Sunteți pe pagina 1din 52

MINISTERUL EDUCAŢIEI AL REPUBLICII MOLDOVA

INSTITUTUL INTERNAŢIONAL DE MANAGEMENT


„IMI-NOVA”

CATEDEA: MANAGEMENT FINANCIAR

SPECIALITATEA: MANAGEMENT FINANCIAR

TEZĂ

TEMA:
CREDITELE PENTRU INVESTIŢII
IMOBILIARE (PE EXEMPLU UNEI BĂNCI COMERCIALE)

Autor:

Conducătorul ştiinţific:

CHIŞINĂU, 2015
CUPRINS:
INTRODUCERE…………………………………………………………………………..
CAPITOLUL I. CREDITELE - SURSĂ A INVESTIŢIILOR IMOBILIARE
1.1. Creditul noţiuni generale și caracteristici …………………………………
1.2. Creditele ca sursă de finanţare a investiţiilor imobiliare……………………
1.3. Beneficiarii creditelor pentru investiţiile imobiliare…………………

CAPITOLUL II. ROLUL INVESTIŢIILOR BANCARE ÎN DEZVOLTAREA


PIEŢEI IMOBILIARE
2.1. Conceptul, clasificarea şi caracteristicile investiţiilor în dezvoltarea pieţei
imobiliare
2.2. Politica statului privind investiţiile bancare în dezvoltarea pieţei imobiliare
2.3. Avantajele şi dezavantajele acordării de către băncile comerciale a
creditelor pentru investiţii imobiliare

CAPITOLUL III. CREDITELE PENTRU INVESTIŢII IMOBILIARE (PE


EXEMPLU UNEI BĂNCI COMERCIALE)

3.1. Finanţatorii investiţiilor imobiliare în Republica Moldova şi pe plan


internaţional
3.2. Dezvoltarea creditelor imobiliare în Republica Moldova și pe plan
internațional
3.3. Politica de creditare a B.C. ”Victoriabank” S.A.

CONCLUZIE…………………………………………………………………..
BIBLIOGRAFIE…………………………………………………………………
ADNOTARE………………………………………………………………………
CAPITOLUL I. CREDITELE - SURSĂ A INVESTIŢIILOR IMOBILIARE
1.1. Creditul noţiuni generale și caracteristici

Relaţiile de credit au existat încă în economiile premonetare, cînd au apărut şi s-au


dezvoltat raporturile marfă-bani.
Creditul a apărut pe baza dezvoltării producţiei de mărfuri. Apariţia creditului se leagă
de un anumit stadiu de dezvoltare al schimbului, cînd vînzătorul preda valori de întrebuinţare în
schimbul unor promisiuni că va primi cîndva o valoare.
Teoriile economice atestă apariţia iniţială a noţiunii de credit încă în antichitate, în
Orientul Mijlociu, unde constituia monopolul marilor proprietari funciari şi al preoţilor. Dovezi
privind activitatea de acordare a împrumuturilor au fost găsite încă în Codul de legi a lui
Hammurabi în Babylonul Antic în sec.XVIII î.Hr. Negustoria de bani a existat probabil la
egipteni şi fenicieni, dar în mod sigur la greci (“trapeziţi”) şi romani (“argentari”).
Activitatea acestora era însă în realitate cămătărie (Cămătărie provine de la noţiunea de
camătă, care reprezintă o dobîndă foarte ridicată percepută la împrumuturi şi practicată în
sclavagism, feudalism şi capitalismul în ascensiune, din cauza resurselor băneşti limitate şi a
riscului de nerambursare.) şi zărăfie (Zărăfie înseamnă îndeletnicirea zarafului de a schimba
banii.).
Primele institute care au efectuat operaţii de profilul actualelor bănci au fost, probabil,
cele din oraşele-republici italiene, adică în sec. XII-XIV. Una din celebrele familii italiene din
domeniul activităţii de credit a fost familia Medici, care aflîndu-se la guvernarea provinciei
Florenţa, acorda împrumuturi familiilor princiare din Italia şi din întreaga Europă. Prima bancă a
fost, de asemenea, înfiinţată in Italia, în 1171, cunoscută sub denumirea Banca din Veneţia, însă
ea a fost recunoscută oficial ca bancă de viramente abia în 1587 sub denumirea Banco di
Rialto. Creditul a devenit unul din mecanismele fundamentale ale vieţii economice începînd din
1850, după revoluţia industrială, făcînd posibilă anticiparea cumpărărilor, şi, astfel, exercitînd un
efect multiplicator asupra activităţii economice.
Pe parcursul dezvoltării ştiinţei economice au fost formulate diverse concepţii şi expuse
păreri cu privire la credit. Platon considera că „statul trebuie să ţină sub control încasarea
dobînzii pentru împrumuturi (a cametei), precum şi vînzarea mărfurilor în credit, reglementînd
preţurile în aşa mod încît acestea să asigure vînzătorilor un profit moderat.”
În viziunea lui Aristotel, culmea hrematisticii (acumularea bogăţiei sub forma de bani) o
constituie camăta, pe care, fireşte o condamnă în termeni categorici, deoarece, susţine el ”banii
nu nasc bani”.
Profeţii biblici (Eremia, Isaia, Daniel, Zaharia) în încercarea lor de a impune în viaţa de
toate zilele principiile adevărului, justiţiei şi echităţii sociale, condamnă mai ales camăta,
considerată a se afla la temelia îmbogăţirii unora şi sărăcirii altora.
În viziunea lui Adam Smith împrumutatul poate dispune de credit, fie ca de un capital,
fie ca de o rezervă destinată pentru consumul său imediat. Dacă împrumutatul
utilizează creditul în calitate de capital destinat pentru întreţinerea lucrătorilor productivi, care îi
reconstituie valoarea cu un profit, atunci el poate să reconstituie capitalul şi să plătească
şidobînda, fără a folosi alt izvor de venit. Dacă, însă, împrumutatul se serveşte de credit ca de un
fond destinat pentru consumul lui imediat, el face ca un risipitor care iroseşte pentru întreţinerea
unor inactivi ceea ce era destinat pentru susţinerea celor activi. În acest caz, el nu poate nici să
înapoieze capitalul, nici să plătească dobînda, fără a înstrăina sau ataca vre-un alt izvor de venit,
cum ar fi proprietatea sau renta pămîntului. Singurii oameni cărora li se împrumută de obicei
fonduri băneşti, fără a se aştepta să se facă din ele o întrebuinţare prea folositoare, sunt nobilii
rurali, care se împrumută pe ipotecă. Aproape toate împrumuturile se fac în bani, spune Smith,
dar în realitate lucrul de care împrumutatul are nevoie şi pe care şi împrumutătorul i-l dă, nu sunt
banii, ci valoarea banilor sau bunurile care se pot cumpăra cu ei.
Mai tîrziu, Pierre-Joseph Proudhon (1809-1865), adept al socialismului de piaţă şi în
acelaşi timp părintele anarhismului va înainta teoria creditului gratuit. Căutînd să acţioneze în
spiritul socialiştilor idealişti, adică să convingă prin exemplu personal, Proudhon creează o „
bancă populară”, care urma să acorde credit fără dobîndă. Prin crearea acestei bănci, Proudhon
urmează mai multe scopuri: făcînd creditul accesibil muncitorilor, el intenţiona să-i prefacă pe
micii producători în proprietari, totodată creditul gratuit urma să ducă la scăderea preţurilor şi
deci la creşterea nivelului de trai al maselor largi populare. Banca lui n-a funcţionat nici o zi,
deoarece nimeni nu s-a găsit predispus să împrumute cuiva bani „pe degeaba”. Dar ideea unui
credit ieftin sau gratuit a rămas, fiind apoi preluată de John Maynard Keynes.
După Karl Marx, creditul apare în cadrul acelor relaţii prin care înstrăinarea mărfii este
separată în timp de realizarea preţului ei. El considera că dobînda, ca şi profitul, este o formă a
plusvalorii şi are la temelia sa munca neplătită a muncitorilor.
În formularea, dezvoltarea şi perpetuarea concepţiilor cu privire la credit şi dobîndă,
gînditorii s-au angajat în explicarea, justificarea şi utilizarea dobînzii, latură specifică a relaţiilor
de credit.
În general dobînda se considera ca ceva contrar eticii, în ciuda faptului că realitatea
relaţiilor economice afirma permanent prezenţa acestui „accident” economic în cadrul procesului
de creditare. Această poziţie a filosofilor, teologilor şi profeţilor s-a manifestat din cele mai
vechi timpuri şi a durat secole.
John Maynard Keynes, considerat a fi cel mai mare economist al secolului XX, va avea
alte idei referitoare la credit, dobîndă şi rata dobînzii. Keynes pune accentul pe o intervenţie
indirectă de natură creditară. Tot el consideră că stimularea investiţiilor private urma să se
înfăptuiască prin intermediul micşorării ratei dobînzii.
Unul din scopurile principale ale politicii monetare ale lui Keynes este menţinerea ratei
dobînzii la cel mai scăzut nivel posibil. Asemeni lui Aristotel şi canoniştilor medievali, savantul
englez considera că banii nu produc nimic, de aceea trebuie stimulaţi şi încurajaţi, cei care
produc şi nu cei care, tezaurizînd moneda, obţin venituri fabuloase.
Un credit ieftin nu numai că ar stimula investiţiile private, ci şi ar scoate terenul de sub
picioarele rentierilor. Iar printr-o micşorare progresivă a ratei dobînzii pînă la zero, această clasă
parazitară, care nu investeşte, nu produce, ar fi sortită pieirii. Reducerea ratei dobînzii poate fi
realizată pe calea sporirii cantităţii de bani aflaţi în circulaţie (măsură care în mod evident duce
la inflaţie). Dar doctrina lui Keynes suferă de un şir de neajunsuri şi inexactităţi. Astfel, s-a
dovedit a fi insuficientă propunerea de a micşora rata dobînzii în scopul stimulării investiţiilor
private. Deoarece cînd în timpul crizei statul micşorează rata dobînzii, pentru a stimula
investiţiile, capitalurile private preferă să plece peste hotare. Ridicarea ratei dobînzii în perioada
expansiunii economice nu reuşea să încetinească ritmurile de creştere economică, întrucît
creşterea era stimulată nu atît de rata dobînzii, cît de rata profitului.
Francezul Charles Gide defineşte creditul ca fiind schimbul unei bogăţii prezente
contra unei bogăţii viitoare, iar profesorul F.Leitner este de părere că ”sub credit înţelegem
cedarea şi primirea unui bun la o epocă, în credinţa că acelaşi bun sau altul de aceeaşi valoare va
fi restituit la o dată în viitor, potrivit înţelegerii între părţi”.
Una din cele mai complete definiţii a dat-o germanul Wagner, conform
căreia creditul se caracterizează în acel act de schimb privat-economic, prin care un subiect
economic cedează în proprietatea unui alt subiect economic, valori economice, cu rezerva
dreptului de a avea pretenţiuni asupra lor.
Implicaţiile creditului în multiplele sfere ale economiei şi influenţa sa asupra creşterii
economice şi echilibrului monetar explica interesul specialiştilor pentru conţinutul creditului şi
definirea lui. În teoriile economice contemporane creditul este definit ca o relaţie bănească
între o persoană fizică sau juridică, numită creditor, care acordă unei alte persoane numită
debitor, un împrumut în bani sau care vinde mărfuri sau servicii pe datorie, în general cu o
dobîndă stabilă în funcţie de riscul pe care şi-l asumă creditorul sau de reputaţia
debitorului.
Creditul permite disponibilizarea de fonduri lichide pentru investiţii sau activităţi
curente. Fondurile disponibile, constînd în economii pentru diferite perioade de timp, precum şi
fondurile strînse prin vînzarea de acţiuni şi obligaţiuni pot fi folosite pentru acordarea de
împrumuturi întreprinderilor de stat şi particulare. Creditul este unul din motoarele principale
ale întregului angrenaj economico-social. Utilizarea raţională a creditului sporeşte puterea
productivă a capitalului şi asigură un volum mare de produse. Pe măsura dezvoltării economico-
sociale, rolul şi importanţa creditului în economia fiecărei ţări au marcat o creştere considerabilă,
avînd loc totodată, diversificarea funcţiilor îndeplinite de credit.
În primul rînd, creditul îndeplineşte o funcţie distributivă prin faptul că redistribuie
rezervele băneşti disponibile la un moment dat în economie sub forma împrumuturilor acordate
anumitor ramuri, sectoare sau domenii de activitate care au nevoie de mijloace de finanţare. Prin
disponibilităţi sunt desemnate atît excedentele din conturile întreprinderilor deschise la bănci şi
aflate temporar în stare inactivă, rezervele de casă ale firmelor păstrate în conturi la bănci, cît şi
sumele economisite de populaţie pentru diferite scopuri şi depuse spre păstrare la băncile
comerciale. Deci, creditulapare ca un sistem de relaţii între bănci şi întreprinderi, în cadrul
căruia mijloacele băneşti ale întreprinderilor, cît şi mijloacele băneşti ale sistemului financiar
devin, în urma mobilizării lor de către bănci, resurse ale sistemului de credit şi sunt utilizate prin
redistribuire la acordarea creditelor economiei.
Oferind întreprinzătorilor toate aceste disponibilităţi, băncile, prin creditarea acestora,
transformă economiile sterile în capitaluri productive, contribuind astfel la creşterea avuţiei reale
a societăţii. Din acest motiv se poate afirma că,creditul sporeşte puterea de acţiune
productivă a capitalului.
Printr-o analiză atentă a cererilor de credite se favorizează orientarea disponibilităţilor
spre ramurile sau activităţile mai rentabile, acest lucru asigurînd o mai mare posibilitate de
adaptare la cerinţele pieţei interne şi externe. Avînd în vedere cele prezentate, creditul, prin
funcţia sa distributivă, participă la creşterea gradului de centralizare şi concentrare a
capitalului.
Economisirea fără investire conduce la tezaurizare, care poate provoca recesiune. Din
faptul că nu orice individ dispune de calităţile necesare sau capitalului necesar pentru a desfăşura
activitatea de întreprinzător, se poate observa importanţa pe care o are creditul în procesul de
transformare a economiilor în investiţii. Deci, creditul este un important factor al creşterii
economice.
Prin urmărirea şi verificarea atentă a modului de utilizare a sumelor primite, creditul
joacă un rol de diminuare a iniţiativelor nerentabile, care provoacă pierderi. Un
întreprinzător care prezintă iniţiative riguros fundamentate şi însoţite de garanţii reale
acoperitoare poate să obţină un credit. Astfel, creditul contribuie la proliferarea firmelor de mici
dimensiuni, adesea promotoare ale inovaţiei ceea ce favorizează concurenţa, cu efectele sale
pozitive asupra economiei în ansamblul său.
O altă funcţie importantă a creditului este cea de emisiune monetară. Odată cu
diversificarea tehnicii de plată (virament, cec, trată etc.) s-a ajuns la diminuarea utilizării
numerarului şi în consecinţă la creşterea în proporţii mari a monedei de cont (scripturale). Prin
aceasta s-a asigurat şi importanta reducere a cheltuielilor cu circulaţia banilor, noile tehnici şi
instrumente de plată oferite de existenţa creditului făcînd faţă creşterii volumului de tranzacţii.
Reglînd dimensiunile cererii şi ale ofertei de mărfuri tocmai prin creditarea consumului
pe de o parte şi creditarea stocurilor pe de altă parte, creditul contribuie la stabilitatea
preţurilor.
Ca urmare a naturii sale, creditul contribuie la viteza de rotaţie a banilor, la
multiplicarea monedei scripturale, la rularea continuă a fondurilor.
Un rol deosebit îl are creditul în promovarea relaţiilor economice internaţionale prin
creditarea activităţilor de comerţ exterior cel mai frecvent cu avantaje deosebite pentru
producător. Nu putem ignora nici importanţa creditului în acoperirea bugetului de stat prin
creditul public, nici prezenţa din ce în ce mai masivă a lui în rîndul populaţiei sub formele sale
de credit de consum, credit ipotecar etc. De asemenea, creditul exercită o influenţă benefică
asupra consumului, prin cumpărarea pe credit şi plata în rate a unor bunuri de folosinţă
îndelungată.
Pe acest fond, rolul şi amploarea creditului au crescut mult, o dată cu dezvoltarea
economico-socială, devenind o activitate economică deosebit de importantă. Odată cu relevarea
acestor funcţii importante, trebuie menţionat, în acelaşi timp că abuzul de credit prezintă şi
dezavantaje importante, putînd să determine pierderi pentru instituţiile de credit, falimente ale
instituţiilor insolvabile sau influenţe negative asupra conjuncturii economice.
Creditul reprezintă o valoare actuala care se transmite de la un creditor
(investitor sau împrumutător) unui debitor (împrumutat) care se angajează sa-l
ramburseze, după un timp, în condiţiile specificate in contractul de credit, in cadrul
căruia debitorul promite plata dobânzii pentru a remunera pe debitor.
Deşi relaţiile de credit au existat si in economiile premonetare (schimburi de
bunuri actuale contra unor bunuri viitoare cu scopul de a susţine o afacere prezenta, de a
asigura consumul actual), in economia actuala creditul ia forma unei relaţii băneşti intre
creditor si debitor.

