Sunteți pe pagina 1din 18

SUMAR

INTRODUCERE ____________________________________________________________ 2

CAPITOLUL I. REGISTRUL BUNURILOR IMOBILE

1.1. Structura şi conţinutul Registrului bunurilor imobile ___________________________3

1.2. Generalităţi --------------------------------------------------------------------------------------- -------3

1.3. Registrul bunurilor imobile --------------------------------------------------------------------- -----4

1.4. Structura şi conţinutul Registrului bunurilor imobile ------------------------------ ------------5

1.5. Felurile Registrului Bunurilor imobile --------------------------------------------------------------6

1.5.1. Registrul manual --------------------------------------------------------------------------------------6

1.5.1. Registrul computerizat ----------------------------------------------------------------- ------------7

2.1. Formarea şi înregistrarea bunurilor imobile _______________________________9

2.1.2. Generalităţi ----------------------------------------------------------------------------------------- 9

2 .2. Procedura de formare a bunurilor imobile -----------------------------------------------------10

2.3. Dosarul cadastral ---------------------------------------------------------------------------------------13

Concluzii ______________________________________________________________16

Bibliografia ______________________________________________________________17
Introducere
Actualitatea temei -Admiterea în circuitul civil a proprietăţii private a făcut necesară revenirea
la reglementările ce aveau ca obiect imobilele, dreptul de proprietate, negat în perioada
sistemului de drept sovietic. Pămîntul, principalul bun imobil, era exclus din circuit,
inventarierea lui efectuîndu-se numai din raţionament economic, nu şi în scopul exercitării şi
apărării dreptului de proprietate, securizării tranzacţiilor imobiliare. O asemenea stare de
lucruri a devenit intolerabilă din momentul recunoaşterii terenurilor ca marfă şi includerii
acestora în circuit, situaţie ce a generat repunerea în sistemul legislaţiei civile a mai multor
instituţii juridice ignorate anterior: vînzarea-cumpărarea imobilelor, locaţiunea/arenda,
servituţile, superficia etc. În rezultat are ca obiect înscrierea în Registrul bunurilor imobile a
faptelor şi actelor juridice referitoare la imobile, asigură accesul liber la informaţii despre
regimul lor juridic
Scopul şi obiectivele rezidă în cercetarea aprofundată a esenţei şi conţinutului, reglementărilor
legislative ale creării cadastrului şi publicităţii imobiliare, a regimului juridic al bunurilor imobile,
clasificarea lor ca entitate de bază a cadastrului, cercetarea şi analiza efectelor juridice ale
înregistrării drepturilor imobiliare, determinarea rolului şi importanţei cadastrului şi publicităţii
imobiliare, stabilirea temeiurilor şi procedurii de înscriere în registrul bunurilor imobile, analiza
problemelor teoretice şi practice întîlnite în procesul de înregistrare a imobilelor şi a drepturilor
asupra lor, de utilizare a informaţiei concentrate în sistemul cadastral. Scopul lucrării constă în
elucidarea reglementărilor referitoare la 1) structura Registrului bunurilor imobile; 2) înscrierile
efectuate în capitolele şi subcapitolele Registrului bunurilor imobile; 3) efectele şi valoarea
juridică a înscrierilor; 4) particularităţile de înscriere a dreptului de proprietate asupra
imobilelor; 5) înscrierea altor drepturi reale etc.
Importanta teoretica Temelia lucrării o constituie analiza teoretică şi practică: a noţiunilor şi
prevederilor legale, a practicii de aplicare privind bunurile imobile ca entitate de bază a
cadastrului şi a conţinutului cadastrului general, ce prezumă inventarierea terenurilor şi a
imobilelor, înscrierea dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale, publicitatea imobiliară,
prin care se asigură transparenţa informaţiei din registrul bunurilor imobile şi care produce
efecte juridice: constitutiv de drepturi, de instituire a priorităţii dreptului, opozabilităţii etc.
Importanta problemei abordate
Capitolul este consacrat analizei Registrului bunurilor imobile ca document de bază al
cadastrului bunurilor imobile. În subcapitolul unu se dă definiţia legală şi doctrinară registrului
bunurilor imobile, este analizat continutul acestuia. O atenţie deosebită s-a acordat analizei
sistemelor progresiste de înregistrare a bunurilor imobile. Înregistrarea bunurilor imobile diferă
de la un sistem la altul. Astfel, ţările care au instituit sistemul francez de înregistrare a
imobilelor dau prioritate persoanei şi nu bunului. Acest sistem este considerat ineficient.
Sistemul preferat de majoritatea ţărilor europene este cel de orientare germană, evidenţa
cadastrală fiind axată pe imobil ca entitate de bază a cadastrului general. Acest sistem se
implementează actualmente şi în Republica Moldova. Subcapitolul doi este consacrat analizei
formării şi înregistrării bunurilor imobile efectuată prin două modalităţi: a) înregistrarea
primară selectivă şi înregistrarea curentă şi b) înregistrarea 10 primară masivă.
REGISTRUL BUNURILOR IMOBILE

