u s

Medianeríaar
c
a M
d r
á t e
C
Condominio
Es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas,

u s
c
por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble.

a r
Varios propietarios en común de una misma

a M
cosa en el todo, se constituyen en copropietarios
o condóminos sobre esa cosa.

d r
Contrato Por ley

á t e Actos de última voluntad

C
Por escritura pública
Testamento
Por bienes gananciales
Propiedad horizontal
Medianería
Condominio

u s
c
Clasificación

a r
Sin indivisión

a M Con indivisión

r
forzosa forzosa

t e d
á
Cuando la cosa puede Cuando se aplica a cosas

C
ser divisible accesorias indispensables
para el uso común de 2
heredades de distinto dueño
¿Qué es?

u s
c
constituído por disposición rde la ley,
Es el derecho real de condominio,
a
a M
que es de indivisión forzosa y que

r
afecta a las cosas accesorias
d
e
indispensables para el uso común de

á t
dos heredades de distinto dueño.

C
Materialización
Debe ser estable y aislante
u s
Muros de 0,30 o 0,45 Se adquiere:
a rc
M
Cercas - todo el espesor
- todo el largo que necesite

a
Cercos vivos

r
- toda la altura hasta el edificio
Fosos

d
más bajo o 3m. exigida por

e
Alambres Código Civil y Comercial como

t
altura mínima por cerramiento
Arboles

á
forzoso.

C
Pertenecen a ambos propietarios, no pueden talarse sin
permiso del otro y si se caen pertenecen al dueño del
terreno en el que cayeron.
El muro – El eje

u s
rc
Muro encaballado sobre eje divisorio de predios

A
M a
B Eje divisorio de predios es un eje virtual que indica
hasta donde llegan los respectivos derechos de

ra
propiedad y que sirve para restringir los mismos

d
a una magnitud.

e
Muro construído sobre un

t
solo predio MURO CONTIGUO

C á
0,15 0,15
O
0,225 0,225
A B Eje divisorio de predios

0,30
Clasificación del muro
En primera construcción: MUROS PRIVATIVOS
u s
rc
Se denominan: Muros divisorios de predios

a
M
MURO PRIVATIVO

A B

d ra A B
Se produce
corrimiento

e
DEFINITIVO del

t
eje y se compra la

á
porción de terreno
0,15 0,15

C
de A.
0,30
0,15 0,15 Luego de adquirir los derechos:
MUROS MEDIANEROS
Denominación

u s
LINDERO, SEPARATIVO O DIVISORIO: al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble

c
colindante.

a r
ENCABALLADO: al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes.

M
CONTIGUO: al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de modo que
el filo coincide con el límite separativo.

ra
MEDIANERO: al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes.

d
e
PRIVATIVO O EXCLUSIVO: al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes.

á t
DE CERRAMIENTO: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo.

C
DE ELEVACIÓN: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento.

ENTERRADO: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción en la
superficie.
Condición jurídica

u s
c
Para ejercer el derecho de medianería es necesario ejercer

a r
el derecho de dominio sobre el predio. No es un derecho
inherente a las personas sino a los predios, que lo ejerce a

M
través del título de su dominio.

d ra
SE PRODUCE LA CONDICION JURIDICA

e
COMPRA OBLIGADA Y VENTA FORZOSA

á t
C
Hacer uso del muro implica el concepto de
APOYE - ARRIME - CERRAMIENTO FORZOSO
Usos del muro

u s
c
APOYE

ARRIME
a r
M
A B A B

d ra
á t e A B

C
0,15 0,15 0,15 0,15

CERRAMIENTO
FORZOSO
0,15 0,15
Extensión de la medianería

u s
c
Muro privativo de A

a r
a M En toda su longitud

d r Desde el nivel de fundación

A

á
B
t e Existencia de la condición de

C
medianería hasta la altura
del edificio menos elevado.
Pruebas de medianería

u s
a rc
Por encima de lo medianero,
el muro se considera privativo,
salvo prueba en contrario, como:

a M
instrumentos públicos (escrituras,

r
planos de demolición, municipal)

d
por instrumentos privados (planos de
medianería anteriores)

t e
por signos materiales, huellas.

