02 - SERVITUTI URBANISTICE

SERVITUTILE URBANISTICE SUNT GENERATE DE SARCINILE

SERVITUȚI PRIVIND
URBANISTICE • protectia mediului,
• protectia ordinii publice,
• asigurarea igienei si a sanatatii publice,
• protectia mediului social, siguranta nationala,
• asigurarea bunei vecinatati,
• protectia patrimoniului natural si cultural, precum si de
• drepturile cetatenilor
care trebuie sa fie garantate de administratia publica, prin
activitatile de urbanism si amenajare a teritoriului
• SERVITUTEA URBANISTICA este o sarcina asupra unui imobil
care diminueaza drepturile proprietarului acestuia, fie pentru
uzul si utilitatea unuia sau mai multor imobile, fie pentru
interesul si utilitatea publica.

• un singur imobil poate fi supus în acelasi timp mai multor

servituti urbanistice

• SERVITUTILE URBANISTICE sunt stabilite prin lege si sunt

precizate în documentatiile de urbanism si în regulamentele
locale de urbanism aferente acestora, aprobate conform legii
pentru teritoriul reglementat
1. SERVITUTEA NON AEDIFICANDI
2. SERVITUTEA ZONIFICARILOR URBANISTICE
3. SERVITUTEA TERITORIULUI EXTRAVILAN SI INTRAVILAN
4. SERVITUTEA DENSITATII DE CONSTRUIRE SI SERVITUTEA NON ALTIUS TOLLENDI
5. SERVITUTILE PENTRU PROTECTIA MEDIULUI ÎN SPIRITUL DEZVOLTARII DURABILE
6. SERVITUTILE PENTRU PROTECTIA MONUMENTELOR ISTORICE, PATRIMONIULUI
ARHEOLOGIC, ETNOGRAFIC, ARHITECTURAL, URBANISTIC, NATURAL SI
PEISAGISTIC
7. SERVITUTILE PENTRU APARAREA DE CALAMITATI NATURALE SI DE ACCIDENTE
TEHNOLOGICE
8. SERVITUTILE PENTRU PROTECTIA LOCUIRII, A BUNEI VECINATATI SI A MEDIULUI
SOCIAL
9. SERVITUTILE PENTRU ASIGURAREA SERVICIILOR PUBLICE COMUNITARE
10. SERVITUTILE PENTRU ASIGURAREA CIRCULATIEI PUBLICE SI APARAREA
DOMENIULUI PUBLIC
 • SERVITUTEA NON AEDIFICANDI –
SERVITUTEA NON RESTRICTIA/INTERDICTIA DE CONSTRUIRE, într-o
AEDIFICANDI
anumita suprafata, a unor anumite constructii

• pot face exceptie de la interdictia de construire, dupa

caz, anumite constructii: lucrari de infrastructuri de
transport, lucrari hidrotehnice, lucrari de
îmbunatatire a stabilitatii sau calitatii terenurilor

• restrictia de construire poate fi ridicata odata cu

încetarea cauzei care a determinat stabilirea ei
 SERVITUTEA NON AEDIFICANDI sine die poate fi stabilita pentru unul din
INTERDICTIA DE urmatoarele motive:

CONSTRUIRE
– RISCURI NATURALE PREVIZIBILE: inundatii, alunecari de teren, avalanse,
- DEFINITIVA - albii torentiale, caderi de stânci, conditii improprii de fundare, vânturi
puternice frecvente, zone situate în vecinatatea zonelor carstice, zone
insalubre;

– RISCURI TEHNOLOGICE GRAVE: zone situate în vecinatatea exploatarilor

subterane, zone cu pericol de contaminare chimica, biologica,
radioactiva, de explozie, de incendii;

– PROTEJAREA STRICTA A MONUMENTELOR istorice, patrimoniului

arheologic, etnografic, arhitectural, urbanistic, natural sau a
patrimoniului peisagistic;

– APARAREA TARII, ORDINEA PUBLICA, SIGURANTA NATIONALA;

– ALTE MOTIVE STABILITE PRIN LEGE.