1.1. Structura şi conţinutul Registrului bunurilor imobile.


Noţiunea de Registru al bunurilor imobile apare în literatura de specialitate ca registru oficial
şipublic în care sunt descrie imobilele şi indicate drepturile ce au ca obiect aceste bunuri,
precum şi drepturile personale, faptele sau alte raporturi juridice aferente lor, dar numai în
cazurile expres prevăzute de lege [204, p. 296]. Registrul bunurilor imobile are mai multe
funcţii: 1) de inventar – face evidenţa bunurilor; 2) socială – titularul dreptului este în siguranţa
legii; 3) economică – titularul îşi poate exploata eficient bunul, inclusiv ipoteca;
1.2Generalităţi. Potrivit Legii nr. 1320-XIII din 25.09.1997 cu privire la registre [30], în
continuare Legea nr. 1320/1997, Registrul bunurilor imobile este un registru public a cărui
instituire a fost prevăzută de legiuitor şi care conţine informaţie din domeniile de activitate ale
autorităţilor publice, este ţinut de organele acestora sau de o persoană terţă împuternicită. În
conformitate cu Legea nr. 1543/1998, art. 22, Registrul bunurilor imobile este documentul de
bază al cadastrului bunurilor imobile. Codul civil nu defineşte registrul bunurilor imobile, dar din
art. 496, coroborat cu art. 22 din Legea nominalizată, deducem că Registrul bunurilor imobile
este documentul de bază al cadastrului general, în care se sistematizează datele cadastrale
pentru evidenţierea distinctă a situaţiei corpurilor de proprietate, a proprietarilor şi drepturilor
imobiliare. Evidenţa cadastral-juridică se ţine la nivelul fiecărei unităţi administrativ-teritoriale
[sat, (comună) oraş, (municipiu)], alcătuind împreună registrul cadastral de publicitate
imobiliară al teritoriului. Semnificaţia de registru în sistem de publicitate imobiliară este de
sorginte pur tehnică, deoarece se are în vedere faptul material, adică dosarele întocmite la
fiecare bun imobil, puse în ordine numerică, păstrate pentru fiecare localitate, în modul stabilit.
Registrul bunurilor imobile [în continuare Registrul] se completează cu următoarele
documente: condica de înregistrare a cererilor; planul cadastral şi/sau geometric [anexa nr. 5];
dosarul cadastral [anexa nr. 7]; condica de intrare –ieşire [Instrucţiunea nr. 487/2005].
Registrul se ţine într-un singur exemplar, de către oficiile cadastrale teritoriale în a căror
circumscripţie se află imobilele. Datele conţinute în Registru pot fi redate manual şi/sau sub
formă de înregistrări pe suporturi accesibile echipamentelor de prelucrare automată a datelor
[sistem digital de acumulare a datelor]. 48 Datele şi informaţiile [tehnice, economice şi juridice]
din evidenţa cadastral-juridică reprezintă bunuri proprietate publică şi sunt accesibile, cu unele
restricţii, persoanelor fizice şi persoanelor juridice interesate, respectiv: 1) titularilor de drepturi
– cărora li se eliberează, contra cost, extrase din documentele din arhiva oficiului cadastral; 2)
persoanelor interesate sau experţilor tehnico-juridici care vor putea consulta planurile şi hărţile
cadastrale, registrele deţinătorilor de teren, registrul construcţiilor şi dosarele în prezenţa
arhivarului sau a unei alte persoane responsabile; 3) instanţelor de judecată, care sunt în drept
să ceară dosarele cu înscrierile atacate, dar numai pentru a le studia în prezenţa persoanei
responsabile a OCT. În caz de necesitate, se admite fotocopierea documentelor. Sunt stabilite
restricţii în privinţa datelor ce fac obiectul securităţii naţionale. De asemenea, se interzice
scoaterea originalului Registrului şi a planurilor cadastrale din incinta OCT. Subiecte ale
înregistrării sunt proprietarii de bunuri imobile şi alţi titulari de drepturile patrimoniale:
cetăţeni ai Republicii Moldova, cetăţeni străini, apatrizi, persoane juridice din ţară şi din
străinătate, organizaţii internaţionale, Republica Moldova, unităţile ei administrativ - teritoriale,
state străine. Obiecte ale înregistrării cadastrale sunt: I. Bunurile imobile: 1) terenurile; 2)
construcţiile capitale; 3) apartamentele şi alte încăperi izolate; 4) alte bunuri imobile.
II. Drepturile de proprietate imobiliară: 1) proprietatea privată a persoanelor fizice şi a
persoanelor juridice; 2) proprietatea publică şi privată a statului şi a unităţilor
administrativteritoriale [în registre de publicitate specială] etc. III. Alte drepturi patrimoniale:
1) dreptul de gestiune economică; 2) dreptul de administrare economică; 3) dreptul de
folosinţă [drept de folosinţă pe termen nelimitat, dreptul de arendă pe un termen mai mare de
3 ani]; 4) dreptul de abitaţie; 5) ipoteca; 6) servituţile; 7) superficia; 8) dreptul de administrare
fiduciară, inclusiv în caz de tutelă sau curatelă; 9) alte drepturi patrimoniale ce grevează dreptul
de proprietate, a căror înregistrare este prevăzută de legislaţia în vigoare etc Organizarea
evidenţei cadastral-juridice. În funcţie de caracterul înregistrării, avem: 1) Înregistrare cu
caracter definitiv, al cărei obiect îl constituie actele şi faptele juridice privind terenurile şi
construcţiile situate pe un anumit teritoriu administrativ. Literatura de specialitate, similar C.
civ., desemnează înscrierea cu caracter definitiv prin termenul intabulare. Drepturile tabulare
sînt raporturile de drept care izvorăsc sau se dobândesc prin înscriere în registrul bunurilor
imobile. Drepturile tabulare sînt drepturi absolute, adică opozabile tuturor. Ele îi îndreptăţesc
pe titularii lor să exercite şi să obţină, astfel, realizarea atributelor corespunzătoare privitoare la
un lucru, fără intervenţia activă a altor persoane, care, ca 49 subiecte pasive, sînt obligate
numai a nu face nimic de natură a stînjeni exerciţiul acestor atribute de către titularul dreptului
real [204, p. 297]. Conform aceluiaşi autor, drepturile reale imobiliare se împart în: 1) drepturi
reale principale, care au o existenţă juridică de sinestătătoare, cum sunt: dreptul de
proprietate, dreptul de superficie, dreptul de uzufruct, de uz şi abitaţie, servituţile; 2) drepturi
reale imobiliare accesorii care, servind ca o garanţie reală unor drepturi de creanţă, au o
existenţă juridică subordonată drepturilor principale, cum este ipoteca [204, p. 296]. Notările
sunt faptele juridice care pot duce la naşterea sau la stingerea drepturilor patrimoniale asupra
bunurilor imobile cum ar fi: 1) depunerea cererii de înregistrare a dreptului asupra bunului
imobil; 2) arestarea sau sechestrarea bunurilor imobile de către instanţa de judecată sau de o
altă autoritate publică abilitată prin lege etc. Notarea în Registru a drepturilor de creanţă,
faptelor raporturilor juridice ce au legătură cu bunurile are efectul opozabilităţii din momentul
înregistrării [C. civ., art. 508]. 2) Înregistrare cu caracter nedefinitiv [provizoriu, C. civ., art. 501]
se referă la drepturile reale afectate de o condiţie suspensivă sau rezolutorie. În acest caz,
înscrierea definitivă urmează a fi efectuată la justificarea înscrierii provizorii. În sistem de
publicitate imobiliară, Registrul conţine date despre situaţia materială şi juridică a imobilelor
prin înscrierea tuturor actelor şi faptelor juridice referitoare la aceste bunuri cu includerea în
dosar a tuturor actelor justificative de drepturi asupra bunurilor respective. Registrul se
întocmeşte pe localităţi [107, p. 58], conform Instrucţiunii nr. 190/1998, ca bază fiind planurile
cadastrale şi cele geometrice, pe un raion cadastral, iar în cadrul acestuia – pe zone, masive şi
sectoare cadastrale, constituind un ansamblu de fişiere separate.

1.3. Registrul bunurilor imobile. Registrul este documentul de bază al cadastrului general, se
ţine de oficiul cadastral teritorial pentru bunurile imobile din raza sa de activitate stabilită de
Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru [în continuare Agenţia] şi este constituit din trei capitole
[Legea nr. 1543/1998, art. 23]. Pentru fiecare sector de teren şi alte bunuri imobile se deschide
fişier separat care constă din mapă şi file.

1.4. Structura şi conţinutul registrului bunurilor imobile. Registrul bunurilor imobile are
următoarea structură şi conţinut: Capitolul A, subcapitolul I, care conţine înscrieri privind
terenul şi construcţia capitală amplasată pe el, în cazul în care dreptul de proprietate asupra
terenului şi construcţiei îl deţine una şi aceeaşi persoană. Dacă acest drept îl deţin diferite
persoane, capitolul A va conţine numai înscrieri privitoare la teren [art. 23, lit. a)]. Conţinutul
relevă entitatea de bază a cadastrului [terenul] 50 şi corespunde conceptului de creare a
cadastrului bunurilor imobile, adică se va ţine evidenţa imobilelor şi persoanelor; Capitolul B,
care conţine înscrieri cu privire la construcţia capitală amplasată pe terenul indicat în capitolul A
şi se deschide în cazul în care dreptul de proprietate asupra terenului şi asupra construcţiei îl
deţin diferite persoane [art. 23, lit. b)]; constatăm o continuitate logică corelată la bunul imobil
teren: I. Terenul, bunul imobil care este cel mai esenţial mijloc de producţie valorificat de om; II.
imobilele aferente terenurilor - construcţiile [toate bunurile amplasate pe teren sunt
considerate accesorii ale acestuia]; III. drepturile asupra imobilului [2, art. 23]; Capitolul C, care
conţine înscrieri cu privire la încăperile izolate şi care se deschide în cazul în care dreptul de
proprietate asupra construcţiei capitale şi asupra încăperilor ei izolate îl deţin diferite persoane
[ex. proprietate în condominium]. Potrivit dispoziţiilor Legii nr. 913/2000, art. 4, condominiul
include: 1) o clădire sau o parte de clădire cu intrare separată ori cîteva clădiri, trotuarele,
drumurile şi parcările auto, plantaţiile perene şi alte obiective, ce se află pe terenul aferent în
hotarele stabilite, cu excepţia obiectivelor din complexul energetic, telecomunicaţiilor, reţelelor
de alimentare cu apă şi canalizare, precum şi a obiectivelor cu destinaţie strategică [adăposturi
antiaeriene, contra radiaţiilor]; 2) cîteva clădiri sau construcţii amplasate compact, unite cu un
teren comun şi cu elemente de infrastructură comune: case pentru o familie, case de vacanţă,
garaje sau alte obiective. Registrul finalizează cu identificarea dreptului şi a persoanelor care îl
deţin, astfel se va putea obţine informaţie veridică privind imobilul, proprietarul, grevările,
elucidată în el. Numărul capitolelor C va corespunde numărului de încăperi izolate
[apartamentelor] înregistrate cu drept de proprietate în clădirea dată. Situaţia este elucidată
într-o anexă la registru, unde sunt indicate şi numerotate în ordine cronologică toate
apartamentele, cu indicarea, în dreptul fiecăruia a numărului de file, datei înregistrării şi avînd
semnătura registratorului. Lipsa înscrierilor în capitolele B şi C este o confirmare a faptului că
dreptul de proprietate asupra bunului imobil îl deţine proprietarul terenului. Fiecare capitol al
Registrului se constituie din trei subcapitole:

În subcapitolul I, se indică [înscrieri referitoare la imobil]: numărul cadastral al terenului, al


construcţiei capitale sau al încăperilor izolate, care fac obiectul înregistrării la capitolul
respectiv; modul de folosinţă: locul amplasării sau adresa, date privind tipul hotarelor;
suprafaţa totală a bunului imobil. Numărul de ordine se indică prin cifre arabe şi se aplică
indiferent de faptul dacă imobilul reprezintă singur corp de proprietate sau face parte,
împreună cu alte imobile, dintr-un corp de 51 proprietate. Imobilul poate avea mai multe
numere de cadastru [în cazul consolidărilor, dezmembrărilor imobilului], numărul de ordine
însă rămâne neschimbat.
În subcapitolul II, se indică [înscrieri referitoare la dreptul de proprietate]: numele şi prenumele
proprietarului persoană fizică, data, luna şi anul naşterii, toţi coproprietarii bunului imobil,
domiciliul; denumirea proprietarului persoană juridică, numărul şi data eliberării certificatului
înregistrării de stat, sediul, precum şi, în ambele cazuri, cota de proprietate în bunul imobil, în
cazul dreptului de proprietate comună în indiviziune; documentele ce confirmă drepturile în a
căror bază a fost înscris dreptul de proprietate; data constituirii dreptului de proprietate;
menţiuni; În subcapitolul III, se indică [înscrieri referitoare la celelalte drepturi reale şi alte
grevări]: tipul dreptului care grevează dreptul de proprietate şi/sau un alt drept patrimonial
asupra bunului imobil; termenul pentru care a fost stabilită grevarea, în cazul care a fost stabilit
un termen; suma obligaţiei asigurate prin gaj; date despre persoana în a cărei favoare a fost
stabilită grevarea; denumirea, numărul şi data eliberării documentelor ce confirmă drepturile în
a căror temei a fost efectuată înregistrarea. Subcapitolul III, la rîndul său, este constituit din
două părţi: Partea I, care conţine înscrieri referitoare la alte drepturi reale [superficia,
uzufructul, uzul, abitaţia, servitutea ce grevează imobilul, ipoteca, folosinţa, concesiunea,
gestiunea economică]; Partea II, care conţine înscrieri referitoare la drepturile de creanţă,
faptele sau raporturile juridice aferente bunurilor imobile. Operarea înscrierilor – creatoare,
modificatoare sau stingătoare de drepturi – în Registru se face conform principiilor stabilite în
Legea nr. 1320/1997, art. 3: unicitatea înregistrării, excluderea înregistrării repetate a aceluiaşi
obiect al înregistrării; înscrierea datelor în ordine cronologică; utilizarea, după caz, a unor tipuri
unice de registre; numerotarea înregistrărilor în ordinea efectuării lor; asigurarea
completivităţii şi veridicităţii datelor înregistrate; temeinicia datelor înregistrate; expunerea
clară şi corectă a informaţiei care se trece în registru; continuitatea ţinerii retinerii; accesul
sancţionat la registru; exercitarea controlului asupra modului de completare a registrului;
ţinerea registrului într-o singură limbă. Din logica structurii Registrului, deducem că legătura
dintre subcapitolele registrului constă în faptul că drepturile patrimoniale ale proprietarului
înscris în subcapitolul II iau naştere numai asupra bunurilor imobile înregistrate în subcapitolul
I, cu grevările patrimoniale enumerate în subcapitolul III. Registrul bunurilor imobile poate fi
ţinut în formă manuală sau computerizată.

1.5. Felurile registrului bunurilor imobile. 52

1.5.1.Registrul manual este reglementat de Legea nr. 1320/1997 [articolele 9-19]. Pentru
evitarea fraudelor, legea prevede şnuruirea cărţilor de registru, numerotarea filelor. Numărul
filelor se indică pe ultima pagină şi se autentifică de reprezentantul abilitat al autorităţii publice
care exercită controlul asupra ţinerii Registrului prin aplicarea semnelor de control: semnătura
şi ştampila. De asemenea, nu se permite înlocuirea filelor din cartea Registrului [extragerea
celor vechi şi includerea unor file noi]. Fiecare carte a Registrului cuprinde, în mod obligatoriu,
denumirea registrului, denumirea deţinătorului de registru, numele registratorului, denumirea
organului care exercită controlul asupra ţinerii registrului, numărul şi termenele de ţinere şi
păstrare a Registrului, alte date necesare. Registrul se ţine în limba de stat. Înscrierile în
Registrul ţinut manual se vor efectua într-un mod ce ar exclude posibilitatea fraudei [ştergere
mecanică, chimică,
distrugere]. Înscrierile vor fi clare şi citeţe, fără prescurtări, pentru a se evita interpretările
eronate. Spaţiile libere, ce pot apărea la efectuarea înscrierilor, vor fi barate pentru a se evita
includerea unor date sau texte noi. Indiferent de felul înscrierii, se va urmări ca datele să fie
înscrise în ordine cronologică. Registrul poate fi sistematizat în ordine alfabetică, după obiectele
înregistrării sau în orice altă ordine care ar permite înscrierea datelor şi în ordine cronologică.
Ordinea stabilită este respectată pentru toate cărţile – Registru. Registratorul va trece datele în
Registru numai la cererea persoanelor împuternicite şi numai în baza actelor doveditoare.
Înscrierea din Registru va conţine, în mod obligatoriu: numărul de ordine, care se atribuie în
momentul întocmirii şi care conţine în sine numărul de înregistrare al cererii de efectuare a
înscrierii, şi/sau al actului în al cărui temei se face înregistrarea, data şi ora înregistrării,
descrierea obiectului înregistrării, alte date, după caz [Instrucţiunea nr. 487/2005]. Fiecare
înscriere în Registru se certifică prin semnătura şi/sau parafa executantului responsabil de
înregistrare. La finele zilei de muncă sau ale unei alte perioade stabilite, conform condiţiilor de
ţinere a Registrului, după ultima înscriere, pe primul rând alb, se trage o linie orizontală pe
întreaga filă. Potrivit Legii nr. 1320/1997 art. 14, radierea din registru se face prin bararea
întregii înscrieri cu rectificările, modificările şi completările făcute, aplicându-se semnăturile şi
ştampilele persoanelor abilitate şi indicându-se data radierii. Radierea [rectificarea] înscrierii se
va face astfel încât textul iniţial să fie vizibil [158, p. 183]. Înscrierile se efectuează numai în
temeiul actelor autentice, copiile vor fi legalizate, înscrierile din ele vor corespunde condiţiilor.
Persoana înregistrată sau titularul de drepturi asupra obiectului înregistrării poate solicita
registratorului date despre obiectul înregistrării, precum şi informaţii referitoare la
disponibilitatea, autenticitatea sau completivitatea datelor. Persoana înregistrată sau titularul
de drepturi asupra obiectului înregistrării este responsabil de veridicitatea datelor prezentate
spre înregistrare/actualizare. Dacă registratorul are dubii privind 53 originalitatea /legalitatea
documentelor prezentate spre înregistrare sau actualizare de drepturi, solicitantul va remedia,
în termen de 10 zile, carenţele indicate. În caz contrar, cererea rămâne fără curs. Cărţile-
Registru, după completare, sunt arhivate şi păstrate pe un termen nedefinit, adică permanent
[Instrucţiunea nr. 487/2005].