1.2. Creditele ca sursă de finanţare a investiţiilor imobiliare

Creditul este un mijloc de corelare a posibilităţilor de finanţare existente în


societate cu nevoile producţiei şi ale consumului. Apariţia relaţiei dintre creditor şi
debitor este legată de existenţa concomitentă a unor agenţi economici care dispun de
resurse băneşti temporar disponibile şi a altora care au nevoi suplimentare de astfel de
resurse. Astfel, apare o piaţă a creditului în cadrul căreia se confrunta oferta si cererea de
credit.
Caracteristici. Esenţa raportului de credit se dezvăluie prin prezentarea
trăsăturilor caracteristice:
Subiectele raportului de credit: creditorul si debitorul . Prezintă o mare
diversitate în ceea ce priveşte apartenenţa la structurile social – economice, motivele
angajării în raport de credit si durata angajării sale. O ierarhizare generala presupune
următoarea structura:
agenţii economici, populaţia si statul.
• Agenţii economici. În calitate de creditori, manevrează importante
disponibilităţi monetare, din fluxul cărora au loc considerabile degajări cu caracter
temporar ce pot fi angrenate în procesul de creditare. Pe de alta parte, prin repartizarea
profitului, constituie fonduri şi rezerve, remunerează acţionarii, ceea ce majorează global
capacitatea de creditare a economiei naţionale. Agenţii economici au calitate de debitori
prin creditele temporare pentru desfăşurarea activităţii şi pentru dezvoltare.
• Populaţia. Creşterea veniturilor populaţiei prin angajarea masiva în procesele
economice, prin creşterea productivităţii muncii, prin capacitatea de prevedere şi
economisire, a făcut din populaţie un factor major în desfăşurarea raporturilor de credit.
Populaţia are calitate de creditor atunci când resursele disponibile sunt plasate la
bănci (băncile sunt împrumutate) sau cumpără obligaţiuni si titluri lansate de diferite
entităţi economice guvernamentale (ex. : bonuri de tezaur). In calitate de debitor,
populaţia împrumută resurse pentru anumite nevoi : investiţii imobiliare, bunuri de
consum, bunuri de folosinţa îndelungată, pentru plata anumitor servicii (studii, sănătate).
• Statul. În calitate de debitor, alături de întreprinderi si populaţie, se afirma
statul, prin contractarea creditului public, pentru finanţarea deficitelor bugetare. Calitatea
statului de creditor (pentru anumite acţiuni, dezvoltări) este foarte puţin prezenta.
Promisiunea de rambursare. Este un element esenţial al raportului de credit,
presupune riscuri si necesita angajarea unei garanţii. Riscurile probabile ale raportului de
credit sunt: riscul de nerambursare si riscul de imobilizare.
• Riscul de nerambursare consta in probabilitatea întârzierii plăţii sau a
incapacităţii de plată datorata conjuncturii, dificultăţilor sectoriale sau deficientelor
împrumutatului. Pentru prevenirea riscului trebuie sa se analizeze debitorul prin prisma
cerinţelor respectării raportului de credit sub următoarele aspecte: umane (moralitate,
competenta), economice (cadrul economic naţional şi internaţional), financiare (situaţia
financiară, gradul de îndatorare, capacitatea de rambursare), juridice (forma juridica,
legăturile juridice cu alte firme).
Prevenirea riscului este strict legata de procedurile de garantare a împrumutului.
• Riscul de imobilizare survine la banca, sau la deţinătorul de depozite, care nu
este în măsura sa satisfacă cererile titularilor de depozite, din cauza unei gestiuni precare
a creditelor acordate.
Creditele care se acordă prin bănci angajează fonduri care nu aparţin băncii.
Pentru o gestiune optima a fondurilor proprii, banca trebuie să îşi întărească poziţia sa de
creditor prin garanţii. Însa, oricare ar fi garanţiile oferite, acestea nu trebuie privite decât
ca precauţie suplimentară şi nu un suport al unui risc mai mult decât probabil.
Transformarea garanţiilor în bani presupune pentru creditor eforturi si cheltuieli
suplimentare şi implică imobilizări îndelungate a fondurilor.
Termenul de rambursare. Ca trăsătură a raportului de credit, acesta poate varia
de la termene foarte scurte (24 de ore) pana la termene foarte lungi (50 de ani). Pentru
creditele pe termen scurt este caracteristica rambursarea integrala la scadenta. Cred itele
pe termen mediu si lung implica rambursarea eşalonată, fapt ce presupune ca la
scadentele intermediare (lunare, trimestriale) o data cu dobânda se rambursează şi o parte
din principalul creditului.
Dobânda. Reprezintă preţul creditului. Asimilate costului creditului sunt şi
comisioanele aferente acestuia. Dobânda reprezintă preţul capitalului utilizat, sau „chiria”
pe care o plăteşte debitorul pentru dreptul care i se acorda, cel de a folosi capitalul
împrumutat. În general, nivelul dobânzii se corelează cu rata profitului obţinută de
întreprinzător. Cuantificarea dobânzii se realizează prin utilizarea ratei dobânzii, care se
constituie într-un instrument de influenţare a cererii si ofertei de credite. Un nivel redus
al ratei dobânzii antrenează o cerere sporita de credite, ceea ce determina efecte
favorabile asupra producţiei si economiei, după cum un cost ridicat al creditelor,
respectiv o rata a dobânzii ridicată, generează diminuarea cererii de credite. Luarea în
considerare a ratei inflaţiei, comparativ cu rata dobânzii utilizată în contractul de credit,
conduce la constatarea faptului, ca în perioadele cu inflaţie sporita, creditele constituie
pentru debitori o modalitate perfecta de finanţare. În funcţie de acelaşi element, inflaţia,
se utilizează în raporturile de credit, două tipuri de dobândă:
• Dobânda fixă – acelaşi nivel pe toata durata creditului
• Dobânda variabila – nivele diferite în funcţie de condiţiile contractuale.
După modul de achitare pentru subiect, dobânda poate fi:
• Dobanda activa - platita de debitor
• Dobanda pasiva - platita de creditor pentru resursele imprumutate.
Acordarea creditului. Creditul poate fi consimtit prin cadrul unei tranzactii
unice: acordarea unui imprumut, vanzarea unei obligatiuni, angajarea unui depozit.
Pentru consimtirea tranzactiei, respectiv acordarea creditului, creditorul trebuie
sa-si asigure o buna informare si documentare pentru evitarea riscului. In acest sens,
bancile isi creeaza un cadru propriu de informare si documentare pentru studierea
capacitatii de plata si, respectiv, a potentialului economic al firmelor.
Consemnarea si transferabilitatea. Acordurile de credit sunt consemnate, in
marea lor majoritate, prin inscrisuri, instrumente de credit a caror form a de prezentare
implica aspecte multiple si diferentiate. Esential in aceste instrumente este obligatia
ferma a debitorului privind rambursarea imprumutului, respectiv dreptul creditorului de a
I se plati suma angajata.
Transferabilitatea intrumentelor de credit poate avea loc direct intre investitori
sau indirect, in cadrul pietelor de capital si financiare. Transferul direct este desfasurat de
obicei, in cadrul raporturilor directe de credite privind circulatia cambiei, a cecului, in
timp ce obiect al pietelor financiare sunt obligatiile statului (bonuri de tezaur) sau ale
intreprinderilor.
Functiile creditului. Prin natura lui, creditul indeplineste o serie de functii
socia-economice pozitive:
• Creditul faciliteaza sporirea capitalului real, favorizand o mai buna utilizare a
factorilor de productie existenti. Prin intermediul creditului, resursele banetsi existente
pot fi valorificate in sensul sporirii productiei nationale, din pasive devin active.
• Contribuie la concentrarea activitatilor economice in unitati mari. Faciliteaza
distribuirea si redistribuirea resurselor banesti intre diferite intreprinderi si ramuri
economice, orientandu-le spre unitatile mai bine situatie pe piata, sporindu-le forta
concurentiala, profitul incasat si patrimoniul de care dispun.
• Accelereaza tranzactiile comerciale. Creditul usureaza desfacerea marfurilor pe
scara mare. Comerciantul detailist obtine marfuri pe credit in schimbul unui efect
comercial pe care comerciantul angrosist o poate sconta la o banca, daca nu poate astepta
restituirea sumei de catre debitorul sau.
• Sporeste viteza de rotatie a monedei si contribuie la dimensionarea ei . Banii de
credit contribuie si la sporirea cantitatii mijloacelor de plata in economia nationala,
influentand si in sensul modificarii structurii lor.
• Exercita o influenta benefica asupra consumului, prin posibilitatea cumpararii
pe credit si a platii in rate a unor bunuri de folosinta indelungata.
Clasificarea creditelor. Daca banii au cunoscut un proces continuu de
generalizare si universalizare, creditul, dimpotriva, s-a concretizat si s-a diversificat din
ce in ce mai mult. Criteriile care determina delimitare principalelor tipuri de credit sunt :
• Persoana creditorului
• Modalitatea specifica de formare si utilizare a capitalurilor disponibile
• Persoana debitorului
• Dimensiunile si dinamica necesitatilor debitorului si modul de folosire a
capitalurilor imprumutate
• Obiectul creditului si sfera de utilizare
• Duratele de constituire a capitalului disponibil si de utilizare de catre
imprumutati.
Pe baza acestor criterii, raporturile de credit se structureaza astfel :
• Creditul comercial
• Creditul obligatar
• Creditul ipotecar
• Creditul de consum
• Creditul bancar.
Creditul comercial. In tari cu economie de piata dezvoltata, creditul comercial
detine o pondere importanta ca sursa de finantare (Japonia - 30%, Franta - 20%, SUA –
10%). Creditul comercial este acel credit acordat intre producatori si comercianti prin
vanzarea marfurilor, in schimbul unor instrumente de credit (sau efecte de comert). De
asemenea reprezinta o amanare la plata, acordata de un furnizor de marfuri sau de
servicii, clientului.
Acordarea de credite sub forma de marfa isi are originaea in procesul diviziunii
primare a muncii , atunci cand, din masa producatorilor s-au desprins comercianti, agenti
economici specializati in desfacerea marfurilor.
Fiind un imprumut civil, creditul comercial se deosebeste fundamental de
creditul bancar prin aceea, ca in timp ce banca imprumuta banii depunatori lor sau
fonduri ale altor banci, imprumutatorul (creditorul) civil imprumuta banii sai. Acest tip
de imprumut fiind civil nu poate fi calificat ca operatiune bancara. Resursele partenerilor
de afaceri constituie una dintre cele mai vechi si eficace modalitati de atragere de resurse
financiare de catre un intreprinzator.
Aceasta solutie de finantare a ciclului de exploatare se poate utiliza atat in
relatiile cu furnizorii de materii prime, materiale, utilitati, cat si cu distribuitorii si
clientii firmei. Astfel in relatiile cu furnizorii se primesc materii prime, materiale,
semifabricate, care se folosesc in procesul de productie, iar plata lor se efectueaza dupa o
anumita perioada convenita de parti si stipulata in contract. Utilizarea acestor resurse
materiale livrate de furnizori fara a le plati echivaleaza cu atragerea de catre firma a unui
capital de valoarea respectivelor resurse, fara dobanda.
Astfel, se evita apelarea la un credit bancar curent pentru plata furnizorilor.
Aceasta modalitate de finantare, denumita si finantare prin capital comercial, se practica,
de regula, intre firme care au relatii comerciale indelungate si se bazeaza pe incredere
reciproca.
Pentru a-si consolida pozitia pe piata, pe langa imbunatatirea calitatii utilitatilor
oferite si a preturilor practicate, competitia se da si prin facilitatile acordate clientilor.
Din randul acestora din urma o importanta deosebita o au facilitatile financiare
referitoare la vanzarile pe credit si la rabatul acordat celor ce platesc cash. Vanzarile pe
credit au drept consecinta imediata amanarea incasarilor si aparitia unui debit specific
sub forma soldului contului clienti. Obligatia de plata se materializeaza in efectele de
comert: cambie si bilet la ordin.
Experienta practica evidentiaza ca instrumentul de plata cel mai des utilizat este
biletul la ordin.
In determinarea politicii de credit comercial a firmei, managerul financiar
trebuie sa realizeze un echilibru intre costurile implicate de acordarea creditului si cele
aferente neacordarii sau diminuarii marimii acestuia. Astfel sunt costuri ale acordarii
creditelor comerciale:
• dobanda pierduta (acordarea creditului comercial este echivalenta cu a da
credite fara dobanda)
• scaderea puterii de cumparare (cu ocazia acordarii creditului comercial are loc o
transferare de valoare de la cel care acorda creditul la cel care -l obtine si, datorita
cresterii generalizate a preturilor, acesta din urma plateste datoria la o valoare inferioara
celei pe care a luat-o cu imprumut)
• costurile administrarii creditelor comerciale (de regula administrarea creditelor
comerciale presupune o crestere importanta a volumului contabilizarii tranzactiilor)
• primele de asigurare a riscului de neplata (daca firma nu adopta o politica
prudenta a creditului comercial, anumiti clienti, datorita insolvabilitatii financiare, nu vor
putea plati; acest risc poate fi acoperit prin asigurare)
• rabatul acordat (se acorda cu prudenta, pentru plata prompta a marfurilor
vandute pe credit, dar gestionarea lui presupune un anumit cost)
• aprecierea potentialului valoric al clientului (de asemenea culegerea si
prelucrarea informatiilor de catre firma sau agentii specializate in scopul clasificarii
clientilor necesita un anumit cost).
Totodata constituie costuri ale neacordarii creditelor comerciale:
• pierderea unor clienti (pe o piata concurentiala, daca ceilalti concurenti ai
firmei acorda credit, va fi foarte dificil pentru aceasta sa nu acorde credit comercial si
discounturi)
• nesiguranta incasarii numerarului (in conditiile creditului comercial, plata
bunurilor se face prin banca, evitandu-se, astfel incasarile in numerar).
De aceea, politica de credit comercial, promovata de firma furnizoare, trebuie sa
cuprinda:
• Perioada creditului. Reprezinta intervalul de timp pe care firma furnizoare il
acorda clientilor sai pentru a efectua plata. In stabilirea perioadei se au in vedere
urmatoarele aspecte: natura economica a produsului, circumstantele financiare ale firmei
furnizoare, situatia financiara a cumparatorului.
Rabatul acordat pentru urgentarea platii urmareste pe de o parte sa atraga noi
clienti, care il apreciaza ca fiind un mod de reducere a pretului, iar pe de alta parte o
reducere a perioadei de incasare a vanzarilor, deoarece anumiti clienti vor plati mai
repede pentru a beneficia de avantajul acordarii acestuia.
• Calitatea creditului se refera la forta financiara minima a clientilor pentru a se
acorda creditul. Pentru masurarea calitatii creditului exista mai multe metode, cum sunt:
sistemul celor „5 C“ (caracter, capacitate, capital, colateral, conditii), gestiunea prin
exceptie, credit scoring-ul.
• Politica de incasari evidentiaza „duritatea“ sau „lejeritatea“ in urmarirea platii,
iar rata de transformare a creditelor comerciale in bani cash reflecta eficienta acestei
politici.
Astazi sunt tot mai dese cazurile in care agentii economici romani beneficiaza de
credite comerciale de la marile companii producatoare de utilaje din strainatate. Este
adevarat ca pentru asemenea credite se folosesc cel mai des garantiile bancare.
De asemenea, specific pentru economiile de tranzitie este existenta unui „credit
comercial salbatic”, fara acorduri sau contracte, prin care beneficiarul plateste cu foarte
mare intarziere sau nu mai plateste deloc, volumul acestor arierate ajungand la nivele
foarte mari.
Creditul ipotecar. Creditul ipotecar reprezinta principala modalitate de sprijinire
a proprietatii imobiliare. Acesta presupune o conventie intre creditor si imprumutat, in
care se prevad urmatoarele :
• Proprietatea ce serveste ca garantie a rambursarii imprumutului
• Conditiile de remunerare si scadentele de rambursare
• Penalitatile in caz de rambursare anticipata (partiala sau integrala) a creditului
• Circumstantele in care prin nerespectarea conditiilor de imprumut debitorul
poate pierde proprietatea.
Principalul tip de imprumut cu ipoteca prezinta o suma de rambursare si o rata
a dobanzii fixa (constanta si identica). Rambursarile periodice sunt prevazute pe intreaga
perioada si fiecare rambursare cuprinde dobanda si suma cu care se reduce datoria in
curs.
In cadrul ratei fixe, in timp, scade partea privind dobanzile si creste partea
privind rambursarea propriu-zisa.
In ultimul timp s-au dezvoltat si alte tipuri de credite ipotecare cum ar fi:
• Imprumut pe ipoteca cu dobanzi variabile (acum se foloseste si dobanda
variabila dupa evolutiile fluctuante ale ratei dobanzii din anii ’80).
• Imprumut pe ipoteca cu rambursare progresiva
• Imprumut pe ipoteca inversat, purtator de anuitati.
Creditul bancar. Creditul bancar cuprinde o sfera larga de raporturi de credit, pe
termen scurt, mediu sau lung, privind operatii bazate pe inscrisuri sau fara, garantate sau
negarantate, pe obiect de credit sau global.
In raporturile de credit cu institutiile de credit se pot angaja persoanele juridice
(au calitatea de agenti economici) si persoanele fizice. Raporturile de credit ale
intreprinderilor cu bancile sunt de regula reciproce. Pe de o parte, intreprinderile
formeaza depozite pe care bancile le utilizeaza ca resurse. Pe de alta parte, bancile acorda
credite intreprinderilor pentru nevoile lor de productie curenta sau cu recuperare
ulterioara, pentru investitii.
Clasificarea creditului bancar si trasaturile definitorii ale acestuia vor fi
prezentate in capitolele urmatoare, derularea acestui tip de credit fiind obiectul de studiu
al acesti curs.
1.3. Beneficiarii creditelor pentru investiţiile imobiliare
O radiografie a ofertei de creditare imobiliară pentru 2014 aduce pe primul loc,
sub raportul costurilor la client, împrumuturile prin programul guvernamental „Prima
Casă”, cele imobiliare clasice suferind şi ele ajustări de dobândă, mai ales pentru
persoanele care-şi încasează veniturile la respectiva bancă.

