Sunteți pe pagina 1din 16

/:" l

ti l, .'
C.C.O. curs 10 B&S 24 Octombrie 201L

CCNTF.ACT{"TL DE ]LCCATILTNE
Def: Este acel contract prin care una ciintre parri *nurnitfr locsfor- se
obliga sa asigure celeiialte partj-ne{tmife !scetsr sau chdrfss-folosinta
temporara a unui bun total sau partial, in schimbul unei suma de bani -
numita chirie.

Sediul materiej este reglen')entat de dispczitiile C.CitI art- n777-1&23

Var[etatiie contfqcte$ul cle ioqatrun e:

- coxlcracftrtr de Enckieriere a Eccncintei-reglementat de L LL4/7996 cu


neodificarile ultericare si de dispozitiiie C.Civ. er-t, 1824-3-835

- contractu! de arendare-reglen'rentat de dispozitiiie C.Civ. aft.n"836-


1858

ln ceea ce priveste contractul cie inchiriere a locuintei acesta are un o'biect


determinat si anume iccuinta, iar cu privire ia contractul de arendare obiectul
acestuia il formeaza terenuriie cu destinatie agricola, precum si animalelei,
constructiiie de orice fel, masiniie si utilajele si alte asemenea bunuri ciestinate
expioatarii agricoie.

Caractere |unidicer
- esce un contr{nct bilsteral - reciprocitatea obiigatiiior
- este wy:. contrcrct,
cw tittrw oneros-amilele parfi conlractante urmaresc
obtinerea unui avantaj patrimonia]

- este wn contrsct cornut{rtir/ - partiie clin momentul incheierii


contractuiui isi cunosc intinderea si existenta obiigatiilor ce le incumba

- este wm contract. comseftsusf - ia nastere de indata ce partile au


convenit asupra bunului si aspura preluiui, se incheie prin sirnplul acord cie
vcinta la partilor, fatra sa urai fie nevoie de indeplinirea vreunei formalitati

' este wn cg*mtrwct tw. execwtsre swccestvg

- este wm com#^act transns#t, de foFosrnfs ternporarfr aswpra bumrxlagl


cure farwe&.ze obiectwt \ocatiunii
C.C.O. curs 10 B&S 24 Octombrie 2011

In ceea ce priveste durata, art l-785 arata ca , daca partile nu au stipuiat


clurata locatiunii in contract , in lipsa uzantelor, iocatiunea se considera incheiata
astfei :

a";l'ri 1 an - in cazul iocuintelor care nu sunt mobiiate sau a spatiilor pt


eliu :- :rt,a rea ectirritatii u nui proiesionist.

b)Pe durata corespunzatoare unitatii de timp pt care s-a calculat chiria in cazu]
bunurilor mobiie sau in cazul camerelor sau apartamentelor rnobilate.

cl Pe durata locatiunii imobiiului, in cazul bunurilor rnobile puse la dispozitia


Iocatarului pt folosinta unui imobil

C_Enditi! de validlcate ;

1. Capacitatea pantilor :

Locatiunea este, in principiu, un act de administrare, astfel incat partiie treiruie


sa aiba capacitatea ceruta de iege pt a face acte de administrare'

In cazul minoriior intre l-4.si L8 ani acestia pot incheia singuri contracte de
locatiune care nu ii prejudiciaza.

De asemenea, pcate fi incheiat contractul de locatiune de oricare dintre soti


fara consimtamantul ceiuilalt intrucat se prezuma ca exista acel consimtamant. t
acord tacii I . In privinta imobiielor, daca terenul pt care s-a incheiat contractul
depaseste 5 ani, atunci suntem in prezenta unui act de dispozitie si, in consecinta
partiie trebuie sa aiba capacitatea de a iace acte de dispozitie. I t784)

Minorul care are capacitatea de exercitiu restransa are nevoie de


incu viintarea ocrotitoruiui legal.
Poate incheia contractul de locatiilne nu numai proprietarul bunuiui dat in
iocatiune ci si un uzufructuar sau ciriar un iocatar care Doate incheia valabii un
contract cie locatiune avand ca obiect bunul detinut cu titlu de uzufruct sau de
iocatiune .
'\
''\ 1.)i '
\j

