Sunteți pe pagina 1din 33

Noţiunea, obiectul şi izvoarele dreptului funciar

I. Dreptul funciar sistematizează normele juridice referitoare la terenuri,


indiferent de caracterul acestor norme şi de izvoarele formale ale dreptului în
care aceste norme sunt cuprinse. Relaţiile sociale privitoare la terenuri există
atât între particulari (persoane fizice şi juridice de drept privat), cât şi între
persoanele juridice de drept public, ori între acestea şi particulari.
Definiţie. Dreptul funciar este acea ramură de drept ce cuprinde normele
juridice care reglementează relaţiile sociale născute în legătură cu folosinţa
terenurilor de către deţinătorii acestora, indiferent de forma de proprietate
(proprietate publică sau particulară a statului, proprietate privată), precum şi
relaţiile sociale ce privesc organizarea şi evidenţa funciară, în scopul folosirii
raţionale şi integrale a tuturor terenurilor, potrivit destinaţiei lor.

II. Obiectul dreptului funciar. Obiectul dreptului funciar îl constituie, în


principal, relaţiile sociale legate de folosinţa pământului, oricare ar fi destinaţia
terenurilor, forma de proprietate sau persoana beneficiarului folosinţei funciare.
De asemenea, dreptul funciar mai reglementează şi o serie de relaţii
funciare ce privesc măsurile adoptate de către stat, în vederea realizării politicii
sale funciare, adică a organizării şi evidenţei funciare. În obiectul acestei
ramuri se mai includ şi relaţiile de natură funciară născute în legătură cu
realizarea măsurilor privind folosirea deplină şi raţională a tuturor suprafeţelor
de pământ.
Aşadar, normele juridice ce alcătuiesc conţinutul dreptului funciar ca
ramură de drept se pot clasifica astfel:
- norme juridice care reglementează formele proprietăţii asupra
terenurilor şi regimul lor juridic;
- norme juridice care reglementează modul de exploatare a terenurilor
în România;
- norme juridice care reglementează sistemul de evidenţă şi publicitate
imobiliară;
- norme juridice care reglementează folosirea, protecţia şi ameliorarea
terenurilor.

III. Izvoarele dreptului funciar. Prin izvor de drept funciar se înţelege


forma de exprimare a normelor juridice care reglementează relaţiile sociale de
natură funciară, relaţii ce constituie obiectul acestei ramuri de drept.
Respectivele norme sunt cuprinse în diferite acte normative edictate de
organele de stat competente, şi anume: Constituţia României, legile, decretele,
ordonanţele, hotărârile Guvernului.
Constituţia României reprezintă cel mai important izvor al dreptului
funciar, stabilind cadrul juridic general al reglementării în domeniul
proprietăţii, precum şi norme care reglementează, în mod expres, anumite
aspecte legate de proprietate, cum ar fi formele proprietăţii în România,
bunurile ce fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice, regimul juridic al
acestora, ocrotirea proprietăţii etc. (art. 44 şi art. 136).
Spre exemplu, art. 136, alin. (3) enumeră bunurile ce fac obiectul
exclusiv al proprietăţii publice: „bogăţiile de interes public ale subsolului,
spaţiul aerian, apele cu potenţial energetic valorificabil, de interes naţional,
plajele, marea teritorială, resursele naturale ale zonei economice şi ale platoului
continental, precum şi alte bunuri stabilite de legea organică”. Acelaşi articol
stabileşte, la alineatul (4), regimul juridic al bunurilor proprietate publică,
statuând că acestea sunt inalienabile, putând fi date în administrarea regiilor
autonome ori a instituţiilor publice, concesionate, închiriate sau date în
folosinţă gratuită instituţiilor de utilitate publică.
De asemenea, alin. (5) reglementează inviolabilitatea proprietăţii private,
în condiţiile legii organice.
O altă categorie a izvoarelor de drept funciar este cea a legilor, care pun
în aplicare şi detaliază normele constituţionale, stabilind reglementări proprii cu
2
caracter general sau special. Ca şi pentru dreptul civil, şi în domeniul dreptului
funciar, legea generală, de natură să stabilească dreptul comun în materie, o
constituie Codul civil, adică, începând cu data de 01.10.2011, noul Cod civil,
respectiv Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, cu modificările aduse prin
Legea de punere în aplicare (Legea nr. 71/2011) .
În privinţa legilor aplicabile în domeniul dreptului funciar, printre cele
mai importante acte normative se numără:
- Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar, cu modificările şi
completările ulterioare;
- Legea nr. 215/2001 – legea administraţiei publice locale, cu
modificările ulterioare;
- Legea nr. 7/1996 – legea cadastrului şi publicităţii imobiliare, cu
modificările ulterioare;
- Legea nr. 138/2004 – legea îmbunătăţirilor funciare, cu modificările
ulterioare;
- Legea nr. 107/1996 – legea apelor, cu modificările ulterioare;
- Legea nr. 213/1998 privind bunurile proprietate publică, după cum a
fost redenumită prin Legea nr. 71/2011, pentru punerea în aplicare a
Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, cu modificările ulterioare;
- Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în
mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, cu
modificările ulterioare, republicată în M. Of. Nr.798/2sep. 2005;
- Legea nr. 46/2008 – Codul silvic, cu modificările şi completările
ulterioare.
Ordonanţele Guvernului pot constitui izvoare ale dreptului funciar, în
măsura în care cuprind norme juridice care privesc această ramură de drept. În
acest sens, menţionăm, cu titlu de exemplu, O.U.G. nr. 54/2006, privind
regimul contractelor de concesiune de bunuri proprietate publică.
În ceea ce priveşte hotărârile Guvernului, pentru dreptul funciar cea mai
importantă dintre acestea este H.G. nr. 890/2005, pentru aprobarea
3
Regulamentului privind procedura de constituire, atribuţiile şi funcţionarea
comisiilor pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor, a
modelului şi modului de atribuire a titlurilor de proprietate, precum şi punerea
în posesie a proprietarilor, cu modific[rile ulterioare.
De asemenea, şi decretele, ordinele şi instrucţiunile miniştrilor, precum
şi actele organelor administraţiei publice locale se pot încadra în categoria
izvoarelor de drept funciar, în funcţie de normele juridice pe care le conţin.
În literatura juridică se manifestă controverse în legătură cu acceptarea
posibilităţii ca obiceiul sau cutuma, jurisprudenţa sau doctrina să constituie
izvoare de drept funciar.
Întrucât Constituţia României, în art. 44, alin. (7), dispune că „dreptul de
proprietate obligă la respectarea sarcinilor privind protecţia mediului şi
asigurarea bunei vecinătăţi, precum şi la respectarea celorlalte sarcini care,
potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului”, rezultă că obiceiul (cutuma)
poate fi considerat izvor al acestei ramuri de drept, doar în măsura în care
există acte normative care fac referire la el.
În privinţa jurisprudenţei şi a doctrinei, deşi se recunoaşte rolul deosebit
al acestora în inspirarea elaborării dreptului, prin prisma analizării, soluţionării
şi studiului amănunţit al diferitelor situaţii juridice, se consideră, totuşi, că ele
nu pot constitui izvoare de drept în mod direct, întrucât sistemul nostru juridic
nu permite, prin structura sa, acest lucru.

