Comparația dintre promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare

și pactul de opțiune

Contractul de vânzare cumpărare. Noţiune şi caractere juridice

Vânzarea-cumpărarea reprezintă acel contract prin care o persoană numită

vânzător transmite sau se obligă să transmită dreptul de proprietate asupra unuia
sau mai multor bunuri, ori un alt drept, celeilalte părți, numită cumpărător, în
schimbul unei sume de bani numită preț.

Caractere juridice

Caractere esențiale:

 Vânzarea este un contract bilateral (sinalagmatic), pentru că dă naştere la

obligaţii reciproce între părţile contractante, vânzătorul are obligaţia să predea
lucrul vândut, iar cumpărătorul să plătească preţul; prestaţia uneia dintre părţi fiind
cauza obligaţiei asumate de cealaltă parte.
 Vânzarea este un contract cu titlu oneros, pentru că fiecare parte urmăreşte
un interes patrimonial, respectiv primirea unui echivalent în schimbul prestaţiei la
care se obligă; „îndeplinirea obligaţiei vânzătorului este echivalentul celeilalte
obligaţii şi viceversa”.
 Vânzarea este un contract translativ de proprietate. În măsura în care
vânzarea-cumpărarea strămută dreptul de proprietate (nu un alt drept) şi după
încheierea valabilă a contractului se produce şi transferul dreptului de proprietate
de la vânzător la cumpărător cu excepţia situaţiei descrise de art. 877 - „Drepturile
tabulare” unde „Drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară sunt drepturi
tabulare. Ele se dobândesc, se modifică şi se sting numai cu respectarea regulilor de
carte funciară.”

1
 Caractere supletive
 Vânzarea este un contract comutativ, întrucât existenţa şi întinderea
obligaţiilor reciproce sunt cunoscute din momentul încheierii contractului şi nu
depind de un eveniment viitor şi nesigur de a se produce (alea). Spre deosebire de
contractele aleatorii (de exemplu, contractul de asigurare, renta viageră etc.), în
contractele comutative nu există şanse de câştig şi pierdere pentru părţile
contractante, prestaţiile acestora fiind considerate echivalente
 Vânzarea este un contract consensual, N.C.C. stabilind prin art. 1178
principiul libertăţii formei, în sensul că încheierea contractului se realizează prin
simplul acord de voinţă al părţilor, capabile de a contracta, dacă legea nu impune o
anumită formalitate, text coroborat art. 1.674 - „Transmiterea proprietăţii” Cu
excepţia cazurilor prevăzute de lege ori dacă din voinţa părţilor nu rezultă
contrariul, proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul
încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori preţul nu a fost plătit
încă. Excepţia o constituie vânzarea de bunuri imobile care potrivit art. 1676 C. civ.
arată că transferul proprietăţii se produce potrivit dispoziţiilor aplicabile în materia
cărţii funciare.

Comparația dintre promisiunea bilaterală(sinalagmatică) de vanzare-

cumpărare și pactul de opțiune

Promisiunea bilaterală de vânzare reprezeintă o convenție prin care una

dintre părți (promitentul vânzător) se obligă să vândă, iar cealaltă (promitentul
cumpărător) să cumprere un anumit bun, la un preț determinat, contractul de
vânzare cumpărare urmând a fi încheiat la o dată ulterioară.

Pactul de opțiune este un contract prin care o parte se angajează față de

cealaltă parte să mențină o ofertă irevocabilă de vânzare la dispoziția acesteia din
urmă, pentru un anumit interval de timp, beneficiarul putând să o accepte sau să o

2
refuze. Spre deosebire de oferta de a contracta, este un contract pentru că este
rezultatul acordului de voință al părților.

Atât în ceea ce privește pactul de opțiune cât și promisiunea bilaterala de

vanzare-cumparare, acestea trebuie sa contina toate clauzele, elementele
contractului promis, pe care părțile urmăresc să îl încheie.

Astfel, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare trebuie să cuprindă

pe lângă consimțământul părților referitor la obligația de a încheia în viitor
contractul și alte elemente precum:

- bunul ce formează obiectul vânzării;

- prețul la care urmează să se facă vânzarea;

- termenul în care obligația de perfectare a contractului trebuie îndeplinită.

Pe lângă aceste elemente, convenția poate prevedea și clauze referitoare la

predarea folosinței bunului, modalitățile de plată a prețului, la daunele ce se vor
plăti în caz de neîndeplinire a obligațiilor.

Pactul de optiune include o ofertă irevocabilă de a contracta, fapt pentru care

este important a fi avute în vedere care sunt efectele acceptării ofertei de către
beneficiar. Odată exercitată opțiunea în sensul acceptării consimțâmântului emis și
cuprins în pactul de opțiune, se va naște în mod automat contractul la care se referă
pactul de optiune.

Evidențiem că este nevoie ca acest consimțământ să includă toate elementele

contractului pe care părțile urmăresc să îl încheie. Astfel, dacă se are în vedere
încheierea unui contract de vânzare cumparare a unui bun imobil, va fi necesar ca
pactul de opțiune să se încheie în forma autentică. Inclusiv declarația de acceptare a
ofertei de către beneficiar este necesar a fi dată în formă autentică într-o astfel de
situație.

3
 În plus fața de cele de mai sus, este util ca pactul de opțiune să includă toate
prevederile pe care părțile ar dori să le includă în contractul avut în vedere, astfel
încat la momentul la care oferta și acceptarea se vor întâlni interesele acestora să fie
protejate.

În cazul încheierii unui pact de opțiune, promitentul nu se mai angajează a

încheia în viitor contractul (a face) ci, deja, în mod actual și anticipat, acesta își
manifestă consimtămâtul la încheierea contractului subsecvent, astfel încat, la data
la care, și beneficiarul va opta pentru încheierea acestuia, o data cu manifestarea
propriei voințe, realizându-se ipso jure acordul de voință, contractual va fi
considerat încheiat.

Prin acesta aspect, pactul de opțiune se deosebește de promisiunea

bilaterală de vanzare-cumpărare, care prevede obligația de a încheia contractul de
vânzare-cumpărare la o dată ulterioară, promitentul cumpărător necumpărând în
momentul încheierii promisiunii, ci doar obligându-se să facă acest lucru în viitor.

Din promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare se nasc obligaţii

reciproce şi interdependente între părţi. Obligaţia principală pe care şi-o asumă
fiecare parte este o obligaţie de a face şi anume cea de a încheia în viitor contractul
proiectat.

Antecontractul analizat nu are ca efect transferul dreptului de proprietate nici

chiar atunci când contractul nu trebuie încheiat în formă autentică, deoarece părţile
nu vând şi respectiv nu cumpără în momentul încheierii promisiunii, ci se obligă
doar să facă acest lucru în viitor.

Neoperând un transfer al dreptului de proprietate, promitentul cumpărător nu

poate revendica bunul de la promitentul-vânzător înainte de perfectarea
contractului. Dacă bunul se află încă în patrimonial promitentului-vânzător, se
poate cere ca acesta să-şi respecte obligaţia asumată prin antecontract.

4
 În cazul în care una dintre părți refuză în mod nejustificat să încheie contractul
de vânzare, cealaltă parte poate solicita pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de
contract de vânzare.

Atunci când obiectul vânzării este un bun imobil, este necesar ca promisiunea
să fie încheiată în forma autentica. Totodata, este necesar ca partea care solicită
pronunțarea unei astfel de hotărâri să își fi îndeplinit obligațiile prevâzute în
promisiunea încheiata.

Este necesar, pentru admisibilitatea acțiunii ca reclamantul să dovedească:

- existența valabilă a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare;

- refuzul pârâtului de a consimți la încheierea contractului;

- îndeplinirea propriilor obligații din antecontractul invocat ca temei al admiterii

acțiunii;

- inexistența unor impedimente legale de vânzare-cumpărare;

- faptul că bunul ce formează obiectul promisiunii este proprietarul promitentului-

vânzător.

Dreptul la acțiune în instanță se prescrie într-un termen de 6 luni de la data la

care contractul trebuia încheiat. În situația în care părțile prevăd în cuprinsul
promisiunii plata unui pret, acesta se considera avans din prețul contractului
prefigurat.

Dacă bunul a fost înstrăinat unei terțe persoane, promitentul-cumpărător nu

poate să-l revendice de la acesta, nefiind proprietar. Promitentul-cumpărător nu
poate cere nici anularea eventualului contract prin care bunul a fost înstrăinat terței
persoane, cu excepția situației când antecontractul este afectat de nulitate absolută
pentru cauză ilicită, cum ar fi, de exemplu, cazul unei înțelegeri frauduloase între
promitentul-vânzător și terț.

