Metodologia de Valoracion Del Suelo Urbano

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ACTUALIZACIÓN DEL CATASTRO URBANO DE

LA CIUDAD DE ALAMOR Y LAS CINCO
CABECERAS PARROQUIALES DEL CANTÓN
PUYANGO, PROVINCIA DE LOJA
INFORME GENERAL PARA PAGO DE PLANILLA 02

CONSULTOR: ING. FABIÁN TANDAZO
2
ÍNDICE
ASPECTOS GENERALES………………………………………………………………………………………………………………3
CUADRO ECONÓMICO DEL PROYECTO……………………………………………………………………………………...4
FASE I: ACTIVIDADES PREVIAS ........................................................................................... 5
1. Recopilación de Información................................................................................................. 5
2. Planificación de Actividades .................................................................................................. 5
3. Evaluación del Sistema Catastral Actual ............................................................................... 5
4. Actualización, delimitación y legalización del perímetro urbano de Alamor........................ 5
5. Socialización y Difusión ......................................................................................................... 5
5.1. Socializaciones con la comunidad ...................................................................................... 6
5.2. Difusión ............................................................................................................................... 7
FASE II: DEFINICIÓN DE LA ESTRUCTURA DE LOS DATOS (PROCESO) ................ 7
6. Cartografía............................................................................................................................. 7
6.1. Diseño de la Red Geodésica ............................................................................................... 7
6.2. Implantación de la Red Geodésica ..................................................................................... 8
6.3. Densificación de Puntos de la Red Auxiliar ....................................................................... 8
6.4. Definición estructuras bases SIG (SINAT) .......................................................................... 9
6.5. Levantamiento Topográfico ............................................................................................... 9
7. Generación del Pre Catastro ............................................................................................... 11
8. Diseño de la Ficha Catastral ................................................................................................ 12
FASE III: EJECUCIÓN - ACTIVIDADES DE CAMPO Y GABINETE ............................... 13
9. Cartografía........................................................................................................................... 13
9.1. Digitalización de Predios y Construcciones ..................................................................... 13
9.2. Corrección y Validación Topológica ................................................................................. 13
10. Levantamiento Predial .................................................................................................... 16
10.1. Metodología de Levantamiento Predial en Campo..................................................... 16
10.2. Contratación y Capacitación del Personal ................................................................... 16
10.3. Programación de Recorridos ........................................................................................ 16
10.4. Avance ........................................................................................................................... 16
11. Valoración del Suelo ........................................................................................................ 17
11.1. Elaboración de Mapas Temáticos ................................................................................ 17
11.2. Informe de Valoración ................................................................................................. 20
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ASPECTOS GENERALES
Nombre del Proyecto
´´Actualización del Catastro urbano de la ciudad de Alamor y las cinco cabeceras

parroquiales del cantón Puyango, provincia de Loja´´
Invitación
Mediante el proceso de Lista corta de consultoría LCC-GADM-P-001-2017, firmado por el

Ing. Patricio Granda Sánchez , Alcalde del Cantón Puyango, se invita al Ing. Fabián Patricio
Tandazo Espinoza, al proceso mencionado para la elaboración de la Actualización del
Catastro urbano de la ciudad de Alamor y las cinco cabeceras parroquiales del cantón
Puyango, provincia de Loja.
Firma del Contrato
Con fecha 09 de Marzo de 2017, se celebró el Contrato de Consultoría cuyo código es

LCC-GADM-P-001-2017 entre el GAD del cantón Puyango y el Ing. Fabián Patricio Tandazo
Espinoza, para realizar la Actualización del Catastro urbano de la ciudad de Alamor y
las cinco cabeceras parroquiales del cantón Puyango, provincia de Loja, por un monto
de 199.000,00 USD (Ciento noventa y nueve mil 00/100 dólares americanos).
Anticipo
Con fecha 07 de abril de 2017, se realizó la transferencia en calidad de anticipo al

Contratista, por el 40% del monto del contrato, cuyo valor es USD $ 79.600,00 (SETENTA
Y NUEVE MIL SEISCIENTOS. 00/100 dólares americanos).
PRIMERA PLANILLA
Con oficio Nro. 40.2017.FPTE de fecha 09 de agosto del 2017, se procede a entregar la
Planilla Nro. 01 por un monto de $ 96.851,92 (NOVENTA Y SEIS MIL OCHOCIENTOS
CINCUENTA Y UNO, CON 92/100 DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA)
correspondiente al 48,67% del periodo correspondiente al 28 de abril al 31 de Julio del
2017.
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CUADRO ECONÓMICO DEL PROYECTO
IMPORTE ($) PORCENTAJE

MONTO DE CONTRATO 199000 100 %
ANTICIPO RECIBIDO 79600 40 %
(A) PLANILLA 01 96851.92 48.67 %
(B) PLANILLA 02 75244.58 37.81 %
PROYECTO EJECUTADO (A+B) 172096.5 86.48 %
(C) ANTICIPO AMORTIZADO 1RA.
PLANILLA 38740.77 19.47 %
(D) ANTICIPO AMORTIZADO 2DA.
PLANILLA 30097.83 15.12 %
TOTAL DEVENGADO (C+D) 68838.6 34.59 %
ANTICIPO POR AMORTIZAR 10761.4 5.41 %
Plazo
De acuerdo al Contrato de Consultoría LCC-GADM-P-001-2017, el plazo establecido para

la Actualización del Catastro urbano de la ciudad de Alamor y las cinco cabeceras
parroquiales del cantón Puyango, provincia de Loja, es de 180 días calendario.
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FASE I: ACTIVIDADES PREVIAS
1. Recopilación de Información
Mediante varios oficios al departamento de planificación, jefatura de avalúos y catastros
y registradora de la municipalidad del cantón Puyango se tramitó la entrega de toda la
información disponible por parte de esta entidad a la consultoría tal y como lo estipulan
los TDR´s.
2. Planificación de Actividades
Adjunto el cronograma de actividades aprobado.
3. Evaluación del Sistema Catastral Actual

Adjunto documento “Evaluación del Actual Sistema Catastral”.
4. Actualización, delimitación y legalización del perímetro urbano de Alamor
Referente a la actualización o propuesta de límites urbanos en las cabeceras

parroquiales, estas ya cuentan con ordenanzas municipales legalmente aprobadas y
que se hace referencia en la página 6 del apartado 4.1.1 de la “Evaluación del Actual
Sistema Catastral”
Donde se establece lo siguiente: “Después de realizar un análisis de cada uno de los

límites y las características de la población se establece que los límites urbanos
vigentes para la ciudad de Alamor y las 5 cabeceras parroquiales del Cantón Puyango
fueron realizados con criterios técnicos y tomando en cuenta las necesidades de las
diferentes poblaciones. Por esta razón el criterio del equipo técnico es mantener los
límites urbanos establecidos por las ordenanzas vigentes. Criterio compartido por la
Unidad de Avalúos y Catastros del GADM Puyango, y la Unidad de Planificación”.
En la siguiente tabla se describen las fechas en la que las ordenanzas fueron

aprobadas. La delimitación urbana de los centros urbanos se rige a los hitos detallados
6
en cada una de las ordenanzas mediante coordenadas en proyección UTM, zona 17

Sur y referidas al elipsoide WGS 84.
Tabla 1. Descripción de Ordenanzas de Límites Urbanos
Cód. Fecha de Aprobación

Parroquia N° de Hitos
Parroquial de la Ordenanza
50 Alamor 16 julio del 2007

51 Ciano 15 Mayo del 2012
52 El Arenal 15 Mayo del 2012

53 El Limo 25 Mayo del 2012
54 Mercadillo 21 11 de Mayo del 2012
55 Vicentino 33 11 de Mayo del 2012
5. Socialización y Difusión
5.1. Socializaciones con la comunidad
Para el proceso de socialización en las diferentes parroquias se realizaron las

siguientes actividades:
 Elaboración del plan de socialización del proyecto: Actualización del Sistema

de Catastro Urbano del Cantón Puyango.
 Establecimiento del cronograma de socializaciones por parroquias
 Convocatoria a la ciudadanía de acuerdo al cronograma planteado
 Presentación del proyecto de acuerdo a lo planificado
 Aclaración de dudas e inquietudes por parte de la comunidad
 Elaboración de informe de socialización
En total se realizaron 6 reuniones, una en cada una de las parroquias que conforman
el cantón Puyango. En donde se trataron los siguientes temas:
 Reglamentación: LOOTUS, MIDUVI, INEC e IGM

 Proceso de supervisión y fiscalización de cartografía base con fines
catastrales
7
 Cartografía básica actualizada

 Ubicación de hitos
 Ubicación de puntos geo referenciados
 Orto fotos
 Medición de predios
 Implementación del software catastral
Nota: Adjunto Informe de Socialización
5.2. Difusión
Al ser una actividad de responsabilidad financiera absoluta del GADMP de Puyango, esta
consultoría participo únicamente de las fases de planificación y de diseño de la publicidad,
es así que la consultoría entregó todos los insumos necesarios para realizar el proceso de
difusión dentro de los plazos establecidos, entre los que tenemos el modelo de afiches, el
modelo de crípticos, el diseño de cuñas publicitarias y cronogramas de inicio del censo
predial. (Una vez presentado toda la información es de responsabilidad absoluta del GADM
su correcta realización).
Nota: Se adjunta formato definitivo de trípticos y afiches entregados por el GAD
FASE II: DEFINICIÓN DE LA ESTRUCTURA DE LOS

DATOS (PROCESO)
6. Cartografía
8
6.1. Diseño de la Red Geodésica

El diseño de la Red Geodésica está conformado por una serie de procedimientos que
requieren conocimientos en geodesia para alcanzar la precisión requerida por el
proyecto. A continuación se enlistan las principales actividades consideradas.
 Ubicación de los 14 puntos de control enlazados a la Red Nacional

 Determinación del número de equipos a utilizar (4 Antenas receptoras GPS de
doble frecuencia L2), número de técnicos (5), número de vehículos (2).
 Determinación de número y tiempos de rastreo de cada fase.
 Verificación de la Información disponible por el IGM (Datos de correcciones reales
de las Estaciones de Monitoreo Continuo y Monografías Actualizadas).
 Generación de la metodología definitiva
6.2. Implantación de la Red Geodésica
 Materialización de los 14 hitos que forman parte de la Red.

