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Publicidad
registral. Dinámica
de los derechos
reales
5. Publicidad registral.La
publicidad y los
principios registrales
5.1 La publicidad registral en la
República Argentina. Definición. Noción
histórica
Mientras que los derechos personales no se publicitan, pues interesan a las
partes solamente, los derechos reales atañen a la comunidad entera, pues ésta
tiene el deber de respetarlos. En Derecho, dar “publicidad”, significa hacer
público y notorio un hecho jurídico, una relación o situación jurídica relevante
para la comunidad. Al respecto, Vélez Sársfield, en la nota al art. 577 del Código
Civil derogado, expresaba:
1
Nota al art. 577 – Ley 340 – Código Civil derogado por ley 26.994.
1
La publicidad posesoria era la elegida por el codificador para dar a conocer las
mutaciones de todos los derechos reales que se ejercen por posesión, y parte
de la doctrina entiende que es insuficiente en grandes poblaciones, ya que
conllevaría una imposibilidad material de hacer conocer a todos la situación
jurídica. En contraposición, la publicidad registral fue utilizada por Vélez
Sársfield sólo para las hipotecas, puesto que en ese caso el inmueble queda en
poder del deudor y no es posible publicitar la mutación de otro modo. En la
nota al viejo art. 3203, Vélez Sársfield explicaba las causas por las cuales no
adoptó el sistema de publicidad registral para el resto de los derechos reales,
tales como carencia de experiencia en el país, falta de efecto saneatorio en la
inscripción, ausencia de título de la mayoría de los inmuebles de la época,poco
valor de los mismos y falta de personal capacitado para emplear en los
registros.
Con la reforma de la Ley 17.711, se modifica el art. 2505 del Código Civil de
Vélez Sársfield, agregando un requisito a la transmisión de derechos reales
sobre inmuebles: la inscripción.Ello dio lugar a la sanción de la Ley Nacional
Registral 17.801(Registro de la Propiedad Inmueble). Nuestro Código Civil y
Comercialvigente, en su art. 1893, reza:“La adquisición o trasmisión de
derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código
no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan
publicidad suficiente”2.
2
Art. 1893 –Ley 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación.
2
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el
caso.
El artículo de nuestro Código Civil transcripto más arriba, indica dos tipos de
publicidad: posesoria y registral.
3
Art. 1893 –Ley 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación.
4
Art. 20 – Ley 26.994 – Código Civil y Comercial de la Nación.
3
mencionados pueden ser: exhibición directa de libros, copias, informes o
certificados. Veremos cada uno más adelante.
4
5.3 Principio de prioridad. Definición. La
publicidad en los derechos reales y en
los personales
El principio de prioridad surge de la máxima latina qui prior est tempore,
potiorest iure (“primero en el tiempo, primero en el derecho”).
5
prelación para sus derechos, compartiendo la prioridad o
autorizando que ésta sea compartida5.
Y el art. 5 consigna: “Las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo
de cuarenta y cinco días contados desde su otorgamiento, se considerarán
registradas a la fecha de su instrumentación”6.
5
Art. 19 – Ley 17.801 - Registro de Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
6
Art. 5 – Ley 17.801 - Registro de Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
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Art. 24 – Ley 17.801 - Registro de Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
8
Art.17 – Ley 17.801 - Registro de Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
6
5.4 Diversos casos. Reserva de
Propiedad. El certificado: bloqueo, cierre
y retropropiedad. Autonomía de la
voluntad
Veamos los distintos tipos de prioridad existente:
7
derechos reales sobre el mismo. Para el caso de subasta judicial, no se pide
certificado sino anotación preventiva de subastay quien libra el oficio a tales
fines es el juez interviniente, y el martillero designado por el juez debe
diligenciarlo. Llevado a cabo el remate, el juez comunica que dicha anotación
preventiva de subasta, debe volverse definitiva.
Es el caso de que deje vencer los plazos del bloqueo porque, por ejemplo, no
ingresó en término la Escritura de venta o la comunicación de subasta, quienes
lograron anotar oinscribir sus títulos luego del bloqueo, tendrán prioridad
temporal sobre el ex beneficiario, y sus actos o cautelares serán plenamente
válidos. Aquí, quien gozaba del bloqueo, ha perdido colocación registral.
Hay allí un gran acierto del legislador ya que logra de esta manera, respecto del
principio de prioridad, llegar a la afirmación de que:
8
(…) las leyes registrales en lugar de coartar el funcionamiento de
la autonomía de la voluntad vienen a ensanchar su campo de
aplicación y permiten conceder mayor libertad a las partes,
porque al dar publicidad a sus actos se brinda suficiente
seguridad a los terceros y al tráfico jurídico… (Moisset de
Espanés, 1972, pág. 24).
Y más lejos aún llega López de Zavalíaal decir que “el problema del tiempo es
un problema bastante relativo (…), ya que a esa determinación legal
(refiriéndose siempre a la prioridad) puede efectuarse una modificación por
una determinación de tiempo voluntaria” (1983, p.56 y ss.). No quedan dudas
que el legislador ha optado por mantener incólume el derecho de las personas
de autodeterminarse, que no es otra cosa que haberle dejado abierta la puerta
para poner en funcionamiento la autonomía de la voluntad, poniendo de
manifiesto que brinda de esta manera mayor seguridad a los terceros y al
tráfico jurídico, ya para todos los que somos operarios del derecho, el lograr
que no se vulnere el derecho a la autonomía de la voluntad (siempre que no se
oponga al orden público), y que nos podamos substraer al principio de
prioridad demuestra la madurez que ha alcanzado el derecho argentino.
Casos:
9
previsto en la convención. Arean(2003)sostiene que a la hora de
determinar el monto garantizado sólo se debe computar el
capital. Pero otros autores, entre ellos Mariani de Vidal (2004),
son partidarios a la postura de que al momento de calcular el
monto es necesario computar el capital, los intereses y las
eventuales costas del juicio.
