Español The Complete Guide To Real Estate Finance For Investment Properties

La gu�a completa de
Inmueble
FINANZAS para
C�mo analizar a cualquier Familia Sola, multifamilia o propiedad comercial
PROPIEDADES DE LA INVERSI�N
STEVE BERGES
Cap�tulo 1
Introducci�n a finanzas de bienes inmuebles
Ya que los inversionistas siguen tofor soundfrom la reserva mercado de a ingreso

migrante el mercado inmobiliario, la necesidad an�lisis financiero
la producci�n de propiedades es mayor que alguna vez. Como la compra de reservas de
vuelo alto sin el respeto a valores intr�nsecos caus� a cientos de miles de
inversionistas que pierden sus ahorros de la vida, tan va la compra de bienes
inmuebles con la indiferencia imprudente a valores de la propiedad causan un
resultado similar. Mientras una abundancia de libros se ha escrito en c�mo comprar
y vender casas, el mercado es pr�cticamente carente de cualquier trabajo que
expresamente se dirija al tema de los principios de valoraci�n ya que se aplican a
bienes inmuebles. Las excepciones notables incluyen t�tulos m�s caros como Finanzas
de Bienes inmuebles e Inversiones por Brueggeman y Fisher, con un precio de
cat�logo de 125$, y An�lisis de Bienes ra�ces comerciales e Inversiones por
Geltner, alardeando de un precio de cat�logo de 114$. La Gu�a Completa de Finanzas
de Bienes inmuebles para Propiedades de la Inversi�n: C�mo Analizar a Cualquier
Familia Sola, Multifamilia, o la Propiedad Comercial se concentra en los conceptos
del an�lisis financiero ya que pertenecen a bienes inmuebles y se quiere para
ayudar a llenar el vac�o que actualmente existe en cuanto a este sujeto. Esto
representa un contraste marcado de los trabajos antes mandados a de tres modos
primarios. En primer lugar, los otros trabajos son mucho m�s caros. En segundo
lugar, se han escrito para apelar a un auditorio diferente en esto se escriben en
un formato del manual tanto con el estudiante como con el profesional en mente.
Finalmente, los otros trabajos tratan con principios te�ricos avanzados de
3
las finanzas, que son de poco valor al inversionista que con la mayor probabilidad
no tiene fondo en finanzas. La Gu�a Completa de Finanzas de Bienes inmuebles para
Propiedades de la Inversi�n, por otra parte, se dise�a para apelar a aquellos
individuos que invierten activamente en propiedades rentables, as� como a aquellos
que desean invertir en ellos. Adem�s, aquellos mismos individuos que son ahora
inversionistas van a alg�n punto tener una necesidad de despojarse de sus
posesiones. Si un inversionista compra o se vende, la base para todas las
decisiones se debe fundar en los principios fundamentales de finanzas ya que se
aplican a valoraciones de bienes inmuebles. El fracaso de entender estos principios
clave causar� casi seguramente el fracaso del inversionista individual. A m�nimo,
colocar� �l o ella en una desventaja competitiva entre aquellos que realmente los
entienden. Recuerde la mir�ada de inversionistas que compraron reservas por
ningunos otros motivos que los cuales recibieran un llamado consejo caliente de un
amigo o compa�ero de trabajo - y quien m�s tarde colectivamente perdi� mil millones
de d�lares. Un resultado similar est� casi seguro para aquellos individuos que
invierten en bienes inmuebles quienes no pueden ejercer principios de la valoraci�n
sanos y no afectar a nada m�s que el consejo de alguien que no tiene consejo de
dando del negocio, como un agente de bolsa con un consejo supuestamente caliente.
La Gu�a Completa de Finanzas de Bienes inmuebles para Propiedades de la Inversi�n
se quiere adelante para tomar las teor�as de finanzas de bienes inmuebles habladas
en otros libros y demostrar c�mo se pueden usar en situaciones de mundo real. En
otras palabras, es la aplicaci�n pr�ctica de estas teor�as que realmente importa a
inversionistas. Un examen a fondo de varios estudios del caso proporcionar� la
plataforma de aprendizaje necesaria a inversionistas para hacer la transici�n de la
teor�a de finanzas de bienes inmuebles a su aplicaci�n pr�ctica. La comprensi�n del
inversionista se aumentar� adelante a trav�s del uso de varios modelos financieros
patentados desarrollados por m� con el �nico objetivo de tomar decisiones de la
inversi�n sanas. Ahora que he establecido sobre qu� este libro es, tomar� un breve
momento para establecer sobre qu� no es. El t�rmino finanzas como usado en todas
partes de este libro generalmente se quiere para referirse a principios del
an�lisis financiero y no a instrumentos de deudas como pr�stamos o hipotecas que se
usan para financiar bienes inmuebles. Esto no es un libro sobre
los m�todos creativos de prestar dinero o no estructurar nada abajo tratan. Cientos
de aquellos tipos de libros est�n disponibles ya, incluso algunos de mis propios.
Mi objetivo en definir expresamente lo que este libro no es sobre tallos de los
t�tulos enga�osos de algunos libros de bienes inmuebles actualmente muy populares
que contienen las finanzas de la palabra en sus t�tulos. Quiz�s la frase �finanzas
de bienes inmuebles� significa t�cnicas de pr�stamo creativas para los autores que
los escribieron, pero para profesionales ense�ados en los principios de finanzas,
la frase cerca un bagaje de conocimientos completamente diferente. Esto no debe
decir, sin embargo, que no hablan de mecanismos de financiaci�n en este libro, ya
que seguramente son. Hablan de la deuda y los instrumentos de la equidad de la
necesidad, ya que sus gastos respectivos se deben correctamente entender para la
medici�n de vueltas y valores, as� como evaluaci�n de las implicaciones de usar
tipos diferentes de instrumentos financieros para tipos diferentes de
transacciones. Este libro se organiza en tres partes, que comienzan con la Parte 1,
que examina los principios de finanzas de bienes inmuebles. El cap�tulo 1 introduce
el mundo del an�lisis financiero ya que se aplica a inversiones de bienes
inmuebles. El cap�tulo 2 se concentra en elementos de la inversi�n primarios y su
efecto en la financiaci�n. El cap�tulo 3 entonces se centra en elementos de la
inversi�n secundarios, y el Cap�tulo 4 todav�a se concentra en otros elementos de
la inversi�n y su impacto a la financiaci�n. El cap�tulo 5 cambia a un examen de
los diversos tipos de deuda e instrumentos de la equidad disponibles y su impacto a
vueltas. El cap�tulo 6 incluye una discusi�n sobre varias medidas de rendimiento de
la inversi�n y proporciones, incluso la vuelta en inversi�n, proporci�n de la
capitalizaci�n y proporci�n de cobertura de la amortizaci�n de la deuda. El
cap�tulo 7 se dedica a un an�lisis m�s avanzado de inversiones de bienes inmuebles
e incluye temas como el entendimiento de valor actual y conceptos del valor futuro,
tasa interna de retorno (IRR), c�lculos y teor�a de la carpeta de bienes inmuebles
moderna. El cap�tulo 8 explora el reino de los tres m�todos de la valoraci�n el m�s
com�nmente usados para las clases diferentes de bienes inmuebles. El cap�tulo 9
proporciona una discusi�n sobre informes financieros, incluso c�mo entenderlos m�s
totalmente y c�mo los puede usar para tomar decisiones comprar-y-vender prudentes.
La parte 2 toma la mayor parte de la informaci�n hablada en la parte 1 y lo usa en
un formato del estudio del caso. El cap�tulo 10 examina finanzas de bienes
inmuebles como
se aplica a la valoraci�n de casas de la familia sola. El cap�tulo 11 proporciona

una mirada a fondo a la propiedad que se convierte de un uso al otro. El cap�tulo
12 es un estudio del caso que examina un bloque de pisos de la multifamilia y anda
el lector a trav�s de un an�lisis completo. Finalmente, el Cap�tulo 13 demuestra
c�mo el entendimiento de finanzas y los m�todos de la valoraci�n diferentes puede
proporcionar oportunidades significativas de crear el valor para el inversionista
astuto convirtiendo una propiedad de la familia sola en un edificio de oficinas
comercial. La parte 3 consiste en un ep�logo que contiene palabras de inspiraci�n y
varias ideas de motivaci�n, ap�ndices y un glosario extenso.
FINANCIE COMO UNA DISCIPLINA Si es un estudiante comercial, los dos primeros a�os
del colegio tanto para la contabilidad como financia a los mayores son casi
id�nticos. Cada uno requiere el ingl�s b�sico, historia, matem�ticas y estudios
comerciales generales. Antes del tercer a�o del colegio, sin embargo, las dos
disciplinas comienzan a trazar cursos separados. Mientras ambos sujetos tratan con
n�meros y dinero, son completamente diferentes en el modo que hacen as�. La
disciplina de la contabilidad, por ejemplo, se centra en principios usados
principalmente con objetivos de contabilidad y est� basada en un conjunto de reglas
referido como los principios de contabilidad generalmente aceptados (GAAP). Aunque
haya un poco de desacuerdo por eruditos de muchos de los fallos m�s avanzados, los
principios establecidos en GAAP se deben sin embargo firmemente aplicar y adherirse
a registrando entradas. Por regla general, los principios de contabilidad son
reglas r�gidas que se deben aplicar para contabilidad y objetivos fiscales. La
disciplina de finanzas, por otra parte, se centra m�s en la valoraci�n y el uso del
dinero que en el cuidado de registro. Las finanzas son una exploraci�n en el mundo
de micro - y condiciones macroecon�micas que afectan el valor de activos de un
negocio, responsabilidades e inversiones. Mientras hay seguramente las reglas y las
leyes que gobiernan los principios de finanzas, es un sujeto que permanece fluido y
din�mico. La extensi�n y la contracci�n de negocios viven y mueren por aquellos que
entienden estas leyes y su efecto en el valor.
6
Los profesores Lawrence Schall y Charles Haley, autores de Introducci�n a Gesti�n

financiera (Nueva York: McGraw-Hill, 1988, p. 10), adelante exponga en la
disciplina de finanzas afirmando que �Las finanzas son un cuerpo de hechos,
principios y teor�as que tratan con el levantamiento (por ejemplo, tomando a
pr�stamo) y usando del dinero por individuos, negocios y gobiernos�. En parte,
acuerdos de finanzas con el levantamiento de fondos para usarse con objetivos de la
inversi�n de ayudar a estos diversos tipos de entidades a generar una vuelta en su
capital. Adem�s, los autores declaran (ib�d., pps � 1011): El problema financiero
del individuo es maximizar su bienestar usando apropiadamente los recursos
disponibles. Las finanzas tratan con c�mo los individuos dividen sus ingresos entre
consumo (comida, ropa, etc.) e inversi�n (reservas, obligaciones, bienes inmuebles,
etc.), c�mo eligen de entre oportunidades de inversi�n disponibles, y c�mo levantan
el dinero para asegurar el consumo aumentado o la inversi�n. Las firmas tambi�n
tienen el problema de asignar recursos y levantar el dinero. La direcci�n debe
determinar qu� inversiones hacer y c�mo financiar aquellas inversiones. Como el
individuo procura maximizar su felicidad, la firma procura maximizar la riqueza de
sus due�os (accionistas). Las finanzas tambi�n cercan el estudio de mercados
financieros e instituciones y las actividades de gobiernos, con la tensi�n en
aquellos aspectos que se relacionan con las decisiones financieras de individuos y
compa��as. Una familiaridad con las limitaciones y oportunidades proporcionadas por
el ambiente institucional es crucial para el proceso de toma de decisiones de
individuos y firmas. Adem�s, las instituciones financieras y los gobiernos tienen
problemas financieros comparables a aquellos de individuos y firmas. El estudio de
estos problemas es una parte importante del campo de finanzas. All� lo tiene. Los
profesores Schall y Haley han perfilado algunas cuestiones fundamentales que
gerentes de finanzas tanto en privado como en
los sectores p�blicos tratan con en una base en curso. El levantamiento de la

capital, o deuda o equidad, es esencial para la operaci�n exitosa de una firma. Lo
que es a�n m�s esencial es la direcci�n apropiada de esa capital. Recuerdo muy
claramente durante mi a�o del estudiante de segundo a�o del colegio siendo
enfrentante con la decisi�n de elegir la contabilidad o financio la disciplina.
Entonces, no sab�a que cualquier contable y yo no conoc�amos a ning�n analista
financiero, por tanto no estaba completamente seguro quien dar vuelta a. Lo que
realmente sab�a, sin embargo, era que la mayor parte de mis colegas eleg�an la ruta
de la contabilidad y me animaron a hacer as� tambi�n. Despu�s de todo, esto es
donde todos los empleos eran, seg�n ellos. Realmente no me preocup� si esto es
donde todos los empleos eran. Todo por el cual me preocup� se hac�a totalmente
absorto en un campo en el cual ser�a el m�s feliz. Mi evaluaci�n de la contabilidad
era que era bastante seco y aburrido. La contabilidad represent� tareas mundanas y
reiterativas gobernadas por un juego r�gido de principios. Era la grabaci�n de
ingresos de una compa��a y activos que reflejaron su valor en ese momento
espec�fico a tiempo. Esto t�picamente se manda a en c�rculos de la contabilidad
como una �foto a tiempo�. Completamente francamente, las fotos me aburrieron. M�s
me interes� en la fabricaci�n de pel�culas que en la toma de cuadros. Las finanzas
abren un mundo entero de posibilidades que la contabilidad no pueda so�ar hasta
con. Toma la foto hecha por contables y lo trae a la vida explorando el universo
enorme no de cual una compa��a es, pero mejor dicho, ese de lo que se puede hacer.
Las finanzas escudri�an cada fuerza y debilidad de la fotograf�a para medir su
potencial verdadero. Agota cada posibilidad de respirar el aliento de vida en ello.
Las finanzas son un campo emocionante que permite que individuos usen todas las
facultades creativas inherentes dentro de ellos para crecer de modos limitados s�lo
por la imaginaci�n de alguien. S�lo me puedo preguntar si mis colegas que eligieron
el campo de la contabilidad son felices en su profesi�n. En cuanto a m�, eleg� el
camino menos viajado y no he mirado hacia atr�s desde entonces. Aproximadamente 20
a�os y tanto m�s tarde, puedo decir con toda la sinceridad de mi coraz�n que para
m� era la opci�n correcta. Deber�a a�adir que no es mi intenci�n de ofender a
aquellos de ustedes que pueden ser contables o degradarse su papel de un
profesional de cualquier modo, ya que los informes generados por contables
proporcionan la informaci�n valiosa tanto a usuarios internos como a externos del
financiero
declaraciones. Mi evaluaci�n de la profesi�n de la contabilidad representa

exactamente esto - mi evaluaci�n. LA IMPORTANCIA DE FINANZAS YA QUE SE APLICA AL
VALOR En el Cap�tulo 4 de La Gu�a Completa de la Inversi�n en Propiedades del
Alquiler (Nueva York: McGraw-Hill, 2004), describ� mi celo de finanzas, junto con
una parte de mi fondo, as�: D�jeme comenzar este cap�tulo declarando en�rgicamente
que a fondo disfruto del sujeto de finanzas, y en particular ya que se aplica a
bienes inmuebles. Las finanzas y los bienes inmuebles son las dos mayores pasiones
de mi vida profesional. Mientras puedo recordar, siempre me he fascinado con el
dinero. Esta fascinaci�n finalmente ayud� a formar mi curso en la vida como m� m�s
tarde majored en finanzas en ambos mis estudios del graduado y el estudiante
universitario. Despu�s de la graduaci�n, ten�a la oportunidad de trabajar como un
analista financiero en uno de los bancos m�s grandes en Texas. Como la parte del
grupo de adquisiciones y fusiones, mi trabajo all� se centr� alrededor del an�lisis
de objetivos de adquisici�n potenciales para el banco. De un camino las compa��as
crecen es adquiriendo compa��as m�s peque�as que hacen la misma cosa que hacen.
Esto sobre todo es verdad de bancos. Los bancos grandes se combinan con otros
bancos grandes, y compran o adquieren, otros bancos que son por lo general, pero no
siempre, m�s peque�os que son. Creo que nuestro banco era entonces aproximadamente
$11 mil millones fuertes en activos totales. Era mi trabajo de analizar bancos que
t�picamente se extend�an en la talla de aproximadamente $25 millones hasta hasta
aproximadamente $2 mil millones. Us� un modelo bastante complejo y sofisticado para
tasar correctamente el valor de los bancos. Esta experiencia me provey� de un
entendimiento completo del an�lisis del flujo de fondos que m�s tarde apliqu� a
bienes inmuebles. Como muchos de ustedes, en mis a�os m�s tempranos, pose� y manej�
propiedades del alquiler y lea aproximadamente cada nuevo libro de bienes inmuebles
esto
9
sali�. Pareci� que todos ellos dijeron la misma cosa, con variaciones s�lo leves en
el tema, unos que cavan en nada abajo t�cnicas mientras los otros se concentraron
despacio en acumular una carpeta de propiedades, gradualmente construyendo un nivel
de flujo de fondos suficiente para proporcionar una vida, por otra parte conocida
como el enfoque comprar-y-sostener. M�s le�, m�s descubr� que ninguno de estos
libros se concentr� lo que importa m�s en bienes inmuebles, que siendo la
acumulaci�n de propiedades que correctamente se valoran, as� como su disposici�n
subsecuente, con la diferencia que es bastante suficiente para permitir a
inversionistas la oportunidad de sacar ganancia. Los defensores de la estrategia
comprar-y-sostener sostendr�an que porque el per�odo de tenencia se extiende
durante muchos a�os, el precio no importa mientras un inversionista puede comprar
bienes inmuebles con t�rminos bastante favorables. Nada podr�a ser adelante de la
verdad. Es exactamente esta clase de la mala informaci�n que condujo miles, si no
los millones, de inversionistas sobre el acantilado en el colapso de la bolsa en el
per�odo de tres a�os que comenz� en el a�o 2000. El precio no import� mientras
sub�a y los t�rminos estaban bien. Ya que el valor es una funci�n del precio
pagado, y el precio no import�, el valor no import�, tampoco. Los inversionistas se
sobreampliaron comprando en el margen y por otra parte usando fondos ajenos con
absolutamente ning�n respeto al valor de un activo. La mayor parte de estos
inversionistas probablemente no ten�an base conceptual para sus decisiones de
compra en primer lugar. Al final, muchos de aquellos mismos inversionistas miraron
en el horror que sus ahorros de la vida se evaporaron directamente antes de sus
mismos ojos. Aunque hubiera comprado y hubiera vendido bienes inmuebles para varios
a�os antes de mi experiencia en el banco, no era hasta que ganara un entendimiento
m�s completo de los principios de finanzas aprendidas durante mis estudios del
graduado y mi tenencia en el banco que era capaz de acelerar considerablemente mis
objetivos de la inversi�n. Desarroll� mis propios modelos financieros patentados,
que me permitieron analizar m�s totalmente el valor de un activo basado en sus
flujos de fondos y relaci�n de precios a activos similares. La combinaci�n de estos
instrumentos de an�lisis financieros y un entendimiento sano de principios de la
valoraci�n han permitido que yo aumente mis actividades de la inversi�n de bienes
inmuebles personales de 25000$ por a�o pobres en el volumen a 8$ proyectados a $10
millones este a�o solos. A trav�s de copia y extensi�n, que son la parte de un plan
bien definido, totalmente espero aumentar estas proyecciones para comprar y
10
venda m�s de $100 millones en bienes inmuebles anualmente dentro de los pr�ximos
tres a cinco a�os. Esto puede ser un poco agresivo para la mayor parte de
inversionistas, pero puedo ver este nivel de la actividad en mi imaginaci�n como
claramente y vivamente como el sol que brilla en toda su gloria durante el d�a de
un pleno verano. Las piezas se est�n poniendo ya en el lugar para ayudarme a
conseguir esto no-toodistant objetivo. El alcanzamiento de objetivos de esta
magnitud ejemplifica la diferencia entre las finanzas y disciplinas de la
contabilidad. El mundo de finanzas puede abrir las puertas de comercio en un modo
con el cual los profesionales m�s de la contabilidad s�lo pueden so�ar. Un
conocimiento pr�ctico de los principios del an�lisis del flujo de fondos conectado
con una comprensi�n del an�lisis de la valoraci�n permitir� que inversionistas
tracen su propio curso en el sector inmobiliario - o cualquier otra industria en
realidad.
11
Cap�tulo 2
Elementos de la inversi�n primarios y su efecto en financiaci�n de estrategias
A la magnitud personalthe de investmentinvestor debe conseguir havetoclearly la

actividad mandada en mi propio ejemplo en el Cap�tulo 1, un
objetivos definidos. Los objetivos que establece afectar�n directamente sus
estrategias de financiaci�n. Tres elementos de financiaci�n primarios alrededor de
los cuales todos los centros de actividad de la inversi�n de bienes inmuebles son
el tiempo, el volumen y el tipo de la propiedad (ver el Objeto expuesto 21). Una
vez que haya determinado su horizonte temporal, el precio al cual tiene la
intenci�n de comprar y venderse, junto con el tipo de bienes inmuebles en los
cuales invertir�, los instrumentos financieros apropiados se pueden implementar
entonces. El HORIZONTE TEMPORAL la Mayor parte de profesionales de bienes inmuebles
incorpora el elemento del tiempo en su estrategia de inversi�n. El elemento del
tiempo se refiere a la duraci�n del per�odo de tenencia. En otras palabras, es el
tiempo que una pieza particular de la propiedad de la inversi�n se quiere para
sostenerse. Mientras algunos inversionistas, por ejemplo, prefieren adoptar un
enfoque a corto plazo �tirando� o �reconstituyendo� casas, otros inversionistas
prefieren adoptar un enfoque del t�rmino intermedio, que incluye la compra, la
direcci�n,
13
Exponga 21 elementos de financiaci�n Primarios.
1. Horizonte temporal 2. Volumen de actividad de la inversi�n 3. Tipo de propiedad

de la inversi�n
y la posesi�n de propiedad del alquiler durante tres a cinco a�os. Todav�a los
otros prefieren comprar oficina o edificios industriales y sostenerlos durante
per�odos hasta 10, 20, o hasta 30 a�os. El establecimiento de su horizonte de la
inversi�n antes de obtener la financiaci�n es crucial para el desarrollo de una
estrategia sana. Debe saber de antemano si va a sostener la propiedad durante s�lo
un poco tiempo, durante muchos a�os, o para en alg�n sitio entre, ya que la
variable del tiempo es usada para calcular tasas de inter�s. El tiempo tambi�n
tendr� un impacto a si obtiene una tasa flotante o un pr�stamo del tipo de inter�s
fijo, as� como alguna pena del pago adelantado que pueda tener que ver con el
pr�stamo. En La Gu�a Completa de Tirar Propiedades (Nueva Jersey: John Wiley &
Sons, 2004), me expliqu� el elemento del tiempo as�: el Tiempo puede tener un
impacto significativo en la tasa de crecimiento de su carpeta de bienes inmuebles.
El tiempo afecta tales cosas como la tasa impositiva aplicada a su ganancia o
p�rdida. El precio del impuesto sobre la plusval�a a largo plazo ha sido
hist�ricamente m�s favorable que la tasa impositiva a corto plazo. El tiempo
tambi�n es la variable en el precio de rotaci�n de inventarios. Los detallistas
grandes quieren aceptar m�rgenes de beneficio inferiores en art�culos que venden a
cambio de un precio de la rotaci�n de inventarios m�s alto. Podr�a usted mejor
dicho ganar el veinte por ciento en cada art�culo o casa, se vende
14
Elementos de la inversi�n primarios y efecto en financiaci�n de Stategies
�y tenga un precio de volumen de ventas de uno, o prefiere ganar el ocho por ciento
en cada art�culo vende y tiene un precio de volumen de ventas de tres? Vamos a
hacer las matem�ticas. �ndice de rotaci�n = o �ndice de rotaci�n = volumen de
ventas 3 = � el 8% = el 24% = a�os de ingresos totales 1 volumen de ventas 1 = � el
20% = el 20% = a�os de ingresos totales 1
Este ejemplo simple claramente ilustra que un inversionista puede aceptar una tasa
de rendimiento inferior en cada propiedad comprada y vendida y ganar una tasa de
rendimiento total m�s alta, a condici�n de que la frecuencia o precio de volumen de
ventas, se aumente. Deber�a mencionar que este ejemplo no tiene, por supuesto,
gastos de la transacci�n en cuenta. Estos gastos pueden o pueden no ser
significativos seg�n su situaci�n espec�fica, pero deben ser factored en analizando
una compra potencial. Los horizontes temporales de la inversi�n t�picamente caen a
una de tres categor�as: corto plazo, t�rmino intermedio y largo plazo. Los
inversionistas a corto plazo se definen como aquellos individuos que compran y
venden bienes inmuebles con una duraci�n m�s corta. T�picamente sostienen sus
inversiones menos de unlos a dos a�os. Esta clase del inversionista el m�s a menudo
busca ganancias a�adiendo el valor a trav�s de la fabricaci�n de mejoras en la
propiedad, o aprovechando ineficiencias del precio de mercado, que pueden ser
causadas por cualquier n�mero de factores, incluso ventas de la angustia de la
p�rdida de un trabajo, una crisis de la familia como el divorcio, o quiz�s una
muerte en la familia. El per�odo de tenencia m�s corto no permite bastante tiempo
para ganancias a trav�s de la apreciaci�n de precios natural causada por cuestiones
de la oferta y demanda o presiones inflacionistas. El inversionista a corto plazo
puede procurar adem�s aprovecharse de la utilizaci�n de la estrategia de la
rotaci�n de inventarios m�s alta y, como consiguiente, puede querer aceptar vueltas
m�s peque�as, pero con la mayor frecuencia, as� realizando una tasa de rendimiento
total bastante m�s alto que el a largo plazo
15
ac�rquese, como demostrado antes. Ya que los c�digos tributarios corrientes

castigan a inversionistas a corto plazo imponiendo tasas impositivas m�s altas a
ganancias del capital a corto plazo, deben el factor esto en su an�lisis antes de
comprar alguna vez una propiedad. El mecanismo de financiaci�n apropiado tambi�n es
un papel clave del an�lisis de un inversionista. En una estrategia a corto plazo,
un inversionista a menudo puede aprovechar un pr�stamo con una flotaci�n m�s
favorable o tasa ajustable a diferencia de un a largo plazo pr�stamo del tipo de
inter�s fijo. Adem�s, seg�n el tipo de instrumento financiero los pagos
conseguidos, principales no se pueden requerir. Esta provisi�n permite que un
inversionista minimice su flujo de fondos sociable haciendo pagos �nicamente de
inter�s. El flujo de fondos es el nombre del juego en bienes inmuebles. Aprenda a
usarlo para su ventaja. Finalmente, deber�a ser consciente de cualquier pena del
pago adelantado que se pueda imponer a la financiaci�n a corto plazo. Los bancos
son sobre todo celebres por tasar este tipo adicional de ingresos de honorarios por
un pr�stamo. Su decisi�n de hacer as� est� basada en la premisa que ya que el
pr�stamo sea a corto plazo en la naturaleza, deben cargar honorarios adicionales
para compensar sus otros gastos asociados con la fabricaci�n del pr�stamo, como
gastos administrativos. Ese argumento, sin embargo, es mismo un uso de prestamistas
para justificar el cobro de unos honorarios del origen del pr�stamo, que son
t�picamente un punto, o el 1 por ciento. Si tiene un historial bueno y es un
profesional de la inversi�n establecido, las penas del pago adelantado se pueden
por lo general negociar abajo a m�nimo, y a menudo se renunciar�n todos juntos. Los
inversionistas del t�rmino intermedio el m�s a menudo sostienen sus propiedades
durante al menos dos a�os, pero no m�s que cinco a�os. Esta clase del inversionista
t�picamente busca ganancias a trav�s de una combinaci�n de aumentos de valores de
la propiedad, que resultan de la apreciaci�n de precios debido a coacciones de la
oferta y demanda en el mercado local, y haciendo mejoras modestas en la propiedad.
Reducir la deuda para aumentar el flujo de fondos no es una prioridad tan alta para
inversionistas del t�rmino intermedio como es para sus equivalentes a largo plazo.
Esta clase del inversionista tambi�n tiende a m�s muy reforzarse que hacen a
inversionistas a largo plazo. Finalmente, desde intermediateterm inversionistas
sostienen sus propiedades de la inversi�n para m�nimo de dos a�os, son capaces de
aprovechar el precio del impuesto sobre la plusval�a a largo plazo inferior y m�s
favorable. Ya que los derechos tributarios se escriben actualmente, ingresos
sacados de la venta de activos con una posesi�n
16
el per�odo m�s corto que 18 meses se tratar� como ingresos ordinarios y por lo
tanto sujeto a una tasa impositiva m�s alta. Otra vez, el mecanismo de financiaci�n
apropiado es un papel clave del an�lisis de un inversionista. En una estrategia del
t�rmino intermedio, un individuo, como el inversionista a corto plazo, puede
aprovechar un pr�stamo de la tasa flotante m�s favorable. Si el horizonte temporal
firmemente se establece como uno que no exceder� cinco a�os, recomiendo usar
instrumentos de la tasa flotante en mayor�a de los casos, ya que casi siempre
llevan tasas de inter�s inferiores que hacen pr�stamos del tipo de inter�s fijo. La
excepci�n a esta recomendaci�n es, sin embargo, que si se pronostica que los
precios se elevan en el futuro pr�ximo, puede ser mejor cerrarse en un tipo de
inter�s fijo ahora que correr el riesgo de precios r�pidamente crecientes. De
manera similar a instrumentos financieros a corto plazo, puede ser capaz de obtener
un pr�stamo en el cual los pagos principales no se requieren. Seg�n las necesidades
del vendedor, puede ser hasta capaz de negociar un acuerdo en el cual ningunos
pagos peri�dicos en absoluto se requieren. Esto incluye tanto al principal como el
inter�s. He usado esta t�cnica yo mismo; de hecho, muy recientemente me cerr� seg�n
un acuerdo de la tierra valorado en $3,3 millones que no requerir�n a ning�n
principal peri�dico o pago de intereses. El vendedor consinti� en llevar la nota y
permitir al inter�s en acumularse. El inter�s se har� pagadero en las partes del
individuo del tiempo de la tierra se sueltan, que ocurre cuando mi compa��a, Casas
de la Sinfon�a, construye una casa en ello (ver el Ap�ndice B). Entonces, un
pr�stamo de construcci�n se obtiene para pagar tanto el inter�s acumulado como el
equilibrio principal al vendedor. Los pagos �nicamente de inter�s se hacen entonces
al banco durante los pr�ximos cuatro meses o por tanto hasta que la casa se
complete y se venda. Los inversionistas a largo plazo pueden comprar propiedades de
bienes inmuebles y guardarlos en la familia para generaciones. Los sostendr�n
t�picamente para m�nimo de cinco a�os, pero a menudo mucho m�s largo. Los
inversionistas a largo plazo buscan ganancias a trav�s del incremento de capital
creyendo simplemente y manteniendo sus inversiones haciendo mejoras en un como -
base necesaria. A veces procuran minimizar la deuda asociada y maximizar el flujo
de fondos generado por la propiedad a trav�s de una aceleraci�n tanto de inter�s
como de pagos principales. Aunque a corto plazo, los inversionistas que adoptan
esta estrategia disminuyan el flujo de fondos de la propiedad haciendo pagos
mensuales m�s grandes, van
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finalmente aumente su flujo de fondos eliminando la deuda totalmente. Los

inversionistas como consiguiente, a largo plazo por lo general totalmente no se
reforzan. Generalmente prefieren el flujo de fondos positivo a se en exceso
reforzarse. Los inversionistas a largo plazo son capaces de aprovechar los precios
del impuesto sobre la plusval�a a largo plazo m�s favorables cuando realmente
deciden finalmente venderse. Adem�s, los inversionistas a largo plazo pueden
decidir aprovechar deferir la obligaci�n tributaria indefinidamente a trav�s de una
provisi�n perfilada en la Ley del impuesto sobre la renta se refiri� como a un 1031
cambio. Los inversionistas que adoptan una estrategia a largo plazo desear�n con la
mayor probabilidad aislarse de variaciones que ocurren en un ambiente de la tasa de
inter�s a veces vol�til cerr�ndose en pr�stamos del tipo de inter�s fijo en el
momento de la compra. Sin embargo, como inversionistas a corto plazo, pueden
aprovechar pr�stamos de la tasa flotante m�s favorables. Seg�n el tipo de financiar
el instrumento los inversionistas usados, a largo plazo pueden o pueden no ser
sujetos a penas del pago adelantado. Algunos instrumentos de deudas, como pr�stamos
del conducto, llevan penas del pago adelantado pesadas en los primeros a�os. Los
pr�stamos del conducto se reservan para propiedades rentables m�s grandes y por lo
general tienen una cantidad del pr�stamo m�nima de $1 mill�n, aunque los pr�stamos
m�s peque�os est�n disponibles. Una pena del pago adelantado compleja siempre casi
se impone a estos tipos de pr�stamos, ya que los pr�stamos son securitized y luego
vendido a inversionistas. Las penas del pago adelantado son usadas para asegurar
que garanticen a inversionistas que compran los pr�stamos una producci�n m�nima en
su inversi�n relacionada. El VOLUMEN DE LA ACTIVIDAD DE LA INVERSI�N El elemento de
volumen es el segundo factor importante que afecta la estrategia de un
inversionista y el tipo de financiaci�n para usarse. Por ejemplo, el aumento del
volumen de unidades compradas y vendidas, o tir�, aumenta la oportunidad del
inversionista de generar ganancias. Del mismo modo, el aumento del volumen de
unidades compradas, manejadas y sostenidas en una carpeta aumenta la oportunidad
del inversionista de generar ingresos. El aumento del volumen, sin embargo, puede
aumentar considerablemente sus gastos de la transacci�n, sobre todo si es un
inversionista a corto plazo. Si, por ejemplo, el prestamista le acusa un o dos
puntos cada vez obtiene un pr�stamo para una casa que va a tirar, los gastos para
la financiaci�n
18
puede tener sentido r�pidamente y aumentar� considerablemente el tipo de inter�s

annualized. Vamos a mirar un ejemplo. Suponga que compre una casa por 100000$ para
reconstituir y tirar luego. Vamos a suponer tambi�n que sea bastante bueno en hacer
esto y que el tiempo medio le toma para comprar, rehabilitaci�n, y venderse una
propiedad es tres meses. El precio de compra = Tasa de inter�s de 100000$ =
honorarios del origen del Pr�stamo del 6,0% = tiempo de la Vuelta del 1,0% = 3
meses Inter�s pagado = $100,000 � el 6,0% � 12 � 3 = honorarios del origen del
Pr�stamo de 1500$ = $100,000 � el 1,0% = Inter�s total de 1000$ y honorarios =
1500$ + 1000$ = tasa de inter�s Eficaz de 2500$ = (2500$ � 100000$) � 3 � 12 = el
10,0% Como ilustrado en este ejemplo, aunque la tasa de inter�s indicada del 6,0
por ciento se considerara un precio muy competitivo para la mayor parte de
inversionistas, la tasa efectiva del 10,0 por ciento no es casi como competitivo.
De hecho, en un ambiente de la tasa de inter�s del 6,0 por ciento, muchos
inversionistas no andar�an, pero se quedar�an en cambio sin el banco si el
prestamista les dijera que la tasa de inter�s ser�a el 10,0 por ciento. Bien, por
tanto tal vez 1000$ no son un asesino del acuerdo para esta inversi�n particular,
pero ahora d�jenos factor en el volumen. En vez de comprar s�lo una casa por a�o,
suponga que haya reunido un equipo de individuos para trabajar con usted y haya
aumentado su volumen a 100 casas por a�o. 1000$ en honorarios adicionales se han
hecho ahora 100000$. �Qui�n quiere dejar 100000$ en la mesa para el prestamista?
Nadie, esto es quien (adem�s del prestamista). La mejor manera de eliminar
honorarios de este tipo es negociando con su prestamista por una l�nea de cr�dito.
Una l�nea de cr�dito le proveer� de una cantidad de dinero predeterminada para
dibujar contra financiar no s�lo la compra de las casas, sino tambi�n los trabajos
de reparaci�n que ser�n necesarios tambi�n. Una l�nea de cr�dito es justo como una
tarjeta de cr�dito, pero con un l�mite mucho m�s alto. Un inversionista puede tomar
a pr�stamo tanto como necesario hasta el l�mite del cr�dito predeterminado. Ya que
los fondos s�lo se toman a pr�stamo ya que son necesarios, esto ayuda a reducir los
gastos de transporte totales en los cuales el inversionista por otra parte podr�a
incurrir.
19
Deber�a a�adir que, por regla general, los prestamistas no ampliar�n una l�nea de
cr�dito a nadie que no tenga un informe financiero s�lido, que incluye reservas de
efectivo fuertes. Las l�neas del cr�dito el m�s a menudo son no respaldadas, el que
significa que el prestamista no tiene garant�a subsidiaria. Los t�rminos el
prestamista y ninguna mezcla incidental juntos sobre as� como el agua se mezclan
con el petr�leo. Uno podr�a sacar posiblemente la conclusi�n que los prestamistas
deben ser inseguros, ya que siempre quieren alg�n tipo de la seguridad. Supongo que
esto lo podr�a estirar un poco, sin embargo. En realidad, los prestamistas s�lo
quieren proteger sus intereses. Cuando prestan el dinero, les gusta conseguir que
algo de valor a cambio sostenga como la garant�a subsidiaria por si acaso las
faltas del prestatario. Con una l�nea no respaldada del cr�dito, el prestamista no
tiene tal protecci�n, y esto es exactamente por qu� es dif�cil conseguir pr�stamos
sin garant�a. Aunque no pueda ser capaz de conseguir una l�nea no respaldada del
cr�dito, puede ser capaz de comenzar con una l�nea asegurada del cr�dito ofreciendo
al prestamista alg�n tipo de la garant�a subsidiaria. Las formas de la garant�a
subsidiaria que puede ser capaz de ofrecer incluyen la equidad en cualquier tipo
del activo que posee, como lo siguiente:
Su propiedad de la Inversi�n de la residencia personal puede poseer y tener la

equidad en la propiedad Comercial como un edificio de oficinas o Documentos a pagar
de equipo a usted que es asegurado por un activo (por ejemplo, de ventas
financiadas por los due�os) Instrumentos financieros como reservas, obligaciones,
certificados de dep�sito y Cuentas de retiro de anualidades (s�lo si el prestamista
puede asegurar un inter�s a ellos, aunque) los Metales preciosos tal tan de oro, de
plata, y Bienes muebles platino como barcos, coches, joyer�a y mobiliario
Una vez que los inversionistas han demostrado a un prestamista que son capaces de
reembolsar pr�stamos en una base oportuna, el prestamista se puede hacer
gradualmente m�s c�modo con la ampliaci�n de l�neas m�s grandes del cr�dito. Esto
depender� en gran parte de la propia solidez financiera personal de un
inversionista.
20
Si los prestamistas deciden que los inversionistas particulares se dan un toque y

han mermado sus reservas de efectivo, aquellos prestamistas pueden no querer
prestarlos algo. Es todo sobre la construcci�n de relaciones y confianza durante un
largo periodo del tiempo. No pasa durante la noche, pero pasar� mientras un
inversionista es capaz de demostrar que �l o ella son responsables y de confianza.
El TIPO DE LA PROPIEDAD El tipo de propiedad que un inversionista compra es el
tercer elemento primario que afecta la estrategia de un inversionista y el tipo de
financiaci�n para usarse. Los tipos de la propiedad que producen ingresos el m�s
com�nmente se clasifican como familia sola, multifamilia, o comerciales. El tipo de
pr�stamo obtenido para cualesquiera bienes ra�z ser� en gran parte determinado por
el tipo de propiedad comprada. Las instituciones financieras proporcionan una serie
de productos que se satisfacen para tipos de la inversi�n particulares. La
propiedad de la familia sola del t�rmino es un poco enga�osa, ya que realmente
cerca todos los bienes inmuebles con al menos una unidad viva y no m�s de cuatro
unidades vivas. En otras palabras, una casa, as� como un doble, triplex, y
fourplex, todo se clasifica como propiedades de la familia sola por lo que los
prestamistas se preocupan. Como las propiedades de la familia sola son sin duda las
m�s comunes de los tres tipos, las hipotecas son disponibles en el acto para ellos
de la mayor parte de instituciones financieras. Las provisiones del pr�stamo para
propiedades de la familia sola variar�n por supuesto del prestamista al
prestamista. Por haciendo compras alrededor de usted o por usando los servicios de
un agente de bolsa de la hipoteca, puede comparar f�cilmente las alternativas
disponibles entre prestamistas convencionales y seleccionar el que que mejor
encuentra sus necesidades. En La Gu�a Completa de Inversi�n en Propiedades del
Alquiler (Nueva York: McGraw-Hill, 2004), me expliqu� en detalles considerables de
las intrincaciones de financiaci�n para propiedades de la familia sola. Lo
siguiente es un extracto tomado del Cap�tulo 5. La financiaci�n bancaria
convencional a menudo est� disponible a trav�s de peque�os bancos locales. Estos
tipos de bancos pueden funcionar con s�lo una o dos ramas y tener una peque�a base
del dep�sito de s�lo 15$ a $20 millones, o pueden ser algo m�s grandes
21
con hasta cinco a diez ramas y $200 millones en dep�sitos. Una ventaja primaria de
usar un banco local consiste en que a menudo pueden proveer a prestatarios de m�s
flexibilidad que fuentes m�s convencionales como una compa��a de la hipoteca. Los
bancos locales pueden prestar, por ejemplo, el dinero para comprar una propiedad
del alquiler as� como hacer mejoras en ello. Los peque�os bancos locales tambi�n
mucho con mayor probabilidad ser�n familiares con la �rea local y tendr�an por lo
tanto un mayor nivel de la confianza en el mercado espec�fico que un prestamista
regional o nacional m�s grande iba. Una relaci�n personal con un banquero local es
mucho m�s f�cil tambi�n a establecer que con otros tipos de prestamistas como
compa��as de la hipoteca convencionales. En un banco local donde las decisiones se
toman en parte basadas en estas relaciones, un inversionista puede entrar en un
banco, introducirse y hablar directamente con el prestamista. Esto se permite a
inversionistas con una oportunidad de vender a s� as� como su proyecto. Una vez que
una relaci�n se ha establecido y el banquero le llega a conocer y es c�modo con
usted, las futuras solicitudes del pr�stamo ser�n mucho m�s f�ciles y requerir�n
probablemente menos documentaci�n, posiblemente tan poco como actualizaci�n de su
informe financiero personal. Los bancos locales son una de muchas fuentes
disponibles para financiar propiedades singlefamily. Las alternativas adicionales
que puede desear considerar incluyen la obtenci�n de una hipoteca, la utilizaci�n
de una l�nea existente del cr�dito, o tener el vendedor lleva todo o parte de la
nota. Tambi�n puede querer considerar la utilizaci�n de un acuerdo de la opci�n,
que m�s totalmente se explica en el Cap�tulo 5. La financiaci�n para propiedades de
la multifamilia t�picamente implica usar una red de prestamistas institucionales o
inversionistas diferentes de aquellas compa��as de la hipoteca que proporcionan la
financiaci�n para propiedades de la familia sola. Recuerde, el criterio primario
que separa los dos tipos de la propiedad es el n�mero de unidades. Se considera que
la vivienda para familias sola es algo de unlas a cuatro unidades, mientras que las
propiedades de la multifamilia son aquellos con cinco o m�s unidades. En La Gu�a
Completa de Compra y Venta de Pisos (Nueva Jersey: John Wiley & Sons, 2004), yo
22
descrito varios de los programas de pr�stamo disponibles para inversionistas de la

multifamilia. Lo siguiente es un extracto del Cap�tulo 7. Los programas de pr�stamo
del piso de la especialidad se dise�an expresamente con el peque�o inversionista de
la multifamilia en mente. Son el producto de escuchar la reacci�n de inversionistas
tal como usted mismo y se han aerodinamizado y se han adaptado sobre todo para
prestatarios en el negocio del piso. Adem�s, ya que muchos prestamistas se
concentran en los pr�stamos con el tama�o m�s grande, estos programas se idearon
para servir un una vez segmento pasado por alto del negocio de pr�stamo del piso.
Las tasas de inter�s para este tipo del pr�stamo son por lo general muy
competitivas y t�picamente debajo de la flor de la vida. Las cantidades del
pr�stamo var�an seg�n las pautas de aseguramiento establecidas por cada
prestamista, pero generalmente se extienden de aproximadamente 100000$ a 2000000$.
Una variedad de t�rminos se ofrece, incluso un, tres, cinco, siete, y diez a�os.
Los per�odos de la amortizaci�n son com�nmente 20 o 25 a�os, con algunos
prestamistas que ofrecen per�odos de 30 a�os. Otras ventajas de este tipo del
pr�stamo incluyen honorarios del prestamista, que se guardan a m�nimo y
estipulaciones del informe del tercero, que no son a menudo como rigurosas. Una
desventaja primaria de los programas de pr�stamo del piso de la especialidad es que
la cantidad del pr�stamo m�xima es por lo general aproximadamente $2 millones. Ya
que este tipo del pr�stamo se dise�� con el inversionista m�s peque�o en mente, las
cantidades del pr�stamo m�ximas se coronan a niveles inferiores. Este extracto se
escribi� cuando el tipo de inter�s principal se cerni� aproximadamente el 71/2 por
ciento, que, por extra�o que pueda parecer, no era esto hace mucho. Ya que el tipo
de inter�s principal corriente es el 4 por ciento hist�ricamente bajo, los
programas del piso de la especialidad ya no se valoran debajo de la flor de la
vida. Realmente permanecen, sin embargo, a precios muy competitivos y proporcionan
t�rminos y condiciones atractivos dise�ados expresamente para encontrar las
necesidades del peque�o inversionista de la multifamilia. Para inversiones de
bienes inmuebles m�s grandes como edificios de oficinas, centros de la tira
detallistas o bloques de pisos a gran escala, los instrumentos financieros usaron
se hacen m�s sofisticados y complejos. Un
23
el mecanismo de financiaci�n com�nmente usado se menciona como un pr�stamo del
conducto. Los pr�stamos del conducto son t�picamente originados por firmas
institucionales grandes, como compa��as de seguros, que por lo general tienen
cientos de millones, o hasta mil millones, de d�lares en el capital de inversi�n.
Otra vez, refiri�ndome a La Gu�a Completa de Compra y Venta de Pisos, describ� en
parte la naturaleza de pr�stamos del conducto ya que se aplican a la financiaci�n
de la unidad de la multifamilia: la financiaci�n del conducto se diferencia de
pr�stamos bancarios convencionales de varios modos. En primer lugar, los pr�stamos
del conducto se re�nen juntos cuando cierto monto en d�lares se alcanza, diga $500
millones. Est�n entonces �securitized� o envasados juntos y vendidos a
inversionistas que procuran mantener una producci�n espec�fica o volver en su
capital. Ya que los pr�stamos se re�nen juntos, es muy dif�cil pagar un pr�stamo
solo del fondo antes del final del t�rmino, y en muchos casos, el prestatario �se
bloquea� o se prohibe pagar por adelantado el pr�stamo. Los pr�stamos bancarios
convencionales, por otra parte, no son securitized, pero en cambio se tratan como
pr�stamos individuales y se mantienen y atendidos directamente por el banco de
publicaci�n. Otra diferencia clave es que a diferencia de pr�stamos bancarios
convencionales, que se valoran lejos del tipo de inter�s principal, los pr�stamos
del conducto generalmente se valoran lejos de un �ndice como Notas del Tesoro, que
equivalen al t�rmino del pr�stamo. Un pr�stamo con un t�rmino de 10 a�os, por
ejemplo, puede usar la Tesorer�a de 10 a�os como su cota de referencia. Una
extensi�n es entonces factored en el precio a�adiendo la extensi�n a la Tesorer�a
de 10 a�os. Las extensiones se declaran en �puntos b�sicos�, por tanto una
extensi�n de 215 puntos b�sicos es equivalente al 2,15 por ciento. Si la Tesorer�a
de 10 a�os se valora actualmente en 5,30 y la extensi�n es 215 puntos b�sicos (o
�bips� ya que a los prestamistas les gusta llamarlos), entonces la tasa de inter�s
aplicada al pr�stamo ser�a el 7,45 por ciento. Los pr�stamos del conducto tambi�n
se diferencian de pr�stamos bancarios convencionales en el nivel de la
responsabilidad personal asociada con cada tipo. Con pr�stamos del conducto, no hay
por lo general responsabilidad personal mientras hay responsabilidad personal casi
siempre llena de la financiaci�n bancaria convencional.
24
Despu�s de completar una dos o tres escala m�s peque�a comercial o compras de la
multifamilia usando un mecanismo de financiaci�n m�s tradicional como un pr�stamo
bancario convencional, deber�a estar listo para aceptar el desaf�o de los pr�stamos
del conducto m�s sofisticados. Recuerde, tambi�n, que los pr�stamos del conducto se
dise�an para inversiones con un per�odo de tenencia m�s largo y por lo tanto no
ser�an convenientes para un apuro y el tipo del capirotazo de la aplicaci�n. En el
resumen, los tres elementos de tiempo, volumen y tipo de la propiedad se deben
todos considerar colectivamente, m�s bien que individualmente. Por ejemplo, el
instrumento de financiaci�n us� para un Inversionista A, que adquiere la propiedad
de la familia sola de agarrar una base a largo plazo, es muy diferente que esto
para el Inversionista B, que compra la propiedad de la familia sola de comprar y
venderse en una base a corto plazo. Mientras Inversionista Unas compras una
propiedad cada a�o para sostener durante muchos a�os, el Inversionista B compra 50
propiedades cada a�o y cree que ellos s�lo bastante mucho tiempo los reconstituyen
y tiran. Aunque ambos inversionistas compren tipos similares de propiedades, los
mecanismos de financiaci�n para cada inversionista son muy diferentes. El
inversionista A conseguir� con la mayor probabilidad que una hipoteca convencional
de 30 a�os financie su propiedad, y el Inversionista B usar� con la mayor
probabilidad una l�nea de cr�dito para financiar sus actividades. Los mismos
principios se mantienen para inversionistas la multifamilia adquisitiva y la
propiedad comercial. De hecho, un cambio de cualquiera de las tres variables tendr�
un efecto directo sobre el instrumento financiero usado en sus actividades de la
inversi�n. M�s familiar se hace con la interacci�n que ocurre entre estas tres
variables, mejor capaz los deber� usar para su ventaja.
25
Cap�tulo 3
Elementos de la inversi�n secundarios y su efecto en financiaci�n de estrategias
n el Cap�tulo 2, examinamos los tres elementos de financiaci�n primarios alrededor

de los cuales toda la actividad de la inversi�n de bienes inmuebles se centra. Son
los elementos de tiempo, volumen y tipo de la propiedad. En este cap�tulo, hablamos
de los tres elementos de la inversi�n secundarios que afectan actividades de
financiaci�n de bienes inmuebles. Son el coste de fondos, el per�odo de la
amortizaci�n y la cantidad de fondos tomados a pr�stamo (ver el Objeto expuesto
31). Es esencial para individuos entender c�mo cada una de estas tres variables
afecta la rentabilidad de los diversos tipos de inversiones de bienes inmuebles. Un
cambio material de cualquiera de los tres elementos cambiar�a el flujo de fondos de
la propiedad. Para propiedades rentables, el valor de los activos se saca
directamente de los ingresos netos de la propiedad, por tanto un cambio de
cualquiera de los tres elementos secundarios puede tener un impacto a su valor, o
negativo o positivo. Con el modelo financiero apropiado, un inversionista puede
tasar f�cilmente el impacto de cambios del valor experimentando con estos tres
elementos o variables.
Yo
27
Exponga 31 elementos de financiaci�n Secundarios.

