Sunteți pe pagina 1din 11

UNIVERSITATEA „LUCIAN BLAGA” DIN SIBIU

FACULTATEA DE DREPT

Principiile publicității imobiliare

COORDONATOR:

Student:

SIBIU

2016

1
Introducere

Publicitatea imobiliară desemnează totalitatea mijloacelor juridice prevăzute de lege prin care
se determină situația materială și juridică a bunurilor imobliare, în mod public, prin registre
special ținute de autoritățile statale, în vederea ocrotirii intereselor titularilor de drepturi reale
imobiliare și a celor legate de asigurarea circulației lor in condițiile legii.

Însăși statul, prin autoritățile sale componente, are interesul de a cunoaște situația circulației
imobilelor, nu numai pentru perceperea taxelor și a impozitelor corespunzătoare, dar și pentru
faptul că indicele tranzacțiilor imobiliare în sens larg reflectă forța și dinamismul unei adevărate
economii de tip concurențial.

Operațiunile juridice care au ca efect transmisiuni imobiliare sau constituirea unor drepturi reale
imobiliare au nevoie de certitudine juridică. Aceasta, datorită nu numai, de regulă, intereselor
economice considerabile pe care transmisiunile le presupun dar și pentru a le face opozabile
terțelor persoane, spre a nu mai putea fi atacate prin diverse acțiuni în justiție

Într-adevăr, în materia actelor juridice, deci și a actelor juridice translative de proprietate


imobiliară constitutive sau translative de alte drepturi reale imobiliare, operează principiul
relativității efectelor actelor juridice, cu semnificația producerii acestora între părți și succesorii
lor. Toate celelalte părți au calitatea de terți, cărora actul respectiv li se impune ca realitate
juridică. Dar din diverse motive, este posibil ca anumite categorii de persoane să aibă interes să
desființeze un anumit act juridic sau, pur și simplu , să îi ignore efectele.

Pentru a preveni asemenea situații, au fost organizate sisteme de publicitate a transmisiunilor


imobiliare și a constituirii de drepturi reale imobiliare.1

1
Corneliu Bîrsan, Drept civil. Drepturi reale principale. Ed.Hamangiu, 2015, pg. 438

2
Aspecte generale

Principiile cărților funciare sunt reguli directoare care disciplinează conținutul și aplicarea
regulilor de carte funciară. Considerate drept idei călăuzitoare pe care se sprijină edificiul solid al
publicității imobiliare prin cărțile funciare, oferindu-le siguranță celor din interior și încredere
celor din exterior, principiile guvernează înscrisurile în cartea funciară a drepturilor, actelor,
faptelor sau raporturilor juridice privitoare la imobilele înscrise în cartea funciară.2

În cuprinsul Decretului-lege nr. 115/1938 nu există nici un text care să evoce principiile care
cârmuiesc sistemul cărţilor funciare, însă ele rezultă din întreaga economie a textelor care le
cuprinde. Dacă literatura juridică de specialitate şi jurisprudenţa sunt unanime în ce priveşte
desprinderea principiilor cărţilor funciare, nu există un punct de vedere unitar cu privire la
numărul şi denumirea acestora.

Într-o diviziune doctrinară care se bucură de o mare popularitate, principiile cărților funciare se
clasifică în:

 Principii care se referă la condițiile necesare înscrierilor în cartea funciară, categorie din
care fac parte principiul publicității integrale, principiul relativității înscrierilor, principiul
neutralității, principiul legalității și principiul specialității
 Principii care se referă la înseși efectele înscrierilor făcute în cartea funciară, categorie
din care fac parte principiul efectului constitutiv de drepturi reale al înscrierii în cartea
funciară, principiul priorității înscrierilor și principiul publicității materiale.

Principiul disponibilității

Potrivit acestui principiu, înscrierile în cartea funciara se fac numai la cererea persoanei
îndreptățite, a reprezentantului său legal, ori, pe calea actiunii oblice, la cererea creditorilor,
precum si in cazurile prevazute de lege, la cererea autoritatilor competente.3

2
Publicitate imobiliară, Gina Orga Dumitriu, Ed.Hamangiu,2015, pg. 73
3
Szilard Sztranyiczki, Drept civil. Drepturi reale principale conform Noului Cod civil, Eit. C.H.Beck, Bucuresti, 2012,
pag. 239-240.

