii de înscriere în lipsa unui referat de
completare emis de biroul teritorial. (Minuta ședinței din
data 26.01.2016) .....................................................428
14.28 Modificarea monedei sumei garantate cu un drept
de ipotecă; novarea creditorului. (Minuta ședinței din
data de 09.02.2016) .................................................430
14.29 Efectele notării promisiunii de ipotecare și ale
intenției de ipotecare. (Minuta ședinței din data de
01.03.2016) .............................................................431
14.30 Radierea unui drept de privilegiu pentru restul de
preț înscris în cartea funciară înainte de intrarea în vigoare
a noului Cod civil. (Minuta ședinței din data de
21.03.2016) .............................................................434
14.31 Înscrierea ipotecii legale în favoarea vânzătorului
pentru restul de preț. (Minuta ședinței din data de
21.03.2016) .............................................................436
14.32 Înscrierea ipotecii legale în favoarea vânzătorului
pentru restul de preț. (Minuta ședinței din data de
21.03.2016) .............................................................438
14.33 Soluționarea unei cereri de înscriere a dreptului de
ipotecă. (Minuta ședinței din data de 21.03.2016).......439

39
14.34 Necesitatea acordului creditorului ipotecar la
înscrierea în cartea funciară a unui act de partaj având ca
obiect imobilul grevat de dreptul de ipotecă. (Minuta
ședinței din data de 21.03.2016)................................440
14.35 Posibilitatea înscrierii unui drept de ipotecă de rang
subsecvent în lipsa acordului creditorului beneficiar a unui
drept de ipotecă de rang prioritar. (Minuta ședinței din
data de 04.04.2016) .................................................441
14.36 Notarea unor interdicții convenționale și a unor
interdicții legale în cartea funciară. (Minuta ședinței din
data de 09.05.2016) .................................................442
14.37 Radierea unui drept de ipotecă legală din cartea funciară;
radierea unui drept de ipotecă înscris în registrul de
inscripțiuni. (Minuta ședinței din data de 09.05.2016)..445
14.38 Înscrierea ipotecii legale în favoarea celui care a
împrumutat o sumă de bani pentru dobândirea unui imobil
în temeiul unui contract de vânzare în care prețul se
achită de către un procurator de fonduri. (Minuta ședinței
din data de 16.08.2016) ...........................................447
14.39 Radierea interdicției de înstrăinare a imobilului
notată în favoarea FNGCIMM în temeiul contractelor de
vânzare încheiate în cadrul programului prima casă.
(Minuta ședinței din data de 16.08.2016)....................449
14.40 Modificarea sumei garantate și a monedei aferente
creditului, în baza unui act adițional la contractul de
ipotecă; forma cesiunii de creanță ipotecară necesară în
vederea înscrierii în cartea funciară; formalitățile de
publicitate imobiliară în temeiul contractului de cesiune de

40
creanță ipotecară și tariful aferent. (Minuta ședinței din
data de 27.09.2016) .................................................451
14.41 Radierea ipotecilor constituite în favoarea organelor
de specialitate ale autorităților administrației publice
centrale. (Minutele ședințelor din data de 27.09.2017 și
14.11.2016) .............................................................453
14.42 Necesitatea acordului creditorului ipotecar la
încheierea unui contract de vânzare având ca obiect un
imobil grevat de un drept de ipotecă și de interdicția de
înstrăinare, înscrisă în cartea funciară. (Minuta ședinței din
data de 03.10.2016) .................................................456
14.43 Înscrierea ipotecii în favoarea CEC pentru
împrumutul acordat în vederea cumpărării unei locuințe
conform Legii nr. 4/1973 privind dezvoltarea construcţiei
de locuinţe, vânzarea de locuinţe din fondul de stat către
populaţie şi construirea de case de odihnă proprietate
personală și a Decretului-lege nr. 61/1990 privind
vânzarea de locuinţe construite din fondurile statului către
populaţie. (Minuta ședinței din data de 14.11.2016).....458
14.44 Radierea unei ipoteci privind mai multe construcții
proprietatea unei persoane edificate pe o suprafață de
teren proprietatea altei persoane; solicitarea întocmirii
unei documentații cadastrale de actualizare, în vederea
radierii de ipotecă. (Minuta ședinței din data de
16.01.2017) .............................................................461
14.45 Înscrierea ipoteci legale a vânzătorului asupra
bunului imobil vândut, pentru prețul datorat. (Minuta
ședinței din data de 06.03.2017) ...............................463

41
15. ASPECTE DE PUBLICITATE IMOBILIARĂ ÎN
MATERIA SOCIETĂȚILOR.........................................466
15.1 Radierea litigiului ce are ca obiect notarea
sechestrului judiciar asupra unui imobil care face obiectul
unui contract de vânzare încheiat în baza Legii 85/2006
privind procedura insolvenţei. (Minuta ședinței din data de
16.12.2013) .............................................................466
15.2 Tariful aplicabil înscrierii în cartea funciară a unor
acte de înstrăinare în bloc a unor bunuri imobile, încheiate
în baza Legii nr. 85/2006 privind procedura insolvenţei.
(Minuta ședinței din data de 28.05.2014)....................468
15.3 Procedura de înscriere în cartea funciară a dreptului
de proprietate asupra unor bunuri imobile, ca urmare a
reorganizării societăților comerciale prin fuziune. (Minuta
ședinței din data de 24.11.2014) ...............................469
15.4 Aspecte de publicitate imobiliară în cazul
reorganizării persoanelor juridice prin fuziune, în urma
căreia se transmite dreptul de proprietate asupra unor
bunuri imobile de la societatea absorbită la cea
absorbantă. (Minuta ședinței din data de 03.03.2015)..472
15.5 Necesitatea prezentării adeverinței asociației de
proprietari privind dovada achitării la zi a cotelor de
contribuție la cheltuielile acesteia, în cazul înscrierii unui
act de înstrăinare întocmit conform Legii nr. 85/2006
privind procedura insolvenţei. (Minuta ședinței din data de
16.03.2015) .............................................................474
15.6 Întabularea bunurilor rămase din patrimoniul
societăţii radiate din registrul comerţului, ca urmare a

42
aplicării procedurii insolvenței. (Minuta ședinței din data
de 8.06.2015) ..........................................................476
15.7 Procedura de înscriere a dreptului de proprietate în
favoarea asociatului unic în cazul societăților dizolvate și
radiate din oficiu din registrul comerțului pentru
nedepunerea bilanțului. (Minuta ședinței din data de
08.06.2015) .............................................................477
15.8 Notarea acțiunii care are ca obiect aprobarea
reorganizării unei societăți. (Minuta ședinței din data de
29.06.2015) .............................................................479
15.9 Forma necesară în vederea înscrierii în cartea
funciară a proiectelor de fuziune sau divizare a
societăților. (Minuta ședinței din data de 20.07.2015)..481
15.10 Operațiunile de publicitate imobiliară ce se impun în
cazul actelor de majorare a capitalului social al societăților
cu bunuri imobile. (Minuta ședinței din data de
08.09.2015) .............................................................482
15.11 Radierea antecontractelor și a cesiunilor de
antecontracte având ca obiect un bun imobil proprietatea
unei societăți, ca urmare a încheierii unui contract de
vânzare în temeiul Legii nr. 85/2006 privind procedura
insolvenţei. (Minuta ședințelor din datele de 27.10.2015 și
03.11.2015) .............................................................484
15.12 Modalitatea de înscriere în cartea funciară în temeiul
unui act de fuziune/divizare. (Minuta ședinței din data de
26.01.2016) .............................................................488
15.13 Radierea sarcinilor care grevează imobilul ca urmare
a încheierii unui contract de vânzare în baza unui proces-

43
verbal de licitație emis în cadrul procedurii de insolvență.
(Minuta ședinței din data de 02.02.2016) ...................490
15.14 Întabularea imobilelor în cartea funciară în favoarea
foștilor asociați în cazul lichidării voluntare urmate de
radierea societății. (Minuta ședinței din data de
18.04.2016) .............................................................495
15.15 Forma autentică a actului de reorganizare prin
fuziune sau divizare a societăților. (Minuta ședinței din
data de 14.07.2016) .................................................497
15.16 Forma proiectului de fuziune/divizare necesară în
vederea înscrierii în cartea funciară a transferului dreptului
real imobiliar ca urmare a reorganizării unei persoane
juridice. (Minuta ședinței din data de 116.08.2016)......500
15.17 Regimul juridic al unor bunuri imobile ce au
aparținut unei societăți dizolvate ca urmare a închiderii
procedurii falimentului, în condițiile Legii nr. 85/2006
privind procedura insolvenţei, identificate în patrimoniul
societății după radierea acesteia din registrul comerțului;
punerea în aplicare de către BCPI a hotărârii rămase
definitivă prin care s-a admis plângerea împotriva
încheierii de carte funciară. (Minutele ședințelor din data
de 14.11.2016 și 31.01.2017) ...................................502
15.18 Înscrierea în cartea funciară a dreptului de
proprietate ca urmare a procedurii de reorganizare prin
divizare a unei societăți comerciale; forma proiectului de
divizare necesară pentru înscrierea în cartea funciară.
(Minuta ședinței din data de 28.11.2016) ...................509
15.19 Înscrierea în cartea funciară în baza procesului -
verbal de adjudecare semnat de lichidatorul judiciar;
44
necesitatea perfectării unui contract în formă autentică în
baza unui proces - verbal de licitație; restabilirea de carte
funciară în baza unui act de desființare convențională a
contractului de vânzare (Minuta ședinței din data de
13.02.2017) .............................................................511
15.20 Radierea sarcinilor ca urmare a înstrăinării bunului
imobil de către administratorul judiciar sau lichidator în
conformitate cu prevederile Legii nr. 85/2006 privind
procedura insolvenţei. (Minuta ședinței din data de
20.03.2017) .............................................................513
15.21 Înscrierea în cartea funciară a dreptului de
proprietate asupra imobilelor ca urmare a procedurilor de
reorganizare prin fuziune a unor societăți comerciale;
identificarea imobilelor aflate în patrimoniul societății
reorganizate cu număr cadastral si număr de carte
funciară; tariful aferent unor înscrieri succesive ale
dreptului de proprietate. (Minuta ședinței din data de
18.04.2017) .............................................................517

45
ABREVIERI

AGA - adunarea generală a asociaților


ANAF - Agenția Națională de Administrare Fiscală
ANCPI - Agenția Națională de Cadastru și Publicitate
Imobiliară
BCPI - Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară
CAP - Cooperativa Agricolă de Producție
CEC - Casa de Economii și Consemnațiuni
CIF - cod de identificare fiscală
CJSDPT - Comisia Județeană de Stabilire a Dreptului de
Proprietate asupra Terenurilor
CNP - cod numeric personal
FNGCIMM - Fondul Național de Garantare a Creditelor
pentru Întreprinderile Mici şi Mijlocii
HCL - Hotărâre a Consiliului Local
IAS - Întreprindere Agricolă de Stat
IFN - Instituție Financiară Nebancară
MADR - Ministerul Agriculturii și Dezvoltării Rurale
MAPN - Ministerul Apărării Naționale
n.n. - nota noastră
OCOT - Oficiul de Cadastru și Organizare a Teritoriului
OCPI - Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară
ODG - Ordinul directorului general al ANCPI
OMAI - Ordinul ministrului administrației și internelor
OMFP - Ordinul ministrului finanțelor publice
ONRC - Oficiul Național al Registrului Comerțului
PUG - plan urbanistic general
RGI - registrul general de intrare
UAT - unitate administrativ – teritorială
UI - unitate individuală
UNNPR - Uniunea Națională a Notarilor Publici din România

46
1. ÎNTOCMIREA DOCUMENTAȚIILOR CADASTRALE

1.1 Posibilitatea de a renunța la o cerere de recepție


și înscriere în cartea funciară. (Minuta ședinței din data de
28.05.2014)

Se solicită formularea unui punct de vedere cu privire la


posibilitatea de a renunța la o cerere de actualizare informații
cadastrale, înregistrată la OCPI.

Comisia reține că speța ridicată nu se referă la proceduri


notariale. Reprezentanții ANCPI precizează că legislația în
materie nu prevede posibilitatea renunțării la cererea depusă,
care va fi soluționată cu încheiere de admitere sau de
respingere, în funcție de situația concretă. Potrivit
reglementărilor în vigoare, tariful de publicitate imobiliară
atașat cererii nu se restituie, indiferent de soluția dată de
registratorul de carte funciară1.

***

1
(n.n.) Art. 2 alin. (4) tezele I-III din Ordinul nr. 39/2009 al
ministrului administrației și Internelor privind aprobarea tarifelor
pentru serviciile furnizate de ANCPI şi unităţile sale subordonate (...),
cu modificările și completările ulterioare prevede următoarele: Tarifele
plătite pentru cererile respinse nu se restituie. Cererile respinse pot fi
redepuse, în limita cererii iniţiale, fără plata unui tarif suplimentar, în
termen de maximum 30 de zile calendaristice de la data comunicării
respingerii cererilor de recepţie şi înscriere în cartea funciară sau a
respingerii cererilor de avizare şi recepţie tehnică. Ulterior împlinirii
acestui termen, redepunerea cererii se tarifează cu 60 lei.
47
1.2 Înscrierea în aceeași carte funciară a unui imobil
aflat în proprietate exclusivă și a unor imobile aflate în
coproprietate. (Minuta ședinței din data de 08.09.2014)

Se solicită formularea unui punct de vedere cu privire la


respingerea unei cereri de dezmembrare a unui imobil înscris
într-o carte funciară atipică, în care o suprafață de teren
exclusivă deținută de o persoană juridică este înscrisă alături
de alte suprafețe indivize.
Reprezentanții ANCPI precizează că, în situația
prezentată, este necesară în prealabil, întocmirea unor
documentații cadastrale de actualizare aferente imobilelor
deținute, cu separarea proprietății indivize de cea exclusivă2.

***

1.3 Necesitatea întocmirii unei documentații tehnice


pentru înscrierea partajului de folosință. (Minuta ședinței din
data de 29.09.2014)

Un birou individual notarial solicită formularea unui


punct de vedere cu privire la formalitățile de publicitate
imobiliară aferente unui contract de vânzare – cumpărare
având ca obiect cote - părți determinate din dreptul de

2
(n.n.) Conform art. 878 – Obiectul drepturilor tabulare - din Codul
civil (1) Obiectul drepturilor tabulare este imobilul, definit la art. 876
alin. (3), care după înscrierea în cartea funciară nu mai poate să fie
modificat decât cu respectarea regulilor de carte funciară. (2) Aceeaşi
carte funciară nu poate cuprinde decât un singur imobil. (3) Mai mulţi
proprietari nu pot fi înscrişi în aceeaşi carte funciară decât dacă se află
în coproprietate pe cote-părţi ori în devălmăşie.

48
proprietate asupra unui apartament, contract care conține și
un partaj de folosință încheiat între cumpărători, în calitate de
coproprietari. În vederea înscrierii în cartea funciară, OCPI a
solicitat depunerea unei documentații avizate de către oficiul
teritorial (schiță) pentru partajarea dreptului de folosință. Din
analiza documentației depuse rezultă că nu s-a formulat o
cerere de înscriere în acest sens.
În materia coproprietății obișnuite, posibilitatea
efectuării unui partaj de folosință este recunoscută în art. 639
din Codul civil, în conformitate cu care modul de folosire a
bunului comun se stabilește prin acordul coproprietarilor, iar
în caz de neînțelegere, prin hotărâre judecătorească.
În situația prezentată, în cartea funciară se întabulează
dreptul de proprietate pe cote – părți în favoarea
cumpărătorilor; partajul de folosință nu face obiectul unei
înscrieri în cartea funciară, pe cale de consecință nu este
necesară întocmirea unei documentații cadastrale.

***

1.4 Prima înscriere în cadastru și carte funciară a


unui imobil compus din teren și o construcție de tip
condominiu, înregistrarea unei alte construcții și modificarea
suprafeței terenului, înscrise anterior într-o carte funciară
veche. (Minuta ședinței din data de 09.12.2014)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la emiterea de către un OCPI a unei încheieri de
respingere a cererii privind prima înscriere în cadastru și
cartea funciară a unui imobil compus din teren și construcția
C1 – condominiu, compusă din două unități individuale,
înregistrarea construcției C2 și modificarea suprafeței
terenului, înscrise anterior într-o carte funciară ținută conform
49
Decretului – Lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispozițiilor
privitoare la cărțile funciare, cu modificările și completările
ulterioare, cu privire la care s-a efectuat conversia în format
digital.
În încheiere se precizează că s-a alocat număr cadastral
numai terenului și construcției C2, ce urmează a fi
înregistrată, fără să se aloce nr. cadastral și unităților
individuale ce compun condominiul C1. Pentru construcția C1
aplicația informatică nu generează cărțile funciare pentru
unitățile individuale, ceea ce înseamnă că X, din proprietar
tabular al imobilului înscris în cartea funciară nr. 102142 (nr.
cartea funciară veche 14904) și Y și Z, din proprietari tabulari
ai imobilului cu nr. top 6721/1/15/2, înscris în cartea funciară
nr. 102142 (nr. cartea funciară veche 14904), vor deveni
proprietari extratabulari, adică în afară de cartea funciară,
având în vedere sistarea cărților funciare nr. 102142, 102142
– C1-U1 și 102142-C1-U2.

Conform art. 79 alin. (2) din Ordinul nr. 700/2014,


privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepție și
înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară în noua
carte funciară deschisă se preiau pozițiile active din cartea
funciară deschisă potrivit Decretului - lege nr. 115/1938. În
cazul în care toate imobilele din cartea funciară veche au fost
transcrise, aceasta se sistează.
Se precizează că documentația cadastrală întocmită de
persoana autorizată și recepționată de către inspectorul de
cadastru, care a stat la baza emiterii încheierii de carte
funciară, este întocmită greșit, întrucât pentru construcția C1
nu au fost deschise cărțile funciare noi pentru unitățile
individuale înscrise anterior în cărți funciare ținute potrivit
Decretului – Lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispozițiilor
privitoare la cărțile funciare, cu modificările și completările
50
ulterioare, iar împotriva încheierii de respingere nr.
94005/2014 se formulează cerere de reexaminare, care se
soluționează de către registratorul - șef. În reexaminare
urmează să se depună, în completarea documentației
cadastrale, un alt fișier .cpxml. Situația putea fi clarificată
anterior prin emiterea unui referat de completare, prealabil
emiterii încheierii de carte funciară.

***

1.5 Modificarea limitelor de proprietate și a


amplasamentului a două terenuri învecinate. (Minuta ședinței
din data de 14.01.2015)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la posibilitatea autentificării unei declarații de
modificare a limitelor de proprietate, în baza unui plan de
situație întocmit de către o persoană autorizată, care nu este
avizat de către OCPI, în scopul de a modifica limitele și
amplasamentul celor două terenuri învecinate (terenurile sunt
alipite pe orizontală, iar prin planul de situație limitele se
modifică pe verticală, imobilele urmând să fie amplasate unul
în spatele celuilalt, prin raportare la drumul public cu care se
învecinează).

Modificarea limitei/limitelor imobilului se face în baza


unei documentații cadastrale care conține piesele enumerate
la art. 104 din Ordinul nr. 700/2014, privind aprobarea
Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele
de cadastru și carte funciară, cu modificările și completările
ulterioare. Litera g) a alin. (1) al acestui articol menționează
necesitatea depunerii unei declarații autentice de voință între
părți sau a unei hotărâri judecătorești definitive.
51
Potrivit alin. (2) al art. 104, operațiunea cadastrală de
modificare a limitei de proprietate se efectuează dacă sunt
îndeplinite cumulativ următoarele condiții: a) există două sau
mai multe imobile învecinate înregistrate în sistemul integrat
de cadastru și carte funciară; b) imobilele în cauză au cel
puțin o latură comună; c) operațiunea nu presupune un
transfer al dreptului de proprietate3.
Din analiza situației expuse rezultă că modificarea
amplasamentului propusă presupune realizarea mai multor
operațiuni juridice, nefiind posibilă pe calea unei documentații
cadastrale de modificare a limitelor imobilelor care conține o
simplă declarație dată de proprietarii imobilelor învecinate.

***

1.6 Procedura de anulare a unui număr cadastral


atribuit de oficiul teritorial. (Minuta ședinței din data de
03.03.2015)

O societate profesională notarială solicită formularea


unui punct de vedere cu privire la posibilitatea anulării unui
număr cadastral și a închiderii unei cărți funciare în baza art.

3
(n.n.) Normele procedurale privitoare la modificarea limitelor
de proprietate au fost modificate ulterior analizei situației prezentate.
Ca urmare a intrării în vigoare la data de 01.01.2016 a Ordinului nr.
1340/2015 privind modificarea şi completarea Regulamentului de
avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară
aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, art. 104 alin. (2) lit. c) are
următorul conținut: Operaţiunea cadastrală de modificare a limitei de
proprietate se efectuează dacă sunt îndeplinite cumulativ următoarele
condiţii: (...) operaţiunea nu presupune un transfer al dreptului de
proprietate şi se vor respecta prevederile legale cu privire la diferenţele
de suprafeţe.
52
63 alin. (1) lit. b) din Ordinul nr. 700/2014, privind aprobarea
Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele
de cadastru și carte funciară, cu modificările și completările
ulterioare. În speță terenul înscris în acea carte funciară este
în întregime cuprins într-un teren mai mare, înscris în altă
carte funciară cu alt număr cadastral, ambele imobile fiind
deținute de același proprietar.

În conformitate cu art. 63 alin. (1) lit. b) din Ordinul


700/2014, numerele cadastrale se pot anula (…) la cerere sau
din oficiu, dacă imobilul este înscris în cartea funciară, în
baza:
- referatului de anulare a numărului cadastral întocmit
de inspector;
- sentinței definitive care dispune anularea numărului
cadastral sau anularea tuturor actelor care au stat la baza
înscrierilor în cartea funciară a imobilului, caz în care cartea
funciară se sistează.
Reprezentanții ANCPI precizează că cele două condiții
prevăzute mai sus sunt alternative nu cumulative. Pe cale de
consecință anularea numărului cadastral, în situația
prezentată, se poate dispune în baza referatului de anulare a
numărului cadastral întocmit de inspector, emis ca urmare a
întocmirii unei documentații cadastrale de actualizare a
terenului în care este inclus numărul cadastral a cărui anulare
se solicită4.

4
(n.n.) Normele procedurale de anulare a numerelor cadastrale
au fost modificate prin Ordinul nr. 1340/2015 privind modificarea şi
completarea Regulamentului de avizare, recepţie şi înscriere în
evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat prin Ordinul nr.
700/2014, intrat în vigoare la data de 01.01.2016. Conform art. 63
alin. (1) în forma actuală: Numerele cadastrale se pot anula:
53
***

1.7 Implicații urbanistice al onor operațiuni de


dezmembrare (Minuta ședinței din data de 25.05.2015)

Un notar public solicită sprijinul pentru clarificarea a trei


situații în legătura cu efectuarea unor proceduri de avizare a
documentației cadastrale pentru dezmembrarea unor terenuri.

Comisia constantă că întrebările ce fac obiectul solicitării


notarului public nu sunt de competența acesteia; prin urmare,
acesta va fi îndrumat să se adreseze Direcției de Urbanism și
Amenajarea Teritoriului din cadrul Primăriei.

***

1.8 Neconcordanța dintre titularul dreptului de


proprietate menționat în documentația cadastrală și cel din
actele de proprietate. (Minuta ședinței din data de 08.09.2015)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la respingerea unei cereri de întabulare a dreptului

a) la cererea titularului dreptului de proprietate, dacă imobilul


nu este înscris în cartea funciară, în baza: - cererii de anulare; -
declaraţiei pe proprie răspundere a titularului, în care se va menţiona
că nu a folosit documentaţia cadastrală în circuitul civil;
b) la cerere, pe flux integrat, dacă imobilul este înscris în cartea
funciară, în baza sentinţei definitive care dispune anularea numărului
cadastral sau anularea tuturor actelor care au stat la baza înscrierilor
în cartea funciară a imobilului. În aceste cazuri, cartea funciară se
sistează, cu excepţia situaţiei în care imobilele sunt identificate şi prin
număr topografic.

54
de proprietate în baza unui contract de donație, a unui act de
apartamentare și contract de partaj voluntar, încheiate
succesiv, în aceeași zi, cu motivația că datele din
documentația cadastrală regăsită în cartea funciară
electronică – documentație ce se remite pe flux integrat - nu
corespund cu actele notariale privitoare la titularul/titularii
construcției atât înainte, cât și în urma dezmembrării (în
documentație este menționat C.A. - tatăl, iar în actele
notariale: cei doi fii ai lui C.A.)
În fapt, inițial, în cartea funciară a fost notată, prin
încheiere, propunerea de dezmembrare a imobilului, în două
imobile, în baza unei documentații cadastrale pentru
apartamentare, întocmită la cererea unuia dintre proprietari,
care aveau calitatea de soți.
Ulterior, printr-un contract de donație, soțul împreună cu
soția, în calitate de proprietari ai construcției, au transmis
dreptul de proprietate asupra acesteia și dreptul de concesiune
asupra terenului celor doi fii, în cote egale de ½ parte pentru
fiecare. Donatarii, în calitate de coproprietari ai construcției, au
apartamentat construcția în baza documentației cadastrale
recepționate anterior și au partajat-o, prin încheierea unui act
de apartamentare și contract de partaj voluntar.

Din analiza întregii documentații transmise rezultă că


respingerea cererii de către OCPI nu se justifică, recepția
documentației cadastrale de apartamentare, notată în cartea
funciară, fiind valabilă chiar dacă titularul dreptului de
proprietate asupra construcției s-a modificat în baza actelor
juridice încheiate de către părți.

***

55
2. ASPECTE DE PUBLICITATE IMOBILIARĂ ÎN
CAZUL LEGII FONDULUI FUNCIAR NR. 18/1991

2.1 Îndreptarea erorilor materiale din certificatul de


moștenitor în vederea înscrierii în cartea funciară a unui teren
care a făcut anterior obiectul Legii fondului funciar nr.
18/1991. (Minuta ședinței din data de 10.03.2014)

Se solicită formularea unui punct de vedere cu privire la


solicitarea unui OCPI de a se întocmi o încheiere de îndreptare
eroare materială a unui certificat de moștenitor eliberat în
anul 2004, în baza unui titlu de proprietate eliberat conform
Legii fondului funciar nr. 18/1991, care a fost pierdut ulterior
de către moștenitori, în sensul de a se menționa că terenul
moștenit a fost dobândit în baza duplicatului titlului de
proprietate, eliberat în anul 2013.

Comisia apreciază că îndreptarea erorilor materiale și


completarea omisiunilor din actele notariale prin încheiere, se
realizează doar în condițiile prevăzute de art. 87 și 88 din
Legea 36/1995 a notarilor publici şi a activităţii notariale,
republicată, cu modificările și completările ulterioare.
În conformitate cu art. 87 alin. (2) îndreptarea erorilor şi
completarea omisiunilor se fac în condiţiile art. 88, numai
dacă acestea rezultă din lucrările actului, precum şi din
registrele notariale sau din alte evidenţe ale biroului notarial.
Art. 88 prevede că actele notariale care prezintă erori
materiale sau omisiuni vădite pot fi îndreptate sau completate
prin încheiere de către notarul public, la cerere sau din oficiu,
cu acordul părţilor, dacă lucrările cuprind date care fac
posibilă îndreptarea greşelilor sau completarea omisiunilor.
Acordul părţilor se prezumă dacă, fiind legal citate, nu îşi
56
manifestă opunerea. Despre îndreptarea sau completarea
efectuată se face menţiune pe toate exemplarele actului.
Având în vedere situația concretă semnalată și
prevederile legale invocate, solicitarea de a se întocmi o
încheiere de îndreptare eroare materială a certificatului de
moștenitor cu motivarea că, ulterior emiterii acestuia, s-a
solicitat eliberarea unui duplicat al titlului de proprietate al
autorului, nu are suport legal.
De asemenea s-a precizat că, în situația în care, ulterior
întocmirii actului notarial, se modifică amplasamentul
imobilului din titlul de proprietate (număr de tarla, parcelă) ca
urmare a modificării planului parcelar, actul notarial nu poate
face obiectul unei rectificări.

***

2.2 Transmiterea unei cote-părți din dreptul de


proprietate dobândit prin reconstituire, potrivit Legii fondului
funciar nr. 18/1991 în favoarea unor titulari cu același grad de
rudenie. (Minuta ședinței din data de 04.08.2014)

Un birou individual notarial solicită comunicarea unui


punct de vedere cu privire la transmiterea dreptului de
proprietate asupra unei cote-părți dintr-un imobil printr-un act
de donație, cotă-parte de proprietate provenită din
reconstituirea dreptului de proprietate asupra unui imobil
pentru care s-a emis un titlu de proprietate comun (n.n.
conform Legii fondului funciar nr. 18/1991) în baza unei
hotărâri judecătorești definitive în care se menționează faptul
că titularele au același grad de rudenie. Anterior încheierii
actului de donație, donatoarea a stabilit printr-o declarație
autentică faptul că ea deține cota de ½ parte din imobil, iar

57
cealaltă cotă de ½ parte aparține coproprietarei sale, având
în vedere gradul egal de rudenie cu autorul lor.
În mod eronat BCPI a solicitat completarea
documentației depuse cu actul de partaj, invocând art. 680
din Codul civil5.

În această situație este necesară atașarea la cererea de


înscriere a unei încheieri de rectificare a actului notarial, cu
privire la întinderea cotei din dreptul de proprietate ce face
obiectul donației.

***

2.3 Constatarea unor erori în titlul de proprietate cu


prilejul întocmirii documentației cadastrale; necesitatea
rectificării certificatului de moștenitor întocmit în baza acestuia.
(Minuta ședințelor din data de 11.08.2014 și 18.08.2014)

Un birou individual notarial solicită formularea unui


punct de vedere cu privire la necesitatea rectificării unui
certificat de moștenitor întocmit în baza unui titlu de
proprietate eliberat în temeiul Legii nr. 18/1991 privind fondul
funciar, republicată, cu modificările și completările ulterioare,

5
(n.n.) Potrivit art. 680 din Codul civil (1) Fiecare coproprietar
devine proprietarul exclusiv al bunurilor sau, după caz, al sumelor de
bani ce i-au fost atribuite numai cu începere de la data stabilită în actul
de partaj, dar nu mai devreme de data încheierii actului, în cazul
împărţelii voluntare, sau, după caz, de la data rămânerii definitive a
hotărârii judecătoreşti. (2) În cazul imobilelor, efectele juridice ale
partajului se produc numai dacă actul de partaj încheiat în formă
autentică sau hotărârea judecătorească rămasă definitivă, după caz,
au fost înscrise în cartea funciară.
58
având în vedere faptul că, cu prilejul întocmirii documentației
cadastrale, au fost constatate erori în titlul de proprietate.

Comisia constată că o situație similară a făcut obiectul


discuțiilor din data de 10.03.2014, consemnate în minuta
ședinței înregistrată la UNNPR cu nr. 1797/31.03.2014.
Îndreptarea erorilor materiale și completarea omisiunilor din
actele notariale prin încheiere, se realizează doar în condițiile
prevăzute de art. 86 și 87 din Legea 36/1995 a notarilor
publici și a activității notariale, republicată.
În conformitate cu art. 86 alin. (2) îndreptarea erorilor şi
completarea omisiunilor se fac în condițiile art. 87, numai
dacă acestea rezultă din lucrările actului, precum şi din
registrele notariale sau din alte evidențe ale biroului notarial.
Art. 87 prevede că actele notariale care prezintă erori
materiale sau omisiuni vădite pot fi îndreptate sau completate
prin încheiere de către notarul public, la cerere sau din oficiu,
cu acordul părților, dacă lucrările cuprind date care fac
posibilă îndreptarea greșelilor sau completarea omisiunilor.
Acordul părţilor se prezumă dacă, fiind legal citate, nu își
manifestă opunerea. Despre îndreptarea sau completarea
efectuată se face mențiune pe toate exemplarele actului.

Având în vedere situația concretă semnalată și


prevederile legale invocate, solicitarea de a se întocmi o
încheiere de îndreptare eroare materială a certificatului de
moștenitor cu motivarea că, ulterior emiterii acestuia, se
solicită rectificarea titlului de proprietate al autorului, nu are
suport legal.
De asemenea, s-a precizat că, în situația în care, ulterior
întocmirii actului notarial, se modifică amplasamentul
imobilului din titlul de proprietate (număr de tarla, parcelă) ca

59
urmare a modificării planului parcelar, actul notarial nu poate
face obiectul unei rectificări.

***

2.4 Întocmirea documentațiilor de primă înregistrare în


cadastru și cartea funciară în lipsa planului parcelar al tarlalei.
(Minuta ședinței din data de 08.09.2014)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la interpretarea unor dispoziții din Ordinul nr.
700/2014, privind aprobarea Regulamentului de avizare,
recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară,
după cum urmează: în interpretarea art. 86 din Regulament
lucrătorii unui OCPI apreciază că se poate recepționa o
documentație cadastrală întocmită în baza unui plan de
încadrare în tarla, în lipsa planului parcelar, numai după ce, în
prealabil se respinge o cerere de recepție a unui plan parcelar
întocmit necorespunzător de către persoana autorizată, punct
de vedere întemeiat pe prevederile alin. (1), care instituie în
sarcina persoanelor autorizate obligația întocmirii planului
parcelar.

Conform art. 86 alin. (2) din regulament, prin excepție


de la prevederile alin. (1), la recepția documentațiilor
cadastrale pentru imobilele situate în extravilan unde nu
există plan parcelar în arhiva oficiului teritorial se poate utiliza
un «plan de încadrare în tarla», pe care sunt reprezentate
limitele tarlalei determinate prin măsurători, limitele imobilelor
care au numere cadastrale anterior atribuite, limitele
imobilului în cauză și alte detalii fixe din teren. Aceste
prevederi nu se aplică terenurilor din zonele
necooperativizate, unde limitele imobilului care face obiectul
60
primei înscrieri se certifică în baza procesului verbal de
vecinătate.
Reprezentanții ANCPI au apreciat că această
interpretare nu are niciun suport legal, urmând să transmită
instrucțiuni în teritoriu cu privire la posibilitatea întocmirii
documentațiilor de primă înregistrare în baza unui plan de
încadrare în tarla, fără a solicita în prealabil întocmirea
planului parcelar, în situația în care acesta nu există în arhiva
OCPI.

***

2.5 Necesitatea modificării certificatului de moștenitor


eliberat în baza unui titlu de proprietate, ca urmare a modificării
ulterioare a numărului parcelelor menționate pe titlu. (Minuta
ședinței din data de 29.09.2014)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la respingerea de către OCPI a unei cereri de
înscriere în cartea funciară, formulată în baza unui titlu de
proprietate eliberat de către comisia locală de fond funciar și a
unui certificat de moștenitor emis ulterior. Având în vedere
neconcordanțele dintre baza de date deținută și informațiile
din actele juridice depuse, cu privire la numărul de parcelă,
care a fost modificat ulterior emiterii titlului de proprietate,
oficiul teritorial a emis inițial un referat de completare, prin
care a solicitat modificarea corespunzătoare a identificatorilor
imobilului din actele de proprietate.
Având în vedere că situații juridice similare cu cea
prezentată au mai făcut obiectul unor analize anterioare,
consemnate în minute transmise în teritoriu, se reține că nu
este necesară rectificarea actului notarial întocmit pe baza
informațiilor din titlul de proprietate, potrivit prevederilor Legii
61
nr. 36/1995 a notarilor publici și a activității notariale,
republicată, astfel încât solicitarea OCPI de a se rectifica
certificatul de moștenitor este lipsită de temei legal, urmând
să se procedeze doar la rectificarea titlului de proprietate emis
de către comisia locală de fond funciar.

***

2.6 Necesitatea modificării certificatului de moștenitor


eliberat în baza unui titlu de proprietate, ca urmare a modificării
ulterioare a unor date cuprinse în acesta. (Minuta ședinței din
data de 24.11.2014)

Un birou individual notarial solicită formularea unui


punct de vedere cu privire la posibilitatea de a nu evidenția în
certificatul de moștenitor suprafețele de teren care sunt
detaliate în titlul de proprietate al defunctului, eliberat
conform Legii nr. 18/1991 privind fondul funciar, republicată,
cu modificările și completările ulterioare (numărul de solă,
parcelă, suprafața din fiecare parcelă, categoria de folosință
etc.), ci doar suprafața totală înscrisă în intravilan/extravilan
conform titlului de proprietate, cu motivarea că există situații
în care se modifică aceste date ulterior eliberării certificatului
de moștenitor.
Se apreciază că, față de rigoarea actului notarial și de
prevederile legale în vigoare, această solicitare nu poate fi
acceptată, obiectul actului notarial fiind necesar să fie precis
individualizat. Așa cum s-a precizat și în minute anterioare,
comunicate atât notarilor publici cât și oficiilor de cadastru și
publicitate imobiliară, în această situație nu se impune
rectificarea certificatului de moștenitor, întrucât îndreptarea
erorilor și completarea omisiunilor din actele notariale se face

62
doar în cazurile prevăzute de art. 86 și 87 din Legea nr.
36/1995 a notarilor publici și a activității notariale, republicată.

***

2.7 Necesitatea rectificării certificatului de moștenitor în


sensul de a se preciza numărul cadastral și numărul de carte
funciară acordate imobilului din masa succesorală ulterior
dezbaterii succesiunii. (Minuta ședinței din data de 08.12.2014)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la emiterea unui referat de completare de către
OCPI, prin care se solicită rectificarea unui certificat de
moștenitor, în sensul de a se preciza nr. cadastral și nr. de
carte funciară acordate ulterior dezbaterii succesiunii, ca
urmare a realizării lucrărilor de înregistrare sistematică în
unitatea administrativ – teritorială în care este amplasat
imobilul inclus în masa succesorală.
Înscrierea în cartea funciară în cadrul lucrărilor de
cadastru sistematic s-a făcut în baza titlului de proprietate,
fără a se înscrie și certificatul de moștenitor emis ulterior.

Așa cum s-a precizat și în minute anterioare, cazurile de


îndreptare a omisiunilor și de rectificare a actelor notariale
sunt strict și limitativ prevăzute de Legea nr. 36/1995 a
notarilor publici și a activității notariale, republicată și de
regulamentul de punere în aplicare, astfel încât o asemenea
solicitare nu are suport legal. La data emiterii certificatului de
moștenitor imobilul din masa succesorală nu era înscris în
cartea funciară, nefiind identificat din punct de vedere
cadastral.
Aceeași concluzie este reținută și în cazul situației
juridice semnalate cu privire la cererea adresată unui alt oficiu
63
teritorial, în care titlul de proprietate a fost modificat ulterior
eliberării certificatelor de moștenitor.

***

2.8 Necesitatea rectificării certificatului de moștenitor


eliberat în baza unui titlu de proprietate al autorului succesiunii,
care a fost rectificat ulterior prin hotărâre judecătorească, în
vederea înscrierii în cartea funciară a imobilelor din masa
succesorală. (Minuta ședinței din data de 16.12.2014)

Un birou individual notarial solicită formularea unui


punct de vedere referitor la înscrierea în cartea funciară, în
situația în care titlul de proprietate se modifică în baza unei
hotărâri judecătorești, iar suprafața de teren nu mai
corespunde cu certificatul de moștenitor care a fost eliberat
anterior rectificărilor din titlul de proprietate, în sensul că
suprafața totală rămâne aceeași, dar se modifică suprafața
din extravilan, cea din intravilan, precum și unele parcele.
În acest context sunt supuse analizei și două adrese
comunicate unor notari publici de către un OCPI, prin care
sunt informați că, în urma verificărilor efectuate în baza de
date, datele corecte de identificare ale imobilelor din titlul de
proprietate și din certificatul de moștenitor sunt altele decât
cele menționate în aceste acte juridice.

Așa cum s-a precizat și în minute anterioare, comunicate


atât notarilor publici cât și oficiilor de cadastru și publicitate
imobiliară, în vederea înscrierii în cartea funciară, în situațiile
analizate, nu se impune rectificarea certificatului de
moștenitor, întrucât îndreptarea erorilor și completarea
omisiunilor din actele notariale se face doar în cazurile
prevăzute de art. 86 și 87 din Legea nr. 36/1995 a notarilor
64
publici și a activității notariale, republicată, urmând să se
procedeze doar la rectificarea titlului de proprietate emis de
către comisia locală de fond funciar.

***

2.9 Existența unor diferențe între suprafețele


menționate în actele de proprietate și cea rezultată din
măsurătorile cadastrale. (Minuta ședinței din data de
14.01.2015)

Se pune în discuție posibilitatea înscrierii în cartea


funciară a unui imobil identificat într-un contract de vânzare –
cumpărare încheiat în 1992 pentru un imobil format din
locuință și terenul aferent în suprafață de 1020 mp, cu privire
la care s-a eliberat ulterior un titlu de proprietate în favoarea
vânzătorilor (în prezent decedați), în anul 1995, prin
reconstituire, pentru o suprafață de 1300 de mp.
Documentația cadastrală constată o suprafață reală măsurată
de 1225 mp.

Se apreciază că în speță sunt aplicabile prevederile art.


8 ale Decretului – Lege nr. 42/1990 privind unele măsuri
pentru stimularea țărănimii, în conformitate cu care Terenul
aferent casei de locuit și anexelor gospodărești, precum și
curtea și grădina din jurul acestora, în zonele cooperativizate,
constituie proprietatea particulară a deținătorilor; acestea pot
fi înstrăinate si lăsate moștenire. Terenul prevăzut la alin. 1,
împreună cu lotul care poate fi atribuit în folosință membrului
cooperator, potrivit prevederilor art. 4, nu poate depăși
suprafața de 6000 metri pătrați pentru deținătorul casei de
locuit.

65
În urma verificărilor efectuate de către ANCPI, rezultă că
s-a dispus prin încheiere de admitere înscrierea suprafeței din
titlul de proprietate, respectiv 1300 mp, pe cote părți, în
favoarea vânzătorilor decedați, pentru o cotă de 280/1300 și
a cumpărătorilor, pentru o cotă de 1020/1300.
Conform prevederilor legale, înscrierea în cartea funciară
trebuie făcută pentru suprafața rezultată din măsurătorile
cadastrale, respectiv 1225 mp. Împotriva încheierii se poate
formula cerere de reexaminare.

***

2.10 Corectarea unor erori materiale cu privire la


numele persoanelor îndreptățite la eliberarea titlului de
proprietate. (Minuta ședinței din data de 26.01.2015)

O societate profesională notarială solicită formularea


unui punct de vedere cu privire la modificarea unui titlu de
proprietate emis în anul 1994 în temeiul Legii nr. 18/1991
privind fondul funciar, cu privire la numele titularului și cu
privire la defunctul menționat pe titlu.

În urma analizei documentelor prezentate se apreciază


că modificările efectuate în titlul de proprietate reprezintă
erori materiale cu privire la numele persoanelor îndreptățite la
eliberarea titlului de proprietate, astfel încât, în această
situație, în practica oficiilor de cadastru și publicitate imobiliară
s-a apreciat că nu este necesară, în acest caz, pronunțarea
unei hotărâri judecătorești de modificare a titlului, prevăzută
de art. 58 din Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar,
republicată, cu modificările și completările ulterioare, în
conformitate cu care instanța soluționează cauza potrivit
regulilor prevăzute în Codul de procedură civilă şi în Legea nr.
66
92/1992 pentru organizarea judecătorească. Pe baza hotărârii
judecătoreşti definitive, comisia judeţeană, care a emis titlul
de proprietate, îl va modifica, îl va înlocui sau îl va desfiinţa.
În prezent, îndreptarea erorilor materiale din titlurile de
proprietate este reglementată la art. 591 din legea sus-
menționată, în conformitate cu care îndreptarea erorilor
materiale înscrise în titlurile de proprietate care sunt produse
din cauza erorilor de scriere se efectuează de OCPI.
Rectificarea titlurilor de proprietate se poate face de OCPI, în
temeiul hotărârii comisiei judeţene. Procedura de îndreptare a
erorilor materiale şi de rectificare a titlurilor de proprietate va
fi aprobată prin ordin cu caracter normativ al directorului
general al ANCPI.
În aplicarea prevederilor citate a fost emis Ordinul nr.
700/2014 pentru aprobarea Regulamentului de avizare,
recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară,
care reglementează în art. 235 procedura de îndreptare a
erorilor materiale din titlurile de proprietate emise conform
Legii nr. 18/1991 privind fondul funciar6.

6
(n.n.) Conform art. 235 din Regulamentul de avizare, recepţie
şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat prin
Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare:
Art. 235 (1) Oficiile teritoriale pot soluţiona cereri de îndreptare
a erorilor din titlurile de proprietate dacă, în urma verificărilor se
constată că acestea sunt datorate transcrierii eronate pe titlul de
proprietate a unora dintre informaţiile de pe procesul verbal de punere
în posesie sau din documentele care au stat la baza punerii în posesie
şi se referă la: a) erori de scriere a numelui şi prenumelui faţă de
procesul verbal şi anexe; b) erori cu privire la numărul de
tarla/parcelă, număr unitate amenajistică (UA)/unitate de producţie
(UP); c) erori cu privire la vecinătăţi; d) erori ale suprafeţelor
parcelelor, fără modificarea suprafeţei total atribuite; e) alte erori cu
privire la identificare cadastrală a parcelei, fără afectarea
amplasamentului şi a suprafeţei.
67
(2) În cazul în care eroarea materială se identifică cu una dintre
cele descrise mai sus, cererile de îndreptare a erorilor se pot soluţiona
în baza următoarelor documente: a) cererea solicitantului, care trebuie
să indice obligatoriu numărul şi data emiterii titlului de proprietate
supus corectării; b) referatul de îndreptare eroare materială întocmit
de inginerul şef şi aprobat de director, care trebuie să conţină numărul
şi data hotărârii comisiei judeţene în baza căreia a fost emis titlul de
proprietate supus corectării, eroarea materială şi conţinutul corectării;
c) titlul de proprietate în original.
(3) Titlurile de proprietate se pot modifica de oficiul teritorial, în
temeiul hotărârii comisiei judeţene, conform art. 591, alin. (2) din
Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi
completările ulterioare şi se referă la: a) modificări ale numărului
tarlalei/parcelei; b) modificarea numelui autorului dreptului de
proprietate, în conformitate cu actele de stare civilă; c) modificarea
vecinătăţilor fără afectarea amplasamentului; d) modificarea
suprafeţelor parcelelor fără modificarea suprafeţei totale.
(4) Modificarea suprafeţei totale în plus sau în minus faţă de
cea reconstituită nu poate fi soluţionată în condiţiile menţionate la
aliniatele anterioare şi se realizează prin hotărâre judecătorească
definitivă, potrivit art. 58 din Legea fondului funciar nr. 18/1991,
republicată, cu modificările şi completările ulterioare.
(5) Modificarea titlurilor de proprietate rezultate din hotărârile
judecătoreşti definitive se efectuează de oficiul teritorial în baza unei
hotărâri de punere în executare a hotărârii judecătoreşti emise de
comisia judeţeană.
(6) Orice modificare în cuprinsul titlului de proprietate se va
face cu tuş roşu, atât pe originalul titlului de proprietate, cât şi pe
cotor şi va purta semnătura directorului oficiului teritorial şi ştampila,
cu menţiunea numărului şi a datei hotărârii comisiei judeţene.
(7) Anularea unui titlu de proprietate se face în baza hotărârii
judecătoreşti definitive, iar după comunicarea acesteia oficiul teritorial
va aplica ştampila "Anulat în baza hotărârii judecătoreşti nr. . . . " pe
cotorul titlului de proprietate şi se va trece numărul din registrul
titlurilor de proprietate anulate.
(8) Oficiile teritoriale şi comisiile locale vor ţine un registru al
titlurilor de proprietate modificate şi un registru al titlurilor de
proprietate anulate, care vor fi actualizate permanent.
68
***

2.11 Caracterul de bun comun al terenului aferent


locuinței, atribuit în proprietate unuia dintre soți prin ordin al
prefectului, teren asupra căruia soții erau titulari ai unui drept de
folosință. (Minuta ședinței din data de 02.02.2015)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la emiterea unui referat de completare prin care
OCPI a solicitat modificarea unui certificat de moștenitor, în
sensul de a se include în masa succesorală întregul teren ca
bun propriu și nu cota de ½ din dreptul de proprietate asupra
acestuia. Terenul aferent locuinței a fost atribuit în proprietate
unuia dintre soți prin ordin al prefectului, în anul 1993,
conform art. 36 alin. (3) din Legea nr. 18/1991 privind fondul
funciar7, având în vedere contractul de vânzare – cumpărare
prin care cei doi soți au dobândit o locuință și dreptul de
folosință asupra terenului aferent.

În speță, sunt aplicabile prevederile art. 30 din Codul


familiei, în prezent abrogat, în conformitate cu care bunurile
dobândite în timpul căsătoriei, de oricare dintre soți, sunt de
la data dobândirii lor, bunuri comune ale soților. Orice
convenție contrară este nulă. Calitatea de bun comun nu
trebuie să fie dovedită.

7
Conform art. 36 alin. (3) din Legea nr. 18/1991 privind fondul
funciar, republicată, cu modificările și completările ulterioare,
Terenurile atribuite în folosință pe durata existenței construcțiilor
dobânditorilor acestora, ca efect al preluării terenurilor aferente
construcțiilor, în condițiile dispozițiilor art. 30 din Legea nr. 58/1974 cu
privire la sistematizarea teritoriului și localităților urbane și rurale, trec
în proprietatea actualilor titulari ai dreptului de folosință a terenului,
proprietari ai locuințelor.
69
Având în vedere aceste prevederi legale, se apreciază că
emiterea referatului de completare nu se justifică, terenul
aferent având calitatea de bun comun.

***

2.12 Modificarea certificatului de moștenitor ca urmare a


modificării tarlalei sau a parcelei din titlul de proprietate eliberat
conform Legii fondului funciar nr. 18/1991, care a stat la baza
emiterii acestuia. (Minuta ședinței din data de 02.02.2015)

Un notar public supune atenției comisiei solicitările unui


OCPI, adresate notarilor publici, prin intermediul persoanelor
autorizate8, de a-și da acordul, prin efectuarea unei mențiuni
exprese pe actele încheiate, cu privire la modificarea
certificatului de moștenitor. Efectuarea acestei mențiuni se
solicită pentru a se proceda ulterior la eliberarea unei adrese
de către oficiul teritorial, din care să rezulte modificarea
tarlalei sau a parcelei din titlurile de proprietate eliberate
conform Legii nr. 18/1991 privind fondul funciar, care au stat
la baza întocmirii actelor notariale. Se precizează că, la nivel
local, instrucțiunile referitoare la această situație, trimise prin
minute ale comisiei, se interpretează în sensul că încheierea
de îndreptare a erorii materiale nu este necesară decât în
situația în care se modifică amplasamentul imobilului din titlul
de proprietate, ca urmare a modificării planului parcelar, nu și
în situația în care se modifică tarlaua sau parcela fără
modificarea amplasamentului.

8
(n.n.) Solicitarea are loc cu prilejul întocmirii documentației
cadastrale de primă înregistrare în cadastru și cartea funciară în baza
titlului de proprietate emis potrivit Legii fondului funciar nr. 18/1991 și
a certificatului de moștenitor.
70
În urma analizei situației prezentate, pentru
considerentele reținute și în minute anterioare, comisia
apreciază că, având în vedere prevederile Legii nr. 36/1995 a
notarilor publici și a activității notariale, republicată, nu este
justificată solicitarea de modificare a actelor notariale, în toate
situațiile în care se schimbă datele de identificare ale
imobilului din titlurile de proprietate eliberate conform Legii
nr. 18/1991 privind fondul funciar, ulterior încheierii actelor de
către notarii publici, indiferent dacă amplasamentul imobilului
suferă modificări sau nu cu prilejul acestor modificări.
În acest caz nu sunt incidente dispozițiile art. 49 alin.
(1), lit. e) din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în
evidenţele de cadastru şi carte funciară, aprobat prin Ordinul
directorului general al ANCPI nr. 700/2014, în conformitate cu
care prin documentație întocmită incorect se înțelege: (…) e)
neconcordanța între datele de identificare ale imobilului
înscrise în actul de proprietate și cele ale imobilului din planul
de amplasament și delimitare; (…).

***

2.13 Existența unor neconcordanțe cu privire la regimul


juridic al terenului în actele juridice doveditoare ale dreptului de
proprietate. (Minuta ședinței din data de 17.02.2015)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la înscrierea în cartea funciară în baza unui certificat
de moștenitor, eliberat în anul 1992, în care este menționată
în masa succesorală cota de ½ dintr-un imobil format din
construcție și terenul aferent, în suprafață de 3025 mp și a
unui titlu de proprietate eliberat în favoarea autorului
succesiunii în anul 1993, cu privire la întregul teren inclus în
masa succesorală.
71
Având în vedere neconcordanțele cu privire la regimul
juridic al terenului aferent construcției ce rezultă din analiza
actelor juridice atașate petiției, rezultă că situația juridică a
imobilului poate fi reglementată prin încheierea unei tranzacții
între persoanele interesate, în caz de bună învoială, iar în caz
de litigiu pe calea unei acțiuni judiciare.

***

2.14 Înscrierea dreptului de proprietate asupra unor


terenuri în care s-au convertit acțiunile dobândite în baza art. 37
din Legea fondului funciar nr.18/1991. (Minuta ședinței din data
de 24.03.2015)

O Cameră a Notarilor Publici solicită formularea unui


punct de vedere cu privire la modalitatea de înscriere în
cartea funciară a dreptului de proprietate asupra unor terenuri
în care s-au convertit acțiunile dobândite în baza art. 37 din
Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar, republicată, cu
modificările și completările ulterioare9.

9
(n.n.) Potrivit art. 37 din Legea fondului funciar nr. 18/1991,
republicată, cu modificările și completările ulterioare, (1) Persoanele
ale căror terenuri agricole au fost trecute în proprietate de stat, ca
efect al unor legi speciale, altele decât cele de expropriere, şi care se
află în administrarea unităţilor agricole de stat devin, la cerere,
acţionari la societăţile înfiinţate, în baza Legii nr. 15/1990, din
actualele unităţi agricole de stat. De aceleaşi prevederi beneficiază şi
moştenitorii acestor persoane. (2) Cererea se depune, în termen de 30
de zile de la intrarea în vigoare a prezentei legi, la primăria în a cărei
rază teritorială este situat terenul. (3) Numărul de acţiuni primite va fi
proporţional cu suprafaţa de teren în echivalent arabil, trecută în
patrimoniul statului, fără a putea depăşi însă valoarea a 10 ha teren de
familie, în echivalent arabil. (4) Nu beneficiază de dispoziţiile acestui
articol persoanele ale căror terenuri au fost confiscate ca efect al unor
72
În certificatele de moștenitor eliberate anterior emiterii
titlului de proprietate conform Legii nr. 18/1991, în masa
succesorală la bunuri mobile s-au menționat acțiunile deținute
în baza tabelului anexa 1910.
Se reține că, în situația prezentată, pentru întabularea
dreptului de proprietate asupra acestor terenuri este necesară
întocmirea unui supliment la certificatul de moștenitor, care va
cuprinde în masa succesorală imobilul ce face obiectul
restituirii potrivit Legii nr. 18/1991 privind fondul funciar,
republicată, cu modificările și completările ulterioare, imobil ce
va fi descris cu datele de identificare menționate în titlul de
proprietate.

***

2.15 Eliberarea titlurilor de proprietate în zonele


necooperativizate. (Minuta ședinței din data de 08.12.2015)

Un notar public aduce la cunoștința comisiei că


eliberarea titlurilor de proprietate aferente zonelor
necooperativizate, prevăzute de art. 27 alin. (2)1 din Legea nr.
18/1991 privind fondul funciar, republicată, cu modificările și

condamnări penale, cu excepţia persoanelor precizate în Decretul-lege


nr. 118 din 30 martie 1990 privind acordarea unor drepturi persoanelor
persecutate din motive politice de dictatura instaurată cu începere de
la 6 martie 1945, precum şi celor deportate în străinătate ori
constituite în prizonieri, cu modificările ulterioare.
10
(n.n.) Anexa 19 - Proces-verbal de punere în posesie Nr. ...
la Regulamentul privind procedura de constituire, atribuţiile şi
funcţionarea comisiilor pentru stabilirea dreptului de proprietate
privată asupra terenurilor, a modelului şi modului de atribuire a
titlurilor de proprietate, precum şi punerea în posesie a proprietarilor,
aprobat prin Hotărârea Guvernului nr. 890/2005.
73
completările ulterioare11 este blocată în județ de către comisia
județeană ca urmare a modificării art. 14 din Hotărârea
Guvernului nr. 890/200512 după adoptarea Legii nr. 165/2013,
în sensul că pe lângă planul parcelat și procesul-verbal de
punere în posesie, cererile să fie însoțite și de extrasul de
carte funciară (cu cota ce-i revine din cartea funciară propusă
spre validare)13. Se consideră că este nejustificat să se solicite
și extras de carte funciară de informare, deoarece dacă ar fi
întabulat pe numele persoanei propuse să se elibereze titlul
de proprietate nu se mai justifică eliberarea acestuia. În
cartea funciară figurează în aproape toate situațiile proprietarii
care le-au deținut în urmă cu peste 70-100 de ani, care sunt
decedați, mulți cu ultimul domiciliu necunoscut.

Eliberarea titlurilor de proprietate în baza art. 27 alin.


1
(2) din Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar, republicată,

11
(n.n.) Potrivit art. 27 alin. (2)1 din Legea nr. 18/1991 privind
fondul funciar proprietarii sau moştenitorii acestora care nu s-au înscris
în cooperativa agricolă de producţie, nu au predat sau nu li s-au
preluat la stat terenurile prin acte translative de proprietate vor putea
cere prefectului, prin comisiile de fond funciar, titluri de proprietate
conform prezentei legi. Acestor categorii de proprietari şi moştenitori le
sunt aplicabile numai prevederile art. 64.
12
(n.n.) Hotărârea Guvernului nr. 890/2005 pentru aprobarea
Regulamentului privind procedura de constituire, atribuţiile şi
funcţionarea comisiilor pentru stabilirea dreptului de proprietate
privată asupra terenurilor, a modelului şi modului de atribuire a
titlurilor de proprietate, precum şi punerea în posesie a proprietarilor.
13
(n.n.) Conform art. 14 din Regulamentul aprobat prin HG nr.
890/2005 la cererea proprietarilor sau a moştenitorilor prevăzuţi la art.
27 alin. (2)1 din Legea nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi
completările ulterioare, comisiile locale înaintează comisiilor judeţene,
în termen de 15 zile de la data înregistrării cererilor, planurile parcelare
şi procesul-verbal de punere în posesie pentru eliberarea titlurilor de
proprietate, însoţite de un extras de carte funciară.
74
se face cu respectarea prevederilor Regulamentului aprobat
prin HG nr. 890/2005, potrivit procedurilor stabilite în
Regulamentul de organizare şi funcţionare a Comisiei
judeţene de fond funciar.

***

2.16 Întabularea dreptului de proprietate asupra unui


teren dobândit prin constituire în baza Legii nr. 18/1991 privind
fondul funciar. (Minuta ședinței din data de 11.01.2016)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la următoarea situație: la întabularea dreptului de
proprietate asupra unui teren arabil situat în extravilan,
dobândit prin constituire, în baza Legii nr. 18/1991 privind
fondul funciar, un BCPI înscrie în cartea funciară și soțul sau
soția (după caz) al/a titularului titlului de proprietate, ca fiind
bun propriu dobândit în timpul căsătoriei, chiar dacă în anexa
eliberată de primărie, care a stat la baza eliberării titlului,
acesta a fost atribuit ca teren în proprietate specialiștilor
agricoli (…) persoanelor decorate (…) veteranilor de război
(…) persoanelor care nu au calitatea de cooperatori (…)
personalului de specialitate (…), ce se înscriu cu suprafețele
stabilite în tabelul prevăzut în anexele nr. 1, 2a, 2b, 4, 5, 8a,
8b, 9 din Regulamentul privind procedura de constituire
atribuțiile și funcționare a comisiilor pentru stabilirea dreptului
de proprietate14.

14
(n.n.) Regulamentul privind procedura de constituire,
atribuţiile şi funcţionarea comisiilor pentru stabilirea dreptului de
proprietate privată asupra terenurilor, a modelului şi modului de
atribuire a titlurilor de proprietate, precum şi punerea în posesie a
proprietarilor, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr. 890/2005, cu
modificările și completările ulterioare.
75
Doamna notar public apreciază că atribuirea de teren în
proprietate specialiștilor agricoli sau celor care au lucrat în
cadrul C.A.P. este asimilată regimului juridic al bunurilor
destinate exercitării profesiei de către unul dintre soți. Fac
parte din regimul comunității legale de bunuri terenurile care
au fost atribuite în baza legilor proprietății familiilor cărora
urmează să li se atribuie teren în localitățile cu excedent de
suprafață agricolă și cu deficit de forță de muncă, conform
art. 21 din Legea fondului funciar nr. 18/1991, după
finalizarea reconstituirii dreptului de proprietate pentru
persoanele îndreptățite, potrivit Anexei nr. 10a și familiilor din
alte localități din cadrul județului ori din alte județe cărora
urmează să li se atribuie teren în condițiile art. 21 din Legea
nr. 18/1991, potrivit Anexei nr. 10b.
Notarul public precizează că sunt registratori care, la
înființarea cărții funciare, înscriu pe titularul titlului de
proprietate în nume propriu iar alți registratori înscriu și pe
soțul titularului; se precizează, de asemenea, că unii notari
publici dezbat succesiunea autorului, reținând la masa
succesorală întreaga cotă a terenului situat în extravilan cu
privire la care s-a constituit dreptul de proprietate.
În concret se prezintă următoarea situație: se constituie
dreptul de proprietate numitei B.S. pentru un teren arabil
situat în extravilan, stabilită în tabelul prevăzut în Anexa nr.
9a – persoanelor care nu au calitatea de cooperator, dar care
au lucrat ca angajați în ultimii 3 ani în cooperativa agricolă de
producție sau în asociații cooperatiste. Numita B.S. a fost
căsătorită cu B.C. la data de 25.04.1982 și a divorțat în anul
2008, revenind la numele de L. Se înființează cartea funciară
pe numele amândurora. În prezent B.S. a decedat. Cu privire
la imobilul respectiv s-a realizat procedura de afișare
prevăzută de Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de
reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate
76
în extravilan (…), cu modificările și completările ulterioare, în
vederea vânzării terenului și s-a obținut adeverința de vânzare
liberă și toate anexele prevăzute de normele de aplicare ale
legii. Se solicită formularea unui punct de vedere cu privire la
modul de efectuare a înscrierii în cartea funciară în cazul
prezentat.

În urma verificărilor efectuate, Comisia apreciază că


înscrierea în cartea funciară se face în favoarea persoanei
menționate în titlul de proprietate, în favoarea căreia s-a
constituit dreptul potrivit Legii nr. 18/1991 privind fondul
funciar, republicată, cu modificările și completările ulterioare.
Notarul public urmează să stabilească regimul juridic al
bunului la solicitarea persoanelor interesate.

***

2.17 Rectificarea certificatului de moștenitor ca urmare


a rectificării titlului de proprietate în baza căruia a fost stabilită
masa succesorală. (Minuta ședinței din data de 09.02.2016)

O Cameră a Notarilor Publici transmite spre soluționare


comisiei o adresă a Instituției Prefectului, prin care se solicită
un punct de vedere cu privire la rectificarea certificatului de
moștenitor ca urmare a emiterii unei hotărâri a comisiei
județene prin care se dispune rectificarea titlului de
proprietate în baza căruia a fost stabilită masa succesorală. În
adresa menționată se face precizarea că, prin adresa nr.
4192/DFF/23.07.2010 transmisă ANCPI și ulterior Instituțiilor
Prefectului, se aduce la cunoștință că atunci când titlurile de
proprietate nu au intrat în circuitul civil și se constată erori de
ordin material (altele decât cele ce privesc întinderea și
existența dreptului de proprietate sau persoanele îndreptățite)
77
la întocmirea acestora este recomandabil ca rectificarea
acestora să se facă pe cale administrativă printr-o hotărâre de
comisie județeană.

Referitor la situația prezentată, comisia își menține


punctele de vedere exprimate anterior în urma unor solicitări
similare.

***

2.18 Modificarea datelor de identificare ale imobilului din


titlul de proprietate ulterior încheierii actelor notariale. (Minuta
ședinței din data de 01.03.2016)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la cererea de rectificare a unui act notarial în baza
unui duplicat al unui titlu de proprietate, al cărui indicativ al
uneia dintre parcele este diferit de cel al titlului inițial, care se
afla în circuitul civil la momentul eliberării duplicatului, dar
care ulterior a fost anulat de drept. În concret biroul notarial a
autentificat un contract de partaj voluntar în anul 1999,
pentru parcela A4/83, prevăzută în titlul de proprietate nr.
18448/1751/1995, indicativul parcelei fiind confirmat la
momentul perfectării partajului și de schița vizată de OCOT și
de primărie. La data de 22.10.2013 s-a eliberat duplicatul
titlului de proprietate, în care respectiva parcelă de teren
figurează cu indicativul A4/82, în timp ce în circuitul civil se
afla și titlul de proprietate inițial, în original. Prin adresa nr.
7183/2014 Instituția Prefectului a făcut cunoscut Comisiei
locale că odată cu emiterea duplicatului, titlul de proprietate în
original a fost anulat de drept, impunându-se predarea
acestuia, prin grija Comisiei locale, la OCPI. Se apreciază că
lucrările de publicitate imobiliară pot fi reluate, ca urmare a
78
respingerii dispuse prin încheierea nr. 32817/2014, fără a se
rectifica contractul de partaj, în considerarea punctelor de
vedere emise anterior de către comisie.

Situația prezentată în speță este similară unor spețe


asupra cărora Comisia și-a exprimat punctul de vedere în
sensul că, în considerarea prevederilor Legii notarilor publici și
a activității notariale nr. 36/1995, republicată, nu este
justificată solicitarea de modificare a actelor notariale, în toate
situațiile în care se schimbă datele de identificare ale
imobilului din titlurile de proprietate eliberate conform Legii
nr. 18/1991 privind fondul funciar, ulterior încheierii actelor de
către notarii publici (ex.: minuta din 02.02.2015).

***

2.19 Necesitatea modificării actelor notariale, în situația


în care se schimbă datele de identificare ale imobilului din titlul
de proprietate eliberat conform Legii nr. 18/1991 privind fondul
funciar, ulterior încheierii actului. (Minuta ședinței din
21.03.2016)

Un notar public solicită emiterea unei decizii cu caracter


obligatoriu de către directorul Direcției de publicitate
imobiliară din cadrul ANCPI, în baza art. 22 alin. (12) și (13)
din Legea nr. 7/199615, cu privire la procedura de intabulare a

15
(n.n.) Potrivit art. 22 alin. (12) și (13) din Legea nr. 7/1996
privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și
completările ulterioare în exercitarea atribuţiilor de coordonare şi
control, directorii Direcţiei de publicitate imobiliară şi Direcţiei de
cadastru emit decizii cu caracter obligatoriu a căror nerespectare
atrage pentru personalul de specialitate din Agenţia Naţională şi
instituţiile subordonate, implicat în soluţionarea cererilor de recepţie şi
79
dreptului de proprietate în baza unor acte notariale, emise
ulterior eliberării unui titlu de proprietate, în conformitate cu
prevederile Legii nr. 18/1991 privind fondul funciar, titlu care
a fost modificat după data încheierii actului notarial. Cu titlu
exemplificativ se comunică două încheieri de respingere date
de un OCPI cu privire la întabularea unor certificate de
moștenitor, eliberate în baza unor titluri de proprietate, care
au fost rectificate ulterior emiterii certificatelor, prin care nu se
respectă conduita recomandată prin mai multe minute de
ședință pe această temă.

Situația prezentată este similară unor spețe asupra


cărora Comisia și-a exprimat punctul de vedere în sensul că,
în considerarea prevederilor Legii notarilor publici și a
activității notariale nr. 36/1995, republicată, nu este justificată
solicitarea de modificare a actelor notariale, în toate situațiile
în care se schimbă datele de identificare ale imobilului din
titlurile de proprietate eliberate conform Legii nr. 18/1991
privind fondul funciar, ulterior încheierii actelor de către notarii
publici.

***

înscriere, sancţiunile disciplinare prevăzute în regulamentele interne.


În baza protocolului de colaborare privind modul de efectuare a
operaţiunilor de publicitate imobiliară, în vederea unificării procedurilor
de lucru, Agenţia Naţională şi UNNPR organizează şedinţe de lucru
periodice ale căror soluţii, consemnate în minutele de şedinţă, stau la
baza emiterii deciziilor prevăzute la alin. (12).

80
2.20 Înscrierea în cartea funciară în situația existenței
unor neconcordanțe între numele proprietarului menționat pe
titlul de proprietate și cel din actele de identitate. (Minuta
ședinței din data de 24.10.2016)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la următoarea situație juridică: la emiterea titlului de
proprietate s-a menționat în mod eronat numele unuia din
titularii dreptului de proprietate. Spre exemplu: „JANA” în loc
de „IANA”, „LENUȚA” în loc de „ELENA”, „ION” în loc de
„IOAN”, „STELUȚA” în loc de „STELA”. În toate aceste situații,
deși există declarații de notorietate autentificate notarial, cu
privire la numele titularului, emise de ceilalți titulari ai
dreptului de proprietate înscriși în titlu sau de terțe persoane,
se refuză întabularea în baza titlului de proprietate și a
declarației de notorietate.

Comisia precizează că aspectele menționate au fost


analizate în cuprinsul mai multor minute anterioare, concluzia
adoptată fiind aceea a efectuării înscrierilor în cartea funciară
în baza titlului de proprietate și a declarației de notorietate.

***

2.21 Imposibilitatea identificării prin cod numeric


personal a titularilor din titlul de proprietate, în vedea înscrierii în
cartea funciară. (Minuta ședinței din data de 13.02.2017)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


referitor la o situație întâlnită în practică cu privire la prima
intabulare în cartea funciară: la înscrierea dreptului de
proprietate asupra terenurilor în baza titlurilor de proprietate
emise în temeiul Legii fondului funciar nr. 18/1991, în care
81
figurează titulari mai multe persoane, se solicită părții care
dorește intabularea să prezinte codul numeric personal al
tuturor titularilor care figurează în titlul de proprietate.

Această situație duce la imposibilitatea persoanei


interesate de a intabula dreptul său de proprietate, acesta
fiind în imposibilitatea de a prezenta CNP-ul tuturor titularilor.
Astfel, petentul este îndrumat să solicite personal de la
serviciile de evidență a persoanelor, CNP-ul tuturor titularilor,
însă este refuzat, întrucât, în conformitate cu legislația în
vigoare, fiind vorba de date cu caracter personal, ele nu pot fi
puse la dispoziția acestuia.

De altfel, sunt situații când titularii sunt decedați și nu


au atribuit CNP-ul, astfel încât este practic imposibil ca unul
din titularii dreptului de proprietate să obțină CNP-ul pentru
un alt titular înscris în titlul de proprietate care este decedat.
Aceste situații aduc atingere exercitării dreptului de
proprietate de către coproprietarii care sunt puși în
imposibilitatea intabulării cotei lor din dreptul de proprietate și
astfel, sunt în imposibilitatea exercitării dreptului de dispoziție
asupra cotei - părți din dreptul de proprietate.
Notarul public consideră că se impune, în situația în care
persoana înscrisă în titlul de proprietate este decedată, fără a
avea atribuit CNP-ul, înscrierea în cartea funciară cu
mențiunea că titularul este decedat, fără CNP atribuit.

a) În situația în care coproprietarii de pe titlu sunt în viață,


reprezentanții ANCPI învederează faptul că art. 5 alin. (2) lit.
e) din Legea nr. 677/2001 pentru protecția persoanelor cu
privire la prelucrarea datelor cu caracter personal şi libera
circulație a acestor date, cu modificările ulterioare, permite
prelucrarea datelor cu caracter personal - în sensul dezvăluirii
82
către terți prin transmiterea acestora (art. 3 lit. b) din Lege) -
atunci când prelucrarea este necesară în vederea realizării
unui interes legitim al operatorului sau al terțului căruia îi sunt
dezvăluite datele, cu condiția ca acest interes să nu
prejudicieze interesul sau drepturile şi libertățile fundamentale
ale persoanei vizate.
În speță, se apreciază că interesul legitim al coproprietarului,
care solicită la serviciile de evidență ale persoanelor CNP-ul
tuturor titularilor cuprinși în titlul de proprietate emis potrivit
Legii fondului funciar nr. 18/1991, este evident. De
asemenea, interesul și drepturile fundamentale ale celorlalți
coproprietari nu numai că nu sunt prejudiciate, ci sunt
protejate prin efectul înscrierii în cartea funciară.
Nu în ultimul rând, obligativitatea menționării codului numeric
personal este impusă de dispozițiile art. 29 din Legea
cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată,
cu modificările și completările ulterioare.

b) În ceea ce privește persoanele decedate, cărora li s-a


atribuit CNP, la prima înscriere, în fișierul .cpxml persoana
autorizată va menționa la rubrica corespunzătoare cifra 0 de
13 ori.

c) În ceea ce privește persoanele decedate cărora nu le-a fost


atribuit CNP, Comisia apreciază că acesta nu este necesar, în
vederea admiterii cererii de înscriere în cartea funciară, aspect
care rezultă din analiza acestui text legal. Conform art. 29
alin. (1) lit. b), în cazul în care registratorul admite cererea,
dispune intabularea sau înscrierea provizorie prin încheiere,
dacă înscrisul îndeplineşte următoarele condiţii limitative: (…)
b) identifică corect numele sau denumirea părţilor şi
menţionează codul numeric personal sau, după caz, numărul
de identificare fiscală, dacă este atribuit (…).
83
CNP-ul a fost introdus ca element obligatoriu în actele de
identitate, cele de stare civilă și în alte acte personale prin
Decretul Consiliului de Stat al Republicii Socialiste România nr.
59/1978 pentru modificarea Legii nr. 5/1971 cu privire la
actele de identitate ale cetăţenilor români, precum şi la
procedura schimbării domiciliului şi a reşedinţei, intrat în
vigoare la data de 03.05.1978. La prima înscriere, în fișierul
.cpxml persoana autorizată va menționa la rubrica
corespunzătoare cifra 0 de 13 ori.

***

2.22 Necesitatea modificării actelor notariale, în situația


în care se schimbă datele de identificare ale imobilului din titlul
de proprietate eliberat conform Legii nr. 18/1991 privind fondul
funciar, ulterior încheierii actului. (Minuta ședinței din
10.04.2017)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la următoarea situație juridică: la data de
28.11.2011 s-a emis Certificatul de moștenitor nr.
135/28.11.2011 în Dosarul nr. 141/2011 pentru defunctul
M.M., masa succesorală fiind compusă din terenurile descrise
în Titlul de proprietate nr. 008872/02550 din 12.05.2003 emis
de CJSDPT. Ulterior, titlul de proprietate a fost rectificat de
instituțiile abilitate, suprafețele inițiale fiind reduse și
repoziționate. În vederea înstrăinării, moștenitoarea M.D. a
solicitat întabularea terenurilor, însă cererea acesteia nu a fost
soluționată din cauza neconcordanțelor dintre certificatul de
moștenitor și titlul de proprietate. Notarul public solicită
precizări cu privire la actul care poate fi emis pentru
soluționarea cauzei, nefiind vorba de o omisiune sau o eroare
materială și nici de suplimentarea masei succesorale.
84
Astfel cum s-a precizat și în cuprinsul unor minute
anterioare (ex.: minuta nr. 5607 – 1511 /21.03.2016), nu este
justificată solicitarea oficiului teritorial privind modificarea
actelor notariale încheiate în baza unor titluri de proprietate
emise potrivit legilor fondului funciar, în situațiile în care
ulterior autentificării se schimbă datele din cuprinsul acestor
titluri. Reprezentanții ANCPI urmează să ia legătura cu
reprezentanții OCPI, în vederea clarificării situației.