 Campaña en campo de toma de datos.
 Post-procesamiento de Información.
 Obtención de resultados.
Nota: Se adjunta al presente informe como anexos, el análisis previo del ajuste, el
ajuste definitivo de la red, y los resultados de los cierres por fase.
6.3. Densificación de Puntos de la Red Auxiliar

 Definición
Uno de los principales inconvenientes al realizar diferentes tipos de levantamientos

topográficos es el arrastre de errores producido al levantar grandes extensiones con
equipos de topografía clásicos como estaciones totales, debido a que los puntos de
control de una red principal que sirven de partida para estos equipos se encuentran muy
dispersos o son escasos. Es por eso que la mejor solución es realizar una malla
densificada de puntos con métodos modernos y de alta precisión como las
correcciones en tiempo real o RTK con antenas GPS.
9
Por otra parte realizar un levantamiento solo con equipos diferenciales en zonas
altamente densificadas y con topografía accidentada causaría muchos más errores que
los mencionados por el uso de la estación total.
Es por eso que la mejor solución es una metodología que integre las ventajas de los
dos equipos. Establecer una malla densificada de puntos de precisión con método RTK
y posteriormente levantar los detalles de las construcciones con estación total.
Nota: Se adjunta la cobertura de puntos auxiliares en formato Shp. En la

Geodatabase “Cartografía Puyango/Levantamiento_top”
 Avance
Actualmente se encuentra realizado el 100% de la densificación de los puntos en Alamor

y las cinco parroquias del cantón. En total son 139 puntos que conforman la malla
densificada del cantón Puyango
6.4. Definición estructuras bases SIG (SINAT)
Una vez entregada la información por parte de los técnicos del SINAT, se procedió a
definir la estructura, campos e información que debe contener cada una de las
coberturas que representarán la cartografía del cantón.
Nota: Adjunto documento “Criterios para llenar la Información Geométrica”.
6.5. Levantamiento Topográfico
 Metodología
Debido a que la metodología de levantamiento depende de las características de los

lugares a levantar, se procedió a dividir de acuerdo a las características más relevantes.
Se decide empezar por la ciudad

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Primero se lo divide en Zonas de Levantamiento de acuerdo a la densificación

constructiva que presenta cada una de estas.
 Zona Consolidada (Verde, Figura1)

 Zona Sin Consolidar (Morado, Figura 1)
Figura 1. Zona consolidada y no consolidada de la ciudad de Alamor.
Para las zonas sin consolidar (Morado, Figura 1) se determina realizar el

levantamiento en su totalidad con GPS L2, Método RTK.
Para las zonas consolidadas (Verde, Figura 1) se determina realizar el

levantamiento con metodología mixta.
Para mejor manejo a la ciudad de Alamor se la divide en Sub zonas

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Figura 1. División por sub zonas de la ciudad de Alamor
Al analizar la forma de levantamiento por sub zonas, se evidencia que de las 5 sub
zonas pertenecientes a Alamor, únicamente la sub zona“5” va utilizar la metodología
mixta. Mientras tanto el resto de las sub zonas se levantarán exclusivamente con
GPS.
 Avance
 Actualmente de las 5 Sub zonas de Alamor, todas se encuentran terminadas

(220 ha de levantamiento que corresponde al 69 % del área urbano total del
cantón).
 De igual manera las 5 parroquias rurales del cantón Puyango se encuentran
terminadas (100 ha, correspondiente al 31 % del área urbana del cantón)
Nota: Adjunto archivo formato shp de puntos topográficos levantados. Geodatabase

“Cartografía Puyango/Levantamiento_top”.
7. Generación del Pre Catastro

Para la generación de una correcta planificación del levantamiento predial es
indispensable contar con información previa de cada uno de los predios que se
encuentran dentro de los límites urbanos de Alamor y las cinco cabeceras parroquiales
del cantón Puyango. Por lo cual se utilizó toda la información disponible en el
12
departamento de Avalúos y Catastros y el departamento de planificación del GADMP

(Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de Puyango), la misma que fue
revisada y catalogada de acuerdo al análisis realizado por esta consultoría en la
“Evaluación del Actual de la Información Catastral”.
Una vez recopilada la información existente se la verificó y se la traspasó a un Sistema

de Información Geográfica, y de esta manera contar con una base (Sistema Catastral
Preliminar) con información gráfica y alfanumérica relacionada, que contenga
elementos indispensables como la identificación del predio por medio de la clave
catastral, el nombre del propietario, y el valor del avalúo anterior.
Insumos Utilizados
 Ordenanzas de Límites y Urbanos (Documentos y Planos).

 Planos de división manzanera y/o predial.
 Registros físicos de los planos que reposan en el departamento de Avalúos y
Catastros. (Distribuidos por sector y manzana).
 Base de datos alfanumérica de cobranza de impuestos del último año.
Metodología
1. Recopilación de Información (Vectorial/Alfanumérica)

2. Traspaso de formato CAD a SHAPE
3. Georeferenciación
4. Verificación
5. Relleno de Información Faltante
6. Comprobación y Modificación de Información con Planos Físicos
7. Depuración y Organización de la Base Alfanumérica
8. Relacionamiento de la Información Vectorial con la Alfanumérica.
9. Detección de Información Faltante
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Avance
El 100 % de la información recopilada, estandarizada y lista en una cobertura formato

shp. Con la información gráfica y alfanumérica de los predios de Alamor y las 5
cabeceras parroquiales.
8. Diseño de la Ficha Catastral
 Una vez recibida la información por parte del SIG-TIERRAS correspondiente al

módulo SINAT, se realizó un completo análisis del modelo de la ficha catastral,
su uso y aplicabilidad.
 De acuerdo a criterios técnicos se adaptó la ficha para las necesidades del

cantón en conjunto con técnicos del GADMP, Fiscalización y Técnicos del
SINAT, hasta llegar al modelo de ficha definitivo.
 Se realizó el trámite de aprobación de ficha catastral por parte de fiscalización.
 Se envió el modelo de ficha aprobado para que se elabore el aplicativo web para
el ingreso de información por parte de técnicos del SINAT.
Nota: Adjunto diseño de ficha catastral aprobado y formato de Ficha de Campo.

14
FASE III: EJECUCIÓN - ACTIVIDADES DE CAMPO Y

GABINETE
9. Cartografía
9.1. Digitalización de Predios y Construcciones
Para la digitalización de los predios o construcciones se utilizan los insumos del

levantamiento topográfico y las mediciones realizadas en campo por los brigadistas en
el levantamiento predial.
Actualmente existe el 100 % de Predios digitalizados
Nota: Adjunto archivos formato shp, contenido en la Geodatabase “Cartografía

Puyango/Cartografía Predial”
9.2. Corrección y Validación Topológica
Se realizó la corrección topológica de acuerdo a la norma y criterios establecidos por el

Instituto Panamericano de Geografía e Historia (IPGH). Adaptados en la normativa
nacional (MIDUVI acuerdo 029 16), y a su vez por el programa del MAGAP, denominado
SIG Tierras. A continuación se explica algunos de estos criterios.
 Cuando una “geometría tipo polígono” no se encuentre totalmente contenida en su

polígono correspondiente de mayor jerarquía, se debe asignar la pertenencia de la
geometría de forma automática al polígono donde este contenida la mayor parte de
su superficie, sin embargo se debe contemplar también la opción de que el usuario
pueda definir de forma manual su asignación. Aplica para manzanas, predio, bloque
y edificaciones.
 Se debe validar que las geometrías cumplan con las especificaciones “simple
feature specification” del OGC.
Se debe validar al menos la aplicación de las siguientes reglas topológicas entre las
geometrías tipo polígono:
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 Sin sobreposiciones: Las geometrías tipo polígono pertenecientes a una misma

capa no podrán sobreponerse entre sí, la sobreposición deberá ser considerada
como un error y debe estar resuelta para que esta entidad pueda ingresar en el
sistema.
 Sin agujeros: Los polígonos pertenecientes a una misma capa no deberán poseer
agujeros “gaps” entre ellos, el encontrar una geometría con esta incidencia debe
considerarse como un error y debe resolverse antes de ingresar el dato en el
sistema.
 Límites de una capa deben estar completamente cubiertos por los límites de otra
capa: Los límites de una capa deben estar completamente cubiertos por los límites
de otra capa
 Se debe validar al menos la aplicación de las siguientes reglas topológicas entre las
geometrías tipo línea:
 No deben existir sobreposiciones, se deben considerar las reglas de topología arco-
nodo.
 Las capas deberán cumplir sus relaciones topológicas de acuerdo a la siguiente
tabla:
En la tabla siguiente se muestra un resumen de las reglas topológicas que el SINAT exige
que se cumplan
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Lote, PEC
Manzanero,
Provincia Cantón Parroquia Zona Sector Manzana Pisos Vías
Franjas en
conflicto
Límites de una
Límites de una capa
capa deben estar
Sin sobreposiciones deben estar
completamente
Provincia completamente
cubiertos por los
cubiertos por los
límites de otra
límites de otra capa
Sin agujeros capa
Sin
Cantón sobreposiciones
Sin agujeros
Sin sobreposiciones
Parroquia
Sin agujeros
Sin
Zona sobreposiciones
Sin agujeros
Sin
Sector sobreposiciones
Sin agujeros
Límites de una
Sin capa deben
sobreposicione estar No deben
Manzana s completamente sobreponerse con
cubiertos por los manzanas
límites de otra
Sin agujeros capa
Sin
Los Pisos en
sobreposiciones
Planta Baja deben
Lote, PEC estar
Manzanero, completamente
Franjas en contenidas
Sin agujeros
conflicto dentro de un Lote
(Salvo
excepciones)
Sin
sobreposiciones
entre pisos de un
Pisos mismo nivel
No se admiten
colecciones de
geometrías
Límites de una Límites de una
capa deben capa deben
estar estar
Áreas
completamente completamente
valorativas
cubiertos por los cubiertos por los
límites de otra límites de otra
capa capa
Sin
Vías sobreposiciones,
Sin Dangles
10. Levantamiento Predial
10.1. Metodología de Levantamiento Predial en Campo

Se realizó la generación de metodología, contratación de personal, diseño de rutas
censales, capacitación a asistentes en campo.
Nota: Adjunto Informe de Metodología del censo predial.
10.2. Contratación y Capacitación del Personal

Una vez aprobada la Ficha se inició inmediatamente con la contratación y capacitación
del personal, proceso que prácticamente se lo llevo a la par con el inicio del levantamiento
censal.
El personal que trabajó en el proceso de censo predial manejaba todos los criterios
básicos para el levantamiento de información en campo, además de contar con asistencia
permanente de técnicos especializados y con experiencia en procesos similares en otros
cantones durante el levantamiento.
10.3. Programación de Recorridos
Ya conformado el equipo que se encargó del levantamiento en campo se programó los

recorridos tomando en cuenta las zonas donde la topografía ya se encuentra consolidada.
Nota: En el informe adjunto de Metodología del catastro se encuentra especificada.
10.4. Avance
Hasta el momento existen 3803 predios levantados en campo, lo que representa el 100
% del total de predios del cantón. Se adjunta 2000 fichas escaneadas que corresponde
al 50 % final.
Nota: Adjunto fichas de campo escaneadas

