EVALUAREA OBIECTULUI INDUSTRIAL ÎN SCOPUL ASIGURĂRII

1.1 Analiza obiectului evaluării

Procesul de evaluare reprezintă o consecutivitate de proceduri, care sunt utilizate de

către evaluator pentru a estima valoarea unui bun imobil. Lucrările de evaluare din componența
procesului de evaluare depind de sarcinile ce stau în fața evaluatorului, de tipurile de valori ce
urmează a fi evaluate, prevederile legislației și standardelor profesionale, de aceea lucrările de
evaluare vor varia pentru diferite categorii de obiecte [8].
Definirea misiunii de evaluare constă din următoarele elemente:
1. Identificarea obiectului evaluării;
2. Identificarea drepturilor patrimoniale asupra obiectului evaluării;
3. Identificarea scopului evaluării;
4. Definiția tipului valorii estimate;
5. Identificarea domeniului de aplicare a rezultatelor evaluării;
6. Identificarea condițiilor limitative ce stau la baza evaluării.
Scopul evaluării imobilului constă în determinarea valorii de piaţă pentru asigurarea
bunului imobil, identificarea obiectului evaluării s-a efectuat la fața locului. Obiectul evaluării
reprezintă un depozit amplasat în or. Strașeni str. A. Mateevici 18 , cu numărul cadastral
8001106.080. Obiectul evaluării este amplasat într-o zonă industrială și este alcătuit dintr-o
construcție industrilală (depozit) și teren aferent.
Datele cu caracter general sunt reprezentate în tabelul 1.1.
Tabelul 1.1 – Datele cu caracter general
Scopul evaluarii: Determinarea valorii de piață în scopul asigurării
Destinaţia evaluării Asigurarea bunului imobil
Obiectul Depozit
Adresa obiectului: or. Straseni str. Mateevici 18
Actele de baza Extrasul din registrul bunurilor imobile, dosarul cadastral
Beneficiarul : S.A.,,AGROMONTAJ-STRĂȘENI”, C.F.1003600098850
Proprietar S.A.,,AGROMONTAJ-STRĂȘENI”, C.F.1003600098850
Data evaluării 11 decembrie 2017
Data întocmirii raportului 11 decembrie 2017
Cursul euro la data evaluării 20,250 lei/euro
Sursa: Elaborat de autor
 Amplasarea geospațială obiectului a fost determinată în baza analizei grafice oferite de
Întreprinderea de Stat Cadastru.
Reprezentarea grafică a obiectului supus evaluării este reprezentată în figura 1.1

Sursa: Elaborat de autor în baza [23]

Figura 1.1 – Amplasarea geospațială a obiectului evaluării

Obiectul evaluării este amplasat în partea sud-estică a orașului într-o zonă industrială
din or. Strășeni. La 500 m în partea vestică a obiectului evaluării sunt amplasate bunuri imobile
rezidențile (case individuale de locuit și blocuri locative multietajate), în partea nordică, estică și
sudică sunt amplasate bunuri imobile industriale, prioritare fiind depozitele.
Caracteristica generală a obiectului evaluării este efectuată în baza inspectării la fața
locului a obiectului evaluării, extrasului din registrubunurilor imobile și dosarul cadastral și este
reprezentată în tabelul 1.2.
Tabelul 1.2 – Caracteristica generală a obiectului evaluării
Elementele descrierii Semnificaţia
Referinţe
Destinaţia proprietăţii imobiliare Industrială
Modul de utilizarea curentă Depozit
Amplasarea or. Straseni str. Mateevici 18
Descrierea juridică
Natura drepturilor evaluate Dreptul de proprietate
Existenţa contractelor de arendă – subarendă -
Obligaţiuni financiare legate de proprietatea
-
imobiliară
Cerinţe legale
Planul general de dezvoltare al localităţii -
Factorii de mediu
Continuarea tabelului 1.2
Elementele descrierii Semnificaţia
Prezenţa unor materiale dăunătoare Nu au fost depistate
Prezenţa construcţiilor ridicate ilegal Nu au fost depistate
Prezenţa liniilor electrice de tensiune înaltă Nu au fost depistate
Terenul (8001106.080)
Suprafaţa terenului, ha 0.5124
Forma lotului Dreptunghiulară
Topografia Pînă la 3 (grade)
Starea lotului Lot de teren cu construcții
Reţele electrice
Conducta de gaz
Reţele de utilităţi
Sistemul de asigurare cu apă potabilă
Sistemul de canalizare
Clădiri şi construcţii (8001106.080.01)
Anul construcției 1995
Numărul de nivele 1
Suprafața exterioară totală, m.p. 942.2
Suprafața totală, m.p. 900.5
Înălțimea, m 5.2
Volumul, m.c. 4682.6
Fundaţie – beton armat
Pereţi şi pereţi despărţitori – piatră de calcar
Planşeu – beton armat
Descrierea elementelor construcţiei Pardoseala – mortar
Învelitoare – ruberoid
Ferestre – termopan
Ușă - metal
Rețele de utilități Electricitate
Îmbunătățiri adiționale Nu s-au depistat
Sursa: Elaborat de autor

Utilizarea cea mai probabilă a bunului, care este posibilă din punct de vedere fizic,
justificată în mod corespunzător, admisibilă din punct de vedere legal, eficientă din punct de
vedere economic este considerată utilizarea curentă a bunului imobil.

1.2 Aplicarea metodelor de evaluare

Determinarea valorii de piață a bunului imobil prin metoda cheltuielilor.

