Parecer técnico: IRS - Mais-valias de

imóvel herdado
Quarta-feira, 01.02.17
PT17485 - IRS / Mais-valias
01-08-2016
IRS - Mais-valias de imóvel herdado

Um imóvel foi adquirido em 1975 por casal (casados em regime de

adquiridos). Um dos cônjuges morreu em 2005. O sobrevivente vendeu o
imóvel em 2016. Esta venda tem uma mais-valia. Se ambos fossem vivos,
esta alienação estaria isenta/excluída de mais-valias porquanto a sua
aquisição havia sido feita antes da entrada do CIRS.
Mas, no caso em apreço, os 50% que são pertença do cônjuge sobrevivo
desde a data da sua aquisição estarão isentos da tributação?

Parecer Técnico

O assunto deste consultório visa o cálculo da mais-valia obtida na venda de

imóvel adquirido em diferentes momentos e por herança.
Os incrementos patrimoniais constituem uma das categorias de rendimentos
definidas no artigo 1.º do Código do IRS, onde se incluem os ganhos gerados
pela venda de imóveis pertencentes ao património particular do sujeito
passivo do imposto.
De acordo com a definição do artigo 9.º do Código do IRS, constituem
incrementos patrimoniais, ou seja, rendimentos da categoria G, desde que
não considerados rendimentos de outras categorias, as mais-valias, tal como
definidas no artigo 10.º do mesmo Código.
As mais-valias de imóveis resultam dos ganhos obtidos que, não sendo
considerados rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou
prediais, provenham da alienação onerosa de direitos reais sobre bens
imóveis, assim como da afetação desses bens do património particular a
atividade geradora de rendimentos empresariais e profissionais exercida em
nome individual pelo seu proprietário - alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º do
Código do IRS.
O Código do IRS prevê, no entanto, algumas situações em que, por ocorrerem
em circunstâncias especiais, podem os rendimentos gerados pela venda de
imóveis ficar excluídos da tributação em sede deste imposto. É o caso da
venda de imóveis (não afetos a qualquer atividade comercial) cuja aquisição
tenha ocorrido antes de 1 de janeiro de 1989, data da entrada em vigor do
Código do IRS.
O Decreto-Lei n.º 442-A/88, de 30 de novembro, diploma que aprovou o
Código do IRS, prevê, então, no seu artigo 5º, um regime transitório para a
categoria G, excluindo da tributação os ganhos desta categoria que, ao abrigo
da anterior legislação (Decreto-Lei n.º 46373, de 9 de junho de 1965) não
eram sujeitos ao imposto de mais-valias, bem como os ganhos resultantes
da alienação a título oneroso de prédios rústicos afetos ao exercício de uma
atividade agrícola ou da afetação destes a uma atividade comercial ou
industrial exercida pelo respetivo proprietário, quando a aquisição dos bens
ou direitos a que respeitam tiver sido efetuada antes da entrada em vigor
deste Código (1 de Janeiro de 1989).
Ou seja, sobre o ganho obtido na alienação de um imóvel do património
pessoal de uma pessoa singular, cuja aquisição tenha ocorrido antes da
entrada em vigor do Código do IRS, não incide imposto sobre o rendimento
das pessoas singulares. No cenário de o imóvel ter sido adquirido em vários
momentos haverá que calcular a percentagem de valor de realização
imputável a cada um dos momentos da aquisição.
O ganho obtido na alienação correspondente à parte adquirida após a vigência
do Código do IRS resulta da seguinte fórmula:
MV = VR - (VA x coef. + EV + DA), sendo
VR - valor de realização
VA - valor de aquisição
Coef. - Coeficiente de desvalorização monetária
EV - encargos com valorização
DA - despesas com a alienação e com a aquisição
O momento de aquisição dos bens por sucessão «mortis causa» é o da
abertura da herança, ou seja a data de morte do autor da herança, não
relevando a data da partilha, desde que, nesta sejam adjudicados aos
herdeiros bens correspondentes ao seu quinhão hereditário. A data da
escritura de partilha apenas será considerada relevante como data de
aquisição, nas situações em que aos herdeiros são adjudicados bens
superiores aos da sua quota ideal, com o pagamento de tornas, mas apenas
relativamente aos bens que a excedem.
Para determinação do valor de aquisição no caso aquisições a título gratuito,
há que considerar o disposto no artigo 45.º do Código do IRS. Esta norma
estabelece que o cálculo para a determinação dos ganhos sujeitos a IRS
considera-se valor de aquisição, no caso de bens ou direitos adquiridos a
título gratuito, aquele que haja sido considerado para efeito de liquidação do
Imposto de Selo sobre Transmissões Gratuitas, anteriormente Imposto s/
Sucessões e Doações.
No que respeita ao valor de realização deve atender-se ao disposto no artigo
44.º no Código do IRS, designadamente ao disposto na alínea a) do n.º 1 e
no n.º 2 que estabelecem, no caso de troca o valor dos bens recebidos em
troca acrescido de quaisquer outras contrapartidas e a prevalência do valor
patrimonial tributário quando este é superior ao praticado.
Relativamente às despesas e encargos a considerar devemos atender à
recente redação do artigo 51.º do Código do IRS:
"... Para a determinação das mais-valias sujeitas a imposto, ao valor de
aquisição acrescem:
a) Os encargos com a valorização dos bens, comprovadamente realizados nos
últimos 12 anos, e as despesas necessárias e efetivamente praticadas,
inerentes à aquisição e alienação, bem como a indemnização
comprovadamente paga pela renúncia onerosa a posições contratuais ou
outros direitos inerentes a contratos relativos a esses bens, nas situações
previstas na alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º..."
Para efeitos de tributação, a mais-valia apurada pelos Serviços da
Administração Tributária será reduzida em 50%, conforme estabelece o n.º
2 do artigo 43.º do Código do IRS.
Pelo exposto, no caso em análise estamos perante o cálculo da mais-valia
proveniente da venda de imóvel adquirido por herança mas em diferentes
momentos e quotas-partes. O valor de aquisição a considerar, em nossa
opinião, deverá ser de acordo com o momento em que a aquisição ocorreu e
respetiva percentagem de propriedade. Se esta se verificou em diferentes
momentos, por diferentes percentagens, estes momentos e parcelas deverão
ser considerados aquando do cálculo da mais-valia.
Haverá que proceder à entrega dos anexos G1 e G, sendo que no primeiro
deverá ser considerada a percentagem correspondente à aquisição em 1975,
que será de 50%. Por sua vez, no anexo G será considerada a percentagem
adquirida pelo falecimento do segundo sujeito passivo. Admitimos que o valor
de realização seja rateado, segundo um critério estabelecido, atendendo às
percentagens detidas, para efeitos de preenchimento dos diferentes anexos.

