Structura rursului

$ Despre dispunerea cladirilor pe parcela- setuitutile impuse prin Codul

Civil
s Principale tipuri de setuituti
F Seryitutile legate de folosirea apelor
a Despre ziduri si sanluri comune
B Dispunerea cladirilor si plantatiilor in raport cu limiiele laterale; despre
picatura stresinilor
E Seruituti legale de vederea lnspre proprietatea vecina
e Seruitutea de trecere
DESPRE SER}'ITI,ITI
cars 3, Telnlc, Irol€.t$li Urbnne

Dispunerea cladirilor pe parcela - serviluli ifipuse prin Dispunerea cladirilor pe parcela - sen'ituti impuse prin
Codul Civil Codul Civil

Codul Civil - Cartea a lll-a Despre bunuri, iltlul lll (dezmembramintele

Necesitatea abordarii seryitutiilor impuse prin Codul Civil pentru a
intelege principalele @nditionarice dicteaza @nstruirea pe parcela
Codul Civil reprezinta principalul suport legal la care se face referire in
discutia privind reglementarea impusa la nivel de parcela
dreptului de prcprietate privata), Capitolul lV - servitutile
Art. 755
(l) Servitutea 6ste sarcina carc grcveaza un imobil, pentru uzul sau
utilitatea imobilului unui alt proprietar.
(2) Utilitatea rezulta din destinatia e@nomica a fonduluidominant sau
consta intr-o sporire a confortului acestuia.

Surea seryitutilor:
. Rezultate din starea naiurala a locurilor (spre ex. din reliefl
s Rezultale din lege
s Rezultate din intelegerea inlre proprietari

Ilispunerea cladirilor pe parcela - servituti impuse prin Dispunerea cladiri.lor pe pareela - servituti impuse prin
Codul Civil Codul Civil

Su6a servitutilor:
e Rezultate din starea nalurala a locurilor (exemple: din reliel - curgeGa
apelor de ploaie, din curgerea apelor nafurale permanenie)
s Rezultate din lege
t Rezultate din intelegerea intre proprietari
Seryituti legate de folosirea apelor (rezultab din starea naturala a
locurilor)
Arl. 604 Regulile privind curgerea fireasca a apelor
(1) Proprietarul fondului inferior nu poate impiedica in niciun fel
curgerea Iireasca a apelor provenile de pe fondul superior.
(2) Daca aceasta curgere cauzeaa prejudicii tondului superior,
proprietarul acestuia poate cere autodzareajustitiliei spre a face pe
fondul sau lucrarile necesare schimbarii directiei apelor, suportand
toate cheltuielile ocazionale,
(3) La Endul sau, prcprietarul fondului superior este obligat sa nu
efectueze nicio lucEre de natura sa agGveze situatia fondului inferior.
Dispunerea cladirilor pe parcela - servituti impuse prin
Codul Civil
Seryituti legate de folosirea apelor (rezultate din starea naturala a
locurilor)
Art. 608 lntrebuintarea Evoarelor
(1) Proprieiarul poate acorda orice intrebuintare izvorului ce ar exista pe
I apa se va scoale catre strada si nu spre proprietatea vecinului.
fondul sau, sub rezerva de a nu aduce atingere drepturilor dobandite
de prcprieiarul fondului inferior.
(2) Proprietarul fondului pe care se afla iryorul nu poate sa ii schimbe
cursul daca prin aceasta schimbare ar lipsi locuitorii unei localitati
dG apa necesara pentru salisfacerea nevoilor curente.
螂
鰈
Dispunerea cladirilor pe parcela - servituti impuse prin
Codul Civil
Seruiluii rezultate din lege
E Daca doi vecini nu se inteleg cu privire la limita de proprietate,
cheltuielile de gEnituire sunt suportate de amandoi.
$ Atunci cand se solicita autorizatia de construire, se depune un proces
verbal din care sa rezulie @ nu exista litigii legate de limita de
prcprietate.
* lntr-un proiect de urbanism este importanta proprietatea asa cum
rezulta din cadastru si nu cum reiese din ridicarea topo.
r Ridicarea topo exprima o stare de iapt, impreimuirile putand li
modificate in timp. Da@ suprafata prcprietalii este mal mare deGt in
cadastru, atunci lrebuie facut un proces de gEnituire - cheltuielile sunt
suportate in mod egal de 6tre parti.
Dispunerea cladirilor pe parcela - servituti impuse prin
Codul Civil
Seryiluti rezullate din lege - despre ziduri si santuri comune
Art. 66'l Semnele de necomunitate
(1) Exista un semn de necomunitate a zidului atunci cand culmea
acestuia esic dreapta si perpendiculaE spre un fond si inclinata
spre celalalt fond. Zidul este prezumat a fi in proprietatea exclusiva a
prcprietarului fondului catre care este inclinata coama zidului.
(2) Exista semn de necomunitate a santului atunci cand pamantul este
aruncat ori inaltat exclusiv pe o parle a santului. Santul este
pr€zumal a Ii in prcpiletatea exclusiva a proprietarului fondului pe
care €ste aruncat pamanlul,
Dispunerea cladirilor pe parcela - servituti impuse prin
Codul Civil
Servituti legate de folosirea apelor (rezultate din starea naturala a
locurilor)
* Daca se doreste realizarea unei amenajari sau a unei sisiematizari,
r Esle posibila modilicarea cureului unui izvor ce traverseaza
proprietaiea dar este obligaloriu ca acesta sa iasa de pe proprietate pe
vechea albie,
s Daca izvorul alimenteaza cu apa o intreaga comunitate, nu este
pemisa modificarea cuEului.
Dispunerea cladirilor pe parcela - serviauti impuse prin
Codul Civil
Seruituti rezultate din lege- despre ziduri si santuri comune
Art. 660 Prezumtia de coprcprietate asupE despartiturilor comune
(1) Zidul, santul, precum si orice alta despartituE inlre doua fonduri sunt
prezumate a fi in propriehtea comuna a vecinilor, daca nu rezulta
contEriul din tiilul de proprietate, dinlr-un semn de necomunitate ori
daca proprietaiea comuna nu a devenit prcprietate exclusiva prin
uzucapiune, in conditiile legii.
Dispunerea cladirilor pe parcela - servituti impuse prin
Codul Civil
Seryituti rezultate din lege - despre ziduri si santuri comune
Art. 662 Obligatia de consiruire a despartiturilor comune
(1 ) Oricare dintre vecini ii poate obliga pe proprietarii tondurilor invecinate
sa contribuie la conslruirea unei despartituri comune.
(2) ln lipsa unor dispozitii legale, a regulilor de urbanism sau a obieiurilor
locului, inaltimea zidului comun se siabileste de parti, darfara a depasi
2 metri, socotindu-se si coama zidului.
Dispunerea cladirilor pe pareela - seruituti impus€ prin Disptlnerea cladir]or pe parcela― ser型 ■tuti illlpuse prin
Codul Civil Codul Civil