Metoda cheltuielilor presupune determinarea valorii de piață a obiectului evaluării ca
totalitate a cheltuielilor necesare pentru crearea lui în starea curentă.
 Conform metodei cheltuielilor este necesar de determinat valoarea de piață a terenului,
care va fi determinat prin metoda analizei comparative a vînzărilor, valorile terenurilor v-or fi
corectate la caracteristicile terenului pe care se află construcția.
În tabelul 1.3 respectiv se va analiza valorile terenurilor ofertate pe piață, a calităților
acestora.
Tabelul 1.3 – Caracteristicile obiectului evaluat în comparație cu obiectele analogice
Obiectul Bunuri imobile analogice
evaluat Analog №1 Analog №2 Analog №3
Elemente de
Nr. or. Straseni str. mun. Chişinău, mun. Chişinău, mun. Chişinău,
comparație Mateevici 18 Ciocana str. Ciocana str. Ciocana str.
Uzinelor Uzinelor Industrială
Sursa https://999.md/ https://999.md/ https://999.md/
1
informațională ru/28140069 ru/28436902 ru/30591501
Prețul de ofertă,
2 220 000 109 600 32 000
euro
3 Suprafața, ari 51 20 10 4
Prețul de ofertă,
4 11 000 10 960 8 000
euro/ar
Dreptul de
5 Deplin Deplin Deplin Deplin
proprietate
Condițiile de
6 De piață De piață De piață De piață
finanțare
Condițiile
7 De piață De ofertă De ofertă De ofertă
tranzacției
Decembrie Decembrie Decembrie Decembrie
8 Condițiile pieței
2017 2017 2017 2017
9 Accesibilitatea Bună Bună Bună Satisfăcătoare
Suprafața
10 51 20 10 4
terenului
11 Forma sectorului Regulată Regulată Regulată Regulată
12 Starea ecologică Bună Bună Bună Bună
Dotarea cu rețele
13 Toate rețelele Toate rețelele Toate rețelele Toate rețelele
inginerești
Sursa: Elaborat de autor

Determinarea valorii de piață a terenului liber pentru construcții industriale este

efectuată în tabelul 1.4.
Tabelul 1.4 – Determinarea valorii de piață a terenului liber pentru construcții industriale
Obiectul Bunuri imobile analogice
evaluat Analog №1 Analog №2 Analog №3
Elemente de
Nr.
comparație mun. Chişinău, mun. Chişinău, mun. Chişinău,
or. Straseni str.
Ciocana str. Ciocana str. Ciocana str.
Mateevici 18
Uzinelor Uzinelor Industrială
Sursa https://999.md/ https://999.md/ https://999.md/
1
informațională ru/28140069 ru/28436902 ru/30591501
Prețul de ofertă,
2 220 000 109 600 32 000
euro
3 Suprafața, ari 51 20 10 4
Prețul de ofertă,
4 11 000 10 960 8 000
euro/ar
Dreptul de
5 Deplin Deplin Deplin Deplin
proprietate
6 Corecția 1,00 1,00 1,00
Prețul corectat,
7 11 000 10 960 8 000
euro/ar
Condițiile de
8 De piață De piață De piață De piață
finanțare
9 Corecția 1,00 1,00 1,00
Prețul corectat,
10 11 000 10 960 8 000
euro/ar
Condițiile
11 De piață De ofertă De ofertă De ofertă
tranzacției
12 Corecția 0,90 0,90 0,90
Prețul corectat,
13 9 900 9 864 7 200
euro/ar
Decembrie Decembrie Decembrie Decembrie
14 Condițiile pieței
2017 2017 2017 2017
15 Corecția 1,00 1,00 1,00
Prețul corectat,
16 9 900 9 864 7 200
euro/ar
Corecția la
17 0,95 0,95 1,00
amplasare
Prețul corectat,
18 9 405 9 371 7 200
euro/ar
19 Accesibilitatea Bună Bună Bună Satisfăcătoare
20 Corecția 0,95 0,95 1,00
Prețul corectat,
21 8 935 8 902 7 200
euro/ar
Suprafața
22 51 20 10 4
terenului
23 Corecția 0,98 0,99 1,00
Prețul corectat,
24 8 756 8 813 7 200
euro/ar
25 Forma sectorului Regulată Regulată Regulată Regulată
26 Corecția 1,00 1,00 1,00
Continuarea tabelului 1.4
 Obiectul
Bunuri imobile analogice
evaluat
Elemente de Analog №1 Analog №2 Analog №3
Nr.
comparație mun. Chişinău, mun. Chişinău, mun. Chişinău,
or. Straseni str.
Ciocana str. Ciocana str. Ciocana str.
Mateevici 18
Uzinelor Uzinelor Industrială
Prețul corectat,
27 8 756 8 813 7 200
euro/ar
28 Starea ecologică Satisfăcătoare Satisfăcătoare Satisfăcătoare Satisfăcătoare
29 Corecția 1,00 1,00 1,00
Prețul corectat,
30 8 756 8 813 7 200
euro/ar
Dotarea cu rețele
31 Toate rețelele Toate rețelele Toate rețelele Toate rețelele
inginerești
32 Corecția 1,00 1,00 1,00
Prețul corectat,
33 8 756 8 813 7 200
euro/ar
34 Corecția generală 0,7960 0,8041 0,9000
35 Corecția absolută 20,3995 19,5873 10,0000
36 Ponderea 1 2 3
Preţul mediu
37 7 997
ponderat, euro/ar
Valoarea bunului,
38 358 706
lei
Valoarea bunului,
39 15 994
euro
Sursa: Elaborat de autor