3
Principiul publicității

Sistemul cărților funciare este conceput ca un sistem real și complet de publicitate imobiliară, în
cadrul căruia evidența este ținută pe imobile, fiind asigurată publicitatea drepturilor reale
constituite sau transmise asupra imobilelor dar și a altor drepturi, fapte sau raporturi juridice ce
au legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară.4

Opozabilitatea drepturilor reale imobiliare poate fi asigurata numai prin publicitatea operatiunilor
juridice privitoare la aceste drepturi. Conform principiului publicitătii toate operatiunile prin care
se constituie, transmit, modifica sau sting drepturile reale imobiliare trebuie inscrise in cartea
funciara, pentru a deveni opozabile tertilor si pentru ca titularii drepturilor reale tabulare sa poata
dispune de ele. Legea nr.711996 in art.33 si Decretul-lege nr. 115/1938, in art.32, instituie doua
prezumtii legale in domeniul cartilor funciare:
a) Un drept real inscris in favoarea unei terte persoane creeaza prezumtia ca dreptul exista in
folosul ei;
b) Daca un drept real s-a radiat in cartea funciara se presupune ca acel drept nu exista. Aceste
prezumtii instituite de legile cartilor funciare au fost imprumutate din Codul civil german potrivit
caruia: "Daca un drept este inscris in favoarea unei persoane, se presupune ca acelei persoane i se
cuvine acel drept. Daca in cartea funciara un drept este radiat, se presupune ca acel drept nu mai
exista" (art.891 si art.892 din acest cod). Deci, in virtutea principiului publicitatii, se considera ca
intreg cuprinsul cartii funciare este exact, fiind in concordanta cu situatia juridica reala. Cu alte
cuvinte, se prezuma ca "starea tabulara" corespunde starii de drept material. Ca sa opereze
aceasta prezumtie este necesar sa existe, in realitate, concordanta intre situatia juridica si starea
tabulara, deoarece persoana care isi valorifica dreptul inscris poate suporta consecintele
rasturnarii acestei prezumtii prin prezentarea unei situatii juridice reale diferita de cea din cartea
funciara.

Respectarea principiului publicității integrale este asigurată și în cazul drepturilor reale valabil
dobândite și opozabile față de terți fără înscrierea lor în cartea funciară potrivit art. 887 NCC
(dobândite prin succesiune, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de
utilitate publică sau în alte cazuri prevăzute de lege), titularii acestor drepturi neputând dispune
de ele decât după înscrierea acestora în cartea funciară.

4
Publicitate imobiliară, Gina Orga Dumitriu, Ed.Hamangiu,2015, pg. 74

4
Principiul legalității

Cartea funciară asigură nu numai publicitatea integrală a drepturilor, actelor și faptelor juridice
privitoare la imobilele cuprinse în cartea funciară dar garantează și existența și valabilitatea
acestora în folosul terților dobânditori de bună-credință. În acest scop, cartea funciară este astfel
organizată încât să asigure, cu ajutorul unui alt principiu, cunoscut sub numele de ”principiul
legalității”, exactitatea, corectitudinea și certitudinea înscrierilor în cartea funciară.5

In sistemul registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni, acest principiu se reducea exclusiv la


aspecte de ordin formal, mai exact la verificarea fapfului daca actul sau faptul juridic este sau nu
supus inscrierii.

In sistemul de carte funciara principiul legalitatii comporta doua aspecte: legalitatea formală si
legalitatea materiala.

Legalitatea formala evoca ideea ca nu se poate incuviinta decat inscrierea actelor si faptelor
juridice anume, prevazute de lege si nu poate sprijini decat cererea si actele ce o insotesc.
Legalitatea materiala vizeaza faptul ca judecatorul trebuie sa cerceteze, pe de o parte, daca
inscrisul, pe baza caruia se solicita inscrierea, intruneste conditiile cerute de lege pentru
inscrierea dreptului sau faptului juridic, iar, pe de alta parte, daca din cuprinsul cartii funciare nu
exista vreo piedica la savarsirea inscrieri. Această latură a principiului legalităţii nu a mai fost
cuprinsă de Legea nr.7 din 1996 care permite registratorului de carte funciară doar verificarea
legalităţii formale.

5
Tratat de publicitate imobiliară Vol. I, Marian Nicolae, Ed. Universul Juridic, pg.197

5
Principiul relativității

Principiul publicității integrale ne arată ce se înscrie în cartea funciară, pe când principiul


relativității ne spune contra cui se pot face înscrierile.

Principiul relativității este acea regulă în temeiul căreia înscrierea unui drept în cartea funciară se
poate face numai împotriva aceluia care înregistrarea cererii, este înscris sau, după caz, urmează
să fie înscris în cartea funciară ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea va fi făcută. 6

Principiul asigură nu doar protecția securității statice a circuitului juridic civil întrucât apără
drepturile titularilor deja înscriși în cartea funciară, drepturi pe care nu le pot pierde decât în
temeiul unor acte juridice care le sunt opozabile, ci și protecția securității dinamice deoarece
dreptul noului dobânditor nu poate fi obținut decât de la adevăratul titular înscris în cartea
funciară potrivit regulii exprimate prin adagiul latin nemo plus iuris ad alium transferre potest
quam ipse habet.7

Principiul neutralității

Presupune ca înscrierile în cartea funciara se fac, în principiu, doar la cererea persoanei


indreptățite, fiind interzis registratorului de carte funciara sa efectueze inscrieri fara o cerere a
persoanei indeptațite sau a autoritaților competente in acest sens.

