Ministerul Educației al Republici Moldova

Universitatea Tehnică a Moldovei

Facultatea de Cadastru, Geodezie și Construcții
Catedra Evaluarea și Managementul Imobilului

LUCRARE DE AN
La disciplina: Management investitional
Tema: „Evaluarea eficientei economice a proiectului de dezvoltare a
imobilului. Argumentarea construcţiei unui centru comercial.”
V.16

Student:
Coroi Paula
st. gr. IMC-1405
Conducător:
Albu Svetlana
conf.univ.doc.inginer

Chisinau,2017
 CUPRINS
INTRODUCERE .............................................................................................................................3

I. ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE ..............................................................................................5

1.1 Analiza generală a pieţei imobiliare ......................................................................................5

1.2. Analiza segmentului de piaţă la care se referă obiectivul investiţional ................................8

1.3 Argumentarea necesităţii realizării proiectului investiţional ..............................................16

II. CONCEPTIA SI ECHIPA PROIECTULUI DE DEZVOLTARE A IMOBILULUI ..............17

2.1 Descrierea cerintelor arhitecturale si tehnice.......................................................................18

2.2 Studiul de maketing privind echipa proiectului...................................................................20

III. STRUCTURA FINANTARII .................................................................................................26

3.1 Descrierea surselor de finantare posibile .............................................................................26

3.2. Analiza ofertelor creditelor bancare ...................................................................................27

3.3. Argumentarea selectării structurii finanţării şi determinarea costului capitalului ..............30

IV. EVALUAREA PROIECTULUI .............................................................................................32

4.1 Aprecierea datelor iniţiale ...................................................................................................32

4.1. Aprecierea datelor iniţiale V.16.........................................................................................32

4.2 Determinarea indicatorilor eficienţei economice ................................................................37

4.3.Analiza rezultatelor căpătate ...............................................................................................40

CONCLUZII..................................................................................................................................41

BIBLIOGRAFIE ...........................................................................................................................42

Anexa 1: Reprezentarea amplasarii centrului comercial “Margo” ............................................43

Anexa 2: Sumele și ratele creditelor acordate de banci .............................................................43

 INTRODUCERE
Investitiile sunt o categorie de cheltuieli care angajeaza cel mai mult viitorul, în sensul ca
de ele depind cresterea si perfectionarea potentialului productiv al unei întreprinderi (prin
extindere si modernizare), aparitia de noi capacitati de productie într-o ramura sau alta a
economiei. În acelasi timp, se fac importante cheltuieli de investitie pt. dezvoltarea bazei
materiale a activitatii social-culturale, precum si pentru construirea de locuinte.
Subiectul cercetarii un centru comercial ce va fi construit in or.Chisinau, sectorul
Botanica.Acesta va avea 3 etaje cu o suprafata totala de 1500 m.p.Un centru comercial este o
clădire sau un grup de clădiri, împreună cu căile de acces și spațiile de parcare aferente, în care
își desfășoară activitatea mai multe unități de desfacere ce comercializează o gamă largă de
produse și servicii. Un termen sinonim folosit frecvent în ultimii ani este shopping mall sau,
prescurtat, mall. Există concepția greșită că mall-urile sunt un rezultat al dezvoltării comerțului
în ultimele decenii. În realitate însă, marile centre comerciale există de peste un mileniu, iar
centrele comerciale moderne nu fac decât să reia o concepție care exista de mult. Cel mai vechi
centru comercial din lume care reunește spațiile de vânzare ale mai multor comercianți sub un
singur acoperiș, este Marele Bazar din Ispahan, Iran. Bazarul a fost construit în secolul al X-lea
în perioada Selgiucidă.In present,analistii considera ca investitia intr-un mall se recupereaza mai
repede decat cea intr-o cladire de birouri sau intr-un alt tip de proiect imobiliar. Intr-adevar,
daca, in cazul unei cladiri de birouri de clasa A, chiria lunara pe metru patrat nu trece de 20 de
euro, cel care inchiriaza un spatiu intr-un mall poate scoate din buzunare si peste 150 euro/luna
pentru aceeasi suprafata. Chiar si la acest nivel al tarifelor, mall-urile nu se pot plange ca ar duce
lipsa de clienti.
Scopul lucrarii este evaluarea eficientei economice a proiectului de dezvoltare a centrului
comercial si argumentarea necesitatii constructiei acestuia, precum si daca este acceptabil si
rentabil.
Structural lucrarea este alcatuită din 4 capitole:
Capitolul I: „Analiza pieţei imobiliare” cuprinde analiza generală a pieţei imobiliare, criteriile
generale de segmentare a pieţei ce se referă nemijlocit la obiectul investițional, precum și
argumentarea necesității realizării proiectului investițional respectiv în or. Chisinau.
Capitolul II: „Concepţia şi echipa proiectului de dezvoltare a imobilului” cuprinde cerințele
arhitecturale şi tehnice privind obiectul investiţional examinat şi rezultatele studiului de
marketing privind componenţa echipei de proiect.
Capitolul III: „Structura finaţării” prezintă informaţia privind sursele posibile de finanţare a
proiectului, ofertele bancare de creditare, argumentarea structurii finanțării și determinarea
costului capitalului.
Capitolul IV: „Evaluarea proiecului” cuprinde aprecierea datelor inițiale, în care au fost
determinate: cheltuielile investiționale; venitul brut potențial; profitul impozabil; impozitul pe
venit; profitul net; uzura mijloacelor fixe; mărimea fluxului net de numerar. Toți indicatorii sunt
apreciați pentru o perioadă de prognoză de 10 ani. Deasemenea sunt determinați indicatorii
eficienței economice precum: valoarea netă actualizată totală, termenul actualizat de recuperare a
investițiilor; indicile de profitabilitate și rata internă de rentabilitate. În final sînt analizate
rezultatele obţinute privind condițiile de acceptabilitate a proiectului investitional conform
fiecarui criteriu de eficiență la etapa actuală de dezvoltare a economiei de piață și a pieței
imobiliare.
 I. ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE

1.1 Analiza generală a pieţei imobiliare

Economia Republicii Moldova conform, Constitutiei este economie de piata.Crearea si
dezvoltarea unei economii de piata functionale, inclusiv a pietei imobiliare, este un proces de
durata si necesita studii sistematice si aprofundate.
Piața imobiliară se poate defini ca fiind interacțiunea dintre persoanele care schimba
drepturi de proprietate contra altor bunuri, cum ar fi banii. Aceasta piață se definește pe baza
tipului de proprietate, potențialul de a produce venituri, localizare, caracteristicile investitorilor și
chiriașilor tipici. Piața imobiliară este influențată de atitudinile, motivațiile și interacțiunile
vînzătorilor și cumparatorilor și are caracteristici diferite de cele ale piețelor eficiente. Piața
imobiliară se caracterizează printr-un șir de particularități: caracterul local al pieții; caracterul
unic a loturilor de pamînt; lichiditatea scazută a bunurilor imobiliare în comparație cu alte
mгrfuri; necorespunderea prețului înalt la bunuri imobile cu posibilitățile financiare scăzute a
cumparatorului; decalaj în prețul ca urmare a informării proaste a vînzatorului/cumparatorului.
Analiza pieții imobiliare este un gen de activitate individuală, orientată spre obținerea
informației obiective despre starea pieții, inclusiv despre procesele economice din cadrul ei și
asigurarea cu informația obținută a persoanelor participante la tranzacțiile imobiliare.
Analiza pietii imobiliare poate fi indeplinită în vederea a diferitor scopuri sau poate fi
parte componentă a altor cercetări :
 cercetarea de marketing - cu scopul de a promova un bun, o marfă;
 analiza pentru activitățile de evaluare - cu scopul de a determina valoarea de piață a
unui bun concret;
 analiza pentru activitatea investitională - cu scopul aprecierii rentabilitatii a deciziilor
investiționale;
 analiza pentru prognozarea dezvoltării pieții imobiliare - cu scopul de a ajuta
companiile, agentiile, firmele la elaborarea a business planurilor și a strategiilor
economice.
Starea pieţei imobiliare oglindeşte, la modul cel mai relevant, prosperitatea economică a
societăţii. Dezvoltarea pieţei imobiliare va fi strâns legată de situaţia politică şi economică din
ţară. Bunurile imobiliare se clasifică în cinci categorii de bază.
Reeşind din cele cinci categorii de bază ale bunurilor imobiliare pot fi evidenţiate cinci
segmente ale pieţii imobiliare:
 .

Figura 1.1 Segmentele pieței imobiliare [sursa: elaborat de autor]

Anul 2017 a început cu bine, apartamentele de pe piața primară s-au scumpit cu circa 1.84%,
Creșterea a fost alimentată de numărul mare de blocuri care la moment se află la etapa finală de
construcție și respectiv aproape de prețul maxim. Pe de altă parte piața secundară continuă
trendul de micșorarea a prețului cu o scădere de circa 0,75%.
Tabelul 1.1. Analiza preturilor medii pe piata primara si secundara in 2017

[Sursa:proimobil.md]
Analiza structurii cererii și a ofertei:
Trendul anului 2016 continuă și cererea pentru apartamentele noi depășește oferta pentru acestea.
Respectiv 59 din 100 de clienți procură un apartament în casă nouă în timp ce la capitolul oferte-
53 din 100 sunt oferte pentru piața primară.Comparativ cu anul 2016, numărul de oferte în
blocurile noi s-a redus. Acum o lună 60 din 100 de oferte erau pentru apartamentele din blocuri
noi. Mica deviere în structura ofertei trebuie să genereze în viitor o dezvoltare pozitivă a
prețurilor pe piața primară.
 Fig1.2.Grafic cu cerere si oferta dintre blocuri noi si vechi[sursa:proimobil.md]
Structura cererii și a oferte în corelație cu numărul de odai a rămas aproape neschimbată.
La moment, din 100 de cereri 48 sunt pentru locuințele cu 2 odăi iar din 100 de oferte doar 40
sunt oferte pentru apartamentele cu 2 odăi, fapt ce confirmă și lichiditatea înaltă la apartamentele
cu 2 odăi. În rezultatul tendințele curente și reieșind din cererea sporită existentă pe piața
primară cît și numărul în creștere a blocurilor noi care sunt la etapa finală de construcție, ramura
analitică a Pro Imobil Grup estimează continuarea trendului existent și creșterea cumulativă a
prețurilor pentru piața primară cu circa 4 % pînă la finele anului 2017.

