Sunteți pe pagina 1din 72

MODULUL 1 ZIUA 1

ANEVAR – Istoric, Organizare, Obiective


Cadrul general pentru evaluarea
proprietăților și proprietatea imobiliară

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE - 2017 MODULUL 1


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

AGENDA

1. ANEVAR – Istoric 9. Piața evaluării


2. ANEVAR – Piloni de constituire și 10. Noțiunile de „preț”, „cost”, „valoare”
funcționare 11. Despre Valoare – Factori, Tipuri,
3. ANEVAR – Agende de interese Ipoteze
4. ANEVAR – Viziune, Obiective 12. Principiile evaluării
strategice, Direcții de acțiune 13. Codul de etică al profesiei de evaluator
5. ANEVAR – Organizare autorizat
6. Produsele ANEVAR 14. Standardele de evaluare a bunurilor
2016
7. Evaluarea: definiție și scopuri
15. Exerciții recapitulative
8. Proprietatea imobiliară – definire,
clasificare, tipuri de drepturi
CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 2
ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

1. ANEVAR - istoric
În 1992, ca urmare a solicitării Agenției Naționale de Privatizare (ANP), se
înființează ANEVAR – Asociația Națională a Evaluatorilor din România – ca
organizație neguvernamentală, avându-l ca președinte fondator pe domnul
Gheorghe Bădescu.
Prima specializare, evaluarea întreprinderilor, apare odată cu înființarea ANEVAR,
urmând ca mai apoi, în funcție de necesitățile de pe piață, să apară următoarele
specializări:
 evaluarea proprietăților imobiliare în anul 1997, în prezent prima specializare în
termeni de volum de lucrări și cifră de afaceri,
 evaluarea de bunuri mobile în anul 2000,
 evaluarea instrumentelor financiare în anul 2009.

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 3


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

1. ANEVAR - istoric

ASOCIATIA NAȚIONALĂ a EVALUATORILOR AUTORIZAȚI din ROMÂNIA (ANEVAR) a


luat ființă, în anul 2011, în baza Ordonanței Guvernului României nr. 24/2011
privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor, aprobată cu modificări prin
Legea nr. 99/2013, ca organizație profesională de utilitate publică, fără scop
patrimonial, din care fac parte evaluatorii autorizați ce dobândesc această calitate,
în condițiile prevăzute de actul normativ mai sus menționat.

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 4


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

1. ANEVAR – istoric
Calitatea de membru în organizații internaționale ale evaluatorilor

International Valuation Standards Council (IVSC) – organizație non-profit globală


independentă care realizează și implementează standarde de evaluare de interes public, cu
acceptare largă
The European Group of Valuers′ Associations (TEGoVA)
European Valuation Standards
Programul Recognised European Valuer (REV)
TEGoVA Residential Valuer
World Association of Valuation Organisations (WAVO)

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 5


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

1. ANEVAR – istoric
Alte organizații internaționale și naționale ale evaluatorilor

The International Association of Consultants, Valuators and Analysts (IACVA)


International Institute of Business Valuers (IIBV)
The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)
Appraisal Institute (AI) SUA
American Society of Appraisers (ASA) SUA
The National Association of Certified Valuators and Analysts (NACVA) SUA
Appraisal Institute of Canada (AIC) Canada
ASOCIACIÓN PROFESIONAL DE SOCIEDADES DE VALORACIÓN (ATASA) Spania
ASSOCIATION FRANCAISE DES SOCIÉTÉS D'EXPERTISE IMMOBILIÈRE (AFREXIM)
Franța etc.

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 6


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

2. ANEVAR – Piloni de constituire și funcționare

În cadrul O.G. nr. 24/2011 sunt cuprinse aspecte ca:


Dispoziții generale
Organizarea și funcționarea Asociației
Organizarea și exercitarea profesiei de evaluator autorizat
Dispoziții tranzitorii și finale

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 7


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

2. ANEVAR – Piloni de constituire și funcționare

Standarde
profesionale

Profesionalism, Etică,
Pregătire continuă,
Monitorizare, Asigurare
Cadru adecvat de funcţionare:
Comisii, Regulamente, Organizare,
Cotizaţii, Conferinţe,
Publicaţii, Buletine

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 8


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

3. ANEVAR: agende de interese

1. Agenda de interes public (clienţi,


destinatari, media, comunităţi):
• Atingerea scopului evaluării prin lucrări de
calitate
• Protejarea intereselor părţilor
• Protejarea intereselor comunităţilor
• Controversa Preţ vs. Calitate
• Standardele profesionale, reprezentând “Cele
mai bune practici” pot contribui la satisfacerea
acestor nevoi

