El Valor Del Suelo en Tunja

TUNJA
Valor del
Suelo
Número 52 pp. 1-179, 2015, Bogotá, Colombia. ISSN. 0120-8551

TUNJA
Valor del
Suelo
JUAN ANTONIO NIETO ESCALANTE
Director General
Instituto Geográfico Agustín Codazzi IGAC
ANDREA MELISA OLAYA ÁLVAREZ

Subdirectora de Catastro
MAURICIO HELADIO MEJÍA NARANJO

Director Territorial Boyacá
INGRID ZORAYA TENJO REYES

Coordinadora GIT Avalúos – Gerente del Proyecto
Investigadores Componente Económico

Ing. Leonardo Palacio Hernández
Arq. Néstor Josué Romero Jaller
Ing. Elizabeth Guerrero Chávez
Ing. Yinneth Milena Rodríguez Morera
Ing. Fabio Martín Pachón
Ing. Jairo Alfonso Moreno Padilla
Ing. Mario Humberto Gómez Granados
Adm. Camilo Alberto Naranjo Castelblanco
Investigadores Análisis Multitemporal

Agr. Pedro Karin Serrato Álvarez
Ing. Alexander Perdomo Vanegas
Concepto, Diseño y Diagramación

Angela Ospina Escobar
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TUNJA, Valor del Suelo 2015
Contenido
INTRODUCCION PAG6
UNA MIRADA HACIA EL PASADO PAG7
CAPITULO 1: ESTUDIO DEL VALOR DEL SUELO ZONA CENTRO PAG29
CAPITULO 2: ESTUDIO DEL VALOR DEL SUELO ZONA SUR PAG75
CAPITULO 3: ESTUDIO DEL VALOR DEL SUELO ZONA NORTE PAG119
ANALISIS DE LOS REGISTROS CATASTRALES PAG161
BIBLIOGRAFÍA PAG179

Introducción
E
l estudio del valor del suelo de Tunja es el resultado del análisis del mercado
inmobiliario de predios con usos residencial y comercial, con el cual en
primera instancia se pretende definir valores de referencia para el terreno y a
partir de un nuevo estudio el cual se prevé realizar en el 2017 medir la dinámica
inmobiliaria en la ciudad, tenencia de la propiedad, índices de crecimiento de
valor por zona, demanda del suelo urbano y desarrollo de nuevas áreas.
Igualmente se podrá medir el impacto económico y urbanístico en función de las

diferentes intervenciones en el territorio asociadas a cambios normativos (Plan de
Ordenamiento Territorial) y construcción de infraestructura pública y privada.
El objetivo principal es proporcionar información de precios de la tierra de una

parte del casco urbano, la cual es fundamental en la toma de decisiones de agentes
que intervienen en el mercado inmobiliario.
Por las razones expuestas el IGAC tiene total interés en aportar información útil
para la ciudad asociada a rangos de valores por metro cuadrado de terreno por
sector, aclarando que en ningún momento la información publicada remplaza los
avalúos comerciales o avalúos catastrales, toda vez que los valores corresponden a
promedios generales los cuales deben entenderse como precios de referencia, que
si bien cumplen con el propósito de brindar información global de los principales
usos del suelo dentro de un contexto general, no sirven como argumento para
sustentar los valores asignados en los avalúos comerciales ni pueden ser una guía
para las transacciones de ninguna índole sobre predios específicos. De la misma
manera este estudio no remplaza los valores de referencia definidos para el cálculo
del efecto plusvalía y los definidos en el Decreto 2729 de 2012.
Es importante advertir que el IGAC no se hace responsable de la utilización

inapropiada o uso indebido de la presente publicación.
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Una Mirada Hacia el Pasado
D
esde la llegada de los colonizadores en el siglo XVI, por la imposición cultural que ello trajo
se establecieron nuevos parámetros en temas que abarcaban desde la religión hasta el
diseño de los centros urbanos. Tunja se constituyó como una ciudad planeada, enraizada
sobre los cimientos de la antigua Hunza, una de las ciudades más antiguas de América. Su
construcción y diseño urbano fue establecido sobre la meseta al costado occidental del valle
del río Jordán utilizando un trazado en forma de tablero de ajedrez, el cual organizaba la
ciudad mediante el diseño de sus calles en ángulos rectos, creando lotes cuadrados, llamados
manzanas, con una longitud de 80 m por cada cuadra.
El diseño tuvo en cuenta los lugares para localizar la plaza principal hoy Plaza de Bolívar, y
la Catedral de Tunja, así mismo los solares para la construcción de la casa del fundador, el
cabildo y las autoridades eclesiásticas; en la distribución de las tierras de la ciudad surgieron
los “ejidos” o tierras comunales del municipio, destinadas a pastos comunes y como reserva
para nuevos solares o posibles ensanches en el desarrollo urbano. Existieron también los
llamados terrenos de “Propios” los cuales se daban generalmente en arriendo y cuya renta
se destinaba para cubrir los gastos del municipio. Con esta primera actuación urbanística, se
repartieron 77 solares, 70 huertas, 11 estancias y 44 caballerizas, que constituían la totalidad
de los predios de la ciudad (Tunja cuna y taller de la Libertad, Dr. Javier Ocampo López).
Esta breve reseña de la Tunja antigua, nos permite observar que, desde su fundación, la ciudad
ha contado con un modelo tanto para su diseño urbano como para la destinación de las tierras,
el cual ha venido desarrollándose paulatinamente y que hoy podemos ver materializado en el
plan de ordenamiento territorial como el eje del desarrollo urbano, económico y social.
A través del estudio multitemporal se puede ver la evolución en el tiempo de la ciudad en la

zona urbana en función del trazado de vías, calles, carreras, anillos viales y la organización
de las manzanas y sus construcciones, mediante el uso de tecnologías de interpretación de
fotografías aéreas e imágenes satelitales.
De igual forma, se realizaron de manera paralela a partir del Sistema de Información Geográfico,
las estadísticas en las que se calcularon en cada año: el número de manzanas detectadas en
la imagen, las hectáreas que estas ocupan, % del área total construida con respecto al todo el
municipio y porcentaje del área construida, discriminada en cada una de las zonas.
Dentro de los aspectos que se pueden mencionar con relación a la interpretación de las fotos
aéreas e imágenes satelitales en cada fecha se tiene lo siguiente:
Año 1939
Este es el espacio temporal de inicio en este análisis. En la fotografía correspondiente a
esta fecha, se aprecia una ciudad distribuida en un eje cuya dirección es norte- sur. Este eje
es la Avenida Central del Norte, con mayor ocupación hacia el costado occidental donde se
encuentra el centro histórico, sobre las zonas de mayor pendiente (7-12%).
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La tendencia de expansión al sur de la ciudad es de carácter lineal, desarrollada sobre el eje
central de la carrera 11, mientras que al norte la expansión se da en torno al centro de la
ciudad. Ya se identifica un nuevo núcleo urbano: la universidad Pedagógica y Tecnológica de
Colombia (Rincón, 2009).
En el norte, el crecimiento está limitado a la intersección de la antigua vía a Paipa y la

salida hacia Bucaramanga. La Carretera Central del Norte aun no existía y el límite oriental lo
constituye la vía férrea (Hidalgo, 2008).
De acuerdo con las estadísticas encontradas en este año, se tiene que de un total de 123
manzanas establecidas (1,4% del municipio), 86 manzanas (80%) hacían parte de la zona
central, 37 manzanas (20%) correspondían a la zona suroriental, mientras que en la zona norte
no se había construido.
* Ver foto mosaico pagina 14.
Año 1945
En este año la ciudad de Tunja experimenta un crecimiento del 12% con relación al año 1939. En
efecto, en este año, se tiene que de un total de 138 manzanas establecidas (1,5% del municipio),
98 manzanas (78%) hacían parte de la zona central, 40 manzanas (22%) correspondían a la zona
sur, mientras que en la zona norte aún todavía no se había edificado.
Según Pinto et al, 1988, la expansión urbana en Colombia se fomentó por el crecimiento del
sector industrial y por la crisis de la zona rural, representada por conflictos sociales y políticos
que generaron violencia, lo cual obligó a la población a abandonar el campo para refugiarse
en las ciudades.
Año 1957
En este año se aprecia un crecimiento de la ciudad importante equivalente al 74% con relación
al año 1939.
Se tiene que de un total de 214 manzanas instauradas (2,2% del municipio), 149 manzanas
(73%) hacían parte de la zona central, 64 manzanas (24%) correspondían a la zona suroriental,
mientras que la zona norte comenzó a urbanizarse con una manzana (3,1%).
A partir de 1947, las ciudades colombianas comienzan a manejar temas claves para la
planificación territorial.
Esta expansión se localizó sobre la carretera central del norte. El centro y noroeste de la
ciudad es uno de los sectores de mayor transformación, paradójicamente en las zonas de
mayor pendiente de la ciudad, aunque el centro y sureste de también presentan un incremento
en área similar (Rincón, 2009).
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La expansión periférica del sector occidental, desarrollada detrás del equipamiento municipal
de los talleres y la zona del tanque de acueducto, empieza a tener proporciones importantes.
El crecimiento hacia el sur continúa ligado a la salida hacia Bogotá. La construcción de la
avenida Oriental y la Carretera Central del Norte es visible, pero se encuentra en proceso de
consolidación. Subsisten las carreteras anteriores que conectan la ciudad al sur con Bogotá y
al norte con Sogamoso (Hidalgo, 2008).
Durante el periodo presidencial del general Gustavo Rojas Pinilla (1953-1957) se ejecutaron
varios proyectos de infraestructura de interés para Tunja, que generaron transformaciones en
la ciudad, como la apertura y construcción de la Avenida Oriental, ampliación de la Carretera
central del norte, ampliación de la vía Tunja Bogotá y construcción del Aeropuerto que lleva
su nombre (Alfonso, 1998).
Año 1964
En este año se aprecia un crecimiento de la ciudad importante equivalente al 91% con relación
al año 1939.
Efectivamente se tiene que de un total de 235 manzanas instituidas (3,0% del municipio), 156
manzanas (60%) hacían parte de la zona central, 78 manzanas (38%) correspondían a la zona
suroriental, mientras que en la zona norte no se generó incremento en la urbanización; solo
tiene una manzana (2,4%).
Año 1973
En la aerofotografía de este año se aprecia un crecimiento considerable de la ciudad cuantificado
en un 125% con relación al año 1939. El avance de la construcción en la ciudad de Tunja en
este año, fue influenciado por una serie de factores relacionados con las políticas de estado.
En efecto, durante el gobierno del presidente Carlos Lleras Restrepo (1966-1970) se observa
un auge del sector industrial, el cual se ubica en los centros urbanos más importantes lo cual
desencadena un alto incremento en el desarrollo urbano y con ello,se fijan las bases para
que un nuevo capítulo de la historia del fenómeno urbano se iniciara en Colombia, el de la
metropolización (Pinto et ál., 1988).
En este periodo, Tunja se expande en todos los sentidos, superando las cotas definidas en el
periodo anterior; al noroeste, la ciudad comienza a ascender sobre las laderas de buzamiento
en 50 m, llegando a los 2.750 msnm; al centro-noreste aumenta en 20 m, llegando a 2.730
msnm, esta zona está delimitada por la quebrada La Colorada y el río Chulo; en la zona del valle
del altiplano, en este mismo sector, comienza a expandirse hasta los 2.720 msnm, ubicándose
sobre las terrazas aluviales; al centro-sureste de la ciudad aumenta 10 m, llegando a los 2.750
msnm, y al suroeste llega a los 2.880 msnm, donde se cruza con el límite del perímetro urbano
definido en 2005 (Rincón, 2009).
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En la zona central, el crecimiento sobrepasa las barreras urbanas artificiales, tales como la vía
férrea y la Avenida Oriental; el proceso de urbanización se expande sobre áreas de terreno de
pendientes mínimas, y se aproxima al aeropuerto.
Las nuevas vías a Villa de Leyva, avenida Oriental y avenida Central del Norte, así como la zona
de la Glorieta hacia Bucaramanga, vienen acompañadas de crecimientos a lo largo de sus ejes,
en su mayoría espontáneos y marginales. Se consolida la zona industrial del norte propuesta
por el Plan Piloto de 1958(Hidalgo, 2008).
En este año se tiene que de un total de 277 manzanas instituidas (3,5% del municipio), 161
suroriental, mientras que en la zona norte no hay incremento importante en la urbanización,
ya que solo existen 4 manzanas (3,9%).
Año 1978
En Tunja se presentan para este momento, nuevos núcleos urbanos que aún no han logrado la
independencia del centro de la ciudad. Esto indica que la ciudad aún se conserva en esencia
como modelo de ciudad dispersa (Rincón, 2009).
En este año ya hay un cambio en la dinámica de la distribución de la población, debido a

que el centro de la ciudad empieza a perder el carácter residencial y a adquirir el de otras
actividades, desplazando la población del centro y su entorno inmediato a la periferia (Rincón,
2009).
En la aerofotografía de este año se aprecia un crecimiento importante de la ciudad cuantificado

en un 132% con relación al año 1939.
suroriental, mientras que en la zona norte hay un ligero incremento en la urbanización con 8
manzanas (11%).
Año 1985
En este momento histórico, en Tunja se observa una dinámica de expansión con mayor
intensidad en los sectores del norte de la ciudad, donde entidades geográficas, en especial
de carácter hidrográfico, como la quebrada La Colorada pasan a ser unos elementos más de la
configuración espacial urbana (Rincón, 2009).
En la aerofotografía de este año se aprecia un crecimiento muy acelerado de la ciudad

cuantificado en un 440% con relación al año 1939.
10
suroriental, mientras que en la zona norte hay un repunte en la urbanización con 105 manzanas
(18%).
Año 1995
En la aerofotografía de este año, se aprecia un crecimiento exorbitante de la ciudad
cuantificado en un 745% con relación al año 1939.Este crecimiento difiere respecto a los
porcentajes de crecimiento de los periodos anteriores, posiblemente, como consecuencia de
la implementación de los instrumentos de gestión formulados en la Ley 9 de reforma urbana
durante el gobierno del presidente Virgilio Barco Vargas (1986-1990).
suroriental, mientras que en la zona norte hay un incremento en la urbanización con 285
manzanas (34%) convirtiéndose en el sector de preferencia.
Lo más significativo de este período es la consolidación del eje norte, que se rellena por una
parte, pero continúa expandiéndose por otra, incluso fuera del perímetro urbano. La periferia
marginal oriental crece significativamente. La periferia occidental sigue avanzando por encima
de la cota de servicios. Por su parte, las fincas agrícolas del sur se empiezan a transformar en
parcelas urbanas a lo largo de la vía hacia Bogotá (Hidalgo, 2008).
Año 2005
En la aerofotografía de este año se aprecia un crecimiento exponencial de la ciudad cuantificado
en un 1124% con relación al año 1939.
manzanas (29%) hacen parte de la zona central, 578 manzanas (41%) corresponden a la zona
suroriental, mientras que en la zona norte hay un ligero incremento en la urbanización con 537
manzanas (23%),notándose una desaceleración para esta zona.
En la zona sur-oriental se generan la mayor parte de crecimientos para vivienda popular, ligadas
a promotores públicos o privados. En los sectores del norte de la ciudad ya se observa cómo el
proceso urbano sobrepasa los límites municipales, en los cuales se encuentran asentamientos
urbanos como la urbanización El Lago y el Parque Industrial.
La construcción de la vía doble calzada Bogotá - Sogamoso, en su variante a Tunja provoca una
tensión de crecimiento hacia esta, gracias a las nuevas opciones de conectividad que ofrece
(Hidalgo, 2008).
11
Esta misma preocupación es latente, ya que Rincón, 2009 reafirma la preocupación en este
periodo para Tunja, dado que la incidencia urbana de la variante de la doble calzada Briceño-
Sogamoso, va a jalonar la expansión de la ciudad hacia ese sector, generando nuevas dinámicas
espaciales que pueden hacer de Tunja un centro urbano más competitivo o puede significar
el aislamiento de la ciudad dentro del área de planificación anteriormente conocida como
Corredor Industrial, que corresponde a la conectividad de las ciudades de Tunja, Paipa,
Duitama y Sogamoso.
Recurriendo a las cifras que se encontraron en materia de avance de la zona urbana en la ciudad
de Tunja en este estudio, se calcula que el crecimiento medido en décadas fue creciente a
partir en los periodos 70- 80 y 80-90 (139% y 57% respectivamente). No obstante, en el periodo
1995-2005 se advierte una desaceleración considerable (negativa) en cuanto a este proceso, ya
que el crecimiento comparativo solo alcanzó un 44%, es decir, demenos13 puntos.
Esta situación se puede explicar por el hecho

de que Colombia sufrió el periodo de violencia
más agobiante en la época reciente, el mismo
que coincidió con el mandato presidencial 1998
-2002 de Andrés Pastrana en el que la insurgencia
y grupos al margen de la ley afectaron la zona
urbana y rural.
Como complemente de esto, a partir del 1999

