Sunteți pe pagina 1din 8

Capitolul lll.

Contractul de localiune

Secliunea l. Nofiune, delimitore gi formare

1. Definirea gidurata localiunii

Locatiunea este contractul care transmite folosinla temporard a unui bun de la


una dintre pdrli, numitd locator, celeilalte pdrli, numitd locatar, in schimbul unei
sume de bani, numitd chirie (ar1..1777 C.civ.1.tlt'
Degi, potrivit arl. 1777 C,civ., transmiterea folosinlei se face ,,pentru o anumitd
perioadd", dispoziliile urmdtoare duc la concluzia cd durata localiunii poate fideten
minatd sau nedeterminatd.
in situalia in care contractul a tosl incheiat pe duratd determinatd, dar ,,pdrtile
nu au ardtat durata localiunii" (contractul nu are un termen 9i nici elemente pentru
determinarea lui), potrivit art. 1785 C.civ., localiunea se incheie:
- pe termen de un an, in cazul locuintelor nemobilate sau spaliilor pentru exer-
citarea activitdtii unui profesionist; $
- pe durata,,pentrLt care s-a calculat chirid', in cazul bunurilor mobile ori in
acela al camerelor sau apartamentelor mobilate;
- pe durata localiunii imobiluluL in cazul bunurilor mobile puse la dispozilia
locatarului pentru folosinta unui imobil.
De precizat cd localiunea nu poate fi insd incheiatd pe duratd perpetud (veg-
nicd), localiunile ereditare imobiliare, cunoscute in vechiul drept sub denumirea de
emfiteoze ori embatic (besman), fiind prohibite implicit de lege. Astfel, potrivit
art. 1783 C.civ., ,,Locatiunile nu se pot incheia pentru o perioadd mai mare de 4g
de ani"[2j.
in doctrind, localiunea mai este cunoscutd gi sub denumirea de ,,vAnzare a
folosinlel'. Ea nu se conf undd insd cu contractul de vAnzare-cumpdrare, de care se
deosebegte prin faptul cd localiunea transmite exclusiv dreptul de folosinld asupra
lucrului pe o durati limitatd in timp (ca drept de creanld), 9i nu dreptul de pro-
prietate.
Potrivit art. 1778 alin. (2) C,civ., dispoziliile generale ale localiunii ,,sunt aplica-
bile, in mod corespunzdtor, inchirierii locuinlelor 9i arenddrii, dacd sunt compatibile
cu regulile particulare prevdzute pentru aceste contracte"t3l. Astfel, contractul de

.lucrurilor''
"'in general, noul Cod civil a preluat conceptul lrancez al localiunii privitd ca: ,,localiunea
(cuprinzAnd localiunea de bunuri mobile clddiri, precum gi arendarea) gi
9i ,,loca-
liunea de lucrdri" (cuprinzAnd dispozilii privind contractul de antreprizd, contractul de muncd
gi contractul de transport); a se vedea C. Hnunruoru, l. Roserrr-BAlAxescu, AL. BAtcotANU,
op..q!t., vol. ll, p. 585 9iurm.
L'l Dacd pa(ile
stipuleazd un termen mai lung, durata localiunii se reduce de drept la 49
de ani.
t3l Locatiunea spaliilor destinate exercitdrii
activitdtii unui profesionist este supusd de
asemenea regulilor generale ale locafiunii, dar gi dispozitiilor pertinente ale inchirierii locuin-
lelor [art. 1778 alin. (3) C.civ.]. Astfel, ea nu se calificd drept o varietate distinctd a loca.tiunii.
V. Contracte specia,e

:d}stftuiedreptulcomunpentrucontractuldearendare(localiuneafon-
''-o"lgicontractuldeinchiriereasuprafetelorlocativepentrucareCodul
D,Etr reguli specifice in art. 1824-1850 C'civ'
distincte
6rsednt;, inchirierea locuinlelor 9i arendarei lu,"-u:l ::?l]t""'"
ffiil' de loca;iune't1t
varietdli ale contractului
g in cazul"""i"t."i
.