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 9


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

3. ANEVAR: agende de interese

2. Agenda de interese a
membrilor
• Standarde profesionale utile, relevante
dpdv. al practicii, dublate de un Corp de
Cunoştinţe de Evaluare complet,
actualizat şi cu un înalt caracter aplicativ
• Programe de instruire şi pregătire
continuă adecvate, accesibile
• Protejarea intereselor de către Asociație

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 10


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

4. ANEVAR
Viziunea

ANEVAR – organizație modernă, pro-activă, vizibilă, o


voce unică în corul profesiilor liberale
Lider regional și european în evaluare
Profesia de Evaluator Autorizat – o garanție de
excelență și recunoaștere publică

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

4. ANEVAR
Obiectivele strategice, pe termen lung

I. La nivelul profesiei: creșterea calității rapoartelor de


evaluare și a utilității profesiei pentru public
II. La nivel organizațional: dezvoltarea unui cadru
organizațional flexibil, eficient și anticipativ –
Organizația Pro - Activă
III. La nivelul membrilor: stimularea și dezvoltarea
comportamentelor adecvate în relația cu publicul,
colegii și față de profesie

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

4. ANEVAR
Direcții de acțiune derivate din Obiective

I. Creșterea calității rapoartelor de evaluare și a


utilității profesiei pentru public
1) Standarde, Ghiduri și Îndrumare de Evaluare
2) Formare profesională și Pregătire continuă
3) Evenimente, Conferințe, Publicații
4) Instrumente utile evaluatorilor

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

4. ANEVAR
Direcții de acțiune derivate din Obiective

II. Dezvoltarea unui cadru organizațional flexibil,


eficient și anticipativ – Organizația Pro - Activă
5) Optimizarea comunicării cu publicul și între membri /
consiliul director / personal
6) Cadru procedural adecvat
7) Continuitate în realizarea proiectelor & transfer de
experiență materializate în Strategia de dezvoltare pe
termen lung a Asociației

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

4. ANEVAR
Direcții de acțiune derivate din Obiective

III. Stimularea și dezvoltarea comportamentelor adecvate în


relația cu publicul, colegii și față de profesie
8) Etică
9) Monitorizarea activității membrilor
10) Verificarea evaluării

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

5. ANEVAR – Organizare
Structura Consiliului Director

Preşedinte

Prim-vicepreședinte

Fost președinte
Vicepreşedinte - preşedinte al Comisiei de calificare şi atestare profesională
Vicepreşedinte - preşedinte al Comisiei ştiinţifice şi de standarde
Vicepreşedinte - preşedinte al Comisiei de evidenţă a membrilor
Vicepreşedinte - preşedinte al Comisiei de verificare şi monitorizare
Vicepreşedinte - preşedinte al Comisiei de relaţii interne şi internaţionale
Vicepreşedinte - preşedinte al Comisiei juridice
Secretar general

Trezorier

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 16


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

5. ANEVAR – Organizare
Filialele ANEVAR
• Filiala Nord-Est
cu sediul în Iași, grupează membrii Asociației având domiciliul în județele Bacău, Botoșani, Iași,
Neamț, Suceava și Vaslui;
• Filiala Sud-Est
cu sediul în Constanța, grupează membrii Asociației având domiciliul în județele Brăila, Buzău,
Constanța, Galați, Tulcea și Vrancea;
• Filiala Sud
cu sediul în București, grupează membrii Asociației având domiciliul în județele Argeș, Călărași,
Dâmbovița, Giurgiu, Ialomița, Prahova și Teleorman;
• Filiala Sud-Vest
cu sediul în Craiova, grupează membrii Asociației având domiciliul în județele Dolj, Gorj, Mehedinți,
Olt și Vâlcea;

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 17


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

5. ANEVAR – Organizare
Filialele ANEVAR
• Filiala Vest
cu sediul în Timișoara, grupează membrii Asociației având domiciliul în județele Arad, Caraș-Severin,
Hunedoara și Timiș;
• Filiala Nord-Vest
cu sediul în Cluj-Napoca, grupează membrii Asociației având domiciliul în județele Bihor, Bistrița
Năsăud, Cluj, Satu Mare, Sălaj și Maramureș;
• Filiala Centru
cu sediul în Brașov, grupează membrii Asociației având domiciliul în județele Alba, Brașov, Covasna,
Harghita, Mureș și Sibiu;
• Filiala București
cu sediul în București, grupează membrii Asociației având domiciliul în municipiul București și în
județul Ilfov.