Fig 1.3. Grafic cu cererea si oferta dupa nr de odai [sursa:proimobil.md]

Pe piața secundară va continua scăderea prețului, astfel, către sfîrșitul anului 2017 se
estimează a fi înregistrată o descreștere cumulativă de 2 %. Această tendință se datorează
creșterii calității lucrărilor în blocurilor noi și migrarea cererii către acestea, fapt ce influențează
în continuare și accentuarea ecartului dintre cele două categorii de locuințe. Astfel,
apartamentele din blocurile vechi sunt tot mai puțin atractive.
 1.2. Analiza segmentului de piaţă la care se referă obiectivul investiţional
Piața imobiliară după destinația funcțională se clasifică în piața bunurilor imobile cu
destinația:
1. Rezidentială (case pentru o familie sau duplex, bloc de apartamente, sir de case
legate);
2. Comercială (cladiri administrative, centre comerciale, hoteluri si moteluri,
magazine); Industrială (fabrici, depozite, cladiri ale institutelor de cercetare);
3. Agricolă (ferme, livezi, vii, pasuni, paduri);
4. Specială (proprietati cu design unic sau constructie ce limiteaza utilizarea numai la
scopul initial, de exemplu: scoli, cladiri publice, aeroporturi, sali de conferinte,
parcuri de distractii, terenuri de golf, cimitire, case de rugaciuni, etc.)[6]
Obiectul investitional analizat în aceast proiect este un centru comercial, ce se încadrează în
piața imobilului comercial.
Bunul imobil pentru care se realizează proiectul investițional face parte din piața bunurilor
imobile cu destinație comerciala. In continuare vom analiza segmentul de piata a obiectivului
investitional si anume piata bunurilor imobile comerciale, care include in sine: oficii, bunuri
imobiliare utilizate pentru activitatea de comert cu amanuntul sau angro, intreprinderi de prestate
a serviciilor, hoteluri, restaurante si alte bunuri imobiliare cu destinatie comerciala. Deci pentru a
fi siguri de hotararea investitionala avem nevoie sa coinstientizam situatia segmentului de piata
in care preconizam sa fie implimentat proiectul.
În general, piaţa imobilului comercial, pe piaţa imobiliară din Moldova şi Chişinău, a fost
caracterizată la nivel scăzut de activitate. Acest lucru se datorează stării de spirit şi de
incertitudine în ce priveste sfera economică şi politică a ţării. Ca urmare, unii participanţi pe
piată sunt în aşteptare, în speranţa că situaţia actuală din tară în viitorul apropiat, va fi clară şi
previzibilă. Se poate afirma că spaţiile comerciale, mai ales achiziţionarea lor în proprietate, se
bucură de puţină cerere, în principiu. Cu toate acestea volumul de oferte, inclusiv şi datorită
vînzărilor forţate, este în creştere. În acest sens, a scăzut preţul de vînzare pentru spaţiile non-
rezidenţiale. În prima jumătate a anului 2014 a avut loc o scădere a preţurilor de vînzare
aproximativ cu 7,5% (8,8% – 5,5% birouri şi spaţii comerciale). În aceeaşi perioadă a anului
trecut preţul a scăzut cu 10,0% (11,0% – 8,3% birouri şi spaţii comerciale). Preţul mediu a unui
metru pătrat la birouri şi spaţii comerciale, pentru sectoarele din m. Chişinău, la sfîrşitul lunii
iunie 2014, constituie:
Oficii:
- centru (Ştefan cel Mare) – 1700 euro/1m2
- în apropiere de centru – 900 euro/1m2
- alte sectoare (partea centrală) – 700 euro/1m2

- alte sectoare (zone periferice)- 450 euro/1m2

Spaţii comerciale:

- centru (Ştefan cel Mare) – 3600 euro/1m2

- în apropiere de centru – 1600 euro/1m2

- alte sectoare (partea centrală) – 2000 euro/1m2

- alte sectoare (zone periferice) – 650 euro/1m2

Pe piaţa de închiriere a proprietăţilor imobiliare comerciale în prima jumătate a anului