Argumentarea corecțiilor.
Dreptul de proprietate. Bunurile imobile analogice dispun de dreptul deplin de
proprietate la fel ca obiectul evaluării, astfel coeficientul de corecție aplicat constituie 1,00.
Condițiile de finanțare. Pentru bunurile imobile analogice se presupun condiții simple
de finanțare la fel ca și obiectul evaluării astfel coeficientul de corecție aplicat constituie 1,00.
Condițiile tranzacției. Prețul de ofertă variază în mediu cu 5 – 15 % cu cel de piață, se
presupune o rezervă pentru negocieri, astfel coeficientul de corecție aplicat constituie 0,90.
Condițiile pieței. Bunurile imobile analogice au fos oferite pe piață la data evaluării,
astfel nu există necesitatea aplicării unei corecții. Coeficientul de corecție aplicat constituie 1,00.
Amplasarea. Bunurile imobile analogice 1 și 2 sunt amplasate în prima linie a zonei
industriale, unde persistă un trafic intens, iar conform analizei pieței prețurile în acea zonă sunt
mai mari cu 5-la 10 %, față de zona amplasării obiectului evaluării. Atfel coeficientul de corecția
aplicat pentru analog 1 și 2 constituie 0,95. Obiectul analogic numărul 3 se află în aceleași
consdiții cu obiectul evaluării fiind poziționat în cartier și nefiind vizibil din stradă, astfel
coeficientul de corecție aplicat constituie 1,00.
 Accesibilitatea terenului. Pentru terenurile industriale accesibilitatea joacă un rol destul
de important, iar în urma analizei pieței au fost aplicate următoarele corecții: analog 1 – 0,95,
analog 2 – 0,95 și analog 3 – 1,00.
Suprafața terenului. În urma analizei pieței terenurilor libere pentru construcții
industriale s-a depistat că odată cu creștere suprafeței terenului cu 18 ari prețul de ofertă se
mărește cu 2 % pentru un ar, astfel coeficientul de corecție pentru analog 1 constituie 0,98,
analog 2 - 0,99 și analog 3 - 1,00.
Forma terenului. Bunurile imobile analogice dispun de forma regulată a terenului la fel
ca și obiectul evaluării, astfel coeficientul de corecție aplicat constituie 1,00.
Starea ecologică. Bunurile imobile analogice dispun de starea ecologică satisfăcătoare
lafe ca și obiectul evaluării, astfel coeficientul de corecție aplicat constituie 1,00.
Dotarea cu rețele inginerești. Bunurile imobile analogice dispun de toate rețelile
inginerești pe teren la fel ca și obiectul evaluării, astfel coeficientulde corecție aplicat constituie
1,00.
Valoarea de piață a terenului la data evaluării constituie 358 706 (treisute cincizeci și
opt mii șapte sute șase) lei sau 15 994 (cincisprezece mii nouăsute nouăzeci și patru) euro.
Valoarea de reconstituire reprezintă suma chetuielilor necesare pentru crearea unei copii
identice a clădirii sau construcției evaluate, calculate în baza prețurilor de piață existentă la data
evaluării cu aplicarea materialelor și tehnologiiloe obiectului evaluării și ținând cont de uzura lui.
Pentru determinarea valorii am găsit obiectul analog din ICVR, Nr 1, Comp I, Tab 19,
(anexa H), costul unui m3 fiind de 22,1 ruble în prețurile anului 1969, iar compararea obiectului
analogic din ICVR cu cel evaluat cu aplicarea corecțiilor este efectuată, în tabelul 1.5.
Tabel 1.5 - Compararea caracteristicilor obiectului analog din ICVR cu obiectul evaluat
Factori de comparaţie Obiectul analog din ICVR Obiectul evaluat Corecția
Gradul de capitalizare II II 1,00
Nr. etajelor 1 1 1,00
Seismicitatea Nu este 7 1,04
Tipul fundamentului Beton armat Beton armat 1,00
Materialul şi tipul pereţilor Cărămidă Piatră de calcar 0,96
Planşee Beton armat Beton armat 1,00
Principalul tip de pardosea Gresie Gresie 1,00
Finisaj Calitate înaltă Calitate înaltă 1,00
Electricitate – aparate de Electricitate – aparate de
Lucrări de electricitate
joasă tensiune joasă tensiune 1,00
Acoperişul Ruberoid Ruperoid 1,00
Corecţia generală 0,9984
Sursa: Elaborat de autor
Determinarea valorii de reconstituire a construcției este efectuată în tabelul 1.6.
Tabelul 1.6 – Determinarea valorii de reconstituire a construcției
Nr. Indici Valoarea indicilor
1 Gradul de capitalizare II
2 Sursa de informaţie ICVR 1, tabelul 19
3 Volumul, m3 946,4
4 Costul 1 m3, a obiectului analog 1969, ruble 22,1
5 Coeficientul de corecţie general 0,9984
6 Indicele modificării preţurilor din 1969 în 1984 1,19
7 Indicele modificării preţurilor din 1984 în 1991 1,5
8 Indicele modificării preţurilor din 1991 în 2014 30,267
9 Costul 1 m3 al construcției, lei 1192
10 Costul construcției, lei 1 128 182
11 Coeficientul cheltuielilor indirecte 1,05
12 Beneficiul investitorului 1,25
13 TVA 1,20
14 Valoarea de reconstituire, lei 1 776 887
Sursa: Elaborat de autor

Apoi au fost aplicați coificienții de convertire la prețurile anului 2017 trimestru 1