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 18


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

5. ANEVAR – Organizare
Finanțarea Asociaţiei

a) Cotizaţii anuale ale membrilor;


b) Fonduri rezultate din manifestări ştiinţifice, tarife pentru servicii de
formare şi pregătire profesională continuă prestate în conformitate
cu prevederile legale;
c) Drepturi editoriale specifice;
d) Donaţii, sponsorizări şi alte venituri, potrivit dispoziţiilor legale în
vigoare;
e) Alte venituri.

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 19


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

5. ANEVAR – Organizare
Membri

Categorii de membri ANEVAR


A. Membru stagiar
B. Membru titular
C. Membru acreditat
D. Membru corporativ
E. Membru inactiv
F. Membru de onoare

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 20


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

5. ANEVAR – Organizare
Membri
Membri corporativi: 497 • EPI-EBM-EIF – 1
Membri titulari: 4039, din care • EPI-EBM – 732

• EI – 392 • EPI-EIF – 1

• EPI- 1511 • VE - 121

• EBM – 32
• EI-EPI-EBM-EIF – 20
• EI-EPI-EBM – 770
• EI-EPI – 552
• EI-EBM – 25
• EI-EIF - 3

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 21


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

5. ANEVAR – Organizare
Membri

• Membri cu 1 specializare: 1935


• Membri cu 2 specializări: 1313
• Membri cu 3 specializări: 771
• Membri cu 4 specializări 1935

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 22


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

5. ANEVAR – Organizare
Cotizații membri titulari

Cotizația este formată dintr-o parte fixă și o parte variabilă:


Partea fixă a cotizației se stabilește conform tabelului de pe site-ul ANEVAR și
neachitarea sa în cuantumul şi la termenele stabilite determină pierderea calității
conform prevederilor art. 16 alin. (2) lit. c) din OG nr. 24/2011.
pentru membrii titulari: nivel 1* - 700 de lei; nivel 2* - 1050 de lei
pentru membrii acreditaţi: nivel 1* - 800 de lei; nivel 2* - 1200 de lei

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 23


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

5. ANEVAR – Organizare
Cotizații membri corporativi

Cotizația este în cuantum de - nivel 1* - 1700 de lei și nivel 2* - 2550 de lei.


În anul înscrierii în Asociație, cotizația pentru membrii corporativi este în cuantum
de 2700 lei, care se achită în două tranșe: 1000 lei la înscriere și 1700 lei până la
sfârșitul primului an calendaristic.

* nivelul 1 este valabil în cazul achitării cotizaţiei până la 31 martie 2017, iar nivelul 2 este valabil în
cazul achitării cotizaţiei între 1 aprilie şi 31 decembrie 2017.

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 24


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

5. ANEVAR – Organizare
Cotizații membri stagiari

Cotizația anuală a membrilor stagiari este formată dintr-o parte fixă în cuantum de
500 lei și o parte variabilă.
Partea fixă a cotizației se achită la înscrierea la examenul pentru dobândirea calității
de membru stagiar, dovada achitării acesteia constituind unul din documentele
obligatorii din dosarul de înscriere.
Partea variabilă a cotizației se stabilește și se calculează conform cotelor stabilite în
programul anual de pregătire profesională inițială / continuă, cu termen de plată
conform prevederilor din contractul de pregătire profesională în domeniul evaluării.

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 25


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

5. ANEVAR – Organizare
Parcursul spre calitatea de Evaluator Autorizat

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 26


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

5. ANEVAR – Organizare
IROVAL

IROVAL – Institutul Român de Cercetări în Evaluare


Contribuții la Seminariile de pregătire continuă în evaluare
Contribuții la scrierea Cursurilor de formare în evaluare
Editare și corectare de cărți de evaluare
Traduceri de cărți și articole de evaluare
Verificare materiale conferințe de evaluare
Revista de Evaluare / The valuation Journal

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 27


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

6. Produsele ANEVAR
• Reviste
• BIG – Baza Imobiliară de Granții
• BIF – Baza de Informații Fiscale

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 28


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Revista VALOAREA, oriunde este ea

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 29


Revista VALUE - WHEREVER IT IS
Revista Valuation Journal
ANEVAR în SOCIAL MEDIA
• https://www.facebook.com/oficial
• https://www.linkedin.com/company/anevar
• https://twitter.com/AnevarRomania
BIG – Baza Imobiliară de Garanții
• Începând cu data de 1 iulie 2015 s-a constituit BIG – Baza Imobiliară de Garanţii – care
cuprinde informații centralizate, desprinse din rapoartele de evaluare realizate de
membrii ANEVAR pentru garantarea împrumuturilor.

