L AUDO T ÉCNICO DE

I NSPEÇÃO P REDIAL
IPMM – Instituto de Previdência Municipal de
Maranguape

Laudo Técnico de Inspeção Predial para a caracterização do estado físico

da sede do Instituto de Previdência Municipal de Maranguape, nos
aspectos de segurança e salubridade.

Eduardo Teixeira Soares Lima

18/03/2014
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LAUDO TÉCNICO DE INSPEÇÃO PREDIAL

IPMM – Instituto de Previdência Municipal de Maranguape

SUMÁRIO EXECUTIVO
Eduardo Teixeira Soares Lima, Engenheiro Civil, CREA/CE 14.742, residente e domiciliado à
Rua Amâncio Pereira, 380. Casa. 08. Passaré. Fortaleza. Ceará. CEP: 60861-770, foi contratado pelo Instituto de
Previdência do Município de Maranguape, para elaborar a inspeção predial do imóvel de sua sede.
“Inspeção Predial: É a análise isolada ou combinada das
condições técnicas, de uso e de manutenção da edificação.
IBAPE-SP”
Este Laudo de Avaliação foi elaborado em consonância com as Normas e Resoluções do IBAPE
(Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – Entidade Nacional) e da Norma de Manutenção em Edificações
NBR 5674, da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), e as regras gerais e específicas a serem obedecidas na
manutenção e conservação das edificações.
Este trabalho caracteriza-se pela inspeção predial como um “Check-up” da edificação, tendo como
escopo um diagnóstico geral sobre o edifício sede do Instituto de Previdência Municipal de Maranguape, identificando as
anomalias construtivas e falhas de manutenção – com a análise do risco oferecido aos usuários, ao meio ambiente e ao
patrimônio – que interferem e prejudicam a saúde e habitabilidade, frente ao desempenho dos sistemas construtivos e elementos
vistoriados da edificação, especialmente a estrutura e instalações elétricas e hidrossanitárias.
Neste contexto, a ANOMALIA representa a irregularidade relativa à construção e suas instalações,
enquanto que a FALHA diz respeito à manutenção, operação e uso da edificação.

Preceitos Legais

PRECEITOS LEGAIS

Constituição Federal;
Código Civil;
Código de Processo Civil;
Código Penal;
Código Comercial;
Código de Águas;
Código de Defesa do Consumidor;
Código Sanitário Estadual;
Legislação Ambiental;
Código Florestal;

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Código de ética do IBAPE

Lei Federal Nº. 5.194 de 21/12/1966 que regula o exercício das profissões de Engenheiro e
Engenheiro Agrônomo e dá outras providências;
Resoluções do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, e particularmente:
Resolução Nº. 205, de 30/09/1971, que adota o Código de Ética Profissional; Resolução Nº. 218, de
27/06/1973, que fixa as atribuições do Engenheiro e Agrônomo nas diversas modalidades; Resolução
Nº. 345, de 27/07/1990, que dispõe quanto ao exercício por profissionais de nível superior das
atividades de Engenharia de Avaliações e Perícias de Engenharia;
RESOLUÇÕES DO CAU
Resolução 1010 do CONFEA
Lei nº 12.378 de 31/12/2010 que regulamenta o exercício da Arquitetura e Urbanismo;
Código de Obras e Edificações (COE) e Leis Complementares ao COE do Município;
Decreto Federal 24714 de 7/10/87, 27.011 de 30/09/88;
Decreto Federal 24767 de 14/10/87 - Regulamenta o sistema de fiscalização, disposições gerais para
utilização de gás combustível nos edifícios e construções em geral;
Relatório de Danos ambientais
Licença da Vigilância Sanitária
Leis de Ocupação, Parcelamento e Uso do Solo do Município;
Normas Técnicas da ABNT e do IBAPE.

LAUDO ..................................................................... N° 001/2014

DATA BASE ............................................................. 18 de março de 2014
SOLICITANTE .......................................................... IPMM – Instituto de Previdência Municipal de Maranguape

C.N.P.J. n° 07.963.051/0001-68.