“imobiliar” este folosit in sensul unui credit cu destinatie de investitie imobiliara


garantat cu o ipoteca imobiliara - CONTEXTUL
Împrumuturile pentru locuinţă sunt, prin natura lor, relativ mari. Pentru
ca împrumutatul să poată rambursa împrumutul, durata împrumutului este de
obicei substanţial mai mare în comparaţie cu creditarea pentru scopuri de
consum. Decizia de a contracta un împrumut pentru locuinţă reprezintă una din
cele mai (poate cea mai) importante decizii financiare pe care o iau majoritatea
consumatorilor. Trebuie promovate standarde orientate spre promovarea şi
consolidarea accesului durabil pe termen lung la locuinţe pentru împrumutaţii
din Republica Moldova: pe de o parte, oferirea accesului iniţial la o locuinţă
prin intermediul creditului ipotecar pentru împrumutaţi; pe de altă parte,
menţine pe termen lung a împrumutaţilor în casele lor.
- Împrumuturile pentru loc uinţă sunt cele mai complicate împrumuturi
individuale pe care le acordă o instituţie de creditare (bancară sau non -
bancară). Creditorii nu trebuie să acorde împrumuturi excesiv de riscante, care
în cele din urmă să eşueze. Este necesară asigurarea unor pr incipii temeinice de
gestionare a riscurilor în instituţiile de creditare, pentru a evita datorii
neperformante excesive.

Temeiul juridic pentru proiectul de Regulament: Legea cu privire la


CNPF, Legea cu privire la ipotecă (art. 49), alte acte legislati ve.

Obiectivele:
1. Îmbunătăţirea managementului riscului prin reglementări şi
supraveghere.
În acest scop, instituţiile non -bancare trebuie încurajate
- să menţină standarde etice înalte în raporturile cu
consumatorii;
- să dispună de proceduri adecvate de originare a
împrumuturilor/creditelor pentru a reduce riscul originării creditelor
inadecvate şi a facilita creditarea clienţilor (consumatorilor) solvabili;
- să ridice minimul de cunoştinţe şi competenţe a personalului
care acordă sau oferă credite;
2. Protecţia consumatorilor de credite pentru proprietăţi rezidenţiale
(credite pentru locuinţă).
Stabilirea unui set minim de cerinţe privind protecţia consumatorilor în
raporturile de creditare pentru locuinţă. (Creditorii sunt liberi să stabilească ei
înşişi pentru ei condiţii şi standarde mai înalte în raporturile cu clienţii
(consumatorii)). Orice consumator care cumpără un bun imobiliar sau ia un
împrumut garantat cu locuinţa/proprietăţi rezidenţiale trebuie să fie informat în
mod adecvat asupra riscuri lor la care se supune.
Domeniul de aplicare a prevederilor proiectului Regulamentului sunt
creditele pentru locuinţă, adică:
1. contracte de credit garantate fie prin ipotecă, fie printr-un drept legat de o proprietate
imobiliară rezidenţială;
2. contracte de credit al căror scop este dobândirea sau păstrarea drepturilor de
proprietate asupra unui teren sau asupra unei clădiri rezidenţiale existente sau proiectate;
3. contracte de credit al căror scop este renovarea proprietăţii imobiliare rezidenţiale pe
care persoana în cauză o deţine sau intenţionează să o achiziţioneze, credite care nu cad în
categoria creditelor de consum.
Nu ţin de domeniul de aplicare a proiectului Regulamentului următoarele contracte de
credit pentru locuinţă:
1. contractelor de credit care prevăd rambursarea creditului din veniturile obţinute din
vânzarea unei proprietăţi imobiliare (ex. aşa numita „ipotecă inversă”);
2. contractelor de credit acordate de către un angajator angajaţilor săi cu titlu accesoriu,
atunci când aceste credite sunt acordate fără dobândă sau cu o dobândă anuală efectivă mai mică
decât cea practicată pe piaţă şi care nu sunt propuse în general publicului.

Subiecţii supravegherii şi reglementării din partea CNPF:


1. instituţiile non-bancare care oferă credite pentru locuinţă (persoanele fizice şi juridice
care acordă sau promite să acorde credite pentru locuinţă în exerciţiul activităţii lor comerciale
sau profesionale). Subiecţii supravegherii şi reglementării din partea BNM sunt instituţiile
financiare.
2. intermediarii de credite pentru locuinţă (persoane fizice şi juridice care nu acţionează
în calitate de creditor şi care, activînd ca întreprinzători/comercianţi/profesionişti, în schimbul
unui onorariu
(i)oferă consumatorilor contracte de credit pentru locuinţă;
(ii) oferă asistenţă consumatorilor prin organizarea de activităţi pregătitoare privind
contractele de credit pentru locuinţă (altele decît cele de la punctul (i));
(iii) încheie cu consumatorii contracte de credit pentru locuinţă în numele creditorului.

Subiecţii protecţiei:
1. consumatorii (persoanele fizice ce acţionează în scopuri care se află în afara activităţii
lor de întreprinzător/profesionale; adică acţionează în scopul consumului personal, al familiei,
sau al gospodăriei proprii).
2. [?] întreprinderile mici (?), gospodăriile ţărăneşti (?), deţinătorii patentei de
întreprinzător (?).

Un set de cerinţe minime pentru o mai bună protecţie a consumatorilor.


1. Standarde în materie de protecţie a consumatorilor care contractează împrumuturi
pentru locuinţă vor include:
- publicitatea pentru creditele ipotecare: orice formulare care ar putea crea
consumatorului false aşteptări cu privire la disponibilitatea sau costul creditului trebuie
interzisă.
- condiţii operaţionale generale (competenţa profesională a personalului
instituţiei care oferă împrumuturi pentru locuinţă);
- procesul de acordare a împrumutului, inclusiv evaluarea solvabilităţii
(bonităţii) şi convenienţei împrumutatului;
- deciziile de împrumutare propriu-zise, precum şi informaţia, explicaţiile,
avizul, publicitatea şi promovarea împrumuturilor pentru locuinţă;
- consilierea împrumutatului;
- asistenţa împrumutătorului pe toată durata contractului de împrumut
(procedura de examinare a plângerilor, rezolvarea cazurilor de întârziere, realizarea
garanţiei);
- rata dobânzii şi mecanismul de ajustare;
- rata efectivă a dobânzii şi costurile aferente tranzacţiei;
- contracte de credit şi garanţie discriminatorii (de ex. interzicerea
rambursării în avans, obligaţia consumatorului de a contracta şi alte servicii);
- executarea contractului de împrumut (dreptul consumatorului de a se
retrage din contractul de împrumut, reglementarea rambursării anticipată).
2. În ceea ce priveşte intermediarii de credit, aceştia trebuie să publice informaţii
privind identitatea acestora, statutul şi legăturile pe care le au cu creditorul respectiv, să
dezvăluie orice potenţial conflict de interese.
3. Creditorii vor avea obligaţia de a utiliza un formular european standard de informare
pentru a furniza informaţii personalizate consumatorilor, care le vor permite acestora din urmă să
compare ofertele diferitor creditori.
4. Creditorii trebuie să dispună de proceduri adecvate pentru acordarea împrumuturilor
pentru locuinţă care să presupună:
- analiza detaliată a clienţilor;
- procesarea cererii, completarea dosarului de creditare, subscrierea;
- încheierea împrumutului (documentele de încheiere a contractului şi
debursarea fondurilor).
5. Entităţile non-bancare trebuie să elaboreze şi să aprobe un cod de conduită bazat pe
standardele în materie de protecţie a consumatorilor enumerate mai sus.

Consumatorii vor beneficia:


- de o sporire a numărului de informaţii la toate etapele procesului de contractare a unui
credit ipotecar, pentru a putea lua cea mai adecvată horărîre;
- de existenţa unei dobînzi efective pe perioada unui an (dobăndă anuală efectivă
(DAE)), care să le permită compararea mai uşoară a informaţiilor publicitare şi informaţiilor
precontractuale;
vor fi obligaţi să furnizeze informaţiile necesare evaluării solvabilităţii lor (în ce
măsură le este accesibil un credit ipotecar);
vor avea dreptul să ramburseze anticipat (înainte de scadenţă) creditul, în anumite
condiţii determinate.

Scopul supravegherii din partea CNPF:


Asigurarea activităţii adecvate a tuturor entităţilor non-bancare implicate în furnizarea
de credite pentru locuinţă către consumatori. Autorizarea şi înregistrarea intermediarilor de
credite ipotecare. Entităţile non-bancare nu sunt instituţii care acceptă depozite şi, prin urmare, în
reglementarea şi supraveghere acestor entităţi ar trebui să se reflecte faptul că nu există
deponenţi care trebuie protejaţi. Entităţile non-bancare vor expedia CNPF, odată la trei luni
(trimestrial), o listă a împrumuturilor pentru locuinţă acordate. În baza acestei liste, CNPF poate
decide să verifice la faţa locului măsura în care au fost respectate procedurile şi standardele în
materie de protecţie a consumatorului.