altor contracte civile, Oarlite pot.incheia .i" ?i:":::'::',.::,


perfectarea in viitor a unui
I prin care se obliga reciproc sau unilateral la (ca
e n"t1irn". Antecontractul de localiune este 9i.tocaii11e!11:::.!:
G;t* Je regulite dreptului obligational, 9i nu ale contractului
rt pe care il Precede.
-ftb& cMl prevede dispozilii referitoare la localiune I 9"1?i." Jl"l "D":pi:
Capitolul V "Contractul de
, Trtlul lX, intitulat ,,Diferite contracte speciale",
{, ant. 1777-1850 (din care arl. 1824-1835 sunt art. dedicate secliunii a 2-a
gartiuculare in materia inchirerii locuinlelo/" iar 1836-1850 secliunii
Eguli particulare in materia arenddrii")'

LHimitarea localiunii
parte din categoria
lo@funea este un contract distinct (independent) ce face prin
se particularizeazd
f-i4or speciale" reglementate de Codul civil, care contractul
saL iuridice. blstinclia localiunii nu este absolutd deoarece
deosebiri, dar gi asemdndri cu celelalte contracte'

L Caracterele juridice ale localiu nii

{ Localiunea este un contract consensual, care se incheie prin simplul acord


rfte ai pa(ilor (fdri vreo altd formalitde)' incheiat indatd ce
hirit art. 1'781 C.civ., ,,Contractul de localiune se consideri contractul se
fr au convenit asupra bunului 9i pretului';. Deci, ad validitatem,
fi*soto consens}'l.
a fost distrus ori pierdut
GEhd contractul a fost constatat prin inscris 9i acesta
unuicazdefo(dmajorS,existentaacestuiapoatefidoveditdprinorice
*cde prob6t31.
intrucAt creeazd obligalii
b) Localiunea este un contract bilateral(sinalagmatrc),
[Fu ambele
Pd(i contractante.
Lmtorul se obligd s5 asigure folosinla temporarS a lucrului, iar locatarul
se

Cga si Pldteascd chiria.

rl Precizim cd noul Cod civil incearcd sd defineasci cele doud


varietiJi ale localiunii
(1) C.civ' Astfel, ,,Locatiunea bunurilor
fibe iil-;i" oi.iing"iin oisfoiiliire art. 1778 alin. localiunea bunurilor agricole
ndlile gi aceea a bunurilor mobil'e ." nut"gt"1n"niti6r",lit
mrti
- denumirea de arendare".
Fa
4 se vedea Fn. DEnr, op' cit., p. 187'
g A;; i. iiu"'*t, S. D,rcot"escu, P' vAslLescu' op' cit'' p' 158'
""0"i
lnstitutii de drept civil

Cesiunea de contract este poate ti legald sau convenlionald. Cesiunea legale


opereazd de plin drept, ex lege,in cazurile speciale prevezute expres de normele
juridice in vigoare (care sunt de strictd interpretare gi aplicare)t1].
Potrivit art. 1805 C.civ.,,,locatarul poate ... sd cedeze locatiunea" (s.n.).
Ca gi sublocaliunea, cesiunea localiunii (sau a altui contract) este posibild
numai dacd nu s-au produs efectele acesteia.sau au fost produse pa4ial (fiind
specificd contractelor cu executare succesivd)t2] gi numai dacd ,,aceastd facultate
nu i-a fost intezisd in mod expres".
$i in cazul cesiunii localiunii suntem ?n prezenla a doud raporturi distincte: unul
de localiune gi altul de cesiune a drepturilor gi obligaliilor locatarului in favoarea
tertului-cesionar (cesiune care, sub aspect juridic, poate fi o vanzare, un schimb, o
donalie etcJ.
Subiect6le celor doud raporturi juridice contractuale sunt: cedenful (locatarul,
care transmite drepturile gi obligaliile sale din contractul de locatiune), cesionarul
(ter!ul, cdruia i se cedeazd contractul gi se subrogi in drepturile gi obligaliile locata-
rului) 9i cedatul(locatorul, care va intra in raporturi juridice directe cu cesionarul, ca
urmare a inlocuirii locatarului). r;
Cesiunea locatiunii 9i acceptarea acesteia de cdtre contractantul cedat trebuie
incheiate in forma cerutd de lege pentru validitatea contractului cedat (arl 1316
C.civ'). De exemplu, cesiunea contractului de arendare trebuie realizatd ad vatidi-
tatemin formd scrisi.
Ca gi ?n cazul sublocaliunii, gi cesiunea localiunii se incheie cu acordul tacit sau
expres, dupi caz, al locatorului (art. 1805 C.civ.).
Ca efect al cesiunii locatiunii de cdtre locatar, ,,cesionarul dobAndegte drepturile
gi este linut de obligatiile locatarului izvorAte din contractul de locatiune"
[aft. lgOg
alin. (1)C.civ.lt3l.