(30,267 lei), ulterior s-au inclus cheltuielile indirecte care constituie circa 5 %, benificiul
investitorului 25% și taxa pe valoare adăugată de 20%.
Uzura fizică și deprecierea funcțională pot fi recuperabile și nerecuperabile. Uzura
recuperabilă este deprecierea care poate fi înlăturată din punct de vedere fizică și eficientă
economic. Uzura nerecuperabilă e deprecierea cheltuielile pentru înlăturarea căreia sunt mai mari
decât creșterea probabilă a valorii bunului. Uzura fizică ține de învechirea fizică a obiectelor sub
influența factorilor naturali și de exploatare. Aceasta poate fi determinat conform metodei
normative care presupune analiza separată a stării tehnice ale elementelor constructive de bază
ale clădirii în 2 etape [8]:
Determinarea uzurii fizcie a fiecărui element costructiv, după formula 1.1:
Ufel = VE/ DVN *100% , (1.1)
Unde: VE- vîrsta efectivă;
DVN- durata normativă de exploatare.
Determinarea uzurii fizice a construcției întregi, după formula 1.2:
Uf = Ufel * GS/ 100%,
(1.2)
Unde: Ufel – uzura fizică a elementului constructiv;
GS- greutatea specifică a elementului constructiv.
Determinarea uzurii fizice a elementelor constructive se realizaează conform duratei
normative de exploatare a elementelor.
 Determinarea uzurii fizice este efectuată în tabelul 1.7.
Tabelul 1.7 – Determinarea uzurii fizice a construcției
Masa specifică a
Gradul de uzură a Valoarea uzurii
Element elementelor
elementelor, % elementelor, %
constructive (%)
Fundație 35 22 7,70
Pereți portanți și
16 22 3,52
interiori
Planșeu 13 22 2,86
Acoperiș 3 73 2,19
Pardosea 20 22 4,40
Goluri 3 20 0,60
Finisaj 2 20 0,40
Rețele inginerești 7 55 3,85
Alte elemente 1 20 0,20
Total 100 26
Sursa: Elaborat de autor

Astfel uzura fizică la data evaluării constituie 26 % sau 457 015 lei.
Deprecierea funcțională se determină reieșind din considerentul pe cât imobilul evaluat
corespunde standardelor moderne vizavi de utilitatea lui funcțională. Acest tip de uzură rezultă
calității arhitecturale a clădirii, planificării corespunzătoare a încăperilor, dotării lor inginerești,
cu alte cuvinte, în ce măsură bunul imobil evaluat corespunde nivelului cerințelor și standardelor
moderne, ajunsurilor progresului tehnico-științific în domeniul dat, iar în cazul dat deprecierea
funțională constituie 0 %, deoarece bunul imobil se încadrează în standardele pieței depozitelor.
Depreciarea economică reprezintă reducerea valorii bunului imobil în rezultatul
influenței negative a unor factori externi precum schimbările în economia țării, schimbările pe
piața imobiliară, schimbările în legislația națională, etc. Deprecierea economică, la fel ca și cea
funcțională poate fi determinată prin metoda capitalizării pierderii plății de arendă. În cazul
obiectului examinat se va adimite deprecierea economică egală cu zero.
Conform standardelor internaționale de evaluare, ca bază pentru determinarea mărimii
plății de asigurare, se determină valoarea de înlocuire reziduală a obiectului evaluării, adică
costul de reconstituire/înlocuire minus deprecierea acumulată.
Valoarea de înlocuirea a obiectului evaluării în scop de asigurare constituie 1 319 871
(un million treisute nouăsprezece mii opt sute șaptezeci și unu) lei sau 58 851 (cincizeci și opt
mii opt sute cincizeci și unu) euro.
Determinarea valorii de piață a obiectului evaluării prin metoda cheltuielilor este
esfectuată în tabelul 1.8.
Tabelul 1.8 – Determinarea valorii de piață a bunului imobil prin metoda cheltuielilor
Nr. Indicator Valoarea
1 Valoarea de piață a terenului, lei 358 706
2 Valoarea de reconstituire, lei 1 776 887
3 Deprecierea acumulată, % 26
4 Deprecierea acumulată, lei 457 015
5 Valoarea de piață, lei 1 678 578
6 Valoarea de piață, euro 74 845
Sursa: Elaborat de autor