Colombia sufre una gran recesión económica,
generándose mayor empobrecimiento entre la
población, lo que impidió la inversión pública y
privada. Se recuerda que el sistema UPAC tuvo un
gran colapso debido a que las personas que habían
adquirido su vivienda mediante este sistema no
pudieron cubrir sus obligaciones. Esto conllevó
al remate de muchos predios. Este periodo se
caracterizó por una baja capacidad de compra y a
la vez de empleo (Buitrago, 2008).
Teniendo como base una serie de aerofotografías

históricas, un antiguo plano de la ciudad para
1907 y un plano de la morfología reciente de la
ciudad, Hidalgo, 2008 ha reconstruido la forma de
crecimiento de la periferia para la serie 1907 -
2005. El resultado sintético del crecimiento de la
forma urbana se visualiza a continuación.
Configuración urbana de Tunja

en el período 1907-2005
Fuente: Hidalgo, 2008
12
Año 2013
En la aerofotografía de este año se aprecia un crecimiento considerable de la ciudad
cuantificado en un 1509% con relación al año 1939. En este año se tiene un total de 2196
manzanas instituidas (14% del municipio).
Del total de manzanas en este año, 621 manzanas (14%) hacen parte de la zona central, 1122
manzanas (38%) corresponden a la zona suroriental, mientras que en la zona norte hay un
incremento muy notable en la urbanización con 1173 manzanas (40%).
Tal como se vislumbraba, la construcción de la variante de la doble calzada Briceño- Sogamoso,

efectivamente ha empezado a suscitar la ocupación del espacio geográfico hacia los sectores
sur oriental y norte de la ciudad de Tunja, generando nuevas dinámicas espaciales que están
haciendo de esta capital,un centro urbano más competitivo.
Como evidencia del progreso urbano generado por la doble calzada Bogotá -Sogamoso (variante
en Tunja) se aprecian en la imagen nuevos proyectos residenciales aglutinados a este eje vial
en la zona sur-oriental como: Pinos del Oriente, Altos de Cooservicios, Xantivilla, Manzanares,
Monseñor Baracaldo, Prado San Luis y El Dorado. En la zona norte se localiza La Esperanza,
Altos de Alejandría, Alsacia, Tejares del Norte y la Arboleda.
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Foto mosaico de Tunja en el año 1939
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Estadísticas del área construida para los años
1939,1945,1957,1964,1973,1978, 1985, 1991 en la ciudad de Tunja.
1939
% área total
% de
Numero de construida %
Ha área por
manzanas en el crecimiento
zona
municipio
TOTAL 123 177,53 1,40%
ZONA 1 86 142,33 80,175
ZONA 2 37 35,2 19,82
ZONA3 0 0 0
1945
Numero de % área total % por %
Ha
manzanas construida zona crecimiento
TOTAL 138 184,99 1,54
ZONA 1 98 143,42 77,53
12,19
ZONA 2 40 41,57 22,47
ZONA3 0 0 0
1957
Ha
TOTAL 214 268,87 2,24
ZONA 1 149 196,42 73,05
73,98
ZONA 2 64 64,18 23,87
ZONA3 1 8,35 3,11
1964
Ha
TOTAL 235 354,23 2,96
ZONA 1 156 211,71 59,77
91,05
ZONA 2 78 134,177 37,88
ZONA3 1 8,35 2,36
24
1973
Ha
TOTAL 277 420,84 3,51
ZONA 1 161 224,26 53,29
125,20
ZONA 2 112 180,38 42,86
ZONA3 4 16,2 3,85
1978
Número de % área total % por %
Ha
TOTAL 285 513,72 4,29
ZONA 1 163 237,53 46,24
131,70
ZONA 2 114 219,79 42,78
ZONA3 8 56,12 10,92
1985
Ha
TOTAL 663 621,42 5,19
ZONA 1 257 249,87 40,21
439,02
ZONA 2 301 261,28 42,05
ZONA3 105 110,27 17,74
1995
Ha
TOTAL 1044 634.15 5.29
ZONA 1 346 251.52 29,03
748.78
ZONA 2 413 260.08 36,86
ZONA3 285 122.5 34,11
25
2005
Ha
TOTAL 1505 931.34 7.77
ZONA 1 390 336.2 36.11
1123.57
ZONA 2 578 380.59 40.86
ZONA3 537 214.55 23.03
2013
Ha
TOTAL 2916
1687 14.08 1509.47
ZONA 1 621
359.28 14.08
ZONA 2 1122
648.9 38.04
ZONA3 1173 678.82 40.2
En opinión Hidalgo, 2008, la construcción de vías ha sido el motor del crecimiento discontinuo
periférico. En la zona norte el crecimiento se ordena a lo largo de una línea asociada a dos
hechos: uno, la construcción de la Avenida Norte (1957) y Carretera a Sogamoso, y otro, la
expansión del perímetro urbano suscitada por la realización de la urbanización Los Muiscas,
tal como se menciona en el Plan de Desarrollo Urbano de Tunja en 1976. Por otra parte, la
Avenida Universitaria y la variante Tunja de la doble calzada Briceño-Sogamoso, que atraviesa
el oriente de la ciudad en el sentido norte-sur, ha generado una tensión para el crecimiento
alrededor de ellas en la última década estudiada.
La ciudad de Tunja tiene un patrón lineal, que obedece al condicionante físico impuesto del
relieve y la dinámica generada por la vía Central del Norte y avenida oriental al sur, la que a
su vez, genera la búsqueda de conectividad entre Bogotá y los centros urbanos de carácter
industrial como Duitama y Sogamoso entre otros.
El proceso de configuración espacial de la ciudad de Tunja ha dependido principalmente de las

dinámicas y políticas de orden nacional, y en menor medida, de la generación de proyectos a
nivel local.
Según las cifras que se encontraron en este estudio en materia de avance de la zona urbana en
la ciudad de Tunja, se logró conocer que el crecimiento en el periodo 1995-2005 fue negativo,
originado por el periodo de violencia más fuerte en la época reciente, en el que la milicia
ilegítima envolvió la zona rural y afecto categóricamente la economía en todas las regiones
de Colombia, así como la recesión económica derivada del sistema UPAC.
26
Para el año 2005, Tunja configura un modelo espacial de tipo disperso, con inicios de ciudad
polinuclear y fragmentada; donde el sector del centro y sur son los de menor dinámica y los
sectores del norte muestran mayor actividad urbana en cuanto a expansión y consolidación.
La información cartográfica obtenida fue el resultado de la aplicación de las técnicas de

teledetección, en las que se incluyen los procesos de georreferenciación, interpretación visual
y digitalización de fotografías aéreas de los periodos 1939, 1945, 1957, 1964, 1973, 1978,1985,
1995 y 2005, y de una imagen de satélite del año 2013. Estas técnicas en las que se unen dos
elementos como son la tecnología, el conocimiento y la mística de los expertos, dan como
resultado un producto de alta calidad y confiabilidad.
El trabajo en fotografías aéreas con las que se puede ver estereoscópicamente (en 3D),
posibilita tener mejores elementos de juicio para descifrar los elementos fotografiados y sus
relaciones con la ciudad de Tunja, aproximándose a la realidad que existía en el momento de
la toma de la imagen.
Esta labor implementada mediante una visión integral, proporciona mejores elementos de juicio,
ya que se optimiza el entendimiento de las relaciones entre elementos del medio ambiente,
con el estudio de temáticas como geomorfología, suelos, cobertura vegetal, ocupación del
espacio geográfico expresado en el uso de la tierra y la configuración de la red vial, además de
la adecuación de las tierras.
Con el estudio del Valor del Suelo de Tunja, el IGAC entrega al municipio y a la ciudadanía la
línea base del valor comercial del área urbana de predios con destino residencial y comercial
así como de su crecimiento, el cual servirá como punto de partida en la proyección,
composición y análisis de la ciudad en términos económicos.
27
28
1 Zona
capítulo
CENTRO
Sector 01 – Centro
Análisis Urbano
De la zona que se delimito como “centro” hace parte el sector histórico de la ciudad y los
barrios adyacentes como Surinama, Obrero, Suarez, Aquimín, El Bosque, San Laureano, El
consuelo, Santa Barbará, San Ignacio, Popular, Las Nieves, Maldonado, 20 de Julio, Lidueña,
Alto de San Lázaro y La Fuente, tal como se aprecia en el plano de localización.
Este sector está asociado con la fundación de la ciudad de Tunja en donde se establecieron
criterios de diseño traídos por los colonizadores, los cuales estaban basados en la distribución
reticular y simétrica de las cuadras; sin prever un crecimiento acelerado. La ciudad fue
creciendo y perdiendo sus características urbanas iniciales, por diferentes causas, entre
ellas, la topografía, ya que hacia el Nor-occidente del sector las fuertes pendientes impedían
mantener una malla vial simétrica, sin desconocer que se intentó conservar el mismo legado
urbanístico de los fundadores.
En la actualidad el centro histórico conserva su carácter de sector principal de la ciudad, ya

que alberga la mayoría de instituciones administrativas y gubernamentales, a nivel municipal
30
Zona Centro
y departamental, sin contar las construcciones de valor patrimonial como las iglesias y casas
clasificadas como de conservación arquitectónica por sus características físicas y su importancia
histórica.
Desde el punto de vista del desarrollo social, la presencia de las instituciones de tipo
gubernamental, educativo, comercial y de servicios, han convertido al centro en un sector de
gran confluencia poblacional, lo cual ha generado déficit en la infraestructura vial, y a su vez
caos vehicular, lo que ha inducido una desconcentración progresiva de la población hacia el
norte y sur de la ciudad.
El enfoque normativo del sector, de acuerdo con la modificación excepcional de las normas
urbanísticas del POT que tuvo lugar con el Acuerdo 016 de 28 de Julio de 2014, enmarca el centro
histórico dentro del tratamiento de conservación integral, garantizando el mantenimiento del
patrimonio histórico y arquitectónico de la ciudad.
La proyección urbanística del denominado “sector centro” tomando como referencia la

modificación excepcional del POT, son proyectos de mejoramiento del espacio ya urbanizado
enfocado hacia el sector periférico y buscando la consolidación en el sector adyacente al área
del Centro Histórico.
Análisis Económico
El valor del suelo más alto en el sector se concentra en el área del centro histórico y va
disminuyendo hasta encontrar los valores más bajos en la periferia.
Los predios aledaños a la plaza de Bolívar presentan usos comerciales y de servicios con
valores de terreno que oscilan entre $3.500.000/m2 llegando a alcanzar hasta $6.000.000/
m2. Los predios adyacentes al marco de la plaza presentan usos de comercio y servicios en su
mayoría, con presencia de vivienda con valores de terreno que oscilan entre $1.600.000/ m2
y $2.100.000/ m2.
La zona residencial con precios más bajos, se encuentra en los límites del sector, con valores
de terreno de $40.000/ m2 que corresponde a los barrios con menor urbanismo y topografía
inclinada y empinada, los cuales se encuentran al occidente del sector de estudio como es
el caso del Barrio Alto de San Lázaro, mientras que los valores residenciales más altos se
encuentran rodeando el foco de comercio y servicios hasta el límite oriental del sector, donde
encontramos valores de hasta $1.200.000/ m2, con topografía plana e inclinada, presentando
un urbanismo más completo, como el del barrio Maldonado.
31
ZONA 01 - CENTRO DE LA CIUDAD - TUNJA BOYACÁ
32
01-A
ZONA
33
Zona Centro
ZONA
Delimitación: 01-A
Se encuentra ubicada en el sector centro-occidental de la ciudad enmarcada al norte por el
límite de la zona urbana vereda El Porvenir y calle 23, al oriente por la carrera 12, al sur por la
diagonal 16B y al occidente por el límite de la zona urbana vereda El Porvenir. Está conformada
por los barrios Kennedy, La Concepción, Santa Bárbara, Santo domingo, Las Nieves, El Milagro,
El Topo, Popular y Centro.
Sitios de interés:
Iglesia de Nuestra Señora del Milagro del Topo – Monumento Nacional, centro cívico y comercial
Plaza Real, Instituto Tecnológico Gonzalo Suarez Rendón – Sede Central, Ancianato Mi Casa de
las Hermanitas de los Pobres, clínica Santa Teresa, SENA y Parque Gonzalo Suarez Rendón.
SUBZONAS DE VALOR
SUBZONA 01-A-1 - LOTES GRANDES Y UBICACIÓN PERIFERICA:
Incluye dos polígonos, así:
Polígono 1:
Constituido por lotes urbanizados no construidos, ubicados en zona periférica.
Delimitación:
Conformado por los predios ubicados entre el límite de la zona urbana vereda El Porvenir
(diagonal 21) y entre la carrera 20A.
Infraestructura:
Carrera 20A: Vía vehicular, pavimentada
en regular estado de conservación y
mantenimiento.
Vías Internas (calles 21 y 22): Vías vehiculares,

pavimentadas y escarpadas en regular estado
de conservación y mantenimiento.
Servicios:
Cuenta con servicios públicos básicos.
VALOR: $40.000 / m2 - $60.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TEJIDO: TR - Tejido residencial y TC - Tejido Central.
TRATAMIENTO URBANÍSTICO: 7B-II Modalidad Consolidación urbanística y 7C - Mejoramiento Integral.
34
Polígono 2:
Zona Centro
Constituido por lotes urbanizados no construidos, ubicados en zona periférica.
Delimitación:
Conformado por los predios ubicados en las diagonales 17B y 17, entre la carrera 16 y el
límite de la zona urbana vereda El Porvenir (calle 20).
Infraestructura:
Diagonales 17, 17B y calle 20: Vías
vehiculares de conexión zonal o
interbarrial, conectan el sistema arterial
con los trazados locales, pavimentadas
y en losas de concreto, presentan buen
estado de conservación y mantenimiento.
Servicios:
VALOR: $40.000 / m2 - $60.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TEJIDO: TR - Tejido residencial.
TRATAMIENTO URBANÍSTICO: 7C - Mejoramiento Integral.
SUBZONA 01-A-2 - RESIDENCIAL Y LOTES PEQUEÑOS:

Constituida en su mayoría por edificaciones unifamiliares con alturas hasta de tres pisos.
Las edificaciones existentes en el sector presentan tipología 2 y 3, con especificaciones
constructivas y arquitectónicas básicas.
Delimitación:
Conformada por los predios localizados en la calle 22 y diagonal 17B entre la transversal
17A, calle 20 y el límite de la zona urbana vereda El Porvenir.
Infraestructura:
Calle 22: Vía vehicular, pavimentada
en buen estado de conservación y
mantenimiento.
Transversal 17A: Vía vehicular,

pavimentada en buen regular de
conservación y mantenimiento.

Servicios:
VALOR: $100.000 / m2 - $150.000 / m2
35
NORMA URBANÍSTICA:
TEJIDO: TR – Tejido Residencial.
TRATAMIENTO URBANÍSTICO: 7C- Mejoramiento Integral.
SUBZONA 01-A-3- RESIDENCIAL:

Constituida por edificaciones unifamiliares con alturas de hasta tres pisos y multifamiliares
hasta de 6 pisos. Las edificaciones existentes en el sector presentan tipología 3 y 4, con
especificaciones constructivas y arquitectónicas básicas a buenas.
Delimitación:
Conformada por los predios ubicados en las calles 17 y 19, entre las carreras 14A,
transversal 17A y carrera 18
Infraestructura :
Calles 17 y 19: Vías vehiculares,
pavimentadas en buen estado de
Transversal 17A y carrera 18: Vías

vehiculares, pavimentadas en
buen estado de conservación y
mantenimiento.
Servicios:
Cuenta con servicios públicos básicos
más complementarios.
VALOR: $ 380.000/ m2 - $ 450.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TEJIDO: TR - Tejido Residencial y TC – Tejido Central.
TRATAMIENTO URBANÍSTICO: 7B-II Modalidad Consolidación Urbanística y 7C-
Mejoramiento Integral.

Constituida por edificaciones unifamiliares con alturas hasta de tres pisos. Las edificaciones
existentes en el sector presentan tipología 3, con especificaciones constructivas y arquitectónicas
básicas.
Delimitación:
Conformada por los predios ubicados en las calles 23 y 19, entre las transversales 16 y
18.
Infraestructura:
Calles 19: Vías vehiculares, pavimentadas en buen estado de conservación y
mantenimiento.
36
Servicios:
VALOR: $ 200.000/ m2 - $ 250.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TEJIDO: TR - Tejido Residencial.
TRATAMIENTO URBANÍSTICO:
7C- Mejoramiento Integral.
SUBZONA 01-A-5
Polígono 1 (Comercio Sectorial):

Constituido en su mayoría por edificaciones hasta de cuatro pisos con destinación comercial.
Delimitación:
Conformado por los predios ubicados
en la avenida Colón entre las carreras
12 y 15.
Infraestructura:
Avenida Colón: Vía vehicular,
pavimentada en buen estado de
Servicios:
Polígono 2 (Residencial):
Constituido por edificaciones unifamiliares y multifamiliares con alturas máximas de seis
pisos. Las edificaciones existentes en el sector presentan tipología 3 y 4, con especificaciones
constructivas y arquitectónicas básicas a buenas.
Delimitación:
entre las calles 18 y 16, entre las
carreras 10 y 14A.
Infraestructura:
Calles 21 y 18: Vía vehiculares,
37
Servicios:
Cuenta con servicios públicos básicos más complementarios.
VALOR: $ 900.000/ m2 - $ 1.100.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TEJIDO: TC - Tejido Central.
TRATAMIENTO URBANÍSTICO: 7A-I Modalidad Conservación Integral y 7B-II Modalidad
Consolidación Urbanística.
SUBZONA 01-A-6 - RESIDENCIAL:

Constituida por edificaciones unifamiliares con alturas hasta de cuatro pisos. Las edificaciones
básicas.
Delimitación:
Conformada por los predios ubicados en
las calles 23 y 19, entre las carrera 15 y
transversal 16.
Infraestructura:
Servicios:
VALOR: $ 500.000/ m2 - $ 600.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TEJIDO: TC - Tejido Central y TM - Tejido Medio.
TRATAMIENTO URBANÍSTICO: 7B-II Modalidad Consolidación Urbanística.
SUBZONA 01-A-7 - COMERCIO SECTORIAL Y RESIDENCIAL:

Constituida por edificaciones con destinación
comercial en los primeros pisos y vivienda en
los pisos superiores.
Delimitación:
Conformada por los predios con frente
sobre la calle 22, entre las carreras 14
y 16.
Infraestructura:
mantenimiento.
38
Servicios:
VALOR: $ 640.000/ m2 - $ 700.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TEJIDO: TC - Tejido Central y TM - Tejido Central.
SUBZONA 01-A-8 - COMERCIO SECTORIAL:

Constituida en su mayoría por edificaciones con alturas hasta de cuatro pisos con
destinación comercial en los primeros pisos.
Delimitación:
las calles 21 y 18, entre las carreras 12
y 16; y en las calles 21 y 18 entre las
carreras 8 y 12.
Infraestructura:
Calles 21 y 18: Vía vehicular,
Servicios:
VALOR: $ 1.500.000/ m2 - $ 2.100.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
39
ZONA
01-B
40
ZONA
Zona Centro
Delimitación: 01-B
Se encuentra ubicada en el sector central de la ciudad, enmarcada al norte por la calle 25, al
oriente por la carrera 8, al sur por la calle 16 y al occidente por la carrera 12. Está conformada
por el barrio Centro.
Sitios de interés:
Se encuentran en el sector el parque Pinzón, Cuartel General de la Primera Brigada del Ejército,
Palacio de Justicia de Tunja, Casa Museo de Juan de Castellanos, Contraloría General de la
Nación-Sede Boyacá, Consejo Seccional de la Judicatura Boyacá, Museo Casa del Fundador
Gonzalo Suárez Rendón, Catedral Basílica Metropolitana Santiago de Tunja, Monumento
y Plazoleta Pila del Mono, centro comercial Villa Real, Institución Educativa Gimnasio
Grancolombiano, Fundación Universitaria Juan de Castellanos-Sede Crisanto Luque, teatro
Cultural de Tunja, colegio Nuestra Señora del Rosario, edificio Lotería de Boyacá, edificio
municipal de Tunja, Gobernación de Boyacá, DIAN – seccional Tunja, colegio de Boyacá-Sede
La Integrada, Registraduría Especial del Estado Civil – Tunja, hotel Hunza, templo y convento
de San Francisco, plazoleta de San Francisco, Auditorio José Mosser, edificio de ingenieros
y arquitectos de Tunja, edificio Cámara de Comercio de Tunja, edificio Camol, club Boyacá,
centro comercial El Cid, centro comercial El Virrey, ICBA Tunja, colegio de Boyacá-sede
Central, iglesia San Ignacio, plazoleta San Ignacio, centro comercial San Andresito, Comfaboy,
iglesia Santa Bárbara, iglesia y convento Santa Clara, comando Centro Policía Nacional,
Universidad Santo Tomás, centro comercial Gran Ahorrar, centro comercial 450 años, templo
de Santo Domingo, edificio Banco Agrario, edificio Banco de Colombia, pasaje de Vargas, plaza
de Bolívar, casa cultural Gustavo Rojas Pinilla, parque Santander, edificio Lumol, entre otros.
SUBZONAS DE VALOR
SUBZONA 01-B-1 – COMERCIO SECTORIAL:
Constituida en su mayoría por edificaciones con alturas de hasta de cuatro pisos con destinación
comercial.
Delimitación:
Conformada por los predios en la calles
21 y 19, entre las carreras 10 y 11.
Infraestructura:
Servicios:
41
VALOR: $ 4.500.000 / m2 - $ 6.000.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TRATAMIENTO URBANÍSTICO: 7A-I Modalidad Conservación Integral.
SUBZONA 01-B-2 - RESIDENCIAL:

Incluye tres polígonos así:
Polígono 1:
Constituido en su mayoría por edificaciones unifamiliares con alturas de hasta de tres pisos.
constructivas y arquitectónicas básicas a buenas.
Delimitación:
entre las calles 25 y 22, entre carreras
9 y 10, exceptuando los predios con
frente sobre éstas últimas vías.
Infraestructura:
Carrera 10: Vía vehicular, pavimentada
mantenimiento.
Servicios:
Polígono 2:
Constituido en su mayoría por edificaciones unifamiliares y multifamiliares con alturas de
hasta de tres pisos. Las edificaciones existentes en el sector presentan tipología 3 y 4, con
Delimitación:
Conformado por los predios con frente
sobre la avenida Colón entre calles
25 y 24 y los predios con frente a la
transversal 11 entre la calle 24 y la
carrera 11.
Infraestructura:
Avenida Colón: Vía vehicular,
Servicios:
42
Polígono 3:
Constituido en su mayoría por edificaciones unifamiliares y multifamiliares con alturas
hasta de tres pisos. Las edificaciones existentes en el sector presentan tipología 3 y 4, con
Delimitación:
frente sobre las carreras 11, 12 y calle
21.
Infraestructura:
Servicios:
VALOR: $800.000 / m2 - $900.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TEJIDO: TC – Tejido Central.
SUBZONA 01-B-3 - COMERCIO SECTORIAL:

Constituida en su mayoría por edificaciones con alturas hasta de seis pisos con destinación
comercial y oficinas.
Delimitación:
sobre las calles 18 y 17, entre carreras
frente sobre éstas últimas vías. De
igual manera también la conforman
los predios con frente sobre la carrera
11 en el sector de la iglesia de Santa
Bárbara.
Infraestructura:
Carreras 9 y 10: Vías vehiculares,
Servicios:
43
VALOR: $ 1.500.000/ m2 - $ 1.800.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:

Constituida por edificaciones con alturas hasta de tres pisos con destinación comercial.
Delimitación:
sobre la calle 20 entre la carrera 8 y
el edificio de la DIAN; y los predios de
la carrera 9 entre el Colegio Nuestra
Señora El Rosario y el Palacio de
Justicia.
Infraestructura:
mantenimiento.
Servicios:
VALOR: $ 2.500.000/ m2 - $ 3.500.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:

Constituida por edificaciones con alturas hasta de tres pisos y destinación comercial.
Delimitación:
sobre las calles 20 y 18B, entre las
carreras 7 y 9, exceptuando los predios
con frente sobre éstas últimas vías.
Infraestructura:
mantenimiento.
Servicios:
44
VALOR: $ 1.400.000/ m2 - $ 1.600.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:

Constituida por edificaciones con alturas hasta de cuatro pisos y destinación comercial.
Delimitación:
Conformada por los predios ubicados
entre las calles 19, 18 y 17, entre las
carreras 8 y 12, excluyendo los predios
con frente sobre éstas últimas vías.
Infraestructura:
mantenimiento.
Servicios:
VALOR: $ 3.000.000/ m2 - $ 4.500.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
SUBZONA 01-B-7- COMERCIO SECTORIAL y RESIDENCIAL:

Constituida por edificaciones con alturas hasta de cuatro pisos, con destinación comercial y
residencial. Las edificaciones existentes en el sector presentan tipología 3, con especificaciones
constructivas y arquitectónicas buenas.
Delimitación:
sobre la carrera 9 entre la calle 25 y
el palacio de Justicia de Tunja y los
predios con frente sobre la calle 21,
entre carreras 9 y 10.
Infraestructura:
mantenimiento.
45
Servicios:
VALOR: $ 1.400.000/ m2 - $ 1.700.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
46
ZONA
01-C
47
ZONA
01-C
Delimitación:
Se encuentra ubicada en el sector central de la ciudad, enmarcada al norte por la calle 24, al
oriente por la avenida Oriental (carrera 6A), al sur por la calle 16 y al occidente por la carrera
8. Está conformada por el barrio San Ignacio, Las Nieves y la urbanización Lidueña.
Sitios de interés:
Terminal de Transporte Intermunicipal, universidad Antonio Nariño, CTI de la Fiscalía (antiguo

DAS) y capilla- convento- Casa Museo Santa Clara La Real.
SUBZONAS DE VALOR
SUBZONA 01-C-1 - COMERCIO SECTORIAL:

Constituida en su mayoría por edificaciones de hasta de cuatro pisos de altura con destinación
comercial.
Delimitación:
Conformada por los predios con frente sobre calles 16 y 17 entre las carrera 7 y 7C.
Infraestructura:
Avenida Oriental (carrera 6A): Vía
vehicular, pavimentada en buen estado

Servicios:
VALOR: $350.000 / m2 - $470.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
Consolidación urbanística.
48
SUBZONA 01-C-2 - RESIDENCIAL:
Constituida en su mayoría por edificaciones unifamiliares con alturas hasta de tres pisos. Las
Zona Centro
edificaciones existentes en el sector presentan tipología 3, con especificaciones constructivas
y arquitectónicas básicas.
Delimitación:
Conformada por los predios con frente sobre las calles 20 y 16, entre las carreras 6B y 9.
Infraestructura:

mantenimiento.
Servicios:
VALOR: $480.000 / m2 - $550.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:

Constituida por edificaciones unifamiliares y multifamiliares con alturas hasta de cinco
pisos. Las edificaciones existentes en el sector presentan tipología 2 y 3, con especificaciones
Delimitación:
carreras 6 y 7.
Infraestructura:
mantenimiento.
Servicios:
49
VALOR: $ 300.000/ m2 - $ 350.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:

Constituida por edificaciones unifamiliares con alturas hasta de tres pisos y multifamiliares
hasta de cinco pisos. Las edificaciones existentes en el sector presentan tipología 3 y 4, con
Delimitación:
carreras 8 y 9, exceptuando el corredor
comercial sobre la carrera 9.
Infraestructura:
mantenimiento.
Servicios:
VALOR: $ 700.000/ m2 - $ 800.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:

Constituida por edificaciones unifamiliares con alturas hasta de tres pisos y multifamiliares con
alturas hasta de cinco pisos. Las edificaciones existentes en el sector presentan tipología 3 y
4, con especificaciones constructivas y arquitectónicas básicas a buenas.
Delimitación:
carreras 6 y 9, exceptuando los predios
con frente sobre la carrera 9.
Infraestructura:
mantenimiento.
50
Servicios:
VALOR: $ 740.000/ m2 - $ 820.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
51
ZONA
01-D
52
ZONA
Zona Centro
01-D
Delimitación:
Se encuentra ubicada en el sector occidental de la ciudad, enmarcada al norte por la vía Tunja
– Villa de Leyva (carrera 19), al oriente por la carrera 19, al sur por la calle 22 y al occidente
por el límite del área urbana de Tunja – vereda El Porvenir y la transversal 18. Está conformada
por los barrios Altamira, San Lázaro, Cojines del Zaque, Bello Horizonte y El Carmelo.
Sitios de interés:
Iglesia de San Lázaro.
SUBZONAS DE VALOR
ZONA 01-D-1 - RESIDENCIAL Y COMERCIO SECTORIAL:
Constituida en su mayoría por edificaciones con alturas hasta de tres pisos, con comercio
desarrollado en los primeros pisos. Las edificaciones existentes en el sector presentan tipología
3, con especificaciones constructivas y arquitectónicas básicas.
Delimitación:
sobre los costados de la carrera 19,
entre la vía a Villa de Leyva y la calle
23.
Infraestructura:
mantenimiento.
Servicios:
Cuenta con servicios básicos mas
complementarios.
VALOR: $ 300.000 / m2 - $ 400.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TEJIDO: TR- Tejido Residencial.
TRATAMIENTO URBANÍSTICO: 7C - Mejoramiento Integral y 7B-II Modalidad Consolidación
Urbanística.
53
SUBZONA 01-D-2 - RESIDENCIAL:

Constituida por construcciones hasta de tres pisos de altura, con tipologías 2 y 3 que presentan
especificaciones constructivas y arquitectónicas básicas.
DELIMITACIÓN:
entre las calle 34 y 27A, entre las
carreras 19 y 21, sin incluir los predios
con frente sobre estas últimas vías.
Infraestructura:
CarreraS 19 y 21: Vías vehiculares,
Servicios:
La mayor parte del sector cuenta con
servicios básicos y complementarios.
VALOR: $ 150.000 / m2 - $ 210.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
SUBZONA 01-D-3 - RESIDENCIAL Y LOTES PEQUEÑOS:

Compuesta por edificaciones unifamiliares hasta de tres pisos de altura y lotes urbanizados
no construidos. Las edificaciones existentes en el sector presentan tipología 2 y 3, con
especificaciones constructivas y arquitectónicas básicas. La subzona Incluye cuatro polígonos
así:
Polígono 1:
Constituido por edificaciones hasta de tres pisos de altura, con tipologías 2 y 3 que presentan
especificaciones constructivas y arquitectónicas básicas y lotes urbanizados no construidos.
Delimitación:
entre el límite del perímetro urbano
vereda El Porvenir, la carrera 20B, la
calle 28, la carrera 23.
Infraestructura:
mantenimiento.
Servicios:
Cuenta con servicios básicos mas complementarios en algunos sectores.
54
Polígono 2:
Constituido por edificaciones con alturas
hasta de dos pisos, con tipología 2,
presentan especificaciones constructivas y
arquitectónicas básicas y lotes urbanizados
no construidos.
Delimitación:
entre el límite del perímetro urbano -
calle 31, la carrera 22 y la calle 30.
Infraestructura:
Carrera 22: Vía vehicular, pavimentada en buen estado de conservación y mantenimiento.
Servicios:
Cuenta con servicios básicos.
Polígono 3:
hasta de tres pisos, con tipologías 2 y 3
arquitectónicas básicas y lotes urbanizados
no construidos.
Delimitación:
entre la calle 27A, la carrera 19A, la
calle 23A y el límite con la zona urbana
Vereda El Porvenir.
Infraestructura:
Calle 27A: Vía vehicular, pavimentada en regular estado de conservación y mantenimiento.
Servicios:
Cuenta con servicios básicos y
complementarios en algunos sectores.
Polígono 4:
hasta de tres pisos, con tipologías 2 y 3
arquitectónicas básicas.
Delimitación:
entre la calle 27A, la carrera 19A, la
calle 23A y el límite con la zona urbana.
55
Infraestructura:
Calle 27A: Vía vehicular, pavimentada en regular estado de conservación y mantenimiento.
Servicios:
Cuenta con servicios básicos mas complementarios.
VALOR: $ 80.000 / m2 - $ 120.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
SUBZONA 01-D-4 - LOTES GRANDES Y UBICACIÓN PERIFERICA:

Incluye los lotes urbanizados sin construcción
y no urbanizados con área significativa.
Delimitación:
entre la vía Tunja – Villa de Leyva, la
carrera 19, la calle 22 y el límite del
perímetro urbano.
Infraestructura:
Vía Tunja – Villa de Leyva: Vía vehicular,
Servicios:
Sin servicios.
VALOR: $ 40.000 / m2 - $ 60.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
56
ZONA
01-E
57
ZONA
01-E
Delimitación:
Se encuentra ubicada en el sector occidental de la ciudad, enmarcada al norte por el límite

del área urbana vereda El Porvenir, al oriente por la transversal 17 hasta la calle 30 y carrera
15, al sur por la calle 23 y al occidente por la carrera 19. Está conformada por los barrios Bello
Horizonte y El Carmen, El Carmelo, urbanizaciones La Esperanza Etapas 1 a 3 y el proyecto de
vivienda Torres del Parque.
Sitios de interés:
Iglesia El Carmen y las plazas de mercado nueva y antigua El Carmen.
SUBZONAS DE VALOR
SUBZONA 01-E-1 - RESIDENCIAL:
Constituida por edificaciones unifamiliares y bifamiliares con alturas entre dos y tres pisos. Las
Delimitación:
entre el límite del área urbana vereda El
Porvenir y las calles 27 y 27A, entre las
con frente sobre ésta última vía.
Infraestructura:
mantenimiento.
Servicios:
VALOR: $ 200.000 / m2 - $ 250.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
58
SUBZONA 01-E-2 - RESIDENCIAL:
Zona Centro
Constituida por edificaciones unifamiliares con alturas promedio de dos pisos. Las edificaciones
existentes en el sector presentan tipología 2 y 3, con especificaciones constructivas y
Delimitación:
Conformada por los predios localizados
entre las calles 27A y 23, entre las
con frente sobre la carrera 15.
Infraestructura:
mantenimiento.
Servicios:
VALOR: $120.000 / m2 - $230.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TEJIDO: TR – Tejido Residencial y TM – Tejido Medio.
TRATAMIENTO URBANÍSTICO: 7B-II Modalidad Consolidación urbanística y 7C Mejoramiento
Integral.
59
ZONA
01-F
60
ZONA
Zona Centro
01-F
Delimitación:
Se encuentra ubicada en el sector central de la ciudad, enmarcada al norte por la vía a

Moniquirá (diagonal 38), al oriente por la carrera 10 y la avenida Colón, al sur por la calle
22 y al occidente por la carrera 16. Está conformada por los barrios Jorge Eliécer Gaitán, El
Carmen, Veinte de Julio, Santa Lucía, Popular y los Trigales.
Sitios de interés:
Hospital San Rafael, clínica de Los Andes, parque Santander, colegio La Presentación y el
proyecto Parque Biblioteca Metropolitana.
SUBZONAS DE VALOR
SUBZONA 01-F-1 - RESIDENCIAL:
Constituida por edificaciones con alturas hasta de cuatro pisos, evidenciando en los primeros
comercio a escala local. Las edificaciones existentes en el sector presentan tipología 3 y 4,
con especificaciones constructivas y arquitectónicas de básicas a buenas. Se resalta que la
zona comercial adopta el límite superior del rango de valor adoptado para la subzona.
Delimitación:
entre la calle 32 y la avenida Maldonado
entre la carrera 12.
Infraestructura:
mantenimiento.
Servicios:
VALOR: $780.000 / m2 - $950.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TEJIDO: TM – Tejido Medio y TC- Tejido Central.
TRATAMIENTO URBANÍSTICO: 7B-II Modalidad Consolidación urbanística.
61

Constituida en su mayoría por edificaciones unifamiliares con alturas hasta de tres pisos. Las
Delimitación:
entre las calles 30A y 27 entre las
carreras 13 y 16.
Infraestructura:
mantenimiento.
Servicios:
VALOR: $220.000 / m2 - $240.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TEJIDO: TM – Tejido Medio.
TRATAMIENTO URBANÍSTICO: 7B-II Modalidad Consolidación urbanística y 7C – Mejoramiento
Integral.
SUBZONA 01-F-3 - COMERCIAL:

Constituida por edificaciones con alturas hasta de tres pisos. Las construcciones existentes
en el sector presentan tipología 2 y 3, con especificaciones constructivas y arquitectónicas
básicas.
Delimitación:
en las calles 30 y 26, entre las carreras
12 y 16, sin incluir los predios con frente
sobre la calle 26 y la carrera 16.
Infraestructura:
mantenimiento.
Servicios:
VALOR: $140.000 / m2 - $200.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TRATAMIENTO URBANÍSTICO: 7B-II Modalidad Consolidación urbanística y 7C – Mejoramiento
Integral.
62
Constituida en su mayoría por edificaciones con alturas hasta de tres pisos. Las edificaciones
existentes en el sector presentan tipología 3, con especificaciones constructivas y
Delimitación:
Infraestructura:
mantenimiento.
Servicios:
VALOR: $320.000 / m2 - $380.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:

Constituida en su mayoría por edificaciones unifamiliares y multifamiliares con alturas
hasta de doce pisos. Las edificaciones existentes en el sector presentan tipología 3 y 4, con
Delimitación:
entre las calles 31A y 22, entre carreras
Infraestructura:
mantenimiento.
Servicios:
VALOR: $380.000 / m2 - $520.000 / m2
63
NORMA URBANÍSTICA:
TRATAMIENTO URBANÍSTICO: 7B-II Modalidad Consolidación urbanística y 7C –

Constituida en su mayoría por edificaciones con alturas hasta de cinco pisos. Las edificaciones
arquitectónicas de básicas a buenas.
Delimitación:
12 y 16.
Infraestructura:
mantenimiento.
Servicios:
VALOR: $550.000 / m2 - $650.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TEJIDO: TM – Tejido Medio y TR – Tejido Residencial.