Poate va mai amintiti discutiile anului 2010 intre diversii participanti si


supervisori ai relatiilor de creditare purtate in contextul intrarii in vigoare a Ordonantei
de Urgenta a Guvernului nr. 50 privind contractele de credit pentru consumatori. La
vremea respectiva, OUG 50 transpunea dispozitiile unei directive europene ce reglementa
creditul de consum[1]. Discutiile si polemica au pornit de la faptul ca OUG 50 isi
extindea, fara sa fie obligatoriu conform legislatiei europene, domeniul de aplicare si
asupra creditului imobiliar, iar nu doar asupra celui de consum. Cu alte cuvinte, fara a se
face distinctie intre creditul de consum si cel imobiliar, imprumutatorii di n Romania au
inceput sa aplice un set de reguli comune referitoare, in principal, la standardizarea
informatiei precontractuale si contractuale, precum si o transparenta declarata a costurilor
implicate de credit. La un interval de 3 ani, in Decembrie 2013, Parlamentul European si
Consiliul Uniunii Europene adopta si directiva complementara referitoare la creditul
imobiliar si obliga tarile comunitare sa o transpuna in legislatia nationala in termen
maxim de 2 ani de la publicare. Ca o paranteza, aceasta di rectiva a creditului imobiliar
este pe masa de lucru a institutiilor europene inca de acum 10 ani, fara a se atinge masa
critica de interes din partea statelor membre in adoptarea ei. Criza financiara recenta a
accelerat adoptarea acesteia si amendarea scopului initial: de la crearea pietei comune la
reglementarea mai amanuntita si mai conservatoare a participantilor la relatia de creditare
imobiliara. Cu toate ca Romania are un avans in implementare (avantajele oferite
consumatorilor sunt deja asimilate, iar dezavantajele suferite de catre imprumutatori in
2010 se dovedesc acum a fi o greutate deja depasita), asteptam totusi intrarea in vigoare a
unei noi legislatii nationale care sa transpuna in mod particular aceasta din urma
directiva. Probabil ca va fi pe agenda legislatorului nostru abia in anul 2015. Ca o
concluzie, Directiva Creditului Imobiliar, desi veche pe agenda UE, nu aduce noutati si
nici solutii inovatoare ori de dezvoltare viitoare. Isi propune mai mult sa finalizeze un
demers vechi in conditiile in care criza financiara isi are radacinile in creditarea
imobiliara. Ori acest lucru pune sub presiune publica legiuitorii si supervizorii financiari
de pretutindeni sa actioneze, chiar daca inoportun ori gresit. De asemenea, isi propune sa
aduca sub reglementare categorii importante de jucatori ai pietei imobiliare, intermediarii
de credite, care in alte piete europene au un rol extrem de activ si important in creditare
(mult mai putin dezvoltat in Romania). Cu toate acestea, va trebui sa acordam ate ntiei
felului in care Directiva va fi transpusa in legislatia nationala pentru a asigura coeziune
cu legislatia deja existenta si eventual, corectarea unor excese ori stangacii legislative
actualmente in vigoare. Astfel, un exercitiu de evaluare si analiza a Directivei Creditului
Imobiliar, ar trebui facut inca de pe acum. Iata mai jos, cele mai importante aspecte care,
fara a fi noutati absolute fata de legislatia deja aplicabila in Romania, aduc sau pot aduce
prin transpunere, elemente de interes: LA CE SE REFERA
 Directiva acopera: (1) contractele de credit pentru cosumatori garantate cu o
ipoteca imobiliara sau legate in alt fel de imobile cu destinatie rezidentiala – le vom numi
“credite imobiliare”; (2) obligatia imprumutatorilor de a efectua o analiza de credit
inainte de a acorda orice credit imobiliar, cu luarea in considerare a anumitor aspecte ale
situatiei financiare a consumatorilor, aspecte pe care Directiva si -ar dori sa le
standardizeze in viitor; (3) anumite cerinte de supervizare din partea regulatorilor
nationali (ex. Banca Nationala a Romaniei), precum si includerea sub aceasta supervizare
a tuturor intermediarilor de credit (cu privire la acest din urma aspect, a se remarca ca
actualmente in Romania intermediarii de credit – brokerii, cum sunt numiti in limbaj
comun - nu sunt supervizati de catre BNR).
CARE ESTE AUTORITATEA DE SUPRAVEGHERE
 Statele membre (ale Uniunii Europene), vor desemna in maximum 2 ani –
acelasi termen in care sunt obligate sa faca si transpunerea Directivei in legislatia
nationala – autoritatile competente sa asigure aplicarea Directivei Creditului Imobiliar.
Atributiile specifice vor fi probabil impartite intre Banca Nationala a Romaniei si
Autoritatea Nationala pentru Protectia Consumatorilor.
PRACTICI DE CREDITARE RESPONSABILA
 Imprumutatorii in desfasurarea afacerii lor vor trebui sa aibe: criterii de analiza
de credit personalizate – asadar nu un sistem de analiza automata, bazat pe scoring;
remunerarea angajatilor trebuie sa fie in asa fel facuta incat sa nu incurajeze asumarea de
riscuri peste nivelul de toleranta al imprumutatorului; se poate interzice, prin legea
nationala, acordarea de comisioane de vanzare de catre creditor catre intermediarul de
credit (brokerii de credit); angajatii imprumutatorilor trebuie sa aibe un anumit nivel al
cunostintelor de specialitate si al competentelor.
 Obligatia imprumutatorilor de a analiza acordarea creditului: analiza de credit
va avea la baza cu precadere, nu valoarea garantiei, ci capacitatea consumato rului de a
achita ratele de credit din veniturile regulate ce le obtine. Totusi, se admite, si acest lucru
este interesant de discutat, ca in cazul unui credit de renovare, principalul element in
analiza de credit ar putea fi valoarea prezenta sau viitoare (asteptandu-se o crestere in
urma renovarii) a imobilului in cauza. Va fi interesant de urmarit cum piata si BNR vor
intelege sa transpuna aceasta nuanta si daca vor intelege sa o transpuna in vreun fel.
 Ca o noutate cu potential impact pozitiv asupra extinderii analizei de creditare
si asupra veniturilor realizate de catre rezindenti romani in alte state ale Uniunii
Europene, este obligatia fiecarui stat membru de a asigura accesul tuturor
impumutatorilor la bazele de date gen “Biroul de Credit” din taril e respective. Este o
masura de liberalizare a accesului la informatii extrem de importante pentru
imprumutatori in analiza de credit care daca se implementeaza va deschide porti
importante in creditare.
STANDARDIZAREA IN PREZENTAREA INFORMATIILOR
 Informatii si practici preliminare incheierii contractului de credit:
imprumutatorii vor pune la dispozitia consumatorilor informatii personalizate necesare
pentru compararea de catre consumator a diverselor credite imobiliare oferite in piata,
pentru judecarea lor si a consecintelor aferente in mod corect si pentru luarea unei decizii
informate daca sa incheie sau nu contractul de credit imobiliar propus. Aceste informatii
sunt standardizate intr-un formular anexat la Directiva, similar, dar mai complex si mai
nuantat, cu cel aplicabil in prezent in Romania in baza OUG 50. Acest formular va fi
folosit de absolut toti imprumutatorii pe intinsul Uniunii Europene.
 Dobanda Anuala Efectiva (DAE) va fi claculata dupa o formula matematica de
asemenea comuna tuturor imprumutatorilor.
SERVICIILE DE CONSULTANTA DE CREDITARE
 Directiva insista de asemenea, si pe serviciile de consultanta care pot fi oferite
de catre imprumutatori in legatura cu propriile produse de creditare sau in legatura cu
produsele altor competitori. Cum aceste servicii nu au fost tratate neaparat cu atentie sau
distinctiv in activitatea de creditare de retail, in functie de cum legislatia nationala va
intelege sa transpuna aceasta notiune, se pot deschide posibilitati de diferentiere intre
imprumutatori in functie de calitatea serviciilor de consultanta prestate catre consumatori.
VALUTA DE CREDITARE
 O alta noutate o reprezinta dispozitiile referitoare la creditele imobiliare
acordate in alta valuta decat cea nationala. Inainte de a intra in cateva detalii, a se
remarca ca nicio dispozitie a Directivei nu se va aplica retroactiv. Creditele imobiliare
acordate inainte de transpunerea Directivei in legislatia nationala nu vor fi afectate de
niciuna din dispozitiile Directivei, ca atare nici nu vor bene ficia de optiunile de
convertire a monedei creditului. Revenind la noutate, Directiva precizeaza ca in anumite
conditii, consumatorii vor putea solicita imprumutatorilor sa converteasca moneda in care
le-a fost acordat creditul (in masura in care moneda difera de cea locala sau de cea in care
consumatorul realizeaza veniturile) in moneda locala. Directiva este generala in
descrierea acestei optiuni, deci, va fi interesant de urmarit cum legislatia nationala va
transpune aceasta optiune. Probabil ca va fi un subiect important de lobby din partea
participantilor in aceasta piata.
INTARZIERILE LA PLATA CREDITELOR
 O alta aria in care intalnim noutati este cea a creditelor aflate in intarziere de
plata si a executarilor silite. Statele membre vor trebui sa adopte masuri care sa
incurajeze imprumutatorii sa intre in aranjamente de plata cu debitorii inainte sa initieze
impotriva acestora masuri de executare silita, masuri care pot sa interzica depasirea unui
anumit nivel al penalitatilor de intarziere sau care sa asigure ca in cadrul vanzarii la
licitatie publica imprumutatorii depun toate eforturile sa se obtina cel mai bun pret,
precum si masuri care sa prevada anumite protectii ale consumatorului daca, dupa
vanzarea silita a bunului imobiliar ipotecat, consumatorul ramane in continuare dator cu
anumite sume catre imprumutator. Ca un comentariu personal, toate aceste dispozitii sunt
superficiale, imprumutatorii aplicand toate aceste reguli din proprie initiativa intrucat le
serveste scopului principal al afacerii: sa recupereze cat mai mult din datorie in conditiile
pastrarii unui echilibru intre nevoile debitorului si posibilitatile acestuia de a se redresa
in viitor. Piata din Romania ofera deja cu destula complexitate solutii variante la
dificultatile de plata ale debitorilor.
[1] Directiva 2014/17/EU a Parlamentului European si a Consiliului Uniunii
Europene privind contractele de credit pentru consumatori avand ca obiect proprietatile
imobiliare rezidentiale [2]Directivei 2008/48/CE a Parlamentului European si a
Consiliului din 23 aprilie 2008 privind contractele de credit pentru consumatori
CAPITOLUL II. ROLUL INVESTIŢIILOR BANCARE ÎN DEZVOLTAREA
PIEŢEI IMOBILIARE
2.1. Conceptul, clasificarea şi caracteristicile investiţiilor în dezvoltarea
pieţei imobiliare

Totalitatea activităţilor şi operaţiunilor întreprinse în vederea înfăptuirii lucrărilor


necesare realizării şi punerii în funcţiune-expluatare a unor obiective economice, sociale, etc.
angrenând resurse materiale, umane, de muncă, precum şi timp, prin intervenţia diferitor factori
constituie procesul investiţional.
Procesul investiţional se identifică cu totalitatea activităţilor şi operaţiunilor întreprinse
de către subiectul activităţii investiţionale în vederea orientării resurselor investiţionale
în obiecte investiţiionale, pentru ca acestea din urmă să genereze efecte de natură socio-
economică şi de altă natură.
Relaţiile dintre participanţii la procesul investiţional au loc în cadrul pieţei
investiţionale. Ca şi pe orice altă piaţă, pe piaţa investiţională se formează cererea şi oferta atît
pentru resursele, cît şi pentru obiectele investiţionale.
În economia de piaţă forma organizatorică de bază a procesului investiţional
este proiectul investiţional, care reprezintă documentul de bază ce determină necesitatea
efectuării investiţiilor, în care se descriu principalele caracteristici ale proiectului şi indicatorii
financiari, aferenţi realizării acestuia.
Proiectul investiţional constituie un plan complex de acţiuni, ce
include fundamentarea raţionalităţii investiţiilor, îndreptate spre lărgirea, modernizarea sau
formarea unui nou mod de producţie a mărfurilor sau serviciilor cu scopul obţinerii unui profit
sperat (aşteptat) sau a unui efect social.
În dependenţă de tipul proiectelor investiţionale, se deosebesc şi cerinţele faţă de
elaborarea acestora.
Pentru proiectele investiţionale mici, finanţate de întreprindere din contul surselor
proprii, fundamentarea lor tehnico-economică are un caracter restrâns. O astfel de fundamentare
poate conţine doar:
 scopul efectuării proiectului investiţional,
 parametrii săi de bază,
 volumul necesar de resurse financiare,
 indicatorii eficienţei investiţiilor şi
 schema realizării proiectului investiţional.

Pentru proiectele investiţionale medii şi mari, realizarea cărora necesită o finanţare


externă, este necesară o fundamentare tehnico-economică complexă conform standardelor
naţionale şi internaţionale. O astfel de fundamentare a proiectelor investiţionale se supune unei
anumite structuri logice, care are un caracter unic în majoritatea ţărilor cu o economie de piaţă
dezvoltată. Mai vez: Politica investiţionlă

Fazele procesului investiţional


Procesul investiţional se prezintă sub forma unui ciclu compus din trei faze separate:
I. faza preinvestiţională (de concepţie, de pregătire);
II. faza investiţională (de realizare);
III. faza de exploatare (de funcţionare);
Faza preinvestiţională sau de concepţie este subordonată în întregime elaborării
deciziei investiţionale. Această fază cuprinde, în principal, activităţi de natură intelectuală, de
cercetare ştiinţifică, analize, calcule, concretizate în final într-unproiect de investiţii.
Faza investiţională constituie perioada de timp, în care se realizează fizic obiectivul de
investiţii.
Atât faza de concepţie cât şi cea de realizare trebuie să se desfăşoare într-un interval de
timp destul de scurt pentru a reduce, pe cît e de posibil, perioada de imobilizare a fondurilor
investite şi pentru a se ajunge mai repede la faza de exploatare, faza în care se ajunge la scopul
urmărit de către beneficiarul de investiţii.

Faza preinvestiţională
Faza preinvestiţională include câteva etape:
 Analiza posibilităţilor investiţionale;
 Alegerea prealabilă a proiectului (studiul prealabil de fezabilitate);
 Formularea proiectului (cercetarea tehnico-economică, studiu de fezabilitate
propriu zis);
 Evaluarea finală şi luarea deciziei de investire.

Analiza posibilităţilor investiţionale


În analiza posibilităţilor se evidenţiază posibilitatea investirii. Sunt supuse analizei
următoarele direcţii:
 a) resursele naturale, care pot fi prelucrate sau folosite în producţie (spre ex.,
pădurile pentru întreprinderile de prelucrare a lemnului);
 b) cererea viitoare la unele mărfuri, cerere ce poate creşte în urma creşterii
numărului populaţiei sau a capacităţii de cumpărare;
 c) mărfurile importate şi posibilităţi de înlocuire a importului;
 d) sectoarele industriei prelucrătoare, ce funcţionează eficient;
 e) posibilităţi de legătură cu alte ramuri, atât autohtone cât şi din străinătate;
 f) posibilităţi de diversificare (de exemplu, producţie farmaceutică într-un
complex petrolier);
 g) posibilităţi de creştere a volumului de producţie cu scopul atingerii volumului
optimal al producţiei;
 h) climatului general investiţional;
 i) politica industrială;
 j) costul şi prezenţa factorilor de producţie;
 k) posibilitatea exportului etc.

Analiza posibilităţilor are un caracter destul de general şi se bazează, în principiu pe


date destul de evazive, nu pe analize exacte.

Alegerea prealabilă a proiectului sau studiul preventiv de fezabilitate


La etapa alegerii unui proiect se face apel la anumite analize detaliate, dar şi la
anumite studii tehnico-economice, care, de obicei, sunt costisitoare şi îndelungate. Astfel,
înainte de a purcede la analiza tehnico-economică este necesar de efectuat un studiu preventiv
de fezabilitate pentru formularea liniilor generale ale proiectului investiţional.
Studiul preventiv de fezabilitate (SPF) poate fi determinat ca o etapă de legătură
între cercetarea posibilităţilor şistudiul tehnico-economic (STE) amănunţit, astfel încât
diferenţele dintre aceste etape constau în gradul de detaliere al studiului.
Dar, chiar şi la etapa SPF este nevoie de cercetat toate alternativele economice:
 a) piaţa şi potenţialul întreprinderii: efectuarea cercetării cererii şi pieţei,
vânzărilor şi marketingului, programului de producţie şi posibilităţilor întreprinderii;
 b) cheltuielile materiale;
 c) locul amplasării întreprinderii;
 d) aspectele tehnice ale proiectului: tehnologiile şi utilajele, obiectele de
construcţii sociale;
 e) cheltuielile: de producţie, administrative şi comerciale;
 f) cadrele: forţa de muncă;
 g) realizarea proiectului;
 h) analiza financiară: cheltuielile de investiţii, costuri de producţie şi
profitabilitatea comercială etc.

