Contracte speciale

curs 1 (4.10.2016)

Ce fel de contracte sunt acestea “speciale”? Prin ce sunt diferite faţă de celelalte, de ce sunt
“speciale”?

Vă rog să reţineţi că şi sub regimul Codului civil anterior şi sub regimul noului Cod civil, exista
şi există o reglementare referitoare la contract în general, pe care o regăsim la Cartea V Titlul II din
actualul Cod Civil, unde sunt reglementate problemele care ţin de pildă, de clasificarea contractelor, de
elementele esenţiale de valabilitate (consimţământ, obiect, cauză, capacitate), cazurile de încetare
(rezoluţiunea, rezilierea) etc. Deci avem această parte în Codul civil care se referă la contract în
general şi există o parte, pe care o regăsim în Titlul IX din aceeași Carte V a NCC, unde sunt mai
multe capitole care se referă fiecare la câte un contract din acesta special (vânzare-cumpărare, schimb,
locaţiune, antrepriza, transport şi aşa mai departe).

În esenţă, contractele speciale sunt contractele care au o reglementare care este, într-o formă sau
alta, derogatorie de la dreptul comun aplicabil contractelor. Contractele speciale mai sunt cunoscute şi
sub denumirea de “contracte numite”. Aici se impune o precizare: se poate întâmpla ca un anumit
contract să aibă o denumire, în sensul laic al termenului-să fie numit, de pildă contractul de publicitate,
dar care nu are o reglementare specială, nici în NCC nici într-o altă lege. Deci avem contracte care deşi
au denumire, nu au o reglementare. Contractele speciale nu sunt acelea care au doar o denumire, ci
acelea care au şi o reglementare distinctă de celelalte contracte.

Astfel, reţinem: contractele speciale/contractele numite sunt contractele care sunt reglementate
de lege (fie în NCC- cea mai mare parte, fie în alte acte normative- cum ar fi contractele de franciză şi
de leasing- care sunt reglementate prin două ordonanţe ale Guvernului). Deci contracte speciale nu
găsim numai în NCC, ci putem găsi şi în alte reglementări. Desigur, ne putem întreba de ce, de pildă,
leasingul a rămas în afară reglementarii din NCC, când NCC, aşa cum ştiţi, spre deosebire de Codul
civil anterior, are o reglementare monistă.

Reglementarea monistă este un element de noutate la noi, asta deoarece, sub regimul Codului
civil anterior şi a Codului comercial exista un paralelism intre contractele civile şi contractele
1
comerciale. De exemplu, exista o reglementare referitoare la contractul de vânzare în codul civil şi o
reglementare paralelă în codul comercial. La fel şi cu privire la alte contracte precum: locaţiunea
comercială, gestiunea de afaceri şi aşa mai departe. După intrarea în vigoare a NCC, codul comercial a
fost abrogat şi toate contractele, indiferent că sunt civile sau comerciale, se regăsesc în reglementarea
din codul civil sau alte legi speciale care au legătură cu acesta. Deci, la aceasta se referă caracterul
monist al noului cod.

Sigur că există sisteme legislative ,cum este cazul dreptului francez, care are o reglemntare
distinctă pentru contractele civile faţă de contractele comerciale. Dar, în esenţă, aşa cum o să vedem,
de pildă, vânzarea comercială nu se deosebeşte cu nimic de vânzarea civilă. Este vorba tot despre un
contract prin care se transmite dreptul de proprietate sau un alt drept contra platii unui preţ. Desigur că
atunci când era vorba despre un contract comercial i se aplicau regulile speciale în materie de
contracte; de pildă, în materie de probaţiune, dovada putea fi făcută cu orice mijloc de probă, iar
debitorul era considerat de drept în întârziere dacă obligaţia ajungea la termen şi aşa mai departe, dar
acestea erau chestiuni minore. Astfel, legiutorul român, inspirându-se din codul civil italian, a procedat
bine în acest sens. Totuşi, regulile acelea derogatorii se regăsesc şi în noua reglementare, care nu
vorbeşte despre” comercianţi” ci despre “profesionişti”, cea din urmă fiind o categorie mai largă.
Puteţi citi lucrarea de referinţă a profesorului Marian Nicolae despre Caracterul Monist al noului Cod
civil, lucrare apărută în 2015.