***

85
3. SCHIMBAREA CATEGORIEI DE FOLOSINȚĂ /
DESTINAȚIEI IMOBILULUI

3.1 Actele necesare pentru notarea schimbării


categoriei de folosință / destinației unui imobil. (Minuta ședinței
din data de 28.07.2014)

O societate profesională notarială solicită formularea


unui punct de vedere cu privire la soluționarea diferită a unor
cereri de notare în cartea funciară a schimbării categoriei de
folosință a unui imobil, din extravilan arabil în intravilan curți -
construcții.
În vederea soluționării cererii de notare a schimbării
destinației imobilului din extravilan în intravilan, se va atașa
hotărârea consiliului local emisă în baza planului urbanistic
zonal aprobat conform prevederilor legale și tariful aferent
acestei operațiuni.
În vederea soluționării cererii de notare a schimbării
categoriei de folosință a imobilului din arabil în curți -
construcții, se va atașa decizia Ministerului Agriculturii şi
Dezvoltării Rurale de aprobare a scoaterii din circuitul agricol,
cu excepția situației prevăzute la art. 23 pct. A lit. b) teza II
din Legea 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară,
în conformitate cu care scoaterea definitivă şi temporară din
circuitul agricol a imobilelor situate în intravilanul aprobat
potrivit legii se face prin autorizaţia de construire, precum și
tariful aferent acestei operațiuni16.

16
(n.n.) Normele procedurale privitoare la schimbarea
destinației / categoriei de folosință au fost modificate ulterior analizei
situației prezentate. În prezent sunt aplicabile dispozițiile art. 111 din
Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru
86
***

3.2 Actele necesare pentru notarea schimbării


destinației unui imobil. (Minuta ședinței din data de 09.12.2014)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la documentele necesare în vederea evidențierii în
cartea funciară, în cazul schimbării destinației unui teren din
extravilan în intravilan.

şi carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și


completările ulterioare, în conformitate cu care (1) Actualizarea datelor
referitoare la categoria de folosinţă/destinaţia terenului, pentru o parte
din imobil, se realizează în baza unei documentaţii de actualizare
informaţii tehnice. (2) Documentaţia cadastrală de actualizare a
categoriei de folosinţă/destinaţiei conţine: a) borderoul; b) dovada
achitării tarifului; c) cererea de recepţie şi înscriere; d) declaraţia pe
proprie răspundere cu privire la identificarea imobilului măsurat;
e) copiile actelor de identitate, în cazul proprietarilor persoane fizice
sau certificatul constatator, în cazul persoanelor juridice; f) copia
extrasului de carte funciară pentru informare; g) actul administrativ
specific (ex.: adeverinţa emisă de primărie, autorizaţia de construire),
emis în condiţiile legii; h) inventarul de coordonate al punctelor de
staţie şi al punctelor radiate, i) calculul analitic al suprafeţelor;
j) memoriul tehnic; (k) copia planului care a stat la baza înscrierii în
cartea funciară a imobilului pentru care se solicită
actualizarea; l) planul de amplasament şi delimitare a imobilului pe
care se reprezintă suprafaţa de teren cu categoria / destinaţia actuală;
m) Abrogat n) fişierul .cpxml. (3) Prin excepţie de la alin. (1) şi (2),
actualizarea categoriei de folosinţă/destinaţiei pentru întregul imobil
care a fost înregistrat în sistemul integrat de cadastru şi carte funciară
se poate realiza fără documentaţie cadastrală, în baza actului
administrativ specific, emis în condiţiile legale. Fişierul .cpxml se preia
din arhiva oficiului teritorial, se actualizează de către inspectorul căruia
i-a fost alocată lucrarea şi se ataşează cererii.
87
În situația prezentată, pentru efectuarea mențiunilor
corespunzătoare în cartea funciară a imobilului, este suficientă
prezentarea actului administrativ specific care atestă
destinația terenului (adeverință emisă de către autoritatea
publică locală, hotărârea consiliului local care aprobă planul
urbanistic sau certificatul de atestare a îndeplinirii obligațiilor
fiscale).
În speță sunt aplicabile prevederile art. 111 alin. (3) din
Regulamentul aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, în
conformitate cu care actualizarea categoriei de
folosință/destinației pentru întregul imobil care a fost
înregistrat în sistemul integrat de cadastru și carte funciară se
realizează fără documentație cadastrală, în baza actului
administrativ specific, emis în condițiile legale. Fișierul .cpxml
se preia din arhiva oficiului teritorial, se actualizează de către
inspectorul căruia i-a fost alocată lucrarea și se atașează
cererii17.
Încheierea de respingere a cererii de înscriere în cartea
funciară motivată de lipsa fișierului .cpxml pentru actualizarea
destinației imobilului poate fi atacată cu cerere de
reexaminare, conform prevederilor legale.

***

3.3 Actualizarea categoriei de folosință din „arabil” în


„curți construcții” a unui imobil înregistrat în sistemul integrat
de cadastru şi carte funciară (Minuta ședinței din data de
25.05.2015).

Un notar public solicită îndrumare în situația respingerii


de către un OCPI a cererii de notare în cartea funciară a

17
(n.n.) Idem.
88
schimbării categoriei de folosință din teren intravilan arabil în
teren intravilan curți construcții, în baza certificatului de
urbanism, respingere întemeiată pe dispozițiile art. 111 alin.
(1) din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în
evidențele de cadastru și carte funciară, aprobat prin Ordinul
nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare, în
conformitate cu care: actualizarea datelor referitoare la
categoria de folosință / destinația terenului se realizează în
baza unei documentații de actualizare informații tehnice.
Notarul public apreciază că temeiul juridic ce a dus la
respingerea cererii este greșit aplicat, întrucât art. 111 alin.
(3) este incident în astfel de cazuri, așa cum s-a stabilit prin
minuta de ședință înregistrată cu nr. 6145/18.12.2014.

Prin minuta invocată de notarul public s-a stabilit că,


pentru notarea schimbării categoriei de folosință / destinației
pentru întregul imobil, este suficientă prezentarea actului
administrativ specific (adeverință emisă de către autoritatea
publică locală, hotărârea consiliului local care aprobă planul
urbanistic sau certificatul de atestare a îndeplinirii obligațiilor
fiscale).
Comisia apreciază că în speță sunt aplicabile dispozițiile
art. 111 alin. (3) din Regulamentul aprobat prin Ordinul nr.
700/2014, în temeiul cărora schimbarea categoriei de
folosință / destinației pentru întregul imobil care a fost
înregistrat in sistemul integrat de cadastru și carte funciară se
realizează fără documentație cadastrală, în baza actului
administrativ specific, emis in condițiile legale. Fișierul .cpxml
se preia din arhiva oficiului teritorial, se actualizează de către

89
inspectorul căruia i-a fost alocată lucrarea și se atașează
cererii18.
În consecință, în situația prezentată se poate formula
cerere de reexaminare, în baza temeiului juridic indicat.

***

3.4 Încheierea unor acte juridice succesive cu privire la


un teren care apare în sistemul integrat de cadastru și carte
funciară ca fiind în extravilan, trecut anterior în intravilan, fără
actualizarea cărții funciare. (Minuta ședinței din data de
15.06.2015)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la pronunțarea unor încheieri de respingere a
cererilor de întabulare a dreptului de proprietate de către un
BCPI, în baza unor contracte de vânzare-cumpărare încheiate
în aceeași zi, având ca obiect același teren, cu motivația că
terenul este înscris în evidențele sistemului integrat de
cadastru și carte funciară ca fiind situat în extravilan. Se

18
Normele procedurale au fost modificate ulterior analizei
situației prezentate, în sensul stabilirii doar a posibilității actualizării
fără documentație cadastrală. Art. 111 alin. (3) a fost modificat prin
Ordinul nr. 1340/2015 privind modificarea şi completarea
Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele de
cadastru şi carte funciară, aprobat prin Ordinul directorului general al
ANCPI nr. 700/2014, intrat în vigoare la data de 01.01.2016 și are
următorul conținut: Prin excepție de la alin. (1) și (2), actualizarea
categoriei de folosință / destinației pentru întregul imobil care a fost
înregistrat în sistemul integrat de cadastru și carte funciară se poate
realiza fără documentație cadastrală, în baza actului administrativ
specific, emis în condițiile legale. Fișierul .cpxml se preia din arhiva
oficiului teritorial, se actualizează de către inspectorul căruia i-a fost
alocată lucrarea și se atașează cererii.
90
precizează că terenul menționat în cele două acte juridice
succesive cu categoria de folosință curți-construcții a fost
trecut în intravilan în baza unei hotărâri de consiliu local, fapt
atestat printr-o adeverință emisă de autoritatea publică locală.

Din analiza documentației depuse rezultă anumite


inadvertențe între extrasul de carte funciară de autentificare,
certificatul fiscal și adeverința eliberată de autoritatea
competentă și mențiunile din actul notarial, respectiv:
- în conformitate cu extrasul de carte funciară pentru
autentificare, terenul are categoria de folosință curții-
construcții și este situat în extravilan;
- conform certificatului fiscal privind impozitele și taxele
locale în cazul persoanelor fizice, terenul figurează înscris în
evidențele fiscale ca pășune-intravilan;
- în conformitate cu adeverința emisă de primărie,
terenul se află în intravilanul localității;
- conform contractelor de vânzare încheiate succesiv,
terenul are categoria de folosință curți-construcții și este situat
în intravilan.
Comisia precizează că, în prealabil solicitării înscrierii în
cartea funciară a actelor notariale menționate, era necesar să
se clarifice regimul juridic al imobilului în ceea ce privește
destinația și categoria de folosință, cu actualizarea
corespunzătoare, după caz, a informațiilor din cartea funciară.
De asemenea, din analiza documentelor atașate
solicitării, rezultă că nu au fost respectate prevederile art. 35
din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea
imobiliară republicată, cu modificările și completările
ulterioare, referitoare la obligativitatea obținerii în prealabil
autentificării contractelor de vânzare a unui extras de carte
funciară pentru autentificare; vânzările au fost autentificate la
data de 15.01.2015, iar extrasul de carte funciară cu privire la
91
imobilul care a făcut obiectul celor două contracte a fost
solicitat la aceeași dată, fiind eliberat însă ulterior, respectiv
pe 19.01.201519.

***

19
(n.n.) A se vedea și Decizia Direcției de Publicitate Imobiliară
nr. 2/06.03.2017 privind verificarea datei de eliberare a extrasului de
carte funciară care stă la baza autentificării actelor notariale prin care
se transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un drept real
imobiliar. Potrivit Art. 1 Extrasele de carte funciară eliberate la sediul
BCPI vor fi completate cu data eliberării, de către angajații biroului
teritorial cu atribuții în acest sens, conform modelului aprobat prin
Regulamentul de avizare, recepție şi înscriere în evidențele de cadastru
şi carte funciară, aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și
completările ulterioare. Art. 2 (1) În vederea soluționării cererilor de
înscriere care au la bază acte notariale prin care se transmite, se
modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar, asistenții
registratori vor verifica data de eliberare a extrasului de carte funciară
care stă la baza autentificării acestor acte, astfel:
- pentru extrasele de carte funciară eliberate la ghișeu, se va
verifica data eliberării completată potrivit art. 1;
- pentru extrasele de carte funciară eliberate on-line, se va
verifica termenul de eliberare a acestora. (2) În situația în care se
constată că data autentificării actului notarial a fost anterioară datei
eliberării extrasului de carte funciară, asistenții registratori vor
menționa pe cererile de înscriere faptul că există impedimente pentru
admiterea acestora. Art. 3 Registratorii de carte funciară vor respinge
cererile de înscriere, formulate în baza unor acte notariale care au data
autentificării anterioară datei de eliberare a extrasului de carte
funciară, conform art. 35 alin. (1) teza a V-a, coroborat cu art. 29 alin.
(1) lit. d), respectiv art. 30 alin. (2) din Legea cadastrului și a
publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și
completările ulterioare.
92
3.5 Operațiunile de publicitate imobiliară în temeiul
unui contract de vânzare cu privire la un teren situat în
intravilan, care este înscris în cartea funciară cu destinația
extravilan. (Minuta ședinței din data de 08.12.2015)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la respingerea întabulării dreptului de proprietate
asupra unor terenuri situate în intravilan, care au făcut
obiectul unor contracte de vânzare.
Într-o situație, prin referat de completare, s-a comunicat
de către OCPI că în cartea funciară terenul are destinația de
extravilan. La baza contractului de vânzare-cumpărare au stat
și Hotărârea Consiliului Local nr. 60/21.10.2009, adeverința
nr. 422/03.06.2015 și adeverința nr. 4225/03.06.2015, emise
de primărie, prin care se adeverește că terenul intră în
categoria intravilan - arabil.
Într-o altă situație similară, soluția a fost de admitere,
întabulându-se dreptul de proprietate în favoarea
cumpărătorului.
Telefonic s-a solicitat notarului public de către un
asistent registrator rectificarea contractului de vânzare, în
sensul că terenul este intravilan și nu extravilan, soluție care
nu a fost agreată, având în vedere situația de fapt.
S-a convenit să se depună o cerere de actualizare date
tehnice (codul 2.6.2) pentru a modifica datele din cartea
funciară, în sensul că terenul este în prezent trecut în
intravilan. Cererile au fost înregistrate cu nr. 33824 și
33825/16.07.2015.
Cererea de actualizare, însoțită de documentele
justificative menționate mai sus, înregistrată cu nr. 33824, a
primit inițial un referat de completare, necomunicat, prin care
se preciza că sunt suprapuneri cu terenurile învecinate, deși
repoziționarea imobilului fusese soluționată în anul 2014, prilej
93
cu care s-au remediat suprapunerile existente la acea dată.
Cererea nu a fost soluționată până la data formulării
memoriului.
Dosarul 33825/16.07.2015 a fost soluționat prin
încheiere de respingere, în care se precizează că
documentația cadastrală nu poate fi recepționată.

Din verificările efectuate de către ANCPI rezultă


următoarele: pentru imobilul ce a făcut obiectul cererii s-a
constatat că există suprapunere (n.n. cu alte documentații
cadastrale recepționate anterior). În urma discuţiilor avute cu
reprezentanții ANCPI, OCPI teritorial a propus soluţionarea din
oficiu a acesteia. După repoziţionarea imobilului, cererea de
recepţie şi înscriere se poate redepune.

***

3.6 Schimbarea categoriei de folosință a unui teren


extravilan din ”arabil” în ”fâneață”. (Minuta ședinței din data de
08.12.2015)

Un notar public a solicitat formularea unui punct de


vedere cu privire la soluționarea unei cereri de către OCPI,
având ca obiect notarea schimbării categoriei de folosință a
unui teren extravilan din arabil în fâneață, înscris în cartea
funciară în baza unei documentații întocmită în sistemul de
referință stereografic 1970 (cu fișier .cpxml). Schimbarea
categoriei de folosință s-a solicitat concomitent cu întabularea
dreptului de proprietate al cumpărătorului, în baza adeverinței
eliberate de primărie.
OCPI a respins acest capăt de cerere, solicitând
anexarea unui nou fișier .cpxml. Împotriva cererii s-a solicitat
reexaminarea, cu motivarea că în conformitate cu prevederile
94
art. 11 alin. (3) din Ordinul nr. 700/2014, actualizarea
fișierului .cpxml este în sarcina oficiului teritorial. Cererea a
fost respinsă cu motivarea că pe cerere nu s-a menționat
codul 2.6.2. Dosarul a fost redepus cu plata unui tarif de
urgență. În cele din urmă cererea a fost admisă după aproape
50 de zile de la data depunerii acesteia.

În situația prezentată sunt aplicabile prevederile art. 111


alin. (3) din Ordinul nr. 700/2014, în conformitate cu care
actualizarea categoriei de folosință/destinației pentru întregul
imobil care a fost înregistrat în sistemul integrat de cadastru și
carte funciară se realizează fără documentație cadastrală, în
baza actului administrativ specific, emis în condițiile legale.
Fișierul .cpxml se preia din arhiva oficiului teritorial, se
actualizează de către inspectorul căruia i-a fost alocată
lucrarea și se atașează cererii20.
Având în vedere cele precizate, pentru schimbarea
categoriei de folosință cu privire la întregul imobil nu este
necesară întocmirea de către solicitant a fișierului .cpxml.

20
(n.n.) Normele procedurale privitoare la schimbarea
destinației/categoriei de folosință au fost modificate ulterior analizei
situației prezentate. Ca urmare a intrării în vigoare la data de
01.01.2016 a Ordinului nr. 1340/2015 al directorului general al ANCPI
privind modificarea şi completarea Regulamentului de avizare, recepţie
şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat prin
Ordinul nr. 700/2014, art. 111 alin. (3) are următorul conținut: Prin
excepţie de la alin. (1) şi (2), actualizarea categoriei de
folosinţă/destinaţiei pentru întregul imobil care a fost înregistrat în
sistemul integrat de cadastru şi carte funciară se poate realiza fără
documentaţie cadastrală, în baza actului administrativ specific, emis în
condiţiile legale. Fişierul .cpxml se preia din arhiva oficiului teritorial, se
actualizează de către inspectorul căruia i-a fost alocată lucrarea şi se
ataşează cererii.

95
Cererea a fost formulată şi înregistrată pe serviciile
2.3.2. (întabulare) şi 2.4.2. (notare), înregistrarea corectă
fiind pe serviciile 2.6.2. (actualizarea informaţiilor cadastrale)
şi 2.3.2. (întabulare).

***

3.7 Procedura de înregistrare a unei cereri de


schimbare a destinației terenului; situații care impun întocmirea
unui fișier .cpxml în vederea integrării imobilului în sistemul
informatic. (Minutele ședințelor din data de 04.04.2016 și
09.05.2016)

Un notar public semnalează practica neunitară a unui


OCPI cu privire la documentele necesare în vederea
evidențierii în cartea funciară a schimbării destinației unui
teren din extravilan în intravilan. Deși prin minuta din data de
09.12.2014 s-a reținut că pentru efectuarea mențiunilor
corespunzătoare în cartea funciară a imobilului este suficientă
prezentarea actului administrativ specific ce atestă destinația
terenului (adeverință emisă de către autoritatea publică
locală, hotărârea Consiliului Local care aprobă planul
urbanistic sau certificatul de atestare a îndeplinirii obligațiilor
fiscale), acest oficiu teritorial soluționează în mod diferit acest
tip de cereri, fie prin admitere, fie prin respingere.

Din verificarea aspectelor semnalate rezultă că cererile


în cauză au fost înregistrate pe flux întrerupt (cod serviciu
2.3.2. sau 2.2.2., după caz). În vederea schimbării destinației
unui teren este necesară parcurgerea fluxului integrat
(serviciul cu codul 2.6.2 - extindere sau desfiinţare construcţii
şi actualizare categorie de folosinţă, destinaţie sau alte
informaţii tehnice) ce presupune existența unui fișier .cpxml
96
întocmit de către inspectorul de cadastru, în urma cererii de
schimbare a destinației formulate de către persoana
interesată, însoțită de documentele justificative enunțate mai
sus.

Ulterior notarul public a revenit la solicitarea analizată în


ședințele din data de 09.12.2014 și din 04.04.2016 cu privire
la documentele necesare în vederea evidențierii în cartea
funciară în cazul schimbării destinației unui teren din
extravilan în intravilan. Prin minutele menționate s-a reținut că
în acest caz nu este necesară întocmirea unei documentații
cadastrale, fiind suficientă prezentarea actului administrativ
specific care atestă destinația terenului (adeverință emisă de
către autoritatea publică locală, hotărârea consiliului local care
aprobă planul urbanistic sau certificatul de atestare a
îndeplinirii obligațiilor fiscale).
Conform art. 111 alin. (3) din Regulamentul de avizare,
recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară
aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și
completările ulterioare fişierul .cpxml se preia din arhiva
oficiului teritorial, se actualizează de către inspectorul căruia i-
a fost alocată lucrarea şi se ataşează cererii. În vederea
schimbării destinației terenului este necesară parcurgerea
fluxului integrat (serviciul cu codul 2.6.2 - extindere sau
desființare construcții și actualizare categorie de folosință,
destinație sau alte informații tehnice) ce presupune existența
unui fișier .cpxml întocmit de către inspectorul de cadastru, în
urma cererii de schimbare a destinației formulate de către
persoana interesată, însoțită de documentele justificative
enunțate mai sus.
Deși prin minută notarului public i s-a recomandat să
formuleze reexaminare împotriva încheierilor de respingere a
cererilor de înscriere în cartea funciară, motivate pe lipsa
97
fișierului .cpxml, soluția dispusă în unele cereri de
reexaminare a fost de menținere a încheierilor de respingere.

În cadrul ședinței din data de 09.05.2016 s-au reținut


următoarele: constatările menționate în minutele din data de
09.12.2014 și din data de 04.04.2016 se referă doar la
situația în care imobilul a fost înregistrat în sistemul integrat
de cadastru și carte funciară, conform art. 111 alin. (3) din
Ordinul ANCPI nr. 700/2014, potrivit căruia: Prin excepţie de
la alin. (1) şi (2), actualizarea categoriei de
folosinţă/destinaţiei pentru întregul imobil care a fost
înregistrat în sistemul integrat de cadastru şi carte funciară se
poate realiza fără documentaţie cadastrală, în baza actului
administrativ specific, emis în condiţiile legale. Fişierul .cpxml
se preia din arhiva oficiului teritorial, se actualizează de către
inspectorul căruia i-a fost alocată lucrarea şi se ataşează
cererii.
Din actele anexate cererii formulate către comisie,
rezultă că încheierile de respingere s-au pronunțat fie în
situațiile în care imobilele nu erau înregistrate în sistemul
integrat de cadastru și carte funciară - ceea ce se poate
observa din faptul că numărul de carte funciară diferă de
numărul cadastral, ci doar în sistemul de cadastru și carte
funciară, fără reprezentare grafică (încheierile nr.
310258/2015 și nr. 48836/2016), fie nu s-a achitat taxa de 60
lei/imobil pentru actualizare categorie de folosință, destinație
sau alte informații tehnice (încheierea nr. 13872/2016).
Reprezentanții ANCPI precizează că potrivit informațiilor
furnizate de OCPI, punerea în aplicare a dispozițiilor art. 111
alin. (3) din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în
evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul
nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare, care
stipulează că fişierul .cpxml se preia din arhiva oficiului
98
teritorial, se actualizează de către inspectorul căruia i-a fost
alocată lucrarea şi se ataşează cererii, nu este posibilă în
situațiile punctuale în care documentația cadastrală existentă
în arhiva OCPI nu este realizată în sistem Stereografic 1970.
În aceste cazuri este necesar ca proprietarul tabular să solicite
unei persoane fizice/juridice autorizate întocmirea unui fișier
.cpxml, în vederea integrării imobilului în cauză în sistemul
informatic integrat de cadastru și carte funciară.

***

99
4. ÎNSCRIEREA ȘI RADIEREA DREPTURILOR
REALE ASUPRA CONSTRUCȚILOR

4.1 Întabularea construcțiilor edificate fără autorizație


de construire. Lipsa mențiunilor referitoare la anul edificării
construcțiilor în certificatele de atestare fiscală. (Minuta ședinței
din data de 16.12.2013)

Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996,


republicată, cu modificările ulterioare permite înscrierea în
cartea funciară a construcțiilor edificate fără autorizație de
construire anterior datei de 01.08.2001, în baza certificatului
de atestare fiscală 21 . Formularul certificatului de atestare
fiscală pentru persoane fizice/juridice, aprobat prin Ordinul
MFP nr. 2052bis/2006 nu conține o rubrică referitoare la anul
edificării construcției. Se învederează Comisiei faptul că
dispozițiile legale sus amintite nu au în prezent aplicabilitate
practică, iar construcțiile nu pot fi înscrise în cartea funciară.
ANCPI a formulat o solicitare adresată Ministrului Finanțelor
Publice.

21
(n.n.) Conform art. 36 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, în
forma aflată în vigoare la data redactării minutei, construcţiile realizate
înainte de 1 august 2001, care este data intrării în vigoare a Legii nr.
453/2001 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 50/1991 privind
autorizarea executării lucrărilor de construcţii şi unele măsuri pentru
realizarea locuinţelor, se întabulează, în lipsa autorizaţiei de construire,
în baza certificatului de atestare fiscală prin care se atestă achitarea
tuturor obligaţiilor fiscale de plată datorate autorităţii administraţiei
publice locale în a cărei rază se află situată construcţia, precum şi a
documentaţiei cadastrale.
100
Se apreciază că până la modificarea formularului
certificatului de atestare fiscală pentru persoane fizice/juridice,
anul edificării construcției, anterior datei de 01.08.2001, poate
rezulta și din istoricul de rol fiscal, solicitat de persoanele
interesate.

***

4.2 Întabularea construcțiilor edificate fără autorizație


de construire. Relevanța vârstei titularului rolului fiscal prin
raportare la anul edificării construcției. (Minuta ședinței din data
de 10.03.2014)

Se solicită formularea unui punct de vedere cu privire la


aplicarea art. 36 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 privind
cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările
și completările ulterioare, în conformitate cu care construcţiile
realizate înainte de 1 august 2001, (...), se întabulează, în
lipsa autorizaţiei de construire, în baza certificatului de
atestare fiscală prin care se atestă achitarea tuturor
obligaţiilor fiscale de plată datorate autorităţii administraţiei
publice locale în a cărei rază se află situată construcţia,
precum şi a documentaţiei cadastrale, respectiv dacă vârsta
titularului de rol fiscal are vreo relevanță în ceea ce privește
admiterea cererii de înscriere în cartea funciară construcției
edificate înainte de 1 august 2001.
OCPI respinge cererile de înscriere a dreptului de
proprietate asupra construcțiilor vechi cu motivarea că, din
cauza vârstei titularului de rol fiscal, acesta ar fi fost în
imposibilitate să edifice personal respectivele construcții.

Se apreciază că, în situația prezentată, sunt aplicabile


prevederile art. 36 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, menționate
101
mai sus și ale art. 37 alin. (5) tezele III și IV din Legea
50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii,
republicată, cu modificările și completările ulterioare, în
conformitate cu care construcţiile realizate înainte de 1 august
2001, (...) se întabulează, în lipsa autorizaţiei de construire, în
baza certificatului de atestare fiscală prin care se atestă
achitarea tuturor obligaţiilor fiscale de plată datorate
autorităţii administraţiei publice locale în a cărei rază se află
situată construcţia, precum şi a documentaţiei cadastrale. În
cazul în care construcţiile nu sunt înregistrate la autoritatea
administraţiei publice locale competente, acestea se
înregistrează dacă se achită impozitul aferent pe ultimii 5 ani
anteriori depunerii declaraţiei fiscale, inclusiv pentru anul în
curs22.
Având în vedere prevederile legale invocate precum și
limitele controlului de legalitate exercitat de registratorul de
carte funciară, conform art. 29 și următoarele din Legea
7/1996, se apreciază că vârsta titularului de rol fiscal nu are

22
(n.n.) Alin. (5) al art. 37 din Legea nr. 50/1991 a fost ulterior
modificat prin Legea nr. 197/2016 privind aprobarea Ordonanţei de
urgenţă a Guvernului nr. 22/2014 pentru modificarea şi completarea
Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii
și are următorul cuprins: construcţiile executate fără autorizaţie de
construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum şi cele
care nu au efectuată recepţia la terminarea lucrărilor, potrivit legii, nu
se consideră finalizate. Conform alin. (6) al art. 37, introdus prin
Legea nr. 197/2016 dreptul de proprietate asupra construcţiilor se
înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare, care să
confirme că edificarea construcţiilor s-a efectuat conform autorizaţiei
de construire şi că există proces-verbal de recepţie la terminarea
lucrărilor, sau, după caz, a unui certificat de atestare a edificării
construcţiei, eliberate de autoritatea administraţiei publice locale
competentă, care să confirme situaţia juridică actuală a construcţiilor şi
respectarea dispoziţiilor în materie şi a unei documentaţii cadastrale.
102
nicio relevanță cu privire la admiterea cererilor de înscriere a
dreptului de proprietate asupra construcțiilor în cartea
funciară, cu condiția ca titularul de rol fiscal asupra
construcției să fie și titularul unui drept real asupra terenului.

***

4.3 Înscrierea construcțiilor în baza autorizației de


construire și a procesului - verbal de recepție la terminarea
lucrărilor eliberat în lipsa certificatului de performanță
energetică. (Minuta ședinței din data de 28.07.2014).

O societate profesională notarială solicită formularea


unui punct de vedere cu privire la situația unor construcții
întabulate în baza unor procese – verbale de recepție la
terminarea lucrărilor, întocmite fără certificat de performanță
energetică. Conform art. 20 alin. (2) din Legea nr. 372/2005
privind performanţa energetică a clădirilor, republicată,
procesul-verbal încheiat cu ocazia recepţiei la terminarea
lucrărilor şi neînsoţit de copia de pe certificat este nul de
drept.
Având în vedere prevederile art. 30 alin. (2) din Legea
7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată,
cu modificările și completările ulterioare, în conformitate cu
care registratorul va respinge cererea de înscriere a actului
juridic a cărui nulitate absolută este prevăzută în mod expres
de lege sau pentru neîndeplinirea unor condiţii speciale
prevăzute de reglementările în vigoare, cererile de înscriere în
cartea funciară a construcțiilor, formulate în baza autorizației
de construire și a procesului-verbal de recepție la terminarea
lucrărilor, eliberat în lipsa certificatului de performanță
energetică, trebuie respinse.

103
În situația prezentată sunt aplicabile prevederile art. 900
din Codul civil (Prezumţia existenţei sau inexistenţei unui
drept tabular), în conformitate cu care dacă în cartea funciară
s-a înscris un drept real în folosul unei persoane, se prezumă
că dreptul există în folosul ei. Dacă un drept real s-a radiat din
cartea funciară, se prezumă că acel drept nu există. Dovada
contrară se poate face numai în cazurile prevăzute la art. 887,
precum şi pe calea acţiunii în rectificare.
Astfel, în lipsa solicitării rectificării de carte funciară în
baza unei hotărâri judecătorești definitive sau, după caz,
irevocabile, pronunțată în temeiul art. 908 din Codul civil23, se

23
(n.n.) Potrivit art. 908 din Codul civil - Rectificarea intabulării
sau înscrierii provizorii (1) Orice persoană interesată poate cere
rectificarea unei intabulări sau înscrieri provizorii, dacă: 1. înscrierea
sau încheierea nu este valabilă ori actul în temeiul căruia a fost
efectuată înscrierea a fost desfiinţat, în condiţiile legii, pentru cauze ori
motive anterioare sau concomitente încheierii ori, după caz, emiterii
lui; 2. dreptul înscris a fost greşit calificat; 3. nu mai sunt întrunite
condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului
juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea; 4. înscrierea în cartea
funciară nu mai este, din orice alte motive, în concordanţă cu situaţia
juridică reală a imobilului. (2) Rectificarea înscrierilor în cartea funciară
se poate face fie pe cale amiabilă, prin declaraţia autentică notarială a
titularului dreptului ce urmează a fi radiat sau modificat, fie, în caz de
litigiu, prin hotărâre judecătorească definitivă. (3) Când dreptul înscris
în cartea funciară urmează a fi rectificat, titularul lui este obligat să
predea celui îndreptăţit, odată cu consimţământul dat în formă
autentică notarială pentru efectuarea rectificării, şi înscrisurile
necesare, iar în caz contrar, persoana interesată va putea solicita
instanţei să dispună înscrierea în cartea funciară. În acest din urmă
caz, hotărârea instanţei de judecată va suplini consimţământul la
înscriere al părţii care are obligaţia de a preda înscrisurile necesare
rectificării. (4) Acţiunea în rectificare poate fi introdusă concomitent
sau separat, după ce a fost admisă acţiunea de fond, când este cazul.
Ea poate fi formulată atât împotriva dobânditorului nemijlocit, cât şi
împotriva terţilor dobânditori, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit, în
104
prezumă în mod relativ că dreptul de proprietate asupra
construcției există în folosul titularului autorizației de
construire și a procesului-verbal de recepție la terminarea
lucrărilor.

***

4.4 Înscrierea în cartea funciară a construcțiilor


edificate anterior anului 2001 fără autorizație de construire.
(Minuta ședinței din data de 04.08.2014)

Se aduce la cunoștința comisiei faptul că sunt frecvente


situațiile în care în anexa la partea I a cărții funciare sunt
reprezentate construcții edificate anterior anului 2001, fără
autorizație de construire, înregistrate la rolul fiscal, dar care
nu sunt întabulate. Se solicită formularea unui punct de
vedere cu privire la procedura înscrierii acestora în cartea
funciară.

În vederea înscrierii acestora în cartea funciară se vor


depune la oficiul teritorial documentele prevăzute la art. 36
alin. (2) din Legea 7/1996 privind cadastrul și publicitatea
imobiliară, republicată, cu modificările și completările
ulterioare, în conformitate cu care construcţiile realizate
înainte de 1 august 2001, (...), se intabulează, în lipsa
autorizaţiei de construire, în baza certificatului de atestare
fiscală prin care se atestă achitarea tuturor obligaţiilor fiscale

condiţiile prevăzute la art. 909, cu excepţia acţiunii întemeiate pe


dispoziţiile alin. (1) pct. 3 şi 4, care nu poate fi pornită împotriva
terţilor care şi-au înscris vreun drept real, dobândit cu bună-credinţă şi
printr-un act juridic cu titlu oneros sau, după caz, în temeiul unui
contract de ipotecă, întemeindu-se pe cuprinsul cărţii funciare.
105
de plată datorate autorităţii administraţiei publice locale în a
cărei rază se află situată construcţia, precum şi a
documentaţiei cadastrale.
Este recomandat, în această situație, ca certificatul de
atestare fiscală să se atașeze documentațiilor cadastrale de
primă înregistrare, concomitent cu actele de proprietate cu
privire la terenul pe care este edificată construcția, în vederea
înscrierii imobilului alcătuit din teren și construcție în cartea
funciară. Procedura și conținutul documentației tehnico-
juridice necesară întabulării dreptului de proprietate asupra
construcțiilor înscrise în sistemul integrat de cadastru și carte
funciară fără acte doveditoare sunt prevăzute în cuprinsul art.
99 din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în
evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat prin Ordinul
nr. 700/201424.

***

24
(n.n.) Potrivit art. 99 din Regulamentul aprobat prin Ordinul
nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare (1) Pentru
construcţiile înscrise în sistemul integrat de cadastru şi carte funciară,
fără acte doveditoare ale dreptului de proprietate, în situaţia în care se
solicită ulterior intabularea dreptului de proprietate, operaţiunea se
efectuează pe flux integrat, cu întocmirea unui nou fişier .cpxml. (2)
Cererea de recepţie şi înscriere va fi însoţită de: a) dovada achitării
tarifului; b) copiile actelor de identitate, în cazul proprietarilor
persoane fizice/adeverinţă emisă de către serviciul public comunitar de
evidenţa populaţiei din care să rezulte datele de identificare sau
certificatul constatator, în cazul persoanelor juridice; c) copia legalizată
a certificatului de căsătorie, după caz; d) copia extrasului de carte
funciară pentru informare; e) documentele doveditoare ale dreptului
de proprietate asupra construcţiilor; f) fişierul .cpxml.
106
4.5 Existența unor neconcordanțe între descrierea
construcției din cartea funciară și cea din actele doveditoare ale
actului de proprietate. (Minuta ședinței din data de 24.11.2014)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la posibilitatea dezbaterii unei succesiuni, în situația
în care descrierea unei construcții din cartea funciară nu
coincide cu cea din actele doveditoare ale dreptului de
proprietate cu privire la imobilele din masa succesorală.

Din analiza documentației rezultă că în baza unui


contract de întreținere încheiat în anul 1997, s-a transmis
dreptul de proprietate asupra unui imobil, compus din teren
intravilan și casa din cărămidă, acoperită cu țiglă, cu o
cameră, bucătărie și dependințe, drept care a fost înscris în
cartea funciară în favoarea debitorilor obligației de întreținere,
respectiv a fiului creditorilor acestei obligații și a soției sale.
Ulterior, unul dintre creditorii obligației de întreținere a
decedat.
În anul 2000 s-a înscris în cartea funciară, în favoarea
proprietarilor tabulari, extinderea locuinței, în temeiul unei
autorizații de construire din anul 1978 și a unui dovezi de
luare în folosință din anul 2000, emise pe numele creditorilor
obligației de întreținere; descrierea construcției se modifică în
construcție din zidărie de cărămidă, șarpantă din lemn,
învelitoare din țiglă, compusă din subsol, pivniță, parter, trei
camere, bucătărie, baie, antreu acces pivniță.
În anul 2005 a decedat și celălalt creditor al obligației de
întreținere, iar în anul 2012 a decedat și unul dintre debitorii
obligației de întreținere, a cărui moștenitoare este fiica, în
condițiile în care soția supraviețuitoare a renunțat la
succesiune.

107
Comisia apreciază că, din informațiile furnizate, rezultă
că, din punct de vedere strict juridic, partea din imobil
reprezentată de extinderea locuinței nu face obiectul
contractului de întreținere, atâta vreme cât nici descrierea
construcției din cartea funciară și nici contractul de întreținere
încheiat nu au în vedere aceste aspecte.
În acest caz, părțile pot recurge la o clarificare pe cale
judiciară a regimului juridic al imobilului, în situația în care
soluționarea pe cale amiabilă, pe calea unei proceduri
necontencioase, nu este posibilă.

***

4.6 Necesitatea documentației cadastrale pentru


radierea unei construcții înscrise în sistemul integrat de cadastru
și carte funciară. (Minuta ședinței din data de 09.12.2014)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la documentele necesare și modalitatea de radiere a
unei construcții înscrise în cartea funciară.

În situația prezentată sunt aplicabile prevederile art. 103


din Regulamentul aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, în
conformitate cu care operațiunea de radiere a unei construcții
din sistemul integrat de cadastru și carte funciară se
efectuează, la cererea proprietarului, fără documentație
cadastrală, în baza actului administrativ specific, emis în
condițiile legale. Fișierul .cpxml se preia din arhiva oficiului
teritorial, se actualizează de către inspectorul căruia i-a fost
alocată lucrarea și se atașează cererii care se soluționează pe
flux integrat.

108
Din verificările efectuate de către ANCPI rezultă că
cererea înregistrată cu nr. 53636/2014 a fost soluționată prin
admitere prin încheierea de carte funciară cu același număr.

***

4.7 Înscrierea în cartea funciară a panourilor


fotovoltaice. (Minuta ședinței din data de 17.02.2015)

O societate profesională notarială solicită efectuarea


demersurilor legale în vederea armonizării prevederilor art.
101 din Ordinul nr. 700/2014 privind aprobarea
Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele
de cadastru și carte funciară, cu modificările și completările
ulterioare, cu cele ale art. 3 alin. (1) lit. a) din Legea nr.
50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții,
republicată, cu modificările și completările ulterioare 25 ,
precum și cu prevederile Hotărârii Guvernului nr. 2139/2004
pentru aprobarea Catalogului privind clasificarea și duratele
normale de funcționare a mijloacelor fixe, cu modificările și
completările ulterioare.

25
Potrivit art. 3 alin. (1) lit. a) din Legea nr. 50/1991 privind
autorizarea executării lucrărilor de construcţii republicată, cu
modificările și completările ulterioare, Construcţiile civile, industriale,
agricole, cele pentru susţinerea instalaţiilor şi utilajelor tehnologice,
pentru infrastructură de orice fel sau de oricare altă natură se pot
realiza numai cu respectarea autorizaţiei de construire, precum şi a
reglementărilor privind proiectarea şi executarea construcţiilor, pentru:
a) lucrări de construire, reconstruire, consolidare, modificare,
extindere, reabilitare, schimbare de destinaţie sau de reparare a
construcţiilor de orice fel, precum şi a instalaţiilor aferente acestora, cu
excepţia celor prevăzute la art. 11;
109
Comisia reține că înscrierea în cartea funciară a
panourilor fotovoltaice se face în conformitate cu mențiunile
din autorizația de construire și procesul-verbal de recepție la
terminarea lucrărilor, emise conform prevederilor legale
invocate, cu respectarea procedurii prevăzute la art. 101 din
Regulamentul aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, potrivit
căruia înscrierea în evidențele de cadastru și carte funciară a
unei construcții reprezentând un sistem de panouri
fotovoltaice, se face în baza documentației cadastrale, a
autorizației de construire și a procesului verbal de recepție la
terminarea lucrărilor. Pe planul de amplasament si delimitare
se reprezintă conturul exterior al zonei pe care sunt
amplasate panourile, iar în fișierul .cpxml la «Construcții -
Introducere/editare clădiri - Mențiuni», se face mențiunea
“sistem cu n panouri fotovoltaice”26.
În ceea ce privește natura de bunuri mobile sau imobile
a panourilor fotovoltaice, de care depinde caracterul ipotecii
ce urmează a le greva, învederăm dispozițiile art. 538 din
Codul civil, potrivit cărora: (1) Rămân bunuri imobile
materialele separate în mod provizoriu de un imobil, pentru a
fi din nou întrebuinţate, atât timp cât sunt păstrate în aceeaşi

26
(n.n.) Ulterior analizei situație prezentate art. 101 a fost
modificat prin Ordinul nr. 1340/2015 privind modificarea şi
completarea Regulamentului de avizare, recepţie şi înscriere în
evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat prin Ordinul nr.
700/2014, cu modificările și completările ulterioare, intrat în vigoare la
data de 01.01.2016 și are următorul cuprins: Înscrierea în evidenţele
de cadastru şi carte funciară a unei construcţii reprezentând un sistem
de panouri fotovoltaice, se face în baza documentaţiei cadastrale şi a
certificatului de atestare prevăzut de art. 37 din Legea nr. 7/1996,
republicată. Pe planul de amplasament şi delimitare se reprezintă
conturul exterior al zonei pe care sunt amplasate panourile, iar în
fişierul .cpxml la «Construcţii - Introducere/editare clădiri - Menţiuni»,
se face menţiunea "sistem cu "n" panouri fotovoltaice.
110
formă, precum şi părţile integrante ale unui imobil care sunt
temporar detaşate de acesta, dacă sunt destinate spre a fi
reintegrate. (2) Materialele aduse pentru a fi întrebuinţate în
locul celor vechi devin bunuri imobile din momentul în care au
dobândit această destinaţie.

***

4.8 Notarea autorizației de construire în cartea


funciară. (Minuta ședinței din data de 20.07.2015)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la posibilitatea notării în cartea funciară a unei
autorizații de construire, având în vedere dispozițiile art. 876
alin. (2) și art. 903 alin. (3) din Codul civil27, coroborate cu
prevederile art. 7 alin. (14) raportat la art. 41 din Legea nr.
50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii,
republicată, cu modificările și completările ulterioare28, având

27
Conform art. 876 alin. (2) din Codul civil În cazurile
prevăzute de lege pot fi înscrise în cartea funciară şi alte drepturi,
fapte sau raporturi juridice, dacă au legătură cu imobilele cuprinse în
cartea funciară. Potrivit art. 903 alin. (3) din Codul civil Se vor putea
nota în cartea funciară, fără însă ca opozabilitatea faţă de terţi să
depindă de această înscriere:(…) orice alte fapte sau raporturi juridice
care au legătură cu imobilul şi care sunt prevăzute în acest scop de
lege.
28
Conform art. 7 alin. (14) din Legea nr. 50/1991 privind
autorizarea executării lucrărilor de construcţii, republicată, cu
modificările și completările ulterioare Valabilitatea autorizaţiei se
menţine în cazul schimbării investitorului, înaintea finalizării lucrărilor,
cu condiţia respectării prevederilor acesteia şi a înscrierii în cartea
funciară a modificărilor intervenite cu privire la drepturile reale
imobiliare. Art. 41 prevede că Dreptul de concesiune asupra terenului
se transmite în caz de succesiune sau de înstrăinare a construcţiei
111
în vedere și prevederile art. 18 alin. (1) lit. dd) din
Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de
cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014
cu modificările și completările ulterioare29.

Notarea autorizației de construire în cartea funciară este


permisă în situația prevăzută la art. 36 alin. (5) din Legea nr.
7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată,
cu modificările și completările ulterioare, în conformitate cu
care Ipoteca constituită asupra unui bun viitor se poate
intabula în condiţiile legii privind creditul ipotecar pentru
investiţiile imobiliare, dacă în prealabil a fost notată existenţa
autorizaţiei de construire şi notarea procesului-verbal de
recepţie parţială30.

***

pentru a cărei realizare acesta a fost constituit, în aceleaşi condiţii se


transmite şi autorizaţia de construire.
29
Art. 18. alin. (1) din Regulamentul de avizare, recepție și
înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin
Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare prevede
că Sunt supuse notării următoarele drepturi, fapte sau raporturi
juridice în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară: (…) orice
alte drepturi, fapte sau raporturi juridice pentru care legea prevede
formalitatea notării.
30
(n.n.) Art. 36 alin. (5) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul
și publicitatea imobiliară a devenit art. 37 alin. (5) prin republicarea în
Monitorul Oficial, Partea I nr. 720 din 24.09.2015.
112
4.9 Modul de evidențiere în cartea funciară a
construcțiilor fără acte doveditoare ale dreptului de proprietate.
(Minuta ședinței din datele de 27.10.2015, 03.11.2015 și
11.01.2016)

Un notar public și o Camera Notarilor Publici solicită


formularea unui punct de vedere cu privire la practica unui
OCPI referitoare la înscrierea construcțiilor în cartea funciară.
În concret, în partea A a cărților funciare s-a notat teren și
casă în baza titlului de proprietate asupra terenului, a unui
certificat de atestare a construcțiilor și a unei documentații
cadastrale recepționate de oficiul teritorial. Înscrierile au fost
evidențiate ulterior în extrasele de carte funciară solicitate în
vederea întocmirii actelor notariale translative/constitutive de
drepturi reale în partea A ca și curți-construcții arabil și casă.
În prezent extrasele de carte funciară eliberate nu mai
conțin mențiunile referitoare la casă care apare notată la
partea B. Angajații OCPI solicită întocmirea unei documentații
cadastrale pentru întabularea construcțiilor, fapt ce presupune
costuri suplimentare pentru proprietari și creează
inconveniente în relația clienților cu notarii publici
instrumentatori ai actelor de transfer asupra construcțiilor
încheiate anterior.
În urma verificărilor efectuate de către ANCPI rezultă
următoarele: potrivit art. 55 alin. (1) din Legea nr. 7/1996
(forma în vigoare în 2008): dreptul de proprietate dobândit
prin construire se va putea înscrie în cartea funciară pe baza
unui certificat eliberat de primăria localităţii unde este situat
imobilul, prin care se atestă, când este cazul, faptul că
proprietarul a edificat construcţiile în conformitate cu
autorizaţia de construire eliberată potrivit legii, precum şi a
unei documentaţii cadastrale.

113
Potrivit art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 (forma în
vigoare în 2008): construcţiile executate fără autorizaţie de
construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum
şi cele care nu au efectuată recepţia la terminarea lucrărilor,
potrivit legii, nu se consideră finalizate şi nu pot fi întabulate
în cartea funciară.
Având în vedere prevederile legale de mai sus, în speţa
prezentată dreptul de proprietate asupra construcţiilor nu a
fost întabulat, din lipsa actelor prevăzute de lege, construcţiile
fiind doar evidenţiate în cadastru şi notată existenţa acestora
în carte funciară.
La conversia cărţilor funciare din format de hârtie în
format electronic datele au fost preluate întocmai, astfel încât
construcţiile respective au fost menţionate în anexa la partea
I a cărţii funciare cu menţiunea „fără acte”. Din discuțiile
purtate cu ceilalți notari publici din județ și lămuririle furnizate
de către doamna registrator - șef a OCPI, prezentă la discuții,
rezultă că aspectele semnalate au fost soluționate.

Notarul public a revenit la solicitarea anterioară, care a


fost prezentată în minuta ședinței din datele de 27.10.2015 și
03.11.2015, cu privire la practica unui OCPI referitoare la
înscrierea construcțiilor în cartea funciară, ca urmare a
conversiei vechilor cărți funciare deschise conform Decretului
– Lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispozițiilor privitoare la
cărțile funciare, cu modificările și completările ulterioare,
situație analizată în cadrul ședinței din data de 11.01.2016.

În urma verificărilor efectuate, Comisia apreciază


următoarele: Situația prezentată a fost analizată și în minute
anterioare. În vederea înscrierii dreptului de proprietate
asupra construcțiilor se va prezenta fișierul .cpxml și actele

114
prevăzute la art. 37 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și
publicitatea imobiliară republicată31.

***

4.10 Modul de dobândire a dreptului de proprietate


asupra construcțiilor; înscrisul apt de înscriere a dreptului de
proprietate asupra construcțiilor în cartea funciară. (Minuta
ședinței din data de 26.01.2016)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


în ceea ce privește modul de dobândire în proprietate a unei
anexe locuibile de către doi soți, întrucât, pe de o parte în
cartea funciară aceștia figurează ca proprietari în baza
încheierii nr. 128679/2015, însă, pe de altă parte, aceștia nici
nu au edificat construcția (anul edificării fiind 1900) și nici nu
au dobândit-o prin contractul de întreținere încheiat în anul

31
(n.n.) Conform art. 37 alin. (1) și (2) din Legea nr. 7/1996
privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și
completările ulterioare, (1) Dreptul de proprietate asupra construcţiilor
se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare eliberat
de autoritatea locală emitentă a autorizaţiei de construire, care să
confirme că edificarea construcţiilor s-a efectuat conform autorizaţiei
de construire şi că există proces- verbal de recepţie la terminarea
lucrărilor, precum şi a celorlalte dispoziţii legale în materie şi a unei
documentaţii cadastrale. (2) Construcţiile realizate înainte de 1 august
2001, care este data intrării în vigoare a Legii nr. 453/2001 pentru
modificarea şi completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea
executării lucrărilor de construcţii şi unele măsuri pentru realizarea
locuinţelor, se intabulează, în lipsa autorizaţiei de construire, în baza
certificatului de atestare fiscală prin care se atestă achitarea tuturor
obligaţiilor fiscale de plată datorate autorităţii administraţiei publice
locale în a cărei rază se află situată construcţia, precum şi a
documentaţiei cadastrale.
115
1998, având ca obiect nuda proprietate asupra terenului și a
casei.

Conform dispozițiilor art. 37 alin. (2) din Legea


cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată,
cu modificările ulterioare: Construcţiile realizate înainte de 1
august 2001, care este data intrării în vigoare a Legii nr.
453/2001 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 50/1991
privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii şi unele
măsuri pentru realizarea locuinţelor, se intabulează, în lipsa
autorizaţiei de construire, în baza certificatului de atestare
fiscală prin care se atestă achitarea tuturor obligaţiilor fiscale
de plată datorate autorităţii administraţiei publice locale în a
cărei rază se află situată construcţia, precum şi a
documentaţiei cadastrale.
În concluzie, pentru ipotezele cuprinse în textul citat,
modul de dobândire a dreptului de proprietate asupra
construcțiilor îl constituie legea, iar înscrisul apt de înscrierea
dreptului de proprietate asupra construcțiilor în cartea
funciară îl constituie certificatul de atestare fiscală.
De asemenea, precizăm faptul că dreptul de proprietate
asupra construcțiilor se intabulează în cartea funciară conform
dispozițiilor art. 37 din Legea cadastrului și a publicității
imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările ulterioare,
certificatul de atestare a edificării construcției nefiind în
prezent act apt pentru înscrierea în cartea funciară, în lipsa
autorizaţiei de construire pentru construcțiile edificate înainte
de 1 august 2001.

***

116
4.11 Actualizarea documentației cadastrale; radierea
unei construcţii din sistemul integrat de cadastru şi carte
funciară. (Minuta ședinței din data de 18.04.2016)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


în ceea ce privește următoarea situație: La data de
23.03.2016 M.A. a vândut către soții G.G. și G.L.A. un teren
împreună cu construcțiile C1 si C4 edificate pe acesta.
Vânzătorul M.A. a dobândit la rândul său aceste bunuri, prin
cumpărare, conform contractului de vânzare nr. 2549 din
02.08.2007. În acesta este menționat faptul că pe teren au
mai existat 2 construcții, C2 și C3 (ambele descrise într-o
documentație cadastrală efectuată anterior), care, din cauza
stării avansate de degradare, s-au autodemolat. Dreptul de
proprietate asupra întregului imobil s-a întabulat în favoarea
actualului vânzător, M.A., prin încheierea nr.
941495/03.08.2007. Conform contractului de vânzare nr.
298/23.03.2016, având în vedere că nu s-au radiat din cartea
funciară construcțiile C2 și C3, vânzătorul s-a obligat, pe
cheltuiala sa, să radieze cele două construcții și să actualizeze
documentația cadastrală.
BCPI a respins cererea de întabulare în baza contractului
de vânzare nr. 298 / 23.03.2016, solicitând în prealabil
efectuarea actualizării documentației cadastrale. În urma
discuției cu părțile, s-a constatat că s-au început demersurile
pentru actualizarea documentației cadastrale pe numele noilor
proprietari, ca urmare a transferului dreptului de proprietate,
însă nu este posibil întrucât este nevoie de prezentarea
întabulării noilor proprietari în cartea funciară a imobilului. Se
apreciază că această respingere, lezează interesele
proprietarilor G.G. și G.L.A. al căror drept de proprietate nu
este la acest moment opozabil terților, motiv pentru care

117
notarul public a solicitat reexaminarea încheierii de
respingere.

Din analiza speței prezentate precum și a documentelor


anexate acesteia rezultă următoarele: Deși s-a precizat în
încheierea de carte funciară, ca motiv de respingere, faptul că
asupra construcției C1 s-au efectuat modificări și actualizări,
din cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare autentificat
de notarul public rezultă faptul că descrierea construcției C1
este aceeași cu cea din cartea funciară.
În ceea ce privește radierea construcțiilor C2 și C3 din
cartea funciară sunt aplicabile dispozițiile art. 103 din
Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de
cadastru și carte funciară, aprobat prin Ordinul directorului
general al ANCPI nr. 700/2014, cu modificările și completările
ulterioare: Operaţiunea de radiere a unei construcţii din
sistemul integrat de cadastru şi carte funciară se poate
efectua, la cererea proprietarului, fără documentaţie
cadastrală, în baza actului administrativ specific, emis în
condiţiile legale. Fişierul .cpxml se preia din arhiva oficiului
teritorial, se actualizează de către inspectorul căruia i-a fost
alocată lucrarea şi se ataşează cererii care se soluţionează pe
flux integrat.
Această operațiune se poate solicita anterior înscrierii
dreptului de proprietate dobândit în baza contractului de
vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 298/23.03.2016 de
către notarul public.

***

118
4.12 Analiza unei situații particulare privind înscrierea
unei construcții în cartea funciară care a făcut obiectul unui
contract de vânzare. (Minuta ședinței din data de 13.02.2017)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la posibilitatea intabulării dreptului de proprietate
asupra unei construcții, ca urmare a vânzării acesteia și
menținerea înscrierii privind dreptul de folosință al
vânzătorului privind suprafața de 250 mp din terenul aferent
construcției, (drept înscris în cartea funciară în conformitate
cu prevederile art. 30 din Legea nr. 58/1974 privind
sistematizarea teritoriului şi localităţilor urbane şi rurale, în
prezent abrogată) 32 , în condițiile în care în contractul de
vânzare s-a stipulat că dreptul de proprietate asupra terenului
nu face obiectul contractului, întrucât terenul se află în
proprietatea Statului Român, precum și faptul că odată cu
dreptul de proprietate asupra construcției, cumpărătorul
dobândește toate drepturile ce revin proprietarului casei cu
privire la terenul pe care este edificată aceasta. Notarul public
apreciază că dreptul de folosință asupra terenului, fiind
accesoriu construcției, în conformitate cu prevederile art. 546

32
Potrivit art. 30 din Legea nr. 58/1974, dobândirea terenurilor
cuprinse în perimetrul construibil al localităţilor urbane şi rurale se
poate face numai prin moştenire legală, fiind interzisă înstrăinarea sau
dobândirea prin acte juridice a acestor terenuri. În caz de înstrăinare a
construcţiilor, terenul aferent acestor construcţii trece în proprietatea
statului cu plata unei despăgubiri stabilită potrivit prevederilor art. 56
alin. 2 din Legea nr. 4/1973. Dobânditorul construcţiei va primi din
partea statului în folosinţă terenul necesar în limitele prevăzute de art.
8 şi 17 din prezenta lege. Atribuirea se face pe durata existenţei
construcţiei, cu plata unei taxe anuale, potrivit Legii nr. 3.
119
din Codul civil 33 , urmează regimul bunului (dreptului)
principal, iar, pe de altă parte, nu este singurul drept pe care
îl dobândește cumpărătorul construcției, noul proprietar al
acesteia putând solicita autorizații de construire în vederea
extinderii construcției existente, precum și atribuirea terenului
aferent, în conformitate cu prevederile art. 36 alin. (6) din
Legea fondului funciar nr. 18/199134.

În considerarea prevederii exprese din contractul de


vânzare – cumpărare, dreptul de folosință ce era înscris în
cartea funciară în favoarea vânzătorului se va radia și se va
intabula în favoarea dobânditorului construcției, concomitent
cu intabularea dreptului de proprietate asupra acesteia. Având
în vedere emiterea încheierii nr. 9159/16.12.2016, care nu
cuprinde mențiuni cu privire la aceste aspecte, se recomandă
formularea unei cereri de reexaminare, care este de
competența registratorului - șef.

***

33
Potrivit art. 546 din Codul civil bunul care a fost destinat, în
mod stabil şi exclusiv, întrebuinţării economice a altui bun este
accesoriu atât timp cât satisface această utilizare. Destinaţia comună
poate să fie stabilită numai de proprietarul ambelor bunuri. Dacă nu se
prevede altfel, bunul accesoriu urmează situaţia juridică a bunului
principal, inclusiv în caz de înstrăinare sau de grevare a bunului
principal. Încetarea calităţii de bun accesoriu nu poate fi însă opusă
unui terţ care a dobândit anterior drepturi privitoare la bunul principal.
Separarea temporară a unui bun accesoriu de bunul principal nu îi
înlătură această calitate. Drepturile unui terţ privitoare la un bun nu
pot fi încălcate prin transformarea acestuia în bun accesoriu.
34
Conform art. 36 alin. (6) din Legea nr. 18/1991 atribuirea în
proprietate a terenurilor prevăzute de alin. (2) - (5) se va face, prin
ordinul prefectului, la propunerea primăriilor, făcută pe baza verificării
situaţiei juridice a terenurilor.
120
5. ASPECTE DE PUBLICITATE IMOBILIARĂ ÎN
CAZUL CONSTRUCȚIILOR DE TIP CONDOMINIU

5.1 Solicitarea extraselor de carte funciară în cazul


încheierii de acte notariale cu privire la unitățile individuale.
(Minuta ședinței din data de 29.10.2013)

S-a solicitat Comisiei un punct de vedere cu privire la


eliberarea contra cost de extrase de carte funciară de
autentificare pentru unitatea individuală și distinct pentru terenul
pe care este edificat condominiul din care face parte unitatea
individuală; necesitatea de a se înscrie în cartea funciară a
terenului a dreptului de proprietate asupra cotei-părți indivize din
terenul aferent unității individuale și tariful perceput în caz afirmativ.

Reprezentanții ANCPI au precizat că urmează să se


soluționeze situația expusă prin noul proiect de regulament de
avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte
funciară, aflat în lucru la nivelul instituției.
Prin Adresa ANCPI nr. 16638/08.11.2013, înregistrată la
UNNPR sub nr. 4736/11.11.2013, s-au precizat următoarele:
Pentru încheierea actelor juridice translative de
proprietate, în situația în care cotele-părți din dreptul de
proprietate asupra părților comune aferente unităților
individuale sunt înscrise în cartea funciară individuală, se va
solicita eliberarea unui singur extras de carte funciară pentru
autentificare cu privire la apartamentul respectiv.
Precizăm faptul că, în prezent, aplicația informatică de
cadastru și carte funciară permite înscrierea cotelor-părți din
dreptul de proprietate asupra părților comune aferente
unităților individuale în cartea funciară individuală.
***
121
5.2 Apartamentarea unei construcții în baza unui act
de partaj judiciar. (Minuta ședinței din data de 16.12.2013)

Se solicită formularea unui punct de vedere cu privire la


posibilitatea întabulării dreptului de proprietate asupra unor
suprafețe de teren aflate în proprietatea exclusivă a
copartajanților, conform unei hotărâri judecătorești de partaj
definitive și irevocabile. În aplicarea dispozitivului sentinței
este necesară apartamentarea construcției partajate, situație
în care terenul aferent s-ar întabula în indiviziune, conform
prevederilor Codului civil.

Din analiza documentelor atașate petiției rezultă că


expertiza judiciară care a stat la baza hotărârii judecătorești
nu a fost avizată de OCPI, conform art. 4 lit. l) din Legea
7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată,
cu modificările și completările ulterioare, potrivit căruia ANCPI
avizează tehnic expertizele efectuate de către experţii judiciari
în specialitatea topografie, geodezie şi cadastru cu privire la
corectitudinea datelor topografice utilizate, la solicitarea
instanţelor de judecată. Avizele menţionate mai sus vor fi date
de oficiul teritorial în baza unui regulament comun, elaborat
de Agenţia Naţională şi Ministerul Justiţiei35.
Cererea de recepție a documentației cadastrale și de
înscriere în cartea funciară în baza hotărârii judecătorești
trebuie înregistrată de către OCPI. Încheierea de carte
funciară cu privire la cererea formulată este supusă unui nou
control judiciar exercitat de instanța legal sesizată. Părțile pot

35
(n.n.) Ordinul Ministerului Justiţiei/ANCPI nr.
1.882/1.044.364/2011 pentru aprobarea Regulamentului privind
avizarea tehnică a expertizelor judiciare efectuate de experţii judiciari
în specializarea topografie, cadastru şi geodezie, publicat în Monitorul
Oficial al României Partea I nr. 715 din 11.10.2011.
122
solicita și lămurirea dispozitivului, în conformitate cu
dispozițiile Codului de procedură civilă.

***

5.3 Solicitarea extraselor de carte funciară în cazul


încheierii de acte notariale cu privire la unitățile individuale;
modul de efectuare a înscrierilor în cărțile funciare colective.
(Minuta ședințelor din data de 31.03.2014 și 07.04.2014)

Un notar public sesizează refuzul de a se elibera un


extras de autentificare cu privire la cartea funciară a terenului
pe care este amplasat un condominiu, cu motivarea că este în
curs de soluționare o cerere înregistrată anterior, care
privește înscrierea unei cote – părți de proprietate asupra
terenului, corespunzătoare unei unități individuale din
condominiul respectiv.

Comisia reține că în vederea autentificării unui act juridic


ce privește o unitate individuală dintr-un condominiu, în baza
unui singure cereri de eliberare a unui extras de autentificare
și a unui tarif de 40 de lei, conform serviciului nr. 2.7.3 din
Ordinul 39/2009 privind aprobarea tarifelor pentru serviciile
furnizate de ANCPI şi unităţile sale subordonate, urmează să
se elibereze extrase de carte funciară pentru autentificare din
cartea funciară a unității individuale, cartea funciară colectivă
a construcției și cartea funciară a terenului pe care este
amplasat condominiul.
În sensul celor precizate, aplicația informatică e-Terra
urmează să fie modificată pentru a permite eliberarea
extraselor de carte funciară din cartea funciară colectivă. Până
la modificarea aplicației se vor elibera extras din cartea
funciară a unității individuale și din cartea funciară a terenului.
123
Cererea de eliberare a extraselor de carte funciară va
menționa numărul cărții funciare individuale în format
analogic sau digital și identificatorul unității individuale în
format analogic sau digital, după caz.
În baza cererii de înscriere cu privire la cartea funciară
individuală, se vor efectua din oficiu înscrierile
corespunzătoare în cartea funciară a condominiului și în cea a
terenului.

***

5.4 Modul de soluționare a unor cereri având ca obiect


înscrierea în cartea funciară a operațiunii de apartamentare.
(Minuta ședințelor din data de 31.03.2014 și 07.04.2014)

O societate profesională notarială a solicitat formularea


unui punct de vedere cu privire la modul de soluționare a
unor cereri înregistrate la un oficiu teritorial, având ca obiect
înscrierea în cartea funciară a operațiunii de apartamentare a
unui condominiu. Prin adresa ANCPI nr. 18543/20.01.2014 s-
a comunicat UNNPR că s-a dispus efectuarea unei anchete
administrative cu privire la aspectele semnalate.

ANCPI urmează să revină cu precizări referitoare la


rezultatul anchetei, comunicat de către OCPI.
Verificarea deficiențelor sesizate cu privire la activitatea
oficiilor teritoriale se face de către ANCPI prin Corpul de
Control, care poate dispune măsuri atât în sarcina direcțiilor
de specialitate, cât și în sarcina oficiilor teritoriale. Măsurile
pot consta, după caz, în sesizarea comisiei de disciplină sau
sancționarea directă a persoanei care a săvârșit abaterea. La
nivel de oficiu teritorial verificarea deficiențelor sesizate,

124
precum și sancționarea persoanelor responsabile se face prin
intermediul comisiei de disciplină.

***

5.5 Eliberarea extraselor de autentificare cu privire la


cartea funciară a terenului pe care este amplasat un condominiu
și cu privire la cotele – părți din drumurile de acces și părțile și
dependințele comune. (Minuta ședinței din data de 02.06.2014).

S-a adus la cunoștința Comisiei refuzul unor oficii


teritoriale de a elibera extrase de autentificare cu privire la
cartea funciară a terenului pe care este amplasat un
condominiu și cu privire la cotele – părți din drumurile de
acces și părțile și dependințele comune, cu motivarea că este
în curs de soluționare o cerere înregistrată anterior, care
privește înscrierea unei cote – părți din dreptul de proprietate
asupra terenului, corespunzătoare unei unități individuale din
condominiul respectiv.

Pentru aceste situații s-a convenit că cererile înregistrate


anterior, care blocau cartea funciară a drumurilor de acces și
părților și dependințelor comune, vor fi soluționate cu
prioritate în vederea transmiterii către notarul public a
extrasului în termenul legal.
Celelalte lucrări soluționate cu prioritate urmează să fie
comunicate ulterior, la împlinirea termenului legal.

***

125
5.6 Tipul extraselor solicitate în cazul autentificării
actelor juridice ce privesc unități individuale dintr-un
condominiu. (Minuta ședinței din data de 02.06.2014).

În vederea autentificării unui act juridic ce privește o


unitate individuală dintr-un condominiu, în baza unui singure
cereri de eliberare a unui extras de autentificare și a unui tarif
de 40 de lei, conform serviciului nr. 2.7.3 din Ordinul nr.
39/2009 al ministrului administrației și Internelor privind
aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI şi
unităţile sale subordonate (...), cu modificările și completările
ulterioare, urmează să se elibereze extrase de carte funciară
pentru autentificare din cartea funciară a unității individuale,
cartea funciară colectivă a construcției și cartea funciară a
terenului pe care este amplasat condominiul.
În sensul celor precizate, aplicația informatică e-Terra
urmează să fie modificată, pentru a permite eliberarea
extraselor de carte funciară din cartea funciară colectivă. Până
la modificarea aplicației se vor elibera extrase din cartea
funciară a unității individuale și din cartea funciară a terenului.
În cazul condominiilor, cererea de eliberare a extraselor
de carte funciară va menționa identificatorul terenului, al cărții
colective și al unității individuale (în format analogic sau
digital, după caz), urmând să se elibereze toate extrasele de
carte funciară necesare, inclusiv din cărțile funciare în care
sunt înscrise părțile din dependințele comune și cotele - părți
din terenul utilizat ca drum de acces.
În baza cererii de înscriere cu privire la cartea funciară
individuală, se vor efectua din oficiu înscrierile
corespunzătoare în cartea funciară a condominiului și în cea a
terenului.
Pentru unitățile individuale căruia îi corespund și cote-
părți din părțile și dependințele comune ale condominiului,
126
inclusiv ale terenului aferent, în cererea de extras, înregistrată
prin RGI online, se va introduce identificatorul terenului, al
cărții colective și al unității individuale.

***

5.7 Înscrierea în cartea funciară a unei unități


individuale. (Minuta ședinței din data de 28.07.2014)

Un birou individual notarial solicită formularea unui


punct de vedere referitor la respingerea unei cereri de
înscriere în cartea funciară de către un OCPI a unui
apartament provenit din apartamentarea unui condominiu,
împreună cu cotele-părți din părțile comune și din terenul
aferent, întabulate sub două poziții distincte la fila B a cărții
funciare.

Reprezentanții ANCPI au precizat că, în urma verificărilor


efectuate, lucrarea urmează să fie redepusă în vederea
admiterii cererii de înscriere a dreptului de proprietate.

***

5.8 Lipsa mențiunilor în actul juridic în temeiul căruia


se solicită înscrierea în cartea funciară a unității individuale cu
privire la cota-parte din dreptul de folosință asupra terenului pe
care este edificat condominiul din care face parte aceasta.
(Minuta ședinței din data de 28.07.2014)

Un biroul individual notarial solicită formularea unui


punct de vedere cu privire la respingerea întabulării dreptului
de proprietate asupra unui apartament, motivat de faptul că
127
în cuprinsul certificatului de moștenitor, depus în susținerea
cererii de înscriere, nu a fost indicată cota-parte de teren
aferentă unității individuale, deținută în folosință.

Comisia apreciază că respingerea cererii nu se justifică,


în condițiile în care cota de teren ce revine unității individuale
este înscrisă în cartea funciară a terenului, dar a fost omisă
indicarea ei în extrasul de carte funciară al apartamentului, ce
a stat la baza întocmirii certificatului de moștenitor.
Prin minuta ședinței din 2.06.2014 a reprezentanților
ANCPI și ai UNNPR s-a stabilit că oficiul teritorial are obligația
de a elibera, în baza unei singure cereri, atât extras de pe
cartea funciară individuală, cât și din cartea funciară a
terenului, cu plata unui singur tarif, situație ce ar fi evitat lipsa
unor mențiuni în actul notarial cu privire la cotele aflate în
proprietate comună. După modificarea aplicației informatice
se va elibera concomitent și un extras din cartea funciară
colectivă.
Lucrarea se va redepune, în vederea admiterii cererii de
înscriere în cartea funciară.

***

5.9 Procedura de actualizare a informațiilor din cărțile


funciare colective. (Minuta ședinței din data de 16.09.2014)

Reprezentanții UNNPR au semnalat practica neunitară a


registratorilor de carte funciară din cadrul unui OCPI în ceea
ce privește modul de lucru cu privire la cărțile funciare
aferente unităților individuale dintr-un condominiu. În concret,
anumiți registratori solicită formularea unei cereri de înscriere
și dovada plății tarifului aferent în vederea actualizării
informațiilor din cartea funciară colectivă. De asemenea, s-a
128
reiterat necesitatea organizării unei ședințe cu registratorii de
carte funciară din cadrul OCPI în vederea discutării unor
aspecte profesionale legate de colaborarea cu notarii publici.

Comisia precizează că situația prezentată a mai făcut


obiectul unor analize anterioare exprimate prin minute
comunicate în teritoriu, prilej cu care s-a apreciat că sarcina
actualizării cărților funciare colective, ca urmare a actualizării
informațiilor din cărțile funciare individuale, la cererea
persoanelor interesate, revine OCPI, fără formularea unei
cereri de înscriere și fără plata unui tarif suplimentar.
S-a agreat, de asemenea, necesitatea organizării unei
ședințe a reprezentanților Camerei Notarilor Publici cu
reprezentanți ai OCPI, la o dată care va fi stabilită ulterior.

***

5.10 Apartamentarea unei construcții grevată de un


drept de uzufruct viager ce urmează să fie menținut numai
asupra unei unități individuale rezultate din apartamentare.
(Minuta ședinței din data de 24.11.2014)

Un birou individual notarial solicită formularea unui


punct de vedere cu privire la autentificarea unui act de
apartamentare a unei construcții în două unități individuale,
urmat de un act de partaj voluntar, încheiat de către
coproprietari. O cotă - parte din dreptul de proprietate asupra
construcției este grevată de un uzufruct viager în favoarea
unui terț, care consimte la apartamentare și dorește
menținerea dreptului de uzufruct în aceeași cotă, însă doar
asupra unuia din apartamentele care vor rezulta în urma
dezlipirii.

129
În speță sunt aplicabile dispozițiile art. 879 alin. (3) teza
I din Codul civil, în conformitate cu care dezlipirea unui imobil
grevat cu sarcini nu se poate face decât cu consimțământul
titularilor acelor sarcini, precum și cele ale art. 137 alin. (2)
din Ordinul 700/2014, privind aprobarea Regulamentului de
avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte
funciară, potrivit căruia în lipsa unei convenții contrare,
înscrierile privind drepturile reale, împreună cu sarcinile și
celelalte înscrieri care grevează imobilul, se mențin
neschimbate în cărțile funciare ale tuturor imobilelor rezultate.
Având în vedere cele de mai sus, restrângerea dreptului
de uzufruct numai cu privire la o unitate individuală rezultată
în urma apartamentării se poate face cu acordul titularului
dreptului, exprimat în cuprinsul actului de apartamentare sau
printr-un înscris separat încheiat în formă autentică.

***

5.11 Necesitatea obținerii unui certificat de urbanism


pentru încheierea unor acte notariale. (Minuta ședinței din data
de 10.11.2014)

Un birou notarial solicită formularea unui punct de


vedere cu privire la situațiile în care este necesară obținerea
în prealabil încheierii actului notarial a unui certificat de
urbanism.

Conform art. 6 alin. (6) litera c) din Legea nr. 50/1991


privind autorizarea executării lucrărilor de construcții,
republicată, cu modificările și completările ulterioare,
certificatul de urbanism se emite pentru operațiuni notariale
privind circulația imobiliară atunci când operațiunile respective
au ca obiect împărțeli ori comasări de parcele solicitate în
130
scopul realizării de lucrări de construcții, precum si
constituirea unei servituți de trecere cu privire la un imobil.
Operațiunile juridice menționate, efectuate în lipsa
certificatului de urbanism, sunt lovite de nulitate.
Potrivit art. 29 alin. (2) din Legea nr. 350/2001 privind
amenajarea teritoriului și urbanismul, cu modificările și
completările ulterioare, certificatul de urbanism trebuie emis
pentru (…) întocmirea documentațiilor cadastrale de
comasare, respectiv dezmembrare a terenurilor în cel puțin 3
parcele, atunci când operațiunile respective au ca obiect
împărțeli ori comasări de parcele solicitate în scopul realizării
de lucrări de construcții și de infrastructură, precum şi
constituirea unei servituți de trecere cu privire la un imobil. În
cazul vânzării sau cumpărării de imobile, certificatul de
urbanism cuprinde informațiile privind consecințele urbanistice
ale operațiunii juridice, solicitarea certificatului de urbanism
atunci când operațiunile de împărțeli ori comasări de parcele
fac obiectul ieșirii din indiviziune este facultativă, cu excepția
situației în care solicitarea este făcută în scopul realizării de
lucrări de construcții și/sau de lucrări de infrastructură.
Analiza textelor legale relevă faptul că solicitarea
certificatului de urbanism nu este obligatorie în cazul în care,
pentru construcții de tip condominiu, se autentifică acte
notariale de apartamentare, subapartamentare, reapartamentare,
sistare a apartamentării și alipire a unităților individuale,
menționate la art. 138 – 154 din Ordinul nr. 700/2014 privind
aprobarea Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în
evidențele de cadastru și carte funciară.