1
11. Base de Datos
La base de datos almacena toda la información gráfica, alfanumérica y documental del

proceso, y se la va cargando de información por medio del aplicativo web del SINAT, que
se encuentra en funcionamiento.
Debido a esto la base de datos es un archivo .war, Postgrees, con extensión PostGis.
Compatible con el Sistema Catastral del SINAT Urbano.
Nota: Adjunto base de datos extensión war.
12. APLICATIVO MOVIL.
El aplicativo móvil se encuentra en etapa de generación, y se lo entregará como producto,

una vez que se hayan hecho las pruebas de funcionamiento, el objetivo de esta
herramienta es levantar información en campo por medio de un dispositivo móvil offline,
toda la información debe guardarse en el mismo dispositivo hasta el momento de la
descarga.
Los datos se deben descargar en una tabla formato Excel. Los mismos que podrán ser
subidos de manera automática y masiva al sistema por medio de la aplicación web
perteneciente al SINAT.
13. Valoración del Suelo
13.1. Elaboración de Mapas Temáticos
Se tiene completa la información (100%) de los servicios básicos relacionados a cada uno
de los ejes viales, con los siguientes atributos temáticos.
 Agua Potable
 Alcantarillado Sanitario y Pluvial
 Recolección de Basura
 Aseo de Calles
 Aceras y Bordillos
2
 Nombre/Rodadura/Material/Tipo/Categoría
 Alumbrado Público
Esta información se la obtuvo después de un proceso de investigación con los

departamentos municipales a cargo de cada una de las áreas y la respectiva
comprobación en campo. Información que fue utilizada para el establecimiento de la
metodología de valoración.
La información correspondiente a los siguientes mapas temáticos se está generando en

coberturas individuales.
 Zonas de riesgo
 Áreas de expansión
 Equipamiento Urbano
 Área Urbano Marginal
 Áreas Verdes
 Morfología Urbana
 Patrimonio
Nota: Adjunto cobertura de vías temáticas dentro de la geodatabase
13.2. Metodología de Valoración
La metodología de valoración se encuentra al 100 %
Nota: Adjunto Informe de método de valoración completo

3
1. METODOLOGIA VALORACIÓN DE SUELOS Y

EDIFICACIONES
2. Antecedentes
El artículo 55 del Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización
(COOTAD) establece que son competencias exclusivas de los Gobiernos Autónomos
Descentralizados Municipales, literal i.- “Elaborar y administrar los catastros inmobiliarios
urbanos y rurales”.
El artículo 139 del COOTAD respecto al ejercicio de la competencia de formar y administrar

catastros inmobiliarios, señala que corresponde a los Gobiernos Autónomos Descentralizados
Municipales, los que con la finalidad de unificar la metodología de manejo y acceso a la
información, deberán seguir los lineamientos y parámetros metodológicos que establezca la ley.
Es obligación de dichos gobiernos actualizar cada dos años los catastros y la valoración de la
propiedad urbana y rural.
El Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de Puyango contrató la consultoría para la

actualización del catastro urbano del cantón, gracias a los recursos de apoyo por parte del Estado
mediante el Banco de Desarrollo del Ecuador, brindando asistencia al desarrollo del proyecto
“Fortalecimiento y Modernización del Sistema de Información territorial”.
En los términos de referencia del contrato de la consultoría se establece que la metodología

implementada por el consultor para el levantamiento predial y el empadronamiento deberá
contar con la aceptación de la Jefatura de Avalúos y Catastros.
El equipo consultor presenta a consideración de la entidad contratante y fiscalización la

metodología que se lleva a efecto para el modelo de valoración acorde a lo que establece el Código
Orgánico de Organización Territorial Autonomía y Descentralización (COOTAD) y con los
parámetros establecidos por el MIDUVI, que permitirán determinar los valores de suelo y de las
construcciones.
4
3. Objetivo General
Actualizar los valores de suelo y construcciones urbanas de la ciudad de Alamor y las cinco
cabeceras parroquiales del cantón Puyango, provincia de Loja.
3.1. Objetivos Específicos
- Determinación del valor unitario de la tierra en las zonas urbanas del cantón Puyango.
- Determinación del valor unitario de la edificación en las zonas urbanas del cantón
Puyango.
4. Metodología de Valoración.
La metodología para el levantamiento valoración se la divide en procesos secuenciales como se
muestran en el siguiente organigrama. Ver figura 1
5
Figura 1. Organigrama de la metodología de VALORACIÓN dentro del censo predial.
Con este proceso se asegura al menos 2 visitas a cada una de las propiedades, de igual manera se
implementan procesos de control de calidad en el dibujo y una posterior validación de la
información que contiene la ficha catastral, una vez realizados estos dos filtros, la información es
digitada e ingresada al sistema para una validación de la estructura de la información. Para
finalmente corregir las incidencias detectadas y subir la información final.
4.1. Modalidad de ejecución

La ejecución de la valoración del suelo y edificaciones va en conjunto con el levantamiento
catastral se la realizará por administración directa, considerando el rendimiento del personal
técnico asignado el mismo que será conformado por:
Auxiliares de campo Encargados de recolectar información personal

Técnicos Encargados de levantar información técnica de los predio y
supervisar al personal auxiliar.
Supervisor Encargado de receptar fichas levantadas en campo para su
revisión, corrección y validación
Fiscalizador Encargado de aprobar las fichas levantadas.
4.2. Métodos de valoración:
A. Método de comparación (VALOR DEL SUELO):

1.- Residual, en caso de encontrar casas unifamiliares se desprende el valor de la
construcción y el residuo se asume como el valor del terreno, este valor posteriormente
se lo analiza con el segundo método,
2.- Comparativo, en caso de encontrar terrenos y para los terrenos resultantes del
análisis residual, se hace un balance de la forma, topografía, tamaño, ubicación,
adecuación y potencialidad entre el terreno del bien en estudio y las referencias.
3.- Potencialidad, se aplica a bienes nuevos declarados en Propiedad Horizontal, a partir
de la zonificación y las posibilidades de uso del terreno se estudia la oferta y demanda del
sector tomando en cuenta factores como acabados, servicios comunales, ubicación en
altura, sector y vida útil.
6
B. Método de reposición (VALOR DE LA EDIFICACIÓN):

Una vez realizada la inspección se obtiene información sobre los sistemas constructivos,
acabados, instalaciones con las que se cuenta y demás detalles constructivos del bien, en
base a estos datos la construcción será ubicada dentro de rangos que tienen un valor
unitario del m2 de construcción, el cual multiplicado por los m2 de construcción nos da
un valor aproximado de reposición, a este valor se le aplican factores de depreciación por
edad y mantenimiento, factores de comercialización y de ser el caso un porcentaje de
avance de obra, el resultado es el valor comercial de la construcción, que sumado al valor
del terreno nos da el valor comercial global del bien inmueble en estudio.
3.2.1 Definición de Variables de valoración.

Para una estandarización general de nomenclaturas y para poder aplicar los cálculos sin
confusiones es indispensable utilizar las nomenclaturas correctas especificadas en el siguiente
cuadro:
3.2.2 Método Comparativo:
Refiere a la posibilidad de comparar las características físicas (Tamaño, Forma,

Topografía, Ubicación e Infraestructura) del terreno de la propiedad en estudio con
todas y cada una de las referencias de propiedades autónomas que se han podido
encontrar. (A, B, C, D, E, 1, 2, 3, 4, 5)
Esta metodología se la aplica directamente en las referencias 1, 2, 3, 4 y 5 ya que por

ser lotes baldíos no requieren ningún estudio adicional.
7
No es el caso de las referencias A, B, C, D y E, las cuales, por tener una edificación

construida sobre sus terrenos requieren dos pasos previos a la aplicación del método
comparativo, que es el método del costo y el método residual.
3.2.3 Método Residual:

Éste método se aplica a las referencias de tipo (A, B, C, D, E), mismas que son
propiedades autónomas con edificaciones, este método permite estimas el valor de la
edificación para obtener como residuo el valor del terreno urbanizado.
Posteriormente este terreno residual se lo lleva al método comparativo.
3.2.4 Método Potencial

Este método determina el valor del terreno a partir de su mejor potencial
constructivo. Primero debemos tener claro el área del terreno y el COS-T que nos
arrojará la cantidad de m2 útiles vendibles que el proyecto tendrá.
Posteriormente utilizaremos solo referencias de PROPIEDADES HORIZONTALES

NUEVAS ya que tiene P.V.P. y a través de conceptos comparativos y de
homogenización obtendremos un P.V.P. homogenizado del m2 de construcción. Al
multiplicar estos dos valores tenemos el P.V.P. global del proyecto. En este momento
entra un concepto llamado incidencia que fluctúa entre el 8.50% al 18.50%, esta
incidencia es quien determinará el valor del terreno.
El levantamiento se debe realizar en los 6 centros urbanos del cantón. Alamor,

Mercadillo, Vicentino, Ciano, El Arenal y El Limo. En la figura 2 se muestra la
distribución espacial de los centros urbanos.
4.3. Disponibilidad de personal capacitado

