Sunteți pe pagina 1din 82

UNIVERSITATEA BUCUREŞTI

FACULTATEA DE DREPT

LUCRARE DE LICENŢĂ

DREPT CIVIL. CONTRACTE.

Garanţia pentru evicţiune în contractul de vânzare potrivit Codului Civil de la 1864 şi


a Noului Cod Civil

Prof. Coord. Lucian Mihai

Student: Alexandra-Ema Dobre

BUCUREŞTI
2012

1
Argument în favoarea acestei lucrări

În consideraţiunile generale despre contractul de vânzare din cadrul monumentalei


sale opere, Dimitrie Alexandresco, spunea că « Între contractele cu titlu oneros, cel mai de
căpitenie şi cel mai întrebuinţat este astăzi vânzarea. S’a zis, cu drept cuvânt. Că toţi nu
vând, căci pentru a vinde trebue a aveà bunuri; toţi însă cumpără, căci trebuinţele zilnice
ale omului necesitează o mulţime debunuri, pe care el nu şi le poate procurà altfel ».
În ciuda evoluţiei societăţii, astăzi la aproape un secol de la vorbele
prof.Alexandresco, realitatea pare neschimbată. Contractul de vânzare este în continuare
un element indispensabil pentru dezvoltarea socială şi economică.
Adoptarea Noului Cod Civil a însemnat o evoluţie şi pentru contractul de vânzare,
chiar şi sub aspect terminologic, noua reglementare conţinând soluţile conturate de
doctrină şi practica judiciară de la 1864 şi până în prezent, dar şi soluţii distincte. Amintim
pe această cale, numai momentul transferului dreptului de proprietate, care este de-acum
legat de predarea bunului, ci nu de momentul încheirii contractului cum se prevedea în
Codul de la 1864.
Apreciem că tema lucrării noastre, garanţia pentru evicţiune, nu a căzut în
desuetudine, în contextul introducerii în Noul Cod Civil a numeroase instituţii, precum
vânzarea lucrului altuia, fiducia, administrarea bunului altuia etc. De asemenea, în cazul
vânzarii bunurilor imobile, efectul constitutiv al înscrierii în Cartea Funciară are o
consecinţă directă asupra posibilităţii de a atrage răspunderea pentru evicţiune.
Prezenta lucrare îşi propune să trateze atât într-o manieră clasică garanţia pentru
evicţiune, dar totodată prin raportare la schimbările generate de intrarea în vigoare a
Noului Cod Civil .

2
Cuprins

Capitolul I. Efectele contractului de vânzare…………………………..…6

Sectiunea 1. Obligaţiile vânzătorului…………………………………………………6


Secţiunea 2. Obligaţiile cumpărătorului……………………………………………..18

Capitolul II. Garanţia faptului personal


Sectiunea I. Subiectele garanţiei faptului personal…………………………………..23
1. Subiectul pasiv……………………………………………………………23
2. Subiectul activ…………………………………………………………….26

Sectiunea 2. Faptele personale ale vânzatorului ce dau naştere la garanţie...................29


1. Tulburările de fapt…………………………………………………………30
2. Tulburările de drept………………………………………………………..31
a) Delimitarea sensului de tulburare de drept.......................................31
b) Tulburarea de drept susceptibilă de a atrage garanţia
pentru evicţiune..................................................................................34
c) Uzucapiunea ca tulburare de fapt.....................................................35
Sectiunea 4. Efectele garanţiei faptului personal...........................................................36

Capitolul III. Garanţia contra evicţiunii provenind din faptul unui terţ
Sectiunea 1. Evicţiunea propriu-zisă..............................................................................36
1. Natura evicţiunii.............................................................................................36
2. Importanţa tulburării......................................................................................39
3. Imputabilitatea evicţiunii vânzătorului.........................................................39
a) Cauze de evicţiune anterioare vânzîrii..........................................39
b) Cauze de evicţiune ulterioare vânzării..........................................40

Sectiunea 2. Cauze particulare de evicţiune...................................................................40


1. Vânzarea bunului altuia..................................................................................40
2. Bun aflat în indiviziune..................................................................................44
3. Vânzarea unui bun comun de către un soţ fără consimţămantul celuilalt
soţ...................................................................................................................45
4. Vânzarea de către un proprietar aparent......................................................47

Sectiunea 3. Sarcini nedeclarate......................................................................................50

3
Sectiunea 4. Controverse privind calificarea unor împrejurări ca fiind tulburari de drept
1. Acţiunea pauliene............................................................................................53
2. Dreptul unui terţ izvorât dintr-un antecontract..............................................53
3. Inalienabilitatea...............................................................................................54

Capitolul IV. Funcţionarea garanţiei pentru evicţiune.............................56


Secţiunea 1. Garanţie incidentă....................................................................................56
1.Excepţia de garanţie..........................................................................................56
2.Mecanisme procedurale aflate la îndemâna cumpărătorului. ...................58
a.Chemarea în garanţie a vânzătorului.....................................59
b. Aratarea titularului dreptului....................................................59
Secţiunea 2. Garanţia principală...................................................................................60
1. Acţiunea în garanţie propriu-zisă......................................................................60
2. Titularii acţiunii în răspundere pentru evicţiune..............................................62

Capitolul V. Efectele garanţiei în cazul evicţiunii consumate.................64


Secţiunea 1. Evicţiunea totală........................................................................................64
1.Soarta contractului în caz de evingere totală a cumpărătorului..................64
2. Indemnizaţiile datorate în caz de evicţiune totală.........................................65
i. Preţul.................................................................................65
ii. Contravaloarea fructelor..................................................68
iii. Cheltuielile de judecată.....................................................69
iv. Daune-interese..................................................................70

Secţiunea 2. Evicţiunea parţială


1. Opţiunea cumpărătorului.................................................................................71
2. Prescripţia cererii cumpărătorului...................................................................72

Capitolul VI. Convenţiile privitoare la garanţia faptului personal


Secţiunea 1. Aspecte generale........................................................................................74
Secţiunea 2.Clauze de agravare ale garanţiei..............................................................74
Secţiunea 3.Clauze de exonerare de garanţia pentru evicţiune...............................76
1.Condiţiile de eficacitate ale clauzelor restrictive.............................................76
a. Reguli generale...............................................................................76
b. Clauze de exonerare totală.............................................................78
i. Fapte anterioare vânzării........................................................78
ii. Fapte ulterioare vânzării..........................................................79
4
Secţiunea 4. Efectelor clauzelor de exonerare de garanţie......................................79
1.Obligaţia de restituire a preţului.........................................................................79
2.Excepţii de la obligaţia de restituire a preţului................................................. 80
a. Cunoaşterea riscului de evicţiune................................................80

b. Asumarea riscului de către cumpărător.................................... 81


Bibliografie...................................................................................................................... 82

Abrevieri

Alin. - alineat
Art. -articol
C.civ. -Codul civil
C.proc.civ. -Codul de procedură civilă
CA- -Curtea de Apel
Cass.fr. - Cour de Cassation

5
Cass.com. -Cour de Casation, secţia comercială
Cass.civ. -Cour de Casation, secţia civilă
C.C. -Curtea Constituţională
Dec. -decizia
Ed. -Editura
ed. -Ediţia
I.C.C.J. - Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie
LGDJ - Librairie juridique de référance
M.OF. -Monitorul Oficial
RRD. -Revista română de drept privat
Sec.civ. si fam.- -secţia civilă şi familie
T. -Tribunalul
T.S. -Tribunalul Suprem

Capitolul I. Efectele contractului de vânzare

Obligaţiile pe care contractul de crează în sarcina părţilor contractante constituie


efectele contractului. În ceea ce priveşte, contractul de vânzare, Codul Civil 1 enumeră în mod
sistematic obligaţiile ce incumbă contractanţilor. Optica noului legiuitor a fost parţial diferită

1
Ne vom referi în prezenta lucrarea la Codul Civil, adoptat prin Legea 287/2009 cu modificările şi
completările ulterioare).

6
în ceea ce priveşte obligaţiile vînzătorului, fapt datorat introducerii obligaţiei de a transmite
proprietatea printre cele clasice.
Pentru a stabili obligaţiile ce se nasc din contract, atât în Codul Cuza, cât şi în Noul
Cod Civil exista(u) dispoziţii cu privire la interpretarea clauzelor vânzării, care nu diferă pe
fond. Astfel, în materie de vânzare operează o derogare de la dreptul comun, în sensul că
acele clauze ce sunt neîndoielnice, vor fi interpretate în favoarea cumpărătorului( art. 1312
Codul Cuza, art.1671 C.civ.). În materia protecţiei consumatorilor, aceasta derogare nu
operează, nevizând contractele încheiate cu consumatorii sau contractele de adeziune( teza 2
a art.1671 C.civ.).
Astfel, conform Noului Cod Civil, obligaţiile vânzătorului sunt transmiterea
proprietăţii sau a dreptului vândut, predarea bunului, obligaţia de garanţie pentru evicţiunii şi
pentru viciile lucrului şi obligaţia pentru buna funcţionare a lucrului.
Atât în Codul Cuza, cât şi în actualul Cod Civil, obligaţiile cumpărătorului sunt
identice : obligaţia de a suporta cheltuilile vânzării, obligaţia de plată a preţului şi obligaţia de
a prelua bunul.

Secţiunea 1. Obligaţiile vânzătorului


1.1.1.Transmiterea proprietăţii. Element de noutate în Noul Cod Civil este faptul că
obligaţia de transmitere a proprietăţii figurează ca o obligaţie contractulă, acestă dispoziţie
corelându-se cu instituţia vânzării bunului altuia. Astfel, potrivit art. 1673 C.civ. ,
vânzătorul este obligat de a transmite cumpărătorului bunul vândut. Alin. 3 al aceluiaşi
articol prevede că în lipsa unei alte dispoziţii legale, prevederile referitoare la transmiterea
proprietăţii se aplică în mod corespunzător şi atunci când prin vânzare se transmite un alt
drept decât dreptul de proprietate. Aşadar, art.1683 C.civ. este dreptul comun în materie de
transmitere a unui drept, iniferent de natura sa. Din punctul de vedere al clasificării
obligaţiilor după obiectul lor, obligaţia de a transmite proprietatea unui drept real este o
“obligaţia de a da”2.
Ca şi în Codul Cuza, atunci când contractul de vânzare are ca obiect un bun
individual determinat, proprietatea asupra acelui bun se transferă prin simpla încheiere a
contractului. În acest sens, art. 1674 din Noul Cod prevede: ”cu excepţia cazurilor
prevăzute de lege, dacă din voinţa părtilor nu rezultă contrariul, proprietatea se
transmite de drept cumpărătorului din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul

2
C.Stătescu, C.Bîrsan, Drept civil. Teoria generală a obligaţiilor, ed.a IX a, revizuită şi adăugită, Ed.
Hamangiu, 2008, p.5.
7
nu a fost predat, ori preţul nu a fost plătit încă.”
În realitate, articolul din materie de vânzare reprezintă o aplicaţie a unui principiu
general al efectelor contractelor translative consacrat în art. 1273 C.civ., potrivit
căruia:”drepturile reale se constituie şi se transmit prin acordul de voinţă al parţilor,
chiar dacă bunurile nu au fost predate, dacă acest acord poartă asupra unor bunuri
determinate...”. De la această regulă există excepţii., ce le vom trata mai jos.

a. Termenul. Părţile au convenit ca transferul dreptului de proprietate să fie afectate de un


termen. În mod tradiţional, în sistemul Codului Cuza, inserarea unui termen nu amâna
decât executarea obligaţiei de predare, ci nu transferul de proprietate. Regula în vigoare
actualmente este totuşi acceaşi, termenul amână numai exigibilitatea obligaţiilor, iar nu
însaşi existenţa drepturilor (art.1412 alin.2 C.Civ).

b. Condiţia suspensivă. În ceea ce priveşte inserarea unei condiţii suspensive în


contractul de vânzare, ea produce aceleaşi efecte în ambele sisteme. Spre deosebire de
temen, condiţia amână prin ea însăşi dreptul de proprietate. Dacă condiţia se îndeplineşte,
efectul său va opera retroactiv, considerându-se că transferul proprietăţii a operat la
momentul încheierii contractului.
În temeiul art.1410 C.civ, vânzătorul va păstra totuşi dreptul de proprietate asupra
fructelor culese între momentul încheierii contractului şi momentul îndeplinirii condiţiei (
întrucât este poesesor de bună-credinţă). În cazul în care condiţia nu se îndeplineşte,
transferul proprietăţii nu se mai produce.

c. Vânzarea alternativă. Acest[ modalitate de vânzare era reglementată şi în Codul Cuza,


(art.1030-1031). Vânzarea alternativă este ipoteza în care pentru acelasi preţ, vânzătorul se
angajează să transmită, fie proprietatea unui lucru, fie proprietatea altui lucru. În temeiul
art. 1462 C.civ. , dacă parţile nu au convenit altfel, alegerea prestaţiei revine vânzătorului.
Nu este vorba despre o condiţie pur potestativă din partea vânzătorului. Până la momentul
alegerii, proprietatea ambelor bunuri rămâne în patrimoniul vanzatorului, urmând ca la
momentul alegerii, bunul ales se transferă automat în patrimoniul cumpărătorului. Dacă
părţile au derogat de la regulă, şi au lăsat alegerea prestaţiei liberatorii în seama
cumpărătorului, proprietatea se transferă în patrimoniul său de momentul comunicării
vânzătorului despre opţiunea sa. Prin exceţie, dacă unul dintre bunurile care formau

8
obiectul alternativ al vânzării piere fortuit înainte de alegere, atunci proprietatea asupra
celuilalt bun se transferă automat în patrimoniul cumpărătorului, chiar în momentul pierii
fortuite a primului bun, întrucât ambele lucruri au fost prevăzute in obligationem.

d. Vanzarea unui bun viitor. Acesta varietate de vânzare era posibilă şi în sistemul
Codului Cuza,unde proprietatea asupra bunului vândut nu se poate transfera în momentul
încheierii contractului, întrucât prin ipoteza nu exista la acel moment în lipsa obiectului său
Transferul este amânat până la realizarea bunului, până când bunurile ce au făcut obiectul
contractului au fost excutate, terminate, în stare de a fi predate cumpărătorului. Art.1658
C.civ. prevede aceleaşi reguli.

e. Vânzarea bunurilor de gen care urmează a fi determinate prin cântarire, măsurare


sau numărare. Excepţia transmiterii dreptului de proprietate în momentul încheierii
contractului vizează bunurilor de gen ce necesită individualizarea prin diferite metode,
cum ar fi măsurarea, numărare etc. Art. 1679 din Noul Cod vorbeşte despre vânzarea în
bloc., prevăzând dacă bunurile sunt vândute în bloc pentru un preţ unic şi global,
proprietatea se transmite de la momentul încheierii contractului.

f. Particularităţi privind bunurile supuse înscrierii în Cartea Funciară. În Noul Cod


Civil este consacrat “efectul constitutiv” al înscrierii în Cartea Funciară. Potrivit art. 885
C.civ. , sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor
cuprinse în Cartea Funciară, se dobândesc atât între parţi cât şi faţă de terţi, numai prin
înscrierea lor în Cartea Funciară, pe baza actului care a justificat înscrierea. Din această
dispoziţie rezultă că atunci când contractul de vânzare are ca obiect un imobil înscris în
Cartea Funciară, simpla încheiere a contractului nu transferă dreptul asupra imobilului din
patrimoniul vânzătorului în patrimoniul cumpărătorului, ci antrenează numai obligaţia
reciprocă a parţilor de a efectua formalităţile necesare pentru înscrierea transferului în
Cartea Funciară. În aceste situaţii, vânzătorul este obligat, ca în vederea înscrierii dobândirii
dreptului vândut de către cumpărător să radieze din Cartea Funciară înscrierile privind
drepturile care s-au stins înaintea acestei dobândiri. În ipoteza în care vânzătorul nu îşi
executa obligaţia de a efectua toate formalităţile care depind de el în vederea înscrierii în
Cartea Funciară şi de a procura toate înscrisurile necesare în acest scop, cumpărătorul poate
introduce împotriva lui acţiunea în prestaţie tabulară întemeiată pe art. 896 C.civ., urmând
ca hotărărea ce se va pronunţa să servească drept temei pentru înscrierea dreptului
9
cumpărătorului.

g. Vânzarea cu rezerva proprietăţii. Art. 1684 C.civ. are în vedere ipoteza în care
vânzătorul îşi rezervă proprietatea bunului până la plata integrală a preţului. Printr-un
asemenea mecanism contractual, vânzătorul doreşte să se asigure că nu va suporta riscul
insolvabilităţii cumpărătorului.
Vânzarea cu rezerva proprietăţii reprezintă o variantă a vânzării cu termen care
afectează obligaţia de a transfera proprietatea, întrucât transferul este amânat până la data la
care cumpărătorul plăteşte integral preţul vânzării,
Potrivit art. 1684, teza a 2-a C.civ., stipulaţia privind rezerva proprietăţii nu poate fi
opusă terţilor decât după îndeplinirea formalităţilor de publicitate cerute de lege după natura
bunului.
Dacă bunul vândut este un bun mobil, atunci vânzătorul va trebui să completeze în
calitate de creditor garantat un aviz de garanţie la Arhiva Electronică de Garanţii
Mobiliare, în temeiul art. 2347,alin. 2 C.civ. . Dacă bunul este un imobil, cumpărătorul este
cel chemat să noteze vânzarea cu rezerva proprietăţii, în temeiul art. 902,alin. 2,pct. 9
C.Civ. .

h. Vânzarea lucrului altuia. Potrivit Noul Cod, vânzarea bunului altuia este valabilă. Art.
1683,alin.1 C.civ. prevede că dacă la data încheierii contractului asupra unui bun individual
determinat acesta se afla în proprietatea unui terţ, contractul este valabil, iar vânzătorul este
obligat să asigure transmiterea dreptului de proprietate de la titularul său către cumpărator.

i. Vânzarea un regim de autoservire. În situaţia vânzarii în acest sistem, transferul


proprietăţii lucrului vândut se amână implicit, dar neîndoielnic până la executarea
obligaţiei de plată a preţului. Indiferent de momentul la care se execută obligaţia de a
transfera proprietatea, aceasta executare antrenează două consecinţe. În primul rând,
potrivit art. 1673,alin. 2 C.civ. , odată cu proprietatea, cumpărătorul dobândeşte toate
drepturile şi acţiunile accesorii dreptului vândut ce au aparţinut vânzătorului. El va putea,
în consecinţă, să exercite acţiunea în revendicare precum şi creanţele legate de dreptul
vândut. În al doilea rând, aceasta consecinţă decurge din art. 1692 C.civ. şi anume dacă nu
s-a convenit altfel, fructele bunului vândut se cuvin cumpărătorului din ziua dobândirii

10
proprietăţii. Dacă vânzătorul culege asemenea fructe până la predare, el trebuie să le
predea cumpărătorului. Regula vizează toate felurile de fructe, inclusiv fructele civile. Art.
1410 C.civ. prevede o excepţie, şi anume: în cazul în care transferul proprietăţii a fost
afectat de o condiţie suspensivă, chiar dacă efectul îndeplinirii condiţiei este , în principiu,
retroactiv, vânzătorul va păstra fructele pe care le-a cules între data incheierii contractului
şi data împlinirii conditiei.

1.1.2. Predarea bunului. Prin predare se înţelege punerea la dispoziţie a lucrului vândut la
dispoziţia cumpărătorului. În sistemul Codului Cuza, proprietatea se transmitea, de regulă, de
la momentul încheierii contractului, solo consensu, astfel încât predarea nu avea semnificaţia
transferării dreptului de proprietate şi nici chiar a posesiei, ci numai a detenţiei, cumpărătorul
posedând din momentul în care a devenit proprietar-corpore alieno. Nici în sistemul Noului
Cod Civil predarea nu are semnificaţia transmiterii dreptului de proprietate, chiar dacă, aşa
cum vom arăta riscul lucrului este legat de predarea lucrului, ci nu de transmiterea dreptului
de proprietate. Este posibil totuşi ca în momentul încheierii contractului bunul să fie predat,
fără ca vânzătorul să fie proprietarul bunului.
a.Obiectul obligaţiei de vânzare. Conform art.1686 C.civ. , predarea are ca obiect şi
accesoriile bunului, precum şi titlurile şi documentele care dovedesc existenţa dreptului ce a
făcut obiectul vânzării.
b.Modalitatea de executare. Predarea poate presupune o atitudine pasivă sau activă din
partea vânzătorului. De pildă, bunul poate fi lăsat la dispoziţia cumpărătorului atunci când
lucrul se află în detenţia sa, ca depozitar ori dacă există posibilitatea preluării bunului fără
concursul vânzătorului. În alte situaţii, predarea are loc în mod activ, de exemplu, predarea
cheilor clădirii, remiterea titlurilor de proprietate sau de creanţă, eliberarea clădirii de către
vânzător şi persoanele care nu au un drept opozabil cumpărătorului.

c.Locul predării. Potrivit art. 1689 C.civ , predarea trebuie să se facă la locul unde bunul se
afla în momentul încheierii contractului, dacă nu rezultă altfel din convenţia părtilor, ori în
lipsa acestora din uzanţe. Această regulă nu se poate aplica decât în cazul bunurilor individual
determinate, întrucât numai în legatură cu asemenea bunuri se poate stabili locul situării la
data contractării. În cazul bunurilor de gen, care nu au fost individualizate prin contract,
predarea se execută la domiciliul sau după caz la sediul vânzătorului de la data încheierii
contractului, potrivit art. 1494 alin.1 lit. c C.civ. . Rezultă că, asemanător Codului Cuza,
obligaţia de predarea a lucrului vândut este cherabilă, iar nu portabilă.
11
d.Momentul predării. Potrivit art. 1693 C.civ. , dacă nu s-a stabilit un alt termen,
cumpăratorul poate cere predarea bunului de îndată ce preţul este plătit. Atunci când nu a
acordat un termen de plată a preţului, vânzătorul poate să invoce excepţia de neexecutare a
obligaţiei de plată a preţului, refuzând predarea până când cumpărătorul îşi va executa
aceasta obligaţie3. Se consideră totuşi că există şi împrejurări în care, deşi nu au convenit
expres un termen pentru predare, parţile au acceptat, totusi, implicit un asemenea termen,
atunci când potrivit art. 1693 C.civ., ca urmare a unor împrejurări cunoscute cumpărătorului
la momentul vânzării, predarea bunului nu se putea face decât după trecerea unui termen de
la acest moment.

e.Conformitatea predarii. Predarea trebuie să fie conformă, în sensul că bunul predat


trebuie să corespundă tuturor trasăturilor pe care părţile au convenit ca el sa le aibă. Aşa cum
Codul prevede, conformitatea se apreciază sub aspectul identităţii, sub aspectul cantităţii şi
sub aspectul calitatii.
Conformitatea sub aspectul identităţii este incidentă doar în cazul vânzării de bunuri
individual determinate şi presupune ca bunul predat să fie acela care a facut obiectul
convenţiei şi nu un altul.
Conformitatea sub aspectul cantităţii presupune predarea cantităţii convenite de parţi.
În cazul bunurilor individual determinate, este necesar ca bunul predat să aibă întinderea care
a fost declarată cu prilejul încheierii convenţiei. Pentru ipoteza în care asemenea bunuri sunt
imobile, art. 1741-1745 C.civ. prevăd reguli speciale de sancţionare a neconformităţii.
În ceea ce priveşte conformitatea sub aspectul calităţii, regulile sunt diferite după
cum vânzarea a avut ca obiect bunuri de gen, sau bunuri individual determinate. Atunci
când a avut ca obiect bunuri de gen, vânzătorul este liberat de obligaţia de predare, numai
prin predarea unor bunuri de calitate cel puţin medie, potrivit art. 1486 C.civ. . Când
vânzarea a avut ca obiect un bun individual determinat, el trebuie predat, potrivit art. 1690
C.civ., în starea în care se afla la momentul încheierii contractului. Aceasta înseamnă că
vânzătorul trebuie să împiedice deteriorarea bunului între momentul încheierii contractului
şi momentul executării obligaţiei de predare. Din acest motiv, potrivit art. 1485 C.civ.,
obligaţia de a preda un bun individual determinat o cuprinde şi pe aceea de a-l conserva
până la predare. De vreme ce lipsesc alte precizari cu privire la obligaţia de conservare, se
acceptă că vânzătorul răspunde pentru executarea acestei obligaţii ca un depozitar.
3
C.Stătescu, C.Bîrsan, op.cit. , p.86.
12
Dacă termenul de predare a fost instituit exclusiv în favoarea cumpărătorului, vânzătorul
va răspunde de păstrarea bunului ca un depozitar cu titlu gratuit, culpa sa apreciindu-se în
concret prin comparaţie cu diligenţa pe care o manifestă în conservarea propriilor sale
bunuri.

f.Cheltuielile predarii. Măsurarea, cântărirea şi cheltuielile de predare ale bunului sunt în


sarcina vânzătorului. Sub acest aspect, cheltuielile preţului sunt în sarcina debitorului.

g.Sancţiunea neexecutării obligaţiei de predare. În ceea ce priveşte neexecutarea


obligaţiei, daca aceasta nu este justificată, cumpărătorul are la dispoziţie, potrivit dreptului
comun, un drept de opţiune între a obţine rezoluţiunea cu daune interese, a cere executarea
silita în natură şi a cere executarea silita în echivalent. Diferenţa de terminologie este că
potrivit noului Cod, rezoluţiunea poate fi dispusă de către instanţa de judecată, iar
creditorul are posibilitea să declare unilateral rezoluţiunea. Executarea silită presupune o
constrângere şi presupune în toate cazurile o hotărâre judecătorească.
În ceea ce priveşte executarea cu întârziere a obligaţiei de predare, ea se
sancţionează potrivit dreptului comun prin daune-moratorii.
În ceea ce priveşte executarea neconformă a obligaţiei de predare se aplică art.1690
si 1691 C.civ. . Conform art. 1690 C.civ. , cumpărătorului căruia i se face predarea trebuie
ca imediat după preluare să verifice starea bunului predat. Daca în urma acestei verificări se
constată că bunul este predat neconform, fie sub aspectul identităţii, fie sub aspectul
cantităţii, fie sub aspectul calitaţii, cumpărătorul este dator să îl informeze pe vânzător fără
întârziere despre aceasta neconformitate. În lipsa informării cumpăratorului transmise către
vânzător cu privire la viciile aparente constatate cu ocazia preluării bunului, se consideră că
bunul a fost predat conform. Pe cale de consecinţă vânzătorul este liberat de obligaţia sa,
astfel încat cumpărătorul nu se mai poate plânge ulterior de starea bunului primit, decât în
legatură cu vicii ascunse pe care nu le-a putut constata cu ocazia verificării la preluare.
Daca nu se plânge imediat, cumpărătorul este decăzut din dreptul de a reclama orice
neconformitate.
Conform art. 1691 C.civ., în cazul în care cumpărătorul contestă calitatea sau starea
bunului, pe care vânzătorul i l-a pus la dispoziţie, oricare dintre parţi poate cere judecătoriei
în circumscripţia căreia se afla locul la care trebuie executată predarea, ca instanţa să
desemneze un expert pentru a constata starea bunului, respectiv pentru a verifica dacă el
corespunde sau nu cerinţelor contractuale. Uneori, efectuarea expertizei presupune
13
sechestrarea sau depozitarea bunului, astfel încat instanţa poate dispune şi asemenea
măsuri. Daca sechestrarea ori depozitarea bunului ar necesita cheltuieli însemnate, ori ar
ocaziona pagube, instanţa poate dispune vânzarea bunului pe cheltuiala proprietarului.

f.Efectele predării. Potrivit Codului Cuza, se considera că în cazul contractului translativ,


riscul pierii fortuite a bunului se transferă de la înstrăinător la dobânditor în momentul
transferului proprietăţii4. În consecinţă, se consideră că dacă după transferul proprietăţii şi
înainte ca bunul să fi fost predat dobânditorului el ar fi pierit fortuit, cumpărătorul suportă
atît riscul lucrului cât şi riscul contractului, acesta rămânând obligat faţă de înstrăinator la
contraprestaţia pe care o promisese.
Noul Cod oferă o altă rezolvare acestei situaţii. Potrivit art. 1274 C.civ., în lipsă de
stipulaţie contrară, cât timp bunul nu este predat, riscul contractului rămâne în sarcina
debitorului obligaţiei de predare, chiar dacă proprietatea a fost transferată deja
dobânditorului. Aceasta înseamnă că dacă bunul piere fortuit după transferul proprietăţii, dar
înainte de predare, deşi bunul piere în patrimoniul dobânditorului, totuşi riscul acestei pieiri
şi implicit efectul său prejudiciabil îl suportă înstrainatorul care a întarziat cu predare. Prin
urmare, într-o asemenea ipoteză, înstrăinatorul nu va putea pretinde contraprestaţia promisă
de dobânditor.
Dacă bunul piere fortuit înainte de predarea sa către cumpărător, vânzătorul nu mai
poate pretinde preţul, iar în cazul în care a primit pretul, el este obligat să îl restituie.
Când cumpărătorul a fost pus în întârziere pentru preluarea bunului, acesta suportă
riscul pieirii fortuite a bunului cumpărat chiar dacă bunul nu i-a fost predat
În toate celelalte cazuri se aplică regula conform căreia riscul pieirii fortuite a lucrului
se transferă de la înstrăinător către dobânditor prin predare.