Seryituti rezultate din lege - despre ziduri si sanluri comune Serv■ u“ re2uLate din lege― despre 2'dur Sisantun comune

* Zidul comun trebuie platit de ambii poprietari. Daca unul dintre ei nu
are bani, atunci pdn proces, trebuie sa renunte la dreptul de proprietate
asupra zidului comun - exceptie: daca zidul face parte dintrc
@nstructie.
* ln privinta inaltimii zidului comun, penlru Bucuresti, Regulamentul din
1939 prevedea o inaltime de 2,5 metri - precum anexele.
ts Daca imprejmuirea este din zidarie, este obligatoriu ca
impreimuirile lalerale si de spate sa fie opace.
Art 664 Constructme siinstala1le alate in legatura cu zidui comun
(1)01Care dintre coprop"etatt are dreptul sa sprttne COnstructl on sa
insbleze gnnziin zidui comun cu ob19ala de a lasa 6 centlmetn spre
celalatt coprclp面 ebr sifara a afecta dreptul acestuia de a spnlini
construct‖ le sale oH de a instala prop1le g"nziin zidul comun
(2)un coprOpnetarva avea dreptu de a scuna gnnz‖ e puse de vecinul
sau pana in jumatatea zidului,in caz口 lin care ar dol sa instaleze el
insusi g“ nzi o日 sa construiasca un cos de fum in ace asiloc

墨 P百 n urrnare.daca un propnetarvrea sa∞ nstrmasca un garal sau un

umbrar,are voie sa spr"ne g"nz"e pe zidul comun cu condnia sa lase
6 cenumet“ fata de cealalta propnetate

Dispunerea cladirilor pe pareela - servituli impuse prin Dispunerea cladirilor pe parcela― servituti illllpuse prin
Codul Civil Codul Civil

Seryiiuti rezultate din lege - despE ziduri si sarturi comune Servitutl re2uitate din iege― desPre zidun si santurl● omune

Art. 665 lnaltarea zidului comun ln cazul construr,pe calcan:

(1) Ori@re dintre coproprietari poate sa inalte zidul, cu indatorirea de a
suporta singur cheltuielile de inaltare peste limiia zidului comun, Se col● na p"ncua∞ rdui notaHal al vecinului(de ObiCei solctta
precum si cheltuielile de repaEre a partii comune a zidului ca umare a despagub"ipentu daune interese)
inaltarii acestuia. _ Se realizeaza o expettiza tehnica urmata de un proiect de conso‖ dare
(2) ln mzul in care zidul nu poate rczista inaltarii, propdetarul care doreste ‐Este necesara o declarale notanala a nOului propletar― in cazulin
sa faca aceasta inaltare este dator sa re@nstruiasca zidul in intregime care se intampla ceva cu casa veo:na,va suporta daunele
luand din fondul sau supmfata pentru a asigura grcsimea necesara
zidului nou ridicat.
(3) Vecinul care nu a contribuit la inaltare poate dobandi coprcprietatea,
platind jumahte din valoarea actualizata a materialelorsi manopeci
folosite, precum si, daca este cazul, jumatate din valoarea trerenulu,
intrebuintat pentru ingrosarea zidului.

Dispunerea cladirilor pe parcela - servituti impuse prin Dispunerea cladirilar pe parcela - servituti impuse prin
Codul Civil Codul Civil

Seryituti rezultate din lege - distanta minima in constructii Seryituti rozultate din lege - distanta minima in constructii

Art.612 Distanta minima in constructii Art.6l3 Distanta minima pentru arbori

Orice constructie, lucrari sau plantatii se pot face de catre proprietarul
fondului numai cu respectarea unei distante minime de 60 de cm fata
de linia de hotar, daca nu se prevede altfel prin lege sau prin
regulamentul de urbanism, astfel incat sa nu se aduca atingere
drepturilor prcprietarului vecin.
(1) !n lipsa unor dispozitii cuprinse in lege, regulamentul de urbanism sau a
obiceiului locului, arborii lrebuie sadili la o distanta de cel putin 2
metri de linia de hotar, cu exceptia acelora mai mici de 2 metri, a
plantatiilor si a gadurilor vii.
(2) ln mz de nerespectare a distantei, prcprietarul vecin este lndreptatit sa
ceara s@aterea ori, dupa caz, taierea, la inaltimea cuvenita, a
arborilor, plantatiilor ori a gardurilorvii, pe cheltuiala proprietarului
fondului pe care acestea sunt ddicate.
(3) Proprietarul fondului pesle caE se intind Edacinile sau ramurile
arborjlorapartinand proprielarului vecin are dreptul de a le taia, precum
si dreptul de a pastra fructele cazute in mod natural pe iondul sau.
Arboriivorli plantati la minimum 2 metri de limila de proprielate,
arbustii, la minim 60 de centimetri - ex. liliac, ioreythia.
 Dispunerea cladirilor pe parcela -. servituti impuse prin
CoduI Civil

Art. 615 Disianta minima pentru fereastE de vedere

(1) Este obligatorie pastrarea unei distante de cel pulin 2 metri intre
fondul, ingredit sau neingredit, apartinend proprietarului vecin si
iereasira pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrii ce ar fi
orientab cAtre acestfond.
(2) FereastE pentru vedere, balconul ori ahe asemenea lucrari neparalele
cu linia de hotar spre fondul invecinat sunt intezise la o distanli mai
mice de un fielru.
(3) Distanta se calculeaza de h punctul cel mai apropiat de linia de hotar,
existent pe fab zidului in care s-a deschis vederea sau, dupE caz, pe
linia exterioare a balconului, pana la linia de hotar. Distanta, si in cazul
lucr;rilor neparalele, se mesoari iot perpendicular, de la punctul cel
mai apropiat al lucrerii de linia de hotar si pene b aceasta [nie.

Dispunerea cladirilor pe parcela - servituti impuse prin Dispunerea cladirilor pe p*rcela - servituti impuse prin
Codul Civil Codul Civil

Despre vederea inspre proprietatea vecina

Art. 616 Fereasta de lumini

Dispozitiile art. 615 nu exclud dreptul prcprietarului de a-si deschide,

fari fimi€ dedistante, ferestre de lumini daca sunl astfel construite
incat si impiedice vederea spre fondul invecinal.

f)ispunerea cladirilor pe parcela - serl'ituti impuse prin Dispunerea cladirilor pe parcela * seryituti impuse prin
CoduI Civil Codul CiviI