1.5.2. Registrul computerizat. Conducerea cadastrului bunurilor imobile prin mijloace


automate se datorează atât dezvoltării sistemelor digitale de înmagazinare a datelor, cât şi
necesităţii de stocare a unui volum impunător de informaţii. Avantajele sistemului automat de
ţinere a registrului constă, la părerea noastră, în: 1) rapiditatea şi uşurinţa ţinerii actualizate a
cadastrului în concordanţă cu schimbările produse pe teren; 2) optimizarea cheltuielilor de
remunerare a salariaţilor [în legătură cu creşterea productivităţii muncii]; 3) informaţiile privind
imobilele, o dată introduse în calculator, se obţin mai uşor şi mai rapid; 4) informaţiile privind
imobilele şi proprietatea se pot combina şi selecţiona în diverse variante, în funcţie de cerinţele
solicitanţilor. Banca de date a imobilului se defineşte ca sistem informaţional, interdisciplinar,
care pune la dispoziţia administraţiei datele despre imobile, ţinute permanent la curent, pentru
necesităţi juridice, administrative, de planificare, de statistică şi economice [172, p. 35].
Prelucrarea şi stocarea datelor în regim de evidenţă automată se face pe fişiere tipizate,
ţinându-se cont de posibilitatea încadrării informaţiei în sistemul informaţional naţional. Deşi,
în caz de neclaritate sau de divergenţă între Registrul manual şi cel computerizat, se dă
prioritate Registrului manual, în esenţă, Registrul computerizat are acelaşi conţinut ca şi cel
manual, diferenţa constând în felul de completare, adică nu manual, ci cu utilizarea
computerului. În pofida performanţelor, în cazul Registrului computerizat, informaţia poate fi
accesată de persoane străine, creându-se astfel situaţii de imixtiune a terţilor în activitatea
oficiilor cadastrale, ceea ce ar periclita integritatea informaţiei din Registru, responsabile, în
ultimă instanţă, fiind oficiile cadastrale. Oricât de sofisticate ar fi programele menite să asigure
eficienţa Registrului computerizat, nu putem fi siguri de păstrarea informaţiei. Cu toate
carenţele, ţinerea Registrului computerizat este justificată din mai multe puncte de vedere:
rapiditatea găsirii informaţiei, transmiterii, stocării etc. Astfel, anihilarea importanţei Registrului
computerizat este lipsită de temei. În cazul ţinerii Registrului computerizat, se cere ca
registratorul să fie foarte prudent: să excludă accesul persoanelor străine la informaţie; copiile
de pe fişierele electronice să le păstreze în alte încăperi decât cele în care se face înregistrarea.
De asemenea, va avea grijă să actualizeze datele cel puţin o dată în săptămână. În anumite
cazuri, informaţia din registre este declarată secret de stat. În acest sens, Legea nr. 1543/1998,
la art. 6, prevede expres: Nu se eliberează extrase, din registrul bunurilor 54 imobile,
referitoare la bunurile imobile ale căror date constituie secret de stat. Particularităţile ţinerii
registrelor de date ce constituie secret de stat ori secret comercial sunt stabilite în Legea nr.
1320/1997 conform căreia datele pot fi trecute în registre în formă cifrată [codificată].
Persoanele găsite vinovate de divulgarea secretului de stat ori a secretului comercial poartă
răspundere conform legii. Registrele - atât cele ţinute manual, cât şi cele computerizate - în
anumite situaţii - incendiu, scurt circuit, calamităţi naturale etc. – sunt în pericol de a fi pierdute
sau nimicite. În acest caz, instituţia responsabilă de păstrare va asigura restabilirea integrală sau
cel puţin parţială a acestora în baza: documentelor, extraselor din ele, declaraţiilor făcute de
martori, precum şi în baza unor alte surse de informaţii. Registrul restabilit va conţine, în mod
obligatoriu, precizări privind timpul şi condiţiile restabilirii. Corectitudinea ţinerii registrelor este
supusă controlului intern şi extern. Controlul intern este efectuat de deţinătorul de registru, iar
cel extern, de autorităţile publice abilitate: Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru şi Întreprinderea
Specializată în Cadastru [în continuare – ÎSC] asigură securitatea păstrării şi transmiterii datelor
prin reţea, prezintă propuneri privind perfecţionarea sistemului de păstrare a bazei de date. De
asemenea, ÎSC administrează baza de date centrală, proiectează şi efectuează legătura dintre
forma electronică a registrului cadastral şi forma electronică a altor registre de stat, asigurând
păstrarea în integritate a registrelor cadastrale şi arhivarea lor [Legea nr.1543/1998, art. 22].
Conform împuternicirilor atribuite de legislaţie, organele abilitate să efectueze controlul asupra
ţinerii registrelor au acces la datele din registre şi la mijloacele de ţinere a acestora, inclusiv la
actele în al căror temei s-au efectuat înscrierile, precum şi în încăperile în care se prelucrează
datele sau în care se află mijloacele tehnice de utilizare în acest scop. Controlul extern asupra
ţinerii registrelor se efectuează cel puţin o dată în an, dacă nu sunt alte prevederi. După fiecare
verificare, organul de control întocmeşte un act în două exemplare, unul dintre care se
anexează la registru, iar celălalt îl reţine. În cazul când a depistat neajunsuri în ţinerea
registrelor, organul de control obligă registratorul să le lichideze în termenul indicat în act [204,
p.58; 198, p. 89].
Persoanele vinovate de încălcarea condiţiilor de ţinere a registrelor poartă răspundere în
funcţie de gravitatea abaterii: disciplinară, civilă, administrativă sau penală.