1.1.3. Obligaţia de garanţie contra viciilor lucrului vândut


Vânzătorul trebuie să asigure cumpărătorului folosinţa liniştită şi utilă a lucrului.
Un viciu al lucrului reprezintă acea deficienţă care împiedică funcţionarea sa
normala, potrivit destinaţiei. Potrivit art. 1707 C.civ. , vânzătorul răspunde faţă de
cumpărător pentru viciile lucrului vândut dacă sunt întrunite următoarele patru condiţii
cumulative:
1. Viciul trebuie sa fie intrinsec bunului. Viciul este intrinsec bunului atunci când
disfuncţionalitatea îşi are cauza în lucrul vândut însuşi, iar nu în împrejurări exterioare
4
C.Stătescu, C.Bîrsan, op.cit. ,p.94.
14
acestuia.
2. Viciul trebuie să existe la data transferului riscurilor. Dacă viciul apare după
data predării bunului, chiar şi fără culpa cumpărătorului, acesta are natura unui risc pe care
cumpărătorul trebuie să îl suporte după predare.
3. Viciul trebuie să fie ascuns. Este ascuns acel viciu care nu era cunoscut
cumpărătorului la data încheierii contractului şi care, cu diligenţe normale, nu putea fi
descoperit nici la data predării bunului. Dacă viciul poate fi descoperit cu diligenţe normale,
atunci el are natura juridică a unei neconformităţi se numeşte “viciu aparent” şi poate fi
sancţionat prin mijloacele aplicabile in caz de necofonformitatea lucrului vândut. Conform
art. 2530 C.civ., prescripţia dreptului la acţiune izvorat din transmiterea unor bunuri cu vicii
aparente începe curgă de la data predării sau recepţiei finale a bunului, ori după caz de la
data termenului prevăzut de lege pentru verificarea lui de către cumpărător. Acestei
dispoziţii îi sunt supuse şi ipotezele în care bunul nu corespunde calităţilor convenite, iar
aceasta neconformitate putea fi descoperita fără cunoştinţe speciale, printr-o verificare
normală. Pentru a se aprecia caracterul ascuns sau aparent al viciului, standardul aplicabil
este acela al unei verificări normale, atente. Lipsa de informare, de experienţă, cât şi
nepriceperea cumpărătorului nu fac ca viciile pe care acesta nu le-a putut constata singur să
fie considerate vicii5.
4. Viciul să fie grav. Potrivit art. 1707 alin. 1 C.civ. , viciul este grav dacă face ca
bunul vândut să fie impropriu întrebuinţării la care este destinat sau dacă îi micşorează
întrebuinţarea sau valoarea într-o asemenea măsură, încât dacă viciul ar fi fost cunoscut la
încheierea contractului, cumpărătorul nu ar fi cumpărat sau cel mult ar fi cumpărat pentru un
preţ mai mic. Destinaţia avută în vedere pentru a se stabili caracterul grav al viciilor este
destinaţia convenită de parţi prin contractul de vânzare. În lipsa unei clauze care să
stabilească această destinaţie, se va avea în vedere destinaţia bunului decurgând din
întrebuinţarea sa normală.
Potrivit ar 1710 C.Civ. , cumpărătorul poate obţine unul dintre următoarele remedii:
fie înlăturarea viciilor de către vânzător pe cheltuiala sa (repararea lucrului), fie înlocuirea
bunului cu un bun de acelaşi fel, însă lipsit de vicii, fie reducerea preţului, direct
proporţional cu reducerea întrebuinţării bunului cauzată de viciu sau rezoluţiunea vânzării.
În cazul în care apreciază că măsura solicitată de cumpărător este excesivă în raport
cu gravitatea viciului şi cu scopul încheierii contractului, instanţa de judecată poate dispune
înlocuirea măsurii solicitate de cumpărător cu o altă măsură mai potrivită.
5
Dec.nr.1936-1984, în RRD nr.7 1985 p.68.
15
Cu privire la rezoluţiune, trebuie precizat că această masură poate fi solicitată de
către cumpărator numai dacă el a adus viciul descoperit la cunoştinţă vânzătorului într-un
termen scurt de la descoperire. În cazul în care cumpărătorul este un profesionat, iar bunul
vândut este un mobil corporal, termenul este de 2 zile. Dacă viciul apare în mod gradual,
termenul începe să curgă de la data la care cumpărătorul îşi putea da seama de gravitatea şi
întinderea viciului. Ca regulă, acest termen este unul de decădere pentru dreptul
cumpărătorului de a cere rezoluţiunea contractului de vânzare în temeiul garanţiei contra
viciilor. Prin excepţie, în cazul în care vânzătorul a cunoscut viciul la data încheierii
contractului, cumpărătorul nu decade de dreptul de a cere rezoluţiunea. Atunci când
cumpărătorul are dreptul la rezoluţiune, rezoluţiunea poate fi declarată şi unilateral fără a se
solicită instanţei de judecată constatarea ei, potrivit dreptului comun. Totuşi, instanţa poate
controla caracterul abuziv al declaraţiei de rezoluţiune, iar în cadrul unui asemenea control,
în cazul în care va aprecia ca rezoluţiunea este excesivă, instanţa poate dispune înlocuirea ei
cu o altă măsură dintre cele prevazute de art. 1710 C.civ. .
În ceea ce priveşte daunele-interese, acestea sunt datorate numai dacă la data
încheierii contractului vânzătorul cunoştea viciile pentru care se solicită angajarea
răspunderii sale, putând însoţi oricare dintre măsurile prevăzute de art.1710 C.civ.
Prescripţia privind răspunderea pentru vicii. În ceea ce priveşte momentul de la
care începe să curgă acest termen, potrivit art.2531 C.civ. , prescripţia dreptului la acţiune
pentru viciile ascunse începe să curgă, dacă potrivit legii nu se prevede altfel:
a. în cazul unui bun transmis sau al unei lucrări executate, alta decât o construcţie de
la împlinirea unui an de la data predării ori recepţiei finale în afara cazului în care viciul a
fost descoperit mai inainte, caz în care prescripţia va începe să curgă de la data descoperirii.
b. în cazul unei construcţii, de la împlinirea a 3 ani de la data predării sau recepţiei
finale a construcţiei, afară numai dacă viciul a fost descoperit mai înainte, caz în care
prescripţia începe să curgă de la data descoperirii.
Termenele de un an si 3 ani, sunt termene de garanţie, de drept comun .
Dacă până la momentul termenului de prescripţiei nu se manifestă niciun viciu,
vânzătorul nu răspunde. Prescripţia începe să curgă de la data descoperirii viciului. Aceasta
este regula şi se aplică de câte ori descoperirea viciului are loc în cursul duratei de garanţie.
În cazul în care data descoperirii este ulterioară expirării termenului de garanţie, dar el a
apărut, s-a manifestat în cursul termenului de garanţie, termenul de prescripţie nu mai curge
de la data descoperirii, ci de la data expirării duratei de garanţie. Dacă viciul se manifestă
după ce expiră perioada de garanţie, nu se pune problema niciunei răspunderi, şi în
16
consecinţă nu se pune nici problema prescripţiei. Trebuia ca viciul să se descopere în
perioada de garanţie.
Regimul juridic al răspunderii pentru viciile ascunse este supletiv, astfel încât părţile
pot stabili prin contractul de vânzare reguli diferite faţă de acelea prevăzute de Cod. O
singura limitare există: potrivit art. 1708 alin. 2 C.civ.:clauza care limitează răspunderea
pentru vicii este nulă în privinţa viciilor pe care vânzătorul le-a cunoscut, ori trebuia să le
cunoască la data încheierii contractului. Vânzătorul care este profesionist în raport cu
bunurile care fac obiectul vânzarii este presupus că trebuie să cunoască viciile lucrurilor
vândute, astfel încât el nu îşi va putea limita sau înlătura răspunderea pentru asemenea vicii.

1.1.4. Garanţia pentru buna funcţionare a lucrului vândut


Spre deosebire de toate celelalte obligaţii ce incumbă vânzătorului, garanţia pentru
buna funcţionare nu este o dispoziţie supletivă de drept comun aplicabilă oricărui contract
de vânzare, ci operează numai dacă a fost expres prevăzută în contract sau în legea specială
aplicabila acestuia..
Diferenţa faţă de garanţia contra viciilor ascunse este aceea că pentru a opera
garanţia pentru buna funcţionare nu este necesar ca viciul manifestat în perioada de garanţie
să fi existat ori să aibă o cauză preexistentă faţă de predare. Este suficientă manifestarea lui
în cursul perioadei de garanţie, chiar dacă s-a născut ulterior predării pentru ca răspunderea
vânzătorului să fie angajată.
Din reglementarea Codului, rezultă că, în principiu, garanţia pentru buna funcţionare
a lucrului nu poate constitui temei pentru rezoluţiunea contractului (întrucât nu mai există
reglementare speciala ca în cazul răspunderii pentru vicii ascunse), însă parţile pot deroga
de la această regulă permiţând rezoluţiunea şi în temeiul unei asemenea garanţii.
Cumpărătorul trebuie să o comunice către vănzâtor orice disfuncţionalitate a bunului care
intervine. În cat contrar, este decăzut din dreptul de garanţie dacă nu a comunicat
defecţiunea înainte de expirarea termenului de garanţie Odată ce a comunicat defecţiunea,
vânzătorul este obligat să repare bunul pe cheltuiala sa(art.1716 alin.1 C.civ.).. Dacă
reparaţia este imposibilă sau dacă durata acestuia depăşeşte un termen de maximum 15 zile,
vânzătorul este obligat să înlocuiască lucrul vândut. Dacă vânzătorul nu înlocuieşte bunul
vândut într-un termen rezonabil potrivit cu împrejurările, la cererea cumpărătorului,
vânzătorul este obligat să restituie preţul primit, având însă dreptul ca în acest caz să i se
restituie lucrul vândut.
Acţiunile întemeiate pe garanţia pentru buna funcţionare pot fi respinse dacă
17
vânzătorul dovedeşte că disfuncţionalitatea este cauzată prin modul în care cumpărătorul s-a
comportat faţă de bun, inclusiv în raport cu instrucţiunile de folosire date de vânzător la
încheierea contractului( art.1717 C.civ.).

Secţiunea 2. Obligaţiile cumpărătorului


1.2.1. Obligaţia de a suporta cheltuielile vânzarii. Potrivit art. 1666 C.civ. , în
lipsă de stipulaţie contrară, cheltuielile sunt în sarcina cumpărătorului. Acest articol
reglementează doar raporturile dintre cumpărător şi vânzător. Dacă vânzătorul suportă
cheltuielile, el are totuşi dreptul de a recupera aceste cheltuieli de la cumpărător în temeiul
art. 1666 alin. 1 C.Civ.

1.2.2. Obligaţia de a plăti preţul. Aceasta este o obligaţie de a da.


a.Locul plăţii pretului. Potrivit art. 1720 alin.1 C.civ, cumpărătorul trebuie să
plătească preţul la locul în care bunul se afla în momentul incheierii contractului(bunuri de
gen). Art. 1720 alin. 2 C.civ., prevede o excepţie, care se referă la bunurile aflate în tranzit,
ipoteză în care preţul se plăteşte la locul care rezultă din uzanţe, iar în lipsa acestora la locul
de destinaţie a transportului.
b.Data plăţii preţului. Noul Cod schimbă regula din vechiul Cod şi prevede că preţul
se plateşte de îndată ce proprietatea este transmisă, conform art. 1720 C.civ. . Totuşi,
cumpărătorul va putea să suspende plata preţului atunci când în mod legitim are îndoieli cu
privire la faptul ca i s-a transmis proprietatea lucrului conform convenţiei cu vânzătorul,
potrivit art. 1722 C.civ. Regula nu se aplică dacă dobânditorul cunoştea pericolul evicţiunii
încă de la data încheierii contractului.
c.Dobânzile la preţ. În cazul în care nu s-a convenit altfel, cumpărătorul este ţinut
să plătească dobânzi din ziua dobândirii proprietăţii, dacă bunul produce fructe, ori din
ziua predării dacă bunul nu produce fructe, însă îi procură cumpărătorului alte foloase.
Dacă bunul produce fructe, atunci acestea se cuvin proprietarului, deci cumpărătorul are
dreptul la ele din ziua transferului proprietăţii, astfel încât din aceeaşi zi va datora şi
dobânzi la preţ. Dacă bunul nu produce fructe ci alte foloase, atunci cumpărătorul nu va
putea beneficia de ele decât din ziua în care i s-a predat bunul, în consecinţă tot de atunci
va datora şi dobânzi.
d.Cheltuielile plaţii preţului. Potrivit art. 1666 alin. 3 C.civ., cheltuielile aferente
operaţiunilor de plată a preţului sunt în sarcina cumpărătorului.
18
e. Garanţiile şi sancţiunea neexecutării obligaţiei de a plăti preţul
I. Garanţiile. Codul Civil prevede un drept de retenţie, o ipotecă legală si un privilegiu
special
Dreptul de retenţie este prevăzut de 1693 C.civ., potrivit căruia în lipsa unui termen,
cumpărătorul poate cere predarea bunului de îndată ce preţul este plătit. Per a contrario, atâta
timp cât preţul nu este plătit, cumpărătorul nu poate cere predarea bunului, iar vânzătorul îl
poate reţine, invocând excepţia de neexecutare a obligaţiei de plată a preţului. Art. 1694, alin.
1 C.civ. prevede că vânzătorul poate refuza predarea în cazul în care cumpărătorul a devenit
insolvabil, ori garanţiile acordate iniţial vânzătorului s-au diminuat.
Ipoteca legală acordată vânzătorului de bunuri imobile. În temeiul art. 1723 coroborat
cu art. 2386 pct 1 C.civ beneficiază de ipoteca legală vânzătorul asupra bunului imobil vândut
pentru preţul datorat. Ipoteca este legală prin faptul ca în virtutea legii, ea decurge în mod
direct din încheierea contractului de vânzare fără ca preţul să fi fost platit imediat după
transferul proprietăţii.
Privilegiul special al vânzătorului de bunuri mobile. Potrivit art. 1723 C.civ,
coroborat cu art. 2339, este privilegiată creanţa vânzătorului neplătit pentru preţul bunului
mobil vândut unei persoane fizice cu privire la bunul vândut, cu excepţia cazului în care
cumpărătorul dobândeşte bunul pentru serviciul sau exploatarea unei întreprinderi.
II. Sancţiunea neexecutarii obligaţiei de plată a preţului
În caz de neexecutare, potrivit art. 1724 C.civ. , vânzătorul este îndreptăţit să obţină,
fie executarea silită a obligaţiei de a plăti preţul, fie rezoluţiunea vânzării, precum şi în ambele
cazuri daune-interese dacă sunt întrunite condiţiile pentru acordarea lor. Debitorul poate fi pus
în intarziere, fie printr-o notificare scrisă prin care se solicită executarea obligaţiei, fie prin
cerere de chemare în judecată. În cazul în care se solicită executarea silită a obligaţiei de a plăti
preţul, vânzătorul poate pretinde şi daune-moratorii pentru întarzierea executării acestei
obligaţii, daune care curg de la scadenţă până în momentul plăţii, potrivit art.1535 C.civ. .
În ceea ce priveşte rezoluţiunea, Codul Civil prevede dispoziţii speciale distincte,
după cum lucrul vândut este un imobil sau un mobil.
Rezoluţiunea vânzării imobiliare, odată ce a fost declarată ori pronunţată, produce
efecte şi faţă de dobânditorii subsecvenţi ai unor drepturi asupra imobilului vândut, numai în
condiţiile în care împotriva lor poate fi introdusă o acţiune în rectificarea dreptului pe care l-
au dobândit. Aceasta înseamnă că vânzătorul ar trebui să îşi noteze în Cartea Funciara dreptul
de a cere rezoluţiunea în cazul neplăţii preţului sau cel puţin ipoteca sa legală privind imobilul
vândut pentru a face opozabilă terţilor subdobânditori efectele acţiunii sale. În cazul în care nu
19
a procedat la această notare şi totuşi el obţine rezoluţiunea pentru neplata preţului, efectele
rezoluţiunii pot fi suportate de terţii dobânditori de bună-credinţă în condiţii diferite după cum
actul de dobândire este cu titlu gratuit sau cu titlu oneros. Astfel, acţiunea în rectificare a
dreptului dobândit cu titlu gratuit va putea fi introdusă în termen de 5 ani de la înscrierea
dreptului subdobânditorului. Dimpotrivă, acţiunea în rectificarea dreptului dobândit cu titlu
oneros va putea fi introdusă numai în termen de 3 ani de la data înscrierii dreptului
cumpărătorului.
În ceea ce priveşte bunurile mobile, atunci când vânzarea s-a facut fără termen de plată
iar cumpărătorul nu a plătit preţul, vânzătorul poate ca în cel mult 15 zile de la data predării să
declare rezoluţiunea fără punere în intarziere şi să ceară restituirea bunului mobil vândut cât
timp bunul este în posesia cumpărătorului şi nu a suferit transformări. Dacă bunul a fost
înstrainat de cumpărător, subdobânditorul va putea să se apere împotriva efectelor
rezoluţiunii, invocand art. 937 C.civ.(fostul 1909 Codul Cuza).

1.2.3. Preluarea bunului. Cumpărătorul trebuie să preia bunul atunci când vânzătorul a
facut tot ceea ce este necesar pentru predare. Potrivit art. 1666 alin. 2 teza 2 C.civ.,
cheltuielile de preluare şi de transport al lucrului vândut de la locul executării obligaţiei sunt
în sarcina cumpărătorului, dacă nu s-a convenit altfel. În cazul în care vânzarea are ca obiect
bunuri mobile, iar cumpărătorul nu a plătit nici preţul, nici nu a preluat bunul până la
scadenţă, el va fi de drept în întarziere în legatură cu ambele obligaţii, ceea ce implică printre
altele, că dacă bunurile sunt individual determinate, ori deşi sunt bunuri de gen ele au fost
deja individualizate, riscul se transmite la scadenţă preluării de la vânzător la cumpărător.
Cheltuielile conservării bunului vor incumba cumpărătorului şi tot el va suporta riscul pieirii
bunurilor individualizate în vederea predării de către vânzător, risc aplicabil de ori de cate ori
pieirea nu a fost cauzată de culpa acestuia.

1.2.4. Executare co-activă


Executarea co-activă este o formă ce permite ca una dintre parţile contractului de
vânzare să îşi atingă interesul urmărit prin încheierea contractului, chiar dacă cealaltă parte nu
şi-a executat la timp, ori în mod corespunzator obligaţiile asumate.
Potrivit art. 1726 din Noul Cod, acest tip de executare directă se poate aplica în materia
vânzării de bunuri mobile. Vom distinge între executarea directă din iniţiativa vânzătorului şi
din cea a iniţiativei cumpărătorului.
20
Atunci când cumpărătorul nu îşi îndeplineşte obligaţia de preluare sau de plată,
vânzătorul are alegerea între a depune lucrul vândut într-un depozit la dispoziţia şi pe
cheltuiala cumpărătorului şi pe de altă parte a vinde acel lucru catre un terţ. Dacă optează
pentru vânzare, aceasta se va face prin licitaţie publică sau pentru un preţ curent, dacă există
un asemenea preţ.
În cazul unei vânzări de bunuri fungibile supuse unui preţ curent, atunci când contractul
nu a fost executat din culpa vânzătorului, cumpărătorul are dreptul de a cumpăra bunuri de
acelaşi gen pe cheltuiala vânzătorului prin intermediul unei persoane autorizate.
În oricare dintre aceste modalităţi, cel care are iniţiativa executării directe trebuie să o
comunice de îndată celeilalte părţi. Cum legea nu prevede nicio sancţiune pentru
nerespectarea obligaţia de comunicare, rezultă că în cazul necomunicarii, cel care a avut
iniţiativa executării directe trebuie să despăgubească celalaltă parte pentru prejudiciile pentru
care aceasta demonstrează că le-a suferit, ca urmare a necomunicării executării directe.

Titlu preliminar

Garantia pentru evicțiune reprezintă un mecanism de protecţie al posesiei lucrului, a


cumpărătorului contra intruziunii vȃnzătorului sau a unui terţ. Când cumpărătorul este evins
de un terţ poate să apeleze la garanţia pentru evicțiune datorată de către vânzător6.
Natura garanţiei pentru evicțiune conduce în mod inexorabil la analiza în termeni de
responsabilitate contractuala specială, vânzătorul găsindu-se în situaţia unui debitor care nu a
îndeplinit o obligaţie de a face ( a face să înceteze tulburarea). În această situaţie este vorba
despre o responsabilitate contractuală care sancţionează neexecutarea obligaţiei de garanţie,
6
C.Hochard , La garantie pour l eviction dans la vente, LGDJ, 1993, p.78.
21
obligaţie considerată din punct de vedere al intensităţii sale mai puternică decât obligaţiile de
rezultat, întrucât în principiu, nicio cauză străină nu-l poate exonera pe vânzător de
răspundere 7.
Noul Cod Civil prezintă într-o manieră sistematică consecinţele existenţei garanţiei
pentru evicţiune, ca şi garanţie de drept în cadrul contractului de vânzare.
De altfel, Codul Civil prezintă dispoziţiile referitoare la garanţia pentru evicțiune
precum excepţii de la regulile generale ale responsabilităţii contractuale. Astfel, cu titul
exemplificativ, despagubirile datorate de vânzător sunt reglementate de art. 1702 C.civ.,
urmând a se completa cu dreptul comun doar cu privire la chestiunile ce nu sunt tratate de
articolul in cauză.
Articolele 1700-1705 C.civ.organizează executarea garanţiei pentru evicțiune potrivit
unui sistem specific, care se bazează pe distincţia esenţială dintre evicțiunea totală şi cea
parţială.
Cea mai inovatoare reformă în cadrul instituţiei garanţia pentu evicţiune este
posibilitatea stipulării în contractele de vânzare a unor clauze ce înlătură acestă garanţie, în
anumite limite şi dacă sunt îndeplinite condiţiile de validitate impuse de lege.

Capitolul II. Garanția faptului personal

Conform art.1695 C.civ., vȃnzătorul este de drept obligat să ȋl garanteze pe


cumpărator ȋmpotriva evicțiunii care l-ar impiedica total sau parțial ȋn stăpȃnirea netulburată
a bunului vȃndut. Aceasta obligație negativă a vȃnzătorului tine de esența contractului ( ȋn
măsura ȋn care proprietatea s-a transmis), chiar dacă transmiterea proprietății nu este de
esența contractului de vȃnzare, ci ține doar de natura sa.
Întrucȃt prin vânzare se transmite cumpărătorului dreptul de proprietate asupra
lucrului vândut, rezultă ca pentru a nu se a ajunge ȋntr-o situație de „a relua cu mȃna ce s-a
dat cu cealalta”, vȃnzătorul trebuie să se abțină de orice act material sau juridic, comis
ȋnainte sau dupa ȋncheierea contractului, prin care ar putea leza pe cumpărător fie ȋn privința
7
A. Crepeau, L’intensite des obligations juridiques, Quebex, ed.Yvon blais 1989, citată în
V.D.Mainguz, Contrats speciaux, Dalloz, Ed. a III-a, 2002, pag.173.
22
dreptului de proprietate, fie a folosinței lucrului dobȃndit prin cumpărare 8. Acest fapt se
bazează pe principiul „cine datorează garanția nu poate evinge”( quem de evictione tenet
actio, eundem agentem repellit exceptio), consacrat ca atare ȋn C.civ. prin art.1696. Ȋn vechea
reglementare, acest principiu rezulta implicit din principiul executării cu bună-credință a
obligațiilor ( fostul art. 970) şi din faptul că legea declara nulă orice convenție care i-ar fi
permis vȃnzătorului ca, ȋntr-un fel sau altul, să se sustragă de la obligațiile care ȋi revin
„pentru evicțiunea care ar rezulta dintr-un fapt personal al sau”9.