1. Coste de fondos 2. Per�odo de la amortizaci�n 3. La cantidad de fondos tom� a
pr�stamo
EL COSTE DE FONDOS El coste de fondos es el primero de los tres elementos de

financiaci�n secundarios que afectan la financiaci�n de bienes inmuebles y, por
consiguiente, valor de bienes inmuebles. El coste para tomar a pr�stamo fondos se
expresa en t�rminos de tasa de inter�s y representa la parte del pago del pr�stamo
que el prestamista cobra por prestar el dinero. Los cambios de la tasa de inter�s
cargada para comprar la propiedad rentable tienen un efecto directo sobre el valor
de la propiedad. En el Cap�tulo 8, exploramos en grandes detalles los tres m�todos
de la valoraci�n primarios, uno de los cuales es el m�todo de la capitalizaci�n de
ingresos. Este m�todo de la valoraci�n se apoya en la premisa que una corriente de
ingresos se pueda convertir en un valor de la capital solo. Si hay una reducci�n de
la corriente de ingresos, el valor de la capital se debe igualmente reducir. Un
aumento a cualquier t�tulo del coste de fondos tomados a pr�stamo tendr�a un efecto
negativo en la corriente de ingresos de la propiedad de la inversi�n y reducir�a
posteriormente su valor de la capital. El coste de fondos o tasa de inter�s, var�a
extensamente entre prestamistas. Ambos bancos y compa��as de la hipoteca tienden a
ser bastante competitivos, como hacer a prestamistas del conducto. Los bancos
t�picamente ofrecen pr�stamos para duraciones m�s cortas y valoran sus pr�stamos
usando el tipo de inter�s principal como la cota de referencia. Las compa��as de la
hipoteca, por otra parte, a menudo ofrecen pr�stamos para duraciones m�s largas y
los valoran usando un �ndice como la Tesorer�a
28
Elementos de la inversi�n secundarios
cuentas o el Interbanco de Londres Precio Ofrecido (LIBOR). Igualmente, los

pr�stamos del conducto tambi�n se evaluan de Letras de tesorer�a. El pr�stamo se
valora seg�n una extensi�n, que se a�ade al t�rmino de una Nota del Tesoro y que
equivale al t�rmino del pr�stamo. En otras palabras, un pr�stamo con un t�rmino de
10 a�os se valora a�adiendo una extensi�n a una Nota del Tesoro de 10 a�os. Las
extensiones se declaran en lo que se menciona como puntos b�sicos. Una extensi�n de
185 puntos b�sicos es equivalente al 1,85 por ciento. Si la Tesorer�a de 10 a�os se
valora actualmente en 4,30 y la extensi�n es 185 puntos b�sicos, entonces la tasa
de inter�s aplicada al pr�stamo ser�a el 6,15 por ciento. El inter�s pagado en el
dinero prestado representa el coste de fondos, por tanto m�s alto el precio, mayor
la cantidad pag�. Por un pr�stamo m�s peque�o de, digamos, 100000$, una diferencia
del 0,5 por ciento en la tasa de inter�s tendr� el impacto s�lo m�nimo a la
viabilidad de una oportunidad de inversi�n. Por un pr�stamo m�s grande de $1
mill�n, sin embargo, la diferencia del 0,5 por ciento es mucho mayor. Solicitando
un pr�stamo, deber�a hacer todo lo posible para negociar el precio mejor posible,
sobre todo por pr�stamos m�s grandes. Recientemente me encontr� con uno de los
prestamistas con quien mi compa��a, Casas de la Sinfon�a, hace el negocio para
examinar nuestros informes financieros a partir del a�o fiscal anterior y planear
para el pr�ximo a�o. Ya que hago el valor de varios millones de d�lares del negocio
con este prestamista cada a�o, no dudo en pedir la mejor fijaci�n de precios. Le
record� que nuestra compa��a trabaja con varios otros prestamistas que est�n
ansiosos de ganar m�s de nuestro negocio. Mi expectativa consiste en que me har�
pronto una llamada con la fijaci�n de precios m�s favorable. Para ayudar mejor a
entender el impacto de varias diferencias en cambios de la tasa de inter�s, tome un
momento para examinar la Tabla 31. Usando una calculadora del pr�stamo de bienes
inmuebles desarrollada para Casas de la Sinfon�a, el efecto de cambios de tasas de
inter�s se puede examinar por un pr�stamo bajo de $2,5 millones. El pr�stamo se
extendi� la matriz ilustra c�mo los cambios del precio afectan cambios de los pagos
mensuales. Con una cantidad del pr�stamo de $2,5 millones y un precio del 6,25 por
ciento, el pago mensual ser�a 15392,93$. Reduciendo el precio en el 0,5 por ciento,
el pago se reduce a 14589,32$, que representa unos ahorros mensuales de 803,61$ y
unos ahorros anuales de 9643,32$ al inversionista. La matriz le permite r�pidamente
y f�cilmente examine el efecto de cambios del precio aplicado a cantidades del
pr�stamo diferentes a precios diferentes.
29
Carta de la tabla 31 de pagos mensuales

Symphony Homes, Inc www.symphony-homes.com el juego del valor inter�s total de
www.thevalueplay.com pagado: importe de 3041454,80$ pagado: tasas de inter�s de
5541454,80$ incrementadas por 1 / el 2%
Cantidad del pr�stamo: Tasa de inter�s de 2500000,00$: T�rmino del 6,25%: 360 meses
Cantidades del pr�stamo incrementadas en 5000$
30
Pr�stamo / Precio $2475000$ 2480000$ 2485000$ 2490000$ 2495000$ 2500000$ 2505000$

2510000$ 2515000$ 2520000$ 2525000
El 4,75% $12910,77$ 12936,85$ 12962,94$ 12989,02$ 13015,10$ 13041,18$ 13067,27$

13093,35$ 13119,43$ 13145,51$ 13171,60
El 5,25% $13667,04$ 13694,65$ 13722,26$ 13749,87$ 13777,48$ 13805,09$ 13832,70$

13860,31$ 13887,92$ 13915,53$ 13943,14
El 5,75% $14443,43$ 14472,61$ 14501,79$ 14530,96$ 14560,14$ 14589,32$ 14618,50$

14647,68$ 14676,86$ 14706,04$ 14735,21
El 6,25% $15239,00$ 15269,79$ 15300,57$ 15331,36$ 15362,14$ 15392,93$ 15423,72$

15454,50$ 15485,29$ 15516,07$ 15546,86
El 6,75% $16052,80$ 16085,23$ 16117,66$ 16150,09$ 16182,52$ 16214,95$ 16247,38$

16279,81$ 16312,24$ 16344,67$ 16377,10
El 7,25% $16883,86$ 16917,97$ 16952,08$ 16986,19$ 17020,30$ 17054,41$ 17088,52$

17122,62$ 17156,73$ 17190,84$ 17224,95
El 7,75% $17731,20$ 17767,02$ 17802,84$ 17838,66$ 17874,49$ 17910,31$ 17946,13$

17981,95$ 18017,77$ 18053,59$ 18089,41
www.thevalueplay.com
Software de bienes inmuebles de juego del valor, 3001

Ahora vamos a mirar a c�mo la reducci�n del coste de fondos en el 0,5 por ciento ha
afectado el valor de la propiedad. Hemos establecido ya al due�o salvar�a 9643,32$
adicionales cada a�o. Esto significa que la corriente de ingresos de la propiedad
aumentar� por esa misma cantidad. Para capitalizar el valor del aumento de la
corriente de ingresos, simplemente convertimos el flujo de fondos a un valor de la
capital solo, as�: Valor actual de corriente de ingresos = ingresos 9643,32$ = =
precio de la capitalizaci�n de 120541,50$08
En este ejemplo, un precio de la capitalizaci�n o precio de la gorra, del 8,0 por

ciento se asumi�. La conversi�n de los ingresos extra en este ejemplo nos da una
capacidad adquisitiva de la capital sola de 120541,50$, que es un resultado directo
de la reducci�n del coste de fondos en s�lo el 0,5 por ciento. Aunque pueda parecer
al principio que esto aumentar�a el valor de la propiedad, porque el pago de
intereses no afecta NOI, el valor de la propiedad no cambia. Realmente afecta, sin
embargo, la vuelta en inversi�n (ROI), ya que el flujo de fondos a�adido representa
unos ahorros al inversionista, que por su parte aumenta la tasa de rendimiento.
Cuando comienza a entender la relaci�n entre el coste de fondos y su efecto en
valor y vueltas, puede comenzar entonces a tomar la ventaja llena de su fuerza
potente y din�mica. Recuerde que todo que necesita es un cambio en la tasa de
inter�s para tener un impacto dram�tico a la tasa de rendimiento. EL PER�ODO DE LA
AMORTIZACI�N El per�odo de la amortizaci�n es el segundo de los tres elementos de
financiaci�n secundarios que afectan la financiaci�n de bienes inmuebles. Mientras
el inter�s pagado por un pr�stamo se refiere al coste de pr�stamo de fondos, el
per�odo de la amortizaci�n se refiere al tiempo usado para calcular pagos del
pr�stamo si el pr�stamo totalmente se amortizara o se reembolsara, durante el
per�odo del pr�stamo indicado.
31
Un horario de la amortizaci�n proporciona una lista u horario, de los pagos para

hacerse sobre la vida del pr�stamo. Este horario muestra la parte de cada pago que
se aplica al principal y la parte de cada pago que se aplica al inter�s. Esta
informaci�n es �til porque permite que inversionistas vean de un vistazo cuanto del
pago se est� aplicando para reducir el equilibrio del pr�stamo a cualquier punto
dado durante el per�odo el pr�stamo se amortiza. M�s corto el per�odo de la
amortizaci�n, m�s alto el pago; a la inversa, m�s largo el per�odo de la
amortizaci�n, m�s abajo el pago. Vamos a mirar un ejemplo simple. Cantidad del
pr�stamo = PV = Tasa de inter�s de 500000$ = yo = per�odo de la Amortizaci�n del
6,50% = n = 180; pago = pmt = per�odo de la Amortizaci�n de 4355,54$ = n = 360; el
pago = pmt = 3160,34$ En este ejemplo, la diferencia entre un per�odo del pr�stamo
de 15 a�os y un per�odo del pr�stamo de 30 a�os es 1195,20$ por mes. �La pregunta
se hace, es mejor conseguir un pr�stamo de 15 a�os con un pago mensual m�s alto o
un pr�stamo de 30 a�os con un pago mensual inferior? Recomiendo usar el per�odo de
la amortizaci�n de 30 a�os porque proporciona la mayor flexibilidad. Por ejemplo,
si una persona entonces quisiera presentarse m�s al pr�stamo cada mes, digamos la
diferencia equivalente del pago de 15 a�os, �l o ella ser�an capaces de hacer as�,
pero no se obligar�an a hacer as�. Ya que el flujo de fondos es tan importante en
el negocio de bienes inmuebles, los inversionistas deber�an hacer todo lo posible
para minimizar las efusiones en efectivo mensuales. Esto incluye la parte gastada
cada mes para principal e inter�s. He conocido a otros inversionistas, sin embargo,
cuyas intenciones eran comprar una propiedad de la inversi�n y sostenerlo para el
largo plazo. Muchos de estos inversionistas prefirieron per�odos de la amortizaci�n
m�s cortos por tanto podr�an reembolsar el pr�stamo de la propiedad de la inversi�n
m�s r�pidamente. Hacer tan les permitir�a disfrutar de un flujo de fondos m�s alto
de la propiedad una vez que el pr�stamo se reembols�. Incluso en situaciones como
esto, recomiendo incorporar la flexibilidad en el pr�stamo usando un per�odo de la
amortizaci�n de 30 a�os. El inversionista puede pagar entonces el pr�stamo sobre a
32
per�odo de tiempo m�s corto de ser deseado. De estos camino el inversionista tiene
la opci�n de pagar un poco extra cada mes, pero no tiene a. Esta opci�n es sobre
todo importante cuando una unidad es vacante y ningunos ingresos se est�n
generando. La tabla 32 ilustra un horario de la amortizaci�n del pr�stamo mensual
usando 500000$ como la cantidad tomada a pr�stamo, una tasa de inter�s del 6,5 por
ciento, un per�odo de 30 a�os y un pago adelantado mensual de 217$. S�lo los 39
primeros meses se muestran por la brevedad. Ahora vamos a examinar la Tabla 33.
Este horario ilustra el importe aplicado tanto a inter�s como a principal. Note
c�mo el pago de 217$ por mes adicionales redujo el per�odo del reembolso de 30 a�os
a aproximadamente 25 a�os. Como se ha establecido ya, hay una compensaci�n al pagar
por adelantado el pr�stamo ya que el flujo de fondos mensual de la propiedad es
reducido por exactamente la cantidad del principal adicional pagado. En este
ejemplo, cinco a�os se afeitan del horario del reembolso total, pero 217$ por mes
se sacrifican en el proceso. Otra raz�n de usar un per�odo de la amortizaci�n m�s
largo consiste en porque, haciendo tan, la proporci�n de cobertura de la
amortizaci�n de la deuda (DSCR) mejora. Esto es sobre todo importante para
prestamistas. Quieren asegurarse que los bienes inmuebles considerados con
objetivos de la inversi�n generar�n bastante dinero efectivo para atender la deuda.
En otras palabras, los prestamistas quieren y se tienen que asegurar que los bienes
inmuebles tiran bastante dinero efectivo solo para reembolsar el pr�stamo. La
utilizaci�n de un per�odo de la amortizaci�n m�s largo reduce la efusi�n en
efectivo mensual, que por su parte deja m�s dinero efectivo disponible para el pago
del pr�stamo. La proporci�n se calcula as�: proporci�n de cobertura de la
amortizaci�n de la deuda = ingresos operativos netos = principal de DSCR + inter�s
La proporci�n es una medida simple de la relaci�n de dinero efectivo generado de

una inversi�n a la deuda requerida pagar esa inversi�n. DSCR m�nimo var�a del
prestamista al prestamista, pero en general puede ser tan s�lo 075 o hasta 140. La
mayor parte de prestamistas buscan DSCR m�nimo de 1,00 a 1,20. Este concepto m�s
totalmente se explora en el Cap�tulo 6.
33
Horario de la amortizaci�n del pr�stamo de la tabla 32 - mensualmente
Cantidad del pr�stamo: N�mero de 500000,00$ de Pagos: 360 PMT PMT 1 2 3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37
38 Total de Inter�s Principal de 39 meses Tasa de inter�s Principal: Cantidad del
Pago del 6500%: Equilibrio de $217,00$ 217,00$ 217,00$ 217,00$ 217,00$ 217,00$
217,00$ 217,00$ 217,00$ 217,00$ 217,00$ 217,00$ 217,00$ 217,00$ 217,00$ 217,00$
217,00$ 217,00$ 217,00$ 217,00$ 217,00$ 217,00$ 217,00$ 217,00$ 217,00$ 217,00$
217,00$ 217,00$ 217,00$ 217,00$ 217,00$ 217,00$ 217,00$ 217,00$ 217,00$ 217,00$
217,00$ 217,00$ 217,00 del Pago adelantado del EQUILIBRIO del Pago adelantado de
Inter�s total de 3160,34$ $499330,99$ 498658,36$ 497982,09$ 497302,15$ 496618,53$
495931,21$ 495240,16$ 494545,37$ 493846,82$ 493144,48$ 492438,34$ 491728,37$
491014,56$ 490296,88$ 489575,31 $488849,84$ 488120,44$ 487387,09$ 486649,76$
485908,44$ 485163,10$ 484413,73$ 483660,30$ 482902,79$ 482141,17$ 481375,43$
480605,54$ 479831,48$ 479053,23$ 478270,76$ 477484,05$ 476693,08$ 475897,83$
475098,27$ 474294,38$ 473486,13$ 472673,51$ 471856,48$ 471035,03
Total de Inter�s del Principal del mes Inter�s total Principal agosto de 2005 de
$691,05$ 2686,29$ 4759,84$ 18881,54 del julio de 2005 de $687,32$ 2690,02$ 4068,79$
16195,25 del junio de 2005 de $683,62$ 2693,72$ 3381,47$ 13505,23 del mayo de 2005
de $679,94$ 2697,40$ 2697,85$ 10811,51 del abril de 2005 de $676,27$ 2701,07$
2017,91$ 8114,11 del marzo de 2005 de $672,63$ 2704,71$ 1341,64$ 5413,04 del
febrero de 2005 de $669,01$ 2708,33$ 669,01$ 2708,33 de 2005 de Jan diciembre de
2005 de $706,14$ 2671,20$ 7561,66$ 29589,08 del noviembre de 2005 de $702,34$
2675,00$ 6855,52$ 26917,88 del octubre de 2005 de $698,55$ 2678,79$ 6153,18$
24242,88 de 2005 de Sep de $694,79$ 2682,55$ 5454,63$ 21564,09$ 709,97$ 2667,37$
8271,63 Agosto de 2006 de $737,33$ 2640,01$ 13350,24$ 50819,22 del julio de 2006 de
$733,35$ 2643,99$ 12612,91$ 48179,21 del junio de 2006 de $729,40$ 2647,94$
11879,56$ 45535,22 del mayo de 2006 de $725,47$ 2651,87$ 11150,16$ 42887,28 del
abril de 2006 de $721,57$ 2655,77$ 10424,69$ 40235,41 del marzo de 2006 de $717,68$
2659,66$ 9703,12$ 37579,64 del febrero de 2006 de $713,81$ 2663,53$ 8985,44$
34919,98 de 2006 de Jan de 32256,45$ diciembre de 2006 de $753,43$ 2623,91$
16339,70$ 61339,12 del noviembre de 2006 de $749,37$ 2627,97$ 15586,27$ 58715,21
del octubre de 2006 de $745,34$ 2632,00$ 14836,90$ 56087,24 de 2006 de Sep de
$741,32$ 2636,02$ 14091,56$ 53455,24 Jan de $757,51$ 2619,83$ 17097,21$ 63958,95
Agosto de 2007 de $786,71$ 2590,63$ 22515,95$ 82181,59 del julio de 2007 de
$782,47$ 2594,87$ 21729,24$ 79590,96 del junio de 2007 de $778,25$ 2599,09$
20946,77$ 76996,09 del mayo de 2007 de $774,06$ 2603,28$ 20168,52$ 74397,00 del
abril de 2007 de $769,89$ 2607,45$ 19394,46$ 71793,72 del marzo de 2007 de $765,74$
2611,60$ 18624,57$ 69186,27 del febrero de 2007 de $761,62$ 2615,72$ 17858,83$
66574,67 de 2007 diciembre de 2007 de $803,89$ 2573,45$ 25705,62$ 92501,28 del
noviembre de 2007 de $799,56$ 2577,78$ 24901,73$ 89927,83 del octubre de 2007 de
$795,25$ 2582,09$ 24102,17$ 87350,05 de 2007 de Sep de $790,97$ 2586,37$ 23306,92$
84767,96 2008 de Jan de $808,25$ 2569,09$ 26513,87$ 95070,37 812,62$ Marzo de 2008
de $817,03$ 2560,31$ 28143,52$ 100195,40 del febrero de 2008 de $27326,49$ 97635,09
de $ 2,56472$ 821,45$ 2555,89$ 28964,97$ 102751,29
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34
Horario de la amortizaci�n del pr�stamo de la tabla 33 - anual

Cantidad del pr�stamo: N�mero de 500000,00$ de Pagos: A�o de 360 a�os 1 2 3 4 5 6 7
8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 �� Per�odo del Per�odo JanDec
2005 JanDec �� 2006 �� JanDec 2007 JanDec 2008 �� JanDec 2009 JanDec 2010 �� JanDec
2011 JanDec 2012 �� JanDec 2013 JanDec 2014 �� JanDec 2015 JanDec 2016 �� JanDec
2017 JanDec 2018 �� JanDec 2019 JanDec 2020 �� JanDec 2021 JanDec 2022 �� JanDec
2023 JanDec 2024 �� JanDec 2025 JanDec 2026 �� JanDec 2027 JanDec 2028 � Principal
de JanDec 2029 Pagado Durante Total del Per�odo Tasa de inter�s de $8271,63$
8825,58$ 9416,66$ 10047,30$ 10720,18$ 11438,12$ 12204,17$ 13021,51$ 13893,60$
14824,07$ 15816,85$ 16876,14$ 18006,37$ 19212,30$ 20498,97$ 21871,82$ 23336,63$
24899,53$ 26567,11$ 28346,32$ 30244,75$ 32270,28$ 34431,48$ 36737,42$ 38221,21
Principal Anual: Cantidad del Pago del 6500%: Inter�s pagado de 3160,34$ Durante
Total de $32256,45$ 31702,50$ 31111,42$ 30480,78$ 29807,90$ 29089,96$ 28323,91$
27506,57$ 26634,48$ 25704,01$ 24711,23$ 23651,94$ 22521,71$ 21315,78$ 20029,11$
18656,26$ 17191,45$ 15628,55$ 13960,97$ 12181,76$ 10283,33$ 8257,80$ 6096,60$
3790,66$ 1330,26 de Inter�s anual del Total del Per�odo Pagado Durante Total del
Per�odo $ de $40528,08$ 40528,08$ 40528,08$ 40528,08$ 40528,08$ 40528,08$ 40528,08$
40528,08$ 40528,08$ 40528,08$ 40528,08$ 40528,08$ 40528,08$ 40528,08$ 40528,08$
40528,08$ 40528,08$ 40528,08$ 40528,08$ 40528,08$ 40528,08 del Pago Anual 40528,08
www.thevalueplay.com DE $40528,08$ 40528,08$ 39551,47
LA CANTIDAD DE FONDOS TOM� A PR�STAMO La cantidad de fondos tomados a pr�stamo es

el �ltimo de los tres elementos de financiaci�n secundarios que afectan la
financiaci�n de bienes inmuebles. La cantidad de fondos tomados a pr�stamo o
cantidad del pr�stamo, es la cantidad de dinero tomada a pr�stamo para financiar
una inversi�n. La relaci�n entre la cantidad del pr�stamo y el pago al contado es
una relaci�n inversa. Ya que la cantidad de dinero tomada a pr�stamo para una
propiedad de la inversi�n aumenta, la cantidad aplicada hacia las disminuciones del
pago al contado;
35
El gui�n I de la tabla 34: estado de ingresos formal de 5 a�os desde el 1 de enero

La financiaci�n de proporciones de la llave de asunciones
Coste y asunciones de ingresos
Promedio de proyecciones de aumento del alquiler mensualmente alquila proyecciones

del gasto de funcionamiento a�o mensual actual 1 a�o 2 a�o proyectado 5 de 4 a�os
de 3 a�os
36
Funcionamiento de ingresos
Gastos de funcionamiento
Ingresos operativos netos
Flujo de fondos de operaciones
37
El gui�n II de la tabla 35: estado de ingresos formal de 5 a�os desde el 1 de enero


del gasto de funcionamiento a�o mensual actual 1 a�o 2 a�o proyectado 3
38
A�o 4
A�o 5
39
a la inversa, cuando la cantidad del pr�stamo disminuye, los aumentos del pago al
contado. Es l�gico suponer que m�s dinero tom� a pr�stamo, mayor el pago mensual
ser�, y menos dinero tom� a pr�stamo, m�s peque�o el pago mensual ser�. Aunque un
inversionista pudiera concluir de este razonamiento que tiene sentido de dejar
tanto dinero como posible para disminuir el pago mensual y as� aumentar el flujo de
fondos de la propiedad, esa conclusi�n ser�a incorrecta. Seg�n el principio del
dinero de otro gente (OPM), que trata con el concepto de la acci�n de palanca, el
mayor el porcentaje del dinero tom� a pr�stamo el mayor que la vuelta en la equidad
ser�. Aunque el pago mensual aumente tomando a pr�stamo m�s, ya que las vueltas se
miden como una proporci�n de los ingresos generados por la propiedad hasta un total
del capital de alguien invertido en �l, la tasa de rendimiento es mayor debido al
aumento de la acci�n de palanca. Hablan del principio OPM, junto con el principio
de acci�n de palanca, en mayores detalles en el siguiente cap�tulo. Hace varios
a�os, desarroll� un modelo financiero que uso extensivamente para analizar y
evaluar propiedades de la inversi�n, que llamo Los Ingresos de Juego del Valor
Analizador. En la parte 2, �Case Study Review, La Aplicaci�n pr�ctica del An�lisis
de la Valoraci�n�, el modelo se explica en mucho mayores detalles. Por el momento,
sin embargo, me gustar�a concentrarme en tres medidas clave en el modelo. Son la
vuelta de ingresos netos en la inversi�n (ingresos netos ROI), ROI en efectivo y
ROI total. Vamos a tomar un momento para examinar el efecto de cambios en cantidad
de fondos tomados a pr�stamo en estas tres proporciones mirando dos guiones
diferentes. En la Tabla 34 (el Gui�n I), el Inversionista A ha usado los Ingresos
Analizador para evaluar un bloque de pisos disponible para la venta con un precio
de compra total de 3375000$. Seg�n este gui�n, el importe de fondos tomados a
pr�stamo por el Inversionista A es 2531250$. Esto deja un equilibrio de 843750$, o
el 25 por ciento, requerido para el pago al contado. En este gui�n, el
Inversionista A realizar� unos ingresos netos ROI del 5,53 por ciento, ROI en
efectivo del 13,51 por ciento y ROI total del 18,46 por ciento en el A�o 1 en el
capital invertido o pago al contado en efectivo. Aunque muchos inversionistas se
satisficieran por estas vueltas, vamos a ver si hay un modo para nosotros de
mejorarlos. En la Tabla 35 (el Gui�n II), todas las variables dentro del modelo se
creen constantes y son exactamente lo mismo como en la Tabla 34 con la excepci�n
40
de dos - la cantidad de fondos tom� a pr�stamo y el pago al contado o la equidad

del due�o. En el Gui�n II, el pago al contado se ha disminuido a 337500$, que es
una inversi�n del 10 por ciento, y la cantidad de fondos tomados a pr�stamo se ha
aumentado a 3037500$. El pago mensual requerido atender la deuda en este gui�n es
20509$. Esto se compara desfavorablemente con el pago mensual de 17091$ en el Gui�n
I y causa una disminuci�n neta del restante despu�s del flujo de fondos (CF) fiscal
de 3418$ por mes. A primera vista, puede ser inclinado a creer que Inversionista un
en el Gui�n soy mejor de dinero que el Inversionista B en el Gui�n II, desde el
Inversionista Unos bolsillos 3418$ por mes adicionales. En el Gui�n II, el
Inversionista B realizar� unos ingresos netos ROI del 4,15 por ciento, ROI en
efectivo del 21,61 por ciento y ROI total del 36,47 por ciento en el A�o 1 en el
capital invertido. Seg�n nuestro an�lisis, el Inversionista B ganar� casi dos veces
m�s que al Inversionista A. Aumentando la cantidad de fondos tom� a pr�stamo y
disminuci�n de la cantidad de fondos invertidos, realmente puede ganar una tasa de
rendimiento m�s alta en su capital invertido. Mientras es verdad que hay menos
dinero efectivo restante al final de cada per�odo, el inversionista en tarifas del
Gui�n II mucho mejor que el inversionista en el Gui�n I. Esto es porque las vueltas
se miden como una proporci�n del dinero efectivo restante a equidad del
inversionista o capital invertido. Otra vez, invirtiendo menos de su propio dinero,
realmente gana una tasa de rendimiento m�s alta que por otra parte iba, a pesar de
que el dinero efectivo restante ha disminuido. En el resumen, los tres elementos de
la inversi�n secundarios que afectan actividades de financiaci�n de bienes
inmuebles son el coste de fondos, el per�odo de la amortizaci�n y la cantidad de
fondos tomados a pr�stamo. El entendimiento de la interacci�n entre estas tres
variables y su relaci�n el uno al otro es esencial para tasar c�mo los cambios de
cualquiera de los tres pueden afectar la rentabilidad de los diversos tipos de
inversiones de bienes inmuebles. Mejor entiende estos principios, mayor ser� sus
posibilidades para el �xito en el negocio de bienes inmuebles.
41
Cap�tulo 4
Elementos de la inversi�n adicionales y su efecto en financiaci�n de estrategias
n el Cap�tulo 2, examinamos los tres elementos de financiaci�n primarios alrededor

de los cuales la actividad de la inversi�n de bienes inmuebles se centra - tiempo,
volumen y tipo de la propiedad. En el Cap�tulo 3 aprendimos sobre los tres
elementos de financiaci�n secundarios que afectan actividades de financiaci�n de
bienes inmuebles - coste de fondos, per�odo de la amortizaci�n y cantidad de fondos
tomados a pr�stamo. Tres elementos adicionales tienen un efecto en la financiaci�n
de bienes inmuebles: la duraci�n del pr�stamo, los honorarios del prestamista y las
penas del pago adelantado (ver el Objeto expuesto 41). La duraci�n se debe
considerar antes de obtener un pr�stamo para asegurar que la vida de ello convenga
mejor a las necesidades de un inversionista. Tambi�n es importante ser familiar con
muchos tipos de honorarios cobrados por prestamistas y saber su efecto en el coste
total de una inversi�n. Finalmente, los inversionistas tambi�n deber�an ser
conscientes de cualquier tipo de la pena del pago adelantado que puede ser impuesta
por el prestamista. La DURACI�N DEL PR�STAMO El primer elemento adicional que tiene
un efecto en la financiaci�n de bienes inmuebles es la duraci�n del pr�stamo. La
duraci�n del pr�stamo se refiere a la vida de un pr�stamo o t�rmino. Por ejemplo,
una duraci�n del pr�stamo de 10 a�os significa que expirar� en
43
Yo
Exponga 41 elementos de financiaci�n Adicionales.
1. Duraci�n del pr�stamo 2. Honorarios del pr�stamo 3. Penas del pago adelantado
el final del per�odo de 10 a�os y debe a su expiraci�n renovarse o pagarse en su

totalidad. Un pr�stamo con una duraci�n de 10 a�os puede o puede no tener un
per�odo de la amortizaci�n igual a su per�odo de duraci�n. Mientras que la
amortizaci�n se refiere al tiempo usado para calcular la cantidad de pago para
hacerse cada per�odo, la duraci�n se refiere al tiempo el pr�stamo existir�. Por
ejemplo, un pr�stamo con una duraci�n de 10 a�os o t�rmino, puede tener un 15-,
20-, o per�odo de la amortizaci�n de 30 a�os. Al final de su t�rmino, cualquier
equilibrio del pr�stamo restante se tendr� que reembolsar en su totalidad si el
prestamista decide no renovarlo o ampliarlo. Sin tener en cuenta que tipo de la
financiaci�n se obtiene para una propiedad de la inversi�n, los inversionistas
deber�an ser familiares con t�rminos del pr�stamo y el impacto que tendr�n en su
financiaci�n de bienes inmuebles. La utilizaci�n del t�rmino m�s apropiado es mejor
determinada por el tiempo estimado que una inversi�n se quiere para sostenerse. Por
ejemplo, los inversionistas que tienen la intenci�n de sostener una propiedad para
el periodo de 10 o m�s a�os querr�an con la mayor probabilidad obtener un pr�stamo
del tipo de inter�s fijo con un t�rmino que corresponde al per�odo de la
amortizaci�n apretado, que es t�picamente 30 a�os. La financiaci�n de la propiedad
con un t�rmino m�s corto, digamos cinco a�os, obligar�a a un inversionista a
financiar de nuevo la propiedad al final de t�rmino, o en cinco a�os. Seg�n el
ambiente del precio del inter�s actual, puede ser mejor cerrarse en un precio
inferior en el momento de la financiaci�n inicial, ya que los precios pueden
cambiar de repente y sin el aviso. Los inversionistas que planean sostener
44
Elementos de la inversi�n adicionales y efecto en financiaci�n de estrategias
una propiedad durante 10 a�os o m�s tendr� que conseguir un pr�stamo por un margen
de tiempo correspondiente. Si una decadencia en tasas de inter�s del mercado ocurre
a alg�n punto en el futuro, un inversionista siempre tiene la opci�n de financiar
de nuevo. Si las penas del pago adelantado existen, sin embargo, tambi�n, deben ser
factored en la decisi�n de nuevas finanzas. Un aumento de tasas de inter�s del
mercado no afectar� la hipoteca, porque una medida de protecci�n se ha incorporado
para aislar la inversi�n de un ambiente del precio m�s alto eligiendo el t�rmino de
financiaci�n m�s apropiado en primer lugar. Los pr�stamos que tienen duraciones m�s
largas pueden trabajar a veces a la desventaja de un inversionista, sobre todo si
la propiedad comprada se quiere para sostenerse durante el s�lo rato. Si, por
ejemplo, una propiedad de la rehabilitaci�n se ha identificado y la propiedad se
sostendr� durante un a�o o menos antes de eliminarla, entonces un pr�stamo con una
duraci�n m�s corta es preferible, porque tales pr�stamos t�picamente tienen precios
inferiores que aquellos con duraciones m�s largas. Esto es porque los prestamistas
pueden predecir m�s exactamente tasas de inter�s durante un margen de tiempo m�s
corto que pueden durante un margen de tiempo m�s largo. Una hipoteca de la tasa
ajustable de un a�o o BRAZO, casi con seguridad tendr� una tasa de inter�s en los
l�mites de 1/2 a 1 por ciento m�s abajo que un pr�stamo con un t�rmino de 30 a�os.
Un BRAZO de un a�o t�picamente tiene un tipo de inter�s fijo durante los seis
primeros meses o un a�o, y luego se adapta anualmente o semestralmente a partir de
entonces. Un pr�stamo comparable de un banco puede llevar un precio para
corresponder a un BRAZO de un a�o, pero tambi�n puede tener un t�rmino de un a�o,
significando que en vez del ajuste, el pr�stamo expirar� y tendr� para satisfacerse
por renovaci�n de �l o por reembolso de �l. Seleccionando la duraci�n o t�rmino que
mejor encuentra las necesidades de financiaci�n de un inversionista, los objetivos
de la inversi�n se deben determinar primero. Los inversionistas deben establecer de
antemano cuanto una propiedad es sostenerse antes de remitirse a un instrumento de
deudas particular. �Se comprar� la propiedad y se a�adir� a una carpeta que
contiene otras propiedades del alquiler y posteriormente se sostendr� durante
muchos a�os, o se creer� en cambio que para s�lo un per�odo corto del tiempo
capturar� una ganancia creada haciendo mejoras en ello? Los inversionistas deber�an
establecer sus objetivos de la inversi�n antes de asumir un compromiso al
prestamista y luego elegir un pr�stamo con una duraci�n que mejor conviene a la
oportunidad deseada.
45
LOS HONORARIOS DEL PR�STAMO El segundo elemento adicional que tiene un efecto en la
financiaci�n de bienes inmuebles son los honorarios del pr�stamo tasados por el
prestamista. Los honorarios del pr�stamo vienen a todas las formas y tallas y a
todas las clases de disfraces. Se enmascaran usando t�rminos como tasas de
solicitud, examinan honorarios, asegurando honorarios, honorarios del origen del
pr�stamo, hipotecan honorarios del agente de bolsa y puntos cobrados durante el
cierre. Ya que algunos prestamistas son demasiado agresivos y tasan unos honorarios
o precio para aproximadamente todo, aconsejo pedir una lista de todos los gastos
que se cobrar�n tanto por el prestamista como por el agente de bolsa de la hipoteca
(si aplicable). Aunque por prestamistas de la ley y agentes de bolsa se requieran
revelar todos los gastos, estas cuestiones se deber�an dirigir frente. Incluso
despu�s de recibir el horario de gastos, paga para tener cuidado, ya que algunos
gastos se pueden revelar en la declaraci�n del establecimiento en el �ltimo momento
s�lo antes del cierre del pr�stamo. Esto sobre todo es verdad usando a un agente de
bolsa de la hipoteca. El Acto de Procedimientos del Establecimiento de Bienes
inmuebles federal requiere que los prestamistas provean a prestatarios de una
estimaci�n de la buena fe (GFE) de los honorarios debidos durante el cierre, y
deben hacer as� tres d�as despu�s de la solicitud de pr�stamo. Estos honorarios de
la hipoteca, tambi�n llamados gastos del establecimiento, cubren varios gastos
asociados con la financiaci�n de la hipoteca. Desde el cierre de gastos por lo
general se extienden desde en medio 3 y el 5 por ciento del precio de venta, es el
mejor para esperar hasta la recepci�n de una estimaci�n de la buena fe antes de
firmar cualquier pr�stamo. De hecho, es una idea buena de obtener estimaciones de
la buena fe de varios prestamistas y comparar sus gastos respectivos. Tome s�lo un
momento para examinar la estimaci�n de la buena fe en el Objeto expuesto 42. La
forma pone en una lista 15 honorarios del prestamista diferentes solos, as� como
varios honorarios adicionales por partidos que pueden tener un inter�s a la
transacci�n. Aunque al agente de bolsa lo obliguen legalmente a revelar todos los
honorarios razonables y acostumbrados, el agente de bolsa no siempre sabe que
honorarios el prestamista cobrar�. El agente de bolsa y el prestamista no son
mismos. El agente de bolsa sirve de un tercero para asistir al comprador en la
obtenci�n del tipo m�s apropiado de la financiaci�n. Si los agentes de bolsa usan a
prestamistas no han usado antes, pueden no ser conscientes de la estructura de
honorarios completa del prestamista. Yo mismo he sido sorprendido en m�s de una
ocasi�n por gastos inesperados que se revelan en el momento del cierre. Sobre todo
me sorprend� en un nuevo construyen al pleito
46
Exponga 42 Estimaci�n de la Buena fe (no un compromiso del pr�stamo).
Esta Estimaci�n de la Buena fe est� siendo proporcionada por un agente de bolsa de
la hipoteca, y ning�n prestamista se ha obtenido a�n.
La informaci�n proporcionada abajo refleja estimaciones de los gastos en los cuales
probablemente incurrir� en el establecimiento de su pr�stamo. puesto en una lista
son estimaciones - los gastos actuales pueden ser m�s o menos. Su transacci�n puede
no implicar unos honorarios de cada art�culo puesto en una lista. Los honorarios
Los n�meros puestos en una lista al lado de las estimaciones generalmente equivalen
a las l�neas numeradas contenidas en la HUD 1 o declaraci�n del establecimiento de
la HUD-1A que recibir� en el establecimiento. La HUD 1 o declaraci�n del
establecimiento de la HUD-1A le mostrar� el valor real para art�culos pagados en el
establecimiento.
HUD 1 801 802 803 804 805 806 807 808 809 810 811 812 813 814 815 901 902 903 904
906 1001 1002 1004 1006 1008 1301 DE 1204 DE 1203 DE 1202 DE 1201 DE 1108 DE 1107
DE 1106 DE 1105 DE 1103 DE 1102 DE 1101 1302
DESCRIPCI�N DE Honorarios del Origen del Pr�stamo de GASTOS % + Honorarios de

Descuento del Pr�stamo de $ % + Honorarios del Agente de bolsa de la Hipoteca de
Honorarios de la Asunci�n de la Tasa de solicitud de Seguro de la Hipoteca de
Honorarios de Inspecci�n del Informe de cr�dito de Honorarios de la Valoraci�n de $
% + Impuesto de $ Tasa por servicios Relacionada que Trata Honorarios que Aseguran
la Cerradura del Precio del Prestamista de Honorarios del Compromiso de la Tasa de
solicitud de Honorarios de Transferencia bancaria de Honorarios - En Inter�s de
Honorarios / d�a para Riesgo de Seguro contra inundaciones de Contribuciones
territoriales del condado de la Prima de seguros de Riesgo de la Prima de seguros
de la Hipoteca de d�as INS / MO. para Hipoteca INS / MO. para Tax & Assmt. / MO.
para Seguro contra inundaciones / MO. para el Seguro del T�tulo de Honorarios del
Abogado de Honorarios del Notario de Honorarios de Preparaci�n de documentos de
Examen del T�tulo de B�squeda del T�tulo o el Extracto de Honorarios de
Cierre/Dep�sito o el Establecimiento de Ajuste del Dep�sito Agregado Grabaci�n de
Impuesto de estado del Impuesto/Sellos de la Ciudad/Condado de Honorarios / Sellos
Inspecci�n del Par�sito de la Revisi�n Fiscal Intangible
CANTIDAD
meses de meses de meses de meses
�S� / �el B� designa aquellos gastos para ser pagados por el Vendedor/Agente de
bolsa. �El A� designa aquellos gastos que afectan ABRIL �F� designa gastos
financiados.
Estas estimaciones se proporcionan de acuerdo con el Acto de Procedimientos del

Establecimiento de Bienes inmuebles de 1974, como enmendado (RESPA). La informaci�n
adicional se puede encontrar en la HUD el Folleto de informaci�n Especial, que debe
ser proporcionado a usted por su agente de bolsa de la hipoteca o prestamista, si
su aplicaci�n debe comprar la propiedad privada y el Prestamista tomar� un primer
gravamen en la propiedad. Direcci�n de la Propiedad de la Direcci�n postal
Fecha de preparaci�n de la cantidad del pr�stamo propuesta
Tipo del pr�stamo FHA
VA
Convencional
N�mero del pr�stamo de la tasa de inter�s estimado
Fecha
Fecha
Fecha
G�NESIS 2000, INC. * W140 * (800) 882-0504 p�ginas 1 de 1
Fecha
Forme GFE (03/95)
47
casa vendimos hace varios meses esto cerrado s�lo recientemente. �El agente de
bolsa de la hipoteca acus� a su cliente m�s de 6000$ en honorarios del agente de
bolsa de una cantidad del pr�stamo de s�lo un poco m�s de 200000$! Esto es
equivalente a aproximadamente el 3 por ciento de la cantidad del pr�stamo. Lo que
me sorprendi� a�n m�s, sin embargo, era que el propietario ni siquiera hab�a
recibido una estimaci�n de la buena fe hasta el d�a antes del cierre. Los
honorarios de la solicitud de pr�stamo son una acusaci�n que algunos prestamistas
tasen la aplicaci�n entonces formal se hace. Las tasas de solicitud no se extienden
en ninguna parte de ning�n precio en absoluto a hasta 500$ en la propiedad privada
de la familia sola. En anuncio m�s grande o pr�stamos de la multifamilia, la tasa
de solicitud inicial puede ser hasta 2500$ a 5000$. Los honorarios se cargan para
compensar gastos incurridos por el prestamista o agente de bolsa para art�culos
como gastos administrativos e informes de cr�dito. La justificaci�n de los gastos
resulta de una necesidad de recuperar gastos as� como la inhabilidad de algunos
candidatos de tener derecho a pr�stamos. El cobro de una tasa de solicitud sirve
para eliminar aquellos individuos que pueden no ser capaces de la calificaci�n para
un pr�stamo. Si, por ejemplo, el candidato cree que puede no ser capaz de tener
derecho a un pr�stamo y sabe que una tasa de solicitud de 250$ se cobrar� sin tener
en cuenta si se licencia, las posibilidades son no se molestar� con la aplicaci�n.
Aunque los prestamistas que cobran una tasa de solicitud tengan con la mayor
probabilidad menos candidatos, la calidad de aquellos candidatos probablemente ser�
m�s alta. Las tasas de solicitud son a menudo negociables. Si sabe que tiene el
cr�dito bueno y no tendr� problema teniendo derecho a un pr�stamo, seguramente
contar�n al prestamista o agente de bolsa y pedir�n la tasa de solicitud para
renunciarse. Muchas veces la respuesta ser� s�. El partido que toma la aplicaci�n,
sin embargo, puede decidir cobrar los honorarios frente y consentir en acreditarlo
atr�s a usted en el momento del cierre. Esto ayuda a reducir el riesgo para el
prestamista que el prestatario cambie a otra compa��a de la hipoteca o banco a
alg�n punto en el proceso. Si el prestatario ha pagado una tasa de solicitud de
500$, por ejemplo, en una propiedad de la inversi�n de la familia sola, o quiz�s
unos honorarios de 5000$ en una propiedad de la multifamilia, y sabe que recibir�
un cr�dito de ello en el momento del cierre, hay una posibilidad muy buena a trav�s
de la cual se quedar� con el prestamista para ver el pr�stamo al cierre. Los
honorarios que aseguran han ocurrido durante los �ltimos a�os a�n otra manera de
dar bordadas por gastos suplementarios. La justificaci�n de este precio es similar
a esa de la tasa de solicitud en esto, de manera similar a
48
deben pagar el personal quien pagan tratar la solicitud de pr�stamo, el

departamento de aseguramiento para su trabajo de asegurar el pr�stamo. Usando esa
l�gica, parece razonable esperar que a alg�n punto en el futuro, podr�amos comenzar
a ver otros tipos de honorarios revelarse, como unos �honorarios del comit� del
pr�stamo� de examinar el pr�stamo, o quiz�s unos �honorarios de recursos humanos�
para cubrir el coste de alquilar todos los otros departamentos que nos acusan
honorarios. La lista s�lo es limitada por la imaginaci�n de alguien. Los honorarios
del origen del pr�stamo, todav�a otro modo de acusar al prestatario, son por lo
general equivalentes a un punto, o el 1 por ciento, del importe del pr�stamo. Por
un pr�stamo de 100000$, por ejemplo, los honorarios ser�an 1000$. La justificaci�n
de estos honorarios est� supuestamente basada en los gastos incurridos por el
prestamista para hacer realmente el pr�stamo una vez que se haya aprobado. Los
documentos legales se deben preparar y tratarse, el pr�stamo se debe financiar, y
todo se debe correctamente registrar. Algunos prestamistas renunciar�n los
honorarios del origen del pr�stamo totalmente o los har�n rodar en la tasa de
inter�s por el pr�stamo aumentando el precio por 25 puntos b�sicos, que es el
equivalente de un cuarto de un punto. Los agentes de bolsa de la hipoteca ganan la
mayor�a de sus ingresos de los honorarios generados colocando pr�stamos. Ya que no
son prestamistas directos, los agentes de bolsa no ganan nada del inter�s cobrado.
El inter�s se paga al prestamista y no al agente de bolsa. Un agente de bolsa de la
hipoteca es similar a un agente de bienes ra�ces en esto s�lo ambos se compensan
cuando venden algo. Ambos tipos de agentes de bolsa se pagan en una base del
porcentaje. Mientras pagan al corredor de bienes ra�ces una comisi�n, pagan al
agente de bolsa de la hipoteca puntos. Los agentes de bolsa t�picamente culpan
entre 1 y el 2 por ciento de la cantidad del pr�stamo, a veces m�s y a veces menos.
Los factores que pueden afectar los honorarios que cobran son art�culos como la
solvencia del prestatario, la talla del pr�stamo y su capacidad de recibir
honorarios de la parte trasera del prestamista. No sea enga�ado por agentes de
bolsa que alegan que el 1 por ciento por un pr�stamo de 100000$ asciende y le dice
que hacen s�lo 1000$ en la transacci�n. Los agentes de bolsa siempre son casi
compensados por el prestamista diferencias en la extensi�n del precio cobrado. Por
ejemplo, si el tipo base que un prestamista cobra es el 6,00 por ciento con puntos
cero al prestatario, al agente de bolsa le pagar� probablemente unos honorarios de
la parte trasera del 1 por ciento el prestamista. Si el agente de bolsa es capaz de
vender el mismo pr�stamo a usted en, digamos el 6,25 por ciento, el agente de bolsa
puede doblar su ingresos por el pr�stamo y recibir el 2 por ciento de
49
el prestamista. Se requiere legalmente que tanto la delantera como los honorarios
de la parte trasera se revelen en la estimaci�n de la buena fe. Los prestatarios
tienen un derecho de saber cu�nto se est�n cobrando por los servicios del
prestamista. Si es un inversionista con el cr�dito bueno y tiene un informe
financiero personal fuerte, los agentes de bolsa de la hipoteca con menor
probabilidad jugar�n tales juegos con usted. Es probablemente familiar con el
t�rmino el principio �que se cuide el comprador�, pero por si acaso no es, el
comprador �de medios de la traducci�n literal se precaven� o �dejan al comprador
precaverse�. En caso de honorarios del pr�stamo, sin embargo, supongo que podr�amos
decir �dejan al prestatario precaverse�. Los puntos a menudo se ponen a disposici�n
de prestatarios para comprar abajo la tasa de inter�s aplicada a un pr�stamo. Ya
que un punto es equivalente al 1 por ciento, un inversionista que paga un punto por
un pr�stamo de 100000$ pagar�a 1000$ en honorarios sinceros adicionales. Para cada
punto pagado, la tasa de inter�s por el pr�stamo se disminuye por aproximadamente
1/8 a 1/4 de un por ciento. Esto es s�lo una pauta general, ya que las extensiones
del precio var�an extensamente entre prestamistas, pero el prestamista con el cual
trabaja puede proporcionar por lo general una cotizaci�n exacta mirando hojas del
precio. Ya que las extensiones del precio son din�micas y cambian con fluctuaciones
menores del mercado, el precio citado puede ser bueno para s�lo que momento
particular, o puede ser bueno para el resto del d�a. Tome un momento para examinar
la Tabla 41. En este ejemplo, seis guiones del precio diferentes se comparan. La
cantidad del pr�stamo de $1 mill�n y el t�rmino de 240 meses se creen constantes,
mientras la tasa de inter�s y los puntos se cambian en cada gui�n. Una tasa de
inter�s baja del 7,00 por ciento con puntos cero se aplica en la primera l�nea. En
cada gui�n del precio subsecuente, la tasa de inter�s se disminuye en incrementos
del cuarto del punto aumentando simult�neamente la cantidad de puntos de descuento
pagados por el prestatario. En el primer ejemplo, un inversionista que toma a
pr�stamo $1 mill�n y no paga ningunos puntos y sostiene el pr�stamo en todas partes
de la duraci�n de su vida de 20 a�os pagar�a un total de 1860717,45$, con un pago
mensual de 7752,99$. En el �ltimo ejemplo, el inversionista toma a pr�stamo mismo
$1 mill�n para el mismo per�odo de 20 a�os, pero en cambio decide pagar cinco
puntos de descuento para comprar el precio abajo al 7,00 por ciento al 5,75 por
ciento. El inversionista en este gui�n pagar�a un total de 1735000,42$, que incluye
50000$ para puntos pagados y tendr�a un pago mensual de 7020,84$. La compra abajo
del precio en este ejemplo salvar�a al inversionista 732,15$ por mes y 125717,03$
50
Comparaciones del pr�stamo de la tabla 41

Symphony Homes, Inc www.symphony-homes.com el juego del valor pagos de
www.thevalueplay.com se�ala pago coste pagado total de coste del pr�stamo de puntos
Cantidad del pr�stamo
Tasa de inter�s
51
El 240 240 240 240 240 240 el 0% el 1% el 2% el 3% el 4% el 5% $7752,99$ 7603,64$
7455,73$ 7309,28$ 7164,31$ 7020,84$ 1860717,45$ 1834873,62$ 1809375,53$ 1784227,69$
1759434,54$ 1735000,42
$1000000,00$ 1000000,00$ 1000000,00$ 1000000,00$ 1000000,00$ 1000000,00
El 0,07% el 0,0675% el 0,065% el 0,0625% el 0,06% el 0,0575%
$860717,45$ 824873,62$ 789375,53$ 754227,69$ 719434,54$ 685000,42
www.thevalueplay.com DE $0,00$ 10000,00$ 20000,00$ 30000,00$ 40000,00$ 50000,00
sobre la vida del pr�stamo. Lo que este ejemplo asume, sin embargo, es que el
inversionista sostendr� la propiedad para el per�odo de veinte a�os apretado. Si un
inversionista decide con adelanto que una propiedad va a mantenerse en su carpeta
para el largo plazo, entonces tiene sentido de pagar los puntos adicionales por
adelantado frente. Por otra parte, si la propiedad va a sostenerse durante s�lo
cinco a�os, entonces es mejor pagar la tasa de inter�s m�s alta con puntos cero. En
este ejemplo, un inversionista tendr�a que creer que la propiedad durante cinco
a�os y nueve meses realiza cualquier ventaja de pagar los puntos adicionales. El
punto de equilibrio se puede calcular dividiendo el coste de puntos sobre los
ahorros por mes. En este ejemplo, el punto de equilibrio se calcula as�:
Rentabilidad = = coste de puntos ahorros mensuales 50000$ = 68,29 meses (7752,99-
7020,84$)
Un factor adicional para considerar es lo que el valor futuro de 50000$ aplicados

hacia los puntos de descuento ser�a si en cambio fuera usado para comprar otra
propiedad de la inversi�n. Hemos establecido ya que sobre un horizonte de la
inversi�n de 20 a�os, comprando la tasa de inter�s abajo aplicando 50000$ salvar�a
125717,03$ adem�s de todos otros gastos. �La pregunta se hace, pueden 50000$ ser
usados para invertir en otro activo durante un per�odo de 20 a�os para conseguir
una a�n mayor vuelta? Para determinar esto, debemos solucionar ya que yo, que soy
el precio requerido ganar una vuelta en la inversi�n de 125717,03$. Para establecer
el problema correctamente, sabemos que 50000$ son el importe invertido, y
125717,03$ son el importe devuelto. Usando una calculadora financiera, la respuesta
se puede f�cilmente solucionar as�: La inversi�n inicial = valor actual = PV =
50000$ (flujo de fondos) Importe volvi� = valor futuro = FV = 125717,03$ (flujo de
fondos en) N�mero de a�os = n = 20
52
Para solucionar para los ingresos totales, solucione ya que yo Tasa de inter�s = yo
= el 4,72% solucionando ya que yo, descubrimos que un inversionista tendr�a que
ganar una vuelta del 4,72% o mayor de salir delante. Si el inversionista no pudiera
ganar al menos una vuelta del 4,72%, ser�a pagar a cuenta mejor de dinero la tasa
de inter�s con 50000$, asunci�n, por supuesto, que la propiedad se sostendr� para
la duraci�n de 20 a�os. Ahora vamos a suponer que el inversionista tenga una opci�n
alternativa, que debe invertir 50000$ en un peque�o bloque de pisos de la
multifamilia. Vamos a guardar tambi�n las matem�ticas muy simples suponiendo que
sea capaz de comprar un edificio con s�lo el 10 por ciento abajo, que no es en
absoluto una asunci�n irrazonable. Usando esta clase de la acci�n de palanca, el
inversionista es capaz de comprar un edificio valorado en 500000$ (50000$ � 010 =
500000$). Vamos a suponer tambi�n que el inversionista comprara la propiedad en una
10 gorra, el que significa que el precio de la capitalizaci�n es el 10 por ciento.
Un bloque de pisos con un coste de 500000$ y un precio de la gorra de 10 ceder�
unos ingresos operativos netos (NOI) de 50000$, que son la cantidad de dinero
dejada terminada despu�s de p�rdidas de la vacante y los gastos de funcionamiento
se han descontado de ingresos gruesos. Es la parte de ingresos disponibles para el
servicio o paga, la deuda sol�a financiar una inversi�n. Tome un momento para
examinar las ecuaciones siguientes. Precio = ingresos operativos netos 50000$ = =
precio de la capitalizaci�n de 500000$ 010 50000$ NOI = = precio de la gorra de
500000$10
PV de bloque de pisos =
Precio de la gorra =
ingresos operativos netos 50000$ = = precio del 10,0% 500000$
Ahora vamos a tomar el an�lisis un paso adelante calculando la amortizaci�n de la

deuda requerida seg�n el pr�stamo de 450000$ que se requiri� financiar el edificio.
Tambi�n supondremos que el inversionista use el mismo programa del pr�stamo que
hizo con la primera inversi�n, as�:
53
La cantidad del pr�stamo = PV = N�mero de 450000$ de a�os = n = 20 Tasa de inter�s