Contractele speciale sunt contractele care au o reglementare în noul Cod civil sau într-o altă lege.
Asta nu înseamnă însă că atunci când avem de a face cu un contract special acestuia nu i se aplică
regulile generale aplicabile în materie de contracte. Din contră, orice contract, fie el numit sau nenumit
(special sau nespecial) este guvernat şi de regulile generale aplicabile în materie de contract. De
exemplu, dacă se încheie un contract de locaţiune se au în vedere regulile referitoare la capacitate, la
viciile de consimţământ, la reziliere, rezoluţiune şi aşa mai departe. Deci reglementările pe care le
regăsim în Cartea referitoare la contracte în general au incidenţă şi în privinţa contractelor speciale.
Acestea, contractele speciale diferă numai prin ceea ce este derogatoriu de la dreptul comun, iar unul şi
acelaşi contract poate fi guvernat şi de regulile generale şi de regulile speciale.

Există şi situaţii în care unul şi acelaşi contract cum este, de pildă, cazul contractului de
locaţiune-care are ca obiect un spaţiu de locuit, este guvernat de regulile generale aplicabile în materie
de contracte, de regulile speciale aplicabile locaţiunii în general (cum este răspunderea pentru incendiu

2
a locatarului), dar şi de regulile (ultra)-speciale aplicabile numai locaţiunii care are ca obiect un spaţiu
de locuit (de pildă, posibilitatea de a se transmite la moştenitori dreptul de locuire în situaţia în care
decedează locatarul). De reţinut este faptul că există mai multe paliere la care se aplică normele
generale, normele speciale şi (ultra)-speciale.

Care este importanţa practică a stabilirii dacă un contract este special sau nu? R: Atunci când
este vorba despre un contract special i se aplică regulile pe care le regăsim în NCC sau în altă lege,
referitore la contractul respectiv.

De pildă, două persoane încheie un contract de vânzare care are ca obiect un autoturism şi
prevăd numai elementele esenţiale fără de care nu putem să vorbim despre un contract de vânzare
(obiectul este autoturismul, preţul este X). În această situaţie, dacă se dovedeşte că părţile au căzut de
acord, deci s-a realizat consimţământul, contractul este valabil încheiat chiar dacă nu este încheiat în
scris, chiar dacă nu s-a plătit preţul şi chiar dacă nu s-a predat bunul. Într-o astfel de situaţie, odată ce
am stabilit ca o astfel de înţelegere cuprinde elementele esenţiale ale vânzării, i se aplică şi celelalte
norme supletive pe care le regăsim în NCC în legătură cu contractul de vânzare; de pildă: garanţia
pentru evicţiune, garanţia pentru vicii ascunse, elemente despre care părţile nu au pomenit nimic în
contract. Deci când stabilim că un anumit contract este special, automat normele supletive care le
regăsim în reglementarea de bază referitoare la acel contract îi sunt aplicabile.

Tot aşa, în materia contractului de societate, două sau mai multe persoane pun împreună anumite
bunuri pentru a obţine anumite câştiguri. Şi în această situaţie, dacă ne uităm în NCC, o să vedem că
este suficient ca părţile să cadă de acord asupra elementelor esenţiale (să pună în comun bunurile, să
participe la beneficii şi la pierderi să existe aşadar acel afecţio societatis) pentru că, dacă părţile nu au
prevăzut în amănunt cum funcţionează societatea(cine o administrează, cine o reprezintă în raporturile
cu terţii, cum încetează etc), regulile le regăsim în reglementarea supletivă din NCC. Deci asta este
importanţa practică a stabilirii faptului că într-o situaţie sau alta avem de a face cu un anumit contract
special.