Secţiunea 1. Subiectele garanției faptului personal

2.1.1. Subiectul pasiv.


Ȋn cazul contractului de vȃnzare, datorează garanție vȃnzătorul, avȃnzii săi cauză, şi
succesorii săi universali sau cu titlu universal.
Ȋn ceea ce-l priveşte pe vȃnzător, acesta nu poate tulbura folosința cumpărătorului
chiar dacă ulterior vȃnzării a dobandit o noua calitate. Dacă la data ȋncheierii contractului
bunul vȃndut nu aparținea ȋnstrainătorului, iar ulterior ȋl moşteneşte pe adevăratul proprietar,
ci ȋn aceasta din urma calitate nu poate să-l tulbure pe cumpărător, exercitȃnd de pildă,
acțiunea ȋn revendicare10.
Ȋn situația ȋn care la momentul încheierii contractului, lucrul nu a fost predat,
posesiunea bunului fiind tolerată de către cumpărător, vȃnzătorul nu poate invoca prescripţia
achizitivă. Din perspectiva garanţiei pentru evicțiune, acest lucru prezintă relevanţă dacă
până la împlinirea termenului achizitiv, cumpărătorul înţelege să invoce garanţia pentru
evicțiune11.
Dacă contractul de vânzare s-a încheiat prin intermediul unui mandatar, acesta nu va
fi ţinut de garanţia contra evicţiunii, ci va răspunde potrivit regulilor contractului de mandat.
Cu toate acestea, dacă mandatarul s-a comportat ca un vânzător aparent( mandat simulat prin

8
F.Collart Dutilleul, Ph. Delebecque, Contrats civils et commerciaux, Dalloz, 2007, p.230
9
Dan Chirică, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ed.C.H.Beck, Bucureşti 2008, p. 446.
10
C.Toader, Evicţiunea în contractele civile, Ed.CH.Beck, Bucuresti, p.5; Fr. Deak, Contracte
speciale vol.I, Ed.Universul Juridic, 2006, ed.a IV-a actualizate de Lucian Mihai şi Romeo Popescu,
p.101.
11
Avem în vedere de pildă, ipoteza în care lucrul vandut nu a fost predat, dar în contra vânzătorului
este introdusă o acţiune în rectificare tabulară.
23
interpunere de persoane), se recunoaşte dreptul cumpărătorului de a invoca excepţia de
garanţie împotriva mandatarului12.
Garanţia pentru evicțiune este aplicabilă tuturor tipurilor de vânzare, întrucât art.1695
C.civ. nu face distincţii cu privire la aplicabilitatea acestuia în funcţie de tipul de vânzare.
Astfel, în cazul vânzării la licitaţie publică, se admite că adjudecatarul evins din bunul
cumpărat la licitaţie nu are acţiune împotriva creditorului urmăritor, ci doar împotriva
debitorului. Ȋn acest caz, orice cerere de evicțiune, totală sau parţială, privind imobilul
adjudecat se va prescrie în termen de 3 ani de la data înscrierii actului de adjudecare în
Cartea funciară13. Ȋn ipoteza existenţei unei culpe din partea creditorului urmăritor, acesta va
putea fi acţionat direct. Ȋn practica judiciară s-a arătat că adjudecatarul bunurilor urmarite nu
poate avea acţiunea în rezilierea vânzarii în contra creditorului urmăritor, când nu a putut
intra în posesia bunurilor adjudecate, o atare acţiune trebuind să fie îndreptată contra
debitorului14.
Ȋn ceea ce priveşte avânzii-cauză cu titlu particular ai vȃnzătorului, ei nu datorează
garanţie pentru evicțiune în contractele încheiate de autorul lor. Ȋn jurisprudenţa s-a arătat că,
dacă proprietarul vinde de două ori imobilul la două persoane diferite, iar primul cumpărător
îl revendică de la cel de al doilea, procesul nu poate fi soluţionat prin invocarea excepţiei de
garanţie15.
Ȋntrucât obligaţia de garanţie pentru evicțiune are un caracter patrimonial, ea se
transmite mortis causa succesorilor universali sau cu titlu universal. Ȋn funcţie de modul de
exercitare a dreptului de opţiune succesorală, rezultă unele specificităţi. Acceptantul pur şi
şi simplu al moştenirii dobândeşte patrimoniul succesoral întocmai cum acesta a aparţinut
vânzătorului, fiind grevat deci de aceleaşi obligaţii. Două situaţii se pot ivi: atunci când
acceptantul moştenirii este şi succesor cu titlu particular al lui de cuius( a încheiat un
contract de vânzare cu acesta)16 şi atunci când moştenitorul este străin de orice vânzare
încheiată de de cuius. Apreciem că moştenitorul datorează garanţia pentru evicțiune în
ambele cazuri. Ȋntr-o decizie de speţă, s-a arătat că excepţia poate fi invocată faţă de

12
Fr.Deak, op.cit.p.100 ; L.Mihai, Efectele contractului de vânzare-cumpărare potrivit dreptului SUA
în Revista economică, supl.nr.11/1988.
13
Fr.Deak, op.cit.p.100.
14
C.Toader, op.cit.p.6.
15
Fr.Deak, op.cit.p. 102, C.Toader, op.cit. p .6, TS, col.civ., dec. nr.119/1947, p. 324.
16
C.A.Suceava, dec.civ. 538/1994, în Dreptul nr.5/1995.
24
moştenitor „ întrucât nu a acceptat succesiunea sub beneficiu de inventar”, pentru a evita
confuzia de patrimonii”.
Conform art.713 din vechiul C.civ., în cazul acceptării moştenirii sub beneficiu de
inventar, confunziunea de patrimonii nu opera, întucât el devine titularul a două patrimonii
distincte, separate şi inconfundabile17. Ca atare, excepţia de garanţie nu poate fi opusă de
cumpărător dacă acceptantul sub beneficiu de inventar acţionează împotriva cumpărătorului
în calitate de titular al patrimoniului propriu. Este o aplicare a teoriei unităţii şi divizibilităţii
patrimoniului, care permit ca patrimoniul unic al moştenitorului să fie divizat în două mase
de drepturi şi obligaţii pecuniare, fiecare cu un regim juridic distinct 18. Totuşi , dacă
cumpărătorul îl acţionează pe acceptantul sub beneficiu de inventar în temeiul unui contract
de vânzare încheiat cu de cuius, având prin ipoteză ca obiect un bun ce aparţinea acestuia
din urmă, moştenitorul urmează să răspundă pentru evicțiune, în calitate de titular al
patrimoniului succesoral, intra vires hereditatis.
Dacă în contactul de vânzare a existat pluralitate de debitori ai obligaţiei de a transfera
proprietatea ( obligaţie indivizibilă), rezultă a fortiori că şi garanţia pentru evicțiune va fi
calificată drept indivizibilă. Apreciem că acest caracter indivizibil al garanţiei pentru
evicțiune rezultă chiar din obligaţia de a transfera proprietatea, întrucât acesta incumba în
acelaşi mod tuturor debitorilor ( în speţă co-vânzătorilor). Conform art.1425 alin.2 C.civ. ,
efectul obligaţiei indivizibile constă în faptul că fiecare dintre debitori poate fi constrâns
separat la executarea întregii obligaţii. Este astfel şi situaţia unui bun vândut aflat în
indiviziune, coproprietarii datorând în mod indivizibil garanţia pentru evicțiune. Nu suntem
de acord cu opinia potrivit cu care şi coproprietarul care nu a consimţit vînzarea datorează
evicțiunea19, daca acesta nu ratifică vânzarea. Ȋntr-o astfel de ipoteză, coproprietarul acţionat
de cumpărătorul evins, va putea introduce în cauză pe coproprietarii înstrainatori, invocând
astfel partajul. Dacă bunul cade în urma partajului în patrimoniul coproprietarului care nu
consimţise vânzarea, considerăm că problema garanţiei pentru evicțiune nu mai încape în
discuţie vizavi de acesta. Totuşi , se va putea angaja răspunderea pentru evicțiune în calitate
de vânzător al lucrului altuia a coproprietarului(lor) care a(u) consimţit vânzarea( cu
excepţia cazului in care cumpărătorul a cumparat pe risc propriu)20.

17
Fr.Deak, op.cit. p.102.
18
V.Stoica, Notiunea juridică de patrimoniu, Pandectele Romane, Ed.Rosseti, Bucuresti, 2003, p.195.
19
C.Toader, op. cit, p.9
20
C.Toder, M.Nicolae, R.Popescu, B.Dumitrache, Instituţii de drept civil, Curs selectiv pentru licenţă
2009-2010, Universul Juridic 2007. , p.313
25
Ȋn cazul vânzării între soţi a unui imobil bun comun, fără consimţământul unuia dintre
soţi, acesta din urmă poate introduce acţiunea în anularea vânzării. Astfel, dacă soţului care
nu a consimţit vânzarea i se opune garanţia pentru evicțiune, acesta poate invoca la rândul
său excepţia de nulitate a contractului de vânzare sau poate ratifica vânzarea. Ȋn acest din
urmă caz, soţul care a ratificat vânzarea va fi ţinut să-l garanteze pe cumpărător, indivizibil
cu soţul vânzător.

2.1.2. Subiectul activ.


Primul care este îndreptăţit să pretindă garanţia pentru evicțiune este cumpărătorul,
întrucât a dobândit-o ca accesoriu al bunului, conform art. 1695 C.civ. Chiar şi atunci când
vânazarea este afectată de o cauză de nulitate relativă ( de exemplu, eroare asupra calităţii de
vânzător) şi cumpărătorul nu a cerut sau înainte de a fi cerut anularea este evins de catre
adevăratul proprietar, obligaţia de garanţie pentru evicțiune a vȃnzătorului subzistă21.
Consecinţă a caracterului accesoriu al bunului cumparat, rezultă ca au dreptul să
invoce garanţia, avânzii-cauză ai cumpărătorului, adică succesorii cu titul particular şi
universal ai acestuia. Sunt deci îndreptăţiţi să invoce garanţia moştenitorii, cumpărătorii
ulteriori ai bunului, donatarii22. Dacă cumpărătorul nu intentează acţiunea ( este pe cale de a
deveni insolvabil şi nu are niciun interes ca în patrimoniul său să intre elemente active), ea
poate fi exercitată, pe calea acţiunii oblice de către proprii săi creditori23.
Donatarul nu are dreptul de a pretinde garanţia de la donator, dar are dreptul să
pretindă garanţia de la vȃnzătorul donatorului. Ȋn principiu, donatorul nu este obligat să
răspundă pentru evicțiune, dacă nu s-a stipulat contrariul. Raţiunea pentru care legiuitorul nu
a reglementat răspunderea pentru evicțiune ar fi anihilată extrem de facil, dându-i
posibilitate donatarului să îl acţioneze pentru garanţia contra evicţiunii pe vȃnzătorul
donatorului său24. În Noul Cod Civil este introdus un articol ce prevede obligaţia
vânzătorului de a garanta pentru evicţiune orice dobânditor subsecvent, chiar dacă

21
Fr.Deak, op. cit.
22
C.Toader, op. cit. , p.10.
23
L.Chaisemartin, Des effets entre les parties des contrats portant disposition de la chose d’autrui,
Ed.Domat-Monchretin, Paris 1936, p.61, citată în Jerome Huet, Traité de droit civil, Les principaux
contrats speciaux, LGDF, Paris 1994, p.554.
24
Ioan Popa, Contractul de vânzare-cumpărare, Studiu comparativ de doctrină şi jurisprudenţă,
Universul Juridic, Bucuresti, 2008, ed.2, p. 358.
26
dobândirea este cu titlu gratuit( art.1706 C.civ). Este o reglementare preluată din doctrină, de
care nu beneficiază cumpărătorul, ci subdobânditorul acestuia.
În jurisprudenţa franceză25 s-a arătat că, în cazul a două vânzări succesive, dintre care
cea de-a doua vânzare cuprinde clauze exoneratoare a vȃnzătorului de garanţia pentru
evicțiune, cumpărătorul subsecvent ar putea pretinde garanţia de la primul vânzător.
Apreciem că această soluţie nu poate fi validată în dreptul român, sau cel mult trebuie
nuanţată, întrucât orice clauză de înlăturare a garanţiei pentru evicțiune nu este valabilă dacă
evicțiunea are drept cauză faptul personal şi ulterior al vȃnzătorului sau o cauză ascunsă
cumpărătorului la momentul vânzării26. Potrivit ipotezei din speţa amintită mai sus, nu
considerăm că primul vânzător poate răspunde pentru evicțiune în toate cazurile în care
există o clauză de exonerarea a garanţiei în contractul încheiat între al doilea vânzător
(cumpărătorul din primul contract de vânzare) şi cumpărător. S-ar ajunge la situaţia în care
practic, s-ar institui o răspundere solidară a tuturor proprietarilor anteriori ai bunului. Ca
atare, orice clauză de exonerare a răspunderii pentru evicțiune care este nulă conform art.
1699 C.civ tezele 1 şi 2, nu este de natură a antrena răspunderea autorului vȃnzătorului
exonerat de răspundere contractual. Ȋn acest caz, nulitatea clauzei are deci consecinţă asupra
posibilităţii răspunderii pentru evicțiune sau nu.
S-a arătat recent într-o speţă că dacă bunul a făcut obiectul unor înstrăinări succesive, a
căror nulitate nu s-a constatat, ultimul cumpărător evins are dreptul şi posibilitatea de a
promova acţiunea în garanţie direct împotriva primului vânzător sau împotriva tuturor
vânzătorilor succesivi27.
Vom analiza în continuare situaţia în care nu există clauza de exonerare de răspundere
a vȃnzătorului. Ȋn acest caz, doctrina a admis acest drept şi subdobânditorului, care l-ar
putea urmări indirect pe autorul vânzării pe calea unei acţiuni oblice. Pentru a fundamenta
această soluţie, în doctrină s-au conturat mai multe opinii. Potrivit unei opinii, la baza
transmiterii acţiunii în garanţie către subdobânditori ar sta o cesiune de creanţă, sau o
stipulaţie pentru altul28. O altă opinie fundamentează acţiunea directă a subdobânditorului
împotriva vânzătorilor succesivi ai bunului prin existenţa unei relaţii contractuale directe

25
Cass.fr, dec.civ. din 12.11.1884.
26
A se vedea supra., Capitolul VI.
27
C.A. Constanţa, s.civ.min şi fam. , mun. şi asig.soc, , decizia nr.450/C din 14 decembrie 2006, www.
jurisprudenta.org.
28
A. Weill, Le principe de la relativite des conventions en droit civil francais, Strasbourg, 1938, pag.
111, citata in Jurissclaseur-art.1641.
27
între vânzătorii şi cumpăratorii succesivi29. Şi în doctrina românească s-au conturat idei
diferite de cele susţinute anterior, cum ar fi admiterea răspunderii ascendente pentru
evicțiune în baza art.60 C.proc.civ, referitor la chemarea în garanţie a altei persoane 30 şi teza
acţiunii directe recunoscută subdobânditorului contra autorului vȃnzătorului31.
Nu suntem de acord cu unele dintre teoriile mai sus amintite.
Ȋn primul rand, nu putem admite faptul că orice contract de vânzare-cumpărare este şi
o cesiune de creanţă sau o stipulaţie pentru altul, prin care drepturile şi obligaţiile primului
cumpărător s-ar putea cesiona la infinit în toate contractele ce vor avea ca obiect acelaşi
bun.
Ȋn al doilea rând, în ceea ce priveşte teoria bazată pe art. 60 C.proc.civ, suntem de
acord cu aceasta soluţie, însă doar subsidiar, în sensul că potrivit textului din C.proc.civ,
chemarea în garanţie a altor persoane are la bază un raport de drept substanţial. Ori, trebuie
clarificat mai întai raportul de drept substanţial, pentru a putea atrage mai departe
aplicabilitatea art. 60 C.proc.civ. ( din perspectiva analizei noastre). De altfel, o rezolvare a
chestiunii exclusiv pe temeiul art.60 C.proc.civ. este cu neputinţă.
Ȋn al treilea rând, nici teza acţiunii directe nu este una riguroasă, întrucât acţiunea
directă trebuie expres recunoascută la nivel normativ. O acţiune directă recunoscută doar la
nivel doctrinar, chiar şi în mod unanim, nu poate transforma o regulă cu caracter de excepţie
într-una aplicabilă cu caracter general unor situaţii, pe justificarea că s-ar impune pentru
identitate de raţiune ( cu cazurile în care este admisă o asemenea acţiune). Independent de
raţiunile practice pentru care ar fi acceptată o asemenea acţiune directă, apreciem că trebuie
să rămânem pe tărâmul exceptio est strictissimae interpretationis et aplicationis.
Ȋn ceea ce ne priveşte, apreciem că fiecare contract trebuie privit ca o entitate de sine
stătătoare, în cadrul căreia parţile contractante îşi exprimă propria lor voinţă. Ȋn
conformitate cu aceasta, dacă este vorba despre vânzare, cumpărătorul va beneficia de
gaanţia contra evicţiunii potrivit acestui contract32. Totuşi , nu ar fi echitabil ca în cazul în
care motivul evicţiunii nu s-ar regăsi în persoana vȃnzătorului, nimeni să nu răspundă. Dacă
ar fi să se susţină teza răspunderii foştilor proprietar, metoda nu ar fi una practică, întrucât
lanţul de contacte s-ar putea dovedi infinit. S-a afirmat că relativitatea contractului ar trebui
să cedeze locul unor raţiuni practice care să-i permită cumpărătorului evins sau al carui bun
29
J.Ghestin, B.Desche, Traite des contrats. La vente, LGDJ Paris, 1990, p.1059.
30
D.Chirică, op.cit, p.456.
31
C.Toder, op.cit. p.27
32
Ioan Popa, op.cit. , p.360.
28
are vicii ascunse, de a-l acţiona direct pe cel din cauza căruia s-a pus în circulaţie un bun cu
vicii ascunse, ori este dator să garanteaze de evicțiune33.
Totodată, apreciem că un suport legislativ în sensul recunoaşterii acţiunii directe ar fi
necesar pentru a clarifica situaţia la nivel doctrinar şi mai ales pentru unificarea practicii
judiciare34.

Secţiunea 2. Faptele personale ale vȃnzătorului ce dau naştere la garanţie


Garanţia faptului personal al vȃnzătorului este una de ordin public, din moment ce
vȃnzătorul trebuie să răspundă chiar şi în cazul în care există o stipulaţie contrară35.
Spre deosebire de Codul Cuza, unde nu era reglementată „evicțiunea cauzată de
vȃnzătorul însuşi” , soluţia fiind însă identică pe baza principiilor, în Noul Cod Civil există
un articol expres. Articolul 1696 C.civ. stabileşte clar excepţia de garanţie: vȃnzătorul nu
poate să evingă pe cumpărător. De aici rezultă că vȃnzătorul garantează pe cumpărător şi
împotriva propriilor sale fapte de evicțiune.

2.2.1. Tulburări de fapt.


Tulburarea de fapt reprezintă săvarşirea de către vânzător a unui act material
prejudiciabil asupra bunului vândut, act ce nu este fondat pe un drept. Acest act conduce la
privarea totală sau parţială a cumpărătorului de exerciţiul dreptului cedat, în condiţiile sau
avantajele pe care cumpărătorul era îndreptăţit să le pretindă, după natura şi destinaţia
normală a lucrului vândut36. Vȃnzătorul trebuie să se abţină de la a săvârşi orice fapte
materiale care pot cauza cumpărătorului o stânjenire a folosinţei bunului. Temeiul acestei
răspunderi a vȃnzătorului provine din contractul de vânzare. Ȋn doctrină, s-a susţinut şi
opinia potrivit cu care răspunderea vȃnzătorului se angajează în acest caz în temeiul
răspunderii civile delictuale37, conform art.1349 C.civ. Apreciem că această teorie ar fi
ineficientă, întrucât sarcina probei cumpărătorului ar fi mult mai dificilă decât în cazul
răspunderii contractuale ( răspunderea pentru evicțiune).

33
Ioan Popa, op.cit, p. 361.
34
Asa cum a fost clarificată situaţia prin Legea 240/2004, în materia viciilor ascunse.
35
CA Paris, 5 juillet 1967, Dalloz 1967, citată în P. Malaurie şi L.Aynes, Cours de droit civil. Les
contrats speciaux :civils et commerciaux., Cujas, 1992, p.215.
36
Jurissclaseur, art. 1625-1626.
37
Dan Chirică, op.cit. , p.450.
29
O listă completă a actelor interzise vȃnzătorului nu este posibilă, varietatea lor putând
fi ilustrată doar printr-o analiză jurisprudenţială.
Reprezintă o tulburare de fapt atunci când vȃnzătorul unui teren construieşte pe o
porţiune din terenul vândut un imobil, iar construcţia împiedică cumpărătorul să exercite
servitutea ce grevează suprafaţa de teren pe care s-a construit imobilul 38. Ȋn practică, a fost
inclusă tot în categoria tulburărilor de fapt provenind de la vânzător şi săvarşirea unui act
juridic, cum ar fi de exemplu, vânzarea unui bun a doua oară, după ce formase obiectul unui
contract de vânzare39, ori închirierea bunului după încheierea contractului de vânzare. Astfel,
printr-o decizie de speţă, s-a respins acţiunea intentată de cumpărătorul sub semnătură
privată şi netranscris al unui imobil împotriva vȃnzătorului, având ca scop predarea bunului,
întrucât imobilul fusese vândut ulterior unei alte persoane, prin act autentic şi transcris.
Ȋn jurisprudenţa franceză40, s-a susţinut şi faptul că vȃnzătorul nu poate să invoce
posesia bunului vândut pe care a păstrat-o, pentru a se prevala de prescripţia achizitivă
vizavi de cumpărător. Ținut să răspundă pentru propria faptă, vȃnzătorul nu va putea evinge
cumpărătorul, care va putea să îi opună tot timpul excepţia de garanţie.
Ȋn materie comercială, faptul de a deturna clientela cedată şi de a se reinstala în
proximitatea fondului vândut, au fost considerate fapte personale ale vȃnzătorului, în sensul
atragerii răspunderii pentru evicțiune41.

2.2.2. Tulburări de drept.


Garanţia de drept datorată de vânzător pentru faptul său personal presupune că
vȃnzătorului îi este interzis să conteste dreptul transmis cumpărătorului 42, ceea ce impune
anumite explicaţii.
a. Delimitarea sensului de tulburare de drept. Ȋn `primul rand, vȃnzătorul poate să
încerce să conteste vânzarea, printr-o acţiune în constatarea nulităţii, în rezoluţiune sau în
resciziune43. Ȋn măsura în care acţiunea este admisă, dreptul de proprietate al cumpărătorului

38
Cass. 1er civ. 29 nov. 1955, citată în Carbonnier, comentariu pe www.lexisnexis.fr
39
M.Planiol,G.Ripert, Traite pratique de droit civil français. Les contrats civils, tome X, LGDJ, Paris
1932, p.90.
40
G.H.Şerbănescu, Evicţiunea, Teză pentru licenţă, Bucureşti, Topografia Guthenberg, p.30.
41
Paul-Henri Antonmattei, Jaques Raynard, Droit civil. Contrats speciaux, Litec, Ed. 1 , Paris, 2000,
p.164.
42
Alain Benabet, Les contrats speciaux civils et commerciaux, Montchrestien, Ed. 6, 2004, p.143.
43
P.H.Antonmattei, J.Raynard ,op.cit., p.165.
30
se stinge. Acestă tulburarea de drept este o consecinţă a nulităţii sau a rezoluţiunii, garanţia
pentru evicțiune ne mai existând. De asemenea, nu va fi considerată o tulburare de drept
când vȃnzătorul contestă obiectul vânzarii (determinarea exactă a obiectului contractului 44),
de exemplu în cazul în care a vândut doar o cota-parte din bun. Ceea ce îi este interzis
vȃnzătorului, este să introducă o acţiune în revendicare atunci când contractul nu este nul45.
b. Tulburare de drept susceptibilă de a atrage garanţia pentru evicțiune.
O tulburare de drept este atunci când vȃnzătorul pretinde un alt drept asupra lucrului 46.
De exemplu, vȃnzătorul pretinde că este proprietar sau pretinde că are asupra bunului vândut
un alt drept real, cum ar fi un uzufruct sau o servitute, sau chiar un drept personal izvorât
dintr-un contract de locaţiune. Cu excepţia cazului în care dreptul pretins de către vânzător a
fost expres prevăzut în contract, o asemenea pretenţie, chiar dacă este fondată, nu poate
conduce la imposibilitatea cumpărătorului de a invoca garanţia pentru evicțiune. Este
aplicaţia expresiei « Cine garantează, nu poate evinge ».
În materia drepturilor de proprietate intelectuală, autorul unei piese de teatru care a
cedat drepturile de adaptare cinematografică a operei unui producător, dar rezervându-şi
dreptul derivat de creaţie a unei comedii muzicale pornind de la piesă, poate să fie chemat să
răspundă pentru evicțiune, dacă îi va autoriza unui alt producător să folosească comedia
muzicală pentru un film concurent47.
Obligaţia de garanţie subzistă chiar şi atunci când vȃnzătorul acţionează în temeiul
unei alte calitaţi pe care a dobândit-o după contractul de vânzare. Dacă vȃnzătorul care a
vândut lucrul altuia, îl moşteneşte ulterior pe adevăratul proprietar, acesta nu poate să
introducă acţiunea în revendicare ( care se afla în patrimoniul succesoral), întrucât l-ar
evinge pe propriul său cumpărător48.
Ȋn dreptul francez a fost lansată o problemă în ceea ce priveşte exercitarea dreptului
de preempţiune, în masura în care acesta ar putea fi considerată ca o tulburare de drept, în
sensul atragerii răspunderii pentru evicțiune. Problema s-a ivit într-o speţă 49 referitoare la un

44
C.Toader, op.cit. , p.20
45
Ph.Malaurie, L.Aynes, P.V.Gautier, Droit civil, vol.VIII, Les contrats speciaux-civils et
commerciaux, editia Cujas, Paris, 2001, p.258.
46
D.Chirică, op.cit., p.450.
47
Jaques Azema, Jean-Christophe Galloux, Droit de la proprieté industrielle, Dalloz, ed.6, Paris, p.
291, citând decizia Cass. 1er civ, 27 mai 1986.
48
Ph.Malaurie, L.Aynes, P.V.Gautier, op.cit. ,p.259.
49
Cass.soc, 8 mars 1957.
31
fond rural ce aparţine mai multor coproprietari, unul dintre aceşti proprietari având şi
calitatea de arendaş. Dacă fondul este scos la vânzare, garanţia care este datorată
cumpărătorului îl privează pe arendaşul-covânzător de facultatea de a-şi exercita dreptul de
preemptiune ? Răspunsul este pentru moment negativ. Vânzarea trebuie să rezerve
exercitarea, în toate cazurile, a dreptului de preempţiune a arendaşului. Spre deosebire de
legea romană, legea franceză prevede că dreptul de preempţiune este asigurat arendaşului,
chiar dacă acesta are calitatea de coproprietar al bunului pus în vânzare. Consideram aceste
discuţii pertinente, în masura în care se va reintroduce dreptul de preempţiune al arendaşului
în legislaţia românească50.
În doctrina românească51, exercitarea dreptului de preempţiune de către titularul său
după încheierea unui contract de vânzare ce avea ca obiect un bun asupra căruia era instituit
un drept de preferinţă legal la o eventuală vânzare, a fost încadrată, din perspectiva garanţiei
pentru evicțiune la evicțiunea provenind din fapta unui terţ. Apreciem, asemanator doctrinei
şi jurisprudenţei franceze că este un caz clasic de evicțiune din partea vȃnzătorului.
În legislaţia anterioară, dreptul de preempţiune era recunoscut de lege în favoarea
coproprietarilor, proprietarilor vecini, arendaşului şi statului când era vorba despre vânzarea
unui teren agricol situat în extravilan. Nerespectarea dreptului de preempţiune urma să fie
considerată o cauză de evicțiune pentru cumpărător ? Legea fondului funciar impunea
proprietarului care intenţiona să vândă terenul, să comunice titularilor dreptului de
preempţiune aceasta intenţie. Dacă unul dintre beneficiarii dreptului de preempţiune îşi
exprimau dorinţa de a cumpăra la preţul propus de vânzător, atunci acesta din urma nu putea
să încheie contractul cu un terţ, fiind obligat să încheie contractul cu titularul dreptului de
preempţiune în termen de 30 de zile de la acceptarea ofertei. Totuşi , dacă se realizează
vânzarea cu încălcarea dreptului de preempţiune, se va putea cere anularea contractului,
indiferent de buna sau reaua-credinţă a cumpărătorului. Dreptul de preempţiune are un
caracter absolut. Cumpărătorul de bună-credinţă are într-o astfel de situaţie posibilitatea de a

50
Întrucât s-a considerat că dreptul de preempţiune aduce atingere principiului liberei circulaţii a
terenurilor, precum şi manifestării libere a tuturor prerogativelor de proprietar, prin adoptarea Legii nr.
247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţei, precum şi unele măsuri adiacente, au
fost abrogate toate dispoziţiile Legii nr. 54/1998, OUG nr. 226/2000, precum si cele specifice din
Legea nr. 16/1994. În prezent, terenurile proprietate privată, indiferent de destinaţia si titularul lor, pot
fi înstrăinate şi dobîndite liber prin oricare din modurile prevazute de lege.
51
C. Toader, op.cit, p.70.
32
cere protecţia vȃnzătorului, în virtutea garanţiei pentru evicțiune. În acest caz, tulburarea o
reprezintă acţiunea în anulare exercitată de titularul dreptului de preempţiune.
Aceleaşi soluţii urmează a fi date pentru orice ipoteză a nerespectării dreptului de
preempţiune. Amintim pe această cale unele acte normative în care se regăsesc drepturi de
preempţiune : OUG nr.40/1999-dreptul de preempţiune al chiriaşului la dobândirea locuinţei,
Legea 10/2001 ; Legea 33/1994- dreptul de preempţiune la dobîndirea imobilului expropriat ;
Codul silvic- dreptul de preempţiune al statului la cumpararea de paduri etc).
In sistemul Noului Cod Civil, o întregă secţiune este consacrată dreptului de
preempţiune ( Secţiunea VII, Capitolul I, Titlul IX). Astfel, conform art.1731 C.civ.
« vânzarea bunului cu privire la care există un drept de preeempţiune legal sau convenţional
se poate face de către un terţ numai sub condiţia suspensivă a neexercitarii dreptului de
preempţiune de către preemptor ». Conform acestui articol, rezultă că un contract de vânzare
astfel încheiat conţine o condiţie suspensivă subînţeleasă, şi anume exercitarea dreptului de
către preemptor. Întrucât condiţia suspensivă amâna prin ea însăşi transmiterea proprietăţii,
rezultă că până la împlinirea condiţiei contractul este considerat valabil, dar proprietatea nu
este transmisă. Conform, art. 1733 C.civ. , « prin exercitarea preempţiunii, contractul de
vânzare se consideră încheiat între preemptor şi vânzator în condiţiile cuprinse în contractul
încheiat cu terţul, iar acest din urmă contract se desfiinţează retroactiv ». De vreme ce
angajarea răspunderii pentru evicțiune se pune numai atunci când s-a transmis proprietatea,
rezultă că răspunderea pentru evicțiune a vȃnzătorului nu poate exista. Totuşi , Codul Civil
aduce o atenuare acestei reguli, vȃnzătorul răspunzând faţă de terţul de bună-credinţă pentru
evicțiunea ce rezultă din exercitarea preemţiunii ( art.1733 teza 2 C.civ.).
Cu privire la data la care trebuie raportată tulburarea de drept, pentru angajarea
răspunderii vȃnzătorului provenind din propria faptă nu se cere îndeplinită condiţia
anteriorităţii tulburarii în raport cu data încheierii contractului52.
În ultimul rând, trebuie amintit faptul că buna sau reaua credinţă a vȃnzătorului nu
joacă niciun rol în declanşarea obligaţiei53.

c. Uzucapiunea ca tulburare de drept


S-a susţinut în mod consecvent în doctrina şi jurisprudenţa francează, că prescripţia
achizitivă nu poate constitui o apărare din partea pârâtului atunci când reclamantul invocă
garanţia pentru evicțiune.
52
C.Toader, op.cit, p.21.
53
C.Toader, op.cit, p.20.
33
Cerinţa anteriorităţii cauzei de evicțiune ridică probleme în cazul vânzării unui imobil
aflat la data încheierii contractului în posesia unui terţ, iar posesia a început anterior
vânzării, dar termenul de uzucapiune se împlineşte ulterior acestei date54. S-a exprimat în
doctrină că dacă împlinirea termenului de prescripţie achizitivă se produce după încheierea
contractului, motivul de evicțiune este posterior vânzării 55. În realitate, momentul împlinirii
termenului achizitiv nu este per se de natură a înlatura garanţia pentru evicțiune a
vȃnzătorului. Considerăm că în temeiul obligaţiei de informare pe care o datorează
vȃnzătorul la momentul încheierii contractului, posesia începută înainte de vânzare ar trebui
declarată de vânzător cumpărătorului.