10
constituidas o que se constituyen en ese momento, o también
entre una hipoteca ya constituida o que se constituye en ese
acto y otra u otras a constituirse en el futuro, en cuyo caso la
coparticipación es una variante de la reserva de rango. En efecto,
en lugar de reservarse el derecho de constituir otra hipoteca de
grado preferente, la reserva sería la de constituir otra u otras
hipotecas de rango compartido con la que se constituye en ese
acto.
10
Art. 2 – Ley 17.801 - Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
11
Art. 2 – Ley 17.801 - Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional
11
“a) los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos
reales sobre inmuebles;
El art. 3 nos brinda los requisitos que deben tener los documentos que ingresen
al registro:
Para los casos de excepción que establezcan las leyes, podrán ser
inscriptos o anotados los instrumentos privados, siempre que la
firma de sus otorgantes esté certificada por escribano público,
juez de paz o funcionario competente13.
12
Art. 2 - Ley 17.801 - Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
13
Art. 3 - Ley 17.801 - Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
12
sepulcros, cualquiera que sea la variante o característica. El dominio puede ser
objeto de limitaciones fundadas en el interés público, las que conforme al
Código Civil y Comercialestán regidas por el derecho administrativo.
13
Según las formas:
Según el tiempo:
14
con advertencia de la circunstancia que la condiciona…”; por lo
tanto, dependen del resultado de otra anotación o inscripción
para producir efectos.
15
El asiento registral sirve como prueba de la existencia de la
documentación que le dio origen en los casos en que el
protocolo notarial se hubiese destruido.
Proceso inscriptorio
Se trata del primer asiento. Todos los ingresados después, respecto de ese
inmueble, son asientos posteriores (por ejemplo la transferencia de dominio).
Una vez celebrado el acto, según el art. 5 de la ley citada, hay 45 días para
presentar el título al registrador (distinto al caso de subasta, donde el Tribunal
debe comunicar su realización inmediatamente).
Rechazarlo.
16
El art. 9 de la Ley 17.801 dispone que cuando el documento no puede ser
inscripto definitivamente porque tiene defectos subsanables, la oficina practica
una registración provisional. Este asiento tiene un plazo de validez de 180 días
corridos desde la fecha de presentación del documento, ampliable o extensible
mediante prórrogas legales o facultativas, contenidas en la Ley nacional y leyes
provinciales.
17
Art. 8: “El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los
documentos cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos
y de los sistemas respectivos”16.
Y el art. 9 consigna:
Es decir que se rechaza cuando estos defectos provocan una nulidad absoluta.
Las nulidades son absolutas cuando afectan intereses de orden público, como
por ejemplo cuando le faltan las firmas. Al Estado le interesa velar por la
veracidad de los Instrumentos Públicos, por consiguiente cuando un
instrumento público carece de firmas, no hay certeza de su veracidad y las
normas civiles lo consideran nulo de nulidad absoluta, también cuando
contienen actos cuyo objeto está prohibido (venta de personas) o cuando le
faltan las formalidades que la ley exige para ese tipo de acto (por ejemplo, una
donación de inmueble si no es efectuada por Escritura, es nula de nulidad
absoluta).
16
Art. 8 - Ley 17.801 – Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
17
Art. 9 - Ley 17.801 – Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
18
Observa cuando el documento está viciado de nulidad relativa. Esta especie de
nulidad está establecida en defensa del interés de una persona particular (ya no
de la comunidad en general) y puede subsanarse. Un ejemplo típico, es el acto
celebrado por un menor de edad, es nulo de nulidad relativa pero puede
subsanarse fácilmente celebrando un nuevo acto donde el representante legal
del menor presta conformidad y ratifica lo actuado por aquél.
19
inscripción provisional caducará de pleno derecho. El rechazo
del documento por estar viciado de nulidad absoluta y
manifiesta será dispuesto por la Dirección General, suscribiendo
el acto el titular o quien lo reemplace a ese efecto. El interesado
podrá recurrir ante la Justicia en la forma y plazo previstos en el
artículo 19º. El documento que fuere rechazado, será inscripto o
anotado provisionalmente por el término para interponer el
mencionado recurso.
20
contados desde la fecha de notificación; todo ello sin perjuicio
de su derecho a recurrir jurisdiccionalmente en la forma y plazo
que establece el artículo siguiente. Transcurrido el plazo de
inscripción o anotación provisional y su prórroga, sin que
hubieren subsanado los defectos que impedían el registro
definitivo o sin que se hubieren intentado los recursos
establecidos en este capítulo, la inscripción o anotación
provisional caducará de pleno derecho.
18
Arts. 15 al 20 - Ley 5.771 - Registro general de la Provincia, el Senado y la Cámara de
Diputados de la Provincia de Córdoba.
21
en que el Registro se negare a proceder a un asiento ordenado por un juez, éste
puede interponer recurso de “insistencia” (art. 20) y resuelve la Cámara en lo
Civil y Comercial en turno. Mientras se sustancia el recurso, se mantiene la
inscripción provisional.
22
por producida por el simple vencimiento del plazo o por el solo transcurso del
tiempo. Por otra parte, en el caso de que el recurso fuera respondido
positivamente, tampoco se advierte como necesaria la notificación porque en
esta circunstancia corresponde registrar definitivamente el documento.
Entonces, el recurrente deberá concurrir en todos los casos al Registro, sea
para continuar con el proceso recursivo, sea para reingresar el documento y
terminar con el procedimiento inscriptorio.
(en los hechos no es automático, sino que hay que retirarse el documento y
reingresarse por mesa de movimientos a fin de continuar con el proceso
inscriptorio)
20
Art. 18 –Ley 5.771 - Registro General de la Provincia, el Senado y Cámara de Diputados de la
Prov. de Córdoba
21
Art. 18 – Ley 5.771 - Registro General de la Provincia, el Senado y Cámara de Diputados de la
Prov. de Córdoba.