131
Se apreciază asupra necesității amendării cadrului legal
referitor la situațiile în care se impune solicitarea certificatului
de urbanism36.
***

36
Cadrul legal a fost modificat ulterior analizei situației
prezentate.
Având în vedere modificările aduse prin intrarea în vigoare la
data 04.11.2016 a Legii nr. 197/2016 privind aprobarea Ordonanţei de
urgenţă a Guvernului nr. 22/2014 pentru modificarea şi completarea
Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii,
art. 6 alin. (6) litera c) din Legea nr. 50/1991 are următorul cuprins:
Certificatul de urbanism se emite şi în următoarele situaţii: (...) c)
pentru cereri în justiţie şi operaţiuni notariale privind circulaţia
imobiliară, atunci când operaţiunile respective au ca obiect:
- comasarea, respectiv dezmembrarea terenurilor din/în cel
puţin 3 parcele;
- împărţeli ori comasări de parcele solicitate în scopul realizării
de lucrări de construcţii şi de infrastructură;
- constituirea unei servituţi de trecere cu privire la un imobil.
Operaţiunile juridice menţionate, efectuate în lipsa certificatului
de urbanism, sunt lovite de nulitate. Solicitarea certificatului de
urbanism este facultativă atunci când operaţiunile de împărţeli ori
comasări de parcele fac obiectul ieşirii din indiviziune, cu excepţia
situaţiei în care solicitarea este făcută în scopul realizării de lucrări de
construcţii şi/sau de lucrări de infrastructură.
Ca urmare a intrării în vigoare a Legii nr. 197/2016, art. 29 alin.
(2) din Legea nr. 350/2001 are următorul cuprins: Certificatul de
urbanism trebuie emis pentru adjudecarea prin licitaţie a lucrărilor de
proiectare şi de execuţie a lucrărilor publice, precum şi pentru
întocmirea documentaţiilor cadastrale de dezmembrare a terenurilor
situate în intravilanul localităţilor, în cel puţin 3 parcele, atunci când
operaţiunile respective au ca obiect realizarea de lucrări de construcţii
şi de infrastructură. În cazul vânzării sau cumpărării de imobile, oricare
dintre părţile actului juridic are posibilitatea, conform dispoziţiilor alin.
(3), de a solicita emiterea certificatului de urbanism.
132
5.12 Posibilitatea reapartamentării unei construcții de tip
condominiu fără acordul creditorilor ipotecari, respectiv fără
modificarea cotelor - părți aferente apartamentelor ipotecate.
(Minuta ședinței din data de 24.03.2015)

Un birou individual notarial solicită formularea unui


punct de vedere cu privire la posibilitatea reapartamentării
unei construcții de tip condominiu fără acordul creditorilor
ipotecari, respectiv fără modificarea cotelor - părți aferente
apartamentelor ipotecate. În speță un număr de unități
individuale amplasate în condominiu au fost vândute prin
programul Prima Casă sau cu credit ipotecar, fiind grevate cu
ipotecă în favoarea băncilor și a Statului Român, reprezentat
prin Ministerul Finanțelor Publice.

Conform art. 145 din Regulamentul aprobat prin Ordinul


nr. 700/2014, reapartamentarea este operațiunea de
desprindere a unei unități individuale din părțile comune ale
unui condominiu cu stabilirea/restabilirea cotelor din părțile
comune, aferente fiecărei unități individuale.
Scoaterea din părțile comune ale unei construcții de tip
condominiu presupune acordul în formă autentică al titularilor
sarcinilor, în conformitate cu art. 879 alin. (3) teza I din Codul
civil37 și cu art. 137 alin. (1) din regulament38. În conformitate

37
(n.n.) Conform art. 879 alin. (3) teza I din Codul civil alipirea
sau dezlipirea unui imobil grevat cu sarcini nu se poate face decât cu
consimţământul titularilor acelor sarcini.
38
(n.n.) Ulterior analize situației prezentate, dispozițiile art. 137
alin. (1) din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele
de cadastru şi carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, au fost
modificate prin Ordinul nr. 1340/2015, intrat în vigoare la data de
01.01.2016, după cum urmează: dacă imobilele sunt grevate de
drepturi reale sau alte sarcini aparţinând unor terţi, operaţiunea de
133
cu art. 879 alin. (3) teza a II-a, refuzul titularilor sarcinilor nu
trebuie să fie abuziv, el putând fi cenzurat de către instanţa
judecătorească.
Regula de a se solicita acordul tuturor proprietarilor de
unități individuale cu privire la încetarea destinației de
folosință comună a părților de uz și de folosință comună din
clădirile de tip condominiu se regăsește în art. 658 alin. (1)
din Codul civil, în conformitate cu care încetarea destinației de
folosință comună pentru părțile comune din clădirile cu mai
multe etaje sau apartamente se poate hotărî cu acordul
tuturor coproprietarilor. Aceleași dispoziții se regăsesc și în
art. 146 din Regulamentul aprobat prin Ordinul 700/2014:
încetarea destinației de folosință comună se poate hotărî
numai cu acordul tuturor coproprietarilor.
Se concluzionează că reapartamentarea unei construcții
de tip condominiu nu este posibilă fără acordul creditorilor
ipotecari, respectiv fără diminuarea cotelor - părți aferente
tuturor unităților individuale din condominiu.

***

5.13 Necesitatea extraselor din cartea funciară a


terenurilor pe care sunt amplasate construcțiile de tip
condominiu în cazul încheierii unui act notarial care privește o
unitate individuală; procedura de înscriere în cartea funciară
colectivă – a terenului. (Minuta ședinței din data de 20.07.2015)

alipire/dezlipire nu se poate face decât cu acordul acestor terţi, cu


excepţia operaţiunilor de alipire/dezlipire efectuate de administratorul
judiciar sau lichidatorul judiciar în exerciţiul atribuţiilor sale. În
consecință, forma autentică a acordului titularilor sarcinilor în cazul
reapartamentării nu mai este necesar.
134
Un notar public solicită formularea unui punct de vedere
cu privire la eliberarea extraselor de carte funciară privind
terenul aferent apartamentului pentru întreaga clădire de tip
condominiu.

Așa cum s-a precizat prin minute de ședințe anterioare,


în situația în care se încheie un act notarial care privește un
apartament, iar în cartea funciară a unității individuale sunt
precizate cotele-părți din terenul pe care este amplasată
construcția de tip condominiu, în care este situat
apartamentul respectiv, nu este necesară solicitarea unui
extras din cartea funciară a terenului. Înscrierile se vor face
din oficiu și în cartea funciară colectivă39.

***

5.14 Încheierea actelor de dispoziție cu privire la terenul


aflat în coproprietate forțată pe care este edificată construcția de
tip condominiu. (Minuta ședinței din data de 08.12.2015)

Un OCPI solicită formularea unui punct de vedere cu


privire la autentificarea, de către un notar public, a unui
contract de vânzare prin care terenul aferent unui apartament
este înstrăinat către proprietarul altui apartament fără a ține

39
(n.n.) Art. 39 alin. (5) din Regulamentul aprobat prin Ordinul
nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare, a fost modificat
prin intrarea în vigoare la data de 01.01.2016 a Ordinului nr.
1340/2015 și are următorul cuprins: înscrierile solicitate cu privire la o
unitate individuală dintr-un condominiu şi a cotelor părţi ce revin
acesteia din terenul parte de uz comun se vor face în baza unei
singure cereri de recepţie si/sau înscriere care va cuprinde
identificarea atât a cărţii funciare a unităţii individuale cât şi a cărţii
funciare a terenului.
135
cont de prevederile art. 647- 651 din Codul civil și ale art. 26
alin. (2) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea
imobiliară republicată40.

În urma discuțiilor din ședința de la data de 17.11.2015


s-a convenit solicitarea unui punct de vedere notarului public
instrumentator, fapt materializat prin adresa UNNPR nr.
5231/24.11.2015. Până la data întocmirii prezentei minute nu
s-a comunicat un punct de vedere.
În urma analizei situației prezentate Comisia reține
următoarele:
Potrivit art. 647 alin. (2) din Codul civil (…) Fiecare
coproprietar poate să dispună cu privire de cota sa parte din
dreptul de proprietate asupra bunului comun numai odată cu
exercitarea dreptului de dispoziţie asupra bunului principal.

***

5.15 Întabularea dreptului de proprietate în cartea


funciară a terenului pe care este edificat un condominiu asupra
cotei-părți de teren aferente unei unități individuale. (Minuta
ședinței din data de 11.01.2016)

Un birou notarial solicită comunicarea unui punct de


vedere cu privire la cererea aflată pe rolul său, formulată de
cumpărătorul unui apartament, situat într-un condominiu, de
a întabula dreptul de proprietate asupra cotei – părți de teren

40
(n.n.) Conform art. 26 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 privind
cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și
completările ulterioare dreptul de proprietate comună forţată şi
perpetuă pe părţile comune ale unui imobil se valorifică numai
împreună cu dreptul de proprietate exclusivă care poartă asupra
acestuia sau a unei părţi determinate din acesta.
136
aferente, în cartea funciară a terenului pe care este edificat
condominiul, suplimentar față de cartea funciară individuală a
apartamentului. Apartamentarea construcției s-a realizat în
anul 2015. În cartea funciară a fiecărui apartament este
evidențiată cota -parte de teren deținută, care este transmisă
sau grevată numai împreună cu unitatea locativă individuală.

În urma verificărilor efectuate, Comisia precizează


următoarele: Situația prezentată poate fi remediată prin
formularea unei cereri de îndreptare de eroare materială,
având în vedere că OCPI teritorial are obligația de a efectua
din oficiu înscrierile în acest caz.

***

5.16 Posibilitatea înstrăinării separate a dreptului de


proprietate asupra cotei părți de teren aferentă unității
individuale și a dreptului de proprietate asupra acesteia. (Minuta
ședinței din data de 26.01.2016)

Un OCPI solicită formularea unui punct de vedere cu


privire la următoarea situație juridică: prin două contracte de
vânzare-cumpărare autentificate sub numere consecutive,
vânzătorul a înstrăinat, prin primul contract, dreptul de
proprietate asupra cotei indivize de teren aferentă
apartamentului către un cumpărător, o societate comercială
înmatriculată în România, iar prin al doilea contract dreptul de
proprietate asupra apartamentului împreună cu dreptul de
proprietate forțată și perpetuă asupra tuturor părților din
imobil, care prin natura și destinația lor sunt în folosința
comună a tuturor coproprietarilor din imobil, către un
cumpărător, cetățean sirian, căsătorit sub regimul matrimonial
legal al separației de bunuri, conform legilor din Siria,
137
dobândind apartamentul ca bun propriu. În cuprinsul actului,
s-a precizat printr-o notă că dreptul de proprietate asupra
terenului aparține societății comerciale din primul contract.

Conform art. 648 și art. 649 din Codul civil, terenul pe


care se află clădirea este considerat bun accesoriu, aparținând
părţilor comune, în măsura în care prin lege ori prin act juridic
nu se prevede altfel. Înstrăinarea sau ipotecarea cotei-părţi
nu se va putea face decât odată cu dreptul asupra spaţiului
care constituie bunul principal, potrivit art. 651 din același act
normativ.
În aplicarea prevederilor legale mai sus amintite, cota-
parte de teren aferentă unității individuale nu poate fi
înstrăinată separat de bunul principal (apartamentul),
indiferent de calitatea părților contractante41.

***

5.17 Aspecte privind încheierea unui act de


reapartamentare a unui condominiu. (Minuta ședinței din data
de 09.02.2016)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la efectuarea unui act de reapartamentare a unui
imobil în condițiile art. 658 din Codul civil42 și ale art. 145 alin.

41
(n.n.) A se vedea și art. 26 alin. (2) din Legea nr. 7/1996
privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și
completările ulterioare, în conformitate cu care dreptul de proprietate
comună forţată şi perpetuă pe părţile comune ale unui imobil se
valorifică numai împreună cu dreptul de proprietate exclusivă care
poartă asupra acestuia sau a unei părţi determinate din acesta.
42
Conform art. 658 din Codul civil (1) Încetarea destinaţiei de
folosinţă comună pentru părţile comune din clădirile cu mai multe etaje
138
(2) din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în
evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul
nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare 43 . În
concret, se solicită clarificarea următoarelor aspecte:

a) calificarea operațiunii de reapartamentare conform


art. 149 din Regulament 44 , ca fiind o operațiune ce se
efectuează pe flux întrerupt.
Potrivit art. 149 din Regulament, operațiunea de
reapartamentare urmează un flux întrerupt.

sau apartamente se poate hotărî cu acordul tuturor coproprietarilor.


(2) În cazul încetării destinaţiei de folosinţă comună în condiţiile alin.
(1), devin aplicabile dispoziţiile privitoare la coproprietatea obişnuită.
(3) Imobilul, respectiv partea din imobil care rezultă din încetarea
destinaţiei folosinţei comune se înscrie în mod corespunzător în cartea
funciară pe baza documentaţiei cadastrale întocmite în acest scop.
43
Conform art. 145 din Regulamentul de avizare, recepție și
înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin
Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare (1)
Reapartamentarea este operațiunea de reconfigurare a condominiului
sau a unei părți din acesta rezultând alte unități individuale cu
restabilirea cotelor din părțile comune, aferente fiecărei unități
individuale. (2) De asemenea, constituie reapartamentare operațiunea
de desprindere a unei unități individuale din părțile comune ale unui
condominiu cu stabilirea/restabilirea cotelor din părțile comune,
aferente fiecărei unități individuale.
44
Conform art. 149 din Regulamentul de avizare, recepție și
înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin
Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare
reapartamentarea este o operațiune pe flux întrerupt și se realizează
cu parcurgerea următoarelor etape: a) recepție documentație
cadastrală de reapartamentare; b) întocmire act de reapartamentare în
formă autentică, ori emitere hotărâre judecătorească; c) înscriere act
de reapartamentare.

139
b) obiectul extrasului de carte funciară pentru
autentificare va fi reprezentat de unitatea individuală nou
creată, de fiecare unitate individuală din imobil sau de imobil
în ansamblul său.

Operațiunea de reapartamentare implică modificarea


cotelor din părțile de uz comun ce revin fiecărei unități
individuale în parte, fapt ce reprezintă un act de dispoziție
efectuat de titularul dreptului de proprietate. În aceste
condiții, este necesar că la baza actului autentificat de notarul
public să stea și extrasul de carte funciară pentru autentificare
al tuturor unităților individuale din condominiu.

***

5.18 Procedura de înscriere a dreptului de proprietate


asupra unităților individuale situate în condominii și a cotelor -
părți din părțile comune corespunzătoare acestora. (Minuta
ședinței din data de 15.03.2016)

Un notar public solicită analiza refuzului unui BCPI de a


întabula dreptul de proprietate asupra cotelor de teren
aferente unui număr de 28 de imobile - apartamente,
motivându-se faptul că ar fi fost necesară depunerea unor
cereri separate și un nou tarif pentru această operațiune, deși
acesta a fost achitat în conformitate cu prevederile Ordinului
nr. 39/2009 al ministrul administrației și internelor, privind
aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI și
unitățile sale subordonate (…), cu modificările și completările
ulterioare.
Prin punctul de vedere comunicat notarului public de
către OCPI se precizează că operațiunea de intabulare a
dreptului de proprietate în cazul persoanelor fizice este
140
tarifată cu 0,15 % din valoarea din act dar nu mai puțin de 60
lei pentru fiecare imobil, iar dacă valoarea din act este mai
mică decât valoarea de circulație a bunurilor imobile stabilită
prin expertiză de camerele notarilor publici sau nu este
disponibilă, coeficientul se aplică la aceasta din urmă.
Conform dispozițiilor art. 2 alin. (2) din ordinul menționat:
“tarifele prevăzute în anexa nr. 1 se încasează anticipat
înregistrării cererilor pentru furnizarea serviciilor solicitate”. De
asemenea, pentru înscrierea dreptului de ipotecă este necesar
să se depună în original sau copie legalizată actul de ipotecă
și tariful aferent. (…) pentru înregistrarea cererii pentru
intabularea dreptului de proprietate în Registrul general de
intrare aflat la registratura BCPI în a cărui rază teritorială se
află imobilul pentru a fi soluționată este necesar a depune
cerere în acest sens însoțită de actul de proprietate, original
sau copie legalizată, tariful aferent serviciului solicitat și alte
acte după caz.
Astfel cum s-a precizat în cuprinsul unor minute
anterioare, concomitent cu efectuarea înscrierii în cărțile
funciare ale unităților individuale (în speță, întabularea unui
drept de ipotecă) se vor efectua, din oficiu, înscrierile
corespunzătoare în cartea funciară colectivă (a construcției
condominiu).
Din verificările efectuate de reprezentanții ANCPI rezultă
că oficiul teritorial a luat legătura cu notarul public
instrumentator, urmând a fi efectuate îndreptările necesare,
din oficiu.

***

141
5.19 Necesitatea unui extras din cartea funciară a
terenului pe care este amplasată construcția de tip condominiu,
în vederea încheierii unui act juridic care privește dreptul de
proprietate exclusivă asupra unității individuale și dreptul de
proprietate comună forţată şi perpetuă asupra părţilor comune.
(Minuta ședinței din data de 21.03.2016)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la necesitatea unui extras de carte funciară pentru
terenul pe care este situat întregul condominiu, în cazul
autentificării unui contract de vânzare pentru un apartament
care este amplasat în acesta. Se face precizarea că această
solicitare vine din partea unor instituții de credit și că extrasul
de carte funciară pentru autentificare face referire atât la
apartament, cât și la cota indiviză de teren aferentă acestuia.

Comisia reține că situația prezentată a făcut obiectul mai


multor analize anterioare, prilej cu care s-au încheiat mai
multe minute de ședință, comunicate atât notarilor publici, cât
și oficiilor de cadastru și publicitate imobiliară.
În urma analizei cadrului legal și a modului de
gestionare a cărților funciare colective prin intermediul
sistemului informatic integrat de cadastru și carte funciară, s-a
reținut că, în situația în care extrasul de carte funciară solicitat
pentru unitatea individuală din condominiu, menționează și
cota-parte din terenul aflat în coproprietate forțată, nu este
necesară solicitarea în prealabil a unui extras din cartea
funciară a terenului pe care este amplasată construcția de tip
condominiu, în vederea încheierii unui act juridic care privește
dreptul de proprietate exclusivă asupra unității individuale și
dreptul de proprietate comună forţată şi perpetuă asupra
părţilor comune ale imobilului.

142
În aplicarea art. 35 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 privind
cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată 45 , notarul
public are obligația de a formula cerere de înscriere numai cu
privire la unitatea individuală. Înscrierile corespunzătoare în
cartea funciară a terenului urmează să se efectueze din oficiu
de către OCPI, fără formularea unei cereri și fără plata unui
tarif46.
***

45
(n.n.) Potrivit art. 35 alin. (1) tezele I - IV din Legea nr.
7/1996 notarul public care a întocmit un act prin care se transmite, se
modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar este obligat
să ceară, din oficiu, înscrierea în cartea funciară. În acest scop, va
trimite cererea de înscriere a actului respectiv, în ziua întocmirii lui sau
cel mai târziu în următoarea zi lucrătoare, la biroul teritorial în a cărui
rază de activitate se află imobilul. Despre exercitarea acestei obligaţii
se va face menţiune expresă în cuprinsul actului sau, după caz, al
certificatului de moştenitor. Menţiunea se va face în cazul în care
pentru bunurile din masa succesorală s-a deschis carte funciară sau
există documentaţie cadastrală.
46
(n.n.) A se vedea și Decizia Direcției de Publicitate Imobiliară
din cadrul ANCPI nr. 1/03.02.2017 privind solicitarea și eliberarea
extraselor de carte funciară pentru unități individuale prin care s-au
stabilit următoarele: Art. 1 În vederea autentificării actului juridic cu
privire la transmiterea / modificarea / constituirea de drepturi reale
asupra unei unități individuale dintr-un condominiu, notarul public va
depune o singură cerere pentru eliberarea extrasului de carte funciară
pentru autentificare / informare în cuprinsul căreia se va menționa nr.
cadastral și nr. de carte funciară al unității individuale, precum și nr.
cadastral și nr. de carte funciară aferente terenului pe care este
edificată construcția condominiu. Art. 2 Ca urmare a cererii depuse în
condițiile art. 1 notarului public i se va elibera, în baza aceluiași tarif,
câte un extras atât pentru cartea funciară în care este înscrisă unitatea
individuală, cât și pentru cartea funciară în care este înscris terenul pe
care este edificată construcția condominiu, care va cuprinde doar
pozițiile aferente unității individuale respective.
143
5.20 Efectuarea înscrierilor în cartea funciară a terenului
aferent unei unități individuale amplasate într-o construcție de
tip condominiu. (Minuta ședinței din data de 09.05.2012)

Un notar public solicită un punct de vedere cu privire la


obligația OCPI de a respecta minutele reprezentanților UNNPR
și ai ANCPI. Având în vedere minuta din data de 21.03.2016,
ce prevede obligația OCPI de a efectua înscrierea
corespunzătoare în cartea funciară a terenului aferent unei
unități individuale amplasate într-o construcție de tip
condominiu, fără formularea unei cereri și fără plata unui tarif,
în extrasul de autentificare al apartamentului fiind menționată
cota-parte din terenul aferent, în dosarul nr. 44893 s-a dispus
numai cu privire la apartament, fără a se face înscrierea în
cartea funciară a terenului, deși s-a atașat la cererea de
intabulare minuta menționată mai sus.

Membrii comisiei precizează că își mențin punctul de


vedere exprimat prin minuta din data de 21.03.2016.
Reprezentanții ANCPI învederează faptul că aspectele
privitoare la speță au fost discutate cu conducerea OCPI,
urmând ca pentru efectuarea înscrierilor conform celor
stabilite să se efectueze cerere de reexaminare a încheierii nr.
44893/2016.

***

144
5.21 Efectuarea formalităților de publicitate imobiliară în
cazul unităților individuale amplasate în construcții de tip
condominiu; obligativitatea menționării în contractul de vânzare
a unității individuale a numărului cadastral și de carte funciară al
terenului pe care este amplasat condominiul. (Minuta ședinței
din data de 25.05.2016)

Un notar public semnalează că modul de lucru agreat


prin minuta nr. 1510 din data de 21.03.2016, referitor la
efectuarea formalităților de publicitate imobiliară în cazul
unităților individuale amplasate în construcții de tip
condominiu, minută care a fost pusă și la dispoziția instituțiilor
de credit, nu este respectat de unele oficii teritoriale. Cu titlu
exemplificativ, se precizează că, OCPI a emis un referat de
completare prin care solicită pentru intabularea cotei indivize
de teren ce revine unei unități individuale, menționarea în
contractul de vânzare, prin act adițional, a numărului
cadastral și a numărului de carte funciară pentru tot terenul
aferent condominiului. Se solicită formularea unei opinii cu
privire la obligativitatea menționării în contractul de vânzare a
unității individuale a numărului cadastral și de carte funciară
al terenului pe care este amplasat condominiul din care face
parte aceasta.

În cuprinsul minutei din data de 21.03.2016 Comisia a


formulat un punct de vedere cu privire la necesitatea unui
extras de carte funciară de autentificare pentru terenul pe
care este situat întregul condominiu, în situația autentificării
unui contract de vânzare pentru un apartament care este
amplasat în acesta, numai în situația în care extrasul de carte
funciară solicitat pentru unitatea individuală din condominiu
nu menționează cota – parte din terenul aflat în coproprietate
forțată.
145
Referitor la obligativitatea menționării în contractul de
vânzare a unității individuale a numărului cadastral și de carte
funciară al terenului pe care este amplasat condominiul din
care face parte aceasta, având în vedere obiectul actului
translativ de proprietate – respectiv unitatea individuală și
cota–parte din terenul aflat în coproprietate forțată – sunt
aplicabile prevederile art. 29 alin. (1) lit. c) din Legea
cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată,
cu modificările și completările ulterioare, care stipulează că
registratorul admite cererea, dispune intabularea sau
înscrierea provizorie prin încheiere, dacă înscrisul îndeplineşte
următoarele condiţii limitative: c) individualizează imobilul
printr-un număr de carte funciară şi un număr cadastral sau
topografic, după caz.
În considerarea dispozițiilor legale citate, Comisia
apreciază că este necesară menționarea în contractul de
vânzare a unității individuale, a numărului cadastral și de
carte funciară al terenului pe care este amplasat condominiul
din care face parte aceasta.
Referitor la modul de înregistrare a cererii de înscriere în
cartea funciară cu privire la o unitate individuală şi la cotele
părţi ce revin acesteia din teren, conform art. 39 alin. (5) din
Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de
cadastru şi carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014,
cu modificările și completările ulterioare înscrierile solicitate cu
privire la o unitate individuală dintr-un condominiu şi a cotelor
părţi ce revin acesteia din terenul parte de uz comun se vor
face în baza unei singure cereri de recepţie și/sau înscriere
care va cuprinde identificarea atât a cărţii funciare a unităţii
individuale cât şi a cărţii funciare a terenului.

***

146
5.22 Posibilitatea înstrăinării separate a dreptului de
proprietate asupra cotei părți de teren aferentă unității
individuale și a dreptului de proprietate asupra acesteia. (Minuta
ședinței din data de 03.08.2016)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la posibilitatea autentificării și respectiv intabulării
unui contract de vânzare în următoarele condiții: se
intenționează încheierea unui contract de vânzare având ca
obiect un apartament, împreună cu cota-parte din spațiile cu
destinație comună și cu cota-parte din dreptul de proprietate
asupra terenului aferent, în condițiile în care cumpărătorul
este cetățean străin extracomunitar și nu poate dobândi
dreptul de proprietate asupra cotei-părți din terenul aferent
blocului. Se propune ca prin același contract de vânzare,
cetățeanul străin extracomunitar (non UE) să dobândească
dreptul de proprietate asupra unității individuale
(apartamentul) iar dreptul de proprietate asupra cotei-părți
din terenul aferent blocului, să fie dobândit de către o
societate comercială persoană juridică română. În speță sunt
incidente prevederile art. 648-649 și art. 651 din Codul civil,
din care rezultă că terenul pe care se află clădirea este
considerat accesoriu, aparținând părților comune, iar
înstrăinarea cotei-părți din teren nu se va putea realiza decât
odată cu înstrăinarea spațiului ce constituie bunul principal47,

47
Art. 648 - Dacă într-o clădire sau într-un ansamblu
rezidenţial există spaţii cu destinaţie de locuinţă sau cu altă destinaţie
având proprietari diferiţi, părţile din clădire care, fiind destinate
întrebuinţării spaţiilor respective, nu pot fi folosite decât în comun sunt
obiectul unui drept de coproprietate forţată. Părţile comune sunt
bunuri accesorii în raport cu spaţiile locative, care constituie bunurile
principale în sensul art. 546.
147
precum și prevederile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 7/1996
privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, care
dispune că dreptul de proprietate comună forţată şi perpetuă
din părţile comune ale unui imobil, se valorifică numai
împreună cu dreptul de proprietate exclusivă care poartă
asupra acestuia sau a unei părţi determinate din acesta.
Notarul public precizează că într-o speță similară,
Comisia s-a pronunțat în ședința din data de 26.01.2016, în
sensul în care cota-parte de teren aferentă unității individuale
nu poate fi înstrăinată separat de bunul principal
(apartamentul), indiferent de calitatea părților contractuale,

Art. 649 - Sunt considerate părţi comune, în măsura în care


prin lege ori prin act juridic nu se prevede altfel: a) terenul pe care se
află clădirea, compus atât din suprafaţa construită, cât şi din cea
neconstruită necesară, potrivit naturii sau destinaţiei construcţiei,
pentru a asigura exploatarea normală a acesteia; pentru eventuala
suprafaţă excedentară proprietarii sunt titularii unei coproprietăţi
obişnuite; b) fundaţia, curtea interioară, structura, structura de
rezistenţă, pereţii perimetrali şi despărţitori dintre proprietăţi şi/sau
spaţiile comune, acoperişul, terasele, scările şi casa scărilor, holurile,
pivniţele şi subsolurile necompartimentate, rezervoarele de apă,
centralele termice proprii şi ascensoarele; c) instalaţiile de apă şi
canalizare, electrice, de telecomunicaţii, de încălzire şi de gaze de la
branşament/racord până la punctul de distribuţie către părţile aflate în
proprietate exclusivă, canalele pluviale, paratrăsnetele, antenele
colective, precum şi alte asemenea părţi; d) alte bunuri care, potrivit
legii sau voinţei părţilor, sunt în folosinţă comună. Coşurile de fum şi
de aerisire, precum şi spaţiile pentru spălătorii şi uscătorii sunt
considerate părţi comune exclusiv pentru coproprietarii care utilizează
aceste utilităţi în conformitate cu proiectul clădirii.
Art. 651 - Cota-parte din dreptul de proprietate asupra părţilor
comune are caracter accesoriu în raport cu dreptul de proprietate
asupra spaţiului din clădire care constituie bunul principal; înstrăinarea
sau ipotecarea cotei-părţi nu se va putea face decât odată cu dreptul
asupra spaţiului care constituie bunul principal.
148
însă, în speța respectivă era vorba de înstrăinarea separată a
unității individuale și a cotei-părți de teren prin două
contracte. În cazul prezentat, înstrăinarea unității individuale
către un cetățean străin extracomunitar și a cotei-părți de
teren către o societate comercială, persoană juridică română,
se realizează printr-un singur contract.

Din cuprinsul situației juridice prezentate rezultă că


aceasta este similară celei analizate prin minuta din data de
26.01.2016. Interdicția impusă de legiuitor prin art. 651 din
Codul civil vizează unitatea de obiect - reprezentat de spațiul
din clădire și cota-parte din terenul aferent – al actului juridic
ca negotium juris, iar nu modalitatea prin care se efectuează
dispoziția (instrumentum probationis), respectiv unul, două
sau mai multe contracte. O interpretare contrară ar lipsi de
efect dispozițiile imperative citate, deschizând posibilitatea
înstrăinării în mod separat a bunului principal și a celui
accesoriu. Cu aceste precizări Comisia își menține punctul de
vedere.

***

5.23 Prima înregistrare a unităților individuale situate în


condominii. (Minuta ședinței din data de 20.03.2017)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la procedura pe care trebuie să o urmeze
persoanele autorizate cu ocazia primei înregistrări a unităților
individuale situate în condominii, pentru a asigura și înscrierea
concomitentă, din oficiu, a terenului aferent acestora.
Notarul public învederează că în ultima vreme au fost
emise mai multe încheieri de întabulare pentru prima
înregistrare, soluționate în intervalul iunie 2016 - ianuarie
149
2017, depuse de persoane autorizate, la care nu s-a făcut și
înscrierea din oficiu a terenului aferent acestor unități
individuale (nu se face mențiune nici în încheiere și nu este
atașat extras pentru cartea terenului, iar în urma verificărilor
ulterioare a reieșit că înscrierea nu a fost făcută).
Notarul public precizează că a întrebat persoanele
autorizate dacă au posibilitatea de a solicita această înscriere
în aplicația pe care o au la dispoziție pentru înscrierea în
sistem a cererilor de primă înregistrare și răspunsul a fost
negativ. Se precizează că potrivit art. 39 alin. (5) din
Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de
cadastru şi carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014,
cu modificările și completările ulterioare înscrierile solicitate cu
privire la o unitate individuală dintr-un condominiu şi a cotelor
părţi ce revin acesteia din terenul parte de uz comun se vor
face în baza unei singure cereri de recepţie si/sau înscriere
(...), precizare care susține opinia că există această
posibilitate / obligație în sarcina persoanelor autorizate.
Notarul public consideră că ar fi oportun ca ANCPI să
atragă atenția persoanelor autorizate, la nivel național, asupra
procedurii de urmat pentru realizarea corectă și completă a
acestor înscrieri.

ANCPI va recomanda oficiilor teritoriale organizarea


unor ședințe de lucru cu persoanele fizice / juridice autorizate
în vederea discutării aspectelor semnalate.

***

150
5.24 Operațiunile de publicitate imobiliară în cazul unui
contract de vânzare a unui bun viitor cu procurator de fonduri
prin donație, având ca obiect o unitate individuală dintr-o
construcție - condominiu ce se va edifica în viitor. (Minuta
ședinței din data de 10.04.2017)

Un notar public remite în copie Contractul de vânzare a


unui bun viitor cu procurator de fonduri prin donație,
autentificat sub nr. 2355 din data de 15.12.2016, încheierea
de respingere de reexaminare emisă în Dosarul nr.
6738/27.01.2017 și încheierea de respingere emisă în Dosarul
nr. 14638/14.02.2017 de către BCPI.
Bunul viitor care face obiectul vânzării este constituit de
un apartament și cotele - părți din părțile comune aferente
acestuia, situat într-o construcție ce urmează să fie edificată,
ce va fi identificat după finalizarea construcției, printr-un
proces - verbal de predare - primire încheiat în formă
autentică, în baza căruia se va transmite dreptul de
proprietate asupra apartamentului. Conform clauzelor
contractuale, formalitățile de publicitate imobiliară a
prezentului contract vor fi efectuate de notarul public
instrumentator (…) și anume: înscrierea provizorie a
construcției viitoare (…) în baza art. 898 pct. 1 din Codul civil,
art. 20, art. 55 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 și art. 37 alin.
(5) din Legea nr. 50/1991; întabularea dreptului de ipotecă
legală în favoarea vânzătoarei, pentru restul de preț
neachitat, datorat de cumpărător, în temeiul art. 2386 din
Codul civil și art. 55 alin. 6) din Legea nr. 7/1996.
Notarul public precizează că i s-a comunicat verbal că
acest tip de înscris autentic nu se regăsește în categoriile de
înscrisuri care pot fi introduse în eTerra3, deși este un
contract permis de Codul civil. Se solicită sprijinul în vederea
efectuării formalităților de publicitate imobiliară, în speță
151
cumpărătorul fiind minor, iar drepturile acestuia fiind grav
vătămate. Se precizează, de asemenea, că atacarea în justiție
a încheierii de respingere, care este în opinia notarului public
neîntemeiată, este de natură de a crea prejudicii și
vânzătorului, prin riscul de a bloca operațiunile acestuia de
apartamentare pentru imobilul bloc în care se află
apartamentul.

Comisia precizează că, potrivit prevederilor art. 1658 din


Codul civil: (1) Dacă obiectul vânzării îl constituie un bun
viitor, cumpărătorul dobândește proprietatea în momentul în
care bunul s-a realizat. În privința construcțiilor, sunt
aplicabile dispozițiile corespunzătoare în materie de carte
funciară.
Potrivit art. 898 pct. 1 din același act normativ în afara
altor cazuri prevăzute de lege, înscrierea provizorie în cartea
funciară se va putea cere: 1. dacă dreptul real dobândit este
afectat de o condiţie suspensivă ori rezolutorie sau dacă
priveşte ori grevează o construcţie viitoare; în cazul înscrierii
provizorii având ca obiect o construcţie viitoare, justificarea
acesteia se face în condiţiile legii.
Art. 2380 prevede că ipoteca asupra unor construcţii
viitoare nu poate fi intabulată, ci numai înscrisă provizoriu în
cartea funciară, în condiţiile legii.
De asemenea, art. 176 din Regulamentul de avizare,
recepție şi înscriere în evidențele de cadastru şi carte funciară,
aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, stipulează că: (1) În
vederea înscrierii drepturilor de garanție asupra unei
construcții viitoare, dreptul de proprietate asupra construcției
viitoare se înscrie provizoriu în baza autorizației de construire
şi a documentației cadastrale. (2) Ipoteca asupra unei
construcții cu privire la care dreptul de proprietate este înscris
provizoriu este, de asemenea, supusă înscrierii provizorii, cu
152
excepția situației prevăzute de legea privind creditul ipotecar
pentru investițiile imobiliare, când ipoteca este supusă
intabulării.
Din verificările efectuate rezultă că obiectul contractului
de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 2355/15.12.2016
îl constituie o unitate individuală (apartament) dintr-o
construcție condominiu ce se va edifica în viitor (2017 –
2018). Potrivit clauzelor contractuale, dreptul de proprietate
urmează să se transmită în baza unui proces - verbal de
predare - primire, ce urmează să se încheie în formă
autentică, la data finalizării construcției.
Oficiul teritorial a respins atât cererea de intabulare a
dreptului de proprietate asupra apartamentului bun viitor, cât
și cererea având ca obiect înscrierea provizorie a acestuia.
Comisia constată că, potrivit legislației în vigoare, mai
sus amintite, poate fi înscris provizoriu în cartea funciară
dreptul de proprietate asupra unei construcții viitoare. De
asemenea, dreptul de ipotecă ce grevează o construcție
viitoare se poate înscrie provizoriu, cu condiția ca aceasta din
urmă să fie înscrisă provizoriu. Excepția de la regulă este dată
de dispozițiile Legii nr. 190/1999 privind creditul ipotecar
pentru investiții imobiliare.
Conform definiției cuprinse în art. 2 al Legii locuinței nr.
114/1996, republicată, cu modificările și completările
ulterioare, unitatea individuală reprezintă o unitate
funcțională, componentă a unui condominiu, formată din una
sau mai multe camere de locuit şi/sau spații cu altă destinație
(…).
Din interpretarea sistematică a prevederilor legale citate
rezultă că, deși Codul civil permite, ca principiu, încheierea
contractelor având ca obiect bunuri viitoare, în ceea ce
privește construcțiile viitoare sunt aplicabile regulile speciale în
materia publicității imobiliare. Aceste reguli permit înscrierea
153
provizorie a dreptului de proprietate asupra construcțiilor
viitoare (inclusiv construcții condominiu) sau notarea
antecontractelor având ca obiect promisiunea de a transfera
dreptul de proprietate asupra unității individuale dintr-un
condominiu - bun viitor.
Având în vedere mențiunile din contract privitoare la
momentul transmiterii dreptului de proprietate la data
finalizării construcției, prin încheierea unui proces - verbal de
predare - primire încheiat în formă autentică, Comisia
apreciază că, în baza actului juridic încheiat de părți se poate
dispune, la cererea acestora, înscrierea unei promisiuni
bilaterale de vânzare - cumpărare, în cartea funciară a
terenului pe care urmează să fie edificată construcția de tip
condominiu, cu plata tarifului legal.

***

5.25 Efectuarea înscrierilor în cartea funciară a terenului


pe care este amplasată o construcție de tip condominiu, în
situația încheierii unui act translativ de proprietate având ca
obiect o unitate individuală și cotele părți din părțile comune ale
clădirii și din terenul aferent. (Minuta ședinței din data de
18.04.2017)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la respingerea de către BCPI prin încheierea nr.
3483/25.01.2017, a unei cereri de intabulare în cartea
funciară a terenului pe care este amplasat un condominiu, în
baza actului autentificat sub nr. 59/20.01.2017, având ca
obiect o unitate individuală, părțile comune din clădire și cota
- parte din terenul aferent, cu motivarea că nu a fost
completată potrivit referatului atașat cererii. Din referatul de
completare ce poate fi vizualizat online, rezultă că s-a solicitat
154
prezentarea actelor de proprietate prin care s-a transmis
dreptul de proprietate în mod cronologic de la I.H. la A. în
copii legalizate. Notarul public apreciază că solicitarea nu se
justifică întrucât actele juridice solicitate au fost atașate unor
cereri de înscriere anterioare, soluționate cu admitere.

Reprezentanții ANCPI precizează că, din verificările


efectuate rezultă faptul că cererea privind intabularea
dreptului de proprietate asupra unității individuale, identificate
cu identificator 200319-C2-U42 a fost soluționată cu admitere,
prin încheierea de carte funciară nr. 3480/2017.
Întrucât la data autentificării contractului de vânzare -
cumpărare, asupra cotei de teren corespunzătoare
apartamentului mai sus amintit nu era înscrisă vânzătoarea ca
proprietară tabulară, pentru admiterea cererii cu nr.
3483/2017 având ca obiect intabularea dreptului de
proprietate asupra acestei cote în favoarea cumpărătoarei, s-
au solicitat actele juridice necesare efectuării înscrierilor
succesive.
În situația prezentată sunt aplicabile prevederile art. 39
alin. (5) din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în
evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul
nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare, în
conformitate cu care înscrierile solicitate cu privire la o unitate
individuală dintr-un condominiu şi a cotelor părţi ce revin
acesteia din terenul parte de uz comun se vor face în baza
unei singure cereri de recepţie și/sau înscriere care va
cuprinde identificarea atât a cărţii funciare a unităţii
individuale cât şi a cărţii funciare a terenului.

***

155
6. ALIPIREA ȘI DEZLIPIREA IMOBILELOR
ÎNSCRISE ÎN CARTEA FUNCIARĂ

6.1 Forma actelor de dezlipire/alipire a imobilelor


cerută pentru înscrierea în cartea funciară. (Minuta ședinței din
data de 16.12.2013)

O unitate militară dorește dezlipirea unui imobil pe care


îl administrează, operațiune ce urmează a fi efectuată în baza
actului de dezlipire semnat de conducătorul unității. Art. 25
alin. (2) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr.
7/1996, republicată, cu modificările ulterioare impune
existența unui act autentic pentru dezlipirea imobilelor48. Se
pune problema dacă actul semnat de conducătorul unității
militare este act autentic, în sensul celor mai sus arătate.

Comisia reține că noul Cod de procedură civilă


precizează elementele definitorii ale actului autentic. Art. 269
prevede că înscrisul autentic este înscrisul întocmit sau, după
caz, primit şi autentificat de o autoritate publică, de notarul
public sau de către o altă persoană învestită de stat cu
autoritate publică, în forma şi condiţiile stabilite de lege.
Autenticitatea înscrisului se referă la stabilirea identităţii
părţilor, exprimarea consimţământului acestora cu privire la
conţinut, semnătura acestora şi data înscrisului. Este, de
asemenea, autentic orice alt înscris emis de către o autoritate
publică şi căruia legea îi conferă acest caracter.

48
Conform art. 25 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, în forma în
vigoare la data depunerii cererii actele de alipire şi dezlipire a
imobilelor înscrise în cartea funciară se încheie în formă autentică.
156
Așadar, de esența actului autentic este, pe de o parte,
faptul că emană de la o autoritate publică sau de la o altă
persoană învestită de stat cu autoritate publică și, pe de altă
parte, că actul autentic conferă garanții legale în ceea ce
privește stabilirea identităţii părţilor, exprimarea
consimţământului lor cu privire la conţinut, semnătura
acestora şi data înscrisului, elemente care nu sunt întrunite în
situația prezentată.

***

6.2 Dezmembrarea imobilelor în situația în care


suprafața din documentația cadastrală recepționată este diferită
de cea menționată în actele de proprietate. (Minuta ședinței din
data de 10.03.2014)

Se solicită formularea unui punct de vedere cu privire la


respingerea de către OCPI a unei cereri de înscriere în cartea
funciară a unui act de dezmembrare, motivat de faptul că în
extrasul de carte funciară este menționată o suprafață din
acte de 9900 mp și în urma măsurătorilor a rezultat o
suprafață de 10084 mp, iar în actul de dezmembrare nu se
precizează în care lot urmează să fie inclusă suprafața fără
acte de proprietate (respectiv suprafața de 184 mp).
Se precizează că, prin actul de dezmembrare, întocmit
conform documentației cadastrale recepționate de către OCPI,
au rezultat două loturi, un lot de 8430 mp și un lot de 1654
mp, adică în total 10084 mp, cât reprezenta suprafața
rezultată din măsurători.

În conformitate cu Decizia ANCPI nr. 5/2012 privind


modalitatea de recepție a documentațiilor de
dezmembrare/comasare, comunicată oficiilor de cadastru și
157
publicitate imobiliară teritoriale, în cazul imobilelor cu carte
funciară deschisă potrivit Legii nr. 7/1996 privind cadastrul și
publicitatea imobiliară, la întocmirea documentațiilor
cadastrale de dezmembrare / comasare se va utiliza suprafața
imobilului înscrisă în cartea funciară, rezultată din măsurători,
în conformitate cu prevederile legale în vigoare la data
atribuirii numărului cadastral.
Având în vedere aceste precizări, precum și dispozițiile
incidente din Legea 7/1996 referitoare la înscrierea suprafeței
rezultate din măsurătorile cadastrale, nu are nicio relevanță în
care lot rezultat din dezlipire urmează să fie inclus excedentul
de suprafață înregistrat în conformitate cu prevederile legale
în vigoare.

***

6.3 Tipul extrasului ce trebuie solicitat de notarul public


la autentificarea actelor de alipire și de dezlipire. (Minuta ședinței
din data de 09.12.2014)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la natura extrasului de carte funciară necesar la
autentificarea actelor de alipire și de dezlipire a imobilelor
înscrise în cartea funciară.

Având în vedere prevederile art. 35 alin. (1) teza V din


Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară
republicată, cu modificările și completările ulterioare, în
conformitate cu care la autentificarea actelor notariale prin
care se transmite, se modifică sau se constituie un drept real
imobiliar, notarul public va solicita un extras de carte funciară
pentru autentificare (…), se recomandă notarilor publici
solicitarea unui extras de cartea funciară pentru autentificare
158
la încheierea acestor acte, având în vedere că, în practică,
dispoziția legală menționată se poate interpreta în sensul că
se aplică și actelor care fac obiectul discuției, privite ca acte
de modificare a unui drept real imobiliar. Deși aceste
operațiuni au un caracter material, în conformitate cu art. 879
alin. (5) din Codul civil 49 , ele au ca rezultat modificarea
dreptului real asupra imobilului alipit sau dezlipit.
În sprijinul acestei recomandări trebuie luate în
considerare și efectele juridice specifice ale acestui tip de
extras de carte funciară, menit să conserve regimul juridic al
imobilului, până la înregistrarea actului notarial încheiat în
baza sa.
Se apreciază, de asemenea, că autentificarea actelor de
alipire și dezlipire în baza unui extras de carte funciară de
informare nu poate constitui un motiv de respingere a cererii
de înscriere în cartea funciară, conform art. 29 din Legea nr.
7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată,
cu modificările și completările ulterioare.

***

6.4 Necesitatea certificatului de urbanism în cazul


alipirilor și dezlipirilor. (Minuta ședinței din data de 17.02.2015)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la necesitatea certificatului de urbanism în cazul
alipirilor și al dezlipirilor, având în vedere prevederile art. 29
alin. (2) din Legea nr. 350/2001 privind amenajarea

49
Potrivit art. 879 alin. (5) din Codul civil operaţiunile de
modificare a imobilului înscris în cartea funciară, prin alipiri sau
dezlipiri, au caracter material şi nu implică niciun transfer de
proprietate.
159
teritoriului și urbanismul, cu modificările și completările
ulterioare și prevederile art. 6 alin. (6) lit. c) din Legea nr.
50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții,
republicată, cu modificările și completările ulterioare.

Comisia apreciază că prevederile legale referitoare la


situațiile în care este obligatorie solicitarea certificatului de
urbanism nu sunt corelate și sunt apte de interpretări diferite
în practica notarială și a oficiilor de cadastru și publicitate
imobiliară. Având în vedere aceste aspecte, clarificarea
situațiilor în care este obligatoriu certificatul de urbanism este
atributul exclusiv al legiuitorului50.

50
(n.n.) Cadrul legal a fost modificat ulterior analizei situației
prezentate.
Conform art. 29 alin. (2) din Legea nr. 350/2001 privind
amenajarea teritoriului și urbanismul, cu modificările și completările
ulterioare aduse prin Ordonanţa de urgenţă nr. 100/2016 pentru
modificarea şi completarea Legii nr. 350/2001 privind amenajarea
teritoriului şi urbanismul, precum şi a Legii nr. 50/1991 privind
autorizarea executării lucrărilor de construcţii Certificatul de urbanism
trebuie emis pentru adjudecarea prin licitaţie a lucrărilor de proiectare
şi de execuţie a lucrărilor publice, precum şi pentru întocmirea
documentaţiilor cadastrale de dezmembrare a terenurilor situate în
intravilanul localităţilor, în cel puţin 3 parcele, atunci când operaţiunile
respective au ca obiect realizarea de lucrări de construcţii şi de
infrastructură. În cazul vânzării sau cumpărării de imobile, oricare
dintre părţile actului juridic are posibilitatea, conform dispoziţiilor alin.
(3), de a solicita emiterea certificatului de urbanism.
Potrivit art. 6 alin. (6) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea
executării lucrărilor de construcţii republicată, cu modificările și
completările ulterioare aduse prin Ordonanţa de urgenţă nr. 100/2016
Certificatul de urbanism se emite şi în următoarele situaţii: a) în
vederea concesionării de terenuri, potrivit legii; b) în vederea
adjudecării prin licitaţie a proiectării lucrărilor publice în faza de "
Studiu de fezabilitate", potrivit legii; c) pentru cereri în justiţie şi
160
***

6.5 Posibilitatea dezmembrării unui teren înscris în


cartea funciară, afectat de suprapunere cu un alt teren înscris în
cartea funciară, în două loturi, un lot afectat de suprapunere și
un lot fără suprapunere. (Minuta ședinței din data de
03.03.2015)

O societate profesională notarială solicită formularea


unui punct de vedere cu privire la posibilitatea dezmembrării
unui teren înscris în cartea funciară, afectat de suprapunere
cu un alt teren înscris în cartea funciară, în două loturi, un lot
afectat de suprapunere și un lot fără suprapunere, având în
vedere că prevederile art. 118 din Ordinul nr. 700/2014, se
referă la situația în care se solicită prima înscriere nu și la
situația în care terenurile care se suprapun sunt înscrise în
cartea funciară.

În conformitate cu art. 118 alin. (1) și (2) din Ordinul nr.


700/2014:

operaţiuni notariale privind circulaţia imobiliară, atunci când


operaţiunile respective au ca obiect: comasarea, respectiv
dezmembrarea terenurilor din/în cel puţin 3 parcele; împărţeli ori
comasări de parcele solicitate în scopul realizării de lucrări de
construcţii şi de infrastructură; constituirea unei servituţi de trecere cu
privire la un imobil.
Operaţiunile juridice menţionate, efectuate în lipsa certificatului
de urbanism, sunt lovite de nulitate. Solicitarea certificatului de
urbanism este facultativă atunci când operaţiunile de împărţeli ori
comasări de parcele fac obiectul ieşirii din indiviziune, cu excepţia
situaţiei în care solicitarea este făcută în scopul realizării de lucrări de
construcţii şi/sau de lucrări de infrastructură.
161
(1) În situația în care există imobile înregistrate în
sistemul integrat de cadastru și carte funciară și se solicită
prima înscriere în sistem pentru un nou imobil, constatându-
se o suprapunere reală, oficiul teritorial respinge
documentația cadastrală.
(2) În situația prevăzută la alin. (1), dacă proprietarul
imobilului pentru care cererea a fost respinsă dorește să
dispună de dreptul său de proprietate pentru zona neafectată
de suprapunere, în baza declarației titularului dreptului,
exprimată în formă autentică, se întocmesc documentații
cadastrale pentru fiecare lot, respectiv lot afectat de
suprapunere, lot fără suprapunere. Pentru lotul neafectat de
suprapunere se atribuie număr cadastral, se deschide carte
funciară, iar documentația întocmită pentru lotul cu
suprapunere se respinge.
Având în vedere prevederile de mai sus, reprezentanții
ANCPI precizează că dispozițiile art. 118 alin. (2) din
Regulament se aplică în mod similar și în situația în care
ambele terenuri afectate de suprapunere sunt înscrise în
cartea funciară. Și în acest caz se poate solicita
dezmembrarea loturi afectate de suprapunere și loturi care nu
sunt afectate de suprapunere.

***

6.6 Dezlipirea unui imobil grevat de un uzufruct viager


în două imobile; restrângerea dreptului de uzufruct cu privire la
un singur imobil rezultat în urma dezlipirii. (Minuta ședinței din
data de 24.03.2015)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la posibilitatea dezmembrării unui imobil grevat de
un uzufruct viager în două loturi: un lot grevat de uzufructul
162
viager și un lot liber de sarcini, care urmează să facă ulterior
obiectul unui contract de donație.

Se apreciază că, în situația prezentată, dreptul de


uzufruct poate să fie restrâns cu privire la un singur lot
rezultat în urma dezmembrării, cu acordul titularului dreptului
exprimat în formă autentică, în conformitate cu art. 879 alin.
(3) teza I din Codul civil, potrivit căruia alipirea sau dezlipirea
unui imobil grevat cu sarcini nu se poate face decât cu
consimțământul titularilor acelor sarcini, precum și cu art. 137
alin. (1) și (2) din Regulamentul aprobat prin Ordinul nr.
700/2014, care prevede următoarele: dacă imobilele sunt
grevate de drepturi reale sau alte sarcini aparținând unor
terți, operațiunea de alipire/dezlipire nu se poate face decât
cu acordul acestor terți, dat în formă autentică. În lipsa unei
convenții contrare, înscrierile privind drepturile reale,
împreună cu sarcinile și celelalte înscrieri care grevează
imobilul, se mențin neschimbate în cărțile funciare ale tuturor
imobilelor rezultate.

***

6.7 Emiterea unui referat de completare prin care se


solicită atașarea referatului inspectorului de cadastru în original,
în vederea înscrierii unui act de dezlipire în cartea funciară.
(Minuta ședinței din data de 04.05.2015)

Un notar public solicită comisiei să analizeze legalitatea


unei note de completare (nedatată) emisă de BCPI prin care
se condiționează, fără a se preciza temeiul legal, soluționarea
unei cereri, având ca obiect efectuarea înscrierii în cartea
funciară în baza unui act autentic de dezlipire, de atașarea
referatului inspectorului de cadastru în original.
163
Cu privire la situația arătată, prin adresa ANCPI nr.
7203/22.04.2015, înregistrată la UNNPR sub nr.
1866/22.04.2015, se precizează următoarele:
Potrivit dispozițiilor art. 135 alin. (4) din Regulamentul
de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și
carte funciară, aprobat prin Ordinul directorului general al
ANCPI nr. 700/2014, cu modificările ulterioare: Referatul de
admitere / respingere rezultat din aplicația informatică, emis
de inspector, în 3 exemplare, se comunică la registratură, în
vederea transmiterii către: a) biroul de carte funciară, în
vederea notării în cartea funciară a propunerii de admitere /
respingere; b) arhivă, împreună cu dosarul unic; c) beneficiar
/ autorizat.
Alin. (3) al aceluiași articol stipulează că operațiunea de
dezlipire / alipire a unui imobil este considerată finalizată în
momentul înscrierii actului autentic de dezlipire / alipire în
cartea funciară.
Deși nu există dispoziții exprese în acest sens, din
interpretarea sistematică a prevederilor legale mai sus citate
se poate deduce că anexarea la cererea de înscriere a actului
autentic de alipire/dezlipire a referatului în original, emis de
către inspectorul de cadastru, nu este obligatorie întrucât
acest document există în arhiva oficiului teritorial.

***

6.8 Necesitatea certificatului de urbanism în cazul


dezmembrării și partajării unui teren extravilan în trei loturi.
(Minuta ședinței din data de 13.10.2015)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la necesitatea certificatului de urbanism în cazul
dezmembrării și partajării unui teren extravilan în trei loturi.
164
În situația prezentată sunt incidente prevederile art. 29
alin. (2) din Legea nr. 350/2001 privind amenajarea
teritoriului și urbanismul, cu modificările și completările
ulterioare51 și prevederile art. 6 alin. (6) lit. c) din Legea nr.
50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții,
republicată, cu modificările și completările ulterioare52.
Din analiza prevederilor legale rezultă că în situația
prezentată certificatul de urbanism este necesar dacă
dezmembrarea are loc în scopul realizării de lucrări de

51
Conform art. 29 alin. (2) din Legea nr 350/2001 certificatul
de urbanism trebuie emis pentru adjudecarea prin licitaţie a lucrărilor
de proiectare şi de execuţie a lucrărilor publice, precum şi pentru
întocmirea documentaţiilor cadastrale de comasare, respectiv
dezmembrare a terenurilor în cel puţin 3 parcele, atunci când
operaţiunile respective au ca obiect împărţeli ori comasări de parcele
solicitate în scopul realizării de lucrări de construcţii şi de
infrastructură, precum şi constituirea unei servituţi de trecere cu
privire la un imobil. În cazul vânzării sau cumpărării de imobile,
certificatul de urbanism cuprinde informaţiile privind consecinţele
urbanistice ale operaţiunii juridice, solicitarea certificatului de urbanism
atunci când operaţiunile de împărţeli ori comasări de parcele fac
obiectul ieşirii din indiviziune este facultativă, cu excepţia situaţiei în
care solicitarea este făcută în scopul realizării de lucrări de construcţii
şi/sau de lucrări de infrastructură
52
Conform art. 6 alin. (6) lit. c) din Legea nr. 50/1991
Certificatul de urbanism se emite şi în următoarele situaţii (…) pentru
cereri în justiţie şi operaţiuni notariale privind circulaţia imobiliară
atunci când operaţiunile respective au ca obiect împărţeli ori comasări
de parcele solicitate în scopul realizării de lucrări de construcţii,
precum şi constituirea unei servituţi de trecere cu privire la un imobil.
Operaţiunile juridice menţionate, efectuate în lipsa certificatului de
urbanism, sunt lovite de nulitate.
165
construcţii şi de infrastructură, precum şi constituirea unei
servituţi de trecere cu privire la un imobil53.

***

53
Cadrul legal a fost modificat ulterior analizei situației
prezentate. Conform art. 29 alin. (2) din Legea nr. 350/2001 privind
amenajarea teritoriului și urbanismul, cu modificările și completările
ulterioare aduse prin Legea nr. 197/2016 privind aprobarea Ordonanţei
de urgenţă a Guvernului nr. 22/2014 pentru modificarea şi
completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor
de construcţii, intrată în vigoare la data de 04.11.2016, certificatul de
urbanism trebuie emis pentru adjudecarea prin licitaţie a lucrărilor de
proiectare şi de execuţie a lucrărilor publice, precum şi pentru
întocmirea documentaţiilor cadastrale de dezmembrare a terenurilor
situate în intravilanul localităţilor, în cel puţin 3 parcele, atunci când
operaţiunile respective au ca obiect realizarea de lucrări de construcţii
şi de infrastructură. În cazul vânzării sau cumpărării de imobile, oricare
dintre părţile actului juridic are posibilitatea, conform dispoziţiilor alin.
(3), de a solicita emiterea certificatului de urbanism. Potrivit art. 6 alin.
(6) lit. c) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor
de construcții, republicată, cu modificările și completările ulterioare
aduse prin același act normativ, certificatul de urbanism se emite şi în
următoarele situaţii: (…) c) pentru cereri în justiţie şi operaţiuni
notariale privind circulaţia imobiliară, atunci când operaţiunile
respective au ca obiect: comasarea, respectiv dezmembrarea
terenurilor din/în cel puţin 3 parcele; împărţeli ori comasări de parcele
solicitate în scopul realizării de lucrări de construcţii şi de
infrastructură; constituirea unei servituţi de trecere cu privire la un
imobil. Operaţiunile juridice menţionate, efectuate în lipsa certificatului
de urbanism, sunt lovite de nulitate. Solicitarea certificatului de
urbanism este facultativă atunci când operaţiunile de împărţeli ori
comasări de parcele fac obiectul ieşirii din indiviziune, cu excepţia
situaţiei în care solicitarea este făcută în scopul realizării de lucrări de
construcţii şi/sau de lucrări de infrastructură.
166
6.9 Forma acordului instituției bancare, titulară a unui
drept de ipotecă și interdicții – obligații de a nu face, la
încheierea actelor de alipire și dezlipire ale imobilului ipotecat.
(Minuta ședinței din data de 08.12.2015)

Un notar public a solicitat formularea unui punct de


vedere cu privire la interpretarea dispozițiilor art. 137 alin. (1)
din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele
de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul nr.
700/2014 cu modificările și completările ulterioare, conform
căruia dacă imobilele sunt grevate de drepturi reale sau alte
sarcini aparținând unor terți, operațiunea de alipire/dezlipire
nu se poate face decât cu acordul acestor terți dat în formă
autentică, respectiv dacă acordul instituției bancare în
favoarea căruia sunt înscrise în cartea funciară ipoteci și
interdicții poate fi exprimat și printr-o simplă adresă semnată
și ștampilată, și nu printr-o declarație autentică notarială.

Conform prevederilor art. 879 alin. (3) din Codul civil


alipirea sau dezlipirea unui imobil grevat cu sarcini nu se
poate face decât cu consimțământul titularilor acelor sarcini.
Refuzul titularilor sarcinilor nu trebuie să fie abuziv, el putând
fi cenzurat de către instanța judecătorească.
Având în vedere prevederile art. 137 alin. (1) din
Regulamentul aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu
modificările și completările ulterioare, acordul creditorului
ipotecar, beneficiar al unor interdicții - obligații de a nu face,
trebuie exprimat în formă autentică notarială54.

54
(n.n.) Prevederile art. 137 alin. (1) din Regulamentul de
avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară
aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările
ulterioare au fost modificate, în sensul eliminării condiției formei
autentice a acordului creditorului, prin Ordinul nr. 1340/2015 privind
167
***

6.10 Atribuirea unui număr cadastral pentru mai multe


parcele de teren alăturate prin întocmirea unei documentații
cadastrale de primă înregistrare. (Minuta ședinței din data de
04.04.2016)

Un Birou Individual Notarial solicită formularea unui


punct de vedere cu privire la posibilitatea înscrierii în cartea
funciară a unui act de alipire cu privire la două imobile având
același proprietar, în baza unei documentații cadastrale, fără
consimțământul proprietarilor, exprimat în formă autentică,
având în vedere prevederile art. 132 din Regulamentul de
avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte
funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și
completările ulterioare55.

modificarea şi completarea Regulamentului de avizare, recepţie şi


înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, aprobat prin
Ordinul directorului general al ANCPI nr. 700/2014, intrat în vigoare la
data de 01.01.2016 și are următorul cuprins: dacă imobilele sunt
grevate de drepturi reale sau alte sarcini aparţinând unor terţi,
operaţiunea de alipire/dezlipire nu se poate face decât cu acordul
acestor terţi, cu excepţia operaţiunilor de alipire/dezlipire efectuate de
administratorul judiciar sau lichidatorul judiciar în exerciţiul atribuţiilor
sale.
55
Conform art. 132 alin. (1) din Regulamentul de avizare,
recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat
prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare:
imobilul poate fi modificat prin alipiri sau dezlipiri. Aceste operaţiuni de
modificare a imobilului au caracter material şi nu implică nici un
transfer de proprietate. Modificările care intervin prin operaţiunile de
alipire/dezlipire se fac pe baza unor documentaţii cadastrale
recepţionate de biroul teritorial şi a consimţământului proprietarului
exprimat prin înscris în formă autentică sau după caz prin hotărâre
judecătorească definitivă.
168
Dispozițiile art. 132 din Regulamentul de avizare,
recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară,
aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, astfel cum a fost modificat
prin art. 93 din Anexa 1 la Ordinul 1340/2015 se aplică numai
imobilelor care sunt înscrise în evidențele de cadastru și
publicitate imobiliară și care pot fi modificate prin alipiri sau
dezlipiri.
În speța supusă analizei, două imobile neînscrise în
cartea funciară au primit de la autoritatea publică locală, în
anul 2000, un singur număr poștal, respectiv 122 – 124,
astfel încât sunt aplicabile dispozițiile art. 876 alin. (3) din
Codul civil, care definesc imobilul ca fiind una sau mai multe
parcele de teren alăturate, indiferent de categoria de
folosinţă, cu sau fără construcţii, aparţinând aceluiaşi
proprietar, situate pe teritoriul unei unităţi administrativ-
teritoriale (…). Imobilul a fost înscris în cartea funciară în baza
actelor juridice și a unei documentații cadastrale de primă
înregistrare.

***

6.11 Posibilitatea divizării din punct de vedere material


prin dezmembrare a terenurilor aflate în proprietatea unei obști.
(Minuta ședinței din data de 09.05.2016)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la posibilitatea încheierii unui act autentic de
dezmembrare având ca obiect un imobil, proprietatea unei
obști, având în vedere prevederile art. 95 alin. (1) și (2) din
Codul silvic, în conformitate cu care obştile de moşneni în
devălmăşie, obştile de moşneni în indiviziune, obştile răzeşeşti
nedivizate, (…) fac parte din tezaurul istoric al României.
Proprietatea formelor asociative prevăzute la alin. (1) este
169
garantată, indivizibilă şi inalienabilă acesteia fiindu-i aplicabile
dispoziţiile art. 27 din Legea nr. 1/2000 pentru reconstituirea
dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole şi celor
forestiere, solicitate potrivit prevederilor Legii fondului funciar
nr. 18/1991 şi ale Legii nr. 169/1997, cu modificările şi
completările ulterioare 56 . În cartea funciară s-a notat
propunerea de dezmembrare în 240 de imobile noi în baza
unui certificat de urbanism emis de către consiliul local57.

Astfel cum s-a reținut în Decizia nr. 173/2002 a Curții


Constituționale, exercitarea dreptului de proprietate în cadrul
formelor asociative menționate în art. 95 alin. (1) din Codul
silvic reprezintă o modalitate sui generis de proprietate, o
formă arhaică readusă în actualitate prin voința legiuitorului.
Dreptul de proprietate reconstituit în favoarea obștilor de
moșneni are configurația, prerogativele și, în general, regimul
juridic avute din epoca respectivă.
În cazul terenurilor forestiere restituite, potrivit legii,
către persoanele îndreptățite, membre ale formelor asociative
amintite, printre particularitățile regimului juridic stabilit
imperativ se regăsește aceea că înstrăinarea de către titulari a
cotei-parți din proprietate nu se poate face către persoane din
afara acesteia.
Mai mult, potrivit prevederilor art. 95 alin. (2) din același
act normativ proprietatea formelor asociative prevăzute la
alin. (1) este garantată, indivizibilă și inalienabilă, fără ca

56
Conform art. 27 din Legea nr. 1/2000 administrarea şi
exploatarea terenurilor forestiere prevăzute la art. 26 din prezenta lege
se face în conformitate cu statutele formelor asociative admise de
legislaţia statului român în perioada anilor 1921 - 1946, în măsura în
care nu contravin legislaţiei în vigoare.
57
(n.n.) și a unei documentații cadastrale de dezmembrare
recepționată de către oficiul de cadastru și publicitate imobiliară.
170
legiuitorul să precizeze dacă, pe lângă indivizibilitatea juridică,
s-a avut în vedere și indivizibilitatea materială a suprafețelor
de teren cu vegetație forestieră care fac obiectul acestei
forme străvechi de organizare.
De asemenea, se învederează prevederile art. 879 alin.
(5) din Codul civil, care stipulează că: operaţiunile de
modificare a imobilului înscris în cartea funciară, prin alipiri
sau dezlipiri, au caracter material şi nu implică niciun transfer
de proprietate.
În consecință, din coroborarea prevederilor legale
rezultă că terenurile în discuție nu pot face obiectul unei
divizări din punct de vedere juridic, fapt ce se realizează prin
partaj, ci doar al unei divizări din punct de vedere material,
prin dezmembrare în baza unei documentații cadastrale și a
unui act autentic.

***

6.12 Necesitatea acordului în formă autentică la alipirea


/ dezlipirea imobilelor grevate de sarcini. (Minuta ședinței din
data de 07.06.2016)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la necesitatea acordului dat în formă autentică cu
ocazia efectuării operațiunilor de alipire/dezlipire a imobilelor
grevate de drepturi reale sau alte sarcini aparținând unor
terți. Potrivit art. 137 alin. (1) din Regulamentul de avizare,
recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară
aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și
completările ulterioare dacă imobilele sunt grevate de drepturi
reale sau alte sarcini aparţinând unor terţi, operaţiunea de
alipire/dezlipire nu se poate face decât cu acordul acestor
terţi, cu excepţia operaţiunilor de alipire/dezlipire efectuate de
171
administratorul judiciar sau lichidatorul judiciar în exerciţiul
atribuţiilor sale58. Se învederează că lucrătorii din cadrul BCPI
au opinii diferite cu privire la acest aspect, respectiv că au
existat situații în care s-a admis cererea de întabulare în lipsa
acordului în forma autentică, iar alți lucrători solicită acest
acord în formă autentică, prevalându-se de prevederile art.
879, 907 și 908 din Codul civil59.

Din analiza cadrului normativ aplicabil în speță rezultă că


prevederile art. 137 alin. (1) din Regulamentul de avizare,
recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară
aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și completările
ulterioare, sunt în concordanță cu cele ale art. 879 din Codul civil,

58
În forma inițială, anterior intrării în vigoare a Ordinului directorului
general al ANCPI nr. 1.340/2015 privind modificarea şi completarea
Regulamentului de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi
carte funciară, aprobat prin Ordinul directorului general al ANCPI nr.
700/2014, din 26.11.2015, art. 137 alin. (1) avea următorul cuprins: dacă
imobilele sunt grevate de drepturi reale sau alte sarcini aparţinând unor
terţi, operaţiunea de alipire/dezlipire nu se poate face decât cu acordul
acestor terţi, dat în formă autentică.
59
Conform art. 879 alin. (3) din Codul civil (3) alipirea sau
dezlipirea unui imobil grevat cu sarcini nu se poate face decât cu
consimţământul titularilor acelor sarcini. Refuzul titularilor sarcinilor nu
trebuie să fie abuziv, el putând fi cenzurat de către instanţa
judecătorească. Potrivit art. 907 alin. (3), situaţia juridică reală trebuie să
rezulte dintr-o recunoaştere făcută de titularul înscrierii a cărei rectificare
se solicită, prin declaraţie dată în formă autentică notarială, (…). Art. 908
alin. (2) și (3) prevăd că rectificarea înscrierilor în cartea funciară se poate
face fie pe cale amiabilă, prin declaraţia autentică notarială a titularului
dreptului ce urmează a fi radiat sau modificat, fie, în caz de litigiu, prin
hotărâre judecătorească definitivă. Când dreptul înscris în cartea funciară
urmează a fi rectificat, titularul lui este obligat să predea celui îndreptăţit,
odată cu consimţământul dat în formă autentică notarială pentru
efectuarea rectificării, şi înscrisurile necesare, (…).
172
texte care impun obligativitatea existenței consimțământului
titularului/titularilor sarcinii/sarcinilor în vederea alipirii imobilelor
grevate, fără însă a se stipula forma autentică pentru acest acord.

***

6.13 Alipirea unor imobile cu proprietari diferiți (Minuta


ședinței din data de 14.11.2016)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la posibilitatea alipirii a două terenuri, unul
proprietate privată cu unul aflat în domeniul privat al unității
administrativ – teritoriale, dat în concesiune în anul 2007, pe
care este edificată o construcție, în baza unei autorizații de
construire eliberată în anul 2008.

Comisia reține că prevederile legale 60 permit alipirea


imobilelor cu proprietari diferiți în baza unui act autentic de
stabilire a cotelor-părți din imobilul rezultat, a unui act
autentic de alipire și a unei documentații cadastrale
recepționate de OCPI teritorial, cu solicitarea în prealabil a
unui certificat de urbanism. Operațiunile realizate urmează să
aibă la bază o hotărâre a Consiliului local de la locul situării
imobilului, emisă în prealabil, în conformitate cu prevederile
Legii nr. 215/2001 a administrației publice locale, republicată,
cu modificările și completările ulterioare.
***

60
Art. 25 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și
publicitatea imobiliară republicată prevede că proprietarii unor imobile
învecinate, în vederea unei mai bune exploatări a acestora, pot să le
alipească într-un imobil, în baza unei documentaţii cadastrale şi a
actului autentic, întocmite în condiţiile legii.
173
7. PUBLICITATEA IMOBILIARĂ REALIZATĂ PRIN
REGISTRELE DE TRANSCRIPȚIUNI -
INSCRIPȚIUNI

7.1 Înscrierea în registrele de transcripțiuni –


inscripțiuni a unui antecontract de vânzare – cumpărare a unui
bun. (Minuta ședinței din data de 09.12.2014)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la posibilitatea notării în registrele de transcripțiuni –
inscripțiuni a unui antecontract de vânzare – cumpărare a
unui bun imobil care nu are carte funciară deschisă.

Posibilitatea înscrierii în registrele de transcripțiuni –


inscripțiuni a promisiunii de vânzare-cumpărare este
reglementată de art. 39 alin. (2) din Legea cadastrului și
publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi
completările ulterioare, potrivit căruia până la deschiderea
noilor cărți funciare, în condițiile art. 40, în regiunile de
transcripțiuni şi inscripțiuni imobiliare (…) acțiunile pentru
apărarea drepturilor reale privitoare la imobilele neînscrise în
cartea funciară, precum şi actele şi faptele juridice privitoare
la drepturile personale sau la alte raporturi juridice în legătură
cu aceste imobile vor continua să fie transcrise ori, după caz,
înscrise în vechile registre de publicitate imobiliară, cu
respectarea dispozițiilor Codului civil şi ale prezentei legi.
Articolul 80 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în
aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, cu
modificările și completările ulterioare prevede că cererile de
înscriere (...) întemeiate pe dispozițiile Legii nr. 7/1996 (…)
indiferent de data introducerii lor, vor fi soluționate potrivit
normelor materiale în vigoare la data încheierii actului sau,
174
după caz, la data săvârșirii ori producerii faptului juridic
generator, modificator sau extinctiv al dreptului supus
înscrierii ori rectificării, cu respectarea normelor procedurale în
vigoare în momentul introducerii lor.
Dispozițiile procedurale ale Codului Civil din 1864 și ale
Codului de procedură civilă de la 1865, referitoare la
efectuarea transcrierilor şi a înscrierilor în vechile registre de
publicitate imobiliară, au fost abrogate prin efectul art. 230
din Legea nr. 71/2011. Noua reglementare cadru în materie
civilă nu conține dispoziții exprese cu privire la condițiile de
efectuare a acestor operațiuni, în aplicarea art. 39 alin. (2) din
Legea nr. 7/1996.
În aceste condiții, textele de lege invocate îndreptăţesc
opinia că, în vederea notării antecontractelor de vânzare –
cumpărare în registrele de transcripțiuni – inscripțiuni, trebuie
verificate în mod suplimentar regulile procedurale prevăzute
de art. 906 din Codul Civil referitoare la notarea
antecontractelor, cu excepția celei prevăzute la alin. (1), care
impune ca promitentul să fie înscris în cartea funciară ca
titular al dreptului care face obiectul promisiunii, inaplicabilă
sistemului de transcripţiuni şi inscripţiuni61.

