UNIDAD 1: MANTENIMIENTO

MANTENIMIENTO DE OBRAS. Son las acciones y trabajos que deben realizarse, continua o
periódicamente, en forma sistemática, para proteger las obras físicas de la acción del tiempo y del
desgaste por su uso y operación, asegurando el máximo rendimiento de las funciones para las
cuales éstas han sido construidas.
CARACTERISTICAS

 Actividad
 Funcionalidad
 Planificación
 Activos
 Ejecución
 Personal Calificado
 Control
 Costo

· Funciones del Departamento de Mantenimiento:

Planificación: se debe establecer una misión y una visión, delimitando los objetivos generales y
específicos, de manera que se puedan evaluar las metas y aplicar las estrategias de acuerdo a
las necesidades que se tenga.
Técnica: son aquellos responsables de detectar y evaluar las fallas.
Ejecución: es la supervisión y seguimiento constante de la realización del trabajo.
Control: se encarga revisar los datos encontrados y de la verificación de los mismos.
Mejora: permite trabajar mejor, para realizar las cosas bien.

· Principios de Gestión de Mantenimiento:

- Enfoque al cliente: el cliente es la razón de ser, para satisfacer sus necesidades.

- Enfoque Sistemático: toda empresa funciona como un sistema, en el que todo tiene que estar
relacionado, de tal forma que se establezca una comunicación formal entre sus miembros.
- Enfoque a los procesos: observar y detallar como es el funcionamiento del proceso.
- Lenguaje de Datos: se debe estar documentado y tener información confiable en todos los
procesos, para ir eliminando las irregularidades. Y en base a esos datos se toman las decisiones
pertinentes.
- Liderazgo: en este se concentra el poder más alto de superioridad, al ganar y obtener lo que
requiere, éste va a ayudar al de menor rango, de tal forma de motivar a la gente al trabajo.
- Participación del Personal: el personal participa de forma motivada por el líder, ya que estos
saben que lo que están haciendo es para su beneficio.
- Relación con Proveedores: todas las cadenas se conectan como eslabones, de forma tal de
mantener un contacto con los proveedores del beneficio.
- Mejora continúa: todo puede ser mejorado, cada vez hay técnicas nuevas y más tecnología.

GENERALIDADES: Es importante destacar que la construcción y obras civiles son necesarias e

importantes para la sociedad, ya que con su ejecución se logra el desarrollo de ciudades, países y
el mundo entero. También es una obligación hacerle mantenimiento para que dicha estructura no
se deteriore en un corto plazo y pueda perdurar sin presentar algún tipo de problemas en su
estado físico e interno; se debe señalar que este mantenimiento que reciben las obras es de
varios tipos, cada uno con sus características particulares.
TIPOS DE MANTENIMIENTOS DE OBRAS

Mantenimiento ordinario:Comprende todos aquellos trabajos periódicos sobre elementos comunes

o privativos que según las características técnicas del edificio se han de realizar con motivo de su
utilización y del envejecimiento y desgaste de sus sistemas de protección e instalaciones por la
acción ordinaria de la agresividad ambiental y del propio envejecimiento de los materiales
empleados en su construcción.

Mantenimiento Preventivo: Toda medida tomada con antelación y previsión, durante el período de
uso y mantenimiento de la estructura. Como ejemplo puede ser citado la eliminación del moho
ácido y la limpieza de la fachada, resanes y remedios de las superficies expuestas, pinturas con
barnices, goteras, pretiles y otras medidas de protección.

Mantenimiento Correctivo: Corresponde a los trabajos

de diagnóstico, pronóstico, reparación yprotección de las estructuras que ya presentan
manifestaciones patológicas, o sea corrección de problemas evidentes.

Reparaciones extraordinarias: Trabajos de reparación de obra

Comprenden aquellos trabajos necesarios a efectuar en los edificios cuando se produzcan las
situaciones siguientes:

 Averías extraordinarias derivadas de la acción anormal de agentes climatológicos o

ambientales
 Desperfectos extraordinarios derivados de la vejez anticipada de los componentes,
instalaciones, etc. del edificio a causa de efectos y vicios ocultos en el diseño o la calidad de
la construcción
 Trabajos de reposición periódica y extraordinaria de equipos o instalaciones por cumplimiento
de sus plazos medios de duración

Trabajo de mantenimiento ordinario sobre los elementos comunes: Son aquellos trabajos
periódicos que según las características técnicas del edificio se han de realizar con motivo de su
utilización y/o del envejecimiento y desgaste de sus sistemas de protección e instalaciones por la
acción ordinaria de la agresividad ambiental y del propio envejecimiento de los materiales
empleados en su construcción.

Trabajo de mantenimiento ordinario sobre elementos privativos: Es cualquier trabajo

motivado por la acción ordinaria de la agresividad ambiental y del propio envejecimiento de los
materiales empleados en su construcción, si bien referidos al interior de las viviendas, en las que
habitualmente la incidencia del sistema de utilización es enorme a la hora de evaluar la necesidad
de la periodicidad y alcance de los trabajos.