23
recursos puede acortar el plazo de la inscripción provisoria estaríamos
castigando a quien recurre y desalentándolo para que lo haga. Por ello, se
entiende que el nuevo plazo de sesenta días implica que al recurrente no le
podrá quedar en ningún caso menos de esa cantidad de días a partir de la
notificación para intentar la subsanación de las observaciones. La resolución del
director clausura la etapa recursiva registral quedándole al interesado la opción
de subsanar la observación o presentar el recurso en el que conocerá la Cámara
de Apelaciones en lo Civil y Comercial en turno.
24
anotación provisoria por rechazo de documentos judiciales debe surgir del
texto de la ley de fondo, más exactamente del art. 18 inc. a) de la Ley 17.801
que la determina en ciento ochenta días al igual que la inscripción provisional
ordinaria. En síntesis, entendemos que al rechazo de documentos judiciales, sin
distinguir el contenido de ellos, le corresponde el plazo de la inscripción
provisoria dispuesto en el inc. a) de la Ley Nacional Registral 17.801 y el recurso
establecido en el art. 20 de la Ley Provincial Registral 5.771 de la Provincia de
Córdoba.
25
acreedor a quien se ha burlado simulando la venta del bien e inscribiendo la
misma para hacerla oponible.
El art. 12 de la Ley Registral enumera los datos que debe contener el asiento de
matriculación, pero por analogía se extiende a todos los demás asientos; allí
encontramos requisitos de especialidad en cuanto a los elementos de la
relación jurídica. El mismo reza:
22
Art. 12 - Ley 17801 - Registro de la propiedad inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
26
Análisis:
Sujetos: nombre del o de los titulares del dominio, sus datos personales
requeridos para las escrituras públicas Respecto de las personas
jurídicas o sociedades, nombre o razón social, clase de sociedad y
domicilio.
Reza el Código Civil y Comercialen su art. 2.209: “El inmueble que grava la
hipoteca debe estar determinado por su ubicación, medidas perimetrales,
superficie, colindancias, datosde registración, nomenclatura catastral, y cuantas
especificaciones sean necesarias para su debida individualización…”23
Esto significa que –a los fines de su oponibilidad ante los terceros- la hipoteca
se puede hacer valer durante ese lapso, con más el de sus reinscripciones. Sin
embargo, el constituyente no puede prevalerse de tal caducidad, pues él
23
Art. 2209 –Ley 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación.
24
Art. 2210 –Ley 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación.
27
conoce de su existencia. Por su parte, la existencia de la obligación garantizada,
no depende de la inscripción de la hipoteca, que sólo constituye una seguridad
del crédito y no una condición de su validez.
25
Art. 15 - Ley 17.801 - Registro de la propiedad inmueble – Poder Ejecutivo Nacional.
28
Podemos afirmar que este art. 15 se compone de dos partes. En la primera
parte está lo que se llama principio de identidad, que sería el que regularía
propiamente lo que denominamos tracto sucesivo. En la segunda parte del
artículo está el principio de continuidad, que es la aplicación práctica del
principio de identidad consagrado en la primera parte.
La doctrina es pacífica en afirmar que los elementos del tracto sucesivo son los
siguientes:
29
como titular del derecho real en la matrícula. Ello se fundamenta en razones de
economía inscriptoria pues, de no existir estas excepciones, se produciría la
inscripción a nombre de ciertos adquirentes al solo efecto de proceder
inmediatamente a la inscripción de un sucesor particular. Sin embargo, la
inscripción practicada debe contener todos los datos del tracto y esto incluye
los del transmitente que no figuraba previamente como titular.
26
Art. 16 – Ley 17801 - Registro de la propiedad inmueble – Poder Ejecutivo Nacional.
27
Art. 16 – Ley 17801 - Registro de la propiedad inmueble – Poder Ejecutivo Nacional.
28
Art. 16 – Ley 17801 - Registro de la propiedad inmueble – Poder Ejecutivo Nacional.
30
(allí los herederos, también en el marco de un juicio sucesorio, realizan
mutaciones reales como subdivisión de un inmueble en lotes, o sometimiento
al régimen de propiedad horizontal).
(en este caso, quien adquiere el bien y aún no figura inscripto como titular,
dispone simultáneamente del inmueble; por ejemplo, en la misma escritura
donde se está vendiendo el inmueble, el comprador constituye hipoteca). La
doctrina no es pacífica a la hora de afirmar cuando dos actos jurídicos son
reputados simultáneos. Parte de la misma, afirma que son considerados
simultáneos cuando se llevan a cabo en la misma audiencia notarial. Existe otra
postura que afirma que deben ser considerados así aquellos que se celebran en
el transcurso de un día. Y por último, la posición más flexible entiende que son
simultáneos todos los actos jurídicos celebrados durante el bloqueo registral.
29
Art. 16 – Ley 17801 - Registro de la propiedad inmueble – Poder Ejecutivo Nacional.
31
Carácter de la enumeración del art. 16.
El tracto abreviado se presenta en los supuestos del art. 16, que desarrolla una
enumeración de los casos en que es procedente, que según la mayoría de la
doctrina es meramente enunciativa.
1.- Obligatoria: El registrador debe verificar que el documento cumpla con los
requisitos establecidos por ley. Es una obligación, no una potestad.
30
Art. 8 – Ley 17801 - Registro de la propiedad inmueble – Poder Ejecutivo Nacional.
32
sólo debe verificar las formalidades de cada tipo de acto (que sea un
instrumento público, con firma del funcionario o escribano, con sello del
notario, etcétera); mientras que la tesis amplia (López de Zavalía) (1983),
considera que es necesario adentrarse en algunos aspectos intrínsecos del
instrumento, tales como capacidad y titularidad de los disponentes y, asimismo,
correlacionar con las demás anotaciones e inscripciones como el folio personal,
controlando que quien dispone no esté inhibido.