Fac excepție de la acest principiu cazurile expres și limitativ prevazute de Regulament, cand
inscrierile in cartea funciara pot fi operate din oficiu. Spre exemplu: intocmirea, completarea sau
reconstituirea ulterioara a carților funciare distruse, pierdute sau care au devenit nefolosibile;
inscrierea privilegiilor și ipotecilor etc.

Potrivit art.890 alin (1) NCC, cererea poate fi depusă personal, prin mandatar sau notar public. În
afara persoanei interesate sau a reprezentantului său, legal sau convențional, în cazurile și în
condițiile prevăzute de lege, titularul cererii de înscriere poate fi și o autoritate publică precum
instanța judecătoarească.

6
Tratat de publicitate imobiliară Vol. I, Marian Nicolae, Ed. Universul Juridic, pg.188
7
Publicitate imobiliară, Gina Orga Dumitriu, Ed.Hamangiu,2015, pg. 76

6
Nerespectarea principiului neutralității atrage nulitatea absolută a înscrierii efectuate din oficiu,
în lipsa cererii părții interesate sau a unei dispoziții legale care să fie pe calea plângerii
reglementate de art.31 din lege, fie pe calea acțiunii în rectificare reglementată de art.908 alin.(1)
pct. 1 teza I NCC.8

Principiul specialității înscrierilor în cartea funciară

Acest principiu, consacrat şi sub numele de principiul individualizării, asigură exactitatea şi


precizia documentelor cadastrale şi a cărţilor funciare. Regula este aceea ca cererea de înscriere
a actelor şi faptelor juridice în cartea funciară să fie admisă, numai dacă în cuprinsul său
imobilele sunt precis determinate (prin număr cadastral, amplasament, vecinătăţi, suprafaţă,
categorie de folosinţă şi schiţa de plan).

În virtutea acestui principiu înscrierile din cartea funciară trebuie să precizeze exact imobilul sau
partea din imobil la care se referă, persoanele împotriva sau în favoarea cărora s-a efectuat
înscrierea, dreptul înscris trebuie calificat exact, cu indicarea obiectului său şi, după caz, a
modalităţilor care îl afectează sau a sarcinilor care îl grevează.

Pentru respectarea acestui principiu, din interpretarea art. 49 din Legea 7/1996, rezultă că
cererea de înscriere se respinge atunci când nu îndeplineşte cerinţele legale, adică înscrisul pe
care ea se întemeiază nu îndeplineşte cerinţele de valabilitate ale actului juridic, nu are deplină
putere doveditoare, nu indică numele părţilor, nu individualizează imobilul cu numărul de
parcelă, nu este însoţit de o traducere legalizată (în cazul în care nu este scris în limba română).9

8
Publicitate imobiliară, Gina Orga Dumitriu, Ed.Hamangiu,2015, pg. 82
9
http://www.pegeros-constructions.com/download/Principiile%20sistemului%20de%20publicitate%20imob.pdf

7
Principiul efectului translativ sau constitutiv de
drepturi reale al înscrierii de carte funciară

Este prevăzut de art. 17-18 din legea cărţilor funciare potrivit căreia drepturile reale cu privire la
imobile pot fi constituite modificate sau stinse numai prin înscrierea lor în cartea funciară. Prin
aceasta se înţelege că înscrierea dă naştere, modifică sau stinge drepturi reale şi le face opozabile
faţă de terţi. Drepturile reale asupra imobilelor vor fi constituite sau strămutate numai după ce au
fost înscrise în cartea funciară. Drepturile reale se vor stinge numai dacă radierea lor s-a înscris
în cartea funciară cu consimţământul şi în contra titularului.

In sistemul cartilor funciare, orice operatiune juridica prin care se tinde la stramutarea sau
constituirea de drepturi reale imobiliare se compune:
a) dintr-un act obligational care da nastere obligatiei de a stramuta ori a constitui un drept real;
b) dintr-un act real prin care partea are si-a luat aceasta obligatie, consimte prin inscris ca acel
drept sa fie intabulat in cartea funciara;
c) din inscrierea dreptului real in cartea funciara si care ia nastere, ca atare, de la data inregistarii
cererii de inscriere la biroul de carte funciara.