2014 cea mai mare cerere au avut-o obiectele mici de clasa econom, puţin a crescut cererea
pentru segmentul business, dar obiectele imobiliare comerciale, clasa premium, practic, n-au
avut cerere.S-a păstrat tendinţa de deplasare a chiriaşilor în suprafeţe mai mici. În primele şase
luni ale anului 2014 s-a înregistrat o scădere a ratelor chiriei cu aproximativ 5%, ceea ce este mai
puţin decît scăderea costului la imobilul comercial, în general, dar acest lucru se datorează bazei
cu un nivel scăzut de comparaţie de la începutul anului, cînd proprietarii scădeau preţurile în
anticiparea “perioadei moarte” de pe piaţă (din ianuarie şi februarie).
În prima jumătate a anului 2014, cea mai mare parte a ofertelor pentru chirie, şi anume
70%, la fel au fost la birouri, 21% au fost ofertele pentru spaţiile de producere şi de depozitare, şi
doar 9% – pentru spaţiile de retail. De cel mai mare interes din partea chiriaşilor, se bucură
spaţiile pentru oficii, aproximativ 65%. 15% din cererea este formată de proprietăţi imobiliare
industriale şi de depozitare, 20% – spaţiile comerciale.
La sfîrsitul primului semestru al anului 2014 ratele chiriei pentru birouri din centre de
afaceri, din clasa A, au fost în intervalul 13-17 euro pentru 1m2 / lună şi 9-11 euro pe 1 m2 / lună
la birourile de clasa B. Ratele sunt prezentate cu TVA inclus şi cheltuieli de exploatare.
Operatorii pieţii au remarcat o rata mare de neocupare în centrele de oficii, ceea ce se explică
prin prognozarea nereuşita de către investitori încă la momentul proiectarii la majoritatea
obiectelor. Neocuparea semnificativă, precum şi concurenţa în segmentul obiectelor imobiliare
pentru oficii a provocat scăderea costului lor. În luna iunie, rata de neocupare a început să scadă,
dar rămîne încă ridicată.
Ratele chiriei la suprafeţele din centrele comerciale profesionale sunt în intervalul de 13-22 de
euro 1m2 / lună. Rata de neocupare în ele a crescut la 12% -17%, există o rotaţie mare de
chiriaşi.
Ratele de capitalizare curente pentru birouri şi spatii comerciale în Chişinău, calculate în
rezultatul observaţiilor statistice sunt:
• Birouri – 9,0%
• birouri (profesionale) – 9,5%
• spaţii comerciale – 10,5%
• spaţii comerciale (profesionale) – 14,0%
Un centru comercial este o clădire sau un grup de clădiri, împreună cu căile de acces și
spațiile de parcare aferente, în care își desfășoară activitatea mai multe unități de desfacere ce
comercializează o gamă largă de produse și servicii. Un termen sinonim folosit frecvent în
ultimii ani este shopping mall sau, prescurtat, mall.
Centru comercial este de mai multe tipuri si anume se clasifica in:
• Bazare acoperite,
• Centre comerciale acoperite,
• Pasajele si arcadele,
• Magazine universal,
• Hale,
• Centre comerciale modern,
• Centre comerciale golase,
• Centre comerciale de desfacere,
• Superpiete si hyperpiete.
Bazare acoperite-există concepția greșită că mall-urile sunt un rezultat al dezvoltării
comerțului în ultimele decenii. În realitate însă, marile centre comerciale există de peste un
mileniu, iar centrele comerciale moderne nu fac decât să reia o concepție care exista de mult. Cel
mai vechi centru comercial din lume care reunește spațiile de vânzare ale mai multor comercianți
sub un singur acoperiș, este Marele Bazar din Ispahan, Iran. Bazarul a fost construit în secolul al
X-lea în perioada Selgiucidă.
Centre comerciale acoperite-Centre comerciale acoperite, având multe din caracteristicele
mall-urilor de astăzi s-au dezvoltat în primul rând în Rusia. Explicații ale acestei dezvoltări pot fi
găsite fie în influența bazarurilor acoperite orientale sau în climatul rece care făcea dificil mersul
pe străzi deschise pentru cumpărături.Primul asemenea centru comercial este Gostinîi Dvor din
Moscova care ocupă o parte importantă din Kitai-gorod, vechiul cartier comercial al orașului.
Clădirea inițială, construită din cărămidă în 1590 adăpostea atât magazine cât și depozite.
Clădirea a suferit importante transformări în perioada 1638-41. Ca urmare a dezvoltării orașului,
construcția veche a devenit neîncăpătoare și un nou centru comercial acoperit a fost construit
alături de cel vechi în 1665. Împărăteasa Ecaterina a II-a l-a insărcinat pe arhitectul Giacomo
Quarenghi să transforme aceste clădiri medievale cu un nou centru cultural și comercial al
capitalei. Noua construcție, dată în funcțiune în 1789 era realizată în stil neoclasic cu coloane
corintice. În 1830 arhitecții Matvei Kazakov and Osip Bove au făcut transformări care modificau
în mod substanțial proiectul inițial. În 1995 a fost instalat un acoperiș modern de sticlă și Gostinîi
Dvor a fost transformat într-un spațiu pentru expoziții.
Pasajele si acadele-dezvoltarea urbană prin construirea de clădiri alăturate lipite unele de
altele a dat naștere la o nouă formă de centre comerciale, denumite pasaje sau arcade. În
principiu, ele erau o largă alee pietonală acoperită, construită între două clăriri sau în mijlocul
unei clădiri. În general, pasajele erau acoperite cu geamuri, susținute de o structură metalică. Pe
laturile pasajului erau amplasate magazinele de diferite categorii. Fiind în general construcții
costisitoare, magazinele videau, cel puțin în prima perioadă, produse de lux. Astfel în pasaje se
găseau de obicei bijutieri, croitori de lux etc. De aceea, ele atrăgeau în general protipendada și
uneori aveau și intrări păzite pentru ca cumpărătorii de vază să fie oarecum apărați de oamenii de
rând.Pasajul, ca edificiu destinat funcțiilor comerciale, a atins culmea succesului la începutul
secolului XIX, urmând apoi declinul, dar ideea pasajului nu va fi complet abandonată. Primul
pasaj modern a fost Burlington Arcade din Londra, dat în funcțiune în 1819, și pornește din
Piccadilly până în Burlington Gardens. Este considerat a fi un precursor al galeriilor și pasajelor
comerciale care s-au extins atât în Europa cât și în America de Nord, precum și a centrelor
comerciale moderne de azi.
Magazine universale-la începutul secolului XX are loc în America dezvoltarea marilor
magazine. Primele mari magazine din America au fost Lord & Taylor, (la New York în 1826),
Macy's, (la New York în 1858). Astfel de magazine in R.Moldova e UNIC,(sect.Centru).
Hale-piața exista înca din secolul al X-lea, când este menționat un loc unde se
comercializau alimente în zona în care acum se află halele. Se consideră însă că anul inființării
este 1183, atunci cănd regele Philipe Auguste a construit adăposturi pentru comercianții pieței. În
1183 regele Philippe Auguste al Franței a construit în locul numit "les Champeaux" două clădiri
mari numite «les Halles» unde urmau să fie vândute produsele fermierilor. În 1854, ca urmare a
creșterii nevoilor alimentare ale orașului, Victor Baltard a construit 12 pavilioane noi, care erau
construcții metalice remarcabile. Din cauza problemelor logistice pe care pe ridica această uriașă
piață a produselor alimentare cu ridicata, piața a fost mutată la Rungis la sud de Paris.
Pavilioanele lui Ballard au fost distruse și în locul lor a fost construit un nou centru comercial,
terminat în 1986. Hala din Wrocław a fost executată după proiectul arh. Richard Plüddemann în
1906-1910. Cu arce de beton armat. Din doua hale identice construite una a fost distrusa in
timpul razboiului iar a doua mai este si astazi utilizata ca piata. Hala Centrală din Iași- În anul
1873, vestitul arhitect Gustave Eiffel a construit, la Iași, Hala de zid și fier, cunoscută ulterior ca
Hala mare (astăzi ca Hala Centrală). Hala de zid și fier a fost ridicată pe locul unei piețe mai
vechi, Piața Sf. Vineri, inaugurarea având loc pe 30 martie 1873, pe vremea când Nicolae Gane
era primarul Iașului. Alături de Hala mare a fost construită ulterior o alta mai mică, numită Hala
de pește. Hala mare, realizată pe o structură metalică și cu acoperiș de tablă, a fost demolată în
anii ’60. Hala de pește a continuat să fie folosită până în 1988, când a fost la rândul ei demolată.
Centre comerciale modern- Centrele comerciale moderne, denumite în limba engleză
Shopping Mall Denumirea vine de la un Pall mall, un joc cu mingea, precursor al jocului croquet
de mai târziu, care era la modă în secolele XVI și XVII. Numele englezesc vine din numele
italian al jocului pallamaglio, numele referindu-se și la terenurile de joc, în principiu alei
rectilinii lungi. Când jocul a fost abandonat, terenurile de joc au găsit alte utilizări, unele fiind
convertite în spații comerciale, altele în spații verzi. Toate acestea au primit numele de mall, în
limba engleză termenul fiind aplicabil în egală măsură la o zone de concentrare de spații
comerciale, sau la un spațiu verde. Exemplul cel mai ilustrativ al celui de al doilea sens este zona
centrală a orașului Washington (SUA), cunoscută sub numele de The mall.
Astfel de mall-uri sint cele mai raspindite in lume in present,dar si in R.Moldova.Printre
acestea se enumera:Atrium.Grand Hall,Baby Hall,Shopping MallDova, Soiuz ,Megapolis
Mall,ZityMall,Jumbo,PoMarin Kids,Mobilis,SunCity,ELAT ,Unic s,a.După International
Council of Shopping Centers - (Consiliul Internațional al Centrelor Comerciale) - ISCS, un
centru comercial este definit ca un grup de magazine de desfacere sau alte stabilimente
comerciale care sunt proiectate, executate, deținute în proprietate și administrate ca o singură
unitate. Un centru comercial trebuie să dispună de loc de parcare.
Centre comerciale golase- (numite în Statele Unite și în Canada strip mall sau plaza iar în
Regatul Unit retail parks sau out-of-town shopping centres) sunt zone comerciale deschise, unde
magazinele sunt de obicei așezate într-un singur șir, cu un trotuar (uneori acoperit) în față.
Uneori clădirile centrului sunt așezate și lateral față de centrul comercial, izolând spațiul complet
de zonele din jur. În mod tipic ele au un spațiu mare de parcare în față și se află la marginea unor
artere importante de circulație. Centele golașe sunt în general de sine stătătoare, cu puține sau
fără legături pietonale cu spațiile din jur. Primul centru comercial de acest tip este Country Club
Plaza, realizat în 1922 în Kansas City, Missouri, SUA.Arhitectura centrelor comerciale golașe
variază în limite foarte largi. Multe centre mai vechi aveau o arhitectură extrem de simplă, fără
elemente decorative. Centrele mai moderne tind să aibă elemente ornamentale care să le facă mai
atractive.În general există două tipuri de centre comerciale golașe:
 centre comerciale de proximitate (în engleză neighborhood mall) adeseori amplasate la
intersecția a două străzi principale din zone rezidențiale, în special în zone rurale sau
semirurale. Ele au destinația de a satisface în primul rând necesitățile populației locale, și
 în general conțin un magazin alimentar, un magazin de închiriat video-casete, o
curățătorie, un mic restaurant și alte mici magazine similare. Uneori, în cadrul aceluiași
complex se află și o stație de benzină și un oficiu bancar.
 centre comerciale dezvoltate în jurul unor magazine hală (în engleză big box retailer) care
au rolul de a ancora centrul. Aceste magazine hală sunt de obicei fie unități ale unor linii
comerciale pentru magazine universale ieftine, cum sunt de exemplu în Statele Unite
liniile Walmart sau Target, fie unități ale unor linii de magazine specializate, cum sunt de
exemplu în Statele Unite liniile Home Depot (pentru articole de fierărie, materiale de
construcții și aparataj casnic), Circuit City pentru produse electronice și altele. Ele își iau
numele de la faptul că sunt în general instalate în mari hale de tip industrial, cu minime
amenajări interioare. În jurul magazinelor ancoră mai sunt uneori instalate și alte
magazine mai mici. Centrele comerciale de acest tip sunt de obicei amenajate în afara
orașelor mari și numărul lor este, în general, limitat, un singur magazin al unei linii
deservind o zonă foarte întinsă, adeseori chiar un oraș întreg.
În 1907 s-a realizat edificiul Roland Park Shopping Center la Baltimore. Prototipul tuturor
centrelor comerciale actuale este Highland Park Shopping Village, construit în 1931 la
Dallas.
Centre comerciale de desfacere- Ca urmare a creșterii numărului de automobile, centrele
comerciale s-au diversificat, ulterior dezvoltându-se și centre comerciale de periferie.
 regional mall;
 outlet mall;
 plaza;
Superpiete si hyperpiete- Hyperpiețele sunt o extindere a conceptului de superpiețe. Unii
specialiști consideră că conceptul de hyperpieță este o invenție franceză, prima hyperpiață
realizată fiind cea a firmei Carrefour din Sainte-Geneviève-des-Bois din departamentul Essonne
din vecinătatea Parisului (Franța) în 1963.
Dup ce s-a trecut in revista o clasificare a centrelor comerciale generala, se trece la
descrierea unor din centrele comerciale din or.Chisnau care sint la nr. aproximativ de 21:
1)Centrul comercial și de divertisment "JUMBO" uneşte sub un singur acoperiș , un
număr mare de buticuri cu îmbrăcăminte, încălțăminte , bunuri de uz casnic și locuri de
divertisment . Aici ve-ţi putea reînnoi cu succes garderoba , de a actualiza interiorul locuinţei,
cumpăra o varietate de cadouri pentru cei dragi, a schimba look-ul în saloanele de frumuseţe ,
relaxa, de a vă bucura copiii găsindu-le distracţii , în cele din urmă , doar pentru a petrece timpul
liber . Jumbo” este veteranul moldovenilor, ceea ce i-a permis să ocupe locul 1 în categoria
Centre Comerciale. Gigant printre giganţi, unul dintre cele mai mari centre comerciale din
Moldova, a adunat sub o umbrelă de toate pentru toţi. Shopping, distracţie, relaxare etc., etc.
Toate împreună se numesc „Jumbo”. După mai bine de doi ani de construcţie, la 15 martie 2005,
a fost inaugurat unul dintre cele mai mari centre comerciale şi de agrement din Republica
Moldova - „Jumbo”. „Jumbo” este, fără îndoială, un centru unic în felul său pe piaţa comercială
din Moldova, din toate punctele de vedere: suprafaţă, construcţie, design, diversitatea mărfurilor
etc. Este singurul local dotat cu parcare etajată, având o capacitate de 250 de locuri. Situat pe o
suprafaţă de 35.000 metri pătraţi, centrul are cinci niveluri şi găzduieşte în jur de 350 de
magazine cu o varietate enormă de mărfuri industriale şi alimentare, fiecare unitate comercială
având o suprafaţă medie de la 30 mp la 100 mp, 15 restaurante, baruri şi cafenele, cazino, biliard,
internet-cafe, cinematograf, frizerii, saloane de frumuseţe etc. „Jumbo” a fost construit şi este
administrat de către întreprinderea moldo-israeliană „Leutis”. Program de lucru: Lu - Du: de la
09:00 pînă la 21:00 Adresa:Chișinău, bd. Decebal, 23/1;Telefon -(+373) 22 505 511.
2)Centrul Comercial "Atrium" este situat in centrul orasului Chisinau. Peste 140
magazine de marfuri, 6 restaurante, 2 cafenele fast-food, cea mai mare terasa de pe acoperis din
Moldova. In jur de 120 de oficii in business centrul Atrium.Ore de lucru :Lu - Du: de la 10:00
pînă la 23:00. Adresa :Chișinău, str. Albișoara, 4;Telefon -(+373) 22 884 600;
E-mail:atrium_manager@mail.ru; Site atrium.md. Centrul Comercial Atrium, despre care se
spune că ar fi cea mai înaltă clădire din R. Moldova, e gestionat de firma „Tower Group” SRL,
înregistrat în 2004, având în calitate de fondator un off-shore din Liechtenstein, TFG
Trade&Finance Group Limited. Firma este administrată de omul de afaceri Leonid Kilovatîi,
care, inclusiv prin intermediul fiului său, Alexandru, e implicat în mai multe afaceri din acest
domeniu.
3)Construit în 4 etaje, “Shopping Malldova” deține mai mult de 100 de magazine,
locaţia, cu o suprafaţă generală de peste 75.000 m2, dintre care 25.000 m2 închiriabilă şi peste
750 de locuri de parcare-7500m.p, a cucerit imediat locuitorii capitalei şi oaspeţii ei.Construit în
patru niveluri, acoperit cu sticlă, îmbinând cu succes două culori neexperimentate până acum,
Shopping MallDova atrage inevitabil atenţia. Amplasarea pe artera principală care leagă
sectoarele Centru şi Botanica îl avantajează, fiind accesibil pentru oricine. Reţeta succesului e
simplă – trebuie să-i oferi potenţialului client mai mult decât acesta se aşteaptă. Pornind de la
această premisă, managerii au venit cu inovaţia de a le oferi vizitatorilor care vin la shopping şi
un loc unde să se poată relaxa. Ideea s-a materializat într-o multitudine de localuri, un
cinematograf multiplexcu 6 sali, săli de bowling, cazinou şi spaţiu de joacă pentru copii. Acesta
a fost inaugurat la data de 16 noiembrie 2008.Ore de lucru :Lu - Du: de la 10:00 pînă la 10:00;
Adresa:Chișinău, str. Arborilor, 21;Telefon -(+373) 22 603 255;E-mail
info@shoppingmalldova.md;Site shoppingmalldova.md. Clădirea şi terenul pe care este construit
mall-ul aparţin firmei ICS „Lemi Invest” SA. În 2008, acestea au fost puse în gaj pentru un credit
de 42,8 milioane de euro, contractat de la Banca Europeană pentru Reconstrucţii şi Dezvoltare.
Banii urmează să fie rambursaţi până în 2019. Datele de la Camera Înregistrării de Stat (CÎS)
arată că ICS „Lemi Invest” SA a fost fondată în R. Moldova în 1997. E o societate pe acţiuni de
tip închis cu un capital social de 300 mii de lei. În calitate de administrator figurează cetăţeanul
turc Ergun Haci Haydar. Datele de la CÎS arată că, în 2012, din vânzări, SRL-ul care gestionează
mall-ul a avut un venit de 115,38 milioane de lei în urma închirierii propriilor bunuri imobiliare.
Aceleaşi date arată că preşedintele Consiliului societăţii ce deţine centrul comercial este Fatih
Bora, din consiliu făcând parte alte trei persoane, Şinan Okumuş, Yurdaer Kahraman şi Atilla
Şanci, toţi de origine turcă. Deoarece e o societate pe acţiuni de tip închis, numele fondatorilor
„Lemi Invest” SA nu sunt publice, dar se ştie că, atunci când a fost construit mall-ul, firma era o
investiţie mixtă a Summa Group, companie internaţională de construcţii, fondată în Turcia, şi
Anchor Grup SA, lider pe piaţa imobiliară din România. Preşedintele grupului de firme Summa
este cetăţeanul turc Selim Bora, iar Anchor Grup face parte din Fiba Group, fondată tot în
Turcia. Proprietarul holdingului este omul de afaceri Husnu M. Ozyegin, care avea, în 2011, o
avere de aproape 3 miliarde USD.[15]
4) Centrul Comercial Elat este gestionat de firma „Elat-rentservice” SRL. Fondatori aici
sunt 8 persoane fizice şi un SRL. Astfel, familia Stratulat deţine 29% din capitalul social. Printre
ei regăsim şi numele lui Ion Stratulat, nume similar cu cel al bărbatului omorât de Ion Şoltoianu
în 2011, în centrul Chişinăului. Ion Stratulat, deşi decedat, deţine acum 4%, restul de 25% fiind
împărţite de membrii familiei sale. Precizăm că, în 2011, atunci când era ucis, Stratulat deţinea
25% din firma care gestiona Elat-ul. Omul de afaceri Leonid Volneanschi deţine 13% din „Elat-
rentservice” SRL, iar Svetlana Procudin – 9%. Firma ÎCS „Global Investment” SRL are 49% din
Centrul Comercial. Ea este fondată de un alt SRL, „VV Aliance”. Acesta este administrat de
Mihail Vînaga şi fondat de Mariana Vînaga. Cei doi sunt tatăl, respectiv soţia omului de afaceri
Ion Vînaga. Acesta a fost acuzat anterior de un rus, Roman Gudkov, că l-ar fi lăsat fără acţiunile
de la firma care gestionează Elat. Despre Ion Vînaga se ştie doar că a fost, cel puţin în perioada
anului 2011, printre sponsorii Liceului de Arte Plastice „Igor Vieru”, condus de către Nicoleta
Stati, fiica omului de afaceri Anatol Stati. Informaţia era făcută publică chiar de către directoarea
liceului, într-un interviu pentru revista „Vip Magazin”. S-a scris despre acesta că ar fi fost, la un
moment dat, şi bodyguardul omului de afaceri. În 2014, unul dintre foştii administratori ai firmei
„Global Investment” SRL a fost împuşcat, fiind transportat în stare gravă la spital. S-a speculat
atunci că incidentul ar fi fost o reglare de conturi în lupta pentru Elat.
5) Centrele Comerciale Grand Hall şi Baby Hall sunt gestionate de firma SRL „Manolii”,
fondată de „CPD – Industrial Grup”, care are drept fondator un alt agent economic, „Rialto-
Studio” SRL, care deţine Centrul de serviciu autorizat „Bosh”. Această firmă este fondată de un
oarecare Evghenii Mamalîga. Anterior, se ştia că cele două centre comerciale aparţineau omului
de afaceri Alexandr Pincevschi. În septembrie 2015, însă, presa a scris că acestea ar fi fost
preluate de omul de afaceri Mircea Baciu, cofondator la firme care deţin inclusiv magazinele
Bomba şi Alina Electronic. Potrivit newsmaker.md, Baciu ar fi confirmat tranzacţia. Totuşi,
datele de la Cadastru arată că clădirile în care sunt amplasate cele două centre comerciale aparţin
unor proprietari încă din 2003. În 2012, ele au fost puse în gaj pentru credite de 250 milioane de
lei. Ca şi în cazul Megapolis Mall, creditele au fost acordate de Victoriabank şi încă nu au fost
stinse. În unele cazuri, termenul de rambursare a banilor este anul 2022.Centrul Comercial
„Gemeni” este gestionat de „Gemeni” SA. Acţionarii nu sunt cunoscuţi public. Anterior, în presă
a apărut informaţia că acest centru era gestionat de două firme. OTIV Prime Real Estate B.V.,
care face parte din grupul de companii OTIV Prime Holding, înregistrate în Olanda şi care ar fi
controlate de omul de afaceri Vlad Plahotniuc. Alt acţionar important la „Gemenii” este firma
Geomold SRL, despre care se spune că ar aparţine preşedintelui ucrainean Petro Poroşenko. La
început de 2015, firma off-shore „Kroniaco Management Limited” din Cipru a preluat 47,87%
din acţiunile „Gemeni” SA.
6)Magazinul Universal Central „Unic”, un alt centru comercial, e deţinut de stat în
proporţie de 85%. În 2012, a fost inclus în lista bunurilor scoase la privatizare, dar nu şi-a găsit
un cumpărător.

