El saneamiento físico legal de predios en Perú.

El saneamiento físico legal de predios es el conjunto de pasos orientados a la

regularización y formalización del derecho de propiedad u otros derechos reales.

Es decir, con el saneamiento se busca “perfeccionar” el derecho que se tiene

sobre un bien con la finalidad de que quede “apto” para su inscripción en el
registro.

Entonces, podemos decir que la finalidad última del saneamiento de predios es la

inscripción de los derechos que existan sobre los mismos en los registros públicos.

¿En qué consiste el saneamiento físico legal de predios?

El saneamiento físico legal de predios es el trámite destinado a la regularización de

la documentación de la propiedad del terreno en primer lugar, y luego de la
construcción que se haya edificado sobre el predio (de ser el caso) con el objeto
de obtener la titulación o acreditación idónea para su acceso a los Registros
Públicos.

Entonces, podemos decir que para registrar un bien es indispensable que

antes hayamos saneado el título de propiedad, o sea, que hayamos acreditado
la propiedad del terreno sobre el cual se levanta nuestra edificación.

El saneamiento, como se dijo, es un conjunto de actos orientados a un fin

determinado: la inscripción. Entonces el saneamiento como actividad consiste en
reunir una serie de requisitos (planos, informes, títulos) y seguir meticulosamente
una serie de trámites (llenado de formularios, elevación de documentos a escritura
pública) que nos conducen a la inscripción del predio.

Ahora bien, la cantidad y las características de los actos estarán

determinadas por el estado físico y legal del predio. De hecho, mientras menos
perfectos sean los derechos que se tengan sobre este, mayor será también la
cantidad y complejidad de los actos que tendrán que realizarse.

Así por ejemplo, será más complejo el proceso de saneamiento de un predio

construido que no cuenta con título del terreno sobre el cual se erige en
comparación de uno que sí lo tiene.

¿Por qué es necesario hacer un saneamiento físico legal?

Hasta el momento hemos dejado claro que la finalidad del saneamiento físico legal
de predios es dejar los derechos “aptos” para su inscripción en los Registros
Públicos. Sin embargo, no hemos anotado las razones por las cuales es, a la vez,
importante inscribir el derecho de propiedad. A nuestro criterio son dos las
razones fundamentales por las cuales se explica la importancia del registro
de un predio:
La primera está relacionada con los efectos protectores que se proyectan sobre el
bien cuando este se encuentra inscrito. Siendo así, la inscripción en el registro
protege al propietario del tercero que con mala fe pretenda adquirir el bien, por
ejemplo, mediante una compraventa, ya que en ningún caso este puede alegar
desconocimiento de lo registrado.

La segunda está relacionada con un fin práctico y esto es que la inscripción del
predio en el registro facilita, en el mundo real, su transferencia, ya que los
interesados en la compra de un predio le dan preferencia, por razones de
seguridad, a los bienes inscritos sobre los bienes que no lo están.

Lo que dice la ley sobre el saneamiento físico legal de inmuebles

Debe tenerse en cuenta que los trámites de saneamiento físico legal de

predios para acceder a los Registros Públicos dependerán de la situación físico
legal en que se encuentre cada predio por lo que la legislación aplicable también
deberá adecuarse al caso concreto.

Por ejemplo, en muchos casos el propietario de un predio no puede acceder a

la inscripción en los Registros Públicos porque su terreno no cuenta con la
“habilitación urbana”, es decir que el predio se encuentra en una zona que antes
fue rústica y que aún no ha concluido formalmente con el proceso de urbanización
que requiere por ejemplo delimitación de lotes, construcción de pistas y veredas,
instalación de servicios de agua y luz, etc. En este caso será de aplicación la ley
29090, Ley de regularización de habilitaciones urbanas.