Secţiunea 4. Efectele garanţiei faptului personal.


Prin contractul de vânzare încheiat vȃnzătorul nu poate evinge, nu poate să reia lucrul
vândut în virtutea vreunui titlu oarecare, chiar dacă ar invoca o nouă calitate. Din momentul
în care a operat transferul de proprietate, vȃnzătorul nu mai poate exercita niciun drept asupra
lucrului vândut.
Garanţia poate fi opusă nu numai dacă s-a vândut lucrul altuia, pe care ulterior
vȃnzătorul l-a moştenit, dar şi de câte ori vȃnzătorul încearcă să-l tulbure prin intentarea
vreunei acţiuni.

54
D.Chirică, op.cit. p.465.
55
D.Chirică, op.cit.p.466.
34
Capitolul III. Faptele terţilor ce dau naştere la garanţie

Contrar garanţiei faptului personal, garanţia faptului unui terţ nu este datorată decât
dacă tulburararea suferită de cumpărator este una de drept. Deşi art.1352 din Codul Cuza nu
făcea referire expresă la natura viciului, în sensul provenienţei sale, art.1695 alin.2 C.civ.
foloseşte expres sintagma „drept născut anterior datei vânzării”.
Aşadar, sprijinirea poziţiei exprimate şi anterior în doctrină cu privire la natura
tulburării din partea terţului pe dispoziţiile din materie de locaţiune a fost clarificată prin
introducerea unui articol expres în reglementarea contractului de vânzare.
Garanţia faptului terţului consistă esenţialmente într-o obligaţie de apărare, care se
explică prin faptul că vȃnzătorul este mai bine informat cu privire la drepturile pe care le-a
cedat în profitul cumpărătorului, fiind mai îndreptăţit să respingă pretenţiile terţului asupra
lucrului vândut.
Cumpărătorul nu se va putea prevala de garanţia pentru evicțiune dacă un terţ
săvârşeşte degradări asupra bunului vândut sau dacă bunul este uzurpat de o persoană care-l
ocupă fără să se pretindă titularul unui drept. În acestă ultimă ipoteză, atitudinea pe care o va
adopta cumpărătorul va varia totuşi de momentul în care se produce uzurparea. Dacă acestă
are loc înainte să fie pus în posesie, cumpărătorul nu îl va acţiona pe vânzător în temeiul
garanţiei pentru evicțiune, ci în temeiul garanţiei de livrare, întrucât bunul vândut nu a fost
livrat. Dacă uzurparea intervine după livrare, vȃnzătorul este absolvit de orice obligaţie,
cumpărătorul trebuind să acţioneze potrivit calităţii sale de proprietar pentru a-şi conserva,
recupera sau menţine posesia bunului său.
35
Garanţia prevăzută prin 1695 alin.(2) C.civ. nu intervine decât atunci când terţul, autor
al tulburării pretinde un drept asupra lucrului vândut.

Secţiunea 1. Evicțiune propriu-zisă.


3.1.1.Natura evicţiunii.
Etimologic, cuvântul „evicțiune” implică noţiunea de „deposedare” urmată de o
acţiune în justiţie. Din punct de vedere juridic, acesta definiţie nu este chiar exactă. De fapt,
evicțiunea presupune un conflict de drepturi, şi nu în toate cazurile un proces: pentru ca
evicțiunea să se producă, este suficient ca cumpărătorul să nu primească în integralitate lucrul
cumparat, bunul putând fi pretins ca aparţinând în integralitate sau parţial de către un terţ.
Aşadar, evicțiunea nu rezultă dintr-o sentinţă, ci dintr-o situaţie pe care hotărârea
judecatoarească doar ar constat-o56.
Evicțiunea presupune, în principiu o tulburare actuală, şi nu doar eventuală. Nu este
suficientă o bănuială a cumpărătorului că va fi evins la un moment dat. Până ce terţul
potenţial evingător nu emite pretenţii asupra lucrului cumpărat, cumpărătorul nu-i poate cere
vȃnzătorului să-l apere întrucât nimeni nu îi tulbură „posesiunea lucrului”, şi nici să-l
despăgubească”57. Simpla cunoaştere a cumpărătorului despre pericolul unei tulburări, nu îi
permite să acţioneze în evicțiune. În acesta situaţie, poate să suspende plata preţului sau să
solicite anularea vânzării dacă tulburarea pe care a descoperit-o vine din împrejurarea că
58
vȃnzătorul nu este veritabilul proprietar al bunului vândut. În legătură cu posibilitatea
suspendării plăţii în cazul pericolului de evicţiune, au fost reliefate într-o speţă nişte aspecte
ce ţin de dreptul la un proces echitabil. Astfel, când „cumpărătorul are motive de a se teme
de vreo evicţiune are dreptul, confom art.1365 Codul Cuza, să suspende plata preţului până
ce vânzătorul va face să înceteze tulburarea sau îi va da o cauţiune, cu excepţia cazului în
care s-ar fi stipulat că preţul se va plăti şi în astfel de împrejurări. Legea condiţionează
invocarea excepţiei neexecutării contractului de existenţa unei tulburări sau de iminenţa
producerii acesteia, împrejurarea care induce în persoana cumpărătorului o temere serioasă.
Posibilitatea invocării excepţiei de neexecutarea nu constituie, în opinia Curţii
Constituţionale, o măsură discriminatorie pozitivă şi nici o încalcare a dreptului de
proprietate al vânzătorului, ci reprezintă exclusiv o garanţie a asigurării echilibrului între

56
Weill, Terre et Simler, Droit civil.Les biens, Dalloz, 3ed, p.356.
57
M.Planiol, G.Ripert, op.cit., p.91
58
M.Planiol et G.Ripert, op.cit, p.92.
36
persoana cu interese contrare , prin determinarea cadrului legal de exercitare a drepturilor
lor legitime.” 59
Descoperirea unui ipoteci ulterior vânzării constituie o tulburare de drept în sensul art.
1695 alin.(2) C.civ. . Totuşi , cumpărătorul nu-l poate acţiona în evicțiune pe cumpărător
decât atunci când creditorul ipotecar a început demersurile pentru satisfacerea ipotecii ( cum
ar fi somaţia de plată trimisă cumpărătorului).
Doctrina şi jurisprudenţa asimilează totuşi tulburării actuale justa ameninţare de
evicțiune. Descoperirea unui drept care este invocat în justiţie de către un terţ asupra lucrului
vândut, existent la momentul vânzării, nedeclarat cumpărătorului, constituie un just motiv
pentru a atrage răspunderea pentru evicțiune a vȃnzătorului. 60
Există situaţii în care dreptul invocat de terţ este indiscutabil, caz în care orice
constestaţii judiciară poate fi inutilă61. Un asemenea caz ar rezulta din două vânzări succesive
ale aceluiaşi bun de către vânzător, doar ultima dintre vânzări fiind înscrisă în Cartea
Funciară. Cum s-a decis într-o speţă,62 „dacă proprietarul vinde lucrul de două ori, el
răspunde pentru evicţiune faţă de primul cumpărător, dacă cele de-a doilea şi-a înscris titlul
de dobândire a imobilului în Cartea Funciară înaintea primului cumpărător. Vânzătorul care
a fraudat drepturile celor doi cumpărători succesivi urmează să-l despăgubească pe aceia
dintre ei care nu şi-au înscris dreptul în Cartea Funciară, cu valoarea de înlocuire a
imobilului, în cadrul unei acţiuni separate, pe care respectivul cumpărător era îndreptăţit a o
formula.” Abandonarea voluntară a bunului pentru a evita un proces nu anihilează
posibilitatea cumpărătorului de a-l acţiona ulterior în evicțiune pe vânzător. 63 Bineînţeles,
pentru că lăsarea voluntară să deschidă fără echivoc posibilitatea de a-l acţiona în evicțiune
pe vânzător, trebuie ca motivul să fie indiscutabil, întrucât vȃnzătorul îi poate reproşa
cumpărătorului ca acesta dispunea de apărari pertinente.
Constituie de asemenea, evicțiune în sensul art. 1695 alin.(2), situaţia în care, pentru a
rămane în posesia bunului vândut, cumpărătorul a plătit creditorul garanţiei ce afecta bunul
vândut. În acest caz, bunul ce i-a fost cedat nu a fost transmis intact, ci diminuat în profitul
unui terţ. Pentru ca plata efectuată să deschidă calea garanţiei pentru evicțiune, acesta nu

59
C.C., Decizia nr.668 din 12 iunie 2008, M.Of.. nr.560 din 24 iulie 2010.
60
Ph.Malaurie, L.Aynes, op.cit., p.260.
61
Ghestin et Desche, op.cit. , p.1065.
62
C.A.Ploieşti, decizia nr.2503 din 7 octombrie 1998, Legis.
63
Jurisclasseur, art.1625.
37
trebuia să fie impusă prin contract, să nu fie nici cu titlu de preţ al lucrului cumpărat şi nici
sa fie cu titlu de purgă64.
Acţiunea pe care cumpărătorul o intentează împotriva terţului pentru a intra în posesia
bunului vândut intra tot în categoria tulburărilor de drept65.

3.1.2. Importanţa tulburării.


Evicțiunea este totală dacă tulburarea îl lipseşte pe cumpărător de tot dreptul cedat,
oricare ar fi natura acestui drept: proprietate, uzufruct, nudă-proprietate. Aceasta este cazul
tip atunci când în urma unei acţiuni în revendicare sau ipotecare, cumpărătorul este obligat să
lase lucrul reclamantului. Evicțiunea este parţială atunci când nu îl lipseşte pe cumpărător
decât de o fracţiune din dreptul cedat sau când terţul reclamă doar un dezmembrământ, atunci
când deplina proprietate asupra bunului a fost transmisă. Cuantumul fracţiunii din dreptul
cedat nu are relevanţă asupra existenţei evicţiunii parţiale, importanta este simpla ei existenţă,
oricat de mică66.

3.1.3. Imputabilitatea evicţiunii vȃnzătorului.


Pentru declanşarea garanţiei, nu este suficientă doar tulburarea pe care o suferă
cumpărătorul din cauza acţiunii unui terţ care pretinde un drept asupra lucrului vândut, ci mai
trebuie ca dreptul invocat de terţ împotriva cumpărătorului să fie născut înainte de vânzare.
În alţi termeni, evicțiunea trebuie să aibă o cauză anterioară vânzării. Principiul enunţat nu
este totuşi absolut. Pe de-o parte, cumpărătorul nu poate să invoce garanţia pentru o cauză
de evicțiune anterioară vânzării decât cu condiţia ca evicțiunea să nu provină chiar din fapta
sa proprie ( a cumpărătorului). Este o aplicaţie a principiului nemo auditur propria
turtipitudinem alegans. Pe de altă parte, garanţia nu este îndepartată dacă faptul generator de
evicțiune, chiar ulterior vânzării, este datorat faptului persoanal al vȃnzătorului. Evicțiunea dă
naştere la garanţie în toate cazurile în care îi este imputabilă vȃnzătorului, neprovenind nici
din caz fortuit, nici din forţă majoră.

64
Ph.Malaurie, L.Aynes, op.cit. , p.263.
65
G. Vermelle, Droit civil. Les contrats speciaux, Dalloz, Paris, 2000, p. 65.
66
P.Malaurie, L.Aynes, op.cit., p.265.
38
a. Cauze de evicțiune anterioare vânzării . Pentru a da naştere la garanţie,
evicțiunea trebuie să aibă o cauză anterioară vânzării, dreptul opus cumpărătorului să-şi aibă
originea într-un fapt juridic preexistent vânzării. Este ceea ce se produce în cazul vânzării
lucrului altuia, a unui bun grevat cu privilegii sau ipoteci sau când ţertul a introdus o acţiune
în resciziune pentru leziune. Constituie evicțiune anterioar situaţia în care contractul de
locaţiune ce face parte din fondul de comert achiziţionat este reziliat de locator67.
Garanţia dispare atunci când cumpărătorul a cumpărat pe propria răspundere, chiar
dacă a ignorat motivul evicţiunii la momentul contractării. În acest caz, convenţia are un
caracter aleatoriu, iar cumpărătorul suportă consecinţa acestui caracter. Totuşi , care este
răspunsul în situaţia în care nu există o clauză contractuală în sensul caracterului aleatoriu al
contractului, dar cumpărătorul cunoştea pericolul evicţiunii? Curtea de Casaţie franceză a
stabilit că, în principiu, în lipsa unei clauze exprese de exonerare de garanţie, vȃnzătorul este
obligat în continuare să restituie preţul, chiar dacă se stabileşte că la momentul vânzării
cumpărătorul avea cunoştinţă de riscul la care era expus 68. Această rigoare favorabilă
cumpărătorului trebuie nuanţată în caz de riscuri aparente, cum ar fi servituţile aparente.

b. Cauze de evicțiune ulterioare vânzării. În principiu, evicțiunea a cărei cauză


este ulterioară vânzării nu dă naştere obligaţiei de garanţie. Excepţia o face situaţia în care
evicțiunea provine din faptul personal al vȃnzătorului. Dacă cumpărătorul este evins de
efectul unei prescripţii achizitive împlinite deja la momentul vânzării, va recurge la garanţia
vȃnzătorului. Totuşi , dacă prescripţia începută înaintea vânzării se împlineşte după acest
moment, cumpărătorul nu se mai poate bucura de beneficiul garanţiei. Cauza evicţiunii nu
este prescripţia începută, ci prescripţia împlinită, terţul neavând până la momentul vânzării
niciun drept dobândit. Bineînţeles, cumpărătorul poate să întrerupă prescripţia începută de
terţ, dar dacă nu o face, nu se mai poate întoarce împotriva vȃnzătorului. Dacă prescripţia se
împlineşte într-un moment foarte apropiat dupa vânzare, cumpărătorul neavând timpul
necesar pentru a o întrerupe, nu se poate afirma ca vȃnzătorul nu este în culpă.
O expropriere pentru cauză de utilitate publică sau o schimbare a legislaţiei ce
modifică nişte drepturi asupra lucrului, nu pot atrage răspunderea pentru evicțiune a
vȃnzătorului. Într-o speţă69 a Curţii de Casaţie fraceze s-a stabilit că , caracterul previzibil al
67
A.Benabet, op.cit. , p.145.
68
Cass. Civ, 9 mars 1937, Cass.req.25 juin 1941, Cass.1er civ. 16 avr. 1959 citate în M. Planiol si
G.Ripert, op.cit. p. 110.
69
Cass.com., 17 juin 1952, citată în P.Malaurie, L.Aynes, op.cit. p.270.
39
injocţiunii de a demola construcţiile edificate ridicate fără respectarea legislaţiei în vigoare,
nu este susceptibil de a fi asmilat forţei majore pentru a-l absolvi pe vânzător de răspundere.

Secţiunea 2. Cazuri particulare de evicțiune


3.2.1.Vânzarea bunului altuia
Potrivit Codului Cuza, valabilitatea vânzarii bunului altuia depindea după cum
consimţământul parţilor era afectat de viciul erorii sau încheierea contractului a avut loc în
cunoştinţă de cauză.
În prima ipoteză, dacă parţile sau cel puţin cumpărătorul a fost în eroare, socotind că
lucrul vândut îi aparţine vȃnzătorului, vânzarea este anulabilă pentru eroare asupra calităţii
esenţiale a vȃnzătorului. Nulitatea relativă a contractului poate fi invocată pe cale de acţiune
( când preţul s-a plătit) sau pe cale de excepţiune ( cand preţul nu s-a plătit). În nicio situaţie
anularea contractului nu poate fi cerută de vânzător, căci eroarea comisă de un contractant
asupra propriei sale persoane nu poate vicia contractul. De asemenea, anularea contractului
nu poate fi cerută nici de către cumpărător sau succesorii lui dacă vȃnzătorul a devenit
proprietarul lucrului după vânzare sau vânzarea este ratificată de către adevaratul proprietar.
Nici adevaratul proprietar nu poate cere anularea contractului, fiind terţ faţă de
contract, însă poate intenta acţiunea în revendicare. Dacă cumpărătorul nu a cerut sau
înainte să fi cerut anularea este evins de către adevăratul proprietar, obligaţia de garanţie a
vȃnzătorului pentru evicțiune subzistă. Într-un proces cu adevăratul proprietar,
cumpărătorul se poate apăra prin invocarea uzucapiunii sau prin excepţia trasă din 1909-
1910 Codul Cuza.
În practica judecatoarească, multe probleme s-au ridicat în legatură cu imobilele
preluate fără titlu de catre stat şi vândute chiriaşilor în baza Legii nr.112/1995. Titlul
subdobânditorului de bună-credinţă provine de la stat. Între dreptul acestuia din urmă şi al
adevăratului proprietar care va avea de caştig? Dreptul subdobânditorului nu poate fi
preferabil în raport cu adevăratul proprietar pentru că, prin ipoteză, trecerea bunului în
posesia statului a fost abuzivă. În urma comparării titlurilor, va avea de caştig proprietarul
deposedat abuziv, dacă cumpărătorul nu poate invoca uzucapiunea, ca mod originar de
dobândire a proprietăţii.
În cea de-a doua ipoteză, parţile au încheiat contractul în cunoştinţă de cauză, ştiind
că bunul vândut nu este proprietatea vȃnzătorului. Opinia majoritară a fost că aceasta ipoteză
a vânzării bunului altuia, în cunoştinţă de cauză, este o operaţiune speculativă, având o cauză
ilicită şi este deci, nulă în baza art.948 Codul Cuza. Dacă contractul a fost încheiat de
40
vânzător în frauda dreptului proprietarului şi cu complicitatea cumpărătorului, îşi găseşte
aplicarea adagiul fraus omnia corrumpit. Practica judiciară s-a pronunţat în acest sens.
Astfel, în deciza nr.1374/2000 a Curţii Supreme de Justiţie-Secţia civilă, s-a reţinut că
„vânzarea-cumpărarea bunurilor din litigiu, încheiate între pârâte în cunoştinţă de cauză,
adică cu ştiinţa că sunt proprietatea reclamantei, reprezintă o operaţiune speculativă, care
fiind fondată pe o cauză ilicită, este nulă absolut, în baza art.948 C.civ.”. Întocmai s-a reţinut
şi în decizia civilă nr.1490/1999 a Curţii de Apel Bucuresti-Sectia a III-a civilă: „ contractul
de vânzare-cumparare încheiat de vânzător, în frauda dreptului proprietarului, cu
complicitatea cumpărătorului, care a cumpărat, pe riscul său, un bun al altuia este lovit de
nulitate absolută, conform art.948 C.civ.”.
Potrivit C.civ., vânzarea bunului altuia este expres reglementată la art.1683. „ Dacă
la data încheierii contractului asupra unui bun individual determinat, acesta se afla în
proprietatea unui terţ, contractul este valabil, iar vȃnzătorul este obligat să asigure
transmiterea dreptului de proprietate de la titularul său către cumpărător”. Acest articol
clarifică situaţia, care nu beneficia de reglementare expresă în Codul Cuza, fiind rezolvată
doar la nivel doctrinar şi jurisprudentaţial. Se observă faptul că atitudinea psihologică a
cumpărătorului nu mai contează, vânzarea fiind în toate cazurile valabilă, deci chiar şi în
cazul în care cumpărătorul cunoaşte calitatea de neproprietar a vȃnzătorului. Obligaţia de
transmitere a proprietaţii se poate realiza prin dobândirea proprietăţii de către vânzător, prin
ratificarea vânzării, fie prin orice alt mijloc, direct sau indirect. Dreptul de proprietate se
transmite odată cu dobândirea bunului de către vânzător, dacă din lege sau din voinţa parţilor
nu rezultă contrariul. Apreciem că ne aflam tot într-un caz de evicțiune, dacă obligaţia de
transmitere a proprietăţii nu se execută, întrucât art.1683 alin.6 C.civ. face trimitere la
dispoziţiile în materie de evicțiune pentru calcularea daunelor-interese.
Concepţia Codului civil este ca vânzare nu produce în mod necesar, de la momentul
încheierii sale, un efect translativ. Încheierea contractului conduce numai la naşterea de
obligaţii. Întrebarea este dacă vanzatorul trebuie sau nu să raspundă pentru evicţiune. Una
dintre soluţiiile ce se desprinde din reglementarea instituţiei vânzarea lucrului altuia este că,
faptul de a cunoaşte că vânzătorul nu este proprietarul lucrului( de către cumpărător), nu este
de natura a sancţiona vânzarea cu nulitate absolută. În situaţia în care vanzătorul nu are
obligaţia de a transfera proprietatea în momentul contractării, constatăm că nu este necesar ca
el să aibă calitatea de proprietar în acest moment. În general, vânzarile în care nu operează
imediat transferul de proprietate sunt acelea în care părţile au convenit să amâne transferul de
proprietate ( pâna la dobândirea dreptului de proprietate de către vânzător). Este vorba despre
41
o condiţie subînţeleasă a dobândirii dreptului de proprietate. Spre exemplu, poate fi convenit
ca vânzarea va purta asupra unui bun ce nu aparţine încă vanzătorului, dar acesta se obligă să-
l dobândească pana la o data determinată.
Sunt unele situaţii în Codul Civil care exclude de la aplicablitate art. 1683 C.civ.
Cand vânzarea este facută de o persoană care acţionează în calitate de mandatar, atunci
vânzarea este considerată a fi încheiată chiar de către proprietar. Acceaşi soluţie trebuie dată
şi atunci când vânzarea este încheiată de către un gerant, care declară că acţionează în numele
proprietarului. În acest caz, valididatea vanzarii va fi subordonată fie utilităţii gestiunii de
afaceri, fie ratificarii ei de către adevăratul proprietar. În acelaşi sens, un mandat aparent ar
putea fi reţinut, întemeiat pe o credinţă legitimă a cumpărătorului faţă de calitatea de
proprietar a mandatarului aparent.

3.2.1.1. Vânzarea sub condiţie


Daca un contract de vânzare este încheiat sub condiţie suspensivă, acesta amână per
se transmiterea dreptului de proprietate. Această regulă funcţionează în măsura în care
cumpărătorul ştia natura dreptului său-drept sub condiţie suspensivă. În doctrina franceză 70,
se aprecia că cumpărătorul poate solicita anularea vanzării pe motiv de dol prin reticenţă.
Cumpărătorul putea deci să solicite anularea contractului înainte chiar înainte ca dreptul de
proprietate să se fi născut. Soluţia pe Noul Cod Civil va fi diferită, întrucat nu are importanţă
cand anume cumpărătorul află că vanzătorul nu este proprietarul bunului vandut, şi deci
cumpărătorul nu va putea cere anularea contractului pe motiv de dol prin reticenţă.
Vânzarea lucrului altuia produce toate efectele specfice contractului de vânzare, cu
excepţia transferului de proprietate. Transferul de proprietate poate să se producă nu numai
direct din vânzare, ci şi prin alte modalităţi de a dobândi proprietatea sau prin acte
posterioare vânzării. În defintiv, vânzarea bunului altuia operază un transfer virtual de
proprietate. Aceasă virtualitate va deveni realitate în măsura în care sunt îndeplinite anumite
condiţii. În acest sens, vom analiza actele sau faptele care conduc la transferul de proprietate.
1. Consolidarea vanzării printr-un fapt voluntar. Orice risc de evicţiune dispare dacă vânzarea
este validată, respectiv atunci cand vânzătorul dobândeşte proprietatea bunului anterior
vandut71 .
2. Faptul cumpărătărorului. Consolidarea dreptului cumpărătorului este susceptibilă să rezulte
din uzucapiune sau din orice alt procedeu juridic ce i-a permis cumpărătorului să devină
70
A. Benabent, op.cit. , p.145.
71
Cass.req., 23 juillet 1835. Cass.com 2 juillet 1979., www.lexisnexis.fr
42
proprietarul bunului vândut. Dacă cumpărătorul dobândeşte proprietatea cumpărând bunul de
la adevăratul proprietar, atunci el va trebui sa fie indemnizat de către vânzător72.
3. Faptul proprietarului. Efectul translativ de proprietate se produce atunci când adevăratul
proprietar ratifică vânzarea. În general, această ipoteză a ratificării se produce din intervenţia
vanzătorului sau a cumpărătorului73.
3. Consolidarea rezultată din succesiunea proprietarului în obligaţiile vânzătorului. . Vânzarea
este consolidată şi în cazul în care adevăratul proprietar îi succedă vânzătorului. Este un efect
al acceptării pur si simple a moştenirii. Aşadar, îi succedă vanzătorului în calitate de
moştenitor şi având-cauză cu titlu universal în obligaţia de a transfera proprietate care îi
incumba lui de cuius74..