1.3 Argumentarea necesităţii realizării proiectului investiţional

Activitatea investiţională în domeniul imobilar ocupă un loc important în întregul proces
investiţional al oricărei ţări. Este genul de activitate care necesită resurse financiare considerabile
cu un termen de recuperare mare, şi unde produsul creat poate genera fluxuri de lichidităţi timp
îndelungat. Republica Moldova devine o ţară tot mai atractivă pentru cei interesaţi să facă afaceri
cu proprietăţi, dar în acelaşi timp, investitorii trebuie să fie atenţi, pentru că este o piaţă în
dezvoltare, şi implicit imatură şi riscantă.
Un factor de o importanţă majoră care să sporească eficienţa unui proiect investiţional,
este spectrul prin care se efectuează analiza preinvestiţională. Anume la această etapă se va
urmări identificarea celui mai convenabil amplasament, atît din punct de vedere economic,
social, tehnic şi ecologic, însă pentru aceasta a fost necesar ca preventiv să se desfăşoare o
analiză complexă, care să cuprindă toate aceste elemente sub toate aspectele. Modul în care sunt
abordate aceste studii bazate nu pe subpoziţii ci pe criterii ştiinţifice, influenţează în mod direct,
volumul cheltuielilor de execuţie, exploatare, şi întreţinere ulterioară a obiectului de investiţii.
 Necesitatea unui centru comercial in sectorul Botanica, al or.Chisinau este argumentata
prin aceea ca este populate de 220 000 oameni, care au nevoie de un centru comercial cu o
diversitate mai mare decit cele concurente care sint situate mai mult in partea de jos a Botanicii
si anume Jumbo si Atrium care se considera practic in sectorul Centru sau MallDova care se afla
in Sectorul Centru.In partea Cuza Voda-Grenoble-Traian nu se afla niciunul.Amplasarea lui
linga parcul Cuza Voda ar stimula tineretul sa se orienteze nu doar spre zone de agrment sca
cele din Centru si Riscani.
Centru comercial trebuie să ofere în comercializare o diversitate largă de produse, va
satisface în mod evident locuitorii acestei regiuni si din localitătile vecine. Centrul comercial va
dispune de obiecte de deservire a populaţiei , diferite ateliere, o reţea de alimentaţie publică, şi
alte buticuri care vor oferi acele servicii şi bunuri care sa se diferentieze prin design deosebit,
personal selectat dupa criteria severe.
Un alt argument al necesitatii unui centru comercial este ca oamenii mereu au nevoie sa
iasa fie cu prietenii sau familia intr-un loc comfortabil,la sfirsit de saptamina sau de sarbatori
pentru a se odihni.Iar in zilele reci ale anului,plimbarile la un loc cald sint cele mai bine
venite.Insa din cauza ca in aceasta zona nu este,oamenii care nu au transport personal sint
defavorizati si trebuie sa aleaga cel public care uneori este arhiplin sau este asteptat mult.
 II. CONCEPTIA SI ECHIPA PROIECTULUI DE DEZVOLTARE A
IMOBILULUI

2.1 Descrierea cerintelor arhitecturale si tehnice

Pentru a realiza construcția unui obiectiv trebuie să se analizeze și să se respecte o
totalitate de instrucţiunilor, regulilor, îndrumări tehnice cu caracter obligatoriu şi recomandări
opţionale pentru proiectarea, verificarea proiectelor, execuţia şi exploatarea construcţiilor, ceea
ce se referă desigur și pentru construcțiile a unui centru comercial.
Principalele principii care trebuie luate in consideratie in cadrul proiectarii unui imobil,
si conform carora trebuie sa corespunda constructia sunt:
Calitatea, economicitatea, durabilitate, confortul, estetica, functionalitatea.
Pentru a obtine o constructie de calitatate este necesar asigurarea urmatoarele cerinte:
 Rezistenţă şi stabilitate;
 Siguranţă în exploatare;
 Siguranţă la foc;
 Igienă,sănătatea oamenilor, protecţia mediului;
 Izolaţie termică,hidrofugă,şi de economie de energie,etc.
Functionalitatea consta in satisfacerea cerintelor impuse de destinatia constructiilor.
Functionalitatea se asigură prin conceperea unor suprafete necesare asigurarii unei exploatari
normale, deminsionarea spatiilor pe orizontala si verticala (scari, asscensoare) care sa asigure
accesul oamenilor,echipamentelor, la fel suprafetele incaperilor trebuie să asigure posibilitatea
de mobilare
Cele mai importante momente care trebuie luate in calcul, la constructia unui centru
comercial este ca terenul pe care urmeaza sa fie amplasata constructia sa aiba cale de acces auto
si pietonala, pozitionarea centrului comercial spre deschidere stradala poate fi considerat chiar
unul dintre cele mai importante elemente care trebuie luate in calcul, si de asemenea sa aibă
asigurate utilităti( energie electrica, alimentare cu apa , gaze; etc). De recomandat este ca sa fie
asigurat accesul clientilor la cladire intr-o maniera comoda, prin asigurarea unui numar de intrari
si iesiri suficient de mari. Este importantă acessibilitatea si existinta posibilitatilor de parcare,
deasemenea traficul transportului public. Interiorul unui centru comercial trebuie sa degajeze o
atmosfera calda, primitoare, sa aiba un design modern, atat in interior cat si la exterior. Circulatia
interioara sa permita accesul in toate zonele centrului, adica pentru desfasurarea conditiilor
optime trebuie să existe spatii de legttura, coridoare, asscensoare,scari, la fel acesta trebuie sa fie
ventilat, curat, si binenteles amenajat modern. Un lucru important pentru cladirile comerciale,
este ca pardoseala sa fie groasa sau precomprimata pentru a suporta greutati mari, se recomanda
pardoseala din materiale cu porprietati antiderapante.
Rezistența la foc reprezintă capacitatea construcţiei de a rezista la solicitările termice şi
mecanice produse în timpul şi din cauza incendiilor. Din punctul de vedere al rezistenţei la foc,
elementele de construcţie depind direct de materialele din care se execută şi se caracterizează
prin gradul de combustibilitate şi limita de rezistenţă la foc.
Durabilitatea unei constructii consta in mentinerea integritatii si rezistentei in timp a
constructiei si a componentelor componete, durabilitatea poate fi asigurata in primul rand prin
masuri constructive adecvate. Durabilitatea este apreciata prin timpul in care constructia poate fi
folosita pentru scopul pentru care a fost executata.
Din pundct de vedere constructiv un imobil comercial va fi alcatuit din elemente
structurale din cadre (schelet portant), longitudinale si transversale si elemente de planseu,
executate din beton armat monolit, ca inchidere vor fi folosite panourile compozite de tip bond
(dibond, etalobond) si completate armonios cu fatadă de sticla.Aspectele arhitecturale deosebite
precum si existenta unor functiuni diversificate ce vor veni in sprijinul clientului, vor contribui la
succesul proiectului investitional.
Economicitatea are destinatia sa se asigure prin conceperea unor solutii constructive care
sa conduca la cresterea productivitatii muncii, scurtarii duratei de executie, reducerea
consumului de materiale.
Confortul si estica se vor asigura printr-o proiectare rationala a constructiei, prin folosirea
unor materiale si elemente care sa ofere un aspect placut.Unitatea comercială trebuie, de
asemenea, să dispună de obiecte de infrastructură pentru:
1. deservirea populaţiei: casă de schimb valutar; birou de reclamă; atelier pentru reparaţia
aparatelor electrocasnice, ceasurilor, incălţămintei; atelier fotografic; studiou de
inregistrare audio-video; magazin şi atelier de bijuterii; xerox, fax; frizerie etc.;
2. reţea de alimentaţie publică: cantină; restaurant; cafenea cu specific naţional; culinărie;
grătare - mici; buticuri pentru comercializarea băuturilor alcoolice, ţigărilor, produselor
alimentare, vinurilor şi divinurilor, produselor de panificaţie şi cofetărie etc.;
3. reţea de buticuri, chioşcuri pentru comercializarea: produselor audio-video; tipăriturilor,
periodicelor; suvenirelor şi articolelor de artizanat (picturi, ceramică şi altele);
4. obiecte pentru divertisment: cinematograf, internet-cafenea, cameră pentru copii; aparate
pentru jocuri, atît pentru maturi cît şi pentru copii etc.
 2.2 Studiul de maketing privind echipa proiectului
Complexitatea şi amploarea unui proces investiţional implică pentru realizarea o
multitudine de persoane, fiecare dintre care îşi are propriul rol şi, într-o măsură sau alta, de
fiecare depinde soarta proiectului. De aceea este foarte important ca la etapa formării echipei
proiectului să fie analizate toate aspectele legate de capacităţile şi experienţa fiecăruia din cei
implicaţi în cadrul proiectului, deoarece unele aspecte neobservate pot genera mai tîrziu devieri
ale proiectului de la cele planificate.
Echipa de proiect este un grup de persoane care lucreaza independent pentru atingerea
unui scop comun. Alegerea membrilor echipei este din acest punct de vedere esentiala si
conditioneaza succesul sau esecul proiectului. Oamenii foarte bine pregatiti tehnic dintr-o echipa
de proiect nu ofera intotdeauna garantia succesului acestuia, deaceea in primul rand trebuie sa
cercetam o echipa puternica de consultanti care vor activa la diferite etape ale proiectului-
incepand cu cercetarea de marketing si finalizand cu realizarea suprafetelor si exploatarea
cladirilor. Proiectul care a fost supus spre analiză va fi realizat de către beneficiarul proiectului şi
o firmă de construcţii care va prelua executarea tuturor lucrărilor pe parcursul desfăşurării
proiectului. Pentru aceasta au fost analizate ofertele, modul de lucru si cercetate obiectivele
realizate a mai multor firme de constructii din care s-a selectat cea corespunzătoare proiectului în
cauză. In realizarea proiectului investiţional pentru constructia centrului comercial vor fi
antrenati urmatorii subiecti:

Investitorul

Manageul
proiectului Antreprenorul

Proiectantul

Figura 2.Schema de management al proiectului

[Sursa: elaborata de autor].
Companiile de constructie care au prezentat interes pentru beneficiar sunt:
1) S.A. „Monolit”
2) S.A. “Glorinal”
3) S.A. „MOLDCONINVEST”
4) S.A. “Basconslux”
 Societatea pe actiuni „Monolit” este o companie cu o vârstă si bogată experientă în
constructia edificiilor- blocuri cu multe etaje, hoteluri, oficii, obiecte de menire social-culturală
cu sunt scolile, grădinite, policlinici- din beton armat prefabricat monolit, din elemente
prefabricate din beton si beton armat, producerea materialelor de constructii, priectarea
echipamentelor, ect.
Tehnologia constructiilor monolit, utilizând cofrajul metalic unor transformabil, este o
tendintă de perspectivă în domeniu si se bucură de succes atât în tară, cât si pe plan international
datorită faptului că are o serie de avantaje în comparatie cu alte tehnologii utilizate pe piată.
Printre acestea putem enumera: construcţia edificiilor de orice configuraţie în orice
condiţii deficitare din punct de vedere al spaţiului , stabilitatea şi eficienţa acestora, durabilitatea.
Întreprinderea a fost fondata în anul 1948, ca unicul trust de construcţii la moment,
capabil să execute tot ansamblul de lucrări de construcţii-montaj, reparaţie, reconstrucţie şi
amenajare. Pe parcursul acestei perioade şi-a schimbat de mai multe ori denumirea, dar şi-a
păstrat imaginea de întreprindere fruntasă.
În 1993 întreprinderea se reorganizează în Societatea pe Acţiuni „Monolit”, care rămîne a
fi şi în prezent una din liderii pieţei de construcţii din Moldova, dotată cu bază materială
necesară şi muncitori calificaţi.
S.A. “Monolit” prestează următoarele servicii:
I. Construcţia cladirilor si edificiilor, blocurilor locative, obiectelor de menire
social-culturala din beton armat prefabricat-monolit, din cadre monolit si prefabricate cu
folosirea cofrajului; piatra, caramida;
II. Finisare interioara si exterioara folosind materiale moderne de calitate inalta,
europeana
III. Reconstructia, izolatia termica a edificiilor;
IV. Consolidarea structurilor portante si a echipamentelor;
V. Producerea materialelor de constructie si diverse alte articole:
- Beton si mortar de toate clasele cu adaosuri chimice;
- Mortar cu var;
- Trepte de scară de mozaică;
- Articole din beton armat - blocuri de fundaţie în asortiment;
- Bloc de ventilaţie din beton armat;
- Panou pentru balcoane;
- Fortan M-35, M-50, bordură de drum, placă de trotuar;
- Amestecuri uscate pe bază de ghips de marca „Monolit” /20 kg., 40 kg. kompozit;
- Plasă de armare sudată din sîrmă VR-1 / 6 x 2 /
 - Plasă pentru zidărie
- Carcase metalice din armatură, etriere;
- Piese metalice înglobate;
- Articole standarde şi decorative din metal;
- Tîmplărie termopan / PVC/ şi aluminiu;
- Adeziv ,,Monolit,, Universal pentru Porţelanat;
- Adeziv ,,Monolit,, pentru sisteme termoizolante;
- Adeziv ,,Monolit,, pentru gresie şi faianţă;
VI. Asigura indeplinirea in complex a urmatoarelor lucrari:
• proiectarea si executarea echipamentelor;
• elaborarea cartilor tehnologice;
• intocmirea (elaborarea) devizelor de cheltuieli si a preturilor de cost;
• indeplinirea functiilor de beneficiar;
VII. Servicii de cale ferata cu depozite de tip inchis si deschis;
VIII. Servicii de transportare
IX. Realizarea diverselor materiale de constructie
X. Arenda utilajelor si mecanismelor (mica mecanizare).
Pe parcursul a şase decenii de activitate au fost construite o serie de obiecte care si astăzi
redau municipiului Chişinău un aspect arhitectural deosebit. Printre acestea enumerăm doar
cîteva: Complexul locativ cu 13-24 etaje din sect Botanica „Portile Orasului”; complexul locativ
cu 13-20 etaje din bd. Dacia, (sect. Botanica), bd. Moscova (sect. Rîşcani); Clădirea
Parlamentului; Clădirea Preşedinţiei RM; Clădirea „Moldtelecom”; Clădirea Ministerului
Agriculturii si Industriei Alimentare; Hotelul cu 22 etaje „Cosmos”; Hotelul cu 12 etaje „Zarea”;
Căminul „Romaniţa”; majoritatea blocurilor si complexelor locative multietajate din Chisinău; o
serie de obiecte de menire social-culturală: şcoli, grădiniţe, magazine, oficii, bănci.
Profesionalismul şi calificarea lucrătorilor, păstrarea tradiţiilor, precum şi
implementarea noilor tehnologii permit Societatii pe Acţiuni „Monolit” sa-şi consolideze poziţia
de lider in construcţia edificiilor din monolit şi să realizeze obiecte ce poartă amprenta şi semnul
calitaţii.[14]
Compania “Glorinal” proiecteaza si construieste atît locuinţe de elită, cît şi apartamente
accesibile tuturor. Spectrul de preţuri la locuinţele noastre este variat şi poate satisface
necesităţile clienţilor cu diferit nivel al veniturilor. Complexele comerciale si cele locative, cele
cu menire socio-culturală – toate poartă amprenta tendinţei noastre spre perfecţionare continuă.
Prezinta o structură organizatorică viabilă şi funcţionabilă. Este singura companie de pe piaţa
construcţiilor care deţine practic în totalitate, cele mai moderne tehnologii. Utilizeaza tehnologii
şi materiale germane, lucrările de izolare a acoperişului, termo şi hidroizolarea faţadelor,
podelelor, pereţilor si a altor elemente constructive se execută cu forţele proprii.
O trăsătură specific a campaniei ţine de deservirea ulterioară a blocurilor, după darea
acestora în exploatare. Particularitatea distinctivă a companiei este grija faţă de clienţi chiar şi
după darea în exploatare a locuinţelor. În anul 2008 Compania „Glorinal” a fost apreciată cu
distinsul titlu „Marca comercială a Anului”.[13]
Societatea pe actiuni „MOLDCONINVEST” este o companie de investitii si constructii si
a fost înregistrată la Camera Înregistrării de Stat pe lângă Ministerul Justitiei al Republicii
Moldova la 21 iulie 1995.
La etapa fondării o bună parte din subdiviziunile Companiei au activat în spatiul fostei
URSS: au fost construite în Tiumeni si Urengoi (Rusia) spatii locative si obiecte de menire
socială cu suprafata totala de peste 60000m2; în regiunea Moscovei – au fost construite case de
locuit si alte obiecte pentru dislocarea contingentului militar sovietic din Germania de Est cu
suprafată de peste 50000 m2.
În urma procesului de privatizare subdiviziunile Companiei au capătat independentă
financiară si au iesit din componenta Companiei. Colaborarea între fostele subdiviziuni si
Compania “Moldconinvest” SA actualmente se realizează în bază de contracte reciproc
avantajoase.
La etapa actuală, activând pe piata internă cât si cea externă (Romania, Ukraina, Rusia,
Bielarus), Compania dispune de urmatoarele genuri de activitate:
1. activitatea de proiectare pentru toate categoriile de constructii, urbanism si
inginerie, reconstructii, restaurări;
2. constructii de clădiri si constructii ingineresti si de tehnico - edilitare,
reconstructii, consolidări, restaurări;
3. importul si comercializarea preparatelor chimice si biologice pentru protectia
plantelor si a stimulatoarelor de crestere a plantelor.
Echipa Societătii este formată din ingineri si muncitori calificati, designeri, arhitecti,
economisti pregătiti de a veni oricând în ajutorul clientului, mentinând relatii de colaborare cu
peste 25 de firme specializate în domeniul constructiilor, spre căutarea noilor tehnologii în
domeniu cu menirea de a spori nivelul calitătii lucrărilor executate.
In ultimii 2 ani ai activitatii sale Compania a executat lucrari de constructii si reparatii la
urmatoarele obiective:
1. Constructia sediului Companiei de Constructii si Investitii "MOLDCONINVEST"
S.A. din str. Vasile Alexandri, 90.
 2. Reconstructia complexului Universitatii de Stat de Medicina si Farmacie
"N.Testemiteanu" din str. 31 august, 137 in Clinica Universitara de Asistenta Medicala Primara.
3. Reconstructia Centrului Consultativ Diagnostic a Asociatiei Medicale Teritoriale,
sectorul Buiucani, or. Chisinau.
4. Constructia bazinului, Baza de odihna pentru copii orfani "Alunelul"
5. Reconstructia blocului principal a Centrului National Stiintifico - practic de
Medicina Preventiva, or. Chisinau.
6. Reparatia Capitala a blocurilor de producere si amenajarea teritoriului Institului
National de Farmacie, or. Chisinau.
7. Reconstructia centrului Model Universitar de Pregatire a Medicilor de Familie,
or. Chisinau.
8. Reconstructia Gradinitei de Copii nr. 170 in Centru de cazare a Refugiatilor.
9. Reconstructia si amenajarea intrarii si fatadei principale a Combinatului
Poligrafic, or. Chisinau.
În final s-a decis că pentru executare tuturor lucrărilor şi pregătirea pentru darea în
exploatare a Liceului Tehnologic Privat “Hyperion” din or.Rezina să fie antrenată
“Moldconinvest” SA, alegerea s-a facut în urma cercetărilor si analizei lucrărilor de reconstructie
a obiectelor cu destinatie specială enumerate anterior, concluzionând că compania dată a
acumulat experientă în acest domeniu de lucrări si creste siguranta beneficiarul că se vor executa
exact lucrările planificate.[12]
Societatea pe actiuni “Basconslux” este una dintre cele mai mari interprinderi de
constructie ce a cistigat increderea multor cetateni ce nu regreta in prezent alegerea facuta. La fel
“Basconslux” isi desfasoara activitatea sa in domeniul constructiei pe teritoriul Romaniei.
Lucrarile acestor case sunt executate in conformitate cu legislatia Republicii Moldova, si la
standartele europene. La constructia complexelor locative sunt folosite tehnologii moderne.
Blocurile din aceste complexe au o structura de rezistenta formata din schelet de beton armat cu
umplutura din BCA (bloc din calcar autoclavizat) material importat din Romania, cu proprietatea
de a absorbi zgomotul si a respinge umezeala. Peretii secundari sunt construiti din caramida
natioanala si sunt prelucrati cu amestec uscat. Lucrarile au loc in 3 etape: prima etapa include
ciclul zero, lucrari de constructie si montarea doua etapa include lucrarile exterioare de finisare,
montarea instalatiilor pentru ferestre si balcoane de tip “termopan”, trasarea comunicatiilor,
montarea sistemului de incalzire, bransamentul apei reci si calde, montarea sistemului de
canalizare, bransamentul electric, conectarea la linia telefonica, acces la internet si la liniile de
legatura interioara, instalarea unei usi de intrare din metal imbricata cu lemn de producere
germana, lucrari interioare de finisare, prelucrarea peretilor cu amestec uscat (cu exceptia
bucatarii, bai si a viceului), instalarea aparatelor de evidenta a consumului (contoare) pentru gaz,
apa si energie electrica.[10]
În final s-a decis că pentru executare tuturor lucrărilor şi pregătirea pentru darea în
exploatare a Centrului comercial “Margo” din or.Chisinausă fie antrenată “Moldconinvest” SA,
alegerea s-a facut în urma cercetărilor si analizei lucrărilor de reconstructie a obiectelor cu
destinatie comerciala enumerate anterior, concluzionând că compania dată a acumulat experientă
în acest domeniu de lucrări si creste siguranta beneficiarul că se vor executa exact lucrările
planificate.
MEDIU INTERN
PUNCTE FORTE PUNCTE SLABE
1.relatii de parteneriat cu 25 firme specializate 1.salarii medii relativ mici fata de tarile vecine;
in constructii;
2. experientă în domeniu constructiilor de 22 2.Cheltuieli mici pentru promovare;
ani;
3.echipa este formată din ingineri si muncitori 3.Rata mare a personalului necalificat
calificati, designeri, arhitecti
MEDIU EXTERN
OPORTUNITATI RISCURI
1.R.Moldova pare o tara atractiva a pietii 1. Avantaje acordate firmelor straine
terenurilor;
2.investii mari din strainatate; 2.Concurenta mare intre spatiile din centre
comerciale;
3.Alegerea vasta de produse, magazine,
restaurante, oficii
 III. STRUCTURA FINANTARII