Fondul funciar al României. Principalele categorii de terenuri

I. Fondul funciar al României. Potrivit art. 1 din Legea nr. 18/1991,


fondul funciar al României este constituit din terenurile de orice fel, indi-ferent
de destinaţie, de titlul pe baza căruia sunt deţinute sau de domeniul public ori
privat din care fac parte. Aşadar, fondul funciar al României coincide cu
suprafaţa teritorială a României, respectiv 237500 km2.
4
În funcţie de destinaţie, în conformitate cu art. 2 din legea fondului
funciar, terenurile ce alcătuiesc fondul funciar se clasifică în următoarele
categorii:

a) terenuri cu destinaţie agricolă;


b) terenuri cu destinaţie forestieră:
- terenurile împădurite;
- terenurile destinate împăduririlor;
- terenurile neproductive (stâncării, bolovănişuri, râpe etc), dacă sunt
cuprinse în amenajamentele silvice;
c) terenuri aflate permanent sub ape:
- albiile minore ale cursurilor de apă;
- cuvetele lacurilor la nivelurile maxime de retenţie;
- fundul apelor maritime interioare şi al mării teritoriale;
d) terenuri din intravilan, aferente localităţilor urbane şi rurale, pe care
sunt amplasate construcţiile, alte amenajări ale localităţilor, inclusiv
terenurile agricole şi forestiere;
e) terenuri cu destinaţii speciale:
- terenurile folosite pentru transporturile rutiere, feroviare, navale şi
aeriene, cu construcţiile şi instalaţiile aferente;
- terenurile folosite pentru construcţii şi instalaţii hidrotehnice, termice,
de transport al energiei electrice şi gazelor naturale, de
telecomunicaţii, pentru exploatările miniere şi petroliere, cariere etc;
- terenurile folosite pentru nevoile de apărare;
- plajele, rezervaţiile, monumentele naturii, ansamblurile şi siturile
arheologice şi istorice şi altele asemenea.

II. Terenurile cu destinaţie agricolă se clasifică astfel:


a) terenuri agricole productive;

5
b) terenuri cu vegetaţie forestieră care nu fac parte din amenajamentele
silvice;
c) păşunile împădurite, cele ocupate cu construcţii şi instalaţii
agrozootehnice;
d) amenajările piscicole şi de îmbunătăţiri funciare;
e) drumurile tehnologice şi de exploatare agricolă;
f) platformele şi spaţiile de depozitare care servesc nevoilor producţiei
agricole;
g) terenurile neproductive care pot fi amenajate şi folosite pentru
producţia agricolă.
În funcţie de modul de utilizare, terenurile agricole productive se
clasifică după cum urmează:
1) terenuri arabile;
2) vii;
3) livezi;
4) păşuni;
5) fâneţe.
1) Terenurile arabile sunt acele terenuri cultivate cu plante anuale sau
perene şi care se ară în fiecare an sau o dată la mai mulţi ani (2-6 ani). La
rândul lor, terenurile arabile se clasifică în următoaele subcategorii de folosinţă:
a) terenuri arabile propriu-zise, respectiv terenurile cultivate cu cereale,
plante tehnice, furaje sau aşa-numitele plante de câmp;
b) pajişti cultivate, adică păşuni şi fâneţe cultivate cu plante anuale sau
cereale;
c) grădini de legume, adică terenuri amenajate, irigate sau neirigate,
cultivate mai ales cu tomate, castraveţi etc.; nu fac parte din această
subcategorie, ci din cea a terenurilor arabile propriu-zise, suprafeţele de
teren din câmp cultivate cu legume;
d) sere, respectiv terenuri ocupate de construcţii special amenajate cu
acoperişuri şi pereţi laterali din sticlă sau alte elemente transparente,
6
destinate cultivării forţate în tot timpul anului a legumelor şi florilor, prin
crearea unor condiţii climatice artificiale favorabile;
e) solarii, adică terenuri ocupate de construcţii uşoare, alcătuite dintr-un
schelet de susţinere acoperit cu folii de polietilenă şi constituind spaţii
protejate pentru cultivarea legumelor timpurii;
f) orezării, respectiv terenuri irigate şi amenajate special pentru
cultivarea orezului, acoperite cu apă de adâncimi diferite o anumită
perioadă de timp, în scopul cultivării legumelor timpurii;
g) căpşunării – terenuri plantate cu căpşuni;
h) alte culturi perene – de regulă terenuri arabile pe care s-au efectuat
plantaţii intensive de dud, folosite exclusiv pentru sericicultură.
2) Viile cuprind terenurile plantate cu viţă-de-vie, pepinierele viticole şi
plantaţiile de hamei. Aceste terenuri se clasifică în patru subcategorii de
folosinţă:
a) vii nobile – terenuri plantate cu vii altoite sau viţă-de-vie indigenă pe
rădăcini proprii;
b) vii hibride – terenuri plantate cu viţă-de-vie rezistentă la filoxeră, dar
cu însuşiri tehnologice şi economice scăzute, în comparaţie cu viile
nobile
c) pepiniere viticole – terenuri special amenajate şi organizate pentru
producerea materialului viticol.
d) plantaţii de hamei – terenuri pe care se plantează hameiul folosit la
fabricarea berii.
3) Livezile cuprind terenurile plantate cu pomi fructiferi, duzi şi cele
ocupate de pepinierele pomicole şi au următoarele subcategorii de folosinţă:
a) livezi clasice – terenuri cultivate cu pomi fructiferi în diferite sisteme
de cultură tradiţională (livezi înierbate, livezi în culturi intercalate, livezi
în sistem agropomicol);
b) livezi intensive şi superintensive – livezi amenajate având o mare şi
foarte mare densitate (de 2500 până la 10000 pomi la hectar);
7
c) arbuşti fructiferi – suprafeţe de teren ocupate cu plantaţii de coacăz,
zmeur, afin etc.;
d) pepiniere pomicole – terenuri destinate şi folosite efectiv pentru
producerea materialului săditor pomicol;
e) plantaţii de duzi – terenuri pe care s-au plantat duzi în cantităţi masive,
în scopul folosirii lemnului şi a fructelor.
4) Păşunile sunt terenuri înierbate pe cate naturală şi folosite pentru
păşunatul animalelor. În funcţie de starea lor, păşunile se clasifică în
următoarele subcategorii de folosinţă:
a) păşuni curate, care sunt lipsite de vegetaţie forestieră;
b) păşuni împădurite, care, în afară de vegetaţie ierboasă, au şi o
vegetaţie arborescentă, rămânând, însă, terenuri cu destinaţie agricolă şi
nu silvică;
c) păşuni cu pomi fructiferi – păşuni parţial plantate, de regulă în vederea
combaterii eroziunii solului, cu pomi şi arbuşti fructiferi, precum şi
păşuni provenite din livezi intrate în declin, dacă producţia de bază este
masa verde.
5) Fâneţele sunt terenuri înierbate pe cale naturală, ale căror ierburi sunt
cosite pentru a fi folosite la hrana animalelor sub formă de masă verde sau fân.
Fâneţele se clasifică în următoarele subcategorii de folosinţă:
a) fâneţe curate;
b) fâneţe împădurite;
c) fâneţe cu pomi fructiferi.

Bonitarea terenurilor agricole

I. Noţiune şi importanţă. Prin bonitarea terenurilor agricole se înţe-lege


activitatea organizată în scopul determinării şi aprecierii calităţilor tehnice şi
capacităţii de producţie a acestora, prin intermediul unui sistem de indici
tehnici şi note de bonitare.

8
Aprecierea calitativă a terenurilor constituie una din componentele
activităţii de cadastru, realizându-se pe baza lucrărilor tehnice cadastrale şi a
studiilor pedologice.
Bonitarea terenurilor agricole este necesară pentru zonarea pro-ducţiei
agricole, pentru stabilirea potenţialului productiv al terenurilor, punerea în
valoare a resurselor funciare, fixarea arendei, aplicarea dife-renţiată a taxelor şi
impozitelor, precum şi a plăţilor activităţilor prestate de către societăţile
comerciale care au ca obiect de activitate efectuarea de lucrări agricole.