• Potrivit Hotărârii Consiliul director al Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din


România nr. 33/2015, evaluatorii autorizați au obligația de a introduce în BIG informații
din rapoartele de evaluare realizate în scopul garantării împrumuturilor.

• Informațiile se introduc în baza de date în funcție de cele 7 tipuri de proprietăți


imobiliare existente pe piața din România: comercial, rezidențial, industrial, terenuri,
proprietăți mixte, proprietăți agricole, alte tipuri, fiecare dintre aceste tipuri de
proprietăți imobiliare cuprinzând o serie de 41 de subtipuri de proprietăți.
BIF –Baza de Informații Fiscale
• BIF reunește informații desprinse din rapoartele de evaluare realizate de către membrii
ANEVAR în scopul determinării valorii impozabile a clădirilor. Prin constituirea acestei
baze de date s-a urmărit transparentizarea și monitorizarea facilă a activității de
evaluare, creșterea calității rapoartelor de evaluare și minimizarea riscurilor. Baza de
date cuprinde informații depersonalizate cu privire la clădiri și nu la proprietari. În BIF
sunt înregistrate - începând cu 1 ianuarie 2016 - informații din rapoartele de evaluare
realizate în scopul determinării valorii impozabile pentru: clădirile nerezidențiale
deținute de persoane fizice sau de persoane juridice, precum și pentru clădirile
rezidențiale deținute de persoane juridice.
• La baza acestui tip de evaluări stă Ghidul de evaluare ANEVAR, GEV 500 –
Determinarea valorii impozabile a clădirilor și anexele aferente, în vigoare începând cu
31 decembrie 2015.
ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

7. Evaluarea
Definiţie
• Conform definiției din Ordonanța nr. 24/2011 privind unele măsuri în domeniul
evaluării bunurilor, prin evaluare se înțelege activitatea de estimare a valorii,
materializată într-un înscris denumit raport de evaluare, realizată în conformitate
cu standardele specifice acestei activități și cu deontologia profesională, de un
evaluator autorizat. Activitatea de evaluare poate fi desfășurată de către orice
persoană care are calitatea de evaluator autorizat.
• Evaluarea este procesul de estimare a unui tip al valorii, pentru un anumit tip de
proprietate, la o anumită dată și concretizat într-un raport de evaluare.
• Evaluarea implică o estimare și nu un calcul exact printr-o formulă matematică
sau printr-o cuantificare precisă. Ea impune raționamentul profesional al
evaluatorului.

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 35


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

7. Evaluarea
Scopuri

• evaluare pentru garantarea împrumutului


• evaluare pentru impozitare
• evaluare pentru raportarea financiară (înregistrarea valorii juste în evidențele
contabile
• evaluare pentru vânzare / cumpărare
• evaluare pentru asigurare
Scopul unei evaluări va determina tipul valorii estimate.
Este important ca evaluarea să nu fie utilizată în afara contextului sau pentru alte
scopuri decât cel prezentat.

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 36


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

8. Proprietatea imobiliară
Definire și clasificare

Din punct de vedere al evaluării, proprietățile se clasifică în patru categorii:


• proprietăți imobiliare;
• bunuri mobile;
• întreprinderi, fond de comerț și alte active necorporale;
• acțiuni și alte instrumente financiare.

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 37


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

8. Proprietatea imobiliară
Tipuri de drepturi asupra proprietății imobiliare

• Dreptul de proprietate este acel drept real care permite titularului său să
stăpânească bunul, să-l folosească, să-i culeagă foloasele materiale și să dispună
de el în mod exclusiv și perpetuu, cu respectarea dispozițiilor legale. Există trei
tipuri de bază ale dreptului asupra proprietății imobiliare
• Drepturile patrimoniale sunt de două tipuri:
1. drepturi reale;
2. drepturi de creanță.

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 38


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

9. Piața evaluării

2015 – 37.000.000 Euro (cca. 32 mil. Euro conform Rapoartelor de


activitate – persoane fizice și firme, membri ANEVAR + 5 mil. Euro estimare volum
activitate al entităților care nu raportează*)

2016 – 45.000.000 Euro (estimat)

• *ex. Evaluări interne bănci, decontate indirect prin comisioane acordarea credit
etc.

