CONTENIDO

Introducción ………………………………………………. 2
1. Definición del Tema ……………………………………... 3
2. Antecedentes …………………………………………….. 5
3. Análisis de Edificios ……………………………………... 13
4. Contexto – Ecología ………..………………………….... 39
4.1 Ubicación …………………………………………. 39
4.2 Infraestructura ……………………………………. 41
4.3 Suelo ……….……………………………………… 41
4.4 Topografía ………………………………………… 42
4.5 Temperatura ……………………………………… 42
4.6 Asoleamiento …………………………………….. 42
4.7 Vientos ……………………………………………. 44
4.8 Regimen Pluvial …………………………………. 44
4.9 Análisis del Terreno …………………………….. 45
5. Marco Legal ………..…………………………………..... 46
6. Programa de Necesidades y Actividades……………... 58
7. Programa Arquitectonico ……………………………….. 63
8. Zonificación……………………………………………….. 65
9. Análisis de Áreas y Espacios …………………………... 67
10. Diagramas de Relación ………………………………101
11. Conclusión ……………………………………………..105
12. Bibliografia ……………………………………………..106
1
INTRODUCCIÓN
El presente trabajo forma parte de la materia de Taller de Diseño V, perteneciente a la
primera unidad, el cual tiene como objetivo aplicar el enfoque metodológico a través del
proceso de investigación y posteriormente aplicar el enfoque metodológico a través del
conocimiento de las necesidades humanas útiles, a la hora de la composición
arquitectónica.
En este trabajo presentamos como objeto de nuestro estudio arquitectónico un Edificio de
usos multiples. Primeramente tenemos el Planteamiento del Proyecto. En este apartado se
relata la Definición sobre que es un edificio de usos multiples, como también los
significados de Oficina, Locales Comerciales y Fast Food; Posteriormente se habla sobre
los Antecedentes que tenga relacion con el proyecto que estamos tocando, tanto en el
ambito Social, Historico y Economico; Dentro de este mismo apartado se encuentran
analisis de ejemplos análogos y finalizamos con un marco de referencias.

Continuando con el proyecto se encuentra la Recopilación de la información del Análisis del

sitio, ya que es importante conocer el contexto social y ecológico del medio en donde será
establecido, pues a partir de este podemos determinar las características intrínsecas y
extrínsecas que tiene relación con el proyecto; Seguidamente de la Recopilación de la
información Normativa en cual es de importancia marginal conocer las leyes y reglamentos
que rigen la construcción de cualquier edificio. Como profesionales de la construcción los
arquitectos debemos estar al margen de estas para poder llevar a cabo cualquier proceso
constructivo.
Como siguiente punto tenemos el Analisis de la Informacion en el cual nos enfocamos
primeramente al programa de necesidades, el cual se obtiene a partir de una investigación
previa; en el conocemos a profundidad a los usuarios y las actividades que cada uno
realiza, generando a partir de estas un lugar especifico para cada uno. Partiendo de este
se consigue un listado de los espacios que se derivan de cada uno de los usuarios y sus
actividades; conociéndose como Programa Arquitectónico, que determinan la magnitud y
definen el proyecto arquitectónico.
A continuación se organiza de acuerdo a las actividades en común, los diferentes espacios
en zonas especificas. Inmediatamente estos espacios se esquematizan para conocer la
relación existente entre ellos y así servir de guía durante el proceso de diseño. Este
capitulo lo hemos dividido de acuerdo a tres tipos de diagramas; El general de zonas, que
muestra la afinidad entre cada una; Los diagramas por áreas de funcionamiento, que
expone la correlación entre cada espacio; y El diagrama general de funcionamiento, que
presenta la dependencia e interdependencia con cada uno y la importancia entre ellos.
Posteriormente se procede a analizar las dimensiones de los espacios a construir, para
obtener un total de metros cuadrados requeridos para la construcción.

2
1. DEFINICIÓN DEL TEMA
EDIFICIO USO MIXTO:

Desarrollo de uso mixto es en sentido amplio todo desarrollo urbano, suburbano o

pueblo, o incluso un solo edificio, que mezcla una combinación de usos residenciales,
comerciales, culturales, institucionales o industriales, donde las funciones están física y
funcionalmente integradas, y que proporciona conexiones peatonales. (RealEstate,
2017)

De acuerdo con las principales organizaciones de bienes raíces de los Estados Unidos
(ICSC, NAIOP, NMHC y BOMA), un desarrollo de uso mixto es un proyecto inmobiliario
con la integración planificada de una combinación de tiendas, oficinas, residencial,
hotel, recreación u otras funciones. Está orientado a los peatones y contiene elementos
de un entorno de trabajar-vivir-jugar. Se maximiza el uso del espacio, cuenta con
instalaciones, una expresión arquitectónica, tiende a reducir el tráfico y la expansión.
(RealEstate, 2017)

3
OFICINAS:

Local destinado a trabajos de tipo administrativo, donde trabajan los empleados

públicos o particulares (Plazola, 1999).

LOCALES COMERCIALES:

Espacio destinado a un giro comercial entre 16 y 48 m2 de área, dimensiones de 4.50 x

6.75, 4.50 x 9, 4.50 x 13.50, 4.50 x 18 m; con una altura de 3.50 a 6 m, el área de
compra consta: de exhibidores, mostrador, caja, bodega y medio baño y, en ocasiones,
de un pequeño despacho. El éxito en el diseño de un local comercial reside en que la
arquitectura sea asumida como una forma de publicidad. (Plazola, 1999)
La exclusividad de la oferta exterior debe relacionarse con el interior y llegar al punto de
venta. Ahí es donde termina el papel del arquitecto diseñador. Posteriormente, el
proyecto toma su capacidad de persuasión hacia el cliente. (Plazola, 1999)

FAST FOOD:

El dominio de la economía ha hecho de la comida sólo productos alimenticios, y ha

quitado tiempo y fantasía a las comidas, por lo que se tiene como base la
industrialización de productos alimenticios, como la hamburguesa. Los menús son
computarizados, pues se debe ahorrar tiempo. La mayoría son restaurantes
provenientes de cadenas y cuentan con el mayor rendimiento por asiento. (Plazola,
1999)

4
2. ANTECEDENTES
El primer indicio de los edificios altos fue la torre de Babel (Fig. 1) que según la
Biblia, los hijos de Noé la conceptualizaron para escalar el cielo); esta propuesta
ficticia daría origen al zigurat. Posteriormente destacaría el Panteón Romano,
construido de hormigón cuya monumentalidad se mantuvo durante 1 800 años
hasta la aparición de los primeros edificios altos (Plazola, 1999)

Fig. 1. “Torre de Babel”. Artista Flamenco de finales del XVI.

El concepto de oficina como se conoce en la actualidad surgió de la época de la

Revolución Industrial como respuesta a la necesidad de un espacio dedicado
específicamente al trabajo, entendiendo por éste toda aquella actividad que se
compensa con un salario o ganancia monetaria .Durante la Revolución Industrial, la
industria casera se terminó y así concluyó el estilo de vida del siglo XVIII donde el
trabajo tendía a ser realizado por granjeros y artesanos que trabajaban
principalmente en sus hogares y que a menudo eran apoyados por sus familias.
(Plazola, 1999)
5
La división entre el trabajo y la vida privada nunca se vio tan marcada hasta el
establecimiento de las máquinas. El trabajo se trasladó a las fábricas y oficinas en
el centro de las ciudades y se establecieron los patrones de lo que era más fácil de
producir y más barato en el ambiente de la época. (Plazola, 1999)

Con el incremento de la demanda de espacios para oficinas, las empresas

nacientes se enfrentaron al alza en los precios del espacio comercial. Así surgieron
nuevas propuestas arquitectónicas, como los rascacielos, que proponían al máximo
aprovechamiento de un lote de tamaño medio construyendo altos edificios. Por ello,
el surgimiento de los rascacielos en ciudades como Chicago o Nueva York no debe
entenderse como una moda o estilo, sino como una respuesta a las necesidades de
la época. (Plazola, 1999).
La construcción de edificios altos fue un logro de la ingeniería estructural, la cual se
desarrolló en el siglo XIX mediante nuevos métodos de cálculo y nuevos sistemas
producidos de la industria siderúrgica, la cual incursionó en la fabricación de
estructuras metálicas. (Plazola, 1999).