C.C-O. curs 10 B&S 24 Octombrie 201-1

* cumparare [ 1653 - 1654,


C.Civil extinde incapacitatiie prevazute la vanzare
1655 J si in materia locatiunii ; astfel sunt incapabiii de a inclieia contracte de
locatiune :

e Mandatarii * pt bunurile pe care sunt insarcinati sa le locateze


. Parintii
* Tutorele, curatorul, administratorul provizoriu - pt bunuriie pe care Ie
reprezinta
r Functianarii pubiici
o judecatorii sindici, pi-acticienii in insolirenta , executorii precum si aite
asemenea persoane care ar putea infiuenta 7????777?7?? conditiile iocatiunii facuie
prin intermediul ior, sau care are ca obiect bunurile date in foiosinla.

Cbiecju! contractutreai de trqcatiume :

- locatiunea

- obieciul prestatiei locatarului * bunul

- obiectul prestatiei locataruiui* chiria

Ohiectul prestatiei locatorului - poate fi un bun mobil sau inrobil, corpoi-al sau
incorporal , dar mereu trenuie sa fie un bun inciividual determinat, neconslrmptibit si
care sa nu se distruga prin folosinta.

!-77$ C.C!v *
arata ca toate bunurile nrobile si inrobile pot face obiectul locatiunii
daca nu rezulta conti'ariul ciin lege sau din natuia bunului.

Un bun viitor poate face obiectul Iocatiunii, exceptie facand bunurile dintr-o
nnostenire nedeschisa.

????7 bunuri din domeniul public al siatului sau al unitatilor administrativ-


teritoriale pot face ebiectul locatiunii numai in conditiile iegii speciale , precum si in
conditiile iegii fundamentale. ( Constitutia)
C.C.O. curs 10 B&S 24 Octombrie 2011

Categorii de bunuri care nu pot forrna ohiectul locatiunii :

i"iu :lot forma obiectul locatiunii: nuda proprietat-e-intrucat tituiarul acesteia


nLi poair asigura folosinta bunuiui care formeaza obiectul dreptului, De asemenea
bUnu;ile copropl'l nu pot forma obiectul prestatiei locatoruiui decat
itrpreutia cu bunul principal, ( art.647 aiin 2 C.Civ ).

O persona nu poate fi obiect al prestatiei locatoruiui si de asemenea bunuriie


prr .aie iegea prevede un regim special pot fi locatate sau inchiriate ciecat in
conri itiile legii special.

In ceea ce priveste obiectul preslatiei locatarului-reprezinta pretui folosintei


si anume ciriria. Chiria rsprezinta preruj pe care iocatarui trebuie sa-i piateasca in
scirimbul ioiosintei ic.rcuintei totale sau partiale a bunuiui dat spre iocatiune sau
inchiriere.

De reguia chiria se stabileste in bani si se fixeaza in raport cu perioada sau


ciurata ptr care contractul de locatiune a iuat fiinta si urnreaza sa fie executat. Ea
poate fi stabilita fie global, fie pe unitati de timp urmand sa fie piatita potrirrit
conirentiei partilor sau iegilor.

C!,iria trebuie sa.fie. deteFrninsta Sau deterrntnabila, adica partile trebuie sa


satbiieasca cuantumui acesteia ia momentul incheierii contractului si e
cieterminabila atunci cand este stabilita cu ajutorui anumitor elemente sau cand
pariile numesc un tert care urmeaza sa stabilesca cuantumul acesteia-

Chiria terbuie sa fie sfncers si serfossa, sw exprime pretul lean si efectiv


primit de locator, intrucat daca ea consia in sume derizorii, atunci nu nrai suntem in
prezenta contractului de }ocatiune, ci suntem in prezenta unui coirtract cie comodat.

trn ceea ce priveste consirntamantul si cauza, trebui iirdepiinite aceieasi


conditii ca ia celeialte conlracte, nu exista nicio aita particularitate
t5v'
C.C.O. curs 10 B&S 24 Octombrie 201-1

