evaluacion de rentas e inversiones

Introducción

El caso nos presenta la evaluación de cual es la mejor manera en

que Laura invierta su dinero. En este análisis que presentamos se
busca la mejor alternativa para que maximice el valor de sus
recursos, considerando tanto aspectos cualitativos como
cuantitativos. Laura cuenta con una cantidad que recibió por
concepto de liquidación tras 16 años de trabajo, un millón
trescientos mil pesos, los cuales actualmente tiene depositados una
tasa anual del 8.65, lo cual le genera 8,746.11 cada 28 días.

Laura tiene la alternativa de invertir en un proyecto que consiste en

la remodelación de una propiedad familiar de 400 m2 ubicada en el
centro de Irapuato. Para lo cual se requiere una inversión de 2
millones de pesos, de los cuales le correspondería aportar 1 millón
y el resto a sus 2 hermanos. La perspectiva de desarrollo
económico de la zona es alta, por lo cual no se contemplan
dificultades para rentar el inmueble una vez construido. Mediante un
análisis financiero se establecerán las bases que permitan a Laura
tomar una decisión adecuada de acuerdo a sus intereses.

Desarrollo
Los datos relevantes para la evaluación del proyecto son los
siguientes

Serrano (2011) Nos indica Las utilidades no es una medida confiable para
medir el valor generado por una empresa ya que “ son un producto del
estado de resultados, generado por el sistema contable de la empresa y que
incluye ingresos y gastos devengados que no fueron hechos en efectivo”.
De esta manera podemos afirmar que aunque las utilidades son
importantes, el flujo de efectivo lo es más, ya que sin este, la empresa no
puede realizar sus operaciones normales.

Figueredo (s.f.) nos comenta que el efectivo es el recurso más importante

de la empresa, y por ello es que se requiere administrarse correctamente
para operar con eficacia

La empresa debe mantener una disponibilidad suficiente cubrir sus

necesidades mínimas, y además considerar eventuales necesidades
adicionales de efectivo. Sin embargo también se debe tener especial
cuidado en no tener exceso del mismo, evitando tener recursos ociosos,
debido a que al tiempo el efectivo pierde su poder adquisitivo y representa
además un costo de oportunidad no aprovechado. Por lo tanto se requiere
un equilibrio en el manejo del efectivo, mediante el conocimiento
anticipado de las necesidades y las disponibilidades a través de una
adecuada planeación y proyección del flujo de efectivo.

El efectivo es lo que le permite a la empresa invertir, comprar de activos,

mercancías, materia prima, pago de nómina, pago de pasivos, etc.

Los locales se espera rentarlos gradualmente bajo el siguiente

programa

Contemplando que el ingreso por la renta ocurre al finalizar cada

mes, entonces los m2 de renta a cobrar por mes son los siguientes:

Considerando un 4% de inflación proyectada respecto al precio de

$125 a inicios del 2006 el precio por m2 para el 2007 se calcula en
$130. Para los demás años es estima un incremento del 5% anual
en el precio de la renta por la inflación resultando los ingresos
siguientes:

Al proyectar los flujos obtenemos los siguientes resultados, como

podemos observar el VPN resultante es positivo, con lo cual se
logra obtener el 13.65% de tasa esperada por Laura y sus
hermanos, además de una ganancia extra de 617,535 pesos.

Brachfield (2009) menciona que la liquidez es el punto clave para la

supervivencia de los negocios. Compara esta necesidad de liquidez de parte
de las organizaciones, con la necesidad de combustible por parte de un
vehículo, para mantener funcionando su motor y circular. En esta
comparación las cuentas vencidas que generan falta de liquidez son
semejantes al desajuste en la carburación y las cuentas incobrables a una
fuga del combustible que puede acabar con su reserva y detener la marcha.
Entonces la importancia de mantener los flujos de recuperación de efectivo
es que permitan a la tesorería contar con los recursos para poder cumplir
con sus compromisos de pago. De esta manera un flujo de efectivo
abundante, permite contar con la solvencia necesaria para asegurar la
continuidad en la operación y en su caso obtener financiamiento en
condiciones preferenciales.

Regresando al caso que nos ocupa, el patrimonio de Laura,

analizamos los flujos netos de su portafolio de inversión integrando
la parte correspondiente de su inversión inmobiliaria y bancaria.
La alternativa en caso de mantener su dinero depositado en el
banco le generaría los siguientes flujos netos.

Estos resultados nos indican que el proyecto es una mejor

alternativa de inversión, ya que excede con las expectativas de
rendimiento de los inversionistas sobrepasando con amplio margen
el rendimiento que proporcionaría el banco.

Analisis Incremental
Serrano (2011) nos indica que “El análisis de los proyectos de inversión de
cualquier naturaleza únicamente debe considerar los flujos de efectivo que
están relacionados a dicho proyecto, es decir, que la existencia de dichos
flujos dependa de si se acepta o se rechaza el proyecto bajo consideración”
Cabe preguntarse en este axioma porqué se da preferencia como criterio de
evaluación al flujo de efectivo y no a la utilidad generada, esto es porque la
utilidad contable es un dato en cierta medida subjetivo ya que depende de
los criterios que se apliquen en tanto que los flujos de efectivo son valores
estables, controlables y certeros.