Fue en la ciudad de Chicago en los Estados Unidos donde los rascacielos

florecieron a finales del siglo XIX. El rascacielos fue una respuesta al crecimiento de
las ciudades y los negocios y a la concentración de actividades comerciales que
albergaban mucha gente en un suelo urbano cada vez más congestionado y caro.
Su avance tecnológico más radical fue la estructura metálica y el muro cortina, de
rápida erección. La fachada exterior, que ya no tenía función sustentable, podía
revestirse en cualquier material. Este hecho despertó interés científico y popular. La
historia de los rascacielos se divide en cuatro fases: funcional, eléctrica, moderna y
posmoderna (Plazola, 1999).

Fase funcional. El primer rascacielos (Fig 2)

funcional fue un fenómeno económico; la
actividad empresarial era el motor que impulsaba
la innovación. La arquitectura está al servicio de
la ingeniería y el diseño era algo muy secundario.
Eran edificios hermosos y útiles; poseían una
claridad y una fuerza que les conferían un notable
vigor expresivo. Otros edificios igualmente
impresionantes surgieron de exigencias
pragmáticas. La famosa ventana de Chicago,
elemento tripartito y volado que dio forma a las
fachadas, plásticas y llenas de vida, nació como
un medio de obtener el máximo de luz y espacio y
así incrementar el alquiler de las oficinas (Plazola,
1999).

Fig. 2. “La escuela de Chicago, uno de los

primeros edificios funcionales. UrbanNetwork.
6
Fase eléctrica. (Fig.3) Produjo monumentos notables de la historia de los
rascacielos cuya soberbia calidad del detalle les confirió su carácter único e
irreproducible. Louis Sullivan analizó en 1896 su vertiente filosófica y estética en un
artículo titulado “ The tall office building artistically considered ” ( El edificio alto de
oficinas considerado artísticamente), cuyas soluciones al problema de los
rascacielos no han sido superadas. A partir del siglo XX, la ingeniería estructural ha
evolucionado y se han explorado nuevos sistemas constructivos con el fin de abatir
los costos y tiempos de construcción. En 1900 el concreto armado alcanzó gran
aceptación, ya que gracias a él se podían levantar edificios de gran altura (Plazola,
1999).

Fase moderna. (Fig. 4) El movimiento moderno llegó a la arquitectura con lentitud y

en dos versiones: lo moderno y lo modernista. Lo moderno era austero,
vanguardista y revolucionario Estilo Internacional, que a mediados del siglo se
convirtió en el estilo favorito del poder comercial y cultural establecido.

Fig. 3. “Edificio Prudential Guaranty, ejemplo de edificio de fase eléctrica.

Arquidiaria.

7
Lo modernista no era ni puro ni revolucionario; fundía lo elemental y lo exótico en lo
que fue realmente el último de los grandes estilos decorativos. Los edificios del
Estilo Internacional no fueron numerosos. Sus combinaciones de forma y función
trascendían supuestamente el estilo, pero, de hecho, el estilo sería su producto más
duradero. Contrario a lo anterior, algunos críticos pedían algo más que las
austeridades del Estilo Internacional (Plazola, 1999).

Fig. 4. “Edificio General Motors, Detroit, Míchigan, ejemplo de edificio del Estilo
Internacional. Google

Al finalizar la Segunda Guerra Mundial, el rascacielos empresarial unió los negocios

y la tecnología de una forma pragmática y eficaz, en términos de costo. Los
seguidores del movimiento moderno defendieron la revolución, desde el arte hasta
la condición humana; el rascacielos moderno fue interpretado como un desafío
creativo que exigía una respuesta original al cambio tecnológico y cultural. De ello
surgió una estética cultural restrictiva, de una simplicidad engañosa y capaz de
lograr una y distinguida elegancia. Los conceptos estéticos de Mies van der Rohe
produjeron un estilo vernáculo del siglo XX que surgió del high art de la época, con
superficies pulidas y vidrio con facetas, que hicieron de las calles un espléndido
paisaje arquitectónico (Plazola, 1999).

La fase moderna se caracterizó por la planta libre, muros interiores y exteriores que
se liberan de su función sustentadora, con lo que los muros móviles articulaban el
interior sin limitaciones. Al ensancharse las luces estructurales y colocar en el
8
exterior los apoyos estructurales se generó un espacio isótropo. En los años
sesenta ya se vislumbraban urbanizaciones de continua evolución debido a las
estructuras ligeras y a la elasticidad de las tenso estructuras que se empleaban
para la construcción de oficinas. La complejidad de los implantes y la exigencia de
contener costos de gestión y energía estimularon el cambio de rumbo y una
transformación dinámica (Plazola, 1999).

Algunas de las exploraciones más satisfactorias de este tipo corresponden a Philip

Johnson, que fue siempre el primero en la búsqueda de lo nuevo. En los setenta,
después del movimiento moderno, se invirtieron silenciosamente las normas de la
relación racional de causa-efecto, y la estructura se convirtió en una herramienta
para crear resultados abstractos, idiosincrásicos y arbitrarios. La función seguía su
forma. De este concepto surgieron los edificios high tech (Plazola, 1999).

Fase postmoderna. (Fig.5) El rascacielos es un edificio de abrumadora escala e

impacto. La característica más visible y cuestionable es su renuncia y
desvalorización de todo lo que los modernos creyeron y construyeron. Este
movimiento es, ante todo, una exploración estilística sin frenos ni trabas, y nada
apologética. Edificios inteligentes. La etapa de la transformación se consolidó a
través de realizaciones de confort invisible que determina la eficiencia y validez en
los edificios (Plazola, 1999).

Fig. 5. “Edificio Portland Building, Michael Graves, ejemplo de edificio posmoderno.

Arquiplus.
9
Después de la Segunda Guerra Mundial surgió el concepto de edificio inteligente en
países con crisis económica y energética (Japón, Alemania, Inglaterra y Estados
Unidos, principalmente) como una opción para ahorrar energía y dinero en las
edificaciones. La concepción del edificio inteligente surgió gracias al desarrollo
tecnológico de las últimas tres décadas del siglo XX. Los nuevos edificios sólo
pueden juzgarse en términos estéticos, ambientales y de uso, una vez finalizados y
situados en su contexto (Plazola, 1999).

En México los edificios de oficinas han evolucionado constantemente según la

moda, materiales, sistemas constructivos, instalaciones, etcétera. Los edificios más
altos del porfiriato (1886-1910) eran hasta de cuatro niveles. La mayoría se
construía siguiendo un estilo eléctrico. De esta época son las oficinas de gobierno
de la Estación Buenavista (1890). En los edificios de principios del siglo XX, la
necesidad de mayor iluminación fue la causa de que se empezara a usar la
estructura independiente. Los primeros edificios de oficinas modernos se edificaron
siguiendo los lineamientos del Estilo Internacional. Se construyeron con fajas de
entrepisos y ventanales, muro cortina, superficie vítrea, muros con aplanados,
superficie maciza, ausencia de vanos, etcétera (Plazola, 1999).

Se podría decir que el primer edificio

mixto construido más influyente en el
mundo es el John Hancock Center
(Fig.6), construido en el año 1969, se
encuentra en la avenida North
Michigan, a lo largo de la Milla
Magnífica (Magnificent Mile) de
Chicago. Con 100 plantas, alberga
oficinas, residencia, tiendas y
aparcamiento, y un mirador público en
el piso 94. También cuenta con un
restaurante panorámico en las plantas
95 y 96. (Susaeta, 2010)

El John Hanck Center fue el tercer

edificio en el mundo en tener más de
305 m de alto, y el primero fuera de
Nueva York. Los dos primeros fueron
el edificio Chrysler, en 1930, y el
Empire State, en 1931. (Susaeta,
2010)

Fig. 6. “John Hancock Center, Primer

edificio de uso mixto influyente.
Google.
10
Cada vez en la actualidad se construyen más edificios de uso mixto, ya que supone
un gran negocio y atracción a nivel internacional, tanto así que el edificio más alto
del mundo actualmente “Burj Khalifa” (Fig.7); corresponde a un proyecto de uso
mixto.

El Burj Khalifa, antes conocido como Burj Dubai , ubicado en Dubai, Emiratos
Árabes Unidos e ideado como el edificio más alto del mundo, es el elemento central
de un desarrollo urbanístico a gran escala de uso mixto que consta de hotel, zonas
comerciales, residenciales, entretenimiento y espacios verdes abiertos, elementos
decorativos con agua, bulevares peatonales, un centro comercial y una antigua
ciudad orientada al turista. (Susaeta, 2010)

El diseño de la torre deriva de la geometría de una flor del desierto local y los
sistemas de patrones encarnados en la arquitectura islámica. Combina las
influencias históricas y culturales con la tecnología más avanzada para lograr un
edificio de alto rendimiento. El trabajo con el volumen se realizó en la dimensión
vertical para provocar la reducción máxima de los remolinos y minimizar el impacto
del viento en el movimiento de la torre. (Susaeta, 2010)

Fig. 7. Burj Khalifa, Edificio mixto más alto del mundo. Google.