EFECTETE CONTRACTUTUT DE TOCATIUNE

A" OtsLPs,AT[f["E LSCATAR#T,TTf ;

( " crnt l 7 E6 C,Civ,locatcrul are obligatia sa prdea locatarului bunul inchiriat


\, .--
I locatat)
- este obiigat sa mentina bunul in starea corespunzatoare de foiosinta pe
toata duiata iocatiunii

- esie obiigat sa asigure iocataruiui iinistita si utila folosinia a bunuiui pe


toate riurata contractuiui, aciica sa-l garanteze impotriva viciilor ascunse, precum sr
a oricaror f.rlburari aciuse foJosintei bunuiui.

Locatorul este tiirui de predarea iucruiui ciat in locatiune potrivit termenului


stabilit de parti si cu cheituiala locatarului. Daca acesta refuza preadrea brunului,
locatarul va putea cere desfiintarea contractului, adica rezilierea, cu daune-interese
sau poate invoca exceptia de neexecutare sau poate cere eliecutarea silita,

Predarea bunuiui pp si predarea tuturir accesoriiior care tin de acest bun sr


care trebuie sa se faca intr-o stare corespunzatoare destinatiei in vederea careia a
fostinchiriat. 1 ! 1,, ;'
Fredarea se va face ]a iocul prevazut in contract de catre parti, iar daca nu
exista o'istfet de clauza, atunci se \ra face la iocul unde se afla i:unul in momentui
incheierii contractului. Daca locatorui execuia obligatia de predare cu intarziere,
aiunci locatarul are posibiiitatea de a solicita riiminuarea corespunzatoare a ciririei,
proportional cu lipsa de falosinta.

Locatorul este obligat prin natura bunului si a contractuiui de a preda


locatarului bunul inchiriat, ptr ca acesta sa-l poata folosi netulburat pe toata durata
locatiunii.
C.C.O. curs 10 B&S 24 Octombrie 2011

Potrivit art. 1"788 C.Civ locatorul este tinut nu numai }a predarea bunuiui in
st-are buna, ci si Ia intrebuintarea lui pe toata durata locatiunii, motirr ptr care
ti^eiruie sa efectueze toate reparatiile necesarele toata durata Jocatiunii, daca bunul
n ecesita aceste reparatii.

Cu privire la reparatiile 1{e intretinere./trebuie facute de catre locatar, el


raspunzand de deteriorarea bunuiui care provine de iipsa de intretinere a acestuia.
D_aca cbiigalia nu este indepiinita, astfel incat bunul devine impropriu folosintei,
locatarul poate soiicita rezilierea contractului.
' Daca dupa incheierea contractuiui se impune efectuarea reparatiilor
necesare, acestea cad in sarcina ]ocatorului, iar acesta desi i s-a adus ]a cunostinta
nu procedeaza Ia efectuarea ielr de indata, aiunci r^eparatiiie pot ii facute de catre
locatar pe cheltuiala sa, Iocatorul fiind obiigat sa-i restituie acestuia din urrna
sumeie cheltuite, precum si dobannziie aferente acestora, calculate fie de Ia data
instiintarii Iocatorului, fie de ia data efectuarii reparatiiior.

Obiigati.a de garanEie
Potrivit art-.L789 C,Ciir. locatorul are si obiigatia de garantie, el trebuind sa-l
garanteze pe locatar atat impotrirra tuiburariior aduse foiosintei bunuiui, cat si
irnpotriva viciilor ascunse aie iucrului'

Locatorul raspunde sub un tripiu aspect si anunte:

- de tulburarile prorrenite din fapta sa

- de tulburarile provenite de ia terti


- de viciile iucrului

Astiel,iocatorul este obiigat sa se abtina de la orice fapt personai care ar


putea afecta folosinta lucrului, indifferent daca suntem in prezenta unei tulburari cie
drept sau de fapt.
/ t-)

C.C.O. curs 10 B&S 24 Octombrie 201"1

Locatai'ul nu \ra putea pet oat durata locatiunii sa schirnbe destinalia


acesteia, intrucat locatorul trebuie sa asigllre intretinerea bunuiui potrivit
destinatiei prevazute, Locatorui nu raspunde de''stihger:ea foiosintei care rezulta din
efectuarea unor repaartii, dar conditia este ca acestea sa aiba character necesar.
Reparatiile trebuie sa nu dureze mai muit de l-0 zile. !. r
'I