= yo = amortizaci�n de la deuda Anual del 7,0% = pmt = 42476,82$ Nos deja tomar un
momento para resumir. Hemos establecido que la inversi�n de 50000$ en un bloque de
pisos de 500000$ ceder� 50000$ de NOI y ser� usada para pagar la amortizaci�n de la
deuda anual de 42476,82$. �D�nde nos abandona esto? Vamos a mirar. 50000,00-
42476,82$ = 7523,18$ = dinero efectivo restante = vuelta en efectivo en la
inversi�n 7523,18/50000,00$ = ROI en efectivo del 15,05% En este ejemplo, el
inversionista ganar�a ROI en efectivo aproximadamente del 15 por ciento, que se
compara favorablemente con la vuelta del 4,72 por ciento si mismos 50000$ fueran
usados para comprar abajo la tasa de inter�s. Es importante tambi�n notar que ROI
en efectivo no refleja el valor agregado de los ahorros fiscales que resultan de la
depreciaci�n, tampoco refleja el valor agregado de una reducci�n del equilibrio
principal o equilibrio del pr�stamo, que ocurre sobre la vida del pr�stamo. En el
resumen, parece que nuestro inversionista ir� mucho mejor invirtiendo 50000$ en un
bloque de pisos que comprando abajo la tasa de inter�s en la compra de su primera
propiedad de la inversi�n. Las PENAS del PAGO ADELANTADO El tercer elemento
adicional que tiene un efecto en la financiaci�n de bienes inmuebles se conocen
como una pena del pago adelantado. Aunque pensara un banco u otra entidad de
cr�dito ser�an contentos de hacer reembolsar su pr�stamo, por extra�o que pueda
parecer, muchas instituciones financieras acusan a sus clientes unos honorarios
sustanciales de reembolsar un pr�stamo prematuramente. Esto sobre todo es verdad en
anuncio m�s grande y pr�stamos de la multifamilia. Puede pensar, ��Por qu� querr�a
alguien pagar un pr�stamo temprano?� Hay dos motivos primarios los pr�stamos se
pagan por adelantado. El primer es debido a cambios de tasas de inter�s. Si, por
ejemplo, un inversionista obtuviera un grande
54
pr�stamo con un tipo de inter�s fijo del 7 por ciento y precios entonces rehusados
al 6 por ciento, el inversionista querr�a con la mayor probabilidad aprovechar el
cambio favorable financiando de nuevo. Cuando la gente financia de nuevo, es a
menudo a trav�s de otra instituci�n. Esto significa que el prestamista existente
pierde un pr�stamo bueno a un competidor y, como consiguiente, pierde los ingresos
asociados con ese pr�stamo. Para desalentar a clientes de financiar de nuevo
temprano en la vida del pr�stamo, los prestamistas incorporan una pena del pago
adelantado. Ver el Objeto expuesto 43 para una muestra de revelaciones de pena del
pago adelantado. La segunda raz�n primaria pr�stamos se paga por adelantado
resultados de un cambio de la propiedad. Si, por ejemplo, un inversionista
obtuviera un pr�stamo con un t�rmino de cinco a�os que ten�a una provisi�n para una
pena del pago adelantado y decidi� vender la propiedad despu�s s�lo un a�o, el
prestamista cobrar�a unos honorarios o pena, para pagar por adelantado el pr�stamo.
Hasta el mid1980s m�s o menos, la mayor parte de pr�stamos eran assumable, que
signific� que el comprador podr�a asumir, o transferencia, la nota en su nombre sin
necesidad tener de conseguir un nuevo pr�stamo. Si el pr�stamo pudiera ser asumido
por otro partido, entonces no se tendr�a que pagar por adelantado y ninguna pena se
tasar�a. Aunque los pr�stamos assumable todav�a existan, son no casi como comunes
cuando sol�an ser. De hecho, la mayor parte de pagar�s hipotecarios de la familia
sola tienen un �debido en la venta� cl�usula, el que significa que la nota se debe
reembolsar en su totalidad si una venta o la transferencia en la propiedad ocurren.
Los honorarios de pena del pago adelantado se estructuran de numerosos modos y
pueden ser a veces sustanciales. Las estructuras de honorarios del pago adelantado
se extienden de una estructura de pena simple que disminuye a una estructura de
honorarios completamente compleja para pr�stamos del conducto comercialmente
orientados. Por ejemplo, un pr�stamo con una estructura de pena del pago adelantado
simple que disminuye y tiene un t�rmino de tres a�os puede tener una estructura de
honorarios as�:
Pague por adelantado el pr�stamo en el a�o 1 2 3 4 honorarios de pena del pago
adelantado el 5% el 4% el 3% el 0%
En este ejemplo, si un dinero prestado del inversionista y luego decidido para

reembolsar el pr�stamo en el A�o 1, una pena del 5 por ciento del equilibrio del
pr�stamo excepcional se impusiera a ella. Si reembolsara el pr�stamo en su
totalidad en el A�o
55
Exponga 43 revelaci�n de pena del Pago adelantado (pena del 2% - Misuri).
DEBER�A PAGAR UNA PENA SI CONTRATA A UN JINETE DE PENA del PAGO ADELANTADO PARA
NOTAR Y PAGA POR ADELANTADO TODOS O UNA PARTE DE SU PR�STAMO ANTES DE LO PREVISTO
EXPUESTO EN SU NOTA. �QU� ES UN PAGO ADELANTADO? �Pague por adelantado� significa
pagar m�s que su principal previsto y pago de intereses. Algo que pague superior a
su cantidad del pago mensual prevista de principal e inter�s, a condici�n de que no
tenga gastos tard�os excepcionales u otros honorarios debidos, se aplicar� para
reducir, o pagar por adelantado, su equilibrio del pr�stamo excepcional delante del
horario contemplado en su Nota. La forma m�s com�n �del pago adelantado� ocurre
cuando rentabilidad su pr�stamo en su totalidad por nueva financiaci�n o por venta
de su propiedad y utilizaci�n de la venta sigue a la rentabilidad el pr�stamo. �QU�
ES UNA PENA del PAGO ADELANTADO Y POR QU� LO DEBER�A ACEPTAR? Una pena del pago
adelantado es una pena que debe pagar si paga por adelantado su pr�stamo. Es su
opci�n si su pr�stamo tiene una pena del pago adelantado. En t�rminos generales, su
aceptaci�n de una pena del pago adelantado tiene el valor a su prestamista y a
usted. El prestamista se beneficia porque el riesgo de perder la inversi�n en su
pr�stamo se disminuye en los primeros a�os. Se beneficia porque es capaz de
conseguir una tasa de inter�s inferior y margen, y/o reducir sus gastos de cierre
del bolsillo. En otras palabras, si quiere renunciar la pena del pago adelantado,
su precio y margen pueden ser m�s altos, y/o sus gastos de cierre se pueden
aumentar. Preg�ntenos c�mo su precio y margen y/o gastos de cierre cambiar�an sin
el Jinete de Pena del Pago adelantado para Notar. �PUEDE HACER PAGOS ADELANTADO SIN
PAGAR UNA PENA? S�. En cualquier per�odo de 12 meses durante el per�odo de la pena
del pago adelantado, puede pagar por adelantado hasta el 20% de su equilibrio del
pr�stamo original
56
sin pena. Despu�s del t�rmino de la pena del pago adelantado, puede pagar por
adelantado su pr�stamo sin la pena. �DURA UNA PENA del PAGO ADELANTADO PARA LA VIDA
DEL PR�STAMO? No. La pena del pago adelantado s�lo se aplica durante el per�odo
temprano del pr�stamo. El �T�rmino de Pena del pago adelantado m�s com�n es tres
a�os, aunque su t�rmino de pena del pago adelantado pueda ser diferente (ver a su
jinete de pena del pago adelantado para notar su t�rmino de pena del pago
adelantado actual). Una vez que este t�rmino ha expirado, ya no tendr� que pagar
una pena del pago adelantado si paga por adelantado su pr�stamo. �C�MO SE CALCULA
LA PENA del PAGO ADELANTADO? Su pena del pago adelantado es igual al 2 por ciento
del equilibrio de la Nota. Cualquier pago adelantado es pagadero en el momento de
la rentabilidad del pr�stamo o a la solicitud del poseedor de la nota. T�RMINO DE
PENA del PAGO ADELANTADO he hablado de mis opciones del pago adelantado con mi
funcionario de pr�stamos y he decidido obtener el t�rmino de pena del pago
adelantado siguiente: [[[[[[] Primero cinco (5) a�os del pr�stamo] Primero cuatro
(4) a�os del pr�stamo] Primero tres (3) a�os del pr�stamo] Primero dos (2) a�os del
pr�stamo] Primero un (1) a�o del pr�stamo] Ningunas Iniciales de Iniciales de
Iniciales de Iniciales de Iniciales de Iniciales de pena del pago adelantado
Reconocido por: _________________________ fecha del prestatario

CS-004 09/99 Misuri
_________________________ fecha del prestatario
57
2, incurrir�a en una pena del pago adelantado del 4 por ciento del equilibrio del
pr�stamo restante. Si el pr�stamo se reembolsara en el A�o 3, una pena del 3 por
ciento se impondr�a. Finalmente, si pagara por adelantado el pr�stamo en cualquier
momento durante el A�o 4 o a partir de entonces, no habr�a pena del pago
adelantado. Vamos a mirar un ejemplo para determinar c�mo las penas del pago
adelantado afectan una transacci�n del pr�stamo. En este ejemplo, el Inversionista
Green acaba de adquirir un peque�o bloque de pisos de la multifamilia con un precio
de compra de 800000$. Mientras el Inversionista Green ha comprado y ha vendido
muchas casas de la familia sola durante los a�os, esta transacci�n representa su
primero acuerdo del piso. Ya que la cantidad del pr�stamo es considerablemente m�s
que est� acostumbrado al pr�stamo a trav�s de sus fuentes de financiaci�n
tradicionales, el Inversionista Green se obliga a localizar una nueva fuente de
financiaci�n. El inversionista Green es nuevo al mundo de finanzas altas y est� de
acuerdo con un pr�stamo con honorarios de pena del pago adelantado estructurados
as�:
Pague por adelantado el pr�stamo en el a�o 1 2 3 honorarios de pena del pago
adelantado el 4% el 3% el 0%
El inversionista Green se cierra en la propiedad y es ahora el due�o orgulloso de

su primer bloque de pisos. Poco despu�s de la compra de ello, Green resulta
encontrarse con un libro titul� La Gu�a Completa de Compra y Venta de Pisos (Nueva
Jersey: John Wiley & Sons, 2004), y descubre una t�cnica que el autor Steve Berges
se refiere como al juego del valor. La estrategia de juego del valor aboga por una
filosof�a comprar-y-vender, m�s bien que un enfoque comprar-y-sostener. La idea es
comprar una propiedad que tiene el potencial del aspecto positivo, cree el valor en
ello haciendo mejoras de la propiedad, aumentando ingresos y disminuyendo gastos, y
posteriormente v�ndalo para capturar la ganancia, luego circule al siguiente
acuerdo y comience el proceso. El inversionista Green decide poner en pr�ctica la
estrategia de juego del valor con su compra reciente y, despu�s de mejorar la
propiedad y descubrir modos de realzar sus ingresos, decide venderse en el A�o 2.
Ahora vamos a mirar a c�mo las penas del pago adelantado afectaron su transacci�n.
Para guardar los c�lculos simples, tambi�n supondremos que esto sea un pr�stamo
�nicamente de inter�s sin pagos hechos al equilibrio principal.
58
El precio de compra = cantidad del Pr�stamo de 800000$ = Tasa de inter�s de 680000$

= Honorarios del origen del Pr�stamo del 6,25% = tiempo de la Vuelta del 0,0% = 18
meses Inter�s pagado = $680,000 � el 6,25% � 12 � 18 = $2 pena del pago adelantado
de 63,750 a�os = $680,000 � el 3,0% = Inter�s total de 20400$ y honorarios = 63750$
+ 20400$ = tasa de inter�s Eficaz de 84150$ = (84150$ � 680000$) � 18 � 12 = el
8,25% Como ilustrado en este ejemplo, aunque la tasa de inter�s indicada del 6,25
por ciento se considerara un precio competitivo para la mayor parte de
inversionistas, la tasa efectiva del 8,25 por ciento no es casi como atractivo. Si
hubieran dicho a nuestro Inversionista del buen amigo Green el frente que su tasa
de inter�s ser�a el 8,25 por ciento, probablemente habr�a dicho cort�smente al
prestamista, �Ningunos gracias�, y circularon al siguiente prestamista. Aunque
dejara 20400$ suplementarios en la mesa, porque Green adopt� la estrategia de juego
del valor y la aplic� a esta transacci�n, era capaz de alejarse con una ganancia
generosa. La pr�xima vez alrededor, sin embargo, ser� un poco m�s sabio negociando
con el prestamista de antemano para los t�rminos mejores posible, que incluye la
eliminaci�n de penas del pago adelantado. Como un inversionista, deber�a definir
sus objetivos con todos y cada propiedad que compra antes de que la compre. Esto
incluye la definici�n de su horizonte temporal de la inversi�n del tiempo tambi�n.
Si, por ejemplo, tiene la intenci�n de comprar una propiedad y poner en pr�ctica la
estrategia de juego del valor, sabe que va a sostener la nota para s�lo un per�odo
corto del tiempo. Si, por ejemplo, obtuviera un pr�stamo de $1 mill�n con una pena
del 5 por ciento en el A�o 1 y lo pagara por adelantado en ese mismo a�o, ser�a
sujeto al pago de una pena de 50000$. �Ouch! Nadie quiere dejar tan mucho dinero en
la mesa. Puede evitar f�cilmente entrar en una situaci�n como esto sabiendo lo que
su horizonte temporal de la inversi�n lleva de adelanto. El entendimiento de la
naturaleza de penas del pago adelantado y c�mo se aplican le puede salvar
potencialmente decenas de miles de d�lares. Minimice su exposici�n obteniendo un
pr�stamo que no tiene una pena del pago adelantado en primer lugar. Entonces no se
tiene que preocupar de ello. En resumen, tres inversionistas de consideraciones de
financiaci�n adicionales
59
la necesidad de ser consciente a es la duraci�n de un pr�stamo, cualquier honorario

incidental que pueda ser cobrado por el prestamista o agente de bolsa de la
hipoteca sobre el origen del pr�stamo y cualquier pena que se pueda imponer a
consecuencia del pago del pr�stamo temprano. El inversionista prudente deber�a
obtener la financiaci�n con duraciones m�s cortas para aprovechar precios m�s
favorables y tambi�n cerrarse en precios para duraciones m�s largas para aquellas
oportunidades de inversi�n que pueden tener ciclos vitales m�s largos. El
inversionista cuidadoso tambi�n deber�a usar un an�lisis de costo-beneficio para
determinar si tiene sentido de comprar abajo la tasa de inter�s pagando puntos
adicionales por adelantado frente. Finalmente, el inversionista cuidadoso se har�
familiar con los datos concretos de cualquier cl�usula de pena del pago adelantado
deber�a ellos existir.
60
Cap�tulo 5
Estructuraci�n de instrumentos financieros
n los Cap�tulos 2, 3, y 4, aprendimos sobre muchos elementos diferentes que

directamente afectan la financiaci�n para propiedades de la inversi�n. Factores
como el horizonte temporal, el volumen de transacciones y el tipo de propiedad
comprada toda la influencia el proceso de toma de decisiones de un inversionista.
Adem�s, financiando elementos como el coste de fondos, el per�odo de la
amortizaci�n y la cantidad de fondos tomados a pr�stamo afectan la viabilidad y la
rentabilidad de una oportunidad de inversi�n potencial. Finalmente, los elementos
como duraci�n del pr�stamo, honorarios del prestamista y penas del pago adelantado
tambi�n tendr�n un impacto a si una propiedad rentable puede encontrar los
criterios de vuelta de un inversionista. En este cap�tulo, no s�lo exploramos los
modos diferentes que los inversionistas pueden estructurar compras, sino tambi�n
las ventajas y desventajas de cada uno (ver el Objeto expuesto 51). Tambi�n
analizamos el efecto que estos varios mecanismos de financiaci�n tienen de vueltas.
ACCI�N DE PALANCA Una palanca es un instrumento apoyado por un fulcro que puede ser
usado para levantar objetos pesados. Arqu�medes, un matem�tico griego antiguo y
f�sico, calcul� la ley de la palanca. Se relata que ha dicho que si tuviera un
bastante mucho tiempo de la palanca y un fulcro bastante grande, podr�a levantar el
mundo. Cuando aplicado a bienes inmuebles, el principio de acci�n de palanca
permite
61
Yo
Exponga 51 elementos Estructurales.
12. 3. 4. 5. 6.
Reforce Sociedades de la Equidad de Deudas financiaci�n Mezclada y Opciones WACC
inversionistas para comprar propiedades no ser�an por otra parte capaces de la

compra. La aplicaci�n de la ley de acci�n de palanca a varios mecanismos de
financiaci�n que est�n disponibles puede permitir potencialmente que individuos
amplien enormemente la vuelta en sus inversiones. De hecho, sin la acci�n de
palanca, muchas personas ni siquiera ser�an capaces de comprar bienes inmuebles ya
que pueden ahorrar apenas bastante dinero para hacer hasta un peque�o pago al
contado. Los inversionistas usan la ley de acci�n de palanca para ayudarles palanca
las vueltas en sus posesiones. La aplicaci�n de esta ley sugiere que los
inversionistas usar�n una palanca para levantar algo que no ser�an por otra parte
capaces de levantar. La palanca es apoyada por un fulcro, que se define como el
apoyo en el cual la palanca da vuelta. En caso de bienes inmuebles, el fulcro
representa el uso del dinero de otra gente, com�nmente referido como el principio
OPM. Durante un final de la palanca es los gastos del capital inicial de un
inversionista, sin embargo peque�os puede ser, y durante el otro final de la
palanca es los bienes inmuebles levantados con palanca. El fulcro permite a
inversionistas aplicar la ley de acci�n de palanca. La ley de acci�n de palanca ya
que se aplica a restos de bienes inmuebles en la premisa que el coste del dinero de
otra gente debiera ser menos que la vuelta
62
en el activo invertido en. Por ejemplo, si un inversionista toma a pr�stamo fondos

de una instituci�n financiera en la forma de deuda, el coste de esa deuda debe ser
menos que el retorno esperado en los activos en los cuales se invierte. Si no es,
entonces no tiene sentido para tomar a pr�stamo aquellos fondos, porque el
inversionista perder� el dinero. Vamos a mirar un ejemplo simple. Si la tasa de
inter�s por un pr�stamo es el 6,0 por ciento y el retorno esperado en activos (ROA)
es el 10 por ciento, entonces la acci�n de palanca se dice ser positiva y
representar�a una oportunidad de inversi�n viable. Por otra parte, si el coste de
fondos es el 8,5 por ciento y ROA esperado es el 5,75 por ciento, la acci�n de
palanca se dice ser negativa y no representar�a una oportunidad de inversi�n
viable. La diferencia entre el coste de fondos y el ROA se menciona como la
extensi�n. Uno de los inversionistas del principiante de errores m�s comunes hace
est� basado en la asunci�n falsa que cualquier propiedad comprada con nada abajo
debe ser una inversi�n buena ya que no tuvieron que dejar ning�n dinero. Lo que no
pueden realizar, sin embargo, es que si la propiedad tiene una extensi�n negativa y
un flujo de fondos mensual negativo porque muy se reforza, la inversi�n no generar�
una vuelta positiva. Al contrario, generar� una vuelta negativa que requiere
inyecciones de efectivo mensuales que pueden destruir literalmente a inversionistas
si no tienen reservas. Tome un momento para examinar la Tabla 51. Ilustra el efecto
de la apreciaci�n de precios no usando ninguna acci�n de palanca y una inversi�n
inicial de 500000$, que representa el 100 por ciento del precio de compra. La mesa
se aplica 5, 10, y tasas de crecimiento del 20 por ciento por el per�odo de 25
a�os. Un inversionista en este gui�n usando una tasa de crecimiento anual del 5 por
ciento disfrutar� de unos ingresos totales del 238,6 por ciento durante el per�odo
de 25 a�os. No mal. Ahora vamos a comparar las vueltas en la Tabla 51 a aquellos en
la Tabla 52, que ilustra el efecto de la apreciaci�n de precios en la acci�n de
palanca usando una inversi�n inicial de 75000$ o el 15 por ciento del precio de
compra. Esta mesa tambi�n se aplica 5, 10, y tasas de crecimiento del 20 por ciento
por el per�odo de 25 a�os. �Un inversionista en este gui�n usando una tasa de
crecimiento anual del 5 por ciento disfrutar� de unos ingresos totales del 1590,9
por ciento notable durante el mismo per�odo de 25 a�os! El uso de acci�n de palanca
ha permitido que el inversionista en el segundo gui�n disfrute de una vuelta casi
siete veces mayor que el inversionista en el primer gui�n.
63
Efecto de la tabla 51 de acci�n de palanca en capital invertido que aplica

apreciaci�n anual s�lo
Precio de compra: Por ciento Abajo: Pago al contado: N�mero de A�os 1 2 3 4 5 6 7 8
9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 el 25 el 5,0% 525,000 551,250
578,813 607,753 638,141 670,048 703,550 738,728 775,664 814,447 855,170 897,928
942,825 989,966 1,039,464 1,091,437 1,146,009 1,203,310 1,263,475 1,326,649
1,392,981 1,462,630 1,535,762 1,612,550 1693177 Precio de la Apreciaci�n de $
$500000 el 100,0% 500000 Anual Ret en Inv el 5,0% el 10,3% el 15,8% el 21,6% el
27,6% el 34,0% el 40,7% el 47,7% el 55,1% el 62,9% el 71,0% el 79,6% el 88,6% el
98,0% el 107,9% el 118,3% el 129,2% el 140,7% el 152,7% el 165,3% el 178,6% el
192,5% el 207,2% el 222,5% el 238,6% el 10,0% 550,000 605,000 665,500 732,050
805,255 885,781 974,359 1,071,794 1,178,974 1,296,871 1,426,558 1,569,214 1,726,136
1,898,749 2,088,624 2,297,486 2,527,235 2,779,959 3,057,955 3,363,750 3,700,125
4,070,137 4,477,151 4,924,866 5417353 Ret en Inv el 10,0% el 21,0% el 33,1% el
46,4% el 61,1% el 77,2% el 94,9% el 114,4% el 135,8% el 159,4% el 185,3% el 213,8%
el 245,2% el 279,7% el 317,7% el 359,5% el 405,4% el 456,0% el 511,6% el 572,7% el
640,0% el 714,0% 7954% el 885,0% el 983,5% el 20,0% 600,000 720,000 864,000
1,036,800 1,244,160 1,492,992 1,791,590 2,149,908 2,579,890 3,095,868 3,715,042
4,458,050 5,349,660 6,419,592 7,703,511 9,244,213 11,093,056 13,311,667 15,974,000
19,168,800 23,002,560 27,603,072 33,123,686 39,748,424 47698108 Ret en Inv el 20,0%
el 44,0% el 72,8% el 107,4% el 148,8% el 198,6% el 258,3% el 330,0% el 416,0% el
2562,3% el 3094,8% el 3733,8% el 4500,5% el 5420,6% el 6524,7% el 7849,7% el
9439,6%
Este ejemplo simple ni siquiera tiene el efecto en cuenta de ingresos generados,

beneficio fiscal o reducci�n principal. DEUDA En La Gu�a Completa de Inversi�n en
Propiedades del Alquiler (Nueva York: McGraw-Hill, 2004), describ� el uso de deuda
en el extracto siguiente.
64
Efecto de la tabla 52 de acci�n de palanca en capital invertido que aplica

apreciaci�n anual s�lo
Precio de compra: Por ciento Abajo: Pago al contado: N�mero de A�os 1 2 3 4 5 6 7 8
9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 el 25 el 5,0% 525,000 551,250
578,813 607,753 638,141 670,048 703,550 738,728 775,664 814,447 855,170 897,928
942,825 989,966 1,039,464 1,091,437 1,146,009 1,203,310 1,263,475 1,326,649
1,392,981 1,462,630 1,535,762 1,612,550 1693177 Precio de la Apreciaci�n de $
$500000 el 15,0% 75000 Anual Ret en Inv el 33,3% el 68,3% el 105,1% el 143,7% el
1190,6% el 1283,5% el 1381,0% el 1483,4% el 1590,9% el 10,0% 550,000 605,000
665,500 732,050 805,255 885,781 974,359 1,071,794 1,178,974 1,296,871 1,426,558
1,569,214 1,726,136 1,898,749 2,088,624 2,297,486 2,527,235 2,779,959 3,057,955
3,363,750 3,700,125 4,070,137 4,477,151 4,924,866 5417353 Ret en Inv el 66,7% el
1062,5% el 1235,4% el 1425,6% el 1634,8% el 1865,0% el 2118,2% el 2396,6% el
2703,0% el 3039,9% 34106% el 3818,3% el 4266,8% el 4760,2% el 5302,9% el 5899,8% el
6556,5% el 20,0% 600,000 720,000 864,000 1,036,800 1,244,160 1,492,992 1,791,590
2,149,908 2,579,890 3,095,868 3,715,042 4,458,050 5,349,660 6,419,592 7,703,511
9,244,213 11,093,056 13,311,667 15,974,000 19,168,800 23,002,560 27,603,072
33,123,686 39,748,424 47698108 Ret en Inv el 133,3% el 293,3% el 485,3% el 715,7%
el 992,2% el 1324,0% el 1722,1% el 2199,9% el 2773,2% el 3461,2% el 4286,7% el
5277,4% el 6466,2% el 7892,8% el 9604,7% el 11659,0% el 14124,1% el 17082,2% el
20632,0% el 24891,7% el 30003,4% el 36137,4% el 43498,2% el 52331,2% el 62930,8%
El dinero de otra gente se puede proporcionar a usted en una de dos formas - deuda
o equidad. El tipo m�s com�n de la financiaci�n es la deuda. La deuda el m�s a
menudo se proporciona en la forma de alg�n tipo del pr�stamo que puede venir de
cualquier n�mero de fuentes incluso bancos, compa��as de la hipoteca, miembros de
familia, amigos, tarjetas de cr�dito y pr�stamos del valor l�quido de la vivienda
para llamar a unos cuantos. La financiaci�n con la deuda t�picamente requiere que
reembolse un pr�stamo con t�rminos y condiciones predeterminados como el t�rmino
del reembolso (n�mero de a�os para reembolsar el
65
el pr�stamo), la tasa de inter�s y cualquier pena del pago adelantado que se pueda
imponer para pagar un pr�stamo temprano. Una ventaja primaria de usar la deuda es
su coste inferior de la capital que otras formas de financiar como la equidad. Otra
ventaja de usar la deuda consiste en que es t�picamente m�s disponible en el acto
que la equidad. Una desventaja clave de usar la deuda es que la deuda se debe
atender. En otras palabras, tiene que hacer pagos peri�dicos al pr�stamo. La
utilizaci�n de la deuda como una fuente de financiaci�n tendr� por lo general un
impacto negativo directo en el flujo de fondos de su casa del alquiler ya que los
pr�stamos por lo general requieren pagos mensuales. Deber�a ser obvio hacia usted
que m�s toma a pr�stamo para una inversi�n particular, mayor su pago mensual ser�,
y mayor su pago mensual, menos la propiedad despu�s de que el flujo de fondos
fiscal ser�. Como un inversionista elegante, debe estar seguro que ha estructurado
la compra de su casa del alquiler en tal manera que permitir� que usted atienda la
deuda en ello, todo lo que la fuente de esa deuda es, sin un flujo de fondos
negativo. Esto es despu�s de que todos los gastos se han explicado. Deber�a tener
m�nimo de unos 11 a 1,2 proporci�n del flujo de fondos libre dejado despu�s de que
todos los gastos se han pagado para asegurar que pueda cumplir suficientemente con
los requisitos de deudas. La deuda es un maravilloso instrumento, pero como
cualquier instrumento, debe tener el cuidado y el respeto us�ndola. Por otra parte
se puede encontrar r�pidamente en el problema. Debe estar en el control de su
deuda. No permita que su deuda le controle. De este extracto, aprendemos que las
ventajas primarias de usar la deuda consisten en que es disponible en el acto y que
se puede t�picamente obtener a un coste inferior que fuentes de financiaci�n
alternativas como la equidad. En el Cap�tulo 3, examinamos el efecto de tasas de
inter�s diferentes en el valor y las vueltas de una propiedad rentable. M�s abajo
el coste de fondos, mayor el flujo de fondos, y mayor el flujo de fondos, mayor las
vueltas de un inversionista. Tambi�n aprendimos que una desventaja clave es que la
deuda por lo general requiere que alg�n tipo del pago peri�dico se haga. Esto es
sobre todo importante porque un inversionista que compra una propiedad no rentable
puede tener un tiempo dif�cil hacer el requerido
66
pagos peri�dicos. Por ejemplo, cuando compro la tierra en la cual construir casas,
mi preferencia debe aplazar todo el inter�s y pagos fiscales mientras puedo. De ser
posible, estructuro la financiaci�n en tal manera que ningunos pagos son debidos
hasta que mucho se suelte. Cuando una casa est� lista para basarse en una parte
particular, todo el inter�s acumulado y los impuestos se pagan en la parte
entonces. El pago se hace del pr�stamo de construcci�n usado para construir la
casa. La estructuraci�n de la financiaci�n en esta manera me permite a la palanca
sin tener la carga de hacer pagos peri�dicos a la tierra. Una ventaja adicional de
usar la deuda consiste en que la parte de inter�s del pago es desgravable, porque
el inter�s se trata como un gasto con objetivos fiscales. Ya que la parte de
inter�s de un pago de deudas es desgravable, la tasa de inter�s eficaz es m�s baja
que por otra parte ser�a. Esto provee a inversionistas de un incentivo a�adido para
usar la deuda, m�s bien que la equidad, ya que son capaces de reducir adelante su
coste de fondos. Vamos a tomar un momento para mirar un ejemplo para ver c�mo esto
trabaja. La cantidad del pr�stamo = Tasa de inter�s de 100000$ = Inter�s anual del
6,50% pagado = $100,000 � el 6,50% = la tasa impositiva del Inversionista de 6500$
= Reducci�n del 35% de impuestos = $6,500 � el 35% = tasa de inter�s Eficaz de
2275$ = (6500-2275$) = 4225$ � 100000$ = el 4,225% Este ejemplo asume una cantidad
del pr�stamo de 100000$ y el coste de fondos del 6,50 por ciento. Un inversionista
en una categor�a tributaria del 35 por ciento realizar�a 2275$ en ahorros a
consecuencia de la reducci�n de la obligaci�n tributaria. El coste anual de fondos
se reduce de 6500$ a 4225$, que por su parte reduce la tasa impositiva eficaz al
4,225 por ciento. LA EQUIDAD Otro m�todo com�n de financiar una inversi�n es
levantando la capital en la forma de equidad. Mientras que la deuda representa el
dinero que se toma a pr�stamo, la equidad representa el dinero que se invierte. La
financiaci�n de la equidad puede ser proporcionada por cualquier n�mero de fuentes
y com�nmente
67
implica la formaci�n de una sociedad legal o corporaci�n. La familia, los amigos,
los socios y los inversores privados pueden ser todos fuentes buenas de
financiaci�n de la equidad. Una de las causas principales de usar la financiaci�n
de la equidad es minimizar el dinero efectivo que se derrama de propiedades
rentables. El reembolso de la financiaci�n de la equidad se puede estructurar en
cualquier n�mero de caminos. Por ejemplo, puede consentir con el inversionista en
pagar un porcentaje especificado de las ganancias al final de cada cuarto,
semestralmente, o hasta anualmente. Tambi�n podr�a consentir en aplazar todos los
pagos hasta cuando la propiedad se venda. El compartimiento de ganancias con un
inversionista de la equidad puede estar basado en ingresos, plusval�a o cualquier
combinaci�n de los dos. La conservaci�n de tanto dinero efectivo como posible,
sobre todo en los a�os m�s tempranos de la inversi�n cuando las reservas de
efectivo tienden a ser m�s peque�as, puede significar la diferencia entre �xito y
fracaso en el negocio de bienes inmuebles. Aunque no tan com�n como los
prestamistas que proporcionan la financiaci�n en la forma de pr�stamos o deuda,
varios inversores institucionales quieran financiar proyectos de inversi�n en la
forma de equidad. En otras palabras, en vez de prestar el dinero a compradores, los
inversionistas contribuyen la capital en la forma de equidad. En la esencia, se
hacen accionistas. Las contribuciones de la capital de inversionistas de la equidad
permiten que los inversores privados m�s peque�os reforcen en anuncio m�s grande o
propiedades de la multifamilia que por otra parte no ser�an capaces de la compra.
Los inversionistas de la equidad t�picamente requieren una vuelta m�nima en su
inversi�n que es m�s alta que si los fondos se hubieran tomado a pr�stamo. Adem�s,
porque son accionistas, los inversionistas de la equidad tambi�n esperan compartir
en las ganancias de una propiedad que resultan de su venta. La mayor parte de los
inversores institucionales m�s grandes esperan colocar sumas grandes de la capital
y a menudo ni siquiera considerar�n un proyecto menos de $5 millones en la talla.
Ya que financiar�n hasta 80 o el 90 por ciento de la capital requerida, el inversor
privado tendr� que estar preparado para invertir m�nimo del 10 a 20 por ciento.
Vamos a mirar un ejemplo para ver c�mo esto podr�a trabajar para un centro de la
tira comercial con un precio de compra de $5 millones. Precio de compra = equidad
Total de 5000000$ = el 20% = $5,000,000 � el 20% = parte Institucional de 1000000$
= el 80% = $1,000,000 � el 80% = parte del Inversionista de 800000$ = el 20% =
$1,000,000 � el 20% = 200000$
68
La estructuraci�n de la financiaci�n en esta manera permite a inversionistas m�s

peque�os la oportunidad de adquirir propiedades rentables m�s grandes que ser�a por
otra parte posible. En este ejemplo, el inversionista es capaz de comprar una
propiedad de $5 millones comercial con s�lo 200000$. En vez del 15 a 20 por ciento
normal abajo, el inversionista tiene que subir con s�lo el 4 por ciento del precio
de compra total, as�: parte del inversionista de precio de compra total = 200000$ =
el 4% $5000000
Las firmas institucionales como acompa�ar con inversionistas locales que son
familiares con el mercado en un �rea espec�fica. Los inversionistas locales a
menudo tienen una idea buena de la cual las �reas son preferibles por varios
motivos. Por ejemplo, pueden tener la perspicacia en la cual las �reas disfrutan
del crecimiento, positivo, hasta fuerte y qu� �reas se deterioran y se deber�an
probablemente evitar. Los inversionistas locales tambi�n pueden ayudar con, o hasta
ser responsables de, la direcci�n de la propiedad. No suponga que las firmas
institucionales est�n preparadas con un libro de cheques abierto que espera a
invertir en la primera propiedad que les trae. Esto no es el caso. Estos
inversionistas han acumulado fondos grandes de la capital porque tienen mucho
cuidado, no porque lanzan el dinero a cada oportunidad presentada a ellos. Como un
inversionista m�s peque�o que es familiar con el mercado local, tendr� que
seleccionar con cuidado una propiedad que cree tiene el potencial y representa una
inversi�n sana. Entonces tiene que estar preparado para reunir un plan de negocios
bien planeado, que incluir� datos espec�ficos para el �rea y la propiedad, como la
tasa de desempleo, tasas de vacantes medias y precios del alquiler para propiedades
similares. Los inversores institucionales son muy selectivos cuando compran
propiedades, tan preparados para venderlos no s�lo en la propiedad y el �rea, pero
en usted tambi�n. Las SOCIEDADES que Combinan sus propios recursos con aquellos de
un compa�ero son otra manera de levantar la financiaci�n para propiedades de la
inversi�n. El tipo de compa�ero al cual me refiero en esta secci�n es un amigo,
miembro de familia o conocido comercial. Esto se diferencia del inversor
institucional grande
69
descrito en la secci�n de financiaci�n de la equidad anterior. Las sociedades se

pueden estructurar en una variedad de caminos. Por ejemplo, las inyecciones de
capital por compa�eros pueden tomar la forma de deuda o equidad, los compa�eros
pueden jugar un activo o un papel pasivo, y los t�rminos para las provisiones del
reembolso se pueden definir en cualquier n�mero de caminos creativos. Mientras la
introducci�n de un compa�ero seguramente tiene sus ventajas, probablemente uno de
los aspectos m�s provocativos encuentra el que con el cual puede trabajar. Si su
compa�ero participa simplemente prestando el dinero en la forma de deuda, entonces
una cantidad fija se reembolsar� a ese compa�ero seg�n t�rminos y condiciones
predefinidos. A diferencia de fuentes m�s tradicionales de financiaci�n de la
deuda, los pagos se pueden estructurar de cualquier manera dos de ustedes
convienen. Por ejemplo, puede consentir en hacer tanto a principal como pago de
intereses, pagos �nicamente de inter�s, o quiz�s aplazar todos los pagos hasta que
la propiedad se venda. Sin tener en cuenta c�mo los pagos se estructuran, la
cantidad reembolsada se predetermina como expuesto en un pagar� totalmente
ejecutado y no est� basada en la rentabilidad de la propiedad. Adem�s, dos de
ustedes pueden decidir asegurar el pr�stamo por la propiedad, o puede decidir
asegurarlo por alguna otra forma de la garant�a subsidiaria, o puede decidir no
asegurar el pr�stamo en absoluto. A m�nimo, el pagar� se deber�a atestiguar y
registrable. Dos de ustedes pueden decidir no registrar la nota para cualquier
n�mero de motivos, pero el compa�ero que presta el dinero deber�a tener el derecho
de registrar el instrumento si �l o ella as� eligen. Una alternativa a asegurar la
financiaci�n de la deuda de un compa�ero debe obtener la financiaci�n de la
equidad. Si su compa�ero consiente en invertir en su proyecto usando la equidad,
entonces �l o ella compartir�n el riesgo con usted. Si su proyecto va al sur, la
inversi�n de su compa�ero en el proyecto va al sur con usted. Por otra parte, si
golpea un jonr�n, su compa�ero marcar� directamente junto con usted. Tanto usted
como su compa�ero disfrutar�n de la ventaja de compartimiento en las ganancias. Los
compa�eros pueden tomar un papel activo o pasivo de ayudarle a manejar y hacer
funcionar la propiedad. Por ejemplo, puede decidir tener sus compa�eros activamente
participan aprovechando cualquier habilidad juegos que pueden tener. Si tienen
habilidades de la direcci�n buenas, por ejemplo, puede querer que ellos ayuden a
manejar la propiedad. Por otra parte, puede decidir hacer sus compa�eros desempe�ar
un papel completamente pasivo en donde su �nica contribuci�n es el capital de
inversi�n. En el resumen, permitiendo compa�eros participar puede ser beneficioso
para usted por
70
el suministro del capital adicional para un proyecto que por otra parte puede ser
fuera de alcance econ�micamente. Finalmente, los compa�eros pueden ser capaces de
contribuir servicios o habilidades espec�ficas de las cuales puede carecer. Hemos
hablado de varias de las ventajas de trabajar con compa�eros. Ahora vamos a tomar
un momento para examinar algunos desaf�os. Quiz�s el m�s grande de ellos encuentra
al compa�ero adecuado trabajando con. Como un matrimonio quienes est�n en la
melod�a el uno con el otro puede vivir y trabajar y so�ar juntos en la armon�a a�o
tras a�o, tan pueden los compa�eros colaborar para conseguir el gran �xito
financiero. Como en un matrimonio, el �xito requiere dan y toman en la relaci�n.
Los compa�eros deben ser capaces de ponerse el uno junto con el otro y colaborar en
un esp�ritu de armon�a. Siempre debe haber un esfuerzo cooperativo ejercido por
cada compa�ero. Esto no significa que no pueden haber desacuerdos, para seguramente
habr�; sin embargo, tiene que tener la capacidad de resolver sus diferencias
pac�ficamente. Tambi�n ayuda a definir claramente deberes de cada compa�ero y
responsabilidades y permitir entonces que ellos trabajen dentro del convenido el
marco. Como con nuestros c�nyuges, somos a veces demasiado r�pidos para criticar y
tambi�n reducir la marcha al elogio. Es atractivo micromanejar el rendimiento de
otra gente e indicar que �no lo hacen el camino correcto�. El funcionamiento
estrechamente juntos con un compa�ero toma s�lo el equilibrio correcto de
temperamento y respeto el uno al otro. Los maridos y las mujeres a menudo buscan
durante a�os para encontrar al compa�ero adecuado; hasta entonces, los matrimonios
a menudo causan el divorcio. El descubrimiento del compa�ero adecuado trabajando
con no pasa durante la noche. Aun cuando cree que puede haber encontrado al socio
de negocio adecuado, la relaci�n puede fallar para cualquier n�mero de motivos.
Deber�a considerar de antemano antes de formar alguna vez una sociedad c�mo su
fracaso potencial puede afectar la relaci�n que tiene con ese individuo, sobre todo
si es un miembro de familia. S� de un caso particular donde un suegro invirti� la
mayor parte de sus ahorros en la construcci�n residencial de su yerno. Dos a�os m�s
tarde, el negocio de la familia fue el vientre cuando el yerno declar� la
bancarrota. Estoy seguro que este fracaso coloc� una tensi�n enorme en las
relaciones de la familia. En una nota m�s exitosa, sin embargo, soy compa�eros
iguales con mi cu�ado, Don Mahoney, en nuestra empresa constructora residencial,
Casas de la Sinfon�a. Respeto su papel del constructor del maestro
71
de nuestras casas, y por su parte respeta mi papel del constructor del maestro de
nuestra compa��a. No trato de decirle c�mo construir las casas, y no trata de
decirme c�mo construir la compa��a. Esto no debe decir que no tenemos la entrada el
uno para el otro. Me ofrece sus comentarios y opiniones, que agradecidamente
acepto, y le ofrezco mis comentarios y opiniones. Aunque tengamos nuestras
diferencias de vez en cuando, ha sido definitivamente una sociedad mutualmente
ventajosa para nosotros. Sin Don para asegurar que todos y cada la casa se
construya como deber�a ser, no habr�a sido capaz de disfrutar de una fracci�n del
�xito en nuestra compa��a que hago hoy. Igualmente, sin m� para desarrollar nuestro
negocio, Don no tendr�a casi tantas casas para construir como hace hoy.
FINANCIACI�N MEZCLADA Y EL COSTE PROMEDIO PONDERADO DE LA CAPITAL comprando
propiedades rentables, sobre todo m�s grande, los inversionistas a menudo combinan
varias fuentes de financiaci�n, tanto incluso deuda como incluso equidad. Por
ejemplo, un inversionista puede comprar un 450unit bloque de pisos usando una
primera hipoteca para el 70 por ciento del precio de compra total m�s mejoras,
luego levantando m�s el 15 por ciento del precio de compra total m�s mejoras a
trav�s de medidas de la equidad, luego tomando a pr�stamo el 10 por ciento
adicional del total para mejoras de capital de otro prestamista, y finalmente,
invirtiendo el 5 por ciento de su capital propio. Ya que las cuatro fuentes
diferentes que proporcionan la financiaci�n cobrar�n con la mayor probabilidad
precios diferentes, un precio mezclado se debe calcular. Este precio mezclado se
conoce como el coste promedio ponderado de la capital (WACC). WACC de una compa��a
es la tasa media de vuelta requerida por todos sus acreedores e inversionistas. El
c�lculo del WACC para un negocio o compa��a permite a sus due�os determinar el
umbral para futuros proyectos o inversiones. Si una firma de bienes inmuebles la
posesi�n de una carpeta de propiedades, por ejemplo, calcul� su WACC en el 7,40 por
ciento, asumiendo el coste de la firma de la capital se creyera constante, tendr�a
que ser capaz de ganar m�nimo del 7,40 por ciento para justificar la inversi�n en
otra propiedad. Si el retorno esperado fuera menos del 7,40 por ciento, la firma
retendr�a sus recursos de la inversi�n hasta que una oportunidad m�s favorable se
presentara.
72
El coste de la firma de la inversi�n de la capital es calculado por la primera

determinaci�n del peso de cada componente de deuda o equidad y luego multiplicaci�n
de ese peso por su coste respectivo. Tome un momento para estudiar la f�rmula
siguiente. El coste promedio ponderado de la capital = (la proporci�n de la deuda �
el coste de la deuda) + (la proporci�n de la equidad � el coste de la equidad) =
WACC La f�rmula tambi�n se puede escribir as�: coste promedio ponderado de capital
= � precio de la obligaci�n + obligaciones de obligaciones + valores
valores � precio de valores = obligaciones de WACC + valores S B � RB + � RS B+S

B+S
WACC = donde
WACC es el coste promedio ponderado de la firma de capital B es el valor de

obligaciones, o la deuda, usada para financiar S es el valor de reservas, o la
equidad, usada para financiar RB es el coste de deuda o tasa de inter�s RS es el
coste de equidad, o el retorno esperado en la equidad Ahora nos dejan aplicar la
f�rmula WACC a un ejemplo. Asuma lo siguiente: Valor de carpeta de bienes inmuebles
= deuda pendiente Total de $25 millones = equidad excepcional Total de $20 millones
= Coste promedio de $5 millones de deuda = Coste promedio del 6,20% de equidad = el
10,40%
73
WACC = +
$ $20,000,000 � el 6,20% 20000000 + 5000000$
$ de 20000000$ 5,000,000 � el 10,40% = 20000000$ + $ de 5000000$ 25,000,000 � el