3.2.2.Bun aflat în indiviziune


Problema se pune în următorii termeni: valabilitatea vânzarii şi posibilitatea
răspunderii pentru evicţiunii în situaţia înstrainarii unui bun care nu îi aparţine în întregime
vȃnzătorului. Apreciem că o analiză comparativă a sistemului Codului Cuza şi a Noului Cod
Civil se impune. Fireşte, analiza este relevantă numai în ceea ce priveşte vânzarea de bunuri
individuale determinate, încat în ceea ce priveşte vânzarea bunurilor de gen soluţia este
aceeaşi în ambele coduri.
Astfel, prin contribuţia doctrinei şi a jurisprudentei se ajunsese în sistemul Cuza la
următoarele soluţii. În primul caz, dacă nu se înstrăinează un bun în materialitatea sa, ci cota
parte ideală şi abstractă din dreptul de proprietate, se considera că problema atribuirii
bunului la partaj nu se punea. În măsura în care condiţiile de valabilitatea ale contractului de
vânzare sunt îndeplinite, contractul îşi produce efecte imediat, astfel încat la partaj locul
vȃnzătorului va fi luat de cumpărător. Contractul este perfect valabil indiferent că bunul nu
este atribuit cumpărătorului.
În situaţia în care unul dintre coindivizari înstrainează în natură un bun din
coproprietate fără acordul celorlalţi, se aprecia că regula unanimităţii a fost înfrantă, iar
contractul nu putea fi opus coproprietarilor, valabilitatea sa depinzând de soarta partajului.
Potrivit părerii dominante în literatura de specialitate şi practica judiciară, în acest
caz-întrucât vȃnzătorul are o cota ideală din dreptul de proprietate asupra bunului sau

72
CA Bruxelles, 3 janv.1891, www.lexisnexis.fr.
73
Celice, Les reserves et le non vouloir dans les actes juridiques, these Paris 1968, p.145.
74
Cass.1er civ., 6 janv.1962, www.legifrance.gouv.fr
43
bunurilor indivize-, nu se aplică regulile privind vânzarea lucrului altuia, ci regulile proprii
stării de indiviziune, soarta contractului de vânzare depinzând de rezultatul partajului 75.
Dacă la partaj bunul era atribuit vȃnzătorului, vânzarea încheiată de acesta se consolida în
mod retroactiv. În caz contrar, se considera că neavând calitatea de proprietar la data
contractului, vȃnzătorul a vândut bunul altuia, contractul fiind anulabil la cererea
cumpărătorului. În toate cazurile, coindivizarilor nevânzatori nu li se recunoştea dreptul de a
cere anularea contractului şi nici să introducă acţiunea în revendicare. Singura acţiune pe
care coindivizarii o aveau la îndemană era acţiunea în partaj. Se aprecia în doctrină că
invocarea dreptului de proprietate de către coindivizarii vȃnzătorului nu poate constitui o
cauză de evicțiune pentru cumpărător76. Suntem de acord cu faptul că nu se putea vorbi
despre o evicțiune până la momentul introducerii acţiunii în partaj, de vreme de celorlalţi
coindivizari li se nega dreptul de a introduce orice altă acţiune, alta decât acţiunea în partaj.
Apreciem totuşi că este vorba despre evicțiune atunci când bunul a cazut în lotul altui
coindivizar decât vȃnzătorul în urma partajului. În acestă situaţie, aplicabilitatea art. 1341
Codul Cuza era deplină: restituirea preţului, fructelor, spezelor ori a daunelor-interese.
În sistemul Noului Cod Civil, se poate observa că vânzarea consimţită de către un
singur coproprietar va fi rezolvată după regulile prescrise pentru vânzarea bunului altuia, de
vreme ce un alineat separat în cadrul acestei instituţii îi este acordat chiar ipotezei pe care o
înfăţişăm. Aşadar, vânzarea bunului altuia este considerată valabilă, vȃnzătorul fiind obligat
să asigure transmiterea dreptului de proprietate de la titularul său către cumpărător
(art.1683). Astfel, conform art.1683 alin.5, „atunci când un coproprietar a vândut bunul
proprietate comună şi ulterior nu asigura transmiterea proprietăţii întregului bun către
cumpărător, acesta din urmă poate cere, pe lângă daune-interese, la alegerea sa, fie
reducerea preţului proporţional cu cota-parte pe care nu a dobândit-o, fie rezoluţiunea
contractului în cazul în care nu ar fi cumpărat dacă nu ar fi ştiut că nu va dobândi
proprietatea întregului bun”. În situaţia în care se solicită rezoluţiunea contractului, alin.6
al aceluiaşi articol face trimitere la dispoziţiile din materia evicțiunii, în ceea ce priveşte
întinderea daunelor-interese ( art.1702 şi 1703). Articolul 1683 ce prevede valabilitatea
vânzării bunului altuia trebuie interpretat în lumina dispoziţiilor din materia de Carte
Funciară. După cum se vede, transmiterea proprietăţii în sistemul Noului Cod Civil nu este
de esenţa contractului de vânzare, ci doar de natura sa, obligaţia de transmitere a proprietăţii
devenind una contractuală, conform art.1672 pct.1 C.civ. . În realitate, dispoziţiile art. 1683
75
L.Mihai, Nota (II) la dec.civ. nr.608/1987 a TJ Olt, în RRD nr.11/1988.
76
C.Toader, op.cit, p.58.
44
nu îi afectează pe coindivizarii nevânzatori atunci când obiectul vânzării este un imobil,
întrucât dreptul de proprietate nu a fost transmis. Articolul 1683 C.civ. trebuie interpretat
coroborat cu art.1674 care prevede că proprietatea se stramută de drept cumpărătorului din
momentul încheierii contractului, cu excepţia cazurilor prevazute de lege ori dacă din
voinţa parţilor nu rezultă contrariul. Ori, conform art.557 pct.4, „cu excepţia cazurilor
anume prevăzute de lege, în cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate se dobândeşte
prin înscriera în Cartea funciară, cu respectarea dispoziţiilor prevăzute la art.888”.
Pentru a conchide, apreciem că valabiliatea contractului de vânzarea trebuie
interpretată independent de transmiterea proprietăţii de către vânzător, aceasta realizându-se
numai în cooncordanţă cu dispoziţiile de Carte funciară.

3.2.3. Vânzarea unui bun comun de către un soţ fără consimţământul celuilalt soţ
În sistemul Codului familiei-Legea 4/1953, singurul regim matrimonial era cel al
comunităţii legale. Astfel, soţii administrează, folosesc şi dispun împreună de bunurile
comune. Oricare dintre ei poate exercita singur aceste drepturi, considerându-se că are şi
acordul celuilalt, în virtutea mandatului tacit între soţi. Prezumţia de mandat tacit reciproc
este relativă, soţul necontractant putând să o rastoarne, probând că nu şi-a dat acordul, fie că
vânzarea s-a încheiat în pofida opoziţiei sale. În acesta ultimă situaţie, vȃnzătorul va fi ţinut
să răspundă pentru evicțiune. În materie de imobile, regula mandatului tacit reciproc nu
funcţionează. Potrivit art.35 alin.2 C.fam. , niciunul dintre soţi nu poate înstraina sau greva
un bun imobil fără consimţământul expres al celuilat soţ. Contractul încheiat fără
consimţământul unuia dintre soţi nu este lovit de nulitate absolută, sancţiunea fiind nulitatea
relativă. Fie dacă soţul necontractant solicită anularea vânzării, fie că intentează acţiunea în
revendicare, cumpărătorul este evins în oricare dintre aceste două situaţii. Dacă soţul
necontractant devine succesor în drepturi al vȃnzătorului decedat, obligaţia de garanţie
împotriva evicţiunii care îi incumbă prin contract vȃnzătorului, se transmite succesorului.
În Noul Cod Civil soluţia de mai sus a fost menţinută cât priveşte regimul
matrimonial al comunităţii legale. Astfel, conform art. 346 C.civ. , „actele de înstrăinare sau
de grevare cu drepturi reale având ca obiect bunurile comune nu pot fi încheiate decât cu
acordul ambilor soţi”. Articolul 347 C.civ. prevede că „actul încheiat fără consimţământul
expres al celuilalt soţ, atunci când el este necesar potrivit legii, este lovit de nulitate
relativă”. Apreciem, că răspunderea pentru evicțiune a soţului vânzator se pune în aceeaşi
termeni ca şi în sistemul Codului familei.
În ceea ce ce priveşte celelalte regimuri matrimoniale, respectiv regimul separaţiei de
bunuri şi cel al comunităţii convenţionale, considerăm că răspunderea pentru evicțiune va fi
45
atrasă potrivit condiţiilor de la vânzarea lucrului altuia77, care devine astfel dreptul comun în
materia vânzării de către un neproprietar78.

3.2.4. Vânzarea de către un proprietar aparent


Ideea aparenţei este relevantă în conflictul dintre veritabilul titular al dreptului şi
titularul aparent al dreptului subiectiv civil, în măsura în care aparenţa întruneşte elementele
unei erori comune şi invincibile ( error communis facit ius)79. Teoria aparenţei a fost
elaborată în doctrină, plecându-se de la precedente judiciare. Dintr-un punct de vedere, teoria
aparenţei desemnează un mod de dobândire a drepturilor subiective civile, iar dintr-un alt
punct de vedere, un mod de validare a actului de stare civilă.
Noţiunea de proprietate aparentă este în strânsă legătură cu problema vânzării
lucrului altuia sau, la nivel general, a înstrăinarii cu titlu oneros a bunului altuia. În măsura în
care operează proprietatea aparentă, terţul dobânditor, deşi a încheiat actul juridic translativ
de proprietate cu un non dominus, respectiv cu o persoană care a înstrăinat bunul altuia, nu va
mai putea fi evins de proprietarul iniţial. Mutatis mutandis, proprietatea aparenţă are aplicaţie
şi în cazul în care un non dominus constituie un alt drept real principal cu privire la bunul
altuia.
Ori de cate ori sunt îndeplinite toate elementele proprietaţii aparente ca fapt juridic în
sens restrans, prin derogare de la adagiul nemo plus iuris as adlium transferre potest quam
ipse habet, dobânditorul din actul juridic translativ încheiat cu proprietarul aparent este
preferat în raport cu adevaratul proprietar. Adagiul error communis facit ius este mai puternic
decât adagiul nemo plus iuris... .Teoria aparenţei se invocă de către terţul dobânditor nu
împotriva proprietarului aparent, ci împotriva proprietarului veritabil.
Sub influenţa doctrinei şi a practicii judiciare, legiuitorul a receptat teoria proprietăţii
aparente, dar nu la nivel de principiu, ci la cazuri particulare. În materie de moştenire,
următoarele cazuri pot fi identificate.
Astfel, poate constitui o aplicare a teoriei aparenţei în cazul moştenitorului declarat
ulterior deschiderii succesiunii nedemn, care înstrăinează un bun din masa succesorală.
Nedemnitatea operează de drept şi în mod retroactiv, instanţa doar mărginindu-se a constata
intervenirea ei. În virtutea teoriei proprietarului aparent, s-a permis că toate actele de
înstrăinare consimţite de moştenitorul nedemn având ca obiect un bun din masa succesorală
să fie validate, în anumite condiţii. Pentru bunurile mobile corporale, cumpărătorul de bună-
credinţă va păstra proprietatea lui în temeiul art.1909 Codul Cuza, respectiv 935 C.civ. Dacă

77
A se vedea supra. 3.2.2.
78
Emese Florian, Dreptul familei, Ed. C.H.Beck, 2010, p.209.
79
V.Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed.C .H.Beck, 2009,p. 397.
46
bunul este imobil, cumpărătorul de bună-credinţă va putea dobândi proprietatea prin
invocarea uzucapiunii ( potrivit condiţiilor din fiecare Cod, după cum posesia este începută
înaintea sau după intrarea în vigoare a Noului Cod Civil).
Tot în materie de moştenire, amintim exemplul moştenitorului aparent, acela care se
crede şi trece în ochii tuturor ca adevăratul moştenitor80. Poate intra sub acest exemplu cazul
moştenitorului nerezervatar care, neştiind că printr-un testament al defunctului a fost
exheredat şi anterior descoperirii acestui fapt, înstrainează un bun.
În doctrină81 s-a exprimat opinia că prin invocarea teoriei aparenţei se poate apară şi
cumpărătorul de la un vânzător care avea calitatea de proprietar la data încheierii contractului
de vânzare, iar ulterior titlul vȃnzătorului a fost desfiinţat.
Maxima error communis facit ius îi permite cumpărătorului în anumite circumstanţe
să se poată apăra eficace împotriva acţiunii în revendicare introdusă de adevaratul
proprietar. Pentru aplicarea acestei teorii se cer a fi îndeplinite trei condiţii. În primul rând, se
impune însă ca eroarea să fie „comună”, adică susceptibilă a fi impartaşită de o masă mare de
oameni şi invincibilă, în sensul că n-ar fi putut să o înlature 82. În al doilea rând, se cere ca
obiectul vânzarii să fie un bun privit ut singuli. În al treilea rând, se cere ca înstrainarea să fie
cu titlu oneros.
În acelaşi sens s-a pronunţat recent Înalta Curte de Casaţie şi justiţie83, statuând că:
“Esenţa principiului error communis facit jus, invocat de subdobânditorul cu titlu oneros
pentru a obţine păstrarea valabilităţii titlului său, constă în faptul că terţul dobânditor este
învestit cu un drept de proprietate pe care însă nu-l primeşte nici de la adevăratul proprietar
- cu care nu a contractat - nici de la proprietarul aparent - cu care a contractat, dar care nu
deţinea dreptul - ci direct de la lege. Aşadar, este un mod originar de dobândire a
proprietăţii, iar nu unul derivat. Pentru ca o aparenţă să fie creatoare de drept, se cer a fi
întrunite mai multe condiţii, cumulativ: să existe o eroare comună şi invincibilă;
subdobânditorul să fie de bună-credinţă; actul încheiat între proprietarul aparent şi terţul
subdobânditor să fie cu titlu oneros. Cât priveşte prima condiţie, există eroare atunci când
situaţia de fapt aparentă nu corespunde realităţii de drept. O persoană este în aparenţă
proprietarul unui bun, dar ulterior se dovedeşte că acest lucru nu era real. Aparenţa
înşelătoare trebuie să fie nu numai una comună, adică împărtăşită public, ci şi una
80
C.Toader, R.Popescu, Consideraţii în legătură cu principiu aparenţei în drept în material
moştenirii, Dreptul nr.9/1993, p.33.
81
C.Toader, op.cit., p.64.
82
C.Toader, op.cit., p.62.
83
Î.C.C.J, Secţia civilă şi de proprietate intelectuală, decizia nr. 6587 din 11 iunie 2009, din
http://www.scj.ro/SC%20rezumate%202009/SC%20r%206587%202009.htm.
47
irezistibilă, greu de descoperit şi de evitat, contra căreia nicio prudenţă umană nu ar permite
apărarea. Pentru a putea fi reţinută eroarea comună şi invincibilă, subdobânditorul trebuie
să probeze că a făcut toate verificările apte a confirma existenţa în condiţii ireproşabile a
dreptului celui de la care achiziţionează”.

3.2.5. Proprietatea periodică


Există situaţii în care dreptul de proprietate are mai mulţi titulari, fiecare dintre ei
exercitând atributul folosinţei cu privire la întregul bun care formează obiectul dreptului, în
mod succesiv şi repetitiv, în perioade de timp egale şi inegale. În practică, aceasta posibilitate
teoretică a fost utilizată în domeniul investiţiilor imobiliare, cu referire la casele de vacanţă.
S-a susţinut în doctrină că noţiunea de coproprietate este suficient de cuprinzătoare pentru a
include în sfera sa şi cazuri de proprietate periodică 84, afirmaţie fiind valabilă în sistemul
Codului Cuza, când nu exista o reglementare expresă a proprieţăii periodice. În Codul Civil
actual, proprietatea periodică este reglementată în Capitolul V din Titlul II ( „Despre
proprietatea privată”) al Carţii a III-a ( „Bunurile”), în art.687-692. Conform art.687 C.civ. ,
există proprietate periodică „ori de câte ori mai multe persoane exercită succesiv şi repetitiv
atributul folosinţei specific dreptului de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil, în
intervale de timp determinate, egale sau inegal”.
Cât priveşte problematica lucrării noastre, dorim mai departe să analizam doar
prerogativa dispoziţiei ( ius abutendi) din conţinutul dreptului de proprietate periodică.
Potrivit art.690 alin.2 C.civ., „actele prin care se consumă în tot sau în parte substanţă
bunului pot fi facute numai cu acordul celorlalţi proprietari”. Se revine astfel la regula
unanimităţii. Totuşi , art.689 alin.1 C.civ. prevede ca „în privinţa intervalului de timp ce îi
revine, orice coproprietar poate încheia, în condiţiile legii, acte precum închirierea,
vânzarea, ipotecarea şi alte asemenea”. În doctrină85 s-a exprimat poziţia potrivit cu care,
dacă dispoziţia juridică priveşte întregul bun, este nevoie de acordul tuturor titularilor
dreptului de proprietate periodică. Acestă din urma opinie s-ar putea baza pe interpretarea
topografică a textelor. Articolul cu privire la articolul care vorbeşte despre acordul tuturor
coproprietarilor în cazul actelor ce consumă substanţa lucrului ( prin ipoteza intrând şi
actele de dispoziţie) se află după articolul ce prevede posibilitatea încheierii de către un
singur coproprietar a unor acte precum vânzarea, ipotecarea etc.

84
V.Stoica, op.cit. p.284.
85
V.Stoica, op.cit. , p.289.
48
Din articolele enuţate mai sus, pot rezulta anumite interpretări. Pe de-o parte, articolul
689 alin.3 C.civ.prevede că în raporturile cu terţii contractanţi de bună-credinţă, actele de
administrare sau de dispozţie sunt lovite de nulitate relativă. Asadar, actul de dispoziţie
încheiat fără consimţământul tuturor coproprietarilor, este afectat de o cauză de ineficacitate.
Pe de altă parte, art.689 alin.2 C.civ. face trimitere la dispoziţiile de drept comun privind
coproprietatea, anume 642 alin.2 şi 643 C.civ. . Potrivit acestor articole, actele de dispoziţie
încheiate de către coproprietari sunt valabil încheiate, sancţiunea fiind doar inopozabilitatea.

Secţiunea 3. Sarcini nedeclarate

Articolul 1695 C.civ. supune aceleiaşi obligaţii de garanţie atât evicţiunile propriu-
zise cât şi sarcinile nedeclarate. Raţiunea este identică: privarea de totalitatea sau de o parte
din dreptul vândut, din cauza exerciţiului unui drept concurent.
Cu toate acestea, descoperirea unei sarcini se distinge de o evicțiune propriu-zisă prin
faptul că aceasta nu antrenează o atingere a dreptului de proprietate, ca concept juridic, ci
vizează mai degrabă o diminuare a „posesiunii lucrului”, ca şi concept economic. Unii
autori86 includ în categoria sarcinilor nedeclarate şi posibilitatea exercitării acţiunii în
revendicare. Existenţa unei servituţi, locaţiuni sau a unui uzufruct, nedeclarat de vânzător,
sunt sarcini care afectează în mod imediat posesia cumpărătorului, fără ca dreptul său de
proprietate să fie diminuat.
Pe plan procesual, o distincţie se impune în ceea ce priveşte momentul la care se poate
introduce acţiunea în răspundere pentru evicțiune. Pe de-o parte, în cazul sarcinilor
nedeclarate, acţiunea poate fi introdusă de la momentul descoperirii sarcinii, întrucât există o
„diminuare imediată” a posesiei lucrului. Pe de altă parte, în cazul evicţiunii propriu-zise
acţiunea nu va putea fi introdusă decât atunci când cumpărătorul are un motiv întemeiat de a
crede că este vorba despre evicțiune, întrucât simpla cunoştinţă a evictiunii nu este suficientă
pentru a-l face pe vânzător să răspundă.
Totodată, mai există o diferenţă între evicțiunea propriu-zisă şi sarcinile nedeclarate.
În ceea ce o priveşte pe prima, este determinant aspectul cunoaşterii de către cumpărător a
riscului evicţiunii la momentul contractării. Reaua-credinţă a cumpărătorului joacă un rol
esenţial pentru efectele evicţiunii, dar ea nu suprimă niciodată garanţia, decât sub declaraţie
expresă a cumpărătorului, de a cumpăra „pe riscul şi pe seama sa”. Pentru sarcinile
nedeclarate, buna-credinţă a cumpărătorului este o condiţie a garanţiei. Sarcina nedeclarată
86
P. Malaurie, L.Aynes, op.cit, p.170.
49
poate da naştere la garanţie numai în măsura în care cumpărătorul nu a cunoscut existenţa
sa la momentul încheierii contractului. În caz contrar, se prezumă ca a acceptat-o.
Aceeaşi solutie este valabilă şi dacă se invocă existenţa unui drept de uzufruct, a
unei ipoteci sau a unui drept de abitaţie87.
În ceea ce priveşte servituţile, se impun mai multe precizari. În primul rând, este de
observat faptul că Noul Cod Civil nu mai conţine o prevedere expresă cu privire la servituţi,
aşa cum conţinea Codul Cuza la art.1349: „dacă imobilul vândut se află însărcinat de
servituţi neaparente, nedeclarate de vânzător şi de aşa o importanţă, încât se presupune că
cumpărătorul nu ar fi cumpărat dacă nu le-ar fi cunoscut, el poate cere sau stricarea
contractului sau indemnitate”. Observăm totuşi că servituţile- întelese drept cauze
generatoare de evicțiune- sunt supuse aceluiaşi tratament juridic cât priveşte rezoluţiunea
vânzării, edictată la art.1700 C.Civ.
Servituţile convenţionale trebuie declarate din momentul contractării, mai ales atunci
când nu sunt aparente. Când este vorba despre servituţi aparente, înscrierea lor în act nu este
obligatoare, întrucât se pot aprecia din situaţia locului 88. Servituţile oculte sunt supuse
întodeauna obligaţiei informării cumpărătorului, chiar dacă au facut obiectul unei publicări
oficiale anterioare vânzării89. Cât priveşte servituţile legale, în jurisprudenţa franceză 90 au
fost indentificate numeroase situaţii, procesul-verbal de punere în posesie fiind considerat
reperul pentru posibilitatea cunoaşterii sau nu a existenţei unei servituţi. Astfel, sunt
considerate cunoscute de către cumpărător, servituţile care sunt „ o consecinţă normală a
naturii sau a situaţiei imobilului”. Aceeaşi soluţie este dată şi pentru servituţile de trecere în
caz de enclavă. În consecinţă, trebuie declarate servituţile ce nu constituie o consecinţă
naturală a proprietăţii şi acelea ce nu pot fi identificate la momentul întocmirii procesului-
verbal de punere în posesie. De asemenea, trebuie declarate şi servituţile ce au fost stabilite
printr-un act administrativ ( incluzând şi autorizaţia de construire).
Astfel, într-o speţă s-a arătat că „amplasarea unor conducte de alimentare cu apă a
municipiului în subsolul unui teren ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare şi
despre care nu s-a făcut nicio menţiune în contract( reclamantul nefiind informat cu privire
la situaţia juridică reală a imobilului) grevează imobilul cu o servitute legală, pe care

87
D. Chirică, op.cit., p.465.
88
Jurisclasseur, art.1645.
89
Carbonnier, notă la Cass. Req. , 30 dec 1940: DC 1941, 0. 107, pe www.lexisnexis.com.
90
P.Malaurie, L.Aynes, op.cit. deciziile acolo citate: Cass. 1 er civ., 16 mai 1961 ; Cass. Civ. 15 oct
1963.
50
cumpărătorul este ţinut să o respecte, având însă la dispoziţie o acţiune împotriva
vânzătorilor, fondată pe dispoziţiile art.1337 C.civ., garanţia pentru evicţiune, putând
solicita fie reducerea preţului bunului, fie rezoluţiunea contractului de vânzare-
cumpărare( atunci când utilizarea bunului conform destinaţiei dorite de cumpărător nu este
posibilă), fie acordarea de despăguburi, pentru paguba înregistrată ca urmare a afectării
terenului de o servitute permanentă”91.
În ceea ce priveste existenţa unui contract de locaţiune anterior vânzării, se impun
unele precizări. Potrivit art.1441 Codul Cuza, dacă locatorul vinde lucrul închiriat sau
arendat, locaţiunea încheiată înainte de vânzare şi constatată prin înscris autentic sau înscris
sub semnatură privată cu dată certă este opozabilă cumpărătorului, care trebuie să o respecte,
afară de cazul în care s-a prevăzut prin însuşi contractul de locaţiune desfiinţarea lui în caz
de vânzare. Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare prevede că pentru opozabilitatea
faţă de terţi, locaţiunea pe mai mult de 3 ani trebuie înscrisă în Cartea Funciară. Dacă un
contract de locaţiune încheiat anterior contractului de vânzare este opozabil cumpărătorului,
iar existenţa lui nu a fost comunicată cumpărătorului, vȃnzătorul răspunde pentru evicțiune.
Şi potrivit Noului Cod Civil soluţia este aceeaşi . Atfel, conform art.1811 C.civ. , locaţiunea
este opozabilă dobânditorului dacă locaţiunea este înscrisă în Cartea funciară, în cazul
imobilelor înscrise în Cartea funciară, dacă data certă a locaţiunii este anterioară datei certe a
înstrăinării , în cazul imobilelor neînscrise în Cartea funciară, dacă locatarul îndeplineşte
formalităţile de publicitate, în cazul mobilelor. Dacă existenţa contractului de locaţiune nu
este comunicată cumpărătorului, garanţia pentru evicțiune a vȃnzătorului intervine.
În sfarşit, constatăm că obligaţia de informare a vȃnzătorului este în realitate foarte
largă şi , totodată supusă unui regim juridic strict.