Fonte: Ordem dos Contabilistas Certificados

3 - Como preencho os anexos G e G1?

No anexo G, a herança é declarada no quadro 4 (“Alienação Onerosa de Direitos Reais sobre
Bens Imóveis”). Aí, deve indicar a data de aquisição, o valor de realização e o valor de aquisição
do imóvel nos respetivos campos. O valor de realização corresponde ao montante pelo qual foi
vendida a casa herdada, considerando-se valor de aquisição o valor patrimonial tributário do
imóvel que serviu de base à liquidação do Imposto do Selo (ou do antigo imposto sobre
sucessões e doações). Se no momento da partilha não foi pago Imposto do Selo, por motivo de
isenção, é tido em conta o valor patrimonial tributário que teria sido considerado se o imposto
fosse devido. Note-se que, se entre a data de aquisição e o momento da venda, passarem mais
de 24 meses, o valor de aquisição é atualizado ao valor real de mercado através da aplicação
do coeficiente de desvalorização monetária.

Se decidir reinvestir a totalidade ou parte do dinheiro obtido na venda da casa herdada na compra
de outra habitação (ver pergunta 7), tem de preencher o quadro 5 (“Reinvestimento do Valor de
Realização de Imóvel Destinado a Habitação Própria Permanente”).

Quanto ao anexo G1, a data de aquisição, o valor de realização e o valor de aquisição são
inscritos no quadro 5 (“Imóveis Alienados Excluídos ou Isentos da tributação”).