Una vez que el registrador ha calificado (para lo cual la ley otorga treinta días
desde la presentación del instrumento) tiene tres opciones: lo inscribe, lo
observa o lo rechaza (ten a bien complementar con lo desarrollado en el punto
5.5).
33
fijará los plazos máximos dentro de los cuales deben
sustanciarse los recursos. Las inscripciones y anotaciones
provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten
en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia31.
31
Art. 9 – Ley 17801 - Registro de la propiedad inmueble – Poder Ejecutivo Nacional.
34
5.9 Principio de rogación. Definición.
Legitimación. Cancelación y caducidad.
Recursos internos y judiciales
Es el principio en virtud del cual toda modificación de una determinada
situación registral debe ser instada por una persona especialmente legitimada
para ello. El registro no procede de oficio, sino a pedido de parte legitimada. El
art. 6 de la Ley 17.801 expresa, en tal sentido:
32
Arts. 6 y 7 – Ley 17.801 - Registro de la propiedad inmueble – Poder Ejecutivo Nacional.
33
Art. 4 - Ley 5.771 Registro General de la Provincia, el Senado y Cámara de diputados de la
Provincia de Córdoba
35
Se denomina petición a la solicitud de inscripción, anotación, cancelación, etc.,
que efectúa el interesado. Debe ir acompañada de los títulos que invoca y estar
contenida en el formulario tipo que cada registro establece.
Hay casos en que las mutaciones registrales se producen sin rogación. Son las
excepciones al principio, veamos los casos:
1. Rectificación de asientos:
34
Arts. 34 y 35 - Ley 17801 - Registro de la propiedad inmueble – Poder Ejecutivo Nacional.
36
negativo), debe haber un asiento positivo que cancelar o dejar sin efecto, tal
como la inscripción de una hipoteca o un usufructo.
35
Art. 36 - Ley 17801 - Registro de la propiedad inmueble – Poder Ejecutivo Nacional.
36
Art. 37 - Ley 17801 - Registro de la propiedad inmueble – Poder Ejecutivo Nacional.
37
Los recursos internos y judiciales han sido desarrollados en el punto 5.5 al cual
remitimos.
38
título que ingresó al documento. El derecho real inscripto tiene plena eficacia
respecto de los terceros de buena fe, aun cuando conozcan los vicios de que
adolecía el acto. En nuestro derecho la inscripción registral no sanea títulos, ni
subsana los vicios de que pudiera adolecer el acto.
El certificado del art. 23 de la Ley Registral es una diligencia previa a todo acto
jurídico de disposición sobre inmuebles, y tiene una doble naturaleza. Está
dotado de publicidad formal, informa el estado de las personas disponentes
(inhibición, titularidad, etcétera) y de los bienes a disponer (cautelares, cargas
reales, etcétera). Su aspecto de publicidad material hace al bloqueo registral,
pues genera un efecto de inoponibilidad.
37
Art. 4 - Ley 17801 - Registro de la propiedad inmueble – Poder Ejecutivo Nacional.
38
Art. 21 - Ley 17801 - Registro de la propiedad inmueble – Poder Ejecutivo Nacional.
39
5.10.2 Los informes
Da a conocer la situación jurídica de un bien, que puede ser la situación actual o
la histórica. Sólo nos da cognocibilidad. Se solicita a través de martillero,
escribano, abogado. Cumplen solamente la función de publicidad. Gozan de fe
pública pero no garantiza inmutabilidad y no tienen plazo de vigencia. Carece
de reserva de prioridad y bloqueo registral. No se deja constancia en el folio
real de su expedición.
Veamos qué dijo Vélez Sársfield respecto de las hipotecas en el Código Civil
derogado:
Art. 3.146: “El oficial encargado de las hipotecas no debe dar, sino por orden
del juez, certificado de las hipotecas registradas, o de que determinado
inmueble está libre de gravamen”39, y también:
39
Art. 3146 – Ley 340 – Código Civil de la Nación derogado por ley 26.994.
40
de razón existentes, o por negar la toma de razón que se le pide
por persona autorizada para ello.40
Así, la tradición en nuestro país indica que es el Estado quien responderá ante
una omisión u error en las registraciones o los informes. Será, en el caso del
Registro inmobiliario, la provincia donde esté ubicado.
40
Art. 3.147 – Ley 340 – Código Civil de la Nación derogado por ley 26.994.
41
6. Dinámica del derecho
real – adquisición
La propiedad privada nació cuando un hombre listo dijo ‘esto es
mío’ y nadie le respondió que era de todos.
Antes hemos hecho alusión al “modo” como elemento constitutivo del derecho
real, pero cuando hablamos de “modos de adquisición del derecho real”, nos
referimos a la manera en la cual éste puede ser adquirido (vgr. actos jurídicos) y
que estudiaremos siguiendo las normas de adquisición del dominio. No
42
obstante ello, al estudiar cada derecho real en particular, analizaremos las
particularidades en la constitución de cada uno.
6.2 La apropiación
Cuando hablamos de apropiación nos referimos a un modo de adquirir
derechos reales, es decir cuando se produce la unión del mencionado derecho
con una persona, que de ese modo se convierte en su titular. Por consiguiente,
para que opere dicho efecto jurídico, debe haber necesariamente un supuesto
de hecho (apropiación) al cual el ordenamiento jurídico reconoce como
condicionante de la adquisición.
6.2.1 Definición
Al igual que la adquisición de la posesión, la apropiación dominial consiste en la
aprehensión del objeto, pero no con ánimo de poseer solamente, sino de ser
titular del derecho real. El adquirente debe tener capacidad (mayores de diez
años no dementes), la cosa debe ser mueble abandonada o sin dueño y
susceptible de apropiación.