Secţiunea 4. Controverse privind calificarea unor împrejurări ca fiind tulburări de


drept.
3.4.1. Acţiunea pauliană
Daca o acţiune pauliană este exercitată şi câstigată, în condiţiile art.975 Codul Cuza,
respectiv 1562 C.civ., ne aflăm într-o situaţie susceptibilă de a atrage răspunderea pentru
evicțiune a vȃnzătorului? Pentru ca o astfel de acţiune să fie câstigată, se cere ca creditorul să
acţioneze împotriva unui contract cu titlu oneros ( în ipoteza noastră un contract de vânzare),
şi să dovedească participarea la fraudă a terţului dobânditor ( a cumpărătorului). La prima

C.A.Constanţa, s.civ.min.şi fam. mun şi asig.soc., deciza nr-324/C din 7 octombrie 2009,
91

www.jurisprudenta.org.
51
vedere, una dintre condiţiile răspunderii vȃnzătorului pentru evicțiune nu ar fi îndeplinite,
anume necunoaşterea cauzei de către cumpărător.
Totuşi , în materie de acţiune revocatorie s-a arătat că cerinţa complicităţii la fraudă a
cumpărătorului este întrunită când terţul cunoaşte că prin încheierea actului atacat debitorul ar
fi insolvabil92. Daca complicitatea la fraudă a cumpărătorului este dovedită şi în masura în
care sunt îndeplinite şi celelalte condiţii ale acţiunii pauliene, contractul de vânzare îi va fi
opozabil creditorului vȃnzătorului. Fie că a păstrat bunul pentru a-şi achita datoria către
creditorul-reclamant, fie că l-a predat acestuia din urmă, cumpărătorul se vede tulburat.
Apreciem totuşi , că deşi din punct de vedere formal, condiţia existenţei unei tulburări de
drept este îndeplinită, aceasta nu este şi suficientă, dat fiind contextul acţiunii pauliene.
Complicitatea la fraudă a cumpărătorului echivalează şi cu cunoaşterea cauzei de către
cumpărător. De vreme ce cumpărătorul contractează, deşi are cunoştinţă de starea de
insolvabilitate a vȃnzătorului, condiţia cunoaşterii propriu-zise a cauzei de evicțiune este
indisolubil legată de frauda la care el participa în calitate de complice.
Conchidem în a afirma că acţiunea pauliană, în masura în care este admisă, nu poate
fi considerată tulburare de drept în sensul de a atrage răspunderea pentru evicțiune a
vȃnzătorului.

3.4.2. Dreptul unui terţ izvorât dintr-un antecontract


Apreciem că nu constituie evicțiune dreptul invocat de un terţ, ce decurge dintr-un
antecontract încheiat în prealabil de acesta cu vȃnzătorul. Dacă promisiunea de vânzarea nu
este respectată, proprietarul încheiind un contract de vânzare cu o altă persoană, şi nu se
poate demonstra complicitatea dobânditorului la fraudarea promitentului-cumpărător,
contractul este valabil. Promitentul-cumpărător poate cere doar daune-interese de la vânzător,
în măsura în care dovedeşte prejudiciul.

3.4.3. Inalienabilitatea
Clauza de inalienabilitate, ca stipulaţie inserată într-un contract de vânzare, prin care
proprietarul bunului dobândit prin contract se obligă să nu îl înstrăineze pentru un anumit
termen, nu era reglementată în Codul Cuza. Cu toate acestea, în practica instanţelor române,
pe baza unor analize produse în literatura de specialitate, s-a recunoscut, în anumite cazuri,
valabilitatea unor asemenea clauze. Clauza de inalienabilitate, pentru a fi valabilă, trebuie să
fie esenţialmente temporară , întemeiată pe un interes legitim şi serios. Legea prevede că
92
C.Statescu, C.Birsan, Teoria generală a obligaţiilor, Ed.Hamangiu, 2008, ed.a IX-a, p.356.
52
inalienabiltiatea „este subînţeleasă în convenţiile din care se naşte obligaţia de a transmite în
viitor proprietatea către o persoană determinată sau determinabilă” (art.627 alin.4 C.civ. ).
Efectele clauzei de inalienabilitate se reflectă în consecinţele pe care le suportă cei
care acţionează încălcând interdicţia de înstrăinare : rezoluţiunea contractului în care s-a
stipulat clauza, obligarea la plata de daune-interese sau chiar nulitatea contractului încheiat cu
încălcarea clauzei . Această din urmă sancţiune este, însă, condiţionată de satisfacerea unor
condiţii de opozabilitate.
Potrivit legii, înstrăinătorul poate să ceară rezoluţiunea contractului în cazul încălcării
clauzei de inalienabilitate de către dobânditor (art.629 alin.1 C.civ.). Este vorba, desigur, de
contractul în care este stipulată clauza de inalienabilitate. Cum rezoluţiunea este un efect
specific contractelor bilaterale, adică a acelor contracte în care ambele părţi îşi asumă
obligaţii, legea are în vedere exemple de genul vânzării, schimbului etc. în care dobânditorul
unui bun şi -a asumat, în completarea propriei prestaţii (preţ, predarea unui bun în schimb), şi
obligaţia de a nu înstrăina bunul primit. De altfel, caracterul determinant al clauzei de
înstrăinare prin raportare la contractul în care clauza este inserată se prezumă atunci când
acest contract este cu titlu oneros.
Dacă nu s-au îndeplinit condiţiile de opozabilitate necesare pentru interdicţia de
înstrăinare, iar aceasta a fost încălcată prin încheierea, de către cel ţinut să nu înstrăineze, a
unui contract prin care transmite unui terţ proprietatea bunului, cel care beneficiază de clauza
de inalienabilitate (poate fi înstrăinătorul sau poate fi chiar o terţă persoană) are dreptul la
despăgubiri (art.628 alin.5 C.civ.). În alţi termeni, încălcarea interdicţiei de înstrăinare nu
poate atrage nicio consecinţă împotriva terţului-cumpărător.
Dacă însă, au fost îndeplinite condiţii de opozabilitate în privinţa clauzei de
inalienabilitate, actul încheiat cu încălcarea clauzei este anulabil (art.629 alin.2 C.civ.).
Practic, beneficiarul clauzei de inalienabilitate poate introduce în justiţie o acţiune în nulitatea
relativă care va avea ca efect revenirea bunului în patrimoniul vȃnzătorului, astfel încât
consecinţele încălcării interdicţiei de înstrăinare vor fi suportate, în mod direct, de cel care a
dobândit bunul în urma contractului încheiat în dispreţul clauzei. Este vorba in acest caz
despre o tulburare de drept susceptibilă de a atrage răspunderea pentru evicțiune a
vȃnzătorului.
Clauza de inalienabilitate este opozabilă inclusiv terţilor, în sfera cărora includem, în
primul rând, cei care ar dobândi bunul de la cel ţinut să nu înstrăineze, numai dacă sunt
îndeplinite formalităţile de publicitate prevăzute de lege (art.628 alin.2 C.civ. ). Spre
exemplu, dacă inalienabilitatea a fost stipulată în legătură cu un imobil, se va proceda la o
53
notare în partea a III-a a cărţii funciare a imobilului, notare privitoare la existenţa acestei
clauze. În lipsa acestei notări, nu se va putea proceda la anularea contractului prin care, cu
încălcarea clauzei, s-ar transmite bunul către o terţă persoană. În cazul bunurilor mobile, cel
care dobândeşte un bun „grevat” de inalienabilitate nu se va putea apăra de acţiunea în
anulare decât dacă se va face dovada, răsturnându-se prezumţia de bună-credinţă născută în
favoarea sa, că a cunoscut, la momentul intrării în posesia efectivă a bunului mobil dobândit,
existenţa clauzei de inalienabilitate. În practică, această dovadă este una destul de dificilă.

Capitolul IV. Funcţionarea garanţiei


Garanţia poate fi exercitată în orice tip de vânzare, fără a se ţine cont de buna sau
reaua-credinţă a vânzătorului, aceasta având influenţă doar pe planul stabilirii despăgubirilor
datorate cumpaărătorului. De asemenea, este de la sine înţeles ca această garanţie este
datorată strict pentru bunurile ce au făcut obiectul vânzării, cumpărătorul neputând să solicite
garanţie pentru evicţiune pentru un bun pe care nu l-a achiziţionat93.
Am văzut anterior ca vânzătorul datorează garanţie în mai multe ipoteze: când aceasta
provine din fapta proprie sau personală a vânzătorului şi de la avânzii-cauză ai acestuia, când
evicţiunea provine de la un terţ care invocă un drept asupra lucrului. În prima situaţie,
cumpărătorul îi va opune vânzătorului excepţia de garanţie, iar în celelalte cazuri îl va acţiona
pe vânzător în garanţie.

93
G.Planiol, M. Ripert, op.cit., p.96.
54
Secţiunea 1. Garanţia incidentă
4.1.1. Excepţia de garanţie.
Acest mecanism de protecţie îşi găseşte utilitatea în cazul în care tulburarea ia forma
unei acţiuni în justiţie intentată de vânzător contra cumparătorului. Cum indică chiar
calificarea ca fiind o excepţie, nu este un mijloc de atac, ci un procedeu de aparare. De pildă,
acela care a vândut cu bună-credinţă fondul altuia şi apoi l-a cumpărat de la veritabilul
proprietar, nu va putea să îl revendice de la propriul său cumpărător, chiar dacă în contractul
de vânzare încheiat între non dominus şi adevăratul proprietar, acesta din urmă ar fi fost
exonerat de garanţie94.
Este de subliniat faptul că excepţia de garanţie nu poate fi opusă privilegiului
vânzătorului. Prin acest mijloc, vânzătorul nu acţionează pentru a contraveni condiţiilor
vânzarii, invocând un drept preexistent, ci din contră, el acţionează în vederea asigurării
executării contractului prin plata preţului. Intră în aceeaşi cateogorie de acţiuni legitime ale
vânzătorului acţiunea în contatarea nulităţii absolute pentru motivul încălcării ordinii publice,
acţiunea în resciziune pentru cauză de leziune şi acţiunea în rezoluţiune pentru neexecutarea
obligaţiilor ce îi incumbă vânzătorului.
Excepţia de garanţie este opozabilă şi avânzilor-cauză cu titlu universal ai
vânzătorului, întrucat aceştia îi succed în obligaţii vânzătorului. Adevăratul proprietar al
bunului vândut nu îl va putea revendica de la cumpărător dacă acceptă pur şi simplu
moştenirea sau devine legatar universal al vânătorului.
Cu toatea acestea, în jurisprudenţa franceză a existat un caz particular în care
evicţiune în situaţia transmisibilităţii mortis causa a patrimoniului vânzătorului95. Astfel,
excepţia de evicţiune nu poate fi opusă moştenitorului vânzătorului când acesta retractează
acceptarea moştenirii. Atât in dreptul român, cât şi în dreptul francez a fost suprimată aceasta
posibilitate moştenitorului. Retractarea renunţării la moştenire este totuşi posibliă, iar într-un
asemenea caz, apreciem că soluţia ar trebui sa fie identică cu cea în care moştenitorul acceptă
moştenirea de la bun început. Efectul retractării renunţarii moştenirii este unul retroactiv, deci
îşi va produce efecte de la deschiderea succesiunii. În calitate de succesor, moştenitorul va fi
ţinut să răspundă pentru evicţiune.

94
CA Angers, 23 iulie 1847, DP 1847 p.195.
95
Cass 3e civ, 19 anv. 1972: Bull.civ.III, no. 44., www.legifrance.gouv.fr.
55
Într-o altă speţă96, s-a decis ca minorul care a vândut tutorelui său, fără îndeplinirea
formalităţilor legale, nu poate dupa majorat să solicite nulitatea vânzării dacă a devenit
având-cauză cu titlu universal al vânzătorului. Dar dacă minorul l-a moştenit pe tutore încă în
perioada minorităţii, succesiunea nu poate fi acceptată decât sub beneficiun de inventar, ceea
ce l-ar exonera de garanţia pentru evicţiune.
Din contră, excepţia de garanţie nu poate fi opusă avânzilor-cauză cu titlu particular ai
vânzătorului, întrucât aceştia nu sunt ţinuţi personal de obligaţia contractată de autorul lor.
Acesta este cazul donatarului, cu excepţia situaţiei în care este ţinut să garanteze pentru
evicţiune în virtutea unei stipulaţii existente în contractul de donaţie. În cazul donaţiei cu
sarcină, donatorul va răspunde pentru evicţiune, întrucât în limita sarcinii, contractul
dobândeşte şi un caracter oneros. Dacă nu ar posibil acest lucru, s-ar putea încheia o
multitudine de donaţii cu sarcină, în scopul de a-l sustrage de dobânditor de la garanţia pentru
evicţiune.
Întrucât obligaţia de a garanta pentru evicţiune este indivizibliă, este firesc ca şi
excepţia de garanţie să fie întocmai. Fundamentul acesteia este a interzice tulburarea
posesiunii vânzătorului, obligaţie de a nu face, care este şi ea indivizibilă. În consecinţă, dacă
vânzătorul lasă mai mulţi avânzi-cauză cu titlu universal, excepţia de garanţie va fi opozabilă
tuturor pentru totalitatea bunului, ci nu numai pentru cota-parte pe care fiecare o deţine din
bun.
În consecinţă, dacă există mai mulţi vânzători sau avânzi cauză cu titlu universal ai
aceluiaşi vânzător, cumpărătorul poate solicita de la oricare dintre ei să îl garanteze pentru
evicţiune. De altfel, un co-vânzător cheamat să garanteze, poate să introducă în cauză şi pe
ceilalţi garanţi pentru a participa la apărarea cumpărătorului, instanţa acordându-i un termen
sucifient pentru a realiza acest lucru97. Daca cel mai întâi acţionat de către cumpărător nu îi
introduce în cauză şi pe ceilalţi vânzători, şi obţine succes în instanţă, în mod evident,
succesul va profita tuturor, întrucât cererea terţului este respinsă. Nu va mai exista temei
pentru a introduce o altă acţiune în răspunderea pentru evicţiune faţă de ceilalţi vânzători.
Totuşi, dacă acţiunea terţului este admisă, ceilalţi garanţi suportă consecinţele ( având în
vedere ipoteza în care ceilalţi vânzători nu au fost introduşi în cauză. În doctrina franceză 98 s-
a susţinut că hotărarea nu poate fi opusă şi celorlaţi garanţi, şi pe cale de consecinţă
cumpărătorul va trebui să introducă o acţiune principală, de vreme ce acei garanţi nu au fost
96
Cass.req., 16 juin 1846, www.legifrance.gouv.fr.
97
M.Planiol, G.Ripert, op.cit.105.
98
P. Malaurie, L,Aynes, op.cit. , p.170.
56
parte la primul proces. În această concepţie, se pare ca rezonăm cu ipoteza în care
cumpărătorul se apără el însuşi. Garanţii neintroduşi în cauză nu pot să se dispenseze de
garanţie, cu excepţia cazului în care demonstrează că apărarea nu a fost de natură a conduce
la soluţionarea procesului în favoarea cumpărătorului şi a lor şi dacă demonstrează că ar fi
avut mijloace pentru resingerea acţiunii terţului dacă ar fi fost introduşi în cauză.
Există totuşi excepţii de la indivizibilitatea garanţiei pentru evicţiune. Este cazul
vânzării unui bun indiviz, când vânzătorul se obligă să obţină ratificarea vânzării de către
ceilalţi coproprietari. Vânzarea ar deveni defintivă doar prin acesta ratificare. Cum vânzătorul
s-a obligat doar să aducă cumparătorului consimţământul celorlalţi coproprietari, fără să
garanteze cotele-părţi care nu îi aparţineau, moştenitorii săi nu vor fi ţinuţi să răspundă decât
în aceeaşi măsura. În caz de neratificare a vânzării de catre ceilalţi coproprietari, moştenitorii
vor răspunde pentru neexecutarea de obligaţii.

4.1.2. Mecanisme procedurale aflate la îndemâna cumpărătorului


4.1.2.a.Chemarea în garanţie a vânzătorului
În acestă situaţie, distinctă faţă de cea expusă anterior, tulburarea provine de la un terţ.
Daca terţul îşi manifestă pretenţia print-o acţiune în justiţie, cumpărătorul, devenit pârât are la
îndemână calea procedurală a chemării în garanţie a vânzătorului, potrivit art.60 C.proc.civ. .
Textul art.60 C.proc.civ. este deopotrivă aplicabil şi în ipoteza în care cumpărătorul are
calitatea de reclamant în procesul împotriva terţului deţinător al bunului99. Legea procedurală
prevede expres posibilitatea introducerii cererii de chemare în garanţie chiar de către
reclamant, de vreme ce art.61 alin.2 C.proc.civ. stabileşte termenul în care această cerere
trebuie depusă. Când cumpărătorul figurează în proces ca pârât, cererea de chemare în
garanţie trebuie făcută până la prima zi de înfăţisare. În practică, s-a decis că instanţa nu
poate dispune din oficiu, în litigiile de drept comun, citarea unei persoane în calitate de
chemat în garanţie, şi ca atare hotărârea nu poate fi atacată pentru acest motiv100.
Sunt numeroase avantaje pe care le prezintă instituţia chemării în garanţie. Pe de-o
parte, având loc o singură judecată, problema se bucura de o soluţionare cu celeritate şi nici
nu există riscul pronunţării unor hotărâri contradictorii. Desigur, dacă instanţa consideră că se
întârzie judecata cauzei principale, o va putea disjunge de cerere de chemare în garanţie,
coform art.62 alin.2 C.proc.civ. Pe de altă parte, vânzătorul, devenind parte în proces va

99
V.M.Ciobanu, G.Boroi, T.C.Briciu, Drept procesual civil, ed.5, Editura C.H.Beck, 2011, p.80.
100
T.S, dec.civ. 762-1978, în RRD nr.11-1978, p.59, citată în C.Toader, op.cit., p.89
57
folosi toate mijloacele de apărare pe care le consideră necesare şi poate fi obligat în temeiul
aceleiaşi hotărâri.
Soluţionarea cererii în garanţie depinde de modul de soluţionare a acţiunii principale.
Daca pârâtul este cel care a introdus cerere de chemare în garanţie, iar acţiunea principală
este admisă, se poate admite şi cererea de chemare în garanţie. Daca acţiunea reclamantului
este respinsă, pe cale de consecinţă nici cererea de chemare în garanţie formulată de pârât nu
poate fi admisă. În practica judiciară, s-a decis că este inadmisibil ca cel chemat în garanţie să
fie obligat direct faţă de reclamant, caci între ei doi nu există niciun raport juridic101.
Şi pe planul dreptului substanţial a fost introdusă instiuţia chemării in judecată a
vânzătorului. Astfel, potrivit art.1705 C.civ. , cumpărătorul chemat în judecată de un terţ care
pretinde că are dreptul asupra lucrului vândut trebuie să îl cheme în cauză pe vânzător.
Avantajul acestei dispoziţii faţă de cea de drept procesual este faptul că ea consacră, de fapt o
obligaţie pentru cumpărător.
4.1.2.b.Arătarea titularului dreptului
Alături de chemarea în garanţia, cumpărătorul mai poate opta pentru o altă instituţie
procedurală, şi anume arătarea titularilui dreptului, consacrată de art.64 C.proc.civ. . Astfel,
potrivit acestui text, pârâtul care deţine un lucru pentru altul sau care exercită în numele altuia
un drept asupra unui lucru va putea arăta pe acela în numele căruia deţine lucrul sau exercită
dreptul, dacă a fost chemat în judecată de o persoană care pretinde un drept real asupra
lucrului. Această instituţie procedurală poate fi folosită doar în cazul în care cumpărătorul
pârât este acţionat printr-o cerere de valorificare a unui drept real. Aşadar, terţul reclamant
trebuie să invoce un drept de proprietate, uzufruct, servitute sau superficie asupra bunului
vândut. Art.64 C.proc.civ. reglementează mai multe situaţii: cel arătat ca titular al dreptului-
vânzătorul- se prezintă în instanţă şi recunoaşte pretenţiile pârâtului, iar reclamantul consimte
să fie înlocuit cu pârâtul iniţial; vânzătorul se prezintă, dar contestă susţinerile
cumpărătorului; vânzătorul nu se prezintă. În cele din urmă situaţii, cel arătat ca titular ar
dreptului va dobândi calitatea de intervenient principal.
S-a aratat în literatura de specialitate că legea nu reglementează şi situaţia în care
vânzătorul se prezintă şi recunoaşte susţinerile pârâtului-cumpărătorului-, dar reclamantul nu
este de de acord cu înlocuirea acestuia 102. S-a susţinut în doctrină 103că terţul poate să rămână
în proces în calitate de intervenient, fie ca acţiunea reclamatului să fie respinsă pentru lipsa
101
T.reg.Argeş. dec.civ.621-1967, în RRD nr.3-1968, p.121.
102
V.M.Ciobanu, G.Boroi, T.C.Briciu, op.cit. , p.82.
103
C.Toader, op.cit.p.91.
58
capacităţii procesuale pasive, daca se va dovedi ca într-adevăr titularul dreptului supus
judecăţii nu era pârâtul cumpărător. Avem rezervă faţă de acestă susţinere. Considerăm că
legiuitorul nu a reglementat situaţia în care reclamantul nu este de acord cu înlocuirea
pârâtului, tocmai pentru a nu deturna raţiunea instiuţiei arătarea titularului dreptului.
Înlocuirea se produce doar atunci când cel arătat de titular a recunoscut susţinerile. Ori
rezultă că acţiunea nu ar mai putea fi respinsă pe temeiul excepţiei lipsei calităţii procesuale.
Reclamantul are tot interesul ca pârâtul să-şi recunoască pretenţiile, şi deci este în avantajul
lui atunci când o terţă persoană recunoaşte aceste pretenţii formulate de reclamant.

Secţiunea 2. Garanţia principală


4.2.1.Acţiunea în garanţie propriu-zisă
Aşa cum am arătat în prealabil, excepţia de garanţie se aplică în ipoteză în care
cumpărătorul trebuie să se apere în contra unei acţiuni în justiţie ce provine de la vânzător. În
toate celelalte cazuri, cumpărătorul nu va putea să beneficieze de garanţie decât acţionându-l
pe vânzător.
Aceasta acţiune vizează trei obiective posibile:
1) Să facă să înceteze orice atingere indirectă ce i-ar putea-o aduce dreptului cedat
vânzătorul.
2) Să îl constrângă pe vânzător să îl apere pe cumpărător de pretenţiile invocate de către terţi.
3) Să îi solicite vânzătorului o indemnizaţie pentru prejudiciul suferit în urma evicţiunii.
În ceea ce priveşte prima ipoteză, acţiunea se exercită potrivit dreptului comun,
cumpărătorul putând să solicite doar daune-interese, fie încetarea tulburărilor provocate de
vânzător, în caz necesar prin obligarea la plata unor daune-cominatorii, fie să solicite
constatarea inopozabilitaţii faţă de el a unor acte juridice încheiate de vânzător.
Acţiunea în garanţie va fi studiată în special pentru situaţia eventualităţii unei
evicţiuni sau în cazul riscului de evicţiune provenind din acţiunea unui terţ. O precizare se
impune cu privire la descoperirea sarcinilor nedeclarate, şi anume că acţiunea cumpărătorului
contra vânzătorului va fi angajată potrivit regulilor de drept comun.
Astfel, acţiunea pentru evicţiune oferă particularitatea de a putea fi pusă în funcţiune
după două proceduri distincte. În primul caz, cumparătorul poate să îl cheme în garanţie pe
vânzător în cursul unui proces deja existent pe rolul unei instanţe, în care cumpărătorul
figurează ca şi pârât. Acesta este garanţia incidentală. În al doilea caz, cumpărătorul aşteaptă
ca evicţiunea să se consume sau renunţă voluntar în ideea faptului că apreciază că nu există o

59
şansă reală de câştig dacă ar întreprinde vreo acţiune. În acest fel, cumpărătorul urmăreşte să
introducă o acţiune principală în garanţie.
Dacă cumpărătorul preferă să se apere singur şi a pierdut procesul, acţiunea principală
poate fi respinsă prin invocarea de către vânzătorul pârât a excepţiei procesului rău condus.
Astfel, conform art.1351 Codul Cuza „dacă cumpărătorul s-a judecat până la ultima instanţă
cu evingătorul său, fără să cheme în cauză pe vânzător, şi a fost condamnat, vânzătorul nu
mai răspunde de evicţiune, de va proba că erau mijloace să câştige judecata”. Şi Noul Cod
Civil prezintă aceeaşi soluţie. Conform art.1705 alin.2 C.civ. , „în cazul în care nu a facut-o
(chemarea în judecată a vânzătorului), fiind condamnat printr-o hotărâre intrată în puterea
de lucru judecat, pierde dreptul de garanţie dacă vânzătorul dovedeşte că existau motive
suficiente pentru a se respinge cererea”. Apărarea vânzătorului bazată pe aceasta dispoziţie
legală va fi uşor de făcut doar în cazul în care este evident că motivul pierderii procesului de
către cumpărător a fost proasta apărare.
Prealabil prezentării celor doua forme de acţiune în garanţie, considerăm oportun să
arătăm cine pot fi titularii introducerii unei astfel de acţiuni.

4.2.2.Titularii acţiunii în răspundere pentru evicţiune. .


Fiind vorba despre titularii acţiunii în răspundere pentru evicţiune, este de amintit
faptul că acestă acţiune poate să fie introdusă nu numai de cumpărător, dar şi de avânzii săi
cauză, fie ei cu titlu universal sau cu titlu particular.
În ceea ce priveşte acţiunea oblică sau acţiunea directă în garanţie, cumpărătorul
trebuie să poată a dovedi că dreptul pe care îl exercită există în patrimoniul celui căruia i se
subsituie în exerciţiul garanţiei104. În consecinţă, dacă unul dintre ei a dobândit cu titlu gratuit,
deci fără dreptul de a garanta, cumpărătorul nu este îndreptăţit să introducă în cauză un
vânzător anterior al acestui dobânditor cu titlu gratuit. Soluţia trebuie să fie acceaşi dacă unul
dintre vânzători ar mai fi încă debitor al propriul vânzător pentru preţ, întrucât lipsa plăţii
exclude dreptul la garanţie. Apreciem că aceasta este o consecinţă a caracterului sinalagmatic
al contractului de vânzare. Din această perspectivă, garanţia pentru evicţiune se înfăţisează ca
prestaţie caracteristică contractului de vânzăre, putând fi opusă ca exceptio non adimpleti
contractus în caz de neplată a preţului de cumpărător ( afara de cazul în care prin contract
vânzătorul s-ar fi obligat la a garanta pentru evicţiune în caz de neplată a preţului).
Garanţia pentru evicţiune fiind aplicabilă şi vânzărilor judiciare, s-a pus problema
împotriva cui poate cumpărătorul să exercite o asemenea acţiune. S-a recunoscut pe cale
104
C.Statescu, C.Bârsan, op.cit., p.370.
60
jurisprudenţială că adjudecatul nu poate să fie considerat vânzător, întrucât acesta nu a fost
niciodată proprietarul bunului adjudecat şi doar l-a vândut în locul debitorului.
Consimţământul pentru vânzare a fost suplinit de către instanţă. Adjudecatarul trebuie să îl
acţioneze în garanţie pe adevăratul proprietar 105. De asemenea, adjudecatul nu va fi ţinut să
răspundă dacă a declarat sau a inserat în caietul de sarcini că nu este proprietarul bunurilor106.
Desi adjudecatorul nu are acţiune în garanţie contra creditorului adjudecat, va avea
totuşi posibilitatea să introducă o acţiune împotriva creditorilor pe care i-a plătit 107. Aceasă
ipoteză nu intră în discuţie atuci când cumpărătorul a cumpărat de la un non dominus sau a
plătit creditorilor în temeiul unei delegaţii sau a unei cesiuni de creanţă. De fapt, el a plătit în
numele său personal, crezând că datora preţul creditorilor pe care i-a satisfăcut.
Revendicarea adevăratului proprietar conduce la a se constata că, în realitate, el nu datora
nimic, nedobândind finalmente nimic. În acest caz, se poate introduce o acţiune pe temeiul
plaţii lucrului nedatorat. Creditorii nu vor putea să se opună, afirmând ca li s-a plătit ceea ce
li se cuvine108.
În materie de lichidare judiciară, potrivit dispoziţiilor Legii 85/2006 privind procedura
insolvenţei, în măsura în care se aplică garanţia pentru evicţiune, trebuie urmate regulile
privind vânzarea judiciară. Drept urmare, acţiunea în garanţia pentru evicţiune trebuie
introdusă împotriva administratorului judiciar.
Aşa cum am arătat, acţiunea în garanţie pentru evicţiune răspunde la un dublu
obiectiv: permite cumpărătorului să îl constrângă pe vânzător să intervină pentru a-l proteja,
în caz de evicţiune în curs de desfăşurare, dar şi îi oferă posibilitatea cumpărătorului de a se
întoarce contra vânzătorului după ce evicţiunea s-a produs.