 • SERVITUTEA NON AEDIFICANDI ad-hoc poate fi stabilita pentru unul din
RESTRICTIA DE urmatoarele motive:
CONSTRUIRE
- TEMPORARA - – NECESITATEA ELABORARII UNEI DOCUMENTATII DE URBANISM în vederea
stabilirii regulilor de construire aplicabile în zona respectiva;

– NECESITATEA EXECUTARII UNOR CERCETARI ARHEOLOGICE SAU A UNOR

LUCRARI DE PROTEJARE A MONUMENTELOR ISTORICE;

– NECESITATEA EXECUTARII ALTOR LUCRARI DE UTILITATE PUBLICA;

– NECESITATEA ADOPTARII UNUI PLAN DE MANAGEMENT PENTRU O ARIE

NATURALA PROTEJATA;

– STABILIREA UNEI ZONE DE PROTECTIE DE ORICE NATURA;

– ALTE MOTIVE STABILITE PRIN LEGE.
SERVITUTEA • documentatiile de amenajarea teritoriului si de urbanism si
regulamentele de urbanism aferente acestora cuprind
ZONIFICARILOR
reglementarea zonificarilor urbanistice ale teritoriului, prin
URBANISTICE
stabilirea diferentiata a unor zone caracteristice, cu precizarea
activitatilor umane care se pot desfasura si a celor care nu se pot
desfasura, în conformitate cu caen, a destinatiilor permise si
interzise ale constructiilor în aceste zone.

• zonificarile urbanistice pot fi functionale sau protective.

• zonificarea functionala a teritoriului distinge destinatiile dominante

ale imobilelor în teritoriul reglementat.
• zonificarea functionala se suprapune altor zonificari
protective, cum sunt:
– zonificare dupa gradul de protectie al teritoriului (zone protejate
naturale, construite sau peisagere, zone de protectie a
infrastructurilor),
– zonificare dupa caracteristicile teritoriului (unitati teritoriale de
referinta).

• fiecare imobil se gaseste într-una sau în mai multe zone

rezultate în baza zonificarii urbanistice, pentru care s-au
precizat activitatile umane si destinatiile constructiilor,
permise sau interzise

• servitutile precizate în urma acestor zonificari se

cumuleaza
 • teritoriul unei unitati administrativ-teritoriale de baza se împarte în teritoriul
extravilan si teritoriul intravilan;
SERVITUTEA
TERITORIULUI
• stabilirea limitei acestor teritorii se realizeaza prin planul urbanistic general
EXTRAVILAN SI al unitatii administrativ-teritoriale respective
INTRAVILAN
• diferentierea teritoriului se refera la conditiile diferite pentru imobilele
facând parte din teritoriul extravilan, respectiv intravilan:
– utilizarea terenului este diferita: în teritoriul extravilan predomina
folosintele agricole si silvice, în intravilan predomina locuirea si
activitatile umane din sectoarele secundar si tertiar;
– sistemul de impozite si taxe este diferit;
– construirea se face dupa reguli diferite;
– serviciile publice se organizeaza în special în teritoriul intravilan
SERVITUTEA • documentatiile de urbanism si regulamentele locale aferente stabilesc
DENSITATII DE densitatea maxima a construirii si modurile permise de obtinere a acestei
densitati în întreg teritoriul reglementat, în functie de traditia localitatii, de
CONSTRUIRE
caracteristicile teritoriului respectiv si de zonificarile urbanistice.

• stabilirea dimensiunilor minime pe care le poate avea o parcela pentru ca sa

poata suporta constructii, adica sa fie construibila, se face în mod diferit în
teritoriul reglementat, în functie de traditia localitatii, de caracteristicile
teritoriului respectiv si de zonificarile urbanistice;

• dimensiunile minime prescrise sunt: lungimea aliniamentului parcelei,

adâncimea parcelei, adica lungimea perpendiculara pe aliniament si suprafata
parcelei.
 PARCELĂRI ÎN CONFORMITATE CU R.G.U.
– parcele minime şi construibilul –

S=150 mp.
S=200 mp. S=200 mp.

18,75 m. 16,67 m. 16,67 m.

8,0 m. 12,00 m. 12,00 m.

 • stabilirea înaltimii maxime a cladirilor se face în mod diferit în teritoriul

SERVITUTEA NON reglementat, în functie de traditia localitatii, de caracteristicile teritoriului

ALTIUS TOLLENDI respectiv, de constructiile existente în vecinatate si de zonificarile urbanistice

• stabilirea distantelor minime dintre rândurile paralele de cladiri spre

aliniament si spre limitele posterioare ale parcelelor, stabilirea distantelor
minime dintre cladiri separate situate pe aceeasi parcela, stabilirea
distantelor minime dintre cladirile construite pe parcele învecinate, în
vederea asigurarii însoririi fatadelor si ventilatiei naturale în zonele construite
se face în functie de traditia localitatii, de caracteristicile teritoriului
respectiv, de înaltimea cladirilor si de regulamentele în vigoare privind
sanatatea populatiei si igiena locuirii.
• stabilirea plafonului de densitate a construirii se face prin precizarea
indicilor urbanistici maximi POT si CUT care trebuie respectati de fiecare
parcela în parte.

