El Director de Proyecto (Senior Project Manager)

– Implica liderar, motivar, asistir y delegar al conjunto de profesionales en el proyecto (equipo).

– Entender las necesidades del Cliente y traducirlas en tareas para los intervinientes externos como arquitectos, ingenieros, int
– Implicar a los responsables internos en la consecución de objetos de Plazo, Coste y Calidad en un proyecto de construcción.

El gestor de costes (Cost Manager)

– Gestiona el coste de un proyecto de construcción desde su fase de concepto hasta la liquidación de las cuentas.
– Tiene como objeto maximizar el rendimiento de la inversión inmobiliaria, proveyendo costes, reportando sobre el efecto en c
– Asegurar que la base del proyecto es un presupuesto viable y sostenible.
– Supervisar que el equipo de diseño está comprometido con este presupuesto, y asegurar que se construye en los parámetros
– En la fase de liquidación el Gestor de Costes presenta al Cliente un estudio estadístico de su proyecto, en el cual éste podrá e
– Elaboración del Estudio de Coste
– Estimación de costes
– Estimación de ventas
– Estimación de rentabilidades
– Gestión de Costes
– Elaboración del Estudio de Costes detallado (Detailed Master Cost Plan)
– Procedimientos de Control de Costes desde concepto hasta final de obra
– Gestión de contratos, variaciones, certificaciones y reclamaciones
– Preparación de presupuesto, flujo de caja (cash flows) y su actualización
– Anticipaciones y control de flujo de gasto “cash flow”
– Gestión de Contratos (Contract Management).
– Filtración y búsqueda de proveedores / instaladores / industriales.
– Concurso, análisis de ofertas y negociaciones. Tipos de contratación, términos y condiciones.
– Cierre de contratos.
– Gestiona los costes desde el inicio hasta el final.
– Previsión de costes, gastos y caja.
– Preparación de presupuesto, flujo de caja (cash flows) y su actualización.

El “programador”(Planning)
– Elaboración del Programa Maestro
– Encaje de programación detallada (del contratista) en Programa Maestro
– Seguimiento del proyecto desde concepto a entrega de obra
– Seguimiento de plazos y avances de obra
– Identificar elementos de largo plazo de entrega (long lead items).
– Identificar “hitos parciales” de control.
– Elaboración de informes de cumplimiento.
– Identificar comienzo y camino crítico del proyecto.
– Establecer programas a corto plazo de áreas específicas.
– Asistencia al Cost Manager a la hora de contratación de obra (Fast Track method).
– Coordinar con Work Package Manager estrategias y secuencias de ejecución.
– Estimar recursos humanos y materiales de los contratistas para cumplir la programación.
 INTERACCIÓN CONTRACTUAL ENTRE GESTOR DE COSTES Y PLANIFICACIÓN!

Los técnicos a pie de obra (Técnicos Residentes) jefe de Produccion

– Intervenir con el Director del Proyecto fundamentalmente en las fases de ejecución y desactivación.
– Realiza su actividad principalmente a pie de obra controlando las actividades del contratista.
– realiza el control permanente y continuo de la ejecución del proyecto, interpretando la información y transmitiéndola al Dire
• su configuración / alcance • coste • plazos de ejecución
– Implantación de la logística de las obras.
– Activar producción del contratista, según la planificación.
– Asegurar el control de la calidad y seguridad de los trabajos.
– Control de que los trabajos se realizan de acuerdo a los planos aprobados.
– Gestión de reuniones de obra.
– Coordinación de las interfases entre los contratistas.
– Asegurar el proceso de lista de repasos y recepción correspondiente.
– Asistencia Técnica en la recepción provisional.
– Asistencia Técnica en la supervisión de pruebas y puesta en marcha.
– Gestión de documentación
– Gestión del “Libro del Edificio” (Manuales de equipos, garantías, planos “as built”).
– Estudio y análisis del Proyecto Técnico realizado por los Redactores del Proyecto con el objetivo fundamental de:
– detectar indefiniciones.
– realizar la ingeniería de valor/análisis de constructibilidad informando de todo ello al Director del Proyecto para su
– Mantener las relaciones:
– con el nivel equivalente del cliente.
– con los contratistas/subcontratistas y proveedores.
– Perfil:
Preferentemente Ingeniero Industrial, de Caminos, Ingeniero Técnico, Arquitecto y Arquitecto Técnico.
Pueden ser suficientes otras titulaciones técnicas, siempre que demuestren su experiencia previa en Dirección de Pro
uitectos, ingenieros, interioristas, consultores, contratistas, etc., y para el equipo.
yecto de construcción.

ndo sobre el efecto en coste de cualquier cambio en el proyecto sea de diseño, técnico o requerimiento del Cliente.

truye en los parámetros aprobados por el Cliente.