C á Código C y C.: si un título establece

medianería y los signos evidencian que
nunca existió tal condición, el título es
considerado superior al signo.
¿CUÁNDO SE PAGAN LOS DERECHOS DE
MEDIANERIA?

u s
a rc
M
Los derechos de medianería deben abonarse

a
desde el momento en que se hace uso específico
del muro por parte

d r del otro vecino, siendo el valor

e
computable el de la fecha de reclamación del
pago.

á t
C
Derechos de los condóminos
 A reconstruir el muro.

u s
c
 A colocar tirantes en todo el espesor del

r
muro sin perjuicio del derecho que el
otro lindero posee de hacerlos retirar
 A darle mayor altura. hasta la mitad de la pared.

 A abandonar o renunciar a los derechos.

M a
 A abrir armarios o nichos aun pasando
el medio muro, sin perjudicar al vecino
o al muro.

a
 A readquirir los derechos de medianería.

r
 A servirse del muro para todos los usos

d
 A obligar a su vecino a conservar y a los que se destino, según su
naturaleza.

e
mantener el muro medianero en buen
estado.

t
 A abrir ventanas o troneras en él,

á
 A arrimar toda clase de construcciones al siempre que su vecino preste su
consentimiento.

C
muro medianero.
Se permiten en muros PRIVATIVOS CONTIGUO A PREDIO LINDERO
abrir a 1,80 m. de altura del piso del local que se quiere iluminar, se utilizará
vidrio, plástico o material similar no transparente de espesor no menor a
5mm. en paños de 20 cm. de lado o bien con bloques de vidrio
los que permiten la iluminación suplementaria requerida en el local
pero no las vistas al predio vecino con rejas de hierro, separadas
a no más de 3 pulgadas.
 u s
a rc
a M
d r
á t e
C
Obligaciones de los condóminos

u s
a r c
A suprimir aberturas, luces y toda obra

M
incompatible con la medianería siempre que el
lindero edifique.

d ra
e
Contribuir a gastos de mantenimiento y de

á t
reparación, y de igual manera, a reconstruir en
forma conjunta con su vecino el muro.

C
Respetar todos los derechos de su condómino.
Formas de adquisición

u s
c
1. CONTRIBUCION A LOS GASTOS:

a r
M
Contribuyen con su aporte

a
r
económico, por partes iguales, a la

d
construcción del muro.

á t e
C
MURO NACE MEDIANERO
SE EJECUTA ENCABALLADO
A B

0,15 0,15
Formas de adquisición
2. POR COMPRA DE DERECHOS:
u s
a rc
M
La construyó completa Si quiere servirse del muro,
y encaballada. debe adquirir la parte que

a
desee utilizar.

r
Es privativa.

t e d
A
C á B
MURO MEDIANERO

0,15 0,15
Formas de adquisición
3. DONACION:
u s
a rc
M
La construyó completa Cede los derechos a
y encaballada. B, por escrito.

ra
Es privativa.

t e d Adquiere los derechos

A
C á B
MURO MEDIANERO

0,15 0,15
Formas de adquisición

u s
4. POR COMPENSACION:

a r c
a M
Cuando se necesita demoler todo o parte de ese
muro para reconstruirlo para soportar mayor carga

dr
o por otras razones indispensables, puede
realizarlo de forma inmediata, restituyendo todas

t e
las condiciones de confort que el condómino

á
lindero poseía antes de la reconstrucción de la

C
pared, sin indemnizarlo en forma alguna.
Formas de adquisición

u s
a rc
a M
d r
á t e
C
Formas de adquisición

u s
a rc
a M
d r
á t e
C
Formas de adquisición

u s
a rc
a M
d r
á t e
C
Formas de adquisición

u s
a rc
a M
d r
á t e
C
Formas de adquisición

u s
5. POR PRESCRIPCION:

rc
consiste en la adquisición de un derecho

a
o liberarse de una obligación por el simple transcurso del tiempo.

M
Ccyc: “el curso de la prescripción de la acción de cobro de la medianería

a
r
respecto al muro de cerramiento se inicia desde el comienzo de su
construcción; y respecto al de elevación o al enterrado, desde su

d
utilización efectiva por el titular colindante”.

á t e
El dueño privativo del muro pierde derecho a reclamar el pago de la

C
medianería, si deja transcurrir más de 5 años. Prescripción liberatoria.

Prescripción adquisitiva corta: 10 años justo título y buena fe.