Valoarea de piață a bunului imobil determinată prin metoda cheltuielilor la data

evaluării constituie 1 678 578 (un milion șase sute șaptezeci și opt mii cinci sute șaptezeci și opt)
lei sau 74 845 (șaptezeci și patru mii opt sute patruzeci și cinci) euro.
Determinarea valorii de piață a bunului imobil prin metoda analizei comparative a
vînzărilor.
Metoda analizei comparative a vînzărilor presupune determinarea valoarii de piață a
obiectului în baza vînzărilor recente a obiectelor comparabile care sunt asemănătoare cu obiectul
evaluat, după caracteristicile fizice, capacitate și venitul pe care-l generează.
În scopul aplicării metodei evaluatorul trebuie sa dispună de informația privind prețurile
de vînzare sau prețurile de ofertă a obiectelor comparabile. Aplicarea metodei se efectuează în
următoarea consecutivitate [8]:
1 Se colectează și analizează obiectele comparabile care concurează sau sunt expuse la
vînzare pe piața imobilelor industriale;
2 Se identifică unitatea sau elementul de comparație;
3 Se compară bunul imobil evaluat cu obiectele comparabile în scopul ajustării
prețurilor de vînzare;
4 Se determină mărimea ajustărilor;
5 Se analizează prețurile ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina
valoarea de piață a obiectului evaluării.
În cazul evaluării imobilului dat au fost selectate 3 obiecte analogice.
În tabelul 1.9 au fost indentificate elementele de comparaţie, care face diferenţa între
valorile obiectelor analogice în raport cu obiectul evaluării, aceste elemente de comparaţie
ulterior trebuie se v-or ajusta.
Tabelul 1.9 – Caracteristicile obiectelor analogice în raport cu obiectul evaluării
Obiectul Bunuri imobile analogice
Nr. Elemente de comparație
evaluării Analog 1 Analog 2 Analog 3
mun. mun. mun.
or. Straseni
Chişinău, Chişinău, Chişinău,
1 Amplasament str. Mateevici
Ciocana str. Ciocana str. Ciocana str.
18
Uzinelor Transnistria Transnistria
https://999.m https://999.m https://999.m
2 Sursa informațională d/ru/3077382 d/ru/3081180 d/ru/3096640
1 9 7
3 Prețul de ofertă, euro 30 000 150 000 380 000
4 Suprafața, m.p. 900.5 250 400 840
Prețul de ofertă,
5 120 375 452
euro/m.p.
6 Dreptul de proprietate Privat Privat Privat Privat
7 Condiții de finanțare De piață De piață De piață De piață
8 Condițiile tranzacției De piață Ofertă Ofertă Ofertă
Decembrie Decembrie Decembrie Decembrie
9 Condițiile pieții
2017 2017 2017 2017
10 Zona amplasării Industrială Industrială Industrială Industrială
11 Starea tehnică Bună Satisfăcătoare Bună Bună
Piatră de Piatră de Tablă Tablă
12 Materialul construcției
calcar calcar profilată profilată
13 Suprafața terenului, ari 51 0 6 17
14 Accesibilitatea Bună Satisfăcătoare Bună Bună
Dotarea cu rețele
15 Toate rețelele Toate rețelele Toate rețelele Toate rețelele
inginerești
Sursa: Elaborat de autor

Determinarea valorii de piață a bunului imobil industrial (depozit) prin metoda analizei
comparative a vînzărilor este determinată în tabelul 1.10.
Tabelul 1.10 – Determinarea valorii de piață a bunului imobil prin metoda analizei comparative a
vînzărilor
Obiectul Bunuri imobile analogice
Nr. Elemente de comparație
evaluării Analog 1 Analog 2 Analog 3
mun. mun. mun.
or. Straseni
Chişinău, Chişinău, Chişinău,
1 Amplasament str. Mateevici
Ciocana str. Ciocana str. Ciocana str.
18
Uzinelor Transnistria Transnistria
https://999.m https://999.m https://999.m
2 Sursa informațională d/ru/3077382 d/ru/3081180 d/ru/3096640
1 9 7
3 Prețul de ofertă, euro 30 000 150 000 380 000
4 Suprafața, m.p. 900.5 250 400 840
Continuarea tabelului 1.10
Obiectul Bunuri imobile analogice
Nr. Elemente de comparație
evaluării Analog 1 Analog 2 Analog 3
Prețul de ofertă,
5 120 375 452
euro/m.p.
Dreptul de proprietate Privat Privat Privat Privat
6 Corecția 1,00 1,00 1,00
Preț corectat, euro/m.p. 120 375 452
Condiții de finanțare De piață De piață De piață De piață
7 Corecția 1,00 1,00 1,00
Preț corectat, euro/m.p. 120 375 452
Condițiile tranzacției De piață Ofertă Ofertă Ofertă
8 Corecția 0,90 0,90 0,90
Preț corectat, euro/m.p. 108 338 407
Decembrie Decembrie Decembrie Decembrie
Condițiile pieții
2017 2017 2017 2017
9 Corecția 1,00 1,00 1,00
Preț corectat, euro/m.p. 108 338 407
Corecția pentru
1,00 0,95 0,95
10 amplasare
Preț corectat, euro/m.p. 108 321 387
Zona amplasării Industrială Industrială Industrială Industrială
11 Corecția 1,00 1,00 1,00
Preț corectat, euro/m.p. 108 321 387
Starea tehnică Bună Satisfăcătoare Bună Bună
12 Corecția 1,00 0,85 0,85
Preț corectat, euro/m.p. 108 273 329
Piatră de Piatră de Tablă Tablă
Materialul construcției
calcar calcar profilată profilată
13 Corecția 1,00 1,20 1,20
Prețul corectat,
108 327 395
euro/m.p.
Suprafața terenului, ari 51 0 6 17
14 Corecția 1,60 0,75 0,63
Preț corectat, euro/m.p. 173 246 250
Suprafața construcției,
900.5 250 400 840
m.p.
15 Corecția 1,02 1,10 1,31
Preț corectat, euro/m.p. 176 271 328
Accesibilitatea Bună Satisfăcătoare Bună Bună
16 Corecția 1,00 0,95 0,95
Preț corectat, euro/m.p. 176 257 312
Dotarea cu rețele
Toate rețelele Toate rețelele Toate rețelele Toate rețelele
inginerești
17 Corecția 1,00 1,00 1,00
Preț corectat, euro/m.p. 176 257 312
Continuarea tabelului 1.10
Obiectul Bunuri imobile analogice
Nr. Elemente de comparație
evaluării Analog 1 Analog 2 Analog 3
18 Corecția generală 1,4688 0,6866 0,5742
19 Corecția absolută 46,8800 31,3428 42,5762
20 Ponderea 1 3 2
Prețul mediu ponderat,
21 262
euro/m.p.
22 Valoarea de piață, lei 1 246 963
23 Valoarea de piață, euro 55 600
Sursa: Elaborat de autor