11
El edificio está formado por tres elementos dispuestos alrededor de un núcleo
central. A medida que la torre asciende desde la base plana del desierto, se van
produciendo retranqueos en cada uno de estos tres elementos en un patrón en
espiral hacia arriba, lo que hace decrecer el volumen de la torre a medida que ésta
se acerca al cielo. En la parte superior, el núcleo central surge y es esculpido para
formar una aguja. Una planta en forma de Y saca el mejor provecho de las vistas
del gofo Pérsico. Las obras comenzaron en enero de 2004 y finalizaron a finales de
2009. (Susaeta, 2010)

12
3. ANÁLISIS DE EDIFICIOS
“ANALOGO DOCUMENTAL INTERNACIONAL”

PROYECTO “ HEI TOWER EDIFICIO MIXTO ”

  UBICACIÓN: Hanoi, Vietnam 
  ARQUITECTOS: El proyecto es realizado por CMV Architects 
  ÁREA CONSTRUIDA: 64267,73 m2
 AÑO DEL PROYECTO: 2011


13
El proyecto Hei Tower, se trata de un edificio mixto con uso comercial, oficinas en
alquiler, service center y apartamentos. Se centra especialmente en la correcta
organización y utilización del edificio.

El edificio consta de 27 plantas sobre el nivel del suelo. En un edificio cuyos usos se
alternan, es muy importante establecer un plan operativo claro.

UBICACIÓN: No. 1 Nguy Nhu Kon Tum St, Trung Hoa, Nhan Chinh Award, Thanh
Xuan District, Hanoi, Vietnam.

Situado en una esquina, quiere responder a esta ubicación, garantizando áreas para el
desarrollo de las relaciones sociales entre residentes y visitantes. Además se han
creado diversos espacios abiertos para aumentar el espacio público.

FORMA: La decisión más importante adoptada, consistió en la percepción volumétrica

del edificio evitando la imagen de "caja".

El edificio ha sido establecido como una mezcla de dos tetraedros. Esto se traduce
en dos torres, casi a la misma altura, creando un juego de sombras, porque uno
siempre está en el fondo.

La fachada ha sido diseñada para crear más espacio en el centro, además el uso de
diferentes materiales en la misma reflejan esta función.

14
FUNCIONAMIENTO:

El edificio consta de dos torres diferentes y se han establecido dos entradas, ambas
claramente identificadas y cada una se relaciona con una de las torres.

La entrada a las oficinas y los apartamentos está situada en la primera torre, en la calle
principal. Esta entrada es más visible que la destinada para el área comercial, que
tiene acceso a través de un amplio jardín. Con el uso de grandes fuentes y vegetación,
esta entrada ofrece una atmósfera de relajación.

La solución que presenta el proyecto de Hei Tower incluye todas las consideraciones
básicas esbozadas en un rascacielos de oficinas con una gran área comercial en la
planta Baja

Esta arquitectura responde a los estándares actuales de la racionalidad y funcionalidad,

con un toque de vanguardia en sus diseños y formas.

Usos: Área comercial del primer al segundo piso, zona de oficinas del tercer al quinto
piso, apartamentos del sexto al vigesimoquinto. En el último piso se ubica la alberca

15
CORTE ARQUITECTONICO

16
PLANTA DE ESTACIONAMIENTO SUBTERRÁNEO.

17
PLANTA BAJA DE ACCESOS.

18
PLANTA NIVEL 5 DE OFICINAS

19
PLANTA TIPO DE DEPARTAMENTOS.

20
PLANTA DE AZOTEA.

21
“ANALOGO DOCUMENTAL NACIONAL”

PROYECTO “ ST. REGIS RESIDENCES EDIFICIO MIXTO ”

  UBICACIÓN: Paseo de la Reforma, Ciudad de México 
  ARQUITECTOS: César Pelli 
 AÑO DEL PROYECTO: 2007

El diseño de la torre fue obra del prestigiado e internacional arquitecto argentino César
Pelli. El edificio cuenta con 31 pisos y una altura total de 150 metros.

Este edificio de usos múltiples cuenta con zona de residencias, penthouse, hotel, spa,
restaurantes, boutiques, sala de juntas y estacionamiento con capacidad para 2,000
cajones

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UBICACIÓN: Paseo de la Reforma 439, Colonia Juárez, Delegación Cuauhtémoc,
Ciudad de México. St Regis o Torre Libertad es un rascacielos ubicado
estratégicamente en la Avenida Paseo de la Reforma en la Ciudad de México. Se ubica
exactamente frente a la glorieta de la Diana Cazadora en la esquina de Río Missisippi y
Reforma.

FORMA: El diseño original del edificio cuenta con una base de tres niveles que
sostiene el cuerpo circular de la torre, la parte alta termina en una punta que da el
aspecto de superioridad del rascacielos sobre la avenida y el resto de los edificios
aledaños.

ESTRUCTURA: Para la cimentación se emplearon 225 pilotes de concreto enterrados

a 55 metros de profundidad, así como 65 amortiguadores sísmicos, siendo diseñada
para soportar sismos de 8.5 grados en la escala Richter. Los materiales empleados en
la construcción incluyen la estructura de metal, concreto reforzado, vidrio y cancelería
de aluminio. Una vez que su estructura alcanzó su altura final en el año 2007, se
convirtió en el segundo edificio más alto de la Av. Paseo de la Reforma, y en el primer
Hotel St. Regis de México y América Latina. La torre resiste vientos de 257 kilómetros
por hora, los vidrios son de 2.3 centímetros de grosor. Se le considera uno de los
edificios más seguros de la ciudad

Estructura de concreto reforzado con:

 31,000 metros cúbicos de concreto

 12,000 toneladas de acero estructural y de refuerzo
 65 amortiguadores sísmicos

23
INSTALACIONES: La Torre St. Regis está administrada por el Building Management
System (BMS), un sistema inteligente que controla todas las instalaciones y equipos de
forma armónica y eficiente para proteger la vida humana de los inquilinos. A este
sistema están integrados los sistemas: eléctrico, hidro-sanitario, de elevadores y
protección contra incendio y tiene la capacidad de controlar la iluminación del edificio.

Es considerado un edificio inteligente, debido a que el sistema de luz es controlado por

un sistema llamado B3.

Contará con un sistema automático ahorrador de agua, siendo este sistema primero en
México, y se le considerara un edificio ecológico. También contara con elevadores
automáticos, esto quiere decir que una vez que empiece el uso de la Torre, estos serán
inteligentes y se encontraran siempre en los pisos de más afluencia de personas.
El edificio cuenta con una manejadora de aire automática en cada nivel para surtir.

El edificio cuenta con los siguientes sistemas:

 Sistema de generación y distribución de agua helada ahorrador de energía.

 Sistema de volumen variable de aire (Unidades manejadoras de aire y
preparaciones de ductos de alta velocidad en cada nivel de oficinas).
 Sistema de extracción sanitarios generales en cada nivel de oficinas.
 Sistema de ventilación mecánica de aire automático en estacionamientos,
 Sistema de extracción mecánica cuarto de basura.
 Sistema de acondicionamiento de aire automático tipo mini-split para cuarto de
control, administración, venta y sala de juntas.

Además cuenta con sistema de detección de incendios y sistema de extracción de

humos

24
FUNCIONAMIENTO: La torre cuenta con 31 pisos de los cuales los primeros tres
niveles son destinados a boutiques exclusivas, restaurantes, salón de banquetes y
salas de juntas, los siguientes 11 pisos corresponden al Hotel St Regis, mientras dos
pisos son utilizados para el Remede Spa & Fitness Center, 12 niveles más para las
exclusivas residencias y tres pisos para penthouses. Cuenta además con un
estacionamiento subterráneo de 7 niveles con cupo para 2.000 vehículos, así como 15
elevadores y tres escaleras de emergencia. La construcción se edifica en un área de
78,900 m2

Cuenta también con Roof garden sobre el basamento de la torre en los niveles 4 y 5. El
diseño consiste en una serie de líneas de caminos y vegetación paralelas que hacen
referencia como eco a la fachada del edificio en su fondo y figura. Cuenta con un
sistema para captar el agua pluvial, la selección de vegetación soporta insolación fuerte
y condiciones extremas además de que requieren bajo consumo de agua lo que ayuda
a que tenga un bajo costo en mantenimiento, así mismo la vegetación funciona como
aislante térmico disminuyendo el uso de aire acondicionado dentro del edificio,
ayudando a que el edificio sea más sustentable.