II. Metodologia de bonitare. Metodologia de bonitare are la bază


prevederile Legii nr. 18/1991 privind fondul funciar, potrivit căreia terenurile
arabile şi pajiştile se împart, în funcţie de însuşirile lor cali-tative, în şase clase
de calitate:
- clasa I – terenuri de foarte bună calitate;
- clasa a II-a – terenuri de calitate bună;
- clasa a III-a – terenuri de calitate mijlocie;
- clasa a IV-a – terenuri de calitate slabă;
- clasa a V-a – terenuri de calitate foarte slabă;
- clasa a VI-a – terenuri neproductive situate în perimetre agri-cole:
stâncării, nisipuri, ravene, smârcuri.
La rândul lor, viile şi livezile se împart în următoarele clase de
productivitate:
- clasa A – producţii bune şi foarte bune;
- clasa B – producţii satisfăcătoare;
- clasa C – producţii slabe şi foarte slabe.
Această împărţire a terenurilor arabile, livezilor şi viilor pe clase
calitative se face potrivit mai multor criterii generale:
a) natura şi proprietăţile solului;
b) gradul de fertilitate a solului;
c) relieful terenului şi orientarea pantei;
9
d) posibilităţile de mecanizare a lucrărilor agricole;
e) nivelul pânzei freatice;
f) condiţiile climaterice;
g) nivelul de intensificare a exploatării agricole;
h) gradul de degradare a solului.
Calitatea şi categoria terenurilor agricole nu se stabilesc de deţină-torii
acestora, ci de organe şi instituţii abilitate în acest sens prin lege, care, la cerere,
pun la dispoziţia solicitanţilor, contra cost, note de boni-tare, studii, analize şi
asistenţă tehnică privind încadrarea terenurilor în clase de calitate. Aceste
organe şi instituţii de specialitate sunt Institutul de cercetări pentru pedologie şi
agrochimie şi Oficiile judeţene pentru studii pedologice şi agrochimice, iar în
zonele unde acestea lipsesc, se pot utiliza date din lucrările de cadastru calitativ
existente la institutele de geodezie, fotogrametrie, cartografie şi organizarea
teritoriului, precum şi la Oficiile judeţene de cadastru şi organizarea teritoriului.
Protecţia şi ameliorarea solului se realizează prin lucrări de preve-nire şi
de combatere a proceselor de degradare şi poluare a solului provo-cate de
fenomene naturale sau cauzate de activităţi economice şi sociale. Necesitatea
acestor lucrări se stabileşte în baza unor studii şi proiecte, întocmite la cerere,
de către organele specializate în cercetare şi proiecta-re, ele executându-se de
către deţinătorii terenurilor sau, prin grija aces-tora, de către unităţi de
specialitate.
Statul sprijină realizarea lucrărilor de protecţie şi ameliorare a solu-lui,
suportând parţial sau total cheltuielile, în limita alocaţiei bugetare aprobate, pe
baza notelor de fundamentare elaborate de unităţile de cerce-tare şi proiectare,
însuşite de organele agricole de specialitate judeţene şi aprobate de către
Ministerul Agriculturii.

Dreptul de proprietate funciară în România

10
I. Noţiuni generale privind drepturile reale. Drepturile reale sunt drepturi
subiective patrimoniale care conferă titularului lor anumite prerogative legale
asupra unui bun, pe care le exercită direct şi nemijlocit, fără a fi necesară
intervenţia altei persoane. Toate celelalte persoane sunt obligate să se abţină de
la orice acţiune sau inacţiune care ar aduce atin-gere dreptului respectiv.
Drepturile reale se clasifică după două criterii:
- a) după criteriul bunurilor asupra cărora poartă, există drepturi re-ale
imobiliare, care au ca obiect bunuri imobile şi drepturi reale mobi-liare, având
ca obiect bunuri mobile corporale sau incorporale;
- b) după criteriul independenţei lor, există drepturi reale principale şi
drepturi reale accesorii.
Drepturile reale principale au o existenţă de sine stătătoare, inde-
pendentă în raport cu alte drepturi reale sau de creanţă. Există două cate-gorii
de drepturi reale principale: dreptul de proprietate cu cele două for-me ale sale,
proprietate publică şi proprietate privată, şi drepturile reale principale derivate
din dreptul de proprietate.
Cel mai important drept real principal este dreptul de proprietate,
deoarece din el derivă toate celelalte drepturi reale principale, enumerate de art.
551 din Codul civil şi anume:
- a) dreptul de superficie – dreptul superficiarului de a avea sau dea
edifica o construcţie, pe o suprafaţă de teren având alt proprietar, deasupra ori
în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândeşte şi un drept de
folosinţă;
- b) dreptul de uzufruct – drept real temporar care conferă titula-rului său
posesia şi folosinţa unor bunuri care aparţin altei persoane, cu posibilitatea
exercitării acestor atribute în aceleaşi condiţii ca şi proprieta-rul, cu obligaţia de
a conserva substanţa bunurilor respective;
- c) dreptul de uz, care constă în exercitarea de către titular a pose-siei şi
a folosinţei asupra unor bunuri aflate în proprietatea altcuiva, pen-tru nevoile
personale şi ale familiei sale;
11
- d) dreptul de abitaţie, adică dreptul de uz asupra casei de locuit;
- e) dreptul de servitute, respectiv dreptul constituit asupra unui imobil
denumit fond aservit, pentru uzul sau utilitatea altui fond, denumit fond
dominant, în condiţiile în care aceste fonduri aparţin unor proprietari diferiţi;
- f) dreptul de administrare asupra unor bunuri proprietate publică;
- g) dreptul de concesiune asupra unor bunuri proprietate publică;
- h) dreptul real de folosinţă.
Drepturile reale accesorii nu au o existenţă independentă, fiind con-
stituite pentru a însoţi sau garanta alte drepturi. Din această cauză, stinge-rea
dreptului principal are ca efect stingerea dreptului accesoriu, potrivit
principiului accesorium sequitur principalem, ceea ce înseamnă că acce-soriul
urmează soarta juridică a principalului. În categoria drepturilor accesorii se
încadrează drepturile reale de garanţie, reglementate în Titlul XI al Codului
civil, denumit „Privilegiile şi garanţiile reale” şi anume:
- a) dreptul de ipotecă mobiliară sau imobiliară;
- b) dreptul de gaj, care se constituie în favoarea unui creditor asu-pra
unor bunuri mobile ale debitorului său, pentru garantarea executării obligaţiei;
- c) dreptul de retenţie, respectiv prerogativa deţinătorului unui bun ce
aparţine altei persoane, de a refuza restituirea acestuia către proprietar, atâta
timp cât nu i se achită creanţa privitoare la respectivul bun;
- d) privilegiul – preferinţa acordată de lege unui creditor în considerarea
creanţei sale.

II. Noţiuni generale privind dreptul de proprietate. Articolul 552 din


Codul civil statuează că proprietatea este publică sau privată, iar articolul 555
defineşte proprietatea privată ca „dreptul titularului de a poseda, folosi şi
dispune de un bun în mod exclusiv, absolut şi perpetuu, în limitele stabilite de
lege”.
În literatura juridică, dreptul de proprietate este definit ca fiind acel drept
real ce conferă titularului său facultatea de a întrebuinţa un lucru potrivit naturii
12
ori destinaţiei sale, de a-l folosi şi de a dispune de el, în mod exclusiv şi
perpetuu, în cadrul şi cu respectarea dispoziţiior legale.
Conţinutul dreptului de proprietate este dat de cele trei prerogative care-i
sunt caracteristice: posesia, folosinţa şi dispoziţia.
Considerat ca prerogativă a dreptului de proprietate, dreptul de po-sesie
constă în posibilitatea titularului de a stăpâni în fapt bunul sau de a fi de acord
ca stăpânirea de fapt să se facă, în numele şi în interesul său, de către o altă
persoană.
Al doilea atribut al dreptului de proprietate, dreptul de folosinţă (jus
utendi sau usus) înseamnă posibilitatea de a întrebuinţa bunul potrivit naturii
sau destinaţiei sale şi de a culege fructele naturale, civile ori industriale produse
de acesta, precum şi productele (jus fruendi sau fructus).
Cel de-al treilea atribut al dreptului de proprietate, respectiv dreptul de
dispoziţie (jus abutendi sau abusus), se referă la posibilitatea proprie-tarului de
a înstrăina bunul, de a constitui asupra lui drepturi reale acce-sorii în favoarea
altor persoane (drepturi de gaj sau ipotecă), de a-l consu-ma ori distruge.
De asemenea, dreptul de proprietate are trei trăsături (caractere) generale
foarte importante: caracterul absolut, caracterul exclusiv şi caracterul perpetuu.
Caracterul absolut al dreptului de proprietate rezultă din comparaţia cu
celelalte drepturi reale, dreptul de proprietate constituind cel mai pu-ternic
drept real, întrucât este singurul dintre acestea care cumulează toate cele trei
prerogative, respectiv posesia, folosinţa şi dispoziţia.
Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate semnifică faptul că
titularul său poate exercita singur oricare din cele trei prerogative speci-fice,
fără intervenţia vreunei alte persoane.
În sfârşit, dreptul de proprietate are un caracter perpetuu, deoarece
continuă să existe în absolut aceeaşi formă şi conţinut, independent de
schimbarea titularului, proprietatea transmiţându-se automat în patrimoniul
dobânditorului bunului care se înstrăinează.

