Direito Reais

Subdivide-se em dois sentidos, nomeadamente:

a) Sentido Subjectivo: os Direitos Reais como direitos de uma pessoa, portanto,
situaçoes juridicas activas inerentes a uma pessoa ou pelos quais é feita a
afectaçao de coisas em termos reais.
b) Sentido Objectivo: são um ramo de Direitos Civil que regula a atribuição das
coisas aos sujeitos, em termos reais.
Os Direitos Reais disciplinam a atribuição das coisas em termos reais ou obrigações aos
sujeitos.
Se a afectação da coisa é feita de forma mediata ou imediata como é o caso da locação de
arrendamento. Há quem considera que há uma intermediação do locador. Os Direitos
Reais tem a vantagem de proporcionar ao sujeito.
Nos Direitos reais há uma aproveitação directa da coisa enquanto em termos
obrigacionais não há um aproveitamento da coisa mas uma intermediação como se referiu
na locação e no arrendamento.

Os Direitos Reais distingue-se em:

a) Direitos Reais de Gozo
b) Direitos Reais de Garantia
c) Direitos Reais de Aquisição

Os de Gozo, permitem ao seu titular o gozo da coisa, nomeadamente o direito de

propriedade, o usufruto.
Os de Garantia, permitem ao seu titular o penhor, da hipoteca, consignação de
rendimentos.
Os de Aquisição, são aqueles que afectam uma coisa dentro do domínio jurídico, por
exemplo a aquisição de um direito real, a promessa real.

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Sistematização dos Direitos Reais no Código Civil

1. Direitos das Obrigações em contraposição dos Direitos Reais:

Nas Obrigações temos a parte geral que nos fixa a noção diferentemente dos Direitos
Reais que não nos dão a sua noção.

2. Noção de posse, de propriedade:

Os Reais não são um ramo cientificamente avançado como acontece com os Direitos
das Obrigações.

Do regime do Direito de Propriedade podemos retirar muitos aspectos que são

aplicados a outros direitos menores.

Manifestação dos Direitos Reais em sentido amplo

Estabelece-se aqui um tronco para o estudo dos direitos reais no seu todo e não de modo
particularizado.
A posse está associada ao gozo das coisas. Fala-se da posse como um contacto directo do
titular do direito com a coisa. Discute-se porém, se a posse é ou não um direito real.

No Código Civil há uma manifestação que nos permite afirmar se estamos perante os
direitos reais como é o caso do art. 408 CC- Contratos com eficácia real, o art. 574 CC
permite-nos em contraposição uma abordagem genérica.

O art. 1306 CC, Princípios da Tipicidade dos Direitos Reais, que estabelece que não
podem ser consideradas restrições ao direito de propriedade fora dos casos estabelecidos
no Código Civil.
Os Direitos de garantia e os direitos reais de aquisição estão isentos no Livro das
Obrigações porque visam garantir o direito do credor independentemente de serem reais,
ou seja, a sua funcionalidade encontramo-la no Direito das Obrigações.

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A usucapião tem a ver com os direitos reais de gozo, entretanto, é uma figura ligada a
posse.

Direitos das Coisas ou Direitos Reais?

É uma questão terminológica e a designação de Direito das Coisas tem a sua origem na
doutrina alemã. Direito das Coisas não é tao feliz, porque sugere que vamos tratar sobre
as coisas quando isso já foi estudado em capítulo próprio ligado as coisas, por isso, a
expressão ou designação tanto uma como a outra não é satisfatória nem relevante em
termos jurídicos.

Direitos Reais, estamos num ramo de direito patrimonial privado. Os direitos reais não
estão imunes ao Direito Público, porque em omissões podemos recorrer ao Direito
Público. Neste direito, temos matérias pelo seu teor do Direito Público mas podemos
recorrer ao Direito Privado em determinadas circunstâncias.

Há casos que são estudados no Direito Público pelo seu jus imperi mas em contrapartida
da expropriação é estudada no regime do Direito Privado – vide artigos 1308 a 1310 CC.

Natureza e Conceitos dos Direitos Reais

A figura dos Direitos Reais tem sido bastante polémica.

Direitos subjectivos - esta figura ganhou relevância nos direitos reais através da figura do
Direito de Propriedade.

Conceito

Teorias de Concepção de Savigny como o direito de vontade. Gomes da Silva – o direito

subjectivo consiste na afectação de um bem a um titular.
O Prof. O. Ascensão – o direito subjectivo é a posição de vantagem resultante de
afectação.

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Dr. Vasco Gomes – o direito subjectivo é a posição de vantagem resultante da afectação
de bens aos interesses de uma pessoa.

Caracterização genérica

O Prof. O. Ascensão – são direitos absolutos, inerentes a uma coisa e funcionalmente

dirigidos a afectação aos interesses do sujeito.
São absolutos na contraposição aos direitos de crédito que são coactivos, isto é, um
direito absoluto prevalece sobre outro direito em caso de concorrência.
Nos direitos de crédito ou obrigacionais são relativos, portanto não prevalece.
São inerentes porque existe uma relação estrutural entre o direito e a coisa.