Formas de adquisición

u s
6. READQUISICION DE DERECHOS:

a rc
a M
A B

d r A B

á t e
C
0,15 0,15 0,30
Readquisición
PREDIO B:

u s
c
Debe READQUIRIR

r
Abandona derechos

a
abdicando

M
Si quiere usar Se libera de
DEBE COMPRAR: mantener el

a
nuevamente

r
Los derechos de muro y pierde la

d
medianería y la franja franja de terreno.
de terreno.

t e
El muro pasa a

á
ser privativo de A
Se corre el EDP
Esta forma de adquisición

C
provisoriamente
Se puede dar
hacia el filo del
UNICAMENTE Cambia muro.
EN CERRAMIENTO FORZOSO catastro,
Registro de la
Propiedad,
escritura pública
Formas de adquisición
7.DESTINO DEL PADRE DE FAMILIA o ANTECESOR COMUN:
u s
rc
Existe un único dueño de dos fundos linderos, o sea ambos condóminos

a
son sola persona, pero los predios no están unificados, existiendo un caso de

M
CONFUSION, teniendo temporalmente el dominio sobre el muro.
Cuando el propietario vende uno o ambos lotes, y no hay instrumentos

a
públicos o privados referidos a la situación de medianería, no puede

r
determinarse el estado jurídico de ese muro separativo.

d
Se recurre a las presunciones legales de acuerdo a la ubicación de las

e
construcciones en dichos fundos.

á t
C
A B A B A B

MEDIANERO PRIVATIVO MEDIANERO POR

POR APOYE DE A CERRAMIENTO FORZOSO
¿Hasta dónde?

u s
a rc
a M
d r
á t e
C
Invasión de terreno ajeno

u s
a rc
a M
d r
á t e
C
Casos especiales
Diferencias de nivel:
u s
Muro enterrado: el ubicado debajo del
nivel de suelo sin servir de cimiento a

a
0,15 0,15
rc
M
+ 1,OO
una construcción en la superficie B

ra
Se liquida desde el nivel de piso más
bajo.

t e d A

C á + O,OO
Sector cuestionado
debe pagarse.
En subsuelo
Si en el futuro, el vecino lindero

u s
c
decide la construcción de un

r
sótano, podrá hacerlo quitando el

a
panderete y abonando derechos
por la superficie que utiliza del 0,15 0,15 + 0,OO
B

M
muro construído.

d ra A
Aislación
Hidrófuga

á t e Panderete

C
- 3,OO

Muro privativo

Muro medianero
Extinción de los derechos

u s
MURO CONDENABLE: Cuando el muro medianero se

a rc
encuentra deteriorado y puede existir peligro para personas y bienes,
debe demolerse. La demolición del muro se realiza por actuación del

M
poder de policía de los municipios sobre las obras particulares.

d ra
CONFUSION: Cuando la condición de deudor y acreedor se

e
reúnen en una misma persona.

á t
C
ABDICACION: implica enajenar todo derecho sobre el muro y el
terreno en el que se asienta. Solo se puede abdicar cuando se hace
uso del muro por cerramiento forzoso.
Disposición 312/16 DGROC

u s
rc
Artículo3°.-

a
Autorizase la ejecución de muros privativos contiguos a predios linderos de
O,15m o espesor mayores, en lugar de los muros divisorios, en las obras que

M
actualmente se encuentren en construcción, con permiso de obra otorgado y
con un estado de avance de mampostería en ejecución, a pesar de que en los

ra
planos registrados se hayan proyectados muros divisorios de 0,30m, siempre
y cuando dichos muros sean de ladrillos macizos comunes o con otros

d
materiales, como ser ladrillos de máquina, prensados, cemento,

e
silicio calcáreo o de hormigón, y cumplan con los requisitos técnicos

t
establecidos en el Articulo 5.8.9 ”Muros privativos contiguos a predios linderos”

á
del Código de la Edificación, en cuanto a resistencia a rotura o al pandeo, al

C
impacto, a la conductibilidad térmica, a la absorción sonora o
amortiguación acústica a la resistencia al paso del fuego y a la protección
hidrófuga adecuada.
Ubicación de predios

u s
a rc
a M Predio 2

d r
á t e
Predio 1Predio 1 Muro a liquidar

C
 Silueta 1

u s
c
L.O.

a r
a M
d r
á t e
C
+ O,OO
 Silueta 2

u s
c
L.O.

a r
a M
d r
á t e
C
+ O,OO
Superposición de siluetas

u s
c
L.O.