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 39


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Cifra de afaceri Cifra de afaceri Cifra de afaceri


(%) (lei) (EURO)
Specializare
Persoane Persoane
Firme Persoane fizice Firme Firme
fizice fizice

EPI 83,6 78,1 33.800.184 79.745.473 7.555.308 17.825.396

EI 3,6 13,1 1.454.422 13.366.766 325.105 2.987.855

EBM 11,8 7,8 4.782.636 7.934.243 1.069.056 1.773.530

EIF 1,0 1,1 386.580 1.102.472 86.412 246.434

Total 100,0 100,0 40.423.822 102.148.954 9.035.881 22.833.215

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 40


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

10. Noțiunile de ‟preț”, ‟cost”, ‟valoare”

Evaluatorii fac diferențe între aceste trei concepte, practica evaluării atribuind
acestor concepte definiții precise.
• Prețul este suma de bani cerută, oferită sau plătită pentru un activ.
• Costul este suma de bani necesară pentru a achiziționa sau a produce activul.
• Valoarea nu este un fapt cert, ci este o opinie.

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 41


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

11. Despre valoare


Factorii valorii
• Utilitatea – capacitatea unui produs de a satisface o nevoie, o dorință sau de a
suplini o lipsă.
• Raritatea – exprimă raportul dintre cererea și oferta actuală sau anticipată
pentru o anumită categorie de bunuri.
• Dorința – reprezintă voința cumpărătorului de a deține un bun care să satisfacă o
nevoie umană (de exemplu, adăpost, hrană sau cerințe individuale dincolo de
nevoile de bază).
• Puterea de cumpărare – capacitatea unei persoane sau a unui grup de persoane
de a lua parte la activitatea de pe piață, adică de a achiziționa bunuri și servicii cu
numerar sau cu echivalent de numerar.

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 42


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

11. Despre valoare


Tipuri de valoare

• Valoarea de piață
• Valoarea de investiție și valoarea specială
• Valoarea justă
• Valoarea specială
• Valoarea sinergiei

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 43


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

11. Despre valoare


Valoarea de piaţă

• Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea
fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător
hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care
părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 44


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

11. Despre valoare


Ipoteze ale valorii

• De multe ori este necesar ca, pe lângă stabilirea tipului valorii, să se formuleze o
ipoteză sau o serie de ipoteze, pentru a clarifica fie starea activului în cadrul
schimbului ipotetic, fie situațiile în care se presupune că activul se schimbă.
Astfel de ipoteze pot avea un impact semnificativ asupra valorii.
• Când se stabilește o ipoteză prin care se presupun situații care diferă de cele
existente la data evaluării, ipoteza respectivă devine o ipoteză specială (a se
vedea SEV 101 Termenii de referință ai evaluării).

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 45


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

12. Principiile evaluării

• Anticiparea
• Schimbarea
• Cererea și oferta
• Substituția
• Echilibrul
• Factorii externi

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 46


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

13. Codul de etică al profesiei de Evaluator autorizat


Dispoziții generale
a) Profesionistul evaluator autorizat trebuie să respecte, pe lângă prevederile legale în materie, și
principiile, și reglementările din prezentul cod de etică.
b) Obiectivul Codului de etică constă în consolidarea încrederii publice în procesul de evaluare,
prin crearea unui cadru pentru exprimarea de opinii de evaluare credibile de către evaluatorii
autorizați cu pregătire adecvată care își desfășoară activitatea în mod etic.
c) Scopul Codului de etică constă în promovarea principiilor și conduitei etice pentru profesia de
evaluator autorizat.
d) Principiile de etică fundamentale pentru profesia de evaluator autorizat stabilesc cadrul de
conduită pe care trebuie să îl respecte evaluatorul autorizat atunci când oferă un serviciu
de evaluare.
e) Utilizatorii informațiilor și rapoartelor de evaluare cu privire la estimarea valorii bunurilor au
nevoie de încrederea că evaluările au fost efectuate de către persoane autorizate, competente
și care respectă un cod de principii fundamentale în exercitarea profesiei lor.