In cursul executarii contractuiui, daca locatorul procedeaza }a efectuarea


reparatiilor necesare si urgent, atunci acestea se vor face:

- fara nicio diminuare a ciiiriei, daca ele nu dureaza mai mult de 10 zile

- cu diminuarea chiriei-daca dureazamai mult de L0 zile, pretui iiind scazut


sau diriinuat proportional cu timpul si cu partea de bun de care a fost lipsit
Iocatorui

- cu dreptul de a ceie rezilierea contractului, daca prin efetuarea acestor


reparatii, locatarui a fcst lipsit in totalitate de foiosinta bunului

Codul civil regiementeaza obligatia locatorului de a-l permite locatoruiui


examinarea bunului care face obiectul locatiunii ( art, 1804).

De asemenea iocatorul raspunde si ptr tulburarile rezultate din partea unui


tert, prin invocarea unu drept real asupra lucrului dat inlocatiune. in acesta situatie
iocatarul trebuie sa-l incunostiinteze pe locator intrucat nurnai ei este in drept de a
se apara impotriva unuei asemenea tulburari.
1.,
in conditiile art. L7W, alin 2 c.civ. - daca locatarul nu-l incunostiinteaza pe
locator de tulburariie provenite din partea tertului, acesta il va despagubi pe locator
ptr toate prejudiciile prorrocate si rezultate ca urmare a iipsei de comunicare.
Locatarul nu va fi obiigat }a despagubiri daca reuseste sa probeze ca ]ocatorui nu ar
fi avut castig de cauza sau desi cunostea despre rulburarea adusa nu a actionat in
niciun fel,
i'iyir' ,..f
Locatorul i'aspunde si de viciile acunse ale bunului dat in iocatiune, dar
numai ptr aceiea care apar uiterior momentuiui incheierii contractului, ptr ca
locatorul este obiigat sa asigure foiosinta utiia pe toata durata locatiunii.

Locatorul raspunde ptr vicii ascunse chiar daca nu a avut cunostinta cie
acestea si ptr ceie ulierioare. Daca bunul dat in locatiune are vicii ascunse, locatarul
poate solicita o diminuare proportional a chiriei sau poate solicita reziiierea
contractului cu dauire-interese ptr pagubele aduse ca ui:mare a stricaciuniior
provocate ( art. 17 9L C.Civ.J
C.C.O. curs 10 B&S 24 Octombrie 2O77

ts. OELI&ATITLE LCICATARULUI ;

Potrivit art". 1796 C.Cirr. locatarui are urmatoarele obiigatii:

sa ia in primire bunul dat inlocatiune

sa plateasca chiria

sa foiosesca bunul cu prudenra si diligent

sa restituie bunul la incetarea contractului

sa raspunda ptr incendiu

Sbligatia de pnudenta si diligenta

Potrivit ayt. 1799 C.Civ locatarul trebuie sa foloseasca bunul cu prudenta si


diligebta potrivit destinatiei stabiiite in contract, intrucat acesta tine de esenta
contractului.

Destinatia, in lipsa unei stipuiatii exprese, se determina dupa natura bunuiui,


destinatia sa anterioara sau potrivit careia locatarul il foloseste. Daca iocatarul nu-si
indepiineste obligatia de a se ingriji de bun ca un bun proprietar, atunci locatorul
poate solicita reziiierea contractului cu daune-interese si repunere in situatia
anterioara.

Prin expresia "ilun proprietar" se intelege ca locatarul este tinut sa intretina


bunul pe toata durata iocatiunii, adica acestuia ii revine sarcina de a efectua toate
reparatiiie locative. Locatarul este tinut sa raspunda si de pierderile sau stricaciunile
provocate bunului de catre nrembrii familiei sale sau de catre sublocatar, precum si
ph- fapta altor personae carora le-a permis sa foiosesca bunul.

