VALORACIONES

INMOBILIARIAS

Valoraciones Inmobiliarias Página 1

 Fundación Aucal ETIC, Formación y Consultoría, S.L.
Grupo Nebrija
C/ Doctor Esquerdo, 105
28007 – Madrid C/ Rafael Calvo, 8
902 36 32 58 28010 – Madrid
91 445 22 12

ISBN de la obra: 84-96401-62-6

Depósito legal de la obra: MA-1715-2004
ISBN:84-96493-01-6

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 ÍNDICE
TEMA 1 - INTRODUCCIÓN

1. El valor inmobiliario
2. Bienes inmuebles
3. Técnicos: ¿quién pueden valorar?

TEMA 2 - EL SUELO

1. El suelo
2. Clasificación del suelo
2.1 En municipios con planeamiento
2.2 En municipios sin planeamiento
3. La nueva ley del suelo
4. Condiciones básicas del derecho de la propiedad desarrolladas en esta ley
5. Derechos y deberes básicos de los propietarios
5.1 Suelo urbano
5.2 Suelo urbanizable
5.3 Suelo no urbanizable
5.4 Obligaciones comunes a todo tipo de suelo
6. Facultades urbanísticas
6.1 Derecho a urbanizar
6.2 Derecho al aprovechamiento urbanístico
6.3 Derecho a edificar
6.4 Derecho a la edificación
7. Cálculo de los aprovechamientos tipo
8. Registro de transferencias de aprovechamiento
9. Valoración y expropiación del suelo bajo el punto de vista de la
Administración

TEMA 3 - ORDENACIÓN URBANÍSTICA

1. Clases de Planes de ordenación urbanística

1.1 Plan Nacional de Ordenación
1.2 Planes directores territoriales de coordinación
1.3 Planes autonómicos y regionales
1.4 Plan General Municipal de Ordenación
1.5 El estudio de detalle

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 1.6 Proyectos de urbanización
2. El aprovechamiento medio

TEMA 4 - REPARCELACIÓN

1. Reparcelación
2. Sistemas de actuación
2.1 Sistema de compensación
2.2 Sistema de cooperación
2.3 Sistema de expropiación

TEMA 5 - VALORACIÓN DEL SUELO

1. Introducción
2. Introducción a la valoración
3. Documentación necesaria para la valoración del suelo
4. Datos para la redacción del informe-valoración
5. Procedimiento de valoración del suelo
5.1 Estudio de mercado de la zona
5.2 Método residual
6. Valoración del suelo urbanizable
7. Costos de urbanización
8. Valoración de fincas rústicas
9. Modelo de informe de tasación del suelo
10. Valoración del suelo en el mercado hipotecario
11. Medidas de superficie

TEMA 6 - VALORACIÓN DE INMUEBLES

1. Introducción (valoración de las edificaciones)

2. Documentación para la tasación de un inmueble
3. Proceso para la realización de una tasación
4. Modelo de documentación – informe de tasación
5. Criterios de tasación
6. Método de valoración del coste o valor de reposición
7. Asignación de modelos constructivos
8. Depreciaciones y apreciaciones:
8.1. Vida útil de un edificio
8.2. Amortización lineal
8.3. Niveles de conservación
9. Superficies
10. La valoración de viviendas en el mercado hipotecario
11. Valor de mercado

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 11.1. Factores determinantes del valor de mercado
11.2. Procedimientos de estudio de mercados
11.3. Análisis del mercado actual de viviendas
11.4. El valor de mercado en la Ley Hipotecaria
12. Valor de capitalización de las rentas:
12.1. Los contratos de alquiler
12.2. Métodos de capitalización de las rentas
12.3. Capitalización de rentas netas constantes
12.4. Capitalización de rentas netas variables
13. Tasa de interés neto inmobiliario
14. Peritaciones para el registro mercantil