6,20% + $5,000,000 � el 10,40% = (80 �0620) 25000000$
+ (20 �1040) =0496 +0208 =0704 = el 7,04% = WACC En este ejemplo, el coste promedio
ponderado de la capital para la carpeta de bienes inmuebles es el 7,04 por ciento.
Si la firma de la inversi�n que posey� la carpeta decidiera comprar otra propiedad,
sus gerentes examinar�an con cuidado la estructura de costes de la firma. Se
requiri� que la asunci�n de una estructura de costes similar comprara la propiedad,
entonces el umbral del gerente ser�a m�nimo del 7,04 por ciento. Esto significa que
los ingresos totales de la propiedad deben ceder una corriente de ingresos de al
menos el 7,04 por ciento para aumentar los ingresos totales a la firma. Algo menos
que esto significa que el coste de financiar la propiedad ser�a mayor que los
ingresos ganados de �l y tendr�a por lo tanto un impacto negativo en ganancias.
Aunque el c�lculo WACC sea un instrumento �til para individuos o negocios que
invierten por una escala m�s grande, es tan �til para aquellos individuos o
negocios que invierten por una escala m�s peque�a. Como un ejemplo, un
inversionista que compra un edificio de $1 mill�n comercial debe sacar 200000$ de
su fondo de inversi�n, que ha estado constituyendo de una tasa de rendimiento del
12,0 por ciento. Tomar� a pr�stamo 800000$ restantes con una tasa de inter�s del
6,0 por ciento. El WACC en este ejemplo ser�a as�: WACC = + $ $800,000 � el 6,00%
800000 + 200000$
$ de 200000$ 800,000 � el 12,00% = 800000$ + $200000$ 1000000
74
� el 6,00% +
$200,000 � el 12,00% = (80 �0600) 1000000$
+ (20 �1200) =0480 +0240 =0720 = el 7,20% = WACC a Primera vista, parece que porque
el WACC es el 7,20 por ciento, nuestro inversionista es la salida mejor de dinero
de su dinero en el fondo de inversi�n por tanto puede seguir ganando el 12,00 por
ciento mejor dicho el 7,20 por ciento mostrado en el c�lculo; sin embargo, porque
la acci�n de palanca financiera se introdujo, esto puede o puede no ser el caso. Si
la propiedad se comprara a un precio de la capitalizaci�n del 8,50 por ciento, que
significa que sus ingresos operativos netos ser�an 85000$ anualmente antes del
inter�s. La aplicaci�n de un c�lculo �nicamente de inter�s simple requerir�a la
amortizaci�n de la deuda anual as�: los ingresos operativos netos = Amortizaci�n de
la deuda de 85000$ = $800,000 � el 6,00% = Ingresos netos de 48000$ antes de
impuestos = 37000$ Ahora nos dejan comparar las ganancias de 37000$ a la producci�n
en los ahorros de nuestro inversionista de ser dejados en su fondo de inversi�n.
Ahorros del fondo de inversi�n = tasa de rendimiento Esperada de 200000$ =
Ganancias del 12,00% antes de impuestos = Diferencia de 24000$ entre inversiones =
37000-24000$ = Producci�n de 13000$ en la equidad del inversionista = 37000/200000$
= el 18,50% En este ejemplo simple, introduciendo el concepto de la acci�n de
palanca financiera, el inversionista ser�a capaz de ganar una tasa de rendimiento
del 18,50 por ciento comprando el edificio comercial contra una tasa de rendimiento
del 12,00 por ciento dejando su dinero invertido en un fondo de inversi�n. El
c�lculo del coste promedio ponderado de la capital permite al inversionista
entender mejor su coste verdadero de la capital. Aunque tome a pr�stamo fondos con
una tasa de inter�s del 6,00 por ciento, porque invierte fondos que ganar�an por
otra parte el 12,00 por ciento, su WACC verdadero es el 7,20 por ciento.
75
Los acuerdos de la Opci�n de OPCIONES son usados por inversionistas para ganar el
control de un activo sin necesidad tener de tomar el derecho legal a ello. Las
opciones dan a inversionistas el derecho legal comprar un activo a un precio
predeterminado. El uso de opciones es usado por inversionistas cada d�a en la bolsa
para ganar el control de los derechos de comprar o vender diversos tipos de
valores. Un inversionista podr�a comprar, por ejemplo, una opci�n de venta para
1000 partes de Intel con un precio de huelga de 35$. Esto da al inversionista el
derecho de vender partes de Intel en 35$. El modelo Black-Scholes es el est�ndar en
el cual las opciones se valoran. Como con todas las opciones, el tiempo t es una de
las variables que determinan su valor. Los inversionistas tienen el derecho de
ejercer una opci�n en su discreci�n dentro de un per�odo de tiempo determinado del
tiempo. Mientras es posible que un inversionista compre o se vender� en exactamente
el momento oportuno para cerrarse en una ganancia, tambi�n es posible que la opci�n
expire sin valor y que el inversionista perder� el dinero invertido para comprarlo.
En caso del inversionista que compr� una opci�n de venta para 1000 partes de Intel,
se espera que el precio de la reserva se caiga de modo que el inversionista lo
pueda vender al precio de huelga m�s alto de 35$ despu�s haberlo comprado a toda
costa menos que su precio de huelga. Una opci�n trabaja esencialmente el mismo
camino con bienes inmuebles que hace con una reserva. Algunos vendedores pueden
requerir que el comprador encuentre obligaciones adicionales, como la asunci�n de
la responsabilidad de inter�s e impuestos; sin embargo, estos art�culos son
negociables. Cuando una opci�n se usa con bienes inmuebles, los inversionistas
tienen el derecho legal comprar una pieza especificada de la propiedad a un precio
predeterminado dentro de un margen de tiempo dado. Como con reservas, el t expirar�
finalmente sin valor si la opci�n no se ejerce. A alg�n punto antes de la
expiraci�n del acuerdo de la opci�n, el inversionista se puede entrenar su derecho
de comprar la propiedad a cualquier precio se estableci�. Adem�s, ya que un inter�s
legal se sostiene en la propiedad, ese inter�s es por lo general transferible. Esto
da al inversionista el derecho de vender la propiedad sin tomar alguna vez el
derecho a ello. Las opciones son unos inversionistas del instrumento fabulosos
puede usar para comprar la propiedad con muy poco dinero efectivo de su propio.
Esto sobre todo es verdad si otro comprador se encuentra antes de necesidad tener
realmente de tomar el derecho a ello. Otra ventaja de usar opciones es que proveen
76
los inversionistas con la capacidad de limitar su exposici�n del riesgo en una

propiedad particular a s�lo el premio pagaron la opci�n. Si el inversionista decide
no ejercer el derecho de comprar, la opci�n expira sin valor, y s�lo el premio
pagado por la opci�n se pierde. Seg�n el valor de la propiedad sustancial, una
opci�n puede costar potencialmente decenas de miles de d�lares. Mientras esto puede
representar una grande cantidad del dinero, tener presente que el precio pagado por
una opci�n es con relaci�n al valor de la propiedad buscada. Aunque el modelo
Black-Scholes sea el est�ndar usado para valorar opciones para reservas, los
premios de la opci�n para bienes inmuebles est�n t�picamente basados en cualquier
precio es negociado por los partidos que tienen un inter�s a ello. Personalmente he
pagado en todas partes aproximadamente del 1 por ciento del precio de compra total
a hasta el 5 por ciento para una opci�n. Algunas actividades de la inversi�n de
bienes inmuebles empleadas por Casas de la Sinfon�a incluyen el uso de opciones
para el desarrollo y la construcci�n de casas de la familia sola. Las opciones son
usadas para adquirir derechos a la propiedad de a�adir sin tomar alguna vez el
t�tulo legal hasta que estemos listos para comenzar la construcci�n. La compa��a
realmente tiene, sin embargo, un inter�s registrable a la propiedad. En el Cap�tulo
2, me refer� a una transacci�n de bienes inmuebles reciente que val�a $3,3
millones. Un acuerdo de la opci�n era usado para adquirir los derechos a esa
propiedad, que da a Casas de la Sinfon�a la capacidad de a�adir cualquiera de las
partes en una comunidad entera a un precio predeterminado. Cuando nuestra compa��a
tiene un acuerdo de compra para construir una nueva casa para un cliente en una de
aquellas partes, entonces ejercemos la opci�n en esa parte y tomamos el derecho
legal a ello. Aunque realmente tengamos un precio de huelga predeterminado, o el
precio de compra, en todas las partes, inter�s e impuestos comienza a acumularse
desde la fecha el acuerdo se firma. La ventaja para nosotros en este caso consiste
en que aunque realmente tengamos que pagar finalmente aquellos gastos, somos
capaces de aplazarlos hasta que estemos realmente listos para comenzar la
construcci�n en mucho. Esta provisi�n permite que nosotros minimicemos nuestro
flujo de fondos sociable y as� retengamos tanto capital activo como posible para
aprovechar otras oportunidades potenciales. Vamos a tomar un momento para comparar
el uso de un acuerdo de la opci�n de esta transacci�n al uso de la financiaci�n
bancaria tradicional. Usando una opci�n, �ramos capaces de ganar el control de las
partes en una comunidad entera con s�lo el 1 por ciento abajo. En comparaci�n,
comprando
77
la tierra desarrollada a trav�s de medios m�s tradicionales como el banco que

financia t�picamente requiere al menos un pago al contado del 20 por ciento.
El gui�n 1: dinero efectivo del Total de honorarios de la Opci�n del Precio de
compra del Acuerdo de la opci�n requiri� $ de $3300000 el 1% 3,300,000 � el 1% = el
Gui�n 2 de 33000$: Banco Tradicional Financiando $ de $3300000 el 20% 3,300,000 �
el 20% = 666000$
Diferencia = 660000-33000$ = 627000$
En este ejemplo, usando un acuerdo de la opci�n permiti� que yo ganara el control

de una comunidad entera con s�lo 33000$. Si me hubiera acercado a un banco para
financiar el proyecto, se habr�an requerido 660000$ en el dinero efectivo total. La
utilizaci�n de un acuerdo de la opci�n me provey� de una reducci�n favorable neta
en cantidad del dinero efectivo requerido de 627000$. Creo que estar�a de acuerdo
conmigo que esto es una suma de dinero significativa. El uso de una opci�n aqu�
permiti� que yo tomara la ventaja llena de la ley de acci�n de palanca ganando el
control de bienes inmuebles valorados superior a $3 millones por el 1 por ciento
pobre del precio de compra. �Ahora esto es lo que llamo la acci�n de palanca! Las
ventajas de usar una opci�n en este caso son dobles. La primera ventaja consiste en
que si tenemos la dificultad vendiendo nuevas casas a compradores anticipados en
esta comunidad particular, no tenemos que aguantar la carga en curso y coste de
poseer las partes. La �nica cosa que tenemos en peligro es nuestro dinero de la
opci�n. La segunda ventaja consiste en que si realmente debi�ramos comprar las
partes, la venta provocar�a un aumento de impuestos debido a un valor fiscal nuevo
y mucho m�s alto, porque el valor de partes terminadas es mucho m�s alto que cuando
el revelador primero comienza a mejorar la tierra. Esto es porque en el estado de
Michigan, los valores de la propiedad no se reexaminan hasta que una transferencia
de la propiedad haya ocurrido. Son en cambio coronados en un aumento m�ximo por un
cambio de precios similares a ese del �ndice de precios al consumidor (CPI). Como
los nuevos due�os, las Casas de la Sinfon�a las obligar�an entonces a asumir la
obligaci�n tributaria nueva, m�s alta. En el resumen, el uso de opciones puede ser
un instrumento incre�blemente eficaz para inversionistas de bienes inmuebles que se
interesan en la ganancia del control de la propiedad de la inversi�n sin necesidad
tener de tomar el derecho a ello. Las opciones permiten a inversionistas ganar el
control de la propiedad con muy poco dinero abajo,
78
que as� permite que ellos maximicen el uso de acci�n de palanca. Recomiendo, sin
embargo, que los acuerdos de opciones se usen prudentemente. Recuerde que el tiempo
es una de las variables de un acuerdo de la opci�n, y cuando t expira, la opci�n
tambi�n. Con cuidado estudie el mercado ya que se aplica a su oportunidad de
inversi�n particular antes de destinar cualquier capital a ello para determinar si
la probabilidad del resultado es favorable. Esto ayudar� a minimizar el riesgo de
cualquier p�rdida de la capital.
79
Cap�tulo 6
Medidas de rendimiento de la inversi�n de bienes inmuebles y proporciones
los nvestors usan una variedad de m�todos de ayudarles a evaluar oportunidades de

inversi�n potenciales. �stos se extienden de un enfoque tan no cient�fico como un
consejo caliente de un agente de bienes ra�ces que supuestamente tiene conexiones
interiores, a reglas generales del pulgar, a modelos matem�ticos avanzados que
analizan cada faceta de ingresos de una propiedad y gastos. Mi experiencia ha
consistido en que la mayor�a de inversionistas menos con experiencia realmente no
tiene ni idea c�mo ir sobre analizar correctamente bienes inmuebles, sobre todo
cuando viene a multifamilia y propiedades comerciales. La mayor parte de ellos
conf�an en la utilizaci�n de ventas comparables de propiedades similares de ayudar
a tasar el valor. Aunque esto sea un lugar bueno para comenzar, no se deber�a de
ning�n modo considerar exhaustivo. Un enfoque m�s integral requiere el uso de todo
o parte de las 10 medidas de rendimiento esenciales perfiladas en el Objeto
expuesto 61. Un dominio cuidadoso de estas medidas es crucial para su �xito en este
negocio. �Sin entenderlos, c�mo puede posiblemente saber si paga demasiado una
propiedad? �Igualmente, c�mo puede saber si se pone muy? La respuesta es usted no
puede. Un m�todo primario de medir relaciones que existen entre las variables de
los componentes de ingresos de una inversi�n es a trav�s del
81
Yo
Exponga 61 Diez medidas de rendimiento esenciales.
12. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.
La vuelta de ingresos netos en la inversi�n vuelta de Cash en Ingresos totales de
la inversi�n en la Gruesa del �ndice de rotaci�n de la proporci�n de cobertura de
la Amortizaci�n de la deuda de la proporci�n de la Capitalizaci�n de ingresos
operativos de la Red de la inversi�n alquila el multiplicador proporci�n de
Rentabilidad de la proporci�n de Operaciones
uso de proporciones. Una proporci�n es una ecuaci�n matem�tica usada para expresar
la relaci�n entre juegos o grupos de n�meros. El uso de proporciones para analizar
propiedades rentables es esencial para correctamente y totalmente entienda sus
valores respectivos. Adem�s, las proporciones proporcionan una medida o la regla
general del pulgar de modo que el valor de una propiedad espec�fica se pueda
r�pidamente determinar con relaci�n a propiedades similares que pueden estar en
venta. Dos preceptos se deben recordar aplicando el an�lisis de la proporci�n. El
primer es la noci�n que el valor es relativo. En La Gu�a Completa de Inversi�n en
Propiedades del Alquiler (Nueva York: McGraw-Hill, 2004), describ� este precepto
as�: El inversionista elegante sabe que quiz�s m�s importante que cualquier otra
parte del proceso de la inversi�n tiene a
82
entendimiento cuidadoso del concepto de valores de bienes inmuebles. Me gusta

comparar el proceso de casas del alquiler adquisitivas a esa de la compra para un
nuevo coche. Si es algo en absoluto como la mayor parte de personas, antes de que
compre un nuevo coche probablemente mirar� todos los anuncios de peri�dico
relacionados con el tipo del coche que quiere. Entonces llamar� probablemente a
varios de los distribuidores locales para juntar un poco de informaci�n general y
determinar qu� modelos tienen en la reserva. Despu�s de esto, comenzar� la
comparaci�n que hace compras andando a varias representaciones para ver qu� ofrece
la mejor oferta. En alg�n sitio a lo largo del camino, habr� reducido su selecci�n
de coches a un o dos modelos. Finalmente, comenzar� la tarea ardua de la
negociaci�n de precio y t�rminos con el dependiente. Ya que ha hecho compras
alrededor completamente un poco ya, es familiar ya con el precio del coche y lo que
representa un valor bueno. Un valor bueno en este caso significa que el precio es
igual a o menos que el valor justo de mercado con relaci�n a todos otros coches que
son similares en dise�o y rasgos. Si no puede llegar a un acuerdo con el
dependiente, entonces est� en el siguiente distribuidor para intentar otra vez
hasta finalmente, ha encontrado s�lo el coche correcto a s�lo el precio correcto.
�Desde la compra de una casa del alquiler con objetivos de la inversi�n cuesta en
alguna parte de cinco a diez veces m�s que un nuevo coche, no cree que estuviera en
sus intereses vitales pasar al menos tanto tiempo haciendo compras para una casa
como hace un coche? S�, por supuesto iba. M�s casas que mira en un mercado
particular, mayor entiende sus valores relativos. El hecho que una casa de 1200
pies cuadrada con tres dormitorios, dos ba�os y un garaje de dos coches se valora
en 125000$ en una vecindad particular no significa absolutamente nada por s� mismo.
S�lo es cuando compara el precio de esa casa al precio de todas otras casas
similares en la misma �rea que su precio se hace significativo. Usando la l�gica
descrita aqu�, hemos establecido el precepto que en efecto, el valor es relativo.
Esta l�gica nos lleva al segundo
83
el precepto, que es ese rendimiento medidas es relativo. La noci�n que el valor es

relativo nos lleva a concluir que las medidas de rendimiento que capturan aquellos
valores tambi�n deben ser relativas. Por ejemplo, lo que se podr�a considerar un
precio de la gorra bueno en un �rea se podr�a muy bien considerar pobre en otra
�rea. Estas �reas no tienen que estar en partes diferentes del pa�s, tampoco.
Pueden estar completamente f�cilmente en la misma �rea metropolitana. Ya que los
precios de la gorra son una funci�n de valores de la propiedad, y los valores de la
propiedad son en parte determinados por la ubicaci�n de la propiedad, una propiedad
de la inversi�n en un menos que la vecindad deseable ordenar�a que un precio de la
gorra m�s alto (y precio inferior) atraigan a compradores que prefieren una
producci�n m�s alta. A la inversa, una propiedad de la inversi�n en una vecindad
muy deseable ordenar�a que un precio de la gorra inferior (y precio m�s alto)
atraigan a compradores que prefieren un activo de calidad m�s alta. La noci�n que
el valor y las medidas de rendimiento son relativos es esencial para inversionistas
para tanto entender como aplicarse. Sin este conocimiento, ser�a muy f�cil pagar
demasiado una propiedad. Est� sin falta para el factor estos preceptos en
analizando oportunidades de inversi�n potenciales. La VUELTA de INGRESOS NETOS EN
LA INVERSI�N es Una cosa casi todos los inversionistas tienen en com�n un deseo
saber la respuesta a la pregunta, ��Cu�nto har� en mi inversi�n?� Puso otro camino,
los inversionistas quieren saber lo que la vuelta en sus d�lares invertidos ser�, o
cual su vuelta en inversi�n (ROI) ser�. La medida de rendimiento ROI se puede
aplicar para medir la eficacia de todos los tipos de activos y es sobre todo �til
en bienes inmuebles. La medida ROI captura la relaci�n entre ingresos netos y
capital invertido, flujo de fondos y capital invertido, e ingresos totales del
activo y capital invertido. La primera de estas medidas, vuelta de ingresos netos
en la inversi�n, captura la relaci�n entre ingresos netos y capital invertido. Esto
es provechoso para gerentes de finanzas que se concentran principalmente en el
estado de ingresos tradicional. Los ingresos netos se sacan restando todos los
art�culos que se clasifican como gastos para el reportaje
84
objetivos de ingresos gruesos. Los ingresos netos se calculan tanto antes como
despu�s de impuestos. Se hace un poco complicado en esto siempre que un pago se
aplique a una hipoteca, no todo el pago se trata como un gasto. Por ejemplo, el
inter�s, los impuestos y la parte de seguros de un pago se tratan como gastos. La
parte principal del pago, sin embargo, se trata como un art�culo del balance y no
tiene efecto en el estado de ingresos. Cuando un pago se aplica al principal, dos
cosas pasan. En primer lugar, el dinero efectivo se reduce, y en segundo lugar, el
equilibrio del pr�stamo se reduce. El balance permanece exactamente en el
equilibrio, ya que un activo es usado para reducir una responsabilidad por una
cantidad equivalente. Los ingresos netos medida de rendimiento de ROI se calculan
as�: Ingresos netos ROI = ingresos brutos - gastos de funcionamiento - inter�s - la
equidad del due�o de la depreciaci�n
Exploramos esta medida de rendimiento m�s totalmente estudiando un ejemplo

detallado en la parte 2, �Case Study Reviews�.
LA VUELTA EN EFECTIVO EN LA INVERSI�N La segunda medida de rendimiento se menciona

como la vuelta en efectivo en la inversi�n, tambi�n conocida como la vuelta del
dinero efectivo en dinero efectivo. Es la proporci�n entre el dinero efectivo
restante despu�s de la amortizaci�n de la deuda y capital invertido, tambi�n
conocido como la equidad del due�o. Esta proporci�n diferencia de los ingresos
netos ROI en el cual excluye todos los art�culos no monetarios, como el gasto de la
depreciaci�n, e incluye la parte de no ingresos de pagos del pr�stamo que se hacen
a equilibrios del pr�stamo principales. Por regla general, los inversionistas
tienden a concentrarse m�s en esta medida de rendimiento que hacen en los ingresos
netos la medida de ROI ya que representa la vuelta en efectivo en su inversi�n. La
medida de rendimiento de ROI en efectivo se calcula as�:
85
ROI en efectivo =
dinero efectivo restante despu�s de inversi�n del dinero efectivo de la

amortizaci�n de la deuda
ROI en efectivo, entonces, es la proporci�n entre el dinero efectivo restante

despu�s de la amortizaci�n de la deuda y capital invertido o equidad del due�o.
Esta proporci�n de rendimiento es importante para inversionistas porque mide las
vueltas en efectivo mensuales y anuales en el dinero efectivo que han invertido.
LOS INGRESOS TOTALES EN LA INVERSI�N La tercera medida de rendimiento se mencionan

como los ingresos totales en la inversi�n. Los ingresos totales en la inversi�n son
similares a ROI en efectivo con una distinci�n importante - explica esa parte de la
vuelta que no es el dinero efectivo, a saber, la reducci�n del principal. En otras
palabras, tiene la parte en cuenta del pr�stamo que es reducido cada per�odo por
los pagos que se aplican al equilibrio del pr�stamo restante o la parte principal
del pago del pr�stamo. ROI total es la proporci�n entre el dinero efectivo restante
despu�s de la amortizaci�n de la deuda m�s pagos principales y capital invertido.
ROI total se calcula as�: ROI total = dinero efectivo restante despu�s de
amortizaci�n de la deuda + inversi�n del dinero efectivo de reducci�n principal
La proporci�n de rendimiento de ROI total hace exactamente ya que su nombre

implica. Proporciona una medida de los ingresos totales del capital de un
inversionista capturando tanto las partes en efectivo como no monetarias de la
vuelta. La parte no monetaria es similar a la fabricaci�n de un pago de la casa
amortizado por el per�odo de a�os. El valor est� all� en la forma de una
concentraci�n de equidad y una disminuci�n en la responsabilidad o hipoteca, ya que
el equilibrio del pr�stamo se reduce un poco a la vez durante varios a�os. La
ganancia se realiza en la forma de dinero efectivo en el momento de la venta. ROI
total se puede calcular tanto como medidas de rendimiento antes del impuesto como
como limpias.
86
LOS INGRESOS OPERATIVOS NETOS La cuarta medida de rendimiento se conocen como

ingresos operativos netos (NOI). Los ingresos operativos netos son los ingresos que
permanecen despu�s de que todos los gastos de funcionamiento se han pagado. Tambi�n
es la cantidad de ingresos disponibles para atender la deuda de la propiedad - en
otras palabras, pagar en cualquier equilibrio del pr�stamo excepcional como la nota
de sellerfinanced o una hipoteca. Los ingresos operativos netos tambi�n son el
numerador en el cociente usado para calcular el precio de la capitalizaci�n. NOI se
calcula as�: los Ingresos brutos - gastos de funcionamiento totales = ingresos
operativos netos que Los ingresos operativos netos son una figura clave para
entender porque es necesario calcular el precio de la gorra de una propiedad.
Tambi�n puede ser usado para estimar el precio de venta aproximado de una propiedad
rentable. Por ejemplo, si sabe que los edificios de oficinas en un mercado dado se
venden por un precio de la gorra estimado del ocho (el 8 por ciento), y el NOI de
un edificio particular es 240000$, entonces el precio de venta estimado para el
edificio deber�a ser aproximadamente $3 millones. El c�lculo se hace as�: los
ingresos operativos netos = precio de venta precio de Cap 240000$ = 3000000$08
Ahora toman un momento para examinar la Tabla 61. La mesa proporciona un ejemplo
detallado de c�mo NOI se saca en un bloque de pisos t�pico. Estas cifras variar�n
extensamente, por supuesto, entre bloques de pisos seg�n factores tal como si el
arrendatario o la direcci�n pagan utilidades, tasas impositivas locales, salarios y
otros factores.
87
Ingresos operativos de la red de la tabla 61

El funcionamiento de Ingresos Gross Ingresos Previstos Menos Ingresos de Utilidad
de Ingresos del Alquiler de la Red de la Vacante Otros Ingresos - Lavander�a, Misc.
Gastos de funcionamiento de Ingresos brutos �tiles de oficina de Honorarios del
R�gimen administrativo & Generales Reparaciones Generales & Administrativas Totales
Publicitarias Legales y de la Contabilidad y Reparaciones de Mantenimiento,
Mantenimiento, Tierras de Make Readies Contract Services Patrol Services y
Ajardinamiento de Reparaciones Totales y Sueldos de Mantenimiento y Sueldos del
Total de Impuestos sobre la n�mina de Mantenimiento de la Oficina de la N�mina y
Utilidades de la N�mina Tel�fono de la Basura de la Alcantarilla y Agua de Gas
El�ctrico Utilidades Totales Otro Total de Seguro de Impuestos de Bienes inmuebles
Otros Ingresos operativos de la Red de Gastos de funcionamiento Totales Anuales
700,489 24,340 676,149 71,877 16,760 764,786
26,767 4,691 1,404 1,938 34,801 69,664 5,088 4,831 4,751 84,334 33,780 21,920 9,176
64,876 82,459 20,056 54,548 8,387 1,378 166,827 38,536 19,447 57,982 408,821
355,965
88
LA PROPORCI�N DE LA CAPITALIZACI�N La quinta medida de rendimiento se menciona como

la proporci�n de la capitalizaci�n o precio de la gorra, que es la proporci�n entre
ingresos operativos netos y precio de venta. Como las otras medidas de rendimiento,
el precio de la gorra es una medida relevante, el que significa que un precio de la
gorra favorable en un mercado se puede considerar desfavorable en otro mercado. El
precio de la gorra se calcula as�: los ingresos operativos netos = Precio de venta
del precio de la capitalizaci�n El precio de la gorra es un indicador de valor que
mide la conversi�n un pago �nico o una serie de pagos, tal como en una perpetuidad,
en un valor solo. El proceso de ingresos que se convierten en un valor solo
entonces es lo que nos referimos como a la capitalizaci�n. El precio de la gorra
captura esta medida en un valor solo. Es muy similar a la producci�n en un
instrumento financiero como un certificado de dep�sito. En La Gu�a Completa de
Compra y Venta de Pisos (Nueva Jersey: John Wiley & Sons, 2004), habl� de esta
medida de rendimiento crucial con mucho detalle. Lo siguiente es un extracto del
Cap�tulo 4. Como puede ver, esta proporci�n es realmente un c�lculo muy simple
usado para medir la relaci�n entre los ingresos generados por la propiedad y el
precio por el cual se est� vendiendo. Para ayudar a poner esto en una mejor
perspectiva para usted, vamos a referirse atr�s al principio de este cap�tulo
cuando hablamos de certificados de dep�sitos. Sab�amos que el valor de un CD fue
calculado por su producci�n respectiva. �Las medidas del precio de la gorra que
exacto misma relaci�n! Valor actual de CD = ingresos 10000$ = = precio de 200000$05
O mirarlo otro camino...
89
Precio =
Ingresos de 10000$ = =05 = PV del 5% 200000$
La compra de un bloque de pisos como relacionado con esta ecuaci�n realmente es no

diferente que la compra de un CD de su banco local. Como un inversionista, quiere
pagar o invertir cierta cantidad de la capital a fin de conseguir una vuelta
deseada. Sabe que los precios pagados por bancos de CD variar�n dentro de una
variedad dada, digamos � el 4%6%, por tanto har� compras con la mayor probabilidad
alrededor un poquito para encontrar el precio m�s favorable. Lo mismo es verdad de
bloques de pisos. El precio pag�, o producci�n en su inversi�n, variar� dentro de
una variedad dada, generalmente � el 8%12%, seg�n una variedad de condiciones del
mercado incluso cuestiones de la oferta y demanda, el ambiente del precio del
inter�s actual e implicaciones fiscales impuestas por local, estado y autoridades
federales. Vamos a mirar un ejemplo. Sabemos que NOI se saca restando gastos de
funcionamiento totales de ingresos brutos. Si debiera pagar todo el dinero efectivo
por un bloque de pisos, entonces NOI representa la parte de ingresos que son los
suyos para guardar (antes de impuestos y mejoras de capital), o la producci�n en su
inversi�n. �Si considerara la compra de un bloque de pisos que cedi� 50000$
anualmente y el vendedor ten�a un precio inicial de 800000$, la deber�a comprar?
Vamos a enchufar los n�meros a nuestra ecuaci�n y vamos a averiguar. Ingresos
operativos netos = Precio de venta de 50000$ = precio de Cap de 800000$ = NOI de
50000$ = =0625 = precio del 6,25% 800000$
En este ejemplo, puede ver que el precio inicial de 800000$ nos provee de una
producci�n de s�lo el 6,25%. D�jenos
90
suponga que las propiedades comparables en este mercado particular se vendan por
precios de la gorra del 10%. Armado con ese conocimiento, podemos determinar
f�cilmente un valor m�s razonable para la propiedad solucionando para el precio de
venta as�: precio de la gorra = precio de NOI
Precio =
NOI de 50000$ = = precio de la gorra de 500000$10
As� pues en este ejemplo, basado en la informaci�n limitada tenemos, sabemos que el
piso es demasiado caro en 300000$. Entendiendo esto simple, la ecuaci�n a�n potente
es fundamental para tasar correctamente el valor. Armado con este conocimiento,
puede determinar r�pidamente si el precio inicial de un bloque de pisos es
razonable. El precio de la gorra es una de las medidas de rendimiento m�s
importantes disponibles para inversionistas. Puede ver por el ejemplo ilustrado
aqu� que un inversionista que es desconocido con esta proporci�n clave podr�a haber
pagado demasiado potencialmente el bloque de pisos en 300000$ asombrosos. Deber�a
a�adir que no siempre puede confiar en el consejo u opini�n de un corredor de
bienes ra�ces cuando viene al an�lisis de propiedades rentables como bloques de
pisos. Muchos agentes bien intencionados no entienden valoran un poco mejor que el
hombre medio. A menos que los agentes se especialicen en multifamilia o propiedad
comercial, no entender�n con la mayor probabilidad realmente el valor de un activo
rentable. Tambi�n he encontrado mi parte de agentes que realmente trabajan en esta
industria y quienes todav�a no entienden el valor. Mi consejo a usted se debe
familiarizar con precios de la gorra mirando y analizando tantas propiedades
rentables como puede. Haciendo tan, ser� capaz de confiar en su propio juicio y no
las opiniones de otros. El precio de la gorra es una medida de rendimiento
importante para usarse no s�lo con bloques de pisos, pero con cualquier clase de
91
bienes inmuebles rentables. El precio de la gorra es tan importante, de hecho, que
es la premisa en cual de tres m�todos de valoraciones tradicionales est�n basados.
Hablan del m�todo de la capitalizaci�n de ingresos, ya que se manda a, en mayores
detalles en el Cap�tulo 8, �La Valoraci�n de Bienes ra�ces�. La PROPORCI�N DE
COBERTURA DE LA AMORTIZACI�N DE LA DEUDA La sexta medida de rendimiento se conoce
como la proporci�n de cobertura de la amortizaci�n de la deuda (DSCR). El DSCR es
una proporci�n que mide la relaci�n entre el dinero efectivo disponible despu�s de
que los gastos de funcionamiento se han pagado y se requiere que el dinero efectivo
haga los pagos de deudas requeridos. Esta proporci�n es sobre todo importante para
prestamistas, ya que quieren asegurar que la propiedad considerada con objetivos de
la inversi�n genere bastante dinero efectivo para cubrir a cualquiera y todas las
obligaciones de deudas. En otras palabras, quieren y se tienen que asegurar que los
bienes inmuebles tiran bastante dinero efectivo para reembolsar el pr�stamo. La
proporci�n de cobertura de la amortizaci�n de la deuda se calcula as�: proporci�n
de cobertura de la amortizaci�n de la deuda = ingresos operativos netos = principal
de DSCR + inter�s
La proporci�n es una medida simple de la relaci�n de dinero efectivo generado de

una inversi�n a la deuda requerida pagar esa inversi�n. DSCR m�nimo var�a del
prestamista al prestamista, pero en general puede ser tan s�lo 075 o hasta 140. La
mayor parte de prestamistas buscan DSCR m�nimo de 1,00 a 1,20. Varios factores
pueden afectar el DSCR. Por ejemplo, si un inversionista aumenta el per�odo de la
amortizaci�n de 20 a�os a 30 a�os, el pago mensual disminuir�. Ya que NOI no es
afectado por un cambio en el per�odo de la amortizaci�n, el DSCR aumentar�. Tome un
momento para examinar las Tablas 62 y 63. Las dos mesas son id�nticas excepto el
per�odo de la amortizaci�n, que es 20 a�os en a�os de la Tabla 62 y 30 en la Tabla
63. La utilizaci�n de un per�odo de la amortizaci�n de 20 a�os en la Tabla 62 causa
un DSCR del 116,03 por ciento. Si m�nimo del prestamista requiriera DSCR
92
era el 120,00 por ciento, esta propiedad fallar�a, porque se cae debajo de m�nimo.
Esto no necesariamente significa que el prestamista rechazar�a el pr�stamo, sin
embargo, ya que la compensaci�n de factores se puede tener en cuenta. Ahora tome un
momento para estudiar la Tabla 63. En este ejemplo, un per�odo de la amortizaci�n
del pr�stamo de 30 a�os se usa, que causa una disminuci�n en cantidad del dinero
efectivo requerido atender la deuda cada mes. El DSCR en este ejemplo es el 138,65
por ciento, que se compara favorablemente con el DSCR del 116,03 por ciento en la
Tabla 63. Ya que m�nimo del prestamista hizo falta que DSCR sea el 120,00 por
ciento, la propiedad estructurada con el per�odo de la amortizaci�n m�s largo de 30
a�os cumple con el requisito m�nimo del prestamista.
LA PROPORCI�N DE LA EFICIENCIA OPERATIVA La siguiente medida de rendimiento se

menciona como la proporci�n de la eficiencia operativa (OER). El OER es un c�lculo
que mide los gastos de funcionamiento de una propiedad de la inversi�n con relaci�n
a su talla. La proporci�n es �til tanto para multifamilia como para propiedades de
bienes ra�ces comerciales. Se calcula como la proporci�n de gastos de
funcionamiento totales a pies cuadrados totales. El resultado proporciona una
medida de c�mo eficazmente la propiedad se puede hacer funcionar. M�s abajo el
n�mero, menos cuesta para manejar y hacer funcionar la propiedad. El c�lculo se
hace as�: proporci�n de la eficiencia operativa = gastos de funcionamiento totales
= pies cuadrados de OER
En los ejemplos ilustrados en las Tablas 62 y 63, los gastos de funcionamiento

totales en el A�o 1 son 120000$ y los pies cuadrados totales son 38,200. OER que
resulta es 314, calculado as�: OER = 120000$ = 314 38,200
Este c�lculo nos dice es que cuesta 3,14$ por pie cuadrado por t�rmino medio para
hacer funcionar la propiedad. Las capturas de la proporci�n de la eficiencia
operativa
93
Proporci�n de cobertura de la amortizaci�n de la deuda de la tabla 62

La financiaci�n y an�lisis de ingresos financiando llave de asunciones alquila
proporciones
94
A�o mensual actual 1 a�o 2 a�o proyectado 5 de 4 a�os de 3 a�os

del gasto de funcionamiento
95
Proporci�n de cobertura de la amortizaci�n de la deuda de la tabla 63
proporciones
96
A�o mensual actual 1 a�o 2 a�o proyectado 5 de 4 a�os de 3 a�os

97
la relaci�n entre gastos de funcionamiento y talla y puede ser por lo tanto una
medida �til en la evaluaci�n de propiedades similares. Si OER medio en un mercado
espec�fico es 300, o 3,00$ por pie cuadrado, entonces se considerar�a que esta
propiedad es dentro de la variedad, pero ligeramente encima del promedio. El
MULTIPLICADOR DE ALQUILER GRUESO La siguiente medida de rendimiento se menciona
como el multiplicador de alquiler grueso (GRM). El multiplicador de alquiler grueso
mide la relaci�n entre el precio de compra total de una propiedad y su gruesa
program� ingresos. Es la proporci�n de precio a ingresos. El c�lculo GRM se hace
as�: el multiplicador de alquiler grueso = precio de compra = gruesa de GRM
program� ingresos
El GRM es similar al precio de la gorra en el cual captura la relaci�n entre

ingresos y precio; sin embargo, hay dos diferencias primarias. El primer es que
mientras el GRM mide la relaci�n entre ingresos gruesos y precio, el precio de la
gorra mide la relaci�n entre ingresos netos, o NOI y precio. La segunda diferencia
es que una proporci�n se invierte comparado con el otro. Por ejemplo, el precio de
compra es el numerador en el cociente GRM, pero es el denominador en el precio de
la gorra. Mientras un precio de la gorra m�s alto se prefiere a un precio de la
gorra inferior, GRM inferior se prefiere a GRM m�s alto. Esto es verdad porque la
proporci�n disminuir� el m�s abajo el precio de compra es con relaci�n a ingresos.
Tambi�n disminuir� el m�s alto los ingresos son con relaci�n al precio de compra.
En los ejemplos ilustrados en las Tablas 62 y 63, el GRM de 5,09 medidas la
relaci�n entre el precio de compra total y la gruesa program� ingresos en el A�o 1.
GRM = 1002000$ = 5,09 196800$
98
En el modelo usado para hacer el c�lculo, ambas mejoras y gastos de cierre han sido
factored en el an�lisis. Aunque no haya mejoras de este ejemplo, t�picamente se
incluyen si los gastos de capital principales se esperan. Si se espera que las
mejoras aumenten los ingresos gruesos, que, tambi�n, se deber�an tener en cuenta.
El GRM se puede calcular seg�n un ya que - es base sin cambios o mejoras en la
propiedad, o en una base formal, que incluye ambas mejoras y el aumento esperado de
ingresos que resultar�an de las mejoras.
EL FUNCIONAMIENTO DE LA PROPORCI�N La siguiente medida de rendimiento sol�a

analizar propiedades de producci�n de ingresos es la proporci�n de operaciones
(OR), que es la proporci�n entre gastos de funcionamiento totales e ingresos
brutos. Como la proporci�n de la eficiencia operativa, proporciona una medida de
c�mo eficazmente una propiedad dada se est� haciendo funcionar. Mientras que el OER
mide la eficacia con relaci�n a los pies cuadrados totales de una propiedad, el O
mide la eficacia con relaci�n a los ingresos de una propiedad. El c�lculo se hace
as�: proporci�n de operaciones = gastos de funcionamiento totales = O ingresos
brutos
Seg�n el tipo de la propiedad de ingresos, un O se puede extender aproximadamente

del 30 por ciento a hasta el 70 por ciento o a�n m�s. Las propiedades comerciales
tienden a tener un inferior O ya que pasan por la mayor parte de los gastos para el
arrendatario. Las propiedades de la multifamilia, por otra parte, tienden a tener
un algo m�s alto O desde los gastos por que pasan var�an. Por ejemplo, un bloque de
pisos hecho funcionar como �todas unas cuentas pagadas� propiedad tendr�
seguramente gastos m�s altos con relaci�n a sus ingresos comparado con una
propiedad similar en la cual las utilidades son pagadas por los arrendatarios. En
los ejemplos ilustrados en las Tablas 62 y 63, el O de
99
El 58,5 por ciento mide la relaci�n entre gastos de funcionamiento totales e

ingresos brutos y se calcula as�: O = 120000$ = el 58,5% $204960
El resultado en este ejemplo del 58,5 por ciento est� algo en el lado alto, pero no
se cae fuera de la variedad de proporciones normales. Un inversionista que espera
crear valor en una propiedad rentable examinar�a con cuidado cada factor que
contribuye a los gastos de funcionamiento. En otras palabras, un nivel m�s alto O
puede se�alar que las reparaciones y el mantenimiento son anormalmente altos, o
quiz�s que los gastos de la direcci�n se podr�an recortar. A la inversa,
excepcionalmente bajo O podr�a se�alar que no todos los gastos de funcionamiento se
est�n relatando. Si las reparaciones y el mantenimiento, por ejemplo, se conocen
hacer un promedio del 10 a 15 por ciento de ingresos brutos, pero se est�n
relatando como s�lo 3 o el 4 por ciento, entonces la propiedad est� en la
excepcionalmente buena condici�n o no todo se est� relatando.
LA PROPORCI�N RENTABLE La medida de la ejecuci�n de la inversi�n final que

examinamos se conoce como la proporci�n rentable (BER), que mide la relaci�n entre
afluencias en efectivo totales y efusiones en efectivo totales. El BER es similar
al O en esos ambos las proporciones usan gastos de funcionamiento totales como la
parte o todo el numerador e ingresos brutos como el denominador. La diferencia
entre los dos es que el BER incluye como la parte del numerador la amortizaci�n de
la deuda. El BER sirve de una medida de rendimiento de flujos de fondos de una
propiedad, y el O saques como una medida de rendimiento de ingresos y gastos. Como
el nombre de la proporci�n rentable implica, el punto de equilibrio es el punto al
cual las afluencias en efectivo totales son exactamente iguales a las efusiones en
efectivo totales. Una propiedad con un flujo de fondos negativo tiene una
proporci�n mayor que 1,0, el que significa que sus efusiones en efectivo exceden
sus afluencias en efectivo; a la inversa, una propiedad con un flujo de fondos
positivo tiene una proporci�n
100
menos de 1,0, el que significa que sus afluencias en efectivo exceden sus efusiones
en efectivo. La proporci�n rentable se calcula as�: proporci�n rentable = gastos de
funcionamiento totales + ingresos brutos de la amortizaci�n de la deuda = BER En
los ejemplos ilustrados en las Tablas 62 y 63, el BER ser�a calculado a�adiendo los
gastos de funcionamiento totales de 120000$ a la amortizaci�n de la deuda de 61276$
y luego dividiendo esta suma por los ingresos brutos de la propiedad de 204960$.
Tome un momento para examinar el c�lculo. BER = 120000$ + 61276$ = el 88,4% $204960
La propiedad en este ejemplo tiene un flujo de fondos positivo ya que el BER es el

88,4 por ciento, que es menos de 1,0, o el 100 por ciento. Fuertemente recomiendo a
inversionistas que han adoptado una estrategia comprar-y-sostener de invertir en
s�lo aquellas propiedades que tienen un flujo de fondos positivo y un BER de menos
de 1,0. Hacer por otra parte medios que el dinero efectivo adicional se debe
invertir cada mes. Una propiedad con un flujo de fondos negativo es justo como mis
tres hijos crecientes. �Constantemente tienen hambre y se tienen que alimentar todo
el tiempo! �A menos que tenga bolsillos profundos, una propiedad hambrienta comer�
su almuerzo si no tiene cuidado! Si compra una propiedad para una rehabilitaci�n
r�pida o capirotazo, entonces un flujo de fondos positivo no es tan importante,
porque no necesita la misma cantidad de dinero efectivo para sostener el proyecto.
El flujo de fondos negativo, junto con las mejoras del edificio, es factored en el
an�lisis para determinar si el proyecto representa una oportunidad viable. En el
resumen, cada una de las 10 medidas de rendimiento de la inversi�n de bienes
inmuebles habladas en este cap�tulo puede ser usada por inversionistas para asistir
en analizar correctamente oportunidades de inversi�n potenciales. Los
inversionistas sabios que deciden dominar estos principios sin duda ganar�n la
mayor percepci�n de valores de la propiedad y su valor con relaci�n a oportunidades
alternativas.
101
Cap�tulo 7
An�lisis de la inversi�n de bienes inmuebles avanzado
n el cap�tulo anterior, examinamos 10 medidas de rendimiento de la inversi�n de

bienes inmuebles diferentes, que nos permitieron entender mejor c�mo una propiedad
rentable funcionaba a un punto dado a tiempo. Se considera que estas medidas son
medidas est�ticas, significando que no tienen la actuaci�n de una propiedad en
cuenta durante m�s de un per�odo de tiempo. En cambio, el rendimiento se mide a un
punto espec�fico a tiempo o durante un per�odo de tiempo, por ejemplo, un mes o un
a�o. Este cap�tulo se concentra en m�todos avanzados del an�lisis de la inversi�n
de bienes inmuebles midiendo el rendimiento durante per�odos de tiempo m�ltiples.
Estos conceptos financieros tratan con el valor del dinero en el tiempo y son sobre
todo provechosos para individuos que invierten en bienes inmuebles sobre un per�odo
prolongado del tiempo. El AN�LISIS DEL VALOR FUTURO La primera de estas medidas
financieras se menciona como el valor futuro (FV). El concepto del valor futuro
procura determinar el valor de una inversi�n durante per�odos de tiempo m�ltiples
usando el principio de composici�n. Este principio es usado para atribuir el
inter�s ganado en el inter�s. Por ejemplo, interese ya que se aplica al dinero es
simplemente el coste del dinero al prestatario y los ingresos al prestamista. El
inter�s compuesto es el inter�s pagado en el inter�s del prestatario y
Yo
103
el inter�s ganado en el inter�s por el prestamista. El concepto del valor futuro

ayuda a inversionistas a saber lo que una propiedad particular valdr� durante un
per�odo determinado del tiempo. Vamos a mirar un ejemplo simple para entender mejor
el concepto de valor futuro y composici�n. El banquero Smith ha ofrecido pagar al
Inversionista Jones el 5 por ciento anualmente para un certificado de dep�sito
sostenido durante tres a�os. �Cu�nto va la inversi�n inicial del Inversionista
Jones de 1000$ valer al final de per�odo de tres a�os? Para encontrar la soluci�n,
comenzamos introduciendo los t�rminos siguientes. PV = valor actual = el valor de
una inversi�n hoy FV = valor futuro = el valor de una inversi�n a alg�n punto en el
futuro i = la tasa de inter�s n = el n�mero de per�odos En este ejemplo, nuestros
t�rminos se aplican as�: �PV = FV de 1000$ =? = el 5,00% n = 3 a�os FV en el A�o 1
= 1000,00$ (1 +05) = � 105 de 1000,00$ = FV de 1050,00$ en el A�o 2 = 1050,00$ (1
+05) = � 105 de 1050,00$ = FV de 1102,50$ en el A�o 3 = 1102,50$ (1 +05) = � 105 de
1102,50$ = 1157,63$ En este ejemplo, al final de A�o 3, el Inversionista Jones
recibir�a un total de 1157,63$ del banquero Smith. Ahora vamos a mirar la soluci�n
del mismo problema otro camino. FV = PV (1 + i) 3 FV = 1000$ (1 +05) 3 FV = 1000$
(11576) FV = 1157,63$ Aplicando principios del valor futuro a bienes inmuebles
ayuda a inversionistas a determinar el valor de su capital invertido a alg�n punto
distante en
104
el futuro. Un conocimiento pr�ctico del principio de composici�n es esencial para

el entendimiento de los efectos de vueltas que se generan durante per�odos de
tiempo m�ltiples. Es este componente de composici�n que permite que el crecimiento
de una inversi�n acelere con el tiempo. Tome un momento para examinar el Objeto
expuesto 71. El objeto expuesto 71 ilustra la diferencia entre tasas de crecimiento
en una inversi�n inicial de 1000$ ganando el 10 por ciento por a�o durante un
per�odo de 25 a�os. La l�nea que tuerce bruscamente gana el inter�s a un precio
compuesto, y la l�nea que es lineal gana el inter�s a un precio simple. El valor
futuro de una inversi�n de 1000$ ganando el inter�s del 10 por ciento y compuesto
anualmente m�s de 25 a�os es 9850$. En la comparaci�n, el valor futuro de una
inversi�n de 1000$ ganando el inter�s simple del 10 por ciento anualmente m�s de 25
a�os es s�lo 3400$. En este ejemplo, el poder de composici�n ha permitido que una
inversi�n crezca en un precio casi tres veces m�s r�pido que la otra inversi�n.
Exponga 71 Efecto del inter�s compuesto contra el inter�s simple.

Inter�s compuesto de $10$ 8 miles de inter�s simple de 6$ 4$
Per�odo de 25 a�os de $2$ 0
105
Ahora tome un momento para estudiar la Tabla 71. Esta mesa proporciona el factor o
valor por el cual una inversi�n se puede multiplicar para calcular su valor futuro
con una tasa de inter�s espec�fica y per�odo de tiempo. Por ejemplo, para averiguar
cu�nto una inversi�n de 25000$ que crece en un precio del 12 por ciento valdr�a en
15 a�os, localice el valor correspondiente en la mesa y multipl�quela por la
cantidad de la inversi�n, as�: FV de 25000$ en el 12% en 15 a�os, donde PV = 25000$
yo = el 12,00% n = 15 a�os valor Correspondiente de la Tabla 71 = 547357 FV = �
547357 de 25000$ = 136839$ Aunque la Tabla 71 sea �til en la ayuda a determinar el
valor futuro de una inversi�n, se limita con los precios y per�odos de tiempo
dentro de la mesa. Una calculadora financiera, por otra parte, puede ser usada para
calcular el valor futuro de una inversi�n de cualquier talla por lo menos durante
cualquier per�odo de tiempo. La mayor parte de calculadoras financieras son muy
f�ciles de usar. Mientras cualesquiera tres de las cuatro variables se conocen, el
cuarto se puede f�cilmente solucionar para. Como un ejemplo, un inversionista con
5000$ quiere saber cuanto debe sostener una inversi�n que crece en una tasa anual
del 8 por ciento antes de que su inversi�n valga 25000$. En este ejemplo, debemos
solucionar para n firmando la calculadora los valores conocidos as�: PV = FV de
5000$ = 25000$ yo = el 8,00% Una vez estos valores se ha entrado, entonces
simplemente soluciona para n. n = 21 a�os En el resumen, el concepto del valor
futuro permite a negocios e individuos determinar el valor de una inversi�n a alg�n
punto en
106
Capacidad adquisitiva de la tabla 71 de 1$ a varios precios del inter�s compuesto y

per�odos de tiempo
El 8,00% el 10,00% el 12,00% el 14,00% el 16,00% el 18,00% el 20,00%
A�o
El 2,00%
El 4,00%
El 6,00%
107
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
102000 104040 106121 108243 110408 112616 114869 117166 119509 121899 124337 126824
129361 131948 134587 137279 140024 142825 145681 148595 151567 154598 157690 160844
164061
104000 108160 112486 116986 121665 126532 131593 136857 142331 148024 153945 160103
166507 173168 180094 187298 194790 202582 210685 219112 227877 236992 246472 256330
266584
106000 112360 119102 126248 133823 141852 150363 159385 168948 179085 189830 201220
213293 226090 239656 254035 269277 285434 302560 320714 339956 360354 381975 404893
429187
108000 116640 125971 136049 146933 158687 171382 185093 199900 215892 233164 251817
271962 293719 317217 342594 370002 399602 431570 466096 503383 543654 587146 634118
684848
110000 121000 133100 146410 161051 177156 194872 214359 235795 259374 285312 313843
345227 379750 417725 459497 505447 555992 611591 672750 740025 814027 895430 984973
1083471
112000 125440 140493 157352 176234 197382 221068 247596 277308 310585 347855 389598
436349 488711 547357 613039 686604 768997 861276 964629 1080385 1210031 1355235
1517863 1700006
114000 129960 148154 168896 192541 219497 250227 285259 325195 370722 422623 481790
549241 626135 713794 813725 927646 1057517 1205569 1374349 1566758 1786104 2036158
2321221 2646192
116000 134560 156090 181064 210034 243640 282622 327841 380296 441144 511726 593603
688579 798752 926552 1074800 1246768 1446251 1677652 1946076 2257448 2618640
3037622 3523642 4087424
118000 139240 164303 193878 228776 269955 318547 375886 443545 523384 617593 728759
859936 1014724 1197375 1412902 1667225 1967325 2321444 2739303 3232378 3814206
4500763 5310901 6266863
120000 144000 172800 207360 248832 298598 358318 429982 515978 619174 743008 891610
1069932 1283918 1540702 1848843 2218611 2662333 3194800 3833760 4600512 5520614
6624737 7949685 9539622
el futuro aplicando el principio de composici�n hasta un total de la inversi�n

inicial. Mientras cualesquiera tres de las cuatro variables se conocen, la cuarta
variable desconocida se puede f�cilmente solucionar para. AN�LISIS DEL VALOR ACTUAL
En la secci�n anterior, examinamos el concepto que trata con el valor del dinero en
el tiempo ya que se aplica a alg�n punto en el futuro. Este concepto, referido como
valor futuro, permite que nosotros determinemos el valor de una inversi�n o
instrumento financiero en un futuro tiempo introduciendo la noci�n de composici�n.
En esta secci�n, examinamos el concepto de oposici�n directa, conocido como el
valor actual (PV). El valor actual se saca ajustando el valor futuro conocido de un
activo con una tasa de inter�s predeterminada o tasa de descuento, de un futuro
punto conocido a tiempo hacia atr�s a su valor hoy. El an�lisis del valor actual es
un instrumento usado por profesionales de la inversi�n cada d�a en una mir�ada de
decisiones comerciales, incluso la inversi�n en activos como el equipo para usarse
para la extensi�n, instrumentos financieros que ceden una corriente de ingresos
particular y bienes inmuebles rentables como edificios de oficinas. La noci�n de
valor actual permite que inversionistas calculen el valor futuro conocido de un
activo o instrumento financiero en d�lares de hoy a trav�s de un proceso referido
como rebajando. Por ejemplo, contesta a una pregunta tal como, ��Cu�nto tengo que
invertir hoy si quiero retirarme en 10 a�os con $1 mill�n en una inversi�n conocida
ceder el 12 por ciento?� En este ejemplo, nuestros t�rminos se aplican as�. �PV =?
FV = 1000000$ yo = el 12,00% n = 10 a�os Para solucionar este problema, recuerde la
ecuaci�n del valor futuro as�: FV = PV (1 + i) n Ahora nos dejan volver a escribir
la ecuaci�n para solucionar para el valor actual de un activo, as�:
108