Las residencias de 1 recámara cuentan con:

Baño completo con tina y vestidor, cocina, sala, comedor, cuarto de lavado, 2 cajones
de estacionamiento y cocina integral. Mantenimiento, línea telefónica, gas, luz, agua.

DISTRIBUCIÓN DE LAS ÁREAS.

25
PLANTAS PARTICULARES DE LAS RESIDENCIAS Y SU
UBICACIÓN

26
ALBERCA DEL REMEDE SPA

27
28
ROOF GARDEN

DETALLE EXTERIOR.

29
“ANALOGO DOCUMENTAL REGIONAL”

PROYECTO “ SKYCITY EDIFICIO MIXTO ”

  UBICACIÓN: Av. Andrés Garcia Lavin, Mérida, Yucatán 

Skycity es la representación material de una nueva forma de vida donde se disfruta con
más intensidad cada minuto. Se trata de un edificio que integra departamentos, gym,
coffe shop, bares, restaurantes, sky lounges, oficinas, business center y amenidades
exclusivas concentradas en un solo lugar.

UBICACIÓN: Av. Andrés García Lavín, Colonia San Ramón Norte, Mérida, Yucatán.
Skycity se localiza en el corazón de la zona norte de Mérida, que concentra en un
radio no mayor de 5 kms. Las zonas residenciales y la oferta de servicios más
exclusivos.

Esta combinada zona residencial y de servicios de alto nivel atrae a jóvenes

profesionales, empresas y oficinas corporativas que buscan estar cerca de su clientela
y de todo lo mejor que ofrece la ciudad sin ir más lejos, dando paso a formas sin
precedentes de vivir, trabajar y divertirse.

FORMA: Skycity es una muestra de edificio moderno. Podemos observar que para su
diseño se han incluido elementos que sobresalen en sus fachadas, así como el
contraste entre diferentes materiales como el vidrio con los muros GBS con alta
eficiencia térmica y acústica. Cuenta con terrazas al aire libre en los últimos niveles.

30
INSTALACIONES: Cuenta con modernas instalaciones.

ELEVADORES.
 3 elevadores de lujo y alta velocidad. Amplia cabina para 15 personas, con
sensor inteligente para apertura y cierre de puertas, sensor de peso y alta
tecnología. Sistema de control inteligente para optimizar tiempos de espera y
garantizar seguridad.
 1 elevador de servicio.

AIRE ACONDICIONADO
 Departamentos entregados con equipos instalados y en funcionamiento.
 Oficinas instaladas con canalización y un áreade racks para los equipos.

INSTALACIÓN ELÉCTRICA
 Departamentos entregados con instalación completa y en funcionamiento.
 Oficinas entregadas con instalación de una base en cada módulo para recibir el
medidor, incluyendo la canalización. No incluye cableado ni centro de carga.
 Áreas comunes con medidor independiente.

INSTALACIÓN HIDROSANITARIA
 Sistema Hidráulico: Agua potable con válvulas de apertura /cierre para cada
módulo.

INSTALACIÓN CONTRA INCENDIOS

 Gabinetes con extintores, mangueras y detectores de humo.
 Bomba de emergencia.
31
SISTEMA DE VOZ Y DATOS
 Telefonía: Los módulos se entregan preparados para la contratación de servicios
particulares con el proveedor de su preferencia.
 Internet: Alta velocidad a través del sistema de fibra óptica.

FUNCIONAMIENTO:

3986 m2 de terreno, 20,508 m2 de construcción, 8 pisos, 4.5 niveles de

estacionamiento, 324 cajones para automóviles, 4,889 m2 para oficinas, 584 m2 para
locales comerciales, 1,312 m2 para departamentos y 2,211 m2 para restaurantes.

RESTAURANTES.

Una sección de restaurantes con extenso mirador y un local con terraza para
restaurantes de lujo. Ambos con espectaculares vistas sobre la ciudad o casi 30 metros
de altura.

 En el nivel 7, local techado de 199 m2 para restaurante d elujo y 199 m2 de

terraza / mirador
 En el nivel 8, área techada de 788 m2 Para restaurantes y bares de 895 m2 de
terraza/mirador
 Equipamiento: montacargas de servicio, áreas de bodega, zonas de servicio,
baños e instalaciones

OFICINAS.

 Casi 5000 m2 de espacio para oficinas con completa libertad para configurar
espacios de acuerdo a la necesidad profesional y empresas distribuidos en 3
plantas con inspiradoras vistas de la ciudad.

32
  Business Center: 4 amplias salas de juntas de uso común totalmente equipadas
con tecnología de punta, área de recepción, salas de juntas, copiadora, estación
de café, mensajería y servicios de papelería
 Área de cafetería para colaboradores
 Baños comunes en cada piso
 3 amplios elevadores de alta velocidad y montacargas de servicio
 Vestíbulo en cada piso de oficinas

DEPARTAMENTOS.

A una ubicación privilegiada le acompañan vistas extraordinarias de la ciudad y una

distribución de espacios creados para disfrutar. Departamentos con espacios desde 36
m2 hasta 124 m2 con 1, 2 o 3 recámaras.

 1312 m2 destinados a departamentos

 Equipamiento:
 Sala, comedor y cocina tipo Open Plan en todos los departamentos.
 Acceso a gimnasio de lujo en piso 2 con precio preferencial
 3 amplios y lujosos elevadores de alta velocidad.
 Elevador de montacargas de servicio.
 Centro de lavado para uso común de los departamentos.
 Baños de servicio.

33
ÁREA COMERCIAL.

 Café Gourmet: Espacio comercial de 231 m2

 Gimnasio: Espacio comercial para gimnasio de alto desempeño de 353 m2 con
vista elevada

SERVICIOS.

 Sanitarios: Sanitarios para hombres y mujeres en cada piso.

 Operación: La cuota del edificio incluye vigilancia 24 / 7, limpieza de áreas
comunes (Business Center, Comedor, etc.), mantenimiento de los elevadores,
luz y agua de las áreas comunes, etc. Se estima que la cantidad esté en $27.00
por m2 más I.V.A

34
PLANTA ARQUITECTÓNICA, OFICINAS PRIVADAS NIVEL 4.

PLANTA ARQUITECTÓNICA, OFICINAS PRIVADAS NIVEL 5.

35
PLANTA ARQUITECTÓNICA, OFICINAS CORPORATIVAS
NIVEL 6.

PLANTA ARQUITECTÓNICA, OFICINAS PRIVADAS NIVEL 7.

36
PLANTA ARQUITECTÓNICA, DEPARTAMENTOS, NIVEL 3.

PLANTAS PARTICULARES, TIPOS DE DEPARTAMENTOS.

37
PLANTAS PARTICULARES, TIPOS DE DEPARTAMENTOS.

38
4. CONTEXTO-ECOLOGÍA
4.1 UBICACIÓN

Entre Av Patricio Trueba de Regil y calle Pedro Moreno, San Rafael, 24090 San
Francisco de Campeche, Camp.

Fig 8. Mapa de localización del terreno.

39
 Fig 9. Facha del terreno desde la calle
Pedro Moreno.

Fig 9.1 Facha del terreno desde la calle

Pedro Moreno.

Fig 10. Facha del terreno desde la Av. Patricio Trueba.

40
4.2. INFRAESTRUCTURA

 Alumbrado público.
 Servicio de agua potable.
 Pavimentación de calle y avenida.
 Servicio de basura en calle Pedro Moreno y Av. Patricio Trueba.
 Electricidad (Baja y alta tensión) en calle Pedro Moreno y Av. Patricio Trueba.
 Alcantarillado.
 Servicio de televisión por cable.
 Torre de señal para teléfonos celulares.

4.3 SUELO

 Geomorfología rangos de pendientes = pendiente del 2% al 5%

 Hidrología superficial= Coeficiente de escurrimiento de 20 al 30 %

 Hidrología subterránea= Material no consolidado con posibilidades bajas

 Geología= Q(al)Cuaternario aluvial

 Edafología = ZU Zona Urbana

 Vegetación y uso del suelo 2003= AH Asentamiento humano

 Características climático ambientales = Aw0(w)Cálido, menos húmedo, con lluvia

de verano, de 5a 10.2%

41
4.4 TOPOGRAFÍA

Fig 11. Indicador de altitud del terreno. GoogleMaps

4.5 TEMPERATURA

La temperatura del terreno es de clima cálido subhúmedo. La temperatura anual

es de 26 a 27 grados C. La temperatura más alta es mayor a 30 grados C y la mínima
de 18 grados C.

4.6 ASOLEAMIENTO

 Latitud del terreno: 19° 48' 26.020" N

 Longitud del terreno: 90° 29' 28.117" W

Fig 12. Gráfica de asoleamiento del terreno. Sunearthtools.