TEMA 7 - VALORACIÓN DE LOCALES COMERCIALES

1. División de los locales según la superficie

1.1 Condiciones específicas
1.2 Los locales de 3ª categoría
2. Categorías comerciales de las vías públicas
3. Estudio de nivel peatonal
4. Corrección del valor por la forma del local
4.1 Introducción
4.2 Modelo propuesto
4.3 Tablas
5. Valoración de locales comerciales
5.1 El proceso de valoración
6. Método de primera crujía o coeficiente de tabla de fondo
7. Valoraciones de traspaso de locales y de negocios
7.1 Traspaso de local
7.2 Valoración de un traspaso de local comercial
7.3 Mercados y galerías comerciales
7.4 Aparcamientos

TEMA 8 - VALORACIÓN DE NAVES INDUSTRIALES

1. Usos industriales
2. Clasificación de las industrias
3. Industrias molestas, insalubres, nocivas o peligrosas
3.1. Molestas
3.2. Nocividad e insalubridad
3.3. Peligrosidad
4. Usos permitidos dentro de una zona industrial
4.1. Industrial
4.2. Vivienda
4.3. Comercio

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 4.4. Oficinas
4.5. Sanitario
4.6. Religioso y cultural
4.7. Recreativo
4.8. Deportivo
5. Reglamentación específica
6. Valoración de naves industriales
6.1. Identificación
6.2. Localidad
6.3. Entorno
6.4. Terreno afecto al inmueble
6.5. Edificación
7. Procedimiento de valoración
8. Documentación legal

TEMA 9 - VALORACIÓN DE EXPLOTACIONES ECONÓMICAS

1. Contenido general en la valoración de una empresa

2. Fondo de comercio
3. Valoración de los fondos de comercio
4. Contenido del informe de valoración
5. Métodos de valoraciones utilizados
5.1 Valor de una empresa o negocio: (Ve)
5.2 Valor del fondo de comercio de una empresa
6. Hoteles
7. Informe de valoración de un hotel
7.1 Identificación
7.2 Localidad
7.2 Entorno
8. Especialidades hoteleras
8.1 Hotel monumento
8.2 Hotel balneario
8.3 Hotel de esquí
8.4 Hotel típico
8.5 Hotel vacacional de montaña
8.6 Hotel casino
8.7 Hotel deportivo
8.8 Hotel comercial
8.9 Hotel vacacional de playa
8.10 Hotel aeropuerto
8.11 Motel (hotel de carretera)
8.12 Hotel de gran lujo
9. Tasación de un hotel
9.1 Valor de reposición
9.2 Depreciación

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 9.3 Valor de explotación
10. Estimación de los ingresos
11. Estudio de los gastos
12. Vida útil de la explotación
13. Tasa interna de rendimiento
14. Valoración por el método del valor presente (VPN)

TEMA 10 – BIENES HISTÓRICO – ARTÍSTICOS

1. Condiciones generales
2. Inmuebles de carácter histórico-artístico
3. Clasificación para una valoración
3.1. Inmuebles que por su uso o destino producen o son susceptibles de
producir renta, estén necesitados o no de reparaciones
3.2. Inmuebles que por sus características no son susceptibles de
explotación comercial y por lo tanto no producen renta, o, si la
producen, es con carácter marginal y en ningún caso ligada al valor del
inmueble
4. Valor intrínseco
5. Valor de obras de arte y mobiliario
6. Valor del suelo
7. Valor de mobiliario adaptado
8. Valor de la construcción
9. Valor histórico
10. Valoración de obras necesarias al inmueble
10.1. Obras de conservación
10.2. Obras de consolidación
10.3. Obras de restauración
10.4. Obras de rehabilitación

TEMA 11 – INFORMES DE VALORACIÓN

1. Datos identificativos
2. Tipo de inmueble
3. Intervalos de valores previos
4. Características del solar
5. Características de la edificación
5.1. Uso
5.2. Características constructivas
5.3. Conservación
5.4. Datos generales
6. Características de la vivienda
6.1. Datos generales
6.2. Características constructivas

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7. Características del entorno
8. Resultado de la tasación
8.1. Intervalos de valor
8.2. Tasación
9. Documentación anexa

TEMA 12 – EJEMPLO DE INFORME DE VALORACIÓN

1. Datos identificativos
2. Tipo de inmueble
3. Visita al inmueble
4. Intervalo de valores previos
5. Características del solar
6. Características de la edificación
7. Características de la vivienda
8. Características del entorno
9. Resultado de la tasación
10. Documentación anexa

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