Formularea proiectului (cercetarea tehnico-economică/studiu de fezabilitate propriu zis)


Cercetarea tehnico-economică constituie baza tehnică, economică şi comercială
necesară pentru a lua decizia de a investi într-un anumit proiect. În cadrul acesteia se analizează
toate elementele mai importante cu privire la fabricarea produsului sau prestarea serviciului
(obiectul investiţiei), concomitent cu variantele alternative ale proiectului. O astfel de
cercetare trebuie să contribuie esenţial la elaborarea proiectului, ţinând cont de toate costurile de
investiţie, veniturile posibile etc. Pentru acesta este necesară elaborarea şi respectarea unui
proces complex cu legături inverse (feed back), care ar cuprinde un set de variante alternative
pentru programul respectiv, ca: alegerea celor mai optime tehnologii, organizarea lucrului
personalului etc. Dacă datele primite nu adeveresc viabilitatea proiectului, atunci este necesar de
a efectua careva schimbări ai parametrilor, al programei de lucru, al factorilor materiali sau a
tipurilor de tehnologii folosite, pentru a obţine rentabilitatea scontată.
Studiul de fezabilitate este destinat optimizării ipotezelor şi deciziilor privind
realizarea proiectului de investiţii.
Toate studiile de fezabilitate cuprind un set asemănător sau aproape asemănător de
întrebări. Cu toate acestea, se pot întâlni deosebiri privind obiectivele şi scopurile cercetării,
situaţie dictată de: caracterul investiţiei, complexitatea tehnologiei, stabilitatea costurilor
factorilor de producţie etc. Însă în general, un studiu de fezabilitate calitativ trebuie să cuprindă
o analiză amplă a tuturor componentelor proiectului şi a rezultatelor implementării lui. De
aceia,investitorul cu un grad înalt de aversiune faţă de risc, ar trebui să aloce resurse
semnificative pentru realizarea acestui studiu, deoarece un studiu calitativ va ridica semnificativ
şansele obţinerii profitului scontat.
Analiza tehnico-economică întruneşte toate aspectele şi elementele mai importante ale
proiectului, cum ar fi:
 gradul de veridicitate a informaţiilor despre mediul de afaceri existent,
 eficienţa proiectului,
 gradul de risc,
 prognozarea pieţei,
 tendinţele tehnologice,
 schema proiectului etc.

În condiţiile unei economii în tranziţie realizarea unui astfel de studiu se poate solda cu
rezultate imprecise, ce poate orienta investitorul la folosirea ineficientă a resurselor sale. Aceasta
se datorează faptului că cercetarea nu cuprinde factorii specifici economiei date. În acest context,
studiul (cercetarea) trebuie să ţină cont de aşa aspecte ca:
 factorii de producţie existenţi,
 specificul pieţei,
 condiţii de muncă etc.

O astfel de abordare presupune analiza proiectului din punct de vedere al veniturilor şi a


cheltuielilor.
Analiza tehnico-economică poate fi orientată spre:
 o anumită piaţă (cererea), ori
 anumiţi factori materiali.

Astfel, investitorul se va baza pe cererea existentă (prevăzută) sau pe careva factori


materiali (energie, materie primă etc.). Însă, luând în consideraţie faptul că cererea şi analiza
pieţei sunt absoluţi indispensabili într-un studiu de fezabilitate, acestora li se acordă o atenţie mai
mare decât factorilor materiali.
Este de reţinut faptul că analiza tehnico-economică, nu este un obiectiv pentru
investitor, ci prezintă un instrument, o modalitate de a răspunde la întrebarea: a investi în
proiectul dat sau nu, al cărui răspuns nu neapărat coincide cu concluziile cercetării. De fapt, în
practică este foarte greu de găsit vre-un exemplu în care investitorul, la luarea deciziei sale
investiţionale, s-a bazat doar pe analiza tehnico-economică.
Un studiu calitativ de fezabilitate va cuprinde următoarele direcţii (părţi) necesare de
analizat:
Motivaţia şi istoria proiectului
 numele, prenumele (denumirea) şi adresa proiectantului;
 motivaţia realizării proiectului;
 scopul proiectului şi caracterele generale bazate pe o strategie previzibilă, inclusiv
determinarea regiunii geografice şi nişei de piaţă (internă sau externă);
 localizarea proiectului: orientarea spre piaţă, resursele materiale.
Analiza generală a pieţei şi a concepţiei de marketing
 concluziile formulate în urma cercetărilor de marketing privind: mediul de afaceri,
segmentarea pieţei (consumatorii reali, nominali), canalele de realizare, concurenţa, ciclurile
de viaţă (ale sectorului, produsului etc.);
 descrierea indicilor anuali ai cererii de piaţă (cantitate, preţ) şi livrărilor (trecute,
actuale şi viitoare);
 explicarea şi motivarea strategiilor de marketing alese pentru atingerea scopurilor
propuse;
 calcularea şi explicarea eventualelor cheltuieli de marketing, elementelor
programelor de vânzări şi încasări (preţ, cantitate, nişă de piaţă etc.);
 descrierea influenţei proiectului asupra: materiei prime şi livrărilor, localizării în
spaţiu, mediului înconjurător, programului de producţie, tehnologiei, capacităţii de producţie
a întreprinderii.
Materia primă şi livrările
 descrierea situaţiei generale privind:

materia primă;
semifabricatele;
utilajele;
piesele de schimb etc.
 calcularea necesarului anual de livrări de resurse materiale;
 căutarea şi a selectarea cât mai multor resurse ieftine şi strategii optime.
Localizarea în spaţiu şi mediul înconjurător
 identificarea şi deservirea amplasării obiectului investiţiei, inclusiv:
- influenţa asupra ecologiei şi mediului înconjurător;
- politica social-economică, stimulări, restricţii;
- infrastructură.
 identifica aspectelor critice şi motivarea localizării obiectului investiţional;
 analiza, în linii generale, a principalelor costuri legate de amplasarea obiectului.
Proiectarea şi tehnologia
 identificarea programei şi capacităţii de producţie a întreprinderii;
 motivarea tehnologiei alese, evaluarea suficienţei acesteia din punct de vedere al
complexităţii, avantajelor, neajunsurilor, ciclului de viaţă etc.;
 identificarea schemei şi limitelor (cadrul) proiectului;
 calcularea costului principalelor elemente ale obiectului investiţiei (utilaje,
tehnologii, know-how);
 supunerea analizei lucrărilor de construcţie a obiectelor sociale (cămine, ospătării
etc.).
Organizarea activităţii
 identificarea structurii organizatorice de bază, schemei şi mijloacelor gestionării.
Resursele umane (de muncă)
 determinarea mediului social-economic şi cultural pentru cerinţele incluse în
proiect ca: necesarul de forţă de muncă, condiţii de calificare, angajarea experţilor străini
etc.;
 identificarea cadrelor de bază din punct de vedere cantitativ şi calitativ
(calificarea).
Schema implementării proiectului
 determinarea duratei construcţiei imobilului şi montării utilajului;
 determinarea activităţilor necesare pentru realizarea la timp a proiectului etc.
Analiza financiară şi evaluarea investiţiilor etc.
 elaborarea devizului:
- costul lotului de pământ pe care se va situa obiectul investiţiei;
- costul imobilului şi cheltuielile privind construcţiile sociale;
- costul utilajului şi tehnologiilor;
- costul utilajului auxiliar;
- capital statutar (acţionar);
- necesitatea de capital circulant etc.
 cheltuielile aferente produselor comercializate:
- cheltuieli de exploatare;
- amortizarea;
- cheltuieli aferente activităţii de marketing,
- cheltuieli de finanţare.
 finanţarea proiectului:
- sursele de finanţare;
- influenţa exercitată asupra proiectului de cheltuielile de finanţare şi servire a
datoriilor privind finanţarea dată;
- politica de stat în domeniul finanţării.
 evaluarea investiţiei:
- calcularea beneficiilor;
- stabilirea duratei de recuperare a investiţiei;
- calcularea profitului obţinut în baza capitalului investit şi acţionar; - calcularea
profitului ce revine fiecărui coparticipant (în cazul întreprinderii mixte); - impactul
economic şi financiar al proiectului asupra economiei naţionale.
 aspectele critice ale proiectului, inclusiv, riscurile, strategiile şi mijloacele de
gestiune a riscurilor, variabilele critice de ordin micro- şi macroeconomic şi posibila lor
influenţă asupra realizării financiare a proiectului.
 concluzii:

- avantajele principale ale proiectului;


- deficienţe şi lacune;
- şansele de implementare a proiectului.
Este necesar ca persoanele care se ocupă de elaborarea proiectului să abordeze diferite
ipoteze, iar acestea, la rândul lor, să fie dezvăluite în cadrul cercetărilor. Evaluarea mărimii
investiţiilor se efectuează prin câteva metode: 1. Folosirea sistemului de tendere. Această
metodă este cea mai eficientă, însă şi cea mai scumpă. 2. Folosirea costurilor proiectelor
similare. 3. Folosirea parametrilor ce determină costul unei unităţi, care apare în baza proiectelor
reciproc comparabile. Aceste unităţi se exprimă, de exemplu, prin costul unui metru cub de
spaţiu interior sau a unui metru pătrat de spaţiu de construcţie. 4. Analiza rezultatelor în funcţie
de părţile funcţionale ale proiectului, bazate pe costurile proiectelor existente. În acest caz,
exactitatea scade, crescând probabilitatea omiterii unor secţiuni ale proiectului.
Evaluarea costului investiţiei se află în dependenţă strictă faţă de o seamă factori, ca:
- inflaţia anuală;
 variaţia cursului valutar;
 specificul ţării respective (de exemplu, clima, care poate cauza unele cheltuieli
suplimentare pentru procurarea aparatelor de aer condiţionat);
 cadrul juridic existent.

Evaluarea proiectului
Stadiul de evaluare implică tot ansamblul de informaţii în termeni de intrări şi ieşiri.
Investitorul trebuie să decidă dacă va aplica modele sofisticate de evaluare sau va
utiliza modele destul de simple pentru a le înţelege şi, totuşi, suficient de complicate ca să
înglobeze cele mai importante relaţii care au loc într-un mediu real (o evaluare a unui proiect de
investiţii este tot atât de bună ca şi presupunerile pe care acesta se bazează).
O consideraţie atentă este necesară privind influenţa asupra investiţiilor a unor astfel de
factori cheie ca: pieţele, producţia, resursele financiare, resursele umane etc.
Fiecare proiect trebuie să aibă o totalitate standard, o totalitate complexă de informaţii,
ce permite efectuarea independentă a evaluării ideilor propuse spre finanţare, printr-o metodă
unică, utilă practic, pentru orice proiect.
În prezent există mai multe metode de acest fel, dar cele mai recunoscute şi populare,
practic, sunt:
 metodele
BERD (Banca Europeană de Reconstrucţie şi Dezvoltare) şi
 UNIDO (Organizaţia Naţiunilor Unite pentru Dezvoltare Industrială).

În ultimul timp aceste metode se utilizează şi în Republica Moldova.


Analiza detaliată a acestor metode se propune în cadrul cursului „Proiectarea
investiţională”.

Faza investiţională
Faza investiţională a unui proiect de amploare diferă considerabil de cea a unui proiect
mic. Astfel, înfăptuirea uneiinvestiţii de proiect se poate împărţi în câteva etape:
 negocierile propriu-zise şi încheierea contractelor;
 elaborarea documentaţiei tehnice şi de proiect;
 construcţia;
 pregătirea cadrelor;
 darea în exploatare a obiectului.

La etapa negocierilor şi încheierii contractelor se semnează contractele între investitori,


pe de o parte, şi instituţiile financiare, consultanţi, arhitecţi, clienţi, deţinători de patente şi
licenţe, intermediari, furnizorii de utilaje şi materii prime, pe de altă parte.
Principala formă juridică de reglare a relaţiilor între asociaţi (parteneri) este contractul.
Relaţiile apărute între participanţii contractului sunt reglementate de legislaţie.
Contractul nu numai întăreşte drepturile şi obligaţiile părţilor, dar arată şi ordinea de executare,
la fel prevede modalităţile de protecţie a părţilor.
În practică, mai des, se face apel la următoarele două tipuri de contracte:
Contract de livrare (predare) – contractul, în care furnizorul (care este întreprinzător)
se obligă în termeni stabiliţi să livreze marfa în proprietatea cumpărătorului, iar cumpărătorul se
obligă să primească marfa şi să achite suma necesară.
Contract de antrepriză – contract, în cadrul căruia antreprenorul îşi asumă în faţa
clientului responsabilitatea de a construi instalaţii de producţie şi prin care se asigură ca acestea
vor fie în perfectă stare de funcţionare înainte de a le livra clientului. Deoarece întreaga
responsabilitate pentru contribuţia tuturor participanţilor la proiect îi revine lui, antreprenorul
este interesat să obţină condiţii financiare mai favorabile decât ar obţine clientul.
Cercetările preinvestiţionale formează baza pentru faza investiţională. Însă hotărârile
luate în faza investiţională nu întotdeauna coincid cu recomandările întocmite în faza
preinvestiţională. Negocierile directe şi întocmirea contractelor deseori implică modificări şi noi
idei de perfecţionare a proiectului, ceea ce duce la creşterea costurilor investiţionale.
Pregătirea (elaborarea) documentaţiei tehnice prevede întocmirea graficelor de lucru,
alegerea locului de amplasare, proiectarea obiectului, elaborarea unui plan amănunţit de
exploatare şi de instalare a utilajului, precum şi alegerea finală a tehnologiei şi utilajului.
Etapa construcţiei include pregătirea spaţiului de amplasare a obiectului, construcţia
clădirilor şi pregătirea utilajului în corespundere cu programul întocmit.
De etapa de pregătire a cadrelor, care practic coincide cu cea a construcţiei, adesea
depinde nivelul creşterii profitabiltăţii şi rentabilităţii producţiei.
Darea în exploatare, de obicei de scurtă durată, este un moment foarte important în
implementarea proiectului. Este un moment de legătură între faza precedentă (investiţională) şi
cea ulterioară, adică de exploatare. Succesul obţinut în această etapă demonstrează eficienţa
planificării şi executării proiectului şi determină funcţionarea programului în viitor.
La etapa investiţiei apar mari obligaţii financiare, iar schimbările din proiect pot avea
grave consecinţe financiare. Un grafic neraţional, întreruperi în construcţii, furnizări de materii
prime şi materiale, amânarea dării în exploatare etc., fără îndoială, duc la creşterea cheltuielilor
de investiţii şi la reducerea rentabilităţii proiectului.
În faza preinvestiţională calitatea şi stabilitatea proiectului au o mai mare însemnătate
decât factorul timp, iar în faza investiţională factorul timp are importanţă majoră.