2.1. Formarea şi înregistrarea bunurilor imobile

2.1.2. Generalităţi. Formarea bunurilor imobile este reglementată în Legea nr. 354/2004.
Această Lege prevede formarea bunului imobil la decizia proprietarului bunului imobil, inclusiv
statul sau unitatea administrativ-teritorială, prin intermediul autorităţilor împuternicite cu 55
administrarea bunului; titularul de drepturi reale şi de alte drepturi patrimoniale [locaţiune,
arendă etc] cu acordul proprietarului; instanţa şi organele fiscale în cazurile prevăzute de lege
[5, art.3]. Criteriul, enunţat, de formare a bunurilor imobile îl propunem să fie numit criteriu
individual, iar formarea şi înregistrarea bunurilor imobile la decizia [conform planului de
implementare a cadastrului] organului cadastral să fie numit generic criteriu sistemic. Criteriul
sistemic este prioritar în comparaţie cu cel individual, deoarece prevede înregistrarea din oficiu
a bunurilor imobile din ţară, recunoaşterea tuturor titlurilor juridice de proprietate şi
înregistrarea, în temeiul acestora, a drepturilor reale. Aplicarea unui sau altui criteriu este
prerogativa organelor abilitate. Suntem însă de părerea că pînă la crearea cadastrului vor fi
aplicate ambele criterii, ulterior prioritar fiind criteriul individual de înregistrare a bunurilor
imobile şi înscriere a drepturilor imobiliare. Sistemul în curs de implementare în Republica
Moldova, fiind pasibil de folosirea diferitelor metode şi reguli în funcţie de specificul teritorial,
de bunul imobil, este adaptabil mijloacelor pecuniare reale. Important este crearea adecvată a
cadastrului general în termene cât mai rezonabile şi cu rezultate cât mai bune. Pentru a realiza
obiectivele propuse, la executarea lucrărilor se va urmări ca: 1) împărţirea fondului funciar al
ţării să fie executată cât mai exact posibil; 2) determinarea/localizarea, identificarea parcelelor
de teren să fie executate de persoane fizice/juridice autorizate; 3) baza de date/informaţia
privind bunurile imobile formate să fie creată prin includerea în Registru a tuturor indicatorilor:
teren - valoare/cost, construcţie amplasată, proprietar, drepturi, grevări etc.; 4) veridicitatea
informaţiei să fie asigurată; 5) deservirea sistemului, adică publicitatea imobiliară, să se afle sub
control permanent, avându-se grijă de completarea/recompletarea datelor, adică să se
reînnoiască permanent informaţia, din acest considerent se va stabili din start mecanismul
respectivei activităţi; 6) aspectul teritorial fiind veriga centralizatoare la crearea cadastrului,
înregistrarea drepturilor imobiliare să fie supusă unui control rigid din partea organelor
cadastrale superioare atât la etapa iniţială, cât şi la etapa finală. Formarea bunurilor imobile -
teren, construcţie sau apartament - este reglementată prin legile: nr. 1543/1998; nr. 354/2004,
prin alte acte normative. Conform legislaţiei în vigoare, formarea bunului imobil constă dintr-
un complex de lucrări de separare a bunului imobil, ca obiect de drept independent, dintr-un
bun imobil existent [separarea unei porţiuni] sau de comasare a mai multor bunuri imobile cu
hotare comune sau perete comun. Terenurile în a căror bază se efectuează formarea bunului
imobil pot fi cu/sau fără construcţii capitale. 56 În funcţie de voinţa proprietarului şi de regimul
juridic al bunului: ¾ formarea bunului imobil în baza bunurilor imobile proprietate publică
poate fi realizată în scopuri ce nu contravin legislaţiei, inclusiv: a) pentru dezvoltarea sectorului
de teren; b) pentru transmiterea bunului imobil în proprietate sau folosinţă unor persoane
fizice sau juridice, în condiţii stabilite; ¾ formarea bunului imobil în baza unor bunuri imobile
proprietate privată poate fi realizată în orice scop care nu contravine legislaţiei, proprietarul
dispunând de bun în mod exclusiv şi absolut, însă în limitele stabilite de lege [159, p. 114].
Legiuitorul a stabilit următoarele scopuri ce nu contravin legislaţiei: a) transmiterea terenului în
proprietate sau folosinţă persoanelor fizice sau juridice; b) efectuarea de tranzacţii cu bunuri
imobile; c) dezvoltarea terenului prin constituirea sau reconstituirea clădirilor şi altor lucrări
amplasate pe el; d) divizarea [separarea cotei-părţi] a bunului imobil aflat în proprietate
comună; e) atribuirea în natură fondatorului a cotei lui din patrimoniul persoanei juridice; f)
schimbarea de terenuri, inclusiv pentru amplasarea lor compactă; g) separarea sau comasarea
bunurilor imobile în legătură cu reorganizarea sau cu desfiinţarea persoanei juridice; h) vînzarea
la licitaţie a unei porţiuni din teren şi/sau a unei părţi din construcţie care intră în masa
debitoare a întreprinderii insolvabile sau a unei porţiuni din teren şi/sau a unei părţi din
construcţie a persoanei fizice sau juridice al cărei patrimoniu a fost sechestrat şi/sau se
comercializează pentru stingerea datoriilor la plăţile obligatorii [5, art. 4]. Un alt scop atribuit
acţiunilor cu bunurile imobile proprietate publică, precum şi cu bunuri imobile proprietate
privată constă în divizarea unui bun imobil sau comasarea mai multor bunuri imobile în legătură
cu reorganizarea sau lichidarea întreprinderii şi vânzarea la licitaţie a unei porţiuni din teren
şi/sau a unei părţi din construcţia întreprinderii insolvabile, care intră în masa de concurs, sau a
întreprinderii al cărui patrimoniu este supus confiscării pentru stingerea datoriilor la plăţile
obligatorii. Iniţiativa de formare a bunului aparţine proprietarului. În cazul bunurilor proprietate
publică, formarea bunului se face în baza deciziei primăriei satului [comunei], oraşului
[municipiului] pe al cărui teritoriu este situat bunul imobil sau la decizia autorităţii centrale de
specialitate [împuternicită cu administrarea proprietăţii de stat]. Bunurile imobile pot fi, în
unele cazuri, formate în temeiul unei hotărîri judecătoreşti sau a organului fiscal. Organele
menţionate sunt în drept să dispună formarea de bunuri imobile din cele înregistrate în
Registru, precum şi de bunuri imobile neînregistrate. Dacă ne-am referi la practica judiciară
privind litigiile imobiliare, deducem o aplicare, uneori, incorectă a cadrului normativ ce vizează
reglementarea raporturilor imobiliare [252, dosarul 2- 131/04]. 57 În aspectul evitării
carenţelor sesizate în planul aplicării legislaţiei imobiliare, concluzionăm şi recomandăm: ¾
înainte de a vinde imobilul cu regim de folosinţă comună, autoritatea administraţiei publice
locale este obligată să înştiinţeze, în scris, proprietarii adiacenţi;titularii dreptului de
preemţiune sunt obligaţi să se pronunţe, în termen de 30 de zile de la data înştiinţării, asupra
exercitării dreptului; ¾ după scurgerea acestui termen, dreptul de preemţiune pentru
coproprietari sau proprietarii adiacenţi se consideră stins; ¾ actul de vânzare-cumpărare
încheiat cu încălcarea dreptului de preemţiune este anulabil în condiţiile legii. În cazul iniţierii
vânzării bunurilor imobile, administraţia publică locală este obligată să respecte un şir de acte
normative ce reglementează modalitatea de vânzare a bunurilor imobile.