O Prof. M. Cordeiro – vinca no direito real a existência íntima de um direito interno entre
o sujeito e a coisa e perfilhe. O Prof. O. Ascensão, nega, ao contrário da doutrina
maioritária, a característica da absolutividade defende que o que releva é a inerência da
coisa para definir o Direito Real.
Portanto, para ele, a absolutividade não é característica definidora dos direitos reais.

A Sequela

É a possibilidade de o titular de direito perseguir a coisa onde quer que ela se encontra. A
sequela é um aspecto dinâmico da inerência em que o titular da coisa pode persegui-la em
qualquer ponto onde se encontre e com quem quer ela se encontre. O direito segue assim,
a coisa.

O Prof. O. Ascensão, a sequela é o poder do titular do direito real de actuar sobre a coisa
que lhe foi afectada, na medida necessária ao exercício dos poderes que sobre ela lhe são
conferidos.
O Menezes Cordeiro, é o facto de o seu titular poder atingira coisa onde quer que ela
esteja.
A sequela manifesta-se de modo pontual, quando e na medida do necessário.

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Teorias dos Direitos Reais

1. Teoria Clássica ou Realista: deu-se no século XVII. A ideia central desta teoria
é, entender que o Direito Real terá como base um direito subjectivo que atribui a
determinada pessoa um direito.
Esse direito é basicamente facultar um gozo ao titular dessa coisa sem necessidade da
colaboração intersubjectiva de outrem.

2. Teoria Personalista ou do Poder Absoluto ou a Tese Moderna: esta teoria

superou a teoria clássica. E uma das críticas que eram avançadas é de que, a
Teoria Personalista parte do conceito da relação jurídica, e nos termos desta teoria
o Direito Real traduzir-se-á numa relação jurídica absoluta entre o seu titular, que
será o sujeito activo, e todos os restantes sujeitos da ordem jurídica que será a
parte passiva.
O Direito Real caracteriza-se pela sua absolutividade ou seja, pelo direito que o
sujeito activo tem de gozar da coisa e os restantes tem um dever genérico de respeitar,
isto, significa uma obrigação passive universal que se manifesta pela abstenção de
actos de turbação ou perturbação desse gozo.

3. Teoria Eclética: as teses ecléticas partem do pressuposto de que o Direito Real

tem uma dupla face. A dupla face manifesta-se na existência de um lado externo
que se traduz na relação passiva universal e num outro lado interno que se traduz
no poder do seu titular sobre a coisa. Esse poder já não é um poder de facto mas
sim um poder jurídico sobre a coisa.

Pressupostos para que se construa o conceito do Direito Real

- A incidência directa ou não sobre a coisa geralmente corpórea;

- A existência de uma posição activa que é posição de um titular do direito real que
não é uma posição autónoma;

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 - A existência de uma posição activa que deve estar ligada jurídica ou
factualmente á coisa. É necessário que exista uma ligação jurídica ou factice
entre o titular de direito e a coisa;
- É necessário que o conceito do Direito Real faça uma especial esforço face a
terceiros dessa posição;
- É necessário a existência de uma posição passiva ou seja, dos não titulares desse
direito que têm a obrigação universal de respeitar a posição.

Concluindo, podemos dizer que o Direito Real é uma situação jurídica active através da
qual se faz a afectação das coisas de modo inerente aos interesses de uma pessoa
individualmente considerado.

Caracteres do Direito Real – normalmente quando pretendemos definir o Direito Real

logo a seguir temos de falar das suas características porque o conceito do Direito Real só
se explica com base nas suas características e, estas características é que nos dão o regime
dos Direitos Reais, ou seja, acabam construindo o conceito do Direito Real. Assim, temos
como características, as seguintes:

a) A existência de coisa actual e determinada: isto significa que o objecto ao

Direito Real – a coisa, deve ter uma existência actual e determinada, ou seja, o
direito real incide sobre coisa actual e determinada. Há uma diferença com os
direitos de créditos onde podemos ter compra e venda de coisa futura (art. 399 e
400 CC). Não pode ser-se dono de uma coisa que não existe, pois no direito real a
pessoa só pode ser titular da coisa a partir do momento que essa coisa passa a
existir.
b) Inerência do direito real: a inerência do direito real significaria uma ligação
entre o direito e a coisa, ou seja, onde quer que esta coisa esteja o direito
persegue. O titular do direito real pode atingir a coisa logicamente enquanto a
coisa existir e o direito se mantiver independentemente das vicissitudes que a
coisa sofrer. A inerência tem sido ligada a inseparabilidade do direito da coisa
mas também da absolutividade do direito real. O carácter absoluto significa que é

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 um direito que não depende a existência de um terceiro, não depende a
colaboração. A inerência tem também como consequência a oponibilidade erga
omnes, ou seja, o direito real é oponível a várias pessoas.
c) A sequela: é o poder do titular do direito real de actuar sobre a coisa que lhe foi
afectada na medida necessária ao exercício dos poderes que sobre ela lhe são
conferidos. A sequela é a parte dinâmica da inerência. Implica usar os meios
judiciais e extrajudiciais para perseguir a coisa onde quer que e com quem esteja.
É por isso, que o legislador estabelece algumas medidas dedicadas a fazer
entender, digo, intervir o titular quando veja que o seu direito esteja a ser
perturbado ou violado, e esses meios são as chamadas acções reais.