, en el cual éste podrá extrapolar esta información a sus otros proyectos de inversión.
transmitiéndola al Director del Proyecto en todos los aspectos, especialmente en cuanto a:
• calidad • métodos de ejecución

amental de:

or del Proyecto para su solicitud a los Redactores.

evia en Dirección de Proyecto o en empresas constructoras.

 • Capítulo 1 (público) – Identificación general (de interés general para el cliente).
• Capítulo 2 y 3 (privado) – Conceptual y operativo (equipo del proyecto).
Manual de Dirección de Proyecto
Contenido

CAPÍTULO 1. Objetivos del Proyecto y del Cliente

1. Identificación del Cliente
2. Descripción general del proyecto.
3. Alcance/configuración del Proyecto.
4. Calidad del Proyecto.
5. Plazo de Ejecución del Proyecto.
6. Coste del Proyecto.
7. Identificación de los Riesgos del Proyecto.
8. Marco de seguros requeridos por el Cliente.
9. Objetivos de las partes interesadas en el Proyecto.

CAPÍTULO 2. Coordinación General del Proyecto

1. Objeto.
2. Identificación de Personas y/o Entidades que intervienen en
el Proyecto.
3. Estructura de Desagregación del Proyecto (EDP).
4. Programa Director.
5. Organigrama del Proyecto.
6. Autoridad en la toma de decisiones.
7. Responsabilidades hacia el proyecto.
8. Gerencia de los riesgos del Proy. y seguimiento de factores críticos.
9. Sistema de control y dirección provisional de los objetivos del Proyecto.
10. Desviación en Coste/Plazo.
11. Ordenes de Cambio.
12. Licencias.
13. Garantía de Calidad y Plan de Control de Calidad
14. Seguridad y Salud.

CAPÍTULO 3. Procesos y Herramientas de Dirección Integrada del Proyecto.

1. Título y Número de Identificación del Proyecto.
2. Documentos de aplicación en el Proyecto y formato.
3. Sistema de información del Proyecto.

Actividades generales

• Estudios de viabilidad y rentabilidad.

• Elaboración de la Estimación y del Estudio de Coste.
• Maximizar el rendimiento de la inversión.
• Previsión costes adicionales (Gestión de Costes).
• Reportar sobre el efecto en coste de cualquier cambio en el proyecto sea de diseño, técnico o requerimiento del Cliente (C
• Comprobar que el equipo de diseño está comprometido con este presupuesto (Ingeniería de valor).
• Preparar un estudio estadístico del proyecto, en el cual se podrá extrapolar esta información a otros proyectos.

Estructura de Estudio de Coste Herramientas de estimación de coste

• Coste compra suelo. • Estudio estadístico de otros proyecto, del cual se podrá e
• Informes previos/viabilidad. • Estudios del mercado con repercusión sobre m2, m3, etc
• Construcción. • Rendimientos combinados con precio materiales.
• Control de Calidad. • Variación y evolución del mercado (IPC, media de los últi
• Seguros (p.e. Seguro Decenal, TRC, etc). • Publicaciones de bases de datos (Guadalajara - utilizar fu
• Proyectos. • Ofertas reales y actuales.
• Licencias. • Contactos con proveedores.
• Acometidas/Compañías.
• Comercialización.
• Gestión de proyecto (DIP, Project Management, consultoría etc.)
• Gastos formales, legales y fiscales.
• Gastos financieros.
• Gastos generales.
• Contingencias.

¿Para que sirve la Estimación de Coste?

• Para que el Cliente sepa de antemano cuanto dinero le va a hacer falta para el desarrollo.
• Para que el Cliente sepa si se puede permitir realizar el desarrollo o no
• Con Proyectos en los que se pretende vender el producto, el Cliente sepa si habrá un beneficio al final y de cuanto.
• Permite al Cliente preparar sus cuentas anuales

¿Para que sirve la Gestión de Costes?

El término “Gestión de Costes”, cuando se aplica a un Proyecto, describe las actividades necesarias
para la supervisión, el control y la información sobre los costes de un proyecto, así como para la
valoración y la solicitud de pago de la obra hasta su finalización.

Planificación

• Asegurar que el proyecto empiece y termine en un plazo establecido.