3.1 Descrierea surselor de finantare posibile

Activitatea de investitii necesita resurse financiare a caror formare este stimulate de
mecanismele economiei de piata si de pirghiile financiare, fiscale utilizate de catre stat.
In economia de piata, fiecare egent economic isi constituie fondul pentru investitii de sine
statator, tinzind sa utilizeze cit mai eficient sumele respective.
Sursele de finantare pot fi clasificate in diferite moduri. Dupa origine, sursele investitiilor
pot fi clasificate in surse proprii, surse atrase si surse imprumutate.

Sursele de finantare

Surse proprii Surse atrase

Surse
imprumutate
[Sursa: Intocmita de autor].

Figura 3.Clasificarea surselor de finantare.

Sursele proprii de formare a resurselor investiţionale includ:

1. Parte din profitul net căpătat în urma activităţii economice;
2. Amortismentul acumulat,care serveşte pentru finanţarea innoirii activelor fixe ajunse la
limita duratei de funcţionare la fel şi pentru necesităţile de dezvoltare – modernizare;
3. Poliţa de asigurare pentru acoperirea pierderilor legate de pierderea proprietăţii;
4. Investiţii financiare de lunga durată, efectuate anterior şi termenul cărora expiră în
perioada dată;
5. Reinvestirea sumei căpătată în urma vănzării unei părţi din fondurile fixe;
6. Parte din activele circulante imobilizate în investiţii.
Sursele atrase de formare a investiţiilor includ:
1. Emiterea şi vinzarea de acţiuni se foloseşte deseori pentru sporirea capitalului firmei;
2. Emitere certificatelor investiţionale (in cazul fondurilor de investiţii);
3. Alocaţii în fondul statutar din partea altor investitori;
4. Mijloace acordate de către stat pentru investiţii. Statula alocă fonduri pentru investiţii în
volume cît mai mici posibile asigurind cu resurse doar domeniile care sint absolute
 necesare, dar care nu pot face faţă concurenţei sau pe cele ce constituie monopolul
statului.
Sursele împrumutate de formare a resurselor investiţionale cuprind:
1. Împrumuturi bancare pe termen lung şi mijlociu se folosesc în cazul insuficienţei
mijloacelor proprii ale firmei. în funcţie de garanţiile care stau la baza lor, creditele
pentru investiţii pot fi:
2. Împrumuturi bancare pe baza garanţiilor materiale. Garanţiile se referă la capitalul sau
patrimonial firmei, în special la unele elemente ale activului imobilizat, care ar putea fi
transformate uşor în lichidităţi.
3. Credite ipotecare. Se ipotechează, de obicei, clădiri, terenuri, mijloace circulante cu o
convertire rapidă în lichidităţi.
4. Credite de tip cash- flow. Aceste credite nu sint garantate material. Singura garanţie o
constituie studiul de fezabilitate al afacerii.
Credite externe, care sint de mai multe categorii:
1. credite guvernamentale sau cu garanţie guvernamentală în spațele cărora stă un stat;
2. credite bancare, cind riscul este suportat de exclusiv de banci;
3. credite acordate de instituţii internaţionale - aceste credite se acordă pentru obiectivele
vitale din cadrul de restructurare, fără garanţii materiale;
4. emisie de obligaţiuni- este o formă clasică de finanţare a activităţii investiţionale;
5. împrumut fiscal investiţional acordat intreprinderilor de către stat în scopul stimulării
investiţiilo reale în anumite sectoare ale economiei;
6. leasing investiţional, un sistem special de finanţare a investiţiilor prin intermediul căruia
se inchiriază utilaje şi masini moderne, tehnică de calcul, mijloace de transport şi alte
bunuri mobiliare şi imobiliare de la unităţile specializate, în schimbul unei chirii.[5]

3.2. Analiza ofertelor creditelor bancare

Înainte de a selecta sursele de la care se vor lua împrumuturi pentru proiectul investițional
se analizează oferitele de credite de la diverse instituţii de creditare, pentru ca decizia luată în
acest sens să asigure un efect maxim în rezultatul realizării proiectului. Oferta de produse
bancare pentru investiţii este des întîlnită pe piaţa bancară din Republicii Moldova, aceasta
îmbrăcînd diverse forme cum sunt: creditul pentru investiţii, creditul pe termen mediu, finanţarea
investiţiilor prin diverse programe de finanţare (inclusiv granturi) etc.
Pentru analiza comparativă a ofertei de credite bancare pentru investiţii au fost utilizate
informaţii furnizate de următoarele bănci:
1. S.A. “FinComBank”;
 2. S.A. “Moldova Agroindbank”;
3. S.A. “MobiasBanca”;
4. S.A. “Energbank”;
5. S.A. “Victoriabank”;

BC “Victoriabank” SA oferă credite corporative cu următoarele rate ale dobânzii:

- 20.0% anual - pentru MDL;
- 8.5% anual - pentru USD;
- 8.5% anual - pentru EUR.

BC “EuroCreditBank” SA oferă credite persoanelor juridice pe termen de pînă la 5 ani,

cu următoarele rate ale dobânzii:

În valută străină rata dobânzii este de la 5,55 % anual (flotantă, în dependenţă de

termen). Comisionul pentru acordarea creditului este 1-2% din suma creditului acordat.
Comisionul de administrare este de pînă la 0.1% lunar din soldul creditului. Comision pentru
rambursarea anticipată (parțială sau integrală) a Creditului - pînă la 2% din suma Creditului
rambursată anticipat. Rambursarea creditului se efectuează conform graficului stabilit în
Contractul de credit. Gaj - imobil, utilaje, echipamente, active circulante, alte forme de asigurare
acceptate de Bancă.

În monedă națională rata dobânzii este de la 18% anual (flotantă). Comision pentru
acordarea creditului: pînă la 2% din suma creditului acordat. Comision pentru rambursarea
anticipată (parțială sau integrală) a Creditului - pînă la 2% din suma Creditului rambursată
anticipat. Rambursarea creditului se efectuează conform graficului stabilit în Contractul de
credit.Banca are dreptul să modifice în mod unilateral rata dobînzii pentru utilizarea Creditului,
în funcţie de evaluarea stării financiare a Debitorului, rata de refinanţare a BNM, rata inflaţiei şi
variaţiile de pe piaţa de credite.

BC “MobiasBanca” SA oferă credite persoanelor juridice în MDL, USD și EUR pe

termen de 18 luni pentru capitalul circulant şi cheltuieli curente și 60 luni pentru investiţii.
Valoarea creditului: de la 30 001 lei (sau echivalent) până la 70% din valoarea gajului. Perioadă
de graţie pentru finanţarea investiţiilor este de până la 12 luni. Astfel banca oferă credite cu
următoarele rate ale dobânzii:
- 18-22% anual - pentru MDL;
- 6,5-10% anual - pentru USD;
- 6,5-10% anual - pentru EUR.
 În analiza respectivă s-au urmărit aşa aspecte ca: documentaţia necesară pentru obţinerea
creditului, termenul creditului, suma maximă a creditului, garanţiile necesare, rata dobînzii.
Referitor la documentaţia necesară pentru obţinerea creditului reiese că toate băncile
prin documentaţiile solicitate urmăresc:
 o analiză a rentabilităţii activităţii desfăşurate de solicitantul creditului pentru investiţii;
 o asigurare pentru rentabilitatea proiectului de investiţii pe baza planului de afaceri şi a
studiului de fezabilitatea solicitat în acest sens;
 o asigurare pentru capacitatea de plată, aceasta va trebui să facă faţă la rambursarea
serviciului datoriei şi la cheltuielile de funcţionare pentru activitatea desfăşurată precum
şi cele aferente proiectului de investiţii, pe baza fluxului de încasări şi plăţi.
Referitor la durata de acordare în urma analizei datelor oferite de băncile respective, s-a putut
observa perioada de acordare este aceeaşi, diferenţa fiind în faptul că unele bănci, de exemplu
BC “Mobias” S.A. corelează durata de acordare a creditului cu dimensiunea şi complexitatea
proiectului, ciclul de producţie al întreprinderii, valorilor în mărfuri şi materiale propuse în
calitate de asigurare, ceea ce ar însemna o corelare a duratei creditului cu particularităţile
proiectului de investiţii.
Referitor la valoarea creditului din analiza datelor oferite de bănci reiese că toate băncile
solicită companiilor participarea cu resurse proprii la finanţarea proiectului de investiţii. În
privinţa garanţiilor necesare, din analiza comparată a datelor rezultă că se acceptă garanţii atît
reale (cu cele două forme, mobiliare şi imobiliare) cît şi personale. Principiul de prudenţă
bancară impune ca valoarea garanţiei să nu depăsească dublul valorii creditului acordat. Ceea ce
se poate remarca este faptul că băncile şi-au diversificat garanţiile pentru a-şi apropia serviciile
lor către nevoile de finanţare ale companiilor. Portofoliul de garanţii al oricărui client (format din
garanţii reale şi personale) trebuie să asigure banca împotriva riscului de insolvabilitate al
clienţilor săi.[12].
Referitor la dobandă, datele furnizate de bănci sunt reprezentate în tabelul de mai jos:
Tabelul 2.1. Băncile si ofertele dobânzilor bancare , lei
Institutia financiar-creditară Rata dobânzii
1. BC "FinComBank" S.A. 6.95%

2. BC "Moldova Agroindbank" 10%

S.A.