Mecanismos ou meios podem ser:

a) Judiciais – são acções reais (art. 1276 CC)

b) Extrajudiciais – um dos meios é a acção directa (art. 336 CC) e a legítima defesa (art.
337 CC).

Acções possessórias

Se estivermos na fase da ameaça ou de perturbação da posse vai se requerer a acção de

manutenção da posse e que o requerido seja intimado a abster-se de perturbar a posse.
Também pode se requerer a restituição da posse quando o requerente já não tenha o
domínio da posse, o domínio material da posse da coisa. Temos ainda acções de
reivindicação (art. 1311 CC) e defesa de outros (art. 1315 CC).

O regime de direito de propriedade é supletivo a todos os direitos reais menores. Se a

manutenção e a prevenção estão para a posse, a acção de reivindicação está para a
propriedade. O proprietário que lhe tenha sido retirada a afectação de facto, isto é, a
posse de uma coisa pode e bem recorrer as acções possessórias, salvo naqueles casos que
se atinge o direito de propriedade porque a acção adequada, neste caso, é a reivindicação.

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Estas acções possessórias existem para todos os tipos ou categorias dos direitos reais,
tanto para os direitos reais de gozo, como para os direitos reais de garantia, bem como
para os direitos reais de aquisição.

Direitos Reais de Aquisição

Direito real de preferência – imagine que um casal A e B que viveu em união de facto
antes da aprovação da actual Lei de Família e pretende proceder a divisão dos bens ou da
coisa comum.
Estamos perante o regime da compropriedade (art. 1410 CC). B pode ter aqui o direito
de sequela, perseguindo a quota-parte que lhe diz respeito. Um dos mais clássicos
direitos reais de aquisição é o direito real de preferência.

A sequela é uma característica intrínseca dos direitos reais de tal modo que não há
direitos reais sem sequela. E também pode se manifestar sob a forma da inerência.

Prevalência – diz-se prevalência mas há quem diga preferência- a ideia principal de

prevalência é que do direito que primeiro incide sobre a coisa leva a melhor.

A prevalência significa que o titular de um direito real sobre a coisa a qual incide um
outro direito prevalece, o direito real, ou seja, um direito de crédito é hierarquicamente
inferior ao do direito real.
Significa também, que o titular do direito real pode excluir todos os que tiverem direito
real de gozo (art. 822; 686 CC).

Há quem entende que só haverá prevalência em casos de incompatibilidade ou colisão de

direitos válidos sobre a mesma coisa, e esta incompatibilidade consistirá em não ser
possível em simultâneo o pleno exercício ou a plena afectação de exercício daqueles
direitos.

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Tipicidade – regra geral, significa que o regime dos direitos reais encontra-se fixado de
forma taxativa na lei conforme o art. 1306 CC.
Significa que na nossa lei o princípio é de numerus clausus e não numerus apertus, ou
seja, a autonomia de vontade é limitada.

Será que na sua plenitude todos os direitos reais é típico? Parece que não.
Uma vez que o que é típico são apenas os direitos reais em si e o seu conteúdo e não as
suas vicissitudes, ou seja, o seu regime que inclui as suas vicissitudes, constituição,
modificação, transmissão e extinção.

Por isso, logo, as partes podem fazer surgir direitos reais típicos de modo que bem
entender, ou seja, com base em vários negócios jurídicos podem fazer surgir direitos
reais.

Consequências da Conversão

- Valerá apenas sobre as partes e perde o direito da absolutividade ou erga omnes

porque deixa de ter natureza real e passa a ter natureza obrigacional e não
poderá ser tutelado pelas acções reais mas apenas pela acção de indemnização,
da responsabilidade civil;
- E, por fim, diz-se que esta conversão é forçada porque ignora a vontade das
partes, ou seja, não se dá as partes a possibilidade de demonstrar que não teriam
celebrado o negócio se elas soubessem ou tivessem previsto a possibilidade de
mudança do conteúdo do negócio, contrariando o disposto no art. 293 CC.

Publicidade

Consiste no facto de se dar a conhecer a outras pessoas a existência de um determinado

direito sobre a coisa.
Ao nível dos direitos reais existe vantagem em dar a conhecer essa existência na medida
em que essas pessoas passam a saber do exercício do direito sobre a coisa pelo seu titular.