61
Potrivit art. 906 din Codul civil (1) Promisiunea de a încheia
un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului
sau un alt drept în legătură cu acesta se poate nota în cartea funciară,
dacă promitentul este înscris în cartea funciară ca titularul dreptului
care face obiectul promisiunii, iar antecontractul, sub sancţiunea
respingerii cererii de notare, prevede termenul în care urmează a fi
încheiat contractul. Notarea se poate efectua oricând în termenul
stipulat în antecontract pentru executarea sa, dar nu mai târziu de 6
luni de la expirarea lui. (2) Promisiunea se va putea radia, dacă cel
îndreptăţit nu a cerut instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină
loc de contract, în termen de 6 luni de la trecerea termenului fixat
pentru încheierea lui sau dacă, între timp, imobilul a fost definitiv
adjudecat în cadrul vânzării silite de către un terţ care nu este ţinut să
175
***

7.2 Tariful de eliberare a certificatului de sarcini cu


privire la mai multe imobile ce aparțin aceluiași proprietar
(Minuta ședinței din data de 25.05.2015)

Un notar public solicită un punct de vedere cu privire la


modul de tarifare a cererii privind eliberarea certificatului de
sarcini cu privire la mai multe imobile situate pe raza aceleiași
unități administrativ – teritoriale, imobile ce aparțin aceluiași
proprietar. Solicitarea vine în urma faptului că, într-un
asemenea caz, notarul public a atașat cererii un tarif de 100
lei, BCPI solicitând completarea tarifului cu încă 200 lei, sumă
care, în opinia notarului public, este solicitată nejustificat, fiind
vorba de o singură persoană cu imobile în aceeași UAT.
Conform pct. 2.7.4 din Anexa nr. 1 la Ordinul nr. 39/2009 al
ministrul administrației și internelor, privind aprobarea

răspundă de obligaţiile promitentului. (3) Radierea se va dispune din


oficiu, dacă, până la expirarea termenului de 6 luni prevăzut la alin.
(2), n-a fost cerută înscrierea dreptului care a făcut obiectul
promisiunii, cu excepţia cazului când cel îndreptăţit a cerut notarea în
cartea funciară a acţiunii prevăzute la alin. (2). De asemenea,
promisiunea se va radia din oficiu în toate cazurile când, până la
încheierea contractului amintit mai sus ori până la soluţionarea
definitivă a acţiunii prevăzute la alin. (2), imobilul a fost definitiv
adjudecat în cadrul vânzării silite de către un terţ care nu este ţinut să
răspundă de obligaţiile promitentului. (4) Dispoziţiile prezentului articol
se aplică prin asemănare şi pactelor de opţiune notate în cartea
funciară. În aceste cazuri, dacă, până la expirarea termenului stipulat
în contract pentru exercitarea opţiunii, beneficiarul pactului nu solicită,
în baza declaraţiei de opţiune şi a dovezii comunicării sale către
cealaltă parte, intabularea dreptului ce urmează a fi dobândit, se va
dispune din oficiu radierea pactului înscris în folosul său.

176
tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI și unitățile sale
subordonate (…), cu modificările și completările ulterioare,
tariful perceput pentru eliberarea unui certificat de sarcini este
de 100 lei / certificat.

Comisia apreciază că, în astfel de situații, tariful de 100


lei se aplică pentru fiecare certificat, indiferent de nr. de
imobile, dacă acestea sunt amplasate în raza teritorială a
aceluiași BCPI.

***

7.3 Necesitatea certificatului de sarcini la autentificarea


actelor prin care se constituie, se modifică sau se stinge un
drept real imobiliar; necesitatea completării contractelor de
vânzare încheiate fără certificat de sarcini cu încheieri notariale
care să conțină numărului unui certificat obținut ulterior.
(Minutele ședințelor din data de 26.01.2016 și 18.04.2016)

ANCPI supune discuției petiția domnului P.C. referitoare


la următoarea situație: în perioada 2006-2009 au fost
cumpărate în scopul comasării mai multe parcele de teren
extravilan în baza Legii nr. 247/2005 privind reforma în
domeniul proprietății și justiției precum și unele măsuri
adiacente, Titlul X alin. (6), fără solicitarea unor extrase de
carte funciară, întrucât documentațiile cadastrale nu puteau fi
întocmite în lipsa planurilor parcelare 62 . Potrivit susținerilor

62
(n.n.) Conform art. 6 din Titlul X – Circulația juridică a
terenurilor al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile
proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente, cu
modificările și completările ulterioare, în prezent abrogat prin Legea nr.
71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul
civil, Înstrăinările efectuate în scopul comasării parcelelor şi loturilor de
177
petentului, în acea perioadă, oficiile de cadastru și publicitate
imobiliară refuzau notarea antecontractelor cu plata integrală
a prețului în registrele de transcripțiuni – inscripțiuni. La
momentul actual se solicită înscrierea în cartea funciară a
contractelor de vânzare-cumpărare, în baza unor
documentații cadastrale, a unui certificat fiscal și a unui
certificat de sarcini, dar se refuză intabularea pe motiv că la
data autentificării nu a fost prezentat certificat de sarcini,
solicitare care nu se formulează și în cazul în care intabularea
se solicită în baza unei hotărâri judecătorești care ține loc de
act autentic.

Comisia reține că obligația notarului public de a solicita


certificat de sarcini (n.n. la autentificarea actelor translative
de drepturi reale imobiliare) era prevăzută în perioada 2006-
2009 în Legea nr. 7/1996 în art. 56 alin. (1), devenit apoi art.
54 alin. (1): la autentificarea actelor prin care se constituie, se
modifică sau se stinge un drept real imobiliar, notarul public
va solicita un extras de carte funciară pentru autentificare
sau, după caz, certificat de sarcini. Această obligație revine
potrivit legii doar notarului public, nu și instanțelor de
judecată.
Conform dispozițiilor art. 31 alin. (2) din Legea
cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată,
cu modificările ulterioare: Persoanele interesate sau notarul
public pot formula cerere de reexaminare a încheierii de

teren, prin constituirea unor corpuri de proprietate mai mari care să


cuprindă suprafeţe continue, indiferent de destinaţia lor, precum şi
înstrăinările efectuate de către persoanele îndreptăţite să obţină renta
viageră agricolă, pot fi efectuate şi pe baza schiţelor care au stat la
baza titlurilor de proprietate emise cu ocazia aplicării legilor fondului
funciar şi sunt scutite de taxa de timbru şi de timbrul judiciar.

178
admitere sau de respingere, în termen de 15 zile de la
comunicare, care se soluţionează în termen de 20 de zile prin
încheiere de către registratorul-şef din cadrul oficiului teritorial
în raza căruia este situat imobilul. În vederea soluţionării
cererii de reexaminare, persoana interesată va putea
completa dosarul cu documentele necesare, la solicitarea
registratorului-şef.

Ulterior analizei situației prezentate un notar public


solicită formularea unui punct de vedere cu privire la
necesitatea completării contractelor de vânzare-cumpărare
încheiate conform dispozițiilor art. 6, Titlul X din Legea nr.
247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei,
precum şi unele măsuri adiacente, cu modificările și
completările ulterioare 63 (în prezent abrogat) 64 , perfectate
fără certificat de sarcini, cu încheieri notariale care să conțină
numărul unui certificat de sarcini obținut posterior perfectării
contractului, în vederea admiterii cererii de recepție a
documentației cadastrale și înscrierea în cartea funciară a
dobânditorilor, sau posibilitatea înscrierii acestora direct în
baza actului de dobândire, cu atașarea documentației

63
Conform art. 6 Titlul X din Legea nr. 247/2005 înstrăinările
efectuate în scopul comasării parcelelor şi loturilor de teren, prin
constituirea unor corpuri de proprietate mai mari care să cuprindă
suprafeţe continue, indiferent de destinaţia lor, precum şi înstrăinările
efectuate de către persoanele îndreptăţite să obţină renta viageră
agricolă, pot fi efectuate şi pe baza schiţelor care au stat la baza
titlurilor de proprietate emise cu ocazia aplicării legilor fondului funciar
şi sunt scutite de taxa de timbru şi de timbrul judiciar.
64
Titlul X din Legea nr. 247/2005 a fost abrogat de art. 230,
litera aa) - capitolul X din Legea 71/2011 pentru punerea în aplicare a
Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, cu modificările și completările
ulterioare.
179
cadastrale, fără solicitarea unui certificat de sarcini și
completarea corespunzătoare a contractului încheiat anterior.

În cadrul ședinței din data de 18.04.2016, cu privire la


aspectele supuse atenției, reprezentanții ANCPI și cei ai
UNNPR au precizat că și-au exprimat punctul de vedere prin
minuta din data de 26.01.2016 (pct. 2).

***

7.4 Posibilitatea înscrierii în registrele de transcripțiuni


și inscripțiuni a unei ipoteci convenționale având ca obiect un
imobil neînscris în cartea funciară. (Minuta ședinței din data de
04.04.2016)

O Societate Profesională Notarială solicită formularea


unui punct de vedere cu privire la tariful perceput în vederea
reînscrierii în registrele de transcripțiuni – inscripțiuni a
dreptului de ipotecă, în baza unui contract autentificat în anul
1997, având în vedere că, pentru imobilul care constituie
obiectul garanției, nu s-a deschis carte funciară.

Comisia reține că potrivit dispozițiilor art. 1786 din Codul


civil de la 1864: inscripțiile conservă dreptul de privilegiu și de
ipotecă în curs de 15 ani din ziua în care s-au făcut inscripțiile
(…). În aplicarea prevederilor legale citate, în situația în care
nu s-a depășit termenul legal de 15 ani și nu a fost deschisă
carte funciară pentru imobilul în cauză, ipoteca se reînnoiește
în registrul de inscripțiuni, tariful aferent acestei operațiuni
fiind de 60 lei, conform serviciului cu codul 2.4.2. alte notări
(inclusiv radierea) din Ordinul 39/2009 al ministrul
administrației și internelor, privind aprobarea tarifelor pentru

180
serviciile furnizate de ANCPI și unitățile sale subordonate (…),
cu modificările și completările ulterioare.
Din analiza situației prezentate rezultă că dreptul de
ipotecă a fost înregistrat în registrele de transcripțiuni –
inscripțiuni la data de 9.12.1997, iar termenul de conservare a
dreptului de ipotecă potrivit Codului civil de la 1864 a expirat.
În conformitate cu art. 40 alin. (2) din Legea nr. 7/1996
privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată până la
deschiderea noilor cărți funciare, în condițiile art. 41, în
regiunile de transcripțiuni și inscripțiuni imobiliare, privilegiile
și ipotecile legale (…) vor continua să fie transcrise ori, după
caz, înscrise în vechile registre de publicitate imobiliară, cu
respectarea dispozițiilor Codului civil și ale prezentei legi.
Având în vedere aceste prevederi legale, inscripția
dreptului de ipotecă legală se poate face în continuare în
registrele de transcripțiuni – inscripțiuni, în lipsa cărții funciare
a imobilului, tariful aferent fiind de 60 lei lei/operațiune,
conform serviciului cu codul 2.4.2. alte notări (inclusiv
radierea) din Ordinul 39/2009. În considerarea acestor
prevederi legale inscripția dreptului de ipotecă convențională
nu este permisă în registrele de transcripțiuni – inscripțiuni,
fiind necesară deschiderea cărții funciare în baza unei
documentații cadastrale.
Având în vedere prevederile art. 52 alin. (3) din Legea
nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară
republicată, în conformitate cu care sarcinile care sunt stinse
prin împlinirea termenului sau din orice altă cauză nu vor mai
fi înscrise în cărţile funciare, iar dacă s-au înscris, acestea vor
putea fi radiate la cererea persoanelor menţionate în cuprinsul
art. 15 alin. (2) sau din oficiu, inscripțiile ipotecare efectuate
în conformitate cu prevederile Codului civil, care nu au fost
reînnoite înainte de expirarea termenului de 15 ani nu vor mai
fi preluate în cartea funciară și vor fi radiate din registrele de
181
transcripțiuni – inscripțiuni concomitent cu deschiderea cărții
funciare, iar dacă au fost înscrise urmează să fie radiate la
cerere sau din oficiu fără a fi necesar acordul creditorului
ipotecar.

***

7.5 Necesitatea certificatului de sarcini la autentificarea


actelor prin care se constituie, se modifică sau se stinge un
drept real imobiliar; necesitatea completării contractelor de
vânzare încheiate fără certificat de sarcini cu încheieri notariale
care să conțină numărului unui certificat obținut ulterior. (Minuta
ședinței din data 07.06.2016)

Un notar public solicită lămuriri cu privire la necesitatea


completării contractelor de vânzare-cumpărare încheiate
conform dispozițiilor art. 6, Titlul X, din Legea nr. 247/2005
privind reforma în domeniile proprietății și justiției și unele
măsuri adiacente, cu modificările și completările ulterioare65,
fără certificat de sarcini, prin întocmirea unor încheieri
notariale care să conțină numărul unui certificat obținut
ulterior încheierii contractelor respective, în vederea admiterii
cererilor de recepţie a documentaţiei cadastrale şi înscriere în
cartea funciară a dobânditorilor, respectiv cu privire la lipsa
necesității unei asemenea încheieri, recepţia documentaţiei şi
înscrierea în cartea funciară urmând a se face pe baza
documentaţiei cadastrale, a contractului de vânzare-

65
Titlul X – Circulația juridică a terenurilor, din Legea nr.
247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției și unele
măsuri adiacente, cu modificările și completările ulterioare, a fost
abrogat prin art. 230 lit. aa) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în
aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil.
182
cumpărare şi a celorlalte documente necesare (certificat
fiscal). În minuta din data de 26.01.2016 pct. 2, comisia a
reţinut că obligaţia notarului public de a solicita certificat de
sarcini era prevăzută în perioada 2006-2009 în Legea nr.
7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, în art. 56
alin. (1), devenit ulterior art. 54 alin. (1), ca urmare a
republicării. Această obligaţie revine, potrivit legii, doar
notarului public, nu şi instanţelor de judecată. Se solicită să se
stabilească explicit dacă trebuie sau nu o încheiere de
completare a actului pe baza unui certificat de sarcini solicitat
ulterior autentificării.

Înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996 privind


cadastrul și publicitatea imobiliară, solicitarea certificatului de
sarcini era circumscrisă dispozițiilor art. 716 din Codul de
procedură civilă de la 1865, în prezent abrogat, care
reglementa înscrierea privilegiului sau a ipotecii. Astfel,
conform art. 716, când se va încuviinţa înscrierea actului de
privilegiu sau ipotecă, se va face cercetare în registrul de
înscriere, transcriere şi urmăriri, (…) spre a se vedea dacă
există diferite alte sarcini sau drepturi asupra acelui bun.
Vorbire despre aceste cercetări se va face în actul de înscriere
a ipotecii sau privilegiului. Părţile pot renunţa la cercetarea în
registre.
Prin intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996 s-a instituit în
mod expres obligativitatea notarului public de a solicita un
certificat de sarcini la autentificarea actelor privind drepturi
reale imobiliare având ca obiect imobile neînscrise în cartea
funciară. Conform art. 56 alin. (1) teza IV din acest act
normativ la autentificarea actelor prin care se constituie, se
modifică sau se stinge un drept real imobiliar, notarul public
va solicita un extras de carte funciară pentru autentificare
sau, după caz, certificat de sarcini.
183
Având în vedere aceste prevederi legale, Comisia își
menține punctul de vedere exprimat prin minuta din data de
26.01.2016, punctul 2. Conform art. 86 – 87 din Legea nr.
36/1995 a notarilor publici și a activității notariale, republicată,
încheierea de completare nu este posibilă decât în situația în
care a existat o omisiune vădită a actului, dacă acestea
rezultă din lucrările actului, precum şi din registrele notariale
sau din alte evidenţe ale biroului notarial.

***

184
8. ÎNCHEIEREA DE ACTE NOTARIALE
EXTRATABULARE

8.1 Necesitatea solicitării unor extrase de carte


funciară în vederea înscrierii în cartea funciară a unor acte
încheiate extratabular în unitățile administrativ - teritoriale în
care se realizează lucrări de cadastru general. (Minuta ședinței
din data de 28.05.2014)

S-a prezentat comisiei următoarea situație: în cadrul


unei Camere a Notarilor Publici au fost semnalate cazuri în
care s-au încheiat acte notariale extratabulare, în perioada în
care Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea
imobiliară a permis autentificarea acestora fără solicitarea
extraselor de carte funciară66.

66
(n.n.) Potrivit art. I pct. 14 din Ordonanța de urgență a
Guvernului nr. 41/2004 pentru modificarea şi completarea Legii
cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, intrată în vigoare la
data de 07.06.2004, aprobată cu modificări și completări prin Legea
nr. 499/2004 privind aprobarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului
nr. 41/2004 pentru modificarea şi completarea Legii cadastrului şi a
publicităţii imobiliare nr. 7/1996, Alineatul 1 al articolului 56 va avea
următorul cuprins: "Notarul public care a întocmit actul prin care se
constituie, se modifică, se transmite sau se stinge un drept real
imobiliar este obligat să ceară din oficiu înscrierea în cartea funciară, în
ziua întocmirii lui sau cel mai târziu a doua zi, la biroul de carte
funciară în a cărui rază de activitate se află imobilul. Despre
exercitarea acestei obligaţii se va face menţiune expresă în cuprinsul
actului sau, după caz, al certificatului de moştenitor. Menţiunea se va
face în cazul în care pentru bunurile din masa succesorală s-a deschis
carte funciară sau există documentaţie cadastrală. La autentificarea
actelor prin care se constituie, se modifică sau se stinge un drept real
imobiliar, notarul public va solicita un extras de carte funciară sau,
185
În practică s-a constatat că în localitățile în care
urmează să se finalizeze lucrările de cadastru general aflate în
prezent în desfășurare (cum este situația localității Mârzănești,
din jud. Teleorman), s-au deschis cărți funciare de către
oficiile de cadastru și publicitate imobiliară în baza titlurilor de
proprietate emise în temeiul Legii 18/1991 privind fondul
funciar, fără a se opera și înscrierile succesive ale actelor
juridice ulterioare, întrucât, din diverse motive, acestea nu au
fost puse la dispoziția comisiei care efectuează lucrările de
cadastru general.

În cazul în care înscrierea acestor acte juridice se solicită


ulterior, după finalizarea lucrării de cadastru general, este
necesară stabilirea de către ANCPI a unei proceduri, în sensul
de a se preciza dacă sunt necesare, în vederea întabulării,
certificate fiscale sau extrase de carte funciară.
Reprezentanții ANCPI au exprimat opinia că, pentru
actele juridice încheiate în perioada în care extrasul de carte
funciară nu era obligatoriu, în vederea înscrierii în cartea
funciară la cererea persoanelor interesate sau a notarului
public, nu este necesară solicitarea unor extrase de carte
funciară sau certificate fiscale, în vederea admiterii cererii. În
cazul în care sunt efectuate înscrieri succesive, potrivit
reglementărilor actuale, tariful de carte funciară se percepe
pentru fiecare înscriere efectuată.

***

după caz, certificat de sarcini. Pe perioada valabilităţii extrasului de


carte funciară, registratorul nu va efectua nici un fel de înscriere în
cartea funciară, cu excepţia aceleia pentru care a fost eliberat
extrasul."

186
8.2 Autentificarea unor acte notariale fără înscrierea în
prealabil în cartea funciară a imobilelor. (Minuta ședinței din
data de 28.05.2014)

La sesizarea unei Camere a Notarilor Publici, s-a pus în


discuție situația în care se autentifică acte notariale fără
înscrierea în prealabil în cartea funciară a imobilelor, acte care
se întabulează ulterior de către oficiile de cadastru și
publicitate imobiliară teritoriale.

Comisia apreciază că trebuie respinse cererile de


întabulare formulate în baza unor acte juridice încheiate
extratabular, fără obținerea în prealabil a unui extras de carte
funciară pentru autentificare, conform art. 29 coroborat cu
art. 35 din Legea 7/1996 privind cadastrul și publicitatea
imobiliară, republicată, cu modificările și completările
ulterioare.
Actele notariale prin care se transmite, se modifică, se
constituie sau se stinge un drept real imobiliar se încheie
numai dacă bunurile imobile sunt înscrise în cartea funciară.
Face excepție situația în care nu se prezintă un act
justificativ al titlului dispunătorului sau al autorului succesiunii.
În acest caz se poate lua în considerare, pe riscul părților
menționat expres în act, existența dreptului pe baza unei
posesii exercitate sub nume de proprietar necontestat, fapt
confirmat prin înscrisurile prevăzute la pct. 3 subpct. (1) din
capitolul II al Protocolului de colaborare încheiat între ANCPI
și UNNPR 67 și anume: a) certificatul pentru atestarea că

67
Protocolul de colaborare nr. 429.312/1404 din 26 aprilie
2010 încheiat între ANCPI și UNNPR privind modul de efectuare a
operațiunilor de publicitate imobiliară, în aplicarea Legii cadastrului și a
publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și
completările ulterioare, aprobat prin Ordinul directorului general al
187
petentul este cunoscut ca proprietar, eliberat de către
primarul localității unde este situat imobilul, potrivit anexei nr.
1 la protocol; b) certificatul emis de organele fiscale ale
autorităților locale; c) procesul-verbal de identificare a
imobilului, potrivit modelului prevăzut în anexa nr. 2 la
protocol; d) documentația cadastrală recepționată cu alocare
de număr cadastral de către oficiul teritorial de cadastru și
publicitate imobiliară.
Cererile de înscriere în cartea funciară în baza unor acte
notariale întocmite fără înscrierea prealabilă în cartea
funciară, în cazurile prevăzute de lege, se resping de biroul
teritorial.
Problematica prezentată va face obiectul și al unor
dezbateri ulterioare în cadrul comisiei de lucru.

***

8.3 Posibilitatea încheierii unor acte de partaj cu privire


la imobile care nu sunt înscrise în cartea funciară. (Minuta
ședinței din data de 08.09.2014)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la interpretarea unor dispoziții din Ordinul nr.
700/2014, privind aprobarea Regulamentului de avizare,
recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară,
referitoare la deschiderea cărților funciare pe baza actelor de
partaj voluntar, întocmite în baza certificatului de sarcini,
conform art. 13 alin. (3) din noul Regulament68. În practică se

ANCPI nr. 309/2010, publicat în Monitorul Oficial al României cu


numărul 475 din data de 9 iulie 2010.
68
(n.n.) Potrivit art. 13 alin. (3) din Regulamentul de avizare,
recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat
188
ivesc numeroase situații în care partajarea imobilelor din
extravilan este imposibilă dacă se mențin suprafețele de teren
așa cum sunt menționate pe titlul de proprietate, din cauza
inegalității mărimii suprafețelor care au făcut obiectul
reconstituirii dreptului de proprietate.

Comisia apreciază că autentificarea actelor de partaj se


poate realiza numai dacă bunurile imobile sunt înscrise în
cartea funciară, cu excepția situațiilor limitativ prevăzute în
Ordinul nr. 700/2014, privind aprobarea Regulamentului de
avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte
funciară și în Hotărârea Consiliului UNNPR nr. 82/201469.

prin Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare în


cazul în care partajul voluntar se încheie în baza certificatului de
sarcini, fără dezlipirea imobilului/imobilelor din masa partajabilă, prima
înscriere în cartea funciară se efectuează în baza documentaţiei
cadastrale, întocmită ulterior actului de partaj; în cazul în care
imobilul/imobilele din masa partajabilă se dezlipeşte/dezlipesc, pentru
acesta/acestea, actul de partaj se va putea încheia numai în baza
extrasului de carte funciară pentru autentificare şi a documentaţiei
cadastrale de dezlipire.
69
(n.n.) Cadrul legal incident a fost modificat ulterior analizei
situației prezentate, stabilindu-se prin lege obligativitatea înscrierii în
cartea funciară anterior încheierii actelor notariale prin care se
transmit, constituie, modifică sau sting drepturi reale imobiliare și
excepțiile de la această regulă. Conform art. 36 din Legea nr. 7/1996
privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările
și completările ulterioare (1) Actele notariale prin care se transmite, se
modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar se încheie
numai dacă bunurile imobile sunt înscrise în cartea funciară, cu
excepţia: a) cazurilor prevăzute la art. 887 din Codul civil; b) actelor şi
faptelor juridice care continuă să fie transcrise ori, după caz, înscrise în
vechile registre de transcripţiuni şi inscripţiuni imobiliare, potrivit art.
40 alin. (2); c) actelor de partaj succesoral sau voluntar, cu excepţia
cazului în care imobilele din masa partajabilă se dezlipesc sau se
189
Astfel, actele de partaj succesoral sau voluntar pot avea
ca obiect imobile neînscrise în cartea funciară cu excepția
cazului în care imobilele din masa partajabilă se dezlipesc sau
se alipesc din punct de vedere material.

***

8.4 Posibilitatea întocmirii de acte translative de


proprietate având ca obiect apartamente neînscrise în cartea
funciară. (Minuta ședinței din data de 22.09.2014)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la posibilitatea întocmirii unor acte de transfer al
dreptului de proprietate extratabulare, cu privire la
apartamente neînscrise în cartea funciară.

Comisia apreciază că, având în vedere prevederile


Hotărârii Consiliului UNNPR nr. 82/2014, încheierea
contractelor de vânzare cu privire la apartamente neînscrise în
cartea funciară presupune întocmirea în prealabil a unei
documentații cadastrale de primă înregistrare unitate
individuală, întocmită conform art. 125 din Ordinul 700/2014,
privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepție și
înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară70, nefiind

alipesc; d) altor cazuri prevăzute expres de reglementările în vigoare.


(2) Dispoziţiile alin. (1) se aplică corespunzător şi celorlalte categorii de
acte autentice prin care se transferă, se constituie, se modifică sau se
sting drepturi reale care se înscriu în cartea funciară.
70
Conform art. 125 din Regulamentul de avizare, recepţie şi
înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat prin
Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare (1)
Documentaţia cadastrală de primă înregistrare unitate individuală va
conţine: a) borderoul; b) dovada achitării tarifului; c) cererea de
190
necesară întocmirea unei documentații cadastrale de
actualizare a cărții funciare a condominiului, cheltuieli care nu
cad în sarcina proprietarului apartamentului.

***

recepţie şi înscriere; d) declaraţia pe proprie răspundere cu privire la


identificarea imobilului măsurat; d1) certificat fiscal; e) copiile actelor
de identitate, în cazul proprietarilor persoane fizice/adeverinţă emisă
de către serviciul public comunitar de evidenţa populaţiei din care să
rezulte datele de identificare sau certificatul constatator, în cazul
persoanelor juridice; f) originalul sau copia legalizată a actelor în
temeiul cărora se solicită înscrierea; g) memoriul tehnic; h) Abrogat; i)
releveul unităţii individuale; j) Abrogat; k) fişierul .cpxml. (2) Pentru
prima înscriere UI, formată din apartament şi dependinţe distincte
(boxă, pivniţă, garaj sau alte anexe) aparţinând aceluiaşi condominiu,
se va întocmi o singură documentaţie cadastrală, respectiv un singur
fişier .cpxml, iar în anexa cuprinzând releveul apartamentului se
figurează şi dependinţa aferentă. (3) La solicitarea proprietarului, în
scopul valorificării prin acte juridice de dispoziţie sau de administrare,
se pot întocmi două sau mai multe documentaţii cadastrale, câte una
pentru fiecare unitate individuală formată din apartament, respectiv
din dependinţe, cu fişierele .cpxml aferente. (4) La executarea
documentaţiilor cadastrale, persoanele autorizate au obligaţia să
informeze beneficiarul despre consecinţele ce decurg din înscrierea
dependinţelor în cartea funciară, separat de cea a apartamentului.
Documentaţia va fi completată cu acordul proprietarului, întocmit într-
un număr de exemplare egal cu cel al documentaţiilor cadastrale. (5)
Anterior înregistrării unei unităţi individuale sau actualizării informaţiilor
tehnice cu privire la o unitate individuală, persoana autorizată
analizează situaţia juridică a terenului şi a construcţiei condominiu şi
întocmeşte documentaţia cadastrală de prima înscriere sau de
actualizare a informaţiilor tehnice cu privire la imobil, dacă se impune.
191
8.5 Efectele juridice ale partajului în unitățile
administrativ-teritoriale în care nu s-au finalizat lucrările de
înregistrare sistematică; posibilitatea autentificării actelor de
partaj succesoral sau voluntar fără înscrierea prealabilă a
imobilelor din masa partajabilă în cartea funciară. (Minuta
ședinței din data de 10.11.2014)

O societatea profesională notarială solicită formularea


unui punct de vedere cu privire la eficiența juridică a unui act
de partaj întocmit consecutiv emiterii certificatului de
moștenitor, asupra unor bunuri imobile nedezlipite, făcut fără
documentație cadastrală și fără a fi înscris în cartea funciară.

Conform art. 680 - Efectele juridice ale partajului din


Codul civil, alin. (2), în cazul imobilelor, efectele juridice ale
partajului se produc numai dacă actul de partaj încheiat în
formă autentică sau hotărârea judecătorească rămasă
definitivă, după caz, au fost înscrise în cartea funciară.
Art. 56 alin. (1) din Legea 71/2011 pentru punerea în
aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, cu
modificările și completările ulterioare prevede că dispozițiile
Codului civil privitoare la dobândirea drepturilor reale
imobiliare prin efectul înscrierii acestora în cartea funciară se
aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru
fiecare unitate administrativ - teritorială și deschiderea, la
cerere sau din oficiu, a cărților funciare pentru imobilele
respective.
Alin. (2) al aceluiași articol prevede că până la data
prevăzută la alin. (1), înscrierea în cartea funciară a dreptului
de proprietate și a altor drepturi reale, pe baza actelor prin
care s-au transmis, constituit ori modificat în mod valabil, se
face numai în scop de opozabilitate față de terți.

192
Având în vedere aceste prevederi legale se poate
susține opinia că, în marea majoritate a unităților
administrativ – teritoriale, în care nu s-au finalizat lucrările de
înregistrare sistematică în cadastru și cartea funciară, efectele
juridice ale partajului se produc între părți la data stabilită în
actul de partaj, dar nu mai devreme de data încheierii actului
și că efectul de opozabilitate față de terți se produce prin
înscrierea drepturilor reale ale copartajanților în cartea
funciară, conform procedurii prevăzute de Legea nr. 7/1996
privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu
modificările și completările ulterioare.
În urma analizei cadrului legal, prin Hotărârea Consiliului
UNNPR cu nr. 82/13.08.2014 s-a recunoscut posibilitatea
autentificării actelor de partaj succesoral sau voluntar fără
înscrierea prealabilă a imobilelor din masa partajabilă în
cartea funciară, cu excepția cazului în care acestea se
dezlipesc sau se alipesc.

***

8.6 Operațiunile de publicitate imobiliară aferente


actelor de partaj imobiliar ce au ca obiect imobile neînscrise în
cartea funciară. (Minuta ședinței din data de 03.03.2015)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la operațiunile de publicitate imobiliară aferente
actelor de partaj imobiliar ce au ca obiect imobile neînscrise în
cartea funciară (cuprinse în titluri de proprietate emise
conform legilor fondului funciar) având în vedere că BCPI
respinge, în majoritatea cazurilor, cererile de înscriere în
cartea funciară a acestor acte de partaj care sunt precedate

193
de emiterea unui certificat de moștenitor, invocând art. 35 din
Legea nr. 7/199671.

Posibilitatea încheierii actelor de partaj imobiliar cu


privire la imobile neînscrise în cartea funciară este
reglementată de dispozițiile art. 13 și art. 131 din Ordinul
ANCPI nr. 700/2014, privind aprobarea Regulamentului de
avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte
funciară, cu modificările și completările ulterioare.
Conform art. 13 alin. (2) și (3) din regulament, în cazul
în care, consecutiv emiterii certificatului de moștenitor se
încheie și un act de partaj voluntar, înscrierea în cartea
funciară se poate face ulterior, în baza documentației
cadastrale, cu excepția cazului în care imobilul/imobilele din
masa partajabilă se dezlipește/dezlipesc. În cazul în care
partajul voluntar se încheie în baza certificatului de sarcini,
fără dezlipirea imobilului/imobilelor din masa partajabilă,
prima înscriere în cartea funciară se efectuează în baza
documentației cadastrale, întocmită ulterior actului de partaj;
în cazul în care imobilul/imobilele din masa partajabilă se
dezlipește/dezlipesc, pentru acesta/acestea, actul de partaj se

71
(n.n.) Potrivit art. 35 alin. (1) tezele IV și V din Legea nr.
7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu
modificările și completările ulterioare (...) La autentificarea actelor
notariale prin care se transmite, se modifică sau se constituie un drept
real imobiliar, notarul public va solicita un extras de carte funciară
pentru autentificare, care este valabil timp de 10 zile lucrătoare de la
data înregistrării cererii, sau, după caz, un certificat de sarcini. La
autentificarea actelor notariale prin care se stinge un drept real
imobiliar, precum şi în cadrul procedurii succesorale, pentru imobilele
înscrise în cartea funciară se va solicita extras de carte funciară pentru
informare.
194
va putea încheia numai în baza extrasului de carte funciară
pentru autentificare și a documentației cadastrale de dezlipire.
Conform art. 131 alin. (2) teza II, drepturile reale
constatate prin certificatele de moștenitor și actele de partaj
voluntar și judiciar sunt intabulate în cartea funciară la prima
înregistrare pe flux integrat, în baza unei documentații
cadastrale întocmite ulterior încheierii actului și a unui
certificat de sarcini.
Încheierea actelor de partaj cu privire la imobilele
neînscrise în cartea funciară este circumscrisă, de asemenea,
respectării condițiilor prevăzute de Hotărârile Consiliului
Uniunii nr. 82/13.08.2014 și nr. 114/30.10.2014, emise,
potrivit celor reținute în considerente, potrivit dispozițiilor art.
29 alin. (1) lit. c) și e) și alin. (4)72, coroborate cu art. 35 alin.
(1) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr.
7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare
(…) cu observarea prevederilor art. 13 alin. (2) și (3) din
Ordinul directorului general al ANCPI nr. 700/2014, privind

72
(n.n.) Conform art. 29 alin. (1) lit. c) și e) și alin. (4) din
Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară,
republicată, cu modificările și completările ulterioare În cazul în care
registratorul admite cererea, dispune intabularea sau înscrierea
provizorie prin încheiere, dacă înscrisul îndeplineşte următoarele
condiţii limitative: (...) c) individualizează imobilul printr-un număr de
carte funciară şi un număr cadastral sau topografic, după caz; (...) e)
este însoţit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară pentru
autentificare, a extrasului de carte funciară pentru informare sau a
certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului, cu excepţia
cazului în care se face menţiune despre acestea în cuprinsul actului.
(...) (4) În cazul în care identificarea cadastrală a imobilului nu este
posibilă, pe baza datelor existente, vor fi folosite documentaţii
cadastrale întocmite şi recepţionate conform prevederilor prezentei
legi.
195
aprobarea Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în
evidențele de cadastru și carte funciară.
În conformitate cu art. 1 alin. (1) lit. c) din Hotărârea
Consiliului Uniunii nr. 82/13.08.2014, actele notariale prin care
se transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un drept
real imobiliar se încheie numai dacă bunurile imobile sunt
înscrise în cartea funciară, cu excepția (…) actelor de partaj
succesoral sau voluntar73, cu excepția cazului în care imobilele
din masa partajabilă se dezlipesc sau se alipesc. În
considerarea acestor dispoziții, comisia apreciază că partajul
unor imobile neînscrise în cartea funciară este posibil atât în
situația în care acesta este precedat de emiterea unui
certificat de moștenitor (partaj succesoral) cât și în situația în
care nu este precedat de dezbaterea unei succesiuni, izvorul
coproprietății fiind alt act juridic (partaj voluntar), cu condiția
ca imobilele din masa partajabilă să nu fie supuse prin partaj
operațiunilor cu caracter material de alipire sau de dezlipire.
În situația în care actele de partaj succesoral sau
voluntar se încheie conform precizărilor de mai sus, nu este
necesară încheierea unui act adițional în care să se precizeze
numerele cadastrale atribuite ulterior, la recepția
documentațiilor cadastrale. Identificarea imobilelor din punct
de vedere cadastral, în conformitate cu prevederile art. 29
alin. (1) litera c), se face conform prevederilor art. 29 alin. (4)
din Legea nr. 7/1996, în conformitate cu care în cazul în care
identificarea cadastrală a imobilului nu este posibilă, pe baza
datelor existente, vor fi folosite documentații cadastrale

73
(n.n.) Distincția dintre actele de partaj succesoral și actele de
partaj voluntar poate fi supusă unei analize suplimentare, având în
vedere că partajul succesoral este o specie a partajului voluntar, ce are
ca obiect bunurile incluse în masa succesorală.
196
întocmite și recepționate conform prevederilor prezentei
legi74.

***

8.7 Înscrierea în cartea funciară a actelor de partaj


încheiate extratabular fără dezlipirea sau alipirea imobilelor din
masa partajabilă. (Minuta ședinței din data de 20.07.2015)

Un notar public semnalează că, în ciuda punctelor de


vedere exprimate anterior în comisie, un BCPI respinge în
continuare cererile de înscriere în cartea funciară a actelor
autentice de partaj încheiate extratabular, fără dezlipirea sau
alipirea imobilelor din masa partajabilă. Comisia menține
punctele de vedere exprimate anterior, în considerarea art. 13
și art. 131 din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în

74
(n.n.) Conform art. 36 (fostul art. 351 anterior republicării din
Monitorul Oficial, Partea I nr. 720 din 24.09.2015) din Legea nr.
7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu
modificările și completările ulterioare aduse prin Legea nr. 150/2015
pentru modificarea şi completarea Legii cadastrului şi a publicităţii
imobiliare nr. 7/1996, intrată în vigoare la data de 28.06.2015, actele
notariale prin care se transmite, se modifică, se constituie sau se
stinge un drept real imobiliar se încheie numai dacă bunurile imobile
sunt înscrise în cartea funciară, cu excepţia: a) cazurilor prevăzute la
art. 887 din Codul civil; b) actelor şi faptelor juridice care continuă să
fie transcrise ori, după caz, înscrise în vechile registre de transcripţiuni
şi inscripţiuni imobiliare, potrivit art. 40 alin. (2); c) actelor de partaj
succesoral sau voluntar, cu excepţia cazului în care imobilele din masa
partajabilă se dezlipesc sau se alipesc; d) altor cazuri prevăzute expres
de reglementările în vigoare. (2) Dispoziţiile alin. (1) se aplică
corespunzător şi celorlalte categorii de acte autentice prin care se
transferă, se constituie, se modifică sau se sting drepturi reale care se
înscriu în cartea funciară.
197
evidențele de cadastru și carte funciară, aprobat prin Ordinul
nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare 75 și a
hotărârilor Consiliului UNNPR nr. 82/13.08.2014 și
114/30.10.2014.
Se precizează de asemenea că prin art. 46 din Legea nr.
150/2015 pentru modificarea şi completarea Legii cadastrului
şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996 s-a introdus art. 351 cu
următorul cuprins:
După articolul 35 se introduce un nou articol, articolul
351, cu următorul cuprins: "Art. 351 (1) Actele notariale prin
care se transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un

75
(n.n.) Conform art. 13 alin. (2) și (3) din Regulamentul
aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările
ulterioare (2) În cazul în care, consecutiv emiterii certificatului de
moştenitor se încheie şi un act de partaj voluntar, înscrierea în cartea
funciară se poate face ulterior, în baza documentaţiei cadastrale, cu
excepţia cazului în care imobilul/imobilele din masa partajabilă se
dezlipeşte/dezlipesc. (3) În cazul în care partajul voluntar se încheie în
baza certificatului de sarcini, fără dezlipirea imobilului/imobilelor din
masa partajabilă, prima înscriere în cartea funciară se efectuează în
baza documentaţiei cadastrale, întocmită ulterior actului de partaj; în
cazul în care imobilul/imobilele din masa partajabilă se
dezlipeşte/dezlipesc, pentru acesta/acestea, actul de partaj se va
putea încheia numai în baza extrasului de carte funciară pentru
autentificare şi a documentaţiei cadastrale de dezlipire.
Potrivit art. 131 alin. (2) se întocmeşte documentaţie cadastrală
pe flux întrerupt şi în situaţia în care, pentru încheierea actului autentic
sau a certificatului de moştenitor, nu se prezintă un act justificativ al
titlului dispunătorului sau autorului succesiunii, conform protocolului de
colaborare dintre Agenţia Naţională şi UNNPR. Drepturile reale
constatate prin certificatele de moştenitor şi actele de partaj voluntar
şi judiciar sunt intabulate în cartea funciară la prima înregistrare pe
flux integrat, în baza unei documentaţii cadastrale întocmite ulterior
încheierii actului şi a unui certificat de sarcini.
198
drept real imobiliar se încheie numai dacă bunurile imobile
sunt înscrise în cartea funciară, cu excepţia:
a) cazurilor prevăzute la art. 887 din Legea nr. 287/2009
privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare;
b) actelor şi faptelor juridice care continuă să fie
transcrise ori, după caz, înscrise, în vechile registre de
transcripţiuni şi inscripţiuni imobiliare, potrivit art. 39 alin. (2);
c) actelor de partaj succesoral sau voluntar, cu excepţia
cazului în care imobilele din masa partajabilă se dezlipesc sau
se alipesc;
d) altor cazuri prevăzute expres de reglementările în
vigoare.
(2) Dispoziţiile alin. (1) se aplică corespunzător şi
celorlalte categorii de acte autentice prin care se transferă, se
constituie, se modifică sau se sting drepturi reale care se
înscriu în cartea funciară." 76

***

8.8 Analiza unei încheieri de respingere a unei cereri


de întabulare succesivă a dreptului de proprietate asupra unui
imobil aflat în posesia faptică a vânzătorului. (Minuta ședinței din
data de 21.03.2016)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la motivele respingerii de către un OCPI a unei
cereri de întabulare succesivă a dreptului de proprietate
asupra unui imobil. Prin încheierea de respingere s-au reținut
următoarele: prin cererea introdusă (…) se solicită intabularea
dreptului de proprietate în baza contractului de vânzare nr.

76
Art. 351 a devenit art. 36 ca urmare a republicării în Monitorul
Oficial, Partea I nr. 720 din 24.09.2015.
199
46/27.09.1946. În urma examinării documentelor depuse se
constată că prin actul autentic sus-menționat G.A. vinde
numitei C.I. întreg dreptul de proprietate asupra imobilului
înscris în cartea funciară nr. 459 nr. top 27/b. Din conținutul
contractului rezultă că “vânzătoarea a cumpărat imobilul … îl
are în posesiune faptică, fără însă a încheia un contract de
vânzare-cumpărare asupra imobilului de mai sus“ lipsind astfel
titlul de proprietate asupra imobilului. Analizând situația de
carte funciară se constată că G.A. nu este titulara vreunui
drept real cu privire la imobil, nefiind astfel îndeplinite
prevederile art. 888 din Codul civil raportat la art. 893, 894 și
885 alin. (2) din Codul civil.

Din analiza documentelor transmise rezultă că în cartea


funciară apar înscriși ca și titulari ai dreptului de proprietate
B.C., în cotă de 1/10, în baza contractului de vânzare-
cumpărare înregistrat sub nr. 1393/12.08.1922 și H.G. în cotă
de 9/10, conform contractului de donație înregistrat cu nr.
691/07.08.1947. Certificatul de atestare fiscală pentru
persoane fizice este eliberat pe numele C.P. singur moștenitor
al defunctei C.I., care are calitatea de cumpărător în
contractul de vânzare-cumpărare din data de 27.09.1945,
atașat cererii de înscriere.
Din analiza situației juridice prezentate rezultă că nu se
poate efectua înscrierea succesivă a dreptului de proprietate,
întrucât nu există un act translativ de proprietate între titularii
tabulari și vânzătorul din contractul încheiat în anul 1945. În
acest sens, amintim dispozițiile art. 893 Cod civil care
stipulează că Înscrierea unui drept real se poate efectua
numai: a) împotriva aceluia care, la data înregistrării cererii,
este înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea
urmează să fie făcută.

200
O soluție posibilă în speță o reprezintă promovarea unei
acțiuni judiciare de către persoana interesată.

***

8.9 Aplicarea în practică a dispozițiilor Legii nr. 18/1991


privind fondul funciar; verificarea condițiilor prevăzute de lege în
vederea înscrierii în cartea funciară; încheierea de acte juridice
extratabulare. (Minuta ședinței din data de 18.04.2017)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la practica neunitară de la nivelul Camerei Notarilor
Publici, cu privire la aplicarea Legii nr. 7/1996 privind
cadastrul și publicitatea imobiliară, în localitățile foste
necooperativizate din zona de aplicare a Decretului-lege nr.
115/1938 pentru unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile
funciare.
Datorită situației istorice, politice și geografice, un
număr important de cărți funciare nu sunt actualizate, iar
altele au fost distruse, pierdute sau nu au fost întocmite. În
paralel cu circuitul civil desfășurat cu respectarea regimului de
carte funciară, a avut loc și circuitul civil extratabular, fără
înscrierea în cartea funciară, cu sau fără îndeplinirea
condițiilor de formă; la baza încheierii convențiilor a stat
acordul de voință al părților. Actele și faptele juridice s-au
înscris în registrul agricol și în registrul de evidență fiscală,
care sunt registre publice și care au suplinit într-o măsură
considerabilă rolul și funcțiile cărților funciare pe plan local.
Actele autentice notariale extratabulare respectă
condițiile de fond și de formă și produc efecte importante, în
baza lor efectuându-se modificările în evidențele primăriilor,
ale APIA etc., efecte care sunt respectate în instanțele de
judecată – în special în ceea ce privește constatarea realizării
201
joncțiunilor posesiilor, respectiv începerea cursului unei noi
prescripții achizitive căruia i se aplică regimul juridic
reglementat de noul Cod civil etc. Notarul public apreciază că
în această perioadă s-au încheiat zeci de mii de acte
extratabulare și că nu cunoaște un act care să fie anulat pe
motiv că transmițătorul nu era adevăratul proprietar și
consideră că se impune înscrierea în cartea funciară a
acestora.
Datorită presiunilor făcute de cetățeni, la propunerea
primarilor s-au eliberat titluri de proprietate prin ordinul
prefectului, în temeiul art. 27 alin. (2)1 din Legea fondului
funciar nr. 18/1991 77 , articol introdus ca normă juridică
specială care se aplică doar în zonele foste cooperativizate
pentru proprietarii care nu au predat la C.A.P. sau la stat
teren, pentru a contracara anumite abuzuri constate la
momentul respectiv cu privire la retrocedarea terenurilor, iar
normele speciale fiind de strictă interpretare nu se pot extinde
la alte situații (neavute în vedere), respectiv la zonele foste
necooperativizate.
În opinia notarului public, titlurile emise în aceste
împrejurări sunt date cu încălcarea competenței materiale și în
consecință, sunt lovite de nulitate absolută și nu ar trebui
înscrise în cartea funciară. Autoritățile administrative au
procedat la limita legii pentru a rezolva cereri legitime ale
cetățenilor, în condițiile în care exista ca alternativă legală art.
79 din Ordinul nr. 633/2006 pentru aprobarea Regulamentului

77
Conform art. 27 alin. (2)1 din Legea fondului funciar nr.
18/1991 proprietarii sau moştenitorii acestora care nu s-au înscris în
cooperativa agricolă de producţie, nu au predat sau nu li s-au preluat
la stat terenurile prin acte translative de proprietate vor putea cere
prefectului, prin comisiile de fond funciar, titluri de proprietate conform
prezentei legi. Acestor categorii de proprietari şi moştenitori le sunt
aplicabile numai prevederile art. 64.
202
de organizare și funcționare a birourilor de cadastru și
publicitate imobiliară 78 , adaptat situațiilor juridice, dar din
păcate nu s-a putut implementa în practică.

Se apreciază că aspectele sesizate legate de modificarea


cadrului legislativ actual și de aplicarea în practică a
dispozițiilor Legii nr. 18/1991 privind fondul funciar exced
competențelor Comisiei comune ANCPI - UNNPR.
Se precizează faptul că, în vederea soluționării cererilor
de înscriere, registratorii de carte funciară din cadrul OCPI
verifică dacă înscrisul îndeplinește condițiile limitative
prevăzute de art. 29 alin. (1) din Legea cadastrului și a
publicității imobiliare nr. 7/199679, respectiv art. 30 alin. (2)

78
(n.n.) Art. 79 - 82 din Regulamentul de organizare și
funcționare a birourilor de cadastru și publicitate imobiliară, aprobat
prin Ordinul nr. 633/2006, cu modificările și completările ulterioare, în
prezent abrogat, reglementa procedura de întocmire, reactualizare şi
reconstituire a cărţilor funciare.
79
Conform art. 29 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 privind
cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și
completările ulterioare în cazul în care registratorul admite cererea,
dispune intabularea sau înscrierea provizorie prin încheiere, dacă
înscrisul îndeplineşte următoarele condiţii limitative: a) este încheiat cu
respectarea condiţiilor de formă prevăzute de lege; b) identifică corect
numele sau denumirea părţilor şi menţionează codul numeric personal
sau, după caz, numărul de identificare fiscală, dacă este atribuit, codul
de înregistrare fiscală ori codul unic de înregistrare, după caz, atribuit
acestora; c) individualizează imobilul printr-un număr de carte funciară
şi un număr cadastral sau topografic, după caz; d) este însoţit de o
traducere legalizată, dacă actul nu este întocmit în limba română. În
cazul actului autentic notarial, acesta trebuie să fie încheiat de un
notar public în funcţie în România*; e) este însoţit, după caz, de o
copie a extrasului de carte funciară pentru autentificare, a extrasului
de carte funciară pentru informare sau a certificatului de sarcini ce a
stat la baza întocmirii actului, cu excepţia cazului în care se face
203
din același act normativ, în conformitate cu care registratorul
va respinge cererea de înscriere a actului juridic a cărui
nulitate absolută este prevăzută în mod expres de lege sau
pentru neîndeplinirea unor condiții speciale prevăzute de
reglementările în vigoare.
În prezent, actele notariale prin care se transmite, se
modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar se
încheie numai dacă bunurile imobile sunt înscrise în cartea
funciară, cu excepțiile prevăzute la art. 36 alin. (1) literele a) -
d) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea
imobiliară republicată, cu modificările și completările
ulterioare.
Ordinul nr. 633/2006 pentru aprobarea Regulamentului
de organizare şi funcționare a birourilor de cadastru şi
publicitate imobiliară a fost abrogat la data de 30.08.2014.
Procedura de reconstituire a cărţii funciare şi a încheierii de
carte funciară se regăsește în prezent la art. 245 din
Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de
cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014
cu modificările și completările ulterioare.

***

menţiune despre acestea în cuprinsul actului; f) este însoţit de dovada


achitării tarifului de publicitate imobiliară, cu excepţia scutirilor stabilite
prin lege sau a situaţiei în care dovada încasării tarifului se face
conform procedurilor stabilite prin protocoale încheiate potrivit art. 9
alin. (13) şi (16); g) îndeplinirea altor prevederi legale stabilite prin legi
speciale, a căror verificare se află în competenţa registratorului. *A se
vedea Decizia Curţii Constituţionale nr. 195/2015, publicată în
Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 396 din 5 iunie 2015.

204
9. ÎNSCRIEREA POSESIEI ÎN CARTEA FUNCIARĂ

9.1 Aplicabilitatea dispozițiilor legale privitoare la


înscrierea posesiei în cartea funciară. (Minuta ședinței din data
de 29.10.2013)

Se solicită formularea unui punct de vedere cu privire la


posibilitatea și consecințele juridice ale notării posesiei asupra
unui teren înscris în cartea funciară conform Decretului – Lege
115/1938 pentru unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile
funciare; posesorul a dobândit terenul prin înscris sub
semnătură privată de la moștenitorii proprietarilor tabulari
fără dezbaterea succesiunii.

Reprezentanții UNNPR au propus limitarea aplicabilității


dispozițiilor art. 40 alin. (7) din Legea 7/1996 privind cadastrul
și publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările și
completările ulterioare80, în sensul aplicării doar la imobilele
neînregistrate în cartea funciară. S-a apreciat că, în cadrul
lucrărilor sporadice de cadastru, înscrierea posesiei nu se
poate face în dauna unor proprietari tabulari, fiind necesară
rectificarea cărții funciare, dacă înscrierile nu mai coincid cu
situația juridică reală. În cazul particular prezentat, înscrierea
posesiei nu poate suplini lipsa dezbaterii procedurii
succesorale și încheierea unui act nevalabil de înstrăinare de
prezumptivii moștenitori.

80
(n.n.) Conform art. 40 alin. (7) din Legea nr. 7/1996 în forma
aplicabilă la data ședinței Comisiei, respectiv 29.10.2013, în cazul
proprietăţii private, în lipsa actelor de proprietate asupra terenurilor, la
cererea persoanelor interesate, se va putea nota posesia în baza
documentelor prevăzute la art. 13 alin. (3) lit. c) -f) şi a unei
documentaţii cadastrale.
205
Reprezentanții ANCPI au precizat că sunt foarte dese
situațiile în care înscrierile din cărțile funciare nu au fost
actualizate și că înscrierea posesiei ar aduce la zi evidența de
carte funciară.
Problema a fost reținută pentru o analiză ulterioară.

Prin Adresa ANCPI nr. 16638/08.11.2013, înregistrată la


UNNPR sub nr. 4736/11.11.2013, s-au precizat următoarele:
Potrivit dispozițiilor art. 40 alin. (7) din Legea cadastrului
și a publicității imobilare nr. 7/1996, republicată, cu
modificările ulterioare, în cazul proprietăţii private, în lipsa
actelor de proprietate asupra terenurilor, la cererea
persoanelor interesate, se va putea nota posesia în baza
documentelor prevăzute la art. 13 alin. (3) lit. c)-f) şi a unei
documentaţii cadastrale.
Din analiza textului citat rezultă că legiuitorul nu
limitează posibilitatea notării posesiei asupra imobilelor pentru
care au fost deschise cărți funciare în baza Decretului - Lege
nr. 115/1938 pentru unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile
funciare. Întrucât există numeroase situații în care înscrierile
din cărțile funciare vechi nu au fost actualizate, notarea
posesiei, la cererea persoanelor interesate ar aduce la zi
evidența de carte funciară.

***

9.2 Lipsa actului justificativ al titlului dispunătorului sau


autorului succesiunii; posibilitatea întocmirii de acte translative
de proprietate în baza certificatului pentru atestarea că petentul
este cunoscut ca proprietar. (Minuta ședințelor din data de
11.08.2014 și 18.08.2014)

206
Un birou individual notarial solicită formularea unui
punct de vedere cu privire la posibilitatea întocmirii de acte
translative de proprietate în baza certificatului pentru
atestarea că petentul este cunoscut ca proprietar.

a) Reprezentanții ANCPI au confirmat posibilitatea de a


se uza de procedura prevăzută la pct. 3 subpunctul (1) din
Capitolul II al Protocolului de colaborare din 26 aprilie 2010
încheiat între ANCPI și UNNPR privind modul de efectuare a
operațiunilor de publicitate imobiliară, în aplicarea Legii
cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată,
cu modificările și completările ulterioare, publicat în Monitorul
Oficial al României cu numărul 475 din data de 9 iulie 2010,
cu modificările și completările aduse prin actele adiționale nr.
1 și 2.
În situația în care nu se prezintă un act justificativ al
titlului dispunătorului sau autorului succesiunii se poate lua în
considerație, pe riscul părților menționat expres în act,
existența dreptului pe baza unei posesii exercitate sub nume
de proprietar necontestat, fapt confirmat prin:
- certificatul pentru atestarea că petentul este cunoscut
ca proprietar, eliberat de către primarul localității unde este
situat imobilul, potrivit anexei nr. 1 la protocol;
- certificatul emis de organele fiscale ale autorităților
locale;
- procesul-verbal de identificare a imobilului, potrivit
modelului prevăzut în anexa nr. 2 la protocol;
- documentația cadastrală recepționată de OCPI, care
atestă identificarea imobilului prin alocarea unui număr
cadastral.
Această soluție este reținută și în Hotărârea Consiliului UNNPR
nr. 69/2014.

207
b) În ceea ce privește situațiile care permit eliberarea de
către notarul public a certificatului pentru înscrierea în cartea
funciară a posesorului ca proprietar, respectiv:
- art. 13 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul
și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și
completările ulterioare, în cadrul lucrărilor de înregistrare
sistematică în cadastru și cartea funciară,
- art. 40 alin. (3) lit. c) din Legea 7/1996, pentru
excedentul de suprafață, în situația în care suprafața din
măsurători este diferită de suprafața înscrisă în cartea
funciară, de cea din documentația cadastrală precedentă
pentru care nu s-a deschis carte funciară sau de suprafața din
actele de proprietate, în cazul lucrărilor de înregistrare în
cadastru și în cartea funciară, realizate la cererea persoanelor
interesate, precizăm următoarele:

Comisia apreciază că aplicarea procedurii privind


eliberarea de către notarul public a certificatului pentru
înscrierea în cartea funciară a posesorului ca proprietar,
prevăzută de lege este suspendată, în lipsa unui protocol de
colaborare între ANCPI și UNNPR, așa cum prevăd dispozițiile
art. 13 alin. (7) coroborate cu cele ale art. 40 alin. (3) lit. c)
din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea
imobiliară republicată, cu modificările și completările
ulterioare, având în vedere abrogarea actului adițional nr. 3 la
protocolul de colaborare încheiat în anul 2010.
În urma finalizării proiectului de Protocol de colaborare
privind procedurile notariale necesare pentru sprijinirea
lucrărilor de înregistrare sistematică, aprobat pe fond de
Consiliul UNNPR, procedura de eliberare a certificatului pentru
unitățile administrativ – teritoriale în care se desfășoară lucrări
de cadastru general, urmează să devină funcțională, după
publicarea sa în Monitorul Oficial.
208
***

9.3 Posibilitatea întocmirii unui act de partaj al unor


terenuri deținute în baza unui certificat de moștenitor eliberat în
baza posesiei faptice. (Minuta ședinței din data de 08.09.2014)

Un birou notarial solicită formularea unui punct de


vedere cu privire la posibilitatea întocmirii unui act de partaj al
unor terenuri deținute în baza unui certificat de moștenitor în
care se specifică, la modul de dobândire, că terenurile sunt
deținute de peste 30 de ani prin înzestrare verbală de la
părinți.

Comisia apreciază că în această situație sunt aplicabile


prevederile pct. 3 subpunctul (1) din capitolul II al
Protocolului de colaborare încheiat între ANCPI și UNNPR în
anul 2010, în conformitate cu care, la încheierea actului
autentic sau a certificatului de moştenitor, notarul public are
obligaţia de a verifica titlul de proprietate al dispunătorului sau
al autorului succesiunii. În situaţia în care nu se prezintă un
act justificativ al titlului dispunătorului sau autorului
succesiunii, se poate lua în considerare, pe riscul părţilor
menţionat expres în act, existenţa dreptului pe baza unei
posesii exercitate sub nume de proprietar necontestat, situaţie
confirmată şi prin:
a) certificat pentru atestarea că petentul este cunoscut
ca proprietar, eliberat de către primarul localităţii unde este
situat imobilul, potrivit anexei nr. 1, care face parte integrantă
din prezentul protocol de colaborare;
b) certificatul emis de organele fiscale ale autorităţilor
locale;

209
c) procesul-verbal de identificare a imobilului, potrivit
modelului prevăzut în anexa nr. 2, care face parte integrantă
din prezentul protocol de colaborare;
d) documentaţia cadastrală.
De asemenea, s-a precizat că această soluție s-a reținut
și prin Hotărârea Consiliului UNNPR nr. 82/13.08.2014, în
concordanță cu prevederile Ordinului ANCPI nr. 700/2014,
privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepție și
înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară.
Întrucât, din informațiile furnizate, nu reiese dacă s-a
efectuat înscrierea în cartea funciară, participanții la discuții
apreciază că sunt de asemenea aplicabile prevederile art. 13
alin. (3) din Ordinul 700/2014, în conformitate cu care în cazul
în care partajul voluntar se încheie în baza certificatului de
sarcini, fără dezlipirea imobilului/imobilelor din masa
partajabilă, prima înscriere în cartea funciară se efectuează în
baza documentației cadastrale, întocmită ulterior actului de
partaj; în cazul în care imobilul/imobilele din masa partajabilă
se dezlipește/dezlipesc, pentru acesta/acestea, actul de partaj
se va putea încheia numai în baza extrasului de carte funciară
pentru autentificare și a documentației cadastrale de dezlipire.

***

9.4 Încheierea actelor notariale pe baza posesiei


exercitate sub nume de proprietar. (Minuta ședinței din data de
17.02.2015)

O Cameră a Notarilor Publici solicită formularea unui


punct de vedere cu privire la următoarea situație juridică:
anumite primării refuză eliberarea anexei nr. 1 - Certificat
pentru atestarea că petentul este cunoscut ca proprietar și a
anexei nr. 2 - Proces-verbal de identificare a imobilului la
210
Protocolul de colaborare încheiat între ANCPI și UNNPR în
anul 2010, cu motivația că eliberarea acestora nu mai este
prevăzută în reglementările emise de ANCPI.

Cu privire la situația prezentată, se reține că înscrierea


în cartea funciară pe baza posesiei exercitate sub nume de
proprietar este reglementată de prevederile art. 131 alin. (2)
din Ordinul nr. 700/2014, privind aprobarea Regulamentului
de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și
carte funciară, cu modificările și completările ulterioare, în
conformitate cu care se întocmește documentație cadastrală
pe flux întrerupt și în situația în care, pentru încheierea actului
autentic sau a certificatului de moștenitor, nu se prezintă un
act justificativ al titlului dispunătorului sau al autorului
succesiunii, conform protocolului de colaborare dintre Agenția
Națională și UNNPR. (…).
Conform pct. 3 din capitolul II al Protocolului de
colaborare încheiat între ANCPI și UNNPR în anul 2010, la
încheierea actului autentic sau a certificatului de moștenitor,
notarul public are obligația de a verifica titlul de proprietate al
dispunătorului sau al autorului succesiunii. În situația în care
nu se prezintă un act justificativ al titlului dispunătorului sau
autorului succesiunii, se poate lua în considerare, pe riscul
părților menționat expres în act, existența dreptului pe baza
unei posesii exercitate sub nume de proprietar necontestat,
situație confirmată şi prin:
a) certificat pentru atestarea că petentul este cunoscut
ca proprietar, eliberat de către primarul localității unde este
situat imobilul, potrivit anexei nr. 1, care face parte integrantă
din prezentul protocol de colaborare;
b) certificatul emis de organele fiscale ale autorităților
locale;

211
c) procesul-verbal de identificare a imobilului, potrivit
modelului prevăzut în anexa nr. 2, care face parte integrantă
din prezentul protocol de colaborare;
d) documentația cadastrală.
Se înscriu în cartea funciară atât actele autentice, cât și
certificatele de moștenitor sau actele de partaj întocmite pe
baza posesiei exercitate de către dispunător sau autorul
succesiunii sub nume de proprietar. (…)
Încheierea actelor notariale cu privire la imobilele
neînscrise în cartea funciară este circumscrisă respectării
condițiilor prevăzute de Hotărârile Consiliului UNNPR nr.
82/13.08.2014 și nr. 114/30.10.2014, care conțin prevederi
similare cu privire la posibilitatea utilizării anexelor nr. 1 și 2 la
protocolul de colaborare. Conform art. 2 din prima hotărâre
menționată, în situația în care nu se prezintă un act justificativ
al titlului dispunătorului sau autorului succesiunii se poate lua
în considerare, pe riscul părților menționat expres în act,
existența dreptului pe baza unei posesii exercitate sub nume
de proprietar necontestat, fapt confirmat prin înscrisurile
prevăzute la pct. 3 subpunct. (1) din capitolul II al
Protocolului de colaborare încheiat între ANCPI și UNNPR și
anume:
a) certificatul pentru atestarea că petentul este cunoscut
ca proprietar, eliberat de către primarul localității unde este
situat imobilul, potrivit anexei nr. 1 la protocol;
b) certificatul emis de organele fiscale ale autorităților
locale;
c) procesul – verbal de identificare a imobilului, potrivit
modelului prevăzut în anexa nr. 2 la protocol;
d) documentația cadastrală recepționată de OCPI, care
atestă identificarea imobilului prin alocarea unui nr. cadastral.
Din analiza tuturor reglementărilor incidente în materie,
rezultă că procedura de lucru în acest caz este următoarea:
212
- persoana care posedă imobilul în calitate de proprietar
necontestat, înregistrată în evidențele fiscale, solicită
persoanei autorizate întocmirea unei documentații cadastrale
în vederea obținerii anexelor nr. 1 și 2 la Protocol;
- cererea de recepție a documentației cadastrale, care
menționează temeiul legal prevăzut la art. 131 alin. (2) din
Ordinul 700/2014, se înregistrează pe flux întrerupt (codul
2.1.2. - Recepție (nr. cadastral)) și se soluționează prin
alocare de număr cadastral de către OCPI;
- persoana interesată solicită Primăriei, în baza
documentației cadastrale recepționate și a certificatului de
atestare a îndeplinirii obligațiilor fiscale, eliberarea anexelor
nr. 1 și 2 la Protocol;
- notarul public încheie actul autentic sau certificatul de
moștenitor în baza anexelor nr. 1 și 2, a certificatului de
atestare fiscală, a documentației cadastrale și a certificatului
de sarcini, în zonele de aplicare a Codului Civil de la 1864;
- în temeiul actelor menționate anterior, se solicită
înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară pe flux
întrerupt (Codul 2.1.3 - Înfiinţare carte funciară).

***

9.5 Refuzul unor primării de a elibera anexele


protocolului de colaborare încheiat între ANCPI și UNNPR cu
privire la posesorul cunoscut ca proprietar. (Minuta ședinței din
data de 03.08.2015)

Președintele unei Camere a Notarilor Publici solicită


efectuarea unor demersuri pe lângă primăriile care refuză
eliberarea anexelor numărul 1 și 2 la Protocolul de colaborare
încheiat în anul 2010, între ANCPI și UNNPR cu privire la
posesorul cunoscut ca proprietar.
213
ANCPI urmează să se adreseze în acest sens Ministerului
Dezvoltării Regionale și Administrației Publice.

***

9.6 Înscrierea actelor notariale încheiate în temeiul


posesiei exercitate sub nume de proprietar necontestat, cu
privire la imobile situate în zona de aplicare a Decretului - Lege
nr. 115/1938 pentru unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile
funciare (Minuta ședinței din data de 08.12.2015)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la refuzul OCPI de a înscrie în cartea funciară acte
autentice, certificate de moștenitor sau acte de partaj
întocmite cu asumarea riscului părților menționat expres în
act, în temeiul existenței dreptului pe baza unei posesii
exercitate sub nume de proprietar necontestat, conform
prevederilor art. 2 pct. 3 din protocolul de colaborare încheiat
de ANCPI cu UNNPR în anul 2010.
Prin contractul de vânzare-cumpărare cu nr.
829/13.05.2015 S.I. și S.O., în calitate de vânzători, au
transmis cumpărătorului B.G. SRL dreptul de proprietate
asupra unui teren situat în extravilan, înscris în cartea funciară
nr. 649 Vorța identificat cu număr topografic 2942/2, număr
cadastral provizoriu 60247 în suprafață de 3873 mp. Conform
mențiunilor din contract, bunul a fost dobândit de către
vânzătorul S.I. prin constatarea posesiei în baza următoarelor
documente: declarație autentificată cu nr. 827/13.05.2015,
proces-verbal de identificare a imobilului nr. 1018/30.06.2015,
certificat nr. 385/2015 și certificat 1597/2014 pentru atestarea
că petentul S.I. este cunoscut ca proprietar, ambele emise de
către primărie, documentație cadastrală și certificat fiscal.

214
În încheierea de reexaminare nr. 38991/07.07.2015 prin
care s-a respins cererea având ca obiect înființare carte
funciară și întabulare drept de proprietate în favoarea
cumpărătoarei B.G. SRL s-a reținut că în cartea funciară
figurează ca și proprietari tabulari pe cote – părți ai imobilului
mai multe persoane, alții decât vânzătorul S.I. și S.O. și că
înscrierea actelor autentice, a certificatelor de moștenitor și a
actelor de partaj întocmite pe baza posesiei exercitate sub
nume de proprietar, conform protocolului încheiat în anul
2010 trebuie făcută cu respectarea prevederilor art. 885 alin.
(2) și (4) și art. 893 coroborat cu art. 894 din Codul civil81.
Prin aceeași încheiere s-a precizat că întabularea
dreptului de proprietate al cumpărătoarei B.G. SRL nu se
poate efectua împotriva vânzătorului S.I. deoarece acesta nu
este înscris în cartea funciară ca titular al dreptului, iar față de

81
(n.n.) Potrivit art. 885 alin. (2) și (4) drepturile reale se vor
pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciară, cu
consimţământul titularului, dat prin înscris autentic notarial. Acest
consimţământ nu este necesar dacă dreptul se stinge prin împlinirea
termenului arătat în înscriere ori prin decesul sau, după caz, prin
încetarea existenţei juridice a titularului, dacă acesta era o persoană
juridică. (…) Hotărârea judecătorească definitivă sau, în cazurile
prevăzute de lege, actul autorităţii administrative va înlocui acordul de
voinţă sau, după caz, consimţământul titularului. Conform art. 893
înscrierea unui drept real se poate efectua numai: a) împotriva aceluia
care, la data înregistrării cererii, este înscris ca titular al dreptului
asupra căruia înscrierea urmează să fie făcută; b) împotriva aceluia
care, înainte de a fi fost înscris, şi-a grevat dreptul, dacă amândouă
înscrierile se cer deodată. Art. 894 prevede în cazul în care un drept
supus înscrierii în cartea funciară a făcut obiectul unor cesiuni
succesive fără ca înscrierile să fi fost efectuate, cel din urmă îndreptăţit
nu va putea cere înscrierea dreptului în folosul său decât dacă solicită,
odată cu înscrierea acestuia, şi înscrierea dobândirilor succesive
anterioare pe care le va dovedi cu înscrisuri originale sau copii
legalizate, după caz.
215
coproprietarii tabulari, înscrierea este inopozabilă, aceștia
nefiind părți în contract.
S-a reținut de asemenea că Hotărârea nr. 82/2014 a
Consiliului UNNPR clarifică situația autentificării actelor de
înstrăinare care au ca obiect imobile neînscrise în cartea
funciară. Potrivit art. 1 (…) dispozițiile hotărârii invocate
anterior se aplică imobilelor neînscrise în cartea funciară care
nu sunt individualizate printr-un număr de carte funciară și un
număr topografic (cadastral), situație în care se întocmește
documentație cadastrală pentru identificare conform
prevederilor art. 29 alin. (1) lit. c) și lit. e) și alin. (4) din
Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară
republicată. În speță imobilul ce face obiectul contractului de
vânzare-cumpărare nr. 829/2015 este înscris în cartea
funciară 649 Vorța și este identificat cu nr. topo 2942/2;
prevederile hotărârii menționate anterior nu se aplică în acest
caz pentru motivele de mai sus în baza art. 31 alin. (2) din
Legea nr. 7/1996.

În urma analizei situației prezentate Comisia reține


următoarele:
Din prevederile art. 2 pct. 3 din protocolul de colaborare
încheiat de ANCPI cu UNNPR în anul 2010, coroborate cu
prevederile art. 131 alin. (2) din Regulamentul aprobat prin
ODG nr. 700/2014 82 , rezultă că această procedură este

82
(n.n.) potrivit art. 131 alin. (2) din Regulamentul de avizare,
recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat
prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare se
întocmeşte documentaţie cadastrală pe flux întrerupt şi în situaţia în
care, pentru încheierea actului autentic sau a certificatului de
moştenitor, nu se prezintă un act justificativ al titlului dispunătorului
sau autorului succesiunii, conform protocolului de colaborare dintre
Agenţia Naţională şi UNNPR. Drepturile reale constatate prin
216
aplicabilă în zonele de transcripţiuni şi inscripţiuni, în care
imobilele de regulă nu sunt înregistrate, în prezent, în cartea
funciară, înscrierea fiind condiţionată de obţinerea în prealabil
încheierii actului notarial a unui certificat de sarcini. În acelaşi
sens s-a reţinut şi în minuta comisiei comune ANCPI - UNNPR
din data de 17.02.2015.
Cu caracter de excepție, comisia reține că procedura
înscrierii actelor notariale încheiate în temeiul posesiei
exercitate sub nume de proprietar necontestat, conform
prevederilor art. 2 pct. 3 din protocolul de colaborare, este
aplicabilă și imobilelor din intravilan sau extravilan situate în
zona Decretului - lege nr. 115/1938 pentru unificarea
dispozițiilor privitoare la cărțile funciare, în cazurile în care
imobilele nu sunt înscrise în cartea funciară sau nu este
obligatorie identificarea numărului topografic, conform art. 87
alin. (4) din Regulamentul aprobat prin ODG nr. 700/201483.
Procedura reglementată de art. 2 pct. 3 din protocolul
de colaborare încheiat de ANCPI cu UNNPR în anul 2010 se
aplică în limita prevăzută de art. 919 alin. (3) din Codul civil:
Până la proba contrară, posesorul este considerat proprietar,
cu excepţia imobilelor înscrise în cartea funciară.

certificatele de moştenitor şi actele de partaj voluntar şi judiciar sunt


intabulate în cartea funciară la prima înregistrare pe flux integrat, în
baza unei documentaţii cadastrale întocmite ulterior încheierii actului şi
a unui certificat de sarcini.
83
Pentru imobilele situate în zona de aplicare a Decretului -
lege nr.115/1938, în intravilanul localităților este obligatorie
identificarea imobilelor cu date de carte funciară veche, cu excepția
situațiilor în care imobilul este înscris fără a fi identificat cu număr
topografic, cartea funciară este degradată sau nu există în arhivă.
Aceste excepții vor fi certificate de către asistentul registrator sau
referentul arhivar care va emite un referat în acest sens.
217
***

9.7 Posibilitatea notării posesiei în cartea funciară în


cazul proprietății private, în lipsa actelor de proprietate (Minutele
ședinței din datele de 08.12.2015 și 04.04.2016)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la refuzul OCPI de a nota în cartea funciară posesia
în cazul proprietății private, în lipsa actelor de proprietate
asupra terenurilor, la cererea persoanelor interesate, în
temeiul art. 41 alin. (8) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul
și publicitatea imobiliară, republicată.

Conform art. 41 alin. (8) din Legea nr. 7/1996 în cazul


proprietăţii private, în lipsa actelor de proprietate asupra
terenurilor, la cererea persoanelor interesate, se va putea
nota posesia în baza documentelor prevăzute la art. 13 alin.
(8) lit. c) - f) şi a unei documentaţii cadastrale.
În urma republicării, alin. (3) al art. 13 a devenit alin.
(8) al art. 13. Prin Legea nr. 150/2015 pentru modificarea şi
completarea Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr.
7/1996, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I,
nr. 459 din 25 iunie 2015, alin. (3) al art. 13 s-a modificat,
acesta cuprinzând lit. a) - d). Până la modificarea adusă prin
Legea nr. 150/2015, prevederile art. 13 alin. (3) ale Legii nr.
7/1996 au avut, conform formei republicate în Monitorul
Oficial al României, Partea I, nr. 83 din 7 februarie 2013,
următorul cuprins:
(3) (…) Eliberarea certificatului de către notarul public se
face după expirarea termenului de soluţionare a contestaţiilor
cu privire la posesor sau a cererilor de rectificare, la solicitarea
oficiului teritorial şi pe baza următoarelor documente ataşate
în copie certificată cererii: (…)
218
c) certificatul eliberat de primăria în a cărei rază
teritorială este situat imobilul, din care să rezulte că: (i)
posesorul este cunoscut că deţine imobilul sub nume de
proprietar; (ii) imobilul nu face parte din domeniul public sau
nu a fost înscris în evidenţe ca fiind în domeniul privat al
statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale;
d) declaraţia pe propria răspundere a posesorului, dată
în formă autentică, prin care acesta declară că: (i) posedă
imobilul sub nume de proprietar; (ii) este sau nu căsătorit; în
cazul în care este căsătorit, va preciza şi regimul matrimonial;
(iii) nu a înstrăinat sau grevat imobilul; (iv) imobilul nu a fost
scos din circuitul juridic; (v) imobilul nu face obiectul vreunui
litigiu; (vi) imobilul este deţinut sau nu pe cote-părţi; în cazul
în care imobilul este deţinut pe cote-părţi, toţi posesorii vor
declara întinderea cotelor; (vii) înscrisul doveditor al posesiei
provine de la părţile semnatare ale acestuia; în cazul în care
nu există înscris doveditor, va declara că nu deţine şi nu are
cunoştinţă de existenţa unui astfel de înscris;
e) înscrisul doveditor al posesiei, indiferent de forma în
care este întocmit, atunci când acesta există;
f) copie de pe actele de identitate şi stare civilă.
Comisia apreciază că prevederile legale referitoare la
posibilitatea notării posesiei în cartea funciară în cazul
proprietății private în lipsa actelor de proprietate este
aplicabilă și după republicarea Legii nr. 7/1996 ca urmare a
modificărilor și completărilor aduse prin Legea nr. 150/2015
pentru modificarea şi completarea Legii cadastrului şi a
publicităţii imobiliare nr. 7/1996. Comisia apreciază că notarea
posesiei se va efectua doar în lipsa actelor de proprietate, prin
care se înțelege și lipsa cărților funciare. Regulile procedurale
sunt detaliate în dispozițiile art. 126 din Regulamentul de
avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte

219
funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și
completările ulterioare84.