Reparatiile prir4toare la partile commune aie bunului cad in sarcina


propri.etaruiui daca nu se face dovada ca acestea au fost pricinuite din culpa
iocatariior.
{ )qi'

C.C.O. curs 10 B&5 24 Octcmbrie 2011

Obligatia de plata a chiriei


Locatarul trebuie sa plateasca pretul folosintei la termenele prevazute in
contract, iar in lipsa acestora potrivit uzanteior. Daca nu exista uzante si daca prin
contract nu s-a prevazut nirnic cu prirrire Ia piata chiriei, atunci acesia se va plati
astfel: ,,.'t
':i;1r-.u
I

- in avans ptr toata durata contractului, in cazul in care locatiunea care nu


depaseste 1 luna

- in prima zi lucratoare a fiecarei luni, ciaca durata iclcaiiunii este mai mare
de l- iuna, ciar mai mica de L an

- in prima zi ]ucratoare a fiecarui sernestru, daca durata ]ocatiunii este de


cel putin 1- an

Daca exisia mai multi iocalari, oirligatia de plata a chiriei este riil'izibila, Daca
locatarui a decedat, succesorii lui sunt obiigati sa piateasca pe durata cai a beneiiciat
de bun pana Ia deces,iar daca locatorui a dececiat, succesorii lui sunt indreptatiti sa
soljcite plata chiriei, iar in caz contrar soiicita rezilierea contractului.

In caz de neexecutare a piatii chiriei de catre iocatar, locatorul poate cere iie
executarea silita, fje reziiierea. Exista posibilitatea ca partile sa stipuieze prin
contract un pact comisoriu in temeiul caruia rn caz de nepiata a ciririei la termeneie
prevazaule in contract, contractual sa fie reziiiat de drept, fara cerere de chemare in
judecata si fara notificare.

Art. l-79E C.civ consacra caracterui executoriu al contractului de locatiune


incheiat in forma autentica sau sub semnatLrra private, si inregisti'at la Administratia
Financiara, acesta constituind iitlul executoriu ptr plata chiriei, potrit'it termeneior
si mociaiitatilor prevazute in contract.

Daca intre parti nu exista contract de locatiune,proprietarul inrobilului


ocupat de un tefi nu poate solicita chiria, dar poate solicita echivalentul ptr lipsa
folosintei in temeiul execuiarji I imbogatirii j fara justa cauza.
C,C.O, curs 10 B&S 24 Octombrie 2011

Daca pe parcursui executarii contractului pretul chiriei suporta cresteri sau


scaderi fata de cei prevazut in contract, atunci conform teoriei irnpreviziunii,
reglementata de art. LZ77 C.Cirr, partile sunt tinute sa-si execute o,bligatiile, chiar
daca executarea lor devine sau a devenit imposibila, in sensul ca este rnuit n'rai
oneroasa, dar cu toatre acestea partile au obiigatia sa negocieze in vederea adaptarii
sau incetarii contractuiui, iar daca executarea devine excesiv de oneroasa ptr una
dintre ele, ca urmare a unor schimbari exceptionale a imprejurarilor:

- care au survenit dupa incheierea contractului

-care nu au fost si nici nu puteau fi avute in vedere de catre debitor intr-un


rnod rezonabil in mornentul inclieierii contractului

-debitorul nu si-a asumat riscul schimbarii impreiurarilor si nici nu putea fi


considerat ca si-ar fi asumat acest risc in mod rezonabil

- debitorul a incercat intr-un termen rezonabil si cu buna credinta


negocierea adaptarii echitabiie a contractului.

In cazul in care partile nu reusesc sa conrzina asupra negocieriloi'sau incetarii


contractului in termen rezonabil, atunci instant de judecata poate dispune:
- adaptarea contractuiui ptr a imparti in mod echitabii pierderiie si
benefici.ile rezultate, ca urmare a ascirimbarii imprejurarilor care au aparut intre
parti
- incetarea contractuiui la momentul si in conditiiie stabilite de catre aceasta
I instant de judecata]
t )!I/,'
I
Curs 12

Obligatia de restituire a bunului dat in locatiune

Dupa incetarea contractului de iocatiune, Jocatarul are obligatia de a restitui


locatoruluibunul locatat cu toate accesoriiie acestuia si potrivit inventarului facut.