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 a) Publicidade espontânea- verifica-se que certos comportamentos humanos pelo
seu carácter repetitivo, pela forma como a pessoa age sobre determinada coisa,
seja relevante para o direito.
Ex: A faz-se transportar sempre com um telemóvel e cria a sensação as pessoas de
que o portador seja o seu proprietário, ou seja, cria a convicção as pessoas do direito
de propriedade sobre a coisa.

O carácter repetitivo sobre o bem ou coisa faz apreender a terceiros como sendo
aquele o seu titular, já que é sempre visto na sua posse. É a publicidade do
comportamento material sobre a coisa.

b) Publicidade provocada ou racionalizada- recorre de uma actuação intencional

deliberada, dirigida a dar a conhecer a terceiros de uma certa situação jurídica que
o aquele se faz mediante inscrição de certos factos em registos próprios e que são
guardados ou conservados por um serviço público.

A Publicidade espontânea é fundada na posse porque esta é desde logo o poder que se
manifesta quando alguém actua por forma correspondente ao exercício do direito de
propriedade ou de outro direito real (art. 1251 CC).
A Publicidade espontânea pode recorrer tanto nos bens móveis ou imóveis mas é um
meio exclusivo de publicidade dos direitos mas que tem por objecto coisas móveis.
A Publicidade organizada assenta no regime do registo é privative dos imóveis e de certos
tipos de móveis que permite uma fácil identificaçao. Aqui quando se fala de móveis se
refere aos registáveis.

A Posse ( noçao )

A Posse é o poder que se manifesta quando alguém actua por forma correspondente ao
exercício do direito de propriedade ou de outro direito real.
Desta noçao de posse ocorre que:

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 - A posse liga-se aos direitos reais de gozo;
- A posse envolve uma actividade material genericamente de uso e fruiçao de uma
coisa correspondente ao conteúdo do direito real, por isso, a sua materialidade é
perceptivel por terceiros.

Presunçao da titularidade do direito ( art, 1268 CC ), isto significa que a partida o

possuidor da coisa goza da presunçao da titularidade do direito, salvo se, a favor de
outrém existir presunçao fundada e registo anterior ao inicio da posse. É uma presunçao
ilidível.

Posse vale titulo- é um principio que constitui a expressao maxima da publicidade

espontânea em que o possuidor de boa-fé de um determinado bem móvel pode em
determinada situaçao e observados certos requisitos invocar e fazer prevalecer a sua
posse mesmo contra o verdadeiro proprietário da coisa.

Publicidade organizada dos Direiros reais ( registo )

Resulta da intençao de dar publicidade da existência de um direito real. A publicidade

espontânea e provocada podem coexistir num mesmo bem. Podem também colidir
naqueles casos em que sobre o mesmo bem pode existir um registo a favor de outrém.
Presunçao da titularidade ilidível ( art. 1268 CC ).

A forma da publicidade provocada, o legislador considera que certos bens de valor

económico elevado sujeitos a registo, fossem publicitados através de um registo official.

Registo Predial ( Dec. Lei n° 47611, de 28 de Dezembro de 1967 ), Cadastro Nacional

de Terras, Lei n° 6/79 alterada pela Lei n° 19/97, de 01 de Outubro.

Para além, do registo que é uma instituiçao criada para facilitar a troca, existe o Cadastro
que publicita as terras, a organizaçao da propriedade estadual de terras.

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O Cadastro partilha com o registo uma funçao publicitária dos direitos reais. Daí que, o
Cadastro e o registo nao se possa dizer que entrem em conflito dado que a sua funçao é a
publicitaçao.

Decorre do art. 14 da Lei de Terras que a aquisiçao é sujeita a registo. O art. 20 trata de
registo, dai que nao haja vária conflitualidade como mecanismos de publicidade.

O registo organizado faz perceber a existência de direitos sobre um determinado bem ou

mesmo no exercício de actividade commercial, por isso, nao há necessidade no Cadastro
haver também registo. O Direito real implica ser conhecido pelos sujeitos ou interessados
razao pela qual o Estado tem de ter o registo organizado.

Entrentanto, encontramos certos direitos reais que nao visam dar a conhecer aos certos.

Estudo do Registo Predial

O registo predial tem por funçao dar publicidade aos direitos inerentes a bens imóveis. O
art. 1 Código de Registo Predial ( CRP ), o registo predial tem essencialmente por fim dar
publicidade aos direitos inerentes as coisas imóveis.

O objecto

Tem por objecto a funçao registal, dando a conhecer aos interessados os direitos reais que
incidem sobre determinado bem imóvel.

Quanto ao objecto do registo, reconduz nos factos que sao sujeitos a registo, e através dos
quais se verificam as vicissitudes respeitantes aos direitos reais realtivos aos imóveis. É o
facto em concreto que deu origem ao direito de propriedade.

Os factos sujeitos a registo estao no art. 2, n 1 do CRP e ainda o art. 14 da Lei de Terras.