Faza de exploatare
Problemele ce apar în faza de exploatare trebuie privite dintr-o perspectivă de scurtă sau
de lungă durată. Prin perspectiva de scurtă durată se are în vedere perioada de începere a
ciclului producţiei propriu-zise, în care pot apărea astfel de probleme, ca cea a implementării
tehnologiei, cea a utilajelor sau a unei productivităţi a muncii nesatisfăcătoare, precum şi
problema insuficienţei de personal administrativ calificat şi a forţei de muncă. Aceste probleme
trebuie, însă, relevate încă în faza de elaborare a proiectului. Şi schimbările necesare trebuie
operate în aceeaşi fază.
Perspectiva pe termen lung evidenţiază doi factori: pe de o parte, costurile de
producţie, iar pe de altă parteveniturile din vânzări. Aceşti factori sunt condiţionaţi de analizele
efectuate în faza preinvestiţională. Dacă analizele vor fi greşite, baza tehnico-economică a
activităţi de producţie va fi pusă în primejdie, iar dacă neajunsurile se vor depista abia în etapa
de exploatare, înlăturarea lor va fi foarte costisitoare şi anevoioasă.
Cele expuse anterior relevă importanţa fazei preinvestiţionale, care asigură fundamentul
pentru celelalte etape.
În cazul efectuării unei analize preinvestiţionale nesatisfăcătoare, modificarea
proiectului va prezenta pe plan tehnico-economic greutăţi considerabile, indiferent de modul în
care a fost realizat şi cât de bine funcţionează.
2.2. Politica statului privind investiţiile bancare în dezvoltarea pieţei
imobiliare
Noţiunea de climat investiţional reflectă nivelul de atractivitate a unei ţări (ramuri,
zone, regiuni) pentru alocarea investiţiilor.
După cum subliniază economistul rus, S.V.Fomişin, „în ştiinţa economică noţiunea de
„climat investiţional” se află încă în proces de constituire. De obicei, prin climatul investiţional
se subînţelege totalitatea factorilor politici, social-economici, financiari, socio-culturali,
organizatorici, juridici şi geografici, care sunt prezenţi, într-o ţară sau alta, şi care atrag sau
resping capitalul străin”.
Contextul macroeconomic care favorizează atragerea investiţiilor, numit generic „climat
investiţional”, este o noţiune foarte complexă, fiind determinat de un mix de
elemente interdependente, ce includ:
 stabilitatea politică şi cea macroeconomică pe termen lung;
 stabilitatea şi supremaţia legislaţiei;
 independenţa justiţiei pentru a asigura drepturile investitorilor;
 reguli clare şi nediscriminatorii privind activitatea economică (implicit cea
investiţională);
 dezvoltarea infrastructurii de afaceri, inclusiv serviciile financiare, juridice etc.,
precum şi alte elemente, printre care nu mai puţin importante fiind:
 accesul la pieţele de desfacere şi la resurse (umane, naturale, tehnologice, etc.);
 transparenţa în activitatea organelor de stat cu funcţii de reglementare şi control;
 încrederea în mediul de afaceri etc.
Deci, noţiunea de climat investiţional este abordată ca sistem de factori şi
premise economice, politice, instituţionale şi de drept, precum şi amplitudinea de acţiune a
acestora, capabili să intervină în procesul de realizare a investiţiilor, modificînd comportamentul
investiţional spre stimulare sau destimulare şi reflectînd nivelul de atractivitate al unei ţări
(ramuri, zone, regiuni) pentru alocarea investiţiilor.
În literatura de specialitate şi în publicistica economică nu există o linie de
demarcare clară între conceptul de climat de afaceri (de antreprenoriat) şi cel de climat de
investiţii (investiţional). În majoritatea cazurilor, ele sunt utilizate ca sinonime deşi, aparent,
climatul de investiţii ar trebui să se raporteze la climatul de afaceri ca parte la întreg. Dar,
deoarece investiţia reprezintă esenţa oricărei afaceri, iar scopul final al unui proiect de
investiţie ca şi al oricărei afaceri este obţinerea profitului, vom tinde spre utilizarea cu sens
identic al celor două concepte.
Precizând aceste aspecte, menţionăm că climatul investiţional poate fi tratat ca condiţii
generale, atât cele prezente (favorabile şi nefavorabile), cît şi cele viitoare (riscuri sau
oportunităţi), care încurajează sau descurajează alocarea investiţiilor în afaceri.
Factori determinanţi ai climatul investiţional
Climatul investiţional al unei ţări este determinat de valorile unui şir de parametri care
reflectă imaginea integrală a ţării, capacitatea acesteia în vederea asimilării investiţiilor, riscurile
aferente procesului investiţional etc.
Condiţiile date se formează sub incidenţa unor factori de origine:
 economică,

 politică,

 instituţională,

 de infrastructură,

 legislativă,

 culturală etc.
Prezentarea detaliată a acestora ar include: resursele naturale şi starea mediului;
calitatea forţei de muncă; nivelul de dezvoltare a infrastructurii; transparenţa şi previziunea vieţii
şi a deciziilor politice; stabilitatea macroeconomică şi solvabilitatea balanţei de plăţi externe;
calitatea guvernării şi a administraţiei publice locale; stabilitatea şi calitatea cadrului juridic;
nivelul de criminalitate şi corupţie; transparenţa şi democraţia dirijării corporative; calitatea
sistemului financiar bancar, calitatea sistemului fiscal; bazele administrative, informaţionale şi
tehnice de pătrundere pe pieţe, inclusiv reglementarea comerţului extern; nivelul de
monopolizare şi de concurenţă pe piaţa internă; inflaţia etc.
Pentru a sistematiza factorii determinanţi ai climatului investiţional vom prezenta
câteva criterii de clasificare mai semnificative, întâlnite în literatura de specialitate.
Conform nivelului de manifestare:
Factorii nivelului macroeconomic : factorii stabilităţii economice (situaţia bugetară,
starea balanţei de plăţi, datoria publică, inclusiv cea externă); factorii de evaluare redaţi prin
preţuri (inflaţia, dobânda, cursul valutar); factorii politici şi sociali (stabilitatea politică, nivelul
corupţiei şi a criminalităţii, nivelul de previziune a situaţiei politice, şomajul, nivelul calităţii
vieţii); factorii de natură fiscală (calitatea sistemului fiscal, presiunea fiscală, politica fiscală),
factori determinanţi ai infrastructurii de piaţă (nivelul de dezvoltare a sistemului bancar şi a altor
instituţii financiare, starea instituţiilor pieţei valorilor mobiliare); factori ce determină cadrul
legislativ (calitatea cadrului legislativ, nivelul de previziune a modificărilor cadrului juridic,
stabilitatea legislaţiei).
Factorii nivelului microeconomic: factori psihologici (cultura investiţională; preferinţe
individuale ale investitorilor în materie de plasament, bazate pe cunoaşterea anumitor domenii de
activitate, pe existenţa oportunităţilor de investiţii; aversiunea faţă de risc a investitorilor;
instincte); factori economici şi financiari (situaţia financiară a întreprinderii, rentabilitatea
unităţii economice, mobilitatea întreprinderii, rentabilităţile scontate a investiţiilor reale,
existenţa surselor de finanţare a investiţiilor, accesibilitatea la surse externe de finanţare,
posibilitatea de dezinvestiţii); factorii ce determină conjunctura pieţei (consumatorii, furnizorii,
amplasamentul, concurenţii); factorii administrativi (calitatea managerului şi a echipei de
gestiune: capacitatea de a organiza afaceri, de a evalua perspectivele investiţionale, existenţa
experienţei etc.).
Conform naturii sale:
Factori de natură economică : politica macroeconomică; strategia comercială; nivelul
şi modul de implicare a statului; modul de formare a preţurilor; priorităţile în investiţii;
instabilitatea economică regională etc.
Factori de natură politică : factorii situaţiei politice interne (structura socială, cadrul
instituţional, personalităţile, mecanismele de control); factorii situaţiei politice externe
(instabilitatea politicii regionale, importanţa geopolitică, apartenenţa la o grupare politică).
Conform relaţiei risc-rentabilitate:
Factorii care caracterizează riscul investiţional (politici, economici, sociali,
criminali, ecologici, financiari, legislativi etc.).
Factorii care determină potenţialul ţării de asimilare a investiţiilor (resursele
materiale, potenţialul productiv al ţării, infrastructura, calitatea forţei de muncă, calitatea
instituţiilor etc.) În cazul în care investitorii potenţiali iau decizia de plasare a capitalurilor sale în
cadrul economiei unei ţări este importantă analiza oportunităţilor investiţionale de care vor
putea beneficia în desfăşurarea activităţii sale antreprenoriale. Cunoaşterea oportunităţilor
investiţionale constituie un punct forte pentru planificarea activităţii sale economice şi din start îi
permite investitorului conturarea unor prognoze vis-a-vis de viitorii parteneri de afaceri, despre
posibilităţile de extindere teritorială prin penetrarea pe noi pieţe de desfacere, prin selectarea
ramurii atractive etc. Oportunităţile investiţionale existente sunt determinate de influenţa
factorilor de contribuţie de natură economică, tehnică, juridică şi financiară (vezi figura).
Fig. 1 Componenţa oportunităţilor investiţionale
Aspectele economice care vor fi analizate de investitor sunt :
 Cucerirea unui segment de piaţă, evitînd barierele tarifare şi netarifare;
 Folosirea unor materii prime, a forţei de muncă şi a altor resurse existente în ţara
în care investeşte, fără a face cheltuieli suplimentare de transport, cheltuieli cu pregătirea
forţei de muncă etc.;
 Lărgirea pieţei de desfacere a produsului finit - intrarea cu produse finite nu doar
pe piaţa ţării în care s-a investit ci şi posibilităţile de export pe pieţele cu potenţial de
consum mare ale ţărilor vecine.
 Posibilitate de accesare facilă a pieţei de împrumut şi nivelul ratei dobînzii la
credite oferite;
 Tempourile inflaţioniste etc.

Aspectele tehnice şi tehnologice cuprind următoarele:


 Posibilităţi de implantare a noilor întreprinderi, noilor utilaje, soluţiilor
tehnologice şi organizatorice de vîrf;
 Amplificarea folosirii capacităţilor de producţie existente;
 Fabricarea noilor produse sub noua marcă, mai cunoscută pe piaţa internaţională;
 Gradul de absorbţie a „know-how”-urilor;
 Posibilitate de individualizare a produsului fabricat;
 Metode manageriale de înaltă eficacitate;
 Posibilitatea de creare a unor zone industriale în regiunile mai slab dezvoltate a
ţării etc.
Aspectele juridice includ:
 Stabilitatea sistemului legal;
 Transparenţa legislaţiei;
 Gradul de concordanţă şi complimentare a legilor, regulamentelor şi hotărîrilor
luate;
 Posibilităţi de evitare a legislaţiei;
 Gradul de complexitate a practicii de apel şi arbitraj;
 Procedura de expropriere, în cele mai dese cazuri realizată prin metoda
naţionalizării;
 Posibilitatea de repatriere a proprietăţii şi a capitalului etc.
Aspectele financiare ce prezintă interes pentru decizia investitorului sunt :
 Avantajele financiare sub forma dividendelor pe care poate să le repartizeze în
totalitate sau în anumite proporţii, conform legislaţiei ţării în care a investit;
 Posibilitatea de a transfera total sau parţial beneficiile obţinute în urma activităţii
sale investiţionale;
 Avantaje fiscale sub forma reducerilor şi scutirilor de impozite, taxe vamale ;
 Avantaje monetare în privinţa schimbului valutar şi lipsa restricţiilor în acest
domeniu etc.;
Climatul investiţional în diferite state ale lumii
Analiza surselor literare mondiale, demonstrează că, iniţial, climatul investiţional în
diferite ţări se deosebeaconsiderabil în funcţie de:
 orânduirea economică,