Majoritatea normelor referitoare la contractele speciale sunt supletive, dar există şi excepţii. De
pildă, în materie de vânzare de imobile, NCC prevede ad validitatem condiţia înscrierii în CF. Potrivit
art 885 (1) proprietatea nu se transmite nici între părţi nici faţă de terţi până la înscrierea în CF. În acest
caz, normele sunt norme imperative, nu supletive.

3
 Din punct de vedere practic, se pun probleme serioase în legătură cu calificarea contractelor într-
o situaţie sau alta. Este posibil ca părţile să denumească înţelegerea lor ca fiind o vânzare, dar în
realitate, după administrarea probatoriului, să se poată ajunge la concluzia că nu este vorba despre o
vânzare, ci despre o donaţie. Denumirea pe care o dau părţile contractelor nu este relevantă, dar este
totuşi un indiciu. Astfel, dacă găsim bunul determinat/determinabil şi preţul, este vorba despre o
vânzare, însă, dacă bunul este transferat din patrimoniul unui persoane în patrimonial celeilalte, fără a
exista o contraprestaţie, atunci sigur că se pune problema recalificării contractului. Deci din vânzare,
contractul poate fi recalificat în donaţie, cu condiţia să se dovedească că sunt îndeplinite condiţiile de
valabilitate a unui asemenea contract. În esenţă, dacă există acel animus donandi, adică intenţia de a
gratifica. În ipoteza în care nu se dovedeşte că a existat intenţia de a gratifica din partea celui care a
transferat proprietatea bunului, ci pur şi simplu a fost de acord cu un preţ derizoriu, nu se mai pune
problema recalificării contractului, ci a nulităţii acestuia, deoarece îi lipseşte un element esenţial.

Problema recalificării se poate pune atunci când regăsim în înţelegerea părţilor elemente
specifice unui alt contract. Un exemplu din practica judiciară: părţile încheie un contract de vânzare cu
privire la un imobil şi actul este sub semnătură privată (ad validitatem trebuie formă autentică). În
acest caz practica judiciară spune că proprietatea nu poate fi transferată din cauză că lipseşte forma
autentică, dar că poate produce efectele unei promisiuni de contract de vânzare cumpărare. Acest lucru
este imposibil, deoarece promisiunea de vânzare are un alt obiect. Nu putem zice că un contract pe care
părţile l-au conceput ca fiind unul translativ de proprietate poate fi recalificat în promisiune, care
înseamnă asumarea obligaţiei de a consimţi în viitor la încheierea contractului respectiv. Este vorba
despre cu totul altceva.

Putem recalifica contractul în situaţia în care părţile, din eroare sau din neglijenţa, i-au spus
vânzare când în realitate doreau să încheie o promisiune, dar nu în toate situaţiile în care contractul
este nul ca vânzare. Acest aspect este foarte important, dar în practica noastră judiciară nu prea este
luat în considerare.

Calificarea unui contract poate fi unică, adică să ai elemente din care să poţi stabili tipul de
contract, de ex. Că este un contract de vânzare. Totuşi, există situaţii în practică în care există elemente
şi ale unui contract şi ale altuia.