Rua Coronel Manuel Paulo, 347

61.940-065 Centro. Maranguape. Ceará

OBJETO ................................................................... Edifício Sede do IPMM

LOCAL DA AVALIAÇÃO .......................................... Latitude: 3°53'39.14"S. - Longitude: 38°41'4.54"O.

OBJETIVO ................................................................ Inspeção Predial.

FINALIDADE ............................................................ Determinação dos condições físicas de segurança e salubridade.

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LOCAL DA VISTORIA
Rua Coronel Manuel Paula, 347. Centro. Maranguape. Ceará.

DOCUMENTOS COMPLEMENTARES

Documentos Complementares

Apresentação Observação
Item Descrição Emissão Validade
SIM Não

1 Planta Baixa X Atualizada

2 Escritura X
3 Registro X
4 Alvará Sanitário X
5 Habite-se X
6 Memoriais Descritivos X
7 Caderno de Encargos X

Para os serviços de Inspeção Predial foi apresentado somente a Planta Baixa da Edificação.

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LISTA DE VERIFICAÇÃO

Elencamos os principais itens a serem vistoriado na edificação.

Lista de Verificação Item observados durante a vistoria

Verificado Observação
Item Descrição
SIM Não

1 Localização X -
2 Acesso X -
3 Estrutrura X -
3.1 Marquise X -
3.2 Fundações X Não observada
3.3 Pilares X -
3.4 Vigas X -
3.5 Lajes X -
3.6 Vergas X -
3.7 Contra Vergas X -
3.8 Peitoris X -
4 Revestimentos Externos X -
5 Esquadrias X -
6 Revestimentos Internos X -
7 Climatização X Não observada
8 Exautão Mecânica X Não contém
9 Ventilação X Não Contém
10 Cobertura X Não Observada
11 Telhados X Não Observado
12 Combate a incêndio e SPDA X Não Contém
13 Indalações Hidráulicas X -
14 Instalações Sanitárias X -
15 Instalações Elétricas X -
16 Instalações Telefônicas X -
16 Aterramentos X -

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NÍVEL DE INSPEÇÃO – RIGOR DO LAUDO

A inspeção predial é classificado quanto a sua complexidade e elaboração do Laudo.

Consideradas as características técnicas da edificação, manutenção e operação existentes e
necessidade de formação de equipe multidisciplinar para execução dos trabalhos. Os níveis
de inspeção predial podem ser em Nível I, II e III.
NÍVEL 1
Inspeção Predial realizada em edificações com baixa complexidade técnica, de
manutenção e de operação de seus elementos e sistemas construtivos. Normalmente
empregada em edificações com planos de manutenção muito simples ou inexistentes.

Nível de Inspeção: NIVEL I

GRAU DE RISCO

Critério de classificação das anomalias e falhas existente na edificação, e constatadas

em uma inspeção predial, considerado o risco oferecido aos usuários, ao meio ambiente e ao
patrimônio, dentro dos limites da inspeção predial.
A análise do risco consiste das anomalias e falhas identificadas nos diversos
componentes de uma edificação, quanto ao seu grau de risco relacionado com fatores de
manutenção, depreciação, saúde, segurança, funcionalidade, comprometimento de vida útil e
perda de desempenho.

Grau de Risco: CRÍTICO

Risco de provocar danos contra a saúde e segurança das pessoas e do meio ambiente;
perda excessiva de desempenho e funcionalidade causando possíveis paralisações; aumento
excessivo de custo de manutenção e recuperação; comprometimento sensível de vida útil.

CRITÉRIO E MÉTODO DA INSPESÃO PREDIDAL

A elaboração de inspeção predial baseia-se na análise do risco oferecido aos usuários,

ao meio ambiente e ao patrimônio, diante das condições técnicas, de uso, operação e
manutenção da edificação, bem como da natureza da exposição ambiental.

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CLASSIFICAÇÃO DAS ANOMALIAS E FALHAS

ANOMALIAS

Endógena

Originaria da própria edificação (projeto, materiais e execução.