FV = PV (1 + i) n PV = FV 1 \(1 + i) n PV = 1000000$ 1 \(1 +12) 10 PV = 1000000$
1 \(31058) PV = 1000000$ �321973 PV = 321973$ necesitar�a 321973$ para invertir hoy
en un activo que cede el 12 por ciento para ser capaz de retirarse en 10 a�os con
$1 mill�n. Experimentando con el tiempo y los elementos de la tasa de inter�s de la
esta ecuaci�n, los inversionistas pueden explorar varias opciones que pueden estar
disponibles para ellos. Por ejemplo, si no tiene 321973$ hoy para invertir, pero
todav�a quiere retirarse con $1 mill�n, podr�a ampliar o el valor del tiempo o
aumentar la producci�n. El ajuste de la una o la otra de estas variables
disminuir�a la cantidad de dinero ten�a que conseguir su objetivo. Ahora tome un
momento para examinar la Tabla 72. Esta mesa proporciona el factor o valor por el
cual una inversi�n puede por el multiplicado para calcular su valor actual con una
tasa de inter�s espec�fica y per�odo de tiempo. Por ejemplo, calcular el valor
actual de una inversi�n rebaj� a un precio del 12 por ciento que valdr�a 25000$ en
15 a�os, localizar el valor correspondiente en la mesa y multiplicarlo por la
cantidad de su valor futuro, as�: PV de 25000$ en el 12% en 15 a�os, donde FV =
25000$ yo = el 12,00% n = 15 a�os valor Correspondiente de la Tabla 72 =18270 PV =
25000$ �18270 = 4567$ El concepto de c�lculos del valor actual es un instrumento
fundamental y esencial usado por firmas en muchos aspectos de hacer funcionar sus
negocios. Mientras los c�lculos del valor futuro conf�an en el proceso de
composici�n para sacar el valor, los c�lculos del valor actual conf�an en el
proceso de descuento para sacar el valor. Los c�lculos del valor actual permiten
que inversionistas determinen el valor de un activo cuyo futuro
109
Valor actual de la tabla 72 de 1$ a varios precios del inter�s compuesto y per�odos

de tiempo
El 8,00% el 10,00% el 12,00% el 14,00% el 16,00% el 18,00% el 20,00%
A�o
El 2,00%
El 4,00%
El 6,00%
110
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
098039 096117 094232 092385 090573 088797 087056 085349 083676 082035 080426 078849
077303 075788 074301 072845 071416 070016 068643 067297 065978 064684 063416 062172
060953
096154 092456 088900 085480 082193 079031 075992 073069 070259 067556 064958 062460
060057 057748 055526 053391 051337 049363 047464 045639 043883 042196 040573 039012
037512
094340 089000 083962 079209 074726 070496 066506 062741 059190 055839 052679 049697
046884 044230 041727 039365 037136 035034 033051 031180 029416 027751 026180 024698
023300
092593 085734 079383 073503 068058 063017 058349 054027 050025 046319 042888 039711
036770 034046 031524 029189 027027 025025 023171 021455 019866 018394 017032 015770
014602
090909 082645 075131 068301 062092 056447 051316 046651 042410 038554 035049 031863
028966 026333 023939 021763 019784 017986 016351 014864 013513 012285 011168 010153
009230
089286 079719 071178 063552 056743 050663 045235 040388 036061 032197 028748 025668
022917 020462 018270 016312 014564 013004 011611 010367 009256 008264 007379 006588
005882
087719 076947 067497 059208 051937 045559 039964 035056 030751 026974 023662 020756
018207 015971 014010 012289 010780 009456 008295 007276 006383 005599 004911 004308
003779
086207 074316 064066 055229 047611 041044 035383 030503 026295 022668 019542 016846
014523 012520 010793 009304 008021 006914 005961 005139 004430 003819 003292 002838
002447
084746 071818 060863 051579 043711 037043 031393 026604 022546 019106 016192 013722
011629 009855 008352 007078 005998 005083 004308 003651 003094 002622 002222 001883
001596
083333 069444 057870 048225 040188 033490 027908 023257 019381 016151 013459 011216
009346 007789 006491 005409 004507 003756 003130 002608 002174 001811 001509 001258
001048
el valor se conoce en d�lares de hoy rebaj�ndolo atr�s a un precio especificado o

requerido. El entendimiento del principio de valor actual permite a empresarios
tomar decisiones prudentes que se relacionan con el uso de capital disponible con
objetivos de la inversi�n. AN�LISIS del VALOR ACTUAL NETO En la secci�n anterior,
aprendimos sobre la utilizaci�n de f�rmulas del valor actual para determinar el
valor de un activo en d�lares de hoy de un valor futuro conocido a una tasa de
descuento espec�fica y per�odo de tiempo. En esta secci�n, examinamos otro
instrumento financiero usado para medir inversiones. Se conoce como el valor actual
neto (NPV). El an�lisis financiero de activos usando c�lculos del valor actual neto
es id�ntico a ese de c�lculos del valor actual con una excepci�n. En un c�lculo del
valor actual, un inversionista simplemente quiere determinar cuanto se deber�a
invertir hoy para ganar una tasa de rendimiento particular durante un per�odo
determinado del tiempo, entonces solucionar para PV es todo que se requiere. En un
c�lculo del valor actual neto, sin embargo, el coste de la inversi�n se conoce ya.
A causa de esto, los inversionistas que procuran comprar un activo rentable usan la
f�rmula PV para rebajar el valor del activo atr�s en una tasa de rendimiento
esperada m�nima predeterminada. Si el valor actual del activo excede su coste, la
diferencia es NPV positivo. En este caso, el inversionista aprobar�a la compra del
activo ya que encontr� o excedi� su tasa de rendimiento esperada m�nima. Si, sin
embargo, el valor actual del activo es menos que su coste, la diferencia causa NPV
negativo en cuyo caso, el inversionista rechazar�a la compra ya que no encontr� su
tasa de rendimiento esperada m�nima. Vamos a mirar un ejemplo para entender mejor
c�mo el c�lculo del valor actual neto puede ser �til para un negocio. Asuma un
negocio que tiene una tasa de rendimiento requerida m�nima del 8 por ciento
considera la compra de un activo rentable con un precio de compra de 500000$. Se
espera que el valor futuro del activo en ocho a�os sea $1,1 millones. �Usando la
tasa de rendimiento requerida m�nima del 8 por ciento, deber�a la compa��a comprar
el activo? Para contestar a esa pregunta, debemos solucionar primero para su valor
actual.
111
PV de $1,1 millones en el 8% en 10 a�os, donde FV = 1100000$ yo = el 8,00% n = 10

a�os valor Correspondiente de la Tabla 72 =46319 PV = 1100000$ �46319 = 509512$
Para determinar el valor actual neto de esta inversi�n, el coste inicial del activo
se debe restar ahora del valor actual. NPV = PV - cuestan NPV = 509512-500000$ =
NPV de 9512$ = 9512$ Ya que el NPV es positivo, encuentra la tasa de rendimiento
m�nima requerida por el negocio y por lo tanto merece la consideraci�n adicional.
Un mayor NPV que medios cero que no s�lo el activo encuentra la tasa de rendimiento
m�nima, pero por definici�n, esto realmente lo excede. Substituyendo el valor real
del activo para PV, podemos solucionar ya que yo usando una calculadora financiera,
as�: �PV = FV de 500000$ = 1100000$ n = 10 a�os i =? Usando una calculadora
financiera, entre en los valores como ilustrado para cada una de las tres variables
conocidas. Sin falta entre en el PV de 500000$ como un valor negativo ya que
representa un flujo de fondos. Todas otras variables se deber�an entrar como
valores positivos. La soluci�n ya que soy as�: PV = FV de 500000$ = 1100000$ n = 10
a�os i = el 8,20%
112
Para resumir, la producci�n en esta inversi�n es el 8,20 por ciento, que excede la
tasa de rendimiento m�nima requerida por el negocio. Analizando estos tipos de
oportunidades de inversi�n, recuerde que las firmas deben tener su coste en cuenta
de la capital. En este ejemplo, si el coste de la compa��a de la capital fuera el
6,00 por ciento, que invierte en el activo ceder�a el 2,20 por ciento incremental.
El c�lculo del valor actual neto es un instrumento com�nmente usado por
inversionistas de muchas industrias diferentes, incluso bienes inmuebles.
TASA INTERNA DE RETORNO En la secci�n anterior, el principio de an�lisis financiero

del valor actual neto nos permiti� calcular primero el valor actual de una
inversi�n y luego restar el valor real del activo de su valor actual. Los c�lculos
NPV se hicieron con una tasa de rendimiento m�nima ya establecida por la firma. En
esta secci�n, en vez de solucionar para el NPV, solucionamos para la tasa interna
de retorno (IRR). El c�lculo IRR mide la producci�n o tasa de rendimiento en una
inversi�n, m�s bien que su valor actual. Se supone que el valor actual sea el coste
inicial del activo. El c�lculo IRR mide la producci�n de una serie de flujos de
fondos a trav�s de un per�odo de tiempo determinado del tiempo e incluye el coste
del activo, los flujos de fondos del activo y el valor de salvamento del activo al
final de su per�odo de servicio. En caso de planta y equipo, el per�odo de servicio
de un activo se puede agotar al final de per�odo debido a la ca�da en desuso
funcional o t�cnica. Se dice que el per�odo de servicio de bienes inmuebles, que
realmente pueden aumentar en el valor con el tiempo, se agota cuando la propiedad
se despoja. Vamos a mirar un ejemplo. Suponga que el Inversionista Lincoln quiera
a�adir un espacio adicional a un peque�o centro de la tira detallista. Se estima
que los costes de la construcci�n para a�adir el espacio son 100000$. Como
ilustrado en la Tabla 73, Lincoln tiene dos opciones. En el Gui�n 1, puede dar en
arriendo el espacio al Arrendatario un de un acuerdo de la opci�n del arriendo
durante tres a�os a un precio de 10000$ por a�o y luego vender el espacio al final
de per�odo de tres a�os por 110000$. En el Gui�n 2, puede arrendar el
113
espacio al Arrendatario B de un acuerdo de la opci�n del arriendo durante seis a�os

a un precio de 10000$ por a�o durante los tres primeros a�os y 12500$ durante los
pr�ximos tres a�os, luego venda el espacio al final de per�odo de seis a�os por
120000$. La tasa interna de retorno en el Gui�n 1 es el 12,94 por ciento. Los
ingresos generados del valor de los tres a�os de flujos de fondos son el
equivalente de ganar una tasa de rendimiento annualized del 12,94 por ciento en la
inversi�n inicial del Inversionista Lincoln de 100000$. Si, sin embargo, el
Inversionista Lincoln decide sostener la propiedad durante seis a�os, su producci�n
aumenta al 13,40 por ciento. Como los IRRs en este ejemplo est�n ligeramente cerca,
pueden haber otros factores como cuestiones fiscales que podr�an afectar la
decisi�n de Lincoln de elegir un gui�n sobre el otro; sin embargo, con si no
intervienen otros factores, la producci�n m�s alta en el Gui�n 2 sugiere que el
Inversionista Lincoln debiera elegir esta alternativa sobre el Gui�n 1. Vamos a
mirar otro ejemplo usando Los Ingresos de Juego del Valor Analizador, un modelo
patentado usado para analizar propiedades de ingresos como bloques de pisos. En la
Tabla 74, los flujos de fondos de un bloque de pisos de 50 unidades se examinan
para determinar su tasa interna de retorno respectiva. En la Tabla 74, note los
flujos de fondos netos de la secci�n de la inversi�n en la parte inferior de la
mesa. Esta secci�n es usada para mostrar los flujos de fondos netos de la
propiedad. El primer valor en el A�o 1 secci�n de la salida de - 514250$ son un
valor �flujo de fondos� que representa la equidad inicial del due�o. Esto es
seguido de un valor �flujo de fondos en� de 683618$, sacados a�adiendo los valores
siguientes.
Tasa interna de retorno de la tabla 73
Flujo de fondos de la Inversi�n de la Inicial de Flujos de fondos en A�o 1 Flujo de
fondos en A�o 2 Flujo de fondos en A�o 3 Flujo de fondos en A�o 4 Flujo de fondos
en A�o 5 Flujo de fondos en A�o el 6 Gui�n 2 (100,000) 10,000 10,000 10,000 12,500
12,500 132,500 del Gui�n 1 (100,000) 10,000 10,000 120,000 de la Tasa interna de
retorno el 13,40%
El 12,94%
114
La equidad del due�o reducci�n del Principal de flujos de fondos Limpia gana
terreno al Total de venta
$514250$ 97983$ 46385$ 25000$ 683618
El flujo de fondos en la capacidad adquisitiva de 683618$ supone que el due�o venda

la propiedad al final de A�o 1 a un precio de la gorra del 9,43 por ciento, que es
comparable al 9,50 precio de la gorra en el momento de la compra (mostrado en la
secci�n de proporciones clave). Si la propiedad se vendiera al final de primer a�o,
basado en sus flujos de fondos proyectados ganar�a una tasa interna de retorno del
32,93 por ciento. Tome un momento para examinar los flujos de fondos netos de la
inversi�n en el A�o 3. El flujo de fondos inicial, que es la equidad del due�o, de
514250$ es lo mismo como en el A�o 1 gui�n. Los ingresos ganados a partir de A�os
1, 2, y 3 son entonces factored en, as� como la reducci�n del principal y gane
terreno a la venta de 450000$. Basado en los flujos de fondos proyectados en el A�o
3 gui�n, la propiedad generar�a un IRR del 46,05 por ciento. Ahora tome un momento
para examinar los flujos de fondos netos de la inversi�n en el A�o 5. Los flujos de
fondos se sacan en la misma manera que en los dos guiones anteriores, pero incluyen
ingresos y reducci�n principal durante A�os 4 y 5 tambi�n. Basado en los flujos de
fondos proyectados en el A�o 5 gui�n, la propiedad ganar�a una tasa interna de
retorno del 40,21 por ciento. Mientras el c�lculo de la tasa interna de retorno es
ampliamente usado por inversionistas para medir la producci�n en una serie de
flujos de fondos, hay una advertencia. El c�lculo IRR trabaja mejor cuando el flujo
de fondos inicial es negativo y todos los flujos de fondos subsecuentes son
positivos. Los valores negativos adicionales en la corriente del flujo de fondos
pueden crear potencialmente soluciones m�ltiples. En un extracto tomado de An�lisis
de la Inversi�n para Decisiones de Bienes inmuebles (Chicago: Comercio de Dearborn,
1997, p. 222), los autores Greer y Kolbe notan que el c�lculo IRR puede ser
problem�tico en ciertas condiciones. Los autores afirman el siguiente.
115
Hoja de trabajo de an�lisis de la propiedad de la tabla 74 los ingresos de juego

del valor Analizador

116
A�o mensual actual 1 a�o 2
A�o proyectado 3
A�o 4
A�o 5
117
Los problemas asociados con la tasa interna de retorno pueden causar se�ales de
decisi�n contrarias de esto y otros enfoques del flujo de fondos rebajados.
Generalmente, tal conflicto se levanta porque la se�al de la tasa interna de
retorno se deforma. De ser prestado atenci�n, podr�a causar el error de la
inversi�n serio. La disonancia potencial proviene de particularidades de la
ecuaci�n de la tasa interna de retorno, que puede ceder m�s de una soluci�n, y de
problemas asociados con la asunci�n de reinversi�n inherente en opciones entre
inversiones alternativas que exponen modelos diferentes del esperado despu�s de
flujos de fondos fiscales. Los matem�ticos y los analistas igualmente han intentado
resolver los problemas que ocurren con c�lculos IRR que resultan de la inversi�n en
se�ales en una serie de flujos de fondos. Tres de m�s m�todos comunes sol�an
dirigirse estas cuestiones son (1) la tasa interna de retorno modificada o MIRR,
(2) la tasa ajustada de la vuelta, y (3) la tasa de rendimiento de gesti�n
financiera. Seg�n Greer y Kolbe, el m�todo MIRR �soluciona problema de la ra�z
m�ltiple rebajando todos los flujos de fondos negativos atr�s al tiempo en el cual
la inversi�n se adquiere y componiendo todos los flujos de fondos positivos expiden
al final del a�o final del per�odo de tenencia�. El enfoque modificado elimina el
problema de inversi�n de las se�ales y proporciona una soluci�n �nica a una serie
de flujos de fondos. La tasa ajustada del m�todo de vuelta supone que el
inversionista tenga en fondos ajenos de la esencia a partir de un per�odo y los
reembolsara en otro per�odo, otra vez intentando tratar con cambios positivos y
negativos de valores. Finalmente, el m�todo de la tasa de rendimiento de gesti�n
financiera, desarrollado por M Chapman Findley y Stephen D. Messner, integra dos
precios intermedios. El primer, un precio del coste de la capital, se aplica a la
negativa lo que se rebaja atr�s al principio del per�odo de tiempo de la inversi�n
donde t = 0. El segundo precio es un precio de reinversi�n y se aplica a valores
positivos que se componen adelante al final del per�odo de tiempo de la inversi�n.
En el resumen, este cap�tulo se ha concentrado en varios m�todos avanzados del
an�lisis de la inversi�n de bienes inmuebles midiendo el rendimiento durante
per�odos de tiempo m�ltiples. Estos instrumentos de an�lisis financieros permiten
118
individuos y negocios para evaluar inversiones que se extienden durante varios

per�odos de tiempo y tienen varias corrientes de flujo de fondos. La mayor parte de
uso de m�todos de an�lisis financiero c�lculos que rebajan y componen para expresar
la suma de una corriente de flujos de fondos en valor actual o en t�rminos del
valor futuro, as� permitiendo a inversionistas tomar decisiones basadas en tasas de
rendimiento m�nimas predeterminadas.
119
Cap�tulo 8
La valoraci�n de bienes ra�ces
VALORACI�N DEFINIDA
Un appraisalused determinar del valor de un objeto o valor. es Valoraciones de la

estimaci�n son al valor tanto de efectos personales como de bienes ra�ces. Por
ejemplo, puede querer hacer hacer una valoraci�n independiente en un anillo de
diamantes con una etiqueta de precio de 20000$ antes de invertir esa clase del
dinero en ello. La valoraci�n se podr�a usar entonces con objetivos de seguros tal
como result� despu�s el anillo se perdi� o se rob�. Las valoraciones tambi�n son
usadas para determinar el valor y el valor de bienes ra�ces, como tierra o
edificios. En Valoraci�n de la Propiedad de Ingresos (Massachusetts: Heath
Lexington Books, 1971, p. 9), el autor Guillermo N. Kinnard declara el siguiente ya
que est� relacionado con el proceso de la valoraci�n: Una valoraci�n es una
conclusi�n profesionalmente sacada sobre el valor presente o el valor de derechos
especificados o intereses a un paquete particular de bienes inmuebles bajo
condiciones del mercado estipuladas o est�ndares de decisi�n. Adem�s, es (o deber�a
ser) basado en el juicio profesional y la habilidad de un practicante entrenado.
Sus conclusiones se deber�an presentar de un modo a fondo l�gico y convincente
hacia un cliente o un tercero interesado que requiere que la estimaci�n del valor
ayude a tomar una decisi�n o solucionar un problema que implica los bienes
inmuebles antes mencionados.
121
Una opini�n de la valoraci�n por lo general se entrega en la forma escrita. Un
informe de evaluaci�n profesional deber�a contener como m�nimo los ingredientes
esenciales de una valoraci�n identificada como (1) la identidad y descripci�n legal
de los bienes inmuebles; (2) el tipo de valor estimado; (3) los intereses
valorados; (4) las condiciones del mercado o est�ndares de decisi�n en t�rminos de
los cuales la estimaci�n del valor se hace (con frecuencia identificada
especificando �un desde� fecha o fecha de vigencia para la valoraci�n); y (5) la
propia estimaci�n del valor. Adem�s, el informe deber�a indicar los datos y
razonamiento empleado por el tasador en el alcance de su conclusi�n del valor,
cualquier condici�n especial o que limita que afectara a su an�lisis y conclusi�n,
y la certificaci�n del tasador y firma. LA NATURALEZA DE PRECIO Y VALOR Como
Kinnard claramente declara, el proceso para valorar bienes ra�ces bien se define y
espec�fico. Aunque objetivo en su formato, los valores de la propiedad var�en
extensamente por muchos motivos. Una casa de 1000 pies cuadrada con tres
dormitorios y dos ba�os, por ejemplo, puede valer s�lo 60000$ en Dallas, Texas,
mientras en Hollywood, California, que misma casa se puede vender por 150000$. Los
valores de bienes inmuebles son afectados por muchos diferentes micro - y fuerzas
macroecon�micas, incluso cuestiones de la oferta y demanda, el ambiente del precio
del inter�s actual, condiciones econ�micas locales y nacionales, la deseabilidad de
la ubicaci�n y diferencias en tasas impositivas. Los mismos est�ndares de la
valoraci�n aplicados a una pieza particular de bienes ra�ces en una regi�n pueden
ceder resultados completamente diferentes para una pieza similar de bienes ra�ces
en otra regi�n. Igualmente, una valoraci�n de aquellas mismas propiedades hoy ser�a
casi seguramente diferente que una valoraci�n condujo hace 10 a�os. Aunque los
t�rminos el precio y el valor sean similares en el sentido, no son lo mismo. Una
valoraci�n es una estimaci�n de valor y no proporciona ninguna indicaci�n de lo que
el precio realmente se pagar� por una pieza de bienes ra�ces. Por ejemplo, un
individuo que hace compras para un nuevo refrigerador determinar� primero todos los
rasgos deseados que debe tener, y luego comenzar a hacer compras para una
correspondencia a sus requisitos. Una vez que un modelo es
122
seleccionado, har� compras con la mayor probabilidad entonces alrededor en varias

ubicaciones para determinar qu� tienda ofrece el mejor precio. Comprando el
refrigerador al precio m�s bajo disponible, no s�lo el comprador es capaz de
ahorrar el dinero, pero tambi�n se dice que ha recibido el mejor valor. Aunque dos
refrigeradores id�nticos en dos ubicaciones diferentes puedan tener lo mismo
revenden el valor, el que que al principio se vendi� por menos dinero tiene un
mayor valor equivalente. La valoraci�n proporciona la base por el precio, pero los
compradores y los vendedores son libres de negociar. Kinard afirma, �En el mercado
perfecto de la teor�a econ�mica, los compradores informados y racionales no
pagar�an ya e informaron y los vendedores racionales no aceptar�an menos, que el
valor presente de las futuras ventajas esperadas de la propiedad de un activo�. A
consecuencia de varias diferencias en condiciones econ�micas, sin embargo, el
precio actual pagado puede ser, y a menudo es, diferente que el valor indicado en
un informe de evaluaci�n. El precio es por lo tanto una reflexi�n del pasado. Es lo
que ha ocurrido ya. El valor, por otra parte, refleja el precio que se deber�a
pagar �en el mercado perfecto de la teor�a econ�mica�. El valor es por lo tanto un
pron�stico de precio. Es lo que puede ocurrir a alg�n punto en el futuro, no lo que
ha ocurrido a alg�n punto en el pasado. TRES M�TODOS DE LA VALORACI�N PRIMARIOS
Tres m�todos primarios son usados por tasadores para determinar el valor de bienes
inmuebles: el m�todo del coste de reposici�n, el m�todo de la comparaci�n de ventas
y el m�todo de la capitalizaci�n de ingresos. (Ver el Objeto expuesto 81). Cada
m�todo de la valoraci�n tiene su lugar y sirve una funci�n �nica en la evaluaci�n
del valor de bienes ra�ces. Las propiedades comerciales como centros detallistas,
edificios de oficinas, y bloques de pisos, por ejemplo, conf�an principalmente en
el m�todo de ingresos, mientras las casas de la familia sola t�picamente conf�an en
el m�todo de la comparaci�n de ventas. El M�TODO DEL COSTE DE REPOSICI�N El m�todo
del coste de reposici�n o enfoque del coste, el m�s com�nmente se usa para estimar
el valor nuevo de bienes materiales para
123
Exponga 81 Tres m�todos de la valoraci�n primarios.
1. M�todo del coste de reposici�n 2. M�todo de la comparaci�n de ventas 3. M�todo

de la capitalizaci�n de ingresos
objetivos de seguros. Por ejemplo, deber�a una casa destruirse en un hurac�n, una
compa��a de seguros querr�a saber que el valor real la sustituye. El m�todo de
ingresos y el m�todo de la comparaci�n de ventas son de poca o ninguna consecuencia
en la estimaci�n de costes de reposici�n. La p�liza de seguros que tiene en su
residencia personal con la mayor probabilidad incluye una pol�tica del coste de
reposici�n con ajustes superiores incorporados que autom�ticamente aumentan cada
a�o debido a subidas de gastos de trabajo y materiales. Butler Burgher, Inc., una
firma de la valoraci�n en Houston, Texas, declararon lo siguiente en un informe de
evaluaci�n que se complet� para uno de mis proyectos del piso. El enfoque del coste
est� basado en la premisa que el valor de una propiedad pueda ser indicado por el
coste corriente para construir una reproducci�n o reemplazo para las mejoras menos
la cantidad de depreciaci�n evidente en las estructuras de todas las causas m�s el
valor de la tierra y ganancia empresarial. Este enfoque al valor es particularmente
�til para valorar nuevas o casi nuevas mejoras. El enfoque del coste de reposici�n
el m�s com�nmente se usa estimando los valores reales asociados con la sustituci�n
de los bienes materiales de una casa o edificio. Por ejemplo, para un edificio de
oficinas
124
completamente destruido por el fuego, el valor establecido del enfoque del coste
ser�a �til en la ayuda a determinar exactamente cu�nto una compa��a de seguros
pagar�a por los da�os que resultan. Un factor adicional tenido en cuenta cuando el
enfoque del coste de reposici�n se usa es la depreciaci�n, que cerca el
empeoramiento, la ca�da en desuso funcional y la ca�da en desuso externa. Se dice
que el empeoramiento ocurre cuando la propiedad pierde el valor debido al desgaste
medio por el per�odo del tiempo. Por ejemplo, se dice que un 10year-viejo tejado
que tiene una vida de 25 a�os se ha deteriorado o se ha depreciado, por 10/25, o el
40 por ciento. La ca�da en desuso funcional se describe como una p�rdida en el
valor de la propiedad que resulta de dise�os de casa anticuados o equipo mec�nico.
El valor de una casa con calentadores espaciales s�lo de gas m�s bien que
calefacci�n central, por ejemplo, negativamente se afectar�a. Finalmente, la ca�da
en desuso externa se describe como una p�rdida en el valor de la propiedad que
resulta de cambios de la vecindad circundante o comunidad. Por ejemplo, el valor de
una casa negativamente se afectar�a si se localizara en una vecindad que hab�a
experimentado un aumento significativo del delito. Un aumento de tr�fico y niveles
de ruido tambi�n puede contribuir a una decadencia en el valor. La raz�n
fundamental subyacente del enfoque del coste de reposici�n es que un comprador
informado no querr�a pagar m�s una casa particular que el coste de construir una
casa id�ntica en una parte clasificada de manera comparable en una vecindad
similar. La f�rmula b�sica para calcular el enfoque del coste de reposici�n es as�:
el Coste de reposici�n = el coste de la construcci�n - depreciaci�n + valor de la
tierra Nos deja mirar un ejemplo. Suponga que la propiedad sustancial sea similar
en dise�o, talla y calidad a una nueva casa que cuesta 100000$ para construir, no
incluso la parte. La propiedad sustancial tiene 30 a�os y se ha depreciado en el
valor en el 25 por ciento debido a desgaste normal y rasg�n, as� como una
decadencia general en la vecindad en la cual se localiza. El valor de la parte se
estima en 20000$. Usando el enfoque del coste de reposici�n, el valor de la
propiedad sustancial se calcula as�:
125
Coste de reposici�n = $100000 - ($100,000 � el 25%) + Coste de reposici�n de 20000$

= 100000-25000$ + 20000$ = 95000$ En este ejemplo, ya que la propiedad sustancial
ha disminuido en el valor, usar el enfoque del coste de reposici�n indica una
capacidad adquisitiva de 95000$. Esto se compara con un valor total de 120000$ para
una nueva casa, que incluye una parte comparable, para una diferencia de 25000$, la
cantidad de p�rdida sufrida por la propiedad sustancial de la depreciaci�n. El
M�TODO DE LA COMPARACI�N DE VENTAS El segundo m�todo de la valoraci�n primario es
el m�todo de la comparaci�n de ventas o enfoque del mercado, que es el m�todo juzg�
el m�s apropiado para la determinaci�n apropiada de valor para casas de la familia
sola. Esto incluye tanto viviendas unifamiliares ocupadas por los due�os como non-
owneroccupied. El m�todo de la comparaci�n de ventas es sin duda el enfoque el m�s
com�nmente usado de los tres m�todos, porque el n�mero de viviendas unifamiliares
es mucho mayor que cualquier otro tipo de la propiedad. Este m�todo est� basado en
la l�gica que el precio pagado por ventas recientes de propiedades parecidas
representa a los compradores de precios quieren pagar y es por lo tanto
representativo del valor de mercado verdadero. El precio pagado puede variar por
muchos motivos, incluso cambios de tasas de inter�s, cambios de tasas de desempleo,
cambios de condiciones econ�micas generales, as� como cambios del coste de
materiales y tierra. Todos estos factores se combinan para causar cambios de la
oferta y demanda de propiedades disponibles. El m�todo de la comparaci�n de ventas
est� basado en la premisa de substituci�n y mantiene que un comprador no pagar�a
m�s bienes ra�ces que el coste de comprar un sustituto igualmente deseable en su
mercado respectivo. Este m�todo tambi�n supone que todas las ventas comparables
usadas en el proceso de la valoraci�n sean transacciones de longitud del brazo
leg�timas para ayudar a asegurar la exactitud de los datos usados en el informe. El
m�todo de la comparaci�n de ventas adem�s dispone que las ventas comparables usadas
han ocurrido bajo condiciones del mercado normales. Por ejemplo, esta asunci�n
excluir�a propiedades compradas y vendidas
126
en condiciones de la extinci�n del derecho de redimir - es decir los comprados de

los bienes inmuebles de un banco pose�dos, o REO, carpeta. El m�todo de la
comparaci�n de ventas t�picamente examina tres o m�s bien propiedades y ajusta su
valor basado en semejanzas y diferencias entre ellos. Por ejemplo, si la propiedad
sustancial tuviera un garaje de dos coches y la propiedad comparable ten�a un
garaje de tres coches, un ajuste se har�a para la diferencia traer los valores m�s
el uno de acuerdo con el otro. En este caso, el valor de la propiedad comparable se
ajustar�a hacia abajo para compensar la unidad del garaje adicional. En otras
palabras, el valor de la unidad del garaje adicional se resta para hacerlo el
equivalente de un garaje de dos coches. El Burgu�s del mayordomo proporciona la
aclaraci�n adicional del m�todo de la comparaci�n de ventas: El enfoque de la
comparaci�n de ventas se funda en el principio de substituci�n que cree que el
coste para adquirir una propiedad de sustituto igualmente deseable sin la tardanza
excesiva generalmente pone el l�mite superior de valor. En cualquier momento dado,
los precios pagados por propiedades comparables son interpretados por muchos para
reflejar el valor de la propiedad valorada. La validez de una indicaci�n del valor
sacada por este enfoque es pesadamente dependiente de la disponibilidad de datos de
ventas recientes de propiedades similares en ubicaci�n, talla y utilidad para la
propiedad valorada. El enfoque de la comparaci�n de ventas es presupuesto sobre el
principio de substituci�n - un principio de la valoraci�n que declara que un
comprador prudente no pagar�a ya bienes ra�ces que el coste de adquirir un
sustituto igualmente deseable en el mercado abierto. El principio de substituci�n
supone que los compradores considerar�n las alternativas disponibles para ellos,
que actuar�n racionalmente o prudentemente sobre la base de su informaci�n sobre
aquellas alternativas, y ese tiempo no es un factor importante. La substituci�n
puede asumir la forma de la compra de una propiedad existente con la misma
utilidad, o de adquirir una inversi�n que producir� una corriente de ingresos de la
misma talla con el mismo riesgo que esto implicado en la propiedad antes
mencionada....
127
Las acciones de compradores t�picos y vendedores se reflejan en el enfoque de la

comparaci�n. Seg�n el Burgu�s del Mayordomo, el m�todo de la valoraci�n de la
comparaci�n de ventas examina como propiedades y ajusta sus valores respectivos
basados en semejanzas y diferencias entre ellos. Este m�todo el m�s a menudo se usa
en la valoraci�n de casas de la familia sola. Recuerde que el objetivo de usar este
m�todo es determinar el valor de la propiedad sustancial. A diferencia del enfoque
del coste, que procura establecer el coste de reconstrucci�n para la propiedad
sustancial, el enfoque de la comparaci�n de ventas procura establecer su valor de
mercado. Tambi�n recuerde que el valor de mercado de una propiedad no es lo mismo
como su precio. El objetivo del tasador es determinar un valor que refleja el
precio m�s probable que un comprador quiere pagar por una propiedad particular dada
propiedades similares de elegir de. Mientras el uso de ventas comparables o comps,
ya que tambi�n se mandan a, es un factor importante para considerar en el an�lisis
de estimar el valor de propiedades rentables m�s grandes, dan por lo general el
mayor peso al m�todo de la capitalizaci�n de ingresos hablado en el siguiente
segmento. El m�todo de la comparaci�n de ventas se dise�a para examinar y comparar
los atributos f�sicos de bienes ra�ces, no los ingresos generados por ello. El
M�TODO DE LA CAPITALIZACI�N DE INGRESOS El tercer m�todo de la valoraci�n primario
es el m�todo de la capitalizaci�n de ingresos, usado para valorar bienes ra�ces que
generan alg�n tipo de ingresos, que se emplean con objetivos de la inversi�n. En la
Valoraci�n de la Propiedad de Ingresos, el autor Kinard describe el proceso de
capitalizaci�n as�: los Bienes inmuebles son un bien de equipo. Esto significa que
las ventajas de poseerlo - si en la forma de ingresos del dinero o servicios, o
ambos - se reciben sobre un per�odo prolongado del tiempo. Operacionalmente, esto
significa m�s de un a�o; de hecho, es t�picamente para 10, 20, 40 o m�s a�os.
128
En todo el an�lisis econ�mico y an�lisis de la inversi�n, del cual la valoraci�n de

bienes inmuebles es una parte integrante, el valor de un bien de equipo se
establece y se mide calculando el valor presente, desde una fecha de la valoraci�n
particular, de las futuras ventajas esperadas (ingresos) al due�o durante un
per�odo del tiempo especificado. El proceso de convertir una corriente de ingresos
en un valor solo se conoce como la capitalizaci�n. El resultado del proceso de la
capitalizaci�n es un presente que vale estimaci�n. Esto es la cantidad de capital
que un prudente, t�picamente informaba que purchaserinvestor pagar�a desde la fecha
de la valoraci�n del derecho de recibir los ingresos netos del pron�stico durante
el per�odo especificado. La descripci�n sucinta de Kinard de capitalizar un activo
clarifica el proceso y es tan profunda que lleva la repetici�n: �El proceso de
convertir una corriente de ingresos en un valor solo se conoce como la
capitalizaci�n�. El m�todo de la capitalizaci�n de ingresos, entonces,
apropiadamente es usado para valorar edificios como centros detallistas, edificios
de oficinas, unidades de almacenaje mini, edificios industriales, parques de la
caravana, y bloques de pisos de la multifamilia, para llamar a unos cuantos. El
valor capitalizado de bienes inmuebles rentables se saca directamente del flujo de
fondos neto o ingresos generados por el activo. Los inversionistas comparan las
tasas de rendimiento producidas de diversos tipos de activos contra sus riesgos
percibidos e invierten su capital en consecuencia. Suponiendo que el riesgo se crea
constante, la vuelta de un inversionista en la capital es lo mismo sin tener en
cuenta si se saca de bienes inmuebles, reservas u obligaciones. Para entender m�s
totalmente el m�todo de la capitalizaci�n de ingresos, vamos a dar vuelta otra vez
al Burgu�s del Mayordomo. El enfoque de la capitalizaci�n de ingresos est� basado
en el principio de anticipaci�n que reconoce que el valor actual de las ventajas de
ingresos futuros se saca de la propiedad de bienes ra�ces. El enfoque de ingresos
es el m�s aplicable a propiedades que se consideran con objetivos de la inversi�n,
y se considera muy confiable cuando los ingresos adecuados / datos del gasto est�n
disponibles. Ya que los ingresos que producen bienes inmuebles el m�s a menudo son
comprados por inversionistas, este enfoque es v�lido y generalmente se considera el
m�s aplicable. El enfoque de la capitalizaci�n de ingresos es un proceso de estimar
el valor de bienes ra�ces basados en el principio
129
ese valor directamente se relaciona con el valor actual de todos los futuros
ingresos netos atribuibles a la propiedad. El valor de los bienes ra�ces es por lo
tanto sacado capitalizando ingresos netos por la capitalizaci�n directa o por un
an�lisis del flujo de fondos rebajado. Sin tener en cuenta la t�cnica de la
capitalizaci�n empleada, hay que intentar estimar unos ingresos operativos netos
razonables basados en los mejores datos del mercado disponibles. La derivaci�n de
esta estimaci�n requiere que el tasador proyecte 1) ingresos brutos potenciales
(PGI) basados en un an�lisis del registro de alquileres sustancial y una
comparaci�n del sujeto a propiedades competidoras, 2) p�rdida de ingresos de
proyecto de vacante y colecciones basadas en la historia de la ocupaci�n del sujeto
y sobre relaciones de la oferta y demanda en el mercado del sujeto..., 3) saque
ingresos brutos eficaces (EGI) restando la vacante y p�rdida de ingresos de
colecci�n de PGI, 4) proyecte los gastos de funcionamiento asociados con la
producci�n de la corriente de ingresos por an�lisis de la historia de operaciones
del sujeto y comparaci�n del sujeto a propiedades competidoras similares, y 5)
saque ingresos operativos netos (NOI) restando los gastos de funcionamiento de EGI.
Para resumir los comentarios de Butler Burgher, el valor actual de un activo fijo
directamente se relaciona con sus futuros ingresos operativos netos. Para entender
m�s totalmente el m�todo de la capitalizaci�n de ingresos, vamos a dividirlo a su
nivel m�s b�sico analizando un instrumento financiero simple como un certificado de
dep�sito o CD. Cuando la gente compra CD, invierten un monto en d�lares
especificado que gana un tipo de inter�s predeterminado durante un per�odo de
tiempo predeterminado. Vamos a mirar un ejemplo simple. �La asunci�n de una tasa de
inter�s del mercado del 4,0 por ciento, cu�nto querr�a un inversionista pagar por
una anualidad que cede 4000$ por a�o? La respuesta f�cilmente se soluciona tomando
una proporci�n de los dos valores, as�: Valor actual = ingresos 4000$ = = precio de
100000$04
130
En otras palabras, si un inversionista compr� un certificado de dep�sito por

100000$ que cedieron el 4,0 por ciento anualmente, podr�a esperar ganar 4000$ sobre
el curso de un per�odo de un a�o. No importa si los ingresos siguen
indefinidamente. El valor actual o valor capitalizado, permanece lo mismo y
producir� una corriente de ingresos de 4000$ mientras sigue sosteniendo el
certificado de dep�sito de 100000$. En este ejemplo, hemos convertido la corriente
de ingresos de 4000$ en un valor solo, que es 100000$. El proceso para estimar a
multifamilia y propiedades comerciales es esencialmente lo mismo. La corriente de
ingresos futuros esperada se convierte en un valor de la capital solo. Vamos a
tomar un momento para comparar la f�rmula para calcular el valor actual de un CD a
la f�rmula para calcular el valor actual o valor capitalizado, de una propiedad
rentable como un bloque de pisos. Valor actual de CD = ingresos 4000$ = = precio de
100000$04
Valor actual de bloque de pisos = ingresos operativos netos 4000$ = = precio de la

capitalizaci�n de 50000$08 ingresos operativos de 4000$ netos = = precio del 8,0%
50000$
Precio de la gorra =
�Puede ver qu� similar estas f�rmulas son? En principio, son id�nticos. En este
ejemplo, un individuo que invierte 100000$ en un certificado de dep�sito con una
producci�n del 4,0 por ciento ganar� unos ingresos de 4000$. Ya que la producci�n
en el bloque de pisos es m�s alta en el 8,0 por ciento, s�lo 50000$ es necesario
para ganar unos ingresos de 4000$. En ambos ejemplos, la corriente de ingresos
producida por los dos activos se convierte en un valor de la capital solo. El
proceso es much�simo lo mismo para determinar el valor de la reserva de una
compa��a. La proporci�n se menciona como una proporci�n P/E. Es la proporci�n del
precio de la acci�n de una compa��a dada a las ganancias generadas por esa
compa��a, as�:
131
Proporci�n de P/E =
Precio de 10,00$ = = 10 ganancias de $1,00$ 1,00 de ganancias = =10 precio 10,00$

Inverso de proporci�n P/E = proporci�n de E/P = Valor actual de reserva =
ingresos 1,00$ = = precio de 10,00$10
En este ejemplo, un inversionista que compra una acci�n por un precio de 10,00$
podr�a esperar ganar una vuelta del 10 por ciento, o 1,00$. Si intenta estimar el
valor de un certificado de dep�sito, una propiedad rentable o una acci�n, el
proceso es lo mismo. La corriente de ingresos de cada activo se convierte en un
valor de la capital solo. La producci�n en cada activo es diferente, sin embargo, a
consecuencia de varios premios del riesgo asignados por sus mercados respectivos.
El certificado de dep�sito es esencialmente una inversi�n sin riesgo con una tasa
de rendimiento garantizada y por lo tanto ofrece la producci�n m�s baja. El bloque
de pisos lleva m�s riesgo debido a la din�mica del tanto micro - como
macroeconom�a, que afecta el alojamiento y por lo tanto ofrece una producci�n algo
m�s alta. Finalmente, la parte de acciones de la compa��a lleva el a�n mayor riesgo
debido a la volatilidad inherente en la bolsa, medida como la beta, y por lo tanto
ofrece la producci�n m�s alta entre las tres clases del activo. En el resumen, cada
uno de los tres m�todos de la valoraci�n primarios sirve una funci�n �nica
estimando el valor usando enfoques diferentes. Seg�n el tipo de propiedad valorada,
tres enfoques se pueden tener en cuenta, cada uno con su peso respectivo aplicado
como juzgados apropiado. Butler Burgher afirma, �El proceso de la valoraci�n es
concluido por una reconciliaci�n de los enfoques. Este aspecto del proceso
considera el tipo y la fiabilidad de datos del mercado usados, la aplicabilidad de
cada enfoque al tipo de propiedad valorada y el tipo de valor buscado�.
132
Cap�tulo 9
Informes financieros y horarios
Los informes financieros son a maketodecisions en cuanto a anby providcrucial

aquellos que los usan informaci�n ing organizaci�n necesaria. Los usuarios de
informes financieros se clasifican como internos o como externos. Los usuarios
internos de informes financieros incluyen la contabilidad y financian grupos,
gerentes, altos ejecutivos y miembros del consejo. Este grupo usa declaraciones
para medir el progreso de la compa��a, evaluar su fuerza e identificar �reas donde
la mejora es necesaria. Los usuarios externos de informes financieros t�picamente
caen a una de tres categor�as: inversionistas, el gobierno y el gran p�blico. Los
inversionistas incluyen tanto a acreedores como deudores, que conf�an en la
informaci�n de informes financieros para tomar decisiones de financiaci�n en cuanto
a equidad y deuda. Las agencias estatales incluyen local, estado, y autoridades del
impuesto federal, as� como varias agencias reguladoras. Finalmente, para
corporaciones que en p�blico se cambian, la informaci�n se proporciona al gran
p�blico. Los informes financieros representan el producto final del proceso de la
contabilidad. Por ejemplo, toda la informaci�n contenida en un estado de ingresos
es el resultado final de cientos o hasta miles de entradas individuales. La
informaci�n presentada en el informe es el resultado final de aquellas entradas
individuales. Cada vez el inventario se compra y m�s tarde se revende, una entrada
se debe hacer en el sistema de contabilidad. El inventario se hace un coste de
bienes vendidos y fluye a trav�s del sistema como un gasto; cuando el art�culo se
vende, esa venta se trata como
133
ingresos. La diferencia entre ingresos y coste de bienes vendidos es ingresos.
Haciendo funcionar una propiedad rentable, los servicios, no inventario, generan
los ingresos y art�culos como gastos administrativos, empleados, inter�s, y los
impuestos se tratan como gastos. La diferencia entre los ingresos y los gastos es
ingresos. Al establecer un sistema de contabilidad, hay varias cosas de considerar.
Por ejemplo, un negocio debe determinar si actuar� sobre un sistema del acumulado
de la contabilidad o en un sistema en efectivo. Bajo el m�todo del acumulado de
considerar, los ingresos se reconocen cuando los bienes y los servicios se dan, no
cuando el dinero efectivo se recibe. Por ejemplo, si el due�o de un edificio de
oficinas comercial que funciona bajo el m�todo del acumulado comprara una p�liza de
seguros de un a�o en junio, registrar�a cada mes el gasto asociado con la parte del
premio que se hab�a usado. Cuando la pol�tica al principio se compra, m�s bien que
registrarlo como un gasto, se registra como un activo, t�picamente bajo la
categor�a del seguro pagado por adelantado. Con cada mes de paso, un duod�cimo del
premio se quita del seguro pagado por adelantado y se trata como un gasto. El
m�todo del acumulado de considerar tentativas de corresponder m�s estrechamente
tanto a ingresos como a gastos con el per�odo en el cual ocurren, m�s bien que
cuando el dinero efectivo se cambia. Se dice que este m�todo tiene un efecto del
allanamiento en el estado de ingresos de una compa��a. Casi todos los negocios m�s
grandes usan el m�todo del acumulado de considerar, y muchos el negocio m�s peque�o
hace tambi�n. El m�todo en efectivo de considerar, por otra parte, reconoce que
tanto los ingresos como los gastos en el pago a plazo se hacen. Si, por ejemplo, el
due�o de varias casas del alquiler comprara p�lizas de seguros individuales en
varios tiempos en todas partes de un per�odo determinado y expensed la cantidad
entera entonces las pol�ticas se pagaron por, usar�a el m�todo en efectivo de
considerar. El m�todo en efectivo de considerar partidos tanto ingresos como gastos
con el per�odo en el cual el dinero efectivo se cambia, m�s bien que con el per�odo
en el cual ocurren. Aunque algunos negocios m�s peque�os usen el m�todo en efectivo
de considerar, muy pocos, si alguno, los negocios m�s grandes usan este m�todo.
Todos los est�ndares de la contabilidad se gobiernan por lo que se llama principios
de contabilidad generalmente aceptados (GAAP). La contabilidad financiera y el
reportaje de asunciones, est�ndares y pr�cticas que un negocio individual usa en la
preparaci�n de sus declaraciones todos se regulan por
134
GAAP. Los est�ndares para GAAP son prescribidos por cuerpos autoritarios como
Financial Accounting Standards Board (FASB). El FASB es un cuerpo independiente, no
gubernamental que consiste en siete miembros. Los est�ndares aplicados por FASB
est�n basados en consideraciones pr�cticas y te�ricas que han evolucionado durante
varios a�os en la reacci�n a cambios del entorno econ�mico. Los fallos publicados
por el consejo se reconocen como autoritario. Los tres informes financieros comunes
m�s �tiles para propiedades rentables son el estado de ingresos, equilibran la
declaraci�n y la declaraci�n del flujo de fondos. (Ver el Objeto expuesto 91.)
Estas declaraciones son usadas para relatar la situaci�n financiera de una compa��a
en una base peri�dica, tal como mensualmente, cada tres meses, o anualmente. Un
comprador anticipado de una propiedad rentable se clasificar�a como un usuario
externo de estos informes financieros. A fin de a correctamente y exactamente tasan
la situaci�n financiera de este tipo de la propiedad, el agente de bolsa o el
vendedor deber�an amueblar al comprador anticipado por los dos o tres a�os m�s
recientes de estados de resultados operativos hist�ricos. La capacidad de examinar
varios per�odos provee a inversionistas de un cuadro m�s completo de la capacidad
de la propiedad de funcionar durante un largo periodo del tiempo. Los
inversionistas deber�an ser capaces de descubrir cualquier tendencia que est�
presente, como el aumento regular de alquileres. A la inversa, un inversionista que
observ� piso o alquileres que disminuyen con aumentos correspondientes de los
puestos vacantes concluir�a posiblemente el mercado en el cual el �rea particular
se ha ablandado. Esto tambi�n podr�a indicar problemas de la direcci�n, que se
pueden mucho m�s f�cilmente vencer que un mercado declinante. Los estados de
resultados operativos hist�ricos no siempre son disponibles en el acto por un
motivos o el otro, y cuando son, no siempre son exactos, sobre todo en propiedades
m�s peque�as donde ning�n sistema de contabilidad formal se usa. Los vendedores o
sus agentes de bolsa deber�an ser capaces de proporcionar m�nimo del per�odo de 12
meses m�s reciente de datos de operaciones. El per�odo de 12 meses rastreador es el
m�s importante porque permitir� a compradores anticipados evaluar exactamente la
actuaci�n m�s reciente de una propiedad rentable. Examinando detalladamente cada
uno de los 12 meses pasados, los inversionistas pueden calibrar la estabilidad
relativa de los ingresos, gastos e ingresos operativos netos de una empresa.
135
EL ESTADO DE INGRESOS El primer informe financiero el m�s com�nmente usado por

inversionistas es el estado de ingresos. El estado de ingresos es usado para medir
ingresos de una firma y gastos sobre un per�odo de tiempo determinado del tiempo.
Relata los ingresos netos o p�rdida neta de las actividades de operaciones de una
propiedad y forma la base para decisiones relacionadas con la inversi�n. El estado
de ingresos presenta un resumen de las actividades de ganancias de una propiedad
rentable durante un per�odo de tiempo indicado, tal en cuanto a un a�o fiscal
entero o para un cuarto particular. Relata los ingresos generados y cualquier gasto
que ocurriera. Los ingresos de operaciones menos gastos de funcionamiento son
iguales a los ingresos operativos netos de la propiedad. Un an�lisis a fondo del
estado de ingresos puede proveer a inversionistas de la percepci�n del nivel de la
rentabilidad existente de una propiedad y una indicaci�n de su futura rentabilidad.
Los inversionistas com�nmente usan el rendimiento hist�rico de una propiedad de
ayudar a predecir o pronosticar su capacidad de ganar ingresos futuros. Ya que el
estado de ingresos es usado para capturar las ganancias de un negocio, debe tener
en cuenta factores que afectan aquellas ganancias. Mientras una cadena de tiendas
como Wal-Mart genera ingresos principalmente de la venta de bienes, los ingresos
del inversionista de bienes inmuebles son
Exponga 91 Tres informes financieros primarios.
1. El estado de ingresos 2. La declaraci�n 3 del equilibrio. Declaraci�n de flujos

de fondos
136
sacado de alquileres. Los inversionistas tambi�n pueden sacar ingresos a trav�s de

la venta de propiedad, pero si esto no es su negocio primario, los ingresos as�
generados se pueden tratar como unas ganancias de capital, m�s bien que como
ingresos. Por ejemplo, en la construcci�n residencial, estamos en el negocio de
vender casas. Nuestro estado de ingresos se establece mucho como una firma
industrial en esto todo el trabajo y materiales requeridos construir una casa no es
expensed hasta que la casa realmente se venda. La venta de la casa produce
ingresos, y en este caso, ingresos, trabajo y flujo de materiales a trav�s de lo
que se menciona como el coste de bienes vendidos. Aunque los estados de ingresos
var�en de negocio al negocio y compa��a a la compa��a, generalmente comparten
varios de los mismos componentes b�sicos. Todos los estados de ingresos deben
reflejar tanto los ingresos que fluyen a trav�s del negocio como los gastos. Estas
dos categor�as primarias t�picamente se refieren ingresos como de operaciones y
gastos de funcionamiento. La diferencia entre estos dos se conoce como ingresos
operativos netos. Ya que el gasto por intereses puede variar extensamente debido a
la estructura del capital de una propiedad, no se incluye bajo gastos de
funcionamiento, pero se trata como una categor�a separada llamada el gasto por
intereses. Finalmente, la diferencia entre ingresos operativos netos y gasto por
intereses produce ingresos netos brutos. Tome un momento para estudiar la Tabla 91
para entender mejor c�mo varios componentes de un estado de ingresos colaboran. El
estado de ingresos presentado en este ejemplo se dise�a para servir a un
inversionista en el negocio del alquiler y se usar�a principalmente para una
propiedad de la multifamilia. Se puede f�cilmente modificar eliminando categor�as
que no son necesarias o a�adiendo categor�as adicionales para satisfacer las
necesidades del negocio individual o entidad. Por ejemplo, el due�o de un edificio
comercial no necesitar�a todos los art�culos mostrados en este ejemplo. Muchos de
los gastos, como mantenimiento del �rea com�n e impuestos, se pasan directamente a
trav�s de a los arrendatarios. El estado de ingresos se puede f�cilmente modificar
para reflejar las necesidades espec�ficas de la compa��a que sirve. Los
inversionistas que llevan tiempo para estudiar y examinar los estados de ingresos
de muchas propiedades ser�n capaces pronto de entender su contenido informativo y
tomar decisiones comprar-y-vender sanas basadas en la informaci�n presentada en
ellos.
137
Estado de ingresos de la muestra de la tabla 91

138
139
La primera categor�a primaria en el estado de ingresos hace funcionar ingresos. Los

ingresos de operaciones para la propiedad del alquiler consisten en todas las
fuentes de ingresos como ingresos programados de la gruesa, p�rdida de la vacante,
ingresos de utilidad y otros ingresos. Los ingresos programados de Gross
representan el 100 por ciento de los ingresos potenciales de una propiedad del
alquiler si cada sola unidad o espacio se ocuparan. En otras palabras, si la tasa
de vacantes fuera el cero y cada arrendatario pag� el 100 por ciento de su alquiler
respectivo, los ingresos del alquiler para la propiedad se maximizar�an. La p�rdida
de la vacante representa la cantidad de ingresos perdidos debido a las unidades no
alquiladas. Los descuentos promocionales y las concesiones, as� como delincuencia,
tambi�n se caen bajo la categor�a de la p�rdida de la vacante. Otros ingresos
incluyen ingresos coleccionados para honorarios tard�os, tasas de solicitud,
ingresos del lavadero, ingresos de la m�quina vendedora y cualesquiera ingresos que
se puedan coleccionar para utilidades. Tambi�n puede incluir ingresos para el
inter�s ganado en el dinero sostenido en cuentas que llevan el inter�s como cuentas
del mercado de dinero. La segunda categor�a primaria en el estado de ingresos es
gastos de funcionamiento. Esto incluye todos los gastos que tienen que ver
realmente con hacer funcionar una propiedad rentable, tal como generales y
administrativos, n�mina, reparaciones y mantenimiento, utilidades, e impuestos y
seguro. No incluye el gasto de la depreciaci�n, el gasto por intereses o ninguna
amortizaci�n de la deuda. La depreciaci�n es, por supuesto, expensed con objetivos
fiscales, pero esto se trata por separado en una declaraci�n preparada
expl�citamente con objetivos del impuesto federal. El objetivo en esta secci�n es
entender mejor el estado de ingresos de modo que pueda ser usado para evaluar una
propiedad para su valor usando el m�todo de la capitalizaci�n de ingresos, y
tambi�n permitirnos pronosticar mejor el potencial de la propiedad para futuras
ganancias. Ya que la depreciaci�n no es un gasto verdadero en el sentido que afecta
la cuenta de caja (excepto mejoras de capital m�s peque�as), por lo general no se
incluye en un estado de ingresos est�ndar con objetivos del informe financiero. Ya
que no nos preocupamos por las consecuencias fiscales en esta coyuntura,
desatenderemos la depreciaci�n. Los gastos generales y administrativos incluyen
desembolsos para art�culos como �tiles de oficina, honorarios legales y de la
contabilidad, publicidad y gastos de mercadotecnia y honorarios de la direcci�n de
la propiedad. Los gastos de la n�mina consistir�an en todos los gastos relacionados
con aquellos el personal
140
directamente empleado por la entidad que hace funcionar la propiedad del alquiler.
Los gastos relacionados incluyen la n�mina para el personal de la oficina,
mantenimiento y basa a empleados, impuestos sobre la n�mina, compensaci�n de los
trabajadores, impuestos del empleado estatales y federales y ventajas como el
seguro y 401 programas (k). Los gastos de la n�mina no deber�an incluir ning�n
gasto para el trabajo realizado por subcontratistas, aunque pueda amueblar todos
los materiales y pagar a los subcontratistas s�lo por su trabajo. Estos tipos de
gastos se caen en reparaciones y mantenimiento. Makereadies para pisos, servicios
del contrato, seguridad y servicios de patrulla, reparaciones generales y
materiales relacionados y servicios de ajardinamiento se deber�a todo incluir en
reparaciones y mantenimiento. Los gastos de utilidad consisten en todos los
desembolsos relacionados con el uso de utilidad de la propiedad del alquiler, tal
como el�ctricos, de gas, agua y alcantarilla, retiro de la basura, servicios de
cable y gastos telef�nicos. En muchos casos, estos gastos se pasan directamente a
los arrendatarios y por lo tanto no se incluir�an aqu�. Los impuestos y el gasto de
seguros tambi�n caen a la categor�a de gastos de funcionamiento. T�picamente
incluyen desembolsos para impuestos de bienes inmuebles y primas de seguros para
bienes materiales como el edificio y cualquier p�rdida de ingresos que resultan del
da�o al local. Las primas de seguros para equipo de la caldera, bombas, equipo de
la piscina y otra maquinaria tambi�n caen a esta categor�a. Seg�n el tipo concreto
de propiedad hecha funcionar, muchas de estas subcategor�as pueden o no se pueden
requerir. Adem�s, tambi�n puede haber un poco de ausencia con sus objetivos
particulares. Esta secci�n se proporciona para dar a inversionistas una idea
general de art�culos que se pueden encontrar en un estado de ingresos y no se
quieren para ser inclusivos. La tercera categor�a primaria en el estado de ingresos
es ingresos operativos netos (NOI). Aunque NOI sea generalmente s�lo un art�culo de
la l�nea solo, esto es el elemento m�s importante de un estado de ingresos. Los
ingresos operativos netos se calculan as�: Ingresos brutos - gastos de
funcionamiento totales = los ingresos operativos de la Red de ingresos operativos
netos son los ingresos restantes despu�s de que todos los gastos de funcionamiento
se han explicado. Tambi�n es la cantidad de ingresos disponibles para atender
cualquiera de la deuda relacionada de la propiedad. Adem�s,
141
los ingresos operativos netos son el numerador en el cociente usado para calcular
el precio de la capitalizaci�n o precio de la gorra, de que hablaron detalladamente
en el Cap�tulo 8 bajo el �M�todo de la Capitalizaci�n de Ingresos� de valorar
propiedades rentables. La cuarta categor�a primaria en el estado de ingresos es el
gasto por intereses. Esta categor�a incluye la parte de inter�s de cualquier pago
de deudas hecho en la propiedad. El gasto por intereses se coloca debajo de
ingresos operativos netos, m�s bien que encima de ello en gastos de funcionamiento
desde el m�todo en el cual una pieza particular de la propiedad de la inversi�n se
financia y se capitaliza var�a extensamente. Por ejemplo, el Inversionista A podr�a
comprar un centro de la tira comercial usando la equidad de deudas y de s�lo el 15
por ciento del 85 por ciento, mientras el Inversionista B puede decidir comprar un
edificio id�ntico usando la equidad de deudas y del 50 por ciento del 50 por
ciento. Si el gasto por intereses se tratara bajo la categor�a del gasto de
funcionamiento, los ingresos operativos netos que resultan para ambas propiedades
ser�an diferentes. Esto es porque el gasto por intereses del Inversionista A es m�s
alto porque usa la deuda del 85 por ciento. Mientras tanto, el gasto por intereses
del Inversionista B ser�a m�s bajo porque usa una estructura de financiaci�n
comprendida de la deuda de s�lo el 50 por ciento. Si el Inversionista C quisiera
comprar uno de los dos edificios para su propia cartera de inversiones, no ser�a
capaz de evaluarlos consecuentemente, porque las estructuras de financiaci�n son
diferentes. Parecer�a al Inversionista C que el centro de la tira detallista del
Inversionista B era m�s provechoso que la propiedad del Inversionista A, porque el
Inversionista B tiene un gasto por intereses inferior. Si esto parece un poco
confuso, examine el estado de ingresos mostrado en la Tabla 91 y experimento con el
gasto por intereses movi�ndolo encima de la categor�a NOI. Tambi�n recuerde que los
ingresos operativos netos son el numerador en el cociente usado para calcular el
precio de la gorra. Ya que NOI ser�a diferente para propiedad del Inversionista A y
propiedad del Inversionista B, el precio de la gorra que resulta ser�a diferente o
la propiedad se precian tendr�a que ser diferente para conseguir el mismo precio de
la gorra. La quinta categor�a primaria en el estado de ingresos es ingresos netos.
Los ingresos netos son simplemente la diferencia entre ingresos operativos netos y
gasto por intereses. En el ejemplo en la Tabla 91, la cifra mostrada es ingresos
netos brutos y no ingresos netos limpios. Los usuarios externos de informes
financieros no necesariamente se preocupan por cuanto
142
cobre los impuestos el due�o o el vendedor de una propiedad pagan porque su tasa
impositiva probablemente ser� diferente. Los ingresos netos limpios ser�an muy
probablemente diferentes del due�o al due�o para el m�s peque�o a propiedades
medianas.
LA DECLARACI�N DEL EQUILIBRIO El segundo informe financiero el m�s com�nmente usado

por inversionistas es la declaraci�n del equilibrio o balance ya que a veces se
manda a, que es usado para relatar activos de una propiedad, responsabilidades y
equidad. Relata la situaci�n financiera de una propiedad a un punto espec�fico a
tiempo. En efecto, la declaraci�n del equilibrio provee tanto a usuarios internos
como externos de una foto de la situaci�n financiera de una propiedad rentable en
una fecha espec�fica. Los informes el m�s a menudo se imprimen en mensual, cada
tres meses, e intervalos anuales. La declaraci�n del equilibrio puede ser �til en
la informaci�n que provee sobre la liquidez de una propiedad y su flexibilidad
financiera, que puede ser cr�tica a veces para encontrar obligaciones a corto plazo
inesperadas. Un usuario externo como un prestamista, por ejemplo, puede examinar la
proporci�n de la deuda a la equidad y decidir que el negocio muy se reforza ya y
que ninguna capacidad de pr�stamo restante existe. El balance tambi�n se puede usar
en la medici�n de la rentabilidad de una propiedad rentable. Por ejemplo,
relacionando los ingresos netos de una compa��a con la equidad del due�o o con los
activos totales, las vueltas se pueden calcular y usarse para tasar el nivel de la
compa��a de la rentabilidad con relaci�n a negocios similares. La vuelta en activos
(ROA) es usada para medir la relaci�n entre ingresos netos y activos totales. En
otras palabras, la proporci�n mide la vuelta en los activos totales desplegados por
un negocio. Se calcula as�: Vuelva en activos = ROA = ingresos netos = activos del
total de ROA
166200$ = el 4,46% $3727060