4
 De pildă, cum a fost cazul într-o speţă: Un notar sau un avocat a fost mandatat de o anumită
persoană să încheie anumite acte în numele şi pe seama sa şi în plus, să încaseze anumite sume de bani
de la terţi. Aici s-a pus problema dacă este vorba despre două contracte sau doar despre unul singur,
având în vedere faptul că aceste din urmă activităţi de încasare şi păstrare a sumelor de bani sunt
elemente caracteristice unui contract de depozit. Concluzia la care a ajuns Casaţia Franceză a fost
aceea că, aplicându-se regula accesorium sequitur principale, rezultă că, în întregul său, contractul este
unul de mandat, având ca elemente accesorii încasarea şi păstrarea sumelor de bani.
Alta a fost soluţia într-o altă speţă: Două persoane au încheiat un contract. Una dintre părţi,
proprietara unui cal, l-a predat unei alte persoane care s-a obligat să-l antreneze şi să-l îngrijească pe
perioada dresajului. Problema care s-a pus a fost aceea a răspunderii antrenorului, dat fiind faptul că, în
grajd, calul s-a accidentat. Aici intervine calificarea contractului: este vorba despre un contract de
antrepriza (antrenarea calului este o activitate specifică care se subsumează reglementărilor referitoare
la antrepriza), sau unul de depozit (îngrijirea calului şi adăpostirea lui în grajd este specifică
depozitului)?. În această speţă s-a ajuns la concluzia că nu există un raport de accesoriu-principal, deci
că găzduirea calului în grajd nu este un accesoriu al antrenamentului, astfel că este vorba despre două
contracte diferite: unul de antrepriza şi unul de depozit. Şi pentru ca accidentarea calului s-a produs în
timp ce era în grajd, s-au aplicat regulile de la depozit în privinţa răspunderii persoanei respective.

Iată că sunt situaţii în care contractul poate fi calificat unitar dacă decelam elemente de principal-
accesoriu şi situaţii în care poate fi constatată existent a două contracte diferite.

Există situaţii şi mai complicate, cum este de exemplu contractul de leasing, o creaţie a practicii
comerciale, reglementarea sa conturându-se în timp. În cazul contractului de leasing este vorba şi de
elemente care ţin de contractul de creditare (firma de leasing avansează banii, achiziționează un anumit
bun, îl pune la dispoziția beneficiarului, care plătește o anumită chirie), de locaţiune şi de promisiune
unilaterale de vânzare. Tocmai de accea s-a pus problema calificării într-o astfel de situaţie. Concluzia
la care s-a ajuns în final şi pe care o găsim şi în dreptul nostru este că nu se pot aplica regulile
obişnuite în materie de calificare de contracte, ci trebuie să luăm contractul în ansamblul său, având în
vedere elementele specifice ale fiecărui element de acest gen.

În ipoteza în care un anumit raport juridic nu conţine elemente care să poată duce la stabilirea
naturii contractului respectiv, acesta va fi guvernat de regulile generale aplicabile în materie de
contract şi, potrivit 1168, se aplică şi regulile contractului numit cu care prezintă cele mai multe

5
elemente de asemanare. Sub regimul Codului civil anterior, de pildă, în legătură cu contractul de
întreţinere, care nu era reglementat de lege (acum este) se spunea aşa: că este vorba despre un contract
nenumit şi deci i se aplică regulile generale aplicabile în materie de contracte, dar când se trecea la
aplicarea în practică, dacă era vorba despre întreţinerea dată în schimbul transferului proprietăţii unui
imobil, se aplicau şi regulile cu privire la evicţiune sau la garanţia pentru vicii ascunse, care nu erau şi
nu sunt reguli specifice contractelor nenumite. Pe când NCC spune, mai rațional, că se aplică regulile
generale, dar, dacă există elemente care îl apropie de un contract special, cum este în exemplul dat,
atunci se aplică și regulile alea. În exemplul dat, pe NCC se aplică în subsidiar şi reglementările
referitoare la transferul proprietăţii, (sigur că aici transferul proprietăţii nu era contra platii unui preţ, ci
contra prestării unei întreţineri). Dar în ceea ce priveşte garanţia pentru evicţiune, garanţia pentru vicii
ascunse se aplică regulile de la vânzare.