5
 Pentru situația când înstrăinarea făcută terțului nu poate fi anulată, promitentul
vânzător poate fi obligat la plata de daune – interese pentru prejudiciul creat ca
urmare a neîncheierii, din vina sa, a contractului;

În privința imobilelor, odată cu notarea în cartea funciară a promisiunii,

aceasta devine opozabilă terților și actul juridic de înstrăinare cu privire la bunul ce
a format obiectul contractului, poate fi anulat ca urmare a încălcării clauzei de
inalienabilitate devenită opozabilă terților.

În vederea notării promisiunilor în cartea funciara este necesar ca promitentul

să aibă calitatea de proprietar al cărui drept de proprietate a fost înscris în cartea
funciară. De asemenea, este necesar ca antecontractul să prevada termenul în care
urmează să fie încheiat contractul. Cererea de notare a promisiunii trebuie
înregistrată în termenul pentru executarea antecontractului. Notarea poate fi cerută
și după expirarea termenului de executare, dar nu mai târziu de 6 luni de la
expirarea acestui termen.

În ceea ce privește pactul de opțiune, acceptarea declarației de voință de către

beneficiar, duce la încheiera contractului, fără a mai fi nevoie ca promitentul să
exprime un nou consimțământ.

Prin acceptarea declarației de voință a promitentului se prefectează contractul

de vânzare-cumpărare, cu toate consecințele ce le presupune acesta. Tocmai
datorită încheierii contractului prin acceptarea declarației de voință a promitentului,
este necesar ca atât pactul de opțiune, cât și declarația de acceptare să fie încheiate
în forma cerută de lege în funcție de obiectul vânzarii.

Dacă termenul convenit pentru exercitarea dreptului de opțiune trece fără ca

manifestarea de voință, în forma necesară pentru validitatea contractului, în sensul
acceptării, să intervină, atunci contractul de vânzare-cumpărare nu s-a încheiat și nu
se va mai încheia, pentru că oferta nu s-a întâlnit cu acceptarea.

6
 Dacă părțile nu au prevăzut, în conveția lor, termenul în care dreptul de
opțiune trebuie să se exercite, oricare dintre ele se poate adresa instanței
judecătorești pentru ca aceasta să determine, pec alea ordonanței președențiale,
respectivul termen în funcție de împrejurările concrete ale cauzei.

Ca orice contract, sub aspectul condiţiilor de fond promisiunea bilaterală de

vînzare-cumpărare trebuie să îndeplinească condiţiile de valabilitate prevăzute
pentru această categorie de acte juridice.

Sub aspectul formei, convenţia analizată are caracter consensual. Prin

această convenţie părţile nu transferă proprietatea ci doar se obligă să facă acest
lucru în viitor. De aceea ea nu trebuie încheiată în formă autentică nici atunci când
se referă la încheierea viitoare a unui contract de vânzare-cumpărare referitor la
drepturi reale ce urmează a fi înscrise în cartea funciară.

Pactul de opțiune referitor la vânzarea unui bun este un contract unilateral

deoarece doar promitentul se obligă să mențină oferta sa un anumit interval de
timp, beneficiarul acesteia nefiind obligat să o accepte. Dacă, în schimbul oblgației
promitentului, beneficiarul se obligă să plătească o sumă de bani ca preț al dreptului
de opțiune, drept ce presupune imobilizarea bunului, atunci pactul de opțiune
devine un contract sinalagmatic.

Art. 1668 alin. 1 din Codul civil face referire doar la “ pactul de opțiune
privind un contract de vânzare asupra unui bun individual determinat”. Se
aprecieaza faptul ca pactul de optiune poate privi în aceeași măsură, și o sumă de
bani ca pret al unei eventuale vânzări - în aceiași măsură în care există un pact de
opțiune la vânzare, tot astfel poate exista și un pact de opțiune la cumpărare.
Bibliografie

- Gheorghe Comăniță, Ioana-Iulia Comăniță, Drept civil. Contracte civile

speciale, Ed. Universul Juridic, București, 2013 ;

- Noul Cod civil și legea de punere în aplicare.