143
La Vuelta En la Equidad o HUEVA, es usada para medir la relaci�n entre Ingresos

netos y Capital total. Esta proporci�n ayuda a medir la vuelta en la equidad total
de un inversionista en una propiedad. Se calcula as�: Vuelva en la equidad = HUEVA
= ingresos netos = capital total de la HUEVA
166200$ = el 25,38% $654764
Ahora mire a la Tabla 92 para entender mejor c�mo varios componentes de una
declaraci�n del equilibrio colaboran. La declaraci�n del equilibrio ilustrada en
este ejemplo se dise�a para servir a un inversionista en el negocio del alquiler y
se podr�a usar para due�os de familia sola, multifamilia o propiedades comerciales.
La declaraci�n se puede f�cilmente modificar eliminando aquellas categor�as que no
son necesarias o a�adiendo categor�as adicionales para satisfacer las necesidades
del negocio individual o entidad. Tres categor�as primarias son la parte de cada
declaraci�n del equilibrio: activos, responsabilidades y equidad. Tome un momento
para examinar las ecuaciones del balance siguientes. Activos = responsabilidades +
Activos de la equidad - responsabilidades = Activos de la equidad - equidad = las
responsabilidades Observan que los dos lados de la ecuaci�n son iguales, de ah� la
declaraci�n del equilibrio del nombre. Los dos lados del balance siempre deben
igualar el uno al otro, ya que un lado muestra los recursos del negocio y los otros
espect�culos del lado quien amuebl� los recursos (es decir, los acreedores). La
diferencia entre los dos es la equidad. La primera categor�a primaria en una
declaraci�n del equilibrio se conoce como los activos de una compa��a. Los activos
de un negocio son las propiedades o
144
los recursos econ�micos pose�dos por el negocio y t�picamente se clasifican como

activos corrientes o como no corrientes. El activo realizable es aquellos que se
esperan convertirse en el dinero efectivo o usarse o consumirse dentro de un
per�odo relativamente corto del tiempo, generalmente dentro de un ciclo de
operaci�n de un a�o. Activo inmovilizado o no corriente, son aquellos activos cuyas
ventajas se extienden a lo largo de los per�odos m�s largos que el ciclo de
operaci�n de un a�o. Para propiedades rentables, el activo realizable incluye
cantidades debidas, pero todav�a no tranquilas, como cuentas por cobrar, dinero
efectivo, dep�sitos de seguridad (con empresas de servicios p�blicos o proveedores,
por ejemplo), art�culos pagados por adelantado como primas de seguros y
provisiones. El activo inmovilizado incluye art�culos como edificios, equipo y
tierra. La segunda categor�a primaria en una declaraci�n del equilibrio se conoce
como las responsabilidades de una compa��a. Las responsabilidades de un negocio son
sus deudas o cualquier reclamaci�n que otro negocio o individuo puedan tener contra
la entidad de operaciones. Las responsabilidades tambi�n se pueden clasificar como
corrientes o no corrientes. El pasivo exigible es aquellos que requerir�n el uso de
activo realizable o esto se descargar� dentro de un per�odo relativamente corto del
tiempo, por lo general dentro de un a�o. Pasivo a largo plazo o no corriente, son
aquellas responsabilidades m�s largas que un a�o en la duraci�n. El pasivo exigible
incluye cantidades debidas a acreedores para bienes y servicios comprados a
cr�dito, como cuentas por pagar, sueldos y salarios debidos a empleados o
contratistas, dep�sitos de seguridad (dep�sitos hechos por los arrendatarios antes
de acercarse), impuestos pagaderos, y documentos a pagar. El pasivo a largo plazo
incluye hipotecas pagaderas y cualquier clase de la financiaci�n secundaria
asegurada contra la propiedad, como pr�stamos para financiaci�n de equipo o mejoras
de capital. La tercera categor�a primaria en una declaraci�n del equilibrio se
conoce como la equidad de una compa��a. La equidad de un negocio representa esa
parte de valor restante despu�s de que todas las obligaciones se han satisfecho. En
otras palabras, si la posici�n de un inversionista en una entidad se debiera
completamente liquidar vendiendo todos los activos y posteriormente satisfaciendo a
todos los acreedores, cualquier beneficio restante representar�a la equidad. Ya que
la ley da a acreedores el derecho de obligar la venta de los activos del negocio a
encontrar sus reclamaciones, se considera que la equidad en un negocio es
subordinada de la deuda. Tal como result� despu�s una compa��a declara la
bancarrota, las obligaciones a los acreedores se satisfacen primero, y las
obligaciones a due�os o accionistas se satisfacen �ltimas.
145
Declaraci�n del equilibrio de la muestra de la tabla 92
146
147
Las dos categor�as primarias de la equidad son (1) las contribuciones del due�o y
(2) utilidades retenidas. La equidad del due�o representa esa parte de la capital
que un inversionista ha invertido personalmente. Por ejemplo, si un inversionista
dej� 400000$ en un edificio de $2,5 millones comercial y m�s tarde gast� 150000$
adicionales en mejoras de capital, la equidad del due�o ser�a 550000$. Las
utilidades retenidas representan esa parte de ingresos dejados en o retenido por el
negocio. Si un negocio genera ganancias positivas, aquellas ganancias se mencionan
como ingresos netos y por consiguiente aumentan la cuenta de utilidades retenidas.
A la inversa, si un negocio genera ganancias negativas, aquellas ganancias se
mencionan como una p�rdida neta y por consiguiente disminuyen la cuenta de
utilidades retenidas. Si la compa��a tiene ganancias positivas, y aquellas
ganancias no se dejan en la compa��a, pero en cambio se gastan al due�o, entonces
las disminuciones de la equidad por una cantidad correspondiente a consecuencia del
empate del due�o. La DECLARACI�N DE FLUJOS DE FONDOS El tercer informe financiero
el m�s com�nmente usado por inversionistas es la declaraci�n de flujos de fondos,
que es usada para medir las afluencias en efectivo y efusiones producidas por vario
funcionamiento, inversi�n y financiaci�n de actividades de un negocio. Estas
actividades afectan compa��as y sus informes financieros respectivos de modos
diferentes. Por ejemplo, los ingresos pueden fluir en el bloque de pisos de un
inversionista de sus operaciones del alquiler y posteriormente derramarse de �l a
trav�s de la compra del nuevo equipo. En este ejemplo, tanto el estado de ingresos
como la declaraci�n del equilibrio se afectan, desde flujos de fondos en de
alquileres y se desembolsa entonces para comprar activos como el equipo. Mientras
que la declaraci�n del equilibrio mide activos de una firma, responsabilidades y
equidad a un punto espec�fico a tiempo, la declaraci�n de flujos de fondos mide una
firma de operaciones, inversi�n y financiaci�n de actividades por el per�odo del
tiempo. Puede ser usado para medir flujos de fondos m�s de un mes, un cuarto, o un
a�o entero. La declaraci�n de flujos de fondos se quiere para usarse tanto junto
con el estado de ingresos como junto con la declaraci�n del equilibrio. Usando tres
informes financieros
148
juntos, tanto los usuarios internos como externos pueden evaluar mejor las fuerzas
y las debilidades de una compa��a. Tome un momento para examinar la declaraci�n de
flujos de fondos en la Tabla 93. Las actividades del flujo de fondos com�nmente se
clasifican como funcionamiento, inversi�n o como financiaci�n de actividades. Las
afluencias en efectivo de actividades de operaciones ya que pertenecen a
propiedades rentables incluyen ingresos coleccionados de alquileres, dep�sitos,
ingresos de utilidad, lavander�a e ingresos que venden e ingresos por intereses.
Esencialmente, cualquier fuente de dinero efectivo que fluye a trav�s del estado de
ingresos bajo el t�tulo de ingresos de operaciones se licencia de una afluencia en
efectivo de actividades de operaciones. Las efusiones en efectivo de actividades de
operaciones incluyen gastos hechos, como aquellos para direcci�n, reparaciones y
mantenimiento, ajardinamiento, contribuciones territoriales, seguro y pagos a
proveedores. Esencialmente, cualquier fuente de dinero efectivo que se derrama del
negocio bajo el t�tulo de gastos de funcionamiento se licencia de una efusi�n en
efectivo de actividades de operaciones. Las afluencias en efectivo de invertir
actividades ya que pertenecen a propiedades rentables incluyen la venta de activos,
colecciones por pr�stamos o cr�dito que se han ampliado (p.ej., cuentas por
cobrar), y la venta de instrumentos de la equidad o deuda. Una sociedad de
inversiones de bienes inmuebles que sostiene varias propiedades en su carpeta puede
vender, por ejemplo, uno de sus edificios. Hacer tan se clasificar�a como una
afluencia en efectivo de invertir actividades, ya que uno de los activos, un
edificio, se vendi�. Las efusiones en efectivo de invertir actividades incluyen la
compra de activos, la extensi�n de cr�dito o pr�stamos y la compra de instrumentos
de la equidad o deuda. Una sociedad de inversiones de bienes inmuebles, por
ejemplo, puede decidir diversificarse invirtiendo su dinero efectivo excedente en
los valores de otra compa��a en una industria sin relaciones. Hacer tan se
clasificar�a como una efusi�n en efectivo de invertir actividades, ya que un activo
como valores se compr�. Las afluencias en efectivo de financiar actividades ya que
pertenecen a propiedades rentables incluyen la emisi�n de deuda a largo plazo o
acciones, as� como fondos obtenidos a trav�s de cualquier tipo del pr�stamo de la
actividad. Por ejemplo, una sociedad de inversiones de bienes inmuebles puede
obtener una hipoteca para comprar un edificio de oficinas para a�adir a su carpeta
de propiedades, o puede asegurar una l�nea de cr�dito para hacer mejoras de
capital. Las efusiones en efectivo de financiar actividades incluyen el
149
Declaraci�n de la muestra de la tabla 93 de flujos de fondos
150
151
el pago de dividendos en la equidad result�, desempe�ando la deuda o la equidad que

se hab�a publicado, y el reembolso de fondos ajenos. Una sociedad de inversiones de
bienes inmuebles puede decidir, por ejemplo, desempe�ar una serie de obligaciones
que se publicaron para levantar el dinero efectivo. Hacer tan se clasificar�a como
una efusi�n en efectivo de financiar actividades. Finalmente, los cambios netos en
el flujo de fondos de funcionamiento, inversi�n y financiaci�n de actividades se
agregan para proporcionar el cambio total de flujos de fondos para una compa��a.
Para conciliar la declaraci�n de flujos de fondos, el dinero efectivo a principios
del per�odo se a�ade al cambio neto en el dinero efectivo total, que deber�a
corresponder al dinero efectivo al final de per�odo. Por ejemplo, en la Tabla 93,
suponga que el per�odo medido fuera desde el principio del a�o civil, o el 1 de
enero, al final del a�o civil, o el 31 de diciembre. El dinero efectivo que
comienza el 1 de enero es 50212$. Esa cifra se a�ade entonces al cambio neto en el
dinero efectivo total de 77964$ para proporcionar el dinero efectivo que termina de
128176$. Esta cantidad deber�a corresponder exactamente a la cantidad de efectivo
mostrada en la declaraci�n del equilibrio el 31 de diciembre. En el resumen, el
estado de ingresos, la declaraci�n del equilibrio y la declaraci�n de flujos de
fondos proveen tanto a usuarios internos como externos de la informaci�n vital
sobre el bienestar financiero de una compa��a o negocio. Son igualmente como �tiles
para inversionistas que eval�an propiedades rentables potenciales. La declaraci�n
del equilibrio es un instrumento est�tico que refleja la situaci�n financiera de
una compa��a a un punto espec�fico a tiempo. El estado de ingresos y la declaraci�n
de flujos de fondos, por otra parte, son instrumentos din�micos que reflejan la
situaci�n financiera de una compa��a, y los cambios de su posici�n, por el per�odo
del tiempo Usando estos informes financieros el uno junto con el otro
proporcionar�n la mayor parte de ventaja para inversionistas que eval�an
oportunidades de inversi�n potenciales.
152
Parte 2
Case Study Review: aplicaci�n pr�ctica de an�lisis de la valoraci�n
Cap�tulo 10
Estudio del caso 1: casa del alquiler de la Familia Sola
n este estudio del caso, examinamos una casa de la familia sola para determinar si
es digno de nuestro capital de inversi�n con objetivos del alquiler. Para analizar
correctamente este tipo de la propiedad, dos pruebas se deben aplicar. La primera
prueba aplicada a nuestra propiedad sustancial es la prueba de an�lisis de ventas
comparable. Cualquier tipo del activo, si ser de oro, de plata, reservas,
obligaciones, o bienes inmuebles, se deber�a comprar a un precio menos que o igual
a su valor justo de mercado (FMV). Pagar m�s que FMV implica que un premio se ha
tasado. Cualquier tipo del premio pagado se debe totalmente justificar. La segunda
prueba aplicada a nuestra propiedad sustancial es una prueba de an�lisis del flujo
de fondos. Una propiedad de la inversi�n debe tener el flujo de fondos suficiente
para cubrir gastos, a m�nimo. Si un flujo de fondos negativo existe, el
inversionista debe estar preparado para inyectar el capital en el activo en una
base en curso. Si el capital se debe continuamente invertir, las vueltas negativas
resultar�n probablemente. Si una propiedad tiene vueltas negativas, como alg�n otro
tipo del activo, hay poco punto en la inversi�n en ello. En este primer estudio del
caso, analizamos la propiedad aplicando la prueba de ventas comparable y la prueba
de an�lisis del flujo de fondos. En el siguiente estudio del caso, miramos un uso
alternativo para esta misma propiedad de evaluarlo para un uso mejor y m�s alto. La
propiedad en este primer estudio del caso es una oportunidad de inversi�n actual
que compr� hace varios meses. La casa se localiza directamente a trav�s de la calle
de un lago allsports hermoso en Lago Orion. No se considera que la propiedad es
lakefront, pero mejor dicho visi�n del lago. Mientras las casas en el lakefront
t�picamente se venden
155
Yo
por 200$ por pie cuadrado y, las casas de visi�n del lago se venden por entre 120$
y 140$ por pie cuadrado. La propiedad sustancial cae a la segunda categor�a, con un
par de excepciones, que es la raz�n me intereso en ello en primer lugar. La casa se
sienta directamente a trav�s de la calle del lago en un poco m�s que tres cuartos
de un acre y resulta ser la �nica parcela de tierra �nicamente situada con espacio
de la parte buildable y m�ltiplo residencial (RM) dividido en zonas. Esto significa
que es el paquete de la ni-una-sola-familia, pero mejor dicho un paquete de la
multifamilia que acomodar� m�s de una unidad del condominio o la casa. Como
aprender� en el siguiente estudio del caso, el uso alternativo como el m�ltiplo
residencial es donde el valor real de la propiedad est�. Un sobresueldo adicional
incluido en este acuerdo es lo que junto con la tierra y la casa son dos resbalones
del barco. El vendedor de la propiedad result� poseer 28 pies de la fachada del
lago directamente a trav�s de la calle de la casa, y este paquete es patria
actualmente de dos resbalones del barco y una gr�a motorizada o levantamiento del
barco. Este chiringo de la tierra tambi�n resulta ser deeded por separado de la
propiedad principal, que permiti� que yo tomara posesi�n de los resbalones del
barco libres y claros inmediatamente despu�s del cierre. El acuerdo se estructur�
con la casa principal y propiedad comprada seg�n un contrato para el convenido
precio, con el resbal�n del barco del contrato de la antera por s�lo 10$. Tome unos
minutos para examinar la Tabla 101, con cuidado estudiando los ingresos de la
propiedad cuando fluye a trav�s del modelo. En esta mesa, la propiedad se analiza
usando el precio inicial original del vendedor de 370000$. La hoja de trabajo que
ve es un modelo patentado al cual me desarroll� r�pidamente y f�cilmente analice
oportunidades de inversi�n de la casa del alquiler potenciales. Lo llamo La Casa
del Alquiler de Juego del Valor Analizador. Una vez que los datos necesarios se han
juntado, se pueden introducir en el modelo, y en s�lo unos minutos, el usuario
puede saber con un bastante alto grado de la exactitud si un acuerdo tiene sentido
basado en criterios de la inversi�n predeterminados. El usuario s�lo necesita la
llave en las variables, y el modelo realiza todos los c�lculos autom�ticamente.
Aunque a primera vista el modelo pueda parecer complejo, es realmente completamente
f�cil de usar. Comenzamos analizando esta propiedad como si fuera a usarse como una
casa del alquiler s�lo. El objetivo �ltimo en este ejemplo particular es alquilar
la casa mientras las aprobaciones necesarias de la comisi�n de planificaci�n local
se est�n obteniendo. El alquiler de la casa en esta situaci�n es un sobresueldo,
desde la mayor parte del tiempo, nuevo
156
la construcci�n no incluye la propiedad rentable como esto. Los ingresos de los

alquileres se quieren para ayudar a compensar los gastos de transporte del proyecto
de construcci�n, de que hablar�n adelante en el siguiente estudio del caso. Por el
momento, sin embargo, vamos a comenzar analiz�ndolo como una casa del alquiler de
la familia sola para determinar si encuentra los criterios como expuesto en
nuestras dos pruebas, la prueba de ventas comparable y prueba del flujo de fondos.
PRUEBA 1: el AN�LISIS DE VENTAS COMPARABLE La primera secci�n del modelo permite
que el usuario entre en la informaci�n para ventas de casa comparables. Esta
informaci�n es necesaria para ayudar a hacer proyecciones exactas del valor de
reventa estimado de una propiedad de la inversi�n y puede ser f�cilmente obtenida
por casi cualquier reactivo de venta de bienes inmuebles local. De hecho, si les
pregunta, los corredores de bienes ra�ces pueden enviar el comps en l�nea a su
direcci�n de correo electr�nico, a la cual puede tener acceso entonces v�a
Internet. Despu�s en esta secci�n es una provisi�n que permite que usuarios
modifiquen el precio de venta del comps. Esta secci�n provee a usuarios de la
capacidad de comparar propiedades en una base de manzanas-toapples, como un tasador
har�a. Por ejemplo, si la propiedad sustancial tiene un sistema de aire
acondicionado central y la propiedad de venta comparable no hace, el precio de la
venta comparable se tendr� que revisar hacia arriba en los ajustes a la secci�n de
precios. Esto es exactamente c�mo los corredores de bienes ra�ces y los tasadores
sacan el valor de mercado de una casa. Comienzan con un precio medio por pie
cuadrado de varias casas similares que se han vendido recientemente y modifican
para compensar diferencias en el valor. La secci�n de promedios comp simplemente
toma un promedio de los precios de venta de los tres comp para subir con un precio
de venta medio. Este n�mero es dividido entonces en el precio medio por pie
cuadrado. El resultado es un precio medio ponderado por pie cuadrado. Tambi�n hay
una provisi�n que permite que usuarios apaguen la secci�n comps o en. Como los
usuarios se hacen cada vez m�s familiares con un mercado espec�fico o vecindad,
probablemente sabr�n ya cual el precio de venta medio por pie cuadrado es, por
tanto los datos de ventas realmente no tienen que ser keyed en. En cambio, la
secci�n comps se puede apagar y la propia estimaci�n del usuario se entra en.
157
Hoja de trabajo de an�lisis de la propiedad de la tabla 101. La casa del alquiler

de juego del valor Analizador
An�lisis del valor de Propety Comp #2 Comp #3
Comp #1
Promedios de Comp
Propiedad sustancial 421 Moroni Blvd.
Valores de la propiedad
Ajuste a Comps 250 000
250 (250)
158
proporciones

El funcionamiento de a�o de ingresos 1 a�o 5 de 4 a�os de 2 a�os
Actual mensualmente
A�o proyectado 3
159
En este ejemplo, tres ventas comparables de propiedades similares en

caracter�sticas y cerca en la talla a la propiedad sustancial se usaron. El
objetivo era usar casas en ubicaciones deseables que tambi�n tienen visiones del
lago. En la secci�n de la propiedad sustancial, simplemente entre en el precio de
compra de la casa analizada. En este ejemplo, el precio inicial original por el
vendedor era 370000$. El precio inicial es un lugar bueno para comenzar el
an�lisis, pero los usuarios tambi�n pueden experimentar f�cilmente con el modelo
cambiando simplemente el precio inicial, que es exactamente lo que vamos a hacer en
la Tabla 102. Despu�s de entrar en el precio de compra, los pies cuadrados de la
propiedad sustancial se entran, que en este ejemplo es 2,800. El precio de venta
medio por pie cuadrado de la secci�n comps se alimenta entonces en la secci�n de la
propiedad sustancial. El precio de compra por pie cuadrado autom�ticamente se
calcula y luego multiplicado por los pies cuadrados de la propiedad sustancial bajo
los valores de la propiedad y ajuste a secciones comps. El ajuste a la c�lula comps
es usado para crear un valor justo de mercado (FMV) estimado usando una variedad de
valores de la propiedad para tres guiones diferentes - el mejor caso, con la mayor
probabilidad, y caso peor. En este estudio del caso, 2,50$ por pie cuadrado se
usan; sin embargo, el n�mero se puede cambiar a algo que quiera que �l sea. Ya que
el mejor caso estim� el valor justo de mercado, el modelo a�ade 2,50$ al precio por
c�lula del pie cuadrado en la secci�n de promedios comp, y luego multiplica la suma
de los dos en los pies cuadrados de la propiedad sustancial. La capacidad
adquisitiva positiva de 2,50$ es visible bajo el ajuste al t�tulo de comps. Aqu�
est� c�mo el c�lculo trabaja:
Estimaci�n del mejor caso de valor justo de mercado
(Precio medio por pie cuadrado + ajuste a comps) � pies cuadrados de la propiedad
sustanciales = la estimaci�n del mejor caso de FMV (137,127$ + 2,50$) � 2,800 =
390956$ La estimaci�n m�s probable del c�lculo FMV en el modelo ni a�ade, ni resta
la capacidad adquisitiva de 2,50$ al precio por pie cuadrado
160
c�lula en la secci�n de promedios comp. Como puede ver en la Tabla 101, se pone al
cero. Este c�lculo es simplemente el producto del precio medio por pie cuadrado y
el n�mero de pies cuadrados. Tome un momento para examinar el c�lculo.
La estimaci�n m�s probable de valor justo de mercado
Precio medio por pie cuadrado � pies cuadrados de la propiedad sustanciales = la

estimaci�n m�s probable de � 2,800 de 137,127$ FMV = 383956$ Para la estimaci�n del
caso peor de FMV, el modelo resta 2,50$ del precio por c�lula del pie cuadrado en
la secci�n de promedios comp, y luego multiplica la diferencia de los dos por el
n�mero de pies cuadrados de la propiedad sustancial. Tome un minuto para examinar
los c�lculos.
Estimaci�n del caso peor de valor justo de mercado
(Precio medio por pie cuadrado - ajuste a comps) � pies cuadrados de la propiedad
sustanciales = la estimaci�n del caso peor del FMV � 2,800 (de de 137,127-2,50$) =
376956$ El objetivo de crear tres guiones diferentes en el modelo es proporcionar
una variedad de valores justos de mercado estimados. Esto permite que el usuario
eval�e FMV muy m�nimo que se podr�a esperar en la gama baja de la escala de precios
y FMV muy m�s alto que se podr�a esperar durante el final alto de la escala de
precios. En este ejemplo, la utilizaci�n de 2,50$ proporciona una variedad total de
5,00$ por pie cuadrado - de + 2,50$ a - 2,50$. Ahora vamos a tomar un momento para
interpretar la salida. �Qu� nos dice el modelo? Los tres valores diferentes nos
proveen de una estimaci�n m�nima para FMV y una variedad de valores hasta una
estimaci�n m�xima para FMV. Para la propiedad sustancial de pasar la primera de las
dos pruebas, que es la prueba de ventas comparable, debe encontrar un umbral m�nimo
de cualquier valor mayor que el cero tomando la diferencia de
161
el FMV y el precio de compra actual. En este ejemplo, la propiedad sustancial pasa

la prueba seg�n tres guiones de precios reflejados en el modelo, con capacidades
adquisitivas positivas de 20956$ para la estimaci�n del mejor caso, 13956$ para la
estimaci�n m�s probable y 6956$ para la estimaci�n del caso peor. Si todo lo dem�s
parece bien en el resto del modelo, es aceptable tener un valor negativo bajo la
estimaci�n del caso peor. Las estimaciones m�s probables y las estimaciones del
mejor caso, sin embargo, deben tener valores positivos. La diferencia en valores
mostrados en cada uno de estos tres guiones representa un descuento del precio de
compra actual al mercado. Hasta ahora, bien. Nuestra propiedad sustancial ha pasado
la primera prueba. PRUEBA 2: el AN�LISIS DEL FLUJO DE FONDOS La segunda prueba
implica analizar todos los ingresos y gastos que afectan el flujo de fondos de la
propiedad. Bajo el t�tulo de asunciones de ingresos y el coste, el precio de
compra, el coste de mejoras y el cierre de gastos se entran y sus valores se suman
para proporcionar el coste total de la inversi�n. Debajo del coste las asunciones
son las asunciones de ingresos. Para determinar el alquiler apropiado al precio, me
puse en contacto con una empresa de gesti�n de la propiedad local familiar con los
alquileres en el �rea, que recomend� cobrar aproximadamente 1750$ por mes en el
alquiler. Bajo otros ingresos, inclu� 250$ por mes, que representa el alquiler que
podr�a cobrar por los dos resbalones del barco que vienen con la propiedad. Aunque
un puerto deportivo local en el mismo lago cobre 2000$ por temporada por resbalones
del barco, eleg� 1500$ por temporada para cada uno de los dos resbalones del barco
para ser un poco m�s competitivo. Esto sale a una media a un precio de 250$ por
mes. Los ingresos totales estimados para la propiedad sustancial, incluso los
resbalones del barco, son 2000$ por mes. En la secci�n de la equidad del due�o bajo
la financiaci�n de asunciones, un valor del 10,00 por ciento se entr�, ya que este
valor al principio se quiso para ser mi inversi�n en la propiedad. Debajo de esto,
un valor del 6000 por ciento se entr� para la tasa de inter�s, y 30 a�os se
entraron para el per�odo de la amortizaci�n en la columna anual. El modelo
autom�ticamente calcula tanto el anuario como el pago mensual. La equidad del
due�o, la tasa de inter�s, y per�odo de la amortizaci�n son todas las variables que
se pueden f�cilmente cambiar. La experimentaci�n con estas variables permite que
usuarios del modelo vean c�mo el cambio de ellos afecta la salida.
162
La secci�n de proporciones de alquiler clave es sobre todo importante y captura

datos esenciales para el an�lisis total de la propiedad sustancial. Todos estos
c�lculos se hacen autom�ticamente y s�lo cambian cuando las variables que los
afectan se cambian. Los ingresos del alquiler por pie cuadrado, por ejemplo,
proveen una medida con la cual medir los ingresos del alquiler relativos al mercado
en conjunto. Aunque esta medida se calcule cada mes, tambi�n se podr�a calcular
anualmente. En nuestro ejemplo, el valor es63$ por pie cuadrado que es bajo
comparado con casas del alquiler m�s peque�as. Esto es porque el alquiler por pie
cuadrado es por lo general m�s alto para casas m�s peque�as y gotas ya que las
casas se hacen m�s grandes. La misma relaci�n tambi�n se mantiene para comprar una
casa. En t�rminos generales, el precio por pie cuadrado baja al m�s grande la casa,
porque con cada casa gastos generales construidos, ciertos se deben vencer (tierra,
calefacci�n, ventilaci�n y equipo de aire acondicionado, etc.). Una vez que estos
gastos generales se han vencido, el coste de a�adir que los pies cuadrados
adicionales se hacen mucho m�s bajos. Tambi�n bajo las proporciones de alquiler
clave el t�tulo es el precio de la capitalizaci�n, de que hablaron extensivamente
en el Cap�tulo 8. Recuerde que el precio de la gorra es la proporci�n entre los
ingresos operativos netos y el precio de compra. Como puede ver, esta proporci�n es
realmente un c�lculo muy simple usado para medir la relaci�n entre los ingresos
generados por la propiedad y el precio por el cual se est� vendiendo. Tambi�n
recuerde que esta proporci�n mide la misma relaci�n en cuanto a un certificado de
dep�sito. El precio que queremos pagar por el CD es una funci�n de su producci�n, o
mejor dicho, los ingresos que genera. Esto es exactamente consecuente con la
relaci�n entre el precio de una propiedad rentable, la producci�n que un
inversionista espera recibir en su inversi�n y la capacidad de la propiedad de
generar ingresos. Ingresos operativos netos = precio de la gorra del Precio de
compra del precio de la capitalizaci�n = 15330$ = el 4,104% $373500
Seg�n la secci�n de proporciones de alquiler clave en este ejemplo, note el precio

de la gorra del 4,10 por ciento. Este n�mero representa la producci�n de la
propiedad
163
en conjunto ya que est� basado en su precio de compra total y no la equidad. Es la

vuelta en la inversi�n o ROI, que mide esa relaci�n. Un precio de la gorra de s�lo
el 4,10 por ciento para el inversionista con experiencia deber�a levantar
inmediatamente una bandera roja. Este precio es an�mico a lo m�s. Como gana m�s
casas del alquiler de la familia sola de an�lisis de experiencia, comenzar� a
apreciar m�s totalmente la importancia de entender precios de la capitalizaci�n.
Como ver�, este precio de la gorra bajo corresponde directamente con la capacidad
de la propiedad de generar bastantes ingresos para satisfacer todos sus gastos
relacionados y atender su obligaci�n de deudas. Sin mirar hasta el resto de la
salida, s� que esta propiedad no tendr� el flujo de fondos positivo debido al
precio de la gorra bajo. El multiplicador de alquiler grueso (GRM) mide la relaci�n
entre los ingresos brutos previstos y el precio de compra total. GRM alto en este
ejemplo deber�a levantar otra bandera roja al inversionista con experiencia. M�s
abajo el GRM, mejor. Esto es verdad porque m�s abajo el precio de compra con
relaci�n a los ingresos de la propiedad, m�s abajo la proporci�n. Tambi�n, m�s alto
los ingresos con relaci�n al precio de compra, m�s abajo la proporci�n ser�. El
precio de compra = multiplicador de alquiler grueso Gross program� ingresos del
alquiler GRM = 373500$ = el 17,786% $21000
Finalmente, en la secci�n de proporciones de alquiler clave tambi�n es un c�lculo

que mide los gastos de funcionamiento de la propiedad con relaci�n a su talla. Se
calcula como la proporci�n de gastos de funcionamiento totales a pies cuadrados. El
resultado proporciona una medida de c�mo eficazmente la propiedad se puede hacer
funcionar. M�s abajo el n�mero, menos cuesta para manejar y hacer funcionar la
propiedad. El c�lculo se hace as�. Gastos de funcionamiento totales = Pies
cuadrados de la proporci�n de la eficiencia operativa OER = 7620$ = 2,72$ 2,800
164
La siguiente secci�n del modelo permite que el usuario a llave en aumentos del
alquiler y cambios de gastos de funcionamiento pronostique durante un horizonte
temporal de cinco a�os la rentabilidad de la casa del alquiler. En este ejemplo,
entr� en el 0 por ciento para el primer a�o tanto para aumentos del alquiler como
para gastos de funcionamiento porque esto mejor representa mis expectativas de la
propiedad. Durante A�os 2 a 5, he tenido aumentos modestos en cuenta tanto de
ingresos como de gastos. La utilizaci�n de un horizonte temporal de cinco a�os le
da una mejor idea de c�mo una inversi�n funcionar� durante un per�odo de tiempo m�s
largo, a diferencia del an�lisis de ella s�lo ya que funciona hoy. La siguiente
secci�n del modelo hace funcionar ingresos. El modelo decide que la gruesa program�
ingresos del alquiler basados en los ingresos del alquiler mensuales estimados
entrados seg�n la secci�n de asunciones de ingresos y el coste. En este ejemplo,
una tasa de vacantes del 5,0 por ciento se us�, que representa aproximadamente dos
semanas y media del a�o. El valor para otros ingresos es los ingresos del alquiler
de los dos resbalones del barco, que otra vez se sacan de la secci�n de asunciones
de ingresos y el coste. Seg�n la secci�n de gastos de funcionamiento, los gastos se
estiman basados en lo que sabe para ser verdad sobre la propiedad, y tambi�n en la
informaci�n que se asume o se estima. En este ejemplo, las reparaciones y gasto de
mantenimiento es relativamente bajo, representando s�lo el 5,2 por ciento de los
ingresos brutos de la propiedad. Las reparaciones y el mantenimiento a menudo
dirigen hasta el 10 a 15 por ciento, a veces a�n m�s alto. Ya que la propiedad
sustancial es bastante nueva y en la muy buena condici�n, asum� un precio inferior
de s�lo 100$ por mes. Los honorarios de la direcci�n de la propiedad t�picamente se
extienden aproximadamente del 3,5 por ciento a hasta el 10,0 por ciento, seg�n la
talla y el tipo de la unidad del alquiler. El valor particip� en impuestos se
estima ser 350$ por mes. Ya que no usar� a ning�n empleado para esta propiedad, se
supone que los sueldos y los salarios sean el cero. Los arrendatarios son
responsables de sus propias utilidades, por tanto este valor, tambi�n, se ha puesto
al cero. Us� 25$ por mes para honorarios profesionales tal como result� despu�s
necesito a mi abogado para examinar cualquier de los documentos. Se supone que los
gastos de publicidad sean el cero porque la empresa de gesti�n de la propiedad es
responsable de esto. Tambi�n hay otras tres variables que se pueden poner a algo
que sea necesario, pero en este caso, se supone que todos sean el cero. Finalmente,
todos los gastos de funcionamiento se suman para proporcionar los gastos de
funcionamiento totales.
165
Los ingresos operativos netos se calculan tomando simplemente la diferencia entre

ingresos brutos y gastos de funcionamiento totales, que es 1278$ por mes en este
ejemplo. Este n�mero entonces fluye abajo al flujo de fondos de la secci�n de
operaciones y se hace el dinero efectivo total disponible para la revisi�n del
pr�stamo. En la columna mensual, la capacidad adquisitiva de 2015$ para la
amortizaci�n de la deuda se saca de los c�lculos del modelo seg�n la secci�n de
asunciones de financiaci�n. �Recuerde el precio de la gorra an�mico del 4,10 por
ciento del cual hablamos antes? Concluimos que hay una correlaci�n directa entre
esta proporci�n y la capacidad de la propiedad de la inversi�n de generar bastantes
ingresos para satisfacer todas sus obligaciones, incluso la deuda. En este ejemplo,
tenemos un valor negativo de 738$ por mes. Esto significa que, basado en toda la
informaci�n sabemos sobre la propiedad sustancial y dado las asunciones que se han
usado, un inversionista que compra esta propiedad seg�n estos t�rminos y
condiciones tendr� que descascarar 738$ por mes suplementarios s�lo para cubrir
gastos. �Suena a mucho, verdad? Por supuesto no. La capacidad adquisitiva de
reducci�n principal de 335$ en la columna mensual realmente ayuda algo, pero esta
cantidad va para pagar a cuenta la deuda de la propiedad y por lo tanto todav�a
representa el dinero efectivo que se est� gastando. S�lo se usa aqu� para ayudar a
medir la vuelta total y la rentabilidad del proyecto. Aunque la propiedad
sustancial pasara la primera prueba seg�n la secci�n de ventas comparable del
modelo, fall� la segunda prueba miserablemente. Esto es por qu� es absolutamente
cr�tico para aquellos individuos que piensan que casas del alquiler adquisitivas
entienden c�mo analizar correctamente oportunidades de inversi�n potenciales. Un
inversionista debe ser capaz de entender el valor de una propiedad con relaci�n a
su comunidad circundante y debe asegurar entonces que pueda generar bastantes
ingresos para encontrar todas sus obligaciones, incluso instrumentos de deudas.
Antes de que circulemos, vamos a tomar un momento para examinar las �ltimas pocas
proporciones en el modelo. La primera proporci�n es la proporci�n de cobertura de
la amortizaci�n de la deuda (DSCR), hablada con mucho detalle en el Cap�tulo 3.
Recuerde que la proporci�n es usada para medir la capacidad del dinero efectivo
disponible de atender la deuda. Un valor de medios del 1,0 por ciento que all� es
bastante exactamente en efectivo para cubrir todas las obligaciones de deudas. Algo
menos del 1,0 por ciento significa que no hay bastante dinero efectivo para cubrir
aquellas obligaciones de deudas y algo
166
mayor que medios del 1,0 por ciento que no s�lo all� es bastante para cubrir la
deuda, sino tambi�n que all� quedar� un poco. Es la parte dejada sobre esto m�s nos
interesamos en. Esa parte representa la vuelta en efectivo en una inversi�n,
tambi�n conocida como ROI en efectivo. La proporci�n en este estudio del caso se
calcula as�: dinero efectivo total disponible para Amortizaci�n de la deuda de
revisi�n del pr�stamo = deuda de CF revisi�n de proporci�n DSCR = 1278$ = el 63,39%
$2015
ROI en efectivo es el centro del objetivo de un inversionista. Recuerde que esta

proporci�n mide la parte en efectivo de la vuelta contra el monto en d�lares total
del dinero efectivo invertido en una propiedad. En este ejemplo, la proporci�n es
negativa, significando que hay una vuelta negativa en la inversi�n, porque el flujo
de fondos no es suficiente para encontrar todas las obligaciones. El flujo de
fondos es negativo. La proporci�n se calcula as�: CF restante de ops = vuelta en
efectivo en el dinero efectivo de la equidad del Due�o de la inversi�n ROI = -
8855$ = el-6339% $37350
El objetivo primario de analizar la propiedad sustancial en la Tabla 101 era

determinar su valor con relaci�n a ventas comparables y determinar su capacidad de
generar bastantes ingresos para satisfacer todas sus obligaciones usando el precio
inicial del vendedor. Seg�n el an�lisis en este estudio del caso, hemos concluido
hasta ahora que mientras la propiedad de la inversi�n encuentra la prueba de ventas
comparable, no encuentra la prueba del flujo de fondos. A este punto, podr�amos
rechazar o la propiedad como una oportunidad de inversi�n viable y movimiento al
siguiente
167
acuerdo, o podr�amos experimentar con las variables para determinar lo que tomar�a
para la propiedad de conformarse con nuestros criterios. Mi preferencia debe
experimentar con el modelo desde entonces, haciendo tan, puedo volver al vendedor y
explicar con l�gica y razonamiento por qu� la propiedad es demasiado cara, al menos
con mis objetivos. La mayor parte de vendedores quieren escuchar, y despu�s haber
hecho as�, a menudo conceder� al menos algunas concesiones. Con esto en mente, el
siguiente paso en el an�lisis debe comenzar a experimentar con las variables. Vamos
a comenzar planteando la pregunta siguiente: �A qu� precio se puede comprar la
propiedad usando los ingresos mensuales totales existentes de 2000$ de modo que un
flujo de fondos rentable se pueda conseguir? Usando el modelo, podemos solucionar
r�pidamente para el precio de compra correcto ajustando simplemente el precio hacia
abajo hasta que el flujo de fondos restante de operaciones sea exactamente cero.
Ahora tome un minuto para examinar la Tabla 102. �A fin de conseguir un punto de
equilibrio de cero en el an�lisis del flujo de fondos, el precio de compra se debe
ajustar a 233250$ sorprendentemente bajos! Recuerde que el precio inicial del
vendedor era 370000$. Esto es una diferencia de 136750$. �Cree que la mayor parte
de vendedores querr�an aceptar tan mucho menos para su propiedad? En mayor�a de los
casos, la respuesta es no. En anuncio m�s grande y m�s caro o propiedades de la
multifamilia, sin embargo, los vendedores saben que las valoraciones est�n basadas
en ingresos y que el precio de su propiedad debe reflexionar el yendo la tasa del
mercado libre. Si no est�n preparados para venderse en tasas del mercado libre, hay
una posibilidad buena que su propiedad sentar� en el mercado mucho tiempo. Ya que
es improbable que el vendedor querr�a reducir el precio inicial en 136750$, vamos a
mirar el cambio de una otra variable. En este ejemplo, planteamos la pregunta
siguiente, ��Cu�nto alquiler se tiene que ordenar cubrir exactamente todos los
gastos asociados con la propiedad?� La soluci�n para la respuesta se hace
aumentando simplemente los ingresos del alquiler s�lo bastante para cubrir gastos
dejando el precio de compra en el precio inicial original de 370000$. Ahora tome un
minuto para examinar la Tabla 103. Despu�s de examinar la Tabla 103, puede ver que
se requerir�a que 777$ por mes adicionales de ingresos del alquiler consigan
nuestro objetivo de cubrir gastos. Lamentablemente, el mercado no apoyar�
168
ese nivel del alquiler por esta propiedad, el tan aumento de los alquileres en 777$
por mes no es pr�ctico. Puede ver el valor de tener un instrumento como el modelo
usado en estos ejemplos. La clase de la informaci�n objetiva y anal�tica
proporcionada por el modelo se puede acostumbrar muy con eficacia para la ventaja
de un inversionista simplemente compartiendo la salida del modelo con el vendedor.
En este ejemplo particular, ten�a varias discusiones complementarias con el
vendedor que le explica que mi evaluaci�n inicial de su propiedad hab�a decidido
que el precio que preguntaba era demasiado alto y no apoyar�a la deuda requerida
financiarlo. Adelante le expliqu� que tengo relaciones con varios prestamistas y
que la obtenci�n de la financiaci�n apropiada para comprar su casa no ser�a ning�n
problema. Tambi�n le dije que ya que la propiedad se usar�a con objetivos de la
inversi�n, el prestamista querr�a asegurarse que hab�a ingresos del alquiler
adecuados para cubrir todos los gastos, y en particular, la nota al banco. Despu�s
de escuchar mi explicaci�n sobre por qu� ser�a dif�cil comprar su casa en el precio
inicial lleno, el vendedor estuvo de acuerdo que tal vez hab�a alg�n cuarto para
negociar. Tir� varios 330000$, que no parecieron espantarle. Consentimos en pensar
en ello durante unos d�as y luego regresar juntos. En el siguiente cap�tulo, ya que
exploramos un uso alternativo para la propiedad, tambi�n miraremos los detalles de
compra de esta transacci�n. En el resumen, en este estudio del caso examinamos una
casa de la familia sola para determinar si ser�a conveniente con objetivos del
alquiler basados en nuestro an�lisis. Para analizar correctamente esta propiedad,
dos pruebas se aplicaron. La primera prueba era la prueba de ventas comparable, que
la propiedad sustancial pas� seg�n la salida del modelo. Decidimos que la casa se
podr�a comprar a un precio menos que o igual a su valor justo de mercado (FMV) y
que ning�n premio se requerir�a basado en el precio inicial del vendedor. La
segunda prueba aplicada a nuestra propiedad sustancial era la prueba de an�lisis
del flujo de fondos. En este estudio del caso, la propiedad ten�a un flujo de
fondos negativo significativo y por lo tanto fall� la prueba seg�n la salida del
modelo. Entonces experimentamos con variables diferentes en el modelo para
averiguar lo que se requerir�a traer esta propiedad de acuerdo con nuestros
criterios de la inversi�n. Aprendimos esto por tampoco
169