105
R.Maurice, Le commissaire-priseur et les ventes publiques de meubles, LGD 1971, no. 255, p.67.
106
CA Lyon, 6 martie 1878, www.legifrance.gouv.fr.
107
Jurisclasseur, art.1626.
108
M.Planiol , G.Ripert, op.cit., p.103.
61
Capitolul V. Efectele garanţiei în cazul evicţiunii consumate

Dacă evicţiunea s-a produs, cumpărătorul poate pretinde de la vânzător sau de la


succesorii acestuia despăgubiri pentru pagubele produse. Întrucât despagubirile sunt
concretizate în bani, în cazul existenţei mai multor vânzători, obligaţia va fi divizibilă.
Excepţie de la regula divizibilitaţii creanţei de despăgubire o constituie situaţia în care
evicţiunea cumpărătorului s-a datorat săvârşirii unei infracţiuni de către vânzători, caz când
aceştia vor răspunde în mod solidar109.
Aşa cum arătat, răspunderea vânzătorului în caz de evicţiune există chiar independent
de orice formă de culpă din partea sa. Buna sau reaua-credinţă a vânzătorului va influenţa
doar cuantumul despăgubirilor la care va fi obligat. Dacă evicţiunea a fost produs de o cauză
ulterioară încheierii contractului, devin incidente atât culpa vânzătorului, şi pe această bază
reaua sa credinţă.
Acţiunea în garanţie a cumpărătorului va avea consecinţe diferite, după cum
evicţiunea a fost totală sau parţială.
109
T. Sibiu, dec. civ. 455-1979, în RRD nr.2-1980, p.57.
62
Secţiunea 1. Evicţiunea totală
5.1.1.Soarta contractului în caz de evingere totală a cumpărătorului
În vechiul Cod Civil, nu exista un text legal care să rezolve această problemă, aşa cum
de altfel exista pentru evicţiunea parţială. Faţă de tăcerea legii, doctrina a admis că se
produc, direct sau implicit, consecinţele rezoluţiunii. În doctrina veche, s-a susţinut că legea
priveşte evicţiunea totală a lucrului ca o adevărată evicţiune 110. S-a afimat ca „...în acest caz
fiind de la sine înţeles că vânzarea se rezoluţionează”111. Soluţia doctrinară era logică şi în
spiritul codului. Vânzarea, fiind un contract sinalagmatic, beneficia de aplicarea efectelor
specifice ale contractelor sinalagmatice, deci inclusiv şi rezoluţiunea pentru neexecutare.
Fireşte rezoluţiunea nu opera de drept( în lipsă de convenţie contrară), ci se solicita pe cale
judiciară. S-a apreciat ca sistemul de despăgubire a cumpărătorului evins în totalitate este
mai favorabil decât cel care ar rezulta din aplicarea consecinţelor nulităţii relative în cazul
vânzării lucrului altuia.
În actualul Cod Civil, soluţia doctrinară a fost preluată, şi astfel este reglementată
expres rezoluţiunea contractului. Astfel, potrivit art.1700 alin.1 C.civ. , „Cumpărătorul
poate cere rezoluţiunea vânzării dacă a fost evins de întregul bun sau de o parte a acestuia
îndeajuns de însemnată încât, dacă ar fi cunoscut evicţiunea, el nu ar mai fi încheiat
contractul”. Alineatul 2 al aceluiaşi articol prevede că „odată cu rezoluţiunea,
cumpărătorul poate cere restituirea preţului şi repararea prejudiciului suferit”. Din
economia textului, rezultă că se acoperă ambele situaţii de evicţiune, şi anume când
evicţiunea este anterioară sau ulterioară vânzării. Apreciem că faţă de dispoziţiile de la
vânzare, care sunt mult mai stricte, la garanţia contra viciilor ascunse ale bunului vândut,
sancţiunea rezoluţiunii este subsidiară celorlalte mijloace de reparare a prejudiciului. Aceasta
întrucât, vânzătorul poate înlocui bunul vândut cu unul de acelaşi fel, lipsit de vicii, potrivit
art.1710 C.civ. . Aceasta ar fi un caz de evicţiune totală pe planul garanţiei contra evicţiunii,
ce nu ar putea fi remediată prin schimbarea obiectului vânzării. Dacă vânzătorul înţelege să
îi ofere cumpărătorului un alt bun, în locul celui pentru care a fost evins, un alt contract este
încheiat ( o donaţie, o alta vânzare, după caz). Pe când la garanţia contra viciilor bunului
vândut, înlocuirea bunului cu un altul nu echivalează cu o rezoluţiune a contractului, nici cu
o închiere a unuia nou, ci este un simplu efect al acestei garanţii, ca mecanism de reparare a
prejudiciului suferit.
110
I. Rosseti Bălănescu, Al. Băicoianu, Drept civil român, vol II, Ed.Soec, 1943, p.933.
111
D.Chirică, op.cit, p.70.
63
5.1.2.Indemnizaţiile datorate în caz de evicţiune totală.
Potrivit art.1341 Codul Cuza, cumpărătorul evins are dreptul de a cere de la vânzător
restituirea preţului, fructele ( dacă este dator să le intoarcă proprietarului care l-a evins),
spezele instanţei deschise de dânsu în contra vânzătorului şi ale acelei deschise de evingător
în contra sa, daune interese şi spezele contractului. Articolele 1700-1702 din C.civ. oferă
aceeaşi soluţie.

i. Preţul.
Prima consecinţă după rezoluţiunea contractului este restituirea preţului primit de
către vânzător. Vânzătorul are obligaţia de a plăti preţul în întregime, chiar dacă la data
evicţiunii valoarea bunului a scăzut sau dacă bunul a suferit deteriorări însemnate, fie din
neglijenţa cumpărătorului, fie prin forţă majoră ( art.1700 C.civ. , art. 1342 Codul Cuza). 112
Depreciera bunului poate rezulta chiar din faptul cumpătătorului, de exemplu atunci când a
lăsat lucrul să se deterioreze din neglijenţă sau în mod voluntar, fără ca acest tip de
comportament să îi poată fi reproşat atâta timp cât s-a crezut proprietar asupra lucrului 113.
Orice diminuare a valorii bunului este deci suportată de către vâzător. Totuşi, cumpărătorul
de rea-credinţă nu va putea să se întoarcă împotriva vânzătorului pentru sumele ce le-a plătit
unui terţ pentru reparaţiile efectuate de acesta. Aceeaşi este soluţia şi pentru deteriorările
ulterioare acţiunii în justiţie introduse de către un terţ, în cazul în care evicţiunea provine de
la un terţ.
În cazul simulaţiei preţului, câtă vreme simulaţia nu este probată, vâzătorul ar trebui
să îi restituie cumpărătorului preţul înscris în actul de vânzare public, chiar dacă este mai
114
mic decât preţul real achitat. Acestă dispoziţie a fost criticată în doctrină115, de vreme ce
potrivit fostului art.971 Codul Cuza, de la încheierea contractului bunul este în rizico-
pericolul dobânditorului. Explicaţia acestei dispoziţii prin referire la sancţiunea vânzării
lucrului altuia, arătându-se că dacă vânzătorul a înstrăinat lucrul altuia, iar cumpărătorul a
fost evins în totalitate, înseamnă că preţul a fost plătit fără cauză, iar restituirea lui se impune
pe temeiul plăţii nedatorate. Am arătat însă că evicţiunea poate proveni şi atunci când
vânzătorul a fost proprietarul lucrului vândut. Art. 1700 C.civ. , respectiv 1342 Codul Cuza
se aplică(a) chiar şi în situaţia în care diminuarea valorii este imputabilă cumpărătorului, el

112
F.Deak, op.cit, p.85.
113
Jurrisclasseur, art. 1630-1637.
114
I.Popa, op.cit. , p.369
115
C.Toader, op.cit., p.98.
64
având până la momentul evicţiunii calitatea de proprietar 116. Pe cale de consecinţă, ar fi fost
de preferat, în opinia autorilor citaţi, să se introducă o diferenţiere între evicţiunea din culpa
vânzătorului( caz în care este ţinut să datoreze preţul în întregime) , şi evicţiunea produsă
fără nicio culpă din partea vânzătorului.
Nu ne raliem acestei opiniei exprimate mai sus. Pe de-o parte, Codul Civil nu face
nicio distincţie între evicţiunea din culpa vânzătorului şi cea evicţiunea produsă fără nicio
culpă din partea sa. Codul face referire doar la evicţiunea din fapta vânzătorului şi cea din
fapta unui terţ. Ori, vânzătorul poate răspunde în aceeaşi măsură în ambele situaţii. Sub
aspectul despagubirilor, Codul insituie un regim juridic unic. Voinţa legiuitorului a fost de a
obiectiviza arbitrariul judecătoresc, astfel încât evicţiunea să râmână un fapt juridic obiectiv,
chiar şi în cazul în care evicţiunea provine din fapta vânzătorului. În acest ultim caz de
evicţiune, fireşte că întodeauna ar fi fost în favoarea reclamantului cumpărător să susţină şi
culpa vânzătorului conjugată cu faptul juridic stricto sensu al evicţiunii. De asemenea, în
contextul introducerii în Codul Civil al instiuţiei vânzarii bunului altuia, este de observat
consecvenţa legiuitorului sub aspectul regimului juridic al răspunderii vânzătorului. Astfel,
conform art.1683 C.civ. , în cazul netransmiterii dreptului de proprietate către cumpărător,
în ipotezele de la alineatele 4 şi 5, „întinderea daunelor-interese se stabileşte în mod
corespunzător, potrivit art. 1702 si 1703( răspunderea pentru evicţiune)”. În concluzie, deşi
în unele situaţii dispoziţia poate părea nefavorabilă vânzătorului, legiuitorul a preferat să
protejeze mai degrabă cumpărătorul, astfel încât funcţia evicţiunii să fie în totalitate
îndeplinită.
Restituirea integrală a preţului se impune chiar dacă cumpărătorul a fost de rea-
credinţă la momentul contractării, dacă de exemplu cunoştea cauza evicţiunii, întrucât se
prezumă că a cumpărat bunul în persepectiva de a conserva bunul în ciuda riscului care îl
ameninţa117. Singurul efect al relei-credinţe este cel al exonerării de la plata daunelor-
interese.
Aşa cum prevede art.1701 alin.1 C.civ. şi art.1343 Codul Cuza, din preţ trebuie
dedsuă suma reprezentând foloasele realizate de cumpărător din stricăciunile aduse bunului.
De asemenea, vânzătorul trebuie să plătească cumpărătorului sporul de valoare acumulat
până la data evicţiunii. Observăm că dispoziţiile sunt întru-totul în favoarea cumpărătorului,

116
D.Alexandresco, Explicaţiunea teoretică şi practică a dreptului civil român, Tomul al VIII-lea,
Partea I-a, Vânzarea (Civilă şi Comercială). Ediţie revăzută, corectată şi mărită după manuscrisele
autorului, Bucureşti, Atelierele grafice Socec & Co., Soc. Anom., 1925, p.218.
117
Cass.civ., 9 martie 1937, www.legifrance.gouv.fr.
65
de vreme ce el primeşte sporul de valoare atunci când valoarea bunului a crescut şi nu
suportă riscul devalorizării lucrului.
Este discutabilă problema de a şti în cazul în care acţiunea în garanţie este introdusă
de un subdobânditor împotriva vânzătorului, care este preţul pe care acesta din urmă va
trebui să îl restituie. Preţul pe care l-a achitat cumpărătorul originar vânzătorului sau preţul
achitat de subdobânditor cumpărătorului originar? Problema se pune în acceaşi termeni dacă
subdobânditorul evins a fost un donatar. Doctrina este împărţită, ajungându-se la soluţii
neunitare. Într-o primă opinie118, dacă bunul a fost dobândit cu titlu oneros, s-a considerat că
se impune o distincţie: dacă a plătit un preţ mai mare decât propriul vânzător, are dreptul la
întreaga sumă, dar cu titlu de daune-interese. Într-o altă opinie 119, s-a susţinut că dacă cel
evins este un subdobânditor, acesta nu poate solicita restituirea decât în limita preţului plătit
de el cumpărătorului intermediar, de la care la rândul său a cumpărat, dar în niciun caz mai
mult decât preţul stipulat în contractul de vânzare încheiat între primul vânzător şi
cumpărătorului intermediar. În opina noastră, subdobânditorul nu îl poate acţiona direct
decât pe vânzătorul cu care a încheiat raportul juridic, şi va putea, în temeiul acestui raport,
să ceară exact preţul plătit acestui vânzător. Deşi prin contract toate drepturile şi accesoriile
bunului se transmit subdobânditorului, considerăm că ar trebui acordată întâietate
principiului relativităţii contractului, în ceea ce priveşte restituirea preţului.
Pot apărea situaţii aticipe atunci când în contractul de vânzare sunt introduse clauze
de limitare sau de exonerare de garanţie.
Într-o primă ipoteză vânzarea conţine o clauză de exonerare de garanţie şi
cumpărătorul cunoaşte riscul de evicţiune. Clauza de exonerare de garanţie nu îl dispensează
pe vânzător de a restitui preţul, chiar dacă evicţiune nu provine din faptul personal al
său( art.1698 alin.(2) C.civ. ).
În a doua ipoteză, cumpărătorul şi-a asumat riscul producerii evicţiunii( art.1698
alin.2 teza a II-a C.civ.). În jurisprudenţa franceză, acestă clauză a fost validată chiar şi în
situaţia în care evicţiunea provine de la vânzător, şi trebuie să fie stipulată expres în
contract120. O asemenea clauză, îl privează pe cumpărător de orice recurs contra
vânzătorului, întrucât contractul devine unul aleatoriu.
Pot exista totuşi excepţii de la principiul restituirii integrale a preţului. Vânzătorul poate
să restituie cumpărătorului evins un preţ inferior celui prevăzut în contract atunci când
preţul stipulat nu a fost achitat integral . Când preţul nu a fost achitat integral, executarea

118
C.Toader, op.cit., p.99.
119
D.Chirică, op.cit, p.472.
120
Cass. Civ. 19 martie 1948, www.legifrance.gouv.fr.
66
obligaţiei de evicţiunii datorate de către vânzător nu are drept scop să conduc la îmbogăţirea
fără justă cauză a cumpărătorului. Preţul ce trebuie restituit nu poate fi superior celui pe care
cumpărătorul l-a plătit în realitate, chiar dacă acest preţ este inferior celui stipulat în
vânzare121. Suspendarea plăţii poate fi obţinută atunci când există o ameninţare de evicţiune,
potrivit art. 1722 alin.1 C.civ. .

ii. Contravaloarea fructelor


Potrivit art.1702 alin.1 lit.a) C.civ şi art.1341 pct.2 Codul Cuza, este prevăzut dreptul
cumpărătorului de a obţine de la vânzător contravaloarea fructelor pe care a trebuit să le
restituie evingătorului. După cum se ştie, unul dintre efectele posesiei este dobândirea
fructelor, în cazul în care posesorul a fost de bună-credinţă(art. 928 C.civ şi art. 485 teza 1
Codul Cuza). Buna-credinţă încetează la data intentării acţiunii de către terţ. Aşadar, până la
acest moment cumpărător, şi implicit vânzătorul, nu poate fi obligat a restitui fructele,
respectiv a plati contravaloarea fructelor. După introducerea acţiunii, cumpărătorul este
considerat de rea-credinţă şi poate fi obligat să restituie evingătorului fructele bunului. Faţă
de vânzător, cumpărătorul este în continuare de bună-credinţă, şi are dreptul la valoarea
fructelor. Întrucât cumpărătorul este dator să plătească terţului evingător atât fructele
perceptute, cât şi cele nepercepute, întocmai este obligat şi vânzătorul faţă de cumpărător.
S-a exprimat opinia în doctrină potrivit cu care, dacă vânzătorul chemat în garanţie declară
că nu are mijloace juridice cu care să-l apere pe cumpărător, declarându-se de acord cu
restituirea preţului şi a daunelor, dar cu toate acestea cumpărătorul continuă singur procesul,
pierzându-l, vânzătorul nu mai poate fi ţinut de contravaloarea fructelor. Pretenţia
cumpărătorului în acest sens este considerată un abuz de drept122. Nu putem fi de acord cu
această opinie, întrucât împrejurarea că vânzătorul declară că nu dispune de mijloace juridice
de a obţine respingerea acţiunii terţului, nu este de natură a înlătura garanţia pe care
vânzătorul o datorează, chiar dacă cumpărătorul înţelege să continue procesul. Opţiunea
cumpărătorului de a continua procesul nu poate fi asmiliată în toate cazurile ca un abuz de
drept, şi dacă ar fi întocmai calificată, apreciem că aceasta ar fi cu titlu de excepţie.
Cumpărătorul preferă să depună toată diligenţa juridică pentru a-şi salva dreptul contestat în
instanţă, neputându-se susţine că ar prefera mai degrabă fructele.

iii. Cheltuielile de judecată.


Pentru acoperierea prejudiciului suferit, cumpărătorul are dreptul să ceară şi
restituirea cheltuielilor de judecată pe care le-a suportat. Dacă a fost evins în urma unui

121
Jurissclaseur art.1630-1637.
122
C.Toader, op.cit. , p.101.
67
proces intentat de adevăratul proprietar, el este îndreptaţit în virtutea art.1702 alin.1 pct.b
C.civ să pretindă de la vânzător restituirea acestor cheltuieli, chiar dacă vânzătorul a fost de
bună-credinţă, neştiind că a vândut bunul altuia. Acceşi dispoziţie o regăseam şi în Codul
Cuza, la art.1341 pct.3 . Textul din noul Cod Civil vizează şi cheltuielile ocazionate de
procesul de chemare în garanţie a vânzătorului.
Dacă în procesul început de cumpărător contra vânzătorului după producerea
evicţiunii, vânzătorul nu reuşeşte să se apere prin exceptio mali processus, el va trebui să
acopere toate cheltuielile de judecată ocazionate cu acest proces.
Tot în ideea unei reparaţii integrale, cumpărătorul va putea cere de la vânzător
restituirea tuturor spezelor vânzării ( art. 1702 alin.1 pct.c C.civ, respectiv 1341 pct.4 Codul
Cuza). Aşadar, în ceea ce priveşte cheltuielile vânzării, legea are în vedere taxele de timbru
pentru autentificarea actului de vânzare, onorariile notariale sau avocaţiale, taxele de înscriere
în registrele de publicitate etc, toate fiind cheltuieli făcute de cumpărător doar în ideea de a
deveni proprietar cu drepturi depline123.

iv. Daunele interese


În privinţa daunelor-interese, ambele Coduri prezintă aceleaşi soluţii. Întinderea
daunelor este reglementată de art. 1702 C.civ. , respectiv 1342-1345 Codul Cuza. Astfel, la
calculul despagubirii, instanţa trebuie să ţină cont de creşterea valorii bunului, de la data
încheierii contractului, astfel încât pe lângă preţ, cumpărătorul să poată obţine şi contra
echivalentul sporului de valoare. Acest excedent este datorat de vânzător, indiferent de cauza
care l-a produs. În acest fel, cumpărătorul este apărat împotriva unei eventuale devalorizări
monetare.
În lumina principiilor generale de executare a obligaţiilor, dacă din cauză de forţă
majoră sau caz fortuit, debitorul nu şi-a executat obligaţia, el nu poate fi ţinut la daune-
interese. Conform art.1533 C.civ ( şi art.1085 Codul Cauza), „debitorul răspunde numai
pentru prejudiciile pe care le-a prevăzut la momentul încheierii contractului, afară de cazul
în care neexecutarea este intenţionată ori se datorează culpei grave a acestuia” .
Legea prevede apoi dreptul cumpărătorului de a pretinde, tot cu titlu de daune-
interese, şi cheltuielile necesesare şi cele utile, menite să conserve bunul, sau să-i sporească
valoarea. De asemenea, vânzătorul trebuie să ramburseze cheltuielile cu privire la lucrările
autonome şi cele adăugate( pentru acestea, doar dacă sunt necesare şi utile).
Dacă vânzătorul a fost de rea-credinţă, el singur va putea fi obligat să restituie chiar
cheltuielile voluptoarii făcute de cumpărător. Reaua-credinţă în acest caz o constituie
cunoaşterea cauzei evicţiunii la momentul încheierii contractului de către vânzător.

123
D.Chirică, op.cit. , p.477.
68
Noul Cod nu mai face referire la momentul în funcţie de care se calculează aceste
valori, însă apreciem că se va face în continuare de la epoca evicţiunii, aşa cum preciza
Codul Cuza.
În concluzie, daunele-interese sunt datorate pentru acoperirea prejudiciului cauzat
prin neexectuarea obligaţiei vânzătorului, acordarea lor făcându-se doar în măsura dovedirii
existenţei şi cuantumului acestui prejudiciu
.

Secţiunea 2. Evicţiunea parţială


5.2.1.Opţiunea cumpărătorului
Terminologia actelor normative supuse comparării este diferită , însă în esenţă
efectele evicţiunii parţiale sunt aceleaşi. Astfel, potrivt art.1347 şi 1348 Codul Cuza, se
vorbeşte despre evicţiune parţială în cazul în care cumpărătorul a fost evins numai de o parte
a lucrului sau o parte a fondului. Noul Cod Civil prevede că se vorbeşte despre evicţiune
parţială atunci când nu intervine rezoluţiunea( art.1705 C.civ.). Totuşi, aşa cum am arătat 124,
rezoluţiunea contractului intervine atunci când bunul a pierit( evicţiunea totală). Per a
contrario, rezultă că în celelalte cazuri avem de-a face cu o evicţiune parţială.
În literatura juridică, evicţiunea parţială este considerată că include fie pierderea de
către cumpărător a unei cote ideale din dreptul de proprietate, fie a unei părţi din lucru, fie
restrângerea sau negarea în orice formă a drepturilor pe care el credea că le-a dobândit125.
Legea oferă cumpărătorului posibilitatea de a opta între rezoluţiunea vânzării, ori
menţinerea ei, dar cu acţiune în despăgubiri. Instanţa are dreptul suveran de a aprecia dacă
evicţiunea are „în privinţa lotului, o aşa însemnătate, încât cumpărătorul nu ar fi cumpărat
fără acea parte”126. Dacă cumpărătorul reuşeşte să demonstreze acest lucru, iar instanţa
pronunţă rezoluţiunea, vânzătorul va fi obligat la restituire, ca şi în cazul evicţiunii totale, iar
cumpărătorul va restitui ceea ce a rămas din lucrul evins parţial.
Dacă rezoluţiunea nu a fost obţinută sau nu a fost cerută, cumpărătorul va avea
dreptul la restituirea valorii părţii de care a fost evins. În Codul Cuza, cuantumul
indemnizaţiei acordate cumpărătorului era calculat în funcţie de valoarea părţii pierdute prin
evicţiune, iar nu în funcţie de preţul plătit de el. Această soluţie era în dezacord cu regulile
stabilite în caz de evicţiune totală. În actualul Cod Civil, vânzătorul trebuie să restituie
cumpărătorului o parte din preţ proporţională cu valoarea părţii de care a fost evins. În mod

124
A se vedea supra Capitolul IV.
125
Fr.Deak, op.cit., p. 86. D.Chirică, op.cit., p.478.
126
I.Popa. op.cit, p.380.
69
corolar, pentru stabilirea daunelor-interese se au în vedere aceleaşi criterii stabilite pentru
evicţiunea totală ( teza a II-a a art1703 face trimitere expresă la art-1702).
Totodată, în Codul Cuza era prevăzut că în situaţia în care imobilul vândut era grevat
de servituţi neaparente, nedeclarate şi de o aşa însemnătate, încât daca le-ar fi cunoscut,
cumpărătorului nu ar fi încheiat contractul, el are opţiunea de a cere fie despagubiri, fie
rezoluţiunea contractului( art.1349). În actualul Cod Civil nu a fost menţinut acest articol
expres cu privire la servituţi, însă soluţia este identică, întrucât dacă dovedeşte că nu ar mai fi
încheiat contractul dacă ar fi cunoscut servitutea la momentul vânzării, poate obţine
rezoluţiunea contractului, fiind un caz tip de evicţiune totală. Legiuitorul a dorit sa creeze un
regim de drept comun al evicţiunii totale, susceptibil a se aplica la numeroase cauze de
evicţiune.
În situaţia în care s-a dobândit doar nuda proprietate, imobilul fiind grevat de un
uzufruct, sau de un alt drept real a cărui existenţă cumpărătorul nu a cunoscut-o, pentru
determinarea părţii evinse, expertul, sub îndrumarea instanţei, va avea în vedere criteriile
prevăzute în legislaţia fiscală, potrivit cu care uzufructul se calculează cu 20% din valoarea
bunului ce face obiectul dreptului, 15 % în ipoteză dreptului de uz sau abitaţie, servitutea
fiind 10% din valoarea fondului mai mare.

5.2.2.Prescripţia cererii cumpărătorului


Codul Civil nu prevede un termen special înlăuntrul căruia cumpărătorul poate
exercita dreptul său de a fi despăgubit în cazul evicţiunii consumate.
Dacă evicţiunea este pe cale să se producă în urma unei tulburări provenite de la
vânzător sau de avânzii lui cauză, excepţia de garanţia a cumpărătorului va putea fi invocată
oricând .
În ipoteza tulburării care provine de la un terţ, iar cumpărătorul pretinde garanţie pe
cale principală, cererea sa se va prescrie în termenul general de 3 ani. Acest termen începe să
curgă din momentul în care evicţiunea s-a produs ca urmare a unei hotărâri irevocabile prin
care cumpărătorul a fost obligat să abandoneze bunul în mâna evingătorului.
Pentru ipoteza tulburării care provine de la un terţ, Codul de procedură prescrie
termenele înlăuntrul cărora cererea de chemarea în garanţie poate fi introdusă.127
Capitolul VI. Convenţiile privitoare la garanţia faptului personal

127
C.Toader, op.cit., p.110.
70
Secţiunea 1. Aspecte generale
Obligaţia de garanţie corespunde cu regimul juridic al raporturilor dintre părţi.
Garanţia pentru evicţiune rămâne de esenţa vânzării, chiar dacă părţile ar fi stipulat clauze cu
privire la garanţie128.
Aşa cum s-a arătat, potrivit art.1339 Codul Cuza şi 1699 C.civ, vȃnzătorul este ţinut
să raspundă pentru evicțiunea ce ar rezulta dintr-un fapt personal al său, orice convenţie
contrară fiind nulă. Articolul 1699 C.civ. este mai concis, prevăzând că „ chiar dacă s-a
convenit că vȃnzătorul nu va datora nicio garanţie, el răspunde totuşi de evicțiunea cauzată
ulterior vânzării prin faptul său personal ori din cea provenită din cauze pe care,
cunoscându-le în momentul vânzării, le-a ascuns cumpărătorului”. Răspunderea pentru
evicțiune izvorâtă din faptul personal al vȃnzătorului face parte din sfera ordinii publice,
regăsindu-se ca atare în majoritatea legislaţiilor europene.
O dispoziţie este de ordine publică ori de câte ori ea este inspirată de consideraţiuni de
interes general care s-ar vedea compromise în cazul în care particularii ar fi liberi să
împiedice aplicarea legii129. Totuşi în literatura juridică veche130, s-a afirmat că „garanţia
pentru evicţiune nu este în legătură cu ordinea publică, de aceea părţile sunt libere să se
depărteze de la regimul legal al acestei garanţii”.
Regulie elaborate în materia de evicțiune sunt, în principiu, supletive, şi ca atare
convenţiile de atenuare sau de agravare a garanţiei sunt valide. Astfel, conform art. 1388
Codul Cuza, „parţile pot prin convenţie să adauge, să micşoreze sau să şteargă obligaţia de
a răspunde de evicțiune”. Conform art.1698 C.civ. „parţile pot conveni să extindă sau să
restrângă obligaţia de garanţie. Acestea pot chiar conveni să îl exonereze pe vânzător de
orice garanţie contra evicţiunii”. S-ar putea interpreta că dispoziţiile care consacră caracterul
supletiv al regulilor privitoare la răspunderea pentru evicțiune, 1338 Codul Cuza, respectiv
1698 C.civ, şi cele care consfinţesc caracterul de ordine publică a regulilor privind evicțiunea
cauzată de vânzător-art.1339 Codul Cuza, respectiv 1699 C.civ, exista o contradicţie. În
realitate, contradicţia este doar aparentă, fiind inadmisibilă orice clauză exoneratoare de
răspundere a vȃnzătorului pentru fapta proprie.