CLASIFICACIÓN DE LOS MANTENIMIENTOS DE ACUERDO A LOS OBJETIVOS,

COMPLEJIDAD Y COSTOS DEL MANTENIMIENTO

Mantenimiento simple o habitual: Pueden considerarse desde los trabajos tan simples como la
limpieza periódica de determinados elementos con el fin de eliminar el polvo, la humedad y los
agentes erosionantes o agresivos, etc., hasta la reposición o reparación de determinados
componentes de la edificación; por ejemplo, sustitución de lámparas, interruptores y otros
elementos de la instalación eléctrica, pintura, reparación o reposición de herrajes, carpintería,
cristales, tejas. El costo promedio de las operaciones que se contemplan en este mantenimiento
puede oscilar entre el 2 y el 5 % del costo total de la edificación; pueden realizarse por los propios
usuarios o personal especializado.

Mantenimiento medio: Consiste en la reparación de partes no fundamentales de la edificación

para prolongar su vida útil y evitar deterioros más graves. Debe realizarse por personal
especializado en este tipo de trabajo. El costo promedio oscila entre el 10 y el 15 % del costo total
de la edificación.

Mantenimiento complejo: Consiste en la reparación compleja o la sustitución de elementos

fundamentales de la edificación; por ejemplo, elementos portantes principales y otros
componentes estructurales de importancia. Debe realizarse por personal especializado; su costo
promedio varía del 25 al 30 % del costo total de la edificación. Es importante destacar que es
necesario crear una cultura general de aplicación del mantenimiento preventivo para lo cual, será
imprescindible que en cada proyecto la documentación referida al mantenimiento del inmueble
sea elaborada y revisada con el mismo rigor y obligatoriedad con que se realizan los proyectos de
forma tradicional. Hay que exigir que cada obra nueva que se vaya a construir tenga, como parte
de la documentación elaborada por los proyectistas la Propuesta o Plan de Mantenimiento, que
debe realizarse una vez finalizada su ejecución y comenzada su explotación. Será entonces
necesario, prever desde la elaboración del proyecto todos aquellos detalles que resultan
imprescindibles para poder realizar con éxito el mantenimiento preventivo (insertos o elementos
para colocar andamios para limpiar y pintar las fachadas, escaleras de acceso a todas las zonas
de la edificación y, especialmente a las azoteas)

SITUACION GENERAL DEL MANTENIMIENTO EN NUESTRO PAÍS: empieza a partir de lo que

somos como personas y de nuestras particulares actitudes y valores hacia el trabajo productivo.
La palabra mantenimiento es muy importante porquees destinada a compensar el deterioro
sufrido por el uso, llámese los agentes, Equipos, sistemas u otras causas. Para llevarlo a cabo se
debe incentivar a las persona que nuestro país existen una normas que debemos cumplir y
organización de servicio capaz de lograr objetivos y metas que rigen buen funcionamiento
adecuado y oportuno. Permitiendo a los seres humanos las condiciones adecuadas para permitir
su uso de una manera más eficiente y efectiva. Si todos los seres humanos nos enfocamos en
tener cultura, conciencia, valores es de mucha utilidad porque permite conformar un marco de ese
inmenso ámbito en la sociedad.

La cultura está constituida por todas las actividades realizadas por el hombre, podemos afirmar,
con el soporte de innumerables hechos de la vida cotidianos, que buena parte de la población
venezolana carece de cultura en muchos de sus aspectos importantes entre los cuales figuran
uno de grandes trascendencia como lo que serefiere al mantenimiento, analizado éste tanto en el
ambiente laboral como en el desempeño de funciones gerenciales. La falta de mantenimiento
constituye una problemática, casi endémica, que ha venido afectando gravemente el
funcionamiento de equipos y sistemas y ocasionado el deterioro galopante de la calidad en la
prestación de servicios en el país nacional durante muchos años, situación que lamentablemente
aún perdura, sin indicadores de mejoría, ocasionando incuantificables daños económicos

PROCESO DE MANTENIMIENTO

Proceso de Mantenimiento: es el cómo se va a atacar las fallas y definir el proceso.