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 47


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

13. Codul de etică al profesiei de Evaluator autorizat


Principii de etică fundamentale
a) Integritate: să fie direct și onest în relațiile profesionale și de afaceri.
b) Obiectivitate, independență, imparțialitate: să evite conflicte de interes,
influențe sau preferințe care să îi afecteze judecata profesională.
c) Confidențialitate: să respecte confidențialitatea informațiilor obținute ca
urmare a relațiilor profesionale și să nu divulge astfel de informații terților, fără
a avea autoritate specifică.
d) Competență profesională: să mențină cunoștințele și abilitățile profesionale
necesare pentru a oferi clienților servicii competente
e) Comportament profesional: să respecte legile și reglementările în domeniul
evaluării de bunuri și să evite orice fel de acțiuni care ar putea discredita
profesia.

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 48


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

13. Codul de etică al profesiei de Evaluator autorizat

Sancţiunile disciplinare care se aplică evaluatorilor autorizaţi, în raport cu


gravitatea abaterilor săvârşite, sunt următoarele:
• avertisment scris;
• avertisment cu acţiune corectivă profesională;
• suspendarea calităţii de membru pe o perioadă de până la 12 luni;
• retragerea calităţii de membru al Asociaţiei.

9 FEBRUARIE 2017 ANEVAR 49


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

14. Standardele de evaluare


Niveluri

Nivel global
Standardele Internaționale de Evaluare (IVS) – IVSC
Nivel internațional
RICS Valuation - Professional Standards (the 'Red Book') – RICS
Nivel regional
Standardele Europene de Evaluare (EVS) – TEGoVA
Nivel național
Standardele de Evaluare a Bunurilor (SEV) – ANEVAR, România
USPAP – The Appraisal Foundation, SUA

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 50


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

14. Standardele de evaluare a bunurilor 2016


Niveluri

ANEVAR ANEVAR
ANEVAR ANEVAR Recomandări
Standarde
Cadrul Referinţe pentru cele
naţionale
general, mai bune
adecvate specifice
internaţional practici în
adecvate evaluare

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 51


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

14. Standardele de evaluare a bunurilor 2016

• În aprilie 2016, Conferința Națională ANEVAR a aprobat, prin hotărârea nr.


3/09.04.2016, Standardele de evaluare a bunurilor, obligatorii pentru
desfășurarea activității de evaluare în România. Acestea au intrat în vigoare
începând cu data de 01.07.2016.
• Standardele de evaluare a bunurilor 2016, obligatorii pentru membrii Asociației
Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România, sunt formate din:

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 52


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

14. Standardele de evaluare a bunurilor 2016

• Standardele Internaționale de Evaluare (IVS)


• Standarde elaborate de ANEVAR
• SEV 232 – Evaluarea proprietății generatoare de afaceri;
• SEV 400 – Verificarea evaluării;
• Standarde Europene de Evaluare (EVS)
• EVA 4 – Estimarea valorii de asigurare;
• EVA 5 – Estimarea valorii de investiție pentru investitori individuali;
• EVA 7 – Evaluarea bunurilor imobile în contextul Directivei privind
administratorii de fonduri de investiții alternative;
• EVA 8 – Evaluarea bunurilor imobile și eficiența energetică

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 53


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

14. Standardele de evaluare a bunurilor 2016


Ghiduri de evaluare

• Ghiduri de evaluare (GEV) elaborate de ANEVAR în concordanță cu


situația economică din România
• GEV 600 – Evaluarea întreprinderii;
• GEV 620 – Evaluarea bunurilor mobile de natura mașinilor,
echipamentelor, instalațiilor și stocurilor;
• GEV 630 – Evaluarea bunurilor imobile;
• GEV 500 – Determinarea valorii impozabile a clădirilor (la solicitarea
Ministerului de Finanțe);
• GEV 520 – Evaluarea pentru garantarea împrumutului

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 54


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

14. Standardele de evaluare a bunurilor 2016


Standarde generale

Standarde generale
• SEV 100 - Cadrul general (IVS Cadrul general);
• SEV 101 - Termenii de referință ai evaluării (IVS 101);
• SEV 102 - Implementare (IVS 102);
• SEV 103 - Raportare (IVS 103)

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 55


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

14. Standardele de evaluare a bunurilor 2016


Standarde pentru active
Bunuri imobile
• SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare (IVS 230);
• SEV 232 - Evaluarea proprietății generatoare de afaceri;
• SEV 233 - Investiția imobiliară în curs de construire (IVS 233);
• SEV 310 - Evaluări ale drepturilor asupra proprietății imobiliare pentru garantarea
împrumutului (IVS 310);
• SEV 320 - Estimarea valorii de investiție pentru investitori individuali (EVA 5);
• SEV 330 - Evaluarea bunurilor imobile în contextul Directivei privind administratorii de
fonduri de investiții alternative (EVA 7);
• SEV 340 - Evaluarea bunurilor imobile și eficiența energetică (EVA 8);
• GEV 500 - Determinarea valorii impozabile a clădirilor;
• GEV 630 - Evaluarea bunurilor imobile