Constituida en su mayoría por edificaciones con alturas hasta de tres pisos. Las edificaciones
arquitectónicas de básicas a buenas.
Delimitación:
Infraestructura:
Calle 22A: Vía vehicular, pavimentada
mantenimiento.

mantenimiento.
64
Servicios:
VALOR: $500.000 / m2 - $600.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TEJIDO: TM - Tejido Medio y TC – Tejido Central.
TRATAMIENTO URBANÍSTICO: 7B-II Modalidad Consolidación urbanística y 7A-I Modalidad
Conservación Integral.
SUBZONA 01-F-8 - COMERCIAL:

Constituida por edificaciones con alturas hasta de tres pisos. Las construcciones existentes
en el sector presentan tipología 2 y 3, con especificaciones constructivas y arquitectónicas
básicas.
Delimitación:
12 y 16, sin incluir los predios con
frente sobre la calle 26 y la carrera 16.
Infraestructura:
mantenimiento.
Servicios:
VALOR: $240.000 / m2 - $320.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
SUBZONA 01-F-9 - COMERCIO SECTORIAL:

Constituida en su mayoría por edificaciones con alturas hasta de cinco pisos, los primeros pisos
son destinados a actividades comerciales. Las edificaciones existentes en el sector presentan
tipología 3 y 4, con especificaciones constructivas y arquitectónicas de básicas a buenas.
Delimitación:
Conformada por los predios ubicados sobre entre las calles 28A y 22A, entre las carreras
10, 11 y 12.
65
Infraestructura:
Carrera 11: Vía vehicular, pavimentada en buen
estado de conservación y mantenimiento.
Servicios:
Cuenta con servicios públicos básicos más
complementarios
VALOR: $900.000 / m2 - $1.100.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TEJIDO: TM – Tejido Medio y TC- Tejido
Central.
66
ZONA
01-G
67
ZONA
01-G
Delimitación:
Se encuentra ubicada en el sector central de la ciudad, enmarcada al norte por la calle 31,
al oriente por la avenida Oriental (carrera 6A), al sur por la calle 24 y al occidente por la
carrera 10. Está conformada por los barrios Maldonado, Las Nieves, urbanización Belalcazar y
el conjunto cerrado Villa Cecilia.
Sitios de interés:
Iglesia Las Nieves, el colegio Salesiano Maldonado, el cementerio Central, el asilo San José y
la plazoleta Muisca.
SUBZONAS DE VALOR
SUBZONA 01-G-1 - RESIDENCIAL Y COMERCIO SECTORIAL:

Constituida en su mayoría por edificaciones con alturas hasta de ocho pisos, con los primeros
pisos destinados a comercio. Las edificaciones existentes en el sector presentan tipología 4,
con especificaciones constructivas y arquitectónicas buenas.
Delimitación:
Conformada por los predios ubicados sobre los costados de la avenida Maldonado, entre
la calle 25 y la glorieta norte.
Infraestructura:
Avenida Maldonado: Vía vehicular,

mantenimiento.
Servicios:
VALOR: $1.000.000 / m2 - $1.200.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
68
SUBZONA 01-G-2 - RESIDENCIAL:
Constituida en su mayoría por edificaciones unifamiliares y multifamiliares con alturas
Zona Centro
hasta de cuatro pisos. Las edificaciones existentes en el sector presentan tipología 3, con
Delimitación:
Conformada por los predios localizados entre las calles 28A y 24, entre la avenida
Oriental (carrera 6A) y la carrera 9, sin
incluir los predios con frente sobre ésta
última vía.
Infraestructura:
mantenimiento.

mantenimiento.
Servicios:
VALOR: $600.000 / m2 - $800.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
SUBZONA 01-G-3 - RESIDENCIAL:

Incluye dos polígonos así:
Polígono 1:
Constituido por edificaciones unifamiliares y multifamiliares con alturas hasta de seis pisos. Las
edificaciones existentes en el sector presentan tipología 4, con especificaciones arquitectónicas
y constructivas buenas.
Delimitación:
avenidas Oriental (carrera 6A) y
Maldonado, sin incluir los predios con
frente a ésta última.
Infraestructura:
69
Carrera 8: Vía vehicular, pavimentada en regular estado de conservación y mantenimiento.
Servicios:
Polígono 2:
Constituido por edificaciones unifamiliares y multifamiliares con alturas entre dos y cuatro
pisos. Las edificaciones existentes en el sector presentan tipología 4, con especificaciones
arquitectónicas y constructivas de buenas.
Delimitación:
sobre la calle 31, entre el colegio La
Presentación y la transversal 11.
Infraestructura:
Servicios:
VALOR: $ 800.000/ m2 - $ 1.000.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TEJIDO: TC-Tejido Central y TM – Tejido Medio.
70
ZONA
01-H
71
ZONA
01-H
Delimitación:
Se encuentra ubicada en el sector occidental de la ciudad, enmarcada al norte por el límite

del área urbana vereda Tras del Alto, al oriente por la vía a Moniquirá (diagonal 38) y la carrera
16, al sur por la calle 32 y al occidente por las carreras 17 y 18. Está conformada por las
urbanizaciones Mirador de La Sierra, La Calleja, Trigales, San Diego, La Fuente Etapas I a V y
conjuntos cerrados Altos de la María y María Helena.
Sitios de interés:
Edificio Altos de La María y está en cercanías de la Universidad Pedagógica y Tecnológica de

Colombia - UPTC.
SUBZONAS DE VALOR
SUBZONA 01-H-1 - RESIDENCIAL:

Constituida por edificaciones unifamiliares y bifamiliares con alturas predominantes de dos y
tres pisos. Las edificaciones existentes en el sector presentan tipología 4, con especificaciones
Delimitación:
entre las calles 36C y 37 entre la vía a
Moniquirá (diagonal 38), diagonal 16 y
las carreras 16 y 18.
Infraestructura:
Vía a Moniquirá (diagonal 38): Vía
Servicios:
VALOR: $ 380.000 / m2 - $ 420.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
72
Incluye dos polígonos así:
Zona Centro
Polígono 1:
Constituido por edificaciones unifamiliares con alturas promedio de dos pisos. Las
Delimitación:
Conformado por los predios localizados
con frente sobre las calles 36A y 31,
entre la carrera 16A la transversal 20.
Infraestructura:
Transversal 17: Vía vehicular,
pavimentada en regular estado de
Servicios:
Polígono 2:
Delimitación:
con frente sobre la calle 37, entre las
carreras 16-2 y 16-3.
Infraestructura:
en mal estado de conservación y
mantenimiento.
Servicios:
VALOR: $270.000 / m2 - $310.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
73
2 Zona
capítulo
SUR
Sector 02 – Sur
Análisis Urbano
El sector Sur se encuentra localizado en el costado sur y oriente del Centro Histórico de
la ciudad con ejes viales importantes como la avenida oriental, y la avenida circunvalar.
Su formación urbanística está constituida por algunos barrios con desarrollo de vivienda
de interés social y de autoconstrucción. Cuenta con vías en buen estado de conservación y
mantenimiento interconectadas con avenidas principales, las cuales en su mayoría forman
una malla urbana simétrica y ordenada.
El desarrollo de este sector se ha incrementado en los últimos años por el auge que ha tenido
la construcción en la ciudad de Tunja, representado en proyectos como la Ciudadela Sol
de Oriente y Portal de Oriente, que han logrado mitigar la inseguridad en algunas zonas y
mejorado su trazado urbano, con propuestas que han renovado y contribuido con el desarrollo
de del sector.
El incremento de la construcción también responde a diferentes factores como es el proceso

de desconcentración y el incremento comercial que paulatinamente se ha venido posicionando
sobre ejes importantes como la avenida oriental, la cual cuenta con gran cantidad de
76
establecimientos comerciales de productos agropecuarios y la carrera 14, la cual presenta
Zona Sur
usos comerciales y de servicio de tipo automotriz.
Por otra parte se espera que este sector siga creciendo satisfactoriamente ya que cuenta con
proyectos importantes que se encuentran en proceso constructivo como es el caso del nuevo
terminal de transportes, el cual ya se está ejecutando y se espera su culminación en el año
2016. Con lo anterior se evidencia el aumento en hotelería, centros de servicios, grandes
almacenes de cadena y comercio de tipo local, asociado a las actuaciones urbanísticas que se
desarrollan actualmente en el sector.
Este sector presenta sus valores más altos sobre el eje de la avenida oriental y va descendiendo
hasta llegar al perímetro del sector como consecuencia de la falta de urbanismo e infraestructura,
así como el mal estado de las vías.
En los últimos años se ha potencializado el desarrollo del sector, asociado a los proyectos de
Vivienda de interés social (VIS) y vivienda de interés prioritario (VIP) así como el desarrollo
urbanístico a gran escala en zonas que se encontraban deprimidas como es el caso del Barrio
Ciudadela Sol de oriente.
Por otra parte debemos resaltar que en este sector se presentan, en su mayoría, viviendas de
tipo económico con valores de terreno entre $80.000 m2 y $150.000 m2. Sin embargo, podemos
evidenciar en el Barrio Fuente Higueras valores de terreno de hasta $600.000 m2 para usos
residenciales, lo que se debe a la construcción del viaducto de la ciudad que comunica al
sector norte con los sectores centro y sur, mejorando el valor de los predios que se encuentran
cerca a este.
77
ZONA 02 - SUR DE LA CIUDAD - TUNJA BOYACÁ
78
ZONA
02-A
Zona Sur
79
ZONA
DELIMITACIÓN: 02-A
Se encuentra ubicada en el sector sur-oriental de la ciudad enmarcada al norte con la calle 3A,
al oriente con la avenida Circunvalar y la vereda Runta, al sur con el perímetro rural y límites
con la vereda Runta y al occidente con la carrera 14. Está conformada por los barrios Ciudad
Jardín, Pinos de Oriente, San Carlos Bajo, Urbanización las Granjas, La Perla, San Francisco,
Urbanización Antonio Santos y Libertadores.
Sitios de interés:
Plaza de mercado del sur.
SUBZONAS DE VALOR
SUBZONA02-A-1 - RESIDENCIAL:
Constituida por edificaciones unifamiliares de hasta tres pisos de altura y multifamiliares
de cuatro y cinco pisos. Las edificaciones existentes en el sector presentan tipología 3, con
Delimitación:
Conformada por predios ubicados entre las calles 5 y 7 sur, entre carrera 5B y 11.
Infraestructura:
mantenimiento.
Carrera 11: Vía vehicular, pavimentada,

mantenimiento.
Servicios:
VALOR: $200.000 / m2 - $250.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TEJIDO: TM –Tejido Medio, TR- Tejido Residencial.
TRATAMIENTO URBANÍSTICO: 7 B II -Tratamiento Modalidad consolidación urbanística, 7C
– Tratamiento Mejoramiento Integral.
80
de tres y cuatro pisos. Las edificaciones existentes en el sector presentan tipología 3, con
Delimitación:
Zona Sur
Conformada por predios con frente a
las carreras 5B y 1, entre las calles 6
Bis Sur y 9 Sur.
Infraestructura:
Transversal 5: Vía vehicular,
Servicios:
VALOR: $ 350.000/ m2 - $400.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TRATAMIENTO URBANÍSTICO: 7 B II -Tratamiento Modalidad consolidación urbanística, SV
Sistema Vial.

Constituida por edificaciones unifamiliares con alturas de hasta tres pisos. Las edificaciones
básicas.
Delimitación:
Conformada por predios sobre la carrera
1Este y limites con la zona rural, entre
las calles 8 Sur y 12 Sur.
Infraestructura:
Calle 8 sur: Vía vehicular, escarpada,
mantenimiento.
Servicios:
VALOR: $ 150.000/ m2 - $200.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TRATAMIENTO URBANÍSTICO: 7C – Tratamiento Mejoramiento Integral.
81
TUNJA, Valor del Suelo 2015 ZONA
02-B
82
ZONA
Delimitación: 02-B
Se encuentra ubicada en el sector sur-occidental de la ciudad enmarcada al norte con la calle
Zona Sur
4, al oriente con la avenida Oriental (carrera 6A), al sur con el perímetro rural y límites con
la vereda Runta y al occidente con la carrera 21. La zona está conformada por los barrios
Bolívar, El Triunfo, Trinidad, Libertador Alto, Conjunto Balcón de Villa, Surinama, La Siberia,
Villa Nueva Y vereda Runta.
Sitios de interés:
Plaza de mercado del sur.
SUBZONAS DE VALOR
SUBZONA 02-B-1-RESIDENCIAL:
Polígono 1:
Constituido por edificaciones unifamiliares de uno y dos pisos de altura. Las edificaciones
sencillas.
Delimitación:
con frente a las calles 4 y 2B, entre las
carreras 14 y 19.
Infraestructura:
mantenimiento.
Servicios:
83
Polígono 2:
Constituido por edificaciones unifamiliares de uno y dos pisos de altura. Las edificaciones
sencillas.
Delimitación:
Conformado por predios ubicados con
frente a las calles 2A sur y 4 Sur y entre
las carreras 16C y 21.
Infraestructura:
Carrera 16C: Vía vehicular, pavimentada,
mantenimiento.
Servicios:
VALOR: $ 80.000/ m2 - $150.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TRATAMIENTO URBANÍSTICO: 7C – Tratamiento Mejoramiento Integral,
7E – Tratamiento de Desarrollo.
SUBZONA 02-B-2 - COMERCIAL-RESIDENCIAL:

especificaciones constructivas y arquitectónicas sencillas y básicas.
Delimitación:
Conformada por predios ubicados con frente a avenida Oriental (carrera 6A) y calle 3A,
entre las carreras 11A y 14.
Infraestructura:
mantenimiento.
Carrera 11A: Vía vehicular, pavimentada,

mantenimiento.
Servicios:
84
VALOR: $300.000 / m2 - $400.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TRATAMIENTO URBANÍSTICO: 7 B II -Tratamiento Modalidad consolidación urbanística.
SUBZONA 02-B-3 -RESIDENCIAL:

Constituida por edificaciones unifamiliares de hasta de tres pisos de altura. Las edificaciones
buenas.
Delimitación:
Conformada por predios con frente a las
calles 2A y 5 Sur, entre carrera 14.
Infraestructura:
mantenimiento.
Servicios:
VALOR: $250.000 / m2 - $300.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TRATAMIENTO URBANÍSTICO: 7 B II -Tratamiento Modalidad consolidación urbanística; 7C
SUBZONA 02-B-4 –COMERCIAL SECTORIAL:

Constituida por edificaciones unifamiliares de hasta de tres pisos de altura. Las edificaciones
buenas.
Delimitación:
las calles 2A y 5 Sur, entre las carreras
14 y 16 C.
Infraestructura:
mantenimiento.
85
Servicios:
VALOR: $500.000 / m2 - $600.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TRATAMIENTO URBANÍSTICO: 7 B II -Tratamiento Modalidad consolidación urbanística; 7C
86
ZONA
02-C
87
ZONA
02-C
Delimitación:
Se encuentra ubicada en el sector sur de la ciudad enmarcada al norte con la calle 8, al oriente
con la carrera 6, al sur con la avenida El Progreso (diagonal 5B) y al occidente con las carreras
10 y 11. Está conformada por los barrios Urbanización La Florida, Conjunto Multifamiliar Florida
Blanca, Conjunto La Florida, Conjunto Residencial Florentino, Obrero y Bella Vista.
Sitios de interés:
No presenta.
SUBZONAS DE VALOR
SUBZONA 02-C-1 – COMERCIAL - RESIDENCIAL:
Constituida por edificaciones unifamiliares de hasta tres pisos de altura. Las edificaciones
existentes en el sector presentan tipología 3,con especificaciones constructivas y arquitectónicas
buenas.
Delimitación:
Conformada por predios con frente a las carreras 13A y 14, entre las calles 5 y 8A Sur.
Infraestructura:
mantenimiento.

mantenimiento.
Servicios:
VALOR: $800.0000 / m2 - $900.000

/ m2
NORMA URBANÍSTICA:
TEJIDO: TR- Tejido Residencial, TM- Tejido Medio.
TRATAMIENTO URBANÍSTICO: 7 BI- Tratamiento Modalidad Consolidación Tipología; 7 B II
-Tratamiento Modalidad consolidación urbanística.
88
SUBZONA 02-C-2 - COMERCIAL-RESIDENCIAL:
de tres y cinco pisos. Las edificaciones existentes en el sector presentan tipología 3, con
especificaciones constructivas y arquitectónicas buenas.
Zona Sur
Delimitación:
Conformada por predios con frente a las calles 8A y 11, entre la carrera 11 y la Avenida
Oriental (carrera 6A).
Infraestructura:

mantenimiento.
Servicios:
VALOR: $300.000 / m2 - $360.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TEJIDO: TM- Tejido Medio, PT- Protección.
TRATAMIENTO URBANÍSTICO: 7 B II -Tratamiento Modalidad consolidación urbanística,
PT- Protección, ST- Sistema Vial.