Atenção
O preenchimento dos anexos G ou G1 poderá revelar-se complexo quando o imóvel é adquirido
em parcelas, por heranças sucessivas (a situação mais comum), correspondendo a cada uma
dessas partes uma data de aquisição e um valor de aquisição. Pode ainda dar-se o caso de ser
necessário preencher os dois impressos – G e G1 – se existirem datas de aquisição antes e
depois de 1989.

Caso prático
Vejamos o exemplo de um filho único que adquiriu 25% de um imóvel, na sequência do
falecimento do pai, em 1988, e que, em 2010, herdou os restantes 75%, pelo óbito da mãe.
Entretanto, em 2015, teve uma oferta aliciante e vendeu a casa herdada por 250 000 mil euros.
A mais-valia foi de 100 000 euros (ver pergunta 5). Com a venda, teve despesas de 15 000 euros.

A mais-valia correspondente à primeira parcela (25% do imóvel) está excluída de tributação, visto
ter sido adquirida antes de 1989. Assim, este contribuinte terá de declarar essa parte no quadro
5 do anexo G1, mencionando a data de aquisição (quando faleceu o pai) na coluna “Data de
Aquisição”, o valor de aquisição e o valor de realização, na coluna “Valor”.

Já o ganho equivalente à segunda parcela (75% do imóvel) está sujeito a tributação em IRS, na
esfera da categoria G. Por isso, o contribuinte deverá preencher o quadro 4 do anexo G. Na
coluna “Realização”, indicará a data de realização (da venda ou do contrato-promessa de compra
e venda), enquanto na coluna “Aquisição, inscreverá a data de aquisição (quando morreu a mãe)
e o valor de aquisição. Finalmente, na coluna encargos, mencionará as despesas com a venda
(15 000 euros).

Nota
Antes de preencher o anexo G ou o anexo G1 deve ler com muita atenção as respetivas
instruções de preenchimento. Se mesmo assim, não se sentir confiante para preencher estes
anexos sozinho, não hesite em contactar um serviço de finanças ou a Autoridade Tributária e
Aduaneira (AT), através do serviço e-balcão ou da linha de atendimento telefónico (707 206 707).

4 – Quando devo entregar o IRS?

Os rendimentos provenientes da venda de uma casa herdada devem ser declarados na segunda
fase da entrega do IRS, em maio, e pela Internet.

5 - Como é calculada a mais-valia?

A mais-valia obtida com a venda de um imóvel resulta da diferença positiva entre o valor de
realização e o valor de aquisição. A lei prevê a dedução de despesas com obras de valorização
da habitação (devidamente documentadas), como seja a instalação de um sistema de
aquecimento central ou de ar condicionado, desde que realizadas nos últimos 12 anos, bem
como os gastos necessários para a aquisição e venda do imóvel. No caso de uma herança, uma
vez que a aquisição é gratuita, só podem ser descontadas as despesas com a venda da casa.
Entre esses gastos, encontra-se, por exemplo, a comissão paga a uma imobiliária, de acordo
com uma ficha doutrinária da Direção Geral dos Impostos.

Em suma, para se calcular a mais-valia da venda de um imóvel aplica-se a seguinte fórmula:

MV = VR - (VA x Coef. + EV + DAL + DAQ, em que:

MV – Mais-valia
VR – Valor de Realização
VA – Valor de Aquisição
Coef. – Coeficiente de desvalorização da moeda
EV – Encargos com Valorização
DAL – Despesas com Alienação
DAQ – Despesas com Aquisição

Em todo o caso, não tem que se preocupar com o apuramento da mais-valia, pois este é efetuado
pela AT. Não se esqueça, contudo, de declarar as despesas com a venda do imóvel e eventuais
encargos que tenha suportado com obras de melhorias (se for o caso) no quadro 4 do anexo G.

Ana Cristina Silva 03 de maio de 2016 às 20:25

IRS - Heranças e mais-valias

A venda de imóveis obtidos em herança pode ser
uma operação geradora de rendimentos, o que
também pode implicar a correspondente tributação
em IRS.
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Mas, ainda que o apuramento da mais-valia ou menos-valia seja feito

pela Autoridade Tributária, com frequência o preenchimento do
adequado anexo da modelo 3 é uma tarefa que está longe de ser
simples.