a r
a M
d r
á t e
C
+ O,OO
División de superficies

u s
a rc
a M
d r
á t e
C
COMPUTO METRICO

u s
AÑO DE CONSTRUCCIÓN : 1979 (ALVAREZ JONTE xxxx)

a rc
M
ANTIGÜEDAD : 35 años

a
AÑO DE CONSTRUCCION : 2014 (ALVAREZ JONTE xxxx)

d r
Sección ABCD (1): 19 m2 x 0,30 m.= 5,70 m3

t e
Sección BEFG (2): 5,04 m2 x 0,30 m.= 1,51 m3

á
Sección EHIF (3): 8,70 m2 x 0,30 m. = 2,61 m3

C
TOTAL : 9,82 m3. de mampostería de elevación.
32,74 m2 de superficie de capas aisladoras y revoques.
Método de depreciación discriminada según

s
Tabla de Ross-Heidecke

u
a) Excavación para cimientos

r c
b) Mampostería de cimientos
Componentes del muro c) Mampostería de tabique panderete

a
d) Capas aisladoras verticales y
horizontales

M
Valor actual e) Mampostería de elevación
f) Revoques existentes

ra
Va = (VR - Vr) . (1 - K/100) + Vr

d
t e
K: coeficiente obtenido de la tabla

á
VR: valor de reposición, de Ross-Heidecke, con dos datos
del elemento a depreciar: el estado

C
es el valor que insume
ejecutar esa tarea hoy. de conservación y la antigüedad.

Vr: valor residual, el valor que tendría El estado de conservación surge de la

si se demoliera, para obtener un apreciación ocular que el profesional
recupero económico por la venta debe efectuar sobre el elemento,
de los cascotes. y la antigüedad se obtiene dividiendo
la edad por su vida útil.
 Componentes de la liquidación

u s
Componentes
de la Liq.
Costo Unit. G.Gral
+ Benef.
Valor
Residual
Valor
Depreciable
Edad
(años) /
Edad % Estado de
conservación 1–K

a rc
Valor Actual
VA=(VR-Vr) (1 –
Cómputo
Métrico
Valor
Actual de
Total a
Liquidar

M
Unitario Vida K ) + Vr
Componentes VR Valor de Vr VR-Vr Util (años) Coeficiente K 100 100 la Pared
del muro Reposición
Elevación $ 1878,50 $ 281,77 $ 108 $ 2052,27 35/90 38 2 0,71 $ 1565,11 9,82 m3 $15369,38

a
$ 2160,27 28.08

r
Capa aisladora $ 64,33 $ 9,64 --- $ 73,97 35/50 70 2 0,39 $ 28,84 32,74 m2 $ 944,22
Vert. con hidróf $ 73,97 60,52

d
Rev. Grueso $ 64,21 $ 9,63 --- $ 73,84 35/40 87 2 0,18 $ 13,29 32,74 m2 $ 435,11
Exterior $ 73,84 81,82

e
Rev. Grueso $ 79,54 $ 11,93 --- $ 91,47 35/40 87 2 0,18 $ 16,46 32,74 m2 $ 538,90
Interior $ 91,47 81,82

t
Total $17287,61 $ 8643,80

C á
TOTAL.: son pesos DIECISIETE MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y SIETE CON 61/100.
Observaciones: * los valores de cada componente están tomados de la revista
VIVIENDA No. xxx del mes de xxxx de 20....
* los precios tienen el IVA incluído.
CONVENIO DE MEDIANERIA

u s
a rc
Entre el Sr. YYYY , propietario del inmueble sito en la calle ALVAREZ
JONTE xxxx y el Sr. ZZZZ, propietario del inmueble sito en la calle
ALVAREZ JONTE xxxx, y lindero de aquel, ambos en la Ciudad Autónoma

M
de Buenos Aires, se resuelve constituir medianería sobre el muro
separativo de dichos fundos, para lo cual el primero abona al segundo la
suma de $ 8643,80,- (pesos ocho mil seiscientos cuarenta y tres con

ra
80/100).

d
El presente convenio consta de seis (6) fojas, sirviendo la misma como
recibo y más perfecta carta de pago, firmándose dos ejemplares de un

e
mismo tenor y a un solo efecto, en Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a

t
los … días del mes de …… de 20..

C á
Firma Propietario Firma Propietario
Calle: Calle:
Caso de invasión
de terreno ajeno
u s
a rc
a M
d r
á t e
C