Constituida por edificaciones unifamiliares de dos pisos de altura. Las edificaciones existentes
en el sector presentan tipología 3, con especificaciones constructivas y arquitectónicas buenas.
Delimitación:
Conformada por predios con frente a la
carrera 6 y la avenida Oriental (carrera
6A) entre la calle 5 y la avenida El
Progreso.
Infraestructura:
Avenida El Progreso: Vía vehicular,

89
Servicios:
VALOR: $300.000 / m2 - $400.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TEJIDO: Tejido Residencial.
TRATAMIENTO URBANÍSTICO:7 B I -Tratamiento Modalidad consolidación tipológica.
90
ZONA
02-D
91
ZONA
02-D
Delimitación:
Se encuentra ubicada en el sector sur-oriental de la ciudad enmarcada al norte con las calles
6 y 8, al oriente con la carrera 4 y 2 Este, al sur con la diagonal 3 y al occidente conla carrera
6. Está conformada por los barrios Urbanización Bochica, Doña Eva, Nazareth, Urbanización
Doragua, Villa Bachue, Ciudadela Sol de Oriente y multifamiliares Cooservicios.
Sitios de interés:
Licorera de Boyacá.
SUBZONAS DE VALOR
SUBZONA 02-D-1-RESIDENCIAL:
Polígono 1:
Constituido por edificaciones unifamiliares de hasta tres pisos de altura. Las edificaciones
buenas.
Delimitación:
Conformado por predios con frente
a la Avenida Oriental (carrera 6) y la
carrera 4C, entre la calle 12A y la
diagonal 3.
Infraestructura:
Servicios:
92
Polígono 2:
Constituido por edificaciones unifamiliares de hasta tres pisos de altura y multifamiliares
de cuatro y cinco pisos. Las edificaciones existentes en el sector presentan tipología 3, con
Zona Sur
Delimitación:
Conformado por predios con frente a la
carreras 4C y 4 este; entre la calle 12A
y la diagonal 3.
Infraestructura:
Carrera 4C: Vía vehicular, pavimentada
mantenimiento.
Servicios:
VALOR: $350.000 / m2 - $400.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TRATAMIENTO URBANÍSTICO:7C – Tratamiento Mejoramiento Integral.
7 BII Tratamiento Modalidad Consolidación Urbana.
93
ZONA
02-E
94
ZONA
Delimitación:
02-E
Se encuentra ubicada en el sector sur-occidental de la ciudad enmarcada al norte calle 10, al
Zona Sur
oriente con la carrera 15, al sur con la calle 4 y al occidente con la carrera 20 y vereda Runta.
Está conformada por los barrios el Libertador, Cortijo, urbanización Mirador Escandinavo y
urbanización colinas de San Fernando.
Sitios de interés:
Instituto Educativo INEM Carlos Arturo Torres.
SUBZONAS DE VALOR
ZONA 02-E-1-RESIDENCIAL:
existentes en el sector presentan tipología 3, con especificaciones constructivas y
arquitectónicas sencillas.
Delimitación:
a las carreras 15 y 18, entre las calles
7A y 4.
Infraestructura:
mantenimiento.
Servicios:
VALOR: $80.000 / m2 - $130.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
95
ZONA
03-F
96
ZONA
Delimitación:
02-E
Se encuentra ubicada en el sector sur-occidental de la ciudad enmarcada al norte con la
Zona Sur
diagonal16, al oriente con las carreras 12 y 14, al sur con la prolongación de la calle 3A y
al occidente limita con la carrera 16. Está conformada por los barrios Ricaurte, Centenario,
Urbanización La Sierra, Las Américas, Paraíso, el Cortijo, villa María y Los Andes.
Sitios de interés:
Dirección de Sanidad Clínica Regional de Tunja.
SUBZONAS DE VALOR

buenas.
Delimitación:
avenida Suarez Rendón (carrera 11) y
carrera 15, entre las calles 17 y 3A.
Infraestructura:
Avenida Suarez Rendón (carrera 11): Vía
Servicios:
VALOR: $240.000 / m2 - $ 300.000/ m2
NORMA URBANÍSTICA:
TEJIDO: TED-Tejido Especializado Dotacional, TM- Tejido Medio, TC- Tejido Central.
97
SUBZONA 02-F-2 - COMERCIAL-RESIDENCIAL:

Constituida por edificaciones unifamiliares de hasta tres pisos de altura y multifamiliares de
tres pisos. Las edificaciones existentes en el sector presentan tipología 3, con especificaciones
Delimitación:
a las carreras 15 y perímetro rural,
entre la diagonal 17 y la calle 9.
Infraestructura:
mantenimiento.
Servicios:
VALOR: $350.000 / m2 - $450.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TEJIDO: TR- Tejido Residencial, TM- Tejido Medio, PT- Protección.
TRATAMIENTO URBANÍSTICO: 7 B II -Tratamiento Modalidad consolidación urbanística,
PT- Protección.
SUBZONA 02-F-3 -RESIDENCIAL:

regulares.
Delimitación:
Conformada por predios con frente a las
carreras 17 y 20, entre las calles 16 B y 15.
Infraestructura:
mantenimiento.
Servicios:
VALOR: $150.000 / m2 - $200.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TEJIDO: TR- Tejido Residencial, TM- Tejido Medio, PT- Protección.
98
ZONA
02-G
99
ZONA
02-G
Delimitación:
Se encuentra ubicada en el sector sur occidental de de la ciudad enmarcada al norte con la

calle 16, al oriente con la avenida Oriental (carrera 6A), al sur con la carrera 11 y al occidente
con la avenida Suarez Rendón (carrera 11). Está conformada por los barrios Suarez, Aquimin, El
Consuelo, Urbanización Banderas, Urbanización El Bosque, Urbanización Nueva Santa Bárbara,
Quiminza y bella vista obrero.
Sitios de interés:
Universidad Juan de Castellanos y parque Bosque de la Republica.
SUBZONAS DE VALOR
SUBZONA 02-G-1 - COMERCIAL-RESIDENCIAL:

Delimitación:
Conformada por predios con frente a la calle 16 y la carrera 11, entre las carreras 14 y
la Avenida Oriental (carrera 6A).
Infraestructura:
mantenimiento.

vehicular, pavimentada, en buen estado
Servicios:
VALOR: $500.000 / m2 - $600.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TEJIDO: TM- Tejido Medio
TRATAMIENTO URBANÍSTICO: 7 A I- Tratamiento Modalidad Conservación Integral, 7 B II
-Tratamiento Modalidad consolidación urbanística.
100
SUBZONA 02-G-2 – COMERCIAL - RESIDENCIAL:
de tres y cuatro pisos; se observa comercio sobre la avenida Oriental (carrera 6A), las
y arquitectónicas buenas.
Zona Sur
Delimitación:
Conformada por predios con frente a las calles 16 y 8, entre la Avenida Suarez Rendón
(carrera 11) y la avenida Oriental (carrera 6A).
Infraestructura:
Avenida Oriental (carrera 6): Vía
Avenida Suarez Rendón (carrera11): Vía

Servicios:
VALOR: $ 270.000/ m2 - $330.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TEJIDO: TM –Tejido Medio; TC- Tejido Central.
101
TUNJA, Valor del Suelo 2015 ZONA
03-H
102
ZONA
02-H
Delimitación:
Zona Sur
Se encuentra ubicada en el sector sur oriental de la ciudad enmarcada al norte con la avenida
Los Patriotas (calle 15), al oriente con la avenida Circunvalar, al sur con la calle 6, al occidente
con la Avenida Oriental (carrera 6A). Está conformada por los barrios Hunza, Conjunto Castillos
de Oriente, Urbanización Villa Cristales, Jordán, San Antonio, Urbanización Xativilla, la Peñita
y San Laureano.
Sitios de interés:
Sede Jaime Rook Instituto Educativo Silvino Rodríguez y proximidad al Terminal de Transporte.
SUBZONAS DE VALOR
SUBZONA 02-H-1 - COMERCIAL-RESIDENCIAL:

buenas.
Delimitación:
Conformada por los predios sobre las
calles 18 y 8, entre la carrera 5 y la
avenida Oriental (carrera 6A).
Infraestructura:
Servicios:
VALOR: $390.000 / m2 - $450.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TRATAMIENTO URBANÍSTICO: 7B-II – Tratamiento Modalidad Consolidación Urbanística.
103

buenas.
Delimitación:
Conformada por los predios con frente la avenida Los Patriotas (calle 15) y la calle 6,
entre la avenida Oriental (carrera 6A) y la ronda del río Jordán o río Chulo.
Infraestructura:

Avenida Los Patriotas (calle 15): Vía
Servicios:
VALOR: $ 210.0000/ m2 - $300.000

/ m2
NORMA URBANÍSTICA:
TEJIDO: TR- Tejido Residencial, RT Ronda de tren.
TRATAMIENTO URBANÍSTICO: 7B-II – Tratamiento Modalidad Consolidación Urbanística, RT
Ronda de tren.
SUBZONA 02-H-3 -RESIDENCIAL:

buenas.
Delimitación:
las calles 12 y 8, entre las carreras 2 y
12A.
Infraestructura:
mantenimiento.
Servicios:
104
VALOR: $250.000 / m2 - $300.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TRATAMIENTO URBANÍSTICO: 7B-II – Tratamiento Modalidad Consolidación Urbanística,
7BI- Tratamiento Modalidad Consolidación Tipológica.

buenas.
Delimitación:
a las calles 13 y 8, entre la Avenida
Circunvalar (ruta nacional 55) y la
carrera 1.
Infraestructura:
Avenida Circunvalar (ruta nacional
55): Vía vehicular, pavimentada
mantenimiento.
Servicios:
VALOR: $200.000 / m2 - $250.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TEJIDO: TR- Tejido Residencial, PT Protección.
TRATAMIENTO URBANÍSTICO: 7C -Tratamiento Mejoramiento Integral, PT Protección.

Constituida por edificaciones unifamiliares
con alturas promedio de tres pisos. Las
edificaciones existentes en el sector
presentan tipología 3, con especificaciones
Delimitación:
las calles 13 y la avenida Los Patriotas
(calle 15), entre la calle 2 B Este y la
carrera 1.
105
Infraestructura:
Avenida los Patriotas (calle 15): Vía vehicular, pavimentada en buen estado de
Servicios:
VALOR: $300.000 / m2 - $350.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TRATAMIENTO URBANÍSTICO: 7C -Tratamiento Mejoramiento Integral, RT- Ronda Tren,
7BI- Tratamiento Modalidad Consolidación Tipológica.
106
ZONA
03-I
107
ZONA
02-I
Delimitación:
Se encuentra ubicada en el sector sur oriental de la ciudad enmarcada al norte con la calle
18, al oriente con la avenida Circunvalar, al sur con la avenida Los Patriotas (calle 15) y al
occidente con la carrera 4A. Está conformada por los barrios Patriotas, Urbanización Minuto
de Dios y Manzanares.
Sitios de interés:
Universidad UNAD y el Instituto Educativo Silvino Rodríguez Sede Manzanares.
SUBZONAS DE VALOR
SUBZONA 02-I-1 - RESIDENCIAL:
buenas.
Delimitación:
Conformada por predios con frente a las calles 18 y 15, entre la carrera 4A y la avenida
Circunvalar (ruta nacional 55).
Infraestructura:
Avenida Circunvalar (ruta nacional
55): Vía Vehicular, pavimentada,
mantenimiento.
Calle 15 (avenida Los Patriotas): Vía

Vehicular, pavimentada en buen estado
Servicios:
VALOR: $ 200.000/ m2 - $ 300.000/ m2
NORMA URBANÍSTICA:
TRATAMIENTO URBANÍSTICO: 7C Tratamiento Mejoramiento Integral.
108
SUBZONA 02-I-2 – RESIDENCIAL:
Constituida por edificaciones unifamiliares con alturas entre uno y dos pisos. Las edificaciones
buenas.
Zona Sur
Delimitación:
Conformada por predios con frente
a las calles 18 y 17B, entre zona de
tratamiento de desarrollo y la carrera
3.
Infraestructura:
Calle 18: Vía Vehicular, pavimentada
mantenimiento.
Servicios:
VALOR: $ 250.000/ m2 - $340.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TRATAMIENTO URBANÍSTICO:
7B-II – Tratamiento Modalidad Consolidación Urbanística.
109
ZONA
03-J
110
ZONA
02-J
Delimitación:
Zona Sur
Se encuentra ubicada en el sector sur oriental de la ciudad enmarcada al norte con la calle
22 y la diagonal 26A, al oriente con la avenida Circunvalar y la vereda Pirgua, al sur con la
calle 18 y al occidente con la avenida Oriental (carrera 6A). Está conformada por los barrios
El Curubal, Prados de Alcalá, El Rodeo y Prados de San Luis.
Sitios de interés:
Batallón Bolívar.
SUBZONAS DE VALOR
SUBZONA 02-J-1 - RESIDENCIAL:

buenas.
Delimitación:
las calles 22 y 18, entre la calle 18A y
la zona de tratamiento de desarrollo.
Infraestructura:
Calle 18A: Vía Vehicular, pavimentada
mantenimiento.
Servicios:
VALOR: $260.000 / m2 - $ 320.000/ m2
NORMA URBANÍSTICA:
TEJIDO: TR Tejido Residencial.
111

Compuesta por edificaciones unifamiliares con alturas máximas de tres pisos. Las edificaciones
buenas. Incluye dos polígonos así:
Polígono 1:
Constituido por edificaciones unifamiliares con alturas máximas de tres pisos. Las edificaciones
buenas.
Delimitación:
Conformado por predios sobre las calles
18 y 17G, entre las carreras 4 Este y 1.
Infraestructura:
mantenimiento.
Servicios:
Polígono 2:
Constituido por edificaciones unifamiliares con alturas máximas de tres pisos. Las edificaciones
existentes en el sector presentan tipología
4, con especificaciones constructivas y
arquitectónicas buenas.
Delimitación:
Conformado por predios sobre las calles
21 y 18, entre las carreras 5 y 6B.
Infraestructura:
mantenimiento.
Servicios:
VALOR: $300.000 / m2 - $350.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TRATAMIENTO URBANÍSTICO: 7C Tratamiento Mejoramiento Integral, 7C, SV Sistema Vial.
112
Constituida por edificaciones unifamiliares de hasta tres pisos. Las edificaciones existentes en
el sector presentan tipología 3, con especificaciones constructivas y arquitectónicas básicas.
Delimitación:
Conformada por predios con frente a las calles 22 y 18, entre la zona de tratamiento
de desarrollo y la transversal 1B Este y
la zona de tratamiento de desarrollo,
entre las calles 22 y 18.
Infraestructura:
mantenimiento.

mantenimiento.
Servicios:
VALOR: $150.000 / m2 - $190.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TRATAMIENTO URBANÍSTICO: 7C Tratamiento Mejoramiento Integral.
SUBZONA 02-J-4 -RESIDENCIAL:

existentes en el sector presentan tipología
4, con especificaciones constructivas y
arquitectónicas buenas.
Delimitación:
diagonal 26A y la carrera 7 este, entre
las calles 26A y 27.
Infraestructura:
Diagonal 26A: Vía Vehicular,
113
Servicios:
VALOR: $300.000 / m2 - $400.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TRATAMIENTO URBANÍSTICO: 7B-II Tratamiento Modalidad Consolidación Urbanística.
114
ZONA
03-K
115
ZONA
02-K
Delimitación:
Se encuentra ubicada en el sector oriental de la ciudad enmarcada al norte con la avenida

Olímpica (calle 23) y la calle 35, al oriente con avenida Circunvalar (ruta nacional 55) y la
vereda Pirgua, al sur con la calle 22 y al occidente con la avenida Oriental (carrera 6). Está
conformada por los barrios Fuente Higueras, Conjunto Residencial El Recreo, Casa Fiscales
Maldonado, Urbanización Villa Olímpica, El Dorado y la Urbanización Monseñor Baracaldo.
Sitios de interés:
La Remonta-Policía Nacional, Coliseo Cubierto, Estadio La Independencia, INPEC y Sede

Londoño Barajas Colegio de Boyacá.
SUBZONAS DE VALOR
SUBZONA 02-K-1- RESIDENCIAL:

Constituida por edificaciones unifamiliares de dos pisos más altillo y multifamiliares de cinco
pisos. Las edificaciones existentes en el sector presentan tipología 4, con especificaciones
constructivas y arquitectónicas muy buenas.
Delimitación:
las calles 22 y 24, y entre las carreras
2E y 4A.
Infraestructura:
mantenimiento.
Servicios:
VALOR: $500.000 / m2 - $600.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
116
SUBZONA 02-K-2- RESIDENCIAL:
Incluye tres polígonos,así:
Polígono 1:
Constituido por edificaciones unifamiliares con alturas de hasta tres pisos. Las edificaciones
Zona Sur
básicas.
Delimitación:
Conformado por predios con frente a las
carreras 5 Este y 1 Este, entre las calles
31 y 24.
Infraestructura:
mantenimiento.
Servicios:
Polígono 2:
Constituido por edificaciones unifamiliares con alturas de hasta tres pisos. Las edificaciones
básicas.
Delimitación:
carrera 4A y avenida Oriental (carrera
6A), entre la calle 25 y trasversal 5A.
Infraestructura:
Servicios:
117
Polígono 3:
Constituido por edificaciones unifamiliares con alturas hasta de tres pisos. Las edificaciones
buenas.
Delimitación:
calle 35 y a la avenida Olímpica (calle
23), entre la trasversal 1 y carrera 2
Este.
Infraestructura:
Avenida Olímpica (calle 23): Vía
Servicios:
VALOR: $ 180.000/ m2 - $230.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TRATAMIENTO URBANÍSTICO: 7C – Tratamiento Mejoramiento Integral.
SUBZONA 02-K-3 - RESIDENCIAL:

buenas.
Delimitación:
la diagonal 26A y límites de la zona de
tratamiento entre las carreras 4Este y
8 Este.
Infraestructura:
Diagonal 26A: Vía Vehicular,
Servicios:
VALOR: $ 100.000/ m2 - $150.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TEJIDO: TR- Tejido Residencial, PT-Protección.
TRATAMIENTO URBANÍSTICO: 7C – Tratamiento Mejoramiento Integral, PT-Protección.
118
3 Zona
capítulo
NORTE
Sector 03 – Norte
Análisis Urbano
El sector Norte cuenta con vías importantes como la avenida universitaria, avenida olímpica y
la avenida norte o carrera 6, las cuales cumplen una función articuladora.
La composición urbanística está constituida con una malla reticular simétrica aunque en
algunos casos los sectores residenciales en su mayoría, carecen de conexiones con las avenidas
principales lo cual dificulta la movilidad vehicular en las horas pico. A nivel de infraestructura
cuenta con servicios públicos básicos complementarios y buen estado de conservación en las
vías.
Este sector ha tenido un desarrollo acelerado en los últimos 10 años; evidenciando un importante
crecimiento en la construcción de vivienda de todos los niveles socioeconómicos (vivienda de
interés social, vivienda de interés prioritario, medio y alto). Este proceso ha contribuido con
el desarrollo urbano de la ciudad incentivando a grandes constructores a ejecutar proyectos
de gran envergadura como centros comerciales, edificios de oficinas, consultorios entre otros.
Allí se encuentran varias instituciones educativas, lo cual ha incrementado la población
estudiantil y, en consecuencia, ha consolidado un comercio de tipo local, convirtiendo al
sector en un nuevo foco de desarrollo.
120
Zona Norte
Aunado a esto, la construcción de obras de infraestructura vial, como el viaducto, contribuyó
con la comunicación al centro y norte de la Ciudad, disminuyendo los tiempos de desplazamiento
e incrementado el interés de los habitantes por la compra de vivienda en el norte de la ciudad.
Por su parte, los fenómenos comerciales no han dado espera; se han establecido centros
y corredores de comercio del nivel urbano, zonal y local para satisfacer la demanda de la
población, lo cual se observa por ejemplo, con la construcción del Centro Comercial Unicentro
así como el establecimiento del corredor comercial de la Avenida Norte (carrera 6ª) a la altura
de la calle 46, en donde se encuentran concesionarios de vehículos y en mayor número, el
comercio local de las nuevas urbanizaciones que se han ido consolidando progresivamente.
Cabe resaltar que el desarrollo urbano se ha dado en su mayoría de manera organizada, como
en los barrios Terrazas de Santa Inés, Las Quintas y Mesopotamia que han guardado parámetros
tanto paisajísticos como funcionales a nivel urbano. Debemos destacar que en la actualidad
existen gran cantidad de terrenos disponibles para continuar el proceso de desarrollo de
proyectos. En el sector se localizan predios dotacionales como el Estadio “La Independencia”,
La Policía Nacional, el parque Recreacional del Norte, la Universidad Pedagógica y Tecnológica
de Colombia, la Universidad de Boyacá y la Clínica Medilaser entre otros.
La actividad comercial y específicamente la construcción de nuevos centros comerciales, se

proyecta como foco de desarrollo para el sector, ya que se puede apreciar como la construcción
del centro comercial Unicentro ha mejorado el valor de los terrenos incrementando la
construcción de nuevos proyectos.