Argumentarea corecțiilor.
Dreptul de proprietate. Bunurile imobile analogice dispun de dreptul deplin de
proprietate la fel ca obiectul evaluării, astfel coeficientul de corecție aplicat constituie 1,00.
Condițiile de finanțare. Pentru bunurile imobile analogice se presupun consdiții simple
de finanțare la fel ca și obiectul evaluării astfel coeficientul de corecție aplicat constituie 1,00.
Condițiile tranzacției. Prețul de ofertă variază în mediu cu 5 – 15 % cu cel de piață, se
presupune o rezervă pentru negocieri, astfel coeficientul de corecție aplicat constituie 0,90.
Condițiile pieței. Bunurile imobile analogice au fos oferite pe piață la data evaluării,
astfel nu există necesitatea aplicării unei corecții. Coeficientul de corecție aplicat constituie 1,00.
Amplasarea. Bunurilor imobile analogice 2 și 3 sunt amplasate în zone mai superioarea
decît obiectul supus evaluării, astfel coeficientul de corecție aplicat constituie 0,95. Bunul imobil
analog 1 este amplasat în aceeași zonă cu obiectul evaluării, astfel coeficientul de corecție
introdus constituie 1,00.
Zona amplasării. Bunurile imobile analogice, cît și obiectul evaluării sunt amplasate în
zonă industrială, astfel nu există necesitatea aplicării corecției. Corecția aplicată constituie 1,00.
Starea tehnică. Bunul imobil analogic 1 se află în stare satisfăcătoare la fel ca obiectul
evaluării, astfel coeficientul de corecție aplicat constituie 1,00. Bunul imobil analog 2 și 3 sunt
edificate recent și se află în stare bună, iar coeficientul de corecție aplicat pentru ele constituie
0,85.
Materialul construcției. Bunurile imobil analog 1 are aceeași soluție constructivă ca și
obiectul evaluării, astfel coeficientul de corecție aplicat constituie 1,00. Bunurile imobile
analogice 2 și 3 sunt construite din materiale ușoare din tablă profilată (profnastil). Soluția
constructivă a obiectelor nalogice 2 și 3 este în mediu mai ieftină decît soluția constructivă a
obiectului evaluării cu 15-25 %, ceea ce în mediu reprezintă 20 %, astfel coeficientul de corecție
aplicat constituie 1,20.
 Suprafața terenului. Terenrile analogice au o suprafața diferită față de obiectul evaluării,
iar pentru determinarea mărimii corecției a fost utilizat calculul matematico-analitic de
determinarea a corecției în baza analizei pieței și ultimul preț corectat pentru un m.p., unde prețul
mediu pentru un ar în or. Strășeni constituie 8 066 euro. Coeficienții de corecție aplicați
constituie 1,60 pentru analog 1, 0,75 pentru analog 2 și 0,63 pentru analog 3.
Suprafața construcției. În urma analizei pieței încăperilor industriale din zona obiectul
evaluării, s-a determinat că odată cu creșterea suprafeței construcției industriale cu 100 m.p.
prețul de ofertă la m.p. scade cu 5 %, astfel coeficientul de corecție pentru analog 1 constituie
1,02, analog 2 - 1,10 și analog 3 - 1,31.
Accesibilitatea. Bunul imobil analogic are căi de acces la fel ca și obiectul evaluării,
astfel coeficientul de corecție aplicat constituie 1,00. Obiectele analog 2 și 3 sunt amplasate în
prima linie fiind ușor accesibile, superior obiectului evaluării, iar în urma analizei zonei a fost
determinat coeficientul de corecție care constituie 0,95.
Dotarea cu rețele inginerești. Bunurile imobile analogice sunt dotate cu totalitatea
rețelelor inginerești la fel ca și obiectul evaluării, astfel coeficientul de corecție aplicat constituie
1,00.
Analizînd minuțios bunurile imobile analogice obiectului evaluării se observă o diviere
semnificativă a caracteristicilor față de obiectul evaluării, însă piața industrială nu este destul de
activă, iar obiectele analogice obiectului evaluării sunt foarte dificil de depistat, însă aplicarea
corectă a corecțiilor face ca metoda dată să fie luată serios în calcul.
Valoarea de piață a bunului imobil determinată prin metoda analizei comparative a
vînzărilor la data evaluării constituie 1 246 963 (un milion două sute patruzeci și șase mii nouă
sute șasezeci și trei) lei sau 55 600 (cincizeci și cinci mii șase sute euro).
Determinarea valorii de piață a bunului imobil prin metoda venitului
Metoda veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil în baza venitului
operaţional net ce poate fi generat de acest bun în viitor. Aplicarea metodei veniturilor se
efectuează în două etape:
- prognozarea veniturilor viitoare;
- determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.
Pentru determinarea valorii de piaţă prin metoda venituirlor se va calcula ratele de
capitaliazare și actualizare a valorii pentru bunul evaluat [8].
În lucrarea data rata de capitalizare se va determina prin metoda comuativă. Conform
acestei metode rata de capitalizare include 2 componente:
- Rata profitului pentru investiţii (reprezintă mărimea compensaţiei pe care un investitor
aşteaptă să o primească pentru investiţia efectuată);
 - Norma de restituire a capitalui (amortizarea sumei investiţiilor iniţiale, acest element
al ratei de capitalizare se utilizea în cazul în care reversia este mai mică decît investiţia iniţială,
iar restituirea acesteia trebuie să se realizeze din contul veniturilor actuale).
Rata profitului pentru investiţii se formează în baza :
- Rata reală a rentabilităţii fără risc (se admite rata de bază aplicată la refinanţarea);
- Prima pentru riscul lichidităţii reduse (lichiditatea redusă este caracteristică pentru
toate bunurile imobile);
- Prima pentru risc (nivelul riscului diferă de la o investiţie la alta în dependenţă de
specificul categorii de imobil supus evaluării);
- Managementul investiţional – include întocmire declaraţiilor fiscale, selectarea
variantei optime de investiţii, luarea deciziei privind vînzarea sau menţinerea bunului imobil. Cu
cît este mai mare riscul în imobil cu atît este mai mare nevoie de un management investiţional
efectiv;
- Norma de restituire a capitalului reprezintă restituirea pierderilor valorii initiale ale
obiectului din venitul actual obținut în perioada exploatării obiectului. Pentru determinarea
normei de restituire a capitalului se alică metoda Ring, care presupune ca restituirea sumei
investite inițial are loc anual în cote echivalente.
Rata de capitalizarea a obiectului evaluării este determinată în tabelul 1.11.
Tabelul 1.11 – Determinarea ratei de capitalizare
Indicatori Calcul Valoare
Profiabilitatea fără risc, % (Rf) Conform BNM 13
Riscul investițional, % (Ri) Determinat în baza calculelor (tab. 1.12) 4,78
Riscul managmentului ineficient, % (Rm) Mediu pe piață 2
Durata de expunere pe piață, luni (n) Determinată în baza analizei pieței 8
Riscul lichidității reduse, % (Rl) Rl = (n/12)*Rf 8,67
Durata de viață economică rămasă, ani Determinată în baza duratei de viață a
78
(De) clădirilor
Rata de recuperare a capitalului investit,
Rrec=1/DE*100 1,28
% (Rrec)
Rata de capitalizare, % (r) r=a+Rrec=Rf+Ri+Rm+Rl+Rrec 30
Sursa: Elaborat de autor

Determinarea riscului invetițional este elaborată în tabelul 1.12

Tabelul 1.12 – Determinarea riscului investițional
Tipul denumirea riscului Categoria 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Riscuri sistematice
Situaţia econimică generală dinamic 1
Majorarea numărului obiectelor
dinamic 1
competitive
Modificări în legislaţie dinamic 1
Continuarea tabelului 1.12
Tipul denumirea riscului Categoria 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Riscuri nesistematice
Situaţii excepţionale naturale şi
static 1
antropogene
Neachitarea plăţii de arendă dinamic 1
Managementul neefectiv dinamic 1
Factorii criminogeni dinamic 1
Controale financiare dinamic 1
Întocmirea incorectă a contractelor de
dinamic 1
arendă
Numărul observaţiilor - 2 0 1 1 2 0 1 1 1 0
Suma ponderată - 2 0 3 4 10 0 7 8 9 0
Suma - 43
Numărul factorilor - 9
Media ponderată (rata riscului) % 4,78
Sursa: Elaborat de autor

Actualizarea fluxurilor de numerar se bazează pe determinarea valorii prezente a

veniturilor anuale prognozate pentru o perioadă de calcul determinată. Pe lîngă veniturile anuale
obţinute în urma exploatării bunului imobil, metoda actualizării fluxurilor de numerar presupune
determinarea valorii bunului imobil la sfîrşitul perioadei de calcul (reversia).
La fel pentru determinarea valorii de piață prin metoda actualizării fluxurilor de
numerar este nevoie de estimat rata da actualizare.
Rata de actualizare determinată prin metoda adiționării este reflectată în tabelul 1.13.
Tabelul 1.13 – Determinarea ratei de actualizare
Indicator Calcul Valoare
Rata rentabilității fără risc, % Rf Conform BNM 13
Rata inflației așteptată, % (Ri.a) Conform BNM 7,90
Rata inflației neașteptată, % (Ri.n) Mediu pe piață 1
Riscul investițional %, (Ri) Determinat în baza calculelor 4,78
Durata de expunere pe piață, luni (n) Conform analizei pieței 8
Riscul lichidității reduse, % (Rl) Rl = (n/12)* Rf 8,67
Rata de actualizare (a) a= Rf + Ri.a + Ri.n + Ri + Rl 35
Sursa: Elaborat de autor

Pentru estimarea veniturilor generate de bunul imobil, de cele mai dese ori se utilizează
plata de locațiune. În scopul calculării venitului operaţional net este necesar de determinat
următoarele tipuri de venituri şi cheltuieli legate de funcţionarea bunului imobil:
- Venitul brut potenţial este venitul ce poate fi generat de bunul imobil în cazul folosirii
tuturor spaţiilor disponibile, se va determina conform formule. Plata de locațiune pentru 1 m.p. a
fost determinată în urma analizei pieței de locațiune a depozitelor, și a fost considerată în mărime
de 2 euro pentru un m.p (anexa G).
- Deducerile pentru spațiile libere și neachitarea plății de arendă a fost determinate
numai pentru primul an deoarece proprietarul are nevoie de 6 luni din cele 12 posibile
generatoare de venit pentru găsirea potențialilor locatori, ceea ce constituie pentru primul an 50
% din venitul operațional net.
- Venitul brut efectiv s-a determinat ca diferența dintre venitul brut potențial și
deducerile pentru spațiile libere și pentru neachitarea plății de locațiune.
- Cheltuielile operaționate întreținute de proprietar sunt numai acele fixe și anume
numai impozitul pe bunurile imobiliare ce constituie 0,1 % din valoarea estimată, care conform
extrasul din registrul bunului imobil este 561 670 lei sa 25 044 euro la data evaluării.
Valoarea de piață a bunului imobil determinată prin metoda venitului este reflectată în
tabelul 1.14.
Tabelul 1.14 – Determinarea valorii de piață prin metoda venitului
Valoarea Post.
Nr. Indici Perioada de calcul
de bază prog.
2017 2018 2019 2020 2021
1 Suprafaţa închiriată, m.p. 900
Plata de locațiune 1 m.p. în
2 2
medie euro/m.p./lunar
Plata de locațiune 1 m.p. în
3 24
medie euro/m.p./anual
Majorarea plății de locațiune,
4 5 0 5 5 5 5
%
5 Venitul brut potenţial, euro/an 5 088 5 342 5 610 5 890 6 184
Pierdere de la neocuparea
6 50
spațiilor libere pentru anul 2, %
Pierderile de la neocuparea
7 2 544 0 0 0 0
spaţiilor, şi neachitarea, euro/an
8 Venitul brut efectiv, euro/an 2 544 5 342 5 610 5 890 6 184
Cheltuielile operaţionale,
9 25 25 25 25 25
euro/an
10 Venitul operaţional net, euro/an 2 519 5 317 5 585 5 865 6 159
11 Rata de capitalizare, % 30
12 Rata de actualizare, % 35
13 Coeficientul de actualizre 1,0000 0,7407 0,5487 0,4064
Venitul operaţional net
14 2 519 3 939 3 064 2 384
actualizat, euro
15 Reversia, euro 20 532
16 Reversia actualizată, euro 8 345
17 Valoarea de piață, lei 454 169
18 Valoarea de piaţă, euro 20 251
Sursa: Elaborat de autor
 1.3 Reconcilierea valorilor finale

Principalul scop al procesului de evaluare respectiv este determinarea valorii de piaţă a

bunului imobil evaluat. Pentru a obţine o opinie veridică și echivocă privind valoarea proprietaţii
imobiliare, evaluatorul aplica diverse metode de evaluare. Dar, este important de menţionat, ca
nici una din metodele de evaluare nu este universala si nu generează rezultate absolut corecte.
Procedura de reconciliere este constituită din două etape:
Reviziunea poziţiilor tehnice şi conceptuale ale analizei, care include explicarea
diferenţelor între valorile estimate şi determinarea celei mai credibile valori;
Revizuirea poziţiilor tehnice şi conceptuale trebuie sa fie bazată pe urmatoarele aspecte
[8]:
- corectitudinea bazei de evaluare selectate în raport cu scopul evaluării;
- corectitudinea metodelor aplicate;
- profunzimea analizei elementelor pieţei imobiliare;
- veridicitatea datelor utilizate în analiză;
- corectitudinea interpretării şi utilizării datelor;
- logica efectuării ajustărilor individuale în cadrul diferitor metode;
- consistenţa datelor utilizate în evaluare.
Fiecare din metodele de evaluare conţine elemente ale previziunii. Metoda vînzărilor
comparabile este limitata de disponibilitatea datelor veridice despre vînzările comparabile.
Metodele venitului sunt bazate pe previziuni si estimări subiective ale veniturilor anticipate si a
ratei rentabilităţii.
În rezultatul aplicării diferitor metode pentru evaluarea unei proprietăţi imobiliare,
evaluatorul obţine mai multe rezultate. Ultimul pas este de a determina un indicator unic al
valorii obiectului evaluat, prin intermediul unei analize a concluziilor obţinute in procesul
evaluării, aceasta etapa a evaluării se numeşte reconciliere.
Aplicînd criteriul de adecvare, evaluatorul apreciaza cît de potrivită este fiecare metoda
scopului evaluarii și utilizarii ulterioare a raportului de evaluare. Adecvarea metodei este, de
regulă, legată de tipul imobilului și viabiliatea pieței.
De exemplu, în procesul de estimare a valorii de piață a unui centru comercial va fi
aplicată în primul rînd metoda venitului, deoarece acest tip de bunuri imobiliare este procurat
pentru a obține ulterior venit. Chiar dacă în procesul de evaluare sunt utilizate toate trei metode,
mărimea valorii finale trebuie sa fie apropiată de valoarea generată de metoda cea mai adecvată
pentru valoarea dată.
 Reconcilierea valorii finale este determinată în tabelulu 1.15.
Tabelul 1.15 – Reconcilierea valorilor finale
Metoda
Metoda Metoda
Indicatorii analizei
cheltuielelor veniturilor
comparative
Valorile estimate, lei 1 678 578 1 246 963 454 169
Corespunderea scopului evaluării, % 50 30 20
Veridicitatea datelor analizate, % 40 30 30
Corectitudinea corecțiilor aplicate, % 40 40 20
Capacitatea de a considera particularitățile
70 20 10
construcțive, %
Capacitatea de a considera conjunctura pieţii, % 10 80 10
Capacitatea de a considera profitabilitatea
10 20 70
obiectului, %
Media indicatorilor 37 37 26
Ponderea valorilor estimate% 615 478 457 220 121 112
Valoarea reconciliată, lei 1 193 810
Valoarea reconciliată, euro 53 230
Sursa: Elaborat de autor

Valoarea de piață a bunului imobil amplasat or.Strășeni str.A.Mateevici la data evaluării

constituie 1 193 810 (un milion o sută nouăzeci și trei mii opt sute zece) lei sau 53 230 (cincizeci
și trei mii două sute treizeci) euro.
Valoarea de înlocuirea a obiectului evaluării în scop de asigurare constituie 1 319 871
(un million treisute nouăsprezece mii opt sute șaptezeci și unu) lei sau 58 851 (cincizeci și opt
mii opt sute cincizeci și unu) euro.
Conform concluziilor finale valoarea de înlocuire este mai mare decît cea de piață,
deoarece cheltuielile pentru construcție sunt mari și nu se încadrează ceințele pieței, adică
cererea pentru astfel de imobile este limitată, iar durata de expoziție este îndelungată, astfel
potențialii cumpărători închid ochii la cheltuielile mari de construcții, pentru obținerea prețului
minim din realizare a unui obiect de așa tip pe piață.