Modalidades de actos de registo

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Sao actos de registo- a descriçao de prédio, a inscriçao dos direitos ou encargos que
recaem sobre esse prédio e ainda os averbamentos respectivos da descriçao e a inscriçao (
art. 72 do CRP ). Descriçao do Prédio, Segundo o art. 147 do CRP, as descriçoes têm
exclusivamente por fim a identificaçao fisica, económica e fiscal do prédio a que
respeitam os factos inscritos.

A inscriçao é a fixaçao escrita da situaçao juridical do prédio descrito, através de extracto

dos factos juridicos sujeitos a registo referents ao prédio- art. 174, n 1 do CRP.

Enquanto, a descriçao visa definer a situaçao fisica de um determinado prédio, com a

inscriçao visa definer a situaçao juridical dum prédio, ou seja, os direitos que vendo
constituidos de um determinado prédio. Estas inscriçoes soa feitas em livros próprios
conforme o art. 38 do CRP, o mesmo sucendendo em relaçao as descriçoes. Estas
inscriçoes também poder computadas, restringidas ou actualizadas por averbamentos (
que consistem nas alteraçoes feitas nas descriçoes ).

Principios Fundamentais do Registo

a) Principio da Instância- consagrado no art. 4 do CRP, nao há uma

obrigatoriedade dos services dos registos por iniciativa própria proceder o
registo mas o registo deve ser feito a pedido do interessado, ou seja, o
registo nao é oficioso mas a requerimento do interessado. Em relaçao ao
DUAT também se prevê que o seu registo depende dos interessados – art.
20 da Lei de Terras ( LT ).

Temos os casos excepcionais, previstos nos artigos 225 CRP.

b) Principio da Legalidade- decorre do art. 5 do CRP, e traduz-se na

imposiçao ao conservador de verificaçao da legalidade dos actos juridicos,
nomeadamente se a inscriçao esta conforme com a legalidade. O
Conservador vai verificar a validade, a legalidade devendo recusar o

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 registo nos termos do art. 243 do CRP. Poderá, em caso de dúvida efectuar
o registo provisório nos termos do art. 178, n 2 do CRP.

O Conservador deve verificar os pressupostos do registo predial ou a lei

especial que estabelece o acto requerido, como, por exemplo, deve ser
recusado um pedido de inscriçao da concessao de um talhao a alguém caso o
prédio nao esteja ainda descrito. Portanto, o conservador, além de verificar a
regularidade formal dos actos requeridos e da legitimidade dos requerentes, a
legalidade dos titulos apresentados.

Deve ser recusado o pedido de inscriçao de aquisiçao por morte do DUAT de

um talhao se os herdeiros do titular nao apresentarem a habilitaçao no notarial
ou judicial comprovativa da sua qualidade- art. 20 da LT e art. 4 do
Regulamento da LT.

O conservador deve também verificar a legitimidade dos requerentes, isto é,

apurar se os requerentes em face do art. 87 a 89 do CRP e 14 da Lei n° 19/97 e
art. 20 do Regulamento da LT, saber se o requerente pode pedir aquele registo.

O conservador nao vai recusar o registo de um facto susceptível de

anulabilidade, já que este nao é de conhecimento oficioso, diferentemente de e
facto nulo que efectivamente deve recusar.

c) Principio da Tipicidade do Registo- com este, visa-se saber se o objecto

do registo, isto é, os factos enunciados nos arts 2 e 3 do CRP têm o character
taxativo. Todos os factos que impliquem constituiçao, modificaçao,
transmissao e extinçao de direitos sobre bens imóveis estao sujeitos a registo,
nao há uma taxatividade dos factos sujeitos a registo.

d) Principio da Prioridade do Registo- diz respeito ao modo como os vários

registos relativos ao mesmo bem se relacionam ou se ordenam entre si.
Pressupoe que se trate de registos conflituantes. Está consagrado no art. 9 do
CRP onde se consagra o critério de prevalência tempral quanto ao acto do
registo. Isto quer dizer, o direito em primeiro lugar inscrito prevalence sobre

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 os direitos que por ordem de data de registo se lhe seguirem relativamente ao
mesmo bem.

e) Principio do Trato Sucessivo ou da Continuidade do Registo- o registo

deve consistir num nexo ininterrupto de inscriçoes de transmissao e aquisiçao
de direitos ou de contracçao de encargos de forma a que haja uma
concordância entre o registo e a realidade. Está plasmado no art. 13 do CRP
que exige na transmissao ou oneraçao que o disponente que tenha feito
inscriçao prévia do seu direito, caso contrário, o negócio nao pode ser
admitido a registo definitivo.

O Principio do Trato Sucessivo exige que haja sempre uma prévia inscriçao do bem, nos
termos do art. 13 do CRP.

Concretizaçao do Principio do Trato Sucessivo

- Inscriçao

- Fixa-se o estabelecimento do trato sucessivo

- O reatamento do trato sucessivo

- A expurgaçao de onus ou encargos extintos e nao cancelados.

Sao quarto aspectos de concretizaçao do principio do trato sucessivo ou da continuidade

do registo que visam garantir a realidade e o que está previsto o CRP.