Se considerará personal local el mismo que será capacitado en los diferentes parámetros de las
fichas catastrales y de valoración, garantizando su optimo desarrollo en campo, personal que se
encontrará a cargo del personal técnico quien acompañará al relevo de fichas catastrales.
8
5. PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN (LOTE Y EDIFICACIÓN)
En función de aplicar procesos técnicos transparentes, tomados como base, técnicas

estadísticas y geoestadísticas para el desarrollo del desarrollo de la valoración se tomará en
cuenta la referencia establecida en el CAPÍTULO VI VALORACIÓN MASIVA CON FINES
CATASTRALES, articulo 66,67,68, 71 de las "NORMAS TÉCNICAS NACIONALES PARA EL
CATASTRO DE BIENES INMUEBLES URBANOS — RURALES Y AVALÚOS DE BIENES; OPERACIÓN
Y CÁLCULO DE TARIFAS POR LOS SERVICIOS TÉCNICOS DE LA DIRECCIÓN NACIONAL DE
AVALÚOS Y CATASTROS" del MIDUVI, del Registro oficial Suplemento 853 del 03 de octubre
del 2016, estado: VIGENTE A LA FECHA.
5.1. INSPECCIÓN DE CAMPO
Foto 01. Levantamiento de información. ALamor. Foto 02. Medición de predios. Ubicación: ALamor.
El informe arranca en la inspección de campo en la que medimos la propiedad y observamos todos

los detalles que nos servirán para valorar el inmueble, es indispensable tener un equipo mínimo
de trabajo como una cámara fotográfica, un apoya manos o tabla de escritura, un flexómetro y
una cinta métrica.
Para la toma de datos en campo es importante desarrollar una planilla o formato de inspección
que permita tomar toda la información necesaria y no perder detalle, en este campo la ficha del
levantamiento predial cuenta la información necesaria, además también reduce tiempo de
trabajo. Los puntos que debe tener un formato de campo son los mismos que se deberán
considerar para el cálculo y posteriormente enlazar al SINAT URBANO.
Se deberá realizar las mediciones de los linderos del terreno, las edificaciones deberán ser
medidas por su perímetro exterior, en caso de no ser posible, las mediciones se realizarán por el
interior tomando en cuenta el espesor de las paredes, se deberá consideran los volúmenes con
mayor altura o número de pisos, sistemas constructivos diferentes, vidas útiles y tipos de
acabados.
Se deberá medir todo lo que pueda ser valorado, senderos, cerramientos, cisternas, bodegas,
terrazas, patios, balcones, etc.
Una vez realizada la inspección es necesario hacer un recorrido por el barrio o los alrededores del
inmueble para ubicar las referencias y ver las condiciones del sector.
9
Ya con toda esa información trasladamos a gabinete para digitalizar la información al SINAT
URBANO.
5.2. VALORACIÓN DE REFERENCIAS
En el cálculo que utilizamos requiere que se valore el terreno y los elementos edificados por
separado.
Para el cálculo del terreno iniciaremos con el primero y fundamental paso TOMA DE REFERENCIAS,
posteriormente llenaremos los campos de nuestro lote en estudio. En la aplicación del cálculo se
deberá llenar primero los datos del lote en estudio y posteriormente de las referencias, pero
recalco que en la práctica las referencias son lo primero, ya que sin ellas la tabla de cálculo es
inútil.
5.2.1. Toma de referencias
El valor del terreno depende únicamente de las referencias encontradas, así que debemos saber
que estas sean por lo menos 3 comprobadas y compatibles, en lo posible semejantes al inmueble
en estudio, es decir si taso una casa de conjunto o un departamento debo encontrar casas de
conjunto o departamentos nuevos.
En la toma de información masiva, tomaremos como referencia 3 comprobadas por cada sector
del Cantón Puyango,
Si no se encuentra referencias en el entorno inmediato (radio de 500m), se deberá seguir

ampliando el radio de búsqueda (hasta donde se defina sector homogéneo), en el caso de no
encontrar referencias en los radios de interés se puede analizar referencias homogéneas (lugares
en otras ubicaciones geográficas que mantengan características urbanas muy semejantes).
En caso de no encontrar referencias similares en el mismo cantón, se tomará referencias de ortros

sectores homogéneos a la zona.
El internet es una herramienta muy útil pero con un rango de confiabilidad solo de un 50%, por
tal motivo solo son útiles las referencias que puedan ser confirmadas personalmente vía
telefónica.
Se decidió dividir por sectores de levantamiento de acuerdo a la división sectorial actual del
GADMP, para evitar confusiones con el procesamiento de información. La cabecera cantonal
(Alamor) tiene 7 sectores, mientras que cada centro urbano de las parroquias conforma un solo
sector de levantamiento. En la figura 3 se muestra la división sectorial de Alamor.
10
1
5.2.2. Tipos de referencia:
Se identifica la existencia de dos grupos de referencias:
A. - PROPIEDADES AUTÓNOMAS
B. - PROPIEDADES HORIZONTALES y varios sub grupos dentro de estos grupos:
Todas las propiedades autónomas son completamente útiles para ser aplicadas, pero de las
Propiedades Horizontales solamente las nuevas ya que ellas tienen P.V.P. (PRECIO VENTA AL
PÚBLICO).
5.3. PÁRAMETROS A CONSIDERAR PARA VALORACIÓN:
4.3.1 ESTRUCTURA:
4.3.1.1 Vida útil estimada de una edificación:

Al ser la estructura el elemente de mayor durabilidad en una edificación, debido a que
sobre la estructura se estabiliza la mampostería y las instalaciones y sobre estas los
acabados.
A lo largo del tiempo se ha observado cómo se utilizan, funcionan y deterioran las
edificaciones y básicamente todas dependen de su estructura, con una diferencia
cuando se utiliza acabados de lujo, de dicha observación se desprende la siguiente
tabla de vidas útiles:
1
4.3.1.2 Nivel de Instalaciones:

Se las analiza dentro de 4 grupos económicos para facilitar su estudio (económico,
medio, alto y lujo), pero al aplicar la teoría en la realidad existen 3 categorías
adicionales (medio económico, medio alto, entre alto y lujo) del grupo económico se
independiza temporalmente un subgrupo denominado Mínimo Habitable, que es
necesario para posteriores análisis de bienes sometidos a régimen de Declaratoria de
Propiedad Horizontal.
4.3.1.3 Nivel de Acabados:

Se los analiza dentro de los mismos 4 grupos anteriores:
2
2
3
4.3.2 COSTOS DE CONSTRUCCIÓN.
4.3.2.1 Costos directos
Son los valores de todos y cada uno de los materiales, mano de obra, equipo y
herramientas empleadas, en el proceso constructivo, cada rubro de la
construcción contempla varios o todos estos ítems.
4.3.2.2 Costos indirectos
Son todos aquellos gastos que se realizan dentro y fuera de la obra para su perfecto
control técnico y administrativo, dichos costos no pueden aplicarse a un producto
determinado, por ejemplo gastos de administración, residencia de obra,
supervisión, etc. Además contemplan un porcentaje de costos imprevistos que no
están dentro de los rubros pero que siempre se emplean al ejecutar una
construcción como desperdicio de materiales por error de instalación, costos de
alimentación de trabajadores, utilización de mano de obra inesperada, materiales
en malas condiciones que tienen que ser remplazados, accidentes laborales, entre
otros. Estos costos indirectos varías notablemente entre las regiones o poblaciones
según su ubicación geográfica. Por último se contempla la utilidad del constructor
que variará entre el 18% al 35% dependiendo del prototipo arquitectónico y el tipo
de propiedad.
Para simplificar un poco la infinidad de costos de la construcción que pueden ser
producto de la combinación de sistemas constructivos con tipo de acabados se ha
desarrollado una tabla basada en presupuestos de obra de edificaciones con
diferentes costo directo e indirectos clasificadas por PROTOTIPOS
ARQUITECTÓNICOS y aplicada a PROPIEDADES AUTÓNOMAS Y HORIZONTALES,
dicha tabla funciona de la siguiente manera.
3
4
Tabla 04: Costos directos e indirectos de construcción.
4
5
6. CÁLCULO DE VALORACIÓN SUELO.
6.1. Zonificación.
La zonificación será de acuerdo a la nomenclatura establecida en el proyecto de CATASTRO
llevado por esta consultoría, además de el COS-PB y número de pisos de las edificaciones de ser
el caso.
Variables:
ZONIFICACIÓN
COS-PB
Nro. Pisos
6.2. Porcentaje de incidencia.
La incidencia no es más que el porcentaje económico del terreno frente al precio de venta del
proyecto completo al cual pertenece el inmueble en estudio; es decir, si el proyecto lo vendo
en $1’000.000, y el terreno costo $150.000 el PORCENTAJE DE INCIDENCIA es del 15%.
Las bandas de dicho porcentaje son del 8.5% al 18.50%. Para definir el porcentaje exacto se
deberá determinar 3 variables:
1ra.- Tipo de Consolidación,

2da.- Nivel de inversión pública o privada en el sector y
3ra.- la tendencia de esa inversión.
5
6
Tabla Nro. 05 (Porcentaje de incidencia).
6.3. Factor de ubicación vertical.
Refiere a la importancia que le da la altura de un inmueble con relación a su función o su vista,

es decir un local comercial en un edificio en el 3er piso tiene una mala ubicación, pero si un
departamento está en el 15vo piso tendrá una magnifica vista, por tanto su ubicación vertical
es importante.
0.98 si la ubicación en altura no es la adecuada

1.00 si la ubicación en altura es irrelevante
1.02 si la ubicación en altura es importante
1.04 si la ubicación en altura es muy importante
1.06 si la ubicación en altura es extraordinaria
6.4. Factor de tipo de acabados.
Refiere al tipo de acabados de los que disponen las referencias y también la propiedad en
estudio.
0.92 si son populares, económicos o mínimo habitable

0.96 si los acabados son medio bajos
1.00 si los acabados son medios
1.04 si los acabados son medio altos
1.08 si los acabados son altos
1.12 si los acabados son de lujo
6.5. Factor de servicios comunales.
Refiere al tipo de servicios comunales o complementarios de los que disponen las referencias
y también la propiedad en estudio.
6
7
0.94 cuando los servicios de la referencia son muy inferiores a mi inmueble en estudio
0.96 cuando los servicios de la referencia son inferiores a mi inmueble en estudio
0.98 cuando los servicios de la referencia son poco inferiores a mi inmueble en estudio
1.00 siempre para el bien en estudio y si los servicios de la referencia son los mismos
1.02 cuando los servicios de la referencia son algo superiores a mi inmueble en estudio
1.04 cuando los servicios de la referencia son superiores a mi inmueble en estudio
1.06 cuando los servicios de la referencia son muy superiores a mi inmueble en estudio
6.6. Área del terreno.
Se refiere al área que se valorará, incluyendo las áreas de afectación si tuviera, siempre se
deberá analizar el área escriturada vs el área levantada en sitio, por ende la actualización del
catastro estará enfocada en las dimensiones que esta consultoría establezca, para que a futuro
los propietarios puedan legalizar sus propiedades con la información levantada por nuestro
equipo consultor.
En el caso de que nuestro inmueble en estudio sea una PROPIEDAD HORIZONTAL NUEVA O
USADA se deberá poner el área del terreno global o general donde se construyó el proyecto
completo.
6.7. Factor de forma.
Es un factor que tiene dos partes, la primera analiza la relación frente fondo o ancho y largo
en los terrenos amorfos, como segundo análisis su regularidad, es decir su forma geométrica.
a. Relación frente fondo.
Para obtener la relación frente fondo en la tabla de cálculo debemos ingresar el frente del
lote, y en la celda “Frente”, observamos el número que aparece en la celda “rela 1:” y con
esa relación asignamos un factor de la siguiente tabla en la celda “Factor”.
Tabla Nro. 06 (Relación frente fondo)
b. Regularidad
Se toma en cuenta la forma geométrica del terreno, en planimetría