• POT – procent de ocupare a terenului

POT = suprafata construita la sol/suprafata terenului x 100

• CUT – coeficientul de utilizare a terenului

CUT = suprafata construita desfasurata / suprafata terenului

 • protectia si mentinerea suprafetelor destinate folosintelor agricole, a
SERVITUTILE terenurilor împadurite, a terenurilor cu vegetatie spontana, a pajistilor, a
PENTRU PROTECTIA zonelor montane, a stâncariilor si a zonelor umede.
MEDIULUI ÎN
SPIRITUL • stabilirea suprafetei totale de spatii plantate publice si semi-publice din
teritoriul intravilan al fiecarei localitati, în raport cu
DEZVOLTARII
– clima locului,
DURABILE
– numarul si ocupatia locuitorilor acesteia,
– precizarea amplasamentului si suprafetei fiecarui spatiu plantat în
parte,
– interzicerea diminuarii spatiilor publice plantate, a pepinierelor, a
bazelor sportive, a plantatiilor de protectie a infrastructurii.
• stabilirea indicelui minim de spatiu plantat pe teren natural, fara subsol
construit – psp – care trebuie respectat pe fiecare parcela în parte, în functie
de zonificarea urbanistica si de densitatea construirii

• asigurarea primatului avizului initial de mediu asupra elaborarii

documentatiilor de urbanism ulterioare si asupra eliberarii autorizatiilor de
construire si de functionare.

• modul de folosire a suprafetelor si volumelor de apa, stabilirea zonelor de

plaja si îmbaiere, a zonelor din suprafetele de apa în care este permisa
desfasurarea sporturilor nautice
• stabilirea zonelor de protectie ale apelor curgatoare si statatoare si ale
litoralului marii negre, pentru limitarea folosirii terenurilor în zonele de
protectie, pentru accesul la maluri în scopul executarii si întretinerii lucrarilor
de aparare ale acestora, pentru accesul la apa al publicului.

• reglementari pentru deversarile în ape de suprafata si subterane, pentru

protectia apelor subterane si, în special, a celor cu calitati terapeutice.

• protectia solurilor productive si refacerea solurilor degradate de cauze

naturale sau antropice, asigurarea scurgerii apelor pe suprafata terenurilor,
limtarea efectelor torentilor si realizarea lucrarilor de diminuare a riscului
alunecarii terenurilor
• protectia în interes public a resurselor subsolului si a fenomenelor carstice.

• modul de exploatare a padurilor si reglementarea taierii arborilor,

amenajarea perdelelor de protectie, amenajarea plantatiilor pe malurile
râurilor, lacurilor si pe tarmurile marii, amenajarea plantatiilor de aliniament
de-a lungul drumurilor publice.

• delimitarea zonelor unde este permisa exploatarea la suprafata a resurselor,

stabilirea masurilor de protectie în interes public a peisajului în perioadele
de functionare a carierelor si a masurilor de refacere a peisajului dupa
închiderea activitatii de exploatare.
• stabilirea ariilor naturale protejate, a habitatelor si a speciilor si
exemplarelor de flora si fauna ocrotite: delimitarea ariilor, activitatile umane
permise, modul de construire, accesul oamenilor în zonele protejate.

• protectia animalelor si asigurarea circulatiei protejate a acestora în zonele

strabatute de infrastructurile de transport.
• protectia si îmbunatatirea peisajului natural:
– delimitarea zonelor cu calitati peisagistice protejate în interes public,
– delimitarea zonelor de peisaj cultural,
– reglementarea accesului în interiorul zonelor pentru activitati curente si
pentru vizitare,
– reglementarea interventiilor umane care sa pastreze echilibrul dintre
elementele protejate si elementele antropice,
– reglementarea construirii si a circulatiei în zona,
– prevederea modului de plantare si de exploatare a plantatiilor

• pastrarea calitatii factorilor climatici si terapeutici ai unor zone si asigurarea

locuirii temporare în aceste zone a persoanelor autohtone
 • stabilirea zonelor protejate în interes public pentru calitatile istorice,
artistice, religioase, etnografice, memoriale s.a.:
SERVITUTI PENTRU
– delimitarea zonelor construite protejate;
PROTECTIA
– reglementarea accesului în zona;
MONUMENTELOR
– reglementarea construirii, a activitatilor umane si a circulatiei în zona;
ISTORICE,
– protejarea monumentelor istorice si a elementelor patrimoniului
PATRIMONIULUI
industrial;
ARHEOLOGIC,
– îmbunatatirea vederilor si plantatiilor;
ETNOGRAFIC,
– conformarea cladirilor si stabilirea culorilor si finisajelor acestora;
ARHITECTURAL, – amenajarea traseelor de vizitare, de spectacole si de odihna;
NATURAL SI – amplasarea si realizarea elementelor de signalectica si de reclama
PEISAGISTIC
 • stabilirea zonelor expuse la riscuri naturale previzibile – caderi de stânci,
SERVITUTI PENTRU alunecari de teren, avalanse s.a., – si interzicerea construirii în aceste zone;
APARAREA DE fac exceptie lucrarile de aparare împotriva riscurilor si lucrarile de
CALAMITATI infrastructura protejate împotriva riscurilor.

