EL PERJUICIO A LA PROPIEDAD RESIDUAL

Por Ing. MSc. Luis Fernando Restrepo Gómez

Tasador

El Perjuicio a la Propiedad Residual ¿Qué es?

El Perjuicio a la Propiedad Residual es una afectación que de acuerdo a
los estudios, análisis y peritásgos, que he realizado, ocurre evidentemente una
y otra vez en la mayoría de ocasiones, al ejecutar la adquisición de predios por
causa de utilidad pública, en el proceso de Expropiación, ya sea en la Fase de
enajenación voluntaria o en la fase de expropiación por vía administrativa o por
vía judicial.
Este perjuicio, sería mitigado de manera importante, si desde nuestra
tribuna o desde nuestros gremios (FEDELONJAS o SCDA) logramos
demostrarles a los legisladores la inequidad e injusticia que se comete en los
procesos que adelanta la Administración, sea esta municipal, estatal o nacional
en la adquisición de predios para la ejecución de obras públicas.
Se pudiera procurar que en nuestra legislación se incorporara un
Artículo en el que se impusiera a la Administración la indemnización a los
propietarios por los perjuicios que produzcan las restricciones
im pertinentes al “ LÍCITO DER ECHO DE PR OPIEDAD ” , básicam ente
cuando se perturben el destino y aprovecham iento económ ico del
m ism o .
Este artículo haría que nuestra Ley, se equiparara a leyes en esta
materia de otras latitudes, y que evidencien avances agigantados en el logro de
hacer más justa nuestra legislación en la materia.
De lograrse la inclusión de éste artículo en la Ley, se está compensando
al propietario sujeto de la enajenación, para que permanezca en circunstancias
equivalentes en lo concerniente al valor de su propiedad, una vez que se le
prive parcialmente de la titularidad de un bien o de un derecho, por causas de
utilidad pública, mediante el instrumento legal de la expropiación. (Sea en la
fase de Enajenación Voluntaria, o en la Expropiación por vía Administrativa).
Es decir el Perjuicio a la Propiedad Residual es una compensación
económica por una expropiación o servidumbre que se le hace a
determinada persona física o jurídica para ejecutar una obra de utilidad pública.
Este artículo fue agregado en la Legislación Costarricense concretamente
en la Ley 7495 de Expropiaciones y esto ha permitido atenuar esa inequidad.
(Ver link http://ns.ulatina.ac.cr/~chrquepo/derecho_administrativo/7495_-
_ley_de_expropiaciones.htm)

Argumentos
En la actualidad, la oferta de compra la constituye el valor comercial del
predio obtenido por avalúo previo, pero en el cual no se consideran los daños y
perjuicios causados al predio y solo se considera el área de la propiedad que se
va adquirir mediante expropiación, y se excluye el posible perjuicio que la
misma o el paso de una servidumbre le causa al predio residual.
Es decir, con la actual legislación se puede fraccionar una propiedad en
partes que le pueden cercenar su acceso a agua para riego, o disminuir el área
de parqueadero de vehículos en un negocio que lo requiere sin considerar este
daño, o disminuir cualquier particularidad o característica que le agrega valor
como la disminución del frente en una curva cóncava a un negocio de carretera
al hacer el ensanche de una vía etc. (Ver ilustraciones)
Ejemplo de Fraccionamiento de Predio Rural

Ejemplo de ampliación de Vía

Antes Después
En el ejemplo de ampliación de la vía, no se consideran para la
realización de la Oferta de Compra dos perjuicios evidentes en bienes de
explotación económica del tipo comercial, el cual en primer lugar, es que es
muy sabido que el frente de un lote de esta naturaleza es una variable
sumamente importante en el valor del lote debido a que hay mayor posibilidad
de exhibición entre otras virtudes, y en el ejemplo presentado el Lote pierde
8.7 metros (alrededor de 10%).
 Igualmente en estos negocios es sumamente importante la capacidad de
parqueadero de los cuales se dispone, y sobre todo cuando es en carretera, se
deben tener bahías de aproximación para entrada y salida pues son vías de alta
velocidad, pero en el caso del ejemplo, se pierde las vías de aproximación
vehicular y las de salida vehicular, con el adicional de perder más de la mitad
de su capacidad de parqueadero.
En el mundo de los valores de bienes existe un axioma de universal
aceptación en el mercado que dice NO PARQUIN… NO BUSINESS (sin
parqueadero no hay negocio), lo cual evidentemente genera un Perjuicio a la
Propiedad Residual que no es cuantificado, al menos no hasta llegar a la Fase
de la expropiación judicial al estimar el DAÑO EMERGENTE.
En muchas oportunidades y de manera caprichosa, en las expropiaciones
de los organismos, después de que le adjudican un valor unitario por hectárea a
un predio rural, definen el sector por el cual atravesaran el predio con la
servidumbre o con la sección que será adquirida por expropiación, escogiendo
aquellos lugares que la topografía les sea más favorable, pero no se les hace
reconocimiento o compensación debida a esa particularidad del predio, ni por el
Perjuicio al Predio Residual.
Durante los últimos años algunas municipalidades e Instituciones aplican
Decretos o Resoluciones que si bien no contemplaban este aspecto, hacen
algunas consideraciones sobre reconocimientos económicos o compensaciones
que mitigan muy poco el perjuicio causado, sin embargo, en tiempos recientes
y en casos en los que se ha recurrido a la fase de la expropiación por la vía
judicial por no estar conciliado el precio de la oferta de compra entre el
adquiriente y el propietario, se ha demostrado acertadamente en los tribunales
contenciosos administrativos por algunos expertos juiciosos el M ENOR VALOR o
LA M I NUSVALÍ A , generada por el Perjuicio en la Propiedad Residual que nace de
la expropiación o de la afectación.

Cuantificación y Cálculo
Es obvio que el Perjuicio a la Propiedad Residual lo constituye un aspecto
económico lo que lo convierte en una Compensación o Reparación medida en
términos económicos.
Si definimos el Perjuicio como el daño derivado de la acción u omisión,
previsto o imprevisto ocasionado a bienes o a intereses de terceros. Se puede
comprender el Perjuicio a la Propiedad Residual en la expropiación, a la pérdida
en el valor del resto de la propiedad en la adquisición parcial de un bien.
La Cuantificación del Perjuicio se logra al obtener la diferencia entre el
valor comercial de la propiedad previo a la declaratoria de la ejecución de la
obra, y el valor comercial de la propiedad posterior a la ejecución del proyecto.
Si observamos detenidamente, esta fórmula es la misma para obtener la
Plusvalía que genera una obra pública, solo que, nuestra legislación no
considera la m inusvalía como un perjuicio que deba ser reconocido en los
procesos de adquisición de predios o en la ejecución de obras públicas, en
pocas palabras, LA LEY DEL EMBUDO.
 Conclusión
Con lo anterior, es menester dejar en claro que en la mayoría de
ocasiones, el Perjuicio a la Propiedad Remanente, supera con creces el
valor comercial del predio adquirido, debido a esa inequidad en la legislación al
realizar los avalúos para los procesos expropiatorios o de servidumbres.
Dado que somos testigos de excepción de que este inconveniente se
repite una y otra vez, este documento busca someter estos argumentos y
justificación al debate de un foro tan calificado como el nuestro, y espero
encontrar si no el apoyo a esta iniciativa, al menos su contribución a corregir el
enfoque o direccionarlo en su totalidad, por la ocurrencia involuntaria de algún
error que pudiéramos estar cometiendo en nuestro planteamiento.
Espero su colaboración y participación.
Hasta Pronto.
Luis Fernando