42
Fig 13. Tabla de asoleamiento del terreno. Sunearthtools

Fig 14. Tabla de asoleamiento del terreno. Sunearthtools

43
4.7 VIENTOS
Los vientos dominantes soplan de noroeste a suroeste por la mañana y al Mediodía,
durante los meses de noviembre a marzo, y por la noche de noroeste a suroeste la
mayor parte del año.

Durante los meses de abril y mayo, los vientos tienden poco a poco a orientarse en
dirección norte-sur; para los meses de junio a agosto, los vientos provienen del
suroeste y para los meses septiembre y octubre, el viento que proviene del norte tiende
a alinearse en la dirección este-oeste.

4.8 RÉGIMEN PLUVIAL

Aunque la ocurrencia de huracanes en Campeche es poco frecuente, sus efectos son

muy significativos en afectación en la zona de San Rafael; que es donde se ubica el
terreno. En cuanto a nortes o lluvias invernales extremas existen afectaciones de tipo
inundación. La precipitación pluvial es de 1,300 a 1,500 mm; el período de lluvias es de
junio a octubre y las de estiaje (ausencia de lluvia), durante el mes de enero y a
mediados del mes de mayo.

44
4.9 ANÁLISIS DEL TERRENO

Fig 15. Croquis del análisis del terreno.

45
5. MARCO LEGAL

REGLAMENTO DE CONSTRUCCIONES PARA EL MUNICIPIO DE CAMPECHE

OBJETIVO:

Las disposiciones del presente Reglamento son de orden público e interés social, las
cuales regirán en el municipio de Campeche, y tienen por objeto regular todas las obras
de construcción, instalación, modificación, ampliación, reparación y demolición, total o
parcial, que se ejecuten en terrenos de propiedad pública o privada, así como el
desarrollo urbano, planificación, seguridad, estabilidad e higiene, la preservación del
centro histórico y barrios tradicionales, y las limitaciones y modalidades que se
impongan al uso, destino y reserva de los terrenos o de las edificaciones de propiedad
pública o privada, en los programas, declaratorias y demás disposiciones
correspondientes.

CAPÍTULO II
EDIFICIOS PARA HABITACIONES

ARTÍCULO 145.- Todas las viviendas de un edificio deberán tener salidas, pasillos o
corredores que conduzcan directamente a las puertas de salida o a las escaleras; y
además deberán contar con salida de servicio.

El ancho del pasillo o corredor nunca será menor de 1.20 metros y cuando hayan
barandales éstos deberán tener cuando menos una altura de noventa centímetros.

ARTÍCULO 146.- Los edificios de dos o más pisos siempre tendrán escaleras de uso
común que comuniquen todos los niveles, aún contando con elevadores. Cada
escalera dará servicio como máximo a diez viviendas por cada piso.

En edificios con una altura mayor de nueve metros entre el primer y el último nivel de
piso útil, se contará con escaleras de emergencia ubicadas en lugares de fácil y claro
acceso para garantizar el desalojo de los usuarios en caso de siniestros.

ARTÍCULO 147.- Las puertas de acceso a cada vivienda tendrán una anchura libre
mínima de noventa centímetros, y en ningún caso la anchura de la puerta de entrada al
edificio será menor que la suma de las anchuras que desemboquen en ellas.

ARTÍCULO 149.- Todos los edificios destinados a habitación deberán contar con
instalaciones de reserva de agua potable que pueda suministrar un mínimo de
doscientos cincuenta litros diarios por habitante.

46
ARTÍCULO 150.- Cada una de las viviendas de un edificio, deberá contar con sus
propios servicios de baño (regadera, lavabo, excusado), fregadero y lavadero.

ARTÍCULO 154.- Los edificios de varias plantas destinadas para habitación, deberán
cumplir con los siguientes requisitos:

a) Destinar un veinte por ciento de la superficie del terreno a estacionamientos y

áreas ajardinadas preferentemente arboladas. 


b) Contar con la aprobación de su ubicación conforme a los usos del suelo y

densidades establecidas en el Programa Director de Desarrollo Urbano y demás
disposiciones relativas. 


ARTÍCULO 155.- Los edificios para habitación deberán contar con las instalaciones
para desalojar las aguas negras de acuerdo a las disposiciones que fija el Título Quinto
Capítulo XX de este Reglamento.

ARTÍCULO 156.- Las instalaciones eléctricas deberán sujetarse a las disposiciones

legales de la materia y las que fija el Título Séptimo capítulo XIV de este Reglamento.

ARTÍCULO 158.- En las viviendas destinadas a servicios de huéspedes, deberá existir,

para cada seis habitaciones que no tengan en ese piso sus servicios privados
completos, por lo menos dos piezas de servicios, uno destinado para hombres y otro
para mujeres.

CAPÍTULO III
EDIFICIOS PARA COMERCIOS Y OFICINAS

ARTÍCULO 160.- Las escaleras de edificios de comercio y oficinas no podrán dar

servicio a más de mil cuatrocientos metros cuadrados de planta y sus anchuras
variarán en la siguiente forma:

M2 DE PLANTA ANCHURA

700 metros cuadrados 1.20 metros

700 a 1,050 metros cuadrados 1.80 metros
1050 a 1400 metros cuadrados 2.40 metros

ARTÍCULO 161.- Los edificios para comercio y oficinas deberán tener un mínimo de
dos piezas para servicio sanitario por piso, destinado uno a hombres y otro a mujeres,
o bien ubicarlos en forma tal, que no se requiera subir o bajar más de un nivel para
tener acceso a cualquiera de ellos.

47
ARTÍCULO 162.- Para cada cuatrocientos metros cuadrados de superficie construida,
se instalará cuando menos un excusado y un mingitorio para hombres, y por cada
trescientos metros cuadrados, cuando menos un excusado para mujeres.

ARTÍCULO 163.- La ventilación e iluminación de los edificios para comercio y oficinas,

podrá ser de carácter natural o artificial; cuando sea de carácter natural se observarán
las reglas del capítulo II de este Título, y cuando sea de carácter artificial, deberán
satisfacer las condiciones necesarias de iluminación y aireación de acuerdo con la
Tabla de niveles de iluminación contenidas en las Normas Técnicas Complementarias.

CAPÍTULO XV
ESTACIONAMIENTOS

ARTÍCULO 245.- Los estacionamientos, deberán tener carriles separados para la

entrada y la salida de los vehículos, con una anchura mínima de tres metros.

ARTÍCULO 246.- Los estacionamientos tendrán áreas para el ascenso y descenso de

personas, al nivel de las aceras, a cada lado de los carriles, con una longitud mínima
de 6 m. y una anchura mínima de 1.88 centímetros.

ARTÍCULO 248.- En los edificios de estacionamientos se deberá prever un cajón

reservado, por cada veinticinco vehículos según la capacidad del estacionamiento, para
vehículos de personas con capacidades diferentes, éstos deberán estar ubicados en el
nivel de acceso al edificio, procurando que evite el uso de escaleras.

ARTÍCULO 249.- Los cajones de estacionamiento reservados para vehículos de

personas con capacidades diferentes, deberán tener un ancho mínimo de 3.50 metros
y estar claramente señalizados para su uso exclusivo.

CAPÍTULO XVII
ACCESOS Y SALIDAS

ARTÍCULO 256.- “SALIDA DE EMERGENCIA” es la salida independiente de las de uso

normal, que se emplea como parte de la ruta de evacuación y está formada por el
sistema de puertas, circulaciones horizontales, escaleras y rampas que conducen a la
vía pública o áreas exteriores comunicadas directamente con ésta, adicional a los
accesos de uso normal. Estas deberán permitir el desalojo de cada nivel del edificio, sin
atravesar locales de servicio como cocinas y bodegas.

ARTÍCULO 257.- La anchura de los accesos, salidas de emergencia y puertas que

comuniquen con la vía pública; será múltiplo de sesenta centímetros, y el ancho
mínimo será de 1.20 metros Para la determinación de la anchura necesaria se
considerará que cada persona puede pasar por un espacio de sesenta centímetros en
un segundo.