Secliuneo o tV-o. incetorea contractul ui


de localiune

Locatiunea inceteazd, in mod firesc, odatd cu producerea efectelor sale, la


expirarea termenului contractului.
AvAnd in vedere cd localiunea (ca orice alt contract)s-a incheiat prin acordulde
vointe al pdrlilor, ea poate inceta, de asemenea (inainte de producerea efectelor
sale), pe aceeagi cale (mutuus consensus, mutuus dlbsensus).

t1l
Pentru amdnunte in materie de cesiune a contractului (inclusiv a cazurilor de cesiune
legald de_contract), a se vedea L. Poe, Tratat de drept civil. Obligaliite Vot. l. Begimuljuridb
gen,g,ral, Ed. C.H. Beck, Bucuregti, 2006, p. 289 gi urm.
L't Per
a contrario, in principiu, cesiunea unui contract cu executare dintr-o dat6 (uno ictul
nu este oosibild.
I3l
Modificerile aduse de noul Cod civil in domeniul sublocatiunii gi cesiunii localiunii sunt
meritorii,. indeosebi pentru cd inldturd confuziile dintre cele Ooua institutii distincte
isubstan-
liale, mai ales in ceea ce privegte cesiunea localiunii).
V. Contracte speciale

De precizat cd, in conceptia noului Cod civil, gidenunlarea


un1aterald este tot o
:au,,zd gene.rald de incetare a contractutui(art.1i2t C.civ.;rri.
ln cazul locatiunii, unele cauze comune de incetare a contractelor
prezintd
rne.le particularitdli(de exemplu, denuntarea
unilaterald, expirarea termenului sau
'ezilierea pentru neexecutarea obligatiilor),
iar altele sunt'specifice acestuia (de
:xe.1plu., desfiintarea ori desfacerea tiilului locatorului).
Mentiondm cd, potrivit ar1. 1920 arin. (1) c.civ.,,Jocatiunea
-loartea locatorurui sau a rocatarului", nu inceteazd prin
astfel cd, in principiu, moaftea uneia dintre
:irtile contractante nu va atrage incetarea contractului de localiune,
intrucat
acesta nu este incheiat intuitu personae, drepturile
9i obligaliile p'a4ito|. trecdnJ
:supra mogtenitorilor lor legali sau testamentari.
Regula de mai sus este atenuatd, in cazul locatiunii
cu duratd determinatd,
:And mogfe nitorii locatarutui pot denunla contractul
in termen de 60 de z1e de la
:ata la care au luat cunogtinld de moartea locatarului gi
'art. existenta localiunii
1820 atin. (2) C.civ.l.
ln cele ce urmeazd, vom face referiri succinte asupra
'ncetare cauzeror speciate de
a localiunii, precum: denuntarea unilaterald, expirarea
'ea contractului pentru neexecutarea termenului, rezilie-
obligatiilor, pieirea lucrului, desfiinlarea ori
:esfacerea tiilului locatorului, instrdin area inter
vivos alucrului inchiriat.

f . incetarea locaf iunii prin denunfare unilaterali


in contractele cu executare succesivd sau continud,
dacd dreptul de denuntare
-nilaterald,,a fost recunoscut uneia dintre pdrti,,, er poate fi
-nui termen rezonabil de preaviz, chiar gi dupd inceperea"""r"-ir!r"i,l;;iln;
executdrii contractului,
'"sd-denunfarea
nu procluce efecte.in privinla prestatiilor executate
sau care se
ailS in curs de executarelart..1276 atin.
ity 9iie1 C.civ.j.
Potrivit art. 1277 c.civ., contractur incheiai pe du'ratd
nedeterminatd poate fi
:enunlat unilateralde oricare dintre pdrti, cu respectarea
unuitermen rezonabil de
:reaviztzl .