A Inscriçao é uma condiçao essencial para o trato sucessivo e inerente a concordância

entre o registo e a realidade. Esta primeira inscriçao sera feita pelo adquirente com base
em documento bastante para a prova do direito. Ex: num contrato de compra e venda faz-
se o registo do novo proprietário que adquiriu a casa. Na falta deste documento, a lei
prevê que a prova seja feita através de justificaçao notarial de direito ou da justificaçao
judicial do direito.

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Mecanismo da justificaçao judicial do direito

Consagrado no art. 205 do CRP, consiste numa acçao declarativa de simples apreciaçao
positiva onde o requerente pede ao tribunal, que reconheça a existência do direito com
base num dado fundamento de aquisiçao do direito.

Basea-se numa mera posse. Dispoe o art. 205, n 1 do CRP que: ″ aquele que…″, ter em
conta ainda o art. 213, n 1 do CRP- se a acçao for procedente. Se a acçao for julgada
inprocedente, aquele requerente pode deduzir uma nova justificaçao nos termos do art.
212 do CRP.

Mecanismo da justificaçao notarial do direito

É o acto notarial cujo conteéudo é o reconhecimento da existência de um direito sobre um

determinado bem imóvel a favor do requerente com a particularidade de que só é
admitida para direitos que nos termos da Lei Fiscal devem constar da matriz e nesta
estejam efectivamete inscritos.

É no fundo fazer prova dum determinado bem imóvel através da matriz fiscal- art. 215 e
ss do CRP. Com esta matriz predial vai se permitir lavrar a justificaçao notarial.

Estabelecimento do Trato Sucessivo

Decorre do art. 203 do CRP, e consiste no nascimento e manutençao do nexo ininterrupto

de inscriçoes de transmissao e aquisiçao de direitos ou de contracçao de encargos.
Chama-se estabelecimento do trato sucessivo as inscriçoes subsequentes do registo do
mesmo imóvel. Aquele que adquiriu fez uma primeira inscriçao com base no négocio
juridico, e apartir dai o registo de transmissao ou oneraçao seguite sera feito tendo aquele
outro registo como requisito. Todos os factos estao sujeitos a registo.

Reatamento do Trato Sucessivo

Verifica-se quando haja vicissitudes no comércio juridico de imóveis sem uma

correspondente inscriçao registal. No fundo sao casos em que há uma transmissao sem
registo.

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Ex: A tem um registo a seu favor do seu imóvel, vende a B e, este nao regista e more. C
sucede a B e vende o imóvel a D e, este pretende fazer o registo a seu favor. Mas dizem-
lhe que nao pode registar o imóvel porque B nao efectuou o registo, e de acordo com o
registo A ainda é titular do direito de propriedade sobre o imóvel. Nesta situaçao estamos
perante ou em presença de um reatamento do trato sucessivo.

Nestas situaçoes de reatamento do trato sucessivo, o recurso é a prova do direito de

propriedade, através da justificaçao judicial ou notarial, os termos do art. 218 do CRP.
Nestes casos de reatamento, exige-se no fundo para a demonstraçao da existência de
direito, uma demonstraçao de todas as transmissoes que ocorreram depois da última
transmissao registada especificaemnte as causas e identificando os respectivos sujeitos.
Tal decorre do art. 219 do CRP.

Expurgaçao dos onus ou encargos extintos e nao cancelados

Previsto no art. 223 do CRP, e consiste no facto de haver uma desconformidade entre o
registo e a realidade que resulta do facto de existirem no registo ónus e encargos que a
fim já nao existem. Imagine que tinha sido constituido uma hipoteca sobre a casa de A,
nao houve cancelamento, o CRP assegura mecanismos para a expurgaçao destes
encargos. Fala-se aqui no recurso a acçao de justificaçao judicial para expurgar esses
onus ou encargos.

Efeitos do Registo

Tradicionalmente existe uma ideia de que sendo o registo o sistema de publicitaçao de

direitos, o registo nao dá nem tira direitos.

O que significa que, por regra, o direito nao carece de registo para existir e para produzir
efeitos que derivam do respective título.

Todavia, ao registo decorrem alguns efeitos que podem influenciar o conteúdo do direito
substantive. Assim, vamos distinguir vários efeitos do direito substantive que podem ter
um character adjective ou substantive, consoante nao toquem na existência o conteúdo do

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direito publicitado ou, pelo contrário, impliquem a constituiçao, modificaçao ou extinçao
desse direito.

Efeito Presuntivo

Decorre do art. 8 do CRP, onde se dispoe que o registo quando definitivo constitui
presunçao de que o direito registado existe, e também que o direito pretence a pessoa em
cujo nome está inscrito nos precisos termos em que o registo o define.

O registo visa assegurar e relaçao a outras pessoas que efectivamente esse direito existe e
pretence a uma determinada pessoa. Este registo te uma natureza adjectiva porque nao
incide sobre o conteúdo do direito em si mesmo, mas diz respeito a demonstraçao e prova
do direito, isto é, se há uma presunçao a favor de quem está inscrito como tendo registado
o direito a seu favor, essa pessoa está dispensada de provar a existência desse mesmo
direito.