• En cada fase del proyecto existe una planificación con un nivel de detalle adecuado.
• Niveles de planificaciones:
• Programa Maestro
• Programa de desarrollo y entrega de los proyectos técnicos
• Programa detallado de obra
• Programa de entrega
• La Gestión de Plazos en las distintas fases del proyecto
• Proceso de la gestión de plazos:
• Definición de las actividades.
• Ordenación de las actividades; criterios:
• Cronología
• Importancia/prioridades/Incompatibilidades
• Estimación de la duración; criterios:
• Analogía a otros proyectos
• Rendimientos
• Experiencia
• Definición del programa.
• Gestión y control de los plazos.
• Actualizaciones del programa
• Tipos de programas:
• Diagrama Gantt.
• Diagrama de red.
• Diagrama camino/tiempo (aptos para obras lineales).
• Planificación por capacidad.
• Planificación gráfica por fases.

• Manual de Dirección de Proyecto.

• Sistema de Información.
• Estructura de desagregación del proyecto – EDP.
• Estimación del coste.
• Planificación.
• Ordenes de Cambio.
• Archivo y control documental.
• Sistema de Calidad.

SISTEMA DE INFORMACION
Información: Todos los documentos que facilitan las relaciones con Propiedad y otras Personas y/o Entidades, contratistas, c
– Correspondencia.
– Proyecto Técnico.
– Especificaciones.
– Planos.
– Informes (periódicos, aperiódicos).
– Órdenes de Cambio.
– Certificaciones.
– Actas/Notas de Reuniones (incluso a mano).
– Programas de Obra.
– Etc.

• Identificación de los documentos: En todos los documentos, salvo los Planos, Libro de Obra, Libro de Órdenes, Libro de Inc
– Título del Proyecto.
– Título del Documento.
– Referencia del Documento.
• La referencia estará formada por los dígitos siguientes:
– Código del Proyecto.
– Código del Responsable
– Número de Orden.
– Tipo de Documento.

• Identificación de los documentos: Ejemplo

• Identificación de los ficheros: Ejemplo
 o requerimiento del Cliente (Control de Coste).

n a otros proyectos.

mación de coste

os proyecto, del cual se podrá extrapolar información, p.e. repercusión de €/m2, €/m3 o % sobre total (base de datos).
repercusión sobre m2, m3, etc.
s con precio materiales.
mercado (IPC, media de los últimos años, etc.)
datos (Guadalajara - utilizar fuentes fiables).

cio al final y de cuanto.

s y/o Entidades, contratistas, compañías suministradoras, de servicios, etc… así como otros documentos de DIP
Libro de Órdenes, Libro de Incidencias en Seguridad y Salud y el Proyecto Técnico deberá figurar la información de identificación siguiente
se de datos).
mación de identificación siguiente:
TIPO DE DOCUMENTO CODIGO
Acta Acta
Acta Replanteo Acta Replanteo
Acuerdo Acuerdo
Anexo Anx
Anteproyecto AP
Aprobacion Aprob
Autorizacion Autor
Aval Aval
Borrador Borr
Carta Carta
Carta de Pago Carta de Pago
Certificacion Certif
Comunicación Comu
Contrato Cto
Control de Coste Ctrl Coste
Control Economico Contratos Ctrl Eco Ctos
Convenio Conv
Croquis Croquis
Direccion Facultativa DF
Especificacion Tecnicas Especif Tecnicas
Estudio Estudio
Estudio de costes Est Costes
Estudio Seguridad y Salud Est S&S
FAX FAX

Ej 01
Ej 02
Ej 03

Cada uno de los tipos de documentos que se generan tiene su código específico; se pueden consultar en esta

AUTOR CODIGO
ARPV 6APRV
Ayuntamiento 7Ayto
Assetalia 0Ass
Arquitécnica 6Arq
CPV CEP 4CEP Este campo debe añadirse en:
Cubillo 6Cubillo
Deloitte 6Deloitte
Einveg 3Einveg
Eca Oct 4ECA
Gastelut & Pau 6G&P
 Campo 1 Campo 2 Campo 3
Codigo Obra Tipo de Documento Partes Interesadas Descripcion Numeración
014CUA Acta 3 Saglas Num 01
014CUA Inf. Semanal Control Progreso Num 01
014CUA P Urb Memoria Calculo

o; se pueden consultar en esta

Autor/Coautor del documento

Descripcion breve, clara y concisa del contenido del documento

ste campo debe añadirse en:

documentos que se repitan periodicamente (actas, certificaciones)
documentos que sigan una codificación numérica (por ejemplo facturas)
Campo 4
Fecha
4/7/2012