PreluAnd regula generala, ,,dacd locafiunea a


fost fdcutd fird determinarea
3uratei, oricare dintre pdrli..poate oenunia
contractur prin notificare,,. Astfer, ca
:xceptie de la regula incetdrii contractului prin
acordul de vointd al pdrlilor (mutuus
:cnsensus, mutuus dissensus), locatiunea incheiatd
pe duratd nedeterminat5
:'oate inceta gi prin manifestarea de voinld
'art 1816 a unei ,ingrr" 1gi oricarel pa4i
atin. (1) C.civ,l.
lncetarea locatiunii denuntare unilateratd esle insd conditionatd
:ectarea unui termen de .prin de res-
preaviz. Termenul de preaviz reprezintd iniervalul
de timp
s:urs intre data ra care una dintre pdrli gi-a manifestat
intenlia de a inceta rapor_
:-rile contractuare gi data ra care localiunea
urmeazd sd inceteze.
:tl Potrivit art. 1321 c.civ., contractur inceteazd,
in generar, prin: executare, acordur de
': jnti al pdrtilor, denunlare uniraterard, termlnurui, ii-roepriniiea sau, dupd
-:'ndeplinirea "rpitir",
condi!iei, imposibilitate fortuitd caz,
''' orice clauzd contrard sau stipularea de executare.
unei prestalii in schimbul denunldrii contractului
=: considerd nescrisd (arl. 1277 C.iiv.1.
450 lnstitulii de drept civil

Termenul de preaviz poate fi conventional sau legal, iar cAnd acesta lipsegte,
se va stabili dupi uzanle [an. 1816 atin. (2) C.civ.].
Denunlarea unilateral5 a localiunii se face prin notiticare. Actul juridic al
notificdrii trebuie f6cut in scrb, iar dacd partea denuntatd retuzd sd dea o dovad6
de primire, se face prin intermediut executorilor judecdioregtllt.
Expirarea termenului de preaviz are drept consecinfd ?ncetarea locatiunii, iar un
nou contract poate fi incheiat numai prin acordul pdrlilor gi cu indeplinirea tuturor
conditiilor impuse ad validitatem.

2. incetarea localiunii prin expirarea termenului gi tacita relocaliune


Locatiunea inceteazd de drept la expirarea termenului, ,,fdrd a fi necesara o
ingtiintare prealabild". Termenul contractului poate fi stipulat de pd(i sau, dupd caz,
poate fi,,prevdzut de lege" [art. 1g09 alin. (1) C.civ.].
Contractul de localiune incheiat pe duratd determinatd gi constatat prin inscris
autentic (sau prin inscris sub semndturd privatd gi inregistrat la organul fisc4
competent) constituie, in condiliile legii, titlu executoriu la expirarea termenului, in
privinla obligaliei de restituire a bunutui dat in tocatiune
[art. 1809 atin. (2) gi (3)
C.civ.l. ';
Dacd, ,,dupd implinirea termenului, locatarul continud sd detini bunul gi sd
igi
indeplineascd obligaliile fdrd vreo impotrivire din partea locatoiului, se
considerd
incheiatd o noud localiune, in conditiile celei vechi, inclusiv in privinta garanliilo/'
[art. 1810 alin. (1) C.civ.].
_ De precizat cd, potrivit arr. 12g din Legea nr.7112011, dispoziliile art. 1810
C.civ. referitoare la tacita relocatiune sunt aplicabile tuturor contractelor de
loca-
tiune al cdror termen se implinegte dupd data intririi in vigoare noului
a Cod civil.
Din dispozitiile de mai sus, rezultd cd prin tacita relocatiune se incheie
un nou
contract de localiune (nu se prelungesc efectele celui vechi). Existenta
unui nou
contract presupune implicit gi indeptinirea condiliitor de vatiditate prevdzute
de
art. 1179 C.civ. (capacitate, consimtdmAnt, obiect etc.).
Noul contract de localiune (reinnoit) are aceleagi clauze (,,condiliile
celei vechi,,)
dar, spre deosebire de localiunea anterioare, opeieazd pe'duratd nedeterminatd.
Aceastd caracteristicd a localiunii re?nnoite (prin tacita relocaliune)
are drept
consecintd posibilitatea oricdreia dintre pd(i de a denunta unilaterat
noul contract
de locatiune.
Reinnoirea locatiunii (prin tacita relocafiune) va putea fi impiedicatd
de locator
care, anterior expiririi termenului, trebuie sd notifice locatarului voinla
sa de a nu
incheia un nou contract de localiune (fdrd a fi necesard vreo justificare).
Evident
ci, in acest caz, locatarul nu poate opune tacita relocaliune (chilr dacd a continuat
sd foloseascd lucrul inchiriat).