1.00 Cuadrada o rectangular
0.98 Trapezoidal
0.96 Irregular en sus cuatro lados o triangular
0.94 Totalmente sin forma definida
7
8
6.8. Factor topográfico.
Este factor también tiene dos partes: a. pendiente y b. % adecuación.
a. Pendiente.
Refiere a la inclinación del terreno con relación a la horizontal, la pendiente se la expresa

en porcentaje y en múltiplos de 5, ya que en ocasiones es muy complicado tener los
porcentajes exactos, en especial de las referencias. En nuestra tabla de cálculo solo
necesitamos ingresar como dato las pendientes del lote en estudio y de las referencias, los
factores resultantes son producto de la siguiente tabla:
Tabla Nro. 07 Factores topográficos, resultado del análisis matemático de CÉSAR

MORILLO MEDINA. (UPN)
b. Adecuación.
La ADECUACIÓN es un porcentaje que refleja cantidad de inversión faltante por hacer en

un terreno para poder edificar sobre él, es decir si un terreno inclinado ya tiene hecho el
movimiento de tierras muros de contención y generadas las plataformas para poder
edificar sobre él, está al 100% de la adecuación, o si ya tiene una edificación ya está al
100% de la adecuación.
En el caso de tener algún problema legal o de cualquier índole que signifique un aumento
en el costo del terreno para iniciar una construcción nueva es aquí donde se tomará en
cuenta ese particular.
Una vez que se ingrese los porcentajes en los datos del lote en estudio y en las referencias
se aplica cualquiera de las siguientes fórmulas según sea el caso:
𝑆𝐼 𝐴 ≥ 𝐵 = 1 − 0.3 ∗ (𝐴 − 𝐵)
𝑆𝐼 𝐴 ≤ 𝐵 = 1/(1 − 0.3 ∗ (𝐵 − 𝐴))
Donde: A es la adecuación del lote en estudio, y

8
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B es la adecuación de la referencia.
6.9. Factor de ubicación horizontal.
Para el Cálculo del Factor de Ubicación Horizontal se deberá hacer dos pasos, el primero es
determinar la ubicación parcelaria (en la Manzana). El segundo paso es la ubicación en el
sector.
a. Ubicación parcelaria.
Los siguientes factores representan la importancia del lote en su ubicación dentro de una
manzana y una trama urbana.
0.95 Si el lote es interior
1.00 Si el lote es medianero
1.05 Si el lote es esquinero “D” entre 2 calles sin importancia comercial
1.10 Si el lote es esquinero “C” entre 1 calle comercial y otra no
1.15 Si el lote es esquinero “B” entre 2 calles comerciales
1.20 Si el lote es esquinero “A” entre 2 calles comerciales y al menos una es muy
importante
b. Ubicación del sector.
Los siguientes pasos sirven para determinar los factores de ubicación en el sector:
1. A través de ARCGIS, levantamiento topográfico o cualquier herramienta (Google

Earth ) semejante se deberá encontrar un plano de ubicación en el cual consten
nuestro lote en estudio y todas las referencias encontradas, señaladas con la
nomenclatura indicada en el numeral 4.1
9
10
2. Se deberá localizar en el plano un punto de referencia inicial denominado (R0). Este

punto será el lugar de mayor importancia comercial o con mayor plusvalía del sector.
De ser el caso, puede ser necesario estableces un artificio denominado (R0’) que se lo
utiliza cuando existen referencias distantes al R0 que pueden tener mejor cercanía a
otro punto de semejantes condiciones al R0, a este segundo punto se lo denomina R0’.
Pero esto no altera la distancia original medida de R0 a P.
3. Se medirá como primera distancia desde el punto “R0” (punto de mayor importancia
comercial) a “P” (lote en estudio). Cuando el Punto R0 y el punto P sean el mismo lugar
o tengan una distancia inferior a 200m se utilizará un segundo artificio denominado
Referencia Lejana (RL) que no es más que la referencia más distante al R0. En este caso
la distancia medida será de RL a R0 se la colocará en el mismo lugar de la distancia de
R0 a P.
4. Se medirá como primera distancia desde el punto “R0” (punto de mayor importancia
comercial) a “P” (lote en estudio). Cuando el Punto R0 y el punto P sean el mismo lugar
o tengan una distancia inferior a 200m se utilizará un segundo artificio denominado
Referencia Lejana (RL) que no es más que la referencia más distante al R0. En este caso
la distancia medida será de RL a R0 y se la colocará en el mismo lugar de la distancia
de R0 a P.
5. Trasladamos el factor correspondiente a cada nomenclatura a su lugar en cada una

de las filas de las referencias.
6.10. Factor de infraestructura.
Se analiza tanto el lote en estudio y las referencias si tienen los siguientes servicios públicos:
telecomunicaciones, energía eléctrica, agua potable, alcantarillado, transporte colectivo,
recolección de basura y tipo de vías.
1.00 si son pavimentos (adoquín, hormigón o asfalto) con aceras y bordillos

0.99 si son pavimentos sin aceras y bordillos o pavimentos en mal estado
0.98 si son empedradas o lastradas en la costa o el oriente
0.97 si son lastradas en la sierra o empedradas en mal estado
0.96 si son de tierra
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0.95 si son intransitables
En todos los casos se divide los factores del lote de estudio para los factores de la referencia,
posteriormente se multiplica entre sí los 7 factores resultantes de las divisiones anteriores,
en caso de que todos tengan los mismos servicios, el factor va a ser 1.00 como resultado de
todo este cálculo.
6.11. Afectaciones:
Este factor corresponde a las posibles afectaciones que una propiedad podría tener, entre las
más frecuentes: Borde de Quebrada, Ampliación vial, Paso de Tuberías subterráneas, Cables
de Media y Alta Tensión, Orilla de Río, etc.
Dependiendo del tipo de Afectación se determinará un valor para esa porción de suelo que en
casos será del 10% del valor calculado y en otros tendrán un valor comercial de $0.00usd.
Se estima un valor de $0.00usd como Valor Comercial al área determinada como afectación vial o
áreas en posible expropiación.
La afectación del borde superior de quebrada, cuerpos de agua (ríos, lagunas, embalses y cuencas
hidrográficas), acueductos, oleoductos, poliductos, redes de alta tensión, canales y colectores se
aplica un valor comercial del 30% (Art. III (24), párrafo “e”) del valor de m2 de terreno sin
afectación, ya que es un área utilizable pero no construible.
Para áreas de Protección ecológica en áreas urbanas se asignara un valor comercial del 2% del valor
de m2 de terreno sin afectación (Art. III (24), párrafo “c”).
Para rellenos de quebrada se asignara un valor comercial del 70% del valor de m2 de terreno sin
afectación (Art. III (24), párrafo “c”).
Para realizar expropiaciones por parte de los GAD se deberá realizar de conformidad a los
Artículos desde el 446 al 459 (pág. 172-175) de la COOTAD.
11
12
FACTORES COMPLEMENTARIOS
6.12. Factor de Negociación.
Toda referencia tiene un factor de negociación se lo estima de hasta un 20%, con los
siguientes criterios.
1.00 si se concretó la venta o el propietario no está abierto a una negociación

0.95 si se muestra poco interesado en negociar pero da la posibilidad de negociar
0.90 si el propietario se muestra interesado en negociar
0.85 cuando el propietario pide un valor al azar.
0.80 cuando el propietario pide un valor especulativo o dice “¿Cuánto me da?”.
6.13. Depreciación de la construcción:
Una edificación siempre va a sufrir depreciaciones o disminuciones en su valor, dependiendo

de varios factores, para lo cual a dichos factores se los han enmarcado dentro de varios tipos
de depreciación:
a. Por edad y vida útil.
Toda edificación tiene un periodo de existencia en el cual se la utilizará o mantendrá las

condiciones necesarias para poder ser habitada, al pasar de los años es evidente el
deterioro normal de la edificación y sus elementos constructivos debido al uso,
denotándose como punto de partida su vida útil y como punto de llegada la edad
transcurrida.
b. Por tipo de construcción.
Es la depreciación particular aplicable a cada sistema constructivo y tipo de acabado y sus

diferentes combinaciones, por ejemplo una estructura de madera se deprecia con más
rapidez que una de metal y estas dos más rápido que una estructura de hormigón
armado. De igual forma sucede con los acabados por ejemplo el vinil, la cerámica, la
piedra o el mármol.
c. Por conservación y mantenimiento.
De igual manera la conservación y/o mantenimiento que se le da a la estructura o los

acabados de una edificación deprecian en menor o mayor cantidad al inmueble, por
ejemplo si se tiene una estructura de madera que cada 5 años se le da tratamiento anti
polilla se depreciará menos que una que nunca tiene este tipo de mantenimiento.
d. Funcional.
Se denomina también Depreciación por Obsolescencia, es cuando por agentes de

cambio urbano al paso del tiempo una edificación con un uso definido tiene que
cambiar de uso o funcionalidad para acoplarse a la mutación urbana generada en el
sector, por ejemplo las viviendas construidas en La Mariscal, muchas de ellas lujosas son
12
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utilizadas como oficinas, locales comerciales, centros de diversión o simplemente son

demolidas para construir nuevos edificios todos estos cambios sucedieron antes de que
llegue el fin de su vida útil.
e. Por clima.
Existen factores climáticos como el calor, la humedad, el frio extremo entre otros que
actúan sobre los materiales de construcción haciendo que sean diferentes sus vidas útiles
dependiendo de dicha situación, por ejemplo una construcción con estructura metálica
en la costa o en el oriente se da a destruir con mayor rapidez que en la sierra.
Tomando en cuenta estas consideraciones utilizaremos el método de depreciación de

Francisco Fernández que asume la mayoría de criterios para la realización de sus tablas
de depreciación.
Fórmula matemática 01: Arq. Francisco Fernández – ESPE – QUITO. MétodoFF
6.14. Factores comerciales:
Estos factores con los criterios bajo los cuales una construcción obtiene un aumento o una
disminución en su valor, son 19 aspectos comerciales los que se analizan dentro de 3 grupos.
a. Factores nacionales generales.

1. Situación política y económica del país.
2. Situación política y económica del cantón.
b. Factores del sector o entorno inmediato.
1. Servicios públicos
2. Calidad de vías.
3. Estrato socioconomico.
4. Cercanía a equipamientos urbanos.
5. Transporte público.
6. Posibilidades de estacionamiento.
7. Polución ambiental.
8. Consolidación del sector.
c. Factores propios del inmueble.
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1. Demanda del inmueble.