In lipsa de inventar si pana la proba contrarie se prezuna ca locatarul a printit


bi-rnui in stare buna si polrirrit destinatiei sale.

Obligatia de restifuire, precurn si cea de conservare pana ]a momentul restituirii


presupune angajarea raspunderii Jocataruiui pentru toate degradarile si pierderile pe
care bunui ie suporta datorita cuipei saie, pi'ecum si a memi:rilor sai de familie sau a
sublocataruiui.

Restiluirea bunului poate fi soiicitata fie printr-o actiune personaia rezultaia din
contract, fie printr-o actiune in revendicare.

In cond, art 1833 C.civ, in situatia in care locatarul a facut imbunatatiri bunului
primit in locatiune, atunci locatorul are dreptul rie a pastra lucrarile adaugate pe durata
locatiunii si nu poate fi obiigat ia despagubiri decat daca locatarul a efectuat aceste
iucrari cu consintamantul sau acordul prealabil al locatoruiui.

in cazui inexistentei consintamantului, locatorul poate cere aducerea bunului in


starea existenta la rnomentul incheierii contractulu, precum si plata de despagubiri
pentru orice paguba produsa irunului de locatar, situatie in care nu poate invoca dreptul
de retentie.

Locatarul nu raspunde daca bunul inchiriat s-a d^eteriorat datorita vechimii, fortei
majore, cazului fortuit,locatorul fiind cei ce i-aspunde intrucat el este proprietarul
bunului.

R.aspunderea pentru incendiu

Art L822 C.cit,

Locatarul raspunde pentru pagubele cauzate locatorului prin incendiu daca nu face
dovada ca acesta a izbucnit dintr-un caz fortuit.

Daca ezista mai muiti locatari, fiecare va raspunde pt pagubeie pricinuite de


incendiu in raport cu valoarea locativa a partii din imobil pe care o ocupa.
Curs l-2

Contractul de sublocatiune si cesiune a locatiunii

Locatarul, in temeiul contractuiui de locatiune, pcate sa incheie un contract de


sublocatiune prin care se transmite dreptul de folosinta unui tert, total sau partial, dar
numai daca sunt indeplinite urmatoarele conditii:

-suillocatiunea sa nu fie interzisa prin contractul principal

-sublocatiunea sa nu fie convenita in conditii care sa contravina conditiilor din


contractual principal

interdictia de a incheia un contract de sublocatiulle are in l'edere atat


sublocatiunea totala, cat si cea partial,

In cazul bunurilor mobile, in vederea sublocatiunil, este nerroie de acordu] scris ai


iocatorului.

In cazul nerespectarii in contractuai de sublocatiune a conditiilor aratate, locatorul


va putea executarea obiigatiei sau reziiierea contractului principal de Iocatiune cu daune
interese pt neexecutarea obiigatiei.

Contractual de sublocatiune produce efecte fata de ]ocator chiar daca acesla nu


este parte contractanta in contractuai de sublocatiune, astfel incat locatorul il poate
constrange pe subiocatar ia resepctarea obligatiei in contractual de sublocatiune. Astfel,
Iocatorul are actiune directa impotriva sublocatarului cu privire ia situatia in care acesta
uu piateste chiria cuvenita in temeiul locatiunii, situatie in care ]ocatorul il poate urmari
pe sublocatar pana la concurenta ciririei pe care acesta o are fata de locatarul principal.

Locatorul poate sa se indrepte impotriva silbiocatarului in mod direct pt a-l


constringe la executarea celorlalte obiigatii asumate prin contractul de sublocatiune,

CESTUNEA TOCATTUhITT

Art 1805 C.civ

Locatarul poate sa-si cedeze dreph.rl sau de folosinta catre un tert asrfel incat
obiectul cesiunii nu il formeaza contractul de locatiune in intregime, ci doar dreptul
iocataruiui.

Cesiunea are loc in aceleasi conditii ca si sublocatiunea, dar cesiunea contractuiui


si acceptarea ei de catre contractantul cedat trebuie sa fie facute in forrna ceruta de lege
pt incheierea valabila a contractului de locatiune.
(\z'
Curs 12

Locatarul cedent garanteaza existent dreptului de folosinta din momentul cesiunii


si nu pe tot parcursul executarii contractuiui.

Daca locatarul a subinchiriat sau cedat contractul sau in conditiile in care el a fost
interzis prin contractuai principal, se poate soiicita reziiierea contractului npentru
ne executarea obiigatiei.

Cesionarui dobandesie drepturi si este tinut de obligatiile locataruiui izvorate din


contractual de locatiune.

lnterdictia de a incheia un contract de sublocatiune o include pe cea de a ceda


Iocatiunea, pe cand interdictia de a ceda locatiunea nu o inciude pe cea de a incheia
sublocatiunea.

ModuriFe de inceta!e a locatiuxril

NENUNTAREA UNXI,ATERAT,A A CL

Art 1-277 C.civ

Un contract incheiat pe o durata nedeterminata poate fi deriuntat uniiatera] de


oricare dintre parti lntr-un termen rezonabil de preaviz, Contractui de locatiune, daca nu
prerr"zut;; termen poate fi denuntat unilateral, adica prin manifestarea de rzointa a
"ie
uneia dintre parti de a inceta contacful, dar cu respectarea termenului de preaviz,

Termenul de prearriz reprezinta inten'alul cie timp cuprins intre momentul


manifestarii de vointa privind desfacerea contractuiui si momentui in care contractuai
inceteaza ca urmare a denuntarii. Poate fi stabiiit de lege sau de parti prin conventia Ior
sau, in iipsa acesteia, de uzante. Termenul, daca nu este stabiiitt, variazain functie de
natura bunuiui dat in locatiune, de obiceiullocului, iar scopullui este acela ca da
posibilitatea locatorului sau locataruiui sa gaseasca un alt locatar sau bun pe care sa-I
inchirieze.

Denuntarea este actul unilatera] de rrointa care va conduce ]a incetarea


conlractului fara a fi nevoie de acceptarea celeilalte parti.

Dupa expirarea termenului de preaviz, contractu] inceteaza, putand fi incheiat un


alt contract numai daca exista consintamantul arnbelor parti.

(art unilateral nu produce efecle cu privire Ia prestatiiie


727 6)Denuntarea
executate sau care se afla in curs de executare, iar daca s-a prerrazut o prestatie in
schlmbul denuntarii, aceasta prociuce efecte nurnai atunci cand prestatia este executata.
Curs 12

EXPIRAREA TERMENUI"UI

Daca prin contract s-a prevazut un teruren, Iocatiunea va inceta ia impiinirea


acesluia fara a mai fi nevoie de weo instiintare prealabila in acest sens.

Daca la expirarea termenului contractual, ccntractul incheiat pe dilrata detrrninata


si constatat prin inscris autentic sau sub semnatura private si inregistrat ia Administratia
Financiar4 cealalta parte refuza restituirea bunuiui, contractual constituie titiu
executoriu cu privire la obligatia locatarului de restituire a bunului dat in locatiune.

Dupa expirarea termenului, daca locatarul continua sa foloseasca bunul fara a fi


irnpiedicat de iocator, atunci locatiunea se considera reinnoita prin tacita locatiune, chiar
daca partile nu au convenit in acest sens,

Tacita relocatiune conduce ta o pJluogire a contractuli in aceleasi conditii in care


el a fost incheiat dar se va socoti ca fiind un noil contract de locatiune incheiat fara
termen.

Daca contractual initial a fost insotit de garantii, relocatiunea ia nastere inclusirre


cu aceleasi garantii.

In cazul tacitei relocatiuni, contractul urmeaza sa inceteze prin denuntare


unilaterala.

REZXLTERA CONTRACTULUI

trntenrine in cazul in care una dintre partile contractante nu-si respecta obligatiiie
prevzute in contract. La neexecutarea obligatiei trebuie avute in vedere cu privire ia
obiigatiile principaie prin care s-ar adduce o vatamare celeiialte parti.
( t's
Curs 12

PTEIREA tsUNULUI

Poate fi totala sau partiala.

Daca este totala, contractual se desface de drept intrucat iocatorul nu mai poate
asigura locatarului folosinta bunului, neprezentand relevanla cauza pieirii acestuia,

bunul a pierit din culpa locatorului acesta va fi obiigat sa suporte pe langa


Daca
desfacerea contractului si daunele interese in vederea acoperirii pagubelor cauzate
Iocatarului ca urrnare a incetarii contractului.

Daca bunu] este doar deterioarat, iocatiunea va continua, locatarul avand obligatia
sa efeclueze reparatiiie necesare pt rnentinerea bunului in stare corespunzatoare de
folosinta.

Dacal:unul piere in parte, locatarul poat cere fie o reduce a pretului


corespunzatoare cu partea care a pierii fie rezilierea contractului daca partea care a
pierit este atat de irnportanta incat bunul nu rnai poate fi folosit potrivit destinatiei
prevazute in cont;:act.

Problema dauneior-interese se rezolva in functie de culpa partii care a cauzat


pieirea in parte a bunului dat in iocatiune,

DESF'ITNT,&R.EA TITI,IJLUI LOCATCI R.U LU

0 asemenea desfiintare are ca efect incetarea contraciului intrucat locatarul nu


rnai poate asigura foiosinta bunuiui.

Titlul locatoruiui poate fi anulat, rezoivit sau locatorul poate fi evins printr-o
actiune in revendicare.

Legea cunoaste cateva exceptii de la acesta regula care constau in faptul ca


locatiunea isi va produce efectul si dupa desfiintarea titiuiui locatoruiui pe durata
prevazuta de parti fara insa a se depas(_un ari de ziie de la data desfiintarii, dar numai
dacalocatarulafostdebunacredinta]aincireiereacontractuIui.r.,.i.
in cond. aft.715 [3J C.civ contractu] de locatiune incheiat de uzufructuar ramane in
vigoare tirnp cie 3 ani cie ia data stingerii uzufr-uctuiui,

Contractul incheiat cu tertul dobanditor al imobriiului ipotecat, chiar daca este


evins, va continua cu conditia ca contract sa fi fost ir:cheiat cu bunacredinta si cu data
cefra anterioara inscrierii cornandamentuiui.
Curs 12

INSTRAII{AREA BUNULUI '


,. ., ,
'.

ln cazul in care bunui care a format obiectul prestatiei locatorului a fost instrainat,
locatiunea nu inceteaza, cumparatorul fiind obligat sa respecte contractul de locatiune
daca:

-a fost notata instrainarea in Cartea Funciara in cazul imobilelor inscrise in CF.

-daca data certa a locatiunii este anterioara datei certe a vanzarii in cazul
imobilelor neinscrise in CF,
-locatarul a indepiinit formalitatile de pubiicitate in cazul mobilelor supuse
publicitatii.

-daca bunul se afla in foiosinta locatarului ia data vanzarii in cazul celorlalte


bunuri,

In cazul in care partile convin, Iocatiunea poate incela daca bunul dat in locatiune a
fost vandut, Astfel, cumparatorul are obligatia sa il instiinteze pe locatar despre vanzarea
intervenita, iar contractul de locatiune va inceta dupa exprarea unui terrnen de 2 ori mai
mare decat termenul de preaviz prevazut pt denuntarea unilaterala, aceasta pt a putea
obtine incetarea contractuiui de locatiune .

Locatarul caruia is-a adus la cunostinta incetarea contractului ca urmare a vanzarii


bunului, cu respectarea prevederilor Iegale, nu va putea arrea dreptulla despagubiri nici
impotriva locatoruiui nici irnpotriva cumparatorului.

MOAR.T'EA N,OCATOR.ULUT

iir cond, art, 1820 C.civ, locatiune nu inceteaza prin moartea locatoruiui sau
locatarului.

Daca contractul se incheie pe perioada detrminata, mostenitorii pot denunta


contractul in 60 de zile, termen ce incepe sa curga de la data la care au luat cunostinta de
moartea locatarului si existenta locatiunii.