3. BC "MobiasBanca" S.A. 8.5%

 4. BC "Energbank" S.A. 7%-10%

5. BC "Victoriabank" S.A. 6-9.5%

[Sursa : Intocmita de autor in urma analizei]

3.3. Argumentarea selectării structurii finanţării şi determinarea costului

capitalului
Pentru finanţarea proiectului investitional analizat sursele proprii nu sunt suficiente si
este necesar de a apela la un credit bancar. Din costul total al proiectului care constituie
325 mii euro, beneficiarul poate asigura finantarea unui procent de 38.46%, iar diferenta de
61.54% trebuie acoperită din surse împrumutate.

Ponderea surselor

Surse proprii
38%
Surse imprumutate
62%

Figura 4. Structura de finantare a proiectului investitional.

[Sursa:Elaborata de autor.]
În calitate de resurse împrumutate întreprinderea va utiliza un credit bancar în valută, pe o
perioadă de 4 ani. În baza analizei ofertelor bancare s-a decis de a se apela la un credit bancar
oferit de BC “MobiasBanca” S.A. deoarece limita creditului se stabileşte conform valorii
activităţii, pentru care se acordă creditul, rentabilitatea conform business-planului, argumentarea
tehnico-economică activităţii, pentru care se acordă creditul, luând în consideraţie capacitatea
beneficiarului de a rambursa credit şi a achita rata dobânzii, deasemenea şi istoria creditară a
clientului.
 Determinarea costului capitalului
Rata de actualizare utilizată în evaluarea proiectului de investiţie este reprezentată de costul
mediu ponderat al capitalului antrenat în vederea finanţării lui. La baza structurii de finaţare a
proiectului dat stă soluţia mixtă, deaceea la stabilirea costului capitalului s-a utilizat media
ponderată dintre rata de rentabilitate a mijloacelor proprii şi rata dobânzii la creditul bancar.

𝐶𝐶 = 𝐶𝑐𝑝 ∗ 𝑊𝑐𝑝 + 𝐶𝑐î ∗ 𝑊𝑐î

unde : CC - costul capitalui, (%);

Ccp – costul capitalului propriu, (%);
Wcp- ponderea capitalului propriu din valoarea totală a investiţiei;
Cci – costul capitalului împrumutat, (%);
Wci –ponderea capitalului împrumutat din valoarea totală a investiţiei;
Costul capitalului împrumutat se situează la nivelul ratei dobânzii aferentă creditului
bancar de 8.5 %.
Costul capitalului propriu este reprezentat de rata de rentabilitate de 12% solicitată de
investitorul de capital propriu. În stabilirea acestei rate s-au avut în vedere cerinţele de
rentabilitate minime care trebuie îndeplinite de proiectul de investiţii.

Suma capitalui propriu (Ccp) se determină ca diferenţă dintre valoarea totală a investiţiei
(I) şi suma capitalului împrumutat (Ccî):
Cp=I- Ccî=325-200=125 (mii euro)
Avându-se în vedere aceste elemente poate fi calculat costul mediu ponderat al
capitalului antrenat în finanţarea proiectului analizat:
125 200
𝐶𝐶 = 325 ∗ 12% + 325 ∗ 8.5% = 9.8 %

Costul capitalului antrenat în realizarea proiectului dat va constitui 9.8 %.

 IV. EVALUAREA PROIECTULUI

4.1 Aprecierea datelor iniţiale

Aprecierea eficienţei proiectelor de investiţii se bazează pe folosirea unui sistem de
indicatori. Orice indicator de eficienţă folosit la evaluarea proiectelor de investiţii exprimă
rezultatul comparării costurilor şi avantajelor economice (eforturilor) asociate proiectelor
respective. O cerinţă a mediului de afaceri actual impune folosirea unui sistem cît mai complet al
indicatorilor de eficienţă actualizaţi.
Pentru o corectă evaluare a eficienţei economice a unui proiect, este nevoie, în primul
rînd, de identificarea completă şi corectă a tuturor parametrilor de efort şi de efect, apoi, în
funcţie de condiţiile concrete, se construiesc acele corelaţii care au relevanţa pentru factorii
decizionali.
Analiza proiectulse efectuiază pe o perioadă de 10 ani.
4.1. Aprecierea datelor iniţiale V.16
Nr. Indicatorul Valoarea
1 Investiţii necesare
2 LCM, euro/m2 150
3 Utilaj, mii euro 100
4 Suprafaţa totală, m2 1500
5 Structura investiţiilor
6 Mijloace împrumutate, mii euro 200
7 Costul capitalului, %
8 Mijloaceproprii 12
9 Mijloace imprumutate 8.5
10 Condiţiile creditării
11 Termenul, ani 4
12 Rambursarea în rate egale trimestrial
13 Capacitatea
14 Suprafaţa utilă, m2, inclusiv: 1300
15 et.1 500
16 et.2 500
17 et.3 300
18 Plata de arendă, euro/m2/lună, inclusiv:
19 et.1 20
 20 et.2 15
21 et.3 10
22 Utilizarea capacităţilor în
23 Primul an, % 80
24 anul 2, % 90
25 Norma uzurii pentru:
26 Mijloacele fixe pasive, % 4
27 Mijloacele fixe active, % 18
28 Rentabilitatea medie ramurală, % 40
29 Cota impozitului pe venit, % 15

Aprecierea eficienţei proiectelor de investiţii se bazează pe folosirea combinată a

metodelor tradiționale și a celor moderne care includ unui sistem de indicatori. Indicatorii fac
parte din instrumentul de bază folosit pentru măsurarea și analiza eficienței economice în cadrul
evaluării proiectelor de investiții. Analiza proiectului dat se efectuează pe o perioadă de 10 ani și
în baza indicatorilor cercetați se va stabili nivelul eficienței sale economice. Un indicator de
eficienţă folosit la evaluarea proiectelor de investiţii exprimă rezultatul comparării costurilor şi
avantajelor economice (eforturilor) asociate proiectelor respective.Pentru o corectă evaluare a
eficienţei economice a unui proiect, este nevoie, în primul rînd, de identificarea completă şi
corectă a tuturor parametrilor de efort şi de efect, apoi, în funcţie de condiţiile concrete, se
construiesc acele corelaţii care au relevanţa pentru factorii decizionali.
1. Volumul cheltuielilor investiționale (I): reprezintă suma dintre valoarea lucrărilor de
construcţii-montaj şi valoarea utilajelor. Valoarea lucrărilor de construcţii-montaj
reprezintă produsul dintre valoarea LCM pe metru pătrat şi suprafaţa totală a imobilului.

Costul total al lucrărilor de construcții montaj se determină:

𝑳𝑪𝑴 = 𝑳𝑪𝑴𝟏𝒎𝟐 ∙ 𝑺𝑻𝒖𝒕𝒊𝒍 (1).
𝐿𝐶𝑀 = 150 ∗ 1500 = 225 𝑚𝑖𝑖 𝑒𝑢𝑟𝑜
Unde:
LCM - costul total al lucrărilor de construcţii montaj, (euro)
LCM 1m2 - costul lucrărilor de construcţii-montaj pentru 1m2 de STutila ,euro/ m2

STutila - suprafata totală utilă, m2

Utilajul=150 mii euro

I=LCM+Iutilaj= 225 +100 = 325 mii euro (2).
Unde:
I- valoarea investiţiei, (mii euro)
LCM - costul total al lucrărilor de construcţii montaj, (euro)
Iutilaj - investiţii necesare pentru utilaj, (mii euro)
1. Rambursarea creditului: Suma creditului este de 1000 mii euro și ea este acordată pe o
perioadă de 5 ani cu rata dobânzii de 8.5 % anual.
Tabelul 4.2. Graficul rambursării creditului
Anul Trimestrul Suma Achitarea Dobinda Spre Spre
datoriei la sumei de achitare la achitare
finele baza finele anual, mii
perioadei perioadei euro
0 200000
1 1 187500 12500 4250 16750
2 175000 12500 3984 16484
65406
3 162500 12500 3719 16219
4 150000 12500 3453 15953
2 1 137500 12500 3188 15688
2 125000 12500 2922 15422
61157
3 112500 12500 2656 15156
4 100000 12500 2391 14891
3 1 87500 12500 2125 14625
2 75000 12500 1859 14359
56906
3 62500 12500 1594 14094
4 50000 12500 1328 13828
4 1 37500 12500 1063 13563
2 25000 12500 797 13297
52657
3 12500 12500 531 13031
4 0 12500 266 12766

Suma rambursării în fiecare trimestru reprezintă raportul dintre suma creditului şi

numărul de trimestre pe perioada cărora se acordă creditul :
200 mii euro
S= = 12500 euro (3).
4∗4
Dobânda se calculează ca 9 % din suma achitata la începutul fiecărui trimestru :
D1= 200000 *0.085/ 4=4250 euro
D2= 187500*0.085/ 4= 3984(mii euro)
 euro
euro
euro
Indicator

Utilizarea
VBP, euro

NFC, euro
VBE, euro

Uzura, euro
rambursare,

Impozitul pe
Venitul după
Rambursarea
imprumutului,

Profitul pînă la
capacițăților,%

NCF total, euro

Profitul net, euro
venit, euro (12%)
impozitare(20%),
acumulată.

73251 27000 46251 630 52558 131394 65406 196800 80 246000

A1
183405 27000 56405 7692 64097 160243 61157 221400 90 246000
A2

93561 27000 66561 9077 75638 189094 56906 246000 100 246000
A3
S2=12500+3984=16484 euro.
S1=12500+4250= 16750 euro

9557 27000 68057 9280 77337 193343 52657 246000 100 246000
A4

113592 27000 86592 11808 98400 246000 0 246000 100 246000

A5

1086926
145692 59100 86592 11808 98400 246000 0 246000 100 246000
A6

95592 9000 86592 11808 98400 246000 0 246000 100 246000

A7

95592 9000 86592 11808 98400 246000 0 246000 100 246000

A8

95592 9000 86592 11808 98400 246000 0 246000 100 246000

A9

95592 9000 86592 11808 98400 246000 0 246000 100 246000

A10
Suma rambursării creditului se calculează ca suma rambursării fără dobândă plus dobânda

Tabelul 4.3 Determinarea fluxului net de numerar

- Venitul brut potenţial (VBP) se determină ca suma produselor dintre capacitatea elevilor din
liceu (gimnaziu) şi plata pentru instriuire a elevilor din liceu (gimnaziu):
VBP =(S et.1*Pl.chirie 1+S et.2*Pl.chirie2+S et.3*Pl.chirie3) *12luni; (€/an) (4.1)
,unde: VBP - venitul brut potenţial;
S et-suprafata etajului ;
Pl.Chirie 1,2,3 – plata pentru chirie pentru fiecare etaj ;
VBP = (500*20+500*15+300*10)*12=246000 (€/an)
- Venitul brut efectiv (VBE) se determină ca produsul dintre venitul brut potențial (VBP)
și utilizarea capacităților.
În primul an, capacitățile se utilizează 80%, prin urmare:

VBE1 = 246000*0.8=196800 EUR

- Venitul după rambursare (VDR) se determină ca diferenţa dintre venitul brut efectiv

(VBE) şi suma rambursării creditului ( Scredit ):

VDR  VBE  Scredit

(4.2)
VDR1 = 196800-65406=131394 EUR
- Profitul pînă la impozitare (PB) reprezintă cota parte din venitul dupa rambursare
(VBR), ştiind că rentabilitatea medie ramurală (RMR) constituie 40%:
PB  VDR * RMR (4.3)
PB1 = 131394*0.40 EUR
- Impozitul pe venit (Iv) – reprezintă 12 % din prfitul pînă la impozitare (PB).