Ulterior un alt notar public a solicitat reanalizarea


punctului de vedere formulat prin minuta ședinței din data de
08.12.2015, pct. 5 lit. a) alineatul ultim, referitor la notarea

84
(n.n.) Potrivit art. 126 din Regulament (1) În cazul imobilelor
proprietate privată, în situaţia în care nu există acte de proprietate
asupra terenului, persoanele interesate pot solicita notarea posesiei în
cartea funciară, în baza documentaţiei cadastrale şi a următoarelor
înscrisuri: a) certificatul eliberat de primăria în a cărei rază teritorială
este situat imobilul, din care să rezulte că: posesorul este cunoscut că
deţine imobilul sub nume de proprietar; imobilul nu face parte din
domeniul public sau nu a fost înscris în evidenţe ca fiind în domeniul
privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale; primăria are
sau nu are cunoştinţă de acţiuni în justiţie cu privire la imobilul
respectiv; imobilul a făcut sau nu a făcut obiectul legilor de
retrocedare; proprietarul tabular nu figurează ca proprietar în
evidenţele primăriei, în zonele de aplicare a prevederilor Decretului-
lege nr. 115/1938. b) declaraţia pe propria răspundere a posesorului,
dată în formă autentică, prin care acesta declară că: posedă imobilul
sub nume de proprietar; este sau nu căsătorit; în cazul în care este
căsătorit, va preciza şi regimul matrimonial; nu a înstrăinat sau grevat
imobilul; imobilul nu a fost scos din circuitul juridic; imobilul nu face
obiectul vreunui litigiu; imobilul este deţinut sau nu pe cote-părţi; în
cazul în care imobilul este deţinut pe cote-părţi, toţi posesorii vor
declara întinderea cotelor; înscrisul doveditor al posesiei provine de la
părţile semnatare ale acestuia; în cazul în care nu există înscris
doveditor, va declara că nu deţine şi nu are cunoştinţă de existenţa
unui astfel de înscris; c) înscrisul doveditor al posesiei, indiferent de
forma în care este întocmit, atunci când acesta există; d) copie de pe
actele de identitate şi stare civilă. (2) În situaţia în care pe terenul cu
privire la care s-a notat posesia sunt edificate construcţii pentru care
există acte de proprietate, dreptul de proprietate asupra acestora se
va intabula în cartea funciară.
220
posesiei în cartea funciară în temeiul art. 41 alin. (8) din
Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară
republicată 85 potrivit căruia comisia apreciază că prevederile
legale referitoare la posibilitatea notării posesiei în cartea
funciară în cazul proprietății private, în lipsa actelor de
proprietate este aplicabilă și după republicarea Legii nr.
7/1996 ca urmare a modificărilor și completărilor aduse prin
Legea nr. 150/2015 pentru modificarea şi completarea Legii
cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996. Comisia
apreciază că notarea posesiei se va efectua doar în lipsa
actelor de proprietate, prin care se înțelege și lipsa cărților
funciare.
Motivarea notarului public s-a consemnat în cadrul
minutei ședinței din data de 04.04.2016.
Acesta apreciază că, exprimându-se opinia că prin
sintagma lipsa actelor de proprietate (existentă în cuprinsul
alin. (8) al art. 41 din Legea nr. 7/1996) se înțelege și lipsa
cărților funciare, per a contrario s-a interpretat că odată o
carte funciară înființată, chiar dacă în ea nu s-au mai făcut
înscrieri referitoare la proprietari din anii 1950 sau 1870,
reprezintă act de proprietate. Ca urmare a acestei opinii s-a
interpretat de către un OCPI că notarea posesiei nu este
posibilă în regiunile de aplicare a Decretului-lege nr. 115/1938
pentru unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile funciare, cu
modificările și completările ulterioare. Se învederează că în
aria de aplicare a acestuia, pe teritoriul județului există cărți
funciare, o parte întocmite înaintea anului 1900, pentru care
s-a ajuns la concluzia că nu s-ar putea face notarea posesiei,

85
Conform art. 41 alin. (8) în cazul proprietăţii private, în lipsa
actelor de proprietate asupra terenurilor, la cererea persoanelor
interesate, se va putea nota posesia în baza documentelor prevăzute
la art. 13 alin. (8) lit. c)-f) şi a unei documentaţii cadastrale.
221
pentru că s-ar încălca prevederile art. 41 alin. (8) din Legea
nr. 7/1996. În motivarea solicitării se aduc următoarele
argumente:

I. În raport de opinia exprimată de către comisie, se


naște întrebarea dacă poate fi considerată cartea funciară act
de proprietate în zona cooperativizată, pentru cei care nu s-au
înscris în CAP, câtă vreme pentru cei care s-au înscris în CAP
ea nu este considerată un act de proprietate, deoarece noul
titular al titlului de proprietate, obținut în baza Legii nr.
18/1991 privind fondul funciar, în baza unei documentații
cadastrale, se intabulează împotriva proprietarul tabular din
cartea funciară, fără niciun fel de formalități sau notificări,
indiferent când a fost înscris acesta (de ex. înaintea anului
1962) și indiferent de faptul că proprietarul tabular nu
figurează drept autor pe titlul de proprietate, eliberat în baza
Legii nr. 18/1991 (este o practică obișnuită din anul 1991
până în prezent).
Notarul public apreciază că răspunsul e negativ, cartea
funciară neputând fi apreciată ca fiind act de proprietate,
deoarece a trata în mod diferit cele două categorii de
persoane din aceeași zonă, pentru unii apreciind cartea
funciară ca fiind act de proprietate și pentru alții neglijând în
totalitate cartea funciară, nu este echitabil. O situație similară
se regăsește și în zonele necooperativizate pentru localitățile
în care au fost etnici germani sau maghiari și care s-au înscris
în cartea funciară înaintea anului 1940, persoanele în cauză
(care nu dețin acte de proprietate dar dețin terenurile aflate în
fosta proprietate a etnicilor maghiari sau germani) sunt în
aceeași imposibilitate de a-și dovedi dreptul în vederea
intabulării, neavând nici posibilitatea de a nota posesia. În
schimb, există cea de-a doua categorie de persoane care au
posesia, sunt înscrise în registrul agricol și este înființată o
222
carte funciară în anii 1950 pentru un proprietar tabular etnic
român, pe care posesorul nu-l cunoaște și nu poate dovedi
filiația față de el, ca să-l poată moșteni și nici măcar nu poate
obține dovada decesului.

II. Față de această situație, ca urmare a imposibilității


notării posesiei, se apreciază de către notarul public că se
impune a fi reanalizată de către Comisie din punct de vedere
al suportului juridic sintagma prin care se înțelege și lipsa
cărților funciare, adică per a contrario existența cărților
funciare înseamnă existența actului de proprietate, aducându-
se argumente care țin de definiția, scopul, trăsăturile și
caracteristicile cărții funciare. De asemenea, se precizează că
art. 11 alin. (1) din Legea nr. 18/1991 enumeră categoriile de
acte care pot reprezenta dovada necesară pentru
reconstituirea dreptului de proprietate, făcând distincția între
actele de proprietate și cartea funciară86. Art. 41 alin. (8) din
Legea nr. 7/1996 este de strictă interpretare și se referă la
acte de proprietate și nu la cartea funciară87. Se apreciază că
înscrierile în cartea funciară se întemeiază pe acte sau
înscrisuri care constituie temeiul înscrierii și care reprezintă

86
Conform art. 11 alin. (1) din Legea nr. 18/1991 privind
fondul funciar, republicată, cu modificările și completările ulterioare:
suprafaţa adusă în cooperativa agricolă de producţie este cea care
rezultă din: actele de proprietate, cartea funciară, cadastru, cererile de
înscriere în cooperativă, registrul agricol de la data intrării în
cooperativă, evidenţele cooperativei sau, în lipsa acestora, din orice
alte probe, inclusiv declaraţii de martori.
87
Conform art. 41 alin. (8) din Legea nr. 7/1996 privind
cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și
completările ulterioare: în cazul proprietăţii private, în lipsa actelor de
proprietate asupra terenurilor, la cererea persoanelor interesate, se va
putea nota posesia în baza documentelor prevăzute la art. 13 alin. (8)
lit. c)-f)*) şi a unei documentaţii cadastrale.
223
acte de proprietate și nu se confundă cu aceasta. Dacă ar fi
dorit legiuitorul să interzică notarea posesiei în regiunile de
carte funciară, ar fi prevăzut acest lucru în mod expres.

III. Referitor la efectele notării posesiei în cartea


funciară în ceea ce-l privește pe posesor, posesia notată
creează posesorului premisele dobândirii dreptului de
proprietate prin efectul legii, conform art. 13 alin. (7) lit. a)
din Legea nr. 7/1996 88 sau, după caz, prin uzucapiune, în
temeiul prevederilor art. 41 alin. (9) din același act normativ89.
În ceea ce-l privește pe proprietarul tabular, acesta, în cazul
în care este în viață, cu toate că nu este înscris la primărie ca
proprietar, are posibilitatea de a face uz de căile legale pentru
radierea notării posesiei, inclusiv prin revendicarea dreptului
de proprietate.
În final, notarul public reiterează solicitarea de a se
clarifica suportul juridic al punctului de vedere exprimat de
comisie referitor la notarea posesiei în cartea funciară sau,
eventual, în cazul în care se apreciază în continuare că nu

88
Conform art. 13 alin. (7) lit. a) din Legea nr. 7/1996 privind
cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și
completările ulterioare: în toate cazurile în care s-a notat posesia în
cartea funciară şi nu a fost eliberat certificatul prevăzut la alin. (8),
dreptul de proprietate va putea fi intabulat ulterior, în următoarele
condiţii; a) din oficiu, la împlinirea unui termen de 3 ani de la
momentul notării în cartea funciară, dacă nu a fost notat niciun litigiu
prin care se contestă înscrierile din cartea funciară. În acest caz, prin
derogare de la reglementările referitoare la uzucapiune, dreptul de
proprietate se consideră dobândit prin efectul legii şi de la data
împlinirii acestui termen, fără nicio altă justificare sau procedură;
89
Conform art. 41 alin. (9): drepturile reale care pot fi
dobândite în temeiul uzucapiunii vor rămâne valabil dobândite, dacă
titularul dreptului le-a posedat cu bună-credinţă, potrivit legii, timp de
5 ani de la înscrierea posesiei în cartea funciară.
224
există suport juridic suficient pentru notarea posesiei în zonele
de aplicare a Decretului-lege nr. 115/1938, se solicită găsirea
unei soluții legale de rezolvare a problemei pe cale
necontencioasă, având în vedere interesul general privind
înscrierea imobilelor în evidențele de cadastru și carte
funciară.

În urma analizei situației prezentate, în minuta ședinței


din data de 04.04.2016 s-a reținut că ANCPI are în vedere
elaborarea unei proceduri privind notarea posesiei în cartea
funciară în zonele de aplicare a Decretului – lege nr.
115/1938, care urmează să ia în considerare particularitățile
legate de modul de realizare a publicității imobiliare în aceste
regiuni.

***

9.8 Emiterea certificatului de moștenitor în situația în


care nu se prezintă un act justificativ al titlului autorului
succesiunii. (Minuta ședinței din data de 04.04.2016)

Un Birou Individual Notarial solicită formularea unui


punct de vedere cu privire la soluționarea succesiunilor
defuncților care dețineau trenuri în zone necooperativizate,
fără a avea acte de proprietate și dacă este necesară alocarea
numărului cadastral pentru schițele întocmite de un expert
autorizat pentru aceste terenuri. Într-o situație concretă, unul
dintre succesibili a prezentat Anexele 1 și 2 la Protocolul
încheiat în anul 2010 cu ANCPI și certificatele prevăzute în
Anexa nr. 1.50 la Regulamentul aprobat prin Ordinul nr.

225
700/2014 cu modificările și completările ulterioare 90 , fără
schițe pentru 4 terenuri și o schiță cu număr cadastral pentru
un teren.

În acest caz se aplică prevederile Cap. II pct. 3 din


Protocolul de colaborare încheiat între ANCPI şi UNNPR
privind modul de efectuare a operaţiunilor de publicitate
imobiliară, în aplicarea Legii cadastrului şi a publicităţii
imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi
completările ulterioare, aprobat prin Ordinul nr. 309/2010,
precum și cele ale art. 131 alin. (2) din Regulamentul de
avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte
funciară, aprobat prin Ordinul nr. 700/2014.
Anexa nr. 1.50 din Regulamentul mai sus amintit este utilizată
în cadrul procedurii de notare a posesiei în cartea funciară în
cadrul lucrărilor de cadastru sporadic, prevăzută la art. 12691.

90
Modelul certificatului eliberat de primărie din care rezultă că
posesorul este cunoscut că deţine imobilul sub nume de proprietar şi
că acesta nu face parte din domeniul public sau nu a fost înscris în
evidenţe ca fiind în domeniul privat al statului ori al unităţilor
administrativ-teritoriale.
91
(n.n.) Art. 126 din Regulamentul de avizare, recepție și
înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin
Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare prevede
următoarele: (1) În cazul imobilelor proprietate privată, în situaţia în
care nu există acte de proprietate asupra terenului, persoanele
interesate pot solicita notarea posesiei în cartea funciară, în baza
documentaţiei cadastrale şi a următoarelor înscrisuri: a) certificatul
eliberat de primăria în a cărei rază teritorială este situat imobilul, din
care să rezulte că: - posesorul este cunoscut că deţine imobilul sub
nume de proprietar; - imobilul nu face parte din domeniul public sau
nu a fost înscris în evidenţe ca fiind în domeniul privat al statului sau al
unităţilor administrativ-teritoriale; - primăria are sau nu are cunoştinţă
de acţiuni în justiţie cu privire la imobilul respectiv; - imobilul a făcut
sau nu a făcut obiectul legilor de retrocedare; - proprietarul tabular nu
226
Conform art. 131 alin. (2) teza I din Regulamentul de
avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte
funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și
completările ulterioare, se întocmeşte documentaţie
cadastrală pe flux întrerupt şi în situaţia în care, pentru
încheierea actului autentic sau a certificatului de moştenitor,
nu se prezintă un act justificativ al titlului dispunătorului sau
autorului succesiunii, conform protocolului de colaborare
dintre Agenţia Naţională şi UNNPR.
Astfel, în speță certificatul de moștenitor se emite în
baza anexelor nr. 1 și 2 la protocol, a certificatului fiscal și a
documentației cadastrale cu alocare nr. cadastral pentru toate
imobilele din masa succesorală, fără a fi necesară Anexa nr.
1.50 din Regulamentul mai sus amintit.

***

figurează ca proprietar în evidenţele primăriei, în zonele de aplicare a


prevederilor Decretului-lege nr. 115/1938. b) declaraţia pe propria
răspundere a posesorului, dată în formă autentică, prin care acesta
declară că: - posedă imobilul sub nume de proprietar; - este sau nu
căsătorit; în cazul în care este căsătorit, va preciza şi regimul
matrimonial; - nu a înstrăinat sau grevat imobilul; - imobilul nu a fost
scos din circuitul juridic; - imobilul nu face obiectul vreunui litigiu; -
imobilul este deţinut sau nu pe cote-părţi; în cazul în care imobilul este
deţinut pe cote-părţi, toţi posesorii vor declara întinderea cotelor; -
înscrisul doveditor al posesiei provine de la părţile semnatare ale
acestuia; în cazul în care nu există înscris doveditor, va declara că nu
deţine şi nu are cunoştinţă de existenţa unui astfel de înscris; c)
înscrisul doveditor al posesiei, indiferent de forma în care este
întocmit, atunci când acesta există; d) copie de pe actele de identitate
şi stare civilă. (2) În situaţia în care pe terenul cu privire la care s-a
notat posesia sunt edificate construcţii pentru care există acte de
proprietate, dreptul de proprietate asupra acestora se va intabula în
cartea funciară.
227
9.9 Înscrierea în cartea funciară a actelor juridice
translative având ca obiect posesia de fapt asupra unui imobil,
înscrisă ca urmare a lucrărilor de înregistrare în cadastru și
cartea funciară realizate la cerere. (Minuta ședinței din data de
10.04.2017)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la posibilitatea de a se transmite posesia notată
conform art. 41 alin. (3) lit. c) din Legea nr. 7/1996 privind
cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările
și completările ulterioare, concomitent cu vânzarea bunului.
În concret, se precizează că, prin contractul de vânzare
autentificat sub nr. 4634/26.10.2016, fost T8, P44, P43 și
posesia asupra suprafeței de 27 mp. Prin încheierea nr.
139960 din data de 27.10.2016, s-a respins cererea atât cu
privire la întabularea dreptului de proprietate, cât și cu privire
la notarea posesiei. Se menționează că vânzătorul are înscrisă
în cartea funciară posesia pentru o suprafață de 27 mp.
Potrivit art. 41 alin. (3) lit. c) din Legea nr. 7/1996
privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu
modificările și completările ulterioare, în cazul lucrărilor de
înregistrare în cadastru și carte funciară realizate la cererea
persoanelor interesate, dacă suprafața din măsurători este
diferită față de cea din actele de proprietate, respectiv în
proporție de peste 10%, se va putea nota posesia asupra
diferențelor de teren deținute fără acte de proprietate, în baza
documentelor expres prevăzute în textul normativ indicat mai
sus92.

92
(n.n.) Conform art. 41 alin. (3) din Legea nr. 7/1996 privind
cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările și
completările ulterioare în cazul lucrărilor de înregistrare în cadastru şi
în cartea funciară realizate la cererea persoanelor interesate, dacă
suprafaţa din măsurători este diferită de suprafaţa înscrisă într-o carte
228
Capitolul 4.2.5. din Regulamentul de avizare, recepţie şi
înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat
prin Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și completările
ulterioare se referă la notarea posesiei, iar în art. 126 se
reglementează situația imobilelor proprietate privată pentru
care nu există acte de proprietate asupra terenului. Potrivit

funciară pe baza unei documentaţii cadastrale recepţionate de oficiul


teritorial sau suprafaţa din documentaţia cadastrală, recepţionată de
oficiul teritorial, pentru care nu s-a deschis carte funciară ori suprafaţa
din actele de proprietate, cererea de recepţie şi înscriere în cartea
funciară se soluţionează astfel:
a) dacă suprafaţa din măsurători este mai mică, atunci această
suprafaţă se înscrie în cartea funciară în baza documentaţiei cadastrale
şi a acordului proprietarului privind înregistrarea acestei suprafeţe;
b) dacă suprafaţa din măsurători este mai mare în proporţie de
până la 10% inclusiv, în cazul terenurilor din intravilan, şi de până la
5% în cazul terenurilor din extravilan, atunci suprafaţa din măsurători
se înscrie în cartea funciară în baza documentaţiei cadastrale şi a
declaraţiei proprietarului;
c) dacă suprafaţa din măsurători este mai mare decât procentul
stabilit la lit. b), la cerere, se va putea nota posesia asupra diferenţei
de teren, deţinută fără act de proprietate, în baza procesului-verbal de
vecinătate şi a unei adeverinţe eliberate de autorităţile administraţiei
publice locale, prin care se atestă faptul că: (i) posesorul este cunoscut
că deţine diferenţa de suprafaţă de teren sub nume de proprietar; (ii)
imobilul nu face parte din domeniul public sau nu a fost înscris în
evidenţe ca fiind în domeniul privat al statului sau al unităţilor
administrativ-teritoriale;
d) ulterior notării posesiei în cartea funciară conform lit. c),
posesorul poate solicita eliberarea certificatului de înscriere în cartea
funciară a posesorului ca proprietar. Procedura de emitere a
certificatului se va stabili prin protocol încheiat între Agenţia Naţională
şi UNNPR, care se publică în Monitorul Oficial al României, Partea I.
229
normei menționate mai sus pentru aceste terenuri, persoanele
interesate pot solicita notarea posesiei în cartea funciară93.

93
(n.n.) Potrivit art. 126 din Regulamentul de avizare, recepţie
şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat prin
Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare:
(1) În cazul imobilelor proprietate privată, în situaţia în care nu
există acte de proprietate asupra terenului, persoanele interesate pot
solicita notarea posesiei în cartea funciară, în baza documentaţiei
cadastrale şi a următoarelor înscrisuri:
a) certificatul eliberat de primăria în a cărei rază teritorială este
situat imobilul, din care să rezulte că: posesorul este cunoscut că
deţine imobilul sub nume de proprietar; imobilul nu face parte din
domeniul public sau nu a fost înscris în evidenţe ca fiind în domeniul
privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale; primăria are
sau nu are cunoştinţă de acţiuni în justiţie cu privire la imobilul
respectiv; imobilul a făcut sau nu a făcut obiectul legilor de
retrocedare; proprietarul tabular nu figurează ca proprietar în
evidenţele primăriei, în zonele de aplicare a prevederilor Decretului-
lege nr. 115/1938.
b) declaraţia pe propria răspundere a posesorului, dată în
formă autentică, prin care acesta declară că: posedă imobilul sub
nume de proprietar; este sau nu căsătorit; în cazul în care este
căsătorit, va preciza şi regimul matrimonial; nu a înstrăinat sau grevat
imobilul; imobilul nu a fost scos din circuitul juridic; imobilul nu face
obiectul vreunui litigiu; imobilul este deţinut sau nu pe cote-părţi; în
cazul în care imobilul este deţinut pe cote-părţi, toţi posesorii vor
declara întinderea cotelor; înscrisul doveditor al posesiei provine de la
părţile semnatare ale acestuia; în cazul în care nu există înscris
doveditor, va declara că nu deţine şi nu are cunoştinţă de existenţa
unui astfel de înscris;
c) înscrisul doveditor al posesiei, indiferent de forma în care
este întocmit, atunci când acesta există;
d) copie de pe actele de identitate şi stare civilă.
(2) În situaţia în care pe terenul cu privire la care s-a notat
posesia sunt edificate construcţii pentru care există acte de
proprietate, dreptul de proprietate asupra acestora se va intabula în
cartea funciară.
230
Ca urmare a prevederilor art. 41 alin. (3), lit. c) din
Legea nr. 7/1996, a art. 126 din Regulamentul aprobat prin
Ordinul nr. 700/2014 și a procedurii de lucru internă, în speță,
a fost înscrisă în cartea funciară posesia pentru o suprafață de
27 mp. Potrivit art. 41 alin. (8) din Legea nr. 7/1996 în cazul
proprietăţii private, în lipsa actelor de proprietate asupra
terenurilor, la cererea persoanelor interesate se poate nota
posesia în baza documentelor prevăzute de art. 13 alin. (8) lit.
c) – f) (alin. (3) a devenit alin. (8) prin republicare). Notarul
public apreciază că, în aceste circumstanțe legislative,
înscrierea posesiei a fost făcută conform legii.
OCPI a respins înscrierea cu motivarea că art. 13 alin.
(5) din Legea nr. 7/1996 se referă numai la înscrierea
sistematică94.
Ca urmare a interpretării sistematice a normelor de
drept, notarul public precizează următoarele:
Norma instituită în art. 13 alin. (5) din Legea nr. 7/1996
are caracter general aplicabil, atât în cazul înscrierilor
sistematice cât și în cazul înscrierilor la cererea oricărei
persoane interesate, întrucât dacă legiuitorul ar fi avut în
vedere numai înscrierea sistematică, ar fi formulat ipoteza
normei juridice ca și în cazul prevăzut la alin. (3), spre
exemplu. Or, norma de la alin. (5) are caracter independent,
general aplicabil, dovada în acest sens fiind și trimiterea din
art. 126 alin. (1) din Regulamentul aprobat prin Ordinul nr.
700/2014. Având în vedere prevederile art. 41 alin. (3) lit. c)

94
(n.n.) Conform art. 13 alin. (5) din Legea nr. 7/1996 privind
cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările și
completările ulterioare posesia notată în cartea funciară şi efectele
juridice ale acesteia pot fi dobândite în temeiul actelor juridice între vii,
translative sau constitutive, încheiate în formă autentică, inclusiv prin
măsuri de executare silită sau pentru cauză de moarte, care se
notează în cartea funciară.
231
şi ale art. 41 alin. (8) din Legea nr. 7/1996, precum și actele
administrative infralegislative enunțate mai sus, în mod legal
și temeinic s-a înscris posesia asupra imobilului.
Dacă posesia a fost înscrisă în cartea funciară,
consecința este că ea va fi transmisă dobânditorului bunului
înscris în cartea funciară, întrucât posesia are legătură cu
imobilul înscris în cartea funciară, fiind supusă notării.
Prin contractul de vânzare autentificat sub nr.
4634/26.10.2016, s-a transmis proprietatea ca stare de drept
asupra imobilului și posesia ca stare de fapt care, în dreptul
civil român, este protejată și produce efecte juridice, cum este
dobândirea proprietății prin posesia bunului imobil o anumită
perioadă de timp. Potrivit considerațiilor de mai sus,
transmiterea proprietății și a posesiei s-au făcut conform
notării din cartea funciară. De altfel, dacă nu s-ar fi transmis și
posesia s-ar fi ajuns la ipoteza unei notări nelegale, adică o
persoană este notată ca posesor, în condițiile în care nu mai
exercită posesia pentru că acesta nu mai are nici stăpânirea
materială (corpus) și nici animus domini, intenția de a se
comporta ca proprietar. Notarul public apreciază că norma
juridică înscrisă în art. 41 alin. (3) lit. c) Legea nr. 7/1996 și
procedurile de lucru ulterioare au fost adoptate pentru a fi
aplicate, scop ce corespunde oricărei activități de legiferare și
nu pentru a crea drepturi iluzorii. Se impune a se avea în
vedere că, în contextul notării posesiei pentru o suprafață de
teren, care nu este și nu poate fi individualizată, se ajunge în
situația în care proprietarul este lipsit în mod nelegal de
dreptul de dispoziție. Altfel spus se restricționează circulația
juridică a unor bunuri proprietate privată, împotriva
prevederilor art. 44 din Constituția României, pentru că s-au
instituit indirect restricționări care nu au temei legal, iar
inalienabilitățile chiar temporare pot fi stabilite numai prin
lege. Principiul general, în cazul bunurilor proprietate privată
232
este acela al alienabilității, iar excepțiile nu pot fi deduse sau
stabilite pe cale administrativă.
Din economia textelor invocate și a prevederilor art. 902
din Codul civil rezultă, în opinia notarului public, că notarea
posesiei s-a făcut legal, pentru că este un fapt juridic, supus
notării, având legătură cu imobilul întabulat.
Notarul public precizează, de asemenea, că s-a respins
şi înscrierea vânzării, fără a se motiva acest lucru și fără a se
arăta care este modalitatea de înstrăinare a unui bun imobil
întabulat pentru care s-a notat posesia.

Comisia apreciază ca fiind pertinente argumentele


expuse de către notarul public, soluția corectă în speță fiind
aceea a admiterii posibilității înstrăinării posesiei asupra
imobilului, cu atât mai mult cu cât aceasta a fost înscrisă în
cartea funciară, iar în dreptul civil român posesia este
protejată și produce efecte juridice specifice.
Nu este necesară modificarea actului notarial, în sensul
menționării transmiterii efectelor posesiei, așa cum solicită
reprezentanții OCPI.
Ca urmare a înscrierii actului juridice translativ încheiat
în formă autentică, poziția la care a fost înscris antecesorul
posesor se va radia din cartea funciară, urmând să se
efectueze o nouă înscriere a posesiei în favoarea
cumpărătorului, în temeiul acestuia.
Împotriva încheierii de carte funciară urmează a fi
formulate căile de atac prevăzute de art. 31 din Legea
cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată,
cu modificările și completările ulterioare.

***

233
10. ASPECTE PRIVITOARE LA EXTRASELE DE
CARTE FUNCIARĂ

10.1 Posibilitatea redepunerii unei cereri de eliberare a


extrasului fără plata unui nou tarif. (Minuta ședinței din data de
29.10.2013)

S-a solicitat Comisiei formularea unui punct de vedere


cu privire la imposibilitatea de a se elibera un extras de carte
funciară pentru autentificare, pentru că numărul cadastral nu
mai există în baza de date datorită unei operațiuni tehnice de
dezmembrare, caz în care se solicită plata unui nou tarif
pentru eliberarea extrasului, deși nu s-a eliberat cel solicitat
anterior (redepunerea cererii de eliberare a extrasului).

Reprezentanții ANCPI au precizat că urmează să se


modifice reglementarea privind tarifele pentru serviciile de
publicitate imobiliară, pentru a rezolva favorabil acest tip de
situații, în sensul de a nu se solicita plata unui nou tarif dacă
extrasul inițial nu a fost eliberat, așa cum se procedează de
altfel de către o parte din oficiile teritoriale de cadastru și
publicitate imobiliară.
Prin Adresa ANCPI nr. 16638/08.11.2013, înregistrată la
UNNPR sub nr. 4736/11.11.2013, s-au precizat următoarele:
Potrivit anexei nr. 3 la Protocolul de colaborare încheiat
între ANCPI și UNNPR privind modul de efectuare a
operațiunilor de publicitate imobiliară, în aplicarea Legii
cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată
cu modificările și completările ulterioare, cererea de eliberare
a extrasului de carte funciară pentru autentificare trebuie să
indice identificatorul unic al imobilului și numărul de carte
funciară în care acesta este înscris.
234
Completarea inexactă a acestor mențiuni – în speță, cu
fostele numere cadastrale ale imobilelor dezmembrate - nu
justifică restituirea tarifului sau posibilitatea redepunerii cererii
în baza aceluiași tarif, în cazul în care extrasul nu s-a eliberat.
În situația în care extrasul de carte funciară pentru
autentificare nu a putut fi eliberat întrucât exista în curs de
soluționare o cerere de înscriere, se poate admite
redepunerea cererii în baza aceluiași tarif.

***

10.2 Posibilitatea efectuării unor înscrieri succesive în


cadrul aceluiași termen de eliberare a cererii de înscriere în
cartea funciară. (Minuta ședinței din data de 29.10.2013)

S-a solicitat Comisiei formularea unui punct de vedere


cu privire la posibilitatea de a efectua înscrierile succesive în
cadrul aceluiași termen a mai multor acte juridice, pentru care
s-a solicitat un singur extras de carte funciară pentru
autentificare. Se enumeră, cu titlu de exemplu: notarea
comunității și înscrierea contractului de vânzare – cumpărare;
notarea hotărârii consiliului local de trecere a imobilului în
domeniul privat și întabularea terțului în baza contractului de
vânzare – cumpărare.

S-a agreat posibilitatea de a se efectua în cadrul


aceluiași termen doar a înscrierilor succesive a drepturilor
reale, în baza actelor juridice întocmite în baza aceluiași extras
de carte funciară pentru autentificare, în conformitate cu
prevederile art. 35 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 privind
cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările
și completările ulterioare, conform căruia în baza extrasului de
carte funciară pentru autentificare, notarul public poate
235
efectua toate operaţiunile notariale necesare întocmirii actului
în vederea căruia acesta a fost solicitat.

Prin Adresa ANCPI nr. 16638/08.11.2013, înregistrată la


UNNPR sub nr. 4736/11.11.2013, s-au precizat următoarele:
Potrivit art. III – Atribuțiile ANCPI prin oficiile de cadastru și
publicitare imobiliară din Protocolul de colaborare încheiat
între ANCPI și UNNPR privind modul de efectuare a
operațiunilor de publicitate imobiliară în aplicarea Legii
cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată
cu modificările ulterioare: 2. Registratorul admite cererea de
înscriere și dispune înscrierea în cartea funciară prin încheiere,
dacă înscrisul îndeplinește următoarele condiții: (...) b)
identifică corect numele sau denumirea părților, în sensul că
acestea corespund cu cele ale titularilor de drepturi înscriși în
cartea funciară. Notarul public va menționa în act
inadvertențele dintre numele sau denumirea titularului
menționat în extrasul de carte funciară sau certificatul de
sarcini, după caz, și cele din actele de identitate sau de
proprietate ale acestuia.
În acest caz nu se impune efectuarea unor înscrieri succesive.
Se efectuează înscrieri succesive numai în situația în care
dreptul real a făcut obiectul unor transmisiuni succesive, fără
ca operațiunile de publicitate imobiliară să fi fost înscrise în
cartea funciară.

***

10.3 Regimul juridic al blocării cărții funciare ca urmare


a solicitării unui extras de carte funciară pentru autentificare.
(Minuta ședinței din data 13.11.2013)

236
În perioada de blocare a cărții funciare, ca urmare a
solicitării unui extras de carte funciară pentru autentificare, s-
a înregistrat de către un executor judecătoresc o cerere de
notare a unei somații de plată. Notarul public a autentificat
contractul de vânzare în ultima zi de valabilitate a extrasului
de carte funciară pentru autentificare, dar nu a solicitat
înscrierea în cartea funciară în baza contractului de vânzare
decât a doua zi lucrătoare următoare, fapt ce a condus la
notarea somației în cartea funciară și la respingerea cererii de
întabulare.

În urma analizei cadrului legal (art. 35 din Legea nr.


7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată,
cu modificările și completările ulterioare 95 și art. 58 din
Ordinul 633/2006 privind aprobarea Regulamentului de
organizare și funcționare a birourilor de cadastru și publicitate
imobiliară, cu modificările și completările ulterioare 96 ) s-a

95
(n.n.) Conform art. 35 alin. (3) și (4) din Legea nr. 7/1996 în
forma în vigoare la data formulării cererii, analizate în ședința din data
de 13.11.2013 pe perioada valabilităţii extrasului de carte funciară
pentru autentificare, registratorul nu va efectua niciun fel de înscriere
în cartea funciară, cu excepţia aceleia pentru care a fost eliberat
extrasul. Valabilitatea extrasului încetează, prin împlinirea termenului,
la momentul înregistrării cererii de înscriere a actului notarial pentru
care acesta a fost eliberat sau la cererea notarului public care a
solicitat extrasul. Cererile depuse în perioada de valabilitate a
extrasului de carte funciară pentru autentificare cu privire la imobilul
pentru care acesta a fost eliberat se soluţionează, în condiţiile alin. (3),
după expirarea termenului de valabilitate a extrasului, în ordinea şi cu
procedura prevăzute de lege.
96
(n.n.) Conform art. 58 din Ordinul 633/2006 privind
aprobarea Regulamentului de organizare și funcționare a birourilor de
cadastru și publicitate imobiliară, cu modificările și completările
ulterioare, în prezent abrogat, (1) Înainte de rezolvarea cererii de către
registrator, asistentul-registrator verifică cererea în raport cu datele de
237
stabilit că somația s-a notat în mod corect, după expirarea
termenului de blocare a cărții funciare, dar că cererea de
întabulare s-a soluționat în mod greșit cu încheiere de
respingere, aspect remediat prin cererea de reexaminare
formulată de către notarul public.

carte funciară şi menţionează în referat dacă există sau nu piedici


pentru efectuarea lucrării solicitate, menţionând în coala de carte
funciară, la observaţii, numărul de înregistrare al lucrării. (2) Cât timp
cererea de înscriere nu este soluţionată, nu se eliberează extrase de
carte funciară pentru autentificare. Extrasele de carte funciară pentru
informare şi copiile certificate de pe cărţile funciare se eliberează cu
arătarea numărului şi a datei de înregistrare a cererilor în curs de
soluţionare, cu privire la imobilul respectiv, precum şi a obiectului
acestora. (3) În cazul în care în registrul general de intrare a fost
înregistrată o cerere de eliberare a extrasului de carte funciară pentru
autentificare, la solicitarea notarului public, numărul cadastral la care
se referă cererea se blochează pe o perioadă de 5 zile lucrătoare,
începând cu data şi ora depunerii cererii şi terminând cu sfârşitul celei
de a cincea zi lucrătoare. (31) În cazul în care se solicită eliberarea
unui extras de carte funciară pentru autentificarea unui act juridic
având ca obiect o cotă-parte din dreptul real, se va bloca numai cota
care face obiectul actului juridic. (4) Pe perioada blocării se vor putea
elibera numai copii certificate ale cărţii funciare şi extrase de carte
funciară pentru informare, cu menţiunea numărului şi a datei de
înregistrare a cererii de eliberare a extrasului de carte funciară pentru
autentificare şi a notarului public care a solicitat extrasul. (5) În
situaţia în care în perioada de blocare se înregistrează actul autentic
întocmit în baza extrasului de carte funciară care a produs blocarea,
acesta se soluţionează cu prioritate, celelalte cereri de înscriere,
înregistrate în această perioadă, urmând să fie respinse conform art.
54 din lege. (6) În situaţia în care termenul de blocare expiră şi actul
autentic pentru care s-a produs blocarea nu a fost înregistrat în
registrul general de intrare, actele privitoare la acelaşi număr
cadastral, înregistrate în intervalul de timp în care numărul cadastral a
fost blocat, se vor soluţiona.
238
***

10.4 Obligativitatea de a atașa o copie a extrasului de


carte funciară de autentificare la cererea de înscriere a actului
notarial. (Minuta ședinței din data de 28.05.2014)

Un birou notarial solicită formularea unui punct de


vedere cu privire la necesitatea de a atașa la cererea de
înscriere o copie a extraselor de carte funciară de
autentificare, în vederea întabulării actului notarial.

Comisia apreciază că sunt aplicabile prevederile art. 29


alin. 1) lit. e) din Legea 7/1996 privind cadastrul și
publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările și
completările ulterioare, în conformitate cu care, în vederea
întabulării sau a înscrierii provizorii, înscrisul trebuie să fie
însoţit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară
pentru autentificare, a extrasului de carte funciară pentru
informare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza
întocmirii actului, cu excepţia cazului în care se face menţiune
despre acestea în cuprinsul actului.

***

10.5 Posibilitatea autentificării unor acte juridice în baza


unor copii ”in extenso” ale cărții funciare. (Minuta ședinței din
data de 28.05.2014)

La solicitarea unei Camere a Notarilor Publici s-a pus în


discuție situația în care se eliberează de către oficiul teritorial
copii in extenso ale cărții funciare în vederea autentificării
unor acte translative sau constitutive ale dreptului de
proprietate.
239
Comisia precizează următoarele: copiile in extenso ale
cărții funciare nu sunt asimilabile extraselor de carte funciară
pentru autentificare, întrucât nu blochează cartea funciară și
nu au valoarea juridică a acestora97.

***

10.6 Efectuarea mai multor operațiuni notariale în baza


aceluiași extras de carte funciară pentru autentificare (Minuta
ședinței din data de 04.08.2014)

S-a învederat că sunt necesare precizări cu privire la


aplicarea art. 35 alin. (2) din Legea 7/1996 privind cadastrul și
publicitatea imobiliară, în conformitate cu care în baza
extrasului de carte funciară pentru autentificare, notarul

97
(n.n.) Conform art. 35 alin. (3) și (4) din Legea nr. 7/1996
privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările
și completările ulterioare, (3) Pe perioada valabilităţii extrasului de
carte funciară pentru autentificare, registratorul nu va efectua niciun
fel de înscriere în cartea funciară, cu excepţia aceleia pentru care a
fost eliberat extrasul. Valabilitatea extrasului încetează, prin împlinirea
termenului, la momentul înregistrării cererii de înscriere a actului
notarial pentru care acesta a fost eliberat sau la cererea notarului
public care a solicitat extrasul. (4) În situaţia în care în perioada de
valabilitate prevăzută de alin. (1) a extrasului de carte funciară pentru
autentificare se înregistrează actul/actele autentice întocmite în baza
acestuia, cererile de înscriere având ca înscris justificativ aceste acte
se soluţionează cu prioritate, celelalte cereri de înscriere înregistrate în
această perioadă urmând a fi respinse. În situaţia în care valabilitatea
extrasului de carte funciară pentru autentificare a încetat, iar cererea
având ca înscris justificativ actul/actele autentice întocmite în baza
acestuia nu a fost înregistrată în registrul general de intrare, cererile
privitoare la imobilul în privinţa căruia a fost solicitat extrasul de carte
funciară pentru autentificare mai sus menţionat, înregistrate în această
perioadă, se soluţionează cu respectarea normelor în vigoare.
240
public poate efectua toate operaţiunile notariale necesare
întocmirii actului în vederea căruia acesta a fost solicitat. De
exemplu, în baza unui singur extras de carte funciară de
autentificare, se încheie un act de dezmembrare, urmat de un
partaj și de un contract de vânzare sau în baza unui singur
extras de autentificare se eliberează certificatul de moștenitor
și se încheie și un act de partaj.

S-a precizat că în această situație, anumite oficii


teritoriale solicită enumerarea, în cererea de eliberare a
extrasului, a tuturor actelor succesive care urmează să se
încheie în baza sa.
ANCPI urmează să verifice situația prezentată și să
formuleze un punct de vedere. S-a exprimat opinia că, în
sensul celor de mai sus, eliberarea unui certificat de
moștenitor sau de legatar urmată de un act autentic de partaj
succesoral, necesită obținerea în prealabil a unui extras de
carte funciară pentru autentificare, având în vedere efectul
partajului reglementat de Codul civil, intrat în vigoare la data
de 1 octombrie 201198.
La fel se procedează și în cazul actelor de dezmembrare,
urmate de încheierea unui contract de vânzare, cu obținerea
în prealabil a unui extras de carte funciară pentru
autentificare.

98
(n.n.) Potrivit art. 680 – Efectele juridice ale partajului din
Codul civil (1) Fiecare coproprietar devine proprietarul exclusiv al
bunurilor sau, după caz, al sumelor de bani ce i-au fost atribuite numai
cu începere de la data stabilită în actul de partaj, dar nu mai devreme
de data încheierii actului, în cazul împărţelii voluntare, sau, după caz,
de la data rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti. (2) În cazul
imobilelor, efectele juridice ale partajului se produc numai dacă actul
de partaj încheiat în formă autentică sau hotărârea judecătorească
rămasă definitivă, după caz, au fost înscrise în cartea funciară.
241
Reprezentanții ANCPI au precizat de asemenea că,
având în vedere obligația notarului public de a cere, din oficiu,
înscrierea în cartea funciară, în ziua întocmirii actului sau cel
mai târziu în următoarea zi lucrătoare, conform art. 35 din
Legea 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară,
republicată, cu modificările și completările ulterioare, actele
succesive pot fi încheiate în baza unui singur extras de carte
funciară doar în aceeași zi99.

99
(n.n.) A se vedea și art. 113 alin. (4) din Codul de procedură
fiscală în vigoare la data analizei situației prezentate, în conformitate
cu care pentru înstrăinarea dreptului de proprietate asupra clădirilor,
terenurilor şi a mijloacelor de transport, contribuabilii trebuie să
prezinte certificate de atestare fiscală prin care să se ateste achitarea
tuturor obligaţiilor fiscale de plată datorate autorităţii administraţiei
publice locale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se
înstrăinează, potrivit alin. (2), inclusiv sumele reprezentând amenzi
existente în evidenţa organului fiscal. Pentru bunul care se
înstrăinează, impozitul datorat este cel recalculat pentru a reflecta
perioada din an în care impozitul se aplică persoanei care înstrăinează,
potrivit Codului fiscal.
Cadrul legal a fost modificat ulterior solicitării adresate comisiei,
prin intrarea în vigoare la data de 01.01.2016 a noului Cod de
procedură fiscală. Trimiterea la art. 113 alin. (4) trebuie raportată în
prezent la prevederile art. 159 alin. (5) – (6) din noul Cod de
procedură fiscală, aprobat prin Legea nr. 207/2015, în conformitate cu
care (5) Pentru înstrăinarea dreptului de proprietate asupra clădirilor,
terenurilor şi a mijloacelor de transport, proprietarii bunurilor ce se
înstrăinează trebuie să prezinte certificate de atestare fiscală prin care
să se ateste achitarea tuturor obligaţiilor de plată datorate bugetului
local al unităţii administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat
fiscal bunul ce se înstrăinează, potrivit alin. (2). Pentru bunul ce se
înstrăinează, proprietarul bunului trebuie să achite impozitul datorat
pentru anul în care se înstrăinează bunul, cu excepţia cazului în care
pentru bunul ce se înstrăinează impozitul se datorează de altă
persoană decât proprietarul. (6) Actele prin care se înstrăinează clădiri,
242
***

10.7 Efectul blocării cărții funciare ca urmare a solicitării


unui extras de carte funciară pentru autentificare. (Minuta
ședinței din data de 08.09.2014)

Un notar public aduce la cunoștința comisiei câteva


aspecte rezultate din discuțiile avute cu reprezentanții unui
OCPI, cu privire la prevederile Ordinului nr. 700/2014, privind
aprobarea Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în
evidențele de cadastru și carte funciară.
Referitor la prevederile art. 213 din Regulament100, prin
care se reglementează blocarea cărții funciare ca urmare a
solicitării unui extras de carte funciară pentru autentificare, s-
a adus la cunoștința comisiei că reprezentanții OCPI au
apreciat că blocarea cărții funciare nu mai are niciun efect,

terenuri, respectiv mijloace de transport, cu încălcarea prevederilor


alin. (5), sunt nule de drept.
100
(n.n.) Potrivit art. 213 alin. (1), (2) și (8) din Regulamentul
de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte
funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, (1) În cazul în care se
solicită eliberarea unui extras de carte funciară pentru autentificare,
numărul cadastral la care se referă extrasul se indisponibilizează
pentru o perioadă de 10 zile lucrătoare, începând cu data, ora şi
minutul depunerii cererii şi terminând cu sfârşitul celei de-a zecea zi
lucrătoare. (2) Înăuntrul acestei perioade, nu se vor face înscrieri în
cartea funciară cu excepţia înscrierii întemeiată pe actul juridic pentru
a cărui încheiere a fost solicitat extrasul de carte funciară pentru
autentificare. (…) (8) Cererile depuse în perioada de valabilitate a
extrasului de carte funciară pentru autentificare cu privire la imobilul
pentru care acesta a fost eliberat, se soluţionează în condiţiile alin. (2),
după expirarea termenului de valabilitate a extrasului, în ordinea şi cu
procedura prevăzută de lege.
243
existând posibilitatea de a se soluționa un alt act (o notare, o
somație) înaintea înscrierii actului notarial.

Membrii comisiei constată că nu există obligația legală a


OCPI de a înștiința notarul public care a solicitat extrasul de
carte funciară pentru autentificare cu privire la cererile de
notare a măsurilor de indisponibilizare cu privire la imobilul în
cauză.
În urma verificării celor semnalate, punctul oficial de
vedere al ANCPI cu privire la art. 213 din Regulament este
următorul:
- înăuntrul acestei perioade, nu se vor face înscrieri în cartea
funciară cu excepţia înscrierii întemeiată pe actul juridic
pentru a cărui încheiere a fost solicitat extrasul de carte
funciară pentru autentificare, conform alin. (2) al art. 213 din
Regulament;
- cererile depuse în perioada de valabilitate a extrasului de
carte funciară pentru autentificare cu privire la imobilul pentru
care acesta a fost eliberat, se soluţionează în condiţiile alin.
(2), după expirarea termenului de valabilitate a extrasului, în
ordinea şi cu procedura prevăzută de lege, conform alin. (8)
al art. 213 din Regulament.
În concluzie, cererile de înscriere se înregistrează în
perioada de blocare a cărții funciare și se soluționează numai
după expirarea termenului de blocare.
În situaţia în care în perioada de blocare se înregistrează
actul/actele autentice întocmite în baza extrasului de carte
funciară care a produs blocarea, acestea se soluţionează cu
prioritate, celelalte cereri de înscriere, înregistrate în această

244
perioadă, urmând să fie respinse conform art. 35 alin. (3) din
lege101.
În situaţia în care termenul de blocare expiră şi
actul/actele autentice pentru care s-a produs blocarea nu au
fost înregistrate în registrul general de intrare, actele
privitoare la acelaşi număr cadastral, înregistrate în intervalul
de timp în care numărul cadastral a fost blocat, se vor
soluţiona.
Cererea de înscriere a certificatului de moștenitor poate
avea la bază fie un extras de carte funciară pentru
autentificare fie unul de informare, dacă imobilele din masa
succesorală sunt înscrise în cartea funciară.

***

10.8 Încheierea unor acte juridice succesive în baza


aceluiași extras de carte funciară pentru autentificare. (Minuta
ședinței din data de 29.09.2014)

Un birou individual notarial solicită formularea unui


punct de vedere cu privire la posibilitatea de a folosi același
extras de carte funciară pentru autentificare pentru eliberarea
unui certificat de moștenitor, urmat de un act de donație sau
un contract de vânzare, conform prevederilor art. 35. alin. (2)

101
(n.n.) Conform art. 35 alin. (3) din Legea nr. 7/1996 privind
cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările și
completările ulterioare pe perioada valabilităţii extrasului de carte
funciară pentru autentificare, registratorul nu va efectua niciun fel de
înscriere în cartea funciară, cu excepţia aceleia pentru care a fost
eliberat extrasul. Valabilitatea extrasului încetează, prin împlinirea
termenului, la momentul înregistrării cererii de înscriere a actului
notarial pentru care acesta a fost eliberat sau la cererea notarului
public care a solicitat extrasul.
245
din Legea 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară
republicată, cu modificările și completările ulterioare, în
conformitate cu care în baza extrasului de carte funciară
pentru autentificare, notarul public poate efectua toate
operațiunile notariale necesare întocmirii actului în vederea
căruia acesta a fost solicitat.
S-a apreciat că o situație similară a fost analizată în
cadrul minutei de ședință din data de 4.08.2014, comunicată
notarilor publici și oficiilor de cadastru și publicitate imobiliară,
prilej cu care s-a formulat un punct de vedere afirmativ, cu
obligația de a solicita înscrierea în cartea funciară în termenul
prevăzut de art. 35 din Legea nr. 7/1996102.

102
(n.n.) Potrivit art. 113 alin. (4) din Codul de procedură
fiscală în vigoare la data analizei situației prezentate, pentru
înstrăinarea dreptului de proprietate asupra clădirilor, terenurilor şi a
mijloacelor de transport, contribuabilii trebuie să prezinte certificate de
atestare fiscală prin care să se ateste achitarea tuturor obligaţiilor
fiscale de plată datorate autorităţii administraţiei publice locale în a
cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează, potrivit
alin. (2), inclusiv sumele reprezentând amenzi existente în evidenţa
organului fiscal. Pentru bunul care se înstrăinează, impozitul datorat
este cel recalculat pentru a reflecta perioada din an în care impozitul
se aplică persoanei care înstrăinează, potrivit Codului fiscal.
Cadrul legal a fost modificat ulterior solicitării adresate comisiei,
prin intrarea în vigoare la data de 01.01.2016 a noului Cod de
procedură fiscală. Trimiterea la art. 113 alin. (4) trebuie raportată în
prezent la prevederile art. 159 alin. (5) – (6) din noul Cod de
procedură fiscală, în conformitate cu care (5) Pentru înstrăinarea
dreptului de proprietate asupra clădirilor, terenurilor şi a mijloacelor de
transport, proprietarii bunurilor ce se înstrăinează trebuie să prezinte
certificate de atestare fiscală prin care să se ateste achitarea tuturor
obligaţiilor de plată datorate bugetului local al unităţii administrativ-
teritoriale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se
înstrăinează, potrivit alin. (2). Pentru bunul ce se înstrăinează,
proprietarul bunului trebuie să achite impozitul datorat pentru anul în
246
***

10.9 Încheierea unor acte juridice distincte având ca


obiect cote – părți dintr-un teren în baza aceluiași extras de
carte funciară pentru autentificare. (Minuta ședinței din data de
14.01.2015)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la respingerea de către un OCPI a cererilor de
întabulare în baza unor contracte de vânzare – cumpărare
având ca obiect cote – părți dintr-un teren, autentificate în
temeiul aceluiași extras de carte funciară pentru autentificare.
Cererile de înscriere în cartea funciară au fost înregistrate în
perioada de valabilitate a extrasului.

Așa cum s-a precizat și prin minute de ședință


anterioare, în vederea autentificării unor acte juridice
referitoare la același imobil se poate utiliza un singur extras
de carte funciară pentru autentificare, conform art. 35 alin.
(2) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea
imobiliară republicată, cu modificările și completările
ulterioare, în conformitate cu care în baza extrasului de carte
funciară pentru autentificare, notarul public poate efectua
toate operațiunile notariale necesare întocmirii actului în
vederea căruia acesta a fost solicitat.

care se înstrăinează bunul, cu excepţia cazului în care pentru bunul ce


se înstrăinează impozitul se datorează de altă persoană decât
proprietarul. (6) Actele prin care se înstrăinează clădiri, terenuri,
respectiv mijloace de transport, cu încălcarea prevederilor alin. (5),
sunt nule de drept. (7) Prevederile alin. (5) şi (6) nu sunt aplicabile în
cazul procedurii de executare silită, procedurii insolvenţei şi
procedurilor de lichidare.
247
Actele juridice menționate se înregistrează succesiv în
registrul general de intrare în termenul de valabilitate al
extrasului de carte funciară pentru autentificare, conform art.
35 alin. (1) din Legea 7/1996103.
În situația prezentată, cererile de înscriere în cartea
funciară se pot redepune, având în vedere caracterul
necontencios al procedurii de carte funciară.

***

103
(n.n.) Conform art. 35 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 privind
cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările și
completările ulterioare notarul public care a întocmit un act prin care
se transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un drept real
imobiliar este obligat să ceară, din oficiu, înscrierea în cartea funciară.
În acest scop, va trimite cererea de înscriere a actului respectiv, în ziua
întocmirii lui sau cel mai târziu în următoarea zi lucrătoare, la biroul
teritorial în a cărui rază de activitate se află imobilul. Despre
exercitarea acestei obligaţii se va face menţiune expresă în cuprinsul
actului sau, după caz, al certificatului de moştenitor. Menţiunea se va
face în cazul în care pentru bunurile din masa succesorală s-a deschis
carte funciară sau există documentaţie cadastrală. La autentificarea
actelor notariale prin care se transmite, se modifică sau se constituie
un drept real imobiliar, notarul public va solicita un extras de carte
funciară pentru autentificare, care este valabil timp de 10 zile
lucrătoare de la data înregistrării cererii, sau, după caz, un certificat de
sarcini. La autentificarea actelor notariale prin care se stinge un drept
real imobiliar, precum şi în cadrul procedurii succesorale, pentru
imobilele înscrise în cartea funciară se va solicita extras de carte
funciară pentru informare.
248
10.10 Posibilitatea intabulării dreptului de proprietate
transmis succesiv, prin două contracte de vânzare autentificate
în aceeași zi, care au avut la bază un singur extras de carte
funciară. (Minuta ședinței din data de 25.05.2015)

Un notar public solicită un punct de vedere cu privire la


posibilitatea intabulării dreptului de proprietate transmis
succesiv, prin două contracte de vânzare – cumpărare
autentificate în aceeași zi, care au avut la bază un singur
extras de carte funciară pentru autentificare aflat în termenul
de valabilitate și certificate de atestare fiscală emise pe
numele fiecărui vânzător.

Comisia precizează că în speță sunt aplicabile dispozițiile


art. 35 alin. (2) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare
nr. 7/1996 104 și art. 113 alin. (4) din Codul de procedură
fiscală105.

104
(n.n.) Conform art. 35 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 în baza
extrasului de carte funciară pentru autentificare, notarul public poate
efectua toate operaţiunile notariale necesare întocmirii actului în
vederea căruia acesta a fost solicitat.
105
(n.n.) Potrivit art. 113 alin. (4) din Codul de procedură
fiscală în vigoare la data analizei situației prezentate, pentru
înstrăinarea dreptului de proprietate asupra clădirilor, terenurilor şi a
mijloacelor de transport, contribuabilii trebuie să prezinte certificate de
atestare fiscală prin care să se ateste achitarea tuturor obligaţiilor
fiscale de plată datorate autorităţii administraţiei publice locale în a
cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează, potrivit
alin. (2), inclusiv sumele reprezentând amenzi existente în evidenţa
organului fiscal. Pentru bunul care se înstrăinează, impozitul datorat
este cel recalculat pentru a reflecta perioada din an în care impozitul
se aplică persoanei care înstrăinează, potrivit Codului fiscal.
Cadrul legal a fost modificat ulterior solicitării adresate comisiei,
prin intrarea în vigoare la data de 01.01.2016 a noului Cod de
procedură fiscală. Trimiterea la art. 113 alin. (4) trebuie raportată în
249
***

10.11 Necesitatea modificării formularului de extras de


carte funciară de informare. (Minuta ședinței din data de
20.07.2015)

Un notar public solicită întreprinderea demersurilor


necesare pentru modificarea formularului de extras de carte
funciară de informare, în sensul eliminării mențiunii că
prezentul extras este valabil la autentificarea de către notarul
public a actelor juridice prin care se sting drepturile reale
precum și pentru dezbaterea succesiunii iar informațiile
prezentate sunt susceptibile de orice modificare în condițiile
legii, având în vedere că extrasul poate fi utilizat și în alte
scopuri, spre exemplu pentru obținerea unui certificat de
urbanism sau a unei autorizații de construcție.

Propunerea este justificată și va fi avută în vedere la


proxima modificare a Regulamentului de avizare, recepție și
înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat

prezent la prevederile art. 159 alin. (5) – (6) din noul Cod de
procedură fiscală, aprobat prin Legea nr. 207/2015, în conformitate cu
care (5) Pentru înstrăinarea dreptului de proprietate asupra clădirilor,
terenurilor şi a mijloacelor de transport, proprietarii bunurilor ce se
înstrăinează trebuie să prezinte certificate de atestare fiscală prin care
să se ateste achitarea tuturor obligaţiilor de plată datorate bugetului
local al unităţii administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat
fiscal bunul ce se înstrăinează, potrivit alin. (2). Pentru bunul ce se
înstrăinează, proprietarul bunului trebuie să achite impozitul datorat
pentru anul în care se înstrăinează bunul, cu excepţia cazului în care
pentru bunul ce se înstrăinează impozitul se datorează de altă
persoană decât proprietarul. (6) Actele prin care se înstrăinează clădiri,
terenuri, respectiv mijloace de transport, cu încălcarea prevederilor
alin. (5), sunt nule de drept.
250
prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările
ulterioare106.

***

10.12 Tipul extrasul de carte funciară necesar la


încheierea în formă autentică a unui antecontract ce are ca
obiect un bun imobil. (Minuta ședinței din data de 03.08.2015)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la tipul extrasului de cartea funciară necesar la
încheierea unei promisiuni de vânzare-cumpărare, având ca
obiect un bun imobil, în vederea înscrierii în cartea funciară.
În temeiul antecontractului urmează să se înscrie și ipoteca
legală a promitentului-achizitor, prevăzută la art. 2386 pct. 2
din Codul civil 107 , după procedura prevăzută la art. 36 alin.
(12) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea
imobiliară republicată, cu modificările și completările
ulterioare108 și art. 161 alin. (2) din Regulamentul de avizare,

106
(n.n.) Formularul de extras de carte funciară de informare a
fost modificat prin Ordinul nr. 1340/2015, intrat în vigoare la data de
01.01.2016. Nota de subsol are următorul cuprins: Certific că prezentul
extras corespunde cu poziţiile în vigoare din cartea funciară originală,
păstrată de acest birou. Prezentul extras reflectă situaţia cadastral -
juridică a imobilului, respectiv poziţiile active din cartea funciară, la
momentul întocmirii acestuia.
107
(n.n.) Potrivit art. 2386 pct. 2 din Codul civil în afara altor
cazuri prevăzute de lege, beneficiază de ipotecă legală: (…)
promitentul achizitor pentru neexecutarea promisiunii de a contracta
având ca obiect un imobil înscris în cartea funciară, asupra imobilului
respectiv, pentru restituirea sumelor plătite în contul acestuia.
108
(n.n.) Conform art. 36 alin. (12) din Legea nr. 7/1996
privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și
completările ulterioare (devenit art. 37 alin. (12) ca urmare a
251
recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară
aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și
completările ulterioare109.

Conform prevederilor art. 35 alin. (1) teza V din Legea


nr. 7/1996 la autentificarea actelor notariale prin care se
transmite, se modifică sau se constituie un drept real
imobiliar, notarul public va solicita un extras de carte funciară
pentru autentificare, care este valabil timp de 10 zile
lucrătoare de la data înregistrării cererii, sau, după caz, un
certificat de sarcini.
Obligația notarului public de a consulta registrele de
publicitate în vederea autentificării actelor juridice constitutive
sau translative de drepturi reale imobiliare este prevăzută și în
normele cu caracter secundar ale art. 228 alin. (1) și (2) din
Ordinul ministrului justiției nr. 2333/C/2013 privind aprobarea
Regulamentului de aplicare a Legii notarilor publici şi a

republicării în Monitorul Oficial, Partea I nr. 720 din 24.09.2015)


promitentul achizitor al imobilului înscris în cartea funciară va putea
cere, în temeiul înscrisului original al promisiunii de a contracta
încheiate cu cel înscris în cartea funciară, înscrierea ipotecii legale
asupra imobilului, pentru restituirea sumei plătite în contul acesteia. În
acest caz, ipoteca se înscrie în termenul şi condiţiile prevăzute de
Codul civil pentru notarea promisiunii de a contracta şi se radiază, din
oficiu, dacă imobilul este dobândit de către promitentul achizitor ori, în
cadrul vânzării silite, de către un terţ care nu este ţinut să răspundă de
obligaţiile debitorului.
109
(n.n.) Potrivit art. 161 alin. (2) din Regulamentul de avizare,
recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat
prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare
ipoteca legală prevăzută de art. 2386 pct. 2 din Codul civil se
intabulează în cartea funciară la cererea promitentului achizitor oricând
în termenul stipulat în antecontract pentru executarea sa, dar nu mai
târziu de 6 luni de la expirarea acestuia.
252
activităţii notariale nr. 36/1995, republicată, în conformitate
cu care: În vederea autentificării actelor juridice constitutive
sau translative de drepturi reale imobiliare, notarul public este
obligat să verifice situaţia juridică a bunului imobil, sarcinile
bunului şi, după caz, regimul matrimonial al părţilor. Notarul
public răspunde pentru nemenţionarea în actul notarial
întocmit a sarcinilor şi a măsurilor de indisponibilizare a
bunurilor, înscrise în registrele de publicitate şi comunicate
acestuia în scris, la cererea lui, de către registrele respective,
registre pe care are obligaţia legală să le verifice la data
încheierii actului notarial. În aplicarea alin. (1), notarul public
va solicita părţilor prezentarea titlurilor de proprietate ale
înstrăinătorului şi, după caz, va obţine în numele şi pe
cheltuiala acestuia certificatul de sarcini sau extrasul de carte
funciară de autentificare ori, după caz, de informare şi
certificatul sau adeverinţa eliberată de RNNRM. (...) ,
În literatura de specialitate se apreciază constant că
promisiunea de vânzare-cumpărare nu generează drepturi
reale ci drepturi de creanță, astfel încât se apreciază că
încheierea acestor acte juridice nu este inclusă în ipoteza
avută în vedere de prevederile art. 35 alin. (1) teza V din
legea cadru în domeniul publicității imobiliare.
Se reține, de asemenea, că ipoteca prevăzută la art.
2386 pct. 2 din Codul civil are caracterul unei ipoteci legale,
care se naște de drept prin încheierea promisiunii de vânzare-
cumpărare având ca obiect un bun imobil și nu ca efect al
voinței părților contractante, în vederea garantării restituirii
sumelor plătite promitentului - vânzător, pentru neexecutarea
promisiunii de a contracta.
Având în vedere responsabilitatea notarului public și
obligațiile de diligență ce-i revin cu privire la autentificarea
actelor juridice, conform Legii nr. 36/1995 a notarilor publici și
a activității notariale, republicată, în scopul prevenirii unor
253
eventuale litigii, comisia apreciază că, la încheierea
antecontractelor cu privire la bunuri imobile înscrise în cartea
funciară, este recomandată solicitarea în prealabil a unui
extras de carte funciară pentru informare.
În practică, se constată că, în mod frecvent, notarii
publici solicită, în prealabil, extrase de carte funciară pentru
autentificare, la încheierea în formă autentică a
antecontractelor având ca obiect bunuri imobile, care se
notează în cartea funciară de către birourile de cadastru și
publicitate imobiliară.

***

10.13 Posibilitatea vizualizării cererilor de eliberare a


extraselor de carte funciară pentru autentificare, solicitate prin
registrul general de intrare electronic. (Minuta ședinței din data
de 26.01.2016)

Un notar public solicită analiza posibilității modificării


programului informatic E-Terra - Registrul general de intrare
electronic după cum urmează: la înregistrarea cererii de
eliberare extras de carte funciară de autentificare - cod 2.7.3.
să se blocheze în mod automat și coala de carte funciară,
pentru evitarea înregistrărilor în perioada de blocare, iar
pentru aplicația Registrul general de intrare electronic, pusă la
dispoziția notarilor, să existe posibilitatea de vizualizare, când
coala este blocată cu ce tip de solicitare este blocată, pe
cadastru sau pe publicitate imobiliară, precum și cu toate
elementele de identificare necesare.

Comisia reține că aceste aspecte s-au discutat atât în


ședința din 11.01.2016 cât și cu ocazia altor întâlniri, prilej cu
care s-a reținut că, în prezent aplicația informatică nu permite
254
vizualizarea de către notarii publici a cererilor de eliberare a
extraselor de carte funciară pentru autentificare, solicitate cu
privire la un imobil.

***

10.14 Imposibilitatea eliberării unui extras de cartea


funciară datorată necesității reconstituirii cărții funciare. (Minuta
ședinței din data de 09.02.2016)

Un notar public solicită sprijinul cu privire la eliberarea


unui extras de carte funciară de către OCPI cu termen de
soluționare 17.12.2015. OCPI nu eliberează extrasul cu
motivarea că nu se găsește cartea funciară. Se solicită
comunicarea măsurilor dispuse pentru rezolvarea acestei
probleme și a termenului în care se va elibera extrasul.

Reprezentanții ANCPI precizează că cererea notarului


public privea o carte funciară care nu figura în inventarul
cărților funciare preluate de OCPI de la judecătoria în a cărui
circumscripție își are sediul. S-a procedat la reconstituirea
cărții funciare în condițiile art. 245 și următoarele din
Regulamentul aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 al DG al
ANCPI110.

110
(n.n.) Potrivit art. 245 (1) Prin reconstituire se înţelege
refacerea cărţilor funciare/încheierilor pierdute, sustrase, distruse ori
deteriorate într-o măsură care nu mai permite efectuarea de înscrieri
ori înţelegerea celor existente. (2) Cererea de reconstituire depusă la
biroul teritorial unde s-a aflat cartea funciară va cuprinde următoarele
date: a) numele/denumirea şi domiciliul/sediul persoanei care a figurat
ultima ca titulară a dreptului înscris în cartea funciară; b) identificarea
imobilului (nr. topografic, nr. cadastral) numai în cazul în care nu
există un extras de carte funciară, original, mai vechi; c) titlul în
255
***

10.15 ”Legarea” cererilor având ca obiect eliberarea


extraselor de carte funciară. (Minuta ședinței din data de
01.03.2016)

Un notar public solicită analiza adresei unui OCPI,


înregistrată cu nr. 794/19.01.2016, trimisă spre informare
notarilor publici din cadrul Camerei Notarilor Publici,
referitoare la înregistrarea cererilor prin intermediul registrului
general de intrare electronic, prin care se apreciază că, față
de prevederile legale aplicabile în materie, rezultă fără echivoc
faptul că legarea cererilor având ca obiect eliberarea
extraselor de carte funciară nu este legală.

temeiul căruia s-a dobândit dreptul real; d) drepturile reale care


grevează imobilul. (3) La cerere se ataşează declaraţia autentică pe
proprie răspundere a proprietarului imobilului sau a succesorului în
drepturi al acestuia din care să rezulte numele/denumirea
proprietarului tabular şi că situaţia juridică a imobilului a rămas
neschimbată, un certificat fiscal cu privire la imobilul înscris în cartea
funciară a cărei reconstituire se solicită şi alte acte care să ateste
existenţa dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale. (4) Cu
prilejul reconstituiri cărţii funciare, angajatul biroului teritorial verifica
toate înregistrările efectuate în evidenţele de cadastru şi publicitate
imobiliară, cu privire la imobilul în cauză.
Art. 246 prevede că:(1) La sesizarea din oficiu, reconstituirea
cărţii funciare se face după constatarea faptului că respectiva carte
funciară a devenit inutilizabilă, prin referat întocmit de asistentul
registrator sau de referent, cu indicarea motivelor care impun
reconstituirea. (2) În baza referatului prevăzut la alin. (1), registratorul
dispune reconstituirea prin încheiere supusă regimului de drept comun
al încheierilor de carte funciară. (3) Reconstituirea din oficiu a unei
cărţi funciare distruse, sustrase sau pierdute este adusă la cunoştinţa
celor interesaţi prin comunicarea încheierii de reconstituire.

256
Posibilitatea înregistrării unor cereri de înscriere ca
“cereri legate” este reglementată de art. 39 alin. (7) din
Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de
cadastru şi carte funciară aprobat prin ODG nr. 700/2014, cu
modificările și completările ulterioare 111 , reprezentând o
excepție de la regula potrivit căreia se depune o cerere de
înscriere pentru fiecare imobil. Această excepție nu este
aplicabilă și extraselor de carte funciară, ci privește doar cazul
în care actul juridic care justifică cererea de înscriere are ca
obiect mai multe imobile situate în circumscripția aceluiași
birou teritorial.

***

10.16 Elementele de identificare a imobilului în cererea


de eliberare a extrasului de carte funciară pentru autentificare.
(Minuta ședinței din data de 15.03.2016)

Un notar public solicită sprijinul în obținerea unui extras


de carte funciară pentru autentificare, pentru care s-a achitat
tariful de urgență, în cazul unui imobil identificat prin număr

111
(n.n.) Potrivit art. 39 alin. (7) din Regulamentul aprobat prin
Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare, în
situaţia în care actul juridic are ca obiect mai multe imobile situate în
circumscripţia aceluiaşi birou teritorial, se depune o cerere de înscriere
pentru fiecare imobil. Înscrisul original sau copia legalizată a acestuia
se va ataşa la prima cerere de înscriere, iar la celelalte cereri de
înscriere se va menţiona numărul de înregistrare al cererii la care a
fost ataşat originalul sau copia legalizată a actului juridic pe care se
întemeiază înscrierea. În acest caz, cererile de înscriere vor fi
înregistrate în Registrul General de Intrare al biroului teritorial ca cereri
legate, urmând a fi repartizate aceloraşi persoane responsabile.
257
cadastral în cuprinsul cererii, fără a avea cunoștință de
numărul cărții funciare. OCPI solicită formularea în prealabil a
unei cereri de eliberare a unui certificat privind identificarea
numărului topografic/cadastral şi de carte funciară după
numele/denumirea proprietarului, conform serviciului cu codul
2.7.6. din Ordinul nr. 39/2009 al ministrul administrației și
internelor, privind aprobarea tarifelor pentru serviciile
furnizate de ANCPI și unitățile sale subordonate (…), cu
modificările și completările ulterioare, pentru care se achită un
tarif suplimentar de 100 lei/proprietar/BCPI sau sector al
municipiului Bucureşti.

Având în vedere cuprinsul anexei nr. 3 la Protocolul de


colaborare încheiat între ANCPI şi UNNPR privind modul de
efectuare a operaţiunilor de publicitate imobiliară, în aplicarea
Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996,
republicată, cu modificările şi completările ulterioare, aprobat
prin Ordinul nr. 309/2010, indicarea în cererea de eliberare a
extrasului de carte funciară pentru autentificare a locului
situării imobilului, a numărului cadastral/topografic, precum și
a numărului de carte funciară, este obligatorie în situația în
care imobilul nu a fost integrat în sistemul de cadastru și carte
funciară. În caz afirmativ, având în vedere identitatea dintre
nr. cadastral și nr. de carte funciară, precizarea ambelor
elemente de identificare nu este necesară.
În situația prezentată se impune în prealabil solicitarea
serviciului de consultare documente din arhivă, prevăzut la
pct. 2.7.1 din Anexa nr. 1 a Ordinului nr. 39/2009 pentru care
se datorează un tarif de 10 lei / 15 min.

***

258
10.17 Posibilitatea eliberării de extrase de carte funciară
pentru autentificare privind alte cote-părți ale aceluiași drept, în
perioada de valabilitate a extrasului de carte funciară pentru
autentificarea unui act juridic ce are ca obiect o cotă-parte din
dreptul real. (Minuta ședinței din data de 04.04.2016)

O societate profesională notarială solicită discutarea


următoarelor aspecte întâmpinate în relația profesională a
notarilor publici cu oficiile de cadastru și publicitate imobiliară
teritoriale: cărțile funciare pentru căile de acces se blochează
dacă se solicită un extras de carte funciară pentru
autentificare, iar pentru următoarele cereri de extrase pentru
autentificare se eliberează doar copii ale cărții funciare.

În prezent, aplicația informatică integrată utilizată în


activitatea oficiilor teritoriale nu beneficiază de o
funcționalitate care să permită blocarea cotei părți din dreptul
real, însă aceasta oferă posibilitatea eliberării mai multor
extrase de carte funciară pentru autentificare pentru un imobil
aflat în coproprietate, sub condiția ca acesta să nu aibă ca
obiect aceeași cotă.
Astfel, pe perioada de valabilitate a extrasului de carte
funciară pentru autentificarea unui act juridic ce are ca obiect
doar o cotă parte din dreptul real, se pot elibera extrase de
carte funciară pentru autentificare privind alte cote-părți ale
aceluiași drept.

***

259
10.18 Eliberarea extraselor de carte funciară on-line
pentru cărțile funciare neconvertite în sistemul informatic
integrat de cadastru și carte funciară. (Minuta ședinței din data
de 04.04.2016)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la eliberarea extraselor de carte funciară on - line
pentru informare / autentificare pentru cărțile funciare vechi
(neconvertite).

Potrivit art. 212 alin. (2) din Regulamentul de avizare,


recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară,
aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și
completările ulterioare: extrasele de carte funciară privind
imobilele înscrise în cărţile funciare în format pe hârtie vor fi
emise numai după efectuarea conversiei acestor cărţi în
format digital de către asistentul registrator.
Pentru cărțile funciare neconvertibile nu se pot elibera
extrase de carte funciară on-line. Prin cărți funciare
neconvertibile se înțeleg cărțile funciare aflate în situațiile
prevăzute la art. 368 din Regulament: (1) Conversia cărţii
funciare nu se va realiza în următoarele situaţii: a) imobilul nu
este identificat cu număr cadastral sau topografic; b) numărul
şi data cererii de înscriere menţionate în cartea funciară
lipsesc şi nu pot fi identificate; c) lipseşte înscrierea dreptului
de proprietate sau a altui drept real imobiliar ori a titularului
acestora din partea B a cărţii funciare în format de hârtie; d)
înscrierile din cărţile funciare vechi, referitoare la imobile
situate în extravilan, în zonele care fac obiectul legilor fondului
funciar (Legea nr. 18/1991, Legea nr. 169/1997, Legea nr.
1/2000, Legea nr. 247/2005), nu au fost actualizate. Fac
excepţie cazurile în care asupra acestor imobile sunt înscrise
construcţii. e) orice altă situaţie în care conversia nu poate fi
260
realizată fără alterarea elementelor de fond ale înscrierilor. (2)
Cărţile funciare cu structură atipică, întocmite fără respectarea
reglementărilor în vigoare la momentul efectuării operaţiunilor
de înscriere în cartea funciară, vor fi convertite în măsura în
care sunt compatibile cu structura prevăzută de sistemul
informatic.