13
III. Formele proprietăţii. Potrivit art. 136 din Constituţia României,
proprietatea poate fi publică sau privată, iar proprietatea publică este ga-rantată
şi ocrotită prin lege şi aparţine statului sau unităţilor administrativ-teritoriale.
Proprietatea privată aparţine persoanelor fizice şi persoanelor juri-dice de
drept privat, precum şi statului sau unităţilor administrativ teritoriale, caz în
care apare noţiunea de „domeniu privat al statului”. Aşadar, în calitate de
persoane juridice de drept public, statul şi unităţile administrativ-teritoriale sunt
proprietare ale bunurilor din domeniul pu-blic, iar în calitate de persoane
juridice civile, sunt proprietare ale bunu-rilor din domeniul privat.
Conform art. 858 din Codul civil, „proprietatea publică este dreptul de
proprietate ce aparţine statuluisau unei unităţi administrativ-teritoriale asupra
bunurilor care, prin natura lor sau prin declaraţia legii, sunt de uz ori de interes
public, cu condiţia să fie dobândite prin unul din modurile prevăzute de lege.”
Aşadar, dreptul de proprietate publică este acel drept de proprietate
asupra bunurilor din domeniul public de interes naţional şi din domeniul public
de interes local, aparţinând statului şi unităţilor sale administrativ-teritoriale şi
exercitându-se în regim de drept public.
Noţiunea de proprietate publică nu trebuie confundată cu cea de domeniu
public, ele nefiind sinonime, întrucât domeniul public constituie obiectul
dreptului de proprietate publică şi se referă la bunurile care, potrivit legii sau
prin natura lor, sunt de uz sau de interes public.
Bunurile de uz public sunt cele care pot fi folosite de toţi membrii
societăţii, spre exemplu drumurile publice, pieţele, parcurile publice, căile de
comunicaţii etc.
Bunurile de interes public, deşi nu pot fi folosite de orice persoană, sunt
destinate sau afectate funcţionării serviciilor publice, în această cate-gorie
încadrându-se clădiri, terenuri pe care sunt amplasate şcoli, biblioteci, teatre,
muzee, precum şi bunuri care, prin importanţa social-economică, prin valoarea
lor culturală sau istorică, fac parte din patrimoniul naţional şi servesc

14
intereselor generale ale societăţii ori intereselor colectivităţilor locale. Aşadar,
domeniul public poate fi de interes naţional sau de interes local.
Conform art. 861 din Codul civil, dreptul de proprietate publică se
distinge prin trei trăsături: inalienabilitate, imprescriptibilitate şi
insesizabilitate.
a) Caracterul inalienabil constă în faptul că bunurile care fac obiec-tul
proprietăţii publice sunt scoase din circuitul civil, nu pot fi înstrăinate în nici un
fel, nu pot fi gajate, ipotecate, nu pot face obiectul unor dez-membrăminte ale
dreptului de proprietate, nu sunt supuse regimului de publicitate imobiliară.
b) Caracterul imprescriptibil presupune imposibilitatea dobândirii acestor
bunuri prin prescripţie achizitivă (uzucapiune), iar acţiunea în re-vendicare a
lor poate fi iniţiată oricând, nefiind supusă prescripţiei ex-tinctive.
c) Caracterul insesizabil al bunurilor proprietate publică apare ca o
consecinţă firească a celor două caractere explicate mai sus şi se traduce prin
aceea că respectivele bunuri nu pot fi urmărite silit, întrucât statul este
întotdeauna considerat solvabil, creanţele împotriva sa fiind garan-tate.
Din dispoziţiile constituţionale rezultă că titularii sau subiectele dreptului
de proprietate publică sunt:
1) Statul român asupra bunurilor de interes naţional, din domeniul public
al statului, date Guvernului în administrare generală;
2) Unităţile administrativ-teritoriale pentru bunurile de interes pu-blic
local, aflate în administrarea generală a Consiliilor locale, judeţene sau a
Consiliului general al municipiului Bucureşti, după caz.
Conform art. 863 din Codul civil, dreptul de proprietate publică se poate
dobândi în mai multe moduri, şi anume:
- prin achiziţie publică efectuată în condiţiile legii;
- prin expropriere pentru cauză de utilitate publică, în condiţiile legii;
- prin donaţie sau legat, acceptat în condiţiile legii, dacă bunul, prin
natura lui sau prin voinţa dispunătorului, devine de uz ori de interes
public;
15
- prin convenţie cu titlu oneros, dacă bunul, prin natura lui sau prin
voinţa dobânditorului, devine de uz ori de interes public;
- prin transferul unui bun din domeniul privat al statului în domeniul
public al acestuia sau din domeniul privat al unei unităţi
administrativ-teritoriale în domeniul public al acesteia, în condiţiile
legii;
- prin alte moduri stabilite de lege.
Persoanele juridice de drept public apte să facă achiziţii publice sunt:
1) Parlamentul şi instituţiile publice aflate sub controlul acestuia;
2) Preşedinţia;
3) Guvernul şi instituţiile bugetare subordonate;
4) Autorităţile judecătoreşti;
5) Ministerul Public;
6) Instituţiile publice de învăţământ superior;
7) Academia Română şi instituţiile subordonate acesteia;
8) Regiile autonome, în cazul achiziţiilor de bunuri de natura acti-velor
corporale şi a investiţiilor, inclusiv a celor finanţate din surse proprii.
Bunurile care aparţin domeniului public sunt determinate în mod expres
prin lege sau pot fi determinate după anumite criterii legale. Astfel, art. 136,
alin. (3) din Constituţie enumeră bunurile ce fac obiectul exclusiv al proprietăţii
publice, respectiv domeniul public al statului: „bogăţiile de interes public ale
subsolului, spaţiul aerian, apele cu potenţial energetic valorificabil, de interes
naţional, plajele, marea teri-torială, resursele naturale ale zonei economice şi
ale platoului continental, precum şi alte bunuri stabilite de legea organică”.
Desigur că natura aces-tor bunuri determinate prin legea fundamentală nu poate
fi schimbată prin legi ulterioare, dar, pe de altă parte, Constituţia lasă
posibilitatea inclu-derii în domeniul public al statului şi a altor bunuri prevăzute
prin legi subsecvente.
În cadrul aplicării prevederilor constituţionale în materie, a fost adoptată
Legea nr. 213/1998 privind bunurile proprietate publică, redenumită astfel prin
16
Legea nr. 71/2011, pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind
Codul civil.
De asemenea, prin art. 5 al Legii nr. 18/1991, au fost stabilite şi alte
bunuri ce aparţin domeniului public, şi anume: terenurile pentru re-zervaţii
naturale şi parcuri naţionale, monumentele, ansamblurile şi situ-rile arheologice
şi istorice, monumentele naturii, terenurile necesare pen-tru nevoile apărării.
Determinarea apartenenţei unui teren la domeniul public, când aceasta nu
a fost făcută în mod expres de legiuitor, se poate realiza ţinând seama de natura
sau afectaţiunea terenului respectiv.
Domeniul privat al statului şi unităţilor administrativ-teritoriale este
alcătuit din terenurile care nu fac parte din domeniul public de interes naţional
sau local, aflate sau intrate în proprietatea lor prin căile şi mo-durile prevăzute
de lege.
Terenurile care nu fac parte din domeniul public sau privat al statu-lui şi
unităţilor administrativ-teritoriale constituie proprietatea persoa-nelor fizice sau
persoanelor juridice de drept privat.
II. Regimul juridic al terenurilor proprietate privată. Dreptul de
proprietate privată a statului asupra ternurilor agricole şi a celor aflate
permanent sub luciu de apă se exercită prin Agenţia Domeniilor Statului.
Terenurile proprietate privată, indiferent de proprietar, se află în circuitul
civil, adică pot fi dobândite şi înstrăinate potrivit dispoziţiilor Codului civil. De
asemenea, fie că sunt situate în intravilan, fie în extravilanul localităţilor şi
indiferent de întinderea suprafeţei, terenurile se pot înstrăina prin acte juridice
încheiate în formă autentică. Astfel, în doctrină şi în jurisprudenţă s-a arătat că
lipsa formei autentice atrage nulitatea absolută a contractului de vânzare-
cumpărare, acesta putând, însă, fi valabil ca o promisiune de vânzare-
cumpărare. De asemenea, în situaţia în care, după încheierea unui antecontract
cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să
încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa
competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.
17
În ceea ce îi priveşte pe cetăţenii străini şi apatrizi, aceştia, precum şi
persoanele juridice străine, pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor
în România în condiţiile prevăzute de legea specială.
Cu excepţia litigiilor privind reconstituirea dreptului de proprietate
privată şi legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar,
existenţa unui litigiu privitor la un teren cu sau fără construcţii nu împiedică
înstrăinarea acestuia şi nici constituirea altor drepturi reale sau de creanţă, după
caz.
Înstrăinările efectuate în scopul comasării parcelelor şi loturilor de teren,
prin constituirea unor corpuri de proprietate mai mari care să cuprindă
suprafeţe continue, indiferent de destinaţia lor, precum şi înstrăinările efectuate
de către persoanele îndreptăţite să obţină renta viageră agricolă, pot fi efectuate
şi pe baza schiţelor care au stat la baza titlurilor de proprietate emise cu ocazia
aplicării legilor fondului funciar şi sunt scutite de taxa de timbru şi de timbrul
judiciar.