 de nivelul de dezvoltare,
 de scopurile politicii economice.
Ulterior, a apărut tendinţa durabilă de atenuare a deosebirilor în regimurile
investiţionale naţionale, care s-a intensificat, în ultimul sfert al sec.XX şi la începutul secolului
XXI, sub influenţa proceselor de globalizare. Tendinţa respectivă a apărut după stabilirea
„regulilor de joc” unice în sfera activităţii investiţionale din cadrul grupărilor economice deja
existente.
O influenţă esenţială asupra climatului investiţional al ţării o are, de asemenea, politica
economică a statului în domeniul investiţiilor străine; participarea ţării la sistemul de
convenţii internaţionale; gradul şi metodele intervenţiei statului in economie; eficienţa activităţii
aparatului de stat; consecvenţa în promovarea politicii economice.
In ultimul deceniu, marea majoritate a ţărilor lumii au îmbunătăţit climatul
investiţional autohton, făcandu-l mai atractiv pentru investitorii străini. Astfel, numai în anul
2004, un număr de 102 ţări şi-au modificat regimurile investiţionale, anume pentru a atrage mai
multe investiţii străine (tabelul 1). Au fost simplificate procedurile de „intrare” în ţară a ISD,
au fost reduse impozitele şi s-au deschis noi sectoare pentru investitorii străini. Ţările lumii
s-au pomenit atrase intr-o concurenţă acerbă in privinţa creării celor mai favorabile condiţii
pentru investiţiile străine. Liberalizarea regimurilor investiţionale a fost deosebit de
cuprinzătoare şi profundă in anii 2013-2015. Este notabil faptul că, în aceşti ani, a crescut, deşi
în proporţii mult mai mici, şi numărul modificărilor mai puţin favorabile pentru ISD, ceea ce
vorbeşte despre accentuarea unor tendinţe protecţioniste în privinţa investitorilor străini.
Oricum, actualmente, îmbunătățirea climatului investiţional rămâne o prioritate pentru
marea majoritate a ţărilor lumii. Experţii în domeniul investiţiilor au calculat că doar în anii
1992-1997, 94% din toate inovaţiile din lume, referitoare la capitalul străin, au fost orientate
asupra ameliorării climatului investiţional.
Experienţa mondială demonstrează că elementele climatului investiţional în ţările
în curs
de dezvoltare şi în cele cu economia în tranziţie, în mare măsură, sunt distincte de
cele ale ţărilor dezvoltate.
Dar, în linii mari, în politica de atragere a capitalului străin, marea parte a guvernelor
lumii aplică măsuri speciale de atragere a ISD: fiscale, vamale, financiare şi de altă natură.
Analiza politicilor de atragere a ISD promovate de unele ţări înalt dezvoltate
Mulţi investitori sunt atraşi de astfel de ţări industrial dezvoltate precum sunt SUA,
Germania, Franţa, Marea Britanie, Japonia, în special, din două motive principale: aceste
ţări dispun de cele mai mari pieţe şi de o situaţie politică şi economică stabilă. Ţinînd cont de
piaţa lor voluminoasă, cererea solvabilă, nivelul înalt de dezvoltare al economiei şi nivelul înalt
al competitivităţii, în ultimele decenii, lider în atragerea ISD sunt SUA. Majoritatea ţărilor
industrial-dezvoltate încearcă să plaseze investiţiile lor în SUA, fiindcă aici piaţa internă este
vastă, puterea de cumpărare a populaţiei este în creştere, iar stabilitatea politică este
certă. Japonia atrage investitorii străini prin stabilitatea sa politică şi economică, existenţa
infrastructurii dezvoltate, sistemul monetar şi financiar stabil, posibilitatea de investire în
ramurile tehnologic avansate, dar, mai ales, prin forţă de muncă mai calificată şi mai ieftină, în
comparaţie cu SUA şi Franţa. Analiza politicii investiţionale contemporane a Japoniei arată că
aceasta a fost definitiv elaborată încă în anul 1980 şi este orientată spre atragerea investiţiilor
străine. Japonia este săracă în resurse naturale, de aceea, a pus întotdeauna accentul pe
dezvoltarea ramurilor exportatoare. Pentru producerea mărfurilor competitive pe piaţa mondială,
ea a utilizat tehnologiile avansate, a atras specialişti calificaţi pentru instruirea cadrelor şi a creat
o infrastructură foarte dezvoltată. Un rol deosebit, în dezvoltarea cu succes a Japoniei, revine
capitalului american. Actualmente, toate companiile, create cu participarea investiţiilor străine,
sunt persoane juridice ale Japoniei, cărora li se acordă „regim naţional”. Este necesar de
menţionat, că procedura accesului investiţiilor străine la economia Japoniei este foarte simplă:
prin intermediul Băncii Japoniei se înregistrează informaţia cu privire la conţinutul tranzacţiei de
investire, care, ulterior, este aprobată automat de către Ministerul de Finanţe şi de către un
minister de ramură în decurs de 30 de zile.
Analiza atractivităţii investiţionale a unor ţări în curs de dezvoltare
China este o ţară ce se devzoltă cu ritmuri înalte şi care are cele mai favorabile condiţii
pentru ISD, îndeosebi după aderarea acesteia la OMC (în 2001). In prezent, China este cea mai
reuşită ţară, din punct de vedere al atragerii investiţiilor străine directe.
Climatul investiţional din China se caracterizează prin următorii factori pozitivi:
• stabilitatea politică;
• proporţiile vaste ale teritoriului şi ale pieţei interne;
• forţa de muncă calificată (mai cu seamă, pentru necesităţile industriei prelucrătoare),
care acceptă salarii foarte mici;
• imaginea pozitivă (în special, vizavi de producţia şi livrarea mărfurilor industriale pe
pieţele occidentale);
• susţinerea şi interesul deosebit pentru activitatea investiţională din partea statului;
• ritmurile foarte înalte ale modificărilor in toate sferele economiei.
In decursul a două decenii precedente, începând cu anul 1979, guvernul chinez a acordat
întreprinderilor cu capital străin, în comparaţie cu cele autohtone, un regim preferenţial. Pentru
investitorii străini a fost creat un sistem al înlesnirilor fiscale şi vamale, în special în zonele
economice libere (ZEL). In etapele timpurii de funcţionare a ZEL, sistemul a fost deosebit de
eficient. Dar, începând cu anul 1994, când fluxul anual al investiţiilor străine a atins cifra de 2,5
mlrd. dolari, are loc o apropiere treptată a condiţiilor de activitate pentru investitorii străini şi
autohtoni.
Guvernul Chinei a întreprins, de asemenea, şi alte acţiuni, care au activizat procesul
investiţional: liberalizarea treptată a accesului capitalului străin la ramurile şi raioanele închise,
măsuri speciale de stimulare pentru investitorii străini mici şi mijlocii. In prezent, ramurile
prioritare pentru atragerea investiţiilor străine în China sunt: energetica, industria uşoară,
alimentară, textilă, farmaceutică; producerea materialelor de construcţie, chimia şi metalurgia;
construcţia de maşini şi utilaje; producerea utilajului pentru extragerea petrolului de pe fundul
mării; electronica, producerea mijloacelor de telecomunicaţii şi a utilajului medical. Pe lîngă
înlesnirile create investitorilor străini, guvernul chinez pune în faţa acestora şi un şir de condiţii
destul de dure. Astfel, activitatea economică eficientă a întreprinderilor mixte trebuie neapărat să
fie bazată pe aplicarea celor mai avansate tehnici şi tehnologii, pe metodele ştiinţifice de
gestionare a afacerilor, pe diversificarea asortimentului producţiei, creşterea calităţii, economia
de energie, materie primă, materiale, pe sporirea ponderii producţiei destinate exportului şi pe
sporirea veniturilor valutare, pe pregătirea personalului administrativ şi tehnic autohton de înaltă
calificare. In prezent, peste 50% din întreaga producţie fabricată în Chinaeste confecţionată
la întreprinderile cu participarea capitalului străin.
Analiza climatului investiţional in ţările în tranziţie din Europa Centrală şi de Est
Experienţa acestor ţări prezintă o importanţă deosebită pentru Republica Moldova, care
şi-a fixat drept obiectiv strategic prioritar integrarea europeană. Ţările din această categorie sunt
atractive prin faptul că au o piaţă internă în creştere şi prin cheltuieli de producţie mai mici, decât
în ţările occidentale, din contul valorii mai scăzute a resurselor (îndeosebi, a forţei de muncă).
Ele posedă o infrastructură de transport dezvoltată, geografic sunt situate favorabil şi cheltuielile
tranzacţionale sunt mici. Intr-o serie de ţări, sunt create zone vamale libere, fapt care contribuie
la fluxul considerabil al capitalului în producţiile noi.
Polonia, Ungaria, Republica Cehă sunt calificate de către investitori străini drept ţări
ale Europei Centrale, cu o cultură înaltă, care au fost întotdeauna lideri în efectuarea reformelor
de piaţă, mai devreme decât altele au atins stabilitatea financiară şi au depăşit recesiunea
provocată de tranziţie. Ungaria, Republica Cehă şi Polonia sunt apropiate şi teritorial de ţările
occidentale –
exportatoare de ISD. Ele sunt utilizate de către investitorii străini în calitate de
intermediari ai relaţiilor economice cu Rusia, deoarece aici este mult mai uşor şi mai puţin
riscant să obţii tot necesarul, decât în Rusia. In perioada interbelică, dar şi anterior, aceste trei
ţări s-au manifestat deja ca state industriale dezvoltate, cu tradiţii bogate în producerea
mărfurilor de înaltă calitate, de exemplu, producerea berii în Republica Cehă ori a vinului în
Ungaria). Pe piaţa externă, aceste state sunt reprezentate, în special, de mărfurile construcţiei de
maşini, ale industriei chimice, farmaceutice, cosmetice, poligrafice.
Ţările sus-menţionate sunt atractive pentru investitorii străini datorită următoarelor
avantaje:
 amplasarea strategică, ce asigură accesul atât la pieţele occidentale, cît şi la cele
orientale;
 existenţa forţei de muncă calificate şi ieftine pentru dezvoltarea tehnologiilor
avansate;
 atitudinea pozitivă faţă de investiţiile occidentale;
 experienţa pozitivă a multor proiecte investiţionale (in ramura automobilelor,
alimentară).
Unele din cele mai complicate probleme teoretice şi practice ale ISD sunt: în ce măsură
trebuie admise aceste investiţii în economia ţării? Este, oare, raţional ca ISD să fie
admise în toate ramurile sau statul trebuie să limiteze şi poate chiar să interzică accesul acestora
în anumite ramuri?
Din punct de vedere al atractivităţii pentru investitorii străini, ţările din CSI sunt
clasificate de către organizaţiile economice internaţionale în trei grupuri de ţări.
 Primul grup îl reprezintă ţările exportatoare de resurse
energetice: Azerbaidjan, Kazahstan, Rusia şi Turkmenistan.
 Grupul al doilea este format din ţările, care nu au rezerve mari de resurse
energetice, dar promovează activ reformele: Armenia, Georgia, Kargazstan, Moldova,
Tadjikistan şi Ucraina.
 Grupul al treilea cuprinde ţările, care, foarte încet şi „fără entuziasm”, efectuează
reformele: Belarus şi Uzbekistan.
Pentru a face aprecieri asupra climatului investiţional dintr-o ţară sau alta investitorii
apelează adesea la ratinguri investiţionale. Există o mare diversitate de metode, utilizate pentru
stabilirea ratingurilor investiţionale. Toate însă au o trăsătură comună - au un caracter complex.
Piaţa mondială este dominată în prezent de trei mari agenţii internaţionale de evaluare a
riscului, asociat plasamentelor într-o ţară sau alta (risc rating agencies):
 Standard & Poor’s Ratings Group;
 Moody,s Investors Service;
 Fitch-IBCA.

În aprecierea complexă a atractivităţii investiţionale (a climatului investiţional) a unei


ţări, investitorii apelează, cel mai frecvent la ratingurile investiţionale stabilite şi prezentate de
către revista "Euromoney". Metodologia de evaluare a acestei reviste se bazează pe rezultatele
celor mai populare agenţii de rating internaţionale sus-menţionate. "Euromoney" publică
semestrial clasamentul riscului ţării, care grupează 180 de state şi este construit după o
metodologie specifică acestei publicaţii.
În evaluarea riscului suveran, care conform opiniei specialiştilor constituie doar o parte
a riscului de ţară, Euromoney atribuie ponderi specifice următorilor indicatori:
 Performanţa economică (ponderea este de 25%) , apreciată ca o medie a
previziunilor pentru anul curent şi anul următor realizate de Proiecţiile Economice globale
ale Euromoney; în cazul în care nu există previziuni despre o ţară, scorul acordat este zero.
Variabilele economice pe baza cărora se acordă de către specialiştii intervievaţi de
Euromoney un scor între 0 (cea mai dezastruoasă situaţie economică) şi 100 (economia cea
mai puternică) sunt: creşterea economică, stabilitatea monetară, soldul contului curent şi cel
bugetar, şomajul şi dezechilibrele structurale.
 Riscul politic (ponderea este de 25%) este definit ca suma dintre riscul de
neplată sau riscul de a nu deservi datoria externă, care decurge din importuri, împrumuturi,
dividende şi alte relaţii comerciale şi financiare externe, şi riscul nonrepatrierii capitalului.
El este obţinut din media valorilor atribuite de analiştii de risc, agenţii de asigurări şi
inspectorii de credit care lucrează cu ţările supuse evaluării. Fiecare analist poate acorda
maximum 10 puncte (când riscul politic este zero) şi minimum zero (când şansele de
recuperare a datoriei sunt considerate nule).
 Indicatorii datoriei externe (10%) se calculează pe baza informaţiilor publicate
în World Bank „World Debt Tables”. Aceştia sunt: serviciul datoriei externe/exporturi (A);
balanţa contului curent/PNB (B); datoria externă/PNB (C).
Scorul total se calculează astfel: C+(A*2)-(B*10). Cu cât scorul este mai mare, cu
atât situaţia este mai favorabilă ţării.
 Încetări de plăţi sau reeşalonări în serviciul datoriei externe (10%). Se acordă
un scor cuprins între 10, dacă nu s-au înregistrat încetări de plăţi în ultimii trei ani şi 0, dacă
ţara a fost continuu în încetare de plăţi. Informaţiile se bazează tot pe World Bank “World
Debt Tables”.
 Media ratingurilor riscului suveran stabilite de Moody’s, Standard& Poors şi
Fhitch (10%) . Dacă astfel de rating-uri nu există, se acordă 0 puncte.
 Accesul la credite bancare (5%) se calculează ca raport între plăţile în contul
împrumuturilor private pe termen lung negarantate şi PNB.
 Accesul la finanţări pe termen scurt (5%).
 Accesul pe pieţele de capital (5%) reflectă analizele Euromoney cu privire la
rapiditatea cu care o ţară poate mobiliza resursele financiare internaţionale din emisiune de
obligaţiuni şi credite sindicalizate. În scopul evaluării acestui indicator, publicaţia solicită
specialiştilor din conducerea sindicatelor creditorilor punctaje pentru fiecare ţară. Scorurile
au următoarea semnificaţie: 5 puncte dacă accesul este neîngrădit, 4 puncte dacă în 95% din
situaţii nu există probleme de acces, 3 dacă în mod normal nu există probleme, 2 dacă există
posibilitatea ca accesul să fie condiţionat, 1 dacă accesul este posibil doar în anumite
condiţii, 0 dacă accesul nu este posibil.
 Discountul la forfetare (5%) reflectă media maturităţilor împrumuturilor
disponibile şi marja de risc (forfaiting spread) a obligaţiunilor statului evaluată peste riscul
celui mai sigur stat (de regulă, SUA). Informaţiile sunt furnizate de Morgan Grenfell Trade
Finance şi West Merchant Capital.
Pe baza acestor indicatori, fiecare stat primeşte un punctaj pe o scară de la 0 (cel mai
mare risc) la 100 (risc minim), pornind de la care, ţările sunt grupate în nouă clase de risc,
acoperind fiecare câte 10 puncte. Scorul sub 10 puncte nu este încadrat în nici o clasă de risc.
Euromoney publică o dată cu scorul general şi scorurile parţiale pentru a furniza cât mai multe
informaţii cu privire la ţările monitorizate.
Metoda anterior analizată este mai simplă, atât ca concepţie cât şi în aplicare, şi are un
grad mai înalt de obiectivitate în comparaţie cu cel al celorlalte agenţii internaţionale de evaluare
a riscului. Extrema simplificare a caracteristicilor economice, politice şi sociale ale ţărilor
analizate nu permite însă evidenţierea particularităţilor fiecărui stat, de aceea investitorul va
trebui să utilizeze şi metode individuale de apreciere a atractivităţii investiţionale a unei anumite
ţări.
Climatul investiţional în R.Moldova
Activitatea investiţională în Republica Moldova este cel mai important factor, ce
determină dezvoltarea social-economică a ţării. Atît activitatea investiţională desfăşurată, cît şi
dezvoltarea social-economică depind, în mare măsură, declimatul investiţional favorabil.
Acesta din urmă contribuie la menţinerea unui ritm susţinut de investiţii în economia autohtonă.
Republica Moldova nu dispune de resurse financiare suficiente şi, de aceea, este
constrânsă să recurgă la asistenţa externă, să caute noi şi noi credite. Însă, precum arată
experienţa internaţională, o astfel de politică este ineficientă din cauza necesităţii de a achita
dobânda şi din lipsa mecanismelor eficiente de utilizare a fluxurilor băneşti împrumutate. În
asemenea condiţii, economia Republicii Moldova poate fi eficient finanţată din exterior doar prin
intermediul investiţiilor străine. Conform legislaţiei R.Moldova, investiţie străină este
investiţia efectuată de un investitor străin în activitatea de întreprinzător desfăşurată în Republica
Moldova, inclusiv veniturile provenite din investiţia sa şi reinvestite în Republica Moldova.
Republica Moldova are nevoie de investiţii străine directe din următoarele
considerente:
 potenţialul investiţional propriu este redus, adică persistă o insuficienţă a
resurselor interne ale sectorului privat;
 necesitatea integrării Republicii Moldova în economia mondială în condiţii
avantajoase;
 crearea mediului concurenţial cu participarea investitorilor străini, sporirea
competitivităţii producţiei naţionale;
 necesitatea implementării, în economia Republicii Moldova, a tehnologiilor
avansate şi a knowhow-ului în activitatea economică, fapt ce devine posibil odată cu venirea
investitorilor străini.
Ca şi în alte ţări, în Republica Moldova, investiţiile străine directe (ISD) sunt
considerate un factor de accelerare a progresului economic şi tehnic; de renovare şi modernizare
a aparatului de producţie; de cunoaştere a metodelor avansate de organizare a producţiei; de
pregătire a cadrelor în corespundere cu necesităţile economiei de piaţă.
Atragerea ISD rămâne a fi o sarcină actuală, de eficienţa soluţionării căreia depind
mersul, ritmurile şi rezultatele reformelor efectuate. Pentru asigurarea reformelor, este necesar
un volum important de investiţii străine. Însă, volumul de ISD atrase încănu satisface
necesităţile reale ale Republicii Moldova în investiţii străine.
Stocul de investiţii străine directe acumulat la sfârşitul anului 2014 a fost evaluat la
2604,22 mil. USD, pe cap de locuitor revenind 731 USD.
Figura 1. Investiţiile străine directe în economia naţională, dinamică anuală (mil.
USD)
Distribuţia geografică a investiţiilor străine directe, acumulate în economia naţională,
denotă că ponderea majoră (51,7 la sută) aparţine investitorilor din ţările Uniunii Europene, celor
din CSI le revin 13,0 la sută, iar investitorilor din alte ţări – 35,3 la sută.
În ceea ce priveşte investiţiile de portofoliu, se prezintă următoarea informaţie:
investitorii străini au interes faţă de piaţa de capital autohtonă, iar dovada a interesului
investitorilor străini este numărul tranzacţiilor realizate pe piaţa de capital autohtonă cu
implicarea acestor investitori.
Investiţiile de portofoliu au înregistrat ieşiri nete în valoare de 5.82 mil. USD,
determinate de serviciul euroobligaţiunilor.
Analizând numărul de tranzacţii pe piaţa de capital cu participarea investitorilor
străini în orizontul de timp se observă desprinderea câtorva segmente de ascendenţă: în anii 2011
până în 2014 are loc o creştere a numărului de tranzacţii cu implicarea investitorilor străini de la
1246 la 1805, adică o creştere foarte modestă cu 559 tranzacţii pe parcursul a 3 anii.
Astfel, se observă au fost realizate 550 tranzacţii ale investitorilor străini, în 2006 – 447
tranzacţii, ca în anul 2007 să se înregistreze cel mai mare număr de tranzacţii cu implicarea
investitorilor străini din perioada anilor 2005-2009. Analiza numărului tranzacţiilor pe piaţa de
capital autohtonă cu implicarea investitorilor străini denotă faptul, că aceste tranzacţii există,
doar că numărul lor este mic. Constatăm, că în Republica Moldova se simte lipsa investitorilor
străini şi, respectiv, a investiţiilor, ceea ce duce la scăderea eficienţei pieţei de capital.
Republica Moldova a fost capabilă să atragă investiţii străine directe doar după
relansarea credibilă a creşterii economice şi atingerea unei relative stabilităţi economice şi
politice în ţară. Dar până în anul 2004 fluxurile de investiţii străine directe nu au urmat un
trend bine definit, iar creşterile mai semnificative se datorau intrării episodice pe piaţa
moldovenească a unor companii mari, de ex: Lukoil (Rusia) în 1995, Union Fenosa (Spania) în
2000. O creştere mai constantă a investiţiilor străine directe în economia Republicii Moldova a
început abia în 2004, însă numai în anul 2007 fluxurile de ISD au înregistrat o creştere
semnificativă, ce a depăşit media regională şi a atins 10% din PIB (figura 3).Fluxul neînsemnat
al ISD până în 2007 în Republica Moldova se datorează gradului scăzut de competitivitate a
ţării, teoria economică şi măsurările empirice demonstrând că există o corelaţie puternică între
aceşti indicatori. Poziţia nefavorabilă a Republicii Moldova în clasamentele internaţionale a
avut, un anumit impact asupra deciziilor investitorilor străini, care au preferat să investească în
ţări mai îndepărtate geografic, dar mai stabile din punct de vedere economic şi politic.
Figura 3. Fluxul de investiţii străine directe şi ponderea investiţiilor străine directe
în PIB, 1995-2009
În anul 2009, în contextul crizei economice mondiale, dar şi a instabilităţii politice din
Republica Moldova,fluxurile de ISD s-au diminuat esenţial, de peste opt ori. Aceasta este una
dintre cele mai mari rate de descreştere a ISD în Europa Centrală şi de Est. Iar datorită
pierderilor înregistrate de companiile străine, venitul reinvestit al acestora a înregistrat valori
negative în anul 2009, denotând, în ultimă instanţă, un proces de dezinvestire.
În 2008 pe primele locuri în topul ţărilor de origine ale ISD se plasau ţările cu un regim
fiscal destul de tolerant faţă de capitalurile pe care le adăpostesc: Olanda şi Cipru (tabelul 4).
Provenienţa investiţiilor în proporţie de 31% din aceste două state denaturează analiza
investiţiilor pe ţări de origine, deoarece capitalul care provine din Olanda şi Cipru de multe ori
este de cu totul altă provenienţă decât olandeză sau cipriotă (inclusiv rusă, românească,
ucraineană sau chiar moldovenească). Un progres considerabil, în acest sens, l-au demonstrat
investiţiile provenite din Italia pe parcursul ultimilor ani, evoluând către 2008 până pe locul trei
în top, iar stocul total de investiţii italiene a crescut de 10 ori (în expresie nominală). Investiţiile
italiene cele mai importante au fost făcute în industria textilă şi de confecţii. Pe locul 4
urmează Rusia, care a cedat două trepte în top faţă de 2005, dar investiţiile reale provenind de la
investitorii ruşi ar putea fi mai înalte din contul investiţiilor care figurează ca fiind din Olanda
sau Cipru.
Potrivit prevederilor STRATEGIEI creşterea volumului investiţiilor străine
directe trebuie să fie nu mai puţină de 10% anual. Dinamica acestui indicator este prezentată în
tabelul 5.
Este evident faptul, că volumul real de investiţii străine atrase în economia naţională pe
parcursul ultimilor ani a depăşit esenţial indicele de 10%, stabilit în Strategie, cu excepţia anului
2009. Concomitent cu sporirea fluxului de investiţii, s-a majorat treptat şi volumul investiţiilor
străine directe acumulat în economia naţională (tabelul 6).
Cele mai atractive pentru investitorii străini în anul 2010 (vezi figura 5), conform
datelor statistice, au fost activităţile financiare – 22,0% din volumul investiţiilor străine atrase în
Moldova (la situaţia din 01.01.2009 – 22,7%), comerţul cu ridicată şi cu amănuntul – 19,0%
(20,5%), industria prelucrătoare – 18,0% (18,8%), tranzacţii imobiliare –17,5% (13,5%),
transporturi şi comunicaţii – 8,9% (13%) şi energie electrică, gaz şi apă – 7,9% (6,4%). În
ansamblu,investiţiile în aceste sectoare au constituit circa 95% din volumul total al mijloacelor
depuse de către investitorii străini.
Economia moldovenească este liberă în proporţie de 55,7%, cu două puncte peste
nivelul din anul trecut şi reflectă îmbunătăţirea situaţiei în şase dintre cei 10 indicatori ai
libertăţii economice, luaţi în calcul la elaborarea clasamentului. Situaţia privind libertatea
afacerilor şi a muncii s-a înrăutăţit, iar la doi indicatori s-a înregistrat stagnare.
Potrivit clasamentului libertăţii economice pentru 2013 ("2014 Index of Economic
Freedom"), economia moldovenească continuă să fie încadrată în categoria economiilor "în
mare parte lipsite de libertate".
În plan regional, Republica Moldova se situează pe poziţia 40 din 43 de ţări. Scorul de
ansamblu este sub valorile medii regionale (66,8 de puncte) şi mondiale (59,7 de puncte).
Libertatea comerţului şi fiscalităţii este puternică , constată experţii Fundaţiei
americane. "În ultimii ani, guvernul a pus în aplicare măsuri de îmbunătăţire a transparenţei şi a
mediului de reglementare generală a antreprenoriatului. Recentele reforme fiscale au făcut
regimul fiscal destul de competitiv", apreciază Heritage şi The Wall Street Journal.
Experţii arată totodată că "realizarea potenţialului de creştere rămâne constrâns de
intervenţia statului în sectorul privat, ca urmare economia este vulnerabilă în condiţiile
schimbării situaţiei politice". Există un grad înalt de corupţie în majoritatea domeniilor
birocratice, se mai arată în raport.
Clasamentul este întocmit pe baza unor punctaje, cuprinse între 0 şi 100%. O economie
este cu atît mai liberă, iar intervenţia statului mai mică, cu cît indicele este mai înalt. Republica
Moldova a primit:
I. punctaje înalte la compartimentul :
 libertatea comercială, respectiv 80,2%,
 libertatea fiscală - 85,6%, unele dintre cele mai bune aprecieri din lume şi regiune,
 precum şi libertatea monetară - respectiv 77,0%;
II. punctaje peste medie la capitolul:
 libertatea afacerilor - 69,5%.
III. punctaje mult sub medie sunt la capitolul:
 corupţie - 33,0%,
 drepturile de proprietate - 40,0%
 libertatea muncii - 39,0%.
Lideri în clasamentul mondial sunt Hong Kong, Singapore, Australia, Noua Zeelandă,
Elveţia, Canada, Irlanda, Danemarca, SUA.
Dintre fostele republici sovietice, astăzi ţări independente, Estonia ocupă locul 14,
Lituania - 24, Georgia - 29, Armenia - 36. Federaţia Rusă este plasată pe locul 143 în
clasamentul libertăţii economice, iar Ucraina pe poziţia 164.
Republica Moldova a avut o evoluţie impresionantă în anii 2012-2014, când în 2012 a
urcat de pe poziţia a 120-a pe 105, respectiv 92, în anul 2013, iar în anul 2014 a avansat cu încă
13 poziţii. În anul 2005 R. Moldova a fost plasată pe locul 77, iar în 2006 - pe poziţia 83. Cel
mai jos indice al libertăţii economice, respectiv Republica Moldova l-a avut în 1995, când
economia moldovenească a fost apreciată drept una reprimată