Veţi găsi în lucrările de specialitate şi referiri la contractele comerciale; în esenţă, acestea se

încheie între comercianţi, deci este vorba despre acele raporturi juridice în care se achizitioneaza
bunuri în scop de revânzare, aceasta fiind principala caracteristică. În esenţă, aşa cum am spus, o
vânzare comercială nu diferă de o vânzare civilă, trebuind să îndeplinească aceleaşi condiţii. Sigur că
se aplică şi acele reguli speciale aplicabile între profesionişti (la vicii acunse: dacă cumpărătorul este
un profesionist se prezuma că a cunoscut viciile dca bunul intra în domeniul său de specialitate). Deci
sunt şi reguli speciale care sunt derogatorii de la dreptul comun, dar, în esenţă, o vânzare comercială
nu diferă de o vânzare civilă.

Există şi contracte administrative; desigur, le spune contracte, dar administraţia publică are nişte
puteri exorbitante (poate modifia contractul de pildă: încheie n contract cu o firmă să facă o autostradă
şi zice că nu o mai facem pe la Ploieşti ca o facem pe la Piteşti). Sigur, acest lucru este posibil plătind
ceva (constructorul a suferit nişte pagube, de exemplu) şi astfel modificarea va costa. Astfel,
contractele administrative diferă în mod substanţial de contractele civile (guvernate de regulă egalităţii
părţilor; niciuna dintre părţi nu poate impune celeilalte ce nu vrea partea respectivă). În schimb, în
contractele administrative acest lucru este posibil.

Din punctul de vedere al clasificării contractelor, în doctrină s-au produs tot felul de clasificări,
însă clasificarea nu are o importanţă practică.

CONTRACTELE TRANSLATIVE DE PROPRIETATE

6
 De la început trebuie făcută precizarea că, atunci când spunem contracte translative de
proprietate poate fi vorba despre contracte translative de orice alt drept (ex. de superficie, uzufruct, de
creanţa etc). Această denumire este dată doar pentru simplificarea exprimării.

Ceea ce trebuie să reţinem şi este specific contractelor translative de proprietate este că, acestea,
fiind acte juridice între vii, nu pot avea ca obiect decât bunurile celui care face înstrăinarea, luate unul
câte unul; nu se poate înstrăina printr-un act translativ de proprietate, de pildă, o jumătate din
proprietatea lui “Îţi vând jumătate din averea mea” . Un contract translativ de proprietate nu poate să
aibă ca obiect întregul patrimoniu al unei persoane, sau o fracţiune din acesta. Transmisiunile care au
ca obiect întregul patrimoniu sau fracţiuni din acesta pot fi încheiate numai mortis causa (moştenire
legală, testament, moştenire contractuală), nu şi prin acte între vii. Asta nu înseamnă însă că o persoană
care deţine, de exemplu 7 imobile şi 5 maşini, nu poate să încheie contracte prin care să le vândă.
Aceste contracte sunt valabile deoarece nu se transmite şi pasivul. În cazul în care s-ar transmite
întregul patrimoniu sau fracţiuni din acesta, s-ar trannsmite şi activul, dar şi pasivul, ceea ce înseamnă
că vânzătorul şi-ar transmite capacitatea de folosinţă sau fracţiuni din aceasta, ori lucrul acesta este
inadmisibil. Să reţinem, aşadar: prin contractele translative de proprietate nu se pot transmite decât
drepturi individuale. Nu trebuie să confundăm drepturile individuale cu bunurile individual
determinate!! Care este diferenţa?

În cazul succesiunilor deschise, dar nedezbatute se înstrăinează doar drepturile succesorale sau şi
pasivul? R: Şi pasivul. Obiect al vânzării îl poate constitui o moştenire pe care ai dobândit-o, dar nu ai
lichidat-o (nu ai plătit pasivul, creditorii). Astfel, o asemenea vânzare de înstrăinare a patrimoniului
este valabilă, dar nu este patrimonial tău, ci al lui de cujus. În patrimonial tău, patrimoniul lui de
cujus/moştenirea este bun individual determinat!( nu se referă şi la celelalte bunuri ale tale). Obiectul
este un patrimoniu, dar nu este al înstrăinătorului, ci al unei persoane decedate.

La fel ca şi vechiul Cod civil şi actualul Cod prevede ca o moştenire nedezbatută poate fi
înstrăinată ca atare. Pentru că nu este întregul tău patrimoniu, sau fracţiune din acesta; în patrimoniul,
moştenirea respectivă, care conţine şi elemente de pasiv, este privit ca un bun individual determinat.

A se reţine: atunci când se pune problema încheierii unui contract translativ de proprietate, este o
transmisiune individuală, dar asta nu înseamnă că este vorba despre bunuri individual determinate, căci

7
pot fi vândute şi bunurile de gen care nu sunt individual determinate, ci doar determinabile, care se pot
determina prin individualizare.

Ceea ce mai trebuie să reţinem este că, prin contractele translative de proprietate (de ex: vanzare-
contractul tipic de acest gen) se transmit doar elementele de activ, nu şi cele de pasiv. De pildă, într-o
speţă, o persoană şi-a asumat faţă de alta obligaţia de întreţinere în schimbul transferului proprietăţii
unui anumit imobil, iar apoi imobilul, la cererea creditorilor, a fost vândut silit. În această ipoteză,
concluzia a fost: Obligaţia de întreţinere nu se transmite la adjudecatar, fiind un element de pasiv care
rămâne în patrimoniul înstrăinătorului. Chiar dacă este vorba despre o vânzare silită, proprietarul este
considerat a fi vânzător. Deci nu se transmite elemental de pasiv.

Tot aşa, de pildă, dacă ţi-ai asumat obligaţia de plată a unui preţ unei persoane care ţi-a reparat
casa în temeiul unui contract de antrepriza, chiar dacă vinzi casa până la plata preţului, obligaţia de
plată a preţului antreprizei nu se transmite cumpărătorului. Excepţia este dată de situaţia în care în
contul preţului cumpărătorul îşi asumă obligaţia de a plăti şi suma respectivă. Deci ceea ce reţinem
este ca prin contractele translative se transmit doar drepturi individuale.

Sigur că există şi aşa-zisele obligaţii propter în rem şi scriptae în rem care sunt accesorii ale
bunului, care se transmit odată cu acesta. Exemplu obligaţie propter în rem: de demolare a unei
construcţii construite fără autorizaţie (chiar dacă cumpărătorul nu a fost parte în procesul prin care s-a
dispus demolarea), de cultivare a terenurilor agricole; Scriptae în rem-obligatii personale asumate faţă
de un terţ, care se transmit odată cu bunurile—locatiunea opozabilă terţilor. Deci, există situaţii în care
drepturi şi obligaţii se transmit cu titlu accesoriu, dar, în principiu, prin contracte translative de
proprietate se transmit doar elemente de activ.

În categoria contractelor translative de proprietate intra contractele de vânzare, de donaţie şi de

schimb. O discuţie poate fi făcută în legătură cu c. de impumut care are ca obiect bunuri de gen,
fungibile (posibilitatea de a le consuma şi condiţia de restituire a unor bunuri similare, nu chiar
bunurile pe care le-a primit, deci se poate spune că a devenit proprietarul acestora din urmă). În mod
tradiţional şi pe bună dreptate, contractele de împrumut nu se analizează la categoria contractelor
translative de proprietate. Despre donaţie vom vorbi la categoria liberalităţilor pentru că are un regim
juridic aparte. Astfel, la contractele speciale vom vorbi despre contractele de vânzare-cumpărare şi
contractele de schimb.

8
 CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE

Definiţie: NCC defineşte la art. 1650 (1) contractul de vânzare ca fiind acela prin care vânzătorul
transmite sau, după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun, în schimbul unui
preţ pe care cumpărătorul se oblige să îl plătească.

Sub vechea reglementare se consideră că vânzarea este un contract translativ de proprietate prin
sine însuşi. Deci nu există în realitate o obligaţie de a transfera proprietatea pentru că, de pildă, dacă s-
a încheiat o vânzare care are ca obiect un bun individual determinat, spunea şi VCC spune şi NCC că
proprietatea se transmite de la vânzător la cumpărător de îndată ce au căzut de acord asupra
lucrului/bunului şi a preţului, chiar dacă bunul nu a fost predat, iar preţul nu a fost plătit.

Definiţia din art. 1650 alin (1) NCC pare să fie diferită de ceea ce s-a reţinut sub regimul vechii
reglementări şi spune că vânzarea poate să fie translativă de proprietate, dar că poate fi vorba şi despre
vânzare ca act obligaţional, deci prin care vânzătorul îşi asumă obligaţia de a transmite proprietatea în
viitor. Este reglementarea diferită?

Mai întâi trebuie precizat că există două mari sisteme de drept care sunt esenţial diferite între ele.

A) Există sisteme inspirate din Codul Civil Napoleon, în temeiul cărora se consideră că vânzarea
este translativa de proprietate prin ea însăşi şi că nu se naşte obligaţia vânzătorului de a transfera, ci
automat proprietatea se transmite în momentul acordului de voinţă – dr. italian, belgian, Quebec.

B) Există şi sisteme de drept care merg pe linia tradiţiei din dreptul roman şi în temeiul cărora
vânzarea este doar un act obligaţional. În dreptul roman proprietatea nu se transmitea de la vânzător la
cumparator odată cu acordul de voinţă, ci ulterior, când avea loc tradiţiunea. Nu se putea concepe
transmiterea proprietăţii în mod abstract, ci numai material. Dacă vânzătorul nu a transferat bunul
cumpărătorului, atunci nu s-a transmis proprietatea. Inspirându-se din dreptul roman, sistemul
dreptului englez, german, elveţian, reglementează tot aşa vânzarea. Prin acordul de voinţă cu privire la
bun și la preț se naşte ius ad rem (dreptul la bun, nu proprietatea însăşi), iar ulterior, pentru că
propritatea să se transfere, trebuie îndeplinit un act ius în rem, adică actul prin care se dobândeşte
proprietatea. Exemplu putem da şi din dreptul nostru, pentru că sub regimul Decretului- lege 115/1938
privitor la unificarea regimului de CF se preciza în art 17 alin 1 că dreptul asupra imobilelor se va
dobândi numai dacă între cel care dă şi cel care primeşte dreptul există un acord de voinţa asupra

9
constuirii sau strămutării, în temeiul unei cauze arătate, iar constituirea sau strămutarea a fost înscrisă
în CF. Şi venea art. 45 punctul 3 din acelaşi act normativ care spunea că intabularea (doar pe baza ei
avea lor transmiterea de proprietate) cuprinde declaraţia expresă, prin care acel al cărui drept urmează
să fie strămutat, grevat, restrâns, ori stins, consimte la întabulare. Această declaraţie se putea da şi
printr-un înscris deosebit, ulterior sau chiar prin cererea de întabulare înfăţişată instanţei de carte
funciară.

Ideea este că trebuia să existe un acord de voinţă cu privire la contractul de vânzare şi un acord
expres cu privire la întabulare. Fără acest acord expres nu se putea înscrie imobilul în CF şi nu se
transmitea proprietatea de la vânzător la cumpărător. Şi de aceea, în această reglementare, există aşa-
zisa acţiune în prestaţie tabulară prin care vânzătorul era obligat, dacă nu şi-a dat consimţământul la
întabulare prin contractul de vânzare, să şi-l dea ulterior sau dacă nu, hotărârea judecătorească să ţină
loc de consimţământ la întabulare (Nu la vânzare!!).

Această idee este în dreptul german, elveţian şi englez; vânzarea este considerată act
obligaţional, prin care se naşte dreptul de a dobândi proprietatea, dar proprietatea propriu-zisă se
dobândeşte în materie de bunuri mobile prin tradiţiune şi în materie de drepturi imobile prin înscrierea
în CF.

Sigur că, văzând că NCC prevede la art 885 alin (1) că proprietatea imobilelor se poate transmite
numai prin înscrierea în CF şi între părţi şi faţă de terţi. (textul legal încă nu se aplică pentru că prin
legea de punere în aplicare a NCC s-a spus că aceste dispoziţii legale prin care, cel puţin în aparenţă, se
revine la ceea ce era prevăzut în Decretul- lege 115/1938, se vor aplica numai când se vor finalize
lucrările de cadastru.). Până atunci, se aplică dispoziţiile potrivit cărora înscrierea în CF are numai
efecte de opozabilitate faţă de terţi. Deci între părţi se transmite, dar faţă de terţi nu este opozabil,
numai după ce a fost înscrisă în CF.

Dar, mergând pe linia acestei reglementări, s-ar putea zice că aceasta este o situaţie în care
vânzarea, aşa cum zice art 1650 (1), nu e translativa de proprietate prin ea însăşi pentru că trebuie
făcută intabularea ca să se transmită proprietatea de la vânzător la cumpărător. Această concluzie nu
poate fi reţinută pentru că, spre deosebire de reglementarea anterioară, în reglementarea actuală, la
art.35 alin (1) din Legea 7/1996 referitoare la cadastru şi publicitate imobiliară, se precizează în mod
expres că actul autentic este întocmit notar (trebuie să aibă la dispoziţie toate actele necesare pentru

10
intabulare) şi că în momentul în care notarul cere extrasul pe baza căruia încheie contractul de vânzare
(deci cere extrasul de CF fără de care nu poate încheia contractul de vânzare), CF devine blocată pe 10
zile. În acest interval de timp nimeni nu mai poate face nicio înscriere în CF, în afară de notarul care a
solicitat blocarea, pe baza contractului de vânzare încheiat.

Spre deosebire de ceea ce prevedea Decretul lege 115/1938, sub actuala reglementare întabularea
este automată în baza contractului de vânzare-cumpărare, deci nu mai trebuie acea clausula
intabulandi. (ex: chiar dacă vânzătorul nu a zis în contractul de vânzare: Da, sunt de acord cu
întabularea; aceasta se produce prin efectul legii). Astfel, reglementarea actuală este fundamental
diferită de cea anterioară. Deci acest exemplu dat pentru a demonstra că vânzarea este şi act
obligaţional, este profund eronat. Şi în acest caz vânzarea se transmite prin efectul contractului, nu prin
efectul întabulării. Desigur că există un interval de timp între momentul încheierii contractului şi
momentul tabularii. Să nu se confunde efectul translativ de proprietate cu transmisiunea în momentul
încheierii vânzării; se poate transmite vânzarea şi ulterior de pildă când avem o vânzare afectată de un
termen suspensiv. Tot aşa şi în cazul unei vânzări cu o condiţie suspensiva- Nu se transmite la
momentul acordului, se transmite numai la îndeplinirea condiţiei, cu efecte retroactive; deci tot
contractul direct duce la transfer; şi în cazul imobilelor la fel.

Deci, aceste exemple nu sunt concludente pentru a susţine ideea că sunt cazuri în care vânzarea
este act obligaţional. Sigur că în reglementările internaţionale, cum este cazul reglementarii referitoare
la propunerea de regulament al Parlamenului European şi al Comisiei, trebuiau “împăcate” ambele
sisteme de drept existente. Dar în cazul dreptului nostru o astfel de reglementare este contraproductiva
şi cu totul inedită; trebuie să optezi pentru unul dintre sisteme.

Pentru cursul următor:

-efectul translativ al vânzării;

-delimitarea vânzării de alte contracte;

-izvoarele vanzarii-nu vor intra la examen, citite cu titlu informativ

-elemente esentiale ale c. de vanzare

11
12