Figura 1 – Descolamento de revestimentos argamassado

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Figura 2 – Descolamento de Piso no pavimento superior. Desnível aparente

de piso. Piso apresentando som cavo.

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Figura 3 – Infiltração na laje de forro do pavimento superior. Durante a

vistoria foi identificado proveniente de água pluvial.

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Figura 4 – Oxidação da Verga. Observado em toda a edificação.

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Figura 5 – Instalação hidráulica e sanitária sem funcionamento

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Figura 6 – Infiltrações águas pluviais. Pavimento Superior. Janela emperrada.

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Figura 7 – Instalações elétricas comprometidas.

Figura 8 – Instalações elétricas comprometidas

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Figura 9 - Instalações elétricas comprometidas

Figura 10 – Instalação elétrica – Quadro Geral e Campainha

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Exógena

Originaria de fatores externos a edificação, provocados por terceiros.

Figura 11 – Bando assentado irregularmente

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Natural

Originaria de fenômenos da natureza.

Não visualizada

Funcional

Originaria da degradação de sistemas construtivos pelo envelhecimento natural e,

consequente, término da vida útil.

Anomalias mais graves. Observamos a deterioração do concreto e da armadura dos pilares.

Ensaio com solução aquosa de fenol a 0,2% apontou nível crítico de acidez, impossibilitando
o cálculo da vida útil. Nesta situação recomenda-se a substituição da estrutura, pois há o
risco de colapso da estrutura, e consequentemente a sua ruina.

Afirmamos que todos os pilares apresentam anomalias em maior ou menor grau, porém
sempre com comprometimento da sua finalidade.

Ainda observamos em vários pontos da edificação descolamento de concreto e exposição da

armadura com alto grau de comprometimento de oxidação. É notório na laje interna, tanto
do pavimento inferior quanto do superior, e da marquise. A marquise, por consequência já
está isolada, por incidir em risco de desabamento.

Instalações elétricas com risco de incêndio. Cabos e fios desencapados. Interruptores

quebrados. Luminárias inutilizadas. Improvisos. Desrespeito às normas técnicas e risco aos
usuários.

Figura 12 – Pilar – Armadura Oxidada

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Figura 13 – Pilares. Oxidação e carbonatação.

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Figura 14 – Ensaio: Determinação da vida útil do concreto

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Figura 15 – Ensaio: Determinação da vida útil do concreto.

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Figura 16 – Detalhe marquise

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Figura 17 – Marquise

Outra observação muito importante é que o pavimento superior foi construído sem critério
técnico e assertivamente como ampliação da estrutura existente. As vigas invertidas
continuam invertidas formando uma barreira de transpasse entre as salas. O pavimento
superior abrigava outro estabelecimento até 2013.

Isso demonstra a descaracterização da finalidade inicial. Uma sobrecarga não calculada que
causou o aumento das tensões na estrutura e consequentemente oxidação por eletrólise da
armadura que acarretou expansão do concreto e o início do processo de carbonatação.

A olhos vistos notamos que houve uma tentativa de disfarçar essas anomalias, o que agrava
os fatos, pois a edificação foi revestida e pintada, dificultando a identificação dos pontos
colapsados e nos induzindo a recomendar a imediata interdição da edificação, para que sejam
tomadas as providências técnicas cabíveis, que vão desde a recuperação total da estrutura a
demolição controlada da edificação.

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FALHAS

De Planejamento

Decorrentes de falhas de procedimentos e especificações inadequados do plano de

manutenção, sem aderência a questões técnicas, de uso, de operação, de exposição ambiental
e, principalmente, de confiabilidade e disponibilidade das instalações, consoante a estratégia
de Manutenção. Além dos aspectos de concepção do plano, há falhas relacionadas às
periodicidades de execução.

De Execução

Associada à manutenção proveniente de falhas causadas pela execução inadequada de

procedimentos e atividades do plano de manutenção, incluindo o uso inadequado dos
materiais.

Operacionais

Relativas aos procedimentos inadequados de registros, controles, rondas e demais atividades

pertinentes.