2.3. Avantajele şi dezavantajele acordării de către băncile comerciale a


creditelor pentru investiţii imobiliare
CAPITOLUL III. CREDITELE PENTRU INVESTIŢII IMOBILIARE (PE
EXEMPLU UNEI BĂNCI COMERCIALE)

3.1. Finanţatorii investiţiilor imobiliare în Republica Moldova şi pe plan


internaţional
3.2. Dezvoltarea creditelor imobiliare în Republica Moldova și pe plan
internațional
Deşi în lumea occidentală creditele ipotecare sunt de zeci de ani utilizate cu
succes, în Republica Moldova acest tip de creditare a devenit posibil odată cu adoptarea
legii privind Creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare si actualmente acoperă doar o
cotă de 3 % pe piaţă internă.
Cauza acestui procent mic se datorează politicilor prudenţiale ale băncilor locale
reieşind din insuficienţa de capital investiţional al băncilor care limitează posibilitatea
creditării pe termen lung, cât şi a riscurilor pe care băncile le vor suporta. O alta cauză
care limitează accesul populaţiei la acest instrument de finanţare sunt şi veniturile mici
ale cetăţenilor, cărora aceste credite reprezintă un mijloc de lux datorită dobânzilor mari.
În Republica Moldova creditele ipotecare sunt scumpe, rata variind de la
10% până la 15% anual. Dobânda mare se mai poate întâlni în Ucraina unde ea variază
între 13% şi 20% anual, însă guvernatorul Băncii Naţionale a Ucrainei, Serhiy Arbuzov
se aşteaptă la o scădere până la 11%-12% anual la finele anului 2013. În România situaţia
este mai prielnică privind acordarea creditelor ipotecare, oferind o varietate mai mare de
oferte ce avantajează clienţii. Dobânda este mult mai mică şi ajunge la o rată medie de
7%, iar termenul de împrumutat maxim este de 30 de ani.
La moment nu este posibilă o reducere esenţială a dobânzii creditului
ipotecar în R. Moldova datorită costurilor mari a banilor atraşi prin depozite şi a
finanţărilor externe care includ dobânzi înalte privind riscurile de ţară şi a inflaţiei relativ
înaltă. Republica Moldova nu şi-a revenit încă din criza din 2009 care a fost afectată
direct de criza mondială ca rezultat a degradării sectorului de credite imobiliare din SUA.
Din analiza dinamicii ratei medie la creditele imobiliare acordate în lei perioada
ianuarie-august 2012 se observă o scădere în această perioadă de 1.75% sau în mediu de
0.21% lunar, de la 12.42 în ianuarie până la 10.67 în luna august. Cauzele diminuării sunt
consecinţele crizei din sectorul construcţiilor de apartamente (diminuarea preţurilor pe
piaţa mobiliară primară şi secundară), diminuarea costurilor la depozitele atrase de la
persoanele fizice şi juridice, diminuarea ratei inflaţiei, cât şi politicele concurenţiale ale
băncilor pentru atragerea clienţilor în sectorul dat.
Rata medie ponderată a dobânzii la creditele noi acordate în moneda naţională în
luna ianuarie 2015 a constituit 11.60 la sută, diminuându-se cu 0.69 puncte procentuale
faţa de perioada respectiva a anului precedent (Graficul nr. 1). In acelaşi timp comparativ
cu luna precedentă rata medie ponderată a dobânzii la creditele acordate în moneda
națională s-a majorat cu 0.65 puncte procentuale.
Ratele dobânzii la creditele noi acordate (% anual)

Sursa: http://www.bnm.md/md/dynamics_credits_deposits/2015?redirect=1
Creditele acordate cu termene de la 2 până la 5 ani au continuat să rămână cele
mai atractive, ponderea lor constituind 37.13 la sută în ianuarie 2015 din volumul total al
creditelor în moneda naţională (Graficul nr. 2) şi au fost acordate în medie cu o rată de
11.96 la sută (în creştere cu 0.61 puncte procentuale faţă de luna anterioară).
Structura creditelor pentru luna ianuarie 2015, pe scadențele contractuale
(%)
Sursa: http://www.bnm.md/md/dynamics_credits_deposits/2015?redirect=1
Cea mai mare parte a creditelor noi acordate în moneda naţională le-a revenit
creditelor acordate cu o rată medie de 11.19 la sută persoanelor juridice, care au deţinut
76.5 la sută din volumul total creditelor acordate în moneda naţională. În același timp ,
rata medie la creditele destinate persoanelor fizice a constituit 12.91 la sută
Comparativ cu perioada finală a anului precedent
Rata medie ponderată a dobânzii la creditele noi acordate în moneda naţională în
luna decembrie 2014 a constituit 10.95 la sută, diminuându-se cu 1.56 puncte procentuale
faţa de perioada respectiva a anului precedent (Graficul nr. 1).
Ratele dobânzii la creditele noi acordate (% anual)
In acelaşi timp comparativ cu luna precedentă rata medie ponderată a dobânzii la
creditele acordate în moneda națională s-a majorat cu 1.14 puncte procentuale. Creditele
acordate cu termene de la 2 până la 5 ani au continuat să rămână cele mai atractive,
ponderea lor constituind 38.4 la sută în decembrie 2014 din volumul total al creditelor în
moneda naţională
Structura creditelor pentru luna decembrie 2014, pe scadențele ontractuale (%)

(Graficul nr. 2) şi au fost acordate în medie cu o rată de 11.35 l a sută (în creştere
cu 1.64 puncte procentuale faţă de luna anterioară).

Rata medie la creditele imobiliare în lei, 2014


Sursa: BNM
Analizând în tabelul de mai jos, performanţele a 14 ţări în domeniul creditării
ipotecare cu referinţă la rata medie fixă şi variabilă, cât şi termenul maxim de împrumut,
observăm că piaţa ipotecară din R. Moldova este în pragul iniţial de dezvoltare ,
datorită termenului scurt de împrumut, cât şi a sumelor maxime limitate împrumutate, dar
şi a dobânzilor mari şi condiţiilor contractuale netransparente oferite de băncile locale ce
conţin diferite comisioane ascunse.
Obţinerea unui credit ipotecar care corespunde posibilităţilor noastre necesită o
studiere cât mai detaliată a pieţii, pentru că fiecare bancă are o politică de marketing
diferită, de aceea ele pot prezenta o varietate de oferte ce ne pot avantaja precum
achitarea ratelor direct din contul curent creat, prelungirea perioadei de graţie de până la
mai mulţi ani în cazul construcţiilor de locuinţe, cât şi termenu l de împrumut care variază
de la bancă la bancă, precum şi alte oferte.
Unele bănci precum Moldova Agroindbank oferă posibilitatea achitării
creditului în avans fără a se suporta diferite comisioane, acceptarea drept sursă de venit a
transferurilor din străinătate sau finanţarea 100% din valoarea imobilului la primirea
creditului. Pentru achiziţionarea unui credit ipotecar de la MobiasBancă nu este nevoie
de garanţii ipotecare din partea altor persoane, mai mult, banca oferă o analiza gratuită a
documentelor. BCR Chișinău oferă credite ipotecare de până la 2 000 000 lei pe o
perioadă maximă de 25 de ani, însă aceasta acoperă doar 80% din valoarea investiţiei.