Entradas: evaluar las necesidades del cliente y planificar estrategias para llevar a cabo el
proceso.
Procesos Relaciones con Clientes: se pretende realizar un estudio de mercado, para evaluar si
vale la pena hacer el negocio, interpretando la necesidad del cliente. La empresa debe considerar
principalmente al cliente.
Proceso de Compras y Suministros: es la selección de proveedores quienes proporcionan los
insumos necesarios para facilitar el proceso.
Proceso de Diseño y Desarrollo: se busca lo que se necesite, de tal forma que la información
conduzca a la estructura.
Proceso Operaciones y Producción: cuando se verifica el funcionamiento se lleva a la parte de
producción; del cómo se hace y como se produce.
Proceso de Gestión de RR.HH.: se observa el control de calidad en cuanto al trabajo.
Salida: verificar que se cumplió con el servicio o la producción.
Evaluación o Control: verificar que el servicio o producto sea confiable y este bien acabado.
LEY SOBRE CONSERVACION Y MANTENIMIENTO DE OBRAS E INSTALACIONES
PÚBLICAS

Artículo 1º.- La presente Ley rige la conservación y el mantenimiento de las obras, edificaciones
e instalaciones de la Administración Pública, y de los equipos y demás bienes necesarios para su
funcionamiento.
Artículo 2º.- Están sujetos a las disposiciones de la presente Ley:
1º. Los organismos del Poder Nacional.

2º. Los Institutos Autónomos, los servicios autónomos sin personalidad jurídica y demás personas
de derecho público en las que los organismos antes mencionados tengan participación.

3º. Las sociedades en las cuales el Poder Nacional y demás personas a que se refiere el presente
artículo tengan participación igual o mayor al cincuenta por ciento (50 %) del capital social.
Quedarán comprendidas, además, las sociedades de propiedad totalmente estatal, cuya función,
a través de la posesión de acciones de otras sociedades, sea coordinar la gestión empresarial
pública de un sector de la economía nacional.

4º. Las sociedades en las cuales las personas a que se refiere el ordinal anterior tengan
participación igual o mayor al cincuenta por ciento (50 %).

5º. Las fundaciones constituidas y dirigidas por algunas de las personas referidas en el presente
artículo.
Artículo 6º.- Corresponde al Fiscal General de Mantenimiento las atribuciones siguientes:

1º.- Dictar las normas reglamentarias internas sobre la estructura, organización competencia y
funcionamiento de las Direcciones y demás dependencias de la Fiscalía General de
Mantenimiento.

2º.- Dictar las normas e implantar los sistemas y procedimientos que deban establecer los
organismos regidos por esta Ley, para el cumplimiento de las actividades de mantenimiento y
conservación de las obras, edificaciones, instalaciones y equipos y demás bienes bajo su uso,
guarda, custodia o responsabilidad.

3º.- Delegar total o parcialmente sus atribuciones o responsabilidades en los Fiscales Delegados
de Mantenimiento o en Directores del organismo a su cargo. Los funcionarios delegados deberán
rendir al Fiscal General de Mantenimiento cuenta de todos los actos y documentos realizados y
firmados en virtud de la mencionada delegación.
4º.- Preparar el plan de trabajo anual de la Fiscalía General de Mantenimiento.

5º.- Preparar el Proyecto de Presupuesto Anual de la Fiscalía General de Mantenimiento,

elaborado de conformidad con los objetivos establecidos en el plan de trabajo anual.

6º.- Autorizar la ejecución presupuestaria que deba hacer la fiscalía General de Mantenimiento,
previo cumplimiento de los requisitos legales.

7º.- Informar periódicamente al Presidente de la República sobre la ejecución de los programas

de la Fiscalía General de Mantenimiento.
8º.- Preparar anualmente la Memoria y Cuenta de la Fiscalía General de Mantenimiento.

9º.- Cualesquiera otras atribuciones que le encomienden las leyes y el Ejecutivo Nacional, de
conformidad con aquellas.
Artículo 13.- Las Unidades de Mantenimiento cumplirán las siguientes funciones:

1º.- Preparar el proyecto de Presupuesto Anual para la realización de las actividades de

mantenimiento. A tales fines deberán asignar un presupuesto no menor del 3 % del valor
actualizado del inventario determinado según el artículo 4., ordinal 6.
2º.- Preparar anualmente los Programas Generales de Mantenimiento.
3º.- Verificar que las actividades de mantenimiento se ejecutan conforme a lo previsto en los
Programas Generales de Mantenimiento.

4º.- Cualesquiera otras obligaciones que les encomiende el organismo del cual depende dentro de
los fines que le son propios.

Artículo 17.- Las sanciones de carácter pecuniario se regirán por la Ley Orgánica de Hacienda
Pública; asimismo los procedimientos necesarios para aplicar la presente Ley se rigen por la Ley
Orgánica de Procedimientos Administrativos.

Artículo 18.- Las sanciones previstas en la presente Ley no impiden la aplicación de otras, por
responsabilidad civil, penal o disciplinaria en que los funcionarios y trabajadores al servicio de los
organismos sujetos a esta Ley, se hagan acreedores por los delitos, faltas, hechos ilícitos o
irregularidades cometidas en el ejercicio del deber de conservar, mantener, salvaguardar los
bienes bajo su uso, guarda, custodia o responsabilidad, las cuales a su vez serán aplicadas por la
autoridad correspondiente, de oficio o a instancia del Fiscal General de Mantenimiento.