Comp #1
Promedios de Comp
250 (250)
170
proporciones

Actual mensualmente
A�o proyectado 3
171

Comp #1
Promedios de Comp
250 (250)
172
proporciones

Actual mensualmente
A�o proyectado 3
173
disminuyendo el precio de compra de la casa o aumentando sus ingresos del alquiler,

la propiedad se podr�a conformar con nuestros est�ndares de la inversi�n. En este
ejemplo, sin embargo, la reducci�n del precio de compra y el aumento de alquileres
eran completamente significativos y no ser�an por lo tanto pr�cticos, desde ni el
vendedor ni el mercado aceptar�an de ellos.
174
Cap�tulo 11
Estudio del caso 2: Familia Sola a conversi�n de la multifamilia
EXPLORANDO POSIBILIDADES ALTERNATIVAS n el estudio del caso anterior, examinamos

una casa del alquiler de la familia sola situada a trav�s de la calle de un lago de
todo-deportes para determinar si ser�a conveniente con objetivos de la inversi�n.
Mientras la propiedad sustancial pas� la prueba del valor justo de mercado, fall�
la prueba de an�lisis del flujo de fondos. Despu�s de experimentar con varias de
las variables para averiguar lo que tomar�a para traer la propiedad de acuerdo con
nuestros criterios de la inversi�n, se determin� que los cambios requeridos eran
demasiado sustanciales y que ser�a poco pr�ctico para hacer as�. Este que es el
caso, ahora vamos a concentrar nuestra atenci�n en un uso alternativo para la
propiedad. La casa se sienta directamente a trav�s de la calle del lago en un poco
menos de un acre de la tierra y, como mencionado en el cap�tulo anterior, resulta
ser la �nica parcela de tierra �nicamente situada con espacio de la parte buildable
y m�ltiplo residencial (RM) dividido en zonas. El valor subyacente de esta
propiedad no est� en su uso corriente como un paquete singlefamily, pero mejor
dicho, su valor real est� en la divisi�n por zonas de RM, que la propiedad ya
tiene, y la talla de la parte en la cual se sit�a. El objetivo primario de este
cap�tulo es animar a lectores a pensar fuera de la caja. En otras palabras, quiero
que usted piense siempre
175
Yo
modos diferentes de crear el valor en las oportunidades de inversi�n considera. El
principio mirando la propiedad para lo que es y an�lisis de ello en consecuencia.
Entonces considere cualquier uso alternativo para la propiedad de determinar si no
hay quiz�s un uso mejor y m�s alto para ello. Tambi�n pueden haber otros modos de
crear o a�adir el valor a una propiedad, tal como haciendo varias mejoras en ello,
convirtiendo el almac�n no usado al espacio rentable, ampli�ndose o ampliando una
instalaci�n existente, o quiz�s a�adiendo el garaje rentable o el almac�n a un
edificio de oficinas o bloque de pisos. El punto es, los inversionistas deber�an
entrar en el h�bito de cambiar sus mentes en la cuarta velocidad buscando la
oportunidad dondequiera que pueda existir - y sobre todo dondequiera que no exista.
En el cap�tulo anterior, aprendimos que el vendedor indic� que podr�a querer
considerar un precio de venta de 330000$. Seg�n lo convenido, permitimos que varios
d�as pasaran antes de regresar juntos. Sab�a que el vendedor estaba deseoso de
venderse y quiso volver a Colorado donde su familia vivi�. Tambi�n me dijo que su
abuela le dio la casa hace aproximadamente seis a�os, que me llev� a creer que no
debi� much�simo en ella. Con esto en mente, decid� sondar m�s abajo ofreciendo
275000$, una cifra que cre�a que rechazar�a probablemente. Mi objetivo verdadero
era colocar en 300000$, creyendo que se alejar�a probablemente con 200000$ m�s o
menos. Como result�, el vendedor realmente rechaz� de hecho la oferta inferior de
275000$, pero quiso aceptar la cifra algo m�s alta de 300000$. Recuerde que ya que
su precio inicial original era 375000$, el convenido el precio inferior represent�
unos ahorros en costes directos a m� de 75000$. Esto los ahorros no vinieron
f�cilmente, pero en cambio requirieron nutrir constante de la relaci�n entre
nosotros, as� como el uso de varia t�ctica de negociaci�n hablada en La Gu�a
Completa de la Inversi�n en Propiedades del Alquiler (Nueva York: McGraw-Hill,
2004). En el cap�tulo anterior, establecimos que tomar�a un precio de venta de
236750$ para cubrir gastos exactamente en el flujo de fondos de la propiedad. �Con
ese que es el caso, por qu� supone que querr�a pagar m�s que los flujos de fondos
de la propiedad apoyar�a? Mi objetivo para comprar esta propiedad del comienzo era
doble. En primer lugar, quise los dos resbalones del barco que vinieron con el
acuerdo para el uso privado, sobre todo ya que eran ya deeded por separado del
paquete principal. En segundo lugar, quise el ligeramente menos de un acre de la
tierra
176
en que la casa se sentaba para construir varias unidades del condominio para Casas
de la Sinfon�a. La casa existente en la propiedad resulta ser de la construcci�n
modular, el que significa que se puede desmontar y moverse a otra parte justo antes
de que la construcci�n en los condominios comienza. Aunque los ingresos del
alquiler de la casa no sean suficientes para cubrir todas las obligaciones de la
propiedad, ayudar� seguramente a compensarlos durante pr�ximos varios meses
consiguiendo el proyecto aprobado a trav�s de la comisi�n de planificaci�n local.
Aunque espere un flujo de fondos negativo durante varios meses, estos gastos de
transporte han sido factored en el coste total del proyecto. Este proyecto, a
prop�sito, se ha oficialmente llamado �65 Condominios de la Isla del Parque�. Los
65, a prop�sito, se refieren a la direcci�n f�sica del proyecto y no al n�mero de
unidades del condominio. En este cap�tulo, analizamos el proyecto de la Isla del
Parque y miramos modos de conseguir el uso m�s alto y mejor de la propiedad. El
hecho que la propiedad se divide en zonas actualmente para unidades m�ltiples, se
combin� con el hecho que tiene s�lo una vivienda unifamiliar en ello nos dice que
es infrautilizado, sobre todo ya que se sienta en casi un acre de la tierra. Aunque
un acre de la tierra sea peque�o comparado con muchos otros proyectos del
condominio, las ordenanzas de densidad existentes permitir�n que nosotros
construyamos un total de nueve unidades de dos dormitorios. Adem�s, ya que la
petici�n del sitio es que se localiza directamente a trav�s de la calle de un lago
muy popular, la tierra tambi�n acomodar� tres unidades de almacenaje del barco
adicionales. Se dise�an para ser 25 pies de la longitud, que permitir� que due�os
almacenen sus barcos y as� los provean del acceso conveniente. Los due�os tendr�an
que almacenar por otra parte sus barcos fuera de sitio, que realmente terminar�a
por costarles m�s que la compra de una de las tres unidades disponibles. Ya que hay
s�lo tres unidades de almacenaje del barco, se espera que se vendan r�pidamente. A
fin de maximizar la rentabilidad de este proyecto, debemos identificar primero sus
coacciones. Por ejemplo, sabemos que la talla de la tierra en la cual construir las
unidades es s�lo menos de un acre. Tambi�n sabemos que los requisitos de densidad
existentes permitir�n un m�ximo de nueve unidades del condominio en una parcela de
tierra esta talla. La siguiente coacci�n para identificarse es realmente una
funci�n de mercadotecnia. Seg�n la investigaci�n condujimos, el punto de precios
ideal para unidades como �stos est� entre 175000$ y 200000$. De un puramente
psicol�gico
177
perspectiva, es el mejor para guardar los precios debajo de 200000$, por ejemplo,
199,000$ o menos. Hemos identificado primeros dos de un total de tres coacciones
primarias. En primer lugar, hemos establecido que un m�ximo de nueve unidades se
puede construir, y en segundo lugar, que los puntos de precios se deber�an caer
entre 175000$ y 199000$. La coacci�n restante es una funci�n tanto de ganancia como
de mercadotecnia y es la que que se debe solucionar para. �La pregunta es, qu�
unidades del condominio de la talla se deber�an construir para proporcionar el
nivel �ptimo de la ganancia encontrando al mismo tiempo las demandas del mercado y
consider�ndose ser un valor bueno? En el cap�tulo anterior, establecimos esa
propiedad de visi�n del lago t�picamente se vende por entre 120$ y 140$ por pie
cuadrado. �La pregunta entonces se hace, qu� unidades de la talla se deber�an
construir que proporcionar� el nivel �ptimo de la ganancia, se valorar� entre
175000$ y 199000$, y al mismo tiempo promedio entre 120$ y 140$ por pie cuadrado?
La soluci�n para las unidades con el tama�o �ptimo requiere que la rentabilidad
total del proyecto se maximice trabajando dentro de las coacciones conocidas. Para
hacer esto, todos los gastos fijos y variables del proyecto se deben identificar
primero y luego introducirse en un modelo. El siguiente paso debe crear una matriz
de la ganancia en la cual varios niveles de la rentabilidad se calculan basados en
los gastos fijos y variables relacionados con la construcci�n de unidades con el
vario tama�o dentro de los par�metros conocidos. Ya que esto no es un libro sobre
la construcci�n residencial, no me molestar� en proporcionar el detalle a los
gastos relacionados o la matriz de la ganancia. Puede permanecer seguro, sin
embargo, que realmente existen y que mucho tiempo y energ�a entr� en su creaci�n.
Lo que proporcionar�, sin embargo, es un resumen de los gastos, talla de unidades y
ganancias esperadas asociadas con el proyecto. Tome un momento para examinar la
Tabla 111. Examinando la informaci�n sumaria contuvo en la Tabla 111, deber�a ser
inmediatamente evidente que la propiedad sustancial en este estudio del caso era
considerablemente infrautilizada como una residencia de la familia sola. En el
estudio del caso anterior, el proyecto se rechaz� porque fall� la prueba de
an�lisis del flujo de fondos. Incluso despu�s de experimentar con las variables en
nuestro modelo, se juzg� poco pr�ctico para perseguir con nuestro capital de
inversi�n porque era hasta ahora fuera de la l�nea. El vendedor habr�a rechazado el
precio de venta anormalmente bajo de 233250$ y el mercado habr�a rechazado el
precio del alquiler total anormalmente alto de
178
Condominios de la isla del parque de la tabla 111 65: gastos proyectados e ingresos
Unidades del Condominio de la Descripci�n del art�culo Inter�s de Construcci�n de
Desarrollo de tierras de Gastos Proyectado y Cierre de Mercadotecnia de Impuestos y
Comisiones Gastos Proyectados Totales Balada de Ingresos Proyectada Mozart I Mozart
II Waltz Boat Storage Site Premiums Total Projected Revenues Projected Earnings
1,301 1,406 1,600 1,614 250 0 2 2 1 4 3 0 349,800 379,800 209,900 799,600 50,100
31,000 1,820,200 380,044 2227 551 7263 178 067 405 10692 33,333 8,250 108,700 2,667
1,000 6,067 160,017 300,000 74,250 978,300 24,000 9,000 54,606 1440156 Coste/Pie de
Pies de Sq Total 1497 N�mero de Unidades Por Total de la Unidad 1 9
2777$. Los inversionistas menos con experiencia se habr�an alejado probablemente de

este proyecto en estas condiciones. Un inversionista astuto tal como usted mismo,
sin embargo, entiende c�mo importante debe pensar fuera de la caja para cualquier
manera posible de crear el valor donde ninguno existi� antes. En este ejemplo
particular, la culminaci�n de tres factores �nicos dio a luz a una oportunidad que
nunca puede haber cobrado vida por otra parte ten�a nosotros no sido en el h�bito
de explorar posibilidades alternativas. En primer lugar, el hecho que esta parcela
de tierra se dividi� en zonas ya RM naturalmente facilit� la construcci�n de
unidades del condominio. En segundo lugar, el hecho que la parcela de tierra era
bastante grande para acomodar varias unidades proporcion� la rentabilidad amplia a
un proyecto de esta talla. Finalmente, nuestra buena voluntad de examinar esta
oportunidad desde otro punto de vista caus� el nacimiento de un proyecto que
resultar� finalmente ser completamente provechoso de nuestra compa��a, Casas de la
Sinfon�a.
179
LA RELACI�N ENTRE RIESGO Y RECOMPENSA la Mayor parte de inversionistas es
consciente de la relaci�n entre los dos conceptos de riesgo y recompensa. Se dice
que los dos t�rminos muy se correlacionan en esto mayor el riesgo potencial en una
inversi�n, mayor la recompensa potencial. No hay, por supuesto, ninguna garant�a
que habr� cualquier recompensa, ya que un riesgo potencial implica que tambi�n hay
una posibilidad potencial de la p�rdida. Esta relaci�n se conoce como la beta
refiri�ndose a reservas. Se dice que una reserva individual que tiene una
correlaci�n exactamente igual a ese del mercado tiene una beta de 1,0. Se puede
esperar por t�rmino medio que una reserva con una beta de 1,0 gane una vuelta igual
a ese del mercado dado un nivel igual del riesgo. Una reserva con una beta mayor
que 1,0 se puede por t�rmino medio esperar ganar una vuelta m�s alto que el
mercado, sino tambi�n lleva un nivel m�s alto del riesgo que ese del mercado, que
es evidente por su volatilidad aumentada. A la inversa, una reserva con una beta
menos de 1,0 se pueden por t�rmino medio esperar ganar una vuelta m�s abajo que el
mercado, sino tambi�n llevan un nivel inferior del riesgo que ese del mercado, que
es evidente por su volatilidad aumentada. La relaci�n entre riesgo y recompensa
existe entre todas las clases del activo, incluso nuestro favorito, ese que es
bienes inmuebles. Quiz�s uno de los inconvenientes m�s grandes y los mayores
riesgos para cualquier proyecto de desarrollo inmobiliario tiene que tratar con
cualquier n�mero de unknowns, que puede causar tardanzas y reveses potenciales, as�
haciendo subir el coste del proyecto y reduciendo su rentabilidad. Los problemas
t�picos que pueden provenir de un proyecto de desarrollo incluyen transacciones con
desaf�os legales, cuestiones t�cnicas, dividiendo en zonas cambios y las
aprobaciones requeridas por autoridades locales. En caso del proyecto de la Isla
del Parque, el desaf�o m�s grande del cual afront� luchaba contra el ayuntamiento.
El proyecto ya ten�a la divisi�n por zonas apropiada, por tanto ningunos cambios de
divisi�n por zonas se requirieron. Ningunos desacuerdos se estaban solicitando,
tampoco, que tambi�n puede causar tardanzas potenciales. La obligaci�n legal de la
comisi�n de planificaci�n en este asunto era examinar el proyecto de asegurar que
se conformara con las ordenanzas locales ya que se escribieron actualmente. Nuestro
equipo de arquitectos, ingenieros y abogados colabor� a partir del mismo principio
a tomar cada precauci�n para asegurar que el proyecto se dise�ara para conformarse
con todas las leyes, c�digos y ordenanzas para minimizar cualquier tardanza que
podr�a por otra parte
180
levantarse. Despu�s de examinar el proyecto y decidiendo que estaba de hecho en la

conformidad, la obligaci�n de la comisi�n de planificaci�n era aprobarlo entonces y
permitir que nuestra compa��a comenzara la construcci�n despu�s haber obtenido los
permisos necesarios. Lamentablemente, las cosas no fueron tan suavemente como
hab�amos esperado. Ten�a cada expectativa a partir del mismo principio que este
proyecto fuera suavemente ya que ningunos cambios de divisi�n por zonas o
desacuerdos se requirieron, por tanto hab�a esperado tener las aprobaciones finales
de la comisi�n de planificaci�n m�s tarde que el mes de febrero. Esto permitir�a
que nuestros equipos empiecen con la construcci�n del proyecto hacia marzo, que era
el edificio principal y venta de la temporada, y har�amos vender el proyecto y no
completamos m�s tarde que julio o agosto, justo a tiempo para el principio de la
nueva sesi�n escolar. Lamentablemente, fuimos encontrados con la resistencia a cada
nivel por la comisi�n de planificaci�n. La resistencia provino de dos miembros
claves de la comisi�n que ten�a una reputaci�n de ser el anticrecimiento.
Completamente por casualidad, nos dimos cuenta de varios comentarios despectivos
hechos por estos miembros claves en un foro p�blico en el cual un periodista
result� estar presente. El art�culo siguiente se trajo a mi atenci�n el d�a despu�s
de que se public� el 4 de febrero en Lake Orion Review: Titular de Noticias: el
Anuncio del Peri�dico del Condominio Molesta a funcionarios del Pueblo del Consejo
se sorprendieron ver un anuncio para condominios de la Isla del Parque en la Prensa
de Oakland el 21 de enero. El pueblo de miembros del Consejo de Lago Orion expres�
la consternaci�n el 26 de enero por el cronometraje del anuncio. Seg�n el gerente
del Pueblo LO JoAnn Van Tassel, el revelador, Casas de la Sinfon�a, es un largo
camino de conseguir cualquier final BIEN del pueblo. �S�lo han estado aqu� una vez
y marzo es el m�s temprano estar�n de vuelta en la comisi�n de planificaci�n�,
a�adi�. �Creo que es deplorable. Esto reflexiona sobre la credibilidad del
candidato�. El presidente del consejo Bill Siver, que tambi�n es un miembro del PC,
dijo que es (el anuncio) una basura del dinero de las Casas de la Sinfon�a.
181
�No est�n adelante a lo largo que cuando vinieron a nosotros en la comisi�n de

planificaci�n. Si tomaran dinero de alguien, creer�a que era el fraude�, a�adi�. El
anuncio menciona que el desarrollo consiste en nueve condominios parecidos a un
centro de vacaciones con una visi�n del lago. El anuncio muestra un dibujo de una y
dos unidades de la historia. El sitio web de las Casas de la sinfon�a menciona que
el desarrollo viene pronto - 2004. Los mapas de la ubicaci�n se ponen en una lista.
Una foto muestra a dos chiquitos que se aprovechan de una playa muy arenosa. El
sitio dice que la comunidad proveer� a un residente del acceso f�cil a una variedad
de actividades del lago incluso el canotaje, pesca, esqu�, nataci�n, snowmobiling y
pesca del hielo. Cinco minutos despu�s de leer este art�culo del peri�dico bastante
espantoso, estaba por el tel�fono con mi abogado. Despu�s de mandar por fax una
copia del art�culo con �l, tambi�n, expres� el choque y la incredulidad que los
comentarios de esa naturaleza estaban siendo libremente hechos por funcionarios
p�blicos en un foro p�blico. Mi abogado recomend� que como un principal de Casas de
la Sinfon�a, responda con una carta al redactor para presentar nuestro lado de esta
cuesti�n. Redact� su propia carta al abogado que representa el pueblo solicitando
que las partes responsables inmediatamente publiquen una declaraci�n de
retractaci�n y que si no hicieran, considerar�amos seriamente a cualquiera y todos
los remedios legales disponibles para nosotros. Llam� al redactor del peri�dico al
d�a siguiente para hablar con ella del art�culo que se hab�a impreso. Indic� una
buena voluntad de imprimir mi respuesta en la edici�n siguiente del papel, que
ser�a el mi�rcoles siguiente (el peri�dico se publica cada semana). Aqu� est� la
carta que envi� a ella: el viernes, 6 de febrero Respuesta de The Lake Orion Review
a art�culo impreso el 4 de febrero: el Anuncio del Peri�dico del Condominio Molesta
la Carta del Consejo al Redactor: Como el Principal de Casas de la Sinfon�a, mi
reacci�n inicial era uno de choque y ultraje al art�culo impreso en su el 4 de
febrero edici�n de peri�dico en cuanto a la aprobaci�n de
182
el condominio propuesto proyecta en 65 Park Island Drive en el Pueblo de Lago

Orion. Nuestra compa��a decidi� comenzar a anunciar el proyecto del condominio
propuesto en enero en un intento de generar inter�s y preventas potenciales de las
casas. Esto es una pr�ctica com�n entre constructores y reveladores y es
seguramente dentro de nuestro derecho legal hacer as�. En el esp�ritu de
cooperaci�n, me encontr� personalmente con la Sra. Van Tassel en el verano de 2003
y me di el aseguramiento que el Pueblo ser�a soportante de nuestro deseo de
desarrollar esta parcela de tierra. Se determin� que el proyecto se dise�ar�a sin
la petici�n de dividir en zonas cambios ya que ya ten�a la divisi�n por zonas
apropiada en el lugar, y tambi�n que ningunas peticiones de desacuerdos se har�an.
Nuestra intenci�n era minimizar tardanzas a fin de aprovechar el per�odo de
construcci�n �ptimo en la primavera de 2004. El proyecto se ha dise�ado del mismo
comienzo para estar en el pleno cumplimiento con las leyes vigentes y ordenanzas ya
que se escriben actualmente. Su art�culo declar� que el gerente del Pueblo de Lago
Orion JoAnn Van Tassel dijo �al revelador, Casas de la Sinfon�a, es un largo camino
de conseguir cualquier final BIEN del pueblo�. La Sra. Van Tassel se cita entonces,
�s�lo han estado aqu� una vez y marzo es el m�s temprano estar�n de vuelta en la
comisi�n de planificaci�n�, a�adi�. �Creo que es deplorable. Esto reflexiona sobre
la credibilidad del candidato�. La Sra. Van Tassel act�a de alguna manera
equivocadamente bajo la premisa falsa que no tengamos derecho de anunciar nuestro
proyecto. Al en p�blico estatal que nuestras acciones son �deplorables� y que esto
de alguna manera reflexiona sobre nuestra credibilidad es profundamente ofensivo.
La Sra. Van Tassel ha olvidado a qui�n el cliente est� en este proceso de
aplicaci�n. No es el Pueblo quien ha pagado la tasa de solicitud, pero Casas de la
Sinfon�a. Los miembros del consejo tienen una obligaci�n legal examinar nuestro
proyecto en una manera oportuna. Su trabajo es asegurar que nuestro proyecto cumpla
con ordenanzas ya que se escriben actualmente, y luego aprobarlo una vez que se
haya determinado que esto
183
est� en la conformidad. He sido personalmente tratado con el desacato extremo por

la Sra. Van Tassel en m�s de una ocasi�n. Encuentro este comportamiento que
completamente me preocupa. Su art�culo tambi�n cita al presidente del Consejo Bill
Siver, que tambi�n es un miembro del PC diciendo que, �es (el anuncio) una basura
del dinero de las Casas de la Sinfon�a�. Los estados adicionales del Sr. Siver, �no
est�n adelante a lo largo que cuando vinieron a nosotros en la comisi�n de
planificaci�n. Si tomaran dinero de alguien, creer�a que era el fraude�, a�adi�. La
reclamaci�n del Sr. Siver que nuestras actividades son de alguna manera
fraudulentas no s�lo profundamente ofende m� y los otros miembros del equipo de
Casas de la Sinfon�a, sino tambi�n me hace avergonzado de creer que soy un miembro
de la misma comunidad que este hombre. Mi compa�ero, Don Mahoney, y soy ambos
residentes de Lago Orion. Esto es donde hemos decidido criar a nuestras familias,
esto es donde nuestros hijos asisten a la escuela, y esto es donde gastamos
nuestros d�lares fiscales. Soy afligido por las acciones y declaraciones hechas por
miembros del consejo del Pueblo de Lago Orion, y en particular, los hechos por la
Sra. Van Tassel y el Sr. Siver. Estas declaraciones calumniosas y calumniosas no se
han hecho con absolutamente ninguna base del hecho y sin el respeto al car�cter y
la integridad de nuestra compa��a. Espero precisamente una retractaci�n por el
consejo y una apolog�a p�blica impresa de la primera p�gina de su peri�dico. Doy la
bienvenida a la oportunidad de hablar adelante de este asunto con usted o un
representante del peri�dico. Tambi�n pedir�a que como un periodista y en la
imparcialidad a Casas de la Sinfon�a, considere la imprenta de esta carta en The
Lake Orion Review. Atentamente, las Casas de la Sinfon�a del Principal de Steve
Berges Ya que result�, Lake Orion Review imprimieron mi carta al redactor en su
totalidad el mi�rcoles siguiente. En el interino, tanto Van Tassel como Siver
publicaron declaraciones de la retractaci�n despu�s de la orientaci�n
184
con el abogado del pueblo. Aunque sus cartas se escribieran individualmente, eran
similares tanto en tono como en formato. Las dos cartas se imprimieron en Lake
Orion Review durante el mismo d�a y en la misma p�gina que mi carta al redactor. Lo
siguiente es la carta escrita por el Sr. Siver e impresa en el peri�dico. El
Abogado del Pueblo ha expedido a m� una carta del 6 de febrero de..., abogado para
Casas de la Sinfon�a y su principal, Steve Berges, en cuanto a la declaraci�n
siguiente atribuida a m� por The Lake Orion Review en su el 4 de febrero edici�n -
�Si tomaran dinero de alguien, creer�a que era el fraude�. Aunque no recuerde si la
lengua citada es exactamente lo que dije durante Comentarios del Consejo en la
reuni�n del 26 de enero, me preocup� por la imparcialidad del 65 proyecto del
Condominio del parque Island anunciado como si era un proyecto aprobado cuando no
ten�a la aprobaci�n del plan del sitio del Pueblo. Sin embargo, habiendo examinado
al Abogado del Pueblo el 9 de febrero nota al Consejo, ahora entiendo que el
revelador de este proyecto del condominio propuesto puede ser capaz de tomar
dep�sitos seg�n acuerdos de reserva preliminares antes de aprobaci�n del plan del
�rea del Pueblo y grabaci�n del Hecho del Maestro con el Registro de Hechos. Por lo
tanto, si esto es verdad, al grado los hice, retraigo los comentarios atribuidos a
m� en Lake Orion Review del 4 de febrero. No eran nada m�s que una expresi�n de mi
opini�n personal de y frustraci�n de la situaci�n sin la ventaja de la decisi�n
judicial s�lo recibida y sin ninguna intenci�n de acusar Casas de la Sinfon�a o el
Sr. Berges de cualquier conducta ilegal. Fechado: el 9 de febrero Firmado:
Guillermo Siver
Aunque me alegrara de ver una retractaci�n r�pida de sus comentarios inadecuados,

me decepcion� en el tono de ambas cartas. Ni la Borla de la Furgoneta ni Siver
expres� ning�n nivel del remordimiento que podr�a descubrir en sus cartas. El punto
fundamental es que alguien finalmente resisti�
185
el abuso de autoridad expuesto por ellos y no ten�an otra opci�n, s�lo responder.
En efecto se apoyaron en una esquina. Bastante tristemente, nuestros funcionarios
p�blicos a veces olvidan quien paga sus sueldos. Olvidan a qui�n el cliente es y
para quien trabajan. Algunos funcionarios p�blicos se hacen tan intoxicados con el
poder que pierden la vista de sus deberes c�vicos y, haci�ndolo as�, se hacen
ciegos a las necesidades de las mismas personas que los llaman al saque. Aunque la
relaci�n entre riesgo y recompensa muy se correlacione, es una relaci�n que se
puede con cuidado manejar para proveer a inversionistas de la probabilidad m�s alta
de un resultado favorable. El desaf�o m�s grande que encuentro entre la gente con
quien visito es su inhabilidad de asumir el riesgo. Por muchos motivos diferentes,
temen el desconocido y tienen miedo del fracaso. Lo que trato de ayudarles a
entender es que debe fallar bien en algo. S�lo porque no tenemos �xito cada vez
tratamos de hacer algo no significa que somos fracasos. S�lo es cuando dejamos de
intentar esto nos hacemos fracasos. �Puede imaginar que ni�os docentes montan una
moto y luego petici�n de ellos para marcharse o rendirse la primera vez caen? Por
supuesto no. Lo siguiente es un extracto que est� relacionado con el riesgo tomado
de La Gu�a Completa de Compra y Venta de Pisos (Nueva Jersey: John Wiley & Sons,
2004). Creo que para una variedad de motivos, algunas personas son naturalmente m�s
c�modas con el riesgo que otros. La educaci�n que recibimos dentro de nuestras
familias es uno de los factores m�s importantes que contribuye a nuestro amor
propio y seguridad en s� mismo. Cuando reflexiono atr�s sobre mi propia infancia,
es con el gran cari�o que recuerdo las palabras alentadoras de mi madre. Me record�
muchos, muchas veces durante los a�os que Dios me hab�a dado talentos y que se
deb�an usar y no gastarse. A menudo me dec�a que podr�a hacer algo que me
concentr�. Durante mis a�os adolescentes, lamentablemente, no me concentr� a la
mayor parte de nada que vale la pena. No era hasta m�s tarde que o� sus palabras
inspiradoras repetidas veces en mi mente, pinch�ndome a lo largo, y no era hasta
entonces que finalmente comenc� a creerla. Para aquellos de ustedes con ni�os,
puede recordar el
186
la historia del Peque�o Motor Que Podr�a. El Peque�o Motor se esfuerza

poderosamente por tirar una carga pesada de juguetes para entregarse una colina
escarpada. Como el Peque�o Motor lucha encima de la colina, dice, �Creo que puedo,
yo creer que puedo, yo creer que puedo..�. Siempre que mis hijos de cinco a�os y de
tres a�os me digan, �Pap�, no lo puedo hacer�, suavemente les recuerdo del Peque�o
Motor. Como recuerdo las lecciones a mi madre que cant� los cantos de alegr�a y
est�mulo en cada oportunidad, me esfuerzo por continuar esta herencia en su memoria
dentro de mi propia familia. Sin tener en cuenta si recibi� la direcci�n de un
padre, miembro de familia, o el amigo, estableciendo un nivel aceptable de la
comodidad con el riesgo es un proceso que se puede desarrollar un paso a la vez a
trav�s de sus experiencias de la vida. Mientras este proceso puede venir m�s
naturalmente para unos, todos y cada uno de ustedes tiene la capacidad de asumir el
riesgo en grados variados. A veces se deber�a empujar a tomar ese paso inicial,
pero debe querer andar fuera de su zona de comodidad, empujar los l�mites un
poquito. Esto es el �nico modo que puede aprender y progresar. Con todos y cada
paso, ganar� la confianza en sus capacidades. Es esta confianza que le permitir�
por �ltimo conseguir sus objetivos y alcanzar su potencial lleno. En el resumen,
aprendimos que es completamente posible tomar un proyecto que puede parecer estar
muerto en el agua y encontrar una manera de resucitarlo. En el estudio del caso
anterior, la propiedad sustancial pas� la prueba de la comparaci�n de ventas, pero
fall� la prueba del flujo de fondos, as� d�ndolo por lo visto muerto en el agua. En
este cap�tulo, sin embargo, un uso alternativo para la propiedad fue descubierto
por nuestra buena voluntad de pensar fuera de la caja. Para pensar fuera de la
caja, acu�rdese de tomar cada oportunidad de pensar en modos diferentes de crear el
valor en las oportunidades de inversi�n que considera. El principio mirando la
propiedad para lo que es y an�lisis de ello en consecuencia. Entonces considere
cualquier uso alternativo para la propiedad de determinar si uno trabajar�. Entre
en el h�bito de cambiar su mente en la cuarta velocidad buscando la oportunidad
dondequiera que pueda existir - y sobre todo dondequiera que no exista.
187
Cap�tulo 12
Estudio del caso 3: bloque de pisos de la multifamilia
n el estudio del caso anterior, examinamos la conversi�n de una casa del alquiler
singlefamily situada a trav�s de la calle de un lago de todo-deportes en una
propiedad del condominio de la multifamilia y hablamos de la noci�n de pensamiento
fuera de la caja. Tambi�n hablamos de algunos escollos que desaf�an a
inversionistas trabajando con funcionarios locales. En este cap�tulo, analizamos un
proyecto de la multifamilia que ya tiene 24 unidades, sino tambi�n tiene alguna
tierra adicional que podr�a acomodar potencialmente m�s 80 unidades. Evaluamos esta
oportunidad de inversi�n en su capacidad de generar una tasa de rendimiento
aceptable en una base puramente independiente. En otras palabras, aunque la
propiedad pueda apoyar la construcci�n de unidades adicionales, su valoraci�n debe
estar basada en su capacidad de generar ingresos ya que actualmente existe.
Mientras el valor se puede atribuir a la tierra suplementaria, un inversionista que
compra esta propiedad �nicamente para sus ingresos operativos corrientes no deber�a
querer invertir el capital adicional sin tener un uso para ello. Hacer tan causar�a
pagar demasiado de la propiedad. Entonces evalu� esta oportunidad, no ten�a inter�s
en construir las unidades del condominio adicionales en este mercado particular.
Esta propiedad de 24 unidades fue tra�da primero a mi atenci�n por un agente de
bienes ra�ces con el cual hab�a estado trabajando durante alg�n tiempo. Despu�s de
traslado
189
Yo
a Michigan, descubr� que las propiedades que miraba aqu� no eran casi tan de precio
competitivo como aquellos en Texas, donde acababa de venir de. Mi experiencia en
Texas me hab�a ense�ado mantener un enfoque disciplinado y paciente a la inversi�n
en bienes inmuebles. Hab�a aprendido que si fuera bastante paciente, la oportunidad
correcta se presentar�a finalmente. Esperaba que este proyecto particular
encontrara mis criterios de la inversi�n, ya que hab�a estado buscando durante
aproximadamente un a�o. Antes alguna vez ir a mirar una propiedad, lo hago un
h�bito de examinar los informes financieros relacionados primero. Si el acuerdo
tiene sentido despu�s de dirigirlo a trav�s de mi modelo en el primer pase, puede
valer la pena mirar a ello. En este caso, la salida de mi modelo indic� que las
vueltas eran d�biles a lo m�s. Cre�a, sin embargo, que todav�a val�a la pena mirar
a ello ver si podr�a haber un modo que podr�a a�adir o crear el valor y tambi�n
conseguir que la reacci�n directa del vendedor determine si hab�a cualquier
flexibilidad en su precio inicial. Hab�a sido un rato ya que algo hab�a venido
hasta cerca de revelarse a mi pantalla del radar que vale la pena mirar, por tanto
con esto en mente, qued� en encontrarme con el agente de bolsa y el vendedor. Unos
d�as m�s tarde, mi compa�ero y yo se encontramos con el agente de bolsa, el
vendedor y un gerente de la propiedad anticipado en el bloque de pisos. Mi primera
impresi�n de la propiedad era que aunque fuera del camino trillado, pareci�
justamente bien mantenerse. Seg�n el vendedor, no ten�a problema guard�ndolo
alquilado. Esta declaraci�n, sin embargo, era inconsecuente con el hecho que dos
unidades hab�an sido vac�as durante m�s de un mes. Aunque uno de ellos estuviera en
la necesidad obvia de la reparaci�n, el otro era limpio y listo para ir. Seg�n el
vendedor, ten�a un arrendatario anticipado que se interes� en una unidad, pero no
hab�a decidido. Met� ese hecho en la espalda de mi mente, creyendo que ya que la
propiedad no era tan visible como otros, puede influir negativamente en su tasa de
vacantes. Tanto el agente de bolsa como el vendedor hicieron todo lo posible
venderme en el potencial del aspecto positivo de la propiedad con la construcci�n
de unidades adicionales y no pareci� eran muy flexibles en el precio inicial. Les
pregunt� por qu�, si el desarrollo de las unidades adicionales fuera una
oportunidad tan buena, el vendedor no hac�a esto. El vendedor respondi� que �s�lo
quiso vender la propiedad� por tanto se podr�a retirar. He o�do la raz�n �retirar�
de venderme m�s
190
tiempos que me gusta contar. Pienso cuando los vendedores usan ese t�rmino, lo que
realmente significan es son cansados de la broma con la direcci�n de su propiedad.
La tabla 121 contiene los datos en nuestro modelo, Los Ingresos de Juego del Valor
Analizador, que era usado para analizar esta propiedad. Tome un momento ahora para
examinarlo. En la esquina izquierda superior de la Tabla 121 es una caja �Coste
marcado y Asunciones de Ingresos�. Esta caja es usada para introducir las
asunciones b�sicas por las cuales la mayor parte de la salida del modelo se
determinar�. En este ejemplo, el precio de compra total de los pisos era 1550000$.
Estim� el valor de tierra en 400000$ y el valor del edificio en 1150000$. Los
valores atribuidos a la tierra y entradas de construcci�n afectan un c�lculo de la
depreciaci�n hecho en el modelo, pero son esencialmente irrelevantes si la tasa
impositiva adelante abajo en el modelo se pone al cero. Mi valor de la entrada
inicial para las mejoras era el cero, ya que la propiedad estaba en la
relativamente buena condici�n y no esper� hacer cualquier mejora de capital. Se
estim� que los gastos de cierre en este ejemplo eran 20000$. Estos valores se suman
entonces para asumir un coste total de 1570000$. Despu�s de coste las asunciones
son las asunciones de ingresos. La propiedad consisti� en 24 unidades, que, seg�n
el vendedor, se alquilaron en una tasa media de 720$ por mes. El modelo calcula el
producto de estos dos valores para determinar los ingresos mensuales gruesos, que
en este ejemplo son 17280$. Ahora mire a la caja marcada �Financiando Asunciones�.
Sabemos que el precio de compra total es 1570000$ basados en las entradas de
nuestras asunciones del coste. La equidad del due�o es una variable introducida por
el usuario para determinar la cantidad de dinero requerida comprar la propiedad. Ya
que las mejoras y los gastos de cierre se incluyen en el precio de compra total,
esto se debe tener en cuenta entrando en la cantidad de equidad. A veces algunos
gastos de cierre se pueden hacer rodar en la financiaci�n, y a veces el vendedor
pagar� a algunos de ellos. Ya que cada transacci�n de cierre es diferente, el
modelo provee al usuario de la flexibilidad para estimar su gastos en efectivo
totales en esta secci�n. Si algunos gastos de cierre se hacen rodar en el pr�stamo
o pagados por por el vendedor es irrelevante. El importe de dinero efectivo
requerido por el inversionista,
191
Hoja de trabajo de an�lisis de la propiedad de la tabla 121. Los ingresos de juego

Promedio de proyecciones de ingresos del alquiler mensualmente alquila proyecciones

de 3 a�os
192
193
incluso el cierre de gastos o mejoras, se introduce en esta c�lula. La tasa de
inter�s y per�odo de la amortizaci�n es introducida entonces por el usuario para
calcular tanto los pagos anuales como mensuales. Entonces mir� esta propiedad, se
consider� que un tipo de inter�s del mercado competitivo era el 8,0 por ciento, y
mi prestamista ofreci� 25 a�os como el per�odo de la amortizaci�n. Basado en las
asunciones de financiaci�n firm� el modelo, la amortizaci�n de la deuda mensual se
calcula para ser 9997$ o 119963$ anualmente. Los siguientes embalan el modelo se
marca �Proporciones Clave�. La �nica entrada para esta secci�n es el primer valor,
que se identifica como los pies cuadrados totales; todos otros datos en esta
secci�n son salidas que son calculadas autom�ticamente por el modelo. En este
ejemplo, los pies cuadrados totales eran 25,700, que nos da un n�mero medio de pies
cuadrados por unidad de 1070. �stas eran unidades bastante con el tama�o bueno para
pisos de dos dormitorios, que consider� para ser un m�s para la propiedad. El
alquiler medio por pie cuadrado se calcul� para ser67$. El coste promedio por pie
cuadrado se calcul� en 61,09$, d�ndonos un coste total por unidad de 65417$, que
era un poco cara para pisos alquilados a este precio inferior. He pagado tan s�lo
15000$ a 20000$ por unidad para pisos, por tanto muy no me excit� con el pago de
m�s de 65000$ por unidad para �stos. El multiplicador de alquiler grueso, hablado
en el Cap�tulo 6, se calcul� para ser 757. Despu�s es los gastos por unidad, que
divide los gastos de funcionamiento totales en el n�mero de unidades, causando
3448$. Este n�mero es dividido entonces en los pies cuadrados medios por unidad
para proporcionar el gasto medio por unidad, que en este ejemplo caus� 3,22$. Se
consider� que ambos de estos c�lculos del gasto estaban de acuerdo con el mercado.
La siguiente secci�n del modelo es usada para pronosticar cambios que pueden
afectar tanto ingresos como gastos. Por ejemplo, si los alquileres por la propiedad
eran debajo del mercado, un ajuste para aumentarlos se podr�a hacer. Igualmente, si
los gastos parecieron ser fuera de la l�nea, tambi�n, se podr�an aumentar o
disminuirse como juzgados apropiados. En este ejemplo, los alquileres estaban de
acuerdo con condiciones del mercado corrientes, as� hab�a poco cuarto para
aumentarlos en el A�o 1. Los gastos de la propiedad tambi�n parecieron estar de
acuerdo con el mercado, por tanto el valor se puso al cero.
194
La siguiente secci�n del modelo hace funcionar ingresos. El modelo lee el valor de
ingresos mensual grueso del coste y secci�n de ingresos e introduce autom�ticamente
en la gruesa program� ingresos, que en este ejemplo son 17280$. Un factor de la
vacante consecuente con el mercado local se resta entonces de los ingresos
programados de la gruesa para producir ingresos del alquiler netos. El siguiente
valor, otros ingresos, incluye cualquier tipo de ingresos como tasas de solicitud,
honorarios tard�os, ingresos de utilidad, vendiendo ingresos e ingresos por
intereses. Este bloque de pisos particular gan� aproximadamente 350$ por mes en
otros ingresos, sacados principalmente de lavander�a y servicios que venden. La
suma de ingresos del alquiler netos y otros ingresos causa ingresos brutos. En este
ejemplo, los ingresos brutos son 16766$ por mes o 201192$ por a�o. Despu�s de
explicar todos los ingresos de operaciones, entonces nos movemos a gastos de
funcionamiento. Los gastos de funcionamiento incluyen todos los gastos cotidianos
incurridos para hacer funcionar la propiedad a excepci�n del inter�s, que se
explica m�s tarde. Por ejemplo, los gastos de funcionamiento incluyen tales
art�culos como reparaciones y mantenimiento, honorarios de la direcci�n, impuestos,
seguro, utilidades, ajardinamiento y cualquier otro gasto de funcionamiento
cotidiano. Esta secci�n no incluir�a, sin embargo, mejoras de capital a largo plazo
como sustituci�n de un tejado entero o ampliaci�n del aparcamiento. En este
ejemplo, los gastos de funcionamiento totales ascienden a 6795$ por mes y 81536$
por a�o. Como indicado en el modelo, esta cifra representa aproximadamente el 40
por ciento de los ingresos brutos de la propiedad. Seg�n el tipo de la propiedad
rentable, los gastos de funcionamiento totales se pueden extender en todas partes
aproximadamente del 25 por ciento de ingresos brutos a hasta el 65 por ciento de
ingresos brutos. Si los gastos corren m�s alto que esto, la propiedad tendr� un
tiempo dif�cil con la mayor probabilidad con el flujo de fondos. Los edificios
comerciales que usan un arreglo del arriendo neto triple, en el cual los gastos se
pasan a los arrendatarios, tienden a tener gastos de funcionamiento inferiores,
mientras las propiedades de la multifamilia t�picamente caen a la variedad del 40 a
60 por ciento. Un factor primario que considerablemente afecta gastos de
funcionamiento es si la propiedad se submide. Por ejemplo, algunos bloques de pisos
m�s viejos hicieron instalar un metro del maestro en el momento de la construcci�n.
En este tipo de la situaci�n, los pisos a menudo se alquilan como �todas las
cuentas pagadas�, y el propietario o el due�o asumen la responsabilidad de pagar
todo el
195
utilidades. A la inversa, en la mayor parte de bloques de pisos m�s nuevos, las

unidades individualmente se miden, y los arrendatarios son responsables de sus
propias utilidades. Esto considerablemente reduce los gastos de funcionamiento
totales para el due�o. La siguiente secci�n del modelo es ingresos operativos
netos. Recuerde que el valor para NOI es crucial, ya que es el numerador en el
c�lculo del precio de la gorra. NOI anual es este ejemplo es 119656$, que nos da un
precio de la gorra del 7,62 por ciento, as�: precio de la gorra = ingresos
operativos netos 119656$ = = precio del 7,62% 1570000$
El modelo entonces calcula el inter�s del primer a�o anual basado en la cantidad
del pr�stamo, tasa de inter�s, y per�odo de la amortizaci�n, que en este ejemplo es
103007$. La depreciaci�n es entonces factored en con objetivos fiscales; sin
embargo, prefiero evaluar propiedades rentables en una base antes del impuesto,
porque esto es el modo que un prestamista la evaluar�. La tasa impositiva por lo
tanto se puso al cero, el que significa que el valor determinado para la
depreciaci�n es irrelevante en este ejemplo. La siguiente secci�n del modelo, flujo
de fondos de operaciones, es sobre todo importante ya que nos dice cuanto dinero
efectivo est� disponible para atender cualquier deuda relacionada con la propiedad.
El modelo comienza a�adiendo atr�s en los ingresos netos despu�s de impuestos,
depreciaci�n e inter�s en darnos el dinero efectivo total disponible para atender
la deuda, que en este ejemplo es $119656 - el mismo valor que NOI ya que la tasa
impositiva se pone al cero. La amortizaci�n de la deuda anual es 119963$, el que
significa que la propiedad generar� un flujo de fondos negativo de 307$ por a�o en
una base antes del impuesto. Debajo de esto es la reducci�n principal, que es la
cantidad aplicada para pagar a cuenta el pr�stamo en el A�o 1. Cuando la reducci�n
principal de 16956$ es factored en, los ingresos totales en esta propiedad son
16649$. Debajo del flujo de fondos de la secci�n de operaciones, el modelo nos
provee de la informaci�n necesaria para tomar una decisi�n en la viabilidad de esta
oportunidad. En este ejemplo, el flujo de fondos a la proporci�n de la amortizaci�n
de la deuda, tambi�n conocida como la proporci�n de cobertura de la amortizaci�n de
la deuda (DSCR), es menos de 1. La mayor parte de prestamistas requieren DSCR
m�nimo de 1,00 a 1,20. Personalmente prefiero ver el DSCR encima 120 como un nivel
m�nimo para asegurar
196
que la propiedad tenga el flujo de fondos adecuado para cubrir cualquier obligaci�n
relacionada con la deuda. Tambi�n note que tanto los ingresos netos como ROIs en
efectivo son negativos y que s�lo ROI total es ligeramente positivo. Ninguna de las
vueltas mostradas aqu� es aceptable. Debajo de las vueltas es una secci�n que
muestra los flujos de fondos netos de la inversi�n, seguida de mi secci�n favorita,
precio de la salida estimado y ganancia en venta. Esta secci�n del modelo permite
que el usuario eval�e el valor de reventa potencial de una propiedad basada en
precios de la gorra espec�ficos para su �rea. En este ejemplo, la capacidad
adquisitiva de $1,6 millones en el A�o 1 tiene un precio de la gorra
correspondiente del 7,48 por ciento. Ya que la propiedad no generar�a ingresos
suficientes para cubrir la deuda y proporcionar una tasa de rendimiento aceptable,
opt� por no comprarlo. El vendedor no quiso negociar el precio, y la experiencia me
ha ense�ado que es mejor alejarse de un acuerdo que comprar algo que lamentar� m�s
tarde. Vamos a tomar un momento para experimentar con el modelo para ver lo que
tomar�a para traer la propiedad de acuerdo con nuestros par�metros de la inversi�n.
Tome un momento para examinar la Tabla 122. La tabla 122 es id�ntica a la Tabla 121
con una excepci�n - el precio de compra se ha reducido de $1,55 millones en la
Tabla 121 a $1,3 millones en la Tabla 122. Ahora vamos a mirar a c�mo la reducci�n
de 250000$ del precio afecta la salida en el modelo. En primer lugar, el coste
unitario medio en la secci�n de proporciones clave fue reducido en aproximadamente
10000$ en la Tabla 122. Ya que el precio de compra se redujo en la Tabla 122, el
precio de la gorra aument� del 7,62 por ciento al 9,06 por ciento. Los ingresos y
los gastos de funcionamiento permanecen sin alterar, as� ahora vamos a mirar a c�mo
el DSCR se afect�. Recuerde que en la Tabla 121, eran ligeramente menos de 1,0.
Esto se compara con s�lo bajo 1,19 en la Tabla 122. Esta proporci�n mejorada
seguramente se considerar�a m�s favorable a prestamistas. Ahora vamos a cambiar
nuestro foco a la secci�n de vueltas. Los ingresos netos ROI son desfavorables en
ambas mesas, en gran parte debido al valor depreciable considerado por el modelo.
Prefiero concentrarme en ROI en efectivo y ROI totales, que en la Tabla 122
enormemente se mejoran. Aunque las vueltas sean m�s favorables en este segundo
gui�n, todav�a son marginales. Vamos a pellizcar el modelo una vez m�s ajustando la
tasa de inter�s a un nivel m�s de acuerdo con tasas del mercado libre de hoy. Tome
un momento para examinar la Tabla 123.
197

de 3 a�os
198
199


de 3 a�os
200

201
La tabla 123 es id�ntica a la Tabla 122 con una excepci�n - la tasa de inter�s en
la Tabla 123 se ha ajustado hacia abajo del 8,0 por ciento al 6,0 por ciento. Vamos
a comenzar con la financiaci�n y secci�n de asunciones esta vez. Note que la
amortizaci�n de la deuda anual se ha reducido de 100861$ a $84197 - una diferencia
de m�s de 16000$. Ahora mire a la secci�n de proporciones clave. Ni un solo de
estos valores ha cambiado, incluso el precio de la gorra. Aunque pueda parecer al
principio que el precio de la gorra deber�a aumentar ya que a�adimos m�s de 16000$
al punto fundamental, el valor permanece sin alterar porque el gasto por intereses
se cae debajo del NOI, que es el numerador en la ecuaci�n del precio de la gorra.
Vamos a bajar ahora a la secci�n NOI del modelo. Note que los ingresos netos han
mejorado en casi 22000$, que es la diferencia en cantidad del inter�s pagado
anualmente. Esta diferencia favorable en el gasto por intereses tiene un impacto
significativo en la cantidad de efectivo dejada despu�s de satisfacer todos los
requisitos de deudas, que por su parte tiene un impacto favorable al DSCR y las
proporciones de vuelta. Por ejemplo, el DSCR ha aumentado de aproximadamente 1,19
en la Tabla 122 a ligeramente m�s de 1,42 en la Tabla 123. Los prestamistas mucho
con mayor probabilidad financiar�an esta inversi�n con m�s alto DSCR que iban el
modelo anterior. ROI en efectivo y ROI total tambi�n han mejorado enormemente y
ser�an considerados ahora una tasa de rendimiento aceptable por la mayor parte de
inversionistas. Simplemente reduciendo la tasa de inter�s, esta inversi�n se ha
movido de una posici�n ligeramente aceptable a una que es definitivamente
aceptable. En este estudio del caso, analizamos un proyecto de la multifamilia de
24 unidades de ver si encontr� nuestros criterios de la inversi�n. Evaluamos esta
oportunidad de inversi�n en su capacidad de generar una tasa de rendimiento
aceptable en una base independiente. Concluimos que la propiedad no encontr� la
tasa de rendimiento aceptable de un inversionista al precio que se estaba
ofreciendo para la venta. Tambi�n aprendimos que reducir el precio lo trajo m�s
cerca a una tasa de rendimiento aceptable, pero todav�a era marginal a lo m�s.
Finalmente, reduciendo la tasa de inter�s dos puntos porcentuales llenos, el punto
fundamental favorablemente se afect�, ya que los ingresos netos mejoraron
dram�ticamente, as� produciendo un efecto positivo en ROI en efectivo de la
propiedad y ROI total. La utilizaci�n de Los Ingresos de Juego del Valor a los
cuales el Analizador en este estudio del caso nos permiti� r�pidamente y f�cilmente
hace cambios del modelo e inmediatamente ve su efecto en su salida.
202
Cap�tulo 13
Estudio del caso 4: conversi�n de la Familia Sola a edificio de oficinas comercial

n este estudio del caso, examinamos la conversi�n de una residencia de la familia
sola a uno del espacio de oficina comercial. Tambi�n examinamos las diferencias
entre los dos m�todos de la valoraci�n usados para cada tipo de la propiedad - el
m�todo de la comparaci�n de ventas y el m�todo de la capitalizaci�n de ingresos.
Este ejemplo le ayudar� a entender adelante por qu� es tan importante hacerse
familiar con todos los tres de los m�todos de la valoraci�n hablados en este libro.
Siendo familiar con los enfoques diferentes, es posible crear el valor en una
propiedad simplemente cambiando el modo que est� acostumbrado a un uso m�s alto y
mejor. La casa de la familia sola en este ejemplo es la que que compr� hace
aproximadamente un a�o con el �nico objetivo de convertirlo al espacio de oficina.
Se localiza en el centro de la ciudad de una comunidad peque�a pero creciente en
una autopista estatal que corre directamente durante el medio de ciudad. Tambi�n se
localiza en lo que se considera ser un �rea de tr�fico alta, que da la gran
visibilidad de construcci�n y exposici�n por los 22000 motoristas que lo pasan cada
d�a. Cuando la casa al principio se construy� atr�s en 1903, era probablemente
inconcebible que la calle que corre delante de la casa se har�a finalmente la
autopista estatal que es hoy. Esta casa de dos pisos tiene aproximadamente 2400
pies cuadrados del espacio que bien se satisface para convertirse al espacio de
oficina. Adem�s,
203
Yo
hay un s�tano grande que se usa para el almacenaje. Aunque la casa se hubiera
justamente bien mantenido durante los a�os, se requiri� que las reparaciones
extensas y las mejoras la convirtieran con �xito en el espacio de oficina
utilizable. Durante la mayor parte de los 100 a�os pasados, la casa se hab�a
ocupado como una residencia. Realmente me encontr� recientemente, sin embargo, con
un viejo art�culo del peri�dico que destac� el uso de la casa como un peque�o
hospital durante un breve per�odo a principios de los a�os 1900. El vendedor
corriente de la casa hab�a vivido all� aproximadamente desde 1980. A partir del
tiempo �l y su esposa compraron la casa, el crecimiento significativo hab�a
ocurrido en el �rea. La pareja mayor hab�a estado tratando sin �xito de vender la
casa durante aproximadamente un a�o con la ayuda de un corredor de bienes ra�ces.
Con nuevas comunidades desarrolladas en los alrededores, no muchas personas quieren
vivir de una autopista estatal ocupada. Puede excluir a familias con peque�os
ni�os. Ser esto cerca de un camino ocupado ser�a demasiado peligroso para ellos.
Puede excluir a los mayores, tambi�n. Prefieren comunidades tranquilas con aceras y
farolas. �A qui�n abandona esto? Nadie, realmente, excepto tal vez un tipo como m�
buscando espacio de oficina barato. La casa est� realmente en una ubicaci�n ideal
para un edificio de oficinas. La ubicaci�n de tr�fico alta es sobre todo atractiva
en esto permite a nuestra compa��a, Casas de la Sinfon�a, aumentar enormemente su
identidad de la marca y reconocimiento del nombre en esa comunidad particular.
Aproximadamente 22000 motoristas pasan por nuestro signo alegremente encendido
todos y cada d�a, 365 d�as por a�o, y como hacen, se hacen cada vez m�s familiares
con nuestro nombre. Finalmente, muchos de ellos vendr�n a nosotros buscando los
servicios que ofrecemos. Con 2400 pies cuadrados del espacio, el edificio es
bastante grande para encontrar nuestras necesidades corrientes. Adem�s, es una
alternativa mucho m�s barata al arrendamiento de oficina o espacio comercial en la
misma �rea, y seguramente mucho m�s barato que oficina adquisitiva o espacio
comercial. Ya que mi compa�ero y yo necesitamos s�lo una peque�a oficina para
nosotros, mi idea en la compra del edificio era formar o nuestra propia hipoteca y
compa��a del t�tulo y oficina de bienes inmuebles tradicional, o arrendar el
espacio excedente a otra hipoteca o compa��a de bienes inmuebles. La combinaci�n de
aquellos servicios es un adecuado perfecto para un constructor de construcci�n
residencial. La idea era crear un efecto synergistic entre los tres tipos de
servicios que permitir�an a nuestra compa��a crecer en
204
Estudio del caso 4: conversi�n de la Familia Sola a oficina comercial
un precio acelerado. Como los compradores anticipados visitan una de nuestras casas
modelas, los podemos enviar a nuestra compa��a de la hipoteca para la financiaci�n.
Tener una compa��a del t�tulo en el mismo edificio nos provee de mucha
conveniencia. M�s bien que ir en coche a otra ubicaci�n, gastando medio d�a en el
tiempo de viaje y el cierre actual, puedo seguir ahora trabajando en mi escritorio
y despedirme en todo cuando el agente de cierre est� listo. La compa��a de bienes
inmuebles proporciona servicios comprar-y-vender tradicionales, con un agente de
bolsa y agentes que tienen su propia red de compradores y vendedores. Ya que la
compa��a de bienes inmuebles es un afiliado de Casas de la Sinfon�a, fuertemente
animamos a los agentes a traer a sus clientes a una de nuestras comunidades nuevas
y de casa. Los agentes son, por supuesto, libres de vender cualquier casa a sus
clientes, pero proporcionamos incentivos a vender a estos clientes una de nuestras
casas. Los corredores de bienes ra�ces tambi�n se benefician porque son capaces de
obtener los listados de clientes que tienen que vender su casa antes de comprar un
nuestro. �Seg�n este acuerdo, triunfos de Casas de la Sinfon�a, la hipoteca y
triunfos de la compa��a del t�tulo, los triunfos de la compa��a de bienes
inmuebles, y lo m�s importante, los triunfos del cliente! Como antes mencionado,
esto es por qu� el entendimiento de las diferencias de los tres m�todos de la
valoraci�n del mercado es tan importante. Si puede agarrar la l�gica subyacente y
los principios fundamentales de cada m�todo, los puede usar para su ventaja para
crear el valor. En este caso, considerando la propiedad como una casa de la familia
sola, el m�todo de la valoraci�n m�s apropiado era el enfoque de ventas comparable.
Esto era el m�todo el tasador usado cuando sali� para valorar la propiedad. Examin�
otras propiedades similares a la propiedad sustancial y modific� si es necesario
para sacar un valor que era el m�s apropiado para la propiedad en su uso como una
residencia. Ahora que la casa se ha convertido a un edificio de oficinas rentable,
su uso ha cambiado del residencial al anuncio. El valor del edificio ya no est�
basado en ventas comparables de casas similares. Est� en cambio basado en los
ingresos producidos de sus alquileres. Como hemos aprendido ya, el m�todo de la
capitalizaci�n de ingresos es el m�todo m�s apropiado de valorar una propiedad como
esto. Mi objetivo entrar en esta transacci�n tan siempre era, para aplicar el
principio OPM - es decir usar como la mayor parte del dinero de otra gente
205
tan posible y tan poco de mi propio dinero posible. Siendo un siglo viejo, la casa
necesit� tanto reparaciones como mejoras de capital. Tambi�n hab�a los gastos
adicionales para convertir la propiedad del uso residencial al uso comercial. El
due�o y yo convinimos en un precio de venta de 188000$ con una reparaci�n y/o la
concesi�n de la mejora de 40000$, haciendo el precio de venta eficaz 148000$. Para
evitar pagar el seguro de la hipoteca privada (PMI) costoso, obtuve un pr�stamo del
80 por ciento, dej�ndome con un pago al contado del 20 por ciento del precio de
compra, o 37600$. Durante el cierre, recib� una concesi�n a las reparaciones
necesarias y mejoras para el convenido la cantidad de 40000$. Exponga 13,1
espect�culos c�mo el acuerdo se estructur�. La estructuraci�n de la transacci�n en
esta manera permiti� que yo limitara el dinero efectivo del bolsillo con el 20 por
ciento del valor del acuerdo total en el momento del cierre. Ya que recib� el
cr�dito de mejoras, mi dinero efectivo outof-de-bolsillo actual durante el cierre
era el cero. Esto es una manera creativa y eficaz de sacar el dinero efectivo de un
acuerdo durante el cierre, sobre todo cuando tiene una necesidad inmediata para el
dinero efectivo, tal en cuanto a mejoras de la propiedad. Para aprovechar esta
estrategia de financiaci�n, hay dos advertencias de las cuales deber�a ser
consciente. El primer es que la casa tiene que valorar para un valor bastante alto
en su condici�n existente. En este ejemplo, la casa tuvo que valorar para el precio
de venta de 188000$ antes de cualquier reparaci�n o las mejoras se hicieron. Esto
significa que el tasador tuvo que encontrar ventas comparables existentes leg�timas
que podr�a usar para apoyar el precio de compra. La segunda advertencia consiste en
que tiene que tener un prestamista que quiere trabajar con usted permitiendo el
cr�dito durante el cierre. Mientras la mayor parte de prestamistas permitir�n que
el comprador reciba alg�n tipo del cr�dito, generalmente lo limitan con en todas
partes del 3 a 5 por ciento del precio de venta para ayudar a reducir los gastos
del bolsillo para cerrar gastos. Por lo general tengo la mayor parte de �xito
usando a un agente de bolsa de la hipoteca tratando de estructurar un acuerdo como
esto m�s bien que ir directamente a un prestamista. Muchos bancos de la comunidad
m�s peque�os, sin embargo, trabajar�n con usted mientras entienden lo que trata de
hacer. Adem�s, pueden requerir que los fondos cre�dos durante el cierre se coloquen
en una cuenta de garant�a bloqueada y s�lo se gasten despu�s de que las mejoras se
han hecho. Ahora tome un momento para estudiar la Tabla 131, �Hoja de trabajo de
An�lisis de la Propiedad�. La hoja de trabajo ilustrada aqu� es un modelo I
patentado
206
Objeto expuesto 131 estructura del Acuerdo: familia sola a conversi�n del edificio
de oficinas comercial. 1. 2. 3. 4. 5. Precio de venta: Pago al contado de 188000$:
T�rmino (del 20%) de 37600$: Tasa de inter�s de 30 a�os: el 6,0% Cash atr�s durante
cierre: 40000$
se han desarrollado a r�pidamente y f�cilmente analizan oportunidades de inversi�n