Ivi = PBi * 0,12 (4.4)

Iv1 = 52558*0.12=6307 EUR
- Profitul net (PN) se determină ca diferența dintre profitul brut (PB) și impozitul pe venit
(Iv).

PNi = PBi - Ivi (4.5)

PN1 = 52558-6307=46251 EUR
- Fluxul de numerar (NCF) se determină ca suma dintre profitul net (PN) și uzura anuală a
mijloacelor fixe.
NCFi = PNi + Uzura (4.6)
NCF1 =46251+27000=73251 EUR
 4.2 Determinarea indicatorilor eficienţei economice
Tabelul 4.4 Determinarea fluxului net de numerar actualizat
Perioada Investiţii, NCF, euro NCF Valoarea NCF
examinată euro postproiect coeficientului actualizat,
(Vl), euro de discontare euro
Anul 0 200000
Anul 1 73251 0.9107 66710
Anul 2 183405 0.8294 152116
Anul 3 93561 0.7554 70676
Anul 4 95057 0.6479 61587
Anul 5 113592 0.6266 71177
Anul 6 145692 0.5706 83132
Anul 7 95592 0.5197 49679
Anul 8 95592 0.4733 45244
Anul 9 95592 0.4311 41210
Anul 10 95592 94900 0.3926 75965
Total 717496
1. Determinăm valoarea netă actualizată totală
VNAT = NCF act. – I = 717496 – 325000 = 392496 euro.
- Coeficientului de discontare se determină cu ajutorul relației:
k=1/(1+r)i (4.7)
unde: r = 9.8 % (costul capitalului)
k1 = 1/(1+0,1)1 = 0.9095
- Fluxul de numerar actualizat (NCF’) se determină ca produsul dintre fluxul de numerar
și coef. de discontare:
NCF’ = NCF*k (4.8)
NCF1’ = 73251*0.9107=66710 EUR
- Valoarea netă actualizată totală (VNAT) caracterizează, în valoare absolută, aportul de
avantaj economic al proiectului de investiţii, care reprezintă diferenţa dintre suma investiţiilor
necesare exprimate în valoare actuală (I’) şi valoarea totală a “cash-flow”-ului total actualizat
(NCF’):
n m
VNAT   Ii '   CFj ' (4.8)
i 1 j 1

VNAT = - 325000+717496=392496 EUR

Obtinînd VNAT>0, deci proiectul dat are capacitatea:
1) de a rambursa pe perioada duratei de viață economică capitalul investit;

2) de a produce cash-flow în exces și de a asigura obținerea unui anumit volum de valoare

netă.
 - Termenul de recuperare static arată perioada de timp, din durata de funcţionare, în care
efortul investiţional se recuperează pe seama profitului obţinut. Se determină ca raport dintre
valoarea investiţiilor (I) şi valoarea medie a cash-flow-ului actulizat (N CF ’):

T = I/ N CF ’ (4.9)

T = 325000/(1086926/10) = 3.99 ani

- Termenul de recuperare actualizat al investițiilor prin actualizarea idicatorilor primari
în formă tabelară.

Tabelul 4.5 Determinarea termenului de recuperare actualizat

Indicator

Anul 10
Anul 0

Anul 1

Anul 2

Anul 3

Anul 4

Anul 5

Anul 6

Anul 8

Anul 9
Anul7
Investiile
-325000

NCF act.
152116
66710

70676

61587

71177

83132

49679

45244

41210

75965
Suma
-258290

-106174

180398

230077

275321

316531

392496
restanta la
-35498

26089

97266

finele
anului
Perioada 1 an 1 an 1 an 0.58 - - - - - -
de
recuperare
Termenul 3.58 sau 4 ani
de
recuperare

- Suma restantă la finele anului curent se determină prin diferența sumei restante pentru
anul precedent și fluxul de numera actualizat pentru anul curent.
Ex. Sr1 =I 0 – NCF’1= -325000+66710 = -258290 EUR
Astfel conform calulelor am obținut termenul de recuperare actualizat
T = 3.58 ani ;-35498/61587=0.58 ani;
- Indicele de profitabilitate caracterizează raportul dintre valoarea netă actualizată totală
(VNAT) şi fondurile de investiţii (I) care stau la baza proiectului de investiţii şi generează acel
volum de VNAT.
IP =VNAT / I + 1 (4.10)
IP = 392496/325000 + 1 = 2.20
 Obtinînd IP > 1, proiectul dat poate fi realizat cu succes și v-a avea o profitabilitate de
0.2207 EUR (22.07 centi) la fiecare euro investit.

- Rata internă de rentabilitate (RIR) reprezintă rata limită de actualizare, prntru care se
se anulează realizarea de VNAT la proiectul de investiţii. Altfel spus, RIR este acea rată de
actualizare, care face ca toată durata proiectului valoarea actuală a veniturilor provenite din
vînzarea produselor şi să fie agală cu suma costurilor totale de investiţii şi de exploatare
actualizate.

VNAT ()
RIR  amin  (amax  amin )* , (4.11)
VNAT ()  VNAT ()
Tabelul 4.6 Determinarea (VNAT) la diferite rate de actualizare
Perioada
exeminată NCF, euro a = 14% VNAT(14%) a = 19% VNAT (19%)
Anul 0 -325000 1 -325000 1 -325000
Anul 1 73251 0.8771 64248 0.8403 61553
Anul 2 183405 0.7694 141112 0.7061 129502
Anul 3 93561 0.6749 63144 0.5934 55519
Anul 4 95057 0.5921 56283 0.4986 47395
Anul 5 113592 0.5193 58988 0.4190 47595
Anul 6 145692 0.4556 66377 0.3521 33658
Anul 7 95592 0.3996 38199 0.2959 28286
Anul 8 95592 0.3505 33505 0.2486 23764
Anul 9 95592 0.3075 29395 0.2089 19969
Anul 10 95592 0.2647 25781 0.1756 16786
Total 761926 252032 139027

Perioada NCF,euro a=24% VNAT A=28% VNAT

examinata
Anul 0 -325000 1 -325000 1 -325000
Anul 1 73251 0.8064 59070 0.7812 57224
Anul 2 183405 0.6503 119268 0.6103 111932
Anul 3 93561 0.5244 49063 0.4768 44610
Anul 4 95057 0.4229 40200 0.3725 35409
Anul 5 113592 0.3411 38746 0.2910 33055
Anul 6 145692 0.2750 40065 0.2273 33116
Anul 7 95592 0.2218 21202 0.1776 16977
Anul 8 95592 0.1789 17101 0.1387 13259
Anul 9 95592 0.1442 13784 0.1084 10362
Anul 10 95592 0.1163 11117 0.0847 8030
Total 761926 84616 -18250

𝑉𝑁𝐴𝑇(+) 84616
RIR = rmin + (rmax-rmin)* =24+(28-24) )* =27.29%
𝑉𝑁𝐴𝑇(+)+𝑉𝑁𝐴𝑇(−) 84616+18250
 4.3.Analiza rezultatelor căpătate
Se va face o analiză a valorilor obținute ale indicatorilor eficienței investiției și se va
stabili corespunderea lor condițiilor necesare.
Indicatorii cercetați sunt:
 Valoarea netă actualizată totală (VNAT);
 Indicele de profitabilitate (IP);
 Termenul de recuperare a investițiilor (T);
 Rata internă de rentabilitate (RIR);

Tabelul 4.7. Indicatorii eficientéi investiției

Nr. indicator Denumirea indicatorului Condiția eficienței Mărimea calculată
Valoarea netă actualizată
1 VNAT > 0 392496>0
totală (VNAT), mii euro
2 Indicele de profitabiliate (IP) IP > 1 2.20 > 1
Termenul de recuperare a
3 Trecup <10 ani 3ani si 58 zile < 10
investiției, ani
Rata internă de rentabilitate
4 RIR > CC 27.29 > 10
(RIR), %

Valoarea pozitivă a VNAT de 392496 euro și valoarea supraunitară a indicelui de

profitabilitate de 2.20 demonstrează că proiectul investițional cercetat este eficient.
Valoarea indicelui de profitabilitate de 2.20 indică că la 1 leu investit se va căpăta 0,40
lei, ceea ce reprezintă profitul investitorului.
Termenul de recuperare a investiției prezintă faptul că recuperarea investițiilor se va
realiza intr-o perioadă de 3 ani si 58 zile.

Valoarea estimată a ratei interne de rentabilitate de 27.29 % este superioară limitei

minime acceptată de investitori (9.8 %).
 CONCLUZII
Aceasta lucrare s-a bazat pe o analiza dinamica a eficientei unui proiect investitional si
anume consturctia unui centru comercial, scopul principal fiind de a demonstra faptul ca,
realizarea acestui proect investitional, ar putea avea succes, tinind cont de situatia nestabila din
sectorul economic si politic al Republicii Moldova, cu atit mai mult in aceasta perioda
dezichelibrata atragind atentia si asupra a diferitor riscuri investitionale posibile ale proiectului.
Indicatorii de eficienta determinati respecta conditiile necesare, asigurind un grad inalt de
eficienta.

În final pot spune, că segmentul de piaţă spre care s-a orientat proiectul investiţional dat,
necesită investiţii atît din partea statului, cît și din partea agenților economici, de aceea așa un
proiect de construcție a unui centru cmercial se recomandă a fi executat deoareace va aduce
beneficii atît pentru agentul economic cît și pentru societate în întregime. Însă totuși nu trebuie
de uitat că o mare importanță o are regiunea și locul amplasarii centrului comerial, de altfel
utilizarea capacităților acesteia nu va fi maximal cum a fost prognozat în proiect.
 BIBLIOGRAFIE
1. Planul de Dezvoltare Institutionala (PDI) al Ministerului Educatiei si Tineretului, 2009-
2011
2. Albu Svetlana, Capsîz Valeriu, Albu Ion, „Eficienţa investiţiilor: curs universitar”,
Chişinău, 2005.
3. Buzu Olga, Matcov Angela, „Evaluarea bunurilor imobiliare: teorie şi practică”,
Chişinău, 2003.
4. Strategia nationala - Educatie pentru toti, 2004-2015
5. Usturoi Liubov, Albu Svetlana, „Development: dezvoltarea imobilului”, Chişinău, 2009.
6. Legea învăţămîntului nr.547 din 21.07.95, Monitorul Oficial al R.Moldova nr.62-63/692
din 09.11.1995;
7. NCM L.01.07-2005 „Regulament privind fundamentarea proiectelor investiţionale în
constrcuţii”;
8. NCM C 01.03.2000 „ Construcţii Civile. Proiectarea construcţiilor pentru şcoli de
învăţămînt general”;

9. Strategia nationala - Educatie pentru toti, 2004-2015

10. Manole Ion, „Managementul investiţiilor: Lucrări practice”, Dacia, 2000.

11. Vasilescu Ion, „Invstiţii”, Bucureşti, 2000.

12. Piata imobilului comercial;

http://imobil.venetos.md/articles/piata-imobilului-comercial, [Accesat la data de :25.11.2017]

13. Piata imobiliara;

https://www.perfectimobil.md/apartamente>, [Accesat la data de 25.11.2017]

14. Sursele de creditare;

http://www.bancamea.md/loans , [Accesat la data de 25.11.2017].

15.Clasificare centre comerciale;

https://ro.wikipedia.org/wiki/Centru_comercial [Accesat la data de 25.11.2017].

 ANEXE

Anexa 1: Reprezentarea amplasarii centrului comercial “Margo”

Anexa 2: Sumele și ratele creditelor acordate de banci