NATURALE SI DE
• stabilirea terenurilor supuse inundarii în mod natural si interzicerea
ACCIDENTE
construirii în albiile majore ale apelor curgatoare si în vaile torentiale; fac
TEHNOLOGICE exceptie lucrarile de aparare împotriva inundatiilor si lucrarile de
infrastructura.

• stabilirea zonelor expuse la pericolul de eroziune a malurilor si interzicerea

construirii în aceste zone; fac exceptie lucrarile de aparare împotriva eroziunii
care sunt admise din punct de vedere al dezvoltarii durabile
• reglementari pentru modul de construire si de utilizare a terenurilor în
zonele situate deasupra exploatarilor subterane, pentru masurile de evitare
a accidentelor la suprafata solului cauzate de exploatarile subterane, pentru
despagubirea proprietarilor care sunt prejudiciati de exploatari si de
accidente.

• reglementari pentru dimensiunile si adâncimea maxima ale subsolurilor

cladirilor, în functie de adâncimea apelor subterane si pentru lucrarile care
afecteaza apele freatice.

• reglementari pentru apararea constructiilor împotriva incendiilor, în functie

de destinatia constructiilor: materiale de constructie, distantele dintre cladiri,
accesul pompierilor pe parcele, dimensiunile maxime ale cladirilor,
organizarea interioara a cladirilor
• diminuarea pâna la eliminare a efectelor periculoase asupra localitatilor
produse de circulatia rutiera, feroviara, aeriana, navala, precum si a efectelor
aglomeratiilor umane asupra infrastructurilor de circulatie.

• reglementari privind amplasarea terenurilor utilizate pentru cresterea

animalelor si a pasarilor domestice pentru carne, lapte si oua, asigurarea
terenurile de pasune, asigurarea circulatiei turmelor de animale, protejarea
animalelor împotriva bolilor specifice, protejarea colectivitatilor umane
împotriva nocivitatilor produse de cresterea animalelor si a pasarilor
domestice.

• reglementari generate de riscurile din lucrarile hidrotehnice existente,

pentru interzicerea lucrarilor hidrotehnice care pot periclita asezarile umane
si pentru asigurarea scurgerii nestânjenite a apelor meteorice pe suprafata
terenurilor.
 • interzicerea locuirii si a realizarii de constructii în zone fara lucrari edilitare,
SERVITUTI PENTRU desfiintarea constructiilor nocive, abandonate sau construite în mod ilegal.
PROTECTIA LOCUIRII,
A BUNEI VECINATATI • autorizarea asezarii temporare, în zone cu lucrari edilitare adecvate, a unor
SI A MEDIULUI persoane care au nevoie de adapost.
SOCIAL
• autorizarea locuirii temporare în statiuni turistice, campinguri, cabane s.a.,
în constructii care corespund standardelor specifice acestor amenajari.

• modul de utilizare a domeniului public, elementele de constructie si

infrastructura, plantatiile, mobilierul stradal, iluminatul public stabilite de
administratia publica trebuie sa aduca avantajele cele mai mari si prejudiciile
cele mai mici locuitorilor si proprietarilor imobilelor
• construirea pe o parcela trebuie sa tina cont de cladirile care exista pe
parcelele vecine, dupa urmatoarele reguli:

– cladirea care se construieste pe o parcela va avea o fatada paralela cu limita de

proprietate daca pe parcela cu care se învecineaza prin aceasta limita exista o
cladire în aceeasi situatie.
– cladirea care se construieste pe o parcela va avea un calcan, adica perete pe limita
de proprietate, daca pe parcela cu care se învecineaza prin aceasta limita exista o
cladire în aceeasi situatie; lungimea maxima a calcanului se stabileste prin
regulamentul local de urbanism.
– exceptie de la aceste reguli se stabilesc prin regulamentul local de urbanism.