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 56


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

14. Standardele de evaluare a bunurilor 2016


Standarde pentru active

Întreprinderi, fond de comerț și alte active necorporale


• SEV 200 - Întreprinderi și participații la întreprinderi (IVS 200);
• SEV 210 - Active necorporale (IVS 210);
• GEV 600 - Evaluarea întreprinderii

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 57


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

14. Standardele de evaluare a bunurilor 2016


Standarde pentru active

Bunuri mobile
• SEV 220 - Mașini, echipamente și instalații (IVS 220);
• GEV 620 - Evaluarea bunurilor mobile de natura mașinilor, echipamentelor,
instalațiilor și stocurilor

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 58


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

14. Standardele de evaluare a bunurilor 2016


Standarde pentru active

Acțiuni și alte instrumente financiare


• SEV 250 - Instrumente financiare (IVS 250)

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 59


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

14. Standardele de evaluare a bunurilor 2016


Standarde pentru utilizări specifice

• GEV 520 - Evaluarea pentru garantarea împrumutului;


• SEV 300 - Evaluări pentru raportarea financiară (IVS 300);
• SEV 400 - Verificarea evaluării;
• SEV 450 - Estimarea valorii de asigurare (EVA 4)

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 60


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

15. Exerciții recapitulative

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 61


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Enunțuri adevărat/fals

1. Prețul plătit pentru o proprietate imobiliară nu este niciodată mai mic decât costul de creare a
acesteia.
a. Adevărat
b. Fals

2. Scopul unei evaluări reprezintă motivul pentru care a fost solicitată și efectuată evaluarea, cu alte
cuvinte, emiterea unei concluzii asupra unui tip al valorii unui drept aferent proprietății imobiliare.
a. Adevărat
b. Fals

3. Conceptul „valoare” poate fi utilizat în raportul de evaluare fără alt atribut/mențiune.


a. Adevărat
b. Fals

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 62


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

4. Într-o evaluare ipotezele și ipotezele special se stabilesc în funcție de scopul evaluării.


a. Adevărat
b. Fals

5. La stabilirea onorariului pentru o lucrare de evaluare, evaluatorul are în vedere valoarea


rezultată a proprietății sau veniturile generate de aceasta.
a. Adevărat
b. Fals

6. Unui evaluator îi este permis să ascundă anumite informaţii sau date care pot să fie în
contradicție cu ceea ce dorește clientul să stabilească.
a. Adevărat
b. Fals

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 63


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

7. Din ipostaza de evaluator autorizat, angajat de un cumpărător cu interese specifice declarate,


tipul valorii adecvat a fi estimat este valoarea de investiție.
a. Adevărat
b. Fals

8. Un element suplimentar valorii, creat prin combinarea a două sau mai multor active sau
drepturi, atunci când valoarea rezultată în urma combinării este mai mare decât suma valorilor
individuale reprezintă valoarea specială.
a. Adevărat
b. Fals

9. Costul este suma de bani necesară pentru a achiziționa sau a produce un activ.
a. Adevărat
b. Fals

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 64


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

10. Prin evaluare se înțelege activitatea de estimare a valorii, materializată într-un înscris denumit raport
de evaluare, realizată în conformitate cu standardele specifice acestei activități și cu codul de etică al
profesiei, de un evaluator autorizat.
a. Adevărat
b. Fals

11. Valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare este determinată de interacțiunea dintre cererea și
oferta existente la data evaluării.
a. Adevărat
b. Fals

12. Nu toate proprietățile imobiliare trebuie să aibă utilitate pentru chiriașii săi, proprietarii-investitori sau
proprietarii-ocupanți.
a. Adevărat
b. Fals

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 65


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

13. Pentru alte scopuri decât cel de utilizare în situații financiare, valoarea justă poate fi diferită de
valoarea de piață.
a. Adevărat
b. Fals

14. Valoarea de piață este prețul estimat de tranzacționare a unui activ, fără a include costurile vânzătorului
generate de vânzare sau costurile cumpărătorului generate de cumpărare și fără a se face o ajustare pentru
orice taxe plătibile de oricare parte, ca efect direct al tranzacției.
a. Adevărat
b. Fals