Ex: A para provar a titularidade do direito de uso e aproveitamento da terra- DUAT, basta
a apresentaçao de uma certidao sem necessidade de apresentar o próprio título.

Esta presunçao é ilidível nos termos do art. 350, n 2 do CC.

Efeitos Substantivos

Sao aqueles que implicam uma modificaçao, extinçao sobre o direito real publicitado.

Temos quarto modalidades de registo, nomeadamente:

a) Registo com efeito Constitutivo: verifica-se quando o registo integra a previsao

normativa cuja verificaçao leva a constituiçao de um direito. O art. 6, n 2 do CRP,
decorre desta disposiçao que certos factos constitutivos de alguns direitos reais
nao produzem sequer efeitos entre as próprias partes se o registo nao for
realizado. Isto significa que a realizaçao de um registo é uma condiçao

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 constitutive de um direito, logo, o registo de uma hipoteca, a promessa real, etc,
porque tal como decorre do art. 687 do CC em relaçao hipoteca para que esta
produza efeitos carece de registo. O mesmo sucede em relaçao a promessa com
eficácia real- art. 413 do CC, assim como a prevista no art. 421 do CC.

Quanto a hipoteca- natureza quanto a hipoteca:

- Entende-se que o registo é uma mera condiçaode eficácia do registo de hipoteca,

isto é, a hipoteca nao registada existe validamente mas nao produzefeitos;

- Para outros o registo é um elemento de formaçao do negócio constitutivo da

hipoteca. Isto significa que o negócio só fica perfeito com o registo. Para estes
autores- O. Ascençao e outros, se nao há registo nao há hipoteca ou nao existem
direitos.

b) O Registo com efeito Enunciativo: verifica-se nos casos em que o registo nao dá
nem tira direitos, ou seja, quando as situaçoes reais, mesmo que nao registados,
produzem todos os efeitos que o direito substantives lhes concede, razao para
qual, a falta de registo, no fundo, nao afecta a produçao de efeitos tanto em
relaçao as partes, como a terceiros. E este registo tem portanto o character de
afirmaçao de enunciaçao para o direito. Enquanto, o efeito constitutivo tem por
funçao a existência do registo, o enunciativo nao interfere na constituiçao de
direitos e na produçao de efeitos nas partes.

O art. 7, n 1 e n 2 a), em primeiro lugar, fala-se na aquisiçao de direitos reais dada

na usucapiao nos casos em que há uma decisao com base nestes factos, nao
interfere na constituiçao, isto é, o registo da usucapiao tem efeitos de enunciaçao
nao constitutivos de direitos. Aqui nao importa se efectuou o registo ou nao da
usucapiao. Art. 12 da LT, a aquisiçao do DUAT por usucapiao. A desnecessidade
de registo está prevista no art. 14 da LT.

c) O Registo com efeito Consolidativo: verifica-se quando o registo embora nao

seja necessário para invocaçao de direitos entre as partes, configure-se, todavia,

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 como requisito de oponibilidade a terceiros dos factos sujeitos a registo- art. 9 do
CRP. A omissao de registo entre as partes nao impede a constituiçao de direitos.

Ex: A vende uma casa a B e este nao regista. O facto de B nao registar A nao
pode exigir a restituiçao da casa com base na falta de registo. Com efeitos de
negócio segue o direito substantive que regula a compra e venda.

O que é efeito consolidativo do registo?

Com o efeito consolidativo de registo ou confirmativo de registo o direito

registado está protegido de pretenses contrárias de terceiros. A isto se chama
efeito consolidativo de registo.

Nesta situaçao há um efeito para além da publicitaçao ou de proteger de situaçoes

de terceiros.

Porque o registo tem efeito contra terceiros?

Em primeiro lugar, leva as pessoas a efectuar o registo por forma a que o Estado
possa ter o controlo da propriedade de bens imóveis, bem registado tem uma
posiçao protegida.

Em segundo lugar, por razoes de segurança juridica porque salvaguarda a posiçao

de quem regista tutelando a confiança de terceiros.

c) O Registo com efeito Atributivo: resulta a contrário do art. 7, n 1 do CRP, donde

decorre que o direito nao registado nao está protegido das pretenses contrárias de
terceiros. Assim, o registo de terceiros poderá server de fonte de aquisiçao de
direitos reais a favor de terceiro, e em resultado da omissao de registo.

Ex: A vende uma casa a B que nao regista, e A vende novamente a casa a C que
regista.

Nesta situaçao, nao temos efeitos constitutivos para B, mas em contrapartida, resulta
para C efeitos constitutivos.

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No fundo há uma posiçao uma posiçao materialmente válida ( art. 408 CC ) porque
simplesmente se registou, uma posiçao.

Melhor dizendo: há aqui uma colisao em que uma posiçao é aparentemente válida, A
vende a B, o contrato de compra e venda nao carece de registo.