***

10.19 Extrasele de carte funciară necesare pentru


acordarea garanțiilor în cadrul programului “Prima Casă”.
(Minuta ședinței din data de 04.04.2016)

Un notar public aduce la cunoștința comisiei că Fondul


Național de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici
și Mijlocii pentru Programul Prima Casă nu acceptă extrase de
informare on-line.

În considerarea prevederilor legale citate mai sus 112 ,


extrasele de carte funciară necesare pentru acordarea
garanțiilor în cadrul programului “Prima Casă” pot fi eliberate,
la cererea notarilor publici, în format de hârtie.

***

112
Conform art. 57 din Regulamentul de avizare, recepţie şi
înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, aprobat prin
Ordinul nr. 700/2014: comunicarea documentelor specifice/încheierilor
către persoanele interesate se face în mod direct, prin confirmare cu
semnătură de primire sau prin poştă, cu filă de comunicare, prin fax
sau alte mijloace de comunicare care asigură confirmarea de primire,
conform solicitării.

261
10.20 Posibilitatea eliberării unui extras de carte funciară
pentru autentificare anterior soluționării unei cereri de înscriere
cu privire la imobilul în cauză. (Minuta ședinței din data de
18.04.2016)

Un notar public solicită sprijinul Comisiei în vederea


eliberării de către BCPI a unui extras de carte funciară pentru
autentificare solicitat on-line la data de 17.03.2016, cu plata
tarifului de urgență. Proprietara imobilului s-a prezentat
personal la registratură, solicitând lămuriri cu privire la
numărul de carte funciară, întrucât actele de proprietate
menționau numărul 18628N, însă sistemul informatic nu
acceptă acest număr ca fiind în baza de date. Unul dintre
angajații biroului de relații cu publicul a informat proprietara
că numărul de carte funciară este 18628 și că extrasul poate
fi vizualizat, îndrumând-o să apeleze la un alt notar public,
întrucât cel ales dovedește, în opinia sa, lipsa competenței
profesionale. Notarul public aduce la cunoștința comisiei faptul
că a încercat fără succes să contacteze telefonic BCPI pentru
a solicita lămuriri cu privire la motivele care stau la baza
depășirii termenului de eliberare a extrasului și solicită
corectarea conduitei profesionale a angajaților care sunt în
contact cu publicul, aceștia aducând un prejudiciu de imagine
notarilor publici, fără a avea un fundament.

Din verificările efectuate rezultă că proprietarul tabular a


depus o cerere de rectificare, cerere la care nu a fost anexată
dovada achitării tarifului legal. În consecință, având în vedere
că exista o cerere în lucru cu privire la imobilul în cauză,
extrasul de carte funciară pentru autentificare solicitat de

262
notarul public nu a putut fi eliberat 113 . În urma contactării
notarului public situația a fost rezolvată, extrasul de carte
funciară pentru autentificare fiind eliberat la data de
14.04.2016.

***

10.21 Încheierea unor contracte având ca obiect cote-


părți distincte din dreptul de proprietate asupra aceluiași imobil
în temeiul aceluiași extras de cartea funciară pentru
autentificare. (Minuta ședinței din data de 14.07.2016)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la soluția dispusă prin încheierea de respingerea nr.
62224/23.06.2016, emisă de BCPI în dosarul cu același
număr, înregistrat la data de 13.06.2016, privind înscrierea a
12 contracte de vânzare încheiate în perioada 06 -
10.06.2016, având ca obiect o cotă - parte din dreptul de
proprietate asupra unui teren în suprafață de 35 mp situat în
intravilan, înscris în cartea funciară, contracte încheiate în
temeiul aceluiași extras de carte funciară pentru autentificare.

113
(n.n.) A se vedea în acest sens și art. 71 alin. (2) din
Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru
și carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și
completările ulterioare, în conformitate cu care cât timp o cerere de
recepţie şi/sau înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară este
în curs de soluţionare, se pot elibera doar extrase de carte funciară
pentru informare şi copii certificate ale cărţii funciare respective cu
menţiunea existenţei cererii, a numărului şi a datei de înregistrare a
acesteia. În situaţia în care cererea în curs de soluţionare are ca obiect
o cotă - parte din dreptul intabulat în cartea funciară, se pot elibera şi
extrase de carte funciară pentru autentificare pentru celelalte cote-
părţi.

263
În fapt, societatea vânzătoare a edificat un bloc de
locuințe pe un teren care ulterior a fost dezmembrat în două
loturi - un lot pe care se află blocul și un lot în suprafață de 35
mp, care face obiectul unui contract de superficie, încheiat cu
un furnizor de energie. Ca urmare a vânzării apartamentelor,
societatea vânzătoare a solicitat și înstrăinarea către
proprietarii acestora a unei cote părți din lotul în suprafață de
35 mp, aferentă fiecărui apartament vândut. Luând în
considerare prevederile art. 35 alin. (2) din Legea nr. 7/1996
privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată 114 și
faptul că aceste contracte au fost autentificate în termenul de
valabilitate a extrasului de carte funciară pentru autentificare,
notarul public a format un singur dosar conținând toate
contractele încheiate. Având în vedere soluția de respingere
dispusă de către BCPI, notarul public solicită analiza
corectitudinii acesteia și în caz afirmativ, comunicarea unei
soluții de îndrumare pentru remedierea situației create.

Comisia reține că în speță sunt incidente prevederile art.


35 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și
publicitatea imobiliară, republicată, în conformitate cu care în
baza extrasului de carte funciară pentru autentificare, notarul
public poate efectua toate operaţiunile notariale necesare
întocmirii actului în vederea căruia acesta a fost solicitat. Art.
35 alin. (3) teza a doua din același act normativ prevede că
valabilitatea extrasului încetează, prin împlinirea termenului, la
momentul înregistrării cererii de înscriere a actului notarial

114
Conform art. 35 alin. (2) în baza extrasului de carte funciară
pentru autentificare, notarul public poate efectua toate operaţiunile
notariale necesare întocmirii actului în vederea căruia acesta a fost
solicitat.
264
pentru care acesta a fost eliberat sau la cererea notarului
public care a solicitat extrasul.
De asemenea, art. 39 alin. (3) teza 1 din Regulamentul
de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi
carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, cu
modificările și completările ulterioare, prevede că cererea de
recepţie şi/sau înscriere se formulează pentru fiecare imobil în
parte (...).
Se apreciază că încheierea de respingere a fost dată
greșit, având în vedere cazurile de încetare a valabilității
extrasului de cartea funciară pentru autentificare prevăzute de
art. 35 alin. (3) teza a doua din lege. În speță nu sunt
aplicabile dispozițiile art. 213 alin. (9) din Regulamentul de
avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte
funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și
completările ulterioare, în conformitate cu care în baza
extrasului de autentificare valabil, notarul public poate efectua
acte succesive doar în aceeaşi zi, întrucât obiectul contractelor
este diferit, fiind constituit din cote-părți distincte din dreptul
de proprietate asupra aceluiași imobil.

***

10.22 Posibilitatea eliberării unui extras de carte funciară


pentru autentificare cât timp o cerere de înscriere este în curs
de soluționare. (Minuta ședinței din data de 27.09.2016)

O Cameră a Notarilor Publici a trimis spre informare


solicitarea unui notar public referitoare la eliberarea de către
un BCPI a unui extras de carte funciară pentru autentificare,
cu mențiunea că există în lucru cererea nr. 31963/2016 ce are
ca obiect notarea, efectuată în Anexa nr. 1 la Partea I a cărții
funciare. Potrivit art. 71 alin. (2) din Regulamentul de avizare,
265
recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară
aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și
completările ulterioare cât timp o cerere de recepţie şi/sau
înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară este în
curs de soluţionare, se pot elibera doar extrase de carte
funciară pentru informare şi copii certificate ale cărţii funciare
respective cu menţiunea existenţei cererii, a numărului şi a
datei de înregistrare a acesteia. În situaţia în care cererea în
curs de soluţionare are ca obiect o cotă-parte din dreptul
intabulat (…) se pot elibera şi extrase de carte funciară pentru
autentificare pentru celelalte cote-părţi. Din analiza extrasului
de carte funciară rezultă că la poziția A1 este înscris un teren
intravilan cu suprafața din acte de 196 mp, la observații
apărând mențiunea suprafața de teren de 196 mp indiviziune
din totalul de 360,65 mp.

În urma verificării situației prezentate, reprezentanții


ANCPI precizează că la data înregistrării cererii nr.
33493/2016 având ca obiect eliberare extras de carte funciară
pentru autentificare, pentru imobilul în cauză exista o cerere
în curs de soluționare, cu codul 2.4.2. – notare litigiu. Astfel,
în aplicarea prevederilor art. 71 alin. (2) din regulamentul mai
sus amintit, în speță BCPI putea elibera numai un extras de
carte funciară pentru informare sau o copia a cărții funciare.

***

10.23 Refuzul unor entități de a lua în considerare


extrasele de carte funciară pentru informare cu semnătură
electronică. (Minuta ședinței din data de 03.10.2016)

Un notar public semnalează refuzul unor entități, cum ar


fi autoritățile locale, de a lua în considerare, în vederea
266
îndeplinirii atribuțiilor legale ce le revin, extrasele de carte
funciară pentru informare obținute de către notarii publici, cu
semnătură electronică (calificată), conform Legii nr. 455/2001
privind semnătura electronică, republicată, prin intermediul
registrului general de intrare electronic – eTerra3. Această
situație este de natură să afecteze în mod negativ relațiile
profesionale dintre notarii publici și clienții beneficiari ai
serviciilor notariale.

Reprezentanții UNNPR apreciază ca absolut necesară


efectuarea de către ANCPI a unor mențiuni în formularul
cadru de extrase de informare ce se furnizează on-line
notarilor publici, cu privire la posibilitatea utilizării acestora în
relația cu diverse entități, autorități, instituții publice, instituții
de credit, FNGCIMM, în baza certificării pentru conformitate
făcute de către notarul public, cu exemplarul primit prin
intermediul aplicației informatice cu semnătură calificată.
Reprezentanții ANCPI urmează să analizeze propunerea
formulată în vederea simplificării procedurilor administrative.

***

10.24 Imposibilitatea eliberării unui extras de carte


funciară generată de necesitatea rectificării conversiei cărții
funciare. (Minuta ședinței din data de 28.11.2016)

Un notar public solicită sprijinul pentru eliberarea unui


extras de carte funciară pentru autentificare de către BCPI, în
baza cererii înregistrate sub nr. 69044/21.11.2016, cu
termenul de soluționare depășit. În urma cererii formulate de
notarul public, s-a emis nota de completare cu nr.
69044/2016 cu mențiunea extrasul CF nu se poate elibera
momentan din motive tehnice.
267
În urma verificării situației semnalate, reprezentanții
ANCPI precizează următoarele: situația a fost generată de
necesitatea rectificării conversiei cărții funciare anterior
eliberării extrasului de carte funciară pentru autentificare. În
prezent conversia a fost rectificată din oficiu și extrasul de
carte funciară a fost eliberat în baza cererii formulate.

***

10.25 Încheierea unui act de dezmembrare urmat de un


contract de partaj sau de vânzare, în baza aceluiași extras de
carte funciară pentru autentificare. (Minuta ședinței din data de
28.11.2016)

Se solicită comunicarea unui punct de vedere oficial în


legătură cu problemele întâmpinate la OCPI referitoare la
neacceptarea înregistrării simultane a unui act de
dezmembrare urmat de un contract de partaj sau de un
contract de vânzare (prin legarea cererilor), motivarea oferită
fiind cea că programul eTerra3 nu mai permite acest lucru
(spre deosebire de eTerra2), în ciuda faptului ca nu au
survenit modificări asupra legislației în vigoare odată cu
implementarea noului program.

În urma verificărilor efectuate, reprezentanții ANCPI


precizează următoarele: aplicația informatică Registrul general
de intrare electronic eTerra3 permite înregistrarea simultană a
cererilor de dezmembrare urmate de partaj sau de vânzare,
încheiate în baza aceluiași extras de carte funciară pentru
autentificare. Cererea de înscriere a partajului/vânzării în
aplicația informatică va menționa vechiul nr. cadastral al
imobilului (acordat înainte de dezmembrare).

268
***

10.26 Posibilitatea utilizării extraselor de carte funciară


solicitate on-line la încheierea actelor autentice notariale.
(Minuta ședinței din data de 13.02.2017)

Un notar public solicită un punct de vedere cu privire la


posibilitatea utilizării extraselor solicitate on-line la încheierea
actelor autentice notariale, conform Ordinului directorului
general al ANCPI nr. 1608/23.12.2016, privind modificarea și
completarea Regulamentului de avizare, recepție și înscriere
în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin
Ordinul nr. 700/2014. Prin ordinul menționat, s-au introdus
prevederi noi referitoare la solicitarea și eliberarea extraselor
de carte funciară prin intermediul platformei on-line.
Conform art. 65 alin. (41) nou introdus, extrasele de
carte funciară pentru informare/autentificare pot fi solicitate şi
eliberate şi prin intermediul platformei on-line, (n.n. registrul
general de intrare electronic) pe baza contului de utilizator şi
a parolei, pentru cărţile funciare disponibile în sistemul
informatic. Aceste extrase se generează automat, în format
electronic şi sunt semnate cu semnătură electronică pe baza
unui certificat calificat, în conformitate cu prevederile art. 4
pct. 12 din Legea nr. 455/2001, republicată, precum şi cu cele
ale Normelor tehnice şi metodologice pentru aplicarea Legii
nr. 455/2001 privind semnătura electronică, aprobate prin
Hotărârea Guvernului nr. 1259/2001, cu modificările
ulterioare, fiind valabile exclusiv în mediul electronic.
Reprezentanta unei Camere a Notarilor Publici solicită
luarea măsurilor necesare pentru ca extrasele de carte
funciară obținute în mediul electronic să fie semnate cu
semnătură electronică, întrucât odată cu implementarea
programului eTerra3, extrasele solicitate on-line nu mai sunt
269
semnate electronic, situație constatată în cadrul mai multor
OCPI. Aceasta conduce practic la imposibilitatea utilizării
acestei modalități de obținere a extraselor, care nefiind
semnate nu sunt valabile. Singura modalitate validă rămâne în
prezent cea a obținerii extraselor pe hârtie, situație ce evident
nu este de dorit.

În urma analizei realizate în comisie, reprezentanții


ANCPI au precizat că urmează să remedieze situația
semnalată cu sprijinul Direcției informatice, urmând să
comunice până la următoarea ședință, măsurile dispuse.

***

10.27 Procedura de eliberare a extraselor de carte


funciară cu privire la imobile înscrise în partidă cadastrală,
conform prevederilor legale de la data înscrierii; necesitatea
conversiei cărții funciare în format digital în vederea eliberării
extraselor de carte funciară. (Minuta ședinței din data de
20.03.2017)

Un notar public aduce la cunoștința comisiei refuzul


OCPI de a elibera un extras pentru autentificare din cartea
funciară nr. 4977, în care sunt evidențiate două imobile,
identificate cu numere cadastrale diferite, unul în proprietate
exclusivă și unul deținut pe cote - părți. După expirarea
termenului de soluționare, a fost eliberat un singur extras de
carte funciară cu privire la un singur număr cadastral,
notarului public solicitându-i-se să depună o nouă cerere
pentru cel de al doilea extras, situație care a cauzat amânarea
tranzacției planificate și tensionarea relației cu clienții biroului
notarial. Motivația angajaților oficiului teritorial a fost în sensul
că, având în vedere conversia cărții funciare respective,
270
trebuie depusă o cerere de eliberare a extrasului pentru
fiecare număr cadastral în parte. Din informațiile transmise de
notarul public rezultă că, în fapt, cartea funciară nu a fost
convertită în programul informatic eTerra3, fapt ce permitea
încă de la început eliberarea extrasului conform situației
juridice din cartea funciară. Notarul public solicită formularea
unui punct de vedere cu privire la procedura de urmat în
această situație.

Potrivit art. 71 alin. (4) – (6) din Regulamentul de


organizare şi funcționare a birourilor de carte funciară ale
judecătoriilor, aprobat prin Ordinul ministrului justiției nr.
2371/1997, în vigoare la data deschiderii cărții funciare nr.
4977, corpul de proprietate va fi alcătuit, la cererea
proprietarului, din mai multe imobile ce îi aparțin, în afară de
cazul când sunt grevate de sarcini care nu pot fi determinate
separat pe parcele. Orice imobil, care, prin natura sa sau prin
scopul economic urmărit de proprietar, alcătuiește o unitate
economică distinctă, va constitui un corp de proprietate
funciar, dacă proprietarul nu voiește altfel. Partida cadastrală
cuprinde corpurile de proprietate (funciare) din aceeași
localitate, aparținând aceluiași proprietar.
În aplicarea prevederilor citate, în cartea funciară nr.
4977 au fost înscrise imobilele identificate cu nr. cadastrale
592/3/1 și 592/3/3 în favoarea proprietarilor V.V și V.G.
Conform art. 212 alin. (2) din Regulamentul de avizare,
recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară,
aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și
completările ulterioare: Extrasele de carte funciară privind
imobilele înscrise în cărțile funciare în format pe hârtie vor fi
emise numai după efectuarea conversiei acestor cărți în
format digital de către asistentul registrator.

271
Procedura de efectuare a conversiei cărții funciare din
format de hârtie în format electronic – aplicabilă inclusiv în
situația cărților funciare deschise în partidă cadastrală – este
prevăzută în art. 365 din regulamentul mai sus amintit115.
Reprezentanții ANCPI apreciază că, în aplicarea
prevederilor legale enunțate, pentru eliberarea extraselor de
carte funciară de autentificare cu privire la imobile înscrise în
partidă cadastrală este necesară formularea câte unei cereri
pentru fiecare imobil, cu menționarea pe cerere a nr.
cadastral și achitarea tarifului aferent.
Din verificările efectuate rezultă că în data de
16.02.2017 s-a formulat cerere pentru eliberarea extrasului de
carte funciară cu privire la imobilul identificat cu nr. cadastral
592/3/1, iar în data de 21.02.2017 o cerere cu același obiect
pentru imobilul identificat cu nr. cadastral 592/3/3. Extrasele
de carte funciară pentru autentificare solicitate au fost
eliberate în termen de oficiul teritorial.

115
Conform art. 365 din Regulamentul de avizare, recepție și
înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin
Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare, în
partea A a cărţii funciare în format de hârtie, imobilul care a făcut
obiectul conversiei va fi subliniat, iar la rubrica "Observaţii" se va
indica poziţia din partea B, unde se va efectua menţiunea transcrierii,
cu precizarea numărului cărţii funciare electronice. În mod similar, vor
fi subliniate toate poziţiile active, referitoare la imobilul care se
transcrie în cartea funciară electronică, din partea B, respectiv C, a
cărţii funciare în format analog. În partea B a cărţii funciare în format
de hârtie, se va efectua următoarea menţiune: "imobilul de la A+ . . .
a fost transcris în CF electronică nr. . . . a UAT. . . , - în baza cererii
nr. . . . din data . . . ; - din oficiu". În cazul în care în cartea funciară
în format de hârtie este înscris un singur imobil sau se transcrie ultimul
imobil rămas, la menţiunea de mai sus se va adăuga sintagma "carte
funciară convertită". Spaţiile libere din cartea funciară în format analog
se vor bara.

272
***

10.28 Autentificarea actelor notariale ulterior înregistrării


cererilor de eliberare a extraselor, dar anterior comunicării
acestora, în baza unor copii ale cărților funciare; solicitarea în
vederea autentificării unor acte translative de proprietate a unor
înscrisuri prevăzute de lege sub sancțiunea nulității absolute.
(Minuta ședinței din data de 06.03.2017)

Ca urmare a aspectelor constatate prin rapoartele de


control întocmite la nivelul unei Camere a Notarilor Publici de
către Corpul de control al UNNPR, respectiv de către Corpul
de control al președintelui UNNPR, precum și a sesizărilor
primite din partea unor notari publici din cadrul acestei
Camere, cu privire la modalitatea de încheiere a unor acte
notariale care au făcut obiectul înscrierii în cartea funciară, în
data de 24.02.2017 a avut loc o ședință a Comisiei
reprezentanților UNNPR și ai ANCPI, la care au fost invitați să
participe notarii publici din județ și reprezentanții oficiului
teritorial. (…)

Conform celor stabilite de comun acord de către


reprezentanții celor două instituții, întâlnirea cu notarii publici
din județ a fost precedată de o discuție informală cu
registratorii și asistenții - registratori din cadrul OCPI. În
prealabil acestei discuții reprezentanții UNNPR au vizitat și un
birou notarial.
Tema principală a discuțiilor a constituit-o practica unor
notari publici care autentifică acte notariale ulterior
înregistrării cererilor de eliberare a extraselor, dar anterior
comunicării acestora, în baza unor copii ale cărților funciare,
fapt ce contravine prevederilor art. 29 coroborat cu art. 35 din
Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară,
273
republicată, cu modificările și completările ulterioare. În urma
discuțiilor a rezultat că, deși majoritatea notarilor publici
procedează corect, există totuși un număr semnificativ de
notari publici care eludează prevederile legale menționate.
S-a discutat, de asemenea, despre necesitatea solicitării,
în vederea autentificării unor acte translative de proprietate, a
unor înscrisuri prevăzute de lege sub sancțiunea nulității
absolute (cum ar fi certificatul de atestare fiscală sau
adeverința eliberată de asociația de proprietari), respectiv
despre limitele controlului exercitat în acest caz de către
registratorul de carte funciară.

În urma discuțiilor s-a agreat de către participanți că, în


situația prezentată, trebuie dată eficiență următoarelor
prevederi legale:
- art. 35 alin. (1) teza a V-a din Legea nr. 7/1996, în
conformitate cu care la autentificarea actelor notariale prin
care se transmite, se modifică sau se constituie un drept real
imobiliar, notarul public va solicita un extras de carte funciară
pentru autentificare, care este valabil timp de 10 zile
lucrătoare de la data înregistrării cererii (...);
- art. 29 alin. (1) lit. e) din același act normativ, potrivit
căruia în cazul în care registratorul admite cererea, dispune
intabularea sau înscrierea provizorie prin încheiere, dacă
înscrisul îndeplineşte următoarele condiţii limitative: (...) este
însoţit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară
pentru autentificare, (...) ce a stat la baza întocmirii actului, cu
excepţia cazului în care se face menţiune despre acesta în
cuprinsul actului;
- art. 30 alin. (2), în conformitate cu care registratorul
va respinge cererea de înscriere a actului juridic a cărui
nulitate absolută este prevăzută în mod expres de lege sau

274
pentru neîndeplinirea unor condiţii speciale prevăzute de
reglementările în vigoare.

În vederea remedierii situației existente îndeosebi la


nivelul acestei Camere, în considerarea prevederilor legale
invocate mai sus, cu prilejul discuțiilor membrilor Comisiei cu
reprezentanții oficiului teritorial s-au stabilit următoarele:
- cererile de înscriere a unor acte notariale, încheiate
fără obținerea în prealabil a înscrisurilor prevăzute sub
sancțiunea nulității absolute se vor respinge, prin încheiere
motivată; înscrisurile solicitate în scopul autentificării, sub
sancțiunea nulității absolute, pot fi atașate cererii de înscriere
a actului notarial, sau pot fi menționate corespunzător în
cuprinsul acestuia; nulitatea absolută a actului încheiat în
aceste condiții nu poate fi acoperită prin obținerea înscrisurilor
necesare, ulterior autentificării;
- extrasele de carte funciară urmează să fie completate,
în toate situațiile, cu data eliberării, de către angajații oficiului
cu atribuții în acest sens, conform modelului aprobat prin
Regulament;
- notarii publici au obligația să precizeze în actele
autentice, pe lângă numărul de înregistrare în registrul
general de intrare (RGI), data eliberării extrasului ce a stat la
baza încheierii actului, iar în caz contrar să atașeze la cererea
de înscriere o copie a extrasului, completat cu data eliberării;
în acest sens urmează să se supună aprobării emiterea unei
decizii a organelor de conducere ale UNNPR;116

116
Prin Decizia Biroului Executiv al Consiliului UNNPR nr.
101/29.03.2017, emisă în considerarea celor convenite prin minuta
ședinței din data de 06.03.2017, s-au stabilit următoarele: Art. (1) Se
ia act de Decizia Direcției de Publicitate Imobiliară din cadrul ANCPI nr.
2/06.03.2017 privind verificarea datei de eliberare a extrasului de carte
funciară care stă la baza autentificării actelor notariale prin care se
275
- registratorii de carte funciară urmează să respingă
cererile de înscriere, formulate în baza unor acte care au data
autentificării anterioară datei de eliberare a extrasului pentru
autentificare, conform art. 35 alin. (1) teza a V-a, coroborat
cu art. 29 alin. (1) lit. d), respectiv art. 30 alin. (2) din Legea
nr. 7/1996;
- ANCPI urmează să emită, prin Direcția de publicitate
imobiliară, o decizie de îndrumare cu caracter obligatoriu
pentru angajații oficiului teritorial, în sensul celor stabilite mai
sus 117 . Potrivit art. 22 alin. (12) din Legea cadastrului și a

transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un drept real


imobiliar. (2) Notarii publici vor încheia acte prin care se transmite, se
modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar, cu privire
la imobile înscrise în cartea funciară, numai după eliberarea extrasului
de carte funciară solicitat în scopul încheierii actului, în conformitate cu
prevederile art. 35 alin. (1) teza a V-a, coroborat cu art. 29 alin. (1) lit.
d) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară,
republicată, cu modificările și completările ulterioare.
117
A se vedea Decizia Direcției de Publicitate Imobiliară nr.
2/06.03.2017 privind verificarea datei de eliberare a extrasului de carte
funciară care stă la baza autentificării actelor notariale prin care se
transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un drept real
imobiliar.
Potrivit art. 1 extrasele de carte funciară eliberate la sediul
BCPI vor fi completate cu data eliberării, de către angajații biroului
teritorial cu atribuții în acest sens, conform modelului aprobat prin
Regulamentul de avizare, recepție şi înscriere în evidențele de cadastru
şi carte funciară, aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și
completările ulterioare.
Art. 2 (1) În vederea soluționării cererilor de înscriere care au la
bază acte notariale prin care se transmite, se modifică, se constituie
sau se stinge un drept real imobiliar, asistenții registratori vor verifica
data de eliberare a extrasului de carte funciară care stă la baza
autentificării acestor acte, astfel:
- pentru extrasele de carte funciară eliberate la ghișeu, se va
verifica data eliberării completată potrivit art. 1;
276
publicității imobiliare nr. 7/1996, nerespectarea acesteia
atrage sancțiunile disciplinare prevăzute în regulamentele
interne.

În cadrul ședinței cu notarii publici din județ, care a avut


loc ulterior, au participat și reprezentanții Camerei, precum și
cei ai ANCPI și ai OCPI. Notarii publici au fost informați cu
privire la aspectele menționate mai sus, agreate cu
conducerea ANCPI, exprimându-se opinii cu privire la
necesitatea stabilirii unui mod de lucru unitar, la care să se
conformeze toți notarii publici, în vederea eliminării unor
practici care nu sunt în deplină concordanță cu dispozițiile
legale.

- pentru extrasele de carte funciară eliberate on-line, se va


verifica termenul de eliberare a acestora. (2) În situația în care se
constată că data autentificării actului notarial a fost anterioară datei
eliberării extrasului de carte funciară, asistenții registratori vor
menționa pe cererile de înscriere faptul că există impedimente pentru
admiterea acestora.
Art. 3 Registratorii de carte funciară vor respinge cererile de
înscriere, formulate în baza unor acte notariale care au data
autentificării anterioară datei de eliberare a extrasului de carte
funciară, conform art. 35 alin. (1) teza a V-a, coroborat cu art. 29 alin.
(1) lit. d), respectiv art. 30 alin. (2) din Legea cadastrului și a
publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și
completările ulterioare.
Art. 4 (1) Registratorii șefi au obligația să transmită Direcției de
Publicitate Imobiliară, o perioadă de 6 luni de la data emiterii prezentei
decizii, copii ale încheierilor de carte funciară de respingere emise în
aplicarea dispozițiilor art. 3. (2) Pentru aducerea la îndeplinire a
dispozițiilor prezentei decizii sunt responsabili registratorul - șef,
registratorii de carte funciară - coordonatori și personalul de
specialitate din subordinea acestora. (3) Prezenta decizie se comunică
oficiilor teritoriale de către Direcția de Publicitate Imobiliară.
277
Cu acest prilej au fost discutate și alte aspecte
profesionale ale colaborării interinstituționale, la care au fost
oferite lămuririle necesare de către membrii Comisiei.
Un accent deosebit s-a pus pe importanța realizării într-
un timp cât mai scurt a conversiei cărților funciare, ce ar
permite, conform susținerilor conducerii ANCPI, eliberarea
automată a extraselor de carte funciară într-un interval de
timp extrem de scurt, de ordinul minutelor, fapt ce va
contribui la eliminarea cauzelor care au favorizat practicile
existente îndeosebi la nivelul acestei Camere.

***

10.29 Lipsa semnăturii electronice de pe extrasele de


carte funciară eliberate notarilor publici prin intermediul
platformei on-line eTerra3; data eliberării extraselor prin
intermediul platformei on-line eTerra3. (Minuta șediței din data
de 20.03.2017)

O Cameră a Notarilor Publici informează comisia cu


privire la problemele cu care se confruntă notarii publici, pe
fondul implementării platformei eTerra3. În concret, se
înaintează sesizarea unui notar public, prin care s-a adus la
cunoștința Colegiului Director al Camerei Notarilor Publici,
faptul că extrasele de carte funciară puse la dispoziția
notarilor publici prin platforma eTerra3 nu sunt semnate
electronic de către asistenții - registratori care le-au întocmit,
fapt ce a provocat revenirea la situația anterioară, care
impune solicitarea și ridicarea extraselor imprimate pe hârtie
(semnate și ștampilate) de la ghișeul oficiului teritorial.
Situația nesemnării extraselor de carte funciară solicitate
online persistă și la un BCPI din cadrul altui OCPI, unde, în
cazul unora dintre asistenții - registratori extrasele poartă
278
semnătura electronică, iar în cazul altora nu sunt semnate
electronic. După emiterea Deciziei nr. 2/2017 a Directorului
Direcției de Publicitate Imobiliară din cadrul ANCPI, situația s-
a complicat din cauza faptului că cererile de înscriere nu se
mai pot depune la ghișeu dacă nu au anexată o copie de pe
extrasul de autentificare purtând data eliberării. Or, în situația
extraselor obținute online ce nu au semnătură digitală, nu
este completată data eliberării. Soluția adoptată pentru
moment de către BCPI este ca și în situația extraselor
solicitate online, dar nesemnate digital, să se elibereze tot
extrase la ghișeu, pe hârtie, cu ștampilă și semnătură, însă
atunci se pune întrebarea care este data eliberării: data la
care a fost încărcat extrasul în format electronic, sau data la
care extrasul este predat la ghișeu delegatului din partea
biroului notarial.

Potrivit art. 65 alin. (41) din Regulamentul de avizare,


recepție şi înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară,
aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și
completările ulterioare, extrasele de carte funciară pentru
informare / autentificare pot fi solicitate și eliberate și prin
intermediul platformei on-line, pe baza contului de utilizator și
a parolei, pentru cărțile funciare disponibile în sistemul
informatic. Aceste extrase se generează automat, în format
electronic și sunt semnate cu semnătură electronică pe baza
unui certificat calificat, în conformitate cu prevederile art. 4
pct. 12 din Legea nr. 455/2001, republicată, precum și cu cele
ale Normelor tehnice și metodologice pentru aplicarea Legii
nr. 455/2001 privind semnătura electronică, aprobate prin
Hotărârea Guvernului nr. 1259/2001, cu modificările
ulterioare, fiind valabile exclusiv în mediul electronic.
Potrivit Deciziei Direcției de Publicitate Imobiliară nr.
2/2017 pentru extrasele eliberate online se va verifica
279
termenul de eliberare al acestora, prevăzut de Ordinul nr.
1738/2015 privind aprobarea termenelor de eliberare a
documentelor şi datelor rezultate din furnizarea serviciilor de
către ANCPI şi unităţile sale subordonate.
În urma discuțiilor din Comisie, urmează să se
întocmească o situație centralizată în scopul achiziției /
prelungirii serviciilor de certificare a semnăturii electronice.

***

10.30 Eliberarea extraselor de carte funciară pentru


unitățile individuale amplasate in construcții de tip condominiu și
pentru cotele parți din terenul aferent acestora. (Minutele
ședințelor din data de 20.03.2017 și 10.04.2017)

Un notar public solicită ca orice modificare cu privire la


funcționarea programului eTerra3 să fie anunțată notarilor
publici, pentru evitarea unor situații neplăcute, cu cel puțin
trei zile înaintea aplicării sale. Cererea este motivată prin
faptul că la data de 28.02.2017, s-au introdus cinci cereri
pentru eliberarea extraselor de carte funciară pentru
autentificare, în vederea încheierii unor contracte de vânzare,
dintre care unele prin Programul Prima Casă. Din cele cinci
cereri introduse, două au fost soluționate la termen și anume
la data de 02.03.2017, fiind eliberate extrasele de carte
pentru autentificare (cererile nr. 26033 și 26031). Celelalte
trei cereri nu au fost soluționate la termen, asistenții
registratori motivând verbal faptul că programul eTerra3 nu a
funcționat corespunzător în data de 02.03.2017 și promițând
că vor soluționa aceste cereri în dimineața zilei de 03.03.2017.
În ziua de 03.03.2017, în jurul orelor 11:00-11:30, s-a
emis respingere pentru celelalte trei cereri de extrase de
autentificare (cererile nr. 26040, 26060, 26068); referatele de
280
respingere au fost întocmite doar pentru cărțile colective, ale
terenului, nu și pentru unitățile individuale pentru care au fost
solicitate, de asemenea, extrase de autentificare, precizând
totodată că a fost refuzată eliberarea extraselor pentru
unitățile individuale sub motivul precizat de către dl.
registrator șef, că din data de 03.03.2017, programul nu mai
poate elibera extrase de autentificare pentru unitățile
individuale, atâta timp cât există cereri și lucrări depuse pe
cartea colectivă a terenului.
Întrucât modificările ce se fac asupra modului de
funcționare a programului eTerra3 nu pot fi dispuse decât de
către conducerea ANCPI, notarul public solicită prin prezenta
ca modificările ce se operează să fie aduse la cunoștința
notarilor publici, pentru ca aceștia să ia măsurile necesare cu
privire la organizarea activității biroului notarial în ceea ce
privește autentificarea contractelor.
Referitor la alte precizări aduse de către dl. registrator
șef, atunci când au fost solicitate explicații pentru respingerea
cererilor pentru eliberarea extraselor de carte funciară, cum
că până în data de 03.03.2017, s-a procedat greșit în ceea ce
privește executarea operațiunilor, ținerea evidențelor și
eliberarea extraselor de carte funciară de pe cărțile colective
ale terenului aferente condominiilor, se precizează că aceste
situații de fapt nu ar trebui invocate, întrucât încalcă principiul
Nemo auditur propriam turpitudinem allegans.
Se precizează că modalitatea de lucru folosită de către
BCPI în ceea ce privește procedura înregistrărilor și a
eliberărilor de extrase de carte funciară din cărțile funciare ale
terenurilor aferente condominiilor nu a produs până în prezent
niciun efect negativ întrucât în actele de înstrăinare sau
grevare cu sarcini, notarii publici au respectat cu strictețe
cotele de teren și părți comune indicate în extrasul aferent
unității individuale ce făcea obiectul actului respectiv.
281
Notarul public subliniază, de asemenea, reacția negativă
a clienților și a băncilor la primirea referatelor de respingere,
aceștia neînțelegând cum atâta timp cât s-a respins doar
cererea aferentă extrasului din cartea funciară a terenului, nu
și cea pentru unitatea individuală, nu s-au primit extrasele
pentru unitățile individuale (pentru întreg terenul aferent
unităților individuale ce aparțineau vânzătorului existând un
extras de carte funciară valabil).

La solicitarea ANCPI situația prezentată este amânată


pentru o analiză ulterioară, în baza unor informații
suplimentare ce urmează să fie solicitate OCPI.

În cadrul ședinței din data de 10.04.2017, reprezentanții


ANCPI precizează că modificările asupra structurii aplicației
informatice integrate, care interesează utilizatorii externi –
inclusiv notarii publici – sunt aduse la cunoștința acestora, fie
direct prin notificări în program, fie prin comunicări adresate
UNNPR.
În speță, cererile privind eliberarea extraselor de carte
funciară au fost redepuse cu nr. 28541, 28542 și 28545, fiind
soluționate cu admitere.

***

10.31 Autentificarea actelor notariale ulterior înregistrării


cererilor de eliberare a extraselor, dar anterior comunicării
acestora, în baza unor copii ale cărților funciare. (Minuta ședinței
din data de 20.03.2017)

Un notar public transmite numerele încheierilor de carte


funciară în care un OCPI a pronunțat soluții de respingere a
unor cereri de intabulare.
282
Reprezentanții ANCPI constată că soluțiile din încheierile
în cauză sunt motivate în baza art. 29 alin. (1) lit. e), art. 30
alin. (2) și art. 35 alin. (1) din Legea cadastrului și a
publicității imobiliare nr. 7/1996, fiind în concordanță cu
prevederile deciziei nr. 2/2017 a directorului Direcției de
Publicitate Imobiliară118.
Reprezentanții UNNPR precizează că, referitor la tema în
discuție, conform celor agreate de reprezentanții celor două
instituții, s-a formulat domnului notar public un răspuns prin
adresa nr. 1383/14.03.2017, în sensul de a solicita un nou
extras de carte funciară pentru autentificare și de a redepune
cererile de înscriere, completând documentația cu un act
adițional la contractul inițial, încheiat în lipsa extrasului de
carte funciară pentru autentificare119.

***

118
Conținutul deciziei Direcției de Publicitate Imobiliară nr.
2/06.03.2017 privind verificarea datei de eliberare a extrasului de carte
funciară care stă la baza autentificării actelor notariale prin care se
transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un drept real
imobiliar, este redat mai sus.
119
Prin adresa UNNPR nr. 1383/14.03.2017 s-au precizat
următoarele: având în vedere caracterul necontencios al procedurii de
înscriere în cartea funciară, cererile respinse pentru lipsa extrasului de
carte funciară la data încheierii actului notarial, conform art. 35 alin.
(1) coroborat cu art. 29 alin. (1) lit. e) și art. 30 alin. (2) din Legea nr.
7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu
modificările și completările ulterioare, pot fi redepuse, după solicitarea
unui nou extras de carte funciară și modificarea corespunzătoare a
actului autentic.
283
10.32 Lipsa semnăturii electronice de pe extrasele de
carte funciară comunicate on-line. (Minuta ședinței din data de
10.04.2017)

În urma solicitării on-line de extrase de carte funciară de


autentificare sau de informare prin intermediul aplicației
eTerra3, cu mențiunea expresă de comunicare on-line în
format electronic, s-a constatat că extrasele de carte funciară
emise de BCPI nu sunt purtătoare de semnătură electronică.
La sediul BCPI s-a comunicat notarilor publici faptul că aceștia
nu pot elibera decât în format pe hârtie extrasele de carte
funciară, întrucât nu funcționează dispozitivul de semnătură
electronică. Notarul public solicită remedierea acestei situații.

O situație similară cu cea supusă atenției a fost


discutată și în cadrul ședinței precedente a Comisiei comune,
urmând ca ANCPI să ia măsurile necesare în vederea
remedierii acesteia.
Reprezentanții ANCPI precizează că în circa 45 de zile
vor fi finalizate demersurile pentru achiziția dispozitivelor cu
semnătură electronică pentru toți registratorii de carte
funciară, asistenții - registratori și referenții din țară, astfel
încât toate extrasele de carte funciară solicitate on-line vor
putea fi semnate electronic.

***

10.33 Utilizarea extraselor de carte funciară pentru


autentificare comunicate prin fax, la încheierea actelor notariale.
(Minuta ședinței din data de 10.04.2017)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la posibilitatea folosirii de către notarul public a
284
extrasului de carte funciară pentru autentificare transmis prin
fax, pe care nu se menționează data eliberării, ci doar data
soluționării, având în vedere decizia Direcției de Publicitate
Imobiliară din cadrul ANCPI nr. 2/06.03.2017, comunicată
notarilor publici prin intermediul UNNPR120.

120
(n.n.) Prin decizia sus menționată s-au prevăzut
următoarele:
Art. 1 Extrasele de carte funciară eliberate la sediul BCPI vor fi
completate cu data eliberării, de către angajații biroului teritorial cu
atribuții în acest sens, conform modelului aprobat prin Regulamentul
de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte
funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și
completările ulterioare.
Art. 2 (1) În vederea soluționării cererilor de înscriere care au la
bază acte notariale prin care se transmite, se modifică, se constituie
sau se stinge un drept real imobiliar, asistenții-registratori vor verifica
data de eliberare a extrasului de carte funciară care stă la baza
autentificării acestor acte, astfel: pentru extrasele de carte funciară
eliberate la ghișeu, se va verifica data eliberării completată potrivit art.
1; pentru extrasele de carte funciară eliberate on-line, se va verifica
termenul de eliberare a acestora. (2) În situația în care se constată că
data autentificării actului notarial a fost anterioară datei eliberării
extrasului de carte funciară, asistenții-registratori vor menționa pe
cererile de înscriere faptul că există impedimente pentru admiterea
acestora.
Art. 3 Registratorii de carte funciară vor respinge cererile de
înscriere, formulate în baza unor acte notariale care au data
autentificării anterioară datei de eliberare a extrasului de carte
funciară, conform art. 35 alin. (1) teza a V-a, coroborat cu art. 29 alin.
(1) lit. d), respectiv art. 30 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 privind
cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările și
completările ulterioare.
Art. 4 (1) Registratorii șefi au obligația să transmită Direcției de
Publicitate Imobiliară, o perioadă de 6 luni de la data emiterii prezentei
decizii, copii ale încheierilor de carte funciară de respingere emise în
aplicarea dispozițiilor art. 3. (2) Pentru aducerea la îndeplinire a
dispozițiilor prezentei decizii sunt responsabili registratorul - șef,
285
Notarul public precizează că data eliberării se
menționează pe extras doar când se ridică originalul de la
oficiul teritorial. În această situație, comunicarea pe fax a
extraselor de către oficiul teritorial nu mai are nicio relevanță,
deși acestea se pot solicita și obține inclusiv pe fax, potrivit
Regulamentului de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele
de cadastru şi carte funciară aprobat prin Ordinul nr.
700/2014, cu modificările și completările ulterioare și
Protocolului de colaborare. Notarul public precizează, de
asemenea, că de la OCPI nu se pot obține extrase în formă
electronică de la implementarea sistemului eTerra3.

Reprezentanții ANCPI învederează prevederile cap. III -


Atribuțiile ANCPI prin oficiile de cadastru şi publicitate
imobiliară, pct. 4 din Protocolul de colaborare încheiat între
ANCPI şi UNNPR privind modul de efectuare a operațiunilor de
publicitate imobiliară (…), aprobat prin Ordinul nr. 309/2010
potrivit cărora: (…) Atât cererea, cât şi certificatele, extrasele
(de carte funciară – n.n.) şi copiile pot fi transmise între
notarul public şi birourile de cadastru şi publicitate imobiliară
prin fax, e-mail, on-line sau prin orice altă modalitate de
comunicare care asigură confirmarea de primire.
Data eliberării extrasului solicitat în vederea încheierii
actului notarial este, în acest caz, data comunicării extrasului
prin fax, care este menționată în actul notarial, fiind fără
relevanță, în ceea ce privește aplicarea Deciziei Direcției de
Publicitate Imobiliară nr. 2/2017, data ridicării originalului de
la OCPI.

registratorii de carte funciară - coordonatori și personalul de


specialitate din subordinea acestora. (3) Prezenta decizie se comunică
oficiilor teritoriale de către Direcția de Publicitate Imobiliară.
286
Aspectele referitoare la emiterea extraselor de carte
funciară în format electronic urmează a fi rezolvate de către
ANCPI.

***

10.34 Posibilitatea încheierii unor acte juridice succesive


în temeiul aceluiași extras de carte funciară pentru autentificare;
înregistrarea în Registrul general de intrare electronic a unor
cereri de înscrieri succesive. (Minuta ședinței din data de
10.04.2017)

Un notar public aduce la cunoștință că în sistemul


eTerra3 nu se pot înregistra cererile vizând o dezlipire urmată
de una sau mai multe vânzări asupra loturilor rezultate din
dezlipire și trebuie așteptat să se soluționeze lucrarea de
dezlipire și abia ulterior să se introducă cererea de întabulare
asupra lotului rezultat din dezlipire, deși actele de dezlipire și
vânzare s-au făcut în același timp. Situația este similară în
cazul oricărei înstrăinări, inclusiv dacă dezlipirea este urmată
de partaj.

Aspecte similare au fost puse în discuție și de către alți


notari publici din cadrul Camerei Notarilor Publici: respingerea
unei cereri de înscriere a unei dezmembrări urmate de partaj,
încheiate în aceeași zi, în termenul de valabilitate al extrasului
de carte funciară pentru autentificare - încheierea nr.
28351/3.03.2017 și încheierea unui act de apartamentare
urmat de un act de vânzare a unității individuale rezultate, în
temeiul extrasului de carte funciară al imobilului dezlipit.

Conform art. 35 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 privind


cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările
287
și completările ulterioare în baza extrasului de carte funciară
pentru autentificare, notarul public poate efectua toate
operaţiunile notariale necesare întocmirii actului în vederea
căruia acesta a fost solicitat.
Art. 213 alin. (9) din Regulamentul de avizare, recepție
și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat
prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările
ulterioare prevede că în baza extrasului de autentificare
valabil, notarul public poate efectua acte succesive doar în
aceeași zi.
În temeiul acestor prevederi legale, se admite
posibilitatea încheierii, în aceeași zi, a unor acte juridice
succesive în temeiul aceluiași extras de carte funciară pentru
autentificare, cu obligația de a se solicita înscrierea în cartea
funciară în termenul prevăzut de art. 35 din Legea nr. 7/1996
privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu
modificările și completările ulterioare, aspect reținut și în
cadrul altor ședințe ale comisiei, cum ar fi cele din data de
04.08.2014, 29.09.2014 și 25.05.2015.
În vederea înregistrării în registrul general de intrare în
aplicația informatică se va face referire la vechiul nr. cadastral
al imobilului dezmembrat / apartamentat.

***

10.35 Autentificarea actelor notariale ulterior înregistrării


cererilor de eliberare a extraselor, dar anterior comunicării
acestora, în baza unor copii ale cărților funciare. (Minuta ședinței
din data de 20.03.2017)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la următoarea situație juridică: în data de
13.02.2017 s-a cerut extras de carte funciară pentru
288
autentificare, înregistrat sub nr. 10944, cu termen de
eliberare 15.02.2017. Actul notarial, contractul de vânzare -
cumpărare este autentificat în data de 13.02.2017 sub nr. 396
și a fost înregistrat la BCPI în data de 15.02.2017 sub nr.
11857, dosar la care s-a emis încheiere de respingere, cu
motivarea că nu au fost îndeplinite prevederile art. 30
coroborat cu art. 29 și 35 din Legea nr. 7/1996 privind
cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările
și completările ulterioare, cu toate că minuta încheiată între
ANCPI și UNNPR a fost semnată la data de 06.03.2017 și
acesta a fost modul de lucru la Camera Notarilor Publici și la
BCPI.
În data de 13.03.2017 notarul public a înregistrat
cererea de renunțare cu nr. 3542/13.03.2017 a reexaminării,
deoarece a înregistrat o nouă cerere de eliberare extras de
carte funciară pentru autentificare, cu nr. 20672/13.03.2017
care avea termen de eliberare în 15.03.2017 și care nu a fost
primit până la data formulării petiției. Oficiul teritorial nu
eliberează extrasul de carte funciară de autentificare deși s-a
renunțat în data de 13.03.2017 la cererea de reexaminare, cu
toate că s-a plătit un nou tarif iar părțile doresc să semneze
un nou contract.

Minuta din data de 06.03.2017 încheiată între ANCPI și


UNNPR, precum și Decizia nr. 2 a Directorului Direcției de
Publicitate Imobiliară au fost emise în considerarea cadrului
legal în vigoare – dispoziții care nu au fost respectate de către
notarul public cu prilejul autentificării contractului de vânzare -
cumpărare nr. 396/13.02.2017, încheiat în lipsa extrasului de
carte funciară pentru autentificare.
După înregistrarea unei cereri la BCPI competent,
aceasta nu se poate modifica și nici nu se poate renunța la
ea, fiind soluționată prin încheiere de carte funciară. Conform
289
art. 39 alin. (8) din Regulamentul de avizare, recepție și
înscriere în cartea funciară, aprobat prin Ordinul nr. 700/2014,
cererea de recepție și/sau înscriere, odată înregistrată, nu mai
poate fi modificată sau completată (…). Acest regim juridic
este aplicabil tuturor cererilor – inclusiv cererii de reexaminare
- astfel încât părțile interesate sau notarul public nu pot
renunța la cererea de reexaminare, odată ce aceasta a fost
înregistrată în registrul general de intrare.
Conform art. 71 alin. (2) teza I din regulament, nu este
posibilă eliberarea extraselor de carte funciară pentru
autentificare cu privire la imobilul în cauză, anterior
soluționării unei cereri de înscriere odată înregistrate: cât timp
o cerere de recepţie şi/sau înscriere în evidenţele de cadastru
şi carte funciară este în curs de soluţionare, se pot elibera
doar extrase de carte funciară pentru informare şi copii
certificate ale cărţii funciare respective cu menţiunea
existenţei cererii, a numărului şi a datei de înregistrare a
acesteia.
Potrivit art. 31 alin. (2) din Legea cadastrului și a
publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și
completările ulterioare, termenul de soluționare a cererii de
reexaminare este de 20 zile – termen maximal.
Din verificările efectuate de reprezentanții ANCPI rezultă
că cererea de reexaminare înregistrată sub nr.
19430/08.03.2017 a fost soluționată în data de 18.03.2017.
Ulterior a fost eliberat extrasul de carte funciară pentru
autentificare cu nr. 20672/2017 solicitat de notarul public.

***

290
10.36 Îndreptarea mențiunilor referitoare la adresa
poștală din cartea funciară a terenului pe care este amplasată
construcția de tip condominiu, în vederea eliberării extrasului din
cartea funciară a terenului. (Minuta ședinței din data de
18.04.2017)

O societatea profesională notarială solicită sprijinul


pentru soluționarea următoarei situații: s-au solicitat unui
BCPI trei extrase de carte funciară de informare pentru trei
unități individuale situate într-un condominiu, identificat cu nr.
poștal 96D, respectiv un apartament și două locuri de
parcare. Extrasele de carte funciară pentru unitățile
individuale au fost eliberate în mod corect, însă cel pentru
teren (baza) este emis pentru un alt număr poștal, respectiv
96B, în cartea funciară fiind înscriși alți proprietari. Asistenții -
registratori care au soluționat cererile au atașat același extras
de carte funciară pentru teren.

Reprezentanții ANCPI învederează că îndreptarea


mențiunilor referitoare la adresa poștală urmează a fi
efectuată, din oficiu, de către BCPI.
Ulterior, notarul public sau persoana interesată va
solicita intabularea dreptului de proprietate asupra cotei de
teren aferente unităților individuale respective, având în
vedere că la acest OCPI nu se efectuau înscrieri în cartea
funciară a terenului.
În situația prezentată sunt aplicabile prevederile art. 39
alin. (5) din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în
evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul
nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare, în
conformitate cu care înscrierile solicitate cu privire la o unitate
individuală dintr-un condominiu şi a cotelor părţi ce revin
acesteia din terenul parte de uz comun se vor face în baza
291
unei singure cereri de recepţie si/sau înscriere care va
cuprinde identificarea atât a cărţii funciare a unităţii
individuale cât şi a cărţii funciare a terenului.

***

292
11. TARIFAREA UNOR CERERI PRIVIND
FURNIZAREA SERVICIILOR DE PUBLICITATE
IMOBILIARĂ

11.1 Procedura aplicabilă și tariful aferent certificatelor


de sarcini. (Minuta ședinței din data de 16.12.2013)

Un birou notarial învederează situația în care un


proprietar are patru imobile deținute în baza a patru acte de
proprietate, respectiv: contract de donație pentru un teren
bun propriu, contract de vânzare pentru un teren în
devălmășie cu soția, titlu de proprietate pentru un teren în
indiviziune cu un frate, titlu de proprietate pentru un teren în
indiviziune cu alți trei proprietari. Pentru eliberarea
certificatului de sarcini, un BCPI solicită întocmirea a patru
cereri distincte și plata a 4 tarife a câte 100 lei pentru fiecare
cerere. Conform serviciului 2.7.4 din Ordinul 39/2009 privind
aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI şi
unităţile sale subordonate, unitatea de măsură este
certificatul.

S-a agreat că, se formulează o singură cerere de


eliberare a certificatului de sarcini pe numele/denumirea unei
persoane fizice/juridice cu privire la înscrierile din evidenţele
de transcripţiuni - inscripţiuni efectuate, indiferent de numărul
de imobile, care se tarifează cu 100 lei/certificat, conform
Ordinului 39/2009.

Prin Adresa ANCPI nr. 19496/18.12.2013, înregistrată la


UNNPR sub nr. 5306/20.12.2013, s-au precizat următoarele:
certificatul de sarcini se eliberează la solicitarea oricărei
persoane, tariful aferent acestui serviciu fiind de 100
293
lei/certificat, conform anexei nr. 1 la Ordinul ministrului
administrației și internelor nr. 39/2009 privind aprobarea
tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI și unitățile sale
subordonate (...). Certificatul de sarcini indică eventualele
sarcini înregistrate în registru de transcripțiuni și inscripțiuni
constituite de o persoană asupra unui/unor imobil/imobile
pentru care nu a fost deschisă carte funciară, indiferent dacă
asupra acestuia/acestora se exercită un drept de proprietate
exclusivă sau comună. În consecință în situația prezentată de
către biroul notarial se va elibera un singur certificat de sarcini
pe numele proprietarului.

***

11.2 Restituirea tarifului de publicitate imobiliară.


(Minuta ședinței din data de 14.04.2014)

O societate profesională notarială solicită ANCPI


restituirea tarifului achitat pentru un extras de carte funciară
de informare, solicitat în regim de urgență, unui BCPI, care nu
a fost eliberat.

Reprezentanții celor două instituții au agreat că, având


în vedere verificările efectuate de ANCPI, rezultă că nu se
poate face dovada comunicării extrasului de carte funciară,
astfel încât solicitarea de restituire a tarifului este
întemeiată121.

121
(n.n.) Restituirea tarifului se face conform art. 2 alin. (6) din
ordinul nr. 39/2009 al ministrului administrației și Internelor privind
aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI şi unităţile sale
subordonate (...), cu modificările și completările ulterioare, în
conformitate cu care împotriva modului de stabilire a tarifului se poate
face cerere de reexaminare la oficiul de cadastru şi publicitate
294
***

11.3 Modul de tarifare al extraselor de carte funciară în


cazul cărților funciare de superficie. (Minuta ședinței din data de
14.04.2014)

Un birou individual notarial solicită formularea unui


punct de vedere cu privire la tariful de publicitate imobiliară
pentru obținerea extrasului de carte funciară pentru
autentificare și cu privire la numărul cererilor ce trebuie
formulate, în cazul unui imobil compus din două construcții și
dreptul de folosință asupra terenului.

În urma analizei prevederilor Ordinului 39/2009 privind


aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI şi
unităţile sale subordonate (...) rezultă că unitatea de măsură
(n.n. în cazul extraselor de carte funciară) este imobilul.
Având în vedere acest fapt, în cazul cărților funciare de
superficie se vor elibera extrase de carte funciară, cu plata
unui singur tarif, atât pentru teren cât și pentru construcții, în
baza unei singure cereri.
Cererea de eliberare a extraselor de carte funciară va
menționa nr. cadastral/topografic, numărul cărții funciare a
terenului și identificatorul construcțiilor, menționate în cartea
funciară în format pe hârtie sau în format digital.

imobiliară. Restituirea sumelor se efectuează de la bugetul de stat,


conform procedurii de restituire prevăzute de normele metodologice
aprobate prin ordin al ministrului finanţelor publice. (Ordinul ministrului
finanţelor publice nr. 2465/2010 pentru aprobarea Procedurii de
restituire a sumelor aferente veniturilor încasate din activitatea
desfăşurată de autorităţile şi instituţiile publice reorganizate ca instituţii
publice finanţate integral de la bugetul de stat).

295
În situația în care s-a efectuat conversia cărții funciare în
format digital, în cerere se pot menționa fie nr.
cadastral/topografic și numărul cărții funciare a terenului
precum și identificatorul construcțiilor, alocate înainte de
conversie, fie cele alocate după conversia cărții funciare.

***

11.4 Tariful perceput pentru întabularea nudei


proprietăți și a dreptului de uzufruct. (Minuta ședinței din data
de 28.05.2014)

Se solicită formularea unui punct de vedere cu privire la


formalitățile de publicitate imobiliară și tarifele aferente în
cazul unui contract de vânzare, prin care se transmite nuda
proprietate asupra unui imobil și se reține dreptul de uzufruct
viager de către vânzător.

În acest caz, pentru întabularea nudei proprietăți în


favoarea cumpărătorului se percepe tariful prevăzut la pct.
2.3.2 din Ordinul MAI nr. 39/2009 privind aprobarea tarifelor
pentru serviciile furnizate de ANCPI şi unităţile sale
subordonate, cu precizările de la nota 3 (la transmiterea nudei
proprietăţi, tariful se determină la valoarea declarată de părţi,
dar nu mai puţin de 80% din valoarea orientativă stabilită prin
expertiza întocmită de camera notarilor publici. ... tariful
minim nu poate fi mai mic de 60 lei pentru fiecare imobil.)
În ceea ce privește rezerva dreptului de uzufruct,
evidențierea modificării în cartea funciară se operează fără
perceperea unui tarif suplimentar. Această operațiune nu
presupune formularea unei cereri.

***
296
11.5 Tarifarea cererii de înscriere a cesiunii de creanțe
ipotecare. (Minuta ședinței din data de 28.05.2014)

Un birou notarial solicită formularea unui punct de


vedere cu privire la tariful perceput pentru efectuarea
publicității imobiliare în cazul cesiunii de creanță ipotecare.

Reprezentanții ANCPI au precizat că în prezent se


percepe un tarif de 60 de lei raportat la numărul de imobile cu
privire la care se solicită efectuarea operațiunilor de
publicitate, conform codului de servicii 2.4.2. – Alte notări
(inclusiv radierea) din anexa nr. 1 la Ordinul ministrului
administrației și internelor nr. 39/2009 privind aprobarea
tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI și unitățile sale
subordonate (...)122.

***

122
(n.n.) Normele procedurale privitoare la înscrierea cesiunii
creanței ipotecare au fost modificate ulterior analizei situației
prezentate. Conform art. 158 alin. (4), (6) și (7) din Regulamentul de
avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară
aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și completările
ulterioare, intrat în vigoare la data de 30.08.2014, (4) Ipoteca se poate
intabula şi în temeiul înscrisului autentic care constată cesiunea unei
creanţe garantate cu o ipotecă imobiliară, în beneficiul creditorului
cesionar. (...) (6) În cartea funciară, pe baza contractului de cesiune
de creanţă, se va intabula dreptul de ipotecă cu menţionarea
persoanei fizice/juridice în favoarea căreia a fost strămutată garanţia
reală imobiliară. Ipoteca înscrisă în favoarea noului creditor va avea
rangul sub care a fost înscrisă iniţial ipoteca. (7) Pentru efectuarea
operaţiunii de intabulare a dreptului de ipotecă în baza contractului de
cesiune de creanţă se percepe numai tariful fix aferent intabulării
acestui drept real.
297
11.6 Modul de calcul al tariful de urgență perceput în
vederea înscrierii în cartea funciară a unui act de apartamentare.
(Minuta ședinței din data de 29.09.2014)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la tariful de urgență perceput în vederea înscrierii în
cartea funciară a unui act de apartamentare a unui
condominiu în 117 unități individuale, respectiv dacă acesta se
achită pentru fiecare din unitățile nou create sau se limitează
la suma de 5000 lei, conform art. 1 alin. (6) din Ordinul
39/2009 al ministrul administrației și internelor, privind
aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI și
unitățile sale subordonate (…), cu modificările și completările
ulterioare123.

Reprezentanții ANCPI au precizat că tariful perceput


pentru înscrierea în cartea funciară în regim normal a
unităților individuale rezultate din apartamentare este cel
prevăzut la pct. 2.2.2 - Înscriere dezmembrare/comasare în
cartea funciară din Ordinul 39/2009 și este de 60 de
lei/unitate individuală rezultată. În vederea soluționării cererii
de înscriere a apartamentării în regim de urgență se percepe
un tarif suplimentar, al cărui cuantum este de 4 ori valoarea
tarifului normal, dar nu mai mult de 5000 lei pentru înscrierea
tuturor unităților individuale, în urma emiterii unei singure
încheieri de carte funciară.

***

123
(n.n.) Potrivit art. art. 1 alin. (6) din Ordinul 39/2009
furnizarea serviciilor în regim de urgenţă presupune, pe lângă plata
tarifelor pentru furnizarea serviciilor la termen, şi plata unui tarif
suplimentar, al cărui cuantum este de 4 ori valoarea tarifului normal,
dar nu mai mult de 5000 lei.
298
11.7 Tariful de radiere a dreptului de ipotecă în cazul
stingerii acesteia prin confuziunea calității de creditor ipotecar și
proprietar al bunului ipotecat. (Minuta ședinței din data de
22.10.2014)

O societatea profesională notarială solicită formularea


unui punct de vedere cu privire la tariful de publicitate
imobiliară ce se percepe în vederea radierii din cartea funciară
a unui drept de ipotecă, în baza unei convenții de dare în
plată, prin care creditorul ipotecar dobândește bunul imobil
adus în garanție în favoarea sa de la debitorul său, în vederea
stingerii obligației de plată.

Se reține că, în conformitate cu art. 1624 alin. (1) din


Codul civil, atunci când, în cadrul aceluiași raport obligațional,
calitățile de creditor și debitor se întrunesc în aceeași
persoană, obligația se stinge de drept prin confuziune. Potrivit
art. 1625 alin. (1) din același act normativ ipoteca se stinge
prin confuziunea calităților de creditor ipotecar și de proprietar
al bunului ipotecat.
Excepțiile de la plata tarifului de publicitate imobiliară
sunt prevăzute limitativ de art. 3 din Ordinul nr. 39/2009 al
ministrului administrației și internelor, privind aprobarea
tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI și unitățile sale
subordonate (…), cu modificările și completările ulterioare și
de alte acte normative cu caracter special și sunt de strictă
interpretare și aplicare.
În vederea radierii ipotecii din cartea funciară în baza
contractului de dare în plată a imobilului adus în garanție, în
situația analizată, se percepe tariful prevăzut la serviciul cu
codul 2.4.2 - alte notări (inclusiv radierea) din actul normativ
amintit și este în cuantum de 60 lei per operațiune.

299
***

11.8 Tariful aferent înscrierii în cartea funciară a unui


contract de vânzare a unei unități individuale, rezultate din
apartamentarea unei case de locuit. (Minuta ședinței din data de
09.12.2014)

Un birou individual notarial solicită formularea unui


punct de vedere cu privire la modul de calcul al tarifului de
publicitate imobiliară, perceput în vederea înscrierii în cartea
funciară a unui contract de vânzare a unei unități individuale,
rezultate din apartamentarea unei case de locuit de tip
duplex. BCPI la care s-a depus cererea consideră că tarifarea
trebuie raportată prin încadrare la categoria apartamentelor și
nu la categoria caselor de locuit.

Potrivit expertizelor notariale întocmite la solicitarea


camerelor notarilor publici, se încadrează la categoria
apartamentelor unitățile individuale amplasate în condominii,
definite conform Legii nr. 7/1996 privind cadastrul și
publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și
completările ulterioare și regulamentului emis în aplicarea
acesteia.
În speță, tariful trebuie raportat prin încadrare la
categoria caselor de locuit.

***

11.9 Tarifele de înscriere a servituții de trecere în cartea


funciară a fondului aservit și în cea a fondului dominant. (Minuta
ședinței din data de 02.02.2015)

300
Un birou individual notarial solicită formularea unui
punct de vedere cu privire la respingerea unei cereri de
înscriere în cartea funciară a unei servituți de trecere, cu
motivarea că lipsește dovada plății tarifului de 60 de lei pentru
notarea servituții în cartea funciară a fondului dominant. În
speță s-a achitat doar tariful de întabulare a dreptului de
servitute de trecere în cartea funciară a imobilului fond
aservit.

În vederea efectuării formalităților de publicitate în cazul


dreptului de servitute de trecere, se formulează câte o cerere
de înscriere în cartea funciară pentru fiecare imobil implicat,
fond aservit, respectiv fond dominant. Cererea de întabulare a
servituții de trecere în cartea funciară a fondului aservit se
înregistrează pe codul 2.3.2 - întabulare sau înscriere
provizorie drepturi reale - drept de proprietate sau
dezmembrăminte în favoarea persoanelor fizice (…) din
Ordinul nr. 39/2009 al ministrului administrației și internelor,
privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI
și unitățile sale subordonate (…), cu modificările și
completările ulterioare și se tarifează cu 0,15% din valoarea
din act.
În conformitate cu precizările aduse la nota 3 din ordinul
menționat: la constituirea sau transmiterea
dezmembrămintelor dreptului de proprietate, tariful se
determină la valoarea declarată de părţi, dar nu mai puţin de
20% din valoarea orientativă stabilită prin expertiza întocmită
de camera notarilor publici. (…) În ambele situaţii tariful
minim nu poate fi mai mic de 60 lei pentru fiecare imobil.
Cererea de notare a beneficiului servituții în cartea
funciară a fondului dominant se încadrează în serviciul cu
codul 2.4.2 - notare - alte notări, inclusiv radierea din Ordinul
nr. 39/2009 și se tarifează cu 60 lei/operațiune.
301
***

11.10 Tariful aferent întabulării dreptului de proprietate în


baza unui act de partaj prin care se distribuie o cotă-parte din
dreptul real asupra unui bun imobil. (Minuta ședinței din data de
17.02.2015)

O societate profesională notarială solicită formularea


unui punct de vedere cu privire la modul de calcul al tarifelor
de publicitate imobiliară aferente înscrierii în cartea funciară a
actelor de partaj având ca obiect bunuri imobile.

Tariful aferent operațiunii de întabulare a dreptului de


proprietate dobândit în baza actelor de partaj, de către
persoanele fizice, este prevăzut în grupa de servicii 2.3 –
întabulare sau înscriere provizorie, codul de serviciu 2.3.2. -
drept de proprietate sau dezmembrăminte în favoarea
persoanelor fizice (…), din anexa nr. 1 la Ordinul nr. 39/2009
al ministrul administrației și internelor, privind aprobarea
tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI și unitățile sale
subordonate (…), cu modificările și completările ulterioare și
este de 0,15 % din valoarea din act, cu precizările aduse prin
nota 3, în conformitate cu care: (n.n. tariful se calculează prin
raportare la) valoarea din act, dar nu mai puţin de 60 lei
pentru fiecare imobil; dacă valoarea din act este mai mică
decât valoarea de circulaţie a bunurilor imobile stabilită prin
expertiză de camerele notarilor publici sau nu este disponibilă,
procentul se aplică la aceasta din urmă. Dacă valoarea nu
poate fi determinată, tariful minim este de 60 lei pentru
fiecare imobil. La serviciile de la nr. crt. 2.3 codurile 2.3.1 şi
2.3.2, după caz, se va încadra şi înfiinţarea cărţii funciare a
imobilelor/unităţilor individuale, dobândite în baza actelor
juridice încheiate după data intrării în vigoare a prezentului
302
ordin, iar pentru recepţia documentaţiilor cadastrale se va
percepe tariful prevăzut la serviciul de la nr. crt. 2.1 codul
2.1.2.(…).
În situația în care, ca efect al partajului, se distribuie
unui copartajant o cotă - parte din dreptul real asupra unui
bun imobil, cuantumul tarifului rezultat se calculează prin
raportare doar la cota - parte din dreptul de proprietate ce
revine dobânditorului, obiect al partajului, însă nu mai puțin
de 60 de lei.

***

11.11 Tariful pentru întabularea dreptului de proprietate


asupra unor imobile transmise din patrimoniul societății
absorbite în cel al societății absorbante, ca urmare a
reorganizării prin fuziune. (Minuta ședinței din data de
03.03.2015)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la modalitatea de tarifare a operațiunilor de carte
funciară în cazul schimbării denumirii unei societăți
comerciale, ca urmare a unei proceduri de fuziune prin
absorbție, respectiv potrivit codului 2.4.1 notare -
fuziune/divizare sau 2.4.2 notare - alte notări (inclusiv
radierea) din Ordinul nr. 39/2009 al ministrul administrației și
internelor, privind aprobarea tarifelor pentru serviciile
furnizate de ANCPI și unitățile sale subordonate (…), cu
modificările și completările ulterioare.

În cazul fuziunii prin absorbție are loc un transfer al


dreptului de proprietate asupra imobilelor din patrimoniul
societății absorbite în patrimoniul societății absorbante. În
cartea funciară a imobilelor se efectuează operațiunea de
303
întabulare a dreptului de proprietate, ca urmare a fuziunii
societăților comerciale, care se tarifează cu un tarif de 0,5%
din valoarea din act, cu precizările aduse la nota 3, potrivit
serviciului cu codul 2.4.1 notare - fuziune/divizare 124 . În
această situație, nu are loc o schimbare de denumire tarifabilă
conform codului de servicii 2.4.2., ci o înscriere (întabulare) a
noului proprietar asupra imobilelor transmise prin fuziune.

***

11.12 Tarifele de publicitate imobiliară datorate de


practicienii în insolvență pentru operațiuni privind desfășurarea
procedurii insolvenței unei societăți comerciale. (Minuta ședinței
din data de 16.03.2015)

124
Din valoarea din act, dar nu mai puţin de 60 lei pentru
fiecare imobil; dacă valoarea din act este mai mică decât valoarea de
circulaţie a bunurilor imobile stabilită prin expertiză de camerele
notarilor publici sau nu este disponibilă, procentul se aplică la aceasta
din urmă. Dacă valoarea nu poate fi determinată, tariful minim este de
60 lei pentru fiecare imobil. La serviciile de la nr. crt. 2.3 codurile 2.3.1
şi 2.3.2, după caz, se va încadra şi înfiinţarea cărţii funciare a
imobilelor/unităţilor individuale, dobândite în baza actelor juridice
încheiate după data intrării în vigoare a prezentului ordin, iar pentru
recepţia documentaţiilor cadastrale se va percepe tariful prevăzut la
serviciul de la nr. crt. 2.1 codul 2.1.2. La constituirea sau transmiterea
dezmembrămintelor dreptului de proprietate, tariful se determină la
valoarea declarată de părţi, dar nu mai puţin de 20% din valoarea
orientativă stabilită prin expertiza întocmită de camera notarilor publici.
La transmiterea nudei proprietăţi, tariful se determină la valoarea
declarată de părţi, dar nu mai puţin de 80% din valoarea orientativă
stabilită prin expertiza întocmită de camera notarilor publici. În ambele
situaţii tariful minim nu poate fi mai mic de 60 lei pentru fiecare imobil.

304
Un notar public solicită formularea unui punct de vedere
cu privire la scutirea de la plata tarifelor de publicitate
imobiliară datorate de practicienii în insolvență, pentru
operațiuni privind desfășurarea procedurii insolvenței unei
societăți comerciale în temeiul Legii insolvenței nr. 85/2006 cu
modificările și completările ulterioare, în prezent abrogată prin
Legea nr. 85/2014 privind procedurile de prevenire a
insolvenței şi de insolvență.

În conformitate cu art. 761 din Legea nr. 85/2006, așa


cum a fost completată prin art. 35 din Legea 222/2012,
pentru procedurile prevăzute de Legea nr. 85/2006, cu
modificările şi completările ulterioare (…), practicienii în
insolvență sunt scutiți de la plata taxelor privind operațiunile
efectuate de (…) OCPI - Biroul Carte Funciară.
Pentru serviciile prestate, ANCPI, prin unităţile
subordonate, percepe tarife şi nu taxe. În consecinţă,
dispoziţiile art. 96 din Legea nr. 85/2014, precum și cele ale
art. 761 din Ordonanţa de urgenţă nr. 86/2006 privind
organizarea activităţii practicienilor în insolvenţă, nu îşi găsesc
aplicabilitatea în relația cu oficiile de cadastru și publicitate
imobiliară.
Dispozițiile exprese referitoare la cheltuielile efectuate
de practicienii în insolvență în activitatea specifică se regăsesc
în cuprinsul art. 39 alin. (1) din Legea nr. 85/2014, care
stipulează că: Toate cheltuielile aferente procedurii instituite
prin prezenta lege, (…) efectuate de administratorul judiciar
şi/sau de lichidatorul judiciar, vor fi suportate din averea
debitorului.

***

305
11.13 Modul de calcul al tarifului de urgență în cazul
operațiunilor de publicitate imobiliară ce au la bază un contract
de credit garantat cu trei contracte de ipotecă ce au ca obiect
imobile situate în circumscripția unor birouri teritoriale diferite,
constituite de trei instituții de credit distincte. (Minuta ședinței
din data de 25.05.2015)

Un notar public sesizează practica neunitară a oficiilor


de cadastru și publicitate imobiliară la încasarea tarifului de
urgență în cazul întabulării dreptului de ipotecă. În acest sens
se arată situația unui contract de credit garantat cu trei
contracte de ipotecă ce au ca obiect imobile situate în
circumscripția unor birouri teritoriale diferite, constituite de
trei instituții de credit distincte. La solicitarea clientului s-a
cerut înscrierea în cartea funciară în regim de urgență și s-a
tarifat, pe lângă tariful pentru furnizarea serviciilor în regim
normal și un tarif suplimentar de 5.000 lei. Prin referat de
completare s-a solicitat plata unui tarif suplimentar de
400lei/imobil.

Comisia constată că în speță, tariful de urgență a fost


solicitat în mod corect, respectiv suma 5000 lei (plafonul
maxim al tarifului de urgență corespunzător procentului de
0,1% din valoarea creanței garantate), la care se adaugă
suma de 100 lei x 4 pentru fiecare imobil, raportat la unitatea
de măsură prevăzută la serviciul cu codul 2.3.3. din anexa nr.
1 la OMAI nr. 39/2009 al ministrul administrației și internelor,
privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI
și unitățile sale subordonate (…), cu modificările și
completările ulterioare125.