48
ARTÍCULO 259.- Cuando la capacidad de los hoteles, salas de espectáculos y de
espectáculos deportivos, casas de huéspedes, hospitales, centros de reunión y demás
edificios señalados en este Reglamento; sea superior a cuarenta concurrentes o
cuando el área de ventas de locales y centros comerciales sea superior a un decámetro
cuadrado, deberán contar con salidas de emergencia que cumplan con los siguientes
requisitos:

I. Deberán existir en cada localidad o nivel de establecimiento;

II. Serán en números y dimensiones tales que, sin considerar las salidas de uso
normal, permitan el desalojo del local en un máximo de tres minutos;
III. Tendrán salidas directas a la vía pública o lo harán por medio de pasillos con
anchura mínima igual a la de la suma de las circulaciones que desemboquen en
ellos, y que corresponda a una misma ruta de evacuación;
IV. Estarán libres de todo obstáculo y en ningún momento tendrán acceso o
cruzarán a través de locales de servicios tales como cocinas, bodegas y otros
similares;
V. La distancia a recorrer desde el punto más alejado del interior de una
edificación, a un área de salida, no deberá ser mayor de cuarenta metros.

ARTÍCULO 261.- Las puertas de las salidas de uso normal y las de emergencia,
deberán satisfacer los siguientes requisitos:

I. Siempre serán abatibles hacia el exterior sin que sus hojas obstruyan pasillos y
escaleras
II. Contarán con dispositivos que permitan su apertura con el simple empuje de los
concurrentes;
III. Cuando comuniquen con escaleras entre la puerta y el peralte inmediato, deberá
haber un descanso con longitud mínima de 1.20 metros

CAPÍTULO XVIII
CIRCULACIONES EN LAS CONSTRUCCIONES

ARTÍCULO 263.- Las características y dimensiones de las circulaciones horizontales

deberán ajustarse a las disposiciones siguientes:

49
 I. Todos los locales de un edificio deberán tener salidas, pasillos o corredores que
conduzcan directamente a las puertas de salida o a las escaleras

II. El ancho mínimo de los pasillos y de las demás circulaciones para el público
será de 1.20 metros, excepto en interiores de vivienda unifamiliares y de oficina,
en donde deberá ser de noventa centímetros

III. La altura mínima de los barandales cuando se requieran, serán de noventa

centímetros, y se construirán de manera que impidan el paso de niños a través
de ellos.

ARTÍCULO 264.- Las escaleras de las construcciones deberán satisfacer los siguientes
requisitos:

I. Los edificios tendrán siempre escaleras que comuniquen todos sus niveles, aún
cuando existan elevadores

II. Las escaleras en casas unifamiliares o en interiores de departamentos

unifamiliares tendrán una anchura mínima de noventa centímetros incluso las de
servicio. En cualquier otro tipo de edificio la anchura mínima de las escaleras
será de 1.20 metros

III. El ancho de los descansos deberá ser cuando menos igual a la anchura
reglamentaria de la escalera;

IV. Sólo se permitirán escaleras compensadas y de caracol para casos unifamiliares

y para comercios u oficinas con superficie menor de cien metros cuadrados

V. La huella de los escalones tendrán un ancho mínimo de veinticinco centímetros

y sus peraltes un mínimo de quince centímetros, y un máximo de dieciocho
centímetros; la dimensión de la huella se medirá entre las proyecciones
verticales de dos peraltes continuos.

ARTÍCULO 265.- Las rampas para peatones y personas con capacidades diferentes,
en cualquier tipo de construcción, deberán satisfacer los requisitos siguientes:

I. Tendrán una anchura mínima igual a las sumas de las anchuras reglamentarias
de las circulaciones a las que den servicio

II. La pendiente máxima será del diez por ciento

III. La superficie de los pavimentos tendrá tratamiento antiderrapantes

50
 CAPÍTULO XIX
INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y DRENAJE PLUVIAL EN EDIFICIOS

ARTÍCULO 267.- Los edificios, cualquiera que sea el uso a que estén destinados,
deberán contar con servicio de agua potable y estarán provistos de servicios sanitarios
con el número mínimo, tipo de muebles y dotación diaria por usos.

ARTÍCULO 268.- Para fines de almacenamiento, se instalarán depósitos en las

azoteas con capacidad de ciento cincuenta litros diarios por habitante, siendo la
capacidad mínima de cuatrocientos litros.

ARTÍCULO 273.- La capacidad de la cisterna debe ser igual al consumo diario del
edificio calculado de acuerdo a las dotaciones de la tabla siguiente, más una protección
contra incendios que se determinará de acuerdo a los instructivos aprobados,
dependiendo del uso del edificio.

TABLA DOTACIÓN DE AGUA

51
 CAPÍTULO XX
RECOLECCIÓN Y TRATAMIENTOS DE AGUAS RESIDUALES

ARTÍCULO 277.- Toda edificación, deberá contar con un sistema de recolección de

aguas residuales propio y exclusivo, que deberá estar conectado al sistema de
alcantarillado en las zonas en que éste exista. En caso de que la edificación se
encuentre fuera del perímetro de las redes de alcantarillado, las aguas residuales
deberán ser conducidas a un sistema de tratamiento cuyas características dependerán
del uso al que se destine el edificio.

ARTÍCULO 291.- En caso de que un edificio se encuentre ubicado fuera del perímetro
de las redes de alcantarillado y su uso o destino sea el de casa habitación unifamiliar,
deberá contar como mínimo, con un tanque séptico para el tratamiento de sus aguas
residuales.

ARTÍCULO 292.- En los edificios multifamiliares y hoteles con capacidad no mayor de

doscientos habitantes, así como escuelas y oficinas públicas ubicadas fuera del
perímetro de las redes de alcantarillado, el sistema de tratamiento para sus aguas
residuales consistirá cuando menos de tanque séptico de dos compartimientos en
serie, seguido de filtro anaerobio de flujo ascendente.

La aportación de aguas residuales considerada como el ochenta por ciento de la

dotación de agua potable y el volumen del tanque séptico se calculará para un tiempo
mínimo de retención de tres días.

52
MARCO LEGAL

LEY DE FRACCIONAMIENTOS, UNIDADES HABITACIONALES, CONDOMINIOS Y

USO DE INMUEBLES EN TIEMPO COMPARTIDO DEL ESTADO DE CAMPECHE

OBJETIVO:

La presente Ley tiene por objeto regular la división de terrenos, la construcción de

fraccionamientos y unidades habitacionales y establecer las normas que rijan la
propiedad en condominio así como el uso y disfrute de inmuebles en tiempo compartido
en el Estado de Campeche.

TÍTULO CUARTO
DEL RÉ GIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES

CAPITULO I
DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO

ARTICULO 67.- Existe propiedad en condominio cuando diferentes departamentos,

viviendas, casas o locales de un inmueble, construidos en forma vertical, horizontal o
mixta, y siendo susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia
a un elemento común de aquel o a la vía pública, pertenecen a distintos propietarios.
Cada uno de estos tendrá́ un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su
departamento, vivienda, casa o local y, además un derecho de copropiedad sobre los
elementos y partes comunes del inmueble necesarios para su adecuado uso o disfrute.

ARTÍCULO 68.- Cada propietario podrá enajenar, hipotecar o gravar en cualquiera

forma su departamento, vivienda, casa o local, sin necesidad de consentimiento de los
demás condominios.

ARTÍCULO 78.- Serán objeto de propiedad común:

I. El terreno, sótanos, pórticos, puertas de entrada, vestib ́ ulos, galerías,

corredores, escaleras, patios, jardines, senderos y calles interiores, y los
espacios que se hayan señalado en las licencias de construcción como
suficientes para estacionamiento de vehić ulos; siempre que sean de uso general

II. ́ y alojamiento del portero y

Los locales destinados a la administración, porteria
los vigilantes ; más los destinados a las instalaciones generales y servicios
comunes

III. Las obras, instalaciones, aparatos y demás objetos que sirvan al uso o disfrute
común, tales como fosas, pozos, cisternas, tinacos, ascensores, montacargas,
incineradores, estufas, hornos, bomba y motores, albañales, canales, conductos
de distribución de agua, drenaje, calefacción, electricidad y gas; los locales y las
obras de seguridad, deportivas, de recreo, de ornato, de recepción o reunión
53
 social y otras semejantes, con excepción de los que sirvan exclusivamente a
cada departamento, vivienda, casa o local

IV. Los cimientos, estructuras, muros de carga y los techos de uso general

V. Cualesquiera otras partes del inmueble, locales, obras, aparatos o instalaciones

que por la unanimidad de los condóminos, se resuelva usar o disfrutar en común
o que se establezcan con tal carácter en el reglamento del condominio o en la
escritura constitutiva.

ARTÍCULO 79.- Serán de propiedad común, sólo de los condóminos colindantes, los
entrepisos, muros y demás divisiones que separen entre sí los departamentos,
viviendas, casas o locales.