de juego del valor potencial. Lo llamo La Rehabilitaci�n de Juego del Valor
Analizador. Una vez que haya juntado los datos necesarios, puedo introducir la
informaci�n en el modelo y en menos de cinco minutos saben dentro de un nivel
razonable de la exactitud si una oportunidad de la rehabilitaci�n tiene sentido
basada en mis criterios de la inversi�n. Todo que tengo que hacer es clave en la
informaci�n y el modelo autom�ticamente hace todos los c�lculos. Aunque el modelo
se dise�ara expresamente para tirar y oportunidades de la rehabilitaci�n, su
aplicaci�n es conveniente aqu�, porque sabemos que la propiedad requerir� mejoras
sustanciales. El objetivo en la utilizaci�n de este modelo es estar seguro que
nuestra inversi�n, a m�nimo, cubrir� gastos usando ventas comparables para
determinar su valor. Seg�n la secci�n de asunciones de compra, la informaci�n de la
propiedad b�sica se pone en una lista, incluso un nombre del proyecto, direcci�n e
informaci�n de precios. El valor de la tierra realmente no importa mientras el
precio de la tierra m�s el precio de la casa es igual al precio de compra total. En
la caja de asunciones de compra, us� 148000$ (30000$ + 118000$) para el precio de
compra ya que esto es el precio de venta eficaz neto de la casa. Hay dos secciones
para la financiaci�n
207
Hoja de trabajo de an�lisis de la propiedad de la tabla 131. La rehabilitaci�n de

juego del valor Analizador
La financiaci�n de asunciones - asunciones de financiaci�n primarias - secundario
Asunciones de compra
Estimaci�n para mejoras
208
209
Comp #2
Propiedad sustancial 123 descripci�n de estado del sur S.
Comp #1
Comp #3
Promedios de Comp
Ajustes a Comps el mejor caso con la mayor probabilidad
500 El caso peor

asunciones - un para financiaci�n primaria y el otro para financiaci�n secundaria.
La secci�n de financiaci�n primaria se usa para la fuente primaria de financiaci�n,
que puede estar en la forma de un pr�stamo de una compa��a de la hipoteca, banco o
particular, ya que este ejemplo ilustra. Los t�rminos del pr�stamo para el precio
de compra se reflejan en las asunciones de financiaci�n - caja primaria. La secci�n
de financiaci�n secundaria se usa para cualquier pr�stamo adicional asegurado, como
una l�nea del valor l�quido de la vivienda de cr�dito (HELOC). Los pr�stamos del
valor l�quido de la vivienda son generalmente f�ciles a obtener, sobre todo si su
cr�dito es decente. Para mejoras m�s abajo costadas, puede querer usar todo el
dinero efectivo. Por otra parte, si el coste de las mejoras es mayor que la
cantidad de capital quiere usar, luego esto es la secci�n apropiada para usar. Los
precios y los t�rminos son t�picamente diferentes para una l�nea de cr�dito, como
una l�nea del valor l�quido de la vivienda o una tarjeta de cr�dito, que son para
una hipoteca regular, tambi�n dos secciones para la financiaci�n permiten que usted
determine m�s exactamente los gastos de transporte o tasas de inter�s. El coste
total de mejoras para este proyecto se estim� en 40000$. Este total se entr� en la
estimaci�n para la secci�n de mejoras y se captura en la financiaci�n de asunciones
- secundario. En este caso, ya que la financiaci�n primaria y secundaria se
combinar� en una nota, la misma tasa de inter�s y el t�rmino se usan. Para calcular
el pago total, los dos valores se a�aden juntos. Bajo la estimaci�n para la secci�n
de mejoras, hay varias categor�as que aseguran la estimaci�n de los gastos
pr�cticamente todo en una casa - en este caso, un edificio de oficinas pronto
futuro. Las estimaciones para la secci�n de mejoras son organizadas por orden
alfab�tico por la categor�a, con subcategor�as relacionadas como necesario. La
estimaci�n de estos gastos exactamente es sobre todo importante para el an�lisis
apropiado de hacer mejoras por una escala m�s grande, tal que se ilustra en este
ejemplo. M�s experiencia que tiene como un inversionista, m�s f�cil se hace para
estimar gastos. La siguiente secci�n del modelo da a inversionistas la capacidad de
entrar en la informaci�n para ventas de casa comparables. Esta informaci�n es
necesaria para ayudar a hacer proyecciones exactas del valor de reventa estimado de
una propiedad de la inversi�n. Cualquier agente de ventas le puede proveer de datos
de ventas comparables para su �rea. Tambi�n puede examinar Internet para ver
listados en su �rea, que le dar� una idea buena de por qu� las casas se venden.
210
Adem�s, una provisi�n en esta secci�n tiene la adaptaci�n en cuenta del precio de
venta del comps. Esta provisi�n permite a inversionistas comparar manzanas con
manzanas. Por ejemplo, si la propiedad sustancial tiene un garaje de dos coches y
la venta de casa comparable tiene un garaje de tres coches, el precio se deber�a
revisar hacia abajo en los ajustes a la secci�n de precios. Esto es exactamente
c�mo los corredores de bienes ra�ces y los tasadores determinan el valor de mercado
de una casa. Comienzan con un precio medio por pie cuadrado de varias casas
similares y hacen la compensaci�n de ajustes para estimar el valor. En este
ejemplo, la venta comparable #1 ten�a un precio de venta de 179900$, con un ajuste
hacia arriba de 1200$, causando un precio de venta ajustado de 181100$. Ya que la
casa ten�a 2200 pies cuadrados, el precio medio por pie cuadrado despu�s de que los
ajustes son 82,32$. La venta comparable #2 ten�a un precio de venta de 186500$, con
un ajuste hacia arriba de 1800$, causando un precio de venta ajustado de 188300$.
Ya que la casa ten�a 2320 pies cuadrados, el precio medio por pie cuadrado despu�s
de que los ajustes son 81,16$. La venta comparable #3 ten�a un precio de venta de
189450$, con un ajuste hacia abajo de 2600$, causando un precio de venta ajustado
de 186850$. Ya que la casa ten�a 2275 pies cuadrados, el precio medio por pie
cuadrado despu�s de que los ajustes son 82,13$. La secci�n de promedios comp
simplemente toma un promedio de los precios de venta de los tres comp para subir
con un precio de venta medio, que en este ejemplo es 185283$. Los ajustes al precio
de venta son m�nimos, causando un ajuste ascendente de s�lo 133$, que nos da un
precio de venta medio ajustado de 185417$. Ya que los pies cuadrados medios de las
tres casas son 2265 pies cuadrados, el precio medio por pie cuadrado despu�s de que
los ajustes son 81,86$. El resultado es un precio medio ponderado por pie cuadrado
de las tres casas. La secci�n de promedios comp tambi�n tiene una provisi�n que
permite que usuarios apaguen la secci�n comps o en. Un inversionista que es
familiar ya con valores en un �rea dada sabr� con la mayor probabilidad el precio
de venta medio por pie cuadrado, por tanto las ventas comp datos no se tendr�an que
entrar en. En cambio, la secci�n comps se puede apagar y el valor estimado se puede
entrar entonces. El precio de venta medio por pie cuadrado de la secci�n de
promedios comp se alimenta entonces en la secci�n de la propiedad sustancial. Toda
la informaci�n antes keyed en el resto del modelo se resume en esta secci�n. Los
pies cuadrados de la propiedad sustancial deben ser
211
conocido de modo que una comparaci�n exacta se pueda hacer. En este ejemplo, son
2400 pies cuadrados. El precio de compra por pie cuadrado autom�ticamente se
calcula, como es el coste total de las mejoras por pie cuadrado. Los dos n�meros se
a�aden entonces juntos para proporcionar el coste total del proyecto. En este
ejemplo, el coste total de mejoras de 40000$ se a�adi� al precio de compra total de
151000$. La suma que resulta fue dividida entonces en 2400 pies cuadrados, para un
precio total por pie cuadrado de 79,59$. Este n�mero es la base de costo y
representa el coste total de la casa despu�s de que todas las mejoras se han hecho.
Debajo del precio total por pie cuadrado secci�n es una provisi�n que permite que
usuarios estimen el tiempo total en meses para la finalizaci�n y revendan. En otras
palabras, calcula los gastos de transporte para el inter�s, un factor que muchos
inversionistas menos con experiencia no consideran. Si la casa es su propio, sin
embargo, el n�mero se deber�a establecer al cero, ya que recibe la ventaja de vida
all� mientras las mejoras se est�n haciendo. En el ejemplo aqu�, el n�mero de meses
se establece a cuatro ya que esto es el tiempo estimado ten�a que hacer las
mejoras, y tambi�n ya que no hay ventaja de la casa mientras las reparaciones se
est�n haciendo. El ajuste a la c�lula comps es usado para crear el precio de venta
estimado si un inversionista debiera revender la propiedad despu�s de las
reparaciones y las mejoras se hicieron. Esta secci�n proporciona una variedad de
tres guiones de ventas diferentes - el mejor caso, con la mayor probabilidad, y el
caso peor. En este ejemplo, 5,00$ por pie cuadrado se usan, pero el valor se puede
poner a cualquier n�mero se desea. Para el precio de venta del mejor caso, el
modelo a�ade 5,00$ al precio por c�lula del pie cuadrado en la secci�n de promedios
comp y luego multiplica la suma de los dos en los pies cuadrados de la propiedad
sustancial. Aqu� est� c�mo trabaja:
Precio de venta del mejor caso
(Precio medio / pie cuadrado + ajustes a comps) los � sujetan pies cuadrados de la
propiedad = precio de venta del mejor caso (81,86$ + 5,00$) � 2,400 = 208464$
212
El c�lculo del precio de venta m�s probable en el modelo ni a�ade, ni resta la

capacidad adquisitiva de 5,00$ al precio por c�lula del pie cuadrado en la secci�n
de promedios comp. Es simplemente el producto del precio medio por pie cuadrado y
los pies cuadrados. Tome un momento para examinar el c�lculo siguiente.
El precio de venta m�s probable
Precio medio / pie cuadrado � pies cuadrados de la propiedad sustanciales = el �

2,400 de 81,86$ del precio de venta m�s probable = 196464$ Para el precio de venta
del caso peor, el modelo resta 5,00$ del precio por c�lula del pie cuadrado en la
secci�n de promedios comp, y luego multiplica la diferencia de los dos en los pies
cuadrados de la propiedad sustancial.
Precio de venta del caso peor
(Precio medio / pie cuadrado - Ajuste a comps) � pies cuadrados de la propiedad

sustanciales = precio de venta del caso peor � 2,400 (de de 81,86-5,00$) = 184464$
El objetivo de crear tres guiones diferentes en el modelo es proporcionar una
variedad al precio de venta estimado. Esto permite que usuarios del modelo eval�en
el muy m�nimo que se podr�a esperar en la gama baja de la escala de precios, y el
muy mayor�a que se podr�a esperar durante el final alto de la escala de precios.
Tome un momento para referirse atr�s a la Tabla 131. El precio de compra, las
mejoras, las tasas de inter�s, los impuestos y los gastos de cierre permanecen
constantes entre tres guiones, ya que estos valores no son afectados por el ajuste
a la variable comps de 5,00$. El margen de beneficio es el monto en d�lares que se
puede esperar de la venta despu�s de que todos los gastos se han explicado. La
vuelta en la inversi�n se calcula como la proporci�n del margen de beneficio
213
dividido en el dinero efectivo total invirti� en la propiedad. Se calcula para el

gui�n m�s probable, as�:
Vuelva en inversi�n
Margen de beneficio = ROI pago al contado Primario + pago al contado secundario

387$ = el 1,01% $30200 + 8000$ Despu�s de la factorizaci�n en gastos de la
transacci�n, el margen de beneficio en el gui�n m�s probable muestra una ganancia
pobre de s�lo 387$, que nos da ROI an�mico de s�lo el 1,01 por ciento. A primera
vista, parece que la inversi�n en este proyecto ser�a una basura completa de
nuestro capital de inversi�n. Recuerde, sin embargo, que el valor mostrado aqu� es
antes de cualquiera de las mejoras realmente se han hecho. Ahora vamos a tomar unos
minutos para estudiar la Tabla 132. Aunque este modelo sea similar a La
Rehabilitaci�n de Juego del Valor el Analizador, es realmente completamente
diferente. Este modelo se conoce como Los Ingresos de Juego del Valor Analizador,
de que hablaron en mayores detalles en el Cap�tulo 12. Es usado para medir el valor
de una propiedad rentable, como un bloque de pisos o nuestro pronto para ser el
edificio de oficinas convertido. En la Tabla 132, note que tenemos el mismo precio
de venta de 148000$, m�s 40000$ en mejoras, m�s 3000$ en el cierre de gastos y
otros gastos, para un total de 191000$, que hicimos en la Tabla 131. Tambi�n note
que la informaci�n en la secci�n de asunciones de financiaci�n es exactamente lo
mismo, salvo que se consolida en una secci�n, m�s bien que dos. La secci�n de
proporciones clave en la Tabla 132 captura datos importantes con relaci�n a la
propiedad rentable. El n�mero m�s importante para concentrarse para este ejemplo es
el precio de la capitalizaci�n. El precio de la gorra, como recuerda, es la
proporci�n entre ingresos operativos netos y precio de venta. Ingresos operativos
netos = Precio de venta del precio de la capitalizaci�n
214
o ingresos operativos Netos = el precio de venta Cap tasa El precio de la

capitalizaci�n o producci�n, en una propiedad rentable variar� dentro de una
variedad dada y generalmente se cae entre 8 y el 12 por ciento. Los precios de Cap
son conducidos por una variedad de condiciones del mercado, incluso la oferta y
demanda de bienes inmuebles, el ambiente del precio del inter�s actual, el tipo y
condici�n de la propiedad, su ubicaci�n e implicaciones fiscales impuestas por
local, estado y autoridades federales. Seg�n la secci�n de proporciones clave en la
Tabla 132, note el precio de la gorra del 14,32 por ciento. Este n�mero representa
la producci�n de la propiedad en conjunto ya que est� basado en el precio de venta,
no la equidad. Recuerde que la vuelta en inversi�n (ROI) mide la relaci�n entre
equidad y vueltas. Una producci�n del 14,32 por ciento ser�a excepcional en un
certificado de dep�sito. Tambi�n se considera alto en bienes inmuebles. Esto indica
que el precio de venta de la propiedad es bajo con relaci�n a su capacidad de
generar ingresos en su estado reci�n convertido como una oficina. Traducido,
significa que compramos la propiedad en un precio de ganga y que hay mucho aspecto
positivo en el acuerdo. El alquiler mensual medio est� basado en un precio de 1$
por pie cuadrado por mes o 12$ por pie cuadrado anualmente, multiplicado por los
pies cuadrados de la casa, que nos da 2400$ de ingresos del alquiler por mes. En el
mercado en el cual el edificio se localiza, este precio es conservador. Mientras
una tasa de vacantes del 5 por ciento se usa, tres - a acuerdos del arriendo de
cinco a�os son t�picamente las condiciones de arrendamiento m�nimas. Ya que el
arriendo ser� un arriendo neto, no hay gastos, ya que les pagar� todo el
arrendatario. Ahora mire en el fondo de la Tabla 132 a los tres precios de la
salida estimados diferentes. Basado en la informaci�n sabemos para ser verdad en
cuanto a tasas del mercado libre y precios de la capitalizaci�n, la propiedad se
puede vender al final de A�o 1 a un precio de la salida de 292000$, a un precio de
la gorra muy conservador del 9,37 por ciento, que ceder� una ganancia atractiva en
la venta de 100000$ excluyendo gastos de la transacci�n. La tasa interna de retorno
(IRR) se saca midiendo la tasa de rendimiento con el tiempo dada una serie de
flujos de fondos (tomado de CFs neto de la inversi�n - salida de un a�o). En este
ejemplo, el IRR es a
215


de 3 a�os
216
217
�el 312 por ciento respetable en A�o 1! Para inversionistas que piensan esta clase
de la vuelta puede ser ilusiones, dejarme recordarle que estos n�meros son
realmente conservadores y est�n en la gama baja del mercado basado en el precio de
12$ por pie cuadrado. Ahora tome un momento para estudiar la Tabla 133, las Nuevas
finanzas Analizador. Las Nuevas finanzas Analizador proveen a inversionistas de una
alternativa a la venta de su propiedad rentable. Considerando cierto conjunto de
suposiciones, calcula la cantidad del pr�stamo m�xima que un inversionista puede
tomar a pr�stamo basado en los ingresos que la propiedad genera. En la Tabla 133,
la cantidad del pr�stamo m�xima basada en una proporci�n de LTV del 80 por ciento
es 244444$. El Analizador de Nuevas finanzas tambi�n nos dice que tenemos que ser
capaces de conseguir una valoraci�n en cantidad de 305554$, que no deber�an estar
demasiado dif�ciles basado en el precio de la gorra del 8,954 por ciento indicado
en la secci�n de proporciones clave de esta mesa. Ya que el nuevo pr�stamo ser�a un
pr�stamo comercial y no una hipoteca residencial, usamos un ligeramente tasa de
inter�s m�s alta del 6,75 por ciento y un per�odo de la amortizaci�n m�s corto de
25 a�os. Ahora vamos a tomar un momento para examinar el efecto de estos cambios.
Nueva cantidad del pr�stamo: Pague el pr�stamo existente: Dinero efectivo atr�s a
inversionista: $244444$ 152800$ 91644
La nueva financiaci�n de la propiedad basada en el m�todo de la capitalizaci�n de

ingresos ha permitido que nosotros justifiquemos un valor mucho m�s alto que un
basado en el m�todo de ventas comparable. En este ejemplo, la nueva financiaci�n
aplazar�a el dinero efectivo de 91644$ en su bolsillo. �Estoy seguro que estar�a de
acuerdo conmigo que puede encontrar algo haciendo con tan mucho dinero! Vamos a
mirar uno m�s ejemplo. Haremos un cambio r�pido de los Ingresos Analizador
ajustando los ingresos del alquiler hacia arriba, de 12$ por pie cuadrado a 16$ por
pie cuadrado, que es al final superior de tasas del mercado libre, y ver c�mo esto
afecta el valor de la propiedad. Todas otras asunciones permanecen lo mismo. Tome
un minuto para estudiar la Tabla 134.
218
Como puede ver, aumentando los alquileres, aumentamos considerablemente el valor de

la propiedad. Esto es similar al aumento de los ingresos generados por un
certificado de dep�sito. Ya que la producci�n se cree constante, es el valor del
certificado que se debe aumentar. Con el precio de la gorra sostenido constante en
los Ingresos Analizador en aproximadamente el 9,5 por ciento, los incrementos de
precios de la salida estimados de 292000$ en la Tabla 132 a 385000$ en la Tabla
134. Si la propiedad se vendiera al final de A�o 1, la ganancia estimada en venta
es 194000$, que representa un aumento de 93000$ sobre la ganancia estimada en venta
de la Tabla 132. Ahora tenemos dos versiones diferentes o guiones, de esta
propiedad - un en la parte inferior de ingresos por pie cuadrado y un al final m�s
alto de ingresos por pie cuadrado. Esto nos provee de una amplia variedad de
valores de 292000$ a 385000$. Estos valores son una funci�n directa de los ingresos
producidos por la propiedad; m�s ingresos del alquiler que pueden ser justificados
por tasas del mercado libre locales, m�s valioso la propiedad se hace. Ahora vamos
a examinar el efecto de estos cambios de nuestras Nuevas finanzas Analizador en la
Tabla 135. Las mismas asunciones que usamos en el ejemplo anterior en la Tabla 134
se han aplicado al modelo en la Tabla 135. La cantidad del pr�stamo m�xima basada
en una proporci�n de LTV del 80 por ciento es 325925$. La salida tambi�n nos dice
que tenemos que ser capaces de conseguir una valoraci�n en cantidad de 407406$, con
un precio de la gorra del 8,954 por ciento, como indicado en la caja de
proporciones clave. Aqu� est� c�mo mira. Nueva cantidad del pr�stamo: Pague el
pr�stamo existente: Dinero efectivo atr�s a inversionista: $325925$ 152800$ 173125
En este caso, somos capaces de obtener un nuevo pr�stamo en cantidad de 325925$,

pagar el viejo pr�stamo de 152800$ y meter en el bolsillo la diferencia de 173125$.
Esto es otro ejemplo potente de qu� eficaz la estrategia de juego del valor puede
ser. Hemos tomado una propiedad existente y hemos creado el valor sustancial en �l
cambiando su uso del residencial al espacio de oficina comercial. El ROI en el
original
219
Nuevas finanzas de la tabla 133 Analizador

Proporciones clave
Nuevas finanzas m�nimas - dinero efectivo
220
A�o 1 matriz de nuevas finanzas nuevas finanzas de Max CF/DS
221


de 3 a�os
222

223
Nuevas finanzas de la tabla 135 Analizador

Proporciones clave
Nuevas finanzas m�nimas - dinero efectivo
224
A�o 1 matriz de nuevas finanzas nuevas finanzas de Max CF/DS
225
la inversi�n de 38200$, de ser vendidos usando las asunciones en la Tabla 134, es

el 508 por ciento.
Vuelva en inversi�n
El margen de beneficio = ROI pago al contado Primario + pago al contado secundario

194000$ = el 507,85% $38200 estoy seguro que estar� de acuerdo conmigo que hay gran
valor en la utilizaci�n de modelos din�micos como los ilustrados en este estudio
del caso. Por keying en las asunciones b�sicas, el usuario puede muy cambiar
f�cilmente unas variables para ver r�pidamente los cambios correspondientes e
identificar cualquier potencial del aspecto positivo que pueda existir en una
propiedad. El ap�ndice A proporciona la informaci�n adicional en cuanto a la
disponibilidad de los modelos usados en este ejemplo. En el resumen, La Gu�a
Completa de Finanzas de Bienes inmuebles para Propiedades de la Inversi�n ha
cubierto varios temas financieros clave. Este bagaje de conocimientos permitir� a
individuos y negocios quienes invierten activamente en propiedades rentables, as�
como a aquellos que desean invertir en ellos, tasar m�s exactamente el valor
inherente dentro de cada propiedad. Hemos tomado las teor�as de finanzas de bienes
inmuebles habladas en otros libros y demostramos c�mo se pueden usar en situaciones
de mundo real explorando su aplicaci�n pr�ctica. El an�lisis cuidadoso de cuatro
estudios del caso diferentes ha proporcionado la plataforma de aprendizaje
necesaria para hacer la transici�n de la teor�a de finanzas de bienes inmuebles a
su aplicaci�n �til y apropiada. La comprensi�n del inversionista se ha aumentado
adelante demostrando varios modelos financieros patentados dise�ados con el �nico
objetivo de tomar decisiones de la inversi�n sanas. Un entendimiento completo de
los conceptos presentados aqu� proporcionar� adem�s una base sana a tomar todas las
decisiones de la inversi�n de bienes inmuebles. Si un inversionista compra,
posesi�n o venta de la propiedad rentable, la base para todas las decisiones debe
226
f�ndese en los principios fundamentales de finanzas ya que se aplican a

valoraciones de bienes inmuebles. El fracaso de entender estos principios clave
causar� casi seguramente el fracaso del inversionista individual. A m�nimo,
colocar� �l o ella en una desventaja competitiva comparado con aquellos que
realmente los entienden. Recuerde del Cap�tulo 1 a los millones de inversionistas
que compraron reservas por ningunos otros motivos que porque recibieron un consejo
caliente de un amigo o compa�ero de trabajo. Ya que la burbuja de acciones
ordinarias r�pidamente se desinfl�, muchos de aquellos inversionistas apoyados
in�tilmente como sus ahorros de la vida evaporados en el aire enrarecido. Un
resultado similar est� casi seguro para aquellos individuos que invierten en bienes
inmuebles quienes no pueden ejercer principios de la valoraci�n sanos y quienes no
afectan a nada m�s que el consejo de alguien que no tiene consejo de dando del
negocio, como un agente de bolsa con un consejo caliente. Ahora tiene dentro de sus
manos los instrumentos apropiados para ayudarle a evitar los errores costosos
hechos por otros inversionistas de bienes inmuebles. Le animo a usar estos
instrumentos para la mayor medida posible. La realizaci�n del bagaje de
conocimientos contenido aqu� le permitir� conseguir su potencial m�s lleno y
dominar el mundo de finanzas de bienes inmuebles.
227
Parte 3
Ep�logo y ap�ndices
Cap�tulo 14
Ep�logo: destinado a grandeza

TRABAJOS PREVIOS n el Cap�tulo 14, el �ltimo cap�tulo de La Gu�a Completa de Compra
y Venta de Bloques de pisos, escrib� sobre las cinco llaves al �xito. Lo siguiente
es un extracto tomado del Cap�tulo 14. El centro de este libro est� en el armamento
de usted con los instrumentos espec�ficos necesarios para identificar a candidatos
de adquisici�n potenciales, adquirir y manejar aquellas propiedades una vez
identificadas, poner en pr�ctica t�cnicas sanas para crear el valor, y finalmente,
capturar todo ese valor, o tanto de ello como posible, a trav�s de varias
estrategias de salida. El proceso por el cual todo esto se puede llevar a cabo
restos, creo, en seis llaves que son cruciales para el �xito. Estas llaves no
tratan con los procesos mec�nicos implicados en compra y venta de bloques de pisos,
pero se basan en principios fundamentales para la propia vida. Estas leyes tratan
con la psique humana. Gobiernan nuestros pensamientos, que por su parte dirigen
nuestras acciones. El fracaso de entender estas llaves - que puede proporcionar la
fundaci�n de felicidad, y por �ltimo del �xito - garantizar� casi seguramente su
fracaso.
Yo
231
Las Seis Llaves a �xito 1. 2. 3. 4. 5. 6. El entendimiento de miedo de Vencimiento

del riesgo de fracaso que Domina coraje que Acepta Buena voluntad de
responsabilidad de perseverar Definiendo su sentido de objetivo
Despu�s de completar el libro sobre compra y venta de pisos, escrib� La Gu�a

Completa de Tirar Propiedades. En el Cap�tulo 11, el cap�tulo concluyente, escrib�
sobre los tres principios del poder. Lo siguiente es un extracto tomado del
Cap�tulo 11. En este cap�tulo, hablar� de lo que me refiero como a los tres
principios del poder. Estos tres principios no tienen absolutamente nada para hacer
con bienes inmuebles en particular, a�n todo para hacer con su �xito en ello. En
realidad, los tres principios del poder se pueden aplicar a cualquier negocio o
profesi�n y no se limitan s�lo con bienes inmuebles. Adem�s, estas leyes se pueden
usar en su vida personal y, cuando correctamente aplicado, pueden ser una fuente de
gran alegr�a y felicidad a usted y a aquellos con quien se asocia. Aunque tenga una
pasi�n de invertir en bienes inmuebles, las cosas que escribo en este cap�tulo son
mucho m�s importantes para m� que el descubrimiento de la siguiente casa comprando
o venderse. Estos principios est�n en el muy principal de mi sistema de creencias.
Son una parte integrante de a qui�n soy. Son lo que me obliga todos y cada d�a a
esforzarme por una perfecci�n que s� que nunca conseguir� en esta vida. Es mi
esperanza de inspirarle a incorporar estos tres principios del poder en su sistema
de creencias. Hacer tan le permitir� alcanzar el nivel superior de logro del cual
es realmente capaz. Se autorizar� para realizar la medida de su creaci�n, alcanzar
su potencial y disfrutar de la vida de regalos abundante tienen que ofrecer.
232
Los Tres Principios de Poder 1. El Principio de Visi�n 2. El Principio de Pasi�n 3.

El Principio de Autonom�a Ya comienza probablemente a conseguir la idea. Los 13
primeros cap�tulos de este libro se han dedicado al tema de finanzas de bienes
inmuebles y, m�s expresamente, c�mo analizar a familia sola, multifamilia y
propiedades de la inversi�n comerciales. En el Cap�tulo 14, es mi deseo de
proveerle de algo m�s que s�lo el c�mo-tos de finanzas de bienes inmuebles, como
hice en los cap�tulos concluyentes de libros anteriores. Es mi creencia sentida que
cada uno de nosotros tiene que entender un bagaje de conocimientos fuera de nuestra
profesi�n elegida que trata m�s expresamente con varios factores que pueden ayudar
a prepararnos para hacerse exitosos. Si puedo ofrecer hasta un trozo del consejo
que le ayudar� a conseguir sus objetivos, todo lo que puedan ser, entonces el
tiempo que he tomado para escribir este cap�tulo habr� valido cada minuto de ello.
DESTINADO A LA GRANDEZA Para graduarse del colegio, mi esposa encantadora, Nancy,
me present� un regalo que todav�a uso y aprecio hasta este d�a. Es un reloj de
pulsera de oro y de plata generoso que lleva el sello acad�mico de la universidad
de Arroz de su cara. Inscrito al dorso del reloj son las palabras inspiradoras de
fe de una esposa y confianza en su marido - SHB, la Clase de '94, Destinados a la
Grandeza. En un esfuerzo concertado de cumplir con sus expectativas de m�, a menudo
he pensado en lo que exactamente la frase �destinada a la grandeza� significa. Uno
podr�a presuponer que la frase se refiere al logro de una estaci�n alta o posici�n
en la vida: un ejecutivo de una Fortuna 500 compa��a, quiz�s un l�der del Congreso
como un representante o senador, tal vez hasta un miembro del gabinete o ayudante
personal del presidente. Durante los a�os, sin embargo, he venido para concluir que
la grandeza no se encuentra en las posiciones altas del mundo - excepto en los ojos
de hombre - pero mejor dicho que est� dentro de a
233
el coraz�n de la persona. La grandeza est� en las peque�as acciones de la bondad

que demostramos para nuestro pr�jimo cada d�a. La grandeza est� en la humildad,
compasi�n y caridad que exponemos hacia nuestros amigos y vecinos. La grandeza est�
dentro de cada uno de nosotros. Aunque la inversi�n en bienes inmuebles sea una
maravillosa cosa, en realidad tiene muy poco para hacer con alcanzamiento de la
grandeza o descubrimiento de nuestro objetivo verdadero en la vida. Parece que la
mayor parte de los libros de bienes inmuebles y cursos disponibles de gur�es de la
TV de noche promueven la noci�n de enriquecerse como un medio de conseguir la
felicidad verdadera en la vida. Los defensores de esta teor�a en gran parte se
confunden. �Mientras los bienes inmuebles son uno de los veh�culos m�s eficaces
puede usar para acumular la riqueza, se ha parado alguna vez para pensar realmente
en por qu� quiere hacerse rico en primer lugar? �Es porque sue�a con un nuevo
coche, quiz�s un nuevo barco, o hasta una casa m�s grande? Aunque �stos sean
objetivos que vale la pena, hay mucho m�s a la vida que la acumulaci�n de bienes
materiales. Soy confidente que muchos de ustedes han determinado ya donde en la
vida quiere ir, es decir ha establecido objetivos bien definidos y tiene un plan de
acci�n para su viaje en la vida. Mientras es importante que haya determinado donde
en la vida quiere ir, lo que es a�n m�s importante es por qu� quiere ir all�. Si
todav�a no ha puesto un curso para usted en la vida, le animo a hacer as�. Sin la
direcci�n clara, se encontrar� vagando sin rumbo fijo al d�a, sacudi�ndose de un
lado a otro a trav�s de las aguas de la vida ya que el viento y la lluvia
descienden despiadadamente sobre usted. Si ha puesto ya su curso de la acci�n y ha
determinado donde su viaje en la vida le tomar�, entonces le animo a establecer por
qu� ha elegido su curso particular, si no ha hecho ya as�. �Qu� le obliga todos y
cada d�a a perseguir el sue�o de su vida? �Por qu� ha elegido este curso
particular? �Qu� realmente quiere llevar a cabo? Sin entender realmente sus propios
motivos subyacentes, las posibilidades son la primera tormenta que viene romper�
sus esperanzas y sue�os, como un barco que viaja a trav�s del oc�ano puede ser roto
por chaparrones. Por favor permita que yo sea tan valiente para sugerir una causa
digna y noble para buscar la riqueza. Cada uno de nosotros se ha dotado de un juego
�nico de regalos y talentos. Para cada uno de nosotros que ha sido
234
concedido la capacidad de acumular la riqueza, hay al menos mil otros que no

tienen. Con la bendici�n de riqueza tambi�n viene la carga de responsabilidad. Cada
uno de nosotros tiene la capacidad de bendecir las vidas de aquellos alrededor de
nosotros que menos tenemos suerte quiz�s que somos. A trav�s de nuestra propia
generosidad, tenemos la capacidad de mostrar adelante un aumento enamorado a muchos
que est�n en la necesidad. El l�der religioso Gordon B. Hinckley relaciona la
historia siguiente en la cuesti�n de diciembre de 2000 de una revista llamada La
Bandera. Es una historia potentemente m�vil de amor y compasi�n, un ejemplo fino de
nuestra capacidad de tender la mano a otros que est�n en la necesidad. Hace unos
a�os hab�a una peque�a escuela de un cuarto en las monta�as de Virginia donde los
muchachos eran tan �speros que ning�n profesor hab�a sido capaz de manejarlos. Un
profesor joven, inexperto se present�, y el viejo director le explor� y pregunt�,
��Compa�ero joven, sabe que pide un redoble horrible? Cada profesor que hemos
tenido aqu� durante a�os ha tenido que tomar un�. �Lo arriesgar�, contest� que El
primer d�a de la escuela vino, y el profesor apareci� para el deber. Un compa�ero
grande llamado a Tom susurr�, �No necesitar� ninguna ayuda con �ste. Le puedo lamer
yo mismo�. El profesor dijo, �Buenos d�as, muchachos, hemos venido para conducir la
escuela�. Gritaron e hicieron la diversi�n en lo alto de sus voces. �Ahora, quiero
una escuela buena, pero admito que no s� a menos que me ayude. Suponga que tenemos
unas reglas. Me dice, y los escribir� en la pizarra�. Un compa�ero grit�, ��Ning�n
robo!� El otro grit�, �a Tiempo�. Finalmente, diez reglas aparecieron en la
pizarra. �Ahora�, dijo el profesor, �una ley no est� bien a menos que haya una pena
atada. �Qu� haremos con uno qui�n rompe las reglas?� �Le pegan a trav�s de la
espalda diez veces sin su abrigo en�, vino la respuesta de la clase. �Esto es
bastante severo, muchachos. �Est� seguro que est� listo para apoyar a ello?� El
otro grit�, �Yo segundo el movimiento� y el profesor dijeron, ��Bien, viviremos por
ellos! �Clase, venga al pedido!�
235
En un d�a m�s o menos, �Tom Grande� encontr� que su almuerzo se hab�a robado. El
ladr�n se localiz� - un peque�o compa�ero hambriento, aproximadamente diez a�os.
�Hemos encontrado que el ladr�n y �l se deben castigar seg�n su gobierno - diez
rayas a trav�s de la espalda. �Jim, subido aqu�!� el profesor dijo. El peque�o
compa�ero, temblor, subi� despacio con un abrigo grande sujetado hasta su cuello y
suplic�, ��Profesor, me puede lamer tan con fuerza como usted quiere, pero por
favor, no quite mi abrigo!� �Quitan su abrigo�, dijo el profesor. ��Ayud� a hacer
las reglas!� ��Ah, profesor, no me haga!� �Comenz� a relajarse, y qu� vio el
profesor? El muchacho no ten�a camisa en y revel� un peque�o cuerpo tullido
huesudo. ��C�mo puedo azotar a este ni�o?� pensaba. �Pero debo, debo hacer algo si
debo guardar esta escuela�. Todo era tranquilo como la muerte. ��C�mo es que no
lleva una camisa, Jim?� Contest�, �Mi padre muri� y mi madre es muy pobre. Tengo
s�lo una camisa y la lava hoy, y llev� el abrigo grande de mi hermano para
guardarme caliente�. El profesor, con la vara en la mano, vacil�. En ese momento
�Tom Grande� brinc� a sus pies y dijo, �El profesor, si no se opone, tomar� la
paliza de Jim para �l�. �Muy bien, hay cierta ley que uno se puede hacer un
sustituto del otro. �Todo se concuerda?� �Lejos vino el abrigo de Tom, y despu�s de
cinco golpes que la vara rompi�! El profesor se dobl� su cabeza en sus manos y
pens�, ��C�mo puedo terminar esta tarea horrible?� �Entonces oy� los sollozos de la
clase, y qu� vio? Peque�o Jim hab�a alcanzado y hab�a agarrado a Tom de ambas armas
alrededor de su cuello. �Tom, siento que rob� su almuerzo, pero era horrible
hambriento. �Tom, le amar� antes de que muera para tomar mi paliza para m�! �S�, le
amar� para siempre!� Qu� ejemplo tan enorme del amor Tom Grande es a nosotros. Su
coraz�n estaba lleno de la compasi�n por su peque�o amigo fr�gil llamado a Jim.
�Qui�n habr�a cre�do que hasta uno de estos muchachos rough-tumble era capaz de
demostrar tal caridad para otra persona? Por tanto est� con cada uno de nosotros.
Tenemos la capacidad de �tomar la paliza de Peque�o Jim
236
para �l� por simplemente extender la mano para abrazar a aquellos alrededor de
nosotros. No es necesario que nuestras acciones de la bondad est�n por una escala
grande y grandiosa. Son las acciones simples de la bondad hacia otros todos y cada
d�a que hacen una diferencia. Ata el cord�n de zapatos de su hijo, o ayuda a su
c�nyuge con los platos o mueve con pala la nieve para la peque�a vieja viuda a
trav�s de la calle. Seguramente la grandeza est� dentro de estas acciones simples
de la benevolencia. La ley de amor se centra alrededor de nuestra capacidad de
ampliar la caridad y la compasi�n el uno hacia el otro. Esto incluye a nuestra
familia, amigos y socios. Cuando demostremos nuestro amor hacia otros a trav�s de
nuestras acciones, casi con seguridad se devolver� a nosotros en una forma o el
otro. La ley de amor implica que alguna forma de la acci�n se requiera de nosotros.
El principio siguiente es fundamental para un entendimiento apropiado de lo que
significa amar a alguien: el Amor es un verbo que requiere la acci�n. Lo que siente
dentro es la fruta de ese amor. Este principio es tan importante, lleva la
repetici�n: el Amor es un verbo que requiere la acci�n. Lo que siente dentro es la
fruta de ese amor. Tantas personas mantienen la noci�n equivocada a quien para amar
a alguien realmente deben gustarle ellos muy. Mientras esto es un principio bueno,
hay mucho m�s para amar que esto. Seg�n el principio, debemos demostrar nuestro
amor por otros a trav�s de nuestras acciones. Amar a nuestros hijos, por ejemplo,
significa mostrar que amor proporcionando alg�n nivel del servicio en su nombre. A
partir del tiempo nuestros hijos nacen, estamos continuamente en su servicio. Los
alimentamos, cambiamos su empa�a, b��elos, v�stalos, ense�e ellos y juego con
ellos. Sentimos cari�o por ellos cuando est�n enfermos, los consolamos, y rezamos
por ellos. A trav�s de estas muchas acciones diarias del servicio, los amamos. Los
sentimientos buenos que tenemos dentro son la fruta de ese amor. Para aquellos de
ustedes que son padres, tome un minuto para reflexionar seriamente sobre este
principio realmente notable y profundo del amor. De toda la gente sabe y siente
cari�o, mi conjetura es que sus sentimientos del amor son probablemente los m�s
fuertes para sus hijos. Por supuesto tiene sentimientos del amor por sus padres y
por supuesto tiene sentimientos del amor por su c�nyuge, pero si parece a m�, los
sentimientos de amor que tiene para sus hijos son a diferencia de cualquiera que ha
experimentado antes alguna vez.
237
Los ni�os son la esencia de vida. Son la esperanza del futuro. La grandeza est�
dentro de cada uno de ellos. Tengo tres maravillosos ni�os yo mismo. Me he dotado
de tres hijos finos. Son Philip que es la edad siete, Samuel que es la edad cinco,
y mi peque�o Benjamin que es la edad un. Estos muchachos han a�adido una nueva
dimensi�n entera al sentido de amor por m� y mi esposa Nancy. Sobre todo me
impresiono por sentimientos del amor por Ben, que es fresco de la presencia de
nuestro Padre Divino. Cuando contemplo los ojos azules, hermosos de mi peque�o Ben,
parece a mirar detenidamente directamente a las ventanas de cielo, a trav�s del
cual puedo ver claro a trav�s de a la eternidad. Es completamente puro e inocente,
inmaculado por las manchas del mundo. A menudo estoy sin poder dormir por la noche
despu�s de que ha ido a sue�o y mirada con el temor y la admiraci�n en este Dios
del ni�o hermoso ha confiado en mi cuidado. Me maravillo de la pureza y virtud que
irradia de su semblante. Me maravillo de su confianza completa y total en m�. Como
alcanza hasta m� de sus manos diminutas, me contempla para la fuerza, para la
direcci�n, y para el amor. Y cuando es sobre todo feliz, sus chillidos de placer y
risa llenan mi alma de la alegr�a indescriptible. Estos sentimientos aplastantes
del amor intenso tengo para �l, as� como para mis otros hijos, tallo de mi servicio
a ellos todos y cada d�a. Estas acciones diarias del servicio son simplistas en la
naturaleza e incluyen peque�as cosas como la ayuda de ellos a vestirse por la
ma�ana, leyendo con ellos durante el d�a y arrodill�ndose con ellos en el rezo por
la noche. Son las acciones peque�as y consecuentes de la bondad y ame esto sus
hijos recordar�n el m�s sobre usted. Le animo a llevar tiempo para ellos todos y
cada d�a. La grandeza est� en el regalo de amor y servicio a sus hijos. El mejor de
todos, este regalo del amor le cuesta solamente su tiempo. Regar a sus hijos con
cosas materiales como juguetes y motos no es el camino hacia sus corazones.
Ri�guelos en cambio con su amor. En La Gu�a Completa de Compra y Venta de Bloques
de pisos, escrib� las palabras siguientes: Albert Einstein proporciona un poco de
percepci�n del objetivo del hombre en la vida. Declara, �El esfuerzo humano m�s
importante es los esfuerzos para la moralidad en nuestras acciones. Nuestro
equilibrio interior y hasta nuestra misma existencia dependen de ello. S�lo
moralidad en nuestro
238
las acciones pueden dar la belleza y la dignidad a la vida�. Esta belleza y

dignidad en la vida a la cual el Sr. Einstein se refiere nos pueden proveer de un
sentido de paz y felicidad. Creo por �ltimo que esto es exactamente por qu� cada
uno de nosotros se esfuerza. S� que soy. Busco una calidad de vida m�s alta, no
s�lo para m�, pero para los m�s cercanos a m�. El proceso de la acumulaci�n de la
riqueza desaf�a que nosotros crezcamos de modos que nunca pensamos posibles.
Proporciona un conducto a un avi�n m�s alto en la vida autoriz�ndonos a alcanzar
nuestro potencial lleno. Es simplemente un medio para un final. La riqueza nos
permite enriquecer las vidas de aquellos alrededor de nosotros que podemos no tener
suerte tan como somos para cualquier n�mero de motivos. Nuestro objetivo es mucho
mayor que acumular la riqueza por la porci�n s�lo de nosotros. No sugiero que
trabajemos mucho todas nuestras vidas para acumular la riqueza s�lo para volvernos
y regalar todo esto. Lo que sugiero, sin embargo, es que una vez que bastante
tengamos suerte de haber conseguido nuestros objetivos, tanta felicidad est� en dar
de nosotros y de lo que hemos alcanzado a trav�s de nuestros trabajos. Encarnado
dentro de este sentido del objetivo es el catalizador subyacente que nos puede
propulsar a alturas inimaginables. Nos da una raz�n de alcanzar lejos m�s all� de
qu� podemos ser por otra parte capaces. Como procuramos bendecir las vidas de
otros, las puertas se abren para nosotros de cual brillo los ejes brillantes de la
luz que ilumina el camino. Aprendemos a alcanzar desinteresadamente m�s all� del
alcance de nuestras propias necesidades de modo que pudi�ramos levantar a aquellos
alrededor de nosotros. Este sentido del objetivo nos da la esperanza - espera una
calidad de vida m�s alta y espera aliviar las cargas de aquellos alrededor de
nosotros que somos pesados cargado. S�lo hace unas semanas, ten�a una oportunidad
bastante extra�a de �aliviar las cargas de aquellos alrededor de nosotros�.
Conduciendo abajo la autopista sin peaje, vi una furgoneta aparcada en el lado del
camino. Sobre media milla por delante de la furgoneta vi a un hombre y un muchacho
joven que anda abajo el hombro de la autopista sin peaje. Tan pronto como los vi,
cre�a a m� que eran probablemente fuera del gas. No s� por qu�, pero me sent�
obligado a hacerme a un lado y preguntarles si necesitaran ayuda. Esta impresi�n
era fuerte
239
y era casi como si no pod�a pasar por ellos, por tanto me par� para ver si
necesitaron ayuda. Bastante seguro, se hab�an quedado sin el gas. Tom� al hombre,
cuyo nombre era Kevin y su hijo, que ten�a aproximadamente seis a�os m�s o menos, a
la gasolinera en la siguiente salida. Compraron un peque�o gas puede, lo llen�, y
despu�s los devolv� a su furgoneta. Ten�amos una visita agradable yendo en coche.
Estaban muy agradecidos por la ayuda. Abandon� al hombre y su hijo que pregunta a
m� por qu� me hab�a molestado en pararme y ayudar. Esto es la primera vez en m�s de
10 a�os que he parado para asistir a alguien en el lado del camino as�, supongo
principalmente de la preocupaci�n por la seguridad de mi familia as� como m�. Oye
historias en las noticias sobre miradas y comienza a no confiar en cualquiera.
Sinceramente creo que la mayor parte de personas est�n b�sicamente bien dentro, y
tal vez a veces s�lo tenemos que ser m�s confiados de ellos. Soy agradecido que
ten�a la oportunidad de ayudar a este hombre y su hijo. Nunca sabe. La pr�xima vez
podr�a ser yo y uno de mis hijos j�venes varados en el borde del camino esperando
que un forastero amable se pare para echar una mano. Durante muchos a�os ahora, he
sentido una necesidad aplastante dentro de mi propia vida para devolver algo de m�,
ser una influencia para siempre, reembolsar una deuda de la gratitud a mi Creador
para todo lo que me ha dado. Me pregunt� para casi como mucho tiempo c�mo podr�a ir
sobre hacer esto. He descubierto durante los a�os que m�s procuro alinear mis
acciones con la voluntad de mi Creador, mayor es mi alegr�a y felicidad. En estos
a�os recientes, me ha concedido la oportunidad de expresarse a trav�s de mis
escrituras a cada uno de ustedes. Espero que de alg�n peque�o modo aprenda algo que
ser� de valor a usted, algo que cambiar� su vida para el mejor. Es con toda la
energ�a de mi coraz�n que espero y rezo que cada uno de nosotros procure encontrar
modos de echar una mano a nuestras familias, a nuestros amigos y vecinos, y a todos
aquellos con quien nos asociamos. S� que ya que hacemos as� nuestras propias vidas
enormemente se bendecir�n y que experimentaremos la alegr�a y paz interior que
viene con dar de nosotros. Hay bastante guerra y la matanza en todo el mundo hoy
para durar cien vidas. No vamos a contribuir al odio que tan violentamente consume
esta tierra. Vamos a levantarse en cambio y contarse por aquellas causas nobles y
honorables que sabemos para ser verdad y s�lo y estar dignos alguna vez de la obra
de nuestro Creador. Como nosotros
240
cada uno destina a ser embajadores de calidad y virtud, s� que juntos nuestros
esfuerzos enormemente se ampliar�n y har�n seguramente una diferencia en las vidas
de aquellos alrededor de nosotros, ya que cada uno nos destinamos a la grandeza.
La familia siempre ha sido la piedra angular de la sociedad americana. Nuestra

nutrici�n de familias, conserve y pase a cada generaci�n sucesiva los valores que
compartimos y apreciamos, valores que son la fundaci�n de nuestras libertades. En
la familia, aprendemos nuestras primeras lecciones de Dios y hombre, amor y
disciplina, derechos y responsabilidades, dignidad humana y debilidad humana.
Nuestras familias nos dan diariamente ejemplos de estas lecciones puestas en
pr�ctica. En levantamiento e instrucci�n de nuestros hijos, en el suministro del
cuidado personal y compasivo de los ancianos, en el mantenimiento de la fuerza
espiritual del compromiso religioso entre nuestra gente - en �stos y muchos otros
caminos, las familias de Am�rica hacen contribuciones inmensurables al bienestar de
Am�rica. Hoy m�s que alguna vez, es esencial que estas contribuciones no se den por
supuesto y que cada uno de nosotros recuerda que la fuerza de nuestras familias es
esencial para la fuerza de la naci�n. - El presidente Ronald Reagan

Español The Complete Guide To Real Estate Finance For Investment Properties

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La gu�a completa de

Introducci�n a finanzas de bienes inmuebles

Ya que los inversionistas siguen tofor soundfrom la reserva mercado de a ingreso

Introducci�n a finanzas de bienes inmuebles

se aplica a la valoraci�n de casas de la familia sola. El cap�tulo 11 proporciona

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declaraciones. Mi evaluaci�n de la profesi�n de la contabilidad representa

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A la magnitud personalthe de investmentinvestor debe conseguir havetoclearly la

Exponga 21 elementos de financiaci�n Primarios.

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ac�rquese, como demostrado antes. Ya que los c�digos tributarios corrientes

Elementos de la inversi�n primarios y efecto en financiaci�n de Stategies

finalmente aumente su flujo de fondos eliminando la deuda totalmente. Los

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puede tener sentido r�pidamente y aumentar� considerablemente el tipo de inter�s

Su propiedad de la Inversi�n de la residencia personal puede poseer y tener la

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Si los prestamistas deciden que los inversionistas particulares se dan un toque y

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descrito varios de los programas de pr�stamo disponibles para inversionistas de la

Elementos de la inversi�n primarios y efecto en financiaci�n de Stategies

Elementos de la inversi�n secundarios y su efecto en financiaci�n de estrategias

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EL COSTE DE FONDOS El coste de fondos es el primero de los tres elementos de

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cuentas o el Interbanco de Londres Precio Ofrecido (LIBOR). Igualmente, los

Carta de la tabla 31 de pagos mensuales

Cantidades del pr�stamo incrementadas en 5000$

Pr�stamo / Precio $2475000$ 2480000$ 2485000$ 2490000$ 2495000$ 2500000$ 2505000$

El 4,75% $12910,77$ 12936,85$ 12962,94$ 12989,02$ 13015,10$ 13041,18$ 13067,27$

El 5,25% $13667,04$ 13694,65$ 13722,26$ 13749,87$ 13777,48$ 13805,09$ 13832,70$

El 5,75% $14443,43$ 14472,61$ 14501,79$ 14530,96$ 14560,14$ 14589,32$ 14618,50$

El 6,25% $15239,00$ 15269,79$ 15300,57$ 15331,36$ 15362,14$ 15392,93$ 15423,72$

El 6,75% $16052,80$ 16085,23$ 16117,66$ 16150,09$ 16182,52$ 16214,95$ 16247,38$

El 7,25% $16883,86$ 16917,97$ 16952,08$ 16986,19$ 17020,30$ 17054,41$ 17088,52$

El 7,75% $17731,20$ 17767,02$ 17802,84$ 17838,66$ 17874,49$ 17910,31$ 17946,13$

Software de bienes inmuebles de juego del valor, 3001

En este ejemplo, un precio de la capitalizaci�n o precio de la gorra, del 8,0 por

Un horario de la amortizaci�n proporciona una lista u horario, de los pagos para

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La proporci�n es una medida simple de la relaci�n de dinero efectivo generado de

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El gui�n I de la tabla 34: estado de ingresos formal de 5 a�os desde el 1 de enero

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El gui�n II de la tabla 35: estado de ingresos formal de 5 a�os desde el 1 de enero

Coste y asunciones de ingresos

Promedio de proyecciones de aumento del alquiler mensualmente alquila proyecciones

Ingresos operativos netos

Flujo de fondos de operaciones

Elementos de la inversi�n secundarios

de dos - la cantidad de fondos tom� a pr�stamo y el pago al contado o la equidad