128
M.Planiol, G.Ripert, op.cit., p.302.
129
I.Popa, op.cit, p.363.
130
R.Bălănescu, Al.Băicoianu, Drept civil român. Studiu de doctrină şi jurisprudenţă,
Ed.SOEC&Co, S.D.R., 1943, p.37.
71
În jurisprudenţă au fost identificate cazuri de agravare a răspunderii vȃnzătorului în
vânzările având ca obiect fondul de comerţ, când cedentul îşi asumă obligaţia de a nu se
restabili sau de a nu face concurenţă cumpărătorului131.
Cu privire la clauzele exoneratoare de răspundere, art.1339 Codul Cuza şi 1699 C.civ.
vizează, de fapt, clauze generale. Jurisprudenţa a admis însă în general punctul de vedere
unanim exprimat în doctrină, în sensul validităţii unei clauze de exonerare cu privire la un
fapt determinat132. Se impune că, în toate cazurile, interpretarea clauzei limitative de
raspundere să se faca restrictiv.

Secţiunea 2.Clauze de agravare ale garanţiei


În general, clauzele de agravare ale garanţiei nu pun probleme de validitate 133. Numai
interpretarea lor poate crea dificultăţi.
Pentru a extinde garanţia pentru evicţiune este necesară o clauză expresă în acest sens,
o clauză scrisă în termeni generali nemodificând situaţia vânzătorului vizavi de cumpărător.
Cel mult, o clauză generală ar putea fi interpretată ca voinţa vânzătorului de a-l garanta pe
cumpărător chiar şi în situaţiile în care în mod normal ar fi exonerat, cum ar fi de exemplu
cazul în care la momentul vânzării, cumpărătorul ar cunoaşte cauza de evicţiune. Această
clauză ar prezenta interes şi ca să îl garanteze pe cumpărător pentru servituţile aparente.
De asemenea, vânzătorul se poate obliga să garanteze şi în acele cazuri în care
evicţiune nu s-a realizat în mod efectiv sau în cazul în care ar garanta pentru un fapt precis
ce ar excede garanţiei legale pentru evicţiune134.
Clauze de extindere ale garanţiei sunt întâlnite des în materie de vânzare a unui fond
de comerţ sub forma obligaţiei de non-concurenţă şi nestabilire 135. Vânzătorul ar fi avut în
mod normal numai obligaţia de a nu instala un nou fond de comerţ susceptibil de a-i face
concurenţă celui pe care l-a vândut, dar poate să se oblige să nu deschidă niciun alt fond de

131
Ion Tutuianu, Evicţiunea în contractele civile şi comerciale, XXX, Revista română de drept
comercial, anul XVII, nr.10, p.16.
132
C.Toader, op.cit. , p.35.
133
B. Gross, La notion d’obligation de garantie dans le droit des contrats. , Dalloz, 1996 p.145.
134
M.Planio, G.Ripert, op.cit., p.110.
135
Jurissclasseur Civil, art.1625-1626.
72
comerţ, oricât de îndepărtat ar fi acesta.136 Astfel de clauze sunt conforme cu legislaţia în
materie de concurenţă şi cu dreptul Uniunii Europene137.
Totodată, vânzătorul poate să extindă garanţia chiar şi la tulburările de fapt ce provin
din partea terţilor. Pentru a fi valabilă, o astfel de clauză trebuie să precizeze faptul pentru
care vânzătorul se obligă, o clauză redactată în termeni generali fiind ineficace. În doctrina
franceză s-a susţinut că situaţia cea mai frecventă este aceea a garantării pentru expropriere
pentru cauză de utilitate publică. O astfel de clauză trebuie limitată în timp, întrucât este
inacceptabil ca vânzătorul să se oblige pe o perioadă nelimitată, o astfel de obligaţie
personală perpetuă fiind interzisă de lege138.
În cazul vânzării ce au ca obiect bunuri de artă, care sunt de regulă însoţite de o
garanţie de autenticitate, problema se pune de a şti dacă vânzătorul ar putea să se angajeze
să-l garanteze pe cumpărător pentru rezultatul unui acţiuni de contrafacere, ce ar putea fi
introdusă cu privire la obiectul vânzării. Se pare că o astfel de clauză nu are interes din două
motive. În primul rând, dacă cumpărătorul este de bună-credinţă, crezând că a cumpărat
bunuri necontrafăcute, el va beneficia de garanţia de drept, o astfel de clauză având doar un
scop reiterator al garanţiei legale. În al doilea rând, dacă este de rea-credinţă, cunoscând
contrafacerea, clauza de garanţie este nulă, întrucât ar tinde să-l exonereze de răspunderea
penală139.
În ultimul rând, convenţia de extindere a garanţie poate avea ca obiect şi efectele
evicţiuii, aşa cum sunt prevăzute ele de art.1702, 1703 din C.civ. . Părţile pot conveni
asupra sumei pe care o va datora vânzătorul în caz de evicţiune, cu titlu de daune-interese
sau pot conveni că vânzătorul va rambursa toate cheltuielile avansate de cumpărător, fie ele
voluptorii sau de agrement140.

Secţiunea 3.Clauze de exonerare de garanţia pentru evicţiune

136
Bogdan Ionescu, Garanţia contra evicţiunii în ipoteza vânzării fondului de comerţ, Revista română
de drept comercial, XXX, anul XVII, Nr.10. , p.98.
137
Y. Serra, La validite de la clause de non-concurrence, Revue de Droit Civil, septembrie 1107.
p.113.
138
P.Malaurie, L.Aynes, op.cit. , p.280
139
M.Planiol, G.Ripert, op.cit. p.122
140
P.Malaurie, L.Aynes, op.cit. , p.282.
73
Mult mai frecvente decât cele precedente, aceste clauze au devenit uzuale, mai ales în
materie de vânzare imobiliară. În relaţiile dintre profesionişti şi consumatori, astfel de clauze
sunt interzise, fiind considerate drept abuzive potrivit art.5 din Legea 193/2000 privind
clauzele abuzive dinte comercianţi şi consumatori. Aceeşi este soluţia şi pentru societăţile
civile imobiliare care cumpără imobile, le renovează şi le revinde sau pentru societăţile de
tranzacţii imobiliare141.
Legea lasă libertate părţilor pentru a limita garanţia pentru evicţiune. Totuşi, aceste
clauze nu sunt eficace decât dacă îndeplinesc anumite condiţii(a). Ele nu produc niciodată un
efect absolut, întrucât garanţia pentru evicţiune subzistă chiar şi în caz de înlăturare completă
a garanţiei(b).

6.3.1.Condiţiile de eficacitate ale clauzelor restrictive


6.3.1.a.Reguli generale
Clauzele relative la garanţie nu sunt valabile decât în măsura în care este cu adevarat
vorba despre un contract de vânzare142. În absenţa unuia din elementele acestui
contract(consimţământ valabil, preţ şi obiect), vânzarea nu există, iar vânzătorul nu poate să
se prevaleze de existenţa unor asemenea clauze pentru a înlatura consencinţele nulităţii143.
Sub aspectul redactării unei astfel de clauze, ea trebuie expres inserată în contract şi
suficient de clară, orice formulă vagă sau prea generală fiind considerată insuficientă. Clauza
poate fi implicită dacă intenţia părţilor nu face niciun dubiu 144. Acesta este de exemplu cazul
în care este stipulat în contract că există un risc de evicţiune acceptat de către cumpărător.
Deducem din această acceptare a renunţării cumpărătorului să se prevaleze de garanţie. Cu
toate acestea, trebuie amintit că aceste clauze implicite de garanţie nu trebuie deduse decât în
prezenţa unei intenţii sigure, simpla cunoştinţă a unui risc de evicţiune nu este prin ea însăşi
suficientă pentru a înlătura garanţia.
Clauza de limitare a garanţie nu trebuie să lase niciun dubiu asupra intenţiei părţilor.
Acest aspect este foarte important, întrucât se întâmplă adesea să fie formulate într-un mod
ambiguu, îndoielnic sau să vină în contradicţie cu celelalte clauze din contract, de exemplu ca
atunci când există o clauză de stil. Este motivul pentru care, simplele clauze de stil, adică
stipulaţiile în termeni generali şi uzuali, unde se poate prezuma că cumpărătorul nu a putut
141
Jurissclasseur art.1627-1629.
142
P. Malaurie, L.Aynes, op.cit., p.283.
143
Jurissclasseur art.1627-1629.
144
P. Malaurie, L.Aynes, op.cit., p.284.
74
renunţa la beneficiul garanţiei, sunt considetate ca fiind ineficace, întrucât nu traduc voinţa
reală a contractanţilor145. Putem cita ca exemplu de clauze de stil: imobilul este vândut cu
drepturile şi sarcinile pe care vânzătorul le deţine sau imobilul este vândut aşa cum există la
data vânzării. În practica judiciară franceză s-a decis, în aplicarea acestei reguli, că inserarea
în contract a unei clauze de non-garanţie valabilă în limitele articolului 1627 din Codul Civil(
al cărui text este identic pe fond cu art.1698 C.civ.român) lasă să subziste responsabilitatea
vânzătorului pentru prejudiciul suferit de cumpărător atunci când respectiva clauză apare ca
una de stil146. Aceeaşi a fost soluţia într-o speţă referitoare la clauza de exonerare în materie
de servituţi non-aparente, mai precis a unei canalizări ce traversa terenul vândut, ce îl
împiedica pe cumpărător în lucrările sale de construcţie, vânzătorul disimulându-i în mod
constant existenţa147.
De asemenea, vânzătorul care în contractul de vânzare nu a menţionat o servitute, a
cărei existenţă nu o putea ignora datorează garanţie cumpărătorului, în ciuda existenţei unei
clauze de stil148.
În toate cazurile, interpretarea acestor clauze trebuie să se facă într-un mod strict,
orice pact obscur sau ambiguu interpretându-se în contra vânzătorului149. Aceasta nu trebuie
să conducă la interpretarea că orice clauză, chiar uzuală este lipsită de eficacitate. Problema
rezidă în faptul de a şti, dacă din ansamblul clauzelor din contract, putem deduce intenţia
părţilor de a se înţelege asupra sensului şi a importanţei clauzelor de non-garanţie. Cu titlu de
exemplu, o clauză prevăzând că cumpărătorul va fi ţinut să suporte servituţile pasive şi
aparente sau cele neaparente, fiind pe seama sa să apere contra riscurilor şi pericolelor, şi să
profite de cele active dacă există, poate să exprime consimţământul mutual al celor interesaţi
să deroge de la garanţie150.

6.3.1.b.Clauze de exonerare totală

145
Jurissclasseur art.1627-1629.
146
CA Aix, 20 dec 1934, citată în P.Malaurie, L.Aynes.
147
Cass 3e civ, 4 iulie 1979., citată în P.Malaurie, L.Aynes.
148
Cass 1er 21 iunie 1967, www.legifrance.gouv.fr
149
Jurissclasseur art.1627-1629.
150
CA Limoges, 11 nov 1891, citată în P.Malaurie, L.Aynes.
75
În principiu, conform art.1699 C.civ. , părţile pot conveni că vânzătorul să fie
exonerat de garanţie. O asemenea convenţie nu poate să fie, în mod evident, tacită, însă poate
rezulta din declaraţia pe care o face vânzătorul de a vinde fără garanţie.
Oricât de mare ar fi libertatea de care dispun părţile, legea îi aduce două limite: una,
din punct de vedere al întinderii: nepermiţând vânzătorului să se sustragă de la
responsabilitatea pentru faptele sale personale( alineatul 1 al art.1698 C.civ. ) şi cea de-a
doua, specificând că această clauză nu îl exonerează pe vânzător de a restitui preţul de
vânzare cumpărătorului evins, cu excepţia situaţie când cumpărătorul şi-a asumat riscul
producerii evicţiunii ( alineatul 2 al art.1698 C.civ. ).
În defintiv, potrivit art.1699 C.civ., chiar dacă s-a convenit că vânzătorul nu va datora
nicio garanţie, el răspunde totuşi de evicţiunea cauzată ulterior prin faptul său personal, orice
stipulaţie contrară este considerată nescrisă. Prin fapt personal trebuie să înţelegem efectul
unui drept exercitat de vânzător el însuşi sau de către o persoană în profitul căreia el a
constituit un asemenea drept. Este normal ca vânzătorul să nu se poată sustragă prin
convenţie, de asemenea fapte întrucât o asemenea stipulaţie ar echivala cu o exonerare în caz
de dol151. Garanţia pentru faptul personal este de ordin public.
Totuşi, interzicera clauzelor ce suprima garanţia faptului personal este formulată de
text într-un mod absolut, întrucât clauza de non-garanţie a unui fapt personal determinat este
recunoscută drept valabilă152. Această interdicţie vizează atât faptele anterioare, cât şi cele
posterioare vânzării.

6.3.1.b..i.Fapte anterioare vânzării. Este vorba despre fapte anterioare vânzării pe care
vânzătorul, nu numai că le-a ascuns cumpărătorului, dar a încercat să se şi exonereze de ele
prin inserarea unei clauze de non-garanţie. Vor fi considerate precum evicţiuni provenite din
faptul personal al vânzătorului: anularea titlului său pentru cauză de dol, de violenţă sau
leziune, contractarea unei locaţiuni nedeclarate şi opozabilă cumpărătorului, constituirea
unui drept real ori a unei ipoteci înainte de înscrierea vânzării în Cartea Funciară.
În toate aceste cazuri, vânzătorul va fi ţinut să garateze în ciuda unei clauze contrare
care ar tinde să îl exonereze de orice obligaţie. Totuşi este posibil să se dipsenseze de
garanţie pentru un anumit fapt determint, aducândui-l la cunoştinţă cumpărătorului.

151
P.Malaurie, L.Aynes, op.cit., p. 264.
152
Jurisclasseur, art.1625-1645.
76
Potrivit unei opinii singulare în doctrina franceză153, nu trebuie să considerăm ca
izvorând din faptul personal al vânzătorului, evicţiunile comise de un proprietar anterior al
lucrului vândut, chiar dacă vânzătorul ar fi proprietarul acestui moştenitor. În consecinţă, o
clauză generală de exonerare a răspunderii pentru evicţiune şi-ar produce efectele. Opinia nu
este împărtăşită de alţi autori 154, considerându-se că dacă moştenirea este acceptată pur şi
simplu, vânzatorul nu poate să se sustragă de la răspundere inserând o asemenea clauză,
chiar dacă faptul generator de evicţiune provine de la autorul său.

6.3.1.b.ii.Fapte ulterioare vânzării. Dacă vânzătorul nu se poate exonera de


responsabilitatea pentru actele sale anterioare vânzării, cu atât mai mult nu poate să se
sustragă de la garanţie pentru faptele sale ulterioare vânzării.
Nicio clauză generală de exonerare nu ar libera vânzătorul de obligaţia de a garanta
cumpărătorul pentru evicţiune dacă acesta din urmă constituie o ipotecă asupra bunului
vândut155.
De asemenea, o asemenea clauză nu îi poate permite vânzătorului unui fond de comerţ
să efectueze acte ce intră în categoria concurenţei neloaiale.
Nu are importanţă dacă vânzătorul acţionează el însuşi sau prin mandatar. De
asemenea, vânzătorul poate acţiona în virtutea unui drept dobândit de la un terţ156.
Cu toate acestea, vânzătorul poate să îşi rezerve în contractul de vânzare facultatea de
a încheia un act determinat, ce diminuează dreptul cedat.

Secţiunea 4. Efectelor clauzelor de exonerare de garanţie


6.4.1.Obligaţia de restituire a preţului
Clauzele de garanţie au ca efect pe de-o parte de a-l dispensa pe vânzător de
obligaţiile ce rezultă din garanţia pentru evicţiune şi pe de altă parte de a evita plata daunelor-
interese atunci când evicţiunea este deja un fapt consumat.
Fie ele generale sau speciale, aceste clauze nu îi permit cumpărătărului să păstreze
preţul atunci când cumpărătorul a fost evins, preţul fiind contraprestaţia la transferul de
proprietate făcut de vânzător.

153
P.Malaurie, L.Aynes, op.cit. , p.265.
154
M.Planiol, G.Ripert., op.cit., p.126.
155
Jurisclasseuer art.1625-1645.
156
Jurissclasseur art.1625-1645.
77
Restituirea preţului nu este o aplicaţie a obligaţie pentru garanţie, ci are un temei
independent, şi anume obligaţia fără cauză. De aceea convenţia de înlăturare a garanţiei nu
are niciun efect asupra preţului. Totodată, este motivul pentru care restituirea nu este exigibilă
decât în situaţia în care a operat transferul proprietate ca şi contraprestaţie la plata preţului.
Din momentul în care transferul de proprietate a operat, obligaţia are o cauză. Nu are
importanţă faptul că ulterior vânzării, cumpărătorul pierde proprietatea bunului într-un fel sau
altulm ce nu poate fi imputat vănzătorului. Riscul lucrului este în sarcina sa de la momentul
transferului de proprietate, astfel încât cumpărătorul nu va putea solicita restituirea preţului.
Pe de altă parte, plata nu este fără cauză dacă din intenţia părţilor rezultă în mod
efectiv ca este făcută în temeiul contraprestaţiei dreptului prevăzut în contract. Soluţia ar fi
distinctă dacă plata ar corespunde unui alt drept decât cel pentru care s-a încheiat contractul.

6.4.2.Excepţii de la obligaţia de restituire a preţului


Vânzătorul este exonerat de plata preţului în două situaţii: pe de-o parte atunci când
cumpărătorul a cunoscut cauza evicţiunii la momentul încheierii contractului şi există clauză
de exonerare(a) şi pe de altă parte, atunci când a cumpărăt pe riscul său(b).

6.4.2.a.Cunoaşterea riscului de evicţiune


Simpla cunoaştere a cumpărătorului despre existenţa unui pericol de evicţiune nu este
prin ea însăşi suficientă pentru a-l exonera pe vânzător de garanţia pentru evicţiune, şi pe cale
de consecinţă nici de restituirea preţului. În acest caz, dacă în contract nu este stipulată expres
o clauză de garanţie, cumăpărătorul va putea cel puţin să conteze pe restituirea preţului.
Fireşte fiecare din acestea, îl exonerază pe vânzător de plata daunelor-interese şi lasă să
subziste obligaţia de plată a preţului . Doar în situaţia în care clauza de exonerare şi
cunoştinţă cauzei evicţiunii de cumpărător îl poate exonera pe vânzător de a restitui preţul.
Chiar şi înainte de adoptarea Noului Cod Civil, practica judiciară s-a pronunţat în acest sens.
Într-o speţă157 s-a decis că „în situaţia în care cumpăr[torul a cunoscut riscul evicţiunii la
momentul realizării vânzării, asumându-şi pericolul realizării acesteia, sau a cumpărat pe
propria răspundere, vânzătorul nu va fi obligat la restituirea preţului. Aceasta nu încalcă
dispoziţiile fundamentale privitoare la garantarea proprietăţii, dispoziţiile Codului Civil
atactate realizând acelaşi scop.” Semnalăm în acest context, diferenţa cu garanţia pentru

157
C.C., Decizia nr.763 din 3 iunie 2010, M.Of. , nr.425 din 24 iunie 2010.
78
viciile ascunse, atunci când vânzătorul trebuie să restituie preţul chiar şi atunci există doar o
clauză de exonerare de garanţie.
În jurisprudenţa franceză s-a decis că în cazul în care evicţiune provine de la un terţ şi
nu există o clauză de exonerare de garanţie, vânzătorul rămâne ţinut să restituie preştul, chiar
dacă cumpărătorul ar fi putut la momentul încheierii contractului să cunoască riscul la care se
expune( cu excepţia situaţiei în care a cumpărat pe riscul său) 158. Dovada cunoaşterii de către
cumpărător a riscului vânzării este în sarcina vânzătorului, putând fi făcută prin orice mijoc
de probăm întrucât nu este vorba despre o probă în materie contractulă 159. Nu are relevanţă
fatul cu vânzătorul a ştiut sau nu că cumpărătorul cunoştea sau nu riscurile160.

6.4.2.b.Asumarea riscului de către cumpărător


Vânzătorul nu este ţinut să restituie preţ atunci când cumpărătorul a cumpărat pe
riscul său. Consimţind să suporte toate alea, una dintre consecinţe este că acest fapt se întinde
şi asupra dreptului de a pretinde rambursarea preţului.
Este posibil ca în momentul contractării ca cumpărătorul să fi ignorat riscul evicţiunii,
întrcât clauza ce stipulează că vânazarea s-a făcut pe riscul cumpărătorului, a conferit deja un
caracter aleatoriu convenţiei.
Din punctul de vedere al redactării, clauza trebuie să fie suficient de explicită pentru a
a stabili cu certitudine intenţia reală a părţilor.
Într-un contract de cesiune de brevet, s-a stabilit faptul că o clauză ce stipulează că
cedentul nu datoarează nicio garanţie alt decât cea pentru faptul personal nu poate fi asimilată
unei clauze echivalente cu vânzarea este pe riscul cumpărătorului161.

BIBLIOGRAFIE
158
Cass.civ, 9 martie 1937, www.legifrance.gouv.fr .
159
M. Planiol, G. Ripert, op.cit., p. 125, citând, CA Paris 23 martie 1899.
160
P.Malaurie, L.Aynes, op.cit., p. 270.
161
CA Toulouse 17 iunie 1976, www.legifrance.gouv.fr .
79
I. Doctrină
Alexandresco D., Explicaţiunea teoretică şi practică a dreptului civil român, Tomul al VIII-
lea, Partea I-a, Vânzarea (Civilă şi Comercială). Ediţie revăzută, corectată şi mărită după
manuscrisele autorului, Bucureşti, Atelierele grafice Socec & Co., Soc. Anom., 1925.
Antonmattei P.H., Raynard J. , Droit civil. Contrats speciaux, Litec, Ed. 1 , Paris, 2000.
Azema J., Galloux J.-C., Droit de la proprieté industrielle, Dalloz, ed.6, Paris, 2005.
Bălănescu R. I, Băicoianu Al., Drept civil român, vol II, Ed.Soec, 1943.
Bălănescu R., Băicoianu Al., Drept civil român. Studiu de doctrină şi jurisprudenţă,
Ed.SOEC&Co, S.D.R., 1943.
Benabet A., Les contrats speciaux civils et commerciaux, Montchrestien, Ed. 6, 2004.
Ciobanu V.M. , Boroi G, Briciu T.C. , Drept procesual civil, ed.5, Editura C.H.Beck, 2011.
Chirică D., Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ed.C.H.Beck, Bucureşti, 2008.
Collart Dutilleul F., Delebecque Ph. , Contrats civils et commerciaux, Dalloz, 2002.
Celice, Les reserves et le non vouloir dans les actes juridiques, teza Paris 1968.
Deak, Fr. Contracte civile, vol.I, ed.a IV-a actualizată de Lucian Mihai şi Romeo Popescu,
Universul Juridic, Bucuresti, 2007.
Florian E., Dreptul familei, Ed. C.H.Beck, 2010.
Ghestin J., Desche B., Traite des contrats. La vente, LGDJ Paris, 1990.
Huet J., Traite de droit civil, Les principaux contrats speciaux, LGDF Paris, 1994.
Hochard.C. , La garantie pour l’eviction dans la vente, LGDJ Paris, 1993.
Mainguz.D.M. ,Contrats speciaux, Dalloz, ed. a III-a, 2002.
Malaurie Ph. , Aynes L. , Cours de droit civil. Les contrats speciaux :civils et commerciaux.,
Cujas, 1992. .
Malaurie Ph., Aynes L., Gautier P.V., Droit civil, vol.VIII, Les contrats speciaux-civils et
commerciaux, editia Cujas, Paris, 2001.
Planiol M. , Ripert G., Traite pratique de droit civil français. Les contrats civils, tome X,
LGDJ, Paris 1932.
Popa I., Contractul de vanzare-cumparare, Studiu comparativ de doctrină şi jurisprudenţă,
Universul Juridic, Bucuresti, ed.2, 2008.
Stoica V, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed.C .H.Beck, 2009.
Statescu C, Birsan C., Teoria generală a obligaţiilor, Ed.Hamangiu, 2008, ed.a IX-a.
Şerbănescu G.H., Evicţiunea, Teză pentru licenţă, Bucureşti, Topografia Guthenberg.

80
Toader C. , Evicţiunea în contractele civile, Ed.CH.Beck, Bucuresti, p.5; Fr. Deak, Contracte
speciale vol.I, Ed.Universul Juridic, 2006, ed.a IV-a actualizate de Lucian Mihai şi Romeo
Popescu, p.101.
Toader C., Nicolae M. , Popescu R. , Dumitrache B. , Instituţii de drept civil, Curs selectiv
pentru licenţă 2009-2010, Universul Juridic 2007.
Weill, Terre , Simler, Droit civil.Les biens, Dalloz, 3ed.
Vermelle G., Droit civil. Les contrats speciaux, Dalloz, Paris, 2000.

II. Studii şi articole


Chaisemartin L., Des effets entre les parties des contrats portant disposition de la chose
d’autrui, Ed.Domat-Monchretin, Paris 1936.
Gross B., La notion d’obligation de garantie dans le droit des contrats. , Dalloy, 1996.
Ionescu B., Garanţia contra evicţiunii în ipoteza vânzării fondului de comerţ, Revista română
de drept comercial, XXX, anul XVII, Nr.10.
Maurice R., Le commissaire-priseur et les ventes publiques de meubles, LGD 1971.
Mihai L., Efectele contractului de vânzare-cumpărare potrivit dreptului SUA în Revista
economică, supl.nr.11/1988.
Mihai L., Nota (II) la dec.civ. nr.608/1987 a TJ Olt, în RRD nr.11/1988.
Stoica V., Notiunea juridică de patrimoniu, Pandectele Romane, Ed.Rosseti, Bucuresti,
2003,.
Serra. Y., La validite de la clause de non-concurrence, Revue de Droit Civil, septembrie
1107.
Toader C., Popescu R., Consideraţii în legătură cu principiu aparenţei în drept în material
moştenirii, Dreptul nr.9/1993.
Tutuianu I., Evicţiunea în contractele civile şi comerciale, XXX, Revista română de drept
comercial, anul XVII, nr.10.
Weill A., Le principe de la relativite des conventions en droit civil francais, Strasbourg, 1938.

III. Surse jurisprudenţiale


www. jurisprudenta.org.
www.lexisnexis.fr
http://www.scj.ro/
Jurisclasseur
www.ccr.ro
81
www.portaljust.ro
www.domino.univparis1.fr

82