Picatura stresinilor Seryitutsa de irecere

Art, 5'1 1 Picatura sfesinii Art. 617 Dreplul de trecere

Proprietarul este obligat sa isi face steasina casei sale astfel incat
apele provenind de la ploi sa nu se scurgi pe fondul proprietarului (1) Prcprietarul fondului care este lipsit de acces la o cale publica are
vecin. dreptul sa i se pemita trecerea pe fondul vecinului sau penlru
exploatarea fondului prcpriu.
* Zapada si apa provenind din ploaie trebuie sa cada in proprietaiea ia (2) Trecerea trebuie sa se faca in conditii de natuE sa aduca o minima
s Jgheaburile trebuie sa fe pe proprietatea ta iar apele sa
.'ie
conduse stanienire exercitarii dreptului de proprietate asupE londului ce are
catre strada acces la calea publica; in cazul in care mai multe londuri vecine au
ii [l acces la calea publica, trecerea se va face pe fondul caruia i s-ar
ヨ 難In Cazulin care ex sta un acord ntre vecinl este important ca acesta sa
tie conllrmat de un acl nolarial si sa fle inscris in Cariea Funciara.
:1 嬌 Daca exista o vechime mai mare de 30 de ani,chiar siin‖ psa unui act,
 Dispunerea cladirilor pe parcela - servituti inrpuse prin
Codul Civil

Seilitutea de lrecere

r Un teren lipsit de acces nu esle consttuibil- Pana €nd se stabileste

prin hotarare judecaloreasca ac@sul, nu are drept de @nstruire.

一
憮
* Seilitutea se instituie pe distanta cea mai scurta
minim de prejudicii
- pentru a aduce un

* Daca prop.ietatea se desprinde dintrc proprietate mai mare, atunci

seruitutea se da pe aceasta proprietate.

一
一
一
鑽 r Trebuie platita despagubire pentru paguba ce se pricinuiesle.

r)isptlnerea cladirilor l)e parcela― servitllti llllpuse prin llispunerea cladiriltr pe p*rcela - scrviluti impuse prin
Codul Civil Codul Ciyil
servmutea de trecere
Servilulea de trecere

ir-; ln cazul unei proprietati resliluite intr-un ansamblu de locuinte colective,

rezolvarea se face prin PUD (inainte de a merge la Judecatorie),
瑯攣
￨:臨 :脳 :器 [1:::e stabilindu-se posibilitatea de acces.

鰈聰
Discutia se poarta de aceasta data intre proprietarul privat si administratia
publica.

I PaCaPe aceSttern,e rea"Za a9C9SulVreme dP,O dP ani OЧ Cm

doveditcu martori), atunci dreptul de acces se dobandeste prin
prescriere cu confirmare judecatoreasca - nu datoreaza proprietarului
2 nimic => prescriere fara despagubire

Dispunerea cladirilor pe parcela * seryituti impuse prin f)ispunerea cladirikrr pe parccla - servituti impuse prin
Codul Civil Codul Ciyil

Seryitutea de trecere Tipuri de seruiiuti:

Daca terenul 2 este cumparat, apare o problema de Sefritutile pot fi conlinue (permanente) sau neconlinue.
Acces. Dreptul de trecere se stabileste prin servitute
de trecere in momentul pregatirii actelor. Seruitutile pot ll:
一
聰 Prccedura:
* aparcnie (a caror existenta este atestata de un semn vizibii de
servitute - spre ex. o usa, o ,ereastra)
ln continutul contractului de V/C a terenului 2 este * neaparenl€ - spre ex. o conducta ingropata, seryitulea de a nu
prevazuta seryilutea de kecere care kebuie construi, dreptul de trecere, sau dreptul de a lua apa din Iantana
lnregistrata la Cartea Funciara (altfel, dreptul se vecinului. etc.
pierde la prima vanzare).

Esle posibila inclusiv vanzarea catre terenul 2

a fasiei de teren care permite accesul - dezavantaje
pentru proprietarul 1.
Dispunerea cladirilor pe parcela - seryituti impuse prin
Codul Civil

Tipuri de servituti

Exemple:
- Seryitule continua aparenta - o fereastE orientata spre terenul vecin
pentru care vecinul si-a dat acordul, Servituiile aparenie se dobandesc
si prin plescriere.
- Seryitute continua neaparenla - ii pemit vecinului sa treaca cu
conducta de canalizare pe terenul meu. Servitutile neapaEnte au
nevoie sa lie instituite printr-un act notarial.
- Seryitute necontinua aparenla - ii pemit vecinului sa ia apa din tlre errd...
funlana mea.
- Seryitute necontinua neaparcnta - inierdictia tempoEra de
@nstruire.

Servitutile dintre doua terenuri se sting daca ambele terenuri intra in