"t 4 ." velga T'S., s. civ., dec. nr. 2628/198/, in R.R.D. nr.7/1988, p. 64; c,s.J.,
s.
com., dee. nr. 7560/2009, in Dreptut nr. 6/2003, p.248.
V. Contracte speciale

3. Tncetarea locafiunii prin reziliere


Atunci cdnd, fdrd iustificare,,,una dintre pdrlile contractului de localiune nu Tgi
executd obligaliile niscute din acest contract, cealaltd parte are dreptul'de a rezilL
'3catiunea, cu daune-interese, dacd este cazul,' (art. 1g17 C,civ.).
De reguld, rezilierea locatiunii pentru neexecutare trebuie sd aibd ca temei
-eindeplinirea unei obligaliiprincipale (de exemplu,
schimbarea destinatiei lucrului.
Teplata chiriei
etc.), 9i nu a unei obligatii mai putin importantetlt. ca exceplie, in
:azul contractelor cu executare succesivd, creditorul are dreptul la reziliere,' chiar
lacd neexecutarea este de micd insemndtate, insd are un caracter repetat
-art.
1551 alin. (1) C.civ.l.
Rezilierea trebuie dispusd de instantd, dar va putea opera gi de drept, dacd
cdftile au stipulat un pact comisoriu expres in acest sens
[art. 1553 alin. (1) c.civ.].
Rezilierea contractului poate fi gi dectaratd unilateralde partea inOreptilite, piin
notificarea scrisd a debitoruluiatunci cAnd: pdrtile au convenit astfel, cAnd
debitorul
se afld de drept in intArziere ori cAnd acesta nu a executat obligatia in termenul
fixat prin punerea in intArziere [art. 1552 alin. (1) C.civ.].
-de
in cazul de mai sus, declaratia de rezoluliune sau reziliere trebuie fdcutd in
termenul.^.de prescriptie prevdzut de lege pentru actiunea corespunzdtoare
acestoratzl.

4. incetarea localiunii prin distrugerea (pieirea) lucrului


Potrivit art. 1818 alin, (1) c.civ,,,,dacd bunul este distrus in intregime sau
nu
mai poate fi folosit potrivit destinatiei stabilite, locatiunea inceteazi de drept',.
Astfel, pierderea totald sau parliala a*ilucrului inchiriat duce la incetarea locatiunii.
indiferent dacd pieirea a fost cauzatd de for,ta majord ori de culpa pd4ilorr3r,
deoa-
rece locatorul nu mai poate asigura locatarului folosinla normald a acestuia.
Este asimilatd distrugerea materiald a lucrului, dai gi orice altd imposibititate
de
a se folosi lucrul(de exemplu, rechizitionarea, exproprierea sau confiscarea
lui).
lncetarea locatiunii se va produce diferit, dupd cum pieirea este totala sau
par!iald:
a) dacd pieirea lucrului alosl totald, contractuleste desfdcut de drept, deoarece
nu mai poate fi asiguratd folosinta acestuia;
b) dacd pieirea lucrului numai parliatd,locatarul are un drept de optiune
.este
intre a cere o scddere a chiriei proportional5 cu pierderea suferitd sau r"rilier"a
contractului.