43
6.2.2 Cosas apropiables y cosas excluidas
El Código Civil (art. 1947) indica que son susceptibles de apropiación las cosas
muebles no registrables sin dueño, efectuando la siguiente enumeración:
los tesoros.
Recordemos que, si bien las cosas que no tienen dueño se reputan del Estado,
es necesario un acto positivo de aquél para efectivizar el principio; hasta tanto,
son apropiables por los particulares.
Los bienes se reputan cosas perdidas cuando han salido del ámbito donde
usualmente se conservan (elemento objetivo), en virtud de un caso fortuito o
una negligencia de su propietario (elemento subjetivo), lo que excluye el caso
de abandono voluntario. Las cosas perdidas son cosas con dueño, por ello no
son apropiables. Debe procurarse su devolución al dueño, quien restituirá los
gastos efectuados por el hallador y le proveerá una recompensa (acordada o,
en su defecto, fijada por el Juez). El dueño puede exonerarse de estas
obligaciones abandonando la cosa en manos del hallador.
44
Los animales salvajes o bravíos son cosas sin dueño. Su propiedad se adquiere
por apropiación y se pierde cuando recuperan su antigua libertad, o pierden la
costumbre de volver a la residencia de su dueño.
El Código Civil y Comercialconsidera que los animales salvajes son res nullius,
sin embargo, en el caso de que los terrenos donde cazare estuvieren cercados,
plantados o cultivados (o sea con signos evidentes de tener un poseedor), y
fueren atrapados sin consentimiento del dueño del fundo, la ley le atribuye a
aquél la propiedad de los animales, como una sanción para el cazador.
En relación a la pesca:
41
Art.1.948 – Ley 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación.
42
Art. 1949 – Ley 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación.
45
El dueño de un enjambre puede seguirlo a través de inmuebles
ajenos, pero debe indemnizar el daño que cause. Si no lo
persigue o cesa en su intento, el enjambre pertenece a quien lo
tome. Cuando se incorpora a otro enjambre, es del dueño de
éste43.
6.3 El tesoro
La presente temática se encuentra desarrollada en la Sección 2° (Adquisición de
un tesoro) del Capítulo 2 (Modos especiales de adquisición del dominio) del
Título III (Dominio) del Libro IV (Derechos Reales) del Código Civil (arts. 1951-
1954).
6.3.1 Definición
El tesoro es una cosa mueble en condición de res nullius y debe ser hallada de
modo causal. Debe poseer individualidad propia, ser de valor y estar enterrada
o escondida.
6.3.2 El descubridor
46
hallazgo debe ser casual. Sólo tienen derecho a buscar tesoro en
objeto ajeno los titulares de derechos reales que se ejercen por
la posesión, con excepción de la prenda.
En el caso de los tesoros hay una adquisición lege. Esto es así, porque siendo
cosas muebles, correspondería su propiedad a quien se los apropiara y por el
mero acto de la apropiación; sin embargo, el articulado nos da una solución
diferente. La mitad del tesoro pertenece al dueño del fundo y la otra mitad al
descubridor. En el caso de que el descubridor fuese el propio dueño del fundo,
el cincuenta por ciento del tesoro lo adquirirá por apropiación, como
descubridor y el porcentaje restante, por su calidad de dueño del fundo y sería
una apropiación lege.
Cuando alguien pretende que tiene un tesoro que dice haber guardado en
predio ajeno y quiere buscarlo, puede hacerlo sin consentimiento del dueño del
predio; debe designar el lugar en que se encuentra, y garantizar la
indemnización de todo daño al propietario. Si prueba su propiedad, le
pertenece. Si no se acredita, el tesoro pertenece íntegramente al dueño del
inmueble.
6.4 Transformación
Las personas a través de sus oficios, industrias o trabajos constantemente
transforman las cosas. Por consiguiente la ley tuvo que regular, como veremos
a continuación, los distintos supuestos que se podían plantear a los fines de
poder dilucidar a quien le correspondía, en cada caso, la propiedad y el dominio
de la cosa transformada.
45
Arts. 1952 y 1953 – Ley 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación.
47
6.4.1 Definición
Según el art. 1957 del Código Civil y Comercial "hay adquisición del dominio por
transformación si alguien con una cosa ajena, mediante su sola actividad o la
incorporación de otra cosa, hace una nueva con intención de adquirirla" 46.
En el Derecho Romano existía una disputa entre dos escuelas doctrinarias, los
sabinianos entendían que la cosa debía pertenecer al dueño de la materia
prima y los proculeyanos, que entendían que era más importante el trabajo del
especificador y por ello creían que era a éste a quien debía pertenecer. Esta
famosa polémica, es reseñada por Vélez Sarsfield en la nota al art. 2567 del
Código Civil derogado.
46
Art. 1957 – Ley 26.994 – Código Civil y Comercial de la Nación.
48
6.5 Accesión
Podemos afirmar que se adquiere el dominio por accesión cuando alguna cosa
mueble o inmueble acreciera a otra por adherencia natural o artificial.
Confusión: ídem al anterior, sólo que la fusión se lleva a cabo entre cosas
líquidas; por ejemplo, mil litros de gasoil de A se confunden con cien litros de
gasoil pertenecientes a B.
47
Art. 1958 – Ley 26.994 – Código Civil y Comercial de la Nación.
49
6.5.2 De cosas inmuebles: a) análisis del supuesto de
aluvión; b) análisis del supuesto de avulsión; c) análisis
del supuesto de construcción, siembra y plantación; d)
caso invasión del inmueble colindante
2.- Accesión en inmuebles. Casos.
b) Avulsión (art. 1961): mientras que en el supuesto anterior la acción del agua
es paulatina, la avulsión es un modo de adquirir el dominio por el cual un río o
un arroyo lleva por una fuerza súbita alguna cosa susceptible de adherencia
48
Art. 1.959 –Ley 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
49
Art. 1.960 –Ley 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
50
natural, como tierra, arena o plantas, y las une, sea por adjunción, sea por
superposición, a un campo inferior, o a un fundo situado en la ribera opuesta.