125
Tariful stabilit potrivit grupei de servicii 2.3. - întabulare sau
înscriere provizorie, codul 2.3.3. - ipotecă/privilegiu din Ordinul
306
***

11.14 Modul de stabilire al tarifului de publicitate


imobiliară în cazul transmiterii unei construcții care nu a fost
dezmembrată pe apartamente, aflate în proprietate exclusivă.
(Minuta ședinței din data de 08.09.2015)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la modul de evaluare a unui imobil, teren și
construcție ce figurează înscris în cartea funciară ca și cămin
de nefamiliști cu regim de înălțime P+2 și are un singur
proprietar, construcția nefiind dezmembrată pe apartamente.
Imobilul a făcut obiectul unui contract de vânzare al cărui preț
a fost sub valoarea rezultată din grilele notariale,
transmițându-se proprietatea întregului imobil compus din
teren și construcție. Neclaritatea constă în modul de calcul la
evaluarea construcției, respectiv dacă se folosește valoarea
unitară estimată pentru apartamente, caz în care nu se poate
determina suprafața utilă a fiecărei camere de cămin, întrucât
construcția nu a fost apartamentată sau valoarea unitară
estimată pentru case fără teren.
OCPI a admis referat de completare prin care solicită
suplimentarea tarifului cu suma de 1581 lei pentru serviciul cu
codul 2.3.2 din Anexa 1 la Ordinul nr. 39/2009 al ministrul
administrației și internelor, privind aprobarea tarifelor pentru

ministrului administrației și internelor nr. 39/2009 este de 100/imobil +


0,1% din valoarea creanţei garantate per operaţiune și include, potrivit
notei 4) şi notarea interdicţiilor. Potrivit art. 1 alin. (6) furnizarea
serviciilor în regim de urgenţă presupune, pe lângă plata tarifelor
pentru furnizarea serviciilor la termen, şi plata unui tarif suplimentar,
al cărui cuantum este de 4 ori valoarea tarifului normal, dar nu mai
mult de 5000 lei.
307
serviciile furnizate de ANCPI și unitățile sale subordonate (…),
cu modificările și completările ulterioare.

Având în vedere faptul că imobilul – construcție este


proprietatea exclusivă a unei persoane fizice și că nu este
apartamentat, pentru a avea regimul juridic al unui
condominiu, se apreciază că încadrarea corectă, în vederea
stabilirii impozitului pe transferul proprietății imobiliare din
patrimoniul personal și a tarifului de publicitate imobiliară,
este la case fără teren inclusiv anexe, în conformitate cu
valorile orientative stabilite prin expertizele evaluatoare
comandate de către Camerele Notarilor Publici.

***

11.15 Modul de calcul al tarifului de publicitate imobiliară


în cazul unui act juridic care are ca obiect mai multe imobile.
(Minuta ședințelor din datele de 27.10.2015 și 03.11.2015).

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la modul de calcul al tarifului de publicitate
imobiliară în cazul înscrierii în cartea funciară în baza unui
contract de donație ce are ca obiect mai multe suprafețe de
teren din diverse localități din țară, printre care și două
imobile (identificate cu două numere cadastrale diferite)
situate în aceeași localitate. BCPI a respins ambele cereri de
înscriere cu privire la cele două imobile aflate în aceeași
localitate, cu motivarea că procentul de 0,15% din valoarea
din act trebuie aplicat în vederea calcului tarifului prin
raportarea la valoarea fiecărui număr cadastral în parte, dar
nu mai puțin de 60 lei și nu la valoarea totală a celor două
suprafețe de teren, apreciind că este necesar un tarif

308
suplimentar de 25 lei față de cel achitat prin raportare la
suprafața totală.

În speță se ridică o problemă de interpretare a


dispozițiilor Ordinului nr. 39/2009 al ministrului administrației
și internelor, privind aprobarea tarifelor pentru serviciile
furnizate de ANCPI și unitățile sale subordonate (…), cu
modificările și completările ulterioare. Conform codului de
serviciu 2.3.2.- drept de proprietate sau dezmembrăminte în
favoarea persoanelor fizice (…) din Anexa nr. 1 - Lista
cuprinzând tarifele pentru serviciile furnizate de ANCPI şi de
unităţile sale subordonate, tariful perceput este în cuantum de
0,15% din valoarea din act, cu precizările aduse la nota 3126 .

126
Potrivi notei 3) din anexa nr. 1 la Ordinul nr. 39/2009, tariful
se percepe prin raportare la valoarea din act, dar nu mai puţin de 60
lei pentru fiecare imobil; dacă valoarea din act este mai mică decât
valoarea de circulaţie a bunurilor imobile stabilită prin expertiză de
camerele notarilor publici sau nu este disponibilă, procentul se aplică la
aceasta din urmă. Dacă valoarea nu poate fi determinată, tariful minim
este de 60 lei pentru fiecare imobil. La serviciile de la nr. crt. 2.3
codurile 2.3.1 şi 2.3.2, după caz, se va încadra şi înfiinţarea cărţii
funciare a imobilelor/unităţilor individuale, dobândite în baza actelor
juridice încheiate după data intrării în vigoare a prezentului ordin, iar
pentru recepţia documentaţiilor cadastrale se va percepe tariful
prevăzut la serviciul de la nr. crt. 2.1 codul 2.1.2. La constituirea sau
transmiterea dezmembrămintelor dreptului de proprietate, tariful se
determină la valoarea declarată de părţi, dar nu mai puţin de 20% din
valoarea orientativă stabilită prin expertiza întocmită de camera
notarilor publici. La transmiterea nudei proprietăţi, tariful se determină
la valoarea declarată de părţi, dar nu mai puţin de 80% din valoarea
orientativă stabilită prin expertiza întocmită de camera notarilor publici.
În ambele situaţii tariful minim nu poate fi mai mic de 60 lei pentru
fiecare imobil.

309
Punctul de vedere al ANCPI, este în sensul că, în
această situație, tariful se calculează prin raportare la Anexa
nr. 1 – pct. 2.3 din ordinul M.A.I. nr. 39/2009, în care se
precizează că unitatea de măsură la calculul tarifului este
„valoarea din act”, coroborat cu nota de subsol nr. 3 la Anexa
nr. 1. În situaţia în care în actul translativ de proprietate, ce
are ca obiect mai multe imobile, se menţionează valoarea
totală a imobilelor, procentul se aplică la valoarea totală din
act, dar nu poate fi mai puţin de 60 lei pentru fiecare imobil
menţionat în acesta.
În lipsa unei reglementări exprese cu privire la modul de
tarifare a cererilor de acest gen, s-a convenit ca tarifarea să
se facă astfel: fiecare cerere se va tarifa cu 60 lei, cu excepţia
uneia dintre acestea, care va fi tarifată, pe acelaşi cod de
serviciu, cu diferenţa până la tariful total calculat la valoarea
din act, dar nu mai puţin de 60 lei.

***

11.16 Modul de tarifare a notării mențiunii că imobilele


dobândite fac parte din patrimoniul de afectațiune al unei
persoane fizice autorizate. (Minuta ședinței din data de
17.11.2015)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la modul de tarifare a notării în cartea funciară a
mențiunii că imobilele cumpărate fac parte din patrimoniul de
afectațiune al persoanei fizice autorizate. În urma încheierii
unor contracte de vânzare cumpărare, BCPI solicită, pe lângă
taxa în cuantum de 60 de lei, privind înscrierea dreptului de
proprietate în favoarea cumpărătorului – persoană fizică
autorizată, conform codului 2.3.1 și un tarif de 60 de lei
privind notarea în cartea funciară a apartenenței parcelelor de
310
teren cumpărate la patrimoniul de afectațiune al
cumpărătorului, fără ca acesta să solicite acest lucru. Se
aduce la cunoștință că acest mod de lucru nu este împărtășit
de toți lucrătorii din cadrul aceluiași BCPI și nici de lucrătorii
din cadrul altor oficii teritoriale.

Cu privire la situația semnalată comisia îşi menţine


punctul de vedere exprimat anterior. Cu titlu exemplificativ,
prin minuta din data de 28.07.2014 s-a precizat că în această
situaţie se dispune întabularea dreptului de proprietate în
favoarea persoanei fizice, concomitent cu notarea
apartenenţei imobilelor la patrimoniul de afectaţiune aferent
exercitării unei profesii autorizate – persoană fizică autorizată
/ întreprindere individuală / întreprindere familială, în temeiul
art. 33 alin.(1) din Codul civil, referitor la îndeplinirea formelor
de publicitate prevăzute de lege, aplicabil prin analogie127.
Cererea de înscriere în cartea funciară cuprinde un
capăt de cerere prin care se solicită întabularea dreptului de
proprietate și un capăt de cerere privind notarea apartenenței
imobilului la patrimoniul de afectațiune aferent exercitării unei
profesii autorizate, tarifate separat conform Ordinului nr.
39/2009.

***

127
Conform art. 33 alin. (1) din Codul civil orice persoană fizică
sau persoană juridică este titulară a unui patrimoniu care include toate
drepturile și datoriile ce pot fi evaluate în bani și aparțin acesteia.
311
11.17 Posibilitatea utilizării tarifului achitat în vederea
eliberării unui certificat de sarcini ce nu a fost eliberat întrucât
imobilul era înscris în cartea funciară, la emiterea unui extras de
carte funciară pentru autentificare. (Minuta ședinței din data de
09.02.2016)

În practică s-au ivit situații în care notarul public a


solicitat certificat de sarcini pentru un imobil care are număr
cadastral, fără a cunoaște că acesta este deja înscris în cartea
funciară. Cererea a fost tarifată cu suma de 100 lei, potrivit
reglementărilor în vigoare, iar răspunsul primit a fost acela că
nu se poate elibera certificat de sarcini întrucât imobilul
respectiv are carte funciară deschisă. Se solicită formularea
unui punct de vedere cu privire la posibilitatea ca, în cadrul
aceluiași tarif și în același termen acordat eliberării
certificatului de sarcini, să se emită extrasul de carte funciară
pentru autentificare.

Potrivit Ordinului MAI nr. 39/2009 serviciile de


publicitate imobiliară sunt standardizate, fiecărui serviciu
corespunzându-i un tarif. Scutirile sau facilitățile la plata
tarifelor trebuie să fie prevăzute în mod expres de lege, iar
pentru situația semnalată nu există reglementare expresă.
Imposibilitatea emiterii în aceste condiții a unui extras de
carte funciară pentru autentificare este dată și de efectele
juridice pe care le are această operațiune de la data
înregistrării cererii.

***

312
11.18 Tariful perceput pentru radierea notării cesiunii de
creanță ipotecară solicitată concomitent cu radierea ipotecii
cesionate. (Minuta ședinței din data de 09.02.2016)

Un notar public comunică comisiei o încheiere de


respingere a unei cereri de radiere a notării cesiunii de
creanță garantată cu ipotecă împreună cu radierea ipotecii
cesionate, cu plata unui singur tarif de radiere de 60 de lei
pentru codul 2.4.2 din Anexa 1 la Ordinul nr. 39/2009 al
ministrul administrației și internelor, privind aprobarea
tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI și unitățile sale
subordonate (…), cu modificările și completările ulterioare.
Prin referat de completare s-a solicitat plata unui tarif
suplimentar de 60 de lei pentru radierea cesiunii. Ca urmare a
acestuia, notarul public a răspuns în scris invocând soluția
agreată prin minuta ședinței din data de 24.03.2015 în sensul
că ambele notări se radiază cu plata unui singur tarif de 60 de
lei.

Speța în discuție a fost lămurită în minuta din


24.03.2015, în sensul că, în baza cererii de radiere a dreptului
de ipotecă formulată de creditorul ipotecar cesionar,
concomitent cu radierea dreptului de ipotecă se va radia și
notarea cesiunii de creanță. Tariful aferent acestei cereri este
de 60 lei128.

128
(n.n.) A se vedea și art. 1 din Decizia Direcției de Publicitate
Imobiliară din cadrul ANCPI nr. 1/10.08.2016 privind radierea notării
cesiunii creanței ipotecare, concomitent cu radierea dreptului de
ipotecă imobiliară, emisă ulterior analizei situației prezentate prin care
s-au dispus următoarele: ca urmare a cererii de radiere a dreptului de
ipotecă, formulată în baza acordului creditorului ipotecar cesionar, se
va radia concomitent cu dreptul real de garanție și notarea cesiunii de
creanță ipotecară, cu plata unui singur tarif, potrivit serviciului 2.4.2. –
313
***

11.19 Tariful de publicitate imobiliară perceput pentru


rectificarea unei înscrieri în sensul radierii dobânditorului și
activării înscrierii vechiului proprietar în temeiul unei convenții de
rezoluțiune a contractului. (Minuta ședinței din data de
04.04.2016)

Un Birou Individual Notarial solicită formularea unui


punct de vedere cu privire la tariful perceput în următoarea
situație: în anul 2013 s-a încheiat un contract de vânzare
având ca obiect un teren situat în extravilan, înscris în cartea
funciară, categoria de folosință arabil. În anul 2016,
cumpărătorii au denunțat unilateral contractul de vânzare
printr-o declarație autentică, vânzătorii și cumpărătorii
încheind o convenție în formă autentică, prin care a fost
rezoluționat total contractul conform art. 1554 din Codul civil
și prin care părțile au solicitat în baza prevederilor art. 907 și
908 din Codul civil rectificarea cărții funciare, în sensul
înscrierii dreptului de proprietate în favoarea vânzătorului. S-a
depus la OCPI declarația autentică de denunțare unilaterală a
contractului, împreună cu convenția de rezoluțiune a
contractului de vânzare și s-a solicitat rectificarea cărții
funciare, în sensul reînscrierii dreptului de proprietate în
favoarea vânzătorului, achitându-se un tarif de 60 de lei în
vederea revenirii la situația inițială.
OCPI a solicitat depunerea dovezii diferenței de tarif
până la valoarea stabilită potrivit raportului de evaluare

Alte notări (inclusiv radierea) din Ordinul ministrul administrației și


internelor nr. 39/2009, privind aprobarea tarifelor pentru serviciile
furnizate de ANCPI și unitățile sale subordonate (…).
314
privind estimarea valorilor orientative pentru bunurile imobile
pe anul 2016 - aproximativ 5600 lei.

Potrivit dispozițiilor art. 1554 alin. (1) din Codul civil,


contractul desfiinţat prin rezoluţiune se consideră că nu a fost
niciodată încheiat. Dacă prin lege nu se prevede altfel, fiecare
parte este ţinută, în acest caz, să restituie celeilalte părţi
prestaţiile primite.
Având în vedere aceste dispoziții legale, în baza
convenției de rezoluțiune nu are loc un transfer al dreptului de
proprietate, efectul acesteia fiind repunerea părților în situația
anterioară încheierii contractului, acestea restituindu-și una
alteia tot ceea ce și-au prestat în temeiul contractului
desființat.
Ca argumente în acest sens pot fi avute în vedere și
prevederile art. 1 din Procedura din 17 noiembrie 2008 de
restituire a sumelor reprezentând impozit pe veniturile din
transferul proprietăţilor imobiliare din patrimoniul personal,
virate la bugetul de stat, aprobată prin Ordinul ministrului
economiei și finanțelor nr. 3384 din 17 noiembrie 2008,
conform căruia restituirea impozitului pe venitul realizat din
transferul proprietăţilor imobiliare din patrimoniul personal,
datorat în conformitate cu prevederile Legii nr. 571/2003
privind Codul fiscal, cu modificările şi completările
ulterioare129 , reţinut de biroul notarial şi virat la bugetul de
stat, aferent unor tranzacţii desfiinţate ulterior achitării
impozitului, se face la cererea contribuabilului de către
organul fiscal în a cărui rază teritorială îşi are domiciliul
acesta, respectiv de către organul fiscal competent în

129
Legea nr. 571/2003 a fost abrogată prin Legea nr. 227/2015
privind Codul fiscal, intrată în vigoare la data de 01.01.2016.

315
administrarea contribuabililor nerezidenţi, denumit în
continuare organ fiscal competent și cele ale art. 5 lit. b), în
conformitate cu care la cererea de restituire contribuabilul va
anexa: (…) b) copia legalizată a actului de desființare cu efect
retroactiv a actului de transfer al dreptului de proprietate
asupra bunului ori bunurilor imobile.
Având în vedere aceste argumente, în baza convenției
de rezoluțiune, în cartea funciară se va efectua rectificarea
înscrierilor în sensul radierii cumpărătorului proprietar tabular
și activării înscrierii vechiului proprietar, tariful aferent acestei
operațiuni fiind de 60 lei/operațiune, conform serviciului cu
codul 2.4.2. alte notări (inclusiv radierea) din Ordinul
39/2009.

***

11.20 Tariful perceput pentru rectificarea cărții funciare în


baza unei convenții de rezoluțiune a contractului de vânzare;
radierea unui litigiu din cartea funciară. (Minuta ședinței din data
de 09.05.2016)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la emiterea de către OCPI a unor referate de
completare cu privire la cererile de înscriere formulate în baza
unei convenții de rezoluțiune (tranzacție) a unui contract de
vânzare și radiere a litigiului notat în cartea funciară de către
vechiul proprietar. Deși s-a atașat minuta comisiei prin care s-
a stabilit că se percepe un tarif de 60 lei în vederea radierii
proprietarului în baza convenției de rezoluțiune 130 , OCPI

130
Prin minuta din data de 04.04.2016 s-a reținut motivat că în
baza convenției de rezoluțiune, în cartea funciară se va efectua
rectificarea înscrierilor în sensul radierii cumpărătorului proprietar
316
solicită plata unui tarif suplimentar la valoarea din act, potrivit
serviciului cu codul 2.3.1 (notarul public menționează că într-
un referat scrie în mod eronat codul 2.3.2 referitor la
intabularea dreptului de proprietate în favoarea persoanelor
fizice).
În ceea ce privește radierea litigiului se apreciază că
prevederile art. 196 din Regulamentul de avizare, recepție și
înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat
prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările
ulterioare 131 naște în unele spețe situații relativ absurde. În

tabular și activării înscrierii vechiului proprietar, tariful aferent acestei


operațiuni fiind de 60 lei/operațiune, conform serviciului cu codul
2.4.2. alte notări (inclusiv radierea) din Ordinul 39/2009.
131
Conform art. 196 din Regulamentul aprobat prin Ordinul nr.
700/2014 cu modificările și completările ulterioare (1) Acţiunea în
rectificare, în justificare sau în prestaţie tabulară se notează fie la
cererea părţii interesate, fie la sesizarea instanţei de judecată. Notarea
se va face în baza copiei acţiunii având ştampila şi numărul de
înregistrare ale instanţei sau a certificatului de grefă care identifică
obiectul procesului, părţile şi imobilul. Notarea se va radia în baza: a)
dovezii stingerii definitive a litigiului, constatată prin hotărâre
judecătorească sau certificat de grefă; b) declaraţiei autentice de
renunţare la dreptul dedus judecăţii, însoţită de dovada înregistrării la
instanţa judecătorească învestită cu soluţionarea cauzei. (2) Dispoziţiile
alin. (1) se aplică în mod corespunzător în ceea ce priveşte: a) notarea
acţiunii în revendicare, a acţiunilor confesorii sau negatorii privitoare la
drepturile reale principale care poartă asupra imobilelor înscrise în
cartea funciară; b) notarea acţiunii de partaj; c) notarea acţiunilor în
ineficacitatea actelor juridice constitutive, translative, modificatoare
sau extinctive de drepturi reale asupra imobilelor înscrise în cartea
funciară, astfel cum sunt acţiunea în constatarea nulităţii sau în
anulare, acţiunea în rezoluţiune, acţiunea în revocarea donaţiei sau
acţiunea în simulaţie; d) notarea acţiunilor privitoare la predarea unui
bun imobil sau la executarea unei alte obligaţii, dacă obiectul prestaţiei
este un imobil înscris în cartea funciară; e) notarea acţiunilor posesorii
317
cazul de față, prin tranzacția încheiată, părțile au convenit
rezoluțiunea contractului prin care o persoană juridică a
vândut imobilul respectiv. Aceeași persoană juridică a introdus
anterior o acțiune judiciară care avea același obiect, respectiv
rezoluțiunea contractului de vânzare. Se apreciază de către
notarul public că prin reîntoarcerea imobilului în patrimoniul
reclamantei, în baza tranzacției încheiate, acțiunea rămâne
fără obiect și se consideră că litigiul poate fi radiat, chiar dacă
nu sunt îndeplinite expres prevederile art. 196 din
Regulament, deoarece ar exista o situație atipică prin care un
proprietar tabular are înscris în cartea funciară a imobilului pe
care îl deține, un litigiu introdus de el. De asemenea, având în
vedere că, în baza tranzacției care are ca obiect rezoluțiunea,
vânzătorul redevine proprietar al imobilului ce a făcut obiectul
litigiului, se consideră că litigiul notat a rămas fără obiect și că
nu mai este necesară o altă formalitate.

Comisia își menține punctul de vedere exprimat prin


minuta din data de 04.04.2016, cu privire la necesitatea
rectificării cărții funciare în baza convenției de rezoluțiune a
contractului de vânzare – cumpărare cu perceperea unui tarif
de 60 lei în vederea radierii proprietarului.
Cu privire la radierea litigiului, în considerarea situației
atipice din speță, acesta se va radia în baza unei hotărâri
judecătorești definitive care să constate că litigiul a rămas fără
obiect.

***

sau a altor acţiuni privitoare la fapte şi alte raporturi juridice în


legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară.

318
11.21 Stabilirea tarifelor de publicitate imobiliară în cazul
actelor translative de proprietate care au ca obiect mai multe
imobile. (Minutele ședințelor din data de 07.06.2016 și
14.07.2016)

Un notar public solicită, prin două adrese succesive,


formularea unui punct de vedere cu privire modul de calcul al
tarifului de publicitate imobiliară în cazul contractelor care au
ca obiect mai multe imobile înscrise în cartea funciară.

a) Prin adresa inițială se face referire la modul de


stabilire a tarifului de publicitate imobiliară în cadrul dosarului
nr. 62747/06.04.2016, soluționat prin încheiere de respingere,
motivată de lipsa dovezii achitării tarifului.
Se precizează de către notarul public că, prin contractul
de vânzare autentificat sub nr. 568/05.04.2016, s-au
înstrăinat 3 imobile (apartament, parcare și o cotă de drum)
la valoarea totală de 138.430,50 lei, care include TVA de 5%,
respectiv la valoarea fără TVA de 131.838,57 lei, tariful de
publicitate imobiliară fiind calculat procentual, prin raportare
la prețul vânzării fără TVA. Cererea de înscriere formulată a
primit referat de completare prin care s-a solicitat depunerea
unui tarif suplimentar în sumă de 120 de lei.
Notarul public a solicitat BCPI lămuriri cu privire la
justificarea diferenței de tarif, apreciind că acesta a fost
estimat în mod corect, prin aplicarea unui procent de 0,15%
din valoarea totală din act, dar nu mai puțin de 60 de lei
pentru fiecare imobil, făcându-se referire la minuta ședinței
din data de 03.11.2015, în care s-a reținut că: punctul de
vedere al ANCPI este în sensul că în această situație tariful se
calculează prin raportare la Anexa nr. 1 pct. 2.3 din Ordinul
ministrului administrației și internelor nr. 39/2009 în care se
precizează că unitatea de măsură la calculul tarifului este
319
”valoarea din act” coroborat cu nota de subsol nr. 3 la Anexa
nr. 1132. În situația în care în actul translativ de proprietate, ce
are ca obiect mai multe imobile, se menționează valoarea
totală a imobilelor, procentul se aplică la valoarea din act, dar
nu poate fi mai puțin de 60 de lei pentru fiecare imobil
menționat în act. Modul de tarifare al cererilor de acest gen se
face astfel: fiecare cerere se va tarifa cu 60 de lei, cu excepția
uneia dintre acestea, care va fi tarifată pe același cod de
serviciu, cu diferența până la tariful total calculat la valoarea
din act, dar nu mai puțin de 60 de lei.
Oficiul teritorial nu a răspuns solicitării de lămuriri
suplimentare primite și a dispus întabularea doar în ceea ce
privește parcarea și cota de drum, iar cu privire la întabularea
dreptului de proprietate asupra apartamentului a emis
încheiere de respingere, cu motivarea că prin contractul de
vânzare (...) s-au înstrăinat 3 imobile, respectiv apartamentul
nr. 27 în suprafață de 53,06 mp, terenul aferent în cotă de
23,08/763 parte, parcarea și imobilul în cotă de 7/1053 parte
din drumul de acces. Conform valorii de circulație a bunurilor
stabilite prin expertiză de camerele notarilor, tariful pentru
intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului cu nr.
cadastral 70420-C1-U24 este de 0,15% din 2300 lei * 53,06
mp + 0,15% din 155 lei * 23,08/763 mp + 120 lei pentru
imobilul parcare și cota de drum (...). S-a solicitat prin
referatul de completare nr. 1/2016 (...) diferența de tarif în
valoare de 120 lei (...) până la data prezentei cererea nu a

132
Conform notei de subsol nr. 3 din Anexa nr. 1 la Ordinul nr.
39/2009 din valoarea din act, dar nu mai puţin de 60 lei pentru fiecare
imobil; dacă valoarea din act este mai mică decât valoarea de
circulaţie a bunurilor imobile stabilită prin expertiză de camerele
notarilor publici sau nu este disponibilă, procentul se aplică la aceasta
din urmă. Dacă valoarea nu poate fi determinată, tariful minim este de
60 lei pentru fiecare imobil (...).
320
fost completată cu dovada achitării diferenței de tarif în
valoare de 120 lei (...).
Împotriva încheierii de respingere a fost formulată
cerere de reexaminare în care s-a invocat faptul că valoarea
de circulație a imobilelor ce au constituit obiectul contractului
s-a stabilit în baza Raportului de evaluare a fondului imobiliar
pentru anul 2016, în felul următor:
- pentru apartament - SU 53,06 mp x 2300
lei/mp=122.038 lei;
- terenul aferent apartamentului este de 23,08 mp, însă,
potrivit raportului de evaluare, valorile pentru apartamente
includ și valoarea cotelor părți indivize comune și a cotei părți
de teren în proprietate până la 25 mp;
- pentru parcare 11 mp x 155 lei/mp=1705 lei; pentru
cota drum 7 mp x 7,75 lei/mp (care reprezintă 5% din 155
lei/mp) = 54,25 lei.
Analizând valoarea din act, respectiv 131.838,57 lei și
valoarea minimă de circulație, respectiv 123.797,25 lei se
constată că valoarea din act este mai mare decât valoarea
minimă de circulație. Tariful perceput de la cumpărător,
conform punctului de vedere al ANCPI în sumă de 198 lei,
reprezintă 0,15% din valoarea totală din act și se încadrează
în minimul de 180 lei, având în vedere că prin contractul
menționat anterior s-au înstrăinat 3 imobile. S-a precizat că la
fel s-a calculat tariful și în alte 18 dosare menționate în
cuprinsul cererii de reexaminare, soluționate prin admitere.
Cererea de reexaminare a fost soluționată, de
asemenea, prin încheiere de respingere, cu motivarea că prin
actul depus în justificarea cererii cu nr. 62747/2016 s-au
înstrăinat 3 imobile (...). Tariful depus în valoare de 198 lei
este insuficient pentru înstrăinarea celor 3 imobile, conform
prevederilor Ordinului MAI nr. 39/2009 (...).

321
b) Printr-o adresă ulterioară, notarul public semnalează
și alte situații similare cu cea adusă la cunoștință inițial, cu
privire la modul de soluționare a dosarelor nr. 94923 -
94925/27.05.2016, respectiv dosarele 94961 -
94963/27.05.2016.
Notarul public solicită, pe lângă verificarea modului de
tarifare și în aceste dosare, emiterea unei adrese către
conducerea BCPI referitoare la modalitatea de calcul a
tarifului pentru situațiile de genul celor sesizate. Se precizează
că, în situații similare, lucrătorii aceluiași birou teritorial au
emis încheieri de admitere, fără solicitarea de a se achita un
tarif suplimentar, respectiv dosarele 94899 -
94901/27.05.2016, aferente unui contract autentificat de
același birou notarial.

Punctul de vedere al ANCPI este în sensul că în situația


în care actul translativ de proprietate are ca obiect mai multe
imobile, tariful se calculează prin raportare la Anexa nr. 1 pct.
2.3 din Ordinul ministrului administrației și internelor nr.
39/2009 în care se precizează că unitatea de măsură avută în
vedere la calculul tarifului este ”valoarea din act”, coroborat
cu nota de subsol nr. 3 la Anexa nr. 1 care precizează că dacă
valoarea din act este mai mică decât valoarea de circulaţie a
bunurilor imobile stabilită prin expertiză de camerele notarilor
publici sau nu este disponibilă, procentul se aplică la aceasta
din urmă. Fiecare cerere se va tarifa cu 60 de lei, cu excepția
uneia dintre acestea, care va fi tarifată pe același cod de
serviciu, cu diferența până la tariful total calculat la valoarea
din act sau, după caz, din expertiză (în prezent, studiul de
piață), dar nu mai puțin de 60 de lei.
În vederea evitării situațiilor de acest fel, se recomandă
notarilor publici menționarea în actul juridic supus întabulării
sau în cuprinsul cererii de înscriere a valorii de circulație din
322
studiul de piață, prin raportare la care se calculează tarifele de
publicitate imobiliară, respectiv efectuarea mențiunii cu privire
la faptul că valoarea tranzacționată este mai mare decât cea
din studiul de piață. Răspunderea încadrării în studiul de piață
aparține notarilor publici.

Ulterior analizei situației prezentate, un grup de 12


notari publici din cadrul Camerei Notarilor Publici solicită
emiterea unei decizii cu caracter obligatoriu în temeiul art. 22
alin. (12) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea
imobiliară, republicată 133 privind modul de tarifare în cazul
contractelor care au ca obiect mai multe imobile înscrise în
cartea funciară. Deși s-a stabilit prin minuta Comisiei din
data de 07.06.2016 că tariful se calculează prin raportare la
Anexa nr. 1 pct. 2.3 din Ordinul nr. 39/2009 al ministrului
administrației și Internelor privind aprobarea tarifelor pentru
serviciile furnizate de ANCPI şi unităţile sale subordonate (...),
cu modificările și completările ulterioare, respectiv la valoarea
din act, un BCPI solicită completarea tarifului cu sume
suplimentare rezultate din aplicarea procentului de 0,15% (în
cazul persoanelor fizice), respectiv 0,5% (în cazul persoanelor
juridice) la valoarea statistică de piață a fiecărui imobil, chiar
dacă valoarea din act este superioară valorii de circulație a
tuturor bunurilor imobile stabilită prin expertiză.
Reprezentanții BCPI invocă faptul că minutele nu au caracter

133
Conform art. 22 alin. (12) din Legea nr. 7/1996 privind
cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată în exercitarea
atribuţiilor de coordonare şi control, directorii Direcţiei de publicitate
imobiliară şi Direcţiei de cadastru emit decizii cu caracter obligatoriu a
căror nerespectare atrage pentru personalul de specialitate din Agenţia
Naţională şi instituţiile subordonate, implicat în soluţionarea cererilor
de recepţie şi înscriere, sancţiunile disciplinare prevăzute în
regulamentele interne.
323
obligatoriu, astfel că, în multe cazuri, nu dau curs celor
stabilite în cadrul acestora, obiectivul unei practici unitare fiind
imposibil de atins în lipsa unei decizii cu caracter obligatoriu.
Cu titlu de exemplu se menționează Dosarul nr. 100497/2016
în care s-a emis referat de completare a tarifului de publicitate
imobiliară, ulterior ședinței din data de 07.06.2016.

În cadrul ședinței din data de 14.07.2016, s-au precizat


următoarele: comisia își menține punctul de vedere exprimat
prin minuta din data de 07.06.2016, urmând ca directorul
Direcției de Publicitate Imobiliară să analizeze situația
prezentată și să dispună în consecință134.

134
(n.n.) Prin Decizia Direcției de Publicitate Imobiliară nr.
2/21.10.2016 s-au stabilit reguli privind modalitatea de tarifare în cazul
actului translativ de proprietate care are ca obiect mai multe imobile
situate în circumscripția aceluiași oficiu teritorial, după cum urmează:
Art. 1 (1) Înscrierea în cartea funciară a dreptului de
proprietate în cazul în care aceasta a fost solicitată în baza unui act
juridic prin care se constituie sau se transferă dreptul cu privire la mai
multe imobile se face în baza unor cereri de înscriere distincte pentru
fiecare imobil în parte.
(2) Pentru înscrierea dreptului de proprietate în cazul prevăzut
la alin. (1) se achită un tarif calculat pentru serviciul de publicitate
imobiliară având codul 2.3.1. sau 2.3.2. prin aplicarea unui procent de
0,15% în cazul persoanelor fizice, respectiv de 0.5% în cazul
persoanelor juridice, la valoarea totală a imobilelor prevăzut în
cuprinsul actului sau la valoarea totală din studiul de piață/expertiză -
atunci când aceasta din urmă este mai mare decât valoarea totală
prevăzută în act sau când aceasta nu există, dar nu mai puțin de 60 lei
pentru fiecare imobil.
(3) Defalcarea tarifului de înscriere, stabilit conform alin. (2),
pe fiecare cerere de înscriere în parte se face astfel:
a) cererea de înscriere depusă pentru primul imobil se tarifează
cu diferența dintre tariful total stabilit prin aplicarea procentului de
0,15%, respectiv de 0.5% la valoarea totală a imobilelor și valoarea
324
***

11.22 Tariful perceput în vederea radierii cesiunii de


creanță ipotecară concomitent cu radierea dreptului de ipotecă.
(Minuta ședinței din data de 03.08.2016)

Un notar public aduce la cunoștința membrilor comisiei


faptul că unele birouri de cadastru și publicitate imobiliară nu
respectă soluțiile recomandate de către reprezentații ANCPI și
de cei ai UNNPR prin minutele ședințelor acestora ceea ce, pe
de o parte, zădărnicește eforturile reprezentanților celor două
instituții de a crea o practică unitară la nivel național, iar pe de
altă parte pune notarul public într-o situație foarte delicată
deoarece, deși procedează într-o manieră care ar trebui să fie
considerată corectă, nu obține rezultatul scontat și alocă timp
și resurse unor demersuri care nu au finalitatea dorită.
Astfel, BCPI solicită achitarea unui tarif suplimentar, în
cuantum de 60 de lei, în vederea radierii cesiunii de creanță a
ipotecii, cesiune notată în cartea funciară, deși aceasta ar fi
trebuit radiată odată cu ipoteca, soluție recomandată și prin
minuta din data de 24.03.2015. Soluția dată de biroul sus-
menționat cu privire la cererea înregistrată sub nr. 108670 din

rezultată din înmulțirea tarifului minim de 60 de lei cu restul numărului


de imobile ce fac obiectul actului juridic.
Ex.: tarif imobil nr. 1=tarif total - [60 lei x (n - 1 imobile)]
b) cererile de înscriere depuse pentru restul imobilelor din
cuprinsul actului juridic se tarifează fiecare cu 60 lei.
Ex.: tarif imobil (n-1) = 60 lei.
tarif imobil (n-2) = 60 lei.
(4) În situația în care tariful calculat conform alin. (2) este mai
mic decât tariful minim datorat de 60 lei pentru fiecare imobil, cererile
de înscriere se tarifează cu tariful minim de 60 lei pentru fiecare cerere
în parte. (…)
325
data de 17.06.2016 a fost admiterea capătului de cerere cu
privire la radierea ipotecii și respingerea capătului de cerere
privind radierea cesiunii de creanță.
Deoarece unii registratori motivează ignorarea soluțiilor
propuse prin minutele ședințelor Comisiei prin faptul că
acestea nu sunt obligatorii cât timp nu sunt cuprinse într-un
ordin al directorului general al ANCPI, ar trebui găsită o
soluție, astfel încât, în măsura în care se acceptă faptul că
registratorii pot ignora respectivele minute, să se găsească o
modalitate prin care să se comunice notarilor publici care sunt
birourile de cadastru și publicitate imobiliară care nu înțeleg să
procedeze conform celor stabilite prin minutele ședințelor și
care sunt soluțiile pe care le acceptă respectivele birouri.

Comisia precizează faptul că își menține punctul de


vedere exprimat prin minuta din data de 24.03.2015, sens în
care ANCPI va analiza oportunitatea emiterii unei decizii a
directorului Direcției de Publicitate Imobiliară135.

***

135
(n.n.) A se vedea decizia Direcției de Publicitate Imobiliară
din cadrul ANCPI nr. 1/10.08.2016 privind radierea notării cesiunii
creanței ipotecare, concomitent cu radierea dreptului de ipotecă
imobiliară. Potrivit art. 1 ca urmare a cererii de radiere a dreptului de
ipotecă, formulată în baza acordului creditorului ipotecar cesionar, se
va radia concomitent cu dreptul real de garanție și notarea cesiunii de
creanță ipotecară, cu plata unui singur tarif, potrivit serviciului 2.4.2 –
alte notări (inclusiv radierea) din Ordinul 39/2009 al ministrului
administrației și Internelor privind aprobarea tarifelor pentru serviciile
furnizate de ANCPI şi unităţile sale subordonate (...).
326
11.23 Calculul tarifului de publicitate imobiliară pentru
întabularea în baza unui act de partaj prin care se transmite
dobânditorului o cotă - parte din dreptul de proprietate asupra
unui bun imobil. (Minuta ședinței din data de 03.08.2016)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la modul de calcul al tarifului de publicitate
imobiliară perceput pentru intabularea unui partaj
voluntar/judecătoresc, respectiv dacă acesta se calculează
prin raportare la valoarea întregului bun, sau la valoarea cotei
dobândite prin partaj, în speţă 1/2. Cu titlu exemplificativ se
menționează că, pentru intabularea în baza unui act de partaj
judecătoresc, realizat anterior anului 2011, s-a calculat un
tarif de intabulare prin raportare la cota de 1/2. Alți notari
publici calculează tariful fie prin raportare la valoarea
întregului imobil, fie prin raportare la valoarea cotei transmisă
prin actul de partaj.

Reprezentanții ANCPI precizează că tariful aferent


operațiunii de intabulare a dreptului de proprietate în baza
actelor de partaj efectuate de către persoanele fizice se
încadrează la grupa de servicii 2.3, codul de serviciu 2.3.2. din
Anexa nr. 1 la Ordinul ministrului administrației și internelor
nr. 39/2009 privind aprobarea tarifelor pentru serviciile
furnizate de ANCPI şi unităţile sale subordonate (…), cu
modificările și completările ulterioare.
Cuantumul acestui tarif este de 0,15% din valoarea din
act, valoare care se calculează, în situația prezentată, prin
raportare la cota-parte din dreptul de proprietate ce revine
dobânditorului prin actul de partaj, peste cota lui ideală și care
nu poate fi mai mică decât valoarea de circulație a bunurilor
imobile stabilită prin studiile de piață de camerele notarilor
publici, iar în toate cazurile nu mai puțin de 60 lei pentru
327
fiecare imobil obiect al partajului, conform notei 3 din ordinul
menționat.

***

11.24 Stabilirea tarifului de publicitate imobiliară în


situația în care se solicită întabularea succesivă a unor acte
translative de proprietate. (Minuta ședinței din data de
14.11.2016)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la următoarea situație juridică: la data de
02.03.1993 s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr.
108/1993, între o persoană fizică și un oficiu specializat
pentru vânzarea locuințelor, în condiţiile Decretului-lege nr.
61/1990 privind vânzarea de locuinţe construite din fondurile
statului către populaţie, având ca obiect un apartament, al
cărui preț urma să fie achitat parțial prin împrumut de la
C.E.C., contract care nu a făcut obiectul înscrierii în cartea
funciară. Ulterior, la data de 20.08.2003, respectiv
24.03.2004, apartamentul a făcut obiectul unor înstrăinări
succesive, neînscrise în cartea funciară. La data de
18.09.2012, ca urmare a certificatului de moștenitor nr.
33/2012 și a contractului de întreținere autentificat cu nr.
2258/2012, proprietatea apartamentului s-a transmis
numiților C.C.M. și C.S. care au solicitat, la data de
09.09.2016, prin intermediul biroului notarial, întabularea
dreptului de proprietate asupra apartamentului înscris la acest
moment în cartea funciară în favoarea Statului român, pe
baza actelor succesive enumerate anterior.
Cu privire la cererea de înscriere formulată, BCPI a emis
un referat de completare prin care a solicitat:

328
- adeverința prin care se corelează imobilul ce face
obiectul contractului de vânzare-cumpărare cu imobilul înscris
în cartea funciară;
- adeverință cu privire la diferența de preț în sumă de
(...) lei pentru care se înscrie sau nu ipoteca în favoarea
C.E.C.;
- certificat fiscal;
- calcularea tarifului aferent serviciului de publicitate
imobiliară solicitat, conform raportului de evaluare întocmit de
Camera Notarilor Publici și depunerea documentului de plată
reprezentând diferența de valoare pentru fiecare act în parte
(acolo unde este cazul).
Având în vedere cele de mai sus, notarul public solicită
formularea unui punct de vedere cu privire la stabilirea
tarifului de publicitate imobiliară în situația în care se solicită
întabularea succesivă a unor acte translative de proprietate pe
codul 2.3.2. din Anexa nr. 1 la Ordinul nr. 39/2009 al
ministrului administrației și Internelor privind aprobarea
tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI şi unităţile sale
subordonate (...), cu modificările și completările ulterioare,
respectiv dacă tarifarea se face la valoarea înscrisă în act
pentru fiecare act, respectiv înscriere în parte, sau la valoarea
stabilită prin expertiză de la data la care se solicită înscrierea
succesivă a actelor translative, respectiv la valoarea studiului
de piață pentru anul 2016.

Comisia precizează că întabularea dreptului de


proprietate este o operațiune care se tarifează raportat la
valoarea imobilului de la data solicitării serviciului, indiferent
de data la care a luat naștere dreptul pentru care se solicită
efectuarea publicității imobiliare, în speță data încheierii
actelor juridice succesive.

329
În acest sens este și nota de subsol de la punctul 2.3.2
din Anexa 1 la Ordinul ministrului administrației și internelor
nr. 39/2009 privind aprobarea tarifelor pentru serviciile
furnizate de ANCPI și unitățile sale subordonate, care face
trimitere la valoarea de expertiză notarială a imobilului, fără a
face distincție în funcție de data încheierii contractului: dacă
valoarea din act este mai mică decât valoarea de circulație a
bunurilor imobile stabilită prin expertiză de camerele notarilor
publici sau nu este disponibilă, procentul se aplică la aceasta
din urmă.
La data înregistrării cererii de înscriere a dreptului de
proprietate, este de actualitate o singură expertiză de
referință/studiu de piață (în accepțiunea noului Cod fiscal)
pentru stabilirea valorii de circulație, cea aferentă anului
respectiv, celelalte nemaifiind în uz. În cazul actelor succesive,
tarifarea se face pentru fiecare act în parte, la valoarea
studiului de piață valabil la momentul înregistrării cererilor.

***

11.25 Tariful pentru radierea unui drept de ipotecă, în


situația în care imobilul grevat a făcut obiectul unui act de dare
în plată. (Minuta ședinței din data de 14.11.2016)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la plata tarifului de 60 de lei pentru radierea unui
contract de împrumut cu garanție imobiliară, în situația în care
imobilul înscris în cartea funciară a făcut obiectul ulterior al
unui act de dare în plată, pentru înscrierea căruia s-a
perceput tariful legal. În mod concret, la data de 27.05.2016
s-a autentificat contractul de împrumut cu garanție imobiliară
sub nr. 1013/27.05.2016, înscris în cartea funciară, urmat de
contractul de dare în plată autentificat sub nr.
330
1555/29.07.2016. Biroul teritorial a înscris dreptul de
proprietate conform contractului de dare în plată, respingând
capătul de cerere cu privire la radierea ipotecii și a
interdicțiilor înscrise conform contractului de împrumut cu
garanție imobiliară, solicitând plata unui tarif suplimentar de
60 de lei (încheierea nr. 15406/30.05.2016). Se consideră că
tariful de 60 de lei nu este necesar, întrucât radierea ipotecii
se face simultan, prin efectul înscrierii contractului de dare în
plată.

În speța prezentată sunt incidente dispozițiile art. 2428


alin. (2) lit. d) din Codul civil, potrivit cărora ipoteca imobiliară
se poate radia ca urmare a dobândirii de către creditor a
bunului grevat. În considerarea modalității speciale – prin
confuziune – de stingere a dreptului de ipotecă, Comisia
apreciază că radierea din cartea funciară a acestui drept se
realizează fără achitarea tarifului de 60 lei, concomitent cu
întabularea dreptului de proprietate în baza contractului de
dare în plată.

***

11.26 Modul de calcul al tarifului de publicitate imobiliară


în regim normal și în regim de urgență în cazul unui act juridic
ce are ca obiect mai multe imobile înscrise în cartea funciară.
(Minuta ședinței din data de 31.01.2017)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la modul de stabilire a tarifului pentru înscrierea în
cartea funciară a unui act de partaj al unor bunuri comune
între soți, în cadrul căruia, după stabilirea cotelor de
contribuție la dobândirea bunurilor comune, soțul preia cota-
parte de 20% deținută de soție din bunurile imobile supuse
331
partajului, în număr de 72, cotă evaluată la suma de
1.884.164 lei, conform Raportului de evaluare a imobilelor,
ediția 2016 întocmit de Camera Notarilor Publici. Întrucât
0,15% din valoarea de mai sus înseamnă 2826 lei, respectiv
mai puțin de 60 lei pentru fiecare imobil, tariful de intabulare
a fost stabilit de notarul public în cuantum de 4320 lei (60 lei
x 72 imobile), la care s-au adăugat 5000 lei pentru înscrierea
în regim de urgență, conform Ordinului nr. 39/2009 al
ministrului administrației și Internelor privind aprobarea
tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI şi unităţile sale
subordonate (...), cu modificările și completările ulterioare.
Contrar acestei modalități de tarifare, reprezentanții OCPI au
susținut telefonic că tariful de intabulare este de 0,15% din
valoarea din act la care se adaugă 60 de lei pentru fiecare
imobil, iar pentru înscrierea în regim de urgență 5000 lei plus
240 lei pentru fiecare imobil.

În considerarea cadrului legal în vigoare, Comisia reține


următoarele:
Potrivit art. 39 alin. (3) din Regulamentul de avizare,
recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară
aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și
completările ulterioare, cererea de recepţie şi/sau înscriere se
formulează pentru fiecare imobil în parte. Conform alin. (7) al
aceluiași articol, în situaţia în care actul juridic are ca obiect
mai multe imobile situate în circumscripţia aceluiaşi birou
teritorial, se depune o cerere de înscriere pentru fiecare
imobil. Înscrisul original sau copia legalizată a acestuia se va
ataşa la prima cerere de înscriere, iar la celelalte cereri de
înscriere se va menţiona numărul de înregistrare al cererii la
care a fost ataşat originalul sau copia legalizată a actului
juridic pe care se întemeiază înscrierea. În consecință, în

332
speță trebuie formulată câte o cerere de înscriere pentru
fiecare imobil.
Referitor la modul de tarifare a cererilor, sunt aplicabile
prevederile serviciului având codul 2.3.2. din Anexa nr. 1 a
Ordinului nr. 39/2009, cu modificările și completările
ulterioare, în conformitate cu care tariful pentru intabularea
dreptului de proprietate în favoarea persoanelor fizice este de
0,15% din valoarea din act, cu precizările aduse prin nota 3,
conform căreia tariful se percepe prin raportare la valoarea
din act, dar nu mai puţin de 60 lei pentru fiecare imobil; dacă
valoarea din act este mai mică decât valoarea de circulaţie a
bunurilor imobile stabilită prin expertiză de camerele notarilor
publici sau nu este disponibilă, procentul se aplică la aceasta
din urmă. Dacă valoarea nu poate fi determinată, tariful
minim este de 60 lei pentru fiecare imobil (…).
Din analiza prevederilor legale citate mai sus rezultă că,
atât în cazul în care actul juridic are ca obiect un singur
imobil, cât și în cazul actelor juridice care au ca obiect mai
multe imobile înscrise în cartea funciară, unitatea de măsură a
tarifului este valoarea din act, cu îndeplinirea următoarelor
condiții cumulative:
- procentul de 0,15% din valoarea din act este mai mare
decât suma de 60 de lei x numărul de imobile, obiect al
actului juridic;
- aceasta este mai mare decât valoarea de circulaţie a
bunurilor imobile stabilită prin expertiză de camerele notarilor
publici (în prezent, studiul de piață).
Întrucât în situația prezentată, suma de 0,15% din
valoarea de circulație stabilită prin expertiză a cotei-părți
atribuite soțului, din cele 72 de bunuri imobile supuse
partajului, este mai mică decât suma rezultată din înmulțirea
tarifului minim de 60 lei, pentru fiecare imobil, cu numărul
total de imobile, la stabilirea tarifului de intabulare în regim
333
normal se va da eficiență regulii prevăzute în nota 3, teza I,
acesta fiind în cuantum de 60 lei x 72 imobile = 4320 lei.
Tariful de urgență se calculează conform art. 1 alin. (6)
din Ordinul nr. 39/2009, care stipulează că: Furnizarea
serviciilor în regim de urgenţă presupune, pe lângă plata
tarifelor pentru furnizarea serviciilor la termen, şi plata unui
tarif suplimentar, al cărui cuantum este de 4 ori valoarea
tarifului normal, dar nu mai mult de 5000 lei. În considerarea
faptului că unitatea de măsură pentru stabilirea tarifului în
cazul actelor juridice care au ca obiect unul sau mai multe
imobile este valoarea din act și nu imobilul, pentru
soluționarea în regim de urgență a cererilor de intabulare se
percepe un tarif unic de 5000 de lei.
Dovada tarifului pentru cererile având ca obiect
imobilele situate în circumscripția aceluiași BCPI se poate face
cu un singur document de plată, conform Ordinului nr.
1009/2013 pentru aprobarea Protocolului privind Metodologia
de încasare şi virare a tarifelor de publicitate imobiliară.
Față de precizările suplimentare transmise de notarul
public, ANCPI precizează că se lucrează la un nou ordin de
stabilire a tarifelor de publicitate imobiliară, în care urmează
să fie reconsiderate regulile de tarifare actuale, în vederea
unei aplicări mai clare de către destinatarii normelor.

***

11.27 Tariful perceput pentru eliberarea unui certificat de


sarcini în cazul unor terenuri prevăzute într-un titlu de
proprietate în care figurează mai mulți coproprietari și mai multe
parcele de teren. (Minuta ședinței din data de 06.03.2017)

Un notar public solicită comunicarea unui punct de


vedere cu privire la tariful perceput pentru eliberarea unui
334
certificat de sarcini pentru niște terenuri prevăzute într-un titlu
de proprietate în care figurează 5 coproprietari și un număr
de 21 de parcele de teren. OCPI, prevalându-se de
prevederile unor proceduri operaționale proprii din data de
13.06.2016, care nu au fost comunicate notarilor publici,
solicită întocmirea unei cereri pentru fiecare parcelă în parte
precum și pentru fiecare coproprietar în parte, în speță fiind
necesare 5x21=105 cereri separate, fiecare taxată cu 100 de
lei. Se menționează că, la alte oficii teritoriale din județele
învecinate, tarifarea se face cu 100lei / certificatul de sarcini /
titlul de proprietate, indiferent de numărul de coproprietari
sau de parcele înscrise pe acesta.

Reprezentanții ANCPI precizează că procedurile


operaționale trebuie să privească doar activitatea
administrativă a OCPI și nu procedurile privind activitatea de
publicitate imobiliară, implicit modalitate de tarifare și de
soluționare a cererilor de înscriere în cartea funciară.
Certificatul de sarcini se eliberează la solicitarea oricărei
persoane, tariful aferent acestui serviciu fiind de 100 lei /
certificat, conform anexei nr. 1 la Ordinul ministrului
administrației și internelor nr. 39/2009 privind aprobarea
tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI și unitățile sale
subordonate (...). El indică eventualele sarcini înregistrate în
registrul de transcripțiuni și inscripțiuni constituite de o
persoană asupra unui / unor imobil / imobile pentru care nu a
fost deschisă carte funciară, indiferent dacă asupra acestuia /
acestora se exercită un drept de proprietate exclusivă sau
comună.
Potrivit serviciului cu codul 2.7.4 din Ordinul 39/2009,
unitatea de măsură în cazul certificatului de sarcini este
certificatul, nu imobilul sau proprietarul.

335
Prin Minuta ședinței din data de 16.12.2013 s-a agreat
că se formulează o singură cerere de eliberare a certificatului
de sarcini pe numele / denumirea unei persoane fizice /
juridice cu privire la înscrierile din evidențele de transcripțiuni
inscripțiuni efectuate, indiferent de numărul de imobile, care
se tarifează cu 100 lei / certificat, conform Ordinului 39/2009.
În consecință în situația prezentată de către biroul
notarial se va elibera un singur certificat de sarcini pe numele
tuturor coproprietarilor.

***

11.28 Modul de tarifare al redepunerii unei cereri de


înscriere soluționată prin încheiere de respingere. (Minuta
ședinței din data de 20.03.2017)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


referitor la un referat de completare emis cu privire la cererea
înregistrată cu nr. 4737/21.02.2017, privind un imobil
identificat cu nr. de carte funciară 841, prin care se precizează
că, în cazul depășirii termenului de 30 de zile de la
comunicarea respingerii cererii, la redepunerea acesteia,
trebuie făcută o nouă taxare la valoarea cuprinsă în contractul
de vânzare. În referatul de completare se invocă art. 39 alin.
(11) din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în
evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat prin Ordinul
nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare, în
conformitate cu care cererea respinsă poate fi redepusă, în
limita cererii iniţiale şi fără a putea fi completată cu noi capete
de cerere, o singură dată, în termen de maximum 30 de zile
calendaristice de la data comunicării respingerii cererii, fără
plata unui tarif suplimentar pentru redepunere. Ulterior
împlinirii acestui termen, redepunerea cererii se tarifează (…).
336
Notarul public apreciază că textul trebuie coroborat cu
prevederile art. 2 alin. (4) din Ordinul nr. 39/2009 al
ministrului administrației și Internelor privind aprobarea
tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI şi unităţile sale
subordonate (...), cu modificările și completările ulterioare, în
conformitate cu care tarifele plătite pentru cererile respinse
nu se restituie. Cererile respinse pot fi redepuse, în limita
cererii iniţiale, fără plata unui tarif suplimentar, în termen de
maximum 30 de zile calendaristice de la data comunicării
respingerii cererilor de recepţie şi înscriere în cartea funciară
sau a respingerii cererilor de avizare şi recepţie tehnică.
Ulterior împlinirii acestui termen, redepunerea cererii se
tarifează cu 60 lei (…).
În concluzie, notarul public apreciază că tariful corect
pentru cererea redepusă după expirarea termenului de 30 de
zile calendaristice de la data comunicării respingerii cererii
este de 60 de lei.

Din verificările efectuate rezultă că, prin cererea


înregistrată în Registrul general de intrare al BCPI sub nr.
16672/2008 s-a solicitat întabularea dreptului de proprietate
asupra imobilului înscris în cartea funciară nr. 20584, în baza
contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.
2156/2008. Dosarul a fost soluționat cu încheiere de
respingere, astfel încât cererea a fost redepusă în anul 2016,
fiind înregistrată sub nr. 3818/2016 și tarifată cu 60 lei,
conform prevederilor art. 2 alin. (4) din Ordinul nr. 39/2009 al
ministrului administrației și internelor privind aprobarea
tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI şi unităţile sale
subordonate (...).
Ulterior, prin cererea înregistrată în RGI al BCPI sub nr.
4737/2017 s-a reiterat solicitarea privind intabularea dreptului

337
de proprietate în baza contractului de vânzare - cumpărare
autentificat sub nr. 2156/2008.
Se apreciază că, în speță, trebuia introdusă cerere de
reexaminare împotriva încheierii de respingere cu privire la
redepunere.

***

11.29 Menționarea în cererea de înscriere a valorii la care


s-a raportat notarul public în vederea calculării tarifului de
publicitate imobiliară. (Minuta ședinței din data de 10.04.2017)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la următoarea situație: Prin adresa nr. 4A/2017
emisă de un BCPI, s-a solicitat notarilor publici din
circumscripția judecătoriei ca, atașat cererilor de intabulare,
să se consemneze separat modalitatea de stabilire a evaluării
imobilului și de calcul a tarifului aferent codului serviciului de
publicitate imobiliară solicitat.
Justificarea acestei cerințe este faptul că, angajații din
cadrul BCPI nu pot verifica modul în care notarul public a
stabilit evaluarea imobilelor și de calcul a tarifului de
publicitate imobiliară. Totodată, în aceeași adresă, s-a
prezentat faptul că astfel de practici sunt în lucru la toate
birourile de carte funciară din cadrul OCPI. Notarul public
consideră că aceasta solicitare nu este una pertinentă,
întrucât această obligație nu este prevăzută de niciun text de
lege în vigoare, iar alte birouri de carte funciară din țară nu
solicită notarilor publici consemnarea modalității de stabilire a
evaluării și calcul a tarifului de publicitate imobiliară.
Comisia menționează că, potrivit legislației în vigoare,
notarul public nu are obligația de a consemna în act

338
modalitatea de stabilire a evaluării și de calcul a tarifului de
publicitate imobiliară.
Cu toate acestea, în spiritul bunei colaborări
instituționale, în spețe care prezintă un grad ridicat de
complexitate, se recomandă menționarea în cererea de
înscriere a valorii la care s-a raportat notarul public în vederea
calculării tarifului de publicitate imobiliară, în vederea aplicării
Ordinului nr. 39/2009 privind aprobarea tarifelor pentru
serviciile furnizate de ANCPI și unitățile sale subordonate (…).

***

339
12. ÎNSCRIEREA ÎN CARTEA FUNCIARĂ ÎN
BAZA CERTIFICATULUI DE MOȘTENITOR

12.1 Necesitatea prezentării actului de lichidare a


comunității legale în vederea întabulării în baza certificatului de
moștenitor. (Minuta ședinței din data de 29.10.2013)

Un notar public a solicitat Comisiei formularea unui


punct de vedere cu privire la necesitatea de a prezenta
biroului de carte funciară actul autentic de lichidare a
regimului comunității în vederea întabulării în baza
certificatului de moștenitor de pe urma defunctului căsătorit
sub regimul comunității legale de bunuri.
Reprezentanții ANCPI au precizat că nu este necesară
prezentarea actului de lichidare a comunității legale
(convenția de lichidare în formă autentică sau încheierea
finală) în vederea întabulării în baza certificatului de
moștenitor în cazul prezentat, care are valoarea probantă a
unui titlu de proprietate.
Prin Adresa ANCPI nr. 16638/08.11.2013, înregistrată la
UNNPR sub nr. 4736/11.11.2013, s-au precizat următoarele:
Actul de lichidare a comunității de bunuri stă la baza
întocmirii de către notarul public a actului de partaj sau a
certificatului de moștenitor, nefiind necesar în vederea
efectuării operațiunilor de publicitate imobiliară. În acest sens,
instituția noastră a exprimat un punct de vedere prin adresa
nr. 340/25.01.2013136.

136
Prin adresa ANCPI nr. 340/25.01.2013 s-a precizat că (...)
Potrivit dispozițiilor art. 357 alin. (1) și (2) din Codul civil în cadrul
lichidării comunității, fiecare dintre soți preia bunurile sale proprii, după
care se va proceda la partajul bunurilor comune și la regularizarea
340
***

12.2 Întabularea unui imobil deținut în baza unui înscris


sub semnătură privată. (Minuta ședinței din data de 16.12.2013)

Un petent - persoană fizică - dorește întabularea


dreptului de proprietate asupra unui imobil pentru care deține
o chitanță de mână, întocmită pe numele lui decuius.
Certificatul de moștenitor întocmit în anul 2010 nu cuprinde
decât cota-parte ce revine moștenitorului, fără a menționa
imobilele care sunt cuprinse în masa succesorală.
Pentru lămurirea situației expuse, petentul va fi
îndrumat să se adreseze unui notar public, căruia îi va
prezenta toate actele juridice privitoare la imobilele din masa
succesorală.

***

datoriilor. În acest scop, se determină mai întâi cota-parte ce revine


fiecărui soț, pe baza contribuției sale, atât la dobândirea bunurilor
comune, cât și la îndeplinirea obligațiilor comune. Până la proba
contrară, se prezumă că soții au avut contribuție egală. Astfel,
partajarea bunurilor comune presupune stabilirea cotei-părți ce revine
fiecărui soț, operațiune ce se realizează prin încheierea unui act de
lichidare a comunității de bunuri ce va sta la baza actului de partaj.
Înscrierea în cartea funciară a cotelor-părți ce revin fiecărui soț ca
urmare a lichidării comunității legale de bunuri se efectuează în baza
actului de partaj voluntar sau judiciar. În ceea ce privește notarea în
cartea funciară a actului de lichidare a comunității de bunuri ce stă la
baza actului de partaj precizăm că această operațiune nu este
prevăzută de lege astfel cum dispune art. 902 și art. 903 din Codul
civil. Menționăm faptul că în conformitate cu art. 902 alin. (2) pct. 4
din Codul civil (...) sunt supuse notării în cartea funciară convenția
matrimonială, precum și modificarea sau, după caz, înlocuirea ei.
341
12.3 Necesitatea certificatului de sarcini în vederea
înscrierii în cartea funciară în baza certificatului de moștenitor,
emis cu privire la imobile neînscrise în cartea funciară. (Minuta
ședinței din data de 15.06.2015)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la practica unui OCPI de a solicita certificatul de
sarcini, în vederea înscrierii în cartea funciară în baza
certificatului de moștenitor, în cazul imobilelor neînscrise în
sistemul integrat de cadastru și în cartea funciară.

În speță sunt aplicabile dispozițiile art. 35 alin. (1) tezele


V și VI din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea
imobiliară republicată, cu modificările și completările
ulterioare, în conformitate cu care la autentificarea actelor
notariale prin care se transmite, se modifică sau se constituie
un drept real imobiliar, notarul public va solicita un extras de
carte funciară pentru autentificare, care este valabil timp de
10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii, sau, după caz,
un certificat de sarcini. La autentificarea actelor notariale prin
care se stinge un drept real imobiliar, precum şi în cadrul
procedurii succesorale, pentru imobilele înscrise în cartea
funciară se va solicita extras de carte funciară pentru
informare.
Din analiza textului de lege menționat anterior, rezultă
că certificatul de sarcini nu este necesar în vederea admiterii
cererii de înscriere în cartea funciară în baza certificatului de
moștenitor137.

137
(n.n.) Cu toate acestea, solicitarea în prealabil a certificatului
de sarcini este recomandată, pentru cunoașterea regimului juridic al
imobilelor din masa succesorală.
342
***

12.4 Prima înregistrare a imobilelor în baza certificatului


de moștenitor; forța probantă a certificatului de moștenitor.
(Minuta ședinței din data de 13.10.2015)

Un notar public a solicitat formularea unui punct de


vedere cu privire la respingerea de către un BCPI a unei cereri
de întabulare a unui imobil dobândit în baza certificatului de
moștenitor suplimentar nr. 02/2015 la certificatul de
moștenitor nr. 94/2012, de pe urma unei persoane decedate
la data de 28.06.2012. Cererea de înscriere și cererea de
reexaminare au fost respinse cu motivarea lipsei actelor de
proprietate.

Din analiza documentației transmise rezultă că prin


încheierea nr. 13474/30.04.2015, BCPI a respins cererea de
înscriere în cartea funciară cu motivarea că în urma solicitării
de a se depune acte translative sau constitutive ale dreptului
de proprietate care au stat la baza certificatului de moștenitor
cu numărul de mai sus, s-a depus un alt certificat de
moștenitor, nr. 279/1975 al fostului Notariat de Stat, care nu
reprezintă act constitutiv sau translativ de proprietate.
Prin încheierea pronunțată cu privire la cererea de
reexaminare se reține că chiar în condițiile prevederii cuprinse
la art. 888 din Codul civil, în conformitate cu care înscrierea în
cartea funciară se efectuează, printre altele, în baza
certificatului de moștenitor, este necesar de precizat că cele
două articole trebuie interpretate în mod sistematic unele prin
altele, ceea ce conduce la concluzia că prezentarea
certificatului de moștenitor este suficientă numai în situația în
care defunctul este menționat în cartea funciară ca proprietar
tabular actual, caz în care nu mai este necesară dovedirea
343
dreptului de proprietate în patrimoniul său. Soluția este
firească, deoarece verificarea titlului de proprietate al
defunctului s-a efectuat cu prilejul admiterii cererii de
întabulare anterioare, pe numele acestuia (…). În schimb, în
situația în care se solicită pentru prima dată întabularea,
înscrierea dreptului de proprietate în favoarea moștenitorului
nu se poate realiza exclusiv pe baza certificatului de
moștenitor, conform art. 888 din Codul civil, ci este necesară
prezentarea tuturor înscrisurilor doveditoare ale dobândirii
dreptului de proprietate în patrimoniul autorului decedat,
potrivit art. 894 din Codul civil.
În speța de față soluția registratorului de carte funciară
este corectă, nu doar raportat la vechea reglementare ci și
potrivit noilor dispoziții introduse prin noul Cod civil, atâta
timp cât petentul este primul proprietar care solicită
întabularea dreptului său de proprietate. Câtă vreme nu s-a
realizat verificarea titlului autorului său nu se poate proceda la
întabulare numai în temeiul certificatului de moștenitor,
pentru că, în caz contrar ar fi sub semnul întrebării chiar
eficiența sistemului de publicitate imobiliară.
De asemenea, se observă că suprafața terenului
menționată în certificatul de atestare fiscală și în certificatul de
moștenitor suplimentar eliberat în anul 2015 este mai mare
decât suprafața menționată în certificatul de moștenitor
eliberat în anul 1975 în favoarea autorului defunctului.
Conform prevederilor art. 91 din Legea nr. 71/2011
pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul
civil, cu modificările și completările ulterioare, moștenirile
deschise înainte de intrarea în vigoare a Codului civil sunt
supuse legii în vigoare la data deschiderii moștenirii.
Comisia reține că, în ceea ce privește certificatul de
moștenitor eliberat după intrarea în vigoare a Codului civil (la
data de 01 octombrie 2011) sunt incidente prevederile art.
344
1133 alin. (1) din acest act normativ, în conformitate cu care
certificatul de moștenitor face dovada calității de moștenitor
legal sau testamentar, precum și dovada dreptului de
proprietate al moștenitorilor acceptanți asupra bunurilor din
masa succesorală în cota ce se cuvine fiecăruia.
Dispoziții similare se regăsesc și în art. 114 alin. (3) din
Legea nr. 36/1995 a notarilor publici și a activității notariale,
republicată138.
Referitor la diferențele dintre suprafața menționată în
actele juridice și cea înregistrată la rolul fiscal, sunt incidente
prevederile art. 258 alin. (8) din Codul fiscal, în conformitate
cu care atât în cazul clădirilor cât şi al terenurilor, dacă se
constată diferenţe între suprafeţele înscrise în actele de
proprietate şi situaţia reală rezultată din măsurătorile
executate în condiţiile Legii cadastrului şi a publicităţii
imobiliare nr. 7/1996, republicată, pentru determinarea
sarcinii fiscale se au în vedere suprafeţele care corespund
situaţiei reale, dovedite prin lucrări tehnice de cadastru.
Datele rezultate din lucrările tehnice de cadastru se înscriu în
evidenţele fiscale, în registrul agricol, precum şi în cartea
funciară, (…)139.

138
(n.n.) Conform art. 114 alin. (3) din Legea nr. 36/1995 a
notarilor publici și a activității notariale, republicată certificatul de
moştenitor face dovada calităţii de moştenitor, legal sau testamentar,
precum şi dovada dreptului de proprietate al moştenitorilor acceptanţi
asupra bunurilor din masa succesorală, în cota care se cuvine
fiecăruia.
139
(n.n.) Având în vedere intrarea în vigoare la data de
01.01.2016 a noului Cod fiscal trimiterea trebuie considerată în prezent
ca fiind făcută la prevederile art. 461 alin. (9) și art. 466 alin. (6) care
au următorul cuprins:
Art. 461 alin. (9) În cazul clădirilor la care se constată diferenţe
între suprafeţele înscrise în actele de proprietate şi situaţia reală
rezultată din măsurătorile executate în condiţiile Legii cadastrului şi a
345
Potrivit art. 41 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 privind
cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările
și completările în vigoare la data depunerii cererilor, referitor
la actele în baza cărora se poate dispune prima înscriere a
unui imobil în sistemul integrat de cadastru și publicitate
imobiliară, prima înregistrare a imobilelor se poate realiza și în
baza certificatului de moștenitor și a documentației cadastrale.
Se poate observa că textul legal permite deschiderea
cărții funciare, pentru imobilele neînregistrate, în baza
certificatului de moștenitor, fără a distinge cu privire la data
eliberării acestuia sau la data deschiderii succesiunii, element
ce determină legea aplicabilă dezbaterii moștenirii.
Având în vedere prevederile legale invocate, solicitarea
BCPI de a se depune, în vederea deschiderii cărții funciare a
imobilului, alte acte doveditoare ale dreptului de proprietate,
pe lângă certificatul de moștenitor eliberat după intrarea în

publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi


completările ulterioare, pentru determinarea sarcinii fiscale se au în
vedere suprafeţele care corespund situaţiei reale, dovedite prin lucrări
de cadastru. Datele rezultate din lucrările de cadastru se înscriu în
evidenţele fiscale, în registrul agricol, precum şi în cartea funciară, iar
impozitul se calculează conform noii situaţii începând cu data de 1
ianuarie a anului următor celui în care se înregistrează la organul fiscal
local lucrarea de cadastru, ca anexă la declaraţia fiscală.
Art. 466 alin. (6) În cazul terenurilor la care se constată
diferenţe între suprafeţele înscrise în actele de proprietate şi situaţia
reală rezultată din măsurătorile executate în condiţiile Legii nr. 7/1996,
republicată, cu modificările şi completările ulterioare, pentru
determinarea sarcinii fiscale se au în vedere suprafeţele care
corespund situaţiei reale, dovedite prin lucrări de cadastru. Datele
rezultate din lucrările de cadastru se înscriu în evidenţele fiscale, în
registrul agricol, precum şi în cartea funciară, iar impozitul se
calculează conform noii situaţii începând cu data de 1 ianuarie a anului
următor celui în care se înregistrează la organul fiscal local lucrarea
respectivă, ca anexă la declaraţia fiscală.
346
vigoare a Codului civil, care conferă certificatului de
moștenitor forța probantă a dreptului de proprietate al
moștenitorilor acceptanți asupra bunurilor din masa
succesorală, nu se justifică.
Cererea respinsă poate fi redepusă, cu respectarea
prevederilor legale în vigoare.

***

12.5 Înscrierea în cartea funciară în temeiul certificatului


de moștenitor; notarea actului de lichidare a regimului
comunității de bunuri. (Minutele ședințelor din data de
04.04.2016, 18.04.2016 și 09.05.2016)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la următoarea situație juridică: la data de
08.02.2016 s-a eliberat un certificat de moștenitor
testamentar, după autentificarea în prealabil a unui act de
lichidare a comunității legale, prin care s-a stabilit o cotă egală
de contribuție la dobândirea bunurilor comune, în favoarea
soțului supraviețuitor și a soțului decedat. S-a solicitat
intabularea în baza certificatului de moștenitor, cu plata
tarifului corespunzător cererii de înscriere în cartea funciară,
atașându-se și actul de lichidare, care preciza cotele din
certificatul de moștenitor.
OCPI a emis un referat de completare prin care a
solicitat achitarea unui tarif suplimentar de 60 de lei pentru
notarea cotelor de contribuție. Printr-o adresă, notarul public
a comunicat OCPI că nu se impune achitarea acestui tarif, în
considerarea faptului că actul de lichidare și implicit precizarea
cotelor conform actului de lichidare nu se regăsește printre
operațiunile supuse notării, conform art. 902 și 903 din Codul
civil, opinie exprimată și prin adresa Direcției de Publicitate
347
Imobiliară din cadrul ANCPI nr. 340/25.01.2013. Cererea de
înscriere a fost respinsă cu motivarea că intabularea nu poate
fi efectuată fără operațiunea premergătoare de notare a
cotelor, invocându-se prevederile art. 355 coroborate cu cele
ale art. 903 din Codul civil140.

Din verificările efectuate rezultă că împotriva încheierii


de carte funciară de respingere a fost formulată cerere de
reexaminare, cu termen de soluționare la data de 05.04.2016.
Într-o speță similară, ANCPI și-a exprimat punctul de
vedere în sensul că nu se va nota în cartea funciară actul de
lichidare a comunității de bunuri, având în vedere că această
operațiune nu este prevăzută de lege, astfel cum impun
prevederile art. 902 – 903 din Codul civil. În baza certificatului
de moștenitor se va întabula dreptul de proprietate conform
cotelor stabilite prin acesta.

Ulterior, notarul public a revenit la situația juridică


discutată în ședința comisiei din 04.04.2016 și aduce la

140
Conform art. 355 din Codul Civil: Lichidarea regimului
comunităţii (1) La încetarea comunităţii, aceasta se lichidează prin
hotărâre judecătorească sau act autentic notarial. (2) Până la
finalizarea lichidării, comunitatea subzistă atât în privinţa bunurilor, cât
şi în privinţa obligaţiilor. (3) Când comunitatea încetează prin decesul
unuia dintre soţi, lichidarea se face între soţul supravieţuitor şi
moştenitorii soţului decedat. În acest caz, obligaţiile soţului decedat se
divid între moştenitori proporţional cu cotele ce le revin din moştenire.
Potrivit art. 903: actele sau faptele care pot fi notate în cartea
funciară - Se vor putea nota în cartea funciară, fără însă ca
opozabilitatea faţă de terţi să depindă de această înscriere: 1.
incapacitatea sau restrângerea, prin efectul legii, a capacităţii de
exerciţiu ori de folosinţă; 2. declaraţia de utilitate publică în vederea
exproprierii unui imobil; 3. orice alte fapte sau raporturi juridice care
au legătură cu imobilul şi care sunt prevăzute în acest scop de lege.
348
cunoștință că în dosarul nr. 37142/2016, având ca obiect
cererea de reexaminare a încheierii de respingere dată în
dosarul nr. 16133/2016, s-a emis un referat de completare
prin care se solicită achitarea unui tarif de 60 de lei pentru
notarea cotelor de contribuție la dobândirea bunurilor
comune, contrar celor reținute în minuta de ședință încheiată
la data de mai sus141.

Cu privire la problema supusă atenției ANCPI își menține


punctul de vedere exprimat în cadrul minutei din data de
04.04.2016, în sensul că nu se notează în cartea funciară
actul de lichidare a comunității de bunuri, întrucât această
operațiune nu este prevăzută de lege, astfel cum impun
prevederile art. 902 – 903 din Codul civil. Având în vedere
aceste aspecte se apreciază că solicitarea OCPI nu se justifică.