Referente a los valores, se observa un comportamiento heterogéneo en el sector, en el cual se
encuentran valores de suelo con destino residencial desde $90.000 / m2 de un sector ubicado al
norte y occidente de la ciudad comprendido por parte de los barrios José A. Gaitán, Los Cedros
y Los Corales, hasta $900.000 / m2 en el sector norte y oriente de la ciudad, comprendido por
parte de los barrios Remanso de Santa Inés, Remansos III, Santa Inés y las Quintas. Dejando
así en evidencia la diversidad de población con diferentes niveles socioeconómicos que se ha
establecido en este sector de la ciudad.
Respecto de los sectores comerciales, se encuentran valores sobre el corredor de la Avenida

Norte (Carrera 6 ª) desde $800.000 / m2 a la altura de la Calle 70 Urbanización Santa Catalina
y hasta $1.800.000 / m2 a la altura de la Glorieta del cruce con la Avenida Oriental que se
convierte en la Diagonal 38 (Vía a Moniquirá), es importante mencionar el establecimiento
de vitrinas comerciales o concesionarios de vehículos de importante relevancia, así como el
incremento del comercio local hacia el interior de las zonas residenciales.
El valor de la tierra también se ha incrementado sustancialmente ya que el uso reglamentado

por el POT en algunos sectores permite la construcción en altura, incrementando el potencial
de los lotes.
121
ZONA 03 - NORTE DE LA CIUDAD - TUNJA BOYACÁ
122
ZONA
03-A
Zona Norte
123
ZONA
Delimitación: 03-A
Se encuentra ubicada en el sector noroccidental de la ciudad enmarcada al norte por la calle
45 y 42, al oriente por la autopista Norte carrera 6, al sur por la vía que conduce a Moniquirá
(diagonal 38) y al occidente con la vereda Pirgua. Está conformada por los barrios La María,
urbanización Villa Universitaria, urbanización Los Lirios, urbanización Los Parques y conjunto
cerrado Los Urapanes.
Sitios de interés:
Parque recreacional del norte, centro comercial La Sexta, Cámara de Comercio de Tunja
(centro de convenciones).
SUBZONAS DE VALOR
Polígono 1:
Constituido por edificaciones unifamiliares con alturas promedio de dos pisos y multifamiliares
con alturas de tres pisos a cinco pisos. Las edificaciones existentes en el sector presentan
tipología 4, con especificaciones constructivas y arquitectónicas buenas.
Delimitación:
entre la vía que conduce a Moniquirá
(diagonal 38), la Universidad Pedagógica
y Tecnológica de Colombia – UPTC y la
carrera 12.
Infraestructura:
Diagonal 38: Vía vehicular, pavimentada
mantenimiento.
Servicios:
124
Polígono 2:
Constituido en su mayor parte por vivienda unifamiliar con alturas promedio de dos pisos
con altillo y multifamiliares de cuatro y cinco pisos. Las edificaciones existentes en el sector
Zona Norte
presentan tipología 4, con especificaciones constructivas y arquitectónicas buenas.
Delimitación:
Conformadopor los predios ubicados
entre las calles 39 y 39B y las carreras
7A y 6A.
Infraestructura:
en mal estado de conservación y
mantenimiento.
Servicios:
VALOR: $ 440.000 / m2 - $ 520.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TEJIDO: TR- Tejido Residencial y TM- Tejido Medio.
TRATAMIENTO URBANÍSTICO: 7A – IV Modalidad Conservación Urbanística y 7B-II Modalidad

Constituida por edificaciones unifamiliares y bifamiliares con alturas promedio de dos pisos
y altillo. Las edificaciones existentes en el sector presentan tipología 4, con especificaciones
Delimitación:
entre las calles 38 y 36 y las carreras
8 y 12.
Infraestructura:
mantenimiento.
Servicios:
VALOR: $ 670.000 / m2 - $ 720.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
125
ZONA
03-B
126
ZONA
Delimitación: 03-B
Zona Norte
Se encuentra ubicada en el sector nor-oriental de la ciudad enmarcada al oriente por la ronda
del río Chulo ó río Jordán y la calle 38, al sur por la avenida Olímpica (calle 32) y al occidente
por la autopista Norte (carrera 6). Está conformada por las urbanizaciones Mesopotamia,
Rincón de la Pradera, Sauces de la Pradera, La Pradera y portal de Mesopotamia.
Sitios de interés:
Casa del Gobernador, Villa Olímpica y el centro comercial La Sexta.
SUBZONAS DE VALOR
SUBZONA 03-B-1- RESIDENCIAL:
Constituida por edificaciones unifamiliares con alturas promedio de dos pisos y multifamiliares
de hasta siete pisos. Las edificaciones existentes en el sector presentan tipología 5, con
especificaciones constructivas y arquitectónicas muy buenas.
Delimitación:
Conformada por predios ubicados en la
avenida Olímpica (calle 32) y calle 28,
entre las carreras 2 y 5B.
Infraestructura:
Servicios:
VALOR: $ 670.000 / m2 - $720.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TEJIDO: TR- Tejido Residencial y TEI - Tejido Especializado Industrial.

TRATAMIENTO URBANÍSTICO: 7B – I Modalidad Consolidación Tipológica, 7B-II Modalidad
Consolidación Urbanística y 7C Mejoramiento Integral.
127
SUBZONA 03-B-2- RESIDENCIAL:

Constituida por edificaciones unifamiliares con alturas promedio de dos pisos con altillo y
multifamiliares de hasta nueve pisos. Las edificaciones existentes en el sector presentan
tipología 5, con especificaciones constructivas y arquitectónicas muy buenas.
Delimitación:
entre la avenida Olímpica (calle 32),
la ronda del río Chulo ó Jordán y los
predios con frente sobre las carreras 1C
y 1A.
Infraestructura:
Servicios:
VALOR: $560.000 / m2 - $640.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
SUBZONA 03-B-3- COMERCIO SECTORIAL:

Constituida en su mayor parte por edificaciones de uno a cuatro pisos de altura y destinación
comercial.
Delimitación:
sobre los costados de la avenida Norte
(carrera 6), desde la glorieta norte
hasta la Universidad Pedagógica y
Tecnológica de Colombia - UPTC, y los
predios ubicados al costado norte de la
avenida Olímpica (calle 32), desde la
glorieta hasta la carrera 5.
Infraestructura:
Avenida Norte (carrera 6): Vía vehicular,
128
Avenida Olímpica (calle 32): Vía vehicular, pavimentada, en buen estado de conservación
y mantenimiento.
Servicios:
VALOR: $ 1.500.000 / m2 - $ 1.800.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TEJIDO: TC- Tejido Central y TEI – Tejido Especializado Industrial.

129
ZONA
03-C
130
ZONA
Delimitación: 03-C
Zona Norte
Se encuentra ubicada en el sector nororiental de la ciudad enmarcada al norte con la calle
45, al sur con el rio Jordán ó rio chulo, al oriente la avenida Universitaria (carrera 1) limites
vereda pirgua y al occidente avenida norte (carrera 6). Está conformada por los barrios Santa
Inés, Remansos de Santa Inés, Terrazas de Santa Inés y la Esmeralda.
Sitios de interés:
Centro comercial Santa Inés, Colegio Liceo Santa Inés, centro comercial Unicentro y Makro
súpermayorista S.A.S.
SUBZONAS DE VALOR
SUBZONA 03-C-1- RESIDENCIAL:
Constituida por edificaciones unifamiliares con alturas promedio de dos pisos con altillo y
multifamiliares de siete pisos. Las edificaciones existentes en el sector presentan tipología 5,
con especificaciones constructivas y arquitectónicas muy buenas.
Delimitación:
Conformada por predios con frente al
rio chulo ó río Jordán, entre la avenida
Universitaria (carrera 1), la calle 43 y
la carrera 5.
Infraestructura:
Avenida Universitaria (calle 1): Vía
Servicios:
VALOR: $800.000 / m2- $930.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
131
SUBZONA 03-C-2- RESIDENCIAL:

Constituida por edificaciones unifamiliares con alturas promedio de dos pisos y multifamiliares
hasta de once pisos. Las edificaciones existentes en el sector presentan tipología 3 a 5, con
especificaciones constructivas y arquitectónicas básicas a muy buenas.
Delimitación:
Conformadapor los predios con frente
sobre las calles 41 y 39, entre la carrera
1A Este y la avenida Universitaria
(carrera 1), excluyendo los predios
con frente sobre esta última vía y los
predios con frente sobre las calles 39
y 41.
Infraestructura:
Servicios:
VALOR: $950.00 / m2 - $1.100.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TRATAMIENTO URBANÍSTICO: 7C – Mejoramiento Integral y 7B-I Modalidad Consolidación
Tipológica.
132
ZONA
03-D
133
ZONA
03-D
Delimitación:
Se encuentra ubicada en el sector nororiental de la ciudad, enmarcada al norte por la calle

49, al oriente con límites de la vereda Pirgua, al sur por la calle 42A y al occidente por la zona
férrea (carrera 5). Está conformada por las urbanizaciones Las Quintas, Quince de Mayo y
Remansos de la Sabana.
Sitios de interés:
Clínica Cancerológica de Boyacá y el Instituto de Neurociencia de Boyacá.
SUBZONAS DE VALOR
SUBZONA 03-D-1- RESIDENCIAL:
Constituida por viviendas de tipo unifamiliar con alturas promedio de dos pisos. Las
Delimitación:
las calles 45 y 42A, entre las carreras
1H y 4.
Infraestructura:
mantenimiento.
Servicios:
VALOR: $550.000 / m2 - $650.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
134
Constituida por viviendas de tipo unifamiliar con altura promedio de dos pisos y altillo.
Zona Norte
constructivas y arquitectónicas buenas a muy buenas.
Delimitación:
5A y 2E.
Infraestructura:
mantenimiento.
Servicios:
VALOR: $ 750.000 / m2 - $ 850.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:

Constituida por viviendas de tipo unifamiliar con alturas promedio de dos pisos y altillo.
constructivas y arquitectónicas buenas a muy buenas.
Delimitación:
Conformada por predios ubicados entre
las calles 48 y 47, entre las carreras
3E y 1G.
Infraestructura:
Servicios:
VALOR: $800.000 / m2 - $900.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
135
SUBZONA 03-D-4 – LOTES:

Constituida por lotes sin urbanismo.
Delimitación:
Conformada por predios ubicados en las
calles 46 y 42A, entre la carrera 1F y la
transversal 3A.
Infraestructura:
mantenimiento.
Servicios:
No presenta.
VALOR: $ 650.000 / m2 - $ 750.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
SUBZONA 03-D-5– COMERCIO Y SERVICIOS:

Constituida por comercio barrial, centros de salud y lotes.
Delimitación:
Conformada por predios ubicados
en las calles 47 y límite con lote en
tratamiento de desarrollo entre la
avenida Universitaria (carrera 1) y la
carrera 1G.
Infraestructura:
Servicios:
VALOR: $ 950.000 / m2 - $ 1.000.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
136
ZONA
03-E
137
ZONA
03-E
Delimitación:
Se encuentra ubicada en el sector noroccidental de la ciudad, enmarcada al norte por el barrio

La Granja, al oriente por la carrera 5, al sur por la Universidad Pedagógica y Tecnológica de
Colombia - UPTC y al occidente por la carrera 18 - límite perímetro urbano vereda Pirgua. Está
conformada por los barrios Estancia del Roble, José Joaquín Camacho, Cristales, Pozo Donato,
San Rafael, Colinas del Norte, Alto de San Diego, Los Héroes y Altos de Canapro.
Sitios de interés:
Escuela Normal Superior Leonor Álvarez Pinzón, centro de salud Coomeva, centro comercial
Centro Norte, antiguo Club del Comercio y universidad Pedagógica y Tecnológica de Colombia
- UPTC.
SUBZONAS DE VALOR
SUBZONA 03-E-1 -COMERCIO SECTORIAL:
Constituida en su mayor parte por edificaciones con altura de tres a cinco pisos, con destinación
comercial.
Delimitación:
Conformada por predios ubicados en
las calles 48B y 42, con frente sobre la
avenida Norte (carrera 6) y la carrera
5 (línea férrea), excluyendo la zona de
ronda hidráulica.
Infraestructura:
Servicios:
Cuenta con servicios básicos más
complementarios.
VALOR: $1.200.000 / m2 - $1.500.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TEJIDO: TM – Tejido Medio y TR – Tejido residencial.
TRATAMIENTO URBANÍSTICO: 7B-II - Modalidad consolidación urbanística y 7C –
138
SUBZONA 03-E-2- RESIDENCIAL:
incluye 2 polígonos así:
Zona Norte
Polígono 1:
Constituido por edificaciones unifamiliares de hasta de tres pisos de altura. Las edificaciones
básicas.
Delimitación:
entre las calles 44 y 42, entre la avenida
Norte (carrera 6) y la carrera 7.
Infraestructura:
Servicios:
complementarios.
Polígono 2:
Conformado por edificaciones unifamiliares con alturas de uno a tres pisos y multifamiliares hasta
de seis pisos. Las edificaciones existentes en el sector presentan tipología 3, con especificaciones
Delimitación:
Configurado por los predios ubicados
entre las calles 50 y 46 y las carreras
7 y 10.
Infraestructura:
mantenimiento.
Servicios:
Cuenta con servicios básicos más complementarios.
VALOR: $ 400.000 / m2 - $ 450.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TEJIDO: TM – Tejido Medio y TR – Tejido Residencial.
TRATAMIENTO URBANÍSTICO: 7B-II - Modalidad consolidación urbanística y 7C –
139
SUBZONA 03-E-3– RESIDENCIAL:

Constituida por edificaciones unifamiliares y bifamiliares con alturas promedio de dos pisos
más altillo y multifamiliares de hasta cinco pisos. Las edificaciones existentes en el sector
presentan tipología 4, con especificaciones constructivas y arquitectónicas buenas.
Delimitación:
Conformada los predios ubicados entre
las calles 46 y 42, entre las carreras 7A
y 10.
Infraestructura:
Carrera 7A: Vía vehicular, pavimentada
mantenimiento.
Servicios:
complementarios.
VALOR: $550.000 / m2 - 600.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TRATAMIENTO URBANÍSTICO: 7B-II - Modalidad consolidación urbanística.
SUBZONA 03-E-4- RESIDENCIAL:

Constituida por edificaciones unifamiliares con alturas promedio de dos pisos y altillo. Las
Delimitación:
sobre la carrera 16B y calle 52A.
Infraestructura:
Carrera 16B: Vía vehicular, pavimentada
mantenimiento.
Servicios:
complementarios.
VALOR: $ 300.000 / m2 - $400.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TRATAMIENTO URBANÍSTICO: 7C– Mejoramiento Integral.
140
SUBZONA 03-E-5- RESIDENCIAL Y LOTES:
Constituida por edificaciones unifamiliares con altura promedio de dos pisos y lotes
urbanizados no construidos. Las edificaciones existentes en el sector presentan tipología 3,
con especificaciones constructivas y arquitectónicas básicas
Delimitación:
Conformada por predios ubicados con
frente sobre las calles 46 y 48, entre la
vía Moniquirá (diagonal 38) y la carrera
- 18 (límite del perímetro urbano).
Infraestructura:
Carrera 16: Vía vehicular, en concreto
en buen regular de conservación y
mantenimiento.
Servicios:
complementarios.
VALOR: $180.000 / m2 - $230.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TRATAMIENTO URBANÍSTICO: 7C – Mejoramiento Integral.
141
ZONA
03-F
142
ZONA
Delimitación: 03-F
Zona Norte
Se encuentra ubicada en el sector noroccidental de la ciudad, enmarcada al norte por la
calle 45 y 42, al oriente por la carrera 2, al sur por la calle 51 y al occidente por el límite con
el área urbana de Tunja vereda Pirgua. Está conformada por los barrios José Antonio Galán,
Montecarlo, Santa Rita, La Granja y las urbanizaciones El Poblado, Villa Luz, Soaquira, Prados
del Norte, Los Corales, Altos de Xue, La Granja Norte, Villa Toledo, Santa Ana y Asís Boyacense.
Sitios de interés:
Instituto de Recreación y Deporte de Tunja IRDEP, Corpoboyacá, Instituto San Jerónimo Emiliani,
plaza de mercado norte y Seminario Mayor de Tunja.
SUBZONA 03-F-1- RESIDENCIAL:

Incluye dos polígono así:
Polígono 1:
Constituido por edificaciones unifamiliares con alturas entre dos y tres pisos. Las edificaciones
básicas.
Delimitación:
Conformado por los predios
comprendidos entre las calles 61 y 56,
entre la carrera 3 y la autopista Norte
(carrera 6)
Infraestructura:
Autopista Norte (carrera 6): Vía
Servicios:
complementarios.
143
Polígono 2:
Conformado por edificaciones unifamiliares con alturas entre dos y tres pisos. Las edificaciones
básicas.
Delimitación:
Configurado por los predios
comprendidos entre las calles 59 y 51,
entre la autopista Norte (carrera 6) y la
carrera 13.
Infraestructura:
Autopista Norte (carrera 6): Vía
Servicios:
complementarios.
VALOR: $ 280.000 / m2 - $ 330.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TRATAMIENTO URBANÍSTICO: 7B-II Modalidad Consolidación Urbanística y 7C Mejoramiento
Integral.
SUBZONA 03-F-2 - RESIDENCIAL Y LOTES:

Incluye por 4 polígonos, así:
Polígono 1:
Constituido en su mayor parte por lotes pequeños urbanizados sin construir mezclando el uso
residencial con construcciones con tipología 3, con especificaciones arquitectónicas básicas;
se excluye la zona de protección.
Delimitación:
Conformado los predios ubicados entre
las calles 51 y 54 entre las carreras 12
y 13.
Infraestructura:
mantenimiento.
Servicios:
144
Polígono 2:
Constituido por lotes urbanizados sin construir y construcciones unifamiliares con alturas
promedio de dos pisos con topología 3, las cuales presentan especificaciones arquitectónicas
básicas.
Delimitación:
Conformado por las calles 56 y 52,
entre las carreras 9A y 12.
Infraestructura:
mantenimiento.
Servicios:
complementarios
Polígono 3:
Conformado por lotes pequeños urbanizados sin construir y construcciones unifamiliares con
alturas promedio de dos pisos con tipología 3, con especificaciones arquitectónicas básicas.
Delimitación:
Delimitado por las calles 55 y 56, entre
la carrera 12A y avenida Juan José
Rondón.
Infraestructura:
Avenida Juan José Rondón: Vía
Servicios:
complementarios
Polígono 4:
Constituido por construcciones unifamiliares
de 1 a 2 pisos altura, con tipología 3, con
especificaciones arquitectónicas básicas.
Delimitación:
Conformado por las calles 58 y 56,
entre las carreras 9 y 11.
Infraestructura:
Calle 56: Vía vehicular, pavimentada,
en regular de conservación y
mantenimiento.
145
Servicios:
Cuenta con servicios básicos más complementarios
VALOR: $ 190.000 / m2 - $ 230.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TRATAMIENTO URBANÍSTICO: 7C Mejoramiento Integral.
SUBZONA 03-F-3 - RESIDENCIAL y LOTES:

Constituida en su mayor parte por lotes de gran extensión de forma irregular, y por edificaciones
unifamiliares hasta de 2 pisos. Las edificaciones existentes en el sector presentan tipología 3,
con especificaciones constructivas y arquitectónicas básicas.
Delimitación:
Conformada por los predios
comprendidos entre las calles 53 (zona
de cárcavas) y 55A, entre la carrera
11 y la avenida Juan José Rendón y la
carrera 9A.
Infraestructura:
mantenimiento.
Servicios:
VALOR: $ 90.000 / m2 - $ 150.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:

Conformada en su mayoría por edificaciones
unifamiliares con alturas de dos a tres pisos.
Las edificaciones existentes en el sector
Delimitación:
Conformada los predios ubicados entre
las calles 65 y 59, entre la avenida
Norte (carrera 6) y el límite del
perímetro urbano.
146
Infraestructura:
Carrera 9: Vía vehicular, pavimentada en regular estado de conservación y mantenimiento.
Servicios:
Cuenta con servicios básicos y complementarios.
VALOR: $ 380.000 / m2 - $ 440.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
SUBZONA 03-F-5 - COMERCIO SECTORIAL:

Conformada en su mayor parte por edificaciones con alturas máximas de cuatro pisos con
destinación comercial.
Delimitación:
en los costados de la avenida Norte
(carrera 6), entre las calles 50 y 61.
Infraestructura:
Avenida Norte (carrera 6): Vía
Servicios:
Cuenta con servicios básicos y
complementarios.
VALOR: $ 800.000 / m2 - $ 1.100.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
SUBZONA 03-F-6 – RESIDENCIAL:

Constituida en su mayor parte por viviendas
unifamiliares con alturas promedio de dos
pisos. Las edificaciones existentes en el sector
arquitectónicas sencillas.
Delimitación:
sobre las carreras 3A y 3, entre las
calles 56 y 61.
147
Infraestructura:
Calle 56: vía vehicular, pavimentada en regular estado de conservación y mantenimiento.
Servicios:
VALOR: $ 250.000 / m2 - $ 320.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
148
ZONA
03-G
149
ZONA
03-G
Delimitación:
Se encuentra ubicada en el sector nororiental de la ciudad, enmarcada al norte por el límite

con la zona suburbana y el proyecto Green Hills, al oriente con la doble calzada Bogotá – Tunja
- Sogamoso y la zona de expansión urbana, al sur con Altagracia y al occidente con la avenida
Universitaria (carrera 1). Está conformada por las urbanizaciones Santa Teresa, Santa Elena,
Mirador del Country y La Villita.
Sitios de interés:
Se encuentra en el sector el Colegio Cristo Rey, edificio Mirador del Country y edificio Belle
Ville.
SUBZONAS DE VALOR
SUBZONA 03-G-1 – LOTES:
Constituida por lotes urbanizados no construidos.
Delimitación:
Conformada por los predios que se
encuentran en la parte alta y plana
de la urbanización Santa Teresa, con
frente sobre vías de la urbanización
hasta la zona de expansión urbana
aledaña a la doble calzada Bogotá –
Tunja - Sogamoso.
Infraestructura:
mantenimiento.
Servicios:
VALOR: $ 350.000 / m2 - $ 400.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TRATAMIENTO URBANÍSTICO: 7B-II - Modalidad Consolidación urbanística.
150
SUBZONA 03-G-2 – RESIDENCIAL Y LOTES:
Constituida por edificaciones con alturas promedio de dos pisos con altillo y lotes urbanizados
no construidos.
Zona Norte
Delimitación:
Configurada por los predios ubicados
entre la avenida Universitaria (carrera
1) y los condominios Santa Elena y
Mirador del Country, entre el colegio
Cristo Rey y los predios con frente a la
calle 58.
Infraestructura:
Calle 58B: Vía vehicular, pavimentada
mantenimiento.
Servicios:
complementarios.
VALOR: $ 650.000 / m2 - $ 750.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TRATAMIENTO URBANÍSTICO: 7B-II - Modalidad consolidación urbanística.
SUBZONA 03-G-3- RESIDENCIAL Y LOTES:

Constituida por edificaciones con alturas entre uno y dos
pisos de tipo campestre y lotes urbanizados no construidos.
Delimitación:
Conformada por los predios comprendidos en la
urbanización La Villita.
Infraestructura:
Avenida Universitaria (carrera 1): Vía vehicular,
pavimentada en buen estado de conservación y
mantenimiento.
Servicios:
Cuenta con servicios básicos más complementarios.
VALOR: $ 280.000 / m2 - $ 370.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TRATAMIENTO URBANÍSTICO: 7B-I - Modalidad
consolidación tipológica.
151
ZONA
03-H
152
ZONA
03-H
Zona Norte
Delimitación:
Se encuentra ubicada en el sector noroccidental de la ciudad enmarcado al norte por la

cementera Holcim, al oriente por la avenida Norte (carrera 6), al sur por la calle 64B y al
occidente por los límites de la zona urbana. Está conformada por los barrios: Villas del Norte,
Cabañas del Norte, La Colorada y urbanizaciones Parques del Nogal, Santa Catalina, Compes,
Manantial del Norte, Balcones del Norte, Portal de Hunzaua y conjunto cerrado El Refugio.
Sitios de interés:
Centro Comercial el Nogal.
SUBZONAS DE VALOR
SUBZONA 03-H-1 – RESIDENCIAL:

Polígono 1:
Delimitación:
con frente sobre las calles 66 y 68,
entre la avenida Norte (carrera 6) y el
límite del perímetro urbano.
Infraestructura:
mantenimiento.
Servicios:
complementarios.
153
Polígono 2:
Constituido por edificaciones unifamiliares con alturas promedio de dos pisos y altillo. Las
Delimitación:
entre las calles 74A y 78, entre la
avenida Norte (carrera 6) y el límite del
perímetro urbano.
Infraestructura:
Servicios:
complementarios.
VALOR: $ 380.000/ m2 - $ 450.000/ m2
NORMA URBANÍSTICA:
TRATAMIENTO URBANÍSTICO: 7B-II – Modalidad Consolidación Urbanística y
7C-Mejoramiento Integral.
SUBZONA 03-H-2– RESIDENCIAL y LOTES:

Polígono 1:
Constituido por edificaciones unifamiliares con alturas promedio de dos pisos y altillo, así
como multifamiliares de hasta cinco pisos. Las edificaciones existentes en el sector presentan
tipología 3, con especificaciones arquitectónicas básicas.
Delimitación:
en la calle 67 y el conjunto cerrado El
Refugio, entre la carrera 10 y el límite
con el perímetro rural.
Infraestructura:
mantenimiento.
Servicios:
complementarios.
154
Polígono 2:
Conformado por lotes y edificaciones unifamiliares con alturas promedio de dos pisos con
altillo. Las edificaciones existentes en el sector presentan tipología 3, con especificaciones
Delimitación:
entre las calles 74A y 68, la avenida
Norte (carrera 6) y el límite con el
perímetro urbano. Se excluyen las
zonas en tratamiento de desarrollo y la
ronda de río.
Infraestructura:
pavimentada, en buen estado de
Servicios:
VALOR: $ 270.000 / m2 - $ 350.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TRATAMIENTO URBANÍSTICO: 7B-II – Tratamiento Modalidad Consolidación Urbanística y
7C Tratamiento Mejoramiento Integral.
SUBZONA 03-H-3- COMERCIO SECTORIAL:

Conformada en su mayor parte por edificaciones de uno a cinco pisos de altura con destinación
comercial.
Delimitación:
a la avenida Norte (carrera 6), entre las
calles 64B y 71.
Infraestructura:
Avenida Norte (carrera 6): Vía vehicular
Servicios:
complementarios.
155
VALOR: $ 800.000 / m2 - $ 1.100.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TEJIDO: TR- Tejido Residencial, TM- Tejido Medio.
TRATAMIENTO URBANÍSTICO: 7B-II – Modalidad Consolidación Urbanística y 7C-
SUBZONA 03-H-4 - RESIDENCIAL- LOTES:

Conformada en su mayor parte por lotes y edificaciones con alturas promedio de dos pisos.
Delimitación:
a la diagonal 65 y al límite de la ronda
de rio, entre la carrera 8A y el límite
del perímetro urbano.
Infraestructura:
Cale 68: Vía vehicular, pavimentada
mantenimiento.
Servicios:
VALOR: $ 180.000 / m2 - $ 270.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TEJIDO: TR- Tejido Residencial, TM.
TRATAMIENTO URBANÍSTICO: 7C- Mejoramiento Integral.
156
ZONA
03-I
157
ZONA
Delimitación:
03-I
Se encuentra ubicada en el sector nororiental de la ciudad enmarcada al norte por el límite del
área urbana, al oriente por la carrera 2C Este, al sur con la diagonal 64 y al occidente por la
avenida Norte (carrera 6). Está conformada por los barrios Los Muiscas, urbanizaciones Portal
de Canapro, Balcones de Terranova, Alcalá Real, Portales de Mamoré, Coeducadores, Palos
Verdes, Suamox, Capitolio, conjuntos cerrados Corelco, Rincón del Seminario, Torres del Este,
El Capitolio, Tejares del Norte, La Alameda, Altos de Suamox, Villas del Lago, La Arboleda,
Caminitos de Oicatá, Colinas de Sue y edificio Torre Vizcaya.
Sitios de interés:
Universidad de Boyacá, Clínica Medilaser.
SUBZONAS DE VALOR
SUBZONA 03-I-1- RESIDENCIAL:

incluye tres polígonos así:
Polígono 1:
Constituido en su mayor parte por vivienda unifamiliar con alturas promedio de dos pisos y
multifamiliares de cinco pisos. Las edificaciones existentes en el sector presentan tipología 3
y 4, con especificaciones constructivas y arquitectónicas básicas y buenas.
Delimitación:
a la transversal 1 este, avenida Norte
(carrera 6), entre las diagonales 68 y 64.
Infraestructura:
Servicios:
158
Polígono 2:
Constituido en su mayor parte por vivienda unifamiliar con alturas promedio de dos pisos y
multifamiliares de cinco pisos. Las edificaciones existentes en el sector presentan tipología 3
Zona Norte
y 4, con especificaciones constructivas y arquitectónicas básicas y buenas.
Delimitación:
a las diagonales 69 y 70A, entre la
carrera 2A este y el límite de la ronda
hidráulica.
Infraestructura:
Diagonal 70: Vía vehicular, pavimentada
mantenimiento.
Servicios:
Polígono 3:
Constituido en su mayor parte por vivienda unifamiliar con alturas promedio de dos pisos, con
tipología 3 y especificaciones arquitectónicas básicas.
Delimitación:
a las calles 71 y 74, entre las carreras
2A este y 2C Este.
Infraestructura:
Servicios:
VALOR: $ 550.000 / m2 - $ 650.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TEJIDO: TM – Tejido Residencial.
159
SUBZONA 03-I-2 - RESIDENCIAL:

Constituida en su mayor parte por viviendas con alturas promedio de dos pisos y altillo.
Tipologías 4, con especificaciones constructivas y arquitectónicas buenas.
Delimitación:
en la diagonal 71, calle 80 y la carrera
2A Este y transversal 2.
Infraestructura:
Transversal 1AE: Vía vehicular,
pavimentada en regular estado de
Servicios:
VALOR: $480.000 / m2 - $550.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
SUBZONA 03-I-3– RESIDENCIAL:

Constituida en su mayor parte por vivienda unifamiliar con alturas promedio de dos pisos.
constructivas y arquitectónicas básicas y buenas.
Delimitación:
Conformada por los predios entre la
carrera 1A y la avenida Norte (carrera
6) y los predios con frente a la calle 75
y al límite de la ronda hidráulica.
Infraestructura:
Servicios:
VALOR: $340.000 / m2 - $400.000 / m2
160
NORMA URBANÍSTICA:
TRATAMIENTO URBANÍSTICO: 7B-II Modalidad Consolidación urbanística
SUBZONA 03-I-4– RESIDENCIAL:

Constituida en su mayor parte por vivienda unifamiliar con alturas promedio de dos pisos y
altillo. Las edificaciones existentes en el sector presentan tipología 4, con especificaciones
Delimitación:
carrera 3 y avenida Norte (carrera 6),
entre las calles 74A y 78.
Infraestructura:
Servicios:
VALOR: $500.000 / m2 - $550.000 / m2
NORMA URBANÍSTICA:
TRATAMIENTO URBANÍSTICO: 7B-II Modalidad Consolidación urbanística
161
Análisis
de los Registros
CATASTRALES
Estado de los Registros Catastrales
De acuerdo con la información catastral para enero del año 2015 la ciudad de Tunja cuenta
con 67.115 predios urbanos ubicados en tres sectores catastrales. A continuación se presenta
la distribución por sectores:
Mapa 1. Sectores Catastrales
162
En la actualidad el 50% de los predios se concentran en el sector 3, seguido del sector 2 en el

cual se ubica el 33.3%; mientras que en el sector 1 tan sólo están el 16.7% del total de predios
urbanos.
Figura 1. Distribucionde los Predios por Sector Catastral en la

Ciudad de Tunja.
1
16,7%
3
50,0%
2
33,3%
Análisis Por Destino Económico de los

Predios
De acuerdo con el destino económico definido catastralmente, la mayoría de predios se
encuentran destinados a fines habitacionales, comerciales y a lotes urbanizados.
Tabla 1. Distribución de Predios en la Ciudad de Tunja por Destino Económico Establecido.
Destino Económico Cantidad de Predios Porcentaje

Habitacional 51.227 76,30%
Lote urbanizado no construido o edificado 9.761 14,54%
Comercial 4.108 6,12%
Lote urbanizable no urbanizado 1.001 1,49%
Uso Público 396 0,59%
Recreacional 147 0,22%
Educativo 136 0,20%
Institucionales 121 0,18%
Salubridad 45 0,07%
Agropecuario 42 0,06%
163
Religioso 38 0,06%
Servicios Especiales 28 0,04%
Industrial 23 0,03%
Cultural 20 0,03%
Pecuario 13 0,02%
Minero 7 0,01%
Agroindustrial 1 0,00%
Forestal 1 0,00%
Fuente: IGAC 2015
164
165
166
SECTOR 1
Al analizar la distribución de los predios para cada uno de los sectores catastrales de la ciudad,
se puede observar que en el sector catastral 1 predominan con un 64,4% los predios con destino
comercial, seguido de los predios habitacionales que alcanzan casi el 32,8%, y los predios con
destino educativo que representan el 1.2% del sector.
Tabla 2. Distribución de Predios en el Sector 1 de la Ciudad de Tunja por Destino Económico

Establecido.