O objetivo deste artigo é tornar esse preenchimento um pouco mais

compreensível, revelando os tópicos que podem ser mais
importantes e a informação que deve ser obtida.

O valor de aquisição em caso de herança é que foi considerado para

efeitos de imposto do selo (ou do antigo imposto sobre sucessões ou
doações), mesmo que a operação tenha beneficiado de isenção. Aqui
pode ser oportuno verificar os valores junto do serviço de finanças,
especialmente se a partilha já foi feita há muito tempo.

A data de aquisição é relevante para que se possa atualizar à data

corrente o valor do imóvel agora alienado, mas também para saber
se operam normas que possam afastar de tributação um eventual
rendimento obtido. Falamos concretamente do art. 5.º do Decreto-
Lei n.º 442-A/88, de 30 de novembro, diploma que aprovou o Código
do IRS, e que exclui de tributação os ganhos que não eram sujeitos ao
imposto de mais-valias, isto quando resultem de bens alienados que
tenham sido adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989.
Casos práticos

Numa herança, considera-se a data de aquisição, não quando as

partilhas são feitas, mas sim a data do óbito, ainda que na partilha
venham a ser adjudicados aos herdeiros bens de valor superior aos
da sua quota ideal. De uma forma muito simplista, se um imóvel
agora alienado foi adquirido, em herança por óbito de um
ascendente, em 1986, uma eventual mais-valia obtida não fica sujeita
a tributação em IRS, embora tenha de ser declarada,
obrigatoriamente, no anexo G1 da modelo 3.

Mas este exemplo poderá apresentar-se um pouco mais complexo e

chegarmos rapidamente à conclusão de que apenas uma parte desse
imóvel, e, portanto, dessa mais-valia fica abrangida pela exclusão de
IRS já referida. Isto devido a um segundo aspeto: terem sido obtidas
parcelas desse imóvel em datas distintas.

Se o imóvel alienado era pertença de dois cônjuges, o óbito de um

deles em 1985, apenas fez sujeitar a partilha de uma parte desse
imóvel. Se o outro cônjuge faleceu já depois de 31 de dezembro de
1988, há uma parcela, que corresponde à parte desse outro cônjuge,
que veio à posse dos herdeiros numa data em que uma eventual
mais-valia obtida já não fica excluída de tributação.
O falecimento de um dos cônjuges leva a que o património do
falecido seja partilhado pelo cônjuge sobrevivo e pelos restantes
herdeiros. Quando se trata de bens comuns do casal, metade dos
bens pertence já ao cônjuge sobrevivo, não sendo objeto de herança.
Por isso, quando um viúvo ou uma viúva vende um imóvel que era
pertença do casal, poderemos ter diferentes datas de aquisição: uma
será a data em que o imóvel foi adquirido pelo casal (50% do imóvel)
e outra a data do óbito, podendo ainda existir uma terceira data
quando tenha existido aquisição de uma parcela que coube a outro
ou a outros herdeiros.

A cada uma destas partes do imóvel corresponderá uma data de

aquisição, um valor de aquisição e como tal, uma proporção do valor
de venda, que será evidenciada separadamente na declaração de IRS,
no quadro 4 do anexo G da declaração modelo 3, podendo ainda uma
ou várias dessas parcelas ser inscrita no quadro 5 do anexo G1.

Consultora da Ordem dos Contabilistas Certificados

PT20038 – IRS – Partilha por óbito e mais-valias

01-12-2017
Por escritura de partilha, de 31 de dezembro de 2015, foi atribuído a dois irmãos, dois
imóveis, aos quais atribuíram o mesmo valor (consideremos 90 mil euros);
O óbito da mãe ocorreu em janeiro de 2002; O óbito do pai ocorreu em fevereiro de 2015;
A venda de um dos bens ocorreu em 2017, por aproximadamente 500 mil euros;
Em 2017 receberam uma notificação de avaliação (400 mil euros), relativamente ao bem
vendido, com efeitos à data anterior ao da escritura de venda e correspondente apuramento
de adicional do IMI para os anos de 2013 e seguintes.
É pretensão do contribuinte que vendeu o bem reavaliado, dirigir-se ao serviço de finanças
e pedir a liquidação do Imposto de Selo pelo novo valor, ainda que, deste imposto seja
isento.
A questão que se coloca é a seguinte:
Para apuramento dos ganhos sujeitos a IRS, qual será o valor de aquisição a considerar?
Apesar de constar na matriz, à data da venda, apenas 90 mil euros, este valor foi corrigido,
para efeitos de IMI, com efeitos retroativos, e o contribuinte terá o cuidado de solicitar a
liquidação, para efeitos de Imposto do Selo, com base no novo valor.
Acresce que existem já alguns acórdãos que vêm dar provimento a reclamações de
contribuintes que alertam para a dualidade de critérios por parte da AT, como acontecerá
neste caso se considerarmos como valor de aquisição os 90 mil euros.

A atribuição do valor a reconhecer nas aquisições gratuitas pressupõe que a AT é o órgão

mais habilitado para o efeito mas a verdade é que a disparidade entre os valores de
avaliação do prédio em questão não resultam de qualquer alteração no mesmo, mas antes,
da desatualização da sua avaliação, pelo que o último valor será, inequivocamente, o mais
correto.
Por último, outra questão se coloca. Atendendo à nova realidade, verifica-se uma
divergência entre o valor de um bem e de outro pelo que se pressupõe a existência de
tornas. O irmão que as “recebeu” deverá declarar a mais-valia daí resultante e o que as
pagou poderá considerar que a aquisição foi onerosa e corresponde ao valor da diferença
(tornas)?

Parecer técnico
Estão sujeitos a mais-valias, pela categoria G do IRS, nos termos do artigo 10.º, n.º 1, alínea
a), do Código do IRS e artigo 5.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 442-A/88, de 30 de novembro, os
ganhos obtidos com a alienação de imóvel destinado a habitação do adquirido após a
entrada em vigor do Código do IRS (1 de janeiro de 1989).
A mais-valia (Categoria G) resultante da alienação de direitos reais sobre bens imóveis é
dada por:
MV/mV =VR – (VA x coef +EV + DAL)
MV = mais-valia
VR = valor realização

coef = coeficiente desvalorização da moeda

mV = menos valia
VA = valor de aquisição
EV = encargos com a valorização

DAL = despesas de alienação

A mais-valia assim apurada, será para efeitos de liquidação considerada em apenas 50%
do seu valor, conforme determina o n.º 2 do artigo 43.º do CIRS.
No artigo 44.º do CIRS, encontramos os critérios que nos permitem determinar o valor de
realização (ou de alienação) dos diversos tipos de bens ou direitos, estabelecendo a alínea
d) do n.º 1 a regra geral, «o valor de realização é o valor da respetiva contraprestação»
Para além desta regra geral, as restantes alíneas do n.º 1 do artigo 44.º, estabelecem regras
especiais, para determinar o valor de realização, consoante a espécie do ato que origine o
ganho de mais-valia.
Na determinação do valor de realização, sempre que os valores por que os bens imóveis
houverem sido considerados para efeitos de liquidação do IMT, ou devessem ser
considerados no caso de não haver lugar a essa liquidação, forem superiores aos valores
declarados de venda, consideram-se aqueles como os valores de realização para efeitos de
tributação (n.º 2 do artigo 44.º do Código do IRS), sem prejuízo do disposto nos n.ºs 5 e 6
do artigo 44.º do Código do IRS.
A data de realização é a do ato ou contrato de alienação, no caso de imóveis a escritura,
tendo, no entanto a mesma natureza, para este efeito, nos termos do n.º 3 alínea a) do artigo
10.º do CIRS, o contrato promessa de compra e venda com tradição ou posse do imóvel.
O valor de aquisição é determinado de harmonia com as regras previstas nos artigos 45.º a
47.º do CIRS. Ao estabelecer os critérios de determinação do valor de aquisição, reparte-os
o legislador em função da forma como os bens tenham sido adquiridos pelo alienante a:
• Título gratuito
• Título oneroso

À semelhança do que se verifica na determinação do valor de realização, também aqui na

determinação do valor de aquisição há um claro apelo, às regras constantes do Código da
Sisa/IMT e do Imposto sobre Sucessões e Doações/Imposto Selo, quer quando estejam em
causa bens imóveis, quer relativamente a outras espécies de bens. Assim, o valor de
aquisição, dos bens adquiridos a título gratuito, obter-se-á da seguinte forma:
• Valor de aquisição será o que serviu de base ao cálculo do imposto selo sobre
transmissões gratuitas, ou
• O que lhe serviria de base caso fosse devido [alíneas a) e b) n.º 1 do artigo 45.º].
No caso em que o imóvel foi adquirido em três momentos diferentes:

– Por óbito da mãe – em janeiro de 2002;

– Por óbito do pai – em fevereiro de 2015;
– Por partilha – em dezembro de 2015
No caso, a alienação por um valor muito superior não relevará em termos de tornas, uma
que vez que o colega refere que na partilha os imóveis foram considerados pelos
partilhantes, pelo mesmo valor (90.000 euros).
O n.º 1 do artigo 13 do Código do Imposto de Selo, determina o valor dos imóveis é o valor
patrimonial tributário constante da matriz nos termos do CIMI à data da transmissão, ou seja,
o valor à data do falecimento dos pais do atual proprietário.
Determina ainda o n.º 5 do mesmo artigo que, no decorrer do prazo para a apresentação da
participação de óbito, podem os herdeiros requerer a avaliação de imóveis, ficando neste
caso a liquidação do processo de imposto de selo a aguardar os efeitos dessa avaliação.
Não é conclusivo na exposição efetuada pelo colega o porquê do novo valor patrimonial
dado ao imóvel, mas pelo ano que refere, é bem provável que seja o resultado da avaliação
geral, efetuada a todos os imóveis em resultado da reforma do património.
A ser assim, efetivamente a parte correspondente ao quinhão hereditário correspondente a
parte adquirida por óbito do pai, poderá ter em conta o novo valor patrimonial do imóvel,
caso exista uma nova liquidação de Imposto de Selo.
Para que se tenha em conta, também esse valor relativamente à parte adquirida em
resultado da partilha, terá que ser pago IMT pelo excesso da quota hereditária.
Tendo em conta os montantes envolvidos, sugerimos ao colega que solicite a solicitar
informação vinculativa, nos termos do artigo 68.º da LGT, à Autoridade Tributaria, sobre o
enquadramento jurídico-tributário, da situação exposta.
As informações vinculativas, são requeridas ao Diretora Geral dos Impostos, através do
preenchimento de um formulário e remetidas através de submissão eletrónica através do
www.portaldasfinanças.gov.pt. em Informação Fiscal/Informações Vinculativas/Entregar
pedido de informação vinculativa.
Nos termos do n.º 1 do artigo 68.º da LGT, o pedido deve ser obrigatoriamente acompanhado
da descrição dos factos cuja qualificação jurídico-tributária se requer.
Conforme determina o n.º 4 do artigo 68.º da LGT, o pedido pode ser apresentado por
sujeitos passivos, outros interessados ou seus representantes legais, por via eletrónica e
segundo modelo oficial a aprovar pelo dirigente máximo do serviço, e a resposta é notificada
pela mesma via no prazo máximo de 150 dias.
Face ao n.º 5 do mesmo artigo, as informações vinculativas podem ser requeridas por
advogados, solicitadores, revisores e técnicos oficiais de contas ou por quaisquer entidades
habilitadas ao exercício da consultadoria fiscal acerca da situação tributária dos seus
clientes devidamente identificados, sendo obrigatoriamente comunicadas também a estes.
A informação vinculativa é uma salvaguarda para todos os intervenientes da situação,
porquanto o n.º 14 do artigo 68.º da LGT, refere que “a Administração Tributária, em relação
ao objeto do pedido, não pode posteriormente proceder em sentido diverso da informação
prestada, salvo em cumprimento de decisão judicial”, ou seja, sendo prestada uma
informação vinculativa e agindo o contribuinte em conformidade com o informado, não pode
posteriormente a Administração efetuar um enquadramento jurídico-tributário diferente do
informado.
Fonte: Ordem dos Contabilistas Certificados