El propietario del fundo adquiere lo adherido desde que las cosas desligadas
por avulsión se adhieren naturalmente al terreno ribereño en que fueron a
parar; durante el proceso de adherencia, el propietario de la cosa desprendida,
puede reivindicarla pero tiene sólo seis meses; pasados estos y
consecuentemente prescripta su acción, el dueño del fundo adquiere el
dominio.
Mala fe del edificador: ídem, pero además debe pagar una indemnización por
daños y perjuicios ocasionados y, en su caso, se hace pasible de una acción
penal.
51
inmueble (caso contrario, sería enriquecimiento sin causa), y el edificador no
puede demoler o destruir las labores hechas (salvo acuerdo con el propietario
del fundo).
Mala fe del edificador: el dueño del inmueble puede exigirle que reponga la
cosa al estado anterior a su costa, a menos que la diferencia de valor sea
importante, en cuyo caso debe el valor de los materiales y el trabajo, si no
prefiere abdicar su derecho con indemnización del valor del inmueble y del
daño.
Así, el dueño del inmueble colindante puede exigir la indemnización del valor
de la parte invadida del inmueble, también puede reclamar su adquisición total
si se menoscaba significativamente el aprovechamiento normal del inmueble y,
en su caso, la disminución del valor de la parte no invadida. Si el invasor no
indemniza, puede ser obligado a demoler lo construido.
50
Art. 1.962–Ley 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
52
manifiestamente abusiva, el juez puede rechazar la petición y
ordenar la indemnización.51
51
Art. 1.963 –Ley 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
53
7. Dinámica del derecho
real – adquisición y
pérdida (continuación)
Sin embargo, cuando nos topamos con un poseedor y otra persona que dice ser
el verdadero propietario, el problema para dilucidar de quién es la propiedad
de la cosa mueble, se plantea porque en general estas carecen de título
documentado; es necesario, entonces, establecer si pertenecen al poseedor y,
en caso contrario, en qué medida son reivindicables por el verdadero
propietario.
54
7.1.2 El antecedente en el derecho argentino
En Roma, las cosas muebles eran reivindicables por el propietario hasta la fecha
en que se adquirían por usucapión. En el derecho germánico, contrariamente,
la posesión hacía adquirir directamente la propiedad de las cosas muebles
(salvo que fuesen robadas o perdidas, en cuyo caso eran reivindicables).
Posesión: hemos dicho que ésta equivale a corpus + animus, sin embargo
muchos autores entienden que por imperio de la disposición que indica “El
sujeto de la relación de poder sobre una cosa no tiene obligación de producir su
título a la posesión o a la tenencia, sino en el caso que deba exhibirlo como
obligación inherente a su relación de poder”53 y, como ya se ha expresado: el
poseedor posee porque posee, cuando hay corpus la posesión se presume.
De buena fe: la buena fe se presume en todos los casos en que alguna norma
no mandase a presumir mala fe; este principio está contenido expresamente en
elCódigo Civil y Comercial cuando dice: “La relación de poder se presume de
52
Art. 1.895 –Ley 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
53
Art. 1.917 –Ley 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
55
buena fe, a menos que exista prueba en contrario...”54, y a continuación
enumera algunas situaciones en que -contrariamente- la mala fe se presume.
Subadquirente: debe existir una persona que esté ejerciendo una relación de
poder sobre la cosa sin ser el propietario y que luego entregue la posesión o
tenencia a favor de un subadquirente, sin tener derecho a hacerlo.
"Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más extenso que el que
tiene, sin perjuicio de las excepciones legalmente dispuestas"55.
Para que sea mejor entendida la dinámica del artículo estudiado, brindaremos
un ejemplo: Juan (A) deja su reloj en reparación a su relojero de confianza,
Pedro (B); este se confunde y lo vende a Lucas (C). Posteriormente, Juan quiere
reivindicar su reloj de manos de Lucas, que repele la acción alegando haberse
hecho titular en virtud del art. 1895 (poseedor de buena fe de cosa mueble y a
título oneroso).
Figura 2
54
Art. 1.919 –Ley 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
55
Art. 399 –Ley 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
56
1. Prescripción instantánea: la teoría parece haber tenido origen en el hecho
de que en el Código Civil francés una disposición análoga a la nuestra está
ubicada en el capítulo dedicado a las prescripciones; sin embargo, la idea no
tuvo demasiada cabida pues los términos “prescripción” e “instantánea”, ya
son de por sí contradictorios.
Semovientes.
Automotores.
57
7.2.1 Antecedentes
Nuestro territorio ha sido siempre eminentemente agrícola ganadero, por ello
se hizo necesario desde épocas coloniales, la implementación de sistemas de
marcación y señalamiento del ganado, que permitieran identificar la propiedad
de aquel. La Constitución Nacional en 1853 atribuyó al Congreso de la Nación la
potestad de dictar el Código Civil y las normas sobre derecho de fondo (que
abarca la determinación de la propiedad de cosas muebles, incluidos los
semovientes). Sin embargo, el Código de Vélez no contenía una sola norma al
respecto, algunos afirman que esto se debe a que el codificador lo consideraba
una potestad del poder del policía, delegado a las provincias. Debido a este
vacío legal, según el régimen implementado por el Código Civil, operaba la
hipótesis de “adquisición legal” y el poseedor de buena fe de un semoviente
era dueño, en tanto éste se encontraba equiparado a cualquier otra cosa
mueble.
58
La señal es un corte o incisión, o perforación, o grabación hecha
a fuego, en la oreja del animal56.
Art. 5.- "Es obligatorio para todo propietario de ganado tener registrado a su
nombre el diseño que empleare para marcar o señalar..."57.