15. Preţul şi valoarea pot fi egale între ele.


a. Adevărat
b. Fals

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 66


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Întrebări grilă – un singur răspuns corect


1. La stabilirea onorariului pentru o lucrare de evaluare, evaluatorul are în vedere:
a. valoarea rezultată a proprietăţii subiect
b. costul proprietăţii subiect
c. volumul de muncă efectiv necesar în evaluare
d. veniturile generate de proprietatea subiect

2. Care dintre următoarele nu este un factor ce creează valoarea?


a. puterea de cumpărare
b. intensitatea muncii
c. raritatea
d. utilitatea

3. Care din următoarele tipuri ale valorii sunt definite în SEV 100 Cadrul general:
a. valoarea de investiţie
b. valoarea justă
c. valoarea specială
d. toate cele de mai sus

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 67


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

4. Care dintre elementele de mai jos nu este conţinut în definiţia valorii de piaţă:
a. vânzător hotărât şi cumpărător hotărât
b. tranzacţie nepărtinitoare
c. la data evaluării
d. o parte a acţionat prudent şi fără constrângeri

5. Suma de bani care reflectă caracteristicile particulare ale unui activ, care au valoare numai pentru un
cumpărător special este definiția pentru:
a. valoarea de piață
b. valoarea sinergiei
c. valoarea specială
d. valoarea justă

6. Care dintre următoarele criterii nu trebuie să influenţeze preţul solicitat de evaluator pentru o lucrare de
evaluare?
a. complexitatea lucrării
b. mărimea valorii estimate
c. cheltuielile necesare lucrării
d.timpul necesar pentru realizarea lucrării

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 68


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

7. Care dintre următoarele criterii nu este o condiție fundamentală a definiției valorii de piață?
a. vânzătorul și cumpărătorul sunt hotărâți să facă tranzacția
b. plata tranzacției se face în numerar
c. există o perioadă de timp rezonabilă pentru expunerea pe piață a proprietății
d. ambele părți sunt bine informate

8. Costul opțiunilor pierdute se numește:


a. anticipare
b. substituție
c. cost de oportunitate
d. surplus de câștig

9. Este lipsit de etică şi profesionalism:


a. acceptarea unei lucrări a cărei plată este exprimată în număr de zile consultant  tarif/zi consultant
b. lipsa de colaborare cu un alt evaluator, membru ANEVAR, angajat independent pentru aceeaşi
evaluare
c. elaborarea în paralel a două rapoarte de evaluare, unul pentru vânzător şi unul pentru cumpărător
d. niciun răspuns corect

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 69


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

10. Un tip al valorii este:


a. o precizare a ipotezelor fundamentale de estimare a unei valori
b. tipul activului care este evaluat
c. abordarea sau metoda utilizată în evaluare
d. valoarea de lichidare

11. Într-o evaluare ipotezele şi ipotezele speciale se stabilesc:


a. în funcţie de numărul datelor de piaţă avute la dispoziţie
b. în funcţie de scopul evaluării
c. în funcţie de experiența profesională a evaluatorului
d. în funcţie de preferințele utilizatorilor desemnaţi ai evaluării

12. Obligația respectării principiului confidențialității:


a. se respectă doar în perioada de valabilitate a contractului dintre evaluator și client
b. continuă și după încheierea relației dintre evaluatorul autorizat, client sau angajator
c. se întrerupe când evaluatorul autorizat încheie relația cu angajatorul
d. nicio variantă corectă

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 70


ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

13. Ipotezele și ipotezele speciale:


a. pot avea un impact semnificativ asupra valorii
b. pot presupune situații care diferă de cele existente la data evaluării
c. sunt utilizate adesea pentru a descrie efectul unor modificări posibile ale valorii unui activ
d. toate cele de mai sus

14. Costul unui activ este:


a. suma de bani necesară pentru achiziţionarea unui activ
b. suma de bani necesară pentru a crea sau produce un activ
c. expresia utilității activului
d. a. şi b.

15. Care din următoarele tipuri ale valorii sunt definite în SEV 100 Cadrul general:
a. valoarea de lichidare
b. valoarea realizabilă netă
c. valoarea specială
d. valoarea de vânzare forţată

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 71


Vă mulțumesc!
Anuța Stan

ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Str. Scărlătescu Nr. 7, sector 1 București, 011158, România


tel: +40 21 315 65 64, 05, fax: +40 21 311 13 40
anevar@anevar.ro, www.anevar.ro

Modulul I – Ziua 1

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 2017