2. Mejor uso del suelo.
3. Ubicación en altura.
4. Legalidad de la construcción.
5. Retiros según notificación.
6. Número de pisos permitidos.
7. Circulación y funcionalidad.
8. Iluminación y ventilación.
9. Servicios complementarios.
10. Facilidad de alquiler
11. Riesgo estructural.
6.15. Acabados en obra muerta.
Son los elementos que recubren la obra muerta y existen tantos tipos como variedades de
materiales en el mercado y se los simplifica en: recubrimiento de pisos, estucados, pintura,
recubrimiento de paredes en áreas húmedas, cielo raso o tumbados, piezas sanitarias, grifería,
Puertas, cerraduras, ventanas, vidrios, clósets, muebles altos de cocina, muebles bajos de
cocina, mesones de cocina, placas eléctricas y luminarias.
La tabla utilizada es una modificación a la tabla empleada por el método de depreciación de
Francisco Fernández. Analizando los mismos 4 prototipos arquitectónicos de económico,
medio, alto y lujo.
Tabla 08: Avance de obra por nivel económico.
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RESULTADOS:
Valor Sin Homogenizar:
Es el resultado de dividir el valor del lote para el área y multiplicarlo por el factor de negociación,
dejando de lado los demás factores comparativos.
Valor Homogenizado:
Es el resultado de multiplicar el Valor Sin Homogenizar por los factores comparativos. Este es el
valor del m2 de nuestro lote en estudio.
7. CÁLCULO DE VALORACIÓN EDIFICACIÓN EN LOTE .
Las edificaciones se las analiza por separado y se lo hace a partir de todos y cada uno de los
elementos construidos sobre el lote en estudio, se hace una leve consideración sobre la valoración
de Propiedades Autónomas o Propiedades Horizontales con relación a los usos exclusivos y las
alícuotas correspondientes.
7.1. Rubros de unidades de valoración.
En Propiedades Autónomas estos rubros son todos y cada uno de los espacios abiertos y
cubiertos que tengan elementos constructivos, edificaciones, patios, parqueaderos,
cerramientos, mediaguas, cisternas, cuartos de máquinas, piscinas, áreas húmedas, caminerías
etc.
En Propiedades Horizontales los rubros de tasación son los que se indiquen en las escrituras,
departamento, local, oficina, parqueadero, bodega, secadero, lavandería, patio, jardín o
cualquier otro bien de uso exclusivo de la propiedad a valorar.
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7.2. Alícuotas para las D.P.H (Declaratorias de propiedad horizontal)}

Las Propiedades Horizontales siempre tendrán un alícuota parcial por cada área de uso exclusivo,
y la sumatoria de éstas parciales nos dan el alícuota total de la propiedad en estudio.
a. Alícuota.
Es un porcentaje que representa la cantidad proporcional del terreno que le

corresponde al área de uso exclusivo. Las alícuotas no discriminan entre áreas abiertas
o áreas cubiertas, solo entre áreas de uso exclusivo y áreas de uso comunal.
7.3. Valor de reposición de la construcción.
Refiere al método del Costo o de Reposición que se analizó anidado en el Método Comparativo
para el cálculo del terreno, se regresa al uso de los prototipos arquitectónicos para determinar
un costo directo (tabla Nº 4), y asignar un porcentaje de costos indirectos según sea propiedad
autónoma o propiedad horizontal, recordando que los porcentajes de indirectos de las
propiedades horizontales contemplan un adicional por las áreas comunales.
Existen costos directos genéricos muy habituales en las propiedades, para ellos se ha creado la
siguiente tabla, pero también existen otros rubros de tasación específicos que se deberán
analizar independientemente en cada tasación que realicemos.
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2. VALORACIÓN URBANA
La valoración de la propiedad urbana se basó en los enunciados de los artículos que establece el
COOTAD, así:
Artículo 495.- Avalúo de los predios.- El valor de la propiedad se establecerá mediante la suma del valor
del suelo y, de haberlas, el de las construcciones que se hayan edificado sobre el mismo. Este valor constituye
el valor intrínseco, propio o natural del inmueble y servirá de base para la determinación de impuestos y
para otros efectos tributarios, y no tributarios.
Para establecer el valor de la propiedad se considerará, en forma obligatoria, los siguientes elementos: El
valor del suelo, que es el precio unitario de suelo, urbano o rural, determinado por un proceso de comparación
con precios unitarios de venta de inmuebles de condiciones similares u homogéneas del mismo sector,
multiplicado por la superficie del inmueble;
El valor de las edificaciones, que es el precio de las construcciones que se hayan desarrollado con carácter
permanente sobre un inmueble, calculado sobre el método de reposición; y,
El valor de reposición, que se determina aplicando un proceso que permite la simulación de construcción de
la obra que va a ser avaluada, a costos actualizados de construcción, depreciada de forma
proporcional al tiempo de vida útil.
Artículo 502.- Normativa para la determinación del valor de los predios.- Los predios urbanos serán
valorados mediante la aplicación de los elementos de valor del suelo, valor de las edificaciones y valor de
reposición previstos en este Código; con este propósito, el concejo aprobará mediante ordenanza, el plano
del valor de la tierra, los factores de aumento o reducción del valor del terreno por los aspectos geométricos,
topográficos, accesibilidad a determinados servicios, como agua potable, alcantarillado y otros servicios,
así como los factores para la valoración de las edificaciones.
NORMAS TECNICAS PARA CATASTRO DE BIENES INMUEBLES URBANOS, RURALES

Acuerdo Ministerial 29
1. VALORACIÓN DE SUELO URBANO

Para determinar la valoración del suelo y edificación urbanos, se realizó un estudio con los siguientes
insumos:
Elementos de valoración
Valoración del suelo Valoración de la edificación

• Planos temáticos • Matriz de rubros de construcción
• Plano de zonas homogéneas • Costos de materiales
• Plano de precios del suelo • Costos de mano de obra
• Tablas de coeficiente modificatorios del • Modelo de avalúo de la construcción
precio del suelo • Tabla de valores
• Tabla de coeficientes de depreciación
(material de estructura de la edificación,
edad, y estado de conservación)
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Para la valoración del suelo, se establecieron los valores de los sectores homogéneos, de acuerdo al
estudio de oferta y demanda del mercado
Luego de realizada la sectorización, se establecen los valores individuales de los terrenos, el valor individual
es afectado por los siguientes factores de aumento o reducción:
• Topografía
• Localización en la manzana
• Forma
• Relación frente-fondo
• Capa de rodadura de vía
• Accesibilidad
• Energía eléctrica
• Agua potable
• Alcantarillado
• Infraestructura complementaria
• Afectaciones
2. INFRAESTRUCTURA BASICA
La instalación de los elementos de infraestructura básica son los que determinan los factores de
habitabilidad de la población en la ciudad, con las redes de infraestructura, como de agua potable,
alcantarillado, energía eléctrica, teléfonos, vías, etc., son los que determinan la base del valor económico del
terreno urbanizado, el mismo que varía de acuerdo a la deseabilidad del comprador, factor que determina
el precio comercial final del terreno.
La existencia de las redes se registra mediante la observación de campo y la verificación de la información
en los departamentos técnicos municipales, encargados de la administración y control de cada una de las
redes de infraestructura básica, la información de la red existente se levanta en cada eje de la vía, este
registro será mapeado por cada una de las redes de infraestructura básica, información de carácter cualitativo
registrada en planos temáticos que tuvo que ser procesada o transformada a información cuantitativa por
cada manzana.
3. INFORMACION URBANA
La identificación del espacio urbano, en su comportamiento socio económico se registra a través de
actividades urbanas permanentes que se realizan en cada predio. Se presentan actividades predominantes
sobre las cuales giran otras actividades, que en sí determinan una zona de concentración de actividades
económicas importantes de niveles de alta rentabilidad, por lo que, son en estas zonas que se localizan los
puntos de mayor atracción económica, y de elevado interés comercial en la tenencia de la tierra, que se
visualiza directamente en los precios de compraventa de los terrenos.
Los flujos urbanos se los identifica en los sitios de mayor confluencia continua de público, los que generan
niveles altos de intensidad; a partir de las relaciones sociales y espaciales, que a la vez determinan núcleos
y ejes de mayor jerarquía urbana en la ciudad. Así la relación de espacios urbanos dedicados al turismo con
espacios urbanos dedicados al comercio y de las redes de comunicación y de transporte urbano, su
integralidad y conjugación serán las que definan la base jerárquica del suelo urbano, espacio en el que
confluyen actividades económicamente de mayor rentabilidad.
19
20
Otro de los flujos de importancia en el funcionamiento urbano de la ciudad es el que provoca la interacción de
actividades urbanas, como: la residencial con la turística y comercial, actividades residencial,
administrativa y de gestión, de servicios urbanos y equipamiento colectivo, flujos que permanentemente por
su relación configuran emplazamientos físicos en la ciudad, de la jerarquía que cada uno de esos flujos
tiene en la ciudad, se determinan los sitios urbanos de mayor atracción económica; por su accesibilidad y
distancia al núcleo o eje de mayor inversión.
4. USO DEL SUELO

La información de actividades y usos del suelo predominantes dependiendo del contexto urbano, jerarquía
y niveles de inversión por unidad de superficie, para lo que, en la unidad de análisis (bloque edificado) se
debe inventariar las actividades y usos existentes, agrupar y clasificar en categorías, a partir de la
similitud del genérico de la categoría principal; como se puede ver a continuación:
Valor ponderado del uso del suelo
5. EQUIPAMIENTO URBANO
En el área urbana de las ciudades se encuentran localizados los equipamientos urbanos como los
equipamientos colectivos o públicos, los equipamientos privados al servicio público; destinados a satisfacer
las diferentes demandas de las actividades de la comunidad.
La jerarquía de cada uno de los equipamientos, se determinó a través del análisis cuantitativo de los
siguientes indicadores:
• Tipo de uso 5 %
• Relación de dominio 5 %
• Ámbito de la economía 10 %
• Frecuencia 40 %
• Generación de flujo 20 %
• Influencia de localización. 20 %
5.1. Radios de Influencias
Se refiere a la distancia o cobertura territorial de los equipamientos en el suelo urbano, por lo que se definen
como centros de abastecimiento funcional en los asentamientos poblados, en los que se define un radio de
acción referente de análisis, particularmente para ciudades de menor tamaño en lo urbano.
Cantonal.- Los equipamientos cuyas instalaciones permiten el uso de población de diferentes sitios del
cantón.
20
21
Ciudad.- Aquellos que abastecen con sus condiciones de uso y servicios dentro del área urbana de la
ciudad.
Zonal.- Los localizados dentro de las áreas urbanas de la ciudad, que abastecen a zonas delimitadas por el
Plan Regulador.
Sector.- Equipamientos localizados en zonas urbanas que abastecen a un solo sector.
Barrio.- Equipamientos disponibles para uso exclusivo del barrio
5.2. VALORES PONDERADOS DE EQUIPAMIENTO URBANO
Valores ponderados de Equipamiento
Rangos de localización con su equivalente de valor:

Grupo 1: entre 49.5 a 52.5 = 1.25
Grupo 2: entre 43.5 a 46.5 = 1.092
Grupo 3: entre 37.5 a 40.5 = 0.936
Grupo 4: entre 31.5 a 34.5 = 0.780
Grupo 5: entre5.5 a 28.5 = 0.624
Grupo 6: entre 19.5 a 22.5 = 0.468
Grupo 7: entre 13.5 a 16.5 = 0.312
Grupo 8: entre 07.5 a 10.5 = 0.156
6. MORFOLOGIA (JERARQUIA DE BARRIOS)

Está relacionado a la unidad territorial urbana del barrio, en ésta se define una identidad simbólica,
sentimientos de vecindad o apego emocional al área, elementos que pueden ser cuantificados como
indicador de valor. La valoración simbólica del suelo urbano, viene a ser la síntesis del comportamiento socio
espacial de localización de los predios en el área urbana del cantón, para esa determinación se relacionaron
variables económicas espaciales como: el uso del suelo, predominan las actividades urbanas existentes, la
densidad de la superficie construida, las características físicas del entorno como:
 equipamientos colectivos,
 infraestructura y servicios urbanos,
 la intensidad en el proceso de consolidación del espacio urbano,
21
22
 la capacidad socio económica de la población agrupados en conglomerados urbanos

homogéneos,
 el establecimiento de núcleos de concentración urbana,
Todos estos indicadores, permiten establecer cuantitativamente valores diferenciales en cada una de las
unidades barriales de la ciudad.
6.1. Determinación de jerarquías
Se levantó el listado de barrios de la ciudad, primero los más tradicionales, luego los que han consolidado su
identidad y los de formación reciente, esta información debió ser levantada en un plano temático, cada barrio
se clasificó por grupos con los indicadores siguientes:
Jerarquías de barrios

Grupo 1: entre 7.0 a 10.0 = 0.50
Grupo 2: entre 3.5 a 7.0 = 0.33
Grupo 3: entre 0.3 a 3.5 = 0.16
7. DENSIDAD EDIFICADA
Se consideran de fundamental importancia los elementos que configuran el espacio urbano del área de
estudio, dichos elementos pueden ser considerados en el marco del proceso de urbanización.
Así se observa la existencia de áreas consolidadas, en proceso de consolidación y expansión. Este primer
reconocimiento permite comprender como se comporta el crecimiento urbano en el desarrollo histórico
territorial del cantón, la aceleración y desaceleración de los ritmos de ocupación, determina la tendencia de
formación de ejes predominantes de actividades urbanas que marcan expectativas en la comercialización
de los terrenos.
Se cuantifica el número total de predios y la superficie correspondiente en la manzana, el total de predios

construidos y la superficie respectiva es el universo sobre el que se definen los porcentajes de densidad.
22
23
• Consolidado.- Si el número de predios con edificaciones en la manzana, supera el 70% del

universo (la manzana).
• En consolidación.- Si el número de predios con edificación en la manzana, es decir la
superficie construida se encuentra entre el 40% y el 70% del universo.
• En expansión.- Si el número de predios con edificación en la manzana, es decir la superficie
construida se encuentra bajo el 40% del universo,
Grupo 1: consolidado = 0.50
Grupo 2: en consolidación = 0.33
Grupo 3: en expansión = 0.16
8. ANALISIS CUANTITATIVO DE LA INFORMACION URBANA

La información urbana anteriormente identificada de acuerdo al proceso metodológico seguido permite
definir cualitativamente el área urbana de estudio. Esta relación se la realiza conociendo la incidencia de
cada uno de los elementos urbanos que participan en la habilitación del suelo, incidencia que se determina
por la presencia e importancia de cada uno o del conjunto de éstos en el territorio urbano, esta lectura
cualitativa del suelo urbano, estadísticamente se lo transfiere a una lectura cuantitativa, a partir de la relación
cualitativa de su jerarquía a una relación cuantitativa del peso ponderativo que a cada producto de la
información se le otorga.
8.1. Ponderación cuantitativa de la información:
Al interior de cada grupo, la cantidad porcentual que le corresponde, se la distribuyó equitativa o de manera
diferenciada dependiendo de la importancia y jerarquía del contenido de los elementos así:
- Infraestructura básica
En este grupo tenemos la instalación física de las redes de infraestructura como; agua, alcantarillado,
energía eléctrica, alumbrado público y vías, el peso ponderativo correspondiente de este grupo, en relación
con los otros, está definido por la inversión de capital requerido, para habilitar un territorio o espacio como
urbano, inversión que es económicamente representativa, del total de la ponderación cuantitativa; 100%,
le corresponde el 50%, que se distribuye de manera igual en cada componente del grupo:
• Red de agua potable 12.5%
• Red de alcantarillado 12.5%
• Red de energía eléctrica y alumbrado 12.5%
• Red vial (capa de rodadura) 12.5%
- Infraestructura complementaria
Representa a la red telefónica, las aceras, los bordillos, en este grupo la inversión de capital es menor, el
peso ponderativo representa el 10% del total o de la unidad de ponderación cuantitativa y se distribuye en
cada componente en los siguientes porcentajes:
• Red telefónica 5.0%
• Aceras y bordillos 5.0%
23
24
- Servicios urbanos
Que puede estar bajo responsabilidad de la municipalidad, siendo en este caso de servicio público, o su
responsabilidad puede ser privada, en cualquiera de los casos la inversión que este rubro representa es del
5% del total o de la unidad de ponderación cuantitativa, este se distribuye en la suma de los servicios
considerados por cada eje de vía en torno de la manzana, o en caso de existir uno de estos los porcentajes
son:
• Recolección de basura y aseo de calles 5%
• Recolección de basura 2.5%
• Aseo de calles 2.5%
- Información urbana
La incidencia de las variables de este grupo en la unidad de ponderación cuantitativa, representa el 35% del
total, peso ponderativo que es determinante en el establecimiento de la jerarquía urbana de la ciudad, se
distribuye en cada elemento del grupo así:
• Equipamiento urbano 12.5%
• Uso del suelo 12.5%
• Densidad edificada 5.0%
• Morfología urbana 5.0%
9. DETERMINACION DEL VALOR DEL TERRENO EN LA CIUDAD

• Delimitación del área urbana de la ciudad.
• Condiciones físicas de lo urbano.
• Condiciones políticas institucionales de control urbano.
Inventario urbano
• Físico: redes de infraestructura
• Servicios
• Funcionamiento y morfología urbana
• Regulación urbana
Procesamiento de la información
• De cualitativa a cuantitativa
• Determinación de los límites de ponderación
• Análisis y determinación de los límites y el valor de rango
• Determinación de límites de sector y elaboración de la propuesta de sectores homogéneo.
• Investigación de precios de terrenos de compra venta en la ciudad, por cada sector homogéneo.
• Compatibilización de los precios de mercado con los valores ponderales de sector homogéneo.
• Elaboración del plano del valor de la tierra.
• Factores de afectación en zonas de riesgo natural
• Precios de manzana en zonas de riesgo
• Tabla de precios de terrenos en la ciudad.
24
10. DETERMINACIÓN DE SECTORES HOMOGENEOS
El proceso operativo para la determinación de los sectores se realiza a través de la sumatoria
de las ponderaciones de los elementos urbanos que tiene cada manzana, sectores y zonas
catastrales, en cada uno de los temas analizados (planos temáticos), los resultados se recogen
en una matriz, en el orden secuencial de la información catastral. Y como resultado nos da las
características similares para los sectores
Los resultados recogidos en la matriz, se ordenan desde el valor máximo alcanzado en forma
descendente, en este orden se localizan grupos de similar ponderación o en determinados
rangos de valor cuantitativo, grupos que fueron analizados para definir el valor constante que
determinó cuantitativamente la distancia de agrupamiento entre unidades de análisis para
formar los sectores homogéneos.
11. VALOR DE TERRENOS URBANOS
11.1. PLANO DEL VALOR DE LA TIERRA
Este documento se plasma la representación de sectores homogéneos producto de la

ponderación obtenida en las matrices de análisis. Esta información clasificada en cada sector
homogéneo permite determinar el valor m2 de sector.
El plano del valor del suelo
contiene:
- La jerarquización de sectores homogéneos del área de
intervención;
- El valor m2 de sector
homogéneo;
- El valor m2 de límite urbano y de zonas
de riesgo.
Cada grupo de valores tiene su simbología y el precio
de sector.
11.2. DETERMINACION DEL VALOR m2 INDIVIDUAL
Precios del sector.- Si el valor del sector se halla definido en manzanas que se encuentren
exclusivamente en ese sector se denominará el valor m2 del sector.
A Precios promedio y tasas de valorización por zonas.
Con el fin de complementar la información acerca de la evolución de los precios, se seleccionó una
serie de zonas homogéneas en cuanto a uso del suelo, grado de consolidación, estrato socio-
económico y, por ende, precio de la tierra, que fuesen representativas de los principales sectores
y usos de la ciudad, a fin de hacer un análisis en condiciones normales, entendidas éstas como
ACTUALIZACIÓN DEL CATASTRO URBANO DE LA CIUDAD DE ALAMOR Y LAS CINCO
CABECERAS PARROQUIALES DEL CANTÓN PUYANGO, PROVINCIA DE LOJA
aquellas en que el vendedor y el comprador operan libres de presión como pudiera ser una quiebra,
venta forzosa u obligatoria, o bien en condiciones de especulación local.
Las particularidades físicas de cada terreno de acuerdo a su implantación en la ciudad, en la

realidad dan la posibilidad de múltiples enlaces entre variables e indicadores, los que representan
al estado actual del predio, condiciones con las que permite realizar su valoración individual.
Por lo que para la valoración individual del terreno (VI) se
considerarán:
(VSH) el valor m2 de sector homogéneo localizado en el plano del valor de la tierra y/o
deducción del valor individual, el cual se lo obtuvo del análisis individual de las manzanas según
la disponibilidad o no de servicios básicos y obras complementarias al frente de cada lado.
(Fa) obtención del factor de
afectación, y
(S) Superficie del
terreno así:
VI = Vsh x Fa x S
D
e
d
ó
n
d
e
:
VI = Valor individual del
terreno
VSH = Valor por m2 de sector homogéneo o valor
individual
Fa = Factor de
afectación
S = Superficie del
terreno
12. VALORACIÓN DE LAS EDIFICACIONES URBANAS Y RURALES