La norma más importante es el art. 9, que nos dice: “se presume, salvo prueba
en contrario… que el ganado mayor marcado y el ganado menor señalado,
pertenecen a quien tiene registrado a su nombre el diseño de la marca o señal
aplicadaal animal”58. Aquí se ve en forma clara la diferencia entre el régimen
común de cosas muebles (art. 1895) y el de semovientes, pues no es la
posesión de buena fe sino el registro de marca o señal, lo que otorga la
presunción de propiedad del ganado.
56
Art. 1 – Ley 22.939 – Régimen de Marcas y Señales, Certificados y Guías – Poder Ejecutivo
Nacional.
57
Art. 5– Ley 22.939 – Régimen de Marcas y Señales, Certificados y Guías – Poder Ejecutivo
Nacional.
58
Art. 9 – Ley 22.939 – Régimen de Marcas y Señales, Certificados y Guías – Poder Ejecutivo
Nacional.
59
Art. 9 – Ley 22.939 – Régimen de Marcas y Señales, Certificados y Guías – Poder Ejecutivo
Nacional.
59
Asociación Civil Jockey Club para los caballos de pura sangre de carrera (Stud
Book Argentino). En ellos, los criadores conservan un cuidadoso registro del
pedigree del animal y su rigurosa individualización; son registros privados y sus
reglamentos a veces han sido cuestionados como de dudosa constitucionalidad,
tal el caso del reglamento del Stud Book Argentino que en su art. 55 dice: “la
propiedad de un caballo de pura sangre de carrera resulta exclusivamente de
las constancias de su inscripción en el Registro respectivo. En consecuencia, es
propietario de un caballo de sangre pura de carrera, la persona, personas o
entidades a cuyo nombre está inscripta la propiedad”60. Esta disposición
(emanada no del Congreso de la Nación, sino de una entidad privada) carecía
de potestad para extraer estos animales del régimen del art. 1895; sin
embargo, con la sanción de la Ley 20.378 (se recomienda su lectura atenta para
la aprobación del módulo) el problema quedó resuelto, pues declara la
inscripción del dominio constitutiva y oficializó los registros genealógicos
habilitados por el Ministerio de Agricultura y Ganadería.
En síntesis:
60
Art. 55 - Reglamento Stud Book Argentino
60
mediar dicha inscripción en el Registro correspondiente no nace el derecho
real.
61
7.3.2 Principios registrales aplicables
Cada vehículo tiene un legajo que se inicia con la primera inscripción y donde
constan las transferencias, medidas cautelares, denuncias de robo y demás
constancias. La transferencia se instrumenta en el formulario tipo y debe llevar
firmas certificadas por los encargados del Registro, Escribanos Públicos u otro
funcionario público autorizado por la reglamentación.
61
Art. 3 –Decreto 1114 – Régimen Jurídico del Automotor – Poder Ejecutivo Nacional.
62
De este modo, quien ha sido víctima de un robo y encuentra que su vehículo se
ha vendido a un tercero de buena fe que logró inscribirlo a su nombre, deberá
abonar a este tercero lo que hubiese pagado por el automotor; esta disposición
hace que la reivindicación pierda valor, pues muy pocos serán los interesados
en incoar la acción.
Art. 4º: “El que tuviese inscripto a su nombre un automotor hurtado o robado,
podrá repeler la acción reivindicatoria transcurridos DOS (2) años de la
inscripción, siempre que durante ese lapso lo hubiese poseído de buena fe y en
forma continua...”62.
Entonces:
Es de hacer notar, que a los veinte años el vehículo habrá perdido gran parte de
su valor; por este motivo la doctrina propicia una reforma que acorte en plazo
de la usucapión contra tabulas, así como la efectuada de mala fe (para la cual se
exige 20 años de plazo también).
63
7.4.1 Definición y distinción de la cosa abandonada
Estas cosas no pueden caer bajo la excepción de la adquisición legal, pues son
excluidas expresamente. Las cosas son perdidas cuando salen del ámbito del
propietario sin su voluntad (ya sea por caso fortuito o propio descuido) y son
robadas cuando son extraídas del dueño en contra de su voluntad, a diferencia
del caso de las cosas abandonas por la propia voluntad del propietario.
Asimismo es dable destacar que se presume que si la cosa es de algún valor, se
encuentra perdida y no abandonada (art. 1947 inc. b, ap. i, parte 2).
Como se puede apreciar las cosas perdidas son ajenas a toda idea de
apropiación.
64
de buena fe, el reivindicante debe reintegrar al reivindicado el
importe abonado63.
Por ejemplo, alguien que compra en un anticuario una obra de arte antigua
robada. Para poder reivindicarla, el verdadero propietario debe abonar al
comprador el precio que hubiese pagado.
63
Art. 2259 - Ley 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación
65
8. Dinámica del derecho
real – adquisición y
pérdida (continuación)
El cómputo y las alteraciones que éste puede sufrir, se rigen por los mismos
principios, sea la prescripción liberatoria o adquisitiva. Las normas relativas a la
prescripción no pueden ser modificadas por convención y por ello son de orden
público.
Según nuestro Código Civil, "la prescripción para adquirir es el modo por el cual
el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la
posesión durante el tiempo fijado por la ley"64.
64
Art. 1.897 –Ley 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación.
66
El fundamento de la prescripción, radica en la necesidad de consolidar la
seguridad jurídica y con ello promover la paz social, dando certidumbre a
situaciones de inestabilidad y delimitando claramente el patrimonio de las
personas. En el caso de la prescripción adquisitiva, se agrega una función social
de introducción en el tráfico de los bienes que están ociosos al no ser usados
por sus propietarios, ante la realidad de personas que les dan utilidad y los
hacen producir.
Los derechos reales que pueden adquirirse por prescripción, son de variada
índole: dominio, propiedad horizontal, ciertas clases de servidumbre, el
usufructo, etcétera. Se excluye a los derechos reales de garantía, en tanto su
constitución debe ser convencional y también a ciertos tipos de servidumbre.