Cu toate acestea, de la regula efectului translativ sau constituitiv de drepturi reale al inscrierii in
cartea funciara exista si exceptii. Astfel, dobandirea unui drept real prin succesiune, accesiune,
vanzare silita si expropriere are loc independent de inscriere (art. 26). Totusi, chiar si in aceste
cazuri, pentru a putea dispune de drept, prin cartea funciara, achizitorul trebuie mai intai sa ceara
inscrierea dreptului sau. In caz contrar, tertul dobanditor nu poate fi inscris in cartea funciara ca
succesor tabular (art. 19, 20 si 26). In felul acesta se asigura respectarea
principiului publicitatii integrale a transmisiunilor imobiliare prin cartea funciara, dar si aplicarea
principiului relativitatii.

8
Principiul priorității

Principiul priorității îsi găseste expresia in materia cartii funciare prin adagiul qui prior tempore
potior jure. Ordinea inregistrarii cererilor determina sau stabileste rangul inscrierilor. Acest
principiu este reglementat de art. 890 alin (1)-(5) din Noul Cod civil, potrivit caruia inscrierile in
cartea funciara isi vor produce efectele de la data inregistrarii cererilor, tinandu-se insa cont de
data, ora si minutul inregistrarii acestora. In cazul drepturilor de ipoteca, ordinea inregistrarii
cererilor va determina si rangul acestora. Daca mai multe cereri s-au primit in aceeasi zi prin
posta sau curier, drepturile de ipoteca, vor avea acelasi rang, iar celelalte drepturi vor dobandi
numai provizoriu rang egal, urmand ca instanta sa se pronunte asupra rangului si, daca va fi
cazul, asupra radierii inscrierii nevalabile. In cazul in care doua sau mai multe drepturi au primit
provizoriu grad egal, va fi preferat, indiferent de data certa a titlurilor aflate in concurs, cel care a
fost pus in posesia bunului sau, dupa caz, cel fata de care debitorul si-a executat cel dintai
obligatiile ce ii incumba, cu exceptia drepturilor de ipoteca care vor avea acelasi rang. In situatia
in care niciunul dintre dobanditori nu a fost pus in posesia bunului sau, dupa caz, debitorul nu si-
a executat obligatiile fata de niciunul dintre ei, va fi preferat cel care a sesizat cel dintai instanta
de judecata.

Principiul prioritatii opereaza si in cazul conflictului dintre tertii dobanditori de la un autor


comun, in cazul in care doua sau mai multe persoane au fost indreptatite sa dobandeasca, prin
acte incheiate cu acelasi autor, drepturi asupra aceluiasi imobil care se exclud reciproc, cel care
si-a inscris primul dreptul va fi socotit titularul dreptului tabular, indiferent de data titlului in
temeiul caruia s-a savarsit inscrierea inc artea funciara.10

De asemenea, in cazul situatiei tertului dobanditor de buna-credinta, cel care a fost indreptatit,
printr-un act juridic valabil incheiat, sa inscrie un drept real in folosul sau poate cere radierea din

10
L.Pop, Drept civil - Tratat - Teoria generala a obligatiilor, Editura Lumina Lex, Bucuresti, 2000, pag.298;

9
cartea funciara a unui drept concurent sau, dupa caz, acordarea de rang preferential fata de
inscrierea efectuata de alta persoana, insa numai daca sunt intrunite urmatoarele trei conditii:
- Actul juridic in temeiul caruia se solicita radierea sau acordarea rangului preferential sa
fie anterior aceluia in baza caruia tertul si-a inscris dreptul;
- Dreptul reclamantului si cel al tertului dobanditor sa provina de la un autor comun;
- Inscrierea dreptului in folosul reclamantului sa fi fost impiedicata de tertul dobanditor
prin violenta sau viclenie, dupa caz.11
Prin rang tabular se intelege efectul unei inscrieri in raport cu alte inscrieri din aceeasi carte
funciara, in acest sens avand importanta, exclusiv data, ora si minutul inregistrarii cererii.

11
M.Nicolae, Tratat de publicitare imobiliară, Ed. Hamangiu, pag 198-201;

10
Bibliografie:

 Corneliu Bîrsan, Drept civil. Drepturi reale principale. Ed.Hamangiu, 2015, pg. 438
 Szilard Sztranyiczki, Drept civil. Drepturi reale principale conform Noului Cod civil, Eit.
C.H.Beck, Bucuresti, 2012, pag. 239-240.
 Gina Orga Dumitriu, Publicitate Imobiliară, Ed.Hamangiu,2015, pg. 82
 Marian Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară Vol. I, Ed. Universul Juridic, pg.197
 Liviu Pop, Drept civil - Tratat - Teoria generala a obligatiilor, Editura Lumina Lex,
Bucuresti, 2000, pag.298;

 http://www.pegerosconstructions.com/download/Principiile%20sistemului%20de%20publicitat
e%20imob.pdf

11