Para el diseño del modelo de valoración de las edificaciones se determinaron simulaciones
de presupuestos de obra que fueron avaluados a costos actualizados, en los que constaron los
siguientes indicadores:
 Tipo de estructura, edad de la construcción, estado de conservación, reparaciones y

número de pisos.
 En su estructura; columnas, vigas, entrepiso,
cubierta.
 En acabados; pared, contrapiso, revestimiento de pisos, revestimiento de pared,

revestimiento exterior, tumbado, puertas, ventanas, vidrios, revestimiento de cubiertas.
 Otras inversiones; cerramiento, sauna/turco/hidromasaje, ascensor, aire centralizado,
sistema de videovigilancia, piscina.
El análisis para la determinación del valor real de las edificaciones se lo realiza mediante el
programa hoja de cálculo, realizando el análisis de precios unitarios con los rubros identificados
en la localidad, en la fase de levantamiento de información
El precio del rubro adoptado para el cálculo de metro cuadrado de construcción se refiere al costo
directo, es decir no intervienen los costos indirectos que están constituidos por administración y
gastos generales, costos de financiamiento, imprevistos y utilidad del constructor.
1. Precio unitario multiplicado por el volumen de obra, da como resultado el costo
de rubro.
2. Se efectúa la sumatoria de los costos de

los rubros.
3. Se determina la incidencia porcentual de cada rubro en la sumatoria de costos del

presupuesto total de la obra multiplicado por cien.
Se llegaron a determinar cinco tipologías constructivas, en base de las características propias

de la región y el tipo de materiales, así:
- Hormigón Armado de hasta tres plantas

- Hormigón Armado edificio alto de más de tres plantas
- Estructura metálica
- Estructura de madera
- Mampostería auto-portante
Luego de realizar el análisis de precios unitarios y realizado la sumatoria de los rubros que
componen la totalidad de la edificación, con lo cual podemos calcular el valor del m2 de cada
tipología constructiva antes determinadas.
HORMIGÓN ARMADO VIVIENDA DE H°A° DE 2 PLANTAS DE 117 m2

El costo por m2 de esta tipología será 38478.74 / 117 = 332,08 dólares por m2 de construcción.
H°A° HORMIGÓN ARMADO EDIFICIO ALTO

El costo por m2 de esta tipología será 144541,17 / 455 = 327,65 dólares por m2 de
construcción.
ESTRUCTURA METÁLICA
El costo por m2 de esta tipología será 10384,28 / 41,6 = 252,26dólares por m2 de
construcción.
ESTRUCTURA DE MADERA
El costo por m2 de esta tipología será 13652,75 / 100 = 139,81 dólares por m2 de
construcción.
MAMPOSTERÍA AUTO-PORTANTE
El costo por m2 de esta tipología será 16666,83 / 109,44 = 153,21 dólares por m2 de
construcción.
Para la aplicación del método de reposición y establecer los parámetros específicos de

cálculo, a cada indicador le corresponderá un número definido de rubros de edificación,
a los que se les asignaron los índices de participación. Además, se definió la constante
de correlación (precio del m2 de construcción de acuerdo a las tipologías identificadas)
de la unidad de valor en base al volumen de obra.
Para la depreciación se aplicaron el método lineal con intervalo de dos años, con una
variación de hasta el 20% del valor y año original, en relación a la vida útil de los
materiales de construcción de la estructura del edificio.
Se afectó además conforme el método de Fitto Corvini, con los factores de:
 Estado de conservación del edificio en relación al mantenimiento de este, en

las condiciones de muy bueno, bueno, regular y malo.
 Factores de depreciación por edad de edificación
CONCEPTO DE
DEPRECIACIÓN
VIDA ÚTIL DE LAS

EDIFICACIONES
VIDA ÚTIL DE LAS CONSTRUCCIONES Y RESIDUO SEGÚN ESTRUCTURA
ESTRUCTURA CONSTRUCCIÓN VIDA ÚTIL % RESIDUAL
ACERO / METALICA EDIFICIOS 70 10
METALICA CASAS 55 9
HORMIGÓN ARMADO EDIFICIOS 65 10
HORMIGON ARMADO CASAS 55 8
LADRILLO / BLOQUE CASAS 40 5
MADERA CASAS 30 3
ADOBE CASAS 30 2
NO TIENE CASAS 40 5
Para la aplicación de la vida útil y % residual, se considerara como edificio a partir del cuarto piso
COEFICIENTE DE CORRECCIÓN DEL VALOR PARA LOS ADICIONALES

CONSTRUCCTIVOS: Para el avalúo de los adicionales al predio como cerramientos, muros,
piscinas, patios y otros, se aplicará los siguientes coeficientes de corrección de los valores
determinados de acuerdo al estado de mantenimiento o conservación:
VIDA ÚTIL DE LAS EDIFICACIONES
Estado Muy Bueno Bueno Regular Malo
Coeficiente 1,00 0,85 0,70 0,50
Para proceder al cálculo individual del valor por metro cuadrado de la edificación se
aplicaron los siguientes criterios de acuerdo a la siguiente formula:
VEm2 = ∑Fr x Fd x Fc
VEm2 =Valor por m2 de la edificación

∑Fr = Sumatoria de factores de participación por rubro
Fd = Factor de depreciación
Fc = Factor de estado de conservación.
VE= VEm2 * Sb
VE = valor de la edificación
VEm2 = Valor metro cuadrado de edificación
Sb = superficies de cada bloque
12.1. COSTO DE LAS INSTALACIONES COMPLEMENTARIAS URBANAS
Se valoraron también las obras e instalaciones complementarias realizadas en la edificación,

tales como cerramiento, piscina, instalaciones de sauna, turco e hidromasaje, sistemas de
aire centralizado, ascensor y sistemas de videovigilancia, todos ellos de acuerdo a su tipología
constructiva y área o volumen de edificación.
INSTALACIONES COMPLEMENTARIAS
12.2. COSTO FINAL DE LAS CONSTRUCCIONES URBANAS
Para determinar el costo total de las construcciones en el área urbana, se aplicó la

sumatoria entre el valor de la construcción y el valor de las instalaciones complementarias.
VEt = VE + VIC
VEt = Valor de la edificación total

VE = Valor de las edificaciones
VIC = valor de las instalaciones complementarias
14. COSTO FINAL DEL PREDIO URBANO

Finalmente, para determinar el costo total de los predios urbanos, se aplicará la sumatoria
entre el valor total de las construcciones urbanas y el valor del suelo.
VtPU = VEu + VI
VtPU = Valor total del

predio urbano
VEu = Valor de la
edificación urbana
VI = Valor individual del
terreno
NOTA: La metodología del proyecto puede sufrir cambios de variable o de parámetros según
establezca el formato de parametrización del Sinat Urbano para la valoración del componente
Suelo y Construcciones, o de ser el caso de la entidad contratante.
En la entrega final del producto con la parametrización del sistema SINAT URBANO se
verificará los valores correspondientes definitivos.
ING. FABIÁN TANDAZO ESPINOZA

CONSULTOR

Metodologia de Valoracion Del Suelo Urbano

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1

ACTUALIZACIÓN DEL CATASTRO URBANO DE

INFORME GENERAL PARA PAGO DE PLANILLA 02

Nombre del Proyecto

´´Actualización del Catastro urbano de la ciudad de Alamor y las cinco cabeceras

Mediante el proceso de Lista corta de consultoría LCC-GADM-P-001-2017, firmado por el

Firma del Contrato

Con fecha 09 de Marzo de 2017, se celebró el Contrato de Consultoría cuyo código es

Con fecha 07 de abril de 2017, se realizó la transferencia en calidad de anticipo al

CUADRO ECONÓMICO DEL PROYECTO

IMPORTE ($) PORCENTAJE

De acuerdo al Contrato de Consultoría LCC-GADM-P-001-2017, el plazo establecido para

FASE I: ACTIVIDADES PREVIAS

3. Evaluación del Sistema Catastral Actual

4. Actualización, delimitación y legalización del perímetro urbano de Alamor

Referente a la actualización o propuesta de límites urbanos en las cabeceras

Donde se establece lo siguiente: “Después de realizar un análisis de cada uno de los

En la siguiente tabla se describen las fechas en la que las ordenanzas fueron

en cada una de las ordenanzas mediante coordenadas en proyección UTM, zona 17

Tabla 1. Descripción de Ordenanzas de Límites Urbanos

Cód. Fecha de Aprobación

50 Alamor 16 julio del 2007

52 El Arenal 15 Mayo del 2012

54 Mercadillo 21 11 de Mayo del 2012

55 Vicentino 33 11 de Mayo del 2012

Para el proceso de socialización en las diferentes parroquias se realizaron las

 Elaboración del plan de socialización del proyecto: Actualización del Sistema

 Reglamentación: LOOTUS, MIDUVI, INEC e IGM

 Cartografía básica actualizada

Nota: Adjunto Informe de Socialización

Nota: Se adjunta formato definitivo de trípticos y afiches entregados por el GAD

FASE II: DEFINICIÓN DE LA ESTRUCTURA DE LOS

6.1. Diseño de la Red Geodésica

 Ubicación de los 14 puntos de control enlazados a la Red Nacional

6.2. Implantación de la Red Geodésica

 Materialización de los 14 hitos que forman parte de la Red.

6.3. Densificación de Puntos de la Red Auxiliar

Uno de los principales inconvenientes al realizar diferentes tipos de levantamientos

Nota: Se adjunta la cobertura de puntos auxiliares en formato Shp. En la

Actualmente se encuentra realizado el 100% de la densificación de los puntos en Alamor

6.4. Definición estructuras bases SIG (SINAT)

Nota: Adjunto documento “Criterios para llenar la Información Geométrica”.

6.5. Levantamiento Topográfico

Debido a que la metodología de levantamiento depende de las características de los

Se decide empezar por la ciudad

Primero se lo divide en Zonas de Levantamiento de acuerdo a la densificación

 Zona Consolidada (Verde, Figura1)

Figura 1. Zona consolidada y no consolidada de la ciudad de Alamor.

Para las zonas sin consolidar (Morado, Figura 1) se determina realizar el

Para las zonas consolidadas (Verde, Figura 1) se determina realizar el

Para mejor manejo a la ciudad de Alamor se la divide en Sub zonas

Figura 1. División por sub zonas de la ciudad de Alamor

 Actualmente de las 5 Sub zonas de Alamor, todas se encuentran terminadas

Nota: Adjunto archivo formato shp de puntos topográficos levantados. Geodatabase

7. Generación del Pre Catastro

departamento de Avalúos y Catastros y el departamento de planificación del GADMP

Una vez recopilada la información existente se la verificó y se la traspasó a un Sistema

 Ordenanzas de Límites y Urbanos (Documentos y Planos).

1. Recopilación de Información (Vectorial/Alfanumérica)

El 100 % de la información recopilada, estandarizada y lista en una cobertura formato

8. Diseño de la Ficha Catastral

 Una vez recibida la información por parte del SIG-TIERRAS correspondiente al