III. Obligaţiile deţinătorilor de terenuri agricole. În categoria deţi-


nătorilor de terenuri se încadrează nu doar proprietarii lor, dar şi titularii altor
drepturi reale principale asupra acestora (uzufruct, uz), precum şi posesorii
detentori precari, respectiv arendaşii. Obligaţiile acestor per-soane se
încadrează în grupa obligaţiilor propter rem, fiind precizate în diferite acte
normative, dar mai ales în Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar.
Astfel, o primă obligaţie legală a tuturor deţinătorilor de terenuri agricole
este aceea prevăzută la articolul 74 al legii, respectiv de a asigura cultivarea lor,
precum şi protecţia solului. Cei care nu îndeplinesc obli-gaţia vor fi somaţi, în
scris, de către primăriile comunale, orăşeneşti sau municipale, iar dacă nu dau
curs somaţiei în termenul stabilit de primar, din motive imputabile lor, vor fi
sancţionaţi cu plata unei sume de bani pentru fiecare hectar necultivat, în
funcţie de categoria de folosinţă a tere-nului. Obligarea la plata sumei se face
prin decizia motivată a primăriei şi sumele se fac venit la bugetul local.
18
În cazul în care deţinătorii sunt doar titulari ai unui drept de folo-sinţă
asupra terenului, sancţiunea este mai gravă, şi anume pierderea dreptului de
folosinţă asupra terenului la sfârşitul anului în curs.
Titularii lucrărilor de investiţii sau de producţie care deţin terenuri pe
care nu le mai folosesc în procesul de producţie, cum sunt cele rămase în urma
excavării de materii prime, spre exemplu cărbune, argilă, pietriş etc, de la
sondele abandonate şi altele asemenea, sunt obligaţi să ia măsurile necesare de
amenajare şi de nivelare, dându-le o folosinţă agri-colă, iar dacă acesta nu este
posibilă, o folosinţă piscicolă sau silvică, în termen de 2 ani de la încheierea
procesului de producţie.
De asemenea, proprietarii şi deţinătorii de terenuri sunt obligaţi să
asigure integritatea monumentelor istorice, vestigiilor şi obiectivelor ar-
heologice, precum şi a tezaurelor descoperite pe terenurile lor. Aceste persoane
sunt obligate să sesizeze organele de stat şi să permită efectua-rea lucrărilor de
cercetare şi conservare necesare.
În ceea ce priveşte schimbarea categoriei de folosinţă a terenurilor
arabile, Legea nr. 18/1991 prevede că, în cazul terenurilor aflate în pro-
prietatea persoanelor juridice, acest lucru se poate face doar cu avizul organelor
agricole de specialitate judeţene, numai în cazurile expres pre-văzute de lege,
când terenurile nu mai pot fi cultivate şi se impune trans-formarea lor în
plantaţii viticole sau pomicole.
Schimbarea categoriei de folosinţă a terenurilor arabile cum ar fi: păşuni,
fâneţe, vii sau livezi, deţinute de persoane juridice în care statul deţine
majoritatea acţiunilor (societăţi comerciale cu capital de stat), se va putea face
numai cu aprobarea Ministerului Agriculturii şi Alimentaţiei, iar în cazul în
terenurilor terenurilor agricole ce constituie zone de pro-tecţie a monumentelor,
schimbarea categoriei de folosinţă poate avea loc doar cu acordul Comisiei
Naţionale a monumentelor, ansamblurilor şi si-turilor istorice.
Persoanele fizice care au schimbat categoria de folosinţă a tere-nurilor
agricole pe care le deţin în proprietate sunt obligate să comunice, în termen de
19
30 de zile de la data la care a avut loc această operaţiune, modificarea
intervenită către oficiul de cadastru agricol şi organizarea teritoriului agricol,
judeţean sau al municipiului Bucureşti, după caz, care au obligaţia să o
înregistreze.
Este interzisă amplasarea construcţiilor de orice fel pe terenuri agricole
din extravilan de clasele I şi a II-a de calitate, precum şi pe cele plantate cu vii
şi livezi, cu excepţia construcţiilor ce servesc activităţilor agricole.
Pe de altă parte, schimbarea destinaţiei terenurilor se aprobă de organele
agricole judeţene, prin Oficiul de cadastru şi organizare a terito-riului, pentru
terenurile agricole de până la 1 ha, de Ministerul Agri-culturii, pentru suprafeţe
de până la 100 ha şi de Guvernul României, pen-tru suprafeţele de teren agricol
ce depăşesc 100 ha.

Răspunderea juridică în dreptul funciar

Nerespectarea normelor juridice privind folosirea şi protecţia terenurilor


atrage răspunderea civilă, contravenţională sau penală, după caz.
Faptele ce constituie infracţiuni, atrăgând răspunderea penală, sunt
următoarele:
a) Degradarea terenurilor agricole şi silvice, a împrejurimilor aces-tora,
distrugerea şi degradarea culturilor agricole, a lucrărilor de îmbună-tăţiri
funciare, a bornelor şi semnelor topografice sau geodezice, a monu-mentelor
istorice, ansamblurilor şi siturilor arheologice, ori împiedicarea luării măsurilor
de conservare a unor astfel de bunuri, precum şi înlă-turarea acestor măsuri,
constituie infracţiuni de distrugere, pedepsindu-se conform prevederilor art.
217-219 din Codul penal;
c) Fapta persoanei fizice care are calitatea de membru al comisiei locale
sau judeţene de aplicare a legii fondului funciar, de a împiedica în orice mod
reconstituirea dreptului de proprietare sau eliberarea titlului de proprietate către
20
persoanele îndreptăţite, constituie abuz în serviciu şi se pedepseşte cu
închisoare de la 1 la 5 ani;
d) Declararea unor suprafeţe de teren mai mici decât cele deţinute sau
nedeclararea unor suprafeţe de teren, deţinute efectiv, constituie infracţiune de
fals în declaraţii, pedepsindu-se potrivit prevederilor art. 292 din Codul penal.
În măsura în care nu sunt săvârşite în condiţii în care s-ar încadra în
prevederile legii penale, ca infracţiuni, constituie contravenţii următoarele
fapte, prevăzute de art. 111 din Legea fondului funciar:
a) efectuarea de schimburi de terenuri şi a schimbării categoriei de
folosinţă a terenurilor, precum şi folosirea definitivă sau temporară a terenurilor
agricole şi silvice în alte scopuri decât pentru producţia agricolă şi silvică,
încălcând dispoziţiile legale;
b) nedeclararea la organele judeţene de cadastru funciar de către
posesori, în termen de 30 de zile de la aprobare, a schimburilor de tere-nuri şi a
schimbării categoriei de folosinţă a acestora, precum şi a datelor cu privire la
mărimea suprafeţelor şi categoria de folosinţă a acestora;
c) neluarea măsurilor de către posesorii de terenuri şi de către persoanele
autorizate, pentru păstrarea în bune condiţii a bornelor geodezice, topografice, a
reperelor metalice de nivelment, a piramidelor şi a balizelor de semnalizare a
punctelor geodezice, precum şi degradarea ori distrugerea lor din culpă;
d) nedecopertarea de cãtre beneficiarii de investiţii a stratului fertil de
sol, înainte de executarea lucrărilor de amplasare a unor obiective şi
nedepozitarea acestui strat pe suprafeţele stabilite de organele agricole, precum
şi neluarea măsurilor de amenajare şi nivelare a terenurilor ră-mase în urma
excavãrii de cărbune, argilă, pietriş, sonde abandonate şi altele asemenea;
e) amplasarea obiectivelor de orice fel, fără avizele şi aprobările
prevăzute de lege;
f) ocuparea şi folosirea terenurilor aprobate a fi scoase definitiv sau
temporar din producţia agricolă, înainte de a fi delimitate, bornate şi predate;