Otra situación puede ser aquella en que el propietario no cuenta con

documentación que sustente la propiedad del inmueble a pesar de que vive
muchos años en el predio. En dicho caso, el interesado podría a través de un
proceso de prescripción adquisitiva de dominio, ya sea en la vía judicial o notarial,
adquirir la propiedad formal del bien siempre que logre acreditar que se encuentra
en posesión del inmueble por 10 años de manera pública, pacífica, continua y
comportándose como dueño.

También puede dar el caso de inmuebles que se encuentran inscritos en los

Registros Públicos, solo como terrenos, pero en la realidad existen construcciones
e inclusos edificios sobre ellas. En dicho caso el saneamiento de inmuebles está
regulado por la ley regularización de edificaciones, del procedimiento de
declaratoria de fábrica y del régimen de unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva y propiedad común, más conocida como la ley 27157.

Como se podrá observar está ley regula tres procedimientos:

a) El procedimiento para la regularización de edificaciones

b) El procedimiento de declaratoria de fabrica

c) El régimen de propiedad exclusiva y propiedad común

Nosotros en este apartado nos ocuparemos del primero de estos, es decir, el

procedimiento para la regularización de edificaciones. Este procedimiento
supone la existencia real de un terreno y una edificación; y busca regularizar el
derecho de propiedad que existe sobre estos con la finalidad (como lo hemos
anotado) de dejarlo “apto” para la inscripción.

Someramente, podemos señalar que la presente ley regula los procedimientos de

saneamiento físico legal de predios para los siguientes casos:

1) Saneamiento de departamentos en edificios

Para iniciar el saneamiento de edificios en lo que existen departamentos, los

cuales son utilizados para viviendas, se requiere que la mayoría simple de los
propietarios haya decidido realizarla.

Y el procedimiento dependerá de, si el terreno sobre el cual se levanta la

edificación, está o no registrado. Si está registrado solo requerirá llenar el
Formulario Registral (FOR) junto con todos sus requisitos más el título de
propiedad del terreno y el informe técnico verificador.

En cambio, si el terreno no está registrado se deberá presentar una declaración

notarial que acredite el título del otorgante, además, claro está, del FOR junto con
todos sus requisitos.

2) Saneamiento de quintas, casas en copropiedad y otras unidades

inmobiliarias

Al igual que el caso anterior, el procedimiento variará en función de si el terreno se

encuentra o no inscrito en el registro. Si está registrado se requerirá llenar el FOR
junto con todos los demás requisitos exigidos por la ley.

En cambio, si el terreno no está registrado se deberá presentar una declaración

notarial que acredite el título del otorgante, además del FOR junto con todos sus
requisitos. Una vez acreditada la posesión el registrador procederá a matricular la
totalidad del terreno, distinguiendo entre el área de propiedad común y el área de
bienes de propiedad exclusiva.

3) Saneamiento de construcciones de propiedad exclusiva

Si el terreno está registrado, cualquier propietario o poseedor pleno deberá
presentar el FOR adjuntando los requisitos exigidos por la ley.

Si el terreno no se encuentra registrado se debe presentar el FOR más la

declaración notarial que acredite el título del interesado.

¿Por qué es recomendable contar con la asesoría de un abogado inmobiliario

para el saneamiento físico legal de predios?

No solamente es mejor, sino que, es imprescindible acudir a un abogado

especialista en derecho inmobiliario para realizar el saneamiento del predio.

El saneamiento físico legal de predios es uno de los procedimientos más

complejos que existe en nuestro medio legal. Por lo tanto, emprenderlo
correctamente pasa por contar con un conocimiento cabal y minucioso de
los requisitos y procedimientos técnico-legales que deben seguirse. Se tiene
que saber por ejemplo si los informes técnicos, planos, licencias no tienen ningún
defecto o si las medidas perimétricas del terreno coinciden con lo que está
registrado, etc.

Desde esta óptica insistimos en que solamente un abogado, y uno especializado

en derecho inmobiliario, se encontrarán en la capacidad de orientarnos para
afrontar satisfactoriamente el proceso.