2.2. Procedura de formare a bunurilor imobile este reglementată prin legile: nr. 354/2004 art.
7-22; nr. 1543/1998 art.14-21, prin alte acte normative. Potrivit actelor normative invocate,
bunul imobil se formează prin: separarea, din bunul imobil, a unei părţi în calitate de obiect de
drept independent; comasarea a două sau mai multor bunuri imobile. Drept fundamentare
tehnică a deciziei de formare a bunului imobil servesc proiectul planului cadastral sau
geometric, precum şi
descrierea tehnică a bunului imobil. Planul cadastral include, în mod obligatoriu, hotarele,
numerele cadastrale şi alte caracteristici ale terenului şi poate reprezenta construcţiile capitale
amplasate pe teren. Planul geometric se întocmeşte în baza lucrărilor geodezice, executate în
sistemul unic naţional de coordonare, indicându-se toate construcţiile capitale amplasate pe
teren. Planul cadastral şi/sau planul geometric pot fi modificate numai în cazul: a) acordului
scris al tuturor titularilor de drepturi asupra bunurilor imobile ale căror interese sunt atinse; b)
hotărârii judecătoreşti privind modificarea lor; sau c) necesităţii corectării erorilor care nu ating
hotarele terenului sau alte interese ale titularilor de drepturi asupra bunurilor imobile. În cazul
modificării planului cadastralsau planului geometric, fiecărui titular de drepturi ale cărui
interese pot fi atinse i se expediază un preaviz privind modificările efectuate. Formarea unui
bun imobil teren se efectuează atît în procesul creării cadastrului [înregistrare a bunurilor
imobile conform criteriului sistemic] prin determinarea şi înregistrarea bunurilor imobile, cît şi
în procesul înregistrării primare selective conform criteriului individual. Formarea şi
înregistrarea bunului imobil teren presupune efectuarea de măsurări pe teren prin care se
determină configuraţia şi dimensiunile fiecărei parcele/construcţii [2; 5]. Ţinând cont de faptul
că la temelia cadastrului bunurilor imobile stă terenul, lucrările cadastrale sunt focalizate prin
el. Bunului imobil format i se stabileşte hotar fix, ale cărui coordonate sunt stabilite şi fixate pe
teren prin borne de hotar. Pentru a stabili hotar fix, 58 responsabilul de lucrările cadastrale
merge pe teren şi, împreună cu proprietarul acestuia şi cu proprietarii terenurilor adiacente,
întocmeşte un act constatator, la care se anexează, în mod obligatoriu, planul cadastral al
terenului. Hotarul fix se stabileşte la cererea şi din contul proprietarului. Cadastrul bunurilor
imobile se creează prin înregistrarea primară masivă a bunurilor, pentru fiecare bun
întocmindu-se un dosar cadastral, inclusiv la divizarea terenului în două sau mai multe bunuri
imobile ori la comasarea a două sau mai multe bunuri imobile, sau prin înregistrare individuală.
O dată format, bunului imobil teren i se atribuie un număr cadastral care este şi numărul
dosarului cadastral. Dosarul cadastral al bunului imobil teren conţine un exemplar al
documentului ce confirmă drepturile asupra acestui bun imobil [titlul de autentificare a
dreptului deţinătorului de teren [anexa nr. 10], eliberat de autoritatea administraţiei publice
locale, certificatul de moştenire, contractul de vânzare-cumpărare, contractul de donaţie,
contractul de schimb, contractul de arendă] sau copia de pe el, planul cadastral sau planul
geometric al terenului şi alte documente. Numărul cadastral atribuit la formarea bunului
serveşte drept temei pentru înscrierea bunului imobil în Registru. În acest sens, menţionăm că
oficiile cadastrale nu sunt în drept a refuza înregistrarea bunului imobil teren, invocând lipsa
numărului cadastral. Bunului imobil teren i se va atribui un număr cadastral convenţional
[temporar]. Bunul imobil teren poate fi format prin separare sau consolidare. Consolidarea
terenurilor agricole se efectuează din iniţiativa proprietarilor de terenuri, prin următoarele
modalităţi: în baza contractului de activitate economică comună [gospodăria ţărănească de
fermier]; prin folosirea în comun a terenurilor agricole; prin separare, comasare şi prin
redefinirea hotarelor de teren, prin arendă, vânzare-cumpărare, prin schimbul de terenuri între
deţinători, inclusiv între deţinătorii de teren participanţi la procesul de consolidare; prin alte
modalităţi neinterzise. Consolidarea şi, respectiv, formarea bunului imobil teren agricol se
efectuează în baza unui proiect de consolidare elaborat de organul competent.
Imobilul construcţie poate fi definit ca obiect al dreptului de proprietate sau ca parte dintr-o
proprietate construită cu o utilizare distinctă pentru proprietar, care aparţine unei persoane
sau mai multor persoane în indiviziune. Aceasta poate fi o clădire întreagă sau părţi din ea, cu
una sau mai multe intrări. Fiecare intrare are o adresă identică cu cea a intrării principale. În
scopul accelerării creării cadastrului bunurilor imobile, statul a organizat şi înfăptuieşte
[conform programului de creare a cadastrului, a cărui finalizare este preconizată pentru anul
2010] înregistrarea primară masivă, care presupune realizarea unui complex de lucrări
organizatorice şi cadastrale. Aceste lucrări sunt axate pe documentaţia deţinută de fostele
birourile teritoriale de inventariere tehnică [BIT], actualmente oficii cadastrale teritoriale.
Concomitent cu înregistrarea primară masivă, se efectuează, la cerere, înregistrarea primară
selectivă şi înregistrarea curentă. 59 Legea nr. 354/2004 prevede exhaustiv lista documentelor
necesare iniţierii procedurii de formare a bunului: a) extrasul din Registru sau informaţia care
există în cadastru, când formarea se realizează la decizia instanţei sau a organelor fiscale; b)
proiectul planului cadastral şi/sau geometric al bunului imobil supus formării, descrierea
[caracteristica] tehnică; c) în caz de necesitate, acordul în scris al titularilor dreptului ce
grevează dreptul de proprietate asupra bunului imobil sau al proprietarilor bunurilor imobile
vecine, ale căror drepturi pot fi lezate la formarea bunului imobil; d) după caz, documentele ce
confirmă drepturile patrimoniale ale persoanei interesate asupra bunului imobil în temeiul
căruia se realizează formarea. Solicitanţii formării bunului imobil prezintă documentele în două
exemplare [original şi copie].

Organele abilitate verifică dacă: a) decizia de formare a bunului imobil este de competenţa
organului respectiv; b) la cerere sunt anexate toate documentele prevăzute; c) sunt indicate pe
ambele exemplare ale cererii: data primirii ei, numele solicitantului şi lista documentelor
primite. După verificarea actelor, cu condiţia corespunderii prevederilor legale, persoana
responsabilă înregistrează cererea în condica de cereri [anexa nr. 9], transmiţînd solicitantului
exemplarul al doilea al cererii [Legea nr. 354/204 art. 16]. În cazul când, la verificarea
documentelor, se constată diferite devieri [solicitantul nu a îndeplinit una din cerinţele
procedurii de prezentare a cererii sau formarea bunului imobil ţine de competenţa unui alt
organ], persoana împuternicită este în drept să refuze primirea cererii, indicând în scris
neajunsurile. Persoana responsabilă de formarea bunului mai are următoarele obligaţii: a) să
analizeze dacă formarea bunului imobil nu va leza drepturile unor alte persoane; b) să
elaboreze un proiect de decizie privind formarea bunului imobil; c) să elaboreze un proiect de
modificare a deciziilor emise anterior privind transmiterea bunului imobil în folosinţă sau
anularea lor. Menţionăm totodată că, de la regula înscrierii în registru a tuturor bunurilor
imobile, cele care aparţin domeniului public şi privat [al statului sau al unităţilor administrativ-
teritoriale] se înscriu într-un registru de publicitate special care se găseşte, de asemenea, la
oficiile cadastrale teritoriale. Formarea bunului imobil apartament. Ţara noastră a moştenit
sistemul socio-economic comun ţărilor fostei Uniuni Sovietice, inclusiv în domeniul locativ. Până
la privatizare, fondul de locuinţe era constituit din locuinţe de stat, locuinţe departamentale,
aflate la balanţa întreprinderilor, organizaţiilor de stat şi sindicatelor, altor formaţiuni obşteşti,
locuinţe în case cooperatiste şi case particulare. Codul cu privire la locuinţe, deşi depăşit de
viaţa social-economică, oricum reglementează unele raporturi locative. Actualmente,
raporturile locative private sunt reglementate de C. civ., Legile nr. 913/2000, 1543/1998, alte
acte normative. Potrivit cadrului normativ 60 apartamentele sunt obiectul proprietăţii în
condominium. Prin condominium se înţelege complexul unic de bunuri imobiliare ce include
terenuri în hotarele stabilite şi blocurile [blocul] de locuinţe, alte imobiliare amplasate pe teren
aflate în proprietate privată, de stat sau municipală, restul fiind proprietate indiviză. Formarea
bunului imobil locuinţă poate avea diferite temeiuri: decizia autorităţii administraţiei publice
locale [în cazul înregistrării primare masive conform programului de creare a cadastrului
bunurilor imobile] care se referă la toate bunurile imobile dintr-o localitate; decizia autorităţii
administraţiei publice locale în cazul când bunul imobil supus formării este proprietate publică;
decizia persoanei private în cazul când bunul imobil apartament este proprietate privată
[individuală]. Procedura de formare este aceeaşi pentru toate bunurile, indiferent de
proprietar. Imobilul apartament poate fi format similar altor bunuri imobile în temeiul hotărîrii
judecătoreşti sau a organului fiscal. În cazurile enunţate, iniţiativa nu este a proprietarului de
bun imobil, ci a creditorilor. Prin urmare, avem o formare forţată a bunului imobil care poate fi
iniţiată pentru diverse bunuri imobile: teren; construcţie; apartament etc. Formarea bunului
imobil în temeiul hotărîrii judecătoreşti are loc în cazul în care: 1) proprietarii bunului imobil
aflat în proprietate comună nu pot ajunge la o înţelegere privind modul şi condiţiile
divizării/consolidării bunului; 2) instanţa dispune sechestrarea sau comercializarea unei părţi
din bunul imobil [inclusiv pentru stingerea datoriilor la plăţile obligatorii]; 3) există alte situaţii.
Formarea bunului imobil în baza hotărîrii unui organ fiscal poate fi efectuată după apariţia,
conform legislaţiei, a dreptului de comercializare a imobilului. În ambele situaţii, înregistrarea
drepturilor asupra imobilului format şi operarea modificărilor, în documentele cadastrale se vor
efectua în baza: proiectului de plan al imobilului format, hotărârea judecătorească sau decizia
organului fiscal privind sechestrarea/formarea imobilului. Formarea imobilului apartament
este dificilă din cauza unei forme speciale de coproprietate indiviză, unde se juxtapun, într-o
clădire etajată, proprietatea individuală şi exclusivă şi coproprietatea indiviză. Potrivit situaţiei
de fapt, fiecare proprietar este proprietarul exclusiv al apartamentului său, dar mai este şi
coproprietar al părţilor din clădire care servesc tuturor şi sunt de uz comun: temelia casei,
intrarea, acoperişul, sistemele de aprovizionare cu apă, energie termică, gaze etc. Bunul imobil
apartament proprietate privată poate fi format la decizia proprietarului persoană fizică sau
persoană juridică în conformitate cu Legea 354/2004 art. 14-20.