ltl A se vedea V' SrotcR,


Rezoluliunea gi rezilierea contractelor civite, Ed.All, Bucuregti,
199,/., p. 74 9i urm.
t'r
- Potrivit dreptului comun, in toate cazurile, declaralia de reziliere se inscrie in cartea
flnciard ori, dupd caz,in alte registre publice, pentru a fibpozabild tertjlor [art. f ssz tij
C.civ.1. "fin.
, .'t''P"qa pieirea lucrului s-a datorat,,culpei uneia dintre pdrli, aceasta este
plata de daune-interese, pentru acoperirea prejudiciului suteiit o'e cealaltd parte",linutd
gi la
prin iics-
tarea contractului; a se vedea D. MRcover, l.E. Cnonnru, op. cit., p. 159.
452 lnstitufii de drept civil

Atunci cand bunur a fost ,,doar deteriorat", rocaliunea


continud, iar rocatorur
(proprietarul) este obligat sd efectueze
toate reparaliile care sunt necesare pentru
a menline bunul in stare corespunzdtoare de intrebuinlare
pe toatd durata loca-
liunii, conform destinalieistabilite [art. 17Bg alin. (1) C.civ.
ln toate cazurile in care imposibilitatea totald sau parliald
de folosire a bunului
este fortuita, rocatarurnu are drept ra daune-interese
[art. iatg utin. (a) c.civ,].

5' incetarea localiunii prin desfiinfarea (desfacerea)


titlului locatorului
Potrivit art' 1819 alin. (1) c.civ., atunci cand
tiilul (dreptut) locatorului este
desfiinlat in baza principiului resoluto
iure
tractul de rocaliune ilceteazd de drept, deoarece
dantis resolvitur jus accipientis, con-
rocatorur nL mai poate asigura
locatarului folosinla lucrului. De exemplu, in
caz de revocare, nulitate sau cand
titularul drepturui a fost evins de un tert printr-o
actiune in ,euenoic"r".
Solulia este aceeagi indiferent daci se desfiinyeazd
ori se desfacetiflul loca-
torului.
ca exceplie, 9i dupd desfiinfarea titlului locatorurui, contractele de
rdmAn varabite (,,9i continud sd pioducd locatiune
efecte") p" orr"i" Jipuruta de pdrti, fdrd a
se depdgi un an de la.data.desfiinteriiltitlului,
insd numai dacd locatarul a fost de
bund-credinfd ta incheiere-a toca[iunii
[art. 1819 atin. (2) C.civ.].
Potrivit art' 715 alnt (f) c'civ., localiunile
oe imobite incheiate de uzufructuar,
inscrise in cartea funciar5, sunt opoza'bile proprietarului
sau mogtenitorilor aces-
tuia, dupd stingerea uzufructurui piin de.esrr
sau, dupd caz, incetarea existentei
juridice a uzufructuarurui, pand
ani de la incetarea uzufructului.
ra imprinirea termenurui ror, o"r'ni,'irlT
il;'ilt"J
Reinnoirire de inchirieri de imobire sau
de arendiri fdcute de uzufructuar gi
inscrise in cartea funciard inainte de
contractelor initiale sunt opozabile
proprietarurui gi mogtenitoriror sii pe "*pirurru
o perioada o" ori, dupd caz, de
un an, dacd ra data stingerii uzufructurui ""i*r['o'run,
nu au fost puse in executar e. ln niciun
cazt loca,tiunire nu pot dura mai mutt
de 3 ani de ta aaia stingerii uzufructurui.
ln cazul in care uzufru.ctul s-a stins prin
expirarea termlnului, localiunile ince-
leazd, in toate cazurile, odata cu stingerea
uzufructurui [art, 715 arin. (4) c.civ.].