21
g) degradarea terenurilor şi culturilor prin depozitarea de materiale ori
deşeuri de pietriş, moloz, nisip, prefabricate, reziduuri şi altele ase-menea;
h) neluarea unor măsuri corespunzătoare de către persoanele fizice sau
juridice, pentru evitarea afectării terenurilor limitrofe prin reziduurile provenite
din activitatea de producţie şi prin scurgeri de orice fel.
Constatarea contravenţiilor şi aplicarea sancţiunilor se fac de către
specialiştii împuterniciţi în acest scop de către Ministerul Agriculturii, de
împuterniciţii prefectului, ai organelor agricole şi silvice judeţene şi ale
municipiului Bucureşti, precum şi de către primari. Prin actul de consta-tare a
contravenţiei se dispune cu privire la suportarea pagubelor de către cei vinovaţi
şi se restabileşte situaţia anterioară săvârşirii faptei.
Contravenţiile prevăzute la literele a)-c) se sancţionează cu amenzi
cuprinse între 50 şi 100 lei, pentru persoanele fizice, respectiv între 500 şi 1000
lei pentru persoanele juridice, iar cele prevăzute la literele d)-h), cu amenzi
cuprinse între 100 şi 200 lei pentru persoanele fizice, respectiv între 1000 şi
2000 lei pentru persoanele juridice.
La aplicarea sancţiunilor, pe lângă împrejurările prevăzute de lege, se vor
mai avea în vedere mărimea suprafeţei, categoria de folosinţă şi clasa de
fertilitate a terenului afectat.
Noţiuni privind evidenţa şi publicitatea imobiliară

I. Noţiuni introductive. Una dintre priorităţile României în noile condiţii


ale economiei de piaţă este dezvoltarea unei pieţe libere a proprietăţilor
imobiliare. Statul este însă interesat de cunoaşterea situaţiei bunurilor imobile
pentru a căror transmitere ori deţinere percepe taxe şi impozite, care constituie o
importantă sursă de venituri ale bugetului public. De aceea, statul trebuie să
recurgă la diferite procedee prin care proprietarii şi posesorii de imobile să fie
obligaţi la îndeplinirea anumitor formalităţi de evidenţă şi publicitate.
Publicitatea imobiliară are ca obiect înscrierea în cartea funciară a actelor
şi faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeaşi localitate. Ea se
22
efectuează, la nivelul nivelul fiecărei unităţi administrativ-teritoriale (comună, oraş
sau municipiu, judeţ), prin oficiile teritoriale de cadastru şi publicitate
imobiliară, aflate în subordinea Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate
Imobiliară.
Scopul activităţii de publicitate imobiliară este de a asigura accesul liber,
cu uşurinţă şi în timp util, al tuturor celor interesaţi la informaţiile în legătură cu
situaţia juridică a imobilelor. Publicitatea imobiliară se întemeiază pe sistemul de
evidenţă al cadastrului general, care este un sistem unitar şi obligatoriu de
evidenţă tehnică, economică şi juridică prin care se realizează identificarea,
înregistrarea şi reprezentarea pe hărţi şi planuri cadastrale a tuturor terenurilor,
precum şi a celorlalte bunuri imobile de pe întreg teritoriul ţării, indiferent de
destinaţia lor şi de proprietari.

II. Aspecte generale privind sistemele de evidenţă şi publicitate


imobiliară existente în România. Până la intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996, în
România au existat două sisteme de înregistrare a bunurilor imobile:
1. Sistemul de publicitate al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni,
denumit şi sistemul publicităţii personale aplicat în Muntenia, Moldova, Oltenia şi
Dobrogea;
2. Sistemul cărţilor funciare denumit şi sistemul publicităţii reale, aplicat
în Transilvania şi nordul Moldovei.
Sistemul de transcripţiuni şi inscripţiuni reprezintă o modalitate de
organizare a publicităţii drepturilor reale imobiliare, presupunând evidenţierea
actelor juridice încheiate în legătură cu imobilele, în scopul de a face acele acte
opozabile terţilor. Acest sistem se compunea din:
a) registrul de transcripţiuni, care servea la transcrierea:
- actelor translative de proprietate între vii sau a actelor constitutive de
alte drepturi reale imobiliare;
- ordonanţelor de adjudecare;

23
- actelor de expropriere pentru cauză de utilitate publică;
- renunţărilor la drepturile reale transcrise;
- hotărârilor judecătoreşti care constată existenţa unui drept real
imobiliar;
- cesiunilor de venituri pe un termen mai mare de 2 ani;
- contractelor de locaţiune imobiliară cu durata mai mare de 3 ani.
b) registrul de inscripţiuni, în care se înscriau ipotecile şi privilegiile
imobiliare, cu excepţia privilegiului vânzătorului de imobil, care se transcrie în
registrul de transcripţiuni.
Sistemul de transcripţiuni şi inscripţiuni este un sistem personal de
publicitate, întrucât evidenţa se ţine pe numele persoanelor beneficiare ale
transcripţiunii şi inscripţiunii.
Acest sistem de publicitate prezenta următoarele inconveniente:
a) asigura numai o publicitate parţială, deoarece în registrul de
transcripţiuni nu se evidenţiau:
- transmisiunile pentru cauză de moarte;
- hotărârile judecătoreşti ce declară desfiinţarea unui act juridic;
- împărţirea unui bun indiviz, când imobilul cade în lotul unui copărtaş.
b) transcrierea sau înscrierea are ca efect numai încunoştiinţarea
terţilor cu privire la un drept, dar nu constituie o dovadă suficientă despre
existenţa acelui drept şi nici o garanţie a valabilităţii lui.
c) terţul dobânditor nu poate să cunoască situaţia exactă a imobilului şi
este expus, timp de 30 de ani, să fie evins din imobilul dobândit, fie din cauza
unor vicii ale actelor de dobândire anterioare titlului său, fie datorită unor sarcini
pe care nu le-a putut cunoaşte.
d) notarul public nu era obligat să verifice legalitatea şi valabilitatea
actului înregistrat, ceea ce este de natură să creeze îndoieli în legătură cu
valabilitatea acestui act.
e) datorită caracterului personal al publicităţii - decurgând din faptul că
înregistrarea se făcea nu pe imobile, ci pe numele proprietarilor - cercetarea
24
registrelor era deosebit de incomodă, determinarea adevăratului proprietar al
imobilului, pe baza registrelor, fiind extrem de dificilă.
Efectul principal al transcrierii este acela că actul juridic translativ de
proprietate devine opozabil faţă de terţi.
Este necesară însă, îndeplinirea următoarelor condiţii:
- terţul să fi dobândit el însuşi un drept real de la acelaşi autor, cu
privire la acelaşi bun imobil;
- dreptul real să fi fost supus transcrierii sau înscrierii;
- formalitatea înscrierii sau transcrierii să fi fost înfăptuită de către cel ce se
opune actului subdobânditorului (terţului).
În cazul în care nu sunt îndeplinite aceste ultime două condiţii, o
persoană nu poate invoca inopozabilitatea actului încheiat de către un alt
dobânditor (terţ) în privinţa aceluiaşi imobil, pentru motivul că acest act nu a fost
transcris.
Sfera noţiunii de terţ este mai largă atunci când se raportează la actele
translative cu titlu gratuit, cum ar fi donaţiile. Astfel, lipsa transcrierii va putea fi
invocată de către orice persoană interesată, inclusiv de către creditorii
chirografari sau legatarii donatorului.
În sistemul de publicitate al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni se
aplica, deci, principiul potrivit căruia dreptul celui ce-1 transcrie mai întâi este
mai puternic decât drepturile altor dobânditori, chiar dacă actul său a fost încheiat
mai în urmă.
Prin Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare s-a renunţat la sistemul
de inscriptiuni şi transcripţiuni, generalizându-se sistemul cărţilor funciare pe
întreg teritoriul ţării. Cărţile funciare constituie un sistem real de publicitate,
întrucât se întemeiază pe identitatea topografică a imobilelor, aşa cum rezultă din
evidenţa cadastrului general al fiecărui judeţ. Spre deosebire de sistemul de
transcripţiuni şi inscripţiuni, sistemul de carte funciară oferă avantajul unei
evidenţe complete şi exacte a imobilelor din fiecare localitate.