Entretanto, C vai registar em primeiro lugar, conjugam-se os arts 7, n 1 e art. 85 do

CRP e art. 298 do CC.

Conceito de Terceiro do artigo 7 do CRP

Segundo o Prof. Manuel de Andrade, terceiros para efeitos de registo sao pessoas que
do mesmo autor ou transmitente adquiriu direitos incompatíveis sobre o mesmo
prédio.

Desta definiçao há que destacar dois elementos:

a) Incompatibilidade entre o direito nao registado e o pseudo direito do terceiro;

b) Identidade do transmitente dos actos de alienaçao.

A incompatibilidade entre o direito nao registado e o suposto direito de terceiro,

desde logo, nao é terceiro aquele cujo direito.

Exemplificando: Ao senhorio que nao registou a sua propriedade da flat nao lhe
pode ser oposta essa falta de registo por parte do arrendatário, ou seja, o direito de
propriedade coexiste com o direito de arrendamento.

Diversamente, é o caso de haver dois titulares sobre o mesmo direito.

Terceiro, no fundo é aquele que apresenta uma pretensao que exclui a posiçao juridica
do adquirente omisso, ou seja, do adquirente que nao registou o bem.

Ora vejamos: A vende a B que nao registou, o mesmo vendedor procede a venda do
mesmo bem a C que ao comprar registou.

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Portanto, temos aqui para o B uma legitimidade material e para o C uma legitimidade
registal.

A identidade do transmitente nos actos de alienaçao coloca-se a situaçao de saber se

só se considera terceiro quem adquiriu o direito ou constitui oneraçao por acto
voluntário celebrado com o mesmo transmitente do primeiro adquirente.

Segundo o Prof. Manuel de Andrade, os bens devem ser transmitidos para proteger o
terceiro deve haver identidade do transmitente cuja falta nao haverá protecçao. Está
posiçao é criticada, pois os terceiros podem ser várias pessoas que tenham obtido do
alienante, directa ou indirectamente, direitos incompatíveis sobre a coisa, segundo os
Profs. Vaz Serra, Rui Pinto Duarte, Pires de Lima.

Requisitos da boa-fé

A doutrina discute a questao da exigência da boa-fé de terceiro, entende o Prof.

Oliveira Ascensao que havendo conflito entre o verdadeiro titular B e o titular
aparente, a lei só quis resolver o conflito a favor deste titular aparente C, quando este
estaja de boa-fé. O que significa que o tal sujeito deve ter realizado as divergências
normais de conhecimento da situaçao juridica do imóvel.

E última instância ter consultado o respectivo registo.

Há quem defende esta posiçao( o Prof. Rui Pinto, Penha Gonçalves ) porque a fé
passa do registo é objective resultando apenas da inscriçao a favor do disponente
( aquele que vende o bem ) e nao do comportamento concreto do tereceiro. Logo o
terceiro nao tem que estar de boa-fé.

A finalidade é a segurança do comércio jurídico, lodo o terceiro para efeitos do art. 7,

n 1 do CRP é tutelado nao tanto pore le mas pelo financiamento do sistema, e dessa
forma pela consideraçao de todos os que participam no tráfego juridico.

A onerosidade da constituiçao da sua posiçao, é um requisito defendido pelo Prof.

Oliveira Ascensao e considera que a aquisiçao de direitos terceiro deve ter sempre o
caracter oneroso, isto porque havendo que sacrificar o interesse, a lei da prevalência a

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quem dispendem o património para adquirir a posiçao juridica em deterimento de
quem nada tem a perder.

A maior parted a doutrina nao defende o caracter oneroso. O Prof. Rui Pinto, A.
Varela consideram que o caracter de onerosidade nao é exigido no art. 7 do CRP nao
sendo também de ajustar a tutela de boa-fé.

Efeitos do Registo Atributivo

a) A nulidade: tem como causas ( art. 83 do CRP ), estao consagrados diferentes

situaçoes em que o registo pode ser considerado nulo.

O terceiro é aquele que nao foi parte no acto nulamente levado a registo, isto é, é o
subadquirente do falso transmissário do direito registado. Para o terceiro ser tutelado
tem que haver um registo prévio do transmitente. A lei diz expressamente que o
terceiro deve ter boa-fé e que haja o caracter oneroso da aquisiçao do tereceiro.

Situaçao de invalidade material

O art. 291 CC, esta situaçao de invalidade material, trata-se de casos em que o
negócio juridico pode ser nulo ou anulável por erro, dolo, coaçao ou incapacidade da
disposiçao da coisa alheia.

Declarada a invalidade, as partes ficam obrigadas a restituir tudo o que tiver sido
prestado ou o valor correspondente segundo o art. 289, n 1 do CC. Todavia, a lei
preocupa-se com os terceiros subadquirentes que nao foram parte no negócio invalido
garantindo-lhes a inoponibilidade da declaraçao da nulidade ou anulabilidade
Segundo o art. 291 do CC.

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