6. Efectele instriinirii rucrurui inchiriat prin acte intre vii


Potrivit art' 1811 c'civ', atunci cdnd
locatorulvinde rucrulinchiriat, cumpdrdtorul
este.dator sd respecte rocatiunea incheiatd
anterior, dupd cum urmeazd:
a) in cazul imobilelor inscrise in cartea
funciard, o".i ro""1i*ea a fost notatd
cartea funciard; in
b) in cazul imobilelor neinscrise in cartea
funciard, dacd data certd a locatiunii
- ""
este anterioard datei certe a instrdindrii; '
c) in cazur mobireror supuse unor formaritdfi
de pubricitate, dacd rocatarur a
indeplinit aceste formalitdli;
d) in cazur cerodarte bunuri mobire, dacd
ra data instrainSrii bunur se afra in
folosin!a locatarului.
V. Contracte speciale

Dacd insd, parlile (locatorul gi locatarul) au convenit astfel, localiunea inceteazd


"' cazul instriindrii bunului dat in locatiune. Ca exceplie, locatiunea rdmane opo-
:aoili dobAnditorului chiar 9i dupd ce locatarului i s-a notificat instriinarea, pentru
-i termen de doui ori mai mare decAt cel care s-ar fi aplicat notificdrii denuntirii
::ntractului [art. 1812 alin. (2) C.civ.].
Locatarul cdruia i s-a comunicat incetarea contractului, in conditiile de mai sus,
-r are drept la despdgubire (nici impotriva locatorului, nici impotriva dobAndi-
:: ru lui).
Atunci cand locatiunea ii este opozabila, dobanditorul se subrogd in toate
:'epturile gi obligaliile locatorului, iar locatorul inilial rimAne rdspunzdtor pentru
:rejudiciile cauzate locatarului anterior instriindrii (art. 1B'13 C.civ.).
CAnd locatarul bunului instrdinat a dat garantii locatorului pentru indeplinirea
:cligatiilor sale, dobAnditorul se subrogd in drepturile izvorAnd din aceste garanlii.
Plata anticipatd a chiriei sau cesiunea creantei privind chiria este valabild numai
:acd, inainte ca instrdinarea sd devind opozabili locatarului, au fost indeplinite
':rmalitdtile de publicitate prin inscrierea la arhivd sau, dupd caz, in cartea fun-
: ard, in funclie de obiectul localiunii, ori dacd plata anticipatd sau cesiunea a fost
-rnoscutd de dobAnditor pe altd cale (art. 1815 C.civ.).

Secliuneo o V-a. Particularitdgile inchirierii locuinlei

1. ?nchirierea locuinlei- varietate a contractului de localiune


inchirierea locuintei este contractul prin care locatorul transmite chiriagului
':losinta temporard a unei locuinle, in sohimbul unei sume de bani, numild chirie.
Ceea ce deosebegte contractul de inchiriere a locuinlei de contractul de loca-
: rne (de drept comun) este obiectul sdu specific, gi anume suprafala tocativd
ccuinta) transmisd in folosintd cu platd.
Contractul de inchiriere a locuinlei nu este un contract distinct (independent), ci
: varietate a contractului de locatiune. in consecintd, acestuia ii sunt aplicabile dis-
:ozitiile speciale ale legislatiei locative gi, in completare, cele ale dreptului comun
:eferitore la locatiune farl.1778 alin. (2) C.civ.].
Reglementarea speciald (permanentd gi consistentd) de care beneficiazd
:cntractul de inchiriere a locuinteiigi are temeiulin importanta covArgitoare pe care
cbiectul acestuia, locuinta, o are in viata omului.
Potrivit noilor dispozitii ale Codului civil, domeniul de aplicare al dispozitiilor
speciale ce privesc inchirierea locuinlelor se extinde gi asupra inchirierii spaliilor
destinate exercitdrii activitdlii unui profesionrsf [art. 17ZB atin. (3) C.civ.]11r.
Principalele actele normative care reglementeazd inchirierea locuintelor sunt:

. -'ll *".exprimdm relinere€ lald de utilitatea asimildrii inchirierii spa{iilor destinate exer-
:itarii activitdlii profesionigtilor, unui domeniu aga de particularizat clm este inchirierea
ocuinlei. ln acest context, precizdm cd ?n toate societdtile civilizate, raporturile de inchiriere
sunt strict reglementate (in special pentru asigurarea protecliei chiragului).