25
III. Cadastrul general - noţiune, obiective, funcţii. Cadastrul general este
sistemul unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică, economică şi juridică a tuturor
imobilelor de pe întreg teritoriul ţării (art. 1 din Legea nr. 7/1996, republicată în
M. Of. nr. 201/2006).
Potrivit art. 3 al Legii 7/1996, se înfiinţează Agenţia Naţională de
Cadastru şi Publicitate Imobiliară, ca instituţie publică cu personalitate
juridică, unica autoritate în domeniu, aflată în subordinea Ministerului
Administraţiei şi Internelor, prin reorganizarea Oficiului Naţional de Cadastru,
Geodezie şi Cartografie şi preluarea activităţii privind publicitatea imobiliară
de la Ministerul Justiţiei. Prin O.U.G. nr. 81/2011, Agenţia Naţională de
Cadastru şi Publicitate Imobiliară este trecută din subordinea Ministerului
Administraţiei şi Internelor, în subordinea Ministerului Dezvoltării Regionale
şi Turismului.
Cadastrul general se organizează la nivelul fiecărei unităţi administrativ-
teritoriale: comună, oraş, (municipiu), judeţ, prin oficiile teritoriale de cadastru şi
publicitate imobiliară şi la nivelul întregii ţări.
Prin sistemul de cadastru general se realizează următoarele obiective:
a) identificarea, înregistrarea şi descrierea în documentele cadastrale, a
bunurilor imobile prin natura lor, măsurarea şi reprezentarea acestora pe hărţi şi
planuri cadastrale, precum şi stocarea datelor pe suporturi informatice;
b) identificarea şi înregistrarea tuturor proprietarilor şi a altor deţinători
legali de alte bunuri imobile, în vederea înscierii în cartea funciară;
c) furnizarea datelor necesare sistemului de impozite şi taxe pentru
stabilirea corectă şi echitabilă a obligaţiilor fiscale ale contribuabililor, la
solicitarea organismelor abilitate.
Cadastrul general îndeplineşte trei funcţii:
a) funcţia tehnică, realizată prin determinarea, pe bază de măsurători, a
poziţiei, configuraţiei şi mărimii suprafeţelor terenurilor pe destinaţii, categorii de
folosinţă şi pe proprietari, precum şi ale construcţiilor;

26
b) funcţia economică, prin evidenţierea destinaţiei şi categoriilor de
folosinţă a parcelelor, precum şi a elementelor necesare stabilirii
valorii economice a bunurilor imobile, în vederea impozitării;

c) funcţia juridică, realizată prin identificarea proprietarilor pe baza


actului de proprietate şi înscrierea lor în cartea funciară.

La nivelul unităţilor administrativ-teritoriale (comună, oraş şi


municipiu), lucrările tehnice de cadastru constau în:

- stabilirea, potrivit legii, şi marcarea pe teren prin borne a hotarelor


unităţilor administrativ-teritoriale respective;
- marcarea pe teren prin borne a limitei intravilanului localităţilor,
potrivit legii;
- identificarea bunurilor imobile pe baza actelor de proprietate sau, în
lipsa acestora, pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietar;
- măsurarea tuturor parcelelor de teren din cuprinsul fiecărei unităţi
administrativ-teritoriale, specificându-se destinaţia, categoria de folosinţă şi
proprietarul sau, după caz, posesorul acestora;
- pentru terenurile ocupate de construcţii, curţi, precum şi pentru
terenurile cu alte destinaţii, situate în intravilan sau extravilan, se vor
specifica, pe baza datelor furnizate de cadastrele de specialitate, categoriile
de folosinţă a terenurilor, încadrarea acestora pe zone în cadrul localităţii,
respectiv pe clase de calitate;
- înregistrarea litigiilor de hotare, în cazul neînţelegerilor între
proprietari şi (sau) posesorii învecinaţi.
Cadastrul general cuprinde următoarele documente tehnice principale:
- registrul cadastral al parcelelor;
- indexul alfabetic al proprietarilor şi domiciliul acestora;
- registrul cadastral al proprietarilor;
- registrul corpurilor de proprietate;

27
- fişa centralizatoare, partida cadastrală pe proprietari şi pe categorii
de folosinţă;
- planul cadastral.
Planul cadastral conţine reprezentarea grafică a datelor din registrele
cadastrale, referitoare la terenurile şi construcţiile din cadrul unităţilor
administrativ-teritoriale.

Cărţile funciare

I. Noţiune, obiect, funcţii. Cărţile funciare constituie un sistem de


publicitate care se întemeiază pe identitatea topografică a imobilelor şi reflectă
toate modificările care intervin în situaţia materială şi juridică a imobilelor.
Cărţile funciare reprezintă, totodată, un sistem de evidenţă complet, deoarece
oglindesc toate transmisiunile şi constituirile de drepturi reale în legătură cu
imobilul respectiv, chiar şi unele drepturi personale, fapte sau alte raporturi
juridice referitoare la bunurile imobile.

Potrivit art. 877 din noul Cod civil, drepturile reale imobiliare înscrise
în cartea funciară se numesc drepturi tabulare; înscrierile care se referă la aceste
drepturi alcătuiesc „starea tabulară".

Sistemul cărţilor funciare îndeplineşte următoarele funcţii:


a) prin acest sistem de publicitate se obţine o evidenţă foarte clară a
fiecărui imobil, de la intrarea bunului în circuitul civil, operând şi cuprinzând
fiecare modificare în situaţia materială ori juridică a acestuia. Astfel, dacă o
anumită suprafaţă a fost reparcelată, deci micşorată, ori printr-o alipire suprafaţa
a devenit mai mare, aceste operaţiuni sunt înscrise în cartea funciară. De
asemenea, dacă asupra imobilului s-au transmis ori s-au constituit drepturi,
studiind cartea funciară vom putea şti care sunt titularii acestor drepturi,
precum şi natura operaţiunilor juridice încheiate.

28
b) prin cărţile funciare se asigură realizarea elementelor necesare cerute de
lege pentru constituirea, strămutarea, modificarea şi stingerea drepturilor reale
imobiliare care nu pot fi dobândite, modificate, transmise sau stinse fărăca aceste
operaţiuni să fie evidenţiate în cărţile funciare respective.
De asemenea, legea prevede obligativitatea înscrierii unor drepturi
personale, fapte şi raporturi juridice în legătură cu drepturile înscrise în cartea
funciară, pentru a putea deveni opozabile terţelor persoane. Obiectul cărţilor
funciare îl constituie imobilele, adică terenurile de orice fel, precum şi bunurile
încorporate lor, fie în mod natural, fie artificial.

II. Entităţile de bază ale evidenţei cadastrale şi publicităţii imobiliare.


Potrivit art. 1 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, entităţile de bază ale evidenţei
cadastrale şi de publicitate imobiliară care trebuie să se regăsească şi în cărţile
funciare sunt următoarele: parcela, construcţia şi proprietarul.
Parcela reprezintă un imobil cu sau fără construcţii, determinat în
hărţile topografice şi individualizat printr-un număr cadastral. Terenul este,
deci, entitatea principală, iar construcţia este entitatea accesorie.
Una sau mai multe parcele alipite, de pe teritoriul unei localităţi,
aparţinând aceluiaşi proprietar, formează corpul de proprietate care se înscrie
în cartea funciară, iar mai multe corpuri de proprietate de pe teritoriul aceleiaşi
localităţi, aparţinând unui proprietar, formează partida sa cadastrală care se
înscrie în aceeaşi carte funciară.
Construcţia reprezintă imobilul realizat prin edificare care se înscrie în
aceeaşi carte funciară în care se înscrie terenul pe care aceasta a fost realizată.
Pentru înscrierea în cartea funciară nu are relevanţă destinaţia construcţiei, însă
aceasta se va menţiona în cartea funciară. înscrierea unei construcţii în cartea
funciară se va realiza numai dacă se face dovada existenţei sale materiale şi a
dreptului solicitantului asupra acelei construcţii. Proprietarul imobilului
poate fi o persoană fizică sau o persoană juridică privată sau de drept public.

29
Corpul de proprietate reprezintă un întreg, o unitate distinctă din punct
de vedere juridic. În consecinţă, dreptul de proprietate asupra acestui corp
funciar se referă la întreg, fie că aparţine unei persoane, fie mai multora, în
această din urmă situaţie trebuind să fie arătate cotele fiecăruia. În caz contrar,
se va considera că dreptul de proprietate aparţine acestor persoane, simultan şi
concurent, asupra întregului corp funciar nefracţionat în materialitatea sa. Atunci
când fiecare dintre coproprietari are o anumită cotă parte determinată, dar
aceasta nu este egală cu a celorlalţi, se va arăta proporţia fiecăruia faţă de
întreg, spre exemplu o treime, o cincime etc. Fiecare corp funciar alcătuit prin
unirea mai multor parcele se va arăta printr-un număr roman. Dacă se înscriu în
aceeaşi carte funciară parcelele care nu se vor uni la corpul funciar se va pune
semnul crucii, iar toate celelalte parcele înscrise după acest semn vor fi
considerate corpuri funciare independente.
Imobilul înscris în cartea funciară se poate modifica, aşa cum
prevede art. 879 din noul Cod civil, fie prin alipiri, fie prin dezlipiri. Alipirea este
operaţiunea prin care mai multe imobile alăturate se unesc într-un singur
imobil, dar poate avea loc şi prin mărirea suprafeţei unui imobil.

Dezlipirea reprezintă operaţiunea prin care se desparte o parte din imobil


sau se micşorează întinderea acestuia.

III. Cuprinsul cărţii funciare. Cartea funciară este alcătuită din titlu
(compus din numărul ei şi denumirea localităţii în care este situat imobilul) şi din
trei părţi.

Titlul cărţii funciare al parcelei pe care s-au constituit drepturi de superficie


sau concesiune va cuprinde şi menţiunea acestui drept.

Foile cărţii funciare se numerotează pe fiecare localitate, începând cu


numărul 1 până la ultimul număr necesar, fără separare pe ani. Când se dă

30
următorul număr, se are în vedere ultimul număr dat cărţii funciare de pe lista ce
se ţine pentru fiecare localitate.
Potrivit art, 19 din Legea nr. 7/1996 cartea funciară are 3 părţi. Partea I,
denumită şi “Foaia de avere”, cuprinde:
a) descrierea imobilului cu indicarea numărului de ordine (adică I+1...)
şi a numărului cadastral dat parcelei (de exemplu: 100, după planul de
identificare a imobilelor). Fiecare imobil are un număr cadastral. Dacă intervin
dezmembrări sau alipiri de parcele, imobilul poate avea mai multe numere
cadastrale, dar sub acelaşi număr de ordine;
b) suprafaţa imobilului, destinaţia, categoria de folosinţă şi, după caz,
construcţiile;
c) amplasamentul şi vecinătăţile, planul imobilului, inventarul de
coordonate al amplasamentului.
Menţiunile privind terenul şi categoria de folosinţă sunt cele uzitate în
lucrările de cadastru ca, de exemplu: teren cu construcţii (care se descriu, de
exemplu: casă, parter şi etaj din cărămidă, grajd şi şură etc); terenuri agricole
arabile, păşuni, fâneţe, vii şi livezi etc; terenuri neagricole (păduri, plantaţii
forestiere, terenuri cu ape şi stuf etc); terenuri neproductive (drumuri, căi ferate,
aerodromuri, construcţii industriale etc). Suprafaţa terenului se exprimă în
unităţile de măsură legale actuale: ha, mp, în care se vor transforma
denumirile anterioare: jugăre, stânjeni, pogoane, prăjini, ocoale etc.
În localizarea amplasamentului se aplică repere de la cea mai largă
modalitate de situare, la cea mai detaliată, respectiv strada şi numărul.
Indicarea vecinătăţilor este necesară îndeosebi în regiunile care nu au avut
cărţi funciare.
Partea a II-a, denumită şi “Foaia de proprietate”, se referă la înscrierile
privind dreptul de proprietate şi documentele pe care se întemeiază şi are 4
rubrici: numărul curent, numele şi prenumele proprietarului, operaţiunea
înregistrată şi observaţii. în antet se menţionează numărul cărţii funciare, ca
pe foaia I.
31
a) Numele proprietarului se scrie în aşa fel, încât să se elimine
orice dubiu cu privire la identitatea acestuia. Dacă este persoană fizică, se
scrie numele, prenumele său şi al părinţilor şi, când este cazul, şi porecla,
iar dacă este persoană juridică, se scrie denumirea şi sediul acesteia.
b) Rubrica a doua cuprinde:
- menţionarea modalităţilor de dobândire a proprietăţii certificate de
acte juridice corespunzătoare (vânzare-cumpărare, donaţie, schimb etc.)
Aceste acte juridice pot fi autentice (notariale), sub semnătură privată,
hotărâri judecătoreşti, acte administrative;
- transmiterea proprietăţii, modificarea sau stingerea dreptului asupra
întregului corp de proprietate sub forma proprietăţii exclusive, comune
în devălmăşie sau indivize;
- servituţile stabilite în favoarea imobilului;
- faptele juridice care determină apariţia, modificarea sau stingerea
drepturilor reale, drepturile personale sau alte raporturi juridice, acţiunile
referitoare la proprietate;
- orice îndreptări sau însemnări cu referire la titlu, partea I sau a II-
a a cărţii funciare.
Partea a III-a, denumită şi “Foaia de sarcini”, se referă la:
a) dezmernbrămintele dreptului de proprietate: uzufruct, uz, abitaţie,
concesiune, servituţile în defavoarea imobilului, superficie şi sarcini
(ipoteci, privilegii), precum şi locaţiunea şi cesiunea de venituri pe timp
mai mare de 3 ani. Superficia se înscrie asupra parcelei sau, după caz,
asupra întregului corp de proprietate;
b) faptele juridice, drepturile personale, precum şi acţiunile
privitoare la drepturile reale înscrise în această parte;
c) urmăririle imobiliare (sechestrul) sau a veniturilor imobilului;
d) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la
înscrierile făcute în această parte. Această parte a cărţii funciare cuprinde

32
trei rubrici: numărul curent, cuprinsul (inclusiv valoarea) şi observaţii, iar
în antet se menţionează cele înscrise pe celelalte foi.
Datele din cartea funciară pot fi redate şi arhivate şi sub formă de
înregistrări pe microfilme şi pe suporturi accesibile echipamentelor de
prelucrare automată a datelor. Acestea au aceleaşi efecte juridice şi forţă
probatoare echivalentă cu înscrisurile în baza cărora au fost redate.

33