• stabilirea relatiilor juridice în situatiile în care proprietarul terenului este

primaria si proprietarul locuintei este o persoana privata
 • asigurarea infrastructurilor de alimentare cu apa, canalizare a
apelor uzate menajere, energie electrica, încalzire, telefonie, catv si
SERVITUTI PENTRU colectarea deseurilor menajere sunt obligatia administratiei publice
locale. servitutile pe care le impun diferitele tipuri de alimentari
ASIGURAREA sunt impuse parcelelor deservite.
SERVICIILOR
COMUNITARE • documentatiile de urbanism trebuie sa contina reglementari de
construire si de folosire a terenurilor pentru asigurarea protectiei
retelelor subterane si aeriene, protectiei instalatiilor vitale si
protectiei oamenilor fata de pericolele generate de aceste retele si
instalatii.

• documentatiile de urbanism trebuie sa prevada amplasarea

depozitelor de deseuri menajere si industriale, a instalatilor de
neutralizare a deseurilor, a carierelor, a haldelor de steril, a
deseurilor radioactive, a iazurilor de namol industrial si sa
stabileasca zonele cu restrictii de acces al oamenilor cauzate de
toate aceste folosinte periculoase
SERVITUTI PENTRU • administratia publica locala are dreptul sa organizeze si sa
sistematizeze circulatia publica terestra, subterana si, dupa caz sa
ASIGURAREA creeze facilitati pentru desfasurarea circulatiei aeriene si nautice
CIRCULATIEI
PUBLICE SI • administratia publica locala stabileste conditii specifice pentru
APARAREA – parcarea pe fiecare parcela în parte a unui numar de
DOMENIULUI autovehicule stabilit prin studiile de specialitate si de
PUBLIC destinatiile functionale si suprafetele desfasurate ale
constructiilor edificate pe aceasta
– accesibilitatea pe fiecare parcela
– stabilesc folosintele publice pe parcele private: servituti de
trecere a pietonilor pe alei, poteci, sau prin ganguri, portice;
servituti de trecere pentru circulatia mecanica; servituti de
trecere pentru animale domestice; extinderea domeniului
public prin amenajarea de strazi, intersectii, piete de circulatie
sau prin amplificarea celor existente
• vederea din domeniul public a volumelor cladirilor de pe o parcela
este de interes public. documentatiile de urbanism stabilesc:
– alinierea cladirilor, adica distanta obligatorie sau distanta minima
obligatorie dintre aliniamentul parcelei si planul vertical al fatadei
cladirii;
– numarul maxim de cladiri de pe o parcela;
– modul de amplasare pe parcela a cladirilor, în raport cu traditia locala
si cu fatadele, respectiv calcanele, cladirilor de pe parcelele vecine;
– distantele minime dintre cladirile de pe o parcela si limitele acesteia;
– racordarea aliniamentelor cladirilor în cazul în care parcela are doua
aliniamente adiacente;
– modul de utilizare a spatiului de pe parcela situat între aliniament si
fatada cladirii;
– formele generale ale volumelor cladirilor, inclusiv formele
acoperisurilor;
– înaltimea maxima a cladirilor , calculata astfel încât sa se asigure
însorirea fatadelor cladirilor de pe parcelele vecine sau de pe parcelele
situate pe cealalta parte a strazii;.
• vederea din domeniul public a fatadelor cladirilor de pe o parcela
este de interes public. documentatiile de urbanism stabilesc, în
acord cu traditia locala, urmatoarele elemente de arhitectura:
– formele fatadei si posibilitatile de executare a unor elemente de
constructie situate în afara planului fatadei – balcoane, bovindouri,
cornise, stresini;
– procentul suprafetelor vitrate din suprafata totala a fatadei;
– materialele de finisaj si culorile acestora;
– amplasarea pe fatade, pe acoperisurile cladirilor sau pe parcela a unor
elemente de reclama – firme, vitrine, reclame, semnale luminoase;
– iluminarea decorativa a fatadelor;
– amplasarea pe fatadele cladirilor a elementelor de semnalizare
necesare circulatiei si informarii publice;
– amplasarea pe fatadele cladirilor a unor corpuri pentru iluminatul
public
– amplasarea pe fatadele cladirilor a unor retele publice aeriene
• limita unei parcele catre domeniul public se numeste aliniamentul parcelei;
elementul care separa parcela de domeniul public se amplaseaza în totalitate
pe parcela respectiva, însa vederea lui este de interes public. documentatiile
de urbanism stabilesc:
– natura elementului – gard viu sau împrejmuire construita;
– înaltimea minima si maxima;
– elemente de arhitectura, pozitia acceselor din domeniul public pe
parcela;
– pozitia racordurilor la retelele publice subterane sau aeriene si pozitia
contoarelor respective;