Tiempo: el poseedor debe reunir los años exigidos por la norma, a cuyo fin
puede unir su posesión a la de su antecesor (accesión de posesiones -art. 1901),
de la siguiente forma:
-en la prescripción breve las posesiones unidas deben ser de buena fe y estar
ligadas por un vínculo jurídico.
67
A su vez, puede prescribirse una cosa perteneciente a cualquier sujeto, en tanto
sea susceptible de ser poseída. No lo son los bienes que pertenecen al dominio
público del Estado.
Objeto: pueden adquirirse por prescripción todas las cosas cuyo dominio o
posesión puede ser objeto de una adquisición. En el Código Civil de Vélez sólo
era posible usucapir bienes inmuebles; él consideró los muebles
suficientemente reglados con lo dispuesto por el viejo art. 2412 (adquisición
legal por subadquirente).
68
año) o civil (demanda, reconocimiento del poseedor o compromiso arbitral).
Veamos cada caso:
69
pero no del derecho, pudiéndose incoar la acción nuevamente), la interrupción
se tiene por no acaecida y, por tanto, todo el tiempo que tramitó el proceso se
computa para el plazo de la usucapión.
70
d) Entre las personas jurídicas y sus administradores o integrantes de sus
órganos de fiscalización, mientras continúan en el ejercicio del cargo:
la persona jurídica carece de capacidad de hecho y por ello precisa de
representantes y administradores y -en ocasiones- de un órgano que los
fiscalice. Todos ellos tienen un deber de lealtad para con la persona
jurídica y deben velar por su interés, ello se encuentra reñido con la
posibilidad de usucapir los bienes que componen su patrimonio.
Así, en caso de que el plazo de la prescripción (ya sea de diez o veinte años), se
cumpla en una fecha en la cual el propietario del bien usucapido adolece de un
impedimento para ejercer la defensa de su propiedad, siempre que tal
impedimento tenga origen en un acontecimiento de fuerza mayor o dolo en su
contra, y no en la voluntad de quien invoca la dispensa, y ya sea que tenga
carácter colectivo (como una inundación) o individual (enfermedad y ausencia
de representación, secuestro, etc.), natural (cataclismos) o humano (por
ejemplo una guerra), el propietario usucapido tendrá seis meses desde que la
causal cesare para presentarse ante un juez competente y solicitar se lo
dispense de la prescripción cumplida. Si bien el artículo indica que los jueces
71
“podrán” liberar al propietario de los efectos, una vez probados los hechos
alegados, no podrá dejar de otorgar este beneficio si se cumplen los requisitos
legales.
Justo título: el justo título para la prescripción adquisitiva es el que tiene por
finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión,
revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es
capaz o no está legitimado al efecto.
65
Art. 1.902 – Ley 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación.
72
La buena fe se presume, salvo en los casos en que se presume mala fe. Para
calificar la posesión de buena o mala fe, se tiene en cuenta el momento de su
adquisición y en el caso de frutos, el de su percepción. La mala fe se define por
exclusión, toda vez que falta la buena fe.
Debe tenerse presente que un poseedor de buena fe, pasa a ser de mala fe
desde el momento en que se le notifica la demanda de reivindicación y en tal
sentido se juzgará la restitución de frutos, mejoras, los riesgos de pérdida de la
cosa, etc.
Posesión: ya hemos dicho que ésta debe ser pública, pacífica, continua e
ininterrumpida. Además, el animus posidendi debe connotar el derecho real
que se intenta usucapir (dominio, usufructo, etcétera).
2 años para cosas muebles, en caso de que sea un bien registrable con
inscripción constitutiva, el plazo se cuenta desde que se practica el
asiento.
66
Art. 1.903 – Ley 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación.
73
Si la cosa es registrable y el título es registrado, el plazo de la posesión
útil se computa a partir de la registración del justo título (usucapión
secundum tabula).
Los únicos elementos exigidos en este tipo de usucapión, son el plazo de veinte
años y la posesión ostensible y continua, no siendo necesaria buena fe ni título.
Puede un poseedor de mala fe vicioso usucapir, pero el cómputo de los veinte
años requeridos comenzará el día que se hayan purgado los vicios (al cesar
aquéllos o al año, cuando el propietario pierde las acciones posesorias). En este
caso, a diferencia de la usucapión corta donde hay un título, será poco probable
que el usucapiente invoque otro derecho real diferente al de dominio. En
relación al usufructo, el uso y la habitación, rigen las mismas reglas que para
prescribir el dominio y respecto de las servidumbres, que se estudiarán en la
parte especial, diremos por ahora que sólo pueden usucapirse las que son
continuas y aparentes.
74
la prescripción puede alegarse como acción o excepción;
Al igual que la prescripción corta, puede hacerse valer en juicio como acción o
como excepción. La oportunidad para oponerla, es al contestar la demanda o
en la primera presentación en el juicio que haga quien intente oponerla. Para el
caso de que se haga valer como acción, se deben cumplimentar los requisitos
exigidos por los artículos pertinentes de la Ley 14.159, a saber:
75
tasas que graven el inmueble, aunque los recibos no figuren a
nombre de quien invoca la posesión;
67
Art. 24 - Ley 14.159 - Catastro Nacional - Honorable Congreso de la Nación Argentina.
76
privado, no hay óbice para llevarla a cabo. Distinto es el caso de la prescripción
futura, cuya renuncia no está amparada por el ordenamiento.
68
Nota al art. 3965 – Ley 340 – Código Civil derogado por ley 26.994.
77
Referencias
78
Moisset de Espanés, L. (enero-junio 1972)La publicidad de los derechos reales
en el derecho argentino antes y después de la ley 17.801. Publicado en el
"Boletín de la Facultad de Derecho y Ciencias Sociales de la Universidad
Nacional de Córdoba", año XXXVI.
79