2.3. Dosarul cadastral este un ansamblu de documente şi de acte juridice privind un bun imobil
din al căror cuprins rezultă naşterea, modificarea şi stingerea drepturilor, precum şi de acte
care modifică componenţa bunului imobil. În literatura juridică, dosarul cadastral este definit
ca înscris sau act care descrie imobilele şi arată drepturile, actele sau faptele privitoare la
imobile, precum şi persoanele înscrise sau menţionate ca titulare ale acestor drepturi [138, p.
133-134]. Nu putem fi de acord cu opinia în cauză şi menţionăm că, dosarul cadastral este o
colecţie sistematizată de documente ce confirmă drepturile asupra imobilelor, de scheme,
planuri, schiţe şi de alte documente referitoare la fiecare

bun imobil. Dosarul cadastral se întocmeşte pentru fiecare bun imobil la înregistrarea lui
primară, inclusiv la divizarea lui în două sau în mai multe bunuri imobile ori la comasarea a
două sau mai multe bunuri imobile [Instrucţiunea nr.107/2003, pct. 53]. Astfel, fiecare bun
imobil are propriul dosar cadastral, în care sunt incluse planul lotului şi planurile construcţiilor,
sunt stabiliţi toţi indicatorii de identificare: denumirea străzii şi numărul imobilului, sectorul,
cartierul, lotul [numărul de inventar], anul întocmirii dosarului cadastral, numele persoanei care
l-a întocmit, numele persoanei care a controlat corectitudinea datelor din el. O altă
componentă a dosarului cadastral este fişa privind inventarierea tehnică a imobilului, cu
menţiunile privind: suprafaţa lotului de pământ cu sau fără construcţii, drepturile reale asupra
lotului, grevările. Prin urmare, în sens de noţiune putem spune că: dosarul cadastral este o
totalitate de acte şi înscrieri referitoare la: bunul imobil, la drepturile de creanţă, la actele,
faptele sau raporturile juridice aferente imobilului respectiv [172, p.38-85]. Dosarul cadastral
se completează pe măsura efectuării lucrărilor cadastrale [Instrucţiunea nr.107/2003 pct.16]
care prezumă, printre alte măsuri, şi formarea bunului imobil. Procedura formării bunilor
imobile diferă în funcţie de regimul bunului: domeniul public [titulari – statul sau unitatea
administrativ-teritorială] sau privat [titulari – persoanele fizice, juridice, statul şi unitatea
administrativ-teritorială. Dosarul cadastral este format din documente cu privire la bunurile
imobile ce atestă dreptul asupra lor şi documente ce confirmă dezmembrămintele dreptului de
proprietate. Dosarul cadastral este completat după formarea bunului imobil. El conţine
documentele întocmite pe parcursul formării imobilului. Numărul cadastral al terenului este şi
numărul dosarului. 70 Dosarul cadastral conţine un exemplar al documentului ce confirmă
drepturi imobiliare sau copia de pe el, autentificată notarial, planul cadastral sau planul
geometric al terenului şi alte documente. Planul cadastral şi dosarul cadastral se actualizează
periodic, în măsura depunerii cererilor de către titularii de drepturi şi în conformitate cu
rezultatele monitoringului. Dosarul cadastral al imobilului teren va conţine următoarele
documente: 1) titlul de identificare a dreptului deţinătorului de teren; sau 2) titlul provizoriu ce
confirmă dreptul de proprietate, posesiune şi beneficiere funciară; sau 3) documentele de
constituire a întreprinderii, unde se indică transmiterea terenului în capitalul statutar şi titlul ce
confirmă dreptul asupra terenului al persoanei ce a transmis terenul în fondul statutar al
întreprinderii; sau 4) contractul de înstrăinare a imobilului, în cazul când planul cadastral este o
parte componentă a contractului [Instrucţiunea nr.107/2003, pct. 67], sau contractul de
vînzare-cumpărare a terenului proprietate publică. La înregistrarea unor tipuri de bunuri
imobile şi a drepturilor asupra lor, dosarul cadastral va conţine: 1) certificatul cu privire la
componenţa participanţilor la privatizare, eliberat de Departamentul Privatizării şi Administrării
Proprietăţii de Stat – în cazul înregistrării drepturilor de proprietate comună în devălmăşie; 2)
extrasul din registrul de evidenţă a gospodăriilor [fostele gospodării colhoznice, gospodăriile
ţărăneşti (de fermier)] sau certificatul, eliberat de administraţia publică locală, privind datele
tuturor membrilor gospodăriei, în cazul înregistrării dreptului de proprietate comună în
devălmăşie asupra bunurilor acestor gospodării; 3) documentul ce confirmă cotele determinate
în bunul imobil, în cazul înregistrării dreptului de proprietate comună în diviziune asupra
bunului imobil; 4) contractul încheiat între Departamentul Privatizării şi Administrării
Proprietăţii de Stat ori administraţia publică locală şi titularul dreptului de gestiune economică,
în cazul înregistrării drepturilor întreprinderii asupra bunurilor proprietate publică transmise lor
cu drept de gestiune economică; 5) decizia administraţiei publice locale, în cazul înregistrării
grevării dreptului asupra terenului proprietate publică; 6) contractul de gaj şi documentele
indicate în contract, în cazul înregistrării ipotecii; 7) contractul de cesiune a creanţei, în cazul
înregistrării cesiunii ipotecii; 8) planul terenului, cu indicarea hotarelor, şi/sau planul
construcţiei, în cazul înregistrării servituţilor [Regulamentul nr.1030/1998 pct. 20].
Documentaţia inclusă în dosar se enumeră pe prima foaie [după copertă] a dosarului. La
operarea modificărilor în documentaţia dosarului cadastral, documentul nou-anexat se înscrie
în ordinea de înscriere a documentelor corespunzător foii de cuprins, acestuia atribuindu-i-se
număr de rînd. 71 Potrivit Regulamentului nr.1030/1998, după întocmirea dosarului cadastral,
registratorul înscrie bunurile imobile şi drepturile asupra lor cu aplicarea parafei privind
înregistrarea drepturilor pe toate documentele ce confirmă drepturile în a căror bază s-a
efectuat înregistrarea. Prin urmare, dosarul cadastral poate fi asemuit unui registru de stare
civilă a bunului imobil în care sunt evidenţiate toate operaţiunile privind bunurile imobile. Un
argument plauzibil este şi aplicarea actuală a sistemelor de publicitate imobiliară, axate pe
sistemul real, sistem german de publicitate, adică ţinerea registrelor de publicitate după
criteriul bunului imobil, individualizat cu un număr topografic distinct, atribuit lui la momentul
creării cadastrului bunurilor imobile. Importanţa dosarului cadastral. Potrivit literaturii de