Comercial 1906 64,4%
Habitacional 969 32,8%
Educativo 36 1,2%
Urbanizado No Construido 20 0,7%
Uso Público 8 0,3%
Religioso 5 0,2%
Cultural 4 0,1%
Salubridad 2 0,1%
Fuente: IGAC 2015
El sector catastral 1 se caracteriza por ser el centro administrativo y comercial de la ciudad,

en él, se desarrolla gran parte de la actividad económica comercial y gubernamental del orden
municipal, regional y departamental. Adicionalmente, en éste sector se encuentran varios de
los centros educativos de la ciudad.
Fotografía 1. Plaza de Bolivar de la Ciudad Fotografía 2. Centro Administrativo – Sector

de Tunja – Sector Catastral 1 Catastral 1
167
Fotografía 3. Predio Educativo – Sector Fotografía 4. Catedral Basílica Metropolitana
Catastral 1 – Sector Catastral 1
Fotografía 5. Panorámica Alto de San Lázaro – Sector

Catastral 1
SECTOR 2
Con respecto a la distribución de los predios en el sector catastral 2, se puede observar que
en éste sector predominan con un 81,2% los predios de destino habitacional, seguido de los
predios urbanizados no construidos los cuales suman cerca de un 11,6%, los predios destinados
a comercio con una proporción del 4,18% y los predios urbanizables no urbanizados alcanzan
una proporción cercana al 1,44%, principalmente. Los predios destinados a uso público,
recreacional, institucional y educativo, representan el 1.19% de los predios del sector.

Establecido.

Urbanizado no construido o edificado 3.687 11,60%
168

Comercial 1.330 4,18%
Urbanizable no urbanizado 458 1,44%
Educativo 62 0,20%
Salubridad 38 0,12%
Religioso 20 0,06%
Industrial 18 0,06%
Cultural 9 0,03%
Pecuario 5 0,02%
Minero 2 0,01%
Lote No Urbanizable 2 0,01%
Forestal 1 0,00%
Fuente: IGAC 2015
En el sector 2 se han adelantado diferentes programas masivos de vivienda de interés social y

es donde se concentra la mayor parte de los habitantes de la ciudad. Hoy en día en la zona aún
existe una gran cantidad de predios sin desarrollar. Adicionalmente, el sector presenta un gran
desarrollo asociado al comercio de repuestos y partes de automotores e insumos agrícolas,
además de instituciones educativas.
Fotografía 6.Vista panorámica del Sector 2 Fotografía 7. Predios habitacionales del

Sector 2
169
Fotografía 8. Predios habitacionales Sector 2 Fotografía 9. Predios habitacionales del
Sector 2
Fotografía 10. Actividad Comercial Sector 2
SECTOR 3
Con respecto a la distribución de los predios en el sector catastral 3, se puede observar que
predominan con un 75,47% los predios de destino habitacional, seguido de predios urbanizados
no construidos los cuales suman cerca de un 18,69%, los predios destinados al comercio con una
proporción del 2,69% y los predios urbanizables no urbanizados que alcanzan una proporción
cercana al 1,68%. Los predios destinados a uso público, recreacional, institucional, educativo
y de salubridad, representan el 1.15% de los predios del sector.

Establecido.

Lote urbanizado no construido o edificado 6.054 18,69%
170

Comercial 872 2,69%
Lote urbanizable no urbanizado 543 1,68%
Educativo 38 0,12%
Lote No Urbanizable 24 0,07%
Religioso 13 0,04%
Cultural 7 0,02%
Minero 5 0,02%
Pecuario 5 0,02%
Industrial 5 0,02%
Salubridad 5 0,02%
Agroindustrial 1 0,00%
Fuente: IGAC 2015
El sector catastral 3 se caracteriza por ser el polo más atractivo de la ciudad para la construcción
de proyectos residenciales y comerciales, dado que existen grandes extensiones de tierra
urbanizable, así como por ser la zona que más desarrollo ha tenido en torno a nuevos centros
comerciales y proyectos de vivienda de estrato alto.
Fotografía 11. Nuevos desarrollos Fotografía 2. Predios urbanizados no

habitacionales en el Sector 3 construidos en el Sector 3
171
Fotografía 3. Desarrollos habitacionales contiguo a Fotografía 4. Nuevos centros comerciales en
los comercios de grandes superficies en el Sector 2 el Sector 2
Fotografía 5. Almacenes de grandes Fotografía 6. Desarrollos viales del sector 2

superficies en el Sector 2
Análisis de las Áreas Registradas en

Catastro
Áreas de Terreno
En la ciudad de Tunja los predios de mayor tamaño están destinados para servicios especiales los
cuales tienen un área media de 16.646 m2, seguido de los predios con destinos servicio especial
y educativo que alcanzan un tamaño medio cercano a 11.534 m2 y 8.555 m2 respectivamente,
lo cual se debe principalmente a la presencia de importantes instituciones universitarias.
En cuarto lugar se ubican los predios de carácter institucional, religiosos, salud, cultural e
industrial que cuentan con un área media que oscila entre 6.254 m2 y 2,952 m2. Por otra
parte, los predios con destino habitacional y comercial son los que se encuentran con mayor
frecuencia en la ciudad y presentan menor área media la cual oscila entre 705 y 203 m2
172
respectivamente. Cabe resaltar que los predios aptos para llevar a cabo nuevos proyectos
de infraestructura urbana (urbanizables no urbanizados) tienen un área media de 2.479 m2,
mientras que los urbanizados no construidos tienen en promedio un área de tan sólo 319 m2.
Tabla 5. Distribución del Tamaño Medio de los Predios en la Ciudad de Tunja por Destino
Económico.
Destino Económico* Cantidad de Predios Área Media [M2]

Salubridad 10 16.646
Servicios Especiales 27 11.534
Educativo 126 8.555
Institucionales 113 6.254
Religioso 35 4.068
Cultural 17 3.560
Industrial 21 2.952
Urbanizable no urbanizado 789 2.879
Recreacional 144 2.221
No Urbanizable 25 1.938
Uso Público 359 1.238
Comercial 825 705
Urbanizable No Construido 8841 319
Habitacional 30784 203
* Se toman sólo los predios no sometidos a régimen de PH.

Fuente: IGAC 2015
Análisis de Áreas de Terreno predios con destino habitacional
Al observar el comportamiento del tamaño de los predios con destino habitacional, se puede
evidenciar que la mayoría de predios oscila entre 80 y 200 m2.
Tabla 6. Distribución del Tamaño Medio de los Predios en la Ciudad de Tunja con Destino
Habitacional.
Área [m2] Cantidad de Predios Proporción [%]

Menor a 20 128 0,4%
Entre 20 y 40 920 3,0%
Entre 40 y 60 4515 14,7%
173
Área [m2] Cantidad de Predios Proporción [%]
Entre 60 y 80 5881 19,1%
Entre 80 y 100 7261 23,6%
Entre 100 y 200 7206 23,4%
Entre 200 y 400 3406 11,1%
Entre 400 y 800 898 2,9%
Mayor a 800 569 1,8%
Nota: No se tienen en cuenta los predios sometidos a régimen de PH.

Fuente: IGAC 2015
Análisis de Áreas de Terreno predios con destino comercial
En cuanto a los predios con destino comercial se encontró que la mayoría de estos predios
(54,02%) tienen un área inferior a 20 m2, seguido de predios con un tamaño entre 20 y 40
m2 (13.28%); lo cual permite apreciar que el comercio de la ciudad se encuentra dominado
por pequeñas y medianas empresas, y aún no existe un desarrollo importante de centros
comerciales o comercio de grandes superficies.
Tabla 7. Distribución del Tamaño Medio de los Predios en la Ciudad de Tunja con Destino
Comercial.
Área [m2] Cantidad de Predios Cantidad [%]

Menor a 20 2209 54,02%
Entre 20 y 40 543 13,28%
Entre 40 y 60 199 4,87%
Entre 60 y 80 173 4,23%
Entre 80 y 100 105 2,57%
Entre 100 y 200 274 6,70%
Entre 200 y 400 305 7,46%
Entre 400 y 800 159 3,89%
Mayor a 800 122 2,98%
Fuente: IGAC 2015
Suelo Disponible en la Ciudad de Tunja

La ciudad de Tunja hoy en día se encuentra en una etapa de desarrollo y crecimiento urbano;
cuenta con una oferta importante de predios aptos para el desarrollo de nuevos proyectos.
174
En la actualidad existen en la ciudad 10.762 lotes, lo cual corresponde al 16,03% del total
de predios catastrales existentes en la ciudad. De los predios anteriormente mencionados
1.001 son urbanizables que aún no han sido urbanizados y 9.761 son predios que ya están
urbanizados, los cuales aún no se han construido; situación que muestra el gran potencial que
tiene la ciudad.
Tabla 8. Disponibilidad de Predios para Desarrollo Urbano en la Ciudad de Tunja
Proporción del Total

Destino Económico Cantidad de Predios
de Predios
Urbanizable No Urbanizado 1001 1,49%
Urbanizado No Construido 9761 14,54%
Fuente: IGAC 2015
La mayor oferta de predios aptos para desarrollar nuevos proyectos constructivos se encuentra
en la actualidad en el sector catastral 3 de la ciudad, en donde existen 6.054 predios urbanizables
no construidos, que pueden ser aprovechados principalmente en la construcción de complejos
habitacionales de interés prioritario y desarrollo de comercio. En el sector catastral 2 existe hoy
en día una oferta de 3.687 predios urbanizables no construidos, que pueden ser aprovechados
en el desarrollo de nuevos proyectos de vivienda para estratos socioeconómicos altos, y para
el desarrollo de comercios de grandes superficies y centros comerciales.
175
Análisis de Género sobre la Propiedad
En la ciudad de Tunja se puede ver que la mayor parte de los predios registrados en la base
catastral están a nombre de mujeres en una proporción del 49%, mientras que el 42% de los
predios se encuentran registrados en nombre de hombres. Adicionalmente, se puede apreciar
que el 7% de los predios están registrados a favor de empresas privadas y el 2% se encuentran
en manos de instituciones públicas; tal como se puede apreciar en la Figura 2 que se presenta
a continuación.
Figura 2. Distribución de la Propiedad de los Predios

Catastrales de la Ciudad de Tunja. Fuente IGAC
42% Mujer
7% Hombre
2% Empresa Privada
Institucional
49%
Análisis Espacial de los Valores

Catastrales de la Propiedad en la Ciudad
de Tunja
Con la finalidad de entender, para el caso de los tres sectores catastrales en la ciudad de Tunja,
la existencia de un patrón de determinación de los valores de una propiedad a partir de la
influencia que puedan tener los vecinos, se desarrolla un análisis de autocorrelación espacial.
La autocorrelación espacial busca explorar la existencia o no de patrones de comportamiento

de los valores de ciertas variables dispersas en el espacio. Es así como en el presente análisis
se busca responder la pregunta si “el valor de terreno y de la construcción en una locación
específica, está determinado o se encuentra influenciado por el valor de las propiedades en el
vecindario en que se encuentre ubicada la propiedad”.
Responder esta pregunta para los sectores catastrales de la ciudad de Tunja es importante
debido a que en la ciudad aún existen terrenos que so han surtido el proceso de urbanización
y otros que no se han construido. Entonces, para los constructores conocer si a futuro el
precio de su propiedad será parecido o no al de los valores mostrados en el vecindario, es una
información clave para orientar los proyectos de desarrollo urbano en la ciudad.
Para los tres sectores catastrales, después de depurar las bases de datos, se hacen pruebas
utilizando el test de Moran, que tiene como hipótesis nula la no existencia de autocorrelación
176
espacial. La prueba se hace en primera instancia considerando el precio del terreno y el área
del terreno; una segunda prueba se ejecuta teniendo en cuenta las variables, valor de la
construcción y área construida.
Con la existencia de autocorrelación espacial se esperaría que los predios de mayor valor se
sitúen en zonas iguales por lo que existiría una incidencia del vecindario tanto en el valor del
terreno como en el valor de la construcción y con ello una endogeneidad en estas variables.
En el caso del sector catastral 1 se busca averiguar si se presenta esta tendencia de dependencia
espacial con la finalidad de que los tomadores de decisiones tengan información sobre la
ubicación más conveniente para sus futuros proyectos urbanos.
Los resultados de la aplicación del test de Moran para comprobar la existencia de autocorrelación
especial se muestran a continuación.
Tabla 9. Prueba de autocorrelación espacial, sector catastral 1.
Variables I z p-value
Valor del Terreno (pesos) - 0.278 -0.508 0.306
Área del Terreno(m2) -0.014 -0.022 0.491
Área Construida (m2) - 0.133 - 0.248 0.402
Fuente: IGAC, estimaciones en Stata.
Como se aprecia en los anteriores resultados, no existe dependencia espacial en los valores
de las variables, valor del predio, área del terreno y área construida, en el sector catastral
1 debido a que el coeficiente de Moran (I) no es estadísticamente significativo. Lo anterior
significa que no existe certeza que la decisión de ubicar un nuevo proyecto urbano en el sector
catastral 1 al lado de un proyecto urbano ya establecido con un alto valor, beneficiará al
primero con la influencia de incremento en el valor esperado de las nuevas propiedades. Con
el resultado anterior se confirma lo expuesto en las secciones en donde no se puede observar
un patrón de valor marcado que siga una existencia a través de una zona o de un conjunto de
barrios.
En el caso del sector catastral 2 también se obtiene un resultado parecido como se aprecia en
la siguiente tabla:
Valor del Terreno (pesos) -0.000 0.002 0.499
Área del Terreno(m2) 0.000 0.009 0.496
Área Construida (m2) 0.010 0.081 0.402
177
Se concluye que para ningún proyecto urbano nuevo, los proyectos existentes de mejor calidad
deberían tener influencia sobre su valor. Esta tendencia también se presenta para el sector
catastral 3, como se presenta a continuación:
Valor del Terreno (pesos) -0.009 -0.026 0.490
Área del Terreno(m2) -0.040 -0.161 0.436
Lo anterior permite concluir que la ciudad de Tunja en todas sus zonas catastrales no sigue
patrones de tendencias económicas, reafirmando que los nuevos proyectos urbanos se ubican en
donde hay disponibilidad de suelo para establecer los desarrollos urbanos, más que obedeciendo
a tendencias claras de formación de plusvalor como se presenta en el caso de ciudades como
Bogotá, en donde, la formación de valores del suelo claramente sigue tendencias de cluster o
de nichos específicos.
Con la finalidad de comprobar los anteriores hallazgos se estimó una última prueba de Moran,
con respecto al uso habitacional. Los resultados encontrados se presentan en la siguiente
tabla:
Tabla 12. Prueba de autocorrelación espacial, uso habitacional.
Valor del Terreno (pesos) 0.023 0.244 0.404
Área del Terreno(m2) 0.004 0.058 0.477
Como se aprecia en la anterior tabla, cuando se tiene en cuenta únicamente el conjunto de

propiedades con uso habitacional, la prueba de Moran vuelve a rechazar la hipótesis nula,
advirtiendo la no existencia de dependencia espacial. Con este resultado se comprueba la
validez de los resultados encontrados para los tres sectores catastrales.
178
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179

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TUNJA

Número 52 pp. 1-179, 2015, Bogotá, Colombia. ISSN. 0120-8551

ANDREA MELISA OLAYA ÁLVAREZ

MAURICIO HELADIO MEJÍA NARANJO

INGRID ZORAYA TENJO REYES

Investigadores Componente Económico

Investigadores Análisis Multitemporal

Concepto, Diseño y Diagramación

Igualmente se podrá medir el impacto económico y urbanístico en función de las

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* Ver foto mosaico pagina 17.

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En este año ya hay un cambio en la dinámica de la distribución de la población, debido a

En la aerofotografía de este año se aprecia un crecimiento importante de la ciudad cuantificado

* Ver foto mosaico pagina 19.

En la aerofotografía de este año se aprecia un crecimiento muy acelerado de la ciudad

* Ver foto mosaico pagina 20.

* Ver foto mosaico pagina 21.

Esta situación se puede explicar por el hecho

Como complemente de esto, a partir del 1999

* Ver foto mosaico pagina 22.

Teniendo como base una serie de aerofotografías

Configuración urbana de Tunja

* Ver foto mosaico pagina 23.

Tal como se vislumbraba, la construcción de la variante de la doble calzada Briceño- Sogamoso,

Foto mosaico de Tunja en el año 1945

Foto mosaico de Tunja en el año 1964

Foto mosaico de Tunja en el año 1978

Foto mosaico de Tunja en el año 1991

Foto mosaico de Tunja en el año 2013

ZONA3 1173 678.82 40.2

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VALOR: $40.000 / m2 - $60.000 / m2

VALOR: $40.000 / m2 - $60.000 / m2

SUBZONA 01-A-2 - RESIDENCIAL Y LOTES PEQUEÑOS:

Transversal 17A: Vía vehicular,

VALOR: $100.000 / m2 - $150.000 / m2

SUBZONA 01-A-3- RESIDENCIAL:

Transversal 17A y carrera 18: Vías

VALOR: $ 380.000/ m2 - $ 450.000 / m2

SUBZONA 01-A-4- RESIDENCIAL:

VALOR: $ 200.000/ m2 - $ 250.000 / m2

Polígono 1 (Comercio Sectorial):

VALOR: $ 900.000/ m2 - $ 1.100.000 / m2

SUBZONA 01-A-6 - RESIDENCIAL:

VALOR: $ 500.000/ m2 - $ 600.000 / m2

SUBZONA 01-A-7 - COMERCIO SECTORIAL Y RESIDENCIAL:

VALOR: $ 640.000/ m2 - $ 700.000 / m2

SUBZONA 01-A-8 - COMERCIO SECTORIAL:

VALOR: $ 1.500.000/ m2 - $ 2.100.000 / m2

VALOR: $ 4.500.000 / m2 - $ 6.000.000 / m2

SUBZONA 01-B-2 - RESIDENCIAL: