CURS 13

În ceea ce privește capacitatea de a încheia contractul, pot să apară anumite probleme

din corelarea art.1784 (3), care spune că dacă legea nu dispune altfel, locațiunile încheiate de
persoanele care potrivit legii nu pot face decât acte de administrare nu vor depăși 5 ani. De aici, ar
părea că până la 5 ani ca și durată, contractul de închiriere încheiat de locator pare un act de
administrare și de la 5 ani în sus pare un act de dispoziție. Dacă însă ne uităm la regulite generale,
art.641 (4), unde spune că ,,orice acte juridice de dispoziție cu privire la bunul comun, actele de
folosinţă cu titlu gratuit, cesiunile de venituri imobiliare şi locaţiunile încheiate pe termen mai
mare de 3 ani, precum şi actele care urmăresc exclusiv înfrumuseţarea bunului nu se pot încheia
decât cu acordul tuturor coproprietarilor. Orice act juridic cu titlu gratuit va fi considerat act de
dispoziţie” – acest text sugerează că locațiunea încheiată pe un interval mai mare de 3 ani este un
act de dispoziție, în timp ce din 1784 doar ceea depășește 5 ani este act de dispoziție. Aceasta
dilemă a existat și sub VCC. Am putea oarecum merge pe ideea că capacitatea ar putea fi privită,
ca act de administrare, până la 5 ani, ca necesitând capacitatea cerută pentru actele de administrare
însă dacă este vorba de un bun aflat în coproprietate, să fie vorba de 3 ani.

În ceea ce privește incapacitățile, sunt aplicabile art. 1654, 1655,1656 din materia
contractului de vânzare.

Chiria, din art.1780, poate consta într-o sumă de bani sau în orice alte bunuri sau prestații.
Spre deosebire de vânzare, unde prețul trebuie să fie stabilit în bani, chiria poate fi stabilită și în
alte prestații. În ceea ce privește cerințele în ceea ce privește prețul, trebuie respectate cerințele de
la vânzare, respectiv chiria trebuie să fie reală, serioasă, determinată sau determinabilă (1780 (2)).
Faptul că am un preț stabilit pentru folosința bunului face ca contractul de locațiune să nu
se confunde cu contractul de comodat, acesta fiind un contract cu titlu gratuit – deci se asigură
folosința gratuită a bunului în timp ce în cazul locațiunii se asigură folosința contra cost. În cazul
în care prețul este derizoriu, contractul ar putea fi recalificat ca fiind unul de comodat.

În ceea ce privește durata pentru care se încheie contractul de locațiune, 1783, spune că nu
se poate încheia pe o perioada mai mare de 49 de ani. Dacă se prevede o durată mai are de 49 de
ani, aceasta se reduce la 49 de ani.1785 are de asemeanea incidență.

Marea diferență între situația în care un contract este încheiat pe o perioadă determinată și
un contract încheiat pe o durată nedermintată, rezidă în posibilitatea recunoscută părților de a
denunța unilateral contractul de închiriere. În sensul că contractul pe durată nedeterminată pot fi
denunțate de oricare dintre părțile contractante în timp ce cele pe durată determinată pot fi
denunțate doar in mod excepțional.

EFECTELE CONTRACTULUI DE LOCATIUNE

OBLIGATIILE LOCATORULUI:
 Acesta trebuie să predea bunul dat în locațiune, într-o stare corespunzătoare folosirii
bunului respectiv. Asa cum am văzut, locațiunea are ca obiect asigurarea folosinței bunului, deci
trebuie să fie predat într-o astfel de stare.

Locatorul mai are obligația de a menține bunul în stare corespunzătoare pe toată durata
locațiunii. Ca să asigure aceasta, el are obligația de a efectua reparațiile privind bunul respectiv,
locatarului ii revine obligația de a efectua doar reparații mărunte, obișnuite. Însă nimic nu
împiedică părțile de a prevedea o clauză care să pună aceste reparații în sarcina locatarului, mai
ales daca e vorba de locațiuni pe durată îndelungată.

Locatorul trebuie să fie înștiințat de necesitatea efectuării acestor reparații. Dacă este
înștiințat și nu le efectuează, locatarul poate efectua reparațiile pe cheltuiala locatorului. În cazuri
urgente, locatarul poate efectua reparațiile fără să astepte.

Locatarul trebuie să asigure liniștita si utila folosință a bunului pe toata durata locațiunii.
Practic, trebuie să garanteze contra evicțiunii și viciilor ascunse. Evident, evicțiunea are în vedere
doar tulburările de drept care ar putea proveni din partea unui terț și eventuale tulburări de fapt
care ar proveni de la locatar. Împotriva tulburărilor de fapt care ar proveni de la un terț,
locatarul trebuie să se apere singur. O particularitate față de materia contractelor, garanția contra
tulburărilor de fapt, există și pentru cele care au început înainte de tulburarea bunului și care l-ar
putea împiedica pe locator sa predea bunul. O altă particularitate, se garantează și pentru viciile
ascunse care își au cauza și într-un moment ulterior încheierii contractului. (1790)

Nu se garantează pentru viciile aparente însă în măsura în care acestea dăunează sănătății,
vieții sau integrității corporale a locatarului, locatorul poate fi obligat la daune-interese.