specialitate, importanţa dosarului cadastral este relevantă prin informaţia veridică acumulată în
privinţa bunurilor imobile. Astfel, persoanele interesate pot solicita, conform legii, informaţie
privind situaţia bunului imobil interesat. Nu greşim în faţa adevărului dacă vom spune că
dosarul cadastral conţine o totalitate de acte juridice care au servit drept temei înregistrării
bunului în scopul asigurării evidenţei şi opozabilităţii faţă de terţi.
Concluzie
1)Registrul bunurilor imobile se va completa pe măsura schimbării proprietarilor de bunuri
imobile. Problema ce se impune soluţionată rezidă în considerarea drepturilor imobiliare
înregistrate pînă la adoptarea şi punerea în vigoare a Legii nr. 1543/1998 şi a C. civ. Legiuitorul
nu a stabilit 138 mecanismul de reverificare a valabilităţii acestor înregistrări. Suntem de
părerea că este incorectă prevederea conform căreia determinarea necesităţii ieşirii pe teren
pentru confruntarea cu realitatea a înregistrărilor precedente este lăsată la discreţia
registratorilor. În lumina acestui deziderat, art. 28 din Legea nr. 1543/1998 trebuie completat
cu un alineat, (4), avînd următorul cuprins: În toate cazurile cînd se solicită înscrierea
drepturilor dobîndite în baza legislaţiei anterioare, registratorul este obligat să confrunte datele
cu realitatea.
2). Actualul sistem cadastral şi publicitatea imobiliară dă răspunsuri operative privind:
amplasamentul imobilului, identificarea proprietarului, titlul proprietăţii. Conceptul instituirii
cadastrului general naţional rezidă în identificarea tuturor bunurilor imobile, a proprietarilor
funciari şi a imobilelor anexe, în înregistrarea drepturilor asupra obiectelor înregistrării.
Întreaga informaţie este acumulată la Oficiul Informaţional „Cadastru”, responsabil de
sistematizarea şi de păstrarea ei. Documentele ce servesc temei de înscriere a drepturilor
imobiliare sunt îndosariate în dosarul bunului imobil, care se deschide după formarea bunului şi
atribuirea numărului cadastral. Legea nr. 1543/1998 stipulează, la art. 22, ţinerea manuală a
Cadastrului bunurilor imobile şi, în paralel, a evidenţei electronice, deşi prioritate se dă
cadastrului ţinut manual. Dublarea evidenţei asigură o mai bună păstrare a informaţiei şi
exprimă grija statului faţă de titularii de drepturi imobiliare, favorizează dezvoltarea economică
a ţării.
3) Un loc aparte în lucrare este destinat analizei problemei efectelor juridice ale înregistrării
drepturilor imobiliare. Analizînd cadrul normativ existent, considerăm că înscrierea în registrul
bunurilor imobile a drepturilor are efectul constitutiv de drepturi, acestea creîndu-se şi fiind
opozabile terţilor din momentul înregistrării.
Bibliografie
1. Constituţia Republicii Moldova din 29.07.1994. În: „Monitorul Oficial al Republicii
Moldova”,1994,
2. nr.1. Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25.02.1998. În: „Monitorul Oficial al
Republicii Moldova”, 1998, nr. 44-46.
3. Codul civil al Republicii Moldova, aprobat prin Legea nr. 1107 din 06.06. 2002. În: „Monitorul
Oficial al Republicii Moldova” , 2002, nr. 82-86.
5. Legea nr. 354-XV din 28.10.2004 cu privire la formarea bunurilor imobile. În: „Monitorul
Oficial al Republicii Moldova”, 2004, nr. 233-236.
6. Codul funciar al RSSM. În „Veştile Sovietului Suprem şi Guvernului RSSM” [abrogat], 1970,nr.
12, în vigoare din 01.07.1971.
7. Codul cu privire la locuinţe, adoptat la 03.06.1983 [cu completările şi modificările
ulterioare].În: „Veştile Sovietului Suprem şi Guvernului RSSM”, 1983, nr. 6.
8. Codul silvic, aprobat prin Legea nr. 887 din 21.06.1996. În: „Monitorul Oficial al
RepubliciiMoldova”, 1997, nr. 4-5.
9. Codul de Procedură civilă a Republicii Moldova, aprobat prin Legea nr. 225-XV din
30.05.2003. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 2003, nr. 111-115.
10. Legea nr. 1308-XIII din 25.07.1997 privind preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare
apământului. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1997, nr. 57-58.
11. Legea condominiului în fondul locativ nr. 913 –XIV din 30.03.2000. În: „Monitorul Oficialal
Republicii Moldova”, 2000, nr. 130-132.
12. Legea nr. 1217-XIII din 25.06.1997 cu privire la Programul de privatizare pentru anii 1997-
1999. În „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1997, nr. 59-60.
13. Legea privatizării fondului de locuinţe nr. 1324-XII din 10.03.1993. În: „Monitor”, 1993, nr.
5.
14. Legea nr. 591-XIV din 23.09.1999 cu privire la spaţiile verzi ale localităţilor urbane.
În:„Monitorul Oficial al Republicii Moldova”,1999, nr. 133-134.
15. Legea nr. 1353-XIV din 03.11.2000 privind gospodăriile ţărăneşti [de fermier]. În: „Monitorul
Oficial al Republicii Moldova”, 2001, nr. 14-15.
16. Legea nr. 1320 -XIII din 25.09.1997 cu privire la registre. În: „Monitorul Oficial al Republicii
Moldova”, 1997, nr. 77-78. al Republicii Moldova”1997, nr. 38-39.
17. Legea nr. 627-XII din 04.07.1991 cu privire la privatizare. În: „Monitor”, 1991, nr. 3-4-5-6;
18. Legea nr. 1453-V din 08.11.2002 cu privire la notariat. În: „Monitorul Oficial al Republicii
Moldova”, 2002, nr.154-157.
19. Legea cu privire la înregistrarea de stat a întreprinderilor şi organizaţiilor nr. 1265-XIV din
05. 10.2000. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 2000, nr. 31-34.
20. Hotărârea Parlamentului nr. 1331-XII din 12.03.1993 cu privire la măsurile de prevenire a
privatizării ilegale. În: „Monitor”,1993, nr. 4.
21. Hotărârea Guvernului nr. 414 din 02.05.2000 privind aprobarea Regulamentului Cadastrului
obiectelor şi complexelor din fondul ariilor naturale protejate de stat. În: „Monitorul Oficial al
Republicii Moldova”, 2000, nr.54-56.
22. Hotărârea Guvernului nr. 984 din 21.09.1998 cu privire la unele măsuri pentru urgentarea
procesului de împroprietărire. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1998, nr.90-91.
23. Hotărârea Guvernului nr. 360 din 18.04.1997 despre aprobarea Regulamentului privind
certificatul de urbanism şi autorizarea construirii sau desfiinţării construcţiilor şi
amenajărilor.În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1997, nr.31-32.
24. Hotărârea Guvernului nr. 349 din 21.06.1996 cu privire la modul de evaluare şi
vânzarecumpărare
25. Hotărârea Guvernului nr. 192 din 20.02.1998 cu privire la vânzarea-cumpărarea
terenurilor.e.c.t