În cadrul ședinței din data de 09.05.2016 s-a analizat o


nouă solicitare a notarului public referitoare la emiterea unei
încheieri de respingere de către BCPI împotriva căreia s-a
formulat o cerere de reexaminare cu termen de soluționare la
data de 05.04.2016. În concret, la data de 08.02.2016 s-a
eliberat un certificat de moștenitor testamentar după
autentificarea în prealabil a unui act de lichidare a comunității
legale, prin care s-a stabilit o cotă egală de contribuție la
dobândirea bunurilor comune în favoarea soțului
supraviețuitor și a soțului decedat. S-a solicitat intabularea în

141
Prin minuta ședinței din data de 04.04.2016 s-au reținut
următoarele: Într-o speță similară, ANCPI și-a exprimat punctul de
vedere în sensul că nu se va nota în cartea funciară actul de lichidare a
comunității de bunuri, având în vedere că această operațiune nu este
prevăzută de lege, astfel cum impun prevederile art. 902 – 903 din
Codul civil. În baza certificatului de moștenitor se va întabula dreptul
de proprietate conform cotelor stabilite prin acesta.
349
baza certificatului de moștenitor, cu plata tarifului
corespunzător cererii de înscriere în cartea funciară,
atașându-se și actul de lichidare, care preciza cotele din
certificatul de moștenitor. OCPI a emis un referat de
completare prin care a solicitat achitarea unui tarif
suplimentar de 60 de lei pentru notarea cotelor de contribuție.
ANCPI și-a exprimat punctul de vedere în sensul că nu
se va nota în cartea funciară actul de lichidare a comunității
de bunuri, având în vedere că această operațiune nu este
prevăzută de lege, astfel cum impun prevederile art. 902 –
903 din Codul civil. În baza certificatului de moștenitor se va
intabula dreptul de proprietate conform cotelor stabilite prin
acesta. Cu toate acestea, cererea de înscriere a fost respinsă
de către oficiul teritorial cu motivarea că intabularea nu poate
fi efectuată fără operațiunea premergătoare de notare a
cotelor, invocându-se prevederile art. 355 coroborate cu cele
ale art. 903 din Codul civil.
În data de 08.04.2016 asistentul registrator a formulat
un referat de completare ce putea fi vizualizat on-line prin
care se solicita achitarea unui tarif de 60 lei (contrar celor
hotărâte de Comisie). În urma acestei solicitări notarul public
a achitat tariful. De la registratură i s-a comunicat că nu s-a
procedat corect pentru că referatul de completare nu a fost
semnat de către registrator. Având în vedere această situație,
a expirat și termenul de 30 zile de la respingerea cererii
inițiale, în care s-ar fi putut redepune dosarul, fără a fi
necesară plata unui tarif suplimentar.

Reprezentanții ANCPI precizează că din verificările


efectuate rezultă că cererea de reexaminare a fost soluționată
prin încheiere de admitere, în data de 05.05.2016.

***
350
12.6 Înscrierea în cartea funciară în temeiul unui
certificat de moștenitor precedat de un contract de donație a
drepturilor succesorale. (Minuta ședinței din data de
25.05.2016)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la următoarea situație juridică: inițial a fost încheiată
o donație de drepturi succesorale, privind întregul patrimoniu
succesoral. Ulterior, la eliberarea certificatului de moștenitor,
când a fost individualizat și imobilul în masa succesorală,
notarul public a făcut mențiunea în acesta cu privire la
înstrăinarea moștenirii către donatar. La eliberarea
certificatului de moștenitor s-a solicitat, în prealabil, un extras
de carte funciară pentru autentificare și au fost încasate
tarifele de publicitate imobiliară aferente pentru transferul
dreptului de proprietate pe filiera defunct - moștenitor
donator - donatar, solicitând intabularea în favoarea
donatarului.
Atât cererea de înscriere inițială, cât și cererea de
reexaminare au fost respinse (după reexaminare s-a înscris
dreptul de proprietate în favoarea moștenitorului), respingeri
motivate prin neidentificarea imobilului în cadrul donației cu
date cadastrale și lipsa extrasului de autentificare la
încheierea acesteia.
Este necesară formularea unui punct de vedere cu
privire la corectitudinea soluției OCPI, respectiv cu privire la
obligativitatea solicitării post-factum a unui extras de carte
funciară pentru autentificare și a încheierii unui act adițional la
contractul de donație de drepturi succesorale prin care să se
identifice imobilul. În concret, se solicită precizări cu privire la
necesitatea individualizării cu date cadastrale a imobilelor
dobândite în cadrul unei universalități, cum ar fi actele de
înstrăinare a drepturilor succesorale.
351
Potrivit art. 1747 din Codul civil: În sensul prezentei
secţiuni, prin moştenire se înţelege dreptul de a culege o
moştenire deschisă sau o cotă din aceasta. Sub sancţiunea
nulităţii absolute a contractului, vânzarea unei moşteniri se
încheie în formă autentică.
Având în vedere prevederile art. 105 alin. (1) din Legea
nr. 36/1995 a notarilor publici și a activității notariale,
republicată, în conformitate cu care în cadrul procedurii
succesorale, notarul public stabileşte calitatea moştenitorilor şi
legatarilor, întinderea drepturilor acestora, precum şi
compunerea masei succesorale, stabilirea compunerii masei
succesorale nu se poate face decât în cadrul procedurii
succesorale, care se finalizează, de regulă, cu emiterea unui
certificat de moștenitor sau de legatar. Astfel, la momentul
donației de drepturi succesorale, compunerea masei
succesorale nu este încă stabilită.
În conformitate cu prevederile art. 1748 din Codul Civil,
dacă nu specifică bunurile asupra cărora se întind drepturile
sale, vânzătorul unei moşteniri garantează numai calitatea sa
de moştenitor, afară de cazul când părţile au înlăturat expres
şi această garanţie.
Potrivit art. 1754 din Codul civil, dispoziţiile privitoare la
vânzarea moștenirii se aplică şi altor forme de înstrăinare, fie
cu titlu oneros, fie cu titlu gratuit, a unei moşteniri. În privinţa
înstrăinărilor cu titlu gratuit se aplică în mod corespunzător şi
dispoziţiile privitoare la donaţii.
Având în vedere aceste prevederi legale, rezultă că
enumerarea bunurilor în cadrul donației de drepturi
succesorale nu este necesară și nici nu constituie o condiție
de valabilitate a contractului, având impact numai în ceea ce
privește angajarea răspunderii contractuale.
Întrucât obiectul contractului îl constituie o
universalitate, respectiv o moştenire deschisă sau o cotă din
352
aceasta, în sensul art. 1747 din Codul civil, în mod obiectiv nu
pot fi îndeplinite condițiile prevăzute de art. 29 din Legea nr.
7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată,
cu modificările și completările ulterioare, referitoare la
individualizarea imobilului printr-un număr de carte funciară şi
un număr cadastral sau topografic, respectiv la necesitatea
solicitării în prealabil a extrasului de carte funciară pentru
autentificare.
Certificatul de moștenitor este actul în cuprinsul căruia
este necesar a se individualiza imobilele din masa succesorală,
în condițiile art. 29 mai sus amintit, încheiat cu respectarea
prevederilor art. 35 alin. (1), teza finală, din același act
normativ, cu solicitarea în prealabil a unui extras de carte
funciară de informare.
Având în vedere cele de mai sus, nu este necesară, în
vederea înscrierii în cartea funciară, solicitarea post-factum a
unui extras de carte funciară pentru autentificare și încheierea
unui act adițional la contractul de donație de drepturi
succesorale prin care să se identifice imobilul.
Conform art. 887 din Codul civil, drepturile reale se
dobândesc fără înscriere în cartea funciară când provin din
moştenire, transmiterea drepturilor având loc de drept la data
decesului autorului.
În aceste condiții, înscrierea în cartea funciară a
moștenitorului și a donatarului drepturilor succesorale se vor
efectua succesiv, în baza certificatului de moștenitor și a
contractului de donație de drepturi succesorale, cu achitarea
tarifelor de publicitate imobiliară aferente celor două
operațiuni solicitate.
***

353
12.7 Înscrierea în cartea funciară în temeiul unui
certificat de moștenitor precedat de un contract de vânzare a
drepturilor succesorale. (Minuta ședinței din data 25.05.2016)

Un OCPI solicită formularea unui punct de vedere cu


privire la anumite aspecte legate de vânzarea unei moșteniri
urmată de întocmirea certificatului de moștenitor. În concret
prin cererile numărul 35804/2016 și 35805/2016 un birou
notarial a solicitat reexaminarea dosarelor nr. 30879/2016 și
30880/2016 datorită faptului că s-a respins întabularea
dreptului de proprietate dobândit prin cumpărare în baza
certificatului de moștenitor nr. 12/2016. Din studiul dosarelor
reiese că s-au depus pentru întabulare trei contracte de
vânzare-cumpărare de drepturi succesorale autentificate și
certificatul de moștenitor menționat. Cererile s-au soluționat
prin încheierile de respingere nr. 30879/2016 și 30880/2016,
având la bază dispozițiile art. 1753 din Codul civil142 și art. 29
alin. (1) lit. c) și e) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și
publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările și
completările ulterioare143.

142
Conform art. 1753 din Codul civil Cumpărătorul unei
moşteniri nu dobândeşte drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în
moştenire decât potrivit regulilor privitoare la cartea funciară. El nu
poate opune terţelor persoane dobândirea altor drepturi cuprinse în
moştenire decât dacă a îndeplinit formalităţile cerute de lege pentru a
face opozabilă dobândirea fiecăruia dintre aceste drepturi.
143
Conform art. 29 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 privind
cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările și
completările ulterioare În cazul în care registratorul admite cererea,
dispune intabularea sau înscrierea provizorie prin încheiere, dacă
înscrisul îndeplineşte următoarele condiţii limitative: (…) c)
individualizează imobilul printr-un număr de carte funciară şi un număr
cadastral sau topografic, după caz; (…) e) este însoţit, după caz, de o
copie a extrasului de carte funciară pentru autentificare, a extrasului
354
Comisia apreciază că în ceea ce privește formalitățile de
publicitate imobiliară în cazul vânzării de drepturi succesorale,
sunt incidente aprecierile formulate la punctul 2 din prezenta
minută 144 . În speța analizată, cererea de întabulare a
dreptului de proprietate se va redepune la biroul teritorial.

***

12.8 Deschiderea cărții funciare a imobilului in temeiul


unui certificat de moștenitor eliberat înainte de intrarea în
vigoare a noului Cod civil, în baza posesiei faptice. (Minuta
ședinței din data 27.09.2016)

Un notar public solicită sprijinul cu o soluție care să


permită ca recomandare către OCPI să aprecieze juridic
certificatele de moștenitor emise înainte de 01 octombrie
2011 145 , în sensul aplicării favorabile a dispozițiilor art. 131
alin. (2) din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în
evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat prin Ordinul
nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare146, fie

de carte funciară pentru informare sau a certificatului de sarcini ce a


stat la baza întocmirii actului, cu excepţia cazului în care se face
menţiune despre acestea în cuprinsul actului; (…)
144
(n.n.) A se vedea situația juridică prezentată anterior
referitoare la Înscrierea în cartea funciară în temeiul unui certificat de
moștenitor precedat de un contract de donație a drepturilor
succesorale. (Minuta ședinței din data de 25.05.2016)
145
(n.n.) Potrivit art. 1133 alin. (1) din Codul civil intrat în
vigoare la data de 01.10.2011, certificatul de moştenitor face dovada
calităţii de moştenitor, legal sau testamentar, precum şi dovada
dreptului de proprietate al moştenitorilor acceptanţi asupra bunurilor
din masa succesorală, în cota care se cuvine fiecăruia.
146
Conform art. 131 alin. (2) din Regulamentul de avizare,
recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat
355
prin posibilitatea întocmirii documentațiilor cadastrale pe flux
întrerupt, decizia comisiei pozitivă acoperind sintagma din
alin. (2) teza I (...) conform Protocolului de colaborare (...) fie
recunoașterea că aceste certificate de moștenitor constată
drepturi reale și atunci s-ar aplica prevederile tezei a II-a din
același articol.

Din analiza situației prezentate, comisia reține


următoarele: dispozițiile art. 131 alin. (2) din Regulamentul de
avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte
funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 fac trimitere
explicită la prevederile cap. II pct. 3 din Protocolul de
colaborare încheiat între ANCPI şi UNNPR, aprobat prin
Ordinul nr. 309/2010, care stabilesc regula că, pentru
certificatele de moştenitor sau actele de partaj menţionate
mai sus (emise înainte de 01 octombrie 2011), intabularea se
va face în condiţiile prezentării şi a următoarelor documente:
a) certificat pentru atestarea că petentul este cunoscut
ca proprietar, eliberat de către primarul localităţii unde este
situat imobilul, potrivit Anexei nr. 1, care face parte integrantă
din prezentul protocol de colaborare;
b) certificatul emis de organele fiscale ale autorităţilor
locale;

prin Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare se


întocmeşte documentaţie cadastrală pe flux întrerupt şi în situaţia în
care, pentru încheierea actului autentic sau a certificatului de
moştenitor, nu se prezintă un act justificativ al titlului dispunătorului
sau autorului succesiunii, conform protocolului de colaborare dintre
Agenţia Naţională şi UNNPR. Drepturile reale constatate prin
certificatele de moştenitor şi actele de partaj voluntar şi judiciar sunt
intabulate în cartea funciară la prima înregistrare pe flux integrat, în
baza unei documentaţii cadastrale întocmite ulterior încheierii actului şi
a unui certificat de sarcini.
356
c) procesul-verbal de identificare a imobilului, potrivit
modelului prevăzut în Anexa nr. 2, care face parte integrantă
din prezentul protocol de colaborare;
d) documentaţia cadastrală.

***

12.9 Precizarea cotelor-părți din dreptul de proprietate


ce revin moștenitorilor în cuprinsul certificatului de moștenitor.
(Minuta ședinței din data 14.11.2016)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la practica birourilor de cadastru și publicitate
imobiliară de a respinge cererile de înscriere a actelor de
proprietate în care nu sunt precizate cotele-părți indivize
deținute de coproprietari și refuzul acestora de înscriere a
cotelor-părți indivize ale coproprietarilor stabilite separat, în
baza unei declarații, în speța de față actul autentic cu nr.
1396/09.09.2016, solicitând neîntemeiat, în opinia notarului
public, rectificarea/completarea actelor instrumentate,
respectiv certificatul de moștenitor suplimentar nr.
12/17.02.2016 dat în dosarul nr. 17/2016. Supliment dosar
nr. 7/2016, conexat dosar nr. 6/2016.

Potrivit dispozițiilor art. 111 alin. (2) lit. s) din Legea


notarilor publici şi a activităţii notariale nr. 36/1995,
republicată, încheierea finală a procedurii succesorale ce stă la
baza certificatului de moștenitor trebuie să cuprindă, printre
altele, întinderea drepturilor succesorale.
Având în vedere că certificatul de moștenitor
suplimentar nr. 12/17.02.2016 dat în dosarul nr. 17/2016 nu
îndeplinește această cerință legală, Comisia constată că în
speță se impune emiterea de către notarul public
357
instrumentator a unei încheieri de completare a certificatului
de moștenitor, în cuprinsul căreia să fie precizate explicit
cotele-părți din dreptul de proprietate ce revin moștenitorilor.

***

12.10 Emiterea unui certificat de moștenitor de pe urma


unui defunct în favoarea căruia s-a eliberat un titlu de
proprietate, în temeiul Legii nr. 18/1991 privind fondul funciar,
cu privire la un imobil situat într-o unitate administrativ -
teritorială în care s-au realizat lucrări de înregistrare sistematică.
(Minuta ședinței din 28.11.2016)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la posibilitatea și condițiile dezbaterii moștenirii în
cazul defunctei M.I. În favoarea defunctei s-a eliberat de către
comisia județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate
asupra terenurilor un titlu de proprietate, în calitate de
moștenitor al defunctului B.D., prin care s-a reconstituit
dreptul de proprietate asupra unui teren în suprafață de
22800 mp situat în extravilanul comunei R. T13, P51.
Conform extrasului de carte funciară nr. 8899/23.02.2014,
asupra terenului în suprafață măsurată de 22800 mp,
amplasat în T13, P51, situat în comuna N., identificat cu nr.
cadastral 5364, s-a înscris provizoriu sub nr. 8899/23.02.2014
drept de proprietate, Legea nr. 7/1996, art. 13 alin. (10),
dobândit prin Lege, cota actuală 1/1, în favoarea unității
administrativ-teritoriale N. proprietar declarativ B.D., în baza
act normativ nr. 133 din 24.07.2012 emis de Parlamentul
României, Lege147 Certificat de atestare fiscală nr. 6922.

147
Legea nr. 133/2012 pentru aprobarea Ordonanței de
urgență a Guvernului nr. 64/2010 privind modificarea și completarea
358
În urma informațiilor suplimentare obținute de la OCPI,
reprezentanții ANCPI precizează următoarele: titlul de
proprietate se înscrie în cartea funciară în favoarea
defunctului B.D. pe unitatea administrativ – teritorială N.,
urmând să se radieze înscrierea provizorie făcută în favoarea
unității administrativ – teritoriale N.
Conform art. 13 alin. (15) din Legea nr. 7/1996 privind
cadastrul și publicitatea imobiliară republicată în cazul
imobilelor ai căror proprietari, posesori sau alţi detentori
precari, astfel cum sunt definiţi la art. 918 din Codul civil148,
nu pot fi identificaţi cu ocazia efectuării din oficiu a lucrărilor
de înregistrare sistematică, precum şi în lipsa documentelor
prevăzute la alin. (1) cu privire la calitatea de posesor, dreptul
de proprietate se va înscrie provizoriu în favoarea unităţii
administrativ-teritoriale. În acest caz, dreptul de proprietate
va putea fi intabulat ulterior, la cererea titularului dreptului de
proprietate asupra imobilului, în baza unei documentaţii care
va cuprinde: a) identificarea imobilului în planul cadastral, în
scopul de a certifica faptul că imobilul din actul de proprietate
corespunde cu cel din plan; b) actul care atestă dreptul de
proprietate; c) certificatul prin care se atestă că imobilul este
înregistrat în evidenţele fiscale sau, după caz, în registrul

Legii cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996 a fost publicată în


Monitorul Oficial, Partea I, nr. 506, din 24 iulie 2012.
148
Conform art. 918 din Codul civil: (1) Nu constituie posesie
stăpânirea unui bun de către un detentor precar, precum: a) locatarul,
comodatarul, depozitarul, creditorul gajist; b) titularul dreptului de
superficie, uzufruct, uz, abitaţie sau servitute, faţă de nuda
proprietate; c) fiecare coproprietar, în proporţie cu cotele-părţi ce revin
celorlalţi coproprietari; d) orice altă persoană care, deţinând temporar
un bun al altuia, este obligată să îl restituie sau care îl stăpâneşte cu
îngăduinţa acestuia. (2) Detentorul precar poate invoca efectele
recunoscute posesiei numai în cazurile şi limitele prevăzute de lege.

359
agricol, eliberat de primarul unităţii administrativ-teritoriale
unde este amplasat acest imobil.
În spetă, nu este necesară identificarea imobilului în
planul cadastral, întrucât această operațiune a fost efectuată
în cadrul lucrării de înregistrare sistematică. În vederea
emiterii certificatului de moștenitor se va solicita un extras de
carte funciară pentru informare conform noii situații juridice.

***

12.11 Operațiuni de publicitate imobiliară în cazul vânzării


unei moșteniri; individualizarea imobilului printr-un număr de
carte funciară; necesitatea solicitării în prealabil încheierii
contractului a unui extras de carte funciară pentru autentificare;
înscrierea în cartea funciară a cumpărătorului drepturilor
succesorale. (Minuta ședinței din data de 30.01.2017)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la efectele actelor de transfer încheiate în temeiul
art. 1747 și următoarele din Codul civil (vânzarea moștenirii),
cu privire la imobile înscrise sau neînscrise în cartea funciară
la momentul încheierii lor, care sunt respinse de la înscriere,
sub motivul nesolicitării extrasului de carte funciară de
autentificare sau a certificatului de sarcini, în scopul încheierii
lor, sau a necesității încheierii unui act de novație obiectivă cu
privire la acestea.
În opinia notarului public, în lipsa unor reglementări
speciale cu privire la înscrierea efectelor acestor acte,
respingerea cererilor de înscriere pentru motivele arătate este
nejustificată. Actele de înstrăinare de felul celor menționate
au un temei legal, iar obiectul lor nu îl constituie transferul
proprietății unor anumite imobile, pentru a se solicita extras
de carte funciară pentru autentificare sau certificat de sarcini,
360
în scopul încheierii lor. Notarul public consideră că se impune
înscrierea efectelor actului constatator al dreptului de
moștenire al înstrăinătorului (certificat de moștenitor sau
hotărâre judecătorească), anterior înscrierii efectelor actului
de înstrăinare respectiv.

Comisia își menține punctul de vedere exprimat prin pct.


2 al minutei din data de 25.05.2016. Astfel, potrivit art. 1747
din Codul civil: În sensul prezentei secţiuni, prin moştenire se
înţelege dreptul de a culege o moştenire deschisă sau o cotă
din aceasta. Sub sancţiunea nulităţii absolute a contractului,
vânzarea unei moşteniri se încheie în formă autentică.
Având în vedere prevederile art. 105 alin. (1) din Legea
nr. 36/1995 a notarilor publici și a activității notariale,
republicată, în conformitate cu care în cadrul procedurii
succesorale, notarul public stabileşte calitatea moştenitorilor şi
legatarilor, întinderea drepturilor acestora, precum şi
compunerea masei succesorale, stabilirea compunerii masei
succesorale nu se poate face decât în cadrul procedurii
succesorale, care se finalizează, de regulă, cu emiterea unui
certificat de moștenitor sau de legatar. Astfel, la momentul
vânzării de drepturi succesorale, compunerea masei
succesorale nu este încă stabilită.
În conformitate cu prevederile art. 1748 din Codul Civil,
dacă nu specifică bunurile asupra cărora se întind drepturile
sale, vânzătorul unei moşteniri garantează numai calitatea sa
de moştenitor, afară de cazul când părţile au înlăturat expres
şi această garanţie.
Având în vedere aceste prevederi legale, rezultă că
enumerarea bunurilor în cadrul vânzării de drepturi
succesorale nu este necesară și nici nu constituie o condiție
de valabilitate a contractului, având impact numai în ceea ce
privește angajarea răspunderii contractuale.
361
Întrucât obiectul contractului îl constituie o
universalitate, respectiv o moştenire deschisă sau o cotă din
aceasta, în sensul art. 1747 din Codul civil, în mod obiectiv nu
pot fi îndeplinite condițiile prevăzute de art. 29 din Legea nr.
7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată,
cu modificările și completările ulterioare, referitoare la
individualizarea imobilului printr-un număr de carte funciară şi
un număr cadastral sau topografic, respectiv la necesitatea
solicitării în prealabil a extrasului de carte funciară pentru
autentificare.
Certificatul de moștenitor este actul în cuprinsul căruia
este necesar a se individualiza imobilele din masa succesorală,
în condițiile art. 29 mai sus amintit, încheiat cu respectarea
prevederilor art. 35 alin. (1), teza finală, din același act
normativ, cu solicitarea în prealabil a unui extras de carte
funciară de informare.
În aceste condiții, înscrierea în cartea funciară a
moștenitorului și a cumpărătorului drepturilor succesorale se
vor efectua succesiv, în baza certificatului de moștenitor și a
contractului de vânzare de drepturi succesorale, cu achitarea
tarifelor de publicitate imobiliară aferente celor două
operațiuni solicitate.

***

12.12 Analiza unui caz particular privind înscrierea în


cartea funciară în temeiul unor certificate de moștenitor. (Minuta
ședinței din data de 13.02.2017)

La data de 05.02.2016 a fost emis Certificatul de


moștenitor suplimentar și Certificatul de moștenitor nr. 5/2016
privind pe defunctele BA, identică cu BA, născută M, BO și MR
– pentru cota de 3/16 părți aparținând defunctei BA, înscris în
362
cartea funciară nr. 32272 de sub B2, cota de 3/16 părți
aparținând defunctei MR, de sub B3 și cota de 6/16 părți de
pe urma defunctei BO, moștenire a celor două defuncte de
mai sus. Prin nota de completare, BCPI solicită revizuirea cotei
de 6/16 părți a defunctei BO, pentru că nu este opozabilă
proprietarului tabular.
Notarul public nu este de acord cu solicitarea emisă prin
referatul de completare, apreciind că este opozabilă
defuncților înscriși în cartea funciară cota de 6/16 părți ce
reprezintă masa succesorală a defunctei BO de la punctul 3
din certificatul de moștenitor, dobândită prin moștenire și are
ca obiect imobilele înscrise în cartea funciară nr. 32272 sub
B2.1 și B3.1 din extrasul de carte funciară, ce au făcut
obiectul dezbaterii succesiunii defunctelor de la punctul 1 și 2
din același certificat de moștenitor.
Pentru a evita o încheiere de respingere, notarul public
a emis încheierea de înlăturare a omisiunii vădite nr.
1/09.01.2017.

Din verificările efectuate de către ANCPI rezultă că,


ulterior formulării petiției, cererea înregistrată în registrul
general de intrare al BCPI sub nr. 30121/07.12.2016 a fost
soluționată prin încheierea de admitere cu același număr.

***

12.13 Notarea cotelor de contribuție la dobândirea


bunului comun în temeiul actului de lichidare; tariful de
publicitate imobiliară aferent. (Minuta ședinței din data de
10.04.2017)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la următoarea situație juridică: prin încheierea de
363
respingere nr. 39206/28.02.2017, OCPI a respins cererea de
notare în cartea funciară a unui act de lichidare, încheiat de
foști soți, cu motivația că solicitarea nu face parte din situațiile
enumerate de dispozițiile legale privitoare la notările efectuate
în cuprinsul cărților funciare. Notarul public consideră că
soluția nu este corectă întrucât, potrivit art. 903 pct. 3 din
Codul civil se vor putea nota în cartea funciară, fără însă ca
opozabilitatea faţă de terţi să depindă de această înscriere:
(...) orice alte fapte sau raporturi juridice care au legătură cu
imobilul şi care sunt prevăzute în acest scop de lege.
Se apreciază că notarea actului de lichidare este foarte
importantă, întrucât prin acest act părțile stabilesc cotele de
contribuție la dobândirea bunului comun, acest imobil ieșind
din situația de devălmășie și intrând în cea de indiviziune,
notarea în cartea funciară a actului de lichidare având
importanță atât pentru un viitor cumpărător al imobilului, cât
și pentru creditorii care pot urmări, în principal, doar cota de
contribuție a unuia dintre soți.
Notarul public apreciază, de asemenea, că potrivit art.
902 pct. 3 din Codul civil se poate nota în cartea funciară și
calitatea de bun comun a unui imobil, ceea ce înseamnă că
per a contrario este posibilă și notarea cotelor de participare
la dobândirea unui bun comun.

Odată cu intrarea în vigoare a Codului civil la data de 1


octombrie 2011, s-a instituit principiul potrivit căruia notările
în cartea funciară se efectuează numai în cazurile prevăzute
de lege. Sediul materiei îl constituie art. 902 Cod civil, însă
numeroase alte cazuri de notare se regăsesc în legi speciale.
Acest fapt a dus la apariția unei practici neunitare, anumite
birouri teritoriale efectuând înscrierea cotelor - părți stabilite în
temeiul actului de lichidare, iar altele respingând cererile de

364
înscriere formulate, cu motivarea că notarea actului de
lichidare nu este prevăzută expres de lege.
Comisia observă că înscrierea în cartea funciară a actului
de lichidare este utilă pentru că, în fapt, se modifică
(schimbă) forma proprietății comune: din devălmășie în
coproprietate. Acest fapt are consecințe deosebit de
importante din punct de vedere juridic: din acel moment,
fiecare coproprietar va putea să dispună liber de cota sa din
dreptul de proprietate (înstrăinare, ipotecare, etc.), ceea ce în
ipoteza devălmășiei nu este posibil.
Situația se poate întâlni nu numai în cazul devălmășiei care
are ca izvor legea (regimul comunității), ci și în cazul
devălmășiei care are ca izvor actul juridic.
Notarul public are obligația legală de a îndeplini
formalitățile de publicitate imobiliară în cazul în care obiectul
comunității îl constituie bunuri imobile. Potrivit art. 35 alin. 1)
teza I din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea
imobiliară republicată, cu modificările și completările
ulterioare, notarul public care a întocmit un act prin care se
transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un drept
real imobiliar este obligat să ceară, din oficiu, înscrierea în
cartea funciară.
În considerarea regimului juridic al actului autentic de
lichidare a comunității, stabilit prin Codul civil și a prevederilor
art. 23 lit. B. j) din același act normativ, în conformitate cu
care partea a II-a, referitoare la înscrierile privind dreptul de
proprietate şi alte drepturi reale, (…) cuprinde: orice
modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face în titlu, în
partea I sau a II-a a cărții funciare, cu privire la înscrierile
făcute, înscrierea în cartea funciară a modificării formei
proprietății comune din proprietate în devălmășie în
proprietate pe cote - părți, în baza actului de lichidare încheiat
în formă autentică apare nu doar posibilă ci chiar obligatorie,
365
cu consecința modificării corespunzătoare a înscrierilor din
partea a II-a a cărții funciare.
În baza actului de lichidare se va cere menționarea
cotelor de contribuție la dobândirea bunului comun, cu plata
unui tarif de 60 lei per operațiune și nu notarea actului de
lichidare ca instrumentum.
Înscrierea actului de partaj sau a certificatului de
moștenitor nu este condiționată de prezentarea actului de
lichidare. Înscrierea cotelor - părți se face fără perceperea
unui tarif suplimentar față de cel perceput pentru înscrierea în
baza certificatului de moștenitor sau a actului de partaj.

***

366
13. ASPECTE DE PUBLICITATE IMOBILIARĂ ÎN
CAZUL PARTAJULUI IMOBILIAR

13.1 Necesitatea acordului soțului unui copartajant


pentru înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate
exclusivă în favoarea celuilalt soț. (Minuta ședințelor din data de
31.03.2014 și 07.04.2014)

O societate profesională notarială a înregistrat o cerere


de înscriere a unui act de partaj voluntar cu plata tarifului în
regim de urgență. La data stabilită pentru eliberare, s-a
comunicat notarului public un referat de completare prin care
s-a solicitat acordul soțului unui copartajant pentru înscrierea
în cartea funciară a dreptului de proprietate exclusivă în
favoarea celuilalt soț, deși cota-parte din dreptul de
proprietate asupra bunului, care făcea obiectul partajului, a
fost dobândită de către acesta înainte de căsătorie ca bun
propriu.

ANCPI a comunicat că s-a formulat răspuns biroului


notarial în sensul că solicitarea oficiului teritorial, raportat la
cadrul legal, este nejustificată.

***

13.2 Soluționarea unei cereri de înscriere unui act de


partaj cu privire la o construcție edificată de către soți în timpul
căsătoriei pe un teren aflat în proprietatea exclusivă a unui soț.
(Minuta ședinței din data de 03.03.2015)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la soluționarea unei cereri de întabulare a dreptului
367
de proprietate exclusivă asupra unui teren și a unei
construcții, întemeiată pe un act de partaj voluntar, încheiat în
urma desfacerii unei căsătorii prin divorț. În speță, pe terenul
bun propriu al soției, dobândit înainte de căsătorie, înscris în
cartea funciară, s-a construit o casă de locuit în timpul
căsătoriei, în temeiul unei autorizații de construire eliberate pe
numele soției. Prin actul de lichidare a comunității legale a
soților, autentificat sub nr. 99/12.01.2015, s-a stabilit calitatea
de bun comun a construcției.

Părțile au hotărât prin actul de partaj atribuirea


imobilului format din teren și construcție în proprietatea
exclusivă a fostului soț, cu plata unei sulte. OCPI a admis
cererea de notare a autorizației de construcție și a respins
cererea de întabulare a dreptului de proprietate în favoarea
fostului soț în baza actului de partaj.
Din analiza documentelor transmise rezultă că terenul
are calitatea de bun propriu al fostei soții, fiind dobândit
înainte de căsătorie, astfel încât dreptul de proprietate asupra
acestuia nu poate fi inclus în masa partajabilă, având în
vedere că partajul este o modalitate specifică de încetare a
coproprietății, conform art. 669 și următoarele din Codul civil.

***

13.3 Necesitatea dovezii achitării impozitului pe


veniturile din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul
personal în cazul înscrierii în cartea funciară a unui drept real în
baza unui act de partaj. (Minuta ședinței din data de
03.03.2015)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la emiterea de către OCPI a unui referat de
368
completare, prin care se solicită dovada achitării impozitului
pe transferul dreptului de proprietate datorat de copartajantă
pe suma dobândită din transferul dreptului de proprietate,
conform art. 771 alin. (1) și alin. (6) ultima teză din Codul
fiscal149. În speță, printr-o hotărâre judecătorească definitivă
și irevocabilă, s-a dispus sistarea stării de indiviziune dintre
părți și atribuirea reclamantului - pârât în posesie și
proprietate exclusivă a unui apartament, cu obligația de plată
a unei sulte către pârâta - reclamantă.

Potrivit art. 1513 din Hotărârea Guvernului nr. 44/2004


pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii
nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și

149
(n.n.) Prin Decizia Curții Constituționale nr. 662/2014
referitoare la admiterea excepţiei de neconstituţionalitate a dispoziţiilor
art. 771 alin. (6) teza finală din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal,
publicată în Monitorul Oficial, Partea I nr. 47 din 20.01.2015, s-a admis
excepţia de neconstituţionalitate ridicată de Societatea Comercială
"Vanadis 94 Prod Com" - S.R.L. din Bucureşti în Dosarul nr.
5.289/1.748/2013 al Judecătoriei Cornetu şi s-a constat că dispoziţiile
art. 771 alin. (6) teza finală din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal
sunt constituţionale în măsura în care legea nu îl obligă pe
cumpărătorul adjudecatar să facă dovada plăţii impozitului datorat de
înstrăinătorul debitor pentru a-şi putea înscrie în cartea funciară
dreptul său de proprietate. Cadrul legal a fost modificat ulterior
analizei situației analizate prin Ordonanţa de urgenţă nr. 6/2015
pentru modificarea şi completarea Legii nr. 571/2003 privind Codul
fiscal, intrată în vigoare la data de 14.04.2015, s-a eliminat obligația
registratorului de carte funciară de a verifica îndeplinirea obligației de
plată a impozitului cu prilejul înscrierii în cartea funciară.
În prezent, modul de stabilire a obligației de plată a impozitului
pe venitul din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul
personal este reglementată prin art. 111 din Legea nr. 227/2015
privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare, intrată în
vigoare la data de 01.01.2016.
369
completările ulterioare, în cazul partajului judiciar sau voluntar
nu se datorează impozit150. Având în vedere aceste prevederi
legale, precum și faptul că norma fiscală este de strictă
interpretare și aplicare, solicitarea OCPI nu se justifică în cazul
actelor de partaj judiciar sau voluntar.

***

13.4 Necesitatea unui certificat de sarcini la


autentificarea unui act de partaj cu privire la imobile neînscrise
în cartea funciară. (Minuta ședinței din data de 29.06.2015)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la necesitatea unui certificat de sarcini la
autentificarea unui act de partaj încheiat ulterior eliberării
certificatului de moștenitor, cu privire la imobile neînscrise în
cartea funciară.

În speță sunt aplicabile prevederile art. 35 din Legea


7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată,
cu modificările și completările ulterioare151 și art. 13 alin. (3)

150
Exceptarea actelor de partaj de la obligația de plată a
impozitului prevăzut la art. 111 din Codul fiscal este prevăzută în
prezent la pct. 33 alin. (2) din Titlul IV Capitolul IV Secțiunea I a
Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 227/2015 privind Codul
fiscal, aprobate prin Hotărârea nr. 1/2016, cu modificările și
completările ulterioare, intrată în vigoare la data de la 13.01.2016, în
conformitate cu care: În cazul partajului judiciar sau voluntar, precum
şi al regimului separaţiei de bunuri nu se datorează impozit.
151
(n.n.) Potrivit art. 35 alin. (1) teza V din Legea nr. 7/1996
privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și
completările ulterioare la autentificarea actelor notariale prin care se
transmite, se modifică sau se constituie un drept real imobiliar, notarul
public va solicita un extras de carte funciară pentru autentificare, care
370
din Ordinul 700/2014, privind aprobarea Regulamentului de
avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte
funciară, cu modificările și completările ulterioare 152 . În
situația prezentată se încheie un act adițional la actul de
partaj, în care se menționează certificatul de sarcini solicitat
anterior.

***

13.5 Soluționarea unei cereri de întabulare a unui act de


partaj voluntar. (Minuta ședinței din data de 20.07.2015)

Un notar public solicită sprijinul în vederea soluționării


unei cereri de întabulare a unui act de partaj voluntar încheiat
în urma divorțului, cerere care a primit respingere din partea
OCPI, atât în faza inițială de întabulare, cât și în faza de
reexaminare a respingerii cererii.

În speță, soții au dobândit cota de ½ din dreptul de


proprietate asupra unui teren în timpul căsătoriei, ca bun
comun. Ulterior divorțului, prin act de lichidare a regimului

este valabil timp de 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii,


sau, după caz, un certificat de sarcini.
152
(n.n.) Conform art. 13 alin. (3) din Regulamentul aprobat
prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare în
cazul în care partajul voluntar se încheie în baza certificatului de
sarcini, fără dezlipirea imobilului/imobilelor din masa partajabilă, prima
înscriere în cartea funciară se efectuează în baza documentaţiei
cadastrale, întocmită ulterior actului de partaj; în cazul în care
imobilul/imobilele din masa partajabilă se dezlipeşte/dezlipesc, pentru
acesta/acestea, actul de partaj se va putea încheia numai în baza
extrasului de carte funciară pentru autentificare şi a documentaţiei
cadastrale de dezlipire.
371
comunității legale, încheiat în formă autentică, s-a stabilit
calitatea de coproprietari a foștilor soți în cote - părți egale de
½ fiecare din toate bunurile cuprinse în masa partajabilă,
inclusiv asupra terenului menționat. Prin actul de partaj, cota
de ½ stabilită în favoarea unui soț din cota de ½ din dreptul
de proprietate asupra terenului dobândit în timpul căsătoriei,
a fost atribuită în proprietatea deplină și exclusivă a celuilalt
soț, cu plata unei sulte.
OCPI a respins cererea de înscriere formulată în baza
actului de partaj, cu motivarea că, în conformitate cu art. 684
alin. (2) din Codul civil, partajul făcut fără participarea tuturor
coproprietarilor este lovit de nulitate absolută.
În speța de față, bunul partajabil îl reprezintă cota de ½
din imobil, cota ce aparține foștilor soți.

***

13.6 Tipul extrasului necesar la autentificarea unui


contract de partaj voluntar fără dezmembrarea imobilelor din
masa partajabilă, încheiat în aceeași zi cu emiterea certificatului
de moștenitor. (Minuta ședinței din data de 03.08.2016)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la următoarea situație juridică: la data de
06.05.2016 s-a dezbătut o succesiune, iar în cadrul procedurii
succesorale, moștenitorii s-au înțeles cu privire la împărțirea
bunurilor prin bună învoială, încheindu-se Contractul de partaj
voluntar nr. 1165/06.05.2016, emis consecutiv Certificatului
de moștenitor nr. 51/06.05.2016, în baza extrasului de
informare nr. 44214/04.05.2016.
Cererea de înscriere nr. 13049/06.05.2016 a fost
soluționată prin încheierea nr. 45588/09.05.2016, prin care s-
a respins intabularea dreptului de proprietate al
372
moștenitorului asupra imobilului atribuit în baza contractului
menționat mai sus, pe motiv că, pentru orice contract de
partaj voluntar este necesară solicitarea în prealabil a unui
extras de carte funciară pentru autentificare.
Notarul public apreciază că art. 13 alin. (2) și alin. (3)
din Regulamentului de avizare, recepţie şi înscriere în
evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat prin Ordinul
nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare
reglementează două situații diferite:
- conform alin. (2) în cazul în care, consecutiv emiterii
certificatului de moştenitor se încheie şi un act de partaj
voluntar, înscrierea în cartea funciară se poate face ulterior, în
baza documentaţiei cadastrale, cu excepţia cazului în care
imobilul/imobilele din masa partajabilă se dezlipeşte/
dezlipesc;
- potrivit alin. (3) în cazul în care partajul voluntar se
încheie în baza certificatului de sarcini, fără dezlipirea
imobilului/imobilelor din masa partajabilă, prima înscriere în
cartea funciară se efectuează în baza documentaţiei
cadastrale, întocmită ulterior actului de partaj; în cazul în care
imobilul/imobilele din masa partajabilă se dezlipeşte/dezlipesc,
pentru acesta/acestea, actul de partaj se va putea încheia
numai în baza extrasului de carte funciară pentru autentificare
şi a documentaţiei cadastrale de dezlipire.
Din interpretarea sistematică a celor două alineate ale
art. 13, notarul public apreciază că sunt avute în vedere două
situații diferite: partajele fără dezmembrare consecutive
procedurii succesorale și celelalte partaje fără dezmembrare,
ulterioare unor proceduri succesorale sau partajelor voluntare.
Notarul public precizează că art. 35 alin. (1) tezele V și
VI din Legea 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare,
reglementează de asemenea, două situații: la autentificarea
actelor notariale prin care se transmite, se modifică sau se
373
constituie un drept real imobiliar, notarul public va solicita un
extras de carte funciară pentru autentificare, (…) sau, după
caz, un certificat de sarcini. La autentificarea actelor notariale
prin care se stinge un drept real imobiliar, precum şi în cadrul
procedurii succesorale, pentru imobilele înscrise în cartea
funciară se va solicita extras de carte funciară pentru
informare.
Din aceste reglementări rezultă că în cazul procedurilor
succesorale este necesar un extras de carte funciară de
informare și nu un extras de carte funciară de autentificare.
Coroborând acest articol cu art. 111 alin. (1) din Legea
notarilor publici și a activității notariale nr. 36/1995, în
conformitate cu care în succesiunea în care există bunuri, s-a
realizat acordul între moștenitori și s-au administrat probe
îndestulătoare, notarul public întocmește încheierea finală a
procedurii succesorale și cu alin. (3), potrivit căruia dacă
moștenitorii și-au împărțit bunurile prin bună-învoială, în
încheiere se va arăta modul de împărțeală și bunurile
succesorale atribuite fiecăruia. Actul de împărțeală va putea fi
cuprins în încheierea finală sau se va putea întocmi separat, în
una dintre formele prescrise de lege rezultă, în opinia
notarului public, că partajul voluntar încheiat consecutiv cu
emiterea certificatului de moștenitor, face parte din procedura
succesorală și necesită, pentru imobilele înscrise în cartea
funciară, solicitarea, în prealabil, a unui extras de carte
funciară pentru informare.
La aceeași concluzie conduce, în opinia notarului public
și interpretarea art. 13 alin. (3) din Regulamentul aprobat prin
Ordinul nr. 700/2014, în sensul că partajarea unui bun prin
dezlipire, se face pe baza extrasului de carte funciară de
autentificare. Astfel rezultă că, per a contrario, dacă nu se
dezlipesc, partajul se face în condițiile procedurii succesorale,
cu extras de informare.
374
Analizând speța supusă atenției, Comisia reține
următoarele: În conformitate cu dispozițiile art. 1144 alin. (1)
din Codul civil dacă toţi moştenitorii sunt prezenţi şi au
capacitate de exerciţiu deplină, partajul se poate realiza prin
bună învoială, în forma şi prin actul pe care părţile le convin.
Dacă printre bunurile succesorale se află imobile, convenţia
de partaj trebuie încheiată în formă autentică, sub sancţiunea
nulităţii absolute.
Din analiza actelor prezentate în speță, rezultă că
partajarea bunurilor succesorale s-a efectuat printr-un act de
partaj voluntar, autentificat în aceeași zi în care s-a emis
certificatul de moștenitor. Conform art. 680 alin. (2) din Codul
civil, în cazul imobilelor, efectele juridice ale partajului se
produc numai dacă actul de partaj încheiat în formă autentică
sau hotărârea judecătorească rămasă definitivă, după caz, au
fost înscrise în cartea funciară.
Având în vedere aspectele precizate cu privire la efectele
partajului sub regimul noului Cod civil, pentru înscrierea în
cartea funciară, actul de partaj trebuie să îndeplinească
condițiile prevăzute de art. 29 alin. (1) lit. e) coroborat cu art.
35 alin. (1) teza V din Legea cadastrului și a publicității
imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și
completările ulterioare, referitoare la necesitatea solicitării în
prealabil a extrasului de carte funciară pentru autentificare153.

153
Conform art. 29 alin. (1) litera e) În cazul în care
registratorul admite cererea, dispune intabularea sau înscrierea
provizorie prin încheiere, dacă înscrisul îndeplineşte următoarele
condiţii limitative: (…) e) este însoţit, după caz, de o copie a extrasului
de carte funciară pentru autentificare, a extrasului de carte funciară
pentru informare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza
întocmirii actului, cu excepţia cazului în care se face menţiune despre
375
Având în vedere aceste considerente, se apreciază că
respingerea cererii motivată de lipsa extrasului pentru
autentificare solicitat în prealabil încheierii actului de partaj
este corectă.

***

13.7 Autentificarea unui act de partaj voluntar având ca


obiect un imobil neînscris în cartea funciară în temeiul unui
certificat de sarcini. (Minuta ședinței din data de 16.08.2016)

Un notar public solicită sprijinul cu privire la intabularea


dreptului de proprietate în baza unui act de partaj voluntar
succesoral, autentificat la data de 26.04.2016, încheiat în
condițiile art. 36 alin. (1) lit. c) din Legea nr. 7/1996 privind
cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, în conformitate
cu care actele notariale prin care se transmite, se modifică, se
constituie sau se stinge un drept real imobiliar se încheie
numai dacă bunurile imobile sunt înscrise în cartea funciară,
cu excepţia: (…) actelor de partaj succesoral sau voluntar, cu
excepţia cazului în care imobilele din masa partajabilă se
dezlipesc sau se alipesc.
Notarul public precizează că la data autentificării,
imobilul nu era intabulat, motiv pentru care s-a solicitat BCPI,
în prealabil autentificării, certificatul de sarcini nr.
28569/20.04.2016, menționat în actul de partaj. Anterior
încheierii actului se formase dosarul nr. 26581/20.04.2016
pentru deschiderea cărții funciare a imobilului, fără ca
notarului să i se aducă la cunoștință acest fapt în cuprinsul
certificatului de sarcini, lucrare ce a fost soluționată ulterior

acestea în cuprinsul actului; A se vedea și art. 35 alin. (1) teza V citat


mai sus.
376
autentificării actului de partaj, respectiv la data de 5.05.2016,
imobilul fiind înscris în cartea funciară.
La cererea părții, în data de 14.06.2016, care s-a
prezentat cu documentația cadastrală și cu încheierea de
intabulare nr. 26581/13.04.2016, notarul public a depus
cerere de intabulare a actului de partaj, înregistrată cu nr.
43298/14.06.2016, cerere care a fost respinsă la data de
24.06.2016, motivându-se pe nerespectarea prevederilor art.
29. alin. (1) lit. c) din Legea nr. 7/1996 referitoare la
obligativitatea individualizării imobilul printr-un număr de carte
funciară şi un număr cadastral.
Cererea de reexaminare depusă de notarul public,
motivată pe autentificarea actului de partaj anterior atribuirii
numărului cadastral și înscrierii în cartea funciară a fost de
asemenea respinsă.

În considerarea prevederilor legale în vigoare, mai sus


citate, referitoare la posibilitatea autentificării unui act de
partaj succesoral sau voluntar cu privire la un imobil neînscris
în cartea funciară, rezultă că actul autentificat la data de
26.04.2016 îndeplinește condițiile pentru a sta la baza
intabulării dreptului de proprietate, în favoarea copartajanților.
Împrejurarea că, ulterior încheierii actului de partaj, s-a
deschis carte funciară pentru imobilul care face obiectul
împărțelii, nu justifică soluția de respingere a cererii de
intabulare în baza art. 29. alin. (1) lit. c) din Legea nr. 7/1996 și
nici nu poate motiva emiterea unei încheieri de
rectificare/completare a actului notarial cu datele de identificare
(nr. cadastral și nr. de carte funciară) ale imobilului în cauză.
Cererea de înscriere urmează să se redepună.

***

377
13.8 Înscrierea succesivă în cartea funciară în baza unui
act de partaj judiciar și a unui contract de vânzare. (Minuta
ședinței din data de 18.04.2017)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la următoarea situație: soții D.C. și D.M. au
dobândit, în timpul căsătoriei, un apartament, imobil având
număr cadastral 845/45, intabulat în cartea funciară nr.
200488-C1-U24 (nr. CF vechi 29114), conform contractului de
vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 1701 din data de
31.10.2005, prețul apartamentului plătindu-se parte din surse
proprii, parte prin credit ipotecar de la o instituție de credit,
pentru care s-a intabulat dreptul de ipotecă în favoarea
acesteia.
În anul 2009, soții D.C. și D.M. au divorțat, conform
sentinței civile nr. 19839 din data de 02.12.2009, rămasă
irevocabilă, soția păstrându-și numele rezultat în urma
căsătoriei.
În anul 2011, foștii soți, D.C. și D.M. au partajat bunurile
dobândite în timpul căsătoriei, conform sentinței civile de
partaj nr. 9613 din data de 16.05.2011, sentință civilă rămasă
irevocabilă prin nerecurare, numitei D.M. revenindu-i în
proprietate imobilul. Sentința civilă de partaj nu a fost înscrisă
în cartea funciară.
Prin declarația autentificată sub nr. 96 din data de
28.02.2017, instituția de credit își dă acordul pentru radierea
ipotecii și a interdicțiilor aferente, având în vedere achitarea
integrală a creditului.
Prin contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub
nr. 101 din data de 28.02.2017, D.M. înstrăinează
apartamentul mai sus arătat către soții V. S-C și V. E-D.
Prin cererea nr. 21707 din data de 01.03.2017, s-a solicitat:

378
- intabularea dreptului de proprietate în favoarea fostei soții
D.M., conform sentinței civile de partaj nr. 9613 din data de
16.05.2011;
- radierea sarcinilor în baza declarației autentificată sub
nr. 96 din data de 28.02.2017;
- intabularea dreptului de proprietate în favoarea noilor
dobânditori, respectiv soții V. S-C și V. E-D, cu precizarea că fiecare
solicitare a fost tarifată în conformitate cu dispozițiile Ordinului nr.
39/2009 al ministrului administrației și Internelor privind aprobarea
tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI și unitățile sale
subordonate (...), cu modificările și completările ulterioare.
Prin încheierea nr. 21707 soluționată la data de
10.03.2017, B.C.P.I., a respins cererea de intabulare a dreptului
de proprietate asupra imobilului, motivat de faptul că în temeiul
prevederilor art. 35 alin. (3) din Legea 7/1996 republicată,
întrucât pe perioada de valabilitate a extrasului de carte funciară
pentru autentificare, registratorul nu va efectua niciun fel de
înscriere în cartea funciară, cu excepția aceleia pentru care a
fost eliberat extrasul. Asupra A.1 sub B.2 din cartea funciară
200488-C1-U24 și invocând dispozițiile art. nr. 894 din Codul
Civil face precizarea că cererea urmează să fie respinsă pentru a
se depune la intabulare mai întâi Sentința civilă nr. 9613/2011 și
apoi contractul de vânzare cumpărare aut. sub nr. 101/2017.
Potrivit art. 894 din Codul Civil - Înscrierea drepturilor reale în
cazul actelor juridice succesive: în cazul în care un drept
supus înscrierii în cartea funciară a făcut obiectul unor cesiuni
succesive fără ca înscrierile să fi fost efectuate, cel din urmă
îndreptățit nu va putea cere înscrierea dreptului în folosul său,
decât dacă solicită, odată cu înscrierea acestuia, și înscrierea
dobândirilor succesive anterioare pe care le va dovedi cu
înscrisuri originale sau copii legalizate, după caz.
În conformitate cu dispozițiile art. 39 din Ordinul
700/2014, în cazul solicitărilor de înscriere succesivă a unor
379
drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice asupra aceluiași
imobil, se va depune o singură cerere de înscriere, care se va
înregistra sub un singur număr.
Se solicită un punct de vedere cu privire la procedura de
urmat în această situație, cu precizarea că dosarele au fost
redepuse, având nr. de înregistrare 29222 și nr. 29231, cu
termen de soluționare pe data de 28.03.2017.
Ulterior trimiterii solicitării, s-au emis încheierile de carte
funciară cu privire la cererile menționate, notarul public
solicitând formularea unui punct de vedere cu privire la modul
de soluționare a situațiilor de acest fel în viitor.

În speță sunt incidente prevederile art. 894 Cod Civil154,


coroborate cu cele ale art. 39 alin. (4) din Regulamentul de
avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte
funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, referitoare la
înscrierea succesivă155.

***

154
Potrivit art. 894 din Codul civil: în cazul în care un drept
supus înscrierii în cartea funciară a făcut obiectul unor cesiuni
succesive fără ca înscrierile să fi fost efectuate, cel din urmă îndreptăţit
nu va putea cere înscrierea dreptului în folosul său decât dacă solicită,
odată cu înscrierea acestuia, şi înscrierea dobândirilor succesive
anterioare pe care le va dovedi cu înscrisuri originale sau copii
legalizate, după caz.
155
Conform art. 39 alin. (4) din Regulamentul de avizare,
recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat
prin Ordinul nr. 700/2014, în cazul solicitărilor de înscriere succesivă a
unor drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice asupra aceluiaşi imobil,
se va depune o singură cerere de înscriere, care se va înregistra sub
un singur număr.
380
14. ASPECTE DE PUBLICITATE IMOBILIARĂ
PRIVIND ÎNSCRIEREA PRIVILEGIILOR ȘI A
IPOTECILOR

14.1 Înscrierea provizorie a dreptului de ipotecă.


(Minuta 16.12.2013)

Se solicită un punct de vedere cu privire la posibilitatea


notării în cartea funciară a ipotecii asupra dreptului de
superficie, constituit în scopul edificării unei construcții. Se
pune și problema tarifului perceput în acest caz.

Conform dispozițiilor Codului civil, drepturile reale se


întabulează în cartea funciară sau se înscriu provizoriu, după
caz. Conform art. 2380 din Codul civil, ipoteca asupra unei
construcții viitoare nu poate fi întabulată, ci numai înscrisă
provizoriu în cartea funciară, în condițiile legii.
S-a agreat că pentru înscrierea provizorie a dreptului de
ipotecă se percepe tariful de înscriere a ipotecii prevăzut de
Ordinul 39/2009 privind aprobarea tarifelor pentru serviciile
furnizate de ANCPI şi unităţile sale subordonate, codul 2.3. –
Întabulare sau înscriere provizorie, pct. 2.3.3.
Ipotecă/Privilegiu și este în cuantum de 100 lei/imobil + 0,1%
din valoarea creanţei garantate per operațiune.
Pentru justificarea înscrierii dreptului de ipotecă,
realizată în condițiile legii, nu se percepe tarif, având în
vedere că acesta a fost perceput integral la înscrierea
provizorie a acestui drept.

***

381
14.2 Posibilitatea ipotecării dreptului de servitute de
trecere. (Minuta 16.12.2013)

Reprezentantul unei instituții de credit solicită


întabularea dreptului de ipotecă constituit asupra unui drept
de servitute de trecere. Art. 2379 din Codul civil prevede
posibilitatea ipotecării imobilelor cu accesoriile lor156.

Membrii comisiei mixte au agreat de principiu că dreptul


de servitute nu poate constitui în mod separat obiectul unui
drept de ipotecă, ci numai ca accesoriu al unui fond
dominant, în favoarea căruia se constituie157.

***

14.3 Înscrierea în cartea funciară a privilegiului imobiliar


în favoarea asociației de proprietari. (Minuta ședinței din data de
10.03.2014).

Se solicită formularea unui punct de vedere cu privire la


posibilitatea înscrierii în cartea funciară a privilegiului imobiliar
în favoarea asociației de proprietari, în conformitate cu art. 51
din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi
funcţionarea asociaţiilor de proprietari, cu modificările și

156
Potrivit art. 2379 alin. (1) din Codul civil se pot ipoteca: a)
imobilele cu accesoriile lor; b) uzufructul acestor imobile şi accesoriile;
c) cotele-părţi din dreptul asupra imobilelor; d) dreptul de superficie.
157
Conform art. 755 din Codul civil servitutea este sarcina care
grevează un imobil, pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt
proprietar. Utilitatea rezultă din destinaţia economică a fondului
dominant sau constă într-o sporire a confortului acestuia.
382
completările ulterioare158, pentru sumele datorate cu titlu de
majorări de întârziere (penalități), în condițiile în care cotele
de contribuție restante la cheltuielile asociației de proprietari
au fost achitate, dar există majorări de întârziere.
OCPI a respins cererea de reexaminare formulată de
notarul public împotriva încheierii de carte funciară prin care
s-a admis cererea de înscriere a privilegiului, formulată de
asociația de proprietari, cu privire la sumele datorate cu titlu
de majorări de întârziere.

Participanții la discuții au apreciat că în speță sunt


aplicabile dispozițiile art. 78 alin. (3) din Legea 71/2011
pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul
civil, cu modificările și completările ulterioare, în conformitate
cu care de la data intrării în vigoare a Codului civil, privilegiile
speciale imobiliare prevăzute în legi speciale devin ipoteci

158
Potrivit art. 51 din Legea nr. Legea nr. 230/2007 privind
înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, cu
modificările și completările ulterioare (1) Asociaţia de proprietari are
un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor şi altor
spaţii proprietăţi individuale ale proprietarilor din condominiu, precum
şi un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru
sumele datorate cu titlu de cotă de contribuţie la cheltuielile asociaţiei
de proprietari, după cheltuielile de judecată datorate tuturor
creditorilor în interesul cărora au fost făcute. (2) Privilegiul se înscrie în
registrul de publicitate imobiliară al judecătoriei, la cererea
preşedintelui asociaţiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima
listă lunară de plată a cotelor de contribuţie din care rezultă suma
datorată cu titlu de restanţă. Privilegiul se radiază la cererea
preşedintelui asociaţiei de proprietari sau a proprietarului, pe baza
chitanţei ori a altui înscris prin care asociaţia confirmă plata sumei
datorate. (3) Operaţiunile de publicitate imobiliară privitoare la
privilegiul prevăzut la alin. (1) şi (2) sunt scutite de taxă de timbru.

383
legale şi vor fi supuse regimului prevăzut de Codul civil pentru
ipoteci legale.
Oficiul teritorial trebuia să procedeze la înscrierea unei
ipoteci legale în cartea funciară, având în vedere și
prevederile art. 2354 din Codul civil, în conformitate cu care
ipoteca garantează cu acelaşi rang capitalul, dobânzile,
comisioanele, penalităţile şi cheltuielile rezonabile făcute cu
recuperarea sau conservarea bunului.

***

14.4 Extinderea dreptului de ipotecă înscris inițial asupra


terenului cu privire la construcțiile edificate ulterior. (Minuta
ședinței din data de 28.05.2014)

Se solicită formularea unui punct de vedere cu privire la


formalitățile necesare și tariful aferent în vederea extinderii
unui drept de ipotecă, întabulat inițial asupra terenului, cu
privire la construcțiile edificate ulterior pe acesta, care fac
obiectul unei cereri de întabulare. În speța prezentată,
construcțiile sunt reprezentate de panouri fotovoltaice,
înregistrate într-o singură carte funciară ca 100 de construcții
distincte.

Reprezentanții Agenției Națională de Cadastru și


Publicitate Imobiliară au precizat că ipoteca se extinde de
drept concomitent cu întabularea construcțiilor, fără a fi
necesar un act adițional la contractul de ipotecă, conform art.
2382 din Cod civil, în conformitate cu care ipoteca se întinde,
fără nicio altă formalitate, asupra construcţiilor, îmbunătăţirilor
şi accesoriilor imobilului, chiar dacă acestea sunt ulterioare
constituirii ipotecii.

384
Reprezentanții UNNPR precizează că dispozițiile din
Codul civil sunt supletive. Ele se aplică doar în lipsa unei
clauze contractuale care să dispună contrariul.
Pot exista trei situații: 1. Contractul prevede extinderea
de drept a ipotecii asupra construcțiilor edificate ulterior; 2.
Contractul prevede faptul că ipoteca nu se extinde și asupra
construcțiilor edificate ulterior; 3. Contractul nu conține
prevederi cu privire la extinderea ipotecii.
Având în vederea complexitatea situației prezentate,
problema a fost reținută pentru o analiză ulterioară. Urmează
să aibă loc și o discuție pe această temă cu Asociația Română
a Băncilor.

***

14.5 Înscrierea ipotecii legale a promitentului achizitor


pentru neexecutarea promisiunii de a contracta având ca obiect
un imobil înscris în cartea funciară. (Minuta ședinței din data de
28.05.2014)

Se solicită formularea unui punct de vedere cu privire la


înscrierea ipotecii prevăzute de art. 2386 pct. 2 din Codul civil,
în conformitate cu care beneficiază de ipotecă legală
promitentul achizitor pentru neexecutarea promisiunii de a
contracta având ca obiect un imobil înscris în cartea funciară,
asupra imobilului respectiv, pentru restituirea sumelor plătite
în contul acestuia.

Având în vedere prevederile art. 36 alin. (12) din Legea


7/1996, în conformitate cu care promitentul achizitor al
imobilului înscris în cartea funciară va putea cere, în temeiul
înscrisului original al promisiunii de a contracta încheiate cu
cel înscris în cartea funciară, înscrierea ipotecii legale asupra
385
imobilului, pentru restituirea sumei plătite în contul acesteia.
În acest caz, ipoteca se înscrie în termenul şi condiţiile
prevăzute de Codul civil pentru notarea promisiunii de a
contracta (...), comisia apreciază că înscrierea se face doar la
cererea promitentului achizitor, formulată în condițiile art. 906
alin. (1) din Codul civil, respectiv oricând în termenul stipulat
în antecontract pentru executarea sa, dar nu mai târziu de 6
luni de la expirarea lui.

***

14.6 Notarea unor interdicții aferente unui contract de


ipotecă. (Minuta ședinței din data de 28.05.2014)

O societate profesională notarială solicită formularea


unui punct de vedere cu privire la notarea în cartea funciară,
în baza unui contract de ipotecă, a unei interdicții de
închiriere, cu excepția închirierii către o anumită societate
comercială, respectiv a unei interdicții de dezmembrare, cu
excepția dezmembrărilor în scopul constituirii de servituți în
favoarea furnizorilor de energie electrică.

BCPI sector 3 a respins cererea de notare, soluția fiind


infirmată prin formularea cererii de reexaminare.
Reprezentanții ANCPI au precizat că soluția corecta este cea
dată în cuprinsul încheierii de carte funciară de reexaminare.

***

386
14.7 Aspecte de publicitate imobiliară privitoare la
înscrierea ipotecii. (Minuta ședinței din data de 28.05.2014).

În vederea radierii unei ipoteci în baza unei declarații


autentice, se poate atașa un extras de carte funciară de
informare solicitat de notarul public sau obținut anterior, ca
urmare a formulării unei cereri de înscriere 159 , cu excepția
situației în care acesta este menționat în cuprinsul actului
juridic, conform art. 29 litera e) din Legea 7/1996.
Conform protocolului de colaborare încheiat de ANCPI
cu Asociația Română a Băncilor, în cazul în care se majorează
creditul, nu se încheie un act adițional la contractul de ipotecă
anterior, ci un nou contract de ipotecă. Actul adițional la
contractul de ipotecă se poate încheia în alte situații decât
majorarea creditului. Pentru înscrierea mențiunilor din actul
adițional, nu este necesară dovada tarifului perceput anterior
pentru înscrierea ipotecii, această verificare efectuându-se la
soluționarea cererii.
Tariful de publicitate imobiliară perceput pentru
înscrierea unui drept de ipotecă pentru care sunt aduse în
garanție 5 imobile este de 100 lei/imobil + 0,1% din valoarea
creanţei garantate, conform pct. 2.3.3. din Ordinul nr.
39/2009 al ministrului administrației și Internelor privind
aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI şi
unităţile sale subordonate (...), cu modificările și completările
ulterioare.
Nu se justifică solicitarea de a se face dovada tarifului
de înscriere a ipotecii inițiale, în situația în care se solicită

159
(n.n.) Potrivit art. 35 alin. (1) teza a VI-a din Legea nr.
7/1996 la autentificarea actelor notariale prin care se stinge un drept
real imobiliar, precum şi în cadrul procedurii succesorale, pentru
imobilele înscrise în cartea funciară se va solicita extras de carte
funciară pentru informare.
387
ulterior înscrierea ipotecii pentru un bun suplimentar adus în
garanție.

***

14.8 Termenul de înscriere a ipotecii legale a


promitentului achizitor pentru restituirea avansului plătit din
prețul vânzării. (Minuta ședinței din data de 28.07.2014)

O societate profesională notarială solicită formularea


unui punct de vedere cu privire la respingerea cererii de
înscriere în cartea funciară și a cererii de reexaminare a
încheierii de respingere, referitoare la înscrierea ipotecii legale
a promitentului achizitor pentru restituirea avansului plătit din
prețul vânzării, prevăzută de art. 2386 pct. (2) din Codul civil,
în conformitate cu care, beneficiază de ipotecă legală
promitentul achizitor pentru neexecutarea promisiunii de a
contracta având ca obiect un imobil înscris în cartea funciară,
asupra imobilului respectiv, pentru restituirea sumelor plătite
în contul acestuia.

Regulile aplicabile înscrierii ipotecii legale prevăzute de


art. 2386 pct. (2) din Codul civil se regăsesc în art. 36 alin.
(12) din Legea 7/1996 privind cadastrul și publicitatea
imobiliară, republicată, cu modificările și completările
ulterioare, în conformitate cu care promitentul achizitor al
imobilului înscris în cartea funciară va putea cere, în temeiul
înscrisului original al promisiunii de a contracta încheiate cu
cel înscris în cartea funciară, înscrierea ipotecii legale asupra
imobilului, pentru restituirea sumei plătite în contul acesteia.
În acest caz, ipoteca se înscrie în termenul şi condiţiile
prevăzute de Codul civil pentru notarea promisiunii de a
contracta şi se radiază, din oficiu, dacă imobilul este dobândit
388
de către promitentul achizitor ori, în cadrul vânzării silite, de
către un terţ care nu este ţinut să răspundă de obligaţiile
debitorului.
În conformitate cu art. 906 alin. (1) teza II din Codul
civil, notarea se poate efectua oricând în termenul stipulat în
antecontract pentru executarea sa, dar nu mai târziu de 6 luni
de la expirarea lui.
Având în vedere aceste prevederi legale, înscrierea
ipotecii legale prevăzute de art. 2386 pct. 2 din Codul civil se
poate realiza oricând în termenul stipulat în antecontract
pentru executarea sa, solicitarea nefiind condiționată de
împlinirea termenului stabilit de părți pentru realizarea
contractului de vânzare, ci doar de notarea prealabilă a
antecontractului.
În același sens a fost comunicat biroului notarial și
punctul de vedere al ANCPI, înregistrat cu nr.
5928/16.05.2014.
Soluția este reglementată și prin art. 161 alin. (2) din
Regulamentul care va intra în vigoare la data de 30 august
2014160.

***

160
Potrivit art. 161 alin. (2) din Regulamentul de avizare, recepţie şi
înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat prin
Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare ipoteca
legală prevăzută de art. 2386 pct. 2 din Codul civil se intabulează în
cartea funciară la cererea promitentului achizitor oricând în termenul
stipulat în antecontract pentru executarea sa, dar nu mai târziu de 6
luni de la expirarea acestuia.
389
14.9 Posibilitatea înscrierii unei ipoteci legale, născute
pentru o datorie a fostului proprietar – debitor în cadrul
dosarului de executare silită, asupra imobilului ce face obiectul
actului de adjudecare. (Minuta ședinței din data de 22.09.2014)

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la o situație întâmpinată la un OCPI, referitoare la
înscrierea privilegiului imobiliar prevăzut de Legea nr.
230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea
asociaţiilor de proprietari, cu modificările și completările
ulterioare, în favoarea unei asociații de proprietari, cu privire
la un imobil care a făcut obiectul unui act de adjudecare, prin
care dreptul de proprietate a fost transmis liber de orice
ipoteci sau alte sarcini reale, în condițiile în care creanța
garantată cu privilegiul imobiliar era născută pentru o datorie
a fostului proprietar, care a avut calitatea de debitor în cadrul
dosarului de executare silită.

În urma verificărilor efectuate, punctul de vedere al


ANCPI este următorul: În speță, întabularea dreptului de
proprietate asupra imobilului identificat cu identificator
121437– C1- U6 a fost dispusă prin încheierea nr.
57487/2014, în baza actului de adjudecare nr. 521/2012.
Ulterior, prin încheierea de carte funciară nr.
95603/2014 s-a dispus întabularea privilegiului imobiliar al
asociației de proprietari, în cartea funciară a imobilului mai
sus amintit.
Potrivit Legii nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a
Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, cu modificările și
completările ulterioare, privilegiile legale din acte normative
speciale se transformă de drept în ipoteci legale. În acest
sens, art. 78 alin. (3) prevede: de la data intrării în vigoare a
Codului civil, privilegiile speciale imobiliare prevăzute în legi
390
speciale devin ipoteci legale şi vor fi supuse regimului
prevăzut de Codul civil pentru ipoteci legale. Având în vedere
acest aspect, privilegiul imobiliar prevăzut de Legea nr.
230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea
asociaţiilor de proprietari, cu modificările și completările
ulterioare, devine ipotecă legală ca efect al Legii nr. 71/2011.
Potrivit dispozițiilor art. 893 din Codul civil Înscrierea
unui drept real se poate efectua numai:
a) împotriva aceluia care, la data înregistrării cererii,
este înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea
urmează să fie făcută;
b) împotriva aceluia care, înainte de a fi fost înscris, şi-a
grevat dreptul, dacă amândouă înscrierile se cer deodată.
Din analiza prevederilor mai sus citate, precum și a celor
ale art. 51 din Legea nr. 230/2007 rezultă că dreptul real de
garanție de care beneficiază asociația de proprietari operează
împotriva proprietarului care nu a achitat cotele de contribuţie
și se exercită în cadrul procedurii de executare silită.
În consecință, cererea înregistrată la ANCPI sub nr.
95603/2014 trebuia soluționată cu încheiere de respingere.

***

14.10 Necesitatea acordului titularului dreptului de


proprietate asupra terenului, beneficiar al interdicției de grevare
cu sarcini, cu privire la constituirea dreptului de ipotecă a
dreptului de superficie. (Minuta ședinței din data de 20.10.2014)

Se solicită formularea unui punct de vedere cu privire la


respingerea unei cereri de înscriere în cartea funciară
înregistrată în temeiul unui contract de ipotecă, ce are ca
obiect principal mai multe construcții edificate pe un teren

391
proprietatea unei alte persoane decât proprietarul acestora, în
temeiul unui contract de locațiune și superficie.

Din analiza documentelor transmise rezultă că dreptul


de superficie a fost constituit printr-un contract încheiat în
formă autentică și a fost întabulat în partea a III-a a cărții
funciare a terenului în cauză.
Conform contractului, dreptul de superficie a fost
constituit în favoarea locatarei spre a-i servi exclusiv pentru
obținerea autorizațiilor de construcție și de funcționare pentru
obiectivul menționat în contract. Dreptul de superficie acordat
de către proprietara de drept superficiarei nu va putea fi
grevat de servituți sau sarcini pentru nicio bancă din România
sau străinătate, pentru niciun terț.
În partea a II-a a cărții funciare, în baza contractului de
locațiune și superficie, s-a notat interdicția de grevare de
servituți sau sarcini a dreptului de superficie. La rubrica
Observații/Referințe, în dreptul poziției respective s-a
menționat doar numărul de ordine sub care a fost înscris
terenul în partea I a cărții funciare.
În cartea funciară a terenului au fost întabulate ulterior
și construcțiile edificate în temeiul dreptului de superficie
constituit prin acest contract, fără a se proceda de către
oficiul teritorial la deschiderea cărților funciare de superficie,
conform prevederilor legale.
Art. 159 alin. (1) lit. c) din Ordinul ANCPI nr. 700/2014,
privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepție și
înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, prevede
că, în toate cazurile, dreptul de ipotecă se intabulează: (…)
asupra dreptului de uzufruct imobiliar ori asupra dreptului de
superficie în întregul lor, dacă acestea au ca unic titular pe
constituitorul ipotecii.

392
Conținutul juridic al dreptului de superficie este stabilit
de art. 693 alin. (1) din Codul civil, în conformitate cu care
superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o
construcție pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui
teren, asupra căruia superficiarul dobândește un drept de
folosință.
În vederea înscrierii în cartea funciară a dreptului de
ipotecă în situația analizată, este necesar acordul titularului
dreptului de proprietate asupra terenului (creditor al
interdicției de grevare de servituți sau sarcini a dreptului de
superficie) cu privire la constituirea dreptului de ipotecă,
consimțământ exprimat în cuprinsul contractului de ipotecă
sau într-un înscris separat, încheiat în formă autentică.

***

14.11 Operațiuni de publicitate imobiliară în cazul unui


act adițional la un contract de ipotecă, care are ca obiect
înlocuirea obligației rezultate din convenția de credit inițială
constând în schimbarea monedei creditului și stabilirea diferenței
de credit rămasă neachitată în noua monedă; notarea
modificării sumei și a monedei aferente creditului; notarea
strămutării dreptului de ipotecă ca urmare a novației cu
menționarea noului creditor. (Minutele ședințelor din data de
20.10.2014 și 04.05.2015).

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere


cu privire la documentele necesare pentru autentificarea unui
act adițional la un contract de ipotecă, operațiunile de
publicitate imobiliară care se realizează și tariful aferent
acestora, act adițional ce are ca obiect înlocuirea obligației
rezultate din convenția de credit inițială constând în
schimbarea monedei creditului și stabilirea diferenței de credit
393
rămase neachitată în noua monedă, cu o obligație corelativă
stabilită într-un nou contract de credit, cu menținerea ipotecii
constituite inițial și fără a se majora creditul acordat inițial.

Pentru autentificarea și îndeplinirea formalităților de


publicitate imobiliară a actului adițional la contractul de
ipotecă menționat mai sus, este necesară verificarea
contractului de ipotecă inițial și verificarea situației tabulare a
imobilului din extrasul de carte funciară pentru informare,
prezentat în prealabil notarului public.
Extrasul poate fi obținut în orice modalitate, inclusiv on-
line, notarul public urmând să solicite biroului de carte
funciară competent, în baza actului adițional încheiat în formă
autentică, notarea modificării înscrierii ipotecii referitor la
schimbarea monedei creditului și evidențierea diferenței de
credit neachitată în noua monedă.
Temeiul legal al solicitării îl constituie:
- art. 23 pct. C lit. a) și d) din Legea nr. 7/1996 privind
cadastrul și publicitatea imobiliară, în conformitate cu care
cartea funciară este alcătuită (…) din 3 părţi: (…) C. partea a
III-a, referitoare la înscrierile privind dezmembrămintele
dreptului de proprietate, drepturile reale de garanţie şi sarcini,
care va cuprinde: a) (…) ipoteca şi privilegiile imobiliare (…)
d) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu
privire la înscrierile făcute în această parte.
- art. 11 alin. (1) literele a) și d) din Ordinul 700/2014
privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepție și
înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, în
conformitate cu care partea a III-a a cărții funciare
desemnată în conținutul cărții funciare și prin litera ”C”
cuprinde: a) (…) ipoteca și privilegiile imobiliare, (…) d) orice
modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la
înscrierile efectuate în această parte.
394
În vederea efectuării mențiunilor corespunzătoare în cartea
funciară, prin intermediul programului informatic e-Terra,
cererea de notare se înregistrează pe codurile 2.4.2. – Alte
notări (inclusiv radierea) – tarif 60 lei/operațiune și 2.5.1. –
Îndreptare eroare materială şi repoziţionare imobil – tarif 0
lei/imobil, în conformitate cu Ordinul nr. 39/2009 al Ministrului
Administrației și Internelor, privind aprobarea tarifelor pentru
serviciile furnizate de ANCPI și unitățile sale subordonate (…),
cu modificările și completările ulterioare.
Pentru autentificarea unui astfel de act adițional la
contractul de ipotecă onorariul notarului public nu se percepe
la valoarea creditului, actul încadrându-se în categoria oricăror
alte acte privind creditarea bancară, creditul fiind acordat și
ipoteca instituită. Pentru îndeplinirea formalităților de
publicitate imobiliară menționate și pentru autentificarea
actului adițional nu este necesară prezentarea certificatului de
atestare fiscală a imobilelor.

La data de 04.05.2015 a avut loc la sed