Figura 18 – Salas do pavimento superior

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Figura 19 – Banheiro Pavimento Térreo

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Figura 20 – Banheiro. Pé direito de 1.80m

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VISÃO EXTERNA DA EDIFICAÇÃO

Figura 21 – Visão Externa da Edificação

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AVALIAÇÃO DA MANUTENÇÃO E USO

Classificação das Condições de Uso

A avaliação do estado de manutenção e condições de uso considerando os graus de risco e

perdas precoce de desempenho dos sistemas, frente as constatações das anomalias e,
especialmente das falhas encontradas. Além das condições de regularidade do uso bem como
os níveis de aprofundamento da Inspeção Predial realizada, consideramos:

 A inexistência de projetos (memoriais e pranchas) que estabeleçam os parâmetros

operacionais de sistemas para a edificação inspecionada, o inspetor deverá classificar
as Condições de Uso.

Contudo, o uso da edificação atualmente não está desviado do que se destina.

Uso: REGULAR

Avaliação para a Manutenção

Para esta avaliação, analisaremos o plano de manutenção para a edificação e as respectivas

condições de execução, conforme os seguintes critérios:

Plano de Trabalho:

· Coerência do Plano de Manutenção em relação ao especificado por fabricantes de

equipamentos e sistemas inspecionados;

· Coerência do Plano de Manutenção em relação ao preconizado em Normas e / ou Instruções

Técnicas de Engenharia específicas;

· A adequação de rotinas e frequências à idade das instalações, ao uso, exposição ambiental,

dentre outros aspectos técnicos que permitam ao inspetor classificar a qualidade da
manutenção executada;

Condições de execução das atividades propostas no Plano de Manutenção

Considerando que não há para edificação Plano de Trabalho e Manutenção da edificação

avaliamos:

Manutenção Avaliada: CRÍTICO.

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RESPONSABILIDADES

O profissional é o Responsável único e exclusivamente pelo escopo e pelo nível de inspeção

contratada.

Exime-se de qualquer responsabilidade técnica o profissional, quando as observações e

orientações existentes no Laudo de Inspeção Predial não forem implementadas pelo
proprietário ou responsável legal da edificação, bem como por qualquer anomalia e falha
decorrente de deficiências de: projeto, execução, especificação de materiais, e/ou deficiência
de manutenção, bem como qualquer outra alheia ao trabalho de inspeção procedido.

Exime-se de qualquer responsabilidade técnica a empresa ou profissional, sobre a análise de

elementos, componentes, subsistemas e locais onde não foi possível executar a Inspeção
Predial.

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INDICAÇÕES E RECOMENDAÇÕES TÉCNICAS

Considerando que;

1. A edificação encontra-se “maquiada”, ou seja, possui revestimento argamassado e

pintura em toda sua área, o que dificulta a constatações de falhas e anomalias;

2. A edificação não atende às normas de acessibilidade, o que é inaceitável pelas

garantias dos direitos individuais e garantias legais.

3. Os pilares apresentam esmagamento em sua base, oxidação de sua armadura e

descolamento do concreto o que atrai o risco de colapso da estrutura

4. As instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias funcionam precariamente, ou em

muitos casos não funcionam, colocando em risco a salubridade e a segurança dos
usuários;

5. A edificação já se encontra parcialmente interditada, mais precisamente no passeio

externo, por causa do descolamento do concreto da marquise;

6. A edificação passou por reformas com a construção de um pavimento superior sem

critério e acompanhamento técnico;

7. Há diversas infiltrações provenientes de águas pluviais assegurando-nos que há

falhas e anomalias na coberta;

8. A edificação não oferece segurança física e salubridade adequadas ao uso;

9. A prudência, quando se dá para a proteção da integridade dos cidadãos que habitam

o imóvel e para a proteção dos imóveis circunvizinhos;

Recomendamos:

A interdição imediata do imóvel para a definição e implantação de soluções

técnicas e a garantia a segurança dos seus usuários.

Maranguape, 18 de março de 2014.

Eduardo Teixeira Soares Lima

Eng° Civil CREA/CE 14.742

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