ARTÍCULO 88.- Cada propietario podrá hacer toda clase de obras y reparaciones en el
interior de su departamento, vivienda, casa o local, pero le estará prohibida toda
innovación o modificación que afecte la estructura, paredes maestras u otros elementos
esenciales del edificio o que puedan perjudicar a su estabilidad, seguridad, salubridad o
comodidad. Tampoco podrá abrir claros o ventanas, ni pintar o decorar la fachada o las
paredes exteriores en forma que desentone del conjunto o que perjudique a la estética
general del inmueble. En cuanto a los servicios comunes e instalaciones generales
deberá abstenerse de todo acto aún en el interior de su propiedad, que impida o haga
menos eficaz su operación y estará obligado a mantener en buen estado de
conservación y funcionamiento los servicios e instalaciones propios.

TÍTULO QUINTO
DEL USO Y DISFRUTE DE INMUEBLES EN TIEMPO COMPARTIDO

ARTÍCULO 111.- Se entiende por tiempo compartido, el uso y aprovechamiento

exclusivo de un mismo bien inmueble y de sus accesorios, parcial o totalmente, por
cierto tiempo previamente determinado y por distintas personas.

ARTÍCULO 112.- Podrán ser objeto de uso y disfrute en tiempo compartido, los
hoteles, villas, conjuntos habitacionales, casas, departamentos, cabañas y otros
inmuebles dotados de servicios de hotelería o de servicios de hospedaje ya fuere de
habitación y alimentación o solamente del primero.

ARTÍCULO 114.- El contrato de servicios de uso y disfrute en tiempo compartido

indicará, de acuerdo con las características y tamaño de las habitaciones,
departamentos, viviendas, casas o locales objeto del mismo, el número de usuarios
que podrán ocuparlos.

54
ARTÍCULO 120.- El prestador de los servicios en tiempo compartido, tendrá los
siguientes derechos:

I. Percibir las cuotas convenidas por la ocupación y disfrute de las instalaciones

y por la operación, administración y mantenimiento de las mismas, así como
las correspondientes a los servicios accesorios de agua, energía eléctrica,
teléfono, combustible, limpieza, vigilancia y seguridad

II. Disponer, sin responsabilidad, del derecho a la ocupación de las

habitaciones, casas, viviendas, departamentos, cabañas o locales, y al uso y
disfrute de los servicios correspondientes, durante el tiempo contratado por
los usuarios, en el caso de que éstos faltaren al pago de una anualidad
siendo ésta la forma convenida de pago.

55
MARCO LEGAL

REGLAMENTO DE LA LEY DE VIALIDAD, TRÁNSITO Y CONTROL VEHICULAR

DEL ESTADO DE CAMPECHE
OBJETIVO:

Las disposiciones del presente Reglamento son de orden público e interés social, de
observancia obligatoria en todo el territorio del Estado, y tienen por objeto proveer lo
necesario en el orden administrativo para el mejor cumplimiento de la Ley de Vialidad,
Tránsito y Control Vehicular del Estado de Campeche.

La aplicación y vigilancia de la observancia del presente Reglamento corresponden a la

́
Secretaria de Seguridad Pública y a la Secretaria ́ de Obras Públicas y
Comunicaciones, ambas de la Administración Pública Estatal, y a los Municipios, por
conducto de sus autoridades de tránsito y vialidad, en el ejercicio de sus respectivos
ámbitos de competencia. Los actos y resoluciones administrativas que se dicten en
aplicación de este Reglamento, serán impugnables en los términos de la Ley de
Procedimiento Administrativo para el Estado y los Municipios de Campeche.

CAPÍTULO III
DE LAS PERSONAS CON DISCAPACIDAD

Artículo 25.- Queda prohibido obstruir o utilizar los espacios destinados al

estacionamiento de los vehículos de personas con discapacidad, así como los de sus
́ s peatonales.
rampas de acceso a las banquetas y via

Artículo 26.- A efecto de facilitar el estacionamiento de vehículos que ostenten la placa

distintiva para personas con discapacidad, se señalarán los lugares necesarios con las
siguientes medidas: En bateria ́ 5:00 metros de largo por 3.70 metros de ancho; en
cordón 5:00 metros de largo por 2.50 metros de ancho; para el ascenso y descenso de
personas con discapacidad en la vía pública, se permitirá que éstas lo hagan en zonas
restringidas siempre y cuando no afecte sustancialmente la vialidad y el libre tránsito de
vehículos que tendrá la sena ̃ lización correspondiente, por lo que dicha parada deberá́
ser solo momentánea.

Artículo 27.- En los estacionamientos públicos y privados, se delimitará el uso de

zonas exclusivas para el aparcamiento de vehículos con placas distintivas para
personas con discapacidad, tanto en la vía pública, como en lugares con acceso al
público, debiendo de señalarlo con las medidas autorizadas en la fracción IV del
artić ulo anterior.

56
 TÍTULO DECIMO
DEL ESTACIONAMIENTO DE VEHÍCULOS
CAPÍTULO ÚNICO

Artículo 157.- Para estacionar un vehículo deben observarse las siguientes reglas:

I. El vehić ulo quedará orientado en el sentido de la circulación, excepto cuando

esté ordenado el estacionarse en bateria
́ ;
II. Las motocicletas y bicicletas sólo podrán estacionarse en las esquinas
́ );
delimitadas en sentido perpendicular a la acera (en bateria
III. Los vehić ulos con placas distintivas para personas con discapacidad podrán
estacionarse en las zonas reservadas para ese tipo de placas por la autoridad
vial.

Artículo 158.- Queda prohibido estacionar vehić ulos:

I. Sobre aceras/banquetas, camellones, andadores, isletas y otras via ́ s reservadas

para el tránsito de peatones, salvo lo previsto en otras disposiciones aplicables;
II. En doble o más filas

Artículo 159.- En todo caso, para indicar las zonas de estacionamiento siempre se
utilizarán señales uniformes, claras, visibles y de fácil comprensión, colocadas en forma
ordenada.

57
6. PROGRAMA DE NECESIDADES Y
ACTIVIDADES
Para poder realizar el siguiente cuadro de actividades, partimos de una investigación
de campo, para poder conocer a los usuarios, personas administrativas, trabajadores y
personas involucradas en el proyecto, asi como las necesidades y actividades que
realiza cada uno de ellos. Asi pudimos determinar quienes son los usuarios principiales;
sus funciones y el listado de actividades por cada uno, los servicios con los que
cuentan y cuales son los espacios existentes y cuales necesitan.

NECESIDAD ACTIVIDAD MOBILIARIO ESPACIO

USUARIO

Accesar Entrar Automóvil Acceso principal

Guardar el auto Estacionarse Automóvil Estacionamiento

Comprar Comprar Locales comerciales

Descansar Descansar Sillones Sala de espera

PÚBLICO EN
GENERAL Alimentarse Comprar Locales Fast food
comida

Alimentarse Comer Mesa y silla Área de comensales

Necesidades Necesidades W.C. Baños públicos

fisiológicas fisiológicas lavabo,
mingitorios

Accesar Entrar Automóvil Acceso principal

RESIDENTES DE
DEPARTAMENTOS
Guardar el auto Estacionarse Automóvil Estacionamiento

58
 Llegar al Llegar al Escaleras/Elevador
departamento departamento

Accesar al Entrar al Acceso al departamento

departamento departamento

Relajarse Descansar Sillones, Estancia

T.V.

Relajarse Relajarse Cama, Terraza

Descansar Dormir buró, Recámara
Televisión principal

Guardar ropa Almacenar ropa Closet Recámara principal

Alimentarse Preparar sus Estufa Cocina

alimentos Refrigerador

Aseo Lavar trastes Trastes Cocina

RESIDENTES DE
Tarja
DEPARTAMENTOS

Aseo Lavar ropa Lavadora, Cuarto de servicio

Secadora

Alimentarse Comer Mesa, Comedor

Sillas

Necesidades Necesidades W.C., Lavabo Baño

fisiológicas fisiológicas Regadera

Trabajar Hacer trabajos Escritorio Estudio

Silla

Pagar Pagar Oficina administrativa del

mensualidad edificio

Salir Salir Acceso del departamento

Salir Salir Automóvil Estacionamiento

59
 Accesar Entrar Automóvil Acceso principal

Guardar el auto Estacionarse Automóvil Estacionamiento

Trasladarse a Subir/bajar a Escaleras/elevador

otro nivel otro nivel

PERSONAL DE
Trabajar Preparar Refrigeradores, Cocina (Fast food)
FAST FOOD
alimentos mesa de
preparación,
tarja, estufa,
horno

Guardar Guardar Insumos Alacena (Fast food)

alimentos

Necesidades Necesidades w.c. Baños públicos

fisiológicas fisiológicas Lavabo

Salir Salir Automóvil Estacionamiento

Accesar Entrar Automóvil Acceso principal

Guardar el auto Estacionarse Automóvil Estacionamiento

Trasladarse a Subir/bajar a Escaleras/elevador

otro nivel otro nivel

Llegar Checar entrada Checador Recepción

PERSONAL
ADMINISTRATIVO
DE LAS OFICINAS
Trabajar Actividades Escritorio Oficinas particulares
Silla,
computadora

Reunirse Hacer Mesa, sillas, Sala de juntas

reuniones de pizarra
trabajo

Alimentarse Calentar Refrigerador, Cocineta

comida microondas

60
 Alimentarse Comer Mesa, sillas Comedor para personal

PERSONAL
Necesidades Necesidades w.c. ½ Baño para personal
ADMINISTRATIVO
fisiológicas fisiológicas Lavabo
DE LAS OFICINAS

Salir Salir Automóvil Estacionamiento

Accesar Entrar Automóvil Acceso principal

Guardar el auto Estacionarse Automóvil Estacionamiento

Trasladarse a Subir/bajar a Escaleras/elevador

otro nivel otro nivel

Llegar Checar entrada Checador Recepción

PERSONAL
ADMINISTRATIVO Trabajar Actividades Escritorio Oficinas Generales
DEL EDIFICIO Silla,
computadora

Alimentarse Calentar Refrigerador, Cocineta

comida microondas

Alimentarse Comer Mesa, sillas Comedor para personal

Necesidades Necesidades w.c. ½ Baño para personal

fisiológicas fisiológicas Lavabo

Salir Salir Automóvil Estacionamiento

Accesar Entrar Automóvil Acceso principal

PERSONAL DE
MANTENIMIENTO
Guardar el auto Estacionarse Automóvil Estacionamiento

61
 Llegar Checar entrada Checador Oficinas generales

Trasladarse a Subir/bajar a Escaleras/elevador

otro nivel otro nivel

Transportar Carga y Camión de carga Patio de maniobras

insumos descarga de
insumos

Transportar Subir/bajar Montacargas

insumos insumos

Trabajar Limpiar las Herramientas Cuarto de maquinas

instalaciones para
mantenimiento
PERSONAL DE
MANTENIMIENTO Guardar Guardar equipo Equipo de
de limpieza limpieza Cuarto de limpieza

Guardar Guardar equipo Equipo de Bodega

de limpieza limpieza y
mantenimiento

Sacar la basura Recolectar la Refrigerador Cocineta

basura

Alimentarse Calentar Refrigerador, Cocineta

comida microondas

Alimentarse Comer Mesa, sillas Comedor

Necesidades Necesidades w.c. ½ Baño para personal

fisiológicas fisiológicas Lavabo

Salir Salir Automóvil Estacionamiento

62
7. PROGRAMA ARQUITECTÓNICO
 ÁREA DE ESTACIONAMIENTO

 ÁREA COMERCIAL
 Locales Comerciales
 Baños públicos
 Sala de espera
 Cuarto de limpieza
 Área de comensales
 Locales Fast Food
o Cocina
o Alacena (opcional)

 ÁREA DE DEPARTAMENTOS
 Estancia
 Comedor
 Cocina
 Baños
 Estudio/biblioteca
 Recamara principal
 Recámara 1
 Cuarto de servicio
 Terraza (opcional)

 ÁREA DE OFICINAS
 Recepción
 Oficinas
 Sala de juntas
 ½ Baño para empleados
 Cocineta/comedor para empleados
63
 ÁREA ADMINISTRATIVA
 Recepción
 Oficinas administrativas
 ½ Baño para empleados
 Cocineta/comedor para empleados

 ÁREA DE SERVICIO
 Baño para empleados
 Cuarto de máquinas
 Cuarto de basura
 Patio de maniobras
 Montacargas

64
8. ZONIFICACIÓN

ZONA DE ACCESO  Acceso principal

 Acceso secundario
 Estacionamiento
 Locales Comerciales
 Baños públicos
 Sala de espera
 Área de comensales
 Locales Fast Food
 Cocina
ZONA PÚBLICA
 Alacena (opcional)
 Oficinas
 Recepción
 Oficinas
 Sala de juntas
 ½ Baño para empleados
 Cocineta/comedor para empleados
 Área de Departamentos
 Estancia
 Comedor
 Cocina
 Baños
ZONA ÍNTIMA
 Estudio/biblioteca
 Recamara principal
 Recámara 1
 Cuarto de servicio
 Terraza (opcional)

65
  Área de servicio
 Baño para empleados
 Cuarto de máquinas
ZONA DE SERVICIO
 Cuarto de basura
 Patio de maniobras
 Montacargas
 Área administrativa
 Recepción
 Oficinas administrativas
ZONA ADMINISTRATIVA
 ½ Baño para empleados
 Cocineta/comedor para empleados

66
67
68
69
70
71
72
73
74
75
76
77
78
79
80
81
82
83
84
85
86
87
88
89
90
91
92
93
94
95
96
97
98
99
 ESPACIO DIMENSIONES AREA TOTAL
Estacionamiento de 14.15 X 21.44 303.37 M2
Empleados
Estacionamiento Publico 24.05 X 30.18 725.82 M2

Local Comercial 13.00 X 6.00 78.00 M2

Local Fast Food 10.00 X 5.00 50.00 M2

Sanitarios Publicos 8.27 X 6.07 50.19 M2

Sala de espera 6.77 X 6.73 45.56 M2

Cuarto de Limpieza 8.94 X 3.99 35.67 M2

Área de Comensales 15.84 X 20.60 326.30 M2

Estancia 4.62 X 4.55 21.02 M2

Comedor 4.82 X 5.47 26.36 M2

Cocina 4.21 X 4.49 18.90 M2

Sanitario 1 3.42 X 2.33 7.96 M2

Sanitario 2 4.02 X 2.33 9.36 M2

Estudio 3.25 X 5.24 17.03 M2

Recamara 1 3.51 X 3.57 12.53 M2

Recamara 2 5.92 X 3.86 22.85 M2

Cuarto de Servicio 3.14 X 2.43 7.63 M2

Recepción 2.89 X 3.60 10.40 M2

Oficina Administrativa 3.90 X 6.60 25.74 M2

Sala de Juntas 8.09 X 4.28 34.62 M2

Cocineta 3.50 X 3.72 13.02 M2

Baño para Empleados 1.80 X 1.85 3.33 M2

100
 Recepción 2.89 X 3.60 10.40 M2

Oficina Administrativa 3.90 X 6.60 25.74 M2

Cocineta 3.50 X 3.72 13.02 M2

Baño para Empleados 1.80 X 1.85 3.33 M2

Sanitarios para Empleados 5.55 X 6.00 33.3 M2

Cuarto de Maquinas 6.20 X 6.46 40.05 M2

Cuarto de Basura 8.94 X 5.70 50.95 M2

Patio de Maniobras 14.51 X 21.22 307.90 M2

AREA TOTAL 2,330.35

10. DIAGRAMAS DE RELACIÓN

10.1 DIAGRAMA GENERAL DE ZONAS

101
10.2 DIAGRAMA GENERAL DE FUNCIONAMIENTO

10.2 DIAGRAMA POR ÁREA DE FUNCIONAMIENTO

AREA COMERCIAL

102
 AREA DE VIVIENDA

AREA DE ADMINISTRATIVA

103
AREA DE SERVICIOS

AREA DE OFICINAS

104
CONCLUSIÓN.
En este trabajo se enfocó al desarrollo del proyecto arquitectónico de un edificio de
usos múltiples, el cual contará con área de viviendas, donde se incluyen 30
departamentos, área de oficinas y área comercial.

A partir del desglose detallado y organizado de las necesidades, actividades y

mobiliario que requieren los usuarios a quienes se dirige el proyecto, se planteó un
programa arquitectónico bastante amplio, el cual, para su estudio se dividió por zonas y
posteriormente por áreas. Las zonas son cinco, éstas son: zona de acceso, zona
pública, zona íntima, zona administrativa y zona de servicio. En esta zonificación se
clasifican los espacios según su función.

En los diagramas particulares se puede observar con claridad el funcionamiento de las

áreas, por otra parte, en el diagrama general de funcionamiento se observa la relación
de espacios que tiene todo el conjunto. De esta manera se facilita al proyectista la
ubicación y relación que deberán tener los espacios al momento de plantear una
solución arquitectónica

Por último, como una herramienta para el proyectista, se presentó el análisis de cada
uno de los espacios que se requieren para el proyecto. En este análisis se detallan las
dimensiones y las características de los locales en los cuales los usuarios desarrollarán
sus actividades, las cuales servirán